Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Compuhair]

geekeep schreef op maandag 15 mei 2023 @ 17:09:
[...]

NVM toont in hun rapportages toch gewoon vraag- en transactieprijs per m2?
https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/

Aha, top!

[Boomblad5]

Beste allen,

Ik heb een vraag. Ik woon in een particuliere sociale huurwoning in den haag in de wijk laak kwartier. Dit is niet een hele leuke wijk. maar de woning, hoewel verouderd is prima vertoeven. Het betreft een jaren 30 bovenwoning met nog enkelglas. Je gaat minimaal 50k nodig hebben om de boel goed te verbouwen denk ik. De huurbaas heeft ons aangeboden de woning van hem te kopen en hij zal hiervoor de taxatie prijs willen hebben ( tussen de 2 en 2.3 ton). Is het nou slim om deze woning te kopen om toch alvast de woningmarkt te betreden?

[geekeep]

Boomblad5 schreef op maandag 15 mei 2023 @ 22:08:
Beste allen,

Ik heb een vraag. Ik woon in een particuliere sociale huurwoning in den haag in de wijk laak kwartier. Dit is niet een hele leuke wijk. maar de woning, hoewel verouderd is prima vertoeven. Het betreft een jaren 30 bovenwoning met nog enkelglas. Je gaat minimaal 50k nodig hebben om de boel goed te verbouwen denk ik. De huurbaas heeft ons aangeboden de woning van hem te kopen en hij zal hiervoor de taxatie prijs willen hebben. Is het nou slim om deze woning te kopen om toch alvast de woningmarkt te betreden?

1. Hij kan altijd met een bod komen, wat je alsnog kan negeren toch?
2. Schakel zelf ook een taxateur in. Het geld dat dit kost verdien je mogelijk dubbel en dwars terug met een lagere/reëlere taxatie.
3. Denk goed na of je in deze buurt wel iets wilt kopen om minimaal 5 jaar in te blijven wonen/investeren. Toekomstplannen, partner, gezin?
4. Bovenwoning is gedeelde entree? Bekijk goed hoe het zit met eigenaarschap
5. Er is ook een Ervaring met een huis kopen topic op tweakers

[Bunk Hulkers]

Rubbergrover1 schreef op maandag 15 mei 2023 @ 08:18:
[...]

Voor de grote buitenlandse investeerders hebben de maatregelen weinig impact. De normale investeerders zullen vaak al een aanbod hebben dat goed in lijn met de woningwaarde ligt en zullen bijvoorbeeld ook vaak liever hebben dat er een stabiele groep bewoners is dan dat er veel doorstroming is (en mensen zich weinig om de woning en omgeving bekommeren).

Je treft hier vooral de (buitenlandse) charlatans mee, de veredelde huisjesmelkers die vooral uit waren op snelle winsten. Ik zou er niet rouwig om zijn als die groep zich uit de markt zou terugtrekken.

Deels mee eens hoor : Rendement is al behoorlijk behaald door die groep. (zoals eerder iemand poste : verhuurinkomsten en nu nog steeds extra poen op de verkoop) Maar blijft wel een dingetje over dat er nu wrch niet meer door die "groep" ook maar een beetje move of investering komt ...Ben er ook niet rouwig over, maar die investeerders komen niet meer terug : Is dat goed of slecht? ik denk persoonlijk dat het zowiezo niet goed is, gewoon, zoals ik probeer aan te geven dat het een investering is op lange termijn en als die (na 10 jaar ok)onbetrouwbaar blijkt doordat er politiek een andere wind waait over dit gebeuren...tja

Dat Stef Blok foefje, uit 2010 of wanneer was het ook weer precies, gaat niet meer werken. Ik zou er iig nu niet meer aan beginnen om iets in de verhuur te zetten(was wel mijn plan op termijn)

[Voor 9% gewijzigd door Bunk Hulkers op 15-05-2023 23:00]

[Laapo]

Boomblad5 schreef op maandag 15 mei 2023 @ 22:08:
Beste allen,

Ik heb een vraag. Ik woon in een particuliere sociale huurwoning in den haag in de wijk laak kwartier. Dit is niet een hele leuke wijk. maar de woning, hoewel verouderd is prima vertoeven. Het betreft een jaren 30 bovenwoning met nog enkelglas. Je gaat minimaal 50k nodig hebben om de boel goed te verbouwen denk ik. De huurbaas heeft ons aangeboden de woning van hem te kopen en hij zal hiervoor de taxatie prijs willen hebben ( tussen de 2 en 2.3 ton). Is het nou slim om deze woning te kopen om toch alvast de woningmarkt te betreden?

Getaxeerde waarde in verhuurde staat kan best interessant zijn. In alle andere gevallen kun je net zo goed iets anders kopen. Geen haast aangezien je een redelijke (sociale) huurprijs betaald.

[HEY_DUDE]

Boomblad5 schreef op maandag 15 mei 2023 @ 22:08:
Beste allen,

Ik heb een vraag. Ik woon in een particuliere sociale huurwoning in den haag in de wijk laak kwartier. Dit is niet een hele leuke wijk. maar de woning, hoewel verouderd is prima vertoeven. Het betreft een jaren 30 bovenwoning met nog enkelglas. Je gaat minimaal 50k nodig hebben om de boel goed te verbouwen denk ik. De huurbaas heeft ons aangeboden de woning van hem te kopen en hij zal hiervoor de taxatie prijs willen hebben ( tussen de 2 en 2.3 ton). Is het nou slim om deze woning te kopen om toch alvast de woningmarkt te betreden?

Als huiseigenaar zou ik ook graag e getaxeerde waarde willen. Je kan zelf ook een bod fors onder de getaxeerde waarde doen of de getaxeerde waarde in verhuurde toestand. Dat kan mogelijk interessant zijn.

Je koopt een huis om in te wonen niet om de woningmarkt te betreden. Vraag je af of het huis voor langere tijd bij je past.

[Fraggert]

Boomblad5 schreef op maandag 15 mei 2023 @ 22:08:
Beste allen,

Ik heb een vraag. Ik woon in een particuliere sociale huurwoning in den haag in de wijk laak kwartier. Dit is niet een hele leuke wijk. maar de woning, hoewel verouderd is prima vertoeven. Het betreft een jaren 30 bovenwoning met nog enkelglas. Je gaat minimaal 50k nodig hebben om de boel goed te verbouwen denk ik. De huurbaas heeft ons aangeboden de woning van hem te kopen en hij zal hiervoor de taxatie prijs willen hebben ( tussen de 2 en 2.3 ton). Is het nou slim om deze woning te kopen om toch alvast de woningmarkt te betreden?

Ervaring met huis kopen - Deel 8

mijn 2 centen...ik zou zeker zijn aanbod willen aanhoren en eventueel er een 2de taxatie tegenaan gooien, dat is mijn inziens (indien het aanbod voldoende naar mijn zin zou zijn) een investering die zijn geld waard is (of kan zijn).

[Rubbergrover1]

Boomblad5 schreef op maandag 15 mei 2023 @ 22:08:
Beste allen,

Ik heb een vraag. Ik woon in een particuliere sociale huurwoning in den haag in de wijk laak kwartier. Dit is niet een hele leuke wijk. maar de woning, hoewel verouderd is prima vertoeven. Het betreft een jaren 30 bovenwoning met nog enkelglas. Je gaat minimaal 50k nodig hebben om de boel goed te verbouwen denk ik. De huurbaas heeft ons aangeboden de woning van hem te kopen en hij zal hiervoor de taxatie prijs willen hebben ( tussen de 2 en 2.3 ton). Is het nou slim om deze woning te kopen om toch alvast de woningmarkt te betreden?

Hij zal waarschijnlijk zijn redenen hebben om de woning je willen verkopen. Bijvoorbeeld omdat hij verwacht binnenkort veel aan onderhoud of verbetering/renovatie kwijt te zijn. Of de huur in verhouding tot de woningwaarde laag is. Of omdat hij verwacht dat de woningprijs op de top staat en waarschijnlijk omlaag gaat. Bedenk waarom hij de woning zou willen verkopen en ga dan na of dat voor jou bezwaarlijk is. En of je niet beter kunt blijven huren.

Mijn eigen gedachtes is dat je in sociale huur vaak relatief goedkoop woont voor wat je ervoor terug krijgt. Ik zou daarom niet snel de zelfde woning kopen, omdat dit waarschijnlijk veel duurder is.

[Wispe]

Boomblad5 schreef op maandag 15 mei 2023 @ 22:08:

Dit is niet een hele leuke wijk.

Vind je dat zelf ook? Zo ja, dan niet doen natuurlijk.

[Voor 3% gewijzigd door Wispe op 16-05-2023 08:15]

[Masvic]

Laapo schreef op dinsdag 16 mei 2023 @ 07:18:
[...]


Getaxeerde waarde in verhuurde staat kan best interessant zijn. In alle andere gevallen kun je net zo goed iets anders kopen. Geen haast aangezien je een redelijke (sociale) huurprijs betaald.

En voor beide partijen scheelt het een heleboel gezeik, ook de verhuurder/verkoper zal hierdoor eerder geneigd zijn akkoord te gaan met een lagere prijs.

[Real]

De Wet vaste huurcontracten is zojuist aangenomen in de Tweede Kamer. Ook het amendement van D66/SP dat ziet op onzelfstandige woonruimte.

Zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte kan dus niet langer op grond van het huidige art. 7:271 lid 1 BW tijdelijk worden verhuurd als ook de Eerste Kamer instemt en de wet van kracht wordt.

[BlauweLucht]

"Weer minder bouwvergunningen, kleinste aantal sinds 2016" https://www.nu.nl/economi...te-aantal-sinds-2016.html

CBS cijfers: https://opendata.cbs.nl/#...chKeywords=bouwvergunning

Markt gaat verder op slot nu er minder nieuwbouwwoningen gaan komen.

[Rubbergrover1]

BlauweLucht schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 07:38:
"Weer minder bouwvergunningen, kleinste aantal sinds 2016" https://www.nu.nl/economi...te-aantal-sinds-2016.html

CBS cijfers: https://opendata.cbs.nl/#...chKeywords=bouwvergunning

Markt gaat verder op slot nu er minder nieuwbouwwoningen gaan komen.

Die zou ik eerder omdenken. Ondanks alle problemen in de bouw, met gebrek aan bouwgrond, strengere milieu-/stikstofeisen, veel hogere bouwkosten en een hypotheekrente die in veel gevallen in een jaar meer dan drie keer zo hoog is geworden, is het aantal bouwvergunningen nog steeds hoger dan in 2016, toen we alweer een paar jaar uit de vorige dip waren.

Even ter indicatie, in Q1 2013 lag het aantal op 6093, dus minder dan de helft van afgelopen kwartaal. Zo heel slecht gaat het dus niet met de nieuwbouw.

[BlauweLucht]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 08:38:
[...]

Even ter indicatie, in Q1 2013 lag het aantal op 6093, dus minder dan de helft van afgelopen kwartaal. Zo heel slecht gaat het dus niet met de nieuwbouw.

Dat is zeker waar. Ik vind het ook best interessant hoe er nog (zoveel) gebouwd word met alle ellende.

Dat gezegd hebbende moeten we het ook in verhouding zien met de bevolking. In het jaar wat je noemt, 2013, groeide de bevolking met zo'n 50k per jaar. Sinds 2016 is dat steeds rond de 100k en vorig jaar zelfs 225k*. Het tekort aan woningen was vorig jaar 300k. Zelfs al zou het aantal woningen met het huidige tempo van (63400-28%=) 46k woningen per jaar groeien dan kunnen we geen eens de bevolkingsgroei bijbenen. En dan tel ik nog geen eens gesloopte woningen mee in het netto aantal woningen dat erbij komt.

* https://opendata.cbs.nl/#...t/83474NED/table?dl=4AC90

[Compuhair]

Rotterdam dwingt huisbazen in wijk Carnisse tot huurverlaging - https://nos.nl/l/2475463

Supergoed dat Rotterdam uitbuiting op deze manier tegengaat.

[Wispe]

Compuhair schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 17:31:
Rotterdam dwingt huisbazen in wijk Carnisse tot huurverlaging - https://nos.nl/l/2475463

Supergoed dat Rotterdam uitbuiting op deze manier tegengaat.

Idd geen medelijden mee.

[Lisadr]

Huizen splitsen en optoppen: zo wil het kabinet de woningnood oplossen

Vindt het een slechte ontwikkeling! Ik heb gezien hoe woningen massaal werden opgekocht om te splitsen en hoe huurwoningen gesplit werden ter voordeel van de huisjesmelker. Voorbeeld: Contract van een huurwoning van 110 m2 voor 1050 euro per maand werd niet verlengd, huurder moest eruit, huis werd gesplit en er werden twee woningen aangeboden voor elk 1000 euro per maand.

[RemcoDelft]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 08:38:
[...]

Die zou ik eerder omdenken. Ondanks alle problemen in de bouw, met gebrek aan bouwgrond, strengere milieu-/stikstofeisen, veel hogere bouwkosten en een hypotheekrente die in veel gevallen in een jaar meer dan drie keer zo hoog is geworden, is het aantal bouwvergunningen nog steeds hoger dan in 2016, toen we alweer een paar jaar uit de vorige dip waren.

En wie heeft dat gebrek aan bouwgrond veroorzaakt? De minister van wonen stelt een doel en ondertussen gaan provincies en gemeenten gewoon door met restrictief en peperduur grondbeleid.

[Wispe]

Lisadr schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 17:59:
Huizen splitsen en optoppen: zo wil het kabinet de woningnood oplossen

Vindt het een slechte ontwikkeling! Ik heb gezien hoe woningen massaal werden opgekocht om te splitsen en hoe huurwoningen gesplit werden ter voordeel van de huisjesmelker. Voorbeeld: Contract van een huurwoning van 110 m2 voor 1050 euro per maand werd niet verlengd, huurder moest eruit, huis werd gesplit en er werden twee woningen aangeboden voor elk 1000 euro per maand.

Stimuleren om te gaan splitsen? Met zijn achterlijke middenhuurreguleringsplannen?

[Compuhair]

Lisadr schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 17:59:
Huizen splitsen en optoppen: zo wil het kabinet de woningnood oplossen

Vindt het een slechte ontwikkeling!.

Ik vind het een goede ontwikkeling. We hebben woningnood. Dan moet je creatief zijn. Met alleen bouwen lossen we het probleem niet op. Dus splitsen is een goed idee in sommige situaties.

[alexbl69]

Compuhair schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 18:26:
[...]
Ik vind het een goede ontwikkeling. We hebben woningnood. Dan moet je creatief zijn. Met alleen bouwen lossen we het probleem niet op. Dus splitsen is een goed idee in sommige situaties.

Ik vind dat je als land 2 keuzes hebt: hetzij je laat de huidige massale (arbeids-) immigratie bestaan en bouwt dienovereenkomstig, hetzij je gaat immigratie tegen en 'lost' de woningnood op met ons lage geboortecijfer.

Maar bestaande woningen opdelen opdat steeds meer mensen steeds kleiner wonen is een gotspe. Dit is enkel het gevolg van het feit dat de politiek geen keuzes durft te maken. Men gooit - zoals gebruikelijk - het probleem weer bij de burgers over de schutting.

[HEY_DUDE]

alexbl69 schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 20:02:
[...]

Ik vind dat je als land 2 keuzes hebt: hetzij je laat de huidige massale (arbeids-) immigratie bestaan en bouwt dienovereenkomstig, hetzij je gaat immigratie tegen en 'lost' de woningnood op met ons lage geboortecijfer.

Maar bestaande woningen opdelen opdat steeds meer mensen steeds kleiner wonen is een gotspe. Dit is enkel het gevolg van het feit dat de politiek geen keuzes durft te maken. Men gooit - zoals gebruikelijk - het probleem weer bij de burgers over de schutting.

Heel veel burgers willen weilanden met koeien en aan de andere zijde willen veel burgers opvang van migranten faciliteren (nog los van het feit dat het sluiten van de grenzen zo goed als onmogelijk is). En heel veel burgers willen geen afbreuk doen aan natuurgebieden. We willen meer met het aantal m2 grond dan er aan grond is. Dan maar huizen splitsen.

Zou zelf meer zien in aan een max aantal m2 grond per huis voor nieuwbouw. Het valt lastig te verdedigen om een zo schaars goed zoals grond vrij te maken voor villa bewoners. Grond moet efficiënter gebruikt worden voor wonen.

[XOR]

Lisadr schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 17:59:
Huizen splitsen en optoppen: zo wil het kabinet de woningnood oplossen

Vindt het een slechte ontwikkeling! Ik heb gezien hoe woningen massaal werden opgekocht om te splitsen en hoe huurwoningen gesplit werden ter voordeel van de huisjesmelker. Voorbeeld: Contract van een huurwoning van 110 m2 voor 1050 euro per maand werd niet verlengd, huurder moest eruit, huis werd gesplit en er werden twee woningen aangeboden voor elk 1000 euro per maand.

Wat een machteloosheid. Je krijgt het bouwen met de huidige regels blijkbaar niet voor elkaar, dus ga je dit soort non-oplossingen verzinnen.

Ik wil nu al wel inzetten op de berichtgeving van over 10 jaar: het aantal gerealiseerde huizen valt tegen, de kosten blijken relatief hoog, de overlast voor bestaande bewoners is groot en de bestaande infrastructuur van deze wijken wordt overbelast, want niet ingericht voor dit aantal bewoners.

Met een beetje mazzel komen er nog wat mensen om door instortende gebouwen of brandgevaarlijke situaties en mag de danmalige minister komen uitleggen hoe dit toch heeft kunnen gebeuren.

[aex351]

Compuhair schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 18:26:
[...]


Ik vind het een goede ontwikkeling. We hebben woningnood. Dan moet je creatief zijn. Met alleen bouwen lossen we het probleem niet op. Dus splitsen is een goed idee in sommige situaties.

Natuurlijk is dit geen goede ontwikkeling. Dit zal geen tijdelijke maatregel zijn. Beleggers gaan hier massaal op inzetten. Een woning van 1000 euro opknippen en doorverhuren voor 2x 700-800 euro. Op termijn zullen deze prijzen alleen maar oplopen. Hetzelfde met kopen.

Uiteindelijk zit je dan met overvolle woonwijken die helemaal niet ontworpen zijn voor de hoeveelheid mensen die er wonen. En de mensen zelf zitten vervolgens opgepropt in een veel te kleine woning en weinig omgevingsruimte.

Wat er moet gebeuren is meer nieuwbouw, aangestuurd vanuit de overheid met concrete doelstellingen. Zodat je niet op Gemeente niveau situaties krijgt dat er alleen maar gebouwd wordt in de hogere prijsklasse, wat vooral in het voordeel is voor zo'n projectontwikkelaar. Want die willen vooral hoge marges.

[alexbl69]

HEY_DUDE schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 20:30:
[...]Zou zelf meer zien in aan een max aantal m2 grond per huis voor nieuwbouw. Het valt lastig te verdedigen om een zo schaars goed zoals grond vrij te maken voor villa bewoners. Grond moet efficiënter gebruikt worden voor wonen.

Ben bang dat je dan rap deze kant op gaat...

[HEY_DUDE]

alexbl69 schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 21:13:
[...]

Ben bang dat je dan rap deze kant op gaat...

[Afbeelding]

Dit forum is bijzonder goed om elke maatregel in het extreme te trekken en dan te beargumenteren dat het slecht zou zijn. Het is prima mogelijk om efficiënter te bouwen zonder dat het eentonig wordt. Aantal mensen per m2 is het hoogst in de stadscentra en iedereen wil daar wonen.

Echter bouwen de bouwers het liefste villa’s omdat daar de hoogste marge te behalen is. Met 1 nieuwe villa kun je 6 verhuis bewegingen genereren en help je 6 mensen aan een nieuwe woning. Dat soort onzin. Bouw op die plek van de villa drie rijtjes huizen en je hebt ook min. 6 verhuisvewegingen. Of een instap appartementen dan heb je 6 mensen op hetzelfde aantal m2. En voeg je netto meer toe aan de woning voorraad.

[alexbl69]

HEY_DUDE schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 21:39:
[...]Echter bouwen de bouwers het liefste villa’s omdat daar de hoogste marge te behalen is. Met 1 nieuwe villa kun je 6 verhuis bewegingen genereren en help je 6 mensen aan een nieuwe woning. Dat soort onzin. Bouw op die plek van de villa drie rijtjes huizen en je hebt ook min. 6 verhuisvewegingen. Of een instap appartementen dan heb je 6 mensen op hetzelfde aantal m2. En voeg je netto meer toe aan de woning voorraad.

De bouwers zouden het liefst zo efficiënt en zo klein mogelijk bouwen; dat garandeert de hoogste winstmarge. Luxe villa's op relatief grote percelen brengen per m2 grondoppervlak veel minder op.

Dus als enkel de bouwers het voor het zeggen hadden zou de dichtheid heel rap toenemen. We hebben het aan de gemeenten te danken dat er variatie zit in grondoppervlakten per wijk, en dus ook in de bebouwing. En daar mogen we heel blij mee zijn.

Kijk met maps maar eens naar de Vinexwijken die 30 jaar geleden in bijvoorbeeld Almere zijn gebouwd. Rijen na rijen van identieke (rijen) woningen. Dat wordt in moderne nieuwbouwwijken gelukkig anders gedaan.

[Wispe]

aex351 schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 21:12:
[...]

Natuurlijk is dit geen goede ontwikkeling. Dit zal geen tijdelijke maatregel zijn. Beleggers gaan hier massaal op inzetten. Een woning van 1000 euro opknippen en doorverhuren voor 2x 700-800 euro. Op termijn zullen deze prijzen alleen maar oplopen. Hetzelfde met kopen.

Uiteindelijk zit je dan met overvolle woonwijken die helemaal niet ontworpen zijn voor de hoeveelheid mensen die er wonen. En de mensen zelf zitten vervolgens opgepropt in een veel te kleine woning en weinig omgevingsruimte.

Wat er moet gebeuren is meer nieuwbouw, aangestuurd vanuit de overheid met concrete doelstellingen. Zodat je niet op Gemeente niveau situaties krijgt dat er alleen maar gebouwd wordt in de hogere prijsklasse, wat vooral in het voordeel is voor zo'n projectontwikkelaar. Want die willen vooral hoge marges.

En dat de prijzen van mini-appartementjes van ca. 30 m2 in onze hoofdstad omhoog schieten, want immers, we hebben steeds minder woon-/leefruimte per persoon nodig.
Ik sta klaar.

[GAIAjohan]

HEY_DUDE schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 21:39:
[...]


Echter bouwen de bouwers het liefste villa’s omdat daar de hoogste marge te behalen is. Met 1 nieuwe villa kun je 6 verhuis bewegingen genereren en help je 6 mensen aan een nieuwe woning. Dat soort onzin. Bouw op die plek van de villa drie rijtjes huizen en je hebt ook min. 6 verhuisvewegingen. Of een instap appartementen dan heb je 6 mensen op hetzelfde aantal m2. En voeg je netto meer toe aan de woning voorraad.

Stel je hebt 1000m2 grond.
Je kunt er een vrijstaand huis op zetten van €1.000.000
Maar ook 4 tweekappers van elk 400.000.
Of 8 rijtjeshuizen van elk 250.000
Of een flat met 5 verdiepingen met elk 8 appartementen a 200.000 per stuk.

Ik denk dat uiteindelijk een vrijstaand huis toch echt het minst oplevert. Niet alleen voor de bouwers maar ook voor de gemeente qua woz inkomsten.

Overigens ben ik helemaal niet voor max hoeveelheid grond voor een object. Dat is nog steeds aan de verkoper en koper. Als ik zin heb om ergens te wonen met 3000m2 grond of meer, waarom niet?
Ik vind sowieso heel veel (vrijstaande)huizen tegenwoordig te groot voor het postzegeltje waar ze op staan, met nauwelijks nog een tuin voor en/of achter, vooral bij vrijstaand lijkt dat soms bijna zielig.

[Voor 17% gewijzigd door GAIAjohan op 17-05-2023 22:25]

[lama83]

aex351 schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 21:12:


Uiteindelijk zit je dan met overvolle woonwijken die helemaal niet ontworpen zijn voor de hoeveelheid mensen die er wonen. En de mensen zelf zitten vervolgens opgepropt in een veel te kleine woning en weinig omgevingsruimte.

Ja, denk dat beperkte leefruimte wel mentaal wat doet, in termen van motivatie/concentratie: geen thuiskantoor om te studeren of te werken. Als jouw was in je woonkamer moet drogen bijv. of een niet-actieve/non-productieve houding als je e.e.a. moet met je laptop de bank.

Overigens heb ik het idee dat de klassieke/authentieke huizen door splitsen nu 'verknald' worden: allemaal gare uitbouw etc.

[Voor 9% gewijzigd door lama83 op 17-05-2023 22:24]

[Compuhair]

aex351 schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 21:12:

Wat er moet gebeuren is meer nieuwbouw...

Met nieuwbouw alleen hou je het tempo van de groeiende woningbehoefte niet bij.
Door bouwgrond tekorten, nimbies, stikstofproblematiek, enorme trek naar steden etc. is nieuwbouw niet het enige waar je op moet inzetten.

[Compuhair]

Wispe schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 22:12:
[...]


En dat de prijzen van mini-appartementjes van ca. 30 m2 in onze hoofdstad omhoog schieten, want immers, we hebben steeds minder woon-/leefruimte per persoon nodig.
Ik sta klaar.

Je draait het om. Er komen geen kleine appartementen omdat we weinig ruimte nodig hebben, maar omdat er weinig ruimte is in vergelijking met het aantal mensen dat op die plek wil wonen.

[Conrado]

aex351 schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 21:12:
Natuurlijk is dit geen goede ontwikkeling. Dit zal geen tijdelijke maatregel zijn. Beleggers gaan hier massaal op inzetten. Een woning van 1000 euro opknippen en doorverhuren voor 2x 700-800 euro.

Woningbouwcorporaties doen dit ook. De overburen van mijn schoonouders (75+) vroegen de woningbouw om aanpassingen aan het huis. In plaats daarvan kwam een consulente op bezoek die ze indringend naar een gesplitste woning wilde bonjouren. Zodat deze woning ook gesplitst kon worden.
Kwamen nog twee brieven achteraan

[aex351]

GAIAjohan schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 22:17:
[...]

Stel je hebt 1000m2 grond.
Je kunt er een vrijstaand huis op zetten van €1.000.000
Maar ook 4 tweekappers van elk 400.000.
Of 8 rijtjeshuizen van elk 250.000
Of een flat met 5 verdiepingen met elk 8 appartementen a 200.000 per stuk.

Ik denk dat uiteindelijk een vrijstaand huis toch echt het minst oplevert. Niet alleen voor de bouwers maar ook voor de gemeente qua woz inkomsten.

Overigens ben ik helemaal niet voor max hoeveelheid grond voor een object. Dat is nog steeds aan de verkoper en koper. Als ik zin heb om ergens te wonen met 3000m2 grond of meer, waarom niet?
Ik vind sowieso heel veel (vrijstaande)huizen tegenwoordig te groot voor het postzegeltje waar ze op staan, met nauwelijks nog een tuin voor en/of achter, vooral bij vrijstaand lijkt dat soms bijna zielig.

Het gaat er vooral om dat er voor het 'hogere' segment is gebouwd. En dan kom je al snel bij de wat duurdere of grotere huizen uit. Dat kunnen dan net zo goed rijtjeshuizen/appartementen zijn.

Dit hele proces werd vooral versterkt doordat de hypotheekrente zo laag was, te weinig in het laag/midden segment is gebouwd en vervolgens mensen hun bestaande woning tegen een gigantische overwaarde konden verkopen en zodoende met een nieuwe hypotheek/lage rente een nieuwe duurdere woning ervoor terugkopen. De projectontwikkelaars mikten dus vooral op deze doelgroep. En ondertussen als gevolg van dit geheel zijn de prijzen steeds hoger geworden. Met vervolgens als gevolg dat starters er steeds moeilijker een huis kunnen kopen.

Ondertussen heb je dan makelaars die er ook nog flink op inspelen, omdat die gebaat zijn bij een zo hoog mogelijke prijs. De Overheid zou sterke regulering moeten toepassen op het vakgebied 'makelaar' en de markt forceren 'transparant' te handelen. Nu is het vooral allemaal onderhands werk.

[kx22]

Compuhair schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 17:31:
Rotterdam dwingt huisbazen in wijk Carnisse tot huurverlaging - https://nos.nl/l/2475463

Supergoed dat Rotterdam uitbuiting op deze manier tegengaat.

Als ik het stuk goed begrijp:
De huurder moet het aangeven en dan pas weet de gemeente of je teveel betaald.
Aangezien het een arbeids/migranten straat is, die kunnen niet lezen/weten.

Dus eigenlijk gaat er niet veel veranderen.

Vaak zitten die mensen weer onder een bureau die de woonplekken regelt voor hen. Die gaan niks zeggen, want zij verdienen er ook aan.

[Rubbergrover1]

alexbl69 schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 20:02:
[...]

Ik vind dat je als land 2 keuzes hebt: hetzij je laat de huidige massale (arbeids-) immigratie bestaan en bouwt dienovereenkomstig, hetzij je gaat immigratie tegen en 'lost' de woningnood op met ons lage geboortecijfer.

Maar veel werk in de bouw wordt ook juist verricht door arbeidsmigranten. Dus je tweede mogelijkheid zal vermoedelijk niet echt een oplossing zijn, omdat er dan nog minder wordt gebouwd.

Maar bestaande woningen opdelen opdat steeds meer mensen steeds kleiner wonen is een gotspe. Dit is enkel het gevolg van het feit dat de politiek geen keuzes durft te maken. Men gooit - zoals gebruikelijk - het probleem weer bij de burgers over de schutting.

Het is wel een 'alternatieve' uitwerking van wat de natuurlijke ontwikkeling in verstedelijking inhoudt. Wereldwijd. Namelijk enerzijds dat woningen steeds gewilder en daarmee duurder worden en je minder m2 voor je geld kunt krijgen. En anderzijds dat je in de loop van de tijd steeds meer woningen per m2 grond krijgt, bijvoorbeeld door meer hoogbouw toe te passen en lagere gebouwen daardoor te vervangen.

Als je zo veel mogelijk de bestaande bebouwing wilt behouden (wat veel Nederlanders volgens mij willen), dan is het vergroten van die woningen en het opsplitsen in kleinere eenheden geen onlogische stap. Maar eigenlijk is het vooral een tussenstap, omdat je uiteindelijk vaak toch niet ontkomt aan het bouwen van hoogbouw.

[Rubbergrover1]

alexbl69 schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 21:13:
[...]

Ben bang dat je dan rap deze kant op gaat...

[Afbeelding]

Doet me sterk denken aan dit

Je kunt je afvragen of zulke eenheidsworst erg is als het voldoet aan de wens van heel veel mensen. Ik heb er wel mijn gedachten over.

[Rubbergrover1]

HEY_DUDE schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 20:30:
[...]
Zou zelf meer zien in aan een max aantal m2 grond per huis voor nieuwbouw. Het valt lastig te verdedigen om een zo schaars goed zoals grond vrij te maken voor villa bewoners. Grond moet efficiënter gebruikt worden voor wonen.

Daarom vind ik het ook helemaal geen probleem dat bouwgrond, zeker in of bij de steden, zo duur is. Dat zorgt er vanzelf voor dat mensen kleinere kavels nemen en de grond efficiënter wordt gebruikt. Alleen willen veel mensen dan alsnog een type woning dat esthetisch eigenlijk beter op een veel groter kavel zou 'passen'.

Ik wil liever dat op een stuk grond 10 mensen een prima woning kunnen krijgen in plaats van dat 1 persoon zijn 'droomhuis' er kan bouwen en de 9 anderen zonder woning zitten.

[Immutable]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 18 mei 2023 @ 09:41:
[...]

Doet me sterk denken aan dit
[Afbeelding]
Je kunt je afvragen of zulke eenheidsworst erg is als het voldoet aan de wens van heel veel mensen. Ik heb er wel mijn gedachten over.

Eerlijk? Als de prijs redelijk is wil ik wel in zo'n nieuwe 2 onder 1 kap of vrijstaande woning willen wonen.
Ja ben gewoon eerlijk.
Maar ben ook zeer pragmatisch qua prijs/kwaliteit.

Maar ik reed een tijd geleden door een nieuwbouwstraat die doodlopend was, en dat voelde zo "perfect" aan. Extreem perfectionisme dat het aanvoelde alsof ik in een alternatief universum was. Weet niet hoe goed ik dat gevoel kan uiten. Beetje zoals deze film:
https://www.imdb.com/title/tt8368406/ Vivarium

Maar het waren dan wel verschillende huizen, maar echt alles super super perfectionistisch.
Staat helaas nog niet op google streetview, zelfs de straten niet omdat het nog te nieuw is.

[Immutable]

aex351 schreef op donderdag 18 mei 2023 @ 00:00:
[...]

Het gaat er vooral om dat er voor het 'hogere' segment is gebouwd. En dan kom je al snel bij de wat duurdere of grotere huizen uit. Dat kunnen dan net zo goed rijtjeshuizen/appartementen zijn.

Ik probeer een beetje te achterhalen waarom dit zo is. Ten eerste gemeente willen veel belasting ontvangen, dat is een prikkel. Een gemeente wil niet teveel gedoe, dus geen mensen met problemen.
Een huis in het hogere segment, vooral boven de 1.2 miljoen euro levert veel inkomsten op uit de WOZ en de aangekoppelde belastingspercentage. Dit is dus niet zo zeer gestoeld op het aantal inwoners. (Wat weer niet eerlijk is tegenover single mensen.)

Wat gebeurd er door deze prikkels, waarbij de gemeente het meeste belasting krijgt + minste uitgaven:
- Welvarende rijke mensen krijgen de voorkeur.

Ik weet niet of dit echt zo is, iemand die bij de gemeente werkt mag dit graag toelichten of aangeven dat ik compleet fout zit.

Maar kun je niet beter naar een systeem met een soort basisbelastingsvoet per persoon. En dan dan dat de belasting klein beetje omhoog gaat met het aantal vierkante meters grond + vierkante meters woonruimte?
Waardoor dus de nadruk ligt op de basis belastingsvoet, waardoor de gemeente voordeel heeft door "meer" mensen te huisvesten in de gemeente. In plaats van hoe het nu is?

In ieder geval een prikel waarbij het aantrekkelijk zal worden om bijvoorbeeld 5 rijtjeshuizen te plaatsen aantrekkelijker is dan 1 grote vrijstaand huis qua inkomstenbelasting. Misschien moet iemand bij de overheid maar eens dit boek lezen:
https://www.bol.com/nl/nl/f/thinking-in-systems/38065370/

[Voor 8% gewijzigd door Immutable op 18-05-2023 12:12]

[Rubbergrover1]

Immutable schreef op donderdag 18 mei 2023 @ 12:03:
[...]

Eerlijk? Als de prijs redelijk is wil ik wel in zo'n nieuwe 2 onder 1 kap of vrijstaande woning willen wonen.
Ja ben gewoon eerlijk.
Maar ben ook zeer pragmatisch qua prijs/kwaliteit.

Er is ook niets mis met die (individuele) wens. Maar de post van Alexbl69 deed overkomen alsof veel de zelfde woningen op een relatief klein kavel een schrikbeeld voor de mensen zou zijn. Terwijl dat dus voor een hoop mensen helemaal geen schrikbeeld is, maar juist een prima woonomgeving.

Je kunt je wel afvragen of dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt, en met het oog op efficiënt gebruik van de schaarse grond, voor de samenleving een gewenst beeld is.

Maar ik reed een tijd geleden door een nieuwbouwstraat die doodlopend was, en dat voelde zo "perfect" aan. Extreem perfectionisme dat het aanvoelde alsof ik in een alternatief universum was. Weet niet hoe goed ik dat gevoel kan uiten. Beetje zoals deze film:
https://www.imdb.com/title/tt8368406/ Vivarium

Maar het waren dan wel verschillende huizen, maar echt alles super super perfectionistisch.
Staat helaas nog niet op google streetview, zelfs de straten niet omdat het nog te nieuw is.

Vraag is dan hoe lang het zo'n 'perfecte' uitstraling houdt. Veel nieuwbouwwijken voldoen bij de bouw namelijk aan het ideaal van dat moment, en voelen op dat moment dan ook haast utopisch aan. Maar dat blijft vaak niet zo.

offtopic:
Maakt me wel nieuwsgierig. Misschien is er een linkje van Funda of een makelaar/projectontwikkelaar?

[Voggy]

Immutable schreef op donderdag 18 mei 2023 @ 12:03:
[...]

Eerlijk? Als de prijs redelijk is wil ik wel in zo'n nieuwe 2 onder 1 kap of vrijstaande woning willen wonen.
Ja ben gewoon eerlijk.
Maar ben ook zeer pragmatisch qua prijs/kwaliteit.

Same here. Wat maakt mij het nou uit dat alle straten er exact hetzelfde uitzien? Je komt er toch weinig en iedereen heeft een andere voortuin of kozijn kleur etc. Als je het vanuit de lucht bekijkt zie je veel beter dat alles gelijk is. Maar ik kijk ook niet zo vaak van boven op mijn huis. Kom maar op met die eenheidsworst woningen.

[Compuhair]

kx22 schreef op donderdag 18 mei 2023 @ 07:38:
[...]


Als ik het stuk goed begrijp:
De huurder moet het aangeven en dan pas weet de gemeente of je teveel betaald.
Aangezien het een arbeids/migranten straat is, die kunnen niet lezen/weten.

Dus eigenlijk gaat er niet veel veranderen.

Vaak zitten die mensen weer onder een bureau die de woonplekken regelt voor hen. Die gaan niks zeggen, want zij verdienen er ook aan.

Nee de gemeente Rotterdam gaat actief contracten openbreken. En vanaf 1 juli geldt in de wijk Carnisse een verhuurverbod. Verhuren mag dan alleen nog met een vergunning op voorwaarde dat er een reële huurprijs wordt gevraagd. Dat voorkomt nieuwe misstanden.

[Skyaero]

Immutable schreef op donderdag 18 mei 2023 @ 12:09:
[...]
Ik probeer een beetje te achterhalen waarom dit zo is. Ten eerste gemeente willen veel belasting ontvangen, dat is een prikkel. Een gemeente wil niet teveel gedoe, dus geen mensen met problemen.
Een huis in het hogere segment, vooral boven de 1.2 miljoen euro levert veel inkomsten op uit de WOZ en de aangekoppelde belastingspercentage. Dit is dus niet zo zeer gestoeld op het aantal inwoners. (Wat weer niet eerlijk is tegenover single mensen.)

Is dat zo? Ik pak eens de koninginnelaan in Alkmaar: https://www.funda.nl/koop...179278-koninginnelaan-16/

Woning van 1,3 miljoen euro, op 825 m2 grond.

Vergelijk ik dat eens met Van de Veldelaan https://www.funda.nl/koop...228-van-de-veldelaan-167/
Dan kun je er daar 5 van kwijt op dezelfde grond. Zit je op een totale WOZ waarde van 1,6 miljoen euro.

Ga je iets luxer en pak je bijvoorbeeld de Willem Hedastraat https://www.funda.nl/koop...55-willem-hedastraat-171/

Dan kun je er daar minimaal 8 van kwijt. Totale waarde 3,6 miljoen euro.
En niet te vergeten 8x meer afvalstoffenheffing en rioolheffingen.

[Immutable]

Skyaero schreef op donderdag 18 mei 2023 @ 14:43:
[...]


Is dat zo? Ik pak eens de koninginnelaan in Alkmaar: https://www.funda.nl/koop...179278-koninginnelaan-16/

Woning van 1,3 miljoen euro, op 825 m2 grond.

Vergelijk ik dat eens met Van de Veldelaan https://www.funda.nl/koop...228-van-de-veldelaan-167/
Dan kun je er daar 5 van kwijt op dezelfde grond. Zit je op een totale WOZ waarde van 1,6 miljoen euro.

Ga je iets luxer en pak je bijvoorbeeld de Willem Hedastraat https://www.funda.nl/koop...55-willem-hedastraat-171/

Dan kun je er daar minimaal 8 van kwijt. Totale waarde 3,6 miljoen euro.
En niet te vergeten 8x meer afvalstoffenheffing en rioolheffingen.

Je hebt gelijk. Mijn excuses, ik dacht aan het eigenwoningforfait, maar ook die extra hoge belasting is alleen over het deel boven 1.2 miljoen.https://www.belastingdien...-werkt-eigenwoningforfait
Maar ook al is die belasting veel hoger, het brengt niet veel meer in betreft de totale inkomsten zoals jij het zegt.

[Z___Z]

Immutable schreef op donderdag 18 mei 2023 @ 12:09:
[...]


Ik probeer een beetje te achterhalen waarom dit zo is. Ten eerste gemeente willen veel belasting ontvangen, dat is een prikkel. Een gemeente wil niet teveel gedoe, dus geen mensen met problemen.
Een huis in het hogere segment, vooral boven de 1.2 miljoen euro levert veel inkomsten op uit de WOZ en de aangekoppelde belastingspercentage. Dit is dus niet zo zeer gestoeld op het aantal inwoners. (Wat weer niet eerlijk is tegenover single mensen.)

Wat gebeurd er door deze prikkels, waarbij de gemeente het meeste belasting krijgt + minste uitgaven:
- Welvarende rijke mensen krijgen de voorkeur.

Ik weet niet of dit echt zo is, iemand die bij de gemeente werkt mag dit graag toelichten of aangeven dat ik compleet fout zit.

Maar kun je niet beter naar een systeem met een soort basisbelastingsvoet per persoon. En dan dan dat de belasting klein beetje omhoog gaat met het aantal vierkante meters grond + vierkante meters woonruimte?
Waardoor dus de nadruk ligt op de basis belastingsvoet, waardoor de gemeente voordeel heeft door "meer" mensen te huisvesten in de gemeente. In plaats van hoe het nu is?

In ieder geval een prikel waarbij het aantrekkelijk zal worden om bijvoorbeeld 5 rijtjeshuizen te plaatsen aantrekkelijker is dan 1 grote vrijstaand huis qua inkomstenbelasting. Misschien moet iemand bij de overheid maar eens dit boek lezen:
https://www.bol.com/nl/nl/f/thinking-in-systems/38065370/

Leren uit het verleden. Toen waren de Amsterdammers in de gouden eeuw best slim. Als je belasting heft per meter voorgevel, wordt het vanzelf gunstiger om compacter te bouwen. De kosten voor de gemeente is ook redelijk lineair gekoppeld aan de meters kavel aan de straatkant. Riolering, waterleidingen, stroom, glasvezel, onderhoud weg, ophalen afval, afstand tot de brandweer/ambulancepost etc.

Dus op gewilde plekken moeten we juist omhoog bouwen ipv bestaande huizen op te splitsen. Want de openbare ruimte bij die huizen zijn helemaal niet ingericht op meer woningen. Dus meer parkeerproblemen en andere overlast.

[Laapo]

Gemeente wilt 100 woningen toevoegen. 30 kleine appartementen, 40 grondgebonden eengezinswoningen en 30 hoger segment.

De plaatselijke corporatie krijgt 25 kleine appartementen en 10 rijtjeswoningen. De rest gaat naar de koopmarkt.

Koper checkt Funda, k-t, niets onder de 350k! Er wordt veel te groot en luxe gebouwd!!

Corporaties. De blinde vlek die maar liefst 2,4 miljoen woningen beslaat.

[CVTTPD2DQ]

Laapo schreef op donderdag 18 mei 2023 @ 16:13:
Koper checkt Funda, k-t, niets onder de 350k! Er wordt veel te groot en luxe gebouwd!!

Corporaties. De blinde vlek die maar liefst 2,4 miljoen woningen beslaat.

Want zonder die corporaties zouden er kleine koopwoningen worden gebouwd? Of zou de overgebleven ruimte ook worden gebruikt voor grote luxe woningen met hoge marges?

alexbl69 schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 20:02:
Ik vind dat je als land 2 keuzes hebt: hetzij je laat de huidige massale (arbeids-) immigratie bestaan en bouwt dienovereenkomstig, hetzij je gaat immigratie tegen en 'lost' de woningnood op met ons lage geboortecijfer

Even maar weer dit plaatje erbij. de bevolkingsgroei bestaat vooral uit arbeidsmigranten, waarvan 44% werkzaam in de logistiek, 19% in de tuinbouw, 13% in de voedingsindustrie (slachthuizen), en 6% direct in de landbouw. Veel van deze sectoren beslaan ook best wat ruimte, en zetten daarmee op hun eigen manier de leefbaarheid onder druk.

We zitten in een vicieuze cirkel, maar om die te doorbreken hoef je geen verdragen op te zeggen, douaneposten te bouwen of uit de Europese unie te stappen: zodra de overheid de groei van deze sectoren (die toch lage marges kennen en afhankelijk zijn van laagbetaalde fysieke arbeid) definitief een halt durft toe te roepen, verdwijnt die arbeidsmigratie als sneeuw voor de zon.

[Bunk Hulkers]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 18 mei 2023 @ 17:27:
[...]


We zitten in een vicieuze cirkel, maar om die te doorbreken hoef je geen verdragen op te zeggen, douaneposten te bouwen of uit de Europese unie te stappen: zodra de overheid de groei van deze sectoren (die toch lage marges kennen en afhankelijk zijn van laagbetaalde fysieke arbeid) definitief een halt durft toe te roepen, verdwijnt die arbeidsmigratie als sneeuw voor de zon.

Precies dat, die lage marges vullen toch best wel wat aan hoor : Niet alleen de bedrijven zelf, ook de hele logistiek/service/machine-bouw etc...plaatje is iets ruimer dan je zou denken(maw : er zijn veel banen/nevenbedrijvigheid aan gekoppeld). Maar mee eens dat het wel wat minder kan.

Of verder automatiseren in die sectoren en zodoende minder handjes nodig(maarja, kost weer wat aan investeren..gezien de oplopende rente...maarja anderzijds,ook oplopende salarisverhogingen) Geld wat je zou willen investeren in dat soort zaken is duurder geworden en toch heb je nog steeds de handjes nodig totdat het zover is dat je ge-automatiseerde investering helemaal werkt.

Zelfde met dat huizen printen-door-robots verhaal. Kan wel, maar ookweer hier : Dure investeringen in de techniek om het door te voeren(ook duur om dat laatste stukje inzake afwerking te automatiseren). Dus moeten de machines die huizen gaan printen goedkoper worden( aah wacht ff , dat gaat ook niet zomaar), potje subsidie er maar tegen aangooien om bedrijven hiervoor te stimuleren(maar ja subsidie = belastinggeld ...poeh lastig allemaal)

[Voor 34% gewijzigd door Bunk Hulkers op 18-05-2023 19:04]

[Conrado]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 18 mei 2023 @ 17:27:
De bevolkingsgroei bestaat vooral uit arbeidsmigranten, waarvan 44% werkzaam in de logistiek, 19% in de tuinbouw, 13% in de voedingsindustrie (slachthuizen), en 6% direct in de landbouw. Veel van deze sectoren beslaan ook best wat ruimte, en zetten daarmee op hun eigen manier de leefbaarheid onder druk.

Toch nog maar weer eens deze grafiek:



Logistiek is heel zichtbaar omdat ze - logischerwijs - dicht bij snelwegen bouwen. En ze worden niet voor de lol gebouwd, maar omdat ze aan een behoefte voldoen.
Er is maar één echte groep grootgrondgebruik, de agrarische sector.

[Bunk Hulkers]

Conrado schreef op donderdag 18 mei 2023 @ 18:59:
[...]

Toch nog maar weer eens deze grafiek:

[Afbeelding]

Logistiek is heel zichtbaar omdat ze - logischerwijs - dicht bij snelwegen bouwen. En ze worden niet voor de lol gebouwd, maar omdat ze aan een behoefte voldoen.
Er is maar één echte groep grootgrondgebruik, de agrarische sector.

Dat logistieke met joekels van overslag-blokken zijn ook gewoon nodig, maar idd de agrarische sector pakt wel heel veel ruimte in en ik denk dat de marges daar niet veel hoger of gelijk zijn aan het logistieke gebeuren.

Mij lijkt het dan logisch dat je agrarische activiteit afbouwt mbt de ruimte die deze inneemt. Of net die agrarische sectoren die eruitspringen en minder ruimte innemen zowiezo laat "doorgaan" . Ook zit er aan agrarische bedrijvigheid de gekoppelde bedrijvigheid inzake produktverwerking/export/logistiek(dus niet alleen "arbeidsmigranten-banen"...pfff heel vraagstuk

[Voor 12% gewijzigd door Bunk Hulkers op 18-05-2023 19:15]

[CVTTPD2DQ]

Conrado schreef op donderdag 18 mei 2023 @ 18:59:
Logistiek is heel zichtbaar omdat ze - logischerwijs - dicht bij snelwegen bouwen. En ze worden niet voor de lol gebouwd, maar omdat ze aan een behoefte voldoen.

Daar ben ik het volledig mee eens, maar ik zal ook niet beweren dat nieuwe megastallen niet aan een behoefte voldoen. De Nederlandse machinerie om veevoer uit de Rotterdamse haven in vlees en zuivel om te zetten is erg efficiënt, en er is genoeg vraag in Europa.

Conrado schreef op donderdag 18 mei 2023 @ 18:59:
Er is maar één echte groep grootgrondgebruik, de agrarische sector.

En daarbinnenin weer de veeteelt, die veel oppervlakte gebruikt als weide of als akkers voor veevoer. Wat weer te zien is in de grote werkgelegenheid bij de slachthuizen.

In beide gevallen is het een keuze of je als land in deze richting wil doorgroeien.

[Laapo]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 18 mei 2023 @ 17:27:
[...]
Want zonder die corporaties zouden er kleine koopwoningen worden gebouwd? Of zou de overgebleven ruimte ook worden gebruikt voor grote luxe woningen met hoge marges?

Ik zou verwachten dat als de gemeente een gezonde mix wilt van klein, gemiddeld en groot dat klein dan zeker ook gebouwd wordt.

Nu hoeft zo'n projectontwikkelaar daar zijn hoofd verder niet over te breken, dat wordt doorgeschoven naar de corporaties en klaar is kees.

[Fr33z]

Laapo schreef op donderdag 18 mei 2023 @ 16:13:
Gemeente wilt 100 woningen toevoegen. 30 kleine appartementen, 40 grondgebonden eengezinswoningen en 30 hoger segment.

De plaatselijke corporatie krijgt 25 kleine appartementen en 10 rijtjeswoningen. De rest gaat naar de koopmarkt.

Koper checkt Funda, k-t, niets onder de 350k! Er wordt veel te groot en luxe gebouwd!!

Corporaties. De blinde vlek die maar liefst 2,4 miljoen woningen beslaat.

lol, de eeuwige anti woningcorporatie-visie komt weer naar boven verschrikkelijk zeg, al die betaalbare woningen waardoor een groot deel van de werkende armen toch ergens kan wonen.

[Laapo]

Fr33z schreef op donderdag 18 mei 2023 @ 20:58:
[...]


lol, de eeuwige anti woningcorporatie-visie komt weer naar boven verschrikkelijk zeg, al die betaalbare woningen waardoor een groot deel van de werkende armen toch ergens kan wonen.

Daar zit nu eenmaal het 'betaalbare' deel van de woningvoorraad. Daardoor lijkt het al gauw alsof er alleen grote kastelen voor de koopmarkt worden gebouwd.

Werkende armen zouden ook uitzicht op een eigen woning moeten hebben. Bijvoorbeeld door een sociale koopconstructie, gebeurt veel te weinig.

De kracht van herhaling

[Laapo]

Mooie samenvatting van de huidige staat van onze woningmarkt.

https://www.abnamro.com/r...lag-op-de-hypothekenmarkt

Naast het krappere beleid van de ECB, wordt de hypotheekrente ook opgestuwd door de onzekerheid op financiële markten. De Bank Lending Survey (BLS) data over Q1 2023 laat zien dat banken een verdere aanscherping van hun goedkeuringscriteria van leningen voor woningaankopen melden. Financiers zijn terughoudend door matige economische groeivooruitzichten, oorlogsdreiging, en geopolitieke spanningen. Dit is ook te zien in de risicopremies die banken moeten betalen wanneer ze geld willen ophalen voor hypotheken. Na de bankenstress in maart zijn deze risicopremies weer iets gedaald maar per saldo blijven deze op een hoger niveau. Zelfs al dalen 10-jaarsrentes op Nederlandse staatsobligaties dan zorgen hogere risicopremies dat deze daling per saldo maar beperkt doorgezet wordt in hypotheekrentes.

Bij deze bank kan er nog maar voor 85% van de woningwaarde worden overbrugd. Duidelijke verkrapping van de mogelijkheden.

[koningen]

GAIAjohan schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 22:17:
[...]

Stel je hebt 1000m2 grond.
Je kunt er een vrijstaand huis op zetten van €1.000.000
Maar ook 4 tweekappers van elk 400.000.
Of 8 rijtjeshuizen van elk 250.000
Of een flat met 5 verdiepingen met elk 8 appartementen a 200.000 per stuk.

Ik denk dat uiteindelijk een vrijstaand huis toch echt het minst oplevert. Niet alleen voor de bouwers maar ook voor de gemeente qua woz inkomsten.

Je bovenstaande berekening klopt niet helemaal.

Als je een vrijstaande woning verkoopt hoeft je maar eenmalig voor een aantal zaken te betalen.
Denk b.v. aan ontwerpkosten, Omgevingsvergunning, aansluitkosten water riool stroom....
Maar ook WTWpomp, WTW lucht, badkamer, keuken e.d. De ruimtes zijn binnen groter dus minder binnenmuren e.d. Er zijn geen normen en afspraken met gemeentes dat er binnen een bepaald budget gebouwd moet worden. Er is dus maximaal winst voor het bouwbedrijf/verkoper.

2 of 3 vrijstaande woningen (vrije sector)zal meer winst en werkgelegenheid opleveren als 1 vrijstaande woning vrije sector.

Als er rijtjes woningen gebouwd moeten worden kunnen er wellicht 8 gebouwd worden. Echter dan zijn het waarschijnlijk geen vrije sector woningen meer en is het te verkopen bedrag begrenst.
Dus er moet dan low budget gebouwd worden om er nog wat aan te verdienen.

Alle bijkomende kosten die per huis erbij komen zijn inprincipe (bijna) hetzelfde als een groter huis.


Verder merk ik op dat een vrijstaande woning bouwen van 1 miljoen (ex grond) een mega kasteel is. Daar bouw je een huis van makkelijk 2000-2500 m3 inhoud voor. Die worden nagenoeg NOOIT projectmatig gebouwd. Mensen die dit bouwen doen dit individueel en dan is de afwerking veel hoger dan standaard.
Ze beperken het vaak tot 600-700 m3 maximaal met een vloeroppervlakte van 160-180 m2. daarboven zijn het vaak de extra dure opties aanbouw, e.d. die een wonign duurder maken met meer winst.

[geekeep]

Laapo schreef op vrijdag 19 mei 2023 @ 07:24:
[...]


Daar zit nu eenmaal het 'betaalbare' deel van de woningvoorraad. Daardoor lijkt het al gauw alsof er alleen grote kastelen voor de koopmarkt worden gebouwd.

Werkende armen zouden ook uitzicht op een eigen woning moeten hebben. Bijvoorbeeld door een sociale koopconstructie, gebeurt veel te weinig.

De kracht van herhaling

Ik zie je dit keer op keer verkondigen hier, dat alle (sociale) huur maar opgedoekt moet worden en iedereen aan de koop moet. Ik weet niet in welke kringen jij verblijft, maar er zijn genoeg mensen die niet zitten te wachten op een koophuis. Niet alleen vanwege financiële redenen, maar ook
- omdat ze geen zin hebben in de stress van ergens verantwoordelijk voor zijn
- omdat een huurbaas die onderhoud pleegt en voor de kosten opdraait wel relaxt is
- voor de vrijheid om de koffers te kunnen pakken en naar de andere kant van de wereld te vertrekken
- door inwoning bij ouder(s) vanwege mantelzorg

Met de hedendaags waarschuwingen op persoonlijke leningen die nota bene (op aandringen van zorgpartijen) vanuit de politiek zijn geïnitieerd, is er een grote groep mensen die je tegen zichzelf moet beschermen. Dat doe je niet door ze op te zadelen met een 30-jarige lening van enkele tonnen. Mochten zij wanbetaler worden, mogen wij allemaal meebetalen aan de tarieven/risico-opslagen bij de banken.

Wees blij dat er afgelopen decennia honderdduizenden betaalbare huurwoningen in Nederland zijn gebouwd. Als dat niet zo was, hadden we een groot maatschappelijk probleem.

[spijkerhoofd]

- omdat een huurbaas die onderhoud pleegt en voor de kosten opdraait wel relaxt is

Moet de huisbaas dat wel doen, en dat doen velen dus niet.


Voor de rest heeft u een punt. Economisch gezien is kopen altijd een betere optie omdat na 30 jaar je geen woonlasten meer hebt, en de hypotheek nooit omhoog gaat en huur wel.

[El Capitan]

spijkerhoofd schreef op vrijdag 19 mei 2023 @ 12:54:
[...]


Moet de huisbaas dat wel doen, en dat doen velen dus niet.


Voor de rest heeft u een punt. Economisch gezien is kopen altijd een betere optie omdat na 30 jaar je geen woonlasten meer hebt, en de hypotheek nooit omhoog gaat en huur wel.

offtopic:
Ik mis in de koop van huur discussie vaak een punt en dat is locatie. Ja in de stad zijn fantastische appartementen en penthouses te huur. in dorpen zijn het vaak rijtjes maar echt mooie huur (ala villa koopwoning) lijkt mij zeldzaam. Dus als je iets met veel volume, tuin en buiten de stad zoekt dan is het aanbod koop veel groter dan huur. Of zit ik er helemaal naast? Ik ken de huurmarkt slecht buiten de steden.

[Laapo]

geekeep schreef op vrijdag 19 mei 2023 @ 12:26:
[...]

Ik zie je dit keer op keer verkondigen hier, dat alle (sociale) huur maar opgedoekt moet worden en iedereen aan de koop moet. Ik weet niet in welke kringen jij verblijft, maar er zijn genoeg mensen die niet zitten te wachten op een koophuis. Niet alleen vanwege financiële redenen, maar ook
- omdat ze geen zin hebben in de stress van ergens verantwoordelijk voor zijn
- omdat een huurbaas die onderhoud pleegt en voor de kosten opdraait wel relaxt is
- voor de vrijheid om de koffers te kunnen pakken en naar de andere kant van de wereld te vertrekken
- door inwoning bij ouder(s) vanwege mantelzorg

Met de hedendaags waarschuwingen op persoonlijke leningen die nota bene (op aandringen van zorgpartijen) vanuit de politiek zijn geïnitieerd, is er een grote groep mensen die je tegen zichzelf moet beschermen. Dat doe je niet door ze op te zadelen met een 30-jarige lening van enkele tonnen. Mochten zij wanbetaler worden, mogen wij allemaal meebetalen aan de tarieven/risico-opslagen bij de banken.

Wees blij dat er afgelopen decennia honderdduizenden betaalbare huurwoningen in Nederland zijn gebouwd. Als dat niet zo was, hadden we een groot maatschappelijk probleem.

Ik vind dat we al een groot maatschappelijk probleem hebben. De corporatiesector legt beslag op 1/3e van alle woningen. Met name het betaalbare deel. Hierdoor kunnen veel mensen never een woning in eigendom verkrijgen. Dit ondergraaft de meritocratie waar we met z'n allen zo hard voor pleiten als het aankomt op kapitaal vs arbeid.

De corporaties, als verlengde van de overheid verliest daarmee ook volledig de focus op wat ze eigenlijk moeten doen. Echt kwetsbaren voorzien van huisvesting. Ipv daarvan doen ze gewoon eventjes al het betaalbare van de markt halen en zelf verdelen op basis van zoiets inefficiënts als een wachtlijst. Maar goed, je kent het verhaal inmiddels. Ik kan zo wel even doorgaan.

Om nog even op de aangekaarte punten in te gaan:

-Even je koffers pakken zit er als je eenmaal huurt van een corporatie natuurlijk niet in. Je kan nergens heen. Dat deel van de markt is ook niet dynamisch met wachtlijsten e.d.

- onderhoud, goed punt. Ik weet niet of corporaties daar heel efficiënt in zijn. Maar zo wel dan moeten we dat wellicht behouden.

En voor de duidelijkheid, ik wil niet de gehele corporatiesector afschaffen. Halveren is prima. Komt daarmee ook beter in lijn met het aantal huishoudens dat huurtoeslag krijgt.

[Voor 11% gewijzigd door Laapo op 19-05-2023 13:56]

[geekeep]

Laapo schreef op vrijdag 19 mei 2023 @ 13:49:
[...]


Ik vind dat we al een groot maatschappelijk probleem hebben. De corporatiesector legt beslag op 1/3e van alle woningen. Met name het betaalbare deel. Hierdoor kunnen veel mensen never een woning in eigendom verkrijgen. Dit ondergraaft de meritocratie waar we met z'n allen zo hard voor pleiten als het aankomt op kapitaal vs arbeid.

De corporaties, als verlengde van de overheid verliest daarmee ook volledig de focus op wat ze eigenlijk moeten doen. Echt kwetsbaren voorzien van huisvesting. Ipv daarvan doen ze gewoon eventjes al het betaalbare van de markt halen en zelf verdelen op basis van zoiets inefficiënts als een wachtlijst. Maar goed, je kent het verhaal inmiddels. Ik kan zo wel even doorgaan.

Om nog even op de aangekaarte punten in te gaan:

-Even je koffers pakken zit er als je eenmaal huurt van een corporatie natuurlijk niet in. Je kan nergens heen. Dat deel van de markt is ook niet dynamisch met wachtlijsten e.d.

- onderhoud, goed punt. Ik weet niet of corporaties daar heel efficiënt in zijn. Maar zo wel dan moeten we dat wellicht behouden.

En voor de duidelijkheid, ik wil niet de gehele corporatiesector afschaffen. Halveren is prima. Komt daarmee ook beter in lijn met het aantal huishoudens dat huurtoeslag krijgt.

Je pretendeert alsof de wooncorporaties betaalbare woningen van de markt afsnoepen, maar die woningen zijn juist betaalbaar omdat ze niet op de markt staan/stonden.
Je doet alsof er geen Page toiletpapier in de supermarkt te vinden is omdat de Euroshopper rollen gekocht zijn door degene die op de centen letten. Wat dat betreft blaat je precies na wat liberaal Nederland al jaren loopt te roepen, "het huizentekort ligt aan <insert zondebok>" i.p.v. eens wat (zelf)reflectie te verrichten. Het ironische is dat de wooncorporaties afgelopen 10 jaar (met de invoer van de huurheffing) exact gedaan hebben wat jij graag ziet, de verkoop van huurwoningen. En, heeft dat het huizentekort opgelost of de "werkende armen" aan een woning geholpen?

Het woningtekort heeft vrij weinig te maken met de mensen die graag in een betaalbare huurwoning zitten, maar meer met: landelijke/regionale politiek, groeiende marges voor de top van bedrijven/projecten, een warboel aan regelgeving, gebrek aan visie en een langetermijnplan, een varken dat boven huisvesting/milieu gesteld wordt en om het af te toppen nog wat NIMBY-saus.

[Lisadr]

Compuhair schreef op woensdag 17 mei 2023 @ 18:26:
[...]


Ik vind het een goede ontwikkeling. We hebben woningnood. Dan moet je creatief zijn. Met alleen bouwen lossen we het probleem niet op. Dus splitsen is een goed idee in sommige situaties.

Moet er wel streng gehandhaafd worden om te voorkomen dat hier misbruik van wordt gemaakt. Dat zie ik niet snel gebeuren. We hebben een woningnood omdat de politiek (zoals gebruikelijk) problemen te lang heeft genegeerd.

[Compuhair]

Lisadr schreef op vrijdag 19 mei 2023 @ 15:41:
We hebben een woningnood omdat de politiek (zoals gebruikelijk) problemen te lang heeft genegeerd.

In zo ongeveer elke stad waar veel mensen willen wonen is er woningnood. In Nederland en in het buitenland. Dan kan je wel zeggen dat de politiek loopt te klooien, maar blijkbaar is het een probleem van over de hele wereld, en heeft niemand een oplossing.

[Lisadr]

Compuhair schreef op vrijdag 19 mei 2023 @ 15:51:
[...]


In zo ongeveer elke stad waar veel mensen willen wonen is er woningnood. In Nederland en in het buitenland. Dan kan je wel zeggen dat de politiek loopt te klooien, maar blijkbaar is het een probleem van over de hele wereld, en heeft niemand een oplossing.

Het is helemaal niet een probleem over de hele wereld. Het is een probleem in landen waar te weinig is gebouwd, het aantrekkelijk/makkelijk is gemaakt voor (buitenlandse) investeerders om huizen op te kopen en waar de politiek afwachtend is geweest met reageren.

Portugal, Nederland, Canada en VS horen daarbij. Maar in Zuid-Korea, Japan, China en veel andere landen hebben niet een woningcrisis waar een terkort aan woningen zijn.

https://data.oecd.org/pri...rices.htm#indicator-chart Als het gaat om woningprijs vs inkome behoort Nederland ook binnen OECD tot de top en dat niet geen goede ontwikkeling. Rente is de afgelopen jaren voor veel landen extreem laag geweest, maar er zijn ook andere redenen waarom de vraag sterk toenam. Portugal en Nederland hebben het aantrekkelijk gemaakt voor buitenlande investeerders om huizen op te kopen en voor expats om er naartoe te verhuizen. Een toename van vraag, met afname van aanbod zorgt voor hogere prijzen.

[Laapo]

geekeep schreef op vrijdag 19 mei 2023 @ 14:44:
[...]

Je pretendeert alsof de wooncorporaties betaalbare woningen van de markt afsnoepen, maar die woningen zijn juist betaalbaar omdat ze niet op de markt staan/stonden.
Je doet alsof er geen Page toiletpapier in de supermarkt te vinden is omdat de Euroshopper rollen gekocht zijn door degene die op de centen letten. Wat dat betreft blaat je precies na wat liberaal Nederland al jaren loopt te roepen, "het huizentekort ligt aan <insert zondebok>" i.p.v. eens wat (zelf)reflectie te verrichten. Het ironische is dat de wooncorporaties afgelopen 10 jaar (met de invoer van de huurheffing) exact gedaan hebben wat jij graag ziet, de verkoop van huurwoningen. En, heeft dat het huizentekort opgelost of de "werkende armen" aan een woning geholpen?

Het woningtekort heeft vrij weinig te maken met de mensen die graag in een betaalbare huurwoning zitten, maar meer met: landelijke/regionale politiek, groeiende marges voor de top van bedrijven/projecten, een warboel aan regelgeving, gebrek aan visie en een langetermijnplan, een varken dat boven huisvesting/milieu gesteld wordt en om het af te toppen nog wat NIMBY-saus.

Waarom draai je het naar de huurders. Ik heb helemaal niets tegen huurders van woningcorporaties. Ik wil voor hen juist dat er mogelijkheden zijn om niet voor eeuwig veroordeeld te zijn tot dat ellendige huren. Ook met anderhalve onder modaal betalende baan moet je een woning kunnen kopen, zo zie ik het. Dat mensen die hard werken maar niet dik verdienen het eigenaarschap over een woning niet aankunnen gaat er bij mij niet in.

Deze sector is verworden tot een heilig huisje waar niemand zich de vingers aan durft te branden. Deels ook de oorzaak voor het gebrek aan visie. Er is een gigantische blinde vlek van maar liefst 2,4miljoen woningen. Dit niet betrekken in het verbeteren van de woningmarkt staat wat mij betreft gelijk aan het niet zoeken naar echte oplossingen.

Nog even ter verduidelijking, over de afgelopen jaren hebben de corporaties helemaal niet gedaan wat ik graag zie. Koopgarant constructies en andere vormen van sociale koop zijn niet ingevoerd. Netto is het aantal corporatiewoningen toegenomen en bij voorgenomen beleid om corporatiewoningen te verkopen aan zittende bewoners is actief tegengas van de branchevereniging.

Alle aangehaalde andere oorzaken, nimby's, milieu etc spelen evengoed mee. Dus niets te nadele daarvan. Het is alleen wat kortzichtig om die problemen alleen te zien bij 2/3e van de woningmarkt en 1/3e, omdat het van een corporatie is maar verder buiten beschouwing te laten.

[Compuhair]

https://www.volkskrant.nl...-hypotheekrente~b83347aa/

Steeds meer kopers van nieuwbouwhuizen zien hun verhuisdroom vervliegen. De vertraging in de woningbouw en de snel gestegen hypotheekrente zijn voor hen een nachtmerrie geworden. ‘Deze mensen werden gevangen in een perfect storm.’

[Kalentum]

Laapo schreef op vrijdag 19 mei 2023 @ 18:37:
[...]


Waarom draai je het naar de huurders. Ik heb helemaal niets tegen huurders van woningcorporaties. Ik wil voor hen juist dat er mogelijkheden zijn om niet voor eeuwig veroordeeld te zijn tot dat ellendige huren. Ook met anderhalve onder modaal betalende baan moet je een woning kunnen kopen, zo zie ik het. Dat mensen die hard werken maar niet dik verdienen het eigenaarschap over een woning niet aankunnen gaat er bij mij niet in.

Deze sector is verworden tot een heilig huisje waar niemand zich de vingers aan durft te branden. Deels ook de oorzaak voor het gebrek aan visie. Er is een gigantische blinde vlek van maar liefst 2,4miljoen woningen. Dit niet betrekken in het verbeteren van de woningmarkt staat wat mij betreft gelijk aan het niet zoeken naar echte oplossingen.

Nog even ter verduidelijking, over de afgelopen jaren hebben de corporaties helemaal niet gedaan wat ik graag zie. Koopgarant constructies en andere vormen van sociale koop zijn niet ingevoerd. Netto is het aantal corporatiewoningen toegenomen en bij voorgenomen beleid om corporatiewoningen te verkopen aan zittende bewoners is actief tegengas van de branchevereniging.

Alle aangehaalde andere oorzaken, nimby's, milieu etc spelen evengoed mee. Dus niets te nadele daarvan. Het is alleen wat kortzichtig om die problemen alleen te zien bij 2/3e van de woningmarkt en 1/3e, omdat het van een corporatie is maar verder buiten beschouwing te laten.

Het mooie is wel dat je met een groot arsenaal aan woningcoroporatiewoningen wel een aantal flinke stappen kan nemen die individuele eigenaren niet kunnen nemen. Als ik kijk naar de jaren 50 buurtjes in mijn woonplaats, dan is een flink deel van die verouderde woningen vervangen door mooie nieuwbouw. En wat juist achterblijft zijn de koopappartementen. Dus qua verduurzaming zijn woningcorporaties in staat grotere stappen te zetten. Er zijn niet veel huiseigenaren die hun huis slopen en wat nieuws neerzetten, laat staan VVE's.

Verder ben ik het gevoelsmatig met je eens: ook huidige huurders zouden prima voor een woning kunnen zorgen. Zeker de modale inkomens. Maar in de praktijk hebben veel mensen toch de bescherming van wetgeving nodig om dingen te doen als pensioenopbouw, zorgverzekeringen, autoverzekeringen etc. Stel dat iemand met een inkomen van netto 2300 euro na aftrek van 'verplichte uitgaven' nog 500 euro overhoudt, hoe groot is de kans dat daar dan nog van gereserveert wordt... ik weet het niet maar ik ben bang dat er wel eens flink wat van die woningen achterstallig onderhoud oplopen waardoor de winst van kopen teniet wordt gedaan. Liberaal gezien een gevalletje eigenschuld dikkebult maar het kan dus wel een resultaat van een kleinere sociale huur zijn .

[Compuhair]

https://www.nrc.nl/nieuws...melen-nog-steeds-a4165067

Woningcorporaties, wethouders, de overheid: decennialang kwamen ze met het ene na het andere plan voor de verloederde Schiedamse Staatsliedenbuurt. Toch bleven bewoners met beschimmelde huizen zitten. Een verhaal in vier hoofdstukken.

[Conrado]

NOS: Dure grond belemmert bouw koophuizen: moet de grondprijs omlaag?

Projectontwikkelaars hebben last van hoge kosten van onder meer bouwmateriaal en arbeid, terwijl ondertussen bestaande huizen goedkoper en dus aantrekkelijker worden.

Die bouwkosten zijn moeilijk omlaag te krijgen en daardoor rijst de vraag of een andere kostenpost niet goedkoper kan: de grond.

Langzaam ontstaat het besef dat er wat moet gebeuren….

[Napo]

Conrado schreef op zondag 21 mei 2023 @ 09:09:
NOS: Dure grond belemmert bouw koophuizen: moet de grondprijs omlaag?

Projectontwikkelaars hebben last van hoge kosten van onder meer bouwmateriaal en arbeid, terwijl ondertussen bestaande huizen goedkoper en dus aantrekkelijker worden.

Die bouwkosten zijn moeilijk omlaag te krijgen en daardoor rijst de vraag of een andere kostenpost niet goedkoper kan: de grond.

Langzaam ontstaat het besef dat er wat moet gebeuren….

Belangrijke zin in het artikel is dat iedereen in de keten water bij de wijn moet doen. Projectontwikkelaars die stellen dat de grondprijs omlaag moet, moeten ook naar hun eigen marges kijken. Het is bijzonder makkelijk om de financiële pijn enkel bij andere te leggen.

[mitsumark]

Napo schreef op zondag 21 mei 2023 @ 09:44:
Belangrijke zin in het artikel is dat iedereen in de keten water bij de wijn moet doen. Projectontwikkelaars die stellen dat de grondprijs omlaag moet, moeten ook naar hun eigen marges kijken. Het is bijzonder makkelijk om de financiële pijn enkel bij andere te leggen.

Waaruit blijkt dat de marges van de projectontwikkelaars (langdurig) te hoog liggen?
Voor zover ik daar inzicht in heb (gehad) hebben projectontwikkelaars soms mazzel dat de prijzen harder stijgen dan de kosten, maar soms ook andersom. Voor dat risico wil je wellicht wat (extra) marge inbouwen. Hun projecten lopen maar een paar jaar.
De gemeenten echter zijn volledig aan het speculeren, houden grond "decennia" aan tot er woekerwinsten mogelijk zijn en stellen een fictieve prijs..

[MXMaster]

Belangrijk in de discussie over grond is dat het om meer gaat dan alleen de overdracht van wat vierkante meters grond. De gemeente is ook verantwoordelijk voor de aanleg van de publieke buitenruimte, betwijfel of dat de afgelopen jaren goedkoper is geworden.

Je zou natuurlijk ook grond met dikke verliezen kunnen verkopen zodat nieuwbouw kopers lekker goedkoop uit zijn, om vervolgens via de OZB de last te verdelen over de hele gemeente. Denk alleen niet dat je daar veel vrienden mee maakt.

[Napo]

mitsumark schreef op zondag 21 mei 2023 @ 10:06:
[...]
Waaruit blijkt dat de marges van de projectontwikkelaars (langdurig) te hoog liggen?
Voor zover ik daar inzicht in heb (gehad) hebben projectontwikkelaars soms mazzel dat de prijzen harder stijgen dan de kosten, maar soms ook andersom. Voor dat risico wil je wellicht wat (extra) marge inbouwen. Hun projecten lopen maar een paar jaar.
De gemeenten echter zijn volledig aan het speculeren, houden grond "decennia" aan tot er woekerwinsten mogelijk zijn en stellen een fictieve prijs..

Je haalt er iets uit wat er niet staat. Uiteindelijk is het makkelijk om te roepen dat een partij iets in moet leveren, in de basis zou je dan eerst naar je eigen mogelijkheden moeten kijken en zo de discussie insteken met andere.

Woekerwinsten door gemeentes? De projectontwikkelaars doen daar net zo goed aan mee. Zie polder Rijnenburg. Speculeren is een probleem en dat liever dat het ten goede komt aan de gemeenschap dan een ontwikkelaar.

[RemcoDelft]

MXMaster schreef op zondag 21 mei 2023 @ 10:28:
Belangrijk in de discussie over grond is dat het om meer gaat dan alleen de overdracht van wat vierkante meters grond. De gemeente is ook verantwoordelijk voor de aanleg van de publieke buitenruimte, betwijfel of dat de afgelopen jaren goedkoper is geworden.

Je zou natuurlijk ook grond met dikke verliezen kunnen verkopen zodat nieuwbouw kopers lekker goedkoop uit zijn, om vervolgens via de OZB de last te verdelen over de hele gemeente. Denk alleen niet dat je daar veel vrienden mee maakt.

Als de gemeente 30 jaar geleden de publieke ruimte kon bijhouden met VEEL minder geld, moet dat nu ook weer kunnen.
Maar je hebt gelijk: je maakt inderdaad meer vrienden als je enkele bewoners die geen keus hebben per jaar heel veel te laten betalen, dan alle bewoners een evenredig deel. Het gaat alleen dwars tegen de grondwet in, die stelt dat de overheid zich dient in te zetten voor voldoende woonruimte...

Gek genoeg hoor je nooit iemand over de freeloaders die eerder een huis kochten en extra winst maken dankzij de kunstmatige schaarste. De hele huizenmarkt is al heel lang een onhoudbaar piramidespel, en na tinyhouses hebben ze het nu al over microwoningen mo maar meer mensen meer te kunnen laten betalen voor steeds minder.

Huizen bouwen is nog steeds enorm goedkoop t.o.v. de von-prijs, en in alle omringende landen kan het ook.

[Voor 19% gewijzigd door RemcoDelft op 21-05-2023 11:37]

[Napo]

RemcoDelft schreef op zondag 21 mei 2023 @ 11:34:
[...]

Als de gemeente 30 jaar geleden de publieke ruimte kon bijhouden met VEEL minder geld, moet dat nu ook weer kunnen.

Lijkt me een nogal boude stelling zeker zo zonder enige onderbouwing.

[Napo]

RemcoDelft schreef op zondag 21 mei 2023 @ 11:34:
[...]

Gek genoeg hoor je nooit iemand over de freeloaders die eerder een huis kochten en extra winst maken dankzij de kunstmatige schaarste.

Dan moet je andere zaken volgen, er worden zeker opties opgegooid om iets te doen met de waardestijging (dat niet belastingvrij te houden) maar ook daar zitten haken en ogen aan.

Freeloaders is overigens een bijzondere keuze. Niet iedereen is uit op die winst noch dragen ze niet niets bij aan de lokale samenleving.

[RemcoDelft]

Napo schreef op zondag 21 mei 2023 @ 11:41:
[...]


Lijkt me een nogal boude stelling zeker zo zonder enige onderbouwing.

Vergelijk de grondprijzen toen en nu maar. Die 6 meter straat hoeft echt niet meer te kosten dan het huis zelf.

[RemcoDelft]

Napo schreef op zondag 21 mei 2023 @ 11:44:
[...]

Freeloaders is overigens een bijzondere keuze. Niet iedereen is uit op die winst noch dragen ze niet niets bij aan de lokale samenleving.

Precies hetzelfde argument wordt hier regelmatig aangevoerd als reden waarom kavelprijzen niet zouden kunnen dalen. Dan zou namelijk de huidige koper later winst kunnen maken, waarbij vergeten wordt dat miljoenen mensen dat al jaren doen.

[Napo]

RemcoDelft schreef op zondag 21 mei 2023 @ 11:55:
[...]

Vergelijk de grondprijzen toen en nu maar. Die 6 meter straat hoeft echt niet meer te kosten dan het huis zelf.

Nogmaals, je onderbouwt het niet. Maar edoch, arboeisen worden strenger, meer ondersteunend materiaal nodig en voila, daar zit al een kostenstijging. Van dicht asfaltbeton naar ZOAB, nog een kostenstijging. Compensatie voor uitstoot stikstof. De vooruitgang die gemaakt wordt heeft een kostencomponent waarvoor de gemeenschap mag betalen. Daarnaast kom je sneller in de complexere gebieden waardoor het bouwrijp maken ook nog eens duurder is.

Al met al zijn er legio factoren die meehelpen in de prijsstijging.

[Napo]

RemcoDelft schreef op zondag 21 mei 2023 @ 11:56:
[...]

Precies hetzelfde argument wordt hier regelmatig aangevoerd als reden waarom kavelprijzen niet zouden kunnen dalen. Dan zou namelijk de huidige koper later winst kunnen maken, waarbij vergeten wordt dat miljoenen mensen dat al jaren doen.

Tendieus door het zo te stellen. Het overgrote deel van de mensen zal een woning kopen om te wonen, een prijsstijging is een bijkomstigheid en geen doelstelling.

Zelfs een bezitter van een kavel is geen freeloader vanwege de belastingen die geheven worden. Dat de lokale overheid verpaupering/lege kavels zou moeten willen voorkomen is een tweede.

[MXMaster]

RemcoDelft schreef op zondag 21 mei 2023 @ 11:34:
[...]

Als de gemeente 30 jaar geleden de publieke ruimte kon bijhouden met VEEL minder geld, moet dat nu ook weer kunnen.
Maar je hebt gelijk: je maakt inderdaad meer vrienden als je enkele bewoners die geen keus hebben per jaar heel veel te laten betalen, dan alle bewoners een evenredig deel. Het gaat alleen dwars tegen de grondwet in, die stelt dat de overheid zich dient in te zetten voor voldoende woonruimte...

Bijhouden is iets anders dan realisatie. Onderhoud stelt in gebieden met weinig verzakking niet zoveel voor, beetje schoonmaken en hier en daar groen onderhoud. Realisatie is een ander verhaal, je gaat van (meestal) weiland naar woonwijk, dat is een forse transformatie. Van 1993 tot nu hebben we 100%+ inflatie gehad, dus is allemaal niet zo gek dat het duurder is geworden.

Als die mensen niet willen betalen voor nieuwbouw(grond) kopen ze gewoon een bestaand huis, zo simpel is het. In tijden van lage rentes gingen die nieuwbouwhuizen gewoon als warme broodjes over de toonbank, met of zonder hoge grondprijs.

[CVTTPD2DQ]

RemcoDelft schreef op zondag 21 mei 2023 @ 11:56:
Precies hetzelfde argument wordt hier regelmatig aangevoerd als reden waarom kavelprijzen niet zouden kunnen dalen. Dan zou namelijk de huidige koper later winst kunnen maken, waarbij vergeten wordt dat miljoenen mensen dat al jaren doen.

Als je het aan de markt overlaat pakt iemand de winst. Als de gemeente de prijzen omlaag brengt, zal in de eerste instantie de projectontwikkelaar kijken of ze de marges kunnen vergroten. Als de projectontwikkelaar de marges niet kan vergroten, gaat de winst naar de bezitter die kan wachten tot de prijzen weer stijgen - dat zal meestal de eerste koper zijn, maar het kan ook de tweede, derde, etc.

Ik zou zeggen. als partijen bereid zijn om flink in hun marges te snijden, gebruik die gelegenheid dan voor sociale woningbouw; dan komt de winst in een publieke kas(*). Die forse waardestijging op die nieuwbouwwoningen kan dan worden gebruikt om elders in de gemeente een verlepte oude stadswijk op te knappen.

En ja, in het verleden deden we niet zo moeilijk over het toeschuiven van de winst naar de kopers. Maar in het verleden bouwden we ook veel meer sociale huurwoningen.

(*) Zolang er geen draagvlak is voor een echte grondwaardebelasting waarmee we dit soort speculatieve schommelingen flink kunnen dempen.

[Nuffer_]

Ik volg al een tijdje dit topic zonder te reageren. Nu merk ik dat er hier en daar weleens aannames worden gedaan. Ik kon het toch niet laten om op een paar van dit soort aannames een reactie te geven.

@RemcoDelft. De bouwprijzen in Nederland zijn een stuk hoger dan in andere landen door hogere uurlonen en daarnaast de hoge duurzaamheidsambities (en natuurlijk de hoge grondprijzen). Ik werk zelf als ontwikkelaar bij een ontwikkelende bouwer en uit ervaring weet ik dat er onder de streep een rood getal uitkomt als je een gereguleerde woning bouwt. Dit is in veel gemeentes 1/3 van het programma. Daarbovenop moet vaak nog 1/3 voor de middeldure sector worden gebouwd.

@MXMaster er zijn verschillende constructies bij een projectontwikkeling. Tegenwoordig is vaak de ontwikkelaar verantwoordelijk voor het aanleggen van de openbare ruimte. Vervolgens wordt de grond terug geleverd aan de desbetreffende gemeente. Het onderhouden van openbare ruimtes is een stuk duurder geworden door onder andere de klimaatadaptieve maatregelen (kratten, wadi s, e.d) die binnen elke gemeente belangrijker zijn geworden.

[Voor 4% gewijzigd door Nuffer_ op 21-05-2023 16:39]

[Laapo]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 21 mei 2023 @ 14:19:
[...]

Ik zou zeggen. als partijen bereid zijn om flink in hun marges te snijden, gebruik die gelegenheid dan voor sociale woningbouw; dan komt de winst in een publieke kas(*). Die forse waardestijging op die nieuwbouwwoningen kan dan worden gebruikt om elders in de gemeente een verlepte oude stadswijk op te knappen.

En ja, in het verleden deden we niet zo moeilijk over het toeschuiven van de winst naar de kopers. Maar in het verleden bouwden we ook veel meer sociale huurwoningen.

(*) Zolang er geen draagvlak is voor een echte grondwaardebelasting waarmee we dit soort speculatieve schommelingen flink kunnen dempen.

Woco's hebben ruim 300 miljard eigen vermogen. Daar is vrij eenvoudig een deel te realiseren door verkoop. Zomaar nog meer vermogen toeschuiven resulteert in meer van wat we nu al hebben. Dood kapitaal. Gaan echt niet plots nog meer spenderen aan wijken waar het niet loopt.

https://btiv.datawonen.nl...atawonen--dvi-dpi-/balans

Woco's hebben hun pr goed in orde.

[Conrado]

RemcoDelft schreef op zondag 21 mei 2023 @ 11:34:
Gek genoeg hoor je nooit iemand over de freeloaders die eerder een huis kochten en extra winst maken dankzij de kunstmatige schaarste. De hele huizenmarkt is al heel lang een onhoudbaar piramidespel….

Welja, zet even miljoenen huizenbezitters weg. Al die kopers betaalden gewoon de toenmalige marktprijs en - bij nieuwbouw - leverde hun financiële bijdrage aan de gemeente.

Hoewel ik groot voorstander van het helpen van starters ben, is verlaging van de grondprijs een vorm van subsidie. Dat moet je goed regelen omdat anders ergens in de keten, incl. de koper, de marge gepakt wordt.

En de huizenmarkt is natuurlijk geen piramidespel

[hoevenpe]

Napo schreef op zondag 21 mei 2023 @ 11:03:
Woekerwinsten door gemeentes? De projectontwikkelaars doen daar net zo goed aan mee. Zie polder Rijnenburg.

Rijnenburg heeft niets met grondspeculatie te maken, dat is een politieke keuze. Geen bouw voor 2035 en windmolens in de voortuin, welke projectontwikkelaar gaat daar z'n vingers aan branden?

[Compuhair]

https://www.volkskrant.nl...huizen-neemt-af~b03af619/

Goed nieuws voor wie een huis zoekt, slecht nieuws voor wie er een moet verkopen: de huizenprijzen zijn in april opnieuw gedaald, 1,1 procent ten opzichte van maart. In vergelijking met april vorig jaar waren bestaande koopwoningen 4,4 procent goedkoper.

[redwing]

Compuhair schreef op maandag 22 mei 2023 @ 08:23:
https://www.volkskrant.nl...huizen-neemt-af~b03af619/

Goed nieuws voor wie een huis zoekt, slecht nieuws voor wie er een moet verkopen: de huizenprijzen zijn in april opnieuw gedaald, 1,1 procent ten opzichte van maart. In vergelijking met april vorig jaar waren bestaande koopwoningen 4,4 procent goedkoper.

Ik blijf dat aparte conclusies vinden. Voorlopig zijn de maandlasten nog steeds stukken hoger dan voorheen., dus voor kopers is er niet zo heel veel positiefs. Verder zullen de meeste verkopers een ander huis willen kopen die net zo goed in prijs is gedaald. Het grootste probleem voor de verkopers is dan ook niet de prijs, maar dat het gewoon veel lastiger is om een huis te verkopen en het dus veel langer duurt.

En als je dan kijkt naar de hoogte van de daling is die een stuk lager dan de stijgingen die we de laatste jaren hebben gehad.

[johndoe1009]

redwing schreef op maandag 22 mei 2023 @ 08:40:
[...]

Ik blijf dat aparte conclusies vinden. Voorlopig zijn de maandlasten nog steeds stukken hoger dan voorheen., dus voor kopers is er niet zo heel veel positiefs. Verder zullen de meeste verkopers een ander huis willen kopen die net zo goed in prijs is gedaald. Het grootste probleem voor de verkopers is dan ook niet de prijs, maar dat het gewoon veel lastiger is om een huis te verkopen en het dus veel langer duurt.

En als je dan kijkt naar de hoogte van de daling is die een stuk lager dan de stijgingen die we de laatste jaren hebben gehad.

Eens, maar het is voor kopers zeker wel positief dat we nu in een andere trend zitten.
Het is nog niet afgelopen namelijk..

Zelf verwacht ik dat de prijzen minimaal gaan corrigeren naar waar de maandlasten gelijk of lager zijn dan voorheen. En dat de sterke correlatie tussen financieringsmogelijkheid en huizenprijs (wederom) te zien zal zijn

[Waah]

redwing schreef op maandag 22 mei 2023 @ 08:40:
[...]

Ik blijf dat aparte conclusies vinden. Voorlopig zijn de maandlasten nog steeds stukken hoger dan voorheen., dus voor kopers is er niet zo heel veel positiefs. Verder zullen de meeste verkopers een ander huis willen kopen die net zo goed in prijs is gedaald. Het grootste probleem voor de verkopers is dan ook niet de prijs, maar dat het gewoon veel lastiger is om een huis te verkopen en het dus veel langer duurt.

En als je dan kijkt naar de hoogte van de daling is die een stuk lager dan de stijgingen die we de laatste jaren hebben gehad.

Het is positiever dan wat we zagen: Stijgende hypotheekrentes én stijgende huizenprijzen

[Blik1984]

johndoe1009 schreef op maandag 22 mei 2023 @ 09:13:
[...]


Eens, maar het is voor kopers zeker wel positief dat we nu in een andere trend zitten.
Het is nog niet afgelopen namelijk..

Zelf verwacht ik dat de prijzen minimaal gaan corrigeren naar waar de maandlasten gelijk of lager zijn dan voorheen. En dat de sterke correlatie tussen financieringsmogelijkheid en huizenprijs (wederom) te zien zal zijn

Dit is echt wensdenken, je vergeet even dat er een flinke inflatie is geweest met ook bijbehorende loonontwikkeling. Mocht dit al gebeuren dan is het sowieso gecorrigeerd voor inflatie en daarmee dus al een stuk hoger dan de "originele maandlasten".

[redwing]

johndoe1009 schreef op maandag 22 mei 2023 @ 09:13:
[...]
Eens, maar het is voor kopers zeker wel positief dat we nu in een andere trend zitten.
Het is nog niet afgelopen namelijk..

Zelf verwacht ik dat de prijzen minimaal gaan corrigeren naar waar de maandlasten gelijk of lager zijn dan voorheen. En dat de sterke correlatie tussen financieringsmogelijkheid en huizenprijs (wederom) te zien zal zijn

Met de huidige dalingen duurt het nog jaren voordat dat het geval is, en pak je er de nog steeds stijgende rente bij nog langer. Ik vind het voor kopers dus helemaal geen goede trend. Het enige goede voor kopers is dat de prijzen van de huizen dalen, maar als daartegenover stijgende maandlasten en minder transacties (oftewel niet makkelijker om een huis te vinden) staan is er weinig positiefs te melden. Want voorlopig zie ik wel berichten voorbij komen dat het beter wordt voor starters, maar dat is alleen als je het relatief bekijkt ten opzichte van de hele markt. Ga je puur naar de kwantiteit kijken is er weinig verbetering te vinden.

Gezien de dalingen nogal tegen vallen verwacht ik daarom ook dat die maandlasten niet gelijk of lager gaan worden. Het aantal huizen is niet toegenomen terwijl er nog genoeg mensen zijn die wel een huis willen. Ik verwacht dan ook dat de stijging in maandlasten die we voorheen zagen zich gewooon doorzetten.

[redwing]

Waah schreef op maandag 22 mei 2023 @ 09:18:
[...]

Het is positiever dan wat we zagen: Stijgende hypotheekrentes én stijgende huizenprijzen

Dat klopt natuurlijk, maar wat ik nu zie valt de daling van de huizenprijzen in het niet bij de stijging van de hypotheekrentes. Naar mijn idee is de markt de laatste tijd dan ook voor zowel kopers als verkopers achteruit gegaan.

[Conrado]

Compuhair schreef op maandag 22 mei 2023 @ 08:23:
Goed nieuws voor wie een huis zoekt, slecht nieuws voor wie er een moet verkopen: de huizenprijzen zijn in april opnieuw gedaald, 1,1 procent ten opzichte van maart. In vergelijking met april vorig jaar waren bestaande koopwoningen 4,4 procent goedkoper.

Ehhh..., goed/slecht nieuws of niet, het is vooral oud nieuws

Enkel de NVM heeft inzicht in de actuele prijzen en die publiceren ze ieder kwartaal. De Volkskrant kan enkel putten uit de Kadaster/CBS-data van huizen die passeren bij de notaris. Die is erg betrouwbaar maar logischerwijs gaat dit over huizen die een maand of drie geleden verkocht zijn, en dus een kwartaal achterlopen op de NVM data.

[Napo]

hoevenpe schreef op maandag 22 mei 2023 @ 07:48:
[...]

Rijnenburg heeft niets met grondspeculatie te maken, dat is een politieke keuze. Geen bouw voor 2035 en windmolens in de voortuin, welke projectontwikkelaar gaat daar z'n vingers aan branden?

Tsja, wie zou zich daar aan willen branden. Lees de artikelen van FTM er op terug voor Rijnenburg en je ziet dat daar het startsein effectief 2008 was sinds de planvorming, dat het uitstellen een politieke keuze is klopt.

Het aanhouden van deze gronden - en dus de winst op termijn - zal niet veranderen.

quote: https://archive.ph/vFAM4#selection-909.2-909.131

Het gebied heeft een oppervlakte van 1060 hectare en daarvan is 420 hectare in handen van projectontwikkelaars en bouwbedrijven.

Atlas van de Regio

Dat blijft sowieso lastig om het te voorkomen, zodra er plannen zijn om bestemmingen te veranderen zal men acteren om er van te profiteren.

[Compuhair]

Mijn persoonlijke observatie is dat woningen van boven de miljoen in de regio Rotterdam compleet zijn vastgelopen.Talloze van die woningen staan al (bijna) een jaar te koop.

[Compuhair]

Minister De Jonge waarschuwt voor 'forse dip' in woningbouw - https://nos.nl/l/2476042

Volgend jaar dreigt een rampjaar voor de woningbouw te worden. Gebrek aan grond, hoge rente en gestegen bouwkosten zitten de kabinetsdoelstelling in de weg om voor 2030 900.000 woningen erbij te bouwen. Bovendien stijgt de vraag naar woningen harder dan voorzien.

^ dat is een paar jaar later vervolgens een probleem voor de doorstroming.

[Voor 9% gewijzigd door Compuhair op 22-05-2023 13:06]

[BarendBotje]

Compuhair schreef op maandag 22 mei 2023 @ 13:03:
Minister De Jonge waarschuwt voor 'forse dip' in woningbouw - https://nos.nl/l/2476042

Volgend jaar dreigt een rampjaar voor de woningbouw te worden. Gebrek aan grond, hoge rente en gestegen bouwkosten zitten de kabinetsdoelstelling in de weg om voor 2030 900.000 woningen erbij te bouwen. Bovendien stijgt de vraag naar woningen harder dan voorzien.

^ dat is een paar jaar later vervolgens een probleem voor de doorstroming.

Ja interessant dilemma waar starters nu in terecht komen. Zelf zit ik ook in dat schuitje..

Of nu koste wat kost wat kopen, of blijven huren in de vrije sector.. Een grote dip in huizenprijzen wordt door bovenstaande berichten natuurlijk gedrukt, hierdoor vraag ik mij af of we niet op een punt komen dat ik nu nog op de trein moet springen of dat afwachten wel degelijk zin heeft..

[Conrado]

BarendBotje schreef op maandag 22 mei 2023 @ 13:40:
....hierdoor vraag ik mij af of we niet op een punt komen dat ik nu nog op de trein moet springen of dat afwachten wel degelijk zin heeft..

Er bestaat geen goed moment om in te stappen, ook geen fout moment overigens

Je stapt in zodra je een huis vind dat aan de meeste verwachtingen en je budget voldoet.