Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op zondag 19 december 2021 @ 21:23:
[...]

Prijzen zijn sinds 3-4 jaar geleden bijna verdubbeld, terwijl de huren alleen met de inflatie zijn gestegen. Dus het rendement is nu flink lager dan 3-4 jaar geleden. Komt nog bij dat (onderhouds)kosten enorm zijn gestegen en de druk op duurzaamheid steeds meer toeneemt, wat ook ten koste gaat van het rendement.

Okay, beetje overdreven denk ik, maar aanvangsrendement is nu inderdaad lager dan 3-4 jaar geleden.

Maar de beweging bij bijvoorbeeld Amerikaanse aandelen is nog groter geweest dus in die zin zijn alle beleggingen minder aantrekkelijk geprijsd dan 3-4 jaar geleden.

Het dividend rendement van aandelen (1,3% in de VS en 1,7% wereldwijd) steekt nogal mager af tegen dat van Nederlandse woningen (zeg 4% netto na kosten).

Appels en peren sure, maar al het beleggingsfruit is een stuk duurder geworden.

[Sport_Life]

Verwijderd schreef op zondag 19 december 2021 @ 23:42:
[...]


Okay, beetje overdreven denk ik, maar aanvangsrendement is nu inderdaad lager dan mager af tegen dat van Nederlandse woningen (zeg 4% netto na kosten).

Ben dan wel benieuwd naar de berekening/onderbouwing.
Ik ga er vanuit dat het rendement op volledig geïnvesteerd vermogen (ev + vv) wordt berekent, niet alleen op eigen inleg .

Als ik kijk naar mijn eigen woning die recent is verkocht kom ik op ongeveer 3,87% bruto rendement per jaar indien we zouden verhuren ipv verkopen. Daar gaan dan alle (rente)kosten nog vanaf..

[ Voor 17% gewijzigd door Sport_Life op 20-12-2021 00:13 ]

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op zondag 19 december 2021 @ 21:23:
[...]

Prijzen zijn sinds 3-4 jaar geleden bijna verdubbeld, terwijl de huren alleen met de inflatie zijn gestegen. Dus het rendement is nu flink lager dan 3-4 jaar geleden. Komt nog bij dat (onderhouds)kosten enorm zijn gestegen en de druk op duurzaamheid steeds meer toeneemt, wat ook ten koste gaat van het rendement.

De verkoopprijs is maar één factor. De financieringskosten zijn in veel situaties veel belangrijker. In veel gevallen is het nu makkelijker om zo'n tweede woning aan te houden. Zowel vanwege gunstiger financieringskosten als vanwege een gunstiger ltv. Bovendien zijn de prijzen van alternatieven zoals aandelen vergelijkbaar gestegen. Het risico van o.g. vergeleken met andere beleggingen hoeft dus niet veranderd te zijn.

Verder zijn op veel plekken de huren heel wat meer gestegen dan alleen met de inflatie. Ik weet niet wat je op het dat de huren slechts met de inflatie zijn gestegen. Ik zie flatjes waar je 5 jaar geleden nog huurtoeslag voor zou kunnen krijgen nu met gemak voor 1250 verhuurd worden.

Uiteraard is het allemaal niet zo zwart wit en zul je altijd ook naar de individuele situatie en markt moeten kijken. Maar in veel plaatsen denk ik dat het geen verkeerde keus hoeft te zijn om een woning te gaan verhuren

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op zondag 19 december 2021 @ 21:18:
[...]
Maargoed ik ben (als 1 vd weinige geloof ik) van mening dat de hoge prijzen niet veroorzaakt worden door een gebrek aan woningen, maar door de lage rente, FOMO, hoogconjunctuur (vertrouwen), etc. Als dat allemaal omslaat ziet het er voor de starter (huurder) met een vaste baan weer heel rooskleurig uit .

Dat is nog maar de vraag. In die situatie zullen namelijk niet alleen de huizenprijzen lager zijn. Dan zullen ook de rentestanden hoger zijn, zodat die startte minder kan lenen. De combinatie van omgeslagen conjunctuur en stijgende rente zal bovendien ook een flinke impact hebben op de aandelenkoersen. Zodat die zal eigen geld die je zorgvuldig probeert op te bouwen ook een stuk kleiner wordt. En tot slot moet je nog maar zien of je bij een omgeslagen conjunctuur nog steeds die vaste baan hebt.

Ik ben het er mee eens dat de huidige huizenprijzen grotendeels worden bepaald door het verloop van de rentestanden de laatste decennia en de daaraan gekoppelde leennormen en de conjunctuur. Maar dat maakt huizenbezit nog niet meteen te duur.

[CVTTPD2DQ]

TheGhostInc schreef op zondag 19 december 2021 @ 22:18:
Als het risico zo hoog is, dan is een hoge huur dus ook prima?

Niet noodzakelijk, want dat risico werkt twee kanten op; ook de winst kan behoorlijk hoog zijn.

TheGhostInc schreef op zondag 19 december 2021 @ 22:18:
Jouw inschatting is leuk, maar dat bepaald alleen jouw gedrag/keuzes. De rest van NL kijkt daar massaal anders tegen aan.

Je belegt op marge in een financieel product waarvan een flinke koersdaling gelijk staat aan een jaarsalaris ... als je dat bij een bank doet, moet je eerst een vragenlijst invullen waaruit blijkt dat je de risico's begrijpt. Bovendien moet je voldoende vermogen aanhouden om zo'n koersdaling op te kunnen vangen.

Die regels zijn er niet omdat mensen zo goed zijn in het inschatten van risico's. Daarom was mijn vraag: waar is de financiële bijsluiter voor het aanhouden van twee huizen.

[ Voor 4% gewijzigd door CVTTPD2DQ op 20-12-2021 09:09 ]

[lama83]

Sport_Life schreef op zondag 19 december 2021 @ 21:18:

Maargoed ik ben (als 1 vd weinige geloof ik) van mening dat de hoge prijzen niet veroorzaakt worden door een gebrek aan woningen, maar door de lage rente, FOMO, hoogconjunctuur (vertrouwen), etc. Als dat allemaal omslaat ziet het er voor de starter (huurder) met een vaste baan weer heel rooskleurig uit .

Ze zijn hard op weg nu de eenmanszaken (waarbij bedrijfsvermogen overlapt met privebezit zoals huis) het moeilijker krijgen. Er worden ideeen geopperd over solidariteitsfonds voor ondernemers (waar is het ondernemersrisico?) die het nu moeilijk hebben. Vraag me af of ze wel levensvatbaar zijn of een 'echte' ondernemer zijn overigens. Velen zullen denken de nieuwe Facebook te worden qua omzet .

Als je een spreker van OndernemendNL hoort dan zitten 51% ondernemers in kleine bedrijven (93% van alle bedrijven in NL) inkomen minimloon en bij 1/3 op bijstand of lager. Dezen hebben waarschijnkijk geen huis.

[Valorian]

Sport_Life schreef op zondag 19 december 2021 @ 21:18:
[...]


Maargoed ik ben (als 1 vd weinige geloof ik) van mening dat de hoge prijzen niet veroorzaakt worden door een gebrek aan woningen, maar door de lage rente, FOMO, hoogconjunctuur (vertrouwen), etc.

Helemaal eens. De vorige dip is daar de bewijsvoering voor: tussen 2009 en 2013 was er immers óók een groot gebrek aan woningen maar door het gebrek aan vertrouwen in de economie en markt liep alles toch op slot en ging er behoorlijk wat van de prijzen af.

Grappig detail m.b.t. de ultralage rente: ook in 2009-2013, de tijd dat de markt op slot ging en het verkopen van huizen moeizamer ging en de prijzen enigszins kelderden, was de rente 'ultralaag'. In de +/- 50 jaar ervoor heeft de rente slechts éénmaal nog ietsjes lager gestaan (rond 2005 geloof ik). Ook kon je in deze jaren nog deels aflossingsvrije hypotheken nemen mét behoud van HRA, waren de startersleningspotjes nog goed gevuld én waren de huizen zo'n 2x zo goedkoop als nu. Verder kreeg je op je spaarrekening op dat moment ook gewoon een dikke 4-5% rente. Toch bleef de woningmarkt, ondanks grote tekorten, op slot. Simpelweg omdat met 'het vertrouwen' niet had.

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op maandag 20 december 2021 @ 00:10:
[...]

Ben dan wel benieuwd naar de berekening/onderbouwing.
Ik ga er vanuit dat het rendement op volledig geïnvesteerd vermogen (ev + vv) wordt berekent, niet alleen op eigen inleg .

Als ik kijk naar mijn eigen woning die recent is verkocht kom ik op ongeveer 3,87% bruto rendement per jaar indien we zouden verhuren ipv verkopen. Daar gaan dan alle (rente)kosten nog vanaf..

Op basis van huurcijfers en verkoopprijzen (per m2) kom ik bij Pararius op 4,3% en NVM (wat meer grote institutionele beleggers ) op 3,9%.

Dat is bruto, zal dus netto zo'n 3,5% zijn. Met financiering vreemd vermogen heb ik geen rekening gehouden, puur op basis eigen vermogen.

Bronnen:
https://www.pararius.nl/n...ije-sector-verder-gedaald
https://www.nvm.nl/media/...ers-q3-2021-factsheet.pdf
https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/

[Hbeez]

Sport_Life schreef op zondag 19 december 2021 @ 21:18:
[...]

Maargoed ik ben (als 1 vd weinige geloof ik) van mening dat de hoge prijzen niet veroorzaakt worden door een gebrek aan woningen, maar door de lage rente, FOMO, hoogconjunctuur (vertrouwen), etc.

Dat woningtekort een klein effect heeft is niet zo'n hele controversiele mening, is onderzocht door DNB en geconcludeerd: Hoewel de prijsstijgingen van de afgelopen jaren samenvallen met een toenemend fysiek tekort aan woningen, is historisch gezien geen sterke samenhang tussen woningprijzen en woningtekort waarneembaar.



De stijgende huizenprijzen hebben ook een zichzelf versterkend effect; eerst een woning kopen en dan zo lang mogelijk wachten met verkopen loont gemiddeld genomen, zelfs met eventuele tijdelijke dubbele woonlasten.

In de discussie verhuren vs aandelen zou ik altijd verwachten dat huren minimaal ~4% structureel extra op zou leveren gezien het gedoe dat je eraan kunt hebben, minder flexibiliteit, hogere exposure naar vastgoed/slechtere spreiding, etc. Aangezien dat niet zo is vind ik het persoonlijk geen interessante manier van beleggen.

[Verwijderd]

Hbeez schreef op maandag 20 december 2021 @ 10:07:
[...]


Dat woningtekort een klein effect heeft is niet zo'n hele controversiele mening, is onderzocht door DNB en geconcludeerd: Hoewel de prijsstijgingen van de afgelopen jaren samenvallen met een toenemend fysiek tekort aan woningen, is historisch gezien geen sterke samenhang tussen woningprijzen en woningtekort waarneembaar.

Met name omdat de periode 1945-1970 is meegenomen toen bijna niemand een eigen huis kocht.

Destijds resulteerde woningtekort in lange wachttijden voor huurwoningen niet in stijgende huizenprijzen.

Conclusie wordt wat anders als je kijkt naar laatste 30-40 jaar.

Maar ik ben van mening dat uiteindelijk het vertrouwen het belangrijkste is (en dat hangt weer samen met economische groei en kans op werkloosheid).

[ Voor 7% gewijzigd door Verwijderd op 20-12-2021 10:15 ]

[noslen]

Een tip gekregen om je zoekgebied uit te breiden naar Madurodam. De vierkantemeterprijs is daar nog schappelijk zeggen ze.

[big bang]

noslen schreef op maandag 20 december 2021 @ 12:00:
Een tip gekregen om je zoekgebied uit te breiden naar Madurodam. De vierkantemeterprijs is daar nog schappelijk zeggen ze.

De prijs is daar per vierkante centimeter toch? Dan kan een klein prijsje toch ineens een flinke deuk slaan in een kleine beurs.

[Valorian]

noslen schreef op maandag 20 december 2021 @ 12:00:
Een tip gekregen om je zoekgebied uit te breiden naar Madurodam. De vierkantemeterprijs is daar nog schappelijk zeggen ze.

Haha, helemaal off topic, maar dat doet mij denken aan de film 'downsizing' waar mensen eenmalig betalen om zich te laten verkleinen tot +/- 10cm en dan in een soort mini-utopia wonen in alle luxe die je je kan voorstellen. Vond het een ingenieus en creatief bedacht concept. Helaas was de film vrij matig.

[Sport_Life]

noslen schreef op maandag 20 december 2021 @ 12:00:
Een tip gekregen om je zoekgebied uit te breiden naar Madurodam. De vierkantemeterprijs is daar nog schappelijk zeggen ze.

Helaas. Dicht ivm Corona............. Tekort op de woningmarkt zal dus nog meer toenemen.

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 20-12-2021 14:30 ]

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op maandag 20 december 2021 @ 14:29:
[...]

Helaas. Dicht ivm Corona............. Tekort op de woningmarkt zal dus nog meer toenemen.

Gewoon ook een hek om de grote steden bouwen. En dan alleen toegang als je een toegangskaartje koopt tegen een fors tarief .

[Valorian]

Rubbergrover1 schreef op maandag 20 december 2021 @ 17:17:
[...]

Gewoon ook een hek om de grote steden bouwen. En dan alleen toegang als je een toegangskaartje koopt tegen een fors tarief .

Dat hek staat er bij de grote steden al heel wat jaartjes. Er zijn twee manieren om aan toegangskaartje te komen:

Route 1. Laten zien dat je economische (werk) of maatschappelijke binding hebt met de stad. Je komt dan op een wachtlijst en na een jaar of 10-15 ben je welkom om er te komen wonen (sociale huur).

