Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[CVTTPD2DQ]

psychodude schreef op woensdag 6 april 2022 @ 11:44:
De combinatie van groen binnen ons leefgebied is zeker te waarderen, en ben er ook groot voorstander van. Maar we moeten ons niet de illusie maken dat we in Nederland nu bepaald veel natuurlandschap hebben

Het Nederlandse natuurlandschap ligt grotendeels aan de kust. Duinen, wadden, veengebieden. Allemaal interessant voor trekvogels en zeedieren, maar minder interessant voor mensen. Gelukkig maar, dan heb je daar ook geen recreanten.

De veluwe is lange tijd in gebruik geweest als jachtgebied. Dan wil je juist lekker rechte bospaden zodat je in galop achter die vos aan kunt zitten.

Maar de discussie lijkt wat stappen over te slaan. Alsof alleen ongerepte natuur op grote schaal ecologische waarde heeft, en cultuurlandschap per definitie niet. En alsof natuur met een parkfunctie per definitie onbelangrijk is.

Er is voor vanalles ruimte in Nederland, als je maar duidelijk bent over wat je precies met die ruimte wil. Het is eerder opgemerkt: veel ruimte wordt in Nederland toegekend aan landbouwtoneel, waar de meest gesubsidieerde toneelclub van Nederland doet alsof ze een rendabel agrarisch bedrijf hebben.

[Rubbergrover1]

psychodude schreef op woensdag 6 april 2022 @ 11:44:
[...]


Tsja, uiteindelijk is het natuurlijk een beetje een kwestie van definitie. Maar duinen vol met paden, bankjes en meerdere horeca gelegenheden is voor mij een stadspark. Een stukje groen binnen de stad.

Het is geen vrije natuur. Indien je erover twijfelt wat vrije natuur is, bezoek een land als Zweden of Noorwegen. Of zelfs bij de oosterburen zijn er nog vele gebieden waar je kunt spreken van echte natuur.

O daar ben ik het zeker mee eens. Tegelijk zijn er ook bepaalde delen in Nederland die per km2 juist een bijzonder grote biodiversiteit hebben. En juist omdat we daar maar weinig van hebben, vind ik het belangrijk dat we met delen die we hebben voorzichtig omgaan.

Mijn vriendin is Zweeds, zij moet er ook altijd weer om lachen als ik zeg in Nederland een stukje de natuur in te gaan, bijvoorbeeld de Utrechtse heuvelrug of de Veluwe. Aangeplante bomen in overduidelijke rijen is geen natuur, maar een park krijg ik dan weer te horen .

Klopt. Ik zou er ook zeker niet rouwig om zijn als je een paar km2 van de Nederlandse (vaak (voormalige) productie-) bossen zou kwijtraken. Maar er zijn dus ook delen die iets diverser zijn.

De combinatie van groen binnen ons leefgebied is zeker te waarderen, en ben er ook groot voorstander van. Maar we moeten ons niet de illusie maken dat we in Nederland nu bepaald veel natuurlandschap hebben.

Nee, dat is nu juist net het probleem... daarom moet je met datgene wat je wél hebt ook voorzichtig omgaan.

[spijkerhoofd]

Get!em schreef op woensdag 6 april 2022 @ 12:14:
[...]

Hahaha, moest even mn koffie weer rechtzetten. Ardennen is, behalve de echt beschermde veengebieden juist het voorbeeld waar nog heel veel de 'oogst' cultuur heerst. Alles geoptimaliseerd voor houtkap en jacht. En de wat minder beschermde veengebieden zijn alsnog geoptimaliseerd voor recreatie. België is wat natuurbeleid betreft echt achter op het Nederlandse. En qua ruimtelijke ordening weten we allemaal wel dat het daar een rommeltje is.

En wat zweden betreft: hun grootste agrarische product is hout....

Hoe romantisch ook, die bergen verbloemen het karakter misschien. Maar als je bijv 50 jaar terug de bergen op de grenzen van Polen/Tsjechie/Duitsland zag, die waren toen kaal. Alles wat je daar nu aan bos ziet is aangeplant en er zijn maar weinig oudere bomen, en al helemaal weinig loofbomen.

Vergeet trouwens het waddengebied qua ongerepte natuur! Punt is denk ik dat de echte natuur niet interessant is voor mensen omdat de wadden lastig begaanbaar is en de duinen geen bossen hebben waardoor alles kaal is.

[Rubbergrover1]

spijkerhoofd schreef op woensdag 6 april 2022 @ 13:13:
[...]


Vergeet trouwens het waddengebied qua ongerepte natuur! Punt is denk ik dat de echte natuur niet interessant is voor mensen omdat de wadden lastig begaanbaar is en de duinen geen bossen hebben waardoor alles kaal is.

Huh? Die snap ik even niet.

[spijkerhoofd]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 6 april 2022 @ 13:25:
[...]

Huh? Die snap ik even niet.

Het waddengebied is niet goed begaanbaar als bijvoorbeeld wandelen in een bos. Wandelen op de wadden kan enkel tijdens eb en met laarzen aan. De Duinen, en dan vooral de grotere duinpartijen is kaal en weinig bossen of bomen. Ik vind zelf wandelen in de duinen erg leuk, helemaal bij de bredere gebieden omdat ondanks dat het kaal toch avontuurlijk vanwege de heuvels en hier en daar een meer.

[Rubbergrover1]

spijkerhoofd schreef op woensdag 6 april 2022 @ 14:17:
[...]


Het waddengebied is niet goed begaanbaar als bijvoorbeeld wandelen in een bos. Wandelen op de wadden kan enkel tijdens eb en met laarzen aan. De Duinen, en dan vooral de grotere duinpartijen is kaal en weinig bossen of bomen. Ik vind zelf wandelen in de duinen erg leuk, helemaal bij de bredere gebieden omdat ondanks dat het kaal toch avontuurlijk vanwege de heuvels en hier en daar een meer.

Ik begreep vooral de redenering 'geen bossen dus niet interessant' niet. Alsof natuur gelijk staat aan bos. Terwijl een hoop natuur (vaak juist de meest interessante) niet in bossen is.

[spijkerhoofd]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 6 april 2022 @ 14:29:
[...]

Ik begreep vooral de redenering 'geen bossen dus niet interessant' niet. Alsof natuur gelijk staat aan bos. Terwijl een hoop natuur (vaak juist de meest interessante) niet in bossen is.

Ik geef je daar gelijk in, zo redeneer ik ook, maar mensen die ik ken zeggen natuur=bossen. Terwijl de meeste interessante natuur zijn de niet bossen, of oerbossen.

[sdk1985]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 6 april 2022 @ 12:30:
[...]


Het Nederlandse natuurlandschap ligt grotendeels aan de kust. Duinen, wadden, veengebieden. Allemaal interessant voor trekvogels en zeedieren, maar minder interessant voor mensen. Gelukkig maar, dan heb je daar ook geen recreanten.

De veluwe is lange tijd in gebruik geweest als jachtgebied. Dan wil je juist lekker rechte bospaden zodat je in galop achter die vos aan kunt zitten.

Maar de discussie lijkt wat stappen over te slaan. Alsof alleen ongerepte natuur op grote schaal ecologische waarde heeft, en cultuurlandschap per definitie niet. En alsof natuur met een parkfunctie per definitie onbelangrijk is.

Er is voor vanalles ruimte in Nederland, als je maar duidelijk bent over wat je precies met die ruimte wil. Het is eerder opgemerkt: veel ruimte wordt in Nederland toegekend aan landbouwtoneel, waar de meest gesubsidieerde toneelclub van Nederland doet alsof ze een rendabel agrarisch bedrijf hebben.

Grootste deel is agrarisch;

Grofweg is 50% van het grondgebruik, inclusief water, agrarisch. Deze sector schijnt zo'n 6.4% aan de economie bij te dragen.

Lijkt mij dat dit de primaire focus zou moeten zijn om land te winnen. Je zou zelfs kunnen overwegen de plannen rondom de landwinning in het IJsselmeer door te zetten en bestaande agrarische bedrijven te verplaatsen.

[ Voor 12% gewijzigd door sdk1985 op 06-04-2022 14:57 ]

[CVTTPD2DQ]

sdk1985 schreef op woensdag 6 april 2022 @ 14:48:
Lijkt mij dat dit de primaire focus zou moeten zijn om land te winnen. Je zou zelfs kunnen overwegen de plannen rondom de landwinning in het IJsselmeer door te zetten en bestaande agrarische bedrijven te verplaatsen.

En dan offer je dus water (natuur/visgebied) op voor land voor een onrendabele sector van de economie.

[sdk1985]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 6 april 2022 @ 15:01:
[...]


En dan offer je dus water (natuur/visgebied) op voor land voor een onrendabele sector van de economie.

Mijn uitspraak ligt dan ook meer in de context van de voedsel problematiek cq afhankelijkheid als gevolg van de Oekraïne crisis dan in de netto bijdrage aan de economie.

Overigens zijn wij hier extreem productief per m2 dus op globale schaal is het wellicht zinnig om hier te produceren (ipv over de grens waar het meer ruimte kost), maar dat lijkt me buiten de scope van dit topic vallen.

[Rubbergrover1]

sdk1985 schreef op woensdag 6 april 2022 @ 15:11:
[...]

Mijn uitspraak ligt dan ook meer in de context van de voedsel problematiek cq afhankelijkheid als gevolg van de Oekraïne crisis dan in de netto bijdrage aan de economie.

De meest simpele methode om meer voedsel te produceren is om rechtstreeks producten voor menselijke consumptie te verbouwen. En dus geen vee of veevoer. Een klein beetje minder vleesproductie kan zo al een hoop meer voedselopbrengst geven.

Dat betekent uiteraard niet at iedereen maar vegetariër zou moeten worden. Maar iets minder vleesproductie (of iets minder vleesexport) zou al een hoop schelen.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 6 april 2022 @ 16:07:
[...]

De meest simpele methode om meer voedsel te produceren is om rechtstreeks producten voor menselijke consumptie te verbouwen. En dus geen vee of veevoer. Een klein beetje minder vleesproductie kan zo al een hoop meer voedselopbrengst geven.

Dat betekent uiteraard niet at iedereen maar vegetariër zou moeten worden. Maar iets minder vleesproductie (of iets minder vleesexport) zou al een hoop schelen.

Je moet gewoon een goede mix hebben zodat je ook het afval van de vleesproductie ( mest ) kan gebruiken als voeding voor de plantproductie. Wat nu veel gebeurt is dat we veevoer importeren en ook kunstmest dat is natuurlijk erg jammer.

En door schaalvergroting kan je de schade aan de natuur beperken aangezien de range waarover bepaalde stoffen zich natuurlijk verspreiden natuurlijk beperkt is. Als je 10 lapjes van 1 Hectare hebt met daar omheen natuur dan heb je natuurlijk veel meer raakvlak dan dat je 1 lap van 10hectare hebt in de natuur.

[eamelink]

Beide afbeeldingen komen van de Van Bruggen Adviesgroep.

