Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Rubbergrover1]

lasharor schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 09:00:
[...]


Blijf het wel interessant vinden. Men heeft het constant over een daling en ik geloof ook zeker dat in het algemeen de huizenprijzen dalen. Maar, in dit topic zie je volgens mij vaak genoeg terugkomen dat regionaal de prijzen in sommige gevallen stijgen of zelfs hoger worden.

12 dagen geleden kwam NVM nog met dit kaartje (via hetzelfde nu.nl): [Afbeelding]

Dan is het een beetje raar als zo'n econoom van de ABN zonder opgaaf van regio gelijk een statement doet dat de huizenprijzen dalen. Ze mogen daar wat mij betreft wel wat genuanceerder in zijn.

Dit is een vergelijking tussen twee verschillende kwartalen. Het tweede kwartaal is bijna altijd een stuk beter dan het eerste kwartaal. Dus niet gek dat dit ook dit jaar zo is.

Als je q2 2023 met q2 2022 vergelijkt, dan is er in iedere regio een daling, behalve in Noordoost Groningen. https://www.nvm.nl/wonen/...CVeP1wVNHmn4aAm6LEALw_wcB

[mentalozzie]

Als ik kijk naar de regio Amersfoort is er echt weinig aanbod.
Nu is het ook komkommer tijd natuurlijk.

[Galactic]

Ik vermoed dat in zomermaanden de prijzen vrij stabiel zullen blijven. De "pijn" komt weer in het najaar en de winter. Vermoed een vergelijkbaar dalingspratoon als vorig jaar (beperkt dus). De daling zal vermoedelijk in absolute prijzen beperkt blijven. Maar als je prijscorrectie doet voor inflatie kan je wel van een degelijke daling spreken. Huren en wachten op een crash is financiëel zelden een goede strategie gebleken, tenzij je misschien in de hogere regionen van de markt zit.

Dat is mijn basisscenario voor de markt. Er is momenteel weinig reden om een crash te verwachten. De arbeidsmarkt is prima en eerder krap. Er zijn verder niet veel redenen (momenteel) om te verwachten dat de rente veel hoger zou worden.

ALS ik nu een huis te koop zou hebben, zou ik het wel echt graag rond hebben voor het late najaar

[ Voor 6% gewijzigd door Galactic op 18-07-2023 09:38 ]

[Xhomas]

mentalozzie schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 08:07:
https://www.nu.nl/economi...24-verwacht-abn-amro.html

ABN AMRO toch wat minder positief. Ben erg benieuwd naar de cijfers van NVM in het derde kwartaal. Zal de stijging aanhouden?

Waarschijnlijk niet*. Net als vorig jaar, is de huizenmarkt in Q3 (en Q4 en Q1) gewoon een stuk rustiger dan in het voorjaar (Q2). Het begint nu weer met zomervakanties; veel mensen hebben geen tijd om woningen te bezichtigen, omdat ze op vakantie gaan.

Ik denk dat, net zoals de ABN Amro voorspelt, de trend nog wel even doorzet, en Q2 zoals eerder aangegeven komt door een seizoenseffect.

[ Voor 22% gewijzigd door Xhomas op 18-07-2023 09:50 ]

[Get!em]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 09:04:
[...]


Ligt eraan welke prijzen je het over hebt natuurlijk. Zeker bij huizen kan je door de juiste getallen gebruiken het juiste resultaat krijgen.

Vraagprijs?
Verkoopprijs?
M2 prijs?

Deze 3 getallen zijn niet hetzelfde maar als je het juiste setje neemt kan je best veel bewijzen.
Stel: Vraagprijs daalt maar verkoopprijs stijgt, dan kan je kiezen of de prijzen stijgen of dalen.

Een stelling als de prijzen van huizen zijn gedaald is zo algemeen dat deze altijd waar en onwaar is. Genoeg gebieden waar de prijzen gedaald zijn ( of ten minste 1 van de 3 ) en ook genoeg gebieden waar het tegenovergestelde waar is.

Ortec doet zijn eigen analyse per provincie en gemeente... alsnog over algemene getallen, maar al weer meer nuance per gebied.

https://www.ortecfinance....ts/maandalert-woningmarkt

(waarbij het 'per gemeente' niet helemaal klopt, gezien de achterliggende cijfers meer lijken te tonen dat de statistieken per COROP gebied worden bijgehouden. )

[ Voor 7% gewijzigd door Get!em op 18-07-2023 09:52 ]

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 09:30:
[...]

Dit is een vergelijking tussen twee verschillende kwartalen. Het tweede kwartaal is bijna altijd een stuk beter dan het eerste kwartaal. Dus niet gek dat dit ook dit jaar zo is.

Als je q2 2023 met q2 2022 vergelijkt, dan is er in iedere regio een daling, behalve in Noordoost Groningen. https://www.nvm.nl/wonen/...CVeP1wVNHmn4aAm6LEALw_wcB

Die daling van 2022 naar 2023 is natuurlijk logisch, dat was allang bekend in de vorige kwartalen.

Waar het nu om gaat is dat er (helaas) weer een stijging of minstens stagnatie aan lijkt te komen, daarvoor zijn de cijfers van komende kwartalen belangrijk.
Voor een groot deel valt dat ook te verklaren door de flinke loonstijgingen, dat kun je niet ontkennen.

Ik hoopte zelf te kunnen profiteren van de loonstijgingen icm hypotheek tegen 1% bruto, maar als dit zo doorgaat dan wordt de belasting druk wel erg hoog. (Nadeel van relatief lage hypotheek lening)

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 18-07-2023 11:00 ]

[tweakduke]

Modbreak:

Gezien de sfeer en off-topic gehalte zijn er wat posts verwijderd. Graag on-topic blijven en zie de topic warning voor topics waar andere zaken terecht kunnen.

[Bard1982]

Zou de daling van de gemiddelde huizenprijs het afgelopen jaar (naast de stijgende rente) niet ook voor een deel komen omdat er veel (goedkope) huur appartementen verkocht zijn vanwege de dreigende huurprijs regulering? Die verstoren het marktgemiddelde tov eerdere jaren... Of wordt ook de gemiddelde vierkante meterprijs meegenomen?

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 09:56:
[...]

Die daling van 2022 naar 2023 is natuurlijk logisch, dat was allang bekend in de vorige kwartalen.

Dat was voor lasharor zo te zien niet duidelijk.

Waar het nu om gaat is dat er (helaas) weer een stijging of minstens stagnatie aan lijkt te komen, daarvoor zijn de cijfers van komende kwartalen belangrijk.

Waar baseer je dat op? Het bericht op nu.nl heeft het over dalingen in 2023 en 2024, waarna "het eind van de prijscorrectie in zicht komt". Dat vind ik toch een heel ander bericht dan dat er een stijging aan zit te komen.

[Rubbergrover1]

Bard1982 schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 09:58:
Zou de daling van de gemiddelde huizenprijs het afgelopen jaar (naast de stijgende rente) niet ook voor een deel komen omdat er veel (goedkope) huur appartementen verkocht zijn vanwege de dreigende huurprijs regulering? Die verstoren het marktgemiddelde tov eerdere jaren... Of wordt ook de gemiddelde vierkante meterprijs meegenomen?

Je kunt de cijfers ook per m² bekijken. Amsterdam zit bijvoorbeeld gemiddeld 13% lager dan vorig jaar, maar per m² gaat het 'slechts' om een daling van 10%. Waarbij juist de 2 onder 1 kappers per m² veel gedaald zijn en de appartementen per m² het minst gedaald zijn.

[magnifor]

https://www.nu.nl/economi...24-verwacht-abn-amro.html

Gaan we weer, dezelfde ABN die in april 2020 zei dat de prijzen zouden dalen in 2021. Vervolgens deed de index +35% op zijn piek en momenteel +27% vanaf april 2020 toen de “experts” van ABN de voorspelling deden. Niemand weet wat de markt gaat doen, ook de banken niet.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 10:03:
[...]

Dat was voor lasharor zo te zien niet duidelijk.

[...]

Waar baseer je dat op? Het bericht op nu.nl heeft het over dalingen in 2023 en 2024, waarna "het eind van de prijscorrectie in zicht komt". Dat vind ik toch een heel ander bericht dan dat er een stijging aan zit te komen.

Zie laatste nvm rapport, verkooptijd daalt, prijzen stagneren tov vorig kwartaal. Daar kun je nog niet echt conclusies aan verbinden, zoals ik aangaf. Dat zal komend jaar duidelijk worden. Maar de eerste signalen duiden op een stagnatie. Om het voorzichtig uit te drukken. Ondanks dat de rente 4x zo hoog is. Dus mijn beredenatie is dat de loonstijgingen langzaam doordruppelen in de woningwaarde. Wat op zich best logisch is, vind jij van niet?

Een vergelijking maken met het absolute gekkenhuis van 2022 waarbij mensen tonnen overboden is niet realistisch.

Daar kan de media of in dit geval nu.nl een commerciële draai aangeven, de cijfers spreken voor zich.

[ Voor 30% gewijzigd door Sport_Life op 18-07-2023 11:01 ]

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 10:08:
[...]

Je kunt de cijfers ook per m² bekijken. Amsterdam zit bijvoorbeeld gemiddeld 13% lager dan vorig jaar, maar per m² gaat het 'slechts' om een daling van 10%. Waarbij juist de 2 onder 1 kappers per m² veel gedaald zijn en de appartementen per m² het minst gedaald zijn.

Logisch dat duurdere huizen sneller dalen dan goedkopere. Er zijn gewoon veel meer mensen die een appartement kunnen kopen. Hierdoor is de vraag daarvoor ook hoger en zijn er altijd wel mensen die het nog kunnen betalen.
Daar heb je namelijk veel minder last van de gestegen kosten, je hebt gewoon overflow van het segment erboven.

[Sport_Life]

Galactic schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 09:36:
Ik vermoed dat in zomermaanden de prijzen vrij stabiel zullen blijven. De "pijn" komt weer in het najaar en de winter. Vermoed een vergelijkbaar dalingspratoon als vorig jaar (beperkt dus). De daling zal vermoedelijk in absolute prijzen beperkt blijven. Maar als je prijscorrectie doet voor inflatie kan je wel van een degelijke daling spreken. Huren en wachten op een crash is financiëel zelden een goede strategie gebleken, tenzij je misschien in de hogere regionen van de markt zit.

Dat is mijn basisscenario voor de markt. Er is momenteel weinig reden om een crash te verwachten. De arbeidsmarkt is prima en eerder krap. Er zijn verder niet veel redenen (momenteel) om te verwachten dat de rente veel hoger zou worden.

ALS ik nu een huis te koop zou hebben, zou ik het wel echt graag rond hebben voor het late najaar

Precies zo denk ik er ook over, bij gelijkblijvende omstandigheden: hogere of lagere rente kunnen dit scenario beïnvloeden.

*knip*

[ Voor 9% gewijzigd door tweakduke op 18-07-2023 11:41 . Reden: Laat dat punt aub even rusten. ]

[Xhomas]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 10:34:
[...]


Logisch dat duurdere huizen sneller dalen dan goedkopere. Er zijn gewoon veel meer mensen die een appartement kunnen kopen. Hierdoor is de vraag daarvoor ook hoger en zijn er altijd wel mensen die het nog kunnen betalen.
Daar heb je namelijk veel minder last van de gestegen kosten, je hebt gewoon overflow van het segment erboven.

Het heeft vooral ook te maken met dat op duurdere woningen de hefboom met 50% aflossingsvrij veel groter was. 50% aflossingsvrij is niet meer interessant met de huidige rente.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 10:34:
[...]
Logisch dat duurdere huizen sneller dalen dan goedkopere. Er zijn gewoon veel meer mensen die een appartement kunnen kopen. Hierdoor is de vraag daarvoor ook hoger en zijn er altijd wel mensen die het nog kunnen betalen.
Daar heb je namelijk veel minder last van de gestegen kosten, je hebt gewoon overflow van het segment erboven.

De vraag/suggestie van Bard1982 was precies tegenovergesteld. Dat er veel (goedkope) huur appartementen verkocht zijn vanwege de dreigende huurprijs regulering en dat dit het marktgemiddelde tov eerdere jaren zou verstoren. Beide zijn het logische redeneringen, maar wel precies tegenovergesteld aan elkaar. Daarom is het handig om te kijken wat de cijfers zeggen.

[Conrado]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 10:34:
[...]


Logisch dat duurdere huizen sneller dalen dan goedkopere. Er zijn gewoon veel meer mensen die een appartement kunnen kopen. Hierdoor is de vraag daarvoor ook hoger en zijn er altijd wel mensen die het nog kunnen betalen.

Net zoals de gemiddelde huizenprijs is dat wisselend per regio. In Eindhoven en omgeving stijgen vrijstaande woningen het hardst.

[magnifor]

Conrado schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 11:59:
[...]

Net zoals de gemiddelde huizenprijs is dat wisselend per regio. In Eindhoven en omgeving stijgen vrijstaande woningen het hardst.

[Afbeelding]

Zou dat komen door ASML?

[Shadowhawk00]

magnifor schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 12:05:
[...]


Zou dat komen door ASML?

ASML zorgt al zeker 5 jaar voor een extreem verhoogde huizenprijs in veldhoven en omgeving.
Logisch want veel hoog opgeleide mensen werken daar met een goed salaris en tja die willen ook gewoon niet te lang naar hun werk reizen dagelijks.

[Conrado]

magnifor schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 12:05:
Zou dat komen door ASML?

Ja, maar veel breder dan dat. De hele tech-industry is booming. ASML is bekend, maar NXP, Neways, Prodrive en VDL zijn ook grootgebruikers van techpersoneel.

