Moi_in_actie schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 21:07:
Energielabel speelde bij mij destijds nog niet. En nee, geen dubbel zo hoog inkomen, ging om grofweg 1.5x modaal. En dus puur door rente en/of andere rekenfactor zou je nu kaal minder kunnen lenen.
Dat je door andere gewijzigde spelregels nu soms meer kunt lenen (energielabel, 2e persoon/inkomen) dat is zo, maar 1 op 1 in de meest basale vorm is het door rente minder geworden.
tja wat moet ik hier verder nog van zeggen? De maximale hypotheek ís afhankelijk van alle spelregels. Als je er eentje gaat cherrypicken (alleen de rente) dan kan je zeggen dat je obv daarvan minder kan lenen. De realiteit is toch echt dat in 98% van de gevallen, je tegenwoordig meer mag lenen, ondanks de hogere rente, zélfs bij gelijkgebleven inkomen, wat onrealistisch is.
Geen idee wat de toegevoegde waarde is van 'de meest basale vorm', maar soit, als je de goalposts daar wil zetten, dan klopt het hoor
Dit is gewoon niet waar, tenzij je het hebt over een voorbeeld met een hypotheek van een miljoen. Heel simpel gezegd: ik heb een annuiteitenhypotheek en ben een kleine 6 jaar bezig met aflossen. Hierdoor heb ik nu grofweg 12% van de aanschafwaarde van de woning afbetaald. Het ging niet om een exorbitant dure woning, ergens in de regionen van 300-350k. Puur aan overwaarde door aflossing gaat het dus om iets van 35-40k.
En basis van een huidige modaal inkomen kan je grofweg 172k lenen.
De definitie van overwaarde is de marktwaarde van de woning minus de openstaande hypotheek. Of dat komt door aflossing ofwel door gestegen marktwaarde, dat maakt in feite niks uit. Ook mensen die hun hele leven lang al aflossingvrij enkel rente betalen, hebben overwaarde.
Als jouw woning grofweg 130k gestegen is in waarde, dan klopt mijn beredenering.
Gezien je er 6 jaar woont, durf ik die weddenschap wel aan
Dat mijn woning, en elke woning, gedurende die periode door tal van andere factoren (buiten de invloedsfeer van een huisbezitter) fors in waarde zijn gestegen en ik daardoor virtueel meer overwaarde heb is een andere zaak en is niet toe te schrijven aan de huizenbezitters.
Dat is natuurlijk maar net hoe je het bekijkt.
Als jij zou doorstromen naar een andere woning, dan ga je natuurlijk ook gebruik maken van de waardestijging van je woning. Dat ben je letterlijk nodig, anders kan je immers de markt niet bijhouden. Dat heeft nou eenmaal effect op ALLE huizenprijzen, op gemiddelde transactieprijzen, en dat maakt een bepaalde klasse woningen uiteindelijk enkel nog bereikbaar voor mensen die al zo'n overwaarde hebben.
Het zijn allemaal communicerende vaten. Of je het nou leuk vind of niet.
En je zou het een pas een eerlijke vergelijking kunnen noemen indien je in bovenstaand voorbeeld een instapper en een huizenbezitter vergelijkt met een gelijkend inkomen. Dus een bezitter met 1.5x modaal versus een instapper met 1.5x modaal. Dan loopt jouw stelling helaas nog meer mank, want dan kan de instapper 269k lenen t.o.v. de na 6 jaar gegenereerde (zelf gefinancierde) overwaarde van 35k.
En hier zit EXACT de crux
want de instapper kan dan even uitgegaan van jouw cijfers 269k lenen. En jij kan je woning verkopen voor ~350k én een nieuwe hypotheek aangaan op het deel wat je hebt afgelost en zo wellicht maar zo 400k financieren. Ondanks dat jullie hetzelfde inkomen en dergelijke hebben.
Meer leenruimte voor de starter -> meer verkoopwaarde van jouw woning -> hoger bod op jouw doorstroomwoning. En daarmee is die klasse woning voor doorstromers bereikbaar, en niet meer voor starters, en stijgt de gemiddelde transactieprijs.
