Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Anoniem: 1511336]

DutchManticore schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 14:41:
Huizenprijzen zijn nu toch wel serieus aan het dalen.

Gemiddeld werd 394.000 euro betaald voor de bijna 28.500 bestaande woningen die NVM-makelaars in januari, februari en maart 2023p verkochten.

Op het hoogtepunt in het tweede kwartaal van 2022 werd nog gemiddeld 450.551 betaald.

Uiteraard is dat niet zo één op één te vergelijken omdat het aantal woningen, en het type woning hieruit niet op te maken valt.

Wat we wel kunnen concluderen is dat de gemiddelde transactieprijs al ruim 12% gedaald is ten opzichte van het hoogtepunt.

We zitten nu volop in de markt. Ook bij de open huizen dag veel bezocht en we worden constant nagebeld door makelaars, terwijl we echt niet bovenaan de bezoekregisters stonden.

Ook hebben verkopers al een ruim lager bod dan hun vraagprijs bij ons geaccepteerd. Helaas kwamen er voor ons onaanvaardbare gebreken aan het licht en hebben we voorbij laten gaan. Woning staat nog steeds te koop voor dezelfde debiele vraagprijs.

Geen haast, ik wacht even rustig verder tot het nog wat zakt. Dit is alleen nog maar onder druk van de renteverhogingen.

De crisis die zich nu in de banken wereld manifesteert, en weer tot creditcrunch (en dus economische malaise) kan gaan leiden gaat nog olie op dat vuur gooien.

Het worden interessante tijden voor kopers, dit en volgend jaar! Cash is king voorlopig! Zeker in het segment 500k+

Klopt wel, maar jij bent niet de enige met cash ntrl. Dus zelfs in die +500K afdeling heb je concurrentie.

Zou graag eens willen weten hoe de prijsdalingen qua categorie/woningen zitten. Tuurlijk ouwe meuk +500K, ja die is al minimaal 12% down(alhoewel : locatie, locatie,...)

[jopie]

Weet iemand of er in de cijfers van de prijsmutaties rekening gehouden wordt met wat er aan huizen wordt verkocht? Ik denk namelijk dat de verhouding >650k en <350k woningen die verkocht worden niet gelijk blijft bij een rente die drie keer zo hoog is.

[DutchManticore]

Anoniem: 1511336 schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 18:09:
[...]

Klopt wel, maar jij bent niet de enige met cash ntrl. Dus zelfs in die +500K afdeling heb je concurrentie.

Zou graag eens willen weten hoe de prijsdalingen qua categorie/woningen zitten. Tuurlijk ouwe meuk +500K, ja die is al minimaal 12% down(alhoewel : locatie, locatie,...)

Hou huisverklikker maar eens in de gaten. De klappen vallen in alle segmenten. Het topsegment gaat nu echt hard. Woningen die van 1.3 mio naar 895 worden afgeprijsd komt regelmatig voorbij

[Henkdezoveelste]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 17:01:
[...]


Maakt weinig uit als je geen winst meer maakt met de verhuur, dan kan je beter verkopen.
Denk dat er veel verhuurders de markt uit gaan stappen door de gestegen rente en de maximalisatie van de huur en andere belastingregels die meer gaan kosten.
Alleen grote investeerders zullen in die markt nog blijven zitten omdat die geen financieringskosten hebben. Dus dan kan het nog een keuze zijn als portfolio diversificatie.

Kennis die veel verhuurd en dat deels financeert heeft het me voorgerekend.
5% rente vaak 2% aflossing, 1% verzekering Dan moet je dus al 8% van de woningwaarde aan jaarhuur vragen en dan heb je nog 0 cashflow voor jezelf.
Het puntensysteem geeft je ongeveer 5-6% van de woningwaarde aan huur per jaar.
En dan loop je nog risico van leegstand, niet betalende huurders, vernieling, waarde daling van het pand.

Die 5-6% krijg je absoluut niet meer met het puntensysteem. Reken maar na, als voor een woning van 350k maar 1000 euro huur gevraagd mag worden…

Die 5-6% is wat op de vrije markt ongeveer haalbaar is op dit moment en dat is dan nog aan de hoge kant, reken eerder op 4-5%.

[Paralize_nl]

DutchManticore schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 19:15:
[...]


Hou huisverklikker maar eens in de gaten. De klappen vallen in alle segmenten. Het topsegment gaat nu echt hard. Woningen die van 1.3 mio naar 895 worden afgeprijsd komt regelmatig voorbij

Tijd dat die nog eens verder met 400k zakken naar 495.

[Wolly]

DutchManticore schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 19:15:
[...]


Hou huisverklikker maar eens in de gaten. De klappen vallen in alle segmenten. Het topsegment gaat nu echt hard. Woningen die van 1.3 mio naar 895 worden afgeprijsd komt regelmatig voorbij

Heb je een paar voorbeelden, klinkt best extreem?

[Paralize_nl]

Woning bij ons op de nieuwegracht was met 1 millie gezakt dacht ik. Ze vroegen dan ook wel een exorbitante prijs. Maar je kan ‘t altijd proberen natuurlijk.

[Sport_Life]

DutchManticore schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 19:15:
[...]


Hou huisverklikker maar eens in de gaten. De klappen vallen in alle segmenten. Het topsegment gaat nu echt hard. Woningen die van 1.3 mio naar 895 worden afgeprijsd komt regelmatig voorbij

Vraagprijs zegt niet zo gek veel.. Volgens mij postte jij recent nog een woning die al tonnen was gezakt sinds de woning op het hoogtepunt zelfs niet verkocht raakte en de reden kwam ook vrij snel boven water na de bouwkundige keuring..

Volgens het laatste NVM rapport zijn de prijzen van vrijstaande woningen met 8,8% gezakt j-j en zijn de vraagprijzen per m2 nagenoeg gelijk (+0,6%), dus dan kun je er wel een exces bijhalen met 30% daling in vraagprijs maar dat is statistisch gezien een uitschieter . Aan de andere kant wordt er nog steeds 19% van de vrijstaande woningen boven de vraagprijs verkocht, als ik er daar 1 of 2 van bijhaal dan zegt dat ook helemaal niets .

En dan komt ook goed overeen met mijn eigen ervaring, woning verkocht in de goede tijd voor 900k+, soortgelijke woningen gaan nu rond de 800k (gekochte woning zelfde segment, broekzak vestzak dus).

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 07-04-2023 19:33 ]

[DutchManticore]

Wolly schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 19:23:
[...]


Heb je een paar voorbeelden, klinkt best extreem?

Als je ze gaat opzoeken zit er vanalles tussen hoor. Bouwvallen met potentie tot hoge segment villas maar toch.

[DutchManticore]

Sport_Life schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 19:28:
[...]

Vraagprijs zegt niet zo gek veel.. Volgens mij postte jij recent nog een woning die al tonnen was gezakt sinds de woning op het hoogtepunt zelfs niet verkocht raakte en de reden kwam ook vrij snel boven water na de bouwkundige keuring..

Volgens het laatste NVM rapport zijn de prijzen van vrijstaande woningen met 8,8% gezakt j-j en zijn de vraagprijzen per m2 nagenoeg gelijk (+0,6%), dus dan kun je er wel een exces bijhalen met 30% daling maar dat is statistisch gezien een uitschieter .

En dan komt ook goed overeen met mijn eigen ervaring, woning verkocht in de goede tijd voor 900k+, soortgelijke woningen gaan nu rond de 800k (gekochte woning zelfde segment, broekzak vestzak dus).

Nou nou nou. Het gebrek was aan het zwembadhuis (lekkage beton), de technische installatie (lekkage oorzaak) en de isolatie van dak op de keuken (warmtecamera liet een behoorlijke warmtelek zien). Als we dat op hadden willen lossen had dat 39k gekost volgens het rapport. Heel eerlijk, dat zou ons minder dan dat kosten. Dat warmtelek kan me de billetjes roesten. Wij stoken zo grotendeels op hout en de keuken is met een dubbele deur af te sluiten van de woonkamer.

Ondertussen was de verkoper serieus met ons in gesprek wat betreft een verkoopprijs die 145k onder de vraagprijs lag.

Om nu te doen alsof dat hele huis een daardoor onverkoopbaar bouwval is, is een beetje overdreven. Wij hebben geen enkele koophaast en spelen het spel hard.

We hebben gezegd dat we wel willen kopen maar dat we dan voor de 39k gecompenseerd willen worden. Verkopers hebben aangegeven dat ze dan liever nog even aankijken of er toch nog een gek voorbij komt die wel meer biedt. Maar ze hebben ook geen nee gezegd.

Mogelijk dat we dit huis alsnog gewoon kopen hoor. Nogmaals we hebben geen enkele haast.

Waar een jaar terug iedereen prijsdalingen nog onvoorstelbaar vond, zijn we nu in dit topic al een transactie daling van 12% aan het nuanceren en wegpoetsen.

Ik ben in de volle overtuiging dat de prijzen nog wel even gaan dalen. Wat we nu zien is puur de impact van de renteverhogingen, het weggevallen van een deel van de vraag omdat de migratie (mensen die al een huis hebben en de overwaarde willen benutten om te upgraden) terugvalt, en dat het aanbod op begint te lopen.

Overtuigd dat we het dieptepunt nog niet gezien hebben. Wij blijven lekker scouten naar ons droomhuis voor zo min mogelijk investering.

[ Voor 22% gewijzigd door DutchManticore op 07-04-2023 19:40 ]

[Anoniem: 1511336]

DutchManticore schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 19:30:
[...]


[Afbeelding]

Als je ze gaat opzoeken zit er vanalles tussen hoor. Bouwvallen met potentie tot hoge segment villas maar toch.

Ja maar nou pak je wel woningen iets te royaal boven de 500K, ja op 2 mil daar gaat het snel een paar ton eraf.
Wie woont nou in zo'n huis van 1mil of meer? Dat is nog geen 10% schat ik

https://sterelnotarissen....0procent%20was%20gestegen.

2% denk ik

[ Voor 11% gewijzigd door Anoniem: 1511336 op 07-04-2023 19:43 ]

[DutchManticore]

Anoniem: 1511336 schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 19:40:
[...]

Ja maar nou pak je wel woningen iets te royaal boven de 500K, ja op 2 mil daar gaat het snel een paar ton eraf.
Wie woont nou in zo'n huis van 1mil of meer? Dat is nog geen 10% schat ik

Ik werd door Wolly gevraagd voorbeelden te posten waarbij vraagprijzen van 1.3 naar sub 1 miljoen werden aangepast en dat doe ik. Wat is het probleem precies?

Je trekt nu plotseling erbij dat ik zelf voor 500k+ aan het zoeken ben maar dat staat hier toch los van haha.

Wij kijken niet naar de vraagprijs momenteel. We hebben filters ingesteld op woonoppervlakte, perceel grootte, aanwezigheid van garage, tuin en nog wat zaken. Dan zien we huizen staan van 500k tot aan 1.4 miljoen. Veel daarvan is niet onze smaak dus het valt af.

Maar het maakt ons niet zoveel uit of we zo voor 6 ton of voor een miljoen wat kopen. Als we maar veel waarde/huis voor ons geld krijgen. Wij hebben ons huis op de piek verkocht met als bedoeling het cash maken van de gewoon debiele overwaarde en we gaan nu proberen om voor zo min mogelijk, zoveel mogelijk huis terug te kopen.

[ Voor 43% gewijzigd door DutchManticore op 07-04-2023 19:52 ]

[Anoniem: 1511336]

DutchManticore schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 19:43:
[...]


Ik werd door Wolly gevraagd voorbeelden te posten waarbij vraagprijzen van 1.3 naar sub 1 miljoen werden aangepast en dat doe ik. Wat is het probleem precies?

Geen probleem hoor, mssh kan ik en anderen er wel over en hoeven die prijsdaling niet eens af te wachten: Kopen we het zo wel...en idd met extra cash

[DutchManticore]

Anoniem: 1511336 schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 19:50:
[...]

Geen probleem hoor, mssh kan ik en anderen er wel over en hoeven die prijsdaling niet eens af te wachten: Kopen we het zo wel...en idd met extra cash

Ik heb het meerdere keren gelezen maar ik begrijp niet wat hier staat? Wat bedoel je hier?

[Anoniem: 1511336]

DutchManticore schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 19:54:
[...]


Ik heb het meerdere keren gelezen maar ik begrijp niet wat hier staat? Wat bedoel je hier?

Dat je niet moet onderschatten dat je niet de enige bent die in die vijver vist van de categorie die jij nou oplijst.
Die huizen zakken idd in waarde en de juweeltjes worden eruit gevist.

Ik ga die huizen eens bekijken, ja eerst ff eten

[Sport_Life]

DutchManticore schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 19:34:
[...]


Om nu te doen alsof dat hele huis een daardoor onverkoopbaar bouwval is, is een beetje overdreven. Wij hebben geen enkele koophaast en spelen het spel hard.

Als ik lees dat er uit de bouwkundige keuring 39k aan kosten komen bij een woning die al 1,5jaar te koop staat , ja dan noem ik het inderdaad een onverkoopbare bouwval . Voor 39k kun je een badkamer + keuken vervangen, als dat al in de casco woning gaat ..

In de 'goede tijd' werd er zelfs op een bouwval met tonnen overboden (ook bij 1m+). Dat deze woning niet is verkocht destijds is m.i. veelzeggend.

En die waardedaling valt samen met de NVM rapporten (daarbij rekening gehouden dat de initiële vraagprijs 10-15% te hoog was).

Ben wel benieuwd naar de Funda link via pm. Ik oordeel nu obv wat jij schrijft (zonder de subjectieve bril) en toets dat aan de gemiddeldes van NVM.

[ Voor 30% gewijzigd door Sport_Life op 07-04-2023 20:16 ]

[DutchManticore]

Anoniem: 1511336 schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 19:57:
[...]

Dat je niet moet onderschatten dat je niet de enige bent die in die vijver vist van de categorie die jij nou oplijst.
Die huizen zakken idd in waarde en de juweeltjes worden eruit gevist.

Ik ga die huizen eens bekijken, ja eerst ff eten

Ik snap het punt niet zo goed. Ik heb maar één huis nodig hoor? Het aanbod loopt nu hard op, kopers hebben in alle segmenten meer keus. Er mogen prima meerdere kopers zijn

Ik hoef toch niet de enige koper te zijn om mijn doel te halen? Ik win gewoon als ik zo voor veel minder geld hypotheek vrij een veel beter huis heb dan ik eerst had.

Snap niet zo goed waar die behoefte tot nuanceren vandaan komt. Ik heb geloof ik nergens beweerd dat ik de enige ben die in het segment 500-100k shopt

[DutchManticore]

Sport_Life schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 19:58:
[...]

Als ik lees dat er uit de bouwkundige keuring 39k aan kosten komen bij een woning die al 1,5jaar te koop staat , ja dan noem ik het inderdaad een onverkoopbare bouwval . Voor 39k kun je een badkamer + keuken vervangen, als dat al in de casco woning gaat ..

In de 'goede tijd' werd er zelfs op een bouwval met tonnen overboden (ook bij 1m+).

En die waardedaling valt samen met de NVM rapporten (daarbij rekening gehouden dat de initiële vraagprijs veel te hoog was).

Ben wel benieuwd naar de Funda link.

Dan is de kans groot dat je zelf ook in een bouwval woont. Dit rapport gaat over het oplossen van imperfecties. Het is niet dat de hele boel in elkaar zakt maar ik neem aan dat ik niet hoef uit te leggen dat ik die 39k als koper zoveel mogelijk belicht, er zoveel mogelijk gewicht aan hang en die probeer te leveragen voor extra daling van de prijs. Dat is hoe onderhandelingen werken.

