Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Vinny1]

Ik en mijn partner zijn al ruime tijd op zoek naar een woning. We huren momenteel relatief goedkoop maar zijn wel echt toe aan een eigen koopwoning. Vanwege de gekte van overbieden een jaar geleden gestopt met zoeken. Nu de markt is omgeslagen zijn we weer begonnen met kijken.

We hebben nu een mooie woning op het oog die aan al onze wensen voldoet. Ondanks de huidige markt, is de woning populair, heeft het een relatief lage prijs en wordt er gewerkt met een deadline voor bieden. Ik acht de kans groot dat er wordt overboden. Ondanks dat er wordt overboden, denk ik dat de woning een (half) jaar geleden voor veel meer weg zou gaan.

We zijn in dubio of we voor deze woning moeten gaan of toch nog moeten afwachten hoe de markt zich verder ontwikkelt. Aanvankelijk dacht ik dat het juist nu een goed moment is om te kopen.
- rentes gaan niet meer (veel) omhoog gaan. ECB is al aan het afzwakken met renteverhoging.
- Markt is in beweging en onzeker , mensen zijn afwachtend --> minder concurrentie aan vraagkant.
- Verkopers raken in de stress door de slechte vooruitzichten en hun woning langer te koop staat dan gehoopt.

Mijn strategie was dan ook om juist nu iets te kopen met onderbieden. Met het idee dat we vooruitlopen op de prijsdaling voordat de markt weer stabiliseert.

Maar als we dan weer zie hoe de huizenprijzen zo extreem zijn gestegen de afgelopen jaren, gaan we toch weer twijfelen of de markt niet nog veel extremer gaat corrigeren.

[perspectivebass]

Als je de woning wil hebben, bod doen wat je het waard vind, zo niet lekker wachten. Huren kost je ook geld.

Hangt ook af hoelang je er wil wonen en of je bij een korte termijn een correctie kunt opvangen.

Verder zal ik even in mijn glazendoek kijken.

[spijkerhoofd]

Vinny1 schreef op zondag 18 december 2022 @ 20:07:
Ik en mijn partner zijn al ruime tijd op zoek naar een woning. We huren momenteel relatief goedkoop maar zijn wel echt toe aan een eigen koopwoning. Vanwege de gekte van overbieden een jaar geleden gestopt met zoeken. Nu de markt is omgeslagen zijn we weer begonnen met kijken.

We hebben nu een mooie woning op het oog die aan al onze wensen voldoet. Ondanks de huidige markt, is de woning populair, heeft het een relatief lage prijs en wordt er gewerkt met een deadline voor bieden. Ik acht de kans groot dat er wordt overboden. Ondanks dat er wordt overboden, denk ik dat de woning een (half) jaar geleden voor veel meer weg zou gaan.

We zijn in dubio of we voor deze woning moeten gaan of toch nog moeten afwachten hoe de markt zich verder ontwikkelt. Aanvankelijk dacht ik dat het juist nu een goed moment is om te kopen.
- rentes gaan niet meer (veel) omhoog gaan. ECB is al aan het afzwakken met renteverhoging.
- Markt is in beweging en onzeker , mensen zijn afwachtend --> minder concurrentie aan vraagkant.
- Verkopers raken in de stress door de slechte vooruitzichten en hun woning langer te koop staat dan gehoopt.

Mijn strategie was dan ook om juist nu iets te kopen met onderbieden. Met het idee dat we vooruitlopen op de prijsdaling voordat de markt weer stabiliseert.

Maar als we dan weer zie hoe de huizenprijzen zo extreem zijn gestegen de afgelopen jaren, gaan we toch weer twijfelen of de markt niet nog veel extremer gaat corrigeren.

De vraag is waarom wil je een woning kopen, voor de winst of om in te wonen? Als je gaat om in te wonen zou ik niet wachten want zoals je zelf aangeeft ben je toe aan een grote mensen huis. Wel zou gaan als de mogelijkheid er is om voor een A label woning te gaan. Wij merken dat we met onze woning weinig stoken en dat we klaar zijn voor een warmtepomp.

Op de vraag over de toekomst, niemand heeft een glazen bol, het kan sneeuwen het kan dooien.

Persoonlijk denk ik dat het komend jaar het aanbod fors naar beneden zal gaan, want er word onvoldoende gebouwd en met de uitspraak van de rechter komt het bouwaanbod verder in het gedrang. Mensen zullen toch minder snel willen verkopen nu de woningen minder opleveren.

[Hbeez]

Vinny1 schreef op zondag 18 december 2022 @ 20:07:
- Markt is in beweging en onzeker , mensen zijn afwachtend --> minder concurrentie aan vraagkant.
- Verkopers raken in de stress door de slechte vooruitzichten en hun woning langer te koop staat dan gehoopt.

Als ik puur kijk naar mijn regio (Leiden& Bollenstreek) was de markt paniekerig in de zomer (veel prijsdalingen, stijging van aanbod, mensen die de verkoop van hun woning naar voren trokken), maar momenteel lijkt het een complete impasse; het aanbod is stabiel en op huisverklikker.nl vond ik eerst wel 3-4 dalingen per week, nu misschien 2 per maand. Er waren natuurlijk ook veel mensen door de omslag overvallen. Nu denkt men wel 2x na om te verhuizen en je huis te moeten verkopen.

Zou me zelf niet snel wagen aan het timen van de markt als het gaat om woningen, en anders -6% q-o-q een goed moment vinden. Tegen de tijd dat alle stoplichten op groen staan ben je waarschijnlijk al te laat met instappen.

[TheGhostInc]

Lastmanstanding schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 13:47:
De voorspelling van Rabo over de afgelopen jaren. Eigenlijk zijn de voorspelling binnen 1 jaar niet verkeerd. Alles daarbuiten lijkt niet veel beter dan een gok.

Vergeet ook niet dat het kadaster de 'echte' transactie registreert, maar de NVM maanden eerder de transactie al langs ziet komen:
https://www.kadaster.nl/-...jaar-nodig-tot-overdracht

En ik vermoed dat partijen als de Rabobank ook toegang hebben tot betere datasets. Die hoeven Funda niet te scrapen voor een beetje data. Een jaar vooruit voorspellen is dan niet heel spannend meer, je hebt de eerste maanden al cadeau, er zijn ook transacties die later vallen, dus de markt heeft altijd wat vertraging met reageren. Mix daar een mooi economisch model in en wat interne data vanuit de bank en dan zou je een nieuwe baan moeten zoeken als je niet een jaar vooruit kunt voorspellen
(En de grote klappers hoef je niet te voorspellen, dus het is meer trend bepalen dan voorspellen)

[Shadowhawk00]

Vinny1 schreef op zondag 18 december 2022 @ 20:07:
Ik en mijn partner zijn al ruime tijd op zoek naar een woning. We huren momenteel relatief goedkoop maar zijn wel echt toe aan een eigen koopwoning. Vanwege de gekte van overbieden een jaar geleden gestopt met zoeken. Nu de markt is omgeslagen zijn we weer begonnen met kijken.

We hebben nu een mooie woning op het oog die aan al onze wensen voldoet. Ondanks de huidige markt, is de woning populair, heeft het een relatief lage prijs en wordt er gewerkt met een deadline voor bieden. Ik acht de kans groot dat er wordt overboden. Ondanks dat er wordt overboden, denk ik dat de woning een (half) jaar geleden voor veel meer weg zou gaan.

We zijn in dubio of we voor deze woning moeten gaan of toch nog moeten afwachten hoe de markt zich verder ontwikkelt. Aanvankelijk dacht ik dat het juist nu een goed moment is om te kopen.
- rentes gaan niet meer (veel) omhoog gaan. ECB is al aan het afzwakken met renteverhoging.
- Markt is in beweging en onzeker , mensen zijn afwachtend --> minder concurrentie aan vraagkant.
- Verkopers raken in de stress door de slechte vooruitzichten en hun woning langer te koop staat dan gehoopt.

Mijn strategie was dan ook om juist nu iets te kopen met onderbieden. Met het idee dat we vooruitlopen op de prijsdaling voordat de markt weer stabiliseert.

Maar als we dan weer zie hoe de huizenprijzen zo extreem zijn gestegen de afgelopen jaren, gaan we toch weer twijfelen of de markt niet nog veel extremer gaat corrigeren.

Je kan natuurlijk gewoon gaan en een bod doen waarvan jij denkt dat het het waard is. Mocht je het niet krijgen prima krijg je het wel mooi. Niet geschoten is altijd mis.

[TheGhostInc]

Vinny1 schreef op zondag 18 december 2022 @ 20:07:
We zijn in dubio of we voor deze woning moeten gaan of toch nog moeten afwachten hoe de markt zich verder ontwikkelt. Aanvankelijk dacht ik dat het juist nu een goed moment is om te kopen.
- rentes gaan niet meer (veel) omhoog gaan. ECB is al aan het afzwakken met renteverhoging.
- Markt is in beweging en onzeker , mensen zijn afwachtend --> minder concurrentie aan vraagkant.
- Verkopers raken in de stress door de slechte vooruitzichten en hun woning langer te koop staat dan gehoopt.

En soms is er nog een expat die nog gemist heeft dat de markt aan het afkoelen is of gewoon geen zin meer heeft in wachten en alsnog dik overbied.

Trends en ontwikkelingen zijn leuk, maar uiteindelijk heb je 1 huis, met 1 verkoper en 1 koper die bij elkaar moeten komen. En er is ook nog een gunfactor.
Je kunt helemaal beredeneren wat een woning waard is, maar als er iemand langskomt die 'zijn/haar droomhuis' ziet, tja, mensen geven ook tienduizenden euro's (extra) uit aan auto's omdat ze die mooi vinden. Bij een huis is het niet gek dat je enkele tienduizenden euro's aan verschil hebt als je 2 potentiele eigenaren de woning laat beoordelen. De een ziet een ruime inloopkast, de ander een krappe werkkamer.

[Niel-z]

DNB voorspelt 6% omlaag, 3% per jaar daling in '23 en '24..
https://www.dnb.nl/public...ichten-dnb-december-2022/

We hebben net ons huis verkocht, beetje onder de vraagprijs, maar wel een lange aanvaarding.
Dit omdat we na de zomer ergens sleutel van ons nieuwbouw huis krijgen.

Had ook bod 11k boven vr pr, maar dan moesten we 1 jaar huren...
Vanaf augustus dus tijdelijk paar weken/maanden bij ouders of schoonouders overleven ;-)

[Shadowhawk00]

TheGhostInc schreef op zondag 18 december 2022 @ 21:26:
[...]

En soms is er nog een expat die nog gemist heeft dat de markt aan het afkoelen is of gewoon geen zin meer heeft in wachten en alsnog dik overbied.

Trends en ontwikkelingen zijn leuk, maar uiteindelijk heb je 1 huis, met 1 verkoper en 1 koper die bij elkaar moeten komen. En er is ook nog een gunfactor.
Je kunt helemaal beredeneren wat een woning waard is, maar als er iemand langskomt die 'zijn/haar droomhuis' ziet, tja, mensen geven ook tienduizenden euro's (extra) uit aan auto's omdat ze die mooi vinden. Bij een huis is het niet gek dat je enkele tienduizenden euro's aan verschil hebt als je 2 potentiele eigenaren de woning laat beoordelen. De een ziet een ruime inloopkast, de ander een krappe werkkamer.

Dit dus, uiteindelijk heb je wel iets aan trends maar je hebt maar 1 huis en die verkoper heeft maar 1 koper nodig. Als het een huis is waar je echt "oud" in zou kunnen worden dan maakt het ook niet heel veel uit of straks de prijzen tijdelijk dalen. Uiteindelijk zorgt de inflatie op lange termijn wel dat dat glad gestreken word. En zolang je het huis niet verkoopt heb je geen verlies of winst op de woning dus is dat niet relevant.

[Requiem19]

Vinny1 schreef op zondag 18 december 2022 @ 20:07:
Ik en mijn partner zijn al ruime tijd op zoek naar een woning. We huren momenteel relatief goedkoop maar zijn wel echt toe aan een eigen koopwoning. Vanwege de gekte van overbieden een jaar geleden gestopt met zoeken. Nu de markt is omgeslagen zijn we weer begonnen met kijken.

We hebben nu een mooie woning op het oog die aan al onze wensen voldoet. Ondanks de huidige markt, is de woning populair, heeft het een relatief lage prijs en wordt er gewerkt met een deadline voor bieden. Ik acht de kans groot dat er wordt overboden. Ondanks dat er wordt overboden, denk ik dat de woning een (half) jaar geleden voor veel meer weg zou gaan.

We zijn in dubio of we voor deze woning moeten gaan of toch nog moeten afwachten hoe de markt zich verder ontwikkelt. Aanvankelijk dacht ik dat het juist nu een goed moment is om te kopen.
- rentes gaan niet meer (veel) omhoog gaan. ECB is al aan het afzwakken met renteverhoging.
- Markt is in beweging en onzeker , mensen zijn afwachtend --> minder concurrentie aan vraagkant.
- Verkopers raken in de stress door de slechte vooruitzichten en hun woning langer te koop staat dan gehoopt.

Mijn strategie was dan ook om juist nu iets te kopen met onderbieden. Met het idee dat we vooruitlopen op de prijsdaling voordat de markt weer stabiliseert.

Maar als we dan weer zie hoe de huizenprijzen zo extreem zijn gestegen de afgelopen jaren, gaan we toch weer twijfelen of de markt niet nog veel extremer gaat corrigeren.

Stel dat de markt zich 'extremer gaat corrigeren'.

Wat merk jij daar dan van als je in je prettige fijne koophuis woont? Ik ben onlangs verhuisd en deze woning zal ongetwijfeld vandaag minder waard zijn dan een paar maanden geleden, maar m'n hypotheekbedrag blijft hetzelfde en m'n woongenot ook.

Er is teveel fixatie op de waarde van de woning na aankoop. Voor aankoop is het belangrijk: je moet een bod doen om de woning te krijgen. Als je er van plan bent langer te wonen is de waardedaling/stijging niet extreem belangrijk.....

[Shadowhawk00]

Requiem19 schreef op maandag 19 december 2022 @ 16:17:
[...]


Stel dat de markt zich 'extremer gaat corrigeren'.

Wat merk jij daar dan van als je in je prettige fijne koophuis woont? Ik ben onlangs verhuisd en deze woning zal ongetwijfeld vandaag minder waard zijn dan een paar maanden geleden, maar m'n hypotheekbedrag blijft hetzelfde en m'n woongenot ook.

Er is teveel fixatie op de waarde van de woning na aankoop. Voor aankoop is het belangrijk: je moet een bod doen om de woning te krijgen. Als je er van plan bent langer te wonen is de waardedaling/stijging niet extreem belangrijk.....

Je hebt gelijk natuurlijk, want uiteindelijk gaat het erom dat je fijn woont en je merkt eigenlijk helemaal niets van die prijsverschillen. Ik heb ook een huis gekocht net voor de vorige dip en ik merkte daar eigenlijk niets van, tot ik wilde verkopen.

Maar voor je gevoel is het natuurlijk niet prettig als je weet dat je het huis ook had kunnen kopen voor X% minder als je had gewacht. Dan voelt dat alsof je te veel betaald hebt.
Aan de andere kant weet je nooit wanneer de markt gaat dalen of gaat stijgen en met hoe veel. Dus als je altijd blijft afwachten dan vis je altijd achter het net.

[redwing]

Shadowhawk00 schreef op maandag 19 december 2022 @ 16:23:
[...]


Je hebt gelijk natuurlijk, want uiteindelijk gaat het erom dat je fijn woont en je merkt eigenlijk helemaal niets van die prijsverschillen. Ik heb ook een huis gekocht net voor de vorige dip en ik merkte daar eigenlijk niets van, tot ik wilde verkopen.

Maar voor je gevoel is het natuurlijk niet prettig als je weet dat je het huis ook had kunnen kopen voor X% minder als je had gewacht. Dan voelt dat alsof je te veel betaald hebt.
Aan de andere kant weet je nooit wanneer de markt gaat dalen of gaat stijgen en met hoe veel. Dus als je altijd blijft afwachten dan vis je altijd achter het net.

Daarom moet je ook gewoon kopen als je dat kunt. Met afwachten is er altijd wel een reden waarom je nog wat langer moet wachten. Je ziet dat nu goed met de 'dalende' huizenprijzen. Want als je wilt kopen is het leuk dat de prijzen omlaag gaan, maar je maandlasten zijn nog steeds aan het stijgen door de hoge rente. En dan kun je beter een huis van 300k kopen met maandlasten van 500 euro, dan een huis van 250k met 600 euro maandlasten.
Oftewel gewoon kopen als je kunt/wilt en daarna niet teveel naar de prijs kijken. Want zelfs als je later wilt verhuizen maakt die prijs weinig uit. De hele markt gaat uiteindelijk omhoog of omlaag en dus zal je eigen huis hetzelfde patroon volgen als dat huis waar je dan naartoe wil.

[Richh]

Niel-z schreef op maandag 19 december 2022 @ 13:39:
DNB voorspelt 6% omlaag, 3% per jaar daling in '23 en '24..
https://www.dnb.nl/public...ichten-dnb-december-2022/

Ik denk dat een daling alleen maar goed is voor de markt.

Ook voor zittende bewoners is dit veelal niet echt een probleem: zolang je 'gewoon' aflost, los je ook 3% per jaar af
Hebben ze nog het voordeel dat ze een lage rente hebben.

Want uiteindelijk hebben starters een nog veel forsere daling nodig gegeven de huidige rentestand.

[perspectivebass]

Shadowhawk00 schreef op maandag 19 december 2022 @ 16:23:
[...]


Je hebt gelijk natuurlijk, want uiteindelijk gaat het erom dat je fijn woont en je merkt eigenlijk helemaal niets van die prijsverschillen. Ik heb ook een huis gekocht net voor de vorige dip en ik merkte daar eigenlijk niets van, tot ik wilde verkopen.

Maar voor je gevoel is het natuurlijk niet prettig als je weet dat je het huis ook had kunnen kopen voor X% minder als je had gewacht. Dan voelt dat alsof je te veel betaald hebt.
Aan de andere kant weet je nooit wanneer de markt gaat dalen of gaat stijgen en met hoe veel. Dus als je altijd blijft afwachten dan vis je altijd achter het net.

Dan had je het huis niet gehad, want was het aan iemand anders verkocht die wel op dat moment wil kopen.

[absurdsmash]

redwing schreef op maandag 19 december 2022 @ 16:30:
[...]

Daarom moet je ook gewoon kopen als je dat kunt. Met afwachten is er altijd wel een reden waarom je nog wat langer moet wachten. Je ziet dat nu goed met de 'dalende' huizenprijzen. Want als je wilt kopen is het leuk dat de prijzen omlaag gaan, maar je maandlasten zijn nog steeds aan het stijgen door de hoge rente. En dan kun je beter een huis van 300k kopen met maandlasten van 500 euro, dan een huis van 250k met 600 euro maandlasten.
Oftewel gewoon kopen als je kunt/wilt en daarna niet teveel naar de prijs kijken. Want zelfs als je later wilt verhuizen maakt die prijs weinig uit. De hele markt gaat uiteindelijk omhoog of omlaag en dus zal je eigen huis hetzelfde patroon volgen als dat huis waar je dan naartoe wil.

Je kan met de wetenschap dat prijzen gaan dalen, wel slim zijn en proberen meer af te lossen dan strict noodzakelijk. Zodat bij gedwongen verkoop je niet veel onder water staat.

Overigens wordt er al maanden gezegd dat als je als starter niet op hete kolen zit (lees: je huurt momenteel goedkoop en hoeft niet weg), het verstandig is om even af te wachten.

[geekeep]

absurdsmash schreef op maandag 19 december 2022 @ 17:53:
[...]


Je kan met de wetenschap dat prijzen gaan dalen, wel slim zijn en proberen meer af te lossen dan strict noodzakelijk. Zodat bij gedwongen verkoop je niet veel onder water staat.

Overigens wordt er al maanden gezegd dat als je als starter niet op hete kolen zit (lees: je huurt momenteel goedkoop en hoeft niet weg), het verstandig is om even af te wachten.

Wat levert dat op?

2013: https://www.businessinsid...rkt-kunnen-beter-wachten/

2019: https://www.kop-munt.nl/k...u-ga-voorzichtig-te-werk/

2021: https://www.metronieuws.n...ties-woningmarkt-starter/

Er is werkelijk niemand die kan voorspellen tot wanneer je moet wachten, áls de prijzen al ver genoeg zakken om het de moeite waard te maken. Het enige wat je hebt zijn de feiten:
- gestegen hypotheekrente tov begin dit jaar
- stilvallen van nieuwbouw
- veel woningbezitters die recent een hypotheek hebben overgesloten en/of verbouwd hebben en/of doorgestroomd zijn naar iets groters en dus wel even zullen blijven zitten
- een woningtekort dat zeker de komende 5 jaar niet opgelost gaat worden

Edit: een woningtekort an sich zal overigens geen daling voorkomen, aangezien er in 2008 ook al een tekort was. Het tekort is nu echter wel een factor groter, temeer door instroom van migranten, studenten en complete uitkleding van sociaal woonaanbod in de afgelopen 14 jaar.
En ik verwacht eerlijk gezegd als particulieren 'het' niet meer kunnen betalen er altijd mensen/partijen zijn met diepere zakken, zeker tbv verhuur (ipv verkoop) van nieuwbouw.

[ Voor 14% gewijzigd door geekeep op 19-12-2022 18:44 ]

[TheGhostInc]

absurdsmash schreef op maandag 19 december 2022 @ 17:53:
Je kan met de wetenschap dat prijzen gaan dalen, wel slim zijn en proberen meer af te lossen dan strict noodzakelijk. Zodat bij gedwongen verkoop je niet veel onder water staat.

Heel slecht advies!
Als er een serieus risico is van gedwongen verkoop kun je veel beter je geld niet vastzetten in stenen.
Stel je hebt voor 12 maanden aan hypotheeklasten 'vrij besteedbaar'. In de ene situatie los je daarmee de hypotheek gedeeltelijk af en in het andere geval zet je het op een spaarrekening.
Nu kun je ineens (bv werkeloosheid oid) je hypotheek niet meer betalen. In het geval van de aflossing ga je binnen korte tijd naar wanbetaling toe en komt die gedwongen verkoop meteen in zicht. Heb je een goed gevulde spaarrekening, dan kun je nog maanden interen op je spaarrekening. Je zou zelfs de bank nog kunnen benaderen om alleen naar rentebetalingen te gaan, zonder aflossing.

Afhankelijk van de oorzaak en de marktsituatie heb je dan veel meer kans & tijd om nog ergens een oplossing te vinden.

[HEY_DUDE]

absurdsmash schreef op maandag 19 december 2022 @ 17:53:
[...]

Overigens wordt er al maanden gezegd dat als je als starter niet op hete kolen zit (lees: je huurt momenteel goedkoop en hoeft niet weg), het verstandig is om even af te wachten.

Als je de lasten goed kan betalen en je een stabiele situatie verwacht dan is kopen gauw een betere optie dan huren.

Mensen zijn vaak op zoek naar de beste deal en laten in hun zoektocht een goede deal links liggen. En vaak was die goede deal achteraf toch de beste deal. En dan wil je weer niet toegeven op dat scenario en ga je wachten op dat al gepasseerde scenario. Maakt het leven nodeloos complex. Als je nu kan kopen en voldoende geld overhoud om aangenaam te leven dan gewoon doen.

[redwing]

absurdsmash schreef op maandag 19 december 2022 @ 17:53:
[...]
Je kan met de wetenschap dat prijzen gaan dalen, wel slim zijn en proberen meer af te lossen dan strict noodzakelijk. Zodat bij gedwongen verkoop je niet veel onder water staat.

Met de huidige regels los je al standaard af, waardoor de prijzen wel heel ver moeten dalen voordat er een probleem ontstaat. Daarnaast kun je je afvragen of een huis onder water wel echt een probleem is. Want dat is alleen een probleem bij gedwongen verkoop. In alle andere gevallen is er eigenlijk helemaal niets verandert.

Overigens wordt er al maanden gezegd dat als je als starter niet op hete kolen zit (lees: je huurt momenteel goedkoop en hoeft niet weg), het verstandig is om even af te wachten.

Tja, op zich weer een leuk advies maar voorlopig kost een huis kopen alleen maar steeds meer. De huizenprijzen dalen weliswaar momenteel, maar dat moet nog wel even doorgaan voordat het de hogere rente compenseert.Tot die tijd zijn de maandlasten alleen maar hoger doordat er gewacht is.

Ik blijf er dan ook bij dat je in alle gevallen gewoon moet kopen als je dat wil/kan en niet af moet wachten. Je kunt nl wel blijven wachten maar uiteindelijk gok je toch altijd op het verkeerde moment (als dat beter moment er sowieso al ooit komt)

[TheGhostInc]

Richh schreef op maandag 19 december 2022 @ 16:49:
Ik denk dat een daling alleen maar goed is voor de markt.

Stabiliteit is beter

Maar de lage rente met hoge prijzen zorgt/zorgde wel voor hoge nieuwbouw prijzen. Dat betekent dat het eerder rendabel is/werd om te bouwen. De 'oude' Vinex wijken waren vaak uitbreidingen in de polder of op plaatsen met goedkope grond en waar eenvoudig gebouwd kon worden. Maar die locaties zijn ondertussen wel op.
Als de nieuwbouwprijzen onder druk komen te staan ben ik heel bang dat er minder gebouwd gaat worden, maar ook dat er minder gesaneerd en opgeruimd gaat worden. In Ede hebben ze het oude Enka terrein en de kazerneterreinen her ontwikkeld. Maar dat is zeker niet gratis, explosieven onderzoek, verontreinigde grond, nieuwe infrastructuur en allerlei monumenten/oude gebouwen nieuw leven ingeblazen.

Helemaal als het 'topsegment' klappen krijgt, wat ik persoonlijk vermoed, dan kan het hard gaan. Want je ziet toch vaak dat er binnen een project geschoven wordt. De duurdere woningen financieren gedeeltelijk de goedkopere woningen, of dragen meer bij aan de project kosten.
En het is niet alsof woningen goedkoper zijn geworden om te bouwen. Met de huidige inflatiecijfers, krapte op de arbeidsmarkt en andere gekkigheid kan je dadelijk zo 25% meer kwijt zijn.

[TheGhostInc]

Niel-z schreef op maandag 19 december 2022 @ 13:39:
DNB voorspelt 6% omlaag, 3% per jaar daling in '23 en '24..
https://www.dnb.nl/public...ichten-dnb-december-2022/

Maar ook nog 10% inflatie in die periode.

Ik vind vooral '24 een bijzondere voorspelling, dan zijn de lonen al aardig meegestegen, de rente is dan ingecalculeerd (en mogelijk al weer omlaag). Ik had eerder verwacht dat '23 dan 4% omlaag zou zijn zijn en '24 nog 2%.
Maar misschien is 3% de maximale daling die de huizenmarkt doet volgens de DNB? Dat is namelijk aardig het tempo dat we na 2008 ingingen.

[Niel-z]

TheGhostInc schreef op dinsdag 20 december 2022 @ 01:22:
[...]

Maar ook nog 10% inflatie in die periode.

Ik vind vooral '24 een bijzondere voorspelling, dan zijn de lonen al aardig meegestegen, de rente is dan ingecalculeerd (en mogelijk al weer omlaag). Ik had eerder verwacht dat '23 dan 4% omlaag zou zijn zijn en '24 nog 2%.
Maar misschien is 3% de maximale daling die de huizenmarkt doet volgens de DNB? Dat is namelijk aardig het tempo dat we na 2008 ingingen.

Sowieso lastig te schatten/voorspellen. Half jaar geleden bleef het vlak en ook volgend jaar vlak.
Nu is het al -3% en 24 ook nog eens...
Heel benieuwd hoe het ontwikkeld.
Nog even fingers crossed dat de koper van mijn huis het rond krijgt, hebben we 1 zorg minder.
De tijdelijke woonplek vinden we vast wel en daarna nieuwe huis mooi in orde maken en hele lange tijd lekker wonen!

[sdk1985]

redwing schreef op maandag 19 december 2022 @ 16:30:
[...]

Daarom moet je ook gewoon kopen als je dat kunt. Met afwachten is er altijd wel een reden waarom je nog wat langer moet wachten. Je ziet dat nu goed met de 'dalende' huizenprijzen. Want als je wilt kopen is het leuk dat de prijzen omlaag gaan, maar je maandlasten zijn nog steeds aan het stijgen door de hoge rente. En dan kun je beter een huis van 300k kopen met maandlasten van 500 euro, dan een huis van 250k met 600 euro maandlasten.
Oftewel gewoon kopen als je kunt/wilt en daarna niet teveel naar de prijs kijken. Want zelfs als je later wilt verhuizen maakt die prijs weinig uit. De hele markt gaat uiteindelijk omhoog of omlaag en dus zal je eigen huis hetzelfde patroon volgen als dat huis waar je dan naartoe wil.

Daar is wel een kanttekening bij te plaatsen.

Immers wanneer het huis van 300K zakt naar 250K en je moet er gedwongen eruit, bijvoorbeeld relatiebreuk of (financiële) problemen. Dan zit je met een tekort van 50K. Na 3 jaar heb bij je tweede voorbeeld dan 3600 euro extra kosten gemaakt. Maar die vallen in het niets bij die potentiele daling.

Dit hoeft totaal niet aan de orde te zijn, maar ik zou het zelf wel even meenemen.

[MagniArtistique]

TheGhostInc schreef op maandag 19 december 2022 @ 18:40:
[...]

Heel slecht advies!
Als er een serieus risico is van gedwongen verkoop kun je veel beter je geld niet vastzetten in stenen.
Stel je hebt voor 12 maanden aan hypotheeklasten 'vrij besteedbaar'. In de ene situatie los je daarmee de hypotheek gedeeltelijk af en in het andere geval zet je het op een spaarrekening.
Nu kun je ineens (bv werkeloosheid oid) je hypotheek niet meer betalen. In het geval van de aflossing ga je binnen korte tijd naar wanbetaling toe en komt die gedwongen verkoop meteen in zicht. Heb je een goed gevulde spaarrekening, dan kun je nog maanden interen op je spaarrekening. Je zou zelfs de bank nog kunnen benaderen om alleen naar rentebetalingen te gaan, zonder aflossing.

Afhankelijk van de oorzaak en de marktsituatie heb je dan veel meer kans & tijd om nog ergens een oplossing te vinden.

Ik mag toch aannemen dat de gemiddelde Tweaker snapt dat t niet slim is om al het spaargeld in 1 commodity te steken. Zolang je genoeg spaargeld overhoudt is het prima om maandelijks of jaarlijks extra af te lossen om zo je rente mee te pakken aan rendement (+ lagere maandlasten is je divident dat je kunt herinvesteren).

[TheGhostInc]

sdk1985 schreef op dinsdag 20 december 2022 @ 19:04:
Immers wanneer het huis van 300K zakt naar 250K en je moet er gedwongen eruit, bijvoorbeeld relatiebreuk of (financiële) problemen. Dan zit je met een tekort van 50K. Na 3 jaar heb bij je tweede voorbeeld dan 3600 euro extra kosten gemaakt. Maar die vallen in het niets bij die potentiele daling.

Het grappige is, is dat beide voorbeelden over de hele looptijd met HRA op praktisch hetzelfde kostenplaatje uitkomen.(376k-375k) Als de markt niet omhoog of omlaag gaat, maakt het niet uit.
Pak je na 3 jaar de getallen erbij, dan zit je door aflossing op nog 277k, na 6 jaar zit je op 253k. Dat is het grappige van die hypotheken met aflossing, het gaat stiekem best wel snel.

Dus stel je zou 3 jaar wachten en daarna kopen, dan maakt het bijna niet uit. Het enige detail is dat je na 30 jaar je huis hebt afgelost en je woonlasten fors verminderen. Die 3 jaar die je later zou kopen, kosten je ook 3 jaar woonkosten, waarschijnlijk huur. Daar zit waarschijnlijk het grootste verschil.
En voor de rest is het koffiedik kijken, want je weet niet hoeveel de markt gaat dalen en of je relatie het haalt.

[CrazyOne]

TheGhostInc schreef op maandag 19 december 2022 @ 18:40:
Stel je hebt voor 12 maanden aan hypotheeklasten 'vrij besteedbaar'. In de ene situatie los je daarmee de hypotheek gedeeltelijk af en in het andere geval zet je het op een spaarrekening.
Nu kun je ineens (bv werkeloosheid oid) je hypotheek niet meer betalen.

Verkeerd advies, juist erg verstandig. als je teveel vermogen op je rekening hebt mag je dat tegenwoordig ook eerst gebruiken voordat je een uitkering kan krijgen

Uw gemeente kijkt ook of u niet meer financieel vermogen heeft dan de grens die de bijstand daaraan stelt. Heeft u teveel vermogen? Dan heeft u geen recht op bijstand. Een voorbeeld van vermogen is spaargeld. De gemeente berekent het vermogen aan de hand van de bankgegevens van u en uw gezin, en betrekt daarbij ook eventuele waardevolle bezittingen, met uitzondering van uw eigen huis

Van de rijksoverheid.

[Rubbergrover1]

TheGhostInc schreef op woensdag 21 december 2022 @ 02:50:
[...]

Het grappige is, is dat beide voorbeelden over de hele looptijd met HRA op praktisch hetzelfde kostenplaatje uitkomen.(376k-375k) Als de markt niet omhoog of omlaag gaat, maakt het niet uit.
Pak je na 3 jaar de getallen erbij, dan zit je door aflossing op nog 277k, na 6 jaar zit je op 253k. Dat is het grappige van die hypotheken met aflossing, het gaat stiekem best wel snel.

Dat geldt als de rente 30 jaar lang vast zou zijn. Maar als je na bv 10 jaar een nieuwe rente krijgt en die voor beide situaties ongeveer gelijk zou zijn, dan ben je toch wel wat voordeliger uit met de lagere koopsom.

[Rubbergrover1]

CrazyOne schreef op woensdag 21 december 2022 @ 08:02:
[...]


Verkeerd advies, juist erg verstandig. als je teveel vermogen op je rekening hebt mag je dat tegenwoordig ook eerst gebruiken voordat je een uitkering kan krijgen


[...]


Van de rijksoverheid.

Dat is alleen voor de bijstand geldig. Als je werkloos wordt krijgen de meeste werknemers ww, die niet kijkt naar je vermogen. Net zo nog bv arbeidsongeschiktheid, wat een ander risico met behoorlijke impact is.

[Napo]

redwing schreef op maandag 19 december 2022 @ 20:18:
[...]

Met de huidige regels los je al standaard af,

Niet geheel correct. Men kan nog steeds een aflossingsvrije hypotheek afsluiten, enkel om in aanmerking te komen voor HRA zal je minimaal een annuïtaire hypotheek moeten afsluiten.

Er zijn geen regels die een aflossingsvrije hypotheek verbiedt

[Harrie_]

Napo schreef op woensdag 21 december 2022 @ 08:17:
[...]


Niet geheel correct. Men kan nog steeds een aflossingsvrije hypotheek afsluiten, enkel om in aanmerking te komen voor HRA zal je minimaal een annuïtaire hypotheek moeten afsluiten.

Er zijn geen regels die een aflossingsvrije hypotheek verbiedt

Kanttekening daarbij is dat je bij verreweg de meeste hypotheekverstrekkers maximaal 50% aflossingsvrij mag lenen waardoor je effectief de andere helft sowieso wel aflost...

[Requiem19]

Napo schreef op woensdag 21 december 2022 @ 08:17:
[...]


Niet geheel correct. Men kan nog steeds een aflossingsvrije hypotheek afsluiten, enkel om in aanmerking te komen voor HRA zal je minimaal een annuïtaire hypotheek moeten afsluiten.

Er zijn geen regels die een aflossingsvrije hypotheek verbiedt

Ik dacht dat banken in de gedragscode het principe hanteren dat minimaal 50% van de hypotheek annuitair/lineair moet zijn?

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op woensdag 21 december 2022 @ 08:50:
[...]


Ik dacht dat banken in de gedragscode het principe hanteren dat minimaal 50% van de hypotheek annuitair/lineair moet zijn?

Maar je kunt je hypotheek ook elders afsluiten (bv familie of je bv).

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 21 december 2022 @ 08:54:
[...]

Maar je kunt je hypotheek ook elders afsluiten (bv familie of je bv).

Ja tuurlijk, maar dat zal slechts een mogelijkheid zijn voor een hele kleine minderheid.

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op woensdag 21 december 2022 @ 08:50:
[...]


Ik dacht dat banken in de gedragscode het principe hanteren dat minimaal 50% van de hypotheek annuitair/lineair moet zijn?

50% van de woningwaarde, dus bij doorstromers kan het hoger zijn.

Met name met de lage rentes vorig jaar was het interessant een groot deel aflossingsvrij te nemen.

[ Voor 24% gewijzigd door Sport_Life op 21-12-2022 09:11 ]

[redwing]

Sport_Life schreef op woensdag 21 december 2022 @ 09:02:
[...]

50% van de woningwaarde, dus bij doorstromers kan het hoger zijn.

Met name met de lage rentes vorig jaar was het interessant een groot deel aflossingsvrij te nemen.

Ondanks dat betekend dat alsnog dat je meestal maar 50% van de woningwaarde kunt financieren. Het overige deel wordt je dus gedwongen om af te lossen. En er zijn inderdaad wat uitzonderingen hoe je er omheen kunt werken, maar laten we naar de grote groep kijken en die zit gewoon vast aan die 50% aflossen.

[Sport_Life]

redwing schreef op woensdag 21 december 2022 @ 09:14:
[...]

Ondanks dat betekend dat alsnog dat je meestal maar 50% van de woningwaarde kunt financieren. Het overige deel wordt je dus gedwongen om af te lossen. En er zijn inderdaad wat uitzonderingen hoe je er omheen kunt werken, maar laten we naar de grote groep kijken en die zit gewoon vast aan die 50% aflossen.

Je hoeft er niet omheen te werken, meeste doorstromers hebben tonnen overwaarde, dan is het bij verhuizing eenvoudig om meer dan de helft van de lening aflossingsvrij te nemen. Of het verstandig is laat ik in het midden (Niet altijd).

Bv onze rente staat (deels) aflossingsvrij 1,06% vast, heb nu een deposito voor 1 jaar al op 1,7% bij een Nederlandse bank (lpb). En ik verwacht dat de spaarrentes nog verder zullen stijgen.

Maar met de rentes van nu tegen de 4,5% is het m.i. niet interessant, vind sowieso de prijzen niet meer in verhouding staan tot de hoge rente.

[ Voor 18% gewijzigd door Sport_Life op 21-12-2022 09:26 ]

[redwing]

Sport_Life schreef op woensdag 21 december 2022 @ 09:19:
[...]
Je hoeft er niet omheen te werken, meeste doorstromers hebben tonnen overwaarde, dan is het bij verhuizing eenvoudig om meer dan de helft van de lening aflossingsvrij te nemen. Of het verstandig is laat ik in het midden (Niet altijd).

Ook hier geldt dat in de meeste gevallen die overwaarde direct in het huis wordt gestopt waarna er alsnog een aflossingsvrije hypotheek bij wordt gepakt van 50% woningwaarde of minder.
Sowieso, als je tonnen overwaarde hebt lijkt het me dat het probleem waar we het over hebben sowieso niet speelt. Het gaat er uiteindelijk om dat als je gedwongen moet verkopen je niet met een grote schuld blijft zitten.

Het zijn echt de uitzonderingen waarbij iemand meer dan 50% aflossingsvrij heeft zonder enige buffer.

Bv onze rente staat (deels) aflossingsvrij 1,06% vast, heb nu een deposito voor 1 jaar al op 1,7% bij een Nederlandse bank (lpb). En ik verwacht dat de spaarrentes nog verder zullen stijgen.

Maar met de rentes van nu tegen de 4,5% is het m.i. niet interessant, vind sowieso de prijzen niet meer in verhouding staan tot de hoge rente.

Zolang er te veel vraag en te weinig aanbod is zullen die prijzen niet in verhouding staan tot de rente. Uiteindelijk gaat het om de maandlasten, en zolang mensen die kunnen betalen (door b.v. die overwaarde en daarmee een lagere hypotheek) zullen die prijzen (te) hoog blijven. Vandaar ook dat het voor starters, ook met de dalende huizenprijzen, helemaal niet beter aan het worden is. Voorlopig lopen de maandlasten om een huis te kopen nog steeds op.

[Hbeez]

Sport_Life schreef op woensdag 21 december 2022 @ 09:19:
[...]
Bv onze rente staat (deels) aflossingsvrij 1,06% vast, heb nu een deposito voor 1 jaar al op 1,7% bij een Nederlandse bank (lpb). En ik verwacht dat de spaarrentes nog verder zullen stijgen.

Als de overwaarde wordt gebruikt om groter/luxer/duurder te wonen en het depositobedrag daardoor een fractie (bv 5%) is van de hypotheekschuld, zet dat natuurlijk alsnog geen zoden aan de dijk en is dit een wat kromme vergelijking. Los van dat het laagste (kortst vastgezette?) rentepercentage wordt gebruikt voor de vergelijking, en er ook hoge opportunity kosten zijn om tot een lage LTV -> rente te komen. Ikzelf ben horizontaal verhuisd (30k bijgelegd) waarbij de overwaarde die vrijkwam ongeveer gelijk staat aan het 50% aflossingsvrije deel, elke % hoger rendement is dan gelijk netto winst.

[Sport_Life]

Hbeez schreef op woensdag 21 december 2022 @ 09:55:
[...]


Als de overwaarde wordt gebruikt om groter/luxer/duurder te wonen en het depositobedrag daardoor een fractie (bv 5%) is van de hypotheekschuld, zet dat natuurlijk alsnog geen zoden aan de dijk en is dit een wat kromme vergelijking. Los van dat het laagste (kortst vastgezette?) rentepercentage wordt gebruikt voor de vergelijking, en er ook hoge opportunity kosten zijn om tot een lage LTV -> rente te komen. Ikzelf ben horizontaal verhuisd (30k bijgelegd) waarbij de overwaarde die vrijkwam ongeveer gelijk staat aan het 50% aflossingsvrije deel, elke % hoger rendement is dan gelijk netto winst.

Ik ken jouw situatie en begrijp de gedachtengang daarachter, daar is ook niet zoveel mis mee. Ik kies voor minder risico (deposito ipv beleggen) , en accepteer dat daar minder opportunity tegenover staat (beleggen geeft historisch gezien meer rendement).

Ik snap eerlijk gezegd jouw rancune niet zo goed behalve dat je misschien niet zo goed tegen een kritische houding kunt?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 21-12-2022 10:21 ]

[Hbeez]

Sport_Life schreef op woensdag 21 december 2022 @ 10:14:
[...]

Ik ken jouw situatie en begrijp de gedachtengang daarachter, daar is ook niet zoveel mis mee. Ik kies voor minder risico (deposito ipv beleggen) , en accepteer dat daar minder opportunity tegenover staat (beleggen geeft historisch gezien meer rendement).
Ik snap eerlijk gezegd jouw rancune niet zo goed behalve dat je misschien spijt hebt van de keuze ? (mijn aandelen doen het niet zo best momenteel).


***members only***

Snap niet waar het woord rancune vandaan komt en waarom (waarvan) ik spijt zou hebben? Ben blij met mijn keuzes en sta er 100% achter. Ik had niet de illusie dat een positie in aandelen een rechte lijn omhoog zou zijn qua rendement, gelukkig is mijn horizon (evenals mijn rentevaste periode) 20 jaar+. Ik nuanceer alleen dat als je bv 300k aflossingsvrije schuld a 1.1% vergelijkt met een 45k depositie a 1.7% er meer is dan alleen de rentepercentages vergelijken, that's all. Maargoed, laten we teruggaan naar ontwikkelingen op de woningmarkt..

[Sport_Life]

redwing schreef op woensdag 21 december 2022 @ 09:38:
[...]

Ook hier geldt dat in de meeste gevallen die overwaarde direct in het huis wordt gestopt waarna er alsnog een aflossingsvrije hypotheek bij wordt gepakt van 50% woningwaarde of minder.
Sowieso, als je tonnen overwaarde hebt lijkt het me dat het probleem waar we het over hebben sowieso niet speelt. Het gaat er uiteindelijk om dat als je gedwongen moet verkopen je niet met een grote schuld blijft zitten.

Het zijn echt de uitzonderingen waarbij iemand meer dan 50% aflossingsvrij heeft zonder enige buffer.

[...]

Zolang er te veel vraag en te weinig aanbod is zullen die prijzen niet in verhouding staan tot de rente. Uiteindelijk gaat het om de maandlasten, en zolang mensen die kunnen betalen (door b.v. die overwaarde en daarmee een lagere hypotheek) zullen die prijzen (te) hoog blijven. Vandaar ook dat het voor starters, ook met de dalende huizenprijzen, helemaal niet beter aan het worden is. Voorlopig lopen de maandlasten om een huis te kopen nog steeds op.

Het is voor niemand nu beter, als doorstromer weet je totaal niet waar je aan toe bent (vwb verkoop woning) en je hikt tegen een hoge rente aan.
Kan beter nu eventjes wachten denk ik .

[Rubbergrover1]

redwing schreef op woensdag 21 december 2022 @ 09:14:
[...]

Ondanks dat betekend dat alsnog dat je meestal maar 50% van de woningwaarde kunt financieren. Het overige deel wordt je dus gedwongen om af te lossen. En er zijn inderdaad wat uitzonderingen hoe je er omheen kunt werken, maar laten we naar de grote groep kijken en die zit gewoon vast aan die 50% aflossen.

Uiteraard zijn het uitzonderingen die meer dan 50% aflossingsvrij hebben. En zal deze groep vanwege de aard van die financiering waarschijnlijk niet snel in de problemen komen. (Bij geld uit de eigen BV of van familie zul je bv makkelijker een eventuele restschuld kunnen financieren dan bij een commerciele lening.)

Maar tegelijk vind ik dat je bij het kijken naar de risico's juist niet naar de grote groep moet kijken, maar naar de uitzonderingen. Omdat het gros van de mensen niet in de problemen komt, maar het juist de uitzonderingen zijn die problemen krijgen. En juist omdat het gros van de mensen niet snel in de problemen komt, maakt dat het risico voor de anderen groter.

Simpel voorbeeld. Stel jij hebt je woning voor 4 ton gekocht, met volledige hypotheek waarop je inmiddels 10% hebt afgelost. En je buurman heeft een paar jaar daarvoor zo'n woning gekocht voor 2 ton. Als jullie beiden in een flink dalende markt de woning te koop moeten zetten, dan kan je buurman zonder problemen de woning voor 3 ton te koop zetten. Dan zit hij welliswaar een kwart lager dan op het hoogste punt, maar hij heeft alsnog een ton winst gemaakt. Maar als jij dan je woning ook te koop moet zetten, dan kun je die waarschijnlijk niet kwijt voor veel meer dan 3 ton. En blijf jij met een halve ton restschuld achter.

Juist omdat er in de huidige markt zo veel van die 'buurmannen' zijn die met gemak een veel lagere verkoopprijs aan kunnen, is het risico voor de mensen die nog maar weinig hebben afgelost zo veel groter dan in het verleden.

Als je dan ook nog een groot deel aflossingsvrij hebt én als je die keus hebt gemaakt omdat je het anders niet kon betalen (en niet omdat je het geld liever spaart/belegt), dan zal de hypotheek veel minder snel dalen en kun je behoorlijk in de problemen komen.

[HEY_DUDE]

Sport_Life schreef op woensdag 21 december 2022 @ 10:29:
[...]

Het is voor niemand nu beter, als doorstromer weet je totaal niet waar je aan toe bent (vwb verkoop woning) en je hikt tegen een hoge rente aan.
Kan beter nu eventjes wachten denk ik .

Het is altijd een goed moment om eventjes te wachten. Tijdens de crisis, na de crisis, tijdens de overbied gekte, tijdens Corona, nu met de hoge rente etc. Wachten was altijd wel een goed advies. Achteraf kun je terugkijken welke momenten het beste waren om in te stappen maar daar heb je geen bal aan.

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 21 december 2022 @ 10:46:
[...]
Uiteraard zijn het uitzonderingen die meer dan 50% aflossingsvrij hebben. En zal deze groep vanwege de aard van die financiering waarschijnlijk niet snel in de problemen komen. (Bij geld uit de eigen BV of van familie zul je bv makkelijker een eventuele restschuld kunnen financieren dan bij een commerciele lening.)

Maar tegelijk vind ik dat je bij het kijken naar de risico's juist niet naar de grote groep moet kijken, maar naar de uitzonderingen. Omdat het gros van de mensen niet in de problemen komt, maar het juist de uitzonderingen zijn die problemen krijgen. En juist omdat het gros van de mensen niet snel in de problemen komt, maakt dat het risico voor de anderen groter.

Punt is dat de uitzonderingen die in de problemen kunnen komen, zelden degenen zijn die de mogelijkheden hebben om buiten de banken om aan geld te komen.

Simpel voorbeeld. Stel jij hebt je woning voor 4 ton gekocht, met volledige hypotheek waarop je inmiddels 10% hebt afgelost. En je buurman heeft een paar jaar daarvoor zo'n woning gekocht voor 2 ton. Als jullie beiden in een flink dalende markt de woning te koop moeten zetten, dan kan je buurman zonder problemen de woning voor 3 ton te koop zetten. Dan zit hij welliswaar een kwart lager dan op het hoogste punt, maar hij heeft alsnog een ton winst gemaakt. Maar als jij dan je woning ook te koop moet zetten, dan kun je die waarschijnlijk niet kwijt voor veel meer dan 3 ton. En blijf jij met een halve ton restschuld achter.

Juist omdat er in de huidige markt zo veel van die 'buurmannen' zijn die met gemak een veel lagere verkoopprijs aan kunnen, is het risico voor de mensen die nog maar weinig hebben afgelost zo veel groter dan in het verleden.

Als je dan ook nog een groot deel aflossingsvrij hebt én als je die keus hebt gemaakt omdat je het anders niet kon betalen (en niet omdat je het geld liever spaart/belegt), dan zal de hypotheek veel minder snel dalen en kun je behoorlijk in de problemen komen.

Klopt natuurlijk, maar dan heb je het toch echt over een andere groep dan waar we mee begonnen
Het grootste risico ligt niet bij degene met meer dan 50% aflossingsvrije hypotheek, maar bij degenen die kort geleden een huis gekocht hebben en om wat voor reden dan ook in een dalende markt moeten verkopen.
Dat is een groot verschil met de vorige crisis, waarbij het probleem ook bij degenen zat die al veel eerder een huis hadden gekocht, maar dan volledig aflossingsvrij. Het probleem is dus kleiner geworden, maar zal nooit helemaal verdwijnen.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op woensdag 21 december 2022 @ 11:17:
[...]
Klopt natuurlijk, maar dan heb je het toch echt over een andere groep dan waar we mee begonnen
Het grootste risico ligt niet bij degene met meer dan 50% aflossingsvrije hypotheek, maar bij degenen die kort geleden een huis gekocht hebben en om wat voor reden dan ook in een dalende markt moeten verkopen.

Mee eens dat het probleem vooral ligt bij de mensen die recent op de top hebben gekocht. De zijstap over aflossingsvrij was slechts een sidenote bij de opmerking dat iedereen al standaard zou aflossen. Omdat dat dus niet het geval is.

Je begon ermee dat vanwege de standaard aflossing de prijzen wel heel ver zouden moeten dalen voordat er een probleem ontstaat. Terwijl dat dus juist best een reëel risico is. Zeker bij mensen die voor een deel aflossingsvrij hebben gekozen. Bij het voorbeeld van degene die op de top een woning van 4 ton met 100% hypotheek heeft gekocht, met 50% aflossingsvrij en 50% annuitair tegen bv 1,5%, die heeft zonder extra aflossingen na 5 jaar nog geen 30k afgelost. Dus zelfs bij een bescheiden prijsdaling van 10% zit diegene nog meer dan 5 jaar onder water. Als er verkocht "moet" worden, dan zit je dus ook bij zo'n vrij conservatief scenario al met een probleem. Vooral als er geen buffer is opgebouwd of extra is afgelost.

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 21 december 2022 @ 15:15:
[...]
Mee eens dat het probleem vooral ligt bij de mensen die recent op de top hebben gekocht. De zijstap over aflossingsvrij was slechts een sidenote bij de opmerking dat iedereen al standaard zou aflossen. Omdat dat dus niet het geval is.

Als je echt de uitzonderingen mee wil nemen inderdaad niet. Maar het gros van de huizen valt toch onder de 50% aflossingsvrij.

Je begon ermee dat vanwege de standaard aflossing de prijzen wel heel ver zouden moeten dalen voordat er een probleem ontstaat. Terwijl dat dus juist best een reëel risico is. Zeker bij mensen die voor een deel aflossingsvrij hebben gekozen. Bij het voorbeeld van degene die op de top een woning van 4 ton met 100% hypotheek heeft gekocht, met 50% aflossingsvrij en 50% annuitair tegen bv 1,5%, die heeft zonder extra aflossingen na 5 jaar nog geen 30k afgelost. Dus zelfs bij een bescheiden prijsdaling van 10% zit diegene nog meer dan 5 jaar onder water. Als er verkocht "moet" worden, dan zit je dus ook bij zo'n vrij conservatief scenario al met een probleem. Vooral als er geen buffer is opgebouwd of extra is afgelost.

Oftewel alleen iemand die op het hoogtepunt gekocht heeft, daar een maximale hypotheek voor heeft en geen eigen inleg/spaargeld heeft en dan verplicht zijn huis moet verkopen loopt de eerste jaren wat risico.

Let wel, ik zeg nergens dat er geen enkel risico meer is. Het risico is echter een stuk kleiner dan vroeger en bovenal wordt het risico voor iemand met het jaar minder. Iets wat voorheen niet het geval was. Oftewel de prijzen moeten wel heel ver dalen voordat je een soortgelijk probleem krijgt als in de vorige crisis. En dan heb ik het dus niet over individuele problemen want die zul je altijd hebben.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op woensdag 21 december 2022 @ 15:31:
[...]
Oftewel alleen iemand die op het hoogtepunt gekocht heeft, daar een maximale hypotheek voor heeft en geen eigen inleg/spaargeld heeft en dan verplicht zijn huis moet verkopen loopt de eerste jaren wat risico.

Let wel, ik zeg nergens dat er geen enkel risico meer is. Het risico is echter een stuk kleiner dan vroeger en bovenal wordt het risico voor iemand met het jaar minder.

Die daling van de schuld gaat dus juist helemaal niet zo snel. Daarnaast, wat ik ook eerder heb aangegeven, zorgt de grote overwaarde die een groot deel van de mensen heeft er juist voor dat de kans veel groter is dat de prijzen verder 'doorschieten'.

Die 'buurman' die de woning veel goedkoper heeft gekocht, die kan zonder problemen de woning verkopen voor een prijs die tientallen procenten onder de top ligt. En dan maakt hij nog steeds winst vergeleken met de aankoopprijs. vijftien jaar geleden had die "buurman" veel minder overwaarde en kon hij dus ook veel minder dalen in prijs. Dat betekent dat hij in die situatie ofwel de woning tegen een hogere prijs te koop zou zetten, ofwel de woning niet te koop zou zetten. Er zou dan dus veel minder snel een woning te koop komen met 25% lagere prijs dan de top. Er zat dus een 'automatische' rem in de daling van de prijzen. terwijl die rem nu veel minder aanwezig is.

Het risico op een grotere prijsdaling is op dit moment naar mijn mening daarom een stuk groter dan 15 jaar geleden.

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 21 december 2022 @ 16:03:
[...]
Die daling van de schuld gaat dus juist helemaal niet zo snel. Daarnaast, wat ik ook eerder heb aangegeven, zorgt de grote overwaarde die een groot deel van de mensen heeft er juist voor dat de kans veel groter is dat de prijzen verder 'doorschieten'.

Bij 50% annuiteit is het zo'n 3% per jaar, dus dat is toch best redelijk.

Die 'buurman' die de woning veel goedkoper heeft gekocht, die kan zonder problemen de woning verkopen voor een prijs die tientallen procenten onder de top ligt. En dan maakt hij nog steeds winst vergeleken met de aankoopprijs. vijftien jaar geleden had die "buurman" veel minder overwaarde en kon hij dus ook veel minder dalen in prijs.

Ook toen waren er genoeg die overwaarde hadden. Het probleem was alleen dat de mensen zodra ze onderwaarde hadden, niet meer konden verhuizen. Ze moesten dan nl. die onderwaarde ook financieren en veelal kreeg je daar geen hypotheek voor. De groep waarvoor dit speelt is echter een stuk kleiner dan toen. Toen was het heel gebruikelijk om 100% aflossingsvrije hypotheek te hebben, nu lost zo goed als iedereen af.

Dat betekent dat hij in die situatie ofwel de woning tegen een hogere prijs te koop zou zetten, ofwel de woning niet te koop zou zetten. Er zou dan dus veel minder snel een woning te koop komen met 25% lagere prijs dan de top. Er zat dus een 'automatische' rem in de daling van de prijzen. terwijl die rem nu veel minder aanwezig is.

De rem zat toen niet zozeer in de huizenprijs zelf. De markt ging op een gegeven moment op slot omdat er geen vraag/aanbod was. Dat is iets dat je ook nu best weer kunt krijgen, maar aangezien de economie nu gewoon doordraait verwacht ik dat juist een stuk minder.

Het risico op een grotere prijsdaling is op dit moment naar mijn mening daarom een stuk groter dan 15 jaar geleden.

Ik denk dat het risico op een grotere daling inderdaad realistisch is, maar ook dat de kans dat de markt daardoor op slot gaat juist minder is. Combineer dat met dat veel mensen wel aflossen en bovenal zeker zijn van een baan en het risico voor de hele markt is juist een stuk kleiner. Wederom zullen er zeker individuele gevallen zijn die er wel veel last van gaan hebben. Als je op het verkeerde moment verplicht moet verkopen zul je gewoon een probleem hebben.

Maar we zullen zien, ik verwacht iig dat de huizenprijzen wel een stukje zullen dalen, maar door de economie die doordraait en het tekort aan huizen zie ik de markt niet zo snel op slot gaan.

[MXMaster]

CrazyOne schreef op woensdag 21 december 2022 @ 08:02:
[...]


Verkeerd advies, juist erg verstandig. als je teveel vermogen op je rekening hebt mag je dat tegenwoordig ook eerst gebruiken voordat je een uitkering kan krijgen


[...]


Van de rijksoverheid.

Overwaarde is ook vermogen, maar pas vanaf 64K telt het mee als het in je huis zit. Boven de 64K is het aan de gemeente om te bepalen of je wel/niet je uitkering krijgt (en kan de uitkering zelfs als lening worden gegeven). Als je extra aflost en het huis stijgt een beetje in waarde heb je die 64K overwaarde snel bereikt.

Zelfde rijksoverheid

[ Voor 5% gewijzigd door MXMaster op 21-12-2022 16:53 ]

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 21 december 2022 @ 16:03:
Het risico op een grotere prijsdaling is op dit moment naar mijn mening daarom een stuk groter dan 15 jaar geleden.

Dan zou dat in de hele keten moeten gebeuren, dan zou iedereen dat moeten accepteren. Dat zie ik, zeker met nieuwbouw, nog niet 1-2-3 gebeuren.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op woensdag 21 december 2022 @ 16:16:
[...]

Bij 50% annuiteit is het zo'n 3% per jaar, dus dat is toch best redelijk.

Zie mijn rekenvoorbeeld. Op 4 ton in 5 jaar minder dan 30k afgelost. Dat is wel een stuk minder dan 3% per jaar.

[...]

Ook toen waren er genoeg die overwaarde hadden. Het probleem was alleen dat de mensen zodra ze onderwaarde hadden, niet meer konden verhuizen. Ze moesten dan nl. die onderwaarde ook financieren en veelal kreeg je daar geen hypotheek voor. De groep waarvoor dit speelt is echter een stuk kleiner dan toen.

Dat is in mijn optiek dus juist de crux. Dat nu een relatief groot deel veel overwaarde heeft, maakt juist dat de markt als geheel relatief veel kan dalen. En dat de impact van een prijsdaling op de mensen die (nog) geen overwaarde hebben nu extra groot is.

Ik denk dat het risico op een grotere daling inderdaad realistisch is, maar ook dat de kans dat de markt daardoor op slot gaat juist minder is. Combineer dat met dat veel mensen wel aflossen en bovenal zeker zijn van een baan en het risico voor de hele markt is juist een stuk kleiner. Wederom zullen er zeker individuele gevallen zijn die er wel veel last van gaan hebben.

En daar gaat het juist om. Of de markt als geheel veel of weinig daalt is op zich niet zo relevant. Het gaat er om hoeveel mensen daardoor in de problemen komen. Je kunt gemiddeld wel mooi uitkomen, met gemiddeld nog een mooie overwaarde, maar een individu die zijn restschuld niet kan financieren, heeft weinig aan die gemiddelden.

[Z___Z]

Het probleem van een dalende huizenmarkt is dat de prijs wordt bepaald door de laatste transactie. De mensen die moeten verkopen en kunnen dalen zullen als eerst verkopen. Maar zodra iemand z’n huis voor 20% minder dan de vorige marktwaarde heeft verkocht gaat niemand meer het huis van de buurman voor 20% meer dan die prijs betalen. Dus is de negatieve spieraal die we zagen van 2009 tot 2014.
Pas toen de rentes dermate gezakt waren en het vertrouwen enigszins terug was stegen de prijzen weer. De opwaartse spiraal werkt dan hetzelfde. Zodra iedereen het gevoel heeft dat volgend jaar de prijzen 10-20% hoger zal liggen kan je gerust 20% overbieden, want volgend jaar zit je weer op marktwaarde en het jaar daarom op dikke winst (2015-2021).

[lama83]

Z___Z schreef op woensdag 21 december 2022 @ 17:22:
Het probleem van een dalende huizenmarkt is dat de prijs wordt bepaald door de laatste transactie. De mensen die moeten verkopen en kunnen dalen zullen als eerst verkopen. Maar zodra iemand z’n huis voor 20% minder dan de vorige marktwaarde heeft verkocht gaat niemand meer het huis van de buurman voor 20% meer dan die prijs betalen. Dus is de negatieve spieraal die we zagen van 2009 tot 2014.
Pas toen de rentes dermate gezakt waren en het vertrouwen enigszins terug was stegen de prijzen weer. De opwaartse spiraal werkt dan hetzelfde. Zodra iedereen het gevoel heeft dat volgend jaar de prijzen 10-20% hoger zal liggen kan je gerust 20% overbieden, want volgend jaar zit je weer op marktwaarde en het jaar daarom op dikke winst (2015-2021).

Een voordeel is dat er minder beleggers zijn door het opkoop-/huurverbod. Dan heb je nog wel te maken met ouders die voor hun studerende zoon/dochter een huis voor een starter - die het als echt woonhuis beschouwt en niet even als studieonderdak - wegkapen, en wellicht ook nog verhuren aan een of meerdere vrienden van de zoon/dochter.

Overigens loopt de politiek / ECB weer achter de feiten aan: de huizen zijn zo opgepompd qua prijs en als ze assets (zoals huizen) goedkoper willen maken door hogere rente dan zouden ze met 50% moeten dalen om het betaalbaar te maken voor Jan Modaal (afgezien van de rentelast). De huizenprijzen nu pas in het inflatiemandje mee te rekenen heeft dan geen zin meer (dat hadden ze in 2012 al moeten doen), want bij meer QE zullen ze doorstijgen (dan wordt er minimaal een 'gezonde' inflatie van 2% gehanteerd). Oftewel Jan Modaal heeft weinig aan het softe rentebeleid van de ECB; sommige economen zeggen dat de rente hoger moet zijn dan de inflatie.

[ Voor 22% gewijzigd door lama83 op 21-12-2022 17:48 ]

[lama83]

HEY_DUDE schreef op maandag 19 december 2022 @ 20:04:
[...]


Als je de lasten goed kan betalen en je een stabiele situatie verwacht dan is kopen gauw een betere optie dan huren.

Mensen zijn vaak op zoek naar de beste deal en laten in hun zoektocht een goede deal links liggen. En vaak was die goede deal achteraf toch de beste deal. En dan wil je weer niet toegeven op dat scenario en ga je wachten op dat al gepasseerde scenario. Maakt het leven nodeloos complex. Als je nu kan kopen en voldoende geld overhoud om aangenaam te leven dan gewoon doen.

Of trappen in een FOMO deal; ik ken iemand die maar een huis gekocht heeft in de gekte, en nu blijkt de isolatiewaarde en locatie behoorlijk te wensen overlaten: 'Als ik nog wat meer geld had, ging ik verhuizen' reageerde hij.

[HEY_DUDE]

lama83 schreef op woensdag 21 december 2022 @ 17:32:
[...]

De huizenprijzen nu pas in het inflatiemandje mee te rekenen heeft dan geen zin meer (dat hadden ze in 2012 al moeten doen),

Dit dus, grote blunder of moedwillig slecht beleid. De lage inflatie van de afgelopen jaren is alleen op papier. Voor veel mensen zijn de lasten behoorlijk opgelopen. Lonen nauwelijks gestegen omdat de papieren inflatie nul was. Pensioenen op de nul lijn omdat de papieren inflatie nul is.

Nu ineens inflatie door een duidelijk aanwijsbare oorzaak en nu paniek. Ik vermoed op korte termijn een aanpassing van het inflatiemandje. De huizenprijs wordt er flink in meegenomen en de papieren inflatie gaat vanzelf weer naar beneden.

[Conrado]

Z___Z schreef op woensdag 21 december 2022 @ 17:22:
... Dus is de negatieve spieraal die we zagen van 2009 tot 2014.
Pas toen de rentes dermate gezakt waren en het vertrouwen enigszins terug was stegen de prijzen weer. De opwaartse spiraal werkt dan hetzelfde.

Nee, de betaalbaarheid dicteert dat grotendeels. De prijzen gingen in 2009-2014 onderuit omdat mensen geen nieuwe hypotheek meer konden krijgen. Die crisis duurde ook ontzettend lang - 5 jaar crisis was af en toe best uitzichtloos - omdat het lang duurde voordat de financiële markt zich hersteld had.

[antidote]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 21 december 2022 @ 10:46:
[...]

Als je dan ook nog een groot deel aflossingsvrij hebt én als je die keus hebt gemaakt omdat je het anders niet kon betalen (en niet omdat je het geld liever spaart/belegt), dan zal de hypotheek veel minder snel dalen en kun je behoorlijk in de problemen komen.

Zoals ik het begrijp wordt de toets of iemand in aanmerking komt voor een aflossingsvrije hypotheek gedaan o.b.v. de veronderstelling dat er sprake is van een annuitaire hypotheek. Oftewel, je kunt aflossingsvrij niet meer lenen dan met aflossing.

Dat je met een aflossingsvrije hypotheek eerder in de problemen komt zou ik niet durven stellen. Dit hangt af van de persoonlijke financiële situatie, en of je het op korte of lange termijn bekijkt. Per maand hoef je minder te betalen aan de bank, op langere termijn neemt de schuld niet af.

[Rubbergrover1]

antidote schreef op donderdag 22 december 2022 @ 00:36:
[...]

Zoals ik het begrijp wordt de toets of iemand in aanmerking komt voor een aflossingsvrije hypotheek gedaan o.b.v. de veronderstelling dat er sprake is van een annuitaire hypotheek. Oftewel, je kunt aflossingsvrij niet meer lenen dan met aflossing.

Dat je met een aflossingsvrije hypotheek eerder in de problemen komt zou ik niet durven stellen. Dit hangt af van de persoonlijke financiële situatie, en of je het op korte of lange termijn bekijkt. Per maand hoef je minder te betalen aan de bank, op langere termijn neemt de schuld niet af.

Je kunt met een stuk aflossingsvrij inderdaad niet meer lenen dan met volledig annuïtair. Het ging mij meer om de achterliggende motivatie waarom gekozen is voor een stuk aflossingsvrij. Er zijn een hoop goede redenen om voor een deel aflossingsvrij te kiezen. Maar een minder goede reden is als je een zodanig uitgavenpatroon hebt, dat je het geld dat je bespaart op de aflossing zou willen gebruiken, of wellicht zelfs zult moeten gebruiken, voor andere uitgaven. Als de keus voor een stuk aflossingsvrij is gemaakt omdat je volledig annuïtair simpelweg niet kunt betalen, dan kan dat wel tot behoorlijke consequenties leiden als het een keer tegen zit

[JDx]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 22 december 2022 @ 07:53:
[...]

Je kunt met een stuk aflossingsvrij inderdaad niet meer lenen dan met volledig annuïtair. Het ging mij meer om de achterliggende motivatie waarom gekozen is voor een stuk aflossingsvrij. Er zijn een hoop goede redenen om voor een deel aflossingsvrij te kiezen. Maar een minder goede reden is als je een zodanig uitgavenpatroon hebt, dat je het geld dat je bespaart op de aflossing zou willen gebruiken, of wellicht zelfs zult moeten gebruiken, voor andere uitgaven. Als de keus voor een stuk aflossingsvrij is gemaakt omdat je volledig annuïtair simpelweg niet kunt betalen, dan kan dat wel tot behoorlijke consequenties leiden als het een keer tegen zit

Ik heb nog volledig aflossingsvrij uit 2006, omdat ik toen maar 1800 euro per maand verdiende en anders niet het huis kon betalen die ik wilde. Wel een belegging die nu nog maar 20% waard is van wat het zou moeten zijn (60.000) in 2023. In het begin (eerste 8 jaar ofzo) ging er ook veel meer af aan kosten dan wat het opleverde, ouderwetse woekerzooi.

Maar toen was het, gewoon kopen joh, wordt alleen maar meer waard, over een paar jaar ga je weer naar een groter huis, woon er nu nog.

En dat was nog tegen 5,65% rente, 5 jaar vast, daarna naar 3,35% gegaan, tussentijds zelf omgezet naar 2,25% vast tot einde looptijd. Betaal nu wel maar 249 euro/maand bruto (bijna gelijk aan netto). Mijn voorschot energie wordt nog hoger dan m'n hypotheek, nooit gedacht dat dat de grootste last zou worden

[ Voor 8% gewijzigd door JDx op 22-12-2022 08:09 ]

[redwing]

[quote]Rubbergrover1 schreef op woensdag 21 december 2022 @ 17:16:
[...]
Zie mijn rekenvoorbeeld. Op 4 ton in 5 jaar minder dan 30k afgelost. Dat is wel een stuk minder dan 3% per jaar.
Bij annuiteit met 1.5% rente los je ongeveer 5% per jaar af. Met 50% aflossingsvrij is dat 2.5% per jaar. Die 3% is inderdaad wat afgerond, maar een stuk minder is ook wel erg overdreven

[...]
Dat is in mijn optiek dus juist de crux. Dat nu een relatief groot deel veel overwaarde heeft, maakt juist dat de markt als geheel relatief veel kan dalen. En dat de impact van een prijsdaling op de mensen die (nog) geen overwaarde hebben nu extra groot is.

Alleen zijn er veel minder mensen die geen overwaarde hebben. Bovenal waren er toen veel meer redenen waarom mensen verplicht moesten verkopen (werkloosheid liep op)

[...]
En daar gaat het juist om. Of de markt als geheel veel of weinig daalt is op zich niet zo relevant. Het gaat er om hoeveel mensen daardoor in de problemen komen. Je kunt gemiddeld wel mooi uitkomen, met gemiddeld nog een mooie overwaarde, maar een individu die zijn restschuld niet kan financieren, heeft weinig aan die gemiddelden.

Maar als je niet zoveel individu'en hebt, heb je ook geen groot probleem. Als individu natuurlijk wel, maar als markt niet. En het lijkt me niet zo zinvol om over het individu te praten, je hebt er altijd mensen tussen zitten die de verkeerde keuze maken of gewoon pech hebben.

HEY_DUDE schreef op woensdag 21 december 2022 @ 18:37:
[...]
Dit dus, grote blunder of moedwillig slecht beleid. De lage inflatie van de afgelopen jaren is alleen op papier. Voor veel mensen zijn de lasten behoorlijk opgelopen. Lonen nauwelijks gestegen omdat de papieren inflatie nul was. Pensioenen op de nul lijn omdat de papieren inflatie nul is.

De koopkracht (waar kosten voor je huis wel in worden meegenomen) kwam toch aardig overeen met wat de inflatie aangaf. Het gaat dus zeker niet om een inflatie die alleen op papier laag was.
En de pensioenen zaten al helemaal niet op de nul lijn vanwege de papieren inflatie. Die zat op de nullijn door de lage rente, waardoor de dekkingsgraad te laag was (Daarbij kwam die lage rente wel door Europees beleid)

Nu ineens inflatie door een duidelijk aanwijsbare oorzaak en nu paniek. Ik vermoed op korte termijn een aanpassing van het inflatiemandje. De huizenprijs wordt er flink in meegenomen en de papieren inflatie gaat vanzelf weer naar beneden.

Inflatie is gebaseerd op de kosten die iemand heeft. Daar zal dus niet de huizenprijs inkomen, maar een prijs die bepaalt hoeveel iemand maandelijks kwijt is aan een huis. En als je dat nu zou doen zou de inflatie alleen maar meer gaan stijgen omdat door de hoge rente de maandlasten stijgen.

[Rubbergrover1]

JDx schreef op donderdag 22 december 2022 @ 08:04:
[...]


Ik heb nog volledig aflossingsvrij uit 2006, omdat ik toen maar 1800 euro per maand verdiende en anders niet het huis kon betalen die ik wilde.

Stel je voor dat je 15 jaar jonger was. En in 2021 met veel moeite en met nauwelijks spaargeld je eerste label F woning hebt kunnen kopen. Gelukkig zijn de leennormen nu strenger, maar er zullen er genoeg zijn die desondanks moeite hebben met die hypotheeklasten. En dan komt daar ineens ook de fors stijgende energierekening overeen. Ik denk dat er best een hoop mensen zijn die daar flink over in de stress zitten en moeite hebben om de eindjes aan elkaar te knopen. Zeker als je dan ook nog een waardedaling van je woning voor je kiezen krijgt en daardoor "vast zit" in je dure koopwoning.

[JDx]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 22 december 2022 @ 08:25:
[...]

Stel je voor dat je 15 jaar jonger was. En in 2021 met veel moeite en met nauwelijks spaargeld je eerste label F woning hebt kunnen kopen. Gelukkig zijn de leennormen nu strenger, maar er zullen er genoeg zijn die desondanks moeite hebben met die hypotheeklasten. En dan komt daar ineens ook de fors stijgende energierekening overeen. Ik denk dat er best een hoop mensen zijn die daar flink over in de stress zitten en moeite hebben om de eindjes aan elkaar te knopen. Zeker als je dan ook nog een waardedaling van je woning voor je kiezen krijgt en daardoor "vast zit" in je dure koopwoning.

Zit inderdaad vast, heb me wel al meer dan een jaar geleden ingeschreven voor een sociale huur appartementje, want als over dik 10 jaar mijn hypotheek afloopt krijg ik denk ik (sowieso alleen) geen nieuwe, gewoon voor de zekerheid.

In plaats van aflossen wel wat aan isolatie gedaan, zonnepanelen en een airco, dat drukt de energie rekening nog wat, als ik had afgelost zat ik nu juist in de problemen, buren betalen 600+ per maand aan gas.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op donderdag 22 december 2022 @ 08:23:
[quote]Rubbergrover1 schreef op woensdag 21 december 2022 @ 17:16:
[...]
Zie mijn rekenvoorbeeld. Op 4 ton in 5 jaar minder dan 30k afgelost. Dat is wel een stuk minder dan 3% per jaar.
Bij annuiteit met 1.5% rente los je ongeveer 5% per jaar af. Met 50% aflossingsvrij is dat 2.5% per jaar. Die 3% is inderdaad wat afgerond, maar een stuk minder is ook wel erg overdreven

Hoe kom je er bij dat je met annuïteit ongeveer 5% per jaar aflost? Dat zou betekenen dat je (nog los van dat het percentage aflossing jaarlijks stijgt bij annuïteiten) na 20 jaar al de volledige hypotheek zou hebben afgelost.

In het rekenvoorbeeld is na 5 jaar 26.938 afgelost op een totale hypotheek van 4 ton (50% aflossingsvrij, 50% annuïteit). Dat is 6,73% van de hypotheek, of gemiddeld ongeveer 1,35% per jaar. Dat vind ik toch best een stuk minder dan 3% per jaar.

Maar als je niet zoveel individu'en hebt, heb je ook geen groot probleem. Als individu natuurlijk wel, maar als markt niet. En het lijkt me niet zo zinvol om over het individu te praten, je hebt er altijd mensen tussen zitten die de verkeerde keuze maken of gewoon pech hebben.

De discussie begon juist met de individuele situatie, dat het voor een individu verstandig kon zijn om extra af te lossen om problemen te voorkomen.

Voor de markt als geheel is het inderdaad niet zo'n groot gevaar als er een groepje mensen is dat in de problemen komt. Maar dat vind ik net zo'n dooddoener als zeggen dat het groepje starters dat geen huis kan vinden voor de markt als geheel geen probleem is. Dat er van de miljoenen huishoudens een paar tienduizenden/honderdduizenden problemen hebben, is dat voor de markt als geheel dan een probleem?

[Shadowhawk00]

TheGhostInc schreef op dinsdag 20 december 2022 @ 01:22:
[...]

Maar ook nog 10% inflatie in die periode.

Ik vind vooral '24 een bijzondere voorspelling, dan zijn de lonen al aardig meegestegen, de rente is dan ingecalculeerd (en mogelijk al weer omlaag). Ik had eerder verwacht dat '23 dan 4% omlaag zou zijn zijn en '24 nog 2%.
Maar misschien is 3% de maximale daling die de huizenmarkt doet volgens de DNB? Dat is namelijk aardig het tempo dat we na 2008 ingingen.

En eigenlijk moet je die 2 effecten bij elkaar optellen. Want als het geld 10% minder waard word en de huizen 3% minder geld kosten dan zijn huizen dus ongeveer 11% minder waard geworden. Dat is een flinke daling in prijs. Jammer dat het inkomen niet meegroeit met de inflatie als je niet voor de EU werkt.

[geekeep]

https://nos.nl/artikel/24...aling-in-maand-sinds-2013

Huizenprijzen opnieuw gedaald, sterkste daling in maand sinds 2013

Beetje stemmingmakerij wel met zo'n kop, terwijl de maand-op-maand daling een whopping 1% is... jaar-op-jaar is overigens nog steeds een 5% stijging.

[Ernemmer]

geekeep schreef op donderdag 22 december 2022 @ 09:04:
https://nos.nl/artikel/24...aling-in-maand-sinds-2013

[...]


Beetje stemmingmakerij wel met zo'n kop, terwijl de maand-op-maand daling een whopping 1% is... jaar-op-jaar is overigens nog steeds een 5% stijging.

Zo'n daling met de huidige inflatie is imo best groot.

[Shadowhawk00]

geekeep schreef op donderdag 22 december 2022 @ 09:04:
https://nos.nl/artikel/24...aling-in-maand-sinds-2013

[...]


Beetje stemmingmakerij wel met zo'n kop, terwijl de maand-op-maand daling een whopping 1% is... jaar-op-jaar is overigens nog steeds een 5% stijging.

Misschien wel maar ik denk dat heel veel mensen snel in de problemen gaan komen. De houding bij veel mensen is nog, eerst kopen en dan verkopen we last minute ons huis. Als dat laatste niet meer lukt omdat huizen langer te koop staan kan het hard gaan.

FOMO werkt ook de andere kant op natuurlijk.

[geekeep]

Ernemmer schreef op donderdag 22 december 2022 @ 09:06:
[...]


Zo'n daling met de huidige inflatie is imo best groot.

Ik ben vooral benieuwd naar het kwartaalrapport van NVM in januari straks. Met de huidige situatie zijn er denk ik een boel kopers die even afwachten. Kans is dan groot dat gemiddeldes scheefgetrokken worden.
De hypotheekrentes zijn in ieder geval wel aan het zakken. Uiteindelijk zal dat wel op marktrente +1% uitkomen.

Shadowhawk00 schreef op donderdag 22 december 2022 @ 09:09:
[...]


Misschien wel maar ik denk dat heel veel mensen snel in de problemen gaan komen. De houding bij veel mensen is nog, eerst kopen en dan verkopen we last minute ons huis. Als dat laatste niet meer lukt omdat huizen langer te koop staan kan het hard gaan.

FOMO werkt ook de andere kant op natuurlijk.

Uiteraard, de 'moetjes' zijn altijd de sjaak in crisistijd, of dat nou vanwege verhuizing, scheiding of overlijden is.

---

Ik kan mij nog een discussie hier herinneren over hoe subjectief taxaties zijn, de 'heiligheid' van dat beroep en de rol die zij spelen in het opbouwen van lucht in de markt. Blijkbaar volgens prijzen de rente i.p.v. dat het onderpand daadwerkelijk de door taxatie bepaalde intrinsieke waarde als prijs dicteert. Natte vinger werk ten top, aangezien taxaties volgen uit prijzen van vergelijkbare panden die weer volgen uit prijzen van vergelijkbare panden, etc.

[ Voor 53% gewijzigd door geekeep op 22-12-2022 09:16 ]

[Ernemmer]

geekeep schreef op donderdag 22 december 2022 @ 09:10:
[...]

Ik ben vooral benieuwd naar het kwartaalrapport van NVM in januari straks. Met de huidige situatie zijn er denk ik een boel kopers die even afwachten. Kans is dan groot dat gemiddeldes scheefgetrokken worden.
De hypotheekrentes zijn in ieder geval wel aan het zakken. Uiteindelijk zal dat wel op marktrente +1% uitkomen.


[...]

Uiteraard, de 'moetjes' zijn altijd de sjaak in crisistijd, of dat nou vanwege verhuizing, scheiding of overlijden is.

Paar maanden geleden had ik inderdaad nog haast om een huis te kopen omdat de rente steeg en ik niet teveel wou betalen.
Nu is de rente zo hoog dat ik gewoon wacht tot de rente zakt, het verschil aan weggegooid geld (huur vs rente en onderhoud) in nu zodanig klein dat ik echt geen haast meer heb. Ook zal imo het rendement op woningbezit de aankomende 1-2 jaar niet heel hoog zijn (hopelijk zelfs verlies ) dus daarvoor hoef ik ook niet per se snel een huis te kopen.

[geekeep]

Ernemmer schreef op donderdag 22 december 2022 @ 09:15:
[...]


Paar maanden geleden had ik inderdaad nog haast om een huis te kopen omdat de rente steeg en ik niet teveel wou betalen.
Nu is de rente zo hoog dat ik gewoon wacht tot de rente zakt, het verschil aan weggegooid geld (huur vs rente en onderhoud) in nu zodanig klein dat ik echt geen haast meer heb. Ook zal imo het rendement op woningbezit de aankomende 1-2 jaar niet heel hoog zijn (hopelijk zelfs verlies ) dus daarvoor hoef ik ook niet per se snel een huis te kopen.

Reken je niet al te rijk. De hypotheekrente zal altijd boven de marktrente blijven en de ECB is volgens mij van plan nog een stapje erbij te doen. Plus, bij de crisis in 2008 heeft het jaren geduurd voordat we op die -20% zaten én daar zat een financiële (banken)crisis aan ten grondslag.
Eerlijk gezegd vind ik het bijzonder dat onze economie nog door blijft tuffen ondanks die renteverhogingen en de huidige inflatiecijfers. Blijkbaar zijn er nog genoeg mensen met ruimte in hun budget. En zolang het merendeel van de politieke achterban warm en droog in hun huizen zit zal er weinig verbeteren ten aanzien van de betaalbaarheid van woningen.

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 22 december 2022 @ 08:47:
[...]

De discussie begon juist met de individuele situatie, dat het voor een individu verstandig kon zijn om extra af te lossen om problemen te voorkomen.

Voor de markt als geheel is het inderdaad niet zo'n groot gevaar als er een groepje mensen is dat in de problemen komt. Maar dat vind ik net zo'n dooddoener als zeggen dat het groepje starters dat geen huis kan vinden voor de markt als geheel geen probleem is. Dat er van de miljoenen huishoudens een paar tienduizenden/honderdduizenden problemen hebben, is dat voor de markt als geheel dan een probleem?

Tja, maar als je alleen naarh et individu kijkt heb je al helemaal geen discussie. In elke situatie zijn er individu'en te vinden die door slecht management of puur pech in de problemen komen. Het lijkt me voor dit topic juist logisch om te bedenken of er door de huidige situatie echt veel meer mensen in de problemen gaan komen. En zolang de werkloosheid laag blijft zie ik die grote problemen nog niet komen. Hooguit door de energieprijzen, maar met het huidige plafond blijft ook dat binnen de perken.

[Get!em]

In het kader van woningnood is er ook steeds discussie over waar bouwen we. Gezien de “goede” grond reeds bebouwd is, moeten we rekening houden met steeds hogere bouw en onderhoudskosten omdat je op slechtere plekken bouwt.
Als voorbeeld, ik fietste vandaag weer langs een rij huizen en ik vond het de moeite waard om met jullie te delen: gebouwd rond 2010-2012, dus grofweg 10 jaar oud.
Fundamenten liggen al bloot, bij sommige bergingen kijk je al onder de vloer door.
En als je er niks aan doet, dan heb je een hoge instap. Maar bedenk dus ook dat al je infra (riolering, gas, water, internet, Electra) moet meebewegen. En water (riolering) stroomt niet vanzelf van laag naar hoog….

[geekeep]

Get!em schreef op donderdag 22 december 2022 @ 09:34:
In het kader van woningnood is er ook steeds discussie over waar bouwen we. Gezien de “goede” grond reeds bebouwd is, moeten we rekening houden met steeds hogere bouw en onderhoudskosten omdat je op slechtere plekken bouwt.
Als voorbeeld, ik fietste vandaag weer langs een rij huizen en ik vond het de moeite waard om met jullie te delen: gebouwd rond 2010-2012, dus grofweg 10 jaar oud.
Fundamenten liggen al bloot, bij sommige bergingen kijk je al onder de vloer door.
En als je er niks aan doet, dan heb je een hoge instap. Maar bedenk dus ook dat al je infra (riolering, gas, water, internet, Electra) moet meebewegen. En water (riolering) stroomt niet vanzelf van laag naar hoog….

[Afbeelding]

Het blijft mij ook verbazen dat de focus zo blijft liggen op de randstad, zowel qua woningen als bedrijven. Als de politiek eens wat verder vooruit kijkt dan hun huidige termijn zouden we meer investeren in noord/oost/zuid-nederland met zowel werkgelegenheid als huisvesting, want met de huidige klimaattrend kan het westen over 50 jaar gaan watertrappelen in de huiskamer/bedrijfskantine.

ObiTewodros schreef op donderdag 22 december 2022 @ 09:48:
Nieuwbouw gaat nu wel erg slecht. Van projecten na augustus die ik in de gaten houd is van alle nog 90% of meer beschikbaar...

Kan bijna niet anders dat er een halt komt op nieuwbouw?

Grote kans. Ontwikkelaars hebben zich rijk gerekend. Ik heb mij hier voor verschillende nieuwsbrieven aangemeld van nieuwbouw in de buurt. Info-avonden, drievoudige herinneringen, inloopdagen, informatiepunten. Ze gooien alles in de strijd om mensen over de streep te trekken...

Wel een zeer "luxe" project overigens:
- Appartementen 160 - 250 m2, vanaf ~€900k
- Twee-onder-een kap 160 - 200 m2, kaveloppervlakte 350 - 500m2, vanaf ~€700k
- Vrijstaand vanaf bijna €1000k
- Villa's vanaf ruim €1300k
- Kavels 1.300m2 -1.600m2, vanaf ~€700k

[ Voor 23% gewijzigd door geekeep op 22-12-2022 09:59 ]

[ObiTewodros]

Nieuwbouw gaat nu wel erg slecht. Van projecten na augustus die ik in de gaten houd is van alle nog 90% of meer beschikbaar...

Kan bijna niet anders dat er een halt komt op nieuwbouw?

[Kepro]

Get!em schreef op donderdag 22 december 2022 @ 09:34:
In het kader van woningnood is er ook steeds discussie over waar bouwen we. Gezien de “goede” grond reeds bebouwd is, moeten we rekening houden met steeds hogere bouw en onderhoudskosten omdat je op slechtere plekken bouwt.
Als voorbeeld, ik fietste vandaag weer langs een rij huizen en ik vond het de moeite waard om met jullie te delen: gebouwd rond 2010-2012, dus grofweg 10 jaar oud.
Fundamenten liggen al bloot, bij sommige bergingen kijk je al onder de vloer door.
En als je er niks aan doet, dan heb je een hoge instap. Maar bedenk dus ook dat al je infra (riolering, gas, water, internet, Electra) moet meebewegen. En water (riolering) stroomt niet vanzelf van laag naar hoog….

[Afbeelding]

Ik ben wel benieuwd naar de rest van dit rijtje. Heeft dit te maken dat er te weinig water in de grond zit?

[Ernemmer]

ObiTewodros schreef op donderdag 22 december 2022 @ 09:48:
Nieuwbouw gaat nu wel erg slecht. Van projecten na augustus die ik in de gaten houd is van alle nog 90% of meer beschikbaar...

Kan bijna niet anders dat er een halt komt op nieuwbouw?

Maandlasten van een nieuwbouwwoning zijn 500-1000 euro meer dan een jaar geleden, dat kunnen veel mensen gewoon niet opbrengen nu de inflatie ook al zo hoog is.

Projecten zullen opnieuw ontworpen moeten worden met kleinere en goedkopere huizen.

[ Voor 6% gewijzigd door Ernemmer op 22-12-2022 09:52 ]

[SL104]

ObiTewodros schreef op donderdag 22 december 2022 @ 09:48:
Nieuwbouw gaat nu wel erg slecht. Van projecten na augustus die ik in de gaten houd is van alle nog 90% of meer beschikbaar...

Kan bijna niet anders dat er een halt komt op nieuwbouw?

Ik zie hetzelfde. Projecten waarvan de e-mails maar blijven komen, omdat er nog aanbod is. Van de week zelfs een project waarbij de duurdere woningen uit de verkoop worden gehaald en in een nieuwe fase gestopt, zodat de bouw van de beter verkochte meer betaalbare (maar nog steeds prijzige) woningen wel kan starten.

In ons project zie ik het ook. Ging begin dit jaar in de verkoop, net toen de rentes begonnen te stijgen. In het begin verkocht het nog wel goed, en de bouw kan starten. Maar er is nog steeds zo'n 30% beschikbaar en er is al maanden niks meer verkocht. Ik snap het wel, met de huidige rentes weet ik ook niet of wij nog zo'n woning zouden hebben gekocht.

[Get!em]

Kepro schreef op donderdag 22 december 2022 @ 09:50:
[...]


Ik ben wel benieuwd naar de rest van dit rijtje. Heeft dit te maken dat er te weinig water in de grond zit?

Nee, gewoon niet nadenken over de slechte ondergrond.

Originele ondergrond is veen en klei op -6 nap oorspronkelijk maaiveld. Zoals zo veel plekken was dit ooit een veen meer, water dus. Lokaal zijn grote verschillen in dikte van veenlaag en (ongerijpte) klei. Ze hebben ten tijde van de bouw hier 1,5m opgehoogd met bagger (kort gerijpte klei met veen), maar dit rücksichtslos over de oorspronkelijke veenweide percelen heen gebuldozerd. Dus ook ongeacht of er sloot of vijvertje was.

Na ophoging is oorspronkelijk waterpeil 1 meter hoger gelegd.

Nu is bij dit huis en het hele blok lokaal de boel meer gezakt dan bij de rest van de wijk. Mogelijk doordat hier dus een sloot of vijver of meertje was, met extra veenlaag. Over de hele wijk is touchback wel een daling van gemiddeld 20-30cm te zien. Hier lokaal bijna 1m.

Wijk verder wordt nu gebouwd en dus op zelfde wijze weeer gebulldozerd. Succes voor de aankomende kopers.

[JDx]

geekeep schreef op donderdag 22 december 2022 @ 09:45:
[...]

Het blijft mij ook verbazen dat de focus zo blijft liggen op de randstad, zowel qua woningen als bedrijven. Als de politiek eens wat verder vooruit kijkt dan hun huidige termijn zouden we meer investeren in noord/oost/zuid-nederland met zowel werkgelegenheid als huisvesting, want met de huidige klimaattrend kan het westen over 50 jaar gaan watertrappelen in de huiskamer/bedrijfskantine.

Uiteindelijk verwacht ik wel een prijsstijging en toeloop naar deze regio, ik woon bijvoorbeeld op de Hondsrug, dat is 26m boven NAP.

[JDx]

geekeep schreef op donderdag 22 december 2022 @ 09:45:
Wel een zeer "luxe" project overigens:
- Appartementen 160 - 250 m2, vanaf ~€900k
- Twee-onder-een kap 160 - 200 m2, kaveloppervlakte 350 - 500m2, vanaf ~€700k
- Vrijstaand vanaf bijna €1000k
- Villa's vanaf ruim €1300k
- Kavels 1.300m2 -1.600m2, vanaf ~€700k

De focus ligt ook veel te weinig op betaalbare woningen/appartementen voor alleenstaanden.

Niemand wil huizen bouwen van 50m2 ofzo.

[Shadowhawk00]

geekeep schreef op donderdag 22 december 2022 @ 09:45:
[...]

Het blijft mij ook verbazen dat de focus zo blijft liggen op de randstad, zowel qua woningen als bedrijven. Als de politiek eens wat verder vooruit kijkt dan hun huidige termijn zouden we meer investeren in noord/oost/zuid-nederland met zowel werkgelegenheid als huisvesting, want met de huidige klimaattrend kan het westen over 50 jaar gaan watertrappelen in de huiskamer/bedrijfskantine.

Grote bedrijven willen graag zaken doen met de overheid, dus als je bedrijven wilt overhalen te verhuizen naar andere delen moet je zorgen dat veel overheidsdiensten verhuizen naar die gebieden.
En dan moeten de tob-ambtenaren verhuizen en die hebben met hun salaris natuurlijk een riante woning in het westen dus die hebben geen belang erbij.
En aangezien de meeste politici zelf in het westen wonen en naar het lijkt niet verder kunnen kijken dan de randstad zien die het probleem ook niet.
Het zou een ideale oplossing zijn, werk meer spreiden zodat de huizenprijzen wat meer gelijk lopen in nederland maar dat is een meer jaren plan. Met onze democratische beleidsvisie van 3jaar gaat dat dus nooit lukken.
Nu is de keuze, goedkoop huis maar geen OV en ver van je werk. Of bijna onbetaalbaar huis met goed OV en dichtbij je werk.

Maar je moet het gewoon positief zien, zodra de randstad onder water komt heb je wel heel mooie plekken voor de vissen om zich te verstoppen en kan je er best een leuke duikstek van maken voor de sportduikers. Lijkt mij best gaaf, grotduiken in de amsterdamse metro.

[ Voor 9% gewijzigd door Shadowhawk00 op 22-12-2022 10:14 ]

[Laapo]

https://www.nrc.nl/nieuws...ale-huurwoningen-a4152276

Weg met taboe op verkoop sociale huurwoningen

Midden in het centrum van Amsterdam, vlak bij de dierentuin Artis in de chique en rustige Plantagebuurt, protesteerden vorige week honderden mensen tegen de verkoop van 140 sociale woningen op het Entrepotdok. Maar liefst 1.800 mensen ondertekenden daarnaast een petitie tegen de verkoop.

En

De paradox is dat iemand met een minimuminkomen een beduidend grotere kans heeft om in Amsterdam een woning te vinden, dan de schooljuf van mijn dochter. Door het (ideologische) gehamer op sociale woningbouw wordt Amsterdam een stad waar nog slechts twee groepen terecht kunnen: de allerarmsten en de allerrijksten.

De titel van dit stuk opinie is goed gekozen. Er is werkelijk sprake van een taboe als het op ideëen of oplossingen aankomt waarbij de corporaties moeten inleveren. Een waar heilig huisje.

Ik denk dat het 'm in de naam zit. 'sociale' huurwoningen. Ik noem het voortaan gewoon corporatiebezit. Dat is namelijk wat het is.

[geekeep]

Laapo schreef op donderdag 22 december 2022 @ 10:14:
https://www.nrc.nl/nieuws...ale-huurwoningen-a4152276


[...]


En


[...]


De titel van dit stuk opinie is goed gekozen. Er is werkelijk sprake van een taboe als het op ideëen of oplossingen aankomt waarbij de corporaties moeten inleveren. Een waar heilig huisje.

Ik denk dat het 'm in de naam zit. 'sociale' huurwoningen. Ik noem het voortaan gewoon corporatiebezit. Dat is namelijk wat het is.

Geen idee of je nu voor- of tegenstander bent van sociale huur, maar in de jaren 80/90 was dat een vrij doorsnee manier van wonen. Het is eigenlijk pas sinds een jaar of 10-12 dat we er blijkbaar vanaf moeten en er enkel arme loeders en scheefhuurders in zitten.

Interessante referentie in dat artikel overigens.
https://www.ser.nl/-/medi...3945A9FD5204ACEB72C8E4305 (pdf)

De achterblijvende woningbouw in de periode 2008-2022 heeft er sterk aan bijgedragen dat de woningvoorraad niet goed meer aansluit op de veranderende woningvraag.
(..)
De doorstroming voor jong en oud wordt belemmerd door een gebrek aan passende woonvormen.
(..)
Het overheidsbeleid dat is gericht op langer zelfstandig blijven wonen (extramuralisering) heeft het bestaande woningtekort versterkt.
(..)
Er is veel behoefte aan nieuwe woonvormen tussen zelfstandig thuis en het verpleeghuis in.
(..)
Hoewel in alle landen geldt dat de huizenprijzen de economische conjunctuur versterken, zijn de huizenprijzen in Nederland volatieler.
(..)
De gemiddelde huurprijzen zijn in Nederland ook gestegen sinds 2015, zij het in mindere mate dan de koopprijzen. De veranderingen zijn deels te verklaren door overheidsbeleid.
(..)

Maar goed, we laten het allemaal lekker aan 'de markt' over toch.

[Laapo]

geekeep schreef op donderdag 22 december 2022 @ 10:37:
[...]

Geen idee of je nu voor- of tegenstander bent van sociale huur, maar in de jaren 80/90 was dat een vrij doorsnee manier van wonen. Het is eigenlijk pas sinds een jaar of 10-12 dat we er blijkbaar vanaf moeten en er enkel arme loeders en scheefhuurders in zitten.

Interessante referentie in dat artikel overigens.
https://www.ser.nl/-/medi...3945A9FD5204ACEB72C8E4305 (pdf)

[...]

Maar goed, we laten het allemaal lekker aan 'de markt' over toch.

Ben een voorstander van meer mensen die een eigen woning kunnen kopen. Dat lukt nu niet goed omdat de corporaties een hele hoop bezitten.

Komt niet voort uit een of ander geloof dat 'de markt' het beter kan. Voor mijn part worden het sociale koopwoningen.

[Richh]

geekeep schreef op donderdag 22 december 2022 @ 09:04:
https://nos.nl/artikel/24...aling-in-maand-sinds-2013

[...]


Beetje stemmingmakerij wel met zo'n kop, terwijl de maand-op-maand daling een whopping 1% is... jaar-op-jaar is overigens nog steeds een 5% stijging.

Klopt, maar een beetje 'negatieve' stemmingmakerij mag ook wel een keertje toch? Een klein beetje fear om de markt flink af te laten koelen lijkt me niet verkeerd.

Dit grafiekje is echt niet gezond:

Maandlast koopwoning pic.twitter.com/8nyl7YcvRA

— De starter 🚩 (@Woningnieuws) 22 december 2022

[geekeep]

Laapo schreef op donderdag 22 december 2022 @ 10:44:
[...]


Ben een voorstander van meer mensen die een eigen woning kunnen kopen. Dat lukt nu niet goed omdat de corporaties een hele hoop bezitten.

Komt niet voort uit een of ander geloof dat 'de markt' het beter kan. Voor mijn part worden het sociale koopwoningen.

Er zijn genoeg mensen die geen huis willen kopen. Gezien het succes van deelfietsen en scooters is er een nieuwe generatie die minder geeft om bezit.
Wat los je precies op met sociale huur omzetten naar vrije/sociale koop? Het huizentekort blijft in stand, maar nu bezitten mensen met een beperkt inkomen een woning welke tevens een periodieke investering vereist?

Dat artikel is vooral een liberale kijk op die vervelende sociale huurders in het dure centrum. Want ja, je kunt daar ook een appartementencomplex voor juppen/expats neerknallen en dikke huren vragen. Ka-ching. Het gevolg; een rijk centrum vol bedrijfsleven en huisvesting voor de allerrijkste en in de periferie ontstaan de 'slums' (à la VS) met verhoogde criminaliteit, kansverarming, sociale spanningen, etc. Ik moet zeggen dat Nederland over het algemeen best goed is in gemengde wijken plannen/in stand houden. Laten we dat zo houden.

[Michiel1978]

Ernemmer schreef op donderdag 22 december 2022 @ 09:15:
[...]


Paar maanden geleden had ik inderdaad nog haast om een huis te kopen omdat de rente steeg en ik niet teveel wou betalen.
Nu is de rente zo hoog dat ik gewoon wacht tot de rente zakt, het verschil aan weggegooid geld (huur vs rente en onderhoud) in nu zodanig klein dat ik echt geen haast meer heb. Ook zal imo het rendement op woningbezit de aankomende 1-2 jaar niet heel hoog zijn (hopelijk zelfs verlies ) dus daarvoor hoef ik ook niet per se snel een huis te kopen.

Ik heb 9 jaar geleden een huis gekocht voor €220k.
Zonder verbouwing, alleen badkamer destijds deels vernieuwd, waarde nu ruim €400k.
Prijsstijging per maand over de afgelopen 9 jaar: €1666,666 (dubbel duivels getal!)

Je zult 9 jaar geleden gedacht hebben, ik koop nog ff niet, ik heb geen haast, ik wacht wel ff op een beter moment en spaar nog ff door, want anders is het weggegooid geld, dan betaal ik teveel rente....

Ik spaar in ieder geval geen €1666,666 per maand....

[ Voor 7% gewijzigd door Michiel1978 op 22-12-2022 11:00 ]

[Shadowhawk00]

geekeep schreef op donderdag 22 december 2022 @ 10:37:
[...]

Geen idee of je nu voor- of tegenstander bent van sociale huur, maar in de jaren 80/90 was dat een vrij doorsnee manier van wonen. Het is eigenlijk pas sinds een jaar of 10-12 dat we er blijkbaar vanaf moeten en er enkel arme loeders en scheefhuurders in zitten.

Maar goed, we laten het allemaal lekker aan 'de markt' over toch.

Dat komt ook voornamelijk omdat we zijn gaan afschalen in de voorraad sociale huurwoningen. Nu is het zo dat een hele wijk sociale huur misschien niet optimaal is maar we zijn doorgeslagen in het verkopen van die woningen.
Door de schaarste zijn er allemaal eisen gekomen aan die woningen.

Uiteindelijk is het wel zo dat mensen die een eigen woning bezitten over het algemeen beter voor hun eigendom zullen zorgen en ook makkelijk zullen investeren in verbeteringen. Dus meer woningbezit is goed het spreid ook de welvaart eerlijker. Maar dat betekend niet dat je de huursector moet negeren.

Wonen is deels een vrije markt, maar heeft wel regulering nodig om goed te werken. Je moet wel een woning hebben want dat is een levensbehoefte maar dat hoeft natuurlijk geen luxe villa of penthouse te zijn.
Je zou voldoende woningen moeten hebben zodat mensen kunnen wonen binnen hun financiele middelen zonder dat ze krom moeten liggen voor de huur/hypotheek. Uiteraard wel binnen grenzen, als je 40uur werkt moet je makkelijk iets kunnen huren, wil jij maar 20uur werken dan mag het best lastiger zijn.

[Ernemmer]

Michiel1978 schreef op donderdag 22 december 2022 @ 10:57:
[...]


Ik heb 9 jaar geleden een huis gekocht voor €220k.
Zonder verbouwing, alleen badkamer destijds deels vernieuwd, waarde nu ruim €400k.
Prijsstijging per maand over de afgelopen 9 jaar: €1666,666 (dubbel duivels getal!)

Je zult 9 jaar geleden gedacht hebben, ik koop nog ff niet, ik heb geen haast, ik wacht wel ff op een beter moment en spaar nog ff door, want anders is het weggegooid geld, dan betaal ik teveel rente....

Ik spaar in ieder geval geen €1666,666 per maand....

Dat is precies wat ik bedoel, in het dal kopen en niet op de top. (al zal op de 30 jaartermijn, afhankelijk van de bevolkingsgroei, het huis vast meer waard zijn dan nu)
Door de lage rente een tijdje geleden zou op de top kopen nog kunnen aangezien de maandlasten dan laag zijn, maar nu met hoge prijzen en hoge rente is bij mij de haast wel weg.

De Rabobank voorspelt ook dat de prijzen niet verder gaan stijgen, en misschien zelfs gaan zakken. Ik heb geen haast meer en wacht wel op een lagere rente, als de inflatie wat afgezakt is door lagere energieprijzen.

https://www.rabobank.nl/k...zet-naar-verwachting-door



Ter illustratie, tussen 2008 en 2018 heeft het ook 10 jaar geduurd voordat de huizenprijzen weer op het oude niveau zaten, 10 jaar inflatie niet meegerekend.

[ Voor 19% gewijzigd door Ernemmer op 22-12-2022 11:17 ]

[KeRsTmAnNeKe]

Michiel1978 schreef op donderdag 22 december 2022 @ 10:57:
[...]


Ik heb 9 jaar geleden een huis gekocht voor €220k.
Zonder verbouwing, alleen badkamer destijds deels vernieuwd, waarde nu ruim €400k.
Prijsstijging per maand over de afgelopen 9 jaar: €1666,666 (dubbel duivels getal!)

Je zult 9 jaar geleden gedacht hebben, ik koop nog ff niet, ik heb geen haast, ik wacht wel ff op een beter moment en spaar nog ff door, want anders is het weggegooid geld, dan betaal ik teveel rente....

Ik spaar in ieder geval geen €1666,666 per maand....

Eind 2019 huis gekocht voor 265k, deze maand laten taxeren voor 350k, alleen nieuwe cv-ketel en zonnepanelen op dak gedaan.
En als ik zie wat ik nu voor 250k terug kan kopen...

[Michiel1978]

Ernemmer schreef op donderdag 22 december 2022 @ 11:10:
[...]


Dat is precies wat ik bedoel, in het dal kopen en niet op de top. (al zal op de 30 jaartermijn, afhankelijk van de bevolkingsgroei, het huis vast meer waard zijn dan nu)
Door de lage rente een tijdje geleden zou op de top kopen nog kunnen aangezien de maandlasten dan laag zijn, maar nu met hoge prijzen en hoge rente is bij mij de haast wel weg.

De Rabobank voorspelt ook dat de prijzen niet verder gaan stijgen, en misschien zelfs gaan zakken. Ik heb geen haast meer en wacht wel op een lagere rente, als de inflatie wat afgezakt is door lagere energieprijzen.

https://www.rabobank.nl/k...zet-naar-verwachting-door
[Afbeelding]


Ter illustratie, tussen 2008 en 2018 heeft het ook 10 jaar geduurd voordat de huizenprijzen weer op het oude niveau zaten, 10 jaar inflatie niet meegerekend.
[Afbeelding]

Dit is ook een interessant artikel van de Rabobank uit 20 september 2020.

https://www.rabobank.nl/k...kopen-verwacht-vanaf-2021

Ik quote:
"We gaan voor 2021 uit van een gemiddelde prijsdaling van 0,8 procent en zo’n 190.000 transacties"

Wat deden de prijzen in werkelijkheid in 2021: +15,2% ipv -0,8%

[ Voor 3% gewijzigd door Michiel1978 op 22-12-2022 11:20 ]

[Michiel1978]

KeRsTmAnNeKe schreef op donderdag 22 december 2022 @ 11:16:
[...]

Eind 2019 huis gekocht voor 265k, deze maand laten taxeren voor 350k, alleen nieuwe cv-ketel en zonnepanelen op dak gedaan.
En als ik zie wat ik nu voor 250k terug kan kopen...

Ja, balen dat je niet in de dip gekocht hebt, je had nog ff niet moeten kopen en moeten wachten op de dip.

[Shadowhawk00]

Michiel1978 schreef op donderdag 22 december 2022 @ 10:57:
[...]


Ik heb 9 jaar geleden een huis gekocht voor €220k.
Zonder verbouwing, alleen badkamer destijds deels vernieuwd, waarde nu ruim €400k.
Prijsstijging per maand over de afgelopen 9 jaar: €1666,666 (dubbel duivels getal!)

Je zult 9 jaar geleden gedacht hebben, ik koop nog ff niet, ik heb geen haast, ik wacht wel ff op een beter moment en spaar nog ff door, want anders is het weggegooid geld, dan betaal ik teveel rente....

Ik spaar in ieder geval geen €1666,666 per maand....

Je hebt ook in een dal gekocht en het staat nu op een piek. Het kan over 5 jaar natuurlijk gewoon nog maar 300k waard zijn. Dan is dat een heel andere berekening. Het kan over 5 jaar ook 600k waard zijn natuurlijk, ik doe geen voorspellingen

En als je verkoopt moet je toch weer wat terugkopen dus eigenlijk schiet je er niets mee op. Alleen als starter heb je een probleem omdat je 400k moet neertellen voor een woning.

[Ernemmer]

Michiel1978 schreef op donderdag 22 december 2022 @ 11:19:
[...]


Dit is ook een interessant artikel van de Rabobank uit 20 september 2020.

https://www.rabobank.nl/k...kopen-verwacht-vanaf-2021

Ik quote:
"We gaan voor 2021 uit van een gemiddelde prijsdaling van 0,8 procent en zo’n 190.000 transacties"

Wat deden de prijzen in werkelijkheid in 2021: +15,2% ipv -0,8%

1 jaartje mis gegokt met de verhoging van de rente, kan gebeuren, en wees eerlijk de ECB heeft er ook gewoon veel te lang mee gewacht.

[Ernemmer]

Michiel1978 schreef op donderdag 22 december 2022 @ 11:22:
[...]


Ja, balen dat je niet in de dip gekocht hebt, je had nog ff niet moeten kopen en moeten wachten op de dip.

Toen stonden alle lichten op groen, nu niet imo, en je ziet aan de prijzen en de verkopen dat er meer mensen zo over denken.

[ Voor 11% gewijzigd door Ernemmer op 22-12-2022 11:25 ]

[geekeep]

Ernemmer schreef op donderdag 22 december 2022 @ 11:10:
[...]


Dat is precies wat ik bedoel, in het dal kopen en niet op de top. (al zal op de 30 jaartermijn, afhankelijk van de bevolkingsgroei, het huis vast meer waard zijn dan nu)
Door de lage rente een tijdje geleden zou op de top kopen nog kunnen aangezien de maandlasten dan laag zijn, maar nu met hoge prijzen en hoge rente is bij mij de haast wel weg.

De Rabobank voorspelt ook dat de prijzen niet verder gaan stijgen, en misschien zelfs gaan zakken. Ik heb geen haast meer en wacht wel op een lagere rente, als de inflatie wat afgezakt is door lagere energieprijzen.

https://www.rabobank.nl/k...zet-naar-verwachting-door
[Afbeelding]


Ter illustratie, tussen 2008 en 2018 heeft het ook 10 jaar geduurd voordat de huizenprijzen weer op het oude niveau zaten, 10 jaar inflatie niet meegerekend.
[Afbeelding]

Blijft lastig.

Rabobank: eind 2024 liggen de prijzen naar verwachting 7,4 procent lager dan nu, ongeveer op het niveau van het laatste kwartaal van 2021

Dus het duurt nog twee jaar voordat de prijzen op het niveau van eind 2021 komen. Met een huur van €1000 ben je in die tijd dan ook €24k verder. Ik geloof persoonlijk niet dat de prijzen zover zullen dalen dat we op eenzelfde maandlast uitkomen als met de hypotheekrente van 2021. Vergeet ook niet dat het overbieden van toen niet in de totaalprijs als maandlast is meegenomen. Als je die halve/hele ton uitsmeert over 30 jaar en dat als 'maandlast' meeneemt zijn de verhoudingen ook anders.

[Ernemmer]

geekeep schreef op donderdag 22 december 2022 @ 11:31:
[...]

Blijft lastig.

[...]

Dus het duurt nog twee jaar voordat de prijzen op het niveau van eind 2021 komen. Met een huur van €1000 ben je in die tijd dan ook €24k verder. Ik geloof persoonlijk niet dat de prijzen zover zullen dalen dat we op eenzelfde maandlast uitkomen als met de hypotheekrente van 2021. Vergeet ook niet dat het overbieden van toen niet in de totaalprijs als maandlast is meegenomen. Als je die halve/hele ton uitsmeert over 30 jaar en dat als 'maandlast' meeneemt zijn de verhoudingen ook anders.

1000 euro huur of 800rente+200 onderhoud maakt op het eind van de rit niet echt uit imo. Netto zit je op hetzelfde over een jaar of 2.

Maar iedereen denk er lekker het zijne over, ik denk dat de prijs nog wel wat gaat zakken en wacht daar nog even op.

[Michiel1978]

Ernemmer schreef op donderdag 22 december 2022 @ 11:34:
[...]


1000 euro huur of 800rente+200 onderhoud maakt op het eind van de rit niet echt uit imo. Netto zit je op hetzelfde over een jaar of 2.

Maar iedereen denk er lekker het zijne over, ik denk dat de prijs nog wel wat gaat zakken en wacht daar nog even op.

Het is ook een weloverwogen keuze hoor. Ik denk dat ik je misschien wel hetzelfde zou adviseren, maar wel in het achterhoofd houdend, dat ook de adviezen van de experts er nogal eens flink langs zitten.
Ik wilde vooral aankaarten dat het niet vanzelfsprekend is dat de prijzen gaan dalen en dat te afwachtend zijn ook grote nadelen kan hebben.

[Shadowhawk00]

Ernemmer schreef op donderdag 22 december 2022 @ 11:34:
[...]


1000 euro huur of 800rente+200 onderhoud maakt op het eind van de rit niet echt uit imo. Netto zit je op hetzelfde over een jaar of 2.

Maar iedereen denk er lekker het zijne over, ik denk dat de prijs nog wel wat gaat zakken en wacht daar nog even op.

Het is een keuze en je hebt er tenminste over nagedacht. Of je verwachting goed is kom je vanzelf achter.

[Laapo]

geekeep schreef op donderdag 22 december 2022 @ 10:54:
[...]

Er zijn genoeg mensen die geen huis willen kopen. Gezien het succes van deelfietsen en scooters is er een nieuwe generatie die minder geeft om bezit.
Wat los je precies op met sociale huur omzetten naar vrije/sociale koop? Het huizentekort blijft in stand, maar nu bezitten mensen met een beperkt inkomen een woning welke tevens een periodieke investering vereist?

Dat artikel is vooral een liberale kijk op die vervelende sociale huurders in het dure centrum. Want ja, je kunt daar ook een appartementencomplex voor juppen/expats neerknallen en dikke huren vragen. Ka-ching. Het gevolg; een rijk centrum vol bedrijfsleven en huisvesting voor de allerrijkste en in de periferie ontstaan de 'slums' (à la VS) met verhoogde criminaliteit, kansverarming, sociale spanningen, etc. Ik moet zeggen dat Nederland over het algemeen best goed is in gemengde wijken plannen/in stand houden. Laten we dat zo houden.

Men is binnen de ring goed bekend met sociale huurders hoor. Worden helemaal niet als vervelend of minder gezien.

Juist in het kader van gemengde wijken lijkt het mij een goed plan om een flink deel van het corporatiebezit te verkopen. Zoals ook in het artikel gesteld, er is nu alleen plek voor mensen die of flink inkomen of vermogen hebben of voor wie in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Alle anderen staan buiten spel. Een deel van het corporatiebezit omzetten naar koop maakt het toegankelijk voor weer een andere groep.

Wat kansverarming betreft, dat is wat het grote deel corporatiebezit doet. Het legt een groot beslag op de woningvoorraad in het land, met name op woningen die als koopwoning betaalbaar zouden zijn. Hierdoor zitten anderen in de vrije sector te huren of zitten ze vast in een corporatiewoning zonder mogelijkheden om te verhuizen.

Dat schrikbeeld over Amerikaanse ghetto's in Nederland is echt overtrokken.