Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Requiem19]

hoevenpe schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 13:47:
[...]

Zolang er genoeg middeninkomens zijn die het schaarse aanbod kunnen betalen is geld niet het primaire probleem, genoeg om zwaar over te bieden. Dat de helft van Nederland geen koophuis van 500k+ kan betalen is op zich niet vreemd, zolang de andere helft groter is dan het summiere aanbod blijven prijzen stijgen.

Ik plaats deze nog maar eens een keertje omdat hij kennelijk niet goed bekeken wordt. Er is gewoon weinig correlatie op de woningmarkt tussen schaarste en prijs. Punt.

[Shadowhawk00]

Requiem19 schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 13:55:
[...]


Ik plaats deze nog maar eens een keertje omdat hij kennelijk niet goed bekeken wordt. Er is gewoon weinig correlatie op de woningmarkt tussen schaarste en prijs. Punt.

[Afbeelding]

Je vergeet dat er ook nog een factor geld meespeelt. De schaarste is 1 ding maar wat de hoogste bieder kan betalen bepaald ook de prijs. En het tekort betekend ook niets qua vraag/aanbod in een bepaalde tijd. Als veel mensen hun huis in de verkoop doen tegelijk is er veel aanbod maar is het totale tekort niet anders dan wanneer niemand zijn woning in de verkoop doet.

Een groot deel is sentiment, je moet nu kopen /verkopen want zorgt voor of een tijdelijk groter aanbod/vraag of bereidheid meer/minder te betalen voor de woning.

Lijkt me wel grappig om dezelfde grafiek te zien maar dan van huurwoningen aanbod/prijs.

[Requiem19]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 14:02:
[...]


Je vergeet dat er ook nog een factor geld meespeelt. De schaarste is 1 ding maar wat de hoogste bieder kan betalen bepaald ook de prijs. En het tekort betekend ook niets qua vraag/aanbod in een bepaalde tijd. Als veel mensen hun huis in de verkoop doen tegelijk is er veel aanbod maar is het totale tekort niet anders dan wanneer niemand zijn woning in de verkoop doet.

Een groot deel is sentiment, je moet nu kopen /verkopen want zorgt voor of een tijdelijk groter aanbod/vraag of bereidheid meer/minder te betalen voor de woning.

Lijkt me wel grappig om dezelfde grafiek te zien maar dan van huurwoningen aanbod/prijs.

De rol van geld heb ik al eerder vandaag onderbouwd toegelicht met een link naar een DNB analyse en nota bene zelfs een grafiek:

Requiem19 in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"

Er is een sterk verband tussen de financieringscapaciteit van kopers en de prijzen van woningen op de woningmarkt.

[dikkiedik]

Requiem19 schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 13:55:
[...]


Ik plaats deze nog maar eens een keertje omdat hij kennelijk niet goed bekeken wordt. Er is gewoon weinig correlatie op de woningmarkt tussen schaarste en prijs. Punt.

[Afbeelding]

hierin speelt ook heel erg mee dat de norm tot 1960 een gezin was gebaseerd op één inkomen. Daarna door emancipatie is de norm geworden dat vrouwen ook werken. Weliswaar is deze verhouding nog steeds niet 1:1, maar hierdoor is het gemiddelde gezinsinkomen wel gegroeid met zeker 50%. Dat op basis van 1 voltijd inkomen en nog een deeltijdinkomen. Dit zou ongeveer de helft van de stijging kunnen verklaren.

Dan speelt de factor rente ook nog mee. En dat slaat inderdaad neer op de leen capaciteit wat je aanhaalt. Dus een hoger gezinsinkomen met een ruimere leen capaciteit zorgt voor stuwende prijzen. Mensen lenen immers nu net zo veel t.o.v. het inkomen als vroeger.

Belasten van inkomsten uit vermogen is wel heel aanzienlijk hoger sinds dit jaar, maar nog steeds niet gelijk met die van arbeid. Maar ook daar moet een kanttekening bij gemaakt worden. Belasting uit arbeid is bij lagere inkomens ook heel laag door hoge arbeidskorting en hoge vrijstellingen. Dus stel je voor je hebt 250k vermogen met een rendement van 10%. Dus 25.000 bruto rendement.

Over 250k betaal je over 193k vermogensbelasting (box 3 grondslag). Dat geeft een Box 3 inkomen van €11.600,-. En dus ongeveer €4200,- vermogensbelasting.

Iemand die €25.000,- bruto aan inkomen heeft betaalt eigenlijk praktisch niets. Hij/zij betaalt slechts €700,- aan inkomstenbelasting in dat jaar. En €25.000 bruto jaar in komen is weliswaar laag, maar dit is wel een heel realistisch jaarinkomen van bijvoorbeeld een 24 uur werkende die net iets boven modaal inkomen heeft.

Dus het is net hoe je het bekijkt... natuurlijk zijn de inkomstenbelasting staffels weliswaar relatief hoog in percentages. Maar teruggerekend naar daadwerkelijk betaalde belasting kan het juist ook weer héél erg meevallen.

Dit is op basis van 250k vermogen in aandelen overigens. spaargeld is natuurlijk iets lager belast. Op basis van berekenhet.nl

[Requiem19]

dikkiedik schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 14:15:
[...]


hierin speelt ook heel erg mee dat de norm tot 1960 een gezin was gebaseerd op één inkomen. Daarna door emancipatie is de norm geworden dat vrouwen ook werken. Weliswaar is deze verhouding nog steeds niet 1:1, maar hierdoor is het gemiddelde gezinsinkomen wel gegroeid met zeker 50%. Dat op basis van 1 voltijd inkomen en nog een deeltijdinkomen. Dit zou ongeveer de helft van de stijging kunnen verklaren.

Dan speelt de factor rente ook nog mee. En dat slaat inderdaad neer op de leen capaciteit wat je aanhaalt. Dus een hoger gezinsinkomen met een ruimere leen capaciteit zorgt voor stuwende prijzen. Mensen lenen immers nu net zo veel t.o.v. het inkomen als vroeger.

Belasten van inkomsten uit vermogen is wel heel aanzienlijk hoger sinds dit jaar, maar nog steeds niet gelijk met die van arbeid. Maar ook daar moet een kanttekening bij gemaakt worden. Belasting uit arbeid is bij lagere inkomens ook heel laag door hoge arbeidskorting en hoge vrijstellingen. Dus stel je voor je hebt 250k vermogen met een rendement van 10%. Dus 25.000 bruto rendement.

Over 250k betaal je over 193k vermogensbelasting (box 3 grondslag). Dat geeft een Box 3 inkomen van €11.600,-. En dus ongeveer €4200,- vermogensbelasting.

Iemand die €25.000,- bruto aan inkomen heeft betaalt eigenlijk praktisch niets. Hij/zij betaalt slechts €700,- aan inkomstenbelasting in dat jaar. En €25.000 bruto jaar in komen is weliswaar laag, maar dit is wel een heel realistisch jaarinkomen van bijvoorbeeld een 24 uur werkende die net iets boven modaal inkomen heeft.

Dus het is net hoe je het bekijkt... natuurlijk zijn de inkomstenbelasting staffels weliswaar relatief hoog in percentages. Maar teruggerekend naar daadwerkelijk betaalde belasting kan het juist ook weer héél erg meevallen.

Dit is op basis van 250k vermogen in aandelen overigens. spaargeld is natuurlijk iets lager belast. Op basis van berekenhet.nl

Als we het hebben over gezinnen is de box 3 vrijstelling 115k. Als je dat vermogen in een deposito stopt met 4% rendement betaal je in box 3 het fantastische bedrag van 230 euro :-).

[dikkiedik]

Requiem19 schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 14:19:
[...]


Als we het hebben over gezinnen is de box 3 vrijstelling 115k. Als je dat vermogen in een deposito stopt met 4% rendement betaal je in box 3 het fantastische bedrag van 230 euro :-).

en dat betreft dus spaargeld. Al het overige vermogen gaat dus wel tegen een behoorlijk fictief rendement en dus ook belastingdruk.

het zelfde voorbeeld kun je ook maken voor gezinsinkomen van beide 25k. dan betaal je nog steeds effectief zo goed als geen inkomsten belasting.

[Requiem19]

dikkiedik schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 14:21:
[...]


en dat betreft dus spaargeld. Al het overige vermogen gaat dus wel tegen een behoorlijk fictief rendement en dus ook belastingdruk.

het zelfde voorbeeld kun je ook maken voor gezinsinkomen van beide 25k. dan betaal je nog steeds effectief zo goed als geen inkomsten belasting.

Je kunt in ieder geval sturen hoe je belast wordt in box 3 (wat moeilijker kan voor arbeid).

Maar ik snap je punt niet helemaal tov de huizenmarkt. Welke conclusie wil je verbinden aan je punt?

[Shadowhawk00]

dikkiedik schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 14:21:
[...]


en dat betreft dus spaargeld. Al het overige vermogen gaat dus wel tegen een behoorlijk fictief rendement en dus ook belastingdruk.

het zelfde voorbeeld kun je ook maken voor gezinsinkomen van beide 25k. dan betaal je nog steeds effectief zo goed als geen inkomsten belasting.

Ja als je dat bedrag eens bekijkt en dan terugrekend naar huur die een huis moet opleveren.
WOZ waarde van 200k voor een woning.
6%rendement volgens de belastingdienst.
Dat betekend dus dat je 1000 euro per maand aan huur moet vragen. En dan vinden we het vreemd dat de huren zo hoog zijn. Tja de overheid vind dat het een realistisch rendement is dus dan moet je dat ook kunnen maken. En dat is nog zonder overige kosten dus Qua huur kom je voor een mini woning al heel snel aan de 1300 per maand.

Vraag me af hoe lang dit stand gaat houden voor een rechter als je kan aantonen dat je dat rendement helemaal niet gehaald hebt en dat de belastingdienst dit ook gewoon had kunnen controleren.

Geeft wel aan dat de enige groep die belang heeft bij de hoge huizenprijzen de overheid is. En de enige die er iets aan kan doen de overheid is. Dus dan weten we ook dat er niets gaat gebeuren want de instantie die het probleem kan oplossen heeft eigenlijk als enige baat bij het probleem

[ Voor 11% gewijzigd door Shadowhawk00 op 18-01-2024 14:26 ]

[dikkiedik]

Requiem19 schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 14:23:
[...]


Je kunt in ieder geval sturen hoe je belast wordt in box 3 (wat moeilijker kan voor arbeid).

Maar ik snap je punt niet helemaal tov de huizenmarkt. Welke conclusie wil je verbinden aan je punt?

wat shadowhawk aangeeft over te behalen rendement en de belasting die je daar al over moet betalen. Dus voor particuliere huurwoningen zal hier een beweging omlaag zeker niet plaats gaan vinden simpelweg omdat het rendement anders veel te laag wordt, zeker in verhouding tot het risico die je loopt met oa huurbescherming en potentiele slechte huurders. los van woningmarkt nog daar gelaten.

Verder heeft mijn punt vooral betrekking op een eerdere discussie over de overwaarde belasten. Daar werd gesteld dat belasting op inkomen veel hoger is dan op die van vermogen. Dat is dus onwaar bij kleinere vermogens en lagere inkomens. Zoals ik schetste met 10% rendement op 250k en de vermogensbelasting die je daar dan over moet betalen. En een inkomen van €25.000 bruto wat gelijk is aan die 10% rendement op 250k.

dat is zelfs met een heel hoog rendement gerekend (langjarig SP500, 100% belegt vermogen).

Dus inkomen op arbeid is in sommige gevallen inderdaad zwaarder belast dan inkomen uit vermogen. maar lang niet altijd zo.

terugkomend op de woningmarkt en de overwaarde belasten. Dat kan, met neveneffecten die al eerder zijn genoemd. Er komen alleen niet op korte termijn meer huizen door en zal de schaarste dus niet gaan oplossen. Hooguit een vettere belastingsom die je óf kunt uitgeven, of niet hoeft te innen op bijvoorbeeld arbeid.

[Shadowhawk00]

dikkiedik schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 15:06:
wat shadowhawk aangeeft over te behalen rendement en de belasting die je daar al over moet betalen. Dus voor particuliere huurwoningen zal hier een beweging omlaag zeker niet plaats gaan vinden simpelweg omdat het rendement anders veel te laag wordt, zeker in verhouding tot het risico die je loopt met oa huurbescherming en potentiele slechte huurders. los van woningmarkt nog daar gelaten.

Ik verwacht eerder een rechtzaak tegen de belastingdienst hierover.
Normaal rendement voor huurwoning is rond de 5%. De belastingdienst rekent met meer dan 6%.

Dus ze weten eigenlijk al dat ze fout zitten terwijl ze heel simpel gewoon de huurinkomsten - kosten kunnen opvragen bij de verhuurder en dat bedrag gebruiken.

Nou ja goed hoe minder huurwoningen hoe beter toch voor iedereen en buitenlandse investeerders hebben er geen last van dus laten we vooral zo veel mogelijk vermogen naar het buitenland wegsluizen.

[Anoniem: 1511336]

*knip* Rant

[ Voor 107% gewijzigd door twain4me op 18-01-2024 16:36 ]

[alexbl69]

dikkiedik schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 13:18:
Het is dan natuurlijk wel probleemverschuiving. Van kapitaalkracht naar inkomenskracht verplaatsen van het woningprobleem.

Stond vanochtend nog heel treffend in de Volkskrant: "Zolang het aanbod beperkt is, zullen maatregelen aan de vraagkant het probleem alleen maar verplaatsen tussen groepen op de woningmarkt."

