Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[hoevenpe]

Laapo schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:01:
In de huidige markt zit alles wel tegen wat nieuwbouw betreft.

Dan nog zie ik vrijwel alle projecten in midden Nederland relatief goed verkocht worden, misschien niet 10x overtekend en blijft soms een huis over na loting maar dat heeft een bouwer ook niet nodig.

[DutchManticore]

TheGhostInc schreef op maandag 16 januari 2023 @ 22:52:
[...]

Ik vraag me altijd af of die mensen weleens de 'saaie' NVM & CBS e.d. rapporten lezen:

https://www.tudelft.nl/bk...e/monitor-koopwoningmarkt
Zoek op 'LTV' in het laatste rapport: <60%


De gemiddelde koper financiert al jaren een groot gedeelte van het huis met overwaarde & cash.
Al dat gezever over scheidende koppeltjes in huizen die mijlenver onder water staan? Allemaal ongefundeerd wens/doemdenken.

Er is een clubje starters die bij een correctie van tientallen procenten in de problemen komt. Een groot gedeelte met NHG afgedekt. Er zal best iemand in de problemen komen, maar dat is de uitzondering. Die volumes gaan de markt niet sturen. De media misschien....
Even ter vergelijk met 2008. Toen de prijs stagneerde stond bijna iedereen die van 2004-2005 tot aan 2008 een woning had gekocht direct onder water:

https://nos.nl/artikel/24...er-nu-huizenprijzen-dalen

Ik lees ze alsof het de bijbel is haha.
En ik ben dagelijks bezig met termen als LTV, equity, principal to income values enzovoorts.

Ik beargumenteer hier al tijden dat de lage rente, hoger biedplafond, hogere prijzen, hogere overwaarde, hoger biedplafond cyclus verantwoordelijk is voor de situatie op de huizenmarkt nu.

Dat is ook direct de reden waarom de huidige prijzen zo fragiel zijn en ik een daling van 30% verwacht!

De rente is nu gedraaid, het prijsplafond daalt, de te gebruiken overwaarde ook, het biedplafond daalt, huizenprijzen dalen, en zo werkt de cyclus nu ineens de andere kant op.

Een crash a la 2008 is niet de enige smaak crash die er bestaat. De crash die nu komt is er een van de variant dat het biedplafond onder de actuele prijzen komt, mensen zijn gewoon niet meer in staat genoeg te bieden om te prijzen in stand te houden.

Een veel reëler probleem is dat kopers nu klem komen te zitten tussen een nieuwe woning dat gekocht is op een prijspunt dat alleen te doen was met een te hoog verwachte overwaarde, en dat ze ook nog in de maag blijven zitten met de oude woning. Dubbele maandlasten, of niet genoeg overwaarde te realiseren waardoor het resultaat te laag is voor de hoge principal afgesproken bij de koop van de nieuwe woning.

Daarnaast ook, nieuwbouw projecten die in de problemen komen. Als deze tegen liquidatieprijzen de markt in moeten omdat ze anders niet volgeschreven raken, trekt dat ook de rest van markt naar beneden.

Er zijn genoeg pessimistische scenario's buiten die van 2008 om. Ik zie mensen veel de fout maken om zoek-de-verschillen met 2008 te spelen en dan elk verschil te zien als geruststelling dat het dan wel goed komt.

Zo simpel is het niet.

[ Voor 6% gewijzigd door DutchManticore op 16-01-2023 23:14 ]

[Grunwold]

DutchManticore schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:10:
[...]


Dat is ook direct de reden waarom de huidige prijzen zo fragiel zijn en ik een daling van 30% verwacht!

Maar wat ga je doen als die woningmarkt met 30% gedaalt is?

[DutchManticore]

Grunwold schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:24:
[...]


Maar wat ga je doen als die woningmarkt met 30% gedaalt is?

Me oriënteren op aankoop van een pand dat aan onze wensen voldoet

Ok eigenlijk is dat een leugen. Ik ga niet uit van arbitraire prijspunten of percentages. Ik zal blijven kijken naar de indicatoren om te kijken welke ontwikkeling er te verwachten is en op basis daarvan een beslissing nemen.

Maargoed dat bekt net iets minder lekker

[ Voor 34% gewijzigd door DutchManticore op 16-01-2023 23:29 ]

[eamelink]

Ik verwacht niet meer zoveel daling in 2023. Er is nu zo’n 10% vanaf, gerekend vanaf de top ergens in Q2 vorig jaar. Wellicht dit jaar nog eens 5%, maar het zou me verbazen als het nog 10% wordt.

Daling loopt tot nu toe erg in de pas met verlies aan financieringscapaciteit. Maar ik denk dat de rente niet gek veel gaat stijgen. We zitten in een recessie en de inflatie loopt hard terug. De lonen zullen niet stilstaan en de paniek om de energieprijzen neemt af. Nieuwbouw valt stil.

[Masvic]

eamelink schreef op maandag 16 januari 2023 @ 22:31:
[...]


In een poll een half jaar geleden, vlak voor de cijfers van 2022Q2 kwamen, verwachtte anders bijna een derde van de stemmers een daling van méér dan 2% voor dat ene kwartaal: eamelink in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"

Een flinke groep mensen (in ieder geval de bezoekers van dit topic) kijkt echt niet op van de daling van nu

In de categorie cherrypicking... Je had ook kunnen stellen dat minder dan 3% dacht dat de huizen zo hard gingen dalen als ze werkelijk deden in dat kwartaal

[eamelink]

Ze stegen in dat kwartaal.

[Sport_Life]

hoevenpe schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:04:
[...]

Dan nog zie ik vrijwel alle projecten in midden Nederland relatief goed verkocht worden, misschien niet 10x overtekend en blijft soms een huis over na loting maar dat heeft een bouwer ook niet nodig.

Ik zie toch andere berichten vwb nieuwbouw. Project waar we 2 jaar geleden voor zijn uitgeloot (godzijdank ) wordt nu gebouwd en de eerste woningen ploppen alweer op funda. Voor de nieuwe fase zijn zelfs kijkdagen georganiseerd. Even gekeken: van de 32 'betaalbare' woningen (~600 von) zijn er 3 verkocht , de rest nog niet.

Je zag het ook aan de 'paniekverkopen' afgelopen jaar, nog even snel de woning voor een goede prijs verkopen en gaan huren. Met alle ellende wat daarbij komt kijken.

Tot 2021 kreeg je bij nieuwbouw dubbel rendement (zowel oude als nieuwe woning) nu krijg je een dubbele prijsdaling.

[ Voor 16% gewijzigd door Sport_Life op 16-01-2023 23:39 ]

[DutchManticore]

eamelink schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:28:
Ik verwacht niet meer zoveel daling in 2023. Er is nu zo’n 10% vanaf, gerekend vanaf de top ergens in Q2 vorig jaar. Wellicht dit jaar nog eens 5%, maar het zou me verbazen als het nog 10% wordt.

Daling loopt tot nu toe erg in de pas met verlies aan financieringscapaciteit. Maar ik denk dat de rente niet gek veel gaat stijgen. We zitten in een recessie en de inflatie loopt hard terug. De lonen zullen niet stilstaan en de paniek om de energieprijzen neemt af. Nieuwbouw valt stil.

Even heel eerlijk, ik kan me vaag herinneren dat je in Q3 en Q4 2022 een daling van 10% even onwaarschijnlijk achtte toch?

Nu zegt dat natuurlijk niets over de toekomst en we kunnen allebei hooguit onze gedachten, aannames en hypothesen uitleggen maar we moeten het toch gaan zien.

We spreken elkaar over een half jaar nog eens

[ Voor 18% gewijzigd door DutchManticore op 16-01-2023 23:36 ]

[Grunwold]

DutchManticore schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:27:
[...]


Me oriënteren op aankoop van een pand dat aan onze wensen voldoet

Ok eigenlijk is dat een leugen. Ik ga niet uit van arbitraire prijspunten of percentages. Ik zal blijven kijken naar de indicatoren om te kijken welke ontwikkeling er te verwachten is en op basis daarvan een beslissing nemen.

Maargoed dat bekt net iets minder lekker

Maar ben je dan niet biased, (net zoals huizeneigenaren alleen de andere kant om) voor een huizenmarkt daling ? En als iedereen erachter komt dat woningen ineens betaalbaar zijn (want 30% is echt veel) dan krijg je weer de situatie 2017-2022 en heb je jezelf misschien wel 2/3 jaar van woongenot ontnomen om iets te vinden wat er niet is.

[eamelink]

DutchManticore schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:31:
We spreken elkaar over een half jaar nog eens

Hehe, ping maar na de kwartaalcijfers van Q2. Of die van Q3 of Q4; als we dan tenminste de -10% vanaf nu voorbij zijn

[Masvic]

eamelink schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:30:
Ze stegen in dat kwartaal.

Niet goed gelezen, sorry

Hbeez schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 05:43:
Vanmiddag worden weer de NVM cijfers gepresenteerd, dus een goed moment om ook even het sentiment in dit topic te polsen met een poll. Wat is jullie verwachting?

Poll: Verkoopprijsontwikkeling Q3 t.o.v. Q2
• Minder dan -6%
• Tussen -6% en -4%
• Tussen -4% en -2%
• Tussen -2% en 0%
• Tussen 0% en 2%
• Tussen 2% en 4%
• Tussen 4% en 6%
• Meer dan 6%
^Tussenstand:
[Afbeelding]
^{Ook een poll maken? Klik hier}

8% had het bij het juiste eind

[Laapo]

hoevenpe schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:04:
[...]

Dan nog zie ik vrijwel alle projecten in midden Nederland relatief goed verkocht worden, misschien niet 10x overtekend en blijft soms een huis over na loting maar dat heeft een bouwer ook niet nodig.

Nieuwbouw de dupe van prijsdaling bestaande bouw

De verkoop van nieuwbouwwoningen staat onder druk. Door de stijgende kosten kunnen de verkoopprijzen van nieuwbouw niet meebewegen met de prijsdaling in de bestaande bouw, waardoor nieuwe woningen relatief duur zijn geworden. Met als gevolg een sterke terugval van de verkoopcijfers. De belangstellenden voor een nieuwbouwwoning gaan niet meer automatisch over tot aankoop. De lange wachttijd tot oplevering, het bedrag dat de oude woning moet opbrengen en het moment waarop die in verkoop gezet moet worden zorgt voor onzekerheid. De kosten van overbrugging zijn, door de hogere rente, hoog waardoor ook de leencapaciteit voor een nieuwbouwwoning minder wordt. In 2023 zal de politieke aandacht moeten worden verlegd van het aanjagen van extra nieuwbouwprojecten naar het verbeteren van de verkoopbaarheid van de projecten die beschikbaar komen.

https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/nieuwbouw/

De meest aantrekkelijke projecten worden voortgezet denk ik.

[DutchManticore]

Grunwold schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:36:
[...]


Maar ben je dan niet biased, (net zoals huizeneigenaren alleen de andere kant om) voor een huizenmarkt daling ? En als iedereen erachter komt dat woningen ineens betaalbaar zijn (want 30% is echt veel) dan krijg je weer de situatie 2017-2022 en heb je jezelf misschien wel 2/3 jaar van woongenot ontnomen om iets te vinden wat er niet is.

Blijkbaar zijn veel mensen echt zo bedraad ja en verwachten ze dat dan ook bij de rest. Ik zit in kamp Y dus dat moet ik verdedigen.

Ik verdiep me eerst in de data, analyseer deze en kom dan tot een conclusie op basis waarvan ik ga handelen. Niet andersom

Ik was een huizenbezitter, en wij hebben na onderzoek juist extreem bewust besloten te verkopen waarbij we (vooralsnog) echt de top hebben weten te timen omdat we op de data afgingen.

Het is niet zo dat we lukraak ons huis verkocht hebben, en nu wanhopig data bij elkaar grissen die ons maar van ons gelijk geruststelt haha.

Als de data draait en blijkt dat verkopen niet de juiste keus was zetten we direct onze overwaarde en spaargeld in om weer iets te kopen.

Daar zien we nu nog geen reden toe. Dus we blijven lekker huisloos zitten en gaan zodra de data of ontwikkelingen uitwijzen dat het weer kooptijd wordt oriënteren op een nieuwe aankoop.


Net zoals dat niet iedereen nu op basis van objectieve data de top heeft kunnen timen, gaat ook bijna niemand de bodem kunnen timen. Nu de daling is ingezet hebben wij onze oren en ogen open voor een nieuwe woning. Als we iets vinden en we komen eruit voor een prijs die ons kan bekoren prima, zo niet, dan wachten we rustig af al met een schuin oog naar de data om te zien of verdere dalingen in de reële verwachting liggen.

