Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[geekeep]

Even wat luchtigers zo aan het einde van het jaar:
https://www.funda.nl/voor...n-de-zoektrends-van-2022/

Populairste zoekopdrachten:

1. - Amsterdam
2. - Den Haag
3. - Rotterdam
4. - Utrecht
5. - Groningen

Meestgekozen filteropties:

1. Prijs: tot 4 ton. Dit was vorig jaar nog tot 3 ton
2. Soort object: woonhuis en dan een vrijstaande woning
3. Woonoppervlakte: 100 m2 en groter
4. Aantal kamers: meer dan 3

Het filter ‘Energielabel’ werd maar liefst 24 miljoen keer gebruikt, een stijging van 142%. De meest populaire opties binnen dit filter zijn A, A B & C en A & B.

Meestbekeken huis: https://www.funda.nl/koop.../huis-42827550-headyk-51/ (85k)
Duurste huis: https://www.funda.nl/koop...rtement-42583348-dam-5-y/ (10.5m)

[Shadowhawk00]

Conrado schreef op woensdag 28 december 2022 @ 15:17:
[...]

Waarom direct zo alt-rechts en negatief....

Ik krijg de indruk dat Den Haag begint te beseffen dat we de migratiestroom niet kunnen handelen zoals we dat toe nu toe doen. Het systeem loopt al direct vast met de eerste opvang, de juridische processen en natuurlijk daarna de woningmarkt.

Iedereen wil bouwen, maar niemand wil dat in zijn achtertuin, woonplaats of omgeving, dat is - kort voor de bocht - de actuele situatie. De beslissingsprocessen die normaal 10 jaar duren zijn niet geschikt als er meer dan 100K inwoners per jaar bijkomen.

Het zal anders moeten, alleen weet niemand nog goed hoe....

Wat heeft rechts ermee te maken? Het lijkt wel of rechts een soort synoniem is geworden voor "mensen met een andere mening".

Als ze er in den haag nu pas achter komen dat 250k statushouders per jaar een probleem is met 50k aan nieuwe woningen zijn ze gewoon incompetent. Zelfs kleuters kunnen snappen dat het een probleem gaat als je iets van 5x zo groot is in een bakje probeert te doen.

Het probleem is dat de overheid zich verschuilt achter internationale verdragen als het ze uitkomt maar als het niet uitkomt worden die verdragen gewoon geschonden. Het is gewoon een excuus om hun eigen zin door te drukken. En geen probleem als je 100k per jaar vangt en 1 of 2 eigen woningen bezit maar voor een groot deel van nederland is dat wel een probleem.

Het Australisch of Deens model lijkt best prima te werken dus we weten hoe het moet. En de oorzaak van de massa migratie aanpakken ipv de drang naar altijd maar meer.

NIMBY is het probleem niet, het probleem is gewoon gestoord beleid waardoor mensen al lang inzien dat die nieuwe flat/woonwijk waar maar 0.3auto per woning is en je met 2en moet kopen omdat het te duur is een groot probleem voor hun eigen parkeergelegenheid gaat worden. Maak gewoon goed beleid zodat de bewoners van aanliggende straten/wijken er geen last van hebben maar dat kan niet.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 30 december 2022 @ 19:36:
[...]


Wat heeft rechts ermee te maken? Het lijkt wel of rechts een soort synoniem is geworden voor "mensen met een andere mening".

Als ze er in den haag nu pas achter komen dat 250k statushouders per jaar een probleem is met 50k aan nieuwe woningen zijn ze gewoon incompetent. Zelfs kleuters kunnen snappen dat het een probleem gaat als je iets van 5x zo groot is in een bakje probeert te doen.

Het probleem is dat de overheid zich verschuilt achter internationale verdragen als het ze uitkomt maar als het niet uitkomt worden die verdragen gewoon geschonden. Het is gewoon een excuus om hun eigen zin door te drukken. En geen probleem als je 100k per jaar vangt en 1 of 2 eigen woningen bezit maar voor een groot deel van nederland is dat wel een probleem.

Het Australisch of Deens model lijkt best prima te werken dus we weten hoe het moet. En de oorzaak van de massa migratie aanpakken ipv de drang naar altijd maar meer.

NIMBY is het probleem niet, het probleem is gewoon gestoord beleid waardoor mensen al lang inzien dat die nieuwe flat/woonwijk waar maar 0.3auto per woning is en je met 2en moet kopen omdat het te duur is een groot probleem voor hun eigen parkeergelegenheid gaat worden. Maak gewoon goed beleid zodat de bewoners van aanliggende straten/wijken er geen last van hebben maar dat kan niet.

Die aankomende vergrijzing moet geteckeld worden en zoals het nu gaat is het de deuren wagenwijd open : Op naar de 20 miljoen! Hoe dat iedereen moet wonen? Zoek het maar uit...

[Masvic]

Verwijderd schreef op vrijdag 30 december 2022 @ 20:51:
[...]

Die aankomende vergrijzing moet geteckeld worden

[ Voor 29% gewijzigd door Masvic op 30-12-2022 20:55 ]

[Conrado]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 30 december 2022 @ 19:36:
[...]
Wat heeft rechts ermee te maken? Het lijkt wel of rechts een soort synoniem is geworden voor "mensen met een andere mening".

Als ze er in den haag nu pas achter komen dat 250k statushouders per jaar een probleem is met 50k aan nieuwe woningen zijn ze gewoon incompetent. Zelfs kleuters kunnen snappen dat het een probleem gaat als je iets van 5x zo groot is in een bakje probeert te doen.

We zijn 't met elkaar eens. Mijn eerste zin is (achteraf) wat verkeerd geformuleerd.

[CVTTPD2DQ]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 30 december 2022 @ 19:36:
Als ze er in den haag nu pas achter komen dat 250k statushouders per jaar een probleem is met 50k aan nieuwe woningen zijn ze gewoon incompetent. Zelfs kleuters kunnen snappen dat het een probleem gaat als je iets van 5x zo groot is in een bakje probeert te doen.

250k statushouders per jaar

[Paralize_nl]

Strijpje schreef op woensdag 28 december 2022 @ 01:16:
[...]


Dat de energieprijzen significant gaan zakken binnen het komende 2 jaar ligt ook niet in de lijn der verwachting en inflatie zal tot 2025 hoog blijven (5% hoopt men tegen die tijd te bereiken, bron: nieuwsuur interview met Knot).

Inmiddels onder de 80piek voor gas. Dit was 300 in de zomer. Indien je nu zou afsluiten zou je dus beter af zijn dan in de zomer en de HR ligt nog steeds gelijk, dus nu zijn je maandlasten lager dan afgelopen zomer.

Ik zou Knot met een korrel zout nemen en verwachting mbt energie is al helemaal niet te voorspellen. Alleen dat t wellicht geen 20 piek meer wordt zoals zomer 2021 (wat echt heel laag was) zullen we mee moeten leven.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 31 december 2022 @ 12:37:
[...]


250k statushouders per jaar

Ja, als je iedereen die legaal in Nederland komt wonen 'statushouder' noemt...

[Laapo]

22 december

https://www.bnr.nl/nieuws...tot-7-procent-compenseren

DNB: 'Werkgevers kunnen werknemers 5 tot 7 procent compenseren'


Auteur: Remy Kock

Werkgevers maken genoeg winst om hun werknemers te compenseren met loonstijgingen van 5 tot 7 procent. Dat vindt DNB-baas Klaas Knot. Hij mengde zich eerder al in de verhitte loonstrijd, maar aan concrete loonpercentages waagde hij zich nog niet.

31 december

https://www.bnr.nl/nieuws...en-om-inflatie-te-drukken

ECB: 'Loonstijgingen stoppen om inflatie te drukken'

Auteur: Remy Kock

De lonen in de eurozone groeien sneller dan in eerste instantie gedacht en de Europese Centrale Bank moet tijdig ingrijpen om zo de inflatie niet hoger te doen worden. Dat zei ECB-president Christine Lagarde in de Kroatische krant Jutarnji, zo meldt Reuters.

Had al niet de illusie dat ze bij de ECB goed weten wat ze doen (en zeggen). Mooie afsluiter van dit jaar, weer een deuk in het vertrouwen..

Verwachting 2023: veel daadkracht, weinig doordacht beleid. Rip woningmarkt

[Strijpje]

[b]Laapo in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"

Had al niet de illusie dat ze bij de ECB goed weten wat ze doen (en zeggen). Mooie afsluiter van dit jaar, weer een deuk in het vertrouwen..

Verwachting 2023: veel daadkracht, weinig doordacht beleid. Rip woningmarkt

Ik vond het destijds ook al een opmerkelijke uitspraak van Knot. Als over de hele linie salarisverhogingen plaatsvinden wakkert dat de inflatie alleen maar verder aan. Hij heeft ook gezegd dat ie een milde recessie verwacht- ik (als leek) denk daar totaal anders over, volgens mij staan we een het begin van een jarenlange economische crisis. Wat denken jullie?

[Rubbergrover1]

Strijpje schreef op zondag 1 januari 2023 @ 11:42:
[...]


Ik vond het destijds ook al een opmerkelijke uitspraak van Knot. Als over de hele linie salarisverhogingen plaatsvinden wakkert dat de inflatie alleen maar verder aan. Hij heeft ook gezegd dat ie een milde recessie verwacht- ik (als leek) denk daar totaal anders over, volgens mij staan we een het begin van een jarenlange economische crisis. Wat denken jullie?

Een doel voor de loonsverhoging in de orde van grootte van de helft van de inflatie lijkt mij niet echt de inflatie aan te wakkeren. Lijkt mij eerder een manier om een 'redelijke' referentie te plaatsen. Zodat de werkgevers met goed fatsoen de wens van volledige inflatiecorrectie naast zich neer kunnen leggen.

[RocketKoen]

Strijpje schreef op zondag 1 januari 2023 @ 11:42:
[...]


Ik vond het destijds ook al een opmerkelijke uitspraak van Knot. Als over de hele linie salarisverhogingen plaatsvinden wakkert dat de inflatie alleen maar verder aan. Hij heeft ook gezegd dat ie een milde recessie verwacht- ik (als leek) denk daar totaal anders over, volgens mij staan we een het begin van een jarenlange economische crisis. Wat denken jullie?

Je leest maar de helft van wat hij zegt.
De winsten zijn hoog genoeg om die loonstijging te geven. Dat wil dus zeggen dat bedrijven het salaris kunnen verhogen zonder prijsstijgingen en toch nog een gezonde winstmarge overhouden. Of eigenlijk dat bedrijven hun prijzen veel meer hebben verhoogd dan dat de kosten zijn gestegen.

Lijkt mij absurd dat jan modaal koopkracht moet inleveren terwijl bedrijven recordwinsten schrijven.

[Shadowhawk00]

RocketKoen schreef op zondag 1 januari 2023 @ 12:41:
[...]

Je leest maar de helft van wat hij zegt.
De winsten zijn hoog genoeg om die loonstijging te geven. Dat wil dus zeggen dat bedrijven het salaris kunnen verhogen zonder prijsstijgingen en toch nog een gezonde winstmarge overhouden. Of eigenlijk dat bedrijven hun prijzen veel meer hebben verhoogd dan dat de kosten zijn gestegen.

Lijkt mij absurd dat jan modaal koopkracht moet inleveren terwijl bedrijven recordwinsten schrijven.

Dat is natuurlijk makkelijk praten als het niet jou geld is wat uitgegeven moet worden maar dat van een ander. Je kan wel hard roepen dat anderen meer moeten uitgeven ( in dit geval bedrijven ) maar eigenlijk proberen ze hiermee de schuld af te schuiven. Ze hebben de inflatie enorm laten oplopen door slecht beleid dus alleen hogere salarissen is geen oplossing. Je zou de verantwoordelijke beleidsmakers gewoon verantwoordelijk moeten houden voor hun wanprestaties.

[spijkerhoofd]

Shadowhawk00 schreef op zondag 1 januari 2023 @ 15:16:
[...]


Dat is natuurlijk makkelijk praten als het niet jou geld is wat uitgegeven moet worden maar dat van een ander. Je kan wel hard roepen dat anderen meer moeten uitgeven ( in dit geval bedrijven ) maar eigenlijk proberen ze hiermee de schuld af te schuiven. Ze hebben de inflatie enorm laten oplopen door slecht beleid dus alleen hogere salarissen is geen oplossing. Je zou de verantwoordelijke beleidsmakers gewoon verantwoordelijk moeten houden voor hun wanprestaties.

Het jammere is er nog genoeg bedrijven zijn die wel een groot gedeelte van de inflatie vergoeden, mijn werkgever doet voor iedereen een loonsverhoging van 10 procent en daar boven op komt nog een loonsverhoging voor de individu mbt functievolwassenheid. Als een andere bedrijven niet mee willen dan zullen ze een leegloop krijgen van personeel die een functie elders krijgen. Personeelstekorten dwingen bedrijven toch tot een loonsverhoging anders mogen de managers en directie al het werk zelf doen.

[Deewop]

Shadowhawk00 schreef op zondag 1 januari 2023 @ 15:16:
[...]


Dat is natuurlijk makkelijk praten als het niet jou geld is wat uitgegeven moet worden maar dat van een ander. Je kan wel hard roepen dat anderen meer moeten uitgeven ( in dit geval bedrijven ) maar eigenlijk proberen ze hiermee de schuld af te schuiven. Ze hebben de inflatie enorm laten oplopen door slecht beleid dus alleen hogere salarissen is geen oplossing. Je zou de verantwoordelijke beleidsmakers gewoon verantwoordelijk moeten houden voor hun wanprestaties.

Kan je je reactie wat uit kunnen breiden? Ik vind het nogal vaag.

Wat is precies het verkeerde beleid? Wie moet er door wie verantwoordelijk gehouden worden?