Route 2. Leg inderdaad een 'fors tarief' neer en je kan er meteen gaan wonen (huur vrije sector & koop sector).

O ja, alleen even komen kijken en geld uitgeven (toerisme) mag natuurlijk altijd, ook zonder kaartje

[Sport_Life]

Valorian schreef op maandag 20 december 2021 @ 18:23:
[...]


Dat hek staat er bij de grote steden al heel wat jaartjes. Er zijn twee manieren om aan toegangskaartje te komen:

Route 1. Laten zien dat je economische (werk) of maatschappelijke binding hebt met de stad. Je komt dan op een wachtlijst en na een jaar of 10-15 ben je welkom om er te komen wonen (sociale huur).

Route 2. Leg inderdaad een 'fors tarief' neer en je kan er meteen gaan wonen (huur vrije sector & koop sector).

O ja, alleen even komen kijken en geld uitgeven (toerisme) mag natuurlijk altijd, ook zonder kaartje

Ik heb mijn kaartje recent verkocht .

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op maandag 20 december 2021 @ 10:14:
[...]


Met name omdat de periode 1945-1970 is meegenomen toen bijna niemand een eigen huis kocht.

Destijds resulteerde woningtekort in lange wachttijden voor huurwoningen niet in stijgende huizenprijzen.

Conclusie wordt wat anders als je kijkt naar laatste 30-40 jaar.

Maar ik ben van mening dat uiteindelijk het vertrouwen het belangrijkste is (en dat hangt weer samen met economische groei en kans op werkloosheid).

Vertrouwen dat je in de toekomst kan blijven werken is vrij belangrijk, zeker in de tijd die jij schets waar mensen veel minder mobiel waren dan nu. De tijd dat een auto hebben luxe was.
Nu bijna iedereen een auto heeft, of toegang tot redelijk OV is er veel meer zekerheid op werk, en anders ga je wel 50km verderop werken.

Maar ook niet onbelangrijk is het gezinsinkomen, de vraag word niet alleen bepaald door wat mensen willen maar ook wat ze kunnen. En dat gezinsinkomen is de afgelopen 30 jaar ook wel heel erg gestegen.

[nMad]

Prijsstijging koopwoningen evenaart in november 21 jaar oud record.

Bestaande koopwoningen waren in november 20,1 procent duurder dan in dezelfde maand een jaar eerder, blijkt woensdag uit onderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Kadaster. Dat betekent een evenaring van grootste prijsstijging van jaar op jaar van februari 2000.

Hoe lang kan dit nog doorgaan?

[Requiem19]

nMad schreef op woensdag 22 december 2021 @ 08:07:
Prijsstijging koopwoningen evenaart in november 21 jaar oud record.


[...]


Hoe lang kan dit nog doorgaan?

Te lang kan het nog doorgaan.

Volgend jaar zal deze groei wel iets afnemen (nog steeds groei wel), oa door de eigen woning plicht in paar grote steden.

[Sport_Life]

nMad schreef op woensdag 22 december 2021 @ 08:07:
Prijsstijging koopwoningen evenaart in november 21 jaar oud record.


[...]


Hoe lang kan dit nog doorgaan?

Dit zijn cijfers van ~6 maanden oud (verkoop mei-juli, transactie november).
Tot en met juni 2022 blijven de stijgingen +20-25% van kadaster (wat nu wordt verkocht gaat +20-25% tov een jaar geleden), daarna is de vraag wat er in Q1 2022 gebeurt .

[ Voor 32% gewijzigd door Sport_Life op 22-12-2021 09:09 ]

[lama83]

Huizenprijs +20% tov vorige jaar. Econoom Edin Mujagic bij WNL zei dat beleggers mogelijk nog even toeslaan voor januari. Hij verwacht niet dat het gaat dalen tenzij er ineens een vraagschok is (maar met deze stimuleringspakketten lijkt alles gered te moeten worden - zelfs zombiebedrijven die werknemers vasthouden die elders hun potentieel beter bereiken).

https://www.rtlnieuws.nl/...ocent-hoogste-sinds-jaren

Het geld smelt weg bij degenen die geld opzij hebben gezet voor een huis te kopen maar die met deze stijgingen niks kunnen ten koste van al die mensen wiens hypotheek gered moet worden d.m.v. maatregelen. Ik ken iemand die met 40k overbieden in zelfs Hoogezand achter het net viste. Wellicht dat voorbehoud van financiering ook meespeelde (soms zijn er nog ouderen die starters nog wel een kans gunnen en daarmee in zee gaan i.p.v. kiezen voor iemand die het morgen 'even' over kan maken).

[ Voor 34% gewijzigd door lama83 op 22-12-2021 10:33 ]

[Michael_OsGroot]

Requiem19 schreef op woensdag 22 december 2021 @ 08:37:
[...]


Te lang kan het nog doorgaan.

Volgend jaar zal deze groei wel iets afnemen (nog steeds groei wel), oa door de eigen woning plicht in paar grote steden.

Het kan echt voor eeuwig door gaan. Kijk maar naar Amsterdam, huurprijzen van ver boven de 2000 euro. Gewoon met 3 of 4 personen dat huis huren. En in sommige gevallen zijn het expats waar de werkgever de volledige huur betaalt.

[Requiem19]

Michael_OsGroot schreef op woensdag 22 december 2021 @ 10:15:
[...]

Het kan echt voor eeuwig door gaan. Kijk maar naar Amsterdam, huurprijzen van ver boven de 2000 euro. Gewoon met 3 of 4 personen dat huis huren. En in sommige gevallen zijn het expats waar de werkgever de volledige huur betaalt.

Dat zijn huurprijzen, geen koopprijzen.

Woningen tot 512k (die in 2022 aangekocht worden) zullen ws in Amsterdam niet meer verhuurd mogen worden vanaf 1 januari 2022.

Daarnaast zie je oa dat de ECB opkoopprogramma's vlg jaar (maart) zullen worden afgebouwd / stopgezet. FED verhoogt rente etc etc. Allemaal signalen dat de stijging zal afvlakken.

[Valorian]

Toch blijft het fascinerend om te zien hoe zo'n woningmarkt werkt, alle variabelen die er invloed op uitoefenen, en de ogenschijnlijke onmacht om in gang gezette bewegingen te dempen of op gang te helpen. Zoals hier al vaker genoemd lijkt het 'vertrouwen in de economie/markt' en FOMO een grote aanjager, helpt lage rente vooral mee (want betaalbaarder) en is het opgelopen tekort natuurlijk koren op de molen.

We zijn uiteindelijk natuurlijk helemaal 'doorgeschoten' in de stijgingen, want 20% is redelijk absurd. En overbiedingen van 20-35% zijn óók geen uitzondering. Ik denk dat alleen al het 'overloopeffect' van 2021 er voor gaat zorgen dat we in 2022 de eerst helft van het jaar zeker nog dubbele cijfers gaan zien in de j-o-j-stijgingen. Want zelfs als bijvoorbeeld in maart de boel crasht en de prijzen stabiliseren, dan is de prijs van maart 2022 t.o.v. maart 2021 nog steeds astronomisch en meldt de media gewoon nog 15% stijging j-oj, even als voorbeeld. En die j-o-j data waar nu zo gretig mee gesmeten wordt (want ondanks geen verrassing wel goede headlines) geeft mensen dan de indruk dat het gewoon nog keihard stijgt. Mindboggling.

[laurens0619]

Het blijft idd eenvaag iets die huizenprijzen en die plotselinge stijging van de afgelopen 1.5 jaar waar niemand echter de vinger op weet te leggen.

Ik heb er soms ook wel een beetje "rennen voor de trein" gevoel bij. Als je op een perron gaat rennen, terwijl de trein pas over 5m gaat dan rennen er genoeg mensen mee.

Misschien is het wel een bondje gweest van een aantal (aankoop)makelaren die de markt samen hebben opgejut en "zijn gaan rennen voor de trein".

Gekke tijden

[battler]

@Valorian De grafiek laat ook een stijging zien t.o.v vorige maand.

[CrazyOne]

Mijn huis werd afgelopen augustus op 425k getaxeerd door de makelaar. Ondertussen wat verbeteringen gepland (zonnepanelen, warmtepomp etc) waardoor het misschien wel 450k waard zou worden volgend jaar (dan 150k overwaarde, verkopen en een goedkoop rijtjeshuis weer kopen voor 250k. Lekker lage hypotheek en part time gaan werken). Komt er vandaag een huis op de markt welke 25% kleiner is, de tuin is de helft kleiner (en 70 jaar jonger) voor 495k. Als dat zo doorgaat kom ik rap boven de 500k uit. En daar heb ik 4 jaar geleden 250k voor betaald (en voor +-75k aan verbeteringen inzitten tegen die tijd). Gaat nergens over

[Wceend]

CrazyOne schreef op woensdag 22 december 2021 @ 13:21:
Mijn huis werd afgelopen augustus op 425k getaxeerd door de makelaar. Ondertussen wat verbeteringen gepland (zonnepanelen, warmtepomp etc) waardoor het misschien wel 450k waard zou worden volgend jaar (dan 150k overwaarde, verkopen en een goedkoop rijtjeshuis weer kopen voor 250k. Lekker lage hypotheek en part time gaan werken). Komt er vandaag een huis op de markt welke 25% kleiner is, de tuin is de helft kleiner (en 70 jaar jonger) voor 495k. Als dat zo doorgaat kom ik rap boven de 500k uit. En daar heb ik 4 jaar geleden 250k voor betaald (en voor +-75k aan verbeteringen inzitten tegen die tijd). Gaat nergens over

Het wordt ook heel gevaarlijk op dit moment. De waarde is puur gebaseerd op lucht en er wordt geld gecreëerd waar je bij staat.
recept voor mega inflatie in de maak.

[CVTTPD2DQ]

laurens0619 schreef op woensdag 22 december 2021 @ 13:03:
Misschien is het wel een bondje gweest van een aantal (aankoop)makelaren die de markt samen hebben opgejut en "zijn gaan rennen voor de trein".

Wereldwijd dan? Want in de meeste andere ontwikkelde landen zie je vergelijkbare forse prijsstijgingen. Er moet een wereldwijd fenomeen zijn dat de prijzen opjaagt.

Verklaringen die alleen naar de Nederlandse huizenmarkt kijken missen naar alle waarschijnlijkheid iets.

En dan kom je al snel uit bij lage rente. Of die nou de huizenprijzen opjaagt omdat de financiering makkelijker wordt, of omdat de economie wordt aangejaagd is niet zo belangrijk.

CrazyOne schreef op woensdag 22 december 2021 @ 13:21:Als dat zo doorgaat kom ik rap boven de 500k uit. En daar heb ik 4 jaar geleden 250k voor betaald (en voor +-75k aan verbeteringen inzitten tegen die tijd). Gaat nergens over

Enige nadeel: dat 'goedkope' rijtjeshuis van 250k kost nu ook 350k.

[Requiem19]

CrazyOne schreef op woensdag 22 december 2021 @ 13:21:
Mijn huis werd afgelopen augustus op 425k getaxeerd door de makelaar. Ondertussen wat verbeteringen gepland (zonnepanelen, warmtepomp etc) waardoor het misschien wel 450k waard zou worden volgend jaar (dan 150k overwaarde, verkopen en een goedkoop rijtjeshuis weer kopen voor 250k. Lekker lage hypotheek en part time gaan werken). Komt er vandaag een huis op de markt welke 25% kleiner is, de tuin is de helft kleiner (en 70 jaar jonger) voor 495k. Als dat zo doorgaat kom ik rap boven de 500k uit. En daar heb ik 4 jaar geleden 250k voor betaald (en voor +-75k aan verbeteringen inzitten tegen die tijd). Gaat nergens over

Maar jij schiet er relatief weinig mee op. Het huis van 250k dat je graag zou willen kopen is nu ws evenveel gestegen in waarde...

[Valorian]

battler schreef op woensdag 22 december 2021 @ 13:15:
@Valorian De grafiek laat ook een stijging zien t.o.v vorige maand.

Welke grafiek bedoel je? De grafiek in je link laat zien wat de prijzen zijn van dezelfde maand een jaar eerder (ofwel: de cumulatieve prijsstijging van de afgelopen 12 maanden). Er zijn uiteraard ook maand-op-maand grafieken en data, maar die worden een stuk minder gretig gedeeld want daar lijkt het allemaal wat minder heftig.

[CrazyOne]

Valt relatief mee. Onder de 350k kun je hier in de buurt (momenteel) nog vrijstaande huizen kopen.

Maar ik snap jullie punt. Ik reken er ook mee dat mijn "investering" (en dat is het nu wel zo lijkt het) van 250k voor dit huis ook relatief sneller stijgt dan een investering van 125k 4,5 jaar geleden in een normaal rijtjeshuis. Dus als alle prijzen 100% zijn gestegen (en dat zijn ze zo lijkt het) kost dat rijtjeshuis wel 250k, maar is mijn investering ook met 250k gegroeid.

[ewf]

Kijk eens naar de prijzen in Parijs en Londen, niet veel verschil met Amsterdam.

Maar het beleid van de regering werkt wel heel averechts, overdrachtsbelasting naar beneden -> prijs omhoog,
ouders kunnen een ton schenken -> prijs omhoog en leenvoorwaarden versoepeld -> prijs omhoog.

Wat zou helpen is deze zaken terugdraaien en leenvoorwaarden zoals bijvoorbeeld in Dutsland. Want als de vraag wat zakt doet de prijs dat ook. En bijbouwen kan ook wel helpen maar dat is iets van de lange(re) adem.

En al dat gejammer, wie heeft er recht op een eigen woning als je net bent afgestudeerd??

[Valorian]

ewf schreef op woensdag 22 december 2021 @ 13:58:
Kijk eens naar de prijzen in Parijs en Londen, niet veel verschil met Amsterdam.