[ Voor 13% gewijzigd door DutchManticore op 16-01-2023 23:48 ]

[TheGhostInc]

sertechaun schreef op maandag 16 januari 2023 @ 22:42:
Dit dus. Menigte (waaronder in dit forum) waren overtuigd dat er geen prijsdaling zou zijn en als dan wel dat dat zou blijven bij reële waarden en niet nominale. Nu zitten we met ongeveer -10% (waarbij overigens sommige huizen alsnog niet verkoopt raken) en

Wat ik niet voorspeld had, is dat we in Q4 2021 en in mindere mate Q1 2022 nog een prijsexplosie kregen.
Persoonlijk had ik verwacht dat we in 2021 een beetje de druk van de ketel zouden zien komen en dat de markt daarna in rustiger vaarwater zou komen.
Wat ik denk dat er gebeurde (anekdotisch bewijs) is dat het aantal kopers rap terugliep maar de prijs verder omhoog werd gedreven. Er waren huizen bij waarbij het 2de bod >€50k onder het 1ste lag. We hebben bizar hoog gepiekt (imho) en alles uit de markt geperst.

Ik verwachtte geen +20% eindsprint & geen daling, maar iemand die toen -20% had voorspeld heeft net zo goed geen gelijk, want om op hetzelfde niveau te komen moet je nu naar -40%.


Ik denk dat we dadelijk weer terug stuiteren. We zaten niet voor niets op 4-8% JoJ stijging vanaf 2013-2020.
Er is gewoon krapte. Een recessie onderbreekt alleen de trend.
Anders gezegd: ik denk dat dit gewoon het niveau is waarop het geld tegen de plinten klotst.

[Blik1984]

Sport_Life schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:31:
[...]

Ik zie toch andere berichten vwb nieuwbouw. Project waar we 2 jaar geleden voor zijn uitgeloot (godzijdank ) wordt nu gebouwd en de eerste woningen ploppen alweer op funda. Voor de nieuwe fase zijn zelfs kijkdagen georganiseerd. Even gekeken: van de 32 'betaalbare' woningen (~600 von) zijn er 3 verkocht , de rest nog niet.

Ik zie hetzelfde gebeuren bij het project waar ik een huis heb gekocht in een eerdere fase. Waren er eerst 2.000 inschrijvingen op een fase van 30 huizen, staan er nu nog diverse huizen te kopen bij een soortgelijke fase. Moet hier wel bij zeggen dat die nog geprijst zijn op het oude niveau want de fase ging in q2/q3 de verkoop in.

Maar ze raken het gewoon niet kwijt op het moment

[DutchManticore]

TheGhostInc schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:46:
[...]
. We zaten niet voor niets op 4-8% JoJ stijging vanaf 2013-2020.
Er is gewoon krapte. Een recessie onderbreekt alleen de trend.
Anders gezegd: ik denk dat dit gewoon het niveau is waarop het geld tegen de plinten klotst.

Ok even om te checken.

Jij denkt dat er wereldwijd krapte is aan huizen, gelijktijdig, en allemaal toevallig in complete samenhang met het monetair beleid van de centrale banken?

Toevallig dat Zweden, België, de VS, Canada, Nederland en noem het maar op allemaal tegelijktijdig acute woningtekorten hebben en bijbehorende prijsexplosies binnen de vastgoed sectoren?

En nog toevalliger? Dat nu de centrale banken omdraaien dat tekort overal plotsklaps oplost, en prijzen een daling inzetten?

https://www.msn.com/nl-nl...oor-nederland/ar-AA15opDw

https://www.vastgoedmarkt...d-krijgen-hardste-klappen

https://edition.cnn.com/2...prices-falling/index.html

https://dailyhive.com/can...s-canada-decrease-q4-2022

[ Voor 18% gewijzigd door DutchManticore op 16-01-2023 23:54 ]

[Grunwold]

DutchManticore schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:45:
[...]

Blijkbaar zijn veel mensen echt zo bedraad ja en verwachten ze dat dan ook bij de rest. Ik zit in kamp Y dus dat moet ik verdedigen.

Ik verdiep me eerst in de data, analyseer deze en kom dan tot een conclusie op basis waarvan ik ga handelen. Niet andersom

Ik was een huizenbezitter, en wij hebben na onderzoek juist extreem bewust besloten te verkopen waarbij we (vooralsnog) echt de top hebben weten te timen omdat we op de data afgingen.

Het is niet zo dat we lukraak ons huis verkocht hebben, en nu wanhopig data bij elkaar grissen die ons maar van ons gelijk geruststelt haha.

Als de data draait en blijkt dat verkopen niet de juiste keus was zetten we direct onze overwaarde en spaargeld in om weer iets te kopen.

Daar zien we nu nog geen reden toe. Dus we blijven lekker huisloos zitten en gaan zodra de data of ontwikkelingen uitwijzen dat het weer kooptijd wordt oriënteren op een nieuwe aankoop

Niet zozeer als kamp X (huiseigenaren) vs kamp Y (niet-huiseigenaren) bedoelt, ik was meer benieuwd naar je beredeneringen . Vergeet alleen niet dat woonplezier ook waarde heeft, succes met je jacht .

[eamelink]

DutchManticore schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:31:
Even heel eerlijk, ik kan me vaag herinneren dat je in Q3 en Q4 2022 een daling van 10% even onwaarschijnlijk achtte toch?

Ik was er overtuigd van een daling in Q2 vorig jaar: eamelink in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6" en dus ook heel verbaasd toen die er niet kwam: eamelink in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"

Ik kan me niet herinneren of ik daarna nog voorspellingen heb gedaan

Wel een paar weken geleden nog eens de terugloop in max hypotheek bij een bepaald inkomen naast de terugloop in prijzen gelegd, en geconstateerd dat dat aardig gelijk loopt. Dus ga voorlopig nog uit van een sterke koppeling tussen die twee.

[Sport_Life]

Blik1984 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:46:
[...]


Ik zie hetzelfde gebeuren bij het project waar ik een huis heb gekocht in een eerdere fase. Waren er eerst 2.000 inschrijvingen op een fase van 30 huizen, staan er nu nog diverse huizen te kopen bij een soortgelijke fase. Moet hier wel bij zeggen dat die nog geprijst zijn op het oude niveau want de fase ging in q2/q3 de verkoop in.

Maar ze raken het gewoon niet kwijt op het moment

Ja bizar, die aantallen hoorden wij toen ook.
Ik ergerde me ook ontzettend aan de arrogante houding van de betrokken makelaars , dan vraag je informatie over een woning van 950k von en dan word je doorverwezen naar de website .

[DutchManticore]

Grunwold schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:52:
[...]


Niet zozeer als kamp X (huiseigenaren) vs kamp Y (niet-huiseigenaren) bedoelt, ik was meer benieuwd naar je beredeneringen . Vergeet alleen niet dat woonplezier ook waarde heeft, succes met je jacht .

Mocht je mijn redenatie willen volgen. Zoek even op mijn naam in dit topic en het Beleggen op de beurs topic. Uitgebreid uiteengezet vandaag nog. Wil het niet weer herhalen, dan wordt het een beetje spammen. Inhoudelijke repliek is van harte welkom

[DutchManticore]

eamelink schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:54:
[...]


Ik was er overtuigd van een daling in Q2 vorig jaar: eamelink in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6" en dus ook heel verbaasd toen die er niet kwam: eamelink in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"

Ik kan me niet herinneren of ik daarna nog voorspellingen heb gedaan

Wel een paar weken geleden nog eens de terugloop in max hypotheek bij een bepaald inkomen naast de terugloop in prijzen gelegd, en geconstateerd dat dat aardig gelijk loopt. Dus ga voorlopig nog uit van een sterke koppeling tussen die twee.

Ik eerlijk gezegd ook niet. En het hoeft ook geen "gotcha" spelletje te worden. Het is juist leuk om vrij van gedachten te wisselen, juist als die verschillen.

[Paralize_nl]

Napo schreef op maandag 16 januari 2023 @ 19:09:
[...]


Jouw casus van één woning ( relatieve doorsnee 2kapper jaren 30 op de veluwe ). Dat kan je als gemiddelde gebruiken maar op basis daarvan stellen "Er is dan niemand meer met overwaarde die vanaf 2015 een huis heeft gekocht." is kort door de bocht en feitelijk incorrect.

Klopt. Het meerendeel zal zijn overwaarde hebben zien verdampen. Niet iedereen. Ik zal niet meer proberen over gemiddeldes te praten en er ook disclaimers bijzetten, dit in het kader van een fijne vruchtbare online discussie.

[DutchManticore]

Oeps verkeerde topic

[ Voor 119% gewijzigd door DutchManticore op 17-01-2023 00:28 ]

[Paralize_nl]

Masvic schreef op maandag 16 januari 2023 @ 21:54:
Ik vind het ook bijzonder dat er bijzonder veel mensen hun schouders ophalen bij bijna 10% daling in 6 maanden tijd... Had je dat 6 maanden geleden gezegd dan zou je door de meesten voor gek worden verklaard. Geeft wel aan hoe snel de status quo weer geaccepteerd wordt en we denken dat we dit aan hadden zien komen.

Net CBS rapporten online. Zo’n 12% yoy verhoging.

Het is maar net welke statistiek je erbij pakt af en toe

[sdk1985]

Sport_Life schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:59:
[...]

Ja bizar, die aantallen hoorden wij toen ook.
Ik ergerde me ook ontzettend aan de arrogante houding van de betrokken makelaars , dan vraag je informatie over een woning van 950k von en dan word je doorverwezen naar de website .

Het prijskaartje van een woning is redelijk betekenisloos geworden. Bij die lage rente kon je extreem veel lenen wat de prijzen jaren langs heeft opgeblazen. Voor een woning van 950K betaalde je nog geen 3000 euro netto inclusief aflossing. Nu klinkt het een beetje alsof je de vila van BN'ner oid wilde kopen .

[sdk1985]

DutchManticore schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:10:
[...]


Ik lees ze alsof het de bijbel is haha.
En ik ben dagelijks bezig met termen als LTV, equity, principal to income values enzovoorts.

Ik beargumenteer hier al tijden dat de lage rente, hoger biedplafond, hogere prijzen, hogere overwaarde, hoger biedplafond cyclus verantwoordelijk is voor de situatie op de huizenmarkt nu.

Dat is ook direct de reden waarom de huidige prijzen zo fragiel zijn en ik een daling van 30% verwacht!

De rente is nu gedraaid, het prijsplafond daalt, de te gebruiken overwaarde ook, het biedplafond daalt, huizenprijzen dalen, en zo werkt de cyclus nu ineens de andere kant op.

Een crash a la 2008 is niet de enige smaak crash die er bestaat. De crash die nu komt is er een van de variant dat het biedplafond onder de actuele prijzen komt, mensen zijn gewoon niet meer in staat genoeg te bieden om te prijzen in stand te houden.

Een veel reëler probleem is dat kopers nu klem komen te zitten tussen een nieuwe woning dat gekocht is op een prijspunt dat alleen te doen was met een te hoog verwachte overwaarde, en dat ze ook nog in de maag blijven zitten met de oude woning. Dubbele maandlasten, of niet genoeg overwaarde te realiseren waardoor het resultaat te laag is voor de hoge principal afgesproken bij de koop van de nieuwe woning.

Daarnaast ook, nieuwbouw projecten die in de problemen komen. Als deze tegen liquidatieprijzen de markt in moeten omdat ze anders niet volgeschreven raken, trekt dat ook de rest van markt naar beneden.

Er zijn genoeg pessimistische scenario's buiten die van 2008 om. Ik zie mensen veel de fout maken om zoek-de-verschillen met 2008 te spelen en dan elk verschil te zien als geruststelling dat het dan wel goed komt.

Zo simpel is het niet.

An sich wel leuk om even op een bierviltje je plan door te rekenen

Je had verkocht voor 588K, je verwacht dat de boel 30% zakt. Dus door te verkopen bespaar je in theorie 176K wanneer je een gelijkwaardige woning zou terugkopen. Ondertussen huur je voor 18K per jaar (gokje). An sich kun je dat wel een tijdje volhouden. Zou mooi zijn als het zo uitkomt voor je.

Voor de rest van Nederland zal het wat minder prettig zijn. Daar zit dan een groep mensen die niet kunnen verhuizen. Bijvoorbeeld omdat ze de afgelopen jaren hebben gekocht.

[Midan]

Volgens nvm is daling 6,4%, waar komt de 10% vandaan?

[md10]

Huizenprijzen gaan nog wel 30% omlaag denk ik. Er zit zo ontzettend veel lucht in de huizenprijzen. Wij kochten in Amersfoort in 2015 een nieuwbouwhuis voor 372.000 VON. Verkocht in april 2022 voor 815.000 Euro KK. Ik schaam mij er echt voor. In Apeldoorn huis gekocht met de overwaarde, dus hypotheekvrij. Recessie komt er aan, rente verder nog omhoog, inflatie nog steeds krankzinnig hoog. Alleen krapte tav hoeveelheid beschikbare woningen aan de positieve kant. Hoezo zouden de prijzen stabiliseren, die kunnen echt maar 1 kant op.