Het aantal Eindhovenaren van Indiase komaf is tussen 2017 en 2022 ruim verdubbeld, blijkt uit CBS-cijfers. Op 1 januari 2022 waren dat er bijna 7.000 op ruim 238.000 inwoners. Daarmee vormen de Indiërs intussen, samen met de Turkse en Marokkaanse Nederlanders, de grootste migrantengroep in de stad.
NRC Maart 2023

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 11:59:
[...]

Net zoals de gemiddelde huizenprijs is dat wisselend per regio. In Eindhoven en omgeving stijgen vrijstaande woningen het hardst.

[Afbeelding]

Gestegen ten opzichte van welke periode?

Als ik kijk naar de regio zuidoost Brabant, dan zijn zowel de transactieprijzen als de prijs per m² voor de vrijstaande woningen juist het meest gedaald ten opzichte van vorig jaar.

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 12:21:
[...]
Gestegen ten opzichte van welke periode?

Als ik kijk naar de regio zuidoost Brabant, dan zijn zowel de transactieprijzen als de prijs per m² voor de vrijstaande woningen juist het meest gedaald ten opzichte van vorig jaar.

Dit haal ik uit de link van de post van @Get!em.
Mijn vrijstaand huis staat in de regio Eindhoven en dat was 2% over tijd gedaald tov de top, maar dat is grotendeels weer hersteld. Deze waardes komen we wel bekend voor.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 12:26:
[...]

Dit haal ik uit de link van de post van @Get!em.

Dat gaat dus over de verschillen tussen mei en april. Dat vind ik nogal weinig zeggen. Zowel omdat het een korte periode is, met relatief weinig verkopen, als omdat hier een hoop seizoensinvloeden in zitten.

[Kalentum]

Bard1982 schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 09:58:
Zou de daling van de gemiddelde huizenprijs het afgelopen jaar (naast de stijgende rente) niet ook voor een deel komen omdat er veel (goedkope) huur appartementen verkocht zijn vanwege de dreigende huurprijs regulering? Die verstoren het marktgemiddelde tov eerdere jaren... Of wordt ook de gemiddelde vierkante meterprijs meegenomen?

Ik kwam dit artikel uit April tegen, die dan weer naar De Volkskrant verwijst.

Dus ja, 7% van de woningen in de grote steden is uit de verhuur genomen en nu in bezit van particulieren die er zelf zijn gaan wonen, laatste kwartaal 2022

[Laapo]

magnifor schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 10:21:
https://www.nu.nl/economi...24-verwacht-abn-amro.html

Gaan we weer, dezelfde ABN die in april 2020 zei dat de prijzen zouden dalen in 2021. Vervolgens deed de index +35% op zijn piek en momenteel +27% vanaf april 2020 toen de “experts” van ABN de voorspelling deden. Niemand weet wat de markt gaat doen, ook de banken niet.

Banken zitten helemaal voor aan, zien bij iedere aanvraag de koopsom, de taxatiewaarde, profiel van de koper etc. Aan de informatiepositie kan het niet liggen.

Misschien is de woningmarkt gewoon niet te voorspellen. Een soort van roulette.

[Rubbergrover1]

Kalentum schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 13:22:
[...]


Ik kwam dit artikel uit April tegen, die dan weer naar De Volkskrant verwijst.

Dus ja, 7% van de woningen in de grote steden is uit de verhuur genomen en nu in bezit van particulieren die er zelf zijn gaan wonen, laatste kwartaal 2022

Gaat niet om 7% van de woningen, maar om 7% van de verkochte woningen. Dat vind ik geen schokkend hoog percentage. Het gaat in de vier grote steden om 1700 woningen over heel 2022.

[Rukapul]

Conrado schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 12:16:
[...]

Ja, maar veel breder dan dat. De hele tech-industry is booming. ASML is bekend, maar NXP, Neways, Prodrive en VDL zijn ook grootgebruikers van techpersoneel.

Het aantal Eindhovenaren van Indiase komaf is tussen 2017 en 2022 ruim verdubbeld, blijkt uit CBS-cijfers. Op 1 januari 2022 waren dat er bijna 7.000 op ruim 238.000 inwoners. Daarmee vormen de Indiërs intussen, samen met de Turkse en Marokkaanse Nederlanders, de grootste migrantengroep in de stad.
NRC Maart 2023

De Indiërs, of eigenlijk alle nieuwe migranten, zitten meestal 1-2 segmenten lager dan de vrijstaande koopwoningen.

Een vrijstaande koopwoning in/rond Eindhoven vereist hetzij veel overwaarde, 2 flinke inkomens, rentecontract dat meeverhuisd kan worden, of een combinatie. Het aantal transacties in dit segment is echter gekelderd.

[ Voor 7% gewijzigd door Rukapul op 18-07-2023 14:21 ]

[Xhomas]

magnifor schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 10:21:
https://www.nu.nl/economi...24-verwacht-abn-amro.html

Gaan we weer, dezelfde ABN die in april 2020 zei dat de prijzen zouden dalen in 2021. Vervolgens deed de index +35% op zijn piek en momenteel +27% vanaf april 2020 toen de “experts” van ABN de voorspelling deden. Niemand weet wat de markt gaat doen, ook de banken niet.

Het is niet gek dat ABN Amro in April 2020 (net de start van de corona crisis) een daling in huizenprijzen voorspelt. Waarschijnlijk voornamelijk gebaseerd op de economische problemen die corona met zich mee zou brengen.
Dat centrale banken, rond diezelfde tijd, toen de rentes verlaagden en monetair beleid enorm versoepelden, heeft enorm bijgedragen aan de stijgingen van huizenprijzen.
Om ABN Amro af te rekenen op een rapport dat in een serieus onzekere tijd werd gepubliceerd, waarbij monetair beleid opeens omsloeg van een trend waar het naartoe zou gaan vòòr de crisis uitbrak (en eigenlijk nog veel soepeler werd dan modellen eigenlijk weer zouden geven), vind ik een beetje kort door de bocht.

Ik weet niet of je alweer het voorjaar van 2020 bent vergeten, maar de economische onzekerheid was niet best en de oplossing die er vanuit centrale banken kwam was de geldpers aan.

Nu de onzekerheid van zo'n soort crisis weg is, en weer nauwkeuriger gemodelleerd kan worden, vind ik de voorspelling van ABN Amro persoonlijk nog relatief bescheiden, maar wel nauwkeurig als je er vanuit gaat dat veel problemen in de economie uitblijven (een zware recessie bijvoorbeeld), en vooral kijkt naar de ontwikkelingen in betaalbaarheid en de gewoon niet liquide staat van de huizenmarkt momenteel (de huizenmarkt staat een beetje op slot door mensen die blijven zitten met een lage rente wereldwijd. Dat betekent dat een daling minder hard zal gaan, maar wel wat langer aanblijft tot het stabiliseert naar betaalbaarheid).

Kortom: Inderdaad, niemand kan de markt juist voorspellen, maar ga de vooravond van de corona-crisis nu niet gebruiken als voorbeeld hoe veel ze er naast gezeten hebben in het verleden. Vaak zijn de voorspellingen wel enigszins in de juiste richting op korte termijn en er zitten interessante modellen en argumenten in zulke rapporten, gebaseerd op de huidige economische omstandigheden. Als morgen een grote meteoriet de aarde raakt, dan zullen ze er ook wel weer volledig naast zitten.

[ Voor 10% gewijzigd door Xhomas op 18-07-2023 14:39 ]

[magnifor]

Xhomas schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 14:26:
[...]


Het is niet gek dat ABN Amro in April 2020 (net de start van de corona crisis) een daling in huizenprijzen voorspelt. Waarschijnlijk voornamelijk gebaseerd op de economische problemen die corona met zich mee zou brengen.
Dat centrale banken, rond diezelfde tijd, toen de rentes verlaagden en monetair beleid enorm versoepelden, heeft enorm bijgedragen aan de stijgingen van huizenprijzen.
Om ABN Amro af te rekenen op een rapport dat in een serieus onzekere tijd werd gepubliceerd, waarbij monetair beleid opeens omsloeg van een trend waar het naartoe zou gaan vòòr de crisis uitbrak (en eigenlijk nog veel soepeler werd dan modellen eigenlijk weer zouden geven), vind ik een beetje kort door de bocht.

Ik weet niet of je alweer het voorjaar van 2020 bent vergeten, maar de economische onzekerheid was niet best en de oplossing die er vanuit centrale banken kwam was de geldpers aan.

Nu de onzekerheid van zo'n soort crisis weg is, en weer nauwkeuriger gemodelleerd kan worden, vind ik de voorspelling van ABN Amro persoonlijk nog relatief bescheiden, maar wel nauwkeurig als je er vanuit gaat dat veel problemen in de economie uitblijven (een zware recessie bijvoorbeeld), en vooral kijkt naar de ontwikkelingen in betaalbaarheid en de gewoon niet liquide staat van de huizenmarkt momenteel (de huizenmarkt staat een beetje op slot door mensen die blijven zitten met een lage rente wereldwijd. Dat betekent dat een daling minder hard zal gaan, maar wel wat langer aanblijft tot het stabiliseert naar betaalbaarheid).

Kortom: Inderdaad, niemand kan de markt juist voorspellen, maar ga de vooravond van de corona-crisis nu niet gebruiken als voorbeeld hoe veel ze er naast gezeten hebben in het verleden. Vaak zijn de voorspellingen wel enigszins in de juiste richting op korte termijn en er zitten interessante modellen en argumenten in zulke rapporten, gebaseerd op de huidige economische omstandigheden. Als morgen een grote meteoriet de aarde raakt, dan zullen ze er ook wel weer volledig naast zitten.

Ik vind dit soort rapporten gewoon nietszeggend. Als we kijken naar de eerdere rapporten bijvoorbeeld in 2022 wordt er in juli nog verwacht dat de prijzen stijgen in 2023 met 2,5%, drie maanden later in oktober is het opeens “het gaat slechter dan verwacht en nu is onze verwachting -2,5% in 2023”. Je weet gewoon niet wat de markt gaat doen.

[BlauweLucht]

Xhomas schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 14:26:
[...]


Het is niet gek dat ABN Amro in April 2020 (net de start van de corona crisis) een daling in huizenprijzen voorspelt. Waarschijnlijk voornamelijk gebaseerd op de economische problemen die corona met zich mee zou brengen.
Dat centrale banken, rond diezelfde tijd, toen de rentes verlaagden en monetair beleid enorm versoepelden, heeft enorm bijgedragen aan de stijgingen van huizenprijzen.
Om ABN Amro af te rekenen op een rapport dat in een serieus onzekere tijd werd gepubliceerd, waarbij monetair beleid opeens omsloeg van een trend waar het naartoe zou gaan vòòr de crisis uitbrak (en eigenlijk nog veel soepeler werd dan modellen eigenlijk weer zouden geven), vind ik een beetje kort door de bocht.

Ik weet niet of je alweer het voorjaar van 2020 bent vergeten, maar de economische onzekerheid was niet best en de oplossing die er vanuit centrale banken kwam was de geldpers aan.

Nu de onzekerheid van zo'n soort crisis weg is, en weer nauwkeuriger gemodelleerd kan worden, vind ik de voorspelling van ABN Amro persoonlijk nog relatief bescheiden, maar wel nauwkeurig als je er vanuit gaat dat veel problemen in de economie uitblijven (een zware recessie bijvoorbeeld), en vooral kijkt naar de ontwikkelingen in betaalbaarheid en de gewoon niet liquide staat van de huizenmarkt momenteel (de huizenmarkt staat een beetje op slot door mensen die blijven zitten met een lage rente wereldwijd. Dat betekent dat een daling minder hard zal gaan, maar wel wat langer aanblijft tot het stabiliseert naar betaalbaarheid).

Kortom: Inderdaad, niemand kan de markt juist voorspellen, maar ga de vooravond van de corona-crisis nu niet gebruiken als voorbeeld hoe veel ze er naast gezeten hebben in het verleden. Vaak zijn de voorspellingen wel enigszins in de juiste richting op korte termijn en er zitten interessante modellen en argumenten in zulke rapporten, gebaseerd op de huidige economische omstandigheden. Als morgen een grote meteoriet de aarde raakt, dan zullen ze er ook wel weer volledig naast zitten.

ABN AMRO een slechte voorspeller noemen omdat ze corona(gevolgen) niet hadden voorspeld hadden vind ik ook iets te ver gaan. Maar een nieuwe onverwachte situatie kan voorkomen en dat betekent dat ze (en andere partijen) er weer naast kunnen zitten.

Vandaag heeft Klaas Knot (ECB) gezegd dat hij verwacht dat de inflatie in 2024 al op de beoogde 2% zit en dat renteverhogingen na deze maand niet meer zo zeker zijn. Dat is in contrast met zijn eerdere uitspraken. De markten hebben als gevolg hiervan de rente verwachtingen naar beneden bijgesteld. Dat wil zeggen dat potentieel de hypotheekrente de komende maanden al gaat zakken en daarmee de betaalbaarheid en dus de vraag voor woningen toeneemt. In dat scenario zal de ABN AMRO bank er weer naast zitten.

[bie100]

BlauweLucht schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 15:55:
[...]


ABN AMRO een slechte voorspeller noemen omdat ze corona(gevolgen) niet hadden voorspeld hadden vind ik ook iets te ver gaan. Maar een nieuwe onverwachte situatie kan voorkomen en dat betekent dat ze (en andere partijen) er weer naast kunnen zitten.

