Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Valorian]

Wat betreft sociale huur: moet het héle stelsel inclusief huurtoeslag wat dat betreft niet een keer herzien worden? Het idee ervan is dat je mensen met financieel weinig draagkracht helpt in de maatschappij. Maar doordat er zo'n groot tekort is is dit nu voor een hele selecte groep weggelegd, namelijk mensen met urgentie of mensen die jaren op wachtlijsten hebben gestaan (in de grote steden als snel 10+ jaar). Vervolgens krijgen de mensen die 'het halen' een relatief goedkope woning én vaak ook nog huurtoeslag, waar de mensen die het niet halen (maar financieel net zo weinig draagkracht hebben) hun toevlucht moeten zoeken op de vrije sector, vaak hoge huur betalen en géén toeslag krijgen (want huurprijs vrijwel altijd boven de grens).

Even als voorbeeld:

- Persoon A verdient 20.000 euro per jaar. Woont alleen en heeft een sociale huurwoning toegewezen gekregen met een kale huur van 650 euro. De persoon kan vervolgens ruim 250 euro huurtoeslag ontvangen en heeft daarmee netto minder dan 400 euro huurlasten.

- Persoon B verdient exact hetzelfde als Persoon A. Woont ook alleen maar maakt nog geen enkele kans op een sociale huurwoning. Hij huurt daarom op vrije sector a kale huur 800 euro. Daarmee heeft 'ie een minder groot appartement dan persoon A, maar toch 'iets'. Echter omdat de huur boven de grens zit voor toeslag krijgt hij geen cent huurtoeslag. Zijn netto huur is dus het dubbele van Persoon A.

- Persoon C verdient ook exact hetzelfde als A en B en huurt een studio op vrije sector met gedeelde voorzieningen voor 600 euro per maand. Beste wat hij/zij kan vinden voor deze prijs. Mooi, nog onder de grens. Maar geen eigen voordeur, dus geen toeslag. En daarmee alsnog 1,5 keer zo hoge netto huurlasten als Persoon A, met waarschijnlijk 3x zo weinig ruime en een badkamer die moet worden gedeeld met 3 anderen

Dit geeft toch enorme scheefgroei? Ik ben geen geograaf/planoloog/woningbouwdeskundige, maar mijn onderbuikgevoel zegt dat het logischer lijkt dat je bij huurtoeslag geen max stelt aan de huurprijs maar gewoon toeslag geeft op basis van inkomen (zowel het wel of niet krijgen als de hoogte). Dan kunnen mensen zelf kiezen wat ze willen huren en wordt de druk op de sociale woningen misschien ook lager.

[ Voor 11% gewijzigd door Valorian op 06-01-2022 09:07 ]

[The.Terminator]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 08:43:
[...]


Het zal sommige mensen deugd doen dat iedere huurder het recht krijgt om zijn of haar sociale woning te kopen. Dat zal een mooie puzzel worden voor de woningcorporaties als het aankomt op onderhoud, verduurzaaming, etc.

Koerhuis meldt erbij dat de woningcorporaties daardoor meer kunnen bouwen ... wat ze ook gelijk weer zullen moeten verkopen, als ik het goed begrijp

Daniel Koerhuis.. die heeft alleen maar aparte ideeen

[Harrie_]

Valorian schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 09:04:
[...]
Dit geeft toch enorme scheefgroei? Ik ben geen geograaf/planoloog/woningbouwdeskundige, maar mijn onderbuikgevoel zegt dat het logischer lijkt dat je bij huurtoeslag geen max stelt aan de huurprijs maar gewoon toeslag geeft op basis van inkomen (zowel het wel of niet krijgen als de hoogte). Dan kunnen mensen zelf kiezen wat ze willen huren en wordt de druk op de sociale woningen misschien ook lager.

Het probleem wat je daarmee creëert is dat mensen met een laag inkomen dan toch gewoon de private huur induiken à € 1000,- per maand omdat ze toch wel een flink bedrag terugkrijgen van de fiscus. Het geld van de huurtoeslag verdwijnt dan indirect in de zakken van investeerders en huisjesmelkers.

[Rubbergrover1]

The.Terminator schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 09:10:
[...]


Daniel Koerhuis.. die heeft alleen maar aparte ideeen

Het is geen ideetje van Koerhuis, het is een stuk uit het coalitieakkoord.
"Om zittende corporatiehuurders in grondgebonden woningen een start te geven op de koopmarkt, krijgen ze de kans om hun woning onder bepaalde voorwaarden te kopen."
(Accentuering door mij gedaan)
Vraag is wel wat die 'voorwaarden' zijn. Ik kan een rijtjeswoning aanbieden voor 2 miljoen, maar dan zal niemand die kunnen kopen. Los daarvan zullen veel mensen uit de doelgroep van de sociale woningbouw niet de middelen hebben om hun huis ook tegen een 'gewone' prijs te kopen. De mensen die hun woning gaan kopen zullen daarom m.i. vooral de scheefhuurders zijn of de mensen die sowieso al naar een koopwoning op zoek waren. Dit heeft m.i. dus vooral tot effect dat de beschikbare hoeveelheid sociale huurwoningen afneemt.

[Harrie_]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 09:30:
[...]

Het is geen ideetje van Koerhuis, het is een stuk uit het coalitieakkoord.
"Om zittende corporatiehuurders in grondgebonden woningen een start te geven op de koopmarkt, krijgen ze de kans om hun woning onder bepaalde voorwaarden te kopen."

[...]

De mensen die hun woning gaan kopen zullen daarom m.i. vooral de scheefhuurders zijn of de mensen die sowieso al naar een koopwoning op zoek waren. Dit heeft m.i. dus vooral tot effect dat de beschikbare hoeveelheid sociale huurwoningen afneemt.

Op korte termijn wel; het idee is natuurlijk dat de verkoop van die woningen de corporaties een dusdanige financiële influx geeft dat deze weer nieuwe woningen kunnen gaan bijbouwen. Klinkt prachtig in theorie, maar in de praktijk loop je natuurlijk tegen het probleem aan dat je niet volgend jaar massaal blokken woningen uit de grond kunt stampen. De grond moet beschikbaar en betaalbaar zijn, vergunningen moeten worden afgegeven, materialen en bouwvakkers moeten beschikbaar zijn. Dus in de praktijk verkoop je nu woningen zodat je de financiële middelen hebt om over 5 tot 10 jaar nieuwe woningen op te leveren.

[Valorian]

Harrie_ schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 09:21:
[...]


Het probleem wat je daarmee creëert is dat mensen met een laag inkomen dan toch gewoon de private huur induiken à € 1000,- per maand omdat ze toch wel een flink bedrag terugkrijgen van de fiscus. Het geld van de huurtoeslag verdwijnt dan indirect in de zakken van investeerders en huisjesmelkers.

Dat klopt. Maar even simpel gedacht: als je de totale hoeveelheid huurtoeslag die nu wordt uitgekeerd aanhoudt (waardoor er dus niet méér wordt uitgekeerd dan nu) en die verdeelt over de mensen met lage inkomens, ongeacht wat voor huurkeuzes (of geluksmomentjes) die personen ervaren, dan is dat toch grosso modo eerlijker dan het huidige?

Dat betekent dat mensen die sociaal wonen dan straks minder toeslag krijgen omdat er ook mensen met private huur toeslag krijgen. Maar beide betreft mensen met laag inkomen en dit lijkt dan ook eerlijker dan het huidige systeem. En in zijn totaliteit kost het niet meer aan toeslagen.

Door mensen die tóch al geluk hebben omdat ze aan een sociale huurwoning komen óók nog te subsidiëren en mensen die dat niet lukt dus eigenlijk dubbel te straffen (gedwongen hogere huur én geen toeslag) krijg je juist een kloof. Maar goed, normaals, vanuit zijlijn makkelijk praten, er zijn vast al heel veel mensen die hier heel hard over nagedacht hebben en moverende redenen hebben om dit systeem te handhaven...

[ Voor 10% gewijzigd door Valorian op 06-01-2022 09:55 ]

[Caelorum]

@Harrie_ mooi he.. Eerst pinnen bij de corporaties, dan dwingen te vernieuwen ivm milieu, dan om dat te bekostigen ze dwingen hun inkomstenbron te verkopen. En ondertussen schiet niemand er wat mee op.

[CVTTPD2DQ]

Caelorum schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 09:03:
Als dat marktconforme prijzen zijn dan hebben die huurders er nog niets aan. Heb je op papier wel het (eerste) recht om te kopen, maar in de praktijk niet.

Dat lijkt me wel een gat waar vastgoedondernemers in kunnen duiken. Een of andere schimmige leenconstructie bedenken waarbij ze uiteindelijk een optie op de sociale huurwoning krijgen ofzo.

[twisterNL]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 08:43:
[...]


Het zal sommige mensen deugd doen dat iedere huurder het recht krijgt om zijn of haar sociale woning te kopen. Dat zal een mooie puzzel worden voor de woningcorporaties als het aankomt op onderhoud, verduurzaaming, etc.

Koerhuis meldt erbij dat de woningcorporaties daardoor meer kunnen bouwen ... wat ze ook gelijk weer zullen moeten verkopen, als ik het goed begrijp

Dit dient puur en alleen ter marginalisering van de sociale sector zoals de laatste 10 jaar al aan de gang is. Precies zoals in de VK gebeurd is. Verkoop van dergelijke woningen heeft de sociale huur daar gedecimeerd en is een speelbal van huisjesmelkers geworden.
Wat koerhuis wilt is dat goede woningen ingeruild worden voor een tijdelijke containerhok.

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 09:38:
[...]


Op korte termijn wel; het idee is natuurlijk dat de verkoop van die woningen de corporaties een dusdanige financiële influx geeft dat deze weer nieuwe woningen kunnen gaan bijbouwen. Klinkt prachtig in theorie, maar in de praktijk loop je natuurlijk tegen het probleem aan dat je niet volgend jaar massaal blokken woningen uit de grond kunt stampen. De grond moet beschikbaar en betaalbaar zijn, vergunningen moeten worden afgegeven, materialen en bouwvakkers moeten beschikbaar zijn. Dus in de praktijk verkoop je nu woningen zodat je de financiële middelen hebt om over 5 tot 10 jaar nieuwe woningen op te leveren.

Het zorgen voor financiële middelen is ook helemaal niet het doel van deze maatregel. Dan hadden ze al lang en breed andere maatregelen kunnen nemen. Als je alleen al naar de verhuurdersheffing kijkt, dat heeft de corporaties de laatste jaren bijna 2 miljard per jaar gekost. Als een goedkope project-woningbouwwoning voor 2 ton gebouwd kan worden, dan geeft alleen het opheffen van de verhuurdersheffing al ruimte voor zo'n 10.000 extra woningen per jaar. Of andersom, heeft het invoeren van de verhuurdersheffing ertoe geleid dat er zo'n 10.000 woningen minder per jaar gebouwd konden worden.

Het 'kooprecht' is vooral om nog wat meer mensen in een koopwoning te krijgen.

[Harrie_]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 16:13:
[...]

Het zorgen voor financiële middelen is ook helemaal niet het doel van deze maatregel. Dan hadden ze al lang en breed andere maatregelen kunnen nemen. Als je alleen al naar de verhuurdersheffing kijkt, dat heeft de corporaties de laatste jaren bijna 2 miljard per jaar gekost. Als een goedkope project-woningbouwwoning voor 2 ton gebouwd kan worden, dan geeft alleen het opheffen van de verhuurdersheffing al ruimte voor zo'n 10.000 extra woningen per jaar. Of andersom, heeft het invoeren van de verhuurdersheffing ertoe geleid dat er zo'n 10.000 woningen minder per jaar gebouwd konden worden.

Het 'kooprecht' is vooral om nog wat meer mensen in een koopwoning te krijgen.

Is dat zo? Van mij uit is het ook maar een assumptie dat het met financiële influx te maken heeft, maar ik heb geen idee of die maatregel ook nog ergens staat uitgelegd?

Wat is precies het doel van meer mensen in een koopwoning?

[lama83]

twisterNL schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 11:37:
[...]


Dit dient puur en alleen ter marginalisering van de sociale sector zoals de laatste 10 jaar al aan de gang is. Precies zoals in de VK gebeurd is. Verkoop van dergelijke woningen heeft de sociale huur daar gedecimeerd en is een speelbal van huisjesmelkers geworden.
Wat koerhuis wilt is dat goede woningen ingeruild worden voor een tijdelijke containerhok.

Jup, dat wordt ook door Cody Hochstenbach uitgelegd:

https://www.volkskrant.nl...ing-laten-kopen~b94fa36a/

Rubbergrover1 schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 16:13:
Het 'kooprecht' is vooral om nog wat meer mensen in een koopwoning te krijgen.

Tja, leuk op papier of als verkiezingsstunt, maar het moet in de praktijk ook financieel haalbaar zijn voor die groep. Bovendien willen ze het aantrekklijk maken dan moeten ze complete blokken gaan verkopen; als ze een deel verkopen en jij zit opgescheept met wat oude onverlaten als buren... Ik mag dan hopen dat de huurder wat keus heeft want sommige aftandse woningen wordt je niet blij van om die over te nemen. Om het nog moeilijker te maken voor een aantal huurders: als ik het zo lees lijkt dat je alleen je eigen woning kan kopen (en dus niet als je momenteel een appartement bewoond)?

[ Voor 38% gewijzigd door lama83 op 06-01-2022 20:25 ]

[Valorian]

lama83 schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 20:15:
[...]


Jup, dat wordt ook door Cody Hochstenbach uitgelegd:

https://www.volkskrant.nl...ing-laten-kopen~b94fa36a/


[...]


Tja, leuk op papier of als verkiezingsstunt, maar het moet in de praktijk ook financieel haalbaar zijn voor die groep. Bovendien willen ze het aantrekklijk maken dan moeten ze complete blokken gaan verkopen; als ze een deel verkopen en jij zit opgescheept met wat oude onverlaten als buren... Ik mag dan hopen dat de huurder wat keus heeft want sommige aftandse woningen wordt je niet blij van om die over te nemen. Om het nog moeilijker te maken voor een aantal huurders: als ik het zo lees lijkt dat je alleen je eigen woning kan kopen (en dus niet als je momenteel een appartement bewoond)?

Op dit moment is het in veel steden al zo dat regelmatig ex-woningbouw woningen verkocht worden en dat je voorrang krijgt als je zelf een sociale woning achterlaat. Dan maakt het niet uit of je een andere koopt dan waar je op dat moment woont. Ik weet niet hoe de nieuwe regel gaat werken maar kan mij voorstellen dat bijvoorbeeld iets zou kunnen als:
- huidige huurders ten alle tijden hun sociale huurwoning kunnen kopen
- als huidige huurders uit woningen die “op een lijst staan” vertrekken de woning vrij wordt aangeboden aan de markt, en dan met voorrang voor wie zelf een sociale huurwoning achterlaat.

