Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[DutchManticore]

Conrado schreef op zondag 22 januari 2023 @ 21:53:
[...]

Helemaal met je eens. Ter aanvulling, probeer in scenario's te denken. Je denkt in kortingen (van zo'n € 40K). Dat zijn enorme bedragen, maar reken dat eens door tegen verschillende rentetarieven en over 30 jaar (met zwakke inflatie). Is het dan het risico waard om te wachten?

Voor de goede orde, ik heb een compleet andere verwachting en outlook dan jij.

Ik heb zelf bewust vorig jaar verkocht op de top en zie voorlopig ook nog heel wat donkere wolken. Ik ga nog niet kopen ookal hebben we genoeg gespaard om hypotheek vrij te kunnen kopen.

Ik verwacht zelf een correctie van 30%, 2019 prijzen.

Niet wachten en nu gewoon kopen is ook niet risico vrij. Je hebt nu hoge prijzen en hoge rente. Dat is dubbel meh.

[Voor 11% gewijzigd door DutchManticore op 22-01-2023 22:29]

[Strijpje]

Sport_Life schreef op zondag 22 januari 2023 @ 22:08:
[...]

Bij ons is meer het probleem dat het lastig is goed personeel te vinden. Veel afgestudeerden blijven 1-2 jaar plakken en gaan dan voor 500 euro meer elders aan de gang.
Dat is bij ons wel flink recht gezet met een 'modern' salarishuis, maar het blijft lastig.

En mensen met >10j relevante ervaring en bewezen track record zijn nog veel lastiger te vinden.

Mede daardoor verwacht ik dat het allemaal wel meevalt met de ellende.
Mijn positie is vrij objectief, heb (veel) baat bij lagere prijzen want dat drukt de woz/ewf (hra is nu precies 0), aan de andere kant zit ik ook niet te wachten op baan onzekerheid.

Dit is wel interessant wat je aankaart, want ik zie dit als een voorbeeld van een loonprijsspiraal. Met als gevolg dat de centrale banken nog eens lekker doorgaan met renteverhogingen. Hun nr 1 prioriteit is juist dat de economie flink afkoelt en dat houdt oa in dat de werkloosheid oploopt en bedrijven failliet gaan. Ook ik deel trouwens je dubbele gevoel mbt baanzekerheid maar het gaat me even om wat we (objectief) verwachten.

[P.K.]

Strijpje schreef op zondag 22 januari 2023 @ 22:09:
[...]


Zo snel wordt er nooit gereageerd op renteverhogingen. Dat de (kern)inflatie iets begint te zakken zou je in principe kunnen zien als teruggang want dwz dat de economie afkoelt.

Inflatie is jaar-op-jaar. We komen nu in een fase dat er 12 maanden geleden al flinke inflatie was, het is dus logisch dat de inflatie afneemt. Het zou pas zorgwekkend zijn als de inflatie nu in de dubbele cijfers zou blijven.

Dit is juist een gezonde ontwikkeling, die aangeeft dat we niet te maken hebben met een structureel probleem.

Alleen met een euro die structureel een tik heeft gehad qua waarde.

[Voor 5% gewijzigd door P.K. op 22-01-2023 22:23]

[DutchManticore]

Strijpje schreef op zondag 22 januari 2023 @ 22:09:
[...]


Zo snel wordt er nooit gereageerd op renteverhogingen. Dat de (kern)inflatie iets begint te zakken zou je in principe kunnen zien als teruggang want dwz dat de economie afkoelt.

Dit snappen veel mensen niet..

De inflatie gaat niet magisch verdwijnen. Dat gebeurt of door hoge rentes die langdurig aanhouden, of door een economische recessie.

Beide zijn niet goed voor de huizenprijzen.

Zelfs als de centrale banken onder druk van de politiek dom/zwak genoeg zijn om de teugels vroegtijdig te laten vieren is dat van korte duur. De handen zullen vanzelf weer gedwongen worden tot restrictief beleid want dan laait de inflatie gewoon weer op.

We zitten op 6% kerninflatie. Dat is veel en veel te hoog. Fluctuaties omhoog en omlaag zijn te verwachten. Maar echte stabilisatie gaan we alleen maar bereiken met de bovenstaande twee scenarios

[Laapo]

Strijpje schreef op zondag 22 januari 2023 @ 19:28:
Aan de mede-“wachters” hier; op wat voor omstandigheden wachten jullie?

Ik zit zelf momenteel naar huizen te kijken die zo rond de 400k-425k kosten (tien jaar oud) en hoop dat deze tegen eind dit jaar nog eens 10-12% zakken. Als dat gebeurt ben ik bereid te kopen, ook al is dat mogelijk nog niet de absolute dal. De huidige prijzen vind ik echt nog te hoog en niet overeenkomend met de veranderde realiteit.

Grenzen vrijstelling overdrachtsbelasting en NHG zijn nu op het hoogst. Worden volgend jaar waarschijnlijk naar beneden bijgesteld. Aan de ene kant geeft dat extra druk op de prijzen, aan de andere kant loop je dat voordeeltje misschien mis.

Gewoon blijven kijken tot je denkt, yes, dit wordt mijn huis. En anders gewoon niet kopen tot de prijzen een eerste herstel tonen. Dan is het dieptepunt waarschijnlijk geweest en koop je in een opgaande markt.

[DutchManticore]

P.K. schreef op zondag 22 januari 2023 @ 22:22:
[...]

Dit is juist een gezonde ontwikkeling, die aangeeft dat we niet te maken hebben met een structureel probleem.

Alleen met een euro die structureel een tik heeft gehad qua waarde.

Daar staan we echt 180 graden tegenover elkaar.

De kerninflatie loopt wereldwijd op, huizen zijn wereldwijd op all-time-highs, er is een tekort aan alles.

De laatste twee jaar heeft de hele productie zijde van de economie platgelegen terwijl er triljarden aan valuta in circulatie zijn gebracht en de vraag naar producten en diensten hebben doen exploderen.

Dit probleem is juist extreem structureel.

De energie prijzen zijn dat niet (en verantwoordelijk voor het grootste deel van de (piek)inflatie) maar dat is echt het minste van onze problemen. De catalystische werking heeft zijn effect al gehad

[Masvic]

... En China staat op het punt om weer open te gaan. Economen zijn bang dat dat ook de inflatie weer verder aan gaat jagen.

[Bunk Hulkers]

Laapo schreef op zondag 22 januari 2023 @ 22:27:
[...]


Grenzen vrijstelling overdrachtsbelasting en NHG zijn nu op het hoogst. Worden volgend jaar waarschijnlijk naar beneden bijgesteld. Aan de ene kant geeft dat extra druk op de prijzen, aan de andere kant loop je dat voordeeltje misschien mis.

Gewoon blijven kijken tot je denkt, yes, dit wordt mijn huis. En anders gewoon niet kopen tot de prijzen een eerste herstel tonen. Dan is het dieptepunt waarschijnlijk geweest en koop je in een opgaande markt.

100% mee eens, timming geeft je dan een voordeel en zeker als je het volgt : Zoals hier op dit forum/de media/laatste nieuwtjes etc in een combi stopt en daar dan wel of niet de stap neemt om te kopen/oversluiten/etc

Kan je zomaar tientallen K's schelen

[Laapo]

Masvic schreef op zondag 22 januari 2023 @ 22:30:
... En China staat op het punt om weer open te gaan. Economen zijn bang dat dat ook de inflatie weer verder aan gaat jagen.

Helpt een hogere rente hier toch niet tegen. Chinese producten waar hier geen afnemer voor is vinden ze gauw elders. Ondertussen wij een hoge rente, minder investeringen en een recessie en China die er vandoor gaat met het voordeel van wat lagere grondstof en energieprijzen..

[Conrado]

DutchManticore schreef op zondag 22 januari 2023 @ 22:13:
Ik verwacht zelf een correctie van 30%, 2019 prijzen.

Niet wachten en nu gewoon kopen is ook niet risico vrij. Je hebt nu hoge prijzen en hoge rente. Dat is dubbel meh.

Hypotheekvrij kopen is natuurlijk een heel ander verhaal, dan telt echt de laagste prijs Als je echt 2019-nivo verwacht, tja dan moet je even wachten.

Echter, niemand weet hoe het gaat. Er zijn allerlei scenario's mogelijk. Als je leent, moet je in scenario's ook met de rente rekening houden. En als er nog een vol procent bij de rente komt, dan moeten huizen wel erg in prijs zakken om überhaupt nog met gunstiger maandlasten te rekenen. Wachten zou dan weleens een dure optie kunnen zijn.

[DutchManticore]

Conrado schreef op zondag 22 januari 2023 @ 23:19:
[...]

Hypotheekvrij kopen is natuurlijk een heel ander verhaal, dan telt echt de laagste prijs Als je echt 2019-nivo verwacht, tja dan moet je even wachten.

Echter, niemand weet hoe het gaat. Er zijn allerlei scenario's mogelijk. Als je leent, moet je in scenario's ook met de rente rekening houden. En als er nog een vol procent bij de rente komt, dan moeten huizen wel erg in prijs zakken om überhaupt nog met gunstiger maandlasten te rekenen. Wachten zou dan weleens een dure optie kunnen zijn.

Die twee zij onlosmakelijk met elkaar verbonden. Als de rente omhoog gaat, dalen de prijzen automatisch. Dat is het hele idee van het verhogen van de rente, het verminderen van de koopkracht economie breed.

Andersom ook. Als de rentes lang laag blijven, worden dingen duurder. Dat is precies waarom we dit hele probleem en de huidige huizenprijzen nu hebben

Edit:
Wel helemaal eens dat hypotheekvrij kopen en afhankelijk zijn van een hypotheek andere risico profielen hebben!

[Voor 5% gewijzigd door DutchManticore op 23-01-2023 00:09]

[Sport_Life]

Strijpje schreef op zondag 22 januari 2023 @ 22:18:
[...]


Dit is wel interessant wat je aankaart, want ik zie dit als een voorbeeld van een loonprijsspiraal. Met als gevolg dat de centrale banken nog eens lekker doorgaan met renteverhogingen. Hun nr 1 prioriteit is juist dat de economie flink afkoelt en dat houdt oa in dat de werkloosheid oploopt en bedrijven failliet gaan. Ook ik deel trouwens je dubbele gevoel mbt baanzekerheid maar het gaat me even om wat we (objectief) verwachten.

In het zwartste scenario zal de werkloosheid te hoog oplopen en gaan te veel bedrijven failliet. En dan krijg je inderdaad de correctie waar sommige op hopen (of zelfs vanuitgaan), namelijk pre corona prijzen.

Dat is geen gunstig scenario voor welke (centrale) bank dan ook, bedenk ook dat degene die aan de knoppen draaien bewust de hoge rente (10-15%) in de jaren 80 en de economische crisis in 2009 hebben meegemaakt, misschien naïef van mij maar ik denk dat dergelijke scenario's voorkomen worden. Met name omdat ze dan hun eigen beleid tijdens corona volledig belachelijk maken cq gezichtsverlies krijgen.
Aan de andere kant begrijp ik heel goed dat een aantal (met name starters) zich vasthouden aan deze scenario's , mensen die de enorme stijgingen sinds 2013 vanaf de zijlijn hebben meegemaakt.

