Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[CornermanNL]

Señor Sjon schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 10:12:
[...]

Dat is de ghetto van de toekomst met van die oostblokflats. De Bijlmer is met redenen zo snel weer herontwikkeld.


[...]


Het is actief beleid van provincies om kantoren te clusteren. Groter dan 1000 m2 kantoor is als nieuwbouw maar op een aantal plekken mogelijk, waardoor je verdere concentratie van werk krijgt. Eigenlijk totaal niet handig, aangezien kantoren nou niet echt noodzakelijkerwijs van elkaar afhankelijk zijn.

Ondertussen:
https://www.bnr.nl/nieuws...wbouwwoningen-in-aantocht?

Jammer dat de politiek buiten schot blijft. In vrijwel al mijn projecten kom ik nog niet eens aan stikstof toe doordat de nieuwe verdeling van VON-prijzen totaal niet strookt met de kostenstructuur van projecten, zeker niet aangezien de wensen- en eisenlijstjes van de overheden dikker en dikker worden alvorens je überhaupt aan tafel mag zitten.

Dat is aan een kant ook wel logisch na jarenlang vooral niet te investeren in sociale woningbouw komt men er bij de overheid achter dat het marktdenken niet zo best werkt. Als in dat de markt voor de diverse doelgroepen als vanzelf via vraag en aanbod wel gebouwd zou worden.

Het enige wat ze nu kunnen doen , aangezien sociale woningbouw (in brede zin) nog steeds als no go wordt beschouwd is een stevig pakket van eisen neerleggen.

Er is totaal geen ontwikkeling van samenwerking op gebied van invulling van de ruimtelijke omgeving. Dat heeft zijn beginsel in het rotsvaste geloof in de markt van de afgelopen decennia.

Men is blijkbaar nog steeds verbaasd dat de markt niet voorziet in alle behoeftes en de slag naar duurzaam nog niet heeft gemaakt.

Maar aangezien we alle kennis en kunde weg hebben bezuinigd bij de overheid en gerelateerde instellingen op het gebied van daadwerkelijk bouw projecten uitvoeren samen met de bedrijven is er een enorm gat ontstaan. En zit iedereen klem.

Nergens goed voor. Ik verbaas mij wel een beetje dat dit nu voor sommigen als een verrassing komt. (Ik zeg overigens niet voor jouw specifiek 😉)

Maar het hele systeem is behoorlijk kapot, tot het punt dat enig functioneren niet meer mogelijk is. De hele balans is zoek.

Maar dat heb je in het huidige systeem en denkkader (of geloofskader).

[Rubbergrover1]

Señor Sjon schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 10:12:
Het is actief beleid van provincies om kantoren te clusteren. Groter dan 1000 m2 kantoor is als nieuwbouw maar op een aantal plekken mogelijk, waardoor je verdere concentratie van werk krijgt. Eigenlijk totaal niet handig, aangezien kantoren nou niet echt noodzakelijkerwijs van elkaar afhankelijk zijn.

Die clustering is juist wel heel handig, mits je daar ook goede OV verbindingen hebt. Zo'n clustering zorgt ervoor dat een goede OV verbinding ook meer draagvlak heeft. Er zijn verschillende steden waar ze juist een clustering van kantoren dicht bij het (intercity-) station hebben. Dat is juist ideaal, omdat dan de grote groep mensen die naar die kantoren moet en ook met OV kan, een extra stimulans geeft om ook met dat OV naar het werk te komen.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 10:29:
[...]


Dat is aan een kant ook wel logisch na jarenlang vooral niet te investeren in sociale woningbouw komt men er bij de overheid achter dat het marktdenken niet zo best werkt. Als in dat de markt voor de diverse doelgroepen als vanzelf via vraag en aanbod wel gebouwd zou worden.

Het enige wat ze nu kunnen doen , aangezien sociale woningbouw (in brede zin) nog steeds als no go wordt beschouwd is een stevig pakket van eisen neerleggen.

Er is totaal geen ontwikkeling van samenwerking op gebied van invulling van de ruimtelijke omgeving. Dat heeft zijn beginsel in het rotsvaste geloof in de markt van de afgelopen decennia.

Een van de problemen (vergelijkbaar met wat je bij OV ziet) is ook dat sociale woningbouw te veel los wordt gezien, als alleen een oplossing voor het groepje mensen dat daar daadwerkelijk in gaat wonen. Terwijl meer sociale woningbouw ook betekent dat de druk op (goedkopere) koopwoningen afneemt. En dat mensen die in zijn voor een koopwoning dan meer kans maken op een woning en waarschijnlijk ook tegen lagere prijzen. Het stimuleren van sociale woningbouw heeft dus voordelen voor een veel grotere groep dan alleen dat plukje mensen dat uiteindelijk in die woningen terecht komt.

Iets vergelijkbaars zie je bij OV. Investeren in OV wordt vooral als kostenpost gezien voor het clubje mensen dat nu van het OV gebruik maakt. Terwijl stimuleren van het OV en het vergroten van de groep reizigers er ook toe kan leiden dat minder mensen met de auto naar het werk komen. En de druk op files, parkeren en luchtvervuiling afnemen. Door het stimuleren van het OV gebruik pak je dus gelijk ook een hoop andere problemen aan. Maar de laatste decennia wordt het OV vooral als een losstaand eilandje gezien. In plaats van dat ze die samenhangende problemen ook meenemen in de afwegingen en besluitvorming.

[Señor Sjon]

CornermanNL schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 10:29:
[...]


Dat is aan een kant ook wel logisch na jarenlang vooral niet te investeren in sociale woningbouw komt men er bij de overheid achter dat het marktdenken niet zo best werkt. Als in dat de markt voor de diverse doelgroepen als vanzelf via vraag en aanbod wel gebouwd zou worden.

Het enige wat ze nu kunnen doen , aangezien sociale woningbouw (in brede zin) nog steeds als no go wordt beschouwd is een stevig pakket van eisen neerleggen.

Er is totaal geen ontwikkeling van samenwerking op gebied van invulling van de ruimtelijke omgeving. Dat heeft zijn beginsel in het rotsvaste geloof in de markt van de afgelopen decennia.

Men is blijkbaar nog steeds verbaasd dat de markt niet voorziet in alle behoeftes en de slag naar duurzaam nog niet heeft gemaakt.

Maar aangezien we alle kennis en kunde weg hebben bezuinigd bij de overheid en gerelateerde instellingen op het gebied van daadwerkelijk bouw projecten uitvoeren samen met de bedrijven is er een enorm gat ontstaan. En zit iedereen klem.

Nergens goed voor. Ik verbaas mij wel een beetje dat dit nu voor sommigen als een verrassing komt. (Ik zeg overigens niet voor jouw specifiek 😉)

Maar het hele systeem is behoorlijk kapot, tot het punt dat enig functioneren niet meer mogelijk is. De hele balans is zoek.

Maar dat heb je in het huidige systeem en denkkader (of geloofskader).

30% is al erg hoog in een gezonde exploitatie, daar heb je 70% vrije sector tegenover nodig om dat te kunnen realiseren. Maar die 70% is maximaal 30% geworden. Ergo, projecten worden onbetaalbaar, dus niet gerealiseerd. Leuk dat die middengrens op 355k is gezet, maar bestaande woningen doen al een ton meer. En die voldoen lang niet aan de eisen die nu met BENG e.d. gesteld worden. Dus dan ga je woningen kleiner te maken om bij die prijs te matchen, maar dat is lang niet altijd wenselijk.

Dan heb ik het nog niet over sociale woningbouw nu vs vroeger, aangezien woningen nu een stuk luxer zijn uitgevoerd. De corporaties hebben de verhuurdersheffing eraf gekregen, maar ook zij krijgen exploitaties niet rond. Juist omdat de luxe snel is toegenomen in de eisen. En nee, ik pleit niet voor armzalige casco's, wel voor realiteitszin. Ook een sociale woning heeft tegenwoordig ingebouwde zonwering of koeling voor TOjuli (BENG-eis), individueel regelbare vloerverwarming per ruimte, grotere minimale afmetingen voor kamers, WTW-systemen, etc, etc.

Rubbergrover1 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 10:50:
[...]

Die clustering is juist wel heel handig, mits je daar ook goede OV verbindingen hebt. Zo'n clustering zorgt ervoor dat een goede OV verbinding ook meer draagvlak heeft. Er zijn verschillende steden waar ze juist een clustering van kantoren dicht bij het (intercity-) station hebben. Dat is juist ideaal, omdat dan de grote groep mensen die naar die kantoren moet en ook met OV kan, een extra stimulans geeft om ook met dat OV naar het werk te komen.

De grap is dat de clustering e.d. misschien leuk is voor de bestemming, maar niet het vertrekpunt. Daar is waar het misgaat en men dus de auto in stapt.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 10:50:
[...]

Die clustering is juist wel heel handig, mits je daar ook goede OV verbindingen hebt. Zo'n clustering zorgt ervoor dat een goede OV verbinding ook meer draagvlak heeft. Er zijn verschillende steden waar ze juist een clustering van kantoren dicht bij het (intercity-) station hebben. Dat is juist ideaal, omdat dan de grote groep mensen die naar die kantoren moet en ook met OV kan, een extra stimulans geeft om ook met dat OV naar het werk te komen.

In een stad wel misschien, maar dan kan je ook gewoon goede parkeergelegenheid aanbieden. Iets wat bijvoorbeeld op de HTC in Eindhoven is gedaan. Groter parkeergarages voor de kantoren en een busverbinding vanaf het centraal station. Mede ook omdat buiten eindhoven de beschikbaarheid van OV meteen dramatisch afneemt dus veel mensen niet met het OV daar kunnen komen.
Leuk dat je bestemming OV heeft maar als je vervolgens geen startpunt hebt waar OV aangeboden word dat schiet dat natuurlijk ook niet op.

Clustering binnen 1 stad is handiger, maar clustering in 1 land is totaal niet handig. Dan krijg je grote problemen met files omdat iedereen in dezelfde stad werkt. Kijk gewoon waar elke dag de files staan, dat is allemaal richting Randstad ( en eindhoven ). Dus los dat op en ga zorgen dat werkgelegenheid zich gewoon niet alleen in die uithoekjes bevind. Ga gewoon een KM heffing invoeren voor bedrijven in de randstad, gewoon 1 euro per KM dat je mensen moeten reizen vanaf 10km. Zal je zien dat veel kantoren ineens verhuizen naar utrecht of andere gebieden waar hun medewerkers vandaan komen.

Door het spreiden krijg je ook meteen veel minder druk op de woningmarkt in een klein hoekje van het land, en ook veel minder andere problemen. Het is jammer voor de mensen die daar nu een huis gekocht hebben en die wat in waarde zien dalen. Maar het is wel handig voor leraren die ineens wel in die regio kunnen wonen.

[Shadowhawk00]

Señor Sjon schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 11:06:

Dan heb ik het nog niet over sociale woningbouw nu vs vroeger, aangezien woningen nu een stuk luxer zijn uitgevoerd. De corporaties hebben de verhuurdersheffing eraf gekregen, maar ook zij krijgen exploitaties niet rond. Juist omdat de luxe snel is toegenomen in de eisen. En nee, ik pleit niet voor armzalige casco's, wel voor realiteitszin. Ook een sociale woning heeft tegenwoordig ingebouwde zonwering of koeling voor TOjuli (BENG-eis), individueel regelbare vloerverwarming per ruimte, grotere minimale afmetingen voor kamers, WTW-systemen, etc, etc.

Grote probleem is dat al die cooperaties zelfstand zijn geworden en het er meerdere zijn in een regio. Als dat gewoon 1 cooperatie zou zijn per regio en ook nog eens overheid dan zou dat veel verschil maken.
Dan kan je woningen bouwen want je hebt veel meer geld, je hebt veel minder papierwerk voor vergunningen en je hebt ook veel meer woningen waardoor je veel beter kan afstemmen op gezinsgrote. Als je een woningcooperatie hebt met voornamelijk flats en een andere met voornamelijk gezinswoningen dan kan je veel minder goed matchen dan wanneer je die 2 zou samenvoegen. Dan kan je flats toekennen aan singles en stelletjes en gezinswoningen aan gezinnen. Maar nu krijgen dus singles gewoon grote woningen want die komen beschikbaar en er is niets anders en gezinnen zitten in te kleine flatjes.

En je moet maar geluk hebben dat je bij de juiste cooperatie ingeschreven bent. Als jij ergens wilt wonen maar 5km verderop is een woning vrij maar andere cooperatie heb je ook weer pech.

[ Voor 6% gewijzigd door Shadowhawk00 op 17-08-2023 11:18 ]

[jeroenkb]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 08:54:
[...]


De nog grotere vraag, hoe ga je die bevolking voeden. We zijn als land nu al te klein om in ons eigen voedselvoorziening te voorzien.

Waar haal je dat vandaan?

Nederland kan zelfvoorzienend zijn qua voedsel. Krijg je alleen ander voedsel (koffie doet het niet zo goed in NL)

Sowieso wordt er in de wereld voldoende voedsel geproduceerd om de hele wereld te voeden. Helaas wordt het niet netjes verdeeld en veel verspild.

[CR2032]

hoevenpe schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 09:07:
[...]

The Grace is voor onbepaalde tijd uitgesteld.

AnnA verhuurt vooral kleine 'kamers' zonder badkamer of keuken, honderden euro's per maand voor een gedeelde studenteneenheid. Dat wil je als young professional echt niet meer.

Doe je roze Cities Skylines bril eens af...

Niet zo negatief, je link dateert uit 2022. En SoZa is nog het oude slooppand, niet het nieuwbouw project AnnA.

Je kunt je inmiddels inschrijven voor The Grace. Met de val van het kabinet is nu even onduidelijk wat er gaat gebeuren maar het project staat ook op het vizier van het kabinet. 1.400 huurwoningen is natuurlijk pure politiek in een tijd van woningcrisis. https://twitter.com/Joren...tatus/1678316397095534593

De prijzen zijn ook heel redelijk voor de locatie en zo'n pand.

https://thegrace.nl/




===

Er lopen nu zoveel hoogbouw projecten in de grotere steden van koop en huur in verschillende prijsklassen. Voor De Regent in Den Haag is net de inschrijving voor huurwoningen gesloten met direct een enorm aantal aanmeldingen. Vraag is er genoeg.

