Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Verwijderd]

ColeJ schreef op woensdag 23 februari 2022 @ 22:48:
Snap dan ook niet dat er nog mensen met modale jobs in Amsterdam werken. Als je daar werkt kun je niet in Amsterdam wonen want je kunt de huur of hypotheek niet betalen. En als je er niet woont kost het je goudgeld om er überhaupt te komen.

Er is een reden dat wonen in Amsterdam zo duur is. Dat is niet altijd zo geweest.

[Verwijderd]

In positief nieuws:

Er zijn in Nederland sterke institutionele prikkels tegen samenwonen. Het wegnemen van die prikkels kan een flink deel van het woningtekort oplossen, zonder ook maar één woning te bouwen, zo laten Eichholtz et al. zien.

https://esb.nu/esb/200696...oningtekort-te-verkleinen

[CVTTPD2DQ]

Z___Z schreef op woensdag 23 februari 2022 @ 20:46:
https://www.rijksoverheid...aar-in-het-basisonderwijs

Dat is meestal wel genormeerd naar een hypothetische veertig-urige werkweek, die vaak in de praktijk onmogelijk is. Net zoals zorgsalarissen, strict gekeken naar uurloon, heel redelijk zijn - irrelevant voor je hypotheek, want je kunt in de praktijk nooit zoals een kantoorslaaf veertig uur uitgezakt achter je bureau zitten.

Ons belastingstelsel (en de CAO's) kijken vooral naar gewerkte uren, en dat pakt onvoordelig uit voor de basisschooleraar die op twee verschillende scholen moet werken om net aan 30 uur te komen, of de zorgmedewerker die zo onregelmatig wordt ingepland (werken tot 23u, dan de volgende dag om 6u weer een nieuwe dienst) dat een 'volledige' werkweek ook onmogelijk is.

[ColeJ]

Laapo schreef op woensdag 23 februari 2022 @ 23:42:
[...]


40% sociale huur. Daarnaast waren complete stadsdelen voor de grote hausse best betaalbaar, zoals Noord, West buiten de ring etc..

Het AMC ligt in Zuid Oost, het best betaalbare stadsdeel van Amsterdam. Lange tijd goedkoper dan het landelijk gemiddelde.

Lange tijd wellicht goedkoper, nu allang niet meer. En de delen die jij noemt daar wil je ook niet wonen als Nederlander zonder migratie-achtergrond maar dat is een andere discussie. De sociale huur wordt bezet door veelal oudere mensen, die werken niet in de zorg of bij de brandweer. De meeste zijn waarschijnlijk zelfs al gepensioneerd. Die gaan niet uit hun woning vanwege hun lage huur maar hebben eigenlijk geen economische bijdrage meer aan de stad. Nee, als starter op de arbeidsmarkt kun je daar niet werken/wonen zonder dat het je dus heel veel geld kost.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 07:17:
[...]


Dat is meestal wel genormeerd naar een hypothetische veertig-urige werkweek, die vaak in de praktijk onmogelijk is.

Maar als je wel 40 of 36 uur werkt, dan kun je dus een prima salaris hebben. Dat is waar het hier om ging, dat het helemaal niet onmiddellijk is om als basisschool leerkracht goed te verdienen.

[battler]

Denken jullie dat de oorlog tussen Rusland en Oekraïne effect zal hebben op onze huizenmarkt? Zo ja, hoe en wat?

Persoonlijk denk ik het niet. Het lijkt er op dat er alleen financiële sancties worden getroffen. Rusland heeft die al sinds de anexsatie van Krim en dat deed ze ook vrij weinig. Een aantal vermogende Russen raakt hun vermogen in het buitenland kwijt maar dat hebben ze al lang veiliggesteld gok ik (of waren ze al kwijt). Impact op onze economie lijkt zeer beperkt dus rentes en inflatie zullen ook niet extra toenemen. Het enige wat ik kan bedenken is bij een onzekere toekomst het geld verder in veilige en waarde vaste objecten zal worden geïnvesteerd, misschien wel vastgoed?

[Rubbergrover1]

Z___Z schreef op woensdag 23 februari 2022 @ 20:49:
[...]

Het idee is dan ook door hoge variabele kosten in combinatie met teruggave dat mensen gestimuleerd worden om zuinig om te gaan met energie. Wat jij voorstelt is subsidie geven op energie gebruiken…

Je hoort geen geld toe te krijgen op je energie rekening. Wellicht dat dit aangepast wordt voordat salderen afgeschaft wordt, dat je niet meer korting kan krijgen dan je betaalt aan energiebelasting.

Ho ho, ik stel helemaal niets voor. Het ging om de suggestie die iemand deed dat de overheid via de hoge belastingen per m3 een flinke marge heeft ingebouwd die het mogelijk maakt om de stijging van de kale aardgasprijs deels te verzachten. Dat is heel wat anders dan subsidie willen geven op energieverbruik.

[Rubbergrover1]

battler schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 07:48:
Denken jullie dat de oorlog tussen Rusland en Oekraïne effect zal hebben op onze huizenmarkt? Zo ja, hoe en wat?

Niet direct. Volgens mij hebben zulk soort acties in het algemeen weinig effect. Bv bij de aanslag op de twin towers en de tweede Golfoorlog zag je ook totaal geen impact op de huizenprijzen.

[big bang]

battler schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 07:48:
Denken jullie dat de oorlog tussen Rusland en Oekraïne effect zal hebben op onze huizenmarkt? Zo ja, hoe en wat?

Persoonlijk denk ik het niet. Het lijkt er op dat er alleen financiële sancties worden getroffen. Rusland heeft die al sinds de anexsatie van Krim en dat deed ze ook vrij weinig. Een aantal vermogende Russen raakt hun vermogen in het buitenland kwijt maar dat hebben ze al lang veiliggesteld gok ik (of waren ze al kwijt). Impact op onze economie lijkt zeer beperkt dus rentes en inflatie zullen ook niet extra toenemen. Het enige wat ik kan bedenken is bij een onzekere toekomst het geld verder in veilige en waarde vaste objecten zal worden geïnvesteerd, misschien wel vastgoed?

Je ziet nu al dat het wel invloed heeft op de olie prijs, en die heeft invloed op de inflatie en op de stookkosten. Geen idee op lange termijn welke kant de olie prijs op gaat trouwens, gerommel binnen de OPEC kan ook opeens zorgen voor lagere olieprijzen.

[CVTTPD2DQ]

battler schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 07:48:
Denken jullie dat de oorlog tussen Rusland en Oekraïne effect zal hebben op onze huizenmarkt? Zo ja, hoe en wat?

Russische Oligarchen staan er om bekend dat ze er graag luxe pied-à-terres in de Europese hoofdsteden op nahouden. Die komen wellicht voordelig op de markt.

Aangenomen dat Rusland zich beperkt tot het inpikken van delen van Oekraïne, en het leidt tot langdurige, verhevigde sancties:

Borssele 2 gaat er zeker komen. Mogelijk een kleine tegenvaller voor de huizenbezitters in die gemeente. Ook vermoed ik dat de gasvoorraden van Groningen langer aangesproken gaan worden, wat weer een tegenvaller is voor de huizenbezitters in die provincie.

Verder kan ik me voorstellen dat er in Europees verband zal worden aangedrongen op het bijbouwen van windmolens; energie-onafhankelijkheid is geen theoretische exercitie meer. Ik denk dat wellicht tijdelijk leidt tot dalende huizenprijzen, totdat mensen gewend zijn aan het zicht van windmolens aan de horizon.

Verder zijn oorlogsdreiging en hoge energieprijzen natuurlijk remmend voor de economie in het algemeen.

[alexbl69]

battler schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 07:48:
Denken jullie dat de oorlog tussen Rusland en Oekraïne effect zal hebben op onze huizenmarkt? Zo ja, hoe en wat?

De ECB zal waarschijnlijk nog deze week laten lekken dat ze - gezien de bedreiging die het conflict voor onze economie is - de rente vooralsnog zeker niet zullen verhogen. Never waste a good crisis zullen we maar zeggen .

Misschien dat ze zelfs zo ver gaan om dit momentum te gebruiken voor verlenging van het opkoopprogramma.

Verwacht daarom eerder dat de rentes weer zullen gaan dalen dan dat ze gaan stijgen.

[Hbeez]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 07:46:
[...]

Maar als je wel 40 of 36 uur werkt, dan kun je dus een prima salaris hebben. Dat is waar het hier om ging, dat het helemaal niet onmiddellijk is om als basisschool leerkracht goed te verdienen.

Nee, het ging erom dat een huis kopen op 1 salaris in de huidige markt een utopie is en voor veel mensen geen keuze. Het tegendeel is zeker niet bewezen omdat een basisschooldocent met 3100€ start en uiteindelijk gemiddeld 4500€ verdient, want ik kom dan uit op een hypotheek van 200-300k€, dus in de huidige markt een vraagprijs van 150-250k€. Waarbij die 250k€ dus geldt voor een gemiddelde basisschool docent (40+ jaar), dus ja dat kan wellicht op sommige plekken in NL, maar dan wel 15 jaar na afstuderen.

[Requiem19]

De aandelenmarkten zullen flinke klappen krijgen en investeerders zullen weer meer gaan kijken naar vastgoed.

[Citroentjuh]

alexbl69 schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 08:02:
[...]

De ECB zal waarschijnlijk nog deze week laten lekken dat ze - gezien de bedreiging die het conflict voor onze economie is - de rente vooralsnog zeker niet zullen verhogen. Never waste a good crisis zullen we maar zeggen .

Misschien dat ze zelfs zo ver gaan om dit momentum te gebruiken voor verlenging van het opkoopprogramma.

Verwacht daarom eerder dat de rentes weer zullen gaan dalen dan dat ze gaan stijgen.

Dat vraag ik me af. Het meest waarschijnlijke op korte termijn lijkt me een verdere stijging van de toch al hoge inflatie en dan zal de druk om de rente te verhogen toenemen.

[Rubbergrover1]

Hbeez schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 08:05:
[...]


Nee, het ging erom dat een huis kopen op 1 salaris in de huidige markt een utopie is en voor veel mensen geen keuze.

Nee, deze opmerkingen gingen over het geval van de vergelijking van een IT-er met een specifieke leraar in het basisonderwijs, waarbij beweerd werd "Dan verdien jij óf te weinig of je broer werkt niet in het basisonderwijs O-)"

Dat er blijkbaar een beeld is dat het voor iemand in het basisonderwijs onmogelijk is om een fatsoenlijk inkomen te hebben.

[CrazyOne]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 08:02:


Russische Oligarchen staan er om bekend dat ze er graag luxe pied-à-terres in de Europese hoofdsteden op nahouden. Die komen wellicht voordelig op de markt.

Ten eerste, die bezitten ze niet rechtstreeks, die zijn via postbussen etc gekocht, behoorlijk moeilijk om te bewijzen wie de eigenaar is.
Bovendien hebben de meeste oligarchen ondertussen ook wel een EU paspoort (Malta of Cyprus gekocht), dan ga je achter mensen met een dubbele nationaliteit aan.

