Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[lama83]

Higaphix schreef op zaterdag 12 maart 2022 @ 17:25:
[...]


Ga jij die gierige kinderen maar vertellen dat ze op straat moeten slapen, omdat die zielige alleenstaande 2 extra slaapkamers echt heul erg hard nodig had.

De fout ligt al eerder in beleid; als ze geanticipeerd hadden zoals anti-cyclische bouw of focus hebben op bevolkingsgroei dan hoeft een eenling zich niet 'schuldig te voelen'. Of gewoon targetten op krimp want waarom moet groei oneindig zijn en iedereen naar NL komen? Volgens mij zijn er genoeg gemeenschappen die doorkachelen op normaal tempo, 'homeostase', en nog steeds bestaan.

Verwijderd schreef op zaterdag 12 maart 2022 @ 17:37:
[...]


Toch is dat hoe vroeger huurwoningen werden toegewezen. Je kreeg als single echt geen gezinswoning.

Ja dat beperkt je dan wel weer als stel; als de vrouw in 2 jaar 2 kinderen baart en je zit 'gezellig' met z'n 4en op 45m2 terwijl je eerst nog 6 jaar wachttijd op moet bouwen, dan zou ik wel 2x nadenken over die kinderwens. Wordt ook leuk met een koopwoning; kan je om de tig jaar weer met kosten koper smijten.

[ Voor 28% gewijzigd door lama83 op 12-03-2022 18:18 ]

[Verwijderd]

Higaphix schreef op zaterdag 12 maart 2022 @ 17:25:
[...]


Ik weet dat ik het een beetje extreem schets, maar een alleenstaande past ook in een studio/appartement van 40 m², dat gezin niet.

Nee, pas ik niet in.

[Trichoglossus]

Verwijderd schreef op zaterdag 12 maart 2022 @ 17:37:
[...]


Toch is dat hoe vroeger huurwoningen werden toegewezen. Je kreeg als single echt geen gezinswoning.

Wat is vroeger? 1950?

Higaphix schreef op zaterdag 12 maart 2022 @ 17:25:
[...]


8 mensen hebben toch ook hogere lasten dan één iemand? Denk niet dat iemand in z'n eentje voor 8 eet. Het lijkt me dat de hoogte van een uitkering aan de hand van de samenstelling van een huishouden wel te bepalen valt. (Ik denk dat we hier hetzelfde zeggen, maar vanuit een andere hoek inkomen)

Denk je niet, dat gezien de huidige staat van de markt, het misschien heel wenselijk is om een stukje vrijheid in te leveren, als dat resulteert in niet op straat terecht komen? Is de vrijheid om als alleenstaande een huis te kopen waar ook een gezin met 2 of 3 kinderen kan wonen bovengeschikt aan het (wat ik vind) recht van dat gezin om niet dakloos te zijn?

Ga jij die gierige kinderen maar vertellen dat ze op straat moeten slapen, omdat die zielige alleenstaande 2 extra slaapkamers echt heul erg hard nodig had.

Ik weet dat ik het een beetje extreem schets, maar een alleenstaande past ook in een studio/appartement van 40 m², dat gezin niet.

Neem wat je nodig hebt, en geef wat je kan. (Ik klink hier iets linkser dan ik zou willen)

Waarom zou een alleenstaande geen huis mogen kopen van 200m2 als hij dat kan betalen?
Ik zou voor geen goud in een flatje van 40m2 willen wonen met een balkon van 4m2.

Je kan leuke dingen doen met 2 flinke extra slaapkamers. Werkkamer, fitnessruimte etc.

Als je in een uitkeringssituatie zit, kom je sowieso niet in aanmerking voor een dergelijk koophuis.
Het is niet voor niets dat een groot deel van de nieuw te bouwen woningen voor sociale huur bestemd gaat worden.

[ Voor 77% gewijzigd door Trichoglossus op 12-03-2022 20:25 ]

[psychodude]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 11 maart 2022 @ 19:43:
Is dat zo? Met de crisis- en herstelwet is het aantal beroepsgronden al tien jaar geleden fors ingeperkt.

Ja, zie ter illustratie bijvoorbeeld nog een stuk wederom aangaande dit onderwerp, toevallig vandaag gepubliceerd:
https://nos.nl/nieuwsuur/...ar-wie-wil-ze-in-de-buurt

Dit soort mensen moeten wat mij betreft plat gezegd gewoon lekker oppleuren. Er zou geen enkel recht moeten resteren voor de Nederlandse bevolking om nieuwbouw van woonruimte te dwarsbomen. Die ruimte is er gewoon niet binnen Nederland. Wil je in een solitair hutje op de hei wonen, verkas naar een dunbevolkt land. Of op zijn minst naar een dunbevolkt gebied van dit land. Binnen de randstad kun je dit gewoon niet verwachten. Met dit soort bezwaar zijn mensen niets anders dan een maatschappelijk blok aan je been.

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 11 maart 2022 @ 19:43:
Zeggen we in het land met het grootste woonoppervlak per inwoner, met een startersleeftijd die op of onder het Europese gemiddelde ligt, etc ...

Het gemiddelde eenpersoonshuishouden heeft nu een woonoppervlak van 88 m². Gaan we straks door naar 100m² pp?

Indien je beter naar de cijfers kijken, wordt ook de bron van het probleem duidelijk. Je refereert hier namelijk naar de cijfers van het CBS:
https://www.cbs.nl/nl-nl/...noppervlakte-in-nederland

Wat laat dit zien?

Gemiddeld heeft een Nederlander 65 vierkante meter woonoppervlakte.

Paren met kinderen bewonen per persoon gemiddeld 38 vierkante meter per persoon. Dat is gemiddeld anderhalf keer zoveel woonoppervlakte als paren met kinderen in Amsterdam.

Eenpersoonshuishoudens hebben gemiddeld genomen 88 m2 woonoppervlakte. In een aantal grotere steden, zoals Amsterdam, Utrecht en Groningen, hebben alleenstaanden minder dan 70 m2 aan woonoppervlakte.

Er is een scheve verdeling naar boven op basis van de vele alleenstaanden in Nederland waarvoor überhaupt gewoon geen kleine woningen bestaan. Afgelopen jaren zie je langzaam een trend ontstaan voor de bouw van woningen voor één- of tweepersoonshuishoudens, maar vooralsnog zeer beperkt. Vrijwel alles wat wordt gebouwd, zijn relatief krappe eengezinswoningen waar paren met kinderen met per persoon 38 vierkante meter per persoon gewoon tot de Europese doorsnee behoort.

Daarnaast, niet te vergeten, is dat het aantal vierkante meters verder überhaupt eigenlijk vrij weinig uitmaakt. Verticale ruimte is er voldoende. In een gebied zo groot als de Randstad alleen kun je theoretisch al zo'n 83 miljoen mensen kwijt met een gelijke populatie dichtheid als het centrum van Tokyo, corrigeren we dat naar het gemiddeld woonoppervlakte in Nederland versus Tokyo, kun je nog altijd een ruime 40 miljoen mensen kwijt. Dus het is nu echt niet alsof we verlegen hoeven te zitten om die ruimte. Het moet gewoon gebouwd worden.

[pizzacabonara]

[quote]psychodude schreef op zaterdag 12 maart 2022 @ 20:33:
[...]


Ja, zie ter illustratie bijvoorbeeld nog een stuk wederom aangaande dit onderwerp, toevallig vandaag gepubliceerd:
https://nos.nl/nieuwsuur/...ar-wie-wil-ze-in-de-buurt

Dit soort mensen moeten wat mij betreft plat gezegd gewoon lekker oppleuren. Er zou geen enkel recht moeten resteren voor de Nederlandse bevolking om nieuwbouw van woonruimte te dwarsbomen. Die ruimte is er gewoon niet binnen Nederland. Wil je in een solitair hutje op de hei wonen, verkas naar een dunbevolkt land. Of op zijn minst naar een dunbevolkt gebied van dit land. Binnen de randstad kun je dit gewoon niet verwachten. Met dit soort bezwaar zijn mensen niets anders dan een maatschappelijk blok aan je been.


[...][quote]

We zijn nu stadium gepasseerd waarin urgentie dermate hoog is dat het bezwaar maken, dwarsbomen van bouwplannen minder zwaar gewogen zou moeten worden. Mee eens.

[Shadowhawk00]

Trichoglossus schreef op zaterdag 12 maart 2022 @ 20:16:

Waarom zou een alleenstaande geen huis mogen kopen van 200m2 als hij dat kan betalen?
Ik zou voor geen goud in een flatje van 40m2 willen wonen met een balkon van 4m2.

Je kan leuke dingen doen met 2 flinke extra slaapkamers. Werkkamer, fitnessruimte etc.

Als je in een uitkeringssituatie zit, kom je sowieso niet in aanmerking voor een dergelijk koophuis.
Het is niet voor niets dat een groot deel van de nieuw te bouwen woningen voor sociale huur bestemd gaat worden.

Dit dus als je er gewoon hard voor gewerkt hebt waarom zou je dan niet wat ruimer mogen wonen? Dat er gewoon verkeerd beleid is al 20 jaar vanuit den haag daar kunnen alleenstaanden niet veel aan doen. Die extra ruimte is wel heel handig als je een feestje wilt geven of vrienden die wat verderweg wonen. Logeerkamer.

[Rubbergrover1]

lama83 schreef op zaterdag 12 maart 2022 @ 12:59:
[...]


En wat typeert dat, concreet? Gaan we daar richting 'Cage homes' bijvoorbeeld?
https://www.ricemedia.co/...behind-the-cages-culture/
https://hongkongfp.com/20...the-minimum-living-space/

Ik vraag me overigens wel af of het belang van alsmaar economische groei (en immigratie) goed afgewogen wordt met de (mentale) toestand van inwoners als je hun leefoppervlak en daarmee hun welzijn steeds meer beperkt. Even uitwaaien in natuurgebieden ter ontspanning tijdens corona werd ook niet gewaardeerd omdat we met z'n allen door de bossen rauzen.

Daarom is het op drukke en gewilde plekken juist beter om de hoogte in te gaan. Zodat je naast die woonruimte ook nog ruimte voor parken/bossen/open ruimte in de buurt van de woonplekken hebt. En niet alleen in een oneindige bebouwde vinexwoestijn woont.

En dat hoeft dan ook zeker niet met een gezin op 40 m2 of zo.

Peter Prak, oprichter Knarrenhof, heeft het over de visieloze reflex van 'bouwen-bouwen-bouwen' met daarin:
"merendeel nieuwbouw is nog verkeerd geprogrammeerd (vooral voor gezinnen met inwonenden kinderen. maar dat is maar 23% vd Nederlandse huishoudens)."
Als je Peter Boelhouwer hoort, dan zijn we toch vooral op zoek naar een grondgebonden woning met tuintje.

Het is veel banaler. Het meeste geld zit bij de tweeverdieners in de bloei van hun carrière. Dus daar willen de bouwers voor bouwen. Dat zijn vaak ook gezinnen met kinderen.

[Rubbergrover1]

Trichoglossus schreef op zaterdag 12 maart 2022 @ 20:16:

Waarom zou een alleenstaande geen huis mogen kopen van 200m2 als hij dat kan betalen?
Ik zou voor geen goud in een flatje van 40m2 willen wonen met een balkon van 4m2.

Het is ook geen probleem dat je een huis wilt kopen van 200 m2. Het probleem is dat heel veel mensen zulke ruimwoon-wensen als een 'recht' gaan zien. En vinden dat bv. een ruime tweekapper een betaalbare mogelijkheid voor iedereen zou moeten zijn.

[Sport_Life]

psychodude schreef op zaterdag 12 maart 2022 @ 20:33:
[...]


Ja, zie ter illustratie bijvoorbeeld nog een stuk wederom aangaande dit onderwerp, toevallig vandaag gepubliceerd:
https://nos.nl/nieuwsuur/...ar-wie-wil-ze-in-de-buurt

Dit soort mensen moeten wat mij betreft plat gezegd gewoon lekker oppleuren. Er zou geen enkel recht moeten resteren voor de Nederlandse bevolking om nieuwbouw van woonruimte te dwarsbomen. Die ruimte is er gewoon niet binnen Nederland. Wil je in een solitair hutje op de hei wonen, verkas naar een dunbevolkt land. Of op zijn minst naar een dunbevolkt gebied van dit land. Binnen de randstad kun je dit gewoon niet verwachten. Met dit soort bezwaar zijn mensen niets anders dan een maatschappelijk blok aan je been.


[...]

Ik ben het met je eens hoor (Woon zelf in een grote stad met veel bebouwing en dus ook voorzieningen), maar ik snap die mensen ook wel. Velen hebben betaald om 'buiten' te wonen met dito uitzicht over akkertjes, dan is het op z'n zachtst gezegd vervelend als de gemeente met een plan komt om hoge (sociale huur) flats tegenover je te plaatsen. Dan is de enige USP ook verdwenen.

Als de gemeente bij ons zou besluiten om alle voorzieningen (horeca, winkels, etc) weg te halen ben ik ook niet zo blij .

[Laapo]

Sport_Life schreef op zondag 13 maart 2022 @ 11:25:
[...]

Ik ben het met je eens hoor (Woon zelf in een grote stad met veel bebouwing en dus ook voorzieningen), maar ik snap die mensen ook wel. Velen hebben betaald om 'buiten' te wonen met dito uitzicht over akkertjes, dan is het op z'n zachtst gezegd vervelend als de gemeente met een plan komt om hoge (sociale huur) flats tegenover je te plaatsen. Dan is de enige USP ook verdwenen.

Als de gemeente bij ons zou besluiten om alle voorzieningen (horeca, winkels, etc) weg te halen ben ik ook niet zo blij .

Dan hadden ze die akkertjes erbij moeten kopen. In alle andere gevallen is inspraak prima, maar moeten er consequenties verbonden worden aan het voeren van kansloze bezwaren en beroepsprocedures.

[Scuderia110]

Tja, die mensen hebben recht op dit soort procedures, die zijn er niet voor niks. Oplossing lijkt mij meer te liggen in het aanzienlijk beperken van de doorlooptijd van zulke procedures, eindelijk eens een efficiënte overheid, maar dat is een utopie.

[Shadowhawk00]

Laapo schreef op zondag 13 maart 2022 @ 11:38:
[...]


Dan hadden ze die akkertjes erbij moeten kopen. In alle andere gevallen is inspraak prima, maar moeten er consequenties verbonden worden aan het voeren van kansloze bezwaren en beroepsprocedures.

