Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Verwijderd]

geekeep schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 17:39:
[...]

Mijn ervaring is dat degene die het liefst weg wil, dat vaak al snel geregeld heeft door (tijdelijk) verblijf ergens anders (want een breuk ontstaat niet van de ene op de andere dag) en daarbij zoveel mogelijk winst voor zichzelf wil hebben. Zéker als de ander achterblijft in 'hun' huis, wat vaak een soort van afgunst veroorzaakt.

Ook waar en die gevallen zijn er ook. Kan daar weer moeilijk statistiek in vinden maar bv millenniums gaan naar 4 jaar uit elkaar als het niet meer lukt en ik pakte in voorbeeld 10 jaar, omdat die periode lijkt mij er wel ergens tussenin zit. Maarja igv vechtscheiding en kids toegewezen of alimentatie ...toch hele boterham zeg maar.

However : Eigenlijk wat je nu net niet zou willen in deze wacco periode is uit elkaar gaan met een huis van tonnetje of +6 die je vorig jaar kocht

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 13-01-2023 19:26 ]

[the-hyrax]

Topic net gevonden; heb zelf net een nieuw appartement gekocht (moet nog verbouwd worden) en mijn huidige gaat volgende week de verkoop in. Sub-400K, op zich gewilde wijk binnen Rotterdam. Moet eerlijk zeggen dat ik alsnog wel een beetje nerveus word, ook al zei de makelaar dat appartementen onder 400K alsnog redelijk goed liepen

[Strijpje]

HEY_DUDE schreef op vrijdag 13 januari 2023 @ 10:49:
Vraag me nog steeds af op welk scenario de “wachters” wachten. Daarmee bedoel ik de mensen die willen en kunnen kopen maar het te duur vinden nu. Op mijn bierviltje zie ik over een jaar geen betere situatie voor deze groep.

Scenario”s over 1 jaar:

1. Rente stijgt nog 1% en de huizenprijs daalt 10% in een jaar. = netto bijna zelfde maandlasten met annuïteiten hypotheek.
2. Rente stijgt meer dan 1%. Dat gaat echt veel pijn doen bij de Hypotheker.
3. Rente blijft gelijk, verwacht zelf dan geen 10% daling, maar dan pak je zeg nog 5% op je maandlasten.
4. Rente daalt. Voor de paar die snel handelen een goede deal. Maar vrijwel direct stijgt de prijs weer als een malle.
5. Algehele economisch malaise: niemand wil nog kopen.
6. …..


Ik zou nou niet zeggen dat wachten een goede optie is. Maar misschien mis ik nog iets?

Er zullen nu wel wat meer mensen met hun huis in de maag zitten voor verkoop. De huizenprijsdaling nu is gemiddeld. Maar er moeten echt koopjes tussen zitten, c.q. eigenaren die hun verlies willen nemen om het risico van een blijvende dalende markt te vermijden.

Ik zou op zoek gaan naar zo”n koopje.

In mijn geval wacht ik omdat de huidige verkoopprijzen nog niet in lijn zijn met de flinke afkoeling die er nu plaatsvindt. Een nette woning (populaire wijk, tien jaar oud) waar men begin dit jaar nog 425k voor kon vragen en binnen twee weken verkocht werd blijft nu maanden te koop staan. De leencapaciteit van mensen is flink gezakt, dus het zou me verbazen als het nog voor die prijs weg zou gaan. Wellicht dat verkopers nog hopen op die “ene gek die dat ervoor over heeft”, maar die gek heeft zat keuze in deze prijscategorie.

Zelfs als de rente gelijk blijft dit jaar blijft het feit dat huizen moeilijk verkocht worden. Deze worden natuurlijk nog niet weergegeven in de kwartaalcijfers, maar mijn verwachting is dat verkopers uiteindelijk overstag gaan met de nieuwe realiteit (verlaging vd prijzen) en dat dit in de cijfers van Q3/Q4 (misschien zelfs Q2 al) naar voren komen.

Naar mijn idee is een daling van 10% niet onrealistisch- mensen krijgen nl ook veel minder geleend en dat de rente binnen x jaar nog eens gaat dalen tot het niveau van begin 2022 zal niet gauw meer gebeuren. Als ik nu op een willekeurige woning zou bieden zou ik al met 15% onderbieden en denken dat de verkoper wel akkoord gaat met -10%. Als die er niet mee akkoord gaat, maandje of 2 afwachten of bij een andere woning in de buurt proberen. Er zit altijd wel een verkoper ertussen die wel wat meer haast heeft met de verkoop.

Ik vind het eigenlijk ook interessant om aan verkopers te vragen. Op welk scenario wachten jullie? Want veel vd huidige prijzen reflecteren nog niet heel duidelijk die kanteling van de woningmarkt.
1. Dat de rente weer flink zakt en mensen weer meer kunnen lenen
2. Dat de lonen van mensen flink stijgen zodat ze meer kunnen lenen
3. Je wilt alleen in de prijs gaan dalen als je ziet dat andere verkopers in dezelfde buurt dat ook beginnen te doen.
4. Je hebt nu toch geen haast en als het niet verkocht wordt dan blijf je toch gewoon lekker zitten.
5. Je hoopt dat iemand de vraagprijs wil bieden maar stiekem ben je al blij als er uberhaupt iemand -10% wil bieden

[Don Quijote]

the-hyrax schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 01:06:
Topic net gevonden; heb zelf net een nieuw appartement gekocht (moet nog verbouwd worden) en mijn huidige gaat volgende week de verkoop in. Sub-400K, op zich gewilde wijk binnen Rotterdam. Moet eerlijk zeggen dat ik alsnog wel een beetje nerveus word, ook al zei de makelaar dat appartementen onder 400K alsnog redelijk goed liepen

De vraag is vooral. Hoeveel marge heb je qua verkoopprijs. Ging je uit van 350k, maar heb je voor het financieren van je nieuwe appartement maar 250k nodig? Dan zou ik mij geen zorgen maken. Ging je uit van 350k en heb je dat ook echt nodig dan zou ik toch alvast wat kritisch naar je andere uitgaven gaan kijken en zorgen dat je een buffer opbouwt

[HEY_DUDE]

Strijpje schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 07:52:
[...]


Naar mijn idee is een daling van 10% niet onrealistisch- mensen krijgen nl ook veel minder geleend en dat de rente binnen x jaar nog eens gaat dalen tot het niveau van begin 2022 zal niet gauw meer gebeuren. Als ik nu op een willekeurige woning zou bieden zou ik al met 15% onderbieden en denken dat de verkoper wel akkoord gaat met -10%. Als die er niet mee akkoord gaat, maandje of 2 afwachten of bij een andere woning in de buurt proberen. Er zit altijd wel een verkoper ertussen die wel wat meer haast heeft met de verkoop.

Precies mijn punt er moeten nu echt wel goede “deals” te vinden zijn. Als de situatie weer flink verbeterd dan wordt het voor kopers ook weer snel drukker op de markt. Het zij door rentedaling hetzij door huizenprijsdaling.

Ik vind het eigenlijk ook interessant om aan verkopers te vragen. Op welk scenario wachten jullie? Want veel vd huidige prijzen reflecteren nog niet heel duidelijk die kanteling van de woningmarkt.
1. Dat de rente weer flink zakt en mensen weer meer kunnen lenen
2. Dat de lonen van mensen flink stijgen zodat ze meer kunnen lenen
3. Je wilt alleen in de prijs gaan dalen als je ziet dat andere verkopers in dezelfde buurt dat ook beginnen te doen.
4. Je hebt nu toch geen haast en als het niet verkocht wordt dan blijf je toch gewoon lekker zitten.
5. Je hoopt dat iemand de vraagprijs wil bieden maar stiekem ben je al blij als er uberhaupt iemand -10% wil bieden

6. Zelf een concurrerende (lagere) vraagprijs neerleggen.

Paar maand geleden mijn huis verkocht. Mijn inschatting was een langzaam wegzakkende markt waarin het loont snel te verkopen door een scherpe vraagprijs. Hoewel minder verkopen worden er nog steeds best veel woningen verkocht. Je moet concurreren met andere verkopers. Als ik in mijn wijk kijk staat er veel te koop rond dezelfde vraagprijs. Ga er 2% onder zitten en jouw huis wordt een stuk interessanter.

Bij 3 als je wacht tot andere dalen ben je te laat. Dan ben je het voordeel van je daling kwijt t.o.v. de anderen. Als je er over nadenkt te zakken moet je de eerste zijn.

[Laapo]

Strijpje schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 07:52:
[...]


In mijn geval wacht ik omdat de huidige verkoopprijzen nog niet in lijn zijn met de flinke afkoeling die er nu plaatsvindt. Een nette woning (populaire wijk, tien jaar oud) waar men begin dit jaar nog 425k voor kon vragen en binnen twee weken verkocht werd blijft nu maanden te koop staan. De leencapaciteit van mensen is flink gezakt, dus het zou me verbazen als het nog voor die prijs weg zou gaan. Wellicht dat verkopers nog hopen op die “ene gek die dat ervoor over heeft”, maar die gek heeft zat keuze in deze prijscategorie.

Zelfs als de rente gelijk blijft dit jaar blijft het feit dat huizen moeilijk verkocht worden. Deze worden natuurlijk nog niet weergegeven in de kwartaalcijfers, maar mijn verwachting is dat verkopers uiteindelijk overstag gaan met de nieuwe realiteit (verlaging vd prijzen) en dat dit in de cijfers van Q3/Q4 (misschien zelfs Q2 al) naar voren komen.

Naar mijn idee is een daling van 10% niet onrealistisch- mensen krijgen nl ook veel minder geleend en dat de rente binnen x jaar nog eens gaat dalen tot het niveau van begin 2022 zal niet gauw meer gebeuren. Als ik nu op een willekeurige woning zou bieden zou ik al met 15% onderbieden en denken dat de verkoper wel akkoord gaat met -10%. Als die er niet mee akkoord gaat, maandje of 2 afwachten of bij een andere woning in de buurt proberen. Er zit altijd wel een verkoper ertussen die wel wat meer haast heeft met de verkoop.

Ik vind het eigenlijk ook interessant om aan verkopers te vragen. Op welk scenario wachten jullie? Want veel vd huidige prijzen reflecteren nog niet heel duidelijk die kanteling van de woningmarkt.
1. Dat de rente weer flink zakt en mensen weer meer kunnen lenen
2. Dat de lonen van mensen flink stijgen zodat ze meer kunnen lenen
3. Je wilt alleen in de prijs gaan dalen als je ziet dat andere verkopers in dezelfde buurt dat ook beginnen te doen.
4. Je hebt nu toch geen haast en als het niet verkocht wordt dan blijf je toch gewoon lekker zitten.
5. Je hoopt dat iemand de vraagprijs wil bieden maar stiekem ben je al blij als er uberhaupt iemand -10% wil bieden

Ik wacht vooral op de oplevering van mijn nieuwe woning voordat ik over ga tot verkoop. Maar als ik moet gokken op een van de genoemde ontwikkelingen dan optie 1: dalende rente.

Men lijkt te vergeten dat er binnen de Eurozone jaren nauwelijks inflatie was en deflatie op de loer lag. Misschien, heel misschien is deze inflatie toch wel tijdelijk.

Dan kan het geldkanon er weer op en wordt het weer pakken wat je pakken kan. Maar goed, dan heb ik het over 2025 of later. Gaat volgende week in ieder geval niet gebeuren.

Edit: ik heb mijn woning dus nog niet te koop staan.

[Requiem19]

De rente zal dit jaar echt nog niet verlaagd worden.

Een onderdeel van de financiële markten is het inprijzen van toekomstige (aangekondigde) renteverhogingen. De marktrente is nu al gebaseerd op een hogere ECB rente.

De ECB zal daarom ook blijven doorverhogen, zij het met kleinere stapjes en wellucht tot een lager maximum. Daarna zal de rente een tijd stabiel blijven en pas dan wordt er nagedacht over verlagingen. En alleen als het nodig is om de economie weer aan te jagen.

We zitten de komende paar jaar hoe dan ook vast aan rentes rondom dit niveau of hoger.

[Fraggert]

Requiem19 schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 08:57:
De rente zal dit jaar echt nog niet verlaagd worden.

Een onderdeel van de financiële markten is het inprijzen van toekomstige (aangekondigde) renteverhogingen. De marktrente is nu al gebaseerd op een hogere ECB rente.