[Grunwold]

Laapo schreef op zaterdag 31 december 2022 @ 20:20:
22 december

Had al niet de illusie dat ze bij de ECB goed weten wat ze doen (en zeggen). Mooie afsluiter van dit jaar, weer een deuk in het vertrouwen..

Verwachting 2023: veel daadkracht, weinig doordacht beleid. Rip woningmarkt

Ach past in het rijtje...

Ow wee als jullie arme mensen helpen met hun energie rekening! Dat jaagt inflatie aan (niet het jarenlange lage rente beleid van ons lol) /Klaas Knot

YouTube: DNB-topman Klaas Knot waarschuwt: energiesteun dreigt inflatie aan t...

[Laapo]

Strijpje schreef op zondag 1 januari 2023 @ 11:42:
[...]


Ik vond het destijds ook al een opmerkelijke uitspraak van Knot. Als over de hele linie salarisverhogingen plaatsvinden wakkert dat de inflatie alleen maar verder aan. Hij heeft ook gezegd dat ie een milde recessie verwacht- ik (als leek) denk daar totaal anders over, volgens mij staan we een het begin van een jarenlange economische crisis. Wat denken jullie?

Ik verwacht dat de inflatie komende maanden eruit loopt. Daarna hangt het van de huizenmarkten af, eurozone breed zit huizenmarkt in de hoek waar de klappen vallen, als de transacties en productie stilvalln is het voorlopig over en uit.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op zondag 1 januari 2023 @ 15:16:
[...]


Dat is natuurlijk makkelijk praten als het niet jou geld is wat uitgegeven moet worden maar dat van een ander. Je kan wel hard roepen dat anderen meer moeten uitgeven ( in dit geval bedrijven ) maar eigenlijk proberen ze hiermee de schuld af te schuiven. Ze hebben de inflatie enorm laten oplopen door slecht beleid dus alleen hogere salarissen is geen oplossing. Je zou de verantwoordelijke beleidsmakers gewoon verantwoordelijk moeten houden voor hun wanprestaties.

Er zit simpelweg heel veel geld bij veel mensen. Als je klanten daardoor je spullen ook probleemloos voor x% hogere prijs kunnen kopen, en je als bedrijf je spullen dus ook bij een x% hogere prijs kwijt kunt, waarom zou je die prijs dan niet verhogen? Het is vervolgens uiteraard aan de bedrijven wat ze met die extra inkomsten doen. Maar als die extra inkomsten niet, of slechts ten dele, voor kosten zoals inkoop van grondstoffen hoeven te worden gebruikt, dan is het geen gekke opmerking dat de bedrijven ook ruimte voor loonsverhoging hebben.

[RocketKoen]

Shadowhawk00 schreef op zondag 1 januari 2023 @ 15:16:
[...]


Dat is natuurlijk makkelijk praten als het niet jou geld is wat uitgegeven moet worden maar dat van een ander. Je kan wel hard roepen dat anderen meer moeten uitgeven ( in dit geval bedrijven ) maar eigenlijk proberen ze hiermee de schuld af te schuiven. Ze hebben de inflatie enorm laten oplopen door slecht beleid dus alleen hogere salarissen is geen oplossing. Je zou de verantwoordelijke beleidsmakers gewoon verantwoordelijk moeten houden voor hun wanprestaties.

Het wanbeleid is als je de lonen niet verhoogt. Dan loopt je personeel namelijk weg naar iemand die dat wel doet. En zonder personeel heb je geen bedrijf meer.
En een bedrijf dat het niet kan betalen om zijn personeel een loonsverhoging te geven die met de inflatie mee gaat, heeft geen bestaansrecht. Geen enkel bedrijf heeft het recht op de arbeid van een ander.

[FunkyTrip]

Strijpje schreef op zondag 1 januari 2023 @ 11:42:
[...]


Ik vond het destijds ook al een opmerkelijke uitspraak van Knot. Als over de hele linie salarisverhogingen plaatsvinden wakkert dat de inflatie alleen maar verder aan. Hij heeft ook gezegd dat ie een milde recessie verwacht- ik (als leek) denk daar totaal anders over, volgens mij staan we een het begin van een jarenlange economische crisis. Wat denken jullie?

Het is nog steeds koffiedik kijken omdat een crisis over het algemeen niet gepaard gaat met extreme arbeidstekorten. Economische neergang met record lage werkeloosheid is iets waar we nog niet eerder mee te maken hebben gehad dus is het ook moeilijk de gevolgen in te schatten.

[Verwijderd]

Eigenlijk zou niemand nu nog moeten kopen of verkopen (sterker nog :ook geen nieuwbouw meer): Zoals nu de rente op +4% staat en de spaarrente bijna 0%

Bunk adviseert iedereen te blijven zitten waar ie zit en dus een dikke middelvinger naar de hypotheeknemers met hun +4% ...en ook dezelfde middelvinger naar de spaarrekening beheerders met die 0.1% spaarrente

[ Voor 20% gewijzigd door Verwijderd op 02-01-2023 16:19 ]

[wibblemoo]

Want dat heeft invloed op de spaar- of hypotheekrente?

[Verwijderd]

wibblemoo schreef op maandag 2 januari 2023 @ 17:05:
Want dat heeft invloed op de spaar- of hypotheekrente?

Dat lijkt mij van wel, als iedereen blijft zitten waar ie zit?

Beter is om dan direct bij de ECB de hypotheek te regelen, kan wrch voor 2%

Kunnen de bankenmannetjes en vrouwtjes ook eens aan een echte baan beginnen.

[ Voor 25% gewijzigd door Verwijderd op 02-01-2023 17:37 ]

[geekeep]

Verwijderd schreef op maandag 2 januari 2023 @ 17:33:
[...]

Dat lijkt mij van wel, als iedereen blijft zitten waar ie zit?

Want hypotheekverstrekkers gaan op eigen risico leningen verstrekken? De kapitaalmarktrente is nu rond de 2.80%. De afgelopen 20 jaar is de hypotheekrente altijd +1% boven de marktrente gebleven. De 10j NHG rente is onlangs weer onder de 4% geschoten, dus zo scheef getrokken is het niet (meer).
Met waarschijnlijk nog een aanstaande verhoging vanuit de ECB is de kans érg klein dat hypotheekrentes de komende jaren überhaupt (significant) dalen.

[Verwijderd]

geekeep schreef op maandag 2 januari 2023 @ 17:37:
[...]

Want hypotheekverstrekkers gaan op eigen risico leningen verstrekken? De kapitaalmarktrente is nu rond de 2.80%. De afgelopen 20 jaar is de hypotheekrente altijd +1% boven de marktrente gebleven. De 10j NHG rente is onlangs weer onder de 4% geschoten, dus zo scheef getrokken is het niet (meer).
Met waarschijnlijk nog een aanstaande verhoging vanuit de ECB is de kans érg klein dat hypotheekrentes de komende jaren überhaupt (significant) dalen.

Lijkt me fijn om de landelijke bancaire sector over te slaan en een hypotheekadviseur in handen te nemen die rechtstreeks met de ECB het hypotheekvoorstel doet. De banken gewoon het dagelijkse pin en betaalverkeer, prima

[wibblemoo]

Verwijderd schreef op maandag 2 januari 2023 @ 17:43:
[...]

Lijkt me fijn om de landelijke bancaire sector over te slaan en een hypotheekadviseur in handen te nemen die rechtstreeks met de ECB het hypotheekvoorstel doet. De banken gewoon het dagelijkse pin en betaalverkeer, prima

En voor welke rente mogen particulieren dan lenen bij de ECB? Zeker dezelfde rentes als banken met miljarden als balanstotaal?

[Verwijderd]

wibblemoo schreef op maandag 2 januari 2023 @ 17:50:
[...]


En voor welke rente mogen particulieren dan lenen bij de ECB? Zeker dezelfde rentes als banken met miljarden als balanstotaal?

Nee, 2%(als voorbeeld) ..waarom de banken er tussen hebben voor een hypotheek?

Het geven/ nemen van grote leningen en dan vooral hypotheken rechtstreeks bij de ECB, tegen marktconforme Euribor. Moet maar eens een keer ophouden met het harken van onze lokale bankiers! Die mogen best verdienen, mag zekers, maar dan gewoon op toet-toet/wasmaschines en weet ik veel wat voor persoonlijke leningen. Lukt ze dat niet, jammer dan, andere baan zoeken : Werk genoeg

[fjjl]

Verwijderd schreef op maandag 2 januari 2023 @ 18:00:
[...]

Nee, 2%(als voorbeeld) ..waarom de banken er tussen hebben voor een hypotheek?

Het geven/ nemen van grote leningen en dan vooral hypotheken rechtstreeks bij de ECB, tegen marktconforme Euribor. Moet maar eens een keer ophouden met het harken van onze lokale bankiers! Die mogen best verdienen, mag zekers, maar dan gewoon op toet-toet/wasmaschines en weet ik veel wat voor persoonlijke leningen. Lukt ze dat niet, jammer dan, andere baan zoeken : Werk genoeg

De woningmarkt verschilt toch veel te veel per land om dat Europees bij 1 partij te leggen, je wilt wat specialisatie hebben daarvoor om de juiste afweging wel/geen hypotheek te kunnen maken.
Toevoeging:Wellicht dus bij centrale banken van de landen leggen, zodat de concurrentie weg is, maar zelfs dat lijkt mij onhaalbaar om er door te krijgen.

[ Voor 9% gewijzigd door fjjl op 02-01-2023 18:05 ]

[Verwijderd]

fjjl schreef op maandag 2 januari 2023 @ 18:02:
[...]

De woningmarkt verschilt toch veel te veel per land om dat Europees bij 1 partij te leggen, je wilt wat specialisatie hebben daarvoor om de juiste afweging wel/geen hypotheek te kunnen maken.
Toevoeging:Wellicht dus bij centrale banken van de landen leggen, zodat de concurrentie weg is, maar zelfs dat lijkt mij onhaalbaar om er door te krijgen.

Daar heb je wel een punt. Stel het hypotheek-verstrekken onder centrale landelijke beheer zoals DNB in ons geval. Korte lijntjes dus. De Hypotheekadviseur gaat dan rechtstreeks met DNB aan de slag. Verder de banken, zoals eerdere post : Persoonlijke leningen of andere financiële zaken, maar hypotheken onderbrengen bij de DNB/ECB

[ Voor 14% gewijzigd door Verwijderd op 02-01-2023 18:17 ]

[Shadowhawk00]

Deewop schreef op zondag 1 januari 2023 @ 15:29:
[...]


Kan je je reactie wat uit kunnen breiden? Ik vind het nogal vaag.

Wat is precies het verkeerde beleid? Wie moet er door wie verantwoordelijk gehouden worden?

De ECB en DNB hebben de afgelopen jaren gewoon wanbeleid gevoerd. Ze hebben als taak de inflatie rond d 2-3% te houden. Afgelopen jaar was de inflatie 16% dus ze hebben gewoon gefaald.

De extreem lage rente heeft voor hoge inflatie en huizenprijzen geleid, je mag verwachten dat de mensen daar weten wat ze doen en dat ze dus ook verantwoordelijk gehouden kunnen worden voor het falen.

fjjl schreef op maandag 2 januari 2023 @ 18:02:
[...]

De woningmarkt verschilt toch veel te veel per land om dat Europees bij 1 partij te leggen, je wilt wat specialisatie hebben daarvoor om de juiste afweging wel/geen hypotheek te kunnen maken.
Toevoeging:Wellicht dus bij centrale banken van de landen leggen, zodat de concurrentie weg is, maar zelfs dat lijkt mij onhaalbaar om er door te krijgen.

Eigenlijk zijn de lokale banken gewoon tussenhandelaren die specialiseren in de lokale markt en een % pakken als winst. Het probleem is eigenlijk meer dat ze gewoon te belangrijk zijn geworden en daardoor te veel macht naar zich toe kunnen trekken.

[ Voor 34% gewijzigd door Shadowhawk00 op 02-01-2023 18:17 ]

[franssie]

Shadowhawk00 schreef op maandag 2 januari 2023 @ 18:14:
<>
Eigenlijk zijn de lokale banken gewoon tussenhandelaren die specialiseren in de lokale markt en een % pakken als winst.

Verwijderd schreef op maandag 2 januari 2023 @ 18:13:
[...]

Daar heb je wel een punt. Stel het hypotheek-verstrekken onder centrale landelijke beheer zoals DNB in ons geval. Korte lijntjes dus. De Hypotheekadviseur gaat dan rechtstreeks met DNB aan de slag. Verder de banken, zoals eerdere post : Persoonlijke leningen of andere financiële zaken, maar hypotheken onderbrengen bij de DNB/ECB

Niet alleen winst, banken maken ook kosten, voor een groot deel om aan de eisen van DNB/ECB te voldoen (want wat denk je, de banken moeten ook sparen om woningprijsdalingen te kunnen verwerken als er weer een crisis is).
Banken makelen in geld, vraag aanbod etc.

Het probleem is eigenlijk meer dat ze gewoon te belangrijk zijn geworden en daardoor te veel macht naar zich toe kunnen trekken.

Er is als alternatief alleen de pensioenfondsen in NL, maar die laten de operationele werkelijkheid over aan de banken die weten hoe het moet, dus verkopen de banken de leningen deels door aan die fondsen voor funding.

Het is niet zoals met Dagobert Duck dat een bank een kluis heeft met geld, al denken sommigen hier en hierbuiten dat wel.
Dat geld komt van spaarders, en om die te beschermen zijn er regels.
Het is opmerkelijker dat de spaarrentes zo traag stijgen dan de hypotheekrentes.En daarbij kan je wel naar de banken kijken

[ Voor 30% gewijzigd door franssie op 02-01-2023 18:25 ]

[HEY_DUDE]

[b]franssie schreef op maandag 2 januari 2023 @ 18:23:[/

Dat geld komt van spaarders, en om die te beschermen zijn er regels.