Ik zie hier overigens ook geen oplossing voor het woningentekort. Maar wat wel zo is is dat daarmee de kloof kleiner wordt tussen het vermogen van koophuisbezitters en huurders, iets wat de overheid ook wil aanpakken omdat huurders achterblijven. Je haalt immers er groep financieel weinig draagkrachtigen uit de poule met “huurders” en zet die in de “kopersgroep” waarbij ze meteen een kickstart krijgen omdat de woningen vaak heel scherp van de hand gedaan worden. Ken zelf meerdere mensen die hun sociale huurwoning konden kopen en dat was eigenlijk altijd een buitenkans. Vaak wel enkele jaren zelfwoonplicht logischerwijs, maar zelf voor deze hause-jaren gaf het al snel 30% overwaarde in een paar jaar tijd.

[Laapo]

Prachtig mooie maatregel die gewoon hout snijdt. Jammer dat het alleen voor grondgebonden woningen geldt. Ik hoop echt dat een grote groep mensen zo hun wens om een woning te kopen kunnen vervullen.

De beschikbaarheid van sociale woningen wordt ook helemaal niet kleiner. Deze mensen wonen al in een sociale woning en kunnen vaak geen kant op. Die woning komt dus echt niet beschikbaar.

Het lijkt me verder een goed idee dat er met de opbrengsten een soort van NHG of ander potje wordt gecreëerd waarmee de hypotheekverstrekking voor sociale huurders op gang kan worden gebracht.

[CVTTPD2DQ]

Volkskrant
VVD-Kamerlid Daniel Koerhuis vindt het goed dat sociale huurders de kans krijgen een eigen huis te kopen en vermogen op te bouwen. ‘Dan ga je ook verantwoordelijkheid nemen voor je straat, je wijk en je woonplaats. Huizenbezitters doen meer aan onderhoud dan corporaties.’

Wat rookt die kerel? Je kunt de woningen in particulier bezit, zeker in een rijtje corporatiewoningen, vanaf honderd meter herkennen, ze staan er als rotte kiezen bij.

lama83 schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 20:15:
Bovendien willen ze het aantrekklijk maken dan moeten ze complete blokken gaan verkopen; als ze een deel verkopen en jij zit opgescheept met wat oude onverlaten als buren...

Dan zou er een koopplicht moeten zijn, en dat krijg je natuurlijk nooit rond. Of je zou alle huurders die niet willen/kunnen kopen uit hun woning moeten schoppen, en daar laat de rechter geen spaan van heel.

lama83 schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 20:15:
Ik mag dan hopen dat de huurder wat keus heeft want sommige aftandse woningen wordt je niet blij van om die over te nemen. Om het nog moeilijker te maken voor een aantal huurders: als ik het zo lees lijkt dat je alleen je eigen woning kan kopen (en dus niet als je momenteel een appartement bewoond)?

Nogal wiedes? "Sorry, Henk, je huurt hier al twintig jaar, maar lama83 wil je huis kopen, dus oprotten, en snel een beetje!" Verder krijg je natuurlijk dat men de krenten uit de pap gaat willen pikken.

Waarom zou je als woco in onderhoudsarme energiezuinige nieuwbouw investeren, als je weet dat een flink deel verplicht verkocht moet worden aan de huurders? De corporatie heeft immers de opdracht om een groot deel van de woningen te verduurzamen, maar op deze manier wordt het nieuwe deel van je bestand weggekocht, en blijf je met de oude rotte woningen zitten.

Met de huidige spelregels vermoed ik dat woningcorporaties alleen nog appartementen gaan bouwen. Daar ging het al een beetje naar toe, maar het is natuurlijk een beetje een onderhandse aanpak.

[Harrie_]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 22:40:
[...]
Wat rookt die kerel? Je kunt de woningen in particulier bezit, zeker in een rijtje corporatiewoningen, vanaf honderd meter herkennen, ze staan er als rotte kiezen bij.
[...]

Waar is dit precies op gebaseerd dan? N=1, maar ik heb ooit een woning van een corporatie gekocht; in mijn straat stonden zo'n 20 huurwoningen waarvan 3 in particulier bezit, die 3 sprongen er (in positieve zin) wel degelijk uit. Nu waren die 3 woningen ook bewoond door de eigenaar, die waren niet in bezit van een huisjesmelker.

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 22:40:
[...]
Dan zou er een koopplicht moeten zijn, en dat krijg je natuurlijk nooit rond. Of je zou alle huurders die niet willen/kunnen kopen uit hun woning moeten schoppen, en daar laat de rechter geen spaan van heel.

[...]

Nogal wiedes? "Sorry, Henk, je huurt hier al twintig jaar, maar lama83 wil je huis kopen, dus oprotten, en snel een beetje!" Verder krijg je natuurlijk dat men de krenten uit de pap gaat willen pikken.

Waarom zou je als woco in onderhoudsarme energiezuinige nieuwbouw investeren, als je weet dat een flink deel verplicht verkocht moet worden aan de huurders? De corporatie heeft immers de opdracht om een groot deel van de woningen te verduurzamen, maar op deze manier wordt het nieuwe deel van je bestand weggekocht, en blijf je met de oude rotte woningen zitten.

Met de huidige spelregels vermoed ik dat woningcorporaties alleen nog appartementen gaan bouwen. Daar ging het al een beetje naar toe, maar het is natuurlijk een beetje een onderhandse aanpak.

Ik zal nog een keer de @Rubbergrover1 quoten:

Rubbergrover1 schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 09:30:
[...]
Het is geen ideetje van Koerhuis, het is een stuk uit het coalitieakkoord.
"Om zittende corporatiehuurders in grondgebonden woningen een start te geven op de koopmarkt, krijgen ze de kans om hun woning onder bepaalde voorwaarden te kopen."

Sleutelzin is hier volgens mij "onder bepaalde voorwaarden". Wat die voorwaarden dan precies zijn weet ik niet, maar ik kan me voorstellen dat het gaat om woningen van een bepaalde leeftijd of energielabel. Ik heb hier al vaker gemeld dat ik voor 2 corporaties heb gewerkt; indertijd geregeld meegemaakt dat mensen een woning van de corporatie kochten; dat ging veelal om woningen waar de corporatie eigenlijk niet meer in wilde investeren. Bovendien kenden die koopcontracten altijd bepaalde voorwaarden - zoals koopgarant - om o.a. te voorkomen dat die woningen in handen vallen van speculanten en huisjesmelkers.

[lama83]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 22:40:

Nogal wiedes? "Sorry, Henk, je huurt hier al twintig jaar, maar lama83 wil je huis kopen, dus oprotten, en snel een beetje!" Verder krijg je natuurlijk dat men de krenten uit de pap gaat willen pikken.

Ik neem aan dat het mogelijk is om op vrijgekomen woningen kans te maken (zoiets heb ik nu ook gezien alleen moet je nu de competitie aangaan met de huidige bewoner).

Harrie_ schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 08:01:


Sleutelzin is hier volgens mij "onder bepaalde voorwaarden". Wat die voorwaarden dan precies zijn weet ik niet, maar ik kan me voorstellen dat het gaat om woningen van een bepaalde leeftijd of energielabel. Ik heb hier al vaker gemeld dat ik voor 2 corporaties heb gewerkt; indertijd geregeld meegemaakt dat mensen een woning van de corporatie kochten; dat ging veelal om woningen waar de corporatie eigenlijk niet meer in wilde investeren. Bovendien kenden die koopcontracten altijd bepaalde voorwaarden - zoals koopgarant - om o.a. te voorkomen dat die woningen in handen vallen van speculanten en huisjesmelkers.

Inderdaad, hoorde laatst van insider dat ze enkel de noodzakelijke aanpassingen doen met oog op hoe lang de woning nog zal staan. Ik vermoed dat ze dan afdankertjes gaan dumpen... alleen in hoeverre de starter daar dan wat mee kan (zoals extra financiering voor verbetering)... Een bekende kon haar sociale huur appartement in Utrecht voor 99k kopen een paar jaar geleden; er werd ergens gesuggereerd dat ze het met terugwerkende kracht kon kopen, maar nee, nu 235+ vermoed ik, dus die blijft lekker sociaal huren.

Overigens kan je de doorstroming vanuit sociale huur ook bevorderen in een gemeente door toewijzing van goedkope nieuwbouwwoningen aan locals (de controle dat 70% naar eigen inwoners mag als het nieuwbouw betreft, als ik het goed begrijp). Maar dat betekent waarschijnlijk water bij de wijn voor de gemeente, in financiele zin. Of ze moeten de sociale potjes, veelal bedoeld voor mensen die geen prioriteiten in hun leven kunnen stellen of kansen willen grijpen, daarvoor gaan gebruiken.

[ Voor 17% gewijzigd door lama83 op 07-01-2022 11:54 ]

[Rubbergrover1]

lama83 schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 09:43:
[...]


Ik neem aan dat het mogelijk is om op vrijgekomen woningen kans te maken (zoiets heb ik nu ook gezien alleen moet je nu de competitie aangaan met de huidige bewoner).

Er wordt in het voorstel expliciet gesproken over zittende bewoners. Uiteraard staat het de corporaties vrij om vrijgekomen woningen te gaan verkopen, maar het zal geen plicht worden om dit te gaan aanbieden.

(Alhoewel, wat fantaserend, het zou best een interessant concept kunnen zijn als vrijkomende woningen standaard op de markt komen, waarbij ook de woningcorporatie mag meebieden. Dat een woning die 'te duur is' door de markt wordt gekocht, waarna de hoge opbrengst gebruikt kan worden voor nieuwe, goedkopere, huurwoningen. En als de woningcorporatie niet wordt overboden, dan hebben ze in elk geval geen overprijsde huurwoning, en kunnen ze die met een gerust hart tegen sociale huurprijzen verhuren.)

Inderdaad, hoorde laatst van insider dat ze enkel de noodzakelijke aanpassingen doen met oog op hoe lang de woning nog zal staan. Ik vermoed dat ze dan afdankertjes gaan dumpen... alleen in hoeverre de starter daar dan wat mee kan (zoals extra financiering voor verbetering)...

Ik denk dat dit de achilleshiel van het plan is. Die aanvullende 'voorwaarden' zullen misschien zijn dat de woning minimaal een bepaald energielabel krijgt, om te voorkomen dat er allemaal slechte woningen op de markt komen. Maar als je al je goede woningen kwijt raakt, dan gaat het gemiddelde energielabel van de corporatie ook omlaag en voldoen ze niet aan regel dat ze gemiddeld onder een bepaalde energielabel moeten zitten. Dus dan moeten ze ook de slechtere woningen onrendabel gaan verbouwen, om het gemiddelde maar te verbeteren. Maar dan gaat die huurder na de verbouwing natuurlijk zeggen: ik wil deze woning kopen. En dan schiet de corporatie er nog niets mee op.

[Caelorum]

lama83 schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 09:43:
[...] Een bekende kon haar sociale huur appartement in Utrecht voor 99k kopen een paar jaar geleden; er werd ergens gesuggereerd dat ze het met terugwerkende kracht kon kopen, maar nee, nu 235+ vermoed ik, dus die blijft lekker sociaal huren.[...]

Ik woon zo in een straat waar een aantal mensen die optie ook hadden. Ze konden het kopen voor 180K, maar vonden het te duur. Nu zijn ze wat minder blij met hun keuze, want diezelfde woning is tegen de 300K waard, een kleine 3 later. De woningen zijn sociale huur, maar wel al afgestoten naar een private partij. Die partij wil er dolgraag vanaf nu (lekker cachen) en investeert dus ook echt nul komma nul in die woningen. Het is dat een aantal huizen in de straat al is verkocht en opgeknapt, anders was de straat echt compleet verloedert. Buitenkant is had 5 jaar geleden al schoongemaakt en opgeknapt moeten worden en het is er echt niet beter van geworden.

Op zich zijn de plannen wel mooi in de zin dat het voorkomt dat zo'n partij de woningen opkoopt, maar ik ben bang dat de huidige huurders en woningzoekenden in de toekomst er bijzonder weinig mee opschieten.

[N1ckk]

Vorige maand een taxatie laten uitvoeren voor het herwaarderen van de risicoklasse van de woning en kwam zo'n 20% per meter lager uit dan de vraagprijzen in de straat / omliggende straten. Dit terwijl ons huis hoogwaardiger is afgewerkt, groter perceel, energielabel A, zonnepanelen, meer slaapkamers, twee badkamers etc. On in short: naar mijn bescheiden mening is dat verschil opvallend groot en ik wilde een verklaring hiervoor.

Ik meld me dus bij meneer taxateur dat ik het vreemd vind. Gaat met hakken volledig in het zand en wijst naar een bepaald artikel in de voorwaarden waarbij ik hem kan melden bij het NWVI voor partijdigheid etc., maar dat dit niets zal doen met de uitkomst. Er stond ook bij dat ik naar de rechter moest gaan als ik oneens was ... Heb hem vriendelijk bedankt en aangegeven dat we daar geen behoefte aan hebben.

Z'n verklaring was dat de markt ziek was en dat vraag en aanbod de prijs bepaald, maar niet de taxatiewaarde. Op mijn vraag of er een dan een significant verschil zit tussen marktwaarde en taxatiewaarde en zo ja hoe die daar mee omgaat met aankopen kreeg ik geen reactie. Ik heb het al vaker geroepen hier, maar taxateurs en het vak is echt een volkomen wassen neus.

[ Voor 5% gewijzigd door N1ckk op 07-01-2022 10:33 ]

[joerdj]

Laapo schreef op donderdag 6 januari 2022 @ 22:22:
Prachtig mooie maatregel die gewoon hout snijdt. Jammer dat het alleen voor grondgebonden woningen geldt. Ik hoop echt dat een grote groep mensen zo hun wens om een woning te kopen kunnen vervullen.

De beschikbaarheid van sociale woningen wordt ook helemaal niet kleiner. Deze mensen wonen al in een sociale woning en kunnen vaak geen kant op. Die woning komt dus echt niet beschikbaar.

Het lijkt me verder een goed idee dat er met de opbrengsten een soort van NHG of ander potje wordt gecreëerd waarmee de hypotheekverstrekking voor sociale huurders op gang kan worden gebracht.

Hoe is het een prachtige maatregelen om een bepaalde groep mensen voordeel te geven over een andere groep? De jubelton vond men in algemeenheid hier geen goed plan ( wat in de kern vermogende mensen een voordeel geeft over minder welvarende mensen). Maar zodra het voordeel de andere kant op vloeit is men opeens jubelend.

In de kern is de maatregelen harstikke oneerlijk. Iemand die een sociale huurwoning bezet houdt krijgt de eerste optie om de woning te kopen( en hoeft zo niet mee te doen aan de markt) , terwijl iemand die tussen wal en schip valt ( dat is teveel voor sociale huur, te weinig voor koop) lekker de markt opgestuurd gaat worden.

Hoe is dat een prachtige maatregel?