Vandaag heeft Klaas Knot (ECB) gezegd dat hij verwacht dat de inflatie in 2024 al op de beoogde 2% zit en dat renteverhogingen na deze maand niet meer zo zeker zijn. Dat is in contrast met zijn eerdere uitspraken. De markten hebben als gevolg hiervan de rente verwachtingen naar beneden bijgesteld. Dat wil zeggen dat potentieel de hypotheekrente de komende maanden al gaat zakken en daarmee de betaalbaarheid en dus de vraag voor woningen toeneemt. In dat scenario zal de ABN AMRO bank er weer naast zitten.

Tja dat is toch het probleem met voorspellen dat je er naarst kan zitten

[Denizli]

BlauweLucht schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 15:55:
[...]


ABN AMRO een slechte voorspeller noemen omdat ze corona(gevolgen) niet hadden voorspeld hadden vind ik ook iets te ver gaan. Maar een nieuwe onverwachte situatie kan voorkomen en dat betekent dat ze (en andere partijen) er weer naast kunnen zitten.

Vandaag heeft Klaas Knot (ECB) gezegd dat hij verwacht dat de inflatie in 2024 al op de beoogde 2% zit en dat renteverhogingen na deze maand niet meer zo zeker zijn. Dat is in contrast met zijn eerdere uitspraken. De markten hebben als gevolg hiervan de rente verwachtingen naar beneden bijgesteld. Dat wil zeggen dat potentieel de hypotheekrente de komende maanden al gaat zakken en daarmee de betaalbaarheid en dus de vraag voor woningen toeneemt. In dat scenario zal de ABN AMRO bank er weer naast zitten.

Heb je misschien de link naar de uitspraken van Klaas Knot? Dan kan ik het zelf lezen.

[Sport_Life]

Rukapul schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 14:20:
[...]

De Indiërs, of eigenlijk alle nieuwe migranten, zitten meestal 1-2 segmenten lager dan de vrijstaande koopwoningen.

Een vrijstaande koopwoning in/rond Eindhoven vereist hetzij veel overwaarde, 2 flinke inkomens, rentecontract dat meeverhuisd kan worden, of een combinatie. Het aantal transacties in dit segment is echter gekelderd.

In de regio waar ik (ver)kocht was het merendeel van de bieders afkomstig uit het buitenland , niet de 'klassieke' directeur die zijn gezin meeneemt, maar dubbele hoge inkomens en veel spaargeld (of gefinancierd via het bedrijf, geen idee). Daardoor hadden lokale kopers geen schijn van kans, zowel qua voorwaarden als hoogte van het bod.

Kan me voorstellen dat het in Eindhoven ook zo werkt(e?). Hoe dat nu zit geen idee, gezien de lage hypotheek dat ze nodig hadden zal de rente weinig/minder impact hebben. Tegelijkertijd blijft de vraag naar dergelijk personeel hoog, die moeten toch ergens wonen, liefst natuurlijk in de buurt van de grote steden

[ Voor 15% gewijzigd door Sport_Life op 18-07-2023 18:10 ]

[Conrado]

Rukapul schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 14:20:
[...]

De Indiërs, of eigenlijk alle nieuwe migranten, zitten meestal 1-2 segmenten lager dan de vrijstaande koopwoningen.
.....
Het aantal transacties in dit segment is echter gekelderd.

Om met het laatste te beginnen doordat het volume keldert blijven de koopkrachtigste kopers over, daarom blijven de prijzen redelijk stabiel.

Niet alle kennismigranten zijn jonge engineers (m/v) met een startsalaris. De buren van mijn buren hebben hun huis (Regio Eindhoven, vraagprijs 990K) verkocht aan mensen uit India.

[wbeco1]

magnifor schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 10:21:
https://www.nu.nl/economi...24-verwacht-abn-amro.html

Gaan we weer, dezelfde ABN die in april 2020 zei dat de prijzen zouden dalen in 2021. Vervolgens deed de index +35% op zijn piek en momenteel +27% vanaf april 2020 toen de “experts” van ABN de voorspelling deden. Niemand weet wat de markt gaat doen, ook de banken niet.

Ja, dit bericht snap ik echt totaal niet. Afgelopen 5 maanden veel bezichtigd, de eerste 2 maanden daarvan was het nog vrij rustig qua bezichtigingen en bieden, zie met name de afgelopen 2 maanden dat er juist weer steeds zwaarder overboden wordt (provincie Utrecht). Nu de hypotheekrente rond zijn piek ligt en de inflatie wereldwijd steeds verder daalt zie ik ook niet in waarom huizenprijzen nog veel verder zullen dalen.

Tijdens de COVID crisis zaten alle banken er ook gigantisch naast (voorspelling: daling, werkelijkheid: +20%/jaar).

[Anoniem: 1511336]

Rukapul schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 14:20:
[...]

De Indiërs, of eigenlijk alle nieuwe migranten, zitten meestal 1-2 segmenten lager dan de vrijstaande koopwoningen.

Een vrijstaande koopwoning in/rond Eindhoven vereist hetzij veel overwaarde, 2 flinke inkomens, rentecontract dat meeverhuisd kan worden, of een combinatie. Het aantal transacties in dit segment is echter gekelderd.

Hou ik ook in de gaten en alles boven de 600K gaat niet 123. Ook Veldhoven, wat perfect is voor ASML freaks regio is 500K nog net vlot te verkopen, soms ook niet...en staat het +3 maanden te koop(normale doorlooptijd 6 á 8 weken?)

Nouja, als je 25/35K van de vraagprijs(550K) afdoet en op dat bod ingaat, is het toch ook niet zo'n ramp...dan maar ff geen nieuwe keuken op je nieuwe locatie

[ Voor 10% gewijzigd door Anoniem: 1511336 op 18-07-2023 19:26 ]

[BlauweLucht]

Denizli schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 17:23:
[...]

Heb je misschien de link naar de uitspraken van Klaas Knot? Dan kan ik het zelf lezen.

Met paywall:
https://www.bloomberg.com...-is-at-most-a-possibility

Zonder paywall:
https://www.reuters.com/m...ta-after-july-2023-07-18/

[Conrado]

Anoniem: 1511336 schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 19:21:
Hou ik ook in de gaten en alles boven de 600K gaat niet 123. Ook Veldhoven, wat perfect is voor ASML freaks

Dat klopt, maar het wordt wél verkocht

[Sport_Life]

Verkeerde topic

[ Voor 143% gewijzigd door Sport_Life op 18-07-2023 21:47 ]

[Anoniem: 1511336]

Conrado schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 20:25:
[...]

Dat klopt, maar het wordt wél verkocht

Jawel, verkopen doet het toch wel idd

[Conrado]

Anoniem: 1511336 schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 22:36:
[...]

Jawel, verkopen doet het toch wel idd

Nou ja, niet alles in Eindhoven verkoopt. Deze monumentale bouwval staat vandaag weer nieuw op Funda, maar is in werkelijkheid al aangeboden sinds 2021. De makelaar heeft de foto's van het interieur er dit keer maar vanaf gelaten....

[CR2032]

Waarom is er eigenlijk in Nederland nog steeds zo weinig hoogbouw? Ik heb het niet over die galerijflats. Maar kwalteit, design en vooral veel en groot, groter en groots voor veel woningen die weinig ruimte innemen. Waarom ontwikkelt zich de huizenmarkt niet veel meer in deze richting?

Iedereen heeft het altijd over grote woningnood. Waarom worden er niet een flink aantal gigantisch wolkenkrabbers a la buitenland in de steden en ook aan randen van dorpen neergezet? Onnederlands groot, niets meer dat behoudende. Met desnoods een forse portie aan overheidsdwang, sterk verkorte bezwaarprocedures, het passeren van welstand commisies en alle focus op snelheid, kwaliteit, kwantiteit naast design.

Er zijn zoveel voorbeelden te vinden vanuit het buitenland. Natuurlijk willen veel mensen graag een huis met tuin. Maar die tuin kan ook net zo goed letterlijk de lucht in.

Is dat ook niet voor tegen stikstof dit veel efficienter bouwen is en is dit de sleutel van de oplossing van de woningcrisis. Of zie ik het nu te simpel?

Hier een paar willekeurige pracht exemplaren. Die niet zouden misstaan in Utrecht, Den Haag of voor mij part Zwolle en Lelystad.

New York / dubbelklik voor mooie wallpaper


Singapore Marina Bay Sands


Toronto


Bosco Verticale, Milaan

[Oekiejoekie]

CR2032 schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 23:51:
Waarom is er eigenlijk in Nederland nog steeds zo weinig hoogbouw? Ik heb het niet over die galerijflats. Maar kwalteit, design en vooral veel en groot, groter en groots voor veel woningen die weinig ruimte innemen. Waarom ontwikkelt zich de huizenmarkt niet veel meer in deze richting?

Iedereen heeft het altijd over grote woningnood. Waarom worden er niet een flink aantal gigantisch wolkenkrabbers a la buitenland in de steden en ook aan randen van dorpen neergezet? Onnederlands groot, niets meer dat behoudende. Met desnoods een forse portie aan overheidsdwang, sterk verkorte bezwaarprocedures, het passeren van welstand commisies en alle focus op snelheid, kwaliteit, kwantiteit naast design.

Er zijn zoveel voorbeelden te vinden vanuit het buitenland. Natuurlijk willen veel mensen graag een huis met tuin. Maar die tuin kan ook net zo goed letterlijk de lucht in.

Is dat ook niet voor tegen stikstof dit veel efficienter bouwen is en is dit de sleutel van de oplossing van de woningcrisis. Of zie ik het nu te simpel?

Onze bodem is op veel plaatsen veel te slap. In New York staan de wolkenkrabbers op de rotsbodem. In Nederland hebben we in een groot deel van de randstad hele slappe veengrond.

Daarnaast zijn die hoge woontorens ook in sociaal opzicht niet zaligmakend. Er wonen zo veel mensen en er is zo veel verloop dat veel buren elkaar niet kennen, en je kunt er redelijk makkelijk anoniem wegrijden uit de parkeergarage. Dat maakt die torens ook aantrekkelijk om een appartement te huren voor al je handel die het daglicht niet kan verdragen...

Verder las ik (een week of 2 geleden ?, heb geprobeerd of ik het artikel terug kon vinden, maar lukte niet meer) een artikel over toenemende hoogbouw in sommige Nederlandse steden, en of dat een oplossing kan zijn om snel veel betaalbare woningen te krijgen. Maar het kwam er op neer dat als je boven de 70-80 meter komt, er opeens heel veel extra constructieve en brandveiligheidseisen waren, dat betaalbaar bouwen er eigenlijk niet echt in zat. Voor sociale woningbouw is het dus niet geschikt. Veel van die bouwplannen moeten het hebben van hele dure penthouses op de bovenste etages.

Oh, en dan heb je nog de factor NIMBY. Rond zo'n toren heb je altijd valwinden. Fietsers vinden die vervelend, en die wil je ook niet in je achtertuin.

[aex351]

CR2032 schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 23:51:
Waarom is er eigenlijk in Nederland nog steeds zo weinig hoogbouw? Ik heb het niet over die galerijflats. Maar kwalteit, design en vooral veel en groot, groter en groots voor veel woningen die weinig ruimte innemen. Waarom ontwikkelt zich de huizenmarkt niet veel meer in deze richting?

Iedereen heeft het altijd over grote woningnood. Waarom worden er niet een flink aantal gigantisch wolkenkrabbers a la buitenland in de steden en ook aan randen van dorpen neergezet? Onnederlands groot, niets meer dat behoudende. Met desnoods een forse portie aan overheidsdwang, sterk verkorte bezwaarprocedures, het passeren van welstand commisies en alle focus op snelheid, kwaliteit, kwantiteit naast design.

Er zijn zoveel voorbeelden te vinden vanuit het buitenland. Natuurlijk willen veel mensen graag een huis met tuin. Maar die tuin kan ook net zo goed letterlijk de lucht in.

Is dat ook niet voor tegen stikstof dit veel efficienter bouwen is en is dit de sleutel van de oplossing van de woningcrisis. Of zie ik het nu te simpel?

Hier een paar willekeurige pracht exemplaren. Die niet zouden misstaan in Utrecht, Den Haag of voor mij part Zwolle en Lelystad.

New York / dubbelklik voor mooie wallpaper
[Afbeelding]

Singapore Marina Bay Sands
[Afbeelding]

Toronto
[Afbeelding]

Bosco Verticale, Milaan
[Afbeelding]

[Afbeelding]


[Afbeelding]

De voorkeur gaat denk ik vooral uit naar een huis met een tuin. Hoogbouw werkt landschap vervuilend. Om deze reden stellen gemeentes/steden eisen aan de maximale hoogte van een bouwwerk.

[Oekiejoekie]

aex351 schreef op woensdag 19 juli 2023 @ 01:17:
[...]

De voorkeur gaat denk ik vooral uit naar een huis met een tuin. Hoogbouw werkt landschap vervuilend. Om deze reden stellen gemeentes/steden eisen aan de maximale hoogte van een bouwwerk.

In Utrecht (stad) was er zelfs een ongeschreven regel dat er niks hogers gebouwd werd als de Domtoren. En iedereen respecteerde die. Binnenkort gaan ze er wel voor de eerste keer boven.

[aljd3k]

CR2032 schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 23:51:

Hier een paar willekeurige pracht exemplaren. Die niet zouden misstaan in Utrecht, Den Haag of voor mij part Zwolle en Lelystad.
...
Bosco Verticale, Milaan
[Afbeelding]

[Afbeelding]

Zie https://wonderwoods.com/

[Napo]

Oekiejoekie schreef op woensdag 19 juli 2023 @ 00:31:
[...]

