Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[micky_]

https://www.volkskrant.nl...den-toegewezen~be972cc4c/

Samenvatting:

Koophuizen tot 355 duizend euro mogen voortaan waarschijnlijk toch niet door de gemeente worden toegewezen aan mensen op een voorrangslijst. VVD en D66 keerden zich donderdag tegen het wetsvoorstel van Hugo de Jonge, de woonminister van coalitiepartner CDA.

[Conrado]

Richh schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 21:08:
[...]

Dat was waarschijnlijk in een heel andere klasse woning dan het alternatief middenhuurwoningen waar we het over hebben

Jazeker wel, een 'gewoon' rijtjeshuis in Eindhoven. Volledig gefinancierd - en daar ging het mis - via een beleggingshypotheek.

[Richh]

Conrado schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 22:38:
[...]

Jazeker wel, een 'gewoon' rijtjeshuis in Eindhoven. Volledig gefinancierd - en daar ging het mis - via een beleggingshypotheek.

Ah, dubbel risico dat verklaart wel idd. Mag tegenwoordig niet meer.

[copykat]

Tijdje niet geweest hier, druk geweest: huis gekocht en verkocht in de dalende flank.
Ter indicatie: Prijs verschil is 66k. Hypotheek verschil 90k(redelijk bedrag aan eigen geld er in geschoten via hypotheek en verbouwingen.)
Bruto hypotheek 3x zo duur geworden. 1/3 vh hypotheekbedrag is 2/3 van onze maandelijkse hypotheek lasten.
Huis is ook 1/3 keer groter en nieuwer maar wel gedateerd in afwerking en onderhoud.

De koop en dan verkoop in de tijd dat de rente van 1,x naar 4,x ging en het van makkie 425/450k naar hopelijk 400k opbrengst was op zn zachts gezegd slecht getimed.. Geld verdampt harder dan je kan wegwerken😁
Voordeel was het gekochte huis was in de zelfde situatie van we moeten het nu kwijt.
Nu het stof is neergedaald is het goed gekomen en geweest en ik ben overigens niet geïnteresseerd in de huidige taxatiewaarde want die is hoog genoeg voor niet "onderwater komen" en dat is voor mij voorlopig voldoende. Ik wil wonen en niet investeren.
Wat wel altijd een dingetje is, is de overgangs periode. Die is pokkeduur. Dubbele rente, even 622k hypotheek hebben is nie leuk. (kinderen hadden examen dus 3maanden overbruggingshypotheek gehad zodat ze zich konden voorbereiden in het oude huis.) dus van huur naar koop is op dat vlak goedkoper. 😁

Wat betreft de eeuwige discussie over huur of koop.
Ondanks alles is investeren in stenen altijd de beste keuze.
1300 huur of 1600 aan hypotheek en extra eigenaars kosten zou ik als ik het kon betalen de 1600 kiezen.
Nu is risico op onderwater komen bij gedwongen verkoop in de nabije toekomst natuurlijk wel iets dat kan voorkomen op dit moment. Dus je moet wel overwogen dat risico beoordelen en nemen of niet.
Maar als je dat voorkomt is het gewoon blijven zitten waar je zit totdat er een mogelijkheid komt een treetje hoger te komen. Geld devalueert dus over een paar jaar is 1600k minder belastend dan nu op je inkomen.
Stenen daarin tegen zullen altijd gemiddeld een stijgende lijn hebben.
Ok Groningers denken daar nu iets anders over.
Voor de rest zullen vooroorlogse woningen (wwii) in de milieu energietransitie de klappen krijgen van niet kunnen meekomen en dus waarde verliezen ten opzichte van nieuwere huizen. Dat was 1 van de hoofdredenen om te verkopen voor mij. En parkeer problemen die behoorlijk verergerde met de omliggende micro nieuwbouwprojecten.

Nieuwbouw is nu vooral van maximale bezetting van woningvolumes/km2: Minder (openbare) grond voor auto's kleinere tuinen en minder "eigengrond verkoop" waarom 1x verkopen als je 50jaar inkomen kan genereren? Stapel bouw en inschikken is het motto. Dat met de duurdere bouwkosten door inflatie en semi gedwongen energie besparings methodes betekend een stuk minder woonoppervlak en leefruimte per 10k.
Randstad betekend de 500k is nu appartementen prijs op sommige plekken en vrijstaand is voorbij de 7.5k
Wat mindblowing is.

Gedwongen gun verkoop is achterlijk. Zelf bewoningsverplichting is al genoeg bescherming tegen opkopers en dat zal de markt ook afkoelen.

Moment van instappen in huizen eigenaar worden is volgens mij altijd t best in crisistijd.
Meer huizen blijven langer staan , hanging dry, wat keuze mogelijkheid verbeterd. (aka je kan zorgvuldiger je geld besteden en iemand zn dood is een ander zn brood verhaal, treurig maar waar.)
Tevens is de rentestand als je korte leningenperiodes neemt vermoedelijk maar een tijdelijke negatieve waarde. In combi met inflatie en rente verlaging in de toekomst is nu kopen vermoedelijk slimmer dan huren. Probleem blijft nog steeds schaarste. Maar dat heb je in huur én koop.

[kx22]

Alles wat Hugo de Jonge doet gaat fout.
Hoe kan je als prive eigenaar gedwongen worden om te verkopen aan een partij?
Als een stel mij 300k bied en een investeerder bied 330k, moet ik dan maar 30k verlies maken?

Gaat de gemeente dit dan oplossen voor mij? Want die 30k kan net het verschil zijn of ik wel of niet ga verhuizen naar een andere woning.

en dan dit:

De Jonge denkt echter dat dat meevalt. Zo zijn buiten de Randstad de gemiddelde huizenprijzen soms veel lager.

Ja grotendeels is deze maatregel een wassen neus. De huizen in de randstad zullen duurder zijn, dus schuif je het probleem naar buiten de randstad.

In plaats van dit soort initiatieven, kan je beter een waardebepaling aan de huizen geven in welke marge het verkocht mag worden.
Zo weet je dat niet iedereen als een gek gaat bieden.
Als een huiswaarde ongeveer 300k taxatie heeft, dan is de max prijs 330 of 350k.
Het is niet alleen dat mensen nu geen huis kunnen kopen, maar ook veel onzekerheid omdat er altijd een gek is die keihard overbied.

[Rubbergrover1]

spijkerhoofd schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 15:08:
[...]

Waarom word dat dan niet gedaan? Als ik de reaguursels hier zie lijkt het alsof dat niet kan, want dan kun je de woningen verkopen voor 3 ton en dat zie ik nergens terug.

Dat is vooral omdat in een groot deel van het land kopers veel meer over hebben voor extra m2 woonoppervlak En wat meer luxe dan de bouwkosten. En het voor bouwers daarom vaak veel interessanter is om een zo groot mogelijke woning te bouwen.

Stel je kunt een woning bouwen voor 2 ton en mensen zijn bereid om daar in de vrije markt inclusief grond 4 ton voor te betalen. Dan is in die markt een woning die de helft groter is, vaak ook bijna de helft meer waard. Terwijl de bouwkosten waarschijnlijk juist minder dan de helft hoger liggen. Dus als de bouwer dan bv voor een kleine 3 ton een grotere (en misschien iets luxere) woning kan neerzetten die voor 5,5-6 ton verkocht kan worden, waarom zou hij dan een goedkopere woning gaan bouwen?

Willekeurig voorbeeld hoe dit in de praktijk uitpakt. In Winschoten is de grond goedkoop en betalen kopers niet veel per m2. Daar heb je een compacte tussenwoning van 83 m2 voor 225k inclusief 100 m2 grond https://www.funda.nl/koop...42913930-jacob-catshof-7/. Focus hier ligt op de betaalbaarheid.
In Hoofddorp hebben mensen meer over voor de m2s. Daar bouwen ze op een kavel van 110 m2 woningen van 161 m2. Verder ook wel iets luxer in opzet, maar je betaalt er ook 650k voor https://www.funda.nl/koop...065-tuinwoning-bouwnr-24/ .

Ik geloof best dat de bouwkosten van die tweede woning meer dan twee keer zo hoog zijn als de bouwkosten van die woning in Winschoten. Dat neemt niet weg dat ze wel de mogelijkheid hadden om die zelfde woningen daar te bouwen. Als je vanuit de maatschappij dat zou willen, dan zou je daar ook op kunnen sturen.

[TheZeroorez]

@kx22 ik vraag me ook heel erg af wat hier de invulling van zou moeten zijn. Dat de gemeente/belasting het gat dicht lijkt me ook onwenselijk. Dat werkt prijs laten opdrijven in de hand, en wat doe we eigenlijk na een verkoop door de nieuwe eigenaar tegen afwijkend bedrag?

En als eigenaar in de 'valt wel mee' groep kun je je verkoop ook niet uitstellen door te verhuren, dus je bent effectief buiten de markt geplaatst waar je zelf voor hebt overboden (indien recent gekocht).

En dat terwijl deze maatregel weer zo een is die precies 0 woningen oplevert. Ik begrijp het niet.

[Rubbergrover1]

kx22 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 07:25:
Alles wat Hugo de Jonge doet gaat fout.
Hoe kan je als prive eigenaar gedwongen worden om te verkopen aan een partij?
Als een stel mij 300k bied en een investeerder bied 330k, moet ik dan maar 30k verlies maken?

Gaat de gemeente dit dan oplossen voor mij? Want die 30k kan net het verschil zijn of ik wel of niet ga verhuizen naar een andere woning.

Dat is niets nieuws. Een situatie die je al een paar jaar ziet met de maatregelen tegen "huisjesmelkers". Die zorgen er ook voor dat een hoop woningen een steeds kleinere doelgroep krijgen aan wie je kon verkopen. Daar hoorde ik veel minder mensen over klagen.

[kx22]

TheZeroorez schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 07:38:

En dat terwijl deze maatregel weer zo een is die precies 0 woningen oplevert. Ik begrijp het niet.

Exact, en dat doet Hugo vaker. Net als dat verhuur systeem.
Je verschuift het probleem. Je mag niet teveel vragen voor verhuur (puntensysteem), maar als er tekort is en de verhuurder krijgt zoveel minder dat hij het liever wilt verkopen...heb je het probleem niet opgelost maar verschoven.

Als kabinet zich nou eens ZELF gaat inzetten voor woningen. Geen idee of dat kan, maar gemeente is ondergeschikt aan overheid. Laat elke gemeente een voorstel doen waar nog plek is. Geen plek? Boete geven, zelfde als bij asielopvang. De gemeentes die geen moeite willen doen, heel snel gemeentelijke belastingen verhogen voor iedereen die daar woont.

Maargoed, problemen zullen wel moeilijker zijn dan ik het schetst.

[Shadowhawk00]

Immutable schreef op maandag 19 juni 2023 @ 23:55:
[...]


Oud spul krijg je NOOIT naar A++++ (De huidige nieuwe standaard) hoe handig je ook bent en hoeveel geld je ook hebt. Dat moet je vanaf de grond af aan goed aanpakken. Dus nieuwbouw.

Waarom zou je dat willen? Vreemde obsessie van labels soms. De enige manier om een woning goed te isoleren is om deze potdicht te maken en dan is de woning gewoon onbewoonbaar. En het heeft ook nog eens geen enkele toegevoegde waarde, het scheelt minimaal in de energierekening en die kosten haal je er in geen 100 jaar uit.

Bovendien hebben we een tekort aan (betaalbare) woningen geen gigantisch overschot. Dus je kan wel hard roepen dat alle oude woningen afgebroken moeten worden en opnieuw gebouwd worden maar daar creeer je een veel groter probleem mee.

Rubbergrover1 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 07:44:
[...]

Dat is niets nieuws. Een situatie die je al een paar jaar ziet met de maatregelen tegen "huisjesmelkers". Die zorgen er ook voor dat een hoop woningen een steeds kleinere doelgroep krijgen aan wie je kon verkopen. Daar hoorde ik veel minder mensen over klagen.