[Shadowhawk00]

Requiem19 schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 08:05:
De aandelenmarkten zullen flinke klappen krijgen en investeerders zullen weer meer gaan kijken naar vastgoed.

In veel steden in nederland worden steeds meer ( of zijn er al ) zelfbewoon verplichting, of dat soort constructies dus investeerders kunnen bijna niet meer in vastgoed investeren.
Het geld vaak ook voor nieuwebouw huizen dus dat betekend dat ze ook geen nieuwbouw mogen financieren.

Het word dus maar een beetje afwachten wat voor effect dit soort regels op iets langere termijn gaan hebben, ze staan wel haaks op de wens van de EU om de huurmarkt minder de reguleren.
Als dit langer doorgaat hebben we straks gereguleerde huur en koop in nederland en dat zal de EU vast niet leuk vinden want die zijn van het privatiseren.

[Dalive]

Z___Z schreef op woensdag 23 februari 2022 @ 20:46:
[...]

Volgens mij onderschatten de meeste mensen wat een basisschool leraar verdient:

https://www.rijksoverheid...aar-in-het-basisonderwijs

[...]


VO leraren zitten daar boven, bovenbouw VWO zitten daar weer boven en HBO leraren daar denk ik ook boven maar misschien vergelijkbaar met VWO bovenbouw. WO docenten zitten daar weer boven, maar die doen ook onderzoek.

Mijn vrouw werkt in het basisonderwijs. Inderdaad een leuke statistiek, op basis van 1 FTE, alleen werkt er vrijwel niemand in het basisonderwijs full time. Kan je zeggen…ga dan full time werken maar de werkdruk, het ziekteverzuim, en omstandigheden (52 kinderen in de klas), is dermate hoog dat full time vrijwel onmogelijk is.

Maar goed, dit is een hele andere discussie dus ik laat het hier wel bij. Maar praktijk en leuke overheids-statistiekjes is een wereld van verschil.

[Shadowhawk00]

Hbeez schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 08:05:
[...]


Nee, het ging erom dat een huis kopen op 1 salaris in de huidige markt een utopie is en voor veel mensen geen keuze. Het tegendeel is zeker niet bewezen omdat een basisschooldocent met 3100€ start en uiteindelijk gemiddeld 4500€ verdient, want ik kom dan uit op een hypotheek van 200-300k€, dus in de huidige markt een vraagprijs van 150-250k€. Waarbij die 250k€ dus geldt voor een gemiddelde basisschool docent (40+ jaar), dus ja dat kan wellicht op sommige plekken in NL, maar dan wel 15 jaar na afstuderen.

Voor die 200-300k die jij aanhaalt kan je nog best een woning kopen. Het zal wel een appartement of rijtje worden maar dat zijn natuurlijk gewoon woningen. Er zijn redelijk wat woningen op funda op dit moment van 200k, en ook in de randstad ( dat zijn de appartementen ).
Dus hoezo kan je geen woning kopen voor 200k?

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 08:02:
[...]


Russische Oligarchen staan er om bekend dat ze er graag luxe pied-à-terres in de Europese hoofdsteden op nahouden. Die komen wellicht voordelig op de markt.

Hebben die oligarchen die huizen niet mede als back-up om als 'wereldburger' minder afhankelijk te zijn van de grillen van de Russische regering? Zowel wat betreft het land als geheel als voor individuele 'bescherming' (bv. vervolging zogenaamd wegens corruptie als je geen vriendjes met de president meer bent etc.) Ik denk dat die huizen eerder meer gewild worden (en misschien zelfs echt gebruikt gaan worden) in plaats van dat ze verkocht zouden gaan worden.

[Hbeez]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 08:45:
[...]


Voor die 200-300k die jij aanhaalt kan je nog best een woning kopen. Het zal wel een appartement of rijtje worden maar dat zijn natuurlijk gewoon woningen. Er zijn redelijk wat woningen op funda op dit moment van 200k, en ook in de randstad ( dat zijn de appartementen ).
Dus hoezo kan je geen woning kopen voor 200k?

'Redelijk wat woningen' klopt gewoon niet, het woningaanbod heeft al het grootste dieptepunt in jaren, en binnen dat schaarse aanbod is maar een paar % betaalbaar obv 1 modaal inkomen. Daarnaast ging de discussie om bewust op 1 inkomen kopen ipv 2, omdat 2 een te hoog risico zou zijn. De druk om dan als stel op basis van 2 salarissen een hypotheek af te sluiten, omdat men misschien ook nog wel een keer de optie van gezinsuitbreiding open wil houden, is dan enorm.

[Caelorum]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 08:02:
[...]
Ook vermoed ik dat de gasvoorraden van Groningen langer aangesproken gaan worden, wat weer een tegenvaller is voor de huizenbezitters in die provincie.[...]

Het gaat niet gebeuren, maar ik hoop dat met de stijgende prijzen en dus meer inkomsten er dit keer wel een (groot) deel de lokale economie in wordt gepompt. Fatsoenlijke huizen bouwen voor de mensen waarbij de woning onbewoonbaar gaat worden, enz.

[tcw82]

ColeJ schreef op woensdag 23 februari 2022 @ 22:48:
Familielid werkt in de zorg, AMC ziekenhuis Amsterdam. Altijd gezeur met parkeren, reiskostenvergoeding van niks, OV bijna onmogelijk vanwege onregelmatige diensten etc. Ze woont zelf in Alkmaar dus was maandelijks honderden euro’s kwijt aan vervoer naar werk, zeker met de huidige brandstofprijzen.

Nu aangenomen (binnen no-time) in ziekenhuis Alkmaar. Zelfde job maar gaat er honderden euro’s op vooruit vanwege de reiskosten.

En dan zeuren ze dat zorgmedewerkers in Amsterdam moeilijk te vinden zijn. Heel logisch met die in beton gegoten ruk CAO’s. Voor meer geld buiten de stad werken. No brainer. Doei Amsterdam!

Snap dan ook niet dat er nog mensen met modale jobs in Amsterdam werken. Als je daar werkt kun je niet in Amsterdam wonen want je kunt de huur of hypotheek niet betalen. En als je er niet woont kost het je goudgeld om er überhaupt te komen.

Vroeger hadden ze dingen als "zusterflats" naast ziekenhuizen staan. (Utrecht naast het ibb voor intimi bijvoorbeeld). Daar verbleven de lager betaalde krachten en de doktoren woonde in de mooie dorpen verder op.
Nu zijn die zusterflats niet meer.

[tcw82]

Hbeez schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 08:57:
[...]


'Redelijk wat woningen' klopt gewoon niet, het woningaanbod heeft al het grootste dieptepunt in jaren, en binnen dat schaarse aanbod is maar een paar % betaalbaar obv 1 modaal inkomen. Daarnaast ging de discussie om bewust op 1 inkomen kopen ipv 2, omdat 2 een te hoog risico zou zijn. De druk om dan als stel op basis van 2 salarissen een hypotheek af te sluiten, omdat men misschien ook nog wel een keer de optie van gezinsuitbreiding open wil houden, is dan enorm.

[Afbeelding][Afbeelding]

Dit infographics ding toont toch geen prijzen. Alleen inkomens (dat eigenlijk ook niet). Mensen met spaargeld, mensen met ouders die bijspringen, mensen met een klein apartment dat nu opeens 8ton waard blijkt (ok, dat laatste is misschien wat overdreven, maar zulke personen kochten wel onze vrijstaande woning in Haarlem (471k, de huizen in die straat gaan 2,5 jaar later voor 671k. Maar dat blijken dan allemaal oude mensen (alleenstaand zelfs) te zijn.

[Shadowhawk00]

Hbeez schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 08:57:
[...]


'Redelijk wat woningen' klopt gewoon niet, het woningaanbod heeft al het grootste dieptepunt in jaren, en binnen dat schaarse aanbod is maar een paar % betaalbaar obv 1 modaal inkomen. Daarnaast ging de discussie om bewust op 1 inkomen kopen ipv 2, omdat 2 een te hoog risico zou zijn. De druk om dan als stel op basis van 2 salarissen een hypotheek af te sluiten, omdat men misschien ook nog wel een keer de optie van gezinsuitbreiding open wil houden, is dan enorm.

[Afbeelding][Afbeelding]

Kijk gewoon eens op funda daar zie je toch redelijk wat woningen die aan het criteria 200-300k prijs voldoen. Dat is gewoon het huidige aanbod. Jij komt aan met een plaatje van een belangengroep zonder dat er ook nog onderbouwing van de getallen of definitie is.

Mensen kopen bewust niet op 1 inkomen omdat ze dan minder kunnen kopen. Waarom maar de helft van je mogelijke budget gebruiken als je ook gewoon alles kan gebruiken. Zeker als je met 2en een redelijk salaris hebt.

Goedkopere woningen komen waarschijnlijk ook minder snel op de markt en zijn ook sneller verkocht dus dan krijg je dat er in dat prijssegment altijd gewoon minder aanbod is. Er zijn veel meer mensen die 200k kunnen betalen dan dat er 800k kunnen betalen.

ColeJ schreef op woensdag 23 februari 2022 @ 22:48:
Familielid werkt in de zorg, AMC ziekenhuis Amsterdam. Altijd gezeur met parkeren, reiskostenvergoeding van niks, OV bijna onmogelijk vanwege onregelmatige diensten etc. Ze woont zelf in Alkmaar dus was maandelijks honderden euro’s kwijt aan vervoer naar werk, zeker met de huidige brandstofprijzen.

Nu aangenomen (binnen no-time) in ziekenhuis Alkmaar. Zelfde job maar gaat er honderden euro’s op vooruit vanwege de reiskosten.

En dan zeuren ze dat zorgmedewerkers in Amsterdam moeilijk te vinden zijn. Heel logisch met die in beton gegoten ruk CAO’s. Voor meer geld buiten de stad werken. No brainer. Doei Amsterdam!

Snap dan ook niet dat er nog mensen met modale jobs in Amsterdam werken. Als je daar werkt kun je niet in Amsterdam wonen want je kunt de huur of hypotheek niet betalen. En als je er niet woont kost het je goudgeld om er überhaupt te komen.

Sorry maar als het ziekenhuis in amsterdam zijn eigen personeel wegpest door het ze bijna onmogelijk te maken naar hun werk te komen dan hebben ze gewoon te veel personeel in dienst. Ze kunnen personeel gewoon een parkeerplaats of parkeervergunning geven dat ze ervoor kiezen om hun personeel wat van verder weg komt weg te pesten is een keuze.

[ Voor 29% gewijzigd door Shadowhawk00 op 24-02-2022 09:29 ]

[Requiem19]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 08:40:
[...]


In veel steden in nederland worden steeds meer ( of zijn er al ) zelfbewoon verplichting, of dat soort constructies dus investeerders kunnen bijna niet meer in vastgoed investeren.
Het geld vaak ook voor nieuwebouw huizen dus dat betekend dat ze ook geen nieuwbouw mogen financieren.