Overigens is het doel van de centrale banken de inflatie op een gemiddeld (!) niveau van 2% brengen , de werkeloosheid kan iets oplopen en faillissementen van bedrijven die teveel afhankelijk zijn van de lage rente idem, dat is ook een gezonde cyclus. Dat is het gevolg van het beleid, niet het doel. Het verschil is dat dit gevolg ongewenst is , derhalve zal 'teveel' voorkomen (moeten) worden.

Tot slot hebben banken in de huidige tarieven reeds veel marge ingebouwd, dus er is ruimte voor een hogere rente zonder dat dit hoeft te worden doorbelast aan de consument. Tegelijkertijd is bij de spaarrentes hetzelfde aan de hand (in NL hooguit 0,8% variabel..).

[Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 23-01-2023 00:25]

[spijkerhoofd]

@DutchManticore Ik deel uw mening helemaal niet als ik eerlijk ben. We hebben een enorm personeelstekort die de komende 10 jaar minstens zal aanhouden. Tel daarbij op dat wij een hele sterke economie hebben waardoor ik niet in ga zien dat er een hoge werkloosheid komt. Ja er zullen bedrijven falliet gaan, maar het personeel zal dan bij andere bedrijven in dienst komen zonder al te veel moeilijkheden waardoor ze moeten verkopen.

Wij hebben een behoorlijk groot gedeelte van de bevolking die gepensioneerd is en een afbetaald huis hebben, nog nooit zoveel woningen zijn afbetaald, plus door de crisis van 2008 - 2014 zijn de leennormen fors verhoogd en zijn volledig aflossingsvrije hypotheken niet meer mogelijk. De kans dat mensen in Nederland moeten verkopen is niet heel hoog en de woningtekorten zal enkel oplopen nu door de hoge rentes en stikstofproblematiek nieuwbouwprojecten gecanceld worden. De woningmarkt zal eerder op slot gaan dan dat dat de prijzen fors zullen dalen. Wel denk ik dat de lucht die tijdens corona in de markt geblazen is dat die er nu uitgaat waardoor er prijsdalingen zijn.

Het lastige van de ECB is dat de Noord Europese landen economisch en financieel stabiele landen zijn en dat vooral Zuid Europa dat niet zijn en zij ervoor kunnen zorgen dat de inflatie flink naar beneden gaat omdat de Zuid Europese landen problemen gaat krijgen door de hogere rente. Mijn vraag rijst dan ook hoever kan de ECB de rentes verhogen als Zuid Europa falliet kan gaan door hoge rentes.

[Wispe]

Laapo schreef op zondag 22 januari 2023 @ 22:27:
[...]


Grenzen vrijstelling overdrachtsbelasting en NHG zijn nu op het hoogst. Worden volgend jaar waarschijnlijk naar beneden bijgesteld. Aan de ene kant geeft dat extra druk op de prijzen, aan de andere kant loop je dat voordeeltje misschien mis.

Gewoon blijven kijken tot je denkt, yes, dit wordt mijn huis. En anders gewoon niet kopen tot de prijzen een eerste herstel tonen. Dan is het dieptepunt waarschijnlijk geweest en koop je in een opgaande markt.

De grens voor de startersvrijstelling overdrachtsbelasting gaat per 1-1-2024 naar 510.000 euro (70.000 meer t.o.v. nu).

[spijkerhoofd]

Sport_Life schreef op maandag 23 januari 2023 @ 00:16:
[...]


In het zwartste scenario zal de werkloosheid te hoog oplopen en gaan te veel bedrijven failliet. En dan krijg je inderdaad de correctie waar sommige op hopen (of zelfs vanuitgaan), namelijk pre corona prijzen.

Dat is geen gunstig scenario voor welke (centrale) bank dan ook, bedenk ook dat degene die aan de knoppen draaien bewust de hoge rente (10-15%) in de jaren 80 en de economische crisis in 2009 hebben meegemaakt, misschien naïef van mij maar ik denk dat dergelijke scenario's voorkomen worden. Met name omdat ze dan hun eigen beleid tijdens corona volledig belachelijk maken cq gezichtsverlies krijgen.
Aan de andere kant begrijp ik heel goed dat een aantal (met name starters) zich vasthouden aan deze scenario's , mensen die de enorme stijgingen sinds 2013 vanaf de zijlijn hebben meegemaakt.

Overigens is het doel van de centrale banken de inflatie op een gemiddeld (!) niveau van 2% brengen , de werkeloosheid kan iets oplopen en faillissementen van bedrijven die teveel afhankelijk zijn van de lage rente idem, dat is ook een gezonde cyclus. Dat is het gevolg van het beleid, niet het doel. Het verschil is dat dit gevolg ongewenst is , derhalve zal 'teveel' voorkomen (moeten) worden.

Tot slot hebben banken in de huidige tarieven reeds veel marge ingebouwd, dus er is ruimte voor een hogere rente zonder dat dit hoeft te worden doorbelast aan de consument. Tegelijkertijd is bij de spaarrentes hetzelfde aan de hand (in NL hooguit 0,8% variabel..).

Voordat er bedrijven massaal failliet gaan en er massa ontslagen vallen ben je een paar jaar verder, en zo lang gaat de huidige situatie niet duren. De hoge vergrijzing, de lage werkloosheid en de grote personeelstekorten zorgen ervoor dat, ondanks dat we klagen, er gewoon heel veel mogelijk is en dat wij een stabiele en sterke economie hebben.

[HEY_DUDE]

https://www.telegraaf.nl/...isselen-van-baan-is-troef

De arbeidsmarkt mobiliteit os in iedergeval enorm. Heb zelf het idee dat hier inherent ook een vraag naar huizen oplevert.

[spijkerhoofd]

HEY_DUDE schreef op maandag 23 januari 2023 @ 08:06:
https://www.telegraaf.nl/...isselen-van-baan-is-troef

De arbeidsmarkt mobiliteit os in iedergeval enorm. Heb zelf het idee dat hier inherent ook een vraag naar huizen oplevert.

Meer loon betekend dat er ook hogere bedragen geleend kan worden voor de hypotheek.

[xiangpo]

HEY_DUDE schreef op maandag 23 januari 2023 @ 08:06:
https://www.telegraaf.nl/...isselen-van-baan-is-troef

De arbeidsmarkt mobiliteit os in iedergeval enorm. Heb zelf het idee dat hier inherent ook een vraag naar huizen oplevert.

In diezelfde krant staat dat de huizenmarkt maand op maand met 2.3% gedaald is.

Ben het met je eens dat de arbeidsmarkt nog heel sterk is, maar historisch gezien is de arbeidsmarkt altijd het sterkst vlak voor een nieuwe crisis. De enorme krapte op de arbeidsmarkt geeft de ECB alleen maar meer ruimte om rentes te verhogen. Wat geen goed nieuws is voor de huizenmarkt.

[Strijpje]

Volgens mij beweert hier ook niemand dat de werkloosheid op korte termijn extreem gaat oplopen, daar zijn de indicatoren nu niet naar. Ik vraag me tegelijkertijd overigens wel af of dit wel goed is voor de economie- bedrijven kunnen namelijk niet verder groeien tenzij ze expats binnenhalen (maarja, die kunnen nergens wonen). En aangezien bedrijven in dezelfde vijver moeten vissen en tegen elkaar op moeten bieden blijft die inflatie natuurlijk groeien (en dus ook de noodzaak voor nog hogere rentes).

Is een milde recessie eigenlijk wel haalbaar terwijl we eigenlijk de economie flink moeten afkoelen?

[Voor 5% gewijzigd door Strijpje op 23-01-2023 08:27]

[Masvic]

Laapo schreef op zondag 22 januari 2023 @ 23:03:
[...]


Helpt een hogere rente hier toch niet tegen.

Zeker wel... Je kan inflatie ook aan de vraagkant oplossen.

[Shadowhawk00]

Sport_Life schreef op zondag 22 januari 2023 @ 22:08:
[...]

Bij ons is meer het probleem dat het lastig is goed personeel te vinden. Veel afgestudeerden blijven 1-2 jaar plakken en gaan dan voor 500 euro meer elders aan de gang.
Dat is bij ons wel flink recht gezet met een 'modern' salarishuis, maar het blijft lastig.

En mensen met >10j relevante ervaring en bewezen track record zijn nog veel lastiger te vinden.

Mede daardoor verwacht ik dat het allemaal wel meevalt met de ellende.
Mijn positie is vrij objectief, heb (veel) baat bij lagere prijzen want dat drukt de woz/ewf (hra is nu precies 0), aan de andere kant zit ik ook niet te wachten op baan onzekerheid.

Ik vraag me toch echt af welke branche dat is, tenzij de randstad natuurlijk want bedrijven die daar vestigen willen gewoon hun HR een uitdaging geven.

O ja bedrijven willen best mensen met 10jaar ervaring aannemen voor iets meer dan minimumloon. Mensen krijgen is dan een uitdaging en mensen houden nog een grotere. En als je op alle vlakken precies hetzelfde bent als de concurrent dan is geld de enige factor, kijken naar wat medewerkers echt willen daar is HR vaak niet mee bezig.

De prijzen van huizen beginnen steeds sneller te dalen lijkt het, zelfs officiele cijfers van CBS geven 2.3% daling in december aan. En dit soort berichten in de media zorgt voor een sneeuwbal effect, wat we eerst de andere kant op zagen. Dus de prijzen zijn nog niet klaar met dalen.

Vraag me wel af als ze rendement gaan belasten en ook het fictieve rendement krijgen dan alle mensen die een woning verhuren een zak geld van de belastingdienst? 27k verlies omdat de woning minder waard is zou toch 13k belasting moeten zijn. Of is dat alleen de winst collectief maar het verlies individueel?

[Voor 6% gewijzigd door Shadowhawk00 op 23-01-2023 08:52]

[spijkerhoofd]

Strijpje schreef op maandag 23 januari 2023 @ 08:24:
Volgens mij beweert hier ook niemand dat de werkloosheid op korte termijn extreem gaat oplopen, daar zijn de indicatoren nu niet naar. Ik vraag me tegelijkertijd overigens wel af of dit wel goed is voor de economie- bedrijven kunnen namelijk niet verder groeien tenzij ze expats binnenhalen (maarja, die kunnen nergens wonen). En aangezien bedrijven in dezelfde vijver moeten vissen en tegen elkaar op moeten bieden blijft die inflatie natuurlijk groeien (en dus ook de noodzaak voor nog hogere rentes).

Is een milde recessie eigenlijk wel haalbaar terwijl we eigenlijk de economie flink moeten afkoelen?

Het lastige is dat we met 1 EU zitten met veel verschillende landen. Als in Nederland de inflatie hoog blijft maar in Zuid Europa de inflatie zo sterk daalt gaat de ECB voor Nederland enkel niet de rentes verder verhogen maar wellicht zelfs verlagen, als Italie en Portugal om omvallen staat gaat de rente echt weer naar beneden want een failliet Italie willen de centrale banken niet.

[xiangpo]

spijkerhoofd schreef op maandag 23 januari 2023 @ 09:29:
[...]

Het lastige is dat we met 1 EU zitten met veel verschillende landen. Als in Nederland de inflatie hoog blijft maar in Zuid Europa de inflatie zo sterk daalt gaat de ECB voor Nederland enkel niet de rentes verder verhogen maar wellicht zelfs verlagen, als Italie en Portugal om omvallen staat gaat de rente echt weer naar beneden want een failliet Italie willen de centrale banken niet.

