Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[BarendBotje]

Conrado schreef op maandag 22 mei 2023 @ 13:43:
[...]

Er bestaat geen goed moment om in te stappen, ook geen fout moment overigens

Je stapt in zodra je een huis vind dat aan de meeste verwachtingen en je budget voldoet.

Tja.... het is en blijft wikken en wegen waar je goed aan doet. Bedoel ik ben in de positie om hierover na te denken daar waar anderen dromen om dat ook te kunnen dus ik mag niet klagen. Maar de minder bedeelden die het al lastig hebben om in de sociale huur te komen zullen het niet veel makkelijker krijgen waardoor ik mij toch wel afvraag wat we aan het doen zijn met zijn allen Hiermee doel ik erop dat dit probleem voort komt uit de leiders die wij met zijn allen gekozen hebben in de democratie.

[redwing]

Compuhair schreef op maandag 22 mei 2023 @ 13:03:
Minister De Jonge waarschuwt voor 'forse dip' in woningbouw - https://nos.nl/l/2476042

Volgend jaar dreigt een rampjaar voor de woningbouw te worden. Gebrek aan grond, hoge rente en gestegen bouwkosten zitten de kabinetsdoelstelling in de weg om voor 2030 900.000 woningen erbij te bouwen. Bovendien stijgt de vraag naar woningen harder dan voorzien.

^ dat is een paar jaar later vervolgens een probleem voor de doorstroming.

Tja, zolang de regering niet eens wat gaat doen zal dit zo blijven. Ik kan nu al voorspellen dat dit in 2025 ook nog zal spelen en dat we rond 2026 weer een opleving krijgen, maar dat er dan door gebrek aan bouwvakkers wederom niet aan de vraag kan worden voldaan.

[mitsumark]

Napo schreef op zondag 21 mei 2023 @ 11:03:
Je haalt er iets uit wat er niet staat. Uiteindelijk is het makkelijk om te roepen dat een partij iets in moet leveren, in de basis zou je dan eerst naar je eigen mogelijkheden moeten kijken en zo de discussie insteken met andere.

Woekerwinsten door gemeentes? De projectontwikkelaars doen daar net zo goed aan mee. Zie polder Rijnenburg. Speculeren is een probleem en dat liever dat het ten goede komt aan de gemeenschap dan een ontwikkelaar.

Ik was juist van mening dat jij iets uit het NOS artikel haalt wat er niet staat, het is geen bericht ván de projectontwikkelaars..
Adviesbureau Stec Groep (hun rapport is aanleiding voor het NOS artikel) is geen partij, dus heeft geen eigen mogelijkheden om huizenprijzen te dempen.

Projectontwikkelaars hebben voornamelijk kosten in de vorm van materiaal, arbeid en grond.
Die eerste twee zit niet zoveel rek in, die laatste zeer zeker wel.
Er zit al water bij de wijn, alleen bij de gemeente niet.

Ik heb een kwartiertje gegoogled, maar kom nergens iets tegen over woekerwinsten door projectontwikkelaars bij polder Rijnenburg.
Wel zie ik dat ze (vroegtijdig) grond hebben gekocht met het plan om er te bouwen, maar dat dat weer door de gemeente werd tegengehouden/vertraagd.
Dat dat nu misschien goed uitkomt?? is mazzel, geen vooropgezet plan lijkt me.

[Napo]

mitsumark schreef op maandag 22 mei 2023 @ 15:19:
[...]
Ik was juist van mening dat jij iets uit het NOS artikel haalt wat er niet staat, het is geen bericht ván de projectontwikkelaars..
Adviesbureau Stec Groep (hun rapport is aanleiding voor het NOS artikel) is geen partij, dus heeft geen eigen mogelijkheden om huizenprijzen te dempen.

En juist dan zou je verwachten dat ze een volledig beeld zouden nemen van de markt en de factoren die meespelen. Het focussen op één component is niet heel productief en zeker in het geval van publieke middelen wellicht onwenselijk.

Projectontwikkelaars hebben voornamelijk kosten in de vorm van materiaal, arbeid en grond.
Die eerste twee zit niet zoveel rek in, die laatste zeer zeker wel.
Er zit al water bij de wijn, alleen bij de gemeente niet.

In de regio die ik redelijk volg doet de gemeente al met enige regelmaat water bij de wijn. Wellicht niet met een lagere grondprijs maar wel met het bijstellen van eisen. Waar losgelaten wordt aan de ratio betaalbare woningen en de duurdere klasse. Puur omdat de woningen in de betaalbare klasse het minder rendabel maken.

Ik heb een kwartiertje gegoogled, maar kom nergens iets tegen over woekerwinsten door projectontwikkelaars bij polder Rijnenburg.
Wel zie ik dat ze (vroegtijdig) grond hebben gekocht met het plan om er te bouwen, maar dat dat weer door de gemeente werd tegengehouden/vertraagd.

De woekerwinsten kwam je zelf mee. Dat er "winst" wordt gemaakt op de kale grondprijs is evident, zeker als je grond van bestemming veranderd. De winst die een gemeente maakt classificeren als woekerwinst gaat net zo goed op als de speculatie van een Heijmans bij het aankopen van grond.

Vertraging kan vele redenen hebben.

Dat dat nu misschien goed uitkomt?? is mazzel, geen vooropgezet plan lijkt me.

Juist, dat is wel heel optimistisch om dat als mazzel te bestempelen. In het traject van opzetten van de structuurvisie voor een bouwlocatie heb je met de juiste connecties tijdig informatie over de locatie en kan je inderdaad speculeren door alvast grond aan te kopen.

[Mastergo]

Ik ben van mening, zolang er een woning tekort is gaan de prijzen niet heel hard zakken.
Afgelopen jaren zijn er 100.000den mensen bijgekomen.
En ook dit jaar komt er weer een hele rits asielzoekers bij.

Er wordt amper gebouwd. En met de nieuwbouwprijzen is het onmogelijk om als alleenstaande of zelfs als starters iets te kopen.

Misschien dat in Groningen de huizenprijzen aan het zakken zijn. Maar in mijn regio ( Brabant ) echt niet. Misschien minder kijkers, maar nog steeds bij veel huizen bieden op inschrijving en niet eens de kans voor een 2e bezichtiging. Enkel de klushuizen blijven langer staan.
Zelf vorige maand een bod gedaan 10.000 boven de vraagprijs. Was er 20.000 meer geboden dan mijn bod.
Huizenmarkt koelt af...

[El Capitan]

Mastergo schreef op maandag 22 mei 2023 @ 17:57:
Ik ben van mening, zolang er een woning tekort is gaan de prijzen niet heel hard zakken.
Afgelopen jaren zijn er 100.000den mensen bijgekomen.
En ook dit jaar komt er weer een hele rits asielzoekers bij.

Er wordt amper gebouwd. En met de nieuwbouwprijzen is het onmogelijk om als alleenstaande of zelfs als starters iets te kopen.

Misschien dat in Groningen de huizenprijzen aan het zakken zijn. Maar in mijn regio ( Brabant ) echt niet. Misschien minder kijkers, maar nog steeds bij veel huizen bieden op inschrijving en niet eens de kans voor een 2e bezichtiging. Enkel de klushuizen blijven langer staan.
Zelf vorige maand een bod gedaan 10.000 boven de vraagprijs. Was er 20.000 meer geboden dan mijn bod.
Huizenmarkt koelt af...

getriggerd... Groningen stad daalt niks in prijs... misschien de uiterste buitengebieden.

[infidel011]

Ik verbaas mij altijd een beetje als ik dergelijke berichten lees dat de woningmarkt zich aan het herstellen is. Een 4% daling van de gemiddelde verkoopprijs t.o.v. het voorgaande jaar maar daar tegenover staat een zo hoge rente dat mensen wellicht wel 8 á 9% minder kunnen lenen met hogere maandlasten. In hoeverre kun je dan nog spreken van een verbetering van de situatie?

Het is echt symptoonbestrijding wat de overheid aan het doen is door met allerlei kunstmatige trucjes.

[alexbl69]

infidel011 schreef op maandag 22 mei 2023 @ 19:48:
Ik verbaas mij altijd een beetje als ik dergelijke berichten lees dat de woningmarkt zich aan het herstellen is. Een 4% daling van de gemiddelde verkoopprijs t.o.v. het voorgaande jaar maar daar tegenover staat een zo hoge rente dat mensen wellicht wel 8 á 9% minder kunnen lenen met hogere maandlasten. In hoeverre kun je dan nog spreken van een verbetering van de situatie?

Het is echt symptoonbestrijding wat de overheid aan het doen is door met allerlei kunstmatige trucjes.

Herstellen? Dat is inderdaad gewoon een grap.

Door de hogere rente hebben potentiële kopers minder te besteden waardoor de vraag dus iets inzakt, als reactie daarop worden de prijzen (iets) lager. Simpele economie en heeft helemaal niks met veranderingen in de markt te maken.

Zolang er een tekort is (en dat wordt alleen maar groter) 'surfen' de huizenprijzen op de golven van wat kopers maximaal kunnen ophoesten.

Volgend potentieel probleem/uitdaging/ontwikkeling: toekomstige nieuwbouwwijken met veel sociale bouw (bijna allemaal dus) zullen hoofdzakelijk (lees: in meerderheid) bewoond gaan worden door asielzoekers waarmee de urgentielijsten uitpuilen.

[Compuhair]

Mastergo schreef op maandag 22 mei 2023 @ 17:57:
Ik ben van mening, zolang er een woning tekort is gaan de prijzen niet heel hard zakken.

bron: https://twitter.com/Woningnieuws/status/1660562185746018304

We zitten volgens deze grafiek nog steeds op heel erg hoge gemiddelde huizenprijs. Maar de dalingen rond 1980 en 2010 gingen minder snel.

[Z___Z]

Compuhair schreef op maandag 22 mei 2023 @ 20:29:
[...]


[Afbeelding]

bron: https://twitter.com/Woningnieuws/status/1660562185746018304

We zitten volgens deze grafiek nog steeds op heel erg hoge gemiddelde huizenprijs. Maar de dalingen rond 1980 en 2010 gingen minder snel.

Die grafiek moet gecorrigeerd worden met het tweeverdieners effect. Dan zal het misschien nog steeds hoog zijn, maar niet zo extreem hoog meer.

[BlauweLucht]

Compuhair schreef op maandag 22 mei 2023 @ 20:29:
[...]


[Afbeelding]

bron: https://twitter.com/Woningnieuws/status/1660562185746018304

We zitten volgens deze grafiek nog steeds op heel erg hoge gemiddelde huizenprijs. Maar de dalingen rond 1980 en 2010 gingen minder snel.

De huizenprijzen op zich zelf zeggen niet alles. Meesten kopen hun huis met een hypotheek en op de laatste piek zo rond 2008 was de rente 5,5% en nu iets boven de 4%. Je kan beter netto hypotheeklasten als percentage van het netto inkomen vergelijken. Een grafiek die daar het meeste bij in de buurt komt:

https://twitter.com/Wonin.../1646886507687337984?s=19

[Conrado]

NOS: Meer aanbod en lagere prijzen: kan starter op woningmarkt op koopjesjacht?

Maar direct naar de conclusie van het verhaal:
Woningmarktonderzoeker Linde Kattenberg: "Het feit blijft dat er een groot woningtekort is en het is niet waarschijnlijk dat dit snel gaat afnemen omdat de woningbouwplannen in de soep lopen." Kattenberg verwacht dan ook niet dat de huizenprijzen nog sterk zullen dalen. Op koopjesjacht op de huizenmarkt zit er voorlopig dus niet in.

[Bunk Hulkers]

Wat er gaande is : die onderkant vd markt gaat als een speer en is er een knok-partij-tje om toch maar dat tssn 3 á 350K te scoren: Dat kan "bijna" iedereen aan (als koppel...en/of met spaargeld als starter)...en dan maar wat klussen.

Die gaan nog steeds goed, beter zelfs

Tot die ook "op" zijn ...Maar wat dan?

Mssh is die onderkant (nu, laatste jaar)ookwel wat teveel over-priced(maarja op een keer, ook daar: op=op)

[Voor 14% gewijzigd door Bunk Hulkers op 22-05-2023 23:13]

[Compuhair]

Bunk Hulkers schreef op maandag 22 mei 2023 @ 23:10:
Wat er gaande is : die onderkant vd markt gaat als een speer en is er een knok-partij-tje om toch maar dat tssn 3 á 350K te scoren: Dat kan "bijna" iedereen aan (als koppel...en/of met spaargeld als starter)...en dan maar wat klussen.

Die gaan nog steeds goed, beter zelfs

Tot die ook "op" zijn ...Maar wat dan?

Wat dan? Dat zagen we vorig jaar.

[Bunk Hulkers]

Compuhair schreef op maandag 22 mei 2023 @ 23:15:
[...]


Wat dan? Dat zagen we vorig jaar.

Ja ok, maar gemiddelde vraagprijs zit landelijk op +/- 400K

Nou zal dat best van regio tot regio afhangen, maar ik weet wel dat de onderkant(250K-350K) vd markt het heel goed doet en dat daar ook een heisa/tekort etc in komt. Daar heb je niet alleen starters, maar ineens ook eigenaren die zeggen van...hey hallo ik wacht wel ff(of ik blijf gewoon zitten). Dus kortom : is er ook best wel wat competitie in die prijs-categorie. (hypotheekrente/maandelijkse-betaalbaarheid dingetje)

Betaal je wrch iets teveel, maar heb je wel die woning(waar je de maandlasten van kan dragen)

Wat ik bedoel is dat er best wel veel zitten te vissen in die categorie en dat die woningen eigenlijk iestswat overpriced raken(want er moet best wel wat aan gebeuren...maar wat eraan moet gebeuren valt buiten de hypotheek vh pand...dus 299K kopen en dan nog op de komende jaren voor 50 á 100K klussen...want daar betaal je geen zware (nouja) 4% hypotheekrente over)

[Voor 32% gewijzigd door Bunk Hulkers op 22-05-2023 23:39]

[kx22]

BlauweLucht schreef op maandag 22 mei 2023 @ 23:03:
[...]


De huizenprijzen op zich zelf zeggen niet alles. Meesten kopen hun huis met een hypotheek en op de laatste piek zo rond 2008 was de rente 5,5% en nu iets boven de 4%. Je kan beter netto hypotheeklasten als percentage van het netto inkomen vergelijken. Een grafiek die daar het meeste bij in de buurt komt:
[Afbeelding]
https://twitter.com/Wonin.../1646886507687337984?s=19

Zie ik nou goed dat huur aan het stijgen is en koop aan het dalen?
Dus door de hoge rente zijn mensen meer bereid om te betalen aan huur?
Of zouden mensen hun huizen niet kunnen verkopen en het daarom maar voor veel geld te huur willen zetten?

