Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[HEY_DUDE]

FSSF schreef op zondag 15 januari 2023 @ 21:20:
[...]


Oh ja zeker wel!

Als er mensen staan te wachten om een huis te kopen heb je geen 40% daling. Dan is er hoge werkloosheid uitzichtloze sitiuatie, enorm lastig om iets te financieren etc. Uitzonderingen daargelaten, niemand wordt daar beter van. Bij 40% daling wil überhaupt niemand nog een huis kopen.

[Fr33z]

sprhnk schreef op zondag 15 januari 2023 @ 18:18:
[...]


Gevoelsmatig zou ik zeggen dat de groep mensen die 5 jaar of langer geleden een huis gekocht hebben een stuk groter is dan de groep die korter dan 5 jaar geleden een huis heeft gekocht. Voor die eerste groep maakt het eigenlijk geen drol uit zelfs als er 30% af gaat heb je nog steeds de staatsloterij gewonnen in fictieve overwaarde.

Neemt niet weg dat er vast een wel wat pijnlijke situaties gaan ontstaan in de tweede categorie godsvermogen voor een standaard 1000 in een dozijn rijtjes huis, of het 2 kamer apartment voor de komende 5 jaar.

Het leuke is dat je daar wel wat cijfers bij kan toveren, namelijk:
er zijn circa 4,5 miljoen koopwoningen in NL
jaarlijks veranderen er circa 220.000 van die woningen van eigenaar, ofwel ~5% van het totaal (best veel eigenlijk)

dus in 5 jaar verwacht je, andere effecten ff negeren, dat een kwart van de woningen verkocht is. driekwart dus niet en dus langer dan 5 jaar geleden gekocht. Ook zou je verwachten dat in elk geval op moderne hypotheken vaak afgelost wordt en je dus 2 a 3% per jaar aan aflossing hebt.

Dus om het genoemde 'bloedbad' te nuanceren. Ja als je in een ongelukkige situatie zit kun je ineens 50k er bij in schieten (stel nieuw huis gekocht juli 2022 en nu je oude nog proberen te verkopen tegen -5 a -10%. Dan zit je aardig zuur.

maar heb je in 2015 een huis gekocht dan is dat gemiddeld 84% (!!) gestegen en zit je ook na 40% correctie nog steeds in de plus. Plus nog het feit dat je dan al minimaal 7 jaar a 2% --> 14% aflossing hebt kunnen doen. Dus ja, met een huis gekocht in 2015 zit je eigenlijk altijd goed

[Eärendil]

Fr33z schreef op zondag 15 januari 2023 @ 21:32:
[...]
ofwel ~5% van het totaal (best veel eigenlijk)

Dat is gemiddeld 1 keer per 20 jaar, dat vind ik eigenlijk niet bijzonder veel.

[mierenfokker]

Gaat straks niet het probleem worden dat mensen hun hypotheek opnieuw moeten herfinancieren en meer rente moeten betalen dan ze eerst gaan deden.. Dus de 1,2,3,4,5 jaars vaste renteperiodes??? Als dat niet meer betaalbaar is, zullen ze in grote problemen komen..

Fictieve waardevermindering of vermeerdering maakt eigenlijk bijna niks uit. Alleen bij verkoop is er een ijkpunt van winst of verlies.

[Fr33z]

mierenfokker schreef op zondag 15 januari 2023 @ 21:58:
Gaat straks niet het probleem worden dat mensen hun hypotheek opnieuw moeten herfinancieren en meer rente moeten betalen dan ze eerst gaan deden.. Dus de 1,2,3,4,5 jaars vaste renteperiodes??? Als dat niet meer betaalbaar is, zullen ze in grote problemen komen..

Fictieve waardevermindering of vermeerdering maakt eigenlijk bijna niks uit. Alleen bij verkoop is er een ijkpunt van winst of verlies.

nou ja, probleem. Het gaat mensen wel pijn doen ja. Maar een rekenvoorbeeld:
stel je hebt in 2020 een lening van 350k afgesloten anuitair tegen 1,5%. bruto kost dat 1208 en netto ~1040 euro per maand. Nu moet je die in 2025 herfinancieren tegen 4% rente. Je hebt dan ook alweer 5 jaar afgelost maar nog niet heel veel, laten we zeggen 10%. blijft over 315k lenen voor 25 jaar dan. kost je bruto 1660 maar netto slechts 1218. Dus ja het is duurder, nee je zou er niet meteen failliet aan moeten gaan.

[Blik1984]

mierenfokker schreef op zondag 15 januari 2023 @ 21:58:
Gaat straks niet het probleem worden dat mensen hun hypotheek opnieuw moeten herfinancieren en meer rente moeten betalen dan ze eerst gaan deden.. Dus de 1,2,3,4,5 jaars vaste renteperiodes??? Als dat niet meer betaalbaar is, zullen ze in grote problemen komen..

Fictieve waardevermindering of vermeerdering maakt eigenlijk bijna niks uit. Alleen bij verkoop is er een ijkpunt van winst of verlies.

Als je de afgelopen 2 jaar nog voor een kortlopende rente hebt gekozen, terwijl de 10/20-jaarsrente onder de 1.5% zat dan mag ik hopen dat er wel ergens een risico-analyse is geweest waarin een scenario met sterk stijgende rente voorbij kwam en dat je dan een actieplan hebt. Overigens denk ik dat het merendeel toch wel een langere rente heeft afgesloten

Ik bedoel, ik heb 20 jaar vast voor 1,3% en ik heb zelfs bedacht dat de rente over 20 jaar skyhigh kan zijn en dat ik dan de hypotheek nog wel moet kunnen betalen, dus heb al een plan voor de komende 20 jaar om in dat geval de lasten betaalbaar te houden

[Eärendil]

Fr33z schreef op zondag 15 januari 2023 @ 22:03:
[...]
Je hebt dan ook alweer 5 jaar afgelost maar nog niet heel veel, laten we zeggen 10%. blijft over 315k lenen voor 25 jaar dan.

Met die lage rente gaat het aflossen sneller bij een annuïteitenhypotheek, na 5 jaar is er al 48k afgelost, en is er nog 302k over.

[Napo]

Paralize_nl schreef op zondag 15 januari 2023 @ 21:15:
[...]


Dat is simpelweg niet waar met een correctie van nog eens 30%. Er is dan niemand meer met overwaarde die vanaf 2015 een huis heeft gekocht.

Incorrect, zeker de casus 40% daling icm koop in 2015 zie je nog situaties waar men ruim in de plus staat.

[P.K.]

Fr33z schreef op zondag 15 januari 2023 @ 21:32:
[...]


Het leuke is dat je daar wel wat cijfers bij kan toveren, namelijk:
er zijn circa 4,5 miljoen koopwoningen in NL
jaarlijks veranderen er circa 220.000 van die woningen van eigenaar, ofwel ~5% van het totaal (best veel eigenlijk)

dus in 5 jaar verwacht je, andere effecten ff negeren, dat een kwart van de woningen verkocht is. driekwart dus niet en dus langer dan 5 jaar geleden gekocht. Ook zou je verwachten dat in elk geval op moderne hypotheken vaak afgelost wordt en je dus 2 a 3% per jaar aan aflossing hebt.

Dus om het genoemde 'bloedbad' te nuanceren. Ja als je in een ongelukkige situatie zit kun je ineens 50k er bij in schieten (stel nieuw huis gekocht juli 2022 en nu je oude nog proberen te verkopen tegen -5 a -10%. Dan zit je aardig zuur.

maar heb je in 2015 een huis gekocht dan is dat gemiddeld 84% (!!) gestegen en zit je ook na 40% correctie nog steeds in de plus. Plus nog het feit dat je dan al minimaal 7 jaar a 2% --> 14% aflossing hebt kunnen doen. Dus ja, met een huis gekocht in 2015 zit je eigenlijk altijd goed

Zelfs tijdens de kredietcrisis ging er maar 20% af, terwijl we toen echt grote onderliggende problemen hadden.

Vooralsnog is het enige probleem dat het goedkope geld ‘op’ is (tov de periode tot q2 ‘22).
Die 40% gaat we never nooit aantikken, daarvoor is er al teveel geld bijgedrukt de afgelopen jaren.

[sprhnk]

Rubbergrover1 schreef op zondag 15 januari 2023 @ 20:12:
[...]

Je anekdote geeft vooral aan dat zelfs als de prijzen ten opzichte van de top met een gigantische 40% dalen, je nog steeds niet lager zit dan het prijsniveau bij aankoop. Laat staan dat je in de problemen komt. En al helemaal niet dat je in die situatie van een bloedbad kunt spreken. Je raakt alleen 7 jaar fictieve winst kwijt.

Precies dat dus, en stel je gaat verhuizen dan koop je ook nog eens voor een lager hypotheek bedrag een groter huis.

[Verwijderd]

mierenfokker schreef op zondag 15 januari 2023 @ 21:58:
Gaat straks niet het probleem worden dat mensen hun hypotheek opnieuw moeten herfinancieren en meer rente moeten betalen dan ze eerst gaan deden.. Dus de 1,2,3,4,5 jaars vaste renteperiodes??? Als dat niet meer betaalbaar is, zullen ze in grote problemen komen..

Als iemand de afgelopen jaren waarin de rente zo extreem laag was niet zijn hypotheek heeft overgesloten dan heeft die persoon of onder een steen geleefd of is zijn financiële situatie zo goed in vergelijking tot zijn hypotheek dat er toen geen zorg was en nu ook niet. De meesten hebben hun hypotheek of overgesloten of is de hypotheek zo laag dat er geen zorg is zelfs als de rente straks 10% zou zijn.

[DutchManticore]

P.K. schreef op zondag 15 januari 2023 @ 22:28:
[...]


Zelfs tijdens de kredietcrisis ging er maar 20% af, terwijl we toen echt grote onderliggende problemen hadden.

Vooralsnog is het enige probleem dat het goedkope geld ‘op’ is (tov de periode tot q2 ‘22).
Die 40% gaat we never nooit aantikken, daarvoor is er al teveel geld bijgedrukt de afgelopen jaren.

Je weet dat banken afhankelijk zijn van de internationale geldmarkten en dat de centrale banken als lender of last resort functioneren? En dat ze niet alleen daarmee gestopt zijn maar ook hun balansen hard aan het afbouwen zijn?

De FED gaat de rente naar 5,2% duwen, de geldmarkt zal dus rond de 6-7% komen, ook in Europa. Dat betekent dat het leenplafond hard gaat kelderen. De hypotheek rentes gaan rond de 7 a 8% komen.

Een daling van 40% klinkt extreem maar dat zou betekenen dat we pas weer op de prijsniveaus van 2017 zitten. De prijzen zijn vooral in de laatste vier jaar extreem hard gestegen, niet geheel toevallig tegelijktijdig, wereldwijd(!) in samenhang met een extreem steunpakket van renteverlagingen en geld drukken. Er is niets organisch aan het huidige prijspunt, sterker nog de verhouding met bijvoorbeeld het modaal salaris en welke andere objectieve maatstaaf dan ook is totaal zoek. Het is echt een kaartenhuis en we zweven nu behoorlijk boven de stabiele vloer

Op het hoogtepunt was de gemiddelde transactiewaarde €449.000. Minus 40% zou betekenen dat woningen voor gemiddeld €270.000 weg zouden gaan.

Ik denk zelf dat we de 320k makkelijk aan gaan tikken, 30% van de top af dus. En dat gaat geen 2 jaar duren denk ik.

[ Voor 18% gewijzigd door DutchManticore op 15-01-2023 22:52 ]

[DutchManticore]

https://www.volkskrant.nl...ol-van-overheid~b937d20a/

Ik moest hier echt heel hard om lachen

verwelkomen. Voor de starters betekent het immers goed nieuws en huizenbezitters, die de afgelopen jaren slapend rijk werden – op papier althans – , zullen een deel van hun rijkdom, inleveren. Een vorm van gerechtigheid, zou je kunnen zeggen.

Maar daarmee wordt voor het gemak vergeten dat de prijs van de daling door een kleine groep wordt betaald. De groep Nederlanders die op het hoogtepunt van de markt een huis heeft gekocht bijvoorbeeld, en – nog erger – zijn huidige huis nog niet heeft verkocht.

[....]

Het kabinet mag dit keer niet werkeloos toekijken, want de schaarste op de woningmarkt werkt nu al als een splijtzwam. De snelle stijging van de huizenprijzen heeft geleid tot een samenleving van haves en have nots en de schaarste aan woningen wakkert xenofobie aan.

[ Voor 71% gewijzigd door DutchManticore op 15-01-2023 22:44 ]

[Grunwold]

DutchManticore schreef op zondag 15 januari 2023 @ 22:42:
https://www.volkskrant.nl...ol-van-overheid~b937d20a/

Ik moest hier echt heel hard om lachen


[...]

Lachen op de ellende van je medelanders? . Dat laatste stukje over toenemende xenofobie is allerminst lachtwekkend..