Daar is nu specifiek het TPI voor in het leven geroepen.

[Masvic]

Shadowhawk00 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 08:49:
[...]


De prijzen van huizen beginnen steeds sneller te dalen lijkt het, zelfs officiele cijfers van CBS geven 2.3% daling in december aan.

Gemiddelde vraagprijs -2% in 2 weken.

[Shadowhawk00]

Masvic schreef op maandag 23 januari 2023 @ 10:08:
[...]

Gemiddelde vraagprijs -2% in 2 weken.

Ja het gaat steeds sneller, mensen die een huis/nieuwbouw gekocht hebben weten dat ze moeten verkopen. Dus als de buurman hetzelfde huis voor 300k te koop zet gaan ze echt niet meer vragen. Misschien zelfs iets minder om toch maar te verkopen.

Dit zal nog wel erger worden omdat tot eind vorig jaar veel mensen eerst kochten en toen verkochten, die mensen moeten nu wel verkopen waardoor er meer op de markt komt. Tegelijk is de kans groot dat veel mensen eerst willen verkopen en dan kopen nu waardoor er meer huizen langer te koop staan.

Als je moet verkopen is het beter om nu 5% verlies te nemen dan om over 6 maanden 10% verlies te moeten nemen.

** getallen illustratief.

[Sport_Life]

Masvic schreef op maandag 23 januari 2023 @ 10:08:
[...]

Gemiddelde vraagprijs -2% in 2 weken.

Volgens mij is iedereen het erover eens dat een rente van 4-5% niet past bij het huidige prijsniveau, zelf bij onze verkoop ook meegemaakt dat we 180k meer kregen dan een vergelijkbare woning die 6 maanden eerder is verkocht. En bij aankoop buiten Funda om de vraagprijs betaald aan een 'slapende boomer'. Destijds in het verkooptopic eea uiteen gezet, daar kun je de details vinden.

Dat prijsniveau houdt natuurlijk nooit lang stand, en nu met de renteverhoging al helemaal niet. Mag ook voor niemand een verrassing zijn.

Neem deze bijvoorbeeld: https://www.funda.nl/koop...2905513-regentesselaan-3/

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

35% stijging in 2 jaar tijd. En 580k was in 2020 al heel veel geld voor zo'n woning, gezien vanuit perspectief van de verkoper (die in 2013 misschien 300k betaalde).

Bovenstaande staat niet op zichzelf, maar is volledig in lijn met mijn ervaring bij verkoop.

Ik verwacht dat we (in dit voorbeeld) niet verder zakken dan 580k, dus prijsniveau 2020/2021.
Daar gaat nog wel een paar jaar overheen, de grootste daling is nu (denk ik) achter de rug, namelijk het overbieden met 10-20% is niet meer, nu is het een marathon naar het niveau van 2020.

De vraag is waar is het punt waarbij de loonstijgingen en rente in balans zijn zodat zo'n woning weer 'betaalbaar' wordt voor de doelgroep (niet Jan Modaal).

[Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 23-01-2023 10:27]

[Requiem19]

Die CBS data over de daling in december moeten we denk ik even goed duiden:

- Dit is data over de inschrijving in het kadaster
- NVM data betreft het tekenen van het koopcontract

De overdracht van de woning is bijna altijd weken later, zo niet maanden later. Die 2% daling die het CBS noemt zagen we dus al terug in de Q4 (en zelfs de Q3) cijfers van het NVM.

Door te stellen 'de woningmarkt daalde nog sneller in december', ben je de data niet juist aan het interpreteren vind ik. De CBS data is hetzelfde als de NVM data, maar met enige vertraging.

[P.K.]

DutchManticore schreef op zondag 22 januari 2023 @ 22:29:
[...]


Daar staan we echt 180 graden tegenover elkaar.

De kerninflatie loopt wereldwijd op, huizen zijn wereldwijd op all-time-highs, er is een tekort aan alles.

De laatste twee jaar heeft de hele productie zijde van de economie platgelegen terwijl er triljarden aan valuta in circulatie zijn gebracht en de vraag naar producten en diensten hebben doen exploderen.

Dit probleem is juist extreem structureel.

De energie prijzen zijn dat niet (en verantwoordelijk voor het grootste deel van de (piek)inflatie) maar dat is echt het minste van onze problemen. De catalystische werking heeft zijn effect al gehad

Volgens mij zitten we wel aardig op één lijn hoor, zeker over wat er speelt. Alleen niet qua waardeoordeel.

Ik vind het redelijk logisch dat de kerninflatie wereldwijd oploopt. Inflatie in één sector die lange tijd aanhoudt zorgt nu voor inflatie in de volledige economie, het sijpelt door omdat iedereen gecompenseerd wil worden. En omdat iedereen gecompenseerd wil worden krijgen we weer een beetje extra inflatie. (Dat die inflatie nu daalt is echter een positief teken en geeft aan dat we niet in een situatie zoals Venezuela of Turkije zitten)

Zoals je zegt is er tijdens de Corona pandemie wereldwijd door de diverse centrale banken een enorme hoeveelheid geld bijgedrukt om de boel niet vast te laten lopen, die rekening krijgen we nu gepresenteerd in de vorm van inflatie. Nu de economie weer redelijk normaal draait heb je een overvloed aan geld. Er zal een nieuwe balans gevonden moeten worden hoeveel waarde we hechten aan een euro (of welke valuta dan ook). Daar zullen nog aantal rondes van prijs- en salarisverhogingen over heen gaan, totdat er weer meer balans komt in vraag en aanbod. Zodra dat allemaal verwerkt is blijft er echter geen structureel probleem over.

De inflatie is gekomen door het bijdrukken (met de oorlog als katalysator), het is een bijverschijnsel geen oorzaak.

[Shadowhawk00]

Requiem19 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 10:25:
Die CBS data over de daling in december moeten we denk ik even goed duiden:

- Dit is data over de inschrijving in het kadaster
- NVM data betreft het tekenen van het koopcontract

De overdracht van de woning is bijna altijd weken later, zo niet maanden later. Die 2% daling die het CBS noemt zagen we dus al terug in de Q4 (en zelfs de Q3) cijfers van het NVM.

Door te stellen 'de woningmarkt daalde nog sneller in december', ben je de data niet juist aan het interpreteren vind ik. De CBS data is hetzelfde als de NVM data, maar met enige vertraging.

En het CBS heeft geen belang bij de getallen NVM wel iets.
En dat betreft ook echt de overdrachts prijzen daar zit verder geen interpretatie achter ( zijn NVM vraag of verkoop prijzen ? )

Maar goed we zijn het er allemaal over eens dat de prijzen aan het dalen zijn nu word het afwachten tot de daling weer stopt en we weer terug naar omhoog gaan. De huizenmarkt vormt een golfbeweging dus ergens zal deze trend weer afvlakken. Als je dan moet verkopen ben je de lul, kan je dan kopen zit je goed.

[Voor 3% gewijzigd door Shadowhawk00 op 23-01-2023 10:31]

[Masvic]

Requiem19 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 10:25:
Die CBS data over de daling in december moeten we denk ik even goed duiden:

- Dit is data over de inschrijving in het kadaster
- NVM data betreft het tekenen van het koopcontract

De overdracht van de woning is bijna altijd weken later, zo niet maanden later. Die 2% daling die het CBS noemt zagen we dus al terug in de Q4 (en zelfs de Q3) cijfers van het NVM.

Door te stellen 'de woningmarkt daalde nog sneller in december', ben je de data niet juist aan het interpreteren vind ik. De CBS data is hetzelfde als de NVM data, maar met enige vertraging.

Nvm rekent waarschijnlijk ook anders dan CBS, zie laatste pagina van het rapport voor de rekenmethode.

[Voor 12% gewijzigd door Masvic op 23-01-2023 11:18]

[Requiem19]

Shadowhawk00 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 10:30:
[...]


En het CBS heeft geen belang bij de getallen NVM wel iets.
En dat betreft ook echt de overdrachts prijzen daar zit verder geen interpretatie achter ( zijn NVM vraag of verkoop prijzen ? )

De NVM rapporteert de prijzen in de verkoopcontracten. Daar zit ook geen interpretatie achter. De NVM kan daar ook niet mee sjoemelen, tenzij ze bewust bedragen in koopcontracten foutief opnemen in hun data en daarmee hun volledige geloofwaardigheid op het spel zetten.

In het kort gezegd kun je het zo zien:

- NVM en CBS zouden grofweg dezelfde cijfers moeten rapporteren
- De NVM zal dit iets eerder rapporteren
- Het CBS zal dit iets later rapporteren.

Wat ik nu zie gebeuren:

- Op basis van NVM data wordt de eerste conclusie genomen dat er een daling is
- Op basis van het CBS concluderen dat de daling nog sneller gaat.

Dat is fout. Althans, misschien klopt de conclusie wel, maar de gevolgtrekking is onjuist. In bovenstaande redenering neem je dezelfde daling 2x mee in je conclusie.

De 2% daling in december die het CBS noemt gaat om woningen die in oktober, september, augustus, juli en zelfs eerder al verkocht zijn (koopcontract getekend). Dit zit dus al lang en breed in de Q4 (en Q3) cijfers van het NVM.

[Conrado]

Shadowhawk00 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 10:30:
En het CBS heeft geen belang bij de getallen NVM wel iets.
En dat betreft ook echt de overdrachts prijzen daar zit verder geen interpretatie achter ( zijn NVM vraag of verkoop prijzen ? )

Laten we niet achter iedere marktonderzoek het belang van de rapporteur zoeken, want dan kun je alles in twijfel trekken

Het CBS loopt idd zo'n 3 maanden achter op het NVM. Het bevestigd wel de trend van het NVM, beiden gaan uit van de transactieprijs. Voordeel van het CBS is dat het exact tot op de komma is, en alle huizen worden meegenomen. Echter, juist omdat ze in de tijd achterlopen volgen we hier meestal de NVM.

[Voor 3% gewijzigd door Conrado op 23-01-2023 12:00]

[Paralize_nl]

We kunnen toch concluderen met nieuwste cijfers dat als je nu je huis te koop zet, je dezelfde vraagprijs kan vragen als januari 2022 alleen geen overbiedingen meer?

[Shadowhawk00]

Paralize_nl schreef op maandag 23 januari 2023 @ 14:06:
We kunnen toch concluderen met nieuwste cijfers dat als je nu je huis te koop zet, je dezelfde vraagprijs kan vragen als januari 2022 alleen geen overbiedingen meer?

Dat is wel een heel generieke conclusie, in bepaalde delen van nederland zal je nog wel overboden worden, in andere delen zal je een bod krijgen onder de vraagprijs.
De vraag is of je met die vraagprijs wel kijkers vind die je woning willen kopen, kopers zijn ook niet gek die lezen de krant ook en die zullen ook wel denken, nou de prijzen dalen best hard wij gaan ook 5-10% onder de vraagprijs zitten.

[Paralize_nl]

Shadowhawk00 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 14:10:
[...]


Dat is wel een heel generieke conclusie, in bepaalde delen van nederland zal je nog wel overboden worden, in andere delen zal je een bod krijgen onder de vraagprijs.
De vraag is of je met die vraagprijs wel kijkers vind die je woning willen kopen, kopers zijn ook niet gek die lezen de krant ook en die zullen ook wel denken, nou de prijzen dalen best hard wij gaan ook 5-10% onder de vraagprijs zitten.