De ECB zal daarom ook blijven doorverhogen, zij het met kleinere stapjes en wellucht tot een lager maximum. Daarna zal de rente een tijd stabiel blijven en pas dan wordt er nagedacht over verlagingen. En alleen als het nodig is om de economie weer aan te jagen.

We zitten de komende paar jaar hoe dan ook vast aan rentes rondom dit niveau of hoger.

Mooie uitleg, helder, thanks.

Verwacht je dan bij deze (min of meer) gelijkblijvende rente dan nog fors dalende huizenprijzen? Of zal de daling gedempt worden door het uitblijven van rentestijgingen op korte(re) termijn.

Het is een lastig speelveld, stagnerende bouw dus blijvend huizentekort, stijgende kosten voor boodschappen/zorg et cetera.

Ik vraag het voor een vriend

[Strijpje]

Fraggert schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 09:10:
[...]


Mooie uitleg, helder, thanks.

Verwacht je dan bij deze (min of meer) gelijkblijvende rente dan nog fors dalende huizenprijzen? Of zal de daling gedempt worden door het uitblijven van rentestijgingen op korte(re) termijn.

Het is een lastig speelveld, stagnerende bouw dus blijvend huizentekort, stijgende kosten voor boodschappen/zorg et cetera.

Ik vraag het voor een vriend

Dat is de grote hamvraag, “in hoeverre denken we dat de prijzen zullen dalen?” Mijn gedachten:

- De huidige huizenprijzen horen niet bij de huidige hypotheekrente, en de salarissen blijven ondanks verhogingen toch nog flink achter op de inflatie.
- Toen we voor het laatst zo’n hoge hypotheekrente hadden was het 2015, en de prijzen zaten toen veel lager (gemiddeld 230k).
- Maar! Het aanbod was toen veel groter en de economie draait nu beter dan toen waardoor gedwongen verkopen minder zijn
- de salarissen zijn ook gestegen en door inflatie is geld ook flink minder waard. Ik weet de exacte cijfers niet maar stel dat inflatie sinds 2015 20% is geweest dan kom je op zo’n 280k.
- er is wel nog altijd meer spaargeld (oorzaak: lockdowns corona)
- energielasten: die gaan per 2024 weer flink omhoog omdat de energieprijsplafond verdwijnt. De overheid moet vervolgens wel flink gaan bezuinigen. Dit is een de stilte voor de storm (zie ook artikel vandaag op nu.nl)
- economische crisis: ik werk in de dienstverlening en hoor nu constant gezeur over budgetten. Bedrijven gaan flink bezuinigen, wat ook inhoudt dat de werkloosheid zal gaan stijgen.
- niemand gelooft meer dat die 900k huizen van Hugo er zullen komen, maar ik zie wel dat de overheid dit nu eindelijk als prioriteit wil oppakken. Uiteindelijk kunnen ze aan veel knoppen draaien, bijv moeilijker maken voor buurtbewoners om te protesteren tegen nieuwe projecten, gemeentes te verplichten x plek vrij te maken voor nieuwbouw, prefab stimuleren, creatieve oplossingen zoals tiny houses toestaan, etc.

Conclusie: dit is erg veel koffiedik kijken maar je kunt er niet omheen dat huizen niet meer makkelijk verkocht worden voor dezelfde prijs als een jaar geleden. Ik denk zelf dat de hypotheekrente de grootste bepalende factor is in het verhaal en dat de rest elkaar een beetje af kan strepen. Het aanbod kan dan nog wel relatief gering zijn maar dat was het afgelopen twee jaar ook en toen was de (financierbare) vraag veel groter. Plus het aanbod stijgt nu langzamerhand omdat huizen amper verkocht worden. Mijn voorspelling: we gaan binnen een jaar een correctie van 18% tegemoet en 25% binnen twee jaar.

[Trichoglossus]

Sociale huur wordt een steeds groter drama.

"Op zoek naar een huis? 21,4 jaar wachten in regio Nijmegen, aan loting doen 1374 woningzoekenden mee"

"Met name voor starters is de situatie dramatisch. Slechts 11 procent van de beschikbare woningen die op basis van meettijd worden aangeboden, gaat naar mensen die veertien jaar of korter staan ingeschreven."

https://www.gelderlander....gzoekenden-mee~afb1f6885/

[Laapo]

Requiem19 schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 08:57:
De rente zal dit jaar echt nog niet verlaagd worden.

Een onderdeel van de financiële markten is het inprijzen van toekomstige (aangekondigde) renteverhogingen. De marktrente is nu al gebaseerd op een hogere ECB rente.

De ECB zal daarom ook blijven doorverhogen, zij het met kleinere stapjes en wellucht tot een lager maximum. Daarna zal de rente een tijd stabiel blijven en pas dan wordt er nagedacht over verlagingen. En alleen als het nodig is om de economie weer aan te jagen.

We zitten de komende paar jaar hoe dan ook vast aan rentes rondom dit niveau of hoger.

Markten kunnen ook verlagingen in prijzen. Juist de dynamiek die je beschrijft maakt dat we qua hypotheekrente veel eerder verlagingen kunnen zien.

En dan zitten we ook nog in een monetaire unie met landen die misschien wel gauw een monetaire aanjager nodig hebben om de economie op gang te houden. In ieder geval eerder dan dat wij die nodig hebben. De vraag blijft alleen of onze woningmarkt dan nog fut heeft of al volledig in de kreukels ligt.

[Laapo]

Strijpje schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 09:54:
[...]


Dat is de grote hamvraag, “in hoeverre denken we dat de prijzen zullen dalen?” Mijn gedachten:

- De huidige huizenprijzen horen niet bij de huidige hypotheekrente, en de salarissen blijven ondanks verhogingen toch nog flink achter op de inflatie.
- Toen we voor het laatst zo’n hoge hypotheekrente hadden was het 2015, en de prijzen zaten toen veel lager (gemiddeld 230k).
- Maar! Het aanbod was toen veel groter en de economie draait nu beter dan toen waardoor gedwongen verkopen minder zijn
- de salarissen zijn ook gestegen en door inflatie is geld ook flink minder waard. Ik weet de exacte cijfers niet maar stel dat inflatie sinds 2015 20% is geweest dan kom je op zo’n 280k.
- er is wel nog altijd meer spaargeld (oorzaak: lockdowns corona)
- energielasten: die gaan per 2024 weer flink omhoog omdat de energieprijsplafond verdwijnt. De overheid moet vervolgens wel flink gaan bezuinigen. Dit is een de stilte voor de storm (zie ook artikel vandaag op nu.nl)
- economische crisis: ik werk in de dienstverlening en hoor nu constant gezeur over budgetten. Bedrijven gaan flink bezuinigen, wat ook inhoudt dat de werkloosheid zal gaan stijgen.
- niemand gelooft meer dat die 900k huizen van Hugo er zullen komen, maar ik zie wel dat de overheid dit nu eindelijk als prioriteit wil oppakken. Uiteindelijk kunnen ze aan veel knoppen draaien, bijv moeilijker maken voor buurtbewoners om te protesteren tegen nieuwe projecten, gemeentes te verplichten x plek vrij te maken voor nieuwbouw, prefab stimuleren, creatieve oplossingen zoals tiny houses toestaan, etc.

Conclusie: dit is erg veel koffiedik kijken maar je kunt er niet omheen dat huizen niet meer makkelijk verkocht worden voor dezelfde prijs als een jaar geleden. Ik denk zelf dat de hypotheekrente de grootste bepalende factor is in het verhaal en dat de rest elkaar een beetje af kan strepen. Het aanbod kan dan nog wel relatief gering zijn maar dat was het afgelopen twee jaar ook en toen was de (financierbare) vraag veel groter. Plus het aanbod stijgt nu langzamerhand omdat huizen amper verkocht worden. Mijn voorspelling: we gaan binnen een jaar een correctie van 18% tegemoet en 25% binnen twee jaar.

Ik kijk niet op van -30% in 1 a 2 jaar vanaf het hoogtepunt van q2-2022. Dat betekent dat de koopjes zich halverwege dit jaar al moeten aandienen. De prijsontwikkeling in de landelijke cijfers komen pas ná de verkoop.

Verder wordt het een volledig lokaal verhaal. Om dat koopje eruit te slepen zul je wel goed moeten weten wat een koopje is en besluitvaardig moeten zijn.

*Alles onder voorbehoud van renteontwikkelingen.

[Magpie]

Requiem19 schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 08:57:
De rente zal dit jaar echt nog niet verlaagd worden.

Een onderdeel van de financiële markten is het inprijzen van toekomstige (aangekondigde) renteverhogingen. De marktrente is nu al gebaseerd op een hogere ECB rente.

De ECB zal daarom ook blijven doorverhogen, zij het met kleinere stapjes en wellucht tot een lager maximum. Daarna zal de rente een tijd stabiel blijven en pas dan wordt er nagedacht over verlagingen. En alleen als het nodig is om de economie weer aan te jagen.

We zitten de komende paar jaar hoe dan ook vast aan rentes rondom dit niveau of hoger.

Deels eens, maar... de ECB beïnvloedt de korte rente, terwijl economische groei en inflatie de langlopende rente bepalen. De katalysator van de hoge inflatie, de energieprijzen, zijn sterk gedaald. Wat we nu al zien is dalende, maar nog hoge, inflatie. Deze daling kan worden versneld door een economische recessie, waardoor de ECB weer gaat versoepelen. Uiteindelijk gaan we m.i. terug naar de langdurige trend: relatief lage economische groei en lage inflatie. Maar daarvoor kan een huis flink in waarde dalen door de nog hoge rente en recessie.

De timing maakt het voor huizenkopers lastig. M.i. komt er dus een moment waarop huizen weer erg betaalbaar.worden door lage rente en prijsdalingen. Met veel cash en zonder eigen woning, kan het lonen om in zeg tweede helft van 2023 je slag te slaan en de relatief kleine hypotheek dan kort te financieren om klaar te zijn voor rente dalingen. Datzelfde kan gelden voor jonge tweeverdieners met goede banen. Ik ben wel dus optimistischer dan @Requiem19 , want als tweede helft 2023 een goed koopmoment zou zijn, moet in 2024 de rente lager worden en er in ieder geval geen recessie meer zijn. Dat zou ook een goed beursjaar voor 2023 betekenen. Maar helaas: geen glazen bol! Risico is bijvoorbeeld weer stijging in energieprijzen of een veel diepere recessie.

Edit: zie @Laapo hiervoor.

[P.K.]

Laapo schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 10:31:
[...]


Markten kunnen ook verlagingen in prijzen. Juist de dynamiek die je beschrijft maakt dat we qua hypotheekrente veel eerder verlagingen kunnen zien.

En dan zitten we ook nog in een monetaire unie met landen die misschien wel gauw een monetaire aanjager nodig hebben om de economie op gang te houden. In ieder geval eerder dan dat wij die nodig hebben. De vraag blijft alleen of onze woningmarkt dan nog fut heeft of al volledig in de kreukels ligt.

De markten prijzen in, maar dat is altijd in reactie/verwachting op wat de ECB gaat doen, niet andersom.

Vooralsnog hoor je van Lagarde tot Knot openlijk spreken over renteverhogingen, meerdere van 50 basispunten tot de zomer. Dus reken er maar op dat tussen nu en de zomer er 1 tot 1,5% bij komt.
Zolang de inflatie niet in de buurt van de 2% komt (beleidsdoel) en de economie blijft draaien is er eigenlijk ook geen reden om het niet te doen.

Om de mediterraanse landen te kunnen helpen zijn inmiddels andere instrumenten in het leven geroepen.

Dit gaat nog wel even duren. Voordat de rente weer onder het huidige niveau komt ben je minstens 2 jaar verder.

[Conrado]

Strijpje schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 09:54:
[...]
Conclusie: dit is erg veel koffiedik kijken maar je kunt er niet omheen dat huizen niet meer makkelijk verkocht worden voor dezelfde prijs als een jaar geleden. Ik denk zelf dat de hypotheekrente de grootste bepalende factor is in het verhaal en dat de rest elkaar een beetje af kan strepen.
...
Mijn voorspelling: we gaan binnen een jaar een correctie van 18% tegemoet en 25% binnen twee jaar.