Maar het beleid van de regering werkt wel heel averechts, overdrachtsbelasting naar beneden -> prijs omhoog,
ouders kunnen een ton schenken -> prijs omhoog en leenvoorwaarden versoepeld -> prijs omhoog.

Wat zou helpen is deze zaken terugdraaien en leenvoorwaarden zoals bijvoorbeeld in Dutsland. Want als de vraag wat zakt doet de prijs dat ook. En bijbouwen kan ook wel helpen maar dat is iets van de lange(re) adem.

En al dat gejammer, wie heeft er recht op een eigen woning als je net bent afgestudeerd??

Hoe zijn de leenvoorwaarden eigenlijk precies versoepeld? De max lening tov huiswaarde is juist lager geworden, en het aantal keer jaarsalaris wat je mag lenen is toch ook niet echt meer veranderd laatste jaren? En de studieschuld wordt steeds lastiger te verzwijgen, wat ook de leenvoorwaarden niet ten gunste komt. Of zie ik nog iets anders over het hoofd?

[lama83]

ewf schreef op woensdag 22 december 2021 @ 13:58:

En al dat gejammer, wie heeft er recht op een eigen woning als je net bent afgestudeerd??

Iemand 10 jaar geleden is afgestudeerd kan ook nu geen kans hebben. En misschien zijn er studenten wiens thuissituatie erg slecht is. Overigens is het voortdurend tegenslagen moeten verwerken, omdat je bijv. telkens achter het net vist op de huizenmarkt, ook niet goed voor je mentale gezondheid, aldus Adam Grant. Ik verwacht wel dat er mensen zijn die een beroep op geestelijke gezondheidszorg doen waarin de slechte huizenmarkt een (in)directe rol speelt.

[ Voor 46% gewijzigd door lama83 op 22-12-2021 18:57 ]

[lama83]

Valorian schreef op woensdag 22 december 2021 @ 11:43:
Toch blijft het fascinerend om te zien hoe zo'n woningmarkt werkt, alle variabelen die er invloed op uitoefenen, en de ogenschijnlijke onmacht om in gang gezette bewegingen te dempen of op gang te helpen. Zoals hier al vaker genoemd lijkt het 'vertrouwen in de economie/markt' en FOMO een grote aanjager, helpt lage rente vooral mee (want betaalbaarder) en is het opgelopen tekort natuurlijk koren op de molen.

We zijn uiteindelijk natuurlijk helemaal 'doorgeschoten' in de stijgingen, want 20% is redelijk absurd. En overbiedingen van 20-35% zijn óók geen uitzondering. Ik denk dat alleen al het 'overloopeffect' van 2021 er voor gaat zorgen dat we in 2022 de eerst helft van het jaar zeker nog dubbele cijfers gaan zien in de j-o-j-stijgingen. Want zelfs als bijvoorbeeld in maart de boel crasht en de prijzen stabiliseren, dan is de prijs van maart 2022 t.o.v. maart 2021 nog steeds astronomisch en meldt de media gewoon nog 15% stijging j-oj, even als voorbeeld. En die j-o-j data waar nu zo gretig mee gesmeten wordt (want ondanks geen verrassing wel goede headlines) geeft mensen dan de indruk dat het gewoon nog keihard stijgt. Mindboggling.

In de aandeelmarkten heeft met ook wel het 'gezegde': 'What Goes up Must Come Down'

[Jannibal23]

lama83 schreef op woensdag 22 december 2021 @ 18:38:
[...]
Overigens is het voortdurend tegenslagen moeten verwerken, omdat je bijv. telkens achter het net vist op de huizenmarkt, ook niet goed voor je mentale gezondheid, aldus Adam Grant. Ik verwacht wel dat er mensen zijn die een beroep op geestelijke gezondheidszorg doen waarin de slechte huizenmarkt een (in)directe rol speelt.

Nou zou die groep sowieso wel een beroep op de geestelijke gezondheidszorg gedaan hebben. Als het niet vanwege de huizenmarkt is dan wel omdat ze de weekaanbieding van de aardappelen gemist hebben waarschijnlijk. Lijkt me wat vergezocht...

[Requiem19]

lama83 schreef op woensdag 22 december 2021 @ 18:38:
[...]


Iemand 10 jaar geleden is afgestudeerd kan ook nu geen kans hebben. En misschien zijn er studenten wiens thuissituatie erg slecht is. Overigens is het voortdurend tegenslagen moeten verwerken, omdat je bijv. telkens achter het net vist op de huizenmarkt, ook niet goed voor je mentale gezondheid, aldus Adam Grant. Ik verwacht wel dat er mensen zijn die een beroep op geestelijke gezondheidszorg doen waarin de slechte huizenmarkt een (in)directe rol speelt.

Ben ook wel benieuwd naar de geestelijke gezondheid ten tijden van de financiële crisis…

[CVTTPD2DQ]

Jannibal23 schreef op woensdag 22 december 2021 @ 19:51:
Nou zou die groep sowieso wel een beroep op de geestelijke gezondheidszorg gedaan hebben. Als het niet vanwege de huizenmarkt is dan wel omdat ze de weekaanbieding van de aardappelen gemist hebben waarschijnlijk. Lijkt me wat vergezocht...

Scenario: je hebt een slechte relatie met je partner. Maar je kunt de relatie niet beeindigen, want de kans dat je een woning met ruimte voor de kids kunt bemachtigen is nihil. Dus blijf je bij die partner.

[Laapo]

ewf schreef op woensdag 22 december 2021 @ 13:58:
Kijk eens naar de prijzen in Parijs en Londen, niet veel verschil met Amsterdam.

Maar het beleid van de regering werkt wel heel averechts, overdrachtsbelasting naar beneden -> prijs omhoog,
ouders kunnen een ton schenken -> prijs omhoog en leenvoorwaarden versoepeld -> prijs omhoog.

Wat zou helpen is deze zaken terugdraaien en leenvoorwaarden zoals bijvoorbeeld in Dutsland. Want als de vraag wat zakt doet de prijs dat ook. En bijbouwen kan ook wel helpen maar dat is iets van de lange(re) adem.

En al dat gejammer, wie heeft er recht op een eigen woning als je net bent afgestudeerd??

Strikter leenvoorwaarden geven een extra voordeel aan mensen die met eigen geld aankopen doen. Beleggers bijvoorbeeld. Ik zie niet hoe meer mensen zo hun behoeft aan een koopwoning beter ingevuld zien worden.

[TheGhostInc]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 22 december 2021 @ 13:27:
Er moet een wereldwijd fenomeen zijn dat de prijzen opjaagt.

Dat we gewoon *enorm* welvarend zijn geworden?

De advocado op toast is een grappig voorbeeld, maar kijk eens naar elk element in onze samenleving. Overal is het beter, luxer, mooier geworden.
Compleet random voorbeeld: vroeger was een stoplicht dom, waar vind je die nog? Tegenwoordig met detectielussen of camera's, drukknoppen (incl verlichting), per richting, met aftelfunctie en mini stoplichtje op ooghoogte.
Moet je nagaan wat dat kost! Je kunt ook terug gaan naar 1 per kant met timer of zelfs geen stoplicht en laat je inwoners zelf maar bepalen of je gewoon een kwartier moet wachten 'omdat het druk is'.

We onderschatten echt met z'n allen hoeveel geld we verdienen en hoeveel vrij besteedbaar inkomen er is. Als je grootouders blij waren dat ze een tv konden kopen, en je zelf een bioscoop formaat OLED koopt, dan zegt dat wel iets. In Roemenië zijn er maar weinig die zich dat kunnen veroorloven.
Al dat geld 'gaat ergens heen' en huizen blijken een goede investering en een groter/beter huis is ook gewoon prettig.

En dan komt de overweging: elk jaar de nieuwste iPhone of een garage naast het huis. Veel mensen lijken 'mooi wonen' hoog op hun verlanglijstje te hebben, dus gaat ook veel van het inkomen hier aan op. Niet alleen de hypotheek, maar ook qua inrichting wordt er veel uitgegeven.
En dat gaat niet zomaar veranderen.
Het geld klotst ondertussen letterlijk tegen de extra hoge plinten.

Ps. Ja, er is een groep die niet echt mee komt, maar ook zij leven in een welvarend land.

[CVTTPD2DQ]

TheGhostInc schreef op woensdag 22 december 2021 @ 22:38:
Dat we gewoon *enorm* welvarend zijn geworden?

Ten opzichte van 2016?

TheGhostInc schreef op woensdag 22 december 2021 @ 22:38:
We onderschatten echt met z'n allen hoeveel geld we verdienen en hoeveel vrij besteedbaar inkomen er is.

Het grootste mysterie voor mij is dat elke lamme kantoorslaaf in Nederland blijkbaar meer 'verdient' dan elke hardwerkende Chinees. Volgens economen komt dat omdat we hier in Nederland zo 'productief' zijn, maar als je dan kijkt naar de definitie van arbeidsproductiviteit zie je dat dat niets verklaart. Blijkbaar legt een uurtje werk van mij meer gewicht in de schaal dan vele uren werk van iemand uit Bangladesh.

TheGhostInc schreef op woensdag 22 december 2021 @ 22:38:Als je grootouders blij waren dat ze een tv konden kopen, en je zelf een bioscoop formaat OLED koopt, dan zegt dat wel iets. In Roemenië zijn er maar weinig die zich dat kunnen veroorloven.

offtopic:
Juist electronica heeft een soort "West-Europa" marge, die de fabrikanten inslikken in markten waar mensen wat minder te besteden hebben. Ook die Oost-Europeanen hebben hun gadgets.

Dat soort materiële welvaart is goed te verklaren: we hebben een hele hoop productie verplaatst naar lagelonenlanden. Verschepen kost bijna niets, en dus kost een nieuwe smartphone ineens 150 euro, ipv. de 500 euro die je ervoor zou moeten betalen als hij in Europa zou zijn geassembleerd(*).

Huizen importeren gaat wat lastiger, die moet je hier laten bouwen door mensen die een fatsoenlijk loon verdienen, en daarom kun je allerlei gadgets kopen waar je ouders niet van hadden kunnen dromen, maar kun je niet méér huis kopen dan je ouders.

Maar er is nog meer aan de hand, je kunt zelfs mínder huis kopen. Ik (en vele andere deelnemers aan dit topic) kunnen hun eigen huis niet meer kopen. De rente is gedaald, onze lonen zijn gestegen, maar desalniettemin gaat onze koopkracht op de huizenmarkt sterk achteruit.

(*) De laatste Nokia smartphones geproduceerd in Finland gingen ongeveer voor die prijs de winkel uit, maar ongetwijfeld zaten die al vol met Chinese onderdelen. Een geheel Europese smartphone zou waarschijnlijk een veelvoud kosten.

[Valorian]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 22 december 2021 @ 23:12:
[...]


Ten opzichte van 2016?

Nee, niet tov 2016. Maar de stijging is dan ook niet iets van de laatste vijf jaar, die is onafgebroken al decennialang. Alleen door de tijdelijke dip/stabilistatie in 2008-2013 valt het nu meer op én is de curve nog steiler dan normaal (maar nauwelijks steiler dan in 1999-2000, toen de prijzen ook met 20% j-op-j stegen.

Verder eens hoor: écht een k-situatie als je nu als starter wilt beginnen op de woningmarkt. Een gemiddeld huis kost inmiddels 10 + modale jaarsalarissen…

[Struikrover]

Mijn partner en ik proberen ook sinds kort een huis te kopen (nieuwbouw of bestaand), maar alle ontwikkelingen maken dat ik me sterk afvraag of het verstandig is om te wachten of om door te gaan met koop.

Wachten is dom want: huur is geld weg gooien, je kunt niet harder sparen dan de stijgende prijzen, de groei zet komende 1.5 jaar alleen maar door, etc. . Aan de andere kant "voelt" de markt onvoorspelbaar juist door de sterke groei, zijn er allerlei externe factoren die invloed uit proberen te oefenen, en zou je ook zeggen dat het een keertje op moet houden (overheids-maatregelen, rente omhoog, inflatie speelt een rol, wellicht iets anders dat een ommekeer veroorzaakt). Je zult juist zien dat wij een hypotheek vastleggen op het hoogtepunt en daarna 10 jaar vast zitten aan de woning doordat er iets crasht.

Lastige tijden om een heldere beslissing te maken, of zie ik het te pessimistisch in?

[CVTTPD2DQ]

Valorian schreef op donderdag 23 december 2021 @ 06:42:
Nee, niet tov 2016. Maar de stijging is dan ook niet iets van de laatste vijf jaar, die is onafgebroken al decennialang. Alleen door de tijdelijke dip/stabilistatie in 2008-2013 valt het nu meer op én is de curve nog steiler dan normaal (maar nauwelijks steiler dan in 1999-2000, toen de prijzen ook met 20% j-op-j stegen.

Sja, grafieken kun je altijd lezen zoals je wil. Nu kun je zeggen dat 2008-2013 een tijdelijke afwijking was van de stijgende trend sinds het jaar 2000. En als je een rechte lijn trekt van 1996 naar 2016 zie je dat de periode van 2000 tot 2008 een irrationele 'bubbel' is geweest ten opzichte van een toch al stijgende trend.

Verder klinkt het verhaal dat stijgende prijzen door welvaartsgroei komen ook niet overtuigend. Voor de generatie van mijn grootouders was het onvoorstelbaar om een tv in huis te hebben (of een auto, wasmachine, etc). Voor de generatie van mijn ouders was het bijna onvoorstelbaar dat je géén tv had.

De welvaartsgroei tussen 1950 en 1985 was véél groter dan die tussen 1985 en nu. En in de eerste periode bleven huizen betaalbaar, en werden ze groter.

[Valorian]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 23 december 2021 @ 09:54:
[...]