[kx22]

N1ckk schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 10:32:
Vorige maand een taxatie laten uitvoeren voor het herwaarderen van de risicoklasse van de woning en kwam zo'n 20% per meter lager uit dan de vraagprijzen in de straat / omliggende straten. Dit terwijl ons huis hoogwaardiger is afgewerkt, groter perceel, energielabel A, zonnepanelen, meer slaapkamers, twee badkamers etc. On in short: naar mijn bescheiden mening is dat verschil opvallend groot en ik wilde een verklaring hiervoor.

Ik meld me dus bij meneer taxateur dat ik het vreemd vind. Gaat met hakken volledig in het zand en wijst naar een bepaald artikel in de voorwaarden waarbij ik hem kan melden bij het NWVI voor partijdigheid etc., maar dat dit niets zal doen met de uitkomst. Er stond ook bij dat ik naar de rechter moest gaan als ik oneens was ... Heb hem vriendelijk bedankt en aangegeven dat we daar geen behoefte aan hebben.

Z'n verklaring was dat de markt ziek was en dat vraag en aanbod de prijs bepaald, maar niet de taxatiewaarde. Op mijn vraag of er een dan een significant verschil zit tussen marktwaarde en taxatiewaarde en zo ja hoe die daar mee omgaat met aankopen kreeg ik geen reactie. Ik heb het al vaker geroepen hier, maar taxateurs en het vak is echt een volkomen wassen neus.

Ja is ook logisch dat het een wassen neus is. Elk huis is anders. Met anders bedoel ik dus niet alleen de staat van de huizen in jouw straat, maar ook in vergelijking met huizen 3 straten verderop. Niet elke taxateur is volledig op de hoogte van de straatprijzen. Als ze het rapport af hebben.....dan willen ze alles voorkomen om het nog eens aan te passen (want dan zijn ze blijkbaar toch niet zo goed op de hoogte).

Sterker nog, alles betreft huizen is een wassen neus en alles is gebaseerd op vraag en aanbod.
Behalve nieuwbouw kunnen we nooit meer goed inschatten wat een huis nou waard is. Als je buurman verkoopt voor 4 ton, ga jij vanuit dat jouw huis in dezelfde staat ook 4 ton waard is, maar wat als de kopende partij perse alleen dat huis wilt (mooie huisnummer).

Als je een taxateur zoekt, altijd proberen van te voren te beïnvloeden, zoals: Huis naast ons is verkocht voor X bedrag, maar wij hebben dit en en dit. Dus ik ga vanuit dat het hoger wordt. In het verleden vaker gedaan en het helpt altijd. Het zijn ook maar mensen.

[N1ckk]

Gedaan. Aangegeven, meneer gaf aan goed op de hoogte te zijn. Nam uiteindelijk pand verderop niet mee in analyse omdat er beter passende referentiepanden zouden zijn. Referentiepand in kwestie 22% per m2 duurder, maar op alle meetpunten "beduidend minder" (perceel, energieklasse, afwerking, etc). Energielabel was volgens taxateur niet van invloed, want zou niets zeggen over de daadwerkelijke staat van het huis. Verwijzen naar zonnepanelen, het type isolatieglas, isolatiewaarde van de muren / dak -> "ik kan niet alles meenemen, dat ga ik dus ook niet doen". Lachwekkend, echt.

[CVTTPD2DQ]

N1ckk schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 10:32:
Z'n verklaring was dat de markt ziek was en dat vraag en aanbod de prijs bepaald, maar niet de taxatiewaarde. Op mijn vraag of er een dan een significant verschil zit tussen marktwaarde en taxatiewaarde en zo ja hoe die daar mee omgaat met aankopen kreeg ik geen reactie. Ik heb het al vaker geroepen hier, maar taxateurs en het vak is echt een volkomen wassen neus.

Ik snap die man wel. Heb je net die ene taxateur gevonden die niet helpt om de bubbel verder op te blazen, is het wéér niet goed.

[Kalentum]

N1ckk schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 10:32:
Vorige maand een taxatie laten uitvoeren voor het herwaarderen van de risicoklasse van de woning en kwam zo'n 20% per meter lager uit dan de vraagprijzen in de straat / omliggende straten. Dit terwijl ons huis hoogwaardiger is afgewerkt, groter perceel, energielabel A, zonnepanelen, meer slaapkamers, twee badkamers etc. On in short: naar mijn bescheiden mening is dat verschil opvallend groot en ik wilde een verklaring hiervoor.

Ik meld me dus bij meneer taxateur dat ik het vreemd vind. Gaat met hakken volledig in het zand en wijst naar een bepaald artikel in de voorwaarden waarbij ik hem kan melden bij het NWVI voor partijdigheid etc., maar dat dit niets zal doen met de uitkomst. Er stond ook bij dat ik naar de rechter moest gaan als ik oneens was ... Heb hem vriendelijk bedankt en aangegeven dat we daar geen behoefte aan hebben.

Z'n verklaring was dat de markt ziek was en dat vraag en aanbod de prijs bepaald, maar niet de taxatiewaarde. Op mijn vraag of er een dan een significant verschil zit tussen marktwaarde en taxatiewaarde en zo ja hoe die daar mee omgaat met aankopen kreeg ik geen reactie. Ik heb het al vaker geroepen hier, maar taxateurs en het vak is echt een volkomen wassen neus.

Het is niet volkomen een wassen neus maar een verschil van 20% tussen jouw verwachting en de taxatiewaarde klinkt mij niet vreemd in de oren. Taxaties zijn onderbouwde schattingen en ik denk dat als je 5 taxateurs vraagt, je ook wel ongeveer op die bandbreedte uit zal komen.

Overigens kan ik bij mijn bank ook de WOZ waarde gebruiken voor de risicoclassificatie. Weliswaar duurt het dan wat langer voordat je in een lagere klasse terecht komt maar de kosten zijn dan 0 ipv 500-700 euro.

[Rubbergrover1]

Caelorum schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 10:22:
[...]
De woningen zijn sociale huur, maar wel al afgestoten naar een private partij. Die partij wil er dolgraag vanaf nu (lekker cachen) en investeert dus ook echt nul komma nul in die woningen. Het is dat een aantal huizen in de straat al is verkocht en opgeknapt, anders was de straat echt compleet verloedert. Buitenkant is had 5 jaar geleden al schoongemaakt en opgeknapt moeten worden en het is er echt niet beter van geworden.

Op zich zijn de plannen wel mooi in de zin dat het voorkomt dat zo'n partij de woningen opkoopt, maar ik ben bang dat de huidige huurders en woningzoekenden in de toekomst er bijzonder weinig mee opschieten.

De plannen voorkomen helemaal niet dat de sociale woningen gekocht worden door een private partij. Het zorgt er alleen voor dat als een woningbouwvereniging een blok huizen wil verkopen aan een private partij, die partij daar minder voor wil betalen. Omdat die de bui al ziet hangen dat de woningen straks ook aan de bewoners moeten worden aangeboden tegen een niet-commerciële prijs.

[CVTTPD2DQ]

Harrie_ schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 08:01:
Waar is dit precies op gebaseerd dan? N=1, maar ik heb ooit een woning van een corporatie gekocht; in mijn straat stonden zo'n 20 huurwoningen waarvan 3 in particulier bezit, die 3 sprongen er (in positieve zin) wel degelijk uit. Nu waren die 3 woningen ook bewoond door de eigenaar, die waren niet in bezit van een huisjesmelker.

Dit soort woningen zie je overal hier in de buurt, zeker met de verduurzaming valt het extra op. Streetview is nog lang niet overal up-to-date, maar ik weet uit m'n hoofd zeker vier andere wijken waar je dit beeld ziet.



Verder zijn er veel blokken die al langer in particulier bezit zijn, en vanaf de jaren '60 eigenlijk geen groot onderhoud krijgen zoals de woningbouwverenigingen dat doen (gevels schoonmaken, dakpannen vervangen, etc). Die zijn ook heel herkenbaar, maar daar is het 'verschi' met het corporatiebezit veel minder duidelijk, omdat het ook een ander blok woningen is, en vaak een iets andere bouwstijl heeft.

[Verwijderd]

N1ckk schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 10:32:
Z'n verklaring was dat de markt ziek was en dat vraag en aanbod de prijs bepaald, maar niet de taxatiewaarde.

Wat een mafkees.

De taxatiewaarde is letterlijk de schatting wat het huis in de markt op zou leveren.

[ Voor 15% gewijzigd door Verwijderd op 07-01-2022 13:49 ]

[Verwijderd]

N1ckk schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 10:32:
Vorige maand een taxatie laten uitvoeren voor het herwaarderen van de risicoklasse van de woning en kwam zo'n 20% per meter lager uit dan de vraagprijzen in de straat / omliggende straten. Dit terwijl ons huis hoogwaardiger is afgewerkt, groter perceel, energielabel A, zonnepanelen, meer slaapkamers, twee badkamers etc. On in short: naar mijn bescheiden mening is dat verschil opvallend groot en ik wilde een verklaring hiervoor.

Ik meld me dus bij meneer taxateur dat ik het vreemd vind. Gaat met hakken volledig in het zand en wijst naar een bepaald artikel in de voorwaarden waarbij ik hem kan melden bij het NWVI voor partijdigheid etc., maar dat dit niets zal doen met de uitkomst. Er stond ook bij dat ik naar de rechter moest gaan als ik oneens was ... Heb hem vriendelijk bedankt en aangegeven dat we daar geen behoefte aan hebben.

Z'n verklaring was dat de markt ziek was en dat vraag en aanbod de prijs bepaald, maar niet de taxatiewaarde. Op mijn vraag of er een dan een significant verschil zit tussen marktwaarde en taxatiewaarde en zo ja hoe die daar mee omgaat met aankopen kreeg ik geen reactie. Ik heb het al vaker geroepen hier, maar taxateurs en het vak is echt een volkomen wassen neus.

Mijn taxateur vroeg wat ik nodig had voor de risicoklassen.

Surprise surprise. Dat was het precies waard.

Allemaal wassen neus, maar dat er iemand 20% onder de vraagprijs duikt is wel bijzonder. Misschien had hij wat voorbeelden nodig om te kunnen laten zien dat hij niet alles belachelijk hoog taxeert.

[praliwi]

kx22 schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 10:57:
[...]


Ja is ook logisch dat het een wassen neus is. Elk huis is anders. Met anders bedoel ik dus niet alleen de staat van de huizen in jouw straat, maar ook in vergelijking met huizen 3 straten verderop. Niet elke taxateur is volledig op de hoogte van de straatprijzen. Als ze het rapport af hebben.....dan willen ze alles voorkomen om het nog eens aan te passen (want dan zijn ze blijkbaar toch niet zo goed op de hoogte).

Sterker nog, alles betreft huizen is een wassen neus en alles is gebaseerd op vraag en aanbod.
Behalve nieuwbouw kunnen we nooit meer goed inschatten wat een huis nou waard is. Als je buurman verkoopt voor 4 ton, ga jij vanuit dat jouw huis in dezelfde staat ook 4 ton waard is, maar wat als de kopende partij perse alleen dat huis wilt (mooie huisnummer).

Als je een taxateur zoekt, altijd proberen van te voren te beïnvloeden, zoals: Huis naast ons is verkocht voor X bedrag, maar wij hebben dit en en dit. Dus ik ga vanuit dat het hoger wordt. In het verleden vaker gedaan en het helpt altijd. Het zijn ook maar mensen.

Het is een markt, tuurlijk is dat afhankelijk van vraag en aanbod? Een goede taxateur kijkt inderdaad naar wat huizen in de buurt opgeleverd hebben, en wat de verschillen van die woningen met die van jou zijn. Op basis daarvan kan hij een goede inschatting maken van wat de markt voor jou huis zou willen betalen.

Dus jawel, ze kunnen prima inschatten wat jouw huis waard is.

Je huisnummer voorbeeld slaat nergens op. Ja, als dat een factor is die van belang is, en veel meer mensen vinden bijvoorbeeld alleen de even huisnummers interessant, dan zal ook dat naar voren komen in de analyse van de taxateur.

[ Voor 7% gewijzigd door praliwi op 07-01-2022 15:30 ]

[kx22]

praliwi schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 15:29:
[...]


Het is een markt, tuurlijk is dat afhankelijk van vraag en aanbod? Een goede taxateur kijkt inderdaad naar wat huizen in de buurt opgeleverd hebben, en wat de verschillen van die woningen met die van jou zijn. Op basis daarvan kan hij een goede inschatting maken van wat de markt voor jou huis zou willen betalen.

Dus jawel, ze kunnen prima inschatten wat jouw huis waard is.

Je huisnummer voorbeeld slaat nergens op. Ja, als dat een factor is die van belang is, en veel meer mensen vinden bijvoorbeeld alleen de even huisnummers interessant, dan zal ook dat naar voren komen in de analyse van de taxateur.

Jij stelt nu dat een taxateur de waarde van jouw huis moet inschatten op basis van de verkoopprijs van de buurman. Maar dat hoeft toch niet de marktwaarde te zijn? Ik weet niet wat mijn buurman in zijn huis heeft. Jij toevallig wel omdat je op funda hebt gezien of bij hem binnen is geweest. Een taxateur gaat vooraf echt niet alle funda pagina's langs. Ze baseren vaakt op m2 prijs in de regio/buurt.

Betreft de huisnummer in Nederland is dit misschien minder een issue, maar als er net een gek is die voor nummer 7 bereid is om 50k te overbieden....betekend dit dat alle huizen in de straat dan 50k meer waard zijn?

[praliwi]

kx22 schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 19:06:
[...]


Jij stelt nu dat een taxateur de waarde van jouw huis moet inschatten op basis van de verkoopprijs van de buurman. Maar dat hoeft toch niet de marktwaarde te zijn? Ik weet niet wat mijn buurman in zijn huis heeft. Jij toevallig wel omdat je op funda hebt gezien of bij hem binnen is geweest. Een taxateur gaat vooraf echt niet alle funda pagina's langs. Ze baseren vaakt op m2 prijs in de regio/buurt.

Betreft de huisnummer in Nederland is dit misschien minder een issue, maar als er net een gek is die voor nummer 7 bereid is om 50k te overbieden....betekend dit dat alle huizen in de straat dan 50k meer waard zijn?

Ja, de taxateur baseert de prijs mede op het huis van meerdere buurmannen. Hij vergelijkt de foto's/brochure/gegevens van recente verkochte huizen in de buurt met die van jou om tot zijn oordeel te komen. De bron is het taxatierapport dat ik voor m'n neus heb liggen

[ Voor 6% gewijzigd door praliwi op 07-01-2022 20:12 ]

[MaStar]

Als je het hebt over de ontwikkelingen van koopwoningen in Utrecht, gaat dit ook steeds meer door . Hoger en hoger.

Kijk een woning als deze:
https://www.funda.nl/koop...75388-kerkdwarsstraat-25/

Of deze:
https://www.funda.nl/koop...-42664625-cremerplein-69/

6500-7500 m3 is niet gek inmiddels. En dan moet je nog overbieden ook.