De verkopers callen nu mijn bluf en dreigen dan liever nog even verder te zoeken naar een andere koper en wij kiezen ervoor om gewoon niet te happen. Laat ze maar zoeken. Als ze niemand vinden, de rente zo nog wat stijgt dan kan het maarzo zijn dat we gewoon weer minder bieden. We hebben geen haast en zijn echt van plan tot het gaatje te gaan. Waar verkopers eerst gulzig kopers tegen elkaar uitspeelden zoeken wij nu huizen waar we de verkoper denken te kunnen uitspelen. Oprecht een leuk proces

Heel eerlijk, die schatting kan me nogmaals roesten. Het is een keurige jaren 30 vrijstaande high end villa met een perceel van 1000m2+ voorzien van moderne keuken, en nieuwe badkamer een goede isolatie.

Ik neem aan dat je zelf ook kunt verzinnen dat ik hier geen funda link ga plaatsen terwijl ik hier open inzicht geef in het feit dat ik op het scherpst van de snede aan het onderhandelen ben?

Al is het maar omdat ik vreemden op het internet voor geen meter vertrouw. Het is helemaal niet nog niet gezegd dat wij het niet kopen dus dan hecht ik aan de anonimiteit en ik heb ook geen zin in telefoontjes naar de verkoper met een link naar dit thread.

Ik hou het er voorlopig even bij. Waar iedereen wijzend op een tekort vorig jaar een daling van de prijzen nog onwaarschijnlijk achtte, hebben we nu een duidelijk zichtbare significante daling in de transactie prijzen van 12%. Die zeggen overigens nog veel meer, dan de dalingen op Funda. Ik zie in dit thread, maar ook in de echte wereld nog heel wat huizenbezitters die blijven doen alsof hun huis immuun is en het bord stevig voor hun kop houden.

Eind dit jaar en volgend jaar kijken we nog weer eens verder. Denk dat die 12% dan wel weer iets is opgelopen. Kunnen we tegen die tijd 18-22% wegnuanceren.

Niet erg, zo lang ik maar voor relatief minder, relatief veel meer huis kan kopen.

[ Voor 16% gewijzigd door DutchManticore op 07-04-2023 20:30 ]

[Sport_Life]

DutchManticore schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 20:12:
[...]


Dan is de kans groot dat je zelf ook in een bouwval woont. Dit rapport gaat over het oplossen van imperfecties. Het is niet dat de hele boel in elkaar zakt maar ik neem aan dat ik niet hoef uit te leggen dat ik die 39k als koper zoveel mogelijk belicht, er zoveel mogelijk gewicht aan hang en die probeer te leveragen voor extra daling van de prijs.

Heel eerlijk, die schatting kan me nogmaals roesten. Het is een keurige jaren 30 vrijstaande high end villa met een perceel van 1000m2+ voorzien van moderne keuken, en nieuwe badkamer een goede isolatie.

Ik neem aan dat je zelf ook kunt verzinnen dat ik hier geen funda link ga plaatsen terwijl ik hier open inzicht geef in het feit dat ik op het scherpst van de snede aan het onderhandelen ben?

Al is het maar omdat ik vreemden op het internet voor geen meter vertrouw. Het is helemaal niet nog niet gezegd dat wij het niet kopen dus dan hecht ik aan de anonimiteit en ik heb ook geen zin in telefoontjes naar de verkoper met een link naar dit thread.

Ik hou het er voorlopig even bij. Waar iedereen wijzend op een tekort vorig jaar een daling van de prijzen nog onwaarschijnlijk achtte, hebben we nu een duidelijk zichtbare significante daling in de transactie prijzen van 12%. Die zeggen overigens nog veel meer, dan de dalingen op Funda. Ik zie in dit thread, maar ook in de echte wereld nog heel wat huizenbezitters die blijven doen alsof hun huis immuun is en het bord stevig voor hun kop houden.

Eind dit jaar en volgend jaar kijken we nog weer eens verder. Denk dat die 12% dan wel weer iets is opgelopen. Kunnen we tegen die tijd 18-22% wegnuanceren.

Niet erg, zo lang ik maar voor relatief minder, relatief veel meer huis kan kopen.

Wie zegt hier dat de prijzen niet gaan dalen dan?
Dit topic staat juist bekend om alle berichten dat de prijzen (moeten) zakken. En bij iedere NVM rapportage is iedereen verbaasd dat de daling blijkbaar 'maar' 5-10% is .

De enige die de daling blijven ontkennen zijn mensen die hun woning al 1,5 jaar met een veel te hoge vraagprijs op Funda hebben staan .

[Anoniem: 1511336]

DutchManticore schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 19:30:
[...]


[Afbeelding]

Als je ze gaat opzoeken zit er vanalles tussen hoor. Bouwvallen met potentie tot hoge segment villas maar toch.

Ik pak er ff je nr1 uit, de duurste Den Dolder op de Soestdijk.
https://www.funda.nl/koop...175410-soestdijkerweg-17/

Wie wil dit nou kopen, die massa kassa Gilles?(hij doet nog ff voor 1mil renovatie) Ja echt iets voor hem. Maar hij heb recent al gekocht, dus gaat'm ni worden.
Mssh iemand die de Euro-Miljons wint, tja zou kunnen

Iemand die wegens een echtscheiding weer vrijgezel is geworden : Huis van 10 mil verkocht voor 8, gedeeld door 2 is 4mil ..en beetje eigen geld, kan net uit(anders klein hypotheekje erbij)

Kijk 1mil korting krijgen is great op 5mil, dat is 20%

Zoek jij werkelijk in die cat. die je oplijst? Ja dat is special effects zeg maar, dat is echt een buitenklasse

Maar wat doe alles tussen de 3 en 6ton is net zo interessant en ja die 12% daling vraagprijs boven de 1000K en hoger geloof ik best(nogmaals locatie en staat vh gebouw)

[ Voor 15% gewijzigd door Anoniem: 1511336 op 07-04-2023 20:33 ]

[DutchManticore]

Sport_Life schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 20:20:
[...]

Wie zegt hier dat de prijzen niet gaan dalen dan?
Dit topic staat juist bekend om alle berichten dat de prijzen (moeten) zakken.

De enige die de daling blijven ontkennen zijn mensen die hun woning al 1,5 jaar met een veel te hoge vraagprijs op Funda hebben staan .

Ja precies. Ik heb het vermoeden dat er een flinke overlap zit tussen de mensen die nog willen verkopen en de mensen die nog ontkennen dat de prijzen nog gaan dalen.

De kunst om ze op een wanhopig moment te vinden en ze een laag prijs voorstel te doen.

Ik kom in mijn dagelijks leven al heel wat mensen tegen die nieuwbouwwoningen afzeggen, bouwgrond terug geven of toch maar van de koop van een huis afzien omdat ze de kosten niet meer aankunnen of durven. Of omdat ze hun vorige huis niet verkocht krijgen, of niet voor het bedrag waar ze vanuit gegaan zijn.

Over die lijken probeer ik te gaan. Best hard maar zo is het wel.

[DutchManticore]

Anoniem: 1511336 schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 20:22:
[...]

Ik pak er ff je nr1 uit, de duurste Den Dolder op de Soestdijk.
https://www.funda.nl/koop...175410-soestdijkerweg-17/

Wie wil dit nou kopen, die massa kassa Gilles? Ja echt iets voor hem. Maar hij heb recent al gekocht, dus gaat'm ni worden.
Mssh iemand die de Euro-Miljons wint, tja zou kunnen

Iemand die wegens een echtscheiding weer vrijgezel is geworden : Huis van 10 mil verkocht voor 8, gedeeld door 2 is 4mil ..en beetje eigen geld, kan net uit(anders klein hypotheekje erbij)

Ja maar lieve Bunk. Je snapt toch wel dat het totaal zinloos is om er nu wat uit te pikken en daar een hele nuancerende discussie over te gaan voeren. Ik geef alleen voorbeelden van vraagprijzen die van 1.3 naar 995 dalen zoals gevraagd. Verder niets.

Voor ondersteuning van het idee dat de prijzen dalen heeft dat geheel geen impact noch voor mijn plan om met op de piek gerealiseerde overwaarde, zo meer huis in het dal terug te kopen. Dat zie je bij de NVM cijfers al terug. Die zeggen ook nog eens veel meer dan vraagprijzen, omdat zoals Sportlife ook zegt, vraagprijzen niets zeggen. Er zijn nog bakken mensen die met droge ogen denken 500k voor 90m2 te kunnen vragen.

Dat het uiteindelijk voor veel minder van de hand gaat zie je nu nog niet

[Sport_Life]

DutchManticore schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 20:25:
[...]


Ja precies. Ik heb het vermoeden dat er een flinke overlap zit tussen de mensen die nog willen verkopen en de mensen die nog ontkennen dat de prijzen nog gaan dalen.

Mensen blijven het proberen, ik zou hetzelfde doen. Maar heb geen ervaring met verkopen in slechte tijden, wel met kopen in slechte tijden en dat ging ongeveer op jouw manier haha (met het verschil dat de crisis al wat jaren bezig was, dus er was minder druk nodig om 10% van de prijs af te krijgen op een A-locatie).

De kunst om ze op een wanhopig moment te vinden en ze een laag prijs voorstel te doen.

Ik kom in mijn dagelijks leven al heel wat mensen tegen die nieuwbouwwoningen afzeggen, bouwgrond terug geven of toch maar van de koop van een huis afzien omdat ze de kosten niet meer aankunnen of durven. Of omdat ze hun vorige huis niet verkocht krijgen, of niet voor het bedrag waar ze vanuit gegaan zijn.

Over die lijken probeer ik te gaan. Best hard maar zo is het wel.

Dat is je goed recht natuurlijk, maar zolang er - met name op aantrekkelijke locaties - nog genoeg 'gekken' rondlopen (zie recente woningen die verkocht raken op Funda) blijft het een tactiek van de lange adem.

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 07-04-2023 20:31 ]

[DutchManticore]

Sport_Life schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 20:29:
[...]

Mensen blijven het proberen, ik zou hetzelfde doen. Maar heb geen ervaring met verkopen in slechte tijden, wel met kopen in slechte tijden en dat ging ongeveer op jouw manier haha (met het verschil dat de crisis al wat jaren bezig was, dus er was minder druk nodig om 10% van de prijs af te krijgen op een A-locatie).


[...]

Dat is je goed recht natuurlijk, maar zolang er - met name op aantrekkelijke locaties - nog genoeg 'gekken' rondlopen (zie recente woningen die verkocht raken op Funda) blijft het een tactiek van de lange adem.

Zeker mee eens. Gelukkig hebben we ons daar ook op ingesteld. Als we nog twee jaar moeten wachten is dat prima.

En wat betreft die gekken heb ik een heel simpel adagium. "Whenever an idiot tries to compete with you to see who's the biggest, never try to win"

Mensen die nu op de top kopen wens ik erg veel plezier van hun aankoop. Ik ga niet proberen ze te overbieden

Wat we trouwens echt merken. Verkopers zijn happig op onze situatie. Wij bieden minder, maar het is wel snel en gegarandeerd verkocht als je ja zegt. Hoeven niet te wachten op verkoop van een eigen huis, ook niet het risico dat het niet doorgaat omdat ons vorige huis minder heeft opgebracht, en geen voorbehoud van financiering.

[ Voor 13% gewijzigd door DutchManticore op 07-04-2023 20:35 ]

[Anoniem: 1511336]

DutchManticore schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 20:25:
[...]


Ja precies. Ik heb het vermoeden dat er een flinke overlap zit tussen de mensen die nog willen verkopen en de mensen die nog ontkennen dat de prijzen nog gaan dalen.

De kunst om ze op een wanhopig moment te vinden en ze een laag prijs voorstel te doen.

Ik kom in mijn dagelijks leven al heel wat mensen tegen die nieuwbouwwoningen afzeggen, bouwgrond terug geven of toch maar van de koop van een huis afzien omdat ze de kosten niet meer aankunnen of durven. Of omdat ze hun vorige huis niet verkocht krijgen, of niet voor het bedrag waar ze vanuit gegaan zijn.

Over die lijken probeer ik te gaan. Best hard maar zo is het wel.

Jawel, daar kan je mooie deals maken. Kijk ben het niet oneens hoor. Tja waarom ook niet een goeie deal is beter dan geen deal : Voel jij je er goed mee en heb je de poen, gewoon doen en ik denk dat je in dat top-segment nog best wel kan onderhandelen over de prijs.

Die extra cash, waar we ff terug over hadden helpt wel en dat is niet alleen in het hogere segment, maar speelt over de hele range/proportioneel ntrl

Iemand, binnen het hele aanbod heeft wel ergens nèt die extra cash , waar ie de andere net weer wat mee voor is...

Ja ja het is nou eenmaal zo

[ Voor 11% gewijzigd door Anoniem: 1511336 op 07-04-2023 21:06 ]

[Sport_Life]

DutchManticore schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 20:33:
[...]


Wat we trouwens echt merken. Verkopers zijn happig op onze situatie. Wij bieden minder, maar het is wel snel en gegarandeerd verkocht als je ja zegt. Hoeven niet te wachten op verkoop van een eigen huis, ook niet het risico dat het niet doorgaat omdat ons vorige huis minder heeft opgebracht, en geen voorbehoud van financiering.

Maar jij zoekt ook in minder populaire gebieden jaren 30 woningen (dat gaf je eerder zelf ook aan), om jouw cherry picking even te neutraliseren onderstaand een 'villa' in het 'topsegment' (daar verschillen wij over qua mening) welke recent verkocht is binnen 2 weken. Voor ik neem aan minimaal de vraagprijs.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

1,2m met een eenvoudige (jaren 90) badkamer en keuken in een hoekje van 3x3m..
Als zoiets nog weggaat voor die prijs dan duurt het nog wel even voordat de echte goede deals voorbij komen. Als in waardevast, dus op een aantrekkelijke locatie.

[ Voor 17% gewijzigd door Sport_Life op 07-04-2023 21:11 ]

[Grunwold]

DutchManticore schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 20:25:
[...]


Ja precies. Ik heb het vermoeden dat er een flinke overlap zit tussen de mensen die nog willen verkopen en de mensen die nog ontkennen dat de prijzen nog gaan dalen.

De kunst om ze op een wanhopig moment te vinden en ze een laag prijs voorstel te doen.

Ik kom in mijn dagelijks leven al heel wat mensen tegen die nieuwbouwwoningen afzeggen, bouwgrond terug geven of toch maar van de koop van een huis afzien omdat ze de kosten niet meer aankunnen of durven. Of omdat ze hun vorige huis niet verkocht krijgen, of niet voor het bedrag waar ze vanuit gegaan zijn.

Over die lijken probeer ik te gaan. Best hard maar zo is het wel.

Maar ging jij juist niet wachten tot een 30% daling van de markt? Dat had je namelijk wel eerder gezegd, toch benieuwd waarom je dan in eens zo haastig geworden bent .

[Sport_Life]

Grunwold schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 21:08:
[...]


Maar ging jij juist niet wachten tot een 30% daling van de markt? Dat had je namelijk wel eerder gezegd, toch benieuwd waarom je dan in eens zo haastig geworden bent .

Gokje: omdat huren kut is ?

[Anoniem: 1511336]

Grunwold schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 21:08:
[...]


Maar ging jij juist niet wachten tot een 30% daling van de markt? Dat had je namelijk wel eerder gezegd, toch benieuwd waarom je dan in eens zo haastig geworden bent .

In de extra duurdere aangeleverde lijst is het royaal -12%, veel meer. In die specifieke categorie. Tuurlijk wil je daar meer, nog meer vanaf , en onderhandelen in juist die klasse gaat het echt met de 100k's

Net daar vallen de grote klappen

Hoop dat ie een goeie deal maakt! DutchManticore gewoon doen wat je denkt dat het beste is

[ Voor 17% gewijzigd door Anoniem: 1511336 op 07-04-2023 21:38 ]

[DutchManticore]

Grunwold schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 21:08:
[...]


Maar ging jij juist niet wachten tot een 30% daling van de markt? Dat had je namelijk wel eerder gezegd, toch benieuwd waarom je dan in eens zo haastig geworden bent .

