Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Z___Z]

FreakNL schreef op dinsdag 29 maart 2022 @ 19:00:
[...]


Goeie schilders en timmermannen is altijd een tekort aan geweest. Als je goed bent verdien je een prima boterham, ook in crisistijd. Dat is niet heel anders dan in de IT, ook daar hadden de prutsers het moeilijk ik crisistijd terwijl de capabele ITer geen moment zonder baan heeft gezeten.


[...]

Was dat niet Eva Jinek?

Ja inderdaad
https://www.bnnvara.nl/jo...000-euro-is-middeninkomen

Was zelfs 150k. Dan zit je blijkbaar in de top 10 percentiel.

[Requiem19]

xiangpo schreef op dinsdag 29 maart 2022 @ 17:58:
Lijkt er dan toch enige afkoeling te komen op de woningmarkt, of in ieder geval in Amsterdam? Ik kom af en toe wel eens een huis tegen via de chrome plugin 'Betrap de makelaar', maar nu kom ik er ineens 5 tegen die in een periode van 1 dag geplaatst zijn.

Rijnstraat 252-3
van €625.000 op 23 januari naar €550.000 nu

Churchill Laan 221 hs
van €1.375.000 op 2 maart naar €1.250.000 nu

Gerard Doustraat 1 3b
van €995.000 op 17 maart naar €850.000 nu

Prins Hendrikkade 160e
van €820.000 op 25 februari naar €775.000 nu

Dealenbroek 3
van €3.900.000 op 8 februari naar €3.450.000 nu

Interessant, wel allemaal (op 1e na) hogere segment met duidelijk vrij scherpe vraagprijzen.

[Conrado]

YangWenli schreef op maandag 28 maart 2022 @ 16:21:
Nederland moet gewoon keuzes maken. Twintig miljoen inwoners combineren met industrie en landbouw en dan ook nog natuur?!

Nou, in Nederland is 8% van de grond bebouwd, landbouw neemt 55% in. Waarom moet één bedrijfstak meer dan de helft van alle grond gebruiken?
Als landbouw 2% zou inleveren, was de hele woningnood opgelost

[Richh]

CryptoNL schreef op dinsdag 29 maart 2022 @ 17:09:
[...]


Hoe kom je daarbij? Ruim 60% van de schilders werkt voor zichzelf en heb je die tarieven gezien? Stucadoor 100 euro per uur, hovenier 75 euro en een goede schilder 50-75. Verder eens hoor wat betreft hoge opleidingen etc.

Da's net de afgelopen 2 jaar. Dat is echt niet altijd zo geweest. Na aftrek belastingen valt het allemaal wel mee, zeker omdat je als ZZP'ert het wel even 3 jaar stabiel op papier moet overhandigen bij de bank.

Kern van mijn betoog was trouwens meer hoe ouders een studiekeuze soms forceren.

[Verwijderd]

Richh schreef op dinsdag 29 maart 2022 @ 19:43:
[...]
Da's net de afgelopen 2 jaar. Dat is echt niet altijd zo geweest.

Kan me de periode na 2008 nog herinneren. Heel veel ontslagen in de bouw, waarvan een (klein) deel als zzp'er aan de slag ging, geen plekken voor stagiaires en dus weinig animo bij scholieren en daarna natuurlijk een tekort aan vakpersoneel.

https://www.cbs.nl/nl-nl/...-de-verdwenen-bouwvakkers

[Autonoesis]

Verwijderd schreef op dinsdag 29 maart 2022 @ 20:05:
[...]


Kan me de periode na 2008 nog herinneren. Heel veel ontslagen in de bouw, waarvan een (klein) deel als zzp'er aan de slag ging, geen plekken voor stagiaires en dus weinig animo bij scholieren en daarna natuurlijk een tekort aan vakpersoneel.

https://www.cbs.nl/nl-nl/...-de-verdwenen-bouwvakkers

Een groot deel van de bouwmensen zit helemaal niet in de nieuwbouw. Dankzij Piet Krediet kunnen veel Nederlanders even lekker boven hun stand leven. Er is dus een behoorlijke verbouwingsboom gaande voor de “doe maar gek doe maar VT-wonen beleving”. Ga maar een rondje door een willekeurige stad of dorp en het lijkt erop dat in elke straat wel een skip vol met bouwafval staat. De verbouwingsboom is waarschijnlijk één van de belangrijkste redenen van het personeels tekort. Stagneert de herfinanciering door bijv. stijgende rente dan komt en beste grote groep bouwmensen beschikbaar en wordt het tekort aan bouwmensen snel weer een overschot.

Want digitalisering en automatisering zorgt ook in de (nieuw)bouw voor een enorme productiviteit boost. Gezien de projecten waar ik nu aan werk, waar het bouwwerk (tunnels voor HS2) eigenlijk niet meer is dan een mengelmoes van c++, c# en Python code en scripts. Voorspel ik dat we binnen 10 jaar met misschien maar de helft van het huidige bouwpersoneel dezelfde productiviteit halen.

[Verwijderd]

Autonoesis schreef op dinsdag 29 maart 2022 @ 23:59:
Voorspel ik dat we binnen 10 jaar met misschien maar de helft van het huidige bouwpersoneel dezelfde productiviteit halen.

De arbeidsproductiviteitsstijging in de bouw is al decennia lang niet om over naar huis te schrijven. Zou me ten zeerste verbazen als dat ineens zo zou stijgen. Zou mooi zijn.

[SL104]

Een paar te hoog in de markt gezette huizen in Amsterdam geven geen kentering aan. De vraagprijs is op het moment een slechte indicator van de marktwaarde.

Hier in de buurt is de markt al jaren oververhit. Toch gebeurt het regelmatig dat mensen, nadat de buren goed verkocht hebben, een toch echt te hoge vraagprijs stellen. Dan zie je ook wel eens dat de vraagprijs wordt verlaagd. Betekent niet dat de markt hier ineens daalt, enkel dat sommigen hem hebben overschat.

Betekent niet dat er geen tempering zou kunnen komen. Maar rentes zijn, hoewel gestegen, nog steeds laag, en volgend jaar gaat het tweede inkomen 100% meetellen ipv 90%. Dus verdere stijging zou mij niet verbazen.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 00:21:
[...]


De arbeidsproductiviteitsstijging in de bouw is al decennia lang niet om over naar huis te schrijven. Zou me ten zeerste verbazen als dat ineens zo zou stijgen. Zou mooi zijn.

Er zou al een hoop winst te behalen zijn als ze zich meer zouden richten op 'first time right'. Als je ziet wat er voor onnozele fouten worden gemaakt en vooral ook hoeveel dingen er fout gaan, dan krijg je soms het idee dat ze meer tijd bezig zijn met herstellen van fouten dan met het echte bouwen.

[ColeJ]

Poh, 7 weken geleden de rente vastgezet op 1,49% voor 20 jaar (Florius drie plus drie). Diezelfde lening is nu 2,56%.

Bij een lening van EUR 450K kost het bij 1,49% maar 559 euro in de maand. Bij de rente van nu is het 960 euro in de maand. Dat is een bedrag van EUR 401 meer, iedere maand weer. Goeiedag zeg, dit moet toch invloed hebben op de huizenprijzen? Op een gegeven moment komt de maandelijkse betaalbaarheid gewoon in het geding.

Ik heb altijd al geroepen dat er geen huizencrisis is. Er is/was een rente crisis... zover je dat een crisis mag noemen natuurlijk.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 09:30:
[...]

Er zou al een hoop winst te behalen zijn als ze zich meer zouden richten op 'first time right'. Als je ziet wat er voor onnozele fouten worden gemaakt en vooral ook hoeveel dingen er fout gaan, dan krijg je soms het idee dat ze meer tijd bezig zijn met herstellen van fouten dan met het echte bouwen.

Ja, dat klopt. Helemaal bij renovatieprojecten. Ondanks de moderne nieuwe tovermiddelen als BIM.

[RemcoDelft]

SL104 schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 09:04:
volgend jaar gaat het tweede inkomen 100% meetellen ipv 90%.

De politiek trekt werkelijk alles uit de kast om prijzen maar te laten stijgen. Wat wordt de volgende stap? Inkomen van de kinderen meetellen? Of deeltijd 120% meetellen omdat het altijd nog kan stijgen?

ColeJ schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 09:39:

Ik heb altijd al geroepen dat er geen huizencrisis is. Er is/was een rente crisis... zover je dat een crisis mag noemen natuurlijk.

Dat hangt natuurlijk met elkaar samen. De ECB print al jarenlang maandelijks genoeg geld om een half miljoen huizen te bouwen. Dat is bij elkaar ondertussen genoeg geld voor tientallen miljoenen huizen. Alleen is dat geld niet gebruikt om te bouwen, het is gebruikt om bestaande prijzen op te blazen. En dan is het geld waarvoor je 10% had kunnen bijbouwen opeens genoeg om de prijzen met 100% te laten stijgen.

[Pauwl]

ColeJ schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 09:39:
Poh, 7 weken geleden de rente vastgezet op 1,49% voor 20 jaar (Florius drie plus drie). Diezelfde lening is nu 2,56%.

Bij een lening van EUR 450K kost het bij 1,49% maar 559 euro in de maand. Bij de rente van nu is het 960 euro in de maand. Dat is een bedrag van EUR 401 meer, iedere maand weer. Goeiedag zeg, dit moet toch invloed hebben op de huizenprijzen? Op een gegeven moment komt de maandelijkse betaalbaarheid gewoon in het geding.

Ik heb altijd al geroepen dat er geen huizencrisis is. Er is/was een rente crisis... zover je dat een crisis mag noemen natuurlijk.

Je zou het wel zeggen. Voor onze nieuwe woning zitten we nu ook op 1.78% voor 30 jaar, persoonlijk denk ik niet niet dat ik had gekocht met 2,5/3% rente.
Maargoed, onze woning staat nu wel nog te koop, je merkt gewoon dat het aantal bezichtiging ook wel minder wordt. Wordt ook aangegeven door de makelaars. Wellicht nog niet overal maar ik kan mij ook niet voorstellen dat er nog steeds prijzen betaald gaan worden van een maand of 2/3 geleden.
Mensen kunnen natuurlijk nog een beetje schuiven met de rente vast periode, en netto zal het wat minder schelen maar fijn is het niet.