Inmiddels zitten we op rentetarieven die we eind 2015 voor het laatst hebben gezien.

[RemcoDelft]

eamelink schreef op woensdag 6 april 2022 @ 20:08:

Inmiddels zitten we op rentetarieven die we eind 2015 voor het laatst hebben gezien.

Nu nog maar 8 procentpunt erbij en we zitten op een rente die past bij de inflatie. Spaarrente mag ook wel eens gaan stijgen.
Misschien moet het kabinet ook de plannen om tientallen miljarden "in fondsen" te stoppen omdat de rente zo lekker laag is nog maar eens heroverwegen.

[ Voor 18% gewijzigd door RemcoDelft op 06-04-2022 20:39 ]

[Verwijderd]

Ik zou zo snel mogelijk gaan lenen als overheid juist, voordat de window of opportunity van het goedkope geld met een klap dicht gaat.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op woensdag 6 april 2022 @ 23:44:
Ik zou zo snel mogelijk gaan lenen als overheid juist, voordat de window of opportunity van het goedkope geld met een klap dicht gaat.

Eigenlijk zou de overheid en de EU geen geld moeten lenen, want voor de overheid word het dan een incentive om de inflatie op te laten lopen.

De vraag is wel bij welk rente percentage het weer beter is om je geld op de bank te stallen in plaats van in een huurhuis. Als investeerders op andere punten namelijk een hoger rendement kunnen halen zullen ze mogelijk weer huurhuizen gaan verkopen wat in ieder geval zorgt voor een hoger aanbod op de woningmarkt.

[Sport_Life]

eamelink schreef op woensdag 6 april 2022 @ 20:08:
[Afbeelding]

[Afbeelding]

Beide afbeeldingen komen van de Van Bruggen Adviesgroep.

Inmiddels zitten we op rentetarieven die we eind 2015 voor het laatst hebben gezien.

Wellicht dat 2021 achteraf niet eens zo'n slecht jaar was om een (eerste) woning te kopen, kijkend naar de betaalbaarheid.

[Santee]

Sport_Life schreef op donderdag 7 april 2022 @ 08:53:
[...]

Wellicht dat 2021 achteraf niet eens zo'n slecht jaar was om een (eerste) woning te kopen, kijkend naar de betaalbaarheid.

Welk deel van 2021? Een huis was in december 20% duurder dan in januari en de rente praktisch constant.

[Sport_Life]

Santee schreef op donderdag 7 april 2022 @ 09:09:
[...]

Welk deel van 2021? Een huis was in december 20% duurder dan in januari en de rente praktisch constant.

Ervan uitgaande dat prijzen stagneren/verder stijgen en de rente/inflatie hoog blijft komende jaren: kon je in heel 2021 een woning kopen van 500k met 250k aflossingsvrij en het overige deel annuïtair tegen 1,5% 15-20 jaar rentevast.
Het aflossingsvrije deel is inmiddels ruim 2x zo hoog = >300 euro per maand extra (box 3 dus netto).

De betaalbaarheid is sinds die tijd enorm verslechterd. Terwijl prijzen vooralsnog hoog blijven omdat er altijd wel iemand is met veel overwaarde die kleiner gaat wonen of een investeerder die aandelen in vastgoed omzet..

Het voordeel van hoge inflatie (en loonstijgingen) is dat een aflossingsvrije lening erg interessant is/wordt (rente <2%, loonstijging >4% = 2% winst ).
Als je het vergelijkt met een huurwoning wordt de rekensom nog veel gunstiger: huur zal komende jaren hard stijgen bij een hoge inflatie en de hypotheeklening zal alleen maar afnemen (doordat je 50% wel aflost).

[ Voor 54% gewijzigd door Sport_Life op 07-04-2022 09:35 ]

[Santee]

Sport_Life schreef op donderdag 7 april 2022 @ 09:14:
[...]

Ervan uitgaande dat prijzen stagneren/verder stijgen en de rente/inflatie hoog blijft komende jaren: kon je in heel 2021 een woning kopen van 500k met 250k aflossingsvrij en het overige deel annuïtair tegen 1,5% 15-20 jaar rentevast.
Het aflossingsvrije deel is inmiddels ruim 2x zo hoog = >300 euro per maand extra (box 3 dus netto).

De betaalbaarheid is sinds die tijd enorm verslechterd. Terwijl prijzen vooralsnog hoog blijven omdat er altijd wel iemand is met veel overwaarde die kleiner gaat wonen of een investeerder die aandelen in vastgoed omzet..

Kan je die uitleggen? Ik weet niet wat de regels omtrent aflossingsvrij zijn, heb daar zelf nooit echt naar gekeken. En als de situatie het toeliet had ik het gedaan, maar ons dubbel inkomen is vorige maand begonnen dus had de ruimte helaas niet eerder dan nu om serieus naar woningen te kijken (buiten oude app. om).

[Sport_Life]

Santee schreef op donderdag 7 april 2022 @ 09:22:
[...]

Kan je die uitleggen? Ik weet niet wat de regels omtrent aflossingsvrij zijn, heb daar zelf nooit echt naar gekeken. En als de situatie het toeliet had ik het gedaan, maar ons dubbel inkomen is vorige maand begonnen dus had de ruimte helaas niet eerder dan nu om serieus naar woningen te kijken (buiten oude app. om).

Je mag maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij lenen. Nadeel is dat het dan in box 3 valt in plaats van box 1, dus geen recht op HRA. Maar dat is minder erg gezien de lage rente (mijn eerste appartement was met 5,5% rente ..). Tweede nadeel is dat de leencapaciteit iets lager is. (bank schat het risico iets hoger in).

Maar ik vind het een goede manier om ondanks relatief hoge hypotheek lening betaalbare lasten te hebben. Ervan uitgaande dat in de toekomst de lonen verder stijgen (inflatie + 'carrière') EN je een woning hebt waar je zeker 10jaar kunt wonen (je lost minder snel af dus kans dat de woningwaarde lager wordt dan hypotheek bij een eventuele crash is groter).

Eigenlijk maak je een beetje gebruik van het kapitalisme wat de kloof tussen arm (huur) en rijk (woningbezitters) juist zo groot maakt.....

Maargoed, inmiddels is de rente dus flink (100%) gestegen..

[ Voor 25% gewijzigd door Sport_Life op 07-04-2022 09:37 ]

[coazter]

Sport_Life schreef op donderdag 7 april 2022 @ 09:25:
[...]Je mag maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij lenen. Nadeel is dat het dan in box 3 valt in plaats van box 1, dus geen recht op HRA.

Dat geldt wel alleen indien je niet voor 2013 een aflossingsvrije hypotheek had waarvan je onder het overgangsrecht nog recht hebt op het voortzetten van renteaftrek over (maximaal) dit aflossingsvrije deel. Dit kan de netto lasten nog wat drukken. Ben je starter, dan is dit overgangsrecht uiteraard niet van toepassing. Ik kon zelf nog een flink deel onder box 1 kwijt met deze regeling, maar de looptijd hiervan is dan wel weer korter dan de rest van de hypotheek.

[eamelink]

Volgens de NVM zijn de huizenprijzen dit kwartaal gedaald:

quote: https://www.nvm.nl/nieuws...oververhitte-woningmarkt/

Met een wat minder extreme prijsstijging en een iets toegenomen woningaanbod waaide er in het eerste kwartaal van 2022 een lichte bries door de oververhitte woningmarkt. Aan het eind van het eerste kwartaal 2022 stonden ruim 17.000 woningen te koop. Dat is 10% meer dan in kwartaal 4 2021.

De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning daalde in het eerste kwartaal van 2022 met 2,1% ten opzichte van het vierde kwartaal 2021 naar 428.000 euro, maar op jaarbasis is de prijsstijging nog altijd gemiddeld 13,7%.

Zoals verwacht van de NVM wordt het allemaal een beetje gedownplayed, maar ik verwacht dat het komend kwartaal nog een stuk steviger zal zijn. Het grootste deel van de rentestijging is nog niet meegenomen in kwartaal één.

Nog een interessante passage:

In de laatste weken van het eerste kwartaal 2022 zijn opvallend veel woningen te koop gezet. Deze zijn nog niet allemaal verkocht omdat ze nog maar zo kort op de markt zijn. Met de huidige krapte gaat dit nieuwe aanbod snel een nieuwe eigenaar vinden;

Zouden dit de mensen zijn die al een nieuw huis hebben gekocht, en nu versneld hun oude huis te koop zetten, vrezend voor een daling van de prijzen? Tot nu toe was het devies om je oude huis zo lang mogelijk aan te houden om maximaal te profiteren van de stijging.

[ Voor 23% gewijzigd door eamelink op 07-04-2022 10:08 ]

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op donderdag 7 april 2022 @ 09:25:
Nadeel is dat het dan in box 3 valt in plaats van box 1, dus geen recht op HRA.

Afhankelijk van je vermogen is het gunstiger als je hypotheek in box3 valt.

[Ozzie]

Ik had al het gevoel dat het iets minder hard ging. Ik krijg elke week een mailtje van Funda met de nieuwe huizen die te koop staan in mijn dorp en dat was een jaar lang mailtjes met '1/2/3 nieuwe koopwoningen voor uw zoekopdracht' terwijl de afgelopen weken/maanden er ineens mailtjes tevoorschijn komen met 7/8 of zelfs 14 nieuwe koopwoningen aangeboden.

Nou heb ik er voor de rest geen onderzoek naar gedaan, maar het valt toch op dat er ineens veel meer huizen online komen.

[Shadowhawk00]

eamelink schreef op donderdag 7 april 2022 @ 10:06:
Volgens de NVM zijn de huizenprijzen dit kwartaal gedaald:

Zouden dit de mensen zijn die al een nieuw huis hebben gekocht, en nu versneld hun oude huis te koop zetten, vrezend voor een daling van de prijzen? Tot nu toe was het devies om je oude huis zo lang mogelijk aan te houden om maximaal te profiteren van de stijging.

Tja ik vind dat soort berichtjes altijd beetje dubbel.
Want de gemiddelde prijs van de verkochte woningen is gedaald, dat zegt natuurlijk helemaal niets op zichzelf.

Als ik maand 1 een villawijk verkoop met huizen van 600k per stuk en maand 2 een appartementencomplex verkoop van 300k per stuk is de gemiddelde prijs van de verkochte huizen met 50% gedaald.

De gemiddelde prijs met M2 in een regio zegt veel meer dan de gemiddelde woingprijs. En zelfs dat zegt niet zo heel veel.

Huis zo lang mogelijk aanhouden is gewoon een soort van beleggen, als je ermee weg komt is het leuk maar je betaald mogelijk wel een tijdje dubbele lasten. En als de prijzen inzakken kan die tijd dat je dubbele lasten betaald zomaar vrij lang zijn.
Je had ook het huis kunnen verkopen + tijdelijk kunnen huren en de opbrengst in bitcoins kunnen steken. Had je ook een grote winst kunnen scoren, maar ook een groot verlies.

