Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Shadowhawk00]

Z___Z schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 11:02:
[...]

Leraar is een locatie gebonden beroep en zoals je zegt, als je dichtbij je huis hetzelfde beroep kan uitvoeren voor hetzelfde salaris, gaat niemand forenzen.

Marktwerking op de huizenmarkt zorgt er uiteindelijk voor dat alleen de bovenkant van de inkomensgroep een huis kunnen kopen in de populaire woongebieden. Omdat een gebied waar alleen maar rijken wonen niet aantrekkelijk is, want dan is er niemand die je vuilnis ophaalt, de parken onderhoud, in de winkel staat, je eten aan je tafel brengt, etc. zijn er sociale huurwoningen uitgevonden. Die zijn er dus niet om de laag betaalde mensen te helpen, maar juist om de hoog betaalde mensen van gemakken te voorzien. De groep middeninkomens zijn bij marktwerking gewoon de lul. Want hoge inkomens hebben deze mensen niet nodig.

De locatie is populair omdat er veel bedrijven zitten en mensen willen niet in de file staan.
Waarom zou een leraar meer moeten verdienen in amsterdam voor hetzelfde werk als in drente? Probleem lost zichzelf wel op door marktwerking. Te weinig scholen dus mensen met beter functies gaan zich buiten de steden vestigen. Die willen geen file dus verhuizen ze de afdeling waar ze werken ook maar even mee en je krijg vanzelf spreiding van werk door het land.
Alleen duurt dat even tot het zo ver komt natuurlijk zeker voor jonge gezinnen is er wel een bepaalde trek uit de stad. Bedrijven gaan vanzelf een keer zien dat ze personeel kwijtraken als ze die mensen niet thuis laten werken of dat bedrijven buiten de stad hun personeel overnemen omdat die liever 2 uur per dag meer tijd hebben dan iets meer geld.

De overheid kan beter zo min mogelijk regelen en eerst eens zorgen dat infrastructuur gewoon geregeld is en niet bij monopolisten zit die minimale service voor maximale prijs rekenen.

[ Voor 5% gewijzigd door Shadowhawk00 op 26-01-2023 11:22 ]

[Rubbergrover1]

Z___Z schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 11:02:
[...]
Dit zou je kunnen oplossen door regulering in de woningmarkt, maar er is dan altijd een groep die buiten de boot valt.

Hangt af van hoe je die regulering insteekt en uitvoert. Probleem in de huidige woningmarkt is dat er een te harde knip zit tussen wel en niet gereguleerd en dat er zo bezuinigd is in de laatste decennia dat de gereguleerde woningen praktisch onbereikbaar zijn.

Als je echt marktwerking wil in de woningmarkt, moet je dus mensen die gewild zijn in de gewilde locaties, meer betalen, zodat ze wel een woning kunnen kopen/huren in die locaties. Dus agenten, verplegers, leraren etc moeten in Amsterdam IMHO meer betaald krijgen dan in Groningen/Limburg.

Of je moet geen marktwerking willen in de volledige woningmarkt.

[Z___Z]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 11:21:
[...]


De locatie is populair omdat er veel bedrijven zitten en mensen willen niet in de file staan.
Waarom zou een leraar meer moeten verdienen in amsterdam voor hetzelfde werk als in drente? Probleem lost zichzelf wel op door marktwerking. Te weinig scholen dus mensen met beter functies gaan zich buiten de steden vestigen. Die willen geen file dus verhuizen ze de afdeling waar ze werken ook maar even mee en je krijg vanzelf spreiding van werk door het land.
Alleen duurt dat even tot het zo ver komt natuurlijk zeker voor jonge gezinnen is er wel een bepaalde trek uit de stad. Bedrijven gaan vanzelf een keer zien dat ze personeel kwijtraken als ze die mensen niet thuis laten werken of dat bedrijven buiten de stad hun personeel overnemen omdat die liever 2 uur per dag meer tijd hebben dan iets meer geld.

De overheid kan beter zo min mogelijk regelen en eerst eens zorgen dat infrastructuur gewoon geregeld is en niet bij monopolisten zit die minimale service voor maximale prijs rekenen.

Probleem van het wegverhuizen van je werklocatie is dat niet iedereen dezelfde kant op verhuisd. Anders waren alle hoofdkantoren allang naar Almere verhuisd.
Dus als in jouw afdeling 25% naar Alkmaar verhuisd, 25% naar Leiden, 25% naar Alphen a/d Rijn en 25% naar Almere, waar blijft je werkgever dan? Juist, in het midden van waar je werknemers vandaan komen met als resultaat dus dat iedereen in de file staat in Amsterdam.
Als deze mensen Amsterdam hebben verlaten omdat er niet genoeg aanbod is aan basisonderwijs, tja dan kan je IMHO dus beter die leraren in Amsterdam meer betalen zodat deze voorziening op pijl blijft en daarmee dus minder files ontstaan.

[Shadowhawk00]

Z___Z schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 11:02:
Als je echt marktwerking wil in de woningmarkt, moet je dus mensen die gewild zijn in de gewilde locaties, meer betalen, zodat ze wel een woning kunnen kopen/huren in die locaties. Dus agenten, verplegers, leraren etc moeten in Amsterdam IMHO meer betaald krijgen dan in Groningen/Limburg.

Nee dat is marktwerking bij die beroepen niet in de woningmarkt. Je gaat namelijk aan het inkomen van mensen sleutelen dat heeft niets met de woningmarkt te maken. Bovendien verplaats je dan het probleem omdat zeker voor starters op de arbeidsmarkt geld heel veel uitmaakt. En waarom zou iemand die bij hetzelfde bedrijf werkt en hetzelfde doet ineens een ander inkomen hebben alleen omdat die persoon in een bepaalde plaats wil wonen. Daar heeft een werkgever niets mee te maken.

Want dan heb je het opgelost voor semi-overheid maar wat dan? Schoonmakers zijn ook nodig moeten die meer verdienen? Daar heb je als overheid niets over te zeggen.

Je kan beter gewoon genoeg sociale huurwoningen hebben en cooperatie woningen waar je voor een bepaald % voorrang geeft aan mensen met een binding met de gemeente. Zo ging dat vroeger ook met het kopen van kavels om je huis te mogen bouwen.

Maar dan zal je als overheid nu flink moeten investeren in genoeg cooperatiewoningen die je wel onder overheids toezicht moet plaatsen want je kan gemeenschapsgeld niet kado doen aan een private onderneming.

[ Voor 11% gewijzigd door Shadowhawk00 op 26-01-2023 11:32 ]

[Conrado]

redwing schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 10:50:
Als er geen verwachting is dat de huizenprijzen veel verder dalen is er geen enkele reden om als huizenbezitter te blijven zitten. Met de dalingen die we gezien hebben vergeleken met eerdere stijgingen zullen er maar heel weinig onder water zitten. Oftewel de meesten kunnen prima verkopen en een nieuw huis kopen. Echt op slot gaan zie ik dan ook niet gebeuren, wel dat het aantal transakties zal afnemen.

Alleen.... doen ze dat ook? Als de prijzen maar minimaal zakken, is er bij de verkopers de behoefte niet om een huis lager in de markt te zetten. Ook tijdens de huizencrisis waren er nog altijd velen die niet 'onder water' stonden, toch verkochten zij toen ook niet. Relatief heb je helemaal gelijk, maar een daling zit ook tussen de oren.

Tijdens de huizencrisis moesten mensen verkopen, dat is een hele andere situatie. Daarom verwacht ik dat de markt 'op slot' gaat, waarmee ik bedoel dat het aantal transactie sterk afneemt. Dan hou je de krachtigste koper over.
Incidenten daargelaten, want als Poetin (weer) iets uithaalt ziet de wereld er morgen echt anders uit.

[redwing]

Conrado schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 11:48:
[...]

Alleen.... doen ze dat ook? Als de prijzen maar minimaal zakken, is er bij de verkopers de behoefte niet om een huis lager in de markt te zetten. Ook tijdens de huizencrisis waren er nog altijd velen die niet 'onder water' stonden, toch verkochten zij toen ook niet. Relatief heb je helemaal gelijk, maar een daling zit ook tussen de oren.

Tijdens de huizencrisis moesten mensen verkopen, dat is een hele andere situatie. Daarom verwacht ik dat de markt 'op slot' gaat, waarmee ik bedoel dat het aantal transactie sterk afneemt. Dan hou je de krachtigste koper over.
Incidenten daargelaten, want als Poetin (weer) iets uithaalt ziet de wereld er morgen echt anders uit.

Wat ik bedoel met niet op slot gaan is dat het minder erg zal zijn dan de vorige crisis, omdat toen een heel groot gedeelte van de huizenbezitters onder water stond en daardoor hun huis niet konden verkopen. Die groep is er nu maar amper, waardoor er een grotere groep kopers/verkopers over blijft.

Dat daarmee nog steeds het aantal transakties sterk zal afnemen verwacht ik ook, maar alleen dus minder erg dan vorige keer. Dus een goede kans dat we eigenlijk hetzelfde bedoelen

[Ivow85]

DutchManticore schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 08:57:
[...]


Wat een rare instelling.

"Ja je gooit gewoon 80k weg in het beste geval en in het slechtste geval heb je een restschuld van 80k bij verkoop maar dat is helemaal niet erg want je betaalt weinig rente."

Natuurlijk is dat wel erg.

Ik heb liever dat ik een huis koop voor 406k bij 4,7% rente, dan datzelfde huis voor 580k bij 1,7% rente.

Waarom? Die hogere rente kun je in de looptijd van 30 jaar nog wel een keer oversluiten. Van de principal kom je alleen af door gewoon keihard af te betalen.

Je vergeet een aantal belangrijke factoren.

Voor het van 580 naar 406k gedaald is, moet je ook ergens wonen. Huur je in de tussentijd, ben je voor iets wat kwalitatief enigszins in de buurt komt minstens 1500 euro per maand kwijt. 18k per jaar. En het gaat echt niet in één jaar tijdsbestek van die 580 naar 406. De vorige daling op de woningmarkt was daar al 5 a 6 jaar voor nodig. Dan is er al een ton van je voordeel verdampt.
Woon je in de tussentijd in een (kleinere) koopwoning, dan daalt die ook in waarde. Was je bescheiden huisje op de piek 350k waard, dan verliest dat huis in de tijd dat je wacht een ton in waarde.

In beide gevallen blijft er dan een 75k verschil over in de 'kosten', het renteverschil tussen 4,7% & 1,7% compenseert dat prima. En intussen geniet je langer van die mooie koopwoning. Niet in geld uit te drukken, maar ook héél veel waard.

[Masvic]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 10:34:
[...]
Volgens mij gaan we gewoon hetzelfde scenario in al tijdens de vorige dip. Markt gaat op slot amper verkopen en geen nieuwbouwprojecten meer.

Geen nieuwbouwprojecten meer... Sure...

Aaannemers gaan met pensioen ipv dat ze hun prijzen verlagen?
Gemeentes stoppen met kavels verkopen en gaan in plaats daarvan bezuinigen om de begroting rond te maken?
Bestaande projecten (gem. 2 jaar looptijd) worden niet afgemaakt en contracten ontbonden?

Zoals je in de grafiek ziet, zelfs na 2008 is er genoeg opgeleverd. Verschil met nu is dat niemand met lage rente naar nieuwbouw gaat verhuizen. Als je lage rente hebt zou er namelijk nooit meer een situatie voordoen waardoor je gaat verhuizen heb ik me laten vertellen in dit topic.

In de hele woningbouw is de afgelopen jaren absurd veel geld verdiend, ondanks de stijging in bouwkosten zijn de marges van aannemers door het dak gegaan. Daar kan nog een boel vanaf voordat die bedrijven collectief besluiten de handdoek in de ring te gooien...

[Shadowhawk00]

Masvic schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 12:59:
[...]

[Afbeelding]

Geen nieuwbouwprojecten meer... Sure...

Aaannemers gaan met pensioen ipv dat ze hun prijzen verlagen?
Gemeentes stoppen met kavels verkopen en gaan in plaats daarvan bezuinigen om de begroting rond te maken?
Bestaande projecten (gem. 2 jaar looptijd) worden niet afgemaakt en contracten ontbonden?

Zoals je in de grafiek ziet, zelfs na 2008 is er genoeg opgeleverd. Verschil met nu is dat niemand met lage rente naar nieuwbouw gaat verhuizen. Als je lage rente hebt zou er namelijk nooit meer een situatie voordoen waardoor je gaat verhuizen heb ik me laten vertellen in dit topic.