Verder las ik (een week of 2 geleden ?, heb geprobeerd of ik het artikel terug kon vinden, maar lukte niet meer) een artikel over toenemende hoogbouw in sommige Nederlandse steden, en of dat een oplossing kan zijn om snel veel betaalbare woningen te krijgen. Maar het kwam er op neer dat als je boven de 70-80 meter komt, er opeens heel veel extra constructieve en brandveiligheidseisen waren, dat betaalbaar bouwen er eigenlijk niet echt in zat. Voor sociale woningbouw is het dus niet geschikt. Veel van die bouwplannen moeten het hebben van hele dure penthouses op de bovenste etages.

Boven de 70m zijn er additionele eisen als sprinklerinstalaties en overdrukinstalatie voor het trappengat. Dat maakt het duurder om inderdaad boven de 70m te gaan dan dat je er overheen gaat. De combinatie van eisen aan percentage sociale huur is ook een factor die niet meehelpt. Genoeg projecten die vervolgens gaan onderhandelen over die percentages (laat staan de bezwaarprocedures die vertraging veroorzaken en dus impact kunnen hebben in de prijzen voor de uitvoering)

Zo zie je Bellevue (Den Haag Centraal plan 2x 180m) en Grace (Den Haag Laak) vertraging oplopen en projecten als het oude terein van het ministerie van Sociale Zekerheid van de ambitie met een 120m toren teruggaan naar de welbekende pannekoekskyline van enkel 70m.

[Rubbergrover1]

CR2032 schreef op dinsdag 18 juli 2023 @ 23:51:
Waarom is er eigenlijk in Nederland nog steeds zo weinig hoogbouw?

Naast de punten van oekiejoekie moet je ook een bepaalde omvang van de stad/agglomeratie hebben om succesvol een grote hoogbouwbuurt te maken. Veel buitenlandse voorbeelden betreft toch miljoenensteden, waar in Nederland eigenlijk alleen Amsterdam en Rotterdam in de buurt komen. Steden die ook op dit moment al wel redelijk succesvol hoogbouw woningen hebben.

Je zult een locatie moeten hebben waar veel mensen willen wonen, maar tegelijk moet er in de ruimte zijn om de hoogte in de gaan zonder dat dit te veel negatieve impact op de omgeving heeft. In veel steden is toch vooral het oude stadscentrum de plek waar mensen willen wonen. Maar tegelijk is hoogbouw daar niet altijd 'logisch'. Zowel omdat dit ten koste gaat van datgene waarom mensen graag in het centrum willen wonen (vaak ook vanwege de gezelligheid en de oude sfeer) als vanwege de bereikbaarheid.

Maar je ziet wel dat waar het kan, er op plekken die voor veel mensen gewild zijn, toch best nog wel eens hoogbouw wordt gebouwd. Dat zie je bijvoorbeeld nog wel eens langs rivieren/water (bv langs de Oude Maas en het.IJ). Maar ook in nieuw ontwikkelde hotspots zoals de Zuidas. En ook bij andere stationsgebieden wil men nog wel eens de lucht in gaan, maar dat zijn vaak gebieden die ook voor kantoren interessant zijn. Daar krijg je dan dus concurrentie tussen kantoren en woningen, wat in het verleden vooral in het voordeel van de bedrijven uit viel.

[champion16]

Lees hier dat als de rente daalt de betaalbaarheid toeneemt.
Ik snap dat je maandelijkse kosten dalen, maar de prijzen gaan dan toch sneller stijgen dan ze nu doen?

Als je nu een spaarpotje hebt kan je tenminste nog enige voordeel halen, maar dan wordt dat steeds kleiner.

[pingkiller]

Ik woon in de buurt van deze hoogbouw in Amsterdam.

Naast de genoemde problemen van hierboven (allemaal herkenbaar als bewoner van hoogbouw), ontstaat er ook een probleem met het openbaar vervoer. Hier komt tijdens de spits 10 8 keer per uur een verlengde stadsbus langs en dat is eigenlijk niet voldoende. Er hoeft maar iets vertraging op te lopen en de bus moet mensen laten staan. Amsterdam moet het metronet flink uitbreiden als de bevolkingsdichtheid gaat toenemen. Ter illustratie: ik woon en werk in Amsterdam en ben gemiddeld 50 minuten onderweg, enkele reis. Stukje van 15 KM. (over waarom ik niet fiets is off topic)

[Smartbikers]

pingkiller schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 08:50:
Ik woon in de buurt van deze hoogbouw in Amsterdam.

Naast de genoemde problemen van hierboven (allemaal herkenbaar als bewoner van hoogbouw), ontstaat er ook een probleem met het openbaar vervoer. Hier komt tijdens de spits 10 keer per uur een verlengde stadsbus langs en dat is eigenlijk niet voldoende. Er hoeft maar iets vertraging op te lopen en de bus moet mensen laten staan. Amsterdam moet het metronet flink uitbreiden als de bevolkingsdichtheid gaat toenemen. Ter illustratie: ik woon en werk in Amsterdam en ben gemiddeld 50 minuten onderweg, enkele reis. Stukje van 15 KM. (over waarom ik niet fiets is off topic)

Je hebt zeker een vanmoof Waarom je niet fietst ?

Het klopt dat de infra zoals bussen en metro’s gewoon niet opgewassen zijn tegen die drukte. En daarnaast maken we het allemaal zo duur dat mensen toch liever zelf een auto en parkeerplaats willen onder de torens waardoor het op de weg ook weer drukker wordt.

[Shadowhawk00]

Smartbikers schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 08:54:
[...]

Je hebt zeker een vanmoof Waarom je niet fietst ?

Het klopt dat de infra zoals bussen en metro’s gewoon niet opgewassen zijn tegen die drukte. En daarnaast maken we het allemaal zo duur dat mensen toch liever zelf een auto en parkeerplaats willen onder de torens waardoor het op de weg ook weer drukker wordt.

Je hebt het nu nog over iemand die in amsterdam woont en werkt waarbij die persoon beschikt over perfect OV. Elke 10 minuten een bus is gewoon heel erg veel.
Verplaats dat naar een woontoren buiten Amsterdam waar de bus 1x per 30min komt en je 4x moet overstappen voordat je op je werk bent en je snapt meteen waarom mensen een auto nodig hebben.

Grote woontorens werken prima in de randstad waar mensen op minder dan 10km van hun werk wonen ( de doorsnede van amsterdam is minder dan 15km ) Die afstand is voor veel mensen prima met de fiets te doen. En voor de rest kan je een buslijn opzetten. Het werkt niet in een gebied waar veel mensen 25+km van hun werk wonen ( want dat is niet meer te fietsen binnen redelijke tijd ).

[m0ridin]

champion16 schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 08:49:
Lees hier dat als de rente daalt de betaalbaarheid toeneemt.
Ik snap dat je maandelijkse kosten dalen, maar de prijzen gaan dan toch sneller stijgen dan ze nu doen?

Als je nu een spaarpotje hebt kan je tenminste nog enige voordeel halen, maar dan wordt dat steeds kleiner.

Inderdaad, lagere rente = hogere hypotheek = stijgende prijzen (want geldt voor iedereen)...

Mijn hoop was dat met stijgende rentes mijn spaargeld meer waard zou worden, gelukkig is dat met inflatie en stijgende lonen (helemaal laatste jaar+) ook weer aardig teniet gedaan.

Sowieso, zo'n beetje ALLES nu ondernomen om de kansen zogenaamd te vergroten heeft alleen maar geleid tot stijgende prijzen.

Jubelton, verruimde leennormen, etc... Enige effect is dat mensen meer kunnen bieden en met een tekort aan woningen en enorme concurrentie is het enige effect stijgende prijzen.

[Wiebeltje]

aljd3k schreef op woensdag 19 juli 2023 @ 10:28:
[...]


Zie https://wonderwoods.com/

En De Trudo Toren in Eindhoven

Sowieso is Eindhoven vol aan het inzetten op hoogbouw. Vooral rond het stations gebied. KnoopXL heet het gehele project volgende mij.

YouTube: Eindhoven Internationale Knoop XL

[ Voor 17% gewijzigd door Wiebeltje op 20-07-2023 09:42 ]

[Z___Z]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 08:59:
[...]


Je hebt het nu nog over iemand die in amsterdam woont en werkt waarbij die persoon beschikt over perfect OV. Elke 10 minuten een bus is gewoon heel erg veel.
Verplaats dat naar een woontoren buiten Amsterdam waar de bus 1x per 30min komt en je 4x moet overstappen voordat je op je werk bent en je snapt meteen waarom mensen een auto nodig hebben.

Grote woontorens werken prima in de randstad waar mensen op minder dan 10km van hun werk wonen ( de doorsnede van amsterdam is minder dan 15km ) Die afstand is voor veel mensen prima met de fiets te doen. En voor de rest kan je een buslijn opzetten. Het werkt niet in een gebied waar veel mensen 25+km van hun werk wonen ( want dat is niet meer te fietsen binnen redelijke tijd ).

10x per uur is elke 6 minuten, maar een bus is afhankelijk van ander verkeer en is daarom vrijwel altijd langzamer dan de auto. De enige vorm van OV in de stad met hoge dichtheid die de auto kan vervangen is de metro.

De noord-zuid lijn was enorm duur in aanleg. Het wordt tijd dat dit terug verdiend wordt door rond de stations hoogbouw neer te zetten met nieuwe centra’s.

Kantoor torens en woontorens in de zelfde wijk is ideaal. De horeca en retail voorzieningen kunnen dan gedeeld worden. Overdag voor het kantoor personeel en avond en weekenden door bewoners. Maar ook voorzieningen als parken die nodig zijn om te compenseren voor gebrek aan tuinen kunnen gedeeld worden. Hoogbouw zonder parken is IMHO een nogo, hoewel toch populair in Rotterdam. In China zijn ze er al achter dat mensen dat niet willen. Dus de meeste nieuwbouw projecten daar zijn inclusief parken terwijl de projecten uit begin 2000 vooral zoveel mogelijk woningen per m2 zijn (zoals onze vinex wijken).

Hoogbouw wijken zijn wij Nederlanders niet in gespecialiseerd, dus moeten onze stedenbouwkundigen leren van wat wel en niet werkt in landen waar ze de fouten al gemaakt hebben en verbeterd hebben.

[Valorian]

champion16 schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 08:49:
Lees hier dat als de rente daalt de betaalbaarheid toeneemt.
Ik snap dat je maandelijkse kosten dalen, maar de prijzen gaan dan toch sneller stijgen dan ze nu doen?

Als je nu een spaarpotje hebt kan je tenminste nog enige voordeel halen, maar dan wordt dat steeds kleiner.

Er zijn heel veel factoren die invloed hebben op de betaalbaarheid en op de prijzen an zich. Het is dus lastig om stellig te zijn. Feit is dat als de rente daalt en de huizenprijzen gelijk blijven (bijvoorbeeld omdat er tegelijkertijd een economische recessie plaats vindt) de betaalbaarheid groeit. Maar die kans is natuurlijk gering. In praktijk zal (zoals afgelopen jaren zichtbaar was) bij een flinke rentedaling de huizenprijs weer stijgen waardoor e.e.a. elkaar dempt. Maar het blijft complex en dus een lastig gegeven om op te gokken / wachten / anticiperen voor een toekomstige aankoop of verkoop.

Komende jaren denk ik overigens dat los van de hypotheekrente we vooral nog veel meer krapte gaan ervaren in de populaire regio's. Er wordt een krimp in de bouw verwacht komende jaren die het grootste is sinds 2013. En op dit moment vallen al veel nieuwbouwprojecten, zelfs in steden als Utrecht waar de druk op de woningmarkt enorm is, stil of ze worden ingekrimpt. Als die bouwkrimp inderdaad komt leidt net als na de vorige crisis tot veel faillissementen en opgeheven bedrijven. Komt de boel daarna weer op gang dan heb je weer jaren te weinig 'mensen in de bouw' waardoor het lastig wordt te voldoen aan de dan weer nieuwe vraag. Een vraag die onderliggend overigens altijd aanwezig is, want het lijkt erop dat de doelstellingen voor 2030 (was dat die 900.000 woningen?) onmogelijk gehaald gaat worden. Enige vraag is: hoe groot is de groep die straks nog huizen kan betalen als de prijs ongekend hoog blijft/wordt. De kloof zal wellicht groter worden, want iedereen met (groot)ouders met overwaarde kan blijven instappen, als is de prijs hoog, en iedereen zonder ziet de muur voor zich steeds hoger worden.

Kortom, beetje een woordenbrei en vast niet allemaal even gefundeerd maar bottom line is: als je kán kopen dan lijkt dat ook nu in dure tijden mij nog altijd de beste keuze. Met de kanttekening dat je iets koopt waar je de komende tijd goed zit, zodat je eventuele rare schommelingen in de markt kan opvangen. Maar het blijft natuurlijk koffiedik kijken.

[Z___Z]

Wiebeltje schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 09:34:
[...]

En De Trudo Toren in Eindhoven

Sowieso is Eindhoven vol aan het inzetten op hoogbouw. Vooral rond het stations gebied. KnoopXL heet het gehele project volgende mij.

YouTube: Eindhoven Internationale Knoop XL

In hoogbouwlanden wonen de onderkant middelklasse vooral in laagbouw. Ik vraag me af wat deze concentratie sociale huurwoningen gaat doen op de langere termijn.