En dat terwijl in jouw regio de prijzen niet gezakt zijn

Om het even in perspectief te plaatsen, tijdens de huizencrisis hadden we ook een zware economische crisis, hoge werkloosheid én werden mensen ook gedwongen hun huis te verkopen. Dat zorgde voor een correctie van zo'n 25%. Van dat alles is nu geen sprake.

Naast de rente speelt het sentiment ook een belangrijke rol, want een huis kopen heeft een enorme emotionele kant. En het afgelopen jaar hebben we klap-op-klap gehad. Oorlogsdreiging, hoge inflatie, snel oplopende rente en enorme energieprijzen. En toch is de impact op de huizenprijzen beperkt.

Één verwachting van de banken is in ieder geval uitgekomen want het aantal transacties is enorm afgenomen, en dat gaat volgens hen nog verder slinken. Een huis kopen wordt even iets voor de sterkste groep en dat ondersteunt - in ieder geval tot nu toe - nog de prijzen.

Mijn glazen bol is net zo goed als die van een ander, dus 25% daling is best mogelijk. Ik denk dan wel dat we dan in een situatie zijn beland waarbij een huis kopen zo ongeveer het laatste is waar je aan denkt. Iemand hier aandelen gekocht toen de AEX op 250ptn stond..??

[Requiem19]

Magpie schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 11:08:
[...]


Deels eens, maar... de ECB beïnvloedt de korte rente, terwijl economische groei en inflatie de langlopende rente bepalen. De katalysator van de hoge inflatie, de energieprijzen, zijn sterk gedaald. Wat we nu al zien is dalende, maar nog hoge, inflatie. Deze daling kan worden versneld door een economische recessie, waardoor de ECB weer gaat versoepelen. Uiteindelijk gaan we m.i. terug naar de langdurige trend: relatief lage economische groei en lage inflatie. Maar daarvoor kan een huis flink in waarde dalen door de nog hoge rente en recessie.

De timing maakt het voor huizenkopers lastig. M.i. komt er dus een moment waarop huizen weer erg betaalbaar.worden door lage rente en prijsdalingen. Met veel cash en zonder eigen woning, kan het lonen om in zeg tweede helft van 2023 je slag te slaan en de relatief kleine hypotheek dan kort te financieren om klaar te zijn voor rente dalingen. Datzelfde kan gelden voor jonge tweeverdieners met goede banen. Ik ben wel dus optimistischer dan @Requiem19 , want als tweede helft 2023 een goed koopmoment zou zijn, moet in 2024 de rente lager worden en er in ieder geval geen recessie meer zijn. Dat zou ook een goed beursjaar voor 2023 betekenen. Maar helaas: geen glazen bol! Risico is bijvoorbeeld weer stijging in energieprijzen of een veel diepere recessie.

Edit: zie @Laapo hiervoor.

Er zal altijd een spread zijn tussen de ECB rente en de hypotheekrente. De ECB zit nu op 2.5%. De spread is nu wat hoog omdat we weten dat er nog toekomstige ECB verhogingen aan komen. Met een ECB rente van 2.5% kan de hypotheekrente in ieder geval niet onder de pak ‘m beet 3.6-3.8% komen. Maar aangezien we weten dat de ECB nog tot de zomer met 50bps (of mss 25) zal blijven verhogen, zal de hypotheekrente gewoon niet kunnen dalen voorlopig.

De ECB kan ook niet gelijk de rente gaan verlagen na de zomer, want dan zijn ze aan het jojo’en en verliezen ze geloofwaardigheid.

Wat wel kan is dat een lage stijging van de ECB (25bps) niet leidt tot een verhoging van de hypotheekrente, omdat de markt eigenlijk 50bps had ingeprijsd.

Het meest optimistische rente scenario is m.i. dat de rente dit jaar stabiliseert en in 2024 licht daalt omdat verdere verhogingen uitblijven.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 13:07:
[...]
Met een ECB rente van 2.5% kan de hypotheekrente in ieder geval niet onder de pak ‘m beet 3.6-3.8% komen. Maar aangezien we weten dat de ECB nog tot de zomer met 50bps (of mss 25) zal blijven verhogen, zal de hypotheekrente gewoon niet kunnen dalen voorlopig.

Dat geldt alleen voor de kortlopende en variabele hypotheekrentes. De rente voor 10 of 20 jaar vast kan best onder de ecb rente komen, als de kapitaalmarkt lager is dan de ecb geldmarktrente.

Zeker als "de markt" inschat dat de geldmarktrente op termijn flink lager zal worden, kan die kapitaalmarktrente voor bv 10 jaar gewoon lager zijn dan de ecb rente.

[keanu_]

Magpie schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 11:08:
[...]


Deels eens, maar... de ECB beïnvloedt de korte rente, terwijl economische groei en inflatie de langlopende rente bepalen. De katalysator van de hoge inflatie, de energieprijzen, zijn sterk gedaald. Wat we nu al zien is dalende, maar nog hoge, inflatie. Deze daling kan worden versneld door een economische recessie, waardoor de ECB weer gaat versoepelen. Uiteindelijk gaan we m.i. terug naar de langdurige trend: relatief lage economische groei en lage inflatie. Maar daarvoor kan een huis flink in waarde dalen door de nog hoge rente en recessie.

De timing maakt het voor huizenkopers lastig. M.i. komt er dus een moment waarop huizen weer erg betaalbaar.worden door lage rente en prijsdalingen. Met veel cash en zonder eigen woning, kan het lonen om in zeg tweede helft van 2023 je slag te slaan en de relatief kleine hypotheek dan kort te financieren om klaar te zijn voor rente dalingen. Datzelfde kan gelden voor jonge tweeverdieners met goede banen. Ik ben wel dus optimistischer dan @Requiem19 , want als tweede helft 2023 een goed koopmoment zou zijn, moet in 2024 de rente lager worden en er in ieder geval geen recessie meer zijn. Dat zou ook een goed beursjaar voor 2023 betekenen. Maar helaas: geen glazen bol! Risico is bijvoorbeeld weer stijging in energieprijzen of een veel diepere recessie.

Edit: zie @Laapo hiervoor.

Maarja, dan moet je de cash ook maar hebben liggen. Dit zijn scenario's die op papier mooi zijn, maar voor de gemiddelde koper m.i. niet haalbaar.
Maar lagere rente betekent voor mij weer een hogere vraagprijs. Het een zal het ander weer opheffen met name door het blijvende scheve vraag en aanbod.

[Strijpje]

Conrado schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 12:56:
[...]

Om het even in perspectief te plaatsen, tijdens de huizencrisis hadden we ook een zware economische crisis, hoge werkloosheid én werden mensen ook gedwongen hun huis te verkopen. Dat zorgde voor een correctie van zo'n 25%. Van dat alles is nu geen sprake.

Naast de rente speelt het sentiment ook een belangrijke rol, want een huis kopen heeft een enorme emotionele kant. En het afgelopen jaar hebben we klap-op-klap gehad. Oorlogsdreiging, hoge inflatie, snel oplopende rente en enorme energieprijzen. En toch is de impact op de huizenprijzen beperkt.

Ik ben het met je eens dat de omstandigheden anders zijn nu dan 2015 (anders had ik wel een daling van 40% dalingen verwacht). Maar dat de impact tot nu toe beperkt is- ik denk van niet. We zien het alleen nog niet in harde cijfers terug omdat veel huizen nog niet verkocht zijn. Wat ook anders is tov 2015 is dat er nu veel “lucht” zit. Als je alleen al de lucht weghaalt die tijdens de coronaperiode is bijgekomen (sinds 2020) kom je al op een gemiddelde woningprijs uit van 320k tov 420. Maar het blijft hoe dan ook een hele interessante periode voor de woningmarkt.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 13:17:
[...]

Dat geldt alleen voor de kortlopende en variabele hypotheekrentes. De rente voor 10 of 20 jaar vast kan best onder de ecb rente komen, als de kapitaalmarkt lager is dan de ecb geldmarktrente.

Zeker als "de markt" inschat dat de geldmarktrente op termijn flink lager zal worden, kan die kapitaalmarktrente voor bv 10 jaar gewoon lager zijn dan de ecb rente.

Is er een grafiek van de ECB rente en de kapitaalmarktrente van de afgelopen 2 decennia? Ben benieuwd hoe vaak dit voorgekomen is..

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 13:36:
[...]


Is er een grafiek van de ECB rente en de kapitaalmarktrente van de afgelopen 2 decennia? Ben benieuwd hoe vaak dit voorgekomen is..

Komt niet vaak voor, vooral ook incidenteel als de korte rente in korte tijd flink omhoog is gegaan.

(Overigens is zo'n inverse rentestructuur vaak ook een indicatie van een op handen zijnde recessie.)

Edit
https://www.homefinance.n.../101373/spannende-rentes/
]

[ Voor 47% gewijzigd door Rubbergrover1 op 14-01-2023 13:43 ]

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 13:40:
[...]

Komt niet vaak voor, vooral ook incidenteel als de korte rente in korte tijd flink omhoog is gegaan.

(Overigens is zo'n inverse rentestructuur vaak ook een indicatie van een op handen zijnde recessie.)

Edit
https://www.homefinance.n.../101373/spannende-rentes/
[Afbeelding]]

Die grafiek loopt niet helemaal tot nu, dat is wel jammer.
Snelle edit

Het zou trouwens mooi zijn als de spaarrente (in NL) weer naar ~5% gaat

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 13:44:
[...]

Die grafiek loopt niet helemaal tot nu, dat is wel jammer.
Snelle edit

Het zou trouwens mooi zijn als de spaarrente (in NL) weer naar ~5% gaat

Ik denk dat vooral een stabiele rente goed zou zijn.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 13:40:
[...]

Komt niet vaak voor, vooral ook incidenteel als de korte rente in korte tijd flink omhoog is gegaan.

(Overigens is zo'n inverse rentestructuur vaak ook een indicatie van een op handen zijnde recessie.)

Edit
https://www.homefinance.n.../101373/spannende-rentes/
[Afbeelding]]

Er is in ieder geval een zeer sterke correlatie tussen de twee. Alleen aan het begin van de financiële crisis liepen ze tijdelijk uit elkaar.

Daarnaast: leuk dat de kapitaalmarktrente net als de ECB rente negatief was rond 2020-2021, maar de hypotheekrente voor consumenten was niet negatief natuurlijk. Die grafiek (bijv gem van 10 jaars hyp rente) zou je er nog bij moeten zetten.

[Strijpje]

Requiem19 schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 13:55:
[...]

Daarnaast: leuk dat de kapitaalmarktrente net als de ECB rente negatief was rond 2020-2021, maar de hypotheekrente voor consumenten was niet negatief natuurlijk. Die grafiek (bijv gem van 10 jaars hyp rente) zou je er nog bij moeten zetten.

Zoiets?

Ik heb er geen verstand van maar puur afgaand op wat ik zo zie:
- Hypotheekrente 30jr is zo'n 2-3% hoger dan de kapitaalrente en er lijkt een direct correlatie te zijn
- De ECB en kapitaalrente laten een soort van correlatie zien en de kapitaalrente is normaal gesproken iets hoger dan de ECB rente. Toen het omgekeerd was hadden we last van een hoop onzekerheid (financiele crisis, corona), wat @Rubbergrover1 al zei
- Als we ervan uitgaan dat de ECB de rente idd t/m de zomer omhoog schroeft tot 2.5% en dat de kapitaalmarktrente dat ook doet (of nog hoger), dan kan de 30jr-hypotheekrente zomaar richting 5.5% gaan.

[ Voor 39% gewijzigd door Strijpje op 14-01-2023 14:38 ]

[Conrado]

Strijpje schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 13:29:
Maar dat de impact tot nu toe beperkt is- ik denk van niet. We zien het alleen nog niet in harde cijfers terug omdat veel huizen nog niet verkocht zijn.

En dus is de impact er niet

Hét grote verschil met de huizencrisis is dat er geen verkoopdruk is. Verkopers kunnen kennelijk afwachten. Al drie NVM-rapportages lang verwachtten we hier een bloedbad, maar dat is er nog (steeds) niet.

Strijpje schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 13:29:
Wat ook anders is tov 2015 is dat er nu veel “lucht” zit.