[Verwijderd]

ColeJ schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 09:39:
Poh, 7 weken geleden de rente vastgezet op 1,49% voor 20 jaar (Florius drie plus drie). Diezelfde lening is nu 2,56%.

Bij een lening van EUR 450K kost het bij 1,49% maar 559 euro in de maand. Bij de rente van nu is het 960 euro in de maand. Dat is een bedrag van EUR 401 meer, iedere maand weer. Goeiedag zeg, dit moet toch invloed hebben op de huizenprijzen?

Bij een annuiteitenhypotheek scheelt het 100 euro netto in de maand als je in lage belastingschijf valt en maar 50 euro netto in het hogere tarief.

Wil je perse niet meer betalen aan netto maandelijkse lasten moet je als koper in het 49% belastingtarief je koopprijs verlagen met maar liefst 3,5%.

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 30-03-2022 10:56 ]

[coazter]

Ik denk inderdaad dat veel mensen zich nu even achter de oren krabben. De rente is nog steeds erg laag, maar lenen tegen anderhalf procent is wel voorbij. Ik heb eind vorig jaar gekocht, 90% MW, 20 jaar vast, maximaal aflossingsvrij, maandlast € 1050. Als ik diezelfde constructie nu uitreken met de huidige rente kom ik op € 1415, dat is € 365 per maand bruto en dat vind ik toch wel fors, dat is relatief flink hoger. En daarbij zou ons maximale leenbedrag een aardig stukje lager worden waardoor er woningen af zouden vallen die voorheen wel haalbaar zouden zijn. Dit moet toch wel iets met de interesse op het moment doen, tenzij je echt FOMO hebt en bang bent voor een hogere rente.

[Motorbike33]

Verwijderd schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 10:51:
[...]


Bij een annuiteitenhypotheek scheelt het 100 euro netto in de maand als je in lage belastingschijf valt en maar 50 euro netto in het hogere tarief.

Wil je perse niet meer betalen aan netto maandelijkse lasten moet je als koper in het 49% belastingtarief je koopprijs verlagen met maar liefst 3,5%.

Wat je zegt klopt niet hoor. Van die €401 hogere rentekosten blijft zelfs met het hoogste tarief netto grofweg de helft over. €200 ipv de €50 die jij noemt.

[Verwijderd]

Je aflossing wordt lager per maand als de rente hoger is...

[Rubbergrover1]

Motorbike33 schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 10:58:
[...]


Wat je zegt klopt niet hoor. Van die €401 hogere rentekosten blijft zelfs met het hoogste tarief netto grofweg de helft over. €200 ipv de €50 die jij noemt.

Rente gaat 401 euro omhoog, maar de maandelijkse aflossing gaat met 160 euro omlaag. Als je 40% van de marginale rente mag aftrekken, dan betekent die 401 euro extra rente dat de rente netto 241 euro omhoog gaat. Omdat de aflossing per maand met 160 euro omlaag gaat, betaal je per saldo dus 81 euro meer.

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 09:39:
Bij een lening van EUR 450K kost het bij 1,49% maar 559 euro in de maand. Bij de rente van nu is het 960 euro in de maand. Dat is een bedrag van EUR 401 meer, iedere maand weer. Goeiedag zeg, dit moet toch invloed hebben op de huizenprijzen? Op een gegeven moment komt de maandelijkse betaalbaarheid gewoon in het geding.

Het zou mooi zijn als mensen sowieso dat rekensommetje even zouden maken. En dan niet alleen met de hypotheek, maar ook met de koopsom die ze betalen, als ze doorstromen en een groot deel van de koopsom uit overwaarde komt. Een huis van 9 ton met 450k overwaarde en 450k hypotheek betalen betekent weliswaar "maar" tussen de 1500 en 1800 aan maandlasten, maar tegelijk heb je wel 450k kapitaal in de stenen gestopt. Die anders had kunnen renderen. En waarvoor je dus eigenlijk ook 'financieringskosten' zou moeten rekenen.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 09:40:
[...]


Ja, dat klopt. Helemaal bij renovatieprojecten. Ondanks de moderne nieuwe tovermiddelen als BIM.

Bij renovatie kun je natuurlijk tegen een hoop onverwachte zaken aanlopen. Het verbaast mij daarom meer dat er bij nieuwbouw ook zo veel mis gaat.

[Requiem19]

Komop jongens, even de voorbeelden uitwerken .

Aannames:

Koopprijs 450k
Hypotheek 60k 450k
WOZ 450k
Inkomen 60k (nu krijg ik vast het commentaar dat je met 60k geen hypotheek kunt krijgen van 450k )

Bruto Annuiteitenhypotheek bij:

1.0% rente: => 1446,18
2.0% rente => 1660,53
3.0% rente => 1892,49

HRA per maand bij:

1.0% rente => 86,75
2.0% rente => 246,83
3.0% rente => 407,33

Netto bij:

1.0% rente => 1359,43
2.0% rente => 1413,69
3.0% rente => 1485,15

Als we 1.0% rente als basis nemen werken de renteverhogingen netto als volgt uit:

1.0% => 2.0% = + 54,26 per maand
1.0% => 3.0% = + 125,72 per maand

2.0% => 3.0% = + 71,46 per maand.

[ Voor 27% gewijzigd door Requiem19 op 30-03-2022 11:31 ]

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 11:18:
Komop jongens, even de voorbeelden uitwerken .

Aannames:

Koopprijs 450k
Hypotheek 60k

Er werd gesproken over een lening van 450k.

WOZ 450k
Inkomen 60k (nu krijg ik vast het commentaar dat je met 60k geen hypotheek kunt krijgen van 450k )

Bruto Annuiteitenhypotheek bij:

1.0% rente: => 1446,18
2.0% rente => 1660,53
3.0% rente => 1892,49

HRA per maand bij:

1.0% rente => 86,75
2.0% rente => 246,83
3.0% rente => 407,33

Je hebt geen hypotheekrenteaftrek bij een lening van 60k omdat het eigenwoningforfait hoger is dan de betaalde hypotheekrente. Je hebt juist een bijtelling van 13,3% van het deel van het EWF dat hoger is dan de betaalde rente. Wat je dus een extra belasting geeft van respectievelijk ongeveer 94-55-15 euro.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 11:28:
[...]

Er werd gesproken over een lening van 450k.

[...]

Je hebt geen hypotheekrenteaftrek omdat het eigenwoningforfait hoger is dan de betaalde hypotheekrente. Je hebt juist een bijtelling van 13,3% van het deel van het EWF dat hoger is dan de betaalde rente. Wat je dus een extra belasting geeft van respectievelijk ongeveer 94-55-15 euro.

Hypotheek van 450k - scusi, gelijk aan de koopprijs van de woning.

Cijfers komen van berekenhet.nl.

[Valorian]

Requiem19 schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 11:29:
[...]


Hypotheek van 450k - scusi, gelijk aan de koopprijs van de woning.

Cijfers komen van berekenhet.nl.

Mooie voorbeeldberekening. Valt erg mee dus met de hogere lasten. Bij een gemiddeld huizenprijs zoals in jouw voorbeeld betaal je dus na een verdrievoudiging van de rente slechts 125 euro netto meer per maand.

Ik denk dat de gestegen energielasten dan ook stuk meer impact zullen hebben op de keuzes van mensen dan deze rentestijging.

[Requiem19]

Valorian schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 11:33:
[...]


Mooie voorbeeldberekening. Valt erg mee dus met de hogere lasten. Bij een gemiddeld huizenprijs zoals in jouw voorbeeld betaal je dus na een verdrievoudiging van de rente slechts 125 euro netto meer per maand.

Ik denk dat de gestegen energielasten dan ook stuk meer impact zullen hebben op de keuzes van mensen dan deze rentestijging.

Ja, in de ideale wereld maakt het weinig uit. Maar door de hogere rente wordt het bijvoorbeeld wel lastiger om een deel aflossingsvrij te financieren etc. HRA wordt natuurlijk ook afgebouwd en wellicht zelfs sneller dan nu etc.

Er komt dus wel veel meer onzekerheid in de markt. Maar de bedragen van honderden euro's die ik net voorbij zag komen was me iets teveel bierviltjes werk .

[Motorbike33]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 11:11:
[...]

Rente gaat 401 euro omhoog, maar de maandelijkse aflossing gaat met 160 euro omlaag. Als je 40% van de marginale rente mag aftrekken, dan betekent die 401 euro extra rente dat de rente netto 241 euro omhoog gaat. Omdat de aflossing per maand met 160 euro omlaag gaat, betaal je per saldo dus 81 euro meer.

Ha, grappige manier om het zo te bekijken. Je hebt gelijk dat wat je extra betaalt per maand erg meevalt. Ik zie zelf rente als 'kosten' en aflossing als 'sparen'.
Al begrijp ik dat geld in stenen niet helemaal hetzelfde is, aflossing blijft wel van jou, rente niet.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 11:29:
[...]


Hypotheek van 450k - scusi, gelijk aan de koopprijs van de woning.

Cijfers komen van berekenhet.nl.

OK, dan wel een hypotheek van 450k. Maar de rentepercentages waren toch anders? Daar werd mee gerekend. De maandelijkse lasten zijn respectievelijk:
1,49% € 1.550,88
2,56% € 1.792,11
Verschil € 241,23
Betaalde rente is respectievelijk 558,75 en 960
Verschil in rente is dan € 401,25, wat betekent dat het verschil in aflossing € 160,02 is.
Netto verschil in rente is bij 40% aftrek (is het maximum in 2022) € 240,75, of een verschil in aftrek van 160,50.
Dit maakt samen dat de netto lasten 81 euro omhoog gaan.

