Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[JDx]

Blik1984 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 10:12:
[...]
Maargoed, dit gaat wel redelijk offtopic

Idd, maar als je zo naar auto's kijkt dan kan je de opmerkingen over de huizenmarkt ook wel met een korreltje zout nemen, blijkbaar leeft hij in een boven modale wereld en dat zit het overgrote deel van de woningzoekenden dus niet.

[JDx]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 10:16:
[...]


Volgens mij gaan we voorbij aan zijn punt:
Als je een lening hebt dan word deze door de inflatie gewoon steeds minder waard. Dat is ook waarom overheden en de EU graag inflatie hebben de staatschuld word minder. Alleen te hoge inflatie raken mensen het vertrouwen in de munt kwijt dus daar zit voor die partijen het probleem.

Dus een schuld voor een eigen woning is geen probleem als je op lange termijn kijkt verdwijnt deze vanzelf. Alleen moet je dan wel jaarlijks salarisverhoging krijgen en je niet je baan kwijtraken of er iets anders vervelends gebeuren.

Het idee van het vergelijken met een nieuwe auto was gewoon een voorbeeld dus daarop doorzagen is misschien niet heel productief het gaat om het idee.

Een hypotheekschuld is momenteel ook niet zo heel erg, na het verlagen van de rente betaal ik nu nog 250 euro per maand, dat kan je in de toekomst bij elkaar rapen met statiegeld flessen

[Blik1984]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 10:16:
[...]


Volgens mij gaan we voorbij aan zijn punt:
Als je een lening hebt dan word deze door de inflatie gewoon steeds minder waard. Dat is ook waarom overheden en de EU graag inflatie hebben de staatschuld word minder. Alleen te hoge inflatie raken mensen het vertrouwen in de munt kwijt dus daar zit voor die partijen het probleem.

Dus een schuld voor een eigen woning is geen probleem als je op lange termijn kijkt verdwijnt deze vanzelf. Alleen moet je dan wel jaarlijks salarisverhoging krijgen en je niet je baan kwijtraken of er iets anders vervelends gebeuren.

Het idee van het vergelijken met een nieuwe auto was gewoon een voorbeeld dus daarop doorzagen is misschien niet heel productief het gaat om het idee.

Vandaar ook mijn edit over het offtopic gaan

Ik gaf in een eerdere reactie ook al aan dat ik zijn idee wel snap, maar dat het aan kracht inboet vanwege de inaccurate voorbeelden die erbij benoemd worden.

[assje]

Requiem19 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 09:47:
Die 2 verdieners die in 2013 voor 150k gekocht hebben (huidige waarde woning nu 500k in dit voorbeeld) hoeven helemaal geen 500k bij te lenen.

Dat is precies het punt.

Ik snap het punt dat je wil maken maar dit lijkt me wel een vrij extreme casus. Op basis van de gemiddelde woningwaarde in bijvoorbeeld Zuid-Holland is een appartement van 150k in 2013 nu €300k waard, geen €500k.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 10:16:
[...]


Volgens mij gaan we voorbij aan zijn punt:
Als je een lening hebt dan word deze door de inflatie gewoon steeds minder waard.

Dat is uiteraard zeker waar.

Het idee van het vergelijken met een nieuwe auto was gewoon een voorbeeld dus daarop doorzagen is misschien niet heel productief het gaat om het idee.

De boodschap was dat door inflatie de hypotheek die je nu nodig hebt voor een woning over 30 jaar zo ver gedaald is dat je dit met het uitstellen van de aanschaf van een andere auto zou kunnen oplossen. Als dat zo zou zijn, dan is dat inderdaad geen probleem. Maar in veel gevallen is de schuld de je na 30 jaar overhoudt juist niet van de orde van grootte van "het uitstellen van een grote aankoop". Maar is het wel degelijk een flinke zak geld die je moeilijk zomaar even kunt ophoesten.

De (kleine) groep mensen die zonder veel problemen een recente Passat koopt of kan kopen, zal meestal niet de groep zijn die een woning uit die prijscategorie heeft, maar zal eerder in een veel duurdere woning wonen. Die dus ook over 30 jaar heel wat meer waard is dan een middenklasser.

Dus hoewel inflatie een hoop van het gewicht van de schuld "opeet", blijft het ook na 30 jaar nog een flink blok aan je been. Wat je niet zomaar even wegpoetst.

[ Voor 6% gewijzigd door Rubbergrover1 op 07-12-2023 10:38 ]

[assje]

We blijven nu wel erg hangen in de semantiek.

Als een hypotheek 50% aflossingsvrij is en na 30 jaar inflatie de reële waarde daarvan 50% van oorspronkelijk is dan heb je het over 25%. Het lijkt me duidelijk dat 50% aflossingsvrij na 30 jaar vrijwel nooit tot problemen zal leiden. Zelfs een bovengemiddelde/vrijstaande woning van 600k nu zou na 30 jaar dan een maandlast hebben die lager is dan een sociale huurwoning.

Natuurlijk kan het alsnog veel geld zijn in verhouding tot een wellicht gereduceerd inkomen maar we moeten het wel in verhouding zien. Er zijn ook mensen zonder koopwoning en die moeten ook rondkomen na het betalen van de huur.

De risico's van aflossingsvrij zitten voornamelijk in de eerste 10 jaar en/of bij een LTV >50%.

[ Voor 28% gewijzigd door assje op 07-12-2023 10:49 ]

[Requiem19]

assje schreef op donderdag 7 december 2023 @ 10:33:
[...]


Ik snap het punt dat je wil maken maar dit lijkt me wel een vrij extreme casus. Op basis van de gemiddelde woningwaarde in bijvoorbeeld Zuid-Holland is een appartement van 150k in 2013 nu €300k waard, geen €500k.

In Amsterdam is/was dit echt meer dan prima mogelijk in buurten als Bos en Lommer.

[Shadowhawk00]

Requiem19 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 10:56:
[...]


In Amsterdam is/was dit echt meer dan prima mogelijk in buurten als Bos en Lommer.

Uitzonderen en extremen heb je overal. De randstad is niet echt representatief voor de woningmarkt van de rest van nederland natuurlijk.

Waar ik woon is appartement van 170 in 2013 nu ongeveer 250 geworden dus tja.
1 jaar terug kon ik waar ik werk nog appartementen kopen van onder de 200k.

Probleem met de huizenmarkt is ook dat het niet echt 1 markt is maar verschillende markten met verschillende problemen en eisen. Wat voor Amsterdam iets zou oplossen zou best in de achterhoek finaal de plank mis kunnen slaan.

[assje]

Requiem19 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 10:56:
In Amsterdam is/was dit echt meer dan prima mogelijk in buurten als Bos en Lommer.

Maar het heeft niet zoveel zin uitzonderlijke specifieke situaties te projecteren op de woningmarkt.

[redwing]

assje schreef op donderdag 7 december 2023 @ 10:47:
We blijven nu wel erg hangen in de semantiek.

Als een hypotheek 50% aflossingsvrij is en na 30 jaar inflatie de reële waarde daarvan 50% van oorspronkelijk is dan heb je het over 25%. Het lijkt me duidelijk dat 50% aflossingsvrij na 30 jaar vrijwel nooit tot problemen zal leiden. Zelfs een bovengemiddelde/vrijstaande woning van 600k nu zou na 30 jaar dan een maandlast hebben die lager is dan een sociale huurwoning.

Natuurlijk kan het alsnog veel geld zijn in verhouding tot een wellicht gereduceerd inkomen maar we moeten het wel in verhouding zien. Er zijn ook mensen zonder koopwoning en die moeten ook rondkomen na het betalen van de huur.

De risico's van aflossingsvrij zitten voornamelijk in de eerste 10 jaar en/of bij een LTV >50%.

Het hele probleem is dat het verleden al heeft laten zien dat het zowel tussendoor als aan het eind van de looptijd problemen geeft. Dus het klopt weliswaar dat de schuld minder wordt door de inflatie, maar dat het daardoor zo ver daalt dat het geen problemen meer oplevert klopt gewoon niet. En het klopt ook dat het grootste risico in die eerste 10 jaar zit, maar er zijn dus ook genoeg mensen in de problemen gekomen omdat na de looptijd ze problemen kregen met de financiering. In principe moet je na die 30 jaar nl. de hele schuld afbetalen en is het lastig om een nieuwe hypotheek te krijgen vanwege b.v. leeftijd en/of inkomsten.
Uiteindelijk is die inflatie vooral leuk als je je hypotheek toch al makkelijk kunt betalen. Want dan kun je er gebruik van maken omdat je wel de lusten (hypotheek wordt standaard minder) maar niet de lasten (groter risico) hebt.

Voor de groep die hun huis maar net kunnen betalen is die aflossingsvrije hypotheek dus gewoon een groot risico. En dat is precies de reden waarom die nu zo beperkt is geworden.

[JDx]

redwing schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:07:
[...]

Het hele probleem is dat het verleden al heeft laten zien dat het zowel tussendoor als aan het eind van de looptijd problemen geeft. Dus het klopt weliswaar dat de schuld minder wordt door de inflatie, maar dat het daardoor zo ver daalt dat het geen problemen meer oplevert klopt gewoon niet. En het klopt ook dat het grootste risico in die eerste 10 jaar zit, maar er zijn dus ook genoeg mensen in de problemen gekomen omdat na de looptijd ze problemen kregen met de financiering. In principe moet je na die 30 jaar nl. de hele schuld afbetalen en is het lastig om een nieuwe hypotheek te krijgen vanwege b.v. leeftijd en/of inkomsten.
Uiteindelijk is die inflatie vooral leuk als je je hypotheek toch al makkelijk kunt betalen. Want dan kun je er gebruik van maken omdat je wel de lusten (hypotheek wordt standaard minder) maar niet de lasten (groter risico) hebt.

Voor de groep die hun huis maar net kunnen betalen is die aflossingsvrije hypotheek dus gewoon een groot risico. En dat is precies de reden waarom die nu zo beperkt is geworden.

En dat is precies de reden waarom ik me nu al heb ingeschreven voor een sociale huurwoning, in 2036, wat het zo ineens is, het is immers ook alweer 2024 over dik 3 weken kan ik denk de woning niet herfinancieren en kan niets aflossen in de huidige situatie.

Aflossingsvrij was leuk bij aankoop en voor de vaste lasten, maar aan het einde van de looptijd moet ik hoogstwaarschijnlijk de woning verlaten. Ik neem aan dat ik tegen die tijd voor de meeste sociale woningen wel op 1 sta, hopelijk een nieuwbouw appartement. Momenteel zit ik net als velen vast aan deze woning en dat belemmert de doorstroming behoorlijk.

[assje]

redwing schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:07:
Het hele probleem is dat het verleden al heeft laten zien dat het zowel tussendoor als aan het eind van de looptijd problemen geeft.

Ja, situaties in het verleden waar tot 110% LTV aflossingsvrij hergefinancierd werd voor consumptieve doeleinden.

Ik durf te betwijfelen of een 50% aflossingsvrij van de aanschafprijs na 30 jaar ooit tot problemen heeft geleid.

[JDx]

assje schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:12:
[...]


Ja, situaties in het verleden waar tot 110% LTV aflossingsvrij hergefinancierd werd voor consumptieve doeleinden.

Ik durf te betwijfelen of een 50% aflossingsvrij van de aanschafprijs na 30 jaar ooit tot problemen heeft geleid.

Problemen misschien niet, maar die 50% herfinancieren is nog een hoop geld. Waarvoor je een nieuwe hypotheek moet afsluiten, als dat al mogelijk is op leeftijd en met beperkt inkomen. En de dan geldende rente maar moet accepteren.

Ik had 110% want er moest veel gebeuren aan de woning en het is goed dat dat niet meer kan.

Waar ik in 2006 bijna 130K kon lenen met 1820 bruto kan ik nu nog geen 80K krijgen met een minimumloon van wat is het nu 1995 euro ofzo?

[Requiem19]

assje schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:06:
[...]


Maar het heeft niet zoveel zin uitzonderlijke specifieke situaties te projecteren op de woningmarkt.

Dat ligt aan de mate van de deviatie en het onderwerp van de discussie waar je midden in valt. Dit gesprek kwam voort uit op hoe er enorme verschillen kunnen ontstaan met winst via woningverkoop tov sparen met een goed salaris.

Maar we kunnen ook even prima met jouw gemiddeldes rekenen als je dat zinvoller vindt.

Stel iemand in Zuid Holland heeft een appartement gekocht van 150k. Als ik de meest recente data van verkoopappartementen bekijk in Zuid Holland zie ik dat dit ongeveer rond 325k ligt (https://www.hypotheker.nl...izenprijzen-zuid-holland/).

Met een overwaarde van 175k is er voor een woning van 650k een hypotheek nodig van 475. Dan is er een verzamelinkomen nodig van 96k, ongeveer 2.4keer modaal. Neem je echter de aflossing mee van de afgelopen 10 jaar op de hypotheek van het eerste huis van 150k, dan zit je al snel richting de 2x modaal wat nodig is om een 650k huis te kunnen kopen.

Als we het hebben over gemiddeldes is het dus helemaal niet zo gek dat er nog woningen van 650k verkocht worden (en daar begon deze discussie over).

[HallonRubus]

https://www.nrc.nl/nieuws...bij-familieleden-a4183571

Een op de zes mensen die een woning kopen financieren dit met geld dat zij hebben geleend bij familieleden, ook wel bekend als ‘familiehypotheek’. Vaak doen zij dit om aan meer kapitaal te komen dan zij bij een bank of verzekeraar kunnen lenen — en zo hun financieringsruimte te vergroten. Dat schrijft De Nederlandsche Bank donderdag.

(...)

In de meeste gevallen werd slechts een deel van het aankoopbedrag met bij familieleden geleend geld gefinancierd, de rest kwam van een bank of verzekeraar. Bij bijna de helft van de familiehypotheken werd minder dan 20 procent van de totale hypotheeksom met familiekapitaal bekostigd.

(...)

De totale waarde van familiehypotheken bedraagt nu 70 miljard euro, zo’n tiende van de totale hypotheekschuld die in Nederland uitstaat. In 2020 steeg de omvang van familiehypotheekschulden netto met 1,2 miljard euro. Datzelfde jaar werd voor 700 miljoen euro aan ‘jubeltonnen’ uitgedeeld.

20% van een gemiddelde prijs van €400k is alsnog €80k. Veel meer vrij opneembaar spaargeld zal de modale of net bovenmodale ouder ook niet hebben. Ik ben benieuwd wat voor gevolgen deze ontwikkeling heeft.

[JDx]

HallonRubus schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:17:
https://www.nrc.nl/nieuws...bij-familieleden-a4183571

[...]


20% van een gemiddelde prijs van €400k is alsnog €80k. Veel meer vrij opneembaar spaargeld zal de modale of net bovenmodale ouder ook niet hebben. Ik ben benieuwd wat voor gevolgen deze ontwikkeling heeft.

En dan ga jij uit van 1 kind, je wil je 2 of 3 kinderen dat natuurlijk allemaal aan kunnen bieden.

Mijn ouders hebben het ook niet slecht, maar dit soort constructies stonden zij niet voor open. Dit is denk ik helemaal niet zo'n grote groep, al hebben veel boomers wel altijd 40 uur gewerkt en aardig gespaard.

[redwing]

assje schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:12:
[...]
Ja, situaties in het verleden waar tot 110% LTV aflossingsvrij hergefinancierd werd voor consumptieve doeleinden.

Ik durf te betwijfelen of een 50% aflossingsvrij van de aanschafprijs na 30 jaar ooit tot problemen heeft geleid.

De discussie begon er mee dat er minder verplichtingen moesten komen voor het aflossen van aflossingsvrije hypotheken omdat het risico toch al beperkt was. Je ziet echter dat jouw 1e situatie wel degelijk een probleem was en daarom ongewenst is geworden. En precies daarom zijn we naar de 2e situatie gegaan, waar het risico een heel stuk kleiner is. En ook daar zullen er mensen in de problemen (gaan) komen, maar dat is nog maar een beperkte groep. Naar mijn idee zitten we nu dan ook in een situatie die prima is, want aan de ene kant is het risico grotendeels verdwenen, maar heb je alsnog veel vrijheid in je keuze.