Wat ben ik blij dat ik rond medio mei 2020 nog een huis heb kunnen kopen, net na de Corona start. Iedereen zei mij toen ook 'Je kan beter wachten", maar als ik die vraagprijzen inmiddels zie. Met de verwachting dat het nog even door stijgt omdat de rentes niet dalen.

[Mektheb]

kx22 schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 19:06:
[...]


Jij stelt nu dat een taxateur de waarde van jouw huis moet inschatten op basis van de verkoopprijs van de buurman. Maar dat hoeft toch niet de marktwaarde te zijn? Ik weet niet wat mijn buurman in zijn huis heeft. Jij toevallig wel omdat je op funda hebt gezien of bij hem binnen is geweest. Een taxateur gaat vooraf echt niet alle funda pagina's langs. Ze baseren vaakt op m2 prijs in de regio/buurt.

Betreft de huisnummer in Nederland is dit misschien minder een issue, maar als er net een gek is die voor nummer 7 bereid is om 50k te overbieden....betekend dit dat alle huizen in de straat dan 50k meer waard zijn?

Ja zo gaat het wel.

Toevallig net ons huis laten her taxeren, en ze kijken naar de woningen die recent zijn verkocht.
Met een marktwaarde en actuele verkoop prijs erbij.

Dus je kan exact zien wat er overboden is en waarvoor het verkocht is.

En ja de prijzen zijn gestoord, ga van 220.000 in 2017 naar 435.000 in 2022

[Requiem19]

MaStar schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 20:19:
Als je het hebt over de ontwikkelingen van koopwoningen in Utrecht, gaat dit ook steeds meer door . Hoger en hoger.

Kijk een woning als deze:
https://www.funda.nl/koop...75388-kerkdwarsstraat-25/

Of deze:
https://www.funda.nl/koop...-42664625-cremerplein-69/

6500-7500 m3 is niet gek inmiddels. En dan moet je nog overbieden ook.

Wat ben ik blij dat ik rond medio mei 2020 nog een huis heb kunnen kopen, net na de Corona start. Iedereen zei mij toen ook 'Je kan beter wachten", maar als ik die vraagprijzen inmiddels zie. Met de verwachting dat het nog even door stijgt omdat de rentes niet dalen.

Mooi dat je je eigen plan hebt getrokken en niet hebt geluisterd naar de doemdenkers!

Geldt ook voor nu: als je de maandlasten (goed) kan betalen en een stabiel leven hebt qua werk en relatie is kopen nog steeds een prima overweging.

[MaStar]

Requiem19 schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 20:31:
[...]


Mooi dat je je eigen plan hebt getrokken en niet hebt geluisterd naar de doemdenkers!

Geldt ook voor nu: als je de maandlasten (goed) kan betalen en een stabiel leven hebt qua werk en relatie is kopen nog steeds een prima overweging.

Eens. Huren was 20% duurder (particulier) en minder m3. Geldt nog steeds door de extreem lage rentes voor een hypotheek. Mooie tijden wat dat betreft!

[CVTTPD2DQ]

MaStar schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 20:19:
Als je het hebt over de ontwikkelingen van koopwoningen in Utrecht, gaat dit ook steeds meer door . Hoger en hoger.

Kijk een woning als deze:

6500-7500 m3 is niet gek inmiddels. En dan moet je nog overbieden ook.

Eerlijk gezegd, dat zijn sjieke buurten, en die huizen zijn helemaal 'af'. (En de vraagprijs zit eerder bij de 5000€/m². Zo gek vind ik het ook niet voor een van de meest gewilde steden van Nederland. Daar zullen nu eenmaal te topinkomens neerstrijken, en ik vermoed dat de gemiddelde tweaker daar niet bijhoort. Als je iets realistischer eisen hebt is rond de 3000 euro per m² ook nog wel te vinden: https://www.funda.nl/koop/utrecht/appartement-42549945-rooseveltlaan-710/.

[Laapo]

joerdj schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 10:36:
[...]


Hoe is het een prachtige maatregelen om een bepaalde groep mensen voordeel te geven over een andere groep? De jubelton vond men in algemeenheid hier geen goed plan ( wat in de kern vermogende mensen een voordeel geeft over minder welvarende mensen). Maar zodra het voordeel de andere kant op vloeit is men opeens jubelend.

In de kern is de maatregelen harstikke oneerlijk. Iemand die een sociale huurwoning bezet houdt krijgt de eerste optie om de woning te kopen( en hoeft zo niet mee te doen aan de markt) , terwijl iemand die tussen wal en schip valt ( dat is teveel voor sociale huur, te weinig voor koop) lekker de markt opgestuurd gaat worden.

Hoe is dat een prachtige maatregel?

Misschien moet je dat groepsdenken maar even loslaten. In de sociale huur zitten ontzettend veel mensen vast die geen kant op kunnen. De reden hiervoor is dat de sociale sector veel te groot is en daarmee krapte veroorzaakt aan de koop en vrije sector zijde.

Het is dus ontzettend mooi voor de 'scheefhuurder' die de koopmarkt niet op kan vanwege de krapte, maar ondertussen wordt weggepest met absurde inkomensafhankelijke huurverhogingen. Die kan zijn financiële toekomst een stukje veiliger maken door de woning over te nemen van de corporatie.

Die corporatie kan vervolgens met de opbrengst weer wat anders doen. Of beter nog, het geld rechtstreeks naar de staatkas doen vloeien.

Daar verliest verder niemand wat aan en de groep mensen die tussen wal en schip vallen wordt daarmee juist kleiner.

Geen enkele oplossing gaat iedereen ineens precies gelijk bevoordelen.

[NiGeLaToR]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 21:07:
[...]


Eerlijk gezegd, dat zijn sjieke buurten, en die huizen zijn helemaal 'af'. (En de vraagprijs zit eerder bij de 5000€/m². Zo gek vind ik het ook niet voor een van de meest gewilde steden van Nederland. Daar zullen nu eenmaal te topinkomens neerstrijken, en ik vermoed dat de gemiddelde tweaker daar niet bijhoort. Als je iets realistischer eisen hebt is rond de 3000 euro per m² ook nog wel te vinden: https://www.funda.nl/koop/utrecht/appartement-42549945-rooseveltlaan-710/.

Je kunt ook €420.000,- betalen voor dit huis in het centrum van het universum, Zwaag.

Ik kan er met mijn pet niet bij dat mensen dat betalen en de verwachting is dat het nog verre van afgelopen is met de stijgingen in de regio.

[CVTTPD2DQ]

NiGeLaToR schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 21:11:
Je kunt ook €420.000,- betalen voor dit huis in het centrum van het universum, Zwaag.

Ik kan er met mijn pet niet bij dat mensen dat betalen en de verwachting is dat het nog verre van afgelopen is met de stijgingen in de regio.

Ik neem aan dat je weet dat het huis voor die prijs is verkocht (en niet voor de vraagprijs). Als dat klopt zit je dus al aan een vierkantemeterprijs van rond de 4000€/m², ongeveer 75% van wat je betaalt voor luxueus afgewerkte woningen in een goede wijk in het centrum van het land.(*)

Ik vind de regionale prijsverschillen in Nederland eigenlijk wel meevallen.

(*) En ja, je kunt in Zwaag vast heel leuk wonen, en niet iedereen wil in het centrum van de stad wonen.

[Valorian]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 21:07:
[...]


Eerlijk gezegd, dat zijn sjieke buurten, en die huizen zijn helemaal 'af'. (En de vraagprijs zit eerder bij de 5000€/m². Zo gek vind ik het ook niet voor een van de meest gewilde steden van Nederland. Daar zullen nu eenmaal te topinkomens neerstrijken, en ik vermoed dat de gemiddelde tweaker daar niet bijhoort. Als je iets realistischer eisen hebt is rond de 3000 euro per m² ook nog wel te vinden: https://www.funda.nl/koop/utrecht/appartement-42549945-rooseveltlaan-710/.

Die flat is 3750/m2 en ook op dit soort flats (de goedkoopste wijk van de stad) wordt echt nog wel overgeboden. En in wijken als Zuilen , voorheen “vogelaarwijk” gaan ook huizen die niet af zijn voor ver boven de 5k/m2. Dat zijn arbeiderswoningen die van oorsprong klein waren en met lapmiddelen zijn uitgebouwd naar +- 90-100 m2 max, absoluut geen “chique huizen” zoals je in oog en al vindt of in tuindorp. Het is absurd. Maar ben het overigens wel met je eens: het is een van de meest gewilde steden van NL, dus heel gek is het ook weer niet.

Pas nog hier om de hoek deze Zuilense woning uit 1926 van 83m2 met 3 slaapkamers en tuin (stadstuintje) op Noord-Oost, vraagprijs 450 verkoop 548K, dat is 6600 euro per m2! En dat huis is "netjes" maar zeker niet compleet gerenoveerd. Dit is wel uitzonderlijk overigens, maar ik hou mijn buurt in de gaten en zie dat de 6K/m2 eerder wordt gehaald dan niet gehaald hier.

Het huis er tegenover ging in augustus weg voor 615K. Is ook wat groter en heeft meer tuin, maar géén achterom (wat veel mensen toch wel echt een gemis vinden). 103m2. Haalde toen dus ook al de 6K/m2, al in augustus. Sindsdien nog zo'n 6,6% prijsstijging gemiddeld in NL....

PS: Hoe bereken jij die m2-prijzen eigenlijk? Je geeft aan "dichter bij de 5000/m2" maar de prijs van het huis op de Kerkdwarsstraat die @MaStar noemt heeft een vraagprijs van 475K voor 61m2, dat is toch echt ruim 7700/m2. En het andere huis wat hij noemt staat voor 495K met 79m2, een stuk schappelijker maar ook nog steeds 6200/m2.

[ Voor 41% gewijzigd door Valorian op 07-01-2022 21:54 ]

[NiGeLaToR]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 21:20:
[...]


Ik neem aan dat je weet dat het huis voor die prijs is verkocht (en niet voor de vraagprijs). Als dat klopt zit je dus al aan een vierkantemeterprijs van rond de 4000€/m², ongeveer 75% van wat je betaalt voor luxueus afgewerkte woningen in een goede wijk in het centrum van het land.(*)

Ik vind de regionale prijsverschillen in Nederland eigenlijk wel meevallen.

(*) En ja, je kunt in Zwaag vast heel leuk wonen, en niet iedereen wil in het centrum van de stad wonen.

Klopt en klopt. Ik zit met verbazing Funda te kijken waar appartementen van 130m2 voor 505k von gewoon als warme broodjes de tent uit vliegen. Dan woon je meer richting centrum van de randstad Hoorn.

Deze wijk in Zwaag heeft wel een soort magische aantrekkingskracht en sommige andere relatief nieuwe delen ook - ik denk dat het grootste probleem voor zowel centrum Nederland als hier is: aanbod. Het is er gewoon niet en kopers genoeg. Voor de regio is dit de plek waar mensen blijkbaar willen zijn/blijven.

[ Voor 3% gewijzigd door NiGeLaToR op 07-01-2022 21:29 ]

[MaStar]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 21:07:
[...]


Eerlijk gezegd, dat zijn sjieke buurten, en die huizen zijn helemaal 'af'. (En de vraagprijs zit eerder bij de 5000€/m². Zo gek vind ik het ook niet voor een van de meest gewilde steden van Nederland. Daar zullen nu eenmaal te topinkomens neerstrijken, en ik vermoed dat de gemiddelde tweaker daar niet bijhoort. Als je iets realistischer eisen hebt is rond de 3000 euro per m² ook nog wel te vinden: https://www.funda.nl/koop/utrecht/appartement-42549945-rooseveltlaan-710/.

Nieuw Engeland is niet persé een sjieke huurt. Wel een mooie wijk. Wittevrouwen daarintegen wel wat sjiekere buurt. Maar het blijven opgeknapte oude arbeiderswoningen. Mini huisjes.

En ja, die link die je stuurt is een flatje in Kanaleneiland. Eén van de minst gewilde buurten in Utrecht en ver af van het centrum. En ook daar wordt echt wel op overboden. Juist omdat het voor mensen nog haalbaar is.

En die 'topinkomens' valt wel mee. Denk juist dat dit wijken zijn waar veel Tweakers huisvesten. Mensen met WO achtergrond en goede baan.

[MaStar]

NiGeLaToR schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 21:29:
[...]


Klopt en klopt. Ik zit met verbazing Funda te kijken waar appartementen van 130m2 voor 505k von gewoon als warme broodjes de tent uit vliegen. Dan woon je meer richting centrum van de randstad Hoorn.

En ook nog overboden. In Utrecht is 550k voor 130m3 dan weer goedkoop, dus het is allemaal relatief...

[Valorian]

MaStar schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 21:55:
[...]


Nieuw Engeland is niet persé een sjieke huurt. Wel een mooie wijk. Wittevrouwen daarintegen wel wat sjiekere buurt. Maar het blijven opgeknapte oude arbeiderswoningen. Mini huisjes.

En ja, die link die je stuurt is een flatje in Kanaleneiland. Eén van de minst gewilde buurten in Utrecht en ver af van het centrum. En ook daar wordt echt wel op overboden. Juist omdat het voor mensen nog haalbaar is.

En die 'topinkomens' valt wel mee. Denk juist dat dit wijken zijn waar veel Tweakers huisvesten. Mensen met WO achtergrond en goede baan.

Klopt. Nieuw Engeland is typisch zo'n stukje wat 'verloren utrecht' was en laatste decennium enorm populair is geworden. Ondanks dat het (zeker die cremerstraat) áán het spoor ligt en aan aan andere kant wordt ingesloten door de Vleutenseweg, ook niet echt een rustig verkeersadertje. Maar wel een hele leuke plek om te wonen denk ik, en korte fietsrit naar CS.

Volgens WalterLiving is de gemiddelde koopsom / m2 in Utrecht nu 5.081/m2. Kanaleneiland Zuid staat op 4.098/m2.

[Rubbergrover1]

MaStar schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 21:55:
[...]
En die 'topinkomens' valt wel mee. Denk juist dat dit wijken zijn waar veel Tweakers huisvesten. Mensen met WO achtergrond en goede baan.

En vooral ook: mensen die al een paar jaar een koopwoning hebben en die met een dikke overwaarde kunnen verkopen. Grote kans dat de hypotheek voor die woningen niet veel hoger is dan de helft van de koopsom. En daarmee voor veel mensen prima te betalen.

[noslen]

Nu het toch over Utrecht en omstreken gaat: ik kwam dit appartement tegen. Was eerst 350k, maar staat nu voor 25k minder op Funda. Wat is het verborgen addertje?

[MaStar]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 22:12:
[...]

En vooral ook: mensen die al een paar jaar een koopwoning hebben en die met een dikke overwaarde kunnen verkopen. Grote kans dat de hypotheek voor die woningen niet veel hoger is dan de helft van de koopsom. En daarmee voor veel mensen prima te betalen.

Precies dit..... Gaat echt niet alleen om topinkomens. Maar gewoon mensen die een paar terug gekocht hebben of 20 jaar geleden en nu zeer goedkoop wonen.