Ze moeten het proces gewoon efficienter maken, mensen moeten gewoon bezwaar kunnen aantekenen als ze denken dat ze beperkt worden of schade gaan ondervinden.
Aan de andere kant moet dat wel beperkt worden, als jij ergens woont en ze besluiten net in jou achtertuin een flat te bouwen dan snap ik dat je bezwaar hebt. Maar als ze 30km verderop een bos gaan kappen om huizen te bouwen moet je niet zeuren daar heb je geen last van.

Maar de binnensteden daar is het grote tekort dus daar moeten we ook gewoon meer woningen gaan realiseren. misschien die lege kantoorpanden ombouwen, of oude wijken renoveren zodat we van rijtjeshuizen naar flats gaan op de punten waar het hard nodig is.

[Conrado]

Monkeydancer schreef op zaterdag 12 maart 2022 @ 16:58:
[...]
De hele woningmarkt is gewoon kapot gemaakt door de overheid. Kan je Stef blok voor bedanken. De bottleneck is door Nederland zelf gecreeerd. De bottleneck zal ook verlopig niet weggewerkt kunnen en het zal jaren duren voordat alles weer bij is.

Het probleem is niet zozeer de centrale overheid maar de gelaagdheid. Iedere gemeente heeft een wethouder grondzaken, en dat is niet omdat zandkorrels veel beleid nodig hebben. Het is gewoon big money. Weinig bouwen houdt de prijzen hoog, daar is de gemeente, de provincie, het rijk (lees financieren) en ook projectontwikkelaars en de bouwers heel content mee.
In het voorwoord van de bouwplannen van mijn wijk stond dat het unaniem door de raad was aangenomen. Dat begreep ik toen ik achteraan de financiering zag. de gemeente houdt er miljoenen aan over voor leuke beleid.

Ander inzicht. In Nederland is slechts 8 procent bebouwd. Als je één procent landbouwgrond zou opofferen, zou dat een enorme impact op de woningnood hebben.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op zondag 13 maart 2022 @ 16:24:
[...]
Ander inzicht. In Nederland is slechts 8 procent bebouwd. Als je één procent landbouwgrond zou opofferen, zou dat een enorme impact op de woningnood hebben.
[Afbeelding]

Je bedoelt omdat de meeste landbouwgrond in de Randstad is en op andere plekken waar mensen graag willen wonen...?

[RemcoDelft]

Rubbergrover1 schreef op zondag 13 maart 2022 @ 17:04:
[...]

Je bedoelt omdat de meeste landbouwgrond in de Randstad is en op andere plekken waar mensen graag willen wonen...?

Ook de Randstad bulkt inderdaad van de lege weilanden, maar zelfs in Ugchelen Buiten kost een kaveltje vele tonnen. Waarbij elk stukje zand natuurlijk een eigen website, PR-bureau en kleurenbrochures heeft.
Minister de Jonge zei het ook al: het maatwerk dat tienduizenden ambtenaren aan het "werk" houdt mag niet vervangen worden door gewoon even een miljoen kaveltjes in het land te tekenen.

[CVTTPD2DQ]

psychodude schreef op zaterdag 12 maart 2022 @ 20:33:
Ja, zie ter illustratie bijvoorbeeld nog een stuk wederom aangaande dit onderwerp, toevallig vandaag gepubliceerd:
https://nos.nl/nieuwsuur/...ar-wie-wil-ze-in-de-buurt

Zoals dat artikel beschrijft ligt de beslissing nog bij de gemeenteraad. En dat is ook echt het moment waarop mensen bezwaren mogen aandragen en meepraten over toekomstige locaties. Dat is iets anders dan eindeloos procederen op het moment dat de beslissing genomen is, wat in het verleden óók nog kon.

psychodude schreef op zaterdag 12 maart 2022 @ 20:33:
Er is een scheve verdeling naar boven op basis van de vele alleenstaanden in Nederland waarvoor überhaupt gewoon geen kleine woningen bestaan. Afgelopen jaren zie je langzaam een trend ontstaan voor de bouw van woningen voor één- of tweepersoonshuishoudens, maar vooralsnog zeer beperkt. Vrijwel alles wat wordt gebouwd, zijn relatief krappe eengezinswoningen waar paren met kinderen met per persoon 38 vierkante meter per persoon gewoon tot de Europese doorsnee behoort.

En dat was precies de vraag die ik probeerde te stellen. We hebben in Nederland projectontwikkelaars die al sinds de wereld gespecialiseerd zijn in het omtoveren van een weiland in een wijk met rijtjeshuizen -- de laatste twintig, dertig jaar noemen we dat VINEX. Als je dezelfde partijen (die natuurlijk sterke lobbycontacten hebben bij gemeenten) het 'probleem' laat oplossen, krijg je dezelfde oplossingen: meer, grotere woningen, en een nog sterkere scheefgroei.

psychodude schreef op zaterdag 12 maart 2022 @ 20:33:Daarnaast, niet te vergeten, is dat het aantal vierkante meters verder überhaupt eigenlijk vrij weinig uitmaakt. Verticale ruimte is er voldoende. In een gebied zo groot als de Randstad alleen kun je theoretisch al zo'n 83 miljoen mensen kwijt met een gelijke populatie dichtheid als het centrum van Tokyo, corrigeren we dat naar het gemiddeld woonoppervlakte in Nederland versus Tokyo, kun je nog altijd een ruime 40 miljoen mensen kwijt. Dus het is nu echt niet alsof we verlegen hoeven te zitten om die ruimte. Het moet gewoon gebouwd worden.

Tokyo is met 6000 inwoners per km² eigenlijk nog dunbevolkt. Vergelijk binnenstad Parijs (21000/km²) of Barcelona (15000/km²). Allebei grote steden met niet alleen een woonfunctie, maar ook veel groen en recreatieruimte. En zonder al te veel krankzinnig hoge woontorens.

Maar dat soort steden bouw je niet door nieuwe VINEX neer te zetten in een polder.

[FrankoNL]

Heb door het topic zitten scrollen en het zal ongetwijfeld al behandeld zijn, al kan ik het niet vinden. Hoe is hier de tendens kijkende naar de groeiende onzekerheid en de inflatie als gevolg van het oekraine conflict, en dan met name de gevolgen voor de huizenprijzen?

Uiteraard is er op het moment simpelweg een tekort aan woningen en acht De Hypotheker de kans dat rente gaan stijgen klein nu er oorlog is uitgebroken in het oosten, maar de woningmarkt is ook een markt die erg sterk leunt op sentiment. Onzekerheid lijkt me in dat kader toch killing voor de prijzen?

[Verwijderd]

Nee zou ik niet al te hardt inzetten op bouwen in de randstad : Verloren zaak

De kantoorbaan in de randstad? Nou die kan ook van buiten de randstad, zelfs in een of ander gehucht van 10 inwoners heb je al internet...thuiswerken is al geen probleem.

Meer sociale woningbouw in de randstad? : Nee, gewoon afbouwen die handel, want trekt nog meer armoedezaaiers aan die onder het motto "willen niet weg uit onze sociale bubbel van vrienden en family"

Je moet in krimpgebieden bouwen, daar waar de bouwgrond goedkoop is en al de infra aanwezig is. Geef ook bedrijven hier voordelen in. Files en overdreven woon-werk verkeer bouw je zo ook af/ontlast de randstad/grote steden en verdeel de woningnood door nieuwbouw te spreiden over het hele land.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 13 maart 2022 @ 17:37:
[...]
Tokyo is met 6000 inwoners per km² eigenlijk nog dunbevolkt. Vergelijk binnenstad Parijs (21000/km²) of Barcelona (15000/km²). Allebei grote steden met niet alleen een woonfunctie, maar ook veel groen en recreatieruimte. En zonder al te veel krankzinnig hoge woontorens.

Maar dat soort steden bouw je niet door nieuwe VINEX neer te zetten in een polder.

Geen 'krankzinnig hoge woontorens' inderdaad, maar wel etagewoningen. En daar is een groot deel van de Nederlanders allergisch voor.

Een belangrijke reden waarom het in die steden 'werkt' is omdat het oude gebouwen zijn die er al lange tijd staan. En het (mede daardoor) 'gewoon' is en ook, tussen de rest van de bebouwing, normaal aanvoelt dat de woongebouwen bijvoorbeeld 8 verdiepingen hoog zijn. Belangrijk is dat gebouwen en straten in verhouding zijn. Juist doordat het grotendeels gesloten bouwblokken zijn, straat aan straat, voelt het helemaal niet buitensporig hoog. Maar als je in een Vinex wijk een losstaand gebouw van 8 verdiepingen hoog zet, tussen de rijtjeshuizen, dan valt dat wel uit de toon.

Maar meer richting de stadscentra is zulke bouw zeker een goede keus, vind ik. Al moet het dan ook wel enigszins 'in verhouding' zijn met de bestaande bebouwing. Bij grotere vernieuwbouwprojecten is het zeker mogelijk. Wat ik wel een geslaagd voorbeeld vind, is hoe ze in Delft bij de nieuwe spoortunnel te werk gaan. Omdat de spoorlijn bij het centrum naar een tunnel is verplaatst, is op de plaats waar eens het spoor lag boven de grond veel ruimte voor nieuwbouw. Daar komt ook een hoop relatieve hoogbouw, wat er niet slecht uitziet. Ondanks dat het dicht bij het lagere en kwetsbare oude centrum ligt. Ook ten zuiden van het centrum, tussen het centrum en de jaren '60 hoogbouw, komt een hoop half-hoog bouw die ik niet verkeerd vind. Het is allemaal geen echte hoogbouw en er worden ook een hoop grondgebonden woningen gebouwd, maar de insteek dat er dichter bij het centrum veel meer compact gebouwd wordt vind ik een prima keus.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op zondag 13 maart 2022 @ 21:02:
Geen 'krankzinnig hoge woontorens' inderdaad, maar wel etagewoningen. En daar is een groot deel van de Nederlanders allergisch voor.

Ja, het voorbeeld van de kooiwoningen is een paar berichten geleden alweer in de discussie gegooid.

Rubbergrover1 schreef op zondag 13 maart 2022 @ 21:02:
Juist doordat het grotendeels gesloten bouwblokken zijn, straat aan straat, voelt het helemaal niet buitensporig hoog. Maar als je in een Vinex wijk een losstaand gebouw van 8 verdiepingen hoog zet, tussen de rijtjeshuizen, dan valt dat wel uit de toon.

Dat is een esthetische voorkeur. Maar eerder is er (terecht) schamper gedaan over de esthetische voorkeuren van mensen met uitzicht op weilanden en groene bossen; de schoonheid van een wijk heeft geen voorrang boven het recht op een woning.

Gegeven dat je met etagewoningen (4-8 verdiepingen, geen wolkenkrabbers) fors meer woonunits kunt realiseren per vierkante meter, en met waarschijnlijk vergelijkbare inzet van mensen en materieel, is het dan wel te rechtvaardigen om in die gebieden laagbouw neer te zetten?

Het is toch woningnood? Waarom worden er nog vrijstaande huizen ingepland? Of tweekappers?

Over die "oude gebouwen" gesproken. Juist de meest dichtbevolkte wijk van Barcelona (Eixample) is een berucht nieuwbouwproject. En Parijs is natuurlijk door Baron Haussmann met de grond gelijk gemaakt, en opnieuw opgebouwd.

[JJ Le Funk]

FrankoNL schreef op zondag 13 maart 2022 @ 20:04:
Heb door het topic zitten scrollen en het zal ongetwijfeld al behandeld zijn, al kan ik het niet vinden. Hoe is hier de tendens kijkende naar de groeiende onzekerheid en de inflatie als gevolg van het oekraine conflict, en dan met name de gevolgen voor de huizenprijzen?

Uiteraard is er op het moment simpelweg een tekort aan woningen en acht De Hypotheker de kans dat rente gaan stijgen klein nu er oorlog is uitgebroken in het oosten, maar de woningmarkt is ook een markt die erg sterk leunt op sentiment. Onzekerheid lijkt me in dat kader toch killing voor de prijzen?

een recessie zou er wel inhakken met dalende huizenprijzen tot gevolg, maar het schijnt dat de economie goed draait.

[Shadowhawk00]

JJ Le Funk schreef op maandag 14 maart 2022 @ 00:35:
[...]

een recessie zou er wel inhakken met dalende huizenprijzen tot gevolg, maar het schijnt dat de economie goed draait.

De vraag is voor wie zouden de dalende huizenprijzen slecht zijn? Zolang je de hypotheek kan betalen kan je gewoon blijven wonen ook al staat je huis op papier onder water.

Beleggers en Banken gaan het niet leuk vinden want het is slecht voor hun balans maar dat is eigenlijk ook maar een administratief iets.

Zolang je niet hoeft te verkopen maakt het eigenlijk niets uit.

Het is alleen voor kopers ook niet echt gunstig aangezien er veel minder aanbod op de markt zal komen, particulieren zullen niet kunnen verkopen door de restschuld en beleggers is het maar afvragen of ze verkopen of gewoon de huur blijven vangen en wachten op betere tijden. Bovendien kunnen beleggers vaak niet verkopen want koop breekt geen huur.

[Valorian]

Shadowhawk00 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 08:46:
[...]


De vraag is voor wie zouden de dalende huizenprijzen slecht zijn? Zolang je de hypotheek kan betalen kan je gewoon blijven wonen ook al staat je huis op papier onder water.

Beleggers en Banken gaan het niet leuk vinden want het is slecht voor hun balans maar dat is eigenlijk ook maar een administratief iets.

Zolang je niet hoeft te verkopen maakt het eigenlijk niets uit.

Het is alleen voor kopers ook niet echt gunstig aangezien er veel minder aanbod op de markt zal komen, particulieren zullen niet kunnen verkopen door de restschuld en beleggers is het maar afvragen of ze verkopen of gewoon de huur blijven vangen en wachten op betere tijden. Bovendien kunnen beleggers vaak niet verkopen want koop breekt geen huur.

Vorige huizendip (2008-2013) zag je dat de eerste jaren alles op slot ging: mensen wilden (of konden) niet met (teveel) verlies verkopen dus hielden pas op de plaats en bleven onrealistische prijzen vragen. Tot ze echt niet langer konden of wilden wachten met verhuizen en overstag gingen. Uiteindelijk is er in de randstad toen zo'n 20% van de prijs afgegaan geloof ik, met een dip pas in 2013, 5 jaar na de start van de crisis. Als er nu weer een crisis ontstaat dan lijkt het erop dat er meer 'af' kan van de prijzen, want er zit ook meer lucht in nu. Anderzijds zou ik de woningmarktontwikkeling niet durven te voorspellen, dat lukt de specialisten, banken, economen en experts ook al 14 jaar niet meer dus ik ben de laatste om te denken dat mij dat we lukt haha.