Je ziet dat grotere hoogbouw echt de nieuwste ontwikkeling is geworden voor de steden.
En waarom zou dit niet verder gaan naar de kleinere steden of dorpen. Zet een paar hoge torens neer in bijvoorbeeld Emmen, Kampen of Zutphen en je krijgt daar gelijk een heel andere markt dynamiek. Dat schudt de woningmarkt dan compleet op. Jongeren kunnen dan blijven wonen waar ze zijn opgegroeid en dat is alleen maar gunstig voor de regio.

https://www.hureninderegent.nl/

[ Voor 10% gewijzigd door CR2032 op 17-08-2023 12:20 ]

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 11:13:
[...]
In een stad wel misschien, maar dan kan je ook gewoon goede parkeergelegenheid aanbieden. Iets wat bijvoorbeeld op de HTC in Eindhoven is gedaan. Groter parkeergarages voor de kantoren en een busverbinding vanaf het centraal station. Mede ook omdat buiten eindhoven de beschikbaarheid van OV meteen dramatisch afneemt dus veel mensen niet met het OV daar kunnen komen.
Leuk dat je bestemming OV heeft maar als je vervolgens geen startpunt hebt waar OV aangeboden word dat schiet dat natuurlijk ook niet op.

Die OV-verbinding kan dus ook de andere kant op. Van parkeerplaats naar kantoren. En die parkeerplaats hoeft dan niet in of aan de rand van de stad te zijn, want dan krijg je alsnog een grote clustering van autovervoer met bijbehorende problemen. Maar die parkeerplaats kan net zo goed in een plaats een stukje buiten de stad zijn. Want dan krijg je écht een verlichting van de verkeersdruk in de stedelijke omgeving.

Clustering binnen 1 stad is handiger, maar clustering in 1 land is totaal niet handig.

Klopt, dat moet je ook niet willen.

Probleem is dat met de oogkleppen-visie van de laatste decennia het "beleid" vooral gericht is op het versterken van de al drukste delen van het land. Zodat je vanzelf de situatie krijgt dat bedrijven die goed bereikbaar willen zijn voor hun werknemers, zich in die al drukke delen gaan blijven vestigen. Veel bedrijven die landelijk werken hoeven zich totaal niet te vestigen in Amsterdam of Utrecht. Maar als je voor mensen uit een groot deel van het land bereikbaar wilt zijn, en gaat kijken welke plekken het beste bereikbaar zijn, dan kom je uiteindelijk alsnog uit op plekken als Amsterdam en Utrecht. Ook als je werknemers daar niet wonen.

[hoevenpe]

CR2032 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 12:11:
Niet zo negatief, je link dateert uit 2022.

Je kunt je inmiddels inschrijven voor The Grace. Met de val van het kabinet is nu even onduidelijk wat er gaat gebeuren maar het project staat ook op het vizier van het kabinet. 1.400 huurwoningen is natuurlijk pure politiek in een tijd van woningcrisis.

De prijzen zijn ook heel redelijk voor de locatie en zo'n pand.

https://thegrace.nl/

Is er sinds 2022 zicht op financiering, ik zie graag een link dat het project is vlotgetrokken maar kan dat niet vinden. Alles op die site is achterhaald, men spreekt op de frontpage nog steeds over start bouw 2022.

Dat je je kunt aanmelden voor de nieuwsbrief/als geinteresseerde is logisch, dat laten ze gewoon doorlopen. Bij mij tegenover ligt het plan in de ijskast, ook daar kan je je nog steeds aanmelden.

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 12:20:
[...]

Is er sinds 2022 zicht op financiering, ik zie graag een link dat het project is vlotgetrokken maar kan dat niet vinden. Alles op die site is achterhaald, men spreekt op de frontpage nog steeds over start bouw 2022.

Dat je je kunt aanmelden voor de nieuwsbrief/als geinteresseerde is logisch, dat laten ze gewoon doorlopen. Bij mij tegenover ligt het plan in de ijskast, ook daar kan je je nog steeds aanmelden.

https://www.ad.nl/den-haa...-baan-geschoven~aa9231ef/

[CR2032]

hoevenpe schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 12:20:
[...]

Is er sinds 2022 zicht op financiering, ik zie graag een link dat het project is vlotgetrokken maar kan dat niet vinden. Alles op die site is achterhaald, men spreekt op de frontpage nog steeds over start bouw 2022.

Dat je je kunt aanmelden voor de nieuwsbrief/als geinteresseerde is logisch, dat laten ze gewoon doorlopen. Bij mij tegenover ligt het plan in de ijskast, ook daar kan je je nog steeds aanmelden.

Zie de eerdere link van X / twitter. De minister noemt hier verleden maand The Grace specifiek met een toezegging voor geld. De val van het kabinet maakt het nu natuurlijk even onduidelijk. https://twitter.com/Joren...tatus/1678316397095534593

Het gaat natuurlijk niet alleen om dit ene hoogbouw project. De ontwikkeling is nu veel meer hoogbouw in de steden. En gezien de ernst van de woningcrisis komt er een andere mindset bij de beslissers.

Dit project is nu ook vlot getrokken. Hoogbouw van Rem Koolhaas naast het Den Haag CS.
https://www.omroepwest.nl...w-naast-den-haag-centraal

Mooi gedaan met die getrapte tuinen. Dit zal niet goedkoop worden.

[ Voor 13% gewijzigd door CR2032 op 17-08-2023 12:33 ]

[WiLLoW_TieN]

Waar kan ik mij inschrijven voor 'The Grace' project ?

[hoevenpe]

CR2032 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 12:27:
De minister noemt hier verleden maand The Grace specifiek met een toezegging voor geld. De val van het kabinet maakt het nu natuurlijk even onduidelijk.

Hugo de Jonge, een betere contra-indicator is er niet...

Dit project is nu ook vlot getrokken. Hoogbouw naast het Centraal Station.

Het is niet vlotgetrokken, de gemeente heeft uitgerekend dat de belastingbetaler ervoor op laten draaien 'de minst slechte' optie is. Alles onder strenge voorwaarden en pas als de ontwikkelaar daadwerkelijk met de bouw begonnen is:

Uit die analyse blijkt dat als de gemeente géén bijdrage zou leveren aan de bouw, er op korte en langere termijn helemaal niets met het plein gaat gebeuren. Dit terwijl de stad wel kosten zou moeten maken, want dan zou het opnieuw moeten worden ingericht. Een andere variant - het terrein terugnemen van de ontwikkelaar - levert een nog groter verlies op, omdat de grond dan moet worden afgewaardeerd. De gemeente en het bureau komen daarom tot dezelfde conclusie: het leveren van een eenmalige bijdrage voor het realiseren van de woningen is de 'verstandigste oplossing'.

Wel zijn er strenge regels aan de bijdrage verbonden. Zo wordt het geld pas betaald als er een jaar onafgebroken wordt gebouwd. Verder mag de bouwer geen winst maken op de bijdrage van de gemeente. Daarnaast is de drie miljoen een maximum. Als de opbrengsten van de koopwoningen straks toch nog meevallen, gaat het bedrag omlaag.

Het plan is zonder subsidie niet levensvatbaar, roepen dat 3 miljoen het maximum een teken aan de wand.

[CR2032]

WiLLoW_TieN schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 12:34:
Waar kan ik mij inschrijven voor 'The Grace' project ?

https://thegrace.nl/

Benieuwd wat voor reactie je krijgt over de voortgang na inschrijving.

Volg ook deze draad https://www.skyscrapercit...ereiding.2093237/page-113


@hoevenpe Laten we er maar geen woordenspel van maken.
Vlot trekken is dat er weer serieus beweging is gekomen. De Gemeente Den Haag heeft de plannen inmiddels goedgekeurd met voorwaarden en de bouwvoorbereidingen zijn gestart voor start bouw eind dit jaar.

https://vastgoedberichten...op-koningin-julianaplein/

[ Voor 52% gewijzigd door CR2032 op 17-08-2023 12:58 ]

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 12:19:
[...]

Die OV-verbinding kan dus ook de andere kant op. Van parkeerplaats naar kantoren. En die parkeerplaats hoeft dan niet in of aan de rand van de stad te zijn, want dan krijg je alsnog een grote clustering van autovervoer met bijbehorende problemen. Maar die parkeerplaats kan net zo goed in een plaats een stukje buiten de stad zijn. Want dan krijg je écht een verlichting van de verkeersdruk in de stedelijke omgeving.

De oplossing voor de HTC is op zich wel redelijk, zeker voor de omgeving waar mensen best dicht bij de locatie wonen maar net te ver om te fietsen. Dan is een algemeen parkeerplaats aanleggen gewoon niet handig.

Maar we zouden gewoon eigenlijk de grote intercity stations buiten de steden moeten verplaatsen, daar een groote parkeerplaats bij doen en dan regionaal OV naar de stad toe. Dan kan je gewoon richting dichtsbijzijnde OV hun gaan met auto/fiets/regio OV en dan verder. Maar goed dat kan je nu lastig aanpassen.

Probleem is dat met de oogkleppen-visie van de laatste decennia het "beleid" vooral gericht is op het versterken van de al drukste delen van het land. Zodat je vanzelf de situatie krijgt dat bedrijven die goed bereikbaar willen zijn voor hun werknemers, zich in die al drukke delen gaan blijven vestigen. Veel bedrijven die landelijk werken hoeven zich totaal niet te vestigen in Amsterdam of Utrecht. Maar als je voor mensen uit een groot deel van het land bereikbaar wilt zijn, en gaat kijken welke plekken het beste bereikbaar zijn, dan kom je uiteindelijk alsnog uit op plekken als Amsterdam en Utrecht. Ook als je werknemers daar niet wonen.

Ja Amsterdam is ook echt zo bereikbaar tegenwoordig. Elke dag lange files, door die files veel duurdere woningen en de mensen die buiten de stad kunnen werken zoeken hun baan elders.

Gewoon 1 grote werkgever ( schiphol ) verplaatsen met zeg maar 100km naar het oosten en je lost ineens heel veen verkeersproblemen, woningproblemen, leraren tekorten op in Amsterdam zelf.

[HugotheGreat]

BlauweLucht schreef op maandag 12 juni 2023 @ 16:02:
Ik ben de ontwikkelingen van de betaalbaarheid op de voet aan het volgen en het lijkt erop dat we zo ongeveer nu op het niveau zitten van net voor de hypotheekrente stijging. Ik heb de gegevens verzameld en hieronder samengevat:

Periode	Rente	NVM Gemiddelde woningprijs	Modaal inkomen	Netto hypotheek	Netto inkomen p/j	Netto inkomen p/m	Percentage van inkomen
Q1 2022	1,00%	€ 431.000,00	€ 37.000,00	€ 1.299,00	€ 29.287,00	€ 2.440,58	53,22%
Q2 2022	3,00%	€ 448.000,00	€ 38.500,00	€ 1.520,00	€ 30.262,00	€ 2.521,83	60,27%
Q1 2023	3,96%	€ 394.000,00	€ 40.000,00	€ 1.416,00	€ 32.164,00	€ 2.680,33	52,83%
Q1 2024	3,51%	€ 394.000,00	€ 41.600,00	€ 1.379,00	€ 32.962,00	€ 2.746,83	50,20%

Let op: brede tabel mogelijk scrollen naar rechts

Wat opvalt is dat de betaalbaarheid van een gemiddelde woning nu al een stuk beter is dan de gemiddelde woning toen de rentes zeer laag waren. De waardedaling van huizenprijzen is dus niet alleen met de hypotheekrentes te verklaren en ik denk dat het negatieve sentiment een grotere factor speelt dan ik zelf had verwacht. Als ik de waardedaling van mijn eigen woning zou doortrekken bij de NVM cijfers dan zou een gemiddelde woning in Q2 2023 380k kosten (de officiële cijfers komen over een maand). Dan heb je het zelfs over een betaalbaarheidspercentage van 51,0%. Tellen we daar ook nog de verwachte loonontwikkeling en rentedaling bij op dan komen we in 2024 uit op een percentage van 48,5%.

Al met al denk ik dat de huizenprijzen volgend jaar alweer op het prijsniveau van voor de hypotheekrente stijgingen zullen zitten onder andere door een betere financieringsruimte (door een beter loon en rente).

offtopic:
Bronnen/opmerkingen:
* Modale salarissen via link. Voor 2024 heb ik rekening gehouden met een conservatieve schatting van 4% loongroei (De Nederlandse bank houd rekening met 5,5%).
* Hypotheek netto berekening
* Loon netto berekening
* NVM cijfers woningprijzen link 1 en link 2.
* Ter illustratie ben ik voor 2024 ervan uit gegaan dat de woningprijzen op het prijsniveau van Q1 2023 blijft.
* Onder betaalbaarheid versta ik het percentage van het netto inkomen wat naar de netto hypotheek gaat. Bijvoorbeeld 1000 netto hypotheek en 2000 netto inkomen betekent 50%.
* ING gaat uit van een 0,45% daling in Nederlandse rentes tussen nu en 2024
* Huidige rente link en 2022 link

Was niet echt tevreden met data die je had gebruikt. En alleen de laatste 2/3 jaar vind ik niet representatief.

Heb voor mijn tabel hypotheekrentes zonder NHG gebruikt.
Huizen prijzen gehaald van de hypotheker. NVM cijfers zet ik nmlk vraagtekens bij.

Wat hier te zien is, is dat de markt nog steeds mega oververhit is. Bijna 2008 niveau's m.b.t. betaalbaarheid.

[Señor Sjon]

CR2032 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 12:11:
[...]


Niet zo negatief, je link dateert uit 2022. En SoZa is nog het oude slooppand, niet het nieuwbouw project AnnA.

Je kunt je inmiddels inschrijven voor The Grace. Met de val van het kabinet is nu even onduidelijk wat er gaat gebeuren maar het project staat ook op het vizier van het kabinet. 1.400 huurwoningen is natuurlijk pure politiek in een tijd van woningcrisis. https://twitter.com/Joren...tatus/1678316397095534593

De prijzen zijn ook heel redelijk voor de locatie en zo'n pand.

https://thegrace.nl/

[Afbeelding]


===

Er lopen nu zoveel hoogbouw projecten in de grotere steden van koop en huur in verschillende prijsklassen. Voor De Regent in Den Haag is net de inschrijving voor huurwoningen gesloten met direct een enorm aantal aanmeldingen. Vraag is er genoeg.