Dat is precies het sprookje wat de banken graag hebben dat je gelooft. Slechts een heel klein deel komt van spaarders, de bancaire reserve. Wat ik daarover bij de ECB kan banden is dat 1%

Waar komt dan de andere 99% vandaan? Nou van de geldprinter. Voordat jij de hypotheek afsloot bestond die 99% helemaal niet.

Budget regels zijn er om de consument tegen de banken te beschermen. Tijdens de crisis hadden de banken de consumenten, vooral in de VS, volledig in niet op te brengen schulden gestort. Zouden de banken zo weer doen.

Waarom betalen we rente? Een deel gaat naar de ECB, de ECB rente is de rente die de ECB aan banken rekent om dat geld te printen. Hypotheek rente minus ECB rente gaat gewoon naar de aandeelhouders.

[ Voor 12% gewijzigd door HEY_DUDE op 02-01-2023 19:32 ]

[franssie]

HEY_DUDE schreef op maandag 2 januari 2023 @ 19:32:
[...]


Dat is precies het sprookje wat de banken graag hebben dat je gelooft. Slechts een heel klein deel komt van spaarders, de bancaire reserve. Wat ik daarover bij de ECB kan banden is dat 1%

Waar komt dan de andere 99% vandaan? Nou van de geldprinter. Voordat jij de hypotheek afsloot bestond die 99% helemaal niet.

Budget regels zijn er om de consument tegen de banken te beschermen. Tijdens de crisis hadden de banken de consumenten, vooral in de VS, volledig in niet op te brengen schulden gestort. Zouden de banken zo weer doen.

Waarom betalen we rente? Een deel gaat naar de ECB, de ECB rente is de rente die de ECB aan banken rekent om dat geld te printen. Hypotheek rente minus ECB rente gaat gewoon naar de aandeelhouders.

welke 99% - je roept maar wat lijkt het of heb je een bron? (1% kapitaal aanhouden =/= 1% kosten, dat zit iets ingewikkelder in elkaar)

En de rest gaat niet zo maar naar de aandeelhouders - banken maken ook kosten. Dat gezegd hebbende kunnen we wel een discussie voeren over de winsten die banken maken, maar niet in dit topic lijkt mij. Er mag wel wat rente bij op de spaarrekeningen wat mij betreft, maar ook daar gaat dit topic niet over

[HEY_DUDE]

franssie schreef op maandag 2 januari 2023 @ 19:40:
[...]

welke 99% - je roept maar wat lijkt het of heb je een bron? (1% kapitaal aanhouden =/= 1% kosten, dat zit iets ingewikkelder in elkaar)

En de rest gaat niet zo maar naar de aandeelhouders - banken maken ook kosten. Dat gezegd hebbende kunnen we wel een discussie voeren over de winsten die banken maken, maar niet in dit topic lijkt mij. Er mag wel wat rente bij op de spaarrekeningen wat mij betreft, maar ook daar gaat dit topic niet over

Hier een tekenfilmpje waarin wordt uitgelegd dat wanneer je een hypotheek afsluit dit geld gecreeerd wordt.

Ik roep zeker niet zomaar wat

Dat de bank nog wat kosten etc. heeft klopt wel. Maar neemt niet weg dat je hypotheek gewoon uit het niets komt. Wordt zeker niet gedekt door spaarders.

[franssie]

HEY_DUDE schreef op maandag 2 januari 2023 @ 19:51:
[...]


Hier een tekenfilmpje waarin wordt uitgelegd dat wanneer je een hypotheek afsluit dit geld gecreeerd wordt.

Ik roep zeker niet zomaar wat

Dat de bank nog wat kosten etc. heeft klopt wel. Maar neemt niet weg dat je hypotheek gewoon uit het niets komt. Wordt zeker niet gedekt door spaarders.

Het is geen makkelijke materie. En de WRR is ook weer wat meerzijdig interpreteerbaar (sowieso een goede danktank die niet vies is van leuke ideeën zoals het basisinkomen, niet haalbaar, maar wel leuk).

Rabobank heeft er een goed stuk over:

Dat private partijen het meeste geld in omloop brengen, is geen nieuw verschijnsel. Het zijn eeuwenlang vooral private instellingen geweest die de gelduitgifte verzorgden. Zelfs in Nederland heeft DNB pas in 1948 het monopolie op de uitgifte van bankbiljetten verkregen. Het is ook geen ‘goed bewaard geheim’, zoals sommigen wel eens hebben gesteld. Het kan in ieder handboek over het financiële stelsel of boeken over de geschiedenis van het geld worden gevonden (Davies, 2016). Zelfs in de meeste lesboeken die worden gebruikt in het economieonderwijs op de middelbare school staat het in het algemeen netjes uitgelegd. Er is wat dit betreft niets nieuws onder de zon. Toch blijkt deze ‘ontdekking’ in bepaalde kringen niet alleen tot misverstanden, maar zelfs tot hevige verontwaardiging te leiden. Die verontwaardiging betreft de bij sommigen levende indruk dat banken ‘hun eigen geld kunnen scheppen’. Die indruk is voor de volle honderd procent verkeerd, maar leidt desondanks een hardnekkig leven. Het is belangrijk dat misverstanden als deze uit de weg worden geruimd, want het leidt tot verkeerde conclusies. Ook het idee dat banken onbeperkt geld kunnen creëren, dat giraal geld nergens door is gedekt en dat dit per definitie leidt tot een ongebreidelde groei van de geldhoeveelheid is niet correct, zoals we verderop uiteen zullen zetten. Een meer genuanceerd kritiekpunt op het huidige stelsel is dat banken hun eigen gratis funding kunnen creëren. Die indruk gaat voor individuele banken maar in beperkte mate op, maar is op het niveau van het bancaire systeem in beginsel correct.

De laatste zin in cursief omdat die ook wel weer de nuance weergeeft waar jij je in kan vinden denk ik.
https://www.rabobank.nl/k...9-hoe-werkt-geldschepping

Als banken geld konden printen zoals de EU deed, waren we als economie allang kapot. Dat de ECB een te ruimhartig beleid heeft gevoerd door het opkopen van staatsobligaties, absoluut en dat is een grotere reden van de asset inflatie (o.a. woningen, maar ook machinerie) en fout geweest. maar dat is EU.

[HEY_DUDE]

franssie schreef op maandag 2 januari 2023 @ 20:10:

https://www.rabobank.nl/k...9-hoe-werkt-geldschepping

Het verhaal van de boerenleenbank is wel wat gekleurd

Conclusie 11
Het stelsel van fractional reserve banking heeft zich gedurende de huidige crisis in het algemeen goed gehouden. Er is geen scherpe daling in de kredietverlening opgetreden.

Om na bijna een volledige collaps van het bancair systeem te claimen dat het systeem zich goed gehouden heeft is wel Het systeem moest met massa”s belastinggeld overeind gehouden worden. Niets aan de hand plebs het systeem houdt zich goed (en bemoei je je er vooral niet mee).

Ben niet tegen het een fractionair bancair systeem maar een systeem waarbij de aandeelhouders uitgekocht worden bij een crash en de gewone man onder de bus wordt gegooid is geen goed systeem.

[Conrado]

Shadowhawk00 schreef op maandag 2 januari 2023 @ 18:14:
De ECB en DNB hebben de afgelopen jaren gewoon wanbeleid gevoerd. Ze hebben als taak de inflatie rond d 2-3% te houden. Afgelopen jaar was de inflatie 16% dus ze hebben gewoon gefaald.

Tuurlijk, tuurlijk, weg ermee! Want iedereen zag dat toch aankomen? We wisten allemaal dat een een virus een enorme impact kan hebben? En we snapten toch allemaal dat Belarus en Rusland niet toevallig met wat troepen aan het oefenen waren? En dat Rusland zomaar gaskraan ging dichtdraaien? Dat die centrale banken zo dom zijn zeg

Kortom, we leven de laatste jaren van incident naar incident en eigenlijk moeten we vooral blij zijn dat de gevolgen nog beperkt zijn.

De extreem lage rente heeft voor hoge inflatie en huizenprijzen geleid, je mag verwachten dat de mensen daar weten wat ze doen en dat ze dus ook verantwoordelijk gehouden kunnen worden voor het falen.

De lage hypotheekrente en de prijzenopdrijving van de huizenmarkt is geen beleid, maar simpelweg wat bijwerking. Helaas, geldt dat andersom ook....

[Rengdxng]

Conrado schreef op maandag 2 januari 2023 @ 22:01:
[...]

Tuurlijk, tuurlijk, weg ermee! Want iedereen zag dat toch aankomen? We wisten allemaal dat een een virus een enorme impact kan hebben? En we snapten toch allemaal dat Belarus en Rusland niet toevallig met wat troepen aan het oefenen waren? En dat Rusland zomaar gaskraan ging dichtdraaien? Dat die centrale banken zo dom zijn zeg

Kortom, we leven de laatste jaren van incident naar incident en eigenlijk moeten we vooral blij zijn dat de gevolgen nog beperkt zijn.

[...]

De lage hypotheekrente en de prijzenopdrijving van de huizenmarkt is geen beleid, maar simpelweg wat bijwerking. Helaas, geldt dat andersom ook....

Wat bijwerking.

Er is al jarenlang kritiek op het rentebeleid van zowel de ECB als de FED, alleen niet uit de hoek waar met vermogen gespeeld wordt.

Het rentebeleid van de afgelopen 5 jaar is gewoonweg crimineel geweest, met de weerzinwekkende stijgingen en de sneeuwbaleffecten in veel sectoren was het vanaf 2017 echt tijd om de rentes te verhogen om de sneeuwbal af te gaan remmen en weer lucht te krijgen.

De FED en ECB zijn tot in het extreme door gegaan met hun rentebeleid.

Toen kwam de coronacrisis en met de gedachte om de status quo te houden is er zo verschrikkelijk veel geld de markt in gepompt dat die sneeuwbal ook nog eens parabolisch meer sneeuw is aan gaan zuigen.

Wat er met beleggingen is gebeurd tijdens wat een crisis had moeten zijn is bizar. Heb je de aandelenmarkt, de woningmarkt of de horlogemarkt toen in de gaten gehouden?

Zijn de FED en ECB toen eindelijk de rentes gaan verhogen?

Natuurlijk niet want ze konden door voorbij de min, nog meer geld de economie in.

En nu roepen de financiële organen dat de inflatie komt door gasprijs en dat graan schaarser is.

Ik hoor niemand over de Chocolaterie hier in het dorp van 30m2 die 230.000 euro coronasteun heeft ontvangen.

Ik ben dit jaar bij teveel opdrachtnemers over de vloer geweest die een nieuw bedrijfspand hadden staan terwijl ze geen serieuze bedrijvigheid hadden tijdens corona, en ook bij teveel die voor 90% met inleners werken waar het geld al tegen de plinten aan klotste maar hulp "nodig" hadden waar thuis inmiddels hele sportauto verzamelingen bij de eigenaars staan.

Geldverruiming is niet zonder effect, en de effecten waren veeeeel lichter geweest wanneer de centrale banken in 2016/2017 waren begonnen met rentes naar een gezonder niveau brengen en wat behoudzamer waren geweest met het smijten met ontelbare miljarden om de status quo te "beschermen".

[ Voor 7% gewijzigd door Rengdxng op 02-01-2023 22:54 ]

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op maandag 2 januari 2023 @ 17:33:
[...]

Dat lijkt mij van wel, als iedereen blijft zitten waar ie zit?

Beter is om dan direct bij de ECB de hypotheek te regelen, kan wrch voor 2%

Kunnen de bankenmannetjes en vrouwtjes ook eens aan een echte baan beginnen.

De ecb heeft geen lange termijn leningen. 'de' ecb rente is korte termijn rente.

Als je enige referentie voor een vergelijking met de hypotheekrente wilt hebben, dan kun je beter naar de kapitaalmarktrente kijken. Die staat in Nederland voor tien jaar vast momenteel. op ongeveer 2,8%. Maar voor een land als Italië staat de kapitaalmarktrente al boven de 4%. Dat is hoger dan bij sommige hypotheken.

Dat betekent dat het risico van een hypotheek, plus alle bijkomende kosten en de risico's op bv voortijdig aflossen, lager inprijzen dan het risico van een lening aan Italië. Dat lijkt mij niet echt heel erg overpriced.

[Conrado]

Rengdxng schreef op maandag 2 januari 2023 @ 22:47:
[...]
Er is al jarenlang kritiek op het rentebeleid van zowel de ECB als de FED….

Hier gaat het niet over het macro-economische beleid van de centrale banken, maar over de huizenmarkt.

En het beleid van de ECB is daar niet op gericht. De lage rente voor hypotheken is daarbij slechts een bijwerking, net zo min dat de ECB nu huizenmarkt-beleid maakt nu de rentes stijgen.

[geekeep]

Conrado schreef op maandag 2 januari 2023 @ 23:35:
[...]

Hier gaat het niet over het macro-economische beleid van de centrale banken, maar over de huizenmarkt.

En het beleid van de ECB is daar niet op gericht. De lage rente voor hypotheken is daarbij slechts een bijwerking, net zo min dat de ECB nu huizenmarkt-beleid maakt nu de rentes stijgen.

Wel "toevallig" dat huizenprijzen niet meegerekend worden met de inflatie Goh, wellicht hadden ze dan wat eerder de deksel op hun neus gekregen met hun loze belofte qua inflatiestabiliteit garanderen.

[Rengdxng]

Conrado schreef op maandag 2 januari 2023 @ 23:35:
[...]

Hier gaat het niet over het macro-economische beleid van de centrale banken, maar over de huizenmarkt.

Het macro economische beleid heeft het sterkste causale verband op de waardeontwikkeling in de woningmarkt, maar als je het zo belangrijk vindt dat we dicht bij het vuur blijven onthoudt jezelf dan voortaan van dit soort reacties:

We wisten allemaal dat een een virus een enorme impact kan hebben? En we snapten toch allemaal dat Belarus en Rusland niet toevallig met wat troepen aan het oefenen waren? En dat Rusland zomaar gaskraan ging dichtdraaien?