[the-hyrax]

DutchManticore schreef op zondag 15 januari 2023 @ 22:42:
https://www.volkskrant.nl...ol-van-overheid~b937d20a/

Ik moest hier echt heel hard om lachen


[...]

Jezus wat een paniek zaaierij

[P.K.]

DutchManticore schreef op zondag 15 januari 2023 @ 22:41:
[...]


Je weet dat banken afhankelijk zijn van de internationale geldmarkten en dat de centrale banken als lender of last resort functioneren? En dat ze niet alleen daarmee gestopt zijn maar ook hun balansen hard aan het afbouwen zijn?

De FED gaat de rente naar 5,2% duwen, de geldmarkt zal dus rond de 6-7% komen, ook in Europa. Dat betekent dat het leenplafond hard gaat kelderen.

Een daling van 40% klinkt extreem maar dat zou betekenen dat we pas weer op de prijsniveaus van 2017 zitten.

Op het hoogtepunt was de gemiddelde transactiewaarde €449.000. Minus 40% zou betekenen dat woningen voor gemiddeld €270.000 weg zouden gaan.

Ik denk zelf dat we de 320k makkelijk aan gaan tikken, 30% van de top af dus

Absoluut dat de rente nog omhoog gaat en dat de prijzen nog gaan dalen. (Volgens mij ben ik juist een van de weinigen hier die dat predikt)
Ik geloof er alleen niet in dat je netto goedkoper uit gaat zijn door de koop van een huis uit te stellen.
Zodra dat indaalt bij kopers zal de markt snel stabiliseren.

Op dit moment zijn kopers te behoudend en verkopers bang om niet te verkopen. Bij een kentering van sentiment is zo’n overreactie niet vreemd, dat zie je overal in financiële markten. Maar dat houdt een keer op. De koopdruk blijft immers groot en zal niet direct afnemen.

Wbt de balans van de ECB, tapering zal inderdaad zijn effect hebben. De geldhoeveelheid neemt nu idd af, maar tov 2017 zijn er op dit moment nogsteeds 2x(!) zoveel euro’s in omgang. Dat taper je niet zomaar even weer uit de markt. Zeker niet als een deel daarvan, mede door bizar lage rentes, inmiddels is doorgesijpeld naar spaartegoeden of in stenen is gaan zitten. Hoe je het wendt of keert, er is meer geld in de markt en dat zal zijn uitwerking hebben.

Terug naar het niveau van voor Corona lijkt mij het meest realistische.

[Blik1984]

DutchManticore schreef op zondag 15 januari 2023 @ 22:41:
[...]


Je weet dat banken afhankelijk zijn van de internationale geldmarkten en dat de centrale banken als lender of last resort functioneren? En dat ze niet alleen daarmee gestopt zijn maar ook hun balansen hard aan het afbouwen zijn?

De FED gaat de rente naar 5,2% duwen, de geldmarkt zal dus rond de 6-7% komen, ook in Europa. Dat betekent dat het leenplafond hard gaat kelderen. De hypotheek rentes gaan rond de 7 a 8% komen.

Een daling van 40% klinkt extreem maar dat zou betekenen dat we pas weer op de prijsniveaus van 2017 zitten. De prijzen zijn vooral in de laatste vier jaar extreem hard gestegen, niet geheel toevallig tegelijktijdig, wereldwijd(!) in samenhang met een extreem steunpakket van renteverlagingen en geld drukken. Er is niets organisch aan het huidige prijspunt, sterker nog de verhouding met bijvoorbeeld het modaal salaris en welke andere objectieve maatstaaf dan ook is totaal zoek. Het is echt een kaartenhuis en we zweven nu behoorlijk boven de stabiele vloer

Op het hoogtepunt was de gemiddelde transactiewaarde €449.000. Minus 40% zou betekenen dat woningen voor gemiddeld €270.000 weg zouden gaan.

Ik denk zelf dat we de 320k makkelijk aan gaan tikken, 30% van de top af dus. En dat gaat geen 2 jaar duren denk ik.

Ik denk dat dat mee gaat vallen, omdat nu een correctie op lonen gaat komen. Diverse CAO’s gaan ~10% omhoog dit jaar, en dat is dan vaak nog zonder een salarisverhoging meegerekend. Dat zal impact hebben op het leenvermogen en de daling van de huizenprijzen dempen.

Daarmee zeg ik niet dat je scenario niet zou kunnen gebeuren. Maar dan moeten we ook richting een hoge werkloosheid gaan en een flinke economische crisis. Vooralsnog is er vooral schaarste op de arbeidsmarkt

[franssie]

Ach ja - de azijnbode, heeft altijd wat te zeiken die krant, maar neemt nooit verantwoordelijkheid door eens een suggestie van hoe dan wel te doen. Beetje de PVV avant la lettre uit de jaren '70. Volkstrant heeft ook een beetje de nieuwswaarde van Geenstijl of de Telegraaf (die fianci"eel nog wel eens goede artikelen heeft) wat mij betreft.

[DutchManticore]

P.K. schreef op zondag 15 januari 2023 @ 23:27:
[...]

Dat taper je niet zomaar even weer uit de markt. Zeker niet als een deel daarvan, mede door bizar lage rentes, inmiddels is doorgesijpeld naar spaartegoeden of in stenen is gaan zitten. Hoe je het wendt of keert, er is meer geld in de markt en dat zal zijn uitwerking hebben.

Terug naar het niveau van voor Corona lijkt mij het meest realistische.

Eens! Ze gaan moeite genoeg hebben met het terugdraaien van de extreme maatregelen die ze destijds genomen hebben. Maar...

In 2019 was de gemiddelde transactiewaarde 308.000. Dat is dus meer dan de -30% die ik zeg te verwachten.

Dus we zijn het eens dan denk ik?

[ Voor 20% gewijzigd door DutchManticore op 15-01-2023 23:53 ]

[Paralize_nl]

Napo schreef op zondag 15 januari 2023 @ 22:18:
[...]


Incorrect, zeker de casus 40% daling icm koop in 2015 zie je nog situaties waar men ruim in de plus staat.

Ik heb mijn casus toch voorgerekend?
Tuurlijk zijn er uitzonderingen. Wij hadden een relatieve doorsnee 2kapper jaren 30 op de veluwe.
Voor de meesten geldt dat bij 40% daling de overwaarde is verdampt. Behalve hetgeen is afgelost en wellicht nog een klein stukje. Maar t meeste is dan weg.

[Paralize_nl]

sprhnk schreef op zondag 15 januari 2023 @ 22:36:
[...]


Precies dat dus, en stel je gaat verhuizen dan koop je ook nog eens voor een lager hypotheek bedrag een groter huis.

Dus van staatsloterij gewonnen naar je bent je fictieve winst kwijt.

Als we 40% zakken (dus dit jaar nog eens 30%, al kom je dan niet helemaal op 40%) koop je ivm 2016 niks groters. Mss zelfs wat kleiners omdat de rentes hoger zijn.

[CVTTPD2DQ]

Blik1984 schreef op zondag 15 januari 2023 @ 23:28:
Ik denk dat dat mee gaat vallen, omdat nu een correctie op lonen gaat komen. Diverse CAO’s gaan ~10% omhoog dit jaar, en dat is dan vaak nog zonder een salarisverhoging meegerekend.

Volgens mij gaan alleen de beste CAO's omhoog met 10% over de komende twee jaar, en we moeten nog zien wat de inflatie in 2023 wordt. In het salaristopic stond een poll over de inflatiecorrectie die de (meestal buiten een CAO-sector werkzame) Tweakers zouden krijgen. De overgrote meerderheid kreeg niets.

We zijn een land van loonmatiging, en die reflex zit heel diep bij de werkgevers en het ambtelijk apparaat.

Verder had het NOS-journaal een item over de toenemende vraag bij uitzendbureaus.

En als laatste zal de Nederlandse overheid natuurlijk flink moeten bezuinigen na twee jaar lang Sinterklaas spelen.

We hebben als samenleving lang van de boom mogen genieten, en zelfs COVID lijkt geen effect te hebben gehad. Maar nu lijkt het er op dat we eindelijk weer een dalletje gaan pakken.

[Requiem19]

Het valt me op dat er vaak met het prijspeil van 2015/16/17 etc vergeleken wordt.

Prima, maar dan moet je ook in de inflatie meenemen lijkt me. De inflatie wordt hier een beetje genegeerd?

Een euro was in 2015 15-20% meer waard dan vandaag. Als een woning in 2015 300x kostte, zou dat vandaag 345-360k zijn.

[DutchManticore]

Blik1984 schreef op zondag 15 januari 2023 @ 23:28:
[...]


Ik denk dat dat mee gaat vallen, omdat nu een correctie op lonen gaat komen. Diverse CAO’s gaan ~10% omhoog dit jaar, en dat is dan vaak nog zonder een salarisverhoging meegerekend. Dat zal impact hebben op het leenvermogen en de daling van de huizenprijzen dempen.

Daarmee zeg ik niet dat je scenario niet zou kunnen gebeuren. Maar dan moeten we ook richting een hoge werkloosheid gaan en een flinke economische crisis. Vooralsnog is er vooral schaarste op de arbeidsmarkt

De gemiddelde CAO stijging was 3% en de reële consumenten prijsstijging was 10% met de piekinflatie.

Reële koopkrachtdaling -6,8% aldus het CBS.
Ik weet niet waarom je dan viert dat er een paar CAOs met 10% vooruit gaan, en al helemaal niet dat je dit als generieke looncorrectie presenteert.

En nee, er is geen hoge werkloosheid of flinke economische crisis nodig voor een correctie van 30% op woningprijzen. Het simpelweg omkeren van het systeem dat deze prijzen heeft helpen bouwen is al genoeg. De geldkraan is dicht, de hypotheken hebben weer een noemenswaardige rente. Overigens denk ik wel dat er een economische crisis komt, en dat de werkloosheid ook weer oploopt.

De krapte op de arbeidsmarkt is er met dezelfde reden als dat de huizenprijzen zo hoog zijn. Er is enorm veel geld in de economie gepompt om alles draaiende te houden tijdens corona. Dat geld is overal er nergens ingesijpeld. Er zijn bedrijven in de lucht gehouden die geen economisch bestaansrecht hebben, en er is veel teveel geld in omloop dat achter producten en diensten aan blijft jagen. Precies de reden dat alles duurder wordt!

De neergang is ingezet en onverbiddelijk.

[ Voor 3% gewijzigd door DutchManticore op 16-01-2023 11:38 ]

[JDx]

Requiem19 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 07:26:
Het valt me op dat er vaak met het prijspeil van 2015/16/17 etc vergeleken wordt.

Prima, maar dan moet je ook in de inflatie meenemen lijkt me. De inflatie wordt hier een beetje genegeerd?

Een euro was in 2015 15-20% meer waard dan vandaag. Als een woning in 2015 300x kostte, zou dat vandaag 345-360k zijn.

Maar als koper heb je dan ook wel het voordeel dat je hypotheek niets meer kost. Ik heb nog een ouderwetse aflossingsvrije hypotheek en betaal 249/maand, dat kan je bijna bij elkaar sparen aan lege flessen

Alleen is m'n energierekening nu hoger dan m'n hypotheek

heb wel een beleggingsdeel die 60K zou zijn na 30 jaar, die is nog maar 11K na 16 jaar, wel 25K gegarandeerd

[ Voor 7% gewijzigd door JDx op 16-01-2023 07:37 ]

[Strijpje]

Requiem19 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 07:26:
Het valt me op dat er vaak naar het prijspeil van 2015/16/17 etc vergeleken wordt.

Prima, maar dan moet je ook in de inflatie meenemen lijkt me. De inflatie wordt hier een beetje genegeerd?

Een euro was in 2015 15-20% meer waard dan vandaag. Als een woning in 2015 300x kostte, zou dat vandaag 345-360k zijn.

Inderdaad, alleen moeten we dan ook de leencapaciteit niet vergeten. Hoeveel kon men met een modaal salaris lenen in 2015 en hoeveel nu? De lonen blijven nl. achter op de inflatie.

Trouwens, er zullen nu ook veel meer verschillen zitten op basis van de energielabels. Eigenlijk heeft niemand meer zin in een huis met een C+ label, tenzij die zo erg is afgeprijsd dat men marge overhoudt voor een (vaak dure) verbouwing. Ook zal de hypotheekverstrekker kritischer gaan kijken naar de vaste lasten, wat nog meer de leencapaciteit drukt.

[ Voor 6% gewijzigd door Strijpje op 16-01-2023 07:42 ]

[JDx]

Strijpje schreef op maandag 16 januari 2023 @ 07:39:
[...]


Inderdaad, alleen moeten we dan ook de leencapaciteit niet vergeten. Hoeveel kon men met een modaal salaris lenen in 2015 en hoeveel nu? De lonen blijven nl. achter op de inflatie.

