Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[HereIsTom]

revolution-nl schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 14:40:
[...]


Het hangt natuurlijk geheel van je financiële portefeuille af, het kan best nuttig te zijn om niet af te lossen maar te sparen als je niet veel liquide middelen tot je beschikking hebt, op die manier kan je tegenslagen beter opvangen. Als je het in de hypotheek stopt zit het vast.

Tuurlijk moet je altijd een buffer aanhouden! Maar daarboven kun je het nu dus beter aflossen.

[Onderzetter]

revolution-nl schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 14:40:
[...]


Het hangt natuurlijk geheel van je financiële portefeuille af, het kan best nuttig te zijn om niet af te lossen maar te sparen als je niet veel liquide middelen tot je beschikking hebt, op die manier kan je tegenslagen beter opvangen. Als je het in de hypotheek stopt zit het vast.

Precies. Net zoals dat extra aflossen alleen een overweging moet zijn wanneer er een voldoende contante buffer is.

Bij een voldoende contante buffer is extra aflossen alleen interessant als elders in de markt geen hoger rendement te verwachten valt dan de hoogte van rente van de hypotheekschuld.

[HereIsTom]

Onderzetter schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 14:44:
[...]


Precies. Net zoals dat extra aflossen alleen een overweging moet zijn wanneer er een voldoende contante buffer is.

Bij een voldoende contante buffer is extra aflossen alleen interessant als elders in de markt geen hoger rendement te verwachten valt dan de hoogte van rente van de hypotheekschuld.

Een hoger rendement kun je nu ook behalen als je het stopt in energiebesparing en/of van het gas af gaan.

[Shadowhawk00]

Onderzetter schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 14:44:
[...]

Bij een voldoende contante buffer is extra aflossen alleen interessant als elders in de markt geen hoger rendement te verwachten valt dan de hoogte van rente van de hypotheekschuld.

Uiteraard moet je daarmee wel het risico meewegen.
Aflossen is risicoloos veel andere alternatieven hebben een hoger risico. En dan hangt het af van welk risico jij acceptabel vind voor het bedrag.

Je kan ook 10.000 euro op Rood zetten en hopen op geluk 49% kans op verdubbeling 51% kans op alles kwijt maar het mogelijke rendement is extreem.

[Richh]

HereIsTom schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 14:46:
[...]

Een hoger rendement kun je nu ook behalen als je het stopt in energiebesparing en/of van het gas af gaan.

Exact, bijvoorbeeld dat zou ik toch eerder doen dan aflossen op een hypotheek, waarop je rente lager ligt dan de inflatie én die je voorlopig ook nog eens mag aftrekken

[Onderzetter]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 14:49:
[...]

Uiteraard moet je daarmee wel het risico meewegen.
Aflossen is risicoloos veel andere alternatieven hebben een hoger risico. En dan hangt het af van welk risico jij acceptabel vind voor het bedrag.

Je kan ook 10.000 euro op Rood zetten en hopen op geluk 49% kans op verdubbeling 51% kans op alles kwijt maar het mogelijke rendement is extreem.

Zeker. Investeringen die 3-5% verwacht rendement per jaar hebben zullen geen hoog risicoprofiel hebben.

[Rubbergrover1]

HereIsTom schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 14:46:
[...]

Een hoger rendement kun je nu ook behalen als je het stopt in energiebesparing en/of van het gas af gaan.

Dan kun je dat dus beter niet in aflossen stoppen...

En zo zijn er veel meer overwegingen die kunnen maken dat aflossen een minder goede optie is dan niet-aflossen. Vooral met de huidige zeer lage hypotheekrentes, waarmee aflossen maar tot een marginale lastendaling leidt, kan een andere keus tot een beter resultaat leiden.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 14:35:
[...]

Als je 10k aflost, scheelt dat je 150 euro per jaar aan maandlasten. Als je die 10k op ene spaarrekening zet en daar 3% op ontvangt, dan kun je niet alleen 150 euro daarvan voor lagere maandlasten gebruiken, maar heb je ook nog eens 150 euro over om te sparen.

Grappig, de hypotheek rente kruipt 0,4% omhoog en meteen wordt er weer gesproken over 3% rente op de spaarrekening .

Bij 3% rente op de spaarrekening staat de hypotheek rente op 4%, staan aandelen op -60% om verder over de huizenmarkt maar te zwijgen

Ruim 8 jaar geleden had ik een spaarrente van 1,7% variabel! Goede tijd was dat.
Nu staat onze hypotheek rente (deels) voor 20j vast tegen 1,52%..

Per 14 juli 2014 gaat de spaarrente van Zwitserleven InternetSparen van 1,70% naar 1,60%.

De spaarrente van uw spaarrekening is variabel en dit betekent dat de rente kan stijgen of dalen tijdens de looptijd van uw spaarrekening(en). Met dit bericht laten we u weten dat de spaarrente op jaarbasis per 14 juli 2014 wijzigt.

[ Voor 27% gewijzigd door Sport_Life op 16-02-2022 15:28 ]

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 15:23:
[...]

Grappig, de hypotheek rente kruipt 0,4% omhoog en meteen wordt er weer gesproken over 3% rente op de spaarrekening .

Bij 3% rente op de spaarrekening staat de hypotheek rente op 4%, staan aandelen op -60% om verder over de huizenmarkt maar te zwijgen

Maar dat was nu juist het doemscenario waar het mee begon. Dat de huizenmarkt zodanig in elkaar stort dat je dik onderwater komt te staan. Dat scenario zal juist gepaard gaan met een flink hogere (hypotheek-)rente. En in het verlengde daarvan hoogstwaarschijnlijk ook gestegen spaarrentes.

Het punt was: 'moet' je aflossen op je hypotheek of is het ook OK om het geld buiten de hypotheek te laten. Waarbij ik van mening ben dat je dat geld ook prima buiten de hypotheek kunt laten. Zolang je maar wel een zak geld opbouwt.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 15:23:
Ruim 8 jaar geleden had ik een spaarrente van 1,7% variabel! Goede tijd was dat.
Nu staat onze hypotheek rente (deels) voor 20j vast tegen 1,52%..

Ik heb 12 jaar geleden nog een lekker lang deposito afgesloten, omdat de rente toen hoog was. 25 jaar tegen 4,8% rente per jaar. Helaas maar een relatief klein bedrag erin gestopt, had er achteraf veel meer in moeten stoppen... Ik vind het ook helemaal niet ondenkbaar dat je over een paar jaar weer deposito's kunt afsluiten tegen (veel) meer dan 1,52% rente. (Je kunt nu al een deposito van 10 jaar tegen 1,5% afsluiten.) Voordat de variabele rente ook die kant op gaat zullen we uiteraard nog wel weer een tijdje verder zijn.

[ Voor 4% gewijzigd door Rubbergrover1 op 16-02-2022 15:39 ]

[CornermanNL]

HereIsTom schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 14:38:
[...]

Geld op een spaarrekening zetten/laten staan kost je nu geld, dan kun je het beter aflossen.
Voordat je weer 3% spaarrente hebt kunnen we weer 10 jaar verder zijn en is je spaargeld dus ook veel minder waard geworden.

Dat ligt maar net aan de balans van de rest van je portefeuille , aflossen is tot een bepaald punt nuttig, zeker als het de cash flow behoefte nog naar beneden brengt. En het geeft risicoverlaging op het verliezen van een dak boven je hoofd. Want dat is wat wonen is, een primaire behoefte aan een dak boven je hoofd.

Voorbij een bepaald punt draagt aflossen helemaal niets bij aan je risicoverlaging, sterker als je geen liquide middelen ernaast hebt kan het sterk risico verhogend werken op de primaire functie in geval van ernstige onderbreking of verslechtering van de verdiencapaciteit.

Bovendien doet extra aflossen voor heel veel mensen momenteel bijna niets voor de lastenverlaging , er zijn dusdanige bedragen geleend tegen lage rentes dat de besparing minimaal is. Door de grootte van de bedragen, zeker ten opzichte van het loon. Het kon dankzij de rentes maar het heeft extra aflossen als snelle manier om risico te verminderen danig verdrongen.

Voor de meesten is het gewoon het vastzetten van de maandlasten geweest omdat ze uit het huurhuis geprijsd werden. Bovendien is er dan wat bezit wat er tegenover staat. Nog geen 5 jaar geleden was de verhouding vele malen beter. De bedragen waren lager en de rentes niet veel hoger dan nu het geval is.

Nog forsere stijging is de enige manier waarop mensen echt risico's gaan verlagen, maar dat heb je niet in eigen hand, wat je met extra aflossen wel hebt. Maar dat is zo goed als nutteloos geworden.

[HereIsTom]

Richh schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 15:03:
[...]

Exact, bijvoorbeeld dat zou ik toch eerder doen dan aflossen op een hypotheek, waarop je rente lager ligt dan de inflatie én die je voorlopig ook nog eens mag aftrekken

Inderdaad, dat hebben wij jaren geleden al gedaan en nu dus extra rendement met de huidige energie prijzen.

[HereIsTom]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 15:18:
[...]

Dan kun je dat dus beter niet in aflossen stoppen...

En zo zijn er veel meer overwegingen die kunnen maken dat aflossen een minder goede optie is dan niet-aflossen. Vooral met de huidige zeer lage hypotheekrentes, waarmee aflossen maar tot een marginale lastendaling leidt, kan een andere keus tot een beter resultaat leiden.

Nee als je een slecht geïsoleerd of onderhouden huis hebt kun je het beter eerst daar in stoppen en dan pas aflossen, net als een buffer, maar dat lijkt mij niet meer dan logisch.

[lama83]

Een nieuwe RTLZ huizenindex aflevering:

https://www.rtlnieuws.nl/...ntelpunt-voor-woningmarkt

spoiler: geen enthousiasme voor starters, duurt nog 2 jaar voordat er iets van stabiliteit komt, tot die tijd vanwege de mogelijk toenemende rente hoogstens wat afvlakking in prijzen, geen daling waarschijnlijk. m.a.w. je vist weer achter het net: hogere rente, beperkte bouwcapaciteit/-vergunningen.

Sport_Life schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 10:01:

Wat je nu niet moet doen is een appartement met 100% lti kopen en de rente kort vast zetten. Alle seinen staan daarvoor wel een beetje op rood denk ik.

NHG to the rescue ;)!

[ Voor 36% gewijzigd door lama83 op 16-02-2022 17:11 ]

[Sport_Life]

lama83 schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 17:05:
Een nieuwe RTLZ huizenindex aflevering:

https://www.rtlnieuws.nl/...ntelpunt-voor-woningmarkt

spoiler: geen enthousiasme voor starters, duurt nog 2 jaar voordat er iets van stabiliteit komt, tot die tijd vanwege de mogelijk toenemende rente hoogstens wat afvlakking in prijzen, geen daling waarschijnlijk. m.a.w. je vist weer achter het net: hogere rente, beperkte bouwcapaciteit/-vergunningen.