[franssie]

geekeep schreef op maandag 2 januari 2023 @ 23:55:
[...]

Wel "toevallig" dat huizenprijzen niet meegerekend worden met de inflatie Goh, wellicht hadden ze dan wat eerder de deksel op hun neus gekregen met hun loze belofte qua inflatiestabiliteit garanderen.

Voor asset inflatie (wo de huizen prijzen) werd al jaren geleden gewaarschuwd, de prijs (koopkracht) inflatie is iets anders. Wel allebei veroorzaakt door gratis geld in de eerste plaats, en een beetje energie door de oorlog - al krijgt die genakshalve nu de schuld val alles en iedereen.

[Laapo]

HEY_DUDE schreef op maandag 2 januari 2023 @ 19:51:
[...]


Hier een tekenfilmpje waarin wordt uitgelegd dat wanneer je een hypotheek afsluit dit geld gecreeerd wordt.

Ik roep zeker niet zomaar wat

Dat de bank nog wat kosten etc. heeft klopt wel. Maar neemt niet weg dat je hypotheek gewoon uit het niets komt. Wordt zeker niet gedekt door spaarders.

Dat geleend geld wordt door een ander ontvangen, voor zover daar geen schulden van worden afbetaald wordt dat onderdeel van het spaartegoed van de verkoper.

De afgeloste hypotheek van de verkoper is geld dat weer uit het systeem verdwijnt.

Daarmee is het allemaal aardig sluitend.

[Laapo]

Rengdxng schreef op maandag 2 januari 2023 @ 22:47:
[...]


Geldverruiming is niet zonder effect, en de effecten waren veeeeel lichter geweest wanneer de centrale banken in 2016/2017 waren begonnen met rentes naar een gezonder niveau brengen en wat behoudzamer waren geweest met het smijten met ontelbare miljarden om de status quo te "beschermen".

We weten niet hoe 2016-2022 dan verlopen waren. Het ging in die periode in de Eurozone economisch gezien wel oke, ondanks uitzonderlijke situaties zoals corona en en de oorlog in Oekraïne.

Wie zegt mij dat we in 2018 niet met z'n allen werkloos waren als de rente op 5% had gestaan?

[Conrado]

Rengdxng schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 00:02:
Het macro economische beleid heeft het sterkste causale verband op de waardeontwikkeling in de woningmarkt, maar als je het zo belangrijk vindt dat we dicht bij het vuur blijven onthoudt jezelf dan voortaan van dit soort reacties:

Nou ik ben geen moderator en bepaal niet wat je al dan niet post, anders om ook niet trouwens. Je mag helemaal los gaan op de ECB hoor

Het enige wat ik zeg is dat je moeilijk kritiek op de ECB inzake de huizenmarkt kunt hebben. Dat is geen beleid, enkel een bijzaak. Het verband is wel duidelijk, maar daar blijft het - voor de ECB althans - bij.

[Laapo]

Funda is eindelijk ook zover. De eerste echte daling qua woningwaarde voor mijn rijtjeswoning in een Amsterdamse buitenwijk:

Tov vorige maand -5,17%
Tov het hoogtepunt afgelopen juni -5,85%

[Conrado]

Hier in ZO Brabant -0.3% voor een huis bovenkant markt.

[geekeep]

Laapo schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 10:05:
Funda is eindelijk ook zover. De eerste echte daling qua woningwaarde voor mijn rijtjeswoning in een Amsterdamse buitenwijk:

Tov vorige maand -5,17%
Tov het hoogtepunt afgelopen juni -5,85%

Conrado schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 10:32:
Hier in ZO Brabant -0.3% voor een huis bovenkant markt.

Ben benieuwd naar de cijfers van de NVM per regio. Een landelijke gemiddelde wordt altijd scheefgetrokken door extremen.
Hoge pieken = hoge dalen of zal een populaire regio alsnog populair blijven en beter bestand tegen klappen? Het is niet alsof álle beroepen in de randstad beter verdienen dan er buiten, dus ergens zit een kantelpunt qua betaalbaarheid en dus vraag.

[johndoe1009]

Ook interessant:

https://www.nu.nl/economi...op-rij-flink-gedaald.html

40% minder nieuwe hypotheekaanvragen dan december vorig jaar.

Ik denk dat de donkere wolken voor steeds meer mensen duidelijk gaan worden nu nieuwsberichten stelliger durven te worden.

Nu zit ik bovenop de cijfers en dit soort nieuwsberichten, omdat ik ontzettend graag een woning wil, maar krijg soms nog de reactie 'nee joh, woningen gaan nauwelijks dalen in waarde - misschien 3% per jaar' van vrienden.

[ Voor 3% gewijzigd door johndoe1009 op 03-01-2023 15:07 ]

[geekeep]

johndoe1009 schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 15:02:
Ook interessant:

https://www.nu.nl/economi...op-rij-flink-gedaald.html

40% minder nieuwe hypotheekaanvragen dan december vorig jaar.

Ik denk dat de donkere wolken voor steeds meer mensen duidelijk gaan worden nu nieuwsberichten stelliger durven te worden.

Nu zit ik bovenop de cijfers en dit soort nieuwsberichten, omdat ik ontzettend graag een woning wil, maar krijg soms nog de reactie 'nee joh, woningen gaan echt niet dalen in waarde' van vrienden.

Nouja, enkele procenten daling komend jaar is het merendeel van de geïnformeerde tweakers én financiële instellingen het wel over eens volgens mij. De vraag is of daarmee de betaalbaarheid verbetert. Daarnaast stijgt de NHG grens en telt het 2e inkomen nu voor 100% mee, dus de financiële ruimte van je concurrenten groeit (ook).

[johndoe1009]

geekeep schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 15:07:
[...]

Nouja, enkele procenten daling komend jaar is het merendeel van de geïnformeerde tweakers én financiële instellingen het wel over eens volgens mij. De vraag is of daarmee de betaalbaarheid verbetert. Daarnaast stijgt de NHG grens en telt het 2e inkomen nu voor 100% mee, dus de financiële ruimte van je concurrenten groeit (ook).

Ah, ik had het idee dat een merendeel zeker wel rond de 15% zat. Nu moet ik zeggen dat ik niet echt een frequent tweakers gebruiker ben. De inschattingen van de financiële instellingen neem ik zelf altijd met een korreltje zout. Ik ben voor de lol eens berichten over de huizenmarkt in de jaren 2008-2012 op gaan zoeken en gaan lezen. Ook eens gekeken naar de paar keer ervoor dat er toch wat meer af ging. Wel interessant, vooral hoe de argumenten 'maar er is enorme krapte' ed elke keer weer opgevoerd worden. Je hebt gelijk over de concurrentie - maar onbetaalbaar blijft onbetaalbaar. Goed, dit dacht ik afgelopen jaren ook.. We gaan het meemaken

[spijkerhoofd]

johndoe1009 schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 15:02:
Ook interessant:

https://www.nu.nl/economi...op-rij-flink-gedaald.html

40% minder nieuwe hypotheekaanvragen dan december vorig jaar.

Ik denk dat de donkere wolken voor steeds meer mensen duidelijk gaan worden nu nieuwsberichten stelliger durven te worden.

Nu zit ik bovenop de cijfers en dit soort nieuwsberichten, omdat ik ontzettend graag een woning wil, maar krijg soms nog de reactie 'nee joh, woningen gaan nauwelijks dalen in waarde - misschien 3% per jaar' van vrienden.

In de jaren hiervoor waren de meeste hypotheekaanvragen oversluiters die wilde profiteren van de lage rentes, nu de rentes fors gestegen zijn is het niet meer nodig om eerder over te sluiten. Plus volgens mij is woningaanbod ook fors naar beneden gegaan de laatste maanden...

[geekeep]

johndoe1009 schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 15:11:
[...]


Ah, ik had het idee dat een merendeel zeker wel rond de 15% zat. Nu moet ik zeggen dat ik niet echt een frequent tweakers gebruiker ben. De inschattingen van de financiële instellingen neem ik zelf altijd met een korreltje zout. Ik ben voor de lol eens berichten over de huizenmarkt in de jaren 2008-2012 op gaan zoeken en gaan lezen. Ook eens gekeken naar de paar keer ervoor dat er toch wat meer af ging. Wel interessant, vooral hoe de argumenten 'maar er is enorme krapte' ed elke keer weer opgevoerd worden. Je hebt gelijk over de concurrentie - maar onbetaalbaar blijft onbetaalbaar. Goed, dit dacht ik afgelopen jaren ook.. We gaan het meemaken

Klopt, wel grappig om dezelfde argumenten terug te zien komen toen en nu. Van de andere kant is de situatie lastig vergelijkbaar:

1. Er is geen crisis qua overfinanciering van je woning. Integendeel, een groot deel van de huiseigenaren heeft afgelopen jaren voor lage LTV/rente kunnen oversluiten.
2. Veel mensen hebben verbouwd of zijn verhuisd naar iets groters tijdens corona, dus kleinere kans op verhuizen binnen afzienbare tijd.
3. Sociaal huuraanbod afgelopen jaren uitgekleed als gevolg van politiek beleid.
4. Nieuwbouw op z'n gat door stikstofgeneuzel (en personeel).
5. Economie blijft ondanks extreme inflatie doortuffen, genoeg sectoren met personeelstekorten
6. Vrije verhuur moet investeren in hun woningen om aan hun punten te komen -> hogere huren

Daarnaast heeft het jaren geduurd om op die 20% daling van die vorige crisis te geraken. Niemand die het kan voorspellen, maar buiten de 'moetjes' in de huizenmarkt vraag ik mij af hoeveel een gemiddelde huiseigenaar bereid is te zakken. Temeer omdat de huren ook doorstijgen en er dus weinig alternatief is.

[Laapo]

geekeep schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 14:44:
[...]


[...]

Ben benieuwd naar de cijfers van de NVM per regio. Een landelijke gemiddelde wordt altijd scheefgetrokken door extremen.
Hoge pieken = hoge dalen of zal een populaire regio alsnog populair blijven en beter bestand tegen klappen? Het is niet alsof álle beroepen in de randstad beter verdienen dan er buiten, dus ergens zit een kantelpunt qua betaalbaarheid en dus vraag.

Iedere regio heeft een eigen dynamiek, maar wat gelijk is voor allen is toch wel die hoge rente. Kijk ook uit naar de NVM cijfers, eigenlijk de enige bron die dicht op realtime zit.

[Masvic]

johndoe1009 schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 15:02:
Ook interessant:


Nu zit ik bovenop de cijfers en dit soort nieuwsberichten, omdat ik ontzettend graag een woning wil, maar krijg soms nog de reactie 'nee joh, woningen gaan nauwelijks dalen in waarde - misschien 3% per jaar' van vrienden.

Of 6% per kwartaal zoals in q3 van vorig jaar? Dat hebben de meeste mensen niet helemaal meegekregen volgens mij... Maar goed we will see.

[Conrado]

johndoe1009 schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 15:02:
40% minder nieuwe hypotheekaanvragen dan december vorig jaar.
.....
Nu zit ik bovenop de cijfers en dit soort nieuwsberichten, omdat ik ontzettend graag een woning wil, maar krijg soms nog de reactie 'nee joh, woningen gaan nauwelijks dalen in waarde - misschien 3% per jaar' van vrienden.

Als we iets hier samen weten, is dat we de toekomst niet weten

De grootbanken en de DNB voorspellen, voor dit en volgend jaar, een daling van 3% per jaar. Echter, we leven in een tijd waar we van incident naar incident hobbelen. Misschien bedenkt Poetin iets, waardoor onze economie sterk van slag raakt, of hebben we in juli spontaan wereldvrede. Zeg 't maar.....

Ik ding weet ik wel, eigenlijk was je een jaar geleden beter af. De rente is immers verveelvoudigd - wordt natuurlijk wat gedempt in de maandelijkse bedragen - en de huizenprijzen gaan vooralsnog niet in een vergelijkbare factor naar beneden.

[geekeep]

@johndoe1009
Dit is ook wel een mooie, uit 2019:
https://www.businessinsid...ijs-eerste-kwartaal-2019/

Huizenmarkt is over hoogtepunt heen: gemiddelde huizenprijs daalt 0,1% bij de start van 2019
Uit de donderdag gepubliceerde cijfers van makelaarsclub NVM blijkt dat de gemiddelde huizenprijs in het eerste kwartaal van dit jaar met 8,1 procent steeg, vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder.

Vergelijk je echter de ontwikkeling van de eerste drie maanden van dit jaar met het slotkwartaal van 2018, dan is sprake van een daling van 0,1 procent.

Deze cijfers sluiten goed aan bij wat economen van onder meer ABN Amro en ING eerder signaleerden. De Nederlandse huizenmarkt is aan het pieken. Waar huizenprijzen in 2018 met gemiddeld 9 procent stegen, rekenen economen van ABN Amro voor dit jaar op een plus van gemiddeld 6 procent en in 2020 op gemiddeld 4 procent hogere prijzen.

Kortom, zelfs NVM cijfers zijn slechts achteraf rapportages met weinig garantie voor de toekomst.

johndoe1009 schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 16:11:
[...]


Ja begrijp wat je zegt. Ik zie vooral zelf dat tekorten niet een groot argument waren, in ieder geval niet sterk genoeg om prijsdaling tegen te gaan. Ook geloof ik zelf dus nog in dat de vraag naar woningen fluide is.