Dat is al sinds de invoering van huurbescherming zo. Zodra een woning verhuurd word is deze gewoon veel minder waard omdat er een veel kleinere groep is die de woning zou kunnen kopen.
De overheid maakt alleen dan weer geen regels tegen huisjesmelken maar die maakt regels die voornamelijk de kleine verhuurder pakken en niet de grote beleggers want dat durven ze niet. Effectief maken ze de problemen dus alleen maar groter en zorgen ze voor andere problemen maar iets oplossen word eigenlijk nooit gedaan.

Rubbergrover1 schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 14:43:

Dat hangt niet af van erfpacht op zich, maar van hoe je die erfpacht contractueel vastlegt.

(Overigens hadden de woningeigenaren in de regel die stijging in erfpacht ook van tevoren kunnen zien aankomen. Omdat vaak gewoon zwart op wit staat hoe de erfpacht wordt bepaald en hoe die herzien wordt. Heeft vaak niet te maken met "onbetrouwbare overheid" maar met eigenaren die niet goed kijken wat afgesproken is.)

Alleen heb je bij erfpacht gewoon geen enkele rechten. Waar een huurder nog bescherming heeft tegen absurde prijsverhogingen heeft iemand met erfpacht dat niet. Waar een huurder gewoon zonder extreme verliezen weg kan lopen kan iemand met erfpacht dat niet. Die heeft maar 1 keuze de nieuwe prijs accepteren. Ofwel die gaat vrijwillig akkoord met een prijsverhoging van enkelen 100000%, uiteraard vrijwillig want hij heeft geen andere keuze.

[ Voor 55% gewijzigd door Shadowhawk00 op 22-06-2023 08:02 ]

[kx22]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 07:44:
[...]

Dat is niets nieuws. Een situatie die je al een paar jaar ziet met de maatregelen tegen "huisjesmelkers". Die zorgen er ook voor dat een hoop woningen een steeds kleinere doelgroep krijgen aan wie je kon verkopen. Daar hoorde ik veel minder mensen over klagen.

Dat is een probleem gecreëerd door de huisjesmelker, dus dwing hen maar te verkopen. Maar nu moet Jan Modaal ook maar verlies nemen?

[TheZeroorez]

kx22 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 07:51:
[...]


Exact, en dat doet Hugo vaker. Net als dat verhuur systeem.
Je verschuift het probleem.

Maar dan kun je wel zeggen: kijk, we hebben allemaal maatregelen genomen. Of geprobeerd, maar die zijn afgeschoten door de partijen in groep x.

[lama83]

micky_ schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 22:18:
https://www.volkskrant.nl...den-toegewezen~be972cc4c/

Samenvatting:


[...]

Dat wordt hier weer ontkracht:
https://www.rtlnieuws.nl/...-inkomens-huisvestingswet

Zal mij niks verbazen dat er straks allerlei mazen in deze wet zijn. Je wilt als verkoper hoogste prijs natuurlijk

[Shadowhawk00]

lama83 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 08:29:
[...]


Dat wordt hier weer ontkracht:
https://www.rtlnieuws.nl/...-inkomens-huisvestingswet

Zal mij niks verbazen dat er straks allerlei mazen in deze wet zijn. Je wilt als verkoper hoogste prijs natuurlijk

Ach anders kan iemand altijd nog proberen om beroep te doen op de mensenrechten. Recht op bezit zou hierdoor namelijk aangetast worden. Moet je wel een rechter vinden die mensenrechten belangrijk vind dus dat is een beetje geluk hebben.
En anders zet je het toch tekoop voor 336000 euro dan val je buiten de regels.

[jeroenkb]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 07:54:


Alleen heb je bij erfpacht gewoon geen enkele rechten. Waar een huurder nog bescherming heeft tegen absurde prijsverhogingen heeft iemand met erfpacht dat niet. Waar een huurder gewoon zonder extreme verliezen weg kan lopen kan iemand met erfpacht dat niet. Die heeft maar 1 keuze de nieuwe prijs accepteren. Ofwel die gaat vrijwillig akkoord met een prijsverhoging van enkelen 100000%, uiteraard vrijwillig want hij heeft geen andere keuze.

Sorry hoor.

Je hebt het recht om je woning te verkopen als je de verhoogde erfpacht niet wil betalen

Daarnaast heb je de plicht om je te verdiepen in erfpacht voordat je een huis koopt met erfpacht

En, het blijft NL, je hebt het recht om vervolgens te gaan lopen piepen als de verhoging van de erfpacht je zogenaamd 'overkomt' en je het allemaal oneerlijk en rechteloos vindt.

[kx22]

In plaats van dit soort initiatieven, kan je beter een waardebepaling aan de huizen geven in welke marge het verkocht mag worden.
Zo weet je dat niet iedereen als een gek gaat bieden.
Als een huiswaarde ongeveer 300k taxatie heeft, dan is de max prijs 330 of 350k.
Het is niet alleen dat mensen nu geen huis kunnen kopen, maar ook veel onzekerheid omdat er altijd een gek is die keihard overbied.

Hoe langer ik over nadenk....is niet eens een slecht idee.
Taxateurs kunnen in algemeen goed beoordelen. Iedereen is bereid om dan meer geld in huis te stoppen vanwege hogere taxatiewaarde.
Echt heel veel sjoemelen kan je niet.

Dus stel je huis is taxatie 300, dan is verkoopprijs tussen de 275 en 325 (of iets grotere bandbreedte).
Zo geef je de aankopers een zekerheid en niet het idee dat ze achteraf veel te veel hebben betaald.

(hoewel ik nog steeds voorstander ben van vrije markt en dit lost ook geen probleem op van tekort, maar lijkt me een betere idee dan dat van Hugo)

[RemcoDelft]

Waarom is erfpacht eigenlijk onbeperkt aftrekbaar? Bij hypotheken zit er nu tenminste een maximum aan, ook al is 30 jaar nog steeds veel.

Het blijft vreemd:
Huur een huis en huur de grond, niks aftrekbaar.
Huur de grond en koop een huis: huur is aftrekbaar.

[Rubbergrover1]

kx22 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 07:54:
[...]


Dat is een probleem gecreëerd door de huisjesmelker, dus dwing hen maar te verkopen. Maar nu moet Jan Modaal ook maar verlies nemen?

Die maatregelen zijn juist ook maatregelen die Jan Modaal geld kosten. In menige (studenten)stad waren de betaalbare woningen roofgoed en werd er grif betaald voor woningen die verkamerd verhuurd konden worden. Maar omdat op steeds meer plekken de mogelijkheden van (kamer-)verhuur steeds verder werden ingeperkt, kunnen die woningen steeds minder voor de verhuur worden gekocht. Wat een flink prijsdrukkend effect heeft.

Juist die Jan Modaal moet bij verkoop van zijn huis dus soms tienduizenden euro's verlies nemen.

[Shadowhawk00]

jeroenkb schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 09:00:
[...]

Sorry hoor.

Je hebt het recht om je woning te verkopen als je de verhoogde erfpacht niet wil betalen

Daarnaast heb je de plicht om je te verdiepen in erfpacht voordat je een huis koopt met erfpacht

En, het blijft NL, je hebt het recht om vervolgens te gaan lopen piepen als de verhoging van de erfpacht je zogenaamd 'overkomt' en je het allemaal oneerlijk en rechteloos vindt.

Nou als je vind dat iedereen zomaar paar ton over heeft dan is er geen probleem met de betaalbaarheid van de woningen.
Je erfpacht word ineens onbetaalbaar, dan is je woning ook ineens onverkoopbaar geworden.

Hoezo je in erfpacht verdiepen? Je weet dat het afloopt maar je weet niet wat voor absurde prijs ze daarna gaan rekenen. Stel dat we dat met huur gaan doen dus elk jaar mag de verhuurder verhogen met wat hij zou willen zou je dat accepteren?
Voor huur hebben we wel bescherming voor erfpacht niet. Terwijl erfpacht ook gewoon huur is die je voor een woning betaald.

kx22 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 09:08:
[...]


Hoe langer ik over nadenk....is niet eens een slecht idee.
Taxateurs kunnen in algemeen goed beoordelen. Iedereen is bereid om dan meer geld in huis te stoppen vanwege hogere taxatiewaarde.
Echt heel veel sjoemelen kan je niet.

Dus stel je huis is taxatie 300, dan is verkoopprijs tussen de 275 en 325 (of iets grotere bandbreedte).
Zo geef je de aankopers een zekerheid en niet het idee dat ze achteraf veel te veel hebben betaald.

(hoewel ik nog steeds voorstander ben van vrije markt en dit lost ook geen probleem op van tekort, maar lijkt me een betere idee dan dat van Hugo)

Waarom zou iemand niet gewoon meer mogen betalen voor iets wat hij heel graag wil hebben? Het zijn unieke objecten dus je zou ze zelfs gewoon via openbare veilig kunnen verkopen.

Stel jij hebt gewoon meer geld en jij wilt heel graag op die locatie wonen waarom zou je dan niet gewoon meer geld mogen betalen? Hierdoor word het gewoon een loterij, iedereen bied die 325 uit jou voorbeeld en wat dan? Gaan we dobbelen wie het mag kopen? Je zegt voorstander te zijn van een vrije markt maar juist prijsbeperkingen zijn het tegenovergestelde van een vrije markt.

[ Voor 36% gewijzigd door Shadowhawk00 op 22-06-2023 09:27 ]

[Rubbergrover1]

RemcoDelft schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 09:15:
Waarom is erfpacht eigenlijk onbeperkt aftrekbaar? Bij hypotheken zit er nu tenminste een maximum aan, ook al is 30 jaar nog steeds veel.

Het blijft vreemd:
Huur een huis en huur de grond, niks aftrekbaar.
Huur de grond en koop een huis: huur is aftrekbaar.

Omdat de insteek van erfpacht is dat het een eeuwigdurende overeenkomst is, terwijl de insteek van een hypotheek is dat dit een lening is die je afbetaalt. De fiscale regels zijn aangepast omdat veel mensen voorbij gingen aan die basis van afbetalen van de lening.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 09:23:
[...]

Omdat de insteek van erfpacht is dat het een eeuwigdurende overeenkomst is, terwijl de insteek van een hypotheek is dat dit een lening is die je afbetaalt. De fiscale regels zijn aangepast omdat veel mensen voorbij gingen aan die basis van afbetalen van de lening.

Overigens is dit voor bedrijven niet anders hoor. Die mogen ook gewoon de huur van bedrijfspanden aftrekken van hun winst voordat ze er belasting over betalen.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 09:23:
[...]


Nou als je vind dat iedereen zomaar paar ton over heeft dan is er geen probleem met de betaalbaarheid van de woningen.
Je erfpacht word ineens onbetaalbaar, dan is je woning ook ineens onverkoopbaar geworden.

De erfpacht wordt niet "ineens" onbetaalbaar. Dat is iets wat je al lange tijd van tevoren zou kunnen zien aankomen.

Hoezo je in erfpacht verdiepen? Je weet dat het afloopt maar je weet niet wat voor absurde prijs ze daarna gaan rekenen.

Als je je in die erfpacht had verdiept, dan had je in de regel juist ook kunnen nagaan wat de orde van grootte zou zijn na de herziening van de erfpacht.

[jeroenkb]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 09:23:
[...]


Nou als je vind dat iedereen zomaar paar ton over heeft dan is er geen probleem met de betaalbaarheid van de woningen.
Je erfpacht word ineens onbetaalbaar, dan is je woning ook ineens onverkoopbaar geworden.

Hoezo je in erfpacht verdiepen? Je weet dat het afloopt maar je weet niet wat voor absurde prijs ze daarna gaan rekenen. Stel dat we dat met huur gaan doen dus elk jaar mag de verhuurder verhogen met wat hij zou willen zou je dat accepteren?
Voor huur hebben we wel bescherming voor erfpacht niet. Terwijl erfpacht ook gewoon huur is die je voor een woning betaald.

Je kunt bij elke gemeente de rekenregels van het bepalen van de erfpacht opvragen. Grootste bepaler daarvan is de grondwaarde. Dan had je daarna ook wel kunnen bedenken dat als je in een huis woont met een erfpacht die gebaseerd is op de grond / huiswaarde van 1980 en de vernieuwing van de erfpacht er aankomt, dat deze wel eens flink veel hoger is.