[kx22]

Bunk Hulkers schreef op maandag 22 mei 2023 @ 23:10:
Wat er gaande is : die onderkant vd markt gaat als een speer en is er een knok-partij-tje om toch maar dat tssn 3 á 350K te scoren: Dat kan "bijna" iedereen aan (als koppel...en/of met spaargeld als starter)...en dan maar wat klussen.

Die gaan nog steeds goed, beter zelfs

Tot die ook "op" zijn ...Maar wat dan?

Mssh is die onderkant (nu, laatste jaar)ookwel wat teveel over-priced(maarja op een keer, ook daar: op=op)

Als die op zijn......dan gaan mensen vechten voor woningen van 400-450k
Ja je moet toch iets he.

Maar ze ziet nu heel weinig doorstromers, dus ook minder starterswoningen beschikbaar.

[Stoney3K]

kx22 schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 09:48:
[...]


Zie ik nou goed dat huur aan het stijgen is en koop aan het dalen?
Dus door de hoge rente zijn mensen meer bereid om te betalen aan huur?
Of zouden mensen hun huizen niet kunnen verkopen en het daarom maar voor veel geld te huur willen zetten?

Of starters die minder snel een hypotheek krijgen die hoog genoeg is en daardoor geen keuze hebben behalve huren?

Misschien heeft het ook te maken met de hoge instroom van expats? Als een bedrijf zoals ASML een half dorp opkoopt om aan hun medewerkers te verhuren dan zie je dat natuurlijk ook terug in de cijfers.

[Rukapul]

Stoney3K schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 10:03:
Misschien heeft het ook te maken met de hoge instroom van expats? Als een bedrijf zoals ASML een half dorp opkoopt om aan hun medewerkers te verhuren dan zie je dat natuurlijk ook terug in de cijfers.

Er zijn geen bedrijven - ook ASML niet - die massaal woningen opkopen om te verhuren aan medewerkers.

Standaard procedure is om medewerkers hierheen te lokken om ze vervolgens zelf duur te laten huren of kopen. De ondersteuning bestaat primair uit het betalen van een hoger dan gemiddeld NL salaris. En natuurlijk de 30% regeling.

In Eindhoven en regio gaat al enige tijd, zeker in bepaalde wijken, meer dan de helft van de te koop staande woningen naar expatsarbeidsmigranten.

[YangWenli]

We hebben in Nederland gigantische vraag naar woningen maar de markt bouwt huizen van 4 ton.

Eerdere woning crisis is opgelost door de overheid die gewoon simpele standaard woningen uit de grond stampte maar helaas zitten we opgescheept met de VVD.

[kx22]

YangWenli schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 10:29:
We hebben in Nederland gigantische vraag naar woningen maar de markt bouwt huizen van 4 ton.

Eerdere woning crisis is opgelost door de overheid die gewoon simpele standaard woningen uit de grond stampte maar helaas zitten we opgescheept met de VVD.

Die 4t is natuurlijk gecreëerd door de overheid. Door de NHG grens en overdrachtsvrij is bepaald door de overheid.
Als de overheid de grens legt op 5t, dan zullen veel woningen t/m 5t opeens ook in trek zijn.
En dat zie ik deze overheid ook wel doen.
Niet iedereen kan opeens 5t lenen, maar als er wat meer doorstroom is (dus mensen die nu in woningen van 3t wonen, kunnen dan naar woningen van 5t) dan heb je daar weer een opening.

Maar of dat goed is voor de markt?

[j_du_pee]

Compuhair schreef op maandag 22 mei 2023 @ 20:29:
[...]

We zitten volgens deze grafiek nog steeds op heel erg hoge gemiddelde huizenprijs. Maar de dalingen rond 1980 en 2010 gingen minder snel.

Ik gebruik daar zelf liever de derde grafiek hieronder voor (_{Heb zo'n 20 jaar geen plaatje ge-embed hier geloof ik}). Een daling van 20 procentpunt in de jaren 70/80 komt harder aan dan de daling vanaf de 100 nu. Zal hem binnenkort corrigeren voor loonontwikkeling.

https://twitter.com/Wonin...60547167050780676/photo/3

[Rukapul]

Iedere woning die je toevoegt en weet te verkopen of verhuren helpt ook het goedkopere segment.

Uiteindelijk is prijsvorming slechts een middel om beschikbare woonruimte te verdelen. Een huis dat een doorstromer achterlaat wordt verkocht of verhuurd voor de prijs die de eerstvolgende kan betalen. En dat moet je herhalen tot iedereen onderdak heeft dat hij kan betalen.

Het alternatief is dat hetzelfde goedkope huis uiteindelijk kort daarop toch in handen komt van iemand die meer te besteden heeft. Het verschil: prijsinflatie.
Als er al een reden is om (ook) goedkopere huizen te bouwen dan is dat om een gevarieerde woonomgeving te creeren.

[Voor 27% gewijzigd door Rukapul op 23-05-2023 11:10]

[Compuhair]

j_du_pee schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 10:48:
[...]

Ik gebruik daar zelf liever de derde grafiek hieronder voor (_{Heb zo'n 20 jaar geen plaatje ge-embed hier geloof ik}). Een daling van 20 procentpunt in de jaren 70/80 komt harder aan dan de daling vanaf de 100 nu. Zal hem binnenkort corrigeren voor loonontwikkeling.

https://twitter.com/Wonin...60547167050780676/photo/3

Je werk wordt gewaardeerd! _{(in ieder geval door mij)}

[Compuhair]

bron: https://twitter.com/Woningnieuws/status/1660888410981031937

^ Verkopen van vrijstaande woningen is volledig ingezakt.

Ik kan me niet voorstellen dat dit geen enorm drukkend effect gaat hebben op huizenprijzen. Er zijn nou eenmaal woningen waar men echt vanaf moet, vanwege overlijden, verhuizen of scheiden.

Als de prijzen aan de bovenkant van de markt omlaag gaan, dan sijpelt dat vanzelf door naar beneden. Dus dan worden 1/2-kappers ook iets goedkoper. En de duurdere hoekwoningen ook. (Ik verwacht niet dat startersappartementen daar veel van gaan merken).

[Voor 5% gewijzigd door Compuhair op 23-05-2023 11:19]

[Xhomas]

redwing schreef op maandag 22 mei 2023 @ 09:28:
[...]

Met de huidige dalingen duurt het nog jaren voordat dat het geval is, en pak je er de nog steeds stijgende rente bij nog langer. Ik vind het voor kopers dus helemaal geen goede trend. Het enige goede voor kopers is dat de prijzen van de huizen dalen, maar als daartegenover stijgende maandlasten en minder transacties (oftewel niet makkelijker om een huis te vinden) staan is er weinig positiefs te melden. Want voorlopig zie ik wel berichten voorbij komen dat het beter wordt voor starters, maar dat is alleen als je het relatief bekijkt ten opzichte van de hele markt. Ga je puur naar de kwantiteit kijken is er weinig verbetering te vinden.

Gezien de dalingen nogal tegen vallen verwacht ik daarom ook dat die maandlasten niet gelijk of lager gaan worden. Het aantal huizen is niet toegenomen terwijl er nog genoeg mensen zijn die wel een huis willen. Ik verwacht dan ook dat de stijging in maandlasten die we voorheen zagen zich gewooon doorzetten.

Je moet in acht nemen dat zelfs in april, normaliter een hele goede maand in de huizenmarkt (om te verkopen), er alsnog een best wel aanzienlijke daling is. De starters die konden financiëren maar niet overbieden (samen met hogere NHG en 100% tellen van een tweede inkomen), maar die niet tientallen duizenden euro's hadden om over te bieden, pakken dit voorjaar hun kans. Desondanks het voorjaar seizoen en deze 'betere' leennormen voor starters, is er dus alsnog een daling te zien.
Naast de turbulentie in de economie en dit verhaal ik zojuist heb vernoemd, verwacht ik dan ook pas na de zomer de stevige dalingen. We zitten nog in de transitie waarbij sommige mensen nu opeens wel een kans maken, alhoewel die eigenlijk beter hadden kunnen wachten (als dat zou kunnen).

Rentestijgingen zijn ook al een half jaar niet meer van de orde trouwens. Misschien wel bij de ECB, maar de kapitaalmarktrente / hypotheekrentes schommelen al een tijdje rond hetzelfde niveau, omdat die geld-markten hetzelfde verwachten: problemen in de economie, en dus renteverlagingen later dit jaar/begin volgend jaar, waarbij een disclaimer dat je dat waarschijnlijk niet gelijk terug gaat zien in de hypotheekrente (of überhaupt moeilijker aan een hypotheek komt, omdat krediet strenger getoetst wordt).
Waar dit ook nog uit blijkt is dat kortdurende (variabel of 5 jaar) hypotheekrentes nagenoeg net zo hoog zijn als langdurige (10-20-30 jaar) hypotheekrentes. In een normale markt zijn langdurige juist hoger.

[Smartbikers]

Compuhair schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 10:54:
[...]


Je werk wordt gewaardeerd! _{(in ieder geval door mij)}

Ik ben ook wel benieuwd wat voor effect het kan hebben op de nieuwbouw van tweekappers en vrijstaande woningen. Die worden nu namelijk met een nul op de meter inrichting gebouwd waardoor zij geen verduurzamingskosten hebben de eerste 10/15 jaar.

[JohnStaakke]

Compuhair schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 11:19:
[Afbeelding]

bron: https://twitter.com/Woningnieuws/status/1660888410981031937

^ Verkopen van vrijstaande woningen is volledig ingezakt.

Ik kan me niet voorstellen dat dit geen enorm drukkend effect gaat hebben op huizenprijzen. Er zijn nou eenmaal woningen waar men echt vanaf moet, vanwege overlijden, verhuizen of scheiden.

Als de prijzen aan de bovenkant van de markt omlaag gaan, dan sijpelt dat vanzelf door naar beneden. Dus dan worden 1/2-kappers ook iets goedkoper. En de duurdere hoekwoningen ook. (Ik verwacht niet dat startersappartementen daar veel van gaan merken).

Hmmm. Het zou kunnen. De betaalbaarheid van de woningen holt ook achteruit door de hogere hypotheekrente - wat het inzakken van de vrijstaande (duurdere) woningen verklaard - men kan de maandlasten simpelweg niet meer ophoesten waardoor de vraag naar het duurdere segment hard afneemt.

Ik weet niet of dat 1 op 1 doorsijpelt naar de woningen die daaronder zitten. De vraag naar zulke woningen is sowieso hoger, en er zijn meer mensen die een woning van onder de 4 ton wel kunnen betalen, zelfs met een hogere hypotheekrente. Ik vermoed (maar weet het natuurlijk niet zeker) dat die woningen minder snel zullen dalen in vraagprijs dan de vrijstaande woningen. Dus of die "enorme" prijsdrukkend effect die je noemt er gaat komen, ik betwijfel het.

[Voor 6% gewijzigd door JohnStaakke op 23-05-2023 11:59]

[JohnStaakke]

Smartbikers schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 11:51:
[...]

Ik ben ook wel benieuwd wat voor effect het kan hebben op de nieuwbouw van tweekappers en vrijstaande woningen. Die worden nu namelijk met een nul op de meter inrichting gebouwd waardoor zij geen verduurzamingskosten hebben de eerste 10/15 jaar.

De huidige trend is dat nieuwbouwprojecten serieus in de problemen zitten om het allemaal verkocht te krijgen en er nog iets van winst op te kunnen pakken. Hier in de randstad gaan nieuwbouwhuizen nu opeens voor 6.5/7 ton de markt op, maar zijn er maar weinig mensen die dat nu kunnen bekostigen a 4% hypotheekrente. Zelfs als ze daarvoor al een huis in de verkoop kunnen. Je moet immers de nieuwe hut ook nog aankleden.

[redwing]

Xhomas schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 11:50:
[...]


Je moet in acht nemen dat zelfs in april, normaliter een hele goede maand in de huizenmarkt (om te verkopen), er alsnog een best wel aanzienlijke daling is. De starters die konden financiëren maar niet overbieden (samen met hogere NHG en 100% tellen van een tweede inkomen), maar die niet tientallen duizenden euro's hadden om over te bieden, pakken dit voorjaar hun kans. Desondanks het voorjaar seizoen en deze 'betere' leennormen voor starters, is er dus alsnog een daling te zien.
Naast de turbulentie in de economie en dit verhaal ik zojuist heb vernoemd, verwacht ik dan ook pas na de zomer de stevige dalingen. We zitten nog in de transitie waarbij sommige mensen nu opeens wel een kans maken, alhoewel die eigenlijk beter hadden kunnen wachten (als dat zou kunnen).

Er worden al maandenlang dalingen voorspeld en iedere keer is er wel een reden waarom het de komende maanden toch echt gaat gebeuren. In de tussentijd zitten we al ruim een jaar na de eerste rente-stijgingen en voorlopig zie je de huizenprijzen maar langzaam dalen en de maandlasten alleen maar oplopen.

Rentestijgingen zijn ook al een half jaar niet meer van de orde trouwens. Misschien wel bij de ECB, maar de kapitaalmarktrente / hypotheekrentes schommelen al een tijdje rond hetzelfde niveau, omdat die geld-markten hetzelfde verwachten: problemen in de economie, en dus renteverlagingen later dit jaar/begin volgend jaar, waarbij een disclaimer dat je dat waarschijnlijk niet gelijk terug gaat zien in de hypotheekrente (of überhaupt moeilijker aan een hypotheek komt, omdat krediet strenger getoetst wordt).
Waar dit ook nog uit blijkt is dat kortdurende (variabel of 5 jaar) hypotheekrentes nagenoeg net zo hoog zijn als langdurige (10-20-30 jaar) hypotheekrentes. In een normale markt zijn langdurige juist hoger.

Zeker als je dit meeneemt zie ik niet in waarom de huizenprijzen nu wel plotseling hard zouden gaan dalen. Naar mijn idee is dat vooral wishfull thinking, maar zie je het in de praktijk niet gebeuren. Ik zie veel eerder de huidige daling een tijdje doorzetten, gecombineert met steeds minder verkopen. Zeker omdat er amper nieuwbouw bij komt en het huizentekort dus alleen maar oploopt. Je hebt natuurlijk wat gedwongen verkopen, maar de rest van de mensen blijft gewoon lekker zitten waar ze zitten.

[alexbl69]

Compuhair schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 11:19:
[Afbeelding]
^ Verkopen van vrijstaande woningen is volledig ingezakt.

Ik kan me niet voorstellen dat dit geen enorm drukkend effect gaat hebben op huizenprijzen. Er zijn nou eenmaal woningen waar men echt vanaf moet, vanwege overlijden, verhuizen of scheiden.

Er komen momenteel relatief veel 'oude' vrijstaande woningen vrij van boomers die overlijden of naar het verzorgingstehuis gaan. Dit zijn bijna zonder uitzondering zeer slecht geïsoleerde woningen uit met name de jaren 70 en 80 met veel achterstallig onderhoud.