[...]

NHG to the rescue ;)!

Ook met NHG moet je een goede reden hebben om de rest schuld kwijt te schelden . Groter wonen omdat je met 2 volwassenen + kind niet in een appartement past valt daar niet onder .

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 15:36:
[...]

Ik heb 12 jaar geleden nog een lekker lang deposito afgesloten, omdat de rente toen hoog was. 25 jaar tegen 4,8% rente per jaar. Helaas maar een relatief klein bedrag erin gestopt, had er achteraf veel meer in moeten stoppen... Ik vind het ook helemaal niet ondenkbaar dat je over een paar jaar weer deposito's kunt afsluiten tegen (veel) meer dan 1,52% rente. (Je kunt nu al een deposito van 10 jaar tegen 1,5% afsluiten.) Voordat de variabele rente ook die kant op gaat zullen we uiteraard nog wel weer een tijdje verder zijn.

1,5% deposito, dat zal dan bij een buitenlandse bank zijn ? Of Dela maar dat is een verkapt (en gecapt) aandeel volgens mij

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 17:34:
[...]

1,5% deposito, dat zal dan bij een buitenlandse bank zijn ? Of Dela maar dat is een verkapt (en gecapt) aandeel volgens mij

Buitenlandse bank inderdaad. Italiaans en daarmee in de Euro en wel onder een depositogarantiestelsel conform de EU reglementen (dus bij een eventueel faillissement krijg je binnen 10 werkdagen het saldo inclusief rente uitbetaald). Daarom vind ik dit geen bijzonder risico.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 17:48:
[...]

Buitenlandse bank inderdaad. Italiaans en daarmee in de Euro en wel onder een depositogarantiestelsel conform de EU reglementen (dus bij een eventueel faillissement krijg je binnen 10 werkdagen het saldo inclusief rente uitbetaald). Daarom vind ik dit geen bijzonder risico.

Italiaanse bank geen risico, dat ben ik niet helemaal met je eens..
Dat valt dan toch onder stelsel van Italië?

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 16-02-2022 18:09 ]

[Verwijderd]

Nou hebben we de Corona-heisa een beetje achter ons en in tegenstelling tot alle verwachtingen kwam er zo maar +20% bij. Nou krijgen we een tikje renteverhoging en gaan we in paniek, peanuts, het is een verwachte move en ik denk dat we er niet al teveel van moeten verwachten.

Er zijn nog altijd teveel factoren die een daling in de weg staan.

[DutchChelsea]

Sport_Life schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 08:56:
Interessant artikel hoe in de jaren 70/80 de inflatie uit het systeem werd gehaald:
https://eenvandaag.avrotr...jk-kon-worden-met-sparen/


[...]


Kortom de ECB heeft natuurlijk niets te zeggen als de FED besluit de rente te verhogen. Dan volgt er gewoon (weer) een flinke reset op de huizenmarkt (lagere prijzen + extreem hoge rente = nog steeds onbetaalbaar tot het moment dat de rente weer daalt).

Scenario om rekening mee te houden? Wat denken jullie?

was een heerlijke tijd voor deze tiener. met bijbaantje verdiende geld naar de bank brengen, certificaat van 1000 gulden, vijf jaar vastzetten en elk jaar 87,50 aan rente vangen. gelukkig was ik toen dus te jong om een huis te kopen

[Miks]

Verwijderd schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 18:40:
Nou hebben we de Corona-heisa een beetje achter ons en in tegenstelling tot alle verwachtingen kwam er zo maar +20% bij. Nou krijgen we een tikje renteverhoging en gaan we in paniek, peanuts, het is een verwachte move en ik denk dat we er niet al teveel van moeten verwachten.

Er zijn nog altijd teveel factoren die een daling in de weg staan.

Welke factoren dan?

[lama83]

DutchChelsea schreef op woensdag 16 februari 2022 @ 22:41:
[...]


was een heerlijke tijd voor deze tiener. met bijbaantje verdiende geld naar de bank brengen, certificaat van 1000 gulden, vijf jaar vastzetten en elk jaar 87,50 aan rente vangen. gelukkig was ik toen dus te jong om een huis te kopen

Laat die oude tijden herleven Lagere huizenprijzen en mensen die spaarzaam waren geweest konden toen een huis bemachtigen vermoed ik (i.p.v. nu alles op krediet). En nu met HRA erbij

Ik weet alleen niet hoe realistisch dit scenario is dat het weer gebeurt... teveel belangen van verschillende partijen staan op het spel. Banken die in de knoei komen met hun balansen, overheden die hun schuld zien toenemen, pensioenfondsen die zien dat het onderpand van hun hypotheekproduct verkocht aan de millenial minder waard is.

[ Voor 40% gewijzigd door lama83 op 19-02-2022 09:54 ]

[Laapo]

lama83 schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 09:45:
[...]


Laat die oude tijden herleven Lagere huizenprijzen en mensen die spaarzaam waren geweest konden toen een huis bemachtigen vermoed ik (i.p.v. nu alles op krediet). En nu met HRA erbij

Ik weet alleen niet hoe realistisch dit scenario is dat het weer gebeurt... teveel belangen van verschillende partijen staan op het spel. Banken die in de knoei komen met hun balansen, overheden die hun schuld zien toenemen, pensioenfondsen die zien dat het onderpand van hun hypotheekproduct verkocht aan de millenial minder waard is.

De hypotheek bestond toen ook. Die 8,75% rente moet door iemand betaald worden.

[Verwijderd]

Miks schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 09:28:
[...]


Welke factoren dan?

Zijn er best wel wat, die zijn ookal uitvoerig besproken de laatste tijd, dus ff teruglezen in dit topic

Laatste nieuwe is denk ik dat Hugeau al heeft toegegeven (eergisteren) dat die 100K nieuwe woningen op jaarbasis er niet gaan komen, beetje teveel roze bril instelling zeg maar.

[Requiem19]

Anektdotisch informatie van deze week:

- outskirts Amsterdam (Osdorp)
- relatief standaard appartement van 75m2 met 3 kamers en balkon
- Vraagprijs 350k
- Verkoopprijs 470k zonder voorbehoud financiering.

En dat in tijden van stijgende rente.... Tuurlijk, N=1. Maar de N=1'en die ik voorbij hoor komen geven nog geen gevoel van afkoeling.

[Laapo]

Requiem19 schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 14:24:
Anektdotisch informatie van deze week:

- outskirts Amsterdam (Osdorp)
- relatief standaard appartement van 75m2 met 3 kamers en balkon
- Vraagprijs 350k
- Verkoopprijs 470k zonder voorbehoud financiering.

En dat in tijden van stijgende rente.... Tuurlijk, N=1. Maar de N=1'en die ik voorbij hoor komen geven nog geen gevoel van afkoeling.

Zijn de vraagprijzen niet wat vlak gebleven de afgelopen 1,5jr in en rondom Amsterdam? Dat is mijn gevoel, vandaar de toegenomen alles of niets 100+ yolo biedingen. Ook op rijtjeshuizen in Zuidoost tegenwoordig.

[Requiem19]

Laapo schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 14:46:
[...]


Zijn de vraagprijzen niet wat vlak gebleven de afgelopen 1,5jr in en rondom Amsterdam? Dat is mijn gevoel, vandaar de toegenomen alles of niets 100+ yolo biedingen. Ook op rijtjeshuizen in Zuidoost tegenwoordig.

Klopt wel gevoelsmatig, maar dat zouden we moeten checken met wat kwantitatieve data.

470k voor 75m2 is in ieder geval 6200 euro per m2. Dat zijn - los van de vraagprijs - voor een buitenwijk in Amsterdam echt forse prijzen nog steeds.

[Verwijderd]

Laapo schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 14:46:
[...]


Zijn de vraagprijzen niet wat vlak gebleven de afgelopen 1,5jr in en rondom Amsterdam? Dat is mijn gevoel, vandaar de toegenomen alles of niets 100+ yolo biedingen. Ook op rijtjeshuizen in Zuidoost tegenwoordig.

Klopt denk ik wel.

https://www.nvm.nl/media/...regio-groot-amsterdam.pdf

Vraagprijs q4 2021 zelfs lager dan vraagprijs q4 2020 voor appartementen.

Tuurlijk, huizenprijzen stijgen vrij fors, maar de overbieden hype wordt ook wel gevoed door het laag aanbieden op de markt.

[Verwijderd]

Nog wat meer gegevens waarbij ook de vraagprijzen sinds eind 2019 niet echt stijgen, maar transactieprijzen wel.

https://www.mva.nl/pdf/kw...fers_2021_4e_kwartaal.pdf

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 15:18:
[...]
Tuurlijk, huizenprijzen stijgen vrij fors, maar de overbieden hype wordt ook wel gevoed door het laag aanbieden op de markt.

Precies. Anekdotes over verkoopprijzen in verhouding tot de vraagprijs zeggen niets. Omdat de vraagprijzen soms ook onrealistisch laag zijn.

[Rubbergrover1]

lama83 schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 09:45:
[...]


Laat die oude tijden herleven Lagere huizenprijzen en mensen die spaarzaam waren geweest konden toen een huis bemachtigen vermoed ik (i.p.v. nu alles op krediet). En nu met HRA erbij

Tot de jaren 70 was sparen voor veel mensen behoorlijk lastig. Na de vaste lasten en de broodnodige kosten voor levensonderhoud bleef er vaak maar bitter weinig over. Je hebt er weinig aan dat je een hoge rente op spaargeld kunt krijgen als je geen mogelijkheid hebt om te sparen. Dat heeft weinig te maken met spaarzaamheid.

Pas in de loop van de jaren 70 kregen meer mensen wat mogelijkheden om na de dagelijkse lasten een redelijk bedrag assist te zetten. Maar bij veel mensen was daar nog steeds maar weinig mogelijk. De banken moesten toen dus ook wel veel rente bieden om spaargeld binnen te krijgen.

Nu is dit situatie totaal anders. Nu is er juist geld in overvloed. En weten veel mensen van gekkigheid niet wat ze ermee moeten. Sparen? Beleggen? Crypto? Huis kopen? De banken hebben nu om juist te veel geld en bieden daardoor juist nauwelijks enige vergoeding. Die situatie ga je niet zo snel omgooien.

[Miks]

Het sentiment in dit topic vertoont heel veel gelijkenis met 2008. Ook bijna exact dezelfde ideeën waarom het huidige prijsniveau niet gecorrigeerd zal worden.

Er is niks geleerd.