Het word dus maar een beetje afwachten wat voor effect dit soort regels op iets langere termijn gaan hebben, ze staan wel haaks op de wens van de EU om de huurmarkt minder de reguleren.
Als dit langer doorgaat hebben we straks gereguleerde huur en koop in nederland en dat zal de EU vast niet leuk vinden want die zijn van het privatiseren.

In Amsterdam is die zelfbewoningsplicht tot 515k geloof ik. We gaan nu langzamerhand naar het moment dat redelijk wat appartementen boven dit bedrag komen. Dan heeft de regel weinig zin meer....

[Shadowhawk00]

Requiem19 schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 09:29:
[...]


In Amsterdam is die zelfbewoningsplicht tot 515k geloof ik. We gaan nu langzamerhand naar het moment dat redelijk wat appartementen boven dit bedrag komen. Dan heeft de regel weinig zin meer....

Reken eens uit hoeveel huur je moet vragen om nog een beetje rendement te hebben op een appartement van 515k. Vraag me af of mensen dat nog kunnen en willen betalen, voor dat bedrag kan je natuurlijk ook gewoon wat verder van amsterdam gaan wonen en dan iets verder reizen elke dag of thuis werken.

[Asimo]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 08:02:
[...]


Borssele 2 gaat er zeker komen. Mogelijk een kleine tegenvaller voor de huizenbezitters in die gemeente. Ook vermoed ik dat de gasvoorraden van Groningen langer aangesproken gaan worden, wat weer een tegenvaller is voor de huizenbezitters in die provincie.

Verder zijn oorlogsdreiging en hoge energieprijzen natuurlijk remmend voor de economie in het algemeen.

Even semi-offtopix; inwoners van de gemeente Borsele (1s) hebben zich nooit druk gemaakt om de kerncentrale. Het enige wat opvallend was dat er soms iemand van de kerncentrale een verhaaltje kwam vertellen op school. Je hebt er totaal geen overlast van en je ziet hem vreemd genoeg ook bijna nooit. Hij ligt praktisch gezien ook meer in de gemeente Vlissingen. Van mij mogen ze een Borssele II en III bouwen. Liever dan dat de mooie Zak van Zuid-Beveland wordt volgeplempt met windmolens. Ik heb ook niet het idee dat de kerncentrale veel invloed heeft op de huizenprijzen in de Zak.

[Z___Z]

Dalive schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 08:40:
[...]


Mijn vrouw werkt in het basisonderwijs. Inderdaad een leuke statistiek, op basis van 1 FTE, alleen werkt er vrijwel niemand in het basisonderwijs full time. Kan je zeggen…ga dan full time werken maar de werkdruk, het ziekteverzuim, en omstandigheden (52 kinderen in de klas), is dermate hoog dat full time vrijwel onmogelijk is.

Maar goed, dit is een hele andere discussie dus ik laat het hier wel bij. Maar praktijk en leuke overheids-statistiekjes is een wereld van verschil.

1 FTE is in het BO denk ik 36 uur? Het is ook een kip-ei verhaal natuurlijk. Doordat zoveel leraren part-time werken (zowel gedwongen als eigen keuze) zijn er te weinig leraren. Doordat er te weinig leraren zijn, krijg je oplossingen als te grote klassen (52 kinderen in een klas is echt van de zotte IMHO). Ja dan snap ik wel dat de werkdruk hoog ligt. Punt blijft wel dat je in de Randstad makkelijk full time aanstelling kan krijgen als basisschool leraar, omdat er veel tekorten zijn. Buiten de Randstad kan je makkelijker een huis kopen met een part time leraren salaris. Zeker als je met z'n tweeen koopt. Maar je bent gek als je in Amsterdam gaat werken als basisschool leraar voor hetzelfde salaris als in oost Groningen. In grotere landen is er differentiatie van salarissen op basis van waar je in een land werkt. 1 Euro inkomen in Amsterdam is gewoon minder waard dan dezelfde Euro in Groningen. Hetzelfde geldt voor bijvoorbeeld Zwitserland om een extreme te noemen. Een Zwitserse Frank heeft in het buitenland veel meer waarde dan in Zwitserland, gewoonweg omdat iedereen daar meer verdient.
Het voordeel van veel parttimers is dan wel weer tijdens COVID dat er makkelijker bijgesprongen kan worden als iemand om een of andere reden niet kan werken.
Werkdruk komt denk ik vooral door ouders, als ik zo luister wat ouders allemaal te klagen hebben bij de leraren.

[Shadowhawk00]

Z___Z schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 09:42:
[...]

1 FTE is in het BO denk ik 36 uur? Het is ook een kip-ei verhaal natuurlijk. Doordat zoveel leraren part-time werken (zowel gedwongen als eigen keuze) zijn er te weinig leraren. Doordat er te weinig leraren zijn, krijg je oplossingen als te grote klassen (52 kinderen in een klas is echt van de zotte IMHO). Ja dan snap ik wel dat de werkdruk hoog ligt. Punt blijft wel dat je in de Randstad makkelijk full time aanstelling kan krijgen als basisschool leraar, omdat er veel tekorten zijn. Buiten de Randstad kan je makkelijker een huis kopen met een part time leraren salaris. Zeker als je met z'n tweeen koopt. Maar je bent gek als je in Amsterdam gaat werken als basisschool leraar voor hetzelfde salaris als in oost Groningen. In grotere landen is er differentiatie van salarissen op basis van waar je in een land werkt. 1 Euro inkomen in Amsterdam is gewoon minder waard dan dezelfde Euro in Groningen. Hetzelfde geldt voor bijvoorbeeld Zwitserland om een extreme te noemen. Een Zwitserse Frank heeft in het buitenland veel meer waarde dan in Zwitserland, gewoonweg omdat iedereen daar meer verdient.
Het voordeel van veel parttimers is dan wel weer tijdens COVID dat er makkelijker bijgesprongen kan worden als iemand om een of andere reden niet kan werken.
Werkdruk komt denk ik vooral door ouders, als ik zo luister wat ouders allemaal te klagen hebben bij de leraren.

Tja in de randstad zijn er natuurlijk wel meer functies waar je zo aan de slag kan waar dat in andere delen van nederland gewoon lastiger is. Alleen bij overheids diensten zie je dat een vast salaris overal geld en ergens is dat logisch nederland is zo klein dat je dan wel heel veel maatwerk moet doen om salaris naar regio te gaan doen. Maar dat heeft ook een keerzijde, leuk dat je in de randstad zo een baan vind in het onderwijs buiten de randstad is dat niet zo makkelijk en zijn er weinig vaste contracten. Een kennis van mij kon 3 jaar terug daardoor geen huis kopen want geen vast contract. (komt ook bij de zorg voor )
Dus we willen mensen maar we willen ze geen enkele zekerheid bieden voor de toekomst

Overigens als er 52 leerlingen in de klas zitten is dat wel extreem veel en dat zorgt ook voor heel veel werkdruk, Alles moet ook nagekeken worden en dat moet in de avond en weekend uren gebeuren. En ook dingen als overleg en ouderavonden komen er gewoon bij ( word een lange avond met 52 oudergesprekken ).
Ze hebben daardoor wel meer vakantie maar dat is eigenlijk om de overuren die ze de rest van het jaar moeten maken te compenseren. Je zou het onderwijs moeten vergelijken met een baan waarbij je 40 uur per week werkt maar je standaard 10 overuren per week moet maken die je dan op vaste tijden weer moet opmaken.

[ Voor 7% gewijzigd door Shadowhawk00 op 24-02-2022 09:56 ]

[Z___Z]

Asimo schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 09:36:
[...]


Even semi-offtopix; inwoners van de gemeente Borsele (1s) hebben zich nooit druk gemaakt om de kerncentrale. Het enige wat opvallend was dat er soms iemand van de kerncentrale een verhaaltje kwam vertellen op school. Je hebt er totaal geen overlast van en je ziet hem vreemd genoeg ook bijna nooit. Hij ligt praktisch gezien ook meer in de gemeente Vlissingen. Van mij mogen ze een Borssele II en III bouwen. Liever dan dat de mooie Zak van Zuid-Beveland wordt volgeplempt met windmolens. Ik heb ook niet het idee dat de kerncentrale veel invloed heeft op de huizenprijzen in de Zak.

Ik zou inderdaad ook veel liever naast een kerncentrale wonen dan naast een biomassa centrale, vuilverbranding centrale, kolen centrale of gas centrale wonen. Kern energie stoot 0 schadelijke stoffen uit voor omwonenden, alleen maar waterdamp. Ja het levert kernafval op, en dat is wel een probleem, maar niet direct voor de omwonenden. Als er een meltdown komt, ja dan is er wel een groot probleem, maar dat is dan voor de hele regio.

[CVTTPD2DQ]

Asimo schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 09:36:
Even semi-offtopix; inwoners van de gemeente Borsele (1s) hebben zich nooit druk gemaakt om de kerncentrale. Het enige wat opvallend was dat er soms iemand van de kerncentrale een verhaaltje kwam vertellen op school. Je hebt er totaal geen overlast van en je ziet hem vreemd genoeg ook bijna nooit.

Klopt, verrijkt uranium is de meest geconcentreerde energiebron die we hebben, dus veel ruimte neemt zo'n kerncentrale niet in beslag. De uitstoot is (als het goed is) beperkt tot 'schone' stoom en heet water, dus ook daar ondervind je weinig overlast van. Uraniumwinning kost heel wat ruimte, maar dat gebeurt in verre buitenlanden.

Wat betreft windmolens denk ik dat we er vooral aan moeten wennen.

Rubbergrover1 schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 08:51:
Hebben die oligarchen die huizen niet mede als back-up om als 'wereldburger' minder afhankelijk te zijn van de grillen van de Russische regering? Zowel wat betreft het land als geheel als voor individuele 'bescherming' (bv. vervolging zogenaamd wegens corruptie als je geen vriendjes met de president meer bent etc.) Ik denk dat die huizen eerder meer gewild worden (en misschien zelfs echt gebruikt gaan worden) in plaats van dat ze verkocht zouden gaan worden.

Misschien, maar een aantal van deze heren staat nu op de lijst van individuen waartegen sancties gelden. Een veilige haven waar je geen bankrekening mag aanhouden is niet zo nuttig.

[ColeJ]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 09:36:
[...]


Reken eens uit hoeveel huur je moet vragen om nog een beetje rendement te hebben op een appartement van 515k. Vraag me af of mensen dat nog kunnen en willen betalen, voor dat bedrag kan je natuurlijk ook gewoon wat verder van amsterdam gaan wonen en dan iets verder reizen elke dag of thuis werken.

Dat klopt zeker, investeren in vastgoed is nu niet heel zinvol meer. De huurprijzen zijn hardstikke laag in vergelijking met de koopprijzen.

[redwing]

Hbeez schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 08:05:
[...]