Complexe factor is dat erfpacht vaak voor termijnen van 50 jaar of meer bepaald wordt en vervolgens opnieuw vastgesteld.Dan nog: als jij willens en wetens een huis koopt waar de huidige termijn binnen afzienbare tijd afloopt dan had je een dergelijke uitkomst moeten weten en op moeten anticiperen.

We moeten echt eens af van al die mensen die gedachteloos verplichtingen aangaan en vervolgens naar anderen kijken om ze uit de problemen te helpen

[Napo]

kx22 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 09:08:
[...]


Hoe langer ik over nadenk....is niet eens een slecht idee.
Taxateurs kunnen in algemeen goed beoordelen. Iedereen is bereid om dan meer geld in huis te stoppen vanwege hogere taxatiewaarde.
Echt heel veel sjoemelen kan je niet.

Dus stel je huis is taxatie 300, dan is verkoopprijs tussen de 275 en 325 (of iets grotere bandbreedte).
Zo geef je de aankopers een zekerheid en niet het idee dat ze achteraf veel te veel hebben betaald.

(hoewel ik nog steeds voorstander ben van vrije markt en dit lost ook geen probleem op van tekort, maar lijkt me een betere idee dan dat van Hugo)

Hoe dit in de praktijk werkt is ook maar de vraag.

Uiteindelijk heeft een koper er al voordeel bij als een woning zo hoog mogelijk getaxeerd wordt, dat zal hier nite heel anders zijn. Deze taxatie zal je dan door de verkoper moeten laten doen waardoor een zo hoog mogelijke taxatie nog belangrijker wordt, zeker in een stijgende markt.

Wat wil je dan effectief doen met woningen die voor meer of minder dan de taxatiewaarde verkocht worden? Onder (gift verkoper naar koper) of boven (gift koper naar verkoper) de range zou je dan potentieel als deels een gift kunnen zien en derhalve belasten á 30%?

Je ziet nu al constructies (inboedel overnemen en/of transactie buiten het koopcontract om) om een woning onder een grens te krijgen, bijvoorbeeld de €440.000,- grens om overdrachtsbelasting te voorkomen. Dat probleem los je niet op

[Napo]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 09:29:
[...]

De erfpacht wordt niet "ineens" onbetaalbaar. Dat is iets wat je al lange tijd van tevoren zou kunnen zien aankomen.

Exact, als je dit als ineens bestempeld (wat je ook soms benoemd ziet worden als die mooie aflossingsvrijehypotheek na 30 jaar afloopt en een nieuwe hypotheek afsluiten lastig/onmogelijk blijkt) heb je niet voldoende kennis over het product dat je kocht/afsloot.

De keuze kan dan zijn om erfpacht niet langer dan een paar jaar vast te stellen, dan is de termijn in ieder geval overzichtelijk maar daar heb je ook de constante aanpassing als impact. Effectief kleinere stappen maar alsnog wel iedere X jaar een verhoging danwel verlaging.

Dit is wel een probleem in Nederland. De AOW is niet opeens/ineens onbetaalbaar, de zorg eveneens niet, co2 is niet opeens een probleem. Als dat zo ervaren wordt komt meer doordat we niet ver genoeg in de toekomst kijken om te kunnen acteren op redelijk voorzienbare situaties en het ons daardoor maar laten overkomen

[ Voor 17% gewijzigd door Napo op 22-06-2023 09:41 ]

[jeroenkb]

Napo schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 09:39:
[...]


De keuze kan dan zijn om erfpacht niet langer dan een paar jaar vast te stellen, dan is de termijn in ieder geval overzichtelijk maar daar heb je ook de constante aanpassing als impact. Effectief kleinere stappen maar alsnog wel iedere X jaar een verhoging danwel verlaging.

Daarom is Amsterdam overgegaan naar eeuwigdurende erfpacht. Jaarlijks bedrag dat alleen nog met inflatie geindexeerd wordt.

En dus niet meer de schokken van 400 euro naar 8000 euro per jaar.

[RemcoDelft]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 09:23:
[...]

Omdat de insteek van erfpacht is dat het een eeuwigdurende overeenkomst is, terwijl de insteek van een hypotheek is dat dit een lening is die je afbetaalt. De fiscale regels zijn aangepast omdat veel mensen voorbij gingen aan die basis van afbetalen van de lening.

Huur betaal je ook eeuwigdurend, dus ik zie geen reden om erfpacht aftrekbaar te maken. Het is een verschuiving van rijksbelastingen naar gemeenten.

[ Voor 6% gewijzigd door RemcoDelft op 22-06-2023 09:51 ]

[Rubbergrover1]

jeroenkb schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 09:46:
[...]

Daarom is Amsterdam overgegaan naar eeuwigdurende erfpacht. Jaarlijks bedrag dat alleen nog met inflatie geindexeerd wordt.

En dus niet meer de schokken van 400 euro naar 8000 euro per jaar.

Of even heel simpel gezegd: het probleem was daar niet zozeer het principe van erfpacht, maar de manier waarop die erfpacht was geïmplementeerd.

[Stig-Lennart]

is er eigenlijk ooit nagedacht over een erfpachtbedrag vastgesteld per bewoningscyclus? Dus zeg zolang bewoners A op het adres wonen, zal de erfpacht niet meer dan x% per jaar omhoog gaan. dit bedrag wordt opnieuw geijkt op het moment dat bewoners B de hoofdbewoners worden.

Op deze manier haal je de onzekerheid over onzeker kostenverloop voor potentiële nieuwe bewoners eruit terwijl je wel de grondwaarde laag houdt.

[Rubbergrover1]

Stig-Lennart schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 09:54:
is er eigenlijk ooit nagedacht over een erfpachtbedrag vastgesteld per bewoningscyclus? Dus zeg zolang bewoners A op het adres wonen, zal de erfpacht niet meer dan x% per jaar omhoog gaan. dit bedrag wordt opnieuw geijkt op het moment dat bewoners B de hoofdbewoners worden.

Op deze manier haal je de onzekerheid over onzeker kostenverloop voor potentiële nieuwe bewoners eruit terwijl je wel de grondwaarde laag houdt.

Daarmee krijg je wel een nieuwe onzekerheid als bewoner, omdat de waarde van je woning bij verkoop dan nog onduidelijker wordt. Als blijkt dat voor de nieuwe kopers de erfpacht flink hoger zal worden, dan zal de verkoopwaarde van je woning ook flink lager worden.

[Kalentum]

kx22 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 07:51:
[...]


Als kabinet zich nou eens ZELF gaat inzetten voor woningen. Geen idee of dat kan, maar gemeente is ondergeschikt aan overheid. Laat elke gemeente een voorstel doen waar nog plek is. Geen plek? Boete geven, zelfde als bij asielopvang. De gemeentes die geen moeite willen doen, heel snel gemeentelijke belastingen verhogen voor iedereen die daar woont.

Maargoed, problemen zullen wel moeilijker zijn dan ik het schetst.

Ja het is altijd moeilijker, daarom werken simpele oplossingen nooit.

BV aanwijzen van een plek wil nog niet zeggen dat er gebouwd wordt. En bouwen wil nog niet zeggen dat die woningen verkocht worden. Ik verwacht dat de gemeente Eemsdelta de plek wel heeft maar de woningen niet verkocht krijgt.

En wil je de gemeente Vlieland dezelfde bouwopdracht geven als de gemeente Amsterdam? En moet de gemeente Amsterdam het hele buitengebied volbouwen? En mag gemeente X ook een stukje quotum namens gemeente Y overnemen, bv gemeente Lelystad die ook de bouwopdracht van de gemeente Roozendaal overneemt?

[Ugchel]

kx22 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 07:25:

Als een stel mij 300k bied en een investeerder bied 330k, moet ik dan maar 30k verlies maken?

Gaat de gemeente dit dan oplossen voor mij? Want die 30k kan net het verschil zijn of ik wel of niet ga verhuizen naar een andere woning.

(...)

In plaats van dit soort initiatieven, kan je beter een waardebepaling aan de huizen geven in welke marge het verkocht mag worden.
Zo weet je dat niet iedereen als een gek gaat bieden.
Als een huiswaarde ongeveer 300k taxatie heeft, dan is de max prijs 330 of 350k.
Het is niet alleen dat mensen nu geen huis kunnen kopen, maar ook veel onzekerheid omdat er altijd een gek is die keihard overbied.

Misschien mis ik iets, maar ik volg je redenatie niet helemaal. Je wil niet verplicht worden om te verkopen aan iemand die minder te besteden heeft, maar je wil wel gedwongen worden tot een maximale waarde als er getaxeerd is? Want wat als er investeerder is die wél meer wil bieden dan jouw maximale bandbreedte toelaat?

[BlauweLucht]

micky_ schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 22:18:
https://www.volkskrant.nl...den-toegewezen~be972cc4c/

Samenvatting:

Koophuizen tot 355 duizend euro mogen voortaan waarschijnlijk toch niet door de gemeente worden toegewezen aan mensen op een voorrangslijst. VVD en D66 keerden zich donderdag tegen het wetsvoorstel van Hugo de Jonge, de woonminister van coalitiepartner CDA.

"Koopwoningen tot 355.000 euro mogen straks niet meer aan iedereen worden verkocht. Gemeenten kunnen afdwingen dat ze naar een koper gaan met een midden- of laag inkomen."

Klinkt als leuk idee maar ik denk dat het bedoeld is als cadeau voor beleggers. Beleggers kunnen hunzelf een jaar lang geen salaris uitkeren en hebben dan door hun opzettelijk laag inkomen recht op deze woningen. En bovendien zonder concurrentie van mensen met hoge inkomens.

Bovendien weer een maatregel die alleen maar schuift met het woningaanbod in plaats van de schaarste oplossen. Typisch.

[Stig-Lennart]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 10:00:
[...]

Daarmee krijg je wel een nieuwe onzekerheid als bewoner, omdat de waarde van je woning bij verkoop dan nog onduidelijker wordt. Als blijkt dat voor de nieuwe kopers de erfpacht flink hoger zal worden, dan zal de verkoopwaarde van je woning ook flink lager worden.

Maar dat is ook mede het doel van erfpacht -> je haalt de grondwaardecomponent uit de woningprijzen.

Verder zou je die onduidelijkheid kunnen ondervangen door als gemeente jaarlijks het overzicht van erfpachtontwikkelingen te publiceren.

[Napo]

Stig-Lennart schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 10:07:
[...]


Maar dat is ook mede het doel van erfpacht -> je haalt de grondwaardecomponent uit de woningprijzen.

Als het geen oneindige erfpacht is kan die ook "gewoon" niet verlengd worden, met alle risico's van dien.

[Shadowhawk00]

Napo schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 09:35:
[...]


Hoe dit in de praktijk werkt is ook maar de vraag.

Uiteindelijk heeft een koper er al voordeel bij als een woning zo hoog mogelijk getaxeerd wordt, dat zal hier nite heel anders zijn. Deze taxatie zal je dan door de verkoper moeten laten doen waardoor een zo hoog mogelijke taxatie nog belangrijker wordt, zeker in een stijgende markt.

Wat wil je dan effectief doen met woningen die voor meer of minder dan de taxatiewaarde verkocht worden? Onder (gift verkoper naar koper) of boven (gift koper naar verkoper) de range zou je dan potentieel als deels een gift kunnen zien en derhalve belasten á 30%?

Je ziet nu al constructies (inboedel overnemen en/of transactie buiten het koopcontract om) om een woning onder een grens te krijgen, bijvoorbeeld de €440.000,- grens om overdrachtsbelasting te voorkomen. Dat probleem los je niet op

Het blijft altijd een schatting, aangezien woningen unieke objecten zijn is er niet echt een prijs te bepalen. Maar dit soort marktverstorende regels raken alleen de middenklasse, verhuurders en mensen met enorme vila's blijven buiten schot. Het lost ook helemaal niets op qua bouwen nieuwe woningen.
Dus het is gewoon ingrijpen in de markt waar je het met dwang kan doen terwijl je eigenlijk het probleem niet oplost of zelfs erger maakt.