[MaStar]

noslen schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 22:15:
Nu het toch over Utrecht en omstreken gaat: ik kwam dit appartement tegen. Was eerst 350k, maar staat nu voor 25k minder op Funda. Wat is het verborgen addertje?

Is de Meern, kan je geen Utrecht meer noemen

[Valorian]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 22:12:
[...]

En vooral ook: mensen die al een paar jaar een koopwoning hebben en die met een dikke overwaarde kunnen verkopen. Grote kans dat de hypotheek voor die woningen niet veel hoger is dan de helft van de koopsom. En daarmee voor veel mensen prima te betalen.

Ik verbaas mij vooral over de prijs die mensen voor het kleinste type etagewoning neerleggen. Een echte mind-boggling aankoop was deze. Jaren '20, benedenwoning, 51m2, geen voortuin, wel achtertuin. Stond voor 285 en is maar liefst 35% op overboden. Dan kom al heel dicht richting de 400K. Moet iemand wel érg wanhopig geweest zijn. Maar goed, dat zijn de uitzonderingen natuurlijk. Hoop echt voor die koper dat 'ie er een tijdje wilt gaan wonen want risico op verlies is dan toch wel aanwezig...

[Rubbergrover1]

Valorian schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 22:18:
[...]


Ik verbaas mij vooral over de prijs die mensen voor het kleinste type etagewoning neerleggen. Een echte mind-boggling aankoop was deze. Jaren '20, benedenwoning, 51m2, geen voortuin, wel achtertuin. Stond voor 285 en is maar liefst 35% op overboden. Dan kom al heel dicht richting de 400K. Moet iemand wel érg wanhopig geweest zijn. Maar goed, dat zijn de uitzonderingen natuurlijk. Hoop echt voor die koper dat 'ie er een tijdje wilt gaan wonen want risico op verlies is dan toch wel aanwezig...

In totale m2 klein, maar door de inrichting week geschikt om bv door 2 studenten afzonderlijk te bewonen. Dan kom je haast per definitie al een stuk boven de 3 ton uit. Met hier nog de bonus van een tuintje en dan is een prijs van 4 ton niet zo heel gek.

[noslen]

Valorian schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 22:18:
[...]


... Moet iemand wel érg wanhopig geweest zijn. Maar goed, dat zijn de uitzonderingen natuurlijk. Hoop echt voor die koper dat 'ie er een tijdje wilt gaan wonen want risico op verlies is dan toch wel aanwezig...

Dat werd ook gezegd over de mensen die een paar jaar geleden te duur kochten. Deze kopers gaan er gewoon weer overwaarde uit slepen.

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 21:08:
[...]


Misschien moet je dat groepsdenken maar even loslaten. In de sociale huur zitten ontzettend veel mensen vast die geen kant op kunnen. De reden hiervoor is dat de sociale sector veel te groot is en daarmee krapte veroorzaakt aan de koop en vrije sector zijde.

Het is dus ontzettend mooi voor de 'scheefhuurder' die de koopmarkt niet op kan vanwege de krapte, maar ondertussen wordt weggepest met absurde inkomensafhankelijke huurverhogingen. Die kan zijn financiële toekomst een stukje veiliger maken door de woning over te nemen van de corporatie.

Die corporatie kan vervolgens met de opbrengst weer wat anders doen. Of beter nog, het geld rechtstreeks naar de staatkas doen vloeien.

Daar verliest verder niemand wat aan en de groep mensen die tussen wal en schip vallen wordt daarmee juist kleiner.

Is dat zo? Wie is hiermee geholpen? Dat zijn niet de mensen die door de woningnood geen geschikte woning kunnen vinden. Wie geholpen wordt zijn alleen de mensen die prima op hun plek zitten, maar daarnaast ook graag kapitaal willen opbouwen met hun woning. Dat zijn vaak mensen die eigenlijk helemaal niet zo actief zijn op de woningmarkt, omdat ze op een prima plek wonen. Of die in elk geval niet in de problemen zitten vanwege de krapte.

Als mensen in de sociale huur 'vast zitten', wanneer is dat een probleem? Dat is vanuit de huurder een probleem als ze een andere woning willen en daar niet terecht kunnen. Dat los je niet op door die mensen de zelfde woning waarin ze nu wonen te laten kopen. Je helpt dus niet de mensen die op zoek zijn naar een andere woning.

Vanuit de verhuurder/sociale huurmarkt is het een probleem als ze bv als 'scheefwonen' de ruimte bezet houden die anders voor iemand uit de doelgroep beschikbaar zou zijn. Maar dat los je zo ook niet op. Er komt zo immers niet meer ruimte vrij, je geeft alleen de corporaties een zak geld.

De woningcorporaties kunnen het geld dan gebruiken om nieuwe woningen te bouwen. Maar is het probleem dan dat niemand een woning wil bouwen, dat de bouw vanuit de corporaties gestimuleerd moet worden? Zitten de bouwbedrijven om werk te springen? Nee. Er is nu al een schreeuwend tekort aan kavels, bouwvakkers en nieuwbouwwoningen. Er komen zo niet ineens allemaal bouwkavels en bouwvakkers bij. Je maakt die vraag alleen maar groter als je de woningcorporaties een extra stimulans geeft om te bouwen. Waarbij die woningcorporaties juist ook nog eens in de markt van de 'goedkope' kavels zal vissen, zodat het aanbod aan goedkope nieuwbouw koopwoningen juist zal afnemen. Het aanbod voor starters die een andere woning zoeken omdat ze in een niet-passende woning wonen wordt hierdoor dus eerder geremd dan dat het gestimuleerd wordt.

Daarnaast krijg je als corporatie die als doel heeft om huurwoonruimte te bieden aan mensen die zelf geen woning kunnen kopen, de kromme situatie dat als je bouwt wat de mensen willen, je die woning zomaar kwijt kan raken. En dat je dus vooral minder gewenste woningen zult overhouden. En zult moeten gaan bouwen, als je een langetermijn beleid wilt hebben. Wil je een woningbestand hebben dat je een paar decennia kunt aanhouden, dan moet je dus vooral niet bouwen wat de mensen willen. Is dat wat we willen?

Het is dus vooral een leuk plannetje om de bewoners die prima in hun huurwoning zitten extra kapitaal op te laten bouwen. Voor de mensen die een andere woning zoeken leidt het eerder tot meer problemen dan tot oplossingen.

[Laapo]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 07:21:
[...]

Is dat zo? Wie is hiermee geholpen? Dat zijn niet de mensen die door de woningnood geen geschikte woning kunnen vinden. Wie geholpen wordt zijn alleen de mensen die prima op hun plek zitten, maar daarnaast ook graag kapitaal willen opbouwen met hun woning. Dat zijn vaak mensen die eigenlijk helemaal niet zo actief zijn op de woningmarkt, omdat ze op een prima plek wonen. Of die in elk geval niet in de problemen zitten vanwege de krapte.

Als mensen in de sociale huur 'vast zitten', wanneer is dat een probleem? Dat is vanuit de huurder een probleem als ze een andere woning willen en daar niet terecht kunnen. Dat los je niet op door die mensen de zelfde woning waarin ze nu wonen te laten kopen. Je helpt dus niet de mensen die op zoek zijn naar een andere woning.

Vanuit de verhuurder/sociale huurmarkt is het een probleem als ze bv als 'scheefwonen' de ruimte bezet houden die anders voor iemand uit de doelgroep beschikbaar zou zijn. Maar dat los je zo ook niet op. Er komt zo immers niet meer ruimte vrij, je geeft alleen de corporaties een zak geld.

De woningcorporaties kunnen het geld dan gebruiken om nieuwe woningen te bouwen. Maar is het probleem dan dat niemand een woning wil bouwen, dat de bouw vanuit de corporaties gestimuleerd moet worden? Zitten de bouwbedrijven om werk te springen? Nee. Er is nu al een schreeuwend tekort aan kavels, bouwvakkers en nieuwbouwwoningen. Er komen zo niet ineens allemaal bouwkavels en bouwvakkers bij. Je maakt die vraag alleen maar groter als je de woningcorporaties een extra stimulans geeft om te bouwen. Waarbij die woningcorporaties juist ook nog eens in de markt van de 'goedkope' kavels zal vissen, zodat het aanbod aan goedkope nieuwbouw koopwoningen juist zal afnemen. Het aanbod voor starters die een andere woning zoeken omdat ze in een niet-passende woning wonen wordt hierdoor dus eerder geremd dan dat het gestimuleerd wordt.

Daarnaast krijg je als corporatie die als doel heeft om huurwoonruimte te bieden aan mensen die zelf geen woning kunnen kopen, de kromme situatie dat als je bouwt wat de mensen willen, je die woning zomaar kwijt kan raken. En dat je dus vooral minder gewenste woningen zult overhouden. En zult moeten gaan bouwen, als je een langetermijn beleid wilt hebben. Wil je een woningbestand hebben dat je een paar decennia kunt aanhouden, dan moet je dus vooral niet bouwen wat de mensen willen. Is dat wat we willen?

Het is dus vooral een leuk plannetje om de bewoners die prima in hun huurwoning zitten extra kapitaal op te laten bouwen. Voor de mensen die een andere woning zoeken leidt het eerder tot meer problemen dan tot oplossingen.

Als je stelt dat deze bewoners 'prima' op hun plek zitten dan ga je echt veel te gemakkelijk voorbij aan de feitelijke situatie. Ze zitten helemaal niet prima op hun plek, tenzij je bedoelt dat ze een dak boven hun hoofd hebben. Dat geldt dan meteen voor iedereen die niet op straat staat.

Deze bewoners wonen in huizen die helemaal niet meer sociaal zijn. Het zijn woningen die in bezit zijn van een corporatie, daarmee is alles ook wel gezegd.

- inkomensafhankelijke huurverhogingen tot (ver) boven de huurgrens.
- uitzicht op een 'marktconforme' huur, in een niet functionerende markt waar corporaties voor krapte zorgen als grootste woning eigenaren in het land.
- geen mogelijkheden om te verhuizen

Zou er iets op tegen zijn als een verhuurder zijn vrije sector woningen aan de huurders zou verkopen? Nee, dat staan we te applaudisseren. Nu vind ik dit niet anders. Sterker nog, ik vind dit maatschappelijk nog veel meer pluspunten opleveren.

Scheefhuurder ben je al als een partner buschauffeur is en de ander parttime achter de kassa staat. Het gaat hier dus niet per se om mensen die 20 jaar carrière hebben gemaakt en op de top van de ladder staan. Dit zijn mensen die werkelijk vastzitten, waar ze voorheen juist de groep waren die van sociale huur doorstromen naar bijvoorbeeld al de goedkopere koop-Vinex die er is gebouwd.

Buurten met veel sociale huur zien een deel van de bewoners naar eigenaarschap gaan. Dat kan een positieve impuls geven op de omgeving.

En is geen verhuisbeweging maar wel weer iemand in Nederland die zijn woonbehoefte beter heeft weten te vervullen.

Daarnaast kun je er vergif op innemen dat de voorwaarden zeker een zelfbewoningsplicht zullen bevatten. Daar heeft de toekomstige koopwoningzoeker ook nog wat aan. Tenzij ze absoluut niet tussen de sociale huurders willen zitten, want zo gaat het ook vaak.

Wat de opbrengsten betreft, in potentie echt groot geld, het liefst zou ik dat gewoon naar de staat zien gaan. Die kunnen daar dan vervolgens andere dingen voor doen. Een nieuw eiland voor het verplaatsen van Schiphol, betere ov-verbindingen en al die andere oplossingen die hier wel eens zijn aangedragen.

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 08:57:
[...]


Als je stelt dat deze bewoners 'prima' op hun plek zitten dan ga je echt veel te gemakkelijk voorbij aan de feitelijke situatie. Ze zitten helemaal niet prima op hun plek, tenzij je bedoelt dat ze een dak boven hun hoofd hebben.

Wat ik bedoel is dat, los van de financiën, de woning blijkbaar wel prima voldoet. Anders zouden ze die zelfde woning niet als koopwoning willen hebben. Als de woning zelf niet meer voldoet en mensen daarom op zoek zijn naar een andere woning, dan is het kopen van die zelfde woning niet de oplossing. Deze 'oplossing' is dus puur gericht op verandering in de financiën. Niet op enige verandering in de woinngmarkt.

Zou er iets op tegen zijn als een verhuurder zijn vrije sector woningen aan de huurders zou verkopen? Nee, dat staan we te applaudisseren.

Volgens mij zijn er weinig die het toejuichen als die verhuurder verplicht is om zijn woning te verkopen aan de verhuurder, als die de woning zou willen kopen. Zou jij het toejuichen als je een huis zou verhuren en de regering zomaar beslist dat je huurder jouw woning zou mogen kopen?

[joerdj]

Laapo schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 08:57:
[...]


Als je stelt dat deze bewoners 'prima' op hun plek zitten dan ga je echt veel te gemakkelijk voorbij aan de feitelijke situatie. Ze zitten helemaal niet prima op hun plek, tenzij je bedoelt dat ze een dak boven hun hoofd hebben. Dat geldt dan meteen voor iedereen die niet op straat staat.

Deze bewoners wonen in huizen die helemaal niet meer sociaal zijn. Het zijn woningen die in bezit zijn van een corporatie, daarmee is alles ook wel gezegd.

- inkomensafhankelijke huurverhogingen tot (ver) boven de huurgrens.
- uitzicht op een 'marktconforme' huur, in een niet functionerende markt waar corporaties voor krapte zorgen als grootste woning eigenaren in het land.
- geen mogelijkheden om te verhuizen

Zou er iets op tegen zijn als een verhuurder zijn vrije sector woningen aan de huurders zou verkopen? Nee, dat staan we te applaudisseren. Nu vind ik dit niet anders. Sterker nog, ik vind dit maatschappelijk nog veel meer pluspunten opleveren.

Scheefhuurder ben je al als een partner buschauffeur is en de ander parttime achter de kassa staat. Het gaat hier dus niet per se om mensen die 20 jaar carrière hebben gemaakt en op de top van de ladder staan. Dit zijn mensen die werkelijk vastzitten, waar ze voorheen juist de groep waren die van sociale huur doorstromen naar bijvoorbeeld al de goedkopere koop-Vinex die er is gebouwd.

Buurten met veel sociale huur zien een deel van de bewoners naar eigenaarschap gaan. Dat kan een positieve impuls geven op de omgeving.

En is geen verhuisbeweging maar wel weer iemand in Nederland die zijn woonbehoefte beter heeft weten te vervullen.

Daarnaast kun je er vergif op innemen dat de voorwaarden zeker een zelfbewoningsplicht zullen bevatten. Daar heeft de toekomstige koopwoningzoeker ook nog wat aan. Tenzij ze absoluut niet tussen de sociale huurders willen zitten, want zo gaat het ook vaak.

Wat de opbrengsten betreft, in potentie echt groot geld, het liefst zou ik dat gewoon naar de staat zien gaan. Die kunnen daar dan vervolgens andere dingen voor doen. Een nieuw eiland voor het verplaatsen van Schiphol, betere ov-verbindingen en al die andere oplossingen die hier wel eens zijn aangedragen.