Ehm… we zijn bovenste cijfers toch allemaal op het gemiddelde aan het duiden?

Yoy zijn de cijfers 2,7% hoger. Dat is een conclusie uit het rapport.

Maar nee, we kijken naar maand op maand en geven daarna aan dat andere conclusies niet kloppen?

Hoezo goochelen met statistiek

Edit: daarbij 10% onderbieden?
Dat gebeurde al nauwelijks toen ik in 2015 kocht.

Benieuwd of daar data over vrij wordt gegeven door nieuwe biedingsregistratie.

Zou interessant kunnen zijn in april in m kwartaal 1 terug te kijken

[Voor 12% gewijzigd door Paralize_nl op 23-01-2023 14:19]

[Shadowhawk00]

Paralize_nl schreef op maandag 23 januari 2023 @ 14:16:
[...]


Ehm… we zijn bovenste cijfers toch allemaal op het gemiddelde aan het duiden?

Yoy zijn de cijfers 2,7% hoger. Dat is een conclusie uit het rapport.

Maar nee, we kijken naar maand op maand en geven daarna aan dat andere conclusies niet kloppen?

Hoezo goochelen met statistiek

Mijn punt is meer dat een gemiddelde niets zegt over 1 specifieke woning. Dus als je nu jou huis te koop zet dan kan je geen conclusies trekken op basis van gemiddelden.

De getallen die ik geef zijn ook niet echt gebaseerd op getallen maar meer als illustratie hoe een koper nu gaat denken. Misschien denkt die wel ik bied 2% lager of bied hij de vraagprijs. Maar kopers zien ook de prijzen nu dalen ( staat in de krant ) dus die zullen daar ook hun conclusie aan verbinden.

[Voor 20% gewijzigd door Shadowhawk00 op 23-01-2023 14:21]

[Paralize_nl]

Shadowhawk00 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 14:20:
[...]


Mijn punt is meer dat een gemiddelde niets zegt over 1 specifieke woning. Dus als je nu jou huis te koop zet dan kan je geen conclusies trekken op basis van gemiddelden.

De getallen die ik geef zijn ook niet echt gebaseerd op getallen maar meer als illustratie hoe een koper nu gaat denken. Misschien denkt die wel ik bied 2% lager of bied hij de vraagprijs. Maar kopers zien ook de prijzen nu dalen ( staat in de krant ) dus die zullen daar ook hun conclusie aan verbinden.

Tuurlijk hebben locatie etc invloed.
Maar de soep wordt wel wat minder heet gegeten.

Alles rondom ons verkoopt als een gek. Maar is triple a locatie.

Ik denk wel dat de schubbekutteveeners wel problemen gaan krijgen mochten ze nog weg willen voor de hoofdprijs.

[Rubbergrover1]

Paralize_nl schreef op maandag 23 januari 2023 @ 14:30:
[...]


Tuurlijk hebben locatie etc invloed.
Maar de soep wordt wel wat minder heet gegeten.

Alles rondom ons verkoopt als een gek. Maar is triple a locatie.

Ik denk wel dat de schubbekutteveeners wel problemen gaan krijgen mochten ze nog weg willen voor de hoofdprijs.

Maar hiermee zeg je toch precies dat je juist niet kunt concluderen dat als je nu je huis te koop zet, je dezelfde vraagprijs kan vragen als januari 2022 alleen geen overbiedingen meer?

[ANdrode]

P.K. schreef op zondag 22 januari 2023 @ 21:21:
[...]
Door de hogere rente is de leencapaciteit +/- 10% afgenomen. Dat lijkt wel aardig overeen te komen met de daling in gemiddelde verkoopprijs.

Ik ben veel meer leencapaciteit verloren. Eerder 15-20%. En het gedeelte van mijn leencapaciteit dat ik wil gebruiken is met nog meer gedaald.

Bij 1.5% rente doet maximale leencapaciteit gebruiken niet zoveel pijn. Bij 4.5% mag je het nog wel lenen, maar ben je netto zoveel meer kwijt dat het een grotere invloed op je levensstijl heeft.

[Harrie_]

Paralize_nl schreef op maandag 23 januari 2023 @ 14:30:
[...]


Tuurlijk hebben locatie etc invloed.
Maar de soep wordt wel wat minder heet gegeten.

Alles rondom ons verkoopt als een gek. Maar is triple a locatie.

Ik denk wel dat de schubbekutteveeners wel problemen gaan krijgen mochten ze nog weg willen voor de hoofdprijs.

En als de prijsdaling doorzet dan zullen de verkopers op triple A locaties ook met minder genoegen moeten gaan nemen. Zoals @Shadowhawk00 terecht opmerkt; mensen lezen de krant of volgen het nieuws en krijgen ook mee dat woningprijzen (gemiddeld genomen) dalen. Volgens mij is het dan een kwestie van tijd voordat de gemiddelde kijker/bieder bij een woning op een A locatie ook vanzelf 'standaard' onder de vraagprijs gaat bieden.

[Masvic]

Harrie_ schreef op maandag 23 januari 2023 @ 14:57:
[...]


En als de prijsdaling doorzet dan zullen de verkopers op triple A locaties ook met minder genoegen moeten gaan nemen. Zoals @Shadowhawk00 terecht opmerkt; mensen lezen de krant of volgen het nieuws en krijgen ook mee dat woningprijzen (gemiddeld genomen) dalen. Volgens mij is het dan een kwestie van tijd voordat de gemiddelde kijker/bieder bij een woning op een A locatie ook vanzelf 'standaard' onder de vraagprijs gaat bieden.

En dan nog waren vorige week de meeste collega's van mij verbaasd toen ze hoorden dat iemand zijn appartement in Amsterdam niet verkocht kreeg.

[Harrie_]

Masvic schreef op maandag 23 januari 2023 @ 15:23:
[...]
En dan nog waren vorige week de meeste collega's van mij verbaasd toen ze hoorden dat iemand zijn appartement in Amsterdam niet verkocht kreeg.

Dat heeft allemaal een beetje tijd nodig om in te dalen denk ik. Toen de markt booming was vonden mensen het totaal van de zotte dat er overboden werd totdat iedereen een jaar of twee verder eraan gewend was dat dit 'de realiteit' is. In de huidige dalende markt lopen er ook nog busladingen mensen rond die nog denken dat je iedere willekeurige woning binnen 3 dagen verkocht krijgt als je zelf een bordje in de tuin plant...

[Requiem19]

ANdrode schreef op maandag 23 januari 2023 @ 14:56:
[...]


Ik ben veel meer leencapaciteit verloren. Eerder 15-20%. En het gedeelte van mijn leencapaciteit dat ik wil gebruiken is met nog meer gedaald.

Bij 1.5% rente doet maximale leencapaciteit gebruiken niet zoveel pijn. Bij 4.5% mag je het nog wel lenen, maar ben je netto zoveel meer kwijt dat het een grotere invloed op je levensstijl heeft.

Om maar niet te spreken van de bruto toename, die nog een stuk hoger is.

We hebben gezien dat de overheid best gemakkelijk bestaande regelingen versneld wil afschaffen. De situatie is m.i. nu ook riskanter dan een jaar geleden: als je nu een maximale hypotheek afsluit die je netto wel kunt betalen, maar bruto niet kunt betalen, is er het risico dat in de komende paar jaar een nieuw kabinet de HRA nog sneller afschaft, of met andere belastingregelingen komt voor huizenbezitters.

Ik denk dat het nu vrij essentieel is om te kijken of je de bruto hypotheeklasten kunt voldoen, zowel vandaag als in de toekomst...

[Nuevocasa]

Requiem19 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 15:31:
[...]


Om maar niet te spreken van de bruto toename, die nog een stuk hoger is.

We hebben gezien dat de overheid best gemakkelijk bestaande regelingen versneld wil afschaffen. De situatie is m.i. nu ook riskanter dan een jaar geleden: als je nu een maximale hypotheek afsluit die je netto wel kunt betalen, maar bruto niet kunt betalen, is er het risico dat in de komende paar jaar een nieuw kabinet de HRA nog sneller afschaft, of met andere belastingregelingen komt voor huizenbezitters.

Ik denk dat het nu vrij essentieel is om te kijken of je de bruto hypotheeklasten kunt voldoen, zowel vandaag als in de toekomst...

In de toekomst gaat gemiddeld genomen het inkomen natuurlijk wel omhoog. Tenzij je minder gaat werken natuurlijk. Je hypotheek blijft wel gelijk voor de tijd dat je het vast hebt gezet. Het afschaffen van HRA zal niet binnen een paar jaar zijn geregeld, de kans is ook groot dat er een afbouwregeling komt. Voordat het dus zo ver is, hebben de meeste mensen wel een hoger inkomen. Vraag me af of dat risico dan ook erg groot is.

[Requiem19]

Nuevocasa schreef op maandag 23 januari 2023 @ 16:37:
[...]

In de toekomst gaat gemiddeld genomen het inkomen natuurlijk wel omhoog. Tenzij je minder gaat werken natuurlijk. Je hypotheek blijft wel gelijk voor de tijd dat je het vast hebt gezet. Het afschaffen van HRA zal niet binnen een paar jaar zijn geregeld, de kans is ook groot dat er een afbouwregeling komt. Voordat het dus zo ver is, hebben de meeste mensen wel een hoger inkomen. Vraag me af of dat risico dan ook erg groot is.

Statistisch heb je denk ik gelijk.

Maar je zult ook op individueel niveau moeten kijken: wil je kinderen en ga je misschien ipv 5 dagen werken, straks 4 dagen werken? Wil je misschien veranderen van baan?

Op individueel niveau lijkt het me een belangrijke afweging. En zelfs in bredere zin ben ik er niet zo van overtuigd dat er een goede afbouwregeling komt van de HRA. Het sentiment van de woningmarkt is snel aan het keren en afhankelijk van wie er in de toekomstige coalitie zit, zou er wel eens gehakt kunnen worden met spaanders...

Gelet op de onbetrouwbaarheid van de overheid zou ik zelf vanaf nu kijken naar de bruto kosten iig.

[Shadowhawk00]

Requiem19 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 16:40:
[...]


Statistisch heb je denk ik gelijk.

Maar je zult ook op individueel niveau moeten kijken: wil je kinderen en ga je misschien ipv 5 dagen werken, straks 4 dagen werken? Wil je misschien veranderen van baan?

Op individueel niveau lijkt het me een belangrijke afweging. En zelfs in bredere zin ben ik er niet zo van overtuigd dat er een goede afbouwregeling komt van de HRA. Het sentiment van de woningmarkt is snel aan het keren en afhankelijk van wie er in de toekomstige coalitie zit, zou er wel eens gehakt kunnen worden met spaanders...

Gelet op de onbetrouwbaarheid van de overheid zou ik zelf vanaf nu kijken naar de bruto kosten iig.

Ik denk niet dat er echt partijen zijn die de HRA snel willen afschaffen. Niet in de minste plaats omdat ze daarmee iedereen die een koopwoning heeft of wil hebben raken. Dat zijn best veel kiezers die je dan het leven zuur maakt.

[Nuevocasa]

Requiem19 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 16:40:
[...]


Statistisch heb je denk ik gelijk.

Maar je zult ook op individueel niveau moeten kijken: wil je kinderen en ga je misschien ipv 5 dagen werken, straks 4 dagen werken? Wil je misschien veranderen van baan?