[Anoniem: 1511336]

Anoniem: 1511336 schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 16:17:
[mbr]*knip* Rant [/]

commentaar op moderating, mag via andere kanalen

[ Voor 65% gewijzigd door twain4me op 18-01-2024 16:53 ]

[Gooferd]

Ik verdien zelf tussen de 50-60 K op jaarbasis en verdien daarmee bovenmodaal. Mijn partner verdient 40-50 K op jaarbasis. Hiermee is ons gezamenlijk inkomen beter dan dat van (gokje) minstens 60 procent van de huishoudens, maar we bereiken hiermee slechts 15 procent van de huizen op de woningmarkt (ook gokje) in de provincie Utrecht. Helaas heb ik zelf nog een aardige studieschuld overgehouden met het oude stelsel, waardoor ik nog extra ben benadeeld.

Toch is het wel degelijk een hele scheve situatie geworden. Ik en mijn partner wonen nu in een eenkamerappartement begrensd op sociale huur, zijn allebei begin dertig en willen heel graag doorstromen op de markt. Ik denk dat onze wens voor een huisje met drie slaapkamers en tuin toch niet heel gek moet zijn gezien onze inkomenssituatie, maar daarvoor kunnen we eigenlijk net te weinig hypotheek krijgen (<400 K). Voor een appartement verdienen we eigenlijk net te veel en moeten we ook minstens net zo veel overbieden (voor een woning waar we max. vijf jaar willen wonen). Daarnaast hebben we een kinderwens.

Het is een heel frustrerende situatie. Nederland is een mooi land, maar kennelijk met grote gebreken. We staan eigenlijk al 10-0 achter voordat we nog aan een gezin moeten beginnen.

[ Voor 4% gewijzigd door Gooferd op 18-01-2024 17:13 ]

[Requiem19]

Gooferd schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 17:10:
Ik verdien zelf tussen de 50-60 K op jaarbasis en verdien daarmee bovenmodaal. Mijn partner verdient 40-50 K op jaarbasis. Hiermee is ons gezamenlijk inkomen beter dan dat van (gokje) minstens 60 procent van de huishoudens, maar we bereiken hiermee slechts 15 procent van de huizen op de woningmarkt (ook gokje) in de provincie Utrecht. Helaas heb ik zelf nog een aardige studieschuld overgehouden met het oude stelsel, waardoor ik nog extra ben benadeeld.

Toch is het wel degelijk een hele scheve situatie geworden. Ik en mijn partner wonen nu in een eenkamerappartement begrensd op sociale huur, zijn allebei begin dertig en willen heel graag doorstromen op de markt. Ik denk dat onze wens voor een huisje met drie slaapkamers en tuin toch niet heel gek moet zijn gezien onze inkomenssituatie, maar daarvoor kunnen we eigenlijk net te weinig hypotheek krijgen (<400 K). Voor een appartement verdienen we eigenlijk net te veel en moeten we ook minstens net zo veel overbieden (voor een woning waar we max. vijf jaar willen wonen). Daarnaast hebben we een kinderwens.

Het is een heel frustrerende situatie. Nederland is een mooi land, maar kennelijk met grote gebreken. We staan eigenlijk al 10-0 achter voordat we nog aan een gezin moeten beginnen.

Voor starters is de situatie het moeilijkste inderdaad en dat kan heel frustrerend zijn. Je ziet dan ook veel starters die moeite hebben om een woning te kopen in dit topic verschijnen. Uiteindelijk lukt het vaak wel, wat wel een troost is. Als het de starter dan eenmaal gelukt is zie je ze vaak ook minder terug in dit topic, want dan zit je aan de goede kant van de streep... neemt niet weg dat het systeem natuurlijk gewoon niet OK is.

Tegelijkertijd is het wellicht ook ergens een gedeelte verwachtingen? Ik kon begin dertig echt niet dromen van een woning met 3 slaapkamers en tuin. Om dat bereikbaar te maken moest ik 7 jaar hard werken. Tot m'n 37e op 50m gewoond, inclusief 6 maanden met een baby. Ook dat ging, maar begrijp goed dat als je nu gaat kopen je liever verder vooruit kijkt.

[geekeep]

Requiem19 schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 17:38:
[...]


Voor starters is de situatie het moeilijkste inderdaad en dat kan heel frustrerend zijn. Je ziet dan ook veel starters die moeite hebben om een woning te kopen in dit topic verschijnen. Uiteindelijk lukt het vaak wel, wat wel een troost is. Als het de starter dan eenmaal gelukt is zie je ze vaak ook minder terug in dit topic, want dan zit je aan de goede kant van de streep... neemt niet weg dat het systeem natuurlijk gewoon niet OK is.

Tegelijkertijd is het wellicht ook ergens een gedeelte verwachtingen? Ik kon begin dertig echt niet dromen van een woning met 3 slaapkamers en tuin. Om dat bereikbaar te maken moest ik 7 jaar hard werken. Tot m'n 37e op 50m gewoond, inclusief 6 maanden met een baby. Ook dat ging, maar begrijp goed dat als je nu gaat kopen je liever verder vooruit kijkt.

Andersom moeten 'ze' van deze generatie dan ook niet verwachten dat ze voor hun 30e twee kinderen uitpoepen, de studielening hebben afbetaald en braaf fulltime werken in deze 'rat race'. Er zijn duizenden situaties zoals die van @Gooferd van stellen waarin beiden gestudeerd hebben en nu samen 2,5x-3x modaal verdienen en waarbij:
a. een gemiddelde woning buiten bereik ligt.
b. drie slaapkamers (met een thuiswerker + een kinderwens zit je er al aan..) en een tuintje als onredelijk gezien wordt door de 'haves'.

De illusie van 'studeren, een goede baan vinden en dan komt alles goed' heeft de gemiddelde millennial al lang doorheen geprikt. Gen-Z zal spoedig volgen en een dikke middelvinger gaan opsteken als ze geen perspectief krijgen.
En dan lopen anderen te miepen dat 3% belasting op hun ton overwaarde/vermogen ervoor zorgt dat mensen stoppen met werken, "want het levert niks op".

[El Capitan]

geekeep schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 17:57:
[...]

Andersom moeten 'ze' van deze generatie dan ook niet verwachten dat ze voor hun 30e twee kinderen uitpoepen, de studielening hebben afbetaald en braaf fulltime werken in deze 'rat race'. Er zijn duizenden situaties zoals die van @Gooferd van stellen waarin beiden gestudeerd hebben en nu samen 2,5x-3x modaal verdienen en waarbij:
a. een gemiddelde woning buiten bereik ligt.
b. drie slaapkamers (met een thuiswerker + een kinderwens zit je er al aan..) en een tuintje als onredelijk gezien wordt door de 'haves'.

De illusie van 'studeren, een goede baan vinden en dan komt alles goed' heeft de gemiddelde millennial al lang doorheen geprikt. Gen-Z zal spoedig volgen en een dikke middelvinger gaan opsteken als ze geen perspectief krijgen.
En dan lopen anderen te miepen dat 3% belasting op hun ton overwaarde/vermogen ervoor zorgt dat mensen stoppen met werken, "want het levert niks op".

hm ik denk niet dat het als onredelijk wordt gezien, gewoon niet haalbaar in de huidige markt in de randstad of redelijke stad. Je zal dan moeten kiezen of uitwijken

[Requiem19]

geekeep schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 17:57:
[...]

Andersom moeten 'ze' van deze generatie dan ook niet verwachten dat ze voor hun 30e twee kinderen uitpoepen, de studielening hebben afbetaald en braaf fulltime werken in deze 'rat race'.

Gelukkig wordt dat dan ook niet verwacht.

[Anoniem: 1511336]

geekeep schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 17:57:
[...]


De illusie van 'studeren, een goede baan vinden en dan komt alles goed' heeft de gemiddelde millennial al lang doorheen geprikt. Gen-Z zal spoedig volgen en een dikke middelvinger gaan opsteken als ze geen perspectief krijgen.
En dan lopen anderen te miepen dat 3% belasting op hun ton overwaarde/vermogen ervoor zorgt dat mensen stoppen met werken, "want het levert niks op".

Dan moet er lijkt mij niet verder weg-gekeken worden om(zoals de laatste 20jaar) om ook maar Jan en Alleman toe te laten in Nederland. Want dan waren er de woningen wel geweest.

Dit bewuste kapitalistische liberaal beleid, van maar blijven groeien in vanalles en nog wat heeft er idd voor gezorgd dat gen Z de dikke middelvinger geeft en niet alleen gen Z : Het oneindige doorgroeien kan niet verder zo, er moet de rem op.

[El Capitan]

Anoniem: 1511336 schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 18:46:
[...]

Dan moet er lijkt mij niet verder weg-gekeken worden om(zoals de laatste 20jaar) om ook maar Jan en Alleman toe te laten in Nederland. Want dan waren er de woningen wel geweest.

Dit bewuste kapitalistische liberaal beleid, van maar blijven groeien in vanalles en nog wat heeft er idd voor gezorgd dat gen Z de dikke middelvinger geeft en niet alleen gen Z : Het oneindige doorgroeien kan niet verder zo, er moet de rem op.

Bedoel je nu groeien qua bevolking of groeien qua wonen?

[Anoniem: 1511336]

El Capitan schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 18:53:
[...]

Bedoel je nu groeien qua bevolking of groeien qua wonen?

Qua bevolking

[Z___Z]

_eLMo_ schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 12:29:
[...]


Huh? Normale rijwoning 1980-1990 is hier (grote stad op 80km snelweg afstand van Utrecht) ~€300k. Mediaan besteedbaar inkomen in deze provincie is €39.000 per huishouden. Met 2x €39.000 kan je al €363.000 lenen, met 1,8x heb je €300k. Dus volgens mij ben je wel 1 kant op aan het redeneren, zoals een "normale rijwoning" (dat noemen we ook wel een 1 gezinswoning) kopen met een 1-persoonshuishouden ofzo?

Ik zeg niet dat het niet moeilijk is op het moment hoor, maar 3x - 4x modaal is wel overdreven.

Besteedbaar inkomen en bruto inkomen is een wereld van verschil.

[Z___Z]

Requiem19 schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 13:33:
[...]


Dit ging over de mediaan in deze regio (van huishoudens). Tussen regio's kunnen er veel verschillen zitten. Om betaalbaarheid te analyseren zul je het regio inkomen tov de huizenprijzen in die regio moeten analyseren. Dat geeft een preciezer beeld dan een gemiddelde over heel Nederland.

Modaal en mediaan inkomen zullen overigens niet zo gek veel verschillen toch? Modaal wordt gedefinieerd als 'het meest voorkomende inkomen' in Nederland en wordt door het CPB berekend op basis van 79% van het gemiddelde inkomen in Nederland.

In 2023 zie je dat mediaan = +/- modaal

[Afbeelding]

https://longreads.cbs.nl/...0euro%20duidelijk%20lager.

Hier zitten ook alle parttimers in (2e inkomens). Als je alleen de hoofdkostwinner pakt zal het mediaan en gemiddelde veel hoger liggen.

[Z___Z]

Gooferd schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 17:10:
Ik verdien zelf tussen de 50-60 K op jaarbasis en verdien daarmee bovenmodaal. Mijn partner verdient 40-50 K op jaarbasis. Hiermee is ons gezamenlijk inkomen beter dan dat van (gokje) minstens 60 procent van de huishoudens, maar we bereiken hiermee slechts 15 procent van de huizen op de woningmarkt (ook gokje) in de provincie Utrecht. Helaas heb ik zelf nog een aardige studieschuld overgehouden met het oude stelsel, waardoor ik nog extra ben benadeeld.

Toch is het wel degelijk een hele scheve situatie geworden. Ik en mijn partner wonen nu in een eenkamerappartement begrensd op sociale huur, zijn allebei begin dertig en willen heel graag doorstromen op de markt. Ik denk dat onze wens voor een huisje met drie slaapkamers en tuin toch niet heel gek moet zijn gezien onze inkomenssituatie, maar daarvoor kunnen we eigenlijk net te weinig hypotheek krijgen (<400 K). Voor een appartement verdienen we eigenlijk net te veel en moeten we ook minstens net zo veel overbieden (voor een woning waar we max. vijf jaar willen wonen). Daarnaast hebben we een kinderwens.

Het is een heel frustrerende situatie. Nederland is een mooi land, maar kennelijk met grote gebreken. We staan eigenlijk al 10-0 achter voordat we nog aan een gezin moeten beginnen.

Huizen worden gekocht met leen capaciteit uit inkomen plus overwaarde uit het vorige huis. Dat jullie meer dan 60% van de Nederlandse huishoudens verdienen is daarom niet het volledige verhaal. Je moet eerst de onderste groep die sociaal huurt eraf halen, want die begeeft zich niet op de koopwoningenmarkt. Daarna moet je de gemiddelde overwaarde aftrekken om op het percentage huizen dat jullie moeten kunnen kopen in een goed functionerende markt te komen. Het zou goed kunnen zijn dat dit dan maar 15% van de beschikbare woningen zijn.
Wij hebben ons 1e huis ook pas op ons 30e gekocht. Datzelfde huis zou iemand met dezelfde functie als ik 10 jaar geleden had en mijn partner 10 jaar geleden had, nu ook kunnen kopen. Vooral door de gedaalde rente, de gestegen salarissen en de verhoging van de leenruimte. Dus ja dat zijn de voornaamste redenen waarom de huizenprijzen gestegen zijn.

[D.deJong]

Paralize_nl schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 08:03:
[...]


1. Als je uit je huis groeit ga je toch verkopen? Je verdient nog steeds een gigantisch kapitaal op je woning. Persoonlijk zou ik hier 0 problemen mee hebben.
2. Wellicht drukt het juist de prijs omdat je toch meer moet afdragen absoluut gezien bij (exorbitante) winsten.

Voordelen:
1. er komt geld beschikbaar voor de bouw. Overal in de keten hebben mensen er profijt van. Ook voor starters die jouw overwaarde betalen.
2. Er komt meer aanbod en dus ga je prijsdempingen zien en rust op de markt.