[RemcoDelft]

Requiem19 schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 11:18:
HRA per maand bij:

1.0% rente => 86,75
2.0% rente => 246,83
3.0% rente => 407,33

De EU wil al jaren van de HRA af. Den Haag komt nu met dingen als de vliegbelasting verdrievoudigen in de hoop dat de EU dat genoeg vind om de HRA maar ongemoeid te laten. Hoe lang denk je dat die HRA nog blijft bestaan als de rente flink stijgt?

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 11:36:
[...]

OK, dan wel een hypotheek van 450k. Maar de rentepercentages waren toch anders? Daar werd mee gerekend. De maandelijkse lasten zijn respectievelijk:
1,49% € 1.550,88
2,56% € 1.792,11
Verschil € 241,23
Betaalde rente is respectievelijk 558,75 en 960
Verschil in rente is dan € 401,25, wat betekent dat het verschil in aflossing € 160,02 is.
Netto verschil in rente is bij 40% aftrek (is het maximum in 2022) € 240,75, of een verschil in aftrek van 160,50.
Dit maakt samen dat de netto lasten 81 euro omhoog gaan.

Als ik het op berekenhet invoer met 1,49% en 2,56% (uitgaande van lening van 450k, inkomen van 60k, hypotheek afgesloten in 2022) kom ik op het volgende:

1,49% = 1548,96 bruto, waarvan 558,75 rente en 990,21 aflossing
2,56% = 1788,30 bruto, waarvan 960,00 rente en 828,30 aflossing

HRA komt als volgt uit volgens berekenhet:

1,49% = 165,08 per maand
2,56% = 336,67 per maand

Netto kom je dan nog iets lager dan jij zegt:

1,49% => 1383,88
2,56% => 1451,63 (+67,76).

[Requiem19]

RemcoDelft schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 11:39:
[...]

De EU wil al jaren van de HRA af. Den Haag komt nu met dingen als de vliegbelasting verdrievoudigen in de hoop dat de EU dat genoeg vind om de HRA maar ongemoeid te laten. Hoe lang denk je dat die HRA nog blijft bestaan als de rente flink stijgt?

Als de rente onverwacht hard stijgt zal hij juist langer blijven bestaan dan als de rente laag blijft.

[Verwijderd]

Motorbike33 schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 11:36:
Ha, grappige manier om het zo te bekijken. Je hebt gelijk dat wat je extra betaalt per maand erg meevalt. Ik zie zelf rente als 'kosten' en aflossing als 'sparen'.
Al begrijp ik dat geld in stenen niet helemaal hetzelfde is, aflossing blijft wel van jou, rente niet.

Je spaart tegen het rentetarief wat je moet betalen. Je krijgt dus meer rente op je "spaar"geld en dus hoef je per maand minder in te leggen om na 30 jaar tot het eindbedrag te komen.

[Rubbergrover1]

Motorbike33 schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 11:36:
[...]


Ha, grappige manier om het zo te bekijken. Je hebt gelijk dat wat je extra betaalt per maand erg meevalt. Ik zie zelf rente als 'kosten' en aflossing als 'sparen'.
Al begrijp ik dat geld in stenen niet helemaal hetzelfde is, aflossing blijft wel van jou, rente niet.

Maar in beide gevallen begin je nu net een hypotheek van 450k en heb je over 30 jaar een woning zonder hypotheek. Hoe die aflossing tussendoor dan precies gaat vind ik zelf minder belangrijk dan de daaraan gekoppelde totale maandlasten.

[Motorbike33]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 12:38:
[...]

Maar in beide gevallen begin je nu net een hypotheek van 450k en heb je over 30 jaar een woning zonder hypotheek. Hoe die aflossing tussendoor dan precies gaat vind ik zelf minder belangrijk dan de daaraan gekoppelde totale maandlasten.

Terecht punt.

Mijn punt is inderdaad alleen van belang als je (veel) eerder verhuist of oversluit. Als je bijvoorbeeld na 7 jaar verhuist en een nieuwe hypotheek afsluit, is je overwaarde een stuk hoger bij de lagere rente.

[Valorian]

Motorbike33 schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 11:36:
[...]


Ha, grappige manier om het zo te bekijken. Je hebt gelijk dat wat je extra betaalt per maand erg meevalt. Ik zie zelf rente als 'kosten' en aflossing als 'sparen'.
Al begrijp ik dat geld in stenen niet helemaal hetzelfde is, aflossing blijft wel van jou, rente niet.

Theoretisch: ook aflossing blijft niet van jou. Je lost af op een lening, maar dat geeft geen enkele garantie dat het onderpand de waarde behoud die jij er destijds aan toegekend hebt. Je kan dus in 30 jaar 450K aflossen en vervolgens met een huis zitten wat maar de helft waard is, dan is de helft van jouw aflossing verdampt. Maar goed, dat is slechts theoretisch. In praktijk stijgen huizenprijzen normaliter en is de garantie van waardebehoud (en zelfs stijging) op lange termijn (dus korte dips negerende) natuurlijk vrijwel zeker.

[Citroentjuh]

Valorian schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 12:49:
[...]


Theoretisch: ook aflossing blijft niet van jou. Je lost af op een lening, maar dat geeft geen enkele garantie dat het onderpand de waarde behoud die jij er destijds aan toegekend hebt. Je kan dus in 30 jaar 450K aflossen en vervolgens met een huis zitten wat maar de helft waard is, dan is de helft van jouw aflossing verdampt. Maar goed, dat is slechts theoretisch. In praktijk stijgen huizenprijzen normaliter en is de garantie van waardebehoud (en zelfs stijging) op lange termijn (dus korte dips negerende) natuurlijk vrijwel zeker.

Maar het is nog steeds beter om een afbetaald huis dat in waarde gedaald is te hebben dan dat je nog met een enorme schuld zit en een huis dat in waarde gedaald is.

[ColeJ]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 11:15:
[...]

Het zou mooi zijn als mensen sowieso dat rekensommetje even zouden maken. En dan niet alleen met de hypotheek, maar ook met de koopsom die ze betalen, als ze doorstromen en een groot deel van de koopsom uit overwaarde komt. Een huis van 9 ton met 450k overwaarde en 450k hypotheek betalen betekent weliswaar "maar" tussen de 1500 en 1800 aan maandlasten, maar tegelijk heb je wel 450k kapitaal in de stenen gestopt. Die anders had kunnen renderen. En waarvoor je dus eigenlijk ook 'financieringskosten' zou moeten rekenen.

Die 450K overwaarde is het resultaat van het "renderen" van de eigen woning. Lang niet slecht.

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 13:22:
[...]


Die 450K overwaarde is het resultaat van het "renderen" van de eigen woning. Lang niet slecht.

Zeker. Maar tegelijk is het wel goed als mensen en beetje besef hebben dit ook een vorm van belegging/investering is. En zich daar dus bewust van zijn. Een investering die zeker de laatste decennia van dalende rentes goed rendeerde. Maar dat dit natuurlijk geen garanties voor de toekomst geeft.

Ik denk dat weinig mensen 'zomaar' een paar ton in een andere investering zouden stoppen zonder daar bewust goed over na te denken.

[Verwijderd]

Je rendement op eigen vermogen in je woning stoppen in plaats van een hypotheek nemen is niet de waardestijging van je vermogen, maar de lagere rentelasten. In die zin is eigen vermogen in je woning stoppen geen investering met een bijster hoog rendement.

[ColeJ]

Verwijderd schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 13:36:
Je rendement op eigen vermogen in je woning stoppen in plaats van een hypotheek nemen is niet de waardestijging van je vermogen, maar de lagere rentelasten. In die zin is eigen vermogen in je woning stoppen geen investering met een bijster hoog rendement.

Zelf zit ik ook met dit "probleem". Ik kan de huidige overwaarde in de nieuwe woning stoppen en daarmee de hypotheek naar beneden brengen maar.. de rente is zo laag, is dat niet zonde? Ik kan de overwaarde ook elders laten renderen alleen dan komt het lastige probleem, waar ga je dat doen? Om nu zomaar 200K lump sum in de beurs te douwen lijkt me nou ook niet echt de oplossing.

[ Voor 6% gewijzigd door ColeJ op 30-03-2022 14:54 ]

[coazter]

ColeJ schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 14:53:
[...]Zelf zit ik ook met dit "probleem". Ik kan de huidige overwaarde in de nieuwe woning stoppen en daarmee de hypotheek naar beneden brengen maar.. de rente is zo laag, is dat niet zonde? Ik kan de overwaarde ook elders laten renderen alleen dan komt het lastige probleem, waar ga je dat doen? Om nu zomaar 200K lump sum in de beurs te douwen lijkt me nou ook niet echt de oplossing.

Kan je het niet investeren in je huis, bijv. extra vierkante meters of verduurzaming wat weer je maandlast naar beneden brengt waardoor je uitgaven nog verder naar beneden kunnen?

[Verwijderd]

ColeJ schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 14:53:
[...]


Zelf zit ik ook met dit "probleem". Ik kan de huidige overwaarde in de nieuwe woning stoppen en daarmee de hypotheek naar beneden brengen maar.. de rente is zo laag, is dat niet zonde? Ik kan de overwaarde ook elders laten renderen alleen dan komt het lastige probleem, waar ga je dat doen? Om nu zomaar 200K lump sum in de beurs te douwen lijkt me nou ook niet echt de oplossing.

Nou, die 200k brengt op de beurs al meer dividend op dan je rente bespaart met inleggen bij je eigen huis en de kans is vrij groot dat die 200k na 30 jaar meer waard is dan 200k.

Deel investeren in duurzaamheid/van gas af levert ook een hoger rendement op dan de hypotheekrente en idd lagere maandelijkse lasten.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 15:10:
[...]


Nou, die 200k brengt op de beurs al meer dividend op dan je rente bespaart met inleggen bij je eigen huis en de kans is vrij groot dat die 200k na 30 jaar meer waard is dan 200k.