Op individueel niveau lijkt het me een belangrijke afweging. En zelfs in bredere zin ben ik er niet zo van overtuigd dat er een goede afbouwregeling komt van de HRA. Het sentiment van de woningmarkt is snel aan het keren en afhankelijk van wie er in de toekomstige coalitie zit, zou er wel eens gehakt kunnen worden met spaanders...

Gelet op de onbetrouwbaarheid van de overheid zou ik zelf vanaf nu kijken naar de bruto kosten iig.

Als de rente nog op 1-2% was geweest was ik het met je eens geweest. Het is al iets afgebouwd en met de huidige rente en daarbij de afkoeling van de woningmarkt denk ik niet dat ze het op korte termijn gaan aanpakken.

[ANdrode]

Requiem19 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 15:31:
[...]


Om maar niet te spreken van de bruto toename, die nog een stuk hoger is.

We hebben gezien dat de overheid best gemakkelijk bestaande regelingen versneld wil afschaffen. De situatie is m.i. nu ook riskanter dan een jaar geleden: als je nu een maximale hypotheek afsluit die je netto wel kunt betalen, maar bruto niet kunt betalen, is er het risico dat in de komende paar jaar een nieuw kabinet de HRA nog sneller afschaft, of met andere belastingregelingen komt voor huizenbezitters.

Ik denk dat het nu vrij essentieel is om te kijken of je de bruto hypotheeklasten kunt voldoen, zowel vandaag als in de toekomst...

Er was onwil om het aan te pakken toen het kon. Het is een ontzettend inefficiënte maatregel en het is gelukt om dit verder uit te stellen.

Ik weet niet of men dit durft aan te pakken voor bestaande hypotheken. Maar dat maakt niet veel uit. Ook als je bestaande rechten intact laat maar voor nieuwe hypotheken/extra leenruimte de aftrek beperkt scheelt dat al uitgaven. En de markt volgt vanzelf.

[Requiem19]

Nuevocasa schreef op maandag 23 januari 2023 @ 17:12:
[...]

Als de rente nog op 1-2% was geweest was ik het met je eens geweest. Het is al iets afgebouwd en met de huidige rente en daarbij de afkoeling van de woningmarkt denk ik niet dat ze het op korte termijn gaan aanpakken.

Met 1-2% is daarentegen het verschil tussen netto/bruto weer een stuk kleiner, dus dan zou ik me minder zorgen maken over een eventuele afbouw HRA.

Voorbeeld met 5% rente, hypotheek van 500k:

Bruto: 2684
Netto: 1856
Verschil: 828

Met 1,5% rente was dit:

Bruto: 1.726
Netto: 1.551
Verschil: 175

De exposure tussen bruto netto is best wel flink geworden met de huidige rentes. Je leunt voor je maandlasten dus volledig op een 'belastingsubsidie' die vanuit verschillende kanten behoorlijk onder druk ligt. Wat nu als de rente over 3 jaar weer lekker gedaald is en we een coalitie hebben die het opportuun vindt om deze overheidssponsoring versneld af te bouwen?

[Nuevocasa]

Requiem19 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 17:35:
[...]


Met 1-2% is daarentegen het verschil tussen netto/bruto weer een stuk kleiner, dus dan zou ik me minder zorgen maken over een eventuele afbouw HRA.

Voorbeeld met 5% rente, hypotheek van 500k:

Bruto: 2684
Netto: 1856
Verschil: 828

Met 1,5% rente was dit:

Bruto: 1.726
Netto: 1.551
Verschil: 175

De exposure tussen bruto netto is best wel flink geworden met de huidige rentes. Je leunt voor je maandlasten dus volledig op een 'belastingsubsidie' die vanuit verschillende kanten behoorlijk onder druk ligt. Wat nu als de rente over 3 jaar weer lekker gedaald is en we een coalitie hebben die het opportuun vindt om deze overheidssponsoring versneld af te bouwen?

Als die dan weer zo laag is zouden ze het momentum moeten pakken en het dan voor nieuwe hypotheken bijvoorbeeld afschaffen.
Eigenlijk op dezelfde manier als ze dat met aflossingsvrije/ spaarhypotheken hebben gedaan.
Mijns inziens hebben ze het momentum vorig jaar gemist.

[Requiem19]

Nuevocasa schreef op maandag 23 januari 2023 @ 17:40:
[...]

Als die dan weer zo laag is zouden ze het momentum moeten pakken en het dan voor nieuwe hypotheken bijvoorbeeld afschaffen.
Eigenlijk op dezelfde manier als ze dat met aflossingsvrije/ spaarhypotheken hebben gedaan.
Mijns inziens hebben ze het momentum vorig jaar gemist.

Eens, dat zou een heel logische aanpak zijn.

Maar dan krijg je dus wel verschillen weer in de samenleving: iedereen die in pak 'm beet 2018-2021 een hypotheek heeft afgesloten heeft EN een lage rente EN HRA. Iemand die dan in bijv 2025 een hypotheek afsluit heeft een lage rente, maar weer geen HRA.

Dus wellicht zou je de HRA versneld moeten afbouwen voor hypotheek met een rentetarief onder X.

Het oorspronkelijke punt, uitgaan van de bruto maandlasten, komt echter omdat dit soort logische dingen in DH vaak anders uitpakken dan je zou denken als je het op een bierviltje schetst. Dit is ook een persoonlijke risico-inschatting, waarbij je naar mijn mening risico's die je niet kunt betalen als ze materialiseren moet uitsluiten (of jezelf er tegen moet verzekeren).

[Kalentum]

Requiem19 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 17:45:
[...]


Eens, dat zou een heel logische aanpak zijn.

Maar dan krijg je dus wel verschillen weer in de samenleving: iedereen die in pak 'm beet 2018-2021 een hypotheek heeft afgesloten heeft EN een lage rente EN HRA. Iemand die dan in bijv 2025 een hypotheek afsluit heeft een lage rente, maar weer geen HRA.

Dus wellicht zou je de HRA versneld moeten afbouwen voor hypotheek met een rentetarief onder X.

Dat gaat niet werken. De Belastingdienst heeft het al moeilijk genoeg. Ik heb bv drie verschillende leningen voor mijn woning met twee verschillende tarieven.

Het oorspronkelijke punt, uitgaan van de bruto maandlasten, komt echter omdat dit soort logische dingen in DH vaak anders uitpakken dan je zou denken als je het op een bierviltje schetst. Dit is ook een persoonlijke risico-inschatting, waarbij je naar mijn mening risico's die je niet kunt betalen als ze materialiseren moet uitsluiten (of jezelf er tegen moet verzekeren).

Ik beschouw de HRA maar gewoon als het extraatje. Ik heb een paar jaar geleden de voorlopige teruggaaf stop gezet zodat ik niet meer gewend ben om maandelijks geld terug te krijgen. Maar idd met rentes van 3% of meer wordt het wel weer een belangrijke of onmisbare aftrekpost.

[Shadowhawk00]

ANdrode schreef op maandag 23 januari 2023 @ 17:34:
[...]


Er was onwil om het aan te pakken toen het kon. Het is een ontzettend inefficiënte maatregel en het is gelukt om dit verder uit te stellen.

Ik weet niet of men dit durft aan te pakken voor bestaande hypotheken. Maar dat maakt niet veel uit. Ook als je bestaande rechten intact laat maar voor nieuwe hypotheken/extra leenruimte de aftrek beperkt scheelt dat al uitgaven. En de markt volgt vanzelf.

Volgens mij is die maatregel eigenlijk heel goed, je stimuleert mensen om meer te verdienen en je helpt mensen om een woning te kopen waardoor ze vermogen op kunnen bouwen. En mensen met een eigen woning zorgen daar vaak beter voor waardoor je ook wijken leefbaarder houd.

[ANdrode]

Shadowhawk00 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 17:55:
[...]En mensen met een eigen woning zorgen daar vaak beter voor waardoor je ook wijken leefbaarder houd.

Grote confounder: Wijken met mensen met geld zijn sowieso "leefbaarder"

[Blik1984]

ANdrode schreef op maandag 23 januari 2023 @ 17:34:
[...]


Er was onwil om het aan te pakken toen het kon. Het is een ontzettend inefficiënte maatregel en het is gelukt om dit verder uit te stellen.

Ik weet niet of men dit durft aan te pakken voor bestaande hypotheken. Maar dat maakt niet veel uit. Ook als je bestaande rechten intact laat maar voor nieuwe hypotheken/extra leenruimte de aftrek beperkt scheelt dat al uitgaven. En de markt volgt vanzelf.

Er is al een hele hoop afgeknabbeld aan de HRA de afgelopen 20 jaar. Eerst hebben ze de aftrek voor nieuwe schulden gemaximaliseerd op 30 jaar en later gekoppeld aan annuitaire leningen, en ze hebben de maximale aftrek in stapjes omlaag gebracht en die gaat verder omlaag tot 38% in 2042 en zo nog wel wat andere maatregelen

[ANdrode]

Blik1984 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 18:47:
[...]


Er is al een hele hoop afgeknabbeld aan de HRA de afgelopen 20 jaar. Eerst hebben ze de aftrek voor nieuwe schulden gemaximaliseerd op 30 jaar en later gekoppeld aan annuitaire leningen, en ze hebben de maximale aftrek in stapjes omlaag gebracht en die gaat verder omlaag tot 38% in 2042 en zo nog wel wat andere maatregelen

Die afbouw loopt op zijn minst door naar de nul procent.

Als je de adviesstukken over effectief beleid leest dan wil men meer naar een gelijke behandeling van eigen woning en kapitaal toe [niet 1:1, maar meer vergelijkbaar]. HRA past daar zeker niet bij.

Wat we nu hebben is effectief "Oh je wilt sparen voor extra pensioen? Dat moet dan wel in stenen, dan krijg je een aftrekpost én betaal je geen belasting". Dat is nogal marktverstorend.

[Blik1984]

ANdrode schreef op maandag 23 januari 2023 @ 18:51:
[...]


Die afbouw loopt op zijn minst door naar de nul procent.

Als je de adviesstukken over effectief beleid leest dan wil men meer naar een gelijke behandeling van eigen woning en kapitaal toe [niet 1:1, maar meer vergelijkbaar]. HRA past daar zeker niet bij.

Wat we nu hebben is effectief "Oh je wilt sparen voor extra pensioen? Dat moet dan wel in stenen, dan krijg je een aftrekpost én betaal je geen belasting". Dat is nogal marktverstorend.

Het in grote stappen afbouwen hiervan werkt vele malen meer marktverstorend dan het huisige systeem in stand houden danwel langzaam de kaasschaafmethode toepassen op het systeem

Maar waar de overheid naartoe gaat is allang duidelijk, overwaarde gaan belasten in box 3. Onzalig nadat ze eerst aflossen verplicht hebben gesteld, maar wel makkelijk binnenharken

[Laapo]

Masvic schreef op maandag 23 januari 2023 @ 08:35:
[...]

Zeker wel... Je kan inflatie ook aan de vraagkant oplossen.

Hier een crisis en ellende ten gunste van lagere grondstof en energieprijzen voor China. Lekker dan.

[Shadowhawk00]

ANdrode schreef op maandag 23 januari 2023 @ 18:51:
[...]


Die afbouw loopt op zijn minst door naar de nul procent.

Als je de adviesstukken over effectief beleid leest dan wil men meer naar een gelijke behandeling van eigen woning en kapitaal toe [niet 1:1, maar meer vergelijkbaar]. HRA past daar zeker niet bij.