[redwing]

HallonRubus schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:17:
https://www.nrc.nl/nieuws...bij-familieleden-a4183571

[...]

20% van een gemiddelde prijs van €400k is alsnog €80k. Veel meer vrij opneembaar spaargeld zal de modale of net bovenmodale ouder ook niet hebben. Ik ben benieuwd wat voor gevolgen deze ontwikkeling heeft.

Ik had het ook gelezen en vind het vooral apart dat dit gemeld wordt door een instantie die dit als probleem aankaart omdat de huizenprijs omhoog gaat, maar tegelijkertijd wel nog steeds pleit voor ruimere financieringen

[Rubbergrover1]

assje schreef op donderdag 7 december 2023 @ 10:47:
We blijven nu wel erg hangen in de semantiek.

Het is niet puur semantiek. Het gaat om het het vergelijken van (in grote lijnen) de woning van iemand met een modaal inkomen met het uitgavenpatroon dat past bij iemand die ver boven modaal verdient. En vervolgens stellen dat na 30 jaar de schuld van die modaal-verdien woning makkelijk opgehoest kan worden door te snijden in die ver bovenmodale uitgaven. Dat vind ik een kromme vergelijking.

Dat staat los van dat een (deels) aflossingsvrije hypotheek op de lange termijn prima op te brengen is. Probleem is alleen dat je nu nog niet weet of je in de tussentijd niet tegen grote veranderingen in je leefsituatie aanloopt. En daarmee mogelijk in de problemen komt. Daarom vind ik het ook prima dat er grenzen worden gesteld aan hoeveel je aflossingsvrij mag lenen.

[Rubbergrover1]

JDx schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:20:
[...]
Dit is denk ik helemaal niet zo'n grote groep, al hebben veel boomers wel altijd 40 uur gewerkt en aardig gespaard.

Nou, blijkbaar gaat het om een zodanig grote groep dat het bij 1 op de 6 huizenkopers voorkomt.

offtopic:
(Overigens hoor ik ook bij die 1 op de 6. Maar niet om meer te kunnen lenen, maar gewoon omdat het een handige en voordelige constructie is. Onze totale lening was nog steeds onder wat maximaal zou mogen.)

[JDx]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:34:
[...]

Nou, blijkbaar gaat het om een zodanig grote groep dat het bij 1 op de 6 huizenkopers voorkomt.

offtopic:
(Overigens hoor ik ook bij die 1 op de 6. Maar niet om meer te kunnen lenen, maar gewoon omdat het een handige en voordelige constructie is. Onze totale lening was nog steeds onder wat maximaal zou mogen.)

Maar toch lang niet allemaal 80K?

"In het laatst gepeilde jaar 2020 maakten zo’n 645.000 Nederlandse huishoudens gebruik van een privé- of familiehypotheek."

"In 2020 steeg de omvang van familiehypotheekschulden netto met 1,2 miljard euro."

1,2 miljard over 645.000 huishoudens is niet veel of maak ik een rekenfout.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:34:
[...]

Nou, blijkbaar gaat het om een zodanig grote groep dat het bij 1 op de 6 huizenkopers voorkomt.

offtopic:
(Overigens hoor ik ook bij die 1 op de 6. Maar niet om meer te kunnen lenen, maar gewoon omdat het een handige en voordelige constructie is. Onze totale lening was nog steeds onder wat maximaal zou mogen.)

Er word alleen niet gezegd hoeveel er geleend word. Alleen dat het in het grootste geval minder is dan 20%.
Dat kan dus ook gewoon net even die 10k zijn voor een kleine verbouwing of voor de notariskosten.
Zeker voor boomers die vaak hun huis afbetaald hebben en een redelijke spaarbuffer gewend zijn is dat geen bedrag wat ze niet even tijdelijk kunnen missen.

[eamelink]

Jammer dat NRC totaal niet ingaat op de vraag hoe het eigenlijk kan dat je méér kan lenen als je een familiehypotheek naast een lening bij een bank.

Normaliter zal een bank immers een sluitend financieel plaatje willen zien hoe de aankoop gefinancierd wordt, en dat moet in principe bestaan uit eigen geld plus de lening van de bank. Een extra lening (zoals bij familie) is niet de bedoeling; dan leent de koper immers in totaal meer dan verantwoord is en verzaakt de bank haar zorgplicht.

ESB schrijft er iets uitgebreider over: https://esb.nu/voordeel-f...heek-groter-dan-jubelton/

Ze suggereren dat een deel van de familiehypotheken gebruikt wordt om later (na de aankoop) extra investeringen in het huis te doen, of dat verzwegen wordt dat het om een lening gaat en het wordt opgegeven als eigen geld bij de bank. Of dat banken überhaupt niet goed controleren of er sprake is van andere leningen.

[Shadowhawk00]

JDx schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:37:
[...]


Maar toch lang niet allemaal 80K?

"In het laatst gepeilde jaar 2020 maakten zo’n 645.000 Nederlandse huishoudens gebruik van een privé- of familiehypotheek."

"In 2020 steeg de omvang van familiehypotheekschulden netto met 1,2 miljard euro."

1,2 miljard over 645.000 huishoudens is niet veel of maak ik een rekenfout.

Hm 1.200.000.000 / 654.000 ~ 2000 euro per lening. Nope dat is verwaarloosbaar bedrag voor een woning.

[Conrado]

-

[ Voor 99% gewijzigd door Conrado op 07-12-2023 13:13 ]

[HallonRubus]

JDx schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:20:
[...]


En dan ga jij uit van 1 kind, je wil je 2 of 3 kinderen dat natuurlijk allemaal aan kunnen bieden.

Mijn ouders hebben het ook niet slecht, maar dit soort constructies stonden zij niet voor open. Dit is denk ik helemaal niet zo'n grote groep, al hebben veel boomers wel altijd 40 uur gewerkt en aardig gespaard.

Het is op zich een constructie met vrij laag risico waarbij je bovendien belasting ontwijkt: voordeel hypotheekrenteaftrek blijft binnen de familie en ouders krijgen hypotheekrecht, zolang de huizenprijzen gewoon door blijven stegen is de kans op verlies klein. En in feite kunnen de ouders nu inkomsten genereren uit een tweede huis terwijl ze geen 10 maar 0% overdrachtsbelasting betalen. Je moet alleen wel vertrouwen dat er geen ruzie van komt in de familie.

[ Voor 7% gewijzigd door HallonRubus op 16-04-2024 13:32 ]

[Z___Z]

HallonRubus schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:17:
https://www.nrc.nl/nieuws...bij-familieleden-a4183571

[...]


20% van een gemiddelde prijs van €400k is alsnog €80k. Veel meer vrij opneembaar spaargeld zal de modale of net bovenmodale ouder ook niet hebben. Ik ben benieuwd wat voor gevolgen deze ontwikkeling heeft.

Je hoeft die 80k niet af te lossen, gewoon blijven financieren aflossingsvrij. Als je daar 5% rente over moet betalen is dat maar 4k/jaar. Is wel te betalen met een AOW'tje.
Je moet wel zorgen dat je bij een bank zit die je aflossingsvrije hypotheek voor onbepaalde tijd geeft zoals de Rabobank.

[Wim-M]

JDx schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:37:
[...]


Maar toch lang niet allemaal 80K?

"In het laatst gepeilde jaar 2020 maakten zo’n 645.000 Nederlandse huishoudens gebruik van een privé- of familiehypotheek."

"In 2020 steeg de omvang van familiehypotheekschulden netto met 1,2 miljard euro."

1,2 miljard over 645.000 huishoudens is niet veel of maak ik een rekenfout.

Ik vermoed dat dit wat verwarrend is geschreven en bedoeld wordt dat in 2020 in totaal 645.000 huishoudens gebruik maken van een familiehypotheek, ongeacht in welk jaar de hypotheek is afgesloten.

En dat de 1,2 miljard stijging alleen betrekking heeft op de in 2020 afgesloten familiehypotheek. Het totaalbedrag aan uitstaande familiehypotheek is dan veel hoger dan deze 1,2 miljard.

[Rubbergrover1]

JDx schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:37:
[...]


Maar toch lang niet allemaal 80K?

"In het laatst gepeilde jaar 2020 maakten zo’n 645.000 Nederlandse huishoudens gebruik van een privé- of familiehypotheek."

"In 2020 steeg de omvang van familiehypotheekschulden netto met 1,2 miljard euro."

1,2 miljard over 645.000 huishoudens is niet veel of maak ik een rekenfout.

Wat Wim-M ook aangeeft, het een is de mutatie in de totale schuld in een jaar, het ander is het totaal aantal lopende familieleningen. Niet te vergelijken dus.

In bijna de helft van de lopende familiehypotheken gaat het om minder dan 20% van de totale hypotheeksom. Anders gezegd, bij meer dan de helft van de familiehypotheken gaat het om meer dan 20% van de totale hypotheeksom.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:42:
[...]


Hm 1.200.000.000 / 654.000 ~ 2000 euro per lening. Nope dat is verwaarloosbaar bedrag voor een woning.

Totale familieschuld van die 654.000 familieleningen is ongeveer 70 miljard. Dus iets meer dan een ton gemiddeld. Toch niet zo heel verwaarloosbaar.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 12:24:
[...]

Wat Wim-M ook aangeeft, het een is de mutatie in de totale schuld in een jaar, het ander is het totaal aantal lopende familieleningen. Niet te vergelijken dus.

In bijna de helft van de lopende familiehypotheken gaat het om minder dan 20% van de totale hypotheeksom. Anders gezegd, bij meer dan de helft van de familiehypotheken gaat het om meer dan 20% van de totale hypotheeksom.

Tja zullen ook genoeg mensen zijn die het via hun bedrijf doen ( want dat staat ook in het artikel ) en tja als je het gehele bedrag leent vanuit je familie/bedrijf dan trekt dat het gemiddelde vrij hard omhoog.

Niet veel mensen kunnen het zomaar uitlenen maar als je het kan doen naar je kinderen toe is het natuurlijk de beste manier om alvast een voorschot op de erfenis te nemen. De rente schenk je jaarlijks terug.

[Joosie200]

Requiem19 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 09:47:
[...]
En dat is de mindfuck van de woningmarkt. Je hoeft geen goede baan te hebben. Op het juiste moment een woning gekocht hebben is voldoende om een ruim koopbudget te hebben op de woningmarkt.

Een verzamelinkomen van 65k is net iets meer dan 1.5x modaal. Met 1.5x modaal kun je in deze situatie dus gewoon een woning kopen van 650k, wat best wel insane is.

Klopt. Time in the market is van doorslaggevend belang qua woningmarkt. En niemand in mijn familie die mij daar op wees toen ik nog een 18 jarig snotjong was. Dat had mijn focus op doorstuderen wellicht wel laten verschuiven naar sneller werk fixen, met vast contract kon je in 2013 zelfs in Amsterdam voor 150k nog wat regelen.

De starter moet de doorstromers hun overwaarde betalen zodat de uitstapper zijn overwaarde kan cashen. Blijft toch kenmerken hebben van een ponzi scheme: nieuwelingen mogen betalen zodat de rest profiteert. En in alles laat de overheid dit probleem in stand omdat de doorstromers en uitstappers flink in de meerderheid zijn qua kiezers achterban. Dus nieuwe belastingen gaan er niet komen. Als box 3 al zo'n hete aardappel oplevert tot de HR hoe denk je dat de woningen eigenaren gaan reageren.

Eenmaal in gang gezet (dit loopt langer dan de laatste tien jaar) krijg je dit niet ongedaan. Meer aanbod maakt het ongedaan maar als je nog niet eens 60k nieuwbouwwoningen per jaar vergund op landelijk niveau en bouwbedrijven precies in economische laagconjunctuur haperen gaat het niet goed komen. En al die praatjes/presentaties van Hugo vullen geen gaatjes. Los van piekbelasters/stikstof, laat de lagere overheden eerst maar genoeg ambtenaren hebben voor ruimtelijke ordening en vergunningen afgeven. Maar de rijksoverheid met tig politieke partijen voorop snijden het liefste niet in eigen vlees maar in lagere overheden. Qua personeel, budget.

In plaats van groeikernen/bouwzones aanwijzen zou de overheid allereerst moeten nadenken: Nederland anno 2035, 2050, 2075: hoe ziet de samenleving eruit en hoe delen we het beschikbare land in qua natuur/industrie/wonen/recreatie. Ruimtelijke ordening dus. Heb je dat plaatje compleet kun je nadenken over een vinex idee. En die ruimtelijke ordening raakt ook andere gebieden: voedselproductie in welke vorm, NL kennisland (uitbreiding van kennissectoren), hoeveel migratie etc etc. Zowel koopwoningen als huurwoningen zijn nodig en hoe je andere terreinen aanpakt heeft invloed op de woningvoorraad.

Maarja dat vereist visie en visie was maar een vies woord aldus de laatste vier kabinetten. Kun je wel een Hugo minister maken, maar die begint bij stap 2 en niet bij het begin.

[Get!em]

eamelink schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:40:
Jammer dat NRC totaal niet ingaat op de vraag hoe het eigenlijk kan dat je méér kan lenen als je een familiehypotheek naast een lening bij een bank.

Normaliter zal een bank immers een sluitend financieel plaatje willen zien hoe de aankoop gefinancierd wordt, en dat moet in principe bestaan uit eigen geld plus de lening van de bank. Een extra lening (zoals bij familie) is niet de bedoeling; dan leent de koper immers in totaal meer dan verantwoord is en verzaakt de bank haar zorgplicht.

ESB schrijft er iets uitgebreider over: https://esb.nu/voordeel-f...heek-groter-dan-jubelton/

Ze suggereren dat een deel van de familiehypotheken gebruikt wordt om later (na de aankoop) extra investeringen in het huis te doen, of dat verzwegen wordt dat het om een lening gaat en het wordt opgegeven als eigen geld bij de bank. Of dat banken überhaupt niet goed controleren of er sprake is van andere leningen.

De aanwijzing staat ergens in het artikel: de betaalde rente wordt terug geschonken. Waardoor het niet de koopkracht van de lener raakt. Gaat tot een rente van 500 eur in de maand zelfs belastingvrij.

[Charly]

eamelink schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:40:
Jammer dat NRC totaal niet ingaat op de vraag hoe het eigenlijk kan dat je méér kan lenen als je een familiehypotheek naast een lening bij een bank.

Normaliter zal een bank immers een sluitend financieel plaatje willen zien hoe de aankoop gefinancierd wordt, en dat moet in principe bestaan uit eigen geld plus de lening van de bank. Een extra lening (zoals bij familie) is niet de bedoeling; dan leent de koper immers in totaal meer dan verantwoord is en verzaakt de bank haar zorgplicht.

ESB schrijft er iets uitgebreider over: https://esb.nu/voordeel-f...heek-groter-dan-jubelton/

Ze suggereren dat een deel van de familiehypotheken gebruikt wordt om later (na de aankoop) extra investeringen in het huis te doen, of dat verzwegen wordt dat het om een lening gaat en het wordt opgegeven als eigen geld bij de bank. Of dat banken überhaupt niet goed controleren of er sprake is van andere leningen.

In mijn omgeving zie/zag ik vooral dat de familiehypotheek gebruikt wordt om de betaalde rente vervolgens weer terug te kunnen schenken en niet zo zeer om het maximum bedrag op te krikken. Geen idee of dat representatief is.

Maar de bank financiert max 100% en claimt eerste recht van hypotheek. Dus die zijn (in een stijgende markt) gedekt, zeker als je minder dan 100% bij de bank leent en de rest bij je familie.

Hoe jij die verdere schulden afbetaald zal de bank worst zijn verwacht ik.