[Sport_Life]

sdk1985 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 01:12:
[...]

Het prijskaartje van een woning is redelijk betekenisloos geworden. Bij die lage rente kon je extreem veel lenen wat de prijzen jaren langs heeft opgeblazen. Voor een woning van 950K betaalde je nog geen 3000 euro netto inclusief aflossing. Nu klinkt het een beetje alsof je de vila van BN'ner oid wilde kopen .

Ja eens hoor, combinatie extreme overwaarde + lage rente maakte dit mogelijk . Zou natuurlijk nooit zo'n hoge hypotheek nemen. (Ook niet met 1% rente).

Onze huidige rente is zo'n beetje gelijk aan de ewf, dus dat houdt elkaar mooi in evenwicht (en wordt gunstiger naarmate de woz wat daalt ).

Ik ben wel benieuwd hoe we over 20 jaar tegen onze huidige rente van 1,52% aankijken, zal de rente ooit weer zo laag worden of wordt deze 'fout' niet meer gemaakt.

[ Voor 22% gewijzigd door Sport_Life op 17-01-2023 07:02 ]

[hoevenpe]

Sport_Life schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:59:
Ik ergerde me ook ontzettend aan de arrogante houding van de betrokken makelaars , dan vraag je informatie over een woning van 950k von en dan word je doorverwezen naar de website .

Afgelopen jaren drie keer ingeschreven voor een huis van 825k-950k en drie keer kon er niet eens een gepersonaliseerde afwijzing vanaf. Was 10x-20x overtekend bleek achteraf.

Nu zie ik vergelijkbare projecten nog steeds goed verkopen, de mooie kavels worden nog steeds door loting verdeeld. Het zijn de 'kneusjes' van een populaire projecten die op Funda verschijnen, dat is inderdaad anders dan voorheen.

Massale nieuwbouwlocaties hebben grotere problemen omdat een nieuwe doelgroep gezocht wordt, er nog niets is en het risico bestaat om in een bouwput zonder winkels en voorzieningen achter te blijven.

[Aakab]

md10 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 05:41:
Huizenprijzen gaan nog wel 30% omlaag denk ik. Er zit zo ontzettend veel lucht in de huizenprijzen. Wij kochten in Amersfoort in 2015 een nieuwbouwhuis voor 372.000 VON. Verkocht in april 2022 voor 815.000 Euro KK. Ik schaam mij er echt voor. In Apeldoorn huis gekocht met de overwaarde, dus hypotheekvrij. Recessie komt er aan, rente verder nog omhoog, inflatie nog steeds krankzinnig hoog. Alleen krapte tav hoeveelheid beschikbare woningen aan de positieve kant. Hoezo zouden de prijzen stabiliseren, die kunnen echt maar 1 kant op.

Je had hem ook voor 500 kunnen verkopen.

[Ernemmer]

DutchManticore schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:10:
[...]


Ik lees ze alsof het de bijbel is haha.
En ik ben dagelijks bezig met termen als LTV, equity, principal to income values enzovoorts.

Ik beargumenteer hier al tijden dat de lage rente, hoger biedplafond, hogere prijzen, hogere overwaarde, hoger biedplafond cyclus verantwoordelijk is voor de situatie op de huizenmarkt nu.

Dat is ook direct de reden waarom de huidige prijzen zo fragiel zijn en ik een daling van 30% verwacht!

De rente is nu gedraaid, het prijsplafond daalt, de te gebruiken overwaarde ook, het biedplafond daalt, huizenprijzen dalen, en zo werkt de cyclus nu ineens de andere kant op.

Een crash a la 2008 is niet de enige smaak crash die er bestaat. De crash die nu komt is er een van de variant dat het biedplafond onder de actuele prijzen komt, mensen zijn gewoon niet meer in staat genoeg te bieden om te prijzen in stand te houden.

Een veel reëler probleem is dat kopers nu klem komen te zitten tussen een nieuwe woning dat gekocht is op een prijspunt dat alleen te doen was met een te hoog verwachte overwaarde, en dat ze ook nog in de maag blijven zitten met de oude woning. Dubbele maandlasten, of niet genoeg overwaarde te realiseren waardoor het resultaat te laag is voor de hoge principal afgesproken bij de koop van de nieuwe woning.

Daarnaast ook, nieuwbouw projecten die in de problemen komen. Als deze tegen liquidatieprijzen de markt in moeten omdat ze anders niet volgeschreven raken, trekt dat ook de rest van markt naar beneden.

Er zijn genoeg pessimistische scenario's buiten die van 2008 om. Ik zie mensen veel de fout maken om zoek-de-verschillen met 2008 te spelen en dan elk verschil te zien als geruststelling dat het dan wel goed komt.

Zo simpel is het niet.

Neem hierbij ook al die ''ik kan groter wonen voor dezelfde lasten met deze lage hypotheekrente'' ook mee en er zijn een heel stuk minder kopers op de markt.
Hypotheken boetevrij oversluiten door te verhuizen wordt nu niet meer gedaan.

Ook het feit dat mensen nu eerst willen verkopen ipv kopen geeft meer woningen op de markt met een lagere vraag.

[Strijpje]

md10 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 05:41:
Huizenprijzen gaan nog wel 30% omlaag denk ik. Er zit zo ontzettend veel lucht in de huizenprijzen. Wij kochten in Amersfoort in 2015 een nieuwbouwhuis voor 372.000 VON. Verkocht in april 2022 voor 815.000 Euro KK. Ik schaam mij er echt voor. In Apeldoorn huis gekocht met de overwaarde, dus hypotheekvrij. Recessie komt er aan, rente verder nog omhoog, inflatie nog steeds krankzinnig hoog. Alleen krapte tav hoeveelheid beschikbare woningen aan de positieve kant. Hoezo zouden de prijzen stabiliseren, die kunnen echt maar 1 kant op.

Dat is nog eens de loterij winnen . Maar eerlijk gezegd vind ik dat de overheid de winst op verkoop wel veel meer mag gaan belasten- net als de evt winst op aandelen (waar ik zelf trouwens inzit). Maar dat terzijde.

Er zit idd nog enorm veel lucht in de markt en die gaat er nu eindelijk uit nu de hoofdveroorzaker (extreem hoge leencapaciteit) weg is.

Ik heb de vorige poll gemist maar misschien is het weer tijd voor een nieuwe- voorspellen wat 2023 ons gaat brengen

[Strijpje]

Nog een n=1 verhaal: ik ken iemand die helemaal gek werd van geluidsoverlast in zijn oud en slecht geisoleerde appartement (er wonen van die partystudenten boven). Deze heeft ie in 2020 verkocht aan een single vrouw die overdag, wanneer de buren weg waren, een half uur heeft rondgeneusd. Zo denk ik dat er veel meer zijn die heel op #fomo wijze een soort van impulsaankoop heeft gedaan de afgelopen jaren en uiteindelijk helemaal niet tevreden zijn met waar ze nu in wonen of dat ze eigenlijk nog niet klaar waren om samen te wonen.

[ Voor 5% gewijzigd door Strijpje op 17-01-2023 08:10 ]

[JDx]

md10 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 05:41:
Huizenprijzen gaan nog wel 30% omlaag denk ik. Er zit zo ontzettend veel lucht in de huizenprijzen. Wij kochten in Amersfoort in 2015 een nieuwbouwhuis voor 372.000 VON. Verkocht in april 2022 voor 815.000 Euro KK. Ik schaam mij er echt voor. In Apeldoorn huis gekocht met de overwaarde, dus hypotheekvrij. Recessie komt er aan, rente verder nog omhoog, inflatie nog steeds krankzinnig hoog. Alleen krapte tav hoeveelheid beschikbare woningen aan de positieve kant. Hoezo zouden de prijzen stabiliseren, die kunnen echt maar 1 kant op.

Door die inflatie woon ik gevoelsmatig steeds goedkoper, juist een reden om hier te blijven zitten.

Zou wel kleiner willen wonen, maar dat kost me alleen maar geld. Kan hier sowieso niet weg omdat ik geen nieuwe hypotheek kan krijgen als alleenstaande en huren is 2x zo duur en de huren stijgen alleen maar.

[Blik1984]

md10 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 05:41:
Huizenprijzen gaan nog wel 30% omlaag denk ik. Er zit zo ontzettend veel lucht in de huizenprijzen. Wij kochten in Amersfoort in 2015 een nieuwbouwhuis voor 372.000 VON. Verkocht in april 2022 voor 815.000 Euro KK. Ik schaam mij er echt voor. In Apeldoorn huis gekocht met de overwaarde, dus hypotheekvrij. Recessie komt er aan, rente verder nog omhoog, inflatie nog steeds krankzinnig hoog. Alleen krapte tav hoeveelheid beschikbare woningen aan de positieve kant. Hoezo zouden de prijzen stabiliseren, die kunnen echt maar 1 kant op.

Door je verhaal lijkt het net alsof je je huis met meer dan 100% overwaarde hebt verkocht. Alleen je nieuwbouwhuis v.o.n. is niet gelijk aan wat het uiteindelijk heeft gekost. Tel daar een periode aan dubbele lasten, meerwerk, plafond, wanden, vloer, badkamer, keuken, tuin, etc. bij op en je zit zo op een bedrag van 450-500k wat het je uiteindelijk gekost heeft.

[Conrado]

md10 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 05:41:
Huizenprijzen gaan nog wel 30% omlaag denk ik. Er zit zo ontzettend veel lucht in de huizenprijzen. Wij kochten in Amersfoort in 2015 een nieuwbouwhuis voor 372.000 VON. Verkocht in april 2022 voor 815.000 Euro KK.

Dan kunnen ze nog wel 80% naar beneden .
Wij kochten 30 jaar geleden een nieuwbouwhuis voor 85K, die gingen er nu uit voor 410K.

De markt gaat niet omlaag omdat iedereen plotsklap beseft dat een huis vooral lucht is - dat is trouwens ook zo, daar doen we het ook allemaal voor - maar omdat we tegen de grenzen van de betaalbaarheid van de maandlasten aanlopen.

[Masvic]

Paralize_nl schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 00:27:
[...]


Net CBS rapporten online. Zo’n 12% yoy verhoging.

Het is maar net welke statistiek je erbij pakt af en toe

https://www.cbs.nl/nl-nl/...rkt-nieuwbouwkoopwoningen

Lijkt verkoopprijs ipv transactieprijs als ik ff snel lees

[redwing]

Conrado schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 08:45:
[...]

Dan kunnen ze nog wel 80% naar beneden .
Wij kochten 30 jaar geleden een nieuwbouwhuis voor 85K, die gingen er nu uit voor 410K.

De markt gaat niet omlaag omdat iedereen plotsklap beseft dat een huis vooral lucht is - dat is trouwens ook zo, daar doen we het ook allemaal voor - maar omdat we tegen de grenzen van de betaalbaarheid van de maandlasten aanlopen.

Precies, daarom snap ik al die focus op die huizenprijzen niet zo goed (en zeker niet dat de huidige dalingen zo goed zijn). Uiteindelijk moet je naar de maandlasten kijken en zul je naar een nieuw level gaan waarbij die maandlasten gelijk zijn aan voordat de rente omhoog ging. Daar spelen de huizenprijzen natuurlijk in mee, maar als de rente dit jaar verder gaat stijgen, gaan die maandlasten zelfs met dalende huizenprijzen ook met de huidige prijzen alsnog omhoog. Mocht echter de rente omlaag gaan, zal precies het tegenovergestelde gebeuren.

Je moet er dus goed bij stil staan dat in de vorige crisis de huizenprijzen daalden en de markt vastliep omdat mensen geen werk hadden/hun huis onder water stond. Momenteel is dat helemaal niet het geval maar gaat het puur om de betaalbaarheid van de woningen omdat de rente zo snel is gestegen. Huizen worden gekocht op maandlasten, niet op de huizenprijzen zelf.

[Ernemmer]

redwing schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 08:52:
[...]
Huizen worden gekocht op maandlasten, niet op de huizenprijzen zelf.

Scenario 2021-2022
De wil om nu te kopen omdat het straks helemaal niet meer te betalen is (FOMO) en ''nu kan ik goedkoper in een groter huis wonen omdat de rente laag staat'' en de markt gaat toch wel omhoog.

Scenario 2023
Alle drie nu niet meer van toepassing waardoor de vraag gewoon daalt en daarmee dus ook de prijs.

En voor mensen met veel eigen geld en werk waarmee ze versneld kunnen aflossen is een lage prijs echt wel gunstig. Ik wacht iig nog even met het kopen van een huis.

[ Voor 14% gewijzigd door Ernemmer op 17-01-2023 09:29 ]

[Blik1984]

Ernemmer schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 09:27:
[...]