Ja die 30% correctie verwacht ik zeker, en nog steeds. Waarom ben ik nu ineens haastig geworden volgens jou? Ik zeg toch letterlijk dat het een spel van de lange adem is en dat we nul haast hebben en dat we het prima vinden om over 2 jaar pas een huis te hebben. Waar lees jij ergens haast?

Ik neem een voorsprong op die daling door nu kwetsbare bezitters van huizen te zoeken die er vanaf moeten.

Als ik nu 140k onder de vraagprijs koop neem ik toch gewoon een voorsprong op die daling, en dan hoef ik toch niet te wachten tot de rest van de markt meezinkt?

Waar komt toch die drang vandaan om vrij te interpreteren en maar af te kunnen schilderen als "lol zie hij komt er al op terug".

Je houdt jezelf toch gewoon voor de gek zo?

[Paralize_nl]

Sport_Life schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 21:09:
[...]

Gokje: omdat huren kut is ?

Omdat huren ook gewoon veel geld kost wil je beetje mooi huis op goeie locatie. Reden voor ons om te kopen vorig jaar Hypotheek lager dan huur.

Als ik nu hetzelfde wil kopen zijn door de rentes mn maandlasten zelfs hoger, ook al zou aankoop lager zijn. Rare markt.

Maar als je zoals @DutchManticore je overwaarde hebt verzilverd en op 600.000 euro cash geld zit en je maar een hypo nodig hebt van 400k voor een huis dat vorig jaar voor 1,5 miljoen te koop stond, ben je spekkoper.

Wij hadden onze overwaarde in 2020 verzilverd(verkocht eind 2019). Ik vond t toen al gekte

[DutchManticore]

Sport_Life schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 21:09:
[...]

Gokje: omdat huren kut is ?

Nee hoor. Zitten hier prima in een appartement met uitzicht over de uiterwaarden. Bevalt veel beter dan het huis dat we verkocht hebben.

En met de verkoop hebben we ook behoorlijke kosten vermeden. Ons oude huis had energie label G (van geen), had duur onderhoud aan fundering en dak nodig en moest nog helemaal geïsoleerd en gemoderniseerd worden.

We hebben, hoe vaak jullie het ook proberen en blijven suggereren, geen enkele spijt van onze keuze om te verkopen, nu te huren en hebben al helemaal geen haast om nu weer te kopen. Volle overtuiging dat de prijzen nog dalen.

De sfeer in het topic zit er goed in hoor. Nog steeds net zoals voor de inzet van de daling. Benieuwd hoe lang mensen het ontkennen en bagatelliseren nog vol houden.

Het zou Nederland ook niet zijn als we vrede zouden kunnen hebben met dat een risico nemen goed uitpakt voor een ander. We blijven immers calvinisten

[ Voor 7% gewijzigd door DutchManticore op 08-04-2023 13:06 ]

[Anoniem: 1511336]

DutchManticore schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 21:40:
[...]


Nee hoor. Zitten hier prima in een appartement met uitzicht over de uiterwaarden. Bevalt veel beter dan het huis dat we verkocht hebben.

En met de verkoop hebben we ook behoorlijke kosten vermeden. Ons oude huis had energie label G (van geen), had duur onderhoud aan fundering en dak nodig en moest nog helemaal geïsoleerd en gemoderniseerd worden.

We hebben, hoe vaak jullie het ook proberen en blijven suggereren, geen enkele spijt van onze keuze om te verkopen, nu te huren en hebben al helemaal geen haast om nu weer te kopen. Volle overtuiging dat de prijzen nog dalen.

De sfeer in het topic zit er goed in hoor. Nog steeds net zoals voor de inzet van de daling. Benieuwd hoe lang mensen het ontkennen en bagatelliseren nog vol houden.

Weet je wat het is : Waar het om gaat is dat je goeie deals maakt op de juiste momenten(proberen zo goed mogelijk te timen) en we kennen de huizenmarkt ondertussen wel : Die heeft al 1000 jaar dalen en pieken, maar toch prima investering...en je kan er ook gewoon in wonen! De eene wat luxer dan de andere, maar = Eigen huis is goud waard! Bij huren, kan je minder goed gluren(naja, dat zegge ze hier dan weer)

[ Voor 4% gewijzigd door Anoniem: 1511336 op 07-04-2023 21:53 ]

[Stringer]

DutchManticore schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 21:40:
[...]


Nee hoor. Zitten hier prima in een appartement met uitzicht over de uiterwaarden. Bevalt veel beter dan het huis dat we verkocht hebben.

En met de verkoop hebben we ook behoorlijke kosten vermeden. Ons oude huis had energie label G (van geen), had duur onderhoud aan fundering en dak nodig en moest nog helemaal geïsoleerd en gemoderniseerd worden.

We hebben, hoe vaak jullie het ook proberen en blijven suggereren, geen enkele spijt van onze keuze om te verkopen, nu te huren en hebben al helemaal geen haast om nu weer te kopen. Volle overtuiging dat de prijzen nog dalen.

De sfeer in het topic zit er goed in hoor. Nog steeds net zoals voor de inzet van de daling. Benieuwd hoe lang mensen het ontkennen en bagatelliseren nog vol houden.

Haha, je had sympathie verwacht door te stellen 'over lijken te gaan'?

[Sport_Life]

DutchManticore schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 21:40:
[...]


Nee hoor. Zitten hier prima in een appartement met uitzicht over de uiterwaarden. Bevalt veel beter dan het huis dat we verkocht hebben.

En met de verkoop hebben we ook behoorlijke kosten vermeden. Ons oude huis had energie label G (van geen), had duur onderhoud aan fundering en dak nodig en moest nog helemaal geïsoleerd en gemoderniseerd worden.

We hebben, hoe vaak jullie het ook proberen en blijven suggereren, geen enkele spijt van onze keuze om te verkopen, nu te huren en hebben al helemaal geen haast om nu weer te kopen. Volle overtuiging dat de prijzen nog dalen.

De sfeer in het topic zit er goed in hoor. Nog steeds net zoals voor de inzet van de daling. Benieuwd hoe lang mensen het ontkennen en bagatelliseren nog vol houden.

Het zou Nederland ook niet zijn als we het vrede zouden kunnen hebben met dat een risico nemen goed uitpakt voor een ander. We blijven immers calvinisten

Je voelt je wel snel aangevallen iedere keer, dat is nergens voor nodig . Persoonlijk zou het niet mijn manier zijn, heb vanaf het begin aangegeven waarom.

Er zijn ook zat andere manieren om te profiteren van lage rente, veel overwaarde EN lage belastingdruk . (Betaal liever rente van bruto 1,5% dan ewf van 2,45% ).
Dan maakt het verder geen zak uit wat de transactie waarde is. (Liefst zo laag mogelijk ivm woz waarde).

Jouw manier is daar 1 van, met de nodige ongemakken. Onderaan de streep ontloopt het elkaar op de lange termijn niet veel.

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 07-04-2023 22:20 ]

[DutchManticore]

Stringer schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 22:06:
[...]


Haha, je had sympathie verwacht door te stellen 'over lijken te gaan'?

*knip*
Op deze manier is er geen sprake meer van een constructieve discussie.

[ Voor 45% gewijzigd door tweakduke op 08-04-2023 10:59 ]

[Conrado]

DutchManticore schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 21:34:
[...]
Ja die 30% correctie verwacht ik zeker, en nog steeds.

Want, waarom verwacht je dat, en waarom 30%?

[Joosie200]

Denk dat waar Dutchmanticore op doelt met 30% agressief onderbieden net zolang ik beet heb: je daarmee als koper met cash op zak de verkopers kunt uittesten. Je komt vanzelf een verkoper tegen die moet verkopen door scheiding, verplichte werkverhuizing. En als de huizen nu zeg 8% gedaald zijn gaat hij dus 20% onder de vraagprijs bieden en loop je voor de muziek uit. Voordat het dit jaar weer met 10% gezakt is en volgend jaar weer kun je dan al je slag proberen te slaan. Dus voordat de nvm / kadaster rapporteert dat de prijzen in 2024/2025 weer op niveau 2016/2017 zitten wil manticore zijn slag al geslagen hebben.

Maargoed ik snap dat anderen het als hautain over vinden komen. Noem het zelfverzekerd aan je eigen plan houden. Either way als je op een zak met geld zit kun je die manier van verkopers uitspelen nu wel gaan toepassen. Net zolang tot je beet hebt. Helaas verkeer ik niet in die luxe positie. Ga donderdag kijken naar een woning met label G van geen (die ga ik onthouden) Zit niet eens cv in, armtierige keukenkastjes en nog een ouderwetse kachel om op te koken. En ik weet nu al dat het zo verkocht is. De wijk waar het in staat is zeer geliefd. En toch ga ik wel kijken en meedoen met een bod. Want je weet niet hoe een koe een haas vangt. Overigens in de categorie <200k, kluswoning of niet wordt zo verkocht.

[DutchManticore]

Joosie200 schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 23:25:
Denk dat waar Dutchmanticore op doelt met 30% agressief onderbieden net zolang ik beet heb: je daarmee als koper met cash op zak de verkopers kunt uittesten. Je komt vanzelf een verkoper tegen die moet verkopen door scheiding, verplichte werkverhuizing. En als de huizen nu zeg 8% gedaald zijn gaat hij dus 20% onder de vraagprijs bieden en loop je voor de muziek uit. Voordat het dit jaar weer met 10% gezakt is en volgend jaar weer kun je dan al je slag proberen te slaan. Dus voordat de nvm / kadaster rapporteert dat de prijzen in 2024/2025 weer op niveau 2016/2017 zitten wil manticore zijn slag al geslagen hebben.

Maargoed ik snap dat anderen het als hautain over vinden komen. Noem het zelfverzekerd aan je eigen plan houden. Either way als je op een zak met geld zit kun je die manier van verkopers uitspelen nu wel gaan toepassen. Net zolang tot je beet hebt. Helaas verkeer ik niet in die luxe positie. Ga donderdag kijken naar een woning met label G van geen (die ga ik onthouden) Zit niet eens cv in, armtierige keukenkastjes en nog een ouderwetse kachel om op te koken. En ik weet nu al dat het zo verkocht is. De wijk waar het in staat is zeer geliefd. En toch ga ik wel kijken en meedoen met een bod. Want je weet niet hoe een koe een haas vangt. Overigens in de categorie <200k, kluswoning of niet wordt zo verkocht.

Je zit helemaal bij het juiste eind. Bedankt daarvoor!

[Vinny1]

Joosie200 schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 23:25:
Denk dat waar Dutchmanticore op doelt met 30% agressief onderbieden net zolang ik beet heb: je daarmee als koper met cash op zak de verkopers kunt uittesten. Je komt vanzelf een verkoper tegen die moet verkopen door scheiding, verplichte werkverhuizing. En als de huizen nu zeg 8% gedaald zijn gaat hij dus 20% onder de vraagprijs bieden en loop je voor de muziek uit. Voordat het dit jaar weer met 10% gezakt is en volgend jaar weer kun je dan al je slag proberen te slaan. Dus voordat de nvm / kadaster rapporteert dat de prijzen in 2024/2025 weer op niveau 2016/2017 zitten wil manticore zijn slag al geslagen hebben.

Maargoed ik snap dat anderen het als hautain over vinden komen. Noem het zelfverzekerd aan je eigen plan houden. Either way als je op een zak met geld zit kun je die manier van verkopers uitspelen nu wel gaan toepassen. Net zolang tot je beet hebt. Helaas verkeer ik niet in die luxe positie. Ga donderdag kijken naar een woning met label G van geen (die ga ik onthouden) Zit niet eens cv in, armtierige keukenkastjes en nog een ouderwetse kachel om op te koken. En ik weet nu al dat het zo verkocht is. De wijk waar het in staat is zeer geliefd. En toch ga ik wel kijken en meedoen met een bod. Want je weet niet hoe een koe een haas vangt. Overigens in de categorie <200k, kluswoning of niet wordt zo verkocht.

Ik pas de zelfde strategie toe maar het schiet niet heel veel op als je in de grote stad wil wonen. Gewoonweg veel te weinig aanbod. Behalve dan jaren 30 woningen met grote kans op slechte fundering. Buiten de stad ga je wel beet krijgen ja.

[Joosie200]

Vinny1 schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 23:50:
[...]


Ik pas de zelfde strategie toe maar het schiet niet heel veel op als je in de grote stad wil wonen. Gewoonweg veel te weinig aanbod. Behalve dan jaren 30 woningen met grote kans op slechte fundering. Buiten de stad ga je wel beet krijgen ja.

Die ervaring deel ik. Men wijkt graag uit van Utrecht / Amersfoort richting hanzesteden. Zelfs een jaren 30 woning met slechte fundering en breuklijnen in de voorgevel is met grote interesse zo verkocht. Wat ik ook begreep want die werd <180k aangeboden terwijl woningen in die straat in goede doen 350-400k opleveren.

Maarja moet je wel fundering aanpakken, gevels fixen nog los van de noodzakelijke verduurzaming. Het is in elk geval een ontwikkeling die ik zie. Of de krotten met label G komen nog voorbij <225k en alles wat wel is bijgehouden zit inmiddels tussen 250-300k bij woz waardes van 180-200k. Zolang de onderkant van de woningmarkt in trek blijft voor singles en stelletjes met klusbudget leg je het als single nog steeds af. En nieuwbouw richt zich niet op de groeiende groep singles (3.1 miljoen huishoudens tov 8.1 miljoen totaal). Kan niet uit, te duur en dus verliesmakend aldus de projectontwikkelaar en bouwers. En ook de woonco's pakken die handschoen niet op.

[fonsoy]

Sport_Life schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 21:05:
[...]

Maar jij zoekt ook in minder populaire gebieden jaren 30 woningen (dat gaf je eerder zelf ook aan), om jouw cherry picking even te neutraliseren onderstaand een 'villa' in het 'topsegment' (daar verschillen wij over qua mening) welke recent verkocht is binnen 2 weken. Voor ik neem aan minimaal de vraagprijs.

***members only***


1,2m met een eenvoudige (jaren 90) badkamer en keuken in een hoekje van 3x3m..
Als zoiets nog weggaat voor die prijs dan duurt het nog wel even voordat de echte goede deals voorbij komen. Als in waardevast, dus op een aantrekkelijke locatie.

Toch nog even dit quoten. Iemand die deze woning aanschaft zal toch zeker wel wat zonnepanelen, een keuken en badkamer willen vernieuwen, wellicht een badkamer willen aanleggen op de 2e verdieping ... En ik vind het perceel ook niet echt zo riant voor een randgemeente.
Als ik niet wist dat deze verkocht zou zijn had ik gemeld dat de woning te stevig geprijsd is. Deze vraagprijs financieren gaat je al €5k pm kosten met een rente van 5% exclusief aflossing.
Misschien wil iemand mij eens aangeven waarom Houten zo hot is, terwijl er niet veel verderop (Zeist, De Bilt, Nieuwegein) vergelijkbare plaatsjes zijn die soms nog beter gelegen zijn qua natuur en voorzieningen.

[mmmmmark]

DutchManticore schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 23:10:
[...]


Ik rij in een witte drie-deurs Volkswagen Up uit 2012 met 158.000km op de teller met een bak mos op de raamrubbers (tips voor verwijderen zijn welkom!). Leef ver beneden mijn stand, en absoluut niet voor de goedkeuring van anderen. Dat is online niet anders haha

Oprecht, het laat me echt koud wat mensen denken.

En de rentes zijn niet al tien maanden stabiel? Ze schieten omhoog, en gaan langzaam naar beneden, om vervolgens weer omhoog te schieten

Ik stoor me helemaal niet aan je berichten en vind het een hele interessante strategie! Ga vooral door met posten.