In de hele woningbouw is de afgelopen jaren absurd veel geld verdiend, ondanks de stijging in bouwkosten zijn de marges van aannemers door het dak gegaan. Daar kan nog een boel vanaf voordat die bedrijven collectief besluiten de handdoek in de ring te gooien...[Afbeelding]

Helemaal niets natuurlijk niet maar je grafiek laat een duidelijke dip zien.
9 jaar lang 20k huizen minder is bijna 200k aan woningen die er gebouwd zouden zijn als we op tempo van 2008 hadden blijven bijbouwen.
Dus het heeft wel zeker een grote impact gehad op de woningmarkt.
En die 20k minder aan huizen betekend ook minder werkgelegenheid dus mensen gaan omscholen en minder jongeren kiezen voor een carriere in de bouw. Dus dat effect voel je best wel hard door.

[DutchManticore]

Ivow85 schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 12:59:
[...]


En het gaat echt niet in één jaar tijdsbestek van die 580 naar 406.

Dat gaan we zien. De huidige prijzen voor huizen zijn in zeer korte tijd kunstmatig tot dat punt geduwd met een enorme bak bijgedrukt geld en lage rentes. Die 580 naar 406 leest extreem, maar dat zijn maar prijzen van drie jaar geleden he. Het is maar 30% eraf.

De rentes die dat mogelijk maakten zijn al verdwenen en nu begint de overwaarde ook hard te zakken waardoor het biedplafond nog veel verder onder de oude vraagprijzen gedrukt wordt.

Het kan maarzo eens hard gaan zo. Zeker omdat volgens het NVM rapport ruim 65% van de koper gebruik maakte van overwaarde om hun nieuwe aankoop te financieren.

[ Voor 27% gewijzigd door DutchManticore op 26-01-2023 13:35 ]

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 09:10:
Maar in die buitenlandse steden ben je vaak niet bepaald goedkoper uit dan in Nederland. Als je vanwege de Nederlandse huizenmarkt naar het buitenland wilt vertrekken, waar het hier om ging, dan ligt de keus voor Silcon Valley, New York, London, Parijs, Singapore etc. niet bepaald voor de hand.

Er zijn genoeg buitenlandse grote steden waar je goedkoop kunt wonen. En als je de rust en ruimte zoekt, is die zowel qualitatief als quantitatief enorm veel beter buiten Nederland. Meestal kijk je in het buitengebied in Nederland uit over eindeloos kaal weiland.

En het gaat om de alternatieven voor mensen die in de Randstad helemaal niet aan de bak komen. Die kunnen niet ineens een grote woonboerderij in Groningen kopen, maar hebben inderdaad dat rijtjeshuis in Almelo als alternatief. Dan is het buitenland in alle opzichten aantrekkelijker.

[ANdrode]

Ivow85 schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 12:59:
[...]
Je vergeet een aantal belangrijke factoren.

Voor het van 580 naar 406k gedaald is, moet je ook ergens wonen. Huur je in de tussentijd, ben je voor iets wat kwalitatief enigszins in de buurt komt minstens 1500 euro per maand kwijt. 18k per jaar. En het gaat echt niet in één jaar tijdsbestek van die 580 naar 406. De vorige daling op de woningmarkt was daar al 5 a 6 jaar voor nodig. Dan is er al een ton van je voordeel verdampt.

De ontwikkeling over de afgelopen periode, en verwachting over 2023/2024 is 4-10+% daling op jaarbasis.

Huur van 1.5k op maandbasis. Huis van 580K op t₀, daling van (1,04^(1/12))-1 is... meer dan 1.5k. Hoger percentage? Dan daalt het met 2x de huur.

Moet je daarom nu huren? Nee, op lange termijn niet. Verlies je vrijwel gegarandeerd geld als je binnen 2-3-4 jaar verkoopt? Ja.

[Señor Sjon]

Masvic schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 12:59:
[...]

[Afbeelding]

Geen nieuwbouwprojecten meer... Sure...

Aaannemers gaan met pensioen ipv dat ze hun prijzen verlagen?
Gemeentes stoppen met kavels verkopen en gaan in plaats daarvan bezuinigen om de begroting rond te maken?
Bestaande projecten (gem. 2 jaar looptijd) worden niet afgemaakt en contracten ontbonden?

Zoals je in de grafiek ziet, zelfs na 2008 is er genoeg opgeleverd. Verschil met nu is dat niemand met lage rente naar nieuwbouw gaat verhuizen. Als je lage rente hebt zou er namelijk nooit meer een situatie voordoen waardoor je gaat verhuizen heb ik me laten vertellen in dit topic.

In de hele woningbouw is de afgelopen jaren absurd veel geld verdiend, ondanks de stijging in bouwkosten zijn de marges van aannemers door het dak gegaan. Daar kan nog een boel vanaf voordat die bedrijven collectief besluiten de handdoek in de ring te gooien...[Afbeelding]

Je tabel heeft 2019, 2020, 2021 en 2022 niet. Dat is nogal wat, zeker aangezien er een stuk of 4-5 stokken tussen de spaken gestoken zijn in de tussentijd
1) PFAS
2) Stikstof
3) Corona
4) Hugo
5) middenhuur onder sociaal regime laten vallen >>> beleggers haken af.
6) verdeling 35% sociaal (met soms verdeling 15-20 voor onderste aftoppingsgrens) - 40% tot oude NHG grens en dan mag je alles in het project financieren van 25% vrije sector. >>> exploitaties komen niet rond, zeker niet binnenstedelijk.
7) stapeling en stapeling van regels, voorwaarden, etc, etc. Het Houdt Niet Op. Er was ooit bepaald dat Bouwbesluit de max was en men bij uitzondering zwaarder mocht eisen. Nu heeft elk plan wel weer zoiets. Of het moet duurzamer dan voorgeschreven, meer klimaatneutraal, etc, etc.
8 ) inflatie.
9) rente x3 in een jaar tijd.

Plusje voor corporaties is het afschaffen van de verhuurdersheffing, maar ze kunnen niet solitair gebieden ontwikkelen.

[aex351]

Draakje5 schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 07:20:
Geen idee wat instorten exact betekent en ik zou eerder naar de cijfers kijken dan de bangmakerij van kranten.

Als ik het op onze recent verkochte woning betrek kan ik wel spreke van een in zekere mate van instorting. Hoekwoning voor 580 verkocht (Q2 2022) wat nu met geluk voor 500 zou weggaan (gebaseerd op te koop staande en verkochte vergelijkbare huizen), tel daar een 30k (6%) daling bij op in 2023 is dat toch een flinke klap van 100K waardedaling in 1 jaar tijd.

Feit is er blijft een tekort en als je wilt verhuizen dan moet je het gewoon doen (zeker voor langere termijn).

Eén ding wat ik wel heb geleerd is dat de berichtgeving van de banken niet neutraal is. Wanneer je kijkt naar de inhoud dan zijn ze alsnog rooskleurig. 6% en 4%. Dit zeiden ze eind 2022 al. Toen bleek dat de daadwerkelijke daling al veel lager was. Kortom, ze komen nu overal in het nieuws door zo'n titel aan te houden en vervolgens zwakken ze het compleet af.

[Conrado]

aex351 schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 15:23:
Kortom, ze komen nu overal in het nieuws door zo'n titel aan te houden en vervolgens zwakken ze het compleet af.

De titel komt volgens mij van de krant. De inhoud is verder niet zo schokkend

[sdk1985]

Conrado schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 07:19:
Er is geen optimaal instapmoment. Dat weet je overigens eigenlijk pas veel later

Daar zijn we het dus over oneens. Want 2016 is dus zo'n moment waarop het, in ieder geval voor mij, duidelijk was dat je moest instappen. Je kon toen appartementen die nog voor 189K op funda stonden voor minder dan 120K aanschaffen. Die zijn nu weer 230-250K.

Conrado schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 07:19:
[...]

Het financiële deel is belangrijk en bepaalt wat je kunt kopen. Wat ik bedoel is dat er hier vaak door starters in winst/verlies en rendement gedacht wordt. Of je op de beurs instapt. Er is geen optimaal instapmoment. Dat weet je overigens eigenlijk pas veel later

Maar dat is het ook. Ik heb in bovenstaande periode voor een appartement gekocht met vraagprijs 120K, grotendeels met eigen geld. Daarna weer uitgestapt in 2020 en overgestapt naar een randgemeente waar je niet hoefde te overbieden (nou ja het was wel gebruikelijk, maar het lukte mij doordat ik een gunstige koper was). Veel beter had ik het niet kunnen doen. Ja ik had in 2021 voor 30K meer kunnen verkopen maar het huis wat ik daarna kocht was ook 50K gestegen in diezelfde periode (en later moest je alsnog overbieden). Dus daar had ik niets mee gewonnen.

Het foute moment om in te stappen was die 189K met hogere rente geweest. Wanneer je de ontwikkelingen in de gaten houdt dan kun je timen.

Niet iedereen heeft de luxe heeft om te timen, maar het kan zeker.

[ Voor 4% gewijzigd door sdk1985 op 26-01-2023 16:51 ]

[Paralize_nl]

Maar je zegt net dat die 189k nu 220-250k doet. Dan is het toch allebei een goed moment geweest?

Mits je je huis als investering ziet ipv plek om oud te worden.

[ Voor 25% gewijzigd door Paralize_nl op 26-01-2023 19:02 ]

[P.K.]

Verwijderd schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 10:27:
[...]


Tussen de regels door lees ik dat je aanneemt dat een verhoging van ECB rente zich 1 op 1 vertaald naar de hypotheekrente maar dat hoeft natuurlijk niet zo te zijn. De ECB rentes zijn kortlopend (1 week of minder zie https://www.dnb.nl/de-eur...id-ecb/ecb-rentetarieven/ ) terwijl populaire hypotheekrentes 10/20/30 jaar zijn. Als de markt verwacht dat over een jaar de rentes weer negatief zijn dan kunnen de ECB rentes omhoog gaan terwijl de hypotheekrentes voor 10/20/30 jaar vast omlaag gaan.

Ja, die correlatie is er tot nu toe immers vrijwel 1:1, met enige fluctuatie volgt 10/20/30 precies wat de ECB besluit. Zolang er geen kentering in sentiment komt, lijkt het mij onrealistisch dat de markten lagere rentes gaan verwachten.
De eerst volgende renteverhogingen zullen daarom -naar mijn idee- terug te zien zijn in de hypotheekrentes, in dat geval moet die stijging er eerst weer af gaan voordat je onder het niveau van nu komt.

Het lijkt mij sterk dat dat in 2023 gaat gebeuren.

Verwijderd schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 10:27:
[...]
Juist de inflatie prognose daalt sterk:

[...]


Via: https://www.ecb.europa.eu...f~6c1855c75b.en.html#toc2

Als de hypotheekrente nu 4,31% is (10 jaar vast) met de huidige hoge inflatie wat denk je dan dat het is als de inflatie nog maar 3,6% is in eind 2023 en 2,3% in 2025?

Inflatie is jaar-op-jaar, dus niet zo vreemd dat die verwachting daalt als je er langer dan 12 maanden mee te maken hebt. Alles boven de 2% zal voor de ECB een reden zijn om de rente niet te verlagen.

[Sport_Life]

sdk1985 schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 16:47:
[...]

Daar zijn we het dus over oneens. Want 2016 is dus zo'n moment waarop het, in ieder geval voor mij, duidelijk was dat je moest instappen. Je kon toen appartementen die nog voor 189K op funda stonden voor minder dan 120K aanschaffen. Die zijn nu weer 230-250K.

Is percentages heb je best een aardige winst geboekt.
Maar wat als je je huidige woning in 2016 had gekocht, dan was de winst nu toch veel groter? Even uitgaande van gemiddeldes en geen n=1 buitenkansjes buiten Funda om enzo

Je hebt trouwens een beter inschattingsvermogen dan ik want heb zelf in 2011, 2016 en 2022 gekocht en alledrie de keren het idee gehad dat we veel teveel hadden betaald . De 2 vorige woningen had ik geen gelijk, huidige woning zien we over 30 jaar wel hoeveel Neuro's het oplevert

[ Voor 18% gewijzigd door Sport_Life op 26-01-2023 19:44 ]

[CVTTPD2DQ]

Señor Sjon schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 13:37:
7) stapeling en stapeling van regels, voorwaarden, etc, etc. Het Houdt Niet Op. Er was ooit bepaald dat Bouwbesluit de max was en men bij uitzondering zwaarder mocht eisen. Nu heeft elk plan wel weer zoiets. Of het moet duurzamer dan voorgeschreven, meer klimaatneutraal, etc, etc.

Interessant. Want het Bouwbesluit is natuurlijk ooit bedoeld als het minimale waar bouwers aan moesten voldoen.

[Z___Z]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 11:21:
[...]


De locatie is populair omdat er veel bedrijven zitten en mensen willen niet in de file staan.
Waarom zou een leraar meer moeten verdienen in amsterdam voor hetzelfde werk als in drente? Probleem lost zichzelf wel op door marktwerking. Te weinig scholen dus mensen met beter functies gaan zich buiten de steden vestigen. Die willen geen file dus verhuizen ze de afdeling waar ze werken ook maar even mee en je krijg vanzelf spreiding van werk door het land.
Alleen duurt dat even tot het zo ver komt natuurlijk zeker voor jonge gezinnen is er wel een bepaalde trek uit de stad. Bedrijven gaan vanzelf een keer zien dat ze personeel kwijtraken als ze die mensen niet thuis laten werken of dat bedrijven buiten de stad hun personeel overnemen omdat die liever 2 uur per dag meer tijd hebben dan iets meer geld.