Wat we nu hebben is effectief "Oh je wilt sparen voor extra pensioen? Dat moet dan wel in stenen, dan krijg je een aftrekpost én betaal je geen belasting". Dat is nogal marktverstorend.

Je betaald gewoon belasting over je eigen woning. Niet aan het tarief van Box3 maar het is niet belastingvrij. En je hebt ook onderhoudskosten.
Het is een beter systeem dan gewoon een klein groepje alles laten bezitten en de rest betaald huur.

[ANdrode]

Blik1984 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 18:57:
[...]
Het in grote stappen afbouwen hiervan werkt vele malen meer marktverstorend dan het huisige systeem in stand houden danwel langzaam de kaasschaafmethode toepassen op het systeem

Je zit in een equilibrium wat alleen kan bestaan doordat men veel meer wil betalen door een woning. Eens dat de transitie nu niet extreem snel kan.

Het is niet mijn veld dus ik kan er geen sterke uitspraken over doen. Maar het zou mij niet verbazen dat je met traag invoeren geen prijsschok voorkomt. Het uiteindelijke effect kan je immers per direct inprijzen - en je moet iets op een kortere termijn invoeren dan die 30 jaar die hypotheken lopen.

Shadowhawk00 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 19:05:
[...]
Je betaald gewoon belasting over je eigen woning. Niet aan het tarief van Box3 maar het is niet belastingvrij. En je hebt ook onderhoudskosten.
Het is een beter systeem dan gewoon een klein groepje alles laten bezitten en de rest betaald huur.

Het is niet gratis maar wel praktisch vrijgesteld van belasting ten opzichte van andere vormen van investeringen. Als de combinatie van eigenwoningforfait na aftrek schuld en lokale belastingen samen rond de 5.5% uitkomt dan wordt het gelijk belast.

Belast je box 3 dan ook 55% marginaal, dan kom je in de buurt van de belasting van inkomen - met als enorm voordeel dat kapitaal vele malen meer liquide is dan toekomstig inkomen.

---

Ik ben niet tegen het aanmoedigen van woningbezig - maar ageer wel wanneer men ontkent dat er zeer grote fiscale voordelen voor woningschuld en vermogen in eigen woning zijn. Voordelen die in mijn ogen niet te verdedigen zijn als je het vergelijkt met behandeling van inkomen.

offtopic:
Box 2 is een andere discussie

[Voor 44% gewijzigd door ANdrode op 23-01-2023 19:12]

[Shadowhawk00]

ANdrode schreef op maandag 23 januari 2023 @ 19:06:
[...]

Je zit in een equilibrium wat alleen kan bestaan doordat men veel meer wil betalen door een woning. Eens dat de transitie nu niet extreem snel kan.

Het is niet mijn veld dus ik kan er geen sterke uitspraken over doen. Maar het zou mij niet verbazen dat je met traag invoeren geen prijsschok voorkomt. Het uiteindelijke effect kan je immers per direct inprijzen - en je moet iets op een kortere termijn invoeren dan die 30 jaar die hypotheken lopen.

waarom wil je een prijsschok? Daar is niemand bij gebaat. De prijzen gaan al naar beneden. Grote voordeel is dat we ook geen woningen meer bij gaan bouwen dus het probleem hebben we over 5 jaar weer maar dan nog extremer.

Het is niet gratis maar wel praktisch vrijgesteld van belasting ten opzichte van andere vormen van investeringen. Als de combinatie van eigenwoningforfait na aftrek schuld en lokale belastingen samen rond de 5.5% uitkomt dan wordt het gelijk belast.

Belast je box 3 dan ook 55% marginaal, dan kom je in de buurt van de belasting van inkomen - met als enorm voordeel dat kapitaal vele malen meer liquide is dan toekomstig inkomen.

---

Ik ben niet tegen het aanmoedigen van woningbezig - maar ageer wel wanneer men ontkent dat er zeer grote fiscale voordelen voor woningschuld en vermogen in eigen woning zijn. Voordelen die in mijn ogen niet te verdedigen zijn als je het vergelijkt met behandeling van inkomen.

offtopic:
Box 2 is een andere discussie

Woning is dan ook geen investering maar eerste levens behoefte. EWF is ook gestoord want er is helemaal geen winst uit de woning. Bij aandelen heb je divident wat gewoon inkomen is maar bij een woning komt er geen cent binnen, het kost alleen maar geld.
Box3 waar spaargeld in zit zat rond de 4%, woning is onderhoud+belastingen. Als je dus die 4% rendement kan maken met beleggingen ben je beter uit dan met een eigen woning. Dan heb je aan het einde van het jaar 2% meer vermogen terwijl je met een eigen woning 2% minder hebt.

[Laapo]

De aanname dat het afschaffen van wat voordelige fiscale regels leidt tot meer eerlijkheid én goedkoper wonen.. hah.

Het enige gevolg is dat het 'serieuze' kapitaal minder gaat afdragen, huiseigenaren pakken voortaan het bonnetje op dat ze dan betalen uit geld dat ze met arbeid verdiend hebben.

[Conrado]

ANdrode schreef op maandag 23 januari 2023 @ 19:06:
[...]
Het is niet gratis maar wel praktisch vrijgesteld van belasting ten opzichte van andere vormen van investeringen.

Steeds opnieuw wordt hier je eigen woning maar even gemakshalve gelijk gesteld aan eender welke investering van vermogen. Je huis is vooral om te wonen, en eigenwoningbezit is - tot op zekere hoogte -, prima voor de totale samenleving. Daarom wordt woningbezit in zekere mate gestimuleerd.

Belastingen zijn daarnaast ook meer dan enkel een nivelleringsgereedschap.

[Sunri5e]

Requiem19 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 17:35:
[...]


Met 1-2% is daarentegen het verschil tussen netto/bruto weer een stuk kleiner, dus dan zou ik me minder zorgen maken over een eventuele afbouw HRA.

Voorbeeld met 5% rente, hypotheek van 500k:

Bruto: 2684
Netto: 1856
Verschil: 828

Met 1,5% rente was dit:

Bruto: 1.726
Netto: 1.551
Verschil: 175

De exposure tussen bruto netto is best wel flink geworden met de huidige rentes. Je leunt voor je maandlasten dus volledig op een 'belastingsubsidie' die vanuit verschillende kanten behoorlijk onder druk ligt. Wat nu als de rente over 3 jaar weer lekker gedaald is en we een coalitie hebben die het opportuun vindt om deze overheidssponsoring versneld af te bouwen?

Wij hebben onze HRA laten schieten vanwege de lage rente en deels aflossingsvrij (na 2013). Stel, over 8 jaar moeten we opnieuw afsluiten. Kan ik dan weer HRA krijgen als we onze aflossingsvrije hypotheek omzetten naar annuiteiten?

[xiangpo]

Conrado schreef op maandag 23 januari 2023 @ 21:10:
[...]

Steeds opnieuw wordt hier je eigen woning maar even gemakshalve gelijk gesteld aan eender welke investering van vermogen. Je huis is vooral om te wonen, en eigenwoningbezit is - tot op zekere hoogte -, prima voor de totale samenleving. Daarom wordt woningbezit in zekere mate gestimuleerd.

Belastingen zijn daarnaast ook meer dan enkel een nivelleringsgereedschap.

Omdat het ook gewoon vermogen is, als je geen vermogen op wilt bouwen middels je woning en daar de bijbehorende belastingen niet wilt betalen. Dan kan je toch prima huren?

[Laapo]

xiangpo schreef op maandag 23 januari 2023 @ 09:39:
[...]


Daar is nu specifiek het TPI voor in het leven geroepen.

Dat is bedoeld als tijdelijk middel om de spread niet te ver te laten oplopen. Verder is er maar één beleidsrente en wordt de economische stand van zaken van de hele Eurozone afgewogen.

[xiangpo]

Laapo schreef op maandag 23 januari 2023 @ 21:40:
[...]


Dat is bedoeld als tijdelijk middel om de spread niet te ver te laten oplopen. Verder is er maar één beleidsrente en wordt de economische stand van zaken van de hele Eurozone afgewogen.

Dat is toch precies waar ik op reageerde? @spijkerhoofd gaf aan dat de ECB wel zou stoppen als de spreads te hoog worden, maar daar is dus het TPI voor. Zo kunnen ze de beleidsrente verhogen zonder de spreads te veel op te laten lopen.

[Paralize_nl]

Requiem19 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 17:35:
[...]


Met 1-2% is daarentegen het verschil tussen netto/bruto weer een stuk kleiner, dus dan zou ik me minder zorgen maken over een eventuele afbouw HRA.

Voorbeeld met 5% rente, hypotheek van 500k:

Bruto: 2684
Netto: 1856
Verschil: 828

Met 1,5% rente was dit:

Bruto: 1.726
Netto: 1.551
Verschil: 175

De exposure tussen bruto netto is best wel flink geworden met de huidige rentes. Je leunt voor je maandlasten dus volledig op een 'belastingsubsidie' die vanuit verschillende kanten behoorlijk onder druk ligt. Wat nu als de rente over 3 jaar weer lekker gedaald is en we een coalitie hebben die het opportuun vindt om deze overheidssponsoring versneld af te bouwen?

De overheid kan dat doen maar zou dan voor mensen die hoger dan zeg 2% zitten? Gratis hun hypotheek moeten kunnen laten over sluiten. Alle nieuwe hypotheken krijg je geen aftrek meer en je betaald dus gewoon je bruto bedrag. Mensen mogen ook hun oude hypotheken niet mee verhuizen.

Mensen die nu nog op <2013 hypotheken zitten blijven het maar meeverhuizen. Kappen daarmee. Alles oversluiten is de enige manier denk ik.

[Laapo]

xiangpo schreef op maandag 23 januari 2023 @ 21:43:
[...]


Dat is toch precies waar ik op reageerde? @spijkerhoofd gaf aan dat de ECB wel zou stoppen als de spreads te hoog worden, maar daar is dus het TPI voor. Zo kunnen ze de beleidsrente verhogen zonder de spreads te veel op te laten lopen.

Niet per se de spread, maar dat de economie of inflatie in Zuid Europa sterker afkoelt dan hier. Dat hoeft niet per se in de spread terug te komen.

Denk zelf overigens dat onze huizenmarkt nog veel kwetsbaarder is dan Zuid Europese staatsfinanciën. Knakt hier eerder als daar.

[Paralize_nl]

Rubbergrover1 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 14:46:
[...]

Maar hiermee zeg je toch precies dat je juist niet kunt concluderen dat als je nu je huis te koop zet, je dezelfde vraagprijs kan vragen als januari 2022 alleen geen overbiedingen meer?

Gemiddeld genomen toch wel? Dat komt uit dat rapport. Yoy 2,7% lijkt me vrij duidelijk.
Dat je persoonlijk advies via makelaars moet inwinnen lijkt me evident. Dus het is gezegd dat jij met jouw huis ook dat gaat krijgen.

[Blik1984]

Paralize_nl schreef op maandag 23 januari 2023 @ 22:03:
[...]


De overheid kan dat doen maar zou dan voor mensen die hoger dan zeg 2% zitten? Gratis hun hypotheek moeten kunnen laten over sluiten. Alle nieuwe hypotheken krijg je geen aftrek meer en je betaald dus gewoon je bruto bedrag. Mensen mogen ook hun oude hypotheken niet mee verhuizen.