Je ziet dat grotere hoogbouw echt de nieuwste ontwikkeling is geworden voor de steden.
En waarom zou dit niet verder gaan naar de kleinere steden of dorpen. Zet een paar hoge torens neer in bijvoorbeeld Emmen, Kampen of Zutphen en je krijgt daar gelijk een heel andere markt dynamiek. Dat schudt de woningmarkt dan compleet op. Jongeren kunnen dan blijven wonen waar ze zijn opgegroeid en dat is alleen maar gunstig voor de regio.

https://www.hureninderegent.nl/

[Afbeelding]

Hoe weet je die prijzen dan? Het is een standaard online inventarisatieformulier. De helft daarvan wil de meeste meters voor de laagste prijs en kan je vaak al gelijk schrappen uit je bestand. Het zegt helemaal niks over de uiteindelijk prijsvorming.

Hoogbouw is alleen rendabel als de grond extreem duur is en het in de hoogte dragelijk gemaakt moet worden. We hebben het hier al vaker over gehad en dat is echt niet de oplossing voor alles buiten de grote steden. Daar wil men er gewoon niet aan, buiten dat je de historische kernen vaak 'sloopt' en het plan genuked wordt door de planschade die het veroorzaakt. Je voorbeelden laten juist zien dat men al decennia druk is met die projecten en het maar nauwelijks van de grond komt.

Rubbergrover1 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 12:19:
[...]

Die OV-verbinding kan dus ook de andere kant op. Van parkeerplaats naar kantoren. En die parkeerplaats hoeft dan niet in of aan de rand van de stad te zijn, want dan krijg je alsnog een grote clustering van autovervoer met bijbehorende problemen. Maar die parkeerplaats kan net zo goed in een plaats een stukje buiten de stad zijn. Want dan krijg je écht een verlichting van de verkeersdruk in de stedelijke omgeving.


[...]

Klopt, dat moet je ook niet willen.

Probleem is dat met de oogkleppen-visie van de laatste decennia het "beleid" vooral gericht is op het versterken van de al drukste delen van het land. Zodat je vanzelf de situatie krijgt dat bedrijven die goed bereikbaar willen zijn voor hun werknemers, zich in die al drukke delen gaan blijven vestigen. Veel bedrijven die landelijk werken hoeven zich totaal niet te vestigen in Amsterdam of Utrecht. Maar als je voor mensen uit een groot deel van het land bereikbaar wilt zijn, en gaat kijken welke plekken het beste bereikbaar zijn, dan kom je uiteindelijk alsnog uit op plekken als Amsterdam en Utrecht. Ook als je werknemers daar niet wonen.

Je mag niet eens een groot kantoor elders bouwen... Dat is een beetje het probleem van het huidige beleid om alles maar te blijven concentreren.

Parkeren in een plaats een stukje buiten de stad? Hoever wou je dit trekken? Want reistijd wordt wel een dingetje hoe groter het aandeel OV in de reis wordt.

[Shadowhawk00]

Hm als je de betaalbaarheid zo in een tabel zet is er eigenlijk de afgelopen 16 jaar weinig veranderd aan de betaalbaarheid van woningen.
Dus ook dat vroeger mensen makkelijker konden kopen klopt dan eigenlijk ook niets van. Ok soms was er een dipje waardoor je even geluk kon hebben maar over langere termijn zijn we niet echt iets opgeschoten.

[Shadowhawk00]

Señor Sjon schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 15:06:
[...]
Je mag niet eens een groot kantoor elders bouwen... Dat is een beetje het probleem van het huidige beleid om alles maar te blijven concentreren.

Parkeren in een plaats een stukje buiten de stad? Hoever wou je dit trekken? Want reistijd wordt wel een dingetje hoe groter het aandeel OV in de reis wordt.

Bij Den-Haag heb je bijvoorbeeld de mogelijkheid om gratis bij een station buiten de stad de parkeren ( of het is net nog in de stad ) en dan met de trein 2-3 haltes te doen naar het centrum. Dit is mijn 1N ervaring ik ben geen expert.

Dat werkt prima als je echt in het centrum wilt zijn.
In Utrecht gebruik ik altijd een combinatie van parkeren bij transferium en dan met de fiets het centrum in.

Verder is het natuurlijk zeer onhandig om centrale stations in het centrum van een stad te hebben, dan kan je daar namelijk nooit parkeren en dat maakt het onhandig om deel van de reis met het OV te doen.

Veel beter zou het zijn om dit centrale stations buiten de steden te plaatsen met een ruime parkeergelegenheid erbij. Dan kan je bijvoorbeeld van houten naar Utrecht centraal met de auto en dan met de sneltrein naar Amsterdam Centraal en van daaruit met de bus/stoptrein Amsterdam in.
Dan krijg je meer een systeem van Grote knooppunten waar auto/fiets/OV samen komen en van waar mensen de beste oplossing kunnen kiezen.

[jeroenkb]

HugotheGreat schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 14:57:
[...]


Wat hier te zien is, is dat de markt nog steeds mega oververhit is. Bijna 2008 niveau's m.b.t. betaalbaarheid.

Erg mooi overzicht.

Alleen je conclusie kun je (nog) niet maken. Zou zomaar kunnen zijn dat dit 'normale' waarden zijn. Zou mooi zijn om nog verder terug te gaan om te kijken of de markt nu echt oververhit is of dat dergelijke getallen altijd al er waren.

[Jopie035]

Kwam nog een interessant stukje tegen over flex-woningen.

(mijn) conclusie: er wordt een hoop geld over de balk gegooid.

https://www.omgevingsweb....eizame-bouw-flexwoningen/

[Shadowhawk00]

jeroenkb schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 15:14:
[...]

Erg mooi overzicht.

Alleen je conclusie kun je (nog) niet maken. Zou zomaar kunnen zijn dat dit 'normale' waarden zijn. Zou mooi zijn om nog verder terug te gaan om te kijken of de markt nu echt oververhit is of dat dergelijke getallen altijd al er waren.

Als je kijkt naar het modale gezinsinkomen, want vroeger was het veel meer norm dat de vrouw parttime of niet werkte en dat de man de hoofdkostwinner was denk ik dat je best wel eens gelijke cijfers gaat krijgen.

De prijzen worden grotendeels bepaald door betaalbaarheid als het gezinsinkomen verdubbelt ga je dat ook terugzien in de prijzen.

[BootVluchteling]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 15:16:
[...]


Als je kijkt naar het modale gezinsinkomen, want vroeger was het veel meer norm dat de vrouw parttime of niet werkte en dat de man de hoofdkostwinner was denk ik dat je best wel eens gelijke cijfers gaat krijgen.

De prijzen worden grotendeels bepaald door betaalbaarheid als het gezinsinkomen verdubbelt ga je dat ook terugzien in de prijzen.

Ja, alleen het zure is een beetje dat, in ieder geval voor mijn gevoel, je bijna beide fulltime moet werken om een fatsoenlijk huis te kunnen betalen. En omdat er dan meer mensen beiden fulltime gaan werken, gaan de prijzen ook weer omhoog. Hangt lekker aan elkaar vast.

[BlauweLucht]

HugotheGreat schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 14:57:
[...]


Was niet echt tevreden met data die je had gebruikt. En alleen de laatste 2/3 jaar vind ik niet representatief.

Heb voor mijn tabel hypotheekrentes zonder NHG gebruikt.
Huizen prijzen gehaald van de hypotheker. NVM cijfers zet ik nmlk vraagtekens bij.

Wat hier te zien is, is dat de markt nog steeds mega oververhit is. Bijna 2008 niveau's m.b.t. betaalbaarheid.

[Afbeelding]

Mooi overzicht. Uit interesse, heb je ook de jaren tussen 2008 en 2015?

Ik zag gisteren toevallig een grafiek voorbijkomen op twitter die de betaalbaarheid toont (zie hieronder). Dat bevestigd wat je noemt: de markt is nog steeds oververhit. Het positieve is echter dat de lonen stijgen, rentes waarschijnlijk begin 2024 dalen en als de huizenprijzen niet al te gek stijgen zal dit percentage (hopelijk voor de starters) lager komen te liggen.



https://twitter.com/Wonin.../1691729043979157611?s=19



https://twitter.com/morri.../1691547088880898048?s=19

[ Voor 14% gewijzigd door BlauweLucht op 17-08-2023 15:33 ]

[jeroenkb]

BlauweLucht schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 15:31:
[...]


Mooi overzicht. Uit interesse, heb je ook de jaren tussen 2008 en 2015?

Ik zag gisteren toevallig een grafiek voorbijkomen op twitter die de betaalbaarheid toont (zie hieronder). Dat bevestigd wat je noemt: de markt is nog steeds oververhit. Het positieve is echter dat de lonen stijgen, rentes waarschijnlijk begin 2024 dalen en als de huizenprijzen niet al te gek stijgen zal dit percentage (hopelijk voor de starters) lager komen te liggen.

[Afbeelding]

https://twitter.com/Wonin.../1691729043979157611?s=19

[Afbeelding]

https://twitter.com/morri.../1691547088880898048?s=19

Net ook nog deze gevonden:



https://woningmarktcijfer...-van-woningen-sinds-1970/

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 12:50:
[...]

De oplossing voor de HTC is op zich wel redelijk, zeker voor de omgeving waar mensen best dicht bij de locatie wonen maar net te ver om te fietsen. Dan is een algemeen parkeerplaats aanleggen gewoon niet handig.

Ik vind de HTC juist typisch een voorbeeld van hoe we in Nederland (te veel) over bereikbaarheid denken. Zet het bij een afslag van de snelweg en kwak er een lading parkeerplaatsen neer en dan noemen we het goed bereikbaar. Terwijl je met het OV alleen al van het stukje naar het station meer dan een halfuur onderweg bent. Op die manier jaag je iedereen wel in de auto.

Maar we zouden gewoon eigenlijk de grote intercity stations buiten de steden moeten verplaatsen, daar een groote parkeerplaats bij doen en dan regionaal OV naar de stad toe. Dan kan je gewoon richting dichtsbijzijnde OV hun gaan met auto/fiets/regio OV en dan verder. Maar goed dat kan je nu lastig aanpassen.

Dat kun je uiteraard best wel aanpassen. Maar dan moet je wel mentaal de knop omdraaien, zodat je niet meer denkt dat het station in het centrum het belangrijkste station zou moeten zijn. Dat is wat ze in Frankrijk bij de TGV extreem hebben doorgetrokken. Daar heb je vaak TGV stations in the middle of nowhere buiten de stad naast de snelweg. Juist omdat ze die stations eerder als een hub zien dan als een eindpunt. In Nederland zijn er ook in veel steden plekken die veel beter bereikbaar zijn (voor zowel auto als OV en fiets) dan het centrale station. Maar toch vinden we het belangrijker dat de trein stopt op de centrale plek die voor veel mensen niet heel goed bereikbaar is.

Ja Amsterdam is ook echt zo bereikbaar tegenwoordig. Elke dag lange files, door die files veel duurdere woningen en de mensen die buiten de stad kunnen werken zoeken hun baan elders.

Amsterdam is prima bereikbaar. Alleen moet je niet met de auto willen...

[Shadowhawk00]

BootVluchteling schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 15:28:
[...]


Ja, alleen het zure is een beetje dat, in ieder geval voor mijn gevoel, je bijna beide fulltime moet werken om een fatsoenlijk huis te kunnen betalen. En omdat er dan meer mensen beiden fulltime gaan werken, gaan de prijzen ook weer omhoog. Hangt lekker aan elkaar vast.

Maar dat is al 15jaar zo. Dus eigenlijk zouden singles al jaren geen huis kunnen kopen op die 3 jaar dat het even minder ging met de huizenmarkt na.
Terwijl er toch veel singles zijn die in de tijd een huis gekocht hebben.

Maar goed die tabel zegt eigenlijk dat de huidige betaalbaarheid wel een beetje de max is en dat het niet veel hoger gaat worden als %besteedbaar inkomen.
Overigens roepen we dus al 5 jaar dat mensen geen huis kunnen kopen dus ergens klopt dat niet helemaal natuurlijk

[ Voor 17% gewijzigd door Shadowhawk00 op 17-08-2023 15:53 ]

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 15:14:
[...]


Bij Den-Haag heb je bijvoorbeeld de mogelijkheid om gratis bij een station buiten de stad de parkeren ( of het is net nog in de stad ) en dan met de trein 2-3 haltes te doen naar het centrum. Dit is mijn 1N ervaring ik ben geen expert.

Dat werkt prima als je echt in het centrum wilt zijn.
In Utrecht gebruik ik altijd een combinatie van parkeren bij transferium en dan met de fiets het centrum in.

Verder is het natuurlijk zeer onhandig om centrale stations in het centrum van een stad te hebben, dan kan je daar namelijk nooit parkeren en dat maakt het onhandig om deel van de reis met het OV te doen.

Veel beter zou het zijn om dit centrale stations buiten de steden te plaatsen met een ruime parkeergelegenheid erbij. Dan kan je bijvoorbeeld van houten naar Utrecht centraal met de auto en dan met de sneltrein naar Amsterdam Centraal en van daaruit met de bus/stoptrein Amsterdam in.
Dan krijg je meer een systeem van Grote knooppunten waar auto/fiets/OV samen komen en van waar mensen de beste oplossing kunnen kiezen.

Het onhandige in Nederland is dat de stations waar je kunt parkeren vaak niet de stations zijn waar de snelle treinen stoppen. En andersom. Zo heb je bv bij Almere een paar transferia bij stations, zoals bij Almere Poort, maar daar stopt dan alleen een trage stoptrein. Terwijl je bij het intercitystation in een dure parkeergarage moet staan, die ook nog eens niet heel lekker vanaf de snelweg bereikbaar is.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 15:54:
[...]

Het onhandige in Nederland is dat de stations waar je kunt parkeren vaak niet de stations zijn waar de snelle treinen stoppen. En andersom. Zo heb je bv bij Almere een paar transferia bij stations, zoals bij Almere Poort, maar daar stopt dan alleen een trage stoptrein. Terwijl je bij het intercitystation in een dure parkeergarage moet staan, die ook nog eens niet heel lekker vanaf de snelweg bereikbaar is.

Dat zeg ik toch, je zou de intercity stations buiten de steden willen met transferia erbij en de stoptrein om de stad in te gaan.