Maar terugkomende op je punt: als je niet weg hoeft uit je koophuis dan werkt een dalende prijs inderdaad nauwelijks in je nadeel, vaak zelfs in je voordeel (als je bijvoorbeeld wilt doorschuiven naar iets duurders wat in absolute zin dan harder gedaald is). Maar dat maakt het niet minder zuur voor de mensen die nét pech hebben: bijv. gekocht op 2 inkomens in dec 2021 en 2 jaar later scheiden + huis met 1 ton restschuld van de hand moeten doen omdat ze beide de ander niet kunnen uitkopen.

PS: Een belegger voor verhuur zal waarschijnlijk sowieso weinig merken van een dip, want die zet in voor lange termijn. Die gaat echt niet verkopen als de prijzen net gezakt zijn, maar houdt gewoon aan met huurder erin, er komt dan vanzelf ook wel weer een golf omhoog. Zeker in de randstad.

[Cruiseganger]

Cruiseganger schreef op vrijdag 11 maart 2022 @ 09:04:
Ze zijn er tegenwoordig ook wel heel snel bij met hypotheekrenteherzieningen (naar boven):
ING 20 jaar vast annuïteit LTV<55% was tot gisteren ( sinds 4 maart 2022 ) 2,07%
en na de woorden van Lagarde van de ECB gisteren om 13.30 ( er gaat sneller worden verkrapt
en mogelijkheid renteverhoging door ECB nog dit jaar wordt waarschijnlijker) verhoogt ING het rentetarief
op genoemde hypotheek per vandaag al naar 2,11%. Deze 20 jaar vast LTV 55 % was bij ING in de maand
oktober 2021 nog maar 1,35%. De Rabobank heeft overigens per vandaag nog geen wijzigingen ( verhoging) doorgevoerd.

De Rabobank kon natuurlijk niet achterblijven bij ING en verhoogt per vandaag (14 maart) de rente op
20 jaar vast annuïteit LTV < 67,5% (laagste klasse) naar maar liefst 2,32 % (!) en doet er dan met 0,15% stijging t.ov de 2,17% van vorige week nog een flinke schep bovenop !

[Requiem19]

Shadowhawk00 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 08:46:
[...]


De vraag is voor wie zouden de dalende huizenprijzen slecht zijn? Zolang je de hypotheek kan betalen kan je gewoon blijven wonen ook al staat je huis op papier onder water.

Beleggers en Banken gaan het niet leuk vinden want het is slecht voor hun balans maar dat is eigenlijk ook maar een administratief iets.

Zolang je niet hoeft te verkopen maakt het eigenlijk niets uit.

Het is alleen voor kopers ook niet echt gunstig aangezien er veel minder aanbod op de markt zal komen, particulieren zullen niet kunnen verkopen door de restschuld en beleggers is het maar afvragen of ze verkopen of gewoon de huur blijven vangen en wachten op betere tijden. Bovendien kunnen beleggers vaak niet verkopen want koop breekt geen huur.

Waarom zou het slecht zijn voor de balans van een bank?

[Shadowhawk00]

Requiem19 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 09:06:
[...]


Waarom zou het slecht zijn voor de balans van een bank?

Het staat in de boeken als onderpand waar de hypotheek tegen gedekt is. Dus als de huizen minder waard worden is die hypotheek ook minder waard.
Weet niet of het direct op de balans hoort of ergens anders maar ergens is het administratief niet zo leuk voor de bank.

[RemcoDelft]

Shadowhawk00 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 09:08:
[...]


Het staat in de boeken als onderpand waar de hypotheek tegen gedekt is. Dus als de huizen minder waard worden is die hypotheek ook minder waard.
Weet niet of het direct op de balans hoort of ergens anders maar ergens is het administratief niet zo leuk voor de bank.

Als banken zich daar zorgen om zouden maken, zouden ze geen 100% hypotheken verstrekken. Ze weten daar ook wel dat de overheid gewoon 100 miljard bijspringt als ze teveel winsten geprivatiseerd hebben.

[Shadowhawk00]

RemcoDelft schreef op maandag 14 maart 2022 @ 10:20:
[...]

Als banken zich daar zorgen om zouden maken, zouden ze geen 100% hypotheken verstrekken. Ze weten daar ook wel dat de overheid gewoon 100 miljard bijspringt als ze teveel winsten geprivatiseerd hebben.

Het maakt banken wel wat uit, daarom is de rente ook lager als je een lagere LTV hebt. Of als je NHG hebt want dan loopt de bank geen risico.
Als de waarde van huizen ineens met 50% daalt dan is dat voor banken wel even slikken want dan lopen ze ineens veel extra risico en als de overheid bijspringt kunnen ze weer even geen mooie bonussen uitkeren.

[Verwijderd]

De waarde van het onderpand staat natuurlijk niet op de balans van banken, maar risicoweging van hypotheken met hogere LTV is wel hoger. Banken moeten dan dus meer eigen vermogen aanhouden als dekking voor het risico.

Zie ook:
https://zoek.officielebek....nl/stcrt-2021-44119.html

[ Voor 14% gewijzigd door Verwijderd op 14-03-2022 10:33 ]

[Requiem19]

Shadowhawk00 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 09:08:
[...]


Het staat in de boeken als onderpand waar de hypotheek tegen gedekt is. Dus als de huizen minder waard worden is die hypotheek ook minder waard.
Weet niet of het direct op de balans hoort of ergens anders maar ergens is het administratief niet zo leuk voor de bank.

Op je balans vermeldt je schulden en bezittingen. Het lijkt me niet dat een bank ook woningen zal vermelden op haar balans, want deze zijn immers niet van de bank.

Wat wel mogelijk is dat een bank de verstrekte hypotheekleningen op haar balans moet afwaarderen als de verwachte is dat deze niet meer betaald gaan worden. Dat staat - in 1e instantie - echter los van de waarde van de woningen.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 13 maart 2022 @ 23:12:
[...]
Dat is een esthetische voorkeur. Maar eerder is er (terecht) schamper gedaan over de esthetische voorkeuren van mensen met uitzicht op weilanden en groene bossen; de schoonheid van een wijk heeft geen voorrang boven het recht op een woning.

Schoonheid van de wijk zou je hier m.i. bredere moeten zien. Een van de problemen is dat het uitzicht op bossen en weilanden wordt ingeruild voor een troosteloze Vinex vlakte. Maar ook een 'stadse' wijk kan zijn schoonheid hebben. Alleen, als je aan de rand van een stad of grote plaats bent gaan wonen met het idee dat je woont alsof je in een klein dorp of op het platteland woont, en er verschijnt ineens een andere wijk voor je neus, dan is dat uiteraard een tegenvaller. Tegelijk denk ik niet dat ik heel veel medelijden heb met mensen die de illusie hebben dat je in een stad kunt wonen alsof je in een dorp woont en dat je voor altijd met een dorpse blik zou kunnen blijven wonen. Een stad ontwikkelt zich nou eenmaal. Als alles bij het oude zou moeten blijven, dan zou het Concertgebouw nu ook nog steeds tussen de weilanden staan.

Over die "oude gebouwen" gesproken. Juist de meest dichtbevolkte wijk van Barcelona (Eixample) is een berucht nieuwbouwproject. En Parijs is natuurlijk door Baron Haussmann met de grond gelijk gemaakt, en opnieuw opgebouwd.

Nou, nieuwbouw... Ik bedoel het vanuit het hedendaagse oogpunt. De plannen voor Eixample en van Haussmann zijn van halverwege negentiende eeuw. Dat vind ik geen nieuwbouw. Uiteraard was het op dat moment wel nieuwbouw. En eigenlijk had je toentertijd bij deze projecten vergelijkbare 'problemen' als wat je ook in de huidige tijd ziet bij grote stadsvernieuwing en nieuwbouwprojecten. Dat die stadsdelen nu als voorbeeld worden benoemd van 'hoe het ook kan' komt m.i. deels/vooral doordat het vanuit het huidige perspectief om oude gebouwen/wijken gaat. Een beetje vergelijkbaar met hoe mensen nu tegen het Plan Zuid van Berlage voor Amsterdam aankijken: een wijk waar heel veel mensen graag willen wonen, maar mede doordat dit geen nieuwbouw uitstraling heeft.

Ik vind het eigenlijk wel ironisch dat als je het vooroorlogse deel van Amsterdam Zuid vergelijkt met bv Buitenveldert, nu juist het vooroorlogse deel dat dicht op elkaar gebouwd is (enigszins vergelijkbaar met Parijs en Barcelona) door veel 'stadsmensen' als een leukere buurt wordt gezien dan het ruimer opgezette Buitenveldert. En op grotere schaal vind ik zelf bijvoorbeeld de veel compactere bouw bij de Zuidas ook veel 'stadser' en prettiger dan bv Buitenveldert. Als je kijkt naar de (relatieve) hoogbouwdelen in het Oostelijk Havengebied, dat vind ik op zich ook niet verkeerd, maar ik heb het idee dat de straten daar nét wat te smal zijn en net wat te weinig reuring geven. Maar het geeft wel aan dat er ook in Nederland wel delen van steden met wat compactere bouw en etagewoningen worden bebouwd.

[Sissors]

Shadowhawk00 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 08:46:
[...]


De vraag is voor wie zouden de dalende huizenprijzen slecht zijn? Zolang je de hypotheek kan betalen kan je gewoon blijven wonen ook al staat je huis op papier onder water.

Beleggers en Banken gaan het niet leuk vinden want het is slecht voor hun balans maar dat is eigenlijk ook maar een administratief iets.

Zolang je niet hoeft te verkopen maakt het eigenlijk niets uit.

Het is alleen voor kopers ook niet echt gunstig aangezien er veel minder aanbod op de markt zal komen, particulieren zullen niet kunnen verkopen door de restschuld en beleggers is het maar afvragen of ze verkopen of gewoon de huur blijven vangen en wachten op betere tijden. Bovendien kunnen beleggers vaak niet verkopen want koop breekt geen huur.

Precies dit. Laatst nog mijn bovenbuurman die vertelde hoeveel hun woning nu wel niet waard is. Tja, en dan? Een lagere huizenprijs is voor veruit de meeste consumenten gunstig. Pas als je naar een goedkopere woning gaat verhuizen heb je voordeel aan hoge huizenprijzen. En dat zijn degene die meestal toch een hoop overwaarde alsnog hebben en lagere lasten (kinderen heel ruim de deur uit), danwel degene die overleden zijn en het alleen naar hun erfgenamen gaat. In welk geval die erfgenamen alsnog die hoge erfenis kunnen steken in ook hun eigen volgende huis wat peperduur is.

Uiteraard als huizenprijs instort en je een recessie krijgt met bijbehorende ontslagen dan is het een ander verhaal. Maar zeker met verplicht aflossen tegenwoordig is een rustig dalende huizenprijs in het belang van veruit de meeste inwoners.

[RemcoDelft]

Sissors schreef op maandag 14 maart 2022 @ 11:08:
[...]

Uiteraard als huizenprijs instort en je een recessie krijgt met bijbehorende ontslagen dan is het een ander verhaal. Maar zeker met verplicht aflossen tegenwoordig is een rustig dalende huizenprijs in het belang van veruit de meeste inwoners.

Waarom zou er na een idiote stijging een rustige daling komen? Gewoon een flinke klap is veel logischer.

[Shadowhawk00]

RemcoDelft schreef op maandag 14 maart 2022 @ 11:11:
[...]

Waarom zou er na een idiote stijging een rustige daling komen? Gewoon een flinke klap is veel logischer.

Vind je dat logisch? Mensen kopen een huis en willen het vervolgens verkopen, dus kunnen niet ineens heel veel van de prijs af doen en dat gaan ze ook standaard niet doen. Die zetten het te koop en als het lang duurt gaat er langzaam iets van de prijs af.

Dat gaat uiteindelijk wel een versnelling tot gevolg hebben maar het begint wel vrij langzaam.

Je kan die zien als iets op marktplaats verkopen, als jij denkt dat het 50 euro waard is dan zet je het er voor 50 euro op. Verkoopt het niet dan is het daarna 45euro en zo langzaam naar beneden. Niemand zet iets waarvan hij denkt dat het 50 euro waard is voor 10 euro op marktplaats. Waarom zou dat bij huizen anders zijn?

[Sissors]

RemcoDelft schreef op maandag 14 maart 2022 @ 11:11:
[...]

Waarom zou er na een idiote stijging een rustige daling komen? Gewoon een flinke klap is veel logischer.

Dat risico is er zeker. Maar ging meer over het algemene punt, kijk een huizenprijs die in één keer -30% doet gecombineerd met veel ontslagen, gaat natuurlijk voor een hoop ellende zorgen. Maar verandert niet dat onder de streep een lagere huizenprijs gewoon voor veruit de meeste inwoners voordelig is. Ook degene die al een koopwoning hebben. Alleen dan moet je niet met veel gedwongen verkopen zitten.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 11:15:
[...]
Vind je dat logisch? Mensen kopen een huis en willen het vervolgens verkopen, dus kunnen niet ineens heel veel van de prijs af doen en dat gaan ze ook standaard niet doen. Die zetten het te koop en als het lang duurt gaat er langzaam iets van de prijs af.

Als je in twee jaar een ton overwaarde erbij hebt gekregen, dan kun je het financieel goed aan om de klap op te vangen als de woningwaarde ineens een ton keldert. Dat zal niet zo zijn als de woningwaarde niet eerst een ton gestegen was. Dan zullen een hoop mensen ook gedwongen zijn om te blijven zitten waar ze zitten. De kans op een grotere daling in korte tijd is dus groter dan als er niet eerst een hoge stijging was geweest.

Tegelijk zullen de meeste mensen niet goed met de psychologie om kunnen gaan dat een ton van hun papieren winst in korte tijd is verdampt. Het gevoel dat zolang je het huis niet daadwerkelijk verkoopt, die woningwaardedaling ook niet 'echt' is. Er zal dus altijd een drempel zijn om een huis met verlies te verkopen. Waardoor er 'vanzelf' ook minder aanbod komt, van mensen die de keus hebben. Met dat dalende aanbod zit er ook een dempend effect in de woningwaardedaling.

[Verwijderd]

Exact. Dus zonder externe schok is het niet logisch om een forse daling van woningsprijzen te verwachten.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 11:32:
[...]