Om even verder terug te gaan, 2006:

Bruto loon 1820/maand
Leencapaciteit 110% -> 127.200
Rente 5,35%
Maandlasten 565 euro

Dat was toen als beginnend grafisch ontwerper, nu zelfs onder het minimum, tijden veranderen.

Het minimumloon (+10%) is aardig meegegaan met de inflatie, daar boven moet je met je baas praten.

[ Voor 33% gewijzigd door JDx op 16-01-2023 07:47 ]

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 07:26:
Het valt me op dat er vaak met het prijspeil van 2015/16/17 etc vergeleken wordt.

Prima, maar dan moet je ook in de inflatie meenemen lijkt me. De inflatie wordt hier een beetje genegeerd?

Een euro was in 2015 15-20% meer waard dan vandaag. Als een woning in 2015 300x kostte, zou dat vandaag 345-360k zijn.

Dat wordt in deze discussie genegeerd omdat het in deze discussie gaat over overwaarde versus onder water en het verdampen van fictieve winst. Daarbij gaat het dus puur over de euro's woningwaarde/hypotheek en niet over hoe die zich verhouden tot inkomens en uitgaven.

[Requiem19]

Strijpje schreef op maandag 16 januari 2023 @ 07:39:
[...]


Inderdaad, alleen moeten we dan ook de leencapaciteit niet vergeten. Hoeveel kon men met een modaal salaris lenen in 2015 en hoeveel nu? De lonen blijven nl. achter op de inflatie.

Trouwens, er zullen nu ook veel meer verschillen zitten op basis van de energielabels. Eigenlijk heeft niemand meer zin in een huis met een C+ label, tenzij die zo erg is afgeprijsd dat men marge overhoudt voor een (vaak dure) verbouwing. Ook zal de hypotheekverstrekker kritischer gaan kijken naar de vaste lasten, wat nog meer de leencapaciteit drukt.

Leencapaciteit is een onderdeel van de rekensom, maar is niet alles bepalend. Maar een deel van de hypotheken wordt op 100% financieringslast afgesloten, er wordt vaak toch ook eigen geld in een koopwoning gestoken.

Ik ben overigens een stuk minder pessimistisch dan @DutchManticore, omdat er wmb veel andere structurele oorzaken zijn die zorgen voor een robuustere economie en aanhoudend hoge werkgelegenheid, zoals de vergrijzing.

Zelfs in de VS zijn de economische cijfers nog goed, blijft de werkgelegenheid hoog en begint de inflatie al terug te lopen. De economie in de EU blijkt ook veerkrachtiger dan gedacht als je kijkt hoe snel de economie reageert op plotsklapse afsluiting van Russisch gas en olie. Het grootste risico zit m.i. in het ‘weaponizen’ van de handel (trade wars), waarbij landen kritieke grondstoffen / (half) fabrikaten aan elkaar gaan ontzeggen vanwege geopolitieke redenen. Dat is nu het voornaamste wat de wagonnetjes kan laten ontsporen (en daarmee ook de woningmarkt).

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 07:53:
[...]

Dat wordt in deze discussie genegeerd omdat het in deze discussie gaat over overwaarde versus onder water en het verdampen van fictieve winst. Daarbij gaat het dus puur over de euro's woningwaarde/hypotheek en niet over hoe die zich verhouden tot inkomens en uitgaven.

Het ging (ook) om de verwachtingen van de daling van de woningmarkt (terug naar prijspeil van jaar x). Daar speelt de inflatie gewoon een rol in.

[spijkerhoofd]

Shadowhawk00 schreef op zondag 15 januari 2023 @ 19:32:
[...]


Als je het inkomen los gaat belasten moet je ook de uitgaven mogen aftrekken van die inkomsten, dus gewoon de onderhoudskosten, VVE bijdrage, verzekeringspremie. En ook om de X jaar een renovatie want daar moet je ook voor reserveren.
Grote investeerders (vaak buitenlandse) kunnen wel alle kosten aftrekken maar kleine Nederlandse verhuurders kunnen dit niet. Dat maakt het nogal dubbel. Voor wie zijn deze regels voor de Nederlanders of voor Buitenlandse investeerders.
Willen we dat rijkdom naar een klein groepje gaat of willen we het eerlijker verdelen?

Als je een verhuurde woning verkoopt veranderd er niets aan de situatie er is gewoon nog 1 gezin dat een woning heeft. Er zijn ook genoeg mensen die niet willen kopen dus verhuur blijft gewoon nodig.

Daar heeft u gelijk in! Als een bedrijf kosten mag aftrekken dan moet een kleine verhuurder dat zeker ook kunnen! Helaas heeft de VVD onze woningmarkt, of liever de verhuurmarkt verkocht aan het buitenland, en de gewone burger, en ook zeker de goed willende verhuurder zijn er de dupe van.

offtopic:
Overigens, zo goed als alles wat Rutte de afgelopen 12 jaar heeft gedaan als bezuiniging komt als een boomerang terug in de vorm van velen problemen. Ik noem de invoering van het leenstelsel, de sluiting van bejaardentehuizen, de decentralisatie van de overheid. Overal zien we de problemen groeien en nu al zaken terug gedraaid worden!

[Rubbergrover1]

PauseBreak schreef op zondag 15 januari 2023 @ 20:16:
[...]
We zitten inmiddels in een situatie dat nieuwbouw door allerlei aanvullende eisen ontzettend duur is geworden, waardoor we wel de grond hebben om te bouwen maar er nu nog maar een beperkte groep kopers lijkt te zijn (willen/kunnen).

Kleine nuance: die woningen zijn duur in de aanschaf. Maar bijvoorbeeld de 'dure ' eisen aan isolatie en verwarming maken ook dat de overige lasten vaak juist veel lager uitvallen dan bij oudere bouw. De totale maandelijkse woonlasten kunnen daardoor wel eens lager uitvallen dan als je een 'goedkopere' bestaande woning koopt.

Uiteraard moet je wel die koopsom kunnen opbrengen. Als ontwikkelaars nog steeds woningen blijven ontwerpen die alleen konden worden gekocht doordat de helft van de koopsom uit overwaarde werd betaald, dan loop je tegen problemen aan als dat meer van overwaarde opdroogt.

[JDx]

Rubbergrover1 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 08:04:
[...]

Kleine nuance: die woningen zijn duur in de aanschaf. Maar bijvoorbeeld de 'dure ' eisen aan isolatie en verwarming maken ook dat de overige lasten vaak juist veel lager uitvallen dan bij oudere bouw. De totale maandelijkse woonlasten kunnen daardoor wel eens lager uitvallen dan als je een 'goedkopere' bestaande woning koopt.

En groot onderhoud is nog ver weg, dat is ook een zware last die veel vergeten (zelf ook onderschat).

Verkopers van een bestaande woning gaan geen groot onderhoud doen vlak voor de verkoop, behalve flippers.

[ Voor 27% gewijzigd door JDx op 16-01-2023 08:07 ]

[DutchManticore]

Requiem19 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 07:56:
[...]

Zelfs in de VS zijn de economische cijfers nog goed, blijft de werkgelegenheid hoog en begint de inflatie al terug te lopen. De economie in de EU blijkt ook veerkrachtiger dan gedacht als je kijkt hoe snel de economie reageert op plotsklapse afsluiting van Russisch gas en olie. Het grootste risico zit m.i. in het ‘weaponizen’ van de handel (trade wars), waarbij landen kritieke grondstoffen / (half) fabrikaten aan elkaar gaan ontzeggen vanwege geopolitieke redenen. Dat is nu het voornaamste wat de wagonnetjes kan laten ontsporen (en daarmee ook de woningmarkt).

Dit is dus echt te kort door de bocht.

De piekinflatie neemt in zowel de VS als de EU af, de kern inflatie is echter een heel ander verhaal. Die loopt hard op, of blijft stabiel.

Sterker nog, veel genomen beslissingen verhogen de kans op een tweede inflatie golf. In het beursbeleg topic was één van mijn "voorspellingen" voor 2023 het te vroeg vieren van het verslaan van de inflatiedraak en het krijgen van de deksel op de neus als resultaat.



De kern inflatie is structureel hoger dan de jaarlijkse 2% target. Niet alleen moet het beleid voldoende verkrampt worden om de huidige opwaartse trend af te remmen maar ook ingedamd te houden. We kunnen niet zo maar weer terug.

[ Voor 18% gewijzigd door DutchManticore op 16-01-2023 08:16 ]

[Rubbergrover1]

mierenfokker schreef op zondag 15 januari 2023 @ 21:58:
Gaat straks niet het probleem worden dat mensen hun hypotheek opnieuw moeten herfinancieren en meer rente moeten betalen dan ze eerst gaan deden.. Dus de 1,2,3,4,5 jaars vaste renteperiodes??? Als dat niet meer betaalbaar is, zullen ze in grote problemen komen..

Dat is dus precies de reden waarom bij een rentevaste periode korter dan tien jaar moet worden gerekend met een hogere toetsrente. De maximale hypotheek is daarmee ingeperkt tot wat men ook bij een rentestijging nog zou moeten kunnen betalen.

Uiteraard zal dit voor veel mensen wel betekenen dat ze hun uitgaven zullen moeten aanpassen. Maar tegelijk is dat ook iets wat ze bij voorbaat rekening mee zouden hebben kunnen houden.

[Requiem19]

DutchManticore schreef op maandag 16 januari 2023 @ 08:10:
[...]


Dit is dus echt te kort door de bocht.

De piekinflatie neemt in zowel de VS als de EU af, de kern inflatie is echter een heel ander verhaal. Die loopt hard op, of blijft stabiel.

Sterker nog, veel genomen beslissingen verhogen de kans op een tweede inflatie golf. In het beursbeleg topic was één van mijn "voorspellingen" voor 2023 het te vroeg vieren van het verslaan van de inflatiedraak en het krijgen van de deksel op de neus als resultaat.

[Afbeelding]

De kern inflatie is structureel hoger dan de jaarlijkse 2% target. Niet alleen moet het beleid voldoende verkrampt worden om de huidige opwaartse trend af te remmen maar ook ingedamd te houden. We kunnen niet zo maar weer terug.

De kerninflatie zal altijd vertraagd reageren, zowel opwaarts als neerwaarts. Dat laat je grafiek ook mooi zien. Het duurt simpelweg even voordat prijzen door de keten heen zijn verdisconteerd.

De beleidsmakers denken er kennelijk hetzelfde over, gelet op de signalen dat de renteverhogingen in kleinere stapjes zullen gaan.

De wereldeconomie staar er in mijn beleving beter voor dan het doemscenario, vooral dus omdat andere factoren dan het monetaire beleid een grote impact hebben.

Je ziet ook dat het consumentenvertrouwen weer begint te stabiliseren, wat voor de woningmarkt naast de financieringscapaciteit een van de belangrijkste peilers van de woningmarkt.

[DutchManticore]

Requiem19 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 08:46:
[...]


De kerninflatie zal altijd vertraagd reageren, zowel opwaarts als neerwaarts. Dat laat je grafiek ook mooi zien. Het duurt simpelweg even voordat prijzen door de keten heen zijn verdisconteerd.

Ja precies, dat is ook geen betwist punt. Dat is juist het hele idee waarom piek en kern van elkaar onderscheiden worden. Bij kern worden de extreem volatiele stijgingen en dalingen gefilterd.... Kern inflatie loopt per definitie achter op piek, maar het is niet zo dat kern altijd piekinflatie volgt. Piek daalt, dus kern zo ook, is echt te kort door de bocht.

De beleidsmakers denken er kennelijk hetzelfde over, gelet op de signalen dat de renteverhogingen in kleinere stapjes zullen gaan.

Ze hebben werkelijk in recordtempo de rente omhoog gegooid en met flinke stappen per keer. Alleen Volcker had meer haast. Niet alleen laten ze de rem er hard op staan, de gaan deze zelfs structureel blijven verhogen maar nu in kleinere dan "record-hoge" stappen. Dat is eigenlijk wel een beetje wanhopig zoeken naar optimisten spijkers in kokend laag water?

De wereldeconomie staar er in mijn beleving beter voor dan het doemscenario, vooral dus omdat andere factoren dan het monetaire beleid een grote impact hebben.

Je ziet ook dat het consumentenvertrouwen weer begint te stabiliseren, wat voor de woningmarkt naast de financieringscapaciteit een van de belangrijkste peilers van de woningmarkt.

Stabiliseren misschien ja, maar het consumenten vertrouwen herstelt geenszins. Daar is geen enkele objectieve aanleiding toe ook. Mensen zijn gewend aan de schok na een jaar lang hard oplopend prijzen en leefkosten maar het vinden van mensen die nu staan te springen om een grote uitgave omdat ze alleen maar zonneschijn in de toekomst zien is echt een farce.

En we verschillen inderdaad van mening maar ik denk dat we het dal nog niet door zijn. Midden 23 even de balans opmaken.