[xiangpo]

Zoals ik eerder ook al opmerkte. Ik zie steeds meer huizen via de plugin betrap de makelaar, die na een maand opnieuw er op gezet worden voor 50-100k minder. Dus dat ligt ook wel in lijn met dat nieuwsartikel.

[Verwijderd]

Opvallend verschil met de prijzen geregistreerd door het CBS/Kadaster. Die hebben nog geen Q1 cijfers, maar jan/feb lag een kleine 4% boven Q4 2021.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 10:19:
Want de gemiddelde prijs van de verkochte woningen is gedaald, dat zegt natuurlijk helemaal niets op zichzelf.

Niet helemaal hoe NVM zijn cijfers berekend.

Zie pagina 18:

https://www.nvm.nl/media/...aal-2022-7-april-2022.pdf

[eamelink]

Verwijderd schreef op donderdag 7 april 2022 @ 10:24:
Opvallend verschil met de prijzen geregistreerd door het CBS/Kadaster. Die hebben nog geen Q1 cijfers, maar jan/feb lag een kleine 4% boven Q4 2021.

Niet zo heel opvallend toch? Er zit volgens mij een flinke verschuiving in de periode; NVM rapporteert op basis van koopovereenkomst, en KVK op basis van de overdracht, als ik me niet vergis. In Q1 van de NVM zal al een maandje oorlog zitten, en in de Q1 van de KVK praktisch niet (tenzij mensen binnen 5 weken passeren).

In praktische zin zullen de cijfers van de KVK meer correleren met die van NVM van een kwartaal eerder dan die van hetzelfde kwartaal.

[Verwijderd]

Dat zou je denken, maar historische NVM cijfers (die niet meer op de website zijn terug te vinden helaas, want transparantie?) geven voor 2008 en 2013 niet eerder een omslagpunt.

[RemcoDelft]

Ozzie schreef op donderdag 7 april 2022 @ 10:13:
Ik had al het gevoel dat het iets minder hard ging. Ik krijg elke week een mailtje van Funda met de nieuwe huizen die te koop staan in mijn dorp en dat was een jaar lang mailtjes met '1/2/3 nieuwe koopwoningen voor uw zoekopdracht' terwijl de afgelopen weken/maanden er ineens mailtjes tevoorschijn komen met 7/8 of zelfs 14 nieuwe koopwoningen aangeboden.

Nou heb ik er voor de rest geen onderzoek naar gedaan, maar het valt toch op dat er ineens veel meer huizen online komen.

Het begin van FOMO bij verkopers

Op het dieptepunt van de markt enkele jaren terug nam het aantal verkopen toe voordat de prijs ging stijgen. Het klinkt dus logisch dat het aanbod toeneemt voordat de prijs gaat dalen.

[renegrunn]

xiangpo schreef op donderdag 7 april 2022 @ 10:22:
Zoals ik eerder ook al opmerkte. Ik zie steeds meer huizen via de plugin betrap de makelaar, die na een maand opnieuw er op gezet worden voor 50-100k minder. Dus dat ligt ook wel in lijn met dat nieuwsartikel.

Yep, zoiets vroeg ik mij onlangs ook al hardop af.

renegrunn schreef op woensdag 23 maart 2022 @ 11:04:
Is de rek er een beetje uit? Ik heb zelf begin vorig jaar een woning verkocht in een wijk in Amsterdam-Noord. Nu vind ik het leuk om af en toe nog eens te kijken wat er een jaar na dato voor dezelfde woningen wordt gevraagd. Tot eind vorig jaar zag je woningen makkelijk voor een ton meer weggaan, maar nu zie ik toch 2 woningen welke een week of 4 geleden op Funda kwamen, en vandaag voor respectievelijk 25k en 50k minder opnieuw op Funda zijn geplaatst.

Enkel initieel teveel gevraagd door de verkopers, of zijn het inderdaad symptomen nu de rente weer stijgt?

[Requiem19]

Het moment dat je wist dat zou komen, de omslag komt er eindelijk echt aan .

De vraag is hoe groot de omslag gaat zijn en hoe lang.

[Shadowhawk00]

RemcoDelft schreef op donderdag 7 april 2022 @ 10:35:
[...]
Op het dieptepunt van de markt enkele jaren terug nam het aantal verkopen toe voordat de prijs ging stijgen. Het klinkt dus logisch dat het aanbod toeneemt voordat de prijs gaat dalen.

Dat doet het natuurlijk altijd in een markt economie zodra de vraag minder word of het aanbod omhoog gaat daalt de prijs.
Nu zal de vraag iets minder worden want mensen hebben minder geld om te kopen ( ik zie de huurprijzen niet zo snel dalen )
Het aanbood zal gelijk blijven mensen moeten toch nog verkopen want hiervoor ander huis gekocht maar wel aanhouden want de prijzen stijgen.
Dus dan krijg je iets meer aanbod op de markt en huizen zullen iets langer te koop gaan staan.
Persoonlijk vind ik het helemaal geen slechte ontwikkeling voor mij persoonlijk maakt het weinig uit of de prijzen met 50% dalen ( betaal ik minder belasting) ik was toch nog niet van plan te verhuizen.

[RemcoDelft]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 10:45:
[...]


Persoonlijk vind ik het helemaal geen slechte ontwikkeling voor mij persoonlijk maakt het weinig uit of de prijzen met 50% dalen ( betaal ik minder belasting) ik was toch nog niet van plan te verhuizen.

Maar als huizen"bezitters" de 6 ton schuld op hun oude rijtjeshuis wat 3 ton onder water staat straks tegen 10% moeten herfinancieren kan je erop wachten dat ze net als na 2008 op TV gaan huilen dat de overheid hun restschuld moet overnemen.

Gelukkig kijk ik geen TV

[SL104]

Tja, is dit nou de inzet van een echte daling, of slechts een tijdelijk dipje zoals ook aan de start van corona?

De hypotheekrentes zijn wat gestegen, inflatie geeft onzekerheid over betaalbaarheid van lasten, in sommige steden worden beleggers inmiddels geweerd. Tegelijkertijd zijn er nog steeds amper betaalbare huurwoningen als alternatief voor kopen, zou het kunnen dat de inflatie volgend jaar weer een stuk gedaald is, en zijn er nog steeds tekorten aan materialen en mankracht in de bouw.

Het zou mijns inziens goed zijn als de markt wat afkoelt. Maar of er een vrije val in de prijzen komt, zoals sommigen likkebaardend lijken te hopen, betwijfel ik.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 10:45:

Het aanbood zal gelijk blijven mensen moeten toch nog verkopen want hiervoor ander huis gekocht maar wel aanhouden want de prijzen stijgen.

Dat is inderdaad iets wat best wel een effect kan hebben. Dat zijn een soort gedwongen verkopen.

Ik kan het me niet herinneren eigenlijk, maar was het voor 2008-2013 ook gebruikelijk dat mensen eerst kochten en daarna pas hun eigen huis verkochten of ging het toen nog normaal (eerst verkopen en dan kopen?).

[Richh]

Na jaren ellende lijkt de boel dan eindelijk de juiste kant op te bewegen.

Dat mag ook een beetje gevierd worden guys:

Wie nog beweert dat de rente geen invloed heeft op de huizenprijzen; ik denk dat de stijgende rente een enorm belangrijke pijler is waarom we dit nu zien gebeuren.

[jessy100]

Vooralsnog lijken de investeerders zich nergens druk om te maken wat vastgoed betreft. Mensen die verwachten dat het nu in een vrije val komt die snappen wat mij betreft nog steeds niet hoe hoog het potentiele huizenkopers zit.Die denken nu ohh snel ff kopen voordat het weer omhoog knalt ipv dat ze een gok nemen nog meerdere jaren te moeten wachten. Daarnaast willen ze ook nog profiteren van een lage rente..

[Requiem19]

Richh schreef op donderdag 7 april 2022 @ 11:19:
Na jaren ellende lijkt de boel dan eindelijk de juiste kant op te bewegen.

Dat mag ook een beetje gevierd worden guys:

Wie nog beweert dat de rente geen invloed heeft op de huizenprijzen; ik denk dat de stijgende rente een enorm belangrijke pijler is waarom we dit nu zien gebeuren.

Het is ook wel een perfect storm voor een daling op de woningmarkt:

- Idd de stijging van de rente
- Enorme inflatie al voordat de oorlog in Oekraine begon
- Oorlog in Oekraine die voor additionele inflatie zorgt
- Oorlog in Oekraine die zorgt voor meer focus op kosten/verbruik energie en daarmee - wellicht - energie onzuinige woningen minder aantrekkelijk maakt
- Oorlog in Oekraine die zorgt voor onzekere economische vooruitzichten

Zolang de rente blijft stijgen zal de toegang tot de woningmarkt voor starters met weinig kapitaal echter niet toenemen lijkt me...

[Richh]

Requiem19 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 11:27:
[...]


Het is ook wel een perfect storm voor een daling op de woningmarkt:

- Idd de stijging van de rente
- Enorme inflatie al voordat de oorlog in Oekraine begon
- Oorlog in Oekraine die voor additionele inflatie zorgt
- Oorlog in Oekraine die zorgt voor meer focus op kosten/verbruik energie en daarmee - wellicht - energie onzuinige woningen minder aantrekkelijk maakt
- Oorlog in Oekraine die zorgt voor onzekere economische vooruitzichten

Plus een conjunctuurcyclus die nog even ~3 jaar uitgesteld is dmv extra schuldopbouw

In principe was een gelijkwaardige 'perfect storm' ook aan de hand toen covid-19 net van start ging, maar toen bleek dat we met gratis geld iedereen gingen steunen. Nu lijkt het erop dat de energierekening gewoon betaald moet gaan worden, zij het met iets minder belasting.

Zolang de rente blijft stijgen zal de toegang tot de woningmarkt voor starters met weinig kapitaal echter niet toenemen lijkt me...

Dat denk ik wel, want woningbezitters zullen minder overwaarde hebben om zo flink mee te overbieden. Daarnaast is de rente minder laag, waardoor de maandlasten voor hen minder dalen en doorschuiven minder fiscaal aantrekkelijk is.
Al met al wordt het speelveld wat gelijkwaardiger.

Grootste issue voor de starter is dat de maandlasten wel toenemen in de tussentijd. Althans, de hypotheekrenteaftrek is er natuurlijk nog wel, maar die wordt wel afgebouwd.

[Requiem19]

Richh schreef op donderdag 7 april 2022 @ 11:33:
[...]

Plus een conjunctuurcyclus die nog even ~3 jaar uitgesteld is dmv extra schuldopbouw

In principe was een gelijkwaardige 'perfect storm' ook aan de hand toen covid-19 net van start ging, maar toen bleek dat we met gratis geld iedereen gingen steunen. Nu lijkt het erop dat de energierekening gewoon betaald moet gaan worden, zij het met iets minder belasting.


[...]

Dat denk ik wel, want woningbezitters zullen minder overwaarde hebben om zo flink mee te overbieden. Daarnaast is de rente minder laag, waardoor de maandlasten voor hen minder dalen en doorschuiven minder fiscaal aantrekkelijk is.
Al met al wordt het speelveld wat gelijkwaardiger.