Nee, het ging erom dat een huis kopen op 1 salaris in de huidige markt een utopie is en voor veel mensen geen keuze. Het tegendeel is zeker niet bewezen omdat een basisschooldocent met 3100€ start en uiteindelijk gemiddeld 4500€ verdient, want ik kom dan uit op een hypotheek van 200-300k€, dus in de huidige markt een vraagprijs van 150-250k€. Waarbij die 250k€ dus geldt voor een gemiddelde basisschool docent (40+ jaar), dus ja dat kan wellicht op sommige plekken in NL, maar dan wel 15 jaar na afstuderen.

Waarbij de hogere schalen vaak alleen voorbehouden zijn als je allerlei extra taken er bij neemt. Iets wat maar mogelijk is voor een paar mensen, waardoor je de hoogste schaal wel buiten beschouwing kunt laten.

[lemonhead]

ColeJ schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 10:12:
[...]


Dat klopt zeker, investeren in vastgoed is nu niet heel zinvol meer. De huurprijzen zijn hardstikke laag in vergelijking met de koopprijzen.

Sorry, dat moet je me eens uitleggen. Je koopt een woning die sowieso al 20% per jaar in waarde stijgt én je krijgt nog eens maandelijks huurinkomsten en je denkt dat je investering dan geen rendement oplevert? Je bent misschien iets meer per maand kwijt aan de woning dan dat je aan huurinkomsten ontvangt, maar dat is heel iets anders dan geen rendement meer maken op je investering.

[Requiem19]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 09:36:
[...]


Reken eens uit hoeveel huur je moet vragen om nog een beetje rendement te hebben op een appartement van 515k. Vraag me af of mensen dat nog kunnen en willen betalen, voor dat bedrag kan je natuurlijk ook gewoon wat verder van amsterdam gaan wonen en dan iets verder reizen elke dag of thuis werken.

Partijen die dit soort investeringen doen financieren die 515k niet met een hypotheek lijkt me? Dan is 2k huur per maand meer rendement dan 515k op de rekening laten staan etc.

[Shadowhawk00]

lemonhead schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 15:13:
[...]


Sorry, dat moet je me eens uitleggen. Je koopt een woning die sowieso al 20% per jaar in waarde stijgt én je krijgt nog eens maandelijks huurinkomsten en je denkt dat je investering dan geen rendement oplevert? Je bent misschien iets meer per maand kwijt aan de woning dan dat je aan huurinkomsten ontvangt, maar dat is heel iets anders dan geen rendement meer maken op je investering.

Mag ik jou glazen bol lenen, als jij weet wat de huizenprijzen gaan doen in de toekomst weet je vast ook wel de details van de aandelen.
Huizenprijzen stijgen en dalen dus daar kan je als verhuurder weinig mee, je kan niet ineens besluiten de huizen te verkopen want huurbescherming. Dus als de prijs inzakt ben je ook nat.

Dua ja als je een huis van 500k koopt moet je 25k aan huurinkomsten hebben om aan je 5% rendement te komen. Bruto uiteraard ( dingen als VVE, onderhoud, belasting, verzekering gaan er nog vanaf )

Dus nee het rendement is niet zo heel goed voor dat soort woningen, Voor een appartement van 200k heb je maar 10k aan huurinkomsten nodig. Daar vind je wel mensen voor of je kan meer dan 5% rendement maken.

Ja het is meer dan de rente op een bankrekening maar je kan dus veel beter 2huizen van 200k hebben dan 1 van 500k.

[ Voor 4% gewijzigd door Shadowhawk00 op 24-02-2022 15:27 ]

[Laapo]

ColeJ schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 07:34:
[...]


Lange tijd wellicht goedkoper, nu allang niet meer. En de delen die jij noemt daar wil je ook niet wonen als Nederlander zonder migratie-achtergrond maar dat is een andere discussie. De sociale huur wordt bezet door veelal oudere mensen, die werken niet in de zorg of bij de brandweer. De meeste zijn waarschijnlijk zelfs al gepensioneerd. Die gaan niet uit hun woning vanwege hun lage huur maar hebben eigenlijk geen economische bijdrage meer aan de stad. Nee, als starter op de arbeidsmarkt kun je daar niet werken/wonen zonder dat het je dus heel veel geld kost.

Goede plekken om te starten als je het mij vraagt. Misschien minder als je met een gezin bent. Maar als alleenstaande of koppel is er weinig mis met die stadsdelen. Ik ken er zat hoor die dat soort plekken mijden, maar hadden ze in 2016 in de Bijlmer een starterswoning gekocht, dan hadden ze als starter een woning te pakken in het stadsdeel dat lange tijd de sterkste procentuele prijsstijgingen had..

Enne, voor het AMC woon je net zo goed in Almere als in Amsterdam West, zal niet veel schelen qua reistijd. Men hoeft dus niet per se binnen de gemeente te wonen.

[ColeJ]

lemonhead schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 15:13:
[...]


Sorry, dat moet je me eens uitleggen. Je koopt een woning die sowieso al 20% per jaar in waarde stijgt én je krijgt nog eens maandelijks huurinkomsten en je denkt dat je investering dan geen rendement oplevert? Je bent misschien iets meer per maand kwijt aan de woning dan dat je aan huurinkomsten ontvangt, maar dat is heel iets anders dan geen rendement meer maken op je investering.

Ik zit nu zelf in het dilemma. Wij hebben een nieuwe woning gekocht en kunnen ons huidige appartement verhuren of verkopen. Wij zijn bekend met vastgoed want we verhuren al een ander appartement.

De verhuurprijs van het betreffende appartement wordt geschat op zo'n EUR 1200 per maand. Na alle kosten zal hier een cashflow van ongeveer EUR 200 per maand uitkomen. Echter, de verkoopprijs van het pand zal rond de 350K zijn. Dit zou betekenen dat als ik het verkoop en de overwaarde inbreng in de nieuwe woning, onze maandlasten met 600 euro zouden zakken. Uiteindelijk hou ik cashwise bijna 500 euro meer over per maand als we het zouden verkopen. Met die maandelijkse 500 euro zou ik natuurlijk ook kunnen gaan beleggen. Dit is natuurlijk puur een cash verhaal, geen vermogenverhaal.

Al met al is het lastig om te beslissen. Zie nog maar eens een appartement te kopen met al die zelfbewoningsverplichtingen. In die hoek zou je kunnen zeggen: hebben = houden.

[Shadowhawk00]

ColeJ schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 15:55:
[...]


Ik zit nu zelf in het dilemma. Wij hebben een nieuwe woning gekocht en kunnen ons huidige appartement verhuren of verkopen. Wij zijn bekend met vastgoed want we verhuren al een ander appartement.

De verhuurprijs van het betreffende appartement wordt geschat op zo'n EUR 1200 per maand. Na alle kosten zal hier een cashflow van ongeveer EUR 200 per maand uitkomen. Echter, de verkoopprijs van het pand zal rond de 350K zijn. Dit zou betekenen dat als ik het verkoop en de overwaarde inbreng in de nieuwe woning, onze maandlasten met 600 euro zouden zakken. Uiteindelijk hou ik cashwise bijna 500 euro meer over per maand als we het zouden verkopen. Met die maandelijkse 500 euro zou ik natuurlijk ook kunnen gaan beleggen. Dit is natuurlijk puur een cash verhaal, geen vermogenverhaal.

Al met al is het lastig om te beslissen. Zie nog maar eens een appartement te kopen met al die zelfbewoningsverplichtingen. In die hoek zou je kunnen zeggen: hebben = houden.

Hoe krijg je dit voor elkaar? 1200 huuropbrengsten en dan maar 200euro per maand overhouden. Hoeveel kosten heb je dan aan het appartement?
Misschien dat je de aflossing van de hypotheek op het appartement meerekent? Want dat is natuurlijk ook gewoon vermogensopbouw.

Ter vergelijking ik krijg 850 euro per maand aan huur en houd ongeveer 650 euro over na alle kosten. Dat is trouwens voor een 3 kamer appartement mochten mensen me gaan veroordelen.

[ Voor 6% gewijzigd door Shadowhawk00 op 24-02-2022 16:12 ]

[big bang]

ColeJ schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 15:55:
[...]

Na alle kosten zal hier een cashflow van ongeveer EUR 200 per maand uitkomen. Echter, de verkoopprijs van het pand zal rond de 350K zijn. Dit zou betekenen dat als ik het verkoop en de overwaarde inbreng in de nieuwe woning, onze maandlasten met 600 euro zouden zakken. Uiteindelijk hou ik cashwise bijna 500 euro meer over per maand als we het zouden verkopen. Met die maandelijkse 500 euro zou ik natuurlijk ook kunnen gaan beleggen. Dit is natuurlijk puur een cash verhaal, geen vermogenverhaal.

Reken dan wel mee dat die €200 per maand indexeert ieder jaar, de 500 per maand blijft gelijk over de looptijd.

[ColeJ]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 16:10:
[...]


Hoe krijg je dit voor elkaar? 1200 huuropbrengsten en dan maar 200euro per maand overhouden. Hoeveel kosten heb je dan aan het appartement?
Misschien dat je de aflossing van de hypotheek op het appartement meerekent? Want dat is natuurlijk ook gewoon vermogensopbouw.

Ter vergelijking ik krijg 850 euro per maand aan huur en houd ongeveer 650 euro over na alle kosten. Dat is trouwens voor een 3 kamer appartement mochten mensen me gaan veroordelen.

Ik heb het over puur cash, dus aflossing op hypotheek neem ik nu even niet mee. Even kort door de bocht:

Huur 1200
-/- 700 Financiering
-/- 150 VVE
-/- 50 Belastingen
-/- 25 Verzekeringen
-/- 100 Overig

En dan kun je zeggen dat 100 EUR overig wellicht overdreven is maar denk aan: kosten makelaar als er een huurder wissel is, onderhoud etc. Dan nog niet eens gesproken over leegstand, 2 maanden leegstand en je hebt een hoop voor niets gedaan.

Als je de aflossing op hypotheek meeneemt is natuurlijk meer.

[nMad]

ColeJ schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 16:16:
[...]


Ik heb het over puur cash, dus aflossing op hypotheek neem ik nu even niet mee. Even kort door de bocht:

Huur 1200
-/- 700 Financiering
-/- 150 VVE
-/- 50 Belastingen
-/- 25 Verzekeringen
-/- 100 Overig

En dan kun je zeggen dat 100 EUR overig wellicht overdreven is maar denk aan: kosten makelaar als er een huurder wissel is, onderhoud etc. Dan nog niet eens gesproken over leegstand, 2 maanden leegstand en je hebt een hoop voor niets gedaan.

Als je de aflossing op hypotheek meeneemt is natuurlijk meer.

700 euro per maand puur aan hypotheekrente?

[eamelink]

nMad schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 16:22:
[...]

700 euro per maand puur aan hypotheekrente?

Hij zegt zowel bovenaan als onderaan z'n post dat het over cash gaat, dus vanwaar deze vraag?