Die percelen hebben eigenlijk enkel nog waarde door de grond, de woningen zijn letterlijk waardeloos. Sterker, regelmatig zitten er grote hoeveelheden asbest in waardoor sloop ook nog redelijk kostbaar is ook.

Ben de laatste tijd flink wat drama-verhalen tegengekomen van ouderen of erfgenamen die wel even binnen dachten te lopen met een vrijstaande woning met een WOZ waarde van 6 of 7 ton, maar die het 'hok' zelfs voor 4,5 nog niet kwijt raken.

[Xhomas]

Mastergo schreef op maandag 22 mei 2023 @ 17:57:
Ik ben van mening, zolang er een woning tekort is gaan de prijzen niet heel hard zakken.
Afgelopen jaren zijn er 100.000den mensen bijgekomen.
En ook dit jaar komt er weer een hele rits asielzoekers bij.

Er wordt amper gebouwd. En met de nieuwbouwprijzen is het onmogelijk om als alleenstaande of zelfs als starters iets te kopen.

Misschien dat in Groningen de huizenprijzen aan het zakken zijn. Maar in mijn regio ( Brabant ) echt niet. Misschien minder kijkers, maar nog steeds bij veel huizen bieden op inschrijving en niet eens de kans voor een 2e bezichtiging. Enkel de klushuizen blijven langer staan.
Zelf vorige maand een bod gedaan 10.000 boven de vraagprijs. Was er 20.000 meer geboden dan mijn bod.
Huizenmarkt koelt af...

Misschien is het het type woning waar je naar zoekt (bijv. volledig gerenoveerd), maar er zijn wel degelijk dalingen, ook in Brabant. Dan weet ik niet waar je precies woont, maar als voorbeeld Breda:
https://mobiel.huisverklikker.nl/#/stad/Breda

Je kan alsnog overboden worden uiteraard, dat jij er op overboden hebt betekend het vast dat het een mooi huis is en dan ben je dus niet de enige. We zitten ook in een transitie: het is niet van de ene op de andere dag helemaal omgeslagen (behalve bij nog te verkopen nieuwbouw ). Een woning kopen is sowieso òf een goed bod doen als je het zeker wilt krijgen (aan te raden is dan een aankoopmakelaar) of gewoon een kwestie van blijven bezichtigen en bieden.

Over het woningtekort: je hebt gelijk, maar deze is niet volledig doordat er te weinig huizen zijn. Dit valt namelijk nog best wel mee (ookal zijn er nu wel minder woningen per inwoner dan voorheen). Veel investeerders of particulieren met meerdere woningen om te verhuren, proberen nu juist ook te verkopen. Als ook (in de steden) instanties als AirBNB die woningen eigenlijk wegkapen voor toerisme en mogelijk veel leeg staan. Wat je merkt is een woningtekort; maar dat is niet volledig te wijten aan te weinig bouw. Het woningtekort is overal in de (Westerse) wereld momenteel aanwezig. Dat is voornamelijk door het gratis-geld beleid van de afgelopen jaren en een te oververhitte economie; mensen hebben ook veel huizen als vakantiewoning etc. - als dat soort huizen (waar niet zelf in gewoond wordt) niet meer rendabel zijn of zelfs verlies geven (wat ze nu beginnen te doen), dan ontstaat er een vloedgolf aan nieuwe woningen op de markt wat de prijs echt wel naar beneden zal drukken en het probleem opeens een stuk minder groot is.

Het is echter wel even een kwestie van geduld, alsof je verf moet zien drogen.

[Rukapul]

redwing schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 12:04:
[...]

Er worden al maandenlang dalingen voorspeld en iedere keer is er wel een reden waarom het de komende maanden toch echt gaat gebeuren. In de tussentijd zitten we al ruim een jaar na de eerste rente-stijgingen en voorlopig zie je de huizenprijzen maar langzaam dalen en de maandlasten alleen maar oplopen.

[...]

Zeker als je dit meeneemt zie ik niet in waarom de huizenprijzen nu wel plotseling hard zouden gaan dalen. Naar mijn idee is dat vooral wishfull thinking, maar zie je het in de praktijk niet gebeuren. Ik zie veel eerder de huidige daling een tijdje doorzetten, gecombineert met steeds minder verkopen. Zeker omdat er amper nieuwbouw bij komt en het huizentekort dus alleen maar oploopt. Je hebt natuurlijk wat gedwongen verkopen, maar de rest van de mensen blijft gewoon lekker zitten waar ze zitten.

Ik sluit me hierbij aan. Een deel van de dure vrijstaande woningen verkoopt nog steeds rap. Het merendeel van de rest blijft langer te koop staan of wordt van de markt gehaald. Stevige dalingen i.v.m. gedwongen verkoop is een kleine minderheid. Over tijd zal dat wel oplopen natuurlijk.

Wat betreft hogere financieringslasten zorgt verhuisregeling (rente meenemen) voor redelijk wat kopers nog voor demping.
En op termijn biedt inflatie ook demping voor prijsdalingen: de lonen stijgen en huizen worden zelfs bij gelijkblijvende prijzen dus relatief goedkoper ten opzichte van het inkomen.

[Xhomas]

redwing schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 12:04:
[...]

Er worden al maandenlang dalingen voorspeld en iedere keer is er wel een reden waarom het de komende maanden toch echt gaat gebeuren. In de tussentijd zitten we al ruim een jaar na de eerste rente-stijgingen en voorlopig zie je de huizenprijzen maar langzaam dalen en de maandlasten alleen maar oplopen.

[...]

Zeker als je dit meeneemt zie ik niet in waarom de huizenprijzen nu wel plotseling hard zouden gaan dalen. Naar mijn idee is dat vooral wishfull thinking, maar zie je het in de praktijk niet gebeuren. Ik zie veel eerder de huidige daling een tijdje doorzetten, gecombineert met steeds minder verkopen. Zeker omdat er amper nieuwbouw bij komt en het huizentekort dus alleen maar oploopt. Je hebt natuurlijk wat gedwongen verkopen, maar de rest van de mensen blijft gewoon lekker zitten waar ze zitten.

Agree to disagree. Zoals ik zojuist hierboven ook beschreef, het is een langdurig proces waar je geduld voor moet hebben; een transitie. Vergelijk het met andere conjunctuurgolven, en je zult zien dat dit proces t.o.v. voorgaande conjuncturen relatief snel verloopt vooralsnog.

Edit: over de maandenlange voorspellingen van dalingen gesproken; die zijn er toch ook? Al helemaal als je kijkt in reële termen (gecorrigeerd voor inflatie). Alhoewel ik zelf liever kijk naar nominaal, want een reële daling heb je weinig aan. Ruim 1% m/m is niet niks, zeker niet in het voorjaar. Maar goed, dat is mijn geduldige mening.
Ook is de economie in Q1 gekrompen, wat het beeld voor een recessie dit jaar ook nog eens ondersteund.

[Voor 21% gewijzigd door Xhomas op 23-05-2023 12:48]

[Conrado]

Stoney3K schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 10:03:
Als een bedrijf zoals ASML een half dorp opkoopt om aan hun medewerkers te verhuren dan zie je dat natuurlijk ook terug in de cijfers.

Dat doet ASML ook niet

De huizen die ze gekocht hebben, gaan tegen de vlakte voor de nieuwe fabriek die ze gaan bouwen.

[BarendBotje]

Conrado schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 12:51:
[...]

Dat doet ASML ook niet

De huizen die ze gekocht hebben, gaan tegen de vlakte voor de nieuwe fabriek die ze gaan bouwen.

De huizen die ze gekocht hebben is vaak ook om huisvesting te garanderen voor expats die naar Nederland verhuizen.

[Laapo]

Xhomas schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 11:50:
[...]


Je moet in acht nemen dat zelfs in april, normaliter een hele goede maand in de huizenmarkt (om te verkopen), er alsnog een best wel aanzienlijke daling is. De starters die konden financiëren maar niet overbieden (samen met hogere NHG en 100% tellen van een tweede inkomen), maar die niet tientallen duizenden euro's hadden om over te bieden, pakken dit voorjaar hun kans. Desondanks het voorjaar seizoen en deze 'betere' leennormen voor starters, is er dus alsnog een daling te zien.
Naast de turbulentie in de economie en dit verhaal ik zojuist heb vernoemd, verwacht ik dan ook pas na de zomer de stevige dalingen. We zitten nog in de transitie waarbij sommige mensen nu opeens wel een kans maken, alhoewel die eigenlijk beter hadden kunnen wachten (als dat zou kunnen).

Cijfers over april van het Kadaster en CBS zijn gebaseerd op de transactiedatum. Verkoop ligt daar meestal nog een maand of langer voor.

Zou me niet verbazen als er een klein oplevinkje in de cijfers van juli augustus verschijnt van de verkopen uit maart-april-mei.

[redwing]

Xhomas schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 12:16:
[...]


Agree to disagree. Zoals ik zojuist hierboven ook beschreef, het is een langdurig proces waar je geduld voor moet hebben; een transitie. Vergelijk het met andere conjunctuurgolven, en je zult zien dat dit proces t.o.v. voorgaande conjuncturen relatief snel verloopt vooralsnog.

Nou ja, niet echt een geval van agree to disagree, de komende maanden zullen we het nl. wel zien

Edit: over de maandenlange voorspellingen van dalingen gesproken; die zijn er toch ook? Al helemaal als je kijkt in reële termen (gecorrigeerd voor inflatie). Alhoewel ik zelf liever kijk naar nominaal, want een reële daling heb je weinig aan. Ruim 1% m/m is niet niks, zeker niet in het voorjaar. Maar goed, dat is mijn geduldige mening.
Ook is de economie in Q1 gekrompen, wat het beeld voor een recessie dit jaar ook nog eens ondersteund.

Dit begon met mijn stelling dat ik de huidige richting van de woningmarkt nog helemaal niet zo positief voor de kopers zie. De maandlasten zijn alleen maar opgelopen en de dalingen zijn te klein om op korte termijn terug te gaan naar de maandlasten van begin vorig jaar. En als je het van dat oogpunt bekijkt is er nog heel wat meer nodig en is de huidige daling gewoon laag. Ook veel lager dan veel voorspellingen die hier en door 'experts' zijn gedaan. Dat wil niet zeggen dat er momenteel geen daling is, maar veel lager dan door velen was voorspeld en het is zeker nog niet voordeliger geworden voor kopers.

[redwing]

BarendBotje schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 13:01:
[...]


De huizen die ze gekocht hebben is vaak ook om huisvesting te garanderen voor expats die naar Nederland verhuizen.

Nee, dat doen ze dus duidelijk niet. Expats moeten gewoon zelf op de markt zoeken en dat is ook een van de redenen dat er regelmatig expats niet komen. Wel heeft ASML wat regelingen met een paar hotel/appartementencomplexen waar ze standaard een aantal kamers/woningen huren. Maar grootschalig opkopen doet ASML juist bewust niet om markverstoring te voorkomen.

En zoals gezegd, zijn de huizen die ze nu opgekocht hebben voor de sloop omdat ze de ruimte nodig hebben voor toekomstige cleanrooms/kantoren.

[Voor 10% gewijzigd door redwing op 23-05-2023 13:13]

[Smartbikers]

JohnStaakke schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 12:02:
[...]


De huidige trend is dat nieuwbouwprojecten serieus in de problemen zitten om het allemaal verkocht te krijgen en er nog iets van winst op te kunnen pakken. Hier in de randstad gaan nieuwbouwhuizen nu opeens voor 6.5/7 ton de markt op, maar zijn er maar weinig mensen die dat nu kunnen bekostigen a 4% hypotheekrente. Zelfs als ze daarvoor al een huis in de verkoop kunnen. Je moet immers de nieuwe hut ook nog aankleden.

Ik bedoel ook meer de nieuwbouw die reeds is opgeleverd. Stel je koopt een huis voor 5 ton. Hoekwoning, eigen oprit, redelijke tuin en geen verduurzamingskosten a warmtepomp, vloerverwarming, Hr++ ramen, evt airco etc. Dat scheelt echt heel veel geld. Wat ik zie is dat de reeds opgeleverde nieuwbouw stabiel is qua prijs en dit soort woningen toch erg snel van de markt gaan.

Benieuwd hoe jullie dat zien.

[HEY_DUDE]

Compuhair schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 11:19:
[Afbeelding]

bron: https://twitter.com/Woningnieuws/status/1660888410981031937

^ Verkopen van vrijstaande woningen is volledig ingezakt.

Ik kan me niet voorstellen dat dit geen enorm drukkend effect gaat hebben op huizenprijzen. Er zijn nou eenmaal woningen waar men echt vanaf moet, vanwege overlijden, verhuizen of scheiden.

Als de prijzen aan de bovenkant van de markt omlaag gaan, dan sijpelt dat vanzelf door naar beneden. Dus dan worden 1/2-kappers ook iets goedkoper. En de duurdere hoekwoningen ook. (Ik verwacht niet dat startersappartementen daar veel van gaan merken).

Volgens mij logisch te verklaren vanuit de rente stijgingen. De 'instap' huizen worden vooral gezocht door huidige huurders. Die vergelijken hun maandlasten van huren t.o.v. kopen. En dan is kopen ondanks de hoge rente snel een goede keuze. Wil je groter gaan wonen dan moet je vaak een aanzienlijk deel bij financieren en stijgen je maandlasten spectaculair t.o.v. je huidige maandlasten. En dan hopen dat je huidige huis goed verkoopt. Ergo er is een rem op doorstromen.

Voordat het doorsijpelt ben je jaren verder. En als de rente daalt in die periode wordt het snel weer teniet gedaan.

[r.e.s]

Compuhair schreef op maandag 22 mei 2023 @ 09:53:
Mijn persoonlijke observatie is dat woningen van boven de miljoen in de regio Rotterdam compleet zijn vastgelopen.Talloze van die woningen staan al (bijna) een jaar te koop.

Dankzij de lage hypotheekrente namen veel mensen 50% aflossingsvrij. Daardoor was een miljoen voor een hypotheek voor veel hoog opgeleiden bereikbaar.

Onderstaand een voorbeeld :

Scenario 1 oude situatie : Overwaarde + Annuitair + Aflossingsvrij
1,5 ton overwaarde (geen hypotheek)
3,5 ton annuitair 2%
5 ton aflossingsvrij 2%

Netto maandlasten 2051 euro, bruto 2127 euro

Scenario 2 huidige situatie : Overwaarde + Annuitair
1,5 ton overwaarde (geen hypotheek)
8,5 ton annuitair 4,5 %

Netto maandlasten 3118 euro, bruto 4307

Ik denk dat met dergelijke bedragen (+ energie kosten wat ineens een issue is) veel kopers hun budget naar beneden hebben bijgesteld. En veel verkopers nog steeds met hun hoofd in 2021 zitten .