De overheid kan beter zo min mogelijk regelen en eerst eens zorgen dat infrastructuur gewoon geregeld is en niet bij monopolisten zit die minimale service voor maximale prijs rekenen.

Ja locatie is namelijk niet alleen op de huizenmarkt de belangrijkste factor voor de prijs. Ook voor arbeid geldt hetzelfde. Nederland is klein, maar als je kijkt naar Europa, verdient een leraar in Polen veel minder dan een leraar in Nederland.

Als er geen sociale huurwoningen waren in Amsterdam dan zouden schoonmakers ook veel meer geld verdienen in Amsterdam. Dus dat probleem zou zichzelf oplossen.

[Señor Sjon]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 20:10:
[...]


Interessant. Want het Bouwbesluit is natuurlijk ooit bedoeld als het minimale waar bouwers aan moesten voldoen.

In de loop der jaren is het een stuk strenger geworden, dus zo minimaal is het allemaal niet. Maar het gaat ook om de ontwikkeling eromheen waar we aan boodschappenlijsten moeten voldoen.

[PauseBreak]

Señor Sjon schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 13:37:
[...]

Plusje voor corporaties is het afschaffen van de verhuurdersheffing, maar ze kunnen niet solitair gebieden ontwikkelen.

Zien we in onze gemeente ook. Daarom worden stedenbouwkundige visies en planvorming nu gezamenlijk opgezet, uitgevraagd en bekostigd. Het bouwen zelf blijft lastig. Wij compenseren de vraag naar klimaatadaptievere woningen door bijv. de voortuinen aan te leggen en de eerste tijd te onderhouden. Een ander belangrijk compromis is dat we veel meer verdichting toestaan de laatste tijd. Daardoor wordt de m² prijs iets lager en dat maakt menig project net wel haalbaar.

Maar inderdaad, nieuwbouw (niet zijnde sociale huur) is een stuk lastiger op dit moment. Mede omdat de beprijzing voor nieuwbouwprojecten nog op 2021 of 2022 is gebaseerd. Ik vrees dat we straks in de situatie komen dat we een hele mooie wegen/water/groenstructuur hebben neergelegd waar de kavels leeg blijven staan. De verkopen zijn vrijwel geheel stilgevallen.

[RocketKoen]

PauseBreak schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 21:31:
Maar inderdaad, nieuwbouw (niet zijnde sociale huur) is een stuk lastiger op dit moment. Mede omdat de beprijzing voor nieuwbouwprojecten nog op 2021 of 2022 is gebaseerd. Ik vrees dat we straks in de situatie komen dat we een hele mooie wegen/water/groenstructuur hebben neergelegd waar de kavels leeg blijven staan. De verkopen zijn vrijwel geheel stilgevallen.

Wat vreemd, we hebben de prijs verdubbeld en ineens wil niemand meer kopen.

[Verwijderd]

Señor Sjon schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 13:37:
[...]


Je tabel heeft 2019, 2020, 2021 en 2022 niet. Dat is nogal wat, zeker aangezien er een stuk of 4-5 stokken tussen de spaken gestoken zijn in de tussentijd
1) PFAS
2) Stikstof
3) Corona
4) Hugo
5) middenhuur onder sociaal regime laten vallen >>> beleggers haken af.
6) verdeling 35% sociaal (met soms verdeling 15-20 voor onderste aftoppingsgrens) - 40% tot oude NHG grens en dan mag je alles in het project financieren van 25% vrije sector. >>> exploitaties komen niet rond, zeker niet binnenstedelijk.
7) stapeling en stapeling van regels, voorwaarden, etc, etc. Het Houdt Niet Op. Er was ooit bepaald dat Bouwbesluit de max was en men bij uitzondering zwaarder mocht eisen. Nu heeft elk plan wel weer zoiets. Of het moet duurzamer dan voorgeschreven, meer klimaatneutraal, etc, etc.
8 ) inflatie.
9) rente x3 in een jaar tijd.

Plusje voor corporaties is het afschaffen van de verhuurdersheffing, maar ze kunnen niet solitair gebieden ontwikkelen.

Hele zorgelijke ontwikkeling/zaken en veel minnen, wat impact heeft.

10) De instroom van extra inwoners in ons Nederland : Drukt ookwel door(expats/oorlogsvluchtelingen/geluk-zoek-afdeling/etc)

Wil allemaal naar Happy Holland komen : en jaaa, zeg nou zelf, hier is het toch prima, toch? (wel ff objectief/eerlijk vergelijken met andere landen)

..en als je al 24U/WEEK wil werken, nou nou echt , schouderklopje tegenwoordig, stoer, je kan al bijna een huis kopen.. Klein beetje extra moeite nr de 32 en dan de 40+ uren....VOLHOUDEN>>.wedden dat je dan wel een leuke woning kan kopen.

Beetje gas op die lolly! Werken G**vdomme

[ Voor 12% gewijzigd door Verwijderd op 26-01-2023 21:53 ]

[twisterNL]

Z___Z schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 20:12:
[...]

Ja locatie is namelijk niet alleen op de huizenmarkt de belangrijkste factor voor de prijs. Ook voor arbeid geldt hetzelfde. Nederland is klein, maar als je kijkt naar Europa, verdient een leraar in Polen veel minder dan een leraar in Nederland.

Als er geen sociale huurwoningen waren in Amsterdam dan zouden schoonmakers ook veel meer geld verdienen in Amsterdam. Dus dat probleem zou zichzelf oplossen.

Dat is een sterk wensdenken. Lonen gaan echt niet omhoog...
Ik denk dat eerder dat mensonterende (werk)omstandigheden gaan ontstaan.
Stapelbedden, met z'n 20'en in een krot wonen en een keuken, douche en wc delen en waar kakkerlakken elke dag een feestje hebben. Vleugje illegaliteit erbij.

Een Polenhotel maar dan op steroïden, dat idee.

[Draakje5]

Mbt nieuwbouw, inderdaad, dat lijkt op veel projecten moeilijk te verlopen.

Bij ons in de regio. Houtskeletbouw. 70 woningen. Pas 20% verkocht na (6!!!) Maanden. Oke, het zijn alleen 2 kappers en vrijstaande woningen waarbij de 2 kappers beginnen bij 6.2 ton... met losse geen aangebouwde garage.. tja..

[ Voor 6% gewijzigd door Draakje5 op 26-01-2023 22:11 ]

[_Drake_]

Dit soort projecten ook:

https://www.funda.nl/koop...-knightsbridge-hyde-park/

Wie gaat nu in vredesnaam bijna 3 ton betalen voor 33 m² en dan zit je nog niet eens in Amsterdam al pretenderen ze dat het wel zo is

[Verwijderd]

twisterNL schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 21:44:
[...]

Dat is een sterk wensdenken. Lonen gaan echt niet omhoog...
Ik denk dat eerder dat mensonterende (werk)omstandigheden gaan ontstaan.
Stapelbedden, met z'n 20'en in een krot wonen en een keuken, douche en wc delen en waar kakkerlakken elke dag een feestje hebben. Vleugje illegaliteit erbij.

Een Polenhotel maar dan op steroïden, dat idee.

Overdrijven is ook een kunst

[eamelink]

Ik moet zeggen, met het flink toenemende aanbod wordt het rondklikken op Funda weer een stuk leuker.

De prijzen blijven hoog, maar er is natuurlijk een reden dat het aanbod zo oploopt

De gemiddelde verkopers in spe leeft duidelijk nog in een andere wereld

[eamelink]

_Drake_ schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 22:39:
Dit soort projecten ook:

https://www.funda.nl/koop...-knightsbridge-hyde-park/

Wie gaat nu in vredesnaam bijna 3 ton betalen voor 33 m² en dan zit je nog niet eens in Amsterdam al pretenderen ze dat het wel zo is

Als pied-à-terre lijkt het me niet zo geschikt; net wat te ver van Amsterdam. Maar voor een student met vermogende ouders is het prima. Daarnaast kan ook elke kennismigrant van 30+ dit financieren. Of starters op de woningmarkt met een goede baan die na een paar jaar bij de ouders wonen op zoek zijn naar een eigen plekje. Of stellen die de eerste paar jaar nog geen kinderwens hebben.

Het is weliswaar klein, maar ook nieuw en zorgeloos.

[Laapo]

eamelink schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 23:18:
[...]


Als pied-à-terre lijkt het me niet zo geschikt; net wat te ver van Amsterdam. Maar voor een student met vermogende ouders is het prima. Daarnaast kan ook elke kennismigrant van 30+ dit financieren. Of starters op de woningmarkt met een goede baan die na een paar jaar bij de ouders wonen op zoek zijn naar een eigen plekje. Of stellen die de eerste paar jaar nog geen kinderwens hebben.

Het is weliswaar klein, maar ook nieuw en zorgeloos.

Voor die m2 prijzen koop je ook in Amsterdam.

[Conrado]

eamelink schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 23:01:
De prijzen blijven hoog, maar er is natuurlijk een reden dat het aanbod zo oploopt

De gemiddelde verkopers in spe leeft duidelijk nog in een andere wereld

Dat is maar de vraag, zo groot is de daling niet en Funda-prijzen = marketing. Toen er volop overboden werd was de prijs lager om voldoende ruimte voor het bieden te… eh… bieden. Nu zijn de prijzen wat hoger want kopers willen afdingen.

Wat je ook van makelaars vind, ze zijn goed in dat soort handelsgeest

[Dhr. Satoshi]

Conrado schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 23:45:
[...]

Dat is maar de vraag, zo groot is de daling niet en Funda-prijzen = marketing. Toen er volop overboden werd was de prijs lager om voldoende ruimte voor het bieden te… eh… bieden. Nu zijn de prijzen wat hoger want kopers willen afdingen.

Wat je ook van makelaars vind, ze zijn goed in dat soort handelsgeest

`
Tijd voor een Flippening

[Rubbergrover1]

eamelink schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 23:18:
[...]


Als pied-à-terre lijkt het me niet zo geschikt; net wat te ver van Amsterdam. Maar voor een student met vermogende ouders is het prima. Daarnaast kan ook elke kennismigrant van 30+ dit financieren. Of starters op de woningmarkt met een goede baan die na een paar jaar bij de ouders wonen op zoek zijn naar een eigen plekje. Of stellen die de eerste paar jaar nog geen kinderwens hebben.

Het is weliswaar klein, maar ook nieuw en zorgeloos.

Welke student wil er in Hoofddorp wonen? En dan ook waarschijnlijk nog tot halverwege je studie wachten voor het opgeleverd wordt. Terwijl je in Amsterdam ook in de zelfde prijscategorie kunt shoppen, ook voor label A woningen. Of in Zuidoost voor dit geld twee keer zo veel ruimte kunt krijgen.

[Draakje5]

eamelink schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 23:01:
Ik moet zeggen, met het flink toenemende aanbod wordt het rondklikken op Funda weer een stuk leuker.

De prijzen blijven hoog, maar er is natuurlijk een reden dat het aanbod zo oploopt

De gemiddelde verkopers in spe leeft duidelijk nog in een andere wereld

Volgens mij valt dat laatste wel mee. Maar je houd er als verkoper ook rekening mee dat er onderboden wordt itt een jaar geleden waar alleen overboden werd. Ga je de vraagprijs nog lager zetten, dan heb je er wellicht alleen jezelf mee.

Goed, het blijft een spelletje tussen koper en verkoper. Zolang de huizen nog steeds verkocht worden, al dan niet een (paar) maanden later, lijkt het me slim om de hogere vraagprijs te hanteren. Het geeft de koper ook een goed gevoel om iets te kopen onder de vraagprijs ( zou ik in ieder geval wel hebben ).

[Verwijderd]

Conrado schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 10:29:
[...]

Dat begrijp ik, en helaas ziet dat er voor starters ronduit ongunstig uit.

Als de ABN/DNB voorspellingen uitkomen, dalen de prijzen met zo'n 6%, en dat is bij lange na onvoldoende om de stijging van de rente te compenseren. Daarbij komt de terugvallende nieuwbouw.
Mijn verwachting is dan ook dat de woningmarkt 'op slot' gaat en het aantal transacties duidelijk afneemt. Huizenbezitters blijven rustig zitten, waar ze al zitten. Een huis kopen wordt - in ieder segment - iets voor de happy few.

Ik zie de markt eigenlijk al maanden kleiner worden qua aanbod. We hebben even een opleving gehad omdat sommige nieuwbouwkopers het warm kregen van berichten over enorme prijsdalingen. Maar nu de rem op de nieuwbouw gaat (zoals te verwachten was), verwacht ik ook op langere termijn nog maar heel weinig aanbod.