[Maahes]

ColeJ schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 10:12:
[...]


Dat klopt zeker, investeren in vastgoed is nu niet heel zinvol meer. De huurprijzen zijn hardstikke laag in vergelijking met de koopprijzen.

maar niet vergeleken met de reele rente (die is zelfs negatief)

[fisherman]

Verwijderd schreef op woensdag 23 februari 2022 @ 17:03:
[...]


Het risico op lenen van 1 inkomen is groter dan het risico op lenen op basis 2 inkomens....

Nee hoor, niet als beide inkomens even hoog zijn.

[fisherman]

Dalive schreef op woensdag 23 februari 2022 @ 17:05:
[...]


Als je dergelijke "constructies" af schaft ben je wel gelijk van de crisis af inderdaad, gezien geen huis meer verkocht zal worden. Het zal niet ineens zo sterk in prijs dalen dat je een woning bij een pakje boter krijgt. Ik snap zelf niet echt hoe je aan deze visie komt dat kopen op 2 salarissen zo verschrikkelijk gevaarlijk is, ik zag dat je dit vorig jaar ook al meermaals hebt beweerd. Ben daar wel benieuwd naar eigenlijk?

Ik kan me voorstellen dat dit een visie is die je kan hebben als je richting Eemshaven woont, afgesloten van de buitenwereld en waar woningen nog voor 200K te koop zijn. Maar voor alles daarbuiten heeft een modaal stel, of dat nu 2, 3x of meer is voor het gros van de regio's, gewoon 2 salarissen nodig.

Het was vroeger niet voor niets niet mogelijk. Een 2e inkomen werd procentueel steeds meer meegeteld in de mogelijkheid voor een lening. Dat maakt het dus steeds gevaarlijker.
Daarnaast hebben Nederlanders als starter vaak ook nog eens heel weinig eigen vermogen in vergelijking met andere landen om ons heen. Dat betekent dat een hoop starters 100 procent moeten lenen.
Het is cocktail van factoren waardoor Nederlandse starters zich zo kwetsbaar maken.
De hoeveelheid lucht in een huis zit tussen de 40 en 50 procent, weinig eigen vermogen, lenen op basis van 2 inkomens, gedeeltelijk aflossingsvrij lenen en niet 30 jaar de rente vastzetten. Allemaal ingrediënten die voor mogelijke problemen kunnen zorgen als er maar het minste of geringste verandert in de situatie.

[Verwijderd]

fisherman schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 18:34:
[...]
Nee hoor, niet als beide inkomens even hoog zijn.

De kans dat beide inkomens wegvallen is kleiner dan dat het ene inkomen wegvalt.

[Z___Z]

Laapo schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 15:47:
[...]


Goede plekken om te starten als je het mij vraagt. Misschien minder als je met een gezin bent. Maar als alleenstaande of koppel is er weinig mis met die stadsdelen. Ik ken er zat hoor die dat soort plekken mijden, maar hadden ze in 2016 in de Bijlmer een starterswoning gekocht, dan hadden ze als starter een woning te pakken in het stadsdeel dat lange tijd de sterkste procentuele prijsstijgingen had..

Enne, voor het AMC woon je net zo goed in Almere als in Amsterdam West, zal niet veel schelen qua reistijd. Men hoeft dus niet per se binnen de gemeente te wonen.

Qua reistijd zal het niet veel uitmaken, maar forenzen tussen Almere-AMC is een stuk duurder dan forenzen van Amsterdam West naar AMC.

[Z___Z]

big bang schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 16:16:
[...]

Reken dan wel mee dat die €200 per maand indexeert ieder jaar, de 500 per maand blijft gelijk over de looptijd.

Die 500 wordt natuurlijk ook elk jaar meer als je het investeert. Dan heb je wel een betere spreiding dan als je 2 appartementen verhuurd.

[Shadowhawk00]

Z___Z schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 19:24:
[...]

Qua reistijd zal het niet veel uitmaken, maar forenzen tussen Almere-AMC is een stuk duurder dan forenzen van Amsterdam West naar AMC.

Hoezo is dat duurder dan? Want als neem aan dat je met de auto moet omdat je gewoon met onregelmatige tijden geen OV kan gebruiken. En fietsen lijkt me als vrouw niet de meest ontspannen activiteit midden in de nacht daar.

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 19:08:
De kans dat beide inkomens wegvallen is kleiner dan dat het ene inkomen wegvalt.

Hij bedoelt een situatie waarin beide partners een inkomen hebben, maar de hoogte van de hypotheek maar door één inkomen bepaald wordt.

Ik vermoed dat hij vindt dat singles en éénverdieners helemaal van de markt moeten worden uitgesloten.

[ColeJ]

Z___Z schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 19:27:
[...]

Die 500 wordt natuurlijk ook elk jaar meer als je het investeert. Dan heb je wel een betere spreiding dan als je 2 appartementen verhuurd.

Exact. Ik was niet van plan om die 500 euro te consumeren natuurlijk.

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 19:29:
[...]


Hij bedoelt een situatie waarin beide partners een inkomen hebben, maar de hoogte van de hypotheek maar door één inkomen bepaald wordt.

Ik vermoed dat hij vindt dat singles en éénverdieners helemaal van de markt moeten worden uitgesloten.

Of hij vind dat posities van singles en eenverdieners juist beter moeten worden door het tweede inkomen niet te laten meetellen

[Verwijderd]

ColeJ schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 20:37:
[...]
Exact. Ik was niet van plan om die 500 euro te consumeren natuurlijk.

Ik snap de rekensom niet zo goed. Je kunt het huis verkopen en door de overwaarde hoef je 500 euro per maand minder hypotheek te betalen. Het alternatief is het huis niet verkopen en per maand 200 euro over te houden aan de verhuur?

Maar de overwaarde hou je dan nog tegoed als je tzt verkoopt? Dat vertekend het beeld misschien wat.

[Richh]

battler schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 07:48:
Denken jullie dat de oorlog tussen Rusland en Oekraïne effect zal hebben op onze huizenmarkt? Zo ja, hoe en wat?

Mijn 2 centjes:

• Op korte termijn zullen de energieprijzen weer verder stijgen. Dat heeft impact op het besteedbaar inkomen van kopers. Ik denk dt het prijsverschil tussen een F-label en misschien wel energieneutrale A-label woning heel groot zou moeten zijn. Gek genoeg is dat toch niet zo. Dat kan in de huidige wereld namelijk letterlijk honderden euro's per maand schelen. Als je nu een nieuw contract af mag sluiten op een slecht geïsoleerde woning kan dat zo >500 per maand kosten 1 jaar vast, dat gaat in principe om meer dan een ton extra leenvermogen. Maargoed financierders kijken enkel naar inkomen, 't zal hun een worst wezen hoe je je energieleverancier betaalt...
• Op middellange termijn is dit conflict financieel een dure acquisitie, ergo de geldpersen moeten weer aan. De rente serieus, noemenswaardig laten stijgen in oorlogstijd zie ik niet zo vlot gebeuren. En lage rente, dat pompt de prijzen ook weer verder op.
• En beleggers zullen wellicht meer interesse hebben in vastgoed in zo'n onzekere tijd. Zeker zolang je goedkoper geld kan lenen dan dat de inflatie is.

Ik vrees dus toch voor prijsopdrijving.

Maar de hamvraag is vooral hoe het consumentenvertrouwen reageert. Bij covid was die in de eerste maanden wel degelijk aanwezig wat direct invloed had op de prijsstijgingen. Maar voorlopig denk ik dat we ons hier in Nederland nog niet echt druk maken.
Dit kan natuurlijk wel per direct veranderen als Rusland verdere dingen uithaalt, of bijvoorbeeld China een kant kiest.

[Shadowhawk00]

Richh schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 01:11:
[...]

Mijn 2 centjes:

• Op korte termijn zullen de energieprijzen weer verder stijgen. Dat heeft impact op het besteedbaar inkomen van kopers. Ik denk dt het prijsverschil tussen een F-label en misschien wel energieneutrale A-label woning heel groot zou moeten zijn. Gek genoeg is dat toch niet zo. Dat kan in de huidige wereld namelijk letterlijk honderden euro's per maand schelen. Als je nu een nieuw contract af mag sluiten op een slecht geïsoleerde woning kan dat zo >500 per maand kosten 1 jaar vast, dat gaat in principe om meer dan een ton extra leenvermogen. Maargoed financierders kijken enkel naar inkomen, 't zal hun een worst wezen hoe je je energieleverancier betaalt...
• Op middellange termijn is dit conflict financieel een dure acquisitie, ergo de geldpersen moeten weer aan. De rente serieus, noemenswaardig laten stijgen in oorlogstijd zie ik niet zo vlot gebeuren. En lage rente, dat pompt de prijzen ook weer verder op.
• En beleggers zullen wellicht meer interesse hebben in vastgoed in zo'n onzekere tijd. Zeker zolang je goedkoper geld kan lenen dan dat de inflatie is.

Ik vrees dus toch voor prijsopdrijving.

Maar de hamvraag is vooral hoe het consumentenvertrouwen reageert. Bij covid was die in de eerste maanden wel degelijk aanwezig wat direct invloed had op de prijsstijgingen. Maar voorlopig denk ik dat we ons hier in Nederland nog niet echt druk maken.
Dit kan natuurlijk wel per direct veranderen als Rusland verdere dingen uithaalt, of bijvoorbeeld China een kant kiest.

Ja een beter label zou meer moeten opleveren klopt, maar aangezien je niet de keuze hebt tussen 100en huizen zeker niet in het lagere segment is het gewoon je hebt een huis of je hebt geen huis. Bovendien zullen veel mensen denken, dat isoleren doe ik zelf wel als ik er eenmaal woon.
Bovendien zijn veel Energielabels gewoon een wassen neus, tot 2 jaar geleden vulde je zelf wat gegevens in en voor 10 euro had je een definitief label. Mensen boeit het gewoon niet zo heel veel, het is niet een bedrag wat je in 1x kwijt bent maar wat maandelijks eraf gaat dat zien mensen gewoon minder goed.

10000 euro nu voelt veel meer als 200 euro per maand, dat laatste gaat je op lange termijn veel meer kosten maar dat is niet nu.

De situatie hangt nu voornamelijk af van wat onze regering voor rare fratsen uit gaat halen en hoeveel dat ons gaat kosten. China gaat geen partij kiezen waarom zouden ze? Het is niet in hun voordeel om partij te kiezen neutraal zijn is veel handiger.
Als rusland besluit om de gaslevering stop te zetten omdat we niet willen betalen voor het gas mogen we allemaal duur gas uit de VS gaan kopen dat gaat heel veel mensen heel veel geld kosten ( en een paar mensen heel veel geld opleveren)

[Rubbergrover1]

Richh schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 01:11:
[...]
Ik denk dt het prijsverschil tussen een F-label en misschien wel energieneutrale A-label woning heel groot zou moeten zijn. Gek genoeg is dat toch niet zo. Dat kan in de huidige wereld namelijk letterlijk honderden euro's per maand schelen.