[Voor 3% gewijzigd door r.e.s op 23-05-2023 14:23]

[CVTTPD2DQ]

Laapo schreef op zondag 21 mei 2023 @ 15:26:
Woco's hebben ruim 300 miljard eigen vermogen. Daar is vrij eenvoudig een deel te realiseren door verkoop. Zomaar nog meer vermogen toeschuiven resulteert in meer van wat we nu al hebben. Dood kapitaal. Gaan echt niet plots nog meer spenderen aan wijken waar het niet loopt.

Beetje onzinargument. Aan de ene kant is dat kapitaal natuurlijk net zo goed "dood" als het op de balans van Henk en Ingrid staat. Ten tweede zegt kapitaal als loos getal helemaal niets als je niet weet wat de lopende kosten van de Woco's zijn. Volgens mij is hier in het verleden al een ex-wocomedewerker geweest die in deze discussie heeft voorgerekend dat de woningcorporaties onder de toen geldende verhuurdersheffing eigenblijk bezig waren met een langzame liquidatie.

alexbl69 schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 12:05:
Die percelen hebben eigenlijk enkel nog waarde door de grond, de woningen zijn letterlijk waardeloos. Sterker, regelmatig zitten er grote hoeveelheden asbest in waardoor sloop ook nog redelijk kostbaar is ook.

Dat zou suggereren dat de woningen als bouwgrond meer waarde zouden hebben. Dat heb ik nog niet gezien, maar misschien dat het in de minder drukke streken van het land voorkomt.

Een woning die met een investering van enkele 10k bewoonbaar kan worden gemaakt voor de komende 10, 20 jaar lijkt me altijd financieel verstandiger dan sloop + nieuwbouw.

[perspectivebass]

r.e.s schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 14:21:
[...]


Dankzij de lage hypotheekrente namen veel mensen 50% aflossingsvrij. Daardoor was een miljoen voor een hypotheek voor veel hoog opgeleiden bereikbaar.

Onderstaand een voorbeeld :

Scenario 1 oude situatie : Overwaarde + Annuitair + Aflossingsvrij
1,5 ton overwaarde (geen hypotheek)
3,5 ton annuitair 2%
5 ton aflossingsvrij 2%

Netto maandlasten 2051 euro, bruto 2127 euro

Scenario 2 huidige situatie : Overwaarde + Annuitair
1,5 ton overwaarde (geen hypotheek)
8,5 ton annuitair 4,5 %

Netto maandlasten 3118 euro, bruto 4307

Ik denk dat met dergelijke bedragen (+ energie kosten wat ineens een issue is) veel kopers hun budget naar beneden hebben bijgesteld. En veel verkopers nog steeds met hun hoofd in 2021 zitten .

Kijk naar deze netto maandlasten als hoogopgeleiden en denk alleen maar dat ik zelfs het 'lage' bedrag niet aan wonen zou willen uitgeven en dat terwijl ook wij dat makkelijk zouden kunnen betalen

Kijkt naar zijn eigen Annuïtaire hypoteek van 900 p/m

[BarendBotje]

redwing schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 13:12:
[...]

Nee, dat doen ze dus duidelijk niet. Expats moeten gewoon zelf op de markt zoeken en dat is ook een van de redenen dat er regelmatig expats niet komen. Wel heeft ASML wat regelingen met een paar hotel/appartementencomplexen waar ze standaard een aantal kamers/woningen huren. Maar grootschalig opkopen doet ASML juist bewust niet om markverstoring te voorkomen.

En zoals gezegd, zijn de huizen die ze nu opgekocht hebben voor de sloop omdat ze de ruimte nodig hebben voor toekomstige cleanrooms/kantoren.

Zal mij benieuwen, ik werk direct samen met collegas die in huizen wonen die ze van ASML in een verkapte huurcontract constructie bewonen. Dus waar haal jij deze info vandaan? Dat ze nu een woonwijk leegkopen/gekocht hebben voor nieuw kantoor/cleanroom klopt, maar het is ook voor huisvesting van personeel. Die kan je niet langer dan een week in een hotel zetten...

[redwing]

BarendBotje schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 14:51:
[...]
Zal mij benieuwen, ik werk direct samen met collegas die in huizen wonen die ze van ASML in een verkapte huurcontract constructie bewonen. Dus waar haal jij deze info vandaan? Dat ze nu een woonwijk leegkopen/gekocht hebben voor nieuw kantoor/cleanroom klopt, maar het is ook voor huisvesting van personeel. Die kan je niet langer dan een week in een hotel zetten...

Ze huren externe partijen in die op de normale markt kijken naar geschikte woningen. ASML koopt dus niet allerlei huizen op voor huisvesting, maar helpt wel mensen aan een huis. De constructie is dus wat anders.
Ik heb zelf vanuit ASML als Expat in wat andere landen gewoond, dus ik weet wel hoe de constructies in elkaar zitten.

En dat het uiteindelijke effect is dat half Veldhoven/Eindhoven bewoond wordt door ASML'ers klopt natuurlijk ook. Dus of ASML ze nu opkoopt of alleen meehelpt maakt voor de markt uiteindelijk weinig uit. Als expat heb je nu eenmaal meestal een ruim budget, dus ook als je het zelf zou regelen zou je alsnog anderen uit de markt houden.

[Sport_Life]

Compuhair schreef op maandag 22 mei 2023 @ 20:29:
[...]


[Afbeelding]

bron: https://twitter.com/Woningnieuws/status/1660562185746018304

We zitten volgens deze grafiek nog steeds op heel erg hoge gemiddelde huizenprijs. Maar de dalingen rond 1980 en 2010 gingen minder snel.

Maar de stijging ook

[Johan Bogle]

perspectivebass schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 14:31:
[...]


Kijk naar deze netto maandlasten als hoogopgeleiden en denk alleen maar dat ik zelfs het 'lage' bedrag niet aan wonen zou willen uitgeven en dat terwijl ook wij dat makkelijk zouden kunnen betalen

Kijkt naar zijn eigen Annuïtaire hypoteek van 900 p/m

hehe snap je helemaal hoor. Wij kunnen bizarre bedragen lenen, maar vinden onze hypo van inmiddels nog 3 ton echt meer dan hoog genoeg.

[Sport_Life]

r.e.s schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 14:21:
[...]


Dankzij de lage hypotheekrente namen veel mensen 50% aflossingsvrij. Daardoor was een miljoen voor een hypotheek voor veel hoog opgeleiden bereikbaar.

Onderstaand een voorbeeld :

Scenario 1 oude situatie : Overwaarde + Annuitair + Aflossingsvrij
1,5 ton overwaarde (geen hypotheek)
3,5 ton annuitair 2%
5 ton aflossingsvrij 2%

Netto maandlasten 2051 euro, bruto 2127 euro

Scenario 2 huidige situatie : Overwaarde + Annuitair
1,5 ton overwaarde (geen hypotheek)
8,5 ton annuitair 4,5 %

Netto maandlasten 3118 euro, bruto 4307

Ik denk dat met dergelijke bedragen (+ energie kosten wat ineens een issue is) veel kopers hun budget naar beneden hebben bijgesteld. En veel verkopers nog steeds met hun hoofd in 2021 zitten .

2 ton overwaarde was vrij gemiddeld voor een rijwoning. De grote hoekwoningen en 2 kappers hadden makkelijk het dubbele dus reken maar met 4-5 ton overwaarde+ 1,5% rente en een deel aflossingsvrij.

Dan zit je rond de 1.200 met de oude rentes... (1-1,5%).

[Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 23-05-2023 15:58]

[Laapo]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 14:24:
[...]


Beetje onzinargument. Aan de ene kant is dat kapitaal natuurlijk net zo goed "dood" als het op de balans van Henk en Ingrid staat. Ten tweede zegt kapitaal als loos getal helemaal niets als je niet weet wat de lopende kosten van de Woco's zijn. Volgens mij is hier in het verleden al een ex-wocomedewerker geweest die in deze discussie heeft voorgerekend dat de woningcorporaties onder de toen geldende verhuurdersheffing eigenblijk bezig waren met een langzame liquidatie.


[...]


Dat zou suggereren dat de woningen als bouwgrond meer waarde zouden hebben. Dat heb ik nog niet gezien, maar misschien dat het in de minder drukke streken van het land voorkomt.

Een woning die met een investering van enkele 10k bewoonbaar kan worden gemaakt voor de komende 10, 20 jaar lijkt me altijd financieel verstandiger dan sloop + nieuwbouw.

In al die berekeningen wordt de gigantische overwaarde weggemoffeld. Het gaat dan puur om wat er binnen komt en wat de uitgaven zijn.

Je stelde dat eventuele kortingen op grond ten goede zouden moeten komen aan corporaties. Die zouden daar verlepte wijken mee kunnen opknappen. Mijn punt is dat dat helemaal niet nodig is. Op het huidige bezit zit ruim 300 miljard* overwaarde. Er zijn al giga waardestijgingen ten gunste van de corporaties gekomen. Dat kunnen ze prima benutten door wat woningen van de hand te doen.

Geld zat, maar nergens geld voor. De corporaties hebben het maar zwaar.

* Ruim 300 miljard!!

[alexbl69]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 14:24:
[...]
Een woning die met een investering van enkele 10k bewoonbaar kan worden gemaakt voor de komende 10, 20 jaar lijkt me altijd financieel verstandiger dan sloop + nieuwbouw.

Je wilt geen woning met asbest verbouwen. Bij verbouwing dien je het te verwijderen, en de kans is groot dat er op termijn wetgeving komt waarbij verwijdering ook zonder verbouwing verplicht wordt.

Een huis uit de jaren 70/80 (of nog eerder) moet dusdanig rigoureus worden verbouwd als je bijvoorbeeld een warmtepomp of panelen aan wil leggen dat deze eigenlijk 'total loss' is. En met asbest al helemaal.

[geekeep]

Laapo schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 16:02:
[...]


In al die berekeningen wordt de gigantische overwaarde weggemoffeld. Het gaat dan puur om wat er binnen komt en wat de uitgaven zijn.

Je stelde dat eventuele kortingen op grond ten goede zouden moeten komen aan corporaties. Die zouden daar verlepte wijken mee kunnen opknappen. Mijn punt is dat dat helemaal niet nodig is. Op het huidige bezit zit ruim 300 miljard* overwaarde. Er zijn al giga waardestijgingen ten gunste van de corporaties gekomen. Dat kunnen ze prima benutten door wat woningen van de hand te doen.

Geld zat, maar nergens geld voor. De corporaties hebben het maar zwaar.

* Ruim 300 miljard!!

Wat wil je dan precies? Huurders uit hun huis zetten om die woningen te verkopen om van de opbrengst nieuwe woningen neer te zetten?

Wat zou jij doen als je eerst honderden mensen voorziet van betaalbaar wonen, de overheid zegt "ha leuk al die woningen verhuren, maar daarvoor ga je betalen of je moet ze verkopen", en nu diezelfde overheid zegt "waarom bouw je niet meer woningen.."...?

Het continu ageren tegen woningcorporaties begint een beetje op trollen te lijken, temeer omdat:
- de verkoop van een huurwoning niks doet met de algehele woningvoorraad
- je veelal kwetsbare huurders uit hun woning moet zetten
- je het woningtekort enkel (tijdelijk) oplost voor een selecte groep kopers
- de gegroeide kas juist het gevolg is van de Haagse opdracht aan woco's om zelfstandig te opereren op de vastgoedmarkt
- de woco's een potje aanhouden omdat ze (straks) verplicht worden door Den Haag om te verduurzamen, alsmede nieuwbouw die steeds duurder wordt door de alsmaar groeiende regelgeving betreft wonen/milieu/verbruik

Datzelfde Den Haag spreekt over een tekort aan c.q. wens voor 250.000 sociale huurwoningen (pagina 21)
https://open.overheid.nl/...le-woon-en-bouwagenda.pdf (pdf)

Kortom, je schiet er geen d*nder mee op om sociale huurwoningen op de markt te gooien.
Interessant document overigens, want blijkbaar doen woco's het op vlak van duurzaamheid ook beter dan vrije huur en koop...

[CVTTPD2DQ]

alexbl69 schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 16:32:
Je wilt geen woning met asbest verbouwen. Bij verbouwing dien je het te verwijderen, en de kans is groot dat er op termijn wetgeving komt waarbij verwijdering ook zonder verbouwing verplicht wordt.

Ik ben benieuwd. Asbestdaken (de grootste risicobron) zouden eerst ook verplicht moeten worden verwijderd. Dat is 2024 geworden, en 2028, en ik denk dat het ook geen 2028 gaat worden.

alexbl69 schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 16:32:
Een huis uit de jaren 70/80 (of nog eerder) moet dusdanig rigoureus worden verbouwd als je bijvoorbeeld een warmtepomp of panelen aan wil leggen dat deze eigenlijk 'total loss' is. En met asbest al helemaal.

Interessant. Volgens mij is er een bedrijfssector die tot 2025 vol kan plannen met het leggen van zonnepanelen op jaren '70/'80 huizen. Uiteraard zal er een enkel huis zijn met een asbestdak, en veel vaker nog een asbest rookkanaal, maar de tijd dat men bij wijze van spreken asbestvezels door de tandpasta mixte was toen al lang voorbij.

Ik weet niet voor hoeveel geld jij een huis kunt bouwen, maar volgens mij kost het bouwen van een vrijstaand huis toch al snel enkele tonnen. Daar kun je heel wat asbest voor saneren.

[redwing]

alexbl69 schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 16:32:
[...]

Je wilt geen woning met asbest verbouwen. Bij verbouwing dien je het te verwijderen, en de kans is groot dat er op termijn wetgeving komt waarbij verwijdering ook zonder verbouwing verplicht wordt.

Een huis uit de jaren 70/80 (of nog eerder) moet dusdanig rigoureus worden verbouwd als je bijvoorbeeld een warmtepomp of panelen aan wil leggen dat deze eigenlijk 'total loss' is. En met asbest al helemaal.

Ik heb hier een jaren '30 huis waarin de muren zijn geisoleerd, het dak heb ik zelf geisoleerd, de ramen zijn vervangen door dubbelglas en dan ben ik met zo'n 15k al klaar voor een warmtepomp/zonnepanelen. Als er asbest in zit wordt het inderdaad wat duurder, maar nog steeds niet onoverkomelijk.

Ik heb hier ook al zonnepanelen + airco's geinstalleerd (+/- 10k extra), en alleen voor warm water gebruik ik nog gas. In het totaal verbruik ik nu zo'n 400m3 gas en lever elektriciteit terug. Zo'n huis 'total loss' noemen is dan ook erg overdreven.

[Rukapul]

alexbl69 schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 16:32:
[...]

Je wilt geen woning met asbest verbouwen. Bij verbouwing dien je het te verwijderen, en de kans is groot dat er op termijn wetgeving komt waarbij verwijdering ook zonder verbouwing verplicht wordt.

Een huis uit de jaren 70/80 (of nog eerder) moet dusdanig rigoureus worden verbouwd als je bijvoorbeeld een warmtepomp of panelen aan wil leggen dat deze eigenlijk 'total loss' is. En met asbest al helemaal.