Iets met resultaten uit het verleden... Er is natuurlijk een reden dat de bank het geld liever aan jou uitleent tegen 2% dan zelf die enorme winsten op de beurt te pakken.

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 15:48:
[...]

Iets met resultaten uit het verleden... Er is natuurlijk een reden dat de bank het geld liever aan jou uitleent tegen 2% dan zelf die enorme winsten op de beurt te pakken.

Ja, maar dat heeft niets te maken met verwacht rendement, maar meer met regulering.

[Maahes]

Verwijderd schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 16:02:
[...]


Ja, maar dat heeft niets te maken met verwacht rendement, maar meer met regulering.

Inderdaad. Banken mogen niet zomaar leningen creeren aan zichzelf om dit vervolgens naar de beurs te brengen.

[ColeJ]

Verwijderd schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 15:10:
[...]


Nou, die 200k brengt op de beurs al meer dividend op dan je rente bespaart met inleggen bij je eigen huis en de kans is vrij groot dat die 200k na 30 jaar meer waard is dan 200k.

Deel investeren in duurzaamheid/van gas af levert ook een hoger rendement op dan de hypotheekrente en idd lagere maandelijkse lasten.

Investeren in de woning is al gedaan, het is een nieuwbouw woning welke al volledig is geisoleerd.

Als ik de 200K in de nieuwe woning inbreng dan gaan de maandlasten wel honderden euro's naar beneden. Dat verschil in maandlasten zou je natuurlijk ook iedere maand in de beurs kunnen leggen.

Afijn, deze discussie hoort hier eigenlijk niet thuis

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 13:36:
Je rendement op eigen vermogen in je woning stoppen in plaats van een hypotheek nemen is niet de waardestijging van je vermogen, maar de lagere rentelasten. In die zin is eigen vermogen in je woning stoppen geen investering met een bijster hoog rendement.

Meer vermogen in de eigen woning stoppen kan ook door een duurdere woning te kopen. Dat kan natuurlijk wel meer woongenot opleveren. Het 'rendement' op die investering zit dus niet alleen in de euro's die het gaat opleveren, maar ook/vooral in het extra woongenot dat je hebt. Daarom kan een duurdere woning ook een goede investering zijn als het geen extra euro's oplevert.

Maar ik denk dat dit bij veel mensen niet een heel rationele afweging is. En dat de meerkosten niet altijd in overeenstemming zijn met het extra woongenot.

[Cruiseganger]

Ook in Rotterdam is volgens plaatselijke makelaars sinds het uitbreken van de Oekraïne oorlog een verminderde belangstelling van kopers in woningmarkt merkbaar:

https://www.ad.nl/rotterd...ms-niet-opdagen~a3874018/

[Olympialooping]

Cruiseganger schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 19:51:
Ook in Rotterdam is volgens plaatselijke makelaars sinds het uitbreken van de Oekraïne oorlog een verminderde belangstelling van kopers in woningmarkt merkbaar:

https://www.ad.nl/rotterd...ms-niet-opdagen~a3874018/

In Eindhoven en omgeving in elk geval nog niet. Zojuist mijn woning verkocht aan een stel uit het buitenland dat voor ASML werkt. Er is gewoon 20% overboden en ik begreep van hun aankoopmakelaar dat hij dit jaar nog voor 20 gezinnen een woning moet aankopen. Er staat ook nog steeds nauwelijks iets te koop. Ik had het huis graag aan een jonge docent van de basisschool verkocht (die had ook een mooi bod) maar voor zo veel extra geld kan je dat met gezond verstand eigenlijk ook niet doen.

[ColeJ]

Requiem19 schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 11:18:
Komop jongens, even de voorbeelden uitwerken .

Aannames:

Koopprijs 450k
Hypotheek 60k 450k
WOZ 450k
Inkomen 60k (nu krijg ik vast het commentaar dat je met 60k geen hypotheek kunt krijgen van 450k )

Bruto Annuiteitenhypotheek bij:

1.0% rente: => 1446,18
2.0% rente => 1660,53
3.0% rente => 1892,49

HRA per maand bij:

1.0% rente => 86,75
2.0% rente => 246,83
3.0% rente => 407,33

Netto bij:

1.0% rente => 1359,43
2.0% rente => 1413,69
3.0% rente => 1485,15

Als we 1.0% rente als basis nemen werken de renteverhogingen netto als volgt uit:

1.0% => 2.0% = + 54,26 per maand
1.0% => 3.0% = + 125,72 per maand

2.0% => 3.0% = + 71,46 per maand.

Mijn voorbeeld waarbij het honderden euro’s per maand scheelde komt omdat ik rekende zonder HRA. Feit is natuurlijk dat het aantal mensen met een aflosvrij deel explosief is gestegen. En over dat deel scheelt het wel meer euro’s dan het voorbeeld met HRA. Zij namen deze aflosvrije hypotheek om de maandlasten behapbaar te maken. Als dit deel 2x keer zo duur is geworden (inmiddels meer dan 2x) wordt het steeds minder behapbaar.

[Requiem19]

ColeJ schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 06:55:
[...]


Mijn voorbeeld waarbij het honderden euro’s per maand scheelde komt omdat ik rekende zonder HRA. Feit is natuurlijk dat het aantal mensen met een aflosvrij deel explosief is gestegen. En over dat deel scheelt het wel meer euro’s dan het voorbeeld met HRA. Zij namen deze aflosvrije hypotheek om de maandlasten behapbaar te maken. Als dit deel 2x keer zo duur is geworden (inmiddels meer dan 2x) wordt het steeds minder behapbaar.

Zelfs zonder HRA scheelt het minder dan jij aangaf. Van 2% naar 3% rente scheekt ongeveer 230€.

Daarnaast zullen mensen nu weer minder snel aflossingsvrij nemen.

[Verwijderd]

In Amsterdam zat deze dip er al even aan te komen. "The sky is the limit", was daar altijd het motto. Nou, volgens mij zitten ze nu gewoon ergens helemaal bovenin de dampkring en dan heb je vrijwel direct last van een "dreiging" zoals in Oekraïne. Dat zal in Rotterdam in iets mindere mate zijn, maar ook in Rotterdam zit in verhouding erg veel lucht in de huizenprijzen.

In de familie hebben we 1 koppel wonend in Amsterdam. Die zaten echt midden in het centrum. Zaten, want die zagen zoiets eigenlijk al min of meer aankomen. Ze wonen inmiddels niet meer in het centrum. Dat het "zo snel" zou gaan hadden ze waarschijnlijk ook niet verwacht, maar ze gaven eerder al aan dat ze het gevoel hadden dat het plafond weleens een beetje bereikt zou kunnen zijn. Op een gegeven moment zijn de superrijken, die nog zoeken naar een appartementje van een miljoen of meer midden in het drukste deel van de drukste stad van het land, toch een beetje op aan het raken. Hoe hoger de prijzen, des te kleiner de doelgroep.

Wat we hier (regio met lage prijzen) nu zien, is dat het aanbod hoger wordt (mensen die nieuwbouw hebben gekocht beginnen zenuwachtig te worden en gooien hun huidige woning alvast op de markt met een oplevering wat verder in de toekomst). Maar kopers negeren die huizen veelal, omdat het financieren van een huis met overdracht in de verre toekomst nu ook wel een risico begint te worden. En aan dat laatste hangen banken gewoon een (fors) prijskaartje.

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 06:55:
[...]


Mijn voorbeeld waarbij het honderden euro’s per maand scheelde komt omdat ik rekende zonder HRA. Feit is natuurlijk dat het aantal mensen met een aflosvrij deel explosief is gestegen. En over dat deel scheelt het wel meer euro’s dan het voorbeeld met HRA. Zij namen deze aflosvrije hypotheek om de maandlasten behapbaar te maken. Als dit deel 2x keer zo duur is geworden (inmiddels meer dan 2x) wordt het steeds minder behapbaar.

De maximale financieringslast is afhankelijk van rente en inkomen, maar ligt rond de 20% inclusief annuïtaire aflossing. Als je uitgaven zodanig zijn dat je dat niet kunt betalen, dan liggen de problemen bij de meeste mensen eerder bij de andere uitgaven. En is de keus voor aflossingsvrij niet de meest logische 'besparing'. De keus voor aflossingsvrij wordt eerder gedaan omdat je dan andere dingen kunt doen met het geld dat je op aflossing bespaart. Als je bewust dat risico wilt nemen, dan heb ik weinig medelijden als de rente vervolgens gaat stijgen.

Overigens is aflossingsvrij maar tot 50% van de woningwaarde. En voor je maximale hypotheek mag je alleen met de werkelijke rente rekenen als die langer dan 10 jaar vast staat. Dus als mensen nu met een hogere rente worden geconfronteerd, dan betekent dat ofwel dat ze de veel hogere rente van tien jaar geleden hadden, ofwel dat ze een veel lagere hypotheek hebben dan hun maximumbedrag. En een rentestijging ook behapbaar zou moeten zijn.

[Shadowhawk00]

Olympialooping schreef op woensdag 30 maart 2022 @ 20:42:
[...]


In Eindhoven en omgeving in elk geval nog niet. Zojuist mijn woning verkocht aan een stel uit het buitenland dat voor ASML werkt. Er is gewoon 20% overboden en ik begreep van hun aankoopmakelaar dat hij dit jaar nog voor 20 gezinnen een woning moet aankopen. Er staat ook nog steeds nauwelijks iets te koop. Ik had het huis graag aan een jonge docent van de basisschool verkocht (die had ook een mooi bod) maar voor zo veel extra geld kan je dat met gezond verstand eigenlijk ook niet doen.

Tja dat is ook gewoon veroorzaakt door de schaarste in de regio qua huizen, en veel expats die ik spreek willen in eindhoven/veldhoven wonen en niet in de dorpen er omheen. Maar goed ergens logisch je kent het land en de regio niet dus de stad waar je werkt is altijd wel dicht bij je werk.
En die mensen moeten gewoon snel een woning hebben en ik denk dat de aankoop/verkoop makelaar daar elkaar misschien best een handje willen helpen met de commissie.
Maar expats krijgen ook een belachelijk belastingvoordeel de eerste paar jaar dus tja als je bijna geen inkomstenbelasting betaald en je al een goed salaris krijgt dan is overbieden tegen een salaris van een basisschool leraar die wel volledig belasting betaald kinderspel.