Scenario 2021-2022
De wil om nu te kopen omdat het straks helemaal niet meer te betalen is (FOMO) en ''nu kan ik goedkoper in een groter huis wonen omdat de rente laag staat'' en de markt gaat toch wel omhoog.

Scenario 2023
Alle drie nu niet meer van toepassing waardoor de vraag gewoon daalt en daarmee dus ook de prijs.

En voor mensen met veel eigen geld en werk waarmee ze versneld kunnen aflossen is een lage prijs echt wel gunstig. Ik wacht iig nog even met het kopen van een huis.

Je lijkt wel een beetje 2 kampen daarin te hebben. De ene vindt lage maandlasten en een hoge aankoopprijs het beste, en de andere heeft liever een lagere aankoopprijs en hogere maandlasten het beste.

Ik heb persoonlijk gekozen voor een scenario met lage maandlasten en hoge schuld. Ik los ook nauwelijks iets af op mijn hypotheek en heb voor maximaal aflossingsvrij gekozen. Ik leef ook nu en mijn filosofie is dat de inflatie de schuld uiteindelijk gaat laten verminderen tot een behapbare schuld (deze filosofie komt trouwens al van meer dan een jaar geleden, dus voordat we uiteindelijk hoge inflatie hadden). Overigens wel goed om te melden dat mijn LTV >60% is.

[Rubbergrover1]

Grunwold schreef op maandag 16 januari 2023 @ 23:36:
[...]


Maar ben je dan niet biased, (net zoals huizeneigenaren alleen de andere kant om) voor een huizenmarkt daling ? En als iedereen erachter komt dat woningen ineens betaalbaar zijn (want 30% is echt veel) dan krijg je weer de situatie 2017-2022 en heb je jezelf misschien wel 2/3 jaar van woongenot ontnomen om iets te vinden wat er niet is.

Als je gewoon nog prima woont, dan is er weinig sprake van jezelf een paar jaar woongenot ontnemen. Als je niet lekker woont, dan zou ik mij niet laten afschrikken door de huizenmarkt. Maar dan zou ik, als je een woning tegenkomt die aan je wensen voldoet en die je kunt betalen, ook gewoon daar voor gaan. Zeker als je geen starter bent en je ook een koophuis te verkopen hebt.

Maar als je de keus hebt en prima op je plek zit, dan zou ik de popcorn pakken en nog een paar jaar afwachten. Tot de verhouding tussen koopprijzen en de daarbij behorende annuitaïre maandlasten en de (modale) inkomens weer enigszins normaal is. Die is namelijk nog zo scheef dat er nog wel een flinke correctie in het vat zit.

Masvic schreef op maandag 16 januari 2023 @ 21:54:
Ik vind het ook bijzonder dat er bijzonder veel mensen hun schouders ophalen bij bijna 10% daling in 6 maanden tijd... Had je dat 6 maanden geleden gezegd dan zou je door de meesten voor gek worden verklaard. Geeft wel aan hoe snel de status quo weer geaccepteerd wordt en we denken dat we dit aan hadden zien komen.

Er waren ook genoeg mensen die er anders over dachten, hoor. Maar niet iedereen heeft de op handen zijnde daling als mantra zoals de wel bekende forumdeelnemer, die al jarenlang aankondigt dat de huizen te duur zijn. Ik denk tenminste dat ik lang niet de enige ben die had aangegeven te verwachten dat vanaf begin 2023 een daling te zien zou zijn.

[moshimoshi]

De markt is ook gewoon emotie. Overbieden was de norm omdat de andere het ook doet. In razend tempo is nu onderbieden de norm geworden, want gevoelsmatig voelt iedereen wel aan dat het misschien gaat lukken. Als het niet bij dit huis is dan is het wel bij de volgende.

De woningmarkt kent daardoor maar twee standen: stijgen of dalen. Gewoon een beetje rustig voortkabbelen zit er niet in.

[redwing]

Ernemmer schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 09:27:
[...]
Scenario 2021-2022
De wil om nu te kopen omdat het straks helemaal niet meer te betalen is (FOMO) en ''nu kan ik goedkoper in een groter huis wonen omdat de rente laag staat'' en de markt gaat toch wel omhoog.

Scenario 2023
Alle drie nu niet meer van toepassing waardoor de vraag gewoon daalt en daarmee dus ook de prijs.

En voor mensen met veel eigen geld en werk waarmee ze versneld kunnen aflossen is een lage prijs echt wel gunstig. Ik wacht iig nog even met het kopen van een huis.

Tuurlijk, de kans is alleen groot dat je te lang wacht en alsnog buiten de boot valt. Het is zelden goed om af te wachten omdat er altijd wel een reden is om te bedenken dat het in de toekomst beter zal zijn. De afgelopen jaren zijn er veel mensen buiten de boot gevallen omdat ze de huizen te duur waren (waarna ze een maand later nog meer voor hetzelfde huis moesten betalen). En ook nu is het maar de vraag wat er gaat gebeuren. Als de rente nog verder omhoog gaat, kun je weer minder lenen, maar gaan ook je maandlasten omhoog. Maar als de rente stabiel blijft of toch iets daalt zal dat direct impact hebben op de markt en de huizenprijzen laten stabiliseren of zelfs verder stijgen.

Naar mijn idee moet je een huis dan ook gewoon kopen als je dat kunt en niet te lang afwachten. Wat er ook gebeurd zul je heel veel geluk moeten hebben om echt op het beste moment te kopen, maar in de meeste gevallen ben je alsnog te laat.

[Conrado]

Ernemmer schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 09:27:
Scenario 2023
Alle drie nu niet meer van toepassing waardoor de vraag gewoon daalt en daarmee dus ook de prijs.

Naast vraag is ook nog aanbod van belang én de wil om tot een transactie te komen. Hoewel het aanbod duidelijk is toegenomen, blijft het nog steeds relatief laag en het allerminst op het niveau van de huizencrisis. Wat banken voorspelden zag je terug in de NVM rapportage: het aantal transacties is enorm gedaald. Dat betekent dat kennelijk vele verkopers geen lage prijs accepteren en enkel de sterkste groep kopers overgebleven is.
Dat ondersteunt de prijs.

Jaren was de huizenmarkt een duidelijke verkopers markt. De markt is natuurlijk aan het kantelen maar zeker nog geen duidelijke kopersmarkt geworden.

[Harrie_]

Grunwold schreef op maandag 16 januari 2023 @ 21:29:
[...]


Om er een paar tussenuit te halen zie onderstaand. Als ik dit soort taal lees lijkt het een beetje op de taal die je in r/wallstreetbets tegenkomt. Mijn voorkeur gaat dan naar het lezen van het NVM rapport dan een blog op internet, maar dat is uiteraard ook persoonlijk

***

1. De daling van ruim 9% in een half jaar is echt heel stevig. In de vorige crisis zijn er maar 2 maanden geweest waarin de prijsdaling hoger was dan 9%... in het HELE jaar daarvoor.

2. Nu is uiteraard de gestegen rente de lont in het kruitvat.

3. Starters kieperden hun hele portemonnee leeg en deden concessies.

4. De grootste onzin natuurlijk

offtopic:
1. Dit is geen stijlfiguur
2. Dit is een metafoor
3. Dit zou je een hyperbool kunnen noemen
4. Dit is een overdrijving, maar geen hyperbool

[Vinny1]

Ernemmer schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 09:27:
[...]


En voor mensen met veel eigen geld en werk waarmee ze versneld kunnen aflossen is een lage prijs echt wel gunstig. Ik wacht iig nog even met het kopen van een huis.

Precies dit. Lees hier elke keer dat het enkel om de maandlasten gaat. Voor mensen met een ton spaargeld is een markt met hoge rente en veel lagere prijzen een veel betere situatie dan een lage rente en hogere prijzen. Het is nu alleen nog even wachten totdat de prijzen in balans raken met de rente.

[Dexter24]

Vinny1 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 11:36:
[...]


Precies dit. Lees hier elke keer dat het enkel om de maandlasten gaat. Voor mensen met een ton spaargeld is een markt met hoge rente en veel lagere prijzen een veel betere situatie dan een lage rente en hogere prijzen. Het is nu alleen nog even wachten totdat de prijzen in balans raken met de rente.

Oprechte vraag want leek: hoezo gaat het enkel om de maandlasten? Dus je hebt lage maandlasten maar je hebt je woning op de piek gekocht. Gaat het dan vooral om ‘je moet toch nu vooral lekker kunnen leven’ of zit daar een onderbouwing achter?

Ik + gezin val namelijk in de categorie ‘ op zoek naar eerste koopwoning’ en hebben 80k gespaard. Dit wilden we niet uitgeven aan overbieden maar in het huis pompen. Of zoals nu zou kunnen: omdat de kans aannemelijk is dat we kunnen onderbieden en we het geld kunnen inzetten om de hypotheek te verlagen. Hierdoor komen er huizen in beeld die voorheen ‘out of our league’ waren.

[Blik1984]

Vinny1 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 11:36:
[...]


Precies dit. Lees hier elke keer dat het enkel om de maandlasten gaat. Voor mensen met een ton spaargeld is een markt met hoge rente en veel lagere prijzen een veel betere situatie dan een lage rente en hogere prijzen. Het is nu alleen nog even wachten totdat de prijzen in balans raken met de rente.

Waarom is volgens jou een scenario met hoge maandlasten en lage schuld beter dan lage maandlasten en hoge schuld? Zeker als je uitgaat van een scenario waarbij de schuld/lasten voor een langere periode (20+ jaar) vaststaat?

[Eärendil]

Masvic schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 08:51:
[...]

https://www.cbs.nl/nl-nl/...rkt-nieuwbouwkoopwoningen

Lijkt verkoopprijs ipv transactieprijs als ik ff snel lees

En wat is het verschil tussen verkoopprijs en transactieprijs?

[Laapo]

Blik1984 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 11:52:
[...]


Waarom is volgens jou een scenario met hoge maandlasten en lage schuld beter dan lage maandlasten en hoge schuld? Zeker als je uitgaat van een scenario waarbij de schuld/lasten voor een langere periode (20+ jaar) vaststaat?

Gehele woningmarkt beschouwd is een lage rente gewoon voordelig voor hele grote groepen mensen die te maken krijgen met een renteherziening. Woningen stijgen daardoor ook in waarde wat ruimte biedt voor mensen om verbouwingen en verduurzaming te financieren.

Maar goed, de kans bestaat daarmee dat er wat mensen de overwaarde cashen en een voordeeltje behalen dat anderen niet hebben dus slecht, oneerlijk, etc..

[Midan]

Eärendil schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 11:55:
[...]


En wat is het verschil tussen verkoopprijs en transactieprijs?

[ Voor 11% gewijzigd door Midan op 17-01-2023 12:05 ]

[Rubbergrover1]

redwing schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 10:08:
[...]

Tuurlijk, de kans is alleen groot dat je te lang wacht en alsnog buiten de boot valt. Het is zelden goed om af te wachten omdat er altijd wel een reden is om te bedenken dat het in de toekomst beter zal zijn. De afgelopen jaren zijn er veel mensen buiten de boot gevallen omdat ze de huizen te duur waren (waarna ze een maand later nog meer voor hetzelfde huis moesten betalen).

Vooral omdat ze de perceptie hadden dat die woningen te duur waren. Dat zat m.i. vooral tussen de oren. Er is naar mijn mening op de lange termijn een sterk verband tussen wat 'de markt' voor een woning over heeft en welke hypothecaire maandlasten daar bij horen. Tot een jaar of 2-3 geleden ging die verhouding nog behoorlijk goed. De koopsommen stegen wel flink, maar de rentes daalden tegelijk ook. Daardoor werden de huizen in maandlasten helemaal niet zo duur. Maar bij veel mensen bleef de perceptie van een 'juiste' prijs achter bij de markt. De prijs van een woning die op Funda werd vergeleken met de (veel lagere) prijs van de woning die ze een jaar geleden waren misgelopen. Op die manier blijf je altijd achter de feiten aanlopen omdat je steeds denkt dat de huizen te duur zijn.

En ook nu is het maar de vraag wat er gaat gebeuren. Als de rente nog verder omhoog gaat, kun je weer minder lenen, maar gaan ook je maandlasten omhoog. Maar als de rente stabiel blijft of toch iets daalt zal dat direct impact hebben op de markt en de huizenprijzen laten stabiliseren of zelfs verder stijgen.

De markt loopt in de prijsvorming nog ontzettend achter op die veranderde rente. Naar mijn mening zullen ook bij een stabiliserende rente de prijzen nog een flink stuk naar beneden gaan. Maar uiteraard is dit slechts mijn glazen bol.

[Vinny1]

Blik1984 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 11:52:
[...]


Waarom is volgens jou een scenario met hoge maandlasten en lage schuld beter dan lage maandlasten en hoge schuld? Zeker als je uitgaat van een scenario waarbij de schuld/lasten voor een langere periode (20+ jaar) vaststaat?