[Requiem19]

Miks schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 20:01:
Het sentiment in dit topic vertoont heel veel gelijkenis met 2008. Ook bijna exact dezelfde ideeën waarom het huidige prijsniveau niet gecorrigeerd zal worden.

Er is niks geleerd.

Ik zie best wel wat mensen die vragen opwerpen bij de huidige situatie, dus of er niets geleerd is vraag ik me af.

Maar belangrijker, wat heb jij geleerd?

[Deewop]

Verwijderd schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 15:18:
[...]


Klopt denk ik wel.

https://www.nvm.nl/media/...regio-groot-amsterdam.pdf

Vraagprijs q4 2021 zelfs lager dan vraagprijs q4 2020 voor appartementen.

Tuurlijk, huizenprijzen stijgen vrij fors, maar de overbieden hype wordt ook wel gevoed door het laag aanbieden op de markt.

Goeie link, erg interessant. Inderdaad, de vraagprijs van appartementen is -8,3% gedaald. Hopelijk is daar het plafond bereikt.

Let wel, de vierkantemeterprijs van appartementen is met 3,4% gestegen. Het is dus niet zo dat je nu meer appartement van je geld krijgt..

[Miks]

Requiem19 schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 20:04:
[...]


Ik zie best wel wat mensen die vragen opwerpen bij de huidige situatie, dus of er niets geleerd is vraag ik me af.

Maar belangrijker, wat heb jij geleerd?

Die mensen, die vragen hadden bij de huidige situatie, had je toen ook. En ook toen zei men dat de prijs niet zou zakken vanwege de tekorten, dat de markt heus niet zou instorten omdat er ver weg, ergens in de VS, een woningcrisis was.

Ik heb dus geleerd dat er niks is geleerd. De geschiedenis gaat zich wederom herhalen.

[Nuevocasa]

Miks schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 20:10:
[...]


Die mensen, die vragen hadden bij de huidige situatie, had je toen ook. En ook toen zei men dat de prijs niet zou zakken vanwege de tekorten, dat de markt heus niet zou instorten omdat er ver weg, ergens in de VS, een woningcrisis was.

Ik heb dus geleerd dat er niks is geleerd. De geschiedenis gaat zich wederom herhalen.

Niet helemaal mee eens. Ken nu niemand die een 100% aflossingsvrije hypotheek heeft. Dat was in 2008 wel anders.... Hadden ze ook nog even de overwaarde opgenomen voor een auto etc.... De situatie is weldegelijk anders.

[Verwijderd]

Miks schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 20:10:
[...]


Die mensen, die vragen hadden bij de huidige situatie, had je toen ook. En ook toen zei men dat de prijs niet zou zakken vanwege de tekorten, dat de markt heus niet zou instorten omdat er ver weg, ergens in de VS, een woningcrisis was.

Ik heb dus geleerd dat er niks is geleerd. De geschiedenis gaat zich wederom herhalen.

Als je iets had moeten leren is dat je als prijzen (fors) gedaald zijn daarna niet moet aarzelen en treuzelen om een huis te kopen tegen een lage prijs

[Rubbergrover1]

Miks schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 20:01:
Het sentiment in dit topic vertoont heel veel gelijkenis met 2008. Ook bijna exact dezelfde ideeën waarom het huidige prijsniveau niet gecorrigeerd zal worden.

Er is niks geleerd.

Volgens mij zijn veel mensen het er wel mee eens dat de prijzen 'een keer' gecorrigeerd gaan worden. Maar dat is iets anders dan de vraag of het wel of niet verstandig is om een woning te kopen. Dat hangt namelijk van veel meer zaken af, zoals bijvoorbeeld de beschikbaarheid van de door jou gewenste woning, de maandlasten die aan de aanschaf van een woning 'hangen' en de financierbaarheid.

Want de meeste mensen zullen wel het standpunt hanteren dat er een trigger of aanleiding moet zijn waarom die huizenprijzen zouden gaan dalen. Waarbij twee belangrijke mogelijke triggers zijn een stijgende rente en een stagnerende economie. In die situaties zal het moeilijker zijn om een koopwoning te financieren. Dus als je wacht tot de huizenprijzen dalen, dan hoeft dat helemaal niet te betekenen dat je een betere woning zou kunnen krijgen dan als je nu een woning koopt.

(Waarbij waarschijnlijk wel weer zo zal zijn dat het, zoals bleb93 aangeeft, 'in het dal' de meest gunstige tijd is om een huis te kopen. Mits je daar de mogelijkheid voor hebt.)

[ Voor 7% gewijzigd door Rubbergrover1 op 20-02-2022 08:46 ]

[Requiem19]

Miks schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 20:10:
[...]


Die mensen, die vragen hadden bij de huidige situatie, had je toen ook. En ook toen zei men dat de prijs niet zou zakken vanwege de tekorten, dat de markt heus niet zou instorten omdat er ver weg, ergens in de VS, een woningcrisis was.

Ik heb dus geleerd dat er niks is geleerd. De geschiedenis gaat zich wederom herhalen.

Dit zal wel weer heel flauw van me zijn, maar dit zei jij op 14 september 2016:

Aan alle starters: doe het niet! Ga desnoods een aantal jaar in een tiny house wonen. Maar we zitten in een onhoudbare situatie.

Miks in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4"

Daarom mijn vraag 'wat heb jij geleerd'? Ongetwijfeld gaat er een keer een correctie / daling komen van de prijzen. Alleen we weten simpelweg niet met zekerheid wanneer. Het kan morgen zijn als Rusland Oekraine binnenvalt en er een 3e wereldoorlog begint. Het kan gebeuren als een bedrijf als Evergrande omvalt. Het kan gebeuren als de centrale banken drastisch de rente moeten verhogen omdat de inflatie 25% wordt.

Het kan. En dan nadruk op kan.

Alleen weten we niet wanneer dit gaat gebeuren. Morgen, volgend jaar, over 5 jaar of over 10 jaar? Jij lijkt het al 6 jaar stellig te weten, maar de geschiedenis laat zien dat niemand het stellig kan weten.

En daarbij blijft het ook: so what als de prijzen dalen? Dat zal niet voor iedereen gelijk een probleem opleveren. Zeker wel voor een aantal mensen (die gaan scheiden, werkeloos worden, etc). Maar het ingebouwde risico in de markt is veel lager omdat er bijv geen 100% aflossingsvrije hypotheken meer zijn en de leennormen van 120% naar 100% zijn teruggebracht.

[Miks]

Ja, kenmerkend weer voor dit topic. Alle argumenten worden van tafel geveegd, en alleen de uitspraak wordt gequote.

We hadden in 2016, net als nu, historisch gezien hele lage rente. Dat hadden en hebben we nodig. Dat is onhoudbaar.

Dat heb ik in 2016 gezegd, en dat blijf ik zeggen.

En daarom blijf ik herhalen dat het nog steeds een veel te groot risico is om als starter nu toe te treden tot de markt.

Vraag je maar eens af, als je huizenbezitter bent, of je in staat zou zijn om je eigen woning te kopen met alleen je huidige salaris.

Een ander veelgehoord argument is schaarste. In 2013 hadden we relatief goed betaalbare woningen. Lezen we even mee?

Het aantal koopwoningen per duizend Nederlanders is sinds 2013 vrijwel stabiel (+1 procent), de prijzen stegen sterk (+57 procent), de hypotheekverstrekking ook (+ 422 procent). Misschien is de woningnood niet een kwestie van te weinig huizen, maar van te veel hypotheekverstrekking, en dus te veel geld op de huizenmarkt (en te veel schuld bij Nederlandse huishoudens).

https://www.groene.nl/artikel/te-veel-geld-2021-12-08

Laat deze cijfers nog maar eens op je inwerken, als je denkt dat ik al jaren een ongefundeerde mening heb. En bedenk dan ook eens wat precies de reden was van de crisis in 2007/2009.

[ Voor 54% gewijzigd door Miks op 20-02-2022 10:35 ]

[Requiem19]

Miks schreef op zondag 20 februari 2022 @ 10:11:
Ja, kenmerkend weer voor dit topic. Alle argumenten worden van tafel geveegd, en alleen de uitspraak wordt gequote.

We hadden in 2016, net als nu, historisch gezien hele lage rente. Dat hadden en hebben we nodig. Dat is onhoudbaar.

Dat heb ik in 2016 gezegd, en dat blijf ik zeggen.

En daarom blijf ik herhalen dat het nog steeds een veel te groot risico is om als starter nu toe te treden tot de markt.

Vraag je maar eens af, als je huizenbezitter bent, of je in staat zou zijn om je eigen woning te kopen met alleen je huidige salaris.

Een ander veelgehoord argument is schaarste. In 2013 hadden we relatief goed betaalbare woningen. Lezen we even mee?


[...]

https://www.groene.nl/artikel/te-veel-geld-2021-12-08

Laat deze cijfers nog maar eens op je inwerken, als je denkt dat ik al jaren een ongefundeerde mening heb. En bedenk dan ook eens wat precies de reden was van de crisis in 2007/2009.

Ik denk dat je een hele gefundeerde mening hebt.

Maar de praktijk laat zien dat je zelfs met een gefundeerde mening een 100% voorspelling kunt doen. Dat gold in 2016 en dat geldt vandaag.

Ik vind het ook niet passen om zo stellig te zijn. Iemand die in 2016 in een tiny house op een vakantiepark was gaan wonen kon toen misschien nog een woning kopen, maar vandaag niet meer. Als hij toen gekocht had, had hij inmiddels zoveel waardestijging genoten dat het risico van een daling prima behapbaar was.

Je moet daarom geen algemene adviezen geven op een openbaar forum mijns inziens.

[Rubbergrover1]

Miks schreef op zondag 20 februari 2022 @ 10:11:
En daarom blijf ik herhalen dat het nog steeds een veel te groot risico is om als starter nu toe te treden tot de markt.

Vraag je maar eens af, als je huizenbezitter bent, of je in staat zou zijn om je eigen woning te kopen met alleen je huidige salaris.

Of je je huidige woning kunt kopen met alleen je huidige salaris zegt meer over de keus voor de woning die je koopt en minder over de huizenmarkt. Het is van alle tijden dat mensen bij het doorstromen een stuk overwaarde uit de vorige woning kunnen halen en daardoor een duurdere woning kunnen kopen dan alleen op basis van het salaris. Dat is eigenlijk alleen anders geweest in tijden van dalende huizenprijzen. Als dit je zorg is, dan zou een betere algenebe waarschuwing kunnen zijn: koop geen woning die je niet op basis van alleen je salaris zou kunnen kopen. (Waarbij je uiteraard ook vragen kunt stellen of dat werkelijk een zinvol advies is.) Maar dat staat dan los van de oververhitte huizenmarkt.