Sja, grafieken kun je altijd lezen zoals je wil. Nu kun je zeggen dat 2008-2013 een tijdelijke afwijking was van de stijgende trend sinds het jaar 2000. En als je een rechte lijn trekt van 1996 naar 2016 zie je dat de periode van 2000 tot 2008 een irrationele 'bubbel' is geweest ten opzichte van een toch al stijgende trend.

Verder klinkt het verhaal dat stijgende prijzen door welvaartsgroei komen ook niet overtuigend. Voor de generatie van mijn grootouders was het onvoorstelbaar om een tv in huis te hebben (of een auto, wasmachine, etc). Voor de generatie van mijn ouders was het bijna onvoorstelbaar dat je géén tv had.

De welvaartsgroei tussen 1950 en 1985 was véél groter dan die tussen 1985 en nu. En in de eerste periode bleven huizen betaalbaar, en werden ze groter.

Tsja.. dat klopt, misschien kunnen we pas over 50 jaar zeggen waar de echte 'afwijkingen' zaten in de er aan voorafgaande eeuw.

Overigens een nuance bij jouw eerdere opmerking dat we allemaal minder huis kunnen kopen dan onze ouders: dat is niet waar. Gemiddeld genomen hebben we anno 2021 allemaal méér m2's per persoon tot onze beschikking dan onze ouders. Wat niet wegneemt dat er op individueel niveau vast veel casussen zijn waar dat niet het geval is.

Wat betreft welvaartsgroei: lastig om te kwantificeren denk ik. Ik bedacht mij laatst hoeveel euro ik aan mijn lijf heb tijdens een simpel rondje hardlopen (kwam met telefoon, Garmin, hartslagveterband, draadloze dopjes en schoenen al aan zo'n 1750 euro nieuwwaarde, en dan heb ik niet eens de nieuwste gaar). En dan zit ik qua salaris "maar" op zo'n 1,5 keer modaal.

[Flextrip]

Struikrover schreef op donderdag 23 december 2021 @ 09:38:
Mijn partner en ik proberen ook sinds kort een huis te kopen (nieuwbouw of bestaand), maar alle ontwikkelingen maken dat ik me sterk afvraag of het verstandig is om te wachten of om door te gaan met koop.

Wachten is dom want: huur is geld weg gooien, je kunt niet harder sparen dan de stijgende prijzen, de groei zet komende 1.5 jaar alleen maar door, etc. . Aan de andere kant "voelt" de markt onvoorspelbaar juist door de sterke groei, zijn er allerlei externe factoren die invloed uit proberen te oefenen, en zou je ook zeggen dat het een keertje op moet houden (overheids-maatregelen, rente omhoog, inflatie speelt een rol, wellicht iets anders dat een ommekeer veroorzaakt). Je zult juist zien dat wij een hypotheek vastleggen op het hoogtepunt en daarna 10 jaar vast zitten aan de woning doordat er iets crasht.

Lastige tijden om een heldere beslissing te maken, of zie ik het te pessimistisch in?

Lastig? Absoluut. Sterker nog, je gaat het nooit zeker weten. Persoonlijk verwacht ik geen crash. De rente zal niet in 1 keer omhoog gegooid worden, en een inflatie zal de prijzen in principe alleen verder omhoog stuwen.

Zonder jouw situatie te kennen, is de kans dat je relatie stukloopt waarschijnlijk groter dan dat alle huizenprijzen crashen.

Maar een huis is meer dan een investering. Voelt het goed een te hebben?: doen. Voelt het als een blok aan je been?: niet doen. Een ding moet je echter niet doen: 2+ jaren lang gaan twijfelen. No risk, no fun.

[CornermanNL]

We kijken in de westerse wereld veel te beperkt naar welvaart, de economie moet groeien en dan is er geld om alle andere problemen op te lossen. Dat is nog steeds het idee, maar werkt gewoon niet zo in de praktijk. Ga je welzijn meerekenen, waaronder ook zaken als gevoel van veiligheid en een thuis dan slaat het meten van economische groei als de end all maatstaf al nergens op.

Het meten van het bruto nationaal product is gemakkelijk, het bekt lekker en doet het goed in de politiek en media. Het heeft geleid tot overconsumptie, extreem doorgetrokken marktwerking en steeds meer mensen krijgen te maken met nadelen die niet alleen hun materiële welvaart aantast, maar ook de gezondheid, het welzijn en de leefomgeving.

Het systeem moet op de schop en dat begint met de denkwijze over wat welvaart nu eigenlijk is en zou moeten zijn, en hoe beslissingen en beleid gericht moet zijn op die nieuwe manier van het benaderen van welvaart.

We kunnen ons niet uit deze crisis kopen door meer troep te produceren. Zo simpel is het. De woningmarkt problemen zijn een symptoom van het groeimodel , en dat valt niet op te lossen zonder op een andere manier naar de dingen te gaan kijken.

[lama83]

Requiem19 schreef op woensdag 22 december 2021 @ 19:57:
[...]


Ben ook wel benieuwd naar de geestelijke gezondheid ten tijden van de financiële crisis…

Het gecombineerde effect, relatieproblemen i.c.m. recessie:
https://eenvandaag.avrotros.nl/item/scheiden-in-de-recessie/

Relatieproblemen i.c.m. hoogconjunctuur / nu werd hier al beschreven:
https://www.omroepbrabant...gnood-geen-huis-te-vinden

[ Voor 26% gewijzigd door lama83 op 23-12-2021 10:45 ]

[Hbeez]

Struikrover schreef op donderdag 23 december 2021 @ 09:38:
Mijn partner en ik proberen ook sinds kort een huis te kopen (nieuwbouw of bestaand), maar alle ontwikkelingen maken dat ik me sterk afvraag of het verstandig is om te wachten of om door te gaan met koop.

Wachten is dom want: huur is geld weg gooien, je kunt niet harder sparen dan de stijgende prijzen, de groei zet komende 1.5 jaar alleen maar door, etc. . Aan de andere kant "voelt" de markt onvoorspelbaar juist door de sterke groei, zijn er allerlei externe factoren die invloed uit proberen te oefenen, en zou je ook zeggen dat het een keertje op moet houden (overheids-maatregelen, rente omhoog, inflatie speelt een rol, wellicht iets anders dat een ommekeer veroorzaakt). Je zult juist zien dat wij een hypotheek vastleggen op het hoogtepunt en daarna 10 jaar vast zitten aan de woning doordat er iets crasht.

Lastige tijden om een heldere beslissing te maken, of zie ik het te pessimistisch in?

Ik denk dat je het lastig voor jezelf maakt door er vanuit investeringsoogpunt naar te kijken en of/hoe je de markt het beste kunt timen. Stel de huizenprijzen dalen nu 5-10% per jaar, en de voorspelling is dat dat voorlopig ook zo blijft, zou je dan wel durven instappen? Hoe voelt het om een huis te kopen dat al 6+ maanden te koop staat, de komende periode verder in prijs daalt, en je de enige geinteresseerde bent? Waarschijnlijk zou je wachten op een kentering en tot de prijzen weer stijgen. Nu stijgen de huizenprijzen wel en ben je bang voor een kentering. Het perfecte timen gaat je toch niet lukken, in Q1 2020 was de algemene consensus onder analisten van oa ING nog dat de huizenprijzen zouden dalen vanwege COVID-19.

Mijn mentale model is dat zodra je een koophuis hebt, je meedoet aan de golfbewegingen van de woningmarkt en ivm zekerheid mbt woonlasten & verplicht aflossen je positie op de woningmarkt steeds sterker wordt. Zie ook het plaatje in de post boven je. Wel zou een criterium van mij zijn dat de koopwoning voldoet aan je eisen en genoeg woongenot geeft voor minimaal de komende 5-10 jaar, dus niet nu een appartementje kopen om maar mee te doen, en dan over 2 jaar aan kids beginnen.

[Requiem19]

lama83 schreef op donderdag 23 december 2021 @ 10:42:
[...]


Het gecombineerde effect, relatieproblemen i.c.m. recessie:
https://eenvandaag.avrotros.nl/item/scheiden-in-de-recessie/

Relatieproblemen i.c.m. hoogconjunctuur / nu werd hier al beschreven:
https://www.omroepbrabant...gnood-geen-huis-te-vinden

Het filmpje in je 1e linkje is niet (meer) te bekijken. Het 2e linkje is een ervaringsverhaal van iemand in de sector, dat zegt mij nog niet zo heel veel.

[Rubbergrover1]

Struikrover schreef op donderdag 23 december 2021 @ 09:38:
Mijn partner en ik proberen ook sinds kort een huis te kopen (nieuwbouw of bestaand), maar alle ontwikkelingen maken dat ik me sterk afvraag of het verstandig is om te wachten of om door te gaan met koop.

Wachten is dom want: huur is geld weg gooien, je kunt niet harder sparen dan de stijgende prijzen, de groei zet komende 1.5 jaar alleen maar door, etc. . Aan de andere kant "voelt" de markt onvoorspelbaar juist door de sterke groei, zijn er allerlei externe factoren die invloed uit proberen te oefenen, en zou je ook zeggen dat het een keertje op moet houden (overheids-maatregelen, rente omhoog, inflatie speelt een rol, wellicht iets anders dat een ommekeer veroorzaakt). Je zult juist zien dat wij een hypotheek vastleggen op het hoogtepunt en daarna 10 jaar vast zitten aan de woning doordat er iets crasht.

Lastige tijden om een heldere beslissing te maken, of zie ik het te pessimistisch in?

Belangrijkste vraag zou ik vinden waarom je wilt kopen. Er kunnen een hoop goede redenen zijn waarom je zou willen kopen. Veranderen die redenen als de scenario's waar je aan denkt zich zouden voordoen?

Ik zou daarbij ook de vraag stellen of het werkelijk erg zou zijn als je 10 jaar vast zou zitten aan de woning. Ik ben zelf van mening dat een koopwoning sowieso iets voor de lange termijn zou zijn. Dus dat 10 jaar 'vast zitten' helemaal geen probleem hoeft te zijn. Even simpel rekensommetje, de maandlasten bij de huidige lage rentes zijn >relatief< zo laag dat een situatie met een prijsdaling van een kwart samen met een rentestijging tot 3% tot de zelfde maandlasten leidt. Dus je kunt wel wachten tot de prijzen dalen, maar als tegelijk de rente stijgt (wat in de regel samengaat), dan schiet je er in de maandlasten niets mee op.

Uiteraard heb je dan een lagere koopsom en een lagere hypotheek, maar het is helemaal niet gezegd dat je goedkoper of 'beter' uit bent.

Zelf zou ik vooral rustig blijven zoeken naar een woning die enigszins aan je wensen voldoet en die je goed kunt betalen. Of dat nou in de huidige tijd is of over een paar jaar, dat zou ik niet al te veel laten afhangen van de 'waan van de dag' op de woningmarkt.

[CVTTPD2DQ]

Valorian schreef op donderdag 23 december 2021 @ 10:03:
Overigens een nuance bij jouw eerdere opmerking dat we allemaal minder huis kunnen kopen dan onze ouders: dat is niet waar. Gemiddeld genomen hebben we anno 2021 allemaal méér m2's per persoon tot onze beschikking dan onze ouders. Wat niet wegneemt dat er op individueel niveau vast veel casussen zijn waar dat niet het geval is.

Gemiddelden zijn hier verraderlijk, zolang de relatief grote generatie empty-nesters voor dat gemiddelde meetelt. Volgens mij is dat cijfer niet bekend over de tijd, maar gezien de grote variatie in dat gemiddelde per regio (en de algemene sterkere bevolkingsgroei in de stad) ben ik benieuwd hoe dat getal zich ontwikkelt.

Valorian schreef op donderdag 23 december 2021 @ 10:03:
Wat betreft welvaartsgroei: lastig om te kwantificeren denk ik. Ik bedacht mij laatst hoeveel euro ik aan mijn lijf heb tijdens een simpel rondje hardlopen (kwam met telefoon, Garmin, hartslagveterband, draadloze dopjes en schoenen al aan zo'n 1750 euro nieuwwaarde, en dan heb ik niet eens de nieuwste gaar). En dan zit ik qua salaris "maar" op zo'n 1,5 keer modaal.

Maar moet je nog steeds je eigen benen gebruiken? Een scootmobiel aanschaffen is natuurlijk nóg beter voor de economie, maar ik betwijfel of je het echt als een verbetering van je welvaart zou ervaren.

Er zijn afnemende meerverdiensten aan wat spullen uit lage lonenlanden aan je welvaart kunnen bijdragen. En als je dan kijkt naar de binnenlandse economie dan zie je heel matig gestegen productiviteitsgroei in de bouw, een land dat er niet groter op is geworden, een bevolking die ouder is geworden, etc.

CornermanNL schreef op donderdag 23 december 2021 @ 10:11:
Het meten van het bruto nationaal product is gemakkelijk, het bekt lekker en doet het goed in de politiek en media.

Ik vermoed dat het Bruto Nationaal Product zo'n statistische worst is waarvan je beter niet kunt weten hoe hij gemaakt wordt. Zeker als je bedenkt wat voor beslissingen er worden genomen op basis van voorspellingen over dat BNP op basis van modellen die er vaker wel dan niet naast zetten.

[Jannibal23]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 22 december 2021 @ 19:57:
[...]


Scenario: je hebt een slechte relatie met je partner. Maar je kunt de relatie niet beeindigen, want de kans dat je een woning met ruimte voor de kids kunt bemachtigen is nihil. Dus blijf je bij die partner.

Fair enough

[Struikrover]

Flextrip schreef op donderdag 23 december 2021 @ 10:09:
[...]
Zonder jouw situatie te kennen, is de kans dat je relatie stukloopt waarschijnlijk groter dan dat alle huizenprijzen crashen.

Maar een huis is meer dan een investering. Voelt het goed een te hebben?: doen. Voelt het als een blok aan je been?: niet doen. Een ding moet je echter niet doen: 2+ jaren lang gaan twijfelen. No risk, no fun.