Vermoedelijk is dat ook de reden dat de prijzen niet heel hard kelderen. Groeiende schaarste.

[Sport_Life]

Verwijderd schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 07:47:
[...]

Ik zie de markt eigenlijk al maanden kleiner worden qua aanbod. We hebben even een opleving gehad omdat sommige nieuwbouwkopers het warm kregen van berichten over enorme prijsdalingen. Maar nu de rem op de nieuwbouw gaat (zoals te verwachten was), verwacht ik ook op langere termijn nog maar heel weinig aanbod.

Vermoedelijk is dat ook de reden dat de prijzen niet heel hard kelderen. Groeiende schaarste.

Ik zie ook veel woningen voor 2022 prijzen op de markt komen en dan na 4 weken eraf gaan, zonder weer terug te komen. Blijkbaar proberen mensen eerst te verkopen voor de hoofdprijs en als dat niet lukt wordt de keutel ingetrokken.

Ook niet bepaald goed voor het aanbod .

[Maestro.mosjuh]

Masvic schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 22:50:
[...]

2 jaar geleden had je gelijk. Nu de huizenprijzen zo zijn gestegen én de rente op 4% zit is de situatie wel veranderd, zie mijn vorige comment over de stand van zaken in de US wat dat betreft...

Nu is het verschil tussen huur en koop echt niet groot meer, omdat kopen in een rap tempo duurder is geworden. In mijn n=1 geval zelfs veel voordeliger om te huren. Ik betaal zelf 12 euro per m2 inclusief voor een appartement wat verkocht wordt voor netto 20 euro per m2 (uitgaande van 4% rente). Geen eigen geld nodig, niks overbieden, maandelijks opzegbaar etc...
[Afbeelding]

Totdat je over een paar maand geconfronteerd wordt met een huurverhoging gelijk aan de inflatie: +6% (conservatief), en de daarop volgende jaren elke keer weer... Want het voordeel dat je bij kopen je maandlasten 30 jaar vastzet levert ook een mooi voordeel op en dat voordeel is extra groot bij hogere inflatie (hogere inflatie = hogere gemiddelde loonstijging en hogere gemiddelde huurstijging, maar geen hogere hypotheek-lasten).

Conrado schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 23:25:
[...]

Ik blijf me erover verbazen hoe hier voor velen het kopen van een huis een soort winst/verlies-verhaal is.

[...]

Hetzelfde zie je bij de keuze voor het kiezen van het huis: veel Tweakers zien het als een rekensommetje die moet kloppen (waar alle objectieve plus en minpunten tot het juiste getal moeten leiden). Terwijl "in de echte wereld" het veel meer op (subjectief) gevoel gaat - wat je dus niet objectief kan meten...

Harrie Jekkers - Het gelijk van de koffietent - huis kopen
(show/clip is al 33 jaar oud maar toch lijkt er nog weinig veranderd ;-) )
YouTube: Harrie Jekkers Een huis zoeken

[FranzFerdiNaN]

_Drake_ schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 22:39:
Dit soort projecten ook:

https://www.funda.nl/koop...-knightsbridge-hyde-park/

Wie gaat nu in vredesnaam bijna 3 ton betalen voor 33 m² en dan zit je nog niet eens in Amsterdam al pretenderen ze dat het wel zo is

En ook nog eens 125 euro per maand aan energie kwijt zijn. In een A+++ woning van 33m2. Wat een grap.

[Rukapul]

Sport_Life schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 08:05:
[...]

Ik zie ook veel woningen voor 2022 prijzen op de markt komen en dan na 4 weken eraf gaan, zonder weer terug te komen. Blijkbaar proberen mensen eerst te verkopen voor de hoofdprijs en als dat niet lukt wordt de keutel ingetrokken.

Ook niet bepaald goed voor het aanbod .

Ik observeer in het hogere segment hetzelfde. En niet voor 2022 prijzen, maar zelfs hogere initiele vraagprijzen. De verwachte onderhandelingsruimte wordt er eerst bijgeplust.

Het marktmechanisme werkt dus uitstekend voor price discovery,

[ANdrode]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 05:00:
[...]

Welke student wil er in Hoofddorp wonen? En dan ook waarschijnlijk nog tot halverwege je studie wachten voor het opgeleverd wordt. Terwijl je in Amsterdam ook in de zelfde prijscategorie kunt shoppen, ook voor label A woningen. Of in Zuidoost voor dit geld twee keer zo veel ruimte kunt krijgen.

Hoofddorp voor Amsterdamse prijzen en teksten zoals "levendig straatzicht" vind ik rich.

[ Voor 13% gewijzigd door ANdrode op 27-01-2023 09:49 ]

[laurens0619]

Ik lees hier paar keer terug "als je niet van plan bent er korter dan 5 jaar te wonen zou ik in deze tijd niet kopen".

Helemaal eens hoor maar wat mij betreft is dat van toepassing op iedere tijd, niet specifiek nu. Een verhuizing kost geld. Kosten koper, aankleden, verhuizen etc.
Maar die kosten had je in 2020 (stijgende markt) ook gewoon.

Ja, als je nu verkoopt is het grote kans dat je minder geld vangt als je hebt betaald in 2020 en je een gat hebt. Echter, je nieuwe huis is ook goedkoper. Zolang die ruimte er is in de financiering om dat op te vangen kost dat je niet perse geld. Het verhuizen kost je geld.

Waar ik wil een risico in zie is dat de markt op slot gaat en je met 2 huizen zit. Als je van plan bent er <5 jaar te wonen dan is dat natuurlijk wel een dingetje

[ Voor 6% gewijzigd door laurens0619 op 27-01-2023 09:54 ]

[xiangpo]

laurens0619 schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 09:49:
Ik lees hier paar keer terug "als je niet van plan bent er korter dan 5 jaar te wonen zou ik in deze tijd niet kopen".

Helemaal eens hoor maar wat mij betreft is dat van toepassing op iedere tijd, niet specifiek nu. Een verhuizing kost geld. Kosten koper, aankleden, verhuizen etc.
Maar die kosten had je in 2020 (stijgende markt) ook gewoon.

Klopt, maar toen de markt met meer dan 10% per jaar steeg, vielen die kosten in het niet vergeleken met je waardestijging van het huis. Zodra de markt stabiliseert of daalt dan is het weer relevant om niet te kopen als het voor korter dan 3-5 jaar is.

[Evanrvb]

FranzFerdiNaN schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 09:19:
[...]

En ook nog eens 125 euro per maand aan energie kwijt zijn. In een A+++ woning van 33m2. Wat een grap.

Lol dat betalen wij niets eens voor onze 2-1 kap uit 1985. En dan moet de isolatie ronde nog beginnen. Zal wel zeeer veel vastrecht zijn p.m.

Deze zin is ook nog mooi: Deze overzichtelijke één-kamer appartementen zijn, met hun 33 m² woonoppervlak en 2,6 meter hoge plafonds, ruimtelijk opgezet... Ik weet niet waar ze de ruimte precies hebben gevonden in deze postzegel?

[Masvic]

eamelink schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 23:18:
[...]


Als pied-à-terre lijkt het me niet zo geschikt; net wat te ver van Amsterdam. Maar voor een student met vermogende ouders is het prima. Daarnaast kan ook elke kennismigrant van 30+ dit financieren. Of starters op de woningmarkt met een goede baan die na een paar jaar bij de ouders wonen op zoek zijn naar een eigen plekje. Of stellen die de eerste paar jaar nog geen kinderwens hebben.

Het is weliswaar klein, maar ook nieuw en zorgeloos.

Jij bent makelaar zo te horen. Wat een klets

[laurens0619]

xiangpo schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 10:07:
[...]


Klopt, maar toen de markt met meer dan 10% per jaar steeg, vielen die kosten in het niet vergeleken met je waardestijging van het huis. Zodra de markt stabiliseert of daalt dan is het weer relevant om niet te kopen als het voor korter dan 3-5 jaar is.

Ja dat verschilt natuurlijk per situatie en per persoon maar bv 50K van je 100K overwaarde afsnoepen is voor mij nog steeds 50K
Als je op 100% financiering zit dan is het wel problematisch natuurlijk

[Señor Sjon]

Draakje5 schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 22:10:
Mbt nieuwbouw, inderdaad, dat lijkt op veel projecten moeilijk te verlopen.

Bij ons in de regio. Houtskeletbouw. 70 woningen. Pas 20% verkocht na (6!!!) Maanden. Oke, het zijn alleen 2 kappers en vrijstaande woningen waarbij de 2 kappers beginnen bij 6.2 ton... met losse geen aangebouwde garage.. tja..

Houtbouw is ook duurder dan traditioneel. En er wordt veel over geschreven en bestuurlijk is er veel wensdenken in die richting. Alleen als er geld voor op tafel moet komen, haakt iedereen af.

[Señor Sjon]

Maestro.mosjuh schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 09:15:
[...]
Totdat je over een paar maand geconfronteerd wordt met een huurverhoging gelijk aan de inflatie: +6% (conservatief), en de daarop volgende jaren elke keer weer... Want het voordeel dat je bij kopen je maandlasten 30 jaar vastzet levert ook een mooi voordeel op en dat voordeel is extra groot bij hogere inflatie (hogere inflatie = hogere gemiddelde loonstijging en hogere gemiddelde huurstijging, maar geen hogere hypotheek-lasten).

Daar heeft de Kamer een stokje voor gestoken. Ondanks dat voor verhuurders de inflatie doortelt (onderhoud, energie, etc) mag er maar beperkt geïndexeerd worden.

quote: https://www.rijksoverheid...ector-in-2022-maximaal-33

Regels voor huurverhoging
In de wet staat dat voor drie jaar de huren in de vrije sector jaarlijks mogen worden verhoogd met een maximum van inflatie + 1% (2022: 2,3% inflatie + 1%). Dit geldt voor 1 mei 2021 tot 1 mei 2024. Het inflatiepercentage wordt jaarlijks berekend met gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

Voor sociale huurwoningen geldt een huurbevriezing tot 1 juli 2022.

Max 3,3%. Terwijl vanaf oktober 2021 de inflatie al boven de 3,4% zat en de jaarinflatie met 2,7+1%punt op 3,7% huurstijging uit zou moeten komen.

Kijken we verder, dan zien we de CPI op 10% staan voor 2022

Wederom de overheid:

quote: https://www.rijksoverheid...ale-huurverhoging-in-2023

In 2023 mag de huur voor een sociale huurwoning omhoog. Voor vrijesectorwoningen mag de huur in 2023 met maximaal 4,1% omhoog.

.

Hoppakee, even 6% achteruit op de huursom.

[xiangpo]

Señor Sjon schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 10:58:
[...]


Daar heeft de Kamer een stokje voor gestoken. Ondanks dat voor verhuurders de inflatie doortelt (onderhoud, energie, etc) mag er maar beperkt geïndexeerd worden.


[...]


Max 3,3%. Terwijl vanaf oktober 2021 de inflatie al boven de 3,4% zat en de jaarinflatie met 2,7+1%punt op 3,7% huurstijging uit zou moeten komen.

Kijken we verder, dan zien we de CPI op 10% staan voor 2022

Wederom de overheid:

[...]
.

Hoppakee, even 6% achteruit op de huursom.

Het is ergens ook wel heel gek als dat van de 10% inflatie hier een heel groot gedeelte te verklaren valt uit energie en voedsel prijzen, we verwachten dat de huur met 10% omhoog zou mogen. Die energie en voedsel prijzen betaald te huurder namelijk al zelf en hebben 0 impact op de verhuurkosten.

[Shadowhawk00]

Paralize_nl schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 19:01:
Maar je zegt net dat die 189k nu 220-250k doet. Dan is het toch allebei een goed moment geweest?

Mits je je huis als investering ziet ipv plek om oud te worden.

Dat laatste heeft er weinig mee te maken natuurlijk. Als je iets koopt en vervolgens zie je dat je een goede prijs gekregen hebt is dat fijn.
Maar dat geld ook met boodschappen, als jij ziet dat die kilo appels 1 euro goedkoper is bij een andere supermarkt net nadat jij gekocht hebt heb je ook een "jammer" momentje. En appels zijn ook geen investering.
Als je wat koopt en na X tijd is het goedkoper geworden voelt dat als jammer ( eten/tv/auto/huis ) wat het is maakt niet veel uit ( op bedrag na ). Als je iets koopt en na X tijd is het duurder geworden ben je blij dat je een goede deal hebt gehad.

[Señor Sjon]

xiangpo schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 11:02:
[...]


Het is ergens ook wel heel gek als dat van de 10% inflatie hier een heel groot gedeelte te verklaren valt uit energie en voedsel prijzen, we verwachten dat de huur met 10% omhoog zou mogen. Die energie en voedsel prijzen betaald te huurder namelijk al zelf en hebben 0 impact op de verhuurkosten.