Grootste issue voor de starter is dat de maandlasten wel toenemen in de tussentijd. Althans, de hypotheekrenteaftrek is er natuurlijk nog wel, maar die wordt wel afgebouwd.

De meeste starters zullen minder in competitie zijn met doorstromers. De starters zijn (of waren) juist degenen die de doorstromers aan het 'financieren' waren.

Starters in het hogere segment zullen wel minder concurrentie hebben, maar de meerderheid van de starters zal niet zo snel in het hogere segment zoeken lijkt me.

Over de covid situatie: hij was niet geheel gelijkwaardig, want de inflatie daalde juist ipv de snelle stijging die we nu zien (en die direct voelbaar is in onze portemonnee).

[ Voor 6% gewijzigd door Requiem19 op 07-04-2022 11:37 ]

[Shadowhawk00]

Richh schreef op donderdag 7 april 2022 @ 11:19:
Na jaren ellende lijkt de boel dan eindelijk de juiste kant op te bewegen.

Dat mag ook een beetje gevierd worden guys:

Wie nog beweert dat de rente geen invloed heeft op de huizenprijzen; ik denk dat de stijgende rente een enorm belangrijke pijler is waarom we dit nu zien gebeuren.

Ach de markt beweegt altijd als een golf, corona heeft die golf een beetje verstoord maar de golf gaat gewoon zijn ding doen hoor.

Wat wel een risico is worden de sancties op bouwmaterialen die de EU wil gaan invoeren. Dat maakt bouwen weer duurder wat ook weer effect gaat hebben op het aanbod op de markt.
En inflatie zorgt ervoor dat je schulden toch automatisch minder worden dus dat zet mensen wel weer aan meer te lenen. 3ton nu is over 20jaar de prijs van een leuke auto.

[Emgeebee]

Requiem19 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 11:36:
[...]


De meeste starters zullen minder in competitie zijn met doorstromers. De starters zijn (of waren) juist degenen die de doorstromers aan het 'financieren' waren.

Starters in het hogere segment zullen wel minder concurrentie hebben, maar de meerderheid van de starters zal niet zo snel in het hogere segment zoeken lijkt me.

En dus wordt het hogere segment toegankelijker voor sommige starters en dus zullen starters minder met elkaar concurreren in het lage segment.

Volgens mij kijk je erg gesegmenteerd naar de woningmarkt terwijl het best vloeiend in elkaar overloopt natuurlijk. Die hokjes zijn ook maar kunstmatig (laag segment eindigt bij X euro, hoog begint bij X euro +1?) Een gelijker speelveld tussen de haves en have-nots lijkt me inderdaad een goede omschrijving.

[Requiem19]

Emgeebee schreef op donderdag 7 april 2022 @ 11:39:
[...]

En dus wordt het hogere segment toegankelijker voor sommige starters en dus zullen starters minder met elkaar concurreren in het lage segment.

Volgens mij kijk je erg gesegmenteerd naar de woningmarkt terwijl het best vloeiend in elkaar overloopt natuurlijk. Die hokjes zijn ook maar kunstmatig (laag segment eindigt bij X euro, hoog begint bij X euro +1?) Een gelijker speelveld tussen de haves en have-nots lijkt me inderdaad een goede omschrijving.

Ja eens, natuurlijk is het fluide .

Ik betwijfel alleen of het op korte termijn een gelijker speelveld gaat geven voor de meerderheid van de starters.

In de verschillende segmenten zal het aanbod namelijk ook gaan afnemen omdat woningen dan wel langer te koop gaan staan, dan wel mensen hun woning niet meer gaan verkopen.

[Shadowhawk00]

Requiem19 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 11:41:
[...]


Ja eens, natuurlijk is het fluide .

Ik betwijfel alleen of het op korte termijn een gelijker speelveld gaat geven voor de meerderheid van de starters.

In de verschillende segmenten zal het aanbod namelijk ook gaan afnemen omdat woningen dan wel langer te koop gaan staan, dan wel mensen hun woning niet meer gaan verkopen.

Het zal inderdaad voor een groot aantal mensen gaan gelden dat ze hun woning niet meer kunnen verkopen omdat ze dan een te grote restschuld hebben.
Hoe relevant dat voor de gehele markt gaat zijn durf ik niet te zeggen.

[amboly]

Ozzie schreef op donderdag 7 april 2022 @ 10:13:
Ik had al het gevoel dat het iets minder hard ging. Ik krijg elke week een mailtje van Funda met de nieuwe huizen die te koop staan in mijn dorp en dat was een jaar lang mailtjes met '1/2/3 nieuwe koopwoningen voor uw zoekopdracht' terwijl de afgelopen weken/maanden er ineens mailtjes tevoorschijn komen met 7/8 of zelfs 14 nieuwe koopwoningen aangeboden.

Nou heb ik er voor de rest geen onderzoek naar gedaan, maar het valt toch op dat er ineens veel meer huizen online komen.

Dat ligt volgens mij meer aan de naderende lente, veel makelaars adviseren het huis te verkopen in een zonnige tijd.

[joerdj]

Richh schreef op donderdag 7 april 2022 @ 11:19:
Na jaren ellende lijkt de boel dan eindelijk de juiste kant op te bewegen.

Dat mag ook een beetje gevierd worden guys:

Wie nog beweert dat de rente geen invloed heeft op de huizenprijzen; ik denk dat de stijgende rente een enorm belangrijke pijler is waarom we dit nu zien gebeuren.

Maar wat is hier precies goed aan?

Huizen worden niet per-se betaalbaarder.
De mensen met geld zijn nog steeds, en zullen altijd, in het voordeel ( want de spaargeld kost nog steeds geld, dus dat geld gaat ergens heen) dus gelijker wordt het ook niet.

Ik zie eerder gebeuren dat men gewoon niet gaat verkopen , wat helemaal niemand ten goede komt.

Of er moet een diepe recessie komen , wat ook voor niemand goed is. ( waar mensen met geld nog steeds in het voordeel zijn )

[ Voor 7% gewijzigd door joerdj op 07-04-2022 12:01 ]

[jessy100]

joerdj schreef op donderdag 7 april 2022 @ 11:56:
[...]


Ik zie eerder gebeuren dat men gewoon niet gaat verkopen , wat helemaal niemand ten goede komt.

Heel eerlijk? Als ons appartement niet verkoopt in de komende 3 maanden gaat het gewoon de verhuur in. met mij nog velen andere ben ik bang

[Scuderia110]

Moet je wel kunnen verhuren, met een standaard hypotheek erop krijg je daar meestal geen toestemming voor.

[Requiem19]

Even dit rijtje van @eamelink erbij gepakt om de impact op de leencapaciteit te begrijpen:

Bij 1.09% => max hypotheek 242999
Bij 2,04% => max hypotheek 235454
Bij 2,34% => max hypotheek 226184

Het verschil in leencapaciteit tussen 1,09% en 2,34% is EUR 16,815. Dat is 7% van 242.999. Kortom: alleen als de prijzen meer dan 7% dalen heeft een starter - die een volledige financiering nodig - meer toegang tot de woningmarkt.

[Requiem19]

jessy100 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 12:01:
[...]


Heel eerlijk? Als ons appartement niet verkoopt in de komende 3 maanden gaat het gewoon de verhuur in. met mij nog velen andere ben ik bang

Waar ga je dan in de tussentijd wonen?

[Joosie200]

amboly schreef op donderdag 7 april 2022 @ 11:45:
[...]


Dat ligt volgens mij meer aan de naderende lente, veel makelaars adviseren het huis te verkopen in een zonnige tijd.

Dat is ook mijn gedachte erbij. Eerst kreeg ik Funda mails: 1/2 nieuwe woningen. Laatste dagen 14/16/18/20 nieuwe woningen erbij. Mensen halen de voorgenomen verkoop naar voren want verkoopt beter qua tijd/weer.

Maargoed leuk dat hogere aantallen in aanbod. Zolang verkopers uitgaan van overbieden terwijl de hypotheekrente is verdubbeld neemt mijn maximale hypotheek als starter enkel af en niet toe. Er zal eerst iets moeten gebeuren aan lagere vraagprijzen en/of genoegen nemen met de vraagprijs als bod.

Want mijn overbiedbudget is nodig om het verlies aan hypotheekbedrag op te vangen. Scheelt nu al 10k en als de rente nog verder omhoog schiet al 20k tov november tot januari. En renoveren/verduurzamen wordt ook duurder per dag. Aannemers vinden was al lastig genoeg maar nu ook de bouwmaterialen duurder uitvallen wordt verduurzamen ook een kostbaarder iets.

Dus ik zie het enkel in balans komen, hoeveelheid aanbod gaat de vraag matchen. En dus afkoelen maar zo maar van oververhitte verkopersmarkt naar afgekoelde kopersmarkt met prijzen in vrije val zal een black swan voor nodig zijn. Speaking of which hoe staat het inmiddels met Evergrande? Lijkt op de achtergrond te zijn gekomen door Oekraïne en de fed notitie van gisteren.

[Ernemmer]

Requiem19 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 12:04:
Even dit rijtje van @eamelink erbij gepakt om de impact op de leencapaciteit te begrijpen:


[...]


Het verschil in leencapaciteit tussen 1,09% en 2,34% is EUR 16,815. Dat is 7% van 242.999. Kortom: alleen als de prijzen meer dan 7% dalen heeft een starter - die een volledige financiering nodig - meer toegang tot de woningmarkt.

Kan je hier uit concluderen dat de prijzen dan ook minimaal 7% zullen gaan dalen of krijgen starters nog minder toegang tot de huizenmarkt?

[Shadowhawk00]

jessy100 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 12:01:
[...]


Heel eerlijk? Als ons appartement niet verkoopt in de komende 3 maanden gaat het gewoon de verhuur in. met mij nog velen andere ben ik bang

Dat heb ik 5-6 jaar terug ook gedaan omdat ik het niet verkocht kreeg en het hypotheek vrij was.
Maar dan moet je of geen hypotheek hebben of je moet toestemming hebben van de bank.
En in het eerste geval is het lastiger bij een bank een hypotheek te krijgen want je hebt een huis en 0 hypotheek en dat kan het IT systeem niet goed aan.

Aan de andere kant als er meer appartementen in de verhuur komen die tegen een normale prijs worden verhuurd is het natuurlijk niet slecht. Zowel de koop als huur markt heeft een tekort dus je lost altijd ergens een klein beetje op.

[Requiem19]

Ernemmer schreef op donderdag 7 april 2022 @ 12:08:
[...]


Kan je hier uit concluderen dat de prijzen dan ook minimaal 7% zullen gaan dalen of krijgen starters nog minder toegang tot de huizenmarkt?

Niemand kan concluderen of / hoeveel de woningmarkt gaat dalen. Daar zijn geen wetmatigheden voor die dat precies voorspellen.

Veel is ook afhankelijk van de situatie in Oekraine, de inflatie, de energie-onzekerheid en de rentestijgingen alsmede de economische vooruitzichten / loonstijgingen.