Wat een overdreven voorstelling van zaken.

De gemiddelde jaren '70 woning die nog niet is nageisoleerd is redelijk eenvoudig en kosteneffectief na te isoleren. In diverse gevallen beter dan een matig geïsoleerde jaren '90 woning. Het duurste zijn typisch de kozijnen.

En asbest is in die woningen ook eerder uitzondering dan regel. En als je het tegenkomt dan is het vaak niet meer dan met beleid demonteren, in folie wikkelen en naar de gemeentewerf. Kosten: paar euro voor de juiste folie.

Vervolgens heb je een A-label huis met brede beukmaat, veel licht en glas, en een fatsoenlijk perceeloppervlak.

[Laapo]

geekeep schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 16:35:
[...]

Wat wil je dan precies? Huurders uit hun huis zetten om die woningen te verkopen om van de opbrengst nieuwe woningen neer te zetten?

Wat zou jij doen als je eerst honderden mensen voorziet van betaalbaar wonen, de overheid zegt "ha leuk al die woningen verhuren, maar daarvoor ga je betalen of je moet ze verkopen", en nu diezelfde overheid zegt "waarom bouw je niet meer woningen.."...?

Het continu ageren tegen woningcorporaties begint een beetje op trollen te lijken, temeer omdat:
- de verkoop van een huurwoning niks doet met de algehele woningvoorraad
- je veelal kwetsbare huurders uit hun woning moet zetten
- je het woningtekort enkel (tijdelijk) oplost voor een selecte groep kopers
- de gegroeide kas juist het gevolg is van de Haagse opdracht aan woco's om zelfstandig te opereren op de vastgoedmarkt
- de woco's een potje aanhouden omdat ze (straks) verplicht worden door Den Haag om te verduurzamen, alsmede nieuwbouw die steeds duurder wordt door de alsmaar groeiende regelgeving betreft wonen/milieu/verbruik

Datzelfde Den Haag spreekt over een tekort aan c.q. wens voor 250.000 sociale huurwoningen (pagina 21)
https://open.overheid.nl/...le-woon-en-bouwagenda.pdf (pdf)

Kortom, je schiet er geen d*nder mee op om sociale huurwoningen op de markt te gooien.
Interessant document overigens, want blijkbaar doen woco's het op vlak van duurzaamheid ook beter dan vrije huur en koop...
[Afbeelding]

Tsja, ik val misschien in herhaling maar dat komt deels ook door misvattingen zoals jij die nu hebt.

Ik pleit niet voor huisuitzettingen. Het is de overheid en de corporatiesector die met inkomensafhankelijke huurverhogingen en frames zoals 'scheefhuurders' een groep mensen hun corporatie woning uit proberen te krijgen. Deze bewoners kunnen nergens heen, en worden in hun bestaanszekerheid aangetast. Dit zorgt voor extra druk aan de koopzijde van de woningmarkt.

Ik zie er niets op tegen om sowieso aan deze groep de mogelijkheid te bieden om hun huurwoning over te kopen. Dit zou bijvoorbeeld kunnen voor de waarde in verhuurde staat. Daarnaast kunnen koopgarant constructies ervoor zorgen dat een nog grotere groep hiervoor in aanmerking zou kunnen komen. Dit haalt meteen druk van de ketel. Dus niet de huurder eruit, maar de corporatie eruit.

Een paar getallen ter illustratie van de aantallen waar het over gaat:

Woco's hebben 2,4 miljoen woningen.
In geheel Nederland krijgen 1,5 miljoen huishoudens huurtoeslag. Dat is dus inclusief huurders die voor een sociale prijs huren van een niet-woco. Dat is een mismatch van minstens 900.000 woningen.

Met de opbrengsten kunnen hele mooie dingen worden gedaan. Het gaat hier om echt serieus geld. Nieuwbouw bijvoorbeeld. Die dan niet alleen te huur wordt aangeboden maar vooral ook te koop, onder sociale koopvoorwaarden.
Koppel hier een voorrangsregeling voor sociale huurders aan en er ontstaat serieuze doorstroming.

Dit zijn geen nieuwe verzinsels van mij maar al reeds bestaande regelingen. Ze worden echter niet toegepast omdat er een gigantische blinde vlek bestaat voor de corporatiesector en omdat ze een sterke pr machine hebben. Alles in de corporatiesector is gericht op behoud van woningen, toevoegen meer eigendom en vooral huur huur huur.

Ik kan nog wel even verder gaan. Over hoe 'sociale huur' bikkelhard is, bijvoorbeeld als ouders sterven en wezen achterblijven in een sociale huurwoning. Gescheiden kinderen die tijdelijk bij ouders willen intrekken en zo wel meer.

[Conrado]

BarendBotje schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 13:01:
[...]


De huizen die ze gekocht hebben is vaak ook om huisvesting te garanderen voor expats die naar Nederland verhuizen.

Nope, Heerseweg

De meeste expats wonen liver in Eindhoven

[kx22]

Conrado schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 19:21:
[...]

Nope, Heerseweg

De meeste expats wonen liver in Eindhoven

Nou keer 2 van de WOZ vorig jaar. Dat is niet slecht. Zou ik ook wel willen voor mijn woning. Kan je lekker gelijk een stapje voorwaarts doen!

Weet iemand hoe dat met gemeentes gaan? Ik kan me nog enkele panden herinneren in mijn vorige woonplek. Die moesten weg omdat het treinstation werd uitgebreid. Ik hoorde verhalen dat er 2-3x werd geboden op de panden (en die waren al ruim een miljoen waard). Maar het is nooit bevestigd.

[r.e.s]

perspectivebass schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 14:31:
[...]


Kijk naar deze netto maandlasten als hoogopgeleiden en denk alleen maar dat ik zelfs het 'lage' bedrag niet aan wonen zou willen uitgeven en dat terwijl ook wij dat makkelijk zouden kunnen betalen

Kijkt naar zijn eigen Annuïtaire hypoteek van 900 p/m

Jah het is idd extreem, maar in de oude situatie als je als stel 7k netto binnenhaalt wel te overzien (30% van je inkomen aan hypotheek). In de huidige situatie zou het 50% zijn en ik snap dat dan veel mensen afhaken (veel van de doorstromers zullen ook nog kinderen hebben waar je ook al snel 1k kwijt bent aan KDV pm).

Sport_Life schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 15:48:
[...]

2 ton overwaarde was vrij gemiddeld voor een rijwoning. De grote hoekwoningen en 2 kappers hadden makkelijk het dubbele dus reken maar met 4-5 ton overwaarde+ 1,5% rente en een deel aflossingsvrij.

Dan zit je rond de 1.200 met de oude rentes... (1-1,5%).

Even gekeken of ik een leuke grafiek kon vinden, deze is van 21 oktober 2021 en wauw wat een overwaarde haha . Mooiste zou zijn om een grafiek te krijgen waarbij gekeken wordt naar mediaan i.p.v. gemiddelde maar ik denk dat 2 ton wel klopt!

[MiCoo]

Laapo schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 18:49:
[...]


Tsja, ik val misschien in herhaling maar dat komt deels ook door misvattingen zoals jij die nu hebt.

Ik pleit niet voor huisuitzettingen. Het is de overheid en de corporatiesector die met inkomensafhankelijke huurverhogingen en frames zoals 'scheefhuurders' een groep mensen hun corporatie woning uit proberen te krijgen. Deze bewoners kunnen nergens heen, en worden in hun bestaanszekerheid aangetast. Dit zorgt voor extra druk aan de koopzijde van de woningmarkt.

Interessant. Ik werk zelf al jaren bij een WoCo en huur bij een commerciële organisatie. Reageer er dan ook graag op.

Een inkomensafhankelijke huurverhoging is voor de sector altijd een dilemma. Doen we het wel, doen we het niet. Vele corporaties (waaronder wij) maken de keuze om een inkomensafhankelijke huurverhoging niet door te voeren. Sterker nog: we zitten gemiddeld ook ruim onder de inflatie. Juist omdat we weten dat de huurders nergens anders naartoe kunnen. Terwijl voor ons de bouw- en onderhoudskosten (met meer dan inflatie) stijgen. Oudere woningen renoveren voor € 150.000,- inclusief btw per woning is gemiddeld de standaard.

Ik zie er niets op tegen om sowieso aan deze groep de mogelijkheid te bieden om hun huurwoning over te kopen. Dit zou bijvoorbeeld kunnen voor de waarde in verhuurde staat. Daarnaast kunnen koopgarant constructies ervoor zorgen dat een nog grotere groep hiervoor in aanmerking zou kunnen komen. Dit haalt meteen druk van de ketel. Dus niet de huurder eruit, maar de corporatie eruit.

Een paar getallen ter illustratie van de aantallen waar het over gaat:


Woco's hebben 2,4 miljoen woningen.
In geheel Nederland krijgen 1,5 miljoen huishoudens huurtoeslag. Dat is dus inclusief huurders die voor een sociale prijs huren van een niet-woco. Dat is een mismatch van minstens 900.000 woningen.

Met de opbrengsten kunnen hele mooie dingen worden gedaan. Het gaat hier om echt serieus geld. Nieuwbouw bijvoorbeeld. Die dan niet alleen te huur wordt aangeboden maar vooral ook te koop, onder sociale koopvoorwaarden.
Koppel hier een voorrangsregeling voor sociale huurders aan en er ontstaat serieuze doorstroming.

Dit zijn geen nieuwe verzinsels van mij maar al reeds bestaande regelingen. Ze worden echter niet toegepast omdat er een gigantische blinde vlek bestaat voor de corporatiesector en omdat ze een sterke pr machine hebben. Alles in de corporatiesector is gericht op behoud van woningen, toevoegen meer eigendom en vooral huur huur huur.

Oke, een paar wedervragen:

- Wat zijn de stichtingskosten nieuwbouw voor een sociale huurwoning?
- Wat is voor jou een een mooie prijs onder 'sociale koopvoorwaarden'?
- Hoe gaan we om met appartementen? Eénmaal één appartement verkocht in een complex, is een complete VVE bijhouden en administreren. Wie gaat dat doen en betalen?

En dan nog de belangrijkste vraag: wat wil je hiermee precies bereiken? Het probleem is niet een overdaad aan sociale huurwoningen, maar een tekort aan totaal aantal woningen in Nederland (of te veel inwoners, het is maar hoe je het bekijkt ;-)). We kunnen gewoon niet alle inwoners huisvesten. Bovendien: waar moeten we bouwen? Corporaties hebben vaak geen grond meer beschikbaar. Hoe gaan we dat oplossen? Ook al zetten we alle woningen te koop, wat dan? De huizenprijs daalt dan, en dan? Uiteraard kunnen meer mensen een huis kopen. En de mensen die dan nog geen huis hebben? Die nog staan te springen? En alleenstaanden met een inkomen van € 20.000,- per jaar bruto per jaar: hoeveel kunnen zij lenen? Hypotheekshop... oh : € 65.000! Mooie sociale prijs.

En nieuw te bouwen dan? Want dat is wat je zegt: ga maar meer bouwen. Guess what? Dat willen we. Al jaren. Maken we stappen? Zeker! Gaan we de 900.000 woningen voor 2030 halen. Zeker niet! En alternatieven dan? Optoppen? Ondertoppen? Ja, laten we € 300.000 stichtingskosten voor een studio van 40 m2 bouwen en verhuren voor € 452,- per maand.

Overigens doet stichting Trudo (in Eindhoven) wel precies wat je aangeeft: het bestaat dus inderdaad al wel. Maar hiermee los je gewoonweg niet alles op.

Ik kan nog wel even verder gaan. Over hoe 'sociale huur' bikkelhard is, bijvoorbeeld als ouders sterven en wezen achterblijven in een sociale huurwoning. Gescheiden kinderen die tijdelijk bij ouders willen intrekken en zo wel meer.

Dit is niet 'bikkelhard'. Dit is zielig emotioneel media geblèr. "Kijk hoe zielig ik ben, mijn mama is dood". Ja, erg triestig. Maar jij stond niet ingeschreven op het huurcontract. Waarom mag jij daar wel blijven wonen en de andere 600.000 wachtenden op een woning niet. Jouw mening is dat dit bikkelhard is, maar dit zijn niet de regels. We hebben regels afgesproken zodat niet iedereen maar doet wat hijzelf goed dunkt. Overigens wordt er altijd maatwerk geleverd: een alternatieve woning aangeboden, rustig aan gedaan, begrip getoond en wordt niemand op straat gezet. Maar als iemand na 6 maanden nog steeds niet meewerkt moet ergens een grens worden getrokken.

Gescheiden kinderen mogen intrekken bij hun ouders: sterker nog, dat weten we nog niet eens. Je roept veel, maar weet weinig. Dat de overheid dan gaat korten op de huurtoeslag, is wet- en regelgeving vanuit de overheid. Niet vanuit de woningcorporatiewereld. Maar ga lekker door met ongenuanceerd je mening uiten.

[Voor 3% gewijzigd door MiCoo op 23-05-2023 23:13]

[Paralize_nl]

perspectivebass schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 14:31:
[...]


Kijk naar deze netto maandlasten als hoogopgeleiden en denk alleen maar dat ik zelfs het 'lage' bedrag niet aan wonen zou willen uitgeven en dat terwijl ook wij dat makkelijk zouden kunnen betalen

Kijkt naar zijn eigen Annuïtaire hypoteek van 900 p/m

Gefeliciteerd met het kopen van een woning in 2015!

Ik vind dit soort gepoch echt een beetje ongepast.

[Sport_Life]

Nvm

[Voor 104% gewijzigd door Sport_Life op 24-05-2023 07:00]

[Panzer Dean]

MiCoo schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 22:57:

[...]


Dit is niet 'bikkelhard'. Dit is zielig emotioneel media geblèr. "Kijk hoe zielig ik ben, mijn mama is dood". Ja, erg triestig. Maar jij stond niet ingeschreven op het huurcontract. Waarom mag jij daar wel blijven wonen en de andere 600.000 wachtenden op een woning niet. Jouw mening is dat dit bikkelhard is, maar dit zijn niet de regels. We hebben regels afgesproken zodat niet iedereen maar doet wat hijzelf goed dunkt. Overigens wordt er altijd maatwerk geleverd: een alternatieve woning aangeboden, rustig aan gedaan, begrip getoond en wordt niemand op straat gezet. Maar als iemand na 6 maanden nog steeds niet meewerkt moet ergens een grens worden getrokken.

Altijd maatwerk? Vreemd, ik en mijn toen 17 jarige broertje kregen 2 weken na de begrafenis toch echt de uitnodiging om op kantoor te komen waar ze aangaven aan het einde van de maand de huur op te zeggen met 2 maanden opzegtermijn. Gezien onze leeftijd en studie waren ze van mening dat we prima zelf woonruimte in een kamer konden vinden. Gelukkig woonde we in een gemeente die zeer betrokken was. Zonder media is de situatie onder de aandacht van het college gekomen en heeft de burgemeester gebruik gemaakt heeft van z'n bevoegdheid om een woning toe te wijzen.