Of het voor een starter een te groot risico is vind ik veel te zwart-wit. Het hangt vooral af van de woning die je kiest en de betaalbaarheid van die woning. Er zijn een hoop starters die gewoon een prima betaalbaar huis kopen waarin ze jaren vooruit kunnen. Over hen zou ik niet zeggen dat het een veel te hoog risico is. Niet iedereen is namelijk op zoek naar een woning in Amsterdam of Utrecht. Een groot deel van de mensen kijkt daar helemaal niet.

Een simpel voorbeeld van een woning die ik als starter ook in deze markt blind zou kopen: https://nvmbieden.nl/biedingsdetails/1118 . Prima eengezinswoning van deze eeuw waar je in principe jaren in vooruit kunt (met 3 slaapkamers en een ruime zonder) verkocht voor 242.500. Kun je als stel met anderhalf modaal salaris prima betalen en tot je dood blijven wonen. Wat maakt de huizenmarkt dan uit als je na 30 jaar lang 800 euro hypotheek per maand in een afbetaald huis woont?

[Miks]

Voor financieel advies moet je ook niet op een forum zijn.

Er is een hele grote blinde vlek bij deelnemers in de huidige huizenmarkt. Alles lijkt te draaien om 'financieel de juiste keuze'. Dit kenmerkt een speculatieve markt.

De vergelijking met crypto's is makkelijk gemaakt.

IMHO moet je een speculatieve markt benaderen vanuit een risico-perspectief. En dat risico is momenteel erg hoog.

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op zondag 20 februari 2022 @ 11:11:
[...]
Een simpel voorbeeld van een woning die ik als starter ook in deze markt blind zou kopen: https://nvmbieden.nl/biedingsdetails/1118 . Prima eengezinswoning van deze eeuw waar je in principe jaren in vooruit kunt (met 3 slaapkamers en een ruime zonder) verkocht voor 242.500. Kun je als stel met anderhalf modaal salaris prima betalen en tot je dood blijven wonen. Wat maakt de huizenmarkt dan uit als je na 30 jaar lang 800 euro hypotheek per maand in een afbetaald huis woont?

Het lijkt me erg sterk dat dit huis voor deze prijs verkocht gaat worden.

[Rubbergrover1]

Miks schreef op zondag 20 februari 2022 @ 10:11:
Een ander veelgehoord argument is schaarste. In 2013 hadden we relatief goed betaalbare woningen. Lezen we even mee?


[...]

https://www.groene.nl/artikel/te-veel-geld-2021-12-08

Laat deze cijfers nog maar eens op je inwerken, als je denkt dat ik al jaren een ongefundeerde mening heb. En bedenk dan ook eens wat precies de reden was van de crisis in 2007/2009.

Die grote hoeveelheid hypotheken komt vooral door de oversluiters die van de lage rente profiteren. De stijging van de totale hypotheekschuld blijft nu juist opvallend achter bij de huisprijsstijging. En neemt in verhouding tot het BBP zelfs af.

(grafiek Rabo, helaas geen nieuwere versie kunnen vinden.)

[Rubbergrover1]

Miks schreef op zondag 20 februari 2022 @ 11:27:
[...]


Het lijkt me erg sterk dat dit huis voor deze prijs verkocht gaat worden.

Dit was het hoogste daadwerkelijke bod.

[indifined1]

Miks schreef op zondag 20 februari 2022 @ 11:27:
[...]


Het lijkt me erg sterk dat dit huis voor deze prijs verkocht gaat worden.

Heeft met locatie te maken. Het staat in het dorp Glanerbrug wat opzich al niet de beste reputatie heeft en dan ook nog eens helemaal op de grens in een nogal troostelooste betonbuurt (kijk eens naar de streetview)

10 km westelijker in Enschede zou dit een ton meer opbrengen denk ik. (Maarja wel een goede prijs als met de nadelen kunt leven natuurlijk, je hebt wel een prima huis)

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op zondag 20 februari 2022 @ 11:30:
[...]

Dit was het hoogste daadwerkelijke bod.

Dat betekent niet dat dit huis daarvoor wordt verkocht.

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op zondag 20 februari 2022 @ 11:29:
[...]

Die grote hoeveelheid hypotheken komt vooral door de oversluiters die van de lage rente profiteren. De stijging van de totale hypotheekschuld blijft nu juist opvallend achter bij de huisprijsstijging. En neemt in verhouding tot het BBP zelfs af.
[Afbeelding]
(grafiek Rabo, helaas geen nieuwere versie kunnen vinden.)

Oftewel, we zitten qua schulden bijna niet op een lager niveau, ondanks alle beloftes na 2008.

[Miks]

Requiem19 schreef op zondag 20 februari 2022 @ 10:54:
[...]

Iemand die in 2016 in een tiny house op een vakantiepark was gaan wonen kon toen misschien nog een woning kopen, maar vandaag niet meer.

De prijzen van vakantiewoningen zijn volgens mij harder gestegen dan normale woningen, maar dat doet er eigenlijk niet toe.

Daarnaast stip je met bovenstaand precies aan waarom je nu geen huis moet kopen (als starter): ze zijn onbetaalbaar geworden.
Bij veel jonge mensen is het inkomen de afgelopen jaren gestegen ivm carriere, maar kunnen zij daarmee geen beter of groter huis kopen.
Alle seinen staan daarmee op rood.

[Verwijderd]

Miks schreef op zondag 20 februari 2022 @ 11:54:
[...]
Alle seinen staan daarmee op rood.

Wanneer staan ze weer op groen dan?

Ook omdat je in 2016 de seinen al op rood stond staan.

Klopt de afstelling van je stoplicht dan wel?

PS:
Serieus bedoeld deze vragen.

Naar mijn mening was er weinig mis me de markt tot de corona uitbraak. Wat er daarna gebeurt is lijkt me geen gezonde marktwerking, maar dit speelt in veel meer - niet alleen financiële - markten.

[Miks]

Verwijderd schreef op zondag 20 februari 2022 @ 11:58:
[...]
Wanneer staan ze weer op groen dan?

Ook omdat je in 2016 de seinen al op rood stond staan.

Klopt de afstelling van je stoplicht dan wel?

Een hele begrijpelijke vraag.
Laat ik deze beantwoorden met een vaak aangehaalde quote van Shiller:

Irrational exuberance is the psychological basis of a speculative bubble. I define a speculative bubble as a situation in which news of price increases spurs investor enthusiasm, which spreads by psychological contagion from person to person, in the process amplifying stories that might justify the price increases and bringing in a larger and larger class of investors, who, despite doubts about the real value of an investment, are drawn to it partly through envy of others’ successes and partly through a gambler's excitement.

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op zondag 20 februari 2022 @ 11:11:
[...]

Of je je huidige woning kunt kopen met alleen je huidige salaris zegt meer over de keus voor de woning die je koopt en minder over de huizenmarkt. Het is van alle tijden dat mensen bij het doorstromen een stuk overwaarde uit de vorige woning kunnen halen en daardoor een duurdere woning kunnen kopen dan alleen op basis van het salaris. Dat is eigenlijk alleen anders geweest in tijden van dalende huizenprijzen.

Aha, dan ga ik dit misverstand even de wereld uit helpen.

Een bepaald inkomen is in staat een bepaalde hypotheek te kunnen dragen. Wanneer huizenprijzen gelijke tred houden met salarissen (dus wanneer beide de inflatie volgen), dan is een wooncarriere niet mogelijk.

Een rekenvoorbeeld wanneer je 5x je inkomen kunt lenen:

Je koopt een huis voor 500k met een salaris van 100k.

Na 10 jaar inflatie is het huis in waarde gestegen, naar 600k. Jouw inkomen is gestegen naar 120k.

Jouw huis, en alle huizen om je heen, zijn met 20% gestegen, jouw salaris ook. Je kunt niet een beter huis kopen met dit inkomen!

[Verwijderd]

Miks schreef op zondag 20 februari 2022 @ 12:28:
[...]
Een hele begrijpelijke vraag.
Laat ik deze beantwoorden met een vaak aangehaalde quote van Shiller:
[...]

Niet echt een antwoord op mijn vraag.

En daarnaast, ook al zitten huizen in een speculatieve bubbel. Dat betekent niet automatisch dat het onzinnig is voor mensen om een huis te kopen. Je moet immers ook wonen.

Hoe ga je daar in je eigen situatie mee om?

[Verwijderd]

Miks schreef op zondag 20 februari 2022 @ 12:58:
[...]
Aha, dan ga ik dit misverstand even de wereld uit helpen.

Punt is natuurlijk dat mensen een carrierepad doorlopen en een deel van hun inkomen kunnen sparen. Logisch dan dat 40-50 jarigen een groter en duurder huis kunnen hebben dan een starter van 30.

Of de maatschappij als geheel groter en beter kan wonen hangt af van de ontwikkeling van de kwaliteit van de woningvoorraad en de innovatie in die sector.

[jurjen_g]

Ik lees hier heel veel over 'instappen in de woningmarkt' en Fomo. Maar de meeste mensen kopen toch een huis omdat ze eraan toe zijn en het kunnen financieren? Die gaan toch niet 'de markt timen', of toch maar niet kopen terwijl je het wel kan?

Soms kan het ff niet door de markt of je eigen omstandigheid, en soms kan dat wel. En achteraf had je pech of had je geluk.

Voorbeeld: eerste woning (starters woning) gekocht in 2005. Verwachting was toen na 7 tot 10 jaar verhuizen, maar pech, huizencrisis. Toen in 2017 was de huizenprijs weer iets opgekrabbeld en konden we met klein verlies alsnog doorstromen, inmiddels met 3 kinderen. Bij dat doorstromen heb ik geheel niet gekeken naar wat de huizenprijzen misschien wel of niet gaan doen, maar gewoon gekeken hoe ik zo zeker mogelijk kon financieren, gedreven door het feit dat we groter wilden en konden wonen.

Ik neem aan dat de meesten dat doen? Er zijn altijd doemscenario's, maar die treden met zo goed op in een 'goede' huizenmarkt (echtscheiding, werkloosheid, ziekte, oorlog). Je gaat toch niet bewust geen huis kopen terwijl je het wel wil en kan, alleen maar omdat het misschien financieel aantrekkelijker kan zijn om 3 jaar te wachten? Want het kan net zo goed dan onaantrekkelijker zijn

[YakuzA]

Rubbergrover1 schreef op zondag 20 februari 2022 @ 11:29:
[...]

Die grote hoeveelheid hypotheken komt vooral door de oversluiters die van de lage rente profiteren. De stijging van de totale hypotheekschuld blijft nu juist opvallend achter bij de huisprijsstijging. En neemt in verhouding tot het BBP zelfs af.
[Afbeelding]
(grafiek Rabo, helaas geen nieuwere versie kunnen vinden.)