De overheid moet gewoon zorgen dat er genoeg woningen zijn voor de inwoners dus misschien maar eens zorgen dat de bevolking niet met 100.000 mensen per jaar groeit zou ook al heel veel oplossen. Hugo heeft bewezen dat internationale verdragen gewoon genegeerd kunnen worden dus kan hij dat hiervoor ook best doen.

[Shadowhawk00]

RemcoDelft schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 09:51:
[...]

Huur betaal je ook eeuwigdurend, dus ik zie geen reden om erfpacht aftrekbaar te maken. Het is een verschuiving van rijksbelastingen naar gemeenten.

Huur betaal je niet eeuwigdurend, jij kan gewoon verhuizen, het huis kan je niet zomaar verplaatsen.
Bovendien krijg je ook gewoon huursubsidie voor onbepaalde tijd dat is ook niet maar voor 30 jaar.

[Joosie200]

Stig-Lennart schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 09:54:
is er eigenlijk ooit nagedacht over een erfpachtbedrag vastgesteld per bewoningscyclus? Dus zeg zolang bewoners A op het adres wonen, zal de erfpacht niet meer dan x% per jaar omhoog gaan. dit bedrag wordt opnieuw geijkt op het moment dat bewoners B de hoofdbewoners worden.

Op deze manier haal je de onzekerheid over onzeker kostenverloop voor potentiële nieuwe bewoners eruit terwijl je wel de grondwaarde laag houdt.

Erfpacht werkt met cpi index zolang het niet als eeuwig erfpacht is afgekocht. Ik heb bij Staatsbosbeheer gewerkt aan het vernieuwen van erfpachtcontracten waarbij het verschil flink te noemen was. Dan had je het over een canon in guldens omzetten naar een bedrag in euro's en de pachter kreeg een stijging in de mik. Slikken of stikken.

Nul zekerheid en dan kun je springen van 450 euro canon naar 4500 euro canon naar 15000 euro canon op jaarbasis. Kun je zeggen dat je eerder een flink voordeel had van een lage canon en je fiscaal het kunt aftrekken. Maar toch: minder bescherming dan als huurder.

En ja je kunt dan richting de grondkamer en de pacht aanvechten maar om die reden zou ik zelf nooit aan een pachtconstructie meewerken.

[micky_]

BlauweLucht schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 10:03:
[...]


"Koopwoningen tot 355.000 euro mogen straks niet meer aan iedereen worden verkocht. Gemeenten kunnen afdwingen dat ze naar een koper gaan met een midden- of laag inkomen."

Klinkt als leuk idee maar ik denk dat het bedoeld is als cadeau voor beleggers. Beleggers kunnen hunzelf een jaar lang geen salaris uitkeren en hebben dan door hun opzettelijk laag inkomen recht op deze woningen. En bovendien zonder concurrentie van mensen met hoge inkomens.

Bovendien weer een maatregel die alleen maar schuift met het woningaanbod in plaats van de schaarste oplossen. Typisch.

Precies. Er komt geen woning bij. Maar wel een heleboel regelgeving vol ontsnappingsmogelijkheden.

Begrijp me goed. Ik vind dat iedereen recht heeft op betaalbaar wonen. Ik vind ook dat woningbezitters (inclusief mezelf) flink profiteren en niet-bezitters niet. Als er een maatregel komt waardoor alle woningen ineens 10 of 20% minder waard worden, dan zou ik dat begrijpen.
Maar wat er nu staat te gebeuren is dat de helft van de woningen in een gemeente minder waard wordt.
Uit de Volkskrant:

De minister benadrukte dat hij met het wetsvoorstel tegemoetkomt aan een wens van veel gemeenten. Zij kampen vaak met jonge starters die geen woning kunnen vinden in het dorp waarin ze zijn opgegroeid, omdat ze bij een biedingsprocedure telkens worden overboden door rijkere huizenzoekers uit andere gemeenten.

De minister zegt het zelf: de door de gemeente aangewezen woningen moeten voor minder geld verkocht worden. Dat lijkt me juridisch niet houdbaar.

[Rubbergrover1]

Stig-Lennart schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 10:07:
[...]


Maar dat is ook mede het doel van erfpacht -> je haalt de grondwaardecomponent uit de woningprijzen.

Verder zou je die onduidelijkheid kunnen ondervangen door als gemeente jaarlijks het overzicht van erfpachtontwikkelingen te publiceren.

Met een onzekere sprong in erfpacht introduceer je juist die component weer. Omdat de ontwikkeling van die sprong in de erfpacht leidt tot een verandering in de woningprijzen.

[Valorian]

micky_ schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 11:12:
[...]


Precies. Er komt geen woning bij. Maar wel een heleboel regelgeving vol ontsnappingsmogelijkheden.

Begrijp me goed. Ik vind dat iedereen recht heeft op betaalbaar wonen. Ik vind ook dat woningbezitters (inclusief mezelf) flink profiteren en niet-bezitters niet. Als er een maatregel komt waardoor alle woningen ineens 10 of 20% minder waard worden, dan zou ik dat begrijpen.
Maar wat er nu staat te gebeuren is dat de helft van de woningen in een gemeente minder waard wordt.
Uit de Volkskrant:

[...]


De minister zegt het zelf: de door de gemeente aangewezen woningen moeten voor minder geld verkocht worden. Dat lijkt me juridisch niet houdbaar.

Je zou kunnen kiezen voor een systeem waarin bijvoorbeeld alleen woningen die vanuit een coorporatie verkocht worden (ex sociale huur) onder de nieuwe regel vallen, en vanaf dat moment daar onder blijven vallen (dus ook bij doorverkoop vanuit een individu op een later tijdstip). Dan weet je als koper waar je aan begint, dus benadeel je geen individuele burgers.

Ook bij nieuwbouw kan je de regel wat makkelijker toepassen. Al is het wel de vraag of de nieuwsbouwsector dan niet nog verder stagneert, want minder aantrekkelijk...

Een bestaande woning van een individu nu ineens onder de nieuwe regel scharen lijkt mij inderdaad juridisch een wespennest.

[Shadowhawk00]

micky_ schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 11:12:
[...]


Precies. Er komt geen woning bij. Maar wel een heleboel regelgeving vol ontsnappingsmogelijkheden.

Begrijp me goed. Ik vind dat iedereen recht heeft op betaalbaar wonen. Ik vind ook dat woningbezitters (inclusief mezelf) flink profiteren en niet-bezitters niet. Als er een maatregel komt waardoor alle woningen ineens 10 of 20% minder waard worden, dan zou ik dat begrijpen.
Maar wat er nu staat te gebeuren is dat de helft van de woningen in een gemeente minder waard wordt.
Uit de Volkskrant:

Net zoals dat voorbeeld van die persoon een paar pagina's terug die in 15jaar tijd iets minder dan 50k winst had op zijn woning. Dat was wel minder dan de inflatie en dan laten we onderhoudskosten/belastingen buiten beschouwing.
Niet iedereen profiteert flink.

De minister zegt het zelf: de door de gemeente aangewezen woningen moeten voor minder geld verkocht worden. Dat lijkt me juridisch niet houdbaar.

Dus in plaats van dat die gemeente gewoon projecten starten om betaalbare woningen te bouwen gaan ze nu de onderste laag goedkoper maken. Dus de starters van een paar jaar terug worden voor de 2e keer genaaid en de mensen met veel geld die blijven buiten schot. Dat staat haaks op het idee van de sterkste schouders dragen de zwaarste lasten.

En inderdaad word dat juridisch best een probleem als je ineens gaat bepalen voor een willekeurige groep mensen dat hun woning voortaan verkocht word onder jou voorwaarden. Je komt daar heel dicht in de buurt van onteigenen van de woning.

[Laapo]

jeroenkb schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 09:46:
[...]

Daarom is Amsterdam overgegaan naar eeuwigdurende erfpacht. Jaarlijks bedrag dat alleen nog met inflatie geindexeerd wordt.

En dus niet meer de schokken van 400 euro naar 8000 euro per jaar.

Ohja, stond nog op mijn lijstje. Een bloemetje voor de gemeente Amsterdam..

Je kan ook eeuwigdurend afkopen. Tegen waardes van 2016 ofzo. Getikt daar op het Stopera, wel fijn voor ieder die er zijn voordeel mee heeft gedaan.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[HollovVpo1nt]

micky_ schreef op woensdag 21 juni 2023 @ 22:18:
https://www.volkskrant.nl...den-toegewezen~be972cc4c/

Samenvatting:


[...]

Ik hoop dat het niet door gaat. Wat een gedrocht van een maatregel is dat zeg.

[jeroenkb]

Laapo schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 12:11:
[...]


Ohja, stond nog op mijn lijstje. Een bloemetje voor de gemeente Amsterdam..

Je kan ook eeuwigdurend afkopen. Tegen waardes van 2016 ofzo. Getikt daar op het Stopera, wel fijn voor ieder die er zijn voordeel mee heeft gedaan.


***members only***

Tja. Je gaat er zelf 400k op vooruit en dan ben je verbolgen dat de gemeente een deel van die waardestijging opeist?

Daarbij ga ik er vanuit dat jouw huis niet zoveel in waarde is gestegen door jou, maar toch vooral door de locatie...

[Shadowhawk00]

Laapo schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 12:11:
[...]


Ohja, stond nog op mijn lijstje. Een bloemetje voor de gemeente Amsterdam..

Je kan ook eeuwigdurend afkopen. Tegen waardes van 2016 ofzo. Getikt daar op het Stopera, wel fijn voor ieder die er zijn voordeel mee heeft gedaan.


***members only***

Ergens wel een vreemde constructie. Als je eeuwigdurend afkoopt is dat niet gewoon hetzelfde als de grond kopen? Waarom dan nog een erfpacht constructie aan de grond hangen kost alleen maar administratie.

[jeroenkb]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 12:28:
[...]


Ergens wel een vreemde constructie. Als je eeuwigdurend afkoopt is dat niet gewoon hetzelfde als de grond kopen? Waarom dan nog een erfpacht constructie aan de grond hangen kost alleen maar administratie.

https://nul20.nl/dossiers/erfpacht-eeuwigdurende-kwestie

Dat is het compromis tussen de collegepartijen. VVD en D66 willen dat huizenbezitters de keuze krijgen de grond onder hun huis te kopen, de SP niet.

Volgens het woordenboek is er geen verschil, maar in de wereld van de erfpacht wel: in Amsterdam wordt ‘voortdurend’ in stukken van 50 jaar gehakt. Het belangrijkste verschil is dat bij eeuwigdurende erfpacht die herziening na 50 jaar vervalt. In de praktijk geeft dat voor particuliere huiseigenaren dezelfde zekerheid als bij eigen grond.

[ Voor 7% gewijzigd door jeroenkb op 22-06-2023 12:38 ]

[HollovVpo1nt]

jeroenkb schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 12:38:
[...]


https://nul20.nl/dossiers/erfpacht-eeuwigdurende-kwestie


[...]


[...]

Met andere woorden, eeuwigdurende erfpacht is vrijwel hetzelfde als grond kopen?
Dat zou alleen in kosten zo zijn toch, juridisch toch niet?
Stel je hebt een woning om een zeer begeerde locatie met hoge grondwaarde, waar de gemeente een gigantische woontoren wil bouwen. Je 'uitkoop' zal in geval van eigen grond toch anders zijn dan in geval van eeuwig durende erfpacht?

[jeroenkb]

HollovVpo1nt schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 12:40:
[...]


Met andere woorden, eeuwigdurende erfpacht is vrijwel hetzelfde als grond kopen?
Dat zou alleen in kosten zo zijn toch, juridisch toch niet?
Stel je hebt een woning om een zeer begeerde locatie met hoge grondwaarde, waar de gemeente een gigantische woontoren wil bouwen. Je 'uitkoop' zal in geval van eigen grond toch anders zijn dan in geval van eeuwig durende erfpacht?

Daar overvraag je me. Misschien dat deze tweaker het weet: @Wispe

[lama83]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 11:33:


Net zoals dat voorbeeld van die persoon een paar pagina's terug die in 15jaar tijd iets minder dan 50k winst had op zijn woning. Dat was wel minder dan de inflatie en dan laten we onderhoudskosten/belastingen buiten beschouwing.
Niet iedereen profiteert flink.

dan moet je straks een heel boekwerk van je verbouwingen en kosten overhandigen. mijn vader heeft alles geregistreerd.