[Nuevocasa]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 16 januari 2023 @ 07:08:
[...]


Volgens mij gaan alleen de beste CAO's omhoog met 10% over de komende twee jaar, en we moeten nog zien wat de inflatie in 2023 wordt. In het salaristopic stond een poll over de inflatiecorrectie die de (meestal buiten een CAO-sector werkzame) Tweakers zouden krijgen. De overgrote meerderheid kreeg niets.

We zijn een land van loonmatiging, en die reflex zit heel diep bij de werkgevers en het ambtelijk apparaat.

Verder had het NOS-journaal een item over de toenemende vraag bij uitzendbureaus.

En als laatste zal de Nederlandse overheid natuurlijk flink moeten bezuinigen na twee jaar lang Sinterklaas spelen.

We hebben als samenleving lang van de boom mogen genieten, en zelfs COVID lijkt geen effect te hebben gehad. Maar nu lijkt het er op dat we eindelijk weer een dalletje gaan pakken.

Naast de CAO verhogingen heb je ook nog dat veel mensen binnen hun schaal tredes omhoog gaan. Ik ken echt bijna geen mensen die zeg maar de afgelopen 5-10 jaar alleen maar de CAO verhoging hebben gehad en verder niets er bij. Dus ja, er gaat een grote groep er op achteruit, maar gemiddeld zullen de lonen altijd nog meer stijgen dan alleen de cao verhogingen.

[PauseBreak]

Rubbergrover1 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 08:04:
[...]

Kleine nuance: die woningen zijn duur in de aanschaf. Maar bijvoorbeeld de 'dure ' eisen aan isolatie en verwarming maken ook dat de overige lasten vaak juist veel lager uitvallen dan bij oudere bouw. De totale maandelijkse woonlasten kunnen daardoor wel eens lager uitvallen dan als je een 'goedkopere' bestaande woning koopt.

Uiteraard moet je wel die koopsom kunnen opbrengen. Als ontwikkelaars nog steeds woningen blijven ontwerpen die alleen konden worden gekocht doordat de helft van de koopsom uit overwaarde werd betaald, dan loop je tegen problemen aan als dat meer van overwaarde opdroogt.

Zoals je zelf ook al concludeert zit het pijnpunt in de aanschafprijs. En die is weer fors hoger t.o.v. 10 of 20 jaar terug vanwege de veel strengere eisen aan nieuwbouw. Dus om het betaalbaar te proberen te houden zie je nu dat projectontwikkelaars het liefst een hele wijk willen neerzetten met 1 of 2 type woningen. Iets waar stedenbouwkundigen een rolberoerte van krijgen.

Er zal dus iets moeten veranderen aan het bouwen van woningen, zowel in het bouwproces zelf, als welk type woningen er worden neergezet en op wat voor soort kavels. Plegt-Vos is met het bouwproces aan de slag - die hebben in Vriezenveen een volledig gerobotiseerde huizenfabriek neergezet. Dus er zijn wel veranderingen op komst, maar de vraag is of het op tijd komt om te zorgen dat we door kunnen blijven gaan met het nieuw bouwen van woonwijken.

Persoonlijk denk ik dat we veel meer verdichting zullen gaan zien, ook buiten de Randstad. Immers, hoe meer huizen per m², hoe goedkoper het bouwproces kan zijn (theoretisch), en hoe makkelijker het ook wordt om verschillende woonvormen te mengen op dezelfde locatie.

[Blik1984]

DutchManticore schreef op maandag 16 januari 2023 @ 07:31:
[...]


De gemiddelde CAO stijging was 3% en de reële consumenten prijsstijging was 10% met de piekinflatie.

Reële koopkrachtdaling -6,8% aldus het CBS.
Ik weet niet waarom je dan viert dat er een paar CAOs met 10% vooruit gaan, en al helemaal niet dat je dit als generieke looncorrectie presenteert.

En nee, er is geen hoge werkloosheid of flinke economische crisis nodig voor een correctie van 30% op woningprijzen. Het simpelweg omkeren van het systeem dat deze prijzen heeft helpen bouwen is al genoeg. De geldkraan is dicht, de hypotheken hebben weer een noemenswaardige rente. Overigens denk ik wel dat er een economische crisis komt, en dat de werkloosheid ook weer oploopt.

Ik vier helemaal niks, ik noteer alleen als tegenargument dat lonen harder stijgen dan normaal en dat dat de huizendaling iets kan dempen. Merendeel vd nieuwe CAO’s moeten nog afgesloten worden voor komend jaar, en bij best een aantal CAO’s staan verhogingen op de rol van 10% (recente voorbeelden, . Postnl, gemeenten).

[Requiem19]

Ik denk eigenlijk dat de nieuwbouw volledig gaat ontsporen komende jaar en misschien wel langer. Er zullen heel veel plannen zijn waarbij het ontwikkelaars niet meer gaat lukken om de vaak benodigde 70% te verkopen, waardoor er niet begonnen zal worden aan de bouw.

De daling van Q2 naar Q4 2022 was dus 9%. Projecten die bedacht zijn in 2022 en nu op de markt komen zullen als prijspeil nog de Q2 2022 (hoge) prijzen hebben en dus veel duurder zijn dan bestaande huizen (die langzaam zakken in prijs).

In mijn nabije omgeving zoekt ook iemand naar een nieuwbouwwoning en bij verschillende projecten die al sinds half 2022 op de markt zijn blijkt dat er nog maar 30-50% verkocht is (terwijl je 1,5 jaar geleden nog moest vechten om uberhaupt ingeloot te worden).

Voor toekomstige projecten hebben ontwikkelaars meer ruimte om te zakken in de prijs (bijv door andere keuzes te maken bij de bouw (kuch budget kuch). Maar voor reeds geplande projecten zal dat ingewikkelder zijn.

Ik kijk dan ook vooral met heel veel interesse naar de nieuwbouwmarkt komend jaar...

[xiangpo]

Blik1984 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 09:32:
[...]


Ik vier helemaal niks, ik noteer alleen als tegenargument dat lonen harder stijgen dan normaal en dat dat de huizendaling iets kan dempen. Merendeel vd nieuwe CAO’s moeten nog afgesloten worden voor komend jaar, en bij best een aantal CAO’s staan verhogingen op de rol van 10% (recente voorbeelden, . Postnl, gemeenten).

Die nieuwsheadlines moet je vaak wel met een korreltje zout lezen. Deze CAO verhogingen zijn vaak voor periodes van 2-3 jaar en willen soms ook nog wel eens verlaat met 6 maanden ingaan. Dat wil zeggen dat zo'n verhoging over best een lange tijd heen gesmeerd wordt. Plus dat de 10% waar de vakbonden met de headlines halen vaak alleen voor de laagste lonen/schalen zijn en dat hogerop de stijging ook al een stuk lager ligt.

[Blik1984]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 16 januari 2023 @ 07:08:
[...]


Volgens mij gaan alleen de beste CAO's omhoog met 10% over de komende twee jaar, en we moeten nog zien wat de inflatie in 2023 wordt. In het salaristopic stond een poll over de inflatiecorrectie die de (meestal buiten een CAO-sector werkzame) Tweakers zouden krijgen. De overgrote meerderheid kreeg niets.

Ik denk persoonlijk dat een poll op Tweakers niet echt maatgevend is. Bovengemiddeld meer zzp-ers en IT’ers die vaak niet binnen een CAO vallen.

Verder zeg ik ook niet dat daarmee de prijzen gelijk blijven. Het is niet zo zwart-wit, hogere lonen verhogen nou eenmaal de leencapaciteit, dus een hoger CAO loon verhoogt de leencapaciteit en dat zal uiteindelijk een dempende werking geven op de huizenprijzen

[Requiem19]

Blik1984 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 09:37:
[...]


Ik denk persoonlijk dat een poll op Tweakers niet echt maatgevend is. Bovengemiddeld meer zzp-ers en IT’ers die vaak niet binnen een CAO vallen.

Verder zeg ik ook niet dat daarmee de prijzen gelijk blijven. Het is niet zo zwart-wit, hogere lonen verhogen nou eenmaal de leencapaciteit, dus een hoger CAO loon verhoogt de leencapaciteit en dat zal uiteindelijk een dempende werking geven op de huizenprijzen

De verwachting van de gemiddelde loonstijging in Nederland voor 2023 is 3,8%. Dat is significant meer dan in het verleden, maar het houdt de inflatie geenszins bij helaas. Ik ben ook benieuwd wat het Nibud gaat doen met de financieringsnormen, omdat er nu vanuit gegaan moet worden dat huishoudens een groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan hogere vaste lasten.

https://www.consultancy.n...-salarisverhoging-in-2023

[absurdsmash]

Requiem19 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 09:43:
[...]


De verwachting van de gemiddelde loonstijging in Nederland voor 2023 is 3,8%. Dat is significant meer dan in het verleden, maar het houdt de inflatie geenszins bij helaas. Ik ben ook benieuwd wat het Nibud gaat doen met de financieringsnormen, omdat er nu vanuit gegaan moet worden dat huishoudens een groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan hogere vaste lasten.

https://www.consultancy.n...-salarisverhoging-in-2023

Had je het onderzoeksrapport van eind vorig jaar al gezien? Dat verraste me wel. Er verandert weinig. Als reden wordt er gewezen naar het steunpakket (overigens is het energieplafond voorlopig voor 1 jaar en je hypotheek niet, maar goed). En daarmee kan je dus dit jaar weer meer lenen ten opzichte van 2022.

https://www.nibud.nl/nieu...ingslastpercentages-2023/
https://www.nibud.nl/onde...ingslastnormen-2023-2022/

[Napo]

Paralize_nl schreef op maandag 16 januari 2023 @ 00:13:
[...]


Ik heb mijn casus toch voorgerekend?
Tuurlijk zijn er uitzonderingen. Wij hadden een relatieve doorsnee 2kapper jaren 30 op de veluwe.
Voor de meesten geldt dat bij 40% daling de overwaarde is verdampt. Behalve hetgeen is afgelost en wellicht nog een klein stukje. Maar t meeste is dan weg.

Je casus, zeker. De brede werkelijkheid? Nee. Ja er zijn groepen die geen oiverwaaarde hebben afhankelijk van het moment van aankoop en de ontwikkeling in de specifieke regio.

De regio's die ik ken met situaties waar in 2015 gekocht is zit daar zelfs al zou daar nu 30% vanaf gaan afdoende overwaarde omn dat op te vangen.

[Requiem19]

absurdsmash schreef op maandag 16 januari 2023 @ 09:54:
[...]


Had je het onderzoeksrapport van eind vorig jaar al gezien? Dat verraste me wel. Er verandert weinig. Als reden wordt er gewezen naar het steunpakket (overigens is het energieplafond voorlopig voor 1 jaar en je hypotheek niet, maar goed). En daarmee kan je dus dit jaar weer meer lenen ten opzichte van 2022.

https://www.nibud.nl/nieu...ingslastpercentages-2023/
https://www.nibud.nl/onde...ingslastnormen-2023-2022/

Nee, niet gezien, dank voor het delen .

Bijzonder als dat de conclusie is inderdaad, ook omdat de inflatie niet alleen ziet op energie, maar ook op allerlei andere noodzakelijke uitgaven van een huishouden, zoals voeding. Voor voeding is geen steunpakket natuurlijk...

[Shadowhawk00]

spijkerhoofd schreef op maandag 16 januari 2023 @ 07:58:
[...]

Daar heeft u gelijk in! Als een bedrijf kosten mag aftrekken dan moet een kleine verhuurder dat zeker ook kunnen! Helaas heeft de VVD onze woningmarkt, of liever de verhuurmarkt verkocht aan het buitenland, en de gewone burger, en ook zeker de goed willende verhuurder zijn er de dupe van.

offtopic:
Overigens, zo goed als alles wat Rutte de afgelopen 12 jaar heeft gedaan als bezuiniging komt als een boomerang terug in de vorm van velen problemen. Ik noem de invoering van het leenstelsel, de sluiting van bejaardentehuizen, de decentralisatie van de overheid. Overal zien we de problemen groeien en nu al zaken terug gedraaid worden!

Kijk we zijn het eens een keer eens. De markt moet aangepakt worden maar je moet niet iedereen over 1 kam scheren en juist de excessen aanpakken.
Het is beter als er 50 individuen een extra woning verhuren dan dat er 1 grote buitenlandse investeerder 50 woningen verhuurd. Dan blijft het geld binnen onze economie waardoor er uiteindelijk belasting en werkgelegenheid voor terugkomt.

[Fr33z]

Paralize_nl schreef op maandag 16 januari 2023 @ 00:13:
[...]