De bouwkosten e.d. zijn ook veel gestegen en dat heeft wel raakvlak met verhuur.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 22:41:
[...]

Overdrijven is ook een kunst

Kijk eens naar andere steden, daar zie je het echt dat mensen bijna mensonterend wonen omdat ze geen geld hebben voor iets normaals. Dus zo extreem vind ik zijn voorstel niet.

Maar aan de andere kant zal je ook tekorten krijgen in bepaalde beroepen/diensten als de huizenprijzen te hoog worden. Leuk dat jij maar 10 euro per uur wilt betalen voor de schoonmaker maar als je daardoor niemand kan vinden mag je of zelf de WC schoonmaken of dan betaal je wat meer.
Denk niet dat bij een bank een rotatieschema schoonmaken komt dus die gaan wel wat meer betalen.

[Z___Z]

xiangpo schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 11:02:
[...]


Het is ergens ook wel heel gek als dat van de 10% inflatie hier een heel groot gedeelte te verklaren valt uit energie en voedsel prijzen, we verwachten dat de huur met 10% omhoog zou mogen. Die energie en voedsel prijzen betaald te huurder namelijk al zelf en hebben 0 impact op de verhuurkosten.

De verhuurder moet ook eten. Dus als de verhuurder voor zijn huur per maand 1000 broden kon kopen en een jaar later door minder dan inflatie aan verhoging kan hij nog maar 950 broden kopen. Daarnaast gaan de kosten voor onderhoud en verzekering ook gewoon omhoog.

Nou heb ik geen medelijden met grote verhuurders, maar er zijn ook gepensioneerden die 1 pand in de verhuur hebben als pensioen. Als je dan ziet dat ABP pensioen met 10% verhoogd…

[Z___Z]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 11:14:
[...]


Kijk eens naar andere steden, daar zie je het echt dat mensen bijna mensonterend wonen omdat ze geen geld hebben voor iets normaals. Dus zo extreem vind ik zijn voorstel niet.

Maar aan de andere kant zal je ook tekorten krijgen in bepaalde beroepen/diensten als de huizenprijzen te hoog worden. Leuk dat jij maar 10 euro per uur wilt betalen voor de schoonmaker maar als je daardoor niemand kan vinden mag je of zelf de WC schoonmaken of dan betaal je wat meer.
Denk niet dat bij een bank een rotatieschema schoonmaken komt dus die gaan wel wat meer betalen.

Ja precies mijn punt, dat sociale huurwoningen er vooral zijn voor de “rijken” en niet zozeer voor de armen.

Dus als die er niet zijn gaan of de tarieven omhoog, of de reiskostenvergoeding omhoog (wat indirect dus ook hogere loonkosten zijn).

[xiangpo]

Señor Sjon schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 11:13:
[...]

De bouwkosten e.d. zijn ook veel gestegen en dat heeft wel raakvlak met verhuur.

Dan hebben we het meer over de initiele huurprijs. Zolang dat in de vrije sector zit, ben je vrij om te vragen wat je wilt naar aanleiding van gestegen bouwkosten.

[xiangpo]

Z___Z schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 11:15:
[...]

De verhuurder moet ook eten. Dus als de verhuurder voor zijn huur per maand 1000 broden kon kopen en een jaar later door minder dan inflatie aan verhoging kan hij nog maar 950 broden kopen. Daarnaast gaan de kosten voor onderhoud en verzekering ook gewoon omhoog.

Nou heb ik geen medelijden met grote verhuurders, maar er zijn ook gepensioneerden die 1 pand in de verhuur hebben als pensioen. Als je dan ziet dat ABP pensioen met 10% verhoogd…

Tsja uiteindelijk is een pand wat je aankoopt voor je pensioen gewoon een investering, en die komen met daarbijhorende risico's. De pensionade had ook alles in een gespreid aandelenfonds kunnen hebben zitten.

Maar omdat de verhuurder dus last heeft van zijn eigen gestegen prijs van brood, moet de huurder zowel zijn eigen duurdere brood als dat van de verhuurder financieren.

Tsja het is maar wat je eerlijk vind. Straks moet de verhuurder nog gaan werken om rond te komen.

[ Voor 3% gewijzigd door xiangpo op 27-01-2023 11:25 ]

[G83]

De vrijwel totale ontoegankelijkheid van de sociale huurmarkt houdt de druk op de onderkant van de koopmarkt hoog de komende jaren.

In Amsterdam blijkt in 2021 nog geen 1% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan een reguliere wachtende zoeker verhuurd te zijn: https://www.at5.nl/artike...k-slechts-23-in-heel-jaar

[Señor Sjon]

xiangpo schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 11:21:
[...]


Dan hebben we het meer over de initiele huurprijs. Zolang dat in de vrije sector zit, ben je vrij om te vragen wat je wilt naar aanleiding van gestegen bouwkosten.

Geldt ook voor vervanging en onderhoud (met welk personeel?). De energietransitie wil men ook nog op kosten verhuurder gaan doen, maar dat gaat met een BAR van een paar % echt niet gebeuren.

[wimjongil]

Z___Z schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 11:15:
[...]

De verhuurder moet ook eten. Dus als de verhuurder voor zijn huur per maand 1000 broden kon kopen en een jaar later door minder dan inflatie aan verhoging kan hij nog maar 950 broden kopen. Daarnaast gaan de kosten voor onderhoud en verzekering ook gewoon omhoog.

Nou heb ik geen medelijden met grote verhuurders, maar er zijn ook gepensioneerden die 1 pand in de verhuur hebben als pensioen. Als je dan ziet dat ABP pensioen met 10% verhoogd…

Als je dat ziet moet je je misschien eens achter je oren krabben dat je met 1 pand een belachelijke pensioenportefeuille hebt opgebouwd.

[Shadowhawk00]

wimjongil schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 11:50:
[...]


Als je dat ziet moet je je misschien eens achter je oren krabben dat je met 1 pand een belachelijke pensioenportefeuille hebt opgebouwd.

Niet iedereen heeft of had de optie om het anders te regelen. Veel mensen met een eigen bedrijf die dat verkocht hebben en zelf geen andere pensioenopbouw hadden.
Makkelijk praten dat mensen het niet goed doen of beter hadden kunnen doen maar die optie heeft of ziet niet iedereen. Je kan ook zeggen tja had die huurder zelf dat pand toen maar moeten kopen had hij geen huurverhoging gehad. Dat is toch ook gewoon veel te kort door de bocht.

[xiangpo]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 12:02:
[...]


Niet iedereen heeft of had de optie om het anders te regelen. Veel mensen met een eigen bedrijf die dat verkocht hebben en zelf geen andere pensioenopbouw hadden.
Makkelijk praten dat mensen het niet goed doen of beter hadden kunnen doen maar die optie heeft of ziet niet iedereen. Je kan ook zeggen tja had die huurder zelf dat pand toen maar moeten kopen had hij geen huurverhoging gehad. Dat is toch ook gewoon veel te kort door de bocht.

Als je dat bedrijf verkocht hebt is het gewoon een domme keuze om je zo te concentreren op de vastgoedmarkt, zeker als diegene ook nog eigen koopwoning zou hebben. Dat is bijna hetzelfde als iemand die zijn volledige pensioen in 1 aandeel gooit, moeten we die ook zielig vinden als daar de koers van dat aandeel naar beneden gaat of dat het dividend niet verhoogd of misschien zelfs verlaagd wordt?

[ Voor 3% gewijzigd door xiangpo op 27-01-2023 12:15 ]

[big bang]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 12:02:
[...]


Niet iedereen heeft of had de optie om het anders te regelen. Veel mensen met een eigen bedrijf die dat verkocht hebben en zelf geen andere pensioenopbouw hadden.
Makkelijk praten dat mensen het niet goed doen of beter hadden kunnen doen maar die optie heeft of ziet niet iedereen. Je kan ook zeggen tja had die huurder zelf dat pand toen maar moeten kopen had hij geen huurverhoging gehad. Dat is toch ook gewoon veel te kort door de bocht.

Feit is, dat als je er voor kiest om ondernemer te worden, je bepaalde risico's accepteert. Al helemaal als je er voor kiest om je belegging voor je pensioen niet te spreiden.

Die huurder koos (voor zover er iets te kiezen viel) juist niet voor dat risico. Als de ondernemer geen risico met zijn vermogen had willen lopen had hij imho een spaardeposito moeten openen. Niet dat ik hem dat zou aanraden, maar ik zou aanraden enige onzekerheid uit zo'n belegging te accepteren (en daarvoor ook ruimte te creëren in zijn bestedingsbudget). Hij heeft nota bene jaren lang veel belastingvoordeel gehad.

Of zoals Sander Schimmelpenninck schrijft:

het moest maar eens afgelopen zijn met de lachwekkende aanspraken op gegarandeerde rendementen van de bezittende klasse

[twisterNL]

G83 schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 11:41:
De vrijwel totale ontoegankelijkheid van de sociale huurmarkt houdt de druk op de onderkant van de koopmarkt hoog de komende jaren.

In Amsterdam blijkt in 2021 nog geen 1% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan een reguliere wachtende zoeker verhuurd te zijn: https://www.at5.nl/artike...k-slechts-23-in-heel-jaar

Op dit aantal is echt wel wat af te dingen. Sommige voorrangsregels zijn er om te voorkomen dat bijvoorbeeld een eenpersoonshuishouden in een gezinswoning komt of een gezin in een studiowoning, etc. Het is niet meer dan logisch dat daar regels voor zijn. Die voorrang is heel breed. Een 'gezin' of een 'jongere' valt al onder een voorrangsregel. Daar is verder geen urgentie voor of anders wat voor nodig.

Het is wel wel een hoog percentage dat met urgentie verhuurd wordt, maar dat je de reguliere verhuur met 5 handen kunt tellen is gewoon niet waar. Maar je kunt er wel een schreeuwerige telegraaf-kop van maken.

[ Voor 7% gewijzigd door twisterNL op 27-01-2023 12:24 ]

[G83]

Leg dat maar uit aan een dertiger die bij zijn ouders woont en al 15 jaar wacht...

En mijn punt was niet zozeer om een discussie te starten over de eerlijkheid van diverse voorrangsregeling en en labelling van woningen. Daar heb ik wel ideeën over, maar doet er niet zoveel toe.
Ik denk dat de koopmarkt in het wat hogere (segment 500k+(?)) ruimte heeft om een stevige daling door te maken, maar de onderkant van de koopmarkt een enorme vraagdruk blijft houden.

[ Voor 70% gewijzigd door G83 op 27-01-2023 12:28 ]

[twisterNL]

G83 schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 12:24:
Leg dat maar uit aan een dertiger die bij zijn ouders woont en al 15 jaar wacht...

Ik moet blijkbaar op basis van een misleidende en schreeuwerige kop uitleggen dat het anders zit. Ja, prima hoor.

Als je onder de categorie jongere valt krijg je voorrang op een woning met een label 'jongeren'. Dat soort woningen worden echt wel vaker dan 22 maal op basis van inschrijftijd verhuurd aan iemand die onder die label valt. Of een gezinswoning aan een gezin.

Het overgrote deel van die voorrangsregels zijn er om te voorkomen dat een alleenstaande een 5-kamerwoning kan krijgen. Of een gezin in een studio.

Dat is niet meer dan logisch. En wanneer je categorieën zo breed maakt als 'jongeren' of 'gezin' blijft er inderdaad weinig over welke zonder een bepaalde voorrangsregel verhuurd wordt. En dan komt er een schreeuwerige kop voorbij 'SlEcHtS 22 wOnInGeN zOnDeR vOoRaNg VeRhUuRd'.

Sorry hoor, raap mij op want ik ga daar bijzonder slecht op.

[ Voor 13% gewijzigd door twisterNL op 27-01-2023 12:34 ]

[Z___Z]

wimjongil schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 11:50:
[...]


Als je dat ziet moet je je misschien eens achter je oren krabben dat je met 1 pand een belachelijke pensioenportefeuille hebt opgebouwd.

Makkelijk praten hier op een forum met veel hoog opgeleiden. Maar de mensen die in deze situatie zitten zijn meestal de bakker en slager van in de hoek die 50 jaar in de winkel hebben gestaan. Zij moeten meestal van geluk spreken dat ze überhaupt in iets hebben geïnvesteerd en niet hun pensioenreserve kwijt zijn geraakt aan een gladde polis verkoper van een van de grote verzekeraars.
Als iedereen financieel specialist was deed niemand meer het echte werk.

[xiangpo]

Z___Z schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 12:35:
[...]

Makkelijk praten hier op een forum met veel hoog opgeleiden. Maar de mensen die in deze situatie zitten zijn meestal de bakker en slager van in de hoek die 50 jaar in de winkel hebben gestaan. Zij moeten meestal van geluk spreken dat ze überhaupt in iets hebben geïnvesteerd en niet hun pensioenreserve kwijt zijn geraakt aan een gladde polis verkoper van een van de grote verzekeraars.
Als iedereen financieel specialist was deed niemand meer het echte werk.