Lang leve het verplicht afbetalen van de hypotheek in ruil voor rente aftrek?

De knik in de grafiek is spot on met de veranderingen op dat gebied.

[ Voor 4% gewijzigd door YakuzA op 20-02-2022 13:27 ]

[Verwijderd]

jurjen_g schreef op zondag 20 februari 2022 @ 13:13:
Voorbeeld: eerste woning (starters woning) gekocht in 2005. Verwachting was toen na 7 tot 10 jaar verhuizen, maar pech, huizencrisis. Toen in 2017 was de huizenprijs weer iets opgekrabbeld en konden we met klein verlies alsnog doorstromen, inmiddels met 3 kinderen. Bij dat doorstromen heb ik geheel niet gekeken naar wat de huizenprijzen misschien wel of niet gaan doen, maar gewoon gekeken hoe ik zo zeker mogelijk kon financieren, gedreven door het feit dat we groter wilden en konden wonen.

Ik neem aan dat de meesten dat doen? Er zijn altijd doemscenario's, maar die treden met zo goed op in een 'goede' huizenmarkt (echtscheiding, werkloosheid, ziekte, oorlog). Je gaat toch niet bewust geen huis kopen terwijl je het wel wil en kan, alleen maar omdat het misschien financieel aantrekkelijker kan zijn om 3 jaar te wachten? Want het kan net zo goed dan onaantrekkelijker zijn

Maar je had toch ook - en eigenlijk voordeliger - kunnen doorstromen juist in de huizencrisis van zeg 2013?

Je ziet echt wel dat mensen angstiger zijn om een huis te kopen als prijzen dalen/stagneren dan zoals nu. De prijzen zijn fors opgelopen maar het enthousiasme is juist groter dan ooit.

[jurjen_g]

Verwijderd schreef op zondag 20 februari 2022 @ 14:24:
[...]


Maar je had toch ook - en eigenlijk voordeliger - kunnen doorstromen juist in de huizencrisis van zeg 2013?

Je ziet echt wel dat mensen angstiger zijn om een huis te kopen als prijzen dalen/stagneren dan zoals nu. De prijzen zijn fors opgelopen maar het enthousiasme is juist groter dan ooit.

Nou, op dat moment stond mijn woning flink onder water. We hebben toen wel een makelaar langsgehad om te kijken wat er konden verwachten, maar dat zou er voor zorgen dat we op dat moment nauwelijks een grotere woning konden kopen. Dus toen 'konden we het niet' door de marktomstandigheden.

[Hbeez]

Verwijderd schreef op zondag 20 februari 2022 @ 14:24:
[...]


Maar je had toch ook - en eigenlijk voordeliger - kunnen doorstromen juist in de huizencrisis van zeg 2013?

Je ziet echt wel dat mensen angstiger zijn om een huis te kopen als prijzen dalen/stagneren dan zoals nu. De prijzen zijn fors opgelopen maar het enthousiasme is juist groter dan ooit.

Los van dat ik het eens ben dat sentiment rondom eigenwoningbezit volledig kan omslaan, zijn er natuurlijk ook wel gegronde redenen om bij dalende prijzen niet in te stappen. Die prijzen dalen niet voor niks, en bij economische onzekerheid, slechte betaalbaarheid van woningen, onder water staan bij de huidige woning, etc is het niet gek dat men niet staat te springen om in te stappen, da's waarschijnlijk een deeloorzaak van de dalende prijzen. Dat men nu enthousiaster is dan ooit om in te stappen zie ik niet zo, zie ook grafiekje van @Miks een paar bladzijden terug dat men het in jaren niet zo'n ongunstig instapmoment heeft gevonden.

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op zondag 20 februari 2022 @ 14:24:
Maar je had toch ook - en eigenlijk voordeliger - kunnen doorstromen juist in de huizencrisis van zeg 2013?

Volgens mij heb ik het een tijd terug doorgerekend; als je de rente meeneemt waren de woningprijzen in termen van bruto maandlasten het laagst in 2016.

jurjen_g schreef op zondag 20 februari 2022 @ 13:13:
Je gaat toch niet bewust geen huis kopen terwijl je het wel wil en kan, alleen maar omdat het misschien financieel aantrekkelijker kan zijn om 3 jaar te wachten? Want het kan net zo goed dan onaantrekkelijker zijn

Ik heb in 2015 uitgesteld omdat ik vond dat de rente te laag stond. Met de kennis van nu inderdaad een domme beslissing.

[ColeJ]

ColeJ schreef op donderdag 27 januari 2022 @ 22:34:
[...]


Was weer een topper. Jochie uit het Gooij die vindt dat hij recht heeft om in Amsterdam Zuid te wonen. Trouwens, Sander verkoopt zijn woning ook gewoon boven de vraagprijs hoor

En zit nu reclame te maken voor Brand New Day. Je moet je geld voor je laten werken! Hahaha, wat een hypocriet.

*Sander en de Kloof.

[Conrado]

Miks schreef op zaterdag 19 februari 2022 @ 20:01:
Het sentiment in dit topic vertoont heel veel gelijkenis met 2008. Ook bijna exact dezelfde ideeën waarom het huidige prijsniveau niet gecorrigeerd zal worden.

Er is niks geleerd.

Ja wel hoor

Ik ben al wat ouder en heb al een paar crisis voorbij zien komen. Ook die van 2008. Wat er toen fout ging, kan nu niet meer 1-2-3 omdat banken aan een berg eisen moeten voldoen. Omdat het de financiële sector betrof - dat was ook nieuw - duurde het herstel ook erg lang. Andere crisis duurde veel korter.
Niettemin zal er opnieuw een crisis komen, we weten alleen niet waanneer, waarom, waardoor en hoe lang het duurt. Dat is ook niet erg, zolang je de dip maar kunt uitzingen en de hypotheek kunt betalen.

Onder de streep is een huis kopen de weg van de lange adem, en stijgen huizenprijzen over hele lange termijn.

[assje]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 20 februari 2022 @ 15:56:
Volgens mij heb ik het een tijd terug doorgerekend; als je de rente meeneemt waren de woningprijzen in termen van bruto maandlasten het laagst in 2016.
[...]
Ik heb in 2015 uitgesteld omdat ik vond dat de rente te laag stond. Met de kennis van nu inderdaad een domme beslissing.

Ik heb in 2010 kopen uitgesteld, toen in 2013 gekocht en gekozen voor korte rentevasteperiode (1 jaar).

Gekocht op het laagste punt en daarna nog geprofiteerd van dalende rente.

Achteraf is het makkelijk praten

[ Voor 6% gewijzigd door assje op 20-02-2022 17:53 ]

[Rubbergrover1]

Miks schreef op zondag 20 februari 2022 @ 12:58:
[...]


Aha, dan ga ik dit misverstand even de wereld uit helpen.

Een bepaald inkomen is in staat een bepaalde hypotheek te kunnen dragen. Wanneer huizenprijzen gelijke tred houden met salarissen (dus wanneer beide de inflatie volgen), dan is een wooncarriere niet mogelijk.

Een rekenvoorbeeld wanneer je 5x je inkomen kunt lenen:

Je koopt een huis voor 500k met een salaris van 100k.

Na 10 jaar inflatie is het huis in waarde gestegen, naar 600k. Jouw inkomen is gestegen naar 120k.

Jouw huis, en alle huizen om je heen, zijn met 20% gestegen, jouw salaris ook. Je kunt niet een beter huis kopen met dit inkomen!

Waarom niet? Als je je huis te koop zet, dan heb je zelfs bij een aflossingsvrije hypotheek een overwaarde van een ton. En kun je dus een woning kopen van 7 ton. Dus een woning die je niet van je salaris zou kunnen betalen .

En als je een gewone annuitaire hypotheek had, dan heb je daar waarschijnlijk ook al een ton of meer op afgelost. Zodat je zonder veel problemen een huis kunt kopen van 8 ton (6 ton hypotheek plpus 1 ton verschil tussen verkoopwaarde en originele hypotheekschuld plus 1 ton afgelost op hypotheek). Je kunt dan dus zonder problemen verhuizen naar een woning die 1/3 meer waard is dan je huidige woning.

[ Voor 3% gewijzigd door Rubbergrover1 op 20-02-2022 19:53 ]

[Conrado]

Miks schreef op zondag 20 februari 2022 @ 12:58:
[...]
Aha, dan ga ik dit misverstand even de wereld uit helpen.

Een bepaald inkomen is in staat een bepaalde hypotheek te kunnen dragen. Wanneer huizenprijzen gelijke tred houden met salarissen (dus wanneer beide de inflatie volgen), dan is een wooncarriere niet mogelijk.

Nope dat is niet zo, en daar zijn wat redenen voor:

• Huizen stijgen harder dan de inflatie, anders kon nu iedere starter nog wel een huis kopen
• Huishoudens bepalen zelf wat ze met hun netto besteedbaar inkomen doen (dus na alle noodzakelijke uitgaven), en we geven meer aan wonen uit
• Hypotheken worden (deels) afbetaald waardoor er overwaarde ontstaat. Overwaarde maakt hogere vervolghypotheek mogelijk tegen lage kosten.
• Woningwaarde en salaris corrigeren naar inflatie, maar de hypotheek niet. Die wordt relatief goedkoper.

[xiangpo]

...

[ Voor 98% gewijzigd door xiangpo op 20-02-2022 20:30 ]

[Requiem19]

Conrado schreef op zondag 20 februari 2022 @ 20:07:
[...]

Nope dat is niet zo, en daar zijn wat redenen voor:

• Huizen stijgen harder dan de inflatie, anders kon nu iedere starter nog wel een huis kopen
• Huishoudens bepalen zelf wat ze met hun netto besteedbaar inkomen doen (dus na alle noodzakelijke uitgaven), en we geven meer aan wonen uit
• Hypotheken worden (deels) afbetaald waardoor er overwaarde ontstaat. Overwaarde maakt hogere vervolghypotheek mogelijk tegen lage kosten.
• Woningwaarde en salaris corrigeren naar inflatie, maar de hypotheek niet. Die wordt relatief goedkoper.

Dat laatste vind ik wel een (goed) ondergesneeuwd punt.

De lening die tegenover de woning staat is niet onderhevig aan inflatie, maar alle andere elementen (de waarde van de woning zelf, het inkomen waarmee we de lening afbetalen, etc) wel.

Precies ook hoe de Zuid Europese landen denken hun schulden beheersbaar te houden. Wellicht is de woningmarkt dan toch wel wat Zuid Europees in dit opzicht .