Ik stond wellicht niet op het huurcontract, maar ik woonde daar toch al 23 jaar. Om dan door een treurige gebeurtenis gevolgd door een formaliteit uit je huis gezet te worden? Lijkt me niet dat we daar als samenleving heen willen.

Ik denk niet dat die paar gevallen, de uitzondering op de regel, het grote verschil gaan maken op de woningmarkt. En welke (alleenstaande) ouder zou er überhaupt over nadenken zijn/haar kind bij te schrijven op het huurcontract?

(Normaal lurk ik alleen een beetje, maar ik moest hier even op reageren)

[Deewop]

Panzer Dean schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 09:04:
[...]


Altijd maatwerk? Vreemd, ik en mijn toen 17 jarige broertje kregen 2 weken na de begrafenis toch echt de uitnodiging om op kantoor te komen waar ze aangaven aan het einde van de maand de huur op te zeggen met 2 maanden opzegtermijn. Gezien onze leeftijd en studie waren ze van mening dat we prima zelf woonruimte in een kamer konden vinden. Gelukkig woonde we in een gemeente die zeer betrokken was. Zonder media is de situatie onder de aandacht van het college gekomen en heeft de burgemeester gebruik gemaakt heeft van z'n bevoegdheid om een woning toe te wijzen.

Ik stond wellicht niet op het huurcontract, maar ik woonde daar toch al 23 jaar. Om dan door een treurige gebeurtenis gevolgd door een formaliteit uit je huis gezet te worden? Lijkt me niet dat we daar als samenleving heen willen.

Ik denk niet dat die paar gevallen, de uitzondering op de regel, het grote verschil gaan maken op de woningmarkt. En welke (alleenstaande) ouder zou er überhaupt over nadenken zijn/haar kind bij te schrijven op het huurcontract?

(Normaal lurk ik alleen een beetje, maar ik moest hier even op reageren)

Dat is wel treurig inderdaad. Toch laat dit ook een van de voordelen van een woningcorporatie zien. Als je moeder van een particulier had gehuurd, had de burgemeester dan ook die particulier verplicht nieuwe woonruimte voor jullie te vinden? Ik denk het niet. Blijkbaar kunnen we corporaties aan een andere standaard houden.

[Sport_Life]

r.e.s schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 20:51:
[...]


Jah het is idd extreem, maar in de oude situatie als je als stel 7k netto binnenhaalt wel te overzien (30% van je inkomen aan hypotheek). In de huidige situatie zou het 50% zijn en ik snap dat dan veel mensen afhaken (veel van de doorstromers zullen ook nog kinderen hebben waar je ook al snel 1k kwijt bent aan KDV pm).


[...]


Even gekeken of ik een leuke grafiek kon vinden, deze is van 21 oktober 2021 en wauw wat een overwaarde haha . Mooiste zou zijn om een grafiek te krijgen waarbij gekeken wordt naar mediaan i.p.v. gemiddelde maar ik denk dat 2 ton wel klopt!

[Afbeelding]

Bedenk dat dat per persoon is, dus voor huishoudens x2.

Ik zou volgens die tabel 85+ zijn haha .

[Napo]

r.e.s schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 20:51:
[...]


Even gekeken of ik een leuke grafiek kon vinden, deze is van 21 oktober 2021 en wauw wat een overwaarde haha . Mooiste zou zijn om een grafiek te krijgen waarbij gekeken wordt naar mediaan i.p.v. gemiddelde maar ik denk dat 2 ton wel klopt!

[Afbeelding]

Dit is wel een opendeur grafiek.

Met stabiele huizenprijzen en de push richting hypotheken met aflossing zou je dit overzicht ook al hebben. Hoe langer je woont hoe meer je hebt afgelost hoe meer overwaarde je hebt

Neem je de stijgende huizenprijs mee en dan heb je een versneller.

[Shadowhawk00]

Laapo schreef op zondag 14 mei 2023 @ 09:38:

De amateur verhuurder heeft weinig te klagen. Gouden jaren gehad + nog een uitstapmogelijkheid met behoud van de buit. Tel je zegeningen denk ik dan.

Niet als je dingen volgens de regels doen. Ja je zou de huurders er met een knokploeg uit kunnen zetten of ze vermoorden zodat je de woning kan verkopen maar dat is niet echt volgens de regels.
Volgens de regels krijg je huurders die er langere tijd in zitten er gewoon niet meer uit in nederland tenzij ze stoppen met betalen en je als gevolg daarvan naar de rechter kan.

In verhuurde staat verkopen dan heb je alleen de huurinkomsten gehad dus behoud van de buit is meer zonder verlies van waarde.

Maar goed maakt weinig uit, minder investeerders op de markt dus minder huurwoningen beschikbaar over een paar jaar. Dus dan word het kopen of thuis blijven wonen woningcooperaties moeten statushouders toch voorrang geven dus als je nu 20bent mag je tot je 60e thuis blijven wonen. Lost het lerarentekort natuurlijk wel op als er veel minder kinderen geboren worden.

Panzer Dean schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 09:04:
Altijd maatwerk? Vreemd, ik en mijn toen 17 jarige broertje kregen 2 weken na de begrafenis toch echt de uitnodiging om op kantoor te komen waar ze aangaven aan het einde van de maand de huur op te zeggen met 2 maanden opzegtermijn. Gezien onze leeftijd en studie waren ze van mening dat we prima zelf woonruimte in een kamer konden vinden. Gelukkig woonde we in een gemeente die zeer betrokken was. Zonder media is de situatie onder de aandacht van het college gekomen en heeft de burgemeester gebruik gemaakt heeft van z'n bevoegdheid om een woning toe te wijzen.

Dit soort situaties is ook heel triest eigenlijk, ik snap wel waarom ze dit soort regels hebben omdat anders kinderen altijd gaan claimen dat ze er woonde om zo de wachtlijst te omzeilen. Maar als je kan aantonen dat je daar echt daadwerkelijk langere tijd woont dan zou dat wel harder moeten meewegen.
Wel een symptoom van waar we in nederland op elk vlak naartoe gaan, alles moet op papier kloppen en de regels volgen zodat jij niet verantwoordelijk bent. Heel amerikaans.

Ik zie er niets op tegen om sowieso aan deze groep de mogelijkheid te bieden om hun huurwoning over te kopen. Dit zou bijvoorbeeld kunnen voor de waarde in verhuurde staat. Daarnaast kunnen koopgarant constructies ervoor zorgen dat een nog grotere groep hiervoor in aanmerking zou kunnen komen. Dit haalt meteen druk van de ketel. Dus niet de huurder eruit, maar de corporatie eruit.

Dat is wel een heel groot kado aan de huidige huurders, ook niet echt eerlijk ze hebben geluk goedkoop te kunnen huren en nu kunnen ze de woning met een grote korting kopen. Kunnen ze meteen verkopen en ergens iets kleiners kopen en meteen geen hypotheek meer hebben.

r.e.s schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 20:51:

Even gekeken of ik een leuke grafiek kon vinden, deze is van 21 oktober 2021 en wauw wat een overwaarde haha . Mooiste zou zijn om een grafiek te krijgen waarbij gekeken wordt naar mediaan i.p.v. gemiddelde maar ik denk dat 2 ton wel klopt!

Wat is de definitie van overwaarde hier? Is dat het verschil tussen koopwaarde en de huidige marktwaarde of tussen de huidige hypotheek en de marktwaarde?
De meeste ouderen hebben hun hypotheek al afgelost natuurlijk.

alexbl69 schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 16:32:

Een huis uit de jaren 70/80 (of nog eerder) moet dusdanig rigoureus worden verbouwd als je bijvoorbeeld een warmtepomp of panelen aan wil leggen dat deze eigenlijk 'total loss' is. En met asbest al helemaal.

Dat valt heel erg mee, hangt heel veel af hoe de woning destijds gezet is. Genoeg woningen van die tijd die prima geisoleerd zijn en die ook prima gasvrij gemaakt kunnen worden tegen geen absurde kosten.
Je moet het gewoon per woning bekijken ( eventueel per rij )
In die tijd werden veel woningen op maat gemaakt dus er zit gewoon veel meer variatie in.

[Voor 61% gewijzigd door Shadowhawk00 op 24-05-2023 12:04]

[Stig-Lennart]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 11:48:
[...]

Dat is wel een heel groot kado aan de huidige huurders, ook niet echt eerlijk ze hebben geluk goedkoop te kunnen huren en nu kunnen ze de woning met een grote korting kopen. Kunnen ze meteen verkopen en ergens iets kleiners kopen en meteen geen hypotheek meer hebben.

Doorgaans hangt aan dergelijke kortingen de verplichting vast dat de woco de eerste optie heeft voor de oorspronkelijke verkoopprijs (give or take wat aanpassingsclausules). Eventuele overwaarde gaat dan dus richting woco en niet de bewoners die het huis destijds hebben gehuurd en gekocht.

Dan resteert wel nog het spaarvoordeel voor de bewoners doordat hun hypotheeklasten aanzienlijk lager dan gebruikelijk zijn geweest gedurende de tijd van eigendom, maar dat zal doorgaans slechts tot een fractie optellen vergeleken met wat de overwaarde had opgeleverd.

[Voor 6% gewijzigd door Stig-Lennart op 24-05-2023 13:32]

[Bunk Hulkers]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 11:48:
[...]


Maar goed maakt weinig uit, minder investeerders op de markt dus minder huurwoningen beschikbaar over een paar jaar. Dus dan word het kopen of thuis blijven wonen woningcooperaties moeten statushouders toch voorrang geven dus als je nu 20bent mag je tot je 60e thuis blijven wonen. Lost het lerarentekort natuurlijk wel op als er veel minder kinderen geboren worden.

Tja, gaan we idd zoiets krijgen. Het is allemaal zo on-doordacht , ook wat er verderop in het traject gaat gebeuren zoals je aangeeft. Wat ook nog eens die onderkant vd markt extra gaat aanjagen(overwaarderen).

[Conrado]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 11:48:
Wat is de definitie van overwaarde hier? Is dat het verschil tussen koopwaarde en de huidige marktwaarde of tussen de huidige hypotheek en de marktwaarde?
De meeste ouderen hebben hun hypotheek al afgelost natuurlijk.

Zonder voor 'hier' te willen spreken, maar de belastingdienst hanteert verkoop (=markwaarde) minus hypotheek, en de meeste ouderen hebben die idd afgelost.

Het maakt wel duidelijk dat er veel overwaarde is, en dat het 'vast' zit in stenen. Ik zou er voorstander van zijn als de overheid (onder voorwaarden) het opnemen van de overwaarde door gepensioneerden zou faciliteren.

[MiCoo]

Panzer Dean schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 09:04:
[...]


Altijd maatwerk? Vreemd, ik en mijn toen 17 jarige broertje kregen 2 weken na de begrafenis toch echt de uitnodiging om op kantoor te komen waar ze aangaven aan het einde van de maand de huur op te zeggen met 2 maanden opzegtermijn. Gezien onze leeftijd en studie waren ze van mening dat we prima zelf woonruimte in een kamer konden vinden. Gelukkig woonde we in een gemeente die zeer betrokken was. Zonder media is de situatie onder de aandacht van het college gekomen en heeft de burgemeester gebruik gemaakt heeft van z'n bevoegdheid om een woning toe te wijzen.

Ik stond wellicht niet op het huurcontract, maar ik woonde daar toch al 23 jaar. Om dan door een treurige gebeurtenis gevolgd door een formaliteit uit je huis gezet te worden? Lijkt me niet dat we daar als samenleving heen willen.

Ik denk niet dat die paar gevallen, de uitzondering op de regel, het grote verschil gaan maken op de woningmarkt. En welke (alleenstaande) ouder zou er überhaupt over nadenken zijn/haar kind bij te schrijven op het huurcontract?

(Normaal lurk ik alleen een beetje, maar ik moest hier even op reageren)

Ik werk dan ook pas enkele jaren in de sector. Helaas kan ik niet voor iedere corporatie spreken, maar in de regio waar ik werk gaat het er nu (gelukkig) erg menselijk aan toe. Ze zetten we al jaren geen mensen meer uit die een huurachterstand hebben.

Jouw situatie ken ik niet, maar ik vind dit altijd erg triestig om te lezen. We beginnen allemaal als mensen: daarna pas al klanten (of huurders in dit geval).

Het probleem is dat dit grijs gebied is. Waar trek je de grens? Bijvoorbeeld:

- Zoon is uit huis gegaan, komt op zijn 23e terug bij moeder wonen. 3 maanden later overlijdt moeder. Zoon woont in een eengezinswoning in zijn eentje.
- Dochter heeft gescheiden ouders en is de ene week bij moeder en andere week bij vader. Laatste 6 jaar woont dochter bij moeder. Vader overlijdt en dochter zegt ineens dat dochter altijd bij hem heeft gewoond.

Let op: in beide gevallen is dit voor ons onbekend. Wij weten niet hoeveel mensen er in een woning zitten. Dit weet alleen de gemeente. Moet een zoon, in een tijd van schaarste, in een eengezinswoning wonen terwijl er gezinnen met 7 personen in een appartement van 40 m2 wonen, al 12 jaar wachtend op een eengezinswoning? Ja, die situaties komen wij regelmatig tegen. (Let op: ook dat weten wij niet!)

Situatie 2: idem. We weten niet of dochter bij vader of moeder heeft gewoond. Maar dochter verwacht zo snel aan een woning te komen.

Dit zijn maar 2 voorbeelden, maar er zijn er vast veel meer. Met 'strikte' regels komen er altijd situaties voor die je vanuit de mens gezien graag anders ziet. En daarom zijn ze in het verleden erg strikt aangehouden.

[Shadowhawk00]

Conrado schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 18:42:
[...]

Zonder voor 'hier' te willen spreken, maar de belastingdienst hanteert verkoop (=markwaarde) minus hypotheek, en de meeste ouderen hebben die idd afgelost.

Het maakt wel duidelijk dat er veel overwaarde is, en dat het 'vast' zit in stenen. Ik zou er voorstander van zijn als de overheid (onder voorwaarden) het opnemen van de overwaarde door gepensioneerden zou faciliteren.

Is natuurlijk een gestoorde definitie.
Stel je koopt een woning van 300k met aflossingsvrij en die word 400k waard = 100k overwaarde
Je koopt woning van 300k met eigen geld ( loterij ofzo ) en die word 200k waard dan heb je dus 200k overwaarde.

Met die definitie zegt de overwaarde eigenlijk niets over de waarde-ontwikkeling maar alleen maar over de financiele capaciteiten en prioriteiten van de eigenaar. Hoe hoger de schulden die je tijdens je leven maakt hoe beter lijkt het wel.

[HEY_DUDE]

Conrado schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 18:42:
[...]

Zonder voor 'hier' te willen spreken, maar de belastingdienst hanteert verkoop (=markwaarde) minus hypotheek, en de meeste ouderen hebben die idd afgelost.