Het is gewoon een maatregel die ongelijkheid in de hand werkt. Mensen die dus al jaren onder marktwaarde een huis huren krijgen vervolgens de optie om ( naar alle waarschijnlijkheid) het huis onder marktwaarde te kopen.

Iemand die er überhaupt niet tussenkomt mee moet doen op de markt om te kopen of overgeleverd zijn aan een particuliere verhuurder met woekerprijzen.

Een betere regel is : De woning gaat gewoon de markt op en de zittende huurders krijgen de kans om het hoogste bod te matchen( wat nog steeds oneerlijk is , maar daar zou ik meer vrede mee hebben )

[Laapo]

joerdj schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 09:23:
[...]


Het is gewoon een maatregel die ongelijkheid in de hand werkt. Mensen die dus al jaren onder marktwaarde een huis huren krijgen vervolgens de optie om ( naar alle waarschijnlijkheid) het huis onder marktwaarde te kopen.

Iemand die er überhaupt niet tussenkomt mee moet doen op de markt om te kopen of overgeleverd zijn aan een particuliere verhuurder met woekerprijzen.

Een betere regel is : De woning gaat gewoon de markt op en de zittende huurders krijgen de kans om het hoogste bod te matchen( wat nog steeds oneerlijk is , maar daar zou ik meer vrede mee hebben )

De kans dat de woning uiteindelijk nogmaals de markt op komt is hiermee alleen groter. De huidige huurders kunnen geen kant op waardoor de woning toch niet beschikbaar komt voor de markt. Nu is er tenminste de kans dat de bewoner na een x aantal jaar een andere woning koopt en zijn woning te koop zet.

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 10:10:
[...]


De kans dat de woning uiteindelijk nogmaals de markt op komt is hiermee alleen groter. De huidige huurders kunnen geen kant op waardoor de woning toch niet beschikbaar komt voor de markt. Nu is er tenminste de kans dat de bewoner na een x aantal jaar een andere woning koopt en zijn woning te koop zet.

Maar veel van de huidige bewoners hoeven ook helemaal geen kant op. Anders hadden ze immers niet deze woning gekocht. Die zitten prima, maar vinden het vooral prettig om er financieel op vooruit te gaan. Heeft dus meer te maken met het zieke (subjectief) dat je als huizenbezitter 'slapend rijk wordt'. En minder met het gebrek aan goede woningen. Waarbij een groot deel van de toekomstige kopers waarschijnlijk op dit moment helemaal niet op de huizenmarkt actief is. Juist omdat het huis verder gewoon goed voldoet.

Het heeft dus weinig impact voor de mensen die echt op zoek zijn naar een andere woning.

[Laapo]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 09:10:
[...]

Wat ik bedoel is dat, los van de financiën, de woning blijkbaar wel prima voldoet. Anders zouden ze die zelfde woning niet als koopwoning willen hebben. Als de woning zelf niet meer voldoet en mensen daarom op zoek zijn naar een andere woning, dan is het kopen van die zelfde woning niet de oplossing. Deze 'oplossing' is dus puur gericht op verandering in de financiën. Niet op enige verandering in de woinngmarkt.

[...]

Volgens mij zijn er weinig die het toejuichen als die verhuurder verplicht is om zijn woning te verkopen aan de verhuurder, als die de woning zou willen kopen. Zou jij het toejuichen als je een huis zou verhuren en de regering zomaar beslist dat je huurder jouw woning zou mogen kopen?

De financiën zijn een onderdeel van het verhaal. Een hoop koopwensen van mensen zijn nu eenmaal gebaseerd op het idee dat er meer grip op de eigen financiële toekomst ontstaat, het vooruitzicht van een afgeloste woning, vastleggen van de woonlasten voor een langere periode. Allemaal zaken die niet voor een huurder zijn weggelegd en daarmee de behoefte aan kopen voeden. Als je dan ook nog een verhuurder hebt die de huur telkens opschroeft, dan kan de wens om te kopen misschien wel vooral vanwege de financiën zijn. Helemaal als de maandlasten ook nog eens lager worden.

Verder vind ik een overheid die besluit dat corporaties moeten verkopen ongeveer hetzelfde als een verhuurder die besluit te verkopen. Corporatiewoningen zijn nou eenmaal geen privaat bezit.

[CVTTPD2DQ]

Laapo schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 08:57:
Deze bewoners wonen in huizen die helemaal niet meer sociaal zijn. Het zijn woningen die in bezit zijn van een corporatie, daarmee is alles ook wel gezegd.

Ik lees tussen de regels door dat je denkt dat de woonlasten van scheefhuurders lager zullen worden als ze hun huidige woning in eigendom krijgen. Ik denk dat dat eigenlijk wel meevalt.

Laapo schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 08:57:
Buurten met veel sociale huur zien een deel van de bewoners naar eigenaarschap gaan. Dat kan een positieve impuls geven op de omgeving.

Het blijven precies dezelfde mensen, met dezelfde inkomens. Maar ik begrijp dat huiseigenaars bijna automatisch een beter soort mensen zijn.

Laapo schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 08:57:
Wat de opbrengsten betreft, in potentie echt groot geld, het liefst zou ik dat gewoon naar de staat zien gaan. Die kunnen daar dan vervolgens andere dingen voor doen. Een nieuw eiland voor het verplaatsen van Schiphol, betere ov-verbindingen en al die andere oplossingen die hier wel eens zijn aangedragen.

Geen cent meer voor schiphol.

[Verwijderd]

Laapo schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 10:24:
[...]
Verder vind ik een overheid die besluit dat corporaties moeten verkopen ongeveer hetzelfde als een verhuurder die besluit te verkopen. Corporatiewoningen zijn nou eenmaal geen privaat bezit.

Corporatiewoningen zijn wel (gereguleerd) privaat bezit.

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 10:55:
[...]
Het blijven precies dezelfde mensen, met dezelfde inkomens. Maar ik begrijp dat huiseigenaars bijna automatisch een beter soort mensen zijn.

Mensen gedragen zich wel degelijk anders als ze eigenaar van de woning zijn en niet de huurder.

[joerdj]

Laapo schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 10:24:
[...]


De financiën zijn een onderdeel van het verhaal. Een hoop koopwensen van mensen zijn nu eenmaal gebaseerd op het idee dat er meer grip op de eigen financiële toekomst ontstaat, het vooruitzicht van een afgeloste woning, vastleggen van de woonlasten voor een langere periode. Allemaal zaken die niet voor een huurder zijn weggelegd en daarmee de behoefte aan kopen voeden. Als je dan ook nog een verhuurder hebt die de huur telkens opschroeft, dan kan de wens om te kopen misschien wel vooral vanwege de financiën zijn. Helemaal als de maandlasten ook nog eens lager worden.

Verder vind ik een overheid die besluit dat corporaties moeten verkopen ongeveer hetzelfde als een verhuurder die besluit te verkopen. Corporatiewoningen zijn nou eenmaal geen privaat bezit.

Ja dat kan allemaal zo zijn, maar een zittende huurder het "recht" geven om al eerste een woning te kopen is gewoon een oplossing die, in mijn ogen, onrechtvaardig is. Men houd al een gesubsidieerde woning bezet ( dat is ze betalen minder dan marktconform zou zijn) en vervolgens moeten ze het "recht" krijgen om diezelfde woning te kopen. ( Tegen waarschijnlijk gesubsidieerde prijs want anders kunnen Henk en Ingrid het niet betalen)

Dat geeft een sociale huurder , in mijn ogen, een veel te groot voordeel over een eind twintiger die nog thuis woont en teveel verdient voor sociale huur en te weinig om te kopen.

[RemcoDelft]

joerdj schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 12:15:
[...]


Ja dat kan allemaal zo zijn, maar een zittende huurder het "recht" geven om al eerste een woning te kopen is gewoon een oplossing die, in mijn ogen, onrechtvaardig is. Men houd al een gesubsidieerde woning bezet ( dat is ze betalen minder dan marktconform zou zijn) en vervolgens moeten ze het "recht" krijgen om diezelfde woning te kopen. ( Tegen waarschijnlijk gesubsidieerde prijs want anders kunnen Henk en Ingrid het niet betalen)

Dat geeft een sociale huurder , in mijn ogen, een veel te groot voordeel over een eind twintiger die nog thuis woont en teveel verdient voor sociale huur en te weinig om te kopen.

Dus iemand die met zijn huur een uitgeleefde woning al 3 keer heeft afbetaald en hem nu voor de hoofdprijs mag kopen is het probleem? Nee, het probleem is het chronisch tekort aan voldoende woonruimte in Nederland voor Nederlanders. Zonder die tekorten waren huurflatjes uit de jaren '60 nu niets waard.

[ Voor 3% gewijzigd door RemcoDelft op 08-01-2022 12:17 ]

[lama83]

Verwijderd schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 10:57:
[...]


Mensen gedragen zich wel degelijk anders als ze eigenaar van de woning zijn en niet de huurder.

Ja, dat zie ik op Tinder ook voorbij komen: 'Alles voor elkaar <huis emoji>'
Blijkbaar heb je dan een soort levensmijlpaal. Aan de ene kant te begrijpen dat het rust geeft; aan de andere kant: is een 'eigen' rijtjeswoning het meest gewaardeerde in een mensenleven?

MaStar schreef op vrijdag 7 januari 2022 @ 22:15:
[...]


Precies dit..... Gaat echt niet alleen om topinkomens. Maar gewoon mensen die een paar terug gekocht hebben of 20 jaar geleden en nu zeer goedkoop wonen.

Ja, dan blijkt dus dat het moment van instappen (of 'geluk') meer zin heeft dan je proberen te kwalificeren met een hogere opleiding. Ik snap derhalve wel dat er hoogopgeleiden zijn die het bijltje er bij neerleggen en voor een minimaal/simpel inkomen/bestaan gaan of hun geluk buiten NL gaan zoeken.

[ Voor 50% gewijzigd door lama83 op 08-01-2022 12:53 ]

[joerdj]

RemcoDelft schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 12:17:
[...]

Dus iemand die met zijn huur een uitgeleefde woning al 3 keer heeft afbetaald en hem nu voor de hoofdprijs mag kopen is het probleem? Nee, het probleem is het chronisch tekort aan voldoende woonruimte in Nederland voor Nederlanders. Zonder die tekorten waren huurflatjes uit de jaren '60 nu niets waard.

Daar gaat het niet om. Het gaat erom dat men een eerste optie geeft om een woning te kopen in de kern net zo oneerlijk is dat "rijke" een ton belastingvrij mogen schenken.

Die jaren 60 flatjes staan op grond . Grond is niet oneinding en daardoor zullen ze nooit waardeloos worden

Over het cronisch te kort van huizen ben ik het met je eens ( al ging mijn argument daar totaal niet over)

[MaStar]

lama83 schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 12:41:
[...]

Ja, dan blijkt dus dat het moment van instappen (of 'geluk') meer zin heeft dan je proberen te kwalificeren met een hogere opleiding. Ik snap derhalve wel dat er hoogopgeleiden zijn die het bijltje er bij neerleggen en voor een minimaal/simpel inkomen/bestaan gaan of hun geluk buiten NL gaan zoeken.

Het is én én natuurlijk. Als je beide een goed salaris hebt , heb je tegenwoordig ook gewoon veel leenruimte (+500k geen uitzondering) en zijn de maandlasten met de huidige rente zeer laag en betaalbaar.

Als je dáárnaast ook nog eens instapt op een 'goed' moment en blijft zitten, ben je spekkoper en kan je spreken van 'geluk'. Is zeker ook generatie-gebonden. Maar je moet ook durven. Veel mensen die ik vorig jaar sprak wilden wachten en nog even huren, want 'je weet maar nooit'. Tja....

Als je dáárnaast ook nog overwaarde hebt op je huidige huis, dan kan je weer een stap maken naar een groter huis en zodoende ook je vermogen / huiscomformt vergroten. Maar dit heeft wel tijd nodig, en duurt misschien wel 10-15 jaar.

Prima om alles neer te leggen voor een simpel bestaan, maar als je 60 bent heb je geen pensioen én geen onderpand. En het is vrij reëel dat de huizenprijzen over 30 jaar echt nog wel verder gestegen zijn dan nu het geval is. Wat ik ermee wil zeggen: je kan weglopen, maar of dát de oplossing is.

Vroeger was de hypotheekrente ook +10% he, vergis dat niet. Lag je krom om een hypotheek.Nu is dat juist extreem laag, en zijn we allemaal verbaasd over de huizenprijzen. We moeten alles in perspectief blijven zien.

Vorig jaar ingestapt, is nu al overwaarde. We lachen nu al om de prijzen uit 2018 en 2019, terwijl we het toen 'hoog' vonden. Lees de topics maar terug. Dat geldt mogelijk ook voor nu instappen en komend jaar. Je weet het niet. In ieder geval kan je in de OP zien dat de huizenprijzen in de jaren 80 ook gewoon 20 jaar lang stegen. Tot een crisis, en dan moet je blijven zitten Of juist instappen en is er weer een mooi moment voor de nieuwe generatie.

Ik zou er niet op wachten, de markt is gewoon NIET te timen. Je gevoel zegt niets over de markt. Net als op de beurs.

[ Voor 22% gewijzigd door MaStar op 08-01-2022 13:01 ]

[Jean-Bob]

Ben benieuwd tegen welke prijzen bewoners van sociale huurwoningen hun eigen woningen mogen gaan kopen.

Mijn vriendin en ik huren in Utrecht van een corporatie (vrije sector), hier geldt voor huurders koopvoorrang op woningen die corporaties verkopen. Huurders die een sociale huurwoning achterlaten hebben daarbij voorrang op huurders die een vrije sector woning achterlaten. Het gaat gezien de staat van de woningen die verkocht worden wel om ‘marktconforme’ prijzen m.i. Wat dat betreft gaat dit het scheefwonen wel tegen want voor huurders die terecht in een sociale huurwoning zitten zijn de prijzen nooit haalbaar.

Wij hebben laatst bij een woning in de wijk Overvecht gekeken via deze regeling, kreeg niet het idee dat dit nou een buitenkansje was. Gaat om deze woning: https://www.corpowonen.nl...singaporedreef-12-utrecht Met alles wat er aan moet gebeuren zit je volgens mij al snel op 5 ton. En dan woon je in een buurt waar het gemiddelde inkomen €15.500 is volgens de statistieken.

Het ellendige in dit land is dat huizenbezitters zoveel (fiscale) voordelen hebben ten opzichte van huurders dat je wel bijna een huis ‘moet’ kopen als je vermogen wilt opbouwen. En daar wordt nog steeds weinig aan gedaan.

[Requiem19]

Jean-Bob schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 14:06:
Ben benieuwd tegen welke prijzen bewoners van sociale huurwoningen hun eigen woningen mogen gaan kopen.