Dus in plaats van dat die gemeente gewoon projecten starten om betaalbare woningen te bouwen gaan ze nu de onderste laag goedkoper maken. Dus de starters van een paar jaar terug worden voor de 2e keer genaaid en de mensen met veel geld die blijven buiten schot. Dat staat haaks op het idee van de sterkste schouders dragen de zwaarste lasten.

Scherpe opmerking.

En inderdaad word dat juridisch best een probleem als je ineens gaat bepalen voor een willekeurige groep mensen dat hun woning voortaan verkocht word onder jou voorwaarden. Je komt daar heel dicht in de buurt van onteigenen van de woning.

We zijn anders al aardig op weg: wet verplaatsing bevolking is dit jaar actief geworden:
https://wetten.overheid.nl/BWBR0002097/2023-04-20

[Laapo]

jeroenkb schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 12:25:
[...]

Tja. Je gaat er zelf 400k op vooruit en dan ben je verbolgen dat de gemeente een deel van die waardestijging opeist?

Daarbij ga ik er vanuit dat jouw huis niet zoveel in waarde is gestegen door jou, maar toch vooral door de locatie...

Ben verbolgen dat ze het geld zo gemakkelijk weggeven. Ipv wat maatwerk voor situaties waarbij mensen in de knel komen hebben ze het kind met het badwater en weggegooid. Recht in de portemonnee van ieder die wat op erfpachtgrond heeft.

[El Capitan]

Laapo schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 13:07:
[...]


Ben verbolgen dat ze het geld zo gemakkelijk weggeven. Ipv wat maatwerk voor situaties waarbij mensen in de knel komen hebben ze het kind met het badwater en weggegooid. Recht in de portemonnee van ieder die wat op erfpachtgrond heeft.

die waardestijging heb je ook niet al in je zak. dan moet je wel eerst verkopen..

[Laapo]

El Capitan schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 13:32:
[...]


die waardestijging heb je ook niet al in je zak. dan moet je wel eerst verkopen..

Bij de afkoop van het eeuwige deel heb je direct voordeel. Afrekenen mag tegen waardes van 2016 ipv nu.

[jeroenkb]

Laapo schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 13:07:
[...]


Ben verbolgen dat ze het geld zo gemakkelijk weggeven. Ipv wat maatwerk voor situaties waarbij mensen in de knel komen hebben ze het kind met het badwater en weggegooid. Recht in de portemonnee van ieder die wat op erfpachtgrond heeft.

Vind dat ze best wel netjes geweest zijn. WOZ waarde van 2015 en extra korting van 30% of zoiets.

En als je dan afkoopt kun je dat financieren in je hypotheek. Leidt uiteindelijk tot tientjes of misschien in extreme gevallen paar honderd euro extra lasten. Niet leuk, maar niet zo dramatisch als een hoop mensen het doen voorkomen

[Verwijderd]

HollovVpo1nt schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 12:17:
[...]


Ik hoop dat het niet door gaat. Wat een gedrocht van een maatregel is dat zeg.

Vind het ook maar een rare move. Het lijkt mij dat alles van eigenaren tot 355K zich wel ff achter de oren krabt en blijft zitten waar ze zitten : Verkoop je het gewoon niet, gevolg = minder aanbod in deze categorie.

Gaat de doorstroming niet ten goede komen en werkt extra prijsopdrijvend aan de onderkant. (want uiteindelijk minder aanbod)

Hu Go Jong-Oen gaat hier niks mee opschieten

Het is alweer van de tafel blijkbaar : Geen steun, hup next

https://www.ad.nl/politie...lots-van-mening~aa623f6d/

[ Voor 15% gewijzigd door Verwijderd op 22-06-2023 14:47 ]

[wokkelz]

Is er ook bekend wat de 'range' is van het lager en middeninkomen waar over gesproken wordt bij deze maatregelen?

[micky_]

Verwijderd schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 14:04:
[...]

Vind het ook maar een rare move. Het lijkt mij dat alles van eigenaren tot 355K zich wel ff achter de oren krabt en blijft zitten waar ze zitten : Verkoop je het gewoon niet, gevolg = minder aanbod in deze categorie.

Gaat de doorstroming niet ten goede komen en werkt extra prijsopdrijvend aan de onderkant. (want uiteindelijk minder aanbod)

Hu Go Jong-Oen gaat hier niks mee opschieten

Het is alweer van de tafel blijkbaar : Geen steun, hup next

https://www.ad.nl/politie...lots-van-mening~aa623f6d/

Ik haal #hugodejongekanniks maar weer eens van stal.

[Fraggert]

Verwijderd schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 14:04:
[...]

Vind het ook maar een rare move. Het lijkt mij dat alles van eigenaren tot 355K zich wel ff achter de oren krabt en blijft zitten waar ze zitten : Verkoop je het gewoon niet, gevolg = minder aanbod in deze categorie.

Gaat de doorstroming niet ten goede komen en werkt extra prijsopdrijvend aan de onderkant. (want uiteindelijk minder aanbod)

Hu Go Jong-Oen gaat hier niks mee opschieten

Het is alweer van de tafel blijkbaar : Geen steun, hup next

https://www.ad.nl/politie...lots-van-mening~aa623f6d/

Terecht, afschieten die maatregel…..wat een kansloos idee.

Lekker met je poten van mijn overwaarde blijven, stel debielen ga even zitten regelen dat een deel van de potentiële kopers van mijn kotje moeten afhaken omdat de gemeente hun verbied te kopen

Ga nou maar gewoon bouwen in plaats van wéér allerlei fratsen zitten te verzinnen die prijsopdrijvend zijn en gewoonweg niet werken.

Eerst al lekker verzinnen dat ineens lokaal je belastingen omhoog kunnen als de riolering eruit moet voor een nieuwe omdat ze dat jaren geleden al eens hadden moeten doen alsof we daar niet al jaarlijks royaal voor betalen en nu met je klauwen aan mijn spaarvarkentje willen komen.

Man, man, man, eerst de boel jaren verkloten en het dan ff bij Jan Burger neerkwakken

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 14:04:
[...]

Vind het ook maar een rare move. Het lijkt mij dat alles van eigenaren tot 355K zich wel ff achter de oren krabt en blijft zitten waar ze zitten : Verkoop je het gewoon niet, gevolg = minder aanbod in deze categorie.

Gaat de doorstroming niet ten goede komen en werkt extra prijsopdrijvend aan de onderkant. (want uiteindelijk minder aanbod)

Hu Go Jong-Oen gaat hier niks mee opschieten

Het is alweer van de tafel blijkbaar : Geen steun, hup next

https://www.ad.nl/politie...lots-van-mening~aa623f6d/

Vind het argument aan het einde helemaal nergens op slaan. Maar buiten de randstad zullen niet veel woningen boven die grens uitkomen want daar zijn de woningen een stuk goedkoper. Geeft meteen aan dat hij ook gewoon geen idee heeft van de woningmarkt en waarom prijzen zo zijn als ze zijn.

Gaat helemaal niets uitmaken dus in de randstad worden die woningen niet meer verkocht en daarbuiten was er al weinig probleem dus gaan gemeenten wel uitkijken. Want zodra ze dit doen zijn ze meteen schadeplichtig als er woningen minder waard door worden.

[Brazos]

BlauweLucht schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 10:03:
[...]


"Koopwoningen tot 355.000 euro mogen straks niet meer aan iedereen worden verkocht. Gemeenten kunnen afdwingen dat ze naar een koper gaan met een midden- of laag inkomen."

Klinkt als leuk idee maar ik denk dat het bedoeld is als cadeau voor beleggers. Beleggers kunnen hunzelf een jaar lang geen salaris uitkeren en hebben dan door hun opzettelijk laag inkomen recht op deze woningen. En bovendien zonder concurrentie van mensen met hoge inkomens.

Bovendien weer een maatregel die alleen maar schuift met het woningaanbod in plaats van de schaarste oplossen. Typisch.

Inderdaad erg typisch, daarnaast schopt de overheid weer een groep tussen wal en schip. Eerst had je de mensen die door hun inkomen niet meer sociaal mochten huren, en in de praktijk ook niets konden kopen.

Nu heb je straks een groep die door hun inkomen niet meer mogen kopen voor minder dan <€355k en tegelijkertijd niet kunnen kopen daarboven.

[Shadowhawk00]

Brazos schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 16:31:
[...]


Inderdaad erg typisch, daarnaast schopt de overheid weer een groep tussen wal en schip. Eerst had je de mensen die door hun inkomen niet meer sociaal mochten huren, en in de praktijk ook niets konden kopen.

Nu heb je straks een groep die door hun inkomen niet meer mogen kopen voor minder dan <€355k en tegelijkertijd niet kunnen kopen daarboven.

Verdeel en heers, al die groepjes gaan elkaar beschuldigen van hun eigen situatie en de overheid kan roepen dat ze er echt alles aan gedaan hebben maar dat ze niet snappen dat het niet opgelost is.

Maar goed deze wet is nog niet door de eerste kamer en dat zal ook wel niet zo heel snel gebeuren. En daarna is het nog maar de vraag of gemeenten dit willen gaan doen. Niet alleen heeft het geen enkel nut, want onder die prijs zijn er vaak genoeg woningen te vinden, er zit ook een risico aan dat iemand ze aanklaagt omdat het huis minder waard is geworden en dat ze dus van de gemeente een schadevergoeding willen.

[Glenfiddich]

lama83 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 12:50:
We zijn anders al aardig op weg: wet verplaatsing bevolking is dit jaar actief geworden:
https://wetten.overheid.nl/BWBR0002097/2023-04-20

Dit betreft de "wet houdende voorzieningen aangaande de verplaatsing van bevolking voor het geval van oorlog, oorlogsgevaar, daaraan verwante of daarmede verband houdende buitengewone omstandigheden", en die wet bestaat al héél lang, namelijk sinds 1952, en is slechts per april dit jaar op minieme punten gewijzigd ten opzichte van de vorige versie (van 2013, die op haar beurt weer een aanpassing op minieme punten was van de versie van 1998).

Ik denk dat je je angst hebt laten aanpraten door zekere populistische partijen.

[rube]

Fraggert schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 15:35:
[...]
Terecht, afschieten die maatregel…..wat een kansloos idee.

Dat is bij deze gedaan

[copykat]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 11:12:
[...]

Met een onzekere sprong in erfpacht introduceer je juist die component weer. Omdat de ontwikkeling van die sprong in de erfpacht leidt tot een verandering in de woningprijzen.

Volgens mij kan je een afkoop indicatie opvragen bij de gemeente.
Dan krijg je de huidige grondwaarde thuis gestuurd.
Op de canon staat de dan getaxeerde grondprijs.
Deel nieuw door oud en die factor gebruiken als vermenigvuldigingsfactor voor de jaarlijkse huurprijs en je weet de vermoedelijke herziene canon/erfpachtkosten.

Ik heb ooit interesse gehad in een erfpacht woning A en de afkoopsom om eigenaar vd grond te worden was x
Vergelijkbare woning met eigen grond was vraagprijs y.
Als y kleiner is dan vraagprijs A+x kan je je afvragen of de vraagprijs van de woning op erfpachtgrond niet te duur is. Veel mensen vergeten dat je niet even je huis kan verhuizen zoals je caravan als de grond huur te duur word. (edit: Omdat veel kopers tevaak even over het hoofd zien dat de erfpacht eindig is, vragen de makelaars vaak nét even meer dan redelijkerwijs goed is omdat je vaak vergelijkt met huizen die wel op eigen grond staat lijken ze goedkoper... Lijken..als in lijken in de kast.... )
En er staat vaak een rekentabel op de site waarbij de taxatie van je huis, (WOZ) mede jou grondprijs bepaald... Gezien de enorme stijgingen en dus WOZ waarde stijgingen kan je er van uit gaan dat je de sjaak bent.
En 5 jaar voor t einde erfpachtcontract verkopen betekend een verkoop met handicap/defect. 10 jaar is ook zo voorbij.