[hoevenpe]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 16:00:
Dat zeg ik toch, je zou de intercity stations buiten de steden willen met transferia erbij en de stoptrein om de stad in te gaan.

Dat kan al, toch is bijv. de P+R bij Houten Castellum vrijwel leeg. Geen IC station, maar wel 4x per uur binnen 12 minuten op CS.

Blijkbaar valt het wel mee met die behoefte.

[Shadowhawk00]

hoevenpe schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 16:08:
[...]

Dat kan al, toch is bijv. de P+R bij Houten Castellum vrijwel leeg. Geen IC station, maar wel 4x per uur binnen 12 minuten op CS.

Blijkbaar valt het wel mee met die behoefte.

Waar je vervolgens moet wachten om over te stappen op een sneltrein als je verder wilt reizen naar een andere bestemming. Is de behoefte er niet of is het gewoon zo slecht ingeregeld dat het gewoon niet werkt. Als de kantoren niet bij CS zijn maar juist ergens anders dan heb je zo weinig aan een treinverbinding naar CS natuurlijk.

[xiangpo]

.

[ Voor 99% gewijzigd door xiangpo op 17-08-2023 17:15 ]

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 16:08:
[...]

Dat kan al, toch is bijv. de P+R bij Houten Castellum vrijwel leeg. Geen IC station, maar wel 4x per uur binnen 12 minuten op CS.

Blijkbaar valt het wel mee met die behoefte.

Ik kende deze P+R nog niet. Misschien dat die onbekendheid ook niet bijdraagt aan het succes.

Het is ook wel jammer dat je vanaf de snelweg eerst nog een stuk moet rijden voor je bij die P+R bent. Dat kost dan toch nog best een tijd, dat zal ook niet meewerken. En dan denk je er ook niet zo snel aan om daar te parkeren. Dan ligt P+R Westraven toch een stuk meer voor de hand

Maar het lijkt mij voor een bezoek aan Utrecht best een handige P+R. Bedankt voor de tip.

[ Voor 3% gewijzigd door Rubbergrover1 op 17-08-2023 17:04 ]

[sarlo]

HugotheGreat schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 14:57:
[...]


Was niet echt tevreden met data die je had gebruikt. En alleen de laatste 2/3 jaar vind ik niet representatief.

Heb voor mijn tabel hypotheekrentes zonder NHG gebruikt.
Huizen prijzen gehaald van de hypotheker. NVM cijfers zet ik nmlk vraagtekens bij.

Wat hier te zien is, is dat de markt nog steeds mega oververhit is. Bijna 2008 niveau's m.b.t. betaalbaarheid.

[Afbeelding]

Ik ben wel heel benieuwd wat de reden is dat er jaren/periodes missen in je overzicht (meer omdat we zelf gekocht hebben in 2016 en die bijvoorbeeld niet opgenomen is in je overzicht).

---

Even los van de markt. Laatst waren wij op het werk aan het discussiëren over de groep mensen die een lage rente hebben en een korte looptijd qua rentevaste periode. Neem de starters die rond de 1.5-2% zijn ingestroomd en die de rente vast hebben staan voor 10 jaar maar wel een >400k hypotheek hebben.

Hoe gaat over +-6-7 jaar het voor deze mensen zijn als die ineens over moeten naar een hypothetische rente van 4-5%? Alleen om het verschil in rente dat je meer gaat betalen op te vangen, moeten ze al een hoger inkomen hebben.

Wij kwamen met de collega's tot twee scenarios:
1) deze mensen kunnen het betalen maar de inkomensgroei wordt teniet gedaan door de plotselinge stijging van de rente en dus de maandelijkse lasten;
2) deze mensen kunnen het juist niet meer betalen door de plotselinge stijging van de rente en dus de maandelijkse lasten.

Hoe denken jullie hier over?

[ Voor 33% gewijzigd door sarlo op 17-08-2023 17:11 ]

[ari3]

CR2032 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 12:11:
Je kunt je inmiddels inschrijven voor The Grace.
...
De prijzen zijn ook heel redelijk voor de locatie en zo'n pand.

De prijzen zijn voor de locatie nog vrij hoog. Als ik de locatie bekijk geeft een appartement in de De Gratie (kan gewoon in het Nederlands) uitzicht op de Schilderswijk en de Geleenstraat. De combi Station Hollands Spoor en Schilderswijk zorgt voor veel sociale onveiligheid in het OV. Een deel van je buren zijn ook nog eens sociale huur... Natuurlijk zijn niet alle sociale huurders probleemgevallen, maar je loopt wel een groter risico op probleemburen als met mensen die aan de inkomenseisen voor midden- en vrijesectorhuur voldoen.

[CR2032]

Señor Sjon schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 15:06:
[...]

Hoe weet je die prijzen dan? Het is een standaard online inventarisatieformulier. De helft daarvan wil de meeste meters voor de laagste prijs en kan je vaak al gelijk schrappen uit je bestand. Het zegt helemaal niks over de uiteindelijk prijsvorming.

.
Hoogbouw is alleen rendabel als de grond extreem duur is en het in de hoogte dragelijk gemaakt moet worden. We hebben het hier al vaker over gehad en dat is echt niet de oplossing voor alles buiten de grote steden. Daar wil men er gewoon niet aan, buiten dat je de historische kernen vaak 'sloopt' en het plan genuked wordt door de planschade die het veroorzaakt. Je voorbeelden laten juist zien dat men al decennia druk is met die projecten en het maar nauwelijks van de grond komt.

Hoogbouw is een kentering geworden in het denken over woningbouw van de grote steden.
Heel veel woningen in korte tijd realiseren en er is weinig vrije ruimte, dan wordt het de lucht in. Het gaat niet alleen om extreem dure grond, het gaat om volumes.

Vroeger was hoogbouw alleen van die Bijlmer blokken, steden eisen nu vaak slanke torens. Nieuw is dat er nu ook veel meer boven de 70 meter wordt gebouwd. Dat is blijkbaar de grens dat het technisch complexer wordt.

Ik weet zelf ook niet of wij wel op de 72e verdieping zouden willen wonen. Over een paar jaar wordt het vast heel normaal, zoals het ook in Dubai en in Amerika niets bijzonders meer is.

Het hoogste woongebouw van de wereld is nu Central Park Tower van 472 meter in New York. Als Nederland lopen we zoo achter.

Heel spectaculair om te zien. En er staan appartementen te koop!

https://centralparktower.com/

[Napo]

CR2032 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 18:03:
[...]

Nieuw is dat er nu ook veel meer boven de 70 meter wordt gebouwd. Dat is blijkbaar de grens dat het technisch complexer wordt.

Dit is al vaker ter sprake gekomen. Vanaf 70 meter moet je voldoen aan additionele eisen voor onder andere brandveiligheid. Het kostenplaatje veranderd daardoor significant.

[rvrrr]

sarlo schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 17:03:
[...]

---

Even los van de markt. Laatst waren wij op het werk aan het discussiëren over de groep mensen die een lage rente hebben en een korte looptijd qua rentevaste periode. Neem de starters die rond de 1.5-2% zijn ingestroomd en die de rente vast hebben staan voor 10 jaar maar wel een >400k hypotheek hebben.

Hoe gaat over +-6-7 jaar het voor deze mensen zijn als die ineens over moeten naar een hypothetische rente van 4-5%? Alleen om het verschil in rente dat je meer gaat betalen op te vangen, moeten ze al een hoger inkomen hebben.

Wij kwamen met de collega's tot twee scenarios:
1) deze mensen kunnen het betalen maar de inkomensgroei wordt teniet gedaan door de plotselinge stijging van de rente en dus de maandelijkse lasten;
2) deze mensen kunnen het juist niet meer betalen door de plotselinge stijging van de rente en dus de maandelijkse lasten.

Hoe denken jullie hier over?

Discussie over hoeveel mensen er nou echt tegen 10 jaar hebben vastgezet ipv 20 of 30 jaar is recent nog gevoerd. Aandeel zal sowieso niet extreem groot zijn.
Daarnaast is maar de vraag wat de rentes over 6 jaar zijn.
Daarnaast verwacht ik dat het merendeel van de starters na 10 jaar toch een grotere groei hebben van het gezamenlijk inkomen dan +/- 850 bruto per maand (het verschil tussen 1% rente en 5% rente bij 400k hypotheek). Ook is er nog steeds HRA waardoor de netto stijging vd lasten aanzienlijk lager ligt, als je ineens 4% stijgt in de rente op je hypotheek.

[ Voor 6% gewijzigd door rvrrr op 17-08-2023 19:29 ]

[Rubbergrover1]

CR2032 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 18:03:
[...]
Vroeger was hoogbouw alleen van die Bijlmer blokken, steden eisen nu vaak slanke torens. Nieuw is dat er nu ook veel meer boven de 70 meter wordt gebouwd. Dat is blijkbaar de grens dat het technisch complexer wordt.

Ik weet zelf ook niet of wij wel op de 72e verdieping zouden willen wonen. Over een paar jaar wordt het vast heel normaal, zoals het ook in Dubai en in Amerika niets bijzonders meer is.

Het hoogste woongebouw van de wereld is nu Central Park Tower van 472 meter in New York. Als Nederland lopen we zoo achter.

Met het bijbehorende prijspeil is het ook prima om flats van een paar honderd meter hoog, tegen de daarmee gepaarde hoge bouwkosten, te bouwen. Alleen zijn er maar weinig mensen en locaties in Nederland waarbij die bedragen op tafel gelegd kunnen worden voor een appartement.

[Napo]

rvrrr schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 19:27:
[...]

Discussie over hoeveel mensen er nou echt tegen 10 jaar hebben vastgezet ipv 20 of 30 jaar is recent nog gevoerd. Aandeel zal sowieso niet extreem groot zijn.

Meer dan de helft was 10 jaar of korter.

[Rubbergrover1]

sarlo schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 17:03:
Neem de starters die rond de 1.5-2% zijn ingestroomd en die de rente vast hebben staan voor 10 jaar maar wel een >400k hypotheek hebben.

Hoe gaat over +-6-7 jaar het voor deze mensen zijn als die ineens over moeten naar een hypothetische rente van 4-5%? Alleen om het verschil in rente dat je meer gaat betalen op te vangen, moeten ze al een hoger inkomen hebben.

Een stijging na 10 jaar van 1,5% naar 4% betekent annuïtair ongeveer een kwart hogere bruto maandlasten. Dat betekent dat als je gemiddeld ongeveer 2,3% inkomensstijging per jaar hebt, je na die 10 jaar even veel van je inkomen aan hypotheek betaalt als toen je er kwam wonen. Terwijl veel mensen, een zeker relatief jonge mensen, een veel hogere inkomenseisen hebben. Die rentestijging is dus in principe probleemloos op te vangen

[Napo]

rvrrr schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 19:27:
[...]


Daarnaast verwacht ik dat het merendeel van de starters na 10 jaar toch een grotere groei hebben van het gezamenlijk inkomen dan +/- 850 bruto per maand (het verschil tussen 1% rente en 5% rente bij 400k hypotheek).

Ja, als je weer een hypotheek zou afsluiten van 400k voor 30 jaar.
Realiteit is dat als hij op 1% stond je na 10 jaar nog maar zo'n 280k open hebt staan die je dan in 20 jaar á 5% mag aflossen. Waar je voorheen dus zo'n €1.286 de maand betaalde gaat dat naar €1.848. Een stijging die lager ligt dan die €850 die je schetst

Ook is er nog steeds HRA waardoor de netto stijging vd lasten aanzienlijk lager ligt, als je ineens 4% stijgt in de rente op je hypotheek.

Dat de HRA er nog is is een onzekerheid, hij was al in de afbouw, wie weet nog wel meer?

[Rubbergrover1]

Napo schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 19:30:
[...]


Meer dan de helft was 10 jaar of korter.

Bij korter dan 10 jaar wordt getoetst met een toetsrente van 5%. Dat betekent dat de leensom zo hoog (of eigenlijk laag) is dat je die ook tegen 5% rente moet kunnen betalen. Niet echt een issue dus.

[Napo]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 19:38:
[...]

Bij korter dan 10 jaar wordt getoetst met een toetsrente van 5%. Dat betekent dat de leensom zo hoog (of eigenlijk laag) is dat je die ook tegen 5% rente moet kunnen betalen. Niet echt een issue dus.

Correct, maar dat maakt de situatie "Aandeel zal sowieso niet extreem groot zijn" niet anders. Het is een significant aandeel dat nog steeds de keuze maakte om de hypotheekrente niet langer dan 10 jaar vast te zetten.

[rvrrr]

Napo schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 19:30:
[...]


Meer dan de helft was 10 jaar of korter.

Niet waar. Wil niet enkel links droppen maar zie dit

https://www.vanbruggen.nl...%20als%2020%20jaar%20vast.

Pas sinds 2022 is er weer een kentering te zien naar kortere looptijd. Maar ook nog steeds niet meer dan de helft. (Maar over deze hypotheken ging de discussie niet)

https://www.businessinsid...de-10-jaar-populair-2022/

[ Voor 35% gewijzigd door rvrrr op 17-08-2023 20:05 ]

[rvrrr]

Napo schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 19:34:
[...]


Ja, als je weer een hypotheek zou afsluiten van 400k voor 30 jaar.
Realiteit is dat als hij op 1% stond je na 10 jaar nog maar zo'n 280k open hebt staan die je dan in 20 jaar á 5% mag aflossen. Waar je voorheen dus zo'n €1.286 de maand betaalde gaat dat naar €1.848. Een stijging die lager ligt dan die €850 die je schetst


[...]


Dat de HRA er nog is is een onzekerheid, hij was al in de afbouw, wie weet nog wel meer?

Scherp,.thanks. Bedacht het me na het posten ook dat ik iets te makkelijk rekende. Maar dan is het het dus zelfs "maar" 600 bruto..

[Napo]

rvrrr schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 20:03:
[...]

Niet waar. Wil niet enkel links droppen maar zie dit

https://www.vanbruggen.nl...%20als%2020%20jaar%20vast.