Haha fair point , die kans is gemiddeld gezien idd groter.
Het voelt niet als een blok aan m'n been, ben er wel aan toe qua eigenaarschap.

Hbeez schreef op donderdag 23 december 2021 @ 10:51:
[...]


Ik denk dat je het lastig voor jezelf maakt door er vanuit investeringsoogpunt naar te kijken en of/hoe je de markt het beste kunt timen. Stel de huizenprijzen dalen nu 5-10% per jaar, en de voorspelling is dat dat voorlopig ook zo blijft, zou je dan wel durven instappen? Hoe voelt het om een huis te kopen dat al 6+ maanden te koop staat, de komende periode verder in prijs daalt, en je de enige geinteresseerde bent? Waarschijnlijk zou je wachten op een kentering en tot de prijzen weer stijgen. Nu stijgen de huizenprijzen wel en ben je bang voor een kentering. Het perfecte timen gaat je toch niet lukken, in Q1 2020 was de algemene consensus onder analisten van oa ING nog dat de huizenprijzen zouden dalen vanwege COVID-19.

Ja dat is een goed punt (evenals je opmerking over 'golfbeweging'). Wachten tot het perfecte moment om in te stappen is niet goed voor je woongenot als dat betekent dat je nog 5 jaar moet wachten. Maar ik zou liegen als er niet ook een economisch aspect in mee speelt voor ons. Ik zou er wel flink van balen als ik mezelf in de voet schiet for whatever reason.

Een appartement wordt hem sowieso niet, daar wonen we nu met huur ook al en het is tijd voor een volgende stap. Dus rustig doorpakken en iets uitzoeken dat goed past voor in elk geval middellange termijn is de focus.

Rubbergrover1 schreef op donderdag 23 december 2021 @ 11:14:
[...]

Belangrijkste vraag zou ik vinden waarom je wilt kopen. Er kunnen een hoop goede redenen zijn waarom je zou willen kopen. Veranderen die redenen als de scenario's waar je aan denkt zich zouden voordoen?

Niet noemenswaardig. Maar als ik met gezond verstand kan voorkomen dat een grote aanschaf me significant meer geld kost, dan voel ik me daartoe wel geroepen.

Rubbergrover1 schreef op donderdag 23 december 2021 @ 11:14:
[...]
Ik zou daarbij ook de vraag stellen of het werkelijk erg zou zijn als je 10 jaar vast zou zitten aan de woning. Ik ben zelf van mening dat een koopwoning sowieso iets voor de lange termijn zou zijn. Dus dat 10 jaar 'vast zitten' helemaal geen probleem hoeft te zijn. Even simpel rekensommetje, de maandlasten bij de huidige lage rentes zijn >relatief< zo laag dat een situatie met een prijsdaling van een kwart samen met een rentestijging tot 3% tot de zelfde maandlasten leidt. Dus je kunt wel wachten tot de prijzen dalen, maar als tegelijk de rente stijgt (wat in de regel samengaat), dan schiet je er in de maandlasten niets mee op.

Klopt, zo zie ik het ook. Zeker met de k.k. is het niet rendabel om vaak iets nieuws te kopen. Wat mij in die zin op de huidige markt tegen staat is dat er collectief zo snel, zo veel extra waarde aan stenen toegekend is. Enfin, dat is nu eenmaal zo, doe je niks aan.

[Rubbergrover1]

Struikrover schreef op donderdag 23 december 2021 @ 14:40:
[...]
Wat mij in die zin op de huidige markt tegen staat is dat er collectief zo snel, zo veel extra waarde aan stenen toegekend is. Enfin, dat is nu eenmaal zo, doe je niks aan.

Wat die 'waarde' betreft, de meeste mensen zien de 'waarde' van wonen vooral in relatie tot maandlasten en niet zozeer in relatie tot de koopsom. Dat je voor een bepaald type woning bv 1000 euro per maand aan de hypotheek wil uitgeven. Dat betekent bij een veel lagere rente dat je daar ook een hogere koopsom aan zou kunnen uitgeven.

In die zin wordt er dus op zich niet zo veel extra waarde aan de stenen toegekend, maar vertaalt die waarde zich in een veel hogere koopsom.

[Verwijderd]

Persoonlijk zou ik toch vol inzetten op bouwen voor de doelgroep die er maar niet tussenkomt : Starters en met name singles, want die hebben het zwaar.
Kan huren of koop zijn, maar blijkbaar vind onze overheid dat allemaal niet belangrijk. Zonde!

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op donderdag 23 december 2021 @ 19:51:
Persoonlijk zou ik toch vol inzetten op bouwen voor de doelgroep die er maar niet tussenkomt : Starters en met name singles, want die hebben het zwaar.

Bij huizen is de locatie ook zeer belangrijk. Bouwen voor 'de doelgroep' op de verkeerde locatie heeft ook geen zin. Starters & singles zitten aan de stedelijke kant van het spectrum. Als je de doorstroming naar buiten de stad kunt verbeteren, verbetert ook het aanbod in de stad.
Overigens met nog een miljoen huizen te bouwen is er aan alles behoefte. Wie het 'zwaar' hebben? Iedereen met een beperkte portemonnee. Ook de 50-jarige single door een scheiding.

[ Voor 7% gewijzigd door TheGhostInc op 23-12-2021 22:48 ]

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op donderdag 23 december 2021 @ 19:51:
Persoonlijk zou ik toch vol inzetten op bouwen voor de doelgroep die er maar niet tussenkomt : Starters en met name singles, want die hebben het zwaar.
Kan huren of koop zijn, maar blijkbaar vind onze overheid dat allemaal niet belangrijk. Zonde!

Je kan ook zorgen dat andere doelgroepen een beter alternatief krijgen waardoor ze doorstromen.

Als je kijkt naar de ouderen. Die moeten vaak zelfstandig blijven wonen ook als dat eigenlijk niet meer gaat.
Als je als bejaard stel zorg nodig hebt kan je niet gewoon samen naar een bejaardenhuis, als je naar een verzorgingstehuis moet dan word je ook uit elkaar gehaald. Je kan ook zorgen dat daar meer op ingespeeld word de bevolking vergrijst en het is veel efficienter voor de zorg als je iedereen centraal hebt.
En als je 2 opties bied, alleen naar verzorgingstehuis en gescheiden wonen of samen naar een zorgwoning dan zullen veel ouderen kiezen voor optie 2.

[Valorian]

TheGhostInc schreef op donderdag 23 december 2021 @ 22:46:
[...]

Bij huizen is de locatie ook zeer belangrijk. Bouwen voor 'de doelgroep' op de verkeerde locatie heeft ook geen zin. Starters & singles zitten aan de stedelijke kant van het spectrum. Als je de doorstroming naar buiten de stad kunt verbeteren, verbetert ook het aanbod in de stad.
Overigens met nog een miljoen huizen te bouwen is er aan alles behoefte. Wie het 'zwaar' hebben? Iedereen met een beperkte portemonnee. Ook de 50-jarige single door een scheiding.

De doorstromingsopties voor naar buiten de stad verhuizen (aanname: en dus een koophuis had in de stad achterlaten) zijn prima, want huizen ín de stad zijn over het algemeen duurder (per m2) waardoor iemand die de stad uit wilt dat meestal makkelijk kan betalen én vinden.

Het probleem is dat de meeste mensen echter toch liever náár de stad gaan dan er vandáán (ondanks dat mensen afgelopen jaar allemaal utopische ideeën hadden over dat we straks allemaal alleen nog thuis zouden gaan werken met uitzicht op grazende wilde koeien).

Of bedoel je met "de doorstroom verbeteren" ook de aantrekkelijkheid van de buiten-de-stad regio's, dus betere infrastructuur, meer werkgelegenheid creeeren, etc.?

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op donderdag 23 december 2021 @ 22:46:
[...]

Bij huizen is de locatie ook zeer belangrijk. Bouwen voor 'de doelgroep' op de verkeerde locatie heeft ook geen zin. Starters & singles zitten aan de stedelijke kant van het spectrum. Als je de doorstroming naar buiten de stad kunt verbeteren, verbetert ook het aanbod in de stad.
Overigens met nog een miljoen huizen te bouwen is er aan alles behoefte. Wie het 'zwaar' hebben? Iedereen met een beperkte portemonnee. Ook de 50-jarige single door een scheiding.

Helemaal mee eens, het kan idd ook de ineens 50 jarige gescheiden single worden

[CVTTPD2DQ]

TheGhostInc schreef op donderdag 23 december 2021 @ 22:46:
Overigens met nog een miljoen huizen te bouwen is er aan alles behoefte. Wie het 'zwaar' hebben? Iedereen met een beperkte portemonnee. Ook de 50-jarige single door een scheiding.

Even voor de duidelijkheid, het tekort wordt geschat (met nauwelijks wetenschappelijke methoden) op 300000 woningen. FTM had recent een artikel (heb het niet kunnen lezen) waarin de schatting eerder op 100k uitkwam. Die miljoen woningen is wat men in totaal wil gaan bouwen over de komende 10 jaar om het tekort in te halen.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 23 december 2021 @ 23:03:
[...]


Je kan ook zorgen dat andere doelgroepen een beter alternatief krijgen waardoor ze doorstromen.

Als je kijkt naar de ouderen. Die moeten vaak zelfstandig blijven wonen ook als dat eigenlijk niet meer gaat.
Als je als bejaard stel zorg nodig hebt kan je niet gewoon samen naar een bejaardenhuis, als je naar een verzorgingstehuis moet dan word je ook uit elkaar gehaald. Je kan ook zorgen dat daar meer op ingespeeld word de bevolking vergrijst en het is veel efficienter voor de zorg als je iedereen centraal hebt.
En als je 2 opties bied, alleen naar verzorgingstehuis en gescheiden wonen of samen naar een zorgwoning dan zullen veel ouderen kiezen voor optie 2.

Dat klopt ook helemaal, die optie2
Zoiets zie ik ook als beste oplossing, mede dat zorgpersoneel steeds schaarser(lees..duurder) gaat worden.

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op donderdag 23 december 2021 @ 22:46:
[...]

Bij huizen is de locatie ook zeer belangrijk. Bouwen voor 'de doelgroep' op de verkeerde locatie heeft ook geen zin. Starters & singles zitten aan de stedelijke kant van het spectrum. Als je de doorstroming naar buiten de stad kunt verbeteren, verbetert ook het aanbod in de stad.
Overigens met nog een miljoen huizen te bouwen is er aan alles behoefte. Wie het 'zwaar' hebben? Iedereen met een beperkte portemonnee. Ook de 50-jarige single door een scheiding.

"Starters & singles zitten aan de stedelijke kant van het spectrum"

Daar ben ik het niet mee eens, want lijkt mij een landelijk probleem

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op donderdag 23 december 2021 @ 23:45:
[...]

"Starters & singles zitten aan de stedelijke kant van het spectrum"

Daar ben ik het niet mee eens, want lijkt mij een landelijk probleem

De prijzen zijn wel een stuk hoger in bepaalde gebieden dan in andere gebieden.
Dus het probleem met de prijzen is wel degelijk meer een regionaal probleem dan een landelijk probleem. De beschikbaarheid is echter wel landelijk een issue.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 00:02:
[...]


De prijzen zijn wel een stuk hoger in bepaalde gebieden dan in andere gebieden.
Dus het probleem met de prijzen is wel degelijk meer een regionaal probleem dan een landelijk probleem. De beschikbaarheid is echter wel landelijk een issue.

Ja maar dan moet je ook het salaris bekijken ; Wat verdien je in het westen, wat in het oosten /noorden/zuiden

De single of starter heeft het eigenlijk overal moeilijk. Het is niet zo dat de starter/single het makkelijker heeft om in de uithoeken iets te huren/kopen, want ook daar is het salaris/inkomen etc afgestemd op die regio...zover zijn we al hoor

[ Voor 20% gewijzigd door Verwijderd op 24-12-2021 00:11 ]

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op donderdag 23 december 2021 @ 23:26:
Dat klopt ook helemaal, die optie2
Zoiets zie ik ook als beste oplossing, mede dat zorgpersoneel steeds schaarser(lees..duurder) gaat worden.

Gemiddeld wonen mensen 9 maanden in een verzorgingstehuis ... waarna ze nog veel compacter gaan wonen. De keuze die jij schetst is niet realistisch: een verzorgingstehuis kom je echt alleen in als je 24/7 zorg nodig hebt. Voor een zorg/bejaardenwoning is het dan te laat.

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 00:14:
[...]


Gemiddeld wonen mensen 9 maanden in een verzorgingstehuis ... waarna ze nog veel compacter gaan wonen. De keuze die jij schetst is niet realistisch: een verzorgingstehuis kom je echt alleen in als je 24/7 zorg nodig hebt. Voor een zorg/bejaardenwoning is het dan te laat.

Hmmm, ja ook weer zoiets

[Shadowhawk00]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 00:14:
[...]


Gemiddeld wonen mensen 9 maanden in een verzorgingstehuis ... waarna ze nog veel compacter gaan wonen. De keuze die jij schetst is niet realistisch: een verzorgingstehuis kom je echt alleen in als je 24/7 zorg nodig hebt. Voor een zorg/bejaardenwoning is het dan te laat.

Klopt maar dat is nu, als je het op wilt lossen moet je het breder aanpakken.
Bejaarden/aanleun woningen waar meer zorg beschikbaar is waardoor je de thuiszorg dus minder belast. Desnoods maak je de bijdrage voor thuiszorg duurder/goedkoper als je in een verzorgingsflat woont.