De Amsterdamse indexatie is nogsteeds een onzekere factor.
Ook daar zijn grondprijzen onderhevig aan WOZ en vraag en aanbod plus de inflatie index.
De stijging zal altijd hoger zijn dan je cao ga daar maar van uit 😋

[ Voor 8% gewijzigd door copykat op 22-06-2023 19:36 ]

[Conrado]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 16:36:
Verdeel en heers, al die groepjes gaan elkaar beschuldigen van hun eigen situatie en de overheid kan roepen dat ze er echt alles aan gedaan hebben maar dat ze niet snappen dat het niet opgelost is.

Ja, zo simpel is het: de overheid kan haar eigen geschapen probleem - de schaarste aan woningen - niet oplossen

Managen van schaarste is ook geen oplossing, de verdeling van huizen wordt dan wel anders maar niet per sé eerlijker of beter…

[Laapo]

Bommetje:

https://nos.nl/l/2479920

Onderzoek: de twee gezichten in corporatieland

Uit gezamenlijk onderzoek van de NOS en Nieuwsuur blijkt dat tientallen bestuurders en commissarissen bij woningcorporaties zélf, privé, actief zijn als particulier verhuurder. Soms gaat het om woningen die lang geleden gekocht zijn voor de kinderen, die nu tegen lage prijzen verhuurd worden. Maar in veel gevallen zit het anders.

NOS-Nieuwsuur dook de afgelopen maanden in de verhuuractiviteiten van vijftien van deze functionarissen. Samen zijn zij werkzaam bij twintig woningcorporaties door het hele land. Een groot deel blijkt hogere huurprijzen te vragen dan de corporaties zelf redelijk vinden. Ook blijken veel van deze corporatiebazen huizen te hebben opgekocht binnen een straal van 15 kilometer waar hun eigen corporatie ook actief is. Soms op 20 minuten fietsen, soms in exact dezelfde gemeente of stadsdeel. Daardoor kan de schijn ontstaan dat zij gebruik kunnen maken van voorkennis, waar gewone beleggers niet over kunnen beschikken.

TWEE GEZICHTEN

Een illustratief voorbeeld hoe dit soort huurprijzen niet alleen op moreel vlak, maar ook op praktisch vlak kunnen botsen met het belang van de woningcorporatie zien we in Waterland. De woningnood is daar hoog, en de wachtlijsten zijn lang. De bestuurder van een corporatie die hier actief is loopt eind 2021 mee tijdens het woonprotest in Amsterdam. Hij twittert: 'Natuurlijk ben ik bij het #woonprotest vandaag! Niet voor mijzelf, maar voor alle slachtoffers van de #wooncrisis.'

Petje af voor de NOS en Nieuwsuur.

[Wispe]

jeroenkb schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 12:43:
[...]

Daar overvraag je me. Misschien dat deze tweaker het weet: @Wispe

Lief.

HollovVpo1nt schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 12:40:
[...]


Met andere woorden, eeuwigdurende erfpacht is vrijwel hetzelfde als grond kopen?
Dat zou alleen in kosten zo zijn toch, juridisch toch niet?
Stel je hebt een woning om een zeer begeerde locatie met hoge grondwaarde, waar de gemeente een gigantische woontoren wil bouwen. Je 'uitkoop' zal in geval van eigen grond toch anders zijn dan in geval van eeuwig durende erfpacht?

Vrijwel, inderdaad. Alleen de grond is niet van jou (juridisch gezien). De bloot eigendom ligt bij de ander.
De erfpachter en bloot eigenaar zijn gebonden aan de erfpachtvoorwaarden en de wettelijke bepalingen. Een erfpacht kan bv. door de bloot eigenaar worden opgezegd, indien de erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. In dat geval betekent het kort/simpel gezegd dat je je huis moet gaan afbreken (natuurlijk tegen een vergoeding).
Als de gemeente een woontoren wil bouwen op zijn grond terwijl het in erfpacht is uitgegeven, zal de bloot eigenaar toch een reden moeten hebben om de erfpachtovereenkomst op te mogen zeggen.
Bij eeuwigdurende afkoop ben je nooit meer canon verschuldigd, maar de grond is nog steeds niet van jou.

Bij het willen bouwen van een woontoren op andermans grond zal er sprake zijn van onteigening, Is alleen mogelijk in het algemeen belang en andere strenge voorwaarden. Een woontoren bouwen icm woningtekort zal - denk ik - wel onder algemeen belang vallen.

[G83]

Laapo schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 19:51:
Bommetje

Dan wel een heel klein bommetje... Eerder een knalerwtje.

Heel veel tamtam, maar eigenlijk niet zoveel bijzonders.
1. Er is niks strafbaars geconstateerd
2. Een of enkele huisjes voor de verhuur voor pensioen is de afgelopen twintig jaar normaal voor ondernemers en de hogere inkomens. Dat is lang aan alle kanten gestimuleerd en gefaciliteerd.

Uit een rondgang een of twee jaar geleden bleek ook dat grote deel ministers en staatssecretarissen verhuurd vastgoed hebben.
In dit geval zou er eigenlijk duidelijker onderscheid moeten zijn tussen directeur-bestuurders (vaak fulltime betrokken) en commissarissen (vaak in ander werkveld actief en alleen 4 à 5 keer per jaar actief in hun toezichthoudende rol).

Niet handig om in het eigen werkgebied te investeren, dat wekt de schijn van belangenverstrengeling. Verder stelt het allemaal niet veel voor.

Storm in een glas water. Of vertel eens wat er nou zo schokkend is?

[Laapo]

G83 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 20:50:
[...]


Dan wel een heel klein bommetje... Eerder een knalerwtje.

Heel veel tamtam, maar eigenlijk niet zoveel bijzonders.
1. Er is niks strafbaars geconstateerd
2. Een of enkele huisjes voor de verhuur voor pensioen is de afgelopen twintig jaar normaal voor ondernemers en de hogere inkomens. Dat is lang aan alle kanten gestimuleerd en gefaciliteerd.

Uit een rondgang een of twee jaar geleden bleek ook dat grote deel ministers en staatssecretarissen verhuurd vastgoed hebben.
In dit geval zou er eigenlijk duidelijker onderscheid moeten zijn tussen directeur-bestuurders (vaak fulltime betrokken) en commissarissen (vaak in ander werkveld actief en alleen 4 à 5 keer per jaar actief in hun toezichthoudende rol).

Niet handig om in het eigen werkgebied te investeren, dat wekt de schijn van belangenverstrengeling. Verder stelt het allemaal niet veel voor.

Storm in een glas water. Of vertel eens wat er nou zo schokkend is?

Schurken bij de corporaties die prive de huisjesmelker uithangen. Die liggen hier echt wel wakker van.

Iedereen heeft wel een pandje of 2, 3 in de verhuur natuurlijk. In die kringen. Doodnormaal. Ondertussen ontzeggen die corporaties een hoop mensen de kans op eigen woning bezit.

Was er een zelfs via Samen in Geld actief.. ik vind het bont hoor, deze lui zouden een corporatiepand niet eens mogen betreden wat mij betreft.

[ Voor 6% gewijzigd door Laapo op 22-06-2023 21:14 ]

[Oekiejoekie]

G83 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 20:50:
[...]


Dan wel een heel klein bommetje... Eerder een knalerwtje.

Heel veel tamtam, maar eigenlijk niet zoveel bijzonders.
1. Er is niks strafbaars geconstateerd
2. Een of enkele huisjes voor de verhuur voor pensioen is de afgelopen twintig jaar normaal voor ondernemers en de hogere inkomens. Dat is lang aan alle kanten gestimuleerd en gefaciliteerd.

Uit een rondgang een of twee jaar geleden bleek ook dat grote deel ministers en staatssecretarissen verhuurd vastgoed hebben.
In dit geval zou er eigenlijk duidelijker onderscheid moeten zijn tussen directeur-bestuurders (vaak fulltime betrokken) en commissarissen (vaak in ander werkveld actief en alleen 4 à 5 keer per jaar actief in hun toezichthoudende rol).

Niet handig om in het eigen werkgebied te investeren, dat wekt de schijn van belangenverstrengeling. Verder stelt het allemaal niet veel voor.

Storm in een glas water. Of vertel eens wat er nou zo schokkend is?

Ja ik zie wel wat hier fout aan is. Als je vanuit de woningbouwcorporatie met projectontwikkelaars aan tafel zit, dan kunnen die je ook wel eens wat toesinterklazen... En als je weet dat de woningbouwcorporatie een achterstandswijk binnenkort grondig op gaat knappen, dan kun je nog net even die laatste goedkope pandjes opkopen om binnenkort voor veel meer te verhuren. Oh, en gemeenten zien woningbouwcorporaties ook wel eens als pinautomaat. Als er iets in de wijk opgeknapt moet worden, een nieuwe speeltuin bijvoorbeeld, dan kloppen ze daar aan voor geld. Toch leuk als jouw verhuurpandjes meer waard worden door iets waar je zelf over beslist met je andere pet op...

[G83]

'schurken', 'huisjesmelker'... Nounou. Ik moet de eerste voorbeelden nog zien van echt strafbare feiten.

En het verwijt 'dat projectontwikkelaars wel even iets toesinterklazen' is een best zwarte aantijging waar in de artikelen volgens mij niks over in staat. Blijkt dat het geval te zijn dan mogen de betrokkenen van mij allemaal aan de hoogste boom bungelen.

Schijn van belangenverstrengeling is nu het zwaarste dat naar voren gebracht wordt. Tja.

Stel dat de directeur van een lokaal ziekenhuis eerst een lange periode in een maatschap heeft gewerkt en bij wijze van pensioenvoorziening een aantal huisjes heeft gekocht op een gegeven moment gevraagd wordt om ook als commissaris bij de woningcorporatie toezicht te houden. Is dat dan ineens een nare huisjesmelker?

Zijn jullie tegen elke vorm van particuliere verhuur op de woningmarkt? Is het anders of erger als het de lokale bakker, een minister, een huisarts, een IT consultant of een profvoetballer is?

Bestuurders die in hun eigen werkgebied actief houden aankopen TIJDENS hun functie zou niet moeten kunnen. Als dat voorheen is gebeurd, of als het een commissaris betreft dan maakt het mij niet zoveel uit...

[CVTTPD2DQ]

G83 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 21:51:
Stel dat de directeur van een lokaal ziekenhuis eerst een lange periode in een maatschap heeft gewerkt en bij wijze van pensioenvoorziening een aantal huisjes heeft gekocht

Ik vind het sowieso al een rare en risicovolle manier om in je pensioen te voorzien. Er zijn allerlei aanbieders van pensioenproducten op de markt, dus ik vind het al enigzins verdacht.

Wat niet wegneemt dat er allerlei manieren zijn om 'per ongeluk' huisbaas te worden. Pand aanhouden bij aangaan van een relatie. Verhuur toen woning onder water stond, etc.

[G83]

Tja. Het is lang gestimuleerd. Zowel fiscaal als qua regelgeving. Volgens met name d66 was de toevoeging van woningen aan het middensegment het belangrijkste.

Het sentiment en politieke maatregelen zijn nu gedraaid, maar lang was het dus heel gunstig en werd het ook blijkbaar maatschappelijk wenselijk gevonden.

[Conrado]

G83 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 21:51:
'schurken', 'huisjesmelker'... Nounou. Ik moet de eerste voorbeelden nog zien van echt strafbare feiten.
......
Schijn van belangenverstrengeling is nu het zwaarste dat naar voren gebracht wordt. Tja.

Strafbare feiten zijn ook niet aan de orde. Het gaat hier om semi-private partijen die binnen een officieel wettelijk kader publieke diensten uitvoeren. Daar mag je (terecht) bestuurders met een hoger ethisch besef verwachten.

Jaren geleden was er veel gedoe rond corporaties. Allerlei fouten zaken als vriendjespolitiek, witwassen en regelrechte fraude. Wie kent de Maserati-man nog? Heeft zelfs tot een parlementair onderzoek geleidt.
Koepelverenigingen Aedes en de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties scherpten hun integriteitscode in die periode aan. Principe één ging luiden dat bestuurders en commissarissen een voorbeeldfunctie vervullen namens hun eigen corporatie, en de hele sector.
Daar past dit soort praktijken niet in.