Zie de dataset van de DNB:
https://www.dnb.nl/statis...ca-4a1e-8643-bacf430d08cb

Er is geen maand waar de >10 jaars variant groter is dan 50% van de totale set aan hypotheken

[Bramtweakers]

Realiteit is dat als hij op 1% stond je na 10 jaar nog maar zo'n 280k open hebt staan die je dan in 20 jaar á 5% mag aflossen. Waar je voorheen dus zo'n €1.286 de maand betaalde gaat dat naar €1.848. Een stijging die lager ligt dan die €850 die je schetst

Ik ben nog wel nieuwsgierig inhoeverre de loonstijgingen en hypotheekkostenstijging gaan opwegen tegen verandering van levensfase in tien jaar. Ik zou me kunnen voorstellen dat veel mensen een huis kopen voor ze kinderen hebben en in 10 jaar tijd veranderd er dan financieel veel. Wel denk ik dat met de loonstijgingen van de afgelopen 2 jaar de lonen zullen stijgen, de huisprijzen stabiliseren (net onder het huidige niveau) en de hypotheek/inkomens verhouding nagenoeg Het niveau van begin 2021 aannemen.

Verder heb ik geen koffiedik meer over.

[rvrrr]

Napo schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 20:19:
[...]


Zie de dataset van de DNB:
https://www.dnb.nl/statis...ca-4a1e-8643-bacf430d08cb

Er is geen maand waar de >10 jaars variant groter is dan 50% van de totale set aan hypotheken

Vanaf 2020 duikt het woninghypotheek totaal -> nieuwe contracten toch echt onder de 50% vwb hypotheken korter dan 10 jaar rentevast. (heronderhandelingen lijkt me voor starters niet relevant).
Als je filtert op zuiver nieuwe hypotheken zie je het al in k3/k4 2019.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 15:50:
[...]


Maar dat is al 15jaar zo. Dus eigenlijk zouden singles al jaren geen huis kunnen kopen op die 3 jaar dat het even minder ging met de huizenmarkt na.
Terwijl er toch veel singles zijn die in de tijd een huis gekocht hebben.

Maar goed die tabel zegt eigenlijk dat de huidige betaalbaarheid wel een beetje de max is en dat het niet veel hoger gaat worden als %besteedbaar inkomen.
Overigens roepen we dus al 5 jaar dat mensen geen huis kunnen kopen dus ergens klopt dat niet helemaal natuurlijk

De eene single is niet de andere single, ook in mijn vrienden/kennis-kring : Gewoon single en huis gekocht. Meestal wel jaren vaste goede baan(en wrch wat poen op de spaar-rekening) Het kan wel...Kan gewoon, ook voor de vrijgezellen. (weet niet hoe het zit als je gescheiden bent met kids...ander verhaal)

[CR2032]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 19:29:
[...]

Met het bijbehorende prijspeil is het ook prima om flats van een paar honderd meter hoog, tegen de daarmee gepaarde hoge bouwkosten, te bouwen. Alleen zijn er maar weinig mensen en locaties in Nederland waarbij die bedragen op tafel gelegd kunnen worden voor een appartement.

Klopt. Je ziet daarom nu ook vaker dat ze gelijk twee of meer wat lagere torens schakelen. Kost wel meer bouwgrond en helemaal niet fijn voor een deel van de bewoners, je kijkt dan recht naar binnen bij de buren.
Bellavue in Den Haag is nu door de PUK fase heen, dat worden ook meerdere hoge torens met 1.200 woningen, waarvan ook sociale huur.

Gemeente Den Haag heeft heeft besloten om de komende jaren 20.000 woningen te bouwen in het gebied Den Haag Centraal, Holland Spoor en Laan van NOI. Een gigantische klus waar ook The Grace, AnnA, Frank is een Binck deel van uitmaakt.

Rotterdam doet meerdere geschakelde torens ook, zoals het net gepresenteerde Rotta Nova. Ik vind het ook wel een mooi ontwerp maar zie liever een enkele toren. Het lijkt wel op een kathedraal zo tussen de Markthal en de Laurenskerk in. Aan belangstelling valt niet te klagen, het liep gelijk storm met inschrijvingen.

https://www.ad.nl/rotterd...opt-nu-al-storm~af7060a9/

@Señor Sjon Die huurprijzen van The Grace staan op de inschrijfpagina.

[Sport_Life]

BlauweLucht schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 15:31:
[...]


Het positieve is echter dat de lonen stijgen, rentes waarschijnlijk begin 2024 dalen en als de huizenprijzen niet al te gek stijgen zal dit percentage (hopelijk voor de starters) lager komen te liggen.

Daar zit nou net het probleem.
Als de rente gaat dalen dan schieten de prijzen weer omhoog.

Lage rente, lage prijzen en lage werkeloosheid bestaat niet. Pas als de werkeloosheid flink gaat stijgen kunnen prijzen zakken bij een lage rente (scenario 2013-2015). Maar dan zitten we in een jarenlange recessie waarbij de starters weer geen baan hebben.

[Rubbergrover1]

CR2032 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 22:33:

@Señor Sjon Die huurprijzen van The Grace staan op de inschrijfpagina.

Waar zie je die inschrijfpagina? Het enige wat ik kan vinden is een aanmeldformulier om aan te geven dat je belangstelling hebt. Op dat formulier kun je alleen aangeven naar welke prijscategorie je voorkeur uitgaat (sociale huur, middenhuur, vrije sector huur). En naar welk woonoppervlak je belangstelling uitgaat. Ik zie nergens staan wat de huurprijzen in deze flat zouden worden.

[Señor Sjon]

CR2032 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 18:03:
[...]


Hoogbouw is een kentering geworden in het denken over woningbouw van de grote steden.
Heel veel woningen in korte tijd realiseren en er is weinig vrije ruimte, dan wordt het de lucht in. Het gaat niet alleen om extreem dure grond, het gaat om volumes.

Vroeger was hoogbouw alleen van die Bijlmer blokken, steden eisen nu vaak slanke torens. Nieuw is dat er nu ook veel meer boven de 70 meter wordt gebouwd. Dat is blijkbaar de grens dat het technisch complexer wordt.

Ik weet zelf ook niet of wij wel op de 72e verdieping zouden willen wonen. Over een paar jaar wordt het vast heel normaal, zoals het ook in Dubai en in Amerika niets bijzonders meer is.

Het hoogste woongebouw van de wereld is nu Central Park Tower van 472 meter in New York. Als Nederland lopen we zoo achter.

Heel spectaculair om te zien. En er staan appartementen te koop!

https://centralparktower.com/

Ik denk dat je voorliefde voor skyscrapers je een beetje blind maakt. Vanaf 70 meter gelden veel zwaardere eisen voor bouwconstructies. En een lange satéprikker klinkt leuk, maar de verhouding GO/BVO is waardeloos door de stijgpunten en benodigde verkeers- en constructieruimte. Dus worden ze nog duurder en die torens zullen nooit en te nimmer kunnen voldoen aan de 30-40-30 verhouding goedkoop (<225k) - midden (<355k) - duur. De ontwikkeltijd alleen al zal je telkens terug naar de tekentafel sturen omdat je minstens 2 kabinetten hebt in de ontwikkelperiode. Dan moeten mensen ook een jaar of 3 willen wachten tot het klaar is als je eenmaal bezig bent.

CR2032 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 22:33:
@Señor Sjon Die huurprijzen van The Grace staan op de inschrijfpagina.

Zoals eerder gezegd, dat is alleen een interessepeiling met prijzen die al 2 jaar niet zijn aangepast. Dat zegt al bijna genoeg over de status. Als ze actief zouden werven, zou daar prijspeil 2023 staan.

[hoevenpe]

Señor Sjon schreef op vrijdag 18 augustus 2023 @ 08:58:
Dus worden ze nog duurder en die torens zullen nooit en te nimmer kunnen voldoen aan de 30-40-30 verhouding goedkoop (<225k) - midden (<355k) - duur.

Dat wordt in het aangehaalde forum meerdere keren als mede-oorzaak benoemd:

quote: https://www.skyscrapercit...7/page-110#post-184120187

Simpel verschil met Rotterdam en de Baantoren.

The Grace: 30 procent sociaal, 20 procent middenhuur, 50 procent vrije sector.

Baantoren: 30% middenhuur, 70% vrije sector.

Bij mij tegenover heeft de lokale politiek ook regelmatig aanvullende eisen gesteld: meer sociale huur, zorgvoorziening, hogere grondprijs, lagere parkeernorm, verplichte deelautos, etc.

Nu wordt er helemaal niets gebouwd...

[Señor Sjon]

Ik heb er dagelijks mee te maken. Leuk politiek wensdenken, maar als ik zeg dat elke van hun wensen aan het eind van de keten telkens de VON met een paar duizend euro verhoogt, staan ze je glazig aan te kijken. En komen vervolgens met nog meer zaken die voorbij het bouwbesluit of landelijke regelgeving gaan... Ja, formeel mag dat niet. Maar dan krijg je geen goedkeuring om $redenen en heb je geen plan.

[hoevenpe]

Señor Sjon schreef op vrijdag 18 augustus 2023 @ 09:17:
Ja, formeel mag dat niet. Maar dan krijg je geen goedkeuring om $redenen en heb je geen plan.

Hier is alles helemaal klaar om te beginnen, toen ging de rente omhoog en stegen de bouwkosten. Hard vastgelegd dat het 'betaalbaar' moest blijven, dus de ontwikkelaar mocht de VON prijzen niet significant aanpassen of de mix veranderen.

En zo gaat het nu bij heel veel nieuwbouw projecten, zie weinig nieuws in de verkoop komen.

[BlauweLucht]

https://www.rtlnieuws.nl/...nieuwbouw-woningen-huizen

"Weer minder bouwvergunningen: woningbouw verder in het slop"

"Doelstelling van het (nu demissionaire) kabinet is om tot 2030 in totaal 900.000 nieuwe woningen te bouwen. Maar met iets meer dan 15.000 vergunningen in het tweede kwartaal (nog geen 28.000 in het eerste halfjaar) lijkt dat aantal voor de komende tijd niet haalbaar."

Om de doelstelling van 900k woningen in 7 jaar te halen leert een simpele rekensom dat er 128k per jaar gebouwd moet worden. Met het huidige tempo van 28*4=56k per jaar lijkt daar geen eens de helft van terecht te komen .

[Z___Z]

CR2032 schreef op donderdag 17 augustus 2023 @ 22:33:
[...]


Klopt. Je ziet daarom nu ook vaker dat ze gelijk twee of meer wat lagere torens schakelen. Kost wel meer bouwgrond en helemaal niet fijn voor een deel van de bewoners, je kijkt dan recht naar binnen bij de buren.
Bellavue in Den Haag is nu door de PUK fase heen, dat worden ook meerdere hoge torens met 1.200 woningen, waarvan ook sociale huur.

Gemeente Den Haag heeft heeft besloten om de komende jaren 20.000 woningen te bouwen in het gebied Den Haag Centraal, Holland Spoor en Laan van NOI. Een gigantische klus waar ook The Grace, AnnA, Frank is een Binck deel van uitmaakt.

Rotterdam doet meerdere geschakelde torens ook, zoals het net gepresenteerde Rotta Nova. Ik vind het ook wel een mooi ontwerp maar zie liever een enkele toren. Het lijkt wel op een kathedraal zo tussen de Markthal en de Laurenskerk in. Aan belangstelling valt niet te klagen, het liep gelijk storm met inschrijvingen.

https://www.ad.nl/rotterd...opt-nu-al-storm~af7060a9/

@Señor Sjon Die huurprijzen van The Grace staan op de inschrijfpagina.

[Afbeelding]

Nadeel van deze hoogbouw is dat er helemaal geen rekening wordt gehouden met recreatie buiten. Het is enorm dicht op elkaar gebouwd. Een beetje zoals begin 2000 in China, toen daar de eerste hoogbouw kwam. Inmiddels hebben ze daar geleerd dat mensen dit niet willen en bouwen ze torens verder uit elkaar met veel groen er tussen. Jammer dat we hier eerst zelf dezelfde fouten moeten maken. Laten we hopen dat we het hier ook ooit leren.

[XFlame]

Gezien het vooral de bouwgrond is die zo duur is, zou de nationale overheid kunnen ingrijpen door gemeenten te dwingen de prijzen te verlagen?

Dit zal logischerwijs weer leiden tot begrotingstekorten bij gemeenten, maar wellicht dat de overheid kan bijspringen. Momenteel lijken gemeenten de kosten van de zorg te betalen door het verkopen van bouwgrond, dat lijkt ook niet heel wenselijk.

[geekeep]

XFlame schreef op vrijdag 18 augustus 2023 @ 11:56:
Gezien het vooral de bouwgrond is die zo duur is, zou de nationale overheid kunnen ingrijpen door gemeenten te dwingen de prijzen te verlagen?

Dit zal logischerwijs weer leiden tot begrotingstekorten bij gemeenten, maar wellicht dat de overheid kan bijspringen. Momenteel lijken gemeenten de kosten van de zorg te betalen door het verkopen van bouwgrond, dat lijkt ook niet heel wenselijk.

Wat verwacht je dan? Er zijn steeds meer taken vanuit de overheid gedelegeerd richting gemeenten -zonder rekening te houden met budget- waaronder inderdaad de (geestelijke) zorg. Nogal logisch dat ze een gat vullen met inkomsten vanuit een ander potje. Zo werkt budgetteren nu eenmaal. Ik zie de grotere gemeenten niet echt bulken van het geld met hun inkomsten uit grond. En andere inkomsten verhogen zoals OZB of rioolheffing pakt íedereen ipv enkel de gelukkigen die een nieuwbouwwoning kunnen kopen.
Wat wél een oplossing kan bieden is die (zorg)taken eerlijker verdelen tussen gemeenten. Een migrantenopvang in Wassenaar en sociale huur in het Gooi enzo

---

Wellicht een leuke website om te checken: https://www.waarstaatjege...rd/gemeentefinanci%C3%ABn
Wel typisch dat rijke gemeenten doorgaans lagere netto lasten per inwoner hebben.

[ Voor 8% gewijzigd door geekeep op 18-08-2023 12:18 ]

[Napo]

geekeep schreef op vrijdag 18 augustus 2023 @ 12:13:
[...]

