Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Immutable]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 14:28:
[...]

Het grote manko van ons systeem, we moeten groei hebben want anders kunnen we de staatsleningen niet meer betalen. Geen groei is geen enkel probleem alleen moeten we dan ook accepteren dat de inflatie naar 0 gaat ( doet zwitserland al jaren heel leuk ) en dat staatleningen dus ook daadwerkelijk terug betaald moeten worden.
Het aantal werkenden maakt niet uit overigens het aantal mensen wat voor een niet overheids instantie werkt dat telt. Die brengen geld binnen voor Nederland de rest van de mensen kost alleen maar geld.

Hmmm, hoe doet Japan dit dan? met hun gigantische staatslening + al heel lang stagnerende economische situatie?

En ja, ik ben voor om Nederlandse staatsschuld aanzienlijk te verkleinen. Diegene die zegt: Ah we hebben problemen: Gewoon beetje meer lenen = oplossing. Krijgt van mij sowieso geen stem. Dat is gewoon geld jatten uit de toekomst. Symptoom bestrijding is alleen leuk voor populisme en korte termijn denken. Gevaarlijk voor ons land.(Kleine nuance: Als de overheid een lening neemt voor een investering met positieve ROI is het een ander verhaal.) Iets met goede leningen en slechte leningen.

[ Voor 6% gewijzigd door Immutable op 22-09-2023 14:40 ]

[BootVluchteling]

Immutable schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 14:08:
[...]


***members only***

Welkom in Nederland. Kan hier heel verdrietig van worden. Daarnaast is de volgende generatie ( de 2 kids ) waarschijnlijk ook aartslui ( of "savvy", hoe je het ook wil noemen... ). Ik vind het keihard misbruik maken van het systeem. Ja, het "mag", maar is verre van wenselijk. Mensen die kunnen werken moeten een fatsoenlijk salaris overhouden na betalen van de belastingen. Mensen die niet willen werken moet het hoogstnoodzakelijke krijgen en verder kunnen ze de pot op. Die hebben de hele dag de tijd om aanbiedingen uit foldertjes op te zoeken. Veel plezier daarmee. En als je meer wilt ga je maar werken.

[Masvic]

Immutable schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 14:33:
[...]


Hmmm, hoe doet Japan dit dan? met hun gigantische staatslening + al heel lang stagnerende economische situatie?

Zo dus, LOL.

[Rubbergrover1]

BootVluchteling schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 14:42:
[...]
Welkom in Nederland. Kan hier heel verdrietig van worden. Daarnaast is de volgende generatie ( de 2 kids ) waarschijnlijk ook aartslui ( of "savvy", hoe je het ook wil noemen... ). Ik vind het keihard misbruik maken van het systeem. Ja, het "mag", maar is verre van wenselijk. Mensen die kunnen werken moeten een fatsoenlijk salaris overhouden na betalen van de belastingen.

Tsja, wie maakt er nu werkelijk misbruik van het systeem. De mensen die een te laag uurloon krijgen om van te leven, en daarom toeslagen moeten krijgen om te kunnen bestaan? Of de bedrijven die ervan profiteren dat ze een loon kunnen betalen waarvan mensen in feite niet kunnen leven? Zodat het op de maatschappij wordt afgewimpeld om ervoor te zorgen dat die mensen toch kunnen blijven leven.

[geekeep]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 16:38:
[...]

Tsja, wie maakt er nu werkelijk misbruik van het systeem. De mensen die een te laag uurloon krijgen om van te leven, en daarom toeslagen moeten krijgen om te kunnen bestaan? Of de bedrijven die ervan profiteren dat ze een loon kunnen betalen waarvan mensen in feite niet kunnen leven? Zodat het op de maatschappij wordt afgewimpeld om ervoor te zorgen dat die mensen toch kunnen blijven leven.

@BootVluchteling is er misschien niet van bewust dat scapegoating een veelgebruikte techniek van (met name rechtse) partijen is om het daadwerkelijke probleem te ontlopen. Ik zie niet in hoe een gezin in de beschreven situatie (1 parttime werkende + wat toeslagen) hier realistisch gezien uit kan komen zonder bij wonder opeens een modaal inkomen erbij te regelen.

Daarbij zie ik weinig verschil tov bijvoorbeeld ondernemers of multinationals die hun inkomsten via allerlei fiscale truukjes onder een bepaalde grens houden. In tegenstelling tot dat gezin hebben zij echter wel de financiële mogelijkheden om extra lasten te dragen, terwijl ze vaak indirect al fiscaal 'geholpen' worden. In wezen is een toeslag voor burgers een subsidie voor bedrijven die minimum loon betalen.

hoevenpe schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 11:21:
[...]

Als je beperkte risico op verdere rentestijging kunt dragen zie ik niet waarom je nu voor lang vast zou gaan. Besef dat je ingecalculeerde risicopremie betaald bij lange rente, just my 2ct...

Dat laatste is al zolang je hypotheekrentes kunt vastzetten, dus verre van nieuws. Iemand moet namelijk dat risico dragen als de gemiddelde rente gedurende de looptijd boven de vastgezette rente komt. Zekerheid kost nou eenmaal meer geld.

[ Voor 17% gewijzigd door geekeep op 22-09-2023 17:46 ]

[Shadowhawk00]

geekeep schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 17:43:
[...]

@BootVluchteling is er misschien niet van bewust dat scapegoating een veelgebruikte techniek van (met name rechtse) partijen is om het daadwerkelijke probleem te ontlopen. Ik zie niet in hoe een gezin in de beschreven situatie (1 parttime werkende + wat toeslagen) hier realistisch gezien uit kan komen zonder bij wonder opeens een modaal inkomen erbij te regelen.

Hij is niet aan het scapegoaten maar geeft gewoon aan dat het in nederland vaak niet loont om meer te werken. Dat je voorbeelden geeft waar het systeem slecht werkt betekend niet meteen dat je mensen die er gebruik van maken de schuld geeft.
Overigens partijen of mensen als rechts labelen is demoniseren, we hebben namelijk geen echt rechtse partijen in nederland. Een paar partijen zijn wat meer voor open markt dan andere maar veel rechtser worden we niet.

Net zoals dat het beleid om veel vluchtelingen op te nemen niet goed is voor de woningvoorraad betekend niet dat de vluchtelingen zelf de schuldige zijn. Mensen die ge(mis)bruik maken van het systeem zijn niet het probleem, het systeem is dan gewoon het probleem omdat mensen er misbruik van kunnen maken.

geekeep schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 17:43:

Dat laatste is al zolang je hypotheekrentes kunt vastzetten, dus verre van nieuws. Iemand moet namelijk dat risico dragen als de gemiddelde rente gedurende de looptijd boven de vastgezette rente komt. Zekerheid kost nou eenmaal meer geld.

Eigenlijk hoeft niemand dat risico te lopen. Aangezien het banksysteem gewoon legaal geld mag bijdrukken. Ze hoeven maar 10% van het uitgeleende geld te hebben is er eigenlijk geen geld waar risico over gelopen word. Toen er nog een goudstandaard was liep er wel iemand een risico maar sinds we die los gelaten hebben is er voor banken eigenlijk geen risico.

[ Voor 22% gewijzigd door Shadowhawk00 op 22-09-2023 17:54 ]

[Conrado]

Richh schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 14:10:
Vergrijzing zorgt voor een daling van arbeid (mensen gaan met pensioen). Minder arbeid zorgt voor minder economische activiteit. Bij een aanzienlijke afname van de hoeveelheid werkenden, gaat het zelfs ten koste van groei.

En geen groei, zorgt binnen het economische systeem voor allerlei problemen. Mensen gaan uiteindelijk zuinig aan doen. Dus is de oplossing: groei stimuleren.

Ik ben oprecht verbaasd dat je dit (nog) schrijft, en dat het plusjes krijgt ook. Zover ik weet is dit het vergrijzingsscenario 1.0, van tien jaar geleden

De werkelijkheid is dat we een soort van economisch powerhouse geworden zijn, waar expats en immigratie de bevolking juist laat groeien. Dat genereert juist meer economische activiteit. Ooit was de gedachte als de Boomers uitgestorven zijn, we een overschot aan huizen zouden hebben. Ondertussen weten we wel beter....

[Xhomas]

Conrado schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 18:07:
[...]

Ik ben oprecht verbaasd dat je dit (nog) schrijft, en dat het plusjes krijgt ook. Zover ik weet is dit het vergrijzingsscenario 1.0, van tien jaar geleden

De werkelijkheid is dat we een soort van economisch powerhouse geworden zijn, waar expats en immigratie de bevolking juist laat groeien. Dat genereert juist meer economische activiteit. Ooit was de gedachte als de Boomers uitgestorven zijn, we een overschot aan huizen zouden hebben. Ondertussen weten we wel beter....

Ik verbaas me ook af en toe dat jij nog reageert

Demografische ontwikkelingen zijn een van de weinige dingen die niet liegen of verkeerd geïnterpreteerd kunnen worden. De vergrijzing is alleen nog niet zo ver dat ze allemaal uitgestorven zijn.
Dat er, ondanks de 'uitsterving van boomers', nogsteeds een tekort aan woningen is, is vaak te danken aan de conjunctuur in de markt met mensen en investeerders die beleggen in woningen. Deze trend is ook overal buiten NL zichtbaar (VS, Canada, Australië, Nieuw Zeeland, Engeland, Zuid Korea, Zweden, eigenlijk de hele ontwikkelde wereldeconomie). In veel van deze landen is er wél veel bijgebouwd de afgelopen jaren, maar ook daar zijn overal 'tekorten'. Niet door populatie, maar door andere oorzaken (trends in eenpersoonshuishoudens als ook de FOMO om de waardestijgingen van woningen mee te pakken [edit: aanvulling: d.m.v. extra hypotheken te hefbomen](zie de VS een perfect voorbeeld).
Ook dempen arbeidsmigranten de demografische ontwikkelingen m.b.t. vergrijzing dit ook uiteraard. Dat betekent niet dat het gelijk niet waar is wat @Richh schreef, het betekent eerder dat jij een strawman argument gebruikt om zijn redenatie aan te vallen, omdat je niet begrijpend kan lezen of omdat je moeite hebt om het hele plaatje te zien met alle andere factoren. Het is niet allemaal zo zwart wit als jij soms (vaak) beschrijft .

[Shadowhawk00]

Xhomas schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 18:44:
[...]


Ik verbaas me ook af en toe dat jij nog reageert

Demografische ontwikkelingen zijn een van de weinige dingen die niet liegen of verkeerd geïnterpreteerd kunnen worden. De vergrijzing is alleen nog niet zo ver dat ze allemaal uitgestorven zijn.
Dat er, ondanks de 'uitsterving van boomers', nogsteeds een tekort aan woningen is, is vaak te danken aan de conjunctuur in de markt met mensen en investeerders die beleggen in woningen. Deze trend is ook overal buiten NL zichtbaar (VS, Canada, Australië, Nieuw Zeeland, Engeland, Zuid Korea, Zweden, eigenlijk de hele ontwikkelde wereldeconomie). In veel van deze landen is er wél veel bijgebouwd de afgelopen jaren, maar ook daar zijn overal 'tekorten'. Niet door populatie, maar door andere oorzaken (trends in eenpersoonshuishoudens als ook de FOMO om de waardestijgingen van woningen mee te pakken [edit: aanvulling: d.m.v. extra hypotheken te hefbomen](zie de VS een perfect voorbeeld).
Ook dempen arbeidsmigranten de demografische ontwikkelingen m.b.t. vergrijzing dit ook uiteraard. Dat betekent niet dat het gelijk niet waar is wat @Richh schreef, het betekent eerder dat jij een strawman argument gebruikt om zijn redenatie aan te vallen, omdat je niet begrijpend kan lezen of omdat je moeite hebt om het hele plaatje te zien met alle andere factoren. Het is niet allemaal zo zwart wit als jij soms (vaak) beschrijft .

Investeerders zorgen vaak voor meer woningen niet voor minder, om de investering daadwerkelijk te laten renderen moeten die woningen verhuurd worden. De totale woningvoorraad veranderd niet als een woning van koop naar huur gaat of omgekeerd. Het zal hooguit zorgen voor een hogere waarde van woningen waardoor het rendabel word om er meer te bouwen.

Het leuke van de vergrijzing is dat het niet zo veel met de bevolking te maken heeft maar met de hoeveelheid mensen die werken vs het aantal mensen dat niet werkt. Leuk dat we hele volksstammen aan assielzoekers binnen halen maar als we vervolgens zorgen dat deze mensen niet kunnen werken of niet gestimuleerd worden te werken dan maken ze het probleem alleen maar groter. Je hebt niet alleen meer mensen nodig maar voornamelijk meer mensen die daadwerkelijk iets toevoegen.

[Xhomas]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 19:28:
[...]


Investeerders zorgen vaak voor meer woningen niet voor minder, om de investering daadwerkelijk te laten renderen moeten die woningen verhuurd worden. De totale woningvoorraad veranderd niet als een woning van koop naar huur gaat of omgekeerd. Het zal hooguit zorgen voor een hogere waarde van woningen waardoor het rendabel word om er meer te bouwen.

Het leuke van de vergrijzing is dat het niet zo veel met de bevolking te maken heeft maar met de hoeveelheid mensen die werken vs het aantal mensen dat niet werkt. Leuk dat we hele volksstammen aan assielzoekers binnen halen maar als we vervolgens zorgen dat deze mensen niet kunnen werken of niet gestimuleerd worden te werken dan maken ze het probleem alleen maar groter. Je hebt niet alleen meer mensen nodig maar voornamelijk meer mensen die daadwerkelijk iets toevoegen.

Ik had het meer over de particuliere investeerders die geen nieuwe woningen bouwen, maar bestaande opkopen en verhuren (de ZZPers die een tweede hypotheek nemen om te verhuren + de waardestijging gebruiken als 'pensioen'), en de particuliere investeerders die hier nog een schepje bovenop doen door deze huurinkomsten te gebruiken om nog meer hypotheken te sluiten om weer opnieuw woningen op te kopen, etc.)
Wat je verder zegt (over investeringsmaatschappijen, waaronder ook bijvoorbeeld pensioenfondsen), ben ik het volledig met je eens. Die bouwen ook daadwerkelijk en voegen dus ook waarde toe aan de markt.

[Conrado]

Xhomas schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 18:44:
Demografische ontwikkelingen zijn een van de weinige dingen die niet liegen of verkeerd geïnterpreteerd kunnen worden. De vergrijzing is alleen nog niet zo ver dat ze allemaal uitgestorven zijn.
Dat er, ondanks de 'uitsterving van boomers', nogsteeds een tekort aan woningen is, is vaak te danken aan de conjunctuur in de markt met mensen en investeerders die beleggen in woningen.

Ik stelde de demografie niet ter discussie, het ging om de vraag waarom de rente zou dalen tgv de verrijzing.