Hoge maandlasten is inderdaad het geval wanneer je weinig eigen vermogen inbrengt. Voor mensen die veel eigen vermogen inbrengen verdampen deels de negatieve financiële consequenties van een hoge rente. Oftewel een markt met hoge rents en relatief lagere prijzen biedt een betere concurrentiepositie aan mensen die (veel) eigen vermogen willen en kunnen inbrengen.

Daarbij wordt vanuit het perspectief dat maandlasten doorslaggevend zijn, weinig rekening gehouden met mensen die niet heel hun leven in een koopwoning of in NL blijven wonen en dus wellicht uit de Nederlandse woningmarkt (moeten) stappen wanneer het zeer ongunstig is. Dan kan een huis op de piek van de markt kopen ondanks een lage rente en relatief lage maandlasten opeens heel vervelend uitpakken.

[Richh]

Blik1984 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 11:52:
[...]


Waarom is volgens jou een scenario met hoge maandlasten en lage schuld beter dan lage maandlasten en hoge schuld? Zeker als je uitgaat van een scenario waarbij de schuld/lasten voor een langere periode (20+ jaar) vaststaat?

Lage schuld is makkelijker af te lossen dan een hoge schuld, overwaarde maakt het financieren van verbouwingen makkelijk, overwaarde maakt het doorstromen makkelijker (wat gemiddelde transactieprijzen opkrikt en daarmee de markt onbereikbaar kan maken voor een deel van de bevolking). Zelfs een lange rentevaste periode is af te kopen of te middelen afhankelijk van de situatie.

Met lage maandlasten en een hoge schuld is het een heel stuk moeilijker om door te stromen. De tweede hypotheek die je op je gestegen inkomen afsluit, moet eerst nog de restschuld op je vorige woning financieren voordat je extra kan financieren voor de duurdere woning.
Niet zo'n probleem als je een mooie woning hebt waar je nog eventjes doorkan. Maar er waren de afgelopen jaren ook starters die meer en meer concessies deden totdat ze een huis kochten waar ze na 4 jaar uitgegroeid zijn. Dat is met de huidige trendlijn een groot probleem.

Laapo schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 11:58:
Maar goed, de kans bestaat daarmee dat er wat mensen de overwaarde cashen en een voordeeltje behalen dat anderen niet hebben dus slecht, oneerlijk, etc..

Dat zullen veel mensen vinden, maar dat is niet het kernprobleem wat mij betreft.

Het ding is dat die overwaarde heel vaak weer terugvloeit in de volgende woning, wat de gemiddelde transactieprijs opkrikt, waardoor huizen meer waard zijn geworden - tot het niveau dat je eigenlijk geen nieuwbouwwoning meer kan kopen zonder de 2 ton overwaarde van je bestaande woning. Daarmee ontstaat op termijn een kloof waardoor je als niet-huizenbezitter uiteindelijk niet meer tot de markt kan toetreden. Dat is een gevaar.

[ Voor 23% gewijzigd door Richh op 17-01-2023 12:21 ]

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 11:52:
[...]


Waarom is volgens jou een scenario met hoge maandlasten en lage schuld beter dan lage maandlasten en hoge schuld? Zeker als je uitgaat van een scenario waarbij de schuld/lasten voor een langere periode (20+ jaar) vaststaat?

Omdat het eigen geld bij een lagere schuld veel meer impact heeft op die maandlasten die je moet betalen. Extreem voorbeeld, stel je kunt 1000 euro per maand betalen.

Stel de rente is 0% en je kunt een huis van 360k kopen. Dan betaal je 1000 euro aan hypotheek en is de woning afgelost. Heb je een ton spaargeld, dan scheelt je dat een kleine 300 per maand in de maanlasten en betaal je ruim 700 per maand.

Stel de rente is 12%. Dan kun je voor 1000 hypotheek per maand een huis van een ton kopen. Steek je daar een ton eigen geld in, dan heb je de hele hypotheek niet nodig.

Doordat je een zak eigen geld hebt, is de woning met lage schuld en hoge maandlasten een veel interessantere situatie.

[Richh]

Strijpje schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 07:53:
Er zit idd nog enorm veel lucht in de markt en die gaat er nu eindelijk uit nu de hoofdveroorzaker (extreem hoge leencapaciteit) weg is.

Maar is die oorzaak écht weg? De lonen stijgen, NHG is weer opgerekt en ook het bedrag wat starters mogen uitgeven zonder overdrachtsbelasting te betalen is verhoogd. Bij verschillende gemeenten is de starterslening ook weer verder opgehoogd ( )

Ondertussen is er ook nog HRA, wat de rentestijgingen netto gezien binnen de perken houd. Netto gerekend heeft (afhankelijk van prijsniveau en isolatie) de gestegen energieprijs misschien nog wel meer impact op het huishoudbudget dan de gestegen rente. Om het in perspectief te zetten.

Begrijp me goed he; natuurlijk moeten de prijzen nog een stuk dalen, want de stijging van maandlasten is veel te hard gestegen. Ik kijk echt niet raar op van 10% daling dit jaar om die reden.
Maar of dat 'lucht' is, weet ik niet. Sterker nog, de rente kan ook weer omlaag in deze zeer onzekere tijden.

[Blik1984]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 12:18:
[...]

Omdat het eigen geld bij een lagere schuld veel meer impact heeft op die maandlasten die je moet betalen. Extreem voorbeeld, stel je kunt 1000 euro per maand betalen.

Stel de rente is 0% en je kunt een huis van 360k kopen. Dan betaal je 1000 euro aan hypotheek en is de woning afgelost. Heb je een ton spaargeld, dan scheelt je dat een kleine 300 per maand in de maanlasten en betaal je ruim 700 per maand.

Stel de rente is 12%. Dan kun je voor 1000 hypotheek per maand een huis van een ton kopen. Steek je daar een ton eigen geld in, dan heb je de hele hypotheek niet nodig.

Doordat je een zak eigen geld hebt, is de woning met lage schuld en hoge maandlasten een veel interessantere situatie.

Ok, het extreme voorbeeld maakt het duidelijk, maar maakt ook zoveel duidelijk als dat er op dit moment geen sprake is van hoge rente en lage schuld dus dat het voornamelijk een wens is dat het daarnaar toe zou moeten gaan. De huizenprijzen zijn nog helemaal niet zoveel gedaald dat er gesproken kan worden van een lage prijs. En dat terwijl de maandlasten voor eenzelfde woning wel fors zijn gestegen t.o.v. het dieptepunt in maandlasten ongeveer een jaar geleden met langlopende rentes voor 1,2%-1,3%.

Een jaar geleden betaalde je 1 miljoen voor een tweekapper in Utrecht, laten we zeggen dat dat nu -10% is en de huidige prijs 900k is. Met de toenmalige rente van 1,3% voor 20 jaar betaalde je bruto 1100 per maand. Met de huidige rente van 4,4% betaal je bruto 3.300 aan rente. Tuurlijk helpt HRA hier enorm aan mee en betaal je netto waarschijnlijk maar rond de 2.000 euro, maar het verschil is toch nog steeds 1.000 per maand aan rentelasten. Dat heb je in 8 jaar terug, uitgaande van 0% rendement. De woningprijs moet nog echt wel wat zakken wil het optimum verschuiven.

[moshimoshi]

Blik1984 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 13:11:
[...]


Ok, het extreme voorbeeld maakt het duidelijk, maar maakt ook zoveel duidelijk als dat er op dit moment geen sprake is van hoge rente en lage schuld dus dat het voornamelijk een wens is dat het daarnaar toe zou moeten gaan. De huizenprijzen zijn nog helemaal niet zoveel gedaald dat er gesproken kan worden van een lage prijs. En dat terwijl de maandlasten voor eenzelfde woning wel fors zijn gestegen t.o.v. het dieptepunt in maandlasten ongeveer een jaar geleden met langlopende rentes voor 1,2%-1,3%.

Een jaar geleden betaalde je 1 miljoen voor een tweekapper in Utrecht, laten we zeggen dat dat nu -10% is en de huidige prijs 900k is. Met de toenmalige rente van 1,3% voor 20 jaar betaalde je bruto 1100 per maand. Met de huidige rente van 4,4% betaal je bruto 3.300 aan rente. Tuurlijk helpt HRA hier enorm aan mee en betaal je netto waarschijnlijk maar rond de 2.000 euro, maar het verschil is toch nog steeds 1.000 per maand aan rentelasten. Dat heb je in 8 jaar terug, uitgaande van 0% rendement. De woningprijs moet nog echt wel wat zakken wil het optimum verschuiven.

Reken het nog eens uit met een annuïteitenhypotheek dan zal je zien dat het verschil in maandlasten een stuk kleiner wordt. Dan scheelt het namelijk maar een procent of 17%. Hey laat dat nou net de daling zijn die ik hier overal begin te zien

[ Voor 4% gewijzigd door moshimoshi op 17-01-2023 13:17 ]

[Blik1984]

moshimoshi schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 13:13:
[...]

Reken het nog eens uit met een annuïteitenhypotheek dan zal je zien dat het verschil in maandlasten een stuk kleiner wordt. Dan scheelt het namelijk maar een procent of 17%. Hey laat dat nou net de daling zijn die ik hier overal begin te zien

Waarom zou je dat doen als het doel lage maandlasten is

[Strijpje]

Richh schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 12:31:
[...]

Maar is die oorzaak écht weg? De lonen stijgen, NHG is weer opgerekt en ook het bedrag wat starters mogen uitgeven zonder overdrachtsbelasting te betalen is verhoogd. Bij verschillende gemeenten is de starterslening ook weer verder opgehoogd ( )

Ondertussen is er ook nog HRA, wat de rentestijgingen netto gezien binnen de perken houd. Netto gerekend heeft (afhankelijk van prijsniveau en isolatie) de gestegen energieprijs misschien nog wel meer impact op het huishoudbudget dan de gestegen rente. Om het in perspectief te zetten.

Begrijp me goed he; natuurlijk moeten de prijzen nog een stuk dalen, want de stijging van maandlasten is veel te hard gestegen. Ik kijk echt niet raar op van 10% daling dit jaar om die reden.
Maar of dat 'lucht' is, weet ik niet. Sterker nog, de rente kan ook weer omlaag in deze zeer onzekere tijden.

De loonstijgingen blijven nog steeds (flink) achter op de inflatie dus ik denk niet dat dat ervoor gaat zorgen dat Pietje ineens veel meer hypotheek kan lenen. Overdrachtsbelastingvrijstelling voor starters was er de afgelopen twee jaar ook al dus dat gaat nauwelijks een impact geven.
En wat je zegt, naast de rente zijn de maandlasten ook flink gestegen, waardoor hypotheekverstrekkers nog eens extra risico’s in gaan calculeren.

Tuurlijk kan de rente theoretisch dit jaar weet gaan dalen maar dat ligt aan hoe snel de (kern)inflatie daalt tot 2%.En dan nog verwacht ik dan eerder stabilisatie op korte termijn en zeker geen daling.

[Conrado]

Dexter24 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 11:47:
Oprechte vraag want leek: hoezo gaat het enkel om de maandlasten? Dus je hebt lage maandlasten maar je hebt je woning op de piek gekocht.
.....
Ik + gezin val namelijk in de categorie ‘ op zoek naar eerste koopwoning’ en hebben 80k gespaard. Dit wilden we niet uitgeven aan overbieden maar in het huis pompen.

De prijs van een huis an sich zegt niet zo veel. Zolang je een hypotheek nodig hebt heb je met maandlasten te maken. Omdat het NIBUD eisen aan de maximale maandlasten stelt, wordt daardoor min of meer ook bepaald wat je kunt lenen. De huizenprijzen dalen nu ook omdat kopers tegen die maximale grens aanlopen. Ze kunnen niet meer betalen.
Nu gaat iedereen daar vervolgens anders mee om: sommige hier hebben een maximale hypotheek met maximale mandlasten, anderen kiezen dat beduidend lager om dat ze daar zich beter bij voelen. Iedereen heeft daar een eigen idee bij.

Overbieden, of afdingen, is ook maar relatief; het gaat uiteindelijke om de transactieprijs en niet wat op Funda geadverteerd is. Dat laatste spelen makelaars ook mee: prijzen waren bewust wat lager omdat mensen toch overboden. Nu zie je dat makelaars wat hogere prijzen adviseren, zodat er ruimte voor afdingen ontstaat Is eigenlijk allemaal marketing.
Onder de streep koop je een huis pas waarbij je een goed gevoel voor de prijs hebt.