Als je in twee jaar een ton overwaarde erbij hebt gekregen, dan kun je het financieel goed aan om de klap op te vangen als de woningwaarde ineens een ton keldert. Dat zal niet zo zijn als de woningwaarde niet eerst een ton gestegen was. Dan zullen een hoop mensen ook gedwongen zijn om te blijven zitten waar ze zitten. De kans op een grotere daling in korte tijd is dus groter dan als er niet eerst een hoge stijging was geweest.

Tegelijk zullen de meeste mensen niet goed met de psychologie om kunnen gaan dat een ton van hun papieren winst in korte tijd is verdampt. Het gevoel dat zolang je het huis niet daadwerkelijk verkoopt, die woningwaardedaling ook niet 'echt' is. Er zal dus altijd een drempel zijn om een huis met verlies te verkopen. Waardoor er 'vanzelf' ook minder aanbod komt, van mensen die de keus hebben. Met dat dalende aanbod zit er ook een dempend effect in de woningwaardedaling.

Je vergeet dat er nogsteeds mensen huizen kopen dus als de markt gaat afzwakken hebben die er geen of bijna geen overwaarde bij gekregen.
Dus die zitten bijna meteen onderwater als de waarde daalt.
En zoals je aangeeft de gedachte dat je met "verlies" verkoopt want je huis was vorig jaar meer waarde telt ook best zwaar mee.
En daling van het aanbod waardoor er toch nog woningen verkocht worden en mensen niet genoodzaakt zijn om sneller te dalen. Dus het gaat echt geen -30% zijn in 6 maanden eerder langzaam 5% per jaar.

En die 100k overwaarde is leuk maar dat geld natuurlijk lang niet voor elke woning en zeker niet in 2 jaar. Genoeg woningen van 300k ( huidige waarde ) die hebben echt geen 100k erbij gekregen afgelopen 2 jaar.

[xiangpo]

Shadowhawk00 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 11:15:
[...]


Vind je dat logisch? Mensen kopen een huis en willen het vervolgens verkopen, dus kunnen niet ineens heel veel van de prijs af doen en dat gaan ze ook standaard niet doen. Die zetten het te koop en als het lang duurt gaat er langzaam iets van de prijs af.

Dat gaat uiteindelijk wel een versnelling tot gevolg hebben maar het begint wel vrij langzaam.

Je kan die zien als iets op marktplaats verkopen, als jij denkt dat het 50 euro waard is dan zet je het er voor 50 euro op. Verkoopt het niet dan is het daarna 45euro en zo langzaam naar beneden. Niemand zet iets waarvan hij denkt dat het 50 euro waard is voor 10 euro op marktplaats. Waarom zou dat bij huizen anders zijn?

Toch worden er op heel veel woningen standaard nu 10-20% overboden. Zodra mensen dus stoppen met overbieden gaat er dus direct 10-20% van de waarde af? Ben het met je eens dat mensen niet heel snel de vraagprijs zullen verlagen tenzij het echt te lang duurt of dat ze er van af moeten.

[Caelorum]

Shadowhawk00 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 11:38:
[...]
En die 100k overwaarde is leuk maar dat geld natuurlijk lang niet voor elke woning en zeker niet in 2 jaar. Genoeg woningen van 300k ( huidige waarde ) die hebben echt geen 100k erbij gekregen afgelopen 2 jaar.

Ik woon hier toevallig in een wijk waar 250 woningen precies dat hebben gedaan. 180 naar 280-300 in 2 jaar tijd.

[Sissors]

xiangpo schreef op maandag 14 maart 2022 @ 11:43:
[...]


Toch worden er op heel veel woningen standaard nu 10-20% overboden. Zodra mensen dus stoppen met overbieden gaat er dus direct 10-20% van de waarde af? Ben het met je eens dat mensen niet heel snel de vraagprijs zullen verlagen tenzij het echt te lang duurt of dat ze er van af moeten.

Uiteindelijk is het grotendeels wat mensen kunnen betalen. Als dat minder wordt, dan dalen simpelweg prijzen. En als jij een nieuwe woning voor €600k hebt gekocht. De makelaar verwacht €400k voor de oude, €350k vraagprijs, en uiteindelijk is hoogste bod ook €350k. Ja dat is €50k minder dan je had verwacht, maar wat is je alternatief? Natuurlijk kan je nog wel even wachten, maar tenzij je de hele handel wil afblazen zal je het ook gewoon moeten accepteren.

Tenzij je dan je nieuwe woning niet kan betalen, maar goed, dan komt die weer opnieuw op de markt.

[Sineplex]

Het lijkt mij ook dat die waarde niet zo heel snel of significant zal gaan dalen. Je blijft immers zitten met het fundamentele probleem dat er meer vraag dan aanbod is wat de prijs op een bepaald niveau zal houden. Wellicht dat er een afkoeling plaatsvindt waarbij de hoogte van het overbieden minder zal worden door afnemende liquiditeit, maar ik verwacht niet eenzelfde schokgolf als in 2008-2013.

Overigens hebben de durfinvesteerders nog altijd heel veel liquiditeit op de plank liggen, dus als de prijs daalt is dat een ideaal instapmoment voor die betreffende investeerders......

[Verwijderd]

xiangpo schreef op maandag 14 maart 2022 @ 11:43:
[...]
Toch worden er op heel veel woningen standaard nu 10-20% overboden. Zodra mensen dus stoppen met overbieden gaat er dus direct 10-20% van de waarde af? Ben het met je eens dat mensen niet heel snel de vraagprijs zullen verlagen tenzij het echt te lang duurt of dat ze er van af moeten.

Zodra mensen gaan stoppen met overbieden (zou een goede ontwikkeling zijn) gaan de nu veel te laag gestelde vraagprijzen omhoog naar een reëler (hoger) niveau. Komt de transparantie van de markt ook wel ten goede. Weet je tenminste wat je moet bieden om het te krijgen

[Requiem19]

We kunnen nog eens naar het verleden kijken om te zien hoe de daling van de woningmarkt toen ging:



Daar zie je toch wel in dat het met stapjes gaat.

[Verwijderd]

Kijk ook vooral hoe het ging na de wilde jaren '90 prijsstijgingen.

[Shadowhawk00]

Sissors schreef op maandag 14 maart 2022 @ 11:46:
[...]

Uiteindelijk is het grotendeels wat mensen kunnen betalen. Als dat minder wordt, dan dalen simpelweg prijzen. En als jij een nieuwe woning voor €600k hebt gekocht. De makelaar verwacht €400k voor de oude, €350k vraagprijs, en uiteindelijk is hoogste bod ook €350k. Ja dat is €50k minder dan je had verwacht, maar wat is je alternatief? Natuurlijk kan je nog wel even wachten, maar tenzij je de hele handel wil afblazen zal je het ook gewoon moeten accepteren.

Tenzij je dan je nieuwe woning niet kan betalen, maar goed, dan komt die weer opnieuw op de markt.

Is dat ook niet gewoon de hele oorzaak van het overbieden.
Je verwacht een waarde van 400k dus je initiele prijs is 350k. De kopers nemen ook een makelaar mee die ziet de prijs en zegt de verwachte waarde is 400k dus je zal dat wel moeten bieden. Mensen bieden de geschatte waarde en bieden dus automatisch 10% meer dan de vraagprijs.
Vaak heeft de verkoop makelaar nog wel ergens een clausule die hem een bonus geeft als hij boven de vraagprijs verkoopt en meer bezichtigingen en sneller verkopen is goede reclame.

Overigens is het overbieden ook een self fullfilling propecy, mensen horen dat er overboden word dus die willen niet het huis mislopen en die gaan overbieden, dus komt er in de media, mensen overbieden op een huis dus de volgende koper leest dat en gaat ook overbieden.

Een beetje als je weet dat iedereen 10% fooi geeft dat je dan verplicht voelt dat ook te doen.

[ Voor 6% gewijzigd door Shadowhawk00 op 14-03-2022 12:16 ]

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 11:38:
[...]


Je vergeet dat er nogsteeds mensen huizen kopen dus als de markt gaat afzwakken hebben die er geen of bijna geen overwaarde bij gekregen.
Dus die zitten bijna meteen onderwater als de waarde daalt.

Dat 'vergeet' ik niet. Je hebt altijd mensen die net een woning hebben gekocht. Maar dat is een relatief kleine groep. Maar zelfs de groep die pas een jaar geleden een huis heeft gekocht, heeft -gemiddeld gezien- een prijsstijging van ruim 20%. Het gros daarvan kan dus ook zonder al te veel problemen de woning tegen 1/6 lagere prijs verkopen. Dat is heel wat anders dan als je het hebt over bv 5% per jaar. Dan heb je een veel grotere groep die zonder problemen een prijsdaling van 1/6 kan opvangen.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 12:32:
[...]

Dat 'vergeet' ik niet. Je hebt altijd mensen die net een woning hebben gekocht. Maar dat is een relatief kleine groep. Maar zelfs de groep die pas een jaar geleden een huis heeft gekocht, heeft -gemiddeld gezien- een prijsstijging van ruim 20%. Het gros daarvan kan dus ook zonder al te veel problemen de woning tegen 1/6 lagere prijs verkopen. Dat is heel wat anders dan als je het hebt over bv 5% per jaar. Dan heb je een veel grotere groep die zonder problemen een prijsdaling van 1/6 kan opvangen.

Het ligt er toch vooral aan hoe scherp je gevaren bent met je overbruggingshypotheek?

De meeste verkopers zullen naar een nieuwe koopwoning gaan en zullen de overwaarde (groten)deels inbrengen. Doorgaans sluit je hier een overbruggingshypotheek voor af en schiet de bank eigenlijk je overwaarde al voor.

Als die overwaarde flink tegenvalt zul je alsnog die overbruggingshypotheek moeten aflossen (of herfinancieren).

Dat kan toch best vervelend worden.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 12:35:
[...]


Het ligt er toch vooral aan hoe scherp je gevaren bent met je overbruggingshypotheek?

De meeste verkopers zullen naar een nieuwe koopwoning gaan en zullen de overwaarde (groten)deels inbrengen. Doorgaans sluit je hier een overbruggingshypotheek voor af en schiet de bank eigenlijk je overwaarde al voor.

Als die overwaarde flink tegenvalt zul je alsnog die overbruggingshypotheek moeten aflossen (of herfinancieren).

Dat kan toch best vervelend worden.

Het effect van de inbreng van overwaarde heb ik nog niet eens meegenomen in de overweging. Ik keek vooral naar starters omdat die het grootste risico hebben op financiële problemen bij waardedaling. Maar de 'doorstromers' hebben tegenwoordig, vanwege de opgeblazen overwaardes van de laatste jaren, veel meer marge om een daling op te vangen dan vroeger. Die kunnen dus juist een veel grotere prijsdaling aan dan vroeger.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 12:41:
[...]

Het effect van de inbreng van overwaarde heb ik nog niet eens meegenomen in de overweging. Ik keek vooral naar starters omdat die het grootste risico hebben op financiële problemen bij waardedaling. Maar de 'doorstromers' hebben tegenwoordig, vanwege de opgeblazen overwaardes van de laatste jaren, veel meer marge om een daling op te vangen dan vroeger.

Die kunnen dus juist een veel grotere prijsdaling aan dan vroeger.

Ik denk dus dat dat laatste juist niet noodzakelijk juist is - dit hangt af van in hoeverre doorstromers de overwaarde middels een overbruggingshypotheek hebben gebruikt.

Er zitten wel wat safety mechanisms in een overbruggingshypotheek gelukkig, aangezien de meeste banken 'maar' 90% van de overwaarde willen financieren, maar ik begreep dat er soms ook wel 100% gebruikt wordt.

Door die 90% zit er in ieder geval een buffer in van 10%, wat voldoende zou moeten zijn voor de meeste dalingen in principe.

[AlexanderB]

Rubbergrover1 schreef op zondag 13 maart 2022 @ 21:02:
Wat ik wel een geslaagd voorbeeld vind, is hoe ze in Delft bij de nieuwe spoortunnel te werk gaan. Omdat de spoorlijn bij het centrum naar een tunnel is verplaatst, is op de plaats waar eens het spoor lag boven de grond veel ruimte voor nieuwbouw. Daar komt ook een hoop relatieve hoogbouw, wat er niet slecht uitziet. Ondanks dat het dicht bij het lagere en kwetsbare oude centrum ligt. Ook ten zuiden van het centrum, tussen het centrum en de jaren '60 hoogbouw, komt een hoop half-hoog bouw die ik niet verkeerd vind. Het is allemaal geen echte hoogbouw en er worden ook een hoop grondgebonden woningen gebouwd, maar de insteek dat er dichter bij het centrum veel meer compact gebouwd wordt vind ik een prima keus.

Grappig dat de Spoorzone Delft aanhaalt, want daar zie ik juist een voorbeeld van waar de projectontwikkelaars dingen bouwen die niet passen bij de vraag. Want ze hebben voor die spoor-verbouwing een hele woonwijk met relatief goedkope (want oud) huizen platgegooid, en nu bouwen ze allemaal "luxe appartementen" (gewoon appartementen, maar dan 2x zo duur), met op de begane grond winkelruimte die al sinds de bouw leeg blijft staan omdat de huur daarvoor ook VEEL te duur is.

En alle mensen die in de goedkope huizen woonden (veelal studenten), die kunnen lekker de pot op.

Shadowhawk00 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 11:15:
Je kan die zien als iets op marktplaats verkopen, als jij denkt dat het 50 euro waard is dan zet je het er voor 50 euro op. Verkoopt het niet dan is het daarna 45euro en zo langzaam naar beneden. Niemand zet iets waarvan hij denkt dat het 50 euro waard is voor 10 euro op marktplaats. Waarom zou dat bij huizen anders zijn?

Wordt dus tijd dat we ipv 20% overbieden, gewoon gaan bieden naar waarde. Als dat de helft of 2/3 van de vraagprijs is, jammer dan.

[Shadowhawk00]

AlexanderB schreef op maandag 14 maart 2022 @ 13:39:
[...]

Grappig dat de Spoorzone Delft aanhaalt, want daar zie ik juist een voorbeeld van waar de projectontwikkelaars dingen bouwen die niet passen bij de vraag. Want ze hebben voor die spoor-verbouwing een hele woonwijk met relatief goedkope (want oud) huizen platgegooid, en nu bouwen ze allemaal "luxe appartementen" (gewoon appartementen, maar dan 2x zo duur), met op de begane grond winkelruimte die al sinds de bouw leeg blijft staan omdat de huur daarvoor ook VEEL te duur is.