[Rubbergrover1]

pingkiller schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 08:50:
Naast de genoemde problemen van hierboven (allemaal herkenbaar als bewoner van hoogbouw), ontstaat er ook een probleem met het openbaar vervoer. Hier komt tijdens de spits 10 keer per uur een verlengde stadsbus langs en dat is eigenlijk niet voldoende. Er hoeft maar iets vertraging op te lopen en de bus moet mensen laten staan. Amsterdam moet het metronet flink uitbreiden als de bevolkingsdichtheid gaat toenemen.

Dat is dus wat ik ook benoemde over de problemen met bereikbaarheid die je krijgt als je grootschalig hoogbouw gaat bouwen. Je kunt dus niet zomaar op iedere willekeurige plek een hoogbouwbuurt uit de grond stampen zonder dat er problemen met vervoer kunnen ontstaan.

Maar tegelijk geeft het ook juist mogelijkheden voor beter OV. Zo'n (nieuwe) dichtbevolkte buurt zorgt ook voor een goede aanleiding voor de aanleg van hoogwaardig OV. Of verbetering daarvan. Als je het met 10 bussen per uur niet redt, dan zou je als gemeente toch ook kunnen bedenken dat het aanleggen van een tram daar misschien wel een goede optie is. Volgens mij leent het tracé van lijn 37 zich er ook prima voor om te vervangen door een tramlijn.

[pingkiller]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 10:15:
[...]

het aanleggen van een tram daar misschien wel een goede optie is. Volgens mij leent het tracé van lijn 37 zich er ook prima voor om te vervangen door een tramlijn.

Probleem is dat de 37 twee bruggen over moet, volgens mij kan je daar niet zo makkelijk een tramlijn aan toe voegen. En daarnaast is het probleem voor een groot deel ook dat Amsterdam oost redelijk vast loopt tijdens de spits. Enige optie die ik zie is het metronet uitbreiden. Of alle auto's binnen de ring verbannen.

[Conrado]

champion16 schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 08:49:
Lees hier dat als de rente daalt de betaalbaarheid toeneemt.
Ik snap dat je maandelijkse kosten dalen, maar de prijzen gaan dan toch sneller stijgen dan ze nu doen?

Hierbij wordt er vanuit gegaan dat eerst de rente zakt en wat later de prijzen stijgen. In die periode kun je dus voordeeltjes behalen. Echter, vaak kun je dat achteraf pas goed beoordelen
Als je kijkt hoe dat na de grote crisis van 10 jaar geleden ging, speelt er nog iets heel anders. Een huis kopen is natuurlijk een heel financieel ding maar is nog meer emotioneel geladen. Ondanks dat er voordeel te halen was, kochten weinigen direct na de crisis een huis. We stonden nog massaal in 'crisis-stand' en dat zit simpelweg tussen de oren.

Overigens geloof ik niet zo in een gunstig instapmoment

[Rubbergrover1]

Z___Z schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 09:48:
[...]

10x per uur is elke 6 minuten, maar een bus is afhankelijk van ander verkeer en is daarom vrijwel altijd langzamer dan de auto. De enige vorm van OV in de stad met hoge dichtheid die de auto kan vervangen is de metro.

Niet helemaal. Bij vrije busbanen en trambanen hoef je ook niet heel veel last te hebben van overig verkeer. Dat kan juist een veel betere en snellere verbinding opleveren dan met auto's. Maar dan moet er uiteraard wel de ruimte zijn om zo'n busbaan of trambaan aan te leggen. Dat is dus ook een belangrijke reden waarom je niet overal zomaar hoogbouw zou moeten plaatsen. Maar in het genoemde voorbeeld van Amsterdam Noord is die ruimte prima aanwezig.

pingkiller schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 10:22:
[...]

Probleem is dat de 37 twee bruggen over moet, volgens mij kan je daar niet zo makkelijk een tramlijn aan toe voegen. En daarnaast is het probleem voor een groot deel ook dat Amsterdam oost redelijk vast loopt tijdens de spits. Enige optie die ik zie is het metronet uitbreiden. Of alle auto's binnen de ring verbannen.

Als je de volledige huidige route van Lijn 37 wil volgen, dan loop je daar wel tegenaan. Maar je kunt je afvragen of je dat zou moeten willen. Die bus gaat de andere kant in Noord naar de metro. Lijkt me prima om daar de overstap te maken, dat als er een tram zou komen die niet verder gaat dan de Zuiderzeeweg. Die zou dan aan de andere kant van de metro juist door kunnen gaan richting het ziekenhuis en nog wat verder.

[Sport_Life]

Valorian schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 09:48:
[...]


Er zijn heel veel factoren die invloed hebben op de betaalbaarheid en op de prijzen an zich. Het is dus lastig om stellig te zijn. Feit is dat als de rente daalt en de huizenprijzen gelijk blijven (bijvoorbeeld omdat er tegelijkertijd een economische recessie plaats vindt) de betaalbaarheid groeit. Maar die kans is natuurlijk gering. In praktijk zal (zoals afgelopen jaren zichtbaar was) bij een flinke rentedaling de huizenprijs weer stijgen waardoor e.e.a. elkaar dempt. Maar het blijft complex en dus een lastig gegeven om op te gokken / wachten / anticiperen voor een toekomstige aankoop of verkoop.

Komende jaren denk ik overigens dat los van de hypotheekrente we vooral nog veel meer krapte gaan ervaren in de populaire regio's. Er wordt een krimp in de bouw verwacht komende jaren die het grootste is sinds 2013. En op dit moment vallen al veel nieuwbouwprojecten, zelfs in steden als Utrecht waar de druk op de woningmarkt enorm is, stil of ze worden ingekrimpt. Als die bouwkrimp inderdaad komt leidt net als na de vorige crisis tot veel faillissementen en opgeheven bedrijven. Komt de boel daarna weer op gang dan heb je weer jaren te weinig 'mensen in de bouw' waardoor het lastig wordt te voldoen aan de dan weer nieuwe vraag. Een vraag die onderliggend overigens altijd aanwezig is, want het lijkt erop dat de doelstellingen voor 2030 (was dat die 900.000 woningen?) onmogelijk gehaald gaat worden. Enige vraag is: hoe groot is de groep die straks nog huizen kan betalen als de prijs ongekend hoog blijft/wordt. De kloof zal wellicht groter worden, want iedereen met (groot)ouders met overwaarde kan blijven instappen, als is de prijs hoog, en iedereen zonder ziet de muur voor zich steeds hoger worden.

Kortom, beetje een woordenbrei en vast niet allemaal even gefundeerd maar bottom line is: als je kán kopen dan lijkt dat ook nu in dure tijden mij nog altijd de beste keuze. Met de kanttekening dat je iets koopt waar je de komende tijd goed zit, zodat je eventuele rare schommelingen in de markt kan opvangen. Maar het blijft natuurlijk koffiedik kijken.

Ik denk dat er wel een wezenlijk verschil is tov de vorige bouwcrisis, namelijk dat de vraag naar woningen vooralsnog hoog is. Alleen zijn de bouwkosten (mede door duurzaam bouwen tov 2013) en risicos hoger (voor koper want die moet 1-2 jaar overbruggen, voor bouwer want kosten kunnen gedurende de bouw onverwachts stijgen). De bouwer legt die risico's graag bij koper neer (oa door stijgende bouwkosten door te belasten) maar als de voorraad bestaande woningen toeneemt waarom zou je dan 2 jaar wachten.
Bestaande woningen die 'af' zijn gaan alsnog als warme broodjes, dezelfde woning die nog gebouwd moet worden durft niemand meer aan.

In 2013-2015 werd er soms tegen kostprijs gebouwd, als dat nu gedaan wordt zijn de prijzen alsnog erg hoog , omdat er weinig marge is op de materialen en arbeid. (Mede door de inefficiënte processen in de bouw, het is een bolwerk van zzpers en kleine bedrijven die niet met elkaar afstemmen).

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 20-07-2023 11:29 ]

[Valorian]

Conrado schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 10:26:
[...]

Hierbij wordt er vanuit gegaan dat eerst de rente zakt en wat later de prijzen stijgen. In die periode kun je dus voordeeltjes behalen. Echter, vaak kun je dat achteraf pas goed beoordelen
Als je kijkt hoe dat na de grote crisis van 10 jaar geleden ging, speelt er nog iets heel anders. Een huis kopen is natuurlijk een heel financieel ding maar is nog meer emotioneel geladen. Ondanks dat er voordeel te halen was, kochten weinigen direct na de crisis een huis. We stonden nog massaal in 'crisis-stand' en dat zit simpelweg tussen de oren.

Overigens geloof ik niet zo in een gunstig instapmoment

Ik denk dat veel mensen direct na de crisis ook geen huis kochten omdat het niet duidelijk was dat we in een "direct na de crisis"-fase zaten. Pas jaren na de dip wisten we dat we écht uit de dip waren. Tot die tijd vonden mensen het simpelweg heel spannend om te kopen. Ik weet vanuit de crisistijd nog dat er allerlei voorspellingen waren over het verloop: van "V-vorm" tot "U-vorm" maar ook een "W-vorm" was mogelijk. In die laatste vorm was de voorspelling dat de boel licht zou opveren en dan weer flink(er) zou zakken. 2008-2013 was crisis. 2013 het dieptepunt qua huizenprijzen. En 2015 ging de huizenmarkt pas weer echt op stoom.

Eens qua "gunstig instapmoment", daar geloof ik ook niet echt in. Anderszijds denk ik dat op lange termijn gezien (ook historisch) het beste instapmoment voor nagenoeg iedereen is: het eerste moment dat je überhaupt budget en leencapaciteit ter beschikking hebt om in te stappen, met de kanttekening dat je je leven wel een beetje op orde hebt en de nodige baan/inkomen-zekerheid hebt en de kans op verplichte verkoop dus verwaarloosbaar is.

[Xhomas]

Sport_Life schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 11:20:
[...]

Ik denk dat er wel een wezenlijk verschil is tov de vorige bouwcrisis, namelijk dat de vraag naar woningen vooralsnog hoog is. Alleen zijn de bouwkosten (mede door duurzaam bouwen tov 2013) en risicos hoger (voor koper want die moet 1-2 jaar overbruggen, voor bouwer want kosten kunnen gedurende de bouw onverwachts stijgen). De bouwer legt die risico's graag bij koper neer (oa door stijgende bouwkosten door te belasten) maar als de voorraad bestaande woningen toeneemt waarom zou je dan 2 jaar wachten.
Bestaande woningen die 'af' zijn gaan alsnog als warme broodjes, dezelfde woning die nog gebouwd moet worden durft niemand meer aan.

In 2013-2015 werd er soms tegen kostprijs gebouwd, als dat nu gedaan wordt zijn de prijzen alsnog erg hoog , omdat er weinig marge is op de materialen en arbeid. (Mede door de inefficiënte processen in de bouw, het is een bolwerk van zzpers en kleine bedrijven die niet met elkaar afstemmen).

Een populair stukje desinfo is tegenwoordig dat nieuwbouw 'nu eenmaal duur is'.
Het probleem is niet eens zo zeer de bouwkosten. De grondprijzen zijn de voornaamste boosdoener. Daar moet dus water bij de wijn gedaan worden door gemeenten en grondeigenaren, iets waar ze moeite mee hebben, maar de grondprijs kan wel degelijk (veel) omlaag.


Bron: https://twitter.com/Woningnieuws/status/1513397535905402880

[Laapo]

2013-2016 kon je op een gegeven moment wat kopen voor een maandlast die onder de maximale sociale huurprijs lag. In Utrecht Kanaleneiland, gerenoveerde flatjes voor een maandlast van 500pm. Terwijl een flat verderop, ongerenoveerd 650 sociaal deed. Amsterdam Noord, zelfde. En dan moet je daar ook nog x jaar op wachten voordat je een keer aan de beurt bent. Duidelijk dat de koopwoningmarkt daarmee echt onder de bodem was doorgezakt.

Specifiek deze voorbeelden omdat ze zich goed lieten vergelijken.

Hele bijzondere tijd, voor mij nooit zo kristalhelder geweest dat het een echt instapmoment was. Toevallig ook de periode dat goed werk, zeker voor starters niet voor het oprapen lag.

[Señor Sjon]

@Xhomas Ik zou de index in 2000 laten beginnen. 1990 was pre-tweeverdieners op de hypotheekmarkt.

En ja, de bouwkosten zijn immens gestegen. De CV-ketel van ~2.000 incl. aansluitkosten naar een WP van 10+k als enkel al een voorbeeld. Je tabel mist de grondprijs als losse component, je kan dit dus niet bepalen. Naast grond zijn bijkomende kosten voor planvorming en procedures ook alsmaar hoger geworden.

[Shadowhawk00]

Z___Z schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 09:48:
[...]

10x per uur is elke 6 minuten, maar een bus is afhankelijk van ander verkeer en is daarom vrijwel altijd langzamer dan de auto. De enige vorm van OV in de stad met hoge dichtheid die de auto kan vervangen is de metro.

De noord-zuid lijn was enorm duur in aanleg. Het wordt tijd dat dit terug verdiend wordt door rond de stations hoogbouw neer te zetten met nieuwe centra’s.

Zolang mensen in Amsterdam werken en wonen kunnen ze gewoon dat kleine stukje fietsen. Dat verwachten we namelijk ook van mensen buiten de grote steden. Minder de auto pakken betekend automatisch meer fietsen want meer smaakjes heb je niet.
Het OV zal altijd langzamer zijn als de auto tenzij je geen overstap hebt en precies van A naar B gaat en het OV gemiddeld sneller kan dan de auto.