ALS er echt een daling ingezet is verwacht ik persoonlijk dat deze geruime tijd zal doorzetten en deze veel meer zal zijn dan 7%.

[Joosie200]

Ernemmer schreef op donderdag 7 april 2022 @ 12:08:
[...]


Kan je hier uit concluderen dat de prijzen dan ook minimaal 7% zullen gaan dalen of krijgen starters nog minder toegang tot de huizenmarkt?

Dat laatste zie ik eerder gebeuren. Verkopers willen niet 7% zakken want het beeld blijft hangen dat overbieden normaal is geworden. En dus zullen ze ook overboden hebben op een doorstroomwoning of duurdere nieuwbouw gekozen hebben. Niemand wil graag interen op hun fictieve overwaarde en zolang mogelijk dat uitstellen.

Of je moet perse verkopen want scheiding, gedwongen verkoop per executieveiling in zicht.

[Requiem19]

Joosie200 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 12:11:
[...]


Dat laatste zie ik eerder gebeuren. Verkopers willen niet 7% zakken want het beeld blijft hangen dat overbieden normaal is geworden. En dus zullen ze ook overboden hebben op een doorstroomwoning of duurdere nieuwbouw gekozen hebben. Niemand wil graag interen op hun fictieve overwaarde en zolang mogelijk dat uitstellen.

Of je moet perse verkopen want scheiding, gedwongen verkoop per executieveiling in zicht.

Op korte termijn heb je denk ik volledig gelijk. Maar als die verkopers hun woning niet willen verkopen voor bod x, blijven de woningen te koop staan. Uiteindelijk zal die verkoper akkoord gaan met bod y, wat waarschijnlijk nog lager is dan bod x dat hij afwees.

Dit soort effecten in de prijsstelling en verkoopprijzen zijn relatief langzaam en niet van vandaag op morgen. Op lange termijn zou het wel in je voordeel kunnen werken, maar dan hebben we het over 6-8-12 maanden.

[Joosie200]

Requiem19 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 12:13:
[...]
Maar als die verkopers hun woning niet willen verkopen voor bod x, blijven de woningen te koop staan. Uiteindelijk zal die verkoper akkoord gaan met bod y, wat waarschijnlijk nog lager is dan bod x dat hij afwees.

Dit soort effecten in de prijsstelling en verkoopprijzen zijn relatief langzaam en niet van vandaag op morgen. Op lange termijn zou het wel in je voordeel kunnen werken, maar dan hebben we het over 6-8-12 maanden.

Wat ik meer bedoel vandaag kan ik bod X doen bij rentepercentage Y. Maar als de verkoper er niet mee akkoord gaat en over 6/9/12 maanden wel kan ik dat bod geen gestalte doen bij rentepercentage Z. Dat is wat ik nu namelijk merk als starter. Mijn budget loopt terug tussen oktober en nu door oplopende rentetarieven. En dat blijft gewoon doorgaan.

[jessy100]

Requiem19 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 12:05:
[...]


Waar ga je dan in de tussentijd wonen?

Nieuwbouw

[Requiem19]

Joosie200 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 12:17:
[...]


Wat ik meer bedoel vandaag kan ik bod X doen bij rentepercentage Y. Maar als de verkoper er niet mee akkoord gaat en over 6/9/12 maanden wel kan ik dat bod geen gestalte doen bij rentepercentage Z. Dat is wat ik nu namelijk merk als starter. Mijn budget loopt terug tussen oktober en nu door oplopende rentetarieven. En dat blijft gewoon doorgaan.

Ja dat snap ik, maar hoe langer die verkoper zijn woning te koop heeft staan, hoe sneller hij - op termijn - geneigd zal zijn om een lager bod te accepteren.

Dat is het moment waarop de daling van de woningprijzen harder gaat dan de daling van jouw leencapaciteit. En dat moment komt vanzelf in een dalende markt op termijn.

[Requiem19]

jessy100 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 12:17:
[...]


Nieuwbouw

Dan heb je geluk dat je geen overbruggingshypotheek hebt denk ik?

[jessy100]

Requiem19 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 12:20:
[...]


Dan heb je geluk dat je geen overbruggingshypotheek hebt denk ik?

Die hebben we niet (gelukkig) dat had me echt vele nachten slaap gekost als ik die nu moest betalen van de opbreng van mijn huis.

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op donderdag 7 april 2022 @ 10:35:
[...]

Het begin van FOMO bij verkopers

Op het dieptepunt van de markt enkele jaren terug nam het aantal verkopen toe voordat de prijs ging stijgen. Het klinkt dus logisch dat het aanbod toeneemt voordat de prijs gaat dalen.

Precies dit. Ik ga het al eerder aan: die stijgende rente maakt veel mensen serieus zenuwachtig. En voila, het resultaat. Ik heb zelf een huis, maar ik zie ook wel in dat we - nu zeker - even afkoeling nodig hebben in de gekte.

Maar dan nu de hamvraag: wanneer gaan we weer rente krijgen over ons spaargeld? Blijkbaar is de prijs van kapitaal stijgende. Die negatieve rente zou er dus wel vanaf moeten kunnen en de burger zou zelfs misschien wel weer wat rente moeten kunnen krijgen over zijn spaartegoeden.

[Joosie200]

Requiem19 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 12:20:
[...]


Ja dat snap ik, maar hoe langer die verkoper zijn woning te koop heeft staan, hoe sneller hij - op termijn - geneigd zal zijn om een lager bod te accepteren.

Dat is het moment waarop de daling van de woningprijzen harder gaat dan de daling van jouw leencapaciteit. En dat moment komt vanzelf in een dalende markt op termijn.

Fair enough. Ben benieuwd wanneer dat moment zich aandient. Want 2008 en dieptepunt rond 2012/2013 waarna de prijzen weer aantrokken toont aan dat er vier jaar kan zitten tussen de trigger en het feitelijke resultaat/effect op de prijzen.

Tegelijkertijd zou je covid kunnen zien als de stoorzender hier in want met een beetje normale cycli had een laagconjunctuur zich in 2019 al wel aangediend door eerder ingezet QE beleid. Dus wie weet komt het eerder gezien de combi van Oekraïne, na ebben covid perikelen op de verkrijgbaarheid en prijzen van bouwmaterialen, flinke inflatie en vervroegd verkrappen in elk geval door de fed.

Ik heb in elk geval een voordeel als starter. Van de 2008 crisis en dieptepunt in 2014 heb ik nooit kunnen profiteren bij gebrek aan voldoende loon of vast contract op dat moment en evenmin in 2016/2017 met nog relatief lage prijzen en verlaagde rente. Vast contract heb ik inmiddels wel binnen + toenemend loon in het vooruitzicht. Dus bij een volgende dip kan ik wel instappen.

[Lycaon]

Joosie200 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 12:32:
[...]


[…]

Ik heb in elk geval een voordeel als starter. Van de 2008 crisis en dieptepunt in 2014 heb ik nooit kunnen profiteren bij gebrek aan voldoende loon of vast contract op dat moment en evenmin in 2016/2017 met nog relatief lage prijzen en verlaagde rente. Vast contract heb ik inmiddels wel binnen + toenemend loon in het vooruitzicht. Dus bij een volgende dip kan ik wel instappen.

Alleen is de vraag natuurlijk of de loonstijging in zicht blijft bij een serieuze recessie.

[Joosie200]

Lycaon schreef op donderdag 7 april 2022 @ 12:33:
[...]


Alleen is de vraag natuurlijk of de loonstijging in zicht blijft bij een serieuze recessie.

Wat eerder op de loer ligt is een loon/prijs spiraal door de hogere inflatie. En die stijging is bevestigd zwart op wit en gezien de omvang van mijn werkgever verwacht ik weinig nadeel bij een recessie. If anything neemt mijn werk dan enkel toe

[Richh]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 11:43:
[...]

Het zal inderdaad voor een groot aantal mensen gaan gelden dat ze hun woning niet meer kunnen verkopen omdat ze dan een te grote restschuld hebben.
Hoe relevant dat voor de gehele markt gaat zijn durf ik niet te zeggen.

Restschuld? Voorlopig staan er hele volksstammen die nu >3 jaar in hun huis wonen, 40 tot 100 procent in de plus.

Er vanuitgaande dat mensen die korter dan 3 jaar in hun woning wonen sowieso minder graag zouden willen verhuizen, kunnen de prijzen nog heel ver dalen voordat het argument 'restschuld' als een gevaar bestempeld kan worden, voor een 'groot aantal'.

[Requiem19]

jessy100 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 12:21:
[...]


Die hebben we niet (gelukkig) dat had me echt vele nachten slaap gekost als ik die nu moest betalen van de opbreng van mijn huis.

Dan bekijk je het dus puur vanuit je eigen situatie, wat ik ook zou doen overigens .

Maar voor de groep mensen die een nieuwbouwwoning gekocht heeft en een overbruggingshypotheek heeft afgesloten is het geen optie om hun woning (ad inifinitum) te verhuren omdat zij de overbruggingshypotheek zullen moeten aflossen, of moeten herfinancieren.

Imo is deze groep (en dat heb ik al vaker gezegd ) de groep huizenbezitters/verkopers die als eerste geraakt gaat worden.

[ Voor 9% gewijzigd door Requiem19 op 07-04-2022 12:45 ]

[Scuderia110]

Requiem19 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 12:04:
Even dit rijtje van @eamelink erbij gepakt om de impact op de leencapaciteit te begrijpen:


[...]


Het verschil in leencapaciteit tussen 1,09% en 2,34% is EUR 16,815. Dat is 7% van 242.999. Kortom: alleen als de prijzen meer dan 7% dalen heeft een starter - die een volledige financiering nodig - meer toegang tot de woningmarkt.

Ik vermoed dat de impact groter is omdat de "escape" die veel mensen gebruiken, een aflossingsvrij deel, steeds minder interessant wordt. Kunnen en willen lenen, die maandlasten zien er toch anders uit als dat aflossingsvrije deel wordt ingewisseld voor een annuïtair deel.

[Masvic]

Richh schreef op donderdag 7 april 2022 @ 11:19:
Na jaren ellende lijkt de boel dan eindelijk de juiste kant op te bewegen.

Dat mag ook een beetje gevierd worden guys:

Wie nog beweert dat de rente geen invloed heeft op de huizenprijzen; ik denk dat de stijgende rente een enorm belangrijke pijler is waarom we dit nu zien gebeuren.

Wat ook belangrijk is om te realiseren is dat tina (there is no alternative) langzaam maar zeker niet meer geldig is. Afgelopen jaren werden investeerders gedwongen om op alternatieve wijze geld te gaan investeren. Je zag het in crypto, NFT's, venture capital en uiteindelijk ook vastgoed. Nu vrijwel alle aandelen (relatief) goedkoper worden zijn er weer andere toevluchthavens voor kapitaal.