Je verdient geen gigantisch kapitaal, je geld is minder waard geworden, dit heet inflatie. Je krijgt hetzelfde huis terug voor meer geld.

[D.deJong]

Requiem19 schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 11:17:
[...]


Wat is je bron hiervoor?


[...]


Het bekende waterbed effect: iemand verkoopt zijn appartement in Amsterdam waar gemiddeld meer prijsstijging is geweest en verhuist naar een plek buiten Amsterdam waar minder prijsstijging is geweest en de prijzen lager zijn.

De persoon die zijn woning aan de Amsterdammer verkoopt verhuist weer iets verder weg, etc etc.

https://www.kadaster.nl/-...rbedeffect-op-woningmarkt


[...]


DNB heeft berekent dat huren in alle situaties uiteindelijk duurder is, dus waarom zou je?
https://www.dnb.nl/algeme...werkt-welvaartsverhogend/


[...]
j
Altijd leuk die 'ik ben...' verhalen. N=1. Dat zegt echt totaal niets over de samenleving als geheel. Ik kan er wel mijn onbetekende N=1 tegenoverzetten. Collega heeft woning verkocht met 300k overwaarde in 2019 en is gaan inwonen bij woning van vriendin. Die 300k heeft hij grotendeels belegd en hij heeft de grote beurswinsten van 2020-21-22 lekker meegepakt.

Hij is nu 32 en gaat in ieder geval niet tot z'n zestigste te hoeven werken.

Ik wil niet mijn woning verkopen en verhuizen naar Groningen omdat het daar zo lekker goedkoop is en die dikke “winst” op strijken dus weg waterbed.
Verkoop ik mijn woning voor nu 5,5 ton en ik ga kleiner wonen in hetzelfde dorp dan ben ik gewoon weer dat zelfde bedrag kwijt voor een fatsoenlijk appartement in een nette buurt dus weg winst.
Hartstikke leuk voor die vriend van jou maar daar heb jij er ook maar 1 van in heel je omgeving dus niet echt betrouwbaar als bewijs voor jouw gelijk hè.
Mijn N=1 is daarentegen veel herkenbaarder voor het grootste deel van de woningeigenaren.

[ Voor 12% gewijzigd door D.deJong op 18-01-2024 20:53 ]

[D_Jeff]

Deze uitspraak van de huurcommissie is erg opmerkelijk te noemen voor toch wel 1 van de duurste straten van Nederland (Keizersgracht, A'dam)

Huurder sluit een contract af voor een allin prijs van 1950 euro/maand (1072 kale huur) maar na de uitspraak van de huurcommissie daalt dat naar 476,84 kale huur (=203 punten).
Omdat de woonruimte ook nog de nodige gebreken heeft, wordt de kale huurprijs verder verlaagd naar 95.37

Er even vanuit gaand dat de verhuurder de gemelde problemen oplost, verdampt er zo'n ~2/3 van de huurprijs (en daarmee ook de woningwaarde. Bij het gebruik van de standaard methode zou er dan nog een waarde overblijven van zo'n 144k)

[dikkiedik]

D_Jeff schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 20:42:
Deze uitspraak van de huurcommissie is erg opmerkelijk te noemen voor toch wel 1 van de duurste straten van Nederland (Keizersgracht, A'dam)

Huurder sluit een contract af voor een allin prijs van 1950 euro/maand (1072 kale huur) maar na de uitspraak van de huurcommissie daalt dat naar 476,84 kale huur (=203 punten).
Omdat de woonruimte ook nog de nodige gebreken heeft, wordt de kale huurprijs verder verlaagd naar 95.37

Er even vanuit gaand dat de verhuurder de gemelde problemen oplost, verdampt er zo'n ~2/3 van de huurprijs (en daarmee ook de woningwaarde. Bij het gebruik van de standaard methode zou er dan nog een waarde overblijven van zo'n 144k)

volgens mij zijn we een beetje gek geworden in Nederland. Huurbescherming is totaal losgeslagen. Een huurder lijkt ook totaal geen verantwoordelijkheid(gevoel) meer te hebben. Natuurlijk niet iedereen, maar ik durf wel te stellen dat een gemiddelde huurder met minder liefde om gaat met zijn huis.

Zulke prime locaties zijn gewoon kneiter duur. En als daar een puntensysteem op los gelaten wordt en wat gebreken uit een pand uit het jaar 1600 blijft er niets meer van over. Terwijl de marktwaarde echt heel erg hoog is.

Als particuliere verhuurder zou ik er wel snel klaar mee zijn in elk geval. Zoals je nu ook ziet gebeuren met massale verkoop van objecten zodra deze leeg staat (lees, huurder er uit)

[Wispe]

D_Jeff schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 20:42:
Deze uitspraak van de huurcommissie is erg opmerkelijk te noemen voor toch wel 1 van de duurste straten van Nederland (Keizersgracht, A'dam)

Huurder sluit een contract af voor een allin prijs van 1950 euro/maand (1072 kale huur) maar na de uitspraak van de huurcommissie daalt dat naar 476,84 kale huur (=203 punten).
Omdat de woonruimte ook nog de nodige gebreken heeft, wordt de kale huurprijs verder verlaagd naar 95.37

Er even vanuit gaand dat de verhuurder de gemelde problemen oplost, verdampt er zo'n ~2/3 van de huurprijs (en daarmee ook de woningwaarde. Bij het gebruik van de standaard methode zou er dan nog een waarde overblijven van zo'n 144k)

1950 euro voor een kamertje van 20m2, come on.
In de huurpunten waardering mag de locatie wel meegewogen worden, maar 1950 euro voor 20m2 is niet goed te praten omdat het toevallig bij de Keizersgracht is.

[twain4me]

Wispe schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 21:05:
[...]


1950 euro voor een kamertje van 20m2, come on.
In de huurpunten waardering mag de locatie wel meegewogen worden, maar 1950 euro voor 20m2 is niet goed te praten omdat het toevallig bij de Keizersgracht is.

Verhuurders weten dat dooraans ook prima, ze hopen gewoon dat mensen de HC niet optijd weten te vinden.

[Wispe]

twain4me schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 21:08:
[...]


Verhuurders weten dat dooraans ook prima, ze hopen gewoon dat mensen de HC niet optijd weten te vinden.

Ja, dat is kwalijk.

[Plint]

Requiem19 schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 14:04:
[...]


De rol van geld heb ik al eerder vandaag onderbouwd toegelicht met een link naar een DNB analyse en nota bene zelfs een grafiek:

Requiem19 in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"

Er is een sterk verband tussen de financieringscapaciteit van kopers en de prijzen van woningen op de woningmarkt.

Eens over het feit dat als er meer geld beschikbaar is...

Ik vraag me alleen wel af, en dat lees je niet uit de grafiek, is hoe het aanbod huurwoningen over de tijd is geweest. En dan met name de betaalbaaheid van de huurwoningen. Want stel dat er altijd wel voldoende betaalbare huurwoningen zijn geweest, en geen >15jaar lange wachttijden voor sociale huur, is dat wel een goed alternatief voor een koopwoning geweest.

hypothetisch; Het kan nu ook zomaar zijn dat we in een 'perfect storm' zitten, de huren al een tijdje geen goed alternatief bieden zowel in voorraad als prijs. Hierdoor veel meer vraag en overbieden de norm is.


Wat vinden jullie trouwens dat een redelijke leeftijd is dat je je eerste huis koopt?
Als ik nu lees dat iemand pas op 30jarige leeftijd een huis kocht..
Voor mijzelf was dat toen ik 34 was en dacht eigenlijk dat dat redelijk normaal was als je eerst studeert

[Anoniem: 1986520]

dikkiedik schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 20:53:
[...]
volgens mij zijn we een beetje gek geworden in Nederland. Huurbescherming is totaal losgeslagen.

Tuurlijk joh…. Die verhuurder die voor zo’n krot €2000 vraagt is niets mis mee, maar die huurder….

[D_Jeff]

Wispe schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 21:08:
[...]

Ja, dat is kwalijk.

Meer vraag dan aanbod.
En er zijn genoeg verhuurders die het gewoon proberen onder het mom van "wat de gek ervoor geeft"

[SquareOne]

Geen populaire mening in dit topic. Maar verhuurders worden ook genaaid door spelregels die tijdens het spel veranderen.

Verhuurders maken een business case o.b.v. bepaalde spelregels. Als er dan ineens een puntensysteem om de hoek komt is de business case stuk…

Met iemand met een grote vastgoed portefeuille hoef je vast geen medelijden te hebben. Maar er zijn zat kleine ondernemers of particulieren die dachten met vastgoed hun pensioen te organiseren. Dat maak je hiermee ook stuk.

Valt me ook op als ik af en toe ik het topic lees dat er vooral gesproken wordt over allerlei maatregelen om prijzen van koopwoningen te drukken, of overwaarde te belasten.

M.i. moet vooral de clusterfuck aan de aanbod zijde worden opgelost. Vraag en aanbod is compleet uit balans.

[assje]

SquareOne schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 22:54:
M.i. moet vooral de clusterfuck aan de aanbod zijde worden opgelost. Vraag en aanbod is compleet uit balans.

Met lagere prijzen komt er weer meer vraag.

[SquareOne]

assje schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 23:09:
[...]


Met lagere prijzen komt er weer meer vraag.

De vraag is er wel. Maar veel mensen kunnen het niet betalen.

[Shadowhawk00]

D_Jeff schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 20:42:
Deze uitspraak van de huurcommissie is erg opmerkelijk te noemen voor toch wel 1 van de duurste straten van Nederland (Keizersgracht, A'dam)

Huurder sluit een contract af voor een allin prijs van 1950 euro/maand (1072 kale huur) maar na de uitspraak van de huurcommissie daalt dat naar 476,84 kale huur (=203 punten).
Omdat de woonruimte ook nog de nodige gebreken heeft, wordt de kale huurprijs verder verlaagd naar 95.37

Er even vanuit gaand dat de verhuurder de gemelde problemen oplost, verdampt er zo'n ~2/3 van de huurprijs (en daarmee ook de woningwaarde. Bij het gebruik van de standaard methode zou er dan nog een waarde overblijven van zo'n 144k)

Sterker nog grote kans dat de verhuurder een negatief rendement haalt zelfs met die 476 euro.
Afhankelijk van de WOZ waarde, grote kans dat die rond de 200k zit dan mag de verhuurder 300 euro belasting aftikken per maand.

[JDx]

Ligt het aan mij of gaat het weer flink hard met de huizenprijzen ik zie een aantal nieuwe huizen en de meest kutte vierkante hokken (rijtjeswoningen) voor meer dan 2 ton, in Drenthe!

Zijn allemaal nieuwe listings, misschien vragen ze nu meer door de soepelere leenregels?

[ Voor 20% gewijzigd door JDx op 19-01-2024 07:29 ]

[assje]

SquareOne schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 23:17:
De vraag is er wel. Maar veel mensen kunnen het niet betalen.

Zo zwart wit is dit niet. Als de prijzen maar laag genoeg zijn heeft iedere student een woningen ieder stel een 2e woning als back-up.

Mensen blijven altijd op dezelfde plek willen wonen waardoor er altijd mensen zullen zijn die het niet kunnen betalen.

Voldoende bouwen in de randstad kan ook als effect hebben dat er ergens een krimpregio leegloopt.

"Bouwen bouwen bouwen" altijd een simpel credo, te simpel.

[hoevenpe]

SquareOne schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 23:17:
De vraag is er wel. Maar veel mensen kunnen het niet betalen.

Starters kunnen het meestal niet betalen, doorstromers willen vooral niet, die zitten vaak ergens waar ze al redelijk tevreden zijn...

Zonder doorstroming geen nieuw aanbod voor starters, zonder betaalbare nieuwbouw en onbereikbare huur hun enige optie.

[hoevenpe]

Benieuwd hoe Zuid-Holland denkt dat dit mogelijk is: tweederde tot 350k lijkt me onrealistisch of vooral kleine studio's, we gaan het zien:

quote: https://www.ad.nl/wonen/z...orden-uitgepest~a6171e19/

Zuid-Holland zet als eerste provincie rem op dure woningen: ‘Zorgen dat mensen provincie niet worden uitgepest’

De provincie eist dat bij nieuwbouwplannen tweederde van de woningen betaalbaar (onder de 3,5e ton) zijn, waarvan de helft (33,3 procent) sociale woningbouw. Vanaf volgend jaar zou in nieuwbouwplannen zelfs veertig procent sociale woningbouw moeten zitten. Als dat in één specifiek project niet lukt, moet een gemeente dat in andere plannen compenseren.

,,De ruimte in Zuid-Holland is schaars. We willen ten eerste dat er gebouwd wordt, dat wil iedereen. Maar we willen geen woningbouwplannen waar alleen maar woningen van zes ton worden neergezet. Dan kun je zeggen dat we nog meer weilanden moeten omploegen voor woningen, maar we zien dat het aantal weilanden ook schaars is. Je kunt beter een aantal te dure woningbouwplannen tegenhouden en kijken hoe je op die locatie toch betaalbare woningen kunt realiseren. Wij willen echt kijken of het wel de juiste woningen zijn.’’

[JDx]

hoevenpe schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 07:34:
[...]

Starters kunnen het meestal niet betalen, doorstromers willen vooral niet, die zitten vaak ergens waar ze al redelijk tevreden zijn...

Zonder doorstroming geen nieuw aanbod voor starters, zonder betaalbare nieuwbouw en onbereikbare huur hun enige optie.

Niet per se tevreden, maar zelf ook niet meer genoeg kunnen lenen voor iets anders om door te stromen.

Mijn huis kost nu bijna 2 ton en ik kan nog 80.000 lenen. En ik verdien nu meer dan toen ik het kocht.