Nu breng jij eigen geld mee en dat brengt een paar voordelen: Geld lenen is veel duurder geworden, dus demp je de maandlasten veel beter. Omdat huizen goedkoper worden, breng je relatief meer geld in en dus is het risico voor de banken weer lager, ook dat brengt je voordeel. Omdat je huizenprijzen los staan van de inflatie, is je geld ook niet minder waard geworden zogezegd.
Echter er is ook één duidelijk maar: de rente (dus maandlasten) zijn veel harder gestegen dan wat de prijzen gedaald zijn. Op dit moment krijg je dus minder huis voor het totale geld dan een jaar geleden.
En niemand heeft een glazen bol die precies verteld wat de prijzen gaan doen

[Conrado]

Strijpje schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 13:26:
De loonstijgingen blijven nog steeds (flink) achter op de inflatie dus ik denk niet dat dat ervoor gaat zorgen dat Pietje ineens veel meer hypotheek kan lenen.

Loonstijging plus Prinsjesdagmaatregelen plus energieprijsplafond zijn wel vergelijkbaar met de inflatie....

[FunkyTrip]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 12:18:
Doordat je een zak eigen geld hebt, is de woning met lage schuld en hoge maandlasten een veel interessantere situatie.

Je moet ook nog wel een goed rekensommetje maken nu de spaarrentes weer omhoog knallen. Mijn spaarrente is straks hoger dan de hypotheekrente die ik betaal. Dan is het wellicht niet handig om mijn spaargeld te gebruiken om extra af te lossen bijv. Als ik over een aantal jaartjes mijn hypo moet herfinancieren en de rente is 8%, dan is het wellicht handig dat ik eerst even een deel van mijn spaargeld gebruik om af te lossen.

[P.K.]

md10 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 05:41:
Huizenprijzen gaan nog wel 30% omlaag denk ik. Er zit zo ontzettend veel lucht in de huizenprijzen. Wij kochten in Amersfoort in 2015 een nieuwbouwhuis voor 372.000 VON. Verkocht in april 2022 voor 815.000 Euro KK. Ik schaam mij er echt voor. In Apeldoorn huis gekocht met de overwaarde, dus hypotheekvrij. Recessie komt er aan, rente verder nog omhoog, inflatie nog steeds krankzinnig hoog. Alleen krapte tav hoeveelheid beschikbare woningen aan de positieve kant. Hoezo zouden de prijzen stabiliseren, die kunnen echt maar 1 kant op.

Was het lucht of veel goedkoop geld? Het was een evenwicht van leencapaciteit en het tekort aan woningen. Waarbij mensen maximaal moesten gaan, binnen hun leencapaciteit, om een huis te kunnen kopen. Er zal nu een nieuw evenwicht gevonden moeten worden waarbij -feitelijk gezien- alleen de leencapaciteit is afgenomen, de aanwas van woningen blijft immers gering. In die overgangsfase zitten we nu.

De leencapaciteit is tov de piek ongeveer 10% gedaald en zal zeer waarschijnlijk verder afnemen.
Mocht de rente nog 1,5% stijgen (niet ondenkbaar) ga je richting de 20% afname in leencapaciteit. Waarbij een deel zal worden opgeslokt door de inflatie. (loonsverhogingen die de leencapaciteit verhogen)

De klapper die jij gemaakt hebt is gekomen doordat iemand anders zonder problemen dat kon financieren. In het verlengde heeft degene van wie jij het huis gekocht hebt ook een klapper gemaakt, etc etc. Zo zijn er bij elke transactie heel veel euro's de economie ingestroomd. Die toegenomen geld hoeveelheid zal er in resulteren dat je euro's minder waard zijn. Ook bij huizen zal dit resulteren in een prijsopdrijvende werking, of anders gezegd, een deel van de prijsdaling zal verdwijnen in de inflatie. Nog 30% bovenop de huidige daling lijkt mij dus erg sterk.

Ernemmer schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 07:42:
[...]

Neem hierbij ook al die ''ik kan groter wonen voor dezelfde lasten met deze lage hypotheekrente'' ook mee en er zijn een heel stuk minder kopers op de markt.
Hypotheken boetevrij oversluiten door te verhuizen wordt nu niet meer gedaan.

Zo zal er nu een groep ontstaan die door de dalende prijzen denkt "we kunnen groter gaan wonen!"
Daarbij komen over een tijdje de starters uit de periode tot lente 2022 die relatief goedkoop kunnen doorstromen, want die hebben een groot financieringsvoordeel. (veelal zijn die hypotheken juist wel mee te verhuizen afaik).

Ernemmer schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 07:42:
[...]
Ook het feit dat mensen nu eerst willen verkopen ipv kopen geeft meer woningen op de markt met een lagere vraag.

De vraag is alleen hoe blijvend die lagere vraag is. Het valt nu goed te verklaren doordat we op een omkeerpunt zitten en niet duidelijk is waar de bodem ligt. De angst regeert, onzekerheid zorgt voor uitstel van aankopen.
Structureel is de vraag naar woningen natuurlijk niet opeens verdwenen.

[HEY_DUDE]

Aflossingsvrij hypotheken zijn nauwelijks nog interessant. In de begin jaren betaal je door de HRA voor annuiteiten hypotheek al nauwelijks meer of zelfs minder.

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 12:11:
[...]

De markt loopt in de prijsvorming nog ontzettend achter op die veranderde rente. Naar mijn mening zullen ook bij een stabiliserende rente de prijzen nog een flink stuk naar beneden gaan. Maar uiteraard is dit slechts mijn glazen bol.

Dit verwacht ik ook hoor, ik verwacht dat bij een stabiliserende rente, het stabiliseert op gelijke maandlasten (vergeleken met voor de rente-stijging) en niet op gelijke huizenprijzen. Voor de meesten die een huis gaan kopen is het vooral de vraag of ze de hypotheek kunnen krijgen en of ze de maandlasten kunnen betalen. En niet of het huis nu 2,3 of 4 ton kost.

[Blik1984]

HEY_DUDE schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 13:45:
Aflossingsvrij hypotheken zijn nauwelijks nog interessant. In de begin jaren betaal je door de HRA voor annuiteiten hypotheek al nauwelijks meer of zelfs minder.

Dat is heel snel omgedraaid inderdaad, een jaar geleden was het namelijk nog heel interessant om een aflossingsvrije hypotheek mee te nemen met een rente van laag in de 1%-range. Maar met 4+% rente is dat helemaal niet interessant meer

[Rubbergrover1]

FunkyTrip schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 13:43:
[...]


Je moet ook nog wel een goed rekensommetje maken nu de spaarrentes weer omhoog knallen. Mijn spaarrente is straks hoger dan de hypotheekrente die ik betaal. Dan is het wellicht niet handig om mijn spaargeld te gebruiken om extra af te lossen bijv. Als ik over een aantal jaartjes mijn hypo moet herfinancieren en de rente is 8%, dan is het wellicht handig dat ik eerst even een deel van mijn spaargeld gebruik om af te lossen.

Uiteraard. Maar uitgangspunt was een koper die een woning ging kopen en daar een ton eigen geld voor wil gebruiken. Dan kun je uiteraard nog allerlei andere, afwijkende, scenario's bedenken. Maar dat was dus niet de casus.

[Zenomyscus]

Blik1984 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 11:52:
Waarom is volgens jou een scenario met hoge maandlasten en lage schuld beter dan lage maandlasten en hoge schuld? Zeker als je uitgaat van een scenario waarbij de schuld/lasten voor een langere periode (20+ jaar) vaststaat?

Dat is heel simpel, namelijk sneller aflossen.

Mijn woning heb ik gekocht met lage rente, maar tegen een hoog bedrag. Kosten: 430.000 euro, maandlasten ~1500.

Mijn broertje heeft recent een woning gekocht en betaald meer rente dan ik. Kosten: 350.000, maandlasten ~1500.

Vergelijkbare maandlasten dus, maar zijn hypotheek is 80.000 euro lager. Voordat mijn hypotheek op zijn niveau zit zijn we een aantal jaren verder. Dat allemaal maakt eigenlijk geen klap uit als je niet verhuist en 30 jaar in je woning blijft zitten. In beide gevallen hebben we met dezelfde maandlasten er even lang over gedaan om de hypotheek af te lossen.

Het maakt echter wel uit wanneer je zelf extra geld inlegt. Als mijn broertje en ik allebei 1000 euro vakantiegeld willen inleggen in de hypotheek is hij een stuk beter uit dan ik. Niet alleen hoeft hij dat minder vaak te doen (hij kan 350 keer 1000 euro inleggen, ik mag dat 430 keer doen), hij gaat ook nog eens harder vooruit in maandlasten. Hij betaalt namelijk meer rente, dus voor iedere euro die hij inlegt krijgt er meer voor terug dan ik.

Ik had met die reden daarom liever een lagere hypotheek gehad met een hogere rente. Neemt niet weg dat ik uiteindelijk gewoon blij ben dat ik een woning heb kunnen kopen en daar iets moois van maak. Of ik ooit extra ga aflossen weet ik ook niet, dus ik maak me er verder niet druk om. Maar als ik deze woning had kunnen krijgen voor dezelfde maandlasten, maar met een lagere hypotheek en meer rente, dan had ik dat gelijk gedaan.

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 13:11:
[...]


Ok, het extreme voorbeeld maakt het duidelijk, maar maakt ook zoveel duidelijk als dat er op dit moment geen sprake is van hoge rente en lage schuld dus dat het voornamelijk een wens is dat het daarnaar toe zou moeten gaan. De huizenprijzen zijn nog helemaal niet zoveel gedaald dat er gesproken kan worden van een lage prijs.

Klopt. Maar de vergelijking was lage rente en hoge prijzen versus hoge rente en lage prijzen. Dat is wel een interessante discussie.
De huidige situatie is of je liever lage rente en hoge prijzen hebt of hoge rente en hoge prijzen. Dan is de keus niet zo moeilijk...

Een jaar geleden betaalde je 1 miljoen voor een tweekapper in Utrecht, laten we zeggen dat dat nu -10% is en de huidige prijs 900k is. Met de toenmalige rente van 1,3% voor 20 jaar betaalde je bruto 1100 per maand. Met de huidige rente van 4,4% betaal je bruto 3.300 aan rente. Tuurlijk helpt HRA hier enorm aan mee en betaal je netto waarschijnlijk maar rond de 2.000 euro, maar het verschil is toch nog steeds 1.000 per maand aan rentelasten. Dat heb je in 8 jaar terug, uitgaande van 0% rendement. De woningprijs moet nog echt wel wat zakken wil het optimum verschuiven.

Klopt, dat is ook waar ik vanuit ga dat gaat gebeuren.

[Blik1984]

Zenomyscus schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 13:53:
[...]

Dat is heel simpel, namelijk sneller aflossen.

Mijn woning heb ik gekocht met lage rente, maar tegen een hoog bedrag. Kosten: 430.000 euro, maandlasten ~1500.

Mijn broertje heeft recent een woning gekocht en betaald meer rente dan ik. Kosten: 350.000, maandlasten ~1500.

Vergelijkbare maandlasten dus, maar zijn hypotheek is 80.000 euro lager. Voordat mijn hypotheek op zijn niveau zit zijn we een aantal jaren verder. Dat allemaal maakt eigenlijk geen klap uit als je niet verhuist en 30 jaar in je woning blijft zitten. In beide gevallen hebben we met dezelfde maandlasten er even lang over gedaan om de hypotheek af te lossen.

Het maakt echter wel uit wanneer je zelf extra geld inlegt. Als mijn broertje en ik allebei 1000 euro vakantiegeld willen inleggen in de hypotheek is hij een stuk beter uit dan ik. Niet alleen hoeft hij dat minder vaak te doen (hij kan 350 keer 1000 euro inleggen, ik mag dat 430 keer doen), hij gaat ook nog eens harder vooruit in maandlasten. Hij betaalt namelijk meer rente, dus voor iedere euro die hij inlegt krijgt er meer voor terug dan ik.

Ik had met die reden daarom liever een lagere hypotheek gehad met een hogere rente. Neemt niet weg dat ik uiteindelijk gewoon blij ben dat ik een woning heb kunnen kopen en daar iets moois van maak. Of ik ooit extra ga aflossen weet ik ook niet, dus ik maak me er verder niet druk om. Maar als ik deze woning had kunnen krijgen voor dezelfde maandlasten, maar met een lagere hypotheek en meer rente, dan had ik dat gelijk gedaan.

Je hebt dus geen lage maandlasten

(beetje flauw, maar dit is dus niet een gelijkwaardig voorbeeld, je hebt namelijk gelijke maandlasten)

[P.K.]

Zenomyscus schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 13:53:
[...]

Dat is heel simpel, namelijk sneller aflossen.

Mijn woning heb ik gekocht met lage rente, maar tegen een hoog bedrag. Kosten: 430.000 euro, maandlasten ~1500.

Mijn broertje heeft recent een woning gekocht en betaald meer rente dan ik. Kosten: 350.000, maandlasten ~1500.

Vergelijkbare maandlasten dus, maar zijn hypotheek is 80.000 euro lager. Voordat mijn hypotheek op zijn niveau zit zijn we een aantal jaren verder. Dat allemaal maakt eigenlijk geen klap uit als je niet verhuist en 30 jaar in je woning blijft zitten. In beide gevallen hebben we met dezelfde maandlasten er even lang over gedaan om de hypotheek af te lossen.