Daarnaast is de huizenmarkt ook onderhevig aan globale invloeden. In China is de boel enorm gecrasht, in US lijkt de top bereikt. In de US is de hypotheekrente al verdubbeld dit jaar en dit vertaalt zich al steeds meer in dalende prijzen. De afnemende vraag naar beton en ijzer in de US en China, gaat zich vanzelf vertalen naar een daling in de kosten van bouwmaterialen in Europa.

In het achterhoofd houdend dat de huizenprijzen in de toekomst wellicht minder hard kunnen stijgen door de hypotheekrente, denk ik dat veel investeerders hun geld momenteel even op de bank houden of op een alternatieve wijze zullen investeren. Dat soort factoren gaan op de korte termijn denk ik echt veel impact maken op de prijs.

Uiteindelijk blijft het ook voor een belangrijk deel puur emotie en perceptie; denkt men dat huizen minder waard gaan worden, dan worden ze minder waard (want mensen gaan niet meer blind overbieden etc).

[ Voor 3% gewijzigd door Masvic op 07-04-2022 12:49 ]

[Richh]

Requiem19 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 11:36:
[...]


De meeste starters zullen minder in competitie zijn met doorstromers. De starters zijn (of waren) juist degenen die de doorstromers aan het 'financieren' waren.

Zoals al benoemd denk ik dat het systeem een heel stuk meer 'fluid' is inderdaad. Niet iedere starter heeft een klein appartement als eerste koopwoning.

Over de covid situatie: hij was niet geheel gelijkwaardig, want de inflatie daalde juist ipv de snelle stijging die we nu zien (en die direct voelbaar is in onze portemonnee).

Achteraf gezien wel. De angst toen covid begon was toch wel degelijk dat de aanvoer van onze producten stuk zou lopen en dat daarop de prijzen snel zouden stijgen, terwijl het consumentenvertrouwen zou dalen.

Beide heef in ieder geval veel meer tijd vereist dan ik had verwacht, waar nu nog even de energieprijzen overheen komen.

[Richh]

joerdj schreef op donderdag 7 april 2022 @ 11:56:
[...]


Maar wat is hier precies goed aan?

Huizen worden niet per-se betaalbaarder.

Maar wel bereikbaarder.

Sowieso is het een beetje afhankelijk van hoe je naar huizenprijzen kijkt. Veel mensen denken 'hoge rente? Hoge maandlasten! Da's niet goed voor 30 jaar lang!' - terwijl in realiteit je die rente én kan aftrekken waardoor het netto eigenlijk best mee valt (is hier laatst nog voorgerekend), én je vast niet 30 jaar blijft zitten. Terwijl er flink vermogen aan de stok blijft hangen als je kan verhuizen én je hypotheek oversluit naar een lagere rente.
Hoewel je in het begin inderdaad best een smak geld moet betalen, is een hoge(re) rente verre van slecht op het startpunt van je woningmarktladder. Ook zorgt het voor een stabielere vermogensbalans tussen huurders en kopers, omdat de aflossingscomponent een kleiner aandeel is.

Kortom: kansengelijkheid. En dat is goed voor het gehele land, het is eerlijker, en geeft jongeren een uitzichtspositie. Dat is veel belangrijker dan een zooitje boomers die kan cirklejerken om hun papieren waarde.

De mensen met geld zijn nog steeds, en zullen altijd, in het voordeel ( want de spaargeld kost nog steeds geld, dus dat geld gaat ergens heen) dus gelijker wordt het ook niet.

Er is niks mis met een voordeel, maar dit voordeel zal iets afnemen. Waardoor het wel gelijker wordt.

Waar jij het hebt over 'mensen met geld' is dat voor de woningmarkt half Nederland die meer dan een modaal salaris aan leenvermogen als overwaarde heeft. Als half Nederland behoort tot de 'mensen met geld' maakt dat de tweedeling alleen maar groter.

Ik zie eerder gebeuren dat men gewoon niet gaat verkopen , wat helemaal niemand ten goede komt.

We doen heel vaak alsof dat heel erg is, maar ik geloof niet dat dat zo is. Iemand die zijn woning verkoopt, koopt ook weer een nieuwe. De mutatie op de woningvoorraad is dan 0.

Dat verschilt als de doorstromer een nieuwbouwwoning koopt. Echter: in dat geval zet de 'doorstromer' zijn overwaarde vaak direct in de nieuwbouwwoning in, wat ervoor zorgt dat we vooral veel nieuwbouw realiseren voor hogere bedragen, die starters vaak niet kunnen betalen. Daarnaast zorgt het in algemeen ervoor dat de gemiddelde huizenprijs stijgt, waar we modelmatig de waarde van andere huizen op schatten.

Er is weinig mis met dat iedereen blijft zitten waar 'ie zit, en dat we kwantitatief woningen bouwen voor de behoefte, ipv kwalitatief/voor de hoogste bieder.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 12:04:
Even dit rijtje van @eamelink erbij gepakt om de impact op de leencapaciteit te begrijpen:


[...]


Het verschil in leencapaciteit tussen 1,09% en 2,34% is EUR 16,815. Dat is 7% van 242.999. Kortom: alleen als de prijzen meer dan 7% dalen heeft een starter - die een volledige financiering nodig - meer toegang tot de woningmarkt.

Maar wat zijn 'de prijzen'? Als de leencapaciteit met 7% daalt, dan heeft dat een domino-effect op de prijzen van duurdere woningen. En zullen 'de prijzen' vanzelf ook meer dan 7% dalen.

Klein rekenvoorbeeld. Stel iemand heeft een paar jaar geleden een huis gekocht met 2 ton hypotheek en die kon verkocht worden voor 3 ton. Dat is mooi, een ton overwaarde. Inmiddels kan deze verkoper een hypotheek van 250k krijgen en is daarom in de markt voor een woning van 3½ ton.
Nu daalt de leencapaciteit 7%. Daardoor kan de koper van zijn woning deze niet meer voor 3 ton kopen, maar kan er nog slechts' 279k worden betaald. Dat geeft 79k overwaarde. Tegelijk is zijn eigen leencapaciteit ook gedaald en kan hij geen 2½ ton meer lenen, maar slechts 232½k. Hij kan in totaal daarom nog maar 311½ k betalen voor zijn volgende woning. Dat betekent 11% minder dan eerst.

Een daling van 7% van de leencapaciteit betekent voor deze doorstromer dus dat hij 11% minder te besteden heeft aan zijn volgende woning. En bij degene van wie hij de woning koopt, is dus ook zowel de verkoopopbrengst (en de overwaarde) als de leencapaciteit veel lager. In plaats van bijvoorbeeld een ton overwaarde en 3 ton hypotheek (samen 4 ton) heeft deze nog maar 61½ k overwaarde en 279k hypotheek. Totaal 15% minder te besteden.

Een daling van 7% in de leencapaciteit kan zo dus een veel hogere impact hebben op de gemiddelde verkoopprijzen. En als de gemiddelde prijzen dan bv 15% zouden dalen, denk je dat die starter dan nog steeds genoegen neemt met een 7% lagere koopprijs dan eerst? Nee, die zal zeggen: de prijzen zijn 15% gedaald, ik wil ook 15% minder betalen. Je krijgt dan dus een zichzelf versterkend effect.

[champion16]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 13:03:
[...]

Maar wat zijn 'de prijzen'? Als de leencapaciteit met 7% daalt, dan heeft dat een domino-effect op de prijzen van duurdere woningen. En zullen 'de prijzen' vanzelf ook meer dan 7% dalen.

Klein rekenvoorbeeld. Stel iemand heeft een paar jaar geleden een huis gekocht met 2 ton hypotheek en die kon verkocht worden voor 3 ton. Dat is mooi, een ton overwaarde. Inmiddels kan deze verkoper een hypotheek van 250k krijgen en is daarom in de markt voor een woning van 3½ ton.
Nu daalt de leencapaciteit 7%. Daardoor kan de koper van zijn woning deze niet meer voor 3 ton kopen, maar kan er nog slechts' 279k worden betaald. Dat geeft 79k overwaarde. Tegelijk is zijn eigen leencapaciteit ook gedaald en kan hij geen 2½ ton meer lenen, maar slechts 232½k. Hij kan in totaal daarom nog maar 311½ k betalen voor zijn volgende woning. Dat betekent 11% minder dan eerst.

Een daling van 7% van de leencapaciteit betekent voor deze doorstromer dus dat hij 11% minder te besteden heeft aan zijn volgende woning. En bij degene van wie hij de woning koopt, is dus ook zowel de verkoopopbrengst (en de overwaarde) als de leencapaciteit veel lager. In plaats van bijvoorbeeld een ton overwaarde en 3 ton hypotheek (samen 4 ton) heeft deze nog maar 61½ k overwaarde en 279k hypotheek. Totaal 15% minder te besteden.

Een daling van 7% in de leencapaciteit kan zo dus een veel hogere impact hebben op de gemiddelde verkoopprijzen. En als de gemiddelde prijzen dan bv 15% zouden dalen, denk je dat die starter dan nog steeds genoegen neemt met een 7% lagere koopprijs dan eerst? Nee, die zal zeggen: de prijzen zijn 15% gedaald, ik wil ook 15% minder betalen. Je krijgt dan dus een zichzelf versterkend effect.

Niet te vergeten dat dit niet alleen effect heeft op de huizenmarkt maar de economie in zijn geheel.

Hogere rentes betekend ook dat we een onzekere tijd tegemoet gaan, bedrijven komen minder snel aan 'goedkoop' geld dus zullen minder investeren.
Inflatie gaat omhoog. En de regering die itt de coronacrisis niet steeds de portemonnee trekt om sectoren te helpen (zoals nu sectoren die hard geraakt worden door de hoge gasprijzen).

Grote kans dat dit een crisis triggert of meer werkloosheid oplevert.

[Richh]

champion16 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 13:13:
[...]


Niet te vergeten dat dit niet alleen effect heeft op de huizenmarkt maar de economie in zijn geheel.

Hogere rentes betekend ook dat we een onzekere tijd tegemoet gaan, bedrijven komen minder snel aan 'goedkoop' geld dus zullen minder investeren.
Inflatie gaat omhoog. En de regering die itt de coronacrisis niet steeds de portemonnee trekt om sectoren te helpen (zoals nu sectoren die hard geraakt worden door de hoge gasprijzen).

Grote kans dat dit een crisis triggert of meer werkloosheid oplevert.

De grote vraag is echter hoe ver de rentes kunnen stijgen, zonder dat een deel van de Europese Unie failliet gaat en centrale banken een rem zetten op de renteverhogingen.

[sdk1985]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 6 april 2022 @ 16:07:
[...]

De meest simpele methode om meer voedsel te produceren is om rechtstreeks producten voor menselijke consumptie te verbouwen. En dus geen vee of veevoer. Een klein beetje minder vleesproductie kan zo al een hoop meer voedselopbrengst geven.

Dat betekent uiteraard niet at iedereen maar vegetariër zou moeten worden. Maar iets minder vleesproductie (of iets minder vleesexport) zou al een hoop schelen.

Dat is wat te simplistisch. Eerste punt is natuurlijk het bodemwater gebruik van gewassen een stuk groter (en in bijvoorbeeld Brabant daarmee wat problematischer).