Tegelijk zou het prijsverschil ook niet hoger moeten zijn dan de kosten die gepaard gaan met aanpassing van de woning naar een beter energielabel. (Of beter, naar een beter energieverbruik.)

Als een maatregel van 10k een besparing oplevert van bv 600 m² gas, dan kun je zeggen dat die 600 m² gas bij de huidige gasprijzen 100 euro per maand is, en dat die onzuiniger woning dan dus 100 euro minder hypotheek per maand 'mag' kosten. En dat de woning dus heel veel minder waard is. Maar dat verschil zou in principe nooit groter dan 10k moeten worden, omdat dat de kosten zijn om de twee woningen op gelijk niveau te brengen.

[Verwijderd]

Richh schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 01:11:
[...]
Maargoed financierders kijken enkel naar inkomen, 't zal hun een worst wezen hoe je je energieleverancier betaalt...

Kwestie van tijd voor nibud normen de hogere energieprijzen meenemen?

[Richh]

Verwijderd schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 12:01:
[...]


Kwestie van tijd voor nibud normen de hogere energieprijzen meenemen?

Als de huidige prijzen door blijven zetten lijkt me dat ook echt geen gek idee, eigenlijk. Al heeft @Rubbergrover1 ook een punt, soms is verduurzamen helemaal niet zo 'duur' zeker gerekend over de periode van een hypotheek. Het is te hopen dat Nibud daar goed over nadenkt.

Opmerking van @joerdj hieronder vind ik ook terecht, het energielabel zegt lang niet alles. Mijn punt is vooral dat energielasten nu opeens echt een aanzienlijk aandeel van je vaste maandlast kunnen bepalen. Als ik kijk naar onze ouders, die zijn gewoon een veelvoud van hun hypotheek opeens aan energielasten kwijt, terwijl dat voorheen andersom was. Als je als starter nu opeens 500-600 per maand aan de gasrekening kwijt bent terwijl Nibud er vanuit ging dat 100 euro gemiddeld was, dan is dat gewoon flink bepalend.

Ik noemde vooral het energielabel omdat je dan direct een beeld hebt. Want inderdaad, energielabels zeggen lang niet alles. De vraag is wel, 'hoe anders', vrees ik.

[ Voor 42% gewijzigd door Richh op 25-02-2022 13:28 ]

[joerdj]

Richh schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 01:11:
[...]

Mijn 2 centjes:
[list]
• Op korte termijn zullen de energieprijzen weer verder stijgen. Dat heeft impact op het besteedbaar inkomen van kopers. Ik denk dt het prijsverschil tussen een F-label en misschien wel energieneutrale A-label woning heel groot zou moeten zijn. Gek genoeg is dat toch niet zo. Dat kan in de huidige wereld namelijk letterlijk honderden euro's per maand schelen. Als je nu een nieuw contract af mag sluiten op een slecht geïsoleerde woning kan dat zo >500 per maand kosten 1 jaar vast, dat gaat in principe om meer dan een ton extra leenvermogen. Maargoed financierders kijken enkel naar inkomen, 't zal hun een worst wezen hoe je je energieleverancier betaalt...

Ik denk dat het grooste probleem met de energie labels is : Het zegt geen drol over het daadwerkelijk verbruik. De bewoners onder mij krijgen label C en ik E puur omdat ik recht onder het dak zit, wat niet geisoleerd is. Ik vraag me echt ten zeerste af of ze goedkoper uit zijn dan ik ( met hetzelfde stookgedrag) Ik verwacht dat het namelijk weinig tot niets scheelt.

Een label maak van meerdere variablen een veel te simpele Letter, die in de kern van de zaak gewoon niet veel zegt over het daadwerkelijke stookgedrag cq kosten.

[HereIsTom]

joerdj schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 13:21:
[...]


Ik denk dat het grooste probleem met de energie labels is : Het zegt geen drol over het daadwerkelijk verbruik. De bewoners onder mij krijgen label C en ik E puur omdat ik recht onder het dak zit, wat niet geisoleerd is. Ik vraag me echt ten zeerste af of ze goedkoper uit zijn dan ik ( met hetzelfde stookgedrag) Ik verwacht dat het namelijk weinig tot niets scheelt.

Een label maak van meerdere variablen een veel te simpele Letter, die in de kern van de zaak gewoon niet veel zegt over het daadwerkelijke stookgedrag cq kosten.

Zelfs de nieuwe energielabels zeggen niets! Buurman in precies hetzelfde appartement (1991) met oude CV ketel en verbruik 2x zo hoog als bij ons krijgt een A en wij een C

[smurfinmark]

HereIsTom schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 13:32:
[...]

Zelfs de nieuwe energielabels zeggen niets! Buurman in precies hetzelfde appartement (1991) met oude CV ketel en verbruik 2x zo hoog als bij ons krijgt een A en wij een C

Het is wel een verdraaiing van argument.

Energielabels zeggen doorgaans iets over hoe zuinig een woning is. Daar gaat het om, energie zuinige woningen worden steeds interessanter. Het feit dat een label af en toe niet klopt is niet zo belangrijk, en eigenlijk allemaal maar afleiding van de discussie.....

[redwing]

joerdj schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 13:21:
[...]


Ik denk dat het grooste probleem met de energie labels is : Het zegt geen drol over het daadwerkelijk verbruik. De bewoners onder mij krijgen label C en ik E puur omdat ik recht onder het dak zit, wat niet geisoleerd is. Ik vraag me echt ten zeerste af of ze goedkoper uit zijn dan ik ( met hetzelfde stookgedrag) Ik verwacht dat het namelijk weinig tot niets scheelt.

Een label maak van meerdere variablen een veel te simpele Letter, die in de kern van de zaak gewoon niet veel zegt over het daadwerkelijke stookgedrag cq kosten.

Klopt, zo is hier de woning nog een G-label, maar door zonnepanelen en isolatie (die net niet aan de eisen voldoet volgens de expert) verstook ik maximaal 1000m3 gas en heb ik geen elektra kosten. Oftewel ruim onder het Nederlandse gemiddelde verbuik.

Aan de ene kant zegt het dus niets en aan de andere kant interesseert het mensen bar weinig. Als je echt een woning hebt met E-label of slechter kun je meestal redelijk makkelijk isoleren of zonnepanelen plaatsen en alsnog je rekening relatief laag krijgen. De enige mensen waar het echt nuttig voor is (minima) hebben er dan weer niets aan, omdat die meestal maar weinig te kiezen hebben en daarnaast afhankelijk zijn van een verhuurder die het al dan niet belangrijk vindt.

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 12:01:
[...]


Kwestie van tijd voor nibud normen de hogere energieprijzen meenemen?

Het Nibud heeft daar in 2011 al op voorgesorteerd, maar dat is toen niet meegenomen. De rentepercentages zijn niet meer van nu, maar het is wel interessant om de 'impact' van een energielabel te zien.

Er zijn natuurlijk regio's van het land met veel vrijstaande, maar sterk verouderde woningen. Dat zijn nu interessante startersobjecten, maar zouden met deze norm eigenlijk "total-loss" zijn.

Voor een flatje is het dan weer lood om oud ijzer of het label A of G is.

[HereIsTom]

smurfinmark schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 13:35:
[...]


Het is wel een verdraaiing van argument.

Energielabels zeggen doorgaans iets over hoe zuinig een woning is. Daar gaat het om, energie zuinige woningen worden steeds interessanter. Het feit dat een label af en toe niet klopt is niet zo belangrijk, en eigenlijk allemaal maar afleiding van de discussie.....

Tja wel gek dat precies hetzelfde appartement en zelfde isolatie dan een verschil geeft van C en A.

[redwing]

smurfinmark schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 13:35:
[...]
Het is wel een verdraaiing van argument.

Energielabels zeggen doorgaans iets over hoe zuinig een woning is. Daar gaat het om, energie zuinige woningen worden steeds interessanter. Het feit dat een label af en toe niet klopt is niet zo belangrijk, en eigenlijk allemaal maar afleiding van de discussie.....

Er is een reden waarom dat label tegenwoordig door een bedrijf die langskomt moet worden afgegeven. Voorheen zij dat label helemaal niets, maar hopelijk met deze wijziging wat meer. Als ik echter in de praktijk krijg vind ik dat hier in de buurt wel tegenvallen. Er zit nogal veel verschil in labels bij verschillende woningen die uiteindelijk ongeveer hetzelfde verbruik hebben.

Ik kan iig wel zeggen dat als ik zou gaan verhuizen, de keuze van het huis totaal niet van het energielabel af zal hangen. Dan vraag ik de bewoners liever zelf wat het verbuik is (zoals voorheen ook al veel werd gedaan)

[smurfinmark]

HereIsTom schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 13:40:
[...]

Tja wel gek dat precies hetzelfde appartement en zelfde isolatie dan een verschil geeft van C en A.

Tja, het is anecdotisch.

Punt wat gemaakt werd, en in mijn ogen terecht, dat de energiezuinigheid van wonigen eigenlijk te weinig terugkomt in de waarde van de woning.

Dat energielabels niet 100% nauwkeurig zijn doet er eigenlijk niet toe.

[smurfinmark]

redwing schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 13:41:
[...]

Er is een reden waarom dat label tegenwoordig door een bedrijf die langskomt moet worden afgegeven. Voorheen zij dat label helemaal niets, maar hopelijk met deze wijziging wat meer. Als ik echter in de praktijk krijg vind ik dat hier in de buurt wel tegenvallen. Er zit nogal veel verschil in labels bij verschillende woningen die uiteindelijk ongeveer hetzelfde verbruik hebben.

Ik kan iig wel zeggen dat als ik zou gaan verhuizen, de keuze van het huis totaal niet van het energielabel af zal hangen. Dan vraag ik de bewoners liever zelf wat het verbuik is (zoals voorheen ook al veel werd gedaan)

Het gaat eigenlijk niet om het label, maar om de daadwerkelijke zuinigheid, maar dat punt is al eerder gemaakt. Met de stjgende energieprijzen zou dat zwaarder mogen wegen.

Dat label zei natuurlijk wel wat, maar het wordt nu preciezer gemeten.

[joerdj]

smurfinmark schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 13:35:
[...]


Het is wel een verdraaiing van argument.

Energielabels zeggen doorgaans iets over hoe zuinig een woning is. Daar gaat het om, energie zuinige woningen worden steeds interessanter. Het feit dat een label af en toe niet klopt is niet zo belangrijk, en eigenlijk allemaal maar afleiding van de discussie.....

Ja de woning ZOU in theorie energiezuiniger moeten zijn met precies hetzelfde stookgedrag ect. Punt is alleen dat iedereen verschillend is.