Zelf vorig jaar iets soortgelijks gedaan. Huis stond voor 1.2M te koop, uiteindelijk voor 0.98 gekocht door de angst bij de verkopers voor dalende markt. Je zou dus nu idd, bij het juiste huis, al een hele goede deal kunnen binnen halen. We kochten overigens wel een stuk beneden wat we zouden kunnen kopen omdat ik toch ook een daling verwachtte (had liever langer gewacht maar dat was helaas niet mogelijk ivm gezinsuitbreiding). Nu toch weer stiekem aan het kijken naar andere huizen (in ons huis moet nog veel gedaan worden, badkamers etc). Onlangs bij een huis wezen kijken dat 1,5 jaar terug voor 1.7 miljoen op funda was gezet maar inmiddels veel gezakt is. Nog een bod uitgebracht en tegenbod gehad van 1.175M.

Dus slimme strategie, benieuwd hoe het gaat aflopen. Je timing zal belangrijk zijn.

[Sport_Life]

fonsoy schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 00:24:
[...]

Toch nog even dit quoten. Iemand die deze woning aanschaft zal toch zeker wel wat zonnepanelen, een keuken en badkamer willen vernieuwen, wellicht een badkamer willen aanleggen op de 2e verdieping ... En ik vind het perceel ook niet echt zo riant voor een randgemeente.
Als ik niet wist dat deze verkocht zou zijn had ik gemeld dat de woning te stevig geprijsd is. Deze vraagprijs financieren gaat je al €5k pm kosten met een rente van 5% exclusief aflossing.
Misschien wil iemand mij eens aangeven waarom Houten zo hot is, terwijl er niet veel verderop (Zeist, De Bilt, Nieuwegein) vergelijkbare plaatsjes zijn die soms nog beter gelegen zijn qua natuur en voorzieningen.

Niemand gaat dat met de huidige rente volledig financieren, er lopen blijkbaar nog mensen rond die een zak cash hebben waar ze vanaf moeten. Als je net 1 of 2 verhuur pandjes in Utrecht hebt verkocht dan is de eigen woning zowel fiscaal als qua risico een goede bestemming.

[Sport_Life]

mmmmmark schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 00:38:
[...]


Ik stoor me helemaal niet aan je berichten en vind het een hele interessante strategie! Ga vooral door met posten.

Zelf vorig jaar iets soortgelijks gedaan. Huis stond voor 1.2M te koop, uiteindelijk voor 0.98 gekocht door de angst bij de verkopers voor dalende markt. Je zou dus nu idd, bij het juiste huis, al een hele goede deal kunnen binnen halen. We kochten overigens wel een stuk beneden wat we zouden kunnen kopen omdat ik toch ook een daling verwachtte (had liever langer gewacht maar dat was helaas niet mogelijk ivm gezinsuitbreiding). Nu toch weer stiekem aan het kijken naar andere huizen (in ons huis moet nog veel gedaan worden, badkamers etc). Onlangs bij een huis wezen kijken dat 1,5 jaar terug voor 1.7 miljoen op funda was gezet maar inmiddels veel gezakt is. Nog een bod uitgebracht en tegenbod gehad van 1.175M.

Dus slimme strategie, benieuwd hoe het gaat aflopen. Je timing zal belangrijk zijn.

Maar laat jij je niet te veel misleiden door vraagprijzen? Dat huis van 1.175m is dat dan zoveel meerwaarde dan je huidige woning als je daar 175k in stopt ? Tenzij je in een goedkopere regio gaat zoeken zal het eea zich uiteindelijk uitmiddelen. @DutchManticore gaat ook steeds uit van de vraagprijs ("140k onder de vp"). De woz waarde of prijs per m2 geeft een iets beter beeld (maar nog steeds onnauwkeurig, zeker in krimpregio's). Uiteindelijk geldt , zeker in deze tijd, wat de gek ervoor geeft.
Maw ik denk dat het nog te vroeg is voor een goede deal , we zijn ook pas 9 maanden na het hoogtepunt.

Ik zou in deze tijden zeker in deze prijsklasse trouwens altijd eerst verkopen.

[ Voor 11% gewijzigd door Sport_Life op 08-04-2023 08:44 ]

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 08:02:
[...]

Niemand gaat dat met de huidige rente volledig financieren, er lopen blijkbaar nog mensen rond die een zak cash hebben waar ze vanaf moeten.

Dat is precies het probleem en de tikkende tijdbom van de (nieuwbouw) huizenmarkt. De vele huizen met prijzen van een miljoen zijn maar voor een heel kleine doelgroep volledig te financieren. Voor het gros van de kopers is dat alleen te betalen met een flinke, opgeblazen, overwaarde. En als die ballon leegloopt, dan storten ook de mogelijkheden voor woningen van meer dan een miljoen in.

Dat geldt voor bestaande bouw, maar dat geldt nog veel sterker voor nieuwbouw. Als de markt voor de duurdere bestaande bouw al flink inzakt, dan zal de vraag naar nieuwbouw in het duurdere segment al helemaal instorten. Terwijl dat nu juist het soort woningen is waar de bouw zich de laatste jaren sterk op heeft geconcentreerd.

[Draakje5]

De krant kopt bij nieuwbouwproject in de regio. Stormloop op goedkope en dure segment woningen. Midden blijft achter.

Vervolgens ben ik toch heel benieuwd wat die dure woningen dan waren. Hebben ze het over een 2kapper van 159m2 voor 440k. Dat lijkt me toch met alle respect geen dure woning? 2770 euro per m2. Natuurlijk zijn ze allemaal bij voorinschrijving onder optie.

[Vorkie]

Draakje5 schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 08:48:
De krant kopt bij nieuwbouwproject in de regio. Stormloop op goedkope en dure segment woningen. Midden blijft achter.

Vervolgens ben ik toch heel benieuwd wat die dure woningen dan waren. Hebben ze het over een 2kapper van 159m2 voor 440k. Dat lijkt me toch met alle respect geen dure woning? 2770 euro per m2. Natuurlijk zijn ze allemaal bij voorinschrijving onder optie.

Maak er 500k van vanwege meerwerk.

Zit je dan met een hypotheek van;
Bruto: € 2.593 / Netto: € 2.015 (indicatief, afhankelijk van jouw inkomen)

Serieuze maandlasten waar je voorheen gewoon een vrijstaand pand kocht met 4x zoveel grond.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 08:44:
[...]

Dat is precies het probleem en de tikkende tijdbom van de (nieuwbouw) huizenmarkt. De vele huizen met prijzen van een miljoen zijn maar voor een heel kleine doelgroep volledig te financieren. Voor het gros van de kopers is dat alleen te betalen met een flinke, opgeblazen, overwaarde. En als die ballon leegloopt, dan storten ook de mogelijkheden voor woningen van meer dan een miljoen in.

Dat geldt voor bestaande bouw, maar dat geldt nog veel sterker voor nieuwbouw. Als de markt voor de duurdere bestaande bouw al flink inzakt, dan zal de vraag naar nieuwbouw in het duurdere segment al helemaal instorten. Terwijl dat nu juist het soort woningen is waar de bouw zich de laatste jaren sterk op heeft geconcentreerd.

Wij hadden ons in 2021 ingeschreven voor zo'n nieuwbouwwoning, ik dacht iets van 980k von. Toen ik belde naar de makelaar voor meer informatie kreeg ik te horen dat alles op de website te vinden was en ik me maar moest inschrijven. Meerwerklijst was ook niet beschikbaar.. Vond dat een behoorlijk arrogante houding richting kopers. Ondanks dat we de helft aan overwaarde meebrachten (de rest tegen 1% lenen) toch 'uitgeloot'.

Toevallig afgelopen week een mail gehad of we interesse hadden in kijkdagen, en van een nieuwe fase staan de meeste woningen nog beschikbaar. Even snel rekenen zouden we 200k duurder uit zijn: 100k minder opbrengst oude woning en rente 5% ipv 1%. En dan nog 1,5 jaar overbruggen in een huurwoning incl 2x spullen sjouwen... (30k). Nee dank je

[Stringer]

Draakje5 schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 08:48:
De krant kopt bij nieuwbouwproject in de regio. Stormloop op goedkope en dure segment woningen. Midden blijft achter.

Vervolgens ben ik toch heel benieuwd wat die dure woningen dan waren. Hebben ze het over een 2kapper van 159m2 voor 440k. Dat lijkt me toch met alle respect geen dure woning? 2770 euro per m2. Natuurlijk zijn ze allemaal bij voorinschrijving onder optie.

Doe mij zo'n twee-kapper: hier in het project kost 145m2, 650K 🤣

[ Voor 125% gewijzigd door Stringer op 08-04-2023 10:45 ]

[DutchManticore]

Sport_Life schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 08:33:
[...]

Maar laat jij je niet te veel misleiden door vraagprijzen? Dat huis van 1.175m is dat dan zoveel meerwaarde dan je huidige woning als je daar 175k in stopt ? Tenzij je in een goedkopere regio gaat zoeken zal het eea zich uiteindelijk uitmiddelen. @DutchManticore gaat ook steeds uit van de vraagprijs ("140k onder de vp"). De woz waarde of prijs per m2 geeft een iets beter beeld (maar nog steeds onnauwkeurig, zeker in krimpregio's). Uiteindelijk geldt , zeker in deze tijd, wat de gek ervoor geeft.
Maw ik denk dat het nog te vroeg is voor een goede deal , we zijn ook pas 9 maanden na het hoogtepunt.

Ik zou in deze tijden zeker in deze prijsklasse trouwens altijd eerst verkopen.

Dat is inderdaad wel hoe ik het versimpel hier. Maar dat bod is niet zo maar uit de lucht komen vallen natuurlijk.

Ik heb gekeken naar de gemiddelde transactieprijzen/m2 in de regio via het kadaster, en deze teruggerekend naar 2019 niveau. En we hebben ons bod bepaald door die m2 prijs maal oppervlak te doen.

Daarmee moesten we nog 143k onder de huidige vp bieden, welke al eens is verlaagd door de verkopers zelf.

Ik spreek veel over 140k onder de vraagprijs omdat dat lekker makkelijk communiceert. We zitten ook ruim onder de WOZ met ons huidige bod.

[tweakduke]

Een deel van de discussie verliep niet prettig en constructief. Dat is weggehaald.

[Rubbergrover1]

Vorkie schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 10:06:
[...]


Maak er 500k van vanwege meerwerk.

Zit je dan met een hypotheek van;
Bruto: € 2.593 / Netto: € 2.015 (indicatief, afhankelijk van jouw inkomen)

Serieuze maandlasten waar je voorheen gewoon een vrijstaand pand kocht met 4x zoveel grond.

Met 3 ton overwaarde uit de vorige woning vallen de maandlasten natuurlijk wel mee .

Tel daarbij op de besparing op stookkosten (En evt onderhoud) bij nieuwbouw ipv een oudere woning en je zit niet echt verkeerd.

[mmmmmark]

Sport_Life schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 08:33:
[...]

Maar laat jij je niet te veel misleiden door vraagprijzen? Dat huis van 1.175m is dat dan zoveel meerwaarde dan je huidige woning als je daar 175k in stopt ? Tenzij je in een goedkopere regio gaat zoeken zal het eea zich uiteindelijk uitmiddelen. @DutchManticore gaat ook steeds uit van de vraagprijs ("140k onder de vp"). De woz waarde of prijs per m2 geeft een iets beter beeld (maar nog steeds onnauwkeurig, zeker in krimpregio's). Uiteindelijk geldt , zeker in deze tijd, wat de gek ervoor geeft.
Maw ik denk dat het nog te vroeg is voor een goede deal , we zijn ook pas 9 maanden na het hoogtepunt.

Ik zou in deze tijden zeker in deze prijsklasse trouwens altijd eerst verkopen.

Je hebt waarschijnlijk wel gelijk met de timing. Wij zitten in een wat minder gunstige situatie dan de andere tweaker. We hebben al een huis wat natuurlijk ook al een huis wat in waarde daalt als de markt daalt en daarbij moet er ook nog geklust worden. Je laatste punt is ook een goede. Achteraf gezien hadden we beter tijdje kunnen gaan huren (er vanuit gaand dat de prijzen blijven dalen).

We waren overigens bij de notaris vorige week en die zei dat er echt weer een opleving is in de markt op dit moment. Dit omdat de lonen veel gestegen zijn wat de leencapaciteit heeft doen toenemen. Dat zou ook weer een eventuele daling kunnen tegengaan.

[Wispe]

mmmmmark schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 12:33:
[...]

We waren overigens bij de notaris vorige week en die zei dat er echt weer een opleving is in de markt op dit moment. Dit omdat de lonen veel gestegen zijn wat de leencapaciteit heeft doen toenemen. Dat zou ook weer een eventuele daling kunnen tegengaan.

Daar ben ik het wel mee eens. Bij ons waren de eerste 2-3 maanden echt heel rustig/angstvallig stil op het gebied van vastgoed en dat trekt nu wat aan (en familierecht steeg/stijgt explosief, alsof mensen hun geld kwijt moeten nu ze geen een huis meer kunnen veroorloven of zo ).

[redwing]

mmmmmark schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 12:33:
[...]


Je hebt waarschijnlijk wel gelijk met de timing. Wij zitten in een wat minder gunstige situatie dan de andere tweaker. We hebben al een huis wat natuurlijk ook al een huis wat in waarde daalt als de markt daalt en daarbij moet er ook nog geklust worden. Je laatste punt is ook een goede. Achteraf gezien hadden we beter tijdje kunnen gaan huren (er vanuit gaand dat de prijzen blijven dalen).

Bedenk wel dat huren je ook 1200-1500 euro per maand kost, waardoor een gemiddeld huis al 4 a 5% per jaar in prijs moet dalen voordat het je daadwerkelijk geld oplevert. En dan wordt je eigen geld ook nog eens snel minder waard door de inflatie. Dus de huizen moeten nog even doordalen voordat je echt winst maakt door tijdelijk te gaan huren. En nu is de rente wel omhoog gegaan, maar aangezien de lonen ook weer hard stijgen is het de vraag wat die huizenprijzen nu echt gaan doen.

Nu ga ik er wel vanuit dat ze nog wat verder gaan dalen, maar gokken op de 30% daling die hier genoemd wordt blijft toch wel een risico. En als je genoeg geld hebt maakt dat ook niet zo heel veel uit want dan kun je je eisen gewoon een beetje bijstellen. Maar als je wat krapper zit zou ik het risico iig nooit nemen.

[mmmmmark]

redwing schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 13:32:
[...]

Bedenk wel dat huren je ook 1200-1500 euro per maand kost, waardoor een gemiddeld huis al 4 a 5% per jaar in prijs moet dalen voordat het je daadwerkelijk geld oplevert. En dan wordt je eigen geld ook nog eens snel minder waard door de inflatie. Dus de huizen moeten nog even doordalen voordat je echt winst maakt door tijdelijk te gaan huren. En nu is de rente wel omhoog gegaan, maar aangezien de lonen ook weer hard stijgen is het de vraag wat die huizenprijzen nu echt gaan doen.

Nu ga ik er wel vanuit dat ze nog wat verder gaan dalen, maar gokken op de 30% daling die hier genoemd wordt blijft toch wel een risico. En als je genoeg geld hebt maakt dat ook niet zo heel veel uit want dan kun je je eisen gewoon een beetje bijstellen. Maar als je wat krapper zit zou ik het risico iig nooit nemen.

Gemiddeld wellicht niet met 30% maar als je geluk en geduld hebt kan je denk ik wel een mooie slag zijn. Dat huis waar ik eerder aan refereerde is denk ik zo’n huis. Dat huis had ook een “onafhankelijk” taxatie rapport van 1,8 miljoen euro. Denk dat je dat nu wel voor 6,5 ton minder kan kopen als je geduld hebt wellicht nog voor meer. De makelaar liet vallen dat de verkopers al een huis huis gekocht obv de verwachte verkoopprijs en nu dus echt omhoog zaten (zou daar niet blij mee zijn als verkoper).