Mijn vriendin en ik huren in Utrecht van een corporatie (vrije sector), hier geldt voor huurders koopvoorrang op woningen die corporaties verkopen. Huurders die een sociale huurwoning achterlaten hebben daarbij voorrang op huurders die een vrije sector woning achterlaten. Het gaat gezien de staat van de woningen die verkocht worden wel om ‘marktconforme’ prijzen m.i. Wat dat betreft gaat dit het scheefwonen wel tegen want voor huurders die terecht in een sociale huurwoning zitten zijn de prijzen nooit haalbaar.

Wij hebben laatst bij een woning in de wijk Overvecht gekeken via deze regeling, kreeg niet het idee dat dit nou een buitenkansje was. Gaat om deze woning: https://www.corpowonen.nl...singaporedreef-12-utrecht Met alles wat er aan moet gebeuren zit je volgens mij al snel op 5 ton. En dan woon je in een buurt waar het gemiddelde inkomen €15.500 is volgens de statistieken.

Het ellendige in dit land is dat huizenbezitters zoveel (fiscale) voordelen hebben ten opzichte van huurders dat je wel bijna een huis ‘moet’ kopen als je vermogen wilt opbouwen. En daar wordt nog steeds weinig aan gedaan.

Wat ‘moet’ er dan gebeuren in zo’n huis?

Daarnaast is juist zo’n wijk die nu misschien wat minder is interessant voor de toekomst.

[RemcoDelft]

joerdj schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 12:44:
[...]


Daar gaat het niet om. Het gaat erom dat men een eerste optie geeft om een woning te kopen in de kern net zo oneerlijk is dat "rijke" een ton belastingvrij mogen schenken.

Als de corporatie een paar ton wil cashen kunnen ze de huurder niet zomaar uitzetten, dus het is logisch dat de zittende huurder eigenlijk de enige mogelijke koper is.

[amboly]

Jean-Bob schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 14:06:
Ben benieuwd tegen welke prijzen bewoners van sociale huurwoningen hun eigen woningen mogen gaan kopen.

Mijn vriendin en ik huren in Utrecht van een corporatie (vrije sector), hier geldt voor huurders koopvoorrang op woningen die corporaties verkopen. Huurders die een sociale huurwoning achterlaten hebben daarbij voorrang op huurders die een vrije sector woning achterlaten. Het gaat gezien de staat van de woningen die verkocht worden wel om ‘marktconforme’ prijzen m.i. Wat dat betreft gaat dit het scheefwonen wel tegen want voor huurders die terecht in een sociale huurwoning zitten zijn de prijzen nooit haalbaar.

Wij hebben laatst bij een woning in de wijk Overvecht gekeken via deze regeling, kreeg niet het idee dat dit nou een buitenkansje was. Gaat om deze woning: https://www.corpowonen.nl...singaporedreef-12-utrecht Met alles wat er aan moet gebeuren zit je volgens mij al snel op 5 ton. En dan woon je in een buurt waar het gemiddelde inkomen €15.500 is volgens de statistieken.

Het ellendige in dit land is dat huizenbezitters zoveel (fiscale) voordelen hebben ten opzichte van huurders dat je wel bijna een huis ‘moet’ kopen als je vermogen wilt opbouwen. En daar wordt nog steeds weinig aan gedaan.

Hoe meer mensen daar een huis kopen, hoe beter de huizen onderhouden worden en hoe meer kapitaalkrachtige mensen in de wijk komen worden wat de wijk weer aantrekkelijker maakt en zo door. Dat is het idee althans. De praktijk is helaas wel wat weerbarstiger dan de theorie, zie de Molenwijk in Almere bijvoorbeeld.

[Trichoglossus]

amboly schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 14:27:
[...]


Hoe meer mensen daar een huis kopen, hoe beter de huizen onderhouden worden en hoe meer kapitaalkrachtige mensen in de wijk komen worden wat de wijk weer aantrekkelijker maakt en zo door. Dat is het idee althans. De praktijk is helaas wel wat weerbarstiger dan de theorie, zie de Molenwijk in Almere bijvoorbeeld.

Het zal ongetwijfeld afhangen in welke regio je woont. Als ik bij een vriendin van mij in een rijtje sociale huurwoningen kijk, is de staat van onderhoud, isolatiemaatregelen, zonnepanelen etc een stuk beter dan in de koopwoningen die verderop staan. De gaten vallen daar in de kozijnen.

[Jean-Bob]

Requiem19 schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 14:23:
[...]


Wat ‘moet’ er dan gebeuren in zo’n huis?

Daarnaast is juist zo’n wijk die nu misschien wat minder is interessant voor de toekomst.

Foto’s zeggen al veel, alle wanden en vloeren bijvoorbeeld. Keuken is niets, als je met zeer karig akkoord gaat kan je de badkamer natuurlijk laten zitten. Maar wat minder goed te zien is: gaten vielen al in de kozijnen, boven nog een wand half doorgebroken (verbloemd met een kast op de foto), zat nog asbest in de keuken. En dan nog isolatie en andere verduurzamingsingrepen. Voor 50k en als je veel zelf doet kom je wellicht ook een eind maar vergeet niet dat je ook nog binnen een bepaalde tijd je huurwoning uit moet.

Het gentrificatie idee gaat daar niet op, in de directe omgeving vooral hoogbouw die er nog wel even staat volgens mij. De makelaar zei dat er ‘visueel’ wel wat gedaan was aan de flat er achter. Die opmerking deed me eerlijk gezegd denken aan het verhaal van Grenfell tower.

[Verwijderd]

Jean-Bob schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 14:06:
Het ellendige in dit land is dat huizenbezitters zoveel (fiscale) voordelen hebben ten opzichte van huurders dat je wel bijna een huis ‘moet’ kopen als je vermogen wilt opbouwen. En daar wordt nog steeds weinig aan gedaan.

Wat voor fiscale voordelen dan?

[Verwijderd]

Trichoglossus schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 14:33:
[...]

Het zal ongetwijfeld afhangen in welke regio je woont. Als ik bij een vriendin van mij in een rijtje sociale huurwoningen kijk, is de staat van onderhoud, isolatiemaatregelen, zonnepanelen etc een stuk beter dan in de koopwoningen die verderop staan. De gaten vallen daar in de kozijnen.

Ben dan toch benieuwd over wat soort regio's dit gaat?

[MaStar]

Jean-Bob schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 14:06:
Het ellendige in dit land is dat huizenbezitters zoveel (fiscale) voordelen hebben ten opzichte van huurders dat je wel bijna een huis ‘moet’ kopen als je vermogen wilt opbouwen. En daar wordt nog steeds weinig aan gedaan.

Dat valt wel mee, toch? Ik krijg hypotheekrente-aftrek, maar moet betalen:

1. 2% overdrachtsbelasting bij de aankoop (niet goedkoop);
2. Jaarlijkse WOZ waarde;
3. VVE-kosten in mijn geval
4. Onderhoud aan de woning, schilderwerk etc.

[Requiem19]

Jean-Bob schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 14:39:
[...]


Foto’s zeggen al veel, alle wanden en vloeren bijvoorbeeld. Keuken is niets, als je met zeer karig akkoord gaat kan je de badkamer natuurlijk laten zitten. Maar wat minder goed te zien is: gaten vielen al in de kozijnen, boven nog een wand half doorgebroken (verbloemd met een kast op de foto), zat nog asbest in de keuken. En dan nog isolatie en andere verduurzamingsingrepen. Voor 50k en als je veel zelf doet kom je wellicht ook een eind maar vergeet niet dat je ook nog binnen een bepaalde tijd je huurwoning uit moet.

Het gentrificatie idee gaat daar niet op, in de directe omgeving vooral hoogbouw die er nog wel even staat volgens mij. De makelaar zei dat er ‘visueel’ wel wat gedaan was aan de flat er achter. Die opmerking deed me eerlijk gezegd denken aan het verhaal van Grenfell tower.

Ik denk dat je met 30-50k een heel eind komt als je idd zelf veel doet. Dit is nou typisch zo’n Funda Makeover woning. Is echt veel van te maken imo.

Ik ken de wijk niet natuurlijk dus wellicht wordt het idd nooit wat. Ik woon zelf echter in wat vroeger de meest criminele buurt van Amsterdam was, maar wat nu hipster is (en veel te duur). Het kan soms raar lopen..

[CVTTPD2DQ]

lama83 schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 12:41:
Ja, dat zie ik op Tinder ook voorbij komen: 'Alles voor elkaar <huis emoji>'
Blijkbaar heb je dan een soort levensmijlpaal. Aan de ene kant te begrijpen dat het rust geeft; aan de andere kant: is een 'eigen' rijtjeswoning het meest gewaardeerde in een mensenleven?

Nogal wiedes. Praat eens met mensen van boven de vijftig die sociaal huren. Als ze eenmaal een woning kregen toegewezen was het hún huis, en hadden ze de verwachting dat ze er een leven lang konden wonen.

Nu is dat conditioneel geworden, en dus is de koopwoning inderdaad een belangrijke mijlpaal.

Vroeger trouwden kinderen van een bepaalde 'stand' alleen met anderen van een gelijke 'stand', om te voorkomen dat de familie verarmde. Voor de financiële toekomst van een gezin is opgebouwde overwaarde nu belangrijk, dus op zich is het niet gek dat mensen ermee te koop lopen dat ze het hebben.

Jean-Bob schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 14:06:
Het ellendige in dit land is dat huizenbezitters zoveel (fiscale) voordelen hebben ten opzichte van huurders dat je wel bijna een huis ‘moet’ kopen als je vermogen wilt opbouwen. En daar wordt nog steeds weinig aan gedaan.

Klopt, in plaats van de voordelen van het clubje gelijk te trekken, proberen we mensen het idee te geven dat zij óók lid van het clubje mogen worden.

Jean-Bob schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 14:39:
Foto’s zeggen al veel, alle wanden en vloeren bijvoorbeeld. Keuken is niets, als je met zeer karig akkoord gaat kan je de badkamer natuurlijk laten zitten.

Ik zie daar een nette keuken, en een ruime badkamer met bad én douche. Als je daar je neus voor ophaalt moet je ook niet zeuren dat de mensen die wél kunnen kopen zoveel kunnen sparen.

Verwijderd schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 14:45:
Ben dan toch benieuwd over wat soort regio's dit gaat?

Moet ik nog wat meer foto's plaatsen? Zuiden van het land, trouwens. Misschien dat de corporatiedirecteuren hier op een trekker rijden ipv. in een Maserati.

[MaStar]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 15:27:
[...]

Vroeger trouwden kinderen van een bepaalde 'stand' alleen met anderen van een gelijke 'stand', om te voorkomen dat de familie verarmde. Voor de financiële toekomst van een gezin is opgebouwde overwaarde nu belangrijk, dus op zich is het niet gek dat mensen ermee te koop lopen dat ze het hebben.

Klopt wel. Heb het afgelopen jaar veel gedate. Of je partner al een koophuis heeft is uiteraard geen voorwaarde, maar wel handig met het oog op de toekomst

Ik heb met vrouwen gedate in een huurwoning en modaal inkomen. En met vrouwen gedate die +100k verdiende en +200k overwaarde hadden op hun woning.

Met een partner in het tweede geval (door hypotheekruimte en overwaarde) +/- 600k meer woningwaarde krijgen. Daarvoor moet je het niet doen, maar zet je toekomstige woonsituatie wel in een ander daglicht. Zeker als je zelf ook al een koophuis hebt en je dus samen veel inlegt.

[ Voor 7% gewijzigd door MaStar op 08-01-2022 15:41 ]

[MaStar]

Jean-Bob schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 14:39:
[...]


Foto’s zeggen al veel, alle wanden en vloeren bijvoorbeeld. Keuken is niets, als je met zeer karig akkoord gaat kan je de badkamer natuurlijk laten zitten. Maar wat minder goed te zien is: gaten vielen al in de kozijnen, boven nog een wand half doorgebroken (verbloemd met een kast op de foto), zat nog asbest in de keuken. En dan nog isolatie en andere verduurzamingsingrepen. Voor 50k en als je veel zelf doet kom je wellicht ook een eind maar vergeet niet dat je ook nog binnen een bepaalde tijd je huurwoning uit moet.

Het gentrificatie idee gaat daar niet op, in de directe omgeving vooral hoogbouw die er nog wel even staat volgens mij. De makelaar zei dat er ‘visueel’ wel wat gedaan was aan de flat er achter. Die opmerking deed me eerlijk gezegd denken aan het verhaal van Grenfell tower.

Eens. Dat huis ziet er verschrikkelijk gedateerd uit en moet veel aan gebeuren om het een beetje modern te krijgen. Zelfs nog muren doorbreken voor open keuken bijvoorbeeld wil je het echt goed doen.

En dan blijft het een opgepimpt huis in Overvecht, kansarme wijk waar ik liever niet zou wonen voor zo'n prijs. Dat gaat echt niet veranderen de komende 5-10 jaar daar. Zou je veel meer naar wijken zoals Ondiep, Zuilen, Hooggraven etc. moeten kijken.

[Laapo]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 10:55:
[...]


Ik lees tussen de regels door dat je denkt dat de woonlasten van scheefhuurders lager zullen worden als ze hun huidige woning in eigendom krijgen. Ik denk dat dat eigenlijk wel meevalt.


[...]


Het blijven precies dezelfde mensen, met dezelfde inkomens. Maar ik begrijp dat huiseigenaars bijna automatisch een beter soort mensen zijn.


[...]


Geen cent meer voor schiphol.

De woonlasten worden lager. Als ze blijven scheefhuren mag de huur verhoogd worden tot 'marktconform' en te betalen tot het graf. Dan is 30 jaar 1000 euro, waarvan minimaal 650 aflossing lang niet zo gek.

De bewoners blijven hetzelfde maar de buurt hoeft qua samenstelling niet verder te verschralen. De 'scheefhuurder' is niet weg gepest en de eerstvolgende koper is er een die niet gebonden is aan maximale inkomens eisen.

Wat Schiphol betreft zei ik maar wat, bedoel meer te zeggen dat dit in potentie echt groot geld kan opbrengen. Zoveel dat ambitieuze plannen als een Schiphol op zee ermee betaald kunnen worden.

[Shadowhawk00]

MaStar schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 14:45:
[...]


Dat valt wel mee, toch? Ik krijg hypotheekrente-aftrek, maar moet betalen:

1. 2% overdrachtsbelasting bij de aankoop (niet goedkoop);
2. Jaarlijkse WOZ waarde;
3. VVE-kosten in mijn geval
4. Onderhoud aan de woning, schilderwerk etc.

Je vergeet dat jij ook het risico loopt natuurlijk iets wat een huurder niet heeft. De huurder kan gewoon binnen 1 maand verhuizen als koper moet je het maar zien te verkopen.

Maar de huizenprijzen kloppen eigenlijk wel prima met de inflatie, we hebben gewoon een mega inflatie waardoor geld niet veel meer waard is en bezig dus relatief meer.
De telegraaf kopte alweer met iets van 6% inflatie dus tja dat schiet lekker op natuurlijk.