[lama83]

jurjen_g schreef op zondag 20 februari 2022 @ 13:13:
Ik lees hier heel veel over 'instappen in de woningmarkt' en Fomo. Maar de meeste mensen kopen toch een huis omdat ze eraan toe zijn en het kunnen financieren? Die gaan toch niet 'de markt timen', of toch maar niet kopen terwijl je het wel kan?

Nou als starter zou je, als je nu lage maandlasten hebt, kunnen wachten om een huis te krijgen dat beter bij je (lage) salaris past i.p.v. maximaal te moeten lenen nu. Ik ken een aantal 30+ starters die 'eraan toe zijn' maar nu vastzitten en derhalve verschillende wensen uitstellen (en soms er helemaal van afzien) of kansen niet pakken.

Conrado schreef op zondag 20 februari 2022 @ 17:47:
Ik ben al wat ouder en heb al een paar crisis voorbij zien komen. Ook die van 2008. Wat er toen fout ging, kan nu niet meer 1-2-3 omdat banken aan een berg eisen moeten voldoen.

Er zijn nu mensen die parallelen zien van wat nu gebeurt met de secundaire effecten (zoals vertrouwen) van de securitisaties van hypotheken in 2008. Maar ja, of en hoe dat doorwerkt is een vraag.

[ Voor 26% gewijzigd door lama83 op 20-02-2022 23:03 ]

[Conrado]

lama83 schreef op zondag 20 februari 2022 @ 22:39:
[...]
Er zijn nu mensen die parallelen zien van wat nu gebeurt met de secundaire effecten (zoals vertrouwen) van de securitisaties van hypotheken in 2008. Maar ja, of en hoe dat doorwerkt is een vraag.

Alle doemdenkers, beterweters en 'ik zei het toch'-types gaan (ooit) gelijk krijgen, want natuurlijk komt er een dip. Pieken gaan altijd samen met vertrouwen en dalen met wantrouwen. Dat gold ook in 2008 en dat geldt ook met regelmaat voor de beurzen.

Daar houdt het vergelijk wel op, want in 2008 zag de hypotheekmarkt er heel anders uit. Er was maar beperkte controle op de terugbetaalcapaciteit van hypotheeknemers. Daarnaast bevatten veel hypotheken (Spaar-, Beleghypotheken) een soort uitgestelde aflossing. De bedoeling was - met een rendement - bij elkaar vergaren van het hypotheekbedrag om dat in één keer en pas achteraf af te lossen. Dat dat rendement ook negatief kon zijn, beseften de meesten niet.

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op zondag 20 februari 2022 @ 14:24:
[...]


Maar je had toch ook - en eigenlijk voordeliger - kunnen doorstromen juist in de huizencrisis van zeg 2013?

Je ziet echt wel dat mensen angstiger zijn om een huis te kopen als prijzen dalen/stagneren dan zoals nu. De prijzen zijn fors opgelopen maar het enthousiasme is juist groter dan ooit.

Je maakt een denkfout.

In 2013 stonden er enorm veel woningen op Funda, voor prijzen waarvoor ze nooit meer verkocht gingen worden. Uiteraard waren er mensen die moesten verkopen, maar er waren ook genoeg mensen die de woning op Funda lieten staan, want eraf halen betekende ook met de makelaar afrekenen. En als iemand de vraagprijs zou betalen, nou dat zou ook prima zijn geweest.
Een woning in 2013 vinden voor de juiste prijs was een uitdaging. Pas toen de prijs stabiliseerde en het volume wat toenam zag je dat veel mensen hun verlies namen. In 2015 en later kwam het vertrouwen pas weer terug.

Een ander probleem is natuurlijk dat in een dalende & stagnerende markt je je huis eerst moet verkopen voordat je iets kunt kopen. Want je budget hangt af van de verkoopprijs van de huidige woning. In de crisis zijn er mensen de boot ingegaan met 2 woningen. in de meest schrijnende gevallen zijn mensen beide woningen kwijtgeraakt met een enorme restschuld. Die kochten de nieuwe woning, maar konden de oude woning niet meer verkocht krijgen voor de prijs die nodig was voor de aankoop van de nieuwe woning. De nieuwe woning zakte ondertussen ook in prijs en kon ook niet meer verkocht worden voor de aankoopprijs.
In het 'gunstigste' geval eindigde dat met een dikke (rest)schuld in 1 van de 2 woningen, maar als het echt fout ging in een huurhuis (bijvoorbeeld door ontslag of ziekte bv. overspannen)

Dat idee van 'ff instappen in het dal' is veel te simpel.
Alle woningen zijn te hoog geprijsd, dus zal je moeten onderhandelen voor een scherpe prijs. Koopjes moet je dan zelf creëren en soms duurt het een tijdje voordat je een deal hebt. Na een eerste (afgewezen) bod, moet je dan later nog een keer langs. Als er dan geen andere gegadigden zijn geweest en de woning staat leeg, dan gaan de eigenaren ook rekenen hoe lang het leeg kan staan voor die prijs etc.
Dat is geen 2 bezichtigen, een bod en tekenen bij het stippellijntje.

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op zondag 20 februari 2022 @ 22:00:
[...]
Dat laatste vind ik wel een (goed) ondergesneeuwd punt.

De lening die tegenover de woning staat is niet onderhevig aan inflatie, maar alle andere elementen (de waarde van de woning zelf, het inkomen waarmee we de lening afbetalen, etc) wel.

Dat is ook de hele crux waarom je op lange termijn beter af bent als eigenaar dan als huurder natuurlijk. In de loop van je wooncarrière zal je huur ruimschoots meer dan verdubbelen. Je hypotheeklasten niet. En die stoppen ook na 30 jaar (of niet natuurlijk als je niet aflost ).

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op zondag 20 februari 2022 @ 23:58:
[...]
Dat idee van 'ff instappen in het dal' is veel te simpel.

Het ging mij met name om starters. Die lieten het het ook afweten in de periode dat je gemakkelijk een huis kon kopen. Tijd zat om te bezichtigen en te onderhandelen. Lijkt me wat relaxter dan binnen een week moeten beslissen zonder het huis goed te kunnen bekijken en maar blind overbieden in de hoop dat je de "gelukkige" bent.

Wat dat betreft zijn woningen wel degelijk als speculatieve goederen. Hoe meer vraag er is en hoe harder de prijs stijgt, hoe meer vraag er bij komt.

Als ik mocht kiezen kocht ik een huis in een rustige periode. Alhoewel wij ons huis destijds in 1997 ook gekocht hebben zonder dat ik kon bezichtigen en er nooit spijt van heb gehad. Dus tsja, misschien maakt het ook niet uit.

[ Voor 14% gewijzigd door Verwijderd op 21-02-2022 00:27 ]

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op maandag 21 februari 2022 @ 00:24:
Het ging mij met name om starters. Die lieten het het ook afweten in de periode dat je gemakkelijk een huis kon kopen.

Waarop baseer je dat, onderbuik?
https://www.businessinsid...op-de-woningmarkt-511072/

De starters hebben ervoor gezorgd dat de woningmarkt nog enigszins in beweging bleef.
Maar vergis je niet, de halve bouw werd stilgelegd door de crisis van 2008! Dat was een flinke klap voor de economie. En zonder baan is het lastig een huis kopen.

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op maandag 21 februari 2022 @ 00:30:
[...]

Waarop baseer je dat, onderbuik?
https://www.businessinsid...op-de-woningmarkt-511072/

De starters hebben ervoor gezorgd dat de woningmarkt nog enigszins in beweging bleef.
Maar vergis je niet, de halve bouw werd stilgelegd door de crisis van 2008! Dat was een flinke klap voor de economie. En zonder baan is het lastig een huis kopen.

Nee,

https://www.kadaster.nl/d...3d1115682?t=1628165838354

pagina 2.

Aantal koopstarters halveerde tussen 2007 en 2013. Het is niet alsof er massale werkloosheid was bij de groep die normaal gesproken koopstarter was. Wel ongerustheid over de toekomst natuurlijk. Maar dat is precies wat FOMO is.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op maandag 21 februari 2022 @ 00:24:
[...]


Het ging mij met name om starters. Die lieten het het ook afweten in de periode dat je gemakkelijk een huis kon kopen. Tijd zat om te bezichtigen en te onderhandelen. Lijkt me wat relaxter dan binnen een week moeten beslissen zonder het huis goed te kunnen bekijken en maar blind overbieden in de hoop dat je de "gelukkige" bent.

Maar je reageerde juist met de vraag waarom degene uit het voorbeeld niet 'gewoon' ging doorstromen.

En de reden waarom de starters het 'lieten afweten' hangt juist sterk samen met de reden waarom veel mensen niet konden doorstromen. Vooral de mensen die nog niet zo lang een koophuis hadden zaten vaak dik onder water. Dat zijn die juist de hebben die in die starterswoningen zaten. En die konden vaak alleen doorstromen als ze de woning ver boven de marktprijs zouden verkopen.

Het aanbod aan starterswoningen bestond dus vooral uit overprijsde woningen. Ook al zou je als starter in die markt willen toeslaan, dan nog had je, zonder voldoende eigen geld, grote kans dat de bank je vanwege een lagere taxatie niet voldoende wilde lenen.

Achteraf was je spekkoper geweest als je haar toegeslagen. Maar voor een hoop mensen waren er dus niet de mogelijkheden om werkelijk te kunnen toeslaan.

[jurjen_g]

TheGhostInc schreef op zondag 20 februari 2022 @ 23:58:
[...]

Een ander probleem is natuurlijk dat in een dalende & stagnerende markt je je huis eerst moet verkopen voordat je iets kunt kopen. Want je budget hangt af van de verkoopprijs van de huidige woning. In de crisis zijn er mensen de boot ingegaan met 2 woningen. in de meest schrijnende gevallen zijn mensen beide woningen kwijtgeraakt met een enorme restschuld. Die kochten de nieuwe woning, maar konden de oude woning niet meer verkocht krijgen voor de prijs die nodig was voor de aankoop van de nieuwe woning. De nieuwe woning zakte ondertussen ook in prijs en kon ook niet meer verkocht worden voor de aankoopprijs.
In het 'gunstigste' geval eindigde dat met een dikke (rest)schuld in 1 van de 2 woningen, maar als het echt fout ging in een huurhuis (bijvoorbeeld door ontslag of ziekte bv. overspannen)

Dit was voor ons denk ik ook de grootste financiële 'jammer dan', gezien de voorgaande jaren hadden wij inderdaad besloten eerst te verkopen en dan pas te kopen. Dit hoefde puur financieel gezien niet, maar mentaal had je net de 10 jaar ervoor gezien wat er kan gebeuren.