[jellybrah]

eamelink schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:40:
Jammer dat NRC totaal niet ingaat op de vraag hoe het eigenlijk kan dat je méér kan lenen als je een familiehypotheek naast een lening bij een bank.

Normaliter zal een bank immers een sluitend financieel plaatje willen zien hoe de aankoop gefinancierd wordt, en dat moet in principe bestaan uit eigen geld plus de lening van de bank. Een extra lening (zoals bij familie) is niet de bedoeling; dan leent de koper immers in totaal meer dan verantwoord is en verzaakt de bank haar zorgplicht.

ESB schrijft er iets uitgebreider over: https://esb.nu/voordeel-f...heek-groter-dan-jubelton/

Ze suggereren dat een deel van de familiehypotheken gebruikt wordt om later (na de aankoop) extra investeringen in het huis te doen, of dat verzwegen wordt dat het om een lening gaat en het wordt opgegeven als eigen geld bij de bank. Of dat banken überhaupt niet goed controleren of er sprake is van andere leningen.

Wellicht impopulair antwoord, maar wie zou dat niet doen? Als ik langzoekende starter was, zou ik ook uit alle opties putten, verzwijgen wat kan zodat de lening maar rond is en dat huis maar gekocht is. ASAP. Ik denk dat alleen eigen geld is doorgegeven.

[Rubbergrover1]

Get!em schreef op donderdag 7 december 2023 @ 13:28:
[...]

De aanwijzing staat ergens in het artikel: de betaalde rente wordt terug geschonken. Waardoor het niet de koopkracht van de lener raakt. Gaat tot een rente van 500 eur in de maand zelfs belastingvrij.

Dat is hoe het in de praktijk gaat. Maar de koppeling tussen lening en schenking is in de regel niet direct contractueel vastgelegd. Omdat dat fiscaal niet 'mag'. Dit is vaak dus geen zekerheid voor de bank. Zodat de bank dit vaak niet kan/mag meenemen in de berekeningen.

Er is een erg dun grijs gebied waarbij de terugschenking voor de bank voldoende is vastgelegd, maar het tegelijk voor de fiscus ook nog acceptabel is. Een goede adviseur kan een en ander wel zodanig vastleggen dat er genoeg zekerheid voor de bank is en het fiscaal ook nog mag, maar dit is wel iets wat aandacht vergt.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:55:
[...]

Dat is hoe het in de praktijk gaat. Maar de koppeling tussen lening en schenking is in de regel niet direct contractueel vastgelegd. Omdat dat fiscaal niet 'mag'. Dit is vaak dus geen zekerheid voor de bank. Zodat de bank dit vaak niet kan/mag meenemen in de berekeningen.

Er is een erg dun grijs gebied waarbij de terugschenking voor de bank voldoende is vastgelegd, maar het tegelijk voor de fiscus ook nog acceptabel is. Een goede adviseur kan een en ander wel zodanig vastleggen dat er genoeg zekerheid voor de bank is en het fiscaal ook nog mag, maar dit is wel iets wat aandacht vergt.

Grappige is dat de bank eigenlijk bijna geen risico loopt.
De veilig constructie is dat de ouders deels garant staan voor de lening, dus als ze het niet terugschenken moeten ze het direct aan de bank betalen.

[Wispe]

jellybrah schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:08:
[...]


Wellicht impopulair antwoord, maar wie zou dat niet doen? Als ik langzoekende starter was, zou ik ook uit alle opties putten, verzwijgen wat kan zodat de lening maar rond is en dat huis maar gekocht is. ASAP. Ik denk dat alleen eigen geld is doorgegeven.

Maar vraag me af hoe je kan bewijzen dat het je eigen geld is?
Ik moest mijn eigen geld bewijzen met hoe ik eraan kom.

[Conrado]

Wispe schreef op donderdag 7 december 2023 @ 15:48:
[...]
Maar vraag me af hoe je kan bewijzen dat het je eigen geld is?
Ik moest mijn eigen geld bewijzen met hoe ik eraan kom.

Dat moest ik ook, maar niet bij de bank maar aan de notaris.

[Wispe]

Conrado schreef op donderdag 7 december 2023 @ 16:00:
[...]

Dat moest ik ook, maar niet bij de bank maar aan de notaris.

Misschien moest ik dat ook doen bij de bank omdat er significant veel eigen geld was (LTV is <30%).

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 15:03:
[...]

Grappige is dat de bank eigenlijk bijna geen risico loopt.
De veilig constructie is dat de ouders deels garant staan voor de lening, dus als ze het niet terugschenken moeten ze het direct aan de bank betalen.

De bank loopt wel degelijk risico's. Als de huizenbezitter in de problemen komt en er blijkt overgefinancierd te zijn, dan heeft de bank wel een probleem omdat ze zich niet aan de richtlijnen hebben gehouden.

[geekeep]

Requiem19 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 09:47:
[...]


Die 2 verdieners die in 2013 voor 150k gekocht hebben (huidige waarde woning nu 500k in dit voorbeeld) hoeven helemaal geen 500k bij te lenen.

Dat is precies het punt.

Als zij een nieuwe woning willen kopen van 650k hoeven ze maar 300k te lenen. De andere 350k komt uit de overwaarde van hun appartement. Om 350k te lenen hebben ze een gezamenlijk inkomen nodig van ongeveer 74k, wat na 10 jaar carrière voor de meeste 2-verdieners prima te doen is.

Dit zijn dus mensen die allebei onder modaal verdienen in 2024, maar toch een woning kunnen kopen van 650k....

En dat is de mindfuck van de woningmarkt. Je hoeft geen goede baan te hebben. Op het juiste moment een woning gekocht hebben is voldoende om een ruim koopbudget te hebben op de woningmarkt.

EDIT: correctie: ze hebben geen 74k verzamelinkomen nodig, maar 'slechts' 65k verzamelinkomen om het huis van 650k te kunnen betalen (!). Ik was per ongeluk uitgegaan van 350k hypotheek, terwijl ze maar 300k hypotheek nodig hebben.

Een verzamelinkomen van 65k is net iets meer dan 1.5x modaal. Met 1.5x modaal kun je in deze situatie dus gewoon een woning kopen van 650k, wat best wel insane is.

Exact hoe de huidige markt nog enigszins "werkt". Vorige bewoners van mijn woning hebben ongeveer tien jaar terug voor een habbekrats de woning van gekocht van de wooncorporatie (ná een volledige renovatie van het hele huizenblok). Later dus verkocht aan mij voor veul meer en met het gezamenlijk inkomen van een keukenbezorger/vrachtwagenchauffeur + parttime partner in de zorg een huis van bijna een half miljoen kunnen kopen. Make it make sense..
Een enórm deel van de huidige huizenbezitters zit in woningen die ze, gebaseerd op hun inkomen, never nooit niet kunnen betalen. Dat is de crux van de opgeblazen huizenmarkt.

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 17:09:
[...]

De bank loopt wel degelijk risico's. Als de huizenbezitter in de problemen komt en er blijkt overgefinancierd te zijn, dan heeft de bank wel een probleem omdat ze zich niet aan de richtlijnen hebben gehouden.

Banken gaan uit van taxaties, die weer gebaseerd zijn op taxaties, die weer gebaseerd zijn op taxaties. Dus in hoeverre is het te "overfinancieren" voor banken?

[Rubbergrover1]

geekeep schreef op donderdag 7 december 2023 @ 19:04:
[...]

Banken gaan uit van taxaties, die weer gebaseerd zijn op taxaties, die weer gebaseerd zijn op taxaties. Dus in hoeverre is het te "overfinancieren" voor banken?

Het is overfinancieren als de lening niet voldoet aan de normen. Dat staat los van de vraag of de onderliggende waarde realistisch is of niet.

En het gaat ook niet om de hypotheek in verhouding tot de woningwaarde, maar om de hypotheek in verhouding tot het inkomen.

[geekeep]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 19:13:
[...]

Het is overfinancieren als de lening niet voldoet aan de normen. Dat staat los van de vraag of de onderliggende waarde realistisch is of niet.

En het gaat ook niet om de hypotheek in verhouding tot de woningwaarde, maar om de hypotheek in verhouding tot het inkomen.

In welke situatie, in combinatie met een familielening, heeft een bank geoverfinancierd dan? Je krijgt van de bank x hypotheek o.b.v. inkomen/uitgaven. Daarbovenop dan een lening van familie, die de totale financieringsruimte vergroot.
Of doel je dan meer op dat de onkosten van een (familie)lening de max hypotheek bij de bank zou moeten verlagen? Volgens mij heb je altijd nog de kleine lettertjes en naar-waarheid-ingevuld verklaringen die de eventuele schuld van de bank verleggen. In wezen is dat niet anders dan het verzwijgen van een studieschuld.

ps.
https://www.abnamro.nl/nl...pen/onderhands-lenen.html

Als u een hypotheek bij ABN AMRO aanvraagt, kunt u tot 20% van uw maximale hypotheek onderhands extra lenen van uw ouders of grootouders. De lening heeft dan geen invloed op de maximale hypotheek die u op basis van uw eigen inkomen kunt krijgen.

"toevallig" dus precies die 20% die in het NRC artikel genoemd is.

[ Voor 20% gewijzigd door geekeep op 07-12-2023 20:11 ]

[Z___Z]

Joosie200 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 12:54:
[...]


Klopt. Time in the market is van doorslaggevend belang qua woningmarkt. En niemand in mijn familie die mij daar op wees toen ik nog een 18 jarig snotjong was. Dat had mijn focus op doorstuderen wellicht wel laten verschuiven naar sneller werk fixen, met vast contract kon je in 2013 zelfs in Amsterdam voor 150k nog wat regelen.

De starter moet de doorstromers hun overwaarde betalen zodat de uitstapper zijn overwaarde kan cashen. Blijft toch kenmerken hebben van een ponzi scheme: nieuwelingen mogen betalen zodat de rest profiteert. En in alles laat de overheid dit probleem in stand omdat de doorstromers en uitstappers flink in de meerderheid zijn qua kiezers achterban. Dus nieuwe belastingen gaan er niet komen. Als box 3 al zo'n hete aardappel oplevert tot de HR hoe denk je dat de woningen eigenaren gaan reageren.

Eenmaal in gang gezet (dit loopt langer dan de laatste tien jaar) krijg je dit niet ongedaan. Meer aanbod maakt het ongedaan maar als je nog niet eens 60k nieuwbouwwoningen per jaar vergund op landelijk niveau en bouwbedrijven precies in economische laagconjunctuur haperen gaat het niet goed komen. En al die praatjes/presentaties van Hugo vullen geen gaatjes. Los van piekbelasters/stikstof, laat de lagere overheden eerst maar genoeg ambtenaren hebben voor ruimtelijke ordening en vergunningen afgeven. Maar de rijksoverheid met tig politieke partijen voorop snijden het liefste niet in eigen vlees maar in lagere overheden. Qua personeel, budget.

In plaats van groeikernen/bouwzones aanwijzen zou de overheid allereerst moeten nadenken: Nederland anno 2035, 2050, 2075: hoe ziet de samenleving eruit en hoe delen we het beschikbare land in qua natuur/industrie/wonen/recreatie. Ruimtelijke ordening dus. Heb je dat plaatje compleet kun je nadenken over een vinex idee. En die ruimtelijke ordening raakt ook andere gebieden: voedselproductie in welke vorm, NL kennisland (uitbreiding van kennissectoren), hoeveel migratie etc etc. Zowel koopwoningen als huurwoningen zijn nodig en hoe je andere terreinen aanpakt heeft invloed op de woningvoorraad.

Maarja dat vereist visie en visie was maar een vies woord aldus de laatste vier kabinetten. Kun je wel een Hugo minister maken, maar die begint bij stap 2 en niet bij het begin.

Je vergeet even dat in 2013 jongeren/starters bijna nergens aan de bak kwamen of van jaar contract naar jaar contract gingen. De arbeidsmarkt trok pas vanaf 2015 echt bij. Dus denk dat je toch beter kon studeren en de iets duurdere huizen voor lief moet nemen, als je 2017-2019 in de oververhitte arbeidsmarkt 18 was, kom je inderdaad eerst een willekeurige baan pakken en een hypotheek nemen en daarna pas gaan studeren.

[ANdrode]

JDx schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:20:
[...]
Mijn ouders hebben het ook niet slecht, maar dit soort constructies stonden zij niet voor open. Dit is denk ik helemaal niet zo'n grote groep, al hebben veel boomers wel altijd 40 uur gewerkt en aardig gespaard.

Het kan ook gefinancierd worden met een tweede hypotheek van de ouders. Het beperkt wel het financiële voordeel – maar geeft wel de leenruimte.

Het nadeel is dat aflossen dan ook echt moet. Waardoor de maandlasten nog hoger zijn dan van een maximale lening.
Mogelijk de volledige hypotheek in een lagere risicoklasse, wat natuurlijk een voordeel is

[Laapo]

Get!em schreef op donderdag 7 december 2023 @ 13:28:
[...]

De aanwijzing staat ergens in het artikel: de betaalde rente wordt terug geschonken. Waardoor het niet de koopkracht van de lener raakt. Gaat tot een rente van 500 eur in de maand zelfs belastingvrij.

Gaat massaal janken worden dadelijk. Het uitgeleend geld wordt als overige belegging gezien in box 3 en dat betekent flink afrekenen.

[Laapo]

Requiem19 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 10:56:
[...]


In Amsterdam is/was dit echt meer dan prima mogelijk in buurten als Bos en Lommer.

Wa je zegt, prima mogelijk. In heel Amsterdam e.o. Nieuwbouw uit 2012-2018 is ook heel hard gegaan. 2,5x eerder regel dan uitzondering. En dat voor hele nieuwbouw buurtjes zoals in Badhoevedorp, Weesp, Diemen, Noord, Zuidoost.

Echte uitzonderingen waren er ook. Studiotjes aan de Spaklerweg, 80k von in 2014, 200k in 2018, 320k in 2021.. Van de sloop geredde Bijlmerflat (Kleiburg) voor 75k in 2012 naar 350k in 2022.......

Dat was toch wel een fascinerende periode.

[Paralize_nl]

Z___Z schreef op donderdag 7 december 2023 @ 20:26:
[...]

Je vergeet even dat in 2013 jongeren/starters bijna nergens aan de bak kwamen of van jaar contract naar jaar contract gingen. De arbeidsmarkt trok pas vanaf 2015 echt bij. Dus denk dat je toch beter kon studeren en de iets duurdere huizen voor lief moet nemen, als je 2017-2019 in de oververhitte arbeidsmarkt 18 was, kom je inderdaad eerst een willekeurige baan pakken en een hypotheek nemen en daarna pas gaan studeren.

Plus dat mensen die in 2013 een huis kochten van 150k daar 500k voor kregen zeer schaars zijn.

De meeste mensen die ik ken hebben geen verdubbeling van hun waarde gehad, velen gekocht in de periode 2011-2018
Daarnaast zijn er erg weinig verhuisd. Niet iedereen wil altijd maar groter en meer, veel mensen zijn gewoon dik tevreden met waar ze wonen en voelen zich prettig in de wijk/buurt.

[Rubbergrover1]

Z___Z schreef op donderdag 7 december 2023 @ 20:26:
[...]

Je vergeet even dat in 2013 jongeren/starters bijna nergens aan de bak kwamen of van jaar contract naar jaar contract gingen. De arbeidsmarkt trok pas vanaf 2015 echt bij. Dus denk dat je toch beter kon studeren en de iets duurdere huizen voor lief moet nemen,

Hangt natuurlijk ook sterk met elkaar samen. Die woningen waren zo (relatief) goedkoop juist doordat veel mensen niet de mogelijkheid hadden om te kopen. Omdat ze geen baan of geen vast contract hadden of te veel onzekerheid over de toekomst. Maar áls je in zo'n economische malaise de mogelijkheid hebt om te kopen, dán ben je uiteindelijk vaak spekkoper.