Het maakt wel duidelijk dat er veel overwaarde is, en dat het 'vast' zit in stenen. Ik zou er voorstander van zijn als de overheid (onder voorwaarden) het opnemen van de overwaarde door gepensioneerden zou faciliteren.

Hoe moet dat gefaciliteerd worden? Bij mijn weten kun je al een opeet hypotheek afsluiten mocht je dat willen. Of anders je huis verpatsen en huren of met de camper naar Benidorm. Meeste oudjes vinden het allemaal wel best volgens mij.

[Shadowhawk00]

HEY_DUDE schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 20:41:
[...]


Hoe moet dat gefaciliteerd worden? Bij mijn weten kun je al een opeet hypotheek afsluiten mocht je dat willen. Of anders je huis verpatsen en huren of met de camper naar Benidorm. Meeste oudjes vinden het allemaal wel best volgens mij.

De meeste oudjes hebben gewoon geen realistisch alternatief dus die blijven inderdaad zitten.
Van een afgeloste vrijstaande woning naar een appartement waar je 1500 per maand betaald .

De overheid heeft besloten bejaarde huizen af te schaffen en mensen te stimuleren langer zelfstandig thuis te wonen. En nu blijven die mensen langer zelfstandig wonen en dan is het weer niet goed, maar bejaardehuizen nee dat willen we niet meer.

[Conrado]

HEY_DUDE schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 20:41:
Hoe moet dat gefaciliteerd worden? Bij mijn weten kun je al een opeet hypotheek afsluiten mocht je dat willen. Of anders je huis verpatsen en huren of met de camper naar Benidorm. Meeste oudjes vinden het allemaal wel best volgens mij.

Nou als, je gelijkt hebt zou er niet zoveel ouderen met overwaarde zijn

Dat faciliteren heb ik ook niet 1-2-3 als uitgewerkt plan. Maar als ik in dat schuitje zou zitten, zou ik het heel merkwaardig vinden om zoveel overwaarde te hebben, en ook nog een AOW'tje te krijgen. Alleen je krijgt de overwaarde moeilijk uit te stenen. Opeethypotheken zijn vreselijke dingen waar onder de streep alleen een verzekeringsmij veel beter van wordt.

[Shadowhawk00]

Conrado schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 20:52:
[...]

Nou als, je gelijkt hebt zou er niet zoveel ouderen met overwaarde zijn

Dat faciliteren heb ik ook niet 1-2-3 als uitgewerkt plan. Maar als ik in dat schuitje zou zitten, zou ik het heel merkwaardig vinden om zoveel overwaarde te hebben, en ook nog een AOW'tje te krijgen.

Waarom vind je het vreemd dat mensen die hun hele leven betaald hebben voor de AOW die niet krijgen? Omdat ze toevallig spaarzaam geleefd hebben. Ik vind het veel vreemder dat mensen die nooit 1 cent hebben bijgedragen aan de maatschappij en grote schulden gemaakt hebben een AOW krijgen eigenlijk.

[Valandin]

Hier in het Wageningse lijkt het elke maand nog steeds 'fors' te stijgen. Weet niet hoe accuraat die Funda waardecheck is maar de huurwoning waar ik in zit is op Funda vanaf 2017 van 299.000 naar 640.000 geschoten. Dit is de eerste keer dat ik een kleine stijging zie, maar lijkt totaal los te staan van alle nieuwsberichten..

[redwing]

Conrado schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 20:52:
[...]

Nou als, je gelijkt hebt zou er niet zoveel ouderen met overwaarde zijn

Dat faciliteren heb ik ook niet 1-2-3 als uitgewerkt plan. Maar als ik in dat schuitje zou zitten, zou ik het heel merkwaardig vinden om zoveel overwaarde te hebben, en ook nog een AOW'tje te krijgen. Alleen je krijgt de overwaarde moeilijk uit te stenen. Opeethypotheken zijn vreselijke dingen waar onder de streep alleen een verzekeringsmij veel beter van wordt.

Ik blijf dat altijd zo apart vinden. Je wilt dus de mensen die hun hele leven verstandig bezig zijn geweest op hun oude dag hun gespaarde geld afpakken, maar diegene die alles opgebrast hebben moeten we wel helpen met een AOW

Ik vind het dan ook helemaal niet vreemd dat iemand overwaarde/geld heeft en toch een AOW krijgt. Die AOW betaal je je hele leven voor, dus dat moet gewoon standaard zijn. Sterker nog, diegene die zijn hele leven verstandig bezig is geweest zou van mij een extra pluim moeten krijgen.

[HEY_DUDE]

Conrado schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 20:52:
[...]

Nou als, je gelijkt hebt zou er niet zoveel ouderen met overwaarde zijn

Opeethypotheken zijn vreselijke dingen waar onder de streep alleen een verzekeringsmij veel beter van wordt.

Voor alle hypotheekvormen geldt dat de geldverstrekker er beter van wordt, anders bestaan deze uberhaupt niet. Reken ook maar eens uit wat je in 30 jaar aan de bank betaald.

ALs je zelf over geld wil beschikken dan is een opeethypotheek prima, anders gaat het geld naar de kinderen. Het is of een deel betalen aan de bank of het geld nooit meer terugzien en daarbij een deel naar de belasting overhevelen.

Voor opeethypotheken is er een risico dat de bewoner lang in leven blijft of de huizenprijzen dalen. Dat risico moet worden afgedicht met hogere marge. Je betaalt meer aan de geldverstrekker maar dan kan je wel geld uit stenen halen en dezelfde maandlasten behouden. De huidige generatie is daarvoor te spaarzaam denk ik. Tegen de tijd dat millenials met pensioen gaan begint het grote verbrassen gok ik zo.

[HEY_DUDE]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 21:04:
[...]


Waarom vind je het vreemd dat mensen die hun hele leven betaald hebben voor de AOW die niet krijgen? Omdat ze toevallig spaarzaam geleefd hebben. Ik vind het veel vreemder dat mensen die nooit 1 cent hebben bijgedragen aan de maatschappij en grote schulden gemaakt hebben een AOW krijgen eigenlijk.

Dat ik nu belasting betaal om de AOW te betalen voor (ook gruwelijk) rijke Nederlanders is natuurlijk ook twijfelachtig. En dan mag ik hopen dat de AOW in de toekomst nog bestaat zodat ik ook AOW krijg.

Verder vind ik het een beetje een karikatuur van mensen die spaarzaam leven. Zie het steeds terugkomen. De doorsnee huizenbezitter is niet het toonbeeld van spaarzaamheid. En de gemiddelde huurder zonder vermogen is niet het toonbeeld van een verbrasser.

[YangWenli]

Prijzen gaan omlaag als mensen/banken hun verlies nemen anders hebben we straks splinternieuwe leegstaande wijken terwijl dertigers bij hun ouders op zolder slapen. Zie Spanje.


De een na de andere woontoren wordt opgeleverd maar daar hebben de asielzoekers ook niks aan.

[Conrado]

redwing schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 21:27:
[...]

Ik blijf dat altijd zo apart vinden. Je wilt dus de mensen die hun hele leven verstandig bezig zijn geweest op hun oude dag hun gespaarde geld afpakken, maar diegene die alles opgebrast hebben moeten we wel helpen met een AOW

Excuses als ik niet duidelijk was: ik wil niemand iets verplichten of AOW afpakken. Ik sprak vanuit een mogelijk eigen situatie: veel overwaarde waar ik niets mee kan, maar wel een AOW.

We zeggen hier vaker dat een eigen huis o.a. zekerheid 'voor later' is. Probleem is dat je nu enkel die overwaarde als aanvullend pensioen vrij kunt maken als je, je huis verkoopt. En dat is op die leeftijd een enorme emotionele stap, vandaar dat mensen zo lang mogelijk in hun huis blijven.

Daar zou ik - opnieuw op basis van vrijwilligheid - graag een oplossing voor zien.

[Conrado]

HEY_DUDE schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 21:34:
ALs je zelf over geld wil beschikken dan is een opeethypotheek prima, anders gaat het geld naar de kinderen.
....
Voor opeethypotheken is er een risico dat de bewoner lang in leven blijft of de huizenprijzen dalen. Dat risico moet worden afgedicht met hogere marge.

Een opeethypotheek is wel een heel erg dure constructie, risico is heel beperkt want je kunt slechts een deel van de overwaarde opnemen, terwijl de hypothecaire zekerheid veel groter is dan enkel je hypotheek.

Ik ben ondernemer en ben gewend met risico en marge te werken, maar dit is wel heel erg naar de geldverstrekker toe gerekend. Dat mag - we wonen in een vrij land - maar als we echt het eigen huis als een 'appeltje voor later' willen zien, zouden we dit beter moeten regelen.

[Conrado]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 21:04:
Waarom vind je het vreemd dat mensen die hun hele leven betaald hebben voor de AOW die niet krijgen?

Ik bedoelde dat anders, zie hierboven....

[redwing]

Conrado schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 22:25:
[...]

Excuses als ik niet duidelijk was: ik wil niemand iets verplichten of AOW afpakken. Ik sprak vanuit een mogelijk eigen situatie: veel overwaarde waar ik niets mee kan, maar wel een AOW.

We zeggen hier vaker dat een eigen huis o.a. zekerheid 'voor later' is. Probleem is dat je nu enkel die overwaarde als aanvullend pensioen vrij kunt maken als je, je huis verkoopt. En dat is op die leeftijd een enorme emotionele stap, vandaar dat mensen zo lang mogelijk in hun huis blijven.

Daar zou ik - opnieuw op basis van vrijwilligheid - graag een oplossing voor zien.

Zoals je in je 2e quote al zegt is die optie er al, nl. de opeethypotheken. En omdat die meestal een hoger risico hebben dan een normale hypotheek zijn die meestal wat duurder. Aan de andere kant zijn er ook al verschillende te vinden waarbij je best een groot percentage op kunt nemen, met rentes die in de buurt van normale hypotheken ligt.

Een andere optie is dat er her en der ook makelaars/opkopers zijn aan wie je je huis verkoopt maar dan wel met bewoningsrecht tot je dood. Aangezien daar veel meer risico aan zit voor de koper zijn die meestal een stuk minder gunstig. De beste optie is meestal wat mijn schoonmoeder gedaan heeft, nl. het huis verkopen en een leuk klein appartementje kopen. Dan verzilver je een groot deel van de overwaarde en heb je uiteindelijk nog steeds je eigen huisje.

[Laapo]

MiCoo schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 22:57:
[...]

Interessant. Ik werk zelf al jaren bij een WoCo en huur bij een commerciële organisatie. Reageer er dan ook graag op.

Een inkomensafhankelijke huurverhoging is voor de sector altijd een dilemma. Doen we het wel, doen we het niet. Vele corporaties (waaronder wij) maken de keuze om een inkomensafhankelijke huurverhoging niet door te voeren. Sterker nog: we zitten gemiddeld ook ruim onder de inflatie. Juist omdat we weten dat de huurders nergens anders naartoe kunnen. Terwijl voor ons de bouw- en onderhoudskosten (met meer dan inflatie) stijgen. Oudere woningen renoveren voor € 150.000,- inclusief btw per woning is gemiddeld de standaard.

Fijn dat de corporatie waar jij voor werkt daar terughoudend in is. Neemt niet weg dat het voor velen realiteit is en ook voor jullie huurders een zorg is dat het er alsnog van komt. Huurders ervaren dit als zéér onprettig, een soort van straf omdat je geen uitkering hebt maar loon. Daarnaast worden die verhogingen bij inkomensterugval ook niet terug gedraaid.

Oke, een paar wedervragen:

- Wat zijn de stichtingskosten nieuwbouw voor een sociale huurwoning?
- Wat is voor jou een een mooie prijs onder 'sociale koopvoorwaarden'?
- Hoe gaan we om met appartementen? Eénmaal één appartement verkocht in een complex, is een complete VVE bijhouden en administreren. Wie gaat dat doen en betalen?

- Stichtingskosten verschillen per locatie (grond) en wat je precies bouwt. Is het duur, ja. Bouwen kost geld. Corporaties hebben gigantisch kapitaal. Klagen over geldgebrek is bijna onzinnig met zo'n 130k per woning overwaarde. Kwestie van geld vrij maken door verkoop. Er staan genoeg mensen te popelen om hun woning over te kopen.

- Een mooie prijs zou de waarde in verhuurde staat zijn en anders onder een mge/koopgarantregeling met een afslag tot 30%. In ruil daarvoor de woningen vervolgens belasten met een eeuwigdurende zelfwoonplicht.

- Beheer is volgens mij waar de corporaties zich zo over op de borst kloppen. Dat verdelen van de onderhoudskosten met eigenaren moet lukken, zeker als ze meer dan de helft in eigendom hebben. Zo niet dan kan de corporatie zichzelf beter opheffen en alles uitbesteden.

En dan nog de belangrijkste vraag: wat wil je hiermee precies bereiken? Het probleem is niet een overdaad aan sociale huurwoningen, maar een tekort aan totaal aantal woningen in Nederland (of te veel inwoners, het is maar hoe je het bekijkt ;-)). We kunnen gewoon niet alle inwoners huisvesten. Bovendien: waar moeten we bouwen? Corporaties hebben vaak geen grond meer beschikbaar. Hoe gaan we dat oplossen? Ook al zetten we alle woningen te koop, wat dan? De huizenprijs daalt dan, en dan? Uiteraard kunnen meer mensen een huis kopen. En de mensen die dan nog geen huis hebben? Die nog staan te springen? En alleenstaanden met een inkomen van € 20.000,- per jaar bruto per jaar: hoeveel kunnen zij lenen? Hypotheekshop... oh : € 65.000! Mooie sociale prijs.

Wat ik daarmee wil bereiken is dat een grote groep mensen in hun behoefte aan financiële zekerheid en zelfstandigheid wordt voorzien. En dat er zorgvuldiger wordt omgegaan met de schaarse woningen die we in Nederland hebben. Dat mensen meer keuze hebben, eerder een woning kunnen kopen en meer verankerd zijn met de plek waar ze wonen.

Dus niet een leven lang huren omdat zowat iedere betaalbare woning in handen van een corporatie is. Vervolgens om de oren worden geslagen met maatregelen tegen misbruik omdat je met anderhalve schoonmaakbaan een scheefhurende veelverdiener bent die ruimte moet maken.

En nieuw te bouwen dan? Want dat is wat je zegt: ga maar meer bouwen. Guess what? Dat willen we. Al jaren. Maken we stappen? Zeker! Gaan we de 900.000 woningen voor 2030 halen. Zeker niet! En alternatieven dan? Optoppen? Ondertoppen? Ja, laten we € 300.000 stichtingskosten voor een studio van 40 m2 bouwen en verhuren voor € 452,- per maand.

Overigens doet stichting Trudo (in Eindhoven) wel precies wat je aangeeft: het bestaat dus inderdaad al wel. Maar hiermee los je gewoonweg niet alles op.