[Johan Bogle]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 08:33:
[...]

Maar expats krijgen ook een belachelijk belastingvoordeel de eerste paar jaar dus tja als je bijna geen inkomstenbelasting betaald en je al een goed salaris krijgt dan is overbieden tegen een salaris van een basisschool leraar die wel volledig belasting betaald kinderspel.

Ik denk niet dat een hoogopgeleide expat in de tech concurreert met een basisschoolleraar om een woning. Zelfs niet zonder het 30% belasting voordeel. Een beetje expat verdient minimaal 100k.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 07:32:
In Amsterdam zat deze dip er al even aan te komen.

Hier vlakbij 2 woningen binnen een week verkocht
Die kopers hadden het nieuws over de dip even gemist blijkbaar.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 09:18:
[...]


Hier vlakbij 2 woningen binnen een week verkocht
Die kopers hadden het nieuws over de dip even gemist blijkbaar.

Ik vraag me wel af of die woningen niet al veel eerder verkocht zijn. Je hoort wel vaker dat makelaars elkaar kennen en veel eerder weten welke huizen te koop staan dan dat ze op funda staan. Kan dus best dat bevriende makelaars 2 weken eerder al op een huis kunnen bieden voordat het te koop staat.

Dus dan komt het op funda terwijl het eigenlijk zo goed als verkocht is.

[Verwijderd]

Het zijn onze buren dus ik ken ze en nee dat is niet het geval. Moet zeggen dat het me verbaasde dat ze zo snel weg waren want zo heel druk met kijkers was het niet.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 09:23:
Het zijn onze buren dus ik ken ze en nee dat is niet het geval. Moet zeggen dat het me verbaasde dat ze zo snel weg waren want zo heel druk met kijkers was het niet.

Tja je hebt er maar 1 nodig. Maar dat geeft ook wel aan dat het iets aan het afkoelen is als er maar weinig kijkers waren. Dat is vaak het eerste signaal dat het gaan inzakken minder animo.
Uiteindelijk veranderd er niet veel aan de prijs als je van 20 naar 4 kijkers gaat pas als het langer gaat duren voor je een kijker krijgt gaan mensen de prijzen verlagen.

[Rubbergrover1]

Johan Bogle schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 08:44:
[...]
Ik denk niet dat een hoogopgeleide expat in de tech concurreert met een basisschoolleraar om een woning. Zelfs niet zonder het 30% belasting voordeel. Een beetje expat verdient minimaal 100k.

Een doorstromende basisschoolleraar met een forse overwaarde kan volgens mij best concurreren met een expat met een hoger inkomen die (bijna) 100% moet lenen.

Ik ben trouwens wel benieuwd hoe deze 'concurrentie' tussen hoog inkomen en geen kapitaal vs. laag inkomen met overwaarde gaat veranderen als de rente gaat stijgen en de woningprijzen mogelijk gaan dalen. Beide zullen ze dan minder kunnen betalen, maar ik vraag me af hoe dat in de praktijk gaat uitpakken.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 09:26:
[...]

Een doorstromende basisschoolleraar met een forse overwaarde kan volgens mij best concurreren met een expat met een hoger inkomen die (bijna) 100% moet lenen.

Ik ben trouwens wel benieuwd hoe deze 'concurrentie' tussen hoog inkomen en geen kapitaal vs. laag inkomen met overwaarde gaat veranderen als de rente gaat stijgen en de woningprijzen mogelijk gaan dalen. Beide zullen ze dan minder kunnen betalen, maar ik vraag me af hoe dat in de praktijk gaat uitpakken.

De mensen met kapitaal gaan daar een voordeel uit halen. Aangezien de huizenprijzen pas veel later gaan dalen dan het maximaal te lenen inkomen en in % ook minder hard daalt.
Je ziet dat de prijzen nu nog ongeveer gelijk zijn / minder hard stijgen terwijl wat je kan lenen als fors minder is geworden. Dat is gewoon een vertraging in de markt waar mensen met kapitaal of een woning te verkopen minder last van hebben dan mensen die 100% moeten lenen.

Overigens verwacht ik dat de prijzen van huizen niet zullen gaan dalen maar stagneren. Mensen kunnen uiteindelijk niet meer betalen voor de woning maar omdat mensen wel een woning nodig hebben zullen ze maximaal gaan lenen. Dus ook de mensen die dat nu nog niet doen zullen dit moeten gaan doen. Je zal dus minder kijkers krijgen maar zolang er 1 is die de prijs kan betalen wordt het huis verkocht.
Mensen zullen naar beneden doorschuiven de huizen in. Dus mensen die nu kijken voor een rijtjeshuis zullen straks gaan kijken voor een appartement want meer kunnen ze niet betalen.

[ Voor 5% gewijzigd door Shadowhawk00 op 31-03-2022 09:33 ]

[Caelorum]

Het is allemaal n=1 met die huizenmarkt. Wat ik wel zie is dat de wijk waar ik in woon, met alleen maar jaren 70 starterswoningen, allemaal huurwoningen staan die moeten worden verkocht. Dat ging telkens 1 voor 1 door de eigenaar om zo het maximale eruit te slepen. In december is dat treintje van verkopen gestopt, terwijl er nog genoeg woningen waren om te verkopen. Ik vermoed dat de pool aan huurders die uit de woningen kunnen gaan is opgedroogd. Die huurders zullen geen vergelijkbare woning meer kunnen betalen op zowel de huur als koopmarkt en de verhuurder zit nu met de panden in zijn maag. Die moeten namelijk allen groot onderhoud krijgen in de komende 2 jaar en voor goedkoper verkopen werkt ook niet, want dat is niet goed voor de boekwaarde.

[ Voor 5% gewijzigd door Caelorum op 31-03-2022 09:35 ]

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 09:25:
[...]
Tja je hebt er maar 1 nodig. Maar dat geeft ook wel aan dat het iets aan het afkoelen is als er maar weinig kijkers waren. Dat is vaak het eerste signaal dat het gaan inzakken minder animo.

Ja, het zou logisch zijn. Met fors lagere consumentenvertrouwen (maar dat was tijdens covid ook geen belemmering vreemd genoeg) en hele forse (energie)inflatie.

Anderzijds, blijven huren in tijden met hoge inflatie is ook geen feest natuurlijk. Je huur stijgt automatisch vrolijk mee met de gasprijzen.

[Shadowhawk00]

Caelorum schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 09:33:
Het is allemaal n=1 met die huizenmarkt. Wat ik wel zie is dat de wijk waar ik in woon, met alleen maar jaren 70 starterswoningen, allemaal huurwoningen staan die moeten worden verkocht. Dat ging telkens 1 voor 1 door de eigenaar om zo het maximale eruit te slepen. In december is dat treintje van verkopen gestopt, terwijl er nog genoeg woningen waren om te verkopen. Ik vermoed dat de pool aan huurders die uit de woningen kunnen gaan is opgedroogd. Die huurders zullen geen vergelijkbare woning meer kunnen betalen op zowel de huur als koopmarkt en de verhuurder zit nu met de panden in zijn maag. Die moeten namelijk allen groot onderhoud krijgen in de komende 2 jaar en voor goedkoper verkopen werkt ook niet, want dat is niet goed voor de boekwaarde.

Of de huidige huurders vinden dat ze goed zitten en willen er niet uit. Want zodra die er niet uit willen heb je als verhuurder weinig te zeggen in nederland. Je kan de huizen heel moeilijk verkopen tenzij aan een andere verhuurder ( en dat mag niet in grote delen van het land ) dus houd het verkopen op.
Als je echt wilt verkopen als verhuurder is dan je enige optie om de huurders eruit te pesten want de huur opzeggen kan alleen met goede reden.

[RemcoDelft]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 09:44:
[...]

Of de huidige huurders vinden dat ze goed zitten en willen er niet uit. Want zodra die er niet uit willen heb je als verhuurder weinig te zeggen in nederland. Je kan de huizen heel moeilijk verkopen tenzij aan een andere verhuurder ( en dat mag niet in grote delen van het land ) dus houd het verkopen op.
Als je echt wilt verkopen als verhuurder is dan je enige optie om de huurders eruit te pesten want de huur opzeggen kan alleen met goede reden.

De legale manier is natuurlijk om als fatsoenlijke verhuurder gewoon een aanbod te doen wat de huurders accepteren.

[Shadowhawk00]

RemcoDelft schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 09:57:
[...]

De legale manier is natuurlijk om als fatsoenlijke verhuurder gewoon een aanbod te doen wat de huurders accepteren.

Klopt en als de huurders dat niet willen dan ben je klaar.
Dat bedoel ik met legaal kan je als verhuurder niets doen als de huurders het niet willen.
Voorheen kon je in veel gemeenten je huizen verkopen aan een andere verhuurder en dan was je klaar maar met zelfbewoonplicht mag dat niet.

[ Voor 15% gewijzigd door Shadowhawk00 op 31-03-2022 10:05 ]

[ColeJ]

Requiem19 schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 07:27:
[...]


Zelfs zonder HRA scheelt het minder dan jij aangaf. Van 2% naar 3% rente scheekt ongeveer 230€.

Daarnaast zullen mensen nu weer minder snel aflossingsvrij nemen.

Ik gaf het volgende aan:

Bij een lening van EUR 450K kost het bij 1,49% maar 559 euro in de maand. Bij de rente (2,56%) van nu is het 960 euro in de maand. Dat is een bedrag van EUR 401 meer, iedere maand weer.

Dit klopt exact.

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:10:
[...]


Ik gaf het volgende aan:

Bij een lening van EUR 450K kost het bij 1,49% maar 559 euro in de maand. Bij de rente (2,56%) van nu is het 960 euro in de maand. Dat is een bedrag van EUR 401 meer, iedere maand weer.