In 2005 dacht het CBS nog dat na 20235 de bevolking zou krimpen. Nu verwachten ze een bevolkingsgroei, en gaan we in 2056 geprognotiseerd over de 20 miljoen. Dat is het gevolg van migratie en houdt de economie ook op gang.

Je conjunctuur-argument speelt vooral in het buitenland. Niet omdat wij daar niet gevoelig voor zouden zijn of boven economische wetten staan, maar hier de huizenmarkt nogal merkwaardig in elkaar steekt en we een structureel tekort hebben.
Waar om ons heen de huizenprijzen de afgelopen tijd flink kelderden, gebeurt dat hiet maar heel gering.

[Immutable]

Conrado schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 20:27:
[...]


Waar om ons heen de huizenprijzen de afgelopen tijd flink kelderden, gebeurt dat hiet maar heel gering.

Wat ik bijvoorbeeld bij een nieuwbouw project hier zag. Is ook krimpflatie. Een rijtje aan woningen(2 onder 1 kappers) werden gebouwd met 150m2 tot 200m2 woonoppervlakte. Daarnaast periode erna werd ook een rijtje woningen gebouwd maar dan 130m2 tot 150m2 die er praktisch hetzelfde uitzien maar dan kleiner. Met dezelfde prijzen.

Ik dacht dat ik dit alleen in de supermarkt tegen kwam. Maar ook in de nieuwbouw dus!

[geekeep]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 17:51:
[...]


Hij is niet aan het scapegoaten maar geeft gewoon aan dat het in nederland vaak niet loont om meer te werken. Dat je voorbeelden geeft waar het systeem slecht werkt betekend niet meteen dat je mensen die er gebruik van maken de schuld geeft.
Overigens partijen of mensen als rechts labelen is demoniseren, we hebben namelijk geen echt rechtse partijen in nederland. Een paar partijen zijn wat meer voor open markt dan andere maar veel rechtser worden we niet.

Net zoals dat het beleid om veel vluchtelingen op te nemen niet goed is voor de woningvoorraad betekend niet dat de vluchtelingen zelf de schuldige zijn. Mensen die ge(mis)bruik maken van het systeem zijn niet het probleem, het systeem is dan gewoon het probleem omdat mensen er misbruik van kunnen maken.

Hoe wil je onderstaande quote dan omschrijven?

Mensen die niet willen werken moet het hoogstnoodzakelijke krijgen en verder kunnen ze de pot op. Die hebben de hele dag de tijd om aanbiedingen uit foldertjes op te zoeken. Veel plezier daarmee. En als je meer wilt ga je maar werken.

Wat compleet voorbij gaat aan hoe de huidige situatie (waar we door ons stemgedrag zelf voor gezorgd hebben) in elkaar steekt.
Je kunt niet zomaar de laagverdieners compleet wegwuiven met slikken-of-stikken terwijl deze relatief vaak de hoognodige beroepen vervullen.

---

[...]

Eigenlijk hoeft niemand dat risico te lopen. Aangezien het banksysteem gewoon legaal geld mag bijdrukken. Ze hoeven maar 10% van het uitgeleende geld te hebben is er eigenlijk geen geld waar risico over gelopen word. Toen er nog een goudstandaard was liep er wel iemand een risico maar sinds we die los gelaten hebben is er voor banken eigenlijk geen risico.

Niets is oneindig, plus het is niet zo dat een gemiddelde Florius of Argenta in staat is geld bij te drukken. Hell, zelfs een ING of ABN kan dat niet. Ze kunnen hoogstens wat ruilhandel doen met DNB om zo hun potje bij te vullen en daarmee leningen in te kopen op de markt.

[Immutable]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 16:38:
[...]

Tsja, wie maakt er nu werkelijk misbruik van het systeem. De mensen die een te laag uurloon krijgen om van te leven, en daarom toeslagen moeten krijgen om te kunnen bestaan? Of de bedrijven die ervan profiteren dat ze een loon kunnen betalen waarvan mensen in feite niet kunnen leven? Zodat het op de maatschappij wordt afgewimpeld om ervoor te zorgen dat die mensen toch kunnen blijven leven.

Ja als mensen misbruik maken van het systeem. Moeten we het systeem aanpassen is mijn mening. Blijkbaar zitten er van die rare local optimum plekjes in die er niet in horen. Je moet eigenlijk gewoon linear door kunnen groeien. Dus dat als je meer uren werkt dus ook meer verdient.

Je kan wel allerlei toeslagen geven? Of kan je die wegnemen en het minimum loon omhoog? Heb dat niet doorgerekend dus ik kan het fout hebben. Maar wat ik zeker weet, is dat het systeem niet goed werkt zoals we nu hebben. Het probleem is ook, het is lastig om uit die local optimum te ontsnappen.

Ik zie gigantisch veel mensen bij mij op het werk, vooral stelletjes allemaal stoppen met 40 uur werken. En 2x 32 uur loont beter blijkbaar. Helemaal met kids. Terwijl ik als single persoon, me dat niet kan veroorloven.

[Get!em]

Immutable schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 20:43:
[...]


Ja als mensen misbruik maken van het systeem. Moeten we het systeem aanpassen is mijn mening. Blijkbaar zitten er van die rare local optimum plekjes in die er niet in horen. Je moet eigenlijk gewoon linear door kunnen groeien. Dus dat als je meer uren werkt dus ook meer verdient.

Je kan wel allerlei toeslagen geven? Of kan je die wegnemen en het minimum loon omhoog? Heb dat niet doorgerekend dus ik kan het fout hebben. Maar wat ik zeker weet, is dat het systeem niet goed werkt zoals we nu hebben. Het probleem is ook, het is lastig om uit die local optimum te ontsnappen.

Ik zie gigantisch veel mensen bij mij op het werk, vooral stelletjes allemaal stoppen met 40 uur werken. En 2x 32 uur loont beter blijkbaar. Helemaal met kids. Terwijl ik als single persoon, me dat niet kan veroorloven.

Klopt, iets met iack, opvang toeslag en hra. Die laatste twee versterken elkaar…

Zie ook laatste aflevering van Lubach.

[Laapo]

Immutable schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 14:08:
[...]


***members only***

Blijkbaar willen we met z'n allen 30% van de woningvoorraad in dit land bij corporaties neerleggen met allerlei inkomensgrenzen. Blij te lezen dat mensen zich actief inzetten om daar voor in aanmerking te komen.

We zouden met z'n allen maar keihard werken en boven de inkomensgrenzen uitkomen. Dan staan al die huizen leeg..

/s

[Laapo]

Immutable schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 20:43:
[...]
Ik zie gigantisch veel mensen bij mij op het werk, vooral stelletjes allemaal stoppen met 40 uur werken. En 2x 32 uur loont beter blijkbaar. Helemaal met kids. Terwijl ik als single persoon, me dat niet kan veroorloven.

Het loont niet per se beter, maar is net de moeite waard. Wij doen hier ook 2x 32 uur. Als we beiden 40 zouden werken dan verdienen we zo heel de hypotheek bij. Een dag extra met de kids mag gewoon wat kosten.

[Immutable]

Laapo schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 21:54:
[...]


Het loont niet per se beter, maar is net de moeite waard. Wij doen hier ook 2x 32 uur. Als we beiden 40 zouden werken dan verdienen we zo heel de hypotheek bij. Een dag extra met de kids mag gewoon wat kosten.

Tuurlijk het is een combi van belangen. Pa wil graag een dag met de kids, Ma ook. En dat is logisch toch? Heb zelf geen kinderen maar snap het wel. De waarde daarvan. Aan de andere kant kun je zeggen: Is dit dan slecht? Misschien niet nee. Een goede band opbouwen op die manier met je kinderen.

maar ok oeps beetje te offtopic nu. haha

[ Voor 3% gewijzigd door Immutable op 22-09-2023 22:44 ]

[Shadowhawk00]

Xhomas schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 19:45:
[...]


Ik had het meer over de particuliere investeerders die geen nieuwe woningen bouwen, maar bestaande opkopen en verhuren (de ZZPers die een tweede hypotheek nemen om te verhuren + de waardestijging gebruiken als 'pensioen'), en de particuliere investeerders die hier nog een schepje bovenop doen door deze huurinkomsten te gebruiken om nog meer hypotheken te sluiten om weer opnieuw woningen op te kopen, etc.)
Wat je verder zegt (over investeringsmaatschappijen, waaronder ook bijvoorbeeld pensioenfondsen), ben ik het volledig met je eens. Die bouwen ook daadwerkelijk en voegen dus ook waarde toe aan de markt.

Die veranderen ook niets aan de woningvoorraad. Ze voegen niets toe maar ze kosten ook niets dus feitelijk veranderd er niets. De woning word gewoon verhuurd als deze gekocht word dus kan er iemand een woning huren ipv kopen. Ook de ZZPers die een woning gebruiken als pensioen, tja grote fondsen doen dit ook die bouwen ook niet altijd bij. De vraag naar woningen word niet veel hoger, aangezien je veel hogere hypotheekrente betaald voor verhuur hypotheek en je belasting betaald over het eigen vermogen zorgen ze ook niet echt voor echte prijsopdrijving. Een verhuurder wil gewoon rendement halen, zeker voor starterswoningen die ook vaak net onder de punten-grens zitten zijn ze geen partij want daar valt geen marge te halen.

geekeep schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 20:42:
Hoe wil je onderstaande quote dan omschrijven?

Is dat scapegoaten? Hij geeft gewoon zijn mening dat het systeem anders is en dat in zijn visie mensen die niet willen werken niet gesubsidieerd moeten worden. Bovendien waar krijgen de mensen dan de schuld van in zijn quote? Want scapegoat ben je pas als je ergens schuldig aan bent ( al dan niet terecht )

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 07:36:
3e maand op rij dat woningen niet gedaald zijn en ietsje duurder geworden zijn..

https://nos.nl/artikel/24...lende-trend-lijkt-gekeerd

Ergens ook best logisch. Ik sprak afgelopen week een vriend die manager is van een afdeling, een van zijn teamleden (net van hbo, 24j) vroeg een salarisverhoging omdat zijn oud klasgenoot elders 3500 p maand verdient. Die vriend in dilemma, want die jongen wil hij niet kwijt, maar dergelijke bedragen zijn best absurd.

Ik was als starter rond 2010 al blij met 2300-2500 , tegenwoordig is minimumloon al bijna hoger.

Ik kan nog niet echt wennen aan dat soort bedragen voor starters, tegelijkertijd denk ik dat dat de nieuwe realiteit is.

Maw de loonstijgingen zitten niet alleen in CAO verhogingen/indexatie.

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 22-09-2023 23:46 ]

[Joris-Jansen]

Sport_Life schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 23:43:
[...]

Ergens ook best logisch. Ik sprak afgelopen week een vriend die manager is van een afdeling, een van zijn teamleden (net van hbo, 24j) vroeg een salarisverhoging omdat zijn oud klasgenoot elders 3500 p maand verdient. Die vriend in dilemma, want die jongen wil hij niet kwijt, maar dergelijke bedragen zijn best absurd.

Ik was als starter rond 2010 al blij met 2300-2500 , tegenwoordig is minimumloon al bijna hoger.

Ik kan nog niet echt wennen aan dat soort bedragen voor starters, tegelijkertijd denk ik dat dat de nieuwe realiteit is.

Maw de loonstijgingen zitten niet alleen in CAO verhogingen/indexatie.

Tegenwoordig is 3500 netto per maand verdienen best normaal. Mijn broertje (27 jaar, ook hbo geschoold) verdient dat ook.

[BlauweLucht]

Sport_Life schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 23:43:
[...]

Ergens ook best logisch. Ik sprak afgelopen week een vriend die manager is van een afdeling, een van zijn teamleden (net van hbo, 24j) vroeg een salarisverhoging omdat zijn oud klasgenoot elders 3500 p maand verdient. Die vriend in dilemma, want die jongen wil hij niet kwijt, maar dergelijke bedragen zijn best absurd.

Ik was als starter rond 2010 al blij met 2300-2500 , tegenwoordig is minimumloon al bijna hoger.

Ik kan nog niet echt wennen aan dat soort bedragen voor starters, tegelijkertijd denk ik dat dat de nieuwe realiteit is.

Maw de loonstijgingen zitten niet alleen in CAO verhogingen/indexatie.

Ook ik was rond 2010 blij geweest met 2300-2500 euro maar ik denk dat jongeren nu eigenlijk niet anders kunnen. Ik ben zelf rond de 30 en zie dat huur/koop prijzen torenhoog zijn en zonder hoog salaris kom je er simpelweg niet meer tussen bij zowel huur als koop (even afgezien van uitzonderingen zoals een schenking). Bovendien is 2500 inflatie gecorrigeerd (CBS) vandaag de dag 3650 euro dus die 3500 eis is zo gek niet

[XFlame]

2010 was aan het begin van de economische crisis, toen was je al blij als je werk had. Compleet andere tijd dan nu, kan je niet meer vergelijken.

Ik begon zelf als HBO starter in 2013 ook met 2100, daarmee kon ik 140K lenen. Succes met nu daar iets voor te vinden...

[Laapo]

https://www.findinet.nl/persbericht/pilot-duurhuur-stopt/

Pilot Duurhuur stopt

De pilot Duurhuur, waarmee huurders onder voorwaarden extra konden lenen om een woning te kopen, stopt met ingang van vandaag. Slechts zeven huurders hebben met behulp van de proef een hypotheek af kunnen sluiten.

Positief effect van de proef is dat enkele honderden duurhuurders alsnog binnen de reguliere leennormen een hypotheek hebben kunnen afsluiten. Het bleek dat veel starters dénken dat ze geen hypotheek kunnen krijgen omdat ze hun mogelijkheden vaak baseren op online rekentools. Deze tools geven een eerste algemene indruk, maar houden geen rekening met de persoonlijke situatie en financieringsmogelijkheden op maat.

Dit kreeg behoorlijk wat media aandacht. Helaas mislukt. Die positieve noot snap ik dan weer wel. Als je verlangt dat mensen 3 jaar een stabiel inkomen hebben, dan kun je prima een 'gewone' hypotheek afsluiten.

[Rubbergrover1]

Joris-Jansen schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 23:47:
[...]

Tegenwoordig is 3500 netto per maand verdienen best normaal. Mijn broertje (27 jaar, ook hbo geschoold) verdient dat ook.

3500 netto is behoorlijk hoog. Modaal is ongeveer 3100 bruto. Als je bedenkt dat je als jongere, aan het begin van je carrière, daar in de regel flink onder zit, kun je wel nagaan dat hij behoorlijk wat hoger zal zitten dan zijn leeftijdsgenoten.

[Rubbergrover1]

Immutable schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 20:43:
[...]


Ja als mensen misbruik maken van het systeem. Moeten we het systeem aanpassen is mijn mening. Blijkbaar zitten er van die rare local optimum plekjes in die er niet in horen. Je moet eigenlijk gewoon linear door kunnen groeien. Dus dat als je meer uren werkt dus ook meer verdient.