[Blik1984]

Wij zijn gaan huren, hebben afgelopen september ons huis verkocht op toch wel bijna het hoogtepunt vd markt. Heb nu een huurhuis waarvoor we 1600 per maand betalen. Dat is veel geld, maar aan de andere kant is ons oude huis zeker 35-40k gedaald in waarde. Dus uiteindelijk een goed besluit om tussentijds even te gaan huren

[Wispe]

Blik1984 schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 14:45:
Wij zijn gaan huren, hebben afgelopen september ons huis verkocht op toch wel bijna het hoogtepunt vd markt. Heb nu een huurhuis waarvoor we 1600 per maand betalen. Dat is veel geld, maar aan de andere kant is ons oude huis zeker 35-40k gedaald in waarde. Dus uiteindelijk een goed besluit om tussentijds even te gaan huren

Als je korter dan 25 maanden gaat huren, dan is het een goed besluit geweest, ja.

[Blik1984]

Wispe schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 15:36:
[...]


Als je korter dan 25 maanden gaat huren, dan is het een goed besluit geweest, ja.

9 maanden, en het is maar de vraag wat de huizenprijzen zijn over 12-18 maanden natuurlijk. Misschien nog wel eenzelfde percentage lager

[Hbeez]

Wispe schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 15:36:
[...]


Als je korter dan 25 maanden gaat huren, dan is het een goed besluit geweest, ja.

Aangezien de rente is verdrievoudigd is het onmogelijk om het zo generiek te stellen zonder meer informatie.

[Shadowhawk00]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 7 april 2023 @ 19:21:
[...]


Die 5-6% krijg je absoluut niet meer met het puntensysteem. Reken maar na, als voor een woning van 350k maar 1000 euro huur gevraagd mag worden…

Die 5-6% is wat op de vrije markt ongeveer haalbaar is op dit moment en dat is dan nog aan de hoge kant, reken eerder op 4-5%.

Juist dus dat onderschrijft mijn punt dan toch juist.

Kosten voor een woning te verhuren 6-8% inkomsten 4-5%.
Dus het aanbod huur zal gaan afnemen en mensen zullen zodra ze de kans hebben deze woningen verkopen. Misschien dat er nog wat verhuurd worden voor korte termijn ( mensen die op hun nieuwe woning wachten ) zodat ze de markt niet overspoelen.

Maar het gaat zeker contra-productief zijn voor de huizenmarkt, tenminste als je een gezonde markt wilt met redelijke prijzen.

[Anoniem: 1511336]

Blik1984 schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 14:45:
Wij zijn gaan huren, hebben afgelopen september ons huis verkocht op toch wel bijna het hoogtepunt vd markt. Heb nu een huurhuis waarvoor we 1600 per maand betalen. Dat is veel geld, maar aan de andere kant is ons oude huis zeker 35-40k gedaald in waarde. Dus uiteindelijk een goed besluit om tussentijds even te gaan huren

Financieel gezien een goeie move, maar er zijn andere dingen:
-had je geen leuke buren?
-huur je nu in dezelfde locatie?
-verwacht je over ... maanden op dezelfde locatie weer iets terug te kopen voor ...-%?

Als je wat wil woning-hoppen gaat doen om er beter(€) van te worden, ja hoeveel €€€€ dan? ik zou deze move niet snel doen iig, maar we zijn allemaal anders ntrl.

Ik mik liever op promotie of een ander bedrijf, baan-hoppen, als ik denk extra €€€ binnen te harken en blijf op de plek waar ik woon. (of extra opleiding om dat doel te halen)

Geld/status is niet alles bepalend voor mij iig

[ Voor 4% gewijzigd door Anoniem: 1511336 op 08-04-2023 20:09 ]

[Blik1984]

Anoniem: 1511336 schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 20:05:
[...]

Financieel gezien een goeie move, maar er zijn andere dingen:
-had je geen leuke buren?
-huur je nu in dezelfde locatie?
-verwacht je over ... maanden op dezelfde locatie weer iets terug te kopen voor ...-%?

Als je wat wil woning-hoppen gaat doen om er beter(€) van te worden, ja hoeveel €€€€ dan? ik zou deze move niet snel doen iig, maar we zijn allemaal anders ntrl.

Ik mik liever op promotie of een ander bedrijf, baan-hoppen, als ik denk extra €€€ binnen te harken en blijf op de plek waar ik woon. (of extra opleiding om dat doel te halen)

Sorry, misschien had ik duidelijker moeten zijn. Over 2 maanden krijg ik de sleutel van onze nieuwbouwwoning en per 1 augustus gaan we hopelijk verhuizen

[Anoniem: 1511336]

Blik1984 schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 20:09:
[...]


Sorry, misschien had ik duidelijker moeten zijn. Over 2 maanden krijg ik de sleutel van onze nieuwbouwwoning en per 1 augustus gaan we hopelijk verhuizen

ooow ja ok, da's ff een ander verhaal, heb ook ff niet alles gevolgd.
Cool voor je, kijk leuk. Zo kan het ook en is je(jullie) gegund hoor

[redwing]

mmmmmark schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 14:26:
[...]


Gemiddeld wellicht niet met 30% maar als je geluk en geduld hebt kan je denk ik wel een mooie slag zijn. Dat huis waar ik eerder aan refereerde is denk ik zo’n huis. Dat huis had ook een “onafhankelijk” taxatie rapport van 1,8 miljoen euro. Denk dat je dat nu wel voor 6,5 ton minder kan kopen als je geduld hebt wellicht nog voor meer. De makelaar liet vallen dat de verkopers al een huis huis gekocht obv de verwachte verkoopprijs en nu dus echt omhoog zaten (zou daar niet blij mee zijn als verkoper).

Zeker als je in het duurdere segment zoekt zal het sneller rendabel zijn. Als je in de 300-400k buurt zit, is tijdelijk huren al snel extra kosten ipv dat je het geld eruit haalt doordat het huis goedkoper wordt. Uiteindelijk blijft het hoe dan ook een gok. Je weet nu dat het de afgelopen maanden een goed plan was. Of het dat ook de komende maanden of jaren wordt, blijft afwachten.

Je ziet iig na de pieken en dalen altijd weer mensen die goed hebben gegokt, maar ook eenzelfde groep die juist verkeerd heeft gegokt. Wat mij betreft blijft het dan ook gewoon gokken, ongeacht of je zelf denkt het goed onderbouwd te doen. De markt is gewoon van teveel zaken afhankelijk en je ziet dan ook dat zelfs de voorspellingen van de experts zelden goed zijn.

[Anoniem: 1511336]

redwing schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 21:07:
[...]

Zeker als je in het duurdere segment zoekt zal het sneller rendabel zijn. Als je in de 300-400k buurt zit, is tijdelijk huren al snel extra kosten ipv dat je het geld eruit haalt doordat het huis goedkoper wordt. Uiteindelijk blijft het hoe dan ook een gok. Je weet nu dat het de afgelopen maanden een goed plan was. Of het dat ook de komende maanden of jaren wordt, blijft afwachten.

Je ziet iig na de pieken en dalen altijd weer mensen die goed hebben gegokt, maar ook eenzelfde groep die juist verkeerd heeft gegokt. Wat mij betreft blijft het dan ook gewoon gokken, ongeacht of je zelf denkt het goed onderbouwd te doen. De markt is gewoon van teveel zaken afhankelijk en je ziet dan ook dat zelfs de voorspellingen van de experts zelden goed zijn.

Kan je mssh klein beetje timen, maar ja ga je daar in de 300/400K wel echt iets mee winnen/dat ge-hop? Kan me wel iets voorstellen dat de +700K categorie huizen à 4%hypotheekrente lastiger gaat worden en je dan wel die stap maakt. Terecht igv slechte ltv, dan verkopen en huren, maar dan nog : Kocht je toen niet boven niet boven je stand?(anderzijds, je kreeg wel de financiering, dus ja ..) Want denk ookwel dat er best wel heel veel zijn die geen moeite hebben met hun aflossing, ook in het hogere segment tot zeg 1mil(met overwaarde verkoop vorige woning)

Je kan nou eenmaal niet voor eigen bank spelen, dus ergens moet de goedkeuring er dan wel zijn geweest door.. .uuh een hypotheekadviseur die je ff doorlicht en ermee instemt (toch iets wat je niet kan/wil belazeren/beïnvloeden)

[ Voor 8% gewijzigd door Anoniem: 1511336 op 08-04-2023 22:15 ]

[xiangpo]

redwing schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 13:32:
[...]

Bedenk wel dat huren je ook 1200-1500 euro per maand kost, waardoor een gemiddeld huis al 4 a 5% per jaar in prijs moet dalen voordat het je daadwerkelijk geld oplevert. En dan wordt je eigen geld ook nog eens snel minder waard door de inflatie. Dus de huizen moeten nog even doordalen voordat je echt winst maakt door tijdelijk te gaan huren. En nu is de rente wel omhoog gegaan, maar aangezien de lonen ook weer hard stijgen is het de vraag wat die huizenprijzen nu echt gaan doen.

Nu ga ik er wel vanuit dat ze nog wat verder gaan dalen, maar gokken op de 30% daling die hier genoemd wordt blijft toch wel een risico. En als je genoeg geld hebt maakt dat ook niet zo heel veel uit want dan kun je je eisen gewoon een beetje bijstellen. Maar als je wat krapper zit zou ik het risico iig nooit nemen.

Je vergeet nu voor het gemak wel even de lasten die je hebt met een koopwoning. Dus dat trekt je argument wel een beetje krom. Wij huren nu bijv een huis van 580k woz in amsterdam voor €1750. Eenzelfde huis kopen zou aan netto rente (excl aflossing) + vve rond de €1500 zitten.

Dan kost het je nog maar €250 per maand plus verhuiskosten.

[Paralize_nl]

xiangpo schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 23:08:
[...]


Je vergeet nu voor het gemak wel even de lasten die je hebt met een koopwoning. Dus dat trekt je argument wel een beetje krom. Wij huren nu bijv een huis van 580k woz in amsterdam voor €1750. Eenzelfde huis kopen zou aan netto rente (excl aflossing) + vve rond de €1500 zitten.

Dan kost het je nog maar €250 per maand plus verhuiskosten.

Mja die woz. Mijn huidige woning is meer dan 60k woz hoger dan wat ik ervoor betaald heb in mei 2022.
Zegt me niet zoveel. Mijn huidige woning met huidige rentes kopen zou een lieve duit per maand kosten.

Ben benieuwd wanneer mijn woning onder water gaat staan, tot op heden nog steeds financieel een goeie keuze geweest. Al vond ik dat sowieso al met 2000 per maand huur

[redwing]

xiangpo schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 23:08:
[...]


Je vergeet nu voor het gemak wel even de lasten die je hebt met een koopwoning. Dus dat trekt je argument wel een beetje krom. Wij huren nu bijv een huis van 580k woz in amsterdam voor €1750. Eenzelfde huis kopen zou aan netto rente (excl aflossing) + vve rond de €1500 zitten.

Dan kost het je nog maar €250 per maand plus verhuiskosten.

Die lasten vergeet ik niet, bij kopen heb je nl. te maken met aflossing waardoor je vermogen opbouwt. Als je de netto-lasten vergelijkt in jouw voorbeeld zullen die ongeveer gelijk zijn. Daarbij heb je bij huren over 30 jaar nog steeds niets en bij kopen heb je na 30 jaar een huis. Juist door op zo'n manier te gaan rekenen krijg je een vertekend beeld. In de tijd die je nu 250 euro extra betaald, was je anders al bezig met je hypotheek af te lossen. Alles wat je nu aan huur uitgeeft is dus een extra uitgave die niet in je koophuis zit. Jouw kosten zijn dus €1750 min wat je aan onderhoud aan een eigen huis zou hebben.

[Requiem19]

redwing schreef op zondag 9 april 2023 @ 00:12:
[...]

Die lasten vergeet ik niet, bij kopen heb je nl. te maken met aflossing waardoor je vermogen opbouwt. Als je de netto-lasten vergelijkt in jouw voorbeeld zullen die ongeveer gelijk zijn. Daarbij heb je bij huren over 30 jaar nog steeds niets en bij kopen heb je na 30 jaar een huis. Juist door op zo'n manier te gaan rekenen krijg je een vertekend beeld. In de tijd die je nu 250 euro extra betaald, was je anders al bezig met je hypotheek af te lossen. Alles wat je nu aan huur uitgeeft is dus een extra uitgave die niet in je koophuis zit. Jouw kosten zijn dus €1750 min wat je aan onderhoud aan een eigen huis zou hebben.

Ik zie huurders ook altijd nog de indexatie vergeten. Wat nu 1500€ huur is, is over 30 jaar 2717€ bij een stijging van 3%.

[Laapo]

Blik1984 schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 14:45:
Wij zijn gaan huren, hebben afgelopen september ons huis verkocht op toch wel bijna het hoogtepunt vd markt. Heb nu een huurhuis waarvoor we 1600 per maand betalen. Dat is veel geld, maar aan de andere kant is ons oude huis zeker 35-40k gedaald in waarde. Dus uiteindelijk een goed besluit om tussentijds even te gaan huren

Als je meerekent dat een eventuele overbruggingshypotheek, die vaak een variabele of 1 jaars rente hebben in de tussentijd ook meer dan verdubbeld zijn qua lasten, wordt het rekensommetje alleen maar gunstiger.

Ter illustratie: wij betalen nu 2,06% over de overbrugging en dat wordt 4,96% vanaf mei.

Vanaf mei gerekend hadden we van de overbruggingsrente alleen al een woning kunnen huren. Gelukkig schiet het met de bouw al op..

[Paralize_nl]

Vorkie schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 10:06:
[...]


Maak er 500k van vanwege meerwerk.

Zit je dan met een hypotheek van;
Bruto: € 2.593 / Netto: € 2.015 (indicatief, afhankelijk van jouw inkomen)

Serieuze maandlasten waar je voorheen gewoon een vrijstaand pand kocht met 4x zoveel grond.

Die tijd is wel voorbij me dunkt.

[xiangpo]

redwing schreef op zondag 9 april 2023 @ 00:12:
[...]

Die lasten vergeet ik niet, bij kopen heb je nl. te maken met aflossing waardoor je vermogen opbouwt. Als je de netto-lasten vergelijkt in jouw voorbeeld zullen die ongeveer gelijk zijn. Daarbij heb je bij huren over 30 jaar nog steeds niets en bij kopen heb je na 30 jaar een huis. Juist door op zo'n manier te gaan rekenen krijg je een vertekend beeld. In de tijd die je nu 250 euro extra betaald, was je anders al bezig met je hypotheek af te lossen. Alles wat je nu aan huur uitgeeft is dus een extra uitgave die niet in je koophuis zit. Jouw kosten zijn dus €1750 min wat je aan onderhoud aan een eigen huis zou hebben.

Waarom hebben we het nu ineens over 30 jaar? Jij gaf aan dat als je tijdelijk iets gaat huren voor €1500 de huizenprijzen moeten dalen met 5% wil het rendabel zijn. Ik geef alleen aan dat het geen 1500 is, want je laat hier voor jouw gemak de netto rentelasten buiten beschouwing..

Bij een netto verschil van €250 hoeft een huis dus maar met €3000 te dalen om rendabel te zijn, verre van de 4-5% waar jij het over had.

[xiangpo]

Requiem19 schreef op zondag 9 april 2023 @ 08:02:
[...]


Ik zie huurders ook altijd nog de indexatie vergeten. Wat nu 1500€ huur is, is over 30 jaar 2717€ bij een stijging van 3%.

Volgens mij hadden we het over tijdelijk huren na verkoop van je huis voordat je je nieuwe huis betrekt. Als we hier van 2-3 jaar uitgaan is indexatie een lachertje. Niemand had het hier over 30 jaar huren.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op zaterdag 8 april 2023 @ 13:32:
[...]

Bedenk wel dat huren je ook 1200-1500 euro per maand kost, waardoor een gemiddeld huis al 4 a 5% per jaar in prijs moet dalen voordat het je daadwerkelijk geld oplevert. En dan wordt je eigen geld ook nog eens snel minder waard door de inflatie. Dus de huizen moeten nog even doordalen voordat je echt winst maakt door tijdelijk te gaan huren. En nu is de rente wel omhoog gegaan, maar aangezien de lonen ook weer hard stijgen is het de vraag wat die huizenprijzen nu echt gaan doen.