[G83]

Eens hoor. Goed om een iets hogere standaard te verwachten. Maar is dat in feite niet het geval dat de excessen van 10 jaar geleden nu niet meer voor lijken te komen? In ieder geval komt er niks vergelijkbaars naar voren als de strapatsen van Möllenkamp en Staal toen.

Maar na een onderzoek waar ongetwijfeld een paar honderd uur in is gaan zitten vind ik de opbrengst mager. Geen strafbare feiten, paar dingen die niet echt handig overkomen maar weinig schokkend zijn.

Ik denk dat je in elke publieke of semi-publieke sector, net als in de commerciële sector, waar je onderzoek gaat doen wel dingen tegenkomt, vaak gekker dan dit.

Uiteindelijk hebben we wetten en regels, als iedereen zich daar aardig aan houdt zit het wat mij betreft wel oke. Bij overtreding van die regels mag er hard opgetreden worden.

Nog even ingaan op dat voorbeeld uit de nieuwsuur docu: twee jonge vrouwen die een appartement van 71m2 huren voor 1150 in de maand. Die hebben geen 12 jaar op een wachtlijst gestaan, maar kiezen voor particuliere huur. Dat is prima, maar ook een iets andere keuze.
Een appartement met die oppervlakte zal zo'n 300k kosten (snelle zoekopdracht op funda geeft dat een beetje als mediaan voor appartementen tussen 70 en 74m2 in Rotterdam), als je dat financiert tegen 5% rente heb je al 15000 aan kosten. Als je daar VvE, leegstand, verhuurderskosten etc bij optelt dan kan het in de huidige situatie niet eens meer uit.

Nu wordt er heel erg geageerd tegen deze middenhuur, maar de gestegen rente, de veel hogere belasting en de regulering gaan er toe leiden dat er geen (kleine en grote) investeerders meer in de woningmarkt durven te stappen. Over een paar jaar wordt hier op teruggekeken dat er is doorgeschoten in het beleid.

[ Voor 9% gewijzigd door G83 op 22-06-2023 23:21 ]

[Valandin]

Brazos schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 16:31:
[...]


Inderdaad erg typisch, daarnaast schopt de overheid weer een groep tussen wal en schip. Eerst had je de mensen die door hun inkomen niet meer sociaal mochten huren, en in de praktijk ook niets konden kopen.

Nu heb je straks een groep die door hun inkomen niet meer mogen kopen voor minder dan <€355k en tegelijkertijd niet kunnen kopen daarboven.

Ja, dat zou dus voor bijna alle alleenstaanden gelden. Ik verdien bijna 2x modaal, zou dus niet onder laag/midden inkomen vallen en krijg geen 355k hypotheek.

Ook de situatie van mijn ouders, wonen vrijstaand, ooit gekocht ergens in de jaren 90. Willen de toko gaan verkopen om ergens een stuk kleiner en gelijkvloers te gaan wonen met oog op de toekomst. Die zoeken naar een appartementje van 300-325k. Die zouden dan verplicht véél meer moeten gaan uitgeven?

Gelukkig is het al van tafel want het ging echt nergens over.

[ Voor 22% gewijzigd door Valandin op 23-06-2023 02:18 ]

[lama83]

Glenfiddich schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 17:00:
[...]


Dit betreft de "wet houdende voorzieningen aangaande de verplaatsing van bevolking voor het geval van oorlog, oorlogsgevaar, daaraan verwante of daarmede verband houdende buitengewone omstandigheden", en die wet bestaat al héél lang, namelijk sinds 1952, en is slechts per april dit jaar op minieme punten gewijzigd ten opzichte van de vorige versie (van 2013, die op haar beurt weer een aanpassing op minieme punten was van de versie van 1998).

Ik denk dat je je angst hebt laten aanpraten door zekere populistische partijen.

Is niet helemaal uit de lucht gegrepen n.a.v. de opmerking over onteigening van de persoon die daar over begon: NRC, niet zozeer populistisch clubje, had er ook een artikel over https://www.nrc.nl/nieuws...se-vluchtelingen-a4105485. En die wet is inderdaad langer actief.

[Voggy]

Wellicht mogen we toch zelf bepalen aan wie wij onze woningen verkopen:
https://www.nu.nl/politie...-355000-euro-onzeker.html

Als zelfs de D66 tegen dit voorstel is dan weet je dat het een flut voorstel is.

[Tremulant]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 15:45:
[...]

Vind het argument aan het einde helemaal nergens op slaan. Maar buiten de randstad zullen niet veel woningen boven die grens uitkomen want daar zijn de woningen een stuk goedkoper. Geeft meteen aan dat hij ook gewoon geen idee heeft van de woningmarkt en waarom prijzen zo zijn als ze zijn.

Lees ik dat nu goed? Denk je dat er buiten de randstad niet veel woningen over de 355k worden verkocht? Dan heb je zelf ook niet zo’n goed beeld van de woningmarkt denk ik.

[El Capitan]

Tremulant schreef op vrijdag 23 juni 2023 @ 12:09:
[...]


Lees ik dat nu goed? Denk je dat er buiten de randstad niet veel woningen over de 355k worden verkocht? Dan heb je zelf ook niet zo’n goed beeld van de woningmarkt denk ik.

"wat kan een plaggenhut nou waard zijn?"

[Laapo]

G83 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 21:51:
'schurken', 'huisjesmelker'... Nounou. Ik moet de eerste voorbeelden nog zien van echt strafbare feiten.

En het verwijt 'dat projectontwikkelaars wel even iets toesinterklazen' is een best zwarte aantijging waar in de artikelen volgens mij niks over in staat. Blijkt dat het geval te zijn dan mogen de betrokkenen van mij allemaal aan de hoogste boom bungelen.

Schijn van belangenverstrengeling is nu het zwaarste dat naar voren gebracht wordt. Tja.

Stel dat de directeur van een lokaal ziekenhuis eerst een lange periode in een maatschap heeft gewerkt en bij wijze van pensioenvoorziening een aantal huisjes heeft gekocht op een gegeven moment gevraagd wordt om ook als commissaris bij de woningcorporatie toezicht te houden. Is dat dan ineens een nare huisjesmelker?

Zijn jullie tegen elke vorm van particuliere verhuur op de woningmarkt? Is het anders of erger als het de lokale bakker, een minister, een huisarts, een IT consultant of een profvoetballer is?

Bestuurders die in hun eigen werkgebied actief houden aankopen TIJDENS hun functie zou niet moeten kunnen. Als dat voorheen is gebeurd, of als het een commissaris betreft dan maakt het mij niet zoveel uit...

Misschien wat sterke bewoordingen.

Maar er zitten er dus ook echt tussen die zich niet eens aan het puntenstelsel houden. Weer zoiets waarbij ik toch wel sterk de voorkeur begin te krijgen voor snoeiharde overheidsmaatregelen.

[El Capitan]

Laapo schreef op vrijdag 23 juni 2023 @ 13:13:
[...]


Misschien wat sterke bewoordingen.

Maar er zitten er dus ook echt tussen die zich niet eens aan het puntenstelsel houden. Weer zoiets waarbij ik toch wel sterk de voorkeur begin te krijgen voor snoeiharde overheidsmaatregelen.

onder het mom van woongroep verhuurden sommigen. dat zou buiten het puntensysteem vallen.

[Real]

Hugo de Jonge doet een poging om voor dinsdag alsnog een Kamermeerderheid voor elkaar te krijgen:

https://www.rijksoverheid...n-de-huisvestingswet-2014

[Sport_Life]

Het besteedbaar inkomen van Nederlandse huishoudens lag in het eerste kwartaal 1,7 procent hoger dan een jaar eerder. Dat heeft volgens hoogleraar economie Arnoud Boot te maken met allerlei aanpassingen, zoals verhoging van de cao-lonen en het minimumloon en een lichte stijging van het aantal uren. 'We zijn iedereen aan het pamperen.'

https://www.bnr.nl/nieuws...een-aan-het-pamperen-zijn

Zie hier het eerste effect van de loonstijgingen. Boodschappen ed die 25-30% duurder zijn geworden en ondanks dat nog steeds een positiever besteedbaar inkomen.

[Masvic]

"Boot maakt zich zorgen over de jonge generatie, die volgens hem niet pech heeft door een gebrek aan pamperen, maar door een gebrek aan richtingsgevoel. Ook weer veroorzaakt door allerlei vormen van, jawel, pamperen. 'Gedurende corona konden alle studenten thuisblijven en nu krijgen we ze niet meer de collegezaal in op de vroege ochtend. Men zit letterlijk klem in hoe ze het leven moeten indelen, en dat betekent weer een klap op het aanbod van de economie. "

Hou toch je bek, boomer. Met je pamperen. Misschien komt dat gebrek aan richtingsgevoel door het gebrek van toekomstperspectief voor steeds meer jongeren/jongvolwassenen.

[r.e.s]

Masvic schreef op vrijdag 23 juni 2023 @ 18:35:
"Boot maakt zich zorgen over de jonge generatie, die volgens hem niet pech heeft door een gebrek aan pamperen, maar door een gebrek aan richtingsgevoel. Ook weer veroorzaakt door allerlei vormen van, jawel, pamperen. 'Gedurende corona konden alle studenten thuisblijven en nu krijgen we ze niet meer de collegezaal in op de vroege ochtend. Men zit letterlijk klem in hoe ze het leven moeten indelen, en dat betekent weer een klap op het aanbod van de economie. "

Hou toch je bek, boomer. Met je pamperen. Misschien komt dat gebrek aan richtingsgevoel door het gebrek van toekomstperspectief voor steeds meer jongeren/jongvolwassenen.

BNR zal altijd spreken voor private winsten, lage lonen en gesubsideerde verliezen hun achterban is ten slot mensen met een eigen onderneming.

Er zal geen woord gerept worden over de groeiende kloof tussen arm en rijk, hoe monetaire verruiming ongekende welvaart bracht aan iedereen die in het bezit was van vastgoed en aandelen. De legio mogelijkheden voor belastingontwijking voor de ondernemer en (nouveau) riche. Ondertussen betaald de rijkste 0,01 procent van Nederland 21 procent belasting, terwijl dat bij middeninkomens (de cruciale beroepen) en hoge inkomens 40 procent is.

Dus wat doe je, je neemt een hoogleraar met meer nevenfuncties dan uren in een werkweek. Die naast bestuursposities bij de overheid ook advies functies heeft bij Nederlandse banken en market makers. En laat hem even een artikel schrijven over hoe jij niet zo verwend moet doen met je wens om je koopkracht te behouden in tijden van inflatie.

#einderant

[micky_]

Real schreef op vrijdag 23 juni 2023 @ 17:11:
Hugo de Jonge doet een poging om voor dinsdag alsnog een Kamermeerderheid voor elkaar te krijgen:

https://www.rijksoverheid...n-de-huisvestingswet-2014

We gaan het zien.
Overigens ben ik van mening dat #hugodejongekanniks

[NNCi]

micky_ schreef op vrijdag 23 juni 2023 @ 20:15:
[...]


We gaan het zien.
Overigens ben ik van mening dat #hugodejongekanniks

De prijsdempende effecten van deze wet is iets waar ik eerder benieuwd naar zou zijn.

Met deze wet verstoor je namelijk het pyramidespelletje waar de Nederlandse huizenbezitters gevraagd en ongevraagd aan deelnemen. Zelfs al zou slechts een deel van de wetwijziging doorgevoerd worden, dan gaat het alsnog effect hebben op grotere delen van de huizenmarkt.

Denk aan het bekende verkooptreintje waar de starter voor een groot deel bijdraagt aan de overwaarde voor de rest van de kopers in de keten. Als die starter straks kiest voor een (nieuwe) woning die onder die wet valt en daarmee gemaximeerd is, dan heeft dat ook prijsdempende effecten op de huizenmarkt als degene later met minder overwaarde wil gaan doorstromen.