Die mensen in je voorbeeld hebben nog steeds AOW, nog steeds een investering die geld waard is. Alleen ze mogen hem met 4% ipv 10% verhogen. Is dit nou echt het einde van de wereld?

Ik zou eerder zeggen dat de mensen zonder pensioen die hun huur met 10% zien stijgen zielig zijn.

[wimjongil]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 12:02:
[...]


Niet iedereen heeft of had de optie om het anders te regelen. Veel mensen met een eigen bedrijf die dat verkocht hebben en zelf geen andere pensioenopbouw hadden.
Makkelijk praten dat mensen het niet goed doen of beter hadden kunnen doen maar die optie heeft of ziet niet iedereen. Je kan ook zeggen tja had die huurder zelf dat pand toen maar moeten kopen had hij geen huurverhoging gehad. Dat is toch ook gewoon veel te kort door de bocht.

Stel je nu serieus dat iemand wel de mogelijkheid heeft om een pandje te kopen en te verhuren met alle rompslomp die daarbij komt kijken, maar niet de mogelijkheid had om bijvoorbeeld een 60/40 portefeuille op te bouwen? Of desnoods een depositoladder in te stellen?

Z___Z schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 12:35:
[...]

Makkelijk praten hier op een forum met veel hoog opgeleiden. Maar de mensen die in deze situatie zitten zijn meestal de bakker en slager van in de hoek die 50 jaar in de winkel hebben gestaan. Zij moeten meestal van geluk spreken dat ze überhaupt in iets hebben geïnvesteerd en niet hun pensioenreserve kwijt zijn geraakt aan een gladde polis verkoper van een van de grote verzekeraars.
Als iedereen financieel specialist was deed niemand meer het echte werk.

Sorry maar wat probeer je met dit voorbeeld te bereiken, anders dan dat je met een of ander aangedikt fantasieverhaal elke zinnige discussie onmogelijk maakt?

[Requiem19]

wimjongil schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 12:46:
[...]


Stel je nu serieus dat iemand wel de mogelijkheid heeft om een pandje te kopen en te verhuren met alle rompslomp die daarbij komt kijken, maar niet de mogelijkheid had om bijvoorbeeld een 60/40 portefeuille op te bouwen? Of desnoods een depositoladder in te stellen?


[...]


Sorry maar wat probeer je met dit voorbeeld te bereiken, anders dan dat je met een of ander aangedikt fantasieverhaal elke zinnige discussie onmogelijk maakt?

Het is een prima voorbeeld.

Er wordt net gedaan alsof iedere Nederlander financieel expert moet zijn en hij daarop afgerekend kan worden als hij iets sub optimaals heeft gedaan.

Feit is dat de overheid het steeds makkelijker lijkt te vinden om beleid om te gooien met minder overgangsrecht.

Dat maakt de Nederlandse overheid onbetrouwbaar en riskant voor al onze financiële strategieën.

[wimjongil]

Requiem19 schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 12:51:
[...]


Het is een prima voorbeeld.

Er wordt net gedaan alsof iedere Nederlander financieel expert moet zijn en hij daarop afgerekend kan worden als hij iets sub optimaals heeft gedaan.

Feit is dat de overheid het steeds makkelijker lijkt te vinden om beleid om te gooien met minder overgangsrecht.

Dat maakt de Nederlandse overheid onbetrouwbaar en riskant voor al onze financiële strategieën.

Er zit een hele wereld tussen suboptimaal en al je geld op één paard zetten.

[Señor Sjon]

big bang schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 12:18:
[...]

Feit is, dat als je er voor kiest om ondernemer te worden, je bepaalde risico's accepteert. Al helemaal als je er voor kiest om je belegging voor je pensioen niet te spreiden.

Die huurder koos (voor zover er iets te kiezen viel) juist niet voor dat risico. Als de ondernemer geen risico met zijn vermogen had willen lopen had hij imho een spaardeposito moeten openen. Niet dat ik hem dat zou aanraden, maar ik zou aanraden enige onzekerheid uit zo'n belegging te accepteren (en daarvoor ook ruimte te creëren in zijn bestedingsbudget). Hij heeft nota bene jaren lang veel belastingvoordeel gehad.

Of zoals Sander Schimmelpenninck schrijft:

[...]

Sander is echt een Do as I say, not as I do figuur.

En de huurder loopt geen risico op een scheur in zijn broek door bv een ton onderwaarde. Ook dat hebben we gehad. Velen zijn 2008-2012 alweer vergeten waarin mensen met levensbepalende schulden eindigden. Die huurder 'koopt' zijn risico af. Maar goed, dit verhaal is in de loop der jaren al vaker geweest.

xiangpo schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 12:43:
[...]


Die mensen in je voorbeeld hebben nog steeds AOW, nog steeds een investering die geld waard is. Alleen ze mogen hem met 4% ipv 10% verhogen. Is dit nou echt het einde van de wereld?

Ik zou eerder zeggen dat de mensen zonder pensioen die hun huur met 10% zien stijgen zielig zijn.

Het is niet alleen komend jaar, maar er zijn al meerdere jaren zo afgeregeld. Dan nog de 'dreiging' dat middenhuur onder het sociale huurrecht gaat vallen en je kan je borst natmaken als kleine woningbezitter. We zijn niet allemaal grootgrondbezitter.

[Shadowhawk00]

Señor Sjon schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 13:06:
[...]


Het is niet alleen komend jaar, maar er zijn al meerdere jaren zo afgeregeld. Dan nog de 'dreiging' dat middenhuur onder het sociale huurrecht gaat vallen en je kan je borst natmaken als kleine woningbezitter. We zijn niet allemaal grootgrondbezitter.

Op zich zou ik dat niet eens zo erg vinden, middenhuur onder die regels. Want dat betekend eigenlijk dat je gewoon aan het puntenstelsel vast zit. En ergens vind ik dat een prima huur voor de woning, vaak zijn het ook niet de kleine woningbezitters die hier last van hebben maar de echt huisjesmelkers.

Die ondernemer die een appartement verhuurd als aanvulling op zijn AOW heeft meer voordeel bij een goede huurder waar hij geen omkijken naar heeft dan dat hij elk jaar weer een nieuwe huurder moet zoeken met bijbehorende stress en risico.

Overigens verhuur ik ook gewoon ongeveer volgens het puntenstelsel, ik mag iets van 833 vragen en ik vraag 850, daar kan je veel van vinden maar echt asociaal veel hoger is het niet.

[ Voor 9% gewijzigd door Shadowhawk00 op 27-01-2023 13:10 ]

[Señor Sjon]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 13:09:
[...]


Op zich zou ik dat niet eens zo erg vinden, middenhuur onder die regels. Want dat betekend eigenlijk dat je gewoon aan het puntenstelsel vast zit. En ergens vind ik dat een prima huur voor de woning, vaak zijn het ook niet de kleine woningbezitters die hier last van hebben maar de echt huisjesmelkers.

Die ondernemer die een appartement verhuurd als aanvulling op zijn AOW heeft meer voordeel bij een goede huurder waar hij geen omkijken naar heeft dan dat hij elk jaar weer een nieuwe huurder moet zoeken met bijbehorende stress en risico.

Het kosten/batenmodel gaat dan scheef. Dus of men gaat woningen hoger in de markt zetten boven die grens of het wordt verkocht, waardoor het vrije sectordomein nog kleiner wordt. Je krijgt dan een zwart gat tussen de bovengrens sociaal (ca 800) en bovengrens vrije sector sociaal (1000-1200). Dus woningen worden dan voor 1200+ de markt ingezet, waardoor weer een middengroep de klos is.

[big bang]

Señor Sjon schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 13:06:
[...]

Sander is echt een Do as I say, not as I do figuur.

Dat is geen argument op de inhoud, zeker gezien ik slechts een zin quote en niet de rest van het verhaal.

En de huurder loopt geen risico op een scheur in zijn broek door bv een ton onderwaarde. Ook dat hebben we gehad. Velen zijn 2008-2012 alweer vergeten waarin mensen met levensbepalende schulden eindigden. Die huurder 'koopt' zijn risico af. Maar goed, dit verhaal is in de loop der jaren al vaker geweest.

Dat was juist de kern van mijn verhaal. De eigenaar neemt willens en wetens het risico. Daar staan doorgaans hogere rendementen tegen over, en dat is prima. Maar die rendementen worden nergens gegarandeerd. Als je als ondernemer je hele pensioen af laat hangen van één investering, en dan ook nog eens daarvan 100% rendement nodig hebt; heb je je pensioen niet goed geregeld. Lullig, maar niet iets om medelijden mee te hebben.

[Señor Sjon]

big bang schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 13:17:
[...]

Dat is geen argument op de inhoud, zeker gezien ik slechts een zin quote en niet de rest van het verhaal.

[...]

Dat was juist de kern van mijn verhaal. De eigenaar neemt willens en wetens het risico. Daar staan doorgaans hogere rendementen tegen over, en dat is prima. Maar die rendementen worden nergens gegarandeerd. Als je als ondernemer je hele pensioen af laat hangen van één investering, en dan ook nog eens daarvan 100% rendement nodig hebt; heb je je pensioen niet goed geregeld. Lullig, maar niet iets om medelijden mee te hebben.

Veel hypocrieter dan Schimmelpenninck kan je ze niet krijgen, vandaar mijn reactie. Het punt is dat men vooral ageert tegen het continu wijzigen van het speelveld. Dus er wordt verwacht dat je een lange termijnplanning maakt voor de komende 40-50 jaar, maar telkens is de overheid druk doende om elke paar jaar nieuwe regels in te vliegen. Niet alleen het wijzigingen van het belasten van bezit/huurpenningen, maar ook niet mogen indexeren omdat de inflatie toevallig hoog is, terwijl de afspraak inflatie+1% is. Het gemak waarmee om electorale redenen afspraken worden gebroken vanuit de overheid is stuitend. Je kan in een jaar tijd dus je huurinkomsten extra belast zien worden, opeens met de huurcommissie en huurpunten te maken hebben en men wil ook nog dat je het huis verbouwt voor de energietransitie, maar bij voorkeur geen huurverhoging daarvoor vraagt (en als je saldeert, moet dat ook maar weg). Even in een notendop de laatste 1,5 jaar.

Ondertussen wordt het veilig geachte pensioenstelsel ook ingeruild voor een casinopensioen. We zijn weer een perfect storm aan het bouwen waarin de ene generatie net alles mee krijgt en iemand 10 jaar later alle tegenslagen kan verwerken. Beleggingsproducten zijn ook niet bulletproof, we hebben de beursen meermaals als achtbaan gezien. Dus ja, risico spreiden is het devies, maar kan me niet voorstellen dat iemand enkel in huurwoningen investeert, maar wel dat het de hoofdinkomsten zijn.

[ANdrode]

Señor Sjon schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 13:06:
[...]

Sander is echt een Do as I say, not as I do figuur.

En de huurder loopt geen risico op een scheur in zijn broek door bv een ton onderwaarde. Ook dat hebben we gehad. Velen zijn 2008-2012 alweer vergeten waarin mensen met levensbepalende schulden eindigden. Die huurder 'koopt' zijn risico af. Maar goed, dit verhaal is in de loop der jaren al vaker geweest.

Nee we zijn aan het jubelen omdat een generatie 2+ ton eigen vermogen naar een oudere generatie over moet boeken.

Mensen 100% van de woningwaarde van een paar jaar geleden dieper in de schulden duwen is OK. Niet kunnen verhuizen [zonder eigen inleg] vanwege gedaalde waard: groot probleem.

Het is niet alleen komend jaar, maar er zijn al meerdere jaren zo afgeregeld. Dan nog de 'dreiging' dat middenhuur onder het sociale huurrecht gaat vallen en je kan je borst natmaken als kleine woningbezitter. We zijn niet allemaal grootgrondbezitter.

Het is ook geen gezond portfolio om een paar woningen te bezitten. Het was alleen aantrekkelijk om op kleine schaal institutioneel beleggen door extra belastingvoordeel subsidie die box 3 aantrekkelijker maakte. En doordat je tijdens het bootstrappen, door gebrek aan incentives bij, en controle door banken, een woon- hypotheek kon gebruiken terwijl het onderpand eigenlijk het risico van een beleggingsobject liep.

Het is een situatie die niet zo had moeten ontstaan. En nu worden de incentives afgepakt (en doordat het als zakelijk gezien wordt handelt de overheid wel) en komen de tranen.

Gegokt. Verloren. Bij ondernemen hoort risico. En eigenlijk nog steeds gewonnen: de investering doet het nog steeds beter dan een ETF over de laatste paar jaren.

offtopic:
En ja ik ben als ondernemer, niet in vastgoed, ook een keer een modaal jaar-inkomen verloren doordat iets de verkeerde kant op uitviel. Ça va.

