Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Grunwold]

kx22 schreef op zaterdag 10 december 2022 @ 22:21:
[...]


Ik snap het wel, maar het is wel typisch de nieuwe generatie: korte termijn gedachtes.

ye olde boomer

YouTube: Steeds meer mensen wonen in hun auto

https://www.nu.nl/economi...-mensen-langer-leven.html

https://nos.nl/artikel/24...pensioenen-met-12-procent

[Immutable]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 10 december 2022 @ 11:06:
[...]

Ik denk dat veel starters in dat geval vooral een duurdere/grotere woning willen en niet per se de zelfde woning voor minder geld. Als de zak geld die aan de woning op gaat gelijk blijft, en je alleen meer huis voor het geld krijgt, dan blijven starters dus het zelfde probleem houden met de extra bijkomende kosten. Sterker nog, die zullen eerder hoger worden, omdat een grotere woning in de regel ook meer bijkomende kosten geeft.

Klopt. Ik filterde destijds funda ook op m2 leefruimte. Heb nou een heel groot huis voor mezelf. Maar er stond toch ook een nieuwbouw rijtjes huis met iets minder m2. Geen eigen oprit. Maar kon wel een oprit maken achter het huis via een achterweggetje. Maar goed. Die was ook goedkoper.

Achteraf in deze situatie natuurlijk veel beter geweest....

Ben nu bezig met een kleinere nieuwbouw huis dus. Ik ben erachter gekomen dat ik die 150m2 en 300m2 grond niet nodig heb in mijn eentje. En de hoop op een vrouw heb opgegeven. Wil nu naar een nieuwbouw met lagere maandlasten. En geen energie rekening meer.(500 hypo en geen of weinig energie lasten pm) Hopelijk heeft een gezin meer aan die 5 slaapkamers dan ik in mijn eentje.

[kx22]

Grunwold schreef op zaterdag 10 december 2022 @ 23:46:
[...]


ye olde boomer

YouTube: Steeds meer mensen wonen in hun auto

https://www.nu.nl/economi...-mensen-langer-leven.html

https://nos.nl/artikel/24...pensioenen-met-12-procent

In de leeftijdscategorie 25-35 zijn meer dan 2.2 miljoen mensen volgens CBS. Met paar honderd praat je over ongeveer 0,0002% ervan die in auto's moet leven.
Kunnen wel lekker snel sparen zo

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 10 december 2022 @ 22:27:
Maar wat je suggereert is dat de omgekeerde situatie zou dan dus zijn dat mensen 40 uur zouden gaan (of misschien zelfs zouden moeten) werken om ergens te kunnen wonen. Het lijkt mij sowieso geen prettig idee om puur 'voor je woning' te (moeten) werken. Het kan ook zijn dat ze gewoon liever voor een wat gezondere werk-vrijetijd verhouding kiezen.

Dit is wel een interessant perspectief. Ik ga er eigenlijk vanuit dat de meeste mensen hier in zekere zin wel "werken voor de hypotheek". Een kleine inkomensval is wel te overleven, maar wordt het WW met uitzicht op de bijstand/WIA of (zeer beperkt) parttimewerk, dan zullen de meesten van ons toch moeten hopen dat we genoeg inschrijvingsjaren bij de woningcorporatie hebben om niet dakloos te worden.

Misschien dat het anders is als je een zeer riant inkomen hebt, en een heel goedkoop huis ergens in Groningen of Zuid-Limburg. En misschien dat het na 20 jaar inflatie anders wordt. Tot die tijd zullen de meeste mensen inderdaad fulltime moeten werken voor hun huis. En dan zijn we inderdaad nog de mazzelaars die het gelukt is een hypotheek te krijgen.

Verder vind ik het altijd grappig dat op Tweakers uitdrukkingen als "jezelf kapot werken" worden gebruikt als het om een luizige 40-urige werkweek gaat. Ik denk dat het voor Nederlanders goed zou zijn om een tijdje in Zuid-Europa (of Oost-Europa) te moeten werken om een beetje perspectief te krijgen op wat 'hard werken' nou echt is.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 11 december 2022 @ 09:32:
[...]
Verder vind ik het altijd grappig dat op Tweakers uitdrukkingen als "jezelf kapot werken" worden gebruikt als het om een luizige 40-urige werkweek gaat. Ik denk dat het voor Nederlanders goed zou zijn om een tijdje in Zuid-Europa (of Oost-Europa) te moeten werken om een beetje perspectief te krijgen op wat 'hard werken' nou echt is.

O ik heb het ook helemaal niet over 'jezelf kapot werken'. Het gaat mij er meer om dat de mensen die je benoemt blijkbaar een sterke wens hebben om x-uur te werken, maar voor de wens van een bepaalde woning veel meer zouden moeten werken dan ze willen. Dan kan ik me goed voorstellen dat de wens van niet 40 uur of meer moeten werken sterker is dan de wens voor een bepaalde woning. Juist omdat het leven uit meer bestaat dan werken en een woning.

[ Voor 3% gewijzigd door Rubbergrover1 op 11-12-2022 11:09 ]

[Shadowhawk00]

Requiem19 schreef op vrijdag 9 december 2022 @ 23:09:
[...]


Volgens mij begrijp je mij niet:

Ik vind - nota bene als niet starter (!) - dat we niet van alle starters moeten eisen dat ze zelf de schutting neerzetten, zelf de keuken plaatsen, de plintjes, de tuin afgraven, en dan naar de kringloopwinkel moeten omdat er nog 5 € over is.