Dit klopt exact.

Maar daarbij kijk je dus alleen naar de extra rentelasten. Niet naar de lagere aflossingslasten die je hebt als je een gewone annuïtaire lening hebt.

[Requiem19]

ColeJ schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:10:
[...]


Ik gaf het volgende aan:

Bij een lening van EUR 450K kost het bij 1,49% maar 559 euro in de maand. Bij de rente (2,56%) van nu is het 960 euro in de maand. Dat is een bedrag van EUR 401 meer, iedere maand weer.

Dit klopt exact.

Waarom zou je alleen met de rente rekenen? Je moet kijken naar het Bruto totaalbedrag.

Bij 1,49% is de bruto effectieve maandlast zonder HRA EUR 1548,96 (waarvan 558,75 rente en 990,21 aflossing)
Bij 2,56% is de bruto effectieve maandlast zonder HRA EUR 1788,30 (waarvan 960 rente en 828,30 aflossing).

De pijn in je portemonnee is dus ongeveer 240 euro per maand, zonder HRA. Met HRA wordt het verschil verkleind naar + 67,76 (zie Requiem19 in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6")

Je verhaal klopt dus op 2 manieren niet. Het is nooit meer dan 240 euro per maand. En in praktijk is het met HRA ongeveer 65 euro per maand extra. Dat is een enorm verschil met jouw berekening?

[ColeJ]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:13:
[...]

Maar daarbij kijk je dus alleen naar de extra rentelasten. Niet naar de lagere aflossingslasten die je hebt als je een gewone annuïtaire lening hebt.

Dat klopt helemaal. Als we kijken naar de afgelopen tijd zien we dat het deel aflossingsvrij hypotheken explosief is gestegen.

@Requiem19 : zoals ik al meerdere keren heb aangegeven gaat het hier om een aflossingsvrije hypotheek. Dan klopt mijn verhaal linksom, rechtsom, van bovenaf en ook nog eens van onderaf.

[ Voor 19% gewijzigd door ColeJ op 31-03-2022 10:18 ]

[Caelorum]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 09:44:
[...]

Of de huidige huurders vinden dat ze goed zitten en willen er niet uit. [...]

Dat is ook wat ik zei: ze kunnen niets vergelijkbaars of beters meer vinden op de markt en dus blijven ze zitten en is in ieder geval dit treintje, welke al een goede twee jaar lekker doortufte, gestopt.

RemcoDelft schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 09:57:
[...]
De legale manier is natuurlijk om als fatsoenlijke verhuurder gewoon een aanbod te doen wat de huurders accepteren.

En dat is ook wat ze 3 jaar geleden was aangeboden, maar toen vonden een groot deel het aanbod niet goed (te duur), daar denken ze nu 3 jaar later anders over natuurlijk.

Ik wilde dus alleen aangeven, dat in ieder geval hier in de regio de max voor de mensen in starterswoningen die nu worden verhuurd wel is bereikt en je het dus ook direct terugziet in het aanbod in de lagere 'klasse' koopwoningen.

Het is dus ook niet dat de verhuurder er niet vanaf wil, die wil heel graag, want binnen nu en een jaar of twee moet al het houtwerk vervangen worden en binnen nu en 5 jaar alle daken. Dat zijn serieuze kostenposten voor een verhuurder die ze natuurlijk graag afwentelen op kopers.

[ Voor 11% gewijzigd door Caelorum op 31-03-2022 10:20 ]

[Shadowhawk00]

Caelorum schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:19:
[...]

Dat is ook wat ik zei: ze kunnen niets vergelijkbaars of beters meer vinden op de markt en dus blijven ze zitten en is in ieder geval dit treintje, welke al een goede twee jaar lekker doortufte, gestopt.


[...]

En dat is ook wat ze 3 jaar geleden was aangeboden, maar toen vonden een groot deel het aanbod niet goed (te duur), daar denken ze nu 3 jaar later anders over natuurlijk.

Ik wilde dus alleen aangeven, dat in ieder geval hier in de regio de max voor de mensen in starterswoningen die nu worden verhuurd wel is bereikt en je het dus ook direct terugziet in het aanbod in de lagere 'klasse' koopwoningen.

Het is dus ook niet dat de verhuurder er niet vanaf wil, die wil heel graag, want binnen nu en een jaar of twee moet al het houtwerk vervangen worden en binnen nu en 5 jaar alle daken. Dat zijn serieuze kostenposten voor een verhuurder die ze natuurlijk graag afwentelen op kopers.

Je hebt ook best mensen die eigenlijk in aanmerking komen voor sociale huur maar door de wachtlijsten dan maar normaal gaan huren. Doordat de wachttijd steeds langer oploopt omdat we steeds grotere bevolking krijgen en steeds meer mensen met voorrang op de lijst blijven die mensen dus ook gewoon zitten. Ze hebben geen keuze, kopen kan niet en sociale huur is vol.

[Requiem19]

ColeJ schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:16:
[...]


Dat klopt helemaal. Als we kijken naar de afgelopen tijd zien we dat het deel aflossingsvrij hypotheken explosief is gestegen.

@Requiem19 : zoals ik al meerdere keren heb aangegeven gaat het hier om een aflossingsvrije hypotheek. Dan klopt mijn verhaal linksom, rechtsom, van bovenaf en ook nog eens van onderaf.

Ik volg je niet - want ik kom zelfs dan op hele andere bedragen uit?

In de eerste plaats mag je maar 50% aflossingsvrij financieren. Als je die situatie loslaat op jouw voorbeeld (450k hypotheek, vergelijken 1,49% met 2,56% waarbij 50% annuitair gefinancierd is en 50% aflossingsvrij) kom je op het volgende uit:

1,49% maandlasten annuitair: 775,48
maandlasten aflossingsvrij: 195
Totaal bruto: 970,48

2,56% maandlasten annuitair: 896,06
maandlasten aflossingsvrij: 310
Totaal bruto: 1206,06

Verschil: 235.58

Als we voor een volledige aflossingsvrije hypotheek zouden gaan (wat dus niet toegestaan is voor nieuwe hypotheken), zou het als volgt uitwerken:

1,49% = 391,00 per maand
2,56% = 619,00 per maand
Verschil: EUR 228 per maand

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 09:18:
[...]


Hier vlakbij 2 woningen binnen een week verkocht
Die kopers hadden het nieuws over de dip even gemist blijkbaar.

Ligt er een beetje aan wat voor woning, wat voor mensen. De mensen waar ik het over had, hebben een woning die Jan Modaal x2 niet kan betalen zonder erfenis of het juiste lot in de loterij. En inderdaad, snel verkocht ook. Is ook nog niet lang geleden. Maar hun verwachting is dus, dat het ultra hoge segment in Amsterdam niet veel groeipotentie zal hebben de komende tijd. "Het wordt te gek." En dat zijn dan dus mensen die in dat segment wonen, dus het zal geen "wishful thinking" zijn.

[koerskii]

Verwijderd schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:29:
[...]

Ligt er een beetje aan wat voor woning, wat voor mensen. De mensen waar ik het over had, hebben een woning die Jan Modaal x2 niet kan betalen zonder erfenis of het juiste lot in de loterij. En inderdaad, snel verkocht ook. Is ook nog niet lang geleden. Maar hun verwachting is dus, dat het ultra hoge segment in Amsterdam niet veel groeipotentie zal hebben de komende tijd. "Het wordt te gek." En dat zijn dan dus mensen die in dat segment wonen, dus het zal geen "wishful thinking" zijn.

Haha sterke onderbouwing van je argument, zij wonen in het segment dus zij kunnen de huizenmarkt in het hogere segment voorspellen.. wat een stemmingmakerij.

[Requiem19]

koerskii schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:33:
[...]


Haha sterke onderbouwing van je argument, zij wonen in het segment dus zij kunnen de huizenmarkt in het hogere segment voorspellen.. wat een stemmingmakerij.

Precies wat ik ook dacht.

Wat weet iemand die niet actief bezig is met de verkoop van z'n eigen woning nu van de markt?

Wij hebben vorige week de makelaar over de vloer gehad en die had toch weer een heel andere inschatting over onze woning dan wij zelf. Zodra hij op de markt komt gaan we pas echt zien hoe de markt nu is. En dan nog zal mijn verhaal maar 1 eenvoudige koopwoning zijn op een markt met duizenden woningen.

Net na het begin van Corona hoorden we ook veel verhalen over toegenomen aanbod, woningen die lang te koop stonden etc, maar uiteindelijk bleek dat achteraf allemaal echt onzin.

Het zou uiteraard best kunnen dat er een omslag aan de gang is, maar laten we anekdotisch 'bewijs' ajb niet teveel de boventoon laten voeren.

[Shadowhawk00]

koerskii schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:33:
[...]


Haha sterke onderbouwing van je argument, zij wonen in het segment dus zij kunnen de huizenmarkt in het hogere segment voorspellen.. wat een stemmingmakerij.

Nou ja als je in een bepaald segment zit wat niet zo groot is dan ga je wel wat van die markt weten natuurlijk.
Ultra hoog segment in amsterdam dat zijn dus milionairs ++, dat zijn vaak wel mensen die elkaar wel kennen of in ieder geval connecties. Als de groep waar je potentiele kopers zitten heel klein is en je zelf daar deel van uitmaakt zal je best een goed beeld kunnen hebben van je doelgroep.

Dat is natuurlijk heel wat anders dan voor een standaard gezinswoning waar de doelgroep en de groep kopers enkele 10.000 mensen bevat.

[Verwijderd]

koerskii schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:33:
[...]


Haha sterke onderbouwing van je argument, zij wonen in het segment dus zij kunnen de huizenmarkt in het hogere segment voorspellen.. wat een stemmingmakerij.