Het beeld wat ik heb gekregen, is dat koopkracht een veel sterker causaal verband heeft met prijsdalingen van woningen (zo ook in Zweden nu?). Ondanks dat de huizenprijzen afgelopen jaren stegen, is eigenlijk nu pas echt onze koopkracht geraakt. Boodschappen, (energie)rekeningen, rentebetalingen... Je kent het

De tijd zal het leren. Ik ben vooral benieuwd naar komend half jaar om zelf te bepalen wat ik nou ga doen, wat wijsheid is.. tsja

Klopt. Van de andere kant had ik ook niet verwacht dat de supermarktomzet van afgelopen kerst een nieuw record zou behalen. Nouja, met de huidige prijzen betaal je meer voor hetzelfde, maar blijkbaar bezuinigd een groot deel van ons (nog) niet.
De grootste klappen qua huizenprijzen zullen eerder in het hoge segment vallen. Villa's, vrijstaand en deels 2-onder-1 kap. Kopers stellen hun eisen simpelweg naar beneden bij in geval van minder financiële ruimte. Plus, de bijbehorende energielasten van die woningtypes zijn vaak ook niet mals. Dus het ligt er ook aan in welk segment je zoekt.

[ Voor 40% gewijzigd door geekeep op 03-01-2023 16:19 ]

[johndoe1009]

geekeep schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 15:22:
[...]

Klopt, wel grappig om dezelfde argumenten terug te zien komen toen en nu. Van de andere kant is de situatie lastig vergelijkbaar:

1. Er is geen crisis qua overfinanciering van je woning. Integendeel, een groot deel van de huiseigenaren heeft afgelopen jaren voor lage LTV/rente kunnen oversluiten.
2. Veel mensen hebben verbouwd of zijn verhuisd naar iets groters tijdens corona, dus kleinere kans op verhuizen binnen afzienbare tijd.
3. Sociaal huuraanbod afgelopen jaren uitgekleed als gevolg van politiek beleid.
4. Nieuwbouw op z'n gat door stikstofgeneuzel (en personeel).
5. Economie blijft ondanks extreme inflatie doortuffen, genoeg sectoren met personeelstekorten
6. Vrije verhuur moet investeren in hun woningen om aan hun punten te komen -> hogere huren

Daarnaast heeft het jaren geduurd om op die 20% daling van die vorige crisis te geraken. Niemand die het kan voorspellen, maar buiten de 'moetjes' in de huizenmarkt vraag ik mij af hoeveel een gemiddelde huiseigenaar bereid is te zakken. Temeer omdat de huren ook doorstijgen en er dus weinig alternatief is.

Ja begrijp wat je zegt. Ik zie vooral zelf dat tekorten niet een groot argument waren, in ieder geval niet sterk genoeg om prijsdaling tegen te gaan. Ook geloof ik zelf dus nog in dat de vraag naar woningen fluide is.

Het beeld wat ik heb gekregen, is dat koopkracht een veel sterker causaal verband heeft met prijsdalingen van woningen (zo ook in Zweden nu?). Ondanks dat de huizenprijzen afgelopen jaren stegen, is eigenlijk nu pas echt onze koopkracht geraakt. Boodschappen, (energie)rekeningen, rentebetalingen... Je kent het

De tijd zal het leren. Ik ben vooral benieuwd naar komend half jaar om zelf te bepalen wat ik nou ga doen, wat wijsheid is.. tsja

[kx22]

zolang de ECB de inflatie wilt tegenhouden en de rente hoog is, snap ik heel goed dat velen geen huis kunnen kopen. Ze willen wel, maar ze kunnen het niet betalen.
Denk niet dat veel externe andere factoren ermee te maken hebben.
Toen corona begon was iedereen ook helemaal over de rooie, maar 1 jaar later stegen de huizenprijzen explosief.

[HEY_DUDE]

johndoe1009 schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 15:02:
Ook interessant:

https://www.nu.nl/economi...op-rij-flink-gedaald.html

40% minder nieuwe hypotheekaanvragen dan december vorig jaar.

Ik denk dat de donkere wolken voor steeds meer mensen duidelijk gaan worden nu nieuwsberichten stelliger durven te worden.

Nu zit ik bovenop de cijfers en dit soort nieuwsberichten, omdat ik ontzettend graag een woning wil, maar krijg soms nog de reactie 'nee joh, woningen gaan nauwelijks dalen in waarde - misschien 3% per jaar' van vrienden.

Op welk wondermoment wil je wachten? Als de huizenprijs crasht door een economische recessie / depressie moet je ook stalen ballen hebben om te kopen. Na de Corona uitbraak dipte de huizenprijs ook even. Achteraf een goed moment om in te stappen maar destijds had ik zelf zeker niet aangedurfd door alle onzekerheid. Idem na de crisis van 2008, niemand had een idee hoe ver de markt zou wegzakken.

Huizenprijs reflecteert ook het sentiment als individu ben je waarschijnlijk niet ongevoelig voor het sentiment. Bij een flinke daling hoort ook een flinke dosis onzekerheid.

Een moment waarin de huizenprijs laag is en iedereen het een goed moment vind om in te stappen gaat niet gebeuren. Daarvoor is de markt in ieder geval het komende decennium te krap.

Durf jij bent echt een huis te kopen als de markt 25% weggezakt is en er enorme economische onzekerheid en grote angst voor een verdere daling van de huizenprijs?

Nog los van het risico dat de hypotheekrente verder stijgt om de aanhoudende inflatie te compenseren. In dat scenario is de huidige markt sowieso prima om in te stappen. Mits je dit goed kan betalen natuurlijk.

[heyhallo]

-

[ Voor 100% gewijzigd door heyhallo op 03-01-2023 20:35 ]

[johndoe1009]

HEY_DUDE schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 18:36:
[...]


Op welk wondermoment wil je wachten? Als de huizenprijs crasht door een economische recessie / depressie moet je ook stalen ballen hebben om te kopen. Na de Corona uitbraak dipte de huizenprijs ook even. Achteraf een goed moment om in te stappen maar destijds had ik zelf zeker niet aangedurfd door alle onzekerheid. Idem na de crisis van 2008, niemand had een idee hoe ver de markt zou wegzakken.

Huizenprijs reflecteert ook het sentiment als individu ben je waarschijnlijk niet ongevoelig voor het sentiment. Bij een flinke daling hoort ook een flinke dosis onzekerheid.

Een moment waarin de huizenprijs laag is en iedereen het een goed moment vind om in te stappen gaat niet gebeuren. Daarvoor is de markt in ieder geval het komende decennium te krap.

Durf jij bent echt een huis te kopen als de markt 25% weggezakt is en er enorme economische onzekerheid en grote angst voor een verdere daling van de huizenprijs?

Nog los van het risico dat de hypotheekrente verder stijgt om de aanhoudende inflatie te compenseren. In dat scenario is de huidige markt sowieso prima om in te stappen. Mits je dit goed kan betalen natuurlijk.

Ja, ik zal nooit ontkennen dat ik ongevoelig ben voor het sentiment op de huizenmarkt. Maar als de huizenmarkt komend jaar een goede correctie krijgt, stap ik zeker in. Ondanks onzekerheid. Natuurlijk weet je niet hoe ver hij gaat zakken, maar ik zou vooral kijken naar welke maandlasten ik zonder al te veel problemen voor langere tijd kan dragen en of ik een woning kan krijgen welke voor evt 2 personen geschikt is.

Maar dit komt door mijn situatie.
Ik ben nu net 28 en kan een voldoende hoge hypotheek krijgen. Ik woon nu met twee huisgenoten en mijn woonbehoefte is nu toch echt anders aan het worden. Ik kan niet goedkoop huren en val sowieso buiten de boot voor middenhuur (een kale huur van 1800 is dus alles behalve gek). Ondanks mijn salaris, kwam ik de huizenmarkt niet op omdat mijn ouders niet vermogend zijn en ik dus niet kon overbieden (want ja, ik werkte pas net). Dat was heel frustrerend, want er viel ook niet tegenop te sparen. Huren voor >1800 wil ik niet - want ik heb enorm geluk met een 600 eu incl huur (omdat ik hier al een aantal jaar zit), dus ik kan nu blijven doorsparen.

Lang verhaal net iets korter: Mijn situatie is dat ik überhaupt graag wil wonen, als de prijzen iets redelijker worden naar verhouding van de kwaliteit maken dalingen niet uit. Ik heb geen zin om nog jaren met huisgenoten te moeten wonen in een flat in een achterstandswijk terwijl ik wel een flink salaris heb. Man dat voelt uitzichtloos (ondanks dat ik het verder echt goed heb en gelukkig ben ) Maar als je het mij 3 jaar geleden zou vragen in dezelfde situatie, had ik gezegd: ik wacht nog wel even.

Verder eens met jou hoor, een dip is pas achteraf duidelijk een dip dus een perfect moment is niet aan te wijzen. Een gezonde correctie daarentegen zou niet meer dan normaal moeten zijn. Ik heb het dan vooral over een correctie naar de koopkracht, meer richting de modale salarissen etc. Ik maak mij wel zorgen voor mijn leeftijdsgenoten als deze correctie niet zou gebeuren...

En tsja, renteverhoging en koopkrachtverlies zouden volgens het boekje toch wel voor een correctie moeten zorgen. Maar de tijd zal het leren..

[Conrado]

HEY_DUDE schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 18:36:
[...]
Durf jij bent echt een huis te kopen als de markt 25% weggezakt is en er enorme economische onzekerheid en grote angst voor een verdere daling van de huizenprijs?

Goed verhaal, toch nog een aanvulling. Niet alleen jou sentiment speelt een rol, ook die van de hypotheekverstrekker. Nou ja sentiment, de bank ziet dat vast anders. Maar als de markt inderdaad -25% gaat zullen ook banken extra risico's incalculeren wat de hypotheekkosten alleen laat toenemen.

[johndoe1009]

Conrado schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 19:01:
[...]

Goed verhaal, toch nog een aanvulling. Niet alleen jou sentiment speelt een rol, ook die van de hypotheekverstrekker. Nou ja sentiment, de bank ziet dat vast anders. Maar als de markt inderdaad -25% gaat zullen ook banken extra risico's incalculeren wat de hypotheekkosten alleen laat toenemen.

Ja dat zal inderdaad wel gebeuren. Maar zoals gezegd: de situatie van de kopers speelt ook echt wel een rol. Kan mij voorstellen dat je als huizenbezitter andere keuzes maakt, netzoals ik anders zou kiezen als ik 3 jaar jonger zou zijn of een ander salaris had. Uiteindelijk leven we allemaal in onze eigen bubbel en dealen met onze eigen situaties..

[Conrado]

johndoe1009 schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 19:01:
En tsja, renteverhoging en koopkrachtverlies zouden volgens het boekje toch wel voor een correctie moeten zorgen. Maar de tijd zal het leren..

Die renteverhoging is wel duidelijk, maar de rest nog niet. Eind deze maand krijgen mensen de eerste loonstrookjes met de prinsjesdagmaatregelen èn inflatiecorrecties die bedrijven doorvoeren. Het loonplatfond drukt de uitgaven en het ziet er naar uit dat energie sowieso goedkoper wordt. De hoge temperaturen en af en toe een zonnetje doen de rest
De recessie - als die er al officieel is - ziet er vooralsnog mild uit. Consumenten blijven ook goed uitgeven: Sinterklaas, de Kerstman, restaurants, supermarkten en vuurwerkverkopers deden goede zaken.

We klagen wel, maar toch...

[Conrado]

johndoe1009 schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 19:05:
Kan mij voorstellen dat je als huizenbezitter andere keuzes maakt, netzoals ik anders zou kiezen als ik 3 jaar jonger zou zijn of een ander salaris had. Uiteindelijk leven we allemaal in onze eigen bubbel en dealen met onze eigen situaties..

Ja zo simpel is dat ook. Als er iets echt daalt is het volume van huizen dat verkocht wordt. Kopers en verkopers worden voorzichter...

[antidote]

Laapo schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 10:05:
Funda is eindelijk ook zover. De eerste echte daling qua woningwaarde voor mijn rijtjeswoning in een Amsterdamse buitenwijk:

Tov vorige maand -5,17%
Tov het hoogtepunt afgelopen juni -5,85%

Hier in Amsterdam (nog) niet:
-minder dan 1% daling t.o.v. december
-nog geen 1,5% t.o.v. het hoogste punt in 2022
-ruim 3,5% stijging t.o.v. februari 2022

[antidote]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 15:12:
[...]

In de jaren hiervoor waren de meeste hypotheekaanvragen oversluiters die wilde profiteren van de lage rentes, nu de rentes fors gestegen zijn is het niet meer nodig om eerder over te sluiten. Plus volgens mij is woningaanbod ook fors naar beneden gegaan de laatste maanden...

Het woningaanbod is de afgelopen maanden, en vrijwel het hele jaar gestegen. Begin 2022 was het aanbod rond de 50.000 woningen, nu zijn het er 76.000. Op twee momenten was er een daling van ongeveer 5.000: in de zomervakantie en in december. Beide zijn dus gerelateerd aan het seizoen.

[sdk1985]

geekeep schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 16:11:
Klopt. Van de andere kant had ik ook niet verwacht dat de supermarktomzet van afgelopen kerst een nieuw record zou behalen.

Dat is toch eigenlijk wel logisch? Eten is flink duurder geworden. Bij de AH is 600 gram kipfilet van 4,79 naar 7,99 gestegen. Dan ga je automatisch meer uitgeven. Met dat soort stijgingen is per saldo minder uitgeven een lastige uitdaging. In Nederland is voor de meeste inwoners voeding slechts een klein deel van het inkomen (in vergelijking met grote delen van de wereld). Bezuinigingen zou ik hier eerder verwachten in andere sectoren zoals horeca en reizen.

[ Voor 19% gewijzigd door sdk1985 op 04-01-2023 00:28 ]

[sdk1985]

johndoe1009 schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 19:01:
[...]

En tsja, renteverhoging en koopkrachtverlies zouden volgens het boekje toch wel voor een correctie moeten zorgen. Maar de tijd zal het leren..

Dat klinkt ook heel logisch. Echter we komen uit een tijd dat voor één simpel appartement er tientallen mensen aan het bieden waren en nog veel mensen interesse hadden. Voordat die prijzen écht gaan dalen moet eerst die mismatch uit de markt. Dus in eerste instantie ga je niets zien behalve en terugname in het aantal biedingen/bezichtigingen. Je hebt immers maar één koper nodig. Of die correctie daarna komt hangt af van vele factoren. Hoe is die eindbalans tussen vraag en aanbod? Zijn kopers bereid te settelen voor minder?

[ Voor 3% gewijzigd door sdk1985 op 04-01-2023 00:47 ]

[TheGhostInc]

antidote schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 00:03:
Het woningaanbod is de afgelopen maanden, en vrijwel het hele jaar gestegen. Begin 2022 was het aanbod rond de 50.000 woningen, nu zijn het er 76.000.

Belangrijkste vraag: Is het goed aanbod?

In 2013 stond er een enorm aantal woningen op Funda die onverkoopbaar waren. De woning waar ik in woonde ook. Er kunnen dus (tien)duizenden woningen op Funda staan die niet verkocht gaan worden en waarbij de verkoper dat ook prima vindt.
Als de foto's gemaakt zijn en de makelaar is betaald, dan kan hij er ook op blijven staan. Misschien komt er toevallig iemand langs....

In 2013 was het aanbod niet goed. Pas een paar jaar later, toen het vertrouwen oppikte, ging het de goede kant op.
In topics kwam je na 2008 ook gefrustreerde reacties tegen, mensen zagen een buitenkansje, maar de verkoper wilde nog niet (verder) zakken. Ik denk dat 2023 dat ook gaat brengen.

Zelfde met nieuwbouw, dat projecten niet verkopen betekent niet dat dat meteen gunstig uitpakt met lagere prijzen. Projecten worden uitgesteld of verkleind/gefaseerd.

[sdk1985]

johndoe1009 schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 19:01:
[...]


Maar dit komt door mijn situatie.
Ik ben nu net 28 en kan een voldoende hoge hypotheek krijgen. Ondanks mijn salaris, kwam ik de huizenmarkt niet op omdat mijn ouders niet vermogend zijn en ik dus niet kon overbieden (want ja, ik werkte pas net).

Eigenlijk klopt deze logica niet. Wanneer er een huis te koop stond voor 500K en er werd 550K geboden dan werd in de regel de taxatie op 550K geplaatst. Gevolg is dat het volledige bedrag gefinancierd kon worden, mits je inderdaad een 'voldoende hoge hypotheek' kon krijgen.

Dus ik weet niet of je onterecht bent afgeschrokken door indianen verhalen of dat er nog meer factoren spelen. Je hebt ook mensen die 200K mogen lenen en daarvoor een ruim appartement in het centrum van Utrecht willen kopen. Ja dan is die 200K niet voldoende. Dan moet je uitwijken naar een andere regio. Verder je goedrecht om dat niet te willen hoor. Maar dan is de oorzaak niet het ontbreken van de vermogende ouders maar alsnog een gebrek aan leencapaciteit en/of de bereidheid voor concessies. Niet dat dat leuk is. Maar is wel even een ander verhaal.

[geekeep]

sdk1985 schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 00:41:
[...]

Eigenlijk klopt deze logica niet. Wanneer er een huis te koop stond voor 500K en er werd 550K geboden dan werd in de regel de taxatie op 550K geplaatst. Gevolg is dat het volledige bedrag gefinancierd kon worden, mits je inderdaad een 'voldoende hoge hypotheek' kon krijgen.

(..)

Heb je hier onderbouwing voor? Ik heb eerder het idee dat men met de 50k-150k overwaarde van hun huidige huis juist níet het volledige bedrag moest financieren en doorstromers daarmee een voordeel hadden t.o.v. starters. Zo niet, dan zijn taxateurs volledig debet aan de huidige prijzen en hun waardeschatting o.b.v. "wat de gek er voor geeft", toch?

[HEY_DUDE]

geekeep schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 11:11:
[...]

Zo niet, dan zijn taxateurs volledig debet aan de huidige prijzen en hun waardeschatting o.b.v. "wat de gek er voor geeft", toch?

Een huizenprijs is niet objectief vast te stellen op 10%. Bij een over bieding van 10% heeft de taxateur gewoon de ruimte om de opdrachtgever naar de mond te praten. Hypotheekverstrekkers vinden het ook allemaal wel best. Want hogere hypotheek is meer $$. Er is nauwelijks tot geen toezicht op de taxateurs hierin. Een dempende werking hebben ze zeker niet.

[Rmg]

geekeep schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 11:11:
[...]

Heb je hier onderbouwing voor? Ik heb eerder het idee dat men met de 50k-150k overwaarde van hun huidige huis juist níet het volledige bedrag moest financieren en doorstromers daarmee een voordeel hadden t.o.v. starters. Zo niet, dan zijn taxateurs volledig debet aan de huidige prijzen en hun waardeschatting o.b.v. "wat de gek er voor geeft", toch?

Sowieso is "wat de gek er voor geeft" de huidige marktwaarde. Of dat ook de reële waarde is is weer een ander verhaal maargoed.

In de praktijk zie je dat, als er geen (negatieve) bijzonderheden zijn aan het huis, de vraagprijs == taxatiewaarde.

Het grote voordeel voor doorstromers is dat een tegenvallende taxatie opgevangen kan worden en de financiering veel sneller kan met een lage LTI/LTV.

Een starter zal vaak wel moeten bieden met een financieringsvoorbehoud en dus een termijn om de financiering rond te krijgen. Een doorstromer hoeft dat niet. Die kan meer risico nemen en sneller schakelen.

Voor mijn overbruggingshypotheek heb ik mijn eigen huis moeten laten taxeren, en de koper heeft ook een taxatie gedaan, die lagen ruim 18% uit elkaar.

Maar goed, meerdere biedingen gehad rond die prijs, dus ja dat is dan toch de marktwaarde.

[ Voor 9% gewijzigd door Rmg op 04-01-2023 11:30 ]

[Richh]

geekeep schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 11:11:
[...]

Heb je hier onderbouwing voor? Ik heb eerder het idee dat men met de 50k-150k overwaarde van hun huidige huis juist níet het volledige bedrag moest financieren en doorstromers daarmee een voordeel hadden t.o.v. starters. Zo niet, dan zijn taxateurs volledig debet aan de huidige prijzen en hun waardeschatting o.b.v. "wat de gek er voor geeft", toch?

Die onderbouwing is niet te geven, omdat het niet openbaar is wat de LTV van alle woningen.

Maar ik kan het verhaal van @sdk1985 wel onderschrijven. Ik heb zelf bij geen enkele bieding de indruk gehad dat de taxatie tegen zou kunnen vallen. Een taxateur schrijft in de praktijk bijna altijd hetzelfde bedrag op als wat de hoogste bieder wil betalen. De taxateur wordt immers ook betaald door de koper (met alle gevolgen van dien, ik ken mensen die zo een bouwdepot 100% hebben kunnen financieren, dat mag eigenlijk ook niet).

Uiteindelijk ga je als koper meestal ook een bod plaatsen ('het huis van de buren verkocht 6 maanden geleden voor X, de prijsstijging was Y% in de afgelopen 6 maanden, dus dan bieden we X+Y%+1%') die uiteindelijk de taxateur in het taxatierapport precies zo onderbouwt met 'referentiewoningen'. En ja, als er dan in een straat in 1 jaar tijd 4 rijwoningen telkens 3 maanden na elkaar verkopen, dan wordt iedere volgende woning gewoon enkele tienduizenden euro's duurder en kan je binnen 1 jaar zo 100k/25% in prijs stijgen.

En zijn taxateurs dan 'schuldig'? dat weet ik niet, uiteindelijk taxeren ze gewoon wat [meerdere] kopers het waard vinden. Wij hebben heel vaak geboden en meermaals een woning op minder dan 5k verloren, tja, was de taxatie van de winnende koper dan onrealistisch geweest, getuige er anderen hetzelfde geld voor over hadden?

Laten we wel zijn, wat is de "reële" waarde dan? De prijs die hetzelfde huis maar dan nieuwbouw, had gekost? Daarvoor hebben we verzonnen dat de grondprijs automatisch zo hoog wordt dat nieuwbouw altijd marktconform wordt verkocht dus ook op die wijze kan je onmogelijk de waarde van een huis definiëren.

Doorstromers hebben overigens wel een groot voordeel omdat zij de prijsstijging inderdaad niet hoeven op te hoesten maar wel van de dalende rente konden genieten. Daardoor kon een deel van de doorstromers (voornamelijk kopers 2014-2016) 'mooier' wonen voor grofweg hetzelfde geld.
Maar dat is dus niet puur een voordeel van taxatie.
Bij hard stijgende rente werkt het trouwens dubbelop andersom: restschuld + hogere rentelasten krijg je dan.

[ Voor 7% gewijzigd door Richh op 04-01-2023 11:32 ]

[geekeep]

Rmg schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 11:27:
[...]


Sowieso is "wat de gek er voor geeft" de huidige marktwaarde. Of dat ook de reële waarde is is weer een ander verhaal maargoed.

In de praktijk zie je dat, als er geen (negatieve) bijzonderheden zijn aan het huis, de vraagprijs == taxatiewaarde.

Het grote voordeel voor doorstromers is dat een tegenvallende taxatie opgevangen kan worden en de financiering veel sneller kan met een lage LTI/LTV.

Een starter zal vaak wel moeten bieden met een financieringsvoorbehoud en dus een termijn om de financiering rond te krijgen. Een doorstromer hoeft dat niet. Die kan meer risico nemen en sneller schakelen.

Voor mijn overbruggingshypotheek heb ik mijn eigen huis moeten laten taxeren, en de koper heeft ook een taxatie gedaan, die lagen ruim 18% uit elkaar.

Da's precies wat er zo rot is aan het hypotheken/bankensysteem. Onder de streep zou een hypotheekverstrekker/bank de waarde van het onderpand minimaal gelijk moeten stellen aan de lening. Maar banken vinden geld verdienen belangrijker dan risico managen of een gezond portfolio bezitten. En als de poep het plafond raakt worden ze wel geholpen met een zak geld vanuit de overheid (ons geld dus).

[coazter]

geekeep schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 11:37:
[...]

Da's precies wat er zo rot is aan het hypotheken/bankensysteem. Onder de streep zou een hypotheekverstrekker/bank de waarde van het onderpand minimaal gelijk moeten stellen aan de lening. Maar banken vinden geld verdienen belangrijker dan risico managen of een gezond portfolio bezitten. En als de poep het plafond raakt worden ze wel geholpen met een zak geld vanuit de overheid (ons geld dus).

Beetje rare oneliner, maar in deze ligt de bal toch bij de makelaars om wellicht wat conservatiever te taxeren dan rücksichtslos de aankoopprijs? De verstrekkingsnorm is al van 125 naar 100% LTV gegaan waardoor excessief lenen (sowieso meer dan de waarde van de woning) en alles meefinancieren behoorlijk aan banden is gelegd.

[Overseer10]

johndoe1009 schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 15:02:
Ook interessant:

https://www.nu.nl/economi...op-rij-flink-gedaald.html

40% minder nieuwe hypotheekaanvragen dan december vorig jaar.

Ik denk dat de donkere wolken voor steeds meer mensen duidelijk gaan worden nu nieuwsberichten stelliger durven te worden.

Nu zit ik bovenop de cijfers en dit soort nieuwsberichten, omdat ik ontzettend graag een woning wil, maar krijg soms nog de reactie 'nee joh, woningen gaan nauwelijks dalen in waarde - misschien 3% per jaar' van vrienden.

Zal erg afhankelijk zijn van de regio en prijsklasse. Hogere segmenten zijn al flink gedaald in prijs, het slagveld is nu tussen 3 en 4 ton. Daar wordt nog flink overboden, maar het zou goed kunnen dat daar komend jaar ook een eind aan komt.

Ben ook op zoek naar een woning, maar door flinke concurrentie tot nu toe misgegrepen. Ik hoop eigenlijk dat 2023 wel het jaar wordt.

[geekeep]

coazter schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 11:54:
[...]


Beetje rare oneliner, maar in deze ligt de bal toch bij de makelaars om wellicht wat conservatiever te taxeren dan rücksichtslos de aankoopprijs? De verstrekkingsnorm is al van 125 naar 100% LTV gegaan waardoor excessief lenen (sowieso meer dan de waarde van de woning) en alles meefinancieren behoorlijk aan banden is gelegd.

Nouja, uiteindelijk is (de waarde van) het onderpand een risico voor de bank, niet de taxateur. Banken hebben een zorgplicht. Ze zouden afgelopen jaren ook hebben kunnen zeggen "Hey Jan, dit huis is geen 150k extra waard t.o.v. de WOZ". Dan had de huizenmarkt er nu een stuk anders uitgezien.

Als ik een lening wil afsluiten op een mand met appels en drie taxateurs schatten deze op 1000 euro, moet de bank deze dan maar accepteren? Met het gratis geld van afgelopen jaren en weinig risico voor banken (want huizen bleven stijgen) vinden ze het allemaal wel prima volgens mij.

[Rubbergrover1]

geekeep schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 11:11:
[...]

Heb je hier onderbouwing voor? Ik heb eerder het idee dat men met de 50k-150k overwaarde van hun huidige huis juist níet het volledige bedrag moest financieren en doorstromers daarmee een voordeel hadden t.o.v. starters.

Dat is een heel andere vraag/discussie. Uiteraard is iemand met 50k-150k overwaarde in het voordeel t.o.v. een starter zonder overwaarde. Maar de vraag was of een starter zonder grote zak eigen geld bij voorbaat kansloos zou zijn omdat die niet zou kunnen overbieden. Dat is een heel andere vraag. En vaak is het zo dat de uiteindelijke koopsom na overbieding nog gewoon binnen de taxatiewaarde valt en daarmee volledig te financieren is. Dus dat je ook met nauwelijks eigen geld ook gewoon kon overbieden.

Ik geeft altijd maar het simpele voorbeeld van buurman A die hoog inzet en de woning voor 4 ton te koop zet en mensen daar onder bieden en op 3,5 ton uitkomen. En buurman B die als tactiek heeft om mensen te laten overbieden, de woning voor 3 ton te koop zet en ook uitkomt op 3,5 ton. Zou iemand zonder grote zak geld dan wel op woning A kunnen bieden, maar per definitie moeten afhaken bij de woning van buurman B?

[coazter]

geekeep schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 12:07:
[...]Nouja, uiteindelijk is (de waarde van) het onderpand een risico voor de bank, niet de taxateur. Banken hebben een zorgplicht. Ze zouden afgelopen jaren ook hebben kunnen zeggen "Hey Jan, dit huis is geen 150k extra waard t.o.v. de WOZ". Dan had de huizenmarkt er nu een stuk anders uitgezien.

Als ik een lening wil afsluiten op een mand met appels en drie taxateurs schatten deze op 1000 euro, moet de bank deze dan maar accepteren? Met het gratis geld van afgelopen jaren en weinig risico voor banken (want huizen bleven stijgen) vinden ze het allemaal wel prima volgens mij.

Rare redenering, een huis is onroerend goed en fruit kan je niet hypothecair financieren. Maar ja, waarom niet? Daarbij moet er iemand de waarde bepalen en is het algemeen geaccepteerd dat makelaars dat doen, die zijn er voor opgeleid en men gaat er in de regel van uit dat deze conform richtlijnen de waarde bepaalt. Het is aan de makelaar vast te stellen wat de marktwaarde is bij verkoop onder de dan geldende omstandigheden. Als gekke Henkie een huis van 4 ton met een ton overbiedt, dan is er wat voor te zeggen dat de actuele marktwaarde op dat moment 5 ton is, want dat brengt de woning blijkbaar op bij een normale verkoop. Waarom zou iemand die waarde op 4 of misschien wel 4,5 ton moeten stellen dan? Jij stelt dat de bank de waarde van het onderpand gelijk moet stellen aan die van een lening, dat is precies wat nu ook de situatie is. Maar goed, 'banken zijn boeven' en 'gratis geld' doet het altijd goed.

[geekeep]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 12:10:
[...]

Dat is een heel andere vraag/discussie. Uiteraard is iemand met 50k-150k overwaarde in het voordeel t.o.v. een starter zonder overwaarde. Maar de vraag was of een starter zonder grote zak eigen geld bij voorbaat kansloos zou zijn omdat die niet zou kunnen overbieden. Dat is een heel andere vraag. En vaak is het zo dat de uiteindelijke koopsom na overbieding nog gewoon binnen de taxatiewaarde valt en daarmee volledig te financieren is. Dus dat je ook met nauwelijks eigen geld ook gewoon kon overbieden.

Ik geeft altijd maar het simpele voorbeeld van buurman A die hoog inzet en de woning voor 4 ton te koop zet en mensen daar onder bieden en op 3,5 ton uitkomen. En buurman B die als tactiek heeft om mensen te laten overbieden, de woning voor 3 ton te koop zet en ook uitkomt op 3,5 ton. Zou iemand zonder grote zak geld dan wel op woning A kunnen bieden, maar per definitie moeten afhaken bij de woning van buurman B?

Bijzonder voorbeeld. De set aan potentiële kopers is natuurlijk nooit hetzelfde in situatie A en B, ondanks mogelijk eenzelfde eindbod. Afgelopen jaren was overbieden de norm. Iemand die 350k te bieden heeft, gaat niet zoeken naar woningen van 400k om daarna 50k minder te bieden. Tevens betekent een (veel) hogere prijs vaak een hogere klasse met bijbehorende overige kosten, die voor iemand zonder grote zak geld een extra risico vormen.

Overigens zijn zulke grote verschillen in vraagprijs nu precies wat er aan de hand is. Zowel kopers als verkopers zijn zoekende omdat in de meeste regio's overbieden niet meer de norm is. Mensen met overwaarde blijven in het voordeel, omdat taxaties ook een stuk minder zeker zijn.

coazter schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 12:18:
[...]

Rare redenering, een huis is onroerend goed en fruit kan je niet hypothecair financieren. Maar ja, waarom niet? Daarbij moet er iemand de waarde bepalen en is het algemeen geaccepteerd dat makelaars dat doen, die zijn er voor opgeleid en men gaat er in de regel van uit dat deze conform richtlijnen de waarde bepaalt. Het is aan de makelaar vast te stellen wat de marktwaarde is bij verkoop onder de dan geldende omstandigheden. Als gekke Henkie een huis van 4 ton met een ton overbiedt, dan is er wat voor te zeggen dat de actuele marktwaarde op dat moment 5 ton is, want dat brengt de woning blijkbaar op bij een normale verkoop. Waarom zou iemand die waarde op 4 of misschien wel 4,5 ton moeten stellen dan? Jij stelt dat de bank de waarde van het onderpand gelijk moet stellen aan die van een lening, dat is precies wat nu ook de situatie is. Maar goed, 'banken zijn boeven' en 'gratis geld' doet het altijd goed.

Omdat meegaan met wat de gek er voor biedt inflaterend werkt en de vraag dan is waar de grens ligt. Het is namelijk het ideale scenario voor een bubbel. Ik ben van mening dat banken meer zorg moeten dragen voor de lening die ze verstrekken ten opzichte van hetgeen waarvoor geleend wordt.

[ Voor 27% gewijzigd door geekeep op 04-01-2023 12:35 ]

[Rubbergrover1]

geekeep schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 12:07:
[...]
Als ik een lening wil afsluiten op een mand met appels en drie taxateurs schatten deze op 1000 euro, moet de bank deze dan maar accepteren? Met het gratis geld van afgelopen jaren en weinig risico voor banken (want huizen bleven stijgen) vinden ze het allemaal wel prima volgens mij.

Appels zijn natuurlijk een heel ander soort 'product' dan huizen. Maar iets vergelijkbaars heb je bij een margin lening op een effectenportefeuille. Het onderpand voor die lening is ook gebaseerd op de koersen, wat per definitie ook is 'wat de gek ervoor geeft'. Als die lening gebaseerd is op een portefeuille bestaande uit aandelen Tesla, dan was dat onderpand vorig jaar ook drie keer meer waard dan nu.

En meer gericht op de consumenten, je kunt ook een lening voor een nieuwe auto afsluiten. Terwijl die op het moment dat je wegrijdt ook al een paar duizend euro minder waard is.

[Rubbergrover1]

geekeep schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 12:31:
[...]

Bijzonder voorbeeld.
...
Overigens zijn zulke grote verschillen in vraagprijs nu precies wat er aan de hand is.

Is het nou een bijzonder voorbeeld of is het precies wat er nu aan de hand is...?

Dit voorbeeld is natuurlijk wat gechargeerd om het verschil (of eigenlijk: gebrek aan verschil) duidelijk te maken. Maar is in de basis wel wat je de laatste jaren zag. Ik heb het gezien dat in het zelfde huizenblok twee vrijwel identieke appartementen ongeveer tegelijk te koop werden aangeboden. De woningen waren even groot en ook van binnen kwalitatief weinig verschillend. (Uiteraard wel een iets andere stijl voor keuken, vloeren etc. maar niet bij de een veel beter of nieuwer dan bij de ander.) Waarbij de een op 350k te koop stond (redelijke marktprijs, zal vermoedelijk uiteindelijk nog een fractie hoger zijn uitgekomen) en de andere op 'vanaf 250k' was aangeboden. Wat duidelijk een lokkertje was om maar zo veel mensen tegen elkaar op te laten bieden.

Het zou raar zijn als je het idee zou hebben dat je dan zonder eigen geld wel op die eerste woning zou hebben kunnen bieden, maar die tweede per definitie voorbij zou laten gaan.

[ObiTewodros]

Dit huis is van € 698.500,00 naar 420.000,00 gegaan volgens huisverklikker

https://www.funda.nl/koop...schop-hopmansstraat-25-a/

Het gaat om een nieuwbouwhuis met verwachte oplevering eind 2023, dus er staat nu not waarschijnlijk niet zoveel. Hoe kunnen ze überhaupt zoveel zakken zonder flink verlies te maken? Hebben ze meer dan 30% marge op die huizen?

[Rubbergrover1]

ObiTewodros schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 12:49:
Dit huis is van € 698.500,00 naar 420.000,00 gegaan volgens huisverklikker

https://www.funda.nl/koop...schop-hopmansstraat-25-a/

Het gaat om een nieuwbouwhuis met verwachte oplevering eind 2023, dus er staat nu not waarschijnlijk niet zoveel. Hoe kunnen ze überhaupt zoveel zakken zonder flink verlies te maken? Hebben ze meer dan 30% marge op die huizen?

Waarschijnlijk is die huisverklikker niet goed. Ik denk dat die nog linkt aan de originele woning, die ook te koop staat
https://www.funda.nl/koop...isschop-hopmansstraat-25/

[Grunwold]

ObiTewodros schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 12:49:
Dit huis is van € 698.500,00 naar 420.000,00 gegaan volgens huisverklikker

https://www.funda.nl/koop...schop-hopmansstraat-25-a/

Het gaat om een nieuwbouwhuis met verwachte oplevering eind 2023, dus er staat nu not waarschijnlijk niet zoveel. Hoe kunnen ze überhaupt zoveel zakken zonder flink verlies te maken? Hebben ze meer dan 30% marge op die huizen?

Dat is volgens mij omdat huizenverklikker een duurder nieuwbouwhuis in hetzelfde bouwproject vergelijkt met een goedkoper nieuwbouwhuis van dat project en denkt dat er een prijsverlaging heeft plaatsgevonden. Wat pagina's terug is ook zo'n vergissing gemaakt.

Maarja, op een nieuwbouw woning wordt veel winst gemaakt, zeker in de randstad (al is Noordhoek niet echt randstad maar wel in de buurt)

[Conrado]

HEY_DUDE schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 11:22:
Een huizenprijs is niet objectief vast te stellen op 10%. Bij een over bieding van 10% heeft de taxateur gewoon de ruimte om de opdrachtgever naar de mond te praten. Hypotheekverstrekkers vinden het ook allemaal wel best. Want hogere hypotheek is meer $$. Er is nauwelijks tot geen toezicht op de taxateurs hierin. Een dempende werking hebben ze zeker niet.

Ik ben het met je eens dat taxaties niet volledig objectief kunnen zijn. Ze beschikken niet over een digitaal metertje - die ze tegen de gevel houden of zo - waarmee ze exact de waarde kunnen bepalen

Echter, het is ook geen aanrommelen. Ze hoeven ook niet te dempen dat is hun taak ook niet. Ik begreep dat de onafhankelijke taxaties er zijn gekomen na de huizencrisis om overcreditering en excessen te voorkomen. Daar zijn trouwens zo ongeveer alle regeltjes in hypotheekland op gericht.
Volgens mij is dat wel aardig gelukt, toch?

[HEY_DUDE]

Conrado schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 14:30:
[...]

Ik ben het met je eens dat taxaties niet volledig objectief kunnen zijn. Ze beschikken niet over een digitaal metertje - die ze tegen de gevel houden of zo - waarmee ze exact de waarde kunnen bepalen

Echter, het is ook geen aanrommelen. Ze hoeven ook niet te dempen dat is hun taak ook niet. Ik begreep dat de onafhankelijke taxaties er zijn gekomen na de huizencrisis om overcreditering en excessen te voorkomen. Daar zijn trouwens zo ongeveer alle regeltjes in hypotheekland op gericht.
Volgens mij is dat wel aardig gelukt, toch?

Wat doet een onafhankelijk (welke geheel niet onfhankelijk is maar de opdracht gever naar de mond praat) taxateur daar meer aan dan een Calcasa rapportje van een paar tientjes?

Ernstig achterstallig onderhoud / slechte staat kan gemist worden, maar dan kan de hypotheekverstrekker beter een bouwkundige keuring afdwingen.

[Requiem19]

Ik zet hier even een discussie met @Wolly voort die zich ontspon in het 'huis-aankopen-topic'.

Wolly schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 14:33:
[...]


Je trekt de verkeerde conclusie, dat stuk schrijft dat de aankopen minder zijn geworden, dat wil niet zeggen dat het aantal minder is.

Ongeveer 30% van de huurwoningen is geen eigendom van woningcorporaties. Dat zijn ruim een miljoen woningen. Bron

Als zelfs maar een klein deel van die woningen op de koopmarkt komt omdat het beleggingstechnisch niet interessant is dan is dat een verstoring, de teller te koop staat op funda nu op 75k.

Je bent ongetwijfeld bekend met het fenomeen dat veel starters misgrepen omdat een belegger er meer voor bood, dat prijsopdrijvende effect wat nu nog in de prijs zit zal langzaam wegzakken.

De discussie ging volgens mij specifiek over een eventuele prijsdaling van een appartement in Amsterdam vanwege de nieuwe regels voor beleggers die jij aanhaalt.

Vanuit die optiek een paar reacties van mijn kant:

• Het fenomeen van prijsopdrijving door beleggers gaat toch juist om de situatie dat beleggers veel aankopen doen? De bron die ik aanhaalde laat zien dat beleggers al veel minder aankopen doen in de grote steden. Dat effect is dus al veel minder
• Mijn conclusie over de afname van beleggers aankopen hangt m.i. met het totaal aantal beleggers: als er steeds minder beleggers aankopen, betekent dit dat er relatief meer particulieren woningen kopen. Een logisch gevolg is dan dat er in absolute aantallen steeds minder woningen in eigendom zijn van beleggers
• Dan je CBS bron - die ziet volgens mij op heel Nederland - in welke zin hebben de nieuwe regels dan in jouw beleving meer impact in Amsterdam dan in een andere (rand) stad? Want dat is waar de vraag zich ontspon: hoe verstandig is het om een appartement in Amsterdam te kopen. Dat is een andere vraag dan 'is het uberhaupt verstandig om te kopen'.