In 2021 waren er 88.000 starters die een woning kochten. Vind jij oprecht dat we van deze 88.000 mensen moeten kunnen eisen dat ze bovenstaande alles zelf moeten doen?

Als je dat oprecht vindt, dan vind ik dat vrij bijzonder en niet heel eerlijk naar starters. Want ze gaan dit niet alle 88.000 kunnen.

We eisen dat ook niet alleen betekend dat heel simpel dat als die starter 20k wil uittrekken om zijn tuin mooi te maken dat hij 20k extra geld nodig heeft. Maar dat is zijn eigen keuze.
Toen ik mijn huis kocht heb ik ook zelf de muren geschilderd en ook zelf het laminaat gelegd, en in deze woning heb ik ook zelf de tuin aangeplant zoals ik dat wil. Ja het was ook makkelijker geweest om dat allemaal te laten doen voor 30k meer. Dan had ik het huis niet kunnen kopen.

Dus ja als je vind dat je de tuin moet kunnen laten aanleggen en het huis van binnen moet laten schilderen omdat je vind dat dat erbij hoort en dat dus minimale kosten zijn dan ben je gewoon verwent. Als je dat niet wilt doen moet je niet zeiken dat een huis te duur is maar gewoon huren.

Het begint een beetje te lijken op, maar ik wil geen enkele moeite steken in een huis dus moeten mensen die dat vroeger wel gedaan hebben maar mee betalen aan mijn nieuwe huis want die hebben er al een.

[ Voor 6% gewijzigd door Shadowhawk00 op 11-12-2022 12:48 ]

[laurens0619]

Ach je kunt m ook omdraaien: bij bestaande
bouw betaal je voor iemand anders zijn smaak.

Voor mensen die dat prima vinden is het voordeliger ja. Ik wil het toch naar eigen smaak doen dus een keuken, badkamer, vloer en kleur muur gaan dr altijd uit. Dan is nieuwbouw niet meer zoveel duurder opeens

[Johan Bogle]

Ik wil part-time werken, alles laten doen en snap niet waarom ik dan geen 2 onder 1 kap kan kopen. De huizenmarkt is ziek. Wonen is een recht!

[Ivow85]

Johan Bogle schreef op zondag 11 december 2022 @ 13:55:
Ik wil part-time werken, alles laten doen en snap niet waarom ik dan geen 2 onder 1 kap kan kopen. De huizenmarkt is ziek. Wonen is een recht!

Vergeet niet dat elke volwassene binnen het huishouden ook nog een eigen auto 'moet' hebben. Want anders lastig enzo.

[kx22]

Johan Bogle schreef op zondag 11 december 2022 @ 13:55:
Ik wil part-time werken, alles laten doen en snap niet waarom ik dan geen 2 onder 1 kap kan kopen. De huizenmarkt is ziek. Wonen is een recht!

Als iemand (een boomer) daar wat van zegt, laat ik hem weten hoe uitzichtloos mijn leven is!

[Shadowhawk00]

Ivow85 schreef op zondag 11 december 2022 @ 13:57:
[...]


Vergeet niet dat elke volwassene binnen het huishouden ook nog een eigen auto 'moet' hebben. Want anders lastig enzo.

In sommige delen is dat wel echt zo, het is niet echt praktisch om elke dag 25+km enkele reis te fietsen naar je werk. Dus dan is de auto het enige alternatief of ander werk zoeken of verhuizen.

[geekeep]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 11 december 2022 @ 09:32:
[...]


Dit is wel een interessant perspectief. Ik ga er eigenlijk vanuit dat de meeste mensen hier in zekere zin wel "werken voor de hypotheek". Een kleine inkomensval is wel te overleven, maar wordt het WW met uitzicht op de bijstand/WIA of (zeer beperkt) parttimewerk, dan zullen de meesten van ons toch moeten hopen dat we genoeg inschrijvingsjaren bij de woningcorporatie hebben om niet dakloos te worden.

Misschien dat het anders is als je een zeer riant inkomen hebt, en een heel goedkoop huis ergens in Groningen of Zuid-Limburg. En misschien dat het na 20 jaar inflatie anders wordt. Tot die tijd zullen de meeste mensen inderdaad fulltime moeten werken voor hun huis. En dan zijn we inderdaad nog de mazzelaars die het gelukt is een hypotheek te krijgen.

Verder vind ik het altijd grappig dat op Tweakers uitdrukkingen als "jezelf kapot werken" worden gebruikt als het om een luizige 40-urige werkweek gaat. Ik denk dat het voor Nederlanders goed zou zijn om een tijdje in Zuid-Europa (of Oost-Europa) te moeten werken om een beetje perspectief te krijgen op wat 'hard werken' nou echt is.

Het issue is dat zelfs met fulltime werken de gemiddelde persoon geen huis meer kan kopen. Volgens mij beseffen een hoop tweakers hier die hoog en droog zitten dat niet echt. Vroegah kon je nog wel een simpel appartement scoren met een lerarensalaris. Nu is de norm dat je minimaal met z'n 2en (met modaal inkomen) moet zijn om überhaupt in de buurt te komen van de vraagprijzen. Met de politiek die besloten heeft om vanaf volgend jaar het tweede inkomen volledig mee te laten tellen is dat jaar op jaar een groeiende middelvinger naar startende singles geweest. Alleenstaande starters zijn f*cked, tenzij je een riant inkomen kunt scoren. Newsflash, de beroepen waar zwaar tekort aan is hebben geen riant salaris.