Maar dat is eigenlijk ook wel een beetje logisch. Als een appartement van bijv. vandaag 1,5 miljoen euro verhoudingsgewijs dezelfde prijsstijging gaat beleven als een "gewone" woning van 0,5 miljoen euro, dan kom je bij dat appartement van 1,5 miljoen euro veel sneller op het punt dat je doelgroep elk jaar toch wel iets kleiner gaat worden. Dat gaat op een gegeven moment gewoon een prijsstijging afremmen. Terwijl dat huis van 0,5 miljoen voorlopig nog kan stijgen en daardoor hooguit een andere doelgroep gaat krijgen.

Als we even gemakkelijk van een stijging van 10 procent per jaar uitgaan:

1,5 ->1,65
1,65 -> 1,815
1,815 -> 1,9965
1,9965 -> net geen 2,2 miljoen

0,5 -> 0,55
0,55 -> 0,605
0,605 -> 0,6655
0,6655 ->0,732 miljoen

Dan moet dat appartement dus in 4 jaar tijd 700k in prijs stijgen, tegen 232k voor dat goedkopere huis.

Zolang er nog mensen zijn die het kunnen en willen betalen, gaat dat allemaal wel goed. Maar op een gegeven moment droogt je afzetmarkt gewoon een keer een beetje op als je "helemaal aan de top" zit.

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:16:
[...]


Dat klopt helemaal. Als we kijken naar de afgelopen tijd zien we dat het deel aflossingsvrij hypotheken explosief is gestegen.

@Requiem19 : zoals ik al meerdere keren heb aangegeven gaat het hier om een aflossingsvrije hypotheek. Dan klopt mijn verhaal linksom, rechtsom, van bovenaf en ook nog eens van onderaf.

Als je een woning van 9 ton kunt betalen, dan kun je er ook wel rekening mee houden dat de maandlasten 400 euro hoger zouden kunnen worden.

[Rubbergrover1]

Caelorum schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:19:
[...]
En dat is ook wat ze 3 jaar geleden was aangeboden, maar toen vonden een groot deel het aanbod niet goed (te duur), daar denken ze nu 3 jaar later anders over natuurlijk.

Ik wilde dus alleen aangeven, dat in ieder geval hier in de regio de max voor de mensen in starterswoningen die nu worden verhuurd wel is bereikt en je het dus ook direct terugziet in het aanbod in de lagere 'klasse' koopwoningen.

De vraag is of het drie jaar geleden dan niet ook gewoon al te duur was. Zowel in vergelijking met de huur die ze moeten betalen als in vergelijking met de hypotheek die ze kunnen/konden krijgen. Dat mensen niet ingaan op het aanbod om hun huurwoning te kopen is niet altijd een daadwerkelijke keus, als je die koopsom niet kunt financieren.

[ColeJ]

Requiem19 schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:28:
[...]


Ik volg je niet - want ik kom zelfs dan op hele andere bedragen uit?

1,49% = 391,00 per maand
2,56% = 619,00 per maand
Verschil: EUR 228 per maand

Als we rekenen met 450K dan is het toch:
1,49% = 559 per maand
2,56% = 960 per maand
Verschil: EUR 401 per maand

Of moet ik een nieuwe zakjapanner kopen?

[Requiem19]

Verwijderd schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:47:
[...]

Maar dat is eigenlijk ook wel een beetje logisch. Als een appartement van bijv. vandaag 1,5 miljoen euro verhoudingsgewijs dezelfde prijsstijging gaat beleven als een "gewone" woning van 0,5 miljoen euro, dan kom je bij dat appartement van 1,5 miljoen euro veel sneller op het punt dat je doelgroep elk jaar toch wel iets kleiner gaat worden. Dat gaat op een gegeven moment gewoon een prijsstijging afremmen. Terwijl dat huis van 0,5 miljoen voorlopig nog kan stijgen en daardoor hooguit een andere doelgroep gaat krijgen.

Als we even gemakkelijk van een stijging van 10 procent per jaar uitgaan:

1,5 ->1,65
1,65 -> 1,815
1,815 -> 1,9965
1,9965 -> net geen 2,2 miljoen

0,5 -> 0,55
0,55 -> 0,605
0,605 -> 0,6655
0,6655 ->0,732 miljoen

Dan moet dat appartement dus in 4 jaar tijd 700k in prijs stijgen, tegen 132k voor dat goedkopere huis.

Zolang er nog mensen zijn die het kunnen en willen betalen, gaat dat allemaal wel goed. Maar op een gegeven moment droogt je afzetmarkt gewoon een keer een beetje op als je "helemaal aan de top" zit.

Ik vind het ergens een vreemde gedachte dat de stijging van de markt uniform is. Niet alle prijssegmenten, type woningen en zelfs locaties binnen een stad zullen uniform stijgen.

Als woningen tot 400k 10% stijgen, betekent dat in mijn ogen niet dat woningen van 1.5mio evenredig meestijgen. Die zouden best ‘maar’ 5% kunnen stijgen.

Toch doen we met zn allen of de stijging 1 universeel percentage is. Wellicht dat sommige woningen daardoor ook veel te hoog in de markt gezet worden.

[Caelorum]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:50:
[...]

De vraag is of het drie jaar geleden dan niet ook gewoon al te duur was. Zowel in vergelijking met de huur die ze moeten betalen als in vergelijking met de hypotheek die ze kunnen/konden krijgen. Dat mensen niet ingaan op het aanbod om hun huurwoning te kopen is niet altijd een daadwerkelijke keus, als je die koopsom niet kunt financieren.

Klopt, het was al "duur" in de zin dat de wijk toen echt een "slechte" wijk was en de prijs er niet naar was. Inmiddels is de wijk al een stuk verder opgeknapt (en gaat nog wel even door zo) en was de maandprijs van toen helemaal niet zo gek. Maar dat is allemaal achteraf natuurlijk.

Blijft de vraag of dit indicatief is voor een verandering in de markt. Ik denk dat het inderdaad de eerste tekenen van een kleine correctie is. De startersmarkt is in deze regio gewoon een stuk minder actief geworden. En dan niet alleen omdat het december was enz. We zijn nu drie maanden verder en je ziet lang niet de activiteit die er de afgelopen drie jaar was.

[ Voor 19% gewijzigd door Caelorum op 31-03-2022 10:54 ]

[Shadowhawk00]

Requiem19 schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:51:
[...]


Ik vind het ergens een vreemde gedachte dat de stijging van de markt uniform is. Niet alle prijssegmenten, type woningen en zelfs locaties binnen een stad zullen uniform stijgen.

Als woningen tot 400k 10% stijgen, betekent dat in mijn ogen niet dat woningen van 1.5mio evenredig meestijgen. Die zouden best ‘maar’ 5% kunnen stijgen.

Toch doen we met zn allen of de stijging 1 universeel percentage is. Wellicht dat sommige woningen daardoor ook veel te hoog in de markt gezet worden.

Dat is ook gewoon niet logisch er is gewoon best een spread in de stijging. Maar nu komt de media er weer bij en tegenwoordig willen mensen niet te veel lezen lijkt het. Dus die pakken de hoogste % stijging en dat komt in de headline. Soort van clickbait eigenlijk, dat een groot deel van de mensen de rest niet lezen maakt niet uit.
En waar verwacht je meer clicks op, "huizen stijgen gemiddelt met 2%" Of "Huizen stijgen gemiddelt met 20%" Dat laatste klinkt veel spannender, terwijl je gewoon een ander segment gekozen hebt.

En als jij leest huizenprijzen zijn met 20% gestegen en jij wilde net je huis verkopen dan gooi je ook die "standaard" 20% erbij want dat is blijkbaar de norm.
Dat die norm toevallig geld voor een courante woning in amsterdam en jou huis in de achterhoek staat tja dat detail dat weet je niet.

[ Voor 11% gewijzigd door Shadowhawk00 op 31-03-2022 10:57 ]

[xiangpo]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:13:
[...]

Maar daarbij kijk je dus alleen naar de extra rentelasten. Niet naar de lagere aflossingslasten die je hebt als je een gewone annuïtaire lening hebt.

Nouja dat is natuurlijk alleen het begin he, aan het einde van je looptijd betaal je veel aflossing waar je geen HRA meer over krijgt

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:13:
[...]

Maar daarbij kijk je dus alleen naar de extra rentelasten. Niet naar de lagere aflossingslasten die je hebt als je een gewone annuïtaire lening hebt.

Als je dat gaat doen moet je het bedrag over de gehele looptijd bekijken en dan komt die hogere rente er nog slechter uit. Aangezien je bij annuitair wel meer rente betaald over de gehele looptijd dan bij lineair.

[Requiem19]

ColeJ schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:50:
[...]


Als we rekenen met 450K dan is het toch:
1,49% = 559 per maand
2,56% = 960 per maand
Verschil: EUR 401 per maand

Of moet ik een nieuwe zakjapanner kopen?

Jouw zakjapanner werkt beter dan mijn berekenhet.nl skills, want je hebt volledig gelijk .

Maar wat is dan het praktisch nut van dit te berekenen voor 100% aflossingsvrij? Wettelijk is dat niet toegestaan, dus waarom de vergelijking van iets maken wat niet eens mag?

Als je 50% aflossingsvrij neemt in jouw voorbeeld is het verschil iets meer dan 200 euro per maand - bruto, dat is een veel representatiever bedrag. En netto is het verschil nog maar tientjeswerk met HRA erbij.

[ColeJ]

Requiem19 schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 11:00:
[...]


Jouw zakjapanner werkt beter dan mijn berekenhet.nl skills, want je hebt volledig gelijk .

Maar wat is dan het praktisch nut van dit te berekenen voor 100% aflossingsvrij? Wettelijk is dat niet toegestaan, dus waarom de vergelijking van iets maken wat niet eens mag?

Als je 50% aflossingsvrij neemt in jouw voorbeeld is het verschil iets meer dan 200 euro per maand - bruto, dat is een veel representatiever bedrag. En netto is het verschil nog maar tientjeswerk met HRA erbij.

Daar heb je een punt, 50% is max aflossingsvrij. Dit is wel op de woningwaarde en niet op hypotheek. Op de aflossingsvrije hypotheek is HRA niet van toepassing.