En alle mensen die in de goedkope huizen woonden (veelal studenten), die kunnen lekker de pot op.

Staan die appartementen leeg ? Worden ze niet verkocht of verhuurd?
Want als ze gewoon allemaal verkocht zijn of verhuurd dan is daar dus wel gewoon vraag naar. Fysieke winkels hebben het tegenwoordig overal zwaar zeker door covid zijn mensen veel online gaan bestellen.

Wordt dus tijd dat we ipv 20% overbieden, gewoon gaan bieden naar waarde. Als dat de helft of 2/3 van de vraagprijs is, jammer dan.

Word er niet gewoon naar waarde geboden dan? De waarde van een huis word gewoon bepaald door wat iemand ervoor wil betalen.
Een stuk canvas met wat verf word ook voor miljoenen verkocht terwijl het misschien net 2000 euro waard is.

[AlexanderB]

Geen idee of ze allemaal verkocht zijn ondertussen, zal eens kijken.
Desondanks, is er nogsteeds een flink tekort aan woningen in Delft/omgeving.

---

Das het verschil tussen prijs en waarde.
Nou is een schilderij geen goed voorbeeld, want die zijn uniek, dan betaal je puur voor de schaarste van een handgemaakt product waarvan er maar 1 is, een ingelijste poster kost een stuk minder en kan ook aan de muur.

Huizen kan je eenvoudigweg meer van maken. Als je de waarde van een huis ziet als de prijs van de materialen + de arbeid om het te bouwen, dan zouden huizen een stuk goedkoper moeten zijn. Dat de prijs veel hoger is dan die waarde komt omdat er een kunstmatige schaarste aan bouwgrond (en daarmee huizen) is.

Zolang er te weinig stoelen zijn, zullen de deelnemers van de stoelendans moeten blijven rennen om er als eerste te zijn, en zijn er verliezers die niet kunnen vinden wat ze zoeken, of zelfs geheel dakloos worden.

Huizen zouden moeten afschrijven, niet sneller in waarde stijgen dan de lonen. Het is super raar dat een huis het enige gebruiksvoorwerp is waarbij dat het geval is, en tegelijk een eerste levensbehoefte.

[RemcoDelft]

Sineplex schreef op maandag 14 maart 2022 @ 11:48:

Overigens hebben de durfinvesteerders nog altijd heel veel liquiditeit op de plank liggen, dus als de prijs daalt is dat een ideaal instapmoment voor die betreffende investeerders......

Met 9% overdrachtsbelasting?

[RemcoDelft]

Requiem19 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 11:58:
We kunnen nog eens naar het verleden kijken om te zien hoe de daling van de woningmarkt toen ging:

[Afbeelding]

Daar zie je toch wel in dat het met stapjes gaat.

Dat komt omdat de overheid een stuk of 10 programma's in werking stelde om prijzen hoog te houden. Dat ging van deeltijd WW tot het opgeven van huurrechten bij tijdelijke verhuur, en van extra lang dubbele renteaftrek tot het verhogen (!) van kavelprijzen om nieuwbouw de nek om te draaien. En de idioot lage rente en nog veel meer programma's.

[Shadowhawk00]

AlexanderB schreef op maandag 14 maart 2022 @ 14:06:
Geen idee of ze allemaal verkocht zijn ondertussen, zal eens kijken.
Desondanks, is er nogsteeds een flink tekort aan woningen in Delft/omgeving.

---

Das het verschil tussen prijs en waarde.
Nou is een schilderij geen goed voorbeeld, want die zijn uniek, dan betaal je puur voor de schaarste van een handgemaakt product waarvan er maar 1 is, een ingelijste poster kost een stuk minder en kan ook aan de muur.

Huizen kan je eenvoudigweg meer van maken. Als je de waarde van een huis ziet als de prijs van de materialen + de arbeid om het te bouwen, dan zouden huizen een stuk goedkoper moeten zijn. Dat de prijs veel hoger is dan die waarde komt omdat er een kunstmatige schaarste aan bouwgrond (en daarmee huizen) is.

Zolang er te weinig stoelen zijn, zullen de deelnemers van de stoelendans moeten blijven rennen om er als eerste te zijn, en zijn er verliezers die niet kunnen vinden wat ze zoeken, of zelfs geheel dakloos worden.

Huizen zouden moeten afschrijven, niet sneller in waarde stijgen dan de lonen. Het is super raar dat een huis het enige gebruiksvoorwerp is waarbij dat het geval is, en tegelijk een eerste levensbehoefte.

Je vergeet de locatie van de huizen even voor het gemak. Kijk maar eens op Funda en zoek maar eens in heel nederland dan kan je tot de 300k nog best wat kopen. Maar daar willen mensen vaak niet wonen want dat is niet de juiste plek. Jij hebt het zelf over regio delft, maar je kan best in de achterhoek of limburg of groningen wat kopen waarschijnlijk. Dus als toch de locatie niet uitmaakt wat houd je tegen.
En anders willen mensen ook nog wel iets van recreatiegebied hebben in de buurt en sportvelden en bossen enzo. Dus daar moet je ook ruimte voor reserveren. In de plaats van een voetbal stadion kan je ook een groot appartementencomplex bouwen met een flink aantal woningen maar dat doen we ook niet.

Huizen zijn ook redelijk uniek, zelfs in een nieuwbouwwijk zitten er verschillen, al is het maar dat de helft een tuin op het zuiden heeft en de andere helft op het noorden. En nummer 1 kan schaduw hebben van bomen of andere gebouwen in de buurt terwijl nummer 5 dat niet heeft.


Overigens de stijging van huizen heeft ook een andere effect op de verhuurmarkt. Aangezien die investeerders huizen kopen om rendement te maken zorgt een hogere waarde van het huis indirect voor een lager rendement per jaar. Nu is 3% rendement nog best leuk omdat er gewoon geen alternatieven zijn maar zodra de prijzen nog harder omhoog gaan en er een alternatief komt met een leuk rendement kan het goed zijn dat veel investeerders hun positie gaan afbouwen om te investeren in iets beters.
Misschien komen er binnenkort wel een paar mooie superjachten goedkoop op de markt die ze willen hebben.

[ Voor 11% gewijzigd door Shadowhawk00 op 14-03-2022 14:21 ]

[Requiem19]

RemcoDelft schreef op maandag 14 maart 2022 @ 14:09:
[...]

Dat komt omdat de overheid een stuk of 10 programma's in werking stelde om prijzen hoog te houden. Dat ging van deeltijd WW tot het opgeven van huurrechten bij tijdelijke verhuur, en van extra lang dubbele renteaftrek tot het verhogen (!) van kavelprijzen om nieuwbouw de nek om te draaien. En de idioot lage rente en nog veel meer programma's.

In 2010 was de rente natuurlijk helemaal niet idioot laag en werden de leennormen juist afgebouwd.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op maandag 14 maart 2022 @ 14:08:
Met 9% overdrachtsbelasting?

Dat zijn gewoon kosten.
Daarnaast zijn dit vaak BV's, je kunt ook de BV verkopen ipv het onderpand. Dus een BV met een paar pandjes erin is 9% meer waard geworden.

De animo zal wel weer even minder zijn, maar ook met 9% overdrachtsbelasting zullen er partijen instappen. Huur 9% omhoog.

[Shadowhawk00]

TheGhostInc schreef op maandag 14 maart 2022 @ 14:24:
[...]

Dat zijn gewoon kosten.
Daarnaast zijn dit vaak BV's, je kunt ook de BV verkopen ipv het onderpand. Dus een BV met een paar pandjes erin is 9% meer waard geworden.

De animo zal wel weer even minder zijn, maar ook met 9% overdrachtsbelasting zullen er partijen instappen. Huur 9% omhoog.

Hangt af van de huurcontracten natuurlijk of dat mag.
En overigens vind ik wel dat de overheid daar een rem op zou mogen zetten. Wettelijk maximum aan huurverhoging per jaar. Gelijk aan de inflatie ofzo zou ik niet onredelijk vinden.

[Leftblank]

AlexanderB schreef op maandag 14 maart 2022 @ 13:39:
[...]

Grappig dat de Spoorzone Delft aanhaalt, want daar zie ik juist een voorbeeld van waar de projectontwikkelaars dingen bouwen die niet passen bij de vraag. Want ze hebben voor die spoor-verbouwing een hele woonwijk met relatief goedkope (want oud) huizen platgegooid, en nu bouwen ze allemaal "luxe appartementen" (gewoon appartementen, maar dan 2x zo duur), met op de begane grond winkelruimte die al sinds de bouw leeg blijft staan omdat de huur daarvoor ook VEEL te duur is.

En alle mensen die in de goedkope huizen woonden (veelal studenten), die kunnen lekker de pot op.

Mee eens in de basis, in zoverre dat ik denk dat er méér vraag was geweest naar goedkopere woningen in plaats van dure apparartementen. Tegelijkertijd staat er eigenlijk niets meer te koop als ik even op Funda kijk dus de vraag was er wel en dan bouwt men liever te dure blokjes dan betaalbare woningen natuurlijk. De gemeente Delft zal in dit geval ook niet al te kritisch gekeken hebben naar de kopers/plannen gezien de financiële problemen die daar jarenlang speelde.

TheGhostInc schreef op maandag 14 maart 2022 @ 14:24:
[...]

Dat zijn gewoon kosten.
Daarnaast zijn dit vaak BV's, je kunt ook de BV verkopen ipv het onderpand. Dus een BV met een paar pandjes erin is 9% meer waard geworden. [..]

Dit gaat wel enigszins de details in maar de verkoop van een BV met voornamelijk vastgoed wordt ook van overdrachtsbelasting voorzien. Dat lijkt dus in ieder geval niet een eenvoudige workaround.

[Moi_in_actie]

AlexanderB schreef op maandag 14 maart 2022 @ 14:06:
Huizen zouden moeten afschrijven, niet sneller in waarde stijgen dan de lonen. Het is super raar dat een huis het enige gebruiksvoorwerp is waarbij dat het geval is, en tegelijk een eerste levensbehoefte.

Dat ben ik niet met je eens. Afschrijving zou er moeten zijn indien een huis een bepaalde gebruiksduur heeft, waarna het op een gegeven moment afgeschreven is (zeg niets meer waard zou zijn). Dat is bij een huis gewoon niet het geval, in ieder geval niet binnen een mensenleven. Een huis dat nu een bepaalde dient (onderdak) met een gebruiksoppervlak en bepaalde faciliteiten (badkamer, keuken, garage etc.), dat huis heeft over 50 jaar nog altijd diezelfde faciliteiten, dus nog altijd een waarde.
Daarbij wordt er (vrijwel altijd) gaandeweg onderhoud gepleegd op de woning om de kwaliteit te handhaven of verbeteren (nieuwe isolatie, keuken vernieuwd, gebreken worden verholpen) om zo de waarde in stand te houden. Deze waarde is dan ook onderhevig aan dingen als inflatie en vraag&aanbod.

Dus nee, huizen zouden niet per definitie moeten afschrijven. Indien een woning tientalle jaren totaal verwaarloosd wordt, dan zal de waarde wel afnemen t.o.v. eenzelfde/diezelde woning die wel netjes onderhouden wordt. Maar zelfs wanneer een woning totaal verwaarloosd is heb je, in geval van een koopwoning in ieder geval, nog altijd een perceel wat eigendom is en wat een waarde heeft.

Betreffende het deel van eerste levensbehoefte: ja, iedereen heeft recht op onderdak. Maar dit wil, net als met andere eerste levensbehoeften, niet zeggen dat het gratis is en/of geen waarde heeft. Water, voeding, kleding en dergelijke zijn ook eerste levensbehoeften, maar al die zaken hebben ook een waarde. Alleen is het bij b.v. voeding zo dat het geconsumeerd wordt (je eet het en het is weg) en kleding kan dermate slijten dat het niet meer bruikbaar is als zodanig, dus daar zit in zeker zin afschrijving op.

[Sineplex]

RemcoDelft schreef op maandag 14 maart 2022 @ 14:08:
[...]

Met 9% overdrachtsbelasting?

Ja, de durfinvesteerders die ik heb gesproken zien Nederland als een stabiele economie met een positieve groeiprognose. De huurprijs per vierkante meter is alleen maar toegenomen van 2010 t/m 2020 en er zal zeker in de komende 10-12 jaar een bevolkingstoename zijn gecombineerd met een gebrek aan woonruimte.

De koper zal de overdrachtsbelasting als acquisitiekosten beschouwen en activeren op de fiscale balans waarover vervolgens afgeschreven mag worden.

[AlexanderB]

Moi_in_actie schreef op maandag 14 maart 2022 @ 15:19:
Dat ben ik niet met je eens. Afschrijving zou er moeten zijn indien een huis een bepaalde gebruiksduur heeft, waarna het op een gegeven moment afgeschreven is (zeg niets meer waard zou zijn).

Niet afschrijven naar nul, maar gewoon, naar ratio van gebruiksjaren minder waard worden tenzij er is geinvesteerd in onderhoud/verbeteringen. Een jaren 60 woning in volledig jaren 60 staat zou niet een veelvoud moeten kosten van wat het in de jaren 60 kostte om te bouwen, inflatie inbegrepen. De jaren 60 gaskachels en jaren 60 enkelglas moeten er ook nog uit, die zijn afgeschreven, mijns insziens. Dat is vnl wat ik bedoelde met afschrijving, de prijs van achterstallig onderhoud of achterhaalde techniek.

Moi_in_actie schreef op maandag 14 maart 2022 @ 15:19:
in geval van een koopwoning in ieder geval, nog altijd een perceel wat eigendom is en wat een waarde heeft.

De prijsverhoging zou dus bijna volledig uit de kavel komen in zo'n geval. En dat is dus eigenlijk hetgeen waar ik de grootste moeite mee heb, dat die prijs moedwillig opgedreven wordt door de overheid, ten koste van de burger.

[Shadowhawk00]

AlexanderB schreef op maandag 14 maart 2022 @ 15:33:
[...]

Niet afschrijven naar nul, maar gewoon, naar ratio van gebruiksjaren minder waard worden tenzij er is geinvesteerd in onderhoud/verbeteringen. Een jaren 60 woning in volledig jaren 60 staat zou niet een veelvoud moeten kosten van wat het in de jaren 60 kostte om te bouwen, inflatie inbegrepen. De jaren 60 gaskachels en jaren 60 enkelglas moeten er ook nog uit, die zijn afgeschreven, mijns insziens. Dat is vnl wat ik bedoelde met afschrijving, de prijs van achterstallig onderhoud of achterhaalde techniek.