Je kan wel allerlei toeslagen geven? Of kan je die wegnemen en het minimum loon omhoog? Heb dat niet doorgerekend dus ik kan het fout hebben. Maar wat ik zeker weet, is dat het systeem niet goed werkt zoals we nu hebben. Het probleem is ook, het is lastig om uit die local optimum te ontsnappen.

Klopt. Dat probleem bestaat dus vooral doordat we (denken dat we) met toeslagen moeten werken. Omdat een hoop zaken waarvan we het belangrijk achten als maatschappij dat ze toegankelijk zijn, anders niet bereikbaar zijn. En dat men vindt dat die toeslagen moeten afbouwen als je meer verdient. Dat systeem betekent dat hoe meer toeslagen je geniet, hoe minder je baat hebt bij extra inkomen. Daarom zijn die inkomensafhankelijke regelingen zo rampzalig.

Overigens is het natuurlijk subjectief om het misbruik te noemen. Je kunt erover discussiëren of het beter is als bv ouders van jonge kinderen meer gaan werken en kinderen meer opvang krijgen of niet. Maar dat is een andere discussie.

[Rubbergrover1]

Xhomas schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 18:44:
[...]
Demografische ontwikkelingen zijn een van de weinige dingen die niet liegen of verkeerd geïnterpreteerd kunnen worden. De vergrijzing is alleen nog niet zo ver dat ze allemaal uitgestorven zijn.

Die demografische ontwikkelingen geven ook aan dat het een tijdelijke piek is (of juist dal, afhankelijk van je perspectief).

Dat er, ondanks de 'uitsterving van boomers', nogsteeds een tekort aan woningen is, is vaak te danken aan de conjunctuur in de markt met mensen en investeerders die beleggen in woningen.

Dat beleggers huizen opkopen, maakt niet dat er ineens huizen verdwijnen. Dat er een hoop maatregelen worden genomen ten faveure van kopers maakt wel dat investeerders minder interesse in de verhuurmarkt hebben. Wat niet alleen betekent dat er minder bestaande woningen worden opgekocht, maar ook dat er minder interesse is om nieuwbouwprojecten op te starten.

Dat er ondanks het aanbod vanuit de boomer-groep een tekort aan woningen blijft, heeft minder te maken met aantallen, maar heeft vooral te maken met kwalitatieve veranderingen. Woningen waar een halve eeuw geleden nog hele gezinnen met veel plezier woonden, worden nu vaak alleen nog geschikt bevonden voor stellen, eventueel nog met een klein kind. Als mensen nu alleen nog een woning kunnen kopen of huren die een halve eeuw geleden voor mensen in hun situatie prima was, dan wordt dat tegenwoordig toch gezien als noodgreep of als armoede. Deels terecht, natuurlijk, omdat de normen veranderd zijn.

[Ivow85]

geekeep schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 17:43:
[...]

@BootVluchteling is er misschien niet van bewust dat scapegoating een veelgebruikte techniek van (met name rechtse) partijen is om het daadwerkelijke probleem te ontlopen. Ik zie niet in hoe een gezin in de beschreven situatie (1 parttime werkende + wat toeslagen) hier realistisch gezien uit kan komen zonder bij wonder opeens een modaal inkomen erbij te regelen.

Inzet en de tijd het werk laten doen.

Uit de toeslagen komen zal waarschijnlijk niet in één keer lukken. Is meer een kwestie van langere termijn. Vooral ook omdat in een gezin met kinderen de benodigde kinderopvang en de daarmee samenhangende kinderopvangtoeslag eindig is.

Daarna ontvangt het gezin sowieso al veel minder aan toeslagen. En is het dus makkelijker om er uit te komen.

Inzet (en dan ook fulltime inzet) biedt meer kansen op een betere functie en loonsverhogingen. Niet voor iedereen natuurlijk. Maar zeker wel voor een zekere groep. Al is het maar omdat je met inzet een vast contract bemachtigd en naar het maximum van de loonschaal groeit.

[Z___Z]

Sport_Life schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 23:43:
[...]

Ergens ook best logisch. Ik sprak afgelopen week een vriend die manager is van een afdeling, een van zijn teamleden (net van hbo, 24j) vroeg een salarisverhoging omdat zijn oud klasgenoot elders 3500 p maand verdient. Die vriend in dilemma, want die jongen wil hij niet kwijt, maar dergelijke bedragen zijn best absurd.

Ik was als starter rond 2010 al blij met 2300-2500 , tegenwoordig is minimumloon al bijna hoger.

Ik kan nog niet echt wennen aan dat soort bedragen voor starters, tegelijkertijd denk ik dat dat de nieuwe realiteit is.

Maw de loonstijgingen zitten niet alleen in CAO verhogingen/indexatie.

Dit is denk ik ook het probleem van de perceptie van de millennial manager. Die heeft z’n eigen startsalaris nog in z’n hoofd van 10 jaar geleden. Daarmee kon je toen overigens ook geen huis kopen, maar 3k startsalaris voor hbo en hoger is nu normaal en na 2 jaar is 3500 helemaal niet gek. Was 10 jaar geleden overigens ook mogelijk met WO in de juiste richting. Zal nu wel richting 4k gaan met 2 jaar WO ervaring.

[Sport_Life]

Z___Z schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 08:54:
[...]

Dit is denk ik ook het probleem van de perceptie van de millennial manager. Die heeft z’n eigen startsalaris nog in z’n hoofd van 10 jaar geleden. Daarmee kon je toen overigens ook geen huis kopen, maar 3k startsalaris voor hbo en hoger is nu normaal en na 2 jaar is 3500 helemaal niet gek. Was 10 jaar geleden overigens ook mogelijk met WO in de juiste richting. Zal nu wel richting 4k gaan met 2 jaar WO ervaring.

Die 3k die jij noemt is nog wel 500 euro lager.
Verder helemaal eens hoor, maar wat ik aan wil geven is dat hiermee een groot deel van de prijsstijging wordt verklaard.

Overigens geldt dit ook voor 'mijn generatie' die na lange tijd van werkgever wisselt.

Ik kan trouwens ook niet wennen aan de huidige waarde van mijn starters appartement van toen .

[ Voor 22% gewijzigd door Sport_Life op 23-09-2023 09:43 ]

[Shadowhawk00]

Z___Z schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 08:54:
[...]

Dit is denk ik ook het probleem van de perceptie van de millennial manager. Die heeft z’n eigen startsalaris nog in z’n hoofd van 10 jaar geleden. Daarmee kon je toen overigens ook geen huis kopen, maar 3k startsalaris voor hbo en hoger is nu normaal en na 2 jaar is 3500 helemaal niet gek. Was 10 jaar geleden overigens ook mogelijk met WO in de juiste richting. Zal nu wel richting 4k gaan met 2 jaar WO ervaring.

Het probleem is meer dat hij denkt dat hij die starter niet gewoon kan vervangen door een ander. Als hij toegeeft weet hij ook dat die starter steeds meer eisen gaan krijgen.

Overigens is salaris ook redelijk regio gebonden, in de randstad verdien je meer dan buiten de randstad. Maar goed dan betaal je ook 2x zo veel voor de helft minder aan woning dus tja.

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 08:16:
[...]

Klopt. Dat probleem bestaat dus vooral doordat we (denken dat we) met toeslagen moeten werken. Omdat een hoop zaken waarvan we het belangrijk achten als maatschappij dat ze toegankelijk zijn, anders niet bereikbaar zijn. En dat men vindt dat die toeslagen moeten afbouwen als je meer verdient. Dat systeem betekent dat hoe meer toeslagen je geniet, hoe minder je baat hebt bij extra inkomen. Daarom zijn die inkomensafhankelijke regelingen zo rampzalig.

Overigens is het natuurlijk subjectief om het misbruik te noemen. Je kunt erover discussiëren of het beter is als bv ouders van jonge kinderen meer gaan werken en kinderen meer opvang krijgen of niet. Maar dat is een andere discussie.

Het probleem is dat toeslagen niet kijken naar wat je kan maar wat je doet. Ik ken ook mensen zonder kinderen die makkelijk 40 uur kunnen werken ( werkgever heeft tekorten ) maar die 24 uur wel genoeg vinden. Want met de toeslagen krijgen ze dan netto hetzelfde.
Door de marktwerking op veel vlakken hebben we toeslagen nodig omdat het anders voor lage inkomens niet betaalbaar is. Terwijl juist die toeslagen mensen stimuleren om minder te verdienen.

Als een stel kinderen heeft is het discutabel, je wilt ook er zijn voor je kinderen dus dat je dan minder werkt om ze op te voeden kan ik inkomen. Dat je minder werkt omdat het toeslagen oplevert vind ik wel misbruik maken van het systeem. Toeslagen zouden afhankelijk moeten zijn van het aantal uren dat je werkt, dus als je 100% werkt krijg je 100% van de toeslag als je onder de grens komt, werk je maar 50% krijg je ook maar 50% van de toeslag ( tenzij jou werkgever aangeeft dat hij je niet meer uren kan geven of je een medische reden hebt )

[Sport_Life]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 09:30:
[...]


Het probleem is meer dat hij denkt dat hij die starter niet gewoon kan vervangen door een ander. Als hij toegeeft weet hij ook dat die starter steeds meer eisen gaan krijgen.

Het probleem is dat als die starter 3500 krijgt, iemand met 2-3 jaar werkervaring al boven de 4k moet gaan zitten.
Er volgt dan een hele inflatie op zo'n afdeling.

Dit is de randstad trouwens, groot bedrijf.

[Sport_Life]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 09:30:
[...]


Als een stel kinderen heeft is het discutabel, je wilt ook er zijn voor je kinderen dus dat je dan minder werkt om ze op te voeden kan ik inkomen. Dat je minder werkt omdat het toeslagen oplevert vind ik wel misbruik maken van het systeem. Toeslagen zouden afhankelijk moeten zijn van het aantal uren dat je werkt, dus als je 100% werkt krijg je 100% van de toeslag als je onder de grens komt, werk je maar 50% krijg je ook maar 50% van de toeslag ( tenzij jou werkgever aangeeft dat hij je niet meer uren kan geven of je een medische reden hebt )

Kinderopvang toeslagen zijn gebaseerd op de uren, dus iemand die 2 dagen werkt kan nooit 3 of 4 dagen kdv krijgen, ook niet als de partner 40u werkt.

[Shadowhawk00]

Sport_Life schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 09:51:
[...]

Kinderopvang toeslagen zijn gebaseerd op de uren, dus iemand die 2 dagen werkt kan nooit 3 of 4 dagen kdv krijgen, ook niet als de partner 40u werkt.

De rest van de toeslagen zijn gebaseerd op inkomen en daar zou wel wat aan gedaan moeten worden.
Gestoord dat mensen zeggen ik ga van 5 naar 3 dagen werken zodat ik maximaal zorg en huurtoeslag krijg. Dat is gewoon misbruik maken van het systeem. O en met beetje mazzel ook kwijtschelding van gemeentelijke belastingen want laag inkomen.

[Sport_Life]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 09:55:
[...]


De rest van de toeslagen zijn gebaseerd op inkomen en daar zou wel wat aan gedaan moeten worden.
Gestoord dat mensen zeggen ik ga van 5 naar 3 dagen werken zodat ik maximaal zorg en huurtoeslag krijg. Dat is gewoon misbruik maken van het systeem. O en met beetje mazzel ook kwijtschelding van gemeentelijke belastingen want laag inkomen.

Dan zit je volgens mij tegen minimum loon aan, maar het klopt idd dat je dan beter minder kunt werken , zou ik ook gedaan hebben als ik een kutbaan had met minimumloon. (Even gechargeerd de doelgroep).

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 23-09-2023 09:58 ]

[G83]

Sport_Life schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 09:51:
[...]

Kinderopvang toeslagen zijn gebaseerd op de uren, dus iemand die 2 dagen werkt kan nooit 3 of 4 dagen kdv krijgen, ook niet als de partner 40u werkt.

Dat was zo tot begin dit jaar. Nu is 1 uur werken of studeren genoeg voor 230 uur opvang per maand. Echt waar

[Napo]

Sport_Life schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 09:35:
[...]

Het probleem is dat als die starter 3500 krijgt, iemand met 2-3 jaar werkervaring al boven de 4k moet gaan zitten.
Er volgt dan een hele inflatie op zo'n afdeling.

De voornaamste uitdaging - maar dat is meer een discussie voor een ander topic - is dat buiten promoties bedrijven nogal terughoudend zijn in het bieden van meer dan een inflatiecorrectie, zeker als het bedrijf geen vaste stappen heeft in een salarishuis.

Daardoor loop je jaar op jaar meer uit de pas met de verloning vs de reeele waarde van diezelfde euro. Wacht er te lang mee dan moet je inderdaad een grootschalige correctie voor je populatie doen. Andere keuze is om het oude model in stand te houden en daarbij lastiger aan de onderkant kan gaan invullen met eenzelfde resultaat.

Vanuit het verleden vaak genoeg geizen alsmede in de aanbiedingen die langskomen waarbij het anders niet past in het huidige team. En vervolgens hoor je via connecties in die organisatie(s) dat het zo lastig is om geschikt personeel te vinden en te behouden.

[Joris-Jansen]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 08:08:
[...]

3500 netto is behoorlijk hoog. Modaal is ongeveer 3100 bruto. Als je bedenkt dat je als jongere, aan het begin van je carrière, daar in de regel flink onder zit, kun je wel nagaan dat hij behoorlijk wat hoger zal zitten dan zijn leeftijdsgenoten.

3100 euro bruto? Ben je serieus? Netto is dat misschien 2400 euro. Hoe ga je daar in hemelsnaam van rondkomen?

[Hbeez]

Dacht even dat ik in 'het onbestaan van het middeninkomen' -topic was beland.

[DutchManticore]

In Amerika gaat het lekker met de hypotheek rentes. Ik verwacht ook in Europa en Nederland nog verdere stijging maar ik hoop dat 7,5% ons bespaard blijft...

[mitsumark]

Joris-Jansen schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 23:47:
[...]

Tegenwoordig is 3500 netto per maand verdienen best normaal. Mijn broertje (27 jaar, ook hbo geschoold) verdient dat ook.

5000+ bruto is echt ver boven normaal voor een 27 jarige..
Werkgever?

Joris-Jansen schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 10:56:
[...]

3100 euro bruto? Ben je serieus? Netto is dat misschien 2400 euro. Hoe ga je daar in hemelsnaam van rondkomen?

Zolang je als 20er niet als de gemiddelde YouTuber wenst te leven kan je prima rondkomen van 2400.

[ Voor 34% gewijzigd door mitsumark op 23-09-2023 12:11 ]

[DutchManticore]

Requiem19 schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 07:36:
3e maand op rij dat woningen niet gedaald zijn en ietsje duurder geworden zijn..

https://nos.nl/artikel/24...lende-trend-lijkt-gekeerd

Veel tekort door de bocht. Niet de huizenprijzen zijn gestegen. De gemiddelde transactiewaarde is gestegen.