[Richh]

xiangpo schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 12:43:
Ik zou eerder zeggen dat de mensen zonder pensioen die hun huur met 10% zien stijgen zielig zijn.

Precies dit dus.

En dan hebben we het nog niet eens over al die jongeren die in de vrije sector moeten huren en daar de hoofdprijs voor betalen. Of degenen die nu tekenen voor een hypotheeklast van 2 ruggen per maand voor een modale tussenwoning.

Ik vind dat daar de problemen liggen die we moeten oplossen.

Dat dat misschien een beetje 'ten koste' zal gaan van de beleggingen van de ander, tja. We weten allemaal dat de woningmarkt een verdelingsvraagstuk is, en daar hoort nou eenmaal ook de verdeling van lasten en baten bij.

Onbetrouwbare overheid is ook geen nieuws, maar als we het over dalende huuropbrengsten (van verhuurders die dus jarenlang hebben geprofiteerd van een exorbitant huurbedrag, als je gewoon een eerlijke huur vroeg in lijn met het puntenstelsel heb je nergens last van he) hebben is dat ook wel weer in perspectief te zetten tot het toeslagenschandaal of PAS-melders.

[Z___Z]

wimjongil schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 12:46:
[...]


Stel je nu serieus dat iemand wel de mogelijkheid heeft om een pandje te kopen en te verhuren met alle rompslomp die daarbij komt kijken, maar niet de mogelijkheid had om bijvoorbeeld een 60/40 portefeuille op te bouwen? Of desnoods een depositoladder in te stellen?


[...]


Sorry maar wat probeer je met dit voorbeeld te bereiken, anders dan dat je met een of ander aangedikt fantasieverhaal elke zinnige discussie onmogelijk maakt?

Ja, ben er vrij zeker van dat de gemiddelde middenstander geen kaas heeft gegeten van een deposito ladder. Denk zelfs dat de gemiddelde hoger opgeleide Nederlander hier nog nooit van gehoord heeft.
Je doet wat je sociale omgeving ook doet. En huren en verhuren is een eenvoudig concept wat de meeste mensen wel kennen, want de meeste hebben aan de kant van de huurder gestaan.
De lage kosten beleggingen van een partij als Neesman, dat bestond vroeger niet. Toen had je vooral snelle verkopers van pensioen verzekeringen die werken op commissie. De meesten die dat gekocht hebben zijn of hun hele inleg kwijt of krijgen daar maar een fractie van terug. Deze praktijken waren nog veel erger dan de beleggingshypotheek, maar omdat de groep die hierdoor benadeeld was veel kleiner was, is hier nauwelijks aandacht voor geweest in de media.

Wat ik wil zeggen is dat niet alle verhuurders huisjesmelker zijn of buitenlandse investeerders. Die twee categorieën mogen wat mij betreft ook verdwijnen.

[G83]

twisterNL schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 12:31:
[...]

Ik moet blijkbaar op basis van een misleidende en schreeuwerige kop uitleggen dat het anders zit. Ja, prima hoor.

Als je onder de categorie jongere valt krijg je voorrang op een woning met een label 'jongeren'. Dat soort woningen worden echt wel vaker dan 22 maal op basis van inschrijftijd verhuurd aan iemand die onder die label valt. Of een gezinswoning aan een gezin.

Het overgrote deel van die voorrangsregels zijn er om te voorkomen dat een alleenstaande een 5-kamerwoning kan krijgen. Of een gezin in een studio.

Dat is niet meer dan logisch. En wanneer je categorieën zo breed maakt als 'jongeren' of 'gezin' blijft er inderdaad weinig over welke zonder een bepaalde voorrangsregel verhuurd wordt. En dan komt er een schreeuwerige kop voorbij 'SlEcHtS 22 wOnInGeN zOnDeR vOoRaNg VeRhUuRd'.

Sorry hoor, raap mij op want ik ga daar bijzonder slecht op.

Je reageert nogal gepikeerd en je tekst schreeuwt eigenlijk dat je het wel heel graag wil uitleggen. Je hoeft niks uit te leggen op basis van een kop, ik heb het bijgevoegde artikel gelezen, jij ook?

Als je 28-60(?) bent als alleenstaande (of met twee) met een passend inkomen en geen bijzondere achtergrond (zorginstelling, statushouder, grote gezin, etc) hebt, dan is dus minder dan een half procent van de vrijkomende woningen uit de sociale voorraad in Amsterdam beschikbaar. Dat is wat mij betreft wel een schreeuwerige krantenkop waard.

Maar mijn punt was dus dat deed druk op de onderkant van de koopmarkt hoog zal blijven. Verwacht veel paniekkopers met een veel te hoge woonquote.

[Señor Sjon]

ANdrode schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 13:45:
[...]


Nee we zijn aan het jubelen omdat een generatie 2+ ton eigen vermogen naar een oudere generatie over moet boeken.

Mensen 100% van de woningwaarde van een paar jaar geleden dieper in de schulden duwen is OK. Niet kunnen verhuizen [zonder eigen inleg] vanwege gedaalde waard: groot probleem.


[...]


Het is ook geen gezond portfolio om een paar woningen te bezitten. Het was alleen aantrekkelijk om op kleine schaal institutioneel beleggen door extra belastingvoordeel subsidie die box 3 aantrekkelijker maakte. En doordat je tijdens het bootstrappen, door gebrek aan incentives bij, en controle door banken, een woon- hypotheek kon gebruiken terwijl het onderpand eigenlijk het risico van een beleggingsobject liep.

Het is een situatie die niet zo had moeten ontstaan. En nu worden de incentives afgepakt (en doordat het als zakelijk gezien wordt handelt de overheid wel) en komen de tranen.

Gegokt. Verloren. Bij ondernemen hoort risico. En eigenlijk nog steeds gewonnen: de investering doet het nog steeds beter dan een ETF over de laatste paar jaren.

offtopic:
En ja ik ben als ondernemer, niet in vastgoed, ook een keer een modaal jaar-inkomen verloren doordat iets de verkeerde kant op uitviel. Ça va.

Die jubelton is anders weer retour afzender gekomen van 2013-2022. En die kan nog een paar jaar als je bij de notaris e.e.a. hebt vastgelegd.

Een paar jaar geleden werd hier nog betoogd voor het Duitse model, waarbij woningeigenaren deels verhuur verzorgden. Eigenlijk komen alleen de grote partijen nog aan bod straks. En die hebben alle investeringen gestaakt in sub 1200 euro woningen, alleen al door de proefballonnetjes van het kabinet.


@Richh
Je onderschat hoe snel je al uit de inkomensgrenzen van sociale woningbouw valt. Als de groep daarboven geen huurwoningen meer aanbiedt voor die prijzen, dan wordt het probleem alleen maar groter.

[Z___Z]

xiangpo schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 12:43:
[...]


Die mensen in je voorbeeld hebben nog steeds AOW, nog steeds een investering die geld waard is. Alleen ze mogen hem met 4% ipv 10% verhogen. Is dit nou echt het einde van de wereld?

Ik zou eerder zeggen dat de mensen zonder pensioen die hun huur met 10% zien stijgen zielig zijn.

Mensen met alleen AOW krijgen een stijging die bijna 10% is. Samen met de energietoeslag denk ik niet dat deze groep mensen zieliger zijn geworden dan vorig jaar.
https://bijnametpensioen....bedragen-2023-een-uitleg/

[Deewop]

Z___Z schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 13:48:
[...]

Ja, ben er vrij zeker van dat de gemiddelde middenstander geen kaas heeft gegeten van een deposito ladder. Denk zelfs dat de gemiddelde hoger opgeleide Nederlander hier nog nooit van gehoord heeft.
Je doet wat je sociale omgeving ook doet. En huren en verhuren is een eenvoudig concept wat de meeste mensen wel kennen, want de meeste hebben aan de kant van de huurder gestaan.
De lage kosten beleggingen van een partij als Neesman, dat bestond vroeger niet. Toen had je vooral snelle verkopers van pensioen verzekeringen die werken op commissie. De meesten die dat gekocht hebben zijn of hun hele inleg kwijt of krijgen daar maar een fractie van terug. Deze praktijken waren nog veel erger dan de beleggingshypotheek, maar omdat de groep die hierdoor benadeeld was veel kleiner was, is hier nauwelijks aandacht voor geweest in de media.

Wat ik wil zeggen is dat niet alle verhuurders huisjesmelker zijn of buitenlandse investeerders. Die twee categorieën mogen wat mij betreft ook verdwijnen.

Tegelijkertijd.. een hypotheek is ook een eenvoudig concept, en toch zullen de meesten daar een adviseur voor in de hand te nemen. Lijkt me normaal dat, wanneer je een woning koopt voor de verhuur, je daarvoor ook advies vraagt aan iemand.

[Richh]

Señor Sjon schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 13:51:
@Richh
Je onderschat hoe snel je al uit de inkomensgrenzen van sociale woningbouw valt.

Dat onderschat ik niet, in die situatie zat ik zelf een paar jaar geleden

Als de groep daarboven geen huurwoningen meer aanbiedt voor die prijzen, dan wordt het probleem alleen maar groter.

Het voorstel is dat het puntenstelsel opgetrokken wordt; ik dacht ook dat je daar op doelde.
Ondertussen staat heel Nederland vol met appartementjes die <5 punten boven het oude puntenstelsel zijn geknutseld zodat er woekerhuren gevraagd kunnen worden. Die zijn nu niet zomaar meer te verbouwen zodat ze boven de nieuwe, hogere middenhuurgrens gaan vallen.
Die huizen zijn niet zomaar weg.

Het klopt dat dit impact kan hebben op het huuraanbod. Zeker als beleggers appartementjes gaan verkopen en ze de koopmarkt op stromen; het zijn immers communicerende vaten. En nee, dat is ook niet fijn, maar wellicht met fatsoenlijke woningbouwplannen en een kritische blik op hoe gemeenten financieel met grond om gaan, toch nog een beetje recht te trekken.

Punt is, de huidige 'race to the top' wat betreft huren omdat er anders toch wel huurders zijn die meer geld willen neerleggen voor het hokje en beleggers die bestaande bouw prijsopdrijven ipv nieuwbouw financieren, pakt ook heel nadelig uit. Laten we het maar eens anders proberen.

[xiangpo]

Z___Z schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 13:52:
[...]

Mensen met alleen AOW krijgen een stijging die bijna 10% is. Samen met de energietoeslag denk ik niet dat deze groep mensen zieliger zijn geworden dan vorig jaar.
https://bijnametpensioen....bedragen-2023-een-uitleg/

Volgens mij lees je volledig over mijn punt heen. Die zielige pensionado met een verhuurwoning uit jouw voorbeeld krijgt er ook gewoon 10% AOW bij..

[Laapo]

Señor Sjon schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 10:58:
[...]


Daar heeft de Kamer een stokje voor gestoken. Ondanks dat voor verhuurders de inflatie doortelt (onderhoud, energie, etc) mag er maar beperkt geïndexeerd worden.


[...]


Max 3,3%. Terwijl vanaf oktober 2021 de inflatie al boven de 3,4% zat en de jaarinflatie met 2,7+1%punt op 3,7% huurstijging uit zou moeten komen.

Kijken we verder, dan zien we de CPI op 10% staan voor 2022

Wederom de overheid:

[...]
.

Hoppakee, even 6% achteruit op de huursom.

Erfpacht van de gemeente Amsterdam mag wel met 8,4% worden verhoogd dit jaar..

[Laapo]

G83 schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 11:41:
De vrijwel totale ontoegankelijkheid van de sociale huurmarkt houdt de druk op de onderkant van de koopmarkt hoog de komende jaren.

In Amsterdam blijkt in 2021 nog geen 1% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan een reguliere wachtende zoeker verhuurd te zijn: https://www.at5.nl/artike...k-slechts-23-in-heel-jaar

Toch blijft men dit systeem met hand en tand verdedigen. Heilig huisje, omgeven met dogma's. Slim gespeeld ook door de corporatiesector, niemand durft ook maar een vinger uit te steken naar de grootste woningbezitters in dit land en alle nadelen die hier uit voortvloeien.

Maar goed dit lost zichzelf wel op. De reguliere woningzoeker blijft zoeken tot hij een ons weegt, en vervolgens vanzelf een urgent wordt.

[ Voor 8% gewijzigd door Laapo op 27-01-2023 20:41 ]

[MXMaster]

Señor Sjon schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 13:45:
[...]
Je kan in een jaar tijd dus je huurinkomsten extra belast zien worden, opeens met de huurcommissie en huurpunten te maken hebben en men wil ook nog dat je het huis verbouwt voor de energietransitie, maar bij voorkeur geen huurverhoging daarvoor vraagt (en als je saldeert, moet dat ook maar weg). Even in een notendop de laatste 1,5 jaar.