Het maakt echter wel uit wanneer je zelf extra geld inlegt. Als mijn broertje en ik allebei 1000 euro vakantiegeld willen inleggen in de hypotheek is hij een stuk beter uit dan ik. Niet alleen hoeft hij dat minder vaak te doen (hij kan 350 keer 1000 euro inleggen, ik mag dat 430 keer doen), hij gaat ook nog eens harder vooruit in maandlasten. Hij betaalt namelijk meer rente, dus voor iedere euro die hij inlegt krijgt er meer voor terug dan ik.

Ik had met die reden daarom liever een lagere hypotheek gehad met een hogere rente. Neemt niet weg dat ik uiteindelijk gewoon blij ben dat ik een woning heb kunnen kopen en daar iets moois van maak. Of ik ooit extra ga aflossen weet ik ook niet, dus ik maak me er verder niet druk om. Maar als ik deze woning had kunnen krijgen voor dezelfde maandlasten, maar met een lagere hypotheek en meer rente, dan had ik dat gelijk gedaan.

En je vergeet nog het grootste voordeel: als de rente wel weer daalt over een paar jaar kan je broertje daarvan profiteren.

[Blik1984]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 13:54:
[...]

Klopt. Maar de vergelijking was lage rente en hoge prijzen versus hoge rente en lage prijzen. Dat is wel een interessante discussie.
De huidige situatie is of je liever lage rente en hoge prijzen hebt of hoge rente en hoge prijzen. Dan is de keus niet zo moeilijk...

De vraag is dus wel of die situatie ook echt gaat gebeuren, en daarvoor is er nog wel wat nodig in de toekomst, en dan mogen de rentes ook niet al teveel meer gaan stijgen. De situatie met lage rentes en hoge woningprijzen hebben we in ieder geval al gehad.

[ Voor 6% gewijzigd door Blik1984 op 17-01-2023 14:01 ]

[Blik1984]

P.K. schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 13:57:
[...]


En je vergeet nog het grootste voordeel: als de rente wel weer daalt over een paar jaar kan je broertje daarvan profiteren.

Historisch gezien zijn de rentes nu nog steeds laag, dus het is maar de vraag of die rente nog wel lager gaat worden

[Richh]

Strijpje schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 13:26:
[...]


De loonstijgingen blijven nog steeds (flink) achter op de inflatie dus ik denk niet dat dat ervoor gaat zorgen dat Pietje ineens veel meer hypotheek kan lenen.

5% meer salaris kan zorgen voor een max hypotheek die tienduizenden euro's hoger ligt, terwijl de inflatiecijfers niet per se hetzelfde percentage van het maandinkomen 'afsnoepen', vooral als niet het hele maandinkomen op gaat aan vaste lasten (wat meestal het geval is).
Kortom: die twee kan je niet rechtstreeks met elkaar vergelijken, en verschilt van persoon tot persoon.

En wat je zegt, naast de rente zijn de maandlasten ook flink gestegen, waardoor hypotheekverstrekkers nog eens extra risico’s in gaan calculeren.

Dat laatste is dus niet het geval; uiteindelijk volgen de hypotheekverstrekkers gewoon de adviezen van instanties hierover. Ze volgen uiteindelijk allemaal de standaard rekenmodellen.

Tuurlijk kan de rente theoretisch dit jaar weet gaan dalen maar dat ligt aan hoe snel de (kern)inflatie daalt tot 2%.En dan nog verwacht ik dan eerder stabilisatie op korte termijn en zeker geen daling.

Klopt, en dat is weer afhankelijk van het to-taal misplaatste standaardmandje. Daar zit vooral veel brandstof en energie in, maar bijna geen huizenprijzen bijvoorbeeld. De oplossingen om dat te beïnvloeden worden al gezocht: https://www.cbs.nl/nl-nl/...ergieprijzen-te-berekenen

Andersom geldt ook dat ik 4 jaar heb gehoord dat de inflatie 1% was terwijl ik aan het einde van die periode 50% minder huis kon kopen met mijn spaargeld - want dat neemt men amper mee in het standaardmandje. Het inflatiemandje is voor iedereen anders.

Verder zijn dit soort cijfers jaargebaseerd. Als de prijzen nu 12 maanden stabiliseren op het huidige niveau, dan is de inflatie in januari 2024 dus 0%, ondanks dat alles nog steeds zo duur is. (Moet je voorstellen wat er gebeurd als prijzen (zoals die van gas) weer gaan dalen).
Je ziet nu al dat de CPI daalt (14,3% in oktober, 9,6% in december), terwijl de prijzen die je in bijvoorbeeld de supermarkt ziet nog steeds stijgen. Die 'kerninflatie' van 2% kan maar zo met 1-2 jaar bereikt worden (afhankelijk van talloze onzekere factoren) als men blind kijkt naar cijfers van een instantie als de ECB zonder dat men rekening houd met wat er eigenlijk met de economie gebeurd. Dat doen men namelijk niet, met als gevolg het huizenprijsprobleem van 2017 tot 2022

Verder speelt er natuurlijk nog veel meer. Zuid-Europa is nog steeds bijna failliet, er zijn nog steeds gigantische schuldenbergen, we hebben nog steeds vergrijzing (meer spaargeld, minder arbeidskrachten) - dit soort problemen zijn nog precies zo actief en relevant als in 2013, toen de hele renteverlagingtrend is gestart.

[P.K.]

Blik1984 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 14:00:
[...]


Historisch gezien zijn de rentes nu nog steeds laag, dus het is maar de vraag of die rente nog wel lager gaat worden

Maar veel hoger dan pre-corona.

Zodra de inflatie beteugelt is zal het waarschijnlijk weer nodig zijn om met lage rentes economische groei te bewerkstelligen in de westerse wereld.

[Z___Z]

Zenomyscus schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 13:53:
[...]

Dat is heel simpel, namelijk sneller aflossen.

Mijn woning heb ik gekocht met lage rente, maar tegen een hoog bedrag. Kosten: 430.000 euro, maandlasten ~1500.

Mijn broertje heeft recent een woning gekocht en betaald meer rente dan ik. Kosten: 350.000, maandlasten ~1500.

Heb je dan wel een soortgelijke woning als je broertje? Ik denk dat weinig woningen die begin 2022 voor 430k verkocht werden eind 2022 voor 350k verkocht werden. Wel woningen die 2020 voor 350k die 2022 voor 430k weg gingen overigens. Maar de rente tussen 2020 en 2022 was niet zoveel verschillend.

[Zenomyscus]

Z___Z schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 14:14:
Heb je dan wel een soortgelijke woning als je broertje? Ik denk dat weinig woningen die begin 2022 voor 430k verkocht werden eind 2022 voor 350k verkocht werden. Wel woningen die 2020 voor 350k die 2022 voor 430k weg gingen overigens. Maar de rente tussen 2020 en 2022 was niet zoveel verschillend.

Opzich maakt de woning niet uit, het gaat vooral om het voordeel wat je kunt hebben met een lagere hypotheek en hogere rente. Maar in ons geval hebben we een vergelijkbare woning, weliswaar 130 kilometer van elkaar vandaan. Onze woning is iets groter, maar hij heeft weer een garage erbij. Netto is het even groot en ook nog eens vergelijkbaar. We hebben beide geen auto's voor de deur bijvoorbeeld. De afwerking is bij hem overigens wel iets beter, daarnaast was er al veel geisoleerd. Die kosten zitten bij ons al in de hypotheek, dus dat is vooral een voordeel van minder werk en minder troep in huis.

[Z___Z]

Zenomyscus schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 14:19:
[...]

Opzich maakt de woning niet uit, het gaat vooral om het voordeel wat je kunt hebben met een lagere hypotheek en hogere rente. Maar in ons geval hebben we een vergelijkbare woning, weliswaar 130 kilometer van elkaar vandaan. Onze woning is iets groter, maar hij heeft weer een garage erbij. Netto is het even groot en ook nog eens vergelijkbaar. We hebben beide geen auto's voor de deur bijvoorbeeld. De afwerking is bij hem overigens wel iets beter, daarnaast was er al veel geisoleerd. Die kosten zitten bij ons al in de hypotheek, dus dat is vooral een voordeel van minder werk en minder troep in huis.

Natuurlijk maakt de woning wel uit. Als ik 130 km verderop zou gaan wonen kan ik ook 30% goedkoper gaan wonen, door zelfs in dezelfde periode een huis gekocht te hebben.
Is hetzelfde als dat iemand een Seat Leon nieuw uit 2022 vergelijkt met iemand die in 2020 een nieuwe Audi A4 heeft gekocht met geleend geld. Op die A4 betaalde je een lagere rente in 2020 dan in 2022 op de Leon, dus je hebt dezelfde financieringslasten. En ja het zijn allebei auto's van VAG concern en hebben allebei 4 wielen en een stuur. Maar niet echt een goede vergelijking.

[Blik1984]

Z___Z schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 14:31:
[...]

Natuurlijk maakt de woning wel uit. Als ik 130 km verderop zou gaan wonen kan ik ook 30% goedkoper gaan wonen, door zelfs in dezelfde periode een huis gekocht te hebben.
Is hetzelfde als dat iemand een Seat Leon nieuw uit 2022 vergelijkt met iemand die in 2020 een nieuwe Audi A4 heeft gekocht met geleend geld. Op die A4 betaalde je een lagere rente in 2020 dan in 2022 op de Leon, dus je hebt dezelfde financieringslasten. En ja het zijn allebei auto's van VAG concern en hebben allebei 4 wielen en een stuur. Maar niet echt een goede vergelijking.

In principe maakt het voor de casus an sich niet zo veel uit. Gaat om het voorbeeld hoge vs lage maandlasten en bijbehorende lage vs hoge schuld. Het is alleen geen goed voorbeeld omdat de maandlasten in deze gelijk zijn en er dus geen sprake is van een hoog-laag vergelijking

[Verwijderd]

De nieuwe funda index is gepubliceerd:

https://www.funda.nl/meer...opers-woning-gehalveerd-/

https://www.funda.nl/funda-index/december-2022/

Een greep uit de cijfers:

• Verkoopvertrouwen was 107 nu 76,9
• Aantal contactaanvragen per woning was 15,81 nu 6,26

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 13:58:
[...]
De vraag is dus wel of die situatie ook echt gaat gebeuren, en daarvoor is er nog wel wat nodig in de toekomst, en dan mogen de rentes ook niet al teveel meer gaan stijgen.

Kan ook als de rentes blijven stijgen, hoor. Als de prijsdaling van de woningen maar groter is dan de rentestijging...

De situatie met lage rentes en hoge woningprijzen hebben we in ieder geval al gehad.

De situatie met relatief hogere rentes en lagere woningprijzen hebben we in het verleden ook gehad. En of we die situatie weer gaan krijgen kunnen we uiteraard niet met zekerheid zeggen. Maar het zou mij erg verbazen als dat niet zo zou zijn.

Hier ter illustratie een grafiek van afgelopen voorjaar/zomer. Dat was toen de rente nog een stuk lager lag dan nu, iets boven de 3%.Inmiddels zit de rente wel boven de 4%, zodat je voor de zelfde maandlasten nog weer eens 10-15% minder kunt lenen. Laten we voor het gemak de rentestijging sinds toen wegstrepen tegen de prijsdaling plus loonstijgingen die we hebben gehad en puur naar deze grafieken kijken. Dan zou het in mijn ogen niet vreemd zijn als er nog eens ongeveer een kwart van de maandlasten af zou moeten om weer op een normaal evenwicht uit te komen.


https://www.persberichten...ubbelen-in-half-jaar-tijd

[ Voor 14% gewijzigd door Rubbergrover1 op 17-01-2023 15:50 ]

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 15:50:
Dan zou het in mijn ogen niet vreemd zijn als er nog eens ongeveer een kwart van de maandlasten af zou moeten om weer op een normaal evenwicht uit te komen.

Als je de maandlasten een kwart lager wenst, met welk percentage moeten dan de prijzen dalen uitgaande van een volledige financiering?

[P.K.]

Conrado schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 16:11:
[...]

Als je de maandlasten een kwart lager wenst, met welk percentage moeten dan de prijzen dalen uitgaande van een volledige financiering?

Om tot een kwart lagere maandlasten te komen, moet er ongeveer 1/3 van een koopprijs af. Bij gelijkblijvende rente that is.

Stijgt de rente nog even door (spoiler: dat gaat gebeuren), dan ga je al snel richting 40-45% wat er af zou moeten om tot 25% lagere maandlasten te komen tov nu.

Not gonna happen.

[ Voor 16% gewijzigd door P.K. op 17-01-2023 16:33 ]

[HEY_DUDE]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 15:50:
[...]

Kan ook als de rentes blijven stijgen, hoor. Als de prijsdaling van de woningen maar groter is dan de rentestijging...