Ik denk dat veel mensen het label niet serieus nemen doordat er tussen dezelfde huizen onverklaarbare verschillen zijn. Doordat mensen het label niet serieus nemen wordt het niet eens meegenomen in de huizen prijs. ( Daarnaast kan je je afvragen of het zo slecht gesteld is met de huizenmarkt als je een huis niet koopt omdat het label niet goed is )

Mijn gedachte was( en ik ben vast niet alleen) : Ik ben 50% van de tijd niet thuis , dat label kan mij aan me anus oxideren.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 13:37:
[...]


Het Nibud heeft daar in 2011 al op voorgesorteerd, maar dat is toen niet meegenomen. De rentepercentages zijn niet meer van nu, maar het is wel interessant om de 'impact' van een energielabel te zien.

Er zijn natuurlijk regio's van het land met veel vrijstaande, maar sterk verouderde woningen. Dat zijn nu interessante startersobjecten, maar zouden met deze norm eigenlijk "total-loss" zijn.

Het lastige is dat je een beter of slechter energielabel ook als dat goed bepaald is niet 1 op 1 kunt extrapoleren naar een x-aantal kuub meer gas bij het zelfde stookgedrag. Al was het maar omdat je in een grotere woning sowieso meer stookt dan in een kleinere woning. Dat kun je moeilijk in een universele leennorm 'inbouwen'. Als je 339k voor een label C woning betaalt, dan betekent dat in Amsterdam een bovenwoning van 40 m² terwijl je in Warffum een vrijstaande woning van 175 m² hebt. De impact van een beter label is op die laatste woning veel groter.

[fisherman]

Verwijderd schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 19:08:
[...]


De kans dat beide inkomens wegvallen is kleiner dan dat het ene inkomen wegvalt.

Exact daarom moet je nooit op 2 inkomens lenen. Dan is de kans heel erg klein dat je je huis moet verkopen bij verlies van 1 inkomen.

[fisherman]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 24 februari 2022 @ 19:29:
[...]


Hij bedoelt een situatie waarin beide partners een inkomen hebben, maar de hoogte van de hypotheek maar door één inkomen bepaald wordt.

Ik vermoed dat hij vindt dat singles en éénverdieners helemaal van de markt moeten worden uitgesloten.

Dat bedoel ik niet. Mensen die onverantwoord lenen zouden geen kans moeten maken op de huizenmarkt.
Dat zijn dus mensen die alleen kunnen kopen op basis van 2 inkomens en die niet minimaal 20 procent uit eigen middelen direct af kunnen lossen bij de koop van een woning.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 14:42:
Het lastige is dat je een beter of slechter energielabel ook als dat goed bepaald is niet 1 op 1 kunt extrapoleren naar een x-aantal kuub meer gas bij het zelfde stookgedrag. Al was het maar omdat je in een grotere woning sowieso meer stookt dan in een kleinere woning. Dat kun je moeilijk in een universele leennorm 'inbouwen'. Als je 339k voor een label C woning betaalt, dan betekent dat in Amsterdam een bovenwoning van 40 m² terwijl je in Warffum een vrijstaande woning van 175 m² hebt. De impact van een beter label is op die laatste woning veel groter.

Als je in het rapport kijkt, zie je dat er uitgesplitst is naar woningtype. Er is niets op tegen om ook de inhoud van de woning mee te nemen. Daar wordt het systeem niet eenvoudiger op, maar de hypotheekadviseurs zijn er blij mee.

[CVTTPD2DQ]

fisherman schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 17:17:
Dat bedoel ik niet. Mensen die onverantwoord lenen zouden geen kans moeten maken op de huizenmarkt.
Dat zijn dus mensen die alleen kunnen kopen op basis van 2 inkomens en die niet minimaal 20 procent uit eigen middelen direct af kunnen lossen bij de koop van een woning.

Wat is dan minder verantwoord? Een single die 100% van het maximum leent voor één inkomen, of een stel dat 75% van het gezamelijk maximum (150% van die single) leent op twee inkomens?

[Requiem19]

fisherman schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 17:17:
[...]


Dat bedoel ik niet. Mensen die onverantwoord lenen zouden geen kans moeten maken op de huizenmarkt.
Dat zijn dus mensen die alleen kunnen kopen op basis van 2 inkomens en die niet minimaal 20 procent uit eigen middelen direct af kunnen lossen bij de koop van een woning.

Als je dat onverantwoord vindt moet je misschien een betoog beginnen om de leennormen aan te passen?

Als de leennormen het toelaten gaan mensen er gebruik van maken. Simpel.

[Rubbergrover1]

fisherman schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 17:17:
[...]


Dat bedoel ik niet. Mensen die onverantwoord lenen zouden geen kans moeten maken op de huizenmarkt.
Dat zijn dus mensen die alleen kunnen kopen op basis van 2 inkomens en die niet minimaal 20 procent uit eigen middelen direct af kunnen lossen bij de koop van een woning.

Of je kunt met NHG kopen.

[Struikrover]

fisherman schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 17:17:
[...]


Dat bedoel ik niet. Mensen die onverantwoord lenen zouden geen kans moeten maken op de huizenmarkt.
Dat zijn dus mensen die alleen kunnen kopen op basis van 2 inkomens en die niet minimaal 20 procent uit eigen middelen direct af kunnen lossen bij de koop van een woning.

Ik snap je ergens wel. Maar waarom moet je zo gestrekt been in de discussie snappen? Lekker ongenuanceerd. Toon maar eens aan waarom de lening onverantwoord is dan, en niet door te zeggen “logischerwijs is dat zo”.

Als ik een gemiddelde woning wil kopen in dit land op 1 salaris heb ik een inkomen van 2+ keer modaal nodig. Ik denk niet dat dat gaat lukken voor meerendeel.

Ik ben het overigens wel eens met je 20%, al zou het net zo goed 10 of 15 kunnen zijn. Waarom 20%? Onderzoek Nibud of zoiets?

En stop het dan lekker op je eigen bankrekening. Dat geeft pas echt ruimte: de controle over je eigen geld

[Get!em]

Het klinkt logisch om de leen norm veiliger te maken. Echter zijn we met de oververhitte woningmarkt al zo ver dat je dit nooit voor elkaar krijgt zonder een flinke transitie periode.
Starters blokkeer je meteen voor langere periode, huizenprijzen zullen dalen, en doorstromers zullen daardoor lastiger aan een nieuwe hypotheek kunnen komen, zelfs bij oversluiten/nieuwe renteperiode zelfde huis.

De 80% regel is overigens ook in Deense model aanwezig. Misschien is lenen via dat model ook nog wel een optie.

Onderzoek van toepassing van dat model in een stagnerende markt met hypotheek verstrekking als beperking:
https://www.asre.nl/image..._Model_2012-3_iov_NVM.pdf

[HereIsTom]

Requiem19 schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 18:01:
[...]


Als je dat onverantwoord vindt moet je misschien een betoog beginnen om de leennormen aan te passen?

Als de leennormen het toelaten gaan mensen er gebruik van maken. Simpel.

Dat hadden ze allang moeten doen, er wordt nog steeds veel te veel en onverantwoord geleend.
Dat zijn de mensen die bij de volgende huizencrisis weer huilie huilie de schuld aan een ander geven!

[HereIsTom]

Get!em schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 22:31:

De 80% regel is overigens ook in Deense model aanwezig. Misschien is lenen via dat model ook nog wel een optie.

Onderzoek van toepassing van dat model in een stagnerende markt met hypotheek verstrekking als beperking:
https://www.asre.nl/image..._Model_2012-3_iov_NVM.pdf

Precies, zoiets hadden ze allang in moeten voeren!

[Conrado]

fisherman schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 17:17:
[...]
Mensen die onverantwoord lenen zouden geen kans moeten maken op de huizenmarkt.
Dat zijn dus mensen die alleen kunnen kopen op basis van 2 inkomens en die niet minimaal 20 procent uit eigen middelen direct af kunnen lossen bij de koop van een woning.

Want, waarom is dat onverantwoord? Wij kennen hier geen grote risicovolle groep hypotheeknemers die bij het minste of geringste de maandlast niet meer kunnen opbrengen. Dat is best goed afgedekt.

Voor veel jonge starters werkt er een dubbel mechanisme: hun inkomen stijgt nog en dankzij inflatie voelt al na een jaar of vijf de maandlasten duidelijk lichter. Als de economie ook nog meewerkt is er nog een derde, de eerste overwaarde.

[Get!em]

Daar komt wel bij dat starters in de huidige markt steeds ouder zijn, weinig buffer hebben (behalve evt jubelton), en voor hun leeftijdsfase (gezin) al een groter en dus duurder huis nodig hebben.
Een gemiddelde gezinswoning begint aardig op te lopen.
De commerciële huur daarvan trouwens ook, wat ook de reden is van de lage buffers.

[CVTTPD2DQ]

Get!em schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 22:31:
De 80% regel is overigens ook in Deense model aanwezig. Misschien is lenen via dat model ook nog wel een optie.

Onderzoek van toepassing van dat model in een stagnerende markt met hypotheek verstrekking als beperking:
https://www.asre.nl/image..._Model_2012-3_iov_NVM.pdf

Dat is een interessant systeem. Veel interessanter dan de vraag of de LTV nou 100% of 80% mag zijn (waarom dan niet 50%, of 105%? het maakt eigenlijk allemaal geen flikker uit).

Het interessante is dat babyboomers die investeren in de huizenmarkt in het Nederlandse systeem lijnrecht tegenover de starters staan: als zij een huis kopen, is dat voortaan een huurwoning, en geen potentiële koopwoning.

In het Deense systeem helpen ze elkaar: de starters krijgen financiering voor hun hypotheek, de babyboomer krijgt een veilig investeringsproduct met een aantrekkelijke rente (want daar is het hen vaak om te doen, en niet om huisbaas te zijn als bezigheidstherapie na hun pensioen).

Helaas zie je dat het onderzoek gedateerd is door de vorige woningmarktcrisis; de geïnterviewden zijn vooral geïnteresseerd in het systeem als manier om de kredietcrisis te sussen.

[Get!em]

Klopt, eindelijk zou er een onderzoek moeten zijn wat dit model zou doen in de huidige NL markt.

[CVTTPD2DQ]

Get!em schreef op zaterdag 26 februari 2022 @ 08:43:
Klopt, eindelijk zou er een onderzoek moeten zijn wat dit model zou doen in de huidige NL markt.

Eerlijk gezegd heb ik geen idee hoe de Nederlandse banken nu hypotheken financieren; of ze nog steeds op korte termijn geld lenen, of dat hypotheken inmiddels altijd gesecuriseerd worden.

In het eerste geval ben ik benieuwd wat er gaat gebeuren met de hypotheekverstrekking als de rente stijgt. Op het moment maakt mijn bank een nette winst op mijn 20 jaar vaste rente. Maar dat kan ook zomaar omslaan in verlies.

[Requiem19]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 26 februari 2022 @ 09:15:
[...]


Eerlijk gezegd heb ik geen idee hoe de Nederlandse banken nu hypotheken financieren; of ze nog steeds op korte termijn geld lenen, of dat hypotheken inmiddels altijd gesecuriseerd worden.