[Conrado]

geekeep schreef op donderdag 7 december 2023 @ 19:04:
Een enórm deel van de huidige huizenbezitters zit in woningen die ze, gebaseerd op hun inkomen, never nooit niet kunnen betalen. Dat is de crux van de opgeblazen huizenmarkt.

En wat dan nog…? Waarom is dat de crux?

[ReneJK]

Requiem19 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 09:47:
[...]


Die 2 verdieners die in 2013 voor 150k gekocht hebben (huidige waarde woning nu 500k in dit voorbeeld) hoeven helemaal geen 500k bij te lenen.

Dat is precies het punt.

Als zij een nieuwe woning willen kopen van 650k hoeven ze maar 300k te lenen. De andere 350k komt uit de overwaarde van hun appartement. Om 350k te lenen hebben ze een gezamenlijk inkomen nodig van ongeveer 74k, wat na 10 jaar carrière voor de meeste 2-verdieners prima te doen is.

Dit zijn dus mensen die allebei onder modaal verdienen in 2024, maar toch een woning kunnen kopen van 650k....

En dat is de mindfuck van de woningmarkt. Je hoeft geen goede baan te hebben. Op het juiste moment een woning gekocht hebben is voldoende om een ruim koopbudget te hebben op de woningmarkt.

EDIT: correctie: ze hebben geen 74k verzamelinkomen nodig, maar 'slechts' 65k verzamelinkomen om het huis van 650k te kunnen betalen (!). Ik was per ongeluk uitgegaan van 350k hypotheek, terwijl ze maar 300k hypotheek nodig hebben.

Een verzamelinkomen van 65k is net iets meer dan 1.5x modaal. Met 1.5x modaal kun je in deze situatie dus gewoon een woning kopen van 650k, wat best wel insane is.

volgens mij klopt jouw berekening niet helemaal ?

als ik het online laat uitrekenen op de consumentenbond website, met €65k gezamelijke inkomsten als uitgangspunt komen deze mensen te kort ,

Rekensom
Je hebt €685.428 nodig:
€650.000 voor de aankoopprijs.
€22.180 voor de aankoopkosten.
€13.248 eigen middelen om dubbele lasten mee op te vangen.

Je kunt:
€240.642 hypotheek krijgen voor dit huis
€365.000 van je overwaarde lenen tot je woning is verkocht (overbruggingskrediet)
€0 eigen middelen inleggen

Je komt daarmee €79.786 te kort. Als je bijvoorbeeld een schenking ontvangt of meer spaargeld inlegt kun je het oplossen.

max lijkt dan rond de €550k te liggen met een eigen inleg nodig van €13k, maar dan verhuizen ze van een huis van €500k naar €550k en dat lijkt me dan een huis in dezelfde klasse als waar ze nu al wonen ?

[hoevenpe]

Weer een project in de koelkast:

quote: https://www.parool.nl/ams...plopende-kosten~b12589d2/

Bouwproject voor 450 woningen in Amsterdam-West tijdelijk stilgelegd door oplopende kosten

De gemeente kondigde al in 2020 het zogeheten Project Entreegebied Gulden Winckel aan, waarmee een nieuwe woonwijk moet worden gerealiseerd in de Gulden Winckelbuurt, het gebied tussen de ring A10 en de Krelis Louwenstraat. Het zou gaan om 450 woningen en een verbetering van de woonruimte. Ondanks protest van buurtbewoners – ze maken zich zorgen over de hoogte van de geplande woontorens en de leefbaarheid van de buurt – was de planning dat de nieuwbouw eind 2025 van start zou gaan.

Dat is verre van zeker, omdat de kosten van het bouwproject door de inflatie sterk zijn gestegen, aldus Hermans in de brief aan de stadsdeelcommissie. ‘Het is op dit moment niet duidelijk of er voldoende budget is om de gewenste nieuwbouw en verbeteringen aan de openbare ruimte in het gebied uit te kunnen voeren.’

Ook kunnen de extra kosten niet worden terugverdiend via de erfpacht van de grond. Het project – dat in de ontwerpfase zat – is daarom tijdelijk stilgelegd, terwijl er wordt verkend of het financiële tekort oplosbaar is. Als er een oplossing wordt gevonden, gaat het project in 2024 verder.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op donderdag 7 december 2023 @ 23:46:
[...]

En wat dan nog…? Waarom is dat de crux?

Dat mensen een dure woning kunnen kopen komt vooral door de hoge waardestijgingen op de woningmarkt. De markt voor dure koopwoningen is dus vooral een markt die bestaat dankzij de opgeblazen prijzen. Die weer voor een groot deel veroorzaakt zijn door dalende rentes.

Op het moment dat de aanjager van dalende textes wegvalt, nemen ook de exorbitante prijsstijgingen af. Waardoor, zeker op termijn, de overdadig hoge overwaardes afnemen. En mensen weer moeten gaan kijken naar woningen die minder duur zijn. Dat betekent een rem op de mogelijkheden voor de aankoop van zowel (dure) nieuwbouw als de bestaande bouw, die ook relatief veel dure woningen heeft.

[El Capitan]

Volgens mij is een familiebank constructie ongezond als je bijvoorbeeld;
1. huis koopt met financiering (maximaal) van de bank/geldverstrekker.
2. na ontvangen offerte bank/geldverstrekker een familiebank afsluit voor grote verbouwingen of meerwerk.

Die constructie kan en zal ook veel voorkomen. Dan betalen pap en mam dus de nieuwe keuken en/of badkamer, nieuwe vloeren etc.

[redwing]

hoevenpe schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 07:11:
Weer een project in de koelkast:

[...]

En de regering zich maar afvragen hoe het toch komt dat er minder wordt gebouwd dan ze als doelstelling hebben gekozen.....

[Charly]

El Capitan schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 09:12:
Volgens mij is een familiebank constructie ongezond als je bijvoorbeeld;
1. huis koopt met financiering (maximaal) van de bank/geldverstrekker.
2. na ontvangen offerte bank/geldverstrekker een familiebank afsluit voor grote verbouwingen of meerwerk.

Die constructie kan en zal ook veel voorkomen. Dan betalen pap en mam dus de nieuwe keuken en/of badkamer, nieuwe vloeren etc.

Mja. Maar wat jij doet na dat de hypotheek gesloten is heeft de bank nooit grip op. Je kan ook een maand later van baan wisselen (hoi ), de helft minder gaan werken of voor mijn part een Ferrari kopen op afbetaling. Daar kunnen ze weinig tegen doen... Behalve een goeie risico inschatting maken dat dit soort dingen gebeuren en die in hun aanbod verwerken.

Of het een goed idee is om het zo te doen is een 2e. Dat ben ik helemaal met je eens.

[ Voor 10% gewijzigd door Charly op 08-12-2023 09:40 ]

[redwing]

El Capitan schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 09:12:
Volgens mij is een familiebank constructie ongezond als je bijvoorbeeld;
1. huis koopt met financiering (maximaal) van de bank/geldverstrekker.
2. na ontvangen offerte bank/geldverstrekker een familiebank afsluit voor grote verbouwingen of meerwerk.

Die constructie kan en zal ook veel voorkomen. Dan betalen pap en mam dus de nieuwe keuken en/of badkamer, nieuwe vloeren etc.

In de meeste gevallen wordt de betaalde rente weer teruggegeven als schenking en kost het de lener dus niets. Dat betekent echter ook dat er voor de lener weinig tot geen extra risico is om net aan de betalingsverplichting te kunnen voldoen. Het grootste risico ligt hierom dan ook bij degene die de lening verstrekt. Want mochten er toch problemen ontstaan, is de bank de eerste in de rij die geld gaat krijgen. En zeer waarschijnlijk is het geld op tegen de tijd dat de familiebank in beeld komt.

[RemcoDelft]

Als zoveel mensen de Nibud normen overschrijven door familieschulden aan te gaan, wordt het dan niet eens tijd om de HRA te maximaliseren op de Nibud norm? Aftrekbaar lenen en de rente terugschenken werkt prijsopdrijvend en belastingontwijkend.

[Richh]

RemcoDelft schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 10:04:
Als zoveel mensen de Nibud normen overschrijven door familieschulden aan te gaan, wordt het dan niet eens tijd om de HRA te maximaliseren op de Nibud norm?

Extreem logische en redelijke maatregel wat mij betreft

Ik kan me voorstellen dat dit vooral gedaan wordt door de achterban van specifieke politieke partijen die om diezelfde reden niet om dit soort maatregelen zitten te wachten

Al moet ik tegelijkertijd ook wel zeggen dat het mogelijk niet extreem veel uit zou maken voor de prijsbepaling op de woningmarkt. Als je als ouders dermate veel centjes vrij opneembaar hebt, dan kan je het ook gewoon schenken natuurlijk. Ja, daar moet dan ietsje meer belasting over betaald worden, maar zolang zoiets het verschil tussen wel of geen woning kopen kan betekenen, zal het blijven gebeuren.

Het is hoe dan ook wel fijn voor de centjes in de staatskas.

[Richh]

El Capitan schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 09:12:
Volgens mij is een familiebank constructie ongezond als je bijvoorbeeld;
1. huis koopt met financiering (maximaal) van de bank/geldverstrekker.
2. na ontvangen offerte bank/geldverstrekker een familiebank afsluit voor grote verbouwingen of meerwerk.

Die constructie kan en zal ook veel voorkomen. Dan betalen pap en mam dus de nieuwe keuken en/of badkamer, nieuwe vloeren etc.

Dat is ook een optie, en dat hoeft niet eens met een familiebank. Dit kan je ook doen met particuliere leningen en/of dingen zoals een private lease auto. Dat is zeker ongezond, maar niet waar de berichtgeving van gisteren over ging.

Dat ging voornamelijk over de familiebank zelf, waarbij de geldverstrekker (=familie) besluit om boven de toegestane NIBUD normen geld uit te lenen. Tegen een mogelijk hogere rente dan de marktrente. Maargoed, die rente krijg je deels terug door de HRA, en de rest krijg je terug van je ouders omdat men ieder jaar de belastingvrije voet schenkt.

Zolang je een gezonde relatie met je ouders hebt is dat voor de hypotheeknemer niet per se ongezond, de maandlasten zullen het probleem niet zijn door HRA + jaarlijkse schenkingen.

[ Voor 7% gewijzigd door Richh op 08-12-2023 10:24 ]

[redwing]

Richh schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 10:16:
[...]

Dat is ook een optie, en dat hoeft niet eens met een familiebank. Dit kan je ook doen met particuliere leningen en/of dingen zoals een private lease auto. Dat is zeker ongezond, maar niet waar de berichtgeving van gisteren over ging.

Dat ging voornamelijk over de familiebank zelf, waarbij de geldverstrekker (=familie) besluit om boven de toegestane NIBUD normen geld uit te lenen. Tegen een mogelijk hogere rente dan de marktrente. Maargoed, die rente krijg je deels terug door de HRA, en de rest krijg je terug van je ouders omdat men ieder jaar de belastingvrije voet schenkt.

De rente moet wel markt-conform zijn. Alleen omdat het om een lening gaat zonder onderpand kun je richting de rente-tarieven van consumptief krediet gaan. Maar iets doen om een familiebank te voorkomen is lastig omdat het satndaard regels zijn. Je wilt b.v. wel dat een schenking moglijk blijft, maar ook een lening verschaffen moet mogelijk blijven. Je kunt dus hooguit strengere eisen stellen aan de HRA, maar eigenlijk is dat iets waar we helemaal van af moeten.

[Immutable]

geekeep schreef op woensdag 6 december 2023 @ 19:03:
[...]

Het gevolg van jouw voorstel is dat mensen minder behoefte hebben om door te stromen naar iets groters en stelletjes een flink financieel belastingvoordeel krijgen. Kortom, de druk op de onderkant van de markt stijgt en als alleenstaande sta je met 3-0 achter want stelletjes hadden al meer budget, maar hebben vanwege dat samenwoonvoordeel dan nóg meer te besteden (nog los van allerlei andere uitgaven die je kunt delen).

Jawel kan prima, als je met meer mensen bent kun je naar iets groters gaan doorgroeien. Alleen verbind je die groei gekoppelt aan het personen per m2.
Stel voor ik ben single klein appartementje, krijg een vriendin. Betekend dat we dus samen groter kunnen wonen. Het gaat er gewoon om dat het op de persoon gelinkt is. Daardoor de beschikbare woonruimte in heel het land dus geëgaliseerd zal worden. Dus doorgroeien hoeft niet duurder te zijn, mits je met meer personen bent. Of gewoon rijk genoeg bent of de wil hebt om meer belasting te betalen. Echter heb ik natuurlijk niet alle gevolgen van zoiets doorgerekend en bekeken. Het was maar een idee vanuit schaarste van woonruimte om die eerlijk te verdelen naar hoeveel een mens nou gewoon nodig heeft qua woonruimte.

Of vind jij dat een enkele persoon als die eenmaal 200m2 aan woonruimte heeft. En schaarste zorgt er voor dat nieuwe mensen op de markt komen en dan minder m2 over is. Waardoor die persoon meer moet betalen voor elke m2. Dan die andere persoon alleen omdat hij er "eerder" is ? Of belast je mensen die overtollige hoeveelheid aan m2 woonruimte hebben met een hogere belasting om dat te ontmoedigen.

[Zenomyscus]

El Capitan schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 09:12:
Volgens mij is een familiebank constructie ongezond als je bijvoorbeeld;
1. huis koopt met financiering (maximaal) van de bank/geldverstrekker.
2. na ontvangen offerte bank/geldverstrekker een familiebank afsluit voor grote verbouwingen of meerwerk.

Die constructie kan en zal ook veel voorkomen. Dan betalen pap en mam dus de nieuwe keuken en/of badkamer, nieuwe vloeren etc.

Tja, gezond of niet, ik heb iets vergelijkbaars gedaan en daar heb ik geen spijt van gehad. Het belangrijkste is dat je je beseft wat voor risico je loopt en daar actief naar handelt. Dan beperk je de kans op falen. Onze eerste koopwoning was een appartement, die konden we eigenlijk niet krijgen zonder financiele hulp van ouders. Dat ging overigens om een redelijk 'beperkt' bedrag van ~20k. Dat maakte net het verschil tussen wel die woning kunnen krijgen of niet. Op papier was het een gift, maar in feite zaten we 20k boven onze stand te leven omdat het geld gewoon terug moest met een klein beetje rente (die was toen uberhaupt laag). Het stomme is dat we met een hypotheek meer geld overhielden dan daarvoor, wij kwamen namelijk van huur. We hebben die 20k dus vrij snel af kunnen lossen en toen waren we er weer vanaf. Dat voelde eerst wel spannend uiteraard, maar soms moet je die stap aandurven. Door extra op ons geld te letten en te focussen op aflossen ipv leuke dingen doen waren we er ook weer snel vanaf.

Gevolg: ons appartement kon nog net 3 jaar prijsstijging meepakken en was de opstap naar een eengezinswoning. Zonder dat appartement en die 'lening' was het niet mogelijk om door te groeien. Van jaren uitzichtloos de woningmarkt aan je voorbij zien gaan, zitten we eindelijk in die markt. Dan bewegen we in elk geval mee, of het nu stijgt of daalt. Voor die eengezinswoning hebben we ook nog wat trucjes uit moeten halen, maar nu we weer een jaar verder zijn is de situatie absoluut gezond.

Ik begrijp absoluut dat die regels er zijn om mensen niet in situaties te brengen waarin het fout gaat. Maar vanuit een persoonlijk perspectief heb ik er geen moeite mee soms heel bewust wat meer risico te nemen. Ik doe er dan ook alles aan om financieel gezond te blijven verder.

[BlauweLucht]

Zenomyscus schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 11:02:
[...]