De politiek lijkt hier weinig oog voor te hebben. Zelfs al wordt de wet uitgekleed aangnomen, Hugo wint ieder ieder geval

[XOR]

Real schreef op vrijdag 23 juni 2023 @ 17:11:
Hugo de Jonge doet een poging om voor dinsdag alsnog een Kamermeerderheid voor elkaar te krijgen:

https://www.rijksoverheid...n-de-huisvestingswet-2014

Ik gok dat huizenbezitters niet worden gecompenseerd voor de lagere waarde die een kleinere poel bieders tot gevolg heeft? Hoe voorkom je ongelijkheid omdat de ene verkoper aan lokale kopers moet verkopen en de andere niet? Komen gemeentegrenzen eigenlijk wel overeen met de sociale sferen waar mensen in verkeren, of trek je nu willekeurige grenzen door sociale bubbels?

Sowieso is het van de zotte dat de overheid je de zeggenschap over je eigendom uit handen trekt. Het spul wordt nog net niet genationaliseerd. Het is ook niet alsof er zo magisch meer huizen tevoorschijn komen, dus effectief blijft het probleem even groot, maar nu met meer ongelijkheid en meer arbitrair.

Gezien de moeite die de Jonge heeft met dit dossier is het wellicht tijd om plaats te maken voor iemand anders. Deze oefeningen voor de vorm gaan het allemaal niet beter maken.

[Conrado]

XOR schreef op vrijdag 23 juni 2023 @ 22:23:
Hoe voorkom je ongelijkheid omdat de ene verkoper aan lokale kopers moet verkopen en de andere niet? Komen gemeentegrenzen eigenlijk wel overeen met de sociale sferen waar mensen in verkeren, of trek je nu willekeurige grenzen door sociale bubbels?

Nou - en hou je vast - het gaat niet om de verkoper maar op de koper. Je hebt voortaan een vergunning nodig als je een huis onder de 355K grens wenst te kopen, die door de gemeente wordt afgegeven. En die vergunning is op salaris gebaseerd. Kortom als koper moet je eerst een vergunningaanvraag doen, voordat je kunt bieden. Bij de huidige rentes heb je dus ene inkomen nodig van circa 80K, en dat valt toch echt buiten een 'middeninkomen'.
Hoe bedenk je zoiets...

[ Voor 7% gewijzigd door Conrado op 23-06-2023 22:33 ]

[JJ Le Funk]

XOR schreef op vrijdag 23 juni 2023 @ 22:23:
[...]

Gezien de moeite die de Jonge heeft met dit dossier is het wellicht tijd om plaats te maken voor iemand anders. Deze oefeningen voor de vorm gaan het allemaal niet beter maken.

Hij kan beter een landelijke vaccinatie-campagne starten om het verkoopvirus te injecteren, met gezellige wekelijkse persconferentie, doventolk ernaast en dan de weigeraars wegzetten als huizenwappies

[Conrado]

NNCi schreef op vrijdag 23 juni 2023 @ 22:10:
[Met deze wet verstoor je namelijk het pyramidespelletje waar de Nederlandse huizenbezitters gevraagd en ongevraagd aan deelnemen.

Denk aan het bekende verkooptreintje waar de starter voor een groot deel bijdraagt aan de overwaarde voor de rest van de kopers in de keten.

Och ja - goed opgemerkt - ik vergeet steeds dat we in één grote fatale ratrace richting de oneindige afgrond zitten. En wanneer is doomsday nou precies...?

[NNCi]

Conrado schreef op vrijdag 23 juni 2023 @ 22:35:
[...]

Och ja - goed opgemerkt - ik vergeet steeds dat we in één grote fatale ratrace richting de oneindige afgrond zitten. En wanneer is doomsday nou precies...?

Ik doelde eerder op de huizenbezitters die na intreding van de wet hun woning willen verkopen tegen een prijs tussen €356 -400K. Die moeten gaan concurreren met de gereguleerde koopwoningen die onder die nieuwe wet gaat vallen en max €355 mogen kosten.

Hoe aantrekkelijk is dan je dertien- in-een-dozijn niet gereguleerde/vrije sector koopwoning (met achterstallig onderhoud ) voor de doelgroep starters,middeninkomens en/of mensen met een cruciaal beroep die in aanmerking komt voor een gereguleerde koophuis van max €355K.

Daarbij verwacht ik dat die wet alleen van toepassing zal zijn op nog nieuw te bouwen woningen en dat huidige huizenbezitters hun huis vrij mogen verkopen, maar deels wel de effecten van de reguleerde koopwoningen gaat voelen.

[TheGhostInc]

Indien een gemeente de bewoning van bestaande koopwoningen
vergunningsplichtig maakt, kan de gemeente enkel inkomenseisen stellen
aan de koper, en dus geen andere criteria zoals lokale binding of het
hebben van een vitaal beroep. Dit volgde reeds uit de praktische werking
van de wet, maar is nu ook expliciet wettelijk verankerd.

Het gaat puur over inkomen? Geen binding of vitale beroepen. Ok.

Dit speelt heel erg in de kaart van mensen met overwaarde, spaargeld & schenkingen, immers hebben die een relatief laag inkomen ten opzichte van hun te besteden bedrag (eigen inbreng + hypotheek = maximale aankoopprijs).

Los daarvan gaat dit vooral weer veel puinzooi en werk opleveren. Gemeenten zijn geen hypotheekverstrekker, dus hoe gaan zij het inkomen bepalen? Op basis van het jaar ervoor, of zelfs daarvoor? En hoeveel ambtenaren gaan die doen? Is dit een proces van een telefoontje en gaan, of mag je weken gaan wachten op uitsluitsel? Welk bewijs moet je gaan aanleveren? En welke 'loopholes' zijn er?

Maar het ergste is dat je dus als 'hoog inkomen' niet meer in een goedkopere woning mag wonen.
Ik ben super blij met mijn woning die niet als een molensteen om mijn nek hangt, maar er zullen dus mensen gaan besluiten om 'een stapje hoger' te gaan omdat een goedkopere woning niet meer kan.

Ach, dit is zo'n maatregel die uiteindelijk niet had gewerkt, aan de ene kant omdat gemeentes zelf moeten bepalen of ze meedoen (en de meeste gemeentes hebben er gewoon geen tijd voor, die hebben nog 100 dossiers liggen die meer prio hebben). De andere kant is dat mensen 'afwijzen' niet goed is voor het winnen van zieltjes.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op vrijdag 23 juni 2023 @ 18:18:
[...]


https://www.bnr.nl/nieuws...een-aan-het-pamperen-zijn

Zie hier het eerste effect van de loonstijgingen. Boodschappen ed die 25-30% duurder zijn geworden en ondanks dat nog steeds een positiever besteedbaar inkomen.

Niet alles is evenveel in prijs gestegen. De boodschappen zijn een categorie met een veel hogere relatieve prijsstijging dan veel andere categorieën. Dat betekent dat groepen mensen die relatief veel van hun inkomen aan de dagelijkse boodschappen uitgeven extra hard worden geraakt door de huidige inflatie.

Als je een relatief laag inkomen hebt, dan geef je vaak noodgedwongen relatief veel van het inkomen uit aan boodschappen. Terwijl er vaak niet veel geld per maand overblijft om een eventuele prijsstijging op te vangen. Die groepen kunnen daarom al snel in de problemen komen als de boodschappen veel in prijs stijgen. Dat vanuit de overheid en vanuit de cao's hiervoor gecompenseerd wordt, is dan geen kwestie van pamperen, maar eerder bittere noodzaak.

Het is daarbij een meer politieke keus in hoeverre hogere inkomens (toch meer de bnr doelgroep) daar ook van zouden moeten profiteren. Maar het is vrij basic economie dat een generieke compensatie de inflatie al snel aanwakkert, terwijl bij meer gerichte compensatie die loon-prijs spiraal niet hoeft op te treden. Maar die boodschap zal de doelgroep waarschijnlijk niet bevallen.

[Zwelgje]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 22 juni 2023 @ 15:45:
[...]


Vind het argument aan het einde helemaal nergens op slaan. Maar buiten de randstad zullen niet veel woningen boven die grens uitkomen want daar zijn de woningen een stuk goedkoper. Geeft meteen aan dat hij ook gewoon geen idee heeft van de woningmarkt en waarom prijzen zo zijn als ze zijn.

Gaat helemaal niets uitmaken dus in de randstad worden die woningen niet meer verkocht en daarbuiten was er al weinig probleem dus gaan gemeenten wel uitkijken. Want zodra ze dit doen zijn ze meteen schadeplichtig als er woningen minder waard door worden.

niet om het een of andere maar je hebt er zelf ook niet zon goed beeld van anders. ik woon in Groningen (dat ligt in het uiterste noorden van Nederland) en heb vorig jaar mijn rijtjeshuis van nog geen 110m2 gewoon voor 400.000 verkocht. niks bijzonders aan die woning, geen zonnepanelen, geen warmtepomp, gewoon 'default huisje in een reguliere wijk in de stad Groningen'

markt kakte toen wel wat in want de makelaar wilde eerst voor 450.000 gaan zoals de rest echter de hypotheekrente steeg toen al en ik wilde van de woning af en heb hem toen maar 'wat goedkoper aangeboden'

[Draakje5]

Vanaf 6 ton voor een tweekapper (150m2). Nu in de voorinschrijvings fase. Met de huidige rentestand. Van een daling van prijzen bij nieuwbouwwoningen lijkt allerminst sprake. Ik vind dit wel bijzonder.

Tegelijkertijd staat in een dorp verderop de nieuwbouw tweekappers voor 4.5 ton al 3 maanden te koop.

https://www.nieuwbouw-in-arnhem.nl/project/15848/tuyn/

[spijkerhoofd]

Draakje5 schreef op zaterdag 24 juni 2023 @ 10:45:
Vanaf 6 ton voor een tweekapper (150m2). Nu in de voorinschrijvings fase. Met de huidige rentestand. Van een daling van prijzen bij nieuwbouwwoningen lijkt allerminst sprake. Ik vind dit wel bijzonder.

Tegelijkertijd staat in een dorp verderop de nieuwbouw tweekappers voor 4.5 ton al 3 maanden te koop.

https://www.nieuwbouw-in-arnhem.nl/project/15848/tuyn/

Ik ken de omgeving niet maar wellicht zit het verschil dat Arnhem een stad is en het dorp een dorp met minder voorzieningen? Ik vind 6 ton voor een nieuwe van het gas af tweekapper niet bijzonder duur, en de tussenwoningen van 450 ook meevallen. Bij mij in de buurt(Heemskerk, Uitgeest) staan nieuwere tweekappers tussen de 650 en 750 te koop, A label uit 2014-2018 gemiddeld, en dan woon je ook nog aan een redelijk druk spoor met 4 treinen per uur en in de spits 4 treinen extra.

https://www.funda.nl/koop...2057053-kruiskamplaan-57/

[Rubbergrover1]

Draakje5 schreef op zaterdag 24 juni 2023 @ 10:45:
Vanaf 6 ton voor een tweekapper (150m2). Nu in de voorinschrijvings fase. Met de huidige rentestand. Van een daling van prijzen bij nieuwbouwwoningen lijkt allerminst sprake. Ik vind dit wel bijzonder.

Tegelijkertijd staat in een dorp verderop de nieuwbouw tweekappers voor 4.5 ton al 3 maanden te koop.

https://www.nieuwbouw-in-arnhem.nl/project/15848/tuyn/

Deze woningen zijn ook nog niet verkocht. Wie weet staan die straks ook 3 maanden te koop bij gebrek aan belangstelling.

Aan de andere kant, als er grote woningnood is, dan zouden ook deze woningen als zoete broodjes over te toonbank moeten gaan

[spijkerhoofd]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 24 juni 2023 @ 12:16:
[...]

Deze woningen zijn ook nog niet verkocht. Wie weet staan die straks ook 3 maanden te koop bij gebrek aan belangstelling.

Aan de andere kant, als er grote woningnood is, dan zouden ook deze woningen als zoete broodjes over te toonbank moeten gaan

Niet als mensen deze woningen niet kunnen bekostigen. Op de rijtjeshuizen zijn nog prima, ook die van 500k, maar twee onder een kappers zijn voor de doorgroeiers qua prijs. Woningnood is ook een kostenkwestie.