Uiteindelijk hadden we natuurlijk vele malen beter het huis kunnen aanhouden (nieuwe huis was nieuwbouw), in de 2 jaar tussen verkoop oude huis en oplevering nieuwe huis waren de prijzen inmiddels al verder gestegen. Gelukkig nog niet zo hard als de jaren erna, maar aangezien de huur van de tijdelijke woning ook ruim hoger was dan de hypotheek, hebben we daar geld verloren (en wederom zekerheid gewonnen, zekerheid kostte daar echt geld).

[Rubbergrover1]

jurjen_g schreef op maandag 21 februari 2022 @ 08:33:
[...]
(en wederom zekerheid gewonnen, zekerheid kostte daar echt geld).

Maar je kunt in de regel heel wat beter 'zekere' kosten hebben plus het gemis van verkoopwinst, dan een onzeker potentieel verlies dat vele malen groter zou kunnen zijn. Ja, achteraf weet je precies wat je had moeten doen, maar dat is altijd met risico's afdekken.

[Jean-Bob]

Verwijderd schreef op maandag 21 februari 2022 @ 00:43:
[...]


Nee,

https://www.kadaster.nl/d...3d1115682?t=1628165838354

pagina 2.

Aantal koopstarters halveerde tussen 2007 en 2013. Het is niet alsof er massale werkloosheid was bij de groep die normaal gesproken koopstarter was. Wel ongerustheid over de toekomst natuurlijk. Maar dat is precies wat FOMO is.

Massale werkloosheid is inderdaad niet terug te vinden in de cijfers maar op de arbeidsmarktomstandigheden valt nog wel wat af te dingen.

Net als veel van mijn vrienden studeerde ik rond eind 2010/begin 2011 af, wij hadden allemaal moeite een passende baan te vinden. En dan gaat het hier om WO diploma's in prima courante studierichtingen.
Als kinderen van het neoliberalisme, nog volledig overtuigd dat succes en falen volledig je eigen verantwoordelijkheid is, meldden we ons natuurlijk niet voor de bijstand maar gingen we nog wat langer via studentenwerk aan de slag of als bezorger bij AH online. Vervolgens kon je misschien wel ergens als zzp'er aan het werk. Als je geluk had kreeg je bij je bij 'meewerkstage' na een jaar een tijdelijk contract met uitzicht op verlenging. Genoeg verborgen werkloosheid en mismatch dus, en dat heeft ook best een tijd aangehouden. Zeker geen omstandigheden waarin je je als arbeidsmarktstarter (binnen enkele jaren) ook maar eens op de huizenmarkt ging melden. Enkele jaren daarvoor was het nog gebruikelijk om als pas afgestudeerde een appartementje te kopen als start van je wooncarriere. Ken ook genoeg mensen die daar vervolgens lang niet van af kwamen.

Verbaas me in het algemeen nog wel eens over de weinig empathische opmerkingen hier richting bepaalde groepen. We hebben de ouderen die hun eengezinswoningen bezet houden en eigenlijk het bejaardentehuis in moeten. 'Verwende' studenten die in plaats van te veel te lenen voor hun iPhones, havermelk en avocado's ook gewoon thuis zouden kunnen blijven wonen en een ton sparen. En die wannabe starters moeten niet zo kieskeurig zijn met hun kant-en-klare VT woonwensen. Waarom zijn ze eigenlijk niet gewoon 'ingestapt' toen de huizenprijzen laag waren?

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op maandag 21 februari 2022 @ 00:43:
Aantal koopstarters halveerde tussen 2007 en 2013.

Terwijl de hele markt crashte!
Ik ga het nog maar een keer zeggen:
Er was niet meer aanbod
Dat een woning 20% goedkoper zou moeten zijn, betekent niet dat een bod dan ook geaccepteerd wordt.

Verwijderd schreef op maandag 21 februari 2022 @ 00:43:
Het is niet alsof er massale werkloosheid was bij de groep die normaal gesproken koopstarter was.

https://www.cbs.nl/nl-nl/...naar-leeftijd-en-geslacht

Juist de categorie 25-35 deed het in verhouding niet erg goed, alleen de 55+-ers deden het slechter.
Jij denkt misschien, ach dat is 2-3%. Maar dan heb je het al gauw over tienduizenden mensen die dus werkeloos zijn. Kijk nu nog eens naar je eigen grafiekjes over de woningmarkt. Hoeveel transacties mis je?
En de 55+-ers deden het ook slecht, precies de 'empty-nesters'.

Verwijderd schreef op maandag 21 februari 2022 @ 00:43:
Wel ongerustheid over de toekomst natuurlijk. Maar dat is precies wat FOMO is.

Fear Of Missing Out, dat is FOMO.
De angst om de boot te missen. Over welke boot heb jij het? De boot naar de afgrond?

Even om het duidelijk te maken:
Voor de gemiddelde Nederlander is een huis kopen de grootste uitgave in zijn leven

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op maandag 21 februari 2022 @ 10:17:
Fear Of Missing Out, dat is FOMO.
De angst om de boot te missen. Over welke boot heb jij het? De boot naar de afgrond?

De veerboot van de (huizen)markt vaart inderdaad heen en weer.

Beter om het animal spirits te noemen in plaats van het moderne FOMO.

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op maandag 21 februari 2022 @ 10:17:
[...]

Terwijl de hele markt crashte!
Ik ga het nog maar een keer zeggen:
Er was niet meer aanbod
Dat een woning 20% goedkoper zou moeten zijn, betekent niet dat een bod dan ook geaccepteerd wordt.

Makkelijk gesteld.

Zeker in het begin van de omslag zal het zo zijn dat mensen niet zo makkelijk zakken met hun vraagprijs en lager bod accepteren, maar de malaise duurde een aantal jaren.

Op de bodem van de markt stonden hier in de buurt genoeg marktconform geprijsde woningen leeg die niet verkocht werden. Voor hetzelfde soort woningen stonden mensen een paar jaar later in de rij om er 30% op meer voor te betalen.

[Shadowhawk00]

Jean-Bob schreef op maandag 21 februari 2022 @ 10:11:

Verbaas me in het algemeen nog wel eens over de weinig empathische opmerkingen hier richting bepaalde groepen. We hebben de ouderen die hun eengezinswoningen bezet houden en eigenlijk het bejaardentehuis in moeten. 'Verwende' studenten die in plaats van te veel te lenen voor hun iPhones, havermelk en avocado's ook gewoon thuis zouden kunnen blijven wonen en een ton sparen. En die wannabe starters moeten niet zo kieskeurig zijn met hun kant-en-klare VT woonwensen. Waarom zijn ze eigenlijk niet gewoon 'ingestapt' toen de huizenprijzen laag waren?

Een aantal van die opmerkingen komt denk ik ook door het beeld wat mensen van die groepen hebben. Wat dan weer komt door de excessen die de media laat zien + eigen wereldbeeld wat niet klopt.
Als je een eigen huis hebt gekocht op 1 salaris, je op TV dan stellen ziet die belachelijke woning eisen hebben voor hun budget, en je dan hoort dat jonge stellen geen huis kunnen kopen dan ga je conclusies trekken.
En voor een deel van de groep zal die conclusie best waar zijn. Er zijn genoeg jonge stellen met een beperkt salaris (2x 0.6fte )die verwachten dat ze een vrijstaande woning in amsterdam kunnen kopen. ( even overdrijven ). Maar er zijn natuurlijk ook mensen die gewoon 2x fulltime werken en die niets kunnen kopen en al blij zijn met een appartementje ergens in de buurt van Amsterdam.
Alleen die laatste groep die zie je niet op TV want dat is gewoon niet programma waardig. Je ziet alleen de eerste groep want dat is gewoon betere TV en meer vermaak.

Net zoals je zeer onwaarschijnlijk mensen in een TV programma krijgt die een normale huur betalen bij een particuliere huurder. En die in een redelijke woning wonen. Je ziet alleen de mensen die voor 1500 in een halve bouwval wonen. Dat is sensatie.

Overigens moet er wel iets gaan gebeuren op macro economisch niveau, het zijn niet alleen de huizenprijzen die een probleem gaan vormen maar ook gewoon de algemene inflatie. Die gaat heel veel mensen hard raken.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op maandag 21 februari 2022 @ 11:32:
Overigens moet er wel iets gaan gebeuren op macro economisch niveau, het zijn niet alleen de huizenprijzen die een probleem gaan vormen maar ook gewoon de algemene inflatie. Die gaat heel veel mensen hard raken.

Wat zou je daar aan moeten doen?

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op maandag 21 februari 2022 @ 12:17:
[...]


Wat zou je daar aan moeten doen?

De hoge inflatie zorgt gewoon voor problemen op alle markten ook de huizenmarkt.

[badboyqxy]

Shadowhawk00 schreef op maandag 21 februari 2022 @ 12:53:
[...]


De hoge inflatie zorgt gewoon voor problemen op alle markten ook de huizenmarkt.

Dat is dus niet waar, eerder tegenovergestelde.

Laten we even uitgaan van een inflatie van 10 procent.

Indien daarna de huizen prijzen maar met 7.5 procent steigen, is eigenlijk de waarde van je huis gedaald met 2.5 procent.

Indien persoon 1 woning heeft van 600k met een hypotheek van 600k is zijn schuld effectief minder geworden, immers geld is minder waard geworden.

Persoon b heeft huis van 600k maar 450k afgelost, 450k is 45k 'minder waard geworden' zijn schuld slechts 15k, dus technisch gezien is persoon b er 30k op achteruit gegaan.

[Shadowhawk00]

badboyqxy schreef op maandag 21 februari 2022 @ 13:13:
[...]


Dat is dus niet waar, eerder tegenovergestelde.

Laten we even uitgaan van een inflatie van 10 procent.

Indien daarna de huizen prijzen maar met 7.5 procent steigen, is eigenlijk de waarde van je huis gedaald met 2.5 procent.

Indien persoon 1 woning heeft van 600k met een hypotheek van 600k is zijn schuld effectief minder geworden, immers geld is minder waard geworden.

Persoon b heeft huis van 600k maar 450k afgelost, 450k is 45k 'minder waard geworden' zijn schuld slechts 15k, dus technisch gezien is persoon b er 30k op achteruit gegaan.

Als je salaris met minder dan die 10% stijgt word een huis alleen maar minder betaalbaar als je nog geen huis hebt. Je hebt namelijk steeds minder per maand over om een huis mee te financieren.

Inflatie is prima als je schulden hebt, Inflatie is alleen heel slecht als je geld hebt maar geen schulden of bezit. En dat is precies de situatie waarin starters zitten. Ze hebben geen woning geen hypotheek maar alleen geld.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 21 februari 2022 @ 11:32:
[...]
Een aantal van die opmerkingen komt denk ik ook door het beeld wat mensen van die groepen hebben. Wat dan weer komt door de excessen die de media laat zien + eigen wereldbeeld wat niet klopt.