Maar goed het grotere probleem met dit soort plannen is dat je een 2deling in de maatschappij aan het bouwen bent. Je hebt mensen die in steden wonen en werken en daar dus niet uit komen.
En je hebt mensen die buiten die steden wonen en werken en die er niet kunnen komen, want als ze nergens kunnen parkeren dan houd het al snel op natuurlijk.
Is het wenselijk dat je mensen zo gaat splitsen waarbij ook sociale contacten gewoon alleen binnen de eigen groep mogelijk zijn.

Je zal dus altijd moeten zorgen dat waar je woningen ook bouwt dat het ook goed mogelijk is om dit met de auto te bereizen zonder dat daar extreme kosten aan verbonden zijn.

[ Voor 5% gewijzigd door Shadowhawk00 op 20-07-2023 13:23 ]

[Sport_Life]

Xhomas schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 12:28:
[...]


Een populair stukje desinfo is tegenwoordig dat nieuwbouw 'nu eenmaal duur is'.
Het probleem is niet eens zo zeer de bouwkosten. De grondprijzen zijn de voornaamste boosdoener. Daar moet dus water bij de wijn gedaan worden door gemeenten en grondeigenaren, iets waar ze moeite mee hebben, maar de grondprijs kan wel degelijk (veel) omlaag.

[Afbeelding]
Bron: https://twitter.com/Woningnieuws/status/1513397535905402880

Grondprijzen zijn inderdaad ook gestegen, het is een combinatie.
En grondprijzen stijgen nog steeds, die zijn niet gedaald (itt andere assets).

En natuurlijk kan de grondprijs omlaag. Idem voor iedere andere prijs wat op vraag en aanbod gebaseerd is. Probleem is alleen dat er geen grond bij komt....

Dat in combinatie met hoge kosten in de bouw zorgt ervoor dat ik geen scenario zie waarbij bouwen veel goedkoper wordt. (20-30% daling).
Zie het verschil in kosten van HR++ vs HR+++ (incl dikkere kozijnen), cv ketel vs warmtepomp, radiatoren vs vloerverwarming (LTV), 6cm pir vs 10cm, etc. Dat nog los van de duurdere grondstoffen en transport kosten en arbeid.

Nieuwbouw (met acceptabele kavel/woon oppervlakte) is alleen voor 'the lucky few'. (Veel overwaarde, rente meenemen, hoge inkomens). Helaas voor velen .

[ Voor 19% gewijzigd door Sport_Life op 20-07-2023 14:21 ]

[Sport_Life]

Laapo schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 12:38:
2013-2016 kon je op een gegeven moment wat kopen voor een maandlast die onder de maximale sociale huurprijs lag. In Utrecht Kanaleneiland, gerenoveerde flatjes voor een maandlast van 500pm.

Maar niemand wilde toen in Kanaleneiland wonen. Dat kwam pas toen de prijzen omhoog gingen , ironisch genoeg .

[Z___Z]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 13:22:
[...]


Zolang mensen in Amsterdam werken en wonen kunnen ze gewoon dat kleine stukje fietsen. Dat verwachten we namelijk ook van mensen buiten de grote steden. Minder de auto pakken betekend automatisch meer fietsen want meer smaakjes heb je niet.
Het OV zal altijd langzamer zijn als de auto tenzij je geen overstap hebt en precies van A naar B gaat en het OV gemiddeld sneller kan dan de auto.

Maar goed het grotere probleem met dit soort plannen is dat je een 2deling in de maatschappij aan het bouwen bent. Je hebt mensen die in steden wonen en werken en daar dus niet uit komen.
En je hebt mensen die buiten die steden wonen en werken en die er niet kunnen komen, want als ze nergens kunnen parkeren dan houd het al snel op natuurlijk.
Is het wenselijk dat je mensen zo gaat splitsen waarbij ook sociale contacten gewoon alleen binnen de eigen groep mogelijk zijn.

Je zal dus altijd moeten zorgen dat waar je woningen ook bouwt dat het ook goed mogelijk is om dit met de auto te bereizen zonder dat daar extreme kosten aan verbonden zijn.

De fiets is voor echt hoge dichtheid bewoning ook geen alternatief. Je staat in Utrecht nu al in de file met je fiets, terwijl Utrecht niet eens heel dicht bebouwd is.

Die tweedeling kan inderdaad een probleem zijn, maar dit is in andere metropolen ook gewoon zo. Je kan altijd p+r aan de rand van de stad parkeren.

Ben dit jaar in Berlijn geweest. Het is met de auto heel toegankelijk, terwijl bijna iedereen het hele goede OV gebruikt. Er zijn ook veel parken en veel verspreiding in winkel/woon/kantoor centra. Dus in Europa heb je ook gewoon voorbeelden waar hoge bevolkingsdichtheid goed werkt.

[Sport_Life]

Z___Z schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 15:01:
[...]

De fiets is voor echt hoge dichtheid bewoning ook geen alternatief. Je staat in Utrecht nu al in de file met je fiets, terwijl Utrecht niet eens heel dicht bebouwd is.

Ik fiets een paar keer per week naar Utrecht CS, dat is prima te doen ! Alleen in het stadscentrum is het druk, net daarbuiten is het goed te doen.
Alleen die fietsenstalling is altijd wel erg vol als ik aankom (na de spits ivm dal abo en zitplaats ipv staanplaats ) .
Die mogen ze van mij wel vergroten ten koste van auto parkeerplaatsen .

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 20-07-2023 15:49 ]

[Cyclonist]

Z___Z schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 15:01:
[...]
Ben dit jaar in Berlijn geweest. Het is met de auto heel toegankelijk, terwijl bijna iedereen het hele goede OV gebruikt. Er zijn ook veel parken en veel verspreiding in winkel/woon/kantoor centra. Dus in Europa heb je ook gewoon voorbeelden waar hoge bevolkingsdichtheid goed werkt.

Duitsland is sowieso niet helemaal te vergelijken met Nederland: De auto staat daar in steden nog altijd op nummer 1, ten koste van voetgangers en fietsen. Berlijn heeft, net als Hamburg, München, enorme brede straten en veel ruimte voor parkeren. Die kunnen we in Nederland niet meer 'terugclaimen'.

Ik ben overigens vóór het Nederlandse beleid, want die auto's hoeven helemaal niet op straat (te parkeren). Fiets-snelwegen door de stad heen zijn top

[Xhomas]

Cyclonist schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 15:48:
[...]

Duitsland is sowieso niet helemaal te vergelijken met Nederland: De auto staat daar in steden nog altijd op nummer 1, ten koste van voetgangers en fietsen. Berlijn heeft, net als Hamburg, München, enorme brede straten en veel ruimte voor parkeren. Die kunnen we in Nederland niet meer 'terugclaimen'.

Ik ben overigens vóór het Nederlandse beleid, want die auto's hoeven helemaal niet op straat (te parkeren). Fiets-snelwegen door de stad heen zijn top

Ik ben het met je eens, maar ik moest toch een beetje hardop lachen hoe bevooroordeeld dit overkomt van een Tweaker genaamd Cyclonist met een fiets als avatar

[BlauweLucht]

Xhomas schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 12:28:
[...]


Een populair stukje desinfo is tegenwoordig dat nieuwbouw 'nu eenmaal duur is'.
Het probleem is niet eens zo zeer de bouwkosten. De grondprijzen zijn de voornaamste boosdoener. Daar moet dus water bij de wijn gedaan worden door gemeenten en grondeigenaren, iets waar ze moeite mee hebben, maar de grondprijs kan wel degelijk (veel) omlaag.

[Afbeelding]
Bron: https://twitter.com/Woningnieuws/status/1513397535905402880

Het zal ongetwijfeld een deel van de oplossing zijn om grond goedkoper van de hand te doen. Wat echter bij gemeenten speelt is dat de verkoop van grond een belangrijk deel van de begroting is geworden. Zonder dat de gemeente flink in de kosten gaat bezuinigen zal een goede grondverkoop opbrengst nodig zijn. Zeker nu gemeenten allemaal extra taken op zich hebben gekregen is het niet 123 eenvoudig om te snijden in de kosten.

[Laapo]

Sport_Life schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 14:10:
[...]

Maar niemand wilde toen in Kanaleneiland wonen. Dat kwam pas toen de prijzen omhoog gingen , ironisch genoeg .

De meute loopt achter elkaar aan. Maar het voorbeeld geldt voor alle Utrechtse wijken.

Men wilde nergens wonen toen, lijkt het.

[xiangpo]

BlauweLucht schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 18:40:
[...]


Het zal ongetwijfeld een deel van de oplossing zijn om grond goedkoper van de hand te doen. Wat echter bij gemeenten speelt is dat de verkoop van grond een belangrijk deel van de begroting is geworden. Zonder dat de gemeente flink in de kosten gaat bezuinigen zal een goede grondverkoop opbrengst nodig zijn. Zeker nu gemeenten allemaal extra taken op zich hebben gekregen is het niet 123 eenvoudig om te snijden in de kosten.

Uiteindelijk blijft dat deels ook gewoon marktwerking he. Als gemeentes de hoofdprijs blijven vragen, en er door stagnerende bouw minder vraag is, dan wordt er geen grond verkocht en krijgen ze de begroting niet rond. Dan zullen ze vanzelf de prijzen verlagen, en misschien zijn ze juist wel genoodzaakt om meer grond te verkopen tegen lagere prijzen om zo de begroting op peil te houden.

[SilverMane]

BlauweLucht schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 18:40:
[...]


Het zal ongetwijfeld een deel van de oplossing zijn om grond goedkoper van de hand te doen. Wat echter bij gemeenten speelt is dat de verkoop van grond een belangrijk deel van de begroting is geworden. Zonder dat de gemeente flink in de kosten gaat bezuinigen zal een goede grondverkoop opbrengst nodig zijn. Zeker nu gemeenten allemaal extra taken op zich hebben gekregen is het niet 123 eenvoudig om te snijden in de kosten.

Een gemeente heeft toch een eindige hoeveelheid grond die ze kunnen verkopen? Op een gegeven moment is het allemaal verkocht, kan me daarom ook wel voorstellen dat ze daarom graag de hoofdprijs ervoor willen hebben.

[Oekiejoekie]

SilverMane schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 20:41:
[...]

Een gemeente heeft toch een eindige hoeveelheid grond die ze kunnen verkopen? Op een gegeven moment is het allemaal verkocht, kan me daarom ook wel voorstellen dat ze daarom graag de hoofdprijs ervoor willen hebben.

En daarbij heeft de gemeente het geld ook al af en toe uitgegeven aan een nieuwe sporthal, een nieuw zwembad, of weet ik veel wat. Want ja, binnenkort gaan we binnenlopen als we bouwgrond verkopen.. Afwaarderen leidt dan onherroepelijk tot tekorten.

[BlauweLucht]

Oekiejoekie schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 20:57:
[...]


En daarbij heeft de gemeente het geld ook al af en toe uitgegeven aan een nieuwe sporthal, een nieuw zwembad, of weet ik veel wat. Want ja, binnenkort gaan we binnenlopen als we bouwgrond verkopen.. Afwaarderen leidt dan onherroepelijk tot tekorten.

Precies. Ik vind de situatie waarin nieuwbouw kopers indirect opdraaien voor de rekening door hoge grondprijzen ook niet fijn. Maar het is wel de realiteit en om dat te veranderen moet er meer belastinggeld naar de gemeenten. En dat is een controversieel onderwerp wat ik niet snel zie veranderen.

[Anoniem: 1511336]

Met een beetje geluk of pech krijgen we Timmermans als MP, afhankelijk van je situatie/keuze. Maar dan denk ik dat we helemaal niks meer gaan bouwen(woningen) of verbouwen(boeren), pff is maar politiek, het moet eigenlijk in kleine letters en heeft niks te maken met de "ontwikkeling vd hui...." uhm

[Sport_Life]

BlauweLucht schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 18:40:
[...]


Het zal ongetwijfeld een deel van de oplossing zijn om grond goedkoper van de hand te doen. Wat echter bij gemeenten speelt is dat de verkoop van grond een belangrijk deel van de begroting is geworden. Zonder dat de gemeente flink in de kosten gaat bezuinigen zal een goede grondverkoop opbrengst nodig zijn. Zeker nu gemeenten allemaal extra taken op zich hebben gekregen is het niet 123 eenvoudig om te snijden in de kosten.

Dat is nogal een stelling. Heb je daar een bron van? Of spreekt je onderbuik?

[Cyclonist]

Xhomas schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 15:57:
[...]


Ik ben het met je eens, maar ik moest toch een beetje hardop lachen hoe bevooroordeeld dit overkomt van een Tweaker genaamd Cyclonist met een fiets als avatar

Het is wel bijzonder hoe het werkt: In Nederland bedenk je je vaak wel, voordat je met de auto het centrum van een grote stad binnenrijdt. Parkeerplaats zoeken is vaak geen pretje, en de kosten zijn ook niet mis. Dan nemen toch meer mensen het OV. Maar in Duitsland heb ik dat nooit, en daar kan je zelfs vaak nog gratis parkeren ook.

Net ook die video van Knoop XL (Eindhoven) bekeken: veel woonruimte, efficiënt gestapeld. Op zich natuurlijk een oplossing van zo'n woningnood in een stad. Ik zie ook veel focus op huurwoningen, o.a. bij de nieuwe woontorens voor het station. Maar het voelt ook allemaal wat kunstmatig aan.

[CR2032]

Oekiejoekie schreef op woensdag 19 juli 2023 @ 00:31:
[...]


Onze bodem is op veel plaatsen veel te slap. In New York staan de wolkenkrabbers op de rotsbodem. In Nederland hebben we in een groot deel van de randstad hele slappe veengrond.