Bij een sterk verminderd aantal verkochte woningen, was de gemiddelde verkoop som iets hoger dan vorige maand.

Logisch ook. Alleen mensen met geld, ruim bovenmodaal inkomen of overwaarde op huidige woning kunnen nog kopen.

We hebben momenteel geluk dat er voldoende vertrouwen in in de kredietwaardigheid van de Nederlandse staat en dat de rente daar "slechts" ongeveer 3% bedraagt (waarbij de 3 jaar wel duurder is dan de 10 jaar).

In de VS zitten ze op 4,5%...

Je ziet nu duidelijk dat de grote economieën op de rem staan. In China breekt de pleuris nu uit, Duitsland zit in de problemen.

Eind dit jaar en volgend jaar gaan we de effecten voelen van de renteverhogingen doordat bedrijven hun goedkope schulden moeten herfinancieren tegen veel hogere rentes. Dan verwacht ik ook de inzet van economische malaise, toename van de werkloosheid en een next leg down voor de huizenprijzen (alsmede de gemiddelde transactiewaarden).

[Requiem19]

DutchManticore schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 12:12:
[...]


Veel tekort door de bocht. Niet de huizenprijzen zijn gestegen. De gemiddelde transactiewaarde is gestegen.

Bij een sterk verminderd aantal verkochte woningen, was de gemiddelde verkoop som iets hoger dan vorige maand.

Dit is al sinds het begin der tijden de methode om de woningprijzen te meten. Waarom daar nu zo’n slak zout opleggen?

Logisch ook. Alleen mensen met geld, ruim bovenmodaal inkomen of overwaarde op huidige woning kunnen nog kopen.

We hebben momenteel geluk dat er voldoende vertrouwen in in de kredietwaardigheid van de Nederlandse staat en dat de rente daar "slechts" ongeveer 3% bedraagt (waarbij de 3 jaar wel duurder is dan de 10 jaar).

In de VS zitten ze op 4,5%...

Je ziet nu duidelijk dat de grote economieën op de rem staan. In China breekt de pleuris nu uit, Duitsland zit in de problemen.

Eind dit jaar en volgend jaar gaan we de effecten voelen van de renteverhogingen doordat bedrijven hun goedkope schulden moeten herfinancieren tegen veel hogere rentes. Dan verwacht ik ook de inzet van economische malaise, toename van de werkloosheid en een next leg down voor de huizenprijzen (alsmede de gemiddelde transactiewaarden).

Waarop baseer je dat ‘bedrijven’ (welk deel van de populatie bedrijven bedoel je precies überhaupt?) eind dit jaar en volgend jaar hun schulden moeten herfinancieren?

Wat is je bron hiervoor dat dit specifiek in die tijdsspanne gaat gebeuren en welk percentage van de bedrijven hebben we het over?

[DutchManticore]

Requiem19 schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 12:18:
[...]


Dit is al sinds het begin der tijden de methode om de woningprijzen te meten. Waarom daar nu zo’n slak zout opleggen?

Ik leg er geen zout op, ik zeg dat de cijfers iets anders reflecteren dan wat er nu wordt beweerd.

Stel we hebben het over gemiddeld inkomen in een fictief land van 100 inwoners, die allemaal werken. Het gemiddelde inkomen van werkenden is 50.000 per jaar.

Zeg nu dat de onderste helft van de maatschappij werkloos wordt. Het gemiddelde inkomen van werkenden is nu 80.000.

Goed nieuws toch? Het gemiddelde is gestegen? Nee want de data kijkt naar het inkomen van de werkenden (uitsluitend verkochte huizen in de analogie).

Waarop baseer je dat ‘bedrijven’ (welk deel van de populatie bedrijven bedoel je precies überhaupt?) eind dit jaar en volgend jaar hun schulden moeten herfinancieren?

Wat is je bron hiervoor dat dit specifiek in die tijdsspanne gaat gebeuren en welk percentage van de bedrijven hebben we het over?

Mijn baan brengt met zich mee dat ik grote hoeveelheden data analyseer en op basis daarvan risico profielen op moet stellen en oa de financiële staat in lokale markten maar ook globaal moet vaststellen.

Ik zal even kijken of ik een mooie publiekelijk beschikbare bron kan vinden voordat ik een heel verhaal typ.

Edit:
https://archive.ph/0EO2R

Begin juni haalde ASML moeiteloos €1 mrd op met de uitgifte van een bedrijfsobligatie met een looptijd van twee jaar. De AI-hype rond het Amerikaanse Nvidia was overgeslagen naar de Veldhovense chipmachinefabrikant, waardoor beleggers nauwelijks een premie eisten boven het basistarief in de markt.

Fijn voor ASML, maar ondanks alle euforie moet het bedrijf nu wel degelijk een coupon betalen van 3,5%, terwijl beleggers begin 2021 een jaarlijkse uitkering van 0,25% wel genoeg vonden op een €750 mln grote tienjaarslening.

...

Woensdag komt ASML met de cijfers over de eerste helft van het jaar naar buiten, waarmee het de officieuze aftrap neemt van het nieuwe cijferseizoen. De vraag is of de bestuurders in hun toelichtingen al gaan zeggen dat de hogere rentes een wissel beginnen te trekken op de bedrijfsresultaten.
Uit onderzoek van vermogensbeheerder Janus Henderson onder de 1200 grootste ondernemingen van de wereld blijkt dat bedrijven in de twaalf maanden tot afgelopen juni gemiddeld 5,3% meer aan rente hebben gespendeerd dan in dezelfde periode van 2021/22. Voor Nederlandse bedrijven lagen de rentekosten echter 9% hoger, terwijl de gemiddelde stijging in Europa zelfs 18% was.
Hier wreekt zich de grote afhankelijkheid van bankfinanciering in Europa. De tarieven die banken in rekening brengen, bewegen vaak mee met de marktrentes. Een bedrijf dat afhankelijk is van leveraged loans of private credit heeft inmiddels al gauw te maken met tarieven van 9% à 9,5%.

Volgens dataleverancier Bloomberg torsen de Nederlandse AEX-, AMX- en AScX-bedrijven, exclusief de financials, €247,4 mrd aan schuld. Van dat bedrag hoeven ze dit jaar maar €9,5 mrd af te lossen, of te herfinancieren. Dat komt neer op 3,8% van de obligaties en bankleningen die ze hebben uitstaan. Volgend jaar gaat het om 7% van de schuld, maar de echte uitdaging komt in 2025 als 14,2% van de bedrijfsschulden moeten worden afgelost of doorgerold. In de jaren daarna loopt het percentage geleidelijk af tot 4,7% in 2031.

Ernstiger is de situatie in het vastgoed, en dan met name in Zweden, waar bijvoorbeeld Heimstaden Bostad begin vorig jaar een zesjaarslening in de markt zette tegen een coupon van 1,37%. Het effectieve rendement op die lening is inmiddels tot net boven de 10% opgelopen. 'Op dat niveau kun je wel zeggen dat het businessmodel onder druk staat', zegt Hesterman. 'De renteopbrengst op het vastgoed is ongetwijfeld lager dan die yield.'

Analisten rekenen er volgens dataverzamelaar Refinitiv op dat bedrijven in de S&P500 een gemiddelde winstdaling van 6,4% zullen laten zien over het tweede kwartaal. Na de (minieme) daling van 0,1% in het eerste kwartaal zouden Amerikaanse bedrijven nu in een winstrecessie zitten. De verwachting voor Europese bedrijven is dat die recessie in het derde kwartaal begint.
'Bedrijven maken zich momenteel vooral zorgen over de economische groei en in hoeverre dit de topline zal raken', zegt Van Leenders. Toen de inflatie hoog was, was het relatief gemakkelijk om de verkoopprijzen te verhogen en de marges minstens op peil te houden, maar dat wordt allengs moeilijker. 'Inmiddels vertalen hogere kosten zich in toenemende margedruk.'
Bedrijven maken zich zorgen om stijgende arbeidskosten, hoge grondstoffenprijzen en valutaschommelingen, vult obligatiestrateeg Jeroen van den Broek van ING aan. Stijgende rentelasten horen daar nog niet bij. Al benadrukt ook hij dat er wel degelijk al in sommige sectoren pijn wordt geleden - in het vastgoed, handelsfinanciering en bij het bankafhankelijke mkb.

Minder investeringen betekent minder groei en daarmee minder opwaartse prijsdruk. Dat is precies wat de ECB met zijn renteverhogingen wil bereiken. De vraag is echter of Frankfurt de teugels niet te hard aanhaalt.

Tldr, ELI5;

De kosten voor leningen zijn op het moment enorm. Daarom worden er minder afgesloten, is er minder bedrijvigheid en daarbij komt nog dat de kosten voor bestaande leningen in '24 en '25 extreem hard stijgen waarmee in meerdere sectoren de yields onder de kosten komen te liggen (verliesgevend).

Deze problemen gaan zich doorwerken in de banken, met name door grote commercial real estate exposure en deposito leegloop wegens hogere rendementen elders die vervolgens in een creditcrunch scenario de broekriem weer verder aanhalen.

Je ziet nu dat banken proberen zoveel mogelijk vet op de botten te krijgen door de rentes op spaartegoeden laag te houden in vergelijking met de marktrentes om die tik op te vangen maar ik denk niet dat het genoeg gaat zijn als ik kijk naar portfolio composition en risk. Probleem is ook dat obligaties wel erg aantrekkelijk zijn in verhouding met spaardeposito. Er is best wel een leegloop gaande nu.

Het gaat veel slechter met de financiële sector en de economie als geheel dan veel mensen momenteel voelen of op eerste gezicht uit de cijfers kunnen lezen.

Bovenstaand verhaal gaat alleen nog maar over beursgenoteerde ondernemingen, het MKB zit nog veel dieper in de ellende. Heeft meer pijn van hogere personeelskosten, hogere rentes, afzwakkende vraag en niet te vergeten die coronalasten die onze regering in al haar wijsheid als zwaard van Damocles boven onze hoofden heeft gehangen omdat zij het nodig vonden om de economie twee jaar stil te leggen.


Waar denk je dat de meeste mensen werken? Bij beursgenoteerde bedrijven of MKB?

[ Voor 66% gewijzigd door DutchManticore op 23-09-2023 13:54 ]

[Sport_Life]

Over een paar weken komt de NVM met kwartaalcijfers van Q3, die geven - zeker met de cijfers van Q2 erbij - een redelijk beeld hoe de woningmarkt er nu uitziet.

Uiteraard zegt dat niet zoveel over 2024 en 2025, het is evident dat de prijzen zullen zakken bij een rentestijging van de hypotheek (!) en vica versa. Zoals ook afgelopen jaar is gebeurd. Tevens zullen prijzen bij gelijkblijvende rente stijgen: immers het inkomen stijgt (behoorlijk) dus mensen kunnen simpelweg meer lenen. Betekent ook dat een (kleine) rentestijging nog mogelijk is zonder effect op de prijzen, eea wordt gecompenseerd door de hogere lonen.
Getuige ook even hiervoor dat men het heel normaal vindt dat een starter van 24 zonder bijzonder talent 3500 bruto moet kunnen verdienen.

Wat mij betreft is het allemaal geen rocket science..

[ Voor 21% gewijzigd door Sport_Life op 23-09-2023 13:47 ]

[DutchManticore]

Sport_Life schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 13:39:
Over een paar weken komt de NVM met kwartaalcijfers van Q3, die geven - zeker met de cijfers van Q2 erbij - een redelijk beeld hoe de woningmarkt er nu uitziet.

Uiteraard zegt dat niet zoveel over 2024 en 2025, het is evident dat de prijzen zullen zakken bij een rentestijging van de hypotheek (!) en vica versa. Zoals ook afgelopen jaar is gebeurd. Tevens zullen prijzen bij gelijkblijvende rente stijgen: immers het inkomen stijgt (behoorlijk) dus mensen kunnen simpelweg meer lenen. Betekent ook dat een (kleine) rentestijging nog mogelijk is zonder effect op de prijzen, eea wordt gecompenseerd door de hogere lonen.

Wat mij betreft is het allemaal geen rocket science..

Je mist alleen dat de lonen stijgen omdat de leefkosten toenemen. Feitelijk schieten we er niet zoveel mee op, behalve dat de winstgevendheid van bedrijven hard afloopt met al die stijgende loonkosten omdat de prijs elasticiteit redelijk op het eind zit.

Ook worden de regels omtrent lenen de laatste tijd hard aangetrokken. Bestaande kredieten zijn zwaarder gaan wegen, de leennormeringen zijn aangepast om maar wat te noemen.

Er explodeert op het moment nog even niets, maar ik zie wel degelijk een brandende lont in een kruidvat.

Huizen zijn in elke objectieve zin momenteel enorm duur en/of overgewaardeerd (daarvoor bijvoorbeeld gemiddelde huizen prijs of gemiddelde transactiewaarden gedeeld door modaal salaris). Centrale banken zien dat ook (in bredere context ook als onderdeel van de markt als geheel) en laten de rem er niet alleen behoorlijk op staan maar duwen het pedaal voorlopig nog stapsgewijs verder in.

[ Voor 12% gewijzigd door DutchManticore op 23-09-2023 13:50 ]

[Sport_Life]

DutchManticore schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 13:46:
[...]


Je mist alleen dat de lonen stijgen omdat de leefkosten toenemen. Feitelijk schieten we er niet zoveel mee op, behalve dat de winstgevendheid van bedrijven hard afloopt met al die stijgende loonkosten omdat de prijs elasticiteit redelijk op het eind zit.

Jij gaat ervan uit dat het salaris 100% uitgegeven wordt aan (stijgende) kosten, dat is onjuist. Stel de woonlasten (hypotheek) zijn 20% , spaarquote 20% dan is 60% van het inkomen onderhevig aan inflatie. Waarvan in de hogere inkomens veel luxegoederen. (Daar wordt als eerste op bezuinigd).
Even als simpel voorbeeld.

Onderaan de streep alsnog een toename in koopkracht. Uitgezonderd de lagere inkomens, maar die kopen ook geen gemiddelde woning.

Mensen met een gasloze woning profiteerden nog veel meer..

Ook worden de regels omtrent lenen de laatste tijd hard aangetrokken. Bestaande kredieten zijn zwaarder gaan wegen, de leennormeringen zijn aangepast om maar wat te noemen.

Bron?

Huizen zijn in elke objectieve zin momenteel enorm duur en/of overgewaardeerd (daarvoor bijvoorbeeld gemiddelde huizen prijs of gemiddelde transactiewaarden gedeeld door modaal salaris). Centrale banken zien dat ook (in bredere context ook als onderdeel van de markt als geheel) en laten de rem er niet alleen behoorlijk op staan maar duwen het pedaal voorlopig nog stapsgewijs verder in.