Wat verwacht je dan? Er zijn steeds meer taken vanuit de overheid gedelegeerd richting gemeenten -zonder rekening te houden met budget- waaronder inderdaad de (geestelijke) zorg. Nogal logisch dat ze een gat vullen met inkomsten vanuit een ander potje. Zo werkt budgetteren nu eenmaal. Ik zie de grotere gemeenten niet echt bulken van het geld met hun inkomsten uit grond. En andere inkomsten verhogen zoals OZB of rioolheffing pakt íedereen ipv enkel de gelukkigen die een nieuwbouwwoning kunnen kopen.
Wat wél een oplossing kan bieden is die (zorg)taken eerlijker verdelen tussen gemeenten.

En zie daar de makkelijke manier van bezuinigen door de centrale overheid. Taken afstoten richting lokale overheid, daar een budget voor geven die vanaf het begin beperkt toereikend is en vervolgens ga je daar rustig aan op beknibbelen. De pijn pak je dan niet als centrale overheid maar de lokale overheid loopt tegen de grenzen aan wat mogelijk is.

WMO is daar een factor in maar bijvoorbeeld ook de bijstand. Daaruit vloeit dan weer voort dat het risico voor de gemeente groter wordt bij lagere inkomensgroepen, het bouwen van woningen voor die groepen wordt dus ook niet actief gestimuleerd (dan wel wordt actief tegengewerkt) met ten gevolgen dat er geen wonignen zijn.

Daarbij niet zeggende dat decentralisatie per definitie niet kan werken maar als je dat doet moet je je wel bewust zijn van de factoren die meespelen en de invloed die een lokale overheid heeft in relatie tot de centrale overheid en de implicaties daarvan in het (wel of niet stimuleren van) het woningaabod.

[geekeep]

Napo schreef op vrijdag 18 augustus 2023 @ 12:40:
[...]


En zie daar de makkelijke manier van bezuinigen door de centrale overheid. Taken afstoten richting lokale overheid, daar een budget voor geven die vanaf het begin beperkt toereikend is en vervolgens ga je daar rustig aan op beknibbelen. De pijn pak je dan niet als centrale overheid maar de lokale overheid loopt tegen de grenzen aan wat mogelijk is.

WMO is daar een factor in maar bijvoorbeeld ook de bijstand. Daaruit vloeit dan weer voort dat het risico voor de gemeente groter wordt bij lagere inkomensgroepen, het bouwen van woningen voor die groepen wordt dus ook niet actief gestimuleerd (dan wel wordt actief tegengewerkt) met ten gevolgen dat er geen wonignen zijn.

Daarbij niet zeggende dat decentralisatie per definitie niet kan werken maar als je dat doet moet je je wel bewust zijn van de factoren die meespelen en de invloed die een lokale overheid heeft in relatie tot de centrale overheid en de implicaties daarvan in het (wel of niet stimuleren van) het woningaabod.

Vergeet ook niet dat minister Blok een compleet ministerie van Volkshuisvesting heeft opgegeven omdat "de woningmarkt af was"..

Simpel gezegd is het een gevalletje "je moet doen wat wij zeggen, maar je moet zelf uitzoeken hoe, hier heb je wat wisselgeld en je hebt trouwens een achterstand in te halen. Oh en een beetje haast maken graag."

Wat woningbouw betreft zie ik best een toekomst met meer woningcorporaties, die gaan bouwen in eigen beheer zonder dat ze een winstgevende ontwikkelaar nodig hebben. Oh en voor de anti-woco reacties weer komen, binnenkort hebben we 1 miljoen Nederlanders in de armoede, dus érgens moeten betaalbare woningen vandaan komen. Hint; dat is níet van de bouwbedrijven die appartementen voor een half miljoen verkopen.

[Rubbergrover1]

Z___Z schreef op vrijdag 18 augustus 2023 @ 11:55:
[...]

Nadeel van deze hoogbouw is dat er helemaal geen rekening wordt gehouden met recreatie buiten. Het is enorm dicht op elkaar gebouwd. Een beetje zoals begin 2000 in China, toen daar de eerste hoogbouw kwam. Inmiddels hebben ze daar geleerd dat mensen dit niet willen en bouwen ze torens verder uit elkaar met veel groen er tussen. Jammer dat we hier eerst zelf dezelfde fouten moeten maken. Laten we hopen dat we het hier ook ooit leren.

Hangt ook sterk af van de locatie waar je bouwt. Als je hartje centrum bouwt, zoals bij Rotta Nova, dan heb je een >andere< recreatie behoefte dan als je in een randwijk bouwt. Iemand die naast de Markthal wil wonen, zal meestal niet meteen behoefte hebben aan een groot park voor de deur (of in elk geval niet verwachten dat dat er is), maar andere faciliteiten en voldoende openbare ruimte zijn uiteraard wel gewenst. En er moet natuurlijk ook wel groen/stadsparken binnen redelijke afstand zijn. Maar daaraan is volgens mij niet echt gebrek. (Daarnaast heb je ook een gezamenlijk dakterras om buiten te chillen, ook niet verkeerd.)

[CR2032]

Señor Sjon schreef op vrijdag 18 augustus 2023 @ 08:58:
[...]

Ik denk dat je voorliefde voor skyscrapers je een beetje blind maakt. Vanaf 70 meter gelden veel zwaardere eisen voor bouwconstructies. En een lange satéprikker klinkt leuk, maar de verhouding GO/BVO is waardeloos door de stijgpunten en benodigde verkeers- en constructieruimte. Dus worden ze nog duurder en die torens zullen nooit en te nimmer kunnen voldoen aan de 30-40-30 verhouding goedkoop (<225k) - midden (<355k) - duur. De ontwikkeltijd alleen al zal je telkens terug naar de tekentafel sturen omdat je minstens 2 kabinetten hebt in de ontwikkelperiode. Dan moeten mensen ook een jaar of 3 willen wachten tot het klaar is als je eenmaal bezig bent.


[...]

Zoals eerder gezegd, dat is alleen een interessepeiling met prijzen die al 2 jaar niet zijn aangepast. Dat zegt al bijna genoeg over de status. Als ze actief zouden werven, zou daar prijspeil 2023 staan.

Voor mij zijn skyscrapers geen doel maar een middel. Om veel meer woningen te kunnen bouwen binnen de stadsgrenzen en niet zoals vroeger een stad maar te laten uitdijen naar de buitengebieden en alle natuur op te slokken. Dat is nu in de huidige tijd toch een absolute no go.

The Grace ligt stil maar zoals ik aangaf werd dit project al op naam genoemd door de minister om dit vlot te trekken met een zak geld. Het is nu afwachten of het onderwerp woningcrisis wordt niet controversieel verklaard en Hugo de Jonge krijgt alsnog ruim baan het komende half jaar of heel jaar.
In een crisis zul je heilige huisjes niet moeten sparen. Dan gaat die 30-40-30 verhouding maar op de schop, net zoals al die ellenlange bezwaarprocedures tot en met de Raad van State. Tenzij het niet belangrijk genoeg wordt gevonden.

Wat je wel moet voorkomen is dat het treurige eenheidsworst wordt van alleen maar fantasieloze torens en nog eens torens. Remember Vinex.

Het hoeft ook niet allemaal hoog. Open Building concept zoals het bekende Next21 in Osaka Japan is mooi spannend. Waarbij iedere koper individueel het appartement flink vrij kan bepalen met minimale regels.



Den Haag heeft zoiets onlangs gedaan met de De Hoge Vrijheid van 70m. Een heel gaaf en origineel ontwerp in een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) met veel vrijheid want minder regels. Iedereen koper mocht zelf invulling geven, de gevel bepalen. Prachtig op papier. Door vooral kostenbesparingen en een heleboel gedoe is daar weinig meer van overgebleven. Met een afschuwelijke parkeergarage er ook nog bij.

Een voorbeeld hoe het niet moet.

Dit was het originele plan





Onlangs is het pand opgeleverd, dit.
Met een afschuwelijke parkeergarage er ook nog bij.

[Z___Z]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 18 augustus 2023 @ 15:46:
[...]

Hangt ook sterk af van de locatie waar je bouwt. Als je hartje centrum bouwt, zoals bij Rotta Nova, dan heb je een >andere< recreatie behoefte dan als je in een randwijk bouwt. Iemand die naast de Markthal wil wonen, zal meestal niet meteen behoefte hebben aan een groot park voor de deur (of in elk geval niet verwachten dat dat er is), maar andere faciliteiten en voldoende openbare ruimte zijn uiteraard wel gewenst. En er moet natuurlijk ook wel groen/stadsparken binnen redelijke afstand zijn. Maar daaraan is volgens mij niet echt gebrek. (Daarnaast heb je ook een gezamenlijk dakterras om buiten te chillen, ook niet verkeerd.)

Ik denk dat iedereen wel behoefte heeft naar groen in bepaalde mate, maar dat daktuin is leuk voor de bewoners van de nieuwe toren, maar de bewoners van de markthal of de torens in Wijnhaven hebben er helemaal niks aan. Niet voor niets zijn appartementen in het centrum naast parken veel duurder.

[Napo]

CR2032 schreef op vrijdag 18 augustus 2023 @ 18:56:
[...]


Voor mij zijn skyscrapers geen doel maar een middel. Om veel meer woningen te kunnen bouwen binnen de stadsgrenzen en niet zoals vroeger een stad maar te laten uitdijen naar de buitengebieden en alle natuur op te slokken. Dat is nu in de huidige tijd toch een absolute no go.

Het lastige is echter de herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden, zeker als er diverse koopwoningen in een gebied zijn laat staan als er beschermde stadsgezichten zijn (enerzijds goed anderzijds beperkend voor verdichting).

Bedrijfspanden gaan nog wel eens tegen de vlakte wat resulteert in een redelijk gebied wat opnieuw ontwikkeld kan worden, woning veel minder vaak. Als stad zit je daardoor ook snel tegen je limieten aan voor de herontwikkeling of het maakt het bijzonder kostbaar voor projectontwikelaars met ten gevolgen minder groen of een uitdijende stad als gevolg en bij uitdijing kom je in de situatie dat hoogbouw vaak geen optie is.

[Señor Sjon]

@CR2032 die staffel komt van De Jonge... Die gaat niet zomaar weg. En hij heeft nog nooit ergens zijn ongelijk kunnen aangeven, dus we zitten hier voorlopig aan vast.

[Rubbergrover1]

CR2032 schreef op vrijdag 18 augustus 2023 @ 18:56:
[...]
In een crisis zul je heilige huisjes niet moeten sparen. Dan gaat die 30-40-30 verhouding maar op de schop,

Wat veel eenvoudiger is, en waar ze volgens mij ook een aanzet toe hebben gegeven, is de grenzen tussen die categorieën verschuiven. Met het opschuiven van de grens voor gereguleerde huur is het een kleine stap naar het verschuiven van de toeslaggrens. Waarmee je in feite ook de grens van de onderste 30% verschuift. Daardoor wordt in een klap 'sociale huur' een stuk rendabeler om te bouwen.

[Rubbergrover1]

Napo schreef op vrijdag 18 augustus 2023 @ 20:22:
[...]


Het lastige is echter de herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden, zeker als er diverse koopwoningen in een gebied zijn laat staan als er beschermde stadsgezichten zijn (enerzijds goed anderzijds beperkend voor verdichting).

Los van het praktische, dat het lastig is om een groot bouwvlak leeg te maken, heb je ook dat het op veel plekken minder goed past tussen de bestaande bebouwing wat betreft uitstraling en bereikbaarheid. Daarom zul je hoogbouw niet overal kunnen of willen toepassen. Maar bij bv stations of winkelcentra zijn vaak juist wel goede plekken voor hoogbouwbuurtjes.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 19 augustus 2023 @ 08:11:
[...]

Los van het praktische, dat het lastig is om een groot bouwvlak leeg te maken, heb je ook dat het op veel plekken minder goed past tussen de bestaande bebouwing wat betreft uitstraling en bereikbaarheid. Daarom zul je hoogbouw niet overal kunnen of willen toepassen. Maar bij bv stations of winkelcentra zijn vaak juist wel goede plekken voor hoogbouwbuurtjes.

Wat bij winkels vaker gebeurt is dat er boven de winkels zelf nog 2-3 lagen komen als woningen. Is ergens ook wel logisch je hebt je klanten boven je wonen.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 19 augustus 2023 @ 09:35:
[...]


Wat bij winkels vaker gebeurt is dat er boven de winkels zelf nog 2-3 lagen komen als woningen. Is ergens ook wel logisch je hebt je klanten boven je wonen.

Maar waarom beperken tot 2-3 lagen? Je zou juist op zulke plekken, of daar in de buurt, vaak prima veel hogere gebouwen kunnen zetten. Zoals bv bij het Gelderlandplein in Amsterdam hebben en wat ze bijvoorbeeld bij Ommoord in Rotterdam of Paddepoel in Groningen willen. Dat zijn plekken met veel voorzieningen en vaak ook een goede bereikbaarheid (zowel per auto als OV). En zulke winkelcentra zijn vaak niet echt bijzondere stadsgezichten die bescherming behoeven.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 19 augustus 2023 @ 10:26:
[...]

Maar waarom beperken tot 2-3 lagen? Je zou juist op zulke plekken, of daar in de buurt, vaak prima veel hogere gebouwen kunnen zetten. Zoals bv bij het Gelderlandplein in Amsterdam hebben en wat ze bijvoorbeeld bij Ommoord in Rotterdam of Paddepoel in Groningen willen. Dat zijn plekken met veel voorzieningen en vaak ook een goede bereikbaarheid (zowel per auto als OV). En zulke winkelcentra zijn vaak niet echt bijzondere stadsgezichten die bescherming behoeven.

Hangt nogal af wat de rest van de omgeving is natuurlijk. Als er verder alleen grondgebonden woningen omheen zitten is 2-3 lagen voldoende. Zit je tussen allemaal flats dan kan je net zo goed naar 6 lagen gaan. Of meer.
Natuurlijk zit daar ook nog stukje fundering enzo bij en parkeergelegenheid. Je moet ergens wonen maar je moet natuurlijk daar ook kunnen komen, en je bezoek ook.

[sdk1985]

CR2032 schreef op vrijdag 18 augustus 2023 @ 18:56:
[...]


Voor mij zijn skyscrapers geen doel maar een middel. Om veel meer woningen te kunnen bouwen binnen de stadsgrenzen en niet zoals vroeger een stad maar te laten uitdijen naar de buitengebieden en alle natuur op te slokken. Dat is nu in de huidige tijd toch een absolute no go.