De veronderstelling was nu juist dat woningprijzen zouden dalen. Dat is in deze casus de basis waarom je tijdelijk zou willen gaan huren

Daarom is het dus ook niet zo dat je er last van hebt dat geld minder waard wordt door inflatie. Op de woningmarkt is dan immers juist sprake van deflatie.

[Requiem19]

xiangpo schreef op zondag 9 april 2023 @ 09:34:
[...]


Volgens mij hadden we het over tijdelijk huren na verkoop van je huis voordat je je nieuwe huis betrekt. Als we hier van 2-3 jaar uitgaan is indexatie een lachertje. Niemand had het hier over 30 jaar huren.

Ah, ik val nu het gesprek pas in, dan begrijp ik je punt. Maar het ligt natuurlijk aan de hoogte van de indexatie.

1500€ verandert naar 1736€ binnen 3 jaar verhoging van 5%. Dat is 3000€ per jaar.

In algemene zin maakt iedereen een spreadsheetje bij het maken van zo’n keuze hoop ik, dan zie je vrij feitelijk of het een goede keuze is.

[BlauweLucht]

Er is een groot meningsverschil in dit topic van mensen die enerzijds (eventueel in een huurwoning) verwachten dat de prijzen gaan dalen en mensen die anderzijds (eventueel in een koopwoning) verwachten dat de huizenprijzen gaan stijgen. Vaak zie ik geen onderbouwing met cijfers en ik vind dat zelf wel belangrijk dus hierbij mijn analyse.

Situatie Jan Modaal januari 2022
Rente 1,8%
Gemiddelde woning €429k
Netto hypotheeklast €1349 p/m (€16188 p/j)
CBS inkomen index: 122,6
Modaal inkomen 2022: €38000
Netto inkomen: €30000
Woonquote (netto hypotheeklast / netto inkomen): 54%

Situatie Jan Modaal maart 2023
Rente 4,36%
Gemiddelde woning €394k
Netto hypotheeklast €1426 p/m (€17112 p/j)
CBS inkomen index: 129,4
Berekend modaal inkomen maart 2023: (€38000 / 122,6) * 129,4 = €40107
Netto inkomen: €32218
Woonquote (netto hypotheeklast / netto inkomen): 53.1%

Op basis van deze cijfers is het zo dat Jan Modaal nu een gemiddeld huis makkelijker kan betalen dan begin 2022. Ondanks de gestegen hypotheekrente. Ik zie daarom ook geen reden waarom huizenprijzen ten opzichte van het huidige prijspeil fors gaan dalen. Bovendien is de verwachting dat de leencapaciteit van huizenkopers alleen maar gaat stijgen de komende tijd:

* De financiële markten verwachten dat tussen nu en 2024 de rentes in Amerika 1,75% gaan dalen [7]. De Nederlandse economie is niet geïsoleerd van de wereld en de rente in Nederland zal om die reden op zijn minst een beetje moeten dalen. Zeker als je nagaat dat de inflatie al een tijd dalende is.
* Salarissen zijn fors gestegen maar de verwachting is dat deze nog verder zal stijgen. “Naar verwachting loopt de contractloonstijging [..] naar 5,0% in 2023 en 4,2% in 2024.” [8]

De meeste mensen in Nederland kopen een huis met een hypotheek en mensen besluiten een huis wel of niet te kopen op basis van de maandlasten in verhouding tot hun inkomen. Als die verhouding nu positiever is dan voorheen voor huishoudens dan zullen die sneller geneigd zijn te kopen.

Ter illustratie. Stel de rente is straks 1% lager in Nederland en de lonen zoals hierboven verwacht 5% hoger. Dat zou betekenen dat bij een gelijkblijvend huizen prijspeil de situatie als volgt is:

Fictieve situatie Jan Modaal maart 2024
Rente 3,36%
Gemiddelde woning €394k
Netto hypotheeklast €1342 p/m (€16104 p/j)
Berekend modaal inkomen maart 2024: €40107 + 5% = €42112
Netto inkomen: €33234
Woonquote (netto hypotheeklast / netto inkomen): 48,4%

Ter illustratie: de huizenprijzen kunnen theoretisch (54/48.4=) 11,6% stijgen tussen nu en over een jaar om op dezelfde betaalbaarheid te komen als in januari 2022.

My take: huizenprijzen kunnen dalen of kunnen stijgen maar uitspraken zoals dat huizenprijzen nog fors gaan dalen is alleen maar paniekzaaierij/wishful thinking waar geen enkele onderbouwing voor is.


Bronnen:
[1] https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/82838NED
[2] https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/
[3] https://www.berekenhet.nl...-maandlasten.html#calctop
[4] https://www.rijksfinancie.../OWB/XV/onderdeel/1052047
[5] https://www.berekenhet.nl...en/nettoloon.html#calctop
[6] https://www.hypotheekrente.nl/rente/10-jaar-rentevast/100/
[7] https://www.cmegroup.com/...es/cme-fedwatch-tool.html
[8] https://www.dnb.nl/media/vkljvt4q/dnb-eov-dec-2022_def.pdf

[Vinny1]

BlauweLucht schreef op zondag 9 april 2023 @ 11:33:
Er is een groot meningsverschil in dit topic van mensen die enerzijds (eventueel in een huurwoning) verwachten dat de prijzen gaan dalen en mensen die anderzijds (eventueel in een koopwoning) verwachten dat de huizenprijzen gaan stijgen. Vaak zie ik geen onderbouwing met cijfers en ik vind dat zelf wel belangrijk dus hierbij mijn analyse.

Situatie Jan Modaal januari 2022
Rente 1,8%
Gemiddelde woning €429k
Netto hypotheeklast €1349 p/m (€16188 p/j)
CBS inkomen index: 122,6
Modaal inkomen 2022: €38000
Netto inkomen: €30000
Woonquote (netto hypotheeklast / netto inkomen): 54%

Situatie Jan Modaal maart 2023
Rente 4,36%
Gemiddelde woning €394k
Netto hypotheeklast €1426 p/m (€17112 p/j)
CBS inkomen index: 128,9
Berekend modaal inkomen maart 2023: (€38000 / 122,6) * 128,9 = €39952
Netto inkomen: €32143
Woonquote (netto hypotheeklast / netto inkomen): 53.2%

Op basis van deze cijfers is het zo dat Jan Modaal nu een gemiddeld huis makkelijker kan betalen dan begin 2022. Ondanks de gestegen hypotheekrente. Ik zie daarom ook geen reden waarom huizenprijzen ten opzichte van het huidige prijspeil fors gaan dalen. Bovendien is de verwachting dat de leencapaciteit van huizenkopers alleen maar gaat stijgen de komende tijd:

* De financiële markten verwachten dat tussen nu en 2024 de rentes in Amerika 1,75% gaan dalen [7]. De Nederlandse economie is niet geïsoleerd van de wereld en de rente in Nederland zal om die reden op zijn minst een beetje moeten dalen. Zeker als je nagaat dat de inflatie al een tijd dalende is.
* Salarissen zijn fors gestegen maar de verwachting is dat deze nog verder zal stijgen. “Naar verwachting loopt de contractloonstijging [..] naar 5,0% in 2023 en 4,2% in 2024.” [8]

De meeste mensen in Nederland kopen een huis met een hypotheek en mensen besluiten een huis wel of niet te kopen op basis van de maandlasten in verhouding tot hun inkomen. Als die verhouding nu positiever is dan voorheen voor huishoudens dan zullen die sneller geneigd zijn te kopen.

Ter illustratie. Stel de rente is straks 1% lager in Nederland en de lonen zoals hierboven verwacht 5% hoger. Dat zou betekenen dat bij een gelijkblijvend huizen prijspeil de situatie als volgt is:

Fictieve situatie Jan Modaal maart 2024
Rente 3,36%
Gemiddelde woning €394k
Netto hypotheeklast €1342 p/m (€16104 p/j)
Berekend modaal inkomen maart 2024: €39952 + 5% = €41949
Netto inkomen: €33151
Woonquote (netto hypotheeklast / netto inkomen): 48,6%

Ter illustratie: de huizenprijzen kunnen theoretisch (54/48.6=) 11% stijgen tussen nu en over een jaar om op dezelfde betaalbaarheid te komen als in januari 2022.

My take: huizenprijzen kunnen dalen of kunnen stijgen maar uitspraken zoals dat huizenprijzen nog fors gaan dalen is alleen maar paniekzaaierij/wishful thinking waar geen enkele onderbouwing voor is.


Bronnen:
[1] https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/82838NED
[2] https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/
[3] https://www.berekenhet.nl...-maandlasten.html#calctop
[4] https://www.rijksfinancie.../OWB/XV/onderdeel/1052047
[5] https://www.berekenhet.nl...en/nettoloon.html#calctop
[6] https://www.hypotheekrente.nl/rente/10-jaar-rentevast/100/
[7] https://www.cmegroup.com/...es/cme-fedwatch-tool.html
[8] https://www.dnb.nl/media/vkljvt4q/dnb-eov-dec-2022_def.pdf

Mooie analyse. Ik denk alleen wel dat je onderschat hoe emoties en consumentenvertrouwen de woningmarkt beïnvloeden. Het financiële plaatje is niet het volledige plaatje.

[Rubbergrover1]

BlauweLucht schreef op zondag 9 april 2023 @ 11:33:
Er is een groot meningsverschil in dit topic van mensen die enerzijds (eventueel in een huurwoning) verwachten dat de prijzen gaan dalen en mensen die anderzijds (eventueel in een koopwoning) verwachten dat de huizenprijzen gaan stijgen. Vaak zie ik geen onderbouwing met cijfers en ik vind dat zelf wel belangrijk dus hierbij mijn analyse.

Het gaat hier volgens mij niet (alleen) ook de verwachting, maar ook/vooral om het risico dat daarmee gepaard is. En of je dat risico wilt lopen.

Gezien de volatiliteit van de huizenmarkt de laatste tijd is er een gerede kans dat de huizen over een jaar of een paar jaar flink lager geprijsd zijn. Als je dat risico niet wilt of kunt lopen, dan is huren en veilige haven.

[rube]

@BlauweLucht je gaat uit van financiering door Jan Modaal. Maar de meeste huizenbezitters zitten denk ik daar boven? Ik weet niet in hoeverre dat invloed heeft op je berekeningen.

Maar daarnaast is vraag en aanbod (icm financiering en consumenten vertrouwen en verwachting) ook relevant.
De nieuwbouw valt behoorlijk stil en er zijn niet opeens veel minder mensen zijn die willen gaan wonen volgens mij.

[G83]

Exact. Met een modaal inkomen kan je normaal gesproken geen huis kopen. In ieder geval niet een gemiddeld huis. Nu niet en in het verleden ook niet.

De analyse is interessant, maar mist een aantal parameters. Belangrijkste lijkt me de (verwachte) overwaarde die kopers kunnen inzetten, die is lager en onzekerder geworden.
Daarnaast verwacht ik dat bij de jongere kopers de toegenomen studieschuld en hogere rente een toenemende rol gaat spelen.

[Conrado]

BlauweLucht schreef op zondag 9 april 2023 @ 11:33:
Er is een groot meningsverschil in dit topic van mensen die enerzijds (eventueel in een huurwoning) verwachten dat de prijzen gaan dalen en mensen die anderzijds (eventueel in een koopwoning) verwachten dat de huizenprijzen gaan stijgen. Vaak zie ik geen onderbouwing met cijfers en ik vind dat zelf wel belangrijk dus hierbij mijn analyse.

Dank je en een mooi vergelijk!

Wel wat kanttekeningen.

• Verwachtingen gaan over de toekomst en niemand kan dat juist voorspellen. Er zijn hier mensen die de rente richting de 7,5% denken te zien gaan, anderen zien het bankensysteem instorten, Poetin op de grote rode knop duwen of zien juist de vrede uitbreken. De economie rent al el 3 jaar van incident naar incident, dus het zou allemaal zó kunnen gebeuren. Of niet natuurlijk...
• Huizenprijzen zijn wat anders dan woonlasten. Onder de streep dalen de prijzen - zie de NVM rapportages - om aan de maximale woonlasten van kopers te voldoen. Zolang het goed gaat met de economie is dat allemaal overzichtelijk.
• @Vinny1 heeft helemaal gelijk dat het onderbuikgevoel ook een rol speelt. 1,5 jaar gelden kocht 'iedereen' een huis, als je het nu doet krijg je als reactie "jij durft"

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 april 2023 @ 10:10:
[...]

De veronderstelling was nu juist dat woningprijzen zouden dalen. Dat is in deze casus de basis waarom je tijdelijk zou willen gaan huren

Daarom is het dus ook niet zo dat je er last van hebt dat geld minder waard wordt door inflatie. Op de woningmarkt is dan immers juist sprake van deflatie.

Klopt, alleen door de inflatie en de bijbehorende loonstijgingen krijg je juist weer een dempend effect op de daling van de huizenprijzen. Die deflatie op de woningmarkt kan daardoor nogal tegenvallen, zeker als je net verkeerd gokt. De kans is groot dat er maar een klein window is waarbinnen je echt op deze manier winst kunt maken. Als je iets te lang wacht kan het zomaar zo zijn dat de huizenprijzen plotseling weer omhoog gaan.

[redwing]

xiangpo schreef op zondag 9 april 2023 @ 09:31:
[...]
Waarom hebben we het nu ineens over 30 jaar?

Omdat de meeste mensen een hypotheek nemen voor 30 jaar. En als je dan nu een huis koopt, heb je over 30 jaar je hypotheek afgelost. Ga je eerst 2 jaar huren, dan start je hypotheek pas over 2 jaar en ben je over 2+30jaar van je hypotheek af. Die 2 jaar huren zijn dus volledig extra kosten bovenop de kosten van de hypotheek.

Jij gaf aan dat als je tijdelijk iets gaat huren voor €1500 de huizenprijzen moeten dalen met 5% wil het rendabel zijn. Ik geef alleen aan dat het geen 1500 is, want je laat hier voor jouw gemak de netto rentelasten buiten beschouwing..

Zoals ik hierboven al zeg houd ik die nettor rentelasten helemaal niet buiten beschouwing. Alleen die netto rentelasten heb je uiteindelijk alsnog 30 jaar.

Bij een netto verschil van €250 hoeft een huis dus maar met €3000 te dalen om rendabel te zijn, verre van de 4-5% waar jij het over had.

En zoals ik al zei is dit jezelf rijk rekenen op een manier die niet realistisch is omdat dit alleen geldt als je niet van plan bent om een huis te gaan kopen. Als je dus puur de kosten van huren en kopen wilt vergelijken is huren inderdaad die 250 euro duurder. Als je echter gaat huren om later een huis te kopen, komt die volledige huurlast bij de extra kosten erbij. Want na het huren begin je toch echt nog steeds met een nieuwe hypotheek.

Als je je huis verkocht hebt om te profiteren van dalende huizenprijzen is het verschil nog groter. Je bent dan het geld voor het huren kwijt en je mag ook nog vermogensbelasting betalen. In dat geval moeten de huizenprijzen dus nog verder dalen.

Maar precies hierom begon ik mijn verhaal ermee dat je wel alle kosten mee moet nemen. Veel mensen rekenen op de manier die jij nu doet, en dan klinkt tijdelijk gaan huren al snel rendabel. Maak je echter een realistische berekening moet je toch echt al snel een daling van 5% per jaar hebben om het huren te compenseren.

[BlauweLucht]

Allereerst iedereen bedankt voor alle upvotes en waardevolle reacties.

Vinny1 schreef op zondag 9 april 2023 @ 12:38:
[...]
Mooie analyse. Ik denk alleen wel dat je onderschat hoe emoties en consumentenvertrouwen de woningmarkt beïnvloeden. Het financiële plaatje is niet het volledige plaatje.