Natuurlijk zijn we het daar allemaal over eens, tegelijkertijd geef jij hiermee toe dat je prognose van vorig jaar niet helemaal uitgekomen is ? .

[ Voor 11% gewijzigd door Sport_Life op 23-09-2023 14:15 ]

[DutchManticore]

Sport_Life schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 13:59:
[...]

Jij gaat ervan uit dat het salaris 100% uitgegeven wordt aan (stijgende) kosten, dat is onjuist. Stel de woonlasten (hypotheek) zijn 20% , spaarquote 20% dan is 60% van het inkomen onderhevig aan inflatie. Waarvan in de hogere inkomens veel luxegoederen. (Daar wordt als eerste op bezuinigd).
Even als simpel voorbeeld.

Onderaan de streep alsnog een toename in koopkracht. Uitgezonderd de lagere inkomens, maar die kopen ook geen gemiddelde woning.

Mensen met een gasloze woning profiteerden nog veel meer..

Geen idee wat je hier wilt zeggen eerlijk gezegd. Ik beweer, zeg of ga nergens uit dat 100% van het salaris wordt uitgegeven aan stijgende kosten.

Gezien je premisse al niet klopt, negeer ik de rest even.

Bron?

https://www.businessinsid...bedragen-in-16-situaties/

Het zou fijn zijn als je ook zelf even de moeite neemt om wat te Googlen af en toe. Met name omdat er veel wordt gevraagd dat ik zaken verduidelijk of met bronnen onderbouw en daarna eigenlijk inhoudelijke repliek steevast uitblijft.

Natuurlijk zijn we het daar allemaal over eens, tegelijkertijd geef jij hiermee toe dat je prognose van vorig jaar niet helemaal uitgekomen is ? .

Gaan we weer haha. Vertel, welke prognose?
Huizenprijzen (beter gezegd de gemiddelde transactiewaarden) staan momenteel flink lager dan op de piek door de gestegen rentes.

Daarbij komt nog dat de economische pijn nog moet komen voor het grootste deel van de maatschappij. Van een financiële crisis is nog geen sprake, ik heb altijd gezegd dat de combi van stijgende rentes en economische crisis voor een verwachtte correctie van ca 30% zou zorgen gezien vanaf de piek waarmee we feitelijk een correctie naar de prijzen van 2019 zouden krijgen.

Waarom wil je er zo graag een wedstrijdje ver plassen van maken? Kunnen we niet gewoon op basis van cijfers en feiten hier van gedachte wisselen?

[Sport_Life]

DutchManticore schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 14:27:
[...]


Geen idee wat je hier wilt zeggen eerlijk gezegd. Ik beweer, zeg of ga nergens uit dat 100% van het salaris wordt uitgegeven aan stijgende kosten.

Gezien je premisse al niet klopt, negeer ik de rest even.

*knip*
Maak het aub niet te persoonlijk.

[...]


https://www.businessinsid...bedragen-in-16-situaties/

Het zou fijn zijn als je ook zelf even de moeite neemt om wat te Googlen af en toe. Met name omdat er veel wordt gevraagd dat ik zaken verduidelijk of met bronnen onderbouw en daarna eigenlijk inhoudelijke repliek steevast uitblijft.

Er staat met grote letters "consumptief krediet" boven , dit topic gaat over de huizenmarkt. Bovendien gaan de berekeningen uit van een gelijk gebleven inkomen.

Als je de juiste bron had gebruikt was je conclusie anders geweest:

Uitgaande van de verwachte gemiddelde loonstijging in 2023, stijgt volgend jaar voor de meeste inkomens de maximale hypotheek. Aldus de toelichting bij de Wijzigingsregeling hypothecair krediet 2024


[...]

Gaan we weer haha. Vertel, welke prognose?

Zie hier redwing in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"

[ Voor 22% gewijzigd door tweakduke op 23-09-2023 20:52 ]

[Requiem19]

DutchManticore schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 13:30:
[...]


Ik leg er geen zout op, ik zeg dat de cijfers iets anders reflecteren dan wat er nu wordt beweerd.

Stel we hebben het over gemiddeld inkomen in een fictief land van 100 inwoners, die allemaal werken. Het gemiddelde inkomen van werkenden is 50.000 per jaar.

Zeg nu dat de onderste helft van de maatschappij werkloos wordt. Het gemiddelde inkomen van werkenden is nu 80.000.

Goed nieuws toch? Het gemiddelde is gestegen? Nee want de data kijkt naar het inkomen van de werkenden (uitsluitend verkochte huizen in de analogie).


[...]


Mijn baan brengt met zich mee dat ik grote hoeveelheden data analyseer en op basis daarvan risico profielen op moet stellen en oa de financiële staat in lokale markten maar ook globaal moet vaststellen.

Ik zal even kijken of ik een mooie publiekelijk beschikbare bron kan vinden voordat ik een heel verhaal typ.

Edit:
https://archive.ph/0EO2R

[Afbeelding]


[...]


Tldr, ELI5;

De kosten voor leningen zijn op het moment enorm. Daarom worden er minder afgesloten, is er minder bedrijvigheid en daarbij komt nog dat de kosten voor bestaande leningen in '24 en '25 extreem hard stijgen waarmee in meerdere sectoren de yields onder de kosten komen te liggen (verliesgevend).

Deze problemen gaan zich doorwerken in de banken, met name door grote commercial real estate exposure en deposito leegloop wegens hogere rendementen elders die vervolgens in een creditcrunch scenario de broekriem weer verder aanhalen.

Je ziet nu dat banken proberen zoveel mogelijk vet op de botten te krijgen door de rentes op spaartegoeden laag te houden in vergelijking met de marktrentes om die tik op te vangen maar ik denk niet dat het genoeg gaat zijn als ik kijk naar portfolio composition en risk. Probleem is ook dat obligaties wel erg aantrekkelijk zijn in verhouding met spaardeposito. Er is best wel een leegloop gaande nu.

Het gaat veel slechter met de financiële sector en de economie als geheel dan veel mensen momenteel voelen of op eerste gezicht uit de cijfers kunnen lezen.

Bovenstaand verhaal gaat alleen nog maar over beursgenoteerde ondernemingen, het MKB zit nog veel dieper in de ellende. Heeft meer pijn van hogere personeelskosten, hogere rentes, afzwakkende vraag en niet te vergeten die coronalasten die onze regering in al haar wijsheid als zwaard van Damocles boven onze hoofden heeft gehangen omdat zij het nodig vonden om de economie twee jaar stil te leggen.


Waar denk je dat de meeste mensen werken? Bij beursgenoteerde bedrijven of MKB?

Interessante grafiek, dank voor het delen.

Eerste conclusie is dat de grootste herfinancieringen niet eind dit jaar, of zelfs volgend jaar plaats gaan vinden. Maar pas in 2025.

Dus dat schuift je analyse al flink op.

Daarnaast zie je dat zelfs in 2025 het ‘maar’ 1 op de 7 beursgenoteerde bedrijven betreft. 85% heeft dit probleem dus later (of heeft het probleem al gehad).

Ik denk dat je het effect van dit probleem - want dat is het zeker - flink overschat. En dat je daarnaast geen rekening houdt met corrigerende maatregelen vanuit de overheid / centrale banken.

Ten slotte is het voor de economie ook goed als overleveraged bedrijven die niet meer mee kunnen falliet gaan. Dat is een correctie na de corona periode en dat is juist gezond voor de economie.

Er zijn op dit moment nog te weinig indicatoren om een echte economische crash te voorzien. En je hebt gelijk: een economische crash is de enige manier waarop je -30% voorspelling waar kan worden.

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 15:46:
[...]


Interessante grafiek, dank voor het delen.

Eerste conclusie is dat de grootste herfinancieringen niet eind dit jaar, of zelfs volgend jaar plaats gaan vinden. Maar pas in 2025.

Dus dat schuift je analyse al flink op.

Daarnaast zie je dat zelfs in 2025 het ‘maar’ 1 op de 7 beursgenoteerde bedrijven betreft. 85% heeft dit probleem dus later (of heeft het probleem al gehad).

Ik denk dat je het effect van dit probleem - want dat is het zeker - flink overschat. En dat je daarnaast geen rekening houdt met corrigerende maatregelen vanuit de overheid / centrale banken.

Ten slotte is het voor de economie ook goed als overleveraged bedrijven die niet meer mee kunnen falliet gaan. Dat is een correctie na de corona periode en dat is juist gezond voor de economie.

Er zijn op dit moment nog te weinig indicatoren om een echte economische crash te voorzien. En je hebt gelijk: een economische crash is de enige manier waarop je -30% voorspelling waar kan worden.

Ik zou het juist omdraaien: dat figuur geeft juist het tegendeel van zijn stelling aan: eind dit jaar en volgend jaar zal er relatief weinig herfinanciering plaatsvinden, het gros (89%) is in 2025 of later.
Het is onmogelijk nu een voorspelling te doen hoe de inflatie en dus de rente over 2,5 jaar is.

[Requiem19]

Sport_Life schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 17:26:
[...]

Ik zou het juist omdraaien: dat figuur geeft juist het tegendeel van zijn stelling aan: eind dit jaar en volgend jaar zal er relatief weinig herfinanciering plaatsvinden, het gros (89%) is in 2025 of later.
Het is onmogelijk nu een voorspelling te doen hoe de inflatie en dus de rente over 2,5 jaar is.

Er is altijd een voortdurende cyclus van (her) financiering. Denk dat het vooral interessant is wanneer er pieken in die cyclus zijn. Dat zijn momenten waarop problemen zich in waardeketens kunnen gaan verspreiden.

Er is op dit moment al een flink aantal bedrijven dat kampt met financieringsissues, dus ik denk ook niet dat we hier te lichtzinnig over moeten denken.

Er komt ongetwijfeld wat pijn de economie in. Maar zoals door mij in de vorige post gezegd denk ik dat dit noodzakelijk is en dat de economie resilient genoeg is.

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 17:30:
[...]


Er is altijd een voortdurende cyclus van (her) financiering. Denk dat het vooral interessant is wanneer er pieken in die cyclus zijn. Dat zijn momenten waarop problemen zich in waardeketens kunnen gaan verspreiden.

Er is op dit moment al een flink aantal bedrijven dat kampt met financieringsissues, dus ik denk ook niet dat we hier te lichtzinnig over moeten denken.

Er komt ongetwijfeld wat pijn de economie in. Maar zoals door mij in de vorige post gezegd denk ik dat dit noodzakelijk is en dat de economie resilient genoeg is.

Klopt, maar wat ik probeer aan te geven is dat de piek in 2025/2026 zit, vooralsnog hebben bedrijven de grootste moeite goed personeel aan te nemen, waaruit blijkt dat een neergang in ieder geval op korte termijn niet voor de hand liggend is, op de middellange termijn durf ik daar geen uitspraken over te doen omdat er veel variabelen zijn die dat beïnvloeden. Bovendien geeft de grafiek niet aan welke rentes het gaat, de langlopende schulden zullen ook tegen 2-3% zijn vastgezet (wat dus hoog is voor bedrijven).

Kom ik meteen op het volgende. Het heeft ook totaal geen zin om welke markt dan ook te voorspellen. De kans is groter dat je ernaast zit, zoals ook nu weer blijkt.
'Gewoon' instappen is het devies. Mits men de Asset of het nou aandelen zijn of een woning - niet op korte termijn dus binnen 10 jaar hoeft te verkopen.

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 23-09-2023 18:01 ]

[DutchManticore]

Requiem19 schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 15:46:
[...]


Interessante grafiek, dank voor het delen.

Eerste conclusie is dat de grootste herfinancieringen niet eind dit jaar, of zelfs volgend jaar plaats gaan vinden. Maar pas in 2025.

Dus dat schuift je analyse al flink op.

Daarnaast zie je dat zelfs in 2025 het ‘maar’ 1 op de 7 beursgenoteerde bedrijven betreft. 85% heeft dit probleem dus later (of heeft het probleem al gehad).

Nee pas op. Ik zeg expliciet dat dit een van de problemen is. Lees nog even terug. Ik zeg in mijn eerste post vandaag al dat ook het afsluiten van nieuwe kredieten een stuk lager is (en daarmee dus ook de bedrijvigheid die daarmee gedreven zou worden. Ik zeg dus niet dat de problemen pas in 2025 ontstaan. De afname in bedrijvigheid is nu al stevig gaande.

Ik denk dat je het effect van dit probleem - want dat is het zeker - flink overschat. En dat je daarnaast geen rekening houdt met corrigerende maatregelen vanuit de overheid / centrale banken.

Maar die inschatting is gebaseerd op je aanname dat ik alleen in de herfinancieringen zoek. Ik kaart het aan als een van de neerwaartse factoren.

Centrale banken zien het probleem. Die doen nu hard hun best om snel de money supply te krimpen. Die gaan niet flipfloppen, zo wel dan komt er gewoon direct weer een nieuwe inflatie golf. Overheden is een tweede. Die hebben inderdaad doodleuk allemaal programmas uitgerold die de verkrapping van de centrale banken weer dempten. Een cruciaal verschil, de overheid kan niet eindeloos met geld strooien zoals de centrale banken dat wel kunnen.

Je ziet nu al dat Europa verschillende overheden terugfluit op hun uitgaven. De energie plafonds, steun en allerlei gelijksoortige aanvullingen gaan geen of slechts zeer beperkt gevolg krijgen.

Ten slotte is het voor de economie ook goed als overleveraged bedrijven die niet meer mee kunnen falliet gaan. Dat is een correctie na de corona periode en dat is juist gezond voor de economie.

Eens, we hebben enorm veel zombie bedrijven maar ook "groei" die alleen heeft kunnen bestaan bij de gratie van gratis geld van de centrale banken. Maar het inleveren daarvan is dus de crash die ik voorzie.

Er zijn op dit moment nog te weinig indicatoren om een echte economische crash te voorzien. En je hebt gelijk: een economische crash is de enige manier waarop je -30% voorspelling waar kan worden.

Dat ben ik pertinent met je oneens. Er zijn extreem veel voortekenen en zelfs al materiële problemen. De industrie krimpt enorm, Duitsland heeft grote problemen, China ook, de banken ook.

[tweakduke]

Modbreak:

We blijven niet doorzagen op elkaar, even een pauze lijkt mij prima.

[tweakduke]

Modbreak:

En weer open. Posts die off-topic gaan over de manier hoe we hier discussiëren zijn verwijderd.

Daarnaast, we praten hier vooral over voorspellingen. De huizenmarkt en de economie is wat dat betreft een lastig beestje om te voorspellen.

Daarnaast baseren we onze voorspellingen en inzichten soms op andere expertise, werkervaring of door andere zaken anders dan een ander. Hou daar aub rekening mee en laat elkaar in hun waarde.

[Rubbergrover1]

Joris-Jansen schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 10:56:
[...]

