Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[alexbl69]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 10:12:
[...]
Maar als ik de informatie over deze wijk zo bekijk, dan was hier ook juist sprake van vrije kavels en CPO.
https://www.annas-hoeve.n...e:%20vanaf%20%E2%82%AC485
Die grond was dus in principe al voor particuliere initiatieven bestemd en niet voor projectontwikkelaars.

Het is dan wel de vraag of er voldoende particulieren hebben 'toegehapt'. Want in 2013 was het voor de gemeentes best lastig om geïnteresseerden te vinden om woningen te gaan bouwen. Het kan dus best zijn dat als de kavels niet verkocht worden, de gemeente de kavels ook aan projectontwikkelaars aanbiedt.

Bij de laatste nieuwbouwwijk in mijn woonplaats was circa 60% van de kavels voor uitgifte al ingepikt door projectontwikkelaars. Dat leverde flink wat frustratie op.

Die projectontwikkelaars kopen weilanden aan de rand van een gemeente op in de hoop/verwachting dat hun weiland bij bouwplannen tot bouwgrond zal worden gepromoveerd. En dan kan het grote graaien beginnen.

Als we dit succesvol aan banden weten te leggen ben je al een heel eind.

[Shadowhawk00]

alexbl69 schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 10:25:
[...]

Bij de laatste nieuwbouwwijk in mijn woonplaats was circa 60% van de kavels voor uitgifte al ingepikt door projectontwikkelaars. Dat leverde flink wat frustratie op.

Die projectontwikkelaars kopen weilanden aan de rand van een gemeente op in de hoop/verwachting dat hun weiland bij bouwplannen tot bouwgrond zal worden gepromoveerd. En dan kan het grote graaien beginnen.

Als we dit succesvol aan banden weten te leggen ben je al een heel eind.

Hoe voorkom je dat een projectontwikkelaar naar een boer gaat ( die door overheidsregels moet stoppen ) en die boer dan een goede prijs voor zijn weiland bied. Behalve dan zorgen dat die boeren niet moeten stoppen maar we moeten die bedrijven wegpesten.

Je kan er geen bouwgrond van maken, ok dan bouw je dus niet bij daar los je het tekort ook niet mee op.

[ Voor 6% gewijzigd door Shadowhawk00 op 10-02-2022 10:31 ]

[CVTTPD2DQ]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 10:07:
Bouwen in eigen beheer is overigens alleen echt praktisch als je een vrijstaand huis maakt, anders moet je met constructies gaan werken omdat je dan 2 eigenaren hebt en 1 project en wie is er dan verantwoordelijk voor wat.

Dan raad ik je aan eens te gaan kijken in het verre België, waar ze dit al eeuwen doen. In Nederland deden we dit voor de oorlog trouwens ook. Het heet een wachtgevel, en juridisch is er helemaal niets nieuws aan.

En ja, het is natuurlijk voordeliger en makkelijker om een rijtje huizen in één keer op te trekken. Dat hoeft ook helemaal niet verboden te worden.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 10:33:
[...]


Dan raad ik je aan eens te gaan kijken in het verre België, waar ze dit al eeuwen doen. In Nederland deden we dit voor de oorlog trouwens ook. Het heet een wachtgevel, en juridisch is er helemaal niets nieuws aan.

En ja, het is natuurlijk voordeliger en makkelijker om een rijtje huizen in één keer op te trekken. Dat hoeft ook helemaal niet verboden te worden.

Gebeurt in Nederland dus ook best wel in de vorm van CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap). Waar je wel rekening mee moet houden is dat het afstemmen van de wensen van de deelnemers best wat tijd en energie kan kosten. Je hoeft niet allemaal het zelfde te willen, maar enigszins een gelijke denkrichting is wel gewenst. En het kost natuurlijk een hoop meer tijd om van nul af alles zelf te bedenken in vergelijking met inschrijven op een project van een projectontwikkelaar.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 12:16:
[...]

Gebeurt in Nederland dus ook best wel in de vorm van CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap). Waar je wel rekening mee moet houden is dat het afstemmen van de wensen van de deelnemers best wat tijd en energie kan kosten. Je hoeft niet allemaal het zelfde te willen, maar enigszins een gelijke denkrichting is wel gewenst. En het kost natuurlijk een hoop meer tijd om van nul af alles zelf te bedenken in vergelijking met inschrijven op een project van een projectontwikkelaar.

Het is veel werk en ik denk dat veel mensen daar gewoon de interesse en de behoefte niet aan hebben. Die betalen liever wat meer om het probleem door een ander te laten oplossen.
Oud collega heeft zijn huis zelf gebouwd ( als in hij was de aannemer ) en dat koste hem echt heel veel tijd wekelijks 10-20 uur bijna een jaar lang. Daar heeft natuurlijk niet iedereen zin in en er zitten best wat haken en ogen aan.

Als je een blok huizen wil bouwen met een groep mensen met je.
- Een groep mensen vinden met hetzelfde idee.
- Afstemmen wat je wilt + locatie vinden die iedereen acceptabel vind
- bouwtekening regelen en gezamelijk betalen.
- budgetten afstemmen
- administratieve regeltjes bij de gemeente door.
- aannemer regelen die het werk doet ( vaak meerder offertes ed )

Best een hoop gedoe en geregel.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 12:25:
[...]


Het is veel werk en ik denk dat veel mensen daar gewoon de interesse en de behoefte niet aan hebben. Die betalen liever wat meer om het probleem door een ander te laten oplossen.
Oud collega heeft zijn huis zelf gebouwd ( als in hij was de aannemer ) en dat koste hem echt heel veel tijd wekelijks 10-20 uur bijna een jaar lang. Daar heeft natuurlijk niet iedereen zin in en er zitten best wat haken en ogen aan.

Als je een blok huizen wil bouwen met een groep mensen met je.
- Een groep mensen vinden met hetzelfde idee.
- Afstemmen wat je wilt + locatie vinden die iedereen acceptabel vind
- bouwtekening regelen en gezamelijk betalen.
- budgetten afstemmen
- administratieve regeltjes bij de gemeente door.
- aannemer regelen die het werk doet ( vaak meerder offertes ed )

Best een hoop gedoe en geregel.

Klopt, het moet dan eigenlijk een hobby van je zijn. En veel zaken komen ook langs als je 'gewoon' als particulier een woning wilt laten bouwen.

Je kunt je daarom ook afvragen of het zo erg is dat de projectontwikkelaar een zak geld verdient aan een bouwproject, aangezien er ook een hoop werk en zorgen uit handen worden genomen. Waarbij het nog maar de vraag is of je uiteindelijk voordeliger uit bent. Ik denk dat het voor het gros van de mensen dan ook helemaal niet zo erg is om een 'confectiewoning' van een projectontwikkelaar te kopen.

Tegelijk vind ik het mooi dat dit concept bestaat voor mensen die wat kritischer zijn op wat voor woning ze krijgen, maar niet per se een unieke vrijstaande woning hoeven.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 12:16:
Gebeurt in Nederland dus ook best wel in de vorm van CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap). Waar je wel rekening mee moet houden is dat het afstemmen van de wensen van de deelnemers best wat tijd en energie kan kosten. Je hoeft niet allemaal het zelfde te willen, maar enigszins een gelijke denkrichting is wel gewenst. En het kost natuurlijk een hoop meer tijd om van nul af alles zelf te bedenken in vergelijking met inschrijven op een project van een projectontwikkelaar.

We denken in Nederland veel te moeilijk, en dat is hardnekkig uit te roeien. In België bouwt men "gewoon" een huis, en dat kan een tussenwoning zijn. Dat blijft dan zes maanden, maar misschien ook vijf, tien, of honderd jaar staan, totdat de nieuwe buurman een perceel koopt, en zijn woning tegen de tussenwoning van de buurman aan bouwt.

Geen enkele noodzaak tot "afstemmen met de andere deelnemers", als die er (nog) niet zijn.

En natuurlijk bouw je nooit "gewoon" een huis, en zijn er in België allerlei partijen die het werk geheel of gedeeltelijk uit handen nemen. Maar het idee dat de gemiddelde Nederlander niet in staat zou zijn het bouwheerschap op zich te nemen is belachelijk. Zijn de Belgen dan zoveel slimmer?

[alexbl69]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 12:36:
[...]

Klopt, het moet dan eigenlijk een hobby van je zijn. En veel zaken komen ook langs als je 'gewoon' als particulier een woning wilt laten bouwen.

Je kunt je daarom ook afvragen of het zo erg is dat de projectontwikkelaar een zak geld verdient aan een bouwproject, aangezien er ook een hoop werk en zorgen uit handen worden genomen. Waarbij het nog maar de vraag is of je uiteindelijk voordeliger uit bent. Ik denk dat het voor het gros van de mensen dan ook helemaal niet zo erg is om een 'confectiewoning' van een projectontwikkelaar te kopen.

Tegelijk vind ik het mooi dat dit concept bestaat voor mensen die wat kritischer zijn op wat voor woning ze krijgen, maar niet per se een unieke vrijstaande woning hoeven.

Is helemaal waar. Heb zelf ook ooit het voorrecht gehad een huis volledig zelf te mogen bouwen. Hoewel voorrecht ... zoals je zelf al zegt gaat hier heel veel tijd in zitten.

Je hoeft echter niet alles zelf te doen, je kunt ook heel veel uitbesteden. En dat kan op elk niveau. Er zijn zelfs bureaus waarbij je enkel je woonwensen hoeft neer te leggen aan de hand van zeg een paar instagramplaatjes. Zij verzorgen vervolgens alles.

Dat laatste is natuurlijk peperduur, maar die kosten zijn tegelijkertijd nog geen fractie van de 2,5 ton die een projectontwikkelaar in het voorbeeld van vanochtend opstrijkt. Daarnaast, de meeste mensen zullen een 'hybride' vorm willen; een tussenvorm tussen zelf regelen en laten regelen.

Maar zo wordt er in Nederland niet gebouwd. In het voorbeeld van vanochtend mag je je eigen voordeur nog niet eens uitkiezen. En daar betaal je dan 460K voor, ex de grond.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 13:11:
[...]


We denken in Nederland veel te moeilijk, en dat is hardnekkig uit te roeien. In België bouwt men "gewoon" een huis, en dat kan een tussenwoning zijn. Dat blijft dan zes maanden, maar misschien ook vijf, tien, of honderd jaar staan, totdat de nieuwe buurman een perceel koopt, en zijn woning tegen de tussenwoning van de buurman aan bouwt.

Geen enkele noodzaak tot "afstemmen met de andere deelnemers", als die er (nog) niet zijn.

Ik ben blij dat we in Nederland juist wel daarin enige afstemming hebben. Ik weet graag enigszins waar ik aan toe ben voor de komende decennia als ik een paar ton voor een woning uitgeef.

