Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[El Capitan]

Conrado schreef op zondag 30 april 2023 @ 09:09:
[...]

Met jouw voorstellen is er geen markt meer

Los daarvan, waarom noem jij de markt verziekt? Waarom moet er ingegrepen worden?

even ingegaan op het overwaarde verhaal. Stel ik ben 25 van de 30 jaar onderweg in mijn hypotheek van 6 ton. Dan heb ik nog 1 ton hypotheek staan en 5 ton overwaarde (waardevermeerdering vanwege marktwerking buiten beschouwing). die 5 ton wil jij 100% belasten= 5 ton voor de Belastingdienst?

Dan gaat niemand meer aflossen toch? Houden mensen meer schulden.

Overwaarde is wat deels de markt ook in beweging houdt. Zonder overwaarde geen doorstroming en dus ook geen huizen die vrijkomen voor starters.

just my 2 cents. benieuwd naar je reden achter deze belasting.

[spijkerhoofd]

r.e.s schreef op zaterdag 29 april 2023 @ 23:40:
[...]


Deze markt is verziekt en heeft een keiharde interventie nodig. Niet nog meer geld om projectontwikkelaars te helpen.

Ik ga er populistisch een paar opdreunen excuses


Roast me

Will do

- Overwaarde zwaarder belasten, 0-10% = 0 % belasting, 10-20% = 30 % belasting , 30% en hoger = 100% belasting.

Van overwaarde kan ik geen brood kopen, en wat als mijn woning onder water komt, krijg ik dan geld toe?

- Geen hypotheekrente aftrek op familiebank hypotheken
- Geen hypotheekrente aftrek voor mensen die er langer dan 30 jaar gebruik van hebben gemaakt

Een hypotheek via de familiebank is gewoon een hypotheek alleen de geldverstrekker is iemand in de familie, de hypotheekrenteaftrek is max 30 jaar. Beter kunnen we stoppen met hypotheekrenteaftrek als geheel samen met de huursubsidie, zo krijg je een beter speelveld van gelijkwaardigheid tussen kopen en huren.

- Geen voordelen meer voor schenkingen t.b.v. aankoop woning

Welke voordelen zijn er dan nog? De jubelton is al afgeschaft.

- Gemeente grond mag alleen direct doorverkocht worden aan particulieren tegen een korting op de marktwaarde

Waarom zal de gemeente dat willen? Veel gemeentes hebben een tekort of ze komen net uit, dus verkoop met korting zullen de gemeentes niet doen.

- 20% eigen bijdrage nodig voor aanschaf woning

Daar ben ik helemaal voor, max 80% lenen voor je woning zou prima zijn.

- De overheid investeert in panden waarin mensen met een maatschappelijk beroep (leraar, verpleegkundige) tegen marktconform tarief kunnen huren

Leuk maar de tekorten in Amsterdam komt vooral doordat leraren en verpleegkundigen op een moment willen jongen en dus een eensgezinswoning willen buiten de stad. Binnen de stad kinderen opvoeden doen betrekkelijk weinig mensen, de trek uit de stad is vooral jonge stellen met of een kinderwens of er zijn al kinderen en willen groter en vooral veiliger wonen.

[spijkerhoofd]

El Capitan schreef op zondag 30 april 2023 @ 09:27:
[...]


even ingegaan op het overwaarde verhaal. Stel ik ben 25 van de 30 jaar onderweg in mijn hypotheek van 6 ton. Dan heb ik nog 1 ton hypotheek staan en 5 ton overwaarde (waardevermeerdering vanwege marktwerking buiten beschouwing). die 5 ton wil jij 100% belasten= 5 ton voor de Belastingdienst?

Dan gaat niemand meer aflossen toch? Houden mensen meer schulden.

Overwaarde is wat deels de markt ook in beweging houdt. Zonder overwaarde geen doorstroming en dus ook geen huizen die vrijkomen voor starters.

just my 2 cents. benieuwd naar je reden achter deze belasting.

Inderdaad, mensen zullen minder geneigd zijn om groter te wonen en dan zullen ze rekensom maken tussen of verduurzamen waardoor de woning meer waard word of niet waardoor ze meer geld kwijt zijn aan gas, maar stuk minder aan 1) verbouwen en 2) zonnepanelen en warmtepomp en isolatie, dat is niet wenselijk.

[Laapo]

spijkerhoofd schreef op zondag 30 april 2023 @ 09:28:
[...]

Will do


[...]


Van overwaarde kan ik geen brood kopen, en wat als mijn woning onder water komt, krijg ik dan geld toe?


[...]


Een hypotheek via de familiebank is gewoon een hypotheek alleen de geldverstrekker is iemand in de familie, de hypotheekrenteaftrek is max 30 jaar. Beter kunnen we stoppen met hypotheekrenteaftrek als geheel samen met de huursubsidie, zo krijg je een beter speelveld van gelijkwaardigheid tussen kopen en huren.


[...]

Welke voordelen zijn er dan nog? De jubelton is al afgeschaft.


[...]


Waarom zal de gemeente dat willen? Veel gemeentes hebben een tekort of ze komen net uit, dus verkoop met korting zullen de gemeentes niet doen.


[...]

Daar ben ik helemaal voor, max 80% lenen voor je woning zou prima zijn.


[...]


Leuk maar de tekorten in Amsterdam komt vooral doordat leraren en verpleegkundigen op een moment willen jongen en dus een eensgezinswoning willen buiten de stad. Binnen de stad kinderen opvoeden doen betrekkelijk weinig mensen, de trek uit de stad is vooral jonge stellen met of een kinderwens of er zijn al kinderen en willen groter en vooral veiliger wonen.

De tekorten in Amsterdam naar zorgpersoneel komt doordat er ook teveel ziekenhuizen staan. Mag ook bijna never benoemd worden, naast de wooncorporaties is de zorg een heilig huisje.

Nog los van dat beide beroepen met een beetje ervaring 1,5x modaal betalend zijn obv fulltime.

[Conrado]

El Capitan schreef op zondag 30 april 2023 @ 09:27:
[...]
even ingegaan op het overwaarde verhaal.

Wij zijn het met elkaar eens
Ik neem aan dat je op @r.e.s wilde reageren?

[spijkerhoofd]

Laapo schreef op zondag 30 april 2023 @ 09:41:
[...]


De tekorten in Amsterdam naar zorgpersoneel komt doordat er ook teveel ziekenhuizen staan. Mag ook bijna never benoemd worden, naast de wooncorporaties is de zorg een heilig huisje.

Nog los van dat beide beroepen met een beetje ervaring 1,5x modaal betalend zijn obv fulltime.

Er wonen dan ook heel veel mensen in Amsterdam, maar inderdaad meer spreiding zal gene kwaad doen. Dat de zorg een heilig huisje is vind ik niet gek, er komt een grote vergrijzing aan maar de uitstroom is hoger dan de instroom.

1,5 modaal in de zorg is enkel voor een arts of een gespecialiseerde verpleegkundige icm met onregelmatigheidstoeslagen.

Het is niet enkel het geld waardoor er te weinig leerkrachten zijn in de grote steden maar ook het gebrek aan passende woningen voor kinderen, dat steden sowieso niet de beste plekken is waar je kinderen kunnen opgroeien, de herrie, de drukte, de kleine woningen. Het zijn prima dingen als je jong bent, maar na je 30e tellen er andere dingen mee, en dan nog, 1,5x modaal buiten de stad kan ik meer krijgen dan in de stad, de stad is gewoon te duur, te druk en niet geschikt voor kinderen.

[rube]

kx22 schreef op zaterdag 29 april 2023 @ 19:59:
[...] van prive naar BV = overdrachtsbelasting 8%

Ik ga even niet verder in op het populaire prinsje bashen , maar je loopt achter met de 8%, dat is inmiddels al 10.4% .

[BlauweLucht]

kx22 schreef op zaterdag 29 april 2023 @ 19:34:
[...]
Maargoed, de makkelijkste oplossing voor de huidige generatie starters is LTV naar 120-130% te brengen

Dat werkt in de praktijk niet. Een persoon heeft alleen een betere kans als de mogelijkheden ten opzichte van andere kopers vergroot. Als je de maximale LTV voor iedereen naar 120% brengt dan heeft die persoon niet betere mogelijkheden. Het enige wat je hiermee doet is de verkoper rijker maken en de koper in diepere schulden brengen.

Bepaalde groepen voordeeltjes of minder strikte regels geven werkt altijd prijsopdrijvend. Wat echt helpt is meer bouwen want dan zijn verkopers genoodzaakt in prijs te dalen. Persoonlijk zie ik voorlopig alleen maar het tegenovergestelde gebeuren:



Nieuwbouwprojecten geschrapt, bedrijven zoeken manieren om door te bouwen - https://nos.nl/l/2473235

[Compuhair]

BlauweLucht schreef op zondag 30 april 2023 @ 10:57:
[...]

Wat echt helpt is meer bouwen want dan zijn verkopers genoodzaakt in prijs te dalen.

Alleen wordt er juist minder gebouwd als de prijzen dalen.

[Conrado]

BlauweLucht schreef op zondag 30 april 2023 @ 10:57:
Als je de maximale LTV voor iedereen naar 120% brengt dan heeft die persoon niet betere mogelijkheden. Het enige wat je hiermee doet is de verkoper rijker maken en de koper in diepere schulden brengen.

Nou, je doet nog wat, want je verhoogd het risico van de kopers aanzienlijk. Zolang de LTV > 100% en er iets gebeurt, zadel je mensen met een enorme restschuld op. 20% bij gemiddeld 400K is toch 80K. Dat is ook de reden dat na de huizencrisis dat aan banden gelegd is.

[r.e.s]

HEY_DUDE schreef op zondag 30 april 2023 @ 05:59:
[...]


Waarom niet de hypotheekrente aftrek er gewoon volledig afgooien en een gunstige startersleningen verstrekken.De HRA is de grootste markt verstorende factor. Zonder HRA was de huizenprijs nu veel harder gedaald.

Uiteindelijk heeft iedereen overwaarde door aflossing. Je kan de belasting heffen wanneer het liquide wordt. Dus overdrachtsbelasting en erg belasting omhoog.

Goeie! Idd nog betere oplossing.

Conrado schreef op zondag 30 april 2023 @ 09:09:
[...]

Met jouw voorstellen is er geen markt meer

Los daarvan, waarom noem jij de markt verziekt? Waarom moet er ingegrepen worden?

Omdat er een tweedeling ontstaat in de maatschappij, zij die het hebben en zij die het niet hebben. Waarbij vooral die laatste groep niks verweten kan worden. Ze deden het juiste (baan, studie etc.). En wonen nu bij hun ouders. Kunnen niet samenwonen, geen gezin stichten of juist elkaar gaan als ze al een woning hebben. We zouden het niet normaal moeten vinden dat de gemiddelde woning in Nederland op dit moment 405.000 euro kost (mijn vader zou zeggen bijna 900.000 gulden). Dat is 2000 euro per maand aan bruto hypotheeklasten, ondertussen mag je hopen dat het heilige huisje HRA blijft bestaan.

spijkerhoofd schreef op zondag 30 april 2023 @ 09:28:
[...]
Van overwaarde kan ik geen brood kopen, en wat als mijn woning onder water komt, krijg ik dan geld toe?

Bedoelde belasting bij verkoop van de woning.

HEY_DUDE schreef op zondag 30 april 2023 @ 05:59:
[...]


Een hypotheek via de familiebank is gewoon een hypotheek alleen de geldverstrekker is iemand in de familie, de hypotheekrenteaftrek is max 30 jaar. Beter kunnen we stoppen met hypotheekrenteaftrek als geheel samen met de huursubsidie, zo krijg je een beter speelveld van gelijkwaardigheid tussen kopen en huren.

Eens !

spijkerhoofd schreef op zondag 30 april 2023 @ 09:28:
[...]

Welke voordelen zijn er dan nog? De jubelton is al afgeschaft.

Er is ook in 2023 nog een vrijstelling van bijna 30k

spijkerhoofd schreef op zondag 30 april 2023 @ 09:28:
[...]

Waarom zal de gemeente dat willen? Veel gemeentes hebben een tekort of ze komen net uit, dus verkoop met korting zullen de gemeentes niet doen.

We zouden het niet meer normaal moeten vinden dat de gemeentes met grondposities de begroting rond maken. We vinden het normaal dat er betaalbare sociale woningen zijn. Waarom vinden we het niet normaal dat grondposities voor bv. eerste kopers, senioren woningen etc. betaalbaar zijn.

spijkerhoofd schreef op zondag 30 april 2023 @ 09:28:
[...]
Daar ben ik helemaal voor, max 80% lenen voor je woning zou prima zijn.

spijkerhoofd schreef op zondag 30 april 2023 @ 09:28:
[...]
Leuk maar de tekorten in Amsterdam komt vooral doordat leraren en verpleegkundigen op een moment willen jongen en dus een eensgezinswoning willen buiten de stad. Binnen de stad kinderen opvoeden doen betrekkelijk weinig mensen, de trek uit de stad is vooral jonge stellen met of een kinderwens of er zijn al kinderen en willen groter en vooral veiliger wonen.

Kunnen jongen kan toch ook in een appartement van 750 euro pm? Volgens mij is dit idee ook niet nieuw en waren er vroeger in Amsterdag vergelijkbare wooncomplexen voor specifieke arbeidersgroepen (die er vaak ook nog esthetisch mooi uitzagen!).

[ Voor 91% gewijzigd door r.e.s op 30-04-2023 12:54 ]

[hoevenpe]

BlauweLucht schreef op zondag 30 april 2023 @ 10:57:
Bepaalde groepen voordeeltjes of minder strikte regels geven werkt altijd prijsopdrijvend. Wat echt helpt is meer bouwen want dan zijn verkopers genoodzaakt in prijs te dalen. Persoonlijk zie ik voorlopig alleen maar het tegenovergestelde gebeuren.

Het probleem is dat huidige prijsniveau blijkbaar nodig is om nieuwbouw rendabel te houden, bestaande woningen hebben vooral papieren waarde en kunnen veel makkelijker in prijs dalen dan de grond-, arbeids- en materiaalkosten van een projectontwikkelaar.

Waarom er zo weinig marge op nieuwbouw zit is imo de crux, hoe dat te veranderen de uitdaging.

[Nuevocasa]

hoevenpe schreef op zondag 30 april 2023 @ 12:38:
[...]

Het probleem is dat huidige prijsniveau blijkbaar nodig is om nieuwbouw rendabel te houden, bestaande woningen hebben vooral papieren waarde en kunnen veel makkelijker in prijs dalen dan de grond-, arbeids- en materiaalkosten van een projectontwikkelaar.

Waarom er zo weinig marge op nieuwbouw zit is imo de crux, hoe dat te veranderen de uitdaging.

Inderdaad, betaalbaar bouwen met alle duurzaamheidsregels is een uitdaging.

De markt is volgens mij vooral gebaat bij stabiele regels en rente en dat er veel gebouwd gaat worden.

Veel voorstellen die hier de afgelopen tijd langs kwamen zorgen er volgens mij juist voor dat de markt meer op slot gaat. Doorstroming is juist belangrijk voor de onderkant van de markt. Maatregelen die dat ongunstig maken gaan natuurlijk niet helpen.

Dus vooral stabiele regels omtrent financiering en een stabiele rente zou het beste zijn en daarbij veel bouwen.

[Conrado]

r.e.s schreef op zondag 30 april 2023 @ 12:29:
Omdat er een tweedeling ontstaat in de maatschappij, zij die het hebben en zij die het niet hebben. Waarbij vooral die laatste groep niks verweten kan worden. Ze deden het juiste (baan, studie etc.). En wonen nu bij hun ouders.

Dit alles slaat ook op mijn dochter, die ingeschreven staat voor een huurhuis
En dat is precies waar de schoen wringt. Al je voorstellen helpen de woningmarkt niet, want er komt geen woning bij.

Onder de streep wil je gewoon goedkoop - in ieder geval minder duur - een huis kopen, maar dat wil iedereen wel. Ik snap dat starters problemen hebben, maar dat maakt de markt niet 'verziekt'. Alleen al dat woordje 'verweten' in je reactie is typerend. Kun je huiseigenaren dan wel iets verwijten?
De huizenmarkt is een simpele markt waar kopers elkaar vinden op prijs en voorwaarden. Kennelijk accepteren al die kopers de huidige prijzen, ergo ze stimuleren zelfs de prijzen door te overbieden.

En ja, het is een verdringingsmarkt omdat er schaarste is, want dàt is het echte probleem

[Napo]

HEY_DUDE schreef op zondag 30 april 2023 @ 05:59:
[...]


Waarom niet de hypotheekrente aftrek er gewoon volledig afgooien en een gunstige startersleningen verstrekken.De HRA is de grootste markt verstorende factor. Zonder HRA was de huizenprijs nu veel harder gedaald.

belasting omhoog.

Starterslening zijn wellicht een nog groter gedrocht dan de HRA

[HEY_DUDE]

Napo schreef op zondag 30 april 2023 @ 13:10:
[...]


Starterslening zijn wellicht een nog groter gedrocht dan de HRA

Waarom?

[RobinNL]

Napo schreef op zondag 30 april 2023 @ 13:10:
[...]


Starterslening zijn wellicht een nog groter gedrocht dan de HRA

Zonder een starterslening maak je als starter (vrijwel) geen kans op de markt.

[Napo]

HEY_DUDE schreef op zondag 30 april 2023 @ 13:18:
[...]


Waarom?

We reguleren de financiële markt middels een maximale LTI en vervolgens maken we het mogelijk om die maximale LTI - en dus het risico voor de hypotheekgever - nog wat op te rekken.

Als het risico acceptabel is dan zou een financiële instelling zo'n hypotheek ook moeten mogen aanbieden en niet enkel de gemeentes (met een beperkte pot)

[Napo]

RobinNL schreef op zondag 30 april 2023 @ 13:19:
[...]


Zonder een starterslening maak je als starter (vrijwel) geen kans op de markt.

En meer geld lost het probleem niet op maar vergroot wel het risico van de starter.

De starter komt er alsnog lastig tussen en betaalt uiteindelijk meer voor hetzelfde.

[El Capitan]

Conrado schreef op zondag 30 april 2023 @ 09:52:
[...]

Wij zijn het met elkaar eens
Ik neem aan dat je op @r.e.s wilde reageren?

yes , klopt

[RemcoDelft]

hoevenpe schreef op zondag 30 april 2023 @ 12:38:
[...]

Het probleem is dat huidige prijsniveau blijkbaar nodig is om nieuwbouw rendabel te houden, bestaande woningen hebben vooral papieren waarde en kunnen veel makkelijker in prijs dalen dan de grond-, arbeids- en materiaalkosten van een projectontwikkelaar.

Waarom er zo weinig marge op nieuwbouw zit is imo de crux, hoe dat te veranderen de uitdaging.

De marge zit op de grond, niet op de stenen.

[CrazyOne]

r.e.s schreef op zondag 30 april 2023 @ 12:29:
Kunnen jongen kan toch ook in een appartement van 750 euro pm? Volgens mij is dit idee ook niet nieuw en waren er vroeger in Amsterdag vergelijkbare wooncomplexen voor specifieke arbeidersgroepen (die er vaak ook nog esthetisch mooi uitzagen!).

Die appartementen zijn er intussen niet meer. Heb zelf een kind in een appartement gekregen en is inderdaad wel te doen maar wij hadden 2 woonlagen en een grote groenstrook met speeltuin voor de deur en hoefden de kinderwagen maar 1 trap op te slepen.

Even kijken naar een appartement van 750 in Amsterdam en... Nope, niet te doen, helemaal niet met kinderen.

[Fr33z]

r.e.s schreef op zondag 30 april 2023 @ 12:29:
[...]


[...]


Eens !


[...]


[...]


[...]





[...]


Kunnen jongen kan toch ook in een appartement van 750 euro pm? Volgens mij is dit idee ook niet nieuw en waren er vroeger in Amsterdag vergelijkbare wooncomplexen voor specifieke arbeidersgroepen (die er vaak ook nog esthetisch mooi uitzagen!).

dat kan zeker bestaat bijna niet meer. 6 jaar geleden kon je in de slechtste wijken van utrecht (kanaleneiland en overvecht) nog wel in de vrije sector een afgeragde flat met 2 slaapkamers huren voor 700-800/maand (ervaringsdeskundige hier). Die flats zijn er nog steeds maar kosten nu minimaal 1100 euro of soms zelfs 1200-1300/maand. Ik ben helemaal met je eens dat je voor kinderen krijgen echt geen 130m2 rijtjeswoning nodig hebt. Maar helaas moet je ecjt naar de randjes van NL om nog onder de 1000 euro/maand iets te huren. Gezien de huizenprijzen snap ik dat ook wel, maar bouw maar eens wat op als je 'maar' 1800-2000 netto per maand verdiend.

[kx22]

Over nieuwbouwwoningen die gestaakt zijn, jullie denken toch niet dat er dan helemaal niet meer gebouwd gaat worden?
Ze moeten terug naar de investeerders en het plan opnieuw bekijken. Marges zullen kleiner zijn, maar grond hebben ze al vaak gekocht. Dus of helemaal geen winst of wat minder winst.

Geef het tijd en de gecancelde woningen komen er wel. Waarschijnlijk een stuk meer uitgekleed (koop zelf maar een badkamer en toilet), kleiner (100m2 moet de nieuwe standaard worden) en zeker goedkoper (ander materiaal?).

Startersleningen help je ook niemand mee. Dan kunnen de huidige hoge prijzen behouden worden.

[rube]

kx22 schreef op zondag 30 april 2023 @ 14:53:
Geef het tijd en de gecancelde woningen komen er wel.

Maar dat kan wel een hele tijd duren. Zie 2008 tot ~ 2014?

[Verwijderd]

Komt ook allemaal wel een beetje dat de laatste 10 jaar het onderwijs zwaar achterloopt, blijkbaar denken HBO-ers of nog beter dat ze wel ff aanspraak op 70K+/jaarbasis mogen hebben...Nou waarom hebben we dan zoveel expats? (die dan met -30% belasting een huis kunnen kopen)

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 30-04-2023 15:35 ]

[Oekiejoekie]

r.e.s schreef op zondag 30 april 2023 @ 12:29:

[...]

We zouden het niet meer normaal moeten vinden dat de gemeentes met grondposities de begroting rond maken. We vinden het normaal dat er betaalbare sociale woningen zijn. Waarom vinden we het niet normaal dat grondposities voor bv. eerste kopers, senioren woningen etc. betaalbaar zijn.

Hebben we nou echt niks geleerd van die vorige woningbouwcrisis ? Toen gemeentelijke grondbedrijven massaal zaten met goedkoop aangekochte grond via het voorkeursrecht gemeenten, die zwaar overschat was in waarde, en ze toen aan de straatstenen niet kwijt konden. Dat heeft in die tijd menig wethouder woningbouw de kop gekost...

Maar oke... Politiek heeft een kort geheugen... Vaak niet verder als de huidige raadsperiode.

[El Capitan]

kx22 schreef op zondag 30 april 2023 @ 14:53:
Over nieuwbouwwoningen die gestaakt zijn, jullie denken toch niet dat er dan helemaal niet meer gebouwd gaat worden?
Ze moeten terug naar de investeerders en het plan opnieuw bekijken. Marges zullen kleiner zijn, maar grond hebben ze al vaak gekocht. Dus of helemaal geen winst of wat minder winst.

Geef het tijd en de gecancelde woningen komen er wel. Waarschijnlijk een stuk meer uitgekleed (koop zelf maar een badkamer en toilet), kleiner (100m2 moet de nieuwe standaard worden) en zeker goedkoper (ander materiaal?).

Startersleningen help je ook niemand mee. Dan kunnen de huidige hoge prijzen behouden worden.

Heb ook wel projecten meegemaakt waarbij de aankoop van de grond (van de gemeente) juist de laatste horde was. erg omslachtig want bij te hoge grondprijs kon alles opnieuw worden berekend

[HEY_DUDE]

Napo schreef op zondag 30 april 2023 @ 13:29:
[...]


We reguleren de financiële markt middels een maximale LTI en vervolgens maken we het mogelijk om die maximale LTI - en dus het risico voor de hypotheekgever - nog wat op te rekken.

Als het risico acceptabel is dan zou een financiële instelling zo'n hypotheek ook moeten mogen aanbieden en niet enkel de gemeentes (met een beperkte pot)

Starterslening kan ook anders ingericht worden. In plaats van HRA voor iedereen. Uitsluitend een voordeel of geen rente voor starters tot bijv 400k.

[spijkerhoofd]

r.e.s schreef op zondag 30 april 2023 @ 12:29:

Kunnen jongen kan toch ook in een appartement van 750 euro pm? Volgens mij is dit idee ook niet nieuw en waren er vroeger in Amsterdag vergelijkbare wooncomplexen voor specifieke arbeidersgroepen (die er vaak ook nog esthetisch mooi uitzagen!).

Jongeren kunnen dat prima, maar niet als ze ouder zijn en kinderen willen, dan gaan ze de stad uit, of wellicht zelfs nog voordat er kinderen komen want ik snap best dat de stad minder aantrekkelijk is voor de wat oudere jongeren.

https://www.at5.nl/artike...enprijs-en-ontevredenheid

Laat in mijn ogen het pijnpunt zien van Amsterdam, de gewone Hollander gaat weg en de expat komt ervoor terug met alle gevolgen van dien. Een stad met enkel rijke mensen gaat een groot probleem worden in de nabije toekomst voor vooral de Amsterdammer.

[Conrado]

rube schreef op zondag 30 april 2023 @ 15:31:
Maar dat kan wel een hele tijd duren. Zie 2008 tot ~ 2014?

Projectontwikkelaars zijn net zo overvallen door de snel stijgende rente als wij. Veel nieuwbouwprojecten werden ontwikkeld voor een markt die plots verdwenen was. Dat vraagt om aanpassingen, zoals @kx22 al schreef.

Wat belangrijk is, is dat er geen economische of bankencrisis is. De rente is nu hoog door de ECB ingrepen en dat kan - als de inflatie weer onder controle is - net zo snel weer wegzakken. Over een jaar ziet alles er anders uit

[hoevenpe]

Conrado schreef op zondag 30 april 2023 @ 16:39:
Wat belangrijk is, is dat er geen economische of bankencrisis is. De rente is nu hoog door de ECB ingrepen en dat kan - als de inflatie weer onder controle is - net zo snel weer wegzakken. Over een jaar ziet alles er anders uit

Grappig hoe de huidige rentestand als 'uitzondering' wordt gezien, het 'gratis geld' van de afgelopen 15 jaar was historisch uniek en in vele opzichten desastreus.

Mijn eerste hypotheekadviseur in 1997 was echt trots dat hij 7% voor 20 jaar vast had weten te regelen, variabel deed rond de 4,5% weet ik nog.

[evleerdam]

Conrado schreef op zondag 30 april 2023 @ 16:39:
[...]

Projectontwikkelaars zijn net zo overvallen door de snel stijgende rente als wij. Veel nieuwbouwprojecten werden ontwikkeld voor een markt die plots verdwenen was. Dat vraagt om aanpassingen, zoals @kx22 al schreef.

Wat belangrijk is, is dat er geen economische of bankencrisis is. De rente is nu hoog door de ECB ingrepen en dat kan - als de inflatie weer onder controle is - net zo snel weer wegzakken. Over een jaar ziet alles er anders uit

Als ik 1 ding heb geleerd over inflatie is dat inflatie heel snel kan stijgen, maar nooit met dezelfde snelheid daalt. Inflation is sticky.

Daarnaast is bewezen dat het moeilijk is om inflatie te laten stijgen, maar nog moeilijker om inflatie te laten dalen.

Die 2 redenen laten mij geloven dat we nog jarenlange hoge inflatie gaan zien. Niet de 15% van afgelopen jaar maar wel 4-5%. En de rente zal dan ook nog jarenlang rond de 5% staan.

Tot zo ver mijn glazen bol.

[Conrado]

hoevenpe schreef op zondag 30 april 2023 @ 16:45:
Grappig hoe de huidige rentestand als 'uitzondering' wordt gezien, het 'gratis geld' van de afgelopen 15 jaar was historisch uniek en in vele opzichten desastreus.
Mijn eerste hypotheekadviseur in 1997 was echt trots dat hij 7% voor 20 jaar vast had weten te regelen,

Los van de 'gratis geld' rente dip, daalt de rente al structureel de laatste 40 jaar.



Daarvoor zijn allerlei reden waaronder de gewijzigde kapitaalmarkt.

offtopic:
Na het overleiden van De Bie kwam ik wat fragmenten van Koot & Bie tegen. In één scene staan ze voor een etalage van de ABN (zonder AMRO nog) met een rentepercentage van 12,4%

[kx22]

evleerdam schreef op zondag 30 april 2023 @ 16:47:
[...]


Als ik 1 ding heb geleerd over inflatie is dat inflatie heel snel kan stijgen, maar nooit met dezelfde snelheid daalt. Inflation is sticky.

Daarnaast is bewezen dat het moeilijk is om inflatie te laten stijgen, maar nog moeilijker om inflatie te laten dalen.

Die 2 redenen laten mij geloven dat we nog jarenlange hoge inflatie gaan zien. Niet de 15% van afgelopen jaar maar wel 4-5%. En de rente zal dan ook nog jarenlang rond de 5% staan.

Tot zo ver mijn glazen bol.

Zal je groot gelijk in hebben. Echter is 5% rente natuurlijk niet echt "hoge" rente.
Afgelopen jaren was de rente negatief, maar de inflatie was altijd rond de 3-4% in ons land.
Dat is eerder raar, dan wanneer inflatie en rentestand ongeveer gelijk zijn aan elkaar.

Als je "rijk" bent moest je afgelopen jaren allemaal dingen verzinnen om je geld te behouden.
Terwijl rente juist een manier was voor de "rijkere" om hun kapitaal te behouden.

[hoevenpe]

kx22 schreef op zondag 30 april 2023 @ 17:36:
Als je "rijk" bent moest je afgelopen jaren allemaal dingen verzinnen om je geld te behouden.
Terwijl rente juist een manier was voor de "rijkere" om hun kapitaal te behouden.

Negatieve rente heeft er mede voor gezorgd dat particuliere verhuur zo'n vlucht heeft genomen, grofweg 3% rendement met potentiële waardestijging van het huis.

De huidige rente is voor de huizenmarkt veel gezonder en dwingt de overheid tot een laag begrotingstekort.

[RemcoDelft]

Conrado schreef op zondag 30 april 2023 @ 17:18:
[...]

Los van de 'gratis geld' rente dip, daalt de rente al structureel de laatste 40 jaar.

Dat betekent dat er al 40 jaar structureel een steeds groter voorschot op de toekomst wordt genomen. Het resultaat van het bij elkaar gooien van sterke en zwakke munten. En blijkbaar stopt dat pas als de wal het schip keert.
Als we de komende 40 jaar stijgende rente krijgen kan je er donder op zeggen dat alle rendementen uit het verleden niet meer gehaald gaan worden.

[RemcoDelft]

hoevenpe schreef op zondag 30 april 2023 @ 18:38:
[...]

Negatieve rente heeft er mede voor gezorgd dat particuliere verhuur zo'n vlucht heeft genomen, grofweg 3% rendement met potentiële waardestijging van het huis.

De huidige rente is voor de huizenmarkt veel gezonder en dwingt de overheid tot een laag begrotingstekort.

Is het niet raar dat de overheid voor box 3 alleen uitgaat van de waardestijging van vastgoed, en de huuropbrengst niet meetelt?

Het begrotingstekort wordt nu lager gehouden dan het is door "fondsen" (van 100 miljard) niet mee te tellen. Nogal creatief boekhouden, ik hoor de minister nog zeggen dat we moeten lenen omdat we geld toe krijgen.

[Napo]

HEY_DUDE schreef op zondag 30 april 2023 @ 16:13:
[...]


Starterslening kan ook anders ingericht worden. In plaats van HRA voor iedereen. Uitsluitend een voordeel of geen rente voor starters tot bijv 400k.

Er zijn diverse manieren om tot een betere situatie te komen. Het oprekken van de leennormen voor een groep die nu al met elkaar moet concureren heeft weinig positieve impact voor specifiek die groep, laat staan dat je potentieel de groep groter maakt die om dezelfde groep woningen mag gaan concureren.

Vermeend gemakkelijke opties door meer geld beschikbaar te stellen aan een groep is juist dat, een vermeende oplossing. Het onderliggende probleem los je niet op. Ik laat me overigens graag verrassen op welke wijze deze groep starters meer woningen kan vinden met enkel een ruimere leennorm.

[ Voor 7% gewijzigd door Napo op 30-04-2023 19:24 ]

[Shadowhawk00]

RemcoDelft schreef op zondag 30 april 2023 @ 18:55:
[...]

Is het niet raar dat de overheid voor box 3 alleen uitgaat van de waardestijging van vastgoed, en de huuropbrengst niet meetelt?

Het begrotingstekort wordt nu lager gehouden dan het is door "fondsen" (van 100 miljard) niet mee te tellen. Nogal creatief boekhouden, ik hoor de minister nog zeggen dat we moeten lenen omdat we geld toe krijgen.

Niet heel vreemd, box3 gaat uit van een fictief rendement, de belastingdienst kan daar gewoon niet mee omgaan. Voor aandelen geld hetzelfde daar word ook alleen de waarde belast.
Overigens kan de overheid niet en het rendement belasten en vervolgens nog een keer het rendement belasten dan zou hetzelfde geld 2x belast worden.

Een eigen woning word ook belast omdat het zogenaamd geld oplevert terwijl iedereen weet dat zolang je het niet verkoopt de woning alleen geld kost.

[DutchManticore]

RobinNL schreef op zondag 30 april 2023 @ 13:19:
[...]


Zonder een starterslening maak je als starter (vrijwel) geen kans op de markt.

Ja en meer geld voor starters maakt het probleem nog groter..

Het is hetzelfde met het verhogen van (minimum) loon... Dat is een sigaar uit eigen doos. Je schiet er economisch niets mee op

[Paralize_nl]

evleerdam schreef op zondag 30 april 2023 @ 16:47:
[...]


Als ik 1 ding heb geleerd over inflatie is dat inflatie heel snel kan stijgen, maar nooit met dezelfde snelheid daalt. Inflation is sticky.

Daarnaast is bewezen dat het moeilijk is om inflatie te laten stijgen, maar nog moeilijker om inflatie te laten dalen.

Die 2 redenen laten mij geloven dat we nog jarenlange hoge inflatie gaan zien. Niet de 15% van afgelopen jaar maar wel 4-5%. En de rente zal dan ook nog jarenlang rond de 5% staan.

Tot zo ver mijn glazen bol.

Het is toch sticky?
Dan zou een daling van 15 naar 5% toch schier onmogelijk zijn?

[Compuhair]

Volgens mij moet er veel meer copy-paste gebruikt worden bij het bouwen. Een identieke rij woningen kan je best in 15 verschillende steden en dorpen neerzetten. Scheelt een hoop ontwerptijd, En als je de garantie krijgt dat je hetzelfde concept talloze keren mag neerzetten, dan levert dat volgens mij een hoop voordelen op.

[Oekiejoekie]

Compuhair schreef op zondag 30 april 2023 @ 19:53:
Volgens mij moet er veel meer copy-paste gebruikt worden bij het bouwen. Een identieke rij woningen kan je best in 15 verschillende steden en dorpen neerzetten. Scheelt een hoop ontwerptijd, En als je de garantie krijgt dat je hetzelfde concept talloze keren mag neerzetten, dan levert dat volgens mij een hoop voordelen op.

Dat idee is ook niet echt nieuw. 30 jaar geleden had ik een buurman, die werkte als ingenieur bij Heijmans. Die hadden toen al een systeem met bekistingen dat ze een woning per dag er bij konden zetten. En dan de bekisting weer door naar de volgende woning, zodat er de volgende dag weer eentje naast kwam. Ja, dan heb je eenheidsworst, maar zo lang je er op elke plek niet te veel neer zet, valt het niet op.

[Compuhair]

Oekiejoekie schreef op zondag 30 april 2023 @ 20:05:
[...]


Dat idee is ook niet echt nieuw. 30 jaar geleden had ik een buurman, die werkte als ingenieur bij Heijmans. Die hadden toen al een systeem met bekistingen dat ze een woning per dag er bij konden zetten. En dan de bekisting weer door naar de volgende woning, zodat er de volgende dag weer eentje naast kwam. Ja, dan heb je eenheidsworst, maar zo lang je er op elke plek niet te veel neer zet, valt het niet op.

Ja, oud idee. Werd ook tijdens de wederopbouw van Nederland gebruikt. Maar het werkt wel.

[Paralize_nl]

Levert niet genoeg op lijkt me?
Het draait natuurlijk vooral om geld verdienen.

[r.e.s]

Conrado schreef op zondag 30 april 2023 @ 13:07:
[...]

Dit alles slaat ook op mijn dochter, die ingeschreven staat voor een huurhuis
En dat is precies waar de schoen wringt. Al je voorstellen helpen de woningmarkt niet, want er komt geen woning bij.

Onder de streep wil je gewoon goedkoop - in ieder geval minder duur - een huis kopen, maar dat wil iedereen wel. Ik snap dat starters problemen hebben, maar dat maakt de markt niet 'verziekt'. Alleen al dat woordje 'verweten' in je reactie is typerend. Kun je huiseigenaren dan wel iets verwijten?
De huizenmarkt is een simpele markt waar kopers elkaar vinden op prijs en voorwaarden. Kennelijk accepteren al die kopers de huidige prijzen, ergo ze stimuleren zelfs de prijzen door te overbieden.

En ja, het is een verdringingsmarkt omdat er schaarste is, want dàt is het echte probleem

Mijn "niks verwijten" was gericht op de woningzoekende niet op de woning bezitter. Maar de huizenprijzen moeten omlaag om zo een kleiner onderdeel te worden van ons inkomen!

M.b.t. de vrije markt waarop kopers elkaar vinden op prijs en voorwaarden en zelf overbieden. Wonen is een primaire levensbehoefte, dat is niet iets wat ik persoonlijk vind maar ook staat in ons wetboek. Je kunt bv. ook niet stellen dat als de toegang tot schoon drinkwater beperkt is en in de handen van de happy few dat mensen maar niet moeten overbieden om het te krijgen .

Schaarste is inderdaad ook een probleem! Al denk ik dat je dit juist kan oplossen door mijn andere suggesties in eerdere topics.

Oja ik ben zelf ook een woning bezitter met royale overwaarde voordat het idee ontstaat dat ik alleen predik omdat ik goedkoop een woning wil kopen .

[Conrado]

r.e.s schreef op zondag 30 april 2023 @ 20:13:
M.b.t. de vrije markt waarop kopers elkaar vinden op prijs en voorwaarden en zelf overbieden. Wonen is een primaire levensbehoefte, dat is niet iets wat ik persoonlijk vind maar ook staat in ons

Je haalt twee zaken door elkaar. Een woning, een dak boven je hoofd, is een recht. De wet spreekt over een primaire levensbehoefte van de mens. Een koopwoning is dat niet, dat is puur luxe. Luxe gelukkig voor een grote groep Nederlanders, want 60% van alle huizen zijn koop.

Schaarste is inderdaad ook een probleem! Al denk ik dat je dit juist kan oplossen door mijn andere suggesties in eerdere topics.

Alleen hebben jou suggesties juist een averechts effect en lossen de schaarste niet op.

[Laapo]

DutchManticore schreef op zondag 30 april 2023 @ 19:42:
[...]


Ja en meer geld voor starters maakt het probleem nog groter..

Het is hetzelfde met het verhogen van (minimum) loon... Dat is een sigaar uit eigen doos. Je schiet er economisch niets mee op

Loonsverhoging sigaar uit eigen doos? Daar denkt iemand die net een gigantische hypotheek heeft afgesloten wel anders over.

[di-Rossi]

Paralize_nl schreef op zondag 30 april 2023 @ 20:11:
Levert niet genoeg op lijkt me?
Het draait natuurlijk vooral om geld verdienen.

Laat ik voorop stellen dat bouwers echt wel willen. Waar je tegen aan loopt om dit effficient in te zetten en er uiteindelijk een beetje rendement op wilt maken, je een continue stroom van woningen moet kunnen maken. Zoals in de wederopbouw dus.

Nu maken wij in NL, elk woningbouw project uniek met zijn eigen programma van eisen etc. (Of als aannemer verlies je een aanbesteding waardoor er ook geen continuïteit is) Er ontbreekt dus gewoonweg volume.

Kijk naar de infra bouw daar kunnen dezelfde aannemers (Heijmans) wel uniform bouwen.

Ik weet van de BAM nu dat ze te weinig werk hebben, (ja echt waar) waardoor ze hun mensen aan de gang moeten houden en een project in Badhoevedorp nu versneld opleveren omdat daar een overschot aan mensen loopt. Oorzaak gecancelde projecten, vertraagde vergunningen etc..

Wil je massa bouw dan moet dat vanuit de overheid worden opgelegd en gewoon worden gezegd tegen de top 10 bouwers, jullie bouwen elk 2000 woningen per jaar. Gas erop. (Kijk maar naar China )

[BaBoK]

Geen idee waar ik moet zijn voor mijn vraag vandaar ik het hier doe.
Ik ben zoekende naar een woning en wil hierom financieel advies, nu zegt degene stuur me je loonstrook toe/upload het in een beveiligd portaal. Zelf ben ik hier wat terughoudend in, in mijn optiek kunnen we samen zitten en kan ze al mijn gegevens invoeren in haar systeem en volgt daaruit de calculatie met mogelijkheden ipv dat ik al mijn gegeven op schrift moet delen. Hoe staan jullie hierin?
Indien niet het juiste draadje/topic/forum welke adviseren jullie dan?

[Compuhair]

Deze is waarschijnlijk beter geschikt:
Ervaring met huis kopen - Deel 8

[DutchManticore]

Laapo schreef op zondag 30 april 2023 @ 21:25:
[...]


Loonsverhoging sigaar uit eigen doos? Daar denkt iemand die net een gigantische hypotheek heeft afgesloten wel anders over.

Vertaalt zich binnen no-time terug in hogere leefkosten, en dus ja, is het een sigaar uit eigen doos.
Bedrijven rekenen dit 1-op-1 door in hun prijzen.

[Nuevocasa]

DutchManticore schreef op zondag 30 april 2023 @ 22:36:
[...]


Vertaalt zich binnen no-time terug in hogere leefkosten, en dus ja, is het een sigaar uit eigen doos.
Bedrijven rekenen dit 1-op-1 door in hun prijzen.

Mwah. Als ik een hypotheek heb met zeg eens 20 jaar rentevast, doe mij maar die loonsverhogingen. Door de inflatie wordt mijn hypotheek relatief steeds minder waard en het percentage van mijn inkomsten wat ik aan de hypotheek uit geef wordt zo ook steeds lager.

[evleerdam]

Paralize_nl schreef op zondag 30 april 2023 @ 19:50:
[...]


Het is toch sticky?
Dan zou een daling van 15 naar 5% toch schier onmogelijk zijn?

Ja, goed punt.

1. Ik ben echter van mening dat de echte inflatie ook helemaal geen 15% was. Je zou eigenlijk moeten kijken naar kerninflatie of inflatie zonder energie. Die is max 8% geweest in de afgelopen 12 maanden en daalt ook nog helemaal niet. Zie bijvoorbeeld https://www.cbs.nl/nl-nl/...naar-4-4-procent-in-maart

2. De 15% inflatie die ik noemde is onjuist, dat geeft zelfs het CBS aan. https://www.cbs.nl/nl-nl/...%20hun%20energierekening.

Ik denk dus dat de echte kerninflatie nog helemaal niet zo daalt. Die stijgt en daalt veel langzamer dan de volledige inflatie. Aangezien de ECB normaliter naar de kerninflatie kijkt, verwacht ik ook nog helemaal geen dalende rentes. Wellicht wel als de kerninflatie gaat dalen, maar dat zie ik nog niet gebeuren.

[Sport_Life]

Nuevocasa schreef op zondag 30 april 2023 @ 22:45:
[...]

Mwah. Als ik een hypotheek heb met zeg eens 20 jaar rentevast, doe mij maar die loonsverhogingen. Door de inflatie wordt mijn hypotheek relatief steeds minder waard en het percentage van mijn inkomsten wat ik aan de hypotheek uit geef wordt zo ook steeds lager.

Eens. Maar niet iedereen heeft dat inzicht.

[DutchManticore]

Nuevocasa schreef op zondag 30 april 2023 @ 22:45:
[...]

Mwah. Als ik een hypotheek heb met zeg eens 20 jaar rentevast, doe mij maar die loonsverhogingen. Door de inflatie wordt mijn hypotheek relatief steeds minder waard en het percentage van mijn inkomsten wat ik aan de hypotheek uit geef wordt zo ook steeds lager.

Klopt. Maar ik had het dan ook over leefkosten.
Met andere woorden, leuk dat je hypotheek meevalt maar in de rest van het leven worden die kosten direct aan je doorberekend.

[Xhomas]

evleerdam schreef op zondag 30 april 2023 @ 16:47:
[...]


Als ik 1 ding heb geleerd over inflatie is dat inflatie heel snel kan stijgen, maar nooit met dezelfde snelheid daalt. Inflation is sticky.

Daarnaast is bewezen dat het moeilijk is om inflatie te laten stijgen, maar nog moeilijker om inflatie te laten dalen.

Die 2 redenen laten mij geloven dat we nog jarenlange hoge inflatie gaan zien. Niet de 15% van afgelopen jaar maar wel 4-5%. En de rente zal dan ook nog jarenlang rond de 5% staan.

Tot zo ver mijn glazen bol.

Nu komt mijn glazen bol:

Eind dit jaar zitten we in een recessie (=korte termijn), door de hoge rentes. Met als "catalysator" de commerciële hypotheken (kantoorpanden e.d.).
Door de bankencrisis ontstaat er ook een enorme credit crunch. De supply chains zijn nu na covid weer relatief op pijl en dus is de productie van goederen (aanbod) weer "hoog" (of eerder; op normaal niveau). Maar de vraag is weg door de (zeer snel) hoger geworden rentes. Werkloosheid neemt verbazingwekkend snel toe ("hoe heeft dit zo snel kunnen gebeuren, terwijl we eerst nog te veel werk hadden?")
Met als gevolg een deflatie-schok. Deflatie, daar zijn centrale banken niet van, dus de rentes zullen weer keihard kelderen op middellange termijn (begin 2024 tot begin 2025).

Vanuit daar (=lange termijn) kunnen er twee dingen gebeuren. Inflatie komt weer keihard terug, of we kunnen de can weer wat verder down the road schoppen. Of er is alweer een nieuwe (grote) oorlog gaande, met nu nog onvoorziene gevolgen.

De dubbel-digit rentes van 40 jaar geleden waren een uitzondering, die wellicht wel weer zou kunnen gebeuren, maar dat kan niet zomaar zonder heel veel andere problemen eerst nog boven water komen. Of dan moet er iets gebeuren zoals een olie embargo.
Ik denk dat de economie al helemaal kapot is voordat dat gebeurt, dus op middellange termijn weer lage rentes, omdat anders de economie er simpelweg mee stopt. Op lange termijn kan het eigenlijk wel alle kanten op gaan.

[DutchChelsea]

Sport_Life schreef op zaterdag 29 april 2023 @ 17:44:
[...]

Welke ltv had jij bij je eerste woning?

Ik vind het makkelijk praten als doorstromer...

***members only***

131 procent. Kon een PL ook meefinancieren tegen gunstigere hypotheekrente. 1998. Waanzin natuurlijk

[BlauweLucht]

evleerdam schreef op zondag 30 april 2023 @ 23:06:
[...]


Ja, goed punt.

1. Ik ben echter van mening dat de echte inflatie ook helemaal geen 15% was. Je zou eigenlijk moeten kijken naar kerninflatie of inflatie zonder energie. Die is max 8% geweest in de afgelopen 12 maanden en daalt ook nog helemaal niet. Zie bijvoorbeeld https://www.cbs.nl/nl-nl/...naar-4-4-procent-in-maart

2. De 15% inflatie die ik noemde is onjuist, dat geeft zelfs het CBS aan. https://www.cbs.nl/nl-nl/...%20hun%20energierekening.

Ik denk dus dat de echte kerninflatie nog helemaal niet zo daalt. Die stijgt en daalt veel langzamer dan de volledige inflatie. Aangezien de ECB normaliter naar de kerninflatie kijkt, verwacht ik ook nog helemaal geen dalende rentes. Wellicht wel als de kerninflatie gaat dalen, maar dat zie ik nog niet gebeuren.

De kerninflatie daalt nog niet omdat grote stijgingen nog steeds gewogen worden in de laatste 12 maanden en daarmee uitkomt op 8,1%. Kijken we echter naar de laatste 6 maanden en corrigeren we dit naar 12 maanden dan komen we uit op 4,9%*. De kerninflatie zal als we grote stijgingen in de toekomst uitsluiten in minder dan 6 maanden fors dalen.

* (121.29÷118.4)^2 = 1.049

[Laapo]

https://www.nu.nl/economi...-hypotheek-neemt-toe.html

Steeds meer starters grijpen een kans op de woningmarkt. In april werd meer dan de helft (55 procent) van alle hypotheekaanvragen gedaan door starters.

De afgelopen jaren was het aandeel starters dat een hypotheek aanvroeg een stuk kleiner, rond de 45 procent. Dat blijkt uit cijfers van het Hypotheken Data Netwerk (HDN).

In april werden 31.553 hypotheekaanvragen gedaan. Dat is vergelijkbaar met het gemiddelde aantal aanvragen per maand in het afgelopen half jaar. Maar HDN merkt op dat het aantal hypotheekaanvragen in april vorig jaar een stuk hoger lag, op ruim 54.500.

HDN: https://hdn.nl/persberich...heekmarkt-blijft-stabiel/

Doorstromers laten het afweten.

[Verwijderd]

Laapo schreef op dinsdag 2 mei 2023 @ 09:38:
https://www.nu.nl/economi...-hypotheek-neemt-toe.html


[...]


HDN: https://hdn.nl/persberich...heekmarkt-blijft-stabiel/

Doorstromers laten het afweten.

Je zou zeggen dat er iemand moet doorstromen of dat het een nieuwbouw woning is(en de starter er van thuiswonen ingaat...ook niet heel logisch)
Of dat dit (extra)woningen zijn die uit de verhuur komen (woningbouw)of verkocht zijn door een belegger.

[Fraggert]

Verwijderd schreef op dinsdag 2 mei 2023 @ 09:55:
[...]

Je zou zeggen dat er iemand moet doorstromen of dat het een nieuwbouw woning is(en de starter er van thuiswonen ingaat...ook niet heel logisch)
Of dat dit (extra)woningen zijn die uit de verhuur komen (woningbouw)of verkocht zijn door een belegger.

Beetje van alles bij elkaar denk ik, lastig zo zonder cjifermatige onderbouwing (als die al bestaat ergens).
Er komen ook nog steeds mensen te overlijden waardoor woonruimte op de markt komt.

Ik ben zelf "doorstromer in spé" en blijf voorlopig ook zitten, grootste reden is de combinatie van hoge prijzen en te weinig keuze.

[Laapo]

Verwijderd schreef op dinsdag 2 mei 2023 @ 09:55:
[...]

Je zou zeggen dat er iemand moet doorstromen of dat het een nieuwbouw woning is(en de starter er van thuiswonen ingaat...ook niet heel logisch)
Of dat dit (extra)woningen zijn die uit de verhuur komen (woningbouw)of verkocht zijn door een belegger.

Wellicht minder geschuif tussen doorstromers, beleggers die het laten afweten en doordat doorstromers steeds vaker eerst verkopen, daarna pas kopen. Dan komt de starter als eerst aan de beurt.

[Fraggert]

Verwijderd schreef op dinsdag 2 mei 2023 @ 09:55:
[...]

Je zou zeggen dat er iemand moet doorstromen of dat het een nieuwbouw woning is(en de starter er van thuiswonen ingaat...ook niet heel logisch)
Of dat dit (extra)woningen zijn die uit de verhuur komen (woningbouw)of verkocht zijn door een belegger.

nog even gezocht zonder meteen een woeste aanname-parade er op los te laten en paginas vol te lullen

https://www.cbs.nl/nl-nl/...evolkingsgroei/overlijden

2022:
170.000 sterfgevallen

2020
169.000

in 2020 waren dat er 130.000 met een leeftijd van 70 jaar of ouder.

Dat wordt nattevingerwerk hoeveel woningen daaruit vrijkomen natuurlijk, maar om een idee te geven van de schaalgrootte.

Ik had geen idee waar ik aan kon denken, getalsmatig dus maar even opgezocht.

[Señor Sjon]

Compuhair schreef op zondag 30 april 2023 @ 19:53:
Volgens mij moet er veel meer copy-paste gebruikt worden bij het bouwen. Een identieke rij woningen kan je best in 15 verschillende steden en dorpen neerzetten. Scheelt een hoop ontwerptijd, En als je de garantie krijgt dat je hetzelfde concept talloze keren mag neerzetten, dan levert dat volgens mij een hoop voordelen op.

Paralize_nl schreef op zondag 30 april 2023 @ 20:11:
Levert niet genoeg op lijkt me?
Het draait natuurlijk vooral om geld verdienen.

Ik zie jullie allemaal wel stranden bij welstand of één van de vele afdelingen van de gemeente die iets van je project moet vinden. Want hetzelfde als buurgemeente X of Y.... NEEEE, dat kan echt niet hoor.

DutchChelsea schreef op maandag 1 mei 2023 @ 01:25:
[...]


131 procent. Kon een PL ook meefinancieren tegen gunstigere hypotheekrente. 1998. Waanzin natuurlijk

Dat was vaak van de executiewaarde (66-85% afhankelijk van bank), niet de koopsom of taxatie. In 2001 is de bijleenregeling gekomen waardoor je niet meer een PL kon aftrekken via de HRA én deze zwaar meetelt in de maandlastenberekening.

[Compuhair]

Señor Sjon schreef op dinsdag 2 mei 2023 @ 10:42:
Ik zie jullie allemaal wel stranden bij welstand of één van de vele afdelingen van de gemeente die iets van je project moet vinden. Want hetzelfde als buurgemeente X of Y.... NEEEE, dat kan echt niet hoor.

Jep.
Ik vind dat de overheid hier de regie kan pakken, door dit te doorbreken.

[Xhomas]

Xhomas schreef op maandag 13 maart 2023 @ 16:14:
Het zijn inmiddels drie banken:
Silvergate Bank
Silicon Valley Bank
Signature Bank

Ik denk dat First Republic Bank de volgende wordt, en die is ook wel aardig groot.

Hoe snel dit allemaal kan gaan...

https://www.fdic.gov/bank/historical/bank/

Tabel (in de link) is geüpdatet, de grafiek nog niet. Geschat ruim een half biljoen (548 miljard) aan assets in de problemen geraakt, alhoewel ook bij FRB spaarders al hun geld behouden (overgenomen door JPMorgan). t.o.v. 2008 (373 miljard aan assets in de problemen) begint dit wel echt lelijk te worden. Het grote verschil tot nu toe t.o.v. 2008 is dat spaarders wel hun geld behouden, maar de opstapelende problemen zijn ook nog niet voorbij, die uiteindelijk veel invloed zullen hebben ook hier m.b.t. de huizenmarkt.

[Laapo]

Xhomas schreef op dinsdag 2 mei 2023 @ 11:47:
[...]


[Afbeelding]
https://www.fdic.gov/bank/historical/bank/

Tabel (in de link) is geüpdatet, de grafiek nog niet. Geschat ruim een half biljoen (548 miljard) aan assets in de problemen geraakt, alhoewel ook bij FRB spaarders al hun geld behouden (overgenomen door JPMorgan). t.o.v. 2008 (373 miljard aan assets in de problemen) begint dit wel echt lelijk te worden. Het grote verschil tot nu toe t.o.v. 2008 is dat spaarders wel hun geld behouden, maar de opstapelende problemen zijn ook nog niet voorbij, die uiteindelijk veel invloed zullen hebben ook hier m.b.t. de huizenmarkt.

Nu zit ik niet zo bovenop de ontwikkelingen in de VS, maar kreeg wel even een 2008-09 dejavu.

Shipz. Toch weer een directe link met hypotheken..

Lending mortgages to rich Silicon Valley home buyers was part of First Republic Bank’s DNA—and helped contribute to its collapse

A giant book of low-interest mortgages, mixed with some others, whose value had been severely dented since the Federal Reserve started raising interest rates, made the bank a hard sell.

https://fortune.com/2023/...gage-lending-liabilities/

[Skyaero]

Laapo schreef op dinsdag 2 mei 2023 @ 16:08:
[...]
Shipz. Toch weer een directe link met hypotheken..

https://fortune.com/2023/...gage-lending-liabilities/

Uit de rest van het artikel blijft van die link maar weinig van over. Ja, de waarde van de hypotheken was gedaald met 18 miljard, maar het ging hier om niet-gerealiseerde verliezen. Daarnaast wordt ook nergens benoemd of de hypotheken ook een hoger risico op default hadden. De "rijke" klanten betalen nog steeds de rente.

Waar de echte pijnpunt zat is natuurlijk de 70 miljard aan deposits, de helft van het totaal, die door de klanten in twee weken werden onttrokken. Een klassieke bankrun. En dat betekent dat de bank geforceerd wordt om haar leningen, waarvan de marktwaarde op dit moment negatief is, moet verkopen. En dat gaat dus niet goed.

[Laapo]

Skyaero schreef op dinsdag 2 mei 2023 @ 17:13:
[...]


Uit de rest van het artikel blijft van die link maar weinig van over. Ja, de waarde van de hypotheken was gedaald met 18 miljard, maar het ging hier om niet-gerealiseerde verliezen. Daarnaast wordt ook nergens benoemd of de hypotheken ook een hoger risico op default hadden. De "rijke" klanten betalen nog steeds de rente.

Waar de echte pijnpunt zat is natuurlijk de 70 miljard aan deposits, de helft van het totaal, die door de klanten in twee weken werden onttrokken. Een klassieke bankrun. En dat betekent dat de bank geforceerd wordt om haar leningen, waarvan de marktwaarde op dit moment negatief is, moet verkopen. En dat gaat dus niet goed.

Tsja, kip en het ei. Is de bankrun nu de oorzaak of het gevolg? Blijkbaar heeft die hypotheekportefeuille een overname moeilijk gemaakt. Wat ik ook wel begrijp, niet gerealiseerde verliezen op staatsobligaties is wat anders dan op een hypotheekportefeuille. Daar zit nog risico op wanbetaling en waardedaling van de onderpanden.

De klanten zitten wel goed, die zijn ongetwijfeld wel tevreden met hun goedkope hypotheek en halen ook nog eens het spaargeld van de rekeningen af als ze elders 0,2% meer kunnen krijgen.

[HEY_DUDE]

Laapo schreef op dinsdag 2 mei 2023 @ 19:17:
[...]


Tsja, kip en het ei. Is de bankrun nu de oorzaak of het gevolg? Blijkbaar heeft die hypotheekportefeuille een overname moeilijk gemaakt. Wat ik ook wel begrijp, niet gerealiseerde verliezen op staatsobligaties is wat anders dan op een hypotheekportefeuille. Daar zit nog risico op wanbetaling en waardedaling van de onderpanden.

De klanten zitten wel goed, die zijn ongetwijfeld wel tevreden met hun goedkope hypotheek en halen ook nog eens het spaargeld van de rekeningen af als ze elders 0,2% meer kunnen krijgen.

Interessante observatie is dat de banken die nu omvallen vooral omvallen door toedoen van vermogende partijen. In 2008 was het het precariaat die de hypotheek niet meer konden betalen. De laatste hypotheken werden en masse waardeloos, Afschrijven op hypotheken van de welgestelden wellicht, maar die dingen worden niet waardeloos.

[aex351]

Verwijderd schreef op zondag 30 april 2023 @ 15:31:
Komt ook allemaal wel een beetje dat de laatste 10 jaar het onderwijs zwaar achterloopt, blijkbaar denken HBO-ers of nog beter dat ze wel ff aanspraak op 70K+/jaarbasis mogen hebben...Nou waarom hebben we dan zoveel expats? (die dan met -30% belasting een huis kunnen kopen)

Er zijn zoveel expats omdat die goedkoper zijn voor een bedrijf. Ondertussen krijgen deze expats met een 'lagere' salaris veelal wel meer betaald dan een vergelijkbare Nederlander. Omdat zij 30% korting krijgen op de inkomstenbelasting.

Voorbeeld:

Expat krijgt 2500*12 = 30000 per jaar. Daarover moet belasting betaald worden.
12000 belasting (40%), 3600 korting (30%) = 8400 te betalen belasting
30000-8400 = 21600 jaarinkomsten

Nederlander krijgt 3000*12 = 36000. Daarover moet belasting betaald worden.
14400 belasting (40% belasting, 0 korting = 14400 te betalen belasting.
36000-14400 = 21600 jaarinkomsten

Nu zal de realiteit al snel zijn dat expats niet stil blijven zitten en ook een meer 'markt' conform salaris willen. Dus vergelijkbaar aan dat van een Nederlander.

Expat krijgt 3000*12 = 36000. Daarover moet belasting betaald worden.
14400 belasting (40% belasting, 4200 korting = 10200 te betalen belasting.
36000-10200 = 25800 jaarinkomsten

Het verschil tussen een Nederlander en een expat loopt al vrij snel op. En om die reden kunnen expats vrij makkelijk een huis kopen en ook flink overbieden. Het is niet goed voor de Nederlander om het zo maar te zeggen.

[evleerdam]

aex351 schreef op dinsdag 2 mei 2023 @ 20:07:
[...]

Er zijn zoveel expats omdat die goedkoper zijn voor een bedrijf. Ondertussen krijgen deze expats met een 'lagere' salaris veelal wel meer betaald dan een vergelijkbare Nederlander. Omdat zij 30% korting krijgen op de inkomstenbelasting.

Voorbeeld:

[...]


[...]


Nu zal de realiteit al snel zijn dat expats niet stil blijven zitten en ook een meer 'markt' conform salaris willen. Dus vergelijkbaar aan dat van een Nederlander.


[...]


Het verschil tussen een Nederlander en een expat loopt al vrij snel op. En om die reden kunnen expats vrij makkelijk een huis kopen en ook flink overbieden. Het is niet goed voor de Nederlander om het zo maar te zeggen.

De 30% regeling geldt maar voor 5 jaar. Dus zo'n gigantisch voordeel is dat niet. Sowieso gaat een bank ook niet meer hypotheek verstrekken aan een expat dan een Nederlander, want die kijken puur naar bruto salaris.

Enige voordeel van de 30% regeling is dat een expat in die tijd meer kan sparen in die 5 jaar.

[Xhomas]

Laapo schreef op dinsdag 2 mei 2023 @ 19:17:
[...]


Tsja, kip en het ei. Is de bankrun nu de oorzaak of het gevolg? Blijkbaar heeft die hypotheekportefeuille een overname moeilijk gemaakt. Wat ik ook wel begrijp, niet gerealiseerde verliezen op staatsobligaties is wat anders dan op een hypotheekportefeuille. Daar zit nog risico op wanbetaling en waardedaling van de onderpanden.

De klanten zitten wel goed, die zijn ongetwijfeld wel tevreden met hun goedkope hypotheek en halen ook nog eens het spaargeld van de rekeningen af als ze elders 0,2% meer kunnen krijgen.

Precies, op de ongerealiseerde verliezen van obligaties is het niet zo'n groot punt als die overgenomen worden door andere (grotere) banken met betere reserves. Maar waar het echt lelijk gaat worden is op CMBS (commercial mortgage backed securities) op waardeloos wordende commerciële hypotheken, die door de komende recessie + het thuiswerken echt hard in waarde dalen en ook in een bubbel zaten vergelijkbaar (of zelfs erger) met normale hypotheken in 2007.

[Verwijderd]

aex351 schreef op dinsdag 2 mei 2023 @ 20:07:
[...]

Er zijn zoveel expats omdat die goedkoper zijn voor een bedrijf. Ondertussen krijgen deze expats met een 'lagere' salaris veelal wel meer betaald dan een vergelijkbare Nederlander. Omdat zij 30% korting krijgen op de inkomstenbelasting.

Voorbeeld:

[...]


[...]


Nu zal de realiteit al snel zijn dat expats niet stil blijven zitten en ook een meer 'markt' conform salaris willen. Dus vergelijkbaar aan dat van een Nederlander.


[...]


Het verschil tussen een Nederlander en een expat loopt al vrij snel op. En om die reden kunnen expats vrij makkelijk een huis kopen en ook flink overbieden. Het is niet goed voor de Nederlander om het zo maar te zeggen.

https://www.cursor.tue.nl...euro%20bruto%20per%20jaar.

Minimaal 56K/jaarbasis om in aanmerking te komen

In de zuidelijke tech-regio van het land...komen die niet voor 56K/jaarbasis. Dus die 30% maakt wel degelijk verschil en al is het maar voor 5 jaar, dat spaart ff lekker door zeg maar. De gemiddelde Eindhovenaar kan hier niet tegenop? Dus Expats kopen wel degelijk de leuke huisjes door deze belastingtechnische voordeelregel. Dan een hele tijd niks...en dan mag Jan modaal nog ff kijken of er nog wat over is.

[ Voor 16% gewijzigd door Verwijderd op 02-05-2023 20:44 ]

[aex351]

Verwijderd schreef op dinsdag 2 mei 2023 @ 20:38:
[...]


https://www.cursor.tue.nl...euro%20bruto%20per%20jaar.

Minimaal 56K/jaarbasis om in aanmerking te komen

Ook moet je minimaal 56.000 euro per jaar verdienen als je boven de dertig bent. Ben je onder de dertig en heb je een masterdiploma dan is dat 43.000 euro.

Dit zijn makkelijk haalbare bedragen. Beetje het minimum in de IT.

[ Voor 16% gewijzigd door aex351 op 02-05-2023 20:48 ]

[johndoe1009]

Laapo schreef op dinsdag 2 mei 2023 @ 09:38:
https://www.nu.nl/economi...-hypotheek-neemt-toe.html


[...]


HDN: https://hdn.nl/persberich...heekmarkt-blijft-stabiel/

Doorstromers laten het afweten.

Nuttige aanvulling en reactie van een ander onder het Nu.nl artikel..:

''"Steeds meer starters vragen en hypotheek aan."

Dat klopt niet. Het aantal hypotheekaanvragen is in een jaar tijd zo'n 40% gedaald. Het aandeel starters daarin is welliswaar gestegen van 45% naar 55%, maar het absolute aantal starters dat een hypotheek aangevraagd heeft is daarmee nog steeds gedaald. Dus steeds *minder* starters vragen een hypotheek aan.''

[Rubbergrover1]

aex351 schreef op dinsdag 2 mei 2023 @ 20:41:
[...]


[...]

Dit zijn makkelijk haalbare bedragen. Beetje het minimum in de IT.

Maar het genoemde rekenvoorbeeld klopt dus niet omdat de gebruikte inkomens niet voldoen.

[aex351]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 09:20:
[...]

Maar het genoemde rekenvoorbeeld klopt dus niet omdat de gebruikte inkomens niet voldoen.

Het zijn fictieve bedragen. Verhoog het naar normale waarden, dan zie je dat het verschil tussen wat een Nederlander en een expat krijgt nog verder uiteenloopt.

[JobOv]

Xhomas schreef op dinsdag 2 mei 2023 @ 11:47:
[...]


[Afbeelding]
https://www.fdic.gov/bank/historical/bank/

Tabel (in de link) is geüpdatet, de grafiek nog niet. Geschat ruim een half biljoen (548 miljard) aan assets in de problemen geraakt, alhoewel ook bij FRB spaarders al hun geld behouden (overgenomen door JPMorgan). t.o.v. 2008 (373 miljard aan assets in de problemen) begint dit wel echt lelijk te worden. Het grote verschil tot nu toe t.o.v. 2008 is dat spaarders wel hun geld behouden, maar de opstapelende problemen zijn ook nog niet voorbij, die uiteindelijk veel invloed zullen hebben ook hier m.b.t. de huizenmarkt.

Welke banken zijn nu de volgende?

[fsfikke]

Verwijderd schreef op dinsdag 2 mei 2023 @ 20:38:
[...]


https://www.cursor.tue.nl...euro%20bruto%20per%20jaar.

Minimaal 56K/jaarbasis om in aanmerking te komen

In de zuidelijke tech-regio van het land...komen die niet voor 56K/jaarbasis. Dus die 30% maakt wel degelijk verschil en al is het maar voor 5 jaar, dat spaart ff lekker door zeg maar. De gemiddelde Eindhovenaar kan hier niet tegenop? Dus Expats kopen wel degelijk de leuke huisjes door deze belastingtechnische voordeelregel. Dan een hele tijd niks...en dan mag Jan modaal nog ff kijken of er nog wat over is.

In de randstad lachen we om dat soort expat-lights, hier hebben de expats gewoon een hoger bruto salaris en zijn ze volledig vrijgesteld van bijna elke vorm van belasting (sommige zelfs ook van de BTW). Box daar maar tegenop

[Xhomas]

JobOv schreef op woensdag 3 mei 2023 @ 11:45:
[...]

Welke banken zijn nu de volgende?

Respectievelijk PacWest Bancorp, Western Alliance en Metropolitan Bank lijken door de markt nu als de zwakste schakels gezien te worden.

https://www.thestreet.com...st-republic-fails-to-calm



Maar het kan van alles zijn; heel veel banken hun financiën zien er niet goed uit momenteel. De vorige keer lag First Republic Bank er wel heel erg bovenop, i.i.r.c. hadden wat grote banken ook nog ~50 miljard daar in geïnjecteerd, zonder dat het al te veel geholpen heeft.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op dinsdag 2 mei 2023 @ 09:55:
[...]

Je zou zeggen dat er iemand moet doorstromen of dat het een nieuwbouw woning is(en de starter er van thuiswonen ingaat...ook niet heel logisch)
Of dat dit (extra)woningen zijn die uit de verhuur komen (woningbouw)of verkocht zijn door een belegger.

Voor de markt zou het heel prettig zijn als dit nieuwbouw woningen zijn en niet ex-verhuur woningen.
Want of een woning nu verhuurd of verkocht word het blijft maar 1 woning en schuiven tussen die 2 groepen lost het tekort niet op.

Maar als je de getallen goed leest is het meer een clickbait titel dan echt zinvolle informatie.

vorig jaar 45% starter nu 55% maar
Vorig jaar 54k aanvragen nu 31k

Dus eigenlijk zijn er gewoon minder starters die een woning en hypotheek kopen maar veel minder doorstromers. Een betere titel zou zijn, huizenmarkt verder op slot.

aex351 schreef op dinsdag 2 mei 2023 @ 20:07:
Het verschil tussen een Nederlander en een expat loopt al vrij snel op. En om die reden kunnen expats vrij makkelijk een huis kopen en ook flink overbieden. Het is niet goed voor de Nederlander om het zo maar te zeggen.

Dit effect is nog veel sterker op de verhuurmarkt in de regios waar expats zitten. Daar schieten de huurprijzen van een woning + inboedel omhoog want expats kunnen geen kant op en kunnen het toch wel betalen. Nederlanders hebben geen keuze en moeten thuis blijven wonen want die kunnen die prijzen niet betalen.

[ Voor 25% gewijzigd door Shadowhawk00 op 04-05-2023 08:27 ]

[alexbl69]

Compuhair schreef op zondag 30 april 2023 @ 19:53:
Volgens mij moet er veel meer copy-paste gebruikt worden bij het bouwen. Een identieke rij woningen kan je best in 15 verschillende steden en dorpen neerzetten. Scheelt een hoop ontwerptijd, En als je de garantie krijgt dat je hetzelfde concept talloze keren mag neerzetten, dan levert dat volgens mij een hoop voordelen op.

Zoals al door anderen aangegeven is de bouwcapaciteit niet de reden dat er momenteel weinig gebouwd wordt. Zelfs de prijzen van de materialen an sich niet. De kostprijs van een woning is nog steeds prima betaalbaar voor zelfs starters.

Het probleem is enerzijds gemeenten, en anderzijds projectontwikkelaars. Gemeenten willen én de hoofdprijs voor de grond (ook niet onlogisch aangezien ze buiten de OZB verder geen inkomstenbronnen hebben waar ze zelf invloed op hebben) én hebben allerlei tijdrovende procedures. Een standaardwoning gaat dat helaas niet oplossen omdat ook in dat geval elke gemeente dit weer apart in behandeling neemt.

Anderzijds dus de projectontwikkelaars (vaak als aannemer of samenwerkend met een aannemer) die speculeren waar nieuwe wijken worden gebouwd en daar dan voor de gemeente toeslaan. Vervolgens worden deze percelen wel 'marktconform' (lees: de hoofdprijs die de gemeente ook al vraagt) aangeboden, maar gebeurt dit wel in combinatie met de koppelverkoop van een woning van de aannemer. En je raadt het al: dat is geen goedkoop huis.

Elke vorm van 'copy-paste' 'fabriekswoningen' betekent in de huidige markt met een groot tekort een verslechtering voor de samenleving. De marktprijs van een woning wordt immers voor een groot deel bepaald door dit tekort. Een (veel) goedkoper te fabriceren 'confectie' woning zal dan ook in de markt niet goedkoper zijn. simpelweg omdat de vraag zoveel groter is dan het aanbod.

In the end krijg je dan de situatie dat je veel minder krijgt voor hetzelfde geld.

[kx22]

alexbl69 schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 08:36:
[...]

Zoals al door anderen aangegeven is de bouwcapaciteit niet de reden dat er momenteel weinig gebouwd wordt. Zelfs de prijzen van de materialen an sich niet. De kostprijs van een woning is nog steeds prima betaalbaar voor zelfs starters.

Het probleem is enerzijds gemeenten, en anderzijds projectontwikkelaars. Gemeenten willen én de hoofdprijs voor de grond (ook niet onlogisch aangezien ze buiten de OZB verder geen inkomstenbronnen hebben waar ze zelf invloed op hebben) én hebben allerlei tijdrovende procedures. Een standaardwoning gaat dat helaas niet oplossen omdat ook in dat geval elke gemeente dit weer apart in behandeling neemt.

Anderzijds dus de projectontwikkelaars (vaak als aannemer of samenwerkend met een aannemer) die speculeren waar nieuwe wijken worden gebouwd en daar dan voor de gemeente toeslaan. Vervolgens worden deze percelen wel 'marktconform' (lees: de hoofdprijs die de gemeente ook al vraagt) aangeboden, maar gebeurt dit wel in combinatie met de koppelverkoop van een woning van de aannemer. En je raadt het al: dat is geen goedkoop huis.

Elke vorm van 'copy-paste' 'fabriekswoningen' betekent in de huidige markt met een groot tekort een verslechtering voor de samenleving. De marktprijs van een woning wordt immers voor een groot deel bepaald door dit tekort. Een (veel) goedkoper te fabriceren 'confectie' woning zal dan ook in de markt niet goedkoper zijn. simpelweg omdat de vraag zoveel groter is dan het aanbod.

In the end krijg je dan de situatie dat je veel minder krijgt voor hetzelfde geld.

Ik hoor vaker mensen dat zeggen, maar wat is "te duur" voor grond? Want het klinkt al vaak te duur als het grond "gratis" is van de gemeente. Dan lijkt elke euro al te veel.
Daar moet toch ook een taxatie op zitten?

[Shadowhawk00]

kx22 schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 08:45:
[...]


Ik hoor vaker mensen dat zeggen, maar wat is "te duur" voor grond? Want het klinkt al vaak te duur als het grond "gratis" is van de gemeente. Dan lijkt elke euro al te veel.
Daar moet toch ook een taxatie op zitten?

Hoe ga je iets taxeren waarvan er maar 1 aanbieder is? Een sportauto van een exclusief merk is ook veel te duur voor een auto maar daar betaal je voor het merkje. Sommige merk kleding is ook veel te duur.

Gemeenten hebben weinig keuze, of de grond word voor de hoofdprijs verkocht of ze gaan falliet.

Het echt copy paste bouwen van woningen is alleen zinnig voor een groot project van bijvoorbeeld de woningbouw of een buitenlandse investeerder die hebben vaak iets meer onderhandelingskracht bij een projectontwikkelaar of die stellen er zelf 1 aan.
Nu willen we geen woningbouw of investeerders meer in de markt, de EU wil minder woningbouw de DH minder investeerders dus tja woningen worden dus gewoon duurder en er worden er minder gebouwd.

Want als we echt structureel wat aan het probleem willen doen moeten er gewoon grote projecten gebouwd worden tegen redelijke prijzen. Dus voor de woningbouw of grote investeerders want die 2 kunnen de prijzen nog wel redelijk houden. Worden van wel verhuur woningen maar goed die markt zit ook overvol dus als daar wat ruimte komt is dat ook prima.

[ Voor 13% gewijzigd door Shadowhawk00 op 04-05-2023 08:51 ]

[Fraggert]

Nou, ik hoor het al, ik blijf lekker waar ik zit Fuck doorstromen

Over 10 jaar zit ik niet meer op 4 ton maar op >6 ton zonder hypotheek en dan kan ik cashen en lekker in het buitenland naar mijn vrijstaande huisje zoeken met wat grond en van mijn vervroegde pensioen genieten

[Shadowhawk00]

Fraggert schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 08:54:
Nou, ik hoor het al, ik blijf lekker waar ik zit Fuck doorstromen

Over 10 jaar zit ik niet meer op 4 ton maar op >6 ton zonder hypotheek en dan kan ik cashen en lekker in het buitenland naar mijn vrijstaande huisje zoeken met wat grond en van mijn vervroegde pensioen genieten

Hoef je niet voor naar het buitenland hoor, gewoon aan de rand van nederland wonen kan je ook vrijstaande woning +tuin kopen voor die 300-400k.

Aan de andere kant is het weer in de tropen wel een stuk beter zeker als je wat ouder bent en het sneller koud krijgt is het klimaat dan misschien wel een overweging.

[Fraggert]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 08:57:
[...]


Hoef je niet voor naar het buitenland hoor, gewoon aan de rand van nederland wonen kan je ook vrijstaande woning +tuin kopen voor die 300-400k.

Aan de andere kant is het weer in de tropen wel een stuk beter zeker als je wat ouder bent en het sneller koud krijgt is het klimaat dan misschien wel een overweging.

Als ik hier thuis roep, we gaan emigreren naar Schotland of Noorwegen dan staat Mrs Fraggert binnen 10 sec met een koffer klaar en de rest aan nutteloze shit die je in een leven verzameld ligt in een 10 m³ container

[CrazyOne]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 08:57:
[...]
Hoef je niet voor naar het buitenland hoor, gewoon aan de rand van nederland wonen kan je ook vrijstaande woning +tuin kopen voor die 300-400k.

Dat heb ik al gedaan, nu aan het sparen voor die woning in het buitenland. Iemand nog een vrijstaand huis + tuin voor 6 ton?

[Rubbergrover1]

kx22 schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 08:45:
[...]


Ik hoor vaker mensen dat zeggen, maar wat is "te duur" voor grond? Want het klinkt al vaak te duur als het grond "gratis" is van de gemeente. Dan lijkt elke euro al te veel.
Daar moet toch ook een taxatie op zitten?

Vrij simpel. Als gebouwde woning, dus inclusief grond, voor bv 4 ton verkocht wordt en de bouwkosten voor die woning 2 ton zijn, dan is 2 ton een redelijke prijs voor die grond. En wordt die grond door de gemeente voor 2 ton aangeboden. Als bij oplevering van de woning de markt zodanig is dat die woning voor 5 ton verkocht kan worden, dan ben je als koper spekkoper. Dan was dat kavel dus zeker niet te duur.

Maar als je in een omslaande markt zit, dan kan het zijn dat op het moment dat de bouwer de bouwplannen voor de woning af heeft, die woning bij verkoop nog maar 3½ ton waard is. En dat de bouwkosten inmiddels naar 2½ ton zijn gestegen. Dan is er geen hond meer die dat kavel voor 2 ton wil kopen. En heb je te maken met te dure grond.

Het is uiteraard dan wel weer de vraag wie dat risico zou moeten dragen. Moet je als gemeenschap dan die grond alsnog voor een ton gaan verkopen? Met de kans dat de markt weer terug omslaat en de woning alsnog weer voor 5 ton verkocht kan gaan worden en de bouwer/nieuwe eigenaar een buitensporig grote winst maakt?

Of zou je als overheid misschien simpelweg die grond niet moeten willen verkopen. En het tegen een redelijke kanon in erfpacht uitgeven?

[redwing]

Die grondprijs zou eigenlijk los moeten staan van de huizenprijzen. Als een gemeente veel bouwgrond heeft zou de prijs laag moeten zijn, en bij weinig bouwgrond juist hoog. Nu wordt echter de beschikbaarheid van bouwgrond bewust laag gehouden zodat ze de prijs kunnen koppelen met de woningprijzen.

Maar ook hier loop je simpelweg tegen het probleem van te weinig beschikbare huizen. Want zouden er genoeg huizen zijn, zou je echte concurrentie hebben en zou je die concurrentie ook in de grondprijzen zien. Alleen door het tekort is die link tussen grond- en huizenprijzen precies verkeerd om.

[Fraggert]

CrazyOne schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 09:23:
[...]


Dat heb ik al gedaan, nu aan het sparen voor die woning in het buitenland. Iemand nog een vrijstaand huis + tuin voor 6 ton?

beetje rustig, landelijk gelegen en ten zuiden van Apeldoorn in de driehoek Kootwijk - Voorst - Rheden?

[Shadowhawk00]

redwing schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 10:20:
Die grondprijs zou eigenlijk los moeten staan van de huizenprijzen. Als een gemeente veel bouwgrond heeft zou de prijs laag moeten zijn, en bij weinig bouwgrond juist hoog. Nu wordt echter de beschikbaarheid van bouwgrond bewust laag gehouden zodat ze de prijs kunnen koppelen met de woningprijzen.

Maar ook hier loop je simpelweg tegen het probleem van te weinig beschikbare huizen. Want zouden er genoeg huizen zijn, zou je echte concurrentie hebben en zou je die concurrentie ook in de grondprijzen zien. Alleen door het tekort is die link tussen grond- en huizenprijzen precies verkeerd om.

Je loopt tegen een ander probleem aan, dan heb je goedkope grond, word het allemaal verkocht en het jaar daarna heeft de gemeente een gigantisch gat in de begroting en geen middelen meer om dit te dichten.

De grondprijzen hebben meer te maken met het feit dat de rijksoverheid veel meer taken naar gemeenten heeft overgezet zonder daar het juiste budget bij te geven. Gemeenten moeten het zelf maar oplossen en dit is de oplossing die gemeenten hebben gevonden. Bij klachten moet je bij de rijksoverheid zijn die zorgen ervoor dat grondprijzen zo hoog zijn.

[redwing]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 10:51:
[...]
Je loopt tegen een ander probleem aan, dan heb je goedkope grond, word het allemaal verkocht en het jaar daarna heeft de gemeente een gigantisch gat in de begroting en geen middelen meer om dit te dichten.

Aan het verkopen van die grond kun je prima regels stellen.

De grondprijzen hebben meer te maken met het feit dat de rijksoverheid veel meer taken naar gemeenten heeft overgezet zonder daar het juiste budget bij te geven. Gemeenten moeten het zelf maar oplossen en dit is de oplossing die gemeenten hebben gevonden. Bij klachten moet je bij de rijksoverheid zijn die zorgen ervoor dat grondprijzen zo hoog zijn.

Het is natuurlijk compleet van de zotte dat een begroting van een gemeente staat of valt met het verdienen op een eerste levensbehoefte. Daar zou een gemeente helemaal los van moeten staan. En dat dit gebeurd kun je zowel de regering als de gemeentes aanrekenen. De regering moet inderdaad zorgen voor voldoende budget voor de taken die ze bij de gemeenten leggen, maar een gemeente moet dan weer niet zo'n oplossing verzinnen.

[Shadowhawk00]

redwing schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 10:57:
Het is natuurlijk compleet van de zotte dat een begroting van een gemeente staat of valt met het verdienen op een eerste levensbehoefte. Daar zou een gemeente helemaal los van moeten staan. En dat dit gebeurd kun je zowel de regering als de gemeentes aanrekenen. De regering moet inderdaad zorgen voor voldoende budget voor de taken die ze bij de gemeenten leggen, maar een gemeente moet dan weer niet zo'n oplossing verzinnen.

Het is van de zotte inderdaad dat dit zo is maar gemeenten hebben er maar mee te dealen.
Daarom dat er ook weinig sociaal gebouwd word want dat is niet zo handig voor de gemeente, kost weer uitkeringen.

Heel veel zorgtaken die gemeenten hebben zouden gewoon door de rijksoverheid gedaan moeten worden, die kunnen dat veel goedkoper opzetten en regelen dan dat elke gemeente dit zelf regelt. Nu kunnen mensen bijvoorbeeld geen passende zorg krijgen omdat de aanbieder in een andere gemeente zit en er geen afspraken onderling gemaakt zijn

[redwing]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 11:08:
[...]

Het is van de zotte inderdaad dat dit zo is maar gemeenten hebben er maar mee te dealen.
Daarom dat er ook weinig sociaal gebouwd word want dat is niet zo handig voor de gemeente, kost weer uitkeringen.

Heel veel zorgtaken die gemeenten hebben zouden gewoon door de rijksoverheid gedaan moeten worden, die kunnen dat veel goedkoper opzetten en regelen dan dat elke gemeente dit zelf regelt. Nu kunnen mensen bijvoorbeeld geen passende zorg krijgen omdat de aanbieder in een andere gemeente zit en er geen afspraken onderling gemaakt zijn

Yup, en je ziet dat er heel veel verschillen zitten tussen gemeentes onderling. Ik zie hier op school dat kinderen die hulp nodig hebben bij de ene gemeente zonder problemen hulp aangeboden krijgen, terwijl anderen die het net zo goed nodig hebben het zonder enige hulp moeten doen omdat ze in een andere gemeente wonen. Veel van dit soort dingen behoor je juist vanuit de regering aan te sturen en niet bij de gemeentes te droppen (wat niet wil zeggen dat de gemeentes niet uitvoerend zouden kunnen zijn trouwens)

Maar om ontopic te blijven; dit zorgt inderdaad voor de verkeerde prikkels voor gemeentes. Want inderdaad sociale woningbouw kost een gemeente nu dubbel, enerzijds vangen ze minder geld voor de bouw, maar daarna kost het ze extra aan uitkeringen. En het zorgt er ook voor dat grond gebruikt wordt als verdienmodel, terwijl de gemeente juist zou moeten zorgen voor een goede mix aan nieuwbouw. Allerlei dingen die haaks op elkaar staan en waarom de rijksoverheid hier de lead in zou moeten hebben.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 10:20:
Die grondprijs zou eigenlijk los moeten staan van de huizenprijzen. Als een gemeente veel bouwgrond heeft zou de prijs laag moeten zijn, en bij weinig bouwgrond juist hoog. Nu wordt echter de beschikbaarheid van bouwgrond bewust laag gehouden zodat ze de prijs kunnen koppelen met de woningprijzen.

Maar ook hier loop je simpelweg tegen het probleem van te weinig beschikbare huizen. Want zouden er genoeg huizen zijn, zou je echte concurrentie hebben en zou je die concurrentie ook in de grondprijzen zien. Alleen door het tekort is die link tussen grond- en huizenprijzen precies verkeerd om.

Die beschikbare grond is in de regel juist ook vrij beperkt. Er zijn nauwelijks plekken waar én mensen willen wonen én veel grond beschikbaar is. Bovendien is in de regel de gevraagde grondprijs ook in lijn met datgene wat mensen bereid zijn om te betalen. En is er geen logische reden om de grond goedkoper aan te bieden.

Daar komt bij dat een te 'variabele' grondprijs ook averechts werkt. Mensen die in de dure tijd een nieuwe woning hebben gekocht, kunnen dan in de goedkope tijd hun woning niet kwijt. Of alleen met een forse restschuld. Omdat iedere potentiële koper dan voor een prikkie een lap grond kan kopen en de nieuwe woning inclusief grond veel goedkoper is dan de bestaande woning. Als je het vooruitzicht hebt dat je je woning mogelijk niet meer kwijt kunt, dan zul je wel twee keer nadenken voor je aan een nieuwbouwwoning begint.

(Dit is overigens iets wat ik een jaar of 10-15 geleden van nabij ook al heb meegemaakt. Dat een stel een woning in een nieuwbouwwijk had gebouwd, maar dat de gemeente daarna de omliggende grond flink in prijs verlaagde. Die woning zouden ze daarom alleen nog maar met flink verlies kunnen verkopen. Dat werd nogal vervelend omdat ze daardoor na hun scheiding geen mogelijkheid hadden om de woning te verkopen en gedwongen waren om bij elkaar te blijven wonen.)

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 4 mei 2023 @ 11:45:
[...]
Die beschikbare grond is in de regel juist ook vrij beperkt. Er zijn nauwelijks plekken waar én mensen willen wonen én veel grond beschikbaar is. Bovendien is in de regel de gevraagde grondprijs ook in lijn met datgene wat mensen bereid zijn om te betalen. En is er geen logische reden om de grond goedkoper aan te bieden.

Zolang veel bouwprojecten nog stranden door allerlei regels en niet omdat er geen plek is lijkt me dat nog mee te vallen.

Daar komt bij dat een te 'variabele' grondprijs ook averechts werkt. Mensen die in de dure tijd een nieuwe woning hebben gekocht, kunnen dan in de goedkope tijd hun woning niet kwijt. Of alleen met een forse restschuld. Omdat iedere potentiële koper dan voor een prikkie een lap grond kan kopen en de nieuwe woning inclusief grond veel goedkoper is dan de bestaande woning. Als je het vooruitzicht hebt dat je je woning mogelijk niet meer kwijt kunt, dan zul je wel twee keer nadenken voor je aan een nieuwbouwwoning begint.

Het gaat dan ook niet zozeer om de prijs van de grond, maar vooral dat de gemeente het gebruikt om winst te maken en de begroting te dichten. De prijs van de grond kan nl. best gebruikt worden om te bepalen waar je meer/minder wilt laten bouwen, maar het zou niet zo moeten zijn dat de gemeente bepaalde grond verkoopt puur omdat ze dan geen gat in de begroting hebben. En dat is nu net waar het probleem zit. Dat er gespeeld wordt met de grondprijs lijkt me logisch, omdat dat 1 van de dingen is waarmee je vanuit de geemnet kunt sturen op wat je gebouwd wil hebben. Alleen is dat dus niet waarvoor het nu gebruikt wordt.

(Dit is overigens iets wat ik een jaar of 10-15 geleden van nabij ook al heb meegemaakt. Dat een stel een woning in een nieuwbouwwijk had gebouwd, maar dat de gemeente daarna de omliggende grond flink in prijs verlaagde. Die woning zouden ze daarom alleen nog maar met flink verlies kunnen verkopen. Dat werd nogal vervelend omdat ze daardoor na hun scheiding geen mogelijkheid hadden om de woning te verkopen en gedwongen waren om bij elkaar te blijven wonen.)

Voorlopig wordt de prijs van een huis nog vooral bepaald door wat mensen ervoor willen geven. Ik ken natuurlijk niet de specifieke situatie, maar de gevallen waarbij ik iets soortgelijks heb zien gebeuren werd de grondprijs juist verlaagd omdat er minder vraag was naar huizen en de prijs van de huizen dus al sterk onder druk stond. En dan is het dus niet de grondprijs die ervoor heeft gezorgd dat dat huis minder waard werd, maar vooral de mindere vraag naar de huizen in die buurt.