Daarnaast zijn die hoge woontorens ook in sociaal opzicht niet zaligmakend. Er wonen zo veel mensen en er is zo veel verloop dat veel buren elkaar niet kennen, en je kunt er redelijk makkelijk anoniem wegrijden uit de parkeergarage. Dat maakt die torens ook aantrekkelijk om een appartement te huren voor al je handel die het daglicht niet kan verdragen...

Verder las ik (een week of 2 geleden ?, heb geprobeerd of ik het artikel terug kon vinden, maar lukte niet meer) een artikel over toenemende hoogbouw in sommige Nederlandse steden, en of dat een oplossing kan zijn om snel veel betaalbare woningen te krijgen. Maar het kwam er op neer dat als je boven de 70-80 meter komt, er opeens heel veel extra constructieve en brandveiligheidseisen waren, dat betaalbaar bouwen er eigenlijk niet echt in zat. Voor sociale woningbouw is het dus niet geschikt. Veel van die bouwplannen moeten het hebben van hele dure penthouses op de bovenste etages.

Oh, en dan heb je nog de factor NIMBY. Rond zo'n toren heb je altijd valwinden. Fietsers vinden die vervelend, en die wil je ook niet in je achtertuin.

Ik heb vaak het idee dat we hier in Nederland allemaal erg onnodig ingewikkeld maken en blijven praten terwijl overal in het buitenland die problemen niet bestaan en er volop wordt gebouwd. Tegen valwinden zijn bouwtechnische oplossingen voor, betaalbare hoogbouw is er ook volop. Het kan dus prima, waarom dan niet in Nederland? Zijn wij zo anders dan. De grondprijzen en beschikbaarheid is vaak het grote probleem, dan liever de lucht in.

In Houston hebben ze ook slappe grond en toch volop hoogbouw staan. En niet van die lagere torens ook nog. Hier een interessant stuk over hoe ze daar hoogbouw hebben gerealiseerd op slappe kleigrond. Het kan gewoon. https://thingstodoinhoust...rs-in-houstons-soft-soil/

Houston skyline
https://www.skyscrapercenter.com/city/houston


Wil je de woningcrisis echt aanpassen en ook de groene gebieden behouden dan zul je toch flink het roer moeten omgooien. Minder inspraakmogelijkheden, veel meer tempo maken. En niet zo blijven aanmodderen als nu al jarenlang het geval is. Mensen 10 jaar laten wachten op een sociale huurwoning is niet normaal. Nauwelijks nieuwbouw aanbod, nauwelijks doorstroom idem.

Je moet inderdaad niet alleen maar torens zomaar ergens poten, de hele infrastructuur moet er ook op aangepast worden. Bouw dan nieuwe hoogbouw wijken, ook van 200 meter. En dan niet steeds hogere prijzen vragen voor hogere verdiepingen. Sociale hoogbouw, Luxe hoogbouw, van alles door elkaar. Mooi voorbeeld is Dubai, daar is heel veel residental hoogbouw.

Stel dat zoiets als dit het zicht wordt vanaf het Buiten-IJ bij Amsterdam. Schrikbeeld of de oplossing van de woningcrisis?

[ Voor 5% gewijzigd door CR2032 op 20-07-2023 23:33 ]

[Anoniem: 1511336]

CR2032 schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 23:25:
[...]


Ik heb vaak het idee dat we hier in Nederland allemaal erg onnodig ingewikkeld maken en blijven praten terwijl overal in het buitenland die problemen niet bestaan en er volop wordt gebouwd. Tegen valwinden zijn bouwtechnische oplossingen voor, betaalbare hoogbouw is er ook volop. Het kan dus prima, waarom dan niet in Nederland? Zijn wij zo anders dan. De grondprijzen en beschikbaarheid is vaak het grote probleem, dan liever de lucht in.

In Houston hebben ze ook slappe grond en toch volop hoogbouw staan. En niet van die lagere torens ook nog. Hier een interessant stuk over hoe ze daar hoogbouw hebben gerealiseerd op slappe kleigrond. Het kan gewoon. https://thingstodoinhoust...rs-in-houstons-soft-soil/

Houston skyline
https://www.skyscrapercenter.com/city/houston
[Afbeelding]

Wil je de woningcrisis echt aanpassen en ook de groene gebieden behouden dan zul je toch flink het roer moeten omgooien. Minder inspraakmogelijkheden, veel meer tempo maken. En niet zo blijven aanmodderen als nu al jarenlang het geval is. Mensen 10 jaar laten wachten op een sociale huurwoning is niet normaal. Nauwelijks nieuwbouw aanbod, nauwelijks doorstroom idem.

Je moet inderdaad niet alleen maar torens zomaar ergens poten, de hele infrastructuur moet er ook op aangepast worden. Bouw dan nieuwe hoogbouw wijken, ook van 200 meter. En dan niet steeds hogere prijzen vragen voor hogere verdiepingen. Sociale hoogbouw, Luxe hoogbouw, van alles door elkaar. Mooi voorbeeld is Dubai, daar is heel veel residental hoogbouw.

Stel dat zoiets als dit het zicht wordt vanaf het Buiten-IJ bij Amsterdam. Schrikbeeld of de oplossing van de woningcrisis?
[Afbeelding]

Nee, te duur wegens ongeschikte bodem...anders stonden ze er al lang.

[Xhomas]

CR2032 schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 23:25:
[...]


Ik heb vaak het idee dat we hier in Nederland allemaal erg onnodig ingewikkeld maken en blijven praten terwijl overal in het buitenland die problemen niet bestaan en er volop wordt gebouwd. Tegen valwinden zijn bouwtechnische oplossingen voor, betaalbare hoogbouw is er ook volop. Het kan dus prima, waarom dan niet in Nederland? Zijn wij zo anders dan. De grondprijzen en beschikbaarheid is vaak het grote probleem, dan liever de lucht in.

In Houston hebben ze ook slappe grond en toch volop hoogbouw staan. En niet van die lagere torens ook nog. Hier een interessant stuk over hoe ze daar hoogbouw hebben gerealiseerd op slappe kleigrond. Het kan gewoon. https://thingstodoinhoust...rs-in-houstons-soft-soil/

Houston skyline
https://www.skyscrapercenter.com/city/houston
[Afbeelding]

Wil je de woningcrisis echt aanpassen en ook de groene gebieden behouden dan zul je toch flink het roer moeten omgooien. Minder inspraakmogelijkheden, veel meer tempo maken. En niet zo blijven aanmodderen als nu al jarenlang het geval is. Mensen 10 jaar laten wachten op een sociale huurwoning is niet normaal. Nauwelijks nieuwbouw aanbod, nauwelijks doorstroom idem.

Je moet inderdaad niet alleen maar torens zomaar ergens poten, de hele infrastructuur moet er ook op aangepast worden. Bouw dan nieuwe hoogbouw wijken, ook van 200 meter. En dan niet steeds hogere prijzen vragen voor hogere verdiepingen. Sociale hoogbouw, Luxe hoogbouw, van alles door elkaar. Mooi voorbeeld is Dubai, daar is heel veel residental hoogbouw.

Stel dat zoiets als dit het zicht wordt vanaf het Buiten-IJ bij Amsterdam. Schrikbeeld of de oplossing van de woningcrisis?
[Afbeelding]

Toevallig net een documentaire gekeken (The coming war with China), waar een Chinees zegt iets in de trant van (en ik vind dat dit sen beetje resoneert met wat je zegt):
"In China, you can't change the political party, but you can easily change policy. In America, you can change the political party, but you can't easily change policy".

We zitten hier (in het Westen/in een democratie) zo vast aan allerlei besluiteloosheid (omdat beslissingen nemen lastig blijkt), dat het in sommige situaties (zoals de woningmarkt) een stuk makkelijker zou zijn als er een autoritair iemand zou zijn die gewoon een klap geeft op een lange termijn strategie/visie of bepaalde zaken. We modderen maar wat aan steeds op korte termijn en laten het geld eigenlijk de overhand nemen over de politiek (is te duur/kan niet, etc.).

Nu zeg ik niet dat ik het zou willen hebben zoals in China, maar bepaalde dingen zouden misschien af en toe wel beter kunnen werken op zo'n manier hier.

[Conrado]

CR2032 schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 23:25:De grondprijzen en beschikbaarheid is vaak het grote probleem, dan liever de lucht in.

Maar dat is het niet: grondprijzen zijn (deels) kunstmatig hoog en we hebben grond genoeg. Het ontbreekt aan politieke wil.

En ik zie niet in waarom een oerwoud van torens wél plotseling de steun van de politiek gaat krijgen.

[BlauweLucht]

Sport_Life schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 22:14:
[...]

Dat is nogal een stelling. Heb je daar een bron van? Of spreekt je onderbuik?

www.itspublic.nl/wp-conte...n-inkomsten-gemeenten.pdf

"De belangrijkste eigen inkomsten zijn [..] grondopbrengsten (10%)"

[antidote]

BlauweLucht schreef op vrijdag 21 juli 2023 @ 01:27:
[...]


www.itspublic.nl/wp-conte...n-inkomsten-gemeenten.pdf

"De belangrijkste eigen inkomsten zijn [..] grondopbrengsten (10%)"

"De eigen inkomsten zijn een belangrijke inkomstenbron voor gemeenten, de netto inkomsten zijn ~9% van de gemeentelijke begroting."
Oftewel de grondopbrengsten zijn ongeveer 0,9% van de begroting.

[Richh]

SilverMane schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 20:41:
[...]

Een gemeente heeft toch een eindige hoeveelheid grond die ze kunnen verkopen?

Uiteindelijk is het een kwestie van landbouwgrond kopen voor €10 per vierkante meter en het verkopen voor €300 per vierkante meter nadat men er het label 'bouwgrond' op heeft gezet.

En als de grond op is? Dan gaan we binnenstedelijke reststukjes of vervallen sociale woningbouw platgooien, en zetten we er een bouwbestemming op voor woontorens met 10 woonlagen en voila, men kan €900 per vierkante meter vragen of misschien wel meer.

Op een gegeven moment is het allemaal verkocht, kan me daarom ook wel voorstellen dat ze daarom graag de hoofdprijs ervoor willen hebben.

Er zijn talloze belangen waarom men er alles aan zal doen om geen marktwerking in het huizenaanbod te krijgen. Schaarste van grond is daar geen een van.

We leggen momenteel nog altijd zonneparken aan op kostbare grond, zonder dat er huizen onder staan, in gebieden waar het stroomnet vol zit. Zolang dat kan is er geen tekort aan grond.

[Rubbergrover1]

CR2032 schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 23:25:
[...]


Ik heb vaak het idee dat we hier in Nederland allemaal erg onnodig ingewikkeld maken en blijven praten terwijl overal in het buitenland die problemen niet bestaan en er volop wordt gebouwd. Tegen valwinden zijn bouwtechnische oplossingen voor, betaalbare hoogbouw is er ook volop. Het kan dus prima, waarom dan niet in Nederland? Zijn wij zo anders dan. De grondprijzen en beschikbaarheid is vaak het grote probleem, dan liever de lucht in.

In Houston hebben ze ook slappe grond en toch volop hoogbouw staan. En niet van die lagere torens ook nog.

Je hebt het dan over een stad met meer dan 2 miljoen inwoners en een agglomeratie met ongeveer 6 miljoen inwoners. Daarmee vergeleken zijn de meeste Nederlandse steden eerder dorpen.

Ik heb trouwens het idee dat een stad als Rotterdam in hoogbouw niet heel erg afwijkt van Houston. Uiteraard wel een slag kleiner, omdat de stad nu eenmaal een slag kleiner is, maar in opzet niet schokkend verschillend.

Verder heb je hier een foto van downtown Houston, wat een hoop hoogbouw heeft. Maar, zoals in veel Amerikaanse steden, het gros woont toch in suburbs. Wat er uiteindelijk toe leidt dat zo'n stad een lagere bevolkingsdichtheid heeft dan een stad als Almere.

Stel dat zoiets als dit het zicht wordt vanaf het Buiten-IJ bij Amsterdam. Schrikbeeld of de oplossing van de woningcrisis?
[Afbeelding]

Grootste obstakel is Schiphol. Er zijn een hoop partijen die graag de lucht in willen gaan, maar dan lopen ze al snel tegen de grenzen op die vanuit de luchtvaart worden opgedragen.

[Shadowhawk00]

Z___Z schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 15:01:
[...]

De fiets is voor echt hoge dichtheid bewoning ook geen alternatief. Je staat in Utrecht nu al in de file met je fiets, terwijl Utrecht niet eens heel dicht bebouwd is.

Ook alleen maar in het centrum en daar kan je gewoon omheen met de fiets, niet de korste route maar wel sneller vaak

Die tweedeling kan inderdaad een probleem zijn, maar dit is in andere metropolen ook gewoon zo. Je kan altijd p+r aan de rand van de stad parkeren.

Maar hoe kom je van daar dan op bestemming, en niet onbelangrijk weer terug. P&R wat ik gezien heb is vaak alleen bedacht voor winkelend publiek. Dus keertje bij vrienden gaan eten kan al bijna niet meer want dan staat je auto op een parkeerplaats en is de OV verbinding al gestopt.

P&R en dan gewoon gratis fietsen ( of gratis als je daar parkeert ) zou wel een oplossing zijn. Maar dan gaan de busbedrijven weer klagen dat het oneerlijke concurrentie is.

Overigens betaal je in grote steden bij het kopen van een huis ook mee voor de goede OV die je erbij krijgt. OV word gewoon deels door de overheid betaald en is lang niet kostendekkend dus dat geld moet ook ergens vandaan komen. En het is logisch dat mensen die er gebruik van maken het betalen. De huizenprijzen kunnen dus best naar beneden als we OV prijzen kostendekkend maken.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 13:22:
[...]