Zorg dat mensen daar eerder terecht komen en dat het voordelen heeft, langer samen blijven wonen, makkelijker extra hulp inschakelen, goedkoper zorg. Maar houd het wel vrijwillig natuurlijk.
Overigens zijn ook demente bejaarden meteen aan een verzorgingstehuis gekoppeld nu. Als 1 van de 2 partners dementeerd dan worden ze gescheiden nu. Als je zorgt dat je daar ook een oplossing voor bied.

De huizencrisis kan je misschien oplossen door bij te bouwen maar een levelsloop bestendig woon systeem kan in de toekomst veel meer bieden.

Overigens bepaalde sectoren hebben een CAO die voor heel nederland geld, zorg/onderwijs. Dus voor die mensen zijn bepaalde delen van het land niet te betalen. Goed daar hebben ze dan ook een groter tekort aan onderwijs en zorg personeel.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 00:05:
[...]

Ja maar dan moet je ook het salaris bekijken ; Wat verdien je in het westen, wat in het oosten /noorden/zuiden

De single of starter heeft het eigenlijk overal moeilijk. Het is niet zo dat de starter/single het makkelijker heeft om in de uithoeken iets te huren/kopen, want ook daar is het salaris/inkomen etc afgestemd op die regio...zover zijn we al hoor

De single en starter hebben in het algemeen een bescheiden budget. Dat maakt het moeilijk om iets te vinden. Zeker als je in het stedelijk gebied wilt wonen. Als je als single of starter dan ook nog een vrij ruime woning zou willen, dan kom je al snel in het vaarwater van stellen en gezinnen. Of van doorstromers. En dan vis je achter het net, omdat die vaak een veel groter budget hebben (beter inkomen of overwaarde).

Als je singles en starters meer mogelijkheden zou willen bieden, dan zul je dus huizen moeten hebben waar anderen (stellen, gezinnen, doorstromers) niet in willen. Dan kom je uit op compacte woningen. Dat is sowieso in de stad efficiënter en in mijn ogen beter (want meer woningen op korte afstand van het centrum mogelijk). Dat betekent bv wat kleinere tweekamerappartementen. Iets wat in dit forum vaak niet gewaardeerd zal worden, maar waar een hoop 'gewone' mensen blij mee zouden zijn.

[HollovVpo1nt]

In 2009 hadden mijn ouders een nieuwbouw woning gekocht, waarvan tot zeker wel 2013 nog woningen splinternieuw te koop stonden in die wijk. En vandaag de dag gaan woningen als zoete broodjes over de toonbank. Ik mijn hoofd is de tijdsspanne tussen 2013 en 2018 (waar de prijzen echt omhoog begonnen te gaan) zo kort. Vind het echt lastig te bevatten hoe we in zij korte tijd zo'n explosie hebben gehad.

[Sport_Life]

Hbeez schreef op donderdag 23 december 2021 @ 10:51:
[...]


Ik denk dat je het lastig voor jezelf maakt door er vanuit investeringsoogpunt naar te kijken en of/hoe je de markt het beste kunt timen. Stel de huizenprijzen dalen nu 5-10% per jaar, en de voorspelling is dat dat voorlopig ook zo blijft, zou je dan wel durven instappen? Hoe voelt het om een huis te kopen dat al 6+ maanden te koop staat, de komende periode verder in prijs daalt, en je de enige geinteresseerde bent? Waarschijnlijk zou je wachten op een kentering en tot de prijzen weer stijgen. Nu stijgen de huizenprijzen wel en ben je bang voor een kentering. Het perfecte timen gaat je toch niet lukken, in Q1 2020 was de algemene consensus onder analisten van oa ING nog dat de huizenprijzen zouden dalen vanwege COVID-19.

Mijn mentale model is dat zodra je een koophuis hebt, je meedoet aan de golfbewegingen van de woningmarkt en ivm zekerheid mbt woonlasten & verplicht aflossen je positie op de woningmarkt steeds sterker wordt. Zie ook het plaatje in de post boven je. Wel zou een criterium van mij zijn dat de koopwoning voldoet aan je eisen en genoeg woongenot geeft voor minimaal de komende 5-10 jaar, dus niet nu een appartementje kopen om maar mee te doen, en dan over 2 jaar aan kids beginnen.

[Rubbergrover1]

HollovVpo1nt schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 08:34:
In 2009 hadden mijn ouders een nieuwbouw woning gekocht, waarvan tot zeker wel 2013 nog woningen splinternieuw te koop stonden in die wijk. En vandaag de dag gaan woningen als zoete broodjes over de toonbank. Ik mijn hoofd is de tijdsspanne tussen 2013 en 2018 (waar de prijzen echt omhoog begonnen te gaan) zo kort. Vind het echt lastig te bevatten hoe we in zij korte tijd zo'n explosie hebben gehad.

Wat dat betreft denk ik dat het ook in korte tijd weer flink zou kunnen omslaan. Momenteel zijn er een hoop mensen die een huis voor de verhuur willen kopen. Of die bij verhuizing het oude huis niet willen verkopen maar willen verhuren. Dat betekent dat er weinig instroom is en dat je bij dat beperkte aanbod ook nog moet concurreren met verhuurders. Dat sentiment kan best omslaan, waarna er veel meer keus komt.

Daarnaast heb je nog een 'kwalitatieve verandering'. Er is al een aantal jaren een trend dat ouders voor hun (studerende) kinderen een woning kopen in plaats van dat ze een kamer in een studentenhuis huren. Dat betekent dat een groep jongeren die eerste stap naar bv 4 in een huis overslaat en meteen 'concurreert' met de gewone starters die de studentenkamer ontgroeid zijn. Een deel van het tekort aan starterswoningen komt dus doordat die opgekocht worden door/voor de groep die eerder nog niet 'echt' op de woningmarkt actief was. Als dat sentiment ook omslaat, dan heb je ook daar ineens veel meer rust op de woning markt.

Ook al klinkt 300.000 woningen als heel veel woningen, het blijft maar een paar procent van het totaal aantal woningen in Nederland. Een kleine verschuiving in sentiment (of in economisch perspectief) kan dat tekort al laten omslaan naar een overschot.

[CVTTPD2DQ]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 00:51:
Klopt maar dat is nu, als je het op wilt lossen moet je het breder aanpakken.
Bejaarden/aanleun woningen waar meer zorg beschikbaar is waardoor je de thuiszorg dus minder belast. Desnoods maak je de bijdrage voor thuiszorg duurder/goedkoper als je in een verzorgingsflat woont.

Het zijn eigenlijk twee ongerelateerde groepen met wat overlap. Je hebt een groep ouderen die zorg nodig heeft, en je hebt een groep ouderen die minder mobiel is. De ene groep maakt hoe dan ook zorgkosten, de andere groep kan met goede kwaliteit van leven nog jarenlang zelfstandig wonen - in de juiste woning.

Als je problemen wil oplossen met woningbouw zou ik me op die tweede groep richten, en dan denk ik dat je ze goed kunt bedienen met een flatgebouw, zonder al te veel drempels, met misschien wat gezamelijke ruimten.

[HollovVpo1nt]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 08:57:
[...]

Wat dat betreft denk ik dat het ook in korte tijd weer flink zou kunnen omslaan. Momenteel zijn er een hoop mensen die een huis voor de verhuur willen kopen. Of die bij verhuizing het oude huis niet willen verkopen maar willen verhuren. Dat betekent dat er weinig instroom is en dat je bij dat beperkte aanbod ook nog moet concurreren met verhuurders. Dat sentiment kan best omslaan, waarna er veel meer keus komt.

Daarnaast heb je nog een 'kwalitatieve verandering'. Er is al een aantal jaren een trend dat ouders voor hun (studerende) kinderen een woning kopen in plaats van dat ze een kamer in een studentenhuis huren. Dat betekent dat een groep jongeren die eerste stap naar bv 4 in een huis overslaat en meteen 'concurreert' met de gewone starters die de studentenkamer ontgroeid zijn. Een deel van het tekort aan starterswoningen komt dus doordat die opgekocht worden door/voor de groep die eerder nog niet 'echt' op de woningmarkt actief was. Als dat sentiment ook omslaat, dan heb je ook daar ineens veel meer rust op de woning markt.

Ook al klinkt 300.000 woningen als heel veel woningen, het blijft maar een paar procent van het totaal aantal woningen in Nederland. Een kleine verschuiving in sentiment (of in economisch perspectief) kan dat tekort al laten omslaan naar een overschot.

Ik volg je redenering maar kan het lastig voorstellen dat 'sentiment' veroorzaker kan zijn van een bubbel die barst. Als woningen massaal minder waard worden 't.g.v. gewijzigd sentiment, dan zijn de hypotheken die in sinds 2018 zijn afgesloten ook flink overgewaardeerd. Daarom denk ik niet dat prijzen snel zullen dalen.

Maarja, aan de andere kant, als de doorstroom inderdaad bevorderd wordt en verhuur niet meer interessant wordt... Het kan allemaal.

Bovendien, het kwaad is al geschiedt. In Rotterdam beginnen ze als mosterd na de maaltijd met een verhuurverbod/opkoopverbod in 16 wijken per 1-1-2022. Dan vergeten ze even dat in die wijken al meer dan 30% al opgekocht is door enkele partijen. Mosterd na de maaltijd.

[ Voor 10% gewijzigd door HollovVpo1nt op 24-12-2021 09:27 ]

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 09:07:
[...]


Het zijn eigenlijk twee ongerelateerde groepen met wat overlap. Je hebt een groep ouderen die zorg nodig heeft, en je hebt een groep ouderen die minder mobiel is. De ene groep maakt hoe dan ook zorgkosten, de andere groep kan met goede kwaliteit van leven nog jarenlang zelfstandig wonen - in de juiste woning.

Als je problemen wil oplossen met woningbouw zou ik me op die tweede groep richten, en dan denk ik dat je ze goed kunt bedienen met een flatgebouw, zonder al te veel drempels, met misschien wat gezamelijke ruimten.

Mee eens. En eerlijk gezegd denk ik dat een hoop mensen uit deze doelgroep (de écht ouderen dus) ook liever een zorgeloos huurappartement hebben dan koop. Al zullen ze er zelf misschien niet altijd bij stil staan dat als je 80+ bent je misschien beter je koophuis kunt verkopen en van de opbrengst 1000 euro huur per maand kun betalen, in plaats van dat je 400 euro hypotheek en verder al je geld in de stenen hebt en tegelijk zorgen over onderhoud etc.

[TheGhostInc]

HollovVpo1nt schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 08:34:
In 2009 hadden mijn ouders een nieuwbouw woning gekocht, waarvan tot zeker wel 2013 nog woningen splinternieuw te koop stonden in die wijk. En vandaag de dag gaan woningen als zoete broodjes over de toonbank. Ik mijn hoofd is de tijdsspanne tussen 2013 en 2018 (waar de prijzen echt omhoog begonnen te gaan) zo kort. Vind het echt lastig te bevatten hoe we in zij korte tijd zo'n explosie hebben gehad.

Het is precies wat je in de 5 jaar ervoor de andere kant op zag gaan. In mijn optiek net zo ongezond. Maar als je erin zit dat de prijzen te hoog zijn, tja, dan is elke daling logisch en stijging vreemd.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 09:25:
[...]

Mee eens. En eerlijk gezegd denk ik dat een hoop mensen uit deze doelgroep (de écht ouderen dus) ook liever een zorgeloos huurappartement hebben dan koop. Al zullen ze er zelf misschien niet altijd bij stil staan dat als je 80+ bent je misschien beter je koophuis kunt verkopen en van de opbrengst 1000 euro huur per maand kun betalen, in plaats van dat je 400 euro hypotheek en verder al je geld in de stenen hebt en tegelijk zorgen over onderhoud etc.

Dat zal ook heel veel afhangen aan waar ze een aanleun woning kunnen krijgen, afstand word daarbij best een ding en weer ergens anders opnieuw iets opbouwen zitten ze ook niet op te wachten.
Maar het is nergens gezegd dat het natuurlijk alleen appartementjes moeten zijn.

Maar ouderen concentreren in woningen die speciaal voor ze zijn ingericht heeft verschillende voordelen.
Efficiency voor de zorg ( als de thuiszorg een hele rij huizen moet afgaan is dat efficienter dan een heel dorp voor dezelfde mensen.
Doorstroming op de woningmarkt, ze verlaten vaak een grotere woning.
Kleiner dus makkelijker en sneller te bouwen.

En dit soort woningen komt door natuurlijk verloop ook waarschijnlijk sneller weer vrij.

Je zou zelfs voor gated communitie kunnen gaan zodat je zelfs mensen met lichte dementie kan huisvesten zodat ze op die manier toch bij hun partner kunnen blijven. En een vrij normaal leven kunnen leiden, de beveiliging is er natuurlijk gewoon om te zorgen dat er geen inbraken plaats vinden ( en om bepaalde mensen binnen te houden )

[HollovVpo1nt]

TheGhostInc schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 09:31:
[...]

Het is precies wat je in de 5 jaar ervoor de andere kant op zag gaan. In mijn optiek net zo ongezond. Maar als je erin zit dat de prijzen te hoog zijn, tja, dan is elke daling logisch en stijging vreemd.

Normaal zou ik het met je eens zijn. Maar.

Mijn ouders hebben in de piek van 08/09 gekocht, 320k v.o.n. Sindsdien nog 2 dakkapellen erop, voor en achter. In 't dieptepunt was 't op 280k getaxeerd. Dit is rond 2013. In 2019 zijn ze verhuisd naar een andere woning in dezelfde straat, huis verkocht voor 350k.
Inmiddels staat datzelfde huis te koop voor meer dan 500k.

De terugval van woningwaarde in de kredietcrisis is bij lange na niet zo groot als de toevoeging van woningwaarde in de huidige wooncrisis.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 09:36:
[...]


Dat zal ook heel veel afhangen aan waar ze een aanleun woning kunnen krijgen, afstand word daarbij best een ding en weer ergens anders opnieuw iets opbouwen zitten ze ook niet op te wachten.
Maar het is nergens gezegd dat het natuurlijk alleen appartementjes moeten zijn.