3100 euro bruto? Ben je serieus? Netto is dat misschien 2400 euro. Hoe ga je daar in hemelsnaam van rondkomen?

Om binnen het topic te blijven, van 2400 euro per maand is op zich prima rond te komen. Mits je een betaalbare woning hebt/kunt krijgen.

[Draakje5]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 21:06:
[...]

Om binnen het topic te blijven, van 2400 euro per maand is op zich prima rond te komen. Mits je een betaalbare woning hebt/kunt krijgen.

Met een huur van 600 euro per maand wellicht wel.

Maar met een maandelijks hypotheek bedrag van 1000 euro per maand (hypotheek rond 2 ton) toch niet.
Denk alleen al aan zorgverzekering, ozb en waterschapsbelasting, autoverzekering en belasting, benzine, internet/tv abbo, woningverzekeringen, boodschappen, kleding, woonhuis onderhoudskosten.

Met 2400 netto en een doorsnee (alhoewel 200k zelfs onder doorsnee ligt denk ik) koopwoning/hypotheek kom je echt niet rond.

[Verwijderd]

Nou stel dan, dat we in een economische crisis komen 2024/25 : Nou so what?
Gaat de hypotheekrente naar de 7,5%/30 jaar vast(Amerikaanse taferelen op dit moment): So what, maakt mij niet uit. Krijgt Bunk dan weer 4% over zijn spaargeld? of mssh 6% via Raisin?
Weet je wat : Ze(politiek) houden ons vooral voor de gek in dit land met hopen aan plannen om ons te behoeden van CO2, stikstofuitstoot,..
Vandaar gaat iedereen en alles omver kiepen : Nederland, die postzegel(op de atlas) gaat het wereldwijde klimaat redden door alles om te gooien en zoveel als het kan te deugen. Het ultieme deugen, de natte droom van Timmerfrans, de deugridder op links.

Terug naar de plaggenhut en knechten

Die miljarden voor de transitie waar te maken, word onze ondergang : Weg bedrijven/kapitaal/...

Dan allemaal 16u/week werken en de toeslagen/voordelen krijg je zowiezo? Huh, oow wacht : Wie gaat dat dan betalen?

Het is bijna om mee te janken, dit gaat helemaal fout lopen en kost klauwen met geld(Het klimaat-ge-deug alleen al jaagt investeerders het land uit en gaat banen kosten ; De middelen om de transitie te voltooien lukt ook niet want te duur/te laag vermogen, onuitgewerkt netwerk en hebben we de handjes niet voor.

Daarbij : Nederland heeft de gasbaten niet meer : Wat ons jaren lang een boost heeft gegeven. Dat is (nouja €500 miljard zit er nog ) einde oefening, dus het moet nu echt van onze kennis, beleid en aantrekkingskracht komen. Concurreren tegen andere landen.

Geen voordeeltjes meer zoals gasbaten, die ook grotendeels onze infrastructuur hebben betaald. Ik zie het somber in voor de toekomst. Over 20 jaar zijn we niet beter als België of als Duitsland...de leukste periode hebben we gehad, we zijn over de piek!

[ Voor 44% gewijzigd door Verwijderd op 24-09-2023 00:00 ]

[mitsumark]

Draakje5 schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 22:27:
[...]

Met een huur van 600 euro per maand wellicht wel.

Maar met een maandelijks hypotheek bedrag van 1000 euro per maand (hypotheek rond 2 ton) toch niet.
Denk alleen al aan zorgverzekering, ozb en waterschapsbelasting, autoverzekering en belasting, benzine, internet/tv abbo, woningverzekeringen, boodschappen, kleding, woonhuis onderhoudskosten.

Met 2400 netto en een doorsnee (alhoewel 200k zelfs onder doorsnee ligt denk ik) koopwoning/hypotheek kom je echt niet rond.

huur all-in 1200
zorg 100
mobiliteit 300
internet/tv/mobiel 100
boodschappen 300
kleding 100

Heb je nog 300 over voor leuke dingen en sparen.
Over een paar jaar gaat je salaris "vanzelf" omhoog, dus je hoeft niet nu al honderden per maand te sparen imo.

Met een huur van 600 en zuinig doen hou je 1000 per maand over...

[Xhomas]

Om toch nog even in te haken op waar het voor de mod-break over ging, zonder het over die discussie te hebben:

Ik denk dat jullie het beide over verschillende dingen hadden. Aan de ene zijde @Sport_Life over leennormen, gesteld vanuit de overheid/Nibud e.d. en aan de andere zijde @DutchManticore meer over de financiële sector/banken en de obligatiemarkt (die op hun beurt weer invloed gaan hebben op hypotheekrente en de bereidheid van hypotheekverstrekkers om hun eigen beleid m.b.t. hypotheken te verstrekken aan te scherpen aka credit crunch).

m.i. is dit namelijk allebei correct met allebei effecten op de ontwikkelingen in de woningmarkt. Interessant gaat worden hoe dit allemaal precies uit gaat pakken in relatie tot elkaar.

[Sport_Life]

Het is jammer dat het een welles/nietes discussie is geworden, maar ik vind het een interessante en tevens relevante wijziging, dus ik gooi 'm er nog een keer in .

In de wijzigingsregeling hypothecair krediet 2024 worden de leennormen voor 2024 vastgelegd voor het verstrekken van hypotheken. In de eerste plaats wordt de leenruimte afhankelijk van het energielabel van de woning. Bij de leennormen voor 2024 wordt rekening gehouden met het gebouwgebonden energieverbruik van een woning met energielabel E, F of G. Voor de aankoop van een woning met energielabel E, F of G zal hierdoor de leenruimte verkrappen. Voor de aankoop van een woning met een beter energielabel kan een consument meer lenen. Indien een consument daarnaast energiebesparende voorzieningen wil financieren kan afhankelijk van het energielabel van de woning een extra bedrag worden geleend.

Verder wordt de studielening op een andere manier meegewogen bij een hypotheekaanvraag. Het actuele termijnbedrag van de studielening zal invloed hebben op de leenruimte. Voorts wordt voorgeschreven dat voor alleenstaanden met een inkomen hoger dan € 26.000 de leenruimte wordt vergroot met € 16.000 ten opzichte van de huidige situatie. Ten slotte wordt bepaald dat een hypotheekverstrekker rekening dient te houden met het toekomstig verwacht inkomen en vermogen op AOW-leeftijd van de consument indien de consument binnen tien jaar na aanvraag van de hypotheek de AOW-leeftijd bereikt.

Bron

Alleenstaanden kunnen 16k meer lenen, studielening wordt anders meegenomen en het label telt zwaarder mee.
Ook interessant: bijna-gepensioneerden kunnen vermogen meetellen.

Lijkt me allemaal niet zo'n positieve ontwikkeling, vanuit het oogpunt van betaalbaarheid.

[Verwijderd]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Verwijderd op 28-09-2023 11:51 ]

[Rubbergrover1]

Draakje5 schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 22:27:
[...]

Met een huur van 600 euro per maand wellicht wel.

Maar met een maandelijks hypotheek bedrag van 1000 euro per maand (hypotheek rond 2 ton) toch niet.
Denk alleen al aan zorgverzekering, ozb en waterschapsbelasting, autoverzekering en belasting, benzine, internet/tv abbo, woningverzekeringen, boodschappen, kleding, woonhuis onderhoudskosten.

Met 2400 netto en een doorsnee (alhoewel 200k zelfs onder doorsnee ligt denk ik) koopwoning/hypotheek kom je echt niet rond.

Dat hangt sterk van je uitgavenpatroon af. Als je gewend bent aan 3500 netto, dan zul je moeilijk kunnen rondkomen als je inkomen daalt naar 2400 netto. Maar met een netto inkomen van 2400 kun je echt wel rondkomen als je hypotheek 1000 per maand is, als je maar niet gewend bent aan een uitgavenpatroon dat bij 3500 netto hoort.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op zondag 24 september 2023 @ 08:31:
[...]


De zoveelste maatregel die de vraag kunstmatig hoog moet houden zonder dat er aan aanbod kant iets veranderd. Dat gaat nu al jaren zo en blijft de prijzen opdrijven.

Ik vind de energielabel-afhankelijke normen wel een verbetering. Uiteraard betekent dat dat mensen bij een zuinige woning meer kunnen lenen, maar dat is ook wel een terechte aanpassing. Aangezien zuiniger woningen vaak ook een lager energieverbruik hebben. En de leennormen 'onder water' gebaseerd zijn op onder meer wat je 'over houdt' voor de hypotheek na betaling van vaste lasten. Als de energielasten bij een zuiniger woning veel lager liggen, dan houd je dus ook meer geld over om aan de hypotheek te besteden.

Bovendien maak je het dan ook beter mogelijk om een goede keus te maken tussen een eenmalige investering in een energiezuiniger woning en hogere energielasten. Die keus is op dit moment toch vaak een niet-bestaande keus, omdat mensen vaak het geld niet hebben om de woning energiezuiniger te maken.

[Conrado]

Verwijderd schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 22:37:
Nou stel dan, dat we in een economische crisis komen 2024/25 : Nou so what?

Never spoil a good crisis

Natuurlijk heeft dat invloed op de huizenmarkt en -prijzen. We zijn een volk dat dan extreem voorzichtig is met geld uitgeven; zodra het woord crisis in de lucht hangt is de hand op de knip.

Toch komt een diepe huizencrisis hier niet zo vaak voor. Onze markt is gewoon niet zo volatiel in vergelijk met het buitenland. De huizencrisis in 2010 was een soort van ‘springvloed’ met overcreditering, hypotheekcrisis en een economische crisis. En ook toen was de totale dip beperkt.

[Joosie200]

Rubbergrover1 schreef op zondag 24 september 2023 @ 08:58:
[...]

Ik vind de energielabel-afhankelijke normen wel een verbetering. Uiteraard betekent dat dat mensen bij een zuinige woning meer kunnen lenen, maar dat is ook wel een terechte aanpassing. Aangezien zuiniger woningen vaak ook een lager energieverbruik hebben.

Dan mogen ze ook wat doen aan al die goedkope energielabel A die voor 1 euro ooit zijn verkregen omdat in die periode 6 zonnepanelen genoeg waren. En er dus geen warmtepomp, geen hr+++ glas en dergelijke geïnstalleerd is.

Veel op papier label A zijn geen label A in de praktijk.

Verder leuk dat ik straks 16k extra budget krijg als alleenstaande / eenverdiener: zelfs dat doet niks om het beschikbare aanbod te kunnen betalen. Wat er namelijk nog wel wordt aangeboden kost meer dan 16k wat qua verschil niet eens bij te sparen valt. Verder zit je al snel rond 200k met label E/F/G woningen waarvoor dus minder budget wordt gerekend. Kortom +16k want meer ruimte en -16k want slecht energielabel.

[Laapo]

https://www.nu.nl/economi...e-problemen-te-komen.html

Duitse woningbouwsector wil 50 miljard om uit de problemen te komen

De Duitse bouwsector heeft 50 miljard euro aan stimuleringsmaatregelen nodig om uit het slop te komen, betoogt vakbond Bauen-Agrar-Umwelt (IGBAU). Hogere rentes en sterk gestegen materiaalkosten drukken zwaar op de Duitse bouw.

Als ze daar gaan stimuleren blijven de materialen duur. Nog los van EU-werklui die daar ipv hier aan de slag gaan.

[Rubbergrover1]

Joosie200 schreef op zondag 24 september 2023 @ 09:37:
[...]
Kortom +16k want meer ruimte en -16k want slecht energielabel.

Nee, want een slecht label maakt je leennorm niet lager.

[Joosie200]

Rubbergrover1 schreef op zondag 24 september 2023 @ 10:15:
[...]
Nee, want een slecht label maakt je leennorm niet lager.

Je post net zelf

Voor de aankoop van een woning met energielabel E, F of G zal hierdoor de leenruimte verkrappen

Verkrappen = minder leenruimte.

[Paralize_nl]

Joris-Jansen schreef op vrijdag 22 september 2023 @ 23:47:
[...]

Tegenwoordig is 3500 netto per maand verdienen best normaal. Mijn broertje (27 jaar, ook hbo geschoold) verdient dat ook.

Netto?

Daar geloof ik echt niks van.

Hbo-er die 7500 piek per maand pakt van 27?
Die verdient meer dan een arts met een aantal jaren ervaring.

[Rubbergrover1]

Joosie200 schreef op zondag 24 september 2023 @ 11:19:
[...]


Je post net zelf

[...]


Verkrappen = minder leenruimte.

Dat heb ik niet gepost.

Bovendien is dat een vertaling of interpretatie van de aanpassingen. Als alle andere labels meer kunnen lenen, dan blijven de e-f-g labels achter en gaan die er relatief op achteruit.

Maar je kunt zelf in de tekst van de consultatie lezen dat het niet zo is dat een slecht label leidt tot minder leenruimte. Alleen dat betere labels leiden tot meer leenruimte. (Of dat goed is laat ik in het midden.)

[Napo]

Paralize_nl schreef op zondag 24 september 2023 @ 11:27:
[...]


Netto?

Daar geloof ik echt niks van.

Hbo-er die 7500 piek per maand pakt van 27?

voor 3.500,- netto is geen 7.500,- bruto
Maak daar maar 5.000,- van, scheelt een slok op een borrel.

[F.Baarda]

Rubbergrover1 schreef op zondag 24 september 2023 @ 11:29:
[...]

Dat heb ik niet gepost.

Bovendien is dat een vertaling of interpretatie van de aanpassingen. Als alle andere labels meer kunnen lenen, dan blijven de e-f-g labels achter en gaan die er relatief op achteruit.

Maar je kunt zelf in de tekst van de consultatie lezen dat het niet zo is dat een slecht label leidt tot minder leenruimte. Alleen dat betere labels leiden tot meer leenruimte. (Of dat goed is laat ik in het midden.)

De rente wordt ook scheef getrokken. Je hebt nu al dat je rentekorting krijgt bij gunstigere labels.

[Paralize_nl]

Napo schreef op zondag 24 september 2023 @ 11:39:
[...]


voor 3.500,- netto is geen 7.500,- bruto
Maak daar maar 5.000,- van, scheelt een slok op een borrel.

Sorry ik rekende vanuit bruto jaarsalaris incl vakantiegeld.

Je betaalt ook nog voor pensioen etc, als je dan 3500 netto pakt redt je dat nooit met 5000 bruto.

Mea culpa

Het zal idd rond de 5500 bruto zijn.

Nog steeds meer dan een arts )

[ Voor 10% gewijzigd door Paralize_nl op 24-09-2023 11:48 ]

[antidote]

Draakje5 schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 22:27:
[...]

Met een huur van 600 euro per maand wellicht wel.

Maar met een maandelijks hypotheek bedrag van 1000 euro per maand (hypotheek rond 2 ton) toch niet.
Denk alleen al aan zorgverzekering, ozb en waterschapsbelasting, autoverzekering en belasting, benzine, internet/tv abbo, woningverzekeringen, boodschappen, kleding, woonhuis onderhoudskosten.