Die discussies over luie millennials die niet fulltime (willen) werken, met linkerhanden en inboedels uit kringloopwinkels laten vooral zien hoe ver de gemiddelde persoon van de werkelijkheid af ligt. Doe voor de grap eens een rekeningsommetje tussen iemand die 32-34u werkt of fulltime qua hypotheekruimte. Met een zorg/politie/leraar salaris is dat verschil om te huilen. Precies dat toekomstperspectief van waarom volle bak werken zonder zicht op verbetering als je nu ok-ish kan rondkomen in je dure huurhuis en nog een extra vrije dag hebt om te genieten van het leven zorgt voor de huidige stand van zaken.
En breek mij de bek niet open over pensioenen waar de jongste generaties hoogstwaarschijnlijk nul van te zien krijgen. Aan de ene kant wordt de pensioenpot met alle liefde opgevreten door de huidige pensionados (lekker 10-15% erbij komend jaar terwijl de werkenden moeten staken voor wat procentjes..). En aan de andere kant rijdt de jongste werkende generatie op elektrische fietsjes rond als verkapte zzp-er voor een hachelsalaris en bouwt nul pensioen op.

Het feit dat er een jongere generatie is die niet 25 jaar bij dezelfde werkgever 40u per week ja en amen roept bij een baas is een gevolg en geen oorzaak van de huidige situatie.

Bovenstaande is overigens niet persoonlijk gericht, maar slechts mijn visie hoe weinig mensen beseffen hoe belangrijk perspectief is voor een groep mensen en hun motivatie om ergens voor te gaan. Keuzes maak je gegeven de omstandigheden richting de meest ideale uitkomst, niet om jezelf in bochten te wringen in de "hoop" er ooit misschien de vruchten van te plukken.

Disclaimer voordat er weer lekker geprojecteerd gaat worden; ik ben een fulltime werkende, redelijk handige millennial met een koophuis (en onderschrijf de groeiende kloof tussen groepen wel degelijk als een groot probleem voor de komende decennia).

[Ivow85]

Shadowhawk00 schreef op zondag 11 december 2022 @ 13:59:
[...]


In sommige delen is dat wel echt zo, het is niet echt praktisch om elke dag 25+km enkele reis te fietsen naar je werk. Dus dan is de auto het enige alternatief of ander werk zoeken of verhuizen.

Een scooter is voor die afstand een prima alternatief en heeft veel minder kosten dan de auto. Zeker in de delen van het land waar de afstanden wat groter zijn kom je met 45 minuten scooteren behoorlijk ver. Ook omdat je vaak nog wat kilometers kan afsteken over binnendoor wegen ten opzichte van de 'logische route' met de auto.

[geekeep]

Ivow85 schreef op zondag 11 december 2022 @ 14:04:
[...]


Een scooter is voor die afstand een prima alternatief en heeft veel minder kosten dan de auto. Zeker in de delen van het land waar de afstanden wat groter zijn kom je met 45 minuten scooteren behoorlijk ver. Ook omdat je vaak nog wat kilometers kan afsteken over binnendoor wegen ten opzichte van de 'logische route' met de auto.

Lekker in de wintermaanden op gladde, onverlichte landweggetjes tuffen terwijl de SUVs je van de weg rijden met 80km/u op een 60-weg. Topplan

[Requiem19]

Shadowhawk00 schreef op zondag 11 december 2022 @ 12:46:
[...]


We eisen dat ook niet alleen betekend dat heel simpel dat als die starter 20k wil uittrekken om zijn tuin mooi te maken dat hij 20k extra geld nodig heeft. Maar dat is zijn eigen keuze.
Toen ik mijn huis kocht heb ik ook zelf de muren geschilderd en ook zelf het laminaat gelegd, en in deze woning heb ik ook zelf de tuin aangeplant zoals ik dat wil. Ja het was ook makkelijker geweest om dat allemaal te laten doen voor 30k meer. Dan had ik het huis niet kunnen kopen.

Dus ja als je vind dat je de tuin moet kunnen laten aanleggen en het huis van binnen moet laten schilderen omdat je vind dat dat erbij hoort en dat dus minimale kosten zijn dan ben je gewoon verwent. Als je dat niet wilt doen moet je niet zeiken dat een huis te duur is maar gewoon huren.

Het begint een beetje te lijken op, maar ik wil geen enkele moeite steken in een huis dus moeten mensen die dat vroeger wel gedaan hebben maar mee betalen aan mijn nieuwe huis want die hebben er al een.

Volgens mij lijk je te denken dat mijn mening voortkomt uit het feit dat ik starter ben. Ik moet je teleurstellen, die fase ligt al lang heel lang achter me :-).

En ik denk dat je mijn punt ook niet gaat begrijpen, want mijn punt is nooit geweest dat een starter overal recht op heeft zonder ergens moeite voor te doen, maar dat het vrij dom is om te denken dat iedereen alles zelf kan doen.

Dan zie je de wereld alleen door je eigen ogen.

Nieuwbouw in de huidige vorm is niet geschikt voor starters. En dat is prima, als er valide alternatieven zijn.

[Shadowhawk00]

geekeep schreef op zondag 11 december 2022 @ 14:01:
[...]