Tja, gezond of niet, ik heb iets vergelijkbaars gedaan en daar heb ik geen spijt van gehad. Het belangrijkste is dat je je beseft wat voor risico je loopt en daar actief naar handelt. Dan beperk je de kans op falen. Onze eerste koopwoning was een appartement, die konden we eigenlijk niet krijgen zonder financiele hulp van ouders. Dat ging overigens om een redelijk 'beperkt' bedrag van ~20k. Dat maakte net het verschil tussen wel die woning kunnen krijgen of niet. Op papier was het een gift, maar in feite zaten we 20k boven onze stand te leven omdat het geld gewoon terug moest met een klein beetje rente (die was toen uberhaupt laag). Het stomme is dat we met een hypotheek meer geld overhielden dan daarvoor, wij kwamen namelijk van huur. We hebben die 20k dus vrij snel af kunnen lossen en toen waren we er weer vanaf. Dat voelde eerst wel spannend uiteraard, maar soms moet je die stap aandurven. Door extra op ons geld te letten en te focussen op aflossen ipv leuke dingen doen waren we er ook weer snel vanaf.

Gevolg: ons appartement kon nog net 3 jaar prijsstijging meepakken en was de opstap naar een eengezinswoning. Zonder dat appartement en die 'lening' was het niet mogelijk om door te groeien. Van jaren uitzichtloos de woningmarkt aan je voorbij zien gaan, zitten we eindelijk in die markt. Dan bewegen we in elk geval mee, of het nu stijgt of daalt. Voor die eengezinswoning hebben we ook nog wat trucjes uit moeten halen, maar nu we weer een jaar verder zijn is de situatie absoluut gezond.

Ik begrijp absoluut dat die regels er zijn om mensen niet in situaties te brengen waarin het fout gaat. Maar vanuit een persoonlijk perspectief heb ik er geen moeite mee soms heel bewust wat meer risico te nemen. Ik doe er dan ook alles aan om financieel gezond te blijven verder.

En dat is helemaal prima. Genoeg mensen die durven risico’s te nemen. Meestal gaat het goed en soms gaat het goed mis. De regels zijn er om mensen te beschermen tegen de kans dat het goed mis gaat. Persoonlijk denk ik dat de risico’s te overzien zijn als je je goed inleest en het risico dat het mis gaat kunt dragen. Zo heb je ook bijvoorbeeld mensen die zonder voorbehoud van financiering bieden op een woning. Risico dat je 10% van de aankoopprijs moet neertellen als de financiering niet rond komt. Of mensen die hun studieschuld verzwegen bij hun (NHG) hypotheek, als die in geld problemen raken kunnen ze mogelijk geen aanspraak meer maken op de NHG regeling. Of mensen die net wat meer overbieden dan andere geïnteresseerden en eigenlijk te veel betaalden maar achteraf gezien hun woningwaarde in een paar jaar tijd met 30% zagen stijgen.

Ik vind het jammer dat we in zo’n huizenmarkt zitten die mensen genoodzaakt maken om dergelijke risico’s nemen. Tegelijkertijd loont het vaak wel omdat risicomijdende mensen vaker net geen woning konden kopen en verder moeten in een dure huurwoning zoals je zelf al beschreef.

[Immutable]

We zitten haast tegen het einde van 2023 aan, en gaan straks naar 2024. Ook in de huizenmarkt zullen dus veel regels gaan veranderen.
https://www.nibud.nl/onde...ies-hypotheeknormen-2024/

Het resultaat van deze regels, vaak verruiming van leenruimte. Want voor lagere labels is er geen boete. Dus netto onder de streep een verruiming.
Stabiele rente of zelfs misschien een rente die in 2024 mogelijk omlaag gaat betekend ook meer leenruimte.

Voor 2024 zie ik iig niet echt signalen voor een daling. Maar hopelijk is het doel van onze overheid stabiliseren en niet 1 groep rijker maken dan de andere.


Het grootste probleem is eigenlijk. Schaarste. Eigenlijk heel simpel, iemand die vermogen opbouwd in stenen, zorgt eigenlijk voor verdringing van mensen met niks.

Zoals eerder, mensen met simpele part time baantjes lage inkomen maar wel een huis van 650k kunnen kopen. Gaat iemand die nu de markt in gaat, een stelletje met dezelfde gezamelijk inkomen starten zal die denk ik in de toekomst nooit dezelfde weg kunnen bewandelen. Dus elke persoon die maar later en later in de markt komt zal het minder hebben.

Dit is die verdringing. De vraag is, moet je wel willen dat mensen vermogen uit hun verkochte woning in een pand stoppen. En ja, misschien moet je dat wel zwaar belasten.

Stel voor ik heb 100K woning gekocht, nu 200K waard. En 20K afgelost. Dan zou ik zeggen, die 20K mag je belastingvrij meenemen. En die 100K belasten? Misschien is dat eerlijk? (En dan overdrachtsbelasting afschaffen natuurlijk.)

Daarnaast dat "doorgroeien" is natuurlijk ook maar een mythe, waarom moet iedereen doorgroeien? Vroeger was het normaal dat je je hele leven in hetzelfde huis woont en dat je gelijk een gezinswoning kocht waarin je kinderen kon krijgen. En niet 10x verhuist met dat hele doorgroei concept.

De markt is inderdaad zwaar opgeblazen waardoor er sprake is van verdringing op basis van schaarste. Het is 1 taart die niet snel groeit. En daarmee moeten we het doen. Doorgroeien betekend vaak dat je meer van die taart pakt. En door schaarste, (Weinig bijbouwen) zorg je ervoor dat de partij die eerder een stukje taart had dus steeds meer taart krijgt.

En ja dat lijkt verdacht veel op een Piramide. En ik ben mij er van bewust dat er winnaars en verliezers zijn. Maar kunnen de winnaars hieruit ook toegeven dat het een probleem is? (vaak niet, een mens handelt uit eigen belang in de meeste gevallen. En beweegt alleen als er een win-win situatie is of die persoon er wat uit haalt. Mooist is altijd een win-win.)

Iig 2024 ziet er uit, dat het probleem niet opgelost gaat worden en dat de winnaars in het spel er alleen maar beter van zullen worden. Tenzij je die overwaarde gaat belasten en van dat geld weer bijvoorbeeld subsidie gaat verstrekken aan starters. Premie woningen en subsidie naar nieuwbouw, waarbij je wel mag kopen maar de winst moet afstaan.

Moet je wel winst kunnen maken in een maatschappij waarin schaarste is? Of moet je gewoon zeggen, ja je mag winst maken met nieuwbouw woningen bouwen. Nee, je mag geen winst maken bij van woning naar woning. Waarbij je wel groter mag gaan wonen, op basis van eerlijk verdient geld door je salaris. Wat je dan gespaard hebt. Of door een onderneming, dus echte winst via werk mag je investeren in woningen.

Wat zal er gebeuren in een markt waar nieuwbouw extreem veel subsidie krijgt, maar waarin je alle overwaarde winst niet mag meenemen. Behalve wat je echt zelf afgelost hebt. Als we dat eens simuleren?

[ Voor 4% gewijzigd door Immutable op 08-12-2023 12:20 ]

[Verwijderd]

Immutable schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 12:14:
We zitten haast tegen het einde van 2023 aan, en gaan straks naar 2024. Ook in de huizenmarkt zullen dus veel regels gaan veranderen.
https://www.nibud.nl/onde...ies-hypotheeknormen-2024/

Het resultaat van deze regels, vaak verruiming van leenruimte. Want voor lagere labels is er geen boete. Dus netto onder de streep een verruiming.
Stabiele rente of zelfs misschien een rente die in 2024 mogelijk omlaag gaat betekend ook meer leenruimte.

Voor 2024 zie ik iig niet echt signalen voor een daling. Maar hopelijk is het doel van onze overheid stabiliseren en niet 1 groep rijker maken dan de andere.


Het grootste probleem is eigenlijk. Schaarste. Eigenlijk heel simpel, iemand die vermogen opbouwd in stenen, zorgt eigenlijk voor verdringing van mensen met niks.

Zoals eerder, mensen met simpele part time baantjes lage inkomen maar wel een huis van 650k kunnen kopen. Gaat iemand die nu de markt in gaat, een stelletje met dezelfde gezamelijk inkomen starten zal die denk ik in de toekomst nooit dezelfde weg kunnen bewandelen. Dus elke persoon die maar later en later in de markt komt zal het minder hebben.

Dit is die verdringing. De vraag is, moet je wel willen dat mensen vermogen uit hun verkochte woning in een pand stoppen. En ja, misschien moet je dat wel zwaar belasten.

Stel voor ik heb 100K woning gekocht, nu 200K waard. En 20K afgelost. Dan zou ik zeggen, die 20K mag je belastingvrij meenemen. En die 100K belasten? Misschien is dat eerlijk? (En dan overdrachtsbelasting afschaffen natuurlijk.)

Daarnaast dat "doorgroeien" is natuurlijk ook maar een mythe, waarom moet iedereen doorgroeien? Vroeger was het normaal dat je je hele leven in hetzelfde huis woont en dat je gelijk een gezinswoning kocht waarin je kinderen kon krijgen. En niet 10x verhuist met dat hele doorgroei concept.

De markt is inderdaad zwaar opgeblazen waardoor er sprake is van verdringing op basis van schaarste. Het is 1 taart die niet snel groeit. En daarmee moeten we het doen. Doorgroeien betekend vaak dat je meer van die taart pakt. En door schaarste, (Weinig bijbouwen) zorg je ervoor dat de partij die eerder een stukje taart had dus steeds meer taart krijgt.

En ja dat lijkt verdacht veel op een Piramide. En ik ben mij er van bewust dat er winnaars en verliezers zijn. Maar kunnen de winnaars hieruit ook toegeven dat het een probleem is? (vaak niet, een mens handelt uit eigen belang in de meeste gevallen. En beweegt alleen als er een win-win situatie is of die persoon er wat uit haalt. Mooist is altijd een win-win.)

Iig 2024 ziet er uit, dat het probleem niet opgelost gaat worden en dat de winnaars in het spel er alleen maar beter van zullen worden. Tenzij je die overwaarde gaat belasten en van dat geld weer bijvoorbeeld subsidie gaat verstrekken aan starters. Premie woningen en subsidie naar nieuwbouw, waarbij je wel mag kopen maar de winst moet afstaan.

Moet je wel winst kunnen maken in een maatschappij waarin schaarste is? Of moet je gewoon zeggen, ja je mag winst maken met nieuwbouw woningen bouwen. Nee, je mag geen winst maken bij van woning naar woning. Waarbij je wel groter mag gaan wonen, op basis van eerlijk verdient geld door je salaris. Wat je dan gespaard hebt. Of door een onderneming, dus echte winst via werk mag je investeren in woningen.

Wat zal er gebeuren in een markt waar nieuwbouw extreem veel subsidie krijgt, maar waarin je alle overwaarde winst niet mag meenemen. Behalve wat je echt zelf afgelost hebt. Als we dat eens simuleren?

Groei groei groei, want stilstand is achteruitgang was het motto de afgelopen...60 jaar? Heeft ntrl welvaart gebracht. Als je een beetje helikopter-view hebt dan weet je dat zoiets niet oneindig kan doorgaan.

Wat jou gedachten en ideeën zijn is een herverdeling. Dat kan niet 123, daar heb je ook weer een hele periode voor nodig om die groei groei groei te normaliseren. Dat kan op wijze zoals je eerder voorstelde : M2 pp belasten of hierboven overwaarde belasten... Maar de kern zit echt in het idee dat je minder mensen in dit land toelaat(van expat tot asielzoeker), de rem moet erop en als bedrijven vinden dat ze meer mensen nodig hebben, nou dan liever eens kijken of dat niet te automatiseren valt of als een bedrijf dusdanig de regels qua arbeidsmigranten overtreed en uitbuit gewoon harder aanpakken en verplicht opdoeken.

Weet dat er best wel wat te halen valt op dat vlak.

Een botte herverdeling zoals jij het in gedachte hebt, leidt tot een kapitaalvlucht en dan zou NL daar nu wel geen moeite mee hebben, maar er komt ongetwijfeld een moment waar het wel is en dan kan je de klok niet meer terugdraaien : Weg = Weg

Neem het voorbeeld als de verhuurdersheffing
Neem het voorbeeld van 1,5% rente op de spaarrekeningen nationale banken, via Raisin pak je minimaal 3%

[Shadowhawk00]

RemcoDelft schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 10:04:
Als zoveel mensen de Nibud normen overschrijven door familieschulden aan te gaan, wordt het dan niet eens tijd om de HRA te maximaliseren op de Nibud norm? Aftrekbaar lenen en de rente terugschenken werkt prijsopdrijvend en belastingontwijkend.

Je kan beter de HRA maximaliseren op een belastingschijf, de nibud norm zorgt er ook voor dat mensen met een hoog salaris HRA krijgen terwijl je eigenlijk voornamelijk de mensen onderin wilt helpen met het kopen van een woning.
Of gewoon beperken tot een maximum aankoopbedrag dus aftrekken tot HRA grens het deel daarboven mag je niet meer aftrekken.
Dan help je mensen die hun eerste woning of een goedkope woning kopen meer en mensen die doorstromen of een duurdere woning kopen minder.

[Richh]

Immutable schreef op woensdag 6 december 2023 @ 10:45:
[...]


Het was maar een idee, meer een soort sparring qua oplossing. Ik zeg niet dat dit moet. Maar meer een denkwijze van. Ok, wat is de KERN van het probleem. De KERN is schaarste. Eens?

Schaarste is slechts een deel van het probleem

Hoe dan ook: schaarste is een gegeven. Politiek streeft iedereen naar een tekort van 2% (het tekort is nu 4% geloof ik, dus er moet wel gebouwd worden). Niemand wil balans! Dit zie je ook terug in vergunningen en de prijzen van bouwgrond, die meebeweegt naar het niveau waarop het allemaal nét kan.
Hierdoor is het onmogelijk om de wetten van de vrije markt (als er veel vraag is, zullen de prijzen stijgen, zal er concurrentie toetreden die zorgt voor meer aanbod, waardoor ook de prijs weer daalt) toe te passen op de woningmarkt.

Schaarste is een gegeven dat nooit 'opgelost' zal worden. Sowieso: letterlijk álle betrokken partijen hebben daar geen enkel belang tot.

Uiteindelijk zorgt het hameren op schaarste vooral een hele ingewikkelde discussie, denk ik. Zolang iedereen blijft volhouden dat schaarste de hoofdreden is, kom je eigenlijk nooit bij een oplossing. Immers schaarste oplossen vereist een politieke aanpassing die je behoud voor meer dan 5 jaar, en je moet al die betrokken partijen ook nog eens overhalen, ondanks hun eigen belangen. Het is praktisch echt onmogelijk.

En dat zie je ook aan de geschiedenis: Nederland kent sinds WOII áltijd een woningtekort. Ja, soms waren huizen wat betaalbaarder, en soms waren huizen wat duurder. Wat blijkt: dat correleert heel mooi met economische omstandigheden. Onzekerheid en werkloosheid -> betaalbare huizen. Sterke economie, lage rente -> dure huizen en grote problemen voor de have-not's.

Kortom: de kern van het probleem zit niet in schaarste. Het zit ergens anders. En dat is uiteindelijk gewoon... geld

De huizenmarkt heeft voor gigantische vermogensverschillen gezorgd. Een gemiddeld gezin in een gemiddelde woning, wat een jaar of 10-15 in een woning woont, heeft los van de aflossing, meer overwaarde dan een modaal inkomen mag lenen. Daar zit de kern als je het mij vraagt.

Dit zorgt ervoor dat mensen die langer 'in de markt' zitten, vééél meer geld op de woningmarkt te besteden hebben, dan mensen die nog moeten toetreden. En we hebben de prijsbepaling zo ingericht, dat huizenprijzen altijd zullen bewegen naar het besteedbare bedrag van potentiële kopers. Hierdoor is het letterlijk een bodemloze put geworden

Uiteindelijk reageren de prijzen dus op het feit dat de een aanzienlijk veel meer te besteden heeft dan de ander, en zolang dat vermogensverschil bestaat zal het moeilijk zijn en blijven voor starters.