[Wolly]

Requiem19 schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 14:57:
Ik zet hier even een discussie met @Wolly voort die zich ontspon in het 'huis-aankopen-topic'.


[...]


De discussie ging volgens mij specifiek over een eventuele prijsdaling van een appartement in Amsterdam vanwege de nieuwe regels voor beleggers die jij aanhaalt.

Vanuit die optiek een paar reacties van mijn kant:

• Het fenomeen van prijsopdrijving door beleggers gaat toch juist om de situatie dat beleggers veel aankopen doen? De bron die ik aanhaalde laat zien dat beleggers al veel minder aankopen doen in de grote steden. Dat effect is dus al veel minder
• Mijn conclusie over de afname van beleggers aankopen hangt m.i. met het totaal aantal beleggers: als er steeds minder beleggers aankopen, betekent dit dat er relatief meer particulieren woningen kopen. Een logisch gevolg is dan dat er in absolute aantallen steeds minder woningen in eigendom zijn van beleggers
• Dan je CBS bron - die ziet volgens mij op heel Nederland - in welke zin hebben de nieuwe regels dan in jouw beleving meer impact in Amsterdam dan in een andere (rand) stad? Want dat is waar de vraag zich ontspon: hoe verstandig is het om een appartement in Amsterdam te kopen. Dat is een andere vraag dan 'is het uberhaupt verstandig om te kopen'.

Goed dat je het verplaatst hebt.

Wat ik probeer aan te geven is dat verhuurders door de nieuwe regels er sneller voor zullen kiezen om de woning uit te ponden. Daardoor stijgt het aanbod en daalt de prijs. Voorheen had je nog de extra vraag omdat beleggers maar wat graag (tot 30% van het aanbod) het aanbod wegkaapten voor een hogere prijs dan Jan Modaal.

Dat laatste effect is inderdaad minder op dit moment door de hogere overdrachtsbelasting en de zelfwoonplicht, echter meen ik dat die opgepompte lucht nog wel grotendeels in de prijs zit. Als er straks en masse duizenden woningen op de markt komen omdat beleggers elders meer rendement kunnen halen dan heeft dat een negatief effect op de prijzen.

En de vraag ging niet over of het verstandig was om een woning in Amsterdam te kopen maar

Wat zijn jullie eerste inzichten voor deze woning, en wat zou jullie bod zijn?

Met mijn bijdrage poog ik dus aan te geven dat deze woning, die bij uitstek het profiel van een beleggerswoning heeft een zeker gevaar op prijsdaling heeft. Bedenk dat juist in de grote steden veel (particuliere) beleggingspanden zijn.

[Requiem19]

Wolly schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 15:10:
[...]


Goed dat je het verplaatst hebt.

Wat ik probeer aan te geven is dat verhuurders door de nieuwe regels er sneller voor zullen kiezen om de woning uit te ponden. Daardoor stijgt het aanbod en daalt de prijs. Voorheen had je nog de extra vraag omdat beleggers maar wat graag (tot 30% van het aanbod) het aanbod wegkaapten voor een hogere prijs dan Jan Modaal.

Dat laatste effect is inderdaad minder op dit moment door de hogere overdrachtsbelasting en de zelfwoonplicht, echter meen ik dat die opgepompte lucht nog wel grotendeels in de prijs zit. Als er straks en masse duizenden woningen op de markt komen omdat beleggers elders meer rendement kunnen halen dan heeft dat een negatief effect op de prijzen.

En de vraag ging niet over of het verstandig was om een woning in Amsterdam te kopen maar

[...]

Met mijn bijdrage poog ik dus aan te geven dat deze woning, die bij uitstek het profiel van een beleggerswoning heeft een zeker gevaar op prijsdaling heeft. Bedenk dat juist in de grote steden veel (particuliere) beleggingspanden zijn.

Ik blijf dan met een paar vragen / opmerkingen zitten:

- Wat voor soort woonruimte zou deze persoon dan moeten kiezen waarbij een kleiner risico op prijsdaling voor jou is? Een ander appartement in Amsterdam of een andere randstad heeft hetzelfde risico op een prijsdaling.
- Waarom zeg je dat beleggers tot 30% van het aanbod wegkaapten, dit lag in de grote steden historisch rond de 5-10%, met uitschieters naar 15%, waarbij het nu 4% is:
- Op basis waarvan concludeer je dat een groot deel van de huidige prijs nog gebaseerd is op de tijden dat beleggers actiever waren op de woningmarkt? Je ziet op de Amsterdamse woningmarkt volgens de NVM cijfers al een iets hogere daling dan elders. Het lijkt er eerder op dat de huidige prijsstelling al beïnvloedt wordt door de afname van beleggers door bijv de zelfbewoningsplicht.

Daarnaast is het ook maar de vraag in hoeverre de woningmarkt werkt volgens vraag/aanbod (zie dit hele topic om discussies daaromtrent). En natuurlijk ook de belangrijkste peiler: hoe erg is het om een woning te kopen waarvan de waarde daalt? Als je de maandlasten kunt dragen en er lang genoeg woont is dat een beperkt risico.

[antidote]

TheGhostInc schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 00:35:
[...]

Belangrijkste vraag: Is het goed aanbod?

In 2013 stond er een enorm aantal woningen op Funda die onverkoopbaar waren. De woning waar ik in woonde ook. Er kunnen dus (tien)duizenden woningen op Funda staan die niet verkocht gaan worden en waarbij de verkoper dat ook prima vindt.
Als de foto's gemaakt zijn en de makelaar is betaald, dan kan hij er ook op blijven staan. Misschien komt er toevallig iemand langs....

In 2013 was het aanbod niet goed. Pas een paar jaar later, toen het vertrouwen oppikte, ging het de goede kant op.
In topics kwam je na 2008 ook gefrustreerde reacties tegen, mensen zagen een buitenkansje, maar de verkoper wilde nog niet (verder) zakken. Ik denk dat 2023 dat ook gaat brengen.

Zelfde met nieuwbouw, dat projecten niet verkopen betekent niet dat dat meteen gunstig uitpakt met lagere prijzen. Projecten worden uitgesteld of verkleind/gefaseerd.

De markt was in 2013 wel heel anders dan nu. In die periode werden de toppen in het aanbod bereikt, na een paar jaar groei vanaf de kredietcrisis. Het aanbod was drie keer zo groot als nu en een deel daarvan zal onverkoopbaar zijn geweest.
Nu is het aanbod pas een klein jaar aan het groeien, na een daling van 2014 tot aan begin 2022. Wat mij nu in mijn omgeving opvalt zijn de huizen die te koop blijven staan, hetzelfde soort huizen werd tot ongeveer medio vorig jaar binnen twee of drie weken verkocht.
De afgelopen jaren was het gebruikelijk om eerst te kopen en daarna te verkopen. Of er nu weer eerst verkocht wordt weet ik niet, maar als dat zo is zou dat een verder groeiend aanbod betekenen.

[Wolly]

Requiem19 schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 15:20:
[...]


Ik blijf dan met een paar vragen / opmerkingen zitten:

- Wat voor soort woonruimte zou deze persoon dan moeten kiezen waarbij een kleiner risico op prijsdaling voor jou is? Een ander appartement in Amsterdam of een andere randstad heeft hetzelfde risico op een prijsdaling.

Ik zeg niet dat hij een andere woning moet kiezen, ik zeg dat hij rekening moet houden met prijsdalingen omdat er een hoop gewijzigd wordt/gaat worden aan de verhuurmarkt.

- Waarom zeg je dat beleggers tot 30% van het aanbod wegkaapten, dit lag in de grote steden historisch rond de 5-10%, met uitschieters naar 15%, waarbij het nu 4% is:[Afbeelding]

VInvesteerders op de huizenmarkt hebben nog nooit zo veel woningen gekocht als in 2020. Dat meldt het consumentenprogramma Kassa van BNNVARA op basis van cijfers van het Kadaster. Van de woningen in Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam werd 34 procent verkocht aan mensen die er zelf niet gingen wonen.

https://nos.nl/artikel/23...jaar-meeste-woningen-ooit

- Op basis waarvan concludeer je dat een groot deel van de huidige prijs nog gebaseerd is op de tijden dat beleggers actiever waren op de woningmarkt? Je ziet op de Amsterdamse woningmarkt volgens de NVM cijfers al een iets hogere daling dan elders. Het lijkt er eerder op dat de huidige prijsstelling al beïnvloedt wordt door de afname van beleggers door bijv de zelfbewoningsplicht.

Natuurlijk is die beinvloeding er al, dat schrijf ik ook hence 'grotendeels'. Ik meen echter, en dat is een mening, dat veel lucht nog in de prijzen zit. Verkopers baseren zich bijvoorbeeld op recente verkopen in de buurt en WOZ waardeontwikkelingen. Die zaken lopen altijd achter.

Daarnaast is het ook maar de vraag in hoeverre de woningmarkt werkt volgens vraag/aanbod (zie dit hele topic om discussies daaromtrent). En natuurlijk ook de belangrijkste peiler: hoe erg is het om een woning te kopen waarvan de waarde daalt? Als je de maandlasten kunt dragen en er lang genoeg woont is dat een beperkt risico.

Hoe groot het risico is kan ik niet beoordelen, ik kan alleen maar aangeven dat er een zeker risico is en dat is in mijn ogen wat de koper moet meenemen in zijn overwegingen.

[antidote]

@Requiem19 In 2021 bestond 30,5% van de Amsterdamse woningvoorraad uit particuliere huurwoningen. Dit percentage komt uit het onderzoek "Wonen in Amsterdam 2021".

[ Voor 5% gewijzigd door antidote op 04-01-2023 15:32 ]

[Requiem19]

Wolly schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 15:27:
[...]


Ik zeg niet dat hij een andere woning moet kiezen, ik zeg dat hij rekening moet houden met prijsdalingen omdat er een hoop gewijzigd wordt/gaat worden aan de verhuurmarkt.


[...]


[...]

https://nos.nl/artikel/23...jaar-meeste-woningen-ooit

[...]


Natuurlijk is die beinvloeding er al, dat schrijf ik ook hence 'grotendeels'. Ik meen echter, en dat is een mening, dat veel lucht nog in de prijzen zit. Verkopers baseren zich bijvoorbeeld op recente verkopen in de buurt en WOZ waardeontwikkelingen. Die zaken lopen altijd achter.


[...]


Hoe groot het risico is kan ik niet beoordelen, ik kan alleen maar aangeven dat er een zeker risico is en dat is in mijn ogen wat de koper moet meenemen in zijn overwegingen.

Tjah ik zie het risico op prijsdalingen als een generiek risico op de woningmarkt.

In de eerste plaats vanwege het huidige monetaire beleid, de inflatie en een mogelijke recessie. Als beleggers - en masse - hun woningen uit de verhuur halen en op de koopmarkt zullen aanbieden zal ook een effect kunnen hebben, al zal dat - m.i. - kleiner zijn dan de stijging van de rente.

Verder lijkt me nog steeds dat de risico's die jij benoemt in principe voor alle appartementen gelden. Dat maakt het daarmee een algemeen risico, wat niet ziet op de specifieke woning die besproken werd.

En dat is een prima kanttekening lijkt me, als het voor de betreffende koper maar duidelijk is dat het niet specifiek ziet op het appartement waar hij naar gaat kijken.

[Conrado]

HEY_DUDE schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 14:39:
[Wat doet een onafhankelijk (welke geheel niet onfhankelijk is maar de opdracht gever naar de mond praat) taxateur daar meer aan dan een Calcasa rapportje van een paar tientjes?

Da's nogal subjectief, en niet mijn ervaring. Ik heb er twee over de vloer gehad recent en dat was alles behalve naar de mond praten.....

[geekeep]

Betreft woningtekort als argument voor (het in stand houden van) de huidige huizenmarkt:
https://nos.nl/artikel/24...-dan-sterfte-in-nederland

Vorig jaar zijn er in Nederland voor het eerst sinds 1900 meer mensen overleden dan er zijn geboren. Dat blijkt uit een raming van het Centraal Bureau voor de Statistiek. De geboorte- en sterftecijfers liggen dicht bij elkaar, 168.000 baby's zagen afgelopen jaar het levenslicht, terwijl 169.000 mensen het leven lieten.

Hoera, binnenkort meer woningen beschikbaar.

Ondanks de natuurlijke afname groeide de bevolking toch als gevolg van migratie. De groei is ten opzichte van een jaar eerder zelfs bijna verdubbeld. In 2021 kwamen er 115.000 inwoners bij, afgelopen jaar bedroeg de toename bijna 227.000 inwoners. In totaal telt Nederland nu ruim 17,8 miljoen mensen.

Vorig jaar kwam een recordaantal migranten naar ons land: 402.000. Dat zijn er 150.000 meer dan een jaar eerder.

Ohnee, toch niet, 400 duizend migranten in een jaar erbij. Zeg dat ze met 4en in een woning zitten, dan zijn de 100k per jaar van Hugo's belofte al gevuld met enkel de immigranten.

Overigens ben ik verre van rechts georiënteerd, maar met zulke aantallen is het onmogelijk dit de komende jaren nog op deze manier te handhaven.

edit: ik denk niet dat immigranten 1-op-1 zullen concurreren met huizenkopers. Wel is het mogelijk dat de overheid leegstaande (kantoor)panden gaat opkopen om deze om te bouwen naar woningen. I.p.v. dat deze aangeboden worden op de vrije markt voor de 30er die nog thuis woont, worden hier dan immigranten gehuisvest.

[ Voor 12% gewijzigd door geekeep op 04-01-2023 16:43 ]