In het eerste geval ben ik benieuwd wat er gaat gebeuren met de hypotheekverstrekking als de rente stijgt. Op het moment maakt mijn bank een nette winst op mijn 20 jaar vaste rente. Maar dat kan ook zomaar omslaan in verlies.

De bank heeft jouw lening ook weer ingeleend en de rente vastgeklikt / gehedged lijkt me. Anders is het veel te riskant voor banken gelet op de looptijd van leningen.

[Struikrover]

Dat Deense systeem klinkt erg leuk voor het risicoprofiel van de banken, maar ik ben niet overtuigd dat het voor kopers een verschil maakt. Uit het rapport, p. 16:

De tweede pijler achter de hoge kredietbeoordeling van gedekte hypotheek obligaties is
de maximale loan-to-value ratio voor hypotheken. Deze is in Denemarken 80% (Lea,
2011; Realkreditrådet, 2009); in Nederland is de maximale loan-to-value ratio 106%.
Doordat de LTV veel lager is dan in Nederland, is de kans op een restschuld bij
dalende woningprijzen aanmerkelijk kleiner. Stegeman en Piljic (2011) merken hierbij
terecht op dat bij dergelijke LTV’s een groot deel van de Nederlanders geen woning
zou kunnen kopen. Ook in Denemarken financieren veel huishoudens het overige
benodigde kapitaal bij. Dit kapitaal wordt weliswaar verstrekt, maar niet via gedekte
hypotheekobligaties, maar bijvoorbeeld via aanvullende kredieten van commerciële
banken (Scanlon et al., 2011).

Dus als je de rest van het kapitaal gewoon bij leent bij een commerciële bank, dan maakt het voor je eigen lasten niks uit, je komt dan alsnog indirect op 100% LTV, waarvan 80% in hypotheek en 20% in een lening. Het is voor je maandlast dus niet veiliger, alleen voor de restschuld op je woning. Maar bij een annuïteiten hypotheek van zeg 500K over 30 jaar heb je na 6 jaar ook 100K afbetaald, dus dan kan je huis 100K onder water staan voordat het voor de bank een risico wordt.

[ Voor 9% gewijzigd door Struikrover op 26-02-2022 09:51 ]

[CVTTPD2DQ]

Struikrover schreef op zaterdag 26 februari 2022 @ 09:47:
Dus als je de rest van het kapitaal gewoon bij leent bij een commerciële bank, dan maakt het voor je eigen lasten niks uit, je komt dan alsnog indirect op 100% LTV, waarvan 80% in hypotheek en 20% in een lening. Het is voor je maandlast dus niet veiliger, alleen voor de restschuld op je woning.

Daarom is die LTV-discussie niet zo zinnig; in Duitsland en België is de LTV maximaal ook iets van 80%, en ik begrijp dat daar precies hetzelfde gebeurt.

Het voordeel voor consumenten zit in een andere paragraaf:

In het Deense model kunnen huishoudens vervroegd aflossen op hun hypotheek. Zij
kunnen dat doen door zelf de uitstaande obligaties op te kopen; de consument koopt
de eigen hypotheekschuld feitelijk terug. De waarde van obligaties hangt af van de
rente in de markt; stijgt de rente in de markt ten opzichte van de coupon (de betaalde
rente), dan daalt de waarde van de uitstaande obligaties. Vice versa geldt dat bij een
dalende rente de waarde van de obligaties stijgt. Consumenten in Denemarken hebben
daardoor een unieke mogelijkheid om te spelen met hun schuld en maandlasten. Als
de rente stijgt, daalt de nominale waarde van hun hypotheekschuld. Zij kunnen dan hun
uitstaande obligaties opkopen met nieuwe obligaties met de nieuwe hogere rente.
Hiervoor hebben ze minder obligaties nodig, maar wel tegen een hogere rente; hun
LTV daalt hierdoor. De maandlasten kunnen hierdoor licht stijgen, omdat zij weliswaar
een hogere rente betalen, maar over een kleinere hoofdsom. Deze call optie die
huishoudens hebben op de gedekte obligaties zorgt voor een prepayment risico bij investeerders

Dwz. je kunt altijd je hypotheek (gedeeltelijk) oversluiten, maar de markt bepaalt de "boete" die je daarvoor betaalt, en niet de bank. En je kunt in dit systeem met "korting" extra aflossen als de rente stijgt.

[Verwijderd]

Get!em schreef op vrijdag 25 februari 2022 @ 22:31:
De 80% regel is overigens ook in Deense model aanwezig. Misschien is lenen via dat model ook nog wel een optie.

Er is in de eurozone 1 land met nog meer private schulden dan Nederland en dat is Denemarken

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op zaterdag 26 februari 2022 @ 12:33:
Er is in de eurozone 1 land met nog meer private schulden dan Nederland en dat is Denemarken

Dat klinkt eigenlijk wel logisch. De rente is de afgelopen twee decennia vooral gedaald. Als de rente daalt worden je hypotheek-obligaties duurder. Vervroegd aflossen door die obligaties te kopen loont dan niet. itt. Nederland, waar je op een aflossingsvrij deel altijd mag aflossen, en op een annuitair deel meestal een gegarandeerd bedrag per jaar mag aflossen.

Verder dacht ik dat Denemarken juist níet in de Eurozone zat?

[ Voor 5% gewijzigd door CVTTPD2DQ op 26-02-2022 13:02 ]

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op zaterdag 26 februari 2022 @ 12:33:
[...]


Er is in de eurozone 1 land met nog meer private schulden dan Nederland en dat is Denemarken

Denemarken zit niet in de eurozone. Verder hangen die private (hypotheek-)schulden ook sterk samen met een groot vermogen, vooral door de pensioenpotten. Per saldo hebben Denen en Nederlanders dankzij dat pensioenbezit gemiddeld, ondanks die hoge schulden, per persoon wel een van de hoogste netto vermogens ter wereld (na de VS en Zwitserland op plaats 3 en 4).

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 26 februari 2022 @ 13:01:
[...]
Verder dacht ik dat Denemarken juist níet in de Eurozone zat?

Touche. Formeel niet, praktisch gezien natuurlijk wel.

Ik bedoelde natuurlijk gewoon het rijke Europa.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 26 februari 2022 @ 13:34:
[...]
Denemarken zit niet in de eurozone. Verder hangen die private (hypotheek-)schulden ook sterk samen met een groot vermogen, vooral door de pensioenpotten.

Klopt, landen met een goed ontwikkeld financieel stelsel (inclusief pensioenen) zullen niet hun geld in stenen steken voor een oude dag (zoals in bijvoorbeeld Portugal, Italie en Griekenland wel gebeurd).

Dat geeft ook wel gelijk aan dat hoge schulden niet perse problematisch zijn.

[Shadowhawk00]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 26 februari 2022 @ 10:00:
[...]


Daarom is die LTV-discussie niet zo zinnig; in Duitsland en België is de LTV maximaal ook iets van 80%, en ik begrijp dat daar precies hetzelfde gebeurt.

Het voordeel voor consumenten zit in een andere paragraaf:


[...]


Dwz. je kunt altijd je hypotheek (gedeeltelijk) oversluiten, maar de markt bepaalt de "boete" die je daarvoor betaalt, en niet de bank. En je kunt in dit systeem met "korting" extra aflossen als de rente stijgt.

Behalve dat banken in nederland eigenlijk vrij weinig risico lopen tenzij iedereen die op de hypotheek akte staat falliet word verklaard en in de shuldhulpverlening komt of dood gaat.
Dus voor banken maakt het systeem weinig uit voor het risico.

Het terugkopen van obligaties is een leuk concept voor mensen die het kunnen overzien. Helaas zijn er genoeg die de regels maar half kennen of niet kunnen overzien, dus voor die mensen is het huidige systeem een heel stuk veiliger.

[Cruiseganger]

Alhoewel de forse stijging van de rente van de 10 jaars Nederlandse staatsobligatie sinds eind januari 2022 de afgelopen week niet doorgezet was dit voor o.a. ING en Rabobank geen reden om , na tussentijdse verhoging van de hypotheekrentes rond 18 februari , nu een week later er rond 25 februari weer 0,10% bovenop te doen. De hypotheekrente 20 jaar vast annuïteit bij LTV<55 is sinds oktober 2021 nu in 4 maanden tijd ongeveer 0,65% gestegen naar rond de 2,00% waar het “dieptepunt” in oktober 2021 dus 1,35% was. De oorlog in de Oekraïne heeft overigens tegenstrijdige effecten heeft op de inflatie verwachtingen namelijk aan de ene kant nog hogere inflatie door de nog hogere energieprijzen maar daartegenover demping van economische activiteit door de effecten van gigantisch gestegen energieprijzen en de effecten van boycotacties richting Rusland v.v.

[Verwijderd]

Het beste medicijn tegen hoge grondstofprijzen zijn hoge grondstofprijzen wordt wel eens gezegd.

[Shadowhawk00]

Las dat mensen tegenwoordig veel meer naar een baan zoeken buiten de randstad dus dat kan een interessante ontwikkeling worden.
Als ineens bedrijven buiten de randstad makkelijker personeel kunnen vinden kunnen ze sneller groeien dan hun concurenten in de randstad. Bedrijven roepen altijd dat ze in de randstad zitten omdat ze daar makkelijker personeel kunnen vinden dus als dat niet meer zo is misschien dat ze dan ook vaan spreiden.

[Rubbergrover1]

Cruiseganger schreef op zaterdag 26 februari 2022 @ 22:47:
De oorlog in de Oekraïne heeft overigens tegenstrijdige effecten heeft op de inflatie verwachtingen namelijk aan de ene kant nog hogere inflatie door de nog hogere energieprijzen maar daartegenover demping van economische activiteit door de effecten van gigantisch gestegen energieprijzen en de effecten van boycotacties richting Rusland v.v.

Dat is inherent aan de markteconomie. Dat hogere prijzen tot afnemende vraag leidt, tot er weer een evenwicht komt.

Wat je op dit moment trouwens ook sterk ziet, is dat doordat mensen de afgelopen tijd veel meer geld over hadden, ze makkelijker hogere prijzen kunnen betalen. En dat het evenwicht bij veel producten sowieso hoger komt te liggen.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op zondag 27 februari 2022 @ 10:46:
Las dat mensen tegenwoordig veel meer naar een baan zoeken buiten de randstad dus dat kan een interessante ontwikkeling worden.
Als ineens bedrijven buiten de randstad makkelijker personeel kunnen vinden kunnen ze sneller groeien dan hun concurenten in de randstad. Bedrijven roepen altijd dat ze in de randstad zitten omdat ze daar makkelijker personeel kunnen vinden dus als dat niet meer zo is misschien dat ze dan ook vaan spreiden.

Dat makkelijker zoeken is vooral omdat de concurrenten daar ook zitten. En die mensen makkelijker 'over te halen' zijn als de werkplek nauwelijks verandert. Dat verandert nauwelijks als die mensen buiten de Randstad gaan wonen.