Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Overseer10]

Conrado schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 08:12:
[...]

Vraagprijs natuurlijk, transactieprijzen zijn lastig te achterhalen. Echter, volgens Funda is mijn huis (n=1) ongeveer 1% in waarde gezakt.

Mijn aankoopmakelaar kan vaak wel achter de uiteindelijke transactieprijs komen. Die liggen in onze regio nog altijd flink boven de vraagprijs. Huizen waar 320k voor wordt gevraagd gaan nog vrolijk voor 400k+ weg. Ook opknappers gaan doorgaans voor 40-50k boven de vraagprijs weg. Van afkoeling lijkt hier voorlopig nog geen sprake.

[Willy84]

Overseer10 schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 14:34:
[...]


Van afkoeling lijkt hier voorlopig nog geen sprake.

Over welke regio gaat dit?

[Overseer10]

Willy84 schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 14:49:
[...]

Over welke regio gaat dit?

Gemeente Alphen aan den Rijn

[JDx]

Ik vraag me af wat er mis is met dit huis, tot even geleden was er geen huis meer te vinden in de regio Emmen onder de 160K en dan waren ze vaak snel weg, deze staat nu al een tijdje te koop
https://www.funda.nl/koop/emmen/huis-42053224-boonackers-4/

Het aanbod blijft overal wel echt gewoon erg laag, maar dat is denk ik ook omdat mensen nergens anders heen kunnen, dus je hebt geen keus.

[ Voor 22% gewijzigd door JDx op 13-12-2022 15:45 ]

[Johan Bogle]

JDx schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 15:45:
Ik vraag me af wat er mis is met dit huis, tot even geleden was er geen huis meer te vinden in de regio Emmen onder de 160K en dan waren ze vaak snel weg, deze staat nu al een tijdje te koop
https://www.funda.nl/koop/emmen/huis-42053224-boonackers-4/

Het aanbod blijft overal wel echt gewoon erg laag, maar dat is denk ik ook omdat mensen nergens anders heen kunnen, dus je hebt geen keus.

Staat er pas op sinds 9 dec en is 48 keer bewaard. Die is al lang en breed verkocht boven de vraagprijs alleen is Funda nog niet bijgewerkt…

[JDx]

Johan Bogle schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 15:50:
[...]
Staat er pas op sinds 9 dec en is 48 keer bewaard. Die is al lang en breed verkocht boven de vraagprijs alleen is Funda nog niet bijgewerkt…

Oh dacht hem vorige week al te hebben gezien, maar goed, je hebt hier 4000 van diezelfde woningen haha, wel de enige woning nog steeds onder de 150k.

[ Voor 6% gewijzigd door JDx op 13-12-2022 16:11 ]

[sbmuc]

In Amersfoort Flyers in de brievenbus ontvangen van 2 verschillende makelaars die ons huis wil verkopen. Een 3e makelaar heeft ons gebeld (waar wij begin dit jaar een keertje contact mee hebben gehad) of we ons huis nog willen verkopen...

Wij zouden opzich wel willen verkopen en huren(vrije sector). Maar de huurmarkt zit ook volledig op slot...

[praliwi]

Overseer10 schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 14:34:
[...]


Mijn aankoopmakelaar kan vaak wel achter de uiteindelijke transactieprijs komen. Die liggen in onze regio nog altijd flink boven de vraagprijs. Huizen waar 320k voor wordt gevraagd gaan nog vrolijk voor 400k+ weg. Ook opknappers gaan doorgaans voor 40-50k boven de vraagprijs weg. Van afkoeling lijkt hier voorlopig nog geen sprake.

Kan zeker zo zijn. Maar ik heb ook geleerd geen enkele (aankoop-)makelaar op zijn woord te vertrouwen

[praliwi]

Johan Bogle schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 15:50:
[...]
Staat er pas op sinds 9 dec en is 48 keer bewaard. Die is al lang en breed verkocht boven de vraagprijs alleen is Funda nog niet bijgewerkt…

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Laapo]

sbmuc schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 16:45:
In Amersfoort Flyers in de brievenbus ontvangen van 2 verschillende makelaars die ons huis wil verkopen. Een 3e makelaar heeft ons gebeld (waar wij begin dit jaar een keertje contact mee hebben gehad) of we ons huis nog willen verkopen...

Wij zouden opzich wel willen verkopen en huren(vrije sector). Maar de huurmarkt zit ook volledig op slot...

Dit wekt mijn nieuwsgierigheid. Wat is de gedachte achter verkopen en de vrije sector in? Lijkt me niet echt een gebruikelijke move.

[kx22]

sbmuc schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 16:45:
In Amersfoort Flyers in de brievenbus ontvangen van 2 verschillende makelaars die ons huis wil verkopen. Een 3e makelaar heeft ons gebeld (waar wij begin dit jaar een keertje contact mee hebben gehad) of we ons huis nog willen verkopen...

Wij zouden opzich wel willen verkopen en huren(vrije sector). Maar de huurmarkt zit ook volledig op slot...

Is jullie huis dan heel bijzonder of heb je in het verleden al aangegeven dat je plannen hebt om te verhuizen?

En waarom zou je verkopen om te gaan huren. Of wil je wachten tot de huizenprijzen omlaag gaan? Zijn toch gokjes

[Conrado]

Napo schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 08:42:
En ook dit is deels een probleem in de Nederlandse markt. De hypotheeknemer loopt een bijzonder klein risico in Nederland. Binnen de NHG-grenzen, als de hypotheekgever daar gebruik van maakt, is het risicoprofiel bijzonder laag. Buiten de NHG is het risicoprofiel alsnog bijzonder laag. Als de taxatie laat zien dat de hypotheeknemer het aan mag gaan dan staan alle seinen op groen ondanks dat het wellicht niet de verstandigste lening is.

Onder de streep gelden natuurlijk de NIBUD-regels, met als idee dat daarmee overcreditering voorkomen wordt.

Je hebt in principe gelijk dat het risico laag is, echter wel met de kanttekening dat om bekend risico gaat. Het grote probleem van grote crisis - zoals 2008 - is dat het gevaar uit onbekende hoek komt. Achteraf repareren we dat, vandaar dat we nu de NIBUD-regels kennen.
We weten dus pas na de volgende grote crisis of het risico echt laag is

[sdk1985]

Willy84 schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 11:30:
Ja, de transactieprijzen druppelen vanzelf door. Het valt me vooral op hoeveel woningen er dagelijks ‘nieuw’ geplaatst worden die al vaker te koop zijn aangeboden en dus al maanden te koop staan. Vaak gaat er wat van de (hoge) vraagprijs af. Stappen van -25k zijn niet ongebruikelijk in het hogere segment. Zolang je daarna een duurdere woning koopt die ook goedkoper is hoeft dat natuurlijk geen probleem te zijn. Heb je afgelopen 2 jaar gekocht en moet je nu verkopen dan ben je wel de spreekwoordelijke Sjaak natuurlijk. En ja, er zijn altijd mensen die moeten verkopen. Vanwege overlijden, baanverlies, ziekte einde relatie, etc. Dus uiteindelijk zullen die transacties die wel doorgaan de trend en daarmee de waardebepaling van de hele voorraad beïnvloeden.

Twee jaar lijkt me veel te ruim. In 2020 lagen de huizen prijzen op een lager niveau. Zelfs in 2022 zijn de gemiddelde prijzen nog gestegen tov het jaar ervoor als ik hypotheker.nl mag geloven.

[antidote]

Willy84 schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 11:30:
Ja, de transactieprijzen druppelen vanzelf door. Het valt me vooral op hoeveel woningen er dagelijks ‘nieuw’ geplaatst worden die al vaker te koop zijn aangeboden en dus al maanden te koop staan. Vaak gaat er wat van de (hoge) vraagprijs af. Stappen van -25k zijn niet ongebruikelijk in het hogere segment. Zolang je daarna een duurdere woning koopt die ook goedkoper is hoeft dat natuurlijk geen probleem te zijn. Heb je afgelopen 2 jaar gekocht en moet je nu verkopen dan ben je wel de spreekwoordelijke Sjaak natuurlijk. En ja, er zijn altijd mensen die moeten verkopen. Vanwege overlijden, baanverlies, ziekte einde relatie, etc. Dus uiteindelijk zullen die transacties die wel doorgaan de trend en daarmee de waardebepaling van de hele voorraad beïnvloeden.

Vorige maand kwamen hier veel woningen op Funda, waarvan 2/3 al een keer eerder geplaatst waren. Meer dan de helft van de herplaatsingen was ook afgeprijsd, met bedragen van 25.000 en hoger. Dit zal zijn gedaan in de hoop om voor het einde van het jaar nog te kunnen verkopen, maar op een uitzondering na gebeurt dat niet. Sinds een week komt er niks meer bij en gaat er niks meer af.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op maandag 12 december 2022 @ 16:51:
[...]

Je hoeft niet per se meer te bouwen, je kunt ook anders bouwen. Dat biedt op veel plekken veel meer mogelijkheden dan op de zelfde manier door gaan met bouwen.

Met meer bouwen bedoel ik meer woningen bouwen. Eventueel kan je kantoorpanden ombouwen tot woningen natuurlijk als ze leeg staan.

ANdrode schreef op maandag 12 december 2022 @ 19:01:
Iets dat evident een probleem aanpakt kan je als partij waar het meerendeel van het electoraat van de partij, of zelfs meerderheid van bezoekers van partijcongres door geraakt wordt gewoon niet noemen .

Afschaffen HRA, belasten eigen woning, kilometerheffing met spitsheffing zijn vanuit beleidsperspectief open deuren maar vrijwel onbespreekbaar.

Ja want dingen duurder maken maakt het ook echt beter. De huidige km heffing is niet duur genoeg dus maken we het duurder. Grappig de prijs van benzine is verdubbelt de afgelopen 20 jaar, dus volgens de theorie zouden er nu minder files staan dan 20 jaar terug toch.

Maar als alles duurder maken schaarste oplost dan is de huidige situatie toch juist wenselijk, duurder woningen zorgt er dan toch voor dat er minder woningen tekort zijn.

CVTTPD2DQ schreef op maandag 12 december 2022 @ 19:42:
Ik zou het eigenlijk om willen draaien: Waarom nog huizen bouwen in het westen op grond die, vrij uitzonderlijk voor Nederland, vruchtbaar is, en die bovendien over honderd jaar onder water staat? We hebben ongeveer honderd jaar om acht miljoen mensen te evacueren. Dat kan makkelijk, maar nieuwe woningen zouden we moeten bouwen op de dorre hoge zandgronden; als je wil boeren verhuis je maar naar het Westen!

Omdat bedrijven in het westen zitten dus daar werken mensen en dus willen ze daar in de buurt wonen. Mensen volgen werkgelegenheid niet andersom, dat is al zo sinds de middeleeuwen en dat blijft ook zo.
Als je mensen uit de randstad wilt krijgen moet je zorgen dat buiten de randstad genoeg werkgelegenheid is dan raak je ook nog eens de files kwijt.

JDx schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 15:45:
Ik vraag me af wat er mis is met dit huis, tot even geleden was er geen huis meer te vinden in de regio Emmen onder de 160K en dan waren ze vaak snel weg, deze staat nu al een tijdje te koop
https://www.funda.nl/koop/emmen/huis-42053224-boonackers-4/

Het aanbod blijft overal wel echt gewoon erg laag, maar dat is denk ik ook omdat mensen nergens anders heen kunnen, dus je hebt geen keus.

De locatie waarschijnlijk, Emmen is niet heel dicht in de buurt van de randstad en volgens mij zit er ook niet heel veel werk in de buurt. Maar als starter kan je er nu dus prima gaan wonen. Zeer betaalbare woning voor een single starter voor die prijs.

[ Voor 14% gewijzigd door Shadowhawk00 op 14-12-2022 09:41 ]

[FunkyTrip]

Overseer10 schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 15:42:
Gemeente Alphen aan den Rijn

Was pas nog in Archeon daar. Die buitenwijken eromheen zijn net van die Amerikaanse suburbs vol met witte villa's!

[ANdrode]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 14 december 2022 @ 09:38:
[...]
Ja want dingen duurder maken maakt het ook echt beter. De huidige km heffing is niet duur genoeg dus maken we het duurder. Grappig de prijs van benzine is verdubbelt de afgelopen 20 jaar, dus volgens de theorie zouden er nu minder files staan dan 20 jaar terug toch.

Maar als alles duurder maken schaarste oplost dan is de huidige situatie toch juist wenselijk, duurder woningen zorgt er dan toch voor dat er minder woningen tekort zijn.

Je maakt dingen bij fiscaal neutrale implementatie goedkoper omdat je belastingen efficiënter verdeelt. Bij spitsheffing los je zelfs meteen het fileprobleem op [...].

Dit zijn punten die tegen wat partij-geloof in gaan maar wel wat uit allerlei advies-clubjes komt.

[Shadowhawk00]

ANdrode schreef op woensdag 14 december 2022 @ 10:23:
[...]
Je maakt dingen bij fiscaal neutrale implementatie goedkoper omdat je belastingen efficiënter verdeelt. Bij spitsheffing los je zelfs meteen het fileprobleem op [...].

Dit zijn punten die tegen wat partij-geloof in gaan maar wel wat uit allerlei advies-clubjes komt.

Die adviezen heb ik gelezen, die gingen er vanuit dat mensen van den haag naar rotterdam gaan voor de supermarkt. Nu claim ik niet dat ik beide steden goed ken maar ik durf erom te wedden dat zowel den haag als rotterdam minstens 1 supermarkt hebben.
We hebben al een kilometer heffing die zelfs rekening houd met je rijstijl en dus ook met of je wel of geen files hebt. O en die hebben we al een jaar of 50 en dat werkt niet. Waarom zou deze vorm wel werken?

De file is de beste manier om de files op te lossen, niemand staat graag in de file, niemand staat daar voor zijn lol iedereen die daar staat heeft gewoon geen beter alternatief. Of je het duurder maakt of niet veranderd dat niet. Het is gewoon een extra belasting op arbeid.

Denk dat er genoeg mensen in de zorg zitten die dan gaan zeggen, mijn man werkt en schiet er per maand niets meer mee op dus ik stop er wel mee. Of dat nachtdiensten gewoon niet gedraaid kunnen worden want niemand wil/kan het meer doen. Geen probleem want we hebben genoeg mensen in de zorg toch?

Maar als jij denkt dat de meerderheid van de nederlanders graag in de rij staat te wachten dan mag je me proberen te overtuigen daarvan. Ik ken persoonlijk niemand die het leuk vind te moeten wachten in een rij. Niet in de supermarkt en niet in de file.


Maar goed mijn punt was dat zoals met alles, gewoon extra belasting heffen om het duurder te maken geen problemen oplost maar alleen maar nieuwe problemen veroorzaakt.
Zeker bij woningen hebben we schaarste, je moet aan de betaalbaarheid van een woning werken en daarbij hoort dus niet het duurder maken van het hebben van een woning. Dat doet precies wat je niet wilt.
Maak het hebben van een woning duurder, of het verhuizen duurder en dat zorgt ervoor dat er minder woningen gekocht worden en dus ook minder gebouwd gaan worden. En dat zorgt juist voor meer schaarste

[ Voor 22% gewijzigd door Shadowhawk00 op 14-12-2022 10:50 ]

[ANdrode]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 14 december 2022 @ 10:39:
[...]
We hebben al een kilometer heffing die zelfs rekening houd met je rijstijl en dus ook met of je wel of geen files hebt. O en die hebben we al een jaar of 50 en dat werkt niet. Waarom zou deze vorm wel werken?

Omdat je dan een extra prikkel geeft om op een rustiger moment te rijden. Wanneer je op de piekmomenten wat minder druk hebt (iirc: 30%) zijn files opeens weg.

Omdat de experts zowel aan fiscale kant als aan civiel technische kant het daarmee eens zijn.

Denk dat er genoeg mensen in de zorg zitten die dan gaan zeggen, mijn man werkt en schiet er per maand niets meer mee op dus ik stop er wel mee. Of dat nachtdiensten gewoon niet gedraaid kunnen worden want niemand wil/kan het meer doen. Geen probleem want we hebben genoeg mensen in de zorg toch?

Verplaats kosten naar werkgevers en je zal zien hoe snel er iets aan werktijden gedaan kan worden.

Dit hele topic - ook bij huizenmarkt (en ook verkeer en vervuiling door landbouw) draait eigenlijk om hoe je negative externalities afhandelt.
In Nederland doen politieke partijen dat niet goed. Het verkeerde, maar oppervlakkig simpele antwoord is hetgeen dat de meeste partijen verkopen in onderzoeken testen op aantrekkelijkheid en verspreiden tijdens de verkiezingsperiode. Het gaat niet om goed leiderschap, het gaat om stemmen. Machtspolitiek.

offtopic:
En om eerlijk te zijn: Als je het eerlijke verhaal verteld dan vallen alt-rechts en de andere populisten je aan - terwijl de meeste burgers niet genoeg kennis van de dossiers hebben om het moeilijke antwoord te begrijpen

[Lisadr]

JDx schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 15:45:
Ik vraag me af wat er mis is met dit huis, tot even geleden was er geen huis meer te vinden in de regio Emmen onder de 160K en dan waren ze vaak snel weg, deze staat nu al een tijdje te koop
https://www.funda.nl/koop/emmen/huis-42053224-boonackers-4/

Het aanbod blijft overal wel echt gewoon erg laag, maar dat is denk ik ook omdat mensen nergens anders heen kunnen, dus je hebt geen keus.

140K voor een huis van 90m2,108m2 perceel en energielabel C! Dat is 350K a 450K in de randstad bij een vergelijkbare gemeente qua aantal inwoners.

[JDx]

Lisadr schreef op woensdag 14 december 2022 @ 11:03:
[...]


140K voor een huis van 90m2,108m2 perceel en energielabel C! Dat is 350K a 450K in de randstad bij een vergelijkbare gemeente qua aantal inwoners.

Ja daarom woon ik hier ook, in Den Haag betaalde ik 6 jaar lang 1100 euro per maand voor een flatje.

Was wel nieuwbouw, maar bepaald geen luxe plek ofzo, moest met lijn 9 altijd door de schilderswijk.

[ Voor 12% gewijzigd door JDx op 14-12-2022 11:05 ]

[Shadowhawk00]

ANdrode schreef op woensdag 14 december 2022 @ 10:52:
[...]


Omdat je dan een extra prikkel geeft om op een rustiger moment te rijden. Wanneer je op de piekmomenten wat minder druk hebt (iirc: 30%) zijn files opeens weg.

Omdat de experts zowel aan fiscale kant als aan civiel technische kant het daarmee eens zijn.

Je hebt al een heel sterke prikkel om op een rustiger moment te rijden, namelijk de file zelf.

Experts die zonder onderbouwing uitspraken doen zijn geen experts. Aangezien bewezen is dat zelfs met een sterke prikkel om op een ander moment te rijden en een financiele prikkel om niet de auto te gebruiken files niet minder worden mogen die experts eerst met een onderzoek komen waarom het nu wel gaat werken.

ANdrode schreef op woensdag 14 december 2022 @ 10:52:

Verplaats kosten naar werkgevers en je zal zien hoe snel er iets aan werktijden gedaan kan worden.

O maar jij mag best eerder of later beginnen, de meeste werkgevers hebben gewoon flexibele tijden. Maar als jou kind naar de opvang gaat en die is pas vanaf 8 uur open ( geen idee wat echte tijd is ) dan kan jij niet al om 6:30 beginnen. Het mag wel van je werkgever het kantoor is al open. Nu kan een kind van 4 best zelfstandig naar school wandelen maar of dat nu gewenst is.
Dus de werknemer gaat vrijwillig pas om 8;00 van huis en staat dus in de file omdat hij dat wil. Had hij maar geen kinderen moeten hebben toch? Of anders kan zijn kind van 4 best zelfstandig naar de opvang lopen toch? Of vind je dat in dit geval de werknemer niet veel keuze heeft? Volgens de "experts" zal hij als het duurder word wel ineens eerder vertrekken.

Uiteindelijk gaat het allemaal om geld, niet eens om politiek. Experts die adviezen geven waar ze zelf beter van worden. Politici die beslissingen nemen op basis van wat ze het meeste stemmen oplevert zodat ze weer een paar jaar lekker kunnen cashen. En vooral zichzelf indekken dat als ze iets fout doen ze kunnen roepen maar dat lag niet aan mij hoor.

Iedereen had de verschillende gemaakte crisis die we nu hebben al lang kunnen voorspellen en voorkomen. We bouwen te weinig huizen, halen veel mensen binnen dus gaan we een huizentekort krijgen.
De bevolking stijgt, we investeren niet in de zorg/onderwijs dus we gaan tekorten krijgen.
Alleen zijn dit allemaal plannen die meer dan 4 jaar nodig hebben, en we hebben maar 4 jaar tot de volgende verkiezing dus niet oplossen want dat kost geld maar gewoon negeren de volgende regering lost de puinhopen wel weer op.

[ Voor 22% gewijzigd door Shadowhawk00 op 14-12-2022 11:22 ]

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 14 december 2022 @ 10:39:
[...]


Die adviezen heb ik gelezen, die gingen er vanuit dat mensen van den haag naar rotterdam gaan voor de supermarkt. Nu claim ik niet dat ik beide steden goed ken maar ik durf erom te wedden dat zowel den haag als rotterdam minstens 1 supermarkt hebben.
We hebben al een kilometer heffing die zelfs rekening houd met je rijstijl en dus ook met of je wel of geen files hebt. O en die hebben we al een jaar of 50 en dat werkt niet. Waarom zou deze vorm wel werken?

Omdat die 'kilometerheffing' nauwelijks tot hogere kosten per km leidt. En omdat een hoop mensen een leaseauto hebben waarbij het ze geen cent kost als ze extra kilometers maken of een slechtere rijstijl hebben. en daarnaast omdat ze liever meer geld kwijt zijn in de auto dan dat ze voor een alternatief kiezen.

Denk dat er genoeg mensen in de zorg zitten die dan gaan zeggen, mijn man werkt en schiet er per maand niets meer mee op dus ik stop er wel mee. Of dat nachtdiensten gewoon niet gedraaid kunnen worden want niemand wil/kan het meer doen. Geen probleem want we hebben genoeg mensen in de zorg toch?

Het is ook een belachelijke situatie dat de groep mensen in de zorg die voor hun werk van de auto afhankelijk zijn, zelf voor die kosten moeten opdraaien. Los van wel of geen kilometerheffing. Overigens zou je met een gedifferentieerde kilometerheffing (naar plaats en tijd) er ook voor kunnen zorgen dat mensen die op moeilijke tijden of afgelegen locaties moeten werken geen last hebben van die heffing. Maar daarmee strijk je de populistische middengroep waarschijnlijk te veel mee tegen de haren.

Maar goed mijn punt was dat zoals met alles, gewoon extra belasting heffen om het duurder te maken geen problemen oplost maar alleen maar nieuwe problemen veroorzaakt.
Zeker bij woningen hebben we schaarste, je moet aan de betaalbaarheid van een woning werken en daarbij hoort dus niet het duurder maken van het hebben van een woning.

Daarom gaat het ook juist niet om maatregelen die het wonen duurder maken, maar alleen om maatregelen die die kosten en baten anders verdelen. Dat was het hele punt van de genoemd voorbeelden.

Het is een politieke keus dat we een HRA hebben die mensen met een hogere lening meer subsidieert dan mensen met een lagere lening. Wat de facto er op neer komt dat mensen met een hoger inkomen in de regel meer subsidie op de koopwoning krijgen dan mensen met een lager inkomen. Als je doel is dat je wonen bereikbaar wilt houden of maken, dan is dat geen logische keus. Dan zou het veel logischer zijn om ervoor te zorgen dat een 'basiswoning' voor meer mensen bereikbaar is. En dat mensen die die 'basiswoning' makkelijk kunnen betalen, daar niet ook nog eens een extra subsidie bovenop krijgen omdat ze een hogere hypotheek kunnen afsluiten.

De miljarden die nu worden 'verspild' aan het faciliteren van duurdere en luxere woningen zou je ook kunnen inzetten voor het faciliteren van betaalbaarheid voor mensen die die subsidie echt nodig hebben om überhaupt in een woning te kunnen wonen. Maar het is de keus van de politiek, en blijkbaar ook van de meerderheid van de Nederlanders, dat we die mensen liever in de kou laten staan.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 14 december 2022 @ 11:30:
[...]

Omdat die 'kilometerheffing' nauwelijks tot hogere kosten per km leidt. En omdat een hoop mensen een leaseauto hebben waarbij het ze geen cent kost als ze extra kilometers maken of een slechtere rijstijl hebben. en daarnaast omdat ze liever meer geld kwijt zijn in de auto dan dat ze voor een alternatief kiezen.

Dan ga je de regels voor leaserijden toch aanpassen? Misschien werken met staffels voor prive gebruik ipv 0-500 = 0 >500 = vast bedrag. En wie denk je dat de kilometerheffing voor de leaseauto's gaat betalen?

Welk alternatief? Fietsen met dit weer over onverlichte wegen zonder lost fietspad in het donker? Sorry dat is geen alternatief voor mij te gevaarlijk. Ook niet op een brommer.

Het is ook een belachelijke situatie dat de groep mensen in de zorg die voor hun werk van de auto afhankelijk zijn, zelf voor die kosten moeten opdraaien. Los van wel of geen kilometerheffing. Overigens zou je met een gedifferentieerde kilometerheffing (naar plaats en tijd) er ook voor kunnen zorgen dat mensen die op moeilijke tijden of afgelegen locaties moeten werken geen last hebben van die heffing. Maar daarmee strijk je de populistische middengroep waarschijnlijk te veel mee tegen de haren.

Heel veel mensen zijn afhankelijk van hun auto om op hun werk te komen. Heb de zorg gekozen omdat mensen dan ineens wel opletten. En we het met zijn allen eens kunnen zijn dat je niet jonge vrouwen om 22:00 in het donker 20km alleen naar huis/werk laat fietsen over onverlichte wegen en dat thuiswerken of andere tijden daar geen optie zijn.

Daarom gaat het ook juist niet om maatregelen die het wonen duurder maken, maar alleen om maatregelen die die kosten en baten anders verdelen. Dat was het hele punt van de genoemd voorbeelden.

Het is een politieke keus dat we een HRA hebben die mensen met een hogere lening meer subsidieert dan mensen met een lagere lening. Wat de facto er op neer komt dat mensen met een hoger inkomen in de regel meer subsidie op de koopwoning krijgen dan mensen met een lager inkomen. Als je doel is dat je wonen bereikbaar wilt houden of maken, dan is dat geen logische keus. Dan zou het veel logischer zijn om ervoor te zorgen dat een 'basiswoning' voor meer mensen bereikbaar is. En dat mensen die die 'basiswoning' makkelijk kunnen betalen, daar niet ook nog eens een extra subsidie bovenop krijgen omdat ze een hogere hypotheek kunnen afsluiten.

De miljarden die nu worden 'verspild' aan het faciliteren van duurdere en luxere woningen zou je ook kunnen inzetten voor het faciliteren van betaalbaarheid voor mensen die die subsidie echt nodig hebben om überhaupt in een woning te kunnen wonen. Maar het is de keus van de politiek, en blijkbaar ook van de meerderheid van de Nederlanders, dat we die mensen liever in de kou laten staan.

Grappig is dat de HRA er is omdat je de kosten die je maakt om inkomen te verkrijgen mag aftrekken van de belasting. Dus als jij een eigen bedrijf hebt mag jij de PC aftrekken van de belasting omdat je die nodig hebt voor de administratie, of als ICTer voor je werk. Dus dat vinden we allemaal prima. Dat een fotograaf een camera mag aftrekken van zijn inkomen is ook logisch. Of dat je de lening voor machines mag aftrekken dat is ook logisch. Maar de lening van een woning waar je volgens de belasting winst op maakt mag je niet aftrekken. Waarom is dit anders? Volgens de belastingdienst zorgt die woning ervoor dat je er geld mee verdient en je hebt die lening specifiek om die woning te kopen.
Hoe is dit anders dan een lening voor een auto voor een taxichaufeur?

Eigenlijk zou het eerlijker zijn om gewoon het EWF af te schaffen dan vervalt de reden om HRA af te trekken ook. Dat is wel zo eerlijk want als jij in een huis woont heb je daar geen inkomen uit. Dan heb je niet de situatie dat als je een duurder huis koopt je meer belastingkorting krijgt. Legt de belastingdruk nog wat meer aan de bovenkant neer ( ze betalen immers al meer belasting ).

[ Voor 4% gewijzigd door Shadowhawk00 op 14-12-2022 11:59 ]

[ANdrode]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 14 december 2022 @ 11:54:
[...]
Grappig is dat de HRA er is omdat je de kosten die je maakt om inkomen te verkrijgen mag aftrekken van de belasting. Dus als jij een eigen bedrijf hebt mag jij de PC aftrekken van de belasting omdat je die nodig hebt voor de administratie, of als ICTer voor je werk. Dus dat vinden we allemaal prima. Dat een fotograaf een camera mag aftrekken van zijn inkomen is ook logisch. Of dat je de lening voor machines mag aftrekken dat is ook logisch. Maar de lening van een woning waar je volgens de belasting winst op maakt mag je niet aftrekken. Waarom is dit anders? Volgens de belastingdienst zorgt die woning ervoor dat je er geld mee verdient en je hebt die lening specifiek om die woning te kopen.
Hoe is dit anders dan een lening voor een auto voor een taxichaufeur?

Een woning fiscaal zo behandelen is een interessant idee om te overwegen. Mogelijk wel een te sterke prikkel voor huur ten opzichte van eigen woningbezit. Dit is een grotere stap dan eigen woning volledig naar box 3.

Gevolgen zijn dan:

• Vennootschapsbelasting betalen over winst.
• Kosten van leningen deels aftrekbaar van winst (is gemaximaliseerd).
• Inkomstenbelasting bij uitkeren van de winst.
• Voordeel uit privé-gebruik woning zien als inkomen.

Wat we bij eigen woning doen is "hier is een subsidie, verder belasten we het niet als vermogen". Een minder grote stap dan woning behandelen als zakelijk vermogen is het opschuiven naar een woning zien als vermogen ("defiscalisering eigen woning"). Wat zeggen de experts? Bijvoorbeeld dit: Advies aan kabinet (SEO/Panteia): haal eigen woning uit box 1.

offtopic:
En het gevolg van een transitie is dan niet dat bouwbedrijven niet meer bouwen maar waarschijnlijk dat er afgeboekt moet worden op huidige prijzen en vooral grondprijzen.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 14 december 2022 @ 11:54:
[...]

Welk alternatief? Fietsen met dit weer over onverlichte wegen zonder lost fietspad in het donker? Sorry dat is geen alternatief voor mij te gevaarlijk. Ook niet op een brommer.

Ik zeg ook niet dat die keus fout of onbegrijpelijk is. Ik constateer slechts dat die paar cent per km die je nu als "kilometerheffing" zou kunnen zien, niemand er van weerhoudt om die kilometers te blijven rijden.

Het zou m.i. ook mooi zijn als er meer energie gestopt zou worden in kwalitatief betere alternatieven. Maar ook dat je bij nieuwbouw hier al veel meer rekening mee zou houden. Bijvoorbeeld door meer huizen dicht bij een OV-hub te creëren en door de aanleg van 'fietssnelwegen', kwalitatief betere verbindingen voor de fiets/e-bike

Naar mijn mening ligt de verhouding in de investeringen in de verschillende vervoersmiddelen nu in elk geval scheef.

Grappig is dat de HRA er is omdat je de kosten die je maakt om inkomen te verkrijgen mag aftrekken van de belasting. Dus als jij een eigen bedrijf hebt mag jij de PC aftrekken van de belasting omdat je die nodig hebt voor de administratie, of als ICTer voor je werk. Dus dat vinden we allemaal prima. Dat een fotograaf een camera mag aftrekken van zijn inkomen is ook logisch. Of dat je de lening voor machines mag aftrekken dat is ook logisch. Maar de lening van een woning waar je volgens de belasting winst op maakt mag je niet aftrekken. Waarom is dit anders?

Omdat die 'investering' privé is en niet zakelijk. Je mag bijvoorbeeld in het huidige systeem ook de kosten van vermogensbeheer niet aftrekken die je privé maakt.

Er is in het huidige belastingstelsel bewust voor gekozen om verschillende uitgangspunten te kiezen voor zakelijk en privé. Dat bij die herziening dan weer een uitzondering voor de eigen woning is gemaakt is juist een inconsistentie die ze er bewust in hebben gelaten. Omdat het zo zielig is voor die arme eigenwoningbezitters om alles consequent door te trekken.

[Shadowhawk00]

ANdrode schreef op woensdag 14 december 2022 @ 12:10:
[...]


Een woning fiscaal zo behandelen is een interessant idee om te overwegen. Mogelijk wel een te sterke prikkel voor huur ten opzichte van eigen woningbezit. Dit is een grotere stap dan eigen woning volledig naar box 3.

Gevolgen zijn dan:

• Vennootschapsbelasting betalen over winst.
• Kosten van leningen deels aftrekbaar van winst (is gemaximaliseerd).
• Inkomstenbelasting bij uitkeren van de winst.
• Voordeel uit privé-gebruik woning zien als inkomen.

Wat we bij eigen woning doen is "hier is een subsidie, verder belasten we het niet als vermogen". Een minder grote stap dan woning behandelen als zakelijk vermogen is het opschuiven naar een woning zien als vermogen ("defiscalisering eigen woning"). Wat zeggen de experts? Bijvoorbeeld dit: Advies aan kabinet (SEO/Panteia): haal eigen woning uit box 1.

offtopic:
En het gevolg van een transitie is dan niet dat bouwbedrijven niet meer bouwen maar waarschijnlijk dat er afgeboekt moet worden op huidige prijzen en vooral grondprijzen.

We behandelen woningen al alsof je er winst uit haalt door er 1 te hebben. Dus volgens de belastingdienst maak jij winst op een woning waar je zelf woont als die woning eigendom is. En die winst moet je gewoon bij je inkomen optellen. En de kosten die je maakt om die winst te behalen mag je aftrekken ( HRA )

Mijn idee is juist om te zeggen, als jij zelf in een woning woont waar je eigenaar van bent heb je helemaal geen inkomen uit die woning. Dus betaal je er niet voor en mag je de financiering dus niet aftrekken.
Een box3 is rendement uit eigen vermogen, aangezien de woning geen rendement oplevert behalve bij verkoop ( en dan heffen we al belasting over de waarde van de woning ) dus kan je de woning gewoon in Box1 houden. Alleen maak je Box1 gewoon uitgezonderd van vermogen maar laat je de HRA vervallen.

Rubbergrover1 schreef op woensdag 14 december 2022 @ 12:18:
[...]

Ik zeg ook niet dat die keus fout of onbegrijpelijk is. Ik constateer slechts dat die paar cent per km die je nu als "kilometerheffing" zou kunnen zien, niemand er van weerhoudt om die kilometers te blijven rijden.

Het zou m.i. ook mooi zijn als er meer energie gestopt zou worden in kwalitatief betere alternatieven. Maar ook dat je bij nieuwbouw hier al veel meer rekening mee zou houden. Bijvoorbeeld door meer huizen dicht bij een OV-hub te creëren en door de aanleg van 'fietssnelwegen', kwalitatief betere verbindingen voor de fiets/e-bike

Naar mijn mening ligt de verhouding in de investeringen in de verschillende vervoersmiddelen nu in elk geval scheef.

In plaats van investering worden er juist steeds meer buslijnen opgeheven of nachtnet word afgeschaft waardoor mensen alleen maar meer afhankelijk worden van de auto. Er word best geinvesteerd in OV maar alleen in het westen van het land. Veel plaatsen hebben gewoon geen OV ( nee dat buurtbusje dat door vrijwilligers gereden word omdat er geen geld voor is telt niet)
Het gaat niet erom dat die heffing mensen weerhoud maar dat het gewoon een extra belasting word voor veel mensen waar ze niets aan kunnen doen. Je kan ook de belasting op eten verhogen heeft hetzelfde effect mensen gaan meer belasting betalen. Je verhoogt gewoon de belasting voor veel mensen die geen enkel realistisch alternatief hebben.

Omdat die 'investering' privé is en niet zakelijk. Je mag bijvoorbeeld in het huidige systeem ook de kosten van vermogensbeheer niet aftrekken die je privé maakt.

Er is in het huidige belastingstelsel bewust voor gekozen om verschillende uitgangspunten te kiezen voor zakelijk en privé. Dat bij die herziening dan weer een uitzondering voor de eigen woning is gemaakt is juist een inconsistentie die ze er bewust in hebben gelaten. Omdat het zo zielig is voor die arme eigenwoningbezitters om alles consequent door te trekken.

Als het prive zou zijn had je dus ook geen inkomen uit de eigen woning gehad en had je daar geen belasting over moeten betalen. Maar je hebt inkomen uit je eigen woning volgens de belastingdienst ( geen idee welke) dus mag je ook de kosten aftrekken.

Het argument maar je hoeft geen huur te betalen, dat compenseert tegen de hypotheekrente die je moet betalen. Eigenlijk kan je de hypotheekrente zien als een vorm van huur.

Dus eigenlijk is de inconsistentie juist de EWF, en de HRA is er om dat dan weer te compenseren. Dus schaf ze gewoon beide af.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 14 december 2022 @ 12:59:
[...]


We behandelen woningen al alsof je er winst uit haalt door er 1 te hebben. Dus volgens de belastingdienst maak jij winst op een woning waar je zelf woont als die woning eigendom is. En die winst moet je gewoon bij je inkomen optellen. En de kosten die je maakt om die winst te behalen mag je aftrekken ( HRA )

Mijn idee is juist om te zeggen, als jij zelf in een woning woont waar je eigenaar van bent heb je helemaal geen inkomen uit die woning. Dus betaal je er niet voor en mag je de financiering dus niet aftrekken.
Een box3 is rendement uit eigen vermogen, aangezien de woning geen rendement oplevert behalve bij verkoop ( en dan heffen we al belasting over de waarde van de woning ) dus kan je de woning gewoon in Box1 houden.

Lijkt mij op zich een interessant concept. Als ik het goed begrijp is je uitgangspunt dat een woning een gewoon gebruiksvoorwerp is. Fiscaal geen inkomen en fiscaal geen kosten. De woning puur om te wonen. En dat als het 'per ongeluk' bij de verkoop rendement oplevert, we daar belasting over heffen? (Of bedoel je dat niet met " dan heffen we al belasting over de waarde van de woning'?)

Ik denk dat dit dan wel in de basis een mooi consequent en simpel systeem wordt, waarbij we de woning vooral als woning zien. En dat we ook eventuele aanpassingen die je aan de woning aanbrengt puur voor eigen genot zien. Dan heb je geen discussies over of bepaalde "waardeverhogende" verbouwingen nou wel of niet moeten meetellen: gewoon simpel verkoopprijs min aankoopprijs is de winst. En daar betaal je x% belasting over.

Maar ik denk niet dat er veel steun komt voor dit concept.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 14 december 2022 @ 14:46:
[...]

Lijkt mij op zich een interessant concept. Als ik het goed begrijp is je uitgangspunt dat een woning een gewoon gebruiksvoorwerp is. Fiscaal geen inkomen en fiscaal geen kosten. De woning puur om te wonen. En dat als het 'per ongeluk' bij de verkoop rendement oplevert, we daar belasting over heffen? (Of bedoel je dat niet met " dan heffen we al belasting over de waarde van de woning'?)

Ik denk dat dit dan wel in de basis een mooi consequent en simpel systeem wordt, waarbij we de woning vooral als woning zien. En dat we ook eventuele aanpassingen die je aan de woning aanbrengt puur voor eigen genot zien. Dan heb je geen discussies over of bepaalde "waardeverhogende" verbouwingen nou wel of niet moeten meetellen: gewoon simpel verkoopprijs min aankoopprijs is de winst. En daar betaal je x% belasting over.

Maar ik denk niet dat er veel steun komt voor dit concept.

We hebben nu al belasting van X% over de waarde van de woning bij verkoop. Dit kan je gewoon zo houden maar bij de verkoper neerleggen. Maak er dan ook geen gestoord % van maar gewoon 2% ofzo. Dan heb je ook geen gezeur met winst /verlies.
Je koopt woning en je betaald dan dus geen belasting, zodra je woning verkoopt betaal je x% als belasting. Word iedereen die een woning heeft wel mee geraakt omdat die 2x belasting hebben betaald, voor die gevallen kan je de vorige betaalde Overdrachtbelasting verrekenen met de nieuwe belasting om het eerlijk te maken.

Geen EWF, geen HRA, geen uitzonderingen voor jong of oud, verkopers betalen de belasting.
Als je een woning erft betaal je ook geen overdrachtsbelasting want je betaalt al erfbelasting.

Ik gebruik even de naam overdrachtbelasting ook voor de nieuwe belasting dus die de verkoper betaald over de verkoopprijs.

Hiermee benadeel je natuurlijk wel mensen met een hoge hypotheek maar die worden deels gecompenseerd door het wegvallen van EWF en het loont meteen om extra af te lossen. Veel mensen hebben hoge overwaarde dus die worden meer gecompenseerd door het wegvallen van EWF.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 14 december 2022 @ 14:59:
[...]


We hebben nu al belasting van X% over de waarde van de woning bij verkoop. Dit kan je gewoon zo houden maar bij de verkoper neerleggen. Maak er dan ook geen gestoord % van maar gewoon 2% ofzo. Dan heb je ook geen gezeur met winst /verlies.

Waarom zo'n laag percentage? En waarom over de hele woningwaarde? Waarom niet gewoon 32% over de winst, net als hoe andere vermogenswinst wordt belast? Of de winst bij het box 1 inkomen optellen? Lijkt mij een veel beter idee. Dan hoef je bij een stabiele woningwaarde geen belastingen te betalen (want je hebt ook geen winst), maar als je per ongeluk toch winst maakt, mag je alsnog het grootste deel van de winst houden. Ondanks dat je die woning eigenlijk helemaal niet had gekocht met het idee dat je winst zou kunnen maken.

[md10]

Krijg ik dan ook geld terug als de woning in waarde daalt?
En als ik eigen geld in een uitbouw/nieuwe keuken/overkapping etc heb gestopt waardoor de woning in waarde stijgt, is het dan eerlijk dat ik daar ook nog winstbelasting over moet afdragen?

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 14 december 2022 @ 15:35:
[...]

Waarom zo'n laag percentage? En waarom over de hele woningwaarde? Waarom niet gewoon 32% over de winst, net als hoe andere vermogenswinst wordt belast? Of de winst bij het box 1 inkomen optellen? Lijkt mij een veel beter idee. Dan hoef je bij een stabiele woningwaarde geen belastingen te betalen (want je hebt ook geen winst), maar als je per ongeluk toch winst maakt, mag je alsnog het grootste deel van de winst houden. Ondanks dat je die woning eigenlijk helemaal niet had gekocht met het idee dat je winst zou kunnen maken.

Hoe ga je dat bepalen? Stel dat jij een woning bouwt met uitbouw wat was dan de aanschafwaarde? Of zonne panelen plaatst? Dat maakt het een stuk complexer om te bepalen wat de winst is. En het is maar de vraag of de winst er is of dat je eigenlijk verlies maakt omdat de inflatie hoger is dan de waardeontwikkeling.
Dus dat is veel te complex om bij te houden, bovendien moet je dan onderhoud ook van de winst af gaan halen ook weer oneerlijk als iemand zelf onderhoud doet moet hij over zijn eigen vakantie nog belasting betalen.
De huidige overdrachtbelasting is 2% dus daarom heb ik dat getal genomen, het is simpel, geen gezeur met winst/verlies/aanbouw/onderhoud alles sla je gewoon in 1x plat. Het getal zelf was maar een idee misschien is de oude 6% overdrachtsbelasting wel een goede maatstaf. Dat is bij een woning van 300k toch al 18k de prijs van een leuke auto.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 14 december 2022 @ 16:08:
[...]
Hoe ga je dat bepalen? Stel dat jij een woning bouwt met uitbouw wat was dan de aanschafwaarde? Of zonne panelen plaatst? Dat maakt het een stuk complexer om te bepalen wat de winst is.

Je kunt altijd een 'beginwaarde' bepalen. En aangezien de insteek is dat de woning is om in te wonen en dus ook de verbeteringen en aanpassingen vooral zijn omdat je die zelf wilt, is er geen reden om die te 'verrekenen' bij de bepaling van de winst. Dat zou immers impliceren dat die verbeteringen als 'investering' bedoeld waren, wat nu juist niet het idee is.

En het is maar de vraag of de winst er is of dat je eigenlijk verlies maakt omdat de inflatie hoger is dan de waardeontwikkeling.

Dat is bij bv de vermogensrendementsheffing niet anders. Daar wordt ook simpelweg gekeken naar het rendement zonder te kijken naar de inflatie. Ik zie geen reden waarom dat bij de waardeontwikkeling van huizen anders zou moeten zijn.

Dus dat is veel te complex om bij te houden, bovendien moet je dan onderhoud ook van de winst af gaan halen

Nee hoor. Je gaf net juist aan dat er niet naar kosten en baten wordt gekeken. Dus onderhoud wordt niet meegenomen in de berekening.

Overigens wordt ook geen rekening met de kosten gehouden bij bv het box 3 rendement. Dus waarom zou dat dan wel bij die woning zo moeten zijn?

De huidige overdrachtbelasting is 2% dus daarom heb ik dat getal genomen, het is simpel, geen gezeur met winst/verlies/aanbouw/onderhoud alles sla je gewoon in 1x plat. Het getal zelf was maar een idee misschien is de oude 6% overdrachtsbelasting wel een goede maatstaf. Dat is bij een woning van 300k toch al 18k de prijs van een leuke auto.

En die heffing leidt nu juist tot heel oneerlijke effecten. Omdat die heffing onafhankelijk is van hoe hoog die 'winst' is en of er überhaupt winst is of niet, en van hoe lang iemand profiteert van die "belastingvrije" vermogensgroei. Je kunt dus als je een huis hebt waar je lang in kunt wonen in een paar jaar tonnen winst behalen en dat tegen een minimale belasting cashen. Terwijl iemand die met moeite om de paar jaar kan doorstromen naar iets beters iedere keer opnieuw moet betalen.

[CornermanNL]

md10 schreef op woensdag 14 december 2022 @ 15:42:
Krijg ik dan ook geld terug als de woning in waarde daalt?
En als ik eigen geld in een uitbouw/nieuwe keuken/overkapping etc heb gestopt waardoor de woning in waarde stijgt, is het dan eerlijk dat ik daar ook nog winstbelasting over moet afdragen?

Bij verkoop blijft er X bedrag over na aftrek van je openstaande schulden, daar een percentage belasting op heffen is realistischer dan bijvoorbeeld ieder jaar de overwaarde optellen bij het vermogen waarover je belasting moet betalen. Immers er is geen enkele liquide uitkering uit je eigen woning. Je krijgt dan over tijd mensen die uit hun eigen woning geprijsd worden omdat ze toevallig ooit een eigen huis hebben kunnen kopen met een klein inkomen.

Bij verkoop is het wel liquide. En een beetje belasting betalen is niet zo'n ramp. Dat houdt de infrastructuur van het land op peil (onderwijs, zorg, collectieve verzekeringen, wegen, openbaar vervoer).

Maar het blijft een lastig te verkopen verhaal.

[Shadowhawk00]

CornermanNL schreef op woensdag 14 december 2022 @ 17:31:
[...]


Bij verkoop blijft er X bedrag over na aftrek van je openstaande schulden, daar een percentage belasting op heffen is realistischer dan bijvoorbeeld ieder jaar de overwaarde optellen bij het vermogen waarover je belasting moet betalen. Immers er is geen enkele liquide uitkering uit je eigen woning. Je krijgt dan over tijd mensen die uit hun eigen woning geprijsd worden omdat ze toevallig ooit een eigen huis hebben kunnen kopen met een klein inkomen.

Bij verkoop is het wel liquide. En een beetje belasting betalen is niet zo'n ramp. Dat houdt de infrastructuur van het land op peil (onderwijs, zorg, collectieve verzekeringen, wegen, openbaar vervoer).

Maar het blijft een lastig te verkopen verhaal.

Dat betekend dus dat iemand met een aflossingsvrije hypotheek veel minder of geen belasting hoeft te betalen maar iemand die zijn schulden aflost moet maximaal betalen. Dat lijkt me helemaal oneerlijk, dan promoot je het maken en hebben van schulden.
Of nog makkelijker net voor ik het verkoop neem ik een hypotheek op de woning van de maximale waarde en lost die in met de verkoop van de woning. 0 belasting betaald.

Rubbergrover1 schreef op woensdag 14 december 2022 @ 17:23:
[...]

Je kunt altijd een 'beginwaarde' bepalen. En aangezien de insteek is dat de woning is om in te wonen en dus ook de verbeteringen en aanpassingen vooral zijn omdat je die zelf wilt, is er geen reden om die te 'verrekenen' bij de bepaling van de winst. Dat zou immers impliceren dat die verbeteringen als 'investering' bedoeld waren, wat nu juist niet het idee is.

Dat neemt niet weg dat je geld hebt gestoken in de aanschaf van de woning en je dus meer betaald hebt voor die woning.
Stel je koopt een huis + aanbouw als optie dan betaal je minder belasting dan als je datzelfde huis zou kopen en 2jaar later de aanbouw zou doen. In beide gevallen heb je hetzelfde betaald en verkoop je hetzelfde huis alleen omdat je toen je kocht niet het geld had om de aanbouw meteen te doen word je gestraft?

[ Voor 26% gewijzigd door Shadowhawk00 op 14-12-2022 17:40 ]

[Conrado]

Mag ik vragen wat toch het doel is van al deze belasting acrobatiek?

[lama83]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 14 december 2022 @ 15:35:
[...]

Waarom zo'n laag percentage? En waarom over de hele woningwaarde? Waarom niet gewoon 32% over de winst, net als hoe andere vermogenswinst wordt belast? Of de winst bij het box 1 inkomen optellen? Lijkt mij een veel beter idee. Dan hoef je bij een stabiele woningwaarde geen belastingen te betalen (want je hebt ook geen winst), maar als je per ongeluk toch winst maakt, mag je alsnog het grootste deel van de winst houden. Ondanks dat je die woning eigenlijk helemaal niet had gekocht met het idee dat je winst zou kunnen maken.

Daar zit wel wat in; fouten in het beleid zorgen ervoor dat have's kunnen cashen... als je overwaarde belast dan komt het de gemeenschap ten goede (waaruit die beleidfout voortgekomen is).

[ Voor 4% gewijzigd door lama83 op 14-12-2022 18:10 ]

[Wispe]

Conrado schreef op woensdag 14 december 2022 @ 17:53:
Mag ik vragen wat toch het doel is van al deze belasting acrobatiek?

Misgunning. Jaloezie. Zoiets.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op woensdag 14 december 2022 @ 17:53:
Mag ik vragen wat toch het doel is van al deze belasting acrobatiek?

Volgens mij ging het er om in hoeverre je de eigen woning en eventuele winst daarop op een consequente en 'eerlijke' manier zou kunnen behandelen. Omdat er m.i. Geen reden is waarom de eigen woning en aparte status heeft.

Die aparte status zorgt er namelijk óók voor dat de woning niet alleen als woon- en gebruiksobject wordt gebruikt, maar ook als investeringsobject, om belastingvrij / belastingarm vermogen op te bouwen. Wat o.a. leidt tot een scheve behandeling (en daarmee een inconsequente verdeling van de lasten) en fungeert als extra drijfveer achter prijsstijgingen.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 14 december 2022 @ 18:40:
[...]

Volgens mij ging het er om in hoeverre je de eigen woning en eventuele winst daarop op een consequente en 'eerlijke' manier zou kunnen behandelen. Omdat er m.i. Geen reden is waarom de eigen woning en aparte status heeft.

Die aparte status zorgt er namelijk óók voor dat de woning niet alleen als woon- en gebruiksobject wordt gebruikt, maar ook als investeringsobject, om belastingvrij / belastingarm vermogen op te bouwen. Wat o.a. leidt tot een scheve behandeling (en daarmee een inconsequente verdeling van de lasten) en fungeert als extra drijfveer achter prijsstijgingen.

Die aparte status heeft het voornamelijk omdat het een eerste levensbehoefte is en geen investering.
Het is ook geen vrij vermogen het zit in je huis en dat krijg je er niet even uit.

De prijsstijgingen kwamen voornamelijk door FOMO en schaarste, mensen hebben een woning nodig, er zijn te weinig woningen op gewilde plaatsen dus die woningen worden duurder tot het moment dat niemand het meer kan betalen. Het helpt natuurlijk niet mee dat in een stijgende markt iedereen eerst koopt en dan pas verkoopt waardoor er meer huizen nodig zijn dan in een dalende markt waar iedereen eerst verkoopt en dan pas gaat kopen.

[ Voor 19% gewijzigd door Shadowhawk00 op 14-12-2022 18:49 ]

[Overseer10]

FunkyTrip schreef op woensdag 14 december 2022 @ 09:51:
[...]


Was pas nog in Archeon daar. Die buitenwijken eromheen zijn net van die Amerikaanse suburbs vol met witte villa's!

Klopt! Ik gok wel dat die voor iets meer dan 400k van de hand gaan

[CornermanNL]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 14 december 2022 @ 17:37:
[...]


Dat betekend dus dat iemand met een aflossingsvrije hypotheek veel minder of geen belasting hoeft te betalen maar iemand die zijn schulden aflost moet maximaal betalen. Dat lijkt me helemaal oneerlijk, dan promoot je het maken en hebben van schulden.
Of nog makkelijker net voor ik het verkoop neem ik een hypotheek op de woning van de maximale waarde en lost die in met de verkoop van de woning. 0 belasting betaald.

Klopt helemaal het bevoordeeld wederom mensen met leencapaciteit. Afrekenen aan het eind van de rit is eenvoudig en laat het huis tijdens het bewonen in zijn primaire functie een dak boven het hoofd.

Van mij hoeft een belasting op de eigen woning zeker niet perse , en zeker niet tijdens het bewonen ervan. Maar die tendens is er wel omdat er zoveel papieren overwaarde in zit.

[kx22]

CornermanNL schreef op woensdag 14 december 2022 @ 17:31:
[...]


Bij verkoop blijft er X bedrag over na aftrek van je openstaande schulden, daar een percentage belasting op heffen is realistischer dan bijvoorbeeld ieder jaar de overwaarde optellen bij het vermogen waarover je belasting moet betalen. Immers er is geen enkele liquide uitkering uit je eigen woning. Je krijgt dan over tijd mensen die uit hun eigen woning geprijsd worden omdat ze toevallig ooit een eigen huis hebben kunnen kopen met een klein inkomen.

Bij verkoop is het wel liquide. En een beetje belasting betalen is niet zo'n ramp. Dat houdt de infrastructuur van het land op peil (onderwijs, zorg, collectieve verzekeringen, wegen, openbaar vervoer).

Maar het blijft een lastig te verkopen verhaal.

Nee hoor,
In Spanje doen ze het zo:
Huis kopen = 10% overdrachtsbelasting
Huis verkopen = alle winst (verkoop - aankoopbedrag) bovenop je inkomstenbelasting (wel kanttekening dat je % mag aftrekken bij koop nieuwe woning, weet daar niet de fijne regels van).

Dus in NL betalen we al weinig. Winst op je huis mag best belastbaar zijn, dat lijkt me ook normaal, maar vaak gaat winst direct in een andere woning. Dus daar moet een fijne regel voor zijn.
Nadeel van dit systeem is dat er dan minder mensen gaan verhuizen.

[Shadowhawk00]

CornermanNL schreef op woensdag 14 december 2022 @ 21:28:
[...]


Klopt helemaal het bevoordeeld wederom mensen met leencapaciteit. Afrekenen aan het eind van de rit is eenvoudig en laat het huis tijdens het bewonen in zijn primaire functie een dak boven het hoofd.

Van mij hoeft een belasting op de eigen woning zeker niet perse , en zeker niet tijdens het bewonen ervan. Maar die tendens is er wel omdat er zoveel papieren overwaarde in zit.

Ja daarom als we toch willen belasten dan gewoon op basis van de verkoopwaarde geen vreemde constructies met winst of overwaarde. Dat is een stuk makkelijker en kunnen mensen niet op creatieve manier omzeilen.
Je wilt promoten dat mensen hun hypotheek aflossen en dat ze verbeteringen aanbrengen aan hun woning. Dus dat wil je niet extra belasten.

[lama83]

JDx schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 16:11:
[...]


Oh dacht hem vorige week al te hebben gezien, maar goed, je hebt hier 4000 van diezelfde woningen haha, wel de enige woning nog steeds onder de 150k.

Ja, ik denk dat locatie wel meespeelt; velen die ik ken uit het noorden zouden voor geen goud daar naar toe willen verhuizen. Meende dat het ook een achtergestelde gemeente was in termen van kansen voor kinderen. Gevonden: https://www.rtvdrenthe.nl...nthe-betere-kansen-bieden

[ Voor 11% gewijzigd door lama83 op 14-12-2022 22:15 ]

[JDx]

lama83 schreef op woensdag 14 december 2022 @ 22:12:
[...]


Ja, ik denk dat locatie wel meespeelt; velen die ik ken uit het noorden zouden voor geen goud daar naar toe willen verhuizen. Meende dat het ook een achtergestelde gemeente was in termen van kansen voor kinderen. Gevonden: https://www.rtvdrenthe.nl...nthe-betere-kansen-bieden

Ik ben na 6 jaar Leiden, Den Haag en Alphen terug naar Emmen gegaan, achterlijk dure shit daar.

[Conrado]

NOS: Botsende belangen vertragen woningbouw, zet minister dwang in?

Voor het realiseren van 900.000 woningen moeten er snel bouwlocaties beschikbaar komen.
Maar vooralsnog komen veel bouwprojecten niet van de grond. Dat erkent De Jonge zelf ook. "De provincies willen heel graag, maar hebben met allerlei belangen te maken." Vaak hebben gemeenten of omwonenden bezwaren, of zitten milieuregels in de weg.

Tja, regelgeving is best lastig, ook voor de overheid zelf

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op woensdag 14 december 2022 @ 23:03:
NOS: Botsende belangen vertragen woningbouw, zet minister dwang in?

Voor het realiseren van 900.000 woningen moeten er snel bouwlocaties beschikbaar komen.
Maar vooralsnog komen veel bouwprojecten niet van de grond. Dat erkent De Jonge zelf ook. "De provincies willen heel graag, maar hebben met allerlei belangen te maken." Vaak hebben gemeenten of omwonenden bezwaren, of zitten milieuregels in de weg.

Tja, regelgeving is best lastig, ook voor de overheid zelf

Het zijn ook wel open deuren. En het is niet alsof ze niet van tevoren hadden kunnen bedenken dat zonder landelijke coördinatie er weinig stappen gezet zouden worden. Toch hebben ze willens en wetens de boel zo'n 15 jaar geleden gedelegeerd en daarmee de boek 15 jaar zijn beloop gelaten. Die achterstand loop je niet even in een paar jaar weer in

[Shadowhawk00]

Conrado schreef op woensdag 14 december 2022 @ 23:03:
NOS: Botsende belangen vertragen woningbouw, zet minister dwang in?

Voor het realiseren van 900.000 woningen moeten er snel bouwlocaties beschikbaar komen.
Maar vooralsnog komen veel bouwprojecten niet van de grond. Dat erkent De Jonge zelf ook. "De provincies willen heel graag, maar hebben met allerlei belangen te maken." Vaak hebben gemeenten of omwonenden bezwaren, of zitten milieuregels in de weg.

Tja, regelgeving is best lastig, ook voor de overheid zelf

Tja die milieuregels voornamelijk stikstof hebben ze zelf voor getekend. Ze wisten vooraf dat deze regels een probleem zouden zijn voor de huizenmarkt. Maar goed we hebben een minister die alleen kan regeren per decreet dus die zal vast wel weer iets verzinnen om gemeente te dwingen of misschien gaan we wel gewoon burgers hun inspraakrecht afnemen dan heb je ook geen last meer van bezwaar.

Rubbergrover1 schreef op donderdag 15 december 2022 @ 03:40:
[...]

Het zijn ook wel open deuren. En het is niet alsof ze niet van tevoren hadden kunnen bedenken dat zonder landelijke coördinatie er weinig stappen gezet zouden worden. Toch hebben ze willens en wetens de boel zo'n 15 jaar geleden gedelegeerd en daarmee de boek 15 jaar zijn beloop gelaten. Die achterstand loop je niet even in een paar jaar weer in

Landelijk iets coordineren wat voornamelijk een lokale aangelegenheid is gaat niet echt goed. Krijg je veel meer gezeik van dan het lokaal te houden. Of/Hoeveel en welk type woningen nodig is/zijn in een bepaald gebied moet je lokaal bekijken en niet nationaal. Je kan wel in zuid limburg 900.000 woningen gaan bouwen bijvoorbeeld maar daarmee is het probleem in de randstad niet opgelost.

[ Voor 28% gewijzigd door Shadowhawk00 op 15-12-2022 08:29 ]

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 december 2022 @ 08:27:

Landelijk iets coordineren wat voornamelijk een lokale aangelegenheid is gaat niet echt goed. Krijg je veel meer gezeik van dan het lokaal te houden. Of/Hoeveel en welk type woningen nodig is/zijn in een bepaald gebied moet je lokaal bekijken en niet nationaal. Je kan wel in zuid limburg 900.000 woningen gaan bouwen bijvoorbeeld maar daarmee is het probleem in de randstad niet opgelost.

Dat ben ik niet met je eens. (Uiteraard wel met je laatste zin ) Als je het te veel gedecentraliseerd aanpakt, dan krijg je de situatie dat elke gemeente ergens een dure nieuwbouw villawijk wil bouwen en dat de 'moeilijke' gevallen maar elders moeten kijken. Je krijgt dan 'overal' een relatief lage bouwproductie (want veel maatwerk) met relatief weinig woningen per hectare (want liefst veel grond er omheen). Eigenlijk wat je de laatste 15 jaar op veel plekken ook in de praktijk hebt gezien.

Als je een en ander op grotere schaal bekijkt, dan kun je een beter gedifferentieerde mix van woningen krijgen. Met op veel meer plekken ook gewoon een deel 'massaproductie' van relatief goedkope en relatief snel te bouwen woningen. Dat zou in de ideale situatie uiteraard niet per decreet eenzijdig van bovenaf moeten worden opgelegd, maar kan beter in overleg met provincies en gemeenten gebeuren. Maar daar gaat wel tijd overheen, wat waarschijnlijk minder gewenst is om die 15 jaar achterstand in te halen

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 15 december 2022 @ 09:26:
[...]

Dat ben ik niet met je eens. (Uiteraard wel met je laatste zin ) Als je het te veel gedecentraliseerd aanpakt, dan krijg je de situatie dat elke gemeente ergens een dure nieuwbouw villawijk wil bouwen en dat de 'moeilijke' gevallen maar elders moeten kijken. Je krijgt dan 'overal' een relatief lage bouwproductie (want veel maatwerk) met relatief weinig woningen per hectare (want liefst veel grond er omheen). Eigenlijk wat je de laatste 15 jaar op veel plekken ook in de praktijk hebt gezien.

Als je een en ander op grotere schaal bekijkt, dan kun je een beter gedifferentieerde mix van woningen krijgen. Met op veel meer plekken ook gewoon een deel 'massaproductie' van relatief goedkope en relatief snel te bouwen woningen. Dat zou in de ideale situatie uiteraard niet per decreet eenzijdig van bovenaf moeten worden opgelegd, maar kan beter in overleg met provincies en gemeenten gebeuren. Maar daar gaat wel tijd overheen, wat waarschijnlijk minder gewenst is om die 15 jaar achterstand in te halen

Dat valt wel mee hoor, overal worden nu gewoon verschillende mixen van woningen gebouwd. In veel gemeenten wonen namelijk ook gewoon mensen, en veel mensen hebben kinderen die ook een woning nodig hebben. Dus lokaal is er ook druk op de gemeente om te zorgen voor betaalbare woningen om te zorgen dat de jeugd het dorp niet uit moet. En met het nieuwe decreet van de overheid helemaal, als sociale woningen aan assielzoekers toegewezen moeten worden komt er alleen nog meer druk om goedkope woningen te bouwen ( of om assielzoekers te weren )

De laatste 15 jaar is heel verschillend, maar juist toen was er een bouwcrisis waardoor bouwbedrijven falliet gingen en er een tendens was van, de bouw moet je niet willen werken geen toekomst ( hetzelfde als dat we gezien hebben in onderwijs en zorg ). En sociale woningbouw moest afgebouwd worden dus die woningen zijn verkocht.

[Jacco91]

kx22 schreef op woensdag 14 december 2022 @ 21:37:
[...]


Nee hoor,
In Spanje doen ze het zo:
Huis kopen = 10% overdrachtsbelasting
Huis verkopen = alle winst (verkoop - aankoopbedrag) bovenop je inkomstenbelasting (wel kanttekening dat je % mag aftrekken bij koop nieuwe woning, weet daar niet de fijne regels van).

Dus in NL betalen we al weinig. Winst op je huis mag best belastbaar zijn, dat lijkt me ook normaal, maar vaak gaat winst direct in een andere woning. Dus daar moet een fijne regel voor zijn.
Nadeel van dit systeem is dat er dan minder mensen gaan verhuizen.

Maar hoe doe je dat met verbouwingen dan? Als voorbeeld een verouderde woning vs nieuwbouw:
Woning A:
Aankoop 300.000, maar verouderd dus voor 200.000 helemaal vernieuwd, isolatie op peil en compleet afgewerkt. Waarde bij verkoop 500.000, maar mag bij verkoop maar rekenen met 300.000

Woning B:
Aankoop 450.000, nieuwbouw dus alleen afwerken voor 50.000 nieuwe keuken, badkamer naar smaak, stucen e.d.. Waarde bij verkoop 500.000. Mag bij verkoop rekenen met 450.000

Waarom zou iemand nog een oudere woning kopen om op te knappen, als dat bij verkoop zoveel belasting zou schelen.

[Rubbergrover1]

Jacco91 schreef op donderdag 15 december 2022 @ 12:12:
[...]

Waarom zou iemand nog een oudere woning kopen om op te knappen, als dat bij verkoop zoveel belasting zou schelen.

Voor je eigen woongenot. Dat zou ook primair de reden zijn om dingen aan de woning aan te passen.

[Shadowhawk00]

Jacco91 schreef op donderdag 15 december 2022 @ 12:12:
[...]


Maar hoe doe je dat met verbouwingen dan? Als voorbeeld een verouderde woning vs nieuwbouw:
Woning A:
Aankoop 300.000, maar verouderd dus voor 200.000 helemaal vernieuwd, isolatie op peil en compleet afgewerkt. Waarde bij verkoop 500.000, maar mag bij verkoop maar rekenen met 300.000

Woning B:
Aankoop 450.000, nieuwbouw dus alleen afwerken voor 50.000 nieuwe keuken, badkamer naar smaak, stucen e.d.. Waarde bij verkoop 500.000. Mag bij verkoop rekenen met 450.000

Waarom zou iemand nog een oudere woning kopen om op te knappen, als dat bij verkoop zoveel belasting zou schelen.

Dit dus, effectief gaan we dan isoleren en energiezuinig maken extra belasten. Dus bestraffen van gewenst gedrag eigenlijk.
En welk probleem lossen we ermee op? Dan net afgestudeerde single 20ers geen woning kunnen kopen?

[geekeep]

Jacco91 schreef op donderdag 15 december 2022 @ 12:12:
[...]


Maar hoe doe je dat met verbouwingen dan? Als voorbeeld een verouderde woning vs nieuwbouw:
Woning A:
Aankoop 300.000, maar verouderd dus voor 200.000 helemaal vernieuwd, isolatie op peil en compleet afgewerkt. Waarde bij verkoop 500.000, maar mag bij verkoop maar rekenen met 300.000

Woning B:
Aankoop 450.000, nieuwbouw dus alleen afwerken voor 50.000 nieuwe keuken, badkamer naar smaak, stucen e.d.. Waarde bij verkoop 500.000. Mag bij verkoop rekenen met 450.000

Waarom zou iemand nog een oudere woning kopen om op te knappen, als dat bij verkoop zoveel belasting zou schelen.

Waarom doen mensen altijd zo krampachtig bij belastingen. Veranderingen aan je huis doe je in eerste instantie voor jezelf, niet omdat je je investering terug wilt verdienen. We moeten af van de situatie dat mensen een primaire behoefte (wonen) als investeringsobject gaan zien. Daarnaast kun je nu óók 50k in een nieuwe keuken stoppen, maar als die niet naar de smaak van de kopers is verdien je dat ook niet terug.
Overigens net zo verbazingwekkend als de stelling een paar dagen terug dat mensen zouden stoppen met verhuizen als de overdrachtsbelasting bij verkopers komt te liggen. Tuurlijk. Want die 2%/6% heeft kopers wél tegengehouden afgelopen jaren...?

Ik kan niet echt een betrouwbare bron vinden, maar er lijken trouwens wat nuances in het Spaanse belastingverhaal te zitten zoals percentage afhankelijk van de winst in euro's en investeringen die je mag verrekenen. Wat dan investeringen zijn kan ik niet vinden.

Bij de aankoopprijs mag de eigenaar een aantal kosten optellen, omdat deze de aankoopprijs verhogen, bijvoorbeeld de betaalde overdrachtsbelasting of IVA, registratiekosten en kosten van uitbreiding/renovatie van de woning. Daarnaast mogen de kosten die worden gemaakt in verband met de verkoop van de woning worden afgetrokken van de verkoopprijs, bijvoorbeeld makelaarskosten en taxatiekosten. Naast deze aan- en verkoopkosten mag een door de overheid vastgestelde inflatiecorrectie (die afhankelijk is van het jaar van aankoop van de woning) worden toegepast over de jaren dat men eigenaar van de woning was.

Ook interessant trouwens dat ze in Spanje naast belasting op waardestijging van de opstal ook een 'Belasting over waardevermeerdering van de grond' hebben, "Bij verkoop van de woning (en de grond) dient de verkoper deze belasting aan de gemeente te betalen. Indien de verkoper in gebreke blijft, is de koper aansprakelijk voor de betaling van de plus valía."

[ Voor 12% gewijzigd door geekeep op 15-12-2022 12:36 ]

[Shadowhawk00]

geekeep schreef op donderdag 15 december 2022 @ 12:35:
[...]

Waarom doen mensen altijd zo krampachtig bij belastingen. Veranderingen aan je huis doe je in eerste instantie voor jezelf, niet omdat je je investering terug wilt verdienen. We moeten af van de situatie dat mensen een primaire behoefte (wonen) als investeringsobject gaan zien.

Verbeteringen aan een woning zijn er in 2groepen, verbeteringen die je niet meer terugziet ( muur verven ) en dingen die je bij verkoop wel terugziet ( isolatie, panelen, warmtepomp, goed onderhoud ) je doet ze allemaal primair voor je eigen woongenot maar de 2e groep verhoogt ook het woongenot van de persoon die de woning na jou koopt. En dat is voor die persoon ook geld waard.
Dat een aanpassing ook logisch zorgt voor een hogere waarde van de woning betekend niet dat je dit puur als investering doet.

Omdat je scheve situaties krijgt die gewoon niet eerlijk zijn.
2 situaties ( even willekeurige bedragen ),
Je koopt een nieuwbouw huis met een veranda erbij als meerwerk, 400k
Je koopt een nieuwbouwhuis 300k en laat later de veranda erbij zetten a 100k
Je koopt een nieuwbouwhuis 300k en plaatst zelf een veranda erbij 50k + 50k aan uurloon voor jezelf.

In beide gevallen heb je de veranda genomen omdat je daar leefgenot van hebt dus niet als investering. Misschien dat je echter in geval 2 dat later hebt laten doen want 300k was het maximum wat je kan lenen.

Je hebt in beide gevallen evenveel betaald voor een huis met veranda namelijk 400k. Maar in geval 2 zou je over 100k extra belasting moeten betalen bij verkoop.

Daarom zou ik liever een verkoopbelasting hebben die gewoon uitgaat van de waarde van het object en daar een % over pakt. Dan sla je alle mogelijke situaties meteen plat en heb je geen vreemde uitzonderingen.
Dan word je niet beloont als je alles laat doen en niet extra belast als je dingen zelf doet.
Heb je ook geen vreemde situatie als de prijs van de woning lager is dan de aanschafprijs, want ga je dan geld betalen als overheid aan de verkoper?

geekeep schreef op donderdag 15 december 2022 @ 12:35:
Ook interessant trouwens dat ze in Spanje naast belasting op waardestijging van de opstal ook een 'Belasting over waardevermeerdering van de grond' hebben, "Bij verkoop van de woning (en de grond) dient de verkoper deze belasting aan de gemeente te betalen. Indien de verkoper in gebreke blijft, is de koper aansprakelijk voor de betaling van de plus valía."

Dus de enige partij die bepaald wat de grond waard is en een financiele prikkel heeft om de grond duurder te maken geven ze nog een extra prikkel om de grond duurder te maken.
Hadden we niet het probleem dat grond veel te duur was omdat gemeenten de inkomsten nodig hebben om allemaal taken die den haag gedelegeerd heeft ( zonder budget) te betalen. Dit plan geeft de gemeente nog meer redenen om de grond duurder te maken. We zijn juist gebaat bij een normale prijs voor grond en dat de rijks-overheid de zorgtaken die gedelegeerd zijn gewoon terugpakt.

[ Voor 19% gewijzigd door Shadowhawk00 op 15-12-2022 12:53 ]

[Jacco91]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 15 december 2022 @ 12:28:
[...]

Voor je eigen woongenot. Dat zou ook primair de reden zijn om dingen aan de woning aan te passen.

geekeep schreef op donderdag 15 december 2022 @ 12:35:
[...]

Waarom doen mensen altijd zo krampachtig bij belastingen. Veranderingen aan je huis doe je in eerste instantie voor jezelf, niet omdat je je investering terug wilt verdienen. We moeten af van de situatie dat mensen een primaire behoefte (wonen) als investeringsobject gaan zien.

Ik zeg niet dat we de winst niet moeten belasten en ik zeg ook niet dat woningverbetering geen comfort oplevert, maar wat is het verschil in comfort tussen een nieuwbouw woning en een gerenoveerde woning.
Met andere woorden, waarom zou iemand nog een krot kopen om op te knappen als een nieuwbouwwoning fiscaal zo veel voordeliger zou zijn.

[Hbeez]

Terug on-topic naar werkelijke ontwikkelingen op de woningmarkt ipv filosoferen over allerlei gewenste & ongewenste (bij)gevolgen van fictieve fiscale/politieke maatregelen? Misschien een apart topic aanmaken hoe problemen op de woningmarkt op te lossen?

[geekeep]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 december 2022 @ 12:51:
[...]


Verbeteringen aan een woning zijn er in 2groepen, verbeteringen die je niet meer terugziet ( muur verven ) en dingen die je bij verkoop wel terugziet ( isolatie, panelen, warmtepomp, goed onderhoud ) je doet ze allemaal primair voor je eigen woongenot maar de 2e groep verhoogt ook het woongenot van de persoon die de woning na jou koopt. En dat is voor die persoon ook geld waard.
Dat een aanpassing ook logisch zorgt voor een hogere waarde van de woning betekend niet dat je dit puur als investering doet.

Omdat je scheve situaties krijgt die gewoon niet eerlijk zijn.
2 situaties ( even willekeurige bedragen ),
Je koopt een nieuwbouw huis met een veranda erbij als meerwerk, 400k
Je koopt een nieuwbouwhuis 300k en laat later de veranda erbij zetten a 100k
Je koopt een nieuwbouwhuis 300k en plaatst zelf een veranda erbij 50k + 50k aan uurloon voor jezelf.

In beide gevallen heb je de veranda genomen omdat je daar leefgenot van hebt dus niet als investering. Misschien dat je echter in geval 2 dat later hebt laten doen want 300k was het maximum wat je kan lenen.

Je hebt in beide gevallen evenveel betaald voor een huis met veranda namelijk 400k. Maar in geval 2 zou je over 100k extra belasting moeten betalen bij verkoop.

Daarom zou ik liever een verkoopbelasting hebben die gewoon uitgaat van de waarde van het object en daar een % over pakt. Dan sla je alle mogelijke situaties meteen plat en heb je geen vreemde uitzonderingen.
Dan word je niet beloont als je alles laat doen en niet extra belast als je dingen zelf doet.
Heb je ook geen vreemde situatie als de prijs van de woning lager is dan de aanschafprijs, want ga je dan geld betalen als overheid aan de verkoper?

Hoe is dat anders dan iemand die bedrijfsmatig auto's opknapt en dat wel of niet door een derde partij laat doen? Enerzijds betaalt 'ie meer inkomstenbelasting, anderzijds heeft 'ie meer onkosten (= minder winst) aan het opknappen. In jouw tweede voorbeeld heb je voor de helft van het geld jaren kunnen genieten van je veranda en is het een mooie meevaller dat je hetzelfde vangt als de buurman, toch?

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 december 2022 @ 12:51:
[...]

Dus de enige partij die bepaald wat de grond waard is en een financiele prikkel heeft om de grond duurder te maken geven ze nog een extra prikkel om de grond duurder te maken.
Hadden we niet het probleem dat grond veel te duur was omdat gemeenten de inkomsten nodig hebben om allemaal taken die den haag gedelegeerd heeft ( zonder budget) te betalen. Dit plan geeft de gemeente nog meer redenen om de grond duurder te maken. We zijn juist gebaat bij een normale prijs voor grond en dat de rijks-overheid de zorgtaken die gedelegeerd zijn gewoon terugpakt.

Hey, die wegen, scholen, zwembaden winkelcentra en parkeergarages moeten ergens van betaald worden. Iedereen wil graag goede voorzieningen, maar niemand wil er voor betalen. Die (maximale) Spaanse tarieven worden trouwens vanuit de centrale overheid bepaald.

---

Hbeez schreef op donderdag 15 december 2022 @ 13:33:
Terug on-topic naar werkelijke ontwikkelingen op de woningmarkt ipv filosoferen over allerlei gewenste & ongewenste (bij)gevolgen van fictieve fiscale/politieke maatregelen? Misschien een apart topic aanmaken hoe problemen op de woningmarkt op te lossen?

Goed plan. Ik zag dat de rentes zo'n 0.5%-punt zijn gezakt sinds de piek enkele weken terug.



Ben benieuwd of ze doorzakken.

[Shadowhawk00]

geekeep schreef op donderdag 15 december 2022 @ 13:38:

Hey, die wegen, scholen, zwembaden winkelcentra en parkeergarages moeten ergens van betaald worden. Iedereen wil graag goede voorzieningen, maar niemand wil er voor betalen. Die (maximale) Spaanse tarieven worden trouwens vanuit de centrale overheid bepaald.

Klopt en daar betalen we belasting voor in dit land. Overigens moeten gemeenten ook de uitkeringen zelf bekostigen wat er natuurlijk voor zorgt dat ze liever geen sociale huurwoningen hebben. De kans dat iemand in een sociale huurwoning een uitkering nodig heeft is immers een heel stuk groter dan dat iemand in een koopwoning een uitkering nodig heeft.


Maar terug on topic.
Wat ik begrepen heb van mensen die in mijn regio actief zijn op de huizenmarkt als koper en verkoper is dat de tijd van overbieden wel voorbij is en mensen nu onder de vraagprijs bieden voor woningen. Het lijkt er dus op dat er een verschuiving is van een verkopers markt naar een kopers markt.
Uiteraard is dit maar beperkte informatie van 2 mensen en van hun 2 makelaars maar het is wel een indicatie.

[ Voor 22% gewijzigd door Shadowhawk00 op 15-12-2022 13:44 ]

[geekeep]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 december 2022 @ 13:42:
[...]

Klopt en daar betalen we belasting voor in dit land. Overigens moeten gemeenten ook de uitkeringen zelf bekostigen wat er natuurlijk voor zorgt dat ze liever geen sociale huurwoningen hebben. De kans dat iemand in een sociale huurwoning een uitkering nodig heeft is immers een heel stuk groter dan dat iemand in een koopwoning een uitkering nodig heeft.

Daarom, de huizenmarkt overlaten aan 'de vrije markt' is een nutteloze utopie.

[Shadowhawk00]

geekeep schreef op donderdag 15 december 2022 @ 13:44:
[...]

Daarom, de huizenmarkt overlaten aan 'de vrije markt' is een nutteloze utopie.

Heeft meer te maken met hoe de overheid zijn taken en het geld verdeelt. Uitkeringen zouden gewoon door de rijks-overheid betaald moeten worden. We betalen immers ook daar de belastingen aan hiervoor. Nu moeten gemeenten deze betalen van de verkoop van grond wat alles duurder maakt.

Juist slecht management van de overheid heeft voor veel problemen gezorgd en is de grootste oorzaak van de huidige problemen op de huizenmarkt. Stel je voor dat je 1miljoen minder huishoudens hadden in nederland dan hadden we voldoende woningen en hadden we dit probleem niet.

[Caelorum]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 december 2022 @ 13:42:
[...]
Maar terug on topic.
Wat ik begrepen heb van mensen die in mijn regio actief zijn op de huizenmarkt als koper en verkoper is dat de tijd van overbieden wel voorbij is en mensen nu onder de vraagprijs bieden voor woningen. Het lijkt er dus op dat er een verschuiving is van een verkopers markt naar een kopers markt.
Uiteraard is dit maar beperkte informatie van 2 mensen en van hun 2 makelaars maar het is wel een indicatie.

Dit zal ook nog steeds sterk regio- en segmentafhankelijk zijn. Ik zie hier in mijn wijk nog nauwelijks afname van activiteit.

[Shadowhawk00]

Caelorum schreef op donderdag 15 december 2022 @ 13:55:
[...]

Dit zal ook nog steeds sterk regio- en segmentafhankelijk zijn. Ik zie hier in mijn wijk nog nauwelijks afname van activiteit.

Ja dit zijn wel starters op de markt (30j) dus dat zegt niet heel veel over de gehele markt.
Maar dat gaf ik ook aan het is meer een indicatie dan een waarheid. Mijn regio en die paar mensen zegt natuurlijk niet veel. Zelfs 2 makelaars in een regio zegt niet zo heel veel maar het geeft wel een indicatie dat er iets aan het veranderen is.
Zelf vind ik de woningen die aangeboden worden in mijn regio veel te duur voor wat je krijgt maar goed je kan natuurlijk geen daling van 20% verwachten in 1 maand dat zou niet realistisch zijn,

[geekeep]

https://www.rtlnieuws.nl/...rters-hebben-er-niets-aan

Na jaren van steeds harder stijgende huizenprijzen verwacht Rabobank een daling volgend jaar. Helaas voor starters stijgt de rente sneller dan dat de prijzen dalen en dus wordt het kopen van een eerste huis alleen maar lastiger.

Wel bijzonder hoe Rabobank zelfs 2024 kan inschatten. Halverwege dit jaar hadden ze nog een groei voorspeld voor 2023.

[Eärendil]

geekeep schreef op donderdag 15 december 2022 @ 13:38:
Goed plan. Ik zag dat de rentes zo'n 0.5%-punt zijn gezakt sinds de piek enkele weken terug.

[Afbeelding]

Ben benieuwd of ze doorzakken.

Ter vergelijking, sinds eind oktober is de rente op 10-jaars NL staatsobligaties ook 0,5%-punt gezakt:

[ Voor 9% gewijzigd door Eärendil op 15-12-2022 14:51 ]

[geekeep]

Eärendil schreef op donderdag 15 december 2022 @ 14:49:
[...]


Ter vergelijking, sinds eind oktober is de rente op 10-jaars NL staatsobligaties ook 0,5%-punt gezakt:

[Afbeelding]

https://www.nu.nl/economi...t-bedaren-te-brengen.html
Met de risico-opslag die hypotheekverstrekkers rekenen verwacht ik met bovenstaande eerlijk gezegd niet dat de hypotheekrente (ver) onder de 3% zakt.

[Shadowhawk00]

geekeep schreef op donderdag 15 december 2022 @ 15:23:
[...]

https://www.nu.nl/economi...t-bedaren-te-brengen.html
Met de risico-opslag die hypotheekverstrekkers rekenen verwacht ik met bovenstaande eerlijk gezegd niet dat de hypotheekrente (ver) onder de 3% zakt.

Het word natuurlijk voor banken best een lastige keuze,
Hypotheekrente te hoog en je verkoopt geen hypotheken meer dus ergens zullen ze moeten zorgen dat mensen blijven lenen.
Aan de andere kant willen ze hun winstmarge niet te laag maken.

[mitsumark]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 december 2022 @ 15:31:
[...]


Het word natuurlijk voor banken best een lastige keuze,
Hypotheekrente te hoog en je verkoopt geen hypotheken meer dus ergens zullen ze moeten zorgen dat mensen blijven lenen.
Aan de andere kant willen ze hun winstmarge niet te laag maken.

Valt me wel op dat de grote verschillen tussen de banken van de afgelopen maanden weer zijn genormaliseerd, er lijkt meer consensus over het risico.

[geekeep]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 december 2022 @ 15:31:
[...]


Het word natuurlijk voor banken best een lastige keuze,
Hypotheekrente te hoog en je verkoopt geen hypotheken meer dus ergens zullen ze moeten zorgen dat mensen blijven lenen.
Aan de andere kant willen ze hun winstmarge niet te laag maken.

Nouja, toveren kunnen ze niet. Misschien kunnen ze dan zichzelf weer eens gaan onderscheiden op *badum-tss* service/voorwaarden ipv hetzelfde onder tig dochterlabels aanbieden.

[Masvic]

geekeep schreef op donderdag 15 december 2022 @ 14:29:
https://www.rtlnieuws.nl/...rters-hebben-er-niets-aan

[...]


Wel bijzonder hoe Rabobank zelfs 2024 kan inschatten. Halverwege dit jaar hadden ze nog een groei voorspeld voor 2023.

[ANdrode]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 december 2022 @ 15:31:
[...]


Het word natuurlijk voor banken best een lastige keuze,
Hypotheekrente te hoog en je verkoopt geen hypotheken meer dus ergens zullen ze moeten zorgen dat mensen blijven lenen.
Aan de andere kant willen ze hun winstmarge niet te laag maken.

Ze zouden soortgelijke rentepercentages kunnen rekenen als in duitsland.

Alleen door onze hoge LTV's + hoge woningwaarde ten opzichte van inkomen zijn wij hier in Nederland samen met Zweden de uitzonderingen. Daardoor zijn de rentes niet internationaal concurrerend.

[Shadowhawk00]

ANdrode schreef op donderdag 15 december 2022 @ 15:56:
[...]


Ze zouden soortgelijke rentepercentages kunnen rekenen als in duitsland.

Alleen door onze hoge LTV's + hoge woningwaarde ten opzichte van inkomen zijn wij hier in Nederland samen met Zweden de uitzonderingen. Daardoor zijn de rentes niet internationaal concurrerend.

Niets houd je tegen om bij een buitenlandse bank te gaan lenen natuurlijk. Ik verwacht alleen dat ze in veel landen maar tot 90% uitlenen dus dan heb je in nederland een probleem.

[ANdrode]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 december 2022 @ 15:59:
[...]


Niets houd je tegen om bij een buitenlandse bank te gaan lenen natuurlijk. Ik verwacht alleen dat ze in veel landen maar tot 90% uitlenen dus dan heb je in nederland een probleem.

LTI eisen zijn ook anders. Door HRA kan je veel meer lenen dan normaal betaalbaar zou zijn. Dus je moet (a) lage LTV nodig hebben en (b) minder dan (schatting) 2/3e van Nederlandse leenruimte nodig hebben.

Er zijn pogingen geweest om Duitse hypotheekvertrekkers naar de Nederlandse markt te laten komen. Ik heb later weinig meer over dat initiatief gehoord. We zijn een relatief kleine markt met afwijkende voorwaarden. En dat maakt lenen duur.

Nederlandse banken zijn duur. Speelt in meer sectoren.

Voorbeeld: ziekenhuizen.

Erasmus MC vroeg een kredietbeoordeling aan bij Fitch, waarschijnlijk om toegang te krijgen tot internationale kapitaalmarkt.

NL-banken vragen erg hoge rente aan zorginstellingen terwijl daar vrijwel geen risico tegenover staat: marktmacht banken. Zie: https://t.co/fpxUjzdbZy https://t.co/MsUNf8eA0D pic.twitter.com/JtAITOZ5B6

— Xander Koolman (@XanderKoolman) 13 december 2022

[ Voor 11% gewijzigd door ANdrode op 15-12-2022 16:46 ]

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 15 december 2022 @ 15:59:
[...]


Niets houd je tegen om bij een buitenlandse bank te gaan lenen natuurlijk. Ik verwacht alleen dat ze in veel landen maar tot 90% uitlenen dus dan heb je in nederland een probleem.

Plus nog allerlei andere bijkomende afwijkende voorwaarden die je kunt hebben (bv niet kostenloos kunnen aflossen bij verkoop).

[kx22]

Jacco91 schreef op donderdag 15 december 2022 @ 12:12:
[...]


Maar hoe doe je dat met verbouwingen dan? Als voorbeeld een verouderde woning vs nieuwbouw:
Woning A:
Aankoop 300.000, maar verouderd dus voor 200.000 helemaal vernieuwd, isolatie op peil en compleet afgewerkt. Waarde bij verkoop 500.000, maar mag bij verkoop maar rekenen met 300.000

Woning B:
Aankoop 450.000, nieuwbouw dus alleen afwerken voor 50.000 nieuwe keuken, badkamer naar smaak, stucen e.d.. Waarde bij verkoop 500.000. Mag bij verkoop rekenen met 450.000

Waarom zou iemand nog een oudere woning kopen om op te knappen, als dat bij verkoop zoveel belasting zou schelen.

Nee daar zit ook een berekening bij. Het is zoiets als de investeringen van de laatste 3 jaar mag je bewijzen via bonnetjes en dan aftrekken van de verkoopwinst.
Daarnaast is er ook een WOZ waarde. Als je je huis verkoopt wordt niet altijd de aankoopwaarde van het huis genomen, maar soms de WOZ waarde (wat hoger is).

Dus stel je koopt een huis in 2000 en in 2022 wil je verkopen, betaal je alleen belasting over de WOZ verschil met verkoopwaarde.

Ongetwijfeld nog meer en lastig om alles te weten, maar ik snap nu wel waarom mensen de huizenmarkt in NL interessant vinden.

[Shadowhawk00]

ANdrode schreef op donderdag 15 december 2022 @ 16:45:
[...]


LTI eisen zijn ook anders. Door HRA kan je veel meer lenen dan normaal betaalbaar zou zijn. Dus je moet (a) lage LTV nodig hebben en (b) minder dan (schatting) 2/3e van Nederlandse leenruimte nodig hebben.

Er zijn pogingen geweest om Duitse hypotheekvertrekkers naar de Nederlandse markt te laten komen. Ik heb later weinig meer over dat initiatief gehoord. We zijn een relatief kleine markt met afwijkende voorwaarden. En dat maakt lenen duur.

Nederlandse banken zijn duur. Speelt in meer sectoren.

Voorbeeld: ziekenhuizen.
[Twitter]

Klopt dat zijn andere voorwaarden waardoor ze misschien ook minder risico lopen als bank waardoor de opslag lager is. Voorwaarden als bij verkoop de hypotheek kunnen aflossen is natuurlijk wel een risico voor de bank, als ze tegen X% een bedrag voor Y jaar lenen en na Y-5 jaar is de rente later en verkoop jij je huis heeft de bank een verlies.


HRA zorgt er dus voor dat mensen wat meer kunnen lenen dat helpt dus ook starters. Overigens is het helemaal niet zo heel veel meer, mensen vergeten dat er ook EWF tegenover staat dus bij lage rente is HRA netto niet heel veel. Bij een lagere LTV met een lagere rente kan de HRA wel eens gewoon 0 effect hebben.

[ANdrode]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 10:57:
[...]
HRA zorgt er dus voor dat mensen wat meer kunnen lenen dat helpt dus ook starters. Overigens is het helemaal niet zo heel veel meer, mensen vergeten dat er ook EWF tegenover staat dus bij lage rente is HRA netto niet heel veel. Bij een lagere LTV met een lagere rente kan de HRA wel eens gewoon 0 effect hebben.

Meer kunnen lenen zorgt vooral voor hogere schulden bij starters. Een groot deel van de HRA komt bij zeer vermogenden terecht omdat HRA meer kan opleveren bij bepaalde fiscale constructies (bv familiebank).

Het is een maatregel met een negatief effect die tijdens de lage rentes en extreme prijsstjjgingen afgeschaft had kunnen worden. Nu wordt het weer lastig.

Maar je bent naief als je denkt dat er tijdens de looptijd van een nieuwe hypotheek nu de gehele looptijd hra zal zijn.

[Laapo]

Gebeurt weer het nodige mbt de rente. Vandaag en gisteren 0,3% erbij op de 10j staats. Behoorlijk grote beweging. Ik begon net te wennen aan de dalingen van afgelopen maand..

[Laapo]

ANdrode schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 11:16:
[...]

Maar je bent naief als je denkt dat er tijdens de looptijd van een nieuwe hypotheek nu de gehele looptijd hra zal zijn.

Neuh, waarom naïef? In 2013 gingen er ook allerlei beperkingen op de HRA, maar behield ieder die al een voordeel had het recht voor 30 jaar.

Zoiets moet netjes uitgefaseerd worden. Anders kan je nergens meer op varen. Dat maakt een overheid onbetrouwbaar. Dat wilt niemand.

[geekeep]

Laapo schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 12:16:
[...]


Neuh, waarom naïef? In 2013 gingen er ook allerlei beperkingen op de HRA, maar behield ieder die al een voordeel had het recht voor 30 jaar.

Zoiets moet netjes uitgefaseerd worden. Anders kan je nergens meer op varen. Dat maakt een overheid onbetrouwbaar. Dat wilt niemand.

Er zijn tal van voorbeelden die tijdelijk of permanent waren en juist (te) lang gebleven zijn of afgeschaft werden/worden. Uiteindelijk is er ook zoiets als voortschrijdend inzicht en veranderde omstandigheden. Ik vind het naïef om te denken dat in een looptijd van 30 jaar bepaalde regels niet kunnen wijzigen.

Jij vindt dat een overheid betrouwbaar moet zijn. Ik zeg dat een overheid het beste voor moet hebben met Nederland, ongeacht of je bepaalde beslissingen van 5-50 jaar geleden moet herzien. Anders had je nu ook nog op je asbest plaatje thee warm staan maken.

[ Voor 3% gewijzigd door geekeep op 16-12-2022 12:24 ]

[Requiem19]

geekeep schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 12:22:
[...]

Er zijn tal van voorbeelden die tijdelijk of permanent waren en juist (te) lang gebleven zijn of afgeschaft werden/worden. Uiteindelijk is er ook zoiets als voortschrijdend inzicht en veranderde omstandigheden. Ik vind het naïef om te denken dat in een looptijd van 30 jaar bepaalde regels niet kunnen wijzigen.

Jij vindt dat een overheid betrouwbaar moet zijn. Ik zeg dat een overheid het beste voor moet hebben met Nederland, ongeacht of je bepaalde beslissingen van 5-50 jaar geleden moet herzien. Anders had je nu ook nog op je asbest plaatje thee warm staan maken.

Bij het wetgevingsproces wordt altijd gekeken naar de impact op verschillende doelgroepen. Er is bijna altijd overgangsrecht, waardoor er een zachte landing is als er iets in het nadeel wijzigt voor een bepaalde groep.

Dat is een belangrijk beginsel in het wetgevingsproces om op deze manier het beste voor te kunnen hebben voor alle Nederlanders.

[supersoco80]

geekeep schreef op donderdag 15 december 2022 @ 14:29:
https://www.rtlnieuws.nl/...rters-hebben-er-niets-aan

[...]


Wel bijzonder hoe Rabobank zelfs 2024 kan inschatten. Halverwege dit jaar hadden ze nog een groei voorspeld voor 2023.

. Aan het begin van het coronagebeuren voorspelde de Rabobank eerst een stabilisatie van d eprijzen, gevolgd door een sterke daling (mede daarop heb ik de aankoop van mijn eerste woning uitgesteld)

Ik hecht zeldzaam weinig waarde aan dit soort voorspellingen

[geekeep]

Requiem19 schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 12:31:
[...]


Bij het wetgevingsproces wordt altijd gekeken naar de impact op verschillende doelgroepen. Er is bijna altijd overgangsrecht, waardoor er een zachte landing is als er iets in het nadeel wijzigt voor een bepaalde groep.

Dat is een belangrijk beginsel in het wetgevingsproces om op deze manier het beste voor te kunnen hebben voor alle Nederlanders.

En daarom noem ik ook inzicht en omstandigheden. Als HRA versneld was afgebouwd afgelopen jaren met de lage rente was het nadeel voor iedereen minimaal geweest. Nu zitten we weer met bepaalde groepen die er (meer) pijn van zullen voelen omdat de rente hoger is. Van de andere kant, de huishoudens waarbij het netto gezien écht pijn zal doen zullen vast ook wel wat inkomen hebben om het op te vangen.

[Caelorum]

@geekeep Ze hadden het ook kunnen doen zonder impact op lopende hypotheken. Ze hadden de afgelopen jaren kunnen zeggen dat er bijv. 75% minder HRA op nieuwe hypotheken had gezeten (dus ipv max 37% dan nog maar max 9%).

Afspraken die een hoge impact hebben op mensen doorduwen neigt naar onbehoorlijk bestuur IMO. Het is dus goed dat ze vasthouden aan overgangsrecht voor veel zaken.

[Requiem19]

geekeep schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 12:47:
[...]

En daarom noem ik ook inzicht en omstandigheden. Als HRA versneld was afgebouwd afgelopen jaren met de lage rente was het nadeel voor iedereen minimaal geweest. Nu zitten we weer met bepaalde groepen die er (meer) pijn van zullen voelen omdat de rente hoger is. Van de andere kant, de huishoudens waarbij het netto gezien écht pijn zal doen zullen vast ook wel wat inkomen hebben om het op te vangen.

Kun je dit onderbouwen met kwantitatieve data?

Want je denkt waarschijnlijk ‘rente is laag, dus HRA had toch weinig impact’.

Dat geldt natuurlijk niet voor de populatie die nog een hogere rentevasteperiode had.

Je kunt zulke universele stellingen niet zomaar poneren, dat is echt veel te makkelijk en ondoordacht. Gelukkig is de wetgever zorgvuldiger.

[Willy84]

ANdrode schreef op donderdag 15 december 2022 @ 16:45:
[...]
.

Er zijn pogingen geweest om Duitse hypotheekvertrekkers naar de Nederlandse markt te laten komen. Ik heb later weinig meer over dat initiatief gehoord. We zijn een relatief kleine markt met afwijkende voorwaarden. En dat maakt lenen duur.

Nederlandse banken zijn duur. Speelt in meer sectoren.

Er zijn zeker Duitse banken in NL actief geweest. Heb er zelf mee gesproken. Weet niet of dat nu nog steeds zo is.

[Lastmanstanding]

supersoco80 schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 12:39:
[...]
. Aan het begin van het coronagebeuren voorspelde de Rabobank eerst een stabilisatie van d eprijzen, gevolgd door een sterke daling (mede daarop heb ik de aankoop van mijn eerste woning uitgesteld)

Ik hecht zeldzaam weinig waarde aan dit soort voorspellingen

De voorspelling van Rabo over de afgelopen jaren. Eigenlijk zijn de voorspelling binnen 1 jaar niet verkeerd. Alles daarbuiten lijkt niet veel beter dan een gok.



Sources:
https://economie.rabobank...tige-marktomstandigheden/
https://economie.rabobank...-en-hogere-woningprijzen/
https://economie.rabobank...jft-in-stroomversnelling/
https://economie.rabobank...-nederlandse-huizenmarkt/
https://economie.rabobank...8%20(zie%20figuur%201.16).
https://economie.rabobank...sector-verder-uit-elkaar/
https://economie.rabobank...-hogere-prijzen-verwacht/
https://economie.rabobank...nprijzen-blijven-stijgen/
https://economie.rabobank...zen-opnieuw-fors-duurder/
https://economie.rabobank...izenprijzen-stijgen-door/
https://www.rabobank.nl/k...-rest-van-nederland-volgt
https://economie.rabobank...jft-huizenprijzen-stuwen/
https://economie.rabobank...e-huizenprijzen-verwacht/
https://www.rabobank.nl/k...kopen-verwacht-vanaf-2021
https://www.rabobank.nl/k...jven-vooral-in-stad-kopen
https://www.rabobank.nl/k...a-alle-nederlandse-regios
https://www.rabobank.nl/k...enmarkt-lijkt-nog-ver-weg
https://www.rabobank.nl/k...testijging-en-onzekerheid
https://www.rabobank.nl/k...en-voorlopig-een-probleem

[ Voor 58% gewijzigd door Lastmanstanding op 16-12-2022 13:49 ]

[ANdrode]

Laapo schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 12:16:
[...]
Neuh, waarom naïef? In 2013 gingen er ook allerlei beperkingen op de HRA, maar behield ieder die al een voordeel had het recht voor 30 jaar.

Zoiets moet netjes uitgefaseerd worden. Anders kan je nergens meer op varen. Dat maakt een overheid onbetrouwbaar. Dat wilt niemand.

De tariefsaanpassing aftrekposten is wel een structurele verandering die op termijn HRA gaat uithollen. We zien het echter nog niet terug in de leenruimte of in huizenprijzen.

De laatste jaren was het veilig geweest - in ieder geval voor nieuwe leningen - om dit sneller aan te passen. Maar fiscale herzieningen lukken niet (zowel aan IT als aan politieke kant). En nu er mensen met dubbele netto maandlasten en hoge rentes nieuwe hypotheken afsluiten is de ruimte om te bewegen beperkt: Je maakt het daadwerkelijk onbetaalbaar.

[Masvic]

Lastmanstanding schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 13:47:
[...]


De voorspelling van Rabo over de afgelopen jaren. Eigenlijk zijn de voorspelling binnen 1 jaar niet verkeerd. Alles daarbuiten lijkt niet veel beter dan een gok.

[Afbeelding]

Sources:
https://economie.rabobank...tige-marktomstandigheden/
https://economie.rabobank...-en-hogere-woningprijzen/
https://economie.rabobank...jft-in-stroomversnelling/
https://economie.rabobank...-nederlandse-huizenmarkt/
https://economie.rabobank...8%20(zie%20figuur%201.16).
https://economie.rabobank...sector-verder-uit-elkaar/
https://economie.rabobank...-hogere-prijzen-verwacht/
https://economie.rabobank...nprijzen-blijven-stijgen/
https://economie.rabobank...zen-opnieuw-fors-duurder/
https://economie.rabobank...izenprijzen-stijgen-door/
https://www.rabobank.nl/k...-rest-van-nederland-volgt
https://economie.rabobank...jft-huizenprijzen-stuwen/
https://economie.rabobank...e-huizenprijzen-verwacht/
https://www.rabobank.nl/k...kopen-verwacht-vanaf-2021
https://www.rabobank.nl/k...jven-vooral-in-stad-kopen
https://www.rabobank.nl/k...a-alle-nederlandse-regios
https://www.rabobank.nl/k...enmarkt-lijkt-nog-ver-weg
https://www.rabobank.nl/k...testijging-en-onzekerheid
https://www.rabobank.nl/k...en-voorlopig-een-probleem

Je moet ook ff teruggaan naar 2005/6/7, kun je lachen

[geekeep]

Requiem19 schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 13:23:
[...]


Kun je dit onderbouwen met kwantitatieve data?

Want je denkt waarschijnlijk ‘rente is laag, dus HRA had toch weinig impact’.

Dat geldt natuurlijk niet voor de populatie die nog een hogere rentevasteperiode had.

Je kunt zulke universele stellingen niet zomaar poneren, dat is echt veel te makkelijk en ondoordacht. Gelukkig is de wetgever zorgvuldiger.

Je zult altijd schrijnende gevallen kunnen bedenken die net buiten de boot vallen, maar als je grofweg kijkt naar de rente 10 en 20 jaar geleden, valt dat samen met de "pieken" t.o.v. het gemiddelde.

https://www.nn.nl/Particu...iabele-Hypotheekrente.htm
Die mensen hadden dus mooi afgelopen jaren opnieuw hun rente kunnen vastleggen voor een lager percentage. Uiteraard een versimpelde kijk, maar je kunt moeilijk iedereen tevreden houden. Plus, degene die niet hebben kunnen vastleggen, hebben in ieder geval nog een voordeel van een veel lagere hypotheeksom te pakken vergeleken met de huidige instromers.

Overigens hebben andere landen niet perse een betere rente, dus waarom menen wij wel recht te hebben op HRA? Omdat onze huizenprijzen/hypotheeksommen zo hoog zijn? Blijkbaar hebben we daarmee gelijk het probleem te pakken.

https://www.cpb.nl/sites/...ijzen-en-consumptie_0.pdf

Wel interessant overigens dat NL sinds 2008 wel een stuk hoger ligt qua rentes t.o.v. andere landen. Leuke marge voor de banken omdat we toch HRA hebben?

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 12:16:
[...]


Neuh, waarom naïef? In 2013 gingen er ook allerlei beperkingen op de HRA, maar behield ieder die al een voordeel had het recht voor 30 jaar.

Zoiets moet netjes uitgefaseerd worden. Anders kan je nergens meer op varen. Dat maakt een overheid onbetrouwbaar. Dat wilt niemand.

Ze hebben alle aanpassingen aan de hypotheekrenteaftrek mooi weten te verkopen, dat je het idee hebt dat mensen met bestaande hypotheken niet geraakt worden door de aanpassingen aan de aftrekregels. Als je alleen al kijkt naar de maximale aftrek, die dit jaar op 37,05% staat in plaats van 49,5%, dan kan dit voor bestaande gevallen een forse impact hebben.

En ook al dat je benoemt dat iedereen het recht voor 30 jaar behoudt: dit was vroeger dus ook onbeperkt. Is ook voor bestaande gevallen aangepast.

[Immutable]

geekeep schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 14:53:
[...]
Wel interessant overigens dat NL sinds 2008 wel een stuk hoger ligt qua rentes t.o.v. andere landen. Leuke marge voor de banken omdat we toch HRA hebben?

Kleine markt, in combinatie met HRA = leuke winst voor banken. HRA helpt de hypotheek afnemer niet. Het geld vloeit gewoon door naar de banken. Geef iedereen een kado, en het is geen kado meer.

[Phony]

Immutable schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 16:32:
[...]


Kleine markt, in combinatie met HRA = leuke winst voor banken. HRA helpt de hypotheek afnemer niet. Het geld vloeit gewoon door naar de banken. Geef iedereen een kado, en het is geen kado meer.

Dus de HRA helpt juist de hypotheeknemer (geldverstrekker).

[Phony]

geekeep schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 14:53:
[...]

Overigens hebben andere landen niet perse een betere rente, dus waarom menen wij wel recht te hebben op HRA?......

Of we HRA moeten willen behouden is een goede vraag, en vooral symptoombestrijding.
De overheid heeft bepaald dat een eigen woning een voordeel oplevert dat belast moet worden. Dat doen we met het eigenwoningforfait. Daar staat dan tegenover dat bepaalde kosten aftrekbaar zijn.

Willen we de HRA afschaffen, dan moeten we ook iets met het eigenwoningforfait mijns inziens. Want de oorsprong hiervan lijkt me niet helemaal eerlijk, aangezien wonen (in je 1e woning) gewoon een primaire levensbehoefte is.

Maargoed, we hebben het hier wat mij betreft over gerommel in de marge. De overheid heeft geld nodig. Dat kan door de inkomsten de verhogen, of de kosten te verlagen. We zijn nu aan kleine knoppen aan het draaien terwijl het systeem flinke kostenbesparingen nodig heeft. Kijk daarbij naar het hele circus van toeslagen en het "onbestaan van het middeninkomen" zoals in een ander topic mooi naar voren komt en je merkt dat zaken fundamenteel gewijzigd moeten worden.

[ Voor 23% gewijzigd door Phony op 17-12-2022 16:45 ]

[Cruiseganger]

Er zijn best wel wat overeenkomsten tussen de Zweedse en Nederlandse koopwoningmarkt maar een daling in
12 maanden van 14% t.ov de top zit er in Nederland waarschijnlijk niet in of zou dit ook hier gaan gebeuren ?
https://www.rtlnieuws.nl/...oningmarkt-hypotheekrente

[HEY_DUDE]

Cruiseganger schreef op zaterdag 17 december 2022 @ 21:57:
Er zijn best wel wat overeenkomsten tussen de Zweedse en Nederlandse koopwoningmarkt maar een daling in
12 maanden van 14% t.ov de top zit er in Nederland waarschijnlijk niet in of zou dit ook hier gaan gebeuren ?
https://www.rtlnieuws.nl/...oningmarkt-hypotheekrente

Als je het leest is de situatie niet goed vergelijkbaar. Grotendeels aflossingsvrije hypotheken met variabele rente. Gecombineerd met hoge inflatie. Dan heb je heel snel situaties waarin mensen hun hypotheek niet meer kunnen opbrengen. Plus een eigen centrale bank die de rente harder verhoogt dan de ECB.

In Nederland hebben we HRA en dat heeft als (enige) voordeel dat hier weinig aflossingsvrije hypotheken zijn.

[Michiel1978]

Lastmanstanding schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 13:47:
[...]


De voorspelling van Rabo over de afgelopen jaren. Eigenlijk zijn de voorspelling binnen 1 jaar niet verkeerd. Alles daarbuiten lijkt niet veel beter dan een gok.

[Afbeelding]

Sources:
https://economie.rabobank...tige-marktomstandigheden/
https://economie.rabobank...-en-hogere-woningprijzen/
https://economie.rabobank...jft-in-stroomversnelling/
https://economie.rabobank...-nederlandse-huizenmarkt/
https://economie.rabobank...8%20(zie%20figuur%201.16).
https://economie.rabobank...sector-verder-uit-elkaar/
https://economie.rabobank...-hogere-prijzen-verwacht/
https://economie.rabobank...nprijzen-blijven-stijgen/
https://economie.rabobank...zen-opnieuw-fors-duurder/
https://economie.rabobank...izenprijzen-stijgen-door/
https://www.rabobank.nl/k...-rest-van-nederland-volgt
https://economie.rabobank...jft-huizenprijzen-stuwen/
https://economie.rabobank...e-huizenprijzen-verwacht/
https://www.rabobank.nl/k...kopen-verwacht-vanaf-2021
https://www.rabobank.nl/k...jven-vooral-in-stad-kopen
https://www.rabobank.nl/k...a-alle-nederlandse-regios
https://www.rabobank.nl/k...enmarkt-lijkt-nog-ver-weg
https://www.rabobank.nl/k...testijging-en-onzekerheid
https://www.rabobank.nl/k...en-voorlopig-een-probleem

Hoezo best goed?
Neem 2017, de waarheid was 8%, maar in 2016 voorspellen ze 5%. Dat ze in half november 2017 nog 7,6% voorspellen zegt natuurlijk niks meer, immers is 90% van het jaar al voorbij, dan kan elke idioot een inschatting maken, er dan nog 0,4% langs zitten is eigenlijk nog best fors.

Voor de meeste daaropvolgende jaren geld hetzelfde.
In 2017 voorspelden ze 5% voor 2018 (bleek 9%).
2019 was wel goed voorspeld.
In 2019 voorspelden ze 4% voor 2020 (bleek 7,8%).
In 2020 voorspelden ze -2,9% voor 2021 (bleek 15,2%).

[Conrado]

geekeep schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 14:53:
Overigens hebben andere landen niet perse een betere rente, dus waarom menen wij wel recht te hebben op HRA?

Het heffen van belasting is in de EU grotendeels overgelaten aan de lidstaten, en dat doet ieder land dus op een geheel eigen manier. Onder de streep gaat het daar dus om een totaalpakket. Dat totaal is in Nederland helemaal niet zo slecht, er zijn landen waar de belastingdruk veel hoger is.

HRA is geen recht maar een histrionisch onderdeel daarvan. En dat gaan we afbouwen. Inderdaad langzaam omdat de woningbezitters er vanuit mochten gaan dat ze de regeling mochten toepassen toen ze een langtermijn verbintenis - de hypotheek - aangingen.

[Hbeez]

Michiel1978 schreef op zaterdag 17 december 2022 @ 22:33:
[...]


Hoezo best goed?
Neem 2017, de waarheid was 8%, maar in 2016 voorspellen ze 5%. Dat ze in half november 2017 nog 7,6% voorspellen zegt natuurlijk niks meer, immers is 90% van het jaar al voorbij, dan kan elke idioot een inschatting maken, er dan nog 0,4% langs zitten is eigenlijk nog best fors.

Voor de meeste daaropvolgende jaren geld hetzelfde.
In 2017 voorspelden ze 5% voor 2018 (bleek 9%).
2019 was wel goed voorspeld.
In 2019 voorspelden ze 4% voor 2020 (bleek 7,8%).
In 2020 voorspelden ze -2,9% voor 2021 (bleek 15,2%).

De laatste keren dat hier een poll werd geplaatst op de dag van de publicatie van de NVM-cijfers zat 90% van ons er ook naast. Bijna niemand had de stijging ipv daling in Q2 verwacht, gevolgd door de harde daling in Q3. En dat was 1 kwartaal terugkijkend ipv 1 jaar vooruit kijkend..

Ik heb het zelf weleens de voorspellingen van meerdere banken gevisualiseerd, mijn conclusie was dat de grote banken in hoofdlijnen de trends echt wel goed voorspellen (black swans zoals corona daargelaten). De delta lijkt ook minder drastisch dan de tabel van m'n mede-Tweaker. Heb niet zoveel zin om alle bronnen te checken, maar een groot verschil zie ik in bv 2018, waar ik in feb een voorspelling zie van 8% vs 9% actueel. En in mei 2016 werd een groei van 5-7% voorspeld voor 2017, vs 8% actueel.