[Shadowhawk00]

Requiem19 schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 11:00:
[...]


Jouw zakjapanner werkt beter dan mijn berekenhet.nl skills, want je hebt volledig gelijk .

Maar wat is dan het praktisch nut van dit te berekenen voor 100% aflossingsvrij? Wettelijk is dat niet toegestaan, dus waarom de vergelijking van iets maken wat niet eens mag?

Als je 50% aflossingsvrij neemt in jouw voorbeeld is het verschil iets meer dan 200 euro per maand - bruto, dat is een veel representatiever bedrag. En netto is het verschil nog maar tientjeswerk met HRA erbij.

Waar lees jij dat 100% aflossingsvrij wettelijk niet mag? Dat banken het vaak niet doen maakt het nog niet wettelijk. Maar het kan zijn dat ik iets gemist heb/niet kan vinden.
Je krijgt dan wel geen HRA maar goed dat hoeft niet altijd negatief te zijn.

[RemcoDelft]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:04:
[...]


Klopt en als de huurders dat niet willen dan ben je klaar.
Dat bedoel ik met legaal kan je als verhuurder niets doen als de huurders het niet willen.
Voorheen kon je in veel gemeenten je huizen verkopen aan een andere verhuurder en dan was je klaar maar met zelfbewoonplicht mag dat niet.

Als de huurders je bod niet accepteren doe je een hoger bod.
Die zelfbewoningsplicht heeft meestal een uitzondering voor woningen die al verhuurd worden toch? Het verschil in verhuurde waarde is je onderhandelruimte met je huurder.

[Rubbergrover1]

Caelorum schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:52:
[...]

Klopt, het was al "duur" in de zin dat de wijk toen echt een "slechte" wijk was en de prijs er niet naar was. Inmiddels is de wijk al een stuk verder opgeknapt (en gaat nog wel even door zo) en was de maandprijs van toen helemaal niet zo gek. Maar dat is allemaal achteraf natuurlijk.

Misschien is de wijk dan wel opgeknapt, maar uit je toelichting lees ik dat de woningen zelf blijkbaar niet opgeknapt zijn (voor de verkoop). Niet zo vreemd dat de huurders geen woningen met "achterstallig onderhoud" willen kopen, als ze dat onderhoud ook aan de verhuurder kunnen overlaten.

[Requiem19]

ColeJ schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 11:05:
[...]


Daar heb je een punt, 50% is max aflossingsvrij. Dit is wel op de woningwaarde en niet op hypotheek. Op de aflossingsvrije hypotheek is HRA niet van toepassing.

Nee maar je hebt dan wel 50% HRA op je annuitaire gedeelte (zo zit mijn hypotheek ook in elkaar).

[Caelorum]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 11:19:
[...]
Misschien is de wijk dan wel opgeknapt, maar uit je toelichting lees ik dat de woningen zelf blijkbaar niet opgeknapt zijn (voor de verkoop). Niet zo vreemd dat de huurders geen woningen met "achterstallig onderhoud" willen kopen, als ze dat onderhoud ook aan de verhuurder kunnen overlaten.

Klopt, er speelt meer mee, maar punt is wel dat de woningen als warme broodjes over de toonbank zijn verkocht de afgelopen 3 jaar. De huurders van die woningen zijn allemaal ergens anders heen gegaan of hebben de woning zelf gekocht. Het verloop van de woningen was hoog tot aan december en nu volledige ingekakt.
De mensen die ik heb gesproken vonden het toen te duur en hebben lopen zoeken naar andere woningen. Nu zitten ze inmiddels "vast". Betere woningen zijn te duur geworden, de woningen zelf zijn nu ook te duur om te kopen (vergeleken met de huur) vooral als je de investering meeneemt.

Maarja, blijft allemaal n=1. Ik hou de prijsontwikkelingen en verkopen van de wijk en de stad goed in de gaten, puur uit interesse en ik zie hier wel duidelijk een verschil. Het is nog wat te vroeg om vast te stellen of het een trendbreuk is. De effecten van de hoge energielasten en Oekraïne op de huizenmarkt in de toekomst is gewoon onbekend. Het kan goed een tijdelijk dipje zijn. De explosieve stijging en het grote aanbod is hier in de gemeente in ieder geval voorlopig wel afgelopen.

[ Voor 5% gewijzigd door Caelorum op 31-03-2022 11:28 ]

[ColeJ]

Caelorum schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 11:26:
[...]

De mensen die ik heb gesproken vonden het toen te duur en hebben lopen zoeken naar andere woningen. Nu zitten ze inmiddels "vast". Betere woningen zijn te duur geworden, de woningen zelf zijn nu ook te duur om te kopen (vergeleken met de huur) vooral als je de investering meeneemt.

Er wordt inderdaad vaak gesproken over woekerhuren. Geheel onterecht want huren is volgens mij nog nooit zo goedkoop geweest in vergelijking met kopen. De koopprijzen zijn de afgelopen door het dak gegaan terwijl de huur vrijwel gelijk is gebleven.

Wat ik hier zie (ook N=1) is dat er een benedenwoning te koop stond voor 350K. Dit was al een aardig bedrag maar die is verkocht voor 400K. Ik weet toevallig, als die koper 360K had geboden, de woning ook had gekregen.

Mensen zijn gek geworden en denken dat er altijd honderden kapers op de kust zijn. Daarom worden er extreme overbiedingen gedaan terwijl er steeds minder biedingen komen. Zodra dit een beetje doordringt tot de menigte zal het enorme overbieden snel verdwijnen.

[ Voor 27% gewijzigd door ColeJ op 31-03-2022 11:52 ]

[joerdj]

ColeJ schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 11:50:
[...]


Er wordt inderdaad vaak gesproken over woekerhuren. Geheel onterecht want huren is volgens mij nog nooit zo goedkoop geweest in vergelijking met kopen. De koopprijzen zijn de afgelopen door het dak gegaan terwijl de huur vrijwel gelijk is gebleven.

Het grootste voordeel van kopen is uiteraard dat de woning na 30 jaar ( ff theoretisch gezien als je niet meer omhoogverhuist ect) van jou is en dat dan direct de grootste uitgaande cashflow verdwijnt. Als je grootste uitgaande cashflow van de ene op de andere dag verdwijnt dan kan je snel vermogen opbouwen ( en dan heb je niet eens de waardeverhoging van je woning nodig)

[ColeJ]

joerdj schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 11:59:
[...]


Het grootste voordeel van kopen is uiteraard dat de woning na 30 jaar ( ff theoretisch gezien als je niet meer omhoogverhuist ect) van jou is en dat dan direct de grootste uitgaande cashflow verdwijnt. Als je grootste uitgaande cashflow van de ene op de andere dag verdwijnt dan kan je snel vermogen opbouwen ( en dan heb je niet eens de waardeverhoging van je woning nodig)

Aan die voordelen zitten uiteraard ook gevaren. Zie 2008 en ?2023?

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 10:29:
[...]

Ligt er een beetje aan wat voor woning, wat voor mensen. De mensen waar ik het over had, hebben een woning die Jan Modaal x2 niet kan betalen zonder erfenis of het juiste lot in de loterij. En inderdaad, snel verkocht ook. Is ook nog niet lang geleden. Maar hun verwachting is dus, dat het ultra hoge segment in Amsterdam niet veel groeipotentie zal hebben de komende tijd. "Het wordt te gek." En dat zijn dan dus mensen die in dat segment wonen, dus het zal geen "wishful thinking" zijn.

Tsja, ik woon ook in dat segment en verbaas me al heel lang over hoe hoog die prijzen zijn. Ik heb wel eens grappend gezegd als mensen zoveel bieden verkoop ik het, maar als die prijs dan gehaald wordt deed ik het toch maar niet want geen zin in verhuizen.

De plannen zijn wel dat we mogelijk over een jaar of tien gaan verhuizen en ik zou allang tevreden zijn als de prijzen dan hetzelfde zijn gebleven (afgezien van mogelijke hoge inflatieperiode).

[Requiem19]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 11:09:
[...]


Waar lees jij dat 100% aflossingsvrij wettelijk niet mag? Dat banken het vaak niet doen maakt het nog niet wettelijk. Maar het kan zijn dat ik iets gemist heb/niet kan vinden.
Je krijgt dan wel geen HRA maar goed dat hoeft niet altijd negatief te zijn.

Ik heb geprobeerd te zoeken of dit ook wettelijk vastgelegd is, maar dit lijkt inderdaad niet zo te zijn. Hypotheekverstrekkers passen dit wel (bijna allemaal) toe, zodat voor bijna iedereen maximaal 50% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij geleend kan worden.

[Verwijderd]

Of banken dat risico willen lopen zal afhangen van de verhouding hypotheek/marktwaarde van de woning. Het is voor banken risicovoller en ook duurder om volledig aflossingsvrij aan te bieden bij maximale financiering.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 12:33:
Of banken dat risico willen lopen zal afhangen van de verhouding hypotheek/marktwaarde van de woning. Het is voor banken risicovoller en ook duurder om volledig aflossingsvrij aan te bieden bij maximale financiering.

Nee, dat heeft niet met hun eigen risico-inschatting te maken. Het is vastgelegd in de landelijke leennormen.

Maar als je bijvoorbeeld een familielening hebt of een andere lening die niet bij een commerciële geldverstrekker loopt, dan hoef je je niet aan die normen te houden. Dan kun je dus wel de volle 100% aflossingsvrij lenen. En kun je ook bv een veel hogere lening afsluiten.

[Caelorum]

ColeJ schreef op donderdag 31 maart 2022 @ 12:01:
[...]
Aan die voordelen zitten uiteraard ook gevaren. Zie 2008 en ?2023?

Alleen als je in die periode moet verkopen. Kan je zo'n periode uitzitten dan is er helemaal geen gevaar. Op de lange termijn stijgt de waarde van een woning alleen maar (of in ieder geval, zo was het).