Met 2400 netto en een doorsnee (alhoewel 200k zelfs onder doorsnee ligt denk ik) koopwoning/hypotheek kom je echt niet rond.

Reken er 200 euro bij voor onderhoud of servicekosten, en je zit op 50% van het netto inkomen dat je aan woonlasten kwijt bent. Lijkt me inderdaad niet verantwoord.

Voor de koopsector is dit een theoretische discussie: als je voor 2.400 netto rekent naar 3.000 bruto, kom je op een hypotheek van maximaal 150k. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning is 416k volgens het CBS.

Een woning van 200k ligt inderdaad dus ruim onder de doorsnee. In de 'goedkoopste' gemeente (Pekela) is het gemiddelde al 231k.

[Immutable]

Rubbergrover1 schreef op zondag 24 september 2023 @ 10:15:
[...]

Nee, want een slecht label maakt je leennorm niet lager.

Klopt niet de leennorm. Dat is een vastgesteld percentage van je bruto inkomen. Ik probeerde hier nog mee te spelen met overwerk. Echter helaas is mijn werkgever zeer "correct" en conservatief in regels en wil de werknemers beschermen. Dus mocht ik niet mijn structurele overwerk als bruto loon opnemen op mijn werkgeversverklaring. Anders kon ik aanzienlijk meer lenen. Kwam ik dan 2x hogere woonquote level.
Maar goed het lukt zo ook wel.

Maar wat ik wel zie is dat de energielabel wel degelijk belangrijk gaat worden in de rentebepaling. B en lager krijgen een hogere rente als A en A+... etc etc. Dus je rente zal dus afhankelijk zijn van het energielabel van het huis.

Ook weer wat ik al aan voelde komen, je moet de regeltjes beetje aan zien komen. Daarom verkoop ik ook mijn oudere huis omdat oudere huizen een beetje net als Benzine en Diesel auto's ook de sjaak zijn.
Ik wil daar voor zijn, ik wil vooraan de rate race lopen want zo voelt het altijd.
Zo slecht is mijn oude huis ook weer niet. Goed geisoleerd en vebruikt nu net zoveel gas als een appartementje. Maar toch had een B label gekregen, geen A. Dat zou toch wel in waarde stijgen. Had ik even zonnepaneeltjes erop moeten gooien.

Hetzelfde dat ik nu niet zonnepanelen op het zuiden doe + zonnepanelen op een 48VDC Bus gooi aan batterijen, dus als de spanning te hoog zal worden mijn zonnepanelen niet uit gaan. Je moet echt continu anticiperen op overheidsregels, op hoe zaken werken en daarin keuzes maken die mogelijk in de toekomst gaan spelen. Ik wil zo min mogelijk met de netvoeding te maken hebben. Eigen stroom kan de overheid niet belasten.

Door die Rente wijziging op basis van energielabels betekend technisch gezien dat huizen met hoge energielabel de prijs van zal stijgen. Want vast is de woonquote, en variabel de rente en dat bepaald wat men kan lenen. Een huis met een A++++ label betekend dus dat mensen meer kunnen lenen voor zo'n huis en dus zal de prijs omhoog gaan.

Of ik het eens ben met de rente op basis van energielabel... weet niet of dat erg handig is. Wat het doel is. Wat technische gevolgen zijn weet ik wel. Huizen met goede energie labels gaan in waarde omhoog.

[ Voor 5% gewijzigd door Immutable op 24-09-2023 14:45 ]

[Hbeez]

Rubbergrover1 schreef op zondag 24 september 2023 @ 11:29:
[...]
Maar je kunt zelf in de tekst van de consultatie lezen dat het niet zo is dat een slecht label leidt tot minder leenruimte. Alleen dat betere labels leiden tot meer leenruimte. (Of dat goed is laat ik in het midden.)

Er staat in dat vanaf '24 rekening wordt gehouden met een hoger energieverbruik voor woningen met energielabel E, F, G en hierdoor verkrapt de leenruimte voor deze woningen, zie Wijzigingsregeling hypothecair krediet 2024 artikel 1-E .

Daar staat tegenover dat een groter deel buiten beschouwing wordt gelaten voor de financieringslast mits gebruikt voor energiebesparende maatregelen, tot 20k€ voor energielabel E, F, G.

Of deze twee tegengestelde krachten tot een netto hogere of lagere max lening zullen leiden bij een woning met slechter energielabel zal dus per situatie verschillen.

[ Voor 3% gewijzigd door Hbeez op 24-09-2023 15:46 ]

[Immutable]

Hbeez schreef op zondag 24 september 2023 @ 14:45:
[...]


Wat je zegt klopt niet, er staat letterlijk in dat het tegenovergestelde waar is, vanaf '24 wordt rekening gehouden met een hoger energieverbruik voor woningen met energielabel E, F, G en hierdoor verkrapt de leenruimte voor deze woningen, zie Wijzigingsregeling hypothecair krediet 2024 artikel 1-D.

Daar staat tegenover dat een groter deel buiten beschouwing wordt gelaten voor de financieringslast mits gebruikt voor energiebesparende maatregelen, tot 20k€ voor energielabel E, F, G.

Of deze twee tegengestelde krachten tot een netto hogere of lagere max lening zullen leiden bij een woning met slechter energielabel zal dus per situatie verschillen.

Waarom is deze verandering? Ik kan me indenken dat wanneer je dus energielasten lager zijn bij een hogere energielabel. Je dus technisch gezien meer leenruimte hebt.

Dus verplaats je eigenlijk die lasten van energie, in de hypotheek waardoor de lasten weer gelijk zijn? Is dit het idee? Dit zorgt er wel voor dat nieuwbouw huizen met BENG of NOM eerder bereikbaar zijn. Al is de rente invloed maar marginaal.

Wie profiteren hier van?
- Mensen die een BENG of NOM woning hadden voor deze verandering. Hun woning is in 1 klap meer waard.

Wie zijn de sjaak?
- Mensen met een woning E, F en G en lager hun huis wordt zelfs minder waarde omdat de leenruimte krapper zal worden.

Volgens mij is C een beetje het nulpunt.

Edit: Nuance, de regeling is niet zo slecht als ik aangeef. Want je kan wel meer lenen, als je een E, F of G woning gaat kopen. Maar dat geld MOET in energiebesparende maatregelen. Dus prima regeling.

[ Voor 19% gewijzigd door Immutable op 24-09-2023 16:17 ]

[indifined1]

antidote schreef op zondag 24 september 2023 @ 13:15:
[...]

Reken er 200 euro bij voor onderhoud of servicekosten, en je zit op 50% van het netto inkomen dat je aan woonlasten kwijt bent. Lijkt me inderdaad niet verantwoord.

Voor de koopsector is dit een theoretische discussie: als je voor 2.400 netto rekent naar 3.000 bruto, kom je op een hypotheek van maximaal 150k. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning is 416k volgens het CBS.

Een woning van 200k ligt inderdaad dus ruim onder de doorsnee. In de 'goedkoopste' gemeente (Pekela) is het gemiddelde al 231k.

Als alleenstaande starter hoef je natuurlijk niet een gemiddelde woning. Dan voeldoet een kleine woning. Energielabel is ook van minder belang omdat je veelal niet thuis bent.

Maar idd voor 200K koop je niks in de meeste plaatsen, maar voor 250K ligt dat al anders, in de meeste plaatsen buiten de randstad koop je daar een klein maar prima bewoonbaar rijtjeshuis voor. 50K sparen is binnen een paar jaar te realiseren als je modaal verdient maar nog even in je studentenhuis blijft wonen bijvoorbeeld. (Iets wat ik om mij heen veel zie)


Zie het probleem van de 50% kwijt aan woonlasten ook niet helemaal als ik eerlijk ben, er blijft nog wel wat over en de hypotheek stijgt niet met de jaren terwijl huur dat wel zou doen, dus op de lange termijn moet het goedkomen zelfs als je nu misschien een keer minder vaak op vakantie kunt.

[Immutable]

@indifined1

Singles in Nederland kunnen op de meeste plekken letterlijk NIKS kopen met een modaal salaris.
Baseline: (Geen lening, en geen spaargeld + modaal salaris.)



Zoals je kunt zien is er maar 1 provincie waar singles met een modaal inkomen 7% van het aanbod kunnen kopen. Echter moet je hier een kanttekening bij zetten, namelijk het feit dat men in andere provincies waarschijnlijk als starter eerder aan het modaal salaris zult komen.
Dus er mist hier nog een correctie factor.

En wat je zegt qua studentenwoningen, zorgt natuurlijk weer krapte voor andere studenten en minder plek voor 1e jaars. En dus weer meer schaarste + hogere kamer huur.
In mijn tijd, kochten vaders van klasgenoten gewoon een woning in de stad, stopte daar ook gelijk wat vrienden in van de zoon of dochter. Dat kan nu niet meer, iets met 10.4% overdrachtsbelasting en de aanval op pandjesbazen. Dit betekend ook nog veel minder aanbod voor studenten.

Dus ook daar ga je aan alle kanten gigantische krapte merken.

[ Voor 30% gewijzigd door Immutable op 24-09-2023 15:41 ]

[Rubbergrover1]

Immutable schreef op zondag 24 september 2023 @ 14:48:
[...]


Waarom is deze verandering? Ik kan me indenken dat wanneer je dus energielasten lager zijn bij een hogere energielabel. Je dus technisch gezien meer leenruimte hebt.

Dus verplaats je eigenlijk die lasten van energie, in de hypotheek waardoor de lasten weer gelijk zijn? Is dit het idee? Dit zorgt er wel voor dat nieuwbouw huizen met BENG of NOM eerder bereikbaar zijn. Al is de rente invloed maar marginaal.

Wie profiteren hier van?
- Mensen die een BENG of NOM woning hadden voor deze verandering. Hun woning is in 1 klap meer waard.

Wie zijn de sjaak?
- Mensen met een woning E, F en G en lager hun huis wordt zelfs minder waarde omdat de leenruimte krapper zal worden.

Volgens mij is C een beetje het nulpunt.

Vanwege de veel grotere impact van energieprijzen en het energieverbruik op het maandbudget, lijkt het mij niet verkeerd dat ze meer rekening gaan houden met verschillen.

[Paralize_nl]

Is dat dan nog een indicatie dat het keihard gaat crashen met -30% op de huidige daling?

Ik kan het lastig duiden allemaal.
Ecb grijpt in, er worden minder investeringen gedaan om de inflatie af te remmen, vervolgens lees ik hier hel en verdoemenis alleen; dit was toch zeg maar de planning?

Als zo de inflatie op 2% is, gaat de rente toch simpelweg weer naar beneden?

Tuurlijk zullen er bedrijven over de kop gaan maar we hebben een gigantisch tekort aan personeel, zullen de mensen die herplaatst moeten worden dan geen baan meer vinden?

Kortom; de vergrijzing en tekorten zijn volgend jaar opgelost?

[HallonRubus]

Draakje5 schreef op zaterdag 23 september 2023 @ 22:27:
[...]

Met een huur van 600 euro per maand wellicht wel.

Maar met een maandelijks hypotheek bedrag van 1000 euro per maand (hypotheek rond 2 ton) toch niet.
Denk alleen al aan zorgverzekering, ozb en waterschapsbelasting, autoverzekering en belasting, benzine, internet/tv abbo, woningverzekeringen, boodschappen, kleding, woonhuis onderhoudskosten.

Met 2400 netto en een doorsnee (alhoewel 200k zelfs onder doorsnee ligt denk ik) koopwoning/hypotheek kom je echt niet rond.

Hypotheek 1000
VvE 200
Verzekeringen 150
Auto 150
Energie 50
Internet 40
Telefoon 10
Totaal €1600

Dan heb je dus nog 800 euro over voor boodschappen en andere niet-vaste lasten. "Kom je echt niet rond" ben ik het niet mee eens.

Auto heb je in de randstad ook echt niet per se nodig. Ik woon zelf bijvoorbeeld op fietsafstand van werk dus de reiskostenvergoeding kan ik netto in zak houden, die komt daar nog bovenop.

Probleem is dat de banken uitgaan van het meest ongunstige scenario van iemand die elke dag een avocado sandwich en een latte van 8 euro haalt, ja dan is 2400 netto niet genoeg voor een hypotheek van 1000 euro.

[BlauweLucht]

Immutable schreef op zondag 24 september 2023 @ 14:43:
Eigen stroom kan de overheid niet belasten.

Nog niet . Ik wil ze niet op ideeën brengen maar vroeger was er raambelasting. Hoe meer ramen hoe meer belasting je betaalde. Dat zouden ook in de toekomst met zonnenpanelen kunnen doen. Dat verwacht ik eerlijk gezegd ook zodra mensen in de toekomst (bijna) al hun energie voor vervoer en hun huis belastingvrij opwekken en opslaan met batterijen. Op dat moment zou de overheid nauwelijks meer verdienen aan energie en dat maakt het lastig om de overheidsfinancien op orde te brengen.

[DutchManticore]

Paralize_nl schreef op zondag 24 september 2023 @ 15:43:

Als zo de inflatie op 2% is, gaat de rente toch simpelweg weer naar beneden?

Tuurlijk zullen er bedrijven over de kop gaan maar we hebben een gigantisch tekort aan personeel, zullen de mensen die herplaatst moeten worden dan geen baan meer vinden?

Kortom; de vergrijzing en tekorten zijn volgend jaar opgelost?

"Rentes gaan zo toch weer naar beneden"

Die centrale bank rente gaat langer verhoogd blijven. Terug naar (bijna) nul procent gaan we de voorzienbare toekomst niet meer is mijn verwachting. Nogmaals de laatste 14 jaar waren een uniek experiment onder een door ideologie gedreven nieuw financieel paradigma. Modern Monetairy Theory. Die is met het opvliegen van de inflatie overleden. Zo wel, dan vliegt de inflatie ook direct weer omhoog. Dat is de valkuil die we de laatste decennia en een half gebouwd hebben.

Overigens is de centrale rente slechts getrapt verbonden met de hypotheek rente. De hypotheek rente heeft veel meer reactiviteit met de 3, 5 en 10 jaars staatsrentes van het betreffende land en die gaan omhoog als de staatschulden oplopen wanneer de inkomsten in een recessie teruggevallen

"Personeels tekorten"

Daarnaast hebben niet alleen centrale banken maar ook overheden financiële pijn gedempt en uitgesteld met allerlei stimulatie programmas tijdens corona maar ook daarvoor. Daardoor is er veel bedrijvigheid die alleen bestaat bij gratie van de stroom van gratis geld. Die gaan we inleveren zodra de stimulatie (zoals nu) stopt. De banen die daarmee gemoeid waren gaan we dus ook inleveren, althans dat personeel komt vrij om elders vacatures te vullen.