[...]

De situatie met relatief hogere rentes en lagere woningprijzen hebben we in het verleden ook gehad. En of we die situatie weer gaan krijgen kunnen we uiteraard niet met zekerheid zeggen. Maar het zou mij erg verbazen als dat niet zo zou zijn.

Hier ter illustratie een grafiek van afgelopen voorjaar/zomer. Dat was toen de rente nog een stuk lager lag dan nu, iets boven de 3%.Inmiddels zit de rente wel boven de 4%, zodat je voor de zelfde maandlasten nog weer eens 10-15% minder kunt lenen. Laten we voor het gemak de rentestijging sinds toen wegstrepen tegen de prijsdaling plus loonstijgingen die we hebben gehad en puur naar deze grafieken kijken. Dan zou het in mijn ogen niet vreemd zijn als er nog eens ongeveer een kwart van de maandlasten af zou moeten om weer op een normaal evenwicht uit te komen.

[Afbeelding]
https://www.persberichten...ubbelen-in-half-jaar-tijd

Heb je ook zo'n grafiek voor de netto maandlasten? Bruto maandlasten zijn voor annuiteiten hypotheek niet interessant. Niemand houd daar rekening mee. Tegen die tijd is een deel al weer goed gemaakt door inflatie, vroegtijdige aflossing, erfenis, herfinanciering, hoger salaris etc.

Daarnaast zijn aflossingsvrije hypotheken nu volstrekt niet interessant.

Lastig om op deze grafiek een uitspraak te doen over betaalbaarheid.

[Verwijderd]

Conrado schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 16:11:
[...]

Als je de maandlasten een kwart lager wenst, met welk percentage moeten dan de prijzen dalen uitgaande van een volledige financiering?

Je vergeet even dat we in permanente woningschaarste leven waardoor woningprijzen gedreven zijn op financieringsruimte (maximale hypotheek). Dus niet op wat mensen graag per maand uitgeven. En juist de % daling in maximale hypotheek is lager dan de woningprijsdaling van afgelopen twee kwartalen.

Even ervan uitgaande dat een stel [1] 389k kon lenen in 2022 met 1,5% rente 10 jaar vast bij inkomens van 50k+25k. Dat is nu met een 5,4% loonstijging [2] en 4,4% rente maarliefst 375k. Dat is weliswaar 3,5% minder maar huizenprijzen zijn ongeveer 10% gedaald. Gaan we echter uit van NHG (want die is sinds 1 januari hoger) dan heb je een rente van 3,9% waardoor de maximale hypotheek 384k en dat is slechts 1,2% lager dan in 2022.

Zodra de eerste angstgolf weg is zullen mensen weer volop maximaal lenen. Persoonlijk denk ik dat de woningprijzen een sterke relatie hebben met de leencapaciteit en omdat die minder hard is gedaald dan de woningprijzen verwacht ik dat de woningprijzen in de loop van dit jaar weer licht zullen stijgen.

In bericht [1] noemde de poster dat de leencapaciteit 10% was gedaald (met de regels, rente, salaris, etc) van toen. Inmiddels zijn de woningprijzen ook met 10% gedaald. Toeval? Denk het niet. Nu is de daling van leencapaciteit nog maar 1,2% voor dit stel. Toegeven, de daling ziet er voor andere inkomens anders uit maar ook die liggen hier niet ver van.


[1] https://gathering.tweakers.net/forum/view_message/73935490
[2] https://www.cbs.nl/nl-nl/...nus%20loonkostensubsidies.

[ Voor 17% gewijzigd door Verwijderd op 17-01-2023 17:28 ]

[Conrado]

Verwijderd schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 17:16:
Je vergeet even dat we in permanente woningschaarste leven.....

Nou ik vergeet helemaal niets, want zo was mijn vraag helemaal niet bedoeld

Het gaat me om het rekenkundige: als de maandlasten een kwart lager zou moeten, want doen de huizenprijzen dan? Ik weet dat een aflossingshypotheek daarin ene dempend effect heeft, maar was even benieuwd hoeveel dan.

[Nuevocasa]

Verwijderd schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 17:16:
[...]


Je vergeet even dat we in permanente woningschaarste leven waardoor woningprijzen gedreven zijn op financieringsruimte (maximale hypotheek). Dus niet op wat mensen graag per maand uitgeven. En juist de % daling in maximale hypotheek is lager dan de woningprijsdaling van afgelopen twee kwartalen.

Even ervan uitgaande dat een stel [1] 389k kon lenen in 2022 met 1,5% rente 10 jaar vast bij inkomens van 50k+25k. Dat is nu met een 5,4% loonstijging [2] en 4,4% rente maarliefst 375k. Dat is weliswaar 3,5% minder maar huizenprijzen zijn ongeveer 10% gedaald. Gaan we echter uit van NHG (want die is sinds 1 januari hoger) dan heb je een rente van 3,9% waardoor de maximale hypotheek 384k en dat is slechts 1,2% lager dan in 2022.

Zodra de eerste angstgolf weg is zullen mensen weer volop maximaal lenen. Persoonlijk denk ik dat de woningprijzen een sterke relatie hebben met de leencapaciteit en omdat die minder hard is gedaald dan de woningprijzen verwacht ik dat de woningprijzen in de loop van dit jaar weer licht zullen stijgen.

In bericht [1] noemde de poster dat de leencapaciteit 10% was gedaald (met de regels, rente, salaris, etc) van toen. Inmiddels zijn de woningprijzen ook met 10% gedaald. Toeval? Denk het niet. Nu is de daling van leencapaciteit nog maar 1,2% voor dit stel. Toegeven, de daling ziet er voor andere inkomens anders uit maar ook die liggen hier niet ver van.


[1] https://gathering.tweakers.net/forum/view_message/73935490
[2] https://www.cbs.nl/nl-nl/...nus%20loonkostensubsidies.

Zie dat hier in Zwolle al wat aantrekken. Huizen tot 6ton werden de afgelopen weken meer en iets sneller verkocht dan in de periode van oktober tot december. Prijzen zijn gemiddeld waarschijnlijk idd iets lager, maar niet veel.

[Conrado]

Nuevocasa schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 19:25:
[Zie dat hier in Zwolle al wat aantrekken. Huizen tot 6ton werden de afgelopen weken meer en iets sneller verkocht dan in de periode van oktober tot december.

Hier in het Zuiden gaat het ook weer wat vooruit. Zo tot 6 ton liep het al wat beter, maar nu zijn er ook twee huizen rond de 7-cijfers verkocht.

[rubenos]

Nuevocasa schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 19:25:
[...]

Zie dat hier in Zwolle al wat aantrekken. Huizen tot 6ton werden de afgelopen weken meer en iets sneller verkocht dan in de periode van oktober tot december. Prijzen zijn gemiddeld waarschijnlijk idd iets lager, maar niet veel.

Interessant. In de herfst is er een flinke klap uitgedeeld, maar in de tussentijd is de rente ook wel weer iets gezakt. Vraagprijzen reageren steeds wat vertraagd. Mocht rente stabiliseren, mogelijk licht dalen, vraagprijzen realistischer worden, zou de competitie misschien weer wat gaan toenemen voor bepaalde woningen?

Nog een podcast tip voor woningmarktliefhebbers: Best een aardige aflevering over de kentering op de woningmarkt bij Volkskrant Elke Dag: https://open.spotify.com/...si=u3DIJUQnQRaWTeyghImSJw

[Blik1984]

November en met name december verkoopt bijna niemand zijn huis. Zeker niet dit jaar waarin het wel heel volatiel was. En dan is daar opeens januari en dan wordt er weer verkocht. Mijn zus heeft in december 1 bezichtiging gehad, en nu in januari opeens 5 op 1 dag waaruit 2 biedingen zijn gekomen.

Gekke wereld soms

[Grunwold]

nvm

[ Voor 105% gewijzigd door Grunwold op 17-01-2023 23:06 ]

[Strijpje]

Blik1984 schreef op dinsdag 17 januari 2023 @ 21:38:
November en met name december verkoopt bijna niemand zijn huis. Zeker niet dit jaar waarin het wel heel volatiel was. En dan is daar opeens januari en dan wordt er weer verkocht. Mijn zus heeft in december 1 bezichtiging gehad, en nu in januari opeens 5 op 1 dag waaruit 2 biedingen zijn gekomen.

Gekke wereld soms

Je moet dan ook niet alleen naar de kwartaalcijfers kijken maar ook naar JoJ veranderingen. En uiteindelijk gaat het natuurlijk ook om hoe hoog de biedingen / transaktieprijzen zijn.

[Strijpje]

Funda kwam gisteren ook met een artikel over dat we naar een kopersmarkt toe aan het gaan zijn: https://www.funda.nl/meer...kopers-woning-gehalveerd/

Het viel me m.n. op dat verkopers die denken dat dit geen goede tijd is om te verkopen het toch doen, waarschijnlijk met het idee dat het de komende periode er niet beter op wordt. Hoe meer aanbod hoe beter dus ik denk dat de meesten dit wel zien als een goede ontwikkeling .

[ Voor 32% gewijzigd door Strijpje op 18-01-2023 05:50 ]

[Rubbergrover1]

Strijpje schreef op woensdag 18 januari 2023 @ 05:39:
Funda kwam gisteren ook met een artikel over dat we naar een kopersmarkt toe aan het gaan zijn: https://www.funda.nl/meer...kopers-woning-gehalveerd/

Het viel me m.n. op dat verkopers die denken dat dit geen goede tijd is om te verkopen het toch doen. Uit noodzaak? Investeerders die hun rendement elders willen behalen?

Als je verwachting is dat de markt nog slechter wordt, dan is een minder goede tijd altijd beter om te verkopen dan een nog slechtere tijd. Bovendien betekent een slechte tijd om te verkopen vaak ook dat het juist een goede tijd is om te kopen. Als je je woning goed weet te verkopen, dan zul je waarschijnlijk dus ook een relatief goede woning er voor terug kunnen kopen. Als je dan ook nog een hypotheek hebt met een lage rente die je kunt meeverhuizen, dan is dit misschien wel een heel prettige tijd om te switchen. Maar dat zal dan wel vaak eerst verkopen en dan kopen worden.

[Sport_Life]

Aanbod neemt wel iets toe momenteel, wat me wel opvalt is dat er nauwelijks goede (kwaliteit) woningen bijzitten. Bij de meeste woningen die te koop staan mankeert duidelijk iets. (Locatie nabij een middelbare school, onlogische indeling, label G, enz).

En als er een keer een mooie woning op funda komt (goede locatie/kavel , modern) dan is die ook vrij snel onder bod.

Logisch ook, mensen (doorstromers) die prima zitten gaan in deze tijd geen risico aan van duur kopen , duur verbouwen en met lage verwachting verkopen.

[ Voor 35% gewijzigd door Sport_Life op 18-01-2023 06:47 ]

[Strijpje]

Sport_Life schreef op woensdag 18 januari 2023 @ 06:39:
Aanbod neemt wel iets toe momenteel, wat me wel opvalt is dat er nauwelijks goede (kwaliteit) woningen bijzitten. Bij de meeste woningen die te koop staan mankeert duidelijk iets. (Locatie nabij een middelbare school, onlogische indeling, label G, enz).

En als er een keer een mooie woning op funda komt (goede locatie/kavel , modern) dan is die ook vrij snel onder bod.

Logisch ook, mensen (doorstromers) die prima zitten gaan in deze tijd geen risico aan van duur kopen , duur verbouwen en met lage verwachting verkopen.

Huizen met een slechte energielabel of die flink gedateerd zijn krijgen het loeizwaar. Maar qua moderne huizen is dat tich eeg afhankelijk vd regio. Ik zelf ben ook al lange tijd een moderne wijk in de gaten aan het houden maar de woningen blijven vooral staan. Een huis die ik wel mooi vond (maar zelf geen 425k waard vind) is na 2 maanden maar een open dag gaan organiseren. Ik ben benieuwd of dat gaat helpen.

[Laapo]

Sport_Life schreef op woensdag 18 januari 2023 @ 06:39:
Aanbod neemt wel iets toe momenteel, wat me wel opvalt is dat er nauwelijks goede (kwaliteit) woningen bijzitten. Bij de meeste woningen die te koop staan mankeert duidelijk iets. (Locatie nabij een middelbare school, onlogische indeling, label G, enz).

En als er een keer een mooie woning op funda komt (goede locatie/kavel , modern) dan is die ook vrij snel onder bod.

Logisch ook, mensen (doorstromers) die prima zitten gaan in deze tijd geen risico aan van duur kopen , duur verbouwen en met lage verwachting verkopen.

Daarom lijkt het mij goed om in tijden van crisis vooral hele mooie nieuwbouwhuizen te bouwen. Dat trekt mensen over de streep, ipv kale uitgeklede kleine hokjes zonder balkon met Frans balkon.