Risico van beleggen in een primaire levensbehoefte. Na de waardestijging van de afgelopen10 jaar mag het ook best eens een beetje tegenzitten, hoort bij beleggen.

De laatste jaren zijn de verkeerde mensen massaal in vastgoed gestapt (niet vermogend genoeg) en op een niet al te goede manier (torenhoge schulden/LTV). Ik heb zelf vastgoed nooit gezien als iets voor snelle vermogensgroei, ondanks dat het door influencers zo is verkocht aan de naïeve particulier. Het is meer iets voor behoud van vermogen, voor de ondernemers die diversificatie zoeken nadat ze voor honderden miljoenen hun bedrijf hebben verkocht, etc. Paar procent rendement is dan genoeg, die zijn niet (meer) opzoek naar 10%+.

Señor Sjon schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 13:45:
[...]
Ondertussen wordt het veilig geachte pensioenstelsel ook ingeruild voor een casinopensioen.

Het nieuwe pensioenstelsel gaat gewoon mee met de tijd. Inmiddels een grote groep die niet onder een CAO met verplicht fonds zo'n 'casinopensioen'. Zo erg is het allemaal niet, uiteindelijk beleggen die grote pensioenfondsen ook gewoon in hetzelfde. Als de beurzen -50% doen en vastgoed gaat slecht heeft het ABP ook een probleem. Als je pech hebt moet je verplicht beleggen in een fonds met slechte dekkinsgraad, vragen om problemen dat oude stelsel. Meer individuele keuze is welkom.

[ Voor 3% gewijzigd door MXMaster op 27-01-2023 21:08 ]

[twisterNL]

G83 schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 13:49:
[...]


Je reageert nogal gepikeerd en je tekst schreeuwt eigenlijk dat je het wel heel graag wil uitleggen. Je hoeft niks uit te leggen op basis van een kop, ik heb het bijgevoegde artikel gelezen, jij ook?

Als je 28-60(?) bent als alleenstaande (of met twee) met een passend inkomen en geen bijzondere achtergrond (zorginstelling, statushouder, grote gezin, etc) hebt, dan is dus minder dan een half procent van de vrijkomende woningen uit de sociale voorraad in Amsterdam beschikbaar. Dat is wat mij betreft wel een schreeuwerige krantenkop waard.

Maar mijn punt was dus dat deed druk op de onderkant van de koopmarkt hoog zal blijven. Verwacht veel paniekkopers met een veel te hoge woonquote.

Laatste reactie van mijn kant. Mijn reactie was meer aan de media als geheel gericht. Met wonen is het heel gemakkelijk om een ragebait artikeltje te schrijven zoals deze. Neem de meest extreme situatie als kop en schrijf alle nuances ver weg in het artikel. Alles om wat pvv-figuren te trekken zodat het artikeltje via twitter en feesboek rondgaat om vervolgens na 3 tweets te lezen dat alle migranten het land uit moeten. Het is uiteraard niet de schuld van beleid dat de betaalbare woningvoorraad in Amsterdam met tienduizenden woningen is afgenomen en in Nederland met honderdduizenden.

In bepaalde categorieën (zoals je die schetst) ben je inderdaad fucked, dat moet echt beter. Voor jongeren en gezinnen is die situatie al anders. Daar zijn ruim 2800 van de 7000 woningen verdeeld op basis van inschrijftijd. Maar dat trekt weinig kliks. Ik heb me jaren geleden al verbaasd dat in Amsterdam 2/3e deel van de vrijgekomen woningen via urgenties vergeven wordt. Dat is aan deze gegevens te zien nog niet veranderd.

[Conrado]

Sport_Life schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 08:05:
Ik zie ook veel woningen voor 2022 prijzen op de markt komen en dan na 4 weken eraf gaan, zonder weer terug te komen. Blijkbaar proberen mensen eerst te verkopen voor de hoofdprijs en als dat niet lukt wordt de keutel ingetrokken.

Ik denk dat, dat ook het grote verschil met de huizencrisis is, verkopers hoeven niet zo nodig.

[Strijpje]

Conrado schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 21:45:
[...]

Ik denk dat, dat ook het grote verschil met de huizencrisis is, verkopers hoeven niet zo nodig.

Nóg niet maar de vraag is in hoeverre de economie hier straks geraakt wordt. 600.000 huishoudens in de problemen en ontslaggolf begonnen in Amerika.. klinkt mij aks een dejavu van 10 jaar geleden. We gaan zien hoe anders de onstandigheden deze keer echt zijn

[koentjuh]

Het valt mij juist op dat hier in Soest de verkoper van woningen weer een opleving kennen na lang te koop te hebben gestaan. Zeker de oudere woningen met matig energie label. Dat zou kunnen komen door de dalende energieprijzen, of de werkelijke koopsom ligt aanzienlijk lager dan de vraagprijs.

In zijn algemeenheid lijken rentes wel te stabiliseren en dalen de energie kosten.

[Rubbergrover1]

Strijpje schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 09:54:
[...]


Nóg niet maar de vraag is in hoeverre de economie hier straks geraakt wordt. 600.000 huishoudens in de problemen en ontslaggolf begonnen in Amerika.. klinkt mij aks een dejavu van 10 jaar geleden. We gaan zien hoe anders de onstandigheden deze keer echt zijn

Je haalt me de woorden uit de mond. De situatie die we nu zien is juist precies hoe een omslag in de huizenmarkt gewoonlijk in zijn werk gaat. Eerst een groep die nog enigszins wil profiteren van de hoge prijzen, waardoor het aanbod groter wordt. Vervolgens een groep die daar te laat mee is maar het, soms enigszins in paniek, nog steeds wil proberen voor de oude prijzen. En daarna komt de situatie waarin bij iedereen doordringt dat de prijzen dalen en je dus ofwel nu-of-nooit moet verkopen, ofwel moet blijven stilzitten terwijl je geschoren wordt. Pas in een later stadium neemt dus het aanbod af, op het moment dat de prijzen al zodanig zijn gedaald dat 'niemand' meer wil verkopen.

[Sport_Life]

Señor Sjon schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 13:45:
[...]


[..] maar telkens is de overheid druk doende om elke paar jaar nieuwe regels in te vliegen. Niet alleen het wijzigingen van het belasten van bezit/huurpenningen, maar ook niet mogen indexeren omdat de inflatie toevallig hoog is, terwijl de afspraak inflatie+1% is. Het gemak waarmee om electorale redenen afspraken worden gebroken vanuit de overheid is stuitend. Je kan in een jaar tijd dus je huurinkomsten extra belast zien worden, opeens met de huurcommissie en huurpunten te maken hebben en men wil ook nog dat je het huis verbouwt voor de energietransitie, maar bij voorkeur geen huurverhoging daarvoor vraagt (en als je saldeert, moet dat ook maar weg). Even in een notendop de laatste 1,5 jaar.

Dat mag allemaal echt geen verrassing zijn voor een verhuurder, we hebben deze trend toch in allerlei thema's gezien de afgelopen jaren? Boeren die worden gestimuleerd een stal van 1m+ te bouwen voor 200 koeien en vervolgens wordt er besloten de veestapel te krimpen dus zit de boer met 50% dekking, studenten die halverwege de studie ineens worden geconfronteerd met een leenstelsel (de pechgeneratie) of de langstudeerboete waar ik zelf mee geconfronteerd werd.

Als verhuurder calculeer je bepaalde risico's in en als je in 2021/2022 een verhuurpand hebt gekocht (of je eigen woning hebt behouden om te verhuren) vind ik het eerlijk gezegd toch een beetje je eigen schuld, gedreven door Fomo. De niet door Fomo gedreven verhuurders die er op tijd bij waren (<2020) hebben voldoende vet op de botten (eigen vermogen opgebouwd), die komen niet zo snel in de problemen.

Kan me nog wel discussies van vorig jaar herinneren dat een aantal hier behoorlijk sceptisch waren over een pand verhuren (op kleine schaal als particulier), en nu komt een deel van die voorspellingen uit en is het ineens de schuld van de overheid?

Sport_Life schreef op zaterdag 18 december 2021 @ 17:47:
[...]

Komt vanzelf een moment dat de woningen allemaal weer op de markt komen en dan is het weer de schuld van de banken en de overheid dat ze met verlies moeten verkopen .

Tot een jaar of 3-4 geleden was het nog rendabel, met de huidige prijzen ga je wel een heel hoog risico aan imo. (met name als het met geleend geld wordt gefinancierd).

[ Voor 15% gewijzigd door Sport_Life op 28-01-2023 11:22 ]

[Ivow85]

Strijpje schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 09:54:
[...]


Nóg niet maar de vraag is in hoeverre de economie hier straks geraakt wordt. 600.000 huishoudens in de problemen en ontslaggolf begonnen in Amerika.. klinkt mij aks een dejavu van 10 jaar geleden. We gaan zien hoe anders de onstandigheden deze keer echt zijn

Die 600.000 moet je wel wat relativeren.

2 jaar geleden, toen energie spotgoedkoop was en er genoeg werk was voor iedereen met 10 vingers en 10 tenen, was het aantal met dezelfde probleemgevallen al 510.000. De omvang van de groep die ongeacht de wind op de economie een chronisch geldtekort heeft, bestaat dus grofweg uit een half miljoen huishoudens.

Er is nu een stijging van een kleine 20% probleemgevallen bovenop de groep die altijd chronisch geldtekort heeft. Terwijl de energieprijzen x3 of x4 gegaan zijn, valt dat mijns inziens nog wel mee. Met het prijsplafond (en de dalingen op de energiemarkt) zijn prijzen nu gedaald naar "x2" ten opzichte van 2021 en eerder.

[antidote]

Conrado schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 21:45:
[...]

Ik denk dat, dat ook het grote verschil met de huizencrisis is, verkopers hoeven niet zo nodig.

Hoeven verkopers niet zo nodig, of happen de kopers niet toe? Het afgelopen kwartaal werden 14% meer woningen te koop gezet dan in Q4 2021, en het aanbod bij NVM-makelaars was 123% hoger. Tot nu toe willen de verkopers blijkbaar wel, maar hoeven kopers niet zo nodig.

Op het ogenblik speelt denk ik ook een seizoenseffect: daling van het aanbod in december, stagnatie in januari. Ik ben benieuwd of het aanbod weer gaat stijgen bijvoorbeeld na de voorjaarsvakantie, of dat verkopers toch gaan afhaken.

[Rubbergrover1]

antidote schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 12:33:
[...]

Hoeven verkopers niet zo nodig, of happen de kopers niet toe? Het afgelopen kwartaal werden 14% meer woningen te koop gezet dan in Q4 2021, en het aanbod bij NVM-makelaars was 123% hoger. Tot nu toe willen de verkopers blijkbaar wel, maar hoeven kopers niet zo nodig.

Lijkt me niet zo gek. Als afwachtende potentiële verkoper zul je ook wel doorhebben dat de grootste stijgingen waarschijnlijk wel voorbij zijn. Dan is dit een mooi moment om te proberen van de top te profiteren. Maar steeds meer kopers zullen daardoor denken dat er dan misschien wel een daling aan zit te komen en zullen juist rustig afwachten.

[Strijpje]

Ivow85 schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 12:11:
[...]


Die 600.000 moet je wel wat relativeren.

2 jaar geleden, toen energie spotgoedkoop was en er genoeg werk was voor iedereen met 10 vingers en 10 tenen, was het aantal met dezelfde probleemgevallen al 510.000. De omvang van de groep die ongeacht de wind op de economie een chronisch geldtekort heeft, bestaat dus grofweg uit een half miljoen huishoudens.

Er is nu een stijging van een kleine 20% probleemgevallen bovenop de groep die altijd chronisch geldtekort heeft. Terwijl de energieprijzen x3 of x4 gegaan zijn, valt dat mijns inziens nog wel mee. Met het prijsplafond (en de dalingen op de energiemarkt) zijn prijzen nu gedaald naar "x2" ten opzichte van 2021 en eerder.

En deze dan: “Maar liefst 42 procent van de Nederlanders had in het afgelopen jaar een of meer betalingsproblemen, blijkt uit onderzoek van budgetvoorlichter Nibud.”. Je kan wel zeggen dat het daarvoor ook al niet geweldig ging voor een grote groep maar in 2021 hadden we een overschot aan corona-spaargeld (en extreem veel overheidssteun zodat werknemers niet en masse werden ontslagen). Die berg geld nu hard aan het wegsmelten en daarbij komt nu ook nog een econ crisis aan.

Oja en in 2024 is het plafond afgelopen.

[ Voor 4% gewijzigd door Strijpje op 28-01-2023 14:25 ]

[Masvic]

Ontwikkeling om in de gaten te houden.

[RocketKoen]

Masvic schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 14:32:
[Afbeelding]

Ontwikkeling om in de gaten te houden.

In de VS. weinig invloed op onze huizenmarkt.