Daarbij komt dat veel bedrijven zonder economisch bestaansrecht actief zijn, die ook alleen bestaan bij de gratie van gratis geld, uitstel van betalingsverplichtingen enzovoorts. De zombie bedrijven, waarvan er zo eindelijk eens veel gaan omvallen nu de corona betalingen weer beginnen. Werknemers hiervan zullen ook weer naar gezonde bedrijven stromen om vacatures te vullen.

Ten slotte, een groot deel van ons "werknemers tekort"is er één die door de overheid is gecreëerd. Het is niet zozeer dat we te weinig mensen hebben, maar veel meer dat de mensen die we hebben te weinig uren maken omdat het simpelweg niet loont met het megalomane bijslag, toelage en subsidiestelsel. Lubach heeft er pas nog een laagdrempelig te begrijpen item over gedaan.

Middeninkomens hebben een zeer grote impuls om minder dan fulltime of soms zelfs niet te werken omdat daarmee het inkomen laag genoeg blijft om voor 1001 potjes in aanmerking te komen waardoor het netto inkomen bij minder werken hoger is dan bij meer werken. Compleet van de pot gerukt natuurlijk.

Er komt, als er economische malaise komt, veel druk op de overheidsbegroting te staan om hier wat aan te gaan doen. Helaas is het probleem voor disfunctie door teveel regels in de ogen van de gemiddelde ambtenaar over het algemeen "dan hebben we meer regels nodig" en komt het nooit bij ze op om de regel- en sturingsdrift wat in te perken. Het is inmiddels zon complex web van potjes, toelagen en bijslagen dat je geen wijziging kunt maken zonder dat er 6 verschillende onbedoelde neveneffecten ontstaan. Waarvoor, in de ogen van de ambtenaar, dan uiteraard ook weer zes nieuwe draaien aan de knop nodig zijn, met ieder weer nieuwe onbedoelde effecten.

Wat je zo kunt verwachten is een soort full-time bonus/ belastingkorting. Ik verwacht dat dat niets gaat helpen en dat de overheid vooral inkomsten misloopt zonder dan de middeninkomens een echte prikkel tot meer werken ontvangen.

[ Voor 10% gewijzigd door DutchManticore op 24-09-2023 17:14 ]

[Immutable]

Rubbergrover1 schreef op zondag 24 september 2023 @ 15:41:
[...]

Vanwege de veel grotere impact van energieprijzen en het energieverbruik op het maandbudget, lijkt het mij niet verkeerd dat ze meer rekening gaan houden met verschillen.

Heb hem even beter doorgelezen. Maar het is niet zo slecht als ik had voorgesteld. Dit betekend eigenlijk dat mensen die een E F of G label huis kopen wel meer kunnen lenen, maar dat extra geleend bedrag moet dan wel in verbeteringen worden gestopt:

Hoe slechter het energielabel hoe hoger het bedrag
dat de woningeigenaar extra kan lenen voor de financiering van energiebesparende
voorzieningen.

Dus als ik het zo doorlees, is het best een prima maatregel!

[Laapo]

Immutable schreef op zondag 24 september 2023 @ 14:48:
[...]


Waarom is deze verandering? Ik kan me indenken dat wanneer je dus energielasten lager zijn bij een hogere energielabel. Je dus technisch gezien meer leenruimte hebt.

Dus verplaats je eigenlijk die lasten van energie, in de hypotheek waardoor de lasten weer gelijk zijn? Is dit het idee? Dit zorgt er wel voor dat nieuwbouw huizen met BENG of NOM eerder bereikbaar zijn. Al is de rente invloed maar marginaal.

Wie profiteren hier van?
- Mensen die een BENG of NOM woning hadden voor deze verandering. Hun woning is in 1 klap meer waard.

Wie zijn de sjaak?
- Mensen met een woning E, F en G en lager hun huis wordt zelfs minder waarde omdat de leenruimte krapper zal worden.

Volgens mij is C een beetje het nulpunt.

Wel interessant wat dit teweeg gaat brengen. Denk dat er een giga trigger ontstaat voor projectontwikkelaars om voor A++++ te gaan. Een studiotje/mini appartement van 300k wordt dan haalbaar voor iemand met 260k financieringscapaciteit. Terwijl de lasten van die 40k nooit gelijk staan aan het verschil in energielasten tussen A++++ en label c in geval van zulke kleine appartementen.

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op zondag 24 september 2023 @ 16:18:
[...]


Wel interessant wat dit teweeg gaat brengen. Denk dat er een giga trigger ontstaat voor projectontwikkelaars om voor A++++ te gaan. Een studiotje/mini appartement van 300k wordt dan haalbaar voor iemand met 260k financieringscapaciteit. Terwijl de lasten van die 40k nooit gelijk staan aan het verschil in energielasten tussen A++++ en label c in geval van zulke kleine appartementen.

Je kunt het ook andersom zien. De hoge label C energielasten waarvan ze in de berekening van de maximale leencapaciteit uitgaan, zou je bij een klein label Cappartement waarschijnlijk ook niet hebben. Dus is die berekening juist te streng.

[Grunwold]

Paralize_nl schreef op zondag 24 september 2023 @ 15:43:
Is dat dan nog een indicatie dat het keihard gaat crashen met -30% op de huidige daling?

Geen idee, maar ja wie had corona of de oorlog kunnen voorspellen? Ik denk de huidige huisprijzen nergens naar toe gaan en stabiel blijven op,- of rond dit punt. De woningnood is te groot, de economie loopt nog te goed (tech sector loopt bizar goed op dit moment). Maar de leencapaciteit is daartegenover wel redelijk gedaalt.

[assje]

Laapo schreef op zondag 24 september 2023 @ 16:18:
Wel interessant wat dit teweeg gaat brengen. Denk dat er een giga trigger ontstaat voor projectontwikkelaars om voor A++++ te gaan.

A++++ is gewoon huidig bouwbesluit dus nieuwbouw wordt er niets anders gebouwd. Alleen bij renovatieprojecten speelt deze afweging dan.

[ Voor 32% gewijzigd door assje op 24-09-2023 18:21 ]

[Verwijderd]

Conrado schreef op zondag 24 september 2023 @ 09:10:
[...]

Never spoil a good crisis

Natuurlijk heeft dat invloed op de huizenmarkt en -prijzen. We zijn een volk dat dan extreem voorzichtig is met geld uitgeven; zodra het woord crisis in de lucht hangt is de hand op de knip.

Toch komt een diepe huizencrisis hier niet zo vaak voor. Onze markt is gewoon niet zo volatiel in vergelijk met het buitenland. De huizencrisis in 2010 was een soort van ‘springvloed’ met overcreditering, hypotheekcrisis en een economische crisis. En ook toen was de totale dip beperkt.

Klopt ookwel : Het was ook in 2010 een andere tijd, waar op dat vlak, vanaf toen maatregelen zijn genomen. Dus zo dol kan niemand het meer maken. Keerzijde is dat er het gevecht blijft tegen het water(nouja daar hebben we gewoon mee te dealen) en gaat ook weer de volgende decennia klauwen vol geld kosten. Die "kosten" hebben andere lander minder en wij hebben de gasbaten niet meer...ja niet veel van over, maar stopt zowiezo een keer.

Wil niet de pessimist uithangen, maar gewoon even nuchtere blik nr de toekomst met een bijhorend kostenplaatje.

[Laapo]

assje schreef op zondag 24 september 2023 @ 18:20:
[...]


A++++ is gewoon huidig bouwbesluit dus nieuwbouw wordt er niets anders gebouwd. Alleen bij renovatieprojecten speelt deze afweging dan.

A+++ is voor zover ik weet voldoende om aan de Beng te voldoen.

[Shadowhawk00]

BlauweLucht schreef op zondag 24 september 2023 @ 16:10:
[...]


Nog niet . Ik wil ze niet op ideeën brengen maar vroeger was er raambelasting. Hoe meer ramen hoe meer belasting je betaalde. Dat zouden ook in de toekomst met zonnenpanelen kunnen doen. Dat verwacht ik eerlijk gezegd ook zodra mensen in de toekomst (bijna) al hun energie voor vervoer en hun huis belastingvrij opwekken en opslaan met batterijen. Op dat moment zou de overheid nauwelijks meer verdienen aan energie en dat maakt het lastig om de overheidsfinancien op orde te brengen.

Dat maakt niet uit, ze sorteren nu al voor op een KM heffing dus dan moet je toch voor je auto km's betalen. Soort extra op de huidige kilometer heffing, dus voor vervoer houd het op. Bovendien moet je wel heel veel panelen plaatsen wil je beetje in de buurt komen, en een accu die onbetaalbaar word.

Ik vind het wel krom dat ze straks afhankelijk van je energielabel een ander rentetarrief gaan rekenen. Dat zou ook nergens op slaan omdat de bank daar niets mee te maken heeft, jij leent geld en het enige waar de bank rekening mee moet houden is of je het kan terugbetalen. Dat ze rekening houden met je maximale maandlasten is wel logisch natuurlijk, maar dan moeten ze ook onderhoud gaan meerekenen en servicekosten, en waarom ook niet meteen je reiskosten woon je verder van je werk dan mag je minder lenen.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op zondag 24 september 2023 @ 20:33:
[...]
Ik vind het wel krom dat ze straks afhankelijk van je energielabel een ander rentetarrief gaan rekenen. Dat zou ook nergens op slaan omdat de bank daar niets mee te maken heeft, jij leent geld en het enige waar de bank rekening mee moet houden is of je het kan terugbetalen.

Niet alleen daarmee, maar ook met het risico of het onderpand wel of niet zijn waarde behoudt. Wat wellicht minder evident is bij een label G woning.

[Draakje5]

Shadowhawk00 schreef op zondag 24 september 2023 @ 20:33:
[...]


Dat maakt niet uit, ze sorteren nu al voor op een KM heffing dus dan moet je toch voor je auto km's betalen. Soort extra op de huidige kilometer heffing, dus voor vervoer houd het op. Bovendien moet je wel heel veel panelen plaatsen wil je beetje in de buurt komen, en een accu die onbetaalbaar word.

Ik vind het wel krom dat ze straks afhankelijk van je energielabel een ander rentetarrief gaan rekenen. Dat zou ook nergens op slaan omdat de bank daar niets mee te maken heeft, jij leent geld en het enige waar de bank rekening mee moet houden is of je het kan terugbetalen. Dat ze rekening houden met je maximale maandlasten is wel logisch natuurlijk, maar dan moeten ze ook onderhoud gaan meerekenen en servicekosten, en waarom ook niet meteen je reiskosten woon je verder van je werk dan mag je minder lenen.

Met een energieneutrale woning heb je over het algemeen minder maandlasten (elektra, geen gas). Waardoor rente lager kan zijn omdat er minder risico is dat je je hypotheek niet betaald.

Daarnaast kan het m.i. een stimulans zijn voor de bank om energiezuinige woningen te stimuleren (verbouwen).

[redwing]

Draakje5 schreef op zondag 24 september 2023 @ 22:55:
[...]

Met een energieneutrale woning heb je over het algemeen minder maandlasten (elektra, geen gas). Waardoor rente lager kan zijn omdat er minder risico is dat je je hypotheek niet betaald.

Daarnaast kan het m.i. een stimulans zijn voor de bank om energiezuinige woningen te stimuleren (verbouwen).

Tja, het probleem blijft alleen wel dat het label nog steeds weinig zegt. Ik heb een label G woning, maar ben op een paar honderd kuub gas energieneutraal. Daarbij zijn er maar weinig energieneutrale woningen ook echt energieneutraal. Zodra de saldering gaat verdwijnen zullen er heel veel toch weer een rekening krijgen.

En bovenal zit er heel veel verschil tussen woningen. Waar je de ene label G woning met wat standaard aanassingen al naar A of B kunt krijgen, zitten er ook tussen waarbij het zo goed als onmogelijk is om het label te verbeteren.

het blijft dus lastig om puur op zo'n label al conclusies te trekken, en al helemaal om daar de hypotheek van af te laten hangen.

[antidote]

indifined1 schreef op zondag 24 september 2023 @ 14:53:
[...]


Als alleenstaande starter hoef je natuurlijk niet een gemiddelde woning. Dan voeldoet een kleine woning. Energielabel is ook van minder belang omdat je veelal niet thuis bent.

Maar idd voor 200K koop je niks in de meeste plaatsen, maar voor 250K ligt dat al anders, in de meeste plaatsen buiten de randstad koop je daar een klein maar prima bewoonbaar rijtjeshuis voor. 50K sparen is binnen een paar jaar te realiseren als je modaal verdient maar nog even in je studentenhuis blijft wonen bijvoorbeeld. (Iets wat ik om mij heen veel zie)


Zie het probleem van de 50% kwijt aan woonlasten ook niet helemaal als ik eerlijk ben, er blijft nog wel wat over en de hypotheek stijgt niet met de jaren terwijl huur dat wel zou doen, dus op de lange termijn moet het goedkomen zelfs als je nu misschien een keer minder vaak op vakantie kunt.

Deels ben ik het hier wel mee eens, maar om 200k te lenen moet je een bovenmodaal inkomen hebben van ongeveer 48.000 bruto. In het voorbeeld gng het om 2.400 netto oftewel 36.000 bruto.

De 50% woonlasten is in het geval van een hypotheek een niet bestaand probleem, omdat je met dit inkomen niet zoveel mag lenen.

[ Voor 5% gewijzigd door antidote op 24-09-2023 23:29 ]

[Verwijderd]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Verwijderd op 28-09-2023 11:51 ]

[BlauweLucht]

Shadowhawk00 schreef op zondag 24 september 2023 @ 20:33:
[...]


Dat maakt niet uit, ze sorteren nu al voor op een KM heffing dus dan moet je toch voor je auto km's betalen. Soort extra op de huidige kilometer heffing, dus voor vervoer houd het op. Bovendien moet je wel heel veel panelen plaatsen wil je beetje in de buurt komen, en een accu die onbetaalbaar word.

Ik vind het wel krom dat ze straks afhankelijk van je energielabel een ander rentetarrief gaan rekenen. Dat zou ook nergens op slaan omdat de bank daar niets mee te maken heeft, jij leent geld en het enige waar de bank rekening mee moet houden is of je het kan terugbetalen. Dat ze rekening houden met je maximale maandlasten is wel logisch natuurlijk, maar dan moeten ze ook onderhoud gaan meerekenen en servicekosten, en waarom ook niet meteen je reiskosten woon je verder van je werk dan mag je minder lenen.

Rentetarieven op basis van energie labels snap ik. Een huis met slechter label kost gemiddeld meer aan energie per maand en dat maakt het risico op wanbetaling gemiddeld groter. Dat niet alle kosten die iemand in de maand maakt meegenomen worden is jammer maar is technisch gezien ook een ingewikkelder algoritme. In sommige landen (Duitsland bijvoorbeeld) doen ze dat al wel. Voor een persoonlijke lening halen sommige bedrijven al je transactiegevens op en laten daar een algoritme op af die beslist of je de lening aan kan. BKR on steroids dus.