[ Voor 8% gewijzigd door JDx op 19-01-2024 08:15 ]

[SquareOne]

assje schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 07:29:
[...]


Zo zwart wit is dit niet. Als de prijzen maar laag genoeg zijn heeft iedere student een woningen ieder stel een 2e woning als back-up.

Mensen blijven altijd op dezelfde plek willen wonen waardoor er altijd mensen zullen zijn die het niet kunnen betalen.

Voldoende bouwen in de randstad kan ook als effect hebben dat er ergens een krimpregio leegloopt.

"Bouwen bouwen bouwen" altijd een simpel credo, te simpel.

Laten we dat versnellen van de bouw in ieder geval in gang zetten. Dat er te weinig woningen zijn (zowel huur als koop) is volgens mij wel duidelijk.

Dan kan er in parallel gekeken worden naar andere maatregelen.

[SquareOne]

hoevenpe schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 07:34:
[...]

Starters kunnen het meestal niet betalen, doorstromers willen vooral niet, die zitten vaak ergens waar ze al redelijk tevreden zijn...

Zonder doorstroming geen nieuw aanbod voor starters, zonder betaalbare nieuwbouw en onbereikbare huur hun enige optie.

Daarom zeg ik, bouwen!

Vooral aan de onderkant van de markt. Als de overheid een rol wil spelen op de woningmarkt dan maar door in die hoek te subsidiëren wanneer het voor bouwers niet interessant is.

[Immutable]

_eLMo_ schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 12:29:
[...]


Huh? Normale rijwoning 1980-1990 is hier (grote stad op 80km snelweg afstand van Utrecht) ~€300k. Mediaan besteedbaar inkomen in deze provincie is €39.000 per huishouden. Met 2x €39.000 kan je al €363.000 lenen, met 1,8x heb je €300k. Dus volgens mij ben je wel 1 kant op aan het redeneren, zoals een "normale rijwoning" (dat noemen we ook wel een 1 gezinswoning) kopen met een 1-persoonshuishouden ofzo?

Ik zeg niet dat het niet moeilijk is op het moment hoor, maar 3x - 4x modaal is wel overdreven.

Het is heel simpel.
De markt heeft een beperkt aantal huizen, de groei hiervan is laag.
De vraag groeit harder.
Mensen zoeken een oplossing om wel een woning te krijgen tegenover een ander. Maar zitten vast aan de Woonquote wat dus een wet is die vast legt hoeveel je van je bruto inkomen mag lenen.

Actie 1: Mensen gaan geld sparen.(Of andere bronnen aanspreken, eerder erfenis doorgeven van ouders, meer werken, bijklussen...) Er zit dus veel meer LIQUIDE middelen in veel huizen en veel minder leengeld. Omdat de overheid bepaald op basis van jou inkomen wat je mag lenen.
Dus is er weer minder risico voor de banken, resultaat: Lagere rentes in Nederland dan bijvoorbeeld in USA waar men een groter deel van hun bruto inkomen kan besteden aan hun hypotheek. Hoger risico = hogere rente. Ik vind ons systeem beter.(Gezonder)

Actie 2: Mensen gaan meer voor minder betalen. En dus met minder huis voor hetzelfde bedrag kopen. Dit zorgt weer voor meer druk op de goedkopere woning. Waarbij dus het nu zo erg is dat de goedkope woningen markt compleet opgedroogt is. Zo erg dat je met 1x modaal salaris in veel provincies geen enkel huis meer kan kopen.

Echter krijg je een have's have not situatie. Mensen die dus wel kunnen sparen, hebben sowieso meer kans in de modale inkomen sfeer boven mensen die modaal inkomen hebben en geen spaargeld hebben. Die zijn vooral kansloos tegen andere partijen die gewoon cash geld hebben.

Daarom zullen starters zonder studieschuld + thuis wonen + sparen & beleggen veel meer kans hebben dan mensen die dat niet doen en bijvoorbeeld direct in een huurhuis gaan wonen die minder kunnen sparen. Die zitten als het ware vast, omdat ze altijd moeten vechten tegen mensen die in situaties zitten waarbij ze veel meer kunnen sparen.

Tip voor wie wil winnen en nog gaat studeren:
(Als ik nou zou gaan studeren, wist ik het wel. Zo min mogelijk uitgeven. Geen schulden, en een studie doen waarvan ik weet dat dat veel verdient en in de buurt is van waar je ouders wonen zodat je dik kan sparen. Op deze manier heb je een "edge" over de rest. Want iedereen heeft de woonquote beperking. Het is nu dus een race geworden van wie is er slim met zijn geld omgaat en wie niet. Wie is dom en gaat op kamers en heeft een 60k studieschuld en gaat daarna huren... met een studie waar geen vraag naar is (domste manier))

Je denkt dus hoe kan het zijn dat huizen verkocht worden terwijl men niet eens meer kan lenen? Nou cash geld dus. In een markt met hoge vraag, weinig aanbod zijn de mensen die dus die mogelijkheid hebben altijd de winnaars in het biedings spelletje. Als je geen spaargeld hebt, kan je net zo goed opgeven als starter... tenzij je een gigantisch dik loon hebt. Zo simpel is het nu. Je salaris alleen is NIET afdoende meer.

------------

Daarnaast zie je ook veel scheefgroei. Je ziet bijvoorbeeld in veel wijken met dure huizen het typische beeld: Mensen met een dik huis + dikke auto = Hoog inkomen. Mensen met dik huis + A klasse auto(VW UP, Citroen C1) voor de deur = veel overwaarde + laag inkomen. Let maar op, als je er op let zie je het. Je ziet precies wie wel of niet veel overwaarde heeft. Terwijl ze beide in dezelfde woning wonen.

[ Voor 11% gewijzigd door Immutable op 19-01-2024 09:40 ]

[Immutable]

SquareOne schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 09:14:
[...]


Daarom zeg ik, bouwen!

Vooral aan de onderkant van de markt. Als de overheid een rol wil spelen op de woningmarkt dan maar door in die hoek te subsidiëren wanneer het voor bouwers niet interessant is.

Hoe kan je aan de onderkant bouwen, als de kostprijs al hoger ligt dan? Je wil dus dat bouwbedrijven verlies nemen en failliet gaan? Klinkt zo simpel.. ff bouwen aan de onderkant van de markt. Realiteit is.... hard.

Daarnaast, als die mensen dan "korting" krijgen. Dan is de marktwaarde van deze huizen veel hoger en maken de kopers winst op de verkoop. En moet je daar weer maatregelingen voor nemen. Heel gedoe.

[ Voor 15% gewijzigd door Immutable op 19-01-2024 09:30 ]

[Anoniem: 1986520]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 23:22:
[...]


Sterker nog grote kans dat de verhuurder een negatief rendement haalt zelfs met die 476 euro.
Afhankelijk van de WOZ waarde, grote kans dat die rond de 200k zit dan mag de verhuurder 300 euro belasting aftikken per maand.

Verhuurders die zo’n pand al een aantal jaren in bezit hebben zijn nog steeds spekkoper met hun rendement.
En het ging hier over kamerverhuur dus er zullen nog wel vele kamertjes in dit pand worden verhuurd. Waarschijnlijk ook tegen dit soort absurde bedragen.

[SquareOne]

Immutable schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 09:29:
[...]


Hoe kan je aan de onderkant bouwen, als de kostprijs al hoger ligt dan? Je wil dus dat bouwbedrijven verlies nemen en failliet gaan? Klinkt zo simpel.. ff bouwen aan de onderkant van de markt. Realiteit is.... hard.

Daarnaast, als die mensen dan "korting" krijgen. Dan is de marktwaarde van deze huizen veel hoger en maken de kopers winst op de verkoop. En moet je daar weer maatregelingen voor nemen. Heel gedoe.

Opties onderzoeken om de kostprijs van die woningen te verlagen.
Seriematig bouwen, pre-fab, geen opties voor de kopers, etc

Prijs wordt ook voor een groot deel gedreven door grondprijzen. Daar heeft de overheid wel invloed op.

[Señor Sjon]

hoevenpe schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 07:48:
Benieuwd hoe Zuid-Holland denkt dat dit mogelijk is: tweederde tot 350k lijkt me onrealistisch of vooral kleine studio's, we gaan het zien:

[...]

Is het voor ontwikkelaars nog wel op te brengen als er zoveel op prijs gestuurd wordt?

,,Daar moeten we de markt misschien wel bij helpen. Het is belangrijk om te constateren dat de overheid altijd bijdraagt aan nieuwbouw. Ook als je weilanden omploegt. Wij hebben ook middelen om te helpen. Natuurlijk wordt er altijd gezegd dat het te weinig is. Maar dit is beter dan het verkeerde neerzetten waar niet op gewacht wordt.’’

Hahaha. Obstructie is geen bijdrage. Gemeentes worden ruimhartig betaald voor hun diensten in planvorming door een plethora aan ambtelijke kosten, aanleg hele wijken die ze vervolgens voor 1 euro krijgen, etc, etc. En dan zijn ze vaak geen grondeigenaar.

U bent niet bang dat er juist minder gebouwd gaat worden?

,,Je kunt wel zeggen dan kunnen we helemaal niet bouwen, maar het verkeerde bouwen lost het probleem niet op. Het is echt wel een vraagstuk hoe je nog betaalbaar kunt bouwen in deze tijd, laten we daar dan de energie op richten. Bij ontwikkelaars en bouwers werken ook mensen die iemand kennen die een woning zoeken. Het is ook in hun eigen belang dat hun eigen zoon of dochters, familieleden of werknemers Zuid-Holland niet worden worden uit gepest omdat er allemaal dure woningen komen.’’

Tot zover de woningbouwproductie in Zuid-Holland. Als ik kijk wie het zegt, dan zie ik iemand die nog nooit een bedrijf van binnen heeft gezien, continu via de politieke tak gewerkt. We hebben net gezien hoe de minister o.l.v. zijn ambtenaren de woningmarkt afbreekt, maar een niveau lager gebeurt precies hetzelfde.

350k klinkt leuk, maar dan moet je alle verzwaring van bouwregels van de laatste 10-15 jaar loslaten. Qua installaties gaat er een veelvoud aan geld in een nieuwbouwwoning t.o.v. 10 jaar geleden. En dan moet de gemeente grond zo'n beetje gratis beschikbaar gaan stellen.


Zuid-Holland is erg dichtbevolkt. De provincie blokkeert actief vrijwel elke nieuwe bouwlocatie, waardoor bouwgrond schaars en dus duur is. En die sociale woningen? De corporaties hebben helemaal de mankracht niet om 1/3e van al die woningen te bouwen.

[Shadowhawk00]

assje schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 07:29:
[...]


Zo zwart wit is dit niet. Als de prijzen maar laag genoeg zijn heeft iedere student een woningen ieder stel een 2e woning als back-up.

Mensen blijven altijd op dezelfde plek willen wonen waardoor er altijd mensen zullen zijn die het niet kunnen betalen.

Voldoende bouwen in de randstad kan ook als effect hebben dat er ergens een krimpregio leegloopt.

"Bouwen bouwen bouwen" altijd een simpel credo, te simpel.

Je moet ook zorgen dat de krimregios verdwijnen want dat is natuurlijk gewoon goede woningen verspillen die we al hebben. Zorg dat er genoeg werkgelegenheid en woningen zijn zodat mensen er kunnen blijven wonen. Vaak is het zo dat de jeugd geen woning kan vinden en dat er geen werk te vinden is, tja als je dan toch al naar een andere regio moet voor werk kan je net zo goed daar een woning proberen te krijgen.

Maar op dit moment hebben we vooral een groot tekort op bepaalde hotspots laten we eerst een zorgen dat we daar goedkoop een hoop woningen bouwen, verspreid door de regio/stad zodat we geen 2e bijlmer maken. Als je goedkope flats bouwt op verschillende locaties heb je ook minder grond per locatie nodig.

Niet bouwen omdat het toch niet alles oplost is helemaal geen oplossing.
Doorstroom tegengaan door overwaarde te belasten is ook geen oplossing.
Extra hoge belasting op woningen is ook geen oplossing.

[Señor Sjon]

SquareOne schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 09:48:
[...]


Opties onderzoeken om de kostprijs van die woningen te verlagen.
Seriematig bouwen, pre-fab, geen opties voor de kopers, etc

Prijs wordt ook voor een groot deel gedreven door grondprijzen. Daar heeft de overheid wel invloed op.

Dat wordt allemaal allang gedaan.
Seriematig: Welstand en Stedenbouw willen dat vaak niet, want staat al elders. Dus telkens nieuwe plannen, ook al is de basis hetzelfde.
Prefab: is nog steeds een dure bouwmethode; wel sneller.
Geen opties voor kopers: dat kan nu misschien, maar 10 jaar geleden bleef je met je project zitten.
Naast grondprijs zijn er veel randzaken die in basis niks met wonen te maken hebben die er ook allemaal in moeten zitten. Een warmtepomp kost je zo al 20k meer VON dan toen er een CV-ketel in zat. Stadswarmte kent ook hoge aansluitkosten (7-10k/woning).

[SquareOne]

Señor Sjon schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 09:51:
[...]

Dat wordt allemaal allang gedaan.
Seriematig: Welstand en Stedenbouw willen dat vaak niet, want staat al elders. Dus telkens nieuwe plannen, ook al is de basis hetzelfde.
Prefab: is nog steeds een dure bouwmethode; wel sneller.
Geen opties voor kopers: dat kan nu misschien, maar 10 jaar geleden bleef je met je project zitten.
Naast grondprijs zijn er veel randzaken die in basis niks met wonen te maken hebben die er ook allemaal in moeten zitten. Een warmtepomp kost je zo al 20k meer VON dan toen er een CV-ketel in zat. Stadswarmte kent ook hoge aansluitkosten (7-10k/woning).