Zolang corporaties enkel bouwen voor verhuur en daarmee het goedkope deel van de koopmarkt af houden zie ik corporaties eigenlijk helemaal niet graag bouwen. Daarmee groeit het corporatie eigendom alleen maar verder terwijl er voldoende vraag is om diezelfde woningen te bouwen voor de koopmarkt. Wat ik wel graag zou zien is dat het gigantische kapitaal van de corporaties wordt ingezet om woningen te creëren anders dan voor de verhuur.

Dit is niet 'bikkelhard'. Dit is zielig emotioneel media geblèr. "Kijk hoe zielig ik ben, mijn mama is dood". Ja, erg triestig. Maar jij stond niet ingeschreven op het huurcontract. Waarom mag jij daar wel blijven wonen en de andere 600.000 wachtenden op een woning niet. Jouw mening is dat dit bikkelhard is, maar dit zijn niet de regels. We hebben regels afgesproken zodat niet iedereen maar doet wat hijzelf goed dunkt. Overigens wordt er altijd maatwerk geleverd: een alternatieve woning aangeboden, rustig aan gedaan, begrip getoond en wordt niemand op straat gezet. Maar als iemand na 6 maanden nog steeds niet meewerkt moet ergens een grens worden getrokken.

Gescheiden kinderen mogen intrekken bij hun ouders: sterker nog, dat weten we nog niet eens. Je roept veel, maar weet weinig. Dat de overheid dan gaat korten op de huurtoeslag, is wet- en regelgeving vanuit de overheid. Niet vanuit de woningcorporatiewereld. Maar ga lekker door met ongenuanceerd je mening uiten.

Prima. Maar dan corporatiebezit ook niet bestempelen als 'sociale' huur. Het sociale is er allang af en onder het mom van 'niet eerlijk' en 'de regels' worden vervolgens individuen vermorzeld.

Voor een inschrijving in een huurwoning moet je van de gemeente een toestemmingsverklaring van de verhuurder aanleveren. Die weten er wel van af, anders kun je je niet inschrijven.

[Laapo]

Deewop schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 09:46:
[...]


Dat is wel treurig inderdaad. Toch laat dit ook een van de voordelen van een woningcorporatie zien. Als je moeder van een particulier had gehuurd, had de burgemeester dan ook die particulier verplicht nieuwe woonruimte voor jullie te vinden? Ik denk het niet. Blijkbaar kunnen we corporaties aan een andere standaard houden.

Natuurlijk kunnen we corporaties aan andere standaarden houden. Is semi overheid.

[Laapo]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 11:48:
[...]


Niet als je dingen volgens de regels doen. Ja je zou de huurders er met een knokploeg uit kunnen zetten of ze vermoorden zodat je de woning kan verkopen maar dat is niet echt volgens de regels.
Volgens de regels krijg je huurders die er langere tijd in zitten er gewoon niet meer uit in nederland tenzij ze stoppen met betalen en je als gevolg daarvan naar de rechter kan.

In verhuurde staat verkopen dan heb je alleen de huurinkomsten gehad dus behoud van de buit is meer zonder verlies van waarde.

Woningen zijn fors gestegen in waarde. Ook in verhuurde staat zal er nog een winstje te behalen zijn. Maar, waar ik op doel is verkoop na afloop van de huidige tijdelijke contracten. Er is dus nog 1 uitstapmoment om vrij van verhuur te verkopen.

Maar goed maakt weinig uit, minder investeerders op de markt dus minder huurwoningen beschikbaar over een paar jaar. Dus dan word het kopen of thuis blijven wonen woningcooperaties moeten statushouders toch voorrang geven dus als je nu 20bent mag je tot je 60e thuis blijven wonen. Lost het lerarentekort natuurlijk wel op als er veel minder kinderen geboren worden.

Minder corporatiebezit, minder corporatiewoningen om te verdelen. Minder dilemma's.

Dat is wel een heel groot kado aan de huidige huurders, ook niet echt eerlijk ze hebben geluk goedkoop te kunnen huren en nu kunnen ze de woning met een grote korting kopen. Kunnen ze meteen verkopen en ergens iets kleiners kopen en meteen geen hypotheek meer hebben.

Er kunnen allerlei regels bedacht worden zoals ee
anti speculatiebeding, winstdeling etc. We moeten af van de angst dat iemand een voordeeltje behaalt.

[Laapo]

Conrado schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 22:25:
[...]

Excuses als ik niet duidelijk was: ik wil niemand iets verplichten of AOW afpakken. Ik sprak vanuit een mogelijk eigen situatie: veel overwaarde waar ik niets mee kan, maar wel een AOW.

We zeggen hier vaker dat een eigen huis o.a. zekerheid 'voor later' is. Probleem is dat je nu enkel die overwaarde als aanvullend pensioen vrij kunt maken als je, je huis verkoopt. En dat is op die leeftijd een enorme emotionele stap, vandaar dat mensen zo lang mogelijk in hun huis blijven.

Daar zou ik - opnieuw op basis van vrijwilligheid - graag een oplossing voor zien.

Op de Belgische vastgoedsites kom ik regelmatig 'koop op lijfrente' tegen.

https://www.zimmo.be/blog...-op-lijfrente-wat-is-dat/

Voorbeeld: https://www.zimmo.be/nl/w...SI6IkxpamZyZW50ZSJ9fX0%3D

In Nederland kennen we dit nauwelijks.

[Deewop]

@Laapo Waar baseer je op dat een grote groep sociale huurder hun woning wil kopen? En vervolgens, waar baseer je op dat ze dit (bij marktwaarde in verhuurde staat) financieel kunnen dragen, en dat dit hun meer financiële zekerheid gaat bieden?

[Voor 12% gewijzigd door Deewop op 25-05-2023 08:27]

[Fr33z]

Deewop schreef op donderdag 25 mei 2023 @ 08:24:
@Laapo Waar baseer je op dat een grote groep sociale huurder hun woning wil kopen? En vervolgens, waar baseer je op dat ze dit (bij marktwaarde in verhuurde staat) financieel kunnen dragen, en dat dit hun meer financiële zekerheid gaat bieden?

is een veelgemaakt punt door paar mensen hier maar met weing onderbouwing. Ik vind de argumentatie ook heel dun en vooral onlogisch. Alsof de 'betaalbare' huurwoningen van de wocos ook voor weinig verkocht worden en dat bij de huurders terechtkomt. Ik zie in Utrecht bijv. elke woning die de woco verkoopt voor een stevige prijs van hand wisselen en die gaan echt niet naar de sociale huurders. Een paar mensen zitte. heel strak in het 'huren slecht, kopen goed' plaatje blijkbaar.

ik vind het ook een afleiding van de discussie omdat het verkopen van huurwoningen niet per se iets doet met de hoeveelheid woonruimte die er is.

[m0ridin]

Fr33z schreef op donderdag 25 mei 2023 @ 08:43:
[...]


is een veelgemaakt punt door paar mensen hier maar met weing onderbouwing. Ik vind de argumentatie ook heel dun en vooral onlogisch. Alsof de 'betaalbare' huurwoningen van de wocos ook voor weinig verkocht worden en dat bij de huurders terechtkomt. Ik zie in Utrecht bijv. elke woning die de woco verkoopt voor een stevige prijs van hand wisselen en die gaan echt niet naar de sociale huurders. Een paar mensen zitte. heel strak in het 'huren slecht, kopen goed' plaatje blijkbaar.

ik vind het ook een afleiding van de discussie omdat het verkopen van huurwoningen niet per se iets doet met de hoeveelheid woonruimte die er is.

Nou ja, ik heb een paar keer geprobeerd via mijn woco een woning te kopen maar vistte wel steeds achter het net (bij meerdere geinteresseerden gaat het via loting). Die zijn dus zeker bij de huurders terecht gekomen. Utrecht trouwens...

De woningen worden voor de marktprijs neergezet, maar het grote voordeel was/is dat dat dan ook de prijs is. Geen overbieden, geen gedoe... Je weet waar je aan toe bent. Alleen lopen deze 'marktwaardes' iets achter geloof ik. Ik heb nu dus het idee dat ze nog wat te hoog zijn, waar het een jaar, 2 jaar geleden juist voordelig was... (relatief).

Nadeel is dat de woningen compleet uitgeleefd zijn en je alles aan mag pakken.

Weet ook van andere huurders dat ze geinformeerd hadden of ze hun woning konden kopen toen ze op zoek waren, maar daar was het geen mogelijkheid.

Hoe dan ook, in eerste instantie worden de woningen aan de huurders aangeboden en kun je ze kopen met woonverplichting ed. Als ze niet verkocht worden gaan ze de vrije markt op. Maar doordat de prijzen zo bizar waren kan ik me ook voorstellen dat veel, van de meer interessantere, woningen alsnog niet te betalen waren voor de huurders.

[Shadowhawk00]

Laapo schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 23:22:

Woningen zijn fors gestegen in waarde. Ook in verhuurde staat zal er nog een winstje te behalen zijn. Maar, waar ik op doel is verkoop na afloop van de huidige tijdelijke contracten. Er is dus nog 1 uitstapmoment om vrij van verhuur te verkopen.

De waarde in verhuurde staat is gewoon huuropbrengst*20 als vuistregel. De WOZ waarde is veel minder van belang. Dus als nette verhuurder die zijn huurders stabiliteit wil geven ipv tijdelije contracten heb je weinig keuze en word je als het aan de overheid en de meeste hier op dit forum ligt gewoon hard genaaid.

Blijkbaar willen we collectief naar een situatie waar het ieder voor zich is net zoals in de VS.

[Deewop]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 25 mei 2023 @ 10:12:
[...]

De waarde in verhuurde staat is gewoon huuropbrengst*20 als vuistregel. De WOZ waarde is veel minder van belang. Dus als nette verhuurder die zijn huurders stabiliteit wil geven ipv tijdelije contracten heb je weinig keuze en word je als het aan de overheid en de meeste hier op dit forum ligt gewoon hard genaaid.

Blijkbaar willen we collectief naar een situatie waar het ieder voor zich is net zoals in de VS.

Off-topic, maar waar haal je die vuistregel vandaan? Wordt de waarde in verhuurde staat niet 'gewoon' bepaald door de leegwaarderatio?

[WiLLoW_TieN]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 25 mei 2023 @ 10:12:
[...]

De waarde in verhuurde staat is gewoon huuropbrengst*20 als vuistregel. De WOZ waarde is veel minder van belang. Dus als nette verhuurder die zijn huurders stabiliteit wil geven ipv tijdelije contracten heb je weinig keuze en word je als het aan de overheid en de meeste hier op dit forum ligt gewoon hard genaaid.

Blijkbaar willen we collectief naar een situatie waar het ieder voor zich is net zoals in de VS.

Als jij bedoeld huuropbrengst per jaar x 20 = waarde in verhuurde toestand......
....dan heb ik nog een verhuurd pand te koop voor jou

[Harrie_]

WiLLoW_TieN schreef op donderdag 25 mei 2023 @ 10:55:
[...]


Als jij bedoeld huuropbrengst per jaar x 20 = waarde in verhuurde toestand......
....dan heb ik nog een verhuurd pand te koop voor jou

Nu doe je net alsof er met die berekening zeer hoge woningwaardes uit komen rollen. Ik weet niet hoe het zit met bijv. een verkamerde woning, maar ik zie hier in den Bosch en omgeving tussenwoningen te huur staan voor pak 'em beet € 1200 per maand.

Volgens die berekening zou de waarde in verhuurde toestand dan 12 * 1200 * 20 = € 288.000 moeten zijn terwijl zo'n tussenwoning in onverhuurde toestand natuurlijk meer dan 300k opbrengt.

[Shadowhawk00]

Deewop schreef op donderdag 25 mei 2023 @ 10:28:
[...]


Off-topic, maar waar haal je die vuistregel vandaan? Wordt de waarde in verhuurde staat niet 'gewoon' bepaald door de leegwaarderatio?

Komt ook redelijk overeen, zeker op wat langere termijn. Nu de prijzen zo extreem zijn gestegen in een paar jaar klopt het zeker met langlopende huurcontracten niet altijd meer.

4-5% van de WOZ per jaar aan huuropbrengsten maakt je woning dus 67% van de WOZ waarde waard.
En aangezien je alleen aan investeerders kan verkopen weet je ook dat die niets teveel willen betalen en zeker nu een groot deel daarvan de markt aan het verlaten is word verkopen in verhuurde staat niet makkelijker.
Dus dat drukt die waarde ook nog.

[Fraggert]

Valandin schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 21:06:
[Afbeelding]

Hier in het Wageningse lijkt het elke maand nog steeds 'fors' te stijgen. Weet niet hoe accuraat die Funda waardecheck is maar de huurwoning waar ik in zit is op Funda vanaf 2017 van 299.000 naar 640.000 geschoten. Dit is de eerste keer dat ik een kleine stijging zie, maar lijkt totaal los te staan van alle nieuwsberichten..

ik vind de factor natte vinger hier wel redelijk groot.

"De Waardecheck is gebaseerd op gegevens van jouw huis en data van de gemeente. Dit zijn onder andere je locatie, bouwjaar, perceel- en woonoppervlakte, type woning en verkoopprijzen van vergelijkbare woningen bij jou in de buurt."

Zou mooi zijn als je dan ook daadwerkelijk de achterliggende gegevens even erbij zou krijgen.

[Voor 5% gewijzigd door Fraggert op 25-05-2023 13:03]

[Bunk Hulkers]

YangWenli schreef op woensdag 24 mei 2023 @ 21:49:
Prijzen gaan omlaag als mensen/banken hun verlies nemen anders hebben we straks splinternieuwe leegstaande wijken terwijl dertigers bij hun ouders op zolder slapen. Zie Spanje.


De een na de andere woontoren wordt opgeleverd maar daar hebben de asielzoekers ook niks aan.

Dat is idd wel het geval in Spanje, regio's waar werkgelegenheid niet vanzelfsprekend is of dusdanig lage salarissen(geen ruimte om salaris te verhogen). Het verlies nemen hoort er dan bij.

Verkeerd moment/slechte timing : "verkopen we toch wel", roze bril-effect /sky is the limit, van bouwen, bouwen, bouwen...
Nou daar gaan ze voorlopig niet extra bouwen, want de eene na de andere bouwpromotor kiept om door dit gebeuren.

Reflecteer je dit nr de NL-markt, dan moet hier toch wel eerst ..% verkocht zijn, anders geen bouwen, bouwen, bouwen

Dus, hier geen koopjes te ritselen, zoals in Spanje

[Voor 10% gewijzigd door Bunk Hulkers op 26-05-2023 02:09]

[Conrado]

Kees van Amstel maakt in zijn radiocolumn maar even duidelijk waarom er ook al weer geen 900.000 woningen gebouwd gaan worden.

YouTube: Kees van Amstel heeft medelijden met Hugo de Jonge | NPO Radio 1