Buiten de stad vind je vooral grond met een agrarische bestemming. Grafiekje voor je gemaakt:




Deze figuur geeft inzicht in de relatie tussen de verschillende grondbestedingen. Hij telt niet op tot 100% van alle grondbesteding. Daarin zit namelijk bijvoorbeeld nog (veel) water maar ook bijvoorbeeld nog verkeersterrein. Dit je zou je eventueel op kunnen tellen. Hier kun je je eigen figuur maken: https://opendata.cbs.nl/s...t/70262ned/table?dl=2C288.

Schijnbaar geeft juist de stedelijke herontwikkeling mensen het gevoel dat Nederland vol is gebouwd.

[ Voor 15% gewijzigd door sdk1985 op 19-08-2023 13:32 ]

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 19 augustus 2023 @ 13:12:
[...]

Hangt nogal af wat de rest van de omgeving is natuurlijk. Als er verder alleen grondgebonden woningen omheen zitten is 2-3 lagen voldoende. Zit je tussen allemaal flats dan kan je net zo goed naar 6 lagen gaan. Of meer.
Natuurlijk zit daar ook nog stukje fundering enzo bij en parkeergelegenheid. Je moet ergens wonen maar je moet natuurlijk daar ook kunnen komen, en je bezoek ook.

Als er vooral grondgebonden woningen zijn, dan zou ik zeggen dat je daar juist een flinke hoeveelheid appartementen kunt bouwen om een en ander een beetje in evenwicht te brengen.

Wat bereikbaarheid betreft is een winkelcentrum vaak juist heel goed bereikbaar. Zowel over de weg als met ov. Uiteraard moet je voldoende parkeergelegenheid hebben, dat is iets wat je in de bouw zou moeten meenemen.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 19 augustus 2023 @ 14:07:
[...]

Als er vooral grondgebonden woningen zijn, dan zou ik zeggen dat je daar juist een flinke hoeveelheid appartementen kunt bouwen om een en ander een beetje in evenwicht te brengen.

Wat bereikbaarheid betreft is een winkelcentrum vaak juist heel goed bereikbaar. Zowel over de weg als met ov. Uiteraard moet je voldoende parkeergelegenheid hebben, dat is iets wat je in de bouw zou moeten meenemen.

Er is vaak helemaal geen behoefte aan evenwicht zeker in kleine dorpen is er geen of weinig vraag naar appartementen. Geforceerd woningen bouwen omdat je iets wilt bereiken wat de meerderheid niet wil daarvoor moet je echt naar china / noord korea of de oude USSR.

[CR2032]

sdk1985 schreef op zaterdag 19 augustus 2023 @ 13:29:
[...]

Buiten de stad vind je vooral grond met een agrarische bestemming. Grafiekje voor je gemaakt:

[Afbeelding]


Deze figuur geeft inzicht in de relatie tussen de verschillende grondbestedingen. Hij telt niet op tot 100% van alle grondbesteding. Daarin zit namelijk bijvoorbeeld nog (veel) water maar ook bijvoorbeeld nog verkeersterrein. Dit je zou je eventueel op kunnen tellen. Hier kun je je eigen figuur maken: https://opendata.cbs.nl/s...t/70262ned/table?dl=2C288.

Schijnbaar geeft juist de stedelijke herontwikkeling mensen het gevoel dat Nederland vol is gebouwd.

Je wilt toch niet dat de steden nog meer uitdijen ten kosten van het groen. Daardoor voelt Nederland vol gebouwd omdat er niet naar buiten mag worden gebouwd. Of dat men niet buiten de Randstad wil wonen. Wan t in Oost-Groningen of Drenthe is plek genoeg.


===

Het hoeven ook niet allemaal smalle torens te zijn. Sillon De Bretagne in Nantes is gebouwd in 1969 en nog steeds een van de grootste woongebouwen in Europa. Moet je voorstellen dat er twee zo in Utrecht bij de Jaarbeurs worden neergezet en wat dit dan gaat doen met de lokale huizenprijzen.

Plotseling heel veel aanbod zal een schokeffect in de huizenprijzen geven. Precies wat de markt nu nodig heeft.

[Shadowhawk00]

CR2032 schreef op zaterdag 19 augustus 2023 @ 17:51:
Je wilt toch niet dat de steden nog meer uitdijen ten kosten van het groen. Daardoor voelt Nederland vol gebouwd omdat er niet naar buiten mag worden gebouwd. Of dat men niet buiten de Randstad wil wonen. Wan t in Oost-Groningen of Drenthe is plek genoeg.

Omdat bedrijven en de overheid daar zich niet willen vestigen en er ook geen OV is.
Mensen willen wel buiten de randstad wonen ze willen alleen niet dagelijks 2 uur in de file staan naar hun werk of 5 uur in de trein/bus zitten.

[alexbl69]

CR2032 schreef op zaterdag 19 augustus 2023 @ 17:51:
[...]
Sillon De Bretagne in Nantes is gebouwd in 1969 en nog steeds een van de grootste woongebouwen in Europa.

Aij, dat moet toch wel één van de lelijkste gebouwen zijn die ik ooit heb gezien . Wie wil daar nu in wonen?

[CrazyOne]

Dan moet je ook niet met zoiets lelijks als een gebouw uit de jaren 60 komen.

Kom net uit Singapore, waar hoogbouw ook de norm is, maar dan wel gebouwen zoals de pinnacle
http://www.pinnacleduxton.com.sg/ maar er zijn genoeg flats te vinden daar die er fatsoenlijk uitzien.

[Kalentum]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 19 augustus 2023 @ 17:56:
[...]

Omdat bedrijven en de overheid daar zich niet willen vestigen en er ook geen OV is.
Mensen willen wel buiten de randstad wonen ze willen alleen niet dagelijks 2 uur in de file staan naar hun werk of 5 uur in de trein/bus zitten.

Hoe is jouw beeld van wonen buiten de Randstad eigenlijk? Waar denk je dan aan?

De meeste mensen in Nederland wonen niet in de Randstad. Het zal toch wel iets aantrekkelijks hebben om niet in de Randstad te wonen. En ik persoonlijk herken ook niet dat er buiten de Randstad ineens 2 uur dagelijks in de file gestaan wordt. Ik ga niet beweren dat het filevrij is maar ik denk dat de gebruikelijke reistijd (50 minuten) zo ongeveer overal het zelfde is.

Maar je gelooft toch niet echt dat de gemiddelde Alkmaarder, Groninger, Arnhemmer of Eindhovenaar 2 uur per dag in de file staat? Die werken gewoon bij werkgevers in dat gebied.

Waarschijnlijk bedoel je dat het weinig zin heeft om 10.000 woningen in Oude Pekela te bouwen. De bouwopgaven die het rijk met de provincies heeft afgesproken reflecteren dat ook. Zuid-Holland 235.460 en Zeeland 16.500 nieuwe woningen.

[ Voor 10% gewijzigd door Kalentum op 19-08-2023 19:31 ]

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 19 augustus 2023 @ 15:22:
[...]


Er is vaak helemaal geen behoefte aan evenwicht zeker in kleine dorpen is er geen of weinig vraag naar appartementen. Geforceerd woningen bouwen omdat je iets wilt bereiken wat de meerderheid niet wil daarvoor moet je echt naar china / noord korea of de oude USSR.

Dat moet je uiteraard ook niet in een klein dorp doen. Dat is een totaal andere context dam waar het over ging.

[Kalentum]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 19 augustus 2023 @ 19:36:
[...]

Dat moet je uiteraard ook niet in een klein dorp doen. Dat is een totaal andere context dam waar het over ging.

In dat opzicht moet ik wel altijd denken aan wat de BBB wil, liefst geen woningbouw op grond die nu agrarisch is. Dus binnenstedelijk. In bv het coalitieakkoord van Drenthe wordt hoogbouw in stedelijk gebied expliciet benoemd.

[Conrado]

CR2032 schreef op zaterdag 19 augustus 2023 @ 17:51:
Sillon De Bretagne in Nantes is gebouwd in 1969 en nog steeds een van de grootste woongebouwen in Europa. Moet je voorstellen dat er twee zo in Utrecht bij de Jaarbeurs worden neergezet en wat dit dan gaat doen met de lokale huizenprijzen.

Ik denk dat de prijzen voor een huis-met-tuin door het dak gaan

Tjonge, na de dieren zouden we dit soort intensieve menshouderij toch moeten verbieden

[gambieter]

CR2032 schreef op zaterdag 19 augustus 2023 @ 17:51:
Het hoeven ook niet allemaal smalle torens te zijn. Sillon De Bretagne in Nantes is gebouwd in 1969 en nog steeds een van de grootste woongebouwen in Europa. Moet je voorstellen dat er twee zo in Utrecht bij de Jaarbeurs worden neergezet en wat dit dan gaat doen met de lokale huizenprijzen.

Plotseling heel veel aanbod zal een schokeffect in de huizenprijzen geven. Precies wat de markt nu nodig heeft.

[Afbeelding]

Daar wil ik nog niet in begraven worden. Het is het equivalent van de Near-Death Star uit Futurama waar je naartoe gaat als je niets meer voor om te leven hebt.

Je hebt een fixatie met flats en je kunt blijkbaar niet het "hell is other people" principe begrijpen.

[CR2032]

gambieter schreef op zaterdag 19 augustus 2023 @ 20:22:
[...]

Daar wil ik nog niet in begraven worden. Het is het equivalent van de Near-Death Star uit Futurama waar je naartoe gaat als je niets meer voor om te leven hebt.

Je hebt een fixatie met flats en je kunt blijkbaar niet het "" principe begrijpen.

Het kan niet overal de Burj Khalifa zijn. En geen fixatie maar realiteitszin als gevolg van de woningcrisis. Heb jij dan een andere oplossing voor de woningcrisis? Er zullen heel veel nieuwe woningen erbij moeten komen. Voor mij is de oplossing hoogbouw tot er een beter alternatief wordt genoemd. Ik heb het nog niet hier langs zien komen. Behalve dan groen gebied maar weer willen vol bouwen. Dat is een achterhaald concept van de vorige decenia en wat ook niet heeft gewerkt.

Let's face it. We zullen in Nederland gewoon moeten wennen en accepteren dat een eengezinswoning er niet meer in zit voor heel veel mensen. Er is te weinig aanbod, en wat er is zal voor velen onbetaalbaar worden. Of het wordt vanuit duurzaamheid niet meer verantwoord gezien om zoveel grond te gebruiken door maar 1 enkel gezin waar de ruimte beperkt is. De kleinere steden en dorpen lopen ronduit nog achter, het heeft daar wat langer nodig voordat daar ook de realiteit zal gaan indalen dat er geen ontkomen meer aan is.

Deze woontoren smoelt een stuk beter, Turning Torso, Zweden (190 meter). Het toont voor mij ook aan dat 1 enkele toren prima kan passen bij verder alleen lagere bouw zoals in kleinere steden of dorpen in Nederland.



Malmö

[gambieter]

Probleem is dat je alleen in het aanbod denkt, maar de vraag negeert. En een markt heeft beiden nodig.

Mensen willen niet alleen wonen, maar ook goed wonen. En zo'n stapelkast wil bijna niemand. Het is al iedere dag frikandellen eten; een keertje leuk (zeg een hotelkamer in zo'n joekel) maar niet elke dag als je echte woning.

[ Voor 9% gewijzigd door gambieter op 19-08-2023 23:15 ]

[BlauweLucht]

gambieter schreef op zaterdag 19 augustus 2023 @ 23:08:
Probleem is dat je alleen in het aanbod denkt, maar de vraag negeert. En een markt heeft beiden nodig.

Mensen willen niet alleen wonen, maar ook goed wonen. En zo'n stapelkast wil bijna niemand. Het is al iedere dag frikandellen eten; een keertje leuk (zeg een hotelkamer in zo'n joekel) maar niet elke dag als je echte woning.

Natuurlijk wilt iedereen goed wonen maar we moeten ook realistisch blijven.

Feit is dat er een tekort is aan 390k woningen. Dat wil zeggen dat er mensen tussen zitten die nu bijvoorbeeld noodgedwongen op de bank slapen bij familie of vrienden of met onderhuur elk moment zonder woning kunnen zitten. Die mensen (en vele anderen die geraakt worden door het tekort) hebben liever zo'n flat die niet "goed wonen" is dan geen woning. Tot het woningtekort naae zeg 100k gedaald is kunnen we grootschalig denken en daarna aan mooie woningen.

Het verhaal van "Sorry, we gaan nog even 10 jaar verder vergaderen tot we in deze wijk mooie woningen kunnen neerzetten" verkoopt niet zo goed aan de groep die ernstig lijd onder het tekort.

[ Voor 8% gewijzigd door BlauweLucht op 20-08-2023 00:28 ]

[Joosie200]

CR2032 schreef op zaterdag 19 augustus 2023 @ 22:54:
[...]
Voor mij is de oplossing hoogbouw tot er een beter alternatief wordt genoemd. Ik heb het nog niet hier langs zien komen. Behalve dan groen gebied maar weer willen vol bouwen. Dat is een achterhaald concept van de vorige decenia en wat ook niet heeft gewerkt.

Je kunt prima de huidige verdeling van ruimtelijke ordening in Nederland herijken en herschikken. Van om en nabij 60% bestemd voor landbouw, 20% natuur en 20% bebouwd kan die mix ook anders. Ik hoor niemand opperen dat 20% natuur wel naar 5% kan. Landbouw van 60% naar 50% geeft 10% extra ruimte voor bebouwing. Groen =/= landbouw.

Verbied zonneweides zoals ik vandaag ook weer nabij Leiden heb gezien. Knal er eerst maar woonwijken in verschillende mix neer, zodat op de daken zonnepanelen kunnen. Je kan prima kiezen voor een mix aan laagbouw 3 verdiepingen woonflats afgewisseld met 1/2 skyscrapers voor prestige en vooral kantoortuinen met verdere rijtjeshuizen, twee onder een kappers en vrijstaand grondgebonden woningen.

Bovendien garandeert enkel fancy skylines aanleggen in NL met skyscrapers niet dat de flats betaalbaar worden. Hoe gelikter het ontwerp hoe meer penthouses duur aangeboden worden en Jan Modaal nog steeds wordt afgescheept met 600k als instapprijs. Plus hoe voorkom je een Bijlmer effect anno 2030, genoeg van zulke flats die alles behalve tijdloos zijn.