Maarja, hier lees ik dus weer overheids(gerelateerde)-instellingen die elkaar tegen werken... "welstand", "stedenbouw", "stadswarmte" ...
Met het bouwbesluit maakt de overheid het ook niet echt makkelijker om snel en goedkoop te kunnen bouwen.

Uit interesse: wat zijn goedkopere bouwmethodes dan prefab?

[Requiem19]

Bouwbesluit helpt niet mee, maar zorgt wel voor basisniveau van woningen.

Zag van de week een grappig filmpje van US expats die helemaal verbaasd waren dat alle (nieuwe) huizen in NL een ventilatiesysteem hebben met afzuiging en aanvoer via roosters of wtw. In hun staat werden huizen gewoon dicht gebouwd en moet je zelf maar de ramen open zetten 😄.

De basiskwaliteit is in NL door alle regulering best netjes. En dat merk je pas als je een keer in de US bent, of zelfs in Zuid Europa.

[Señor Sjon]

SquareOne schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 09:55:
[...]


Maarja, hier lees ik dus weer overheids(gerelateerde)-instellingen die elkaar tegen werken... "welstand", "stedenbouw", "stadswarmte" ...
Met het bouwbesluit maakt de overheid het ook niet echt makkelijker om snel en goedkoop te kunnen bouwen.

Uit interesse: wat zijn goedkopere bouwmethodes dan prefab?

Is afhankelijk van het project. Maar binnenstedelijke herontwikkelingen zijn vaak geen grote plangebieden, dus ben je elke keer weer aan het klooien. Dan is prefab gunstig voor de snelheid, alleen niet altijd even makkelijk op die plek te krijgen.

Bleef het maar bij het bouwbesluit. Helaas worden er altijd aanvullende eisen gesteld waar plannen aan moeten voldoen.

[Immutable]

SquareOne schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 09:48:
[...]


Opties onderzoeken om de kostprijs van die woningen te verlagen.
Seriematig bouwen, pre-fab, geen opties voor de kopers, etc

Prijs wordt ook voor een groot deel gedreven door grondprijzen. Daar heeft de overheid wel invloed op.

Je weet dat Pre-fab praktisch al de standaard is in Nederland zo'n beetje? Voor de meest geavanceerde technologie op dit vlak is dit wel een mooi voorbeeld: https://www.vanwijnen.nl/duurzaamheid/woningfabriek/

Maar in de pre-fab wereld heb je nog weer pre-fab en pre-fab waar weer veel verschil in zit. Echter om die investeringen te laten lonen moet je dus aan 1 opdrachtgever alle woningen aan uit besteden. Krijg je beetje een monopolie positie en als er genoeg woningen zijn valt dat bedrijf om. Hetzelfde gebeurde in de jaren 60/70 had je ook grote bedrijven die al die flats bouwden volgens zeer moderne technieken uit die tijd. En daarna vielen ze om.
Wikipedia: Dura-Coignet bouwsysteem

Jij denkt dat er nog veel valt te halen qua kosten verlagen. Ik zelf denk van niet. We hebben al best moderne pre-fab bedrijven in NL. Echter Nederland heeft weinig resources, dus alle materiaal halen we uit het buitenland en daar hebben we geen invloed op die internationale prijzen.

[ Voor 3% gewijzigd door Immutable op 19-01-2024 12:38 ]

[hoevenpe]

Señor Sjon schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 09:51:
Naast grondprijs zijn er veel randzaken die in basis niks met wonen te maken hebben die er ook allemaal in moeten zitten. Een warmtepomp kost je zo al 20k meer VON dan toen er een CV-ketel in zat. Stadswarmte kent ook hoge aansluitkosten (7-10k/woning).

Wat is jouw beeld van de minimale kosten voor een kleine starterswoning (ongeveer 100m2, 3 kamers, berging of kleine tuin)? Zonder grond en gemeentelijk geneuzel, puur arbeidsloon en materialen: huis met die warmtepomp, leidingwerk, basis keuken en sanitair.

Als mijn verbouwing enigszins maatgevend is zit je gevoelsmatig tegen die 350k aan.

[Immutable]

Requiem19 schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 10:01:
Bouwbesluit helpt niet mee, maar zorgt wel voor basisniveau van woningen.

Zag van de week een grappig filmpje van US expats die helemaal verbaasd waren dat alle (nieuwe) huizen in NL een ventilatiesysteem hebben met afzuiging en aanvoer via roosters of wtw. In hun staat werden huizen gewoon dicht gebouwd en moet je zelf maar de ramen open zetten 😄.

De basiskwaliteit is in NL door alle regulering best netjes. En dat merk je pas als je een keer in de US bent, of zelfs in Zuid Europa.

Best netjes? Ik was stik jaloers toen ik voor het eerst in iemand zijn woning kwam met BENG norm, vloerverwarming, WTW ventilatie systeem en enorm goede isolatie. Waar je ook bent in het huis dicht bij het raam zit of midden in de kamer. Overal hetzelfde heerlijke klimaat. Juiste temperatuur, overal stabiel, juist CO2 niveau en verse lucht. En toen kwam ik weer in mijn jaren 70 woning, waar ik de ramen open moet doen in de winter... Of wanneer het te warm word in de zomer aan de raam kant. Terwijl in een moderne woning in de zomer HEERLIJK lekker koel blijft door koeling via de warmtepomp.
En daarbovenop zegt die kameraad: Ohjha, mijn energie rekening over het hele jaar? 0 euro. (Natuurlijk via saldering met zonnepanelen. Wat straks eraf gaat... maar toch.)

Dat is 1 van de redenen waarom ik zooooo graag naar een nieuwbouw A+++ woning wou, omdat ik dacht.. Hoe krijg ik mijn jaren 70 woning op dat niveau? Dat is echt super lastig, dat wil bijna niet zonder gigantische ingrijpen. (Hetzelfde gevoel had ik toen ik van Benzine auto naar Elektrische auto ben gegaan. Maar dat is offtopic.)

[ Voor 8% gewijzigd door Immutable op 19-01-2024 10:48 ]

[Requiem19]

Immutable schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 10:44:
[...]


Best netjes? Ik was stik jaloers toen ik voor het eerst in iemand zijn woning kwam met BENG norm, vloerverwarming, WTW ventilatie systeem en enorm goede isolatie. Waar je ook bent in het huis dicht bij het raam zit of midden in de kamer. Overal hetzelfde heerlijke klimaat. Juiste temperatuur, overal stabiel, juist CO2 niveau en verse lucht. En toen kwam ik weer in mijn jaren 70 woning, waar ik de ramen open moet doen in de winter... Of wanneer het te warm word in de zomer aan de raam kant. Terwijl in een moderne woning in de zomer HEERLIJK lekker koel blijft door koeling via de warmtepomp.
En daarbovenop zegt die kameraad: Ohjha, mijn energie rekening over het hele jaar? 0 euro. (Natuurlijk via saldering met zonnepanelen. Wat straks eraf gaat... maar toch.)

Dat is 1 van de redenen waarom ik zooooo graag naar een nieuwbouw A+++ woning wou, omdat ik dacht.. Hoe krijg ik mijn jaren 70 woning op dat niveau? Dat is echt super lastig, dat wil bijna niet zonder gigantische ingrijpen. (Hetzelfde gevoel had ik toen ik van Benzine auto naar Elektrische auto ben gegaan. Maar dat is offtopic.)

Wat je nu noemt is wel meer dan het bouwbesluit vereist he .

Ik woon in een 2022 nieuwbouwwoning zonder wtw (tocht overal door de ventilatieroosters), stadsverwarming (geen koeling, hoge kosten). In de zomer is het hier ook gewoon 29 graden binnen.

Having said that is het nog steeds een degelijker huis dan een jaren 70 huis.

[HallonRubus]

Immutable schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 09:20:
[...]

Tip voor wie wil winnen en nog gaat studeren:
(Als ik nou zou gaan studeren, wist ik het wel. Zo min mogelijk uitgeven. Geen schulden, en een studie doen waarvan ik weet dat dat veel verdient en in de buurt is van waar je ouders wonen zodat je dik kan sparen. Op deze manier heb je een "edge" over de rest. Want iedereen heeft de woonquote beperking. Het is nu dus een race geworden van wie is er slim met zijn geld omgaat en wie niet. Wie is dom en gaat op kamers en heeft een 60k studieschuld en gaat daarna huren... met een studie waar geen vraag naar is (domste manier))

Ja en dan ben je 30, woon je nog bij je ouders, weinig levenservaring, kan geen gezonde relatie onderhouden, sociaal minder vaardig. Dus moeilijker om carriere te maken, kans groter dat je geen partner (met gelijk inkomen) vindt. Ben je dan echt zo'n winnaar?

Ga geen pretstudie doen, maar ga ook geen studie uitkiezen puur op inkomen, kans is groot dat je afhaakt, mag je studiefinanciering terugbetalen en collegegeld weggegooid. Op kamers hoeft niet extreem duur te zijn als je in de vakanties/part-time werkt (juli-aug €4000 verdienen is goed te doen), tegenwoordig krijg je ook weer studiefinanciering.

[Señor Sjon]

hoevenpe schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 10:31:
[...]

Wat is jouw beeld van de minimale kosten van een kleine starterswoning (ongeveer 100m2, 3 kamers, berging of kleine tuin)? Zonder grond en gemeentelijk geneuzel, puur het arbeidsloon en materialen: huis met die warmtepomp, basis keuken en sanitair.

Als mijn verbouwing enigszins maatgevend is zit je dan al aan die 350k.

Tot het gasloos maken en de rest van de gekte was een normale rijwoning voor grofweg 110-125k excl. btw aan bouw/ontwikkelkosten excl. grond/bouw-woonrijp en aflaten wel te bouwen.

De installatiebranche heeft de lobby gewonnen, dus via de BENG wordt er een hoop aan installaties een woning ingebracht. Ook werd de EPC berekening gemaakt op de slechts presterende woningtypes en had je een rapport van 10 kantjes per type woning. Tegenwoordig heeft elke woning een rapport van 20-30 kantjes bij alleen al de omgevingsaanvraag. Ook moet elke woning individueel tijdens de bouw gerapporteerd en bijgehouden worden met fotoverslagen etc. Met de wet kwaliteitsborging komt er nog meer bij aan toetsing en rapportages.

Het duurt niet lang en er moet per metselaar een opzichter bij om over zijn schouder te kijken of hij de isolatie wel voldoende respecteert tijdens het stapelen van zijn stenen.

[El Capitan]

Señor Sjon schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 11:01:
[...]

Tot het gasloos maken en de rest van de gekte was een normale rijwoning voor grofweg 110-125k excl. btw aan bouw/ontwikkelkosten excl. grond/bouw-woonrijp en aflaten wel te bouwen.

De installatiebranche heeft de lobby gewonnen, dus via de BENG wordt er een hoop aan installaties een woning ingebracht. Ook werd de EPC berekening gemaakt op de slechts presterende woningtypes en had je een rapport van 10 kantjes per type woning. Tegenwoordig heeft elke woning een rapport van 20-30 kantjes bij alleen al de omgevingsaanvraag. Ook moet elke woning individueel tijdens de bouw gerapporteerd en bijgehouden worden met fotoverslagen etc. Met de wet kwaliteitsborging komt er nog meer bij aan toetsing en rapportages.

Het duurt niet lang en er moet per metselaar een opzichter bij om over zijn schouder te kijken of hij de isolatie wel voldoende respecteert tijdens het stapelen van zijn stenen.

Het zijn inderdaad bizarre ontwikkelingen met die rapportages, die alle woningbouw ontzettend veel duurder maken.

Wij waren twee jaar geleden bezig met een nieuwbouw woning (eigen ontwerp etc.) en de aannemer zag er toen al enorm tegen op.

De offerte vloog ook vanwege de oorlog binnen een paar maanden met 65k omhoog. (huis van 650m3).
Vanwege alle onzekerheid de stekker uit het project getrokken en dit jaar bestaande bouw gekocht (a label, bodemwarmte)

[hoevenpe]

Señor Sjon schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 11:01:
Tot het gasloos maken en de rest van de gekte was een normale rijwoning voor grofweg 110-125k excl. btw aan bouw/ontwikkelkosten excl. grond/bouw-woonrijp en aflaten wel te bouwen.

Wat zou dat nu ongeveer zijn?
Welke orde-grootte moet ik aan denken?

[kx22]

Señor Sjon schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 11:01:
[...]

Tot het gasloos maken en de rest van de gekte was een normale rijwoning voor grofweg 110-125k excl. btw aan bouw/ontwikkelkosten excl. grond/bouw-woonrijp en aflaten wel te bouwen.

De installatiebranche heeft de lobby gewonnen, dus via de BENG wordt er een hoop aan installaties een woning ingebracht. Ook werd de EPC berekening gemaakt op de slechts presterende woningtypes en had je een rapport van 10 kantjes per type woning. Tegenwoordig heeft elke woning een rapport van 20-30 kantjes bij alleen al de omgevingsaanvraag. Ook moet elke woning individueel tijdens de bouw gerapporteerd en bijgehouden worden met fotoverslagen etc. Met de wet kwaliteitsborging komt er nog meer bij aan toetsing en rapportages.

Het duurt niet lang en er moet per metselaar een opzichter bij om over zijn schouder te kijken of hij de isolatie wel voldoende respecteert tijdens het stapelen van zijn stenen.

Terwijl goed isoleren ook enorm shit is bij lekkages of bij enorme warmte of kou.

[Skyaero]

hoevenpe schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 11:12:
[...]

Wat zou dat nu ongeveer zijn?
Welke orde-grootte moet ik aan denken?

180-200k

[Immutable]

HallonRubus schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 11:00:
[...]