Dat eigen wereldbeeld wordt sterk bepaald door de omgeving waarin je leeft. Er is best een grote groep die 'gewoon' een koopwoning kan kopen, omdat ze niet zoeken op de meest oververhitte plekken. Maar die 'stille' groep hoor je niet zo veel. Als je zelf op zoek bent op een oververhitte plek, dan wonen je vrienden en collega's waarschijnlijk ook in de zelfde gebieden, of zijn daar op zoek, ook tussen de oververhitte woningen. Je bent dan niet anders gewend dan dat 'iedereen' last heeft van de oververhitte markt en 'niemand' iets kan vinden.

Dat verklaart ook wel de soms verbaasde reacties die je hoort over de gemiddelde verkoopprijs. Een hoop mensen vinden het raar dat de gemiddelde verkoopprijs in hun ogen laag is. Maar dat komt doordat in dat gemiddelde de hoge prijzen in het oververhitte deel worden gecompenseerd door lagere prijzen in de rustige delen van het land. Waar mensen nog 'gewoon' een woning kunnen kopen.

[martin_v_z]

Rubbergrover1 schreef op maandag 21 februari 2022 @ 05:01:
[...]

Maar je reageerde juist met de vraag waarom degene uit het voorbeeld niet 'gewoon' ging doorstromen.

En de reden waarom de starters het 'lieten afweten' hangt juist sterk samen met de reden waarom veel mensen niet konden doorstromen. Vooral de mensen die nog niet zo lang een koophuis hadden zaten vaak dik onder water. Dat zijn die juist de hebben die in die starterswoningen zaten. En die konden vaak alleen doorstromen als ze de woning ver boven de marktprijs zouden verkopen.

Het aanbod aan starterswoningen bestond dus vooral uit overprijsde woningen. Ook al zou je als starter in die markt willen toeslaan, dan nog had je, zonder voldoende eigen geld, grote kans dat de bank je vanwege een lagere taxatie niet voldoende wilde lenen.

Achteraf was je spekkoper geweest als je haar toegeslagen. Maar voor een hoop mensen waren er dus niet de mogelijkheden om werkelijk te kunnen toeslaan.

Precies. Er was geen passend aanbod en de lonen stegen niet. Ik weet niet of mensen de crisis nog kunnen herinneren. Maar veel mensen zagen hun lonen jaren gelijk blijven of soms zelfs naar beneden gaan. Ondertussen kwamen de banken met hardere eisen voor een hypotheek. En de bouw lag stil.

Er waren genoeg starters die wel wilde kopen maar gewoon niet konden.

Minder bouwen, meer mensen, en uiteindelijk goedkoop geld voor groepen die het kunnen betalen.

Wat er denk ik is gebeurt is dat er veel bestaande woningen wel zijn opgekocht, maar er weinig nieuwbouw kwam. Doe dit een paar jaar en je zit met een enorm tekort.

[Emgeebee]

martin_v_z schreef op maandag 21 februari 2022 @ 13:50:
[...]


Precies. Er was geen passend aanbod en de lonen stegen niet. Ik weet niet of mensen de crisis nog kunnen herinneren. Maar veel mensen zagen hun lonen jaren gelijk blijven of soms zelfs naar beneden gaan. Ondertussen kwamen de banken met hardere eisen voor een hypotheek. En de bouw lag stil.

Er waren genoeg starters die wel wilde kopen maar gewoon niet konden.

Minder bouwen, meer mensen, en uiteindelijk goedkoop geld voor groepen die het kunnen betalen.

Wat er denk ik is gebeurt is dat er veel bestaande woningen wel zijn opgekocht, maar er weinig nieuwbouw kwam. Doe dit een paar jaar en je zit met een enorm tekort.

Klopt, tijdens en na de kredietcrisis is er totaal geen visie geweest op de woningmarkt. Hadden ze destijds doorgebouwd, dan zaten we nu niet in deze catch 22; de woningmarkt is onbereikbaar voor velen, maar om deze bereikbaar te maken schiet je een hoop huidige huizeneigenaren in de voet.

[martin_v_z]

Emgeebee schreef op maandag 21 februari 2022 @ 13:57:
[...]

Klopt, tijdens en na de kredietcrisis is er totaal geen visie geweest op de woningmarkt. Hadden ze destijds doorgebouwd, dan zaten we nu niet in deze catch 22; de woningmarkt is onbereikbaar voor velen, maar om deze bereikbaar te maken schiet je een hoop huidige huizeneigenaren in de voet.

Er zijn twee opties. Niks doen en het hele land vast laten lopen of ingrijpen. In het laatste geval heb je inderdaad een grote kans dat er een groep te hoog heeft gekocht.

Op zich geen ramp. Want zolang ze niet gedwongen moeten verkopen houden ze gewoon hun huidige maandlasten. Hooguit hebben ze relatief veel betaald ten opzichte van hun nieuwe buurman.

Natuurlijk bestaat de optie dat de markt stagneert en er geen hele harde klappen komen. Maar kijkende naar het verleden ben ik daar niet zo zeker van.

Waar ik bang voor ben is paniek verkopen. Als er steeds meer onzekerheid komt over de toekomstige prijs kunnen groepen besluiten tijdelijk uit de markt te stappen. Indien dit in combinatie met andere afname in de vraag voordoet kan er een flinke dip komen. Te hard op de rem trappen door de regering kan dit veroorzaken.

Of dit een slecht iets is is denk ik vooral afhankelijk van ieders persoonlijke situatie. Voor de doorstroming zou het denk ik wel goed zijn. Maar dan moet de bouw niet weer stil komen te liggen.

[Shadowhawk00]

Emgeebee schreef op maandag 21 februari 2022 @ 13:57:
[...]

Klopt, tijdens en na de kredietcrisis is er totaal geen visie geweest op de woningmarkt. Hadden ze destijds doorgebouwd, dan zaten we nu niet in deze catch 22; de woningmarkt is onbereikbaar voor velen, maar om deze bereikbaar te maken schiet je een hoop huidige huizeneigenaren in de voet.

Dat valt wel mee, theoretisch verlies heb je geen last van zolang je niet verkoopt, net zoals je niets hebt aan theoretische winst als je niet verkoopt.
En als je 20+ jaar blijft zitten is je huis uiteindelijk toch wel meer waard.
Het is jammer voor de mensen die een huis gekocht hebben met het idee om deze met winst door te verkopen maar om dat kleine groepje nu te helpen ipv de grotere groep is beetje jammer.

[xiangpo]

Shadowhawk00 schreef op maandag 21 februari 2022 @ 14:12:
[...]
Dat valt wel mee, theoretisch verlies heb je geen last van zolang je niet verkoopt, net zoals je niets hebt aan theoretische winst als je niet verkoopt.

Soms moet je je huis verkopen, er is een erg hoog aantal aan echtscheidingen ieder jaar. Daarnaast is er nu een enorme hoeveelheid particuliere beleggers ingestapt ofwel door met overwaarde een tweede pand voor de verhuur te kopen of om hun eerste huis te verhuren na het kopen van een nieuws huis. Als de huizen prijzen zakken is het verlies wel theoretisch, maar als na een paar jaar hun rentevaste periode afloopt, of als de risicopremie verhoogd wordt in verband met gedaald onderpand of als ze geen huurders meer kunnen vinden voor de hoge huurprijzen. Dan zullen ze toch gedwongen worden om te verkopen.

[Shadowhawk00]

xiangpo schreef op maandag 21 februari 2022 @ 14:20:
[...]

Oof als ze geen huurders meer kunnen vinden voor de hoge huurprijzen. Dan zullen ze toch gedwongen worden om te verkopen.

Geen medelijden met mensen die woekerhuren vragen en vervolgens geen huurders kunnen vinden. Als je gewoon een normale huur vraagt zal je een stuk gemakkelijker huurders kunnen vinden.

[xiangpo]

Shadowhawk00 schreef op maandag 21 februari 2022 @ 14:24:
[...]


Geen medelijden met mensen die woekerhuren vragen en vervolgens geen huurders kunnen vinden. Als je gewoon een normale huur vraagt zal je een stuk gemakkelijker huurders kunnen vinden.

Maar hoe moeten ze dan hun dure vastgoed hypotheek betalen?!

[Verwijderd]

martin_v_z schreef op maandag 21 februari 2022 @ 14:06:
[...]
Er zijn twee opties. Niks doen en het hele land vast laten lopen of ingrijpen.

Het hele land vast laten lopen?

Beetje overdreven niet. Ja, de woningmarkt is krap, maar dat is niet het einde van de wereld en er is geen structurele woningnood zoals in de jaren '50 of zo.

[Shadowhawk00]

xiangpo schreef op maandag 21 februari 2022 @ 14:26:
[...]


Maar hoe moeten ze dan hun dure vastgoed hypotheek betalen?!

Tja dan moet je maar een normale belegging doen, we gaan ook niet moeilijk doen als iemand aandelen koopt die omlaag gaan. Als je een woning koopt met een hypotheek om te verhuren dan moet je daar een goede afweging voor maken. Dus ook rekening houden met een lagere huur.

[Verwijderd]

Emgeebee schreef op maandag 21 februari 2022 @ 13:57:
[...]
de woningmarkt is onbereikbaar voor velen

Slapen er veel mensen onder een brug met hun gezin bij jullie in de buurt dan?

Dat niet iedereen zijn droomwoning kan kopen lijkt me logisch.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op maandag 21 februari 2022 @ 14:36:
[...]


Slapen er veel mensen onder een brug met hun gezin bij jullie in de buurt dan?

Dat niet iedereen zijn droomwoning kan kopen lijkt me logisch.

Er zijn genoeg mensen die na een scheiding nog samen moeten blijven wonen anders raken ze dakloos.
Stond dit weekend nog een artikel van in de telegraaf.

Ook genoeg jongeren die thuis blijven wonen omdat ze gewoon geen huurwoning of koopwoning kunnen vinden.
Ook zitten er nog veel mensen met een verblijfsvergunning in asielzoekers centra omdat ze niet door kunnen stromen naar een huurwoning.

Dus blijkbaar zijn er toch genoeg mensen die niet kunnen toetreden tot de woningmarkt.

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op maandag 21 februari 2022 @ 14:36:
Slapen er veel mensen onder een brug met hun gezin bij jullie in de buurt dan?

Dat niet iedereen zijn droomwoning kan kopen lijkt me logisch.

In mijn buurt zie ik regelmatig mensen waarvan ik vermoed dat ze in hun auto slapen. En in de afgelopen 10 jaar is het aantal daklozen ongeveer verdubbeld.

Wel heb je gelijk dat daklozen en huizenkopers die achter het net vissen heel andere groepen zijn.