Het échte probleem zit het in de komende jaren. Jonge mensen die al aanzienlijke carierrestappen hebben moeten maken en pas dan een 'starterswoning' konden kopen, kunnen pas een volgende stap zetten wanneer er een 'greater fool' komt die nóg meer geld wil betalen voor hun starterswoning (je noemde in je latere posts idd al de piramide, dat is letterlijk wat er nu gebeurd idd).
De 'woningmarktladder' die de afgelopen generaties voor mogelijkheden heeft gezorgd, komt daarmee uiteindelijk een keer tot zijn einde.

Dat maakt de oplossing complex, want het gaat om tonnen aan geld, ookal betreft het vooral papieren overwaarde. Daar wat aan doen, is praktisch natuurlijk net zo onmogelijk.
Hoe dan ook moet de waardering van vastgoed gewoon flink omlaag, en dat kan je op allerlei manieren voor elkaar krijgen. Belasting op overwaarde bijvoorbeeld, zodat je voorkomt dat al het geld dat een starter aan een verkoper betaalt, rechtstreeks in een nieuwe woning gepompt wordt wat de prijzen opdrijft.
Grond is veel te duur geworden. Het slaat nergens op dat woningbouwgrond 30x duurder is dan landbouwgrond. Ook daar zijn talloze maatregelen op te verzinnen.

[redwing]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 13:46:
[...]


Je kan beter de HRA maximaliseren op een belastingschijf, de nibud norm zorgt er ook voor dat mensen met een hoog salaris HRA krijgen terwijl je eigenlijk voornamelijk de mensen onderin wilt helpen met het kopen van een woning.
Of gewoon beperken tot een maximum aankoopbedrag dus aftrekken tot HRA grens het deel daarboven mag je niet meer aftrekken.
Dan help je mensen die hun eerste woning of een goedkope woning kopen meer en mensen die doorstromen of een duurdere woning kopen minder.

Je wil juist helemaal niemand helpen met een woning. In jouw voorbeeld zullen alle huizen onder de grens alsnog alleen maar duurder worden. Een groep helpen werkt alleen als het om een kleine groep gaat, want zodra de groep groot wordt, subsidieer je alleen de huizenbouwer/bezitter. Een subsidie zoals HRA werkt daarmee puur averechts en moet je juist helemaal van af willen.

[redwing]

Richh schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 15:35:
[...]

Schaarste is slechts een deel van het probleem

Hoe dan ook: schaarste is een gegeven. Politiek streeft iedereen naar een tekort van 2% (het tekort is nu 4% geloof ik, dus er moet wel gebouwd worden). Niemand wil balans!

Een tekort van 2% zorgt juist voor een balans. Je hebt dan genoeg aanbod voor een goede doorstroming, maar ook voldoende vraag om leegstand te voorkomen. maar het levert ook een balans op waarbij het voor de bouwer een goede winst op kan leveren.

Schaarste is dus helemaal niet een gegeven en we willen juist wel een balans. Want ook voor degene die er winst mee maken is die balans veel beter omdat de cashflow dan veel voorspelbaarder en stabieler is.

[Shadowhawk00]

Richh schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 15:35:
[...]

Schaarste is slechts een deel van het probleem

Schaarste is het probleem, zodra er geen schaarste meer is gaan mensen ook geen extreme prijzen meer voor een woning betalen en heeft een energielabel voor woningen nut.
Nu maakt het niets uit voor de koper want je hebt geen keuze je koopt wat of je blijft huren/thuis wonen. Als er minder schaarste is kan de koper ook kiezen tussen Label A en label D woningen.

De oorzaak van de schaarste is de combinatie van bevolkingsgroei en te weinig groei in het aantal woningen. Veel simpeler kan je het eigenlijk gewoon niet maken.
Dus je zal die 2 factoren aan moeten pakken om het probleem op te lossen, hoe je dat gaat doen en wat je makkelijk en minder makkelijk kan oplossen is dan vers 2.

[Richh]

redwing schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 16:07:
[...]

Een tekort van 2% zorgt juist voor een balans. Je hebt dan genoeg aanbod voor een goede doorstroming, maar ook voldoende vraag om leegstand te voorkomen.

Ik denk juist dat die dingen losser staan van elkaar dan je zou denken. Doorstroming wordt uiteindelijk ook vooral bepaald door geld. Daar correleren de cijfers ook een stuk meer mee. Als men het idee heeft dat men kán doorstromen zonder dat dat financieel teveel geld kost, dan wil men wel. De daadwerkelijke huidige woonsituatie en/of woonwensen doet er dan een stuk minder tot. Immers, we willen allemaal mooi en luxe wonen.

Als we jouw stelling in overweging nemen: bij een groter tekort, stokt dan de doorstroming, want geen woning? Juist in de periode 2018-2021 zag je relatief veel doorstromers, terwijl het woningtekort toen relatief groot was.

We hebben nu een relatief groot woningtekort, maar toch is er een leegstand (nu kent 'leegstand' behoorlijk wat mitsen en maren wat het precies is) van meer dan 400k woningen (komt ongeveer overeen met het woningtekort overigens). Ook dat correleert simpelweg niet over tijd heen.

maar het levert ook een balans op waarbij het voor de bouwer een goede winst op kan leveren.

Ook dit klopt simpelweg niet. Hoe is de winst van de bouwer verbonden tot het woningtekort? Bij veel tekort maakt de bouwer veel winst, en bij een overschot minder winst? Je ziet letterlijk nu dat bouwers hun projecten er niet door krijgen, ondanks het enorme tekort... dat bewijst toch dat "economics 101" niet is toe te passen hier?

Waarom leveren bouwers nu in op hun marge? Juist: geld. De grondprijzen zijn nog altijd even hoog als voorheen, de hypotheekruimte is afgenomen door de hoge rente, en nu willen mensen niet meer kopen. Het draait veel meer om het financiële plaatje, en veel minder om "tekorten".

En dat is eigenlijk ook heel logisch, want er is toch altijd een tekort? Zelfs als we meer woningen hebben dan starters, dan koopt men wel een woning als belegging. Een vakantiewoning erbij, een pied a terre, noem het maar.
Zolang er geld is, is er altijd vraag naar woningen. En vice versa. Afhankelijk van hoe je een 'tekort' definieert, is dat er dus altijd.

[Richh]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 16:14:
[...]


Schaarste is het probleem, zodra er geen schaarste meer is gaan mensen ook geen extreme prijzen meer voor een woning betalen

Als je nou mijn hele post zou lezen dan zou je lezen dat ik dat met je eens ben.

Dat betekent echter niet dat de realistische oplossing daarin te vinden is. Het is niet voor niks dat de politieke partijen die vooral opkomen voor verhuurders, evenals verhuurder zelf, vooral 'bouwen bouwen bouwen!' blijven roepen.
Het klinkt allemaal super logisch voor de woningzoekers, maar in feite gebeurt er gewoon helemaal niks

Veel simpeler kan je het eigenlijk gewoon niet maken.

Juist die versimpeling van problemen is de kernoorzaak dat problemen niet worden opgelost.
En van de huidige status quo in politiek Den Haag.

Dus je zal die 2 factoren aan moeten pakken om het probleem op te lossen, hoe je dat gaat doen en wat je makkelijk en minder makkelijk kan oplossen is dan vers 2.

Vers 2 is precies wat ik in de rest van mijn post aanhaalde, en uitlegde waarom dat feitelijk een dood spoor wordt. Dat nam je helaas niet mee in je citaat.
Hoe dan ook: daarom zal je OOK andere oplossingen moeten bekijken.

[ Voor 5% gewijzigd door Richh op 08-12-2023 16:28 ]

[redwing]

Richh schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 16:21:
[...]

Ik denk juist dat die dingen losser staan van elkaar dan je zou denken. Doorstroming wordt uiteindelijk ook vooral bepaald door geld. Daar correleren de cijfers ook een stuk meer mee. Als men het idee heeft dat men kán doorstromen zonder dat dat financieel teveel geld kost, dan wil men wel. De daadwerkelijke huidige woonsituatie doet er dan een stuk minder tot.

Als we jouw stelling in overweging nemen: bij een groter tekort, stokt dan de doorstroming, want geen woning? Juist in de periode 2018-2021 zag je relatief veel doorstromers, terwijl het woningtekort toen relatief groot was.

We hebben nu een relatief groot woningtekort, maar toch is er een leegstand (nu kent 'leegstand' behoorlijk wat mitsen en maren wat het precies is) van meer dan 400k woningen (komt ongeveer overeen met het woningtekort overigens). Ook dat correleert simpelweg niet over tijd heen.

Je gaat voorbij aan wat ik zeg. Bij een tekort van zo'n 2 % krijg je een stabielere situatie waarbij die punten ontstaan. Juist doordat we nu een groter tekort hebben, wordt de prijs bepaald door wat iemand ervoor kan geven. En dan krijg je dat als het economisch wat beter gaat, je gelijk veel doorstromers krijgt (2018-2021), maar krijg je bij meer onzekerheid juist dat de markt op slot gaat (wat je de afgelopen jaren dus ziet)

Je moet dus over een langere tijd op dat tekort zitten van 2% zodat de vraag en prijzen kunnen stabiliseren. Want juist doordat het tekort nu te groot is gaat de markt alle kanten op.

[...]
Ook dit klopt simpelweg niet. Hoe is de winst van de bouwer verbonden tot het woningtekort? Bij veel tekort maakt de bouwer veel winst, en bij een overschot minder winst? Je ziet letterlijk nu dat bouwers hun projecten er niet door krijgen, ondanks het enorme tekort.

Omdat je dan een evenwicht krijgt tussen hoeveel er gebouwt/verkocht wordt en de prijs. En wederom zie je bij een te grote onbalans juist precies wat er nu gebeurd, nl. dat het de waan van de dag is of iets wel/niet goed verkoopt.

Waarom leveren bouwers nu in op hun marge? Juist: geld. De grondprijzen zijn nog altijd even hoog als voorheen, de hypotheekruimte is afgenomen door de hoge rente, en nu willen mensen niet meer kopen. Het draait veel meer om het financiële plaatje, en veel minder om "tekorten".

En nogmaals is dat financiële plaatje vooral zo belangrijk omdat het tekort te groot is. Daardoor krijg je dat huizen als het economisch wat beter gaat exploderen, waarna als het wat minder gaat de hele markt op slot zit omdat mensen die geexplodeerde prijzen niet kunnen betalen.

Want bij een balans exploderen de prijzen niet zodra het economisch wat beter gaat omdat er dan goede concurrentie is. En dat zorgt er weer voor dat de markt niet op slot gaat als de economie wat slechter draait. De pieken en dalen zijn dan veel meer gedempt.

En dat is eigenlijk ook heel logisch, want er is toch altijd een tekort? Zelfs als we meer woningen hebben dan starters, dan koopt men wel een woning als belegging.

En wie gaat er in die beleggingswoning wonen als er voldoende andere woningen te vinden zijn

Een vakantiewoning erbij, een pied a terre, noem het maar.

Bij een goede balans zijn er niet zoveel mensen die makkelijk een akantiewoning kunnen kopen. Dat is dan een echte luxe en heeft daarmee niet veel impact op de gehele markt.

Zolang er geld is, is er altijd vraag naar woningen. En vice versa. Afhankelijk van hoe je een 'tekort' definieert, is dat er dus altijd.

En vandaar dat je dus dat tekort van 2% wil omdat je dan een stabiele balans hebt Bij een groter tekort of juist een overschot heb je dat niet en krijg je een instabiele markt. Precies waar we nu en de afgelopen jaren dus last van hebben.

[redwing]

Richh schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 16:24:
[...]
Juist die versimpeling van problemen is de kernoorzaak dat problemen niet worden opgelost.
En van de huidige status quo in politiek Den Haag.

Het grote probleem is niet de versimpeling, maar dat er geen aktie wordt ondernomen. Ze roepen nu al jaren dat er gebouwd moet worden, maar er is nog geen enkele wet/regeling die daadwerkelijk helpt om de bouw op gang te brengen/houden. En helaas is dit een probleem dat niet zonder voldoende sturing vanuit de regering zal verdwijnen.

[Richh]

redwing schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 16:34:
[...]

Je gaat voorbij aan wat ik zeg. Bij een tekort van zo'n 2 % krijg je een stabielere situatie waarbij die punten ontstaan. Juist doordat we nu een groter tekort hebben, wordt de prijs bepaald door wat iemand ervoor kan geven.

Ik denk dat je bij een tekort van 2% nog steeds datzelfde probleem hebt. Al decennia ligt de gemiddelde huizenprijs zeer dicht bij het maximale leenvermogen van een modaal stel. De enige punten waarop het afweek van die norm zijn de jaren waarop het economisch zeer goed ging, en jaren waarop het economisch lastig was, gecombineerd met hypotheekrentes en fiscale voordelen.

Dat is toch echt allemaal een kwestie van geld, niet van tekorten.

Je moet dus over een langere tijd op dat tekort zitten van 2% zodat de vraag en prijzen kunnen stabiliseren.

Maar los van die 2%, laat het 0% of 1% zijn... dit is nou eenmaal to-taal onrealistisch en onhaalbaar, dat is een beetje het issue. Dat maakt alle discussie die daar over gaat, een klein beetje zinloos van de tijd. Want dat oplossen gebeurd toch niet.

Zouden we niet op andere manieren, ook tot prijsstabilisatie kunnen komen?

En nogmaals is dat financiële plaatje vooral zo belangrijk omdat het tekort te groot is.

Maar natuurlijk, dat omschreef ik ook in de eerste post hierover.
Dat maakt echter niet dat de 'oplossing' enkel en alleen daarin te vinden is. Dat is mijn punt waar jij overheen las

En wie gaat er in die beleggingswoning wonen als er voldoende andere woningen te vinden zijn

Vraag dat aan BlackRock en consorten? Hoe gek het ook klinkt, dit gebeurd aan de lopende band, internationaal gezien. Want er komt toch wel weer een tijd waarop een overheid verzaakt en voila, bakken met centjes.

Ik snap echt wel wat je zegt, ja, als we een langere tijd een stabiele markt zouden hebben, dan zou dit allemaal niet gebeuren. Dat ben ik ook volledig met je eens.

Maar wees eerlijk: hoe realistisch is dat streven nou echt?

Moeten we het in de tussentijd niet even over een iets andere boeg gooien? En ruimte bieden aan andere ideeën?
Zou het echt niet mogelijk zijn om de prijsstabilisatie enigszins voor elkaar te krijgen door een beetje te sturen hoeveel vermogen mensen in een woning stouwen, en zo de marktprijs kunnen bepalen?

redwing schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 16:36:
[...]

Het grote probleem is niet de versimpeling, maar dat er geen aktie wordt ondernomen. Ze roepen nu al jaren dat er gebouwd moet worden, maar er is nog geen enkele wet/regeling die daadwerkelijk helpt om de bouw op gang te brengen/houden.

Dat is toch niet helemaal waar. Er gebeurd van alles, er zijn 'woningbouwimpulsen', 'woondeals', we hebben een ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening terug (ondanks dat men eerder dat ministerie had afgeschaft) en en af en toe krijgen ze het zelfs voor elkaar om partijen als Vastgoedbelang tegen de schenen aan te schoppen.
Ook op fiscaal gebied is er wel degelijk wat veranderd de afgelopen 5 jaar.

Het issue is: men veranderd de verkeerde dingen. Het zorgt uiteindelijk allemaal alleen maar voor méér geld in de luchtbubbel. En daarom zie je dat er niks echt veranderd.

Ik ben het helemaal met je eens dat het tijd is voor een veel groter ingrijpen ('vijfde nota ruimtelijke ordening extra' is misschien een idee, maar de afkorting daarvoor is al bezet ) - maar dat is niet wat men in debatten bespreekt! Want dat is ingewikkeld. Bouwen bouwen bouwen roepen, en vervolgens niks doen behalve wat euro's beschikbaar stellen, is veel makkelijker.

[ Voor 19% gewijzigd door Richh op 08-12-2023 16:54 ]

[redwing]

Richh schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 16:46:
[...]