Het zou de waarde moeten hebben die het zou kosten om het nu op te bouwen. Leuk dat het 60 jaar geleden goedkoper was maar 60 jaar inflatie doet een hoop met de prijzen. En aangezien een huis niet echt slijt als je er gewoon onderhoud op pleegt is het na 60 jaar dus nog evenveel waarde als je de inflatie verrekend. Overigens is een gaskachel geen echt goed voorbeeld aangezien er nou niet echt heel veel verbeteringen zijn op het concept koken op open vuur. Als je nou de VC ketel had genoemd.

De prijsverhoging zou dus bijna volledig uit de kavel komen in zo'n geval. En dat is dus eigenlijk hetgeen waar ik de grootste moeite mee heb, dat die prijs moedwillig opgedreven wordt door de overheid, ten koste van de burger.

De prijsverhoging komt grotendeels uit de inflatie, de afgelopen 40 jaar zijn de huizen ongeveer even hard gestegen als het modale inkomen. Ze zijn dus eigenlijk niet duurder geworden.

[JJ Le Funk]

Moi_in_actie schreef op maandag 14 maart 2022 @ 15:19:
[...]

Dus nee, huizen zouden niet per definitie moeten afschrijven. Indien een woning tientalle jaren totaal verwaarloosd wordt, dan zal de waarde wel afnemen t.o.v. eenzelfde/diezelde woning die wel netjes onderhouden wordt. Maar zelfs wanneer een woning totaal verwaarloosd is heb je, in geval van een koopwoning in ieder geval, nog altijd een perceel wat eigendom is en wat een waarde heeft.

[...]

daarbij komt dat de waarde van het object+perceel meestijgt met de omgeving. Vandaar dat ik het te verwachten vind dat alle gemeenten op enig moment erfpacht introduceren waar dit niet al gebruikelijk is. Omdat het een verdienste van de gemeente is dat de omgeving in waarde stijgt. Het is raar dat die vermeerdering nu onbelast is voor een huiseigenaar.

[Moi_in_actie]

AlexanderB schreef op maandag 14 maart 2022 @ 15:33:
[...]

Niet afschrijven naar nul, maar gewoon, naar ratio van gebruiksjaren minder waard worden tenzij er is geinvesteerd in onderhoud/verbeteringen. Een jaren 60 woning in volledig jaren 60 staat zou niet een veelvoud moeten kosten van wat het in de jaren 60 kostte om te bouwen, inflatie inbegrepen. De jaren 60 gaskachels en jaren 60 enkelglas moeten er ook nog uit, die zijn afgeschreven, mijns insziens. Dat is vnl wat ik bedoelde met afschrijving, de prijs van achterstallig onderhoud of achterhaalde techniek.

Maar dit gebeurt toch al? Wanneer je 2 identieke, naast elkaar gelegen woningen hebt uit de jaren 60 en de nr 1 is 60 jaar lang niet aan gedaan, er is geen centrale verwarming, geen isolatie enzovoorts en nr 2 is een woning die helemaal up-to-date is, met alle moderne gemakken, dan zal bij verkoop woning nr 2 aanzienlijk meer waard zijn. En daarbij geldt: het ding is waard wat de gek ervoor geeft. Dus net wat nu in de laatste paar jaren, met name in de grotere steden, het geval is aangezien mensen als een gek blijven overbieden.

[...]

De prijsverhoging zou dus bijna volledig uit de kavel komen in zo'n geval. En dat is dus eigenlijk hetgeen waar ik de grootste moeite mee heb, dat die prijs moedwillig opgedreven wordt door de overheid, ten koste van de burger.

Het is gewoon vraag en aabod hoor. Bouwgrond is een gelimiteerd goed, op een gegeven moment is alles vol. Dat niet elke vierkante meter van Nederland vol met huizen staat is omdat we ook aan andere dingen waarde hechten, zoals een mooi stuk natuur om door te wandelen, of landbouwgrond die we nodig hebben om voedsel te verbouwen.
Dit heeft niets met "moedwillig de prijs opdrijven door de overheid" te maken. Wanneer er nieuwe bouwgrond beschikbaar wordt gesteld wordt hier een marktconforme prijs voor vastgesteld, op basis van vraag&aanbod, locatie enzovoorts. Het gaat echt niet zo worden dat ineens kavels van een nieuwe straat voor 1 euro worden aangeboden, dan krijg je alle mensen die een paar jaar eerder een of twee straten verderop gebouwd hebben op je dak. En daarbij, de eerste levensbehoefte is "recht op onderdak", niet "recht op een eigen woning". Iedereen moet een een gelijke basiskans hebben, maar een ieder is zelf verantwoordelijk om zichzelf in een dusdaning positie te brengen om de beste kans te hebben. Simpel gezegd: hard werken, geld verdienen, meer kans op een grotere/betere woning. Zo werkt het nu eenmaal in een kapitalistische samenleving, we leven niet in een communistische staat.

[Valorian]

Requiem19 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 14:21:
[...]


In 2010 was de rente natuurlijk helemaal niet idioot laag en werden de leennormen juist afgebouwd.

Nou ja... 2010 was zeker niet vergelijkbaar met de laatste paar jaar, maar was op dat moment wel degelijk zeer laag. Historisch gezien was er op dat moment maar één lagere stand geweest (rond 2006, uit mijn hoofd). Veel hypotheekadviseurs gaven toen al aan dat de kans dat de rente nóg lager zou worden heel klein was en stuurden dus op lang vastzetten. Niets bleek minder waar.

[AlexanderB]

Shadowhawk00 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 15:43:
Het zou de waarde moeten hebben die het zou kosten om het nu op te bouwen. Leuk dat het 60 jaar geleden goedkoper was maar 60 jaar inflatie doet een hoop met de prijzen. En aangezien een huis niet echt slijt als je er gewoon onderhoud op pleegt is het na 60 jaar dus nog evenveel waarde als je de inflatie verrekend. Overigens is een gaskachel geen echt goed voorbeeld aangezien er nou niet echt heel veel verbeteringen zijn op het concept koken op open vuur. Als je nou de VC ketel had genoemd.

Gaskachel voor verwarming, geen CV aanwezig. Je mag huizen niet eens meer zo bouwen, ze moeten wel geupgrade worden om uberhaupt te voldoen aan wat tegenwoordig de minimum eisen zijn.

Moi_in_actie schreef op maandag 14 maart 2022 @ 15:49:
Maar dit gebeurt toch al? Wanneer je 2 identieke, naast elkaar gelegen woningen hebt uit de jaren 60 en de nr 1 is 60 jaar lang niet aan gedaan, er is geen centrale verwarming, geen isolatie enzovoorts en nr 2 is een woning die helemaal up-to-date is, met alle moderne gemakken, dan zal bij verkoop woning nr 2 aanzienlijk meer waard zijn.

Ja, alleen kost het ene huis al meer dan de nieuwprijs * inflatie, en het andere huis nog een keer het dubbele.

Moi_in_actie schreef op maandag 14 maart 2022 @ 15:49:
En daarbij geldt: het ding is waard wat de gek ervoor geeft. Dus net wat nu in de laatste paar jaren, met name in de grotere steden, het geval is aangezien mensen als een gek blijven overbieden.

Mensen blijven overbieden omdat er meer vraag is dan aanbod. Als het aanbod stijgt, kunnen de prijzen omlaag.

Moi_in_actie schreef op maandag 14 maart 2022 @ 15:49:
Het is gewoon vraag en aabod hoor. Bouwgrond is een gelimiteerd goed, op een gegeven moment is alles vol.
Dat niet elke vierkante meter van Nederland vol met huizen staat is omdat we ook aan andere dingen waarde hechten, zoals een mooi stuk natuur om door te wandelen, of landbouwgrond die we nodig hebben om voedsel te verbouwen.

Kunstmatig gelimiteerd. 8% van Nederland is bebouwd, het overgrote merendeel is landbouwgrond, en waar gebruiken we die voor? export.

Moi_in_actie schreef op maandag 14 maart 2022 @ 15:49:
Dit heeft niets met "moedwillig de prijs opdrijven door de overheid" te maken.

Behalve dat de overheid er zelf een groot belang bij heeft om voor elke vierkante meter een zo hoog mogelijke prijs te vangen, en er een absolute monopolie heerst.

Moi_in_actie schreef op maandag 14 maart 2022 @ 15:49:
Wanneer er nieuwe bouwgrond beschikbaar wordt gesteld wordt hier een marktconforme prijs voor vastgesteld, op basis van vraag&aanbod, locatie enzovoorts.

Op basis van de hoge prijzen die mensen er uit wanhoop eerder al voor betaald hebben dus?

Moi_in_actie schreef op maandag 14 maart 2022 @ 15:49:
Het gaat echt niet zo worden dat ineens kavels van een nieuwe straat voor 1 euro worden aangeboden,

Dat zeg ik toch niet? Ik zeg alleen dat een kavel hier 2000 euro de m2 kost, en landbouwgrond 20 euro de m2, en als ik besluit een weiland te kopen en er een huisje bouw, ik de overheid over me heen krijg en het ding op eigen kosten weer mag slopen.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 12:56:
[...]
Ik denk dus dat dat laatste juist niet noodzakelijk juist is - dit hangt af van in hoeverre doorstromers de overwaarde middels een overbruggingshypotheek hebben gebruikt.

Hoezo? Als je bv. een ton overwaarde hebt, dan maakt het voor je financiën weinig uit of je die ton in de woning stopt en een ton minder hypotheek neemt, of een volle hypotheek neemt en die ton op je rekening laat staan.

[Rubbergrover1]

AlexanderB schreef op maandag 14 maart 2022 @ 13:39:
[...]
Grappig dat de Spoorzone Delft aanhaalt, want daar zie ik juist een voorbeeld van waar de projectontwikkelaars dingen bouwen die niet passen bij de vraag. Want ze hebben voor die spoor-verbouwing een hele woonwijk met relatief goedkope (want oud) huizen platgegooid, en nu bouwen ze allemaal "luxe appartementen" (gewoon appartementen, maar dan 2x zo duur), met op de begane grond winkelruimte die al sinds de bouw leeg blijft staan omdat de huur daarvoor ook VEEL te duur is.

En alle mensen die in de goedkope huizen woonden (veelal studenten), die kunnen lekker de pot op.

Volgens mij waren er juist ook niet heel veel van die 'luxe appartementen' nabij het centrum van Delft. En aangezien die wel gewoon verkocht zijn, zou ik niet durven zeggen dat daar geen vraag naar was. Die appartementen zijn overigens ook gewoon fors groter dan 'gewone' appartementen. Per m² waren ze wel iets duurder, maar ook niet extreem veel. (Daarnaast waren er ook juist ook een aantal relatief dure kleine appartementen, waar voorheen ook niet heel veel van waren.)

Ik vind het niet gek dat er op een gewilde plek een hogere prijs wordt gevraagd (en er voor een hoger segment wordt gebouwd). Zeker omdat er buiten de spoorzone juist wel een hoop andere nieuwbouw is. Die wel wat betaalbaarder is. Bijvoorbeeld meer naar het zuiden de Ink appartementengebouwen of Poortmeesters, zijn niet echt extreem duur voor nieuwbouw. En meer ten westen van het centrum worden ook kleinere en betaalbaarder (ook per m²) appartementen gebouwd.

[ Voor 3% gewijzigd door Rubbergrover1 op 14-03-2022 16:02 ]

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 15:59:
[...]

Hoezo? Als je bv. een ton overwaarde hebt, dan maakt het voor je financiën weinig uit of je die ton in de woning stopt en een ton minder hypotheek neemt, of een volle hypotheek neemt en die ton op je rekening laat staan.

Omdat men vaak al een nieuwe woning gekocht heeft voordat de eigen woning verkocht is.

Laten we het rekenvoorbeeld gebruiken van een eigen woning die vandaag op 500.000 getaxeerd is en waar een hypotheek van 250.000 op rust.

Maand 1: je koopt een nieuwe woning en stopt de overwaarde ad 250.000 (dmv overbruggingshypotheek) in nieuwe woning. Overdracht vindt plaats over 6 maanden

Maand 6: verkoop eigen woning. Woningmarkt 20% gedaald, opbrengst eigen woning niet 500.000 zoals verwacht in maand 1, maar 500.000*0,8 = 400.000. Restant hypotheek is 250.000. Overwaarde is 150.000.

Overbruggingshypotheek van 250.000 moet in maand 6 worden afgelost. Overwaarde is echter maar 150.000. Restschuld van 100.000 die je moet voldoen.

Nu is het zo dat de meeste banken (gelukkig) maar 90% van de overwaarde willen financieren, dus dat dempt het effect. Dan zou de restschuld in dit voorbeeld echter nog steeds 75.000 zijn.

Bovenstaand voorbeeld is hoe de huidige woningmarkt in de praktijk functioneert. Hoe langer de tijd tussen aankoop nieuwe woning en verkoop eigen woning, hoe groter dit 'risico'.

[Verwijderd]

zo, 20% daling van de woningmarkt in 4/5 maanden tijd. het is geen bitcoin.

[FunkyTrip]

AlexanderB schreef op maandag 14 maart 2022 @ 13:39:
[...]

Grappig dat de Spoorzone Delft aanhaalt, want daar zie ik juist een voorbeeld van waar de projectontwikkelaars dingen bouwen die niet passen bij de vraag. Want ze hebben voor die spoor-verbouwing een hele woonwijk met relatief goedkope (want oud) huizen platgegooid, en nu bouwen ze allemaal "luxe appartementen" (gewoon appartementen, maar dan 2x zo duur), met op de begane grond winkelruimte die al sinds de bouw leeg blijft staan omdat de huur daarvoor ook VEEL te duur is.

Ze hebben juist daar bijna niks platgegooid. Het was voormalig spoor immers. Gingen ze maar winkels neerzetten op de begane grond, maar het zijn vooral luxe 3-(4!) verdiepingen hoge woonhuizen. En dure koopappartementen inderdaad. Het VOLT project is overigens alleen huur (overigens prima te doen om daar met 2 studenten een appartement te huren; dan heb je 50m2 voor 450E pp ofzo. Op zich aan de prijs, maar je woont wel midden in centrum in nieuwbouw en de begane grond is inmiddel gevuld met yoga,fitness en zorg)

[Requiem19]

Verwijderd schreef op maandag 14 maart 2022 @ 16:31:
zo, 20% daling van de woningmarkt in 4/5 maanden tijd. het is geen bitcoin.

Het is maar een voorbeeldje he .