[Rubbergrover1]

joerdj schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 12:15:
[...]
Dat geeft een sociale huurder , in mijn ogen, een veel te groot voordeel over een eind twintiger die nog thuis woont en teveel verdient voor sociale huur en te weinig om te kopen.

Dat voordeel is niet zozeer bij de 'normale' sociale huurder, omdat die een koopwoning vaak niet zal kunnen betalen omdat het inkomen te laag is voor voldoende hypotheek. (Nog los van de vraag of het verstandig is als iemand met weinig financiële speelruimte een koopwoning zou kopen.) Het voordeel zit vooral bij degenen die in feite al niet meer tot de 'doelgroep' behoort, maar er toch nog lekker blijft wonen.

[MaStar]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 18:56:
[...]


Je vergeet dat jij ook het risico loopt natuurlijk iets wat een huurder niet heeft. De huurder kan gewoon binnen 1 maand verhuizen als koper moet je het maar zien te verkopen..

Ja, ik had het alleen nog over de belastingnadelen van kopen.

Nog los van risico's tov huurder want daar heb je gelijk in. Huurder heeft veel macht tov koper. In een recessie of slechte tijd kan de huurder snel eruit.

[Rubbergrover1]

Jean-Bob schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 14:06:
Ben benieuwd tegen welke prijzen bewoners van sociale huurwoningen hun eigen woningen mogen gaan kopen.

Mijn vriendin en ik huren in Utrecht van een corporatie (vrije sector), hier geldt voor huurders koopvoorrang op woningen die corporaties verkopen. Huurders die een sociale huurwoning achterlaten hebben daarbij voorrang op huurders die een vrije sector woning achterlaten. Het gaat gezien de staat van de woningen die verkocht worden wel om ‘marktconforme’ prijzen m.i. Wat dat betreft gaat dit het scheefwonen wel tegen want voor huurders die terecht in een sociale huurwoning zitten zijn de prijzen nooit haalbaar.

Als het om marktconforme prijzen gaat, dan zullen een hoop bewoners de woning dus niet kunnen betalen. Maar dat zou wel het eerlijkste zijn (en het minst marktverstorend). Tegelijk trigger je dan mensen die 'gewoon' huren om een koopwoning te kopen en zullen ze in de tijd daarna waarschijnlijk actiever op de koopmarkt naar een andere woning gaan zoeken dan voor die tijd. Je creëert zo dus nog wat extra vraag op de toch al overspannen koopwoningmarkt.

[Rubbergrover1]

amboly schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 14:27:
[...]
Hoe meer mensen daar een huis kopen, hoe beter de huizen onderhouden worden en hoe meer kapitaalkrachtige mensen in de wijk komen worden wat de wijk weer aantrekkelijker maakt en zo door. Dat is het idee althans. De praktijk is helaas wel wat weerbarstiger dan de theorie, zie de Molenwijk in Almere bijvoorbeeld.

Dat meer diversiteit een wijk aantrekkelijker maakt klopt wel. Maar dat gebeurt natuurlijk niet als de zelfde mensen hun eigen woning kopen ipv huren. Er verandert zo niets aan de samenstelling van de wijk.

Wat onderhoud van de woningen betreft heb ik toch sterke twijfels. Bij woningbouw wordt alles in elk geval gelijktijdig aangepakt en wordt er vaak toch een redelijk basisniveau behouden. Bij koopwoningen wordt het vaak toch een ratjetoe en een lappendeken van sommige huizen die heel goed onderhouden worden en sommige huizen die er beroerd bij staan. Ik durf niet te zeggen hoe de gemiddelde staat is, maar ik zou zeker niet bij voorbaat zeggen dat koopwoningen beter onderhouden worden.

Het is wel vaak zo dat mensen met een koopwoning ook financieel meer belang hebben bij een goede buurt/leefomgeving en dat ze daarom gemiddeld meer betrokken zijn bij het leefbaar houden van een wijk.

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 16:05:
[...]
Wat Schiphol betreft zei ik maar wat, bedoel meer te zeggen dat dit in potentie echt groot geld kan opbrengen. Zoveel dat ambitieuze plannen als een Schiphol op zee ermee betaald kunnen worden.

Dat is meteen dus een groot gevaar. Als je huizen verkoopt zonder nieuwe woningen te bouwen, dan zorg je voor een nog groter probleem op de woningmarkt.

[Verwijderd]

Laapo schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 16:05:
[...]
Wat Schiphol betreft zei ik maar wat, bedoel meer te zeggen dat dit in potentie echt groot geld kan opbrengen. Zoveel dat ambitieuze plannen als een Schiphol op zee ermee betaald kunnen worden.

Sociale woningen zijn niet het eigendom van de staat en het geld gaat daar dus ook niet naar toe...

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 19:47:
Wat onderhoud van de woningen betreft heb ik toch sterke twijfels. Bij woningbouw wordt alles in elk geval gelijktijdig aangepakt en wordt er vaak toch een redelijk basisniveau behouden. Bij koopwoningen wordt het vaak toch een ratjetoe en een lappendeken van sommige huizen die heel goed onderhouden worden en sommige huizen die er beroerd bij staan. Ik durf niet te zeggen hoe de gemiddelde staat is, maar ik zou zeker niet bij voorbaat zeggen dat koopwoningen beter onderhouden worden.

Het is wel vaak zo dat mensen met een koopwoning ook financieel meer belang hebben bij een goede buurt/leefomgeving en dat ze daarom gemiddeld meer betrokken zijn bij het leefbaar houden van een wijk.

https://www.rtlnieuws.nl/...tichting-corporatie-matig

Nu nog cijfers zoeken over koopwoningen

PS:
https://themasites.pbl.nl...d-energetische-kwaliteit/

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 08-01-2022 20:16 ]

[Laapo]

Verwijderd schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 20:11:
[...]


Sociale woningen zijn niet het eigendom van de staat en het geld gaat daar dus ook niet naar toe...

Overwinsten kunnen door de overheid afgeroomd worden. Met een paar pennenstreken geregeld. Ik zie wat dat betreft geen problemen.

[Valorian]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 19:47:

Wat onderhoud van de woningen betreft heb ik toch sterke twijfels. Bij woningbouw wordt alles in elk geval gelijktijdig aangepakt en wordt er vaak toch een redelijk basisniveau behouden. Bij koopwoningen wordt het vaak toch een ratjetoe en een lappendeken van sommige huizen die heel goed onderhouden worden en sommige huizen die er beroerd bij staan. Ik durf niet te zeggen hoe de gemiddelde staat is, maar ik zou zeker niet bij voorbaat zeggen dat koopwoningen beter onderhouden worden.

Ik denk dat bijvoorbeeld schilderwerk bij een woningbouw-woning relatief goed op orde is, want vaak gewoon periodiek gepland. Maar iets wat veel lastiger is is het "naar de moderne tijd" brengen van woningen. Zo zijn er nog heel wat woningen met bijv enkel glas en een gaskachel. De woningbouw wíl daar best iets aan doen, maar dan moeten de sociale huurders wel met een meerderheid instemmen. En omdat er dan een huurverhoging aan vast zit komt het vaak voor dat teveel mensen die niet willen en gaat zo'n renovatie niet door. Tragische is dat de huurverhoging vaak in het niet valt bij de energie-lasten-besparing, maar die som wordt dan kennelijk toch niet gemaakt. Zo krijg je dus mensen die zich een malle stoken en alsnog onder een deken naar de ijsbloemen op het raam staren terwijl de oplossing al aangereikt is, maar daar niets mee kunnen omdat teveel buren alleen maar naar de huurprijs staren....

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 20:13:
[...]


https://www.rtlnieuws.nl/...tichting-corporatie-matig

Nu nog cijfers zoeken over koopwoningen

Ik heb even gegoogled en wel iets over 2013 gevonden.
www.platform31.nl/uploads...nuari_2015-1424691362.pdf
Bij ongeveer 7% was het onderhoud matig tot slecht. In je artikel over sociale huurwoningen gaat het om ongeveer 5% van de sociale huurwoningen die matig tot slecht zijn.

[CVTTPD2DQ]

Valorian schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 20:58:
Ik denk dat bijvoorbeeld schilderwerk bij een woningbouw-woning relatief goed op orde is, want vaak gewoon periodiek gepland. Maar iets wat veel lastiger is is het "naar de moderne tijd" brengen van woningen. Zo zijn er nog heel wat woningen met bijv enkel glas en een gaskachel.

Dit zou wel eens erg kunnen variëren per gemeente. De woningbouwwoningen die ik ken (en ik zal niet zeggen dat ik ze allemaal hebben geinspecteerd) hebben allemaal al sinds de jaren '90 dubbel glas, en veel van de typische sociale woningbouwwijken zijn óf helemaal vervangen door nieuwbouw in de afgelopen tien jaar, of bezig met grootscheepse renovatie (gevels afpellen en opnieuw isoleren, dak isoleren, etc.)

In mijn huizenzoektocht twee jaar geleden heb ik behoorlijk wat rotte woningen gezien (want dat was immers mijn prijscategorie), maar enkel glas en gaskachels, dat was toch echt iets van woningen in particulier eigendom (vaak duidelijk oude mensen).

[Laapo]

Valorian schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 20:58:
[...]


Ik denk dat bijvoorbeeld schilderwerk bij een woningbouw-woning relatief goed op orde is, want vaak gewoon periodiek gepland. Maar iets wat veel lastiger is is het "naar de moderne tijd" brengen van woningen. Zo zijn er nog heel wat woningen met bijv enkel glas en een gaskachel. De woningbouw wíl daar best iets aan doen, maar dan moeten de sociale huurders wel met een meerderheid instemmen. En omdat er dan een huurverhoging aan vast zit komt het vaak voor dat teveel mensen die niet willen en gaat zo'n renovatie niet door. Tragische is dat de huurverhoging vaak in het niet valt bij de energie-lasten-besparing, maar die som wordt dan kennelijk toch niet gemaakt. Zo krijg je dus mensen die zich een malle stoken en alsnog onder een deken naar de ijsbloemen op het raam staren terwijl de oplossing al aangereikt is, maar daar niets mee kunnen omdat teveel buren alleen maar naar de huurprijs staren....

Die extra verhoging omdat er cv wordt geplaatst wordt vervolgens meegenomen met de jaarlijkse huurverhogingen.

[Olympialooping]

Laapo schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 22:35:
[...]


Die extra verhoging omdat er cv wordt geplaatst wordt vervolgens meegenomen met de jaarlijkse huurverhogingen.

Nee die komt doordat het energielabel verbetert en aan een beter label hangt conform het puntenstelsel een hogere huur. Terecht ook, want woningcorporaties kunnen die energetische verbetringen toch al nauwelijks betalen tegenwoordig. Daar mag best wat tegenover staan.

[Laapo]

Olympialooping schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 23:26:
[...]


Nee die komt doordat het energielabel verbetert en aan een beter label hangt conform het puntenstelsel een hogere huur. Terecht ook, want woningcorporaties kunnen die energetische verbetringen toch al nauwelijks betalen tegenwoordig. Daar mag best wat tegenover staan.

Nieuw voor mij dat er blijkbaar een herbeoordeling plaatsvindt van de huur op basis van het puntenstelsel. Nogal wiedes dat mensen die al lang huren afzien van verbeteringen. Kan ze flink gaan kosten.

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op zondag 9 januari 2022 @ 07:39:
[...]


Nieuw voor mij dat er blijkbaar een herbeoordeling plaatsvindt van de huur op basis van het puntenstelsel. Nogal wiedes dat mensen die al lang huren afzien van verbeteringen. Kan ze flink gaan kosten.

Het is niet zo gek dat je extra moet betalen als je woning verbeterd wordt en je woongenot erop vooruit gaat. Dat heb je ook bij koopwoningen. Sterker nog, dat heb je bij alles in het leven.

Dat mensen er dan niet voor willen betalen wil overigens niet altijd zeggen dat ze de boel niet goed kunnen doorrekenen. Maar als je ieder dubbeltje moet omdraaien, dan kun je een hogere huur die je grotendeels wel terugverdient, maar deels toch nog leidt tot een verhoging in de woonlasten, niet altijd betalen. Bovendien betekent zo'n bebouwing dat je zeker weet dat je meer huur gaat betalen, maar dat het onzeker is of je dat werkelijk gaat terugverdienen. Die onzekerheid kunnen een hoop mensen zich niet veroorloven. Dus ook als je 'waarschijnlijk' voordeliger uit bent, zullen een hoop mensen toch niet voor die onzekerheid willen kiezen.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 8 januari 2022 @ 21:38:
[...]


Dit zou wel eens erg kunnen variëren per gemeente. De woningbouwwoningen die ik ken (en ik zal niet zeggen dat ik ze allemaal hebben geinspecteerd) hebben allemaal al sinds de jaren '90 dubbel glas, en veel van de typische sociale woningbouwwijken zijn óf helemaal vervangen door nieuwbouw in de afgelopen tien jaar, of bezig met grootscheepse renovatie (gevels afpellen en opnieuw isoleren, dak isoleren, etc.)

Hangt niet zozeer van de gemeente af, maar van de woningbouwvereniging. In de tijd dat ik naar een huurwoning zocht waren er meerdere woningbouwverenigingen in die stad. Daarbij kon je het heel duidelijk herkennen als de huurwoning van een bepaalde woningbouwvereniging was. Omdat die consequent goed gebouwde en goed onderhouden woningen had. En ook tijdig renoveerde of verving. Bij een andere woningbouwvereniging was duidelijk te zien dat alles op een koopje moest. Ze deden uiteraard wel periodiek onderhoud (wat particulier niet altijd goed gebeurt), maar dat was vaak niet meer dan het hoogst noodzakelijke. Ik had dan altijd het idee dat die wbv veel vaker tussendoor reparaties zou moeten uitvoeren dan de eerste wbv. En daarmee uiteindelijk misschien wel duurder uit zou zijn.

[Mektheb]

Laapo schreef op zondag 9 januari 2022 @ 07:39:
[...]


Nieuw voor mij dat er blijkbaar een herbeoordeling plaatsvindt van de huur op basis van het puntenstelsel. Nogal wiedes dat mensen die al lang huren afzien van verbeteringen. Kan ze flink gaan kosten.

Ja en door dat punten systeem krijg je van die huur woningen waar ze 3 panelen op het dak leggen en vervolgens de huur omhoog doen.
En een ander label krijgen

[ Voor 7% gewijzigd door Mektheb op 09-01-2022 09:11 ]

[Trichoglossus]

Mektheb schreef op zondag 9 januari 2022 @ 09:10:
[...]

Ja en door dat punten systeem krijg je van die huur woningen waar ze 3 panelen op het dak leggen en vervolgens de huur omhoog doen.
En een ander label krijgen

Vriendin in sociale huurwoning. Enkele jaren geleden 10 zonnepanelen op het dak gekregen, vloerisolatie, muurisolatie, dakisolatie.
Huurverhoging 4 euro per maand.