Uiteraard moeten die woningen dan wel beschikbaar zijn én op de gewenste locaties. Dus niet ergens ver weg in een andere wijk de ouderen concentreren, maar juist binnen de wijken, bijvoorbeeld bij het wijkcentrum boven of naast de winkels, naast de dokter en tegenover de OV-hub.

Het hoeven ook niet per se appartementen te zijn, maar de doelgroep van 80+ die slechter ter been raakt en daarom wil verhuizen, zal in de regel ook minder mogelijkheden hebben om bv een tuin goed te onderhouden. Daarom zullen veel mensen net zo goed een goed balkon (en eventueel ook gezamenlijke buitenruimtes) kunnen hebben.

[Rubbergrover1]

HollovVpo1nt schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 09:24:
[...]
Ik volg je redenering maar kan het lastig voorstellen dat 'sentiment' veroorzaker kan zijn van een bubbel die barst. Als woningen massaal minder waard worden 't.g.v. gewijzigd sentiment, dan zijn de hypotheken die in sinds 2018 zijn afgesloten ook flink overgewaardeerd. Daarom denk ik niet dat prijzen snel zullen dalen.

'Sentiment' is meer de combinatie van rationele en irrationele factoren en percepties die mensen doet besluiten om wel of geen woning te kopen. Een omslag in sentiment hangt daarbij dus vooral ook samen met andere factoren zoals de rentestand en economische ontwikkelingen.

'Gewijzigd sentiment' zal niet à la minute tot een grote prijsdaling leiden. Maar het kan wel tot een sterke verschuiving in vraag en aanbod en tot een domino-effect leiden als bv ouders niet meer zo makkelijk een woning voor de kinderen willen kopen of mensen bij een verhuizing minder vaak denken aan het aanhouden van de oude woning.

[Valorian]

HollovVpo1nt schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 09:39:
[...]


Normaal zou ik het met je eens zijn. Maar.

Mijn ouders hebben in de piek van 08/09 gekocht, 320k v.o.n. Sindsdien nog 2 dakkapellen erop, voor en achter. In 't dieptepunt was 't op 280k getaxeerd. Dit is rond 2013. In 2019 zijn ze verhuisd naar een andere woning in dezelfde straat, huis verkocht voor 350k.
Inmiddels staat datzelfde huis te koop voor meer dan 500k.

De terugval van woningwaarde in de kredietcrisis is bij lange na niet zo groot als de toevoeging van woningwaarde in de huidige wooncrisis.

Klopt, in ieder geval voor de meer courante plekken / type woningen denk ik. Ik heb zelf in 2010 gekocht in Utrecht. Daar merkte je dat er eigenlijk de eerste jaren van de crisis (2008-2010) maar nauwelijks 'terugval' was, maar vooral een soort slot op de markt: mensen wilden niet met (groot) verlies verkopen en bleven zitten óf vroegen simpelweg gewoon teveel waardoor huizen heel lang te koop stonden. Op den duur zijn de prijzen wel echt gaan zakken, want uiteindelijk moeten mensen toch een keer doorstromen, nemen ze hun verlies, zijn er scheidingen en dus gedwongen verkopen, etc. Maar zelfs in 2013, de ultieme 'dip', is er hier slechts zo'n 15-20% van de prijs afgegaan t.o.v. 2008 en daarna is de stijging weer begonnen. Nog steeds een fors percentage wat je echt niet kwijt wilt zijn door net op de verkeerde momenten de verkeerde keuzes / life events tegen te komen, maar niet vergelijkbaar met de stijgingspercentages die de laatste jaren (maar ook eind jaren negentig) per jáár al in de dubbele cijfers zaten.

Offtopic:
Saillant detail: mijn huis werd toen in de markt gezet voor 223 en was al gezakt naar 209 toen ik er naar ging kijken. Heb uiteindelijk 190 geboden en dat was volgens aankoopmakelaar eigenlijk nog steeds een 'bod uit emotie' want meer dan 187,5 was het volgens haar niet waard (moest ook nog veel aan gebeuren). Uiteindelijk voor mij een kans om als eenverdiener met 1x modaal salaris + starterslening 30K een jaren 20 huis (geen appartement) op 2,5km van het centrum te bemachtigen. Dat kan je je nu bijna niet meer voorstellen. Zelfs een appartement in deze wijk (50m2) is voor een 1x-modaal-verdiener niet meer haalbaar. Zelf heb ik niet veel aan de stijging overigens: kost mij meer belasting, heb NHG dus ook niets aan de verkleinde LTV hypotheek, én ik zit compleet op slot want er is ondanks salarisstijging en spaargeld no way dat ik écht een stap vooruit zou kunnen maken in mijn wooncarriere. Gelukkig vind ik dat totaal geen probleem want woon hier heerlijk en áls ik wil uitbreiden in ruimte kan er nog uit- of opgebouwd.

[Sport_Life]

Valorian schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 10:09:
[...]


Klopt, in ieder geval voor de meer courante plekken / type woningen denk ik. Ik heb zelf in 2010 gekocht in Utrecht. Daar merkte je dat er eigenlijk de eerste jaren van de crisis (2008-2010) maar nauwelijks 'terugval' was, maar vooral een soort slot op de markt: mensen wilden niet met (groot) verlies verkopen en bleven zitten óf vroegen simpelweg gewoon teveel waardoor huizen heel lang te koop stonden. Op den duur zijn de prijzen wel echt gaan zakken, want uiteindelijk moeten mensen toch een keer doorstromen, nemen ze hun verlies, zijn er scheidingen en dus gedwongen verkopen, etc. Maar zelfs in 2013, de ultieme 'dip', is er hier slechts zo'n 15-20% van de prijs afgegaan t.o.v. 2008 en daarna is de stijging weer begonnen. Nog steeds een fors percentage wat je echt niet kwijt wilt zijn door net op de verkeerde momenten de verkeerde keuzes / life events tegen te komen, maar niet vergelijkbaar met de stijgingspercentages die de laatste jaren (maar ook eind jaren negentig) per jáár al in de dubbele cijfers zaten.

Offtopic:
Saillant detail: mijn huis werd toen in de markt gezet voor 223 en was al gezakt naar 209 toen ik er naar ging kijken. Heb uiteindelijk 190 geboden en dat was volgens aankoopmakelaar eigenlijk nog steeds een 'bod uit emotie' want meer dan 187,5 was het volgens haar niet waard (moest ook nog veel aan gebeuren). Uiteindelijk voor mij een kans om als eenverdiener met 1x modaal salaris + starterslening 30K een jaren 20 huis (geen appartement) op 2,5km van het centrum te bemachtigen. Dat kan je je nu bijna niet meer voorstellen. Zelfs een appartement in deze wijk (50m2) is voor een 1x-modaal-verdiener niet meer haalbaar. Zelf heb ik niet veel aan de stijging overigens: kost mij meer belasting, heb NHG dus ook niets aan de verkleinde LTV hypotheek, én ik zit compleet op slot want er is ondanks salarisstijging en spaargeld no way dat ik écht een stap vooruit zou kunnen maken in mijn wooncarriere. Gelukkig vind ik dat totaal geen probleem want woon hier heerlijk en áls ik wil uitbreiden in ruimte kan er nog uit- of opgebouwd.

Ik denk dat velen destijds het risico niet aan wilden gaan: tophypotheek met hoge rente voor een "bouwval". Daar heb jij van kunnen profiteren (achteraf gezien). Maar op dat moment was het behoorlijk onzeker en werd het gezien als "onverstandig". (Note: kocht mijn eerste appartement in een andere grote stad in 2011 op vergelijkbare manier , toen al veel betweters gehoord die het een slecht idee vonden).

[Valorian]

Sport_Life schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 11:01:
[...]

Ik denk dat velen destijds het risico niet aan wilden gaan: tophypotheek met hoge rente voor een "bouwval". Daar heb jij van kunnen profiteren (achteraf gezien). Maar op dat moment was het behoorlijk onzeker en werd het gezien als "onverstandig". (Note: kocht mijn eerste appartement in een andere grote stad in 2011 op vergelijkbare manier ).

Klopt. Had ook prima slecht kunnen uitpakken idd. Sowieso is kopen tijdens een dalende markt iets wat mensen eng vinden, want je weet dan eigenlijk al dat wat je koopt snel (nog) minder waard wordt, en niet wanneer die curve weer omhoog gaat. Zo dacht ik er destijds overigens helemaal niet over na, maar was mij wel heel erg bewust van dat die eerste huis aanschaf mogelijk iets zou zijn waar ik lang zou moeten blijven zitten (bij onder water staan) dus dacht ook ik neem een huis waarmee ik even vooruit kan.

Bij beleggen zie je overigens hetzelfde: in een groei-markt zoals afgelopen jaren beginnen er ongekend veel mensen met beleggen. Is de markt aan het instorten dan vind iedereen het maar eng. Terwijl iedereen die nú instapt (inclusief mijzelf, vorig jaar) dit doet op een ongekend hoge piek en in de wetenschap dat economie altijd in golven gaat. Dat lijkt contraproductief, maar zo werken we nu eenmaal met zijn allen.

[CVTTPD2DQ]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 09:36:
Maar ouderen concentreren in woningen die speciaal voor ze zijn ingericht heeft verschillende voordelen.
Efficiency voor de zorg ( als de thuiszorg een hele rij huizen moet afgaan is dat efficienter dan een heel dorp voor dezelfde mensen.
Doorstroming op de woningmarkt, ze verlaten vaak een grotere woning.
Kleiner dus makkelijker en sneller te bouwen.

Om het heel grof te zeggen, de grootheid die je wil optimaliseren is levensverwachting x hoeveelheid benodigde ruimte. Je kunt mensen laten doorstromen op het moment dat ze 80 en zorgbehoevend zijn, maar dan is de levensverwachting twee tot vijf jaar. Voor de doorstroming op de huizenmarkt is dat effect erg klein.

Voor maximale doorstroming zou je mensen willen aanmoedigen om kleiner te gaan wonen zodra de kinderen het huis uit zijn. Zestig en gewrichtsklachten? Verkas naar een appartementje. Dan heb je nog twintig jaar tijd om een sociaal netwerk in de nieuwe buurt op te bouwen. En de winst voor de doorstroming is maximaal.

[Shadowhawk00]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 11:24:
[...]


Om het heel grof te zeggen, de grootheid die je wil optimaliseren is levensverwachting x hoeveelheid benodigde ruimte. Je kunt mensen laten doorstromen op het moment dat ze 80 en zorgbehoevend zijn, maar dan is de levensverwachting twee tot vijf jaar. Voor de doorstroming op de huizenmarkt is dat effect erg klein.

Voor maximale doorstroming zou je mensen willen aanmoedigen om kleiner te gaan wonen zodra de kinderen het huis uit zijn. Zestig en gewrichtsklachten? Verkas naar een appartementje. Dan heb je nog twintig jaar tijd om een sociaal netwerk in de nieuwe buurt op te bouwen. En de winst voor de doorstroming is maximaal.

Mijn idee is meer om het te combineren met een efficientere zorg waardoor de ouderen ook zelf er veel nut van inzien en voordeel van hebben. Dus niet forceren of dwingen maar gewoon voordelen bieden zodat ze zelf willen gaan.
Maar eigenlijk zou je dan met de ouderenbond in gesprek moeten en per regio een inventarisatie maken waar zitten de meeste ouderen op te wachten.

En dan nog al is het 2-5 jaar. Je hebt wel veel doorstroming, dus het is voor de mensen de laatste jaren in luxe en comfort leven en er kunnen relatief veel mensen gebruik van maken in 25 jaar

[Requiem19]

Weer een leuk arrest van de Hoge Raad dat gehakt maakt van Box 3 (en impliciet daarmee ook invloed heeft op het eigen woning naar box 3 plan).

https://www.nu.nl/economi...an-claims-verwachten.html

De hoogste rechter zegt dat de in 2017 ingevoerde wettelijke regeling voor het belasten van spaargeld en overig vermogen in box 3 van de inkomstenbelasting in strijd is met het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens. Dat oordeel is op zich niet nieuw. Wel nieuw is dat de Hoge Raad vindt dat de belastingplichtige in de betrokken zaak recht op rechtsherstel heeft.

Maar De Vries denkt dat het oordeel van de Hoge Raad ook voor andere mensen van belang kan zijn. Volgens de belangenbehartiger kan de overheid er eigenlijk niet omheen dat de fiscus breder met werkelijke rendementen moet gaan rekenen. In totaal zijn er circa drie miljoen belastingplichtigen die belasting over hun vermogen betalen. Bij 1,3 miljoen mensen van die groep bestaat het box 3-vermogen volgens De Vries enkel en alleen uit spaargeld.

[ Voor 3% gewijzigd door Requiem19 op 24-12-2021 12:36 ]

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 11:24:
[...]


Om het heel grof te zeggen, de grootheid die je wil optimaliseren is levensverwachting x hoeveelheid benodigde ruimte. Je kunt mensen laten doorstromen op het moment dat ze 80 en zorgbehoevend zijn, maar dan is de levensverwachting twee tot vijf jaar. Voor de doorstroming op de huizenmarkt is dat effect erg klein.

Tegelijk zijn er ontzettend veel plannen en meningen over de eerste 5 jaar van de wooncarrière van een hoop mensen: studentenkamers en studentenwoningen. Waarom dan niet ook enige energie steken in de laatste 5 jaar van de wooncarrière?

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 12:48:
Tegelijk zijn er ontzettend veel plannen en meningen over de eerste 5 jaar van de wooncarrière van een hoop mensen: studentenkamers en studentenwoningen. Waarom dan niet ook enige energie steken in de laatste 5 jaar van de wooncarrière?