Ja en dan ben je 30, woon je nog bij je ouders, weinig levenservaring, kan geen gezonde relatie onderhouden, sociaal minder vaardig. Dus moeilijker om carriere te maken, kans groter dat je geen partner (met gelijk inkomen) vindt. Ben je dan echt zo'n winnaar?

Ga geen pretstudie doen, maar ga ook geen studie uitkiezen puur op inkomen, kans is groot dat je afhaakt, mag je studiefinanciering terugbetalen en collegegeld weggegooid. Op kamers hoeft niet extreem duur te zijn als je in de vakanties/part-time werkt (juli-aug €4000 verdienen is goed te doen), tegenwoordig krijg je ook weer studiefinanciering.

Weinig levenservaring? Toen ik na mijn studie nog bij mijn ouders woonde, deed ik heel veel taken thuis. Ik deed de tuin, maakte schoon, kookte, deed de was.
En hoezo minder levenservaring? Met wat?

Geen gezonde relatie onderhouden? Ik had prima relaties met mijn ex-vriendin destijds. Omdat veel meer mensen in dezelfde situatie zitten is er ook minder schaamte en meer begrip onderling. Mijn vriendin van destijds werkte ook al en woonde bij haar ouders ook thuis en spaarde geld.
Op kamers niet extreem duur? ja misschien vanuit jou rijke ouders perspectief(aanname). Ik kwam uit een nogal armer gezin. En kamers zijn amper te vinden.

Sociaal minder vaardig? Ik heb nooit angst gehad om dingen te regelen, of om met mensen om te gaan. Wel heb ik misschien.. een lichte vorm van autisme, waardoor mijn communicatie wat minder over het weer gaat.(Dat heeft niet zo zeer met thuiswonen te maken.) Wat heeft dit voor invloed op je carriere dat je bij je ouders woont? Waarin zie jij die corrolatie?

Vind over het algemeen een rare reactie die totaal niet klopt met de realiteit, heb ook genoeg Gen Z collega's die uitmuntend presteren, slim zijn en misschien nog wel sneller carriere maken dan dat ik dat zal doen. En veel van hun wonen thuis. En hun communicatie is ook prima.

Ik snap gewoon de link niet die je aangeeft. En waarom je die link wil zien. Of wil je dat dit zo is, zodat je je eigen situatie/keuze goed kan praten? Het ruikt naar dit: Wikipedia: Cognitieve dissonantie

[ Voor 3% gewijzigd door Immutable op 19-01-2024 11:55 ]

[Skyaero]

Señor Sjon schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 11:01:
[...]

Tot het gasloos maken en de rest van de gekte was een normale rijwoning voor grofweg 110-125k excl. btw aan bouw/ontwikkelkosten excl. grond/bouw-woonrijp en aflaten wel te bouwen.

De installatiebranche heeft de lobby gewonnen, dus via de BENG wordt er een hoop aan installaties een woning ingebracht. Ook werd de EPC berekening gemaakt op de slechts presterende woningtypes en had je een rapport van 10 kantjes per type woning. Tegenwoordig heeft elke woning een rapport van 20-30 kantjes bij alleen al de omgevingsaanvraag. Ook moet elke woning individueel tijdens de bouw gerapporteerd en bijgehouden worden met fotoverslagen etc. Met de wet kwaliteitsborging komt er nog meer bij aan toetsing en rapportages.

Het duurt niet lang en er moet per metselaar een opzichter bij om over zijn schouder te kijken of hij de isolatie wel voldoende respecteert tijdens het stapelen van zijn stenen.

Tja, heeft de bouwwereld ook wel een beetje aan zichzelf te danken. Als er in de EPC berekening staat dat je een kierdichting hebt van 0,4 dm3/s/m2 en je levert een woning op die bij een blowerdoortest op ruim het dubbele komt, dan gaan er mensen vragen stellen.

edit: aanvullend daarop: De installatiebranche heeft helemaal niet 'gewonnen'. De bouwkant (dus isolatie en kierdichtheid) heeft juist keihard gelobbyd om de eisen zo laag mogelijk te houden en dat is gelukt. BENG 1 is dan ook gewoon 1 grote grap qua eis.

[ Voor 9% gewijzigd door Skyaero op 19-01-2024 12:01 ]

[Requiem19]

Skyaero schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 11:44:
[...]

Tja, heeft de bouwwereld ook wel een beetje aan zichzelf te danken. Als er in de EPC berekening staat dat je een kierdichting hebt van 0,4 dm3/s/m2 en je levert een woning op die bij een blowerdoortest op ruim het dubbele komt, dan gaan er mensen vragen stellen.

Ook dat kan ik beamen ;-).

Wat er op papier staat dat er gebouwd wordt en wat er écht gebouwd wordt zijn 2 verschillende dingen. Project nieuwbouw zijn massa projecten waarbij de hoofdaannemer talloze onderaannemers aanneemt die voor een bodemprijs zo snel mogelijk zoveel mogelijk moeten doen. Er gaat echt gigantisch veel mis en de kwaliteit die vooraf beloofd wordt ontbreekt flink op sommige gebieden.

[Skyaero]

Requiem19 schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 12:01:
[...]


Ook dat kan ik beamen ;-).

Wat er op papier staat dat er gebouwd wordt en wat er écht gebouwd wordt zijn 2 verschillende dingen. Project nieuwbouw zijn massa projecten waarbij de hoofdaannemer talloze onderaannemers aanneemt die voor een bodemprijs zo snel mogelijk zoveel mogelijk moeten doen. Er gaat echt gigantisch veel mis en de kwaliteit die vooraf beloofd wordt ontbreekt flink op sommige gebieden.

En dat is al tientallen jaren zo. Er is een tijd geweest, niet zo lang geleden, waarin 30% van de aanneemsom een reservering was voor de malussen die men zou krijgen i.v.m. bouwfouten.

Als je kijkt wat (kleinere) partijen nu industrieel kunnen bouwen tegen lage kosten en hoge kwaliteit, zouden de grote bouwboeren zich echt heel diep moeten schamen.

[Blik1984]

Immutable schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 09:20:
[...]

Daarnaast zie je ook veel scheefgroei. Je ziet bijvoorbeeld in veel wijken met dure huizen het typische beeld: Mensen met een dik huis + dikke auto = Hoog inkomen. Mensen met dik huis + A klasse auto(VW UP, Citroen C1) voor de deur = veel overwaarde + laag inkomen. Let maar op, als je er op let zie je het. Je ziet precies wie wel of niet veel overwaarde heeft. Terwijl ze beide in dezelfde woning wonen.

Vind dit wel een aardige generalisatie die ook nog eens gestoeld is op een verkeerde aanname. Soms zal de aanname kloppen, maar over het algemeen betekent een nieuwe auto voor de deur vaak 1 ding, namelijk lease-auto via eigen bedrijf danwel werk.

Daarnaast heb je ook nog een sloot mensen die niet zoveel geven om een auto of er niet zoveel in rijden, en dus ook geen dikke bak voor de deur nodig hebben

[infidel011]

Immutable schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 11:43:
[...]


Weinig levenservaring? Toen ik na mijn studie nog bij mijn ouders woonde, deed ik heel veel taken thuis. Ik deed de tuin, maakte schoon, kookte, deed de was.
En hoezo minder levenservaring? Met wat?

Geen gezonde relatie onderhouden? Ik had prima relaties met mijn ex-vriendin destijds. Omdat veel meer mensen in dezelfde situatie zitten is er ook minder schaamte en meer begrip onderling. Mijn vriendin van destijds werkte ook al en woonde bij haar ouders ook thuis en spaarde geld.
Op kamers niet extreem duur? ja misschien vanuit jou rijke ouders perspectief(aanname). Ik kwam uit een nogal armer gezin. En kamers zijn amper te vinden.

Sociaal minder vaardig? Ik heb nooit angst gehad om dingen te regelen, of om met mensen om te gaan. Wel heb ik misschien.. een lichte vorm van autisme, waardoor mijn communicatie wat minder over het weer gaat.(Dat heeft niet zo zeer met thuiswonen te maken.) Wat heeft dit voor invloed op je carriere dat je bij je ouders woont? Waarin zie jij die corrolatie?

Vind over het algemeen een rare reactie die totaal niet klopt met de realiteit, heb ook genoeg Gen Z collega's die uitmuntend presteren, slim zijn en misschien nog wel sneller carriere maken dan dat ik dat zal doen. En veel van hun wonen thuis. En hun communicatie is ook prima.

Ik snap gewoon de link niet die je aangeeft. En waarom je die link wil zien. Of wil je dat dit zo is, zodat je je eigen situatie/keuze goed kan praten? Het ruikt naar dit: Wikipedia: Cognitieve dissonantie

Ik krijg een beetje het idee dat je je aangevallen voelt .

Maar laten we nu niet doen alsof het een goede zaak is dat 30 jarigen (door het gebrek aan woningen) nog bij hun ouders wonen. Tuurlijk, nood breekt wet en een groot deel zal er niet zoveel van merken in hun ontwikkeling, maar een keer moet je ook écht op eigen benen staan.

[Señor Sjon]

Skyaero schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 11:44:
[...]

Tja, heeft de bouwwereld ook wel een beetje aan zichzelf te danken. Als er in de EPC berekening staat dat je een kierdichting hebt van 0,4 dm3/s/m2 en je levert een woning op die bij een blowerdoortest op ruim het dubbele komt, dan gaan er mensen vragen stellen.

edit: aanvullend daarop: De installatiebranche heeft helemaal niet 'gewonnen'. De bouwkant (dus isolatie en kierdichtheid) heeft juist keihard gelobbyd om de eisen zo laag mogelijk te houden en dat is gelukt. BENG 1 is dan ook gewoon 1 grote grap qua eis.

Dat is afkeur + herstel noodzakelijk. Meestal zijn we te goed aan het kierdichten geweest en leveren we boven de norm. Krijgen we ook geen geld voor erbij helaas.

Skyaero schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 12:04:
[...]


En dat is al tientallen jaren zo. Er is een tijd geweest, niet zo lang geleden, waarin 30% van de aanneemsom een reservering was voor de malussen die men zou krijgen i.v.m. bouwfouten.

Als je kijkt wat (kleinere) partijen nu industrieel kunnen bouwen tegen lage kosten en hoge kwaliteit, zouden de grote bouwboeren zich echt heel diep moeten schamen.

Welke bron heb je daarvoor? Welke kleine partijen bouwen voor lage kosten tegen een hoge kwaliteit? En doen ze dat nog steeds als schaalvergroting een ding is? Of als een PvE buiten hun standaard valt?

De winstmarge op een iPhone ligt vele malen hoger dan op een bouwproject.

[Immutable]

infidel011 schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 12:13:
[...]


Ik krijg een beetje het idee dat je je aangevallen voelt .

Maar laten we nu niet doen alsof het een goede zaak is dat 30 jarigen (door het gebrek aan woningen) nog bij hun ouders wonen. Tuurlijk, nood breekt wet en een groot deel zal er niet zoveel van merken in hun ontwikkeling, maar een keer moet je ook écht op eigen benen staan.

haha nee, maar heb wel meer het gevoel dat er dan bewust op neer gekeken gaat worden met argumenten die totaal niet waar zijn. Maar je hebt gelijk, het liefst zou je zelf zo snel mogelijk een eigen plek willen. Het is geboren uit nood en een bepaalde wens. Ik had ook gelijk een woning kunnen huren, nadat ik zonder vast contract dus een baan had.(is een keuze)

Wat ik bedoel te zeggen: Er is niks mis met langer thuiswonen, het is misschien niet de wens. Maar om het dan te beargumenteren met dat het "beter" is om op jezelf te gaan wonen? Wat is er beter aan? Er zijn genoeg culturen waarbij ouders en gezinnen bij elkaar wonen. Dat er misschien cultuur verschillen zijn ja....

Maar het één is niet beter voor je of slechter voor je dan het ander. Is daar echt bewijs voor?

[Eärendil]

Immutable schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 09:20:
[...]
Daarnaast zie je ook veel scheefgroei. Je ziet bijvoorbeeld in veel wijken met dure huizen het typische beeld: Mensen met een dik huis + dikke auto = Hoog inkomen. Mensen met dik huis + A klasse auto(VW UP, Citroen C1) voor de deur = veel overwaarde + laag inkomen. Let maar op, als je er op let zie je het. Je ziet precies wie wel of niet veel overwaarde heeft. Terwijl ze beide in dezelfde woning wonen.

Je ziet de dure of goedkope auto, maar dat hoge of lage inkomen zie je niet, dat vul jij in op basis van de auto.

[Immutable]

Eärendil schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 12:34:
[...]


Je ziet de dure of goedkope auto, maar dat hoge of lage inkomen zie je niet, dat vul jij in op basis van de auto.

Tuurlijk is het een aanname, en het zal niet altijd zo zijn. Echter operationele kosten in je leven komen voort uit je maandelijkse inkomen. Daarin zit bijvoorbeeld een auto, of onderhoud van de woning e.d.

Echter als je een 500K woning hebt, en je max aan de woonquote dat kan financieren. Heb je ook ruim voldoende geld voor een dikke auto.
Dat heb je niet als je een 500K woning hebt(300k overwaarde), en maar een 200K hypotheek hebt en ook aan de woonquote zit wat betekend dat je besteedbaar inkomen veel lager is en dus vaak minder geld over hebt voor een auto, of andere operationele zaken.

Je kunt het vaak dus ook zien niet alleen aan de auto, maar ook aan de tuin/onderhoud en nog wat andere factoren. Het is geen waterdichte analyse, maar als je genoeg samples neemt zal het wel vaker zo zijn dan niet. Naarmate de tijd verstrijkt zie je dat ook steeds meer aan de keuken, badkamer, meubels die niet bij de tijd zijn. Maar de woning is wel heel duur en veel geld waard.