Het lucht-argument komt vaker voorbij, maar is heel lastig te bepalen. Achteraf, als er een correctie komt, kunnen we dat misschien zeggen. De waarde van huizen wordt sowieso niet aan de inflatie aangepast, dus je zou kunnen zeggen dat er al wat lucht verdampt.
Tegelijkertijd speelt hier het kip/ei-effect; waarom zou ik mijn prijs verlagen als al die anderen op Funda dat niet doen? Verkopers kunnen het kennelijk uitzingen.

Ik beweer niet dat het nooit allemaal kan of gaat gebeuren, maar vooralsnog is dat niet het geval.

[Masvic]

Conrado schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 15:24:
[...]

En dus is de impact er niet

Hét grote verschil met de huizencrisis is dat er geen verkoopdruk is. Verkopers kunnen kennelijk afwachten. Al drie NVM-rapportages lang verwachtten we hier een bloedbad, maar dat is er nog (steeds) niet.


[...]
Tegelijkertijd speelt hier het kip/ei-effect; waarom zou ik mijn prijs verlagen als al die anderen op Funda dat niet doen?

Anderen doen dat wel. En nieuw aanbod wordt voor minder online gezet. Dus je kan als verkoper op je strepen staan zo hard je wil, de prijs die je 6 maanden geleden had kunnen krijgen krijg je nu gewoon niet meer.

Accepteer je dat niet, dan is de pijn over een paar maanden nog harder.

[Conrado]

Masvic schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 15:43:
[...]
Anderen doen dat wel.
.....
Accepteer je dat niet, dan is de pijn over een paar maanden nog harder.

Alles komt voor, maar niet zodanig massaal dat de prijzen op Funda hard zakken en er koopjes komen waarop sommigen hier hopen.
De enigen die tot nu toe écht pijn lijden zijn de wachters die vorig jaar niet gekocht hebben

[Masvic]

Conrado schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 16:30:
[...]


De enigen die tot nu toe écht pijn lijden zijn de wachters die vorig jaar niet gekocht hebben

Mensen die rond de zomer hebben gekocht staan al 10% onder water in zes maanden en hebben een (tov eerdere jaren) zeer hoge hypotheekrente...

[Paralize_nl]

Masvic schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 17:25:
[...]


Mensen die rond de zomer hebben gekocht staan al 10% onder water in zes maanden en hebben een (tov eerdere jaren) zeer hoge hypotheekrente...

Mijn huis gekocht in Mei.
Is inmiddels 4% gestegen aldus verschillende sites

[hoevenpe]

Masvic schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 17:25:
Mensen die rond de zomer hebben gekocht staan al 10% onder water in zes maanden en hebben een (tov eerdere jaren) zeer hoge hypotheekrente...

Er is niet één huizenmarkt, genoeg plekken waar nog steeds overboden wordt en bij inschrijving verkocht wordt.

Een duizend in een dozijn huis of appartement in een buurt waar veel te koop staat zal veel meer dalen dan een gewild/uniek pand in een goede buurt.

[Verwijderd]

Paralize_nl schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 17:52:
[...]


Mijn huis gekocht in Mei.
Is inmiddels 4% gestegen aldus verschillende sites

Kan me voorstellen dat wanneer je vorige zomer kocht en label F hebt, het idd nou wel 10% minder waard is. Als ie z'n hypotheekrente 10jr vast heeft staan is er niks aan het handje. Anders maar een krantenwijk erbij of in het weekend/avonduren extra bijbeunen. Werk genoeg om extra poen binnen te harken.

oow foutje, reactie was op Masvic

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 14-01-2023 18:05 ]

[Masvic]

Paralize_nl schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 17:52:
[...]


Mijn huis gekocht in Mei.
Is inmiddels 4% gestegen aldus verschillende sites

Mooi n=1 voorbeeld

[xiangpo]

Conrado schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 15:24:
[...]

En dus is de impact er niet

Hét grote verschil met de huizencrisis is dat er geen verkoopdruk is. Verkopers kunnen kennelijk afwachten. Al drie NVM-rapportages lang verwachtten we hier een bloedbad, maar dat is er nog (steeds) niet.


[...]

Het lucht-argument komt vaker voorbij, maar is heel lastig te bepalen. Achteraf, als er een correctie komt, kunnen we dat misschien zeggen. De waarde van huizen wordt sowieso niet aan de inflatie aangepast, dus je zou kunnen zeggen dat er al wat lucht verdampt.
Tegelijkertijd speelt hier het kip/ei-effect; waarom zou ik mijn prijs verlagen als al die anderen op Funda dat niet doen? Verkopers kunnen het kennelijk uitzingen.

Ik beweer niet dat het nooit allemaal kan of gaat gebeuren, maar vooralsnog is dat niet het geval.

Ik vind een 10% daling in een half jaar al wel redelijk een bloedbad te noemen. Iedereen roept hier altijd dat de huizenmarkt erg langzaam reageert en dat huizen nooit meer dan 10% in een jaar zullen zakken.

[geekeep]

Denkt niemand hier dat doorstromers met de onzekere tijden van nu gewoon lekker blijven zitten? Tezamen met de inkakkende nieuwbouw droogt de doorstroom nog verder op.
Ik vraag mij af hoe groot het percentage 'moetjes' qua aanbod is. Degenen die driekwart jaar geleden zich nog ingesteld hadden op eerst kopen en daarna verkopen. Uiteindelijk wordt (de tijdelijke verhoging van) dat aanbod ook steeds minder. Daarnaast wachten niet alleen kopers op een renteverlaging. Ook doorstromers kunnen het vast een tijdje volhouden om daarna met een hogere verkoopprijs weer zoveel mogelijk te vangen.

[the-hyrax]

Don Quijote schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 07:59:
[...]


De vraag is vooral. Hoeveel marge heb je qua verkoopprijs. Ging je uit van 350k, maar heb je voor het financieren van je nieuwe appartement maar 250k nodig? Dan zou ik mij geen zorgen maken. Ging je uit van 350k en heb je dat ook echt nodig dan zou ik toch alvast wat kritisch naar je andere uitgaven gaan kijken en zorgen dat je een buffer opbouwt

Het zal niet op de Euro aankomen

[ Voor 10% gewijzigd door the-hyrax op 20-01-2023 22:49 ]

[Bschnitz]

the-hyrax schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 19:29:
[...]


Ik zit vrij strak in mijn budget… Het zal niet op de Euro aankomen, maar heb gerekend met 10K bod onder vraagprijs. 20K ga ik niet kunnen leiden nee.

En hoe realistisch is die vraagprijs?

+ Welke regio?

Kijk, alles in en rondom Den Haag qua appartment crasht behoorlijk. Terwijl ergens anders nog overbieden de norm is.

[RocketKoen]

Bschnitz schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 19:34:
[...]

En hoe realistisch is die vraagprijs?

+ Welke regio?

Kijk, alles in en rondom Den Haag qua appartment crasht behoorlijk. Terwijl ergens anders nog overbieden de norm is.

Den Haag crasht?
Ik heb daar 6 jaar geleden een appartement gekocht voor €123k. Nu hoef je niet meer aan te komen met minder dan 2 ton.

[Bschnitz]

RocketKoen schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 19:56:
[...]

Den Haag crasht?
Ik heb daar 6 jaar geleden een appartement gekocht voor €123k. Nu hoef je niet meer aan te komen met minder dan 2 ton.

Natuurlijk gaat het niet zo snel, maar laatst alweer een artikel dat een appartement iets met 60K vraagprijs verlaagd was.

Ook landelijk gezien blijkt den Haag sneller dan de rest te gaan.

https://nos.nl/l/2459580

[Sport_Life]

Bschnitz schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 19:34:
[...]

En hoe realistisch is die vraagprijs?

+ Welke regio?

Kijk, alles in en rondom Den Haag qua appartment crasht behoorlijk. Terwijl ergens anders nog overbieden de norm is.

Prijzen waren ook wel echt absurd hoog daar.

[Monkeydancer]

Een nieuwbouwwoning zal toch meer zijn waarde vasthouden? doordat je helemaal niet meer hoeft te verduurzamen? Reageren de prijzen van nieuwbouwwoningen dan ook zo heftig op dit moment?

[Rubbergrover1]

Bschnitz schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 20:01:
[...]

Natuurlijk gaat het niet zo snel, maar laatst alweer een artikel dat een appartement iets met 60K vraagprijs verlaagd was.

Ook landelijk gezien blijkt den Haag sneller dan de rest te gaan.

https://nos.nl/l/2459580

Volgens de NVM cijfers is de daling in Den Haag niet echt veel slechter dan het landelijk gemiddelde

[the-hyrax]

Bschnitz schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 19:34:
[...]

En hoe realistisch is die vraagprijs?

+ Welke regio?

Kijk, alles in en rondom Den Haag qua appartment crasht behoorlijk. Terwijl ergens anders nog overbieden de norm is.

Rotterdam Noord, vraagprijs is an sich realistisch, maar het is lastig te bepalen aangezien er weinige te koop staat in deze klasse (modern en bijna volledig afgewerkt). Ik heb me puur laten adviseren door de makelaar hierin

[Strijpje]

Conrado schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 15:24:
[...]

Hét grote verschil met de huizencrisis is dat er geen verkoopdruk is. Verkopers kunnen kennelijk afwachten. Al drie NVM-rapportages lang verwachtten we hier een bloedbad, maar dat is er nog (steeds) niet.

[...]

Is het niet dat verkopers zelf ook willen doorstromen? Ik neem dat als het huis die ze op het oog hebben dalen in prijs, dat ze zelf ook bereid zijn hun eigen prijs te verlagen? Of wil deze groep de dip helemaal uit gaan zitten, maar dan kost het hen ook weer meer om door te stromen.

[aex351]

Monkeydancer schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 20:08:
Een nieuwbouwwoning zal toch meer zijn waarde vasthouden? doordat je helemaal niet meer hoeft te verduurzamen? Reageren de prijzen van nieuwbouwwoningen dan ook zo heftig op dit moment?

De prijs van nieuwbouw reageert vertraagd. Volgens mij staan de prijzen nagenoeg vast zodra de plannen gereed zijn en de huizen in de verkoop gaan. Vervolgens duurt het nog maanden/jaren voordat de bouw voltooid is. Mogelijk dat projectontwikkelaars nog een clausule hebben dat eerst een bepaalde hoeveelheid huizen verkocht moet zijn voordat de bouw begint.

In elk geval willen de projectontwikkelaars de maximale marge. Daar zijn de plannen en prijzen ook op gericht. Die tot nu toe flink boven de marktwaarde lag. Immers, mensen konden met hun overwaarde van hun bestaande woning en de lage hypotheek rente makkelijk doorstromen.

Wat je nu ziet gebeuren is dat nieuwbouwwoningen (zelfs nog in aanbouw) weer op de markt komt. Volgens mij afkomstig van beleggers, met als idee verhuren of doorverkopen - wat minder rendabel is geworden, of van bestaande woningeigenaren. De categorie bestaande woningeigenaren zit denk ik met het probleem dat ze hun bestaande woning niet verkocht krijgen tegen het minimale benodigde bedrag. Deze groep zal natuurlijk in eerste instantie proberen om de woning met winst door te verkopen en denkt hierbij (ten dele) nog de hoofdprijs voor te kunnen vragen. Ondertussen speelt ook nog mee dat er extra kosten zijn i.v.m. het verkopen van nieuwbouwwoning dat nu in de categorie bestaande woning valt.

[Bschnitz]

the-hyrax schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 22:17:
[...]


Rotterdam Noord, vraagprijs is an sich realistisch, maar het is lastig te bepalen aangezien er weinige te koop staat in deze klasse (modern en bijna volledig afgewerkt). Ik heb me puur laten adviseren door de makelaar hierin

Denk dat je dan wel goed zit mits je binnen 3 maanden verkoopt, je hebt sowieso 3 dikke +punten.

-A label, dat versta ik tenminste onder modern
-instapklaar
-locatie

Dat zijn wel dingen die belangrijk zijn nu.

[ColeJ]

Paralize_nl schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 17:52:
[...]


Mijn huis gekocht in Mei.
Is inmiddels 4% gestegen aldus verschillende sites

Verschillende sites die waarschijnlijk werken met transactieprijzen van 5 maanden geleden. De nieuwe transacties zijn immers nog niet verwerkt.

[Strijpje]

ColeJ schreef op zondag 15 januari 2023 @ 08:07:
[...]