Maar belangrijker is dat vee wordt gebruikt om laagwaardige eiwitten om te zetten in hoogwaardige eiwitten. Zo kun je bijvoorbeeld van 36 (corn) naar 101 (ei) of 117 (pork). Zie https://onlinelibrary.wiley.com/doi/full/10.1002/fsn3.1809 .

Kort samengevat is niet elke gram eiwit hetzelfde. Om het te kunnen opnemen moeten aminozuren in bepaalde verhoudingen aanwezig zijn. Ontbreken er aminozuren dan worden de eiwitten niet volledig opgenomen, dan poep je het gewoon weer uit. Om het even concreet te maken; tegenwoordig wordt 1,4 gram eiwit per kg per dag aanbevolen. Gemiddeld weegt iemand 78,5 kg (85 man, 72 vrouw). Dan heb je 110 gram eiwitten per dag nodig. Dit kun je bereiken met 470 gram kipfilet (23,3 per 100g) per dag. Pak je mais dan zit daar maar 2,9 gram eiwit per 100g in. Je moet in dat geval dus 110/2,9=3.7 kg mais eten om 110 gram eiwitten te halen.

Maar dan zijn we er nog niet, want dan hebben we het nog niet over de opname gehad; de DIAAS score. De eiwitten uit mais zijn lysine beperkt en worden daardoor erg slecht opgenomen. Zo slecht dat je er 3.6x meer moet eten (tenzij je lysine uit andere bronnen haalt). Worst case is een 100% mais dieet en dan moet je 13.6 kg mais per dag per persoon eten om aan die 110 gram eiwitten te komen.

Dat is natuurlijk absurd en onhaalbaar. Dit is uiteindelijk wel de reden waarom we beesten de hele dag dat soort plantaardig materiaal laten eten. Je had die 110 gram eiwitten namelijk ook uit 470 gram kipfilet kunnen halen. Die beesten eten overigens ook hetgeen overblijft van de mais plant wat wij niet lusten (stengel, bladeren).

Dus nee vlees/ei/melk vervangen door bijvoorbeeld mais is geen simpele oplossing.

(Disclaimer; mais is wel een erg 'slechte' plant, rijst en erwten doen het een stuk beter, sojabonen scoren 90% met daarnaast 21,5 gram eiwit per 100 gram).

[Shadowhawk00]

Richh schreef op donderdag 7 april 2022 @ 13:16:
[...]

De grote vraag is echter hoe ver de rentes kunnen stijgen, zonder dat een deel van de Europese Unie failliet gaat en centrale banken een rem zetten op de renteverhogingen.

Dat wel naar centrale banken zitten ook met een ander probleem. Als de rente niet omhoog gaat lopen we het risico op een veel te hoge inflatie. Wat ook weer gevolgen gaat hebben die zeer negatief kunnen uitpakken.

Als de rente te ver omhoog gaat is zuid-europa falliet, als de rente niet ver genoeg gaat heeft europa een extreme inflatie. De vraag is of noord europa bereid blijft om een hoge inflatie te accepteren om zuid-europa boven water te houden.

[Masvic]

En wat bovenstaande nog complexer maakt is het feit dat vee regelmatig graast op gebieden waar het niet rendabel is om andere gewassen te verbouwen...

Maar /offtopic off

[champion16]

Richh schreef op donderdag 7 april 2022 @ 13:16:
[...]

De grote vraag is echter hoe ver de rentes kunnen stijgen, zonder dat een deel van de Europese Unie failliet gaat en centrale banken een rem zetten op de renteverhogingen.

Heb je helemaal gelijk in! Ben geen econoom, maar we zitten nu wel op het punt dat we niet meer als een gek geld kunnen bijdrukken/strooien als ten tijde van de coronacrisis en een aantal jaren daarvoor. Vanwege de oplopende inflatie.

Dus heel benieuwd wat de komende periode gaat brengen.

[Masvic]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 13:21:
[...]


Dat wel naar centrale banken zitten ook met een ander probleem. Als de rente niet omhoog gaat lopen we het risico op een veel te hoge inflatie. Wat ook weer gevolgen gaat hebben die zeer negatief kunnen uitpakken.

Als de rente te ver omhoog gaat is zuid-europa falliet, als de rente niet ver genoeg gaat heeft europa een extreme inflatie. De vraag is of noord europa bereid blijft om een hoge inflatie te accepteren om zuid-europa boven water te houden.

Ik ff googlen wat de inflatie van Griekenland momenteel is.

Eerste artikel:
Grieken leggen massaal het werk neer: ‘De lonen zijn te laag om de rekeningen te betalen’

https://www.tubantia.nl/b...ngen-te-betalen~a0ae4172/

Vraag me ook af wat de keuze wordt, inflatie of delen staatsschuld niet betalen...

[ Voor 7% gewijzigd door Masvic op 07-04-2022 13:25 ]

[Blik1984]

Requiem19 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 10:40:
Het moment dat je wist dat zou komen, de omslag komt er eindelijk echt aan .

De vraag is hoe groot de omslag gaat zijn en hoe lang.

Mwah, ik denk ook wel dat er een schokeffect inzit van de oorlog in Oekraïne. Merk toch wel wat paniek bij enkele mensen (o.a. mijn buren die de verkoop van hun huis 3 maanden naar voren hebben getrokken).

Persoonlijk denk ik dat het een tijdelijk effect is en dat prijzen weer omhoog zullen gaan, zij het niet zo extreem als de afgelopen 2 jaar.

[Richh]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 13:21:
[...]


Dat wel naar centrale banken zitten ook met een ander probleem. Als de rente niet omhoog gaat lopen we het risico op een veel te hoge inflatie. Wat ook weer gevolgen gaat hebben die zeer negatief kunnen uitpakken.

Als de rente te ver omhoog gaat is zuid-europa falliet, als de rente niet ver genoeg gaat heeft europa een extreme inflatie. De vraag is of noord europa bereid blijft om een hoge inflatie te accepteren om zuid-europa boven water te houden.

Centrale banken moeten inderdaad op een steeds smallere lijn balanceren tussen te hoge en te lage rente.

Hoe ik er naar kijk: uiteindelijk kruisen de lijnen elkaar, breekt de boel uit, en zit je linksom of rechtsom in de shit.
Aan de ene kant zeer sterke inflatie icm loon/prijsspiraal, woningen die hard in waarde stijgen hierdoor, groeiende tweedeling tussen insiders en outsiders. Aan de andere kant deflatie, zware recessie en helemaal niemand die een huis kan of wil kopen.

[Shadowhawk00]

Richh schreef op donderdag 7 april 2022 @ 13:43:
[...]

Centrale banken moeten inderdaad op een steeds smallere lijn balanceren tussen te hoge en te lage rente.

Hoe ik er naar kijk: uiteindelijk kruisen de lijnen elkaar, breekt de boel uit, en zit je linksom of rechtsom in de shit.
Aan de ene kant zeer sterke inflatie icm loon/prijsspiraal, woningen die hard in waarde stijgen hierdoor, groeiende tweedeling tussen insiders en outsiders. Aan de andere kant deflatie, zware recessie en helemaal niemand die een huis kan of wil kopen.

Deflatie zorgt er dan weer wel voor dat het verschil tussen de haves en de not-haves wel een stuk kleiner word.
Als huizen minder waard worden en het geld naar verhouding meer dan hebben met met spaargeld op de bank een voordeel op de huizenmarkt.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 13:21:
Dat wel naar centrale banken zitten ook met een ander probleem. Als de rente niet omhoog gaat lopen we het risico op een veel te hoge inflatie. Wat ook weer gevolgen gaat hebben die zeer negatief kunnen uitpakken.

Als de rente te ver omhoog gaat is zuid-europa falliet, als de rente niet ver genoeg gaat heeft europa een extreme inflatie. De vraag is of noord europa bereid blijft om een hoge inflatie te accepteren om zuid-europa boven water te houden.

De vraag is of je met renteverhoging nu invloed gaat hebben op de inflatie. Wordt energie daardoor goedkoper?

Ten eerste moet je misschien gaan sleutelen aan het inflatiecijfer. Het CBS doet nu alsof iedereen(!) in maart voor gas 2,39/m3 moet betalen. Normaal niet zo heel erg, maar met huidige extreme stijgingen een enorm vertekend beeld.

Waar je als overheid op moet gaan letten is dat de eerste impuls niet doorzet. Moet je huren volgend jaar met 10% laten stijgen omdat gas extreem veel duurder is geworden? Moeten CAO lonen met 10% stijgen? Dan wordt die hoge inflatie door energie aanbodschok vanzelf blijvend in de economie.

De beteugeling van de inflatie lijkt meer een taak van de overheid nu door ingrepen te doen dan van de centrale bank.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 13:03:
[...]

Maar wat zijn 'de prijzen'? Als de leencapaciteit met 7% daalt, dan heeft dat een domino-effect op de prijzen van duurdere woningen. En zullen 'de prijzen' vanzelf ook meer dan 7% dalen.

Klein rekenvoorbeeld. Stel iemand heeft een paar jaar geleden een huis gekocht met 2 ton hypotheek en die kon verkocht worden voor 3 ton. Dat is mooi, een ton overwaarde. Inmiddels kan deze verkoper een hypotheek van 250k krijgen en is daarom in de markt voor een woning van 3½ ton.
Nu daalt de leencapaciteit 7%. Daardoor kan de koper van zijn woning deze niet meer voor 3 ton kopen, maar kan er nog slechts' 279k worden betaald. Dat geeft 79k overwaarde. Tegelijk is zijn eigen leencapaciteit ook gedaald en kan hij geen 2½ ton meer lenen, maar slechts 232½k. Hij kan in totaal daarom nog maar 311½ k betalen voor zijn volgende woning. Dat betekent 11% minder dan eerst.

Een daling van 7% van de leencapaciteit betekent voor deze doorstromer dus dat hij 11% minder te besteden heeft aan zijn volgende woning. En bij degene van wie hij de woning koopt, is dus ook zowel de verkoopopbrengst (en de overwaarde) als de leencapaciteit veel lager. In plaats van bijvoorbeeld een ton overwaarde en 3 ton hypotheek (samen 4 ton) heeft deze nog maar 61½ k overwaarde en 279k hypotheek. Totaal 15% minder te besteden.

Een daling van 7% in de leencapaciteit kan zo dus een veel hogere impact hebben op de gemiddelde verkoopprijzen. En als de gemiddelde prijzen dan bv 15% zouden dalen, denk je dat die starter dan nog steeds genoegen neemt met een 7% lagere koopprijs dan eerst? Nee, die zal zeggen: de prijzen zijn 15% gedaald, ik wil ook 15% minder betalen. Je krijgt dan dus een zichzelf versterkend effect.

Helemaal mee eens - zie ook mijn eerdere bijdrage mbt stijgingen (Requiem19 in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6") die m.i. ook nooit uniform zijn, maar wel altijd zo worden gebracht ('de woningmarkt stijgt x procent'). Het spiegelbeeld zal zeker ook niet uniform zijn.