Ik heb mijn casus toch voorgerekend?
Tuurlijk zijn er uitzonderingen. Wij hadden een relatieve doorsnee 2kapper jaren 30 op de veluwe.
Voor de meesten geldt dat bij 40% daling de overwaarde is verdampt. Behalve hetgeen is afgelost en wellicht nog een klein stukje. Maar t meeste is dan weg.

nee dat is dus niet het geval. je zegt "voor de meesten" maar het is voor een kleine groep zo. Uit de tabellen van CBS zie je dat een huis in 2022 gemiddeld 84% meer waard was dan in 2015 (prijsindex stond op 184 en in 2015 op 100). Dus als dat 40% daalt sta je op 110, ofwel nog steeds 10% meer. Daarnaast hadden we al vastgesteld dat jaarlijks circa 5% van de woningen van eigenaar wisselen, dus sinds 2015 zijn dat 35% van de woningen. Dus nee, voor de meesten geldt dat ze gewoon ergens wonen en een hypotheek betalen die vooral afhankelijk is van het moment van kopen en de rente.

Over de vraag of je groter of kleiner kunt kopen als je nu verhuisd: hangt ook weer van de rente af etc. Maar gemiddeld zul je t.o.v. 2015 zo'n 10 a 15% hebben afgelost en ~10% stijging overhouden (let wel, bij de gevreesde 40% daling) dus je zou altijd goed uit moeten komen. Vooral vergeleken met het alternatief, iets huren voor die hele periode.

Ja er verdampt veel virtuele waarde, maar nee ik zie niet waarom dit voor de meeste mensen grote problemen gaat geven. Het wordt wel een zootje voor nieuwbouw en misschien gedwongen verkopen ivm scheidingen etc.

[Rubbergrover1]

PauseBreak schreef op maandag 16 januari 2023 @ 09:25:
[...]


Zoals je zelf ook al concludeert zit het pijnpunt in de aanschafprijs. En die is weer fors hoger t.o.v. 10 of 20 jaar terug vanwege de veel strengere eisen aan nieuwbouw. Dus om het betaalbaar te proberen te houden zie je nu dat projectontwikkelaars het liefst een hele wijk willen neerzetten met 1 of 2 type woningen. Iets waar stedenbouwkundigen een rolberoerte van krijgen.

Er zal dus iets moeten veranderen aan het bouwen van woningen, zowel in het bouwproces zelf, als welk type woningen er worden neergezet en op wat voor soort kavels. Plegt-Vos is met het bouwproces aan de slag - die hebben in Vriezenveen een volledig gerobotiseerde huizenfabriek neergezet. Dus er zijn wel veranderingen op komst, maar de vraag is of het op tijd komt om te zorgen dat we door kunnen blijven gaan met het nieuw bouwen van woonwijken.

Die verandering zal vooral bij de kopers moeten komen. De bouwers kunnen al jarenlang gestandaardiseerde 'fabriekswoningen' leveren. Als je bv. googlet op Morgenwonen van VolkerWessels, dan vind je youtubefilmpjes uit 2014 waarin het in 1 dag bouwen van zo'n woning wordt gevolgd.

Maar als je als koper de keus hebt, ook financieel, om een anders-dan-standaard woning te kunnen kopen, dan zullen veel kopers daar eerder een voorkeur voor hebben. Dus de laatste jaren, waarin geld bijna geen rol speelde, was standaardisering en kostenbeheersing bij de koopmarkt niet echt een issue. Dat zal de komende jaren waarschijnlijk wel omslaan, maar die draai kost vooral bij de kopers tijd.

[Shadowhawk00]

Fr33z schreef op maandag 16 januari 2023 @ 10:14:
[...]


nee dat is dus niet het geval. je zegt "voor de meesten" maar het is voor een kleine groep zo. Uit de tabellen van CBS zie je dat een huis in 2022 gemiddeld 84% meer waard was dan in 2015 (prijsindex stond op 184 en in 2015 op 100). Dus als dat 40% daalt sta je op 110, ofwel nog steeds 10% meer. Daarnaast hadden we al vastgesteld dat jaarlijks circa 5% van de woningen van eigenaar wisselen, dus sinds 2015 zijn dat 35% van de woningen. Dus nee, voor de meesten geldt dat ze gewoon ergens wonen en een hypotheek betalen die vooral afhankelijk is van het moment van kopen en de rente.

Over de vraag of je groter of kleiner kunt kopen als je nu verhuisd: hangt ook weer van de rente af etc. Maar gemiddeld zul je t.o.v. 2015 zo'n 10 a 15% hebben afgelost en ~10% stijging overhouden (let wel, bij de gevreesde 40% daling) dus je zou altijd goed uit moeten komen. Vooral vergeleken met het alternatief, iets huren voor die hele periode.

Ja er verdampt veel virtuele waarde, maar nee ik zie niet waarom dit voor de meeste mensen grote problemen gaat geven. Het wordt wel een zootje voor nieuwbouw en misschien gedwongen verkopen ivm scheidingen etc.

Als je helemaal niets verbouwd hebt aan de woning is dat wel zo, en je inflatie even negeert. Maar vaak koop je een woning en moet je er wel iets aan verbouwen en geld in steken. Dat maakt de waarde weer hoger waardoor een deel van die 85% ook gewoon verbeteringen zijn aan de woning. Veel mensen hebben isolatie en panelen aangebracht op/aan de woning.
Met 5% kosten voor overdracht ( hypotheek, notaris,belasting ed ) en 5% kosten aan verbouwing zit je dus met een 40% daling al precies op 0 en is er dus helemaal geen virtuele winst.

Als je destijds een huurwoning had gehad met contract voor onbepaalde tijd had je ook niet zo heel veel verhoging gehad. Die is vaak contractueel beperkt en vaak gaat de huur hard omhoog als mensen wisselen van woning.

[PauseBreak]

Rubbergrover1 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 10:25:
[...]

Die verandering zal vooral bij de kopers moeten komen. De bouwers kunnen al jarenlang gestandaardiseerde 'fabriekswoningen' leveren. Als je bv. googlet op Morgenwonen van VolkerWessels, dan vind je youtubefilmpjes uit 2014 waarin het in 1 dag bouwen van zo'n woning wordt gevolgd.

Maar als je als koper de keus hebt, ook financieel, om een anders-dan-standaard woning te kunnen kopen, dan zullen veel kopers daar eerder een voorkeur voor hebben. Dus de laatste jaren, waarin geld bijna geen rol speelde, was standaardisering en kostenbeheersing bij de koopmarkt niet echt een issue. Dat zal de komende jaren waarschijnlijk wel omslaan, maar die draai kost vooral bij de kopers tijd.

MorgenWonen ken ik, heb in zo'n huis gewoond (veel hittestress, niet ideaal). Maar dergelijke woningen lossen het probleem niet op. Je loopt immers tegen stedenbouwkundige bezwaren aan omdat het standaardwoningen zijn. Dus nee, ik ben het niet met je eens op dit vlak. De verandering moet mijns inziens zitten in het bouwproces dat flexibeler moet worden. Iets dat Plegt-Vos probeert na te streven in de gerobotiseerde fabriek, en iets dat VolkerWessels, zover mij bekend althans, slechts ten dele lukt met MorgenWonen (en afgeleide varianten).

[Midan]

Requiem19 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 09:33:
Ik denk eigenlijk dat de nieuwbouw volledig gaat ontsporen komende jaar en misschien wel langer. Er zullen heel veel plannen zijn waarbij het ontwikkelaars niet meer gaat lukken om de vaak benodigde 70% te verkopen, waardoor er niet begonnen zal worden aan de bouw.

De daling van Q2 naar Q4 2022 was dus 9%. Projecten die bedacht zijn in 2022 en nu op de markt komen zullen als prijspeil nog de Q2 2022 (hoge) prijzen hebben en dus veel duurder zijn dan bestaande huizen (die langzaam zakken in prijs).

In mijn nabije omgeving zoekt ook iemand naar een nieuwbouwwoning en bij verschillende projecten die al sinds half 2022 op de markt zijn blijkt dat er nog maar 30-50% verkocht is (terwijl je 1,5 jaar geleden nog moest vechten om uberhaupt ingeloot te worden).

Voor toekomstige projecten hebben ontwikkelaars meer ruimte om te zakken in de prijs (bijv door andere keuzes te maken bij de bouw (kuch budget kuch). Maar voor reeds geplande projecten zal dat ingewikkelder zijn.

Ik kijk dan ook vooral met heel veel interesse naar de nieuwbouwmarkt komend jaar...

Welke andere keuzes zouden nieuwbouw goedkoper maken?

Wat ik mij afvraag is of die 70% behalen niet potentiële kopers wegjaagt. Als potentiële kopers twijfelen over of in huidige markt die 70% behaald kan worden, dan kiezen ze misschien voor om zich niet in te schrijven uit angst dat het project niet door gaat of flink vertraging oploopt.

Dus die 70% regels is een van de oorzaken voor dat het niet gehaald wordt?

[Requiem19]

Midan schreef op maandag 16 januari 2023 @ 10:49:
[...]

Welke andere keuzes zouden nieuwbouw goedkoper maken?

Wat ik mij afvraag is of die 70% behalen niet potentiële kopers wegjaagt. Als potentiële kopers twijfelen over of in huidige markt die 70% behaald kan worden, dan kiezen ze misschien voor om zich niet in te schrijven uit angst dat het project niet door gaat of flink vertraging oploopt.

Dus die 70% regels is een van de oorzaken voor dat het niet gehaald wordt?

Ja, zou best kunnen dat het een self-furfilling prophecy wordt inderdaad .

Welke keuzes nieuwbouw goedkoper zouden kunnen maken? Keuzes bij inkoop materialen (nog) lagere kwaliteit. Keuzes bij onderaannemers (nog) lagere kwaliteit. Technische keuzes: geen mechanische ventilatie type C ipv D, geen warmtepomp, maar stadsverwarming etc etc.

Nieuwbouw is (uit eigen ervaring ) al redelijk minimaal ingestoken, maar ze kunnen vast nog wat kantjes eraf lopen en het nog minimaler naar de markt brengen...

[Shadowhawk00]

Midan schreef op maandag 16 januari 2023 @ 10:49:
[...]

Welke andere keuzes zouden nieuwbouw goedkoper maken?

Wat ik mij afvraag is of die 70% behalen niet potentiële kopers wegjaagt. Als potentiële kopers twijfelen over of in huidige markt die 70% behaald kan worden, dan kiezen ze misschien voor om zich niet in te schrijven uit angst dat het project niet door gaat of flink vertraging oploopt.

Dus die 70% regels is een van de oorzaken voor dat het niet gehaald wordt?

Dan kan je beter zelfbouw weer gaan regelen als gemeente, dus gewoon kavels verkopen en dan de gemeente de straat + nuts voorzieningen aanleggen. Uiteraard die prijs meenemen in de kosten van een bouwkavel.
Als de projectontwikkelaar eruit gaat scheelt dat al snel een boel geld en dan heb je geen issue met 70% verkocht halen je bouwt je eigen woning.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 10:52:
[...]


Ja, zou best kunnen dat het een self-furfilling prophecy wordt inderdaad .

Welke keuzes nieuwbouw goedkoper zouden kunnen maken? Keuzes bij inkoop materialen (nog) lagere kwaliteit. Keuzes bij onderaannemers (nog) lagere kwaliteit. Technische keuzes: geen mechanische ventilatie type C ipv D, geen warmtepomp, maar stadsverwarming etc etc.

Nieuwbouw is (uit eigen ervaring ) al redelijk minimaal ingestoken, maar ze kunnen vast nog wat kantjes eraf lopen en het nog minimaler naar de markt brengen...

Ik denk dat de verandering niet zozeer in die technische keuzes moet zitten, maar eerder in andere keuzes. Zoals kleinere woningen, meer gestandaardiseerde woningen etc.

Even heel simpel gezegd, als je op Funda kijkt hoe goedkoop er soms nieuwbouw in Schubbekutteveen wordt gebouwd, ook zonder gecamoufleerde prijsverlagingen zoals koopstartregelingen, dan kan dat wel een indicatie geven van hoe laag de prijs ook in de huidige situatie kan worden voor een nieuwbouwwoning exclusief grond. Zo'n woning hoeft dus niet extreem duur te zijn, ook niet als je aan de huidige normen moet voldoen.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 11:05:
[...]

Ik denk dat de verandering niet zozeer in die technische keuzes moet zitten, maar eerder in andere keuzes. Zoals kleinere woningen, meer gestandaardiseerde woningen etc.

Even heel simpel gezegd, als je op Funda kijkt hoe goedkoop er soms nieuwbouw in Schubbekutteveen wordt gebouwd, ook zonder gecamoufleerde prijsverlagingen zoals koopstartregelingen, dan kan dat wel een indicatie geven van hoe laag de prijs ook in de huidige situatie kan worden voor een nieuwbouwwoning exclusief grond. Zo'n woning hoeft dus niet extreem duur te zijn, ook niet als je aan de huidige normen moet voldoen.

De grond zal op dat soort plaatsen toch vele malen goedkoper zijn dan elke locatie op pak 'm beet 30 minuten van de randstad... ?

[Alic3]

Midan schreef op maandag 16 januari 2023 @ 10:49:
[...]

Welke andere keuzes zouden nieuwbouw goedkoper maken?

Wat ik mij afvraag is of die 70% behalen niet potentiële kopers wegjaagt. Als potentiële kopers twijfelen over of in huidige markt die 70% behaald kan worden, dan kiezen ze misschien voor om zich niet in te schrijven uit angst dat het project niet door gaat of flink vertraging oploopt.

Dus die 70% regels is een van de oorzaken voor dat het niet gehaald wordt?

Die 70% jaagt denk ik deels kopers weg. Vergeet niet dat hypotheekoffertes voor nieuwbouw vaak 12 maanden geldig zijn. Als je instapt aan het begin van een project (mei 2022) en nu is die 70% nog niet gehaald. Dan begin je het wel te knijpen als je in mei een nieuwe offerte moet laten maken met de huidige rente.

Een project in Utrecht met 163 appartementen wat vorig jaar mei/juni in de pre-sale ging daar zijn er nu pas:

• 9 definitief verkocht
• 30 gereserveerd
• 34 in optie
• 90 nog beschikbaar

Nu wordt de website van het project denk ik niet dagelijk bijgewerkt. Maar dit zijn geen cijfers waar alle partijen heel blij van worden. Ook niet heel aantrekkelijk voor nieuwe kopers als je weet dat die 70% gehaald moet worden.

[Napo]

Shadowhawk00 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 10:28:
[...]

Als je helemaal niets verbouwd hebt aan de woning is dat wel zo, en je inflatie even negeert. Maar vaak koop je een woning en moet je er wel iets aan verbouwen en geld in steken. Dat maakt de waarde weer hoger waardoor een deel van die 85% ook gewoon verbeteringen zijn aan de woning. Veel mensen hebben isolatie en panelen aangebracht op/aan de woning.
Met 5% kosten voor overdracht ( hypotheek, notaris,belasting ed ) en 5% kosten aan verbouwing zit je dus met een 40% daling al precies op 0 en is er dus helemaal geen virtuele winst.

Het ligt er natuurlijk helemaal aan wat je wel meeneemt in de berekening overwaarde en niet. Zo kan je het zo positief of negatief als je wil maken

[Hielko]

Requiem19 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 11:07:
[...]


De grond zal op dat soort plaatsen toch vele malen goedkoper zijn dan elke locatie op pak 'm beet 30 minuten van de randstad... ?

Juist omdat de grond in de randstad zoveel duurder is is daar heel veel ruimte om prijsstijgingen in bouwkosten op te vangen. De grondprijs is niet een magische onafhankelijke variabele die losstaat van de andere ontwikkelingen in de markt. Uiteindelijk is bouwgrond nooit meer waard dan de verkoopwaarde van het huis minus de bouwkosten. Bij een opgaande markt gaat alle meerwaarde richting de grondprijs, maar bij een dalende markt (of stijgende bouwkosten) moet dit ook volledig geabsorbeerd worden door de grondprijs.

De grondwaarde is wat ze noemen een residuele waarde, het is hetgeen wat overblijft nadat alle andere kosten in rekening zijn gebracht.

[Blik1984]

Requiem19 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 11:07:
[...]


De grond zal op dat soort plaatsen toch vele malen goedkoper zijn dan elke locatie op pak 'm beet 30 minuten van de randstad... ?

Ik heb het al wel eens elders gedeeld. Maar bij mijn nieuwbouwwoning zijn de kosten voor grond zo’n 2.000 per m2 (Utrecht), en dit is 65% vd totale koopsom v.o.n.. op grond prijs valt inderdaad “veel te winnen”

[JDx]

Requiem19 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 11:07:
[...]


De grond zal op dat soort plaatsen toch vele malen goedkoper zijn dan elke locatie op pak 'm beet 30 minuten van de randstad... ?

Toch vreemd dat grond letterlijk onder water duurder is

[ Voor 9% gewijzigd door JDx op 16-01-2023 11:53 ]

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 11:07:
[...]


De grond zal op dat soort plaatsen toch vele malen goedkoper zijn dan elke locatie op pak 'm beet 30 minuten van de randstad... ?

Uiteraard, daarom geef ik dit ook als indicator voor de bouwkosten van de woning. Niet voor de totale koopsom die nieuwbouw zou kosten.

Maar dit geeft wel aan voor welke prijs je een woning kunt bouwen. En het geeft daarmee ook een indicatie in hoeverre je de totale koopsom kunt verlagen door aan de bouwkosten te sleutelen. Naar mijn mening zijn de bouwkosten van een 'simpele' woning, die aan de huidige normen voldoet, niet zodanig buiten proporties dat je heel veel aan de koopsom zou kunnen veranderen door aan die normen te sleutelen.

Je zou m.i. een lagere koopsom dus eerder op een andere manier moeten bereiken.

[migchiell]

JDx schreef op maandag 16 januari 2023 @ 11:52:
[...]


Toch vreemd dat grond letterlijk onder water duurder is

[Afbeelding]

Wonen aan het water is toch altijd duurder?

In overig nieuws: hier zijn zojuist foto's gemaakt voor op Funda, volgende week gaat ons huis in de verkoop, gaan we die ontwikkelingen op de huizenmarkt aan den lijve ondervinden. Fingers crossed.

[ Voor 25% gewijzigd door migchiell op 16-01-2023 12:58 ]

[HEY_DUDE]

Requiem19 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 09:43:
[...]


De verwachting van de gemiddelde loonstijging in Nederland voor 2023 is 3,8%. Dat is significant meer dan in het verleden, maar het houdt de inflatie geenszins bij helaas. Ik ben ook benieuwd wat het Nibud gaat doen met de financieringsnormen, omdat er nu vanuit gegaan moet worden dat huishoudens een groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan hogere vaste lasten.

https://www.consultancy.n...-salarisverhoging-in-2023

Inflatie zit hem voor een belangrijk deel in de lasten voor gas en licht. Verschil tussen een energie on zuinig huis vs zuinig is enorm. Best grote groep merkt niet heel veel van de inflatie. Terwijl anderen fors meer inleveren. Impact van gemiddelde inflatie zegt denk ik niet zoveel. Ben ook wel benieuwd naar de mediaan en kwartielen. Heb zo’n vermoeden, als ik in mijn omgeving kijk, dat er best eens een kwartiel kan zijn die weinig tot niets merkt.

Hoge prijs voor gas en licht zou moeten zorgen voor een hogere prijs van energie zuinige huizen vs onzuinig.

[Requiem19]

HEY_DUDE schreef op maandag 16 januari 2023 @ 13:38:
[...]


Inflatie zit hem voor een belangrijk deel in de lasten voor gas en licht. Verschil tussen een energie on zuinig huis vs zuinig is enorm. Best grote groep merkt niet heel veel van de inflatie. Terwijl anderen fors meer inleveren. Impact van gemiddelde inflatie zegt denk ik niet zoveel. Ben ook wel benieuwd naar de mediaan en kwartielen. Heb zo’n vermoeden, als ik in mijn omgeving kijk, dat er best eens een kwartiel kan zijn die weinig tot niets merkt.

Hoge prijs voor gas en licht zou moeten zorgen voor een hogere prijs van energie zuinige huizen vs onzuinig.

De inflatie begint nu een beetje om te slaan van een energie-inflatie naar een brede inflatie. Zie ook de eerder gedeelde grafiek vandaag in dit topic over de stijging van de kern-inflatie. Ook logisch, want hogere energiekosten druppelen langzaam door in de gehele supply chain. Dat betekent dat alle percentielen er meer last van gaan krijgen. Behalve natuurlijk de percentielen die zelf hun groentes en fruit verbouwen en alle stroom zelf opwekken & verwarmen met een warmepomp etc...

Neemt niet weg dat de impact van inflatie natuurlijk heel divers is tussen verschillende populaties. Voor huishoudens met een zeer riant inkomen zal de inflatie vooral vervelend zijn, maar er zal genoeg inkomen zijn om alles te blijven doen zoals het altijd al gaat.

Voor lagere inkomens moeten er echt keuzes gemaakt worden in het huishoudboekje...

[Shadowhawk00]

HEY_DUDE schreef op maandag 16 januari 2023 @ 13:38:
[...]


Inflatie zit hem voor een belangrijk deel in de lasten voor gas en licht. Verschil tussen een energie on zuinig huis vs zuinig is enorm. Best grote groep merkt niet heel veel van de inflatie. Terwijl anderen fors meer inleveren. Impact van gemiddelde inflatie zegt denk ik niet zoveel. Ben ook wel benieuwd naar de mediaan en kwartielen. Heb zo’n vermoeden, als ik in mijn omgeving kijk, dat er best eens een kwartiel kan zijn die weinig tot niets merkt.

Hoge prijs voor gas en licht zou moeten zorgen voor een hogere prijs van energie zuinige huizen vs onzuinig.

De inflatie valt daar het meeste op bij mensen omdat je ineens een bericht krijgt dat je voorschot omhoog gaat. Dat je 1 euro meer betaald aan boodschappen deze keer en volgende keer weer 1 euro meer dat valt niemand op. Als je echter over langere tijd kijkt wat je gemiddeld kwijt bent aan boodschappen is dat ook hard gestegen.

Energiezuinig is overigens deels de woning en groot deel gedrag. Verwarm je de hele woning of alleen de delen waar je verblijft? Staat alles standby altijd? Veel domotica of juist niet.

Overigens is hogere prijzen en er iets van merken natuurlijk heel wat anders. Als jij eerst 500euro per maand over hield en nu 480euro per maand merk je daar heel weinig van.

[absurdsmash]

N=1 doorstroomwoning:

Q1 vorig jaar verkoopsom 610k
Q4 vorig jaar vergelijkbaar huis op de markt voor 539k, nu gedaald naar bieden vanaf 500k

[JJ Le Funk]

absurdsmash schreef op maandag 16 januari 2023 @ 15:58:
N=1 doorstroomwoning:

Q1 vorig jaar verkoopsom 610k
Q4 vorig jaar vergelijkbaar huis op de markt voor 539k, nu gedaald naar bieden vanaf 500k

hypotheekrentes zijn grofweg ook weer op het niveau van 2008 zo te zien. in combinatie met jouw observatie lijkt de huizenmarkt in korte tijd volledig te zijn gereset.

[ Voor 8% gewijzigd door JJ Le Funk op 16-01-2023 16:17 ]

[Rubbergrover1]

absurdsmash schreef op maandag 16 januari 2023 @ 15:58:
N=1 doorstroomwoning:

Q1 vorig jaar verkoopsom 610k
Q4 vorig jaar vergelijkbaar huis op de markt voor 539k, nu gedaald naar bieden vanaf 500k

Valt waarschijnlijk onder Oost-Zuid-Holland? Volgens de NVM is dat jaar op jaar -3,1% gegaan, of -1,3% per m². Dus heel wat beter dan deze N=2. En juist bij de tussenwoningen en de hoekwoningen viel de daling wel mee.

Maar uiteraard hangt veel ook af van wat en waar je precies zoekt.

[Z___Z]

absurdsmash schreef op maandag 16 januari 2023 @ 15:58:
N=1 doorstroomwoning:

Q1 vorig jaar verkoopsom 610k
Q4 vorig jaar vergelijkbaar huis op de markt voor 539k, nu gedaald naar bieden vanaf 500k

Die van 610k zal ook nog boven de vraagprijs zijn verkocht, dus dat maakt dit verschil nog groter. Ik denk dat het waterbedeffect gewoon gestopt is.

Dus Amsterdam => Leiden => Alphen aan de Rijn zal in de omgekeerde volgorde in populariteit verliezen.

[perspectivebass]

Z___Z schreef op maandag 16 januari 2023 @ 16:56:
[...]

Die van 610k zal ook nog boven de vraagprijs zijn verkocht, dus dat maakt dit verschil nog groter. Ik denk dat het waterbedeffect gewoon gestopt is.

Dus Amsterdam => Leiden => Alphen aan de Rijn zal in de omgekeerde volgorde in populariteit verliezen.

Alphen is ook een van laatste plekken waar je wil wonen

[Paralize_nl]

Napo schreef op maandag 16 januari 2023 @ 10:01:
[...]


Je casus, zeker. De brede werkelijkheid? Nee. Ja er zijn groepen die geen oiverwaaarde hebben afhankelijk van het moment van aankoop en de ontwikkeling in de specifieke regio.

De regio's die ik ken met situaties waar in 2015 gekocht is zit daar zelfs al zou daar nu 30% vanaf gaan afdoende overwaarde omn dat op te vangen.

Mijn casus gaat exact over het gemiddelde en de daling van de markt. Dit vangt uitschieters en extremen op. Daarom pak ik dus ook ds gemiddelde daling en niet 20% (op sommige huizen) of +5% mijn huidige woning.

De daling is op te vangen, de overwaarde is foetsie. Dat blijkt ook over de gemiddelde stijgingen van 2013 (dal) tot januari 2022(piek)

[Paralize_nl]

Fr33z schreef op maandag 16 januari 2023 @ 10:14:
[...]


nee dat is dus niet het geval. je zegt "voor de meesten" maar het is voor een kleine groep zo. Uit de tabellen van CBS zie je dat een huis in 2022 gemiddeld 84% meer waard was dan in 2015 (prijsindex stond op 184 en in 2015 op 100). Dus als dat 40% daalt sta je op 110, ofwel nog steeds 10% meer. Daarnaast hadden we al vastgesteld dat jaarlijks circa 5% van de woningen van eigenaar wisselen, dus sinds 2015 zijn dat 35% van de woningen. Dus nee, voor de meesten geldt dat ze gewoon ergens wonen en een hypotheek betalen die vooral afhankelijk is van het moment van kopen en de rente.

Over de vraag of je groter of kleiner kunt kopen als je nu verhuisd: hangt ook weer van de rente af etc. Maar gemiddeld zul je t.o.v. 2015 zo'n 10 a 15% hebben afgelost en ~10% stijging overhouden (let wel, bij de gevreesde 40% daling) dus je zou altijd goed uit moeten komen. Vooral vergeleken met het alternatief, iets huren voor die hele periode.

Ja er verdampt veel virtuele waarde, maar nee ik zie niet waarom dit voor de meeste mensen grote problemen gaat geven. Het wordt wel een zootje voor nieuwbouw en misschien gedwongen verkopen ivm scheidingen etc.

Dat is toch nooit mijn claim geweest? Ik geef alleen aan dat als er nog zon hap uit gaat je niet de staatsloterij hebt gewonnen. Je zit dan rondom aanschaf waarde en je overwaarde is je aflossing.

Als je woning in 8 jaar van 100 naar 200 gaat hebt je een verdubbeling van je waarde. Gaat daar in 2 jaar 50% af zit je toch weer op die 100? Al die stijgingen zijn in 1x foetsie. Zakken in % gaat veel sneller dan stijgingen in %.

Maar goed. Ik kan dit beargumenteren tot ik een ons weeg

Edit: woningen zijn dus niet verdubbeld van 2015/16 naar 2022. Gemiddeld genomen.

[Sport_Life]

absurdsmash schreef op maandag 16 januari 2023 @ 15:58:
N=1 doorstroomwoning:

Q1 vorig jaar verkoopsom 610k
Q4 vorig jaar vergelijkbaar huis op de markt voor 539k, nu gedaald naar bieden vanaf 500k

Zal wel lekker warm worden op de slaapkamer als de haard aan staat

[Napo]

Paralize_nl schreef op maandag 16 januari 2023 @ 18:48:
[...]


Mijn casus gaat exact over het gemiddelde en de daling van de markt. Dit vangt uitschieters en extremen op. Daarom pak ik dus ook ds gemiddelde daling en niet 20% (op sommige huizen) of +5% mijn huidige woning.

Jouw casus van één woning ( relatieve doorsnee 2kapper jaren 30 op de veluwe ). Dat kan je als gemiddelde gebruiken maar op basis daarvan stellen "Er is dan niemand meer met overwaarde die vanaf 2015 een huis heeft gekocht." is kort door de bocht en feitelijk incorrect.

[Laapo]

Alic3 schreef op maandag 16 januari 2023 @ 11:12:
[...]

Die 70% jaagt denk ik deels kopers weg. Vergeet niet dat hypotheekoffertes voor nieuwbouw vaak 12 maanden geldig zijn. Als je instapt aan het begin van een project (mei 2022) en nu is die 70% nog niet gehaald. Dan begin je het wel te knijpen als je in mei een nieuwe offerte moet laten maken met de huidige rente.

In standaard contracten zijn 9 maanden opschortende voorwaarden opgenomen, waar die 70% verkoop onder valt. Als dat percentage niet binnen 9 maanden wordt gehaald dan kan je daar als koper onderuit. De ontwikkelaar kan dan ook besluiten de boel te annuleren of een voorstel voor verlenging doen.

Er is dus bescherming tegen zulke situaties.

[DutchChelsea]

Voor mensen die ook buiten Tweakers om (gratis) willen lezen over de huizenmarkt: hier eerste aflevering van een nieuw blog
https://piekenendalen.sub...jk-dat-de-nvm-meedoet-met

(Geen idee of dit mag overigens, mensen hierop wijzen. Mocht het niet mogen: excuus. Ik heb zelf overigens geen belang in/bij die site)

[ Voor 26% gewijzigd door DutchChelsea op 16-01-2023 19:57 ]

[ZenMonkey]

DutchChelsea schreef op maandag 16 januari 2023 @ 19:56:
Voor mensen die ook buiten Tweakers om (gratis) willen lezen over de huizenmarkt: hier eerste aflevering van een nieuw blog
https://piekenendalen.sub...jk-dat-de-nvm-meedoet-met

(Geen idee of dit mag overigens, mensen hierop wijzen. Mocht het niet mogen: excuus. Ik heb zelf overigens geen belang in/bij die site)

Mooie grafiek aan het eind over in hoeverre de stijging van de nieuwbouwprijzen nou aan de gestegen materiaal en loonkosten liggen:



Ik hoop echt dat de landelijke politiek hier eens aandacht aan geeft. De enige manier om het prijsgat te dichten tussen nieuwbouw en bestaande bouw is iets aan de grondprijs te doen. Denk vooral de gemeentes, die zijn het gewoon lekker in gaan begroten. Maar grondspeculanten mogen van mij al helemaal aangepakt worden, die voegen echt voor niemand iets toe.

[Conrado]

DutchChelsea schreef op maandag 16 januari 2023 @ 19:56:
Voor mensen die ook buiten Tweakers om (gratis) willen lezen over de huizenmarkt: hier eerste aflevering van een nieuw blog

Stefan en Jasper kabbelen een beetje over de huizenmarkt, een wat gemiddelde samenvatting wat we hier zoal bespreken. Wat je mist is de dynamiek; hier reageren mensen direct en krijg je nieuwe inzichten. Zo'n blog wekt (onbedoeld) toch de indruk dat zij het weten.

Waar ze m.i. echt de plank mis slaan is de nieuwbouwmarkt. We hebben een inflatie van 10%, maar - eigen ervaring - stenen, beton, dakpannen, en meer dingen die veel warmte gedurende de productie nodig hebben, zijn 1,5 tot 2x zo duur geworden. Het is dan wel heel simpel om te zeggen dat nieuwbouw prijzen maar mee naar beneden moeten bewegen. Al die projecten zitten gewoon in zwaar weer.

[Grunwold]

DutchChelsea schreef op maandag 16 januari 2023 @ 19:56:
Voor mensen die ook buiten Tweakers om (gratis) willen lezen over de huizenmarkt: hier eerste aflevering van een nieuw blog
https://piekenendalen.sub...jk-dat-de-nvm-meedoet-met

(Geen idee of dit mag overigens, mensen hierop wijzen. Mocht het niet mogen: excuus. Ik heb zelf overigens geen belang in/bij die site)

Mwha, ik lees liever een saai NVM rapportje dan een stuk met zoveel hyperbolen, no offence .

[Masvic]

Grunwold schreef op maandag 16 januari 2023 @ 21:08:
[...]


Mwha, ik lees liever een saai NVM rapportje dan een stuk met zoveel hyperbolen, no offence .

Welke hyperbool doel je op?

[Grunwold]

Masvic schreef op maandag 16 januari 2023 @ 21:20:
[...]


Welke hyperbool doel je op?

Om er een paar tussenuit te halen zie onderstaand. Als ik dit soort taal lees lijkt het een beetje op de taal die je in r/wallstreetbets tegenkomt. Mijn voorkeur gaat dan naar het lezen van het NVM rapport dan een blog op internet, maar dat is uiteraard ook persoonlijk

***

1. De daling van ruim 9% in een half jaar is echt heel stevig. In de vorige crisis zijn er maar 2 maanden geweest waarin de prijsdaling hoger was dan 9%... in het HELE jaar daarvoor.

2. Nu is uiteraard de gestegen rente de lont in het kruitvat.

3. Starters kieperden hun hele portemonnee leeg en deden concessies.

4. De grootste onzin natuurlijk

[Masvic]

Grunwold schreef op maandag 16 januari 2023 @ 21:29:
[...]


Om er een paar tussenuit te halen zie onderstaand. Als ik dit soort taal lees lijkt het een beetje op de taal die je in r/wallstreetbets tegenkomt. Mijn voorkeur gaat dan naar het lezen van het NVM rapport dan een blog op internet, maar dat is uiteraard ook persoonlijk

Ja als een auto rammelt maar de dealer zegt dat alles goed is in een mooi rapport geloof ik hem ook op zijn blauwe ogen. Hij zou toch niet in zijn eigen straatje praten?

[eamelink]

Heb je reden om te twijfelen aan de cijfers van de NVM-rapporten?

Kijk, dat de duiding in hun straatje past zal niemand ontkennen (prijzen omhoog: 'het gaat goed!', prijzen omlaag: 'meer ruimte!'), maar volgens mij zijn de cijfers verder ongekleurd.

[Grunwold]

Masvic schreef op maandag 16 januari 2023 @ 21:33:
[...]


Ja als een auto rammelt maar de dealer zegt dat alles goed is in een mooi rapport geloof ik hem ook op zijn blauwe ogen. Hij zou toch niet in zijn eigen straatje praten?

Sorry, maar er is feitelijk niks mis het rapport van het NVM, dus vanwaar de argwaan?

[Masvic]

Conrado schreef op maandag 16 januari 2023 @ 20:28:
[...]

Stefan en Jasper kabbelen een beetje over de huizenmarkt, een wat gemiddelde samenvatting wat we hier zoal bespreken.

Om te zeggen dat ze een beetje kabbelen vind ik behoorlijk kleinerend. Als Jasper een profvoetballer is dan ben jij iemand die ooit aan een tafelvoetbaltafel heeft gezeten. Weinig mensen in NL die zich al zo lang en intensief inzetten op het gebied van het transparant maken van de woningmarkt. Nu, over de nieuwbouw:



https://www.volkskrant.nl...n-eigen-vakblad~bb0cf847/
https://www.riskenbusines...verdrievoudigen%EF%BB%BF/ "Vijftig grootste bouwers zien winst bijna verdrievoudigen"
https://www.cobouw.nl/300...nde-marge-neemt-flink-toe "Aantal grote bouwers met een gezonde marge neemt flink toe"
https://www.cobouw.nl/306...iet-winst-verdrievoudigen "Top 10 bouw ziet winst verdrievoudigen"

Jij hoort een paar bouwers op de radio roepen dat "bouwen te duur is geworden". Zoals de NVM spreken deze ook in hun eigen voordeel. Natuurlijk willen ze dat er zo veel mogelijk regelingen komen die bouwen goedkoper maken (dan kunnen ze vette marges aanhouden ). Misschien zijn er projecten waar te veel betaald is voor grond of te veel marges zijn genomen door de verschillende partijen die samen verantwoordelijk zijn voor de realisatie. Die projecten zullen heroverwogen moeten worden. Ik zie graag een rapport waaruit blijkt dat het niet mogelijk is voor de bouw om marge in te leveren. Zoals 1 post boven jou bewezen wordt zijn hun marges zo enorm gestegen de afgelopen jaren dat alles erop wijst dat er nog genoeg te bezuinigen is aan de supply kant.

[ Voor 4% gewijzigd door Masvic op 16-01-2023 21:51 ]

[TheGhostInc]

absurdsmash schreef op maandag 16 januari 2023 @ 15:58:
N=1 doorstroomwoning:

Q1 vorig jaar verkoopsom 610k
Q4 vorig jaar vergelijkbaar huis op de markt voor 539k, nu gedaald naar bieden vanaf 500k

Vergelijkbaar? Er zitten heel veel (kleine) verschillen tussen. De eerste woning heeft een iets groter perceel, iets meer oppervlakte & inhoud, iets grotere dakkapel tot plafondhoogte, parkeerplek voor de deur en binnen zit er ook het nodige anders. De binnendeuren of de designradiator in de gang. Maar ook de achtergevel is anders.
Als iemand bewust 10% meer neertelt voor de 'dure' zou ik dat geloven.

De andere kant is dat dit precies de woningen zijn die klappen krijgen. Gedateerd & vermoeid. Matig energielabel. In tijden van krapte gaat het nog, nu is dat er wel af.

Dit zijn niet de huizen die (imho) bewijzen dat de markt crasht, maar vooral dat de gekte weg is. Als deze woning voor €500k weggaat is dat nog steeds veel geld. Hoeveel kost een dergelijke woning in nieuwstaat met A-label? Zit je zo op of over de €600k.

[Masvic]

Grunwold schreef op maandag 16 januari 2023 @ 21:42:
[...]


Sorry, maar er is feitelijk subjectief niks mis het rapport van het NVM, dus vanwaar de argwaan?

De dealer kan jou alle mooie kanten van een auto laten zien, maar bepaalde details weglaten (bijvoorbeeld dat de koppakking lek is) waardoor het uiteindelijke verhaal niet meer klopt. Hij heeft niet gelogen, alles wat hij zegt klopt feitelijk.

[Masvic]

Ik vind het ook bijzonder dat er bijzonder veel mensen hun schouders ophalen bij bijna 10% daling in 6 maanden tijd... Had je dat 6 maanden geleden gezegd dan zou je door de meesten voor gek worden verklaard. Geeft wel aan hoe snel de status quo weer geaccepteerd wordt en we denken dat we dit aan hadden zien komen.

[Midan]

Laapo schreef op maandag 16 januari 2023 @ 19:48:
[...]


In standaard contracten zijn 9 maanden opschortende voorwaarden opgenomen, waar die 70% verkoop onder valt. Als dat percentage niet binnen 9 maanden wordt gehaald dan kan je daar als koper onderuit. De ontwikkelaar kan dan ook besluiten de boel te annuleren of een voorstel voor verlenging doen.

Er is dus bescherming tegen zulke situaties.

Dan heb je al wel kosten gemaakt voor hypotheek. Daarnaast wil je als koper uiteraard dat het doorgaat. Als de kans groter is geworden dat een project niet doorgaat, dan is het minder aantrekkelijk.

[Conrado]

Masvic schreef op maandag 16 januari 2023 @ 21:46:
Om te zeggen dat ze een beetje kabbelen vind ik behoorlijk kleinerend. Als Jasper een profvoetballer is dan ben jij iemand die ooit aan een tafelvoetbaltafel heeft gezeten.

Als dat zo is - ik ken Jasper werkelijk niet - biedt ik hierbij mijn excuses aan. Blijft staan dat ik de blog an sich wat slap vind. Overigens ben ik zelfs voor tafelvoetbaltafel ongeschikt

Nu, over de nieuwbouw:

Natuurlijk hebben de hh bouwers/ontwikkelaars vette winsten gemaakt. Probleem is dat winsten uit het verleden geen garantie zijn voor de toekomst.
Wat ik aangeef is dat de kosten echt sterk gestegen zijn, na Q1 2022. Nieuwbouw zijn lang termijn projecten en we kennen allemaal ook de voorbeelden van actuele nieuwbouw die niet verkocht wordt. Ik ben de laatste die voor subsidie van ontwikkelaars gaat pleiten, maar ik snap wel dat nieuwbouw stil gaat vallen. Hogere kosten en een lagere marktwaarde gaan simpelweg niet 1-2-3 samen.

[DutchManticore]

Column Jan Maarten Slagter:


Kantelpunten zie je vaak pas achteraf. Het bekende beursgezegde luidt: er gaat geen bel op de bodem of op de top. Je constateert op een gegeven moment: ik had dus beter twee maanden geleden kunnen verkopen (of kopen). En dan is het natuurlijk al te laat, want wie weet zit je alweer tegen het volgende kantelpunt aan.

Daarom was afgelopen weekend zo bijzonder. Het was precies het moment dat de zieligheidsmeter (ZM) omsloeg. De ZM houdt bij wie wij gemiddeld genomen het zieligst vinden: aspirant-huizenkopers die hun voet maar niet op de woningladder krijgen, dan wel verkopers die hun huis aan de straatstenen niet kwijt kunnen.

Sinds begin 2017 stond het ZM-wijzertje aan de kant van de kopers: naarmate de huizenprijzen - die in de loop van 2014 de bodem hadden bereikt - verder stegen, nam het aantal krantenartikelen toe over starters die nog bij hun ouders woonden, of in een te krap huurappartement. Op de opiniepagina’s verschenen zorgelijke verhalen over de groeiende kloof op de woningmarkt. Politici pleiten in dit soort tijden voor maatregelen tegen beleggers die panden opkopen, en zinnen op fiscale manieren om starters te helpen.

Wijzertje omgeslagen
Afgelopen zaterdag bleek het wijzertje te zijn omgeslagen, twee dagen nadat de NVM de eerste jaardaling van de huizenprijzen in negen jaar had geconstateerd. In een andere ochtendkrant (de Volkskrant) stond het eerste verhaal dat ik deze cyclus las over het betreurenswaardige lot van huizenbezitters die hun huis niet zo snel kwijtraken als ze hadden gehoopt (tegen de prijs die ze in hun hoofd hadden): woningbezitters die alvast een nieuw huis hadden gekocht in de verwachting dat verkoop geen probleem zou zijn.

Er stond ook een vrolijk stukje bij over een twintigers-stel dat eindelijk wordt teruggebeld door verkopende makelaars voor een bezichtiging. Verwacht het komende jaar of twee een toenemend aantal tranentrekkende verhalen over gescheiden stellen die de echtelijke woning niet kunnen verlaten omdat deze „onder water” staat, en recent ontslagen werknemers die de vaste lasten niet meer kunnen dragen, maar niet in staat zijn te verhuizen vanwege de restschuld. De ZM zal verder oplopen tot, grofweg, een jaar na de volgende bodem op de huizenmarkt. Verwacht politieke proefballonnetjes ter rechterzijde „om de huizenmarkt te stabiliseren.”
Voor de goede orde: ik doe niets af aan het leed van wie dan ook. Zowel financiële stress, als de frustratie van steeds achter het net vissen bij een gewenste woning, is een bedreiging voor mentaal en fysiek welzijn.

Maar wie de ene soort pijn wil bestrijden, vergroot het andere zeer. Daarom zijn ingrepen in de woningmarkt zo link en per definitie oneerlijk. Of het nu gaat om de jubelton, aanpassingen van de Overdrachtsbelasting, of de zelfbewoonplicht. Beter afblijven.

[TheGhostInc]

Masvic schreef op maandag 16 januari 2023 @ 21:46:
Misschien zijn er projecten waar te veel betaald is voor grond of te veel marges zijn genomen door de verschillende partijen die samen verantwoordelijk zijn voor de realisatie. Die projecten zullen heroverwogen moeten worden. Ik zie graag een rapport waaruit blijkt dat het niet mogelijk is voor de bouw om marge in te leveren.

Alles is mogelijk, de meeste grote bouwers hebben eigenaren in de Quote 500. Geld zat om cadeautjes te geven.

Maar de bouwers hebben wel problemen. Het was super voor hun dat de prijsstijgingen harder gingen dan de materiaal- & inhuurkosten. Maar de vergrijzing slaat toe. Veel ZZP-ers en fluctuerende grondstofprijzen maakt het scherp aanbieden 'lastig'.
Ik heb absoluut geen medelijden met de aannemers, maar ik denk dat het naïef is om te verwachten dat de aannemers ineens hetzelfde volume gaan draaien tegen gereduceerd tarief.

En die aannemers hebben ook nog wel wat trucjes! Mooi middenhuur project neerzetten, jaartje of 10 laten pruttelen en als de markt uit het dal is weer voor de hoofdprijs verkopen.
En de 'marge' projecten, zoals een villa wijkje blijven nog even in de kast. Want een vrijstaande woning met een (te) goedkope badkamer & keuken is niet 'leuk'.

[eamelink]

Masvic schreef op maandag 16 januari 2023 @ 21:54:
Ik vind het ook bijzonder dat er bijzonder veel mensen hun schouders ophalen bij bijna 10% daling in 6 maanden tijd... Had je dat 6 maanden geleden gezegd dan zou je door de meesten voor gek worden verklaard. Geeft wel aan hoe snel de status quo weer geaccepteerd wordt en we denken dat we dit aan hadden zien komen.

In een poll een half jaar geleden, vlak voor de cijfers van 2022Q2 kwamen, verwachtte anders bijna een derde van de stemmers een daling van méér dan 2% voor dat ene kwartaal: eamelink in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"

Een flinke groep mensen (in ieder geval de bezoekers van dit topic) kijkt echt niet op van de daling van nu

[sertechaun]

Masvic schreef op maandag 16 januari 2023 @ 21:54:
Ik vind het ook bijzonder dat er bijzonder veel mensen hun schouders ophalen bij bijna 10% daling in 6 maanden tijd... Had je dat 6 maanden geleden gezegd dan zou je door de meesten voor gek worden verklaard. Geeft wel aan hoe snel de status quo weer geaccepteerd wordt en we denken dat we dit aan hadden zien komen.

Dit dus. Menigte (waaronder in dit forum) waren overtuigd dat er geen prijsdaling zou zijn en als dan wel dat dat zou blijven bij reële waarden en niet nominale. Nu zitten we met ongeveer -10% (waarbij overigens sommige huizen alsnog niet verkoopt raken) en hoor ik argumenten waarom het niet verder zou kunnen dalen zoals vanwege krapte op de arbeidsmarkt. In de tussentijd zie je massa ontslagen bij grote techbedrijven en is het kwartje nog niet helemaal gevallen lijkt het wel aan deze kant van de oceaan.

In ieder geval, ik ben van denken dat we aan het begin staan van een recessie gelijkwaardig in diepte als die van 2008. Niet te vergeten dat de hypotheekrente ook gemiddeld aan het dalen was tussen 2008-2012.
De huizenmarkt zie ik dus niet de volgende 3 jaar stabiel blijven op de huidige niveau noch terugkeren naar de gekte van de jaren 2019-2022. Dan blijft er eigenlijk maar één richting over.

[TheGhostInc]

DutchManticore schreef op maandag 16 januari 2023 @ 22:19:
Verwacht het komende jaar of twee een toenemend aantal tranentrekkende verhalen over gescheiden stellen die de echtelijke woning niet kunnen verlaten omdat deze „onder water” staat, en recent ontslagen werknemers die de vaste lasten niet meer kunnen dragen, maar niet in staat zijn te verhuizen vanwege de restschuld.

Ik vraag me altijd af of die mensen weleens de 'saaie' NVM & CBS e.d. rapporten lezen:

https://www.tudelft.nl/bk...e/monitor-koopwoningmarkt
Zoek op 'LTV' in het laatste rapport: <60%

De gemiddelde koper financiert al jaren een groot gedeelte van het huis met overwaarde & cash.
Al dat gezever over scheidende koppeltjes in huizen die mijlenver onder water staan? Allemaal ongefundeerd wens/doemdenken.

Er is een clubje starters die bij een correctie van tientallen procenten in de problemen komt. Een groot gedeelte met NHG afgedekt. Er zal best iemand in de problemen komen, maar dat is de uitzondering. Die volumes gaan de markt niet sturen. De media misschien....
Even ter vergelijk met 2008. Toen de prijs stagneerde stond bijna iedereen die van 2004-2005 tot aan 2008 een woning had gekocht direct onder water:

https://nos.nl/artikel/24...er-nu-huizenprijzen-dalen

[hoevenpe]

Vooral incourante huizen met hoge prijzen gaan minder snel en moeten in prijs omlaag. Instapklare woningen in populaire wijken gaan nog steeds hard.

[Blik1984]

sertechaun schreef op maandag 16 januari 2023 @ 22:42:
[...]


Dit dus. Menigte (waaronder in dit forum) waren overtuigd dat er geen prijsdaling zou zijn en als dan wel dat dat zou blijven bij reële waarden en niet nominale. Nu zitten we met ongeveer -10% (waarbij overigens sommige huizen alsnog niet verkoopt raken) en hoor ik argumenten waarom het niet verder zou kunnen dalen zoals vanwege krapte op de arbeidsmarkt. In de tussentijd zie je massa ontslagen bij grote techbedrijven en is het kwartje nog niet helemaal gevallen lijkt het wel aan deze kant van de oceaan.

In ieder geval, ik ben van denken dat we aan het begin staan van een recessie gelijkwaardig in diepte als die van 2008. Niet te vergeten dat de hypotheekrente ook gemiddeld aan het dalen was tussen 2008-2012.
De huizenmarkt zie ik dus niet de volgende 3 jaar stabiel blijven op de huidige niveau noch terugkeren naar de gekte van de jaren 2019-2022. Dan blijft er eigenlijk maar één richting over.

Ik zie maar heel weinig mensen roepen in dit topic dat het de komende maanden zijwaarts gaat, iedereen voorziet gewoon een daling in het aankomende jaar, inclusief ook alle banken. Alleen verschillen de meningen nogal over hoe diep die daling gaat zijn

[Laapo]

Midan schreef op maandag 16 januari 2023 @ 22:11:
[...]

Dan heb je al wel kosten gemaakt voor hypotheek. Daarnaast wil je als koper uiteraard dat het doorgaat. Als de kans groter is geworden dat een project niet doorgaat, dan is het minder aantrekkelijk.

Da's waar. Nieuwbouw gaat gepaard met wat meer risico's. Maar je hoeft dus niet knel komen te zitten met een verlopen hypotheekofferte.

In de huidige markt zit alles wel tegen wat nieuwbouw betreft.