Huh? Studentenhuisvesting is zo'n beetje het laatste stukje wild-west van de Nederlandse woningmarkt. Studenten betalen behoorlijk veel per vierkante meter, krijgen geen huurtoeslag, hebben eigenlijk geen huurbescherming, en de huisjesmelkers zijn tegenwoordig investeringsmaatschappijen.

Af en toe heb je een gemeente die iets 'innovatiefs' voorstelt, meestal iets met zeecontainers.

We accepteren dat omdat studenten als groep veerkrachtig, mondig en flexibel zijn. Met als neveneffect dat het niet zo goed uitpakt voor studenten die die kwaliteiten in mindere mate hebben (denk bijvoorbeeld aan buitenlandse studenten die gruwelijk veel betalen voor huisvesting).

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 13:10:
[...]


Huh? Studentenhuisvesting is zo'n beetje het laatste stukje wild-west van de Nederlandse woningmarkt. Studenten betalen behoorlijk veel per vierkante meter, krijgen geen huurtoeslag, hebben eigenlijk geen huurbescherming, en de huisjesmelkers zijn tegenwoordig investeringsmaatschappijen.

Af en toe heb je een gemeente die iets 'innovatiefs' voorstelt, meestal iets met zeecontainers.

We accepteren dat omdat studenten als groep veerkrachtig, mondig en flexibel zijn. Met als neveneffect dat het niet zo goed uitpakt voor studenten die die kwaliteiten in mindere mate hebben (denk bijvoorbeeld aan buitenlandse studenten die gruwelijk veel betalen voor huisvesting).

Waarmee je dus juist precies bevestigt dat er heel veel gebeurt en speelt op het gebied van de eerste 5 jaar van de wooncarrière... Terwijl er voor de laatste 5 jaar (of meer of minder, is uiteraard minder te plannen) veel minder speelt.

Ik heb zelf in het verleden regelmatig bij herbestemming van bepaalde panden gedacht: dat zou ook ideaal zijn voor de huisvesting van senioren. Maar er is niemand die die handschoen oppakt. En vervolgens stapt er dus vanzelf wel een ontwikkelaar (al dan niet commercieel) die er studentenkamers/studentenstudio's in maakt.

En vervolgens hoor je wel zo af en toe wat ouderen klagen dat ze 'altijd weer voor de studenten' bouwen en dat er nooit wat voor hen gebeurt.

[ANdrode]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 13:10:
[...]


Huh? Studentenhuisvesting is zo'n beetje het laatste stukje wild-west van de Nederlandse woningmarkt. Studenten betalen behoorlijk veel per vierkante meter, krijgen geen huurtoeslag, hebben eigenlijk geen huurbescherming, en de huisjesmelkers zijn tegenwoordig investeringsmaatschappijen.

Af en toe heb je een gemeente die iets 'innovatiefs' voorstelt, meestal iets met zeecontainers.

We accepteren dat omdat studenten als groep veerkrachtig, mondig en flexibel zijn. Met als neveneffect dat het niet zo goed uitpakt voor studenten die die kwaliteiten in mindere mate hebben (denk bijvoorbeeld aan buitenlandse studenten die gruwelijk veel betalen voor huisvesting).

Er is alleen een transitie bezig.

Je kan een gestoffeerde studentenkamer in veel steden ook - met een makkelijk te verkrijgen vergunning - verhuren als low-end bed and breakfast.

Die opbrengst van 30 euro per nacht is een stuk beter dan de opbrengst van een studentenkamer

[link0007]

Flextrip schreef op donderdag 23 december 2021 @ 10:09:
[...]


Lastig? Absoluut. Sterker nog, je gaat het nooit zeker weten. Persoonlijk verwacht ik geen crash. De rente zal niet in 1 keer omhoog gegooid worden, en een inflatie zal de prijzen in principe alleen verder omhoog stuwen.

Die redenatie vereist wel een vrij sterk geloof dat de centrale banken voldoende controle hebben (en houden) op de economie. Een crash veronderstelt juist dat men deze controle verliest door factoren die ofwel onverwacht waren, ofwel catastrofaal verkeerd zijn begrepen / aangepakt.

Ik verwacht juist wel dat er komende jaren een zeer reële kans is op een heftige 'adjustment' van de wereldeconomie. Het is allemaal een hoop opgeklopte lucht momenteel, met ontzettend veel manieren waarop het kaartenhuis in elkaar kan storten. Tegelijkertijd is er nog maar weinig ruimte over voor kunst- en vliegwerk van de banken, en voelt het steeds meer alsof de vorige crisis nooit echt opgelost is, maar slechts kunstmatig verborgen / afgehouden door middel van een gevaarlijk spelletje met de rente. Dat lijkt mij geen houdbare situatie.

[Outl@w]

Ik heb een woning in de particuliere verhuur. Naar mijn idee is de huur heel redelijk <€ 1.000 bij marktwaarde van +300k.

Nu is in het contract opgenomen dat de huur geïndexeerd wordt o.b.v. CPI alle huishoudens. De indexatie wordt altijd op november gebaseerd en dat zou voor aankomend jaar uitkomen op 5,2% (verhoging vorig jaar 0,8%). Nu lees ik over een maximale huurverhoging voor aankomend jaar van 3,3%, dat gebaseerd zou zijn op 1% + inflatie (geen idee waar die 2,2% inflatie op gebaseerd is).

https://www.rijksoverheid...ector-in-2022-maximaal-33

Dit voelt niet helemaal fair, zeker ook omdat in jaren met lage inflatie ook niet opgeplust is. Hoe kijken jullie hier tegenaan, wat zijn de mogelijkheden?

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 14:11:
Ik heb zelf in het verleden regelmatig bij herbestemming van bepaalde panden gedacht: dat zou ook ideaal zijn voor de huisvesting van senioren. Maar er is niemand die die handschoen oppakt. En vervolgens stapt er dus vanzelf wel een ontwikkelaar (al dan niet commercieel) die er studentenkamers/studentenstudio's in maakt.

In die zin snap ik wat je bedoelt. Maar studenten zijn natuurlijk 'makkelijk' tijdelijk ergens te plaatsen. Geen lift aanwezig? Geen probleem. Oud fabriekspand met enkel glas? Beetje kou gaan ze niet dood aan. Toiletvoorzieningen delen met acht personen? Zijn ze wel gewend.

Allemaal dingen waar je bij ouderenhuisvesting niet mee weg zou komen. Dus ook al zijn beide groepen 'tijdelijke' bewoners, snap ik wel waarom studenten in dat opzicht meer geliefd zijn.

ANdrode schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 14:18:
Je kan een gestoffeerde studentenkamer in veel steden ook - met een makkelijk te verkrijgen vergunning - verhuren als low-end bed and breakfast.

Die opbrengst van 30 euro per nacht is een stuk beter dan de opbrengst van een studentenkamer

En andersom natuurlijk, het Student Hotel dat zich voordoet als een hotel om onder veel gunstiger voorwaarden (en hogere prijzen) woonruimte aan studenten te verhuren.

[Spektaculair]

Outl@w schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 14:33:
Ik heb een woning in de particuliere verhuur. Naar mijn idee is de huur heel redelijk <€ 1.000 bij marktwaarde van +300k.

Nu is in het contract opgenomen dat de huur geïndexeerd wordt o.b.v. CPI alle huishoudens. De indexatie wordt altijd op november gebaseerd en dat zou voor aankomend jaar uitkomen op 5,2% (verhoging vorig jaar 0,8%). Nu lees ik over een maximale huurverhoging voor aankomend jaar van 3,3%, dat gebaseerd zou zijn op 1% + inflatie (geen idee waar die 2,2% inflatie op gebaseerd is).

https://www.rijksoverheid...ector-in-2022-maximaal-33

Dit voelt niet helemaal fair, zeker ook omdat in jaren met lage inflatie ook niet opgeplust is. Hoe kijken jullie hier tegenaan, wat zijn de mogelijkheden?

Dit is een goede vraag. Als huurder vind ik het stom dat de huur verhoogd wordt met inflatie en daarbovenop ook nog eens een cadeautje van 1 procentpunt voor de verhuurder. Dat terwijl de financieringslasten van de verhuurder in principe vastliggen en de verhuurder al voordeel heeft in de vorm van stijgende woningwaarde alsgevolg van inflatie.

Daarnaast: Een groot deel van de inflatie wordt veroorzaakt door energieprijzen. De energierekening betaal ik zelf, niet de verhuurder. Voelt een beetje alsof je dubbel genaaid wordt. Omdat de energierekening omhoog gaat mag de huur omhoog.

Maargoed, waar die 2.2% vandaan komt snap ik ook niet. Een eerdere peilmaand wellicht? Misschien dat er al rekening gehouden wordt met o.a. het aandeel energiekosten? Gas en elektra waren 2 procentpunt van de 5.2% inflatie in november.
https://www.cbs.nl/nl-nl/...inflatie-in-bijna-40-jaar

[ANdrode]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 15:46:
[...]
En andersom natuurlijk, het Student Hotel dat zich voordoet als een hotel om onder veel gunstiger voorwaarden (en hogere prijzen) woonruimte aan studenten te verhuren.

Beide zeer ontwrichtende initiatieven. Een woning omzetten in een bed en breakfast kon in veel steden zonder vergunning, makkelijker dan een studentenhuis opzetten (vergunning nodig)...

[Trichoglossus]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 09:25:
[...]

Mee eens. En eerlijk gezegd denk ik dat een hoop mensen uit deze doelgroep (de écht ouderen dus) ook liever een zorgeloos huurappartement hebben dan koop. Al zullen ze er zelf misschien niet altijd bij stil staan dat als je 80+ bent je misschien beter je koophuis kunt verkopen en van de opbrengst 1000 euro huur per maand kun betalen, in plaats van dat je 400 euro hypotheek en verder al je geld in de stenen hebt en tegelijk zorgen over onderhoud etc.

Je houdt weinig rekening met het feit dat ouderen vaak al heel lang in die woning wonen. In mijn omgeving vaak een dorps karakter. Huizen zijn al jaren hypotheekvrij, dan hou je aardig geld over per maand, zeker ook als je nog een pensioen hebt. Onderhoud is op die leeftijd van ondergeschikt belang. De noodzakelijke dingen worden uiteraard gedaan. Geen zorgen over onderhoud, geld op de bank, vertrouwde omgeving, winkels dichtbij.
Thuishulp, al dan niet met een tuinman, of de kinderen die wat doen zo nu en dan.

Door mijn ouders, op leeftijd, ken ik een hoop "oudjes". Maar er is niemand die erover denkt om te gaan verhuizen. Tenzij ze met één been ongeveer in de kist staan, dan gaan ze naar een verzorgingstehuis. Eerder niet.

[Shadowhawk00]

Spektaculair schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 16:02:
Dit is een goede vraag. Als huurder vind ik het stom dat de huur verhoogd wordt met inflatie en daarbovenop ook nog eens een cadeautje van 1 procentpunt voor de verhuurder. Dat terwijl de financieringslasten van de verhuurder in principe vastliggen en de verhuurder al voordeel heeft in de vorm van stijgende woningwaarde alsgevolg van inflatie.

Dit is natuurlijk nu wel zo maar geen wetmatigheid. De prijs van huizen kan stijgen en dalen.
De verhuurder heeft ook een redelijk risico zo ken ik iemand bij wie de huurder niet betaalde en toen hij hem er eenmaal uit had kwamen ze erachter dat de huurder ook nog leuk alle binnendeuren met een hamer had bewerkt.
Schade van 30.000 die je nooit meer terugziet. Geen probleem voor een cooperatie maar een groot probleem voor een kleine verhuurder.

Verhuren is op zich redelijk weinig risico maar je zit er als verhuurder ook aan vast. Dus het is een soort lange termijn investering in tegenstelling tot aandelen die je direct kan verkopen. Ergens is het wel krom dat de overheid kan bepalen over jou bezit met hoeveel je de huur mag verhogen. Niet dat ik er persoonlijk een groot probleem mee heb, maar huurder worden wel extreem beschermd in nederland.

[Spektaculair]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 24 december 2021 @ 19:48:
[...]

Dit is natuurlijk nu wel zo maar geen wetmatigheid. De prijs van huizen kan stijgen en dalen.

De prijs kan ook naar beneden inderdaad. Maar over de lange termijn volgt de prijs van woningen historisch gezien op zijn minst de inflatie. En vastgoed is een langetermijninvestering.

De verhuurder heeft ook een redelijk risico zo ken ik iemand bij wie de huurder niet betaalde en toen hij hem er eenmaal uit had kwamen ze erachter dat de huurder ook nog leuk alle binnendeuren met een hamer had bewerkt.
Schade van 30.000 die je nooit meer terugziet. Geen probleem voor een cooperatie maar een groot probleem voor een kleine verhuurder.

Verhuren is op zich redelijk weinig risico maar je zit er als verhuurder ook aan vast. Dus het is een soort lange termijn investering in tegenstelling tot aandelen die je direct kan verkopen.

Als je dit soort risico's niet wil dragen kan je beter investeren in een REIT/vastgoedfonds dan in één enkel pand met één huurder.

Ergens is het wel krom dat de overheid kan bepalen over jou bezit met hoeveel je de huur mag verhogen. Niet dat ik er persoonlijk een groot probleem mee heb, maar huurder worden wel extreem beschermd in nederland.

Wat mij betreft is het niet meer dan normaal dat huurders beschermd worden zolang woonruimte een zeer schaarse eerste levemsbehoefte is. Als je het daar als investeerder niet mee eens bent kan je in genoeg andere dingen investeren.

Maar de vorige regeringen waren het met je eens, daarom zijn tijdelijke huurcontracten mogelijk gemaakt. Daarmee kan je elke 2 jaar je huurder op straat zetten en de huur zo hoog maken als je wil voor de volgende huurder. Tot zover bescherming van huurders.