Ik denk dat je bij een tekort van 2% nog steeds datzelfde probleem hebt. Al decennia ligt de gemiddelde huizenprijs zeer dicht bij het maximale leenvermogen van een modaal stel. De enige punten waarop het afweek van die norm zijn de jaren waarop het economisch zeer goed ging, en jaren waarop het economisch lastig was, gecombineerd met hypotheekrentes en fiscale voordelen.

Dat is toch echt allemaal een kwestie van geld, niet van tekorten.

Tja, dat mag je denken, maar er is een reden dat die 2% het streven is. In de tijden dat het tekort op dat nivo lag zag je nl. dat de huizenprijzen onder die maximale leennorm lag. We verkijken ons er alleen op hoe lang we al een te groot tekort hebben, want dat is inderdaad decennialang. Dat doet er echter niets aan af dat het een kwestie van geld is vanwege de tekorten en niet andersom.

[...]
Maar los van die 2%, laat het 0% of 1% zijn... dit is nou eenmaal to-taal onrealistisch en onhaalbaar, dat is een beetje het issue. Dat maakt alle discussie die daar over gaat, een klein beetje zinloos van de tijd. Want dat oplossen gebeurd toch niet.

Het hele punt is juist dat het helemaal niet onrealistisch of onhaalbaar is. Het is alleen maar onhaalbaar omdat de regering nog steeds op de markt aan het wachten is, terwijl er juist aktie vanuit de regering (en gemeentes) nodig is.

Zouden we niet op andere manieren, ook tot prijsstabilisatie kunnen komen?

Nee, bij een tekort zoals we nu hebben zal de prijs altijd bepaald worden door degene die het meeste kan bieden. En daarmee krijg je een markt vol pieken en dalen afhankelijk van de waan van de dag,

[...]

Maar natuurlijk, dat omschreef ik ook in de eerste post hierover.
Dat maakt echter niet dat de 'oplossing' enkel en alleen daarin te vinden is. Dat is mijn punt waar jij overheen las

Het probleem is dat elke andere oplossing alleen maar kan werken als het samen gaat met het oplossen van het tekort. Zo niet krijg je dat de huizenprijs bepaald wordt door wat de gek er voor kan geven, en dat is geen stabiele situatie.

[...]
Vraag dat aan BlackRock en consorten? Hoe gek het ook klinkt, dit gebeurd aan de lopende band, internationaal gezien. Want er komt toch wel weer een tijd waarop een overheid verzaakt en voila, bakken met centjes.

Dat gebeurt vooral op plekken waar er een tekort is, niet op de plekken waar er een stabiele markt is. Je kunt er b.v. vanuit gaan dat je in het centrum van Amsterdam altijd een tekort zult hebben en dat je daar dus ook altijd beleggers zult hebben.

Ik snap echt wel wat je zegt, ja, als we een langere tijd een stabiele markt zouden hebben, dan zou dit allemaal niet gebeuren. Dat ben ik ook volledig met je eens.

Maar wees eerlijk: hoe realistisch is dat streven nou echt?

Tja, hoe realistisch is het dat je dit probleem oplost als je geen stabiele markt hebt?

Moeten we het in de tussentijd niet even over een iets andere boeg gooien? En ruimte bieden aan andere ideeën?
Zou het echt niet mogelijk zijn om de prijsstabilisatie enigszins voor elkaar te krijgen door een beetje te sturen hoeveel vermogen mensen in een woning stouwen, en zo de marktprijs kunnen bepalen?

Ja dat kan, maar het enige dat dan verandert is dat mensen minder geld kwijt zijn aan hun woning. Je zult er echter niet mee krijgen dat starters makkelijker de markt opkomen. En dat laatste is naar mijn idee juist het grootste probleem. Het enige probleem is dat de regering voorlopig juist het tegenovergestelde aan het doen is en vooral bezig is met ruimere financiering, startersleningen en andere grootschalige subsidies die vooral de huizenprijs verder opdrijven.

[Shadowhawk00]

Richh schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 16:24:

Juist die versimpeling van problemen is de kernoorzaak dat problemen niet worden opgelost.
En van de huidige status quo in politiek Den Haag.

[...]

Vers 2 is precies wat ik in de rest van mijn post aanhaalde, en uitlegde waarom dat feitelijk een dood spoor wordt. Dat nam je helaas niet mee in je citaat.
Hoe dan ook: daarom zal je OOK andere oplossingen moeten bekijken.

Juist alle randzaken die aangehaald worden leiden af van het probleem wat opgelost moet worden.
ipv te focussen op het probleem gaan we redenen verzinnen waarom we het niet op kunnen lossen. Beetje zoals de mensen in my 600pound life altijd redenen vinden waarom ze niet zijn afgevallen.

Beleggers die woningen kopen zijn geen probleem want daardoor gaat er geen woning verloren, er verschuift gewoon een woning van koop naar huur. Zelfs als wanneer een belegger zijn woning verkoopt dan schuit die woning gewoon terug.

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 07:32:
De markt voor dure koopwoningen is dus vooral een markt die bestaat dankzij de opgeblazen prijzen. Die weer voor een groot deel veroorzaakt zijn door dalende rentes.

Op het moment dat de aanjager van dalende textes wegvalt, nemen ook de exorbitante prijsstijgingen af. Waardoor, zeker op termijn, de overdadig hoge overwaardes afnemen.

Dat mag je allemaal vinden

Echter, de rente is een paar over de kop, maar het heeft nauwelijks invloed op de prijzen. Vooralsnog ziet 't er niet naar uit dat, dat gaat veranderen. Dat kan altijd, maar het ziet er nog niet naar uit....

[hoevenpe]

Er zijn gewoon te weinig geschikte huizen, of teveel mensen die willen wonen. Marktwerking doet de rest, schaarste het toverwoord.

[Richh]

redwing schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 16:58:
[...]

Tja, dat mag je denken, maar er is een reden dat die 2% het streven is. In de tijden dat het tekort op dat nivo lag zag je nl. dat de huizenprijzen onder die maximale leennorm lag. We verkijken ons er alleen op hoe lang we al een te groot tekort hebben, want dat is inderdaad decennialang.

In welke periode was het woningtekort 2%, en wat was toen de leennorm, en de gemiddelde huizenprijs?

Oprechte vraag, volgens mij is dat dermate lang geleden dat ik dus niet meer vertrouw in dat dat gegeven icm de huidige economische parameters nog met elkaar werkt. Daarom twijfel ik aan het specifieke getal 2% en of dat voldoende zou zijn.

Dat doet er echter niets aan af dat het een kwestie van geld is vanwege de tekorten en niet andersom.

Nogmaals, dat ben ik met je eens. Echter geloof ik er simpelweg niet in dat het woningtekort realistisch terug te dringen is, of dat nou naar 2% is, of een ander getal.
Daarvoor is de vraag te oneindig, en zullen vermogenden altijd de overhand kunnen hebben ten opzichte van de nieuwkomers. Het gaat om teveel geld, teveel burgers, te weinig grond, in een individualistische samenleving, om dat ooit écht in balans terug te krijgen.

Nee, bij een tekort zoals we nu hebben zal de prijs altijd bepaald worden door degene die het meeste kan bieden. En daarmee krijg je een markt vol pieken en dalen afhankelijk van de waan van de dag,

Misschien moet je er dan voor zorgen dat de mensen die het nodig hebben, makkelijker en meer kunnen bieden, en de mensen die het niet nodig hebben, moeilijker en minder kunnen bieden.
Zoiets kan je mede bereiken door een belasting te heffen op buitensporige overwaarde.

Ja dat kan, maar het enige dat dan verandert is dat mensen minder geld kwijt zijn aan hun woning. Je zult er echter niet mee krijgen dat starters makkelijker de markt opkomen. En dat laatste is naar mijn idee juist het grootste probleem.

Dat zijn we in ieder geval met elkaar eens. Desalniettemin denk ik dat het óók een probleem is dat jonge generaties zoveel geld kwijt zijn aan hun woonruimte. Om starters meer kansen te geven, zullen de kansen van anderen moeten afnemen, gegeven dat er een tekort is. Daar zijn voldoende maatregelen op te bedenken.

Het enige probleem is dat de regering voorlopig juist het tegenovergestelde aan het doen is en vooral bezig is met ruimere financiering, startersleningen en andere grootschalige subsidies die vooral de huizenprijs verder opdrijven.

Dat ben ik volledig met je eens.

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 17:02:
Beleggers die woningen kopen zijn geen probleem want daardoor gaat er geen woning verloren, er verschuift gewoon een woning van koop naar huur. Zelfs als wanneer een belegger zijn woning verkoopt dan schuit die woning gewoon terug.

Ik heb niet gezegd dat het de schuld is van beleggers, dus snap niet helemaal waar dit vandaan komt.

[redwing]

Richh schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 17:15:
[...]

In welke periode was het woningtekort 2%, en wat was toen de leennorm, en de gemiddelde huizenprijs?

Oprechte vraag, volgens mij is dat dermate lang geleden dat ik dus niet meer vertrouw in dat dat gegeven icm de huidige economische parameters nog met elkaar werkt. Daarom twijfel ik aan het specifieke getal 2% en of dat voldoende zou zijn.

Tja, dat is inderdaad al heel lang geleden, alleen is die 2% niet door mij verzonnen maar is dat uit allerlei onderzoeken gebleken. Ik zou er dus maar van uit gaan dat dat getal wel klopt, het is een richtlijn welke wereldwijd gebruikt wordt.

[...]
Nogmaals, dat ben ik met je eens. Echter geloof ik er simpelweg niet in dat het woningtekort realistisch terug te dringen is, of dat nou naar 2% is, of een ander getal.
Daarvoor is de vraag te oneindig, en zullen vermogenden altijd de overhand kunnen hebben ten opzichte van de nieuwkomers. Het gaat om teveel geld, teveel burgers, te weinig grond, in een individualistische samenleving, om dat ooit écht in balans terug te krijgen.

We hebben een tekort dat we op kunnen lossen door de komende 10 jaar 100k woningen per jaar te bouwen. Voor dat soort aantallen hebben we ruim voldoende ruimte, we hebben voldoende bouwers om het te kunnen halen en we hebben het geld ervoor. Alleen dan zal er wel iets vanuit de regering moeten gebeuren omdat de markt nu teveel op en neer gaat om continue rendabel te bouwen. Want nu krijg je in het dal dat er te weinig gebouwd wordt en bouwers verdwijnen, en in de piek zijn er te weinig bouwers over en bouwen we alsnog te weinig. Er zal dus iets moeten komen dat die dalen weghaalt door b.v. garanties af te geven, waarbij je wat dat kost weer uit de markt kunt halen bij de pieken.

Alleen zul je daarvoor een pro-actieve regering nodig hebben die echt de leiding neemt en ervoor zorgt dat gemeentes/bouwers en andere betrokkenen op 1 lijn zitten.

[...]
Misschien moet je er dan voor zorgen dat de mensen die het nodig hebben, makkelijker en meer kunnen bieden, en de mensen die het niet nodig hebben, moeilijker en minder kunnen bieden.
Zoiets kan je mede bereiken door een belasting te heffen op buitensporige overwaarde.

En wie gaat dan bepalen welke groep wel/niet een huis mag kopen? Want onder de streep heb je hoe dan ook een groep die geen huis kan kopen. En dan kun je de starters een huis geven, maar dat betekent wel dat er een andere groep op straat komt te staan.

[...]
Dat zijn we in ieder geval met elkaar eens. Desalniettemin denk ik dat het óók een probleem is dat jonge generaties zoveel geld kwijt zijn aan hun woonruimte. Om starters meer kansen te geven, zullen de kansen van anderen moeten afnemen, gegeven dat er een tekort is. Daar zijn voldoende maatregelen op te bedenken.

Het punt blijft dat je te weinig woningen hebt. Wil jij starters meer kansen geven zul je dus een andere groep uit hun huis moeten jagen. Dus welke maatregelen zie jij dan voor je waarmee je starters meer kansen geeft zonder dat je een andere groep op straat zet?

Zoals al vaker gezegd, hoe je het ook went of keert, als je 100 gezinnen in 90 woningen zet, zullen er 10 geen huis hebben. En nu zijn dat de starters, maar als je die een huis geeft heb je alsnog 10 gezinnen zonder huis. En waarom is dat eerlijker dan de huidige situatie?

[Oekiejoekie]

Vanavond bij Nieuwsuur was er een item over woonruimte als arbeidsvoorwaarde. Zowel vroeger (Philipsdorp, Batadorp, Heveadorp etc), als nu. Het schijnt weer in opkomst te zijn.

Herhaling op NPO2 om 2.07 uur vannacht, of via uitzending gemist...

[Shadowhawk00]

Oekiejoekie schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 22:55:
Vanavond bij Nieuwsuur was er een item over woonruimte als arbeidsvoorwaarde. Zowel vroeger (Philipsdorp, Batadorp, Heveadorp etc), als nu. Het schijnt weer in opkomst te zijn.

Herhaling op NPO2 om 2.07 uur vannacht, of via uitzending gemist...

Lijkt me best lastig voor een werkgever. Tijdelijke contracten zijn niet toegestaan dus je ex-werknemer mag blijven wonen. En de koppeling werk+wonen zou een soort extreme vorm van concurrentiebeding zijn.
Niet "je mag niet zomaar in dienst bij dezelfde soort bedrijven" maar een "als je ontslag neemt staat je gezin op straat" variant. Denk niet dat een rechter hier snel de kant van de werkgever zal kiezen.

[El Capitan]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 10:14:
[...]


Lijkt me best lastig voor een werkgever. Tijdelijke contracten zijn niet toegestaan dus je ex-werknemer mag blijven wonen. En de koppeling werk+wonen zou een soort extreme vorm van concurrentiebeding zijn.
Niet "je mag niet zomaar in dienst bij dezelfde soort bedrijven" maar een "als je ontslag neemt staat je gezin op straat" variant. Denk niet dat een rechter hier snel de kant van de werkgever zal kiezen.

Hoeveel mensen willen zo afhankelijk worden van hun werkgever? zou voor mij een last-resort zijn of tijdelijke oplossing

[Shadowhawk00]

El Capitan schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 10:29:
[...]

Hoeveel mensen willen zo afhankelijk worden van hun werkgever? zou voor mij een last-resort zijn of tijdelijke oplossing

Ja tegenwoordig niet meer, maar dat komt ook eigenlijk omdat enige loyaliteit beide kanten op gewoon er niet meer is. Waar mensen vroeger soms wel 30jaar bij 1 werkgever aan het werk waren is het nu redelijk uniek als iemand de 15 jaar al haalt ( voor mensen onder de 50 dan he ).

Ik denk meer dat bedrijven het niet eens zouden kunnen aanbieden omdat het gewoon wettelijk te lastig is. Genoeg mensen die afhankelijk willen zijn van hun werkgever voor een auto, zo groot is de stap naar een huis dan ook niet. Zeker als je jong bent kan je denken "in het ergste geval ga ik terug thuis wonen"

[Laapo]

Oekiejoekie schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 22:55:
Vanavond bij Nieuwsuur was er een item over woonruimte als arbeidsvoorwaarde. Zowel vroeger (Philipsdorp, Batadorp, Heveadorp etc), als nu. Het schijnt weer in opkomst te zijn.

Herhaling op NPO2 om 2.07 uur vannacht, of via uitzending gemist...

Geweldig. Nog een manier om het eigendom bij de bewoners weg te houden. Wel handig carpoolen als je met je collega's in hetzelfde straatje woont..

[Shadowhawk00]

Laapo schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 13:23:
[...]


Geweldig. Nog een manier om het eigendom bij de bewoners weg te houden. Wel handig carpoolen als je met je collega's in hetzelfde straatje woont..

Nee het idee is juist om je medewerkers een dak boven het hoofd te bieden. Als mensen komen werken moeten ze ook ergens wonen. Beter dan wat veel bedrijven en universiteiten nu doen, expats en buitenlandse studenten aantrekken maar hulp bij woonruimte nee dat moeten ze zelf maar regelen.