Maar de eerste daling begint aan de onderkant en het zal even duren voordat deze doorwerkt naar de bovenkant, ook omdat veel mensen al een nieuwe woning kopen voordat ze hun oude woning verkopen. Dit gebeurt zowel bij bestaande woningen, maar vooral bij nieuwbouwwoningen natuurlijk.

[Shadowhawk00]

Requiem19 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 14:29:
[...]


Helemaal mee eens - zie ook mijn eerdere bijdrage mbt stijgingen (Requiem19 in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6") die m.i. ook nooit uniform zijn, maar wel altijd zo worden gebracht ('de woningmarkt stijgt x procent'). Het spiegelbeeld zal zeker ook niet uniform zijn.

Maar de eerste daling begint aan de onderkant en het zal even duren voordat deze doorwerkt naar de bovenkant, ook omdat veel mensen al een nieuwe woning kopen voordat ze hun oude woning kopen. Dit gebeurt zowel bij bestaande woningen, maar vooral bij nieuwbouwwoningen natuurlijk.

Je zou met beperkter budget het voornamelijk aan de bovenkant van de markt zou beginnen. Niet de extreme top maar de "normale huizen". Mensen die dat soort woningen kopen verwachten dat hun huis minder waard is en kunnen dus minder lenen. Aan de andere kant aan de onderkant van de markt heb je meer vraag waardoor er makkelijker mensen zijn die het kunnen betalen.

Maar goed het lijkt erop dat de prijzen weer gaan dalen, hoe veel en hoe lang moeten we nog maar zien.
Maar gezien de extreme stijging kan die daling ook zomaar extreem zijn.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 14:33:
[...]


Je zou met beperkter budget het voornamelijk aan de bovenkant van de markt zou beginnen. Niet de extreme top maar de "normale huizen". Mensen die dat soort woningen kopen verwachten dat hun huis minder waard is en kunnen dus minder lenen. Aan de andere kant aan de onderkant van de markt heb je meer vraag waardoor er makkelijker mensen zijn die het kunnen betalen.

Maar goed het lijkt erop dat de prijzen weer gaan dalen, hoe veel en hoe lang moeten we nog maar zien.
Maar gezien de extreme stijging kan die daling ook zomaar extreem zijn.

Ik denk ook dat de 'grote klappen' wel bij het wat hogere segment zullen vallen. Er zijn verhoudingsgewijs veel huizen die behoorlijk duur zijn en die eigenlijk alleen te betalen zijn vanuit de gegenereerde overwaardes. Als dat ook maar een beetje opdroogt, dan worden die huizen (en vooral huizenprijzen) voor een groot deel onbetaalbaar. Met als gevolg dat die huizen wel een stuk goedkoper moeten worden.

[Verwijderd]

De gemiddelde verhuizer zal toch wel een jaar of 7-10 in het vorige huis gewoond hebben? Dan blijft er een enorme overwaarde, ook als huizenprijs met 5% zakt.

[coazter]

Ik denk ook dat deze berichtgeving een versterkend effect heeft, naast de al vaker genoemde ontwikkelingen. Als ik mijn situatie van vorig jaar erbij pak en deze op vandaag projecteer, zou ik een huis gaan kopen tegen een maandlast van bijna € 400 meer, zouden geplande verbouwingen zoals badkamer, keuken en kozijnen duurder uitvallen, zou mijn leencapaciteit een stuk beperkter zijn (waardoor e.e.a. nog maar net gaat passen). Daar bovenop zou ik mijn eigen woning nog moeten verkopen, wat nu met deze berichten ook niet echt gemoedsrust geeft. Die woning is vorig jaar goed overboden, maar ik zou daar anno nu toch veel minder op rekenen. Al met al, en zeker gezien de maandlast, zou ik het vermoedelijk nu niet meer gedaan hebben. En dat is maar N=1, maar kan me voorstellen dat meer mensen nu gaan uitstellen of van verhuizen afzien.

[ Voor 14% gewijzigd door coazter op 07-04-2022 15:26 ]

[Smuggler]

Masvic schreef op donderdag 7 april 2022 @ 12:46:
[...]


Daarnaast is de huizenmarkt ook onderhevig aan globale invloeden. In China is de boel enorm gecrasht, in US lijkt de top bereikt. In de US is de hypotheekrente al verdubbeld dit jaar en dit vertaalt zich al steeds meer in dalende prijzen. De afnemende vraag naar beton en ijzer in de US en China, gaat zich vanzelf vertalen naar een daling in de kosten van bouwmaterialen in Europa.

Die verdubbeling hebben we ook al in nederland.
Afgelopen januari mijn hypotheek rente vast gezet op 10 jaar tegen 1,01% rente
Dezelfde voorwaarden is vanaf morgen 2,31% (vandaag nog 2,01%)
Huisbankkorting en label A korting.

https://intermediair.abna...iteit-lineair/periode/322
en
https://intermediair.abna...iteit-lineair/periode/366

Ik hoop mee dat de bouw materialen in prijs zullen dalen, dan kunnen we rap nieuwe woningen neer zetten.

[FabianGTI]

Smuggler schreef op donderdag 7 april 2022 @ 15:25:
[...]

Ik hoop mee dat de bouw materialen in prijs zullen dalen, dan kunnen we rap nieuwe woningen neer zetten.

Dat gaat voorlopig nog niet gebeuren, er zijn tekorten en de prijzen blijven maar oplopen.

[Shadowhawk00]

FabianGTI schreef op donderdag 7 april 2022 @ 15:32:
[...]


Dat gaat voorlopig nog niet gebeuren, er zijn tekorten en de prijzen blijven maar oplopen.

Word alleen maar erger als we ook nog alle bouwmaterialen uit rusland gaan boycotten. Dat gaat voor nog meer schaarste zorgen en dus nog hogere prijzen voor onder andere cement en hout.


Die tekorten gaan nog verder oplopen zolang we een heel liberaal immigratie beleid hebben waardoor de bevolking oploopt.

[big bang]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 15:37:
[...]


Word alleen maar erger als we ook nog alle bouwmaterialen uit rusland gaan boycotten. Dat gaat voor nog meer schaarste zorgen en dus nog hogere prijzen voor onder andere cement en hout.


Die tekorten gaan nog verder oplopen zolang we een heel liberaal immigratie beleid hebben waardoor de bevolking oploopt.

Dus: huizen bijbouwen wordt moeilijker/duurder, er komen meer woningzoekenden, maar de huizenprijs neemt af?

Het zou een korte maar hevige dip kunnen worden door afgenomen vertrouwen. Het tekort aan huurwoningen loopt alleen maar verder op, ook omdat investeerders weer alternatieven krijgen.

Ik verwacht eerder een splitsing in de prijzen: huizen die veel liefde nodig hebben zullen zakken in prijs, huizen die in goede staat zijn en weinig stookkosten kennen zullen eerder stijgen dan dalen.

Spekkoper is degene die bereid is zelf de handen uit de mouwen te steken. Die zitten nog steeds met de gebakken peren met de gestegen materiaalkosten, maar gaan minder geboekt onder de gestegen uurlonen en beperkte beschikbaarheid dan de concurrentie die alles laat doen.

Als je net een o-zo-karakteristieke jaren geleden 30 woning van een flipper hebt gekocht voor de hoofdprijs, maar wel met stookkosten van €650 per maand met de huidige tarieven (want aan de isolatie is niets verbeterd door de flipper), zou je zo maar eens een flinke waardedaling voor je kiezen kunnen krijgen.

[Blik1984]

big bang schreef op donderdag 7 april 2022 @ 16:02:
[...]

Dus: huizen bijbouwen wordt moeilijker/duurder, er komen meer woningzoekenden, maar de huizenprijs neemt af?

Het zou een korte maar hevige dip kunnen worden door afgenomen vertrouwen. Het tekort aan huurwoningen loopt alleen maar verder op, ook omdat investeerders weer alternatieven krijgen.

Ik verwacht eerder een splitsing in de prijzen: huizen die veel liefde nodig hebben zullen zakken in prijs, huizen die in goede staat zijn en weinig stookkosten kennen zullen eerder stijgen dan dalen.

Spekkoper is degene die bereid is zelf de handen uit de mouwen te steken. Die zitten nog steeds met de gebakken peren met de gestegen materiaalkosten, maar gaan minder geboekt onder de gestegen uurlonen en beperkte beschikbaarheid dan de concurrentie die alles laat doen.

Als je net een o-zo-karakteristieke jaren geleden 30 woning van een flipper hebt gekocht voor de hoofdprijs, maar wel met stookkosten van €650 per maand met de huidige tarieven (want aan de isolatie is niets verbeterd door de flipper), zou je zo maar eens een flinke waardedaling voor je kiezen kunnen krijgen.

Exact dit. Ik zie niet hoe huizenprijzen echt flink kunnen zakken als het bouwen van nieuwe huizen vertraging oploopt en extreem duur wordt, er een hoge inflatie is en de hypotheekrente nog steeds historisch laag is. Tegelijkertijd krijgt de economie wat klappen, maar de banen liggen nog steeds voor het oprapen. De kapitaalmarktrente kan niet extreem hoog worden, want dan komen de verschillende landen in de problemen. Dus dan zal het ECB wel weer ingrijpen.

Ik zie dit rimpeltje voorals als wat er gebeurde met de beurs toen Corona in maart 2020 in Europa kwam. Even een korte schok vanwege onzekerheid, waarna daarna alles weer "normaal" werd en de beurs weer doorging met stijgen.

[Masvic]

Blik1984 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 16:19:
[...]
waarna daarna alles weer "normaal" werd en de beurs weer doorging met stijgen.

Enige reden dat dit gebeurde is de ongekende kapitaalinjectie die de markt heeft gekregen...

[champion16]

Masvic schreef op donderdag 7 april 2022 @ 16:26:
[...]


Enige reden dat dit gebeurde is de ongekende kapitaalinjectie die de markt heeft gekregen...

Die er nu zeker niet gaat komen, landen zullen veel minder strooien met miljarden en steun zoals we nu al zien bij sectoren die geraakt worden door de gasprijzen.

[Blik1984]

Masvic schreef op donderdag 7 april 2022 @ 16:26:
[...]


Enige reden dat dit gebeurde is de ongekende kapitaalinjectie die de markt heeft gekregen...

Vooralsnog is de ECB nog helemaal niet gestopt en gaat het nog door tm oktober waarna het daarna in afgeslankte vorm doorgaat met vooralsnog nog geen eindpunt in zicht

[RemcoDelft]

Blik1984 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 16:30:
[...]


Vooralsnog is de ECB nog helemaal niet gestopt en gaat het nog door tm oktober waarna het daarna in afgeslankte vorm doorgaat met vooralsnog nog geen eindpunt in zicht

De economie stimuleren terwijl het aantal vacatures ongekend hoog is, markten in bubbelstaat zijn, grondstofprijzen exploderen en de inflatie de pan uit giert... Staat de ECB nou echt boven de wet dat ze maar kunnen doen waar ze zin in hebben, i.p.v. de waarde van de euro te bewaken?