Verder hebben we het over een koopmarkt. Je kunt jouw voorkeur niet voor iemand anders gaan invullen. Ik woon nog liever in een vinex wijk als de enige andere keuze die ik als starter krijg een flatje 10 hoog achter is. Niet iedereen vindt de VVE constructie even prettig, die 300 tot 500€ vve kosten voor faciliteiten die je niet gebruikt (bieb, zwembad, fysio) bovenop je hypotheeklasten even betaalbaar of dat balkonnetje van 1 bij 2 genoeg eigen ruimte.

Verder als je zegt een woning opdelen in 2 appartementen (boven en benedenwoning) ja dan behaal je meer wooneenheden. Maar een duplexwoning is een heel ander type woning dan een regulier flatgebouw. Laatstgenoemde is nou niet iedereens voorkeur. Ik ben zelf in een duplex woning begonnen de beneden versie. Ik had geen moeite met een bovenbuurman. Twee huishoudens in de plek van een van oudsher eengezinswoning en dus een huishouden is een winwin. Zo kan het dus ook.

[gambieter]

BlauweLucht schreef op zondag 20 augustus 2023 @ 00:24:
Natuurlijk wilt iedereen goed wonen maar we moeten ook realistisch blijven.

Feit is dat er een tekort is aan 390k woningen. Dat wil zeggen dat er mensen tussen zitten die nu bijvoorbeeld noodgedwongen op de bank slapen bij familie of vrienden of met onderhuur elk moment zonder woning kunnen zitten. Die mensen (en vele anderen die geraakt worden door het tekort) hebben liever zo'n flat die niet "goed wonen" is dan geen woning. Tot het woningtekort naae zeg 100k gedaald is kunnen we grootschalig denken en daarna aan mooie woningen.

Het verhaal van "Sorry, we gaan nog even 10 jaar verder vergaderen tot we in deze wijk mooie woningen kunnen neerzetten" verkoopt niet zo goed aan de groep die ernstig lijd onder het tekort.

Dat probleem ga je zo niet oplossen. Je kunt nu eenmaal niet iedereen woonruimte bieden waar ze het willen hebben. Je kunt dan veel beter inzetten op bedrijven en werk spreiden.

Nu k*tflatjes bouwen gaat niets oplossen, dan zitten mensen straks vast in zo'n flatje. Krijg je een Bijlmerbuurt, niet fijn.

Inderdaad, niet alleen maar overleggen. Maar ook niet dingen bouwen die niemand wil, en die monstrositeiten wil echt niemand. Alleen de bouwers.

[Immutable]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 19 augustus 2023 @ 17:56:
[...]

Omdat bedrijven en de overheid daar zich niet willen vestigen en er ook geen OV is.
Mensen willen wel buiten de randstad wonen ze willen alleen niet dagelijks 2 uur in de file staan naar hun werk of 5 uur in de trein/bus zitten.

Ik kom dan uit het Noorden. Maar wat mij opvalt dat het bedrijf waar ik werk redelijk succesvol mensen uit de randstad en het zuiden kan rekruteren. Vooral bij concurrenten. Ken der genoeg, en dan daar van een klein huisje hier naar een behoorlijk huis kunnen verhuizen met lagere maandlasten. En als ik kijk naar de salarissen van mensen met dezelfde baan in het zuiden zit mijn salaris daar niet ver onder.
Er is geen 1 op 1 verhouding tussen salaris en huizenprijzen blijkbaar.

Heb nog geen collega gezien uit het zuiden die daardoor niet in een groot dik huis is beland. Of kan ineens een hobby uitvoeren zoals paarden houden e.d. door wel iets kleiner huis maar wel met aardig wat land.

Zijn toch wel mensen die die optie interessant vinden. Ons bedrijf groeit aardig en we kopen zelfs concurrenten op die failliet gaan in het zuiden. En zelfs daar zijn mensen die uit die bedrijven ook weer naar het Noorden komen.

Een bedrijf in zo'n "mindere" regio kan daardoor best aardig draaien door een soort selling point te hebben als. "Hier kan je wel met je salaris iets leuks kopen".

Maar je geeft ook veel dingen op. Vrienden en familie e.d. het is ook een perspectief. Familie uit het zuiden vinden het Noorden ver weg, andersom knal ik zo met de auto naar het zuiden. Stap zo de auto in en ben zo overal in NL waar ik heen wil.

Bijna iedereen die ik ken tussen de 25 en 35 koppeltjes hier hebben allemaal een nieuwbouw 2 onder 1 kap met hun dubbele salaris is als ik in mijn omgeving kijk toch wel meer de regel. Is waarschijnlijk anders in het zuiden.

[Rubbergrover1]

gambieter schreef op zaterdag 19 augustus 2023 @ 23:08:
Probleem is dat je alleen in het aanbod denkt, maar de vraag negeert. En een markt heeft beiden nodig.

Mensen willen niet alleen wonen, maar ook goed wonen. En zo'n stapelkast wil bijna niemand. Het is al iedere dag frikandellen eten; een keertje leuk (zeg een hotelkamer in zo'n joekel) maar niet elke dag als je echte woning.

Daar ben ik het niet helemaal mee eens. Je zie namelijk op steeds meer plekken dat als mensen ouder worden, een behoorlijk deel juist wel naar een kleinere en comfortabele gelijkvloerse woning zou willen gaan. Maar dan liefst wel de wijk waar ze wonen en in de buurt van voorzieningen. In veel wijken die een paar decennia geleden zijn volgebouwd met eengezinswoningen ontstaat daardoor juist een behoorlijke behoefte aan appartementen. (Nog los van dat er een groep is die sowieso in appartementen geïnteresseerd is.) Het is daarom niet onlogisch om ook in buitenwijken na een tijd toch wat meer hoogbouw te plaatsen.

[Immutable]

Rubbergrover1 schreef op zondag 20 augustus 2023 @ 08:25:
[...]

Daar ben ik het niet helemaal mee eens. Je zie namelijk op steeds meer plekken dat als mensen ouder worden, een behoorlijk deel juist wel naar een kleinere en comfortabele gelijkvloerse woning zou willen gaan. Maar dan liefst wel de wijk waar ze wonen en in de buurt van voorzieningen. In veel wijken die een paar decennia geleden zijn volgebouwd met eengezinswoningen ontstaat daardoor juist een behoorlijke behoefte aan appartementen. (Nog los van dat er een groep is die sowieso in appartementen geïnteresseerd is.) Het is daarom niet onlogisch om ook in buitenwijken na een tijd toch wat meer hoogbouw te plaatsen.

Probleem met hoogbouw. Ik zie nergens dat hoogbouw appartementen. Voornamelijk de nieuwere echt goedkoper zijn dan rijtjes woningen. Soms zelfs duurder k.k. en dan heb je nog VVE. Ik hoor trouwens ook allemaal nare verhalen over VVE's die de flat of appartementen complex die al een beetje ouder is wille upgraden om energiezuiniger te worden. Terwijl de maandelijkse bijdrage alleen voldoet voor onderhoud. Waarbij VVE bedragen soms wel keer 2 gaan of keer 3 om dat te kunnen bekostigen.

Ik heb een gloed hekel aan "niet in control zijn" van je eigen woning op dat soort gebieden en het niet zelf kunnen of mogen doen dat alles via een VVE gaat. Ik zou nooit maar dan ook nooit iets met een VVE te maken willen hebben.
Hoor daar allemaal verschrikkelijke verhalen over. Vooral die "vernieuwings" trajecten.

Denk dat hoogbouw alleen een soort kosten besparende snijpunt heeft wanneer de grond gigantisch duur is. Zoals singapore. Anders blijft laagbouw goedkoper per m2 woonruimte.
Daarnaast is Singapore alsnog niet te betalen en krijg je daar enorm veel subsidie als je gaat trouwen en een huis gaat kopen. Giga discriminatie jegens single mensen.(zoals ik haha)

[ Voor 20% gewijzigd door Immutable op 20-08-2023 08:38 ]

[aljooge]

Immutable schreef op zondag 20 augustus 2023 @ 08:12:
[...]


Ik kom dan uit het Noorden. Maar wat mij opvalt dat het bedrijf waar ik werk redelijk succesvol mensen uit de randstad en het zuiden kan rekruteren. Vooral bij concurrenten. Ken der genoeg, en dan daar van een klein huisje hier naar een behoorlijk huis kunnen verhuizen met lagere maandlasten. En als ik kijk naar de salarissen van mensen met dezelfde baan in het zuiden zit mijn salaris daar niet ver onder.
Er is geen 1 op 1 verhouding tussen salaris en huizenprijzen blijkbaar.

Heb nog geen collega gezien uit het zuiden die daardoor niet in een groot dik huis is beland. Of kan ineens een hobby uitvoeren zoals paarden houden e.d. door wel iets kleiner huis maar wel met aardig wat land.

Zijn toch wel mensen die die optie interessant vinden. Ons bedrijf groeit aardig en we kopen zelfs concurrenten op die failliet gaan in het zuiden. En zelfs daar zijn mensen die uit die bedrijven ook weer naar het Noorden komen.

Een bedrijf in zo'n "mindere" regio kan daardoor best aardig draaien door een soort selling point te hebben als. "Hier kan je wel met je salaris iets leuks kopen".

Maar je geeft ook veel dingen op. Vrienden en familie e.d. het is ook een perspectief. Familie uit het zuiden vinden het Noorden ver weg, andersom knal ik zo met de auto naar het zuiden. Stap zo de auto in en ben zo overal in NL waar ik heen wil.

Bijna iedereen die ik ken tussen de 25 en 35 koppeltjes hier hebben allemaal een nieuwbouw 2 onder 1 kap met hun dubbele salaris is als ik in mijn omgeving kijk toch wel meer de regel. Is waarschijnlijk anders in het zuiden.

Totdat de kilometerheffing wordt ingevoerd. Ben je zo 500-1000 euro per maand extra kwijt met al die ritjes woon-werk verkeer en de familiebezoekjes naar het zuiden.

[Immutable]

aljooge schreef op zondag 20 augustus 2023 @ 08:51:
[...]


Totdat de kilometerheffing wordt ingevoerd. Ben je zo 500-1000 euro per maand extra kwijt met al die ritjes woon-werk verkeer en de familiebezoekjes naar het zuiden.

Ja weet niet wat de kosten daar van gaan zijn.(puur speculatie vanuit jou kant. Net zo erg als dat bitcoin op en neer gaat.) Is nog niet zeker.

Gisteren nog naar Utrecht met de Tesla.(verjaardag) Kosten heen en terug nog geen 15 eurotjes. Peanuts.
Met negatieve stroom prijzen word ik dan zelfs betaald.(soms)

[ Voor 12% gewijzigd door Immutable op 20-08-2023 09:12 ]

[Immutable]

---

[ Voor 100% gewijzigd door Immutable op 20-08-2023 09:04 ]

[aljooge]

Immutable schreef op zondag 20 augustus 2023 @ 09:00:
[...]

Ja weet niet wat de kosten daar van gaan zijn.(puur speculatie vanuit jou kant. Net zo erg als dat bitcoin op en neer gaat.) Is nog niet zeker.

Gisteren nog naar Utrecht met de Tesla.(verjaardag) Kosten heen en terug nog geen 15 eurotjes. Peanuts.
Met negatieve stroom prijzen word ik dan zelfs betaald.(soms)

Die kilometerheffing gaat er komen. Bijna alle partijen zijn voor en degene die niet voor zijn hebben hier nog geen standpunt over ingenomen.

[Rubbergrover1]

Immutable schreef op zondag 20 augustus 2023 @ 08:31:
[...]


Probleem met hoogbouw. Ik zie nergens dat hoogbouw appartementen. Voornamelijk de nieuwere echt goedkoper zijn dan rijtjes woningen. Soms zelfs duurder k.k.

Klopt, in bouwkosten scheelt het ook niet zo veel. Waar het in mijn ogen "mis" gaat, is dat men bij de grondprijzen een groot onderscheid maakt tussen appartementen en eengezinswoningen. Daardoor betaal je voor de grond per appartement vaak ongeveer evenveel als voor een eengezinswoning. Terwijl de gebruikte grond per appartement veel minder is. Het zou in mijn optiek veel beter en eerlijker zijn als er voor kavels gewoon een prijs per m2 zou komen, onafhankelijk van het soort woning. Daar kun je dan per woning nog een relatief kleine opslag op doen, omdat je als gemeente uiteraard een aantal voorzieningen per woning moet treffen. Maar die verhoudingen zijn nu zoek.

en dan heb je nog VVE. Ik hoor trouwens ook allemaal nare verhalen over VVE's die de flat of appartementen complex die al een beetje ouder is wille upgraden om energiezuiniger te worden. Terwijl de maandelijkse bijdrage alleen voldoet voor onderhoud. Waarbij VVE bedragen soms wel keer 2 gaan of keer 3 om dat te kunnen bekostigen.

Dat is waar veel 'gewone' huiseigenaren ook tegenaan lopen. Alleen rekenen ze dat vaak niet terug naar een maandbedrag. En dan 'voelt' het anders.

Ik heb een gloed hekel aan "niet in control zijn" van je eigen woning op dat soort gebieden en het niet zelf kunnen of mogen doen dat alles via een VVE gaat. Ik zou nooit maar dan ook nooit iets met een VVE te maken willen hebben.

Dat kan. Anderen vinden het juist een gevoel van luxe geven dat alles voor ze wordt gedaan.

Denk dat hoogbouw alleen een soort kosten besparende snijpunt heeft wanneer de grond gigantisch duur is. Zoals singapore. Anders blijft laagbouw goedkoper per m2 woonruimte.

Maar het gaat ook helemaal niet om kostenbesparing. Het gaat vooral om ruimtebesparing.

[Rubbergrover1]

aljooge schreef op zondag 20 augustus 2023 @ 08:51:
[...]


Totdat de kilometerheffing wordt ingevoerd. Ben je zo 500-1000 euro per maand extra kwijt met al die ritjes woon-werk verkeer en de familiebezoekjes naar het zuiden.

Dat kan dan ook een reden worden waarom mensen niet puur voor het werk willen verhuizen van hun vertrouwde omgeving naar de Randstad.

Of waarom mensen goede OV-bereikbaarheid belangrijker gaan vinden. (Wat met hoogbouw vaak makkelijker te realiseren is.)

[ Voor 12% gewijzigd door Rubbergrover1 op 20-08-2023 09:57 ]