[Joosie200]

Oekiejoekie schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 22:55:
Vanavond bij Nieuwsuur was er een item over woonruimte als arbeidsvoorwaarde. Zowel vroeger (Philipsdorp, Batadorp, Heveadorp etc), als nu. Het schijnt weer in opkomst te zijn.

Herhaling op NPO2 om 2.07 uur vannacht, of via uitzending gemist...

Het werkt dus wel voor werkgevers in krimp regio's (Zeeland) of de doorsnee zusterflat (Utrecht) En in dat fragment zag dat voormalig Heveadorp er helemaal niet zo slecht uit. Heb je bij kans een zwaarder beding dan een concurrentiebeding te pakken: ja. Maar het idee van een verpleegsterflat: woon en werk combineren waarom niet. Scheelt heel veel vervoerbewegingen.

Hier in Zwolle stond er ook een verpleegsterflat naast een voormalig ziekenhuis. Is nu plat gegooid en vol nieuwbouw geknald. Het zou juist de doorsnee banen (zorg, onderwijs, politie) helpen in de steden met meest tekort aan dit personeel. Hoef je ook geen voorkeursbehandeling vanuit woonco's te regelen. En die toko in Zeeland: die stelde dus tiny houses beschikbaar voor 2 jaar.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 10:14:
[...]


Lijkt me best lastig voor een werkgever. Tijdelijke contracten zijn niet toegestaan dus je ex-werknemer mag blijven wonen. En de koppeling werk+wonen zou een soort extreme vorm van concurrentiebeding zijn.
Niet "je mag niet zomaar in dienst bij dezelfde soort bedrijven" maar een "als je ontslag neemt staat je gezin op straat" variant. Denk niet dat een rechter hier snel de kant van de werkgever zal kiezen.

Dan ga je er blijkbaar vanuit dat het ook een probleem zou zijn als mensen er blijven wonen. Maar het faciliteren van woonruimte hoeft niet een verlieslatende activiteit te zijn. Het is, ook vanuit fiscaal oogpunt, juist handig als er een prijskaartje aan hangt waar je als werkgever geen extra kosten aan hebt. Maar dat je wél regelt dat er woonruimte komt. Als in die woning dan na een paar jaar iemand woont die niet meer bij 'jouw' bedrijf werkt, dan is dat jammer, maar zorgt het wel weer voor de broodnodige diversiteit.

[alexbl69]

Rubbergrover1 schreef op zondag 10 december 2023 @ 10:51:
[...]

Dan ga je er blijkbaar vanuit dat het ook een probleem zou zijn als mensen er blijven wonen. Maar het faciliteren van woonruimte hoeft niet een verlieslatende activiteit te zijn. Het is, ook vanuit fiscaal oogpunt, juist handig als er een prijskaartje aan hangt waar je als werkgever geen extra kosten aan hebt. Maar dat je wél regelt dat er woonruimte komt. Als in die woning dan na een paar jaar iemand woont die niet meer bij 'jouw' bedrijf werkt, dan is dat jammer, maar zorgt het wel weer voor de broodnodige diversiteit.

De bedoeling is uiteraard dat de werkgever meebetaalt aan de woning. Vroeger toen werknemers nog hun hele werkzame leven bij Philips ea bleven was daar prima mee te calculeren. In de huidige tijd waarin sommige werknemers sneller van baan wisselen dan van ondergoed gaat die vlieger niet meer op.

Bedenk dat werkgevers die meebetalen aan een woning minder geld hebben voor bijvoorbeeld salaris. Een concurrerend bedrijf dat deze regeling niet heeft kan dus meer salaris betalen. Ergo; de werknemer 'krijgt' een huis via werkgever 1, en verkast daarna naar werkgever 2 voor een hoger salaris.

[Kalentum]

Oekiejoekie schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 22:55:
Vanavond bij Nieuwsuur was er een item over woonruimte als arbeidsvoorwaarde. Zowel vroeger (Philipsdorp, Batadorp, Heveadorp etc), als nu. Het schijnt weer in opkomst te zijn.

Herhaling op NPO2 om 2.07 uur vannacht, of via uitzending gemist...

Ik zie dit meer als een iets dat helpt op de arbeidsmarkt dan de huizenmarkt.

Het voorbeeld van dat bedrijf in Burgh-Haamstede: een snelgroeiend bedrijf dat moeite heeft om jonge mensen aan te trekken. Dan is de drempel toch wel lager denk ik om daar te gaan solliciteren, als je weet dat er een woning (tiny house in dit geval) klaar staat, voor 2 jaar (tijdelijke huur). Maar voor de huizenmarkt doen die paar tiny houses die de woningcorporatie voor de bedrijven reserveert natuurlijk vrijwel niets. En die werknemer moet uiteindelijk wel doorstromen naar een normale woning.

[Rukapul]

Kalentum schreef op zondag 10 december 2023 @ 14:26:
[...]


Ik zie dit meer als een iets dat helpt op de arbeidsmarkt dan de huizenmarkt.

Het voorbeeld van dat bedrijf in Burgh-Haamstede: een snelgroeiend bedrijf dat moeite heeft om jonge mensen aan te trekken. Dan is de drempel toch wel lager denk ik om daar te gaan solliciteren, als je weet dat er een woning (tiny house in dit geval) klaar staat, voor 2 jaar (tijdelijke huur). Maar voor de huizenmarkt doen die paar tiny houses die de woningcorporatie voor de bedrijven reserveert natuurlijk vrijwel niets. En die werknemer moet uiteindelijk wel doorstromen naar een normale woning.

Als die bedrijven net zo hard zouden lobby-en voor uitgifte van bouwgrond voor woningbouw als bedrijfsmatig gebruik dan zou het kunnen schelen. Wat je nu in brainport regio bijvoorbeeld ziet is dat nieuw ontwikkelde grond voor bedrijfsmatige activiteiten explodeert: de ene 'campus' na de andere opent goed voor miljoenen m2 bouwgrond. Kijk je echter naar grootschalige woningbouw dan moet je ongeveer terug naar de ontwikkeling van Meerhoven (13k inwoners op 1540ha).

Woningbouw is nu dure kleinschalige inferieure langzame herontwikkeling en verdichting terwijl er gewoon flinke nieuwbouwwijken nodig zijn met hoogwaardige woningen, parkeren, voorzieningen, ontsluiting, etc.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op zondag 10 december 2023 @ 10:51:
[...]

Dan ga je er blijkbaar vanuit dat het ook een probleem zou zijn als mensen er blijven wonen. Maar het faciliteren van woonruimte hoeft niet een verlieslatende activiteit te zijn. Het is, ook vanuit fiscaal oogpunt, juist handig als er een prijskaartje aan hangt waar je als werkgever geen extra kosten aan hebt. Maar dat je wél regelt dat er woonruimte komt. Als in die woning dan na een paar jaar iemand woont die niet meer bij 'jouw' bedrijf werkt, dan is dat jammer, maar zorgt het wel weer voor de broodnodige diversiteit.

Voor het bedrijf schiet dat natuurlijk niet op. Dus waarom zou je dan moeite doen om die woningen te laten bouwen en reserveren voor je nieuwe werknemers als jij er niets mee opschiet maar je concurrent wel.
Het kost je geld om te doen dus als bedrijf moet je er ook iets aan verdienen. Dus als mensen daar blijven wonen als ze bij de concurrent gaan werken is dat een probleem want dan kan jij die persoon minder makkelijk vervangen, je kan zijn vervanger namelijk geen huurwoning bieden.

Een bedrijf als ASML kan ook veel gemakkelijker aan grond komen omdat ze het budget hebben, een projectontwikkelaar moet die grond weer doorverkopen aan de kopers van de woning. En die moeten dus daar wel genoeg geld voor hebben. Er word hier al regelmatig geklaagd dat bouwgrond te duur is.
Voor ASML boeit dat niet zo, die willen een nieuwe cleanroom dat kost enkele miljoenen om te bouwen of de grond nu 300k of 500k kost dat is wisselgeld ten opzichte van de totale kosten.
Voor een woning is de grond vaak 25-40% van de prijs, voor een cleanroom zoals ASML die nodig heeft zal het veel meer richting de 5% gaan. Bovendien is het bij hun gewoon een asset op de balans waar ze op afschrijven een huis is voor veel mensen toch wel echt een gigantische aanschaf.

[ Voor 4% gewijzigd door Shadowhawk00 op 10-12-2023 17:55 ]

[ANdrode]

Shadowhawk00 schreef op zondag 10 december 2023 @ 17:54:
[...]
Voor het bedrijf schiet dat natuurlijk niet op. Dus waarom zou je dan moeite doen om die woningen te laten bouwen en reserveren voor je nieuwe werknemers als jij er niets mee opschiet maar je concurrent wel.
Het kost je geld om te doen dus als bedrijf moet je er ook iets aan verdienen. Dus als mensen daar blijven wonen als ze bij de concurrent gaan werken is dat een probleem want dan kan jij die persoon minder makkelijk vervangen, je kan zijn vervanger namelijk geen huurwoning bieden.

Bij vrije sector is een werknemer die blijft plakken gewoon extra inkomen. Bovendien is het hele ecosysteem verweven, het maakt voor ASML niet direct veel uit of er een eigen werknemer in een woning zit of een medewerker van een leverancier: het is zero sum wbt woning-vraag.

[Rubbergrover1]

alexbl69 schreef op zondag 10 december 2023 @ 13:58:
[...]

De bedoeling is uiteraard dat de werkgever meebetaalt aan de woning.

Nee, dat is het dus helemaal niet. Het gaat er vooral om dat potentiële werknemers over woonruimte kunnen beschikken. Dat een organisatie dat voor haar medewerkers faciliteert bij het verkrijgen van woonruimte is iets heel anders dan dat de werkgever zou meebetalen aan de woning.

Bedenk dat werkgevers die meebetalen aan een woning minder geld hebben voor bijvoorbeeld salaris. Een concurrerend bedrijf dat deze regeling niet heeft kan dus meer salaris betalen. Ergo; de werknemer 'krijgt' een huis via werkgever 1, en verkast daarna naar werkgever 2 voor een hoger salaris.

Nogmaals, het hoeft de werkgever helemaal geen extra geld te kosten. Jouw redenatie kun je ook omkeren. Zeker als de organisatie de belangrijkste, of een van de belangrijkste, lokale werkgevers is, dan is die werkgever er bij gebaat dat de lokale huizenprijzen binnen de perken blijven. Omdat je medewerkers dan iets minder jaarlijkse loonstijging zouden hoeven te hebben om de gestegen woonlasten te betalen.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op zondag 10 december 2023 @ 17:54:
[...]


Voor het bedrijf schiet dat natuurlijk niet op. Dus waarom zou je dan moeite doen om die woningen te laten bouwen en reserveren voor je nieuwe werknemers als jij er niets mee opschiet maar je concurrent wel.

Je schiet er juist niets mee op als je potentiële nieuwe medewerkers naar een andere organisatie gaan, omdat in jouw regio geen woningen te krijgen zijn.

Het kost je geld om te doen dus als bedrijf moet je er ook iets aan verdienen. Dus als mensen daar blijven wonen als ze bij de concurrent gaan werken is dat een probleem want dan kan jij die persoon minder makkelijk vervangen, je kan zijn vervanger namelijk geen huurwoning bieden.

Het hoeft je helemaal geen geld te kosten. Het gaat er namelijk niet zozeer om dat je mensen extra goedkoop wilt huisvesten. Het gaat er om dat je mensen überhaupt wilt kunnen huisvesten. En dus niet onder de kostprijs.

Uiteraard kan het kapitaal dat je gebruikt voor woningbouw wel ten koste gaan van het kapitaal dat je voor je overige bedrijfsontwikkeling kunt gebruiken. Daarom is dit zeker niet voor iedere organisatie de oplossing. Maar als de bottleneck niet zit in het vermogen, maar in de werknemers die je kunt aantrekken, dan moet je dáár dus juist in investeren.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op maandag 11 december 2023 @ 08:30:
[...]

Je schiet er juist niets mee op als je potentiële nieuwe medewerkers naar een andere organisatie gaan, omdat in jouw regio geen woningen te krijgen zijn.

[...]

Het hoeft je helemaal geen geld te kosten. Het gaat er namelijk niet zozeer om dat je mensen extra goedkoop wilt huisvesten. Het gaat er om dat je mensen überhaupt wilt kunnen huisvesten. En dus niet onder de kostprijs.

Uiteraard kan het kapitaal dat je gebruikt voor woningbouw wel ten koste gaan van het kapitaal dat je voor je overige bedrijfsontwikkeling kunt gebruiken. Daarom is dit zeker niet voor iedere organisatie de oplossing. Maar als de bottleneck niet zit in het vermogen, maar in de werknemers die je kunt aantrekken, dan moet je dáár dus juist in investeren.

Heel veel tech bedrijven trekken expats aan dus die weten niet hoe de woningmarkt eruit ziet als ze hierheen komen. En nederlanders kan je altijd deels laten thuiswerken en een goede regeling qua woon-werk kosten geven. En jou concurrent heeft hetzelfde probleem aangezien veel bedrijven graag bij elkaar in de buurt zitten zodat ze handig om dezelfde mensen kunnen vechten.

Het kost je altijd geld, bemiddelen voor je medewerkers kost ook geld. We hebben het over een bedrijf dus daar kost alles altijd geld. Als jij 0.5FTE nodig hebt om dit te faciliteren dan kost je dat ook gewoon geld.

Alleen jou concurrent krijgt gratis jou investering. De medewerker gaat 1 jaar bij jou in dienst en stapt vervolgens naar de concurrent over omdat die meer salaris kan bieden. Want jij hebt kapitaal gestoken in de woningen en niet in ontwikkeling of salaris.

Jij redeneert vanuit de positie van jezelf, want voor de werknemers en de beroepsbevolking is het natuurlijk heel handig als bedrijven gaan investeren in de woningmarkt. Alleen voor het bedrijf zelf is dat niet altijd een goede oplossing.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 11 december 2023 @ 10:49:
[...]


Heel veel tech bedrijven trekken expats aan dus die weten niet hoe de woningmarkt eruit ziet als ze hierheen komen. En nederlanders kan je altijd deels laten thuiswerken en een goede regeling qua woon-werk kosten geven. En jou concurrent heeft hetzelfde probleem aangezien veel bedrijven graag bij elkaar in de buurt zitten zodat ze handig om dezelfde mensen kunnen vechten.

Het kost je altijd geld, bemiddelen voor je medewerkers kost ook geld. We hebben het over een bedrijf dus daar kost alles altijd geld. Als jij 0.5FTE nodig hebt om dit te faciliteren dan kost je dat ook gewoon geld.

Alleen jou concurrent krijgt gratis jou investering. De medewerker gaat 1 jaar bij jou in dienst en stapt vervolgens naar de concurrent over omdat die meer salaris kan bieden. Want jij hebt kapitaal gestoken in de woningen en niet in ontwikkeling of salaris.

Ik zie dit niet principieel anders dan dat je op andere manieren, bijvoorbeeld in de vorm van kennis en ervaring, investeert in je personeel. Waarbij dat personeel vervolgens met die extra kwaliteiten ook naar de concurrentie kan overstappen.

Jij redeneert vanuit de positie van jezelf, want voor de werknemers en de beroepsbevolking is het natuurlijk heel handig als bedrijven gaan investeren in de woningmarkt. Alleen voor het bedrijf zelf is dat niet altijd een goede oplossing.

Voor een bedrijf is het belangrijk om te werken aan de bottlenecks in groei/ontwikkeling van de winst (en omzet) van de onderneming. Als de bottlenecks zitten in de mogelijkheden om nieuwe medewerkers te krijgen, dan moet je aan die bottlenecks werken. Als dan blijkt dat een belangrijke belemmerende factor het gebrek aan woonruimte is, en dit een langdurig obstakel blijkt, dan lijkt het mij voor zo'n bedrijf niet onlogisch om daarin te investeren.