Maar de huizenbezitter als de kwade bestempelen en af te zetten tegen de jonge instapper, daar ben ik het absoluut niet mee eens. Dat mijn huis anderhalf keer zoveel waard is geworden heb ik niets aan
Ik bestempel je niet als kwade, ik leg alleen uit hoe het systeem werkt. Daar heb ik ook de regels niet voor bedacht.
Als je nou gewoon even probeert te lezen wat ik opschrijf in plaats van het maar op emotie te gooien omdat het je niet bevalt, dan hoef ik mezelf niet telkens te herhalen en worden de proza's ook wat minder lang
Dat jouw huis anderhalf keer zoveel waard is geworden heb je niks aan... totdat je gaat verhuizen. Want dan is er wel degelijk meer mogelijk, dan voor starters die dat niet deden. Die delta is FORS groter dan alleen het deel wat je hebt afgelost. En ook die transacties bepalen weer gemiddelden en daarmee ontstaat er een grote tweedeling in de markt.
Combineer dit met het gegeven dat nieuwbouw verkocht moet worden voor de gemiddelde marktprijs (welke aanzienlijk hoger ligt dan de kostprijs!) en voila: we bouwen alleen maar hele dure, grote woningen, met veel marge, die eigenlijk alleen gekocht kunnen worden door doorstromers. Inefficiënt gebruik van geld, inefficiënt gebruik van grond, en inefficiënt gebruik van arbeiders: op dezelfde grond voor hetzelfde geld met dezelfde bouwvakkers kan je ook 2 starterswoningen bouwen.
ja ik betaal jaarlijks meer aan OZB
Onzin, zo werkt OZB niet. OZB wordt berekend door de uitgaven van jouw gemeente, welke wordt verdeeld over alle woningen in de gemeente, waarbij de WOZ niks meer is dan een verdeelsleutel. Als alle woningen evenredig veel meer waard worden, en de uitgaven van de gemeente blijven gelijk, dan blijft jouw OZB ook hetzelfde. En als je WOZ daalt, maar je gemeente geeft meer geld uit, dan moet je alsnog meer OZB betalen.
En wat als over een paar jaar ineens weer de huizenmarkt om wat voor reden dan ook instort? En de huizenbezitter met een huis zit dat minder waard is dan wat ie ervoor betaald heeft? Terwijl de instapper dan geluk heeft met die historisch lage prijzen. Dus nogmaals: het tegen elkaar opzetten van de instapper vs. de huizenbezitter ben ik het totaal niet mee eens.
Dan is dat toch gewoon zo? Wat heeft dat te maken met 'tegen elkaar opzetten'?
Dat soort bedragen zijn ook weer het gevolg van vraag & aanbod en locatie
Maar toch vooral met het feit dat sommige mensen het budget hebben, en genoodzaakt zijn om het ook in te zetten om te voorkomen dat anderen het kopen.
Hoewel het in de basis klopt wat je zegt, ik denk dat je het effect hiervan overschat. Zowel de starter als de doorstromer houden uiteindelijk maar 1 woning bezet van de totale markt. Zoals jij het stelt doe je het voorkomen dat de doorstromer NOG een woning aan de markt ontneemt.
Dat laatste stel ik niet, dat het zo overkomt is in ieder geval niet de bedoeling.
Nee, die doorstromer zorgt er door het doorstromen voor dat er meestal een goedkopere woning weer beschikbaar komt.
De realiteit is dus helemaal niet dat er een goedkope woning vrijkomt. De realiteit is dat er een duurdere woning vrijkomt dan waar de doorstromer hem zelf voor had gekocht, en dat daarmee zoveel geld verdiend wordt dat er een nog heel veel duurdere woning aangekocht kan worden.
tenzij men op latere leeftijd met de kids uit huis kleiner wil gaan wonen
Toch gebeurt dat maar heel weinig. Om verschillende redenen: die woningen zijn er niet, ze worden ook niet gebouwd, en we hebben het genormaliseerd dat men tot de oude dag 'thuis' blijft wonen. Ondanks de hoge kosten en lage efficiency van thuiszorg in een vergrijzend land, is dat wel waar we voor kiezen. En daarom hebben we nu alleenstaande 70-plussers in een afbetaalde vrijstaande woning en jonge twintigers met een kinderwens op 40m2 gelijkvloers.