Verschillende sites die waarschijnlijk werken met transactieprijzen van 5 maanden geleden. De nieuwe transacties zijn immers nog niet verwerkt.

Ik denk ook dat we misschien teveel focussen op de vraagprijs die online staat. Er zullen zeker woningen bij zitten waarvan de verkoper akkoord gaat met een x% lager bod (8-10% als ik kennissen spreek die willen verkopen, n=2). Het dilemma is ook: als de vraagprijs (te) hoog is krijg je weinig kijkers, omdat ze denken dat ze toch geen kans maken. Als je dan vervolgens in 3 maanden tijd 3 kijkers hebt en 1 bod van -10%…

Ook interessant misschien om te melden: het gaat ineens onverwachts goed met de aandelenmarkt omdat men gokt op een milde recessie en dat de inflatie snel beteugeld wordt waardoor de rente eind dit jaar al wat kan zakken. Dit staat overigens haaks op wat de centrale banken hebben voorspeld. (https://www.businessinsid...kken-in-2023-beurs-rente/).

[ Voor 9% gewijzigd door Strijpje op 15-01-2023 08:37 ]

[ColeJ]

Strijpje schreef op zondag 15 januari 2023 @ 08:33:
[...]


Ik denk ook dat we misschien teveel focussen op de vraagprijs die online staat. Er zullen zeker woningen bij zitten waarvan de verkoper akkoord gaat met een x% lager bod (8-10% als ik kennissen spreek die willen verkopen, n=2). Het dilemma is ook: als de vraagprijs (te) hoog is krijg je weinig kijkers, omdat ze denken dat ze toch geen kans maken. Als je dan vervolgens in 3 maanden tijd 3 kijkers hebt en 1 bod van -10%…

Ook interessant misschien om te melden: het gaat ineens onverwachts goed met de aandelenmarkt omdat men gokt op een milde recessie en dat de inflatie snel beteugeld wordt waardoor de rente eind dit jaar al wat kan zakken. Dit staat overigens haaks op wat de centrale banken hebben voorspeld. (https://www.businessinsid...kken-in-2023-beurs-rente/).

Banken hebben het volgens mij nog nooit bij het rechte eind gehad.

[Paralize_nl]

ColeJ schreef op zondag 15 januari 2023 @ 08:07:
[...]


Verschillende sites die waarschijnlijk werken met transactieprijzen van 5 maanden geleden. De nieuwe transacties zijn immers nog niet verwerkt.

We hebben ons huis fors onder taxatiewaarde gekocht.

Kentering markt was al gaande en verkopers moesten nieuwe woning financieren. (Waren al in prijs gezakt)

De hopium in dit topic dat prijzen wel 50% gaan zakken deel ik overigens niet. Al vaker uit de doeken gedaan waarom niet.

Ik woon centrum Utrecht en ik zie huizen als dit : https://www.funda.nl/koop...75336-stadhouderslaan-11/

Ondanks dat er veel aan moet gebeuren, niet zakken naar 500.000 euro.

Echt alleen als we jarenlange depressie krijgen meg 30-50% werkloosheid en echt niemand meer een nagel heeft.

[CVTTPD2DQ]

Conrado schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 15:24:
[...]

En dus is de impact er niet

Hét grote verschil met de huizencrisis is dat er geen verkoopdruk is. Verkopers kunnen kennelijk afwachten. Al drie NVM-rapportages lang verwachtten we hier een bloedbad, maar dat is er nog (steeds) niet.

Er lijkt ook wel sprake van een fundamenteel misverstand over prijsdalingen: ikzelf (en anderen hier) zien 20/30% prijsdaling als een normale correctie, die voor een kleine groep misschien heel vervelend kan uitpakken, maar voor de gemiddelde huizenbezitter/koper geen echt nare of extreme gevolgen heeft.

En dan is er de groep die 20-30% daling een enorme crisis vindt, een 'bloedbad' dat ongetwijfeld de rest van de economie mee de verdoemenis in trekt. Die groep gelooft ook niet in zo'n daling, of vindt dat-ie met alle macht moet worden voorkomen.

Zelf verwacht ik, gezien de rentestanden, dat de prijzen op termijn 20-30% dalen, gecorrigeerd voor inflatie. Dat hoeft inderdaad niet binnen een jaar te gebeuren, omdat de huizenmarkt langzaam reageert.

[Conrado]

Strijpje schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 23:56:
Is het niet dat verkopers zelf ook willen doorstromen? Ik neem dat als het huis die ze op het oog hebben dalen in prijs, dat ze zelf ook bereid zijn hun eigen prijs te verlagen?

Natuurlijk werkt dat zo, maar dat proces moet eerst op gang komen. Doorstromers accepteren een lagere verkoopprijs als ze ook tegen een lagere prijs kunnen kopen. En dat zie ik nu - althans kijkend naar Funda - nog niet echt gebeuren. @xiangpo heeft het over 10% daling - en dat is natuurlijk ook zo - alleen deels is het overbieden verdwenen en deels is die daling een gemiddelde van een scheve markt met veel lokale verschillen. Hier in het zuiden zie je dat op Funda dus niet terug.

De meeste verkopers gaan toch uit van het advies van de makelaar. Als die massaal denken dat de markt sterk daalt zullen ze hun klanten adviseren (iets) te zakken. Dat zie ik nog niet gebeuren afgezien van die paar die al overpriced beginnen.

[Conrado]

ColeJ schreef op zondag 15 januari 2023 @ 09:00:
[...]
Banken hebben het volgens mij nog nooit bij het rechte eind gehad.

Ach, dan zijn ze in goede gezelschap van de gemiddelde Tweaker

[Paralize_nl]

@CVTTPD2DQ we hebben inmiddels al een correctie gehad van 10% toch?

Laat over de huidige prijzen nog eens 10% gaan. Dan ben je er al wel. Gezien loonsverhogingen en inflatie hier ook nog niet inzitten is dit al erg fors.

Je praat dan over bijna 100k daling op huis van 500k in 1,5 jaar tijd.

Dat is best wel een bloedbad.

[Requiem19]

Conrado schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 15:24:
[...]

En dus is de impact er niet

Hét grote verschil met de huizencrisis is dat er geen verkoopdruk is. Verkopers kunnen kennelijk afwachten. Al drie NVM-rapportages lang verwachtten we hier een bloedbad, maar dat is er nog (steeds) niet.


[...]

Het lucht-argument komt vaker voorbij, maar is heel lastig te bepalen. Achteraf, als er een correctie komt, kunnen we dat misschien zeggen. De waarde van huizen wordt sowieso niet aan de inflatie aangepast, dus je zou kunnen zeggen dat er al wat lucht verdampt.
Tegelijkertijd speelt hier het kip/ei-effect; waarom zou ik mijn prijs verlagen als al die anderen op Funda dat niet doen? Verkopers kunnen het kennelijk uitzingen.

Ik beweer niet dat het nooit allemaal kan of gaat gebeuren, maar vooralsnog is dat niet het geval.

Als het huidige tempo doorzet 5-6% daling per kwartaal, hebben we over een jaar een daling van 20-25%.

We kunnen midden in - jouw beschrijving - een bloedbad zitten zonder dat je het echt door heb.

[Paralize_nl]

Paralize_nl schreef op zondag 15 januari 2023 @ 10:45:
@CVTTPD2DQ we hebben inmiddels al een correctie gehad van 10% toch?

Laat over de huidige prijzen nog eens 10% gaan. Dan ben je er al wel. Gezien loonsverhogingen en inflatie hier ook nog niet inzitten is dit al erg fors.

Je praat dan over bijna 100k daling op huis van 500k in 1,5 jaar tijd.

Dat is best wel een bloedbad.

Je hebt dan weer 3 jaren van 10% stijgingen nodig om ong op t zelfde niveau te komen.
Dat gaat voorlopig niet (meer) gebeuren. Dus kan zonaar 10jaar duren voor je weer op die 500k zit.

Als dat niet een (gezonde) correctie en normalisatie is, wat dan wel?

[Conrado]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 15 januari 2023 @ 10:30:
En dan is er de groep die 20-30% daling een enorme crisis vindt, een 'bloedbad' dat ongetwijfeld de rest van de economie mee de verdoemenis in trekt.

Requiem19 schreef op zondag 15 januari 2023 @ 10:48:
We kunnen midden in - jouw beschrijving - een bloedbad zitten zonder dat je het echt door heb.

Alles kan, ik zeg niet dat ik het beter weet

Echter, 25% er af is heel veel, dan zitten we op huizencrisis niveau. Dat betekent dus ook dat verkopers -25% accepteren. dan moet er serieus iets aan de hand zijn. Je kunt dan denken 'acht het was maar lucht', maar het doe pijn bij verkopers. Dat heeft weer direct impact bij consumenten. Die worden voorzichtig, gaan in alles afwachten, en zo rollen we een stevige recessie in. Daarom de term 'bloadbad'.

Overigens zou dan nieuwbouw onbetaalbaar worden want daar kan niet even 25% af. Dan komt dat tot een stop met allerlei economische gevolgen.

[Joosie200]

Requiem19 schreef op zondag 15 januari 2023 @ 10:48:
[...]


Als het huidige tempo doorzet 5-6% daling per kwartaal, hebben we over een jaar een daling van 20-25%.

We kunnen midden in - jouw beschrijving - een bloedbad zitten zonder dat je het echt door heb.

En daarbij als je YoY 20% kunt stijgen tussen 2019-2021 dus +40% over drie jaar neemt iedereen aan als het nieuwe normaal en volstrekt logisch. Maar als die +40% eraf gaat in vier jaar -10% of vijf jaar 8% zit je op een prijsniveau 2018-2019 in 2026.

Prijzen acceleren de pan uit bij hoogconjunctuur en zakken in bij laag conjunctuur. Zo gewonnen, zo geronnen.

[CVTTPD2DQ]

Paralize_nl schreef op zondag 15 januari 2023 @ 10:45:
@CVTTPD2DQ we hebben inmiddels al een correctie gehad van 10% toch?

Laat over de huidige prijzen nog eens 10% gaan. Dan ben je er al wel. Gezien loonsverhogingen en inflatie hier ook nog niet inzitten is dit al erg fors.

Je praat dan over bijna 100k daling op huis van 500k in 1,5 jaar tijd.

Dat is best wel een bloedbad.

Waarom is het een bloedbad dan? Begrijp me niet verkeerd, het kan uitzonderlijk vervelend uitpakken voor mensen die net met twee hypotheken jongleren en de waarde van de top van de markt hadden ingecalculeerd.

Mensen die 2021-prijzen hebben betaald, maar gefinancierd tegen 4% rente, hebben ook niet de meest voordelige 'deal' te pakken.

Paralize_nl schreef op zondag 15 januari 2023 @ 10:48:
Je hebt dan weer 3 jaren van 10% stijgingen nodig om ong op t zelfde niveau te komen.
Dat gaat voorlopig niet (meer) gebeuren. Dus kan zonaar 10jaar duren voor je weer op die 500k zit.

En bij (nominaal) gelijkblijvende prijzen duurt het ongeveer tien jaar voordat je 30% van de hypotheek hebt afgelost (bij de lage rentestanden van de top van 2022).

Maar omdat de inflatie nu hoog is, verwacht ik dat mensen zeker geen 10 jaar 'onder water' zullen staan.

Ik zie het bloedbad niet zo.

[CVTTPD2DQ]

Conrado schreef op zondag 15 januari 2023 @ 11:01:
Echter, 25% er af is heel veel, dan zitten we op huizencrisis niveau. Dat betekent dus ook dat verkopers -25% accepteren. dan moet er serieus iets aan de hand zijn. Je kunt dan denken 'acht het was maar lucht', maar het doe pijn bij verkopers.

Ach, ik heb een tijdje geleden gesproken met een man die zijn huis nog voor dertigduizend gulden had mogen kopen, en inmiddels het tienvoudige aan euro's op zijn WOZ-aanslag zag staan. Denk je dat 75k minder voor hem de doorslaggevende reden zal zijn om niet te kunnen/willen verkopen?

Die -25% is ten opzichte van de top van de markt, maar lang niet iedereen heeft op de top van de markt gekocht.

[spijkerhoofd]

Masvic schreef op zaterdag 14 januari 2023 @ 17:25:
[...]


Mensen die rond de zomer hebben gekocht staan al 10% onder water in zes maanden en hebben een (tov eerdere jaren) zeer hoge hypotheekrente...

Dat valt wel mee, in mei toen wij een woning gekocht hebben waren de verkoopprijzen al fors naar beneden. De vraagprijs was hetzelfde alleen werd er niet meer overboden. Onze woning zou ons een jaar eerder 30K meer gekost hebben. Plus, onderwater staan is geen probleem, de meeste huizenkopers wonen er toch 10 jaar of langer in dus ik zie enkel voordelen door een lagere WOZ aanslag. Plus dat de woningkopers van mei over het algemeen in 2023 meer zijn gaan verdienen vanwege de inflatiecorrectie die veel werkgevers gegeven hebben. Kopers van vandaag hebben dat volgend jaar niet meer. Daarbij een hogere rente is ook meer renteaftrek vangen waardoor je netto minder de rentestijgingen voelt.

[Mesque]

Nog een mooie n=1. Nieuwbouwwoning in Amsterdam (2020) gekocht voor €575k. In het blok is een identieke woning (heel smaak specifiek afgewerkt, ie Arabisch met marmer-uitziende vloeren en alles wit, inclusief grote Arabische tekst op de muur) twee maanden terug te koop gezet voor €895k. Inmiddels twee keer in prijs verlaagd, namelijk naar 850k en nu 819k.

Zonder de historie te kennen denk je wellicht: de markt crasht, flinke prijsverlagingen! De prijs waar het nu voor te koop staat vind ik echter nog steeds hoog, met €750k mag je imo meer dan tevreden zijn voor deze woning.

[spijkerhoofd]

Mesque schreef op zondag 15 januari 2023 @ 11:29:
Nog een mooie n=1. Nieuwbouwwoning in Amsterdam (2020) gekocht voor €575k. In het blok is een identieke woning (heel smaak specifiek afgewerkt, ie Arabisch met marmer-uitziende vloeren en alles wit, inclusief grote Arabische tekst op de muur) twee maanden terug te koop gezet voor €895k. Inmiddels twee keer in prijs verlaagd, namelijk naar 850k en nu 819k.

Zonder de historie te kennen denk je wellicht: de markt crasht, flinke prijsverlagingen! De prijs waar het nu voor te koop staat vind ik echter nog steeds hoog, met €750k mag je imo meer dan tevreden zijn voor deze woning.

Tijdens corona is er enorm veel lucht in de markt geblazen, dat gaat er nu uit. Derhalve denk ik dat zelfs 750K nog hoog is en dat 575 wellicht een mooiere prijs is. Nieuwbouw in 2020 was ook al erg duur.

[Requiem19]

Conrado schreef op zondag 15 januari 2023 @ 11:01:
[...]


[...]

Alles kan, ik zeg niet dat ik het beter weet

Echter, 25% er af is heel veel, dan zitten we op huizencrisis niveau. Dat betekent dus ook dat verkopers -25% accepteren. dan moet er serieus iets aan de hand zijn. Je kunt dan denken 'acht het was maar lucht', maar het doe pijn bij verkopers. Dat heeft weer direct impact bij consumenten. Die worden voorzichtig, gaan in alles afwachten, en zo rollen we een stevige recessie in. Daarom de term 'bloadbad'.

Overigens zou dan nieuwbouw onbetaalbaar worden want daar kan niet even 25% af. Dan komt dat tot een stop met allerlei economische gevolgen.

Ik bedoel alleen maar te zeggen dat veel mensen niet lijken te beseffen hoeveel de huizenprijzen al gedaald zijn.

Je ziet het nog niet heel goed terug in de JoJ prijzen. Maar ten opzichte van Q2 kreeg je in Q4 2022 al 9% minder voor je huis. In 6 maanden tijd bijna 10% eraf (!). Voor een huis van 500.000 is dus in 6 maanden tijd 50.000 verdampt. Voor sommige mensen met een overbruggingshypotheek kan dit al een ‘bloedbad’ zijn.

20%-25% daling is op dit moment een reële mogelijkheid. Zeker als de ECB blijft verhogen en helemaal al als er de trade wars geintensiveerd worden.

[Mesque]

spijkerhoofd schreef op zondag 15 januari 2023 @ 12:07:
[...]

Tijdens corona is er enorm veel lucht in de markt geblazen, dat gaat er nu uit. Derhalve denk ik dat zelfs 750K nog hoog is en dat 575 wellicht een mooiere prijs is. Nieuwbouw in 2020 was ook al erg duur.

Vandaar ook de “meer dan”. We hebben het huis overigens vóór Corona gekocht, prijzen zijn van midden/eind 2019 en de oplevering was in mei 2020. Als ik hem vandaag voor €700k te koop zet is het morgen verkocht.

[Rubbergrover1]

Mesque schreef op zondag 15 januari 2023 @ 11:29:
Nog een mooie n=1. Nieuwbouwwoning in Amsterdam (2020) gekocht voor €575k. In het blok is een identieke woning (heel smaak specifiek afgewerkt, ie Arabisch met marmer-uitziende vloeren en alles wit, inclusief grote Arabische tekst op de muur) twee maanden terug te koop gezet voor €895k. Inmiddels twee keer in prijs verlaagd, namelijk naar 850k en nu 819k.

Zonder de historie te kennen denk je wellicht: de markt crasht, flinke prijsverlagingen! De prijs waar het nu voor te koop staat vind ik echter nog steeds hoog, met €750k mag je imo meer dan tevreden zijn voor deze woning.

Ik vind de afwerking niet heel smaakgevoelig, op de marmerlook-vloer na dan. Het zijn vooral de meubels/lampen en inderdaad die tekst op de muur die het een Arabische uitstraling geven. Maar als je die muur overschildert en je eigen spullen er neer zet, dan is het volgens mij gewoon volgens de gemiddelde huidige wensen.

Als je in Amsterdam een huis met 4 slaapkamers uit deze eeuw zoekt, dan lijkt mij dit zeker een kanshebber. En vergeleken met andere woningen ook niet extreem duur. Zoek je goedkoper, dan zit je aan de noordkant van Noord, zuidoost of veel verder naar het westen. Dit is deze woning wel net buiten de ring, maar nog steeds vlak bij de ring en op een steenworp afstand van een station.

Met de kosten van afwerking plus een gemiddelde prijsstijging van zo'n 30% sinds 2020 lijkt mij 819k niet onrealistisch voor deze woning. Of het dat ook echt waard is en of het dat ook oplevert, tja, dat is uiteraard nog de vraag. Maar zelfs als de woning voor voor 6 of 7 ton verkocht gaat worden, kun je dan van een 'bloedbad' spreken? Als je gewoon voor de woning terugkrijgt wat je betaald hebt?

[spijkerhoofd]

Mesque schreef op zondag 15 januari 2023 @ 12:11:
[...]


Vandaar ook de “meer dan”. We hebben het huis overigens vóór Corona gekocht, prijzen zijn van midden/eind 2019 en de oplevering was in mei 2020. Als ik hem vandaag voor €700k te koop zet is het morgen verkocht.

Ik wet natuurlijk niet wat voor woning je hebt, maar Amsterdamse vrienden en collega's merken dat er wel een forse uitbreiding van aanbod is de laatste tijd. Verhuurbazen zijn, lijkt het, massaal hun verhuurpandjes aan het verkopen en merken dat de vraagprijzen al flink zijn bijgesteld. Amsterdam is natuurlijk wel een lastige regio, want de ene wijk zullen ze inderdaad weinig problemen hebben met de verkoop, andere wijken zoals Nieuw West zullen dan weer meer moeite moeten doen...

[Conrado]

spijkerhoofd schreef op zondag 15 januari 2023 @ 12:18:
Verhuurbazen zijn, lijkt het, massaal hun verhuurpandjes aan het verkopen...

Wat is daarmee dan aan de hand...?

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op zondag 15 januari 2023 @ 13:22:
[...]

Wat is daarmee dan aan de hand...?

Naast de maatregelen van de afgelopen jaren, zoals hogere overdrachtsbelasting en strengere regels of verhuurd mag worden, komen er onder andere aan:
- Verschuiving van puntengrens zodat veel meer woningen binnen de lagere gereguleerde huur gaan vallen;
- Hogere waarde van verhuurde woningen in box 3 én hogere belasting daarover;
- Hogere leenrente maakt de marges lager zodat huren nog weer ongunstiger worden.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op zondag 15 januari 2023 @ 13:31:
[...]

Naast de maatregelen van de afgelopen jaren, zoals hogere overdrachtsbelasting en strengere regels of verhuurd mag worden, komen er onder andere aan:
- Verschuiving van puntengrens zodat veel meer woningen binnen de lagere gereguleerde huur gaan vallen;
- Hogere waarde van verhuurde woningen in box 3 én hogere belasting daarover;
- Hogere leenrente maakt de marges lager zodat huren nog weer ongunstiger worden.

Behalve de puntengrens raken deze regels alleen de kleine individuele verhuurder.
Een grote investeerder heeft niets te maken met Box3 en leenrente die halen het geld op een andere manier op en zetten de woningen wel in een BV.

Mensen die door een erfenis of door samenwonen toevallig een kleine woning over hebben om te verhuren worden hierdoor hard geraakt maar de grote jongens die vaak ook de problemen veroorzaken blijven weer buiten schot.

[moshimoshi]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 15 januari 2023 @ 10:30:
[...]


Er lijkt ook wel sprake van een fundamenteel misverstand over prijsdalingen: ikzelf (en anderen hier) zien 20/30% prijsdaling als een normale correctie, die voor een kleine groep misschien heel vervelend kan uitpakken, maar voor de gemiddelde huizenbezitter/koper geen echt nare of extreme gevolgen heeft.

En dan is er de groep die 20-30% daling een enorme crisis vindt, een 'bloedbad' dat ongetwijfeld de rest van de economie mee de verdoemenis in trekt. Die groep gelooft ook niet in zo'n daling, of vindt dat-ie met alle macht moet worden voorkomen.

Zelf verwacht ik, gezien de rentestanden, dat de prijzen op termijn 20-30% dalen, gecorrigeerd voor inflatie. Dat hoeft inderdaad niet binnen een jaar te gebeuren, omdat de huizenmarkt langzaam reageert.

20/30% daling stort sommige mensen die moeten verkopen in een crisis. Net als je in de stijgende jaren nooit kon opsparen tegen de prijsstijging geldt dat ook andersom. Zo’n daling kun je nooit meer normaal bij elkaar sparen en als je dan een ton moet meebrengen naar de notaris als je jouw huis verkoopt. Sommige mensen zijn nog bezig de vorige crisis uit 2009 te boven te komen.

[Z___Z]

moshimoshi schreef op zondag 15 januari 2023 @ 13:38:
[...]

20/30% daling stort sommige mensen die moeten verkopen in een crisis. Net als je in de stijgende jaren nooit kon opsparen tegen de prijsstijging geldt dat ook andersom. Zo’n daling kun je nooit meer normaal bij elkaar sparen en als je dan een ton moet meebrengen naar de notaris als je jouw huis verkoopt. Sommige mensen zijn nog bezig de vorige crisis uit 2009 te boven te komen.

30% daling zorgt alleen voor problemen bij mensen die 2020 of later een huis hebben gekocht zonder overwaarde uit eerdere huizen en nu moeten verkopen. De groep die toen gekocht heeft is al niet groot en de subgroep die ook moet verkopen is nog kleiner. Dus denk dat het wel mee zal vallen.

[HEY_DUDE]

moshimoshi schreef op zondag 15 januari 2023 @ 13:38:
[...]
Sommige mensen zijn nog bezig de vorige crisis uit 2009 te boven te komen.

Als hun huis hebben kunnen behouden zijn ze uit de problemen door een giga overwaarde. Als ze geen huis hebben veranderd de situatie niet door waarde daling. Bovendien een minuscuul kleine groep.

[moshimoshi]

HEY_DUDE schreef op zondag 15 januari 2023 @ 13:49:
[...]


Als hun huis hebben kunnen behouden zijn ze uit de problemen door een giga overwaarde. Als ze geen huis hebben veranderd de situatie niet door waarde daling. Bovendien een minuscuul kleine groep.

Als je niet hoeft te verkopen dan klopt dat, maar elk jaar scheiden er veel mensen. Dat is in een crisis een recept om in diepe financiële problemen te komen. Dat is een minderheid, maar geen kleine groep.

[ Voor 3% gewijzigd door moshimoshi op 15-01-2023 13:53 ]

[P.K.]

Requiem19 schreef op zondag 15 januari 2023 @ 12:08:
[...]


Ik bedoel alleen maar te zeggen dat veel mensen niet lijken te beseffen hoeveel de huizenprijzen al gedaald zijn.

Je ziet het nog niet heel goed terug in de JoJ prijzen. Maar ten opzichte van Q2 kreeg je in Q4 2022 al 9% minder voor je huis. In 6 maanden tijd bijna 10% eraf (!). Voor een huis van 500.000 is dus in 6 maanden tijd 50.000 verdampt. Voor sommige mensen met een overbruggingshypotheek kan dit al een ‘bloedbad’ zijn.

20%-25% daling is op dit moment een reële mogelijkheid. Zeker als de ECB blijft verhogen en helemaal al als er de trade wars geintensiveerd worden.

Inderdaad, mensen lijken dat nog wel eens te vergeten. De cijfers geven altijd een vertraagd beeld, pas op het moment dat er duidelijke bevestiging is van een trend zit je er al middenin. Zo ook nu, de waardedaling is al bezig, al heel flink, zeker in het hogere segment zit je denk ik al op 10-15%. (n=1, maar zie hier in de omgeving huizen die vorig jaar zomer/herfst te hoog ingezet zijn nu opnieuw aangeboden worden voor ruim 15% lager)

De markt is al omgeslagen, het is al een kopersmarkt geworden. Waar in de 2e helft van vorig jaar nog veel verkopers die feiten niet onder ogen wilden zien, is er nu geen ontkomen meer aan.

Verdere dalingen vanaf nu zullen -denk ik- 1:1 een correlatie hebben met rentestijgingen. (nog afgezien van dat er met loonstijgingen een deel gecompenseerd zal worden) De vraag is dus wat je wint met langer wachten. Wat er van de koopprijs af gaat, ben je weer extra kwijt aan financiering.
Dan is het misschien zelfs wel voordeliger om nu deze rente te pakken, kan je ook eerder/goedkoper de boel herfinancieren als de rente wel weer daalt.

[HEY_DUDE]

moshimoshi schreef op zondag 15 januari 2023 @ 13:52:
[...]

Als je niet hoeft te verkopen dan klopt dat, maar elk jaar scheiden er veel mensen. Dat is in een crisis een recept om in diepe financiële problemen te komen. Dat is een minderheid maar geen kleine groep.

Als ze in 2009 al een huis hadden en nu in de problemen komen bij gedwongen verkoop. Dan hebben ze het volledig aan hun zelf te wijten dat ze de overwaarde verbrast hebben.

[rubenos]

Requiem19 schreef op zondag 15 januari 2023 @ 12:08:
[...]


Ik bedoel alleen maar te zeggen dat veel mensen niet lijken te beseffen hoeveel de huizenprijzen al gedaald zijn.

Precies dit, en de vraagprijs lijkt hier de schuldige.

Vorig jaar was de strategie: relatief lage vraagprijs (tov daadwerkelijke koopsommen), om zoveel mogelijk animo te creëren, en daardoor overbiedingen tot wel 20%.

Nu is de strategie: zo hoge vraagprijs als mogelijk, omdat je niet meer kan gokken op een biedingstrijd. Echt geïnteresseerden blijven dan iig wat dichter op die verwachtte vraagprijs.

Ter voorbeeld, een woning van €650k in een wijk waar ik zelf rondkeek ging eind 2021 uiteindelijk voor +20%: €780k.

Nu staan relatief vergelijkbare woningen te koop voor €690k. Oftewel: een hogere vraagprijs. De kans is groot dat ze dat niet krijgen. Ik weet niet wat voor koopsommen het nu zijn, maar stel dat het nog €680k is, dan heb je het al over een daling van 15%.

[Shadowhawk00]

HEY_DUDE schreef op zondag 15 januari 2023 @ 13:54:
[...]


Als ze in 2009 al een huis hadden en nu in de problemen komen bij gedwongen verkoop. Dan hebben ze het volledig aan hun zelf te wijten dat ze de overwaarde verbrast hebben.

Zijn stelling was dat er mensen in 2009 hebben moeten verkopen en daar nu nog problemen van hebben omdat ze de schulden nog moeten afbetalen.
Als mensen zo makkelijk even 100k bij elkaar kunnen sparen om een lening af te lossen waarom kunnen mensen dan niet zo makkelijk even 100k bij elkaar sparen om een huis te kopen?
Misschien omdat 100k bij elkaar sparen gewoon heel erg lang duurt en heel lastig is voor iemand met een modaal inkomen.

Begrip tonen en krijgen is 2 weg verkeer. Mensen die met een restschuld moeten verkopen hebben een groot probleem net als de starters de afgelopen jaren een groot probleem hadden.

[moshimoshi]

HEY_DUDE schreef op zondag 15 januari 2023 @ 13:54:
[...]


Als ze in 2009 al een huis hadden en nu in de problemen komen bij gedwongen verkoop. Dan hebben ze het volledig aan hun zelf te wijten dat ze de overwaarde verbrast hebben.

Dat zeg ik niet. Ik zeg dat sommige mensen nog aan het afbetalen zijn van de schulden die ze hebben opgedaan bij de verkoop tussen 2009-2013.

Waardedalingen zijn echt en als je moet verkopen dan kun je echt serieus in de problemen komen.

[Requiem19]

P.K. schreef op zondag 15 januari 2023 @ 13:53:
[...]


Inderdaad, mensen lijken dat nog wel eens te vergeten. De cijfers geven altijd een vertraagd beeld, pas op het moment dat er duidelijke bevestiging is van een trend zit je er al middenin. Zo ook nu, de waardedaling is al bezig, al heel flink, zeker in het hogere segment zit je denk ik al op 10-15%. (n=1, maar zie hier in de omgeving huizen die vorig jaar zomer/herfst te hoog ingezet zijn nu opnieuw aangeboden worden voor ruim 15% lager)

De markt is al omgeslagen, het is al een kopersmarkt geworden. Waar in de 2e helft van vorig jaar nog veel verkopers die feiten niet onder ogen wilden zien, is er nu geen ontkomen meer aan.

Verdere dalingen vanaf nu zullen -denk ik- 1:1 een correlatie hebben met rentestijgingen. (nog afgezien van dat er met loonstijgingen een deel gecompenseerd zal worden) De vraag is dus wat je wint met langer wachten. Wat er van de koopprijs af gaat, ben je weer extra kwijt aan financiering.
Dan is het misschien zelfs wel voordeliger om nu deze rente te pakken, kan je ook eerder/goedkoper de boel herfinancieren als de rente wel weer daalt.

Tenzij je dus (veel) eigen geld hebt, dan kan speculeren op een verdere daling interessant zijn.

[rube]

Shadowhawk00 schreef op zondag 15 januari 2023 @ 13:38:
[...]
Behalve de puntengrens raken deze regels alleen de kleine individuele verhuurder.
Een grote investeerder heeft niets te maken met Box3 en leenrente die halen het geld op een andere manier op en zetten de woningen wel in een BV.

Ook voor de grotere jongens is de rente opgelopen.

Mensen die door een erfenis of door samenwonen toevallig een kleine woning over hebben om te verhuren worden hierdoor hard geraakt maar de grote jongens die vaak ook de problemen veroorzaken blijven weer buiten schot.

Je ziet nu al dat ontwikkeling van projecten stopgezet of zelfs al compleet geannuleerd zijn.
Hogere bouwkosten, hogere rente, lagere huur (ivm wijziging puntengrens) EN een onbetrouwbare overheid als partner die iedere paar jaar aan de knoppen draait waardoor je zorgvuldige rendementsberekeningen over een maand mogelijk niets meer waard zijn, zorgen ervoor dat nieuwbouw (of ombouwen van kantoren naar) van huurhuizen sterk terug zal vallen.

Of dat nu grote of kleine jongens zijn, elke verhuurder heeft hier "last" van. Dat bepaalde uitwassen op de huurmarkt aangepakt worden is m.i. prima, maar de nu voorgesteld aanpassingen zullen de huurmarkt alleen maar slechter maken en de huizenmarkt als geheel ook niet verbeteren.

[Shadowhawk00]

rube schreef op zondag 15 januari 2023 @ 14:20:
[...]

Ook voor de grotere jongens is de rente opgelopen.

Rente loopt alleen op als je geld moet lenen natuurlijk.

Of dat nu grote of kleine jongens zijn, elke verhuurder heeft hier "last" van. Dat bepaalde uitwassen op de huurmarkt aangepakt worden is m.i. prima, maar de nu voorgesteld aanpassingen zullen de huurmarkt alleen maar slechter maken en de huizenmarkt als geheel ook niet verbeteren.

Als ze gewoon de punten hadden gedaan dan had je de uitwassen aangepakt maar de rest in stand gehouden.

[CVTTPD2DQ]

moshimoshi schreef op zondag 15 januari 2023 @ 14:04:
Dat zeg ik niet. Ik zeg dat sommige mensen nog aan het afbetalen zijn van de schulden die ze hebben opgedaan bij de verkoop tussen 2009-2013.

Dat zou dus een scenario moeten zijn waar mensen tussen 2009 en 2013 hebben verkocht met restschuld, toen een tijdje hebben gehuurd, en ergens tegen de top, vanaf 2019, weer zijn ingestapt (ondanks de restschuld?)

Ik zal niet uitsluiten dat dit soort pechvogels bestaan; zeker met echtscheidingen en nieuwe relaties kun je niet altijd het juiste moment kiezen.

Maar voor de economie in het algmeen is deze groep qua omvang te verwaarlozen, net zoals de groep die nieuwbouw heeft gekocht met oplevering in 2026, en straks onder ogen moet zijn dat er een groot verschil zit in de prijs van hun oude woning in 2022, en de prijs van hun oude woning in 2026.

[sprhnk]

moshimoshi schreef op zondag 15 januari 2023 @ 13:52:
[...]

Als je niet hoeft te verkopen dan klopt dat, maar elk jaar scheiden er veel mensen. Dat is in een crisis een recept om in diepe financiële problemen te komen. Dat is een minderheid, maar geen kleine groep.

Ik zou wel willen scheiden maar dat mag niet van mijn vrouw.

[Paralize_nl]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 15 januari 2023 @ 11:03:
[...]


Waarom is het een bloedbad dan? Begrijp me niet verkeerd, het kan uitzonderlijk vervelend uitpakken voor mensen die net met twee hypotheken jongleren en de waarde van de top van de markt hadden ingecalculeerd.

Mensen die 2021-prijzen hebben betaald, maar gefinancierd tegen 4% rente, hebben ook niet de meest voordelige 'deal' te pakken.


[...]


En bij (nominaal) gelijkblijvende prijzen duurt het ongeveer tien jaar voordat je 30% van de hypotheek hebt afgelost (bij de lage rentestanden van de top van 2022).

Maar omdat de inflatie nu hoog is, verwacht ik dat mensen zeker geen 10 jaar 'onder water' zullen staan.

Ik zie het bloedbad niet zo.

Mja heb je een punt. Gevoelsmatig
Maar bloedbad is meer dat je in een jaar 100k op je gemiddelde woning ziet verdampen. Die 100k stijgt ‘t niet eventjes. Dat duurt normaal veel langer en nu in 1,5 jaar zou het kunnen verdampen.

[Deewop]

Paralize_nl schreef op zondag 15 januari 2023 @ 17:51:
[...]


Mja heb je een punt. Gevoelsmatig
Maar bloedbad is meer dat je in een jaar 100k op je gemiddelde woning ziet verdampen. Die 100k stijgt ‘t niet eventjes. Dat duurt normaal veel langer en nu in 1,5 jaar zou het kunnen verdampen.

Tegelijkertijd waren de afgelopen jaren geen normale jaren: tussen Q2-2020 en Q4-2021 steeg de transactieprijs ongeveer 100k (NVM-cijfers).

De stijgingen van afgelopen jaren van 10% was natuurlijk niet vol te houden. Zeker niet na Q2-2021, toen er nog een extra schep bovenop kwam (20% jaar-op-jaar).

[ Voor 3% gewijzigd door Deewop op 15-01-2023 18:16 ]

[sprhnk]

Paralize_nl schreef op zondag 15 januari 2023 @ 17:51:
[...]


Mja heb je een punt. Gevoelsmatig
Maar bloedbad is meer dat je in een jaar 100k op je gemiddelde woning ziet verdampen. Die 100k stijgt ‘t niet eventjes. Dat duurt normaal veel langer en nu in 1,5 jaar zou het kunnen verdampen.

Gevoelsmatig zou ik zeggen dat de groep mensen die 5 jaar of langer geleden een huis gekocht hebben een stuk groter is dan de groep die korter dan 5 jaar geleden een huis heeft gekocht. Voor die eerste groep maakt het eigenlijk geen drol uit zelfs als er 30% af gaat heb je nog steeds de staatsloterij gewonnen in fictieve overwaarde.

Neemt niet weg dat er vast een wel wat pijnlijke situaties gaan ontstaan in de tweede categorie godsvermogen voor een standaard 1000 in een dozijn rijtjes huis, of het 2 kamer apartment voor de komende 5 jaar.

[Paralize_nl]

Nouja, voor de huizenmarkt is het niet goed als een groep kopers van de afgelopen jaren voor 80% blijft zitten omdat anders wellicht hun huis onder water staat.

De nieuwbouw gaat volledig stilvallen (als dat niet al het geval is) of door prijzen of door stikstof.

We hebben wonderlijke jaren gehad. Komende 5 jaar zullen weer wonderlijk worden;)

[Laapo]

Never mind

[ Voor 98% gewijzigd door Laapo op 15-01-2023 18:36 ]

[Paralize_nl]

sprhnk schreef op zondag 15 januari 2023 @ 18:18:
[...]


Gevoelsmatig zou ik zeggen dat de groep mensen die 5 jaar of langer geleden een huis gekocht hebben een stuk groter is dan de groep die korter dan 5 jaar geleden een huis heeft gekocht. Voor die eerste groep maakt het eigenlijk geen drol uit zelfs als er 30% af gaat heb je nog steeds de staatsloterij gewonnen in fictieve overwaarde.

Niet helemaal. Ik heb in 2015/2016 gekocht. Huis zou q4 21/q122 ong 325 opbrengen.

Er is inmiddels 10% af. Rond 290
Nu een daling van 30% zit je op zo rond de 200.

We hebben toen gekocht en verbouwd met eigen geld en goed geld aan verdient hoor maar je zou terug zitten op 2015 prijsniveau (heel iets hoger)

Dus ja, het zal niet onder water staan, maar 7 jaar aan stijging is dan in 1x klaar.

(Anekdotisch bewijs, dat begrijp ik)

[Napo]

sprhnk schreef op zondag 15 januari 2023 @ 18:18:
[...]


Gevoelsmatig zou ik zeggen dat de groep mensen die 5 jaar of langer geleden een huis gekocht hebben een stuk groter is dan de groep die korter dan 5 jaar geleden een huis heeft gekocht. Voor die eerste groep maakt het eigenlijk geen drol uit zelfs als er 30% af gaat heb je nog steeds de staatsloterij gewonnen in fictieve overwaarde.

En dan moet je in die tweede groep ook nog kijken naar het verschil tussen een doorstromer en een starter.

Als doorstromer heb je een deel van de overwaarde gebruikt om een nieuwe woning aan te kopen, de overwaarde die je effectief ook overneemt van de nieuwe woning. Dan heb je natuurlijk wat verschillen tussen klasse woningen / regio maar desalniettemin is de pijn in die groep alsnog kleiner dan de starters op de woningmarkt

[Aakab]

Ik volg de markt nu al een paar jaar nauwgezet. Moet zeggen dat hier wel, geheel tweakers eigen, een heel erg negatief beeld wordt geschetst. Niemand staat te wachten op een 40% waardedaling, zeker niet in een markt waar er te weinig huizen zijn en er alleen maar meer migratie is.

[spijkerhoofd]

Shadowhawk00 schreef op zondag 15 januari 2023 @ 13:38:
[...]

Behalve de puntengrens raken deze regels alleen de kleine individuele verhuurder.
Een grote investeerder heeft niets te maken met Box3 en leenrente die halen het geld op een andere manier op en zetten de woningen wel in een BV.

Mensen die door een erfenis of door samenwonen toevallig een kleine woning over hebben om te verhuren worden hierdoor hard geraakt maar de grote jongens die vaak ook de problemen veroorzaken blijven weer buiten schot.

Als je als kleine verhuurder nette huur vraagt hoef je je geen zorgen te maken om het puntensysteem. Persoonlijk vind ik het niet meer dan terecht dat elke inkomsten, dus ook die uit box 3 belast worden. Jammer voor de kleine verhuurder, maar als ze de woning verkopen is de kans groot dat er kopers inkomen die er willen wonen ipv verhuren...

[Strijpje]

Aakab schreef op zondag 15 januari 2023 @ 18:54:
Ik volg de markt nu al een paar jaar nauwgezet. Moet zeggen dat hier wel, geheel tweakers eigen, een heel erg negatief beeld wordt geschetst. Niemand staat te wachten op een 40% waardedaling, zeker niet in een markt waar er te weinig huizen zijn en er alleen maar meer migratie is.

Volgens mij hebben de meeste tweakers hier het eerder over 20-25%, en is de 40% alleen genoemd icm een diepe economische recessie. En starters staan wel degelijk te wachten op een flinke correctie hoor

[Shadowhawk00]

spijkerhoofd schreef op zondag 15 januari 2023 @ 18:58:
[...]

Als je als kleine verhuurder nette huur vraagt hoef je je geen zorgen te maken om het puntensysteem. Persoonlijk vind ik het niet meer dan terecht dat elke inkomsten, dus ook die uit box 3 belast worden. Jammer voor de kleine verhuurder, maar als ze de woning verkopen is de kans groot dat er kopers inkomen die er willen wonen ipv verhuren...

Dat van de punten en een nette huur vind ik ook.
Inkomen uit box3 werd al belast als vermogens rendement heffing. En als je kijkt naar het puntensysteem en de waarde van woningen komt dat redelijk overeen. Ongeveer 4% netto rendement op je vermogen.
Als je het inkomen los gaat belasten moet je ook de uitgaven mogen aftrekken van die inkomsten, dus gewoon de onderhoudskosten, VVE bijdrage, verzekeringspremie. En ook om de X jaar een renovatie want daar moet je ook voor reserveren.
Grote investeerders (vaak buitenlandse) kunnen wel alle kosten aftrekken maar kleine Nederlandse verhuurders kunnen dit niet. Dat maakt het nogal dubbel. Voor wie zijn deze regels voor de Nederlanders of voor Buitenlandse investeerders.
Willen we dat rijkdom naar een klein groepje gaat of willen we het eerlijker verdelen?

Als je een verhuurde woning verkoopt veranderd er niets aan de situatie er is gewoon nog 1 gezin dat een woning heeft. Er zijn ook genoeg mensen die niet willen kopen dus verhuur blijft gewoon nodig.

[ Voor 3% gewijzigd door Shadowhawk00 op 15-01-2023 19:32 ]

[Rubbergrover1]

Paralize_nl schreef op zondag 15 januari 2023 @ 18:29:
[...]


Niet helemaal. Ik heb in 2015/2016 gekocht. Huis zou q4 21/q122 ong 325 opbrengen.

Er is inmiddels 10% af. Rond 290
Nu een daling van 30% zit je op zo rond de 200.

We hebben toen gekocht en verbouwd met eigen geld en goed geld aan verdient hoor maar je zou terug zitten op 2015 prijsniveau (heel iets hoger)

Dus ja, het zal niet onder water staan, maar 7 jaar aan stijging is dan in 1x klaar.

(Anekdotisch bewijs, dat begrijp ik)

Je anekdote geeft vooral aan dat zelfs als de prijzen ten opzichte van de top met een gigantische 40% dalen, je nog steeds niet lager zit dan het prijsniveau bij aankoop. Laat staan dat je in de problemen komt. En al helemaal niet dat je in die situatie van een bloedbad kunt spreken. Je raakt alleen 7 jaar fictieve winst kwijt.

[PauseBreak]

Paralize_nl schreef op zondag 15 januari 2023 @ 18:22:
De nieuwbouw gaat volledig stilvallen (als dat niet al het geval is) of door prijzen of door stikstof.

We hebben wonderlijke jaren gehad. Komende 5 jaar zullen weer wonderlijk worden;)

Stikstof is regio-afhankelijk. Bij de gemeente waar ik voor werk is het geen heel groot probleem op dit moment. Mogelijk wel over 5 jaar wanneer we meer nieuwbouw gepland hebben staan binnen een bepaalde straal van een Natura2000-gebied.

We zien hier bij onze grootste uitbreidingswijk al dat kavels na de initiële reserveringsfase toch weer worden teruggegeven omdat de particuliere koper het niet meer rond kan krijgen. Concreet betekent dit dat er van de 150 uitgegeven kavels (kavelprijs gemiddeld rond de 115k von bouwrijp) er op dit moment op 45 wordt gebouwd. Van die 45 zijn circa 35 woningen van een projectontwikkelaar, en die projectontwikkelaar heeft ook moeite om de woningen verkocht te krijgen. Er wordt inmiddels al gebouwd en er staan nog steeds zo'n 10 woningen te koop. Dit terwijl er voor aanvang meer interesse was voor dit project dan er woningen zouden worden gebouwd. Zelfs het hogere segment (700k+) was volledig gereserveerd.

Ter vergelijk, ongeveer een half jaar geleden bij de initiële kaveluitgifte waren er 5x zoveel aanmeldingen dan dat er beschikbare kavels waren. Alle kavels waren dan ook gereserveerd. Na teruggave is er inmiddels geen hond meer voor te vinden. Dit betekent ook niet zulke prettige dingen voor de gemeentelijke begroting want dit is niet het enige project dat op zijn gat dreigt te gaan vallen.

Nu is dit in het Noorden van het land, maar ik hoor van collega's her en der dat met name in de wat kleinere gemeenten dit soort problemen ook spelen. Het is dus niet heel locatiespecifiek, maar wel een lastige spagaat gelet op de woningbouwopgave. We zitten inmiddels in een situatie dat nieuwbouw door allerlei aanvullende eisen ontzettend duur is geworden, waardoor we wel de grond hebben om te bouwen maar er nu nog maar een beperkte groep kopers lijkt te zijn (willen/kunnen).

[Paralize_nl]

Rubbergrover1 schreef op zondag 15 januari 2023 @ 20:12:
[...]

Je anekdote geeft vooral aan dat zelfs als de prijzen ten opzichte van de top met een gigantische 40% dalen, je nog steeds niet lager zit dan het prijsniveau bij aankoop. Laat staan dat je in de problemen komt. En al helemaal niet dat je in die situatie van een bloedbad kunt spreken. Je raakt alleen 7 jaar fictieve winst kwijt.

Ik reageer op dat ik de staatsloterij zou hebben gewonnen. Dat is simpelweg niet waar met een correctie van nog eens 30%. Er is dan niemand meer met overwaarde die vanaf 2015 een huis heeft gekocht.

[JDx]

Paralize_nl schreef op zondag 15 januari 2023 @ 21:15:
[...]


Ik reageer op dat ik de staatsloterij zou hebben gewonnen. Dat is simpelweg niet waar met een correctie van nog eens 30%. Er is dan niemand meer met overwaarde die vanaf 2015 een huis heeft gekocht.

Ik had mijn huis in 2006 gekocht, dat was pas leuk, 125K hypotheek, in 2013 kreeg ik weer aan de andere kant van het land, buren kregen hun huis niet eens kwijt voor 75K.

Dus maar verhuurd, super veel problemen mee gehad, uiteindelijk er zelf weer in gaan wonen, warmtepompje, zonnepanelen en beetje opgeknapt (maar moet nog steeds veel gebeuren, zeker 20K).

Nu gaan ze gelukkig voor 160K in de straat, dus virtueel verlies (en dikke stress toen) en virtuele winst nu

[FSSF]

Aakab schreef op zondag 15 januari 2023 @ 18:54:
Ik volg de markt nu al een paar jaar nauwgezet. Moet zeggen dat hier wel, geheel tweakers eigen, een heel erg negatief beeld wordt geschetst. Niemand staat te wachten op een 40% waardedaling, zeker niet in een markt waar er te weinig huizen zijn en er alleen maar meer migratie is.

Oh ja zeker wel!