Wat je ook vaak ziet in oudere villa wijken: Slecht onderhoud, oude Volvo's en oude Saab's. Maandelijkse inkomen is waarschijnlijk ingezakt of laag. Geen geld meer voor nieuwe luxe. Maar wel veel vermogen in stenen.

[ Voor 15% gewijzigd door Immutable op 19-01-2024 12:48 ]

[FunkyTrip]

Requiem19 schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 10:01:
Bouwbesluit helpt niet mee, maar zorgt wel voor basisniveau van woningen.

Zag van de week een grappig filmpje van US expats die helemaal verbaasd waren dat alle (nieuwe) huizen in NL een ventilatiesysteem hebben met afzuiging en aanvoer via roosters of wtw. In hun staat werden huizen gewoon dicht gebouwd en moet je zelf maar de ramen open zetten 😄.

De basiskwaliteit is in NL door alle regulering best netjes. En dat merk je pas als je een keer in de US bent, of zelfs in Zuid Europa.

_{buncharted? toevallig kwam die in mijn suggesties te voorschijn omdat ik het leuk vindt om expats over NL te horen praten. Goed voor het internationale beeld}

[Requiem19]

FunkyTrip schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 12:45:
[...]


_{buncharted? toevallig kwam die in mijn suggesties te voorschijn omdat ik het leuk vindt om expats over NL te horen praten. Goed voor het internationale beeld}

Haha die ja!

[Squixx]

Immutable schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 12:42:
[...]

Tuurlijk is het een aanname, en het zal niet altijd zo zijn. Echter operationele kosten in je leven komen voort uit je maandelijkse inkomen. Daarin zit bijvoorbeeld een auto, of onderhoud van de woning e.d.

Echter als je een 500K woning hebt, en je max aan de woonquote dat kan financieren. Heb je ook ruim voldoende geld voor een dikke auto.
Dat heb je niet als je een 500K woning hebt(300k overwaarde), en maar een 200K hypotheek hebt en ook aan de woonquote zit wat betekend dat je besteedbaar inkomen veel lager is en dus vaak minder geld over hebt voor een auto, of andere operationele zaken.

Je kunt het vaak dus ook zien niet alleen aan de auto, maar ook aan de tuin/onderhoud en nog wat andere factoren. Het is geen waterdichte analyse, maar als je genoeg samples neemt zal het wel vaker zo zijn dan niet.

Dure / goedkope auto is vaker en gevolg van Lease / zakelijk rijden vs prive rijden.

Als je toch zakelijk rijd maakt t meestal weinig uit ivm je woonquote.

Onderhoud aan de tuin/ het huis zegt dan meer...

[Immutable]

Squixx schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 12:47:
[...]


Dure / goedkope auto is vaker en gevolg van Lease / zakelijk rijden vs prive rijden.

Als je toch zakelijk rijd maakt t meestal weinig uit ivm je woonquote.

Onderhoud aan de tuin/ het huis zegt dan meer...

Als je zakelijke lease auto hebt, heb je vaak ook een beter inkomen. Heb het vooral over grotere dure woningen waar geen grote auto voor de deur staat. Dus dubbele A-klasse auto. Het kan een bewuste keuze zijn, maar zo zitten de meeste mensen niet in elkaar om echt de onderste laag auto's te rijden in combinatie met een zeer dure woning. Dat is allemaal overwaarde.

Snap die mensen verder heel goed. Fijn wonen is ook voor mij een hoge prioriteit.

[ Voor 5% gewijzigd door Immutable op 19-01-2024 12:53 ]

[hoevenpe]

Skyaero schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 11:39:
180-200k

Ex. BTW, dus zonder grond volledig kaal minimaal 250k. Dan wordt 2/3 minder dan 350k best ambitieus.

[JDx]

Eärendil schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 12:34:
[...]


Je ziet de dure of goedkope auto, maar dat hoge of lage inkomen zie je niet, dat vul jij in op basis van de auto.

Ik kon 6 maanden nog niet in mijn huis waardoor ik weer tijdelijk bij mn ouders woonde, hierdoor hield ik mijn volledige 40-urige loon over waardoor ik ineens een nieuwe auto kon kopen die een kwart waard was van mijn huis. Het idee was een nieuwe auto met 7 jaar garantie dus weinig kosten de komende tijd.

Een auto zegt niet heel veel over het inkomen, als ik al die tijd gewoon alle vaste lasten had, dan kon ik nog geen 2e hands Golf 4 kopen. Hier in de straat staan ook auto's die net zo duur zijn als hun huis, een BMW M5 bij een huis van 150K of een CL63 AMG, best veel eigenlijk. Wel voornamelijk Turken, Bulgaren, Polen enzo.

Toen ik en mijn ex uit elkaar gingen de auto verkocht en reed toen een Mazda 323 Fastbreak van 1250 euro.



Wel grappig trouwens hoe mijn Bulgaarse buurman een bijna nieuwe BMW 535d heeft, zwart met zwarte velgen natuurlijk en een oeroude Kia Carnival vol deuken, nog met wit kenteken, waarvan de ramen niet meer sluiten van de 8 parkeerplaatsen voor mijn huis hebben 5 een wit kenteken SK, LT en BG.

[ Voor 11% gewijzigd door JDx op 19-01-2024 13:52 ]

[JDx]

hoevenpe schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 13:27:
[...]

Ex. BTW, dus zonder grond volledig kaal minimaal 250k. Dan wordt 2/3 minder dan 350k best ambitieus.

Grond is echt enorm duur viel me op, ik dacht dat het hier wel mee viel, maar hier kosten kavels ook gewoon 200 tot 300k.

[Shadowhawk00]

infidel011 schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 12:13:
Ik krijg een beetje het idee dat je je aangevallen voelt .

Maar laten we nu niet doen alsof het een goede zaak is dat 30 jarigen (door het gebrek aan woningen) nog bij hun ouders wonen. Tuurlijk, nood breekt wet en een groot deel zal er niet zoveel van merken in hun ontwikkeling, maar een keer moet je ook écht op eigen benen staan.

Alsof je daarvoor niet bij je ouders kan wonen. Genoeg mensen die tijdelijk mantelzorger zijn bij hun ouders en daardoor zelfstandiger zijn en meer levenservaring hebben dan mensen die op kamers gaan en elke week de was bij moeders dumpen omdat ze niet eens de was kunnen doen.
Ik heb ook tot 27e thuis gewoond maar mocht op mijn 14e ook gewoon het hele huishouden runnen naast school omdat beide ouders ziek waren.

Maar ik ben het wel met je eens dat gebrek aan woningen geen primaire reden zou moeten zijn om thuis te blijven wonen. Er moeten gewoon voldoende woningen beschikbaar zijn voor studenten/starters. En nu is wat langer thuis wonen vervelend maar wat dacht je van mensen die nog jaren met hun ex samen moeten wonen omdat er geen alternatief is.

[Laapo]

Immutable schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 09:20:
[...]


------------

Daarnaast zie je ook veel scheefgroei. Je ziet bijvoorbeeld in veel wijken met dure huizen het typische beeld: Mensen met een dik huis + dikke auto = Hoog inkomen. Mensen met dik huis + A klasse auto(VW UP, Citroen C1) voor de deur = veel overwaarde + laag inkomen. Let maar op, als je er op let zie je het. Je ziet precies wie wel of niet veel overwaarde heeft. Terwijl ze beide in dezelfde woning wonen.

Lol. Mijn woning is 400x meer waard dan mijn auto. Wat zullen de buren wel niet denken...

Hier een iets boven gemiddeld gezinsinkomen en bovengemiddeld veel overwaarde dus het klopt ergens wel.

[ Voor 7% gewijzigd door Laapo op 19-01-2024 14:08 ]

[Laapo]

Requiem19 schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 10:01:
Bouwbesluit helpt niet mee, maar zorgt wel voor basisniveau van woningen.

Zag van de week een grappig filmpje van US expats die helemaal verbaasd waren dat alle (nieuwe) huizen in NL een ventilatiesysteem hebben met afzuiging en aanvoer via roosters of wtw. In hun staat werden huizen gewoon dicht gebouwd en moet je zelf maar de ramen open zetten 😄.

De basiskwaliteit is in NL door alle regulering best netjes. En dat merk je pas als je een keer in de US bent, of zelfs in Zuid Europa.

Misschien ook wel een van de redenen dat een woning in eigendom hebben zo'n gewilde 'investering' is. Je koopt in Nederland eigenlijk altijd wel gewoon een kneitergoed huis. Zeker als het wat nieuwer is.

[JDx]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 14:01:
[...]
En nu is wat langer thuis wonen vervelend maar wat dacht je van mensen die nog jaren met hun ex samen moeten wonen omdat er geen alternatief is.

Zelfs als je een huis hebt, alsnog inschrijven voor een sociale woning, als je na 5 jaar uit elkaar gaat sta je al flink hoog in de lijst. Ik zit in de ziektewet en mijn toekomst qua inkomen is onzeker, heb al 17 jaar een koopwoning (sinds m'n 24ste, dat kon toen nog met 1800 euro bruto), maar ben al meer dan 2 jaar ingeschreven voor een sociale huurwoning.

Je weet nooit wat er gaat gebeuren, misschien kan je wel opeens je hypotheek niet meer betalen of zoals jij zegt, je gaat uit elkaar en moet nog jaren samen wonen. En oneerlijk is het ook niet, want mocht ik uit dit huis moeten, dan komt deze natuurlijk weer vrij.

Kijk af en toe wel eens, maar voor een verrot flatje sta ik nog maar op plek 138 van de 345 ofzo, na meer dan 2 jaar, op mijn 18e had ik binnen 6 maanden een appartementje.

Ook weet ik zeker dat ik in mijn eentje na afloop hypotheek dit huis niet meer kan herfinancieren.

[ Voor 4% gewijzigd door JDx op 19-01-2024 14:33 ]

[dikkiedik]

https://open.spotify.com/...si=gugg-VRySia8hPNd4vfxWw

interessant stukje over het (over) reguleren van huurwoningen.

Terug komend op het huurhuis van 1950 aan de Herengracht. Zolang mensen het er voor betalen is dat het blijkbaar ook waard. Simple as that. Dat is in elk geval de status quo als je in een huizenmarkt geloofd. Een markt is een samenkomst van vraag en aanbod. Die bepalen de prijs. De vraag kant is dan weer erg beïnvloedbaar door oa leencapaciteit en inkomensgroei. De aanbod kant is vooral een gevolg van vergunningen en ruimte.

het 'ontmarkten' van de huizenmarkt kan natuurlijk wel. Maar met veel negatieve neveneffecten. Die worden ook besproken bij BNR.

het is ontzettend vervelend dat hierdoor veel problemen ontstaan. maar marktwerking hiervan de schuld geven is denk ik de laatste oplossing. Dat zeg ik weliswaar als liberaal...

Marktwerking kan je ook zeker zien als oplossing in de woningmarkt. Het vergt echter een andere aanpak en stimulatie. Maar die marktwerking moet je juist nu zijn gang laten gaan, anders prijst nieuwbouw zich uit de markt en zal de markt nog krapper gaan worden.

[Joosie200]

dikkiedik schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 14:47:
Marktwerking kan je ook zeker zien als oplossing in de woningmarkt. Het vergt echter een andere aanpak en stimulatie. Maar die marktwerking moet je juist nu zijn gang laten gaan, anders prijst nieuwbouw zich uit de markt en zal de markt nog krapper gaan worden.

Marktwerking kan al zeker 50 jaar lang zijn gang gaan sinds Thatcher en marktwerking is het middel voor alles. Als er echte marktwerking is dan duikt er iemand wel in de enorme vraag naar appartementen voor senioren en rijtjes voor starter stelletjes met kinderwens. Het feit dat alles zich concentreert qua nieuwbouw op 5 ton en duurder en de provincie en gemeente de ontwikkelaars en bouwbedrijven eraan moet herinneren dat er ook in de categorie tot 300k gebouwd moet worden schiet marktwerking dus de verkeerde kant uit. Hierbij zijn woonco's ook nog eens tien jaar lang financieel afgeroomd door de verhuurdersheffing terwijl zij bij uitstek het betaalbare segment aan huurwoningen en sociale koopwoningen zouden kunnen realiseren

Feit is dat nieuwbouw al zichzelf de markt uitprijst bij von prijzen >400k. En dan kun je zeggen: ligt aan het bouwbesluit, beng eisen en wat niet meer. Of duurdere materialen. Het is gewoon een feit dat alles boven het startsegment meer marge met zich meebrengt en dus aantrekkelijker is.

Er wordt dus gebouwd naar wat de meeste marge oplevert en niet naar de meeste vraag. De markt nog meer zijn gang laten gaan betekent dat er nog enkel twee onder 1 kappers komen, vrijstaande villa's die onbetaalbaar zijn met de huidige rentetarieven. En vooruit studiootjes van 30m2 waar je 3 ton voor mag neerleggen. In plaats van stelselmatig/seriematig appartementen van 60m2 - 80m2 en rijtjes van 60-80m2 optrekken.

Dan hebben de senioren die kasten van huizen 'bezet' houden een reden om naar een moderne flat te gaan met voorzieningen dichtbij en starters kunnen of een nieuwbouw rijtje van 70m2 kopen of 100m2+ bestaande doorzonwoning van de jaren 30-70 van doorstromers die in de kasten van huizen van de senioren gaan wonen.
Maar dat gebeurde al niet voor het stikstof verlammend besluit voor de bouw, laat staan dat Hugo zich daar op gericht heeft. En bouwbedrijven en ontwikkelaars gaan ook niet uit zichzelf daar op richten. Dus tot zover de marktwerking.