Overigens zijn er in Nederland ook buurten waar je wel veel vrijer kunt bouwen. Dan kun je er dus bewust voor kiezen om meer vrijheid te hebben. Met dan dus ook het gevolg dat je buren die vrijheid ook hebben en je naast een vreselijk wanstaltig huis zou kunnen komen te wonen.

[Shadowhawk00]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 13:11:

En natuurlijk bouw je nooit "gewoon" een huis, en zijn er in België allerlei partijen die het werk geheel of gedeeltelijk uit handen nemen. Maar het idee dat de gemiddelde Nederlander niet in staat zou zijn het bouwheerschap op zich te nemen is belachelijk. Zijn de Belgen dan zoveel slimmer?

Het is niet het kunnen maar het de moeite willen nemen.

Iedereen hier op het forum kan een muurtje metselen, zijn badkamer/keuke betegelen/ de muur verven enzo. Maar vaak is het handiger/makkelijker om dat uit te besteden.

Iedereen kan best een huis in eigen beheer bouwen maar veel mensen weten niet waar te beginnen of hebben daar gewoon geen zin in. Er is ook niet echt een soort van handleiding / tutorial voor dus beginnen eraan is niet makkelijk. Je moet redelijk wat regelen maar je weet niet wat precies dus dat uitzoeken is gedoe, kost tijd. En inschrijven bij een projectontwikkelaar is makkelijk je weet dat het goed komt het kost alleen wat meer tijd.

[Rubbergrover1]

alexbl69 schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 13:14:
[...]
Je hoeft echter niet alles zelf te doen, je kunt ook heel veel uitbesteden. En dat kan op elk niveau. Er zijn zelfs bureaus waarbij je enkel je woonwensen hoeft neer te leggen aan de hand van zeg een paar instagramplaatjes. Zij verzorgen vervolgens alles.

Uiteraard. Maar bij een projectwoning zijn een hoop van die eerste stappen in het ontwerpen, en de bijbehorende doorlooptijd, al uitgevoerd voordat de woningen in de verkoop komen. Dat scheelt voor jou als koper dus een hoop tijd.

Dat laatste is natuurlijk peperduur, maar die kosten zijn tegelijkertijd nog geen fractie van de 2,5 ton die een projectontwikkelaar in het voorbeeld van vanochtend opstrijkt. Daarnaast, de meeste mensen zullen een 'hybride' vorm willen; een tussenvorm tussen zelf regelen en laten regelen.

Maar zo wordt er in Nederland niet gebouwd. In het voorbeeld van vanochtend mag je je eigen voordeur nog niet eens uitkiezen. En daar betaal je dan 460K voor, ex de grond.

Er wordt in Nederland best wel zo gebouwd. Juist die CPO-bureaus faciliteren vaak die hybride vormen.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 13:19:
[...]
Iedereen kan best een huis in eigen beheer bouwen maar veel mensen weten niet waar te beginnen of hebben daar gewoon geen zin in.

En als je weinig heel specifieke wensen hebt, dan is er ook weinig reden om zelf te bouwen in plaats van een standaard projectwoning te kopen. Ik zie hierin overigens wel overeenkomsten met het bouwen op vrije kavels, waarbij je de mogelijkheid hebt om alles helemaal naar eigen wens te maken, maar een hoop mensen toch voor een cataloguswoning kiezen. Die woningen zijn nou eenmaal ontworpen naar de wensen van de gemiddelde Nederlander, zowel in uiterlijk als in indeling. Dus er is voor veel mensen weinig reden om niet voor zo'n cataloguswoning te kiezen. (Wat ik zelf overigens wel jammer vind omdat je dan vaak net zo goed een vrijstaande woning uit een nieuwbouwproject had kunnen kopen.)

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 13:18:
Overigens zijn er in Nederland ook buurten waar je wel veel vrijer kunt bouwen. Dan kun je er dus bewust voor kiezen om meer vrijheid te hebben. Met dan dus ook het gevolg dat je buren die vrijheid ook hebben en je naast een vreselijk wanstaltig huis zou kunnen komen te wonen.

Nee, die zijn er eigenlijk niet, tenzij je grote uitzonderingen als Almere Oosterwold of de Blauwe Stad in Groningen bedoelt. Het merendeel van Nederland woont niet in Almere of Groningen, en heeft ook echt niet die ambitie.

Wat er overblijft zijn een handjevol mega-kavels (500m²+) die voor villawoningen bestemd zijn.

Probeer eens plekken te vinden waar je (op kleine schaal) zelf kunt bouwen in de regio's Amersfoort, Tilburg, of Almelo, en je komt al snel tot de conclusie dat je al een half miljoen mag meenemen voor de bouwgrond.

Je kwam zelf een tijd terug met dit voorbeeld. Is dat nou echt zoveel beter dan als we allemaal zelf iets mogen bouwen? De Nederlandse bestemmingsplannen zijn echt al heel specifiek over de vorm die een woning mag hebben. De kans dat iemand een enorm afwijkend huis bouwt is klein.

[CVTTPD2DQ]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 13:19:
Iedereen kan best een huis in eigen beheer bouwen maar veel mensen weten niet waar te beginnen of hebben daar gewoon geen zin in. Er is ook niet echt een soort van handleiding / tutorial voor dus beginnen eraan is niet makkelijk. Je moet redelijk wat regelen maar je weet niet wat precies dus dat uitzoeken is gedoe, kost tijd. En inschrijven bij een projectontwikkelaar is makkelijk je weet dat het goed komt het kost alleen wat meer tijd.

Dat is natuurlijk onzin, je hebt in Nederland de keus niet. Óf je hebt een klein miljoen te besteden, óf je vreet maar wat de projectontwikkelaars je voorschotelen. Óf je koopt een bestaande woning, wat meestal is wat dezelfde projectontwikkelaars veertig jaar geleden leuk vonden.

[pizzacabonara]

Stadsgeograaf: ‘Goedkoper wonen leidt tot creatievere levens’

Cody Hochstenbach De wooncrisis is niet slechts een kwestie van te weinig huizen, maar het gevolg van bewust beleid, stelt stadsgeograaf Cody Hochstenbach. „Die crisis bereikt nu ook de middenklasse.”

https://www.nrc.nl/nieuws...eatievere-levens-a4087200

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 13:48:
[...]
Je kwam zelf een tijd terug met dit voorbeeld. Is dat nou echt zoveel beter dan als we allemaal zelf iets mogen bouwen? De Nederlandse bestemmingsplannen zijn echt al heel specifiek over de vorm die een woning mag hebben. De kans dat iemand een enorm afwijkend huis bouwt is klein.

Dat vind ik inderdaad veel beter dan situaties die je soms bij bv Ugly Belgian Houses tegenkomt. Het zou niet mijn voorkeur hebben om in deze copy-paste wijk te wonen, maar als bewoner weet je wel waar je aan toe bent. En de huizen zijn wel zo ongeveer de natte droom van de modale huizenzoeker.

Zelf ben ik dan bv net gecharmeerd van de huizen zoals
https://www.funda.nl/koop...37709-chartreusestraat-4/

Maar ik weet ook dat een hoop mensen dit vreselijke huizen vinden. Daarom vind ik het prettig dat je weet dat als je in Nederland in een wijk met woningen zoals uit dat eerste voorbeeld woont, je niet zomaar ineens een woning zoals die uit Almere naast je krijgt.

(Tenzij je bewust kiest voor een vrij bouwen wijk)

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 18:37:

(Tenzij je bewust kiest voor een vrij bouwen wijk)

Dan nog heb je in nederland altijd nog goedkeuring nodig om je woning te bouwen en de welstandscommissie kan er nog wat over zeggen. Gemeenten kunnen best irritant zijn met regeltjes maar soms heeft het ook wel een nuttig iets.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 18:44:
[...]


Dan nog heb je in nederland altijd nog goedkeuring nodig om je woning te bouwen en de welstandscommissie kan er nog wat over zeggen. Gemeenten kunnen best irritant zijn met regeltjes maar soms heeft het ook wel een nuttig iets.

Ik bedoel dus juist een 'welstandsvrije' wijk.

[Miks]

Hypotheekrente stijgt echt heel snel. De procentueele stijging is zelfs ongekend.
Dit betekent dat lasten van hypotheken en maximale hypotheken acuut onder druk staan.

Dit betekent dan weer dat de markt direct op slot gaat in het hogere prijssegment.

Mark my words: we zitten in een vergelijkbare situatie als 1977 a 1978. Koop je nu een huis, dan zal je dit bedrag over 5 jaar niet voor dit huis krijgen, ook niet over 10 jaar.

Pas dus goed op met aflossingsvrij, mensen!

Vooral starters:

Starters hebben vaak een maximale hypotheek, schetste DNB dit voorjaar. En de financieringslasten voor een gemiddelde koopwoning bij starters zijn nu vergelijkbaar met het niveau van vlak voor de huizenmarktcrisis. "Dat betekent dat je maandelijks fors hogere maandlasten hebt, en dus ook minder ruimte om te sparen voor financiële tegenvallers", vertelt De Groot.

https://nos.nl/artikel/24...door-wat-zijn-de-risico-s

[ Voor 33% gewijzigd door Miks op 10-02-2022 21:03 ]

[JDx]

Bij mijn ouders in de straat heeft een kunstenaar zelf zijn huis gebouwd, hoe dat gelukt is met vergunningen ooit weet ik niet, maar het ziet er niet uit. Duurde ook iets van 5 jaar ofzo (rond 2000 gebouwd).

Gelukkig zit er een soort bosje tussen en zie je het niet aan hun kant van de straat.

[Verwijderd]

Miks schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 20:54:
Hypotheekrente stijgt echt heel snel. De procentueele stijging is zelfs ongekend.
Dit betekent dat lasten van hypotheken en maximale hypotheken acuut onder druk staan.

Dit betekent dan weer dat de markt direct op slot gaat in het hogere prijssegment.

Mark my words: we zitten in een vergelijkbare situatie als 1977 a 1978. Koop je nu een huis, dan zal je dit bedrag over 5 jaar niet voor dit huis krijgen, ook niet over 10 jaar.

Pas dus goed op met aflossingsvrij, mensen!

Vooral starters:

[...]

https://nos.nl/artikel/24...door-wat-zijn-de-risico-s

Nee niet vergelijkbaar , want we hebben sindsdien iets meer inwoners en wie weet is er nog meer op komst. (stelt voor om een kamer te verhuren/samenhokken als je de maandlasten van je huur/koop niet meer kan betalen...in noodgeval hè)

[lama83]

Verwijderd schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 21:22:
[...]

Nee niet vergelijkbaar , want we hebben sindsdien iets meer inwoners en wie weet is er nog meer op komst. (stelt voor om een kamer te verhuren/samenhokken als je de maandlasten van je huur/koop niet meer kan betalen...in noodgeval hè)

Spelen inderdaad wel meerdere/andere factoren... maar he, NHG toch?