Mensen die nu nog op <2013 hypotheken zitten blijven het maar meeverhuizen. Kappen daarmee. Alles oversluiten is de enige manier denk ik.

Geldt volgens mij alleen voor hypotheken van voor 2001. Na 2001 is het max 30 jaar

[ANdrode]

Conrado schreef op maandag 23 januari 2023 @ 21:10:
[...]
Belastingen zijn daarnaast ook meer dan enkel een nivelleringsgereedschap.

Belastinginkomen is zero sum (e.g. uitgeven opkrikken is losse keuze van het hebben van meer inkomen als overheid).

Even een ander perspectief voor woningprijzen; wat men aan een woning uit wil geven is ongeveer constant. Dat is een bepaald deel van het inkomen. Niet echt veranderlijk. Daarna is het praktisch zero sum (boven een fractie voor de echte kostprijs) hoe je die kosten verdeeld. Het kan naar de financiële markt toe of naar overheid.

[Paralize_nl]

Blik1984 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 22:09:
[...]


Geldt volgens mij alleen voor hypotheken van voor 2001. Na 2001 is het max 30 jaar

Dan heb je het over HRA denk ik?
Ik bedoel al die varianten en cowboyhypotheken die er waren. Die zijn er nog in overvloed.
Ik weet de verhouding niet maar volgens mij is er een zeer grote groep met oude (aflossingsvrije) hypotheken.

[Laapo]

Sunri5e schreef op maandag 23 januari 2023 @ 21:22:
[...]


Wij hebben onze HRA laten schieten vanwege de lage rente en deels aflossingsvrij (na 2013). Stel, over 8 jaar moeten we opnieuw afsluiten. Kan ik dan weer HRA krijgen als we onze aflossingsvrije hypotheek omzetten naar annuiteiten?

https://www.taxlive.nl/nl...ing-van-box-3-naar-box-1/

Kan blijkbaar, maar pas op bij tussentijdse verhuizingen:

https://www.homefinance.n...ar-box-1-wat-is-mogelijk/

[Rubbergrover1]

Sunri5e schreef op maandag 23 januari 2023 @ 21:22:
[...]


Wij hebben onze HRA laten schieten vanwege de lage rente en deels aflossingsvrij (na 2013). Stel, over 8 jaar moeten we opnieuw afsluiten. Kan ik dan weer HRA krijgen als we onze aflossingsvrije hypotheek omzetten naar annuiteiten?

Die vraag had je beter kunnen stellen voordat je voor een stuk aflossingsvrij koos...

(Korte antwoord: nee, omdat je dan geen extra geld leent voor de aanschaf of verbetering van de eigen woning.)

[Rubbergrover1]

Paralize_nl schreef op maandag 23 januari 2023 @ 22:06:
[...]


Gemiddeld genomen toch wel? Dat komt uit dat rapport. Yoy 2,7% lijkt me vrij duidelijk.
Dat je persoonlijk advies via makelaars moet inwinnen lijkt me evident.

Dat is dus precies tegenovergesteld aan wat je eerst beweerde....

[JDx]

Paralize_nl schreef op maandag 23 januari 2023 @ 22:14:
[...]


Dan heb je het over HRA denk ik?
Ik bedoel al die varianten en cowboyhypotheken die er waren. Die zijn er nog in overvloed.
Ik weet de verhouding niet maar volgens mij is er een zeer grote groep met oude (aflossingsvrije) hypotheken.

Die heb ik, sinds 2006, 127.200 tegen 5,65% toen, tussentijds omgezet naar 2,25% en de hypotheek is verlengd van 2036 naar 2040 om tussentijdse betalingsproblemen op te vangen. Hele rare constructie, weet niet hoe en ze zeiden ook dat dit per uitzondering was, maar het werkt.

Heb nog steeds dus een schuld van 127.200 en een beleggingsdeel wat na 30 jaar dan 60K zou zijn, maar dit is nog maar net 11K momenteel (na 16 jaar). Was toen eigenlijk nog vrij logisch om aflossingsvrij te nemen, lage maandlasten op jonge leeftijd en het zou toch alleen maar meer waard worden... not, ja nu, een beetje herstel, maar echt meer waard is het nog niet.

[Sunri5e]

Rubbergrover1 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 22:21:
[...]

Die vraag had je beter kunnen stellen voordat je voor een stuk aflossingsvrij koos...

(Korte antwoord: nee, omdat je dan geen extra geld leent voor de aanschaf of verbetering van de eigen woning.)

Dan leen je toch 100 euro extra voor een verbouwing in vorm van schilderwerk?

Ik heb net contact met de adviseur gehad. Het kan wel. Alleen moet je de hoofdsom van wel in de resterende jaren (in dit geval dan 20) aflossen.

[sdk1985]

JDx schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 09:03:
[...]


Die heb ik, sinds 2006, 127.200 tegen 5,65% toen, tussentijds omgezet naar 2,25% en de hypotheek is verlengd van 2036 naar 2040 om tussentijdse betalingsproblemen op te vangen. Hele rare constructie, weet niet hoe en ze zeiden ook dat dit per uitzondering was, maar het werkt.

Heb nog steeds dus een schuld van 127.200 en een beleggingsdeel wat na 30 jaar dan 60K zou zijn, maar dit is nog maar net 11K momenteel (na 16 jaar). Was toen eigenlijk nog vrij logisch om aflossingsvrij te nemen, lage maandlasten op jonge leeftijd en het zou toch alleen maar meer waard worden... not, ja nu, een beetje herstel, maar echt meer waard is het nog niet.

Ik vind een beleggingsdeel dat niet rendeert zoals verkocht wel wat anders dan aflossingsvrij. Verder klinkt het allemaal niet heel problematisch toch? Of verwacht je tegen 2040 niet te kunnen herfinancieren?

[JDx]

sdk1985 schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 14:13:
[...]

Ik vind een beleggingsdeel dat niet rendeert zoals verkocht wel wat anders dan aflossingsvrij. Verder klinkt het allemaal niet heel problematisch toch? Of verwacht je tegen 2040 niet te kunnen herfinancieren?

Nee dat denk ik niet, daarom al anderhalf jaar ingeschreven voor sociale huur, dan kan ik tegen die tijd als het goed is kiezen. Misschien wel al eerder, met de overwaarde (nu ongeveer 10-20k) + beleggingsdeel (verwacht wel 15k over een paar jaar) heb ik toch leuk geld, misschien wel jaartje buitenland ofzo eerst.

Maar dat is allemaal zo ver weg, wie weet hoe het tegen die tijd werkt met overwaarde, huizenprijzen, hypotheken, toeslagen en andere regelingen. De bedoeling was eigenlijk om hier zo goed als gratis te kunnen wonen, zonnepanelen uitbreiden, warmtepomp, maar dat gratis wonen is momenteel nog onmogelijk zonder salderen of langdurige opslag van energie.

Volgens mij was destijds een dergelijke "levensverzekering" zoals het heet wel verplicht. Betaal 249 euro bruto per maand hypotheek + 57 euro per maand in die belegging. Resultaat is nu gelijk aan de inleg.

Ik zou op dit moment mijn eigen huis niet eens kunnen kopen, maar wel een huis huren van 600/maand.

[Voor 5% gewijzigd door JDx op 24-01-2023 14:25]

[Rubbergrover1]

JDx schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 14:23:
[...]
Volgens mij was destijds een dergelijke "levensverzekering" zoals het heet wel verplicht. Betaal 249 euro bruto per maand hypotheek + 57 euro per maand in die belegging. Resultaat is nu gelijk aan de inleg.

Vaak was alleen een overlijdensrisicoverzekering verplicht. Een opbouwende levensverzekering is duurder, maar zorgt daarnaast ook voor de opbouw van een stuk vermogen als je blijft leven.

Overigens is 57 euro inleggen met een doel van 127.200 een erg lage inleg. Dan wordt er gerekend met een rendement van bijna 10% netto. Geen wonder dat je dat doel niet haalt.

[Strijpje]

Algemene vraag aan de groep hier: zijn er mensen die nu echt aan het rondkijken zijn of is iedereen nu wel van mening dat het beter is om over een half jaartje pas te kijken hoe het er voor staat?

In de regio waar ik naar aan het kijken ben gebeurt er vrijwel niets. Het aanbod wordt mondjesmaat groter maar zowat alles blijft al maandenlang staan. Het lijkt wel helemaal doodgevallen.

[Lauwie007]

Strijpje schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 15:56:
Algemene vraag aan de groep hier: zijn er mensen die nu echt aan het rondkijken zijn of is iedereen nu wel van mening dat het beter is om over een half jaartje pas te kijken hoe het er voor staat?

In de regio waar ik naar aan het kijken ben gebeurt er vrijwel niets. Het aanbod wordt mondjesmaat groter maar zowat alles blijft al maandenlang staan. Het lijkt wel helemaal doodgevallen.

Ik ben wel serieus aan het rondkijken. Zie dat de huizen er aanzienlijk langer op staan. Hopen dat er een woning in mijn budget beschikbaar komt.
Los van wat beter/slechter is zouden mijn bruto maandlasten met hypotheek gelijk zijn aan mijn huur. Dus prima moment (voor mij)

[sham27]

Lauwie007 schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 16:06:
[...]
Ik ben wel serieus aan het rondkijken. Zie dat de huizen er aanzienlijk langer op staan. Hopen dat er een woning in mijn budget beschikbaar komt.
Los van wat beter/slechter is zouden mijn bruto maandlasten met hypotheek gelijk zijn aan mijn huur. Dus prima moment (voor mij)

En wellicht wat meer kansen zodra je gaat bieden (lager dan vp).

Hier in de regio (Neder-Betuwe) is er bijna geen nieuw aanbod, maar dit is niet anders dan een jaar geleden. Wel valt op dat er nog een aantal huizen staan met enthousiaste prijzen gelijkwaardig aan half jaar terug. Die worden dus ook bijna niet verkocht. Sommige zie je dalen, onderstaande hoekwoning zelf met een whopping 20K - dat zal het verschil wel maken. De 595K waar het origineel voor stond was al erg hoog toen het nog wel goed ging (juni '22). Hoe koppig kan je zijn

https://www.funda.nl/koop...aan-van-nieuw-meerten-47/

[JDx]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 15:28:
[...]

Vaak was alleen een overlijdensrisicoverzekering verplicht. Een opbouwende levensverzekering is duurder, maar zorgt daarnaast ook voor de opbouw van een stuk vermogen als je blijft leven.

Overigens is 57 euro inleggen met een doel van 127.200 een erg lage inleg. Dan wordt er gerekend met een rendement van bijna 10% netto. Geen wonder dat je dat doel niet haalt.

Er waren verschillende bedragen, doel was 60k, 25k gegarandeerd en pessimistisch was ook nog iets, weet niet meer of dat nou hoger of lager was dan 25k.

Hypotheek bestaat uit 2 delen, die 60k die gedekt zou worden door de belegging en compleet aflossingsvrij.

[absurdsmash]

Strijpje schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 15:56:
Algemene vraag aan de groep hier: zijn er mensen die nu echt aan het rondkijken zijn of is iedereen nu wel van mening dat het beter is om over een half jaartje pas te kijken hoe het er voor staat?