[hoevenpe]

Joosie200 schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 15:16:
Het feit dat alles zich concentreert qua nieuwbouw op 5 ton en duurder en de provincie en gemeente de ontwikkelaars en bouwbedrijven eraan moet herinneren dat er ook in de categorie tot 300k gebouwd moet worden schiet marktwerking dus de verkeerde kant uit.

Zoals hierboven al gesteld: je kunt in de Randstad helemaal geen redelijk huis inclusief grond en bijkomende kosten voor 300k bouwen, grofweg 250k voor het huis en 150k voor de grond lijkt me het minimum en dan verdient niemand er wat aan.

Feit is dat nieuwbouw al zichzelf de markt uitprijst bij von prijzen >400k. En dan kun je zeggen: ligt aan het bouwbesluit, beng eisen en wat niet meer. Of duurdere materialen. Het is gewoon een feit dat alles boven het startsegment meer marge met zich meebrengt en dus aantrekkelijker is.

Er wordt dus gebouwd naar wat de meeste marge oplevert en niet naar de meeste vraag. De markt nog meer zijn gang laten gaan betekent dat er nog enkel twee onder 1 kappers komen, vrijstaande villa's die onbetaalbaar zijn met de huidige rentetarieven. En vooruit studiootjes van 30m2 waar je 3 ton voor mag neerleggen. In plaats van stelselmatig/seriematig appartementen van 60m2 - 80m2 en rijtjes van 60-80m2 optrekken.

Als je met z'n drieen een beetje redelijk wilt wonen is imo 80m2-100m2 met drie kamers het minimum: een woonkamer, slaapkamer en kinderkamer. Dat kost anno 2023 'gewoon' 400k-500k, dan is niemand grof aan het verdienen. Terug naar de normen van 20 jaar geleden en aan het gas scheelt een ton, is dat wat we willen?

[infidel011]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 14:01:
[...]


Alsof je daarvoor niet bij je ouders kan wonen. Genoeg mensen die tijdelijk mantelzorger zijn bij hun ouders en daardoor zelfstandiger zijn en meer levenservaring hebben dan mensen die op kamers gaan en elke week de was bij moeders dumpen omdat ze niet eens de was kunnen doen.
Ik heb ook tot 27e thuis gewoond maar mocht op mijn 14e ook gewoon het hele huishouden runnen naast school omdat beide ouders ziek waren.

Maar ik ben het wel met je eens dat gebrek aan woningen geen primaire reden zou moeten zijn om thuis te blijven wonen. Er moeten gewoon voldoende woningen beschikbaar zijn voor studenten/starters. En nu is wat langer thuis wonen vervelend maar wat dacht je van mensen die nog jaren met hun ex samen moeten wonen omdat er geen alternatief is.

Ik doel ook niet zozeer op de groepen mensen die bijvoorbeeld mantelzorger zijn want ook in een 'normale' markt zouden die langer thuiswonen om voor familieleden te zorgen. Ik doel meer op de (toch wel grote groep) jongvolwassenen die in een normale markt uit huis zouden gaan, maar nu noodgedwongen langer thuis blijven wonen. Ik ben wel eens benieuwd wat de langertermijn gevolgen hier van zijn.

[dikkiedik]

Joosie200 schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 15:16:
[...]


Er wordt dus gebouwd naar wat de meeste marge oplevert en niet naar de meeste vraag. De markt nog meer zijn gang laten gaan betekent dat er nog enkel twee onder 1 kappers komen, vrijstaande villa's die onbetaalbaar zijn met de huidige rentetarieven. En vooruit studiootjes van 30m2 waar je 3 ton voor mag neerleggen. In plaats van stelselmatig/seriematig appartementen van 60m2 - 80m2 en rijtjes van 60-80m2 optrekken.

als je gaat bouwen waar de meeste marge op zit dan is het per definitie niet onbetaalbaar. Juist dat is wat het best/snelst verkoopt en er is dus wel zeker vraag naar.

Als ze gaan bouwen voor procentueel de zelfde marges, maar de doelgroep waar je dat voor aan het bouwen bent kan het niet betalen. Voor wie bouw je dan? Die grond heeft een bepaalde waarde, de materialen kosten geld. De arbeiders ontvangen loon. En ook de marges moeten in stand blijven. Oneindige subsidies geven of toeleggen op grondwaarde is ook probleem verplaatsen. Hiermee collectiviseer je de woning aanschaf voor een groep mensen uiteindelijk via belastinginkomsten.

Als het resultaat is dat een nieuwbouw rijtjeswoning daardoor al rond de 400-450k kost, dan is dat de marktprijs. Daar heb je overigens wel gewoon rond de 100m² voor en een tuintje.

Dingen onder marktprijs/kostprijs gaan aanbieden klinkt heel leuk, maar hier gaat maar een klein groepje mensen van profiteren. Verhuurdersheffing was volgens mij helemaal geen hele vreemde regeling. In de praktijk zorgde dit enkel voor iets hogere huren en er is volgens mij geen enkele aanleiding om aan te nemen dat die 2 miljard euro aan belastinginkomsten persee naar nieuwbouw was gevloeid. Woningcorporaties financieren immers via het WSW. Hierbij is kasstroom van belang (huurinkomsten/subsidies). Het extra belasten van een wooncorporatie heeft daardoor helemaal niet direct een invloed op hoeveel ze bouwen.

[dikkiedik]

Joosie200 schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 15:16:
[...]

Dan hebben de senioren die kasten van huizen 'bezet' houden een reden om naar een moderne flat te gaan met voorzieningen dichtbij en starters kunnen of een nieuwbouw rijtje van 70m2 kopen of 100m2+ bestaande doorzonwoning van de jaren 30-70 van doorstromers die in de kasten van huizen van de senioren gaan wonen.
Maar dat gebeurde al niet voor het stikstof verlammend besluit voor de bouw, laat staan dat Hugo zich daar op gericht heeft. En bouwbedrijven en ontwikkelaars gaan ook niet uit zichzelf daar op richten. Dus tot zover de marktwerking.

een marktpartij kan prima in dit gat springen. Een groep verzamelen die inderdaad kleiner wilt gaan wonen en gegarandeerd een grote gezinswoning achterlaat. Hiervoor zal de gemeente wellicht genegen zijn om bouwvergunningen voor af te gaan geven. Een mooi plan maken, want al die senioren hebben immers geld/overwaarde zat. Bouw er wat moois van!

De oplossing zit echt in de markt uiteindelijk. Die markt krijg je namelijk toch niet uit de woningmarkt, en dat moet je zeker ook niet willen proberen.

[BlauweLucht]

https://www.nu.nl/economi...27-aan-banden-gelegd.html

Huurverhoging in de vrije sector tot 2027 aan banden gelegd

Het demissionaire kabinet beperkt de huurverhogingen in de vrije sector tot zeker mei 2027. Dat heeft de ministerraad vrijdag besloten. Dit moet helpen duurdere huurwoningen betaalbaarder te houden.

[Laapo]

BlauweLucht schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 17:01:
https://www.nu.nl/economi...27-aan-banden-gelegd.html


[...]

Nog heel redelijk, gemiddelde caoverhoging +1%. Eigenlijk is dat minstens 1% te veel.

[hoevenpe]

Laapo schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 17:25:
Nog heel redelijk, gemiddelde caoverhoging +1%. Eigenlijk is dat minstens 1% te veel.

Dat is minder dan de inflatie, als je de huurmarkt vlot wil trekken gaat dit niet helpen.

[Hielko]

Joosie200 schreef op vrijdag 19 januari 2024 @ 15:16:
[...]
Er wordt dus gebouwd naar wat de meeste marge oplevert en niet naar de meeste vraag. De markt nog meer zijn gang laten gaan betekent dat er nog enkel twee onder 1 kappers komen, vrijstaande villa's die onbetaalbaar zijn met de huidige rentetarieven. En vooruit studiootjes van 30m2 waar je 3 ton voor mag neerleggen. In plaats van stelselmatig/seriematig appartementen van 60m2 - 80m2 en rijtjes van 60-80m2 optrekken.

De meeste vraag is er naar grote vrijstaande villa's voor nop. Maar dat is net zo betekenisloos als wat jij schrijft. Natuurlijk worden de huizen gebouwd waar de meeste marge op zit. Want als mensen dat willen betalen dan is effectief gewoon dat waar de meeste vraag naar is. Als mensen echt jouw seriematige huizen/appartementen van 60-80m2 zouden willen hebben zouden dat het type huizen zijn met de hoogste marges, en zouden die echt wel gebouwd worden.

[JDx]

Ik hoorde laatst dat naast dat het makkelijker is om 1 woning te verkopen van 6 ton dan 6 van 1 ton en er misschien meer marge op zit, dat ook overlast een rol speelt in goedkopere appartementen en veel meer doorstroom, daar zitten verhuurders niet op te wachten. Daarom bouwen wooncorporaties in de vrije sector, zoals bijvoorbeeld Vesteda ook amper flats met kleine goedkope studio's.

Voor verkoop net zo, liever 6 appartementen van 5 ton dan een flat met 30 appartementen van 1 ton. Alleen hebben ze bij verkoop weer geen last van overlast en doorstroom, ja misschien is de VVE lastiger, veel meer kans op wanbetalers, mensen die de boel versmeren in openbare ruimtes.

Als ik mijn huis weer zou verhuren zou ik ook veel meer vragen dan 750 euro en 1 maand borg, eerder 1000 euro en 2 maanden borg, heb je toch meer kans op nettere mensen.

[ Voor 13% gewijzigd door JDx op 19-01-2024 20:22 ]

[JDx]

Was deze al gepost?
https://www.nu.nl/economi...-te-veel-dure-huizen.html

Ik vind wat ze tegenwoordig "betaalbaar" noemen eigenlijk alsnog duur. En ze moeten eens stoppen met allemaal op 1 plek willen wonen, meer spreiding.

[ Voor 35% gewijzigd door JDx op 19-01-2024 20:54 ]

[Immutable]

Wispe schreef op donderdag 18 januari 2024 @ 21:05:
[...]


1950 euro voor een kamertje van 20m2, come on.
In de huurpunten waardering mag de locatie wel meegewogen worden, maar 1950 euro voor 20m2 is niet goed te praten omdat het toevallig bij de Keizersgracht is.

Maar goed dan krijg je dus ook de "Have's en de Have not's" in de huursector. Zit je ergens in een huurhuis, lekker blijven zitten. En niemand denkt meer dat het interessant is om dan huizen te verhuren dus droogt die markt ook heel erg op.

Het valt me op dat Funda ineens vol staat met panden in verhuurde staat. Blijkbaar willen heel veel verhuurders van hun pandjes af. En hopen ze een andere dommerik te vinden die erin trapt om dat huis te kopen met verhuurders erin. Of een speculeerder die speculeert erop dat de overheid toch zaken gaat herzien en waaruit het pand in verhuurde staat weer zal stijgen. Of speculeren opdat de huurders eruit gaan. Of oudjes die erin zitten, dat ze uit de pijp gaan in zoveel jaar. En dan het pand verkopen. Profiel van de huurders zal dan heel veel meespelen betreffende de echte onderliggende waarde voor een speculeerder

De slimme verhuurders zijn dan die hun pandje als eerst met verhuurders verkopen. Want hoe meer verhuurders dus hun panden met huurders willen verkopen des te lager de prijs. (Vraag en aanbod.) Waarbij aanbod in verhuurde staat enorm aan het oplopen is.

Wat je dan ook krijgt dat er dus een krapte aan het ontstaan is langzaam.(Langzaam want je zet huurders er niet zo uit.) Maar die komen dan op de koopmarkt.

[Shadowhawk00]

Immutable schreef op zaterdag 20 januari 2024 @ 14:33:
[...]


Maar goed dan krijg je dus ook de "Have's en de Have not's" in de huursector. Zit je ergens in een huurhuis, lekker blijven zitten. En niemand denkt meer dat het interessant is om dan huizen te verhuren dus droogt die markt ook heel erg op.

Het valt me op dat Funda ineens vol staat met panden in verhuurde staat. Blijkbaar willen heel veel verhuurders van hun pandjes af. En hopen ze een andere dommerik te vinden die erin trapt om dat huis te kopen met verhuurders erin. Of een speculeerder die speculeert erop dat de overheid toch zaken gaat herzien en waaruit het pand in verhuurde staat weer zal stijgen. Of speculeren opdat de huurders eruit gaan. Of oudjes die erin zitten, dat ze uit de pijp gaan in zoveel jaar. En dan het pand verkopen. Profiel van de huurders zal dan heel veel meespelen betreffende de echte onderliggende waarde voor een speculeerder

De slimme verhuurders zijn dan die hun pandje als eerst met verhuurders verkopen. Want hoe meer verhuurders dus hun panden met huurders willen verkopen des te lager de prijs. (Vraag en aanbod.) Waarbij aanbod in verhuurde staat enorm aan het oplopen is.

Wat je dan ook krijgt dat er dus een krapte aan het ontstaan is langzaam.(Langzaam want je zet huurders er niet zo uit.) Maar die komen dan op de koopmarkt.

Dat geeft ook weer mogelijkheden voor die huurders om te zeggen, wij willen het ook wel kopen en wij kunnen 5k meer bieden dan een investeerder dus ja doen dan maar
De huurders zijn de enige die niet het probleem hebben dan het huis in verhuurde staat verkocht word.

Maar goed dat willen we met zijn allen zo graag dat er geen investeerders meer op de huurmarkt zitten en er dus alleen nog maar sociale huur en koop overblijft. Daar heeft de overheid op ingezet en daar zien we nu al wat resultaat van.

We hadden ook kunnen inzetten op het bouwen van appartementen maar het is veel makkelijker om bepaalde groepen investeerders het leven zuur te maken zodat de vriendjes van de politiek straks een monopolie bezitten en nog meer winst kunnen maken.