Dat is ook zeker waar en zal in zekere mate impact hebben. Maar zal het genoeg zijn om de huizenprijzen "fors" te laten dalen? Of zal deze prijsverlagende factor ingehaald worden door andere prijsverhogende factoren zoals salaris stijgingen en/of rentedalingen?

rube schreef op zondag 9 april 2023 @ 12:48:
@BlauweLucht je gaat uit van financiering door Jan Modaal. Maar de meeste huizenbezitters zitten denk ik daar boven? Ik weet niet in hoeverre dat invloed heeft op je berekeningen.

Daar heb ik mij niet over ingelezen maar ik vond Jan Modaal een mooi voorbeeld. Zeker ook omdat Jan Modaal en zijn partner samen ongeveer genoeg kan lenen voor een gemidelde woning. Met 4,36% rente en het berekende modale inkomen van 2x €39.952 zo'n 380k lenen. Met NHG (3,91%) 388k. Dat ligt in de buurt van de 394k kostende gemiddelde woning.

rube schreef op zondag 9 april 2023 @ 12:48:
De nieuwbouw valt behoorlijk stil en er zijn niet opeens veel minder mensen zijn die willen gaan wonen volgens mij.

Dat is ook zeker een scherpe invalshoek. Volgens NVM (pagina 26: https://www.nvm.nl/media/...arkt-1e-kwartaal-2023.pdf ) is het aantal verkochte nieubouwwoningen 60% (!) lager dan Q1 2021. Dit gaat zeker een impact hebben op het aantal beschikbare koopwoningen en prijs.

G83 schreef op zondag 9 april 2023 @ 12:52:
Exact. Met een modaal inkomen kan je normaal gesproken geen huis kopen. In ieder geval niet een gemiddeld huis. Nu niet en in het verleden ook niet.

Zie hierboven. In zijn eentje is het inderdaad onmogelijk. Maar Jan Modaal en zijn partner met identiek inkomen kan met indexering van modale inkomen naar maart 2023 ongeveer €388k lenen met NHG. Dat ligt om nabij de gemiddelde woningprijs van €394k. Met 6k spaargeld (+ kosten koper) zou dat dus moeten lukken.

G83 schreef op zondag 9 april 2023 @ 12:52:
De analyse is interessant, maar mist een aantal parameters. Belangrijkste lijkt me de (verwachte) overwaarde die kopers kunnen inzetten, die is lager en onzekerder geworden.
Daarnaast verwacht ik dat bij de jongere kopers de toegenomen studieschuld en hogere rente een toenemende rol gaat spelen.

Mee eens. Op dit vlak kan zou mijn analyse aangevuld kunnen worden. Up side: studenten krijgen weer een basisbeurs (maar de pech generatie blijft pech hebben).

Conrado schreef op zondag 9 april 2023 @ 12:54:
[...]

Dank je en een mooi vergelijk!

Wel wat kanttekeningen.

• Verwachtingen gaan over de toekomst en niemand kan dat juist voorspellen. Er zijn hier mensen die de rente richting de 7,5% denken te zien gaan, anderen zien het bankensysteem instorten, Poetin op de grote rode knop duwen of zien juist de vrede uitbreken. De economie rent al el 3 jaar van incident naar incident, dus het zou allemaal zó kunnen gebeuren. Of niet natuurlijk...
• Huizenprijzen zijn wat anders dan woonlasten. Onder de streep dalen de prijzen - zie de NVM rapportages - om aan de maximale woonlasten van kopers te voldoen. Zolang het goed gaat met de economie is dat allemaal overzichtelijk.
• @Vinny1 heeft helemaal gelijk dat het onderbuikgevoel ook een rol speelt. 1,5 jaar gelden kocht 'iedereen' een huis, als je het nu doet krijg je als reactie "jij durft"

Ook jij dankjewel voor de feedback. Ik ben het met jouw punten eens. Er valt niet echt een precieze schatting te maken. Mensen kunnen onverwachte beslissingen maken. Maar voor de lange termijn kan je wel grove schattingen maken omdat op de lange termijn mensen woningen nodig hebben en gemiddeld genomen even veel geld kwijt willen zijn als percentage van hun inkomen. Mijn analyse leunt op de hypothese dat als 1 of 2 jaar geleden mensen een bepaald percentage uitgaven aan woonlasten dat dit nu of over 1 of 2 jaar ook ongeveer zo zal zijn. Dan zullen de huizenprijzen dus een richting op bewegen waardoor dit percentage terug naar het gemiddelde gaat over de lange termijn. Zie: https://nl.wikipedia.org/wiki/Regressie_naar_het_gemiddelde

[Rubbergrover1]

BlauweLucht schreef op zondag 9 april 2023 @ 16:19:
Mijn analyse leunt op de hypothese dat als 1 of 2 jaar geleden mensen een bepaald percentage uitgaven aan woonlasten dat dit nu of over 1 of 2 jaar ook ongeveer zo zal zijn. Dan zullen de huizenprijzen dus een richting op bewegen waardoor dit percentage terug naar het gemiddelde gaat over de lange termijn. Zie: https://nl.wikipedia.org/wiki/Regressie_naar_het_gemiddelde

Die lasten van 1 of 2 jaar geleden zijn in het verhaal zeer arbitrair. Die lasten zijn namelijk verre van gelijk aan het langetermijn gemiddelde. Een belangrijke reden waarom mensen een prijsdaling verwachten is juist gelegen in het feit dat de woonlasten de laatste paar jaar zo veel zijn afgeweken van het langetermijn gemiddelde.

[Xhomas]

BlauweLucht schreef op zondag 9 april 2023 @ 11:33:
Er is een groot meningsverschil in dit topic van mensen die enerzijds (eventueel in een huurwoning) verwachten dat de prijzen gaan dalen en mensen die anderzijds (eventueel in een koopwoning) verwachten dat de huizenprijzen gaan stijgen. Vaak zie ik geen onderbouwing met cijfers en ik vind dat zelf wel belangrijk dus hierbij mijn analyse.

Situatie Jan Modaal januari 2022
Rente 1,8%
Gemiddelde woning €429k
Netto hypotheeklast €1349 p/m (€16188 p/j)
CBS inkomen index: 122,6
Modaal inkomen 2022: €38000
Netto inkomen: €30000
Woonquote (netto hypotheeklast / netto inkomen): 54%

Situatie Jan Modaal maart 2023
Rente 4,36%
Gemiddelde woning €394k
Netto hypotheeklast €1426 p/m (€17112 p/j)
CBS inkomen index: 129,4
Berekend modaal inkomen maart 2023: (€38000 / 122,6) * 129,4 = €40107
Netto inkomen: €32218
Woonquote (netto hypotheeklast / netto inkomen): 53.1%

Op basis van deze cijfers is het zo dat Jan Modaal nu een gemiddeld huis makkelijker kan betalen dan begin 2022. Ondanks de gestegen hypotheekrente. Ik zie daarom ook geen reden waarom huizenprijzen ten opzichte van het huidige prijspeil fors gaan dalen. Bovendien is de verwachting dat de leencapaciteit van huizenkopers alleen maar gaat stijgen de komende tijd:

* De financiële markten verwachten dat tussen nu en 2024 de rentes in Amerika 1,75% gaan dalen [7]. De Nederlandse economie is niet geïsoleerd van de wereld en de rente in Nederland zal om die reden op zijn minst een beetje moeten dalen. Zeker als je nagaat dat de inflatie al een tijd dalende is.
* Salarissen zijn fors gestegen maar de verwachting is dat deze nog verder zal stijgen. “Naar verwachting loopt de contractloonstijging [..] naar 5,0% in 2023 en 4,2% in 2024.” [8]

De meeste mensen in Nederland kopen een huis met een hypotheek en mensen besluiten een huis wel of niet te kopen op basis van de maandlasten in verhouding tot hun inkomen. Als die verhouding nu positiever is dan voorheen voor huishoudens dan zullen die sneller geneigd zijn te kopen.

Ter illustratie. Stel de rente is straks 1% lager in Nederland en de lonen zoals hierboven verwacht 5% hoger. Dat zou betekenen dat bij een gelijkblijvend huizen prijspeil de situatie als volgt is:

Fictieve situatie Jan Modaal maart 2024
Rente 3,36%
Gemiddelde woning €394k
Netto hypotheeklast €1342 p/m (€16104 p/j)
Berekend modaal inkomen maart 2024: €40107 + 5% = €42112
Netto inkomen: €33234
Woonquote (netto hypotheeklast / netto inkomen): 48,4%

Ter illustratie: de huizenprijzen kunnen theoretisch (54/48.4=) 11,6% stijgen tussen nu en over een jaar om op dezelfde betaalbaarheid te komen als in januari 2022.

My take: huizenprijzen kunnen dalen of kunnen stijgen maar uitspraken zoals dat huizenprijzen nog fors gaan dalen is alleen maar paniekzaaierij/wishful thinking waar geen enkele onderbouwing voor is.


Bronnen:
[1] https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/82838NED
[2] https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/
[3] https://www.berekenhet.nl...-maandlasten.html#calctop
[4] https://www.rijksfinancie.../OWB/XV/onderdeel/1052047
[5] https://www.berekenhet.nl...en/nettoloon.html#calctop
[6] https://www.hypotheekrente.nl/rente/10-jaar-rentevast/100/
[7] https://www.cmegroup.com/...es/cme-fedwatch-tool.html
[8] https://www.dnb.nl/media/vkljvt4q/dnb-eov-dec-2022_def.pdf

Mooie analyse, alleen ik vind volledig uitgaan van netto maandlasten een beetje tricky. Deze netto maandlasten lopen namelijk op over de jaren, en al zou je de bruto maandlasten pakken dan is het een heel groot verschil. Waarbij je onder aan de streep dus veel meer kwijt bent voor een woning, over de hele duur van zeg 30 jaar. En dit dus, voor mij in ieder geval ook, een reden is om wat terughoudender te zijn met kopen, omdat dat betekent dat ik bij het kopen van een woning over de lange termijn minder geld zal overhouden voor andere dingen, zoals bijvoorbeeld vakanties.

Ook vind ik het verhaal niet helemaal strokend met bijvoorbeeld deze onderstaande grafiek. Wat nu precies juist is, durf ik dan niet zo direct te zeggen.

[xiangpo]

redwing schreef op zondag 9 april 2023 @ 15:17:
[...]

Omdat de meeste mensen een hypotheek nemen voor 30 jaar. En als je dan nu een huis koopt, heb je over 30 jaar je hypotheek afgelost. Ga je eerst 2 jaar huren, dan start je hypotheek pas over 2 jaar en ben je over 2+30jaar van je hypotheek af. Die 2 jaar huren zijn dus volledig extra kosten bovenop de kosten van de hypotheek.

[...]

Zoals ik hierboven al zeg houd ik die nettor rentelasten helemaal niet buiten beschouwing. Alleen die netto rentelasten heb je uiteindelijk alsnog 30 jaar.

[...]

En zoals ik al zei is dit jezelf rijk rekenen op een manier die niet realistisch is omdat dit alleen geldt als je niet van plan bent om een huis te gaan kopen. Als je dus puur de kosten van huren en kopen wilt vergelijken is huren inderdaad die 250 euro duurder. Als je echter gaat huren om later een huis te kopen, komt die volledige huurlast bij de extra kosten erbij. Want na het huren begin je toch echt nog steeds met een nieuwe hypotheek.

Als je je huis verkocht hebt om te profiteren van dalende huizenprijzen is het verschil nog groter. Je bent dan het geld voor het huren kwijt en je mag ook nog vermogensbelasting betalen. In dat geval moeten de huizenprijzen dus nog verder dalen.

Maar precies hierom begon ik mijn verhaal ermee dat je wel alle kosten mee moet nemen. Veel mensen rekenen op de manier die jij nu doet, en dan klinkt tijdelijk gaan huren al snel rendabel. Maak je echter een realistische berekening moet je toch echt al snel een daling van 5% per jaar hebben om het huren te compenseren.

Als jij voor 1500 huurt vs een hypotheek met 1500 netto rente en 750 aflossing. Maakt het echt geen flikker uit of je nou 2 jaar later begint met aflossen of niet. Een huurder kan ook gewoon die 750 aflossing sparen.

Ja een huurlast kan extra kosten met zich meebrengen, zoals dubbele verhuiskosten, extra vermogensbelasting en verschil in hypotheek vs huur.

Het enige punt wat ik wilde maken is dat jij aangaf dat een huurder zijn hele huur kwijt is ten op zichte kopen. Maar dit klopt niet, je moet hier de hypotheek - aflossing & renteaftrek van de huur afhalen om een goede vergelijking te maken.

Dus ik snap nog steeds niet hoe je op die 5% daling per jaar uitkomt.

[redwing]

xiangpo schreef op zondag 9 april 2023 @ 21:09:
[...]


Als jij voor 1500 huurt vs een hypotheek met 1500 netto rente en 750 aflossing. Maakt het echt geen flikker uit of je nou 2 jaar later begint met aflossen of niet. Een huurder kan ook gewoon die 750 aflossing sparen.

Ja een huurlast kan extra kosten met zich meebrengen, zoals dubbele verhuiskosten, extra vermogensbelasting en verschil in hypotheek vs huur.

Het enige punt wat ik wilde maken is dat jij aangaf dat een huurder zijn hele huur kwijt is ten op zichte kopen. Maar dit klopt niet, je moet hier de hypotheek - aflossing & renteaftrek van de huur afhalen om een goede vergelijking te maken.

Dus ik snap nog steeds niet hoe je op die 5% daling per jaar uitkomt.

Misschien nog eens rustig terug lezen? 2 jaar huur en dan 30 jaar hypotheek is simpelweg duurder dan alleen 30 jaar hypotheek. Alle kosten voor die huur zijn bij het eindpunt dus extra kosten die je erbij gekregen hebt. Oftewel de volledige 2 jaar huur zul je terug moeten verdienen in een gedaalde koopprijs.
Wat jij doet is alleen naar de 1e 2 jaar kijken. Daarbij vergeet je dat je bij gelijk kopen die 2 jaar eerder klaar bent en dan geen extra kosten meer hebt.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op zondag 9 april 2023 @ 21:26:
[...]

Misschien nog eens rustig terug lezen? 2 jaar huur en dan 30 jaar hypotheek is simpelweg duurder dan alleen 30 jaar hypotheek. Alle kosten voor die huur zijn bij het eindpunt dus extra kosten die je erbij gekregen hebt. Oftewel de volledige 2 jaar huur zul je terug moeten verdienen in een gedaalde koopprijs.
Wat jij doet is alleen naar de 1e 2 jaar kijken. Daarbij vergeet je dat je bij gelijk kopen die 2 jaar eerder klaar bent en dan geen extra kosten meer hebt.

Om dat 'terug te verdienen' kost je zo'n 100 euro per maand voor 30 jaar. Dus lasten waarmee je na die twee jaar moet rekenen worden ongeveer 1600 ipv 1500. Als je salaris 3% per jaar of meer stijgt, dan zorgt die 2 jaar uitstel er dus voor dat de lasten inclusief het terugverdienen van de 2 maanden huur, je een kleiner deel van je inkomen kosten dan als je niet twee jaar zou huren .

[xiangpo]

redwing schreef op zondag 9 april 2023 @ 21:26:
[...]

Misschien nog eens rustig terug lezen? 2 jaar huur en dan 30 jaar hypotheek is simpelweg duurder dan alleen 30 jaar hypotheek. Alle kosten voor die huur zijn bij het eindpunt dus extra kosten die je erbij gekregen hebt. Oftewel de volledige 2 jaar huur zul je terug moeten verdienen in een gedaalde koopprijs.
Wat jij doet is alleen naar de 1e 2 jaar kijken. Daarbij vergeet je dat je bij gelijk kopen die 2 jaar eerder klaar bent en dan geen extra kosten meer hebt.

Ik heb je comment goed gelezen, misschien moet je die van mij ook eens goed teruglezen?

Ja je bent 2 jaar eerder klaar met aflossen.
Maar laten we even fictief voor het gemak uitgaan van 500€ per maand aflossing. Dat is in 2 jaar 12.000 euro aflossing.