Zolang mensen in Amsterdam werken en wonen kunnen ze gewoon dat kleine stukje fietsen. Dat verwachten we namelijk ook van mensen buiten de grote steden. Minder de auto pakken betekend automatisch meer fietsen want meer smaakjes heb je niet.
Het OV zal altijd langzamer zijn als de auto tenzij je geen overstap hebt en precies van A naar B gaat en het OV gemiddeld sneller kan dan de auto.

Ligt vooral aan hoe je een land/stad inricht en waar je je energie in stopt. In verschillende landen reden de treinen een halve eeuw geleden al 200 km/u of harder. Daarmee kun je wel een hoop tijdwinst boeken vergeleken met de auto. Zeker als die ook in de file terecht komt. Terwijl we hier met veel moeite enkele deeltrajecten van 140 naar 160 versnellen. Dat schiet niet echt op.

Maar dan nog denk ik dat veel mensen sneller bij de incheckbalie van Schiphol staan als ze met de trein komen dan als ze met de auto gaan. En ik heb ook vaak genoeg gehad dat mijn werk dicht bij het station was en ik sneller met het OV op mijn werk was dan met de auto. Maar dat geldt uiteraard niet voor bedrijven die de prioriteit leggen bij een vestiging dicht bij de autosnelweg.

Maar goed het grotere probleem met dit soort plannen is dat je een 2deling in de maatschappij aan het bouwen bent. Je hebt mensen die in steden wonen en werken en daar dus niet uit komen.
En je hebt mensen die buiten die steden wonen en werken en die er niet kunnen komen, want als ze nergens kunnen parkeren dan houd het al snel op natuurlijk.

Tenzij je werk fatsoenlijk bereikbaar is met het OV. En je ook vanuit huis eenvoudig bij het OV kunt komen. Het valt mij regelmatig op dat voor veel Engelsen die in Londen werken de prioriteit ligt bij het wonen op redelijke afstand van een station. Omdat je wel gek zou zijn om in de spits met de auto naar Londen te willen. Een hoop mensen wonen niet direct naast het OV, maar kunnen het station wel goed bereiken.

[Sport_Life]

BlauweLucht schreef op vrijdag 21 juli 2023 @ 01:27:
[...]


www.itspublic.nl/wp-conte...n-inkomsten-gemeenten.pdf

"De belangrijkste eigen inkomsten zijn [..] grondopbrengsten (10%)"

1% van de begroting is grond opbrengsten (erfpacht, verhuur, etc), maar hoeveel van die 1% is grond verkoop?

Gemeenten en provincies hebben eigen inkomsten en krijgen geld van de Rijksoverheid. De eigen inkomsten komen uit belastingen en bezittingen, zoals een gemeentelijk havenbedrijf. Via het gemeentefonds, provinciefonds en speciale uitkeringen krijgen gemeenten en provincies geld van de rijksoverheid

Bron https://www.rijksoverheid...0van%20de%20rijksoverheid.

De meeste inkomsten komen van het rijk en belastingen, grond opbrengsten (erfpacht ed) wordt daar niet eens genoemd omdat het relatief laag is.

Tot de jaren 2008/2009 was het inderdaad zo dat gemeenten grond kochten van grondeigenaren (boeren , tuinders, etc), dat is tegenwoordig niet meer het geval, omdat veel gemeenten destijds veel moesten afschrijven op grond en nu nauwelijks geld hebben. In de praktijk wordt de grond gekocht door ontwikkelaars (BPD oa).
Een gemeente kan voorkeursrecht gemeenten opeisen maar dan moet er wel genoeg geld zijn en vaak is de grond dan allang in eigendom van een ontwikkelaar. (Dus is de marktprijs waartegen ze moeten kopen hoog).

[Sport_Life]

Richh schreef op vrijdag 21 juli 2023 @ 01:50:
[...]

Uiteindelijk is het een kwestie van landbouwgrond kopen voor €10 per vierkante meter en het verkopen voor €300 per vierkante meter nadat men er het label 'bouwgrond' op heeft gezet.

Zo werkt het helaas niet, een grond eigenaar gaat nooit zijn grond voor 10 euro per m2 verkopen als de waarde potentieel 300 wordt natuurlijk. Dan wacht de eigenaar tot het bestemmingsplan in vergevorderd stadium is . Onteigening voor bouwen komt nooit voor. (Voorkeursrecht gemeenten is obv marktprijs).

Als de gemeente een lap grond aanwijst als mogelijke bouwgrond dan schiet de marktprijs meteen de lucht in.

[ Voor 15% gewijzigd door Sport_Life op 21-07-2023 09:24 ]

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 21 juli 2023 @ 09:16:
[...]

Ligt vooral aan hoe je een land/stad inricht en waar je je energie in stopt. In verschillende landen reden de treinen een halve eeuw geleden al 200 km/u of harder. Daarmee kun je wel een hoop tijdwinst boeken vergeleken met de auto. Zeker als die ook in de file terecht komt. Terwijl we hier met veel moeite enkele deeltrajecten van 140 naar 160 versnellen. Dat schiet niet echt op.

Aangezien veel treinen hier elke 50km of minder stoppen word die 200km/u halen ook niet heel zinvol. Dat is leuk voor echt lange afstanden maar we hebben het over nederland, (300km lang 150km breed)
Zonder overstap is de trein wel iets sneller dan de auto, alleen heb je dan maar heel beperkte trajecten. Zodra je moet overstappen en je dus al 15min op het station staat te wachten word het erg lastig.

Maar dan nog denk ik dat veel mensen sneller bij de incheckbalie van Schiphol staan als ze met de trein komen dan als ze met de auto gaan. En ik heb ook vaak genoeg gehad dat mijn werk dicht bij het station was en ik sneller met het OV op mijn werk was dan met de auto. Maar dat geldt uiteraard niet voor bedrijven die de prioriteit leggen bij een vestiging dicht bij de autosnelweg.

Als je elk willekeurig moment kan kiezen dan is de trein voor mij ook sneller naar schiphol.
Maar dan kan mijn vlucht alleen tussen 11:00 en 24:00 vertrekken, en tussen 7:00 en 21:00 aankomen anders kom ik niet meer thuis/heen.
Overigens met de auto heb je wel minder gedoe met bagage, zeker als je met meerdere personen reist of veel bagage hebt word de trein met 2 grote tassen niet echt handig dan is de auto toch wel erg fijn.
En je weet de files dus heel veel variatie heb je niet, met de trein ben je er binnen X tijd of + 3 als er iemand voor springt. En ja ik heb al eens een vakantie moeten missen door dat laatste want dan zit je gewoon 3 uur vast in de trein en mag je er niet uit.

Tenzij je werk fatsoenlijk bereikbaar is met het OV. En je ook vanuit huis eenvoudig bij het OV kunt komen. Het valt mij regelmatig op dat voor veel Engelsen die in Londen werken de prioriteit ligt bij het wonen op redelijke afstand van een station. Omdat je wel gek zou zijn om in de spits met de auto naar Londen te willen. Een hoop mensen wonen niet direct naast het OV, maar kunnen het station wel goed bereiken.

En dat zijn juist de plaatsen waar je extra veel betaald voor je huis.

[Z___Z]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 21 juli 2023 @ 09:27:
[...]

Aangezien veel treinen hier elke 50km of minder stoppen word die 200km/u halen ook niet heel zinvol. Dat is leuk voor echt lange afstanden maar we hebben het over nederland, (300km lang 150km breed)
Zonder overstap is de trein wel iets sneller dan de auto, alleen heb je dan maar heel beperkte trajecten. Zodra je moet overstappen en je dus al 15min op het station staat te wachten word het erg lastig.


[...]

Als je elk willekeurig moment kan kiezen dan is de trein voor mij ook sneller naar schiphol.
Maar dan kan mijn vlucht alleen tussen 11:00 en 24:00 vertrekken, en tussen 7:00 en 21:00 aankomen anders kom ik niet meer thuis/heen.
Overigens met de auto heb je wel minder gedoe met bagage, zeker als je met meerdere personen reist of veel bagage hebt word de trein met 2 grote tassen niet echt handig dan is de auto toch wel erg fijn.
En je weet de files dus heel veel variatie heb je niet, met de trein ben je er binnen X tijd of + 3 als er iemand voor springt. En ja ik heb al eens een vakantie moeten missen door dat laatste want dan zit je gewoon 3 uur vast in de trein en mag je er niet uit.


[...]

En dat zijn juist de plaatsen waar je extra veel betaald voor je huis.

Den Haag-Gouda kan van ~20 minuten naar ~10 minuten, Gouda-Utrecht is vergelijkbaar, wat de reis Den Haag-Utrecht kan verkorten van 45 minuten naar 25 minuten. Dus ik denk wel dat er flinke tijd besparing mogelijk is. Het is alleen lastig om sprinters tussen de intercity’s door te laten rijden als deze zo snel gaan.

[Z___Z]

Cyclonist schreef op donderdag 20 juli 2023 @ 15:48:
[...]

Duitsland is sowieso niet helemaal te vergelijken met Nederland: De auto staat daar in steden nog altijd op nummer 1, ten koste van voetgangers en fietsen. Berlijn heeft, net als Hamburg, München, enorme brede straten en veel ruimte voor parkeren. Die kunnen we in Nederland niet meer 'terugclaimen'.

Ik ben overigens vóór het Nederlandse beleid, want die auto's hoeven helemaal niet op straat (te parkeren). Fiets-snelwegen door de stad heen zijn top

Duitse steden als Düsseldorf en Berlijn zijn prima te lopen en qua auto verkeer niet drukker dan Amsterdam of Rotterdam. Er zijn inderdaad veel meer wegen in Berlijn, maar de hoeveelheid verkeer op die wegen is heel laag (misschien door de zomervakantie?). Er is in Berlijn enorm veel aanbod aan OV, waardoor je geen auto nodig hebt binnen de stadsring, maar als je van buiten komt kan je met vrij weinig verkeer snel op je bestemming komen.

Het is naïef om te denken dat je hoogbouw kan bouwen zonder de omliggende infrastructuur te upgraden naar de hoeveelheid mensen die er willen komen. Dus niet alleen metro/bus/tram, maar ook meer autowegen. Vooral omdat de rest van Nederland heel auto georiënteerd is, willen de meeste stadsbewoners met een hoger inkomen ook gewoon een auto voor de deur hebben. Niet perse voor dagelijks gebruik, maar wel om vrienden/familie te bezoeken.

Dus in één hoogbouw wijk zoals Bijlmer-Arena zie je veel autowegen. Maar IMHO is Bijlmer-Arena veel minder voetganger vriendelijk dan Berlijn. Er is ook weinig groen voor bewoners. Veel verspreid kleine stukjes groen ipv grote parken zoals in Berlijn.

[Shadowhawk00]

Z___Z schreef op vrijdag 21 juli 2023 @ 09:51:
[...]

Den Haag-Gouda kan van ~20 minuten naar ~10 minuten, Gouda-Utrecht is vergelijkbaar, wat de reis Den Haag-Utrecht kan verkorten van 45 minuten naar 25 minuten. Dus ik denk wel dat er flinke tijd besparing mogelijk is. Het is alleen lastig om sprinters tussen de intercity’s door te laten rijden als deze zo snel gaan.

De vraag is of het veilig kan met de vele overwegen en het gebied waar de trein door gaat.
En dan heb je nog het probleem wat je al aanhaalt van de spinters, leuk dat je OV voor een select groepje sneller wilt maken maar als je het daardoor voor een veel grotere groep wegneemt ben je juist verkeerd bezig.

Dan maak je de dorpen tussen de steden nog minder aantrekkelijk en de steden dus nog aantrekkelijker. Dus nog meer 2deling in de maatschappij op gebied van wonen.

[Anoniem: 1511336]

Sport_Life schreef op vrijdag 21 juli 2023 @ 09:21:
[...]

Zo werkt het helaas niet, een grond eigenaar gaat nooit zijn grond voor 10 euro per m2 verkopen als de waarde potentieel 300 wordt natuurlijk. Dan wacht de eigenaar tot het bestemmingsplan in vergevorderd stadium is . Onteigening voor bouwen komt nooit voor. (Voorkeursrecht gemeenten is obv marktprijs).

Als de gemeente een lap grond aanwijst als mogelijke bouwgrond dan schiet de marktprijs meteen de lucht in.

Stel ik koop (of heb) een paar HA bosgrond , grenst aan landbouwgrond en kan er verder niks mee dan er af en toe in rondwandelen: Maar die boer zijn grond gaat ie niet afstaan/uitkopen wil ie niet. Komen ze bij mij : Moet Bunk die grond dan alsnog gedwongen verkopen, ihkv algemeen belang tegen een spotprijsje(aan de gemeente denk ik)? Iemand ervaring hiermee?

[Shadowhawk00]

Anoniem: 1511336 schreef op vrijdag 21 juli 2023 @ 23:45:
[...]

Stel ik koop (of heb) een paar HA bosgrond , grenst aan landbouwgrond en kan er verder niks mee dan er af en toe in rondwandelen: Maar die boer zijn grond gaat ie niet afstaan/uitkopen wil ie niet. Komen ze bij mij : Moet Bunk die grond dan alsnog gedwongen verkopen, ihkv algemeen belang tegen een spotprijsje(aan de gemeente denk ik)? Iemand ervaring hiermee?

Niet erg waarschijnlijk, de gemeente zal moeten aantonen dat jou grond essentieel is en dat is bosgrond standaard niet. Onteigenen is heel lastig en gebeurt eigenlijk alleen maar voor grote infra projecten.