Het issue is dat zelfs met fulltime werken de gemiddelde persoon geen huis meer kan kopen. Volgens mij beseffen een hoop tweakers hier die hoog en droog zitten dat niet echt. Vroegah kon je nog wel een simpel appartement scoren met een lerarensalaris. Nu is de norm dat je minimaal met z'n 2en (met modaal inkomen) moet zijn om überhaupt in de buurt te komen van de vraagprijzen. Met de politiek die besloten heeft om vanaf volgend jaar het tweede inkomen volledig mee te laten tellen is dat jaar op jaar een groeiende middelvinger naar startende singles geweest. Alleenstaande starters zijn f*cked, tenzij je een riant inkomen kunt scoren. Newsflash, de beroepen waar zwaar tekort aan is hebben geen riant salaris.

Die discussies over luie millennials die niet fulltime (willen) werken, met linkerhanden en inboedels uit kringloopwinkels laten vooral zien hoe ver de gemiddelde persoon van de werkelijkheid af ligt. Doe voor de grap eens een rekeningsommetje tussen iemand die 32-34u werkt of fulltime qua hypotheekruimte. Met een zorg/politie/leraar salaris is dat verschil om te huilen. Precies dat toekomstperspectief van waarom volle bak werken zonder zicht op verbetering als je nu ok-ish kan rondkomen in je dure huurhuis en nog een extra vrije dag hebt om te genieten van het leven zorgt voor de huidige stand van zaken.
En breek mij de bek niet open over pensioenen waar de jongste generaties hoogstwaarschijnlijk nul van te zien krijgen. Aan de ene kant wordt de pensioenpot met alle liefde opgevreten door de huidige pensionados (lekker 10-15% erbij komend jaar terwijl de werkenden moeten staken voor wat procentjes..). En aan de andere kant rijdt de jongste werkende generatie op elektrische fietsjes rond als verkapte zzp-er voor een hachelsalaris en bouwt nul pensioen op.

Het feit dat er een jongere generatie is die niet 25 jaar bij dezelfde werkgever 40u per week ja en amen roept bij een baas is een gevolg en geen oorzaak van de huidige situatie.

Bovenstaande is overigens niet persoonlijk gericht, maar slechts mijn visie hoe weinig mensen beseffen hoe belangrijk perspectief is voor een groep mensen en hun motivatie om ergens voor te gaan. Keuzes maak je gegeven de omstandigheden richting de meest ideale uitkomst, niet om jezelf in bochten te wringen in de "hoop" er ooit misschien de vruchten van te plukken.

Disclaimer voordat er weer lekker geprojecteerd gaat worden; ik ben een fulltime werkende, redelijk handige millennial met een koophuis (en onderschrijf de groeiende kloof tussen groepen wel degelijk als een groot probleem voor de komende decennia).

Het punt van de kosten was niet dat iedereen alles zelf zo goedkoop mogelijk moet doen maar dat je niet alles moet laten doen en dat alles meteen 100% klaar moet zijn. Er zijn mensen die beweren dat je bij nieuwbouw zeker 20k moet uitgeven om je tuin in te richten en 10k om te laten schilderen. En dat moet natuurlijk niet je kan het best zelf doen, en die tuin kan zelfs nog wel een jaar wachten

Overigens als je kijkt zijn de salarissen van leraar/zorg/politie helemaal niet zo slecht ze houden alleen geen rekening met de locatie waar gewerkt word. Ook wel logisch want je hebt dezelfde werkgever dus waarom zou je met hetzelfde werk bij dezelfde werkgever minder verdienen omdat je op een andere locatie werkt ( binnen hetzelfde land )

Hoeveel mensen moeten werken die discussie waag ik me niet aan, het heeft voor en nadelen. Sprak 2 weken terug iemand die voor zijn functie 40 uur moet werken. Anders kreeg hij de baan niet. Dat hij dan minder tijd heeft voor zijn gezin is een bewuste keuze, ik werk 32 uur in de week. Ik weet dat ik 20% minder inkomen heb en veel minder kansen voor management functie. Dat is mijn bewuste keuze.
Maar keuzes hebben ook gevolgen die je moet accepteren.

[chrisborst]

geekeep schreef op zondag 11 december 2022 @ 14:01:
[...]
Het issue is dat zelfs met fulltime werken de gemiddelde persoon geen huis meer kan kopen.

Het grote onderliggende probleem is dat de huizenprijzen bepaald wordt wat de gemiddelde koper kan lenen. En dat de gemiddelde koper* altijd voor het maximale wil gaan en dit zijn vaak tweeverdieners want dat is de standaard. Zeker toen de rente zo laag was bleven mensen maximaal lenen ipv lenen wat nodig was en lekker lagere maandlasten hebben. Dus de huizenprijzen gingen door het dak. Nu is de rente weer normaal en duurt het weer jaren voordat al die lucht uit de huizenmarkt is.
Bizarre is vooral hoe snel het is gegaan. Zelf kon ik 7 jaar geleden met een hbo startsalaris in mijn eentje een appartement kopen. Was aan het einde van de financiële crisis waardoor alle lucht uit de huizenprijzen was gegaan.

*Pak een stel die allebei een modaal (39K) salaris verdienen, die kunnen samen circa 370K lenen. Dat is ook redelijk in lijn met de gemiddelde huizenprijs. In de omgeving Rotterdam koop je daarvoor een standaard rijtjeshuis van 20 jaar oud waar nog iets aan moet gebeuren.
In mijn omgeving heeft recent een stel (allebei net gestart, wel hbo+ startsalaris) dit nog gedaan. En dan ben je inderdaad circa 1 salaris kwijt aan je hypotheek.