Als jij die 12.000 spaart tijdens het huren, kun je dat geld ook gewoon gebruiken om je hypotheek te verlagen. Dat komt gewoon op hetzelfde neer.

[redwing]

xiangpo schreef op zondag 9 april 2023 @ 21:56:
[...]
Ik heb je comment goed gelezen, misschien moet je die van mij ook eens goed teruglezen?

Ja je bent 2 jaar eerder klaar met aflossen.
Maar laten we even fictief voor het gemak uitgaan van 500€ per maand aflossing. Dat is in 2 jaar 12.000 euro aflossing.

Als jij die 12.000 spaart tijdens het huren, kun je dat geld ook gewoon gebruiken om je hypotheek te verlagen. Dat komt gewoon op hetzelfde neer.

Nogmaals, dit is jezelf rijk rekenen. Je stelt nu dat als je wat je minder uitgeeft aan huren opspaart je daarmee je volledige hypotheek voor die tijd kunt compenseren. Ik denk dat je zelf wel kunt bedenken dat dat onzin is.

Maar we blijven in cirkeltjes gaan, je mag je van mij gerust rijk rekenen en daar blij mee zijn. Maar als je het echt langs elkaar zet moet je uiteindelijk toch echt die huur op de een of andere manier terugverdienen. Doe je dat niet zijn het gewoon extra kosten bovenop de hypotheek die je hoe dan ook voor je koophuis gaat nemen.

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 april 2023 @ 21:54:
[...]

Om dat 'terug te verdienen' kost je zo'n 100 euro per maand voor 30 jaar. Dus lasten waarmee je na die twee jaar moet rekenen worden ongeveer 1600 ipv 1500. Als je salaris 3% per jaar of meer stijgt, dan zorgt die 2 jaar uitstel er dus voor dat de lasten inclusief het terugverdienen van de 2 maanden huur, je een kleiner deel van je inkomen kosten dan als je niet twee jaar zou huren .

En ook hier hetzelfde. Die 3% verhoging zou je dan ook krijgen als je gelijk had gekocht. Die 100 euro komen er dus hoe dan ook bovenop en dat voor 30 jaar (36k extra dus). Hoe je het ook wendt of keert, het geld dat je uitgeeft aan huren, kun je niet uitgeven aan je huis. Iets wat je wel zou doen als je gelijk dat huis had gekocht. Dat verschil zul je terug moeten verdienen en in het geval waar we het nu over hebben dus door de daling in koopprijs van je nieuwe huis. Met de bedragen waar we mee begonnen kom je er dan toch echt op uit dat de huizenprijzen zo'n 5% moeten dalen ter compensatie. Als je dus, zoals eerder in dit topic, gokt op 30% in een paar jaar is dat een goed plan. Maar valt het lager uit kan het je zomaar geld kosten.

Maar we dwalen af van de ontwikkelingen op de huizenmarkt omdat we het nu over de kosten van tijdelijk gaan huren hebben en niet over de woningmarkt. Terug ontopic dus.

[Conrado]

BlauweLucht schreef op zondag 9 april 2023 @ 16:19:
Maar voor de lange termijn kan je wel grove schattingen maken omdat op de lange termijn mensen woningen nodig hebben en gemiddeld genomen even veel geld kwijt willen zijn als percentage van hun inkomen.

Voor lange termijn is dat juist heel lastig in te schatten, omdat niemand weet hoe onze gemiddelde consumptie verandert. Door de toenemende - over langere termijn - welvaart hebben mensen meer te besteden. Hoe ze dat doen veranderd continue.

Het CBS bekijkt dat om de vijf jaar. In 2020 schreven ze: In vergelijking met 2015 werd in 2020 een kleiner deel besteed aan kleding, vervoer, recreatie, cultuur en horeca. Aan huisvesting, stoffering en voeding werd juist een groter deel van het inkomen besteed.

[ZenMonkey]

BlauweLucht schreef op zondag 9 april 2023 @ 11:33:
Er is een groot meningsverschil in dit topic van mensen die enerzijds (eventueel in een huurwoning) verwachten dat de prijzen gaan dalen en mensen die anderzijds (eventueel in een koopwoning) verwachten dat de huizenprijzen gaan stijgen. Vaak zie ik geen onderbouwing met cijfers en ik vind dat zelf wel belangrijk dus hierbij mijn analyse.

Situatie Jan Modaal januari 2022
Rente 1,8%
Gemiddelde woning €429k
Netto hypotheeklast €1349 p/m (€16188 p/j)
CBS inkomen index: 122,6
Modaal inkomen 2022: €38000
Netto inkomen: €30000
Woonquote (netto hypotheeklast / netto inkomen): 54%

Situatie Jan Modaal maart 2023
Rente 4,36%
Gemiddelde woning €394k
Netto hypotheeklast €1426 p/m (€17112 p/j)
CBS inkomen index: 129,4
Berekend modaal inkomen maart 2023: (€38000 / 122,6) * 129,4 = €40107
Netto inkomen: €32218
Woonquote (netto hypotheeklast / netto inkomen): 53.1%

Op basis van deze cijfers is het zo dat Jan Modaal nu een gemiddeld huis makkelijker kan betalen dan begin 2022. Ondanks de gestegen hypotheekrente. Ik zie daarom ook geen reden waarom huizenprijzen ten opzichte van het huidige prijspeil fors gaan dalen. Bovendien is de verwachting dat de leencapaciteit van huizenkopers alleen maar gaat stijgen de komende tijd:

* De financiële markten verwachten dat tussen nu en 2024 de rentes in Amerika 1,75% gaan dalen [7]. De Nederlandse economie is niet geïsoleerd van de wereld en de rente in Nederland zal om die reden op zijn minst een beetje moeten dalen. Zeker als je nagaat dat de inflatie al een tijd dalende is.
* Salarissen zijn fors gestegen maar de verwachting is dat deze nog verder zal stijgen. “Naar verwachting loopt de contractloonstijging [..] naar 5,0% in 2023 en 4,2% in 2024.” [8]

De meeste mensen in Nederland kopen een huis met een hypotheek en mensen besluiten een huis wel of niet te kopen op basis van de maandlasten in verhouding tot hun inkomen. Als die verhouding nu positiever is dan voorheen voor huishoudens dan zullen die sneller geneigd zijn te kopen.

Ter illustratie. Stel de rente is straks 1% lager in Nederland en de lonen zoals hierboven verwacht 5% hoger. Dat zou betekenen dat bij een gelijkblijvend huizen prijspeil de situatie als volgt is:

Fictieve situatie Jan Modaal maart 2024
Rente 3,36%
Gemiddelde woning €394k
Netto hypotheeklast €1342 p/m (€16104 p/j)
Berekend modaal inkomen maart 2024: €40107 + 5% = €42112
Netto inkomen: €33234
Woonquote (netto hypotheeklast / netto inkomen): 48,4%

Ter illustratie: de huizenprijzen kunnen theoretisch (54/48.4=) 11,6% stijgen tussen nu en over een jaar om op dezelfde betaalbaarheid te komen als in januari 2022.

My take: huizenprijzen kunnen dalen of kunnen stijgen maar uitspraken zoals dat huizenprijzen nog fors gaan dalen is alleen maar paniekzaaierij/wishful thinking waar geen enkele onderbouwing voor is.


Bronnen:
[1] https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/82838NED
[2] https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/
[3] https://www.berekenhet.nl...-maandlasten.html#calctop
[4] https://www.rijksfinancie.../OWB/XV/onderdeel/1052047
[5] https://www.berekenhet.nl...en/nettoloon.html#calctop
[6] https://www.hypotheekrente.nl/rente/10-jaar-rentevast/100/
[7] https://www.cmegroup.com/...es/cme-fedwatch-tool.html
[8] https://www.dnb.nl/media/vkljvt4q/dnb-eov-dec-2022_def.pdf

Nog een belangrijke parameter die je mist is de aflossing. Die is voor Jan modaal 2022 echt veel hoger dan Jan modaal 2023.

Situatie Jan modaal 2022:
Aflossing na 1 jaar: 10885 €
Aflossing na 10 jaar: 131212 €

Situatie Jan modaal 2023:
Aflossing na 1 jaar: 6515 €
Aflossing na 10 jaar: 89935 €

Na 10 jaar heeft Jan modaal 2023 dus ~42k minder afgelost als hij doorstroomt naar de volgende woning. Dat zou je ook in moeten prijzen in de berekeningen. De woonquote gecorrigeerd voor aflossing ligt dan ook fors hoger voor Jan modaal 2023.

Daarnaast zoals iemand anders al aangaf stijgen de netto lasten veel harder voor Jan modaal 2023. Aan het eind van de rit betaalt hij bijna 1994 € netto per maand waar jan modaal 2022 slechts op 1591 € netto maandlast zit. Daardoor is hij ongeveer een ton meer kwijt aan totale netto hypotheeklasten.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op zondag 9 april 2023 @ 22:24:
[...]
Met de bedragen waar we mee begonnen kom je er dan toch echt op uit dat de huizenprijzen zo'n 5% moeten dalen ter compensatie.

Dat was toch ook zo'n beetje de voornaamste reden om voor tijdelijk huren te kiezen? En dan vooral ook in combinatie met het al hebben van een eigen woning, waardoor prijsfluctuaties met een hefboom terug komen in de mogelijkheden voor een nieuwe koopwoning.

Maar, nogmaals, jij bent vooral gefocust op de euros die je uitgeeft. Ik kijk meer naar het aantal jaarsalarissen dat je uitgeeft. Als (even afgeronde bedragen) je inkomen in die twee jaar met een vijftiende is gestegen, dan wegen de maandlasten van de zelfde hypotheek bij aanvang ook een vijftiende minder zwaar. En kun je voor de zelfde last-in-verhouding-tot-inkomen een vijftiende meer euros betalen. Je kunt daarom ook sneller aflossen en kunt dan alsnog na 2 jaar huren plus 28 jaar hypotheek hypotheekvrij zijn.

Je hoeft dus niet eens met dalende huizenprijzen te maken te krijgen. Als de hypotheeklasten gelijk blijven kan het al een interessant scenario zijn.

[BlauweLucht]

ZenMonkey schreef op maandag 10 april 2023 @ 08:07:
[...]


Nog een belangrijke parameter die je mist is de aflossing. Die is voor Jan modaal 2022 echt veel hoger dan Jan modaal 2023.

Situatie Jan modaal 2022:
Aflossing na 1 jaar: 10885 €
Aflossing na 10 jaar: 131212 €

Situatie Jan modaal 2023:
Aflossing na 1 jaar: 6515 €
Aflossing na 10 jaar: 89935 €

Na 10 jaar heeft Jan modaal 2023 dus ~42k minder afgelost als hij doorstroomt naar de volgende woning. Dat zou je ook in moeten prijzen in de berekeningen.

Dat is zeker waar en ben ik mee eens. In mijn analyse is het weliswaar zo dat Jan Modaal het makkelijker kan betalen. Maar uiteindelijk is hij wel meer kwijt dan voorheen en bouwt hij minder snel overwaarde op.

Dat gezegd hebbende, wat is het alternatief? Huren? Huurcontracten hebben vaak een minimum huurtermijn van 1 jaar. Stel je stelt de koop 1 jaar uit, de huur is €1500 en de woningprijzen stijgen 5% (conservatief, minder dan de helft van mijn analyse). Dan ben je na 1 jaar:
* 18k kwijt aan huur
* 20k kwijt aan een hogere woningprijs (5% * 400k)
* Wellicht extra geld kwijt aan de extra verhuizing
* Wellicht meer aan overdrachtsbelasting omdat je de 35 bent gepasseerd

Dat is al gauw 38k en ligt in de buurt van de 42k die je na 10 jaar minder zou aflossen. Elk jaar dat je de keuze uitstelt zou de getallen hierboven kunnen vergroten. Er kan een scenario bestaan waarbij de prijzen dalen én hypotheekrentes dalen. In dat geval ben je spekkoper als huurder. Maar ik zou mijn geld niet op een dergelijk (in mijn ogen onwaarschijnlijk) scenario wedden.

[Xhomas]

BlauweLucht schreef op maandag 10 april 2023 @ 10:48:
[...]


Dat is zeker waar en ben ik mee eens. In mijn analyse is het weliswaar zo dat Jan Modaal het makkelijker kan betalen. Maar uiteindelijk is hij wel meer kwijt dan voorheen en bouwt hij minder snel overwaarde op.

Dat gezegd hebbende, wat is het alternatief? Huren? Huurcontracten hebben vaak een minimum huurtermijn van 1 jaar. Stel je stelt de koop 1 jaar uit, de huur is €1500 en de woningprijzen stijgen 5% (conservatief, minder dan de helft van mijn analyse). Dan ben je na 1 jaar:
* 18k kwijt aan huur
* 20k kwijt aan een hogere woningprijs (5% * 400k)
* Wellicht extra geld kwijt aan de extra verhuizing
* Wellicht meer aan overdrachtsbelasting omdat je de 35 bent gepasseerd

Dat is al gauw 38k en ligt in de buurt van de 42k die je na 10 jaar minder zou aflossen. Elk jaar dat je de keuze uitstelt zou de getallen hierboven kunnen vergroten. Er kan een scenario bestaan waarbij de prijzen dalen én hypotheekrentes dalen. In dat geval ben je spekkoper als huurder. Maar ik zou mijn geld niet op een dergelijk (in mijn ogen onwaarschijnlijk) scenario wedden.

Eens, maar je noemt nu een scenario waar hier eigenlijk geen rekening mee wordt gehouden. Eerder nog een verdere daling van 5%, en banken zoals de ABN Amro en Rabobank gaan ook uit van deze daling, dus zo gek is die scenario nog niet (en dan is een 5% daling ook nog wel conservatief).

Dat kopen over het algemeen beter is dan huren, daar zijn we het hier over het algemeen wel eens volgens mij. Maar of dat dit komende jaar ook geldt, daar gaat het nu dan ook eigenlijk over, met de prijsdalingen in het achterhoofd.

[ Voor 7% gewijzigd door Xhomas op 10-04-2023 11:04 ]

[lama83]

Xhomas schreef op maandag 10 april 2023 @ 11:03:


Dat kopen over het algemeen beter is dan huren, daar zijn we het hier over het algemeen wel eens volgens mij. Maar of dat dit komende jaar ook geldt, daar gaat het nu dan ook eigenlijk over, met de prijsdalingen in het achterhoofd.

Ja, kopen lijkt in veel gevallen (bewust) voordeliger gemaakt te worden - genoeg (fiscale) incentives. Ik denk dat de gekte op de koopmarkt, en dus huizenprijzen, snel over is als de overheid een EWF van zo'n 300-700 p/m rekent (vergelijkbaar wat een normale huurder aan maandlasten kwijt is). Het is best wel raar dat de overheid spaargeld in box. 3 wel belast, maar vermogen in een huis opbouwen (wat zelfs inflatiegecorrigeerd wordt t.o.v. sparen) niet. Of de overheid moet aan het eind van de rit allerlei belastingen heffen op basis van inflatie als het huis liquide gemaakt wordt voor de laatste levensfase zeg maar, waarmee je dan bijv. 60% van de waarde overhoudt. Of ze moeten vermogen gewoon niet belasten om het eerlijk te houden (wat sowieso al dubieus is, want je hebt ook al inkomensbelasting betaald).

[ Voor 8% gewijzigd door lama83 op 10-04-2023 14:12 ]

[lama83]

G83 schreef op zondag 9 april 2023 @ 12:52:
Exact. Met een modaal inkomen kan je normaal gesproken geen huis kopen. In ieder geval niet een gemiddeld huis. Nu niet en in het verleden ook niet.

In 2015 had je nog appartementjes voor schappelijke prijs, maar die zijn alle bijna weggekaapt door beleggers. Moet men niet vreemd kijken dat veel Jan Modaal's in hun (goedkope) huurwoning blijven zitten. Dus ik denk dat er maar weinig doorgeschoven gaat worden als er niks verandert.

[ Voor 7% gewijzigd door lama83 op 10-04-2023 14:18 ]