In de regio waar ik naar aan het kijken ben gebeurt er vrijwel niets. Het aanbod wordt mondjesmaat groter maar zowat alles blijft al maandenlang staan. Het lijkt wel helemaal doodgevallen.

Hier zelfde ervaring, komt nauwelijks iets interessants voorbij. Ik zit momenteel prima dus ik wacht af.

[BernardV]

absurdsmash schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 17:53:
[...]


Hier zelfde ervaring, komt nauwelijks iets interessants voorbij. Ik zit momenteel prima dus ik wacht af.

Ik zit richting het zuiden van Drenthe en daar gebeurd nog wel iets, mijn buren bijvoorbeeld hebben de woning verkocht en het eerste bod was er al via de site van de makelaar voordat het op funda stond.

[JDx]

BernardV schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 18:00:
[...]

Ik zit richting het zuiden van Drenthe en daar gebeurd nog wel iets, mijn buren bijvoorbeeld hebben de woning verkocht en het eerste bod was er al via de site van de makelaar voordat het op funda stond.

Ze vragen hier inderdaad nog steeds 160k+ voor slecht afgewerkte/onderhouden rijtjeswoningen
https://www.funda.nl/koop...42098899-dillingecamp-36/

Deze staat erop sinds 3 dagen, benieuwd hoe snel zoiets weg is. Heel veel staat er niet te koop, de tijd dat ik briefjes in de brievenbus had "wil je je huis verkopen" is wel voorbij.

[BernardV]

JDx schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 18:32:
[...]


Ze vragen hier inderdaad nog steeds 160k+ voor slecht afgewerkte/onderhouden rijtjeswoningen
https://www.funda.nl/koop...42098899-dillingecamp-36/

Deze staat erop sinds 3 dagen, benieuwd hoe snel zoiets weg is. Heel veel staat er niet te koop, de tijd dat ik briefjes in de brievenbus had "wil je je huis verkopen" is wel voorbij.

Dat klopt van die briefjes en deze woning is ook wel weer een pareltje, maar ik zie hier toch nog wel wat gebeuren in de prijsklasse 350k+
Ook vrijstaande woningen met nette kavel (bouwperiode 1975-1990 daarna werden de kavels kleiner) gaan redelijk en staan geen maanden te koop.

EDIT: Voorbeeld https://www.funda.nl/koop...2918503-het-lage-holt-26/

[Voor 5% gewijzigd door BernardV op 24-01-2023 21:00]

[Wispe]

Strijpje schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 15:56:
Algemene vraag aan de groep hier: zijn er mensen die nu echt aan het rondkijken zijn of is iedereen nu wel van mening dat het beter is om over een half jaartje pas te kijken hoe het er voor staat?

In de regio waar ik naar aan het kijken ben gebeurt er vrijwel niets. Het aanbod wordt mondjesmaat groter maar zowat alles blijft al maandenlang staan. Het lijkt wel helemaal doodgevallen.

Vorige week meldde mijn benedenbuurman dat hij gaat verkopen. Unieke kans voor mij. Verdubbeling aan woonruimte. Ik heb een voorstel gedaan dat ik zijn vraagprijs wel wil betalen, zonder voorbehoud.
Moet wel binnen 1-1,5 jaar 2 woningen verkopen, maar maak me niet zo druk om om de opbrengsten/dalingen.
Als het hem niet wordt, blijf ik voorlopig zitten waar ik zit.

[Marino72]

Blik1984 schreef op maandag 23 januari 2023 @ 18:47:
[...]


Er is al een hele hoop afgeknabbeld aan de HRA de afgelopen 20 jaar. Eerst hebben ze de aftrek voor nieuwe schulden gemaximaliseerd op 30 jaar en later gekoppeld aan annuitaire leningen, en ze hebben de maximale aftrek in stapjes omlaag gebracht en die gaat verder omlaag tot 38% in 2042 en zo nog wel wat andere maatregelen

Sinds dit jaar is de aftrek gemaximeerd op 36,93% (belastingtarief eerste schijf)

[moshimoshi]

sham27 schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 16:24:
[...]


En wellicht wat meer kansen zodra je gaat bieden (lager dan vp).

Hier in de regio (Neder-Betuwe) is er bijna geen nieuw aanbod, maar dit is niet anders dan een jaar geleden. Wel valt op dat er nog een aantal huizen staan met enthousiaste prijzen gelijkwaardig aan half jaar terug. Die worden dus ook bijna niet verkocht. Sommige zie je dalen, onderstaande hoekwoning zelf met een whopping 20K - dat zal het verschil wel maken. De 595K waar het origineel voor stond was al erg hoog toen het nog wel goed ging (juni '22). Hoe koppig kan je zijn

https://www.funda.nl/koop...aan-van-nieuw-meerten-47/

Dit voelt als 2009, waar bepaalde eigenaren telkens te laat en te weinig hun vraagprijs verlaagden. Dit soort huizen stonden zo 3 jaar te koop.

[Conrado]

Strijpje schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 15:56:
In de regio waar ik naar aan het kijken ben gebeurt er vrijwel niets. Het aanbod wordt mondjesmaat groter maar zowat alles blijft al maandenlang staan. Het lijkt wel helemaal doodgevallen.

Hier hetzelfde, alleen komt er ook (nauwelijks) wat bij. Sommigen denken/verwachten dat de markt 'op slot' gaat. Misschien is dat wel waar we naar kijken

[Cruiseganger]

Als je onderstaand artikel leest gecombineerd met de fiscaal zeer ongunstige behandeling al dit jaar van vastgoedverhuur in box 3 van de inkomstenbelasting dan zal in de Amsterdamse regio toch een hoop extra aanbod van voormalig vrije sector huurwoningen op de koopmarkt moeten komen; ben benieuwd of dat uitkomt!

https://www.nul20.nl/verk...rlagingen-regio-amsterdam

[Fraggert]

Strijpje schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 15:56:
Algemene vraag aan de groep hier: zijn er mensen die nu echt aan het rondkijken zijn of is iedereen nu wel van mening dat het beter is om over een half jaartje pas te kijken hoe het er voor staat?

In de regio waar ik naar aan het kijken ben gebeurt er vrijwel niets. Het aanbod wordt mondjesmaat groter maar zowat alles blijft al maandenlang staan. Het lijkt wel helemaal doodgevallen.

Same

Hoekhuis in Nijkerk met de wens door te stromen naar regio zuid-Apeldoorn (beekbergen, ugchelen, lieren, klarenbeek, loenen , hoenderloo, voorst), mits vrijstaand en beetje fatsoenlijk rustig.

Amper aanbod en feitelijk niks voor ons geschikts waar ik een rotklap geld voor over heb.

Ik zal eens een funda zoekopdracht uitzetten, dan zie ik nieuw spul loskomen om eens te zien wat de markt doet.

Voorlopig vind ik de vraagprijzen nog veel te hoog om überhaupt eens een makelaar te bellen.

[geekeep]

Strijpje schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 15:56:
Algemene vraag aan de groep hier: zijn er mensen die nu echt aan het rondkijken zijn of is iedereen nu wel van mening dat het beter is om over een half jaartje pas te kijken hoe het er voor staat?

In de regio waar ik naar aan het kijken ben gebeurt er vrijwel niets. Het aanbod wordt mondjesmaat groter maar zowat alles blijft al maandenlang staan. Het lijkt wel helemaal doodgevallen.

Ik heb het hier al eens eerder gezegd, maar gezien de huidige omstandigheden is een slot op de markt waarschijnlijker dan een crisis met uitverkoop. Het gros heeft overgesloten met een debiel lage rente, de overige huizenbezitters zitten of op een zak overwaarde of hebben net gekocht. Dan blijven de 'moetjes' over, die in aantallen te klein zijn om aan de nog steeds hoge vraag te voldoen.

Mijn toekomstvisie: huizenbezit wordt voor de rijken. Het beetje dat gebouwd gaat worden is of veel te duur of compleet uitgeknepen qua oppervlak/ruimte/locatie/functie om een betaalbare vraagprijs te kunnen realiseren. Ik zie nu in grote steden al nieuwbouwappartementen van 35m2 verschijnen. Het nieuwe normaal, denk ik, als je betaalbaar wilt kopen. Gezien weinig huidige huizenbezitters nood hebben om te verkopen, is het domweg wachten totdat de rente weer daalt, in plaats van 'verlies' te nemen op een verkoopprijs.

[Laapo]

Strijpje schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 15:56:
Algemene vraag aan de groep hier: zijn er mensen die nu echt aan het rondkijken zijn of is iedereen nu wel van mening dat het beter is om over een half jaartje pas te kijken hoe het er voor staat?

In de regio waar ik naar aan het kijken ben gebeurt er vrijwel niets. Het aanbod wordt mondjesmaat groter maar zowat alles blijft al maandenlang staan. Het lijkt wel helemaal doodgevallen.

Vrij normaal voor januari. In 2020 was in nog opzoek in Utrecht, daar kwam in het gebied waar ik zocht tussen half december en eind januari 3 woningen te koop.

Maart werd het minstens 1 per dag.

[ZenMonkey]

geekeep schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 21:47:
[...]

Ik heb het hier al eens eerder gezegd, maar gezien de huidige omstandigheden is een slot op de markt waarschijnlijker dan een crisis met uitverkoop. Het gros heeft overgesloten met een debiel lage rente, de overige huizenbezitters zitten of op een zak overwaarde of hebben net gekocht. Dan blijven de 'moetjes' over, die in aantallen te klein zijn om aan de nog steeds hoge vraag te voldoen.

Mijn toekomstvisie: huizenbezit wordt voor de rijken. Het beetje dat gebouwd gaat worden is of veel te duur of compleet uitgeknepen qua oppervlak/ruimte/locatie/functie om een betaalbare vraagprijs te kunnen realiseren. Ik zie nu in grote steden al nieuwbouwappartementen van 35m2 verschijnen. Het nieuwe normaal, denk ik, als je betaalbaar wilt kopen. Gezien weinig huidige huizenbezitters nood hebben om te verkopen, is het domweg wachten totdat de rente weer daalt, in plaats van 'verlies' te nemen op een verkoopprijs.

Kunnen huizenbezitters de hypotheek met lage rente niet meenemen naar de nieuwe woning? Of is dat alleen een klein aandeel van de hypotheken? Anders is het juist mooi koopjesjagen voor deze groep met lage rente in lage markt en zou je dus meer doorstroming verwachten

[mierenfokker]

ZenMonkey schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 22:08:
[...]


Kunnen huizenbezitters de hypotheek met lage rente niet meenemen naar de nieuwe woning? Of is dat alleen een klein aandeel van de hypotheken? Anders is het juist mooi koopjesjagen voor deze groep met lage rente in lage markt en zou je dus meer doorstroming verwachten

Je moet je huis toch ook eerst verkopen?

[Laapo]

ZenMonkey schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 22:08:
[...]


Kunnen huizenbezitters de hypotheek met lage rente niet meenemen naar de nieuwe woning? Of is dat alleen een klein aandeel van de hypotheken? Anders is het juist mooi koopjesjagen voor deze groep met lage rente in lage markt en zou je dus meer doorstroming verwachten

Vaak wel mogelijk, maar de beperking is dat als de rente minder dan 10 jaar vaststaat, dat deel tegen een fictieve 5% rente wordt meegerekend waardoor de leencapaciteit kleiner is.

Radar: https://radar.avrotros.nl...d-mee-naar-volgende-huis/