We kunnen het voorbeeld ook doen met 10% daling van de woningmarkt (zoals in de vorige crisis gebeurd is) en iemand die een 100% overbruggingshypotheek neemt (wat ook aangeboden wordt: https://intermediair.nibc...t-bij-onverkochte-woning/).

Dan kom je 50k tekort.

Nog riskanter wordt het voor mensen die een nieuwbouwwoning nemen, waarbij er meer dan 2 jaar tussen het kopen van de nieuwe woning en het verkopen van de eigen woning kan gaan zitten. Dan zou je op 20% daling kunnen zetten (2 jaar a 10%).

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 16:28:
[...]
Nu is het zo dat de meeste banken (gelukkig) maar 90% van de overwaarde willen financieren, dus dat dempt het effect. Dan zou de restschuld in dit voorbeeld echter nog steeds 75.000 zijn.

Je bedoelt dat de overwaarde in de regel gebaseerd is op 90% van de woningwaarde. Dat zou in dit voorbeeld dus 450k - 250k = 2 ton zijn. Je hebt dan dus al een buffer van 50k 'ingebouwd' om een daling op te vangen. Als je volledig tot de grens zou gaan, dan zou je dus in dit voorbeeld ong. 50k het schip in gaan.

Maar ook hier: dit is dus een heel minimaal deel van de markt. Het deel van de kopers dat én op het randje leent én de woning op de top van de markt koopt én de oude woning veel later verkoopt (als de woningprijzen meer dan 10% zijn gedaald). Als dit kleine groepje in de problemen komt, dan is dat jammer, maar heeft dat nauwelijks impact op de volledige woningmarkt.

De situatie zal in de huidige markt in veel meer gevallen zo zijn dat die woning juist voor 550k verkocht wordt, in plaats van de 450k waar de overbrugging op gebaseerd is, en dat de doorstromer dus na de verkoop al een ton op zijn nieuwe hypotheek kan aflossen.

[Dido]

Moi_in_actie schreef op maandag 14 maart 2022 @ 15:49:
Het is gewoon vraag en aabod hoor. Bouwgrond is een gelimiteerd goed,

Dat is een heel erg versimpelde en inmiddels redelijk achterhaalde voorstelling van de werkelijkheid.
Ten eerste wordt de vraag mede bepaald door investeerders die de markt verstoren omdat ze het aanbod voor andere doelen willen gebruiken dan waar het voor is. Hetzelfde effect als wanneer ik misgreep naar zonnebloemolie als het in de aanbieding was (omdat het dan per liter goedkoper was dan diesel). Ik kon dus geen zonnebloemolie kopen om te koken, maar dat kwam niet omdat zoveel mensen opeens zonnebloemolie misten in hun keuken.

Daarnaast is het aanbod inderdaad gelimiteerd, maar niet door klassieke economische factoren zoals productiecapaciteit of natuurlijke schaarste. Nee, bouwgrond wordt "geproduceerd" via een enorm inefficient, omslachtig, bureaucratisch ritueel, waarin de producerende partij (de overheid) perverse prikkels heeft om de productie vooral niet te optimaliseren. Ongeveer de spagaat van de OPEC: als ze niet genoeg olie produceren pompen andere landen duurdere olie op en verdienen ze minder, maar als ze te veel produceren gaat de prijs weer te ver naar beneden.

Dit heeft niets met "moedwillig de prijs opdrijven door de overheid" te maken.

En waarom zou de overheid datniet doen? Er zijn legio redenen om het wel te doen, zoals bijvoorbeeld de lege gemeentekassen en oplopende kosten voor verantwoordelijkheden die Den Haag afschuift naar de gemeentes. Als jouw inkomen te laag laag is en je kunt je tekorten aanvullen door grond te verkopen, waarom zou je die grond dan in hemelsnaam voor minder verkopen dan het maximum dat je eruit kunt slepen? Doe je dat wel, dan verdien je geen herverkiezing.

Simpel gezegd: hard werken, geld verdienen, meer kans op een grotere/betere woning. Zo werkt het nu eenmaal in een kapitalistische samenleving, we leven niet in een communistische staat.

Zo hoeft het helemaal niet te werken in een kapitalistische samenleving. Je impliceert hiermee overigens dat iemand die geen huis kan kopen het gewoon verdomt om hard te werken - of zoals een politicus me ooit vertelde "tsja, kerel, armoede is gewoon een keuze". Hoewel ik niet zal ontkennen dat "we" - al dan niet expliciet - de laatste jaren duidelijk in meerderheid achter die uitspraak staan (getuige de verkiezingsuitslagen) denk ik toch dat het de moeite loont om verder te kijken dan "als je het met dit idee niet eens bent, wil je zeker in een communistische staat leven". Dat hebben ze ergens aan de overkant van het water ook decennia lang geroepen, en of je nou echt de VS achterna wilt lijkt me een gezonde vraag.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 17:18:
[...]

Je bedoelt dat de overwaarde in de regel gebaseerd is op 90% van de woningwaarde. Dat zou in dit voorbeeld dus 450k - 250k = 2 ton zijn. Je hebt dan dus al een buffer van 50k 'ingebouwd' om een daling op te vangen. Als je volledig tot de grens zou gaan, dan zou je dus in dit voorbeeld ong. 50k het schip in gaan.

Maar ook hier: dit is dus een heel minimaal deel van de markt. Het deel van de kopers dat én op het randje leent én de woning op de top van de markt koopt én de oude woning veel later verkoopt (als de woningprijzen meer dan 10% zijn gedaald). Als dit kleine groepje in de problemen komt, dan is dat jammer, maar heeft dat nauwelijks impact op de volledige woningmarkt.

De situatie zal in de huidige markt in veel meer gevallen zo zijn dat die woning juist voor 550k verkocht wordt, in plaats van de 450k waar de overbrugging op gebaseerd is, en dat de doorstromer dus na de verkoop al een ton op zijn nieuwe hypotheek kan aflossen.

Dat zei ik op de vorige pagina inderdaad al:

Er zitten wel wat safety mechanisms in een overbruggingshypotheek gelukkig, aangezien de meeste banken 'maar' 90% van de overwaarde (/marktwaarde idd) willen financieren, maar ik begreep dat er soms ook wel 100% gebruikt wordt.

Door die 90% zit er in ieder geval een buffer in van 10%, wat voldoende zou moeten zijn voor de meeste dalingen in principe.

Met als kanttekening dat:

- Er nu hypotheekverstrekkers in de markt zijn die 100% overbruggingskredieten aanbieden
- Kopers van nieuwbouw (100.000 woningen per jaar is het doel in NL) een aanzienlijk groter risico lopen gelet op de tijd tussen aankoop nieuwe woning en verkoop huidige woning.

[Martensupport]

FunkyTrip schreef op maandag 14 maart 2022 @ 16:38:
[...]


Ze hebben juist daar bijna niks platgegooid. Het was voormalig spoor immers. Gingen ze maar winkels neerzetten op de begane grond, maar het zijn vooral luxe 3-(4!) verdiepingen hoge woonhuizen. En dure koopappartementen inderdaad. Het VOLT project is overigens alleen huur (overigens prima te doen om daar met 2 studenten een appartement te huren; dan heb je 50m2 voor 450E pp ofzo. Op zich aan de prijs, maar je woont wel midden in centrum in nieuwbouw en de begane grond is inmiddel gevuld met yoga,fitness en zorg)

Ong. 100 huizen noem ik niet bijna niks…


Het klopt dat er fors meer woonunits en huizen voor terug zijn gekomen en uiteindelijk oogt het ook wel mooi, maar ik kan me niet aan de gedachte onttrekken dat men ook wel erg graag alle studenten en de sociale huurders weg wilde hebben uit het centrum. Het betreft wel zo’n beetje het duurste stukje grond van de stad.

Voor wat betreft het VOLT project vind ik 50m2 voor 2 personen €900,- nou niet echt betaalbaar. Zeker gezien je dan wel een stelletje moet zijn, want het betreft een enkele slaapkamer en woonkeuken.

[laurens0619]

Stel een woning zou door crisis 10-20% minder waard zijn. Klote maar meeste trekken dat wel door overwaarde

Wat erger is dat het jaren kan duren dat je woning verkocht is. Dan zit je vast in je hut
binnen maand verkocht met 20% verlies vind ik veel erger dan in 4 jaar verkocht met 10% verlies

Risico met dalende markt is dat mensen wachten tot het dieptepunt

[Valorian]

laurens0619 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 19:30:
Stel een woning zou door crisis 10-20% minder waard zijn. Klote maar meeste trekken dat wel door overwaarde

Wat erger is dat het jaren kan duren dat je woning verkocht is. Dan zit je vast in je hut
binnen maand verkocht met 20% verlies vind ik veel erger dan in 4 jaar verkocht met 10% verlies

Risico met dalende markt is dat mensen wachten tot het dieptepunt

Je hebt dat als verkoper helemaal zelf in de hand, of je snel verkoopt met veel verlies of langzamer met mogelijk minder verlies. Elke euro die je van de prijs afhaalt betekent meer kans op een snelle verkoop. Dus als je geen haast hebt en tijdens een crisis anticipeert op 'herstel' van de huizenprijzen dan wacht je af en neem je een weloverwogen risico (op verder zakken, of lang moeten wachten op herstel/stijging). Wil je écht snel van het huis af dan neem je je verlies en vraag je zo weinig dat je zeker weet dat je het huis kwijtraakt. Echt "vastzitten" hoeft dus niet, tenzij je zo weinig vet op de botten van je huis (en spaarrekening) hebt zitten (overwaarde) dat je simpelweg niet weg kán voor onder prijs xxx.xxx.

PS: "Klote" dat je huis 10-20% minder waard is? Waarom precies? Als je er woont heb je daar geen last van (sterker nog, scheelt weer belasting), en als je er weg wilt is dat meestal omdat je naar een groter/duurdere/luxere woning gaat. Die is dan óók 10-20% minder waard, wat in absolute zin dus meer euro's daling betekent dan jouw eigen huis. Kortom, die situatie is zelden klote, alleen als je noodgedwongen moet verkopen en niets terugkoopt, of – wat niet zo vaak voorkomt maar wel kan – wil verkopen en weer wil gaan huren, of veel kleiner terugkopen.

[Santee]

laurens0619 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 19:30:
Stel een woning zou door crisis 10-20% minder waard zijn. Klote maar meeste trekken dat wel door overwaarde

Persoonlijk vind ik het veel meer 'klote' als starter dat huizen die voorheen laag in de 2 ton zijn nu bijna 4 ton zijn, 10-20% is absolute peanuts en zeker als je al in een koopwoning zit maakt dit vrijwel niks uit zoals hierboven al aangegeven wordt.

[CVTTPD2DQ]

AlexanderB schreef op maandag 14 maart 2022 @ 13:39:
Grappig dat de Spoorzone Delft aanhaalt, want daar zie ik juist een voorbeeld van waar de projectontwikkelaars dingen bouwen die niet passen bij de vraag. Want ze hebben voor die spoor-verbouwing een hele woonwijk met relatief goedkope (want oud) huizen platgegooid, en nu bouwen ze allemaal "luxe appartementen" (gewoon appartementen, maar dan 2x zo duur), met op de begane grond winkelruimte die al sinds de bouw leeg blijft staan omdat de huur daarvoor ook VEEL te duur is.

En alle mensen die in de goedkope huizen woonden (veelal studenten), die kunnen lekker de pot op.

Ja, gezien het tekort aan betaalbare en sociale huurwoningen zou je er eigenlijk nieuwe "slechte" wijken bij moeten bouwen. Of wat lelijke betonnen galerijflats. Maar omdat dat niet zo makkelijk is, zouden gemeenten eigenlijk zuinig moeten zijn op hun "slechte" wijken.

Rubbergrover1 schreef op maandag 14 maart 2022 @ 11:03:
Een beetje vergelijkbaar met hoe mensen nu tegen het Plan Zuid van Berlage voor Amsterdam aankijken: een wijk waar heel veel mensen graag willen wonen, maar mede doordat dit geen nieuwbouw uitstraling heeft.

Het zijn allemaal positieve voorbeelden van bebouwing met een hoge dichtheid, maar toch een hoge sociale status. Waarbij de hoge sociale status (rivierenbuurt, Parijs, Barcelona) natuurlijk de dichtheid nog verder aanwakkert.

Maar niet iedere wijk kan zo succesvol zijn. In jouw voorbeeld: als je vijf van dat soort wijken bouwt, gaat één daarvan de nieuwe rivierenbuurt zijn, en vier een nieuw Buitenveldert. En dat is ook prima, want daar is óók behoefte aan.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 14 maart 2022 @ 21:36:
[...]
Het zijn allemaal positieve voorbeelden van bebouwing met een hoge dichtheid, maar toch een hoge sociale status. Waarbij de hoge sociale status (rivierenbuurt, Parijs, Barcelona) natuurlijk de dichtheid nog verder aanwakkert.

Maar niet iedere wijk kan zo succesvol zijn. In jouw voorbeeld: als je vijf van dat soort wijken bouwt, gaat één daarvan de nieuwe rivierenbuurt zijn, en vier een nieuw Buitenveldert. En dat is ook prima, want daar is óók behoefte aan.

Ik vind het vooral voorbeelden die laten zien dat compact gebouwde wijken met etagewoningen niet per definitie hoeven te leiden tot wijken 'waar je niet wilt wonen' zoals Overvecht of de Bijlmer. Dat zijn toch de associaties die veel mensen hebben bij etagewoningen. Maar de problematiek van die wijken zit (grotendeels) niet in de bouwstijl, maar eerder in zaken zoals de samenstelling van de buurt, de verhouding sociale huur - koop etc. Dat wordt uiteraard wel verstrekt door andere stedenbouwkundige 'keuzes' (die bv kunnen leiden tot sociaal onveilige plekken), maar je ziet dat daar wel van geleerd is.

[Shadowhawk00]

Santee schreef op maandag 14 maart 2022 @ 21:24:
[...]

Persoonlijk vind ik het veel meer 'klote' als starter dat huizen die voorheen laag in de 2 ton zijn nu bijna 4 ton zijn, 10-20% is absolute peanuts en zeker als je al in een koopwoning zit maakt dit vrijwel niks uit zoals hierboven al aangegeven wordt.

Dat de huizen omhoog gegaan zijn is een feit maar je kan ook overdrijven he. Ja de afgelopen 15 jaar zijn de prijzen misschien verdubbeld maar niet afgelopen paar jaar. Zeker niet als je het tegen de inflatie wegzet.

Neemt niet weg dat ze wel een beetje mogen dalen overigens maar dat gaat alleen als we er veel meer bij gaan bouwen. En daar hebben we gewoon niet de mensen voor aangezien we die hele bedrijfstak flink hebben afgezwakt 10jaar terug ongeveer.
Zolang er te weinig woningen zijn houden we de schaarste en gaan de prijzen gewoon omhoog.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 07:25:
Ik vind het vooral voorbeelden die laten zien dat compact gebouwde wijken met etagewoningen niet per definitie hoeven te leiden tot wijken 'waar je niet wilt wonen' zoals Overvecht of de Bijlmer.

En ik heb de uitspraak "wijken waar je niet wil wonen" altijd interessant gevonden. In Nederland bestaan die wijken namelijk niet, er wil altijd wel íemand wonen. Maar de Tweaker die droomt van een nieuwbouw-tweekapper met zonnepanelen en Tesla op de oprit - die wil er niet wonen.

Prima, die wordt in de huidige woningmarkt al goed bediend.

Ik denk dat het prima is als we meer wijken bouwen "waar je niet wil wonen". Maar helaas komen de beslissers (bij gemeenten, projectontwikkelaars en onderzoeksbureaus) meestal uit dezelfde hogere middenklasse.

[Shadowhawk00]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 08:20:
[...]


En ik heb de uitspraak "wijken waar je niet wil wonen" altijd interessant gevonden. In Nederland bestaan die wijken namelijk niet, er wil altijd wel íemand wonen. Maar de Tweaker die droomt van een nieuwbouw-tweekapper met zonnepanelen en Tesla op de oprit - die wil er niet wonen.

Prima, die wordt in de huidige woningmarkt al goed bediend.

Ik denk dat het prima is als we meer wijken bouwen "waar je niet wil wonen". Maar helaas komen de beslissers (bij gemeenten, projectontwikkelaars en onderzoeksbureaus) meestal uit dezelfde hogere middenklasse.

De vraag is of we daar wel moeten bouwen of dat die er al genoeg zijn. Je kan best wat huizen kopen in nederland voor tussen de 200 en 250k. Je hebt waarschijnlijk voor veel wel google maps nodig om uit te zoeken waar het is ( geloof me het is niet amsterdam ).

Maar bij het bouwen van woningen moet je ook rekening houden met het file probleem, aangezien we dat niet willen oplossen door bedrijven te spreiden moeten we alle werknemers maar op 1 hoop gooien ( letterlijk ). Dus gewoon een nieuwe bijlmer bij amsterdam eraan bouwen zou de beste oplossing zijn. Gewoon grote gallerij flats lekker simpel te bouwen en je kan veel mensen kwijt op weinig grondoppervlak. Ze kunnen mooi voor sociale huur gebruikt worden deels zodat je ook dat probleem oplost.

[ Voor 3% gewijzigd door Shadowhawk00 op 15-03-2022 08:27 ]

[Jacco91]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 08:19:
[...]


Dat de huizen omhoog gegaan zijn is een feit maar je kan ook overdrijven he. Ja de afgelopen 15 jaar zijn de prijzen misschien verdubbeld maar niet afgelopen paar jaar. Zeker niet als je het tegen de inflatie wegzet.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[DennusB]

Jacco91 schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 08:46:
[...]


***members only***

Herkenbaar, mijn vorige appartement in 2014 gekocht voor 139k, December vorig jaar verkocht voor 257k.

[Shadowhawk00]

Je moet niet vergeten dat we in 2014 een harde daling hadden van de prijzen.
Je hebt gekocht toen de markt aan het herstellen was. De prijzen uit 2017 zijn ongeveer gelijk aan de prijzen uit 2008.
Dus de prijzen van huizen zijn verdubbeld in 15 jaar tijd dat is op zich niet zo heel veel eigenlijk.

De prijzen zijn overigens wel 8 jaar lang met een redelijk constante snelheid aan het stijgen. De vraag is zitten we al op de top of moeten we nog naar de top. En hoe hoog gaat die top zijn ten opzichte van het volgende dal.

[ Voor 14% gewijzigd door Shadowhawk00 op 15-03-2022 08:59 ]

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 08:25:
Dus gewoon een nieuwe bijlmer bij amsterdam eraan bouwen zou de beste oplossing zijn. Gewoon grote gallerij flats lekker simpel te bouwen en je kan veel mensen kwijt op weinig grondoppervlak. Ze kunnen mooi voor sociale huur gebruikt worden deels zodat je ook dat probleem oplost.

https://www.amsterdam.nl/projecten/sluisbuurt/

[Yolo2]

Ik wil geen top voorspelen maar denk dat we deze nu wel hebben bereikt.
Als ik zie wat een spillover eraan komt, vanuit de financiële markten koopkracht achteruitgang. En rentes die stijgen is het bijna niet anders dat er een correctie zit aan te komen.
Het aanbod is nog steeds wel weinig wat het iets dempt nog
Alleen het kan makkelijk omslaan van een verkopers naar een kopers markt. Persoonlijk den ik dat we daar nu aanzitten.

Wordt het een zware huizenmarkt crash nee dat denk ik niet zo. Banken hebben wel strengere leennormen als toen de laatste keer in 2008. Maar denk wel dat er een correctie van rond de 10% zit aan te komen. En dat de markt weer wat gebalanceerde gaat worden geen giga rijen bij het bezichtigingen.
Huizenmarkt reageert altijd trager.

Ik wil geen doom voorspeler zijn maar denk persoonlijk dat we nu wel op het inflectiepunt zitten.

[JJ Le Funk]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 08:56:
Je moet niet vergeten dat we in 2014 een harde daling hadden van de prijzen.
Je hebt gekocht toen de markt aan het herstellen was. De prijzen uit 2017 zijn ongeveer gelijk aan de prijzen uit 2008.
Dus de prijzen van huizen zijn verdubbeld in 15 jaar tijd dat is op zich niet zo heel veel eigenlijk.

De prijzen zijn overigens wel 8 jaar lang met een redelijk constante snelheid aan het stijgen. De vraag is zitten we al op de top of moeten we nog naar de top. En hoe hoog gaat die top zijn ten opzichte van het volgende dal.

er is een lange periode geweest van weinig nieuwbouw toen de vraag nog niet hoog was als gevolg van laagconjunctuur tijdens de recessie. Dat probleem is niet zomaar opgelost. Stel grootschalige bouwplannen vinden nu wel doorgang, hoeveel jaar voordat dat verlichting geeft op de huizenmarkt (tekort aan materiaal en vakmensen niet meegerekend)? ondertussen neemt de vraag alleen maar toe en stagneert de doorstroming verder.
Dus zelfs met een bereikte piek in prijsniveau en stijgende hypotheekrentes, lijkt het mij onwaarschijnlijk dat we een soortgelijke duikeling van de gemiddelde verkoopprijs gaan zien als in de periode na 2008.

[ Voor 3% gewijzigd door JJ Le Funk op 15-03-2022 09:27 ]

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 08:20:
[...]


En ik heb de uitspraak "wijken waar je niet wil wonen" altijd interessant gevonden. In Nederland bestaan die wijken namelijk niet, er wil altijd wel íemand wonen. Maar de Tweaker die droomt van een nieuwbouw-tweekapper met zonnepanelen en Tesla op de oprit - die wil er niet wonen.

Prima, die wordt in de huidige woningmarkt al goed bediend.

Ik denk dat het prima is als we meer wijken bouwen "waar je niet wil wonen". Maar helaas komen de beslissers (bij gemeenten, projectontwikkelaars en onderzoeksbureaus) meestal uit dezelfde hogere middenklasse.

De geschiedenis heeft geleerd dat te eenzijdige bouw veel sneller leidt tot zulke 'probleemwijken' en dat het oplossen van de problemen die daarmee (zeker op termijn) gepaard gaan vaak veel moeilijker (en kostbaar) is dan problemen voorkomen.

In Nederland bestaan zeker wel wijken waar bijna niemand wil wonen, maar tegelijk zijn er ook heel veel mensen die gewoon geen keus hebben. En daarom daar toch wel moeten gaan wonen.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 09:25:
[...]

De geschiedenis heeft geleerd dat te eenzijdige bouw veel sneller leidt tot zulke 'probleemwijken' en dat het oplossen van de problemen die daarmee (zeker op termijn) gepaard gaan vaak veel moeilijker (en kostbaar) is dan problemen voorkomen.

In Nederland bestaan zeker wel wijken waar bijna niemand wil wonen, maar tegelijk zijn er ook heel veel mensen die gewoon geen keus hebben. En daarom daar toch wel moeten gaan wonen.

Er zijn ook veel wijken waar mensen 20/30 jaar geleden echt niet wilden wonen en die nu supergewild zijn.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 08:19:
[...]


Dat de huizen omhoog gegaan zijn is een feit maar je kan ook overdrijven he. Ja de afgelopen 15 jaar zijn de prijzen misschien verdubbeld maar niet afgelopen paar jaar. Zeker niet als je het tegen de inflatie wegzet.

Nou, juist in de regio's enigszins in de buurt van de Randstad waar de woningen een paar jaar geleden nog betaalbaar waren, en waar je voor 2 ton nog iets kon kopen, zijn veel gestegen. Dat zijn vaak namelijk de plekken die mensen in het verleden niet echt op het netvlies hadden staan als mogelijke woonlocatie. En die zijn nu vaak toch wel populair geworden. Plaatsen als Diemen, Weesp, Heiloo maar ook bij een plaats zoals Almere zijn de prijzen sinds 2015 ongeveer verdubbeld. En dan gaat het over de prijzen van bestaande bouw, dus hierin is niet meegenomen dat er bijvoorbeeld in Weesp ook grote en dure nieuwbouwprojecten zijn.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 09:33:
[...]


Er zijn ook veel wijken waar mensen 20/30 jaar geleden echt niet wilden wonen en die nu supergewild zijn.

Zeker. Maar dat zijn vaak de wijken die met die problemen kampten en waar ze die problemen nu juist hebben aangepakt. Soms juist door nieuwbouw toe te passen en daarbij 'anders' te bouwen om de wijken diverser te maken. Dan kun je m.i. beter voorkomen dat die wijken probleemwijken worden waar niemand wil wonen.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 09:39:
Dan kun je m.i. beter voorkomen dat die wijken probleemwijken worden waar niemand wil wonen.

Zeker, alleen hoe doe je dat.

https://mens-en-samenlevi...nederland-informatie.html

Er is best veel aandacht voor geweest en moeite in gestopt, maar de resultaten zijn erg mager.

En zorgen dat nieuwbouw wijken niet ontsporen is ook nog niet zo makkelijk, zie Bijlmer als oud voorbeeld maar bijvoorbeeld IJburg als het nieuwe voorbeeld.

https://www.parool.nl/ams...en-of-spugen-ze~bb8428c4/

[Cruiseganger]

Verwijderd schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 09:48:
[...]

En zorgen dat nieuwbouw wijken niet ontsporen is ook nog niet zo makkelijk, zie Bijlmer als oud voorbeeld maar bijvoorbeeld IJburg als het nieuwe voorbeeld.

https://www.parool.nl/ams...en-of-spugen-ze~bb8428c4/

Vooral linkse -lokale politici in Amsterdam met steun van de woningbouwverenigingen dachten zo’n 18 jaar geleden dat door de probleemgezinnen uit Nieuw West ( vooral van Marokkaanse afkomst) en de probleem ( vooral eenouder) gezinnen uit de Bijlmer (vooral van Surinaams en Antilliaanse afkomst) naar een nieuwe woonplek op het afgelegen maar destijds splinternieuwe IJburg
te brengen ( tegen hun zin maar er werd in Nieuw West en de Bijlmer destijds veel gesloopt en ze hadden geen andere keuze) dat ze een nieuwe start zouden kunnen maken en samen met bijvoorbeeld de kopers in zelfde complex “betere” burgers zouden worden en hun kinderen het tussen meer “kansrijken” het ook beter zouden gaan doen. Dat is dus in bijzondere op IJburg Haveneiland West een faliekante mislukking geworden ! Dit zal een grote meerderheid van de Amsterdamse burgers zich deze dagen er niet van weerhouden om weer veelal links te stemmen, op partijen die nog steeds geloven in dit deconcentratiemodel van problemen omdat ze er nu eenmaal geloven in de maakbaarheid van de samenleving en daardoor ook gelegitimeerd zijn om veel gemeenschapsgeld ( met alle bijbehorende gesubsidieerde banen voor hun kiezers) daarin te steken.

[Requiem19]

Yolo2 schreef op dinsdag 15 maart 2022 @ 09:15:
Ik wil geen top voorspelen maar denk dat we deze nu wel hebben bereikt.
Als ik zie wat een spillover eraan komt, vanuit de financiële markten koopkracht achteruitgang. En rentes die stijgen is het bijna niet anders dat er een correctie zit aan te komen.
Het aanbod is nog steeds wel weinig wat het iets dempt nog
Alleen het kan makkelijk omslaan van een verkopers naar een kopers markt. Persoonlijk den ik dat we daar nu aanzitten.

Wordt het een zware huizenmarkt crash nee dat denk ik niet zo. Banken hebben wel strengere leennormen als toen de laatste keer in 2008. Maar denk wel dat er een correctie van rond de 10% zit aan te komen. En dat de markt weer wat gebalanceerde gaat worden geen giga rijen bij het bezichtigingen.
Huizenmarkt reageert altijd trager.

Ik wil geen doom voorspeler zijn maar denk persoonlijk dat we nu wel op het inflectiepunt zitten.

We zitten zeker op een heel interessant punt voor de huizenmarkt: hoe gaat de huizenmarkt reageren op de flinke inflatie, de stijging van de rentes en de economische onzekerheid door de oorlog in oekraine (en wellicht uberhaupt het gevoel van veiligheid in de EU).

Goed geisoleerde woningen / woningen die niet meer op het gas zitten zullen wellicht meer in trek komen en slechte geisoleerde jaren 20 woningen kunnen zomaar ineens minder interessant worden.

Daarnaast is het ook wel interessant om te zien wat de rente gaat doen. Deze leek echt vrij hard te stijgen, maar zal deze stijging doorzetten nu de oorlog in Oekraine de economische groei zal afremmen?

Ik ben heel benieuwd wat het ons gaat brengen.

[Cruiseganger]

Rabo research heeft de voorspelling van de stijging van de gemiddelde prijzen van woningen in 2022 zelfs bijgesteld van 12% naar 17,3% (!) op jaarbasis. Ik lees dit vanochtend op dft.nl:

https://www.telegraaf.nl/...lijft-dit-jaar-oververhit