Puur terugkijkend op de periode 2018-2020 denk ik bijvoorbeeld dat de makelaars best hun aandeel hadden in het opdrijven van de prijzen.
En daarvoor hadden ze dat nog niet uitgevonden ofzoiets?
Deze macro-economische ontwikkelingen, die overigens ook buiten Nederland van toepassing waren, zijn echt niet toe te wijzen aan een klein beroepsgroepje zonder moreel kompas
Dit kan allemaal alleen maar omdat er mensen zijn die het kunnen en willen betalen.
...
Ik snap hoe vraag en aanbod werkt, maar de huidige realiteit is nou eenmaal dat er meer vraag is dan aanbod en niet andersom. Dan kan je wel zeggen 'dan moet er dus meer aanbod komen'... nou, dán is het dus zaak om te begrijpen waarom dit niet gebeurt. Want nogmaals: nieuwbouw wordt gerealiseerd voor gemiddelde transactieprijzen, en niet voor kostprijzen. En die gemiddelde transactieprijzen zijn grotendeels weer afhankelijk van wat (een deel) van de mensen kan besteden, en daarin is overwaarde een grote tweedeler.
Een alternatief is de vraag remmen. Ook dat kan politiek beleid zijn (fiscale voordelen afbouwen, minder vrijgevig zijn met startersleningen, minder hypotheekruimte bieden, beleggers ontmoedigen) - of dit kan gebeuren omdat de economie afkoelt (2008).
Ik pak er nog even eentje uit:
Vaak geen goedkope verbeteringen en dat geld wil men bij verkoop toch terug zien
Tja, we willen allemaal wel eens wat. Huurders willen liever ook geen 1200 euro per maand betalen voor iets waar ze later niks meer van terug zien, maar je moet toch ergens wonen.
Als je dit piramidespel wat eerlijker wil maken, dan zullen we moeten accepteren dat wonen nou eenmaal wat kost
volgens mij is dat helemaal niet raar.
/u/107447/crop5b90d228acf2c_cropped.png?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/84982/Shaggy.jpg?f=community)
:strip_exif()/u/8630/space.gif?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/25212/crop5bb715b4827b7_cropped.jpeg?f=community)
/u/380683/crop5848673f28e5a.png?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/128683/drop.jpg?f=community)
:no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/TnL8R6Fzvemif8wSvHqeLlYR.jpg?f=user_large)
(behalve voor een prikkie in een grote gasloze woning zitten):strip_icc():strip_exif()/u/8305/crop5bdf4dc21dfa0_cropped.jpeg?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/718411/crop5b6b03255b351_cropped.jpeg?f=community)
:no_upscale():fill(white):strip_exif()/f/image/qeIYXOW2K5pzIpaTLAQo7uG6.webp?f=user_large)
/u/89193/crop5913059561374.png?f=community)
:no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/BYRF8OTbkxcZDaWZ606QTv79.jpg?f=user_large)
:strip_icc():strip_exif()/u/109144/IMG_2440.jpg?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/211054/pica.jpg?f=community)
/u/316174/crop5b26bc86bda66_cropped.png?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/216153/crop6006fe7e77041_cropped.jpeg?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/316560/crop5654db90d2cb8_cropped.jpeg?f=community)
/u/233413/crop574768220d598_cropped.png?f=community)
:no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/zySQpIg7V6t9mbTGZew7Ghgh.jpg?f=user_large)
/u/499719/crop5db6e1bd41337.png?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/193193/crop67443cc01caa8_cropped.jpg?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/304653/crop68b4ad60494fd_cropped.jpg?f=community)
Dit topic is gesloten.
:no_upscale():fill(white):strip_exif()/f/image/Dly4Z4g7Enygn8B6hDDeFfoK.webp?f=user_large){kind=link}