Wel typisch weer; nu starters meer kansen krijgen omdat beleggers geweerd worden is het op zo'n hoog niveau dat er dus volgens NOS een risico is. Zoveelste te late ingreep waardoor je weer als starter achter het net vist (of achteraf failliet gaat)? Beleggers hebben lekker kunnen toeslaan, nu mag de starter nog even

[ Voor 27% gewijzigd door lama83 op 10-02-2022 21:35 ]

[Requiem19]

De procentuele stijging is snel - duh, als de rente 1% is, is een toename van 0,1% al een 10% toename.

Met lage rentes heb je snel hoge relatieve toenames.

[Verwijderd]

lama83 schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 21:25:
[...]


Spelen inderdaad wel meerdere/andere factoren... maar he, NHG toch?

Voor de NHG-ingedekte is het risico nihil ntrl en toch denk ik dat de meeste starters in die groep vallen. However is het zowiezo zuur als de rente door het plafond zou gaan. Daar is maar een kleine kapitale clan die er echt iets aan heeft en achterover kan leunen(nou net iets wat we niet willen)

[ Voor 15% gewijzigd door Verwijderd op 10-02-2022 21:38 ]

[Miks]

Requiem19 schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 21:25:
De procentuele stijging is snel - duh, als de rente 1% is, is een toename van 0,1% al een 10% toename.

Met lage rentes heb je snel hoge relatieve toenames.

Ik zou niet weten waarom. Maar ook al is absolute volatiliteit een gegeven (wat volgens mij niet zo is), de relatieve toenames vertellen iets over de toe/afname van de maandlasten bij aflopende rentevasttermijn. En dus zijn de relatieve veranderingen momenteel reden tot zorg.

[lama83]

Verwijderd schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 21:29:
[...]

Voor de NHG-groep is het risico nihil ntrl en toch denk ik dat de meeste starters in die groep vallen. However is het zowiezo zuur als de rente door het plafond zou gaan. Daar is maar een kleine kapitale groep die er echt iets aan heeft en achterover kan leunen(nou net iets wat we niet willen)

Volgens mij wordt de rente straks wel weer beteugeld door de ECB... schijnt nu binnen EU wat uit elkaar te lopen, maar ECB heeft nog wel wat middelen... ik meende ook nieuwe EU bonds

[Miks]

Verwijderd schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 21:22:
[...]

Nee niet vergelijkbaar , want we hebben sindsdien iets meer inwoners en wie weet is er nog meer op komst. (stelt voor om een kamer te verhuren/samenhokken als je de maandlasten van je huur/koop niet meer kan betalen...in noodgeval hè)

We weten allemaal wat voor volksopstanden er dan uitbreken. "Geen woning, geen kroning"

[Verwijderd]

lama83 schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 21:39:
[...]


Volgens mij wordt de rente straks wel weer beteugeld door de ECB... schijnt nu binnen EU wat uit elkaar te lopen, maar ECB heeft nog wel wat middelen... ik meende ook nieuwe EU bonds

Dat bedoel ik, trekken de rem er wel betijde op, zal zich wel nivelleren

[Verwijderd]

Miks schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 21:39:
[...]


We weten allemaal wat voor volksopstanden er dan uitbreken. "Geen woning, geen kroning"

Het ge-hunker nr die eigen woning zal nog wel een tijdje doorgaan, maar ok er zijn grenzen.

[Onderzetter]

Miks schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 20:54:

Dit betekent dan weer dat de markt direct op slot gaat in het hogere prijssegment.

Mark my words: we zitten in een vergelijkbare situatie als 1977 a 1978. Koop je nu een huis, dan zal je dit bedrag over 5 jaar niet voor dit huis krijgen, ook niet over 10 jaar.

Interessant, welke gelijkenissen zie jij?

[CVTTPD2DQ]

Miks schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 21:39:
We weten allemaal wat voor volksopstanden er dan uitbreken. "Geen woning, geen kroning"

Die leus is met achteraf vrij moeilijk te begrijpen. Als je naar de woningvoorraad kijkt was die vanaf de jaren '50 enorm gegroeid. Jongeren in de jaren '80 hadden het waarschijnlijk makkelijker dan alle generaties vóór hen.

Wél was er veel speculatieve leegstand, en dat zal de krakers - om politieke redenen - in het verkeerde keelgat zijn geschoten.

Ik zou voorzichtig zijn met de kroningsrellen duiden als een soort opstand tegen de enorme woningnood.

[Joosie200]

Requiem19 schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 21:25:
De procentuele stijging is snel - duh, als de rente 1% is, is een toename van 0,1% al een 10% toename.

Met lage rentes heb je snel hoge relatieve toenames.

Dat en met een inflatie van 6/7% stelt een renteverdubbeling van 1 naar 2% ook geen klap voor. Je blijft 5% inleveren op je koopkracht.

Wat zou kunnen helpen is in afwachting van bouwen, bouwen, bouwen toe staan dat uit te kopen boeren hun percelen gemakkelijker gekocht kunnen worden door een groep vrienden. Of door ouders en kinderen: voorhuis/achterhuis idee wat dan fancy door gaat voor kangoeroewoning tegenwoordig.

Alleen de financiering krijg je niet rond. Banken willen niet te maken hebben met meer dan twee schuldenaars die aansprakelijk zijn voor de lening. Zelfs de Rabo doet er niet meer aan mee. Sinds januari is hun acceptatiebeleid strenger geworden, hun eigen softwaresysteem accepteert niet meer dan twee personen die gezamenlijk een lening aangaan.

Ik zat namelijk voor mezelf outside of the box te denken. Mijn ouders zijn babyboomers. Wat nu als ik als millennial mijn ouders als buren heb en ze in de gaten houd en aan mantelzorg kan doen? Lijkt me helemaal in het straatje van de participatiemaatschappij passen wat Rutte graag ziet. Maar fiscaal ben je al snel fiscaal partner, de hypotheek krijg je niet rond. Een meergeneratiehypotheek is niet langer in het assortiment bij banken.

Dit terwijl gemeentes op het platteland wel willen meedenken, blijft het spaak lopen op financieringsgebied. Banken zijn terughoudend bij ouder/kind want wat als je ouders overlijden gedurende mijn 30 jarige looptijd aan hypotheek. Die kans is groot. Maar zij kunnen overwaarde op hun eigen koopwoning inzetten en hebben geen hypotheek nodig. Als ik mijn aandeel in het geheel kan doen met eigen spaargeld + restant hypo + ovr heeft de bank nul risico. Bij overlijden is hun deel de erfenis tussen mij en mijn zus. Dus ik zie het probleem niet maar computer says no.

[Verwijderd]

Joosie200 schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 22:04:
[...]


Dat en met een inflatie van 6/7% stelt een renteverdubbeling van 1 naar 2% ook geen klap voor. Je blijft 5% inleveren op je koopkracht.

Wat zou kunnen helpen is in afwachting van bouwen, bouwen, bouwen toe staan dat uit te kopen boeren hun percelen gemakkelijker gekocht kunnen worden door een groep vrienden. Of door ouders en kinderen: voorhuis/achterhuis idee wat dan fancy door gaat voor kangoeroewoning tegenwoordig.

Alleen de financiering krijg je niet rond. Banken willen niet te maken hebben met meer dan twee schuldenaars die aansprakelijk zijn voor de lening. Zelfs de Rabo doet er niet meer aan mee. Sinds januari is hun acceptatiebeleid strenger geworden, hun eigen softwaresysteem accepteert niet meer dan twee personen die gezamenlijk een lening aangaan.

Ik zat namelijk voor mezelf outside of the box te denken. Mijn ouders zijn babyboomers. Wat nu als ik als millennial mijn ouders als buren heb en ze in de gaten houd en aan mantelzorg kan doen? Lijkt me helemaal in het straatje van de participatiemaatschappij passen wat Rutte graag ziet. Maar fiscaal ben je al snel fiscaal partner, de hypotheek krijg je niet rond. Een meergeneratiehypotheek is niet langer in het assortiment bij banken.

Dit terwijl gemeentes op het platteland wel willen meedenken, blijft het spaak lopen op financieringsgebied. Banken zijn terughoudend bij ouder/kind want wat als je ouders overlijden gedurende mijn 30 jarige looptijd aan hypotheek. Die kans is groot. Maar zij kunnen overwaarde op hun eigen koopwoning inzetten en hebben geen hypotheek nodig. Als ik mijn aandeel in het geheel kan doen met eigen spaargeld + restant hypo + ovr heeft de bank nul risico. Bij overlijden is hun deel de erfenis tussen mij en mijn zus. Dus ik zie het probleem niet maar computer says no.

Klopt idd, kan best wel eens meegedacht worden in dit verhaal/constructie inzake financiering.

Stel dat het lukt om met ouders & bank deze afspraak te maken, nou dan is Joosie200 geholpen. Maar de anderen die dit niet voor mekaar krijgen is weer... "en wij dan" .

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 22:00:
[...]


Die leus is met achteraf vrij moeilijk te begrijpen. Als je naar de woningvoorraad kijkt was die vanaf de jaren '50 enorm gegroeid. Jongeren in de jaren '80 hadden het waarschijnlijk makkelijker dan alle generaties vóór hen.

Wél was er veel speculatieve leegstand, en dat zal de krakers - om politieke redenen - in het verkeerde keelgat zijn geschoten.

Ik zou voorzichtig zijn met de kroningsrellen duiden als een soort opstand tegen de enorme woningnood.

Toen(begin jaren 80) was de werkloosheid skyhigh, dus ja, andere tijden
In die tijd wilde je als starter ook die ouwe meuk niet kopen, maar nieuwbouw als het ff kan. nu wel, al jaren...andere tijden

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 10-02-2022 22:56 ]

[Miks]

Onderzetter schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 21:59:
[...]


Interessant, welke gelijkenissen zie jij?

Oplopende inflatie, toen stijging van olieprijs en nu stijging van gasprijs. Lage werkloosheid en een gevoel van euforie en fear of missing out. Ook in eind jaren '70 hele hoge stijgingen van huizenprijzen.

[Masvic]

Voor elke procent rente wordt de max hypotheek ongeveer 15 procent lager. In de US voorspellen ze nu al vier rate hikes van 0.5procent. Ben heel benieuwd wat dat met de prijzen gaat doen. Ik denk dat investeerders (flippers) in ieder geval een stuk minder happig zullen worden.

[Sport_Life]

Miks schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 20:54:
Hypotheekrente stijgt echt heel snel. De procentueele stijging is zelfs ongekend.
Dit betekent dat lasten van hypotheken en maximale hypotheken acuut onder druk staan.

Dit betekent dan weer dat de markt direct op slot gaat in het hogere prijssegment.

Mark my words: we zitten in een vergelijkbare situatie als 1977 a 1978. Koop je nu een huis, dan zal je dit bedrag over 5 jaar niet voor dit huis krijgen, ook niet over 10 jaar.

Pas dus goed op met aflossingsvrij, mensen!

Vooral starters:

[...]

https://nos.nl/artikel/24...door-wat-zijn-de-risico-s

In de praktijk zullen in het hoge segment weinig mensen zijn met een ltv hoger dan 60%, denk ik .
Zijn ofwel boomers die er al 20 jaar wonen of millenials die in een gunstige tijd een eerste woning kochten.

Daardoor zal het risico ook wel meevallen.

Ik denk dat de grootste risico groep de starters zijn die een (op termijn) te kleine woning (appartement) hebben met maximale hypotheek.

[HereIsTom]

Miks schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 21:37:
[...]


Ik zou niet weten waarom. Maar ook al is absolute volatiliteit een gegeven (wat volgens mij niet zo is), de relatieve toenames vertellen iets over de toe/afname van de maandlasten bij aflopende rentevasttermijn. En dus zijn de relatieve veranderingen momenteel reden tot zorg.

Reden tot zorg als de rente met 0,1% stijgt?
De rente moet weer 4% worden om de markt weer tot rust te brengen!

[Miks]

@HereIsTom naar 4%? Als @Masvic gelijk heeft betekent dat een daling van mogelijk 30-45%. Uiteraard alleen als er een duidelijke koppeling is tussen max hypotheek en de huizenprijs.

@Sport_Life waar komt die verwachting vandaan? Nederland kent een traditie van wooncarrière, dus meer lenen als je meer hypotheek aankan. Op basis daarvan verwacht ik in het hogere segment juist ook hoge LTV-waarden.
Daarnaast geldt voor hogere inkomens dat een groter deel van het inkomen meetelt voor de max. hypotheek. Ergo: meer risico!
En een markt in mineur kent ook een economie in mineur. De grootste klappen vallen dan bij de grotere schouders.

En dan nog het feit dat duurdere woningtypen sterker in prijs zijn gedaald na 2008:

Bron:jdup / De Starter

Dus nee, ik ben het niet met je eens dat de grootste risico's zich aan de onderkant bevinden. Tenzij je daar mooie data van kunt overleggen.

Vooralsnog lopen het aantal transacties terug. Wat zal er volgen?

[ Voor 58% gewijzigd door Miks op 11-02-2022 00:28 ]

[big bang]

Miks schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 00:04:

@Sport_Life waar komt die verwachting vandaan? Nederland kent een traditie van wooncarrière, dus meer lenen als je meer hypotheek aankan. Op basis daarvan verwacht ik in het hogere segment juist ook hoge LTV-waarden.

Juist degene in het hogere segment hebben vaak al eens overwaarde ingebracht in hun nieuwe huis, of al een deel afgelost. Dat deel komt dus veel minder snel onder water te staan.

Daarnaast geldt voor hogere inkomens dat een groter deel van het inkomen meetelt voor de max. hypotheek. Ergo: meer risico!
En een markt in mineur kent ook een economie in mineur. De grootste klappen vallen dan bij de grotere schouders.

En dan nog het feit dat duurdere woningtypen sterker in prijs zijn gedaald na 2008:
[Afbeelding]
Bron:jdup / De Starter

Groter wonen is in veel gevallen een luxe. Dat kun je uitstellen als het even tegen zit en dat drukt de prijs wat in slechte tijden.

Dus nee, ik ben het niet met je eens dat de grootste risico's zich aan de onderkant bevinden. Tenzij je daar mooie data van kunt overleggen.

Misschien niet het grootste risico op de hypotheek niet meer kunnen betalen, wel het grootste risico op onder water staan.

Vooralsnog lopen het aantal transacties terug. Wat zal er volgen?
[Afbeelding]

Dit is niet vergelijkbaar. Het aantal transacties loopt niet terug door afgenomen vertrouwen, maar doordat er simpelweg niet meer aanbod is. Bovenstaand schema geld alleen voor een daadwerkelijk vrije markt van niet eerste levensbehoeften. Denk aan tuinmeubilair of racefietsen. Niet aan huizen.

Ik denk dat in slechte tijden het energielabel een veel grotere rol gaat spelen, zeker indien de levering van gas als (geo)politiek wapen ingezet gaat worden.

[ Voor 7% gewijzigd door big bang op 11-02-2022 06:38 ]

[Hbeez]

big bang schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 06:35:

Dit is niet vergelijkbaar. Het aantal transacties loopt niet terug door afgenomen vertrouwen, maar doordat er simpelweg niet meer aanbod is. Bovenstaand schema geld alleen voor een daadwerkelijk vrije markt van niet eerste levensbehoeften. Denk aan tuinmeubilair of racefietsen. Niet aan huizen.

Het komt letterlijk uit een dissertatie getiteld 'De prijsvorming van bestaande koopwoningen' zie toelichting vanaf pdf blz 132. Maar wordt denk ik hierboven verkeerd geïnterpreteerd want er staat dat de overgang van 'Actief' naar 'Stagnerend' pas plaatsvindt na een recessie, en opdroging/FOMO van het woningaanbod zoals we nu zien is onderdeel van de 'Actieve fase':

Wel
ontstaat er schaarste door het achterblijven van het primaire aanbod (varkenscyclus
effect). Daarmee komen ook verhoudingsgewijs minder potentiële doorstromers aan een
geschikte woning. Schaarste (waarbij meerdere gegadigden voor één woning belang-
stelling tonen: een korte bcmiddelingstijd) drijft de prijs op. Daarnaast wordt de prijs
opgedreven doordat de meeste huishoudens het relatief lage prijsniveau bemerken en
kopen willen ('psychologische' effect). Door de prijsstijging ontstaat er een 'inhaalvraag'.
De vraagtoename van starters (oorspronkelijke wijfelaars) is nog groter dan in een voriger
pcritxle. Het primaire aanbod kan niet anticiperen ('varkenscycluscffecten'), en is op korte
termijn inelastisch en geringer dan in de vorige periode. Dientengevolge stijgen de
prijzen.

[Eärendil]

Miks schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 00:04:
@Sport_Life waar komt die verwachting vandaan? Nederland kent een traditie van wooncarrière, dus meer lenen als je meer hypotheek aankan. Op basis daarvan verwacht ik in het hogere segment juist ook hoge LTV-waarden.

Misschien een hogere LTI, maar met de overwaarde uit de vorige woning juist een lagere LTV

Tenzij vorige woning aangehouden wordt voor de verhuur…

[Rubbergrover1]

Eärendil schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 07:24:
[...]


Misschien een hogere LTI, maar met de overwaarde uit de vorige woning juist een lagere LTV

Tenzij vorige woning aangehouden wordt voor de verhuur…

De laatste jaren zie je steeds meer dat mensen juist bewust voor een hogere hypotheek kiezen. Want vanwege de lage rente kost dat toch nauwelijks iets. Een groot deel van de overwaarde wordt dan niet in de nieuwe woning gestopt, maar gaan ze beleggen. Dit kan betekenen dat de hypotheek en de ltv na verhuizing juist wel veel hoger zijn. En tegelijk de lasten lager vanwege lagere rente en een stuk aflossingsvrij.

Wat de gevolgen zijn bij economische verandering laat zich raden. Stijgende rente, dalende koersen en dalende woningwaarde maken de situatie er dan niet beter op.

[CVTTPD2DQ]

Er is in dit topic al regelmatig betoogd dat de hogere VTI door de lage rente niet zo belangrijk was. Hebben we al eens nagedacht over wat dit gaat doen met restschulden na gedwongen verkoop?

Stel dat een huis 10% "onder water" wordt verkocht. Met een VTI van 1:5 is dat een half jaarsalaris, met een VTI van 1:10 is dat het dubbele.

Sterker nog, een huis bezitten is beleggen op marge, dus overwaarde gaat je niet redden. Al heb je je huis van 1 miljoen met 8 ton overwaarde bekostigd, na een gedwongen verkoop 10% onder de hypotheeksomkoopsom sta je een ton rood.

Een verhoudingsgewijs kleine daling kan al flinke schulden opleveren voor mensen.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 08:22:
Sterker nog, een huis bezitten is beleggen op marge, dus overwaarde gaat je niet redden. Al heb je je huis van 1 miljoen met 8 ton overwaarde bekostigd, na een gedwongen verkoop 10% onder de hypotheeksom sta je een ton rood.

Een huis van 1 miljoen met 8 ton overwaarde bekostigd betekent een hypotheek van 2 ton. Een gedwongen verkoop van 10% onder de hypotheeksom zou betekenen dat het huis dat eerst een miljoen waard was nu voor 180k verkocht wordt. Hoe reëel is dat?

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 08:31:
Een huis van 1 miljoen met 8 ton overwaarde bekostigd betekent een hypotheek van 2 ton. Een gedwongen verkoop van 10% onder de hypotheeksom zou betekenen dat het huis dat eerst een miljoen waard was nu voor 180k verkocht wordt. Hoe reëel is dat?

Ik bedoelde natuurlijk koopsom.

[Valorian]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 08:35:
[...]


Ik bedoelde natuurlijk koopsom.

Het blijft een redelijk absurdistisch voorbeeld, mijn inziens. Even meedenkend, je bedoelt dus:

- Iemand heeft 800K overwaarde
- Die persoon koopt een huis van 1000.000 all in
- Die persoon heeft een hypotheek van 200K (rest met overwaarde gefinancierd)
- Die persoon heeft dus rentelasten van nog maximaal zo'n 700 euro (annuitair)
- Het huis van deze persoon zakt in jouw hypothese in waarde met zo'n 10%.

In welke wereld gaat die persoon zijn huis in godsnaam gedwongen moeten verkopen? Kun je daar een goed voorbeeld van geven, want ik zou het niet weten.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 08:35:
[...]


Ik bedoelde natuurlijk koopsom.

Maar dan staat de verkoper nog steeds niet een ton rood. Hij houdt alleen 'slechts' 7 ton over aan de verkoop in plaats van 8 ton. In veel gevallen is dat nog steeds een veelvoud van wat er aan eigen geld in de woning gestopt is.

[Rubbergrover1]

Valorian schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 08:49:
[...]


Het blijft een redelijk absurdistisch voorbeeld, mijn inziens. Even meedenkend, je bedoelt dus:

- Iemand heeft 800K overwaarde
- Die persoon koopt een huis van 1000.000 all in
- Die persoon heeft een hypotheek van 200K (rest met overwaarde gefinancierd)
- Die persoon heeft dus rentelasten van nog maximaal zo'n 700 euro (annuitair)
- Het huis van deze persoon zakt in jouw hypothese in waarde met zo'n 10%.

In welke wereld gaat die persoon zijn huis in godsnaam gedwongen moeten verkopen? Kun je daar een goed voorbeeld van geven, want ik zou het niet weten.

Bijvoorbeeld als na een scheiding de ex recht heeft op de helft van het vermogen en er dus zo'n 3½ ton op tafel moet komen?

[Anakha]

Onderzetter schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 21:59:
[...]

Interessant, welke gelijkenissen zie jij?

Pas op: @Miks staat bekend als onverbeterlijk doemdenker. Voor je daarmee in discussie gaat, kan het nut hebben om zijn postgeschiedenis even te bekijken. Zijn voorspellingen komen al vele jaren steeds weer niet uit (eerder het tegenovergestelde), wat hem slechts lijkt te sterken in de overtuiging dat het dit keer toch écht waar gaat zijn. Telkens weer.

Hij krijgt uiteraard een keer gelijk, want ons systeem is cyclisch, maar ik zou voorzichtig zijn met al teveel aandacht besteden aan zijn voorspellingen over wanneer en waarom. Mensen die eerder naar hem hebben geluisterd, zijn daar financieel erg belabberd uitgekomen.

Maar mocht @Miks overtuigend kunnen uitleggen waarom hij er bij al zijn vorige voorspellingen zo faliekant naast zat, wat hij daarvan geleerd heeft en waarom diezelfde redenen dit keer niet van toepassing zijn, dan houd ik me uiteraard aanbevolen. Maar meestal blijft het bij cherrypicking van grafiekjes en het negeren van alles wat niet in dat plaatje past.

[Valorian]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 08:51:
[...]

Bijvoorbeeld als na een scheiding de ex recht heeft op de helft van het vermogen en er dus zo'n 3½ ton op tafel moet komen?

Ah, goed punt, de relatiebreuk blijft eigenlijk in álle gevallen natuurlijk een zwaard van Damocles boven de gemiddelde huizenbezitter. Eens.

[Requiem19]

Anakha schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 08:54:
[...]


Pas op: @Miks staat bekend als onverbeterlijk doemdenker. Voor je daarmee in discussie gaat, kan het nut hebben om zijn postgeschiedenis even te bekijken. Zijn voorspellingen komen al vele jaren steeds weer niet uit (eerder het tegenovergestelde), wat hem slechts lijkt te sterken in de overtuiging dat het dit keer toch écht waar gaat zijn. Telkens weer.

Hij krijgt uiteraard een keer gelijk, want ons systeem is cyclisch, maar ik zou voorzichtig zijn met al teveel aandacht besteden aan zijn voorspellingen over wanneer en waarom. Mensen die eerder naar hem hebben geluisterd, zijn daar financieel erg belabberd uitgekomen.

Maar mocht @Miks overtuigend kunnen uitleggen waarom hij er bij al zijn vorige voorspellingen zo faliekant naast zat, wat hij daarvan geleerd heeft en waarom diezelfde redenen dit keer niet van toepassing zijn, dan houd ik me uiteraard aanbevolen. Maar meestal blijft het bij cherrypicking van grafiekjes en het negeren van alles wat niet in dat plaatje past.

Met als kanttekening dat de ECB rente nu echt lijkt te gaan stijgen in 2022. Dat zal de stijging v/d prijzen ijg af gaan remmen, dus wellicht is dit het moment dat hij (eindelijk) gelijk gaat krijgen :-).

[GeFoX]

Requiem19 schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 08:58:
[...]


Met als kanttekening dat de ECB rente nu echt lijkt te gaan stijgen in 2022. Dat zal de stijging v/d prijzen ijg af gaan remmen, dus wellicht is dit het moment dat hij (eindelijk) gelijk gaat krijgen :-).

Er is zoveel geld in de economie gepompt, dat de prijzen niet gaan dalen. Hogere rente zal er enkel voor zorgen de stijging wordt afgremd (lees: overbieden). Daarna krijg je voor enkele jaren een stabiele prijs. Prijzen van vandaag zijn blijvend. Bij de eerst volgende crisis, gaat de rente weer naar beneden waardoor de prijzen weer opnieuw gaan stijgen.

[alexbl69]

Requiem19 schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 08:58:
[...]
Met als kanttekening dat de ECB rente nu echt lijkt te gaan stijgen in 2022. Dat zal de stijging v/d prijzen ijg af gaan remmen, dus wellicht is dit het moment dat hij (eindelijk) gelijk gaat krijgen :-).

Die renteverhoging zal bij Lagarde wel uit de tenen getrokken moeten worden

Lagarde: te haastig optreden ECB kan herstel in eurozone vertragen

Quote: „De Amerikaanse economie is oververhit, terwijl onze economie dat nog lang niet is”

Ze kijkt misschien alleen naar de situatie in Zuid Europa. Frankrijk waar de inflatie met 2,75% inderdaad nog wel meevalt, en de nog meer zuidelijke landen die hun oude truc van begrotingstekorten verminderen middels hoge inflatie weer in ere zien hersteld.

Maar dat geldt zeker niet voor Noord Europa.

[Requiem19]

Verwachting is iig dat er mogelijk 2 renteverhogingen komen dit jaar van maximaal 0.4%-0.5% in totaal.

[CVTTPD2DQ]

alexbl69 schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 09:10:
Quote: „De Amerikaanse economie is oververhit, terwijl onze economie dat nog lang niet is”

Ze kijkt misschien alleen naar de situatie in Zuid Europa. Frankrijk waar de inflatie met 2,75% inderdaad nog wel meevalt, en de nog meer zuidelijke landen die hun oude truc van begrotingstekorten verminderen middels hoge inflatie weer in ere zien hersteld.

Maar dat geldt zeker niet voor Noord Europa.

De VS is natuurlijk ook niet homogeen. Inflatie aan de (economisch belangrijke) kustregio's lijkt een stuk lager te liggen dan in de rest van het land, en de centrale bank zal altijd naar het geheel moeten kijken.

[Rukapul]

Requiem19 schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 09:12:
Verwachting is iig dat er mogelijk 2 renteverhogingen komen dit jaar van maximaal 0.4%-0.5% in totaal.

Houd er rekening mee dat dit de korte rente betreft. De lange rente wordt beinvloed door het opkoopprogramma van centrale banken. Beide rentes kunnen redelijk onafhankelijk van elkaar bewegen.

[Requiem19]

Rukapul schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 09:16:
[...]

Houd er rekening mee dat dit de korte rente betreft. De lange rente wordt beinvloed door het opkoopprogramma van centrale banken. Beide rentes kunnen redelijk onafhankelijk van elkaar bewegen.

Het opkoopprogramma wordt sowieso afgebouwd.

[pikstert]

De FED geeft eindelijk toe dat ze 'behind de curve' zijn. De inflatiecijfers is de US zijn hoger dan verwacht uitgevallen. Nu worden nog agressievere renteverhogingen verwacht. 100 BPS in maart. Vergeet niet dat de FED heel veel opgekochte obligaties op haar balans heeft staan, die zij waarschijnlijk ook nog gaan verkopen. De 20-jjaars hypotheekrente is in een jaar tijd al 120 BPS gestegen. De markten blijven nog positief vanwege de sterke loonstijgingen en goede resultaten van bedrijven. De vraag is of de markten rentestijgingen, afbouw van het opkoopprogramma en verkoop van obligaties aan kunnen.

De inflatie is Europa is lager, maar ik vraag me af of we vertraagd dezelfde situatie gaan krijgen als in de US. Als de inflatie verder doorzet is er maar een richting voor de ECB: hogere rentes.

[Z___Z]

alexbl69 schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 09:10:
[...]

Die renteverhoging zal bij Lagarde wel uit de tenen getrokken moeten worden

Lagarde: te haastig optreden ECB kan herstel in eurozone vertragen

Quote: „De Amerikaanse economie is oververhit, terwijl onze economie dat nog lang niet is”

Ze kijkt misschien alleen naar de situatie in Zuid Europa. Frankrijk waar de inflatie met 2,75% inderdaad nog wel meevalt, en de nog meer zuidelijke landen die hun oude truc van begrotingstekorten verminderen middels hoge inflatie weer in ere zien hersteld.

Maar dat geldt zeker niet voor Noord Europa.

Inflatie is ook de enige manier om van de torenhoge schuldenberg af te komen. Moeten we wel en de loon-prijs spiraal terecht komen. De schulden worden dan in principe betaald door de mensen met enorme cash posities. Lijkt mij niet verkeerd, ook al gaat dit ook ten koste van ons pensioen.

[Anakha]

Requiem19 schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 08:58:
[...]


Met als kanttekening dat de ECB rente nu echt lijkt te gaan stijgen in 2022. Dat zal de stijging v/d prijzen ijg af gaan remmen, dus wellicht is dit het moment dat hij (eindelijk) gelijk gaat krijgen :-).

Zeker mogelijk! Ik heb niet de illusie dat ik dat zelf kan voorspellen, dus daar waag ik me niet aan. Maar iemand die ik goed ken heeft in maart 2019 zijn huis verkocht met een ton overwaarde en is naar een huurhuis verhuisd, in de vaste overtuiging dat de top van de markt bereikt was, mede op basis van anonieme mensen op internet die mooie grafiekjes plaatsten om die gedachte te onderbouwen.

Sindsdien wacht hij op de crash, met zijn geld op een spaarrekening tegen 0,1% rente. Zijn verkochte huis is vorige maand alweer doorverkocht door degene die het in 2019 van hem kocht. De verkoopprijs was 33% hoger dan wat hij er voor had gekregen (3 ton -> 4 ton). Om zijn gederfde waardestijging, extra verhuiskosten, hoge huur en betaalde VRH terug te verdienen, moet de crash waar hij op wacht al minimaal 30% bedragen (en nog flink meer dan dat om er écht voordeel van te hebben). Dat kan natuurlijk, maar is een grotere daling dan tussen 2008 - 2013 plaatsvond (en bij een herhaling daarvan die vandaag begint moet hij nog 5 jaar duur blijven huren voor de bodem van de markt bereikt is).

Wie de markt kan timen, kan schatrijk worden. Ik snap dan ook dat mensen het blijven proberen. Maar ik zou heel voorzichtig zijn met het geloven van een tweaker wiens glazen bol al jaren bewezen defect is.

[Verwijderd]

Masvic schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 23:29:
Voor elke procent rente wordt de max hypotheek ongeveer 15 procent lager.

Hoe kom je hierbij?

[Requiem19]

Anakha schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 10:05:
[...]


Zeker mogelijk! Ik heb niet de illusie dat ik dat zelf kan voorspellen, dus daar waag ik me niet aan. Maar iemand die ik goed ken heeft in maart 2019 zijn huis verkocht met een ton overwaarde en is naar een huurhuis verhuisd, in de vaste overtuiging dat de top van de markt bereikt was, mede op basis van anonieme mensen op internet die mooie grafiekjes plaatsten om die gedachte te onderbouwen.

Sindsdien wacht hij op de crash, met zijn geld op een spaarrekening tegen 0,1% rente. Zijn verkochte huis is vorige maand alweer doorverkocht door degene die het in 2019 van hem kocht. De verkoopprijs was 33% hoger dan wat hij er voor had gekregen (3 ton -> 4 ton). Om zijn gederfde waardestijging, extra verhuiskosten, hoge huur en betaalde VRH terug te verdienen, moet de crash waar hij op wacht al minimaal 30% bedragen (en nog flink meer dan dat om er écht voordeel van te hebben). Dat kan natuurlijk, maar is een grotere daling dan tussen 2008 - 2013 plaatsvond (en bij een herhaling daarvan die vandaag begint moet hij nog 5 jaar duur blijven huren voor de bodem van de markt bereikt is).

Wie de markt kan timen, kan schatrijk worden. Ik snap dan ook dat mensen het blijven proberen. Maar ik zou heel voorzichtig zijn met het geloven van een tweaker wiens glazen bol al jaren bewezen defect is.

Oh absoluut, in 2020 was het advies hier af en toe om maar in een vakantiehuisje te gaan wonen en te wachten totdat de markt zou dalen. Dat was een duur grapje als iemand dat serious gedaan zou hebben.

Niemand kan stelliger de woningmarkt voorspellen en je kan hem absoluut niet timen. Uiteindelijk gaat het qua kopen nog steeds om de betaalbaarheid van de maandlasten voor jezelf en de stabiliteit van je eigen situatie (werk, relatie, etc).

[HereIsTom]

Miks schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 00:04:
@HereIsTom naar 4%? Als @Masvic gelijk heeft betekent dat een daling van mogelijk 30-45%. Uiteraard alleen als er een duidelijke koppeling is tussen max hypotheek en de huizenprijs.

Aangezien de woningnood niet verdwijnt bij een rentestijging denk ik niet dat de huizenprijzen zoveel zullen dalen.
Wat je ermee bereikt is dat de vraagprijzen niet meer stijgen en het overbieden stopt, de de markt stabiliseert.
Vroeguh toen de rente nog eens 10% was was er ook amper een daling in de huizenprijzen omdat er toen ook al woningnood was en weinig aanbod.

[big bang]

Hbeez schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 07:20:
[...]


Het komt letterlijk uit een dissertatie getiteld 'De prijsvorming van bestaande koopwoningen' zie toelichting vanaf pdf blz 132. Maar wordt denk ik hierboven verkeerd geïnterpreteerd want er staat dat de overgang van 'Actief' naar 'Stagnerend' pas plaatsvindt na een recessie, en opdroging/FOMO van het woningaanbod zoals we nu zien is onderdeel van de 'Actieve fase':


[...]

Behalve dat ik inderdaad denk dat het figuur inderdaad verkeerd geïnterpreteerd word, vraag ik me ook af in hoeverre we ons nog moeten baseren op een proefschrift uit 1992, waarin de lessen van de kredietcrisis nog niet zijn meegenomen. Een aantal zaken zullen absoluut nog steeds relevant zijn, maar gewoon een figuur dumpen en vervolgens insinueren dat de prijs binnenkort gaat dalen riekt wat mij betreft niet alleen naar doemdenken, maar ook naar cherry picking (van @Miks, niet van @Hbeez om verwarring te voorkomen).

Ik dacht begin 2020 ook dat corona het black swan event zou zijn dat de huizenprijzen zou doen kelderen. Het tegenovergestelde bleek waar. Conclusie: ik heb ook geen idee wat er wanneer gaat gebeuren

Frappant is wel dat men altijd de neiging heeft de prijsdaling uit te drukken t.o.v. de laatste piek. Nu is dat natuurlijk relevant om de grootste pechvogels aan te duiden, maar ik zou het zelf interessanter vinden om tw weten hoe veel huizen er onderwater staan, en om hoeveel geld dat het dan gaat. 10k is goed de sparen voor veel mensen, 100k is een serieus probleem voor velen.

[TheGhostInc]

Anakha schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 10:05:
Zijn verkochte huis is vorige maand alweer doorverkocht door degene die het in 2019 van hem kocht. De verkoopprijs was 33% hoger dan wat hij er voor had gekregen (3 ton -> 4 ton). Om zijn gederfde waardestijging, extra verhuiskosten, hoge huur en betaalde VRH terug te verdienen, moet de crash waar hij op wacht al minimaal 30% bedragen (en nog flink meer dan dat om er écht voordeel van te hebben). Dat kan natuurlijk, maar is een grotere daling dan tussen 2008 - 2013 plaatsvond (en bij een herhaling daarvan die vandaag begint moet hij nog 5 jaar duur blijven huren voor de bodem van de markt bereikt is).

Hier zit natuurlijk de crux.
Als er in 2018-2019 een crash was geweest, dan had je in de richting kunnen crashen van het dal van 2014.

Maar nu zitten we ondertussen op een scenario dat een crash zoals we in 2008 hebben gehad 'niet genoeg is' om de prijsstijgingen te dempen. Want als je al een jaar op jaar stijging van 20+%, dan is een crash van 10+% een half jaartje stijging die wordt teruggedraaid. Daarvan gaat de markt niet direct op slot.

[Valorian]

Masvic schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 23:29:
Voor elke procent rente wordt de max hypotheek ongeveer 15 procent lager. In de US voorspellen ze nu al vier rate hikes van 0.5procent. Ben heel benieuwd wat dat met de prijzen gaat doen. Ik denk dat investeerders (flippers) in ieder geval een stuk minder happig zullen worden.

Hoe werkt dat dan precies? Toen de rente op 4,5% stond kon ik een kleine 5x mijn jaarsalaris lenen van de bank. Als ik kijk wat ik nu kan lenen bij de huidige zeer lage rente dan kom ik nog steeds op ongeveer die 5x uit. En als de rente dan weer stijgt naar 4,5% dan zou ik pakweg 45% minder kunnen lenen volgens jou?

[CVTTPD2DQ]

HereIsTom schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 11:09:
Aangezien de woningnood niet verdwijnt bij een rentestijging denk ik niet dat de huizenprijzen zoveel zullen dalen.

Het tekort aan woningen het dal van de vorige crisis niet zoveel erger dan nu. De mensen die nu als gekken tegen elkaar opbieden zijn ook niet nooddruftig. Wat mensen aan de onderkant (daklozen) en bovenkant (huizenkopers) van de markt doen heeft niet zoveel met elkaar te maken. Voor de meerderheid van de Nederlanders bestaat de "woningnood" niet.

Dus ja, de huizenprijzen kunnen zeer zeker ineen storten zonder dat er al te veel verandert aan de woningvoorraad.

[NiGeLaToR]

Requiem19 schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 10:29:
[...]


Oh absoluut, in 2020 was het advies hier af en toe om maar in een vakantiehuisje te gaan wonen en te wachten totdat de markt zou dalen. Dat was een duur grapje als iemand dat serious gedaan zou hebben.

Niemand kan stelliger de woningmarkt voorspellen en je kan hem absoluut niet timen. Uiteindelijk gaat het qua kopen nog steeds om de betaalbaarheid van de maandlasten voor jezelf en de stabiliteit van je eigen situatie (werk, relatie, etc).

Er zijn indicatoren die in ieder geval iets van een richting geven:

- rente
- te koop staande woningen
- overbieden of niet
- duur van te koop staan
- prijzen stijgen

Wat je nu ziet is dat er geen aanbod is, er volledig overboden wordt en woningen zeer kort te koop staan. Zodra woningen langer te koop gaan staan, prijzen beginnen af te remmen, rente gaat stijgen, dan ga je in ieder geval een (tijdelijk) plafond raken. Daar was in 2019 en 2020 nog lang geen sprake van. Hier ook iemand in de omgeving die huis verkocht begin 2021 en er pas net een maand uit is terwijl de prijzen ruim 100k zijn gestegen. Heb het er toen nog met hem over gehad en hij speelde liever op safe, maar er was toen 0 indicatie dat het zou afkoelen.

Voorspellen wanneer die afkoeling dan komt kun je zeker niet, maar dit soort indicatoren in de gaten houden kan zeker wel. Maargoed, tis ook wel weer typisch jaren 20' om te willen speculeren met je eigen woning. Net wat je zegt: terwijl je zit te wachten op dingen die mogelijk gaan gebeuren raak je het meest kostbare wat je hebt wel kwijt - tijd.

[HereIsTom]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 11:27:
[...]


Het tekort aan woningen het dal van de vorige crisis niet zoveel erger dan nu. De mensen die nu als gekken tegen elkaar opbieden zijn ook niet nooddruftig. Wat mensen aan de onderkant (daklozen) en bovenkant (huizenkopers) van de markt doen heeft niet zoveel met elkaar te maken. Voor de meerderheid van de Nederlanders bestaat de "woningnood" niet.

Dus ja, de huizenprijzen kunnen zeer zeker ineen storten zonder dat er al te veel verandert aan de woningvoorraad.

Huizenprijzen kunnen altijd instorten, maar meestal alleen bij een economische/financiële crisis, en alleen als de rente in één klap bijv. naar 4% stijgt, maar dit gaat meestal geleidelijk.

[eamelink]

Masvic schreef op donderdag 10 februari 2022 @ 23:29:
Voor elke procent rente wordt de max hypotheek ongeveer 15 procent lager.

Maximale hypotheek (volgens 'berekenhet.nl') bij een bruto inkomen van 50k en rente:

* 1.5%: 229
* 2.5%: 221 (3.5% minder)
* 3.5%: 218 (1.5% minder)
* 4.5%: 209 (4.2% minder)

Je stelling klopt niet.

[SquareOne]

eamelink schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 11:35:
[...]


Maximale hypotheek (volgens 'berekenhet.nl') bij een bruto inkomen van 50k en rente:

* 1.5%: 229
* 2.5%: 221 (3.5% minder)
* 3.5%: 218 (1.5% minder)
* 4.5%: 209 (4.2% minder)

Je stelling klopt niet.

Ik vind deze cijfers wel verrassend! Had meer impact verwacht door stijgende rente.

Wel interessant om hier de bruto maandlasten nog naast te zetten.

[JDx]

eamelink schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 11:35:
[...]


Maximale hypotheek (volgens 'berekenhet.nl') bij een bruto inkomen van 50k en rente:

* 1.5%: 229
* 2.5%: 221 (3.5% minder)
* 3.5%: 218 (1.5% minder)
* 4.5%: 209 (4.2% minder)

Je stelling klopt niet.

Absurd dat ik in 2006 een hypotheek kon krijgen van 127k met een inkomen van 21k tegen 5,6% rente.

[JDx]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 11:27:
[...]
Voor de meerderheid van de Nederlanders bestaat de "woningnood" niet.

Het aantal reacties op sommige sociale woningen in Groningen Drenthe is ook extreem laag, daar kan je met een paar maanden inschrijftijd zo in.

https://www.thuiskompas.n...op=prijs%2B&ik-zoek-een=1

Het is vooral de luxe om een huis te krijgen die aan alle wensen voldoet die het doet voorkomen dat er een woningnood is, bij echte nood zouden mensen in de rij staan voor elke woning.

[Valorian]

JDx schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 11:39:
[...]


Absurd dat ik in 2006 een hypotheek kon krijgen van 127k met een inkomen van 21k tegen 5,6% rente.

Dat was denk ik nog net in de laatste jaren dat je inderdaad zo'n 6x je jaarsalaris kon lenen. En die rente ging toen natuurlijk gewoon nog 50+% HRA vanaf, scheelde ook behoorlijk. Ik kocht in 2010 en kon toen nog zo'n 5x mijn jaarsalaris lenen. Als ik nu kijk op standaard tools van banken kom ik op zo'n 4,8x denk ik.

[JDx]

Valorian schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 11:45:
[...]


Dat was denk ik nog net in de laatste jaren dat je inderdaad zo'n 6x je jaarsalaris kon lenen. En die rente ging toen natuurlijk gewoon nog 50+% HRA vanaf, scheelde ook behoorlijk. Ik kocht in 2010 en kon toen nog zo'n 5x mijn jaarsalaris lenen. Als ik nu kijk op standaard tools van banken kom ik op zo'n 4,8x denk ik.

Het was ook aflossingsvrij, maar daar stond wel een mooie belegging tegenover die na 30 jaar zo'n 60k waard zou zijn en in het gunstigste geval zelfs 75k, die zit nu na 16 jaar op 11k ofzo...

Maar goed, je huis "wordt toch alleen maar meer waard" zeiden ze toen he.

[JDx]

Zie deze bijvoorbeeld
https://www.thuiskompas.n...tlaan-122-nieuw-amsterdam

13 reacties en nog maar een week te gaan, 10 daar van zullen mensen zijn met echte nood, gescheiden mensen ofzo die zich net hebben ingeschreven, volgens mij kan je daar zo in met een paar maandjes inschrijftijd.

Je zit wel in de middle of nowhere maar als het moet heb je iets.

[ Voor 9% gewijzigd door JDx op 11-02-2022 11:50 ]

[CVTTPD2DQ]

SquareOne schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 11:38:
Ik vind deze cijfers wel verrassend! Had meer impact verwacht door stijgende rente.

Als de maximale hypotheek puur van de rente afhankelijk was, had je waarschijnlijk wel gelijk. Maar in Nederland wordt de maximale hypotheek bepaald door de NIBUD-normen, en die worden losser als de rente stijgt.

JDx schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 11:44:
Het aantal reacties op sommige sociale woningen in Groningen Drenthe is ook extreem laag, daar kan je met een paar maanden inschrijftijd zo in.

https://www.thuiskompas.n...op=prijs%2B&ik-zoek-een=1

Het is vooral de luxe om een huis te krijgen die aan alle wensen voldoet die het doet voorkomen dat er een woningnood is, bij echte nood zouden mensen in de rij staan voor elke woning.

Gezien hoe hoog het item op de politieke agenda staat is het eigenlijk raar (of juist niet?) hoe slecht gearticuleerd wordt wat die woningnood nou eigenlijk is. Er wordt gedaan alsof het een probleem is dat het hele land treft, en door alle lagen van de bevolking wordt beleefd.

[Masvic]

SquareOne schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 11:38:
[...]


Ik vind deze cijfers wel verrassend! Had meer impact verwacht door stijgende rente.

Wel interessant om hier de bruto maandlasten nog naast te zetten.

Ik denk niet dat de berekening van die site klopt. In mijn optiek wordt je max hypotheek bepaald door twee factoren, jouw draagkracht (inkomen) en de verwachte maandlasten, bestaande uit aflossing en rente.

Jouw draagkracht stijgt of daalt niet door een stijgende rente. De maandlasten wel.

Bij een hypotheekrente van 2% en een hypotheek van 3 ton zijn jouw maandlasten bruto rond de 1100 per maand.

Is die hypotheekrente 3%, dan zijn je maandlasten ongeveer 1265 per maand. Stijging van 1.15% dus.
https://www.berekenhet.nl...ek-netto-maandlasten.html

Hier kun je er ook een beetje mee spelen:
https://www.mortgagecalculator.uk/ https://www.mortgageloan....ximum-mortgage-calculator

Misschien is mijn aanname dat je maandlasten gelijk moeten blijven verkeerd...

[Z___Z]

JDx schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 11:49:
Zie deze bijvoorbeeld
https://www.thuiskompas.n...tlaan-122-nieuw-amsterdam

13 reacties en nog maar een week te gaan, 10 daar van zullen mensen zijn met echte nood, gescheiden mensen ofzo die zich net hebben ingeschreven, volgens mij kan je daar zo in met een paar maandjes inschrijftijd.

Je zit wel in de middle of nowhere maar als het moet heb je iets.

Je zou iedereen die een woning zoekt en geen werk heeft, naar Groningen kunnen sturen. De uitkering die ze daar uitgeven levert weer werkgelegenheid op in de regio.

JDx schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 11:48:
[...]


Het was ook aflossingsvrij, maar daar stond wel een mooie belegging tegenover die na 30 jaar zo'n 60k waard zou zijn en in het gunstigste geval zelfs 75k, die zit nu na 16 jaar op 11k ofzo...

Maar goed, je huis "wordt toch alleen maar meer waard" zeiden ze toen he.

Ik heb vorig jaar ook 6x jaarsalaris + 80% overwaarde/overbruggingshypotheek geleend om een nieuw huis te kopen, dus het kan nu nog steeds. Is inmiddels minder dan 6x omdat je een deel moet aflossen en salarisverhoging door inflatie
Wel een groot deel aflossingsvrij, want anders is die 6x jaarsalaris natuurlijk niet op te brengen.

[Masvic]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 11:50:
[...]


Als de maximale hypotheek puur van de rente afhankelijk was, had je waarschijnlijk wel gelijk. Maar in Nederland wordt de maximale hypotheek bepaald door de NIBUD-normen, en die worden losser als de rente stijgt

Via Nibud:
Waarom stijgen financieringslastpercentages bij een hogere rente? Bij een hogere rentestand is het financieringslastpercentage hoger dan bij een lagere rentestand. Dit lijkt op het eerste gezicht tegenstrijdig. Een hogere rentestand betekent immers minder leenruimte. Toch is dit fenomeen juist. De methodiek gaat -bij hetzelfde bruto inkomen- uit van gelijke netto woonlasten, ongeacht de rentestand. Het financieringslastpercentage geeft echter de bruto lasten weer ten opzichte van het bruto inkomen. Bij gelijke netto maandlasten is bij een hogere rentestand het bedrag aan rente hoger en het bedrag voor aflossing lager dan bij een lagere rentestand. Omdat de rente aftrekbaar is, is bij een hogere rentestand een hoger bruto bedrag aan rente mogelijk dan bij een lagere rentestand. Dit extra bruto bedrag aan rente is over het algemeen groter dan het verlies aan aflossing. Daarom stijgt bij een hogere rente het bruto bedrag dat aan hypotheeklasten kan worden uitgegeven en daarmee het percentage ten opzichte van het inkomen. Het uiteindelijke hypotheekbedrag hangt samen met het maandelijkse bedrag aan aflossing. Dat daalt bij een hogere rente. Daarom is bij een hogere rente het te lenen bedrag uiteindelijk lager, terwijl het financieringslastpercentage hoger is.

[Verwijderd]

Masvic schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 11:56:
[...]

Misschien is mijn aanname dat je maandlasten gelijk moeten blijven verkeerd...

Nogal ja. Overigens met gelijke netto maandlasten kom je ook niet op 15% lagere hypotheek bij 1% rentestijging.

[Rubbergrover1]

eamelink schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 11:35:
[...]


Maximale hypotheek (volgens 'berekenhet.nl') bij een bruto inkomen van 50k en rente:

* 1.5%: 229
* 2.5%: 221 (3.5% minder)
* 3.5%: 218 (1.5% minder)
* 4.5%: 209 (4.2% minder)

Je stelling klopt niet.

Voor 2022 zijn de cijfers:
1,25% 237.558
1,75% 233.268
2,25% 228.910
2,75% 229.644
3,25% 224.989
3,75% 220.427
4,25% 215.982
4,75% 211.669

[Valorian]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 12:17:
[...]

Voor 2022 zijn de cijfers:
1,25% 237.558 = bruto 792 euro maandlast / netto 725* (bij 50K inkomen)
1,75% 233.268
2,25% 228.910
2,75% 229.644
3,25% 224.989
3,75% 220.427
4,25% 215.982
4,75% 211.669 = bruto 1104 euro maandlast / netto 780* (bij 50K inkomen)

Nice. Ik heb de maandlasten er even achter gezet. Zie je dat die eigenlijk maar nauwelijks verschillen (bij een annuitaire hypotheek met 100% aflossing). (bron: berekenhet.nl)

EDIT: Betreft netto maandlast bij aanvang, loopt op tijdens de looptijd. (dank @Scuderia110 )

[ Voor 8% gewijzigd door Valorian op 11-02-2022 13:36 ]

[Rubbergrover1]

big bang schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 11:12:
[...]
Ik dacht begin 2020 ook dat corona het black swan event zou zijn dat de huizenprijzen zou doen kelderen. Het tegenovergestelde bleek waar. Conclusie: ik heb ook geen idee wat er wanneer gaat gebeuren

Er zit bij de huizenmarkt in de regel ook een vertraging in het effect van rentewijzigingen. Een tijdelijk hobbeltje zal daarom weinig effect hebben als de rente inmiddels al lang en breed weer gedaald is tegen de tijd dat het effect zou moeten optreden. Maar als de rente over een jaar nog steeds een (langzaam) stijgende trend heeft, dan zullen de huizenprijzen ook wel beginnen te gaan dalen.

Frappant is wel dat men altijd de neiging heeft de prijsdaling uit te drukken t.o.v. de laatste piek. Nu is dat natuurlijk relevant om de grootste pechvogels aan te duiden, maar ik zou het zelf interessanter vinden om tw weten hoe veel huizen er onderwater staan, en om hoeveel geld dat het dan gaat. 10k is goed de sparen voor veel mensen, 100k is een serieus probleem voor velen.

Na de afgelopen jaren hebben veel mensen inderdaad een hoop 'speelruimte'. Aan de ene kant goed, omdat er dan weinig mensen in de problemen komen bij een daling. Aan de andere kant betekent dat een hoop mensen een veel lagere verkoopprijs aankunnen ook dat er wellicht makkelijker tegen een veel lagere prijs verkocht gaat worden. Dat heeft ook een risico in zich.

Een normale reactie bij daling is: blijf zitten waar je zit en bij onder water kun je niet verkopen. Dus óf niet verkopen óf tegen relatief hoge prijzen verkopen. Dat dempt de prijsdaling van de werkelijk verkochte woningen enigszins. En daarmee ook de markt als geheel. Als veel mensen gewoon met gemak 10% of 20% daling aankunnen, en daarvoor ook een andere woning kunnen kopen die 10% of 20% goedkoper is dan een jaar ervoor, dan kan het best snel gaan met de daling van de werkelijk verkochte woningen. En dat kan voor de mensen die nog geen flinke overwaarde hebben wel eens hard aankomen.

[Valorian]

Waar ik wel benieuwd naar ben is het effect van de lage rente op aantal aflossingsvrije hypotheken (of hypotheekdelen). Ik denk dat die astronomisch toegenomen zijn nu HRA zo weinig uitmaakt (door de lage rente). Nederland wordt al decennia op de vingers getikt door partijen als IMF over de risico's hiervan, en die zullen de afgelopen jaren (en wellicht komende jaren) niet geslonken zijn.

Geen waardeoordeel over het product aflossingsvrije hypotheek overigens, snap heel goed dat mensen dat nemen. Zeker als je ook nog eens goed met geld kan omgaan en met investeringen een veelvoud van het rendement kan krijgen op je spaargeld tov de rentelasten van die hypotheek.

[JDx]

Als je van koop naar huur wil vraag me toch wel af of we nu op sweet-spot zitten qua verkopen.

Over een paar jaar heb je ook nog veel meer woningen van ouderen die leeg komen, maar aan de andere kant komen er ook steeds meer 1-persoons huishoudens bij, persoonlijk zie ik samenwonen ook niet meer zitten.

[MaStar]

https://www.telegraaf.nl/...kijk-hier-jouw-woonplaats

'Huizenprijzen in 34 gemeenten licht omlaag, bekijk hier jouw woonplaats'

Begin van de daling huizenprijzen ingezet?
Zeker met de stijgende rente geen gekke gedachte...

[ Voor 15% gewijzigd door MaStar op 11-02-2022 12:36 ]

[JDx]

MaStar schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 12:35:
https://www.telegraaf.nl/...kijk-hier-jouw-woonplaats

'Huizenprijzen in 34 gemeenten licht omlaag, bekijk hier jouw woonplaats'

Begin van de daling huizenprijzen ingezet?
Zeker met de stijgende rente geen gekke gedachte...

Niet te lezen, kan je het kopiëren? Of een deel quoten?

[Rubbergrover1]

JDx schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 12:33:
Als je van koop naar huur wil vraag me toch wel af of we nu op sweet-spot zitten qua verkopen.

Over een paar jaar heb je ook nog veel meer woningen van ouderen die leeg komen, maar aan de andere kant komen er ook steeds meer 1-persoons huishoudens bij, persoonlijk zie ik samenwonen ook niet meer zitten.

Hamvraag is dan wat je met de verkoopopbrengst van de koopwoning doet. Als de beleggingen ook omlaag gaan en je 0% rente op spaargeld hebt, en de inflatie een paar jaar lang bv 5% per jaar is...?

[SquareOne]

Valorian schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 12:28:
[...]


Nice. Ik heb de maandlasten er even achter gezet. Zie je dat die eigenlijk maar nauwelijks verschillen (bij een annuitaire hypotheek met 100% aflossing). (bron: berekenhet.nl)

Nauwelijks verschillen? Netto wel, maar als de HRA een keer gaat verdwijnen is het verschil toch wel significant.

[TheGhostInc]

MaStar schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 12:35:
Begin van de daling huizenprijzen ingezet?

Volume dusdanig laag dat we rare effecten gaan zien?

Zagen we in 2008-2013. Een markt moet voldoende vraag/aanbod & beweging hebben, anders gaat een individuele verkoop teveel impact hebben. Tenzij je een Vinex locatie hebt, daar is het zo'n eenheidsworst, daar kost alles hetzelfde

[JDx]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 12:44:
[...]

Hamvraag is dan wat je met de verkoopopbrengst van de koopwoning doet. Als de beleggingen ook omlaag gaan en je 0% rente op spaargeld hebt, en de inflatie een paar jaar lang bv 5% per jaar is...?

Ja geen idee, ik zit zelf met noodzakelijk onderhoud wat ik niet kan betalen (WIA momenteel).

Nog een paar jaar en ik zit zonder voorgevel (doorgerot), misschien kan ik een cursus metselen gaan doen

Ik weet eigenlijk ook niet wat men nu met je geld zou moeten doen als je gaat verkopen, goedkoper wonen lukt ook bijna niet met deze rente. En je kan de overwaarde ook niet ergens in beleggen.

Dan is het waarde-wise misschien net zo slim om je woning aan te houden.

[TheGhostInc]

JDx schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 12:59:
Dan is het waarde-wise misschien net zo slim om je woning aan te houden.

Het gunstigste is met je WIA om een sociale huurwoning te zoeken en dan je koopwoning in de verhuur

[Valorian]

SquareOne schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 12:49:
[...]


Nauwelijks verschillen? Netto wel, maar als de HRA een keer gaat verdwijnen is het verschil toch wel significant.

Klopt, ik had het inderdaad over netto. Bruto zijn de verschillen uiteraard enorm. Als de HRA nog een keer wegvalt dan zullen er bij het terugkeren naar de rentes richting die 5% toch wel een hoop mensen even moeten slikken ja.

Zelf ben ik om die reden ook nog een beetje in dubio wat ik doe met mijn bankspaarhypotheek bij de volgende verlenging-optie voor de rente. Normaliter is de rente-stand dan – zeker de eerste +/- 2/3 van de periode – lood om oud ijzer (een paar uitzonderingen daargelaten). Want hoge rente = lage inleg en veel rendement op spaarpot en hoge rentelasten, en lage rente = hoge inleg en weinig rendement op spaarpot en lage rentelasten. Nette (na HRA) komt dat vrijwel op hetzelfde neer. Maar als de HRA weg zou vallen dan loont het om de rente zo laag mogelijk te houden / vast te zetten. Laatste keer heb ik besloten het even aan te kijken en met 1 jaar verlengd. Anderzijds zijn er – als de HRA niet wegvalt – omstandigheden waarbij het juist loont in de laatste pakweg 1/3 van de periode zo hoog mogelijke rentestand te zoeken, na een bepaald 'omslagpunt' waarvan ik de details even niet bij de hand heb.

[lama83]

JDx schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 11:44:
[...]


Het aantal reacties op sommige sociale woningen in Groningen Drenthe is ook extreem laag, daar kan je met een paar maanden inschrijftijd zo in.

https://www.thuiskompas.n...op=prijs%2B&ik-zoek-een=1

Het is vooral de luxe om een huis te krijgen die aan alle wensen voldoet die het doet voorkomen dat er een woningnood is, bij echte nood zouden mensen in de rij staan voor elke woning.

Ik denk dat dat in de praktijk best wel tegen kan vallen, welke regio doel je op? Voor de stad moet je al ±6 jaar (2017 ijkpunt) ingeschreven staan.

[Valorian]

JDx schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 12:59:
[...]


Ja geen idee, ik zit zelf met noodzakelijk onderhoud wat ik niet kan betalen (WIA momenteel).

Nog een paar jaar en ik zit zonder voorgevel (doorgerot), misschien kan ik een cursus metselen gaan doen

Ik weet eigenlijk ook niet wat men nu met je geld zou moeten doen als je gaat verkopen, goedkoper wonen lukt ook bijna niet met deze rente. En je kan de overwaarde ook niet ergens in beleggen.

Dan is het waarde-wise misschien net zo slim om je woning aan te houden.

Dit is wel interessant. Je hebt dus een koopwoning, met waarschijnlijk ook de nodige overwaarde, maar kan door beperkte leencapaciteit die overwaarde onmogelijk 'verzilveren' om het groot onderhoud van diezelfde woning mee te betalen, klopt dat? Heb je al eens geprobeerd met een specialist (financieel dienstverlener) te kijken naar de situatie? Ik ben wel benieuwd naar de (on)mogelijkheden, want er zijn vast veel meer mensen met een situatie als die van jou, en ergens zou je denken dat iedereen er baat bij heeft als het huis goed onderhoud krijgt (zowel jij als de hypotheekverstrekker als eventueel de gemeente (afhankelijk van hoe je route na verkoop zou zijn).

[Scuderia110]

Valorian schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 12:28:
[...]


Nice. Ik heb de maandlasten er even achter gezet. Zie je dat die eigenlijk maar nauwelijks verschillen (bij een annuitaire hypotheek met 100% aflossing). (bron: berekenhet.nl)

Annuitair, zet het 30e jaar er dan ook even bij voor een echt goed beeld.

[lama83]

Anakha schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 10:05:


Sindsdien wacht hij op de crash, met zijn geld op een spaarrekening tegen 0,1% rente. Zijn verkochte huis is vorige maand alweer doorverkocht door degene die het in 2019 van hem kocht. De verkoopprijs was 33% hoger dan wat hij er voor had gekregen (3 ton -> 4 ton). Om zijn gederfde waardestijging, extra verhuiskosten, hoge huur en betaalde VRH terug te verdienen, moet de crash waar hij op wacht al minimaal 30% bedragen (en nog flink meer dan dat om er écht voordeel van te hebben). Dat kan natuurlijk, maar is een grotere daling dan tussen 2008 - 2013 plaatsvond (en bij een herhaling daarvan die vandaag begint moet hij nog 5 jaar duur blijven huren voor de bodem van de markt bereikt is).

Of hij heeft al z'n spaargeld ingezet op BTC op 3000 euro en heeft niks daarover verteld

Anakha schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 08:54:
Maar mocht @Miks overtuigend kunnen uitleggen waarom hij er bij al zijn vorige voorspellingen zo faliekant naast zat, wat hij daarvan geleerd heeft en waarom diezelfde redenen dit keer niet van toepassing zijn, dan houd ik me uiteraard aanbevolen. Maar meestal blijft het bij cherrypicking van grafiekjes en het negeren van alles wat niet in dat plaatje past.

Dat blijft lastig; heel veel mensen proberen te voorspellen, maar vergeten dat er ineens nieuwe konijnen uit de hoge hoed getoverd kunnen worden. Sommige voorspellers hanteren bijv. bepaalde (economische) theorieën, maar dan bedenkt de ECB weer iets nieuws (bijv. de 2% inflatie j.o.j. mag dan ineens gemiddeld 2% over 5 jaar zijn). Anderen zaten goed met hun inschatting van toegenomen inflatie en verwachtten dat de FED zou ingrijpen, wat vervolgens niet/beperkt gebeurt. Als de omstandigheden hetzelfde zouden blijven dan heb je betere kans dat je goed zit met je voorspelling, anders best wel nattevingerwerk lijkt mij. Je hebt ook zo'n uitdrukking 'Don't fight the FED'... dat zegt ook wel wat

[ Voor 40% gewijzigd door lama83 op 11-02-2022 13:38 ]

[Hbeez]

MaStar schreef op vrijdag 11 februari 2022 @ 12:35:
https://www.telegraaf.nl/...kijk-hier-jouw-woonplaats

'Huizenprijzen in 34 gemeenten licht omlaag, bekijk hier jouw woonplaats'

Begin van de daling huizenprijzen ingezet?
Zeker met de stijgende rente geen gekke gedachte...

De drie voorgaande jaren was de maand-op-maand verandering in december 2x negatief en 1x neutraal.