Dus er zijn eigenlijk maar 2 lange termijns oplossingen, 1) meer huizen bouwen want de vraag is er. 2) de maximale hypotheek geleidelijk omlaag brengen. Echter zal de jaren duren voordat de balans weer gevonden wordt.

[CVTTPD2DQ]

geekeep schreef op zondag 11 december 2022 @ 14:01:
Het issue is dat zelfs met fulltime werken de gemiddelde persoon geen huis meer kan kopen. Volgens mij beseffen een hoop tweakers hier die hoog en droog zitten dat niet echt. Vroegah kon je nog wel een simpel appartement scoren met een lerarensalaris.

Ja, dat bedoel ik. De mensen die een huis hebben kunnen scoren zijn de mazzelaars. "Niet willen werken voor je huis" en "een gezonde werk/vrije-tijd balans" zijn echt luxe issues voor mensen die al jaren een hypotheek en stevige overwaarde hebben. Juist de jongeren in een dure huurwoning zullen op hogere leeftijd niet de kans hebben een stapje terug te doen.

Voor politieagenten en mensen in practische beroepen was er vroeger de sociale woningbouw. Praat eens met iemand van boven de vijftig, en je zult zien hoe vanzelfsprekend dat nog is voor die leeftijdsgroep. Maar goed, dat bestand is afgebroken, omringd met inkomenseisen, en nagenoeg onbereikbaar geworden voor mensen met een baan.

[spijkerhoofd]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 11 december 2022 @ 15:09:
[...]


Ja, dat bedoel ik. De mensen die een huis hebben kunnen scoren zijn de mazzelaars. "Niet willen werken voor je huis" en "een gezonde werk/vrije-tijd balans" zijn echt luxe issues voor mensen die al jaren een hypotheek en stevige overwaarde hebben. Juist de jongeren in een dure huurwoning zullen op hogere leeftijd niet de kans hebben een stapje terug te doen.

Voor politieagenten en mensen in practische beroepen was er vroeger de sociale woningbouw. Praat eens met iemand van boven de vijftig, en je zult zien hoe vanzelfsprekend dat nog is voor die leeftijdsgroep. Maar goed, dat bestand is afgebroken, omringd met inkomenseisen, en nagenoeg onbereikbaar geworden voor mensen met een baan.

Het vervelende is dat de uitstroom van politieagenten en zorgpersoneel hoger is dan de instroom wat op termijn problemen gaat opleveren voor de boomergeneratie die straks veel zorg nodig hebben vanwege hun aantallen en leeftijd maar de zorg is er straks niet, dus geen behandelingen, geen operaties, of buurtzorg als het nodig is. Maar wel lekker een afbetaald huis, wel lekker neerkijken op jongeren en tegelijkertijd klagen dat jongeren en minder werken en niet de baan oppakken waardoor zijn behandelingen krijgen.

Natuurlijk gaan millennials doorstuderen, mijden slecht betaalde banen want anders valt er niet meer te leven in dit land waar je fors mag betalen voor huur of koop.

[Shadowhawk00]

spijkerhoofd schreef op zondag 11 december 2022 @ 16:11:
[...]

Het vervelende is dat de uitstroom van politieagenten en zorgpersoneel hoger is dan de instroom wat op termijn problemen gaat opleveren voor de boomergeneratie die straks veel zorg nodig hebben vanwege hun aantallen en leeftijd maar de zorg is er straks niet, dus geen behandelingen, geen operaties, of buurtzorg als het nodig is. Maar wel lekker een afbetaald huis, wel lekker neerkijken op jongeren en tegelijkertijd klagen dat jongeren en minder werken en niet de baan oppakken waardoor zijn behandelingen krijgen.

Natuurlijk gaan millennials doorstuderen, mijden slecht betaalde banen want anders valt er niet meer te leven in dit land waar je fors mag betalen voor huur of koop.

Als er een tekort komt aan mensen zal er vanzelf aan de arbeidsvoorwaarden gesleuteld worden om dat te compenseren. Dat is ook gewoon marktwerking natuurlijk he.
Maar goed de boomergeneratie heeft ook gewoon hard gewerkt om die woning die ze nu hebben te kunnen kopen. Toen was een woning ook gewoon 5x het gezinsinkomen. Dat is nu niet heel veel ander dan toen eigenlijk. Alleen had je toen gewoon 1 kostwinner en nu 2 waardoor singles in de verdrukking komen, maar daar kunnen de ouderen weinig aan doen.

Leuk om altijd mensen met een huis te schuld te geven dat je geen huis hebt maar een zondebok kiezen helpt problemen niet de wereld uit.

[Rubbergrover1]

laurens0619 schreef op zondag 11 december 2022 @ 13:34:
Ach je kunt m ook omdraaien: bij bestaande
bouw betaal je voor iemand anders zijn smaak.

Voor mensen die dat prima vinden is het voordeliger ja. Ik wil het toch naar eigen smaak doen dus een keuken, badkamer, vloer en kleur muur gaan dr altijd uit. Dan is nieuwbouw niet meer zoveel duurder opeens

Grote verschil is dat bij bestaande bouw je de keus hebt om dingen wel of niet aan te pakken. Ook afhankelijk van je budget. Bij nieuwbouw moet je deze zaken altijd regelen. Of je het nou goedkoop of duur doet, je moet het doen.

Een hoop mensen hebben bij bestaande bouw financieel niet de keus om al die dingen (meteen) aan te pakken. En dat is vaak ook helemaal geen probleem als het gewoon goed en functioneel is, maar alleen niet 100% je smaak.

[Sport_Life]

Nadeel van nieuwbouw is vaak de locatie. De grotere projecten liggen redelijk afgelegen op fiets of autoafstand van voorzieningen. Al zijn er natuurlijk uitzonderingen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 15% gewijzigd door Sport_Life op 11-12-2022 17:41 ]

[sdk1985]

geekeep schreef op zondag 11 december 2022 @ 14:01:
[...]

Het issue is dat zelfs met fulltime werken de gemiddelde persoon geen huis meer kan kopen. Volgens mij beseffen een hoop tweakers hier die hoog en droog zitten dat niet echt. Vroegah kon je nog wel een simpel appartement scoren met een lerarensalaris. Nu is de norm dat je minimaal met z'n 2en (met modaal inkomen) moet zijn om überhaupt in de buurt te komen van de vraagprijzen.

Wat is vroeger? De jaren 60 waarbij alleen de man werkte en de vrouw na trouwen geen eigen bankrekening meer mocht hebben?

Uit 2019 over de 10 jaar daarvoor:

quote: https://www.ruimteenwonen.nl/een-verloren-generatie

Landelijk gezien lijkt de positie van starters op de koopmarkt de laatste tien jaar redelijk stabiel te zijn. De slaagkansen en het aantal werkelijk gestarte huishoudens zijn licht toegenomen. Daar staat tegenover dat er een groeiende groep starters is die aangeeft wel te willen verhuizen, maar dit niet te kunnen.
Ook stijgt de gemiddelde leeftijd waarop starters voor het eerst kopen. Dat is een aanwijzing dat het voor een deel van hen lastiger wordt om een koopwoning te vinden. Landelijk gezien is de prijsstijging in de bestaande bouw over de laatste tien jaar zeer beperkt, maar met de aangescherpte hypotheekregels kunnen starters minder risico’s nemen. Een groeiende groep ‘wil wel, maar kan niet’ kan hierdoor (nog) niet kopen.

We hebben tussen laten we zeggen 2015/2016 en 2018 natuurlijk een unieke periode gehad waarbij de huizen prijzen enorm waren gekelderd terwijl de rente laag stond. Maar buiten die periode heeft een enkel inkomen het zo ver ik kan beoordelen het altijd lastig gehad, tenzij je dus écht ver terug in de tijd gaat...

Waarmee ik niet wil stellen dat er nu geen probleem is op de woningmarkt, in tegendeel. Alleen ik heb dat 'vroeger kon het wel' eigenlijk nooit ervaren met uitzondering van de bovenstaande 2-3 jaar.

[spijkerhoofd]

Shadowhawk00 schreef op zondag 11 december 2022 @ 16:51:
[...]


Leuk om altijd mensen met een huis te schuld te geven dat je geen huis hebt maar een zondebok kiezen helpt problemen niet de wereld uit.

Waar leest je dat ik de ouderen de schuld geef? Ik geef enkel aan dat ouderen maar al te graag klagen op de jongeren.

Als er een tekort komt aan mensen zal er vanzelf aan de arbeidsvoorwaarden gesleuteld worden om dat te compenseren. Dat is ook gewoon marktwerking natuurlijk he.

De nood is al hoog met te weinig mensen maar de arbeidsvoorwaarde gaat niet omhoog. Personeelstekorten in de zorg zorgen nu al voor langere wachtlijsten...

Maar goed de boomergeneratie heeft ook gewoon hard gewerkt om die woning die ze nu hebben te kunnen kopen. Toen was een woning ook gewoon 5x het gezinsinkomen. Dat is nu niet heel veel ander dan toen eigenlijk. Alleen had je toen gewoon 1 kostwinner en nu 2 waardoor singles in de verdrukking komen, maar daar kunnen de ouderen weinig aan doen.

Ik zeg zeker niet dat ze er niet hard voor gewerkt hebben en zeg ook niet dat ouderen de schuldige zijn dat er verkeerd gebouwd word, alleen het geklaag op jongeren en niet willen luisteren naar de problemen van de jongeren vind ik persoonlijk gewoon vervelend! Altijd klagen, altijd refererend aan vroeger, maar niet openstaan voor veranderingen die zij toen zij jong waren er ook doorheen gekregen hebben. Vergeet niet dat Boomers en Millennials en zoomers niet verschillen van elkaar toen ze even oud waren. Boomers hebben de kerk eruit gegooid en hebben forse veranderingen doorheen gevoerd, jongeren willen dat nu ook, maar krijgen met starre ouderen te maken zoals zij daar ook mee te maken hadden in de jaren 60 en 70. Het zal voor iedereen makkelijker maken als we meer naar elkaar luisteren en de generaties het elkaar niet moeilijk maken, dat maakt de SAMENLEVING een fijnere plek...

[Immutable]

Rubbergrover1 schreef op zondag 11 december 2022 @ 11:09:
[...]

O ik heb het ook helemaal niet over 'jezelf kapot werken'. Het gaat mij er meer om dat de mensen die je benoemt blijkbaar een sterke wens hebben om x-uur te werken, maar voor de wens van een bepaalde woning veel meer zouden moeten werken dan ze willen. Dan kan ik me goed voorstellen dat de wens van niet 40 uur of meer moeten werken sterker is dan de wens voor een bepaalde woning. Juist omdat het leven uit meer bestaat dan werken en een woning.

Wat ook de trend is, is vrouw en man 4 dagen werken samen. Dus beide 32 uur, dat loont meer dan 1 veel minder werken en de ander 40 uur. (snap ik best! Ik zou het ook doen namelijk.)

Oh ik zou graag een dag minder willen werken. Met de economie van hedendaags, heb ik laatst nog meer dan 64 uur in een week gemaakt. Weekenden doorwerken is heel normaal... Heb bijna 600 uur die ik vrij kan nemen(nu). Vorige jaar had ik 1300 uur OVT staan.

Geloof me veel uren maken loont niet, van die overuren ging de helft naar de belasting. Ik hoop dus echt dat de overheid overwerken en meer werken lonend maakt. Want ik hou der niks aan over!

Maar goed het feit dat vrouwen ook fulltime werken en mannen, en er meer gezinnen zijn die samen dus 80 uur aan werk en geld binnenhalen betekend dat er aan de vraagkant per woning dus meer geld is. En dus de woningprijzen omhoog gaan. Soort spiraal waar je in komt waarin dus uiteindelijk voor eenzelfde woning iedereen dus fulltime moet gaan werken om aan de prijs te voldoen van een gezinswoning. Een soort rat race is het geworden, als het aanbod niet stijgt.
Allemaal variabelen die de prijs van een woning beïnvloeden. Interessante materie dat zeker.

Ben het met je eens. Je moet kiezen of een iets mooiere huis waar je meer voor moet werken, of meer vrij. Persoonlijke keuze. Ik zelf zou zeker voor het laatste kiezen, al ben ik kampioen overwerken.. het is een droom voor mij om vrij te krijgen.

[ Voor 9% gewijzigd door Immutable op 11-12-2022 18:15 ]

[Napo]

Immutable schreef op zondag 11 december 2022 @ 18:15:
[...]


Geloof me veel uren maken loont niet, van die overuren ging de helft naar de belasting.

Over je overuren betaal je net zo veel IB als over je overige inkomsten in diezelfde schijf (de afbouw van kortingen daar buitengelaten).

[Napo]

Immutable schreef op zondag 11 december 2022 @ 18:15:
[...]


Maar goed het feit dat vrouwen ook fulltime werken en mannen, en er meer gezinnen zijn die samen dus 80 uur aan werk en geld binnenhalen betekend dat er aan de vraagkant per woning dus meer geld is. En dus de woningprijzen omhoog gaan. Soort spiraal waar je in komt waarin dus uiteindelijk voor eenzelfde woning iedereen dus fulltime moet gaan werken om aan de prijs te voldoen van een gezinswoning. Een soort rat race is het geworden, als het aanbod niet stijgt.

Exact, de populatie die hier voordeel van heeft zijn de personen die al een woning bezitten (doordat de "waarde" van het bezit stijgt) en de initiele groep waarvoor de verhoging van financiering nog niet helemaal ingeprijst is. Al de overige hebben voornamelijk nadeel van dit soort middelen.

Positief zijn over het volledig meetellen van het tweede inkomen zou ik derhalve in beginsel niet zijn, het lost namelijk geen enkel probleem op. Net zoals de startersleningen van gemeentes en overige aanpassingen in beleid om starters met meer schulden op te zadelen.

[Verwijderd]

Immutable schreef op zondag 11 december 2022 @ 18:15:
[...]


Wat ook de trend is, is vrouw en man 4 dagen werken samen. Dus beide 32 uur, dat loont meer dan 1 veel minder werken en de ander 40 uur. (snap ik best! Ik zou het ook doen namelijk.)

Oh ik zou graag een dag minder willen werken. Met de economie van hedendaags, heb ik laatst nog meer dan 64 uur in een week gemaakt. Weekenden doorwerken is heel normaal... Heb bijna 600 uur die ik vrij kan nemen(nu). Vorige jaar had ik 1300 uur OVT staan.

Geloof me veel uren maken loont niet, van die overuren ging de helft naar de belasting. Ik hoop dus echt dat de overheid overwerken en meer werken lonend maakt. Want ik hou der niks aan over!

Ideaal zou zijn dat zoveel mogelijk mensen nr 32u/week wil en als je dan 40 wil werken, die 8u extra er belastingvrij bijkomen

Maar goed het feit dat vrouwen ook fulltime werken en mannen, en er meer gezinnen zijn die samen dus 80 uur aan werk en geld binnenhalen betekend dat er aan de vraagkant per woning dus meer geld is. En dus de woningprijzen omhoog gaan. Soort spiraal waar je in komt waarin dus uiteindelijk voor eenzelfde woning iedereen dus fulltime moet gaan werken om aan de prijs te voldoen van een gezinswoning. Een soort rat race is het geworden, als het aanbod niet stijgt.
Allemaal variabelen die de prijs van een woning beïnvloeden. Interessante materie dat zeker.

Ben het met je eens. Je moet kiezen of een iets mooiere huis waar je meer voor moet werken, of meer vrij. Persoonlijke keuze. Ik zelf zou zeker voor het laatste kiezen, al ben ik kampioen overwerken.. het is een droom voor mij om vrij te krijgen.

Helemaal eens met deze uitleg. Was wel ff iets in de maak om overuren minder(of helemaal niet)te belasten om zo toch ook meer "werk" te verzetten door hetzelfde aantal mensen. Zou een stimulans moeten zijn, maar neehoor, is weer van tafel. Nou denk ikzelf eigenlijk ook om maar een baantje à max 32u/week te gaan doen. Werken op +40u/basis is in dit land een dief zijn v eigen portemonnee...

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 11-12-2022 18:50 ]

[Shadowhawk00]

Napo schreef op zondag 11 december 2022 @ 18:20:
[...]


Exact, de populatie die hier voordeel van heeft zijn de personen die al een woning bezitten (doordat de "waarde" van het bezit stijgt) en de initiele groep waarvoor de verhoging van financiering nog niet helemaal ingeprijst is. Al de overige hebben voornamelijk nadeel van dit soort middelen.

Positief zijn over het volledig meetellen van het tweede inkomen zou ik derhalve in beginsel niet zijn, het lost namelijk geen enkel probleem op. Net zoals de startersleningen van gemeentes en overige aanpassingen in beleid om starters met meer schulden op te zadelen.

Meer geld mogen lenen of 2e inkomen maakt het probleem alleen maar erger, leuk voor de stellen maar de prijzen gaan gewoon omhoog. En als ze uit elkaar gaan kunnen ze het huis niet aanhouden.
Het zou veel beter zijn om het 2e inkomen minder mee te gaan tellen.
Uiteindelijk maakt het voor de betaalbaarheid niets uit maar het is wel een veel veiligere situatie voor stellen en het maakt het makkelijker voor singles.

[geekeep]

Shadowhawk00 schreef op zondag 11 december 2022 @ 16:51:
[...]


Als er een tekort komt aan mensen zal er vanzelf aan de arbeidsvoorwaarden gesleuteld worden om dat te compenseren. Dat is ook gewoon marktwerking natuurlijk he.
Maar goed de boomergeneratie heeft ook gewoon hard gewerkt om die woning die ze nu hebben te kunnen kopen. Toen was een woning ook gewoon 5x het gezinsinkomen. Dat is nu niet heel veel ander dan toen eigenlijk. Alleen had je toen gewoon 1 kostwinner en nu 2 waardoor singles in de verdrukking komen, maar daar kunnen de ouderen weinig aan doen.

Leuk om altijd mensen met een huis te schuld te geven dat je geen huis hebt maar een zondebok kiezen helpt problemen niet de wereld uit.

Ah marktwerking, de magische toverstaf die voor alles een oplossing biedt. Tekorten zijn er al jaren (decennia?) en groeiende. Wat doet de markt precies; behalve inkorten op service, langere wachtlijsten, hogere werkdruk, chirurgen met vastgoedportfolio's, prijsafspraken, medicijnverplichtingen, stijgende zorgkosten/verzekeringen, snijden in budgetten en zorgtehuizen die (vanwege politiek) verdwijnen...?

Ik heb niet zoveel met dat boomer vs millennial gedoe, wel met een verschil in houding tussen mensen wat meestal voortkomt uit de leeftijdsgroep waarin ze zich bevinden.
Huishoudens met tweeverdieners hadden weinig invloed op huizenprijzen gehad als ze het gewoon bij een bescheiden percentage hadden gehouden i.p.v. nu opeens volle bak laten meetellen. Maar hey, die huizen- en banenmarkt moet blijven draaien hè. Als er vanuit de politiek in de komende twee jaar geen uitzicht geboden gaat worden voor jongeren en betaalbare huisvesting verwacht ik een nieuwe krakersbeweging. Want geld is er genoeg, het gaat alleen de verkeerde kant op.

[spijkerhoofd]

geekeep schreef op zondag 11 december 2022 @ 20:27:
[...]

Als er vanuit de politiek in de komende twee jaar geen uitzicht geboden gaat worden voor jongeren en betaalbare huisvesting verwacht ik een nieuwe krakersbeweging. Want geld is er genoeg, het gaat alleen de verkeerde kant op.

Of erger, jongeren zullen, al dan niet tijdelijk, het land verlaten! Wellicht heeft ieder land wel iets, maar als je jong bent kan een ander land ontdekken een alternatief zijn als je thuisland je weinig kansen geeft. En met de forse personeelstekorten nu en in de toekomst kan een drainage van jong nieuw arbeidskrachten. Als we geen pespectief gaan bieden aan jonge mensen met betaalbare huur in het begin van iemands carriere zullen ze niet blijven of zullen ze parttime blijven werken, want er is geen beloning in het vooruitzicht is, waarom dan nog je best blijven doen in de grote mensen wereld? Waarom niet lang leven de lollen want je leeft maar een keer...

[Shadowhawk00]

geekeep schreef op zondag 11 december 2022 @ 20:27:
[...]

Ah marktwerking, de magische toverstaf die voor alles een oplossing biedt. Tekorten zijn er al jaren (decennia?) en groeiende. Wat doet de markt precies; behalve inkorten op service, langere wachtlijsten, hogere werkdruk, chirurgen met vastgoedportfolio's, prijsafspraken, medicijnverplichtingen, stijgende zorgkosten/verzekeringen, snijden in budgetten en zorgtehuizen die (vanwege politiek) verdwijnen...?

Omdat de tekorten eigenlijk niet het probleem zijn van de mensen die het beleid maken. Overigens zijn veel wachtlijsten in de zorg veroorzaakt door verzekeraars. Die kopen X behandelingen in per jaar zijn die X op tja dan mag jij wachten. Zorgverleners moeten dat gewoon meer duidelijk maken aan de patienten.

Normaal gesproken werkt marktwerking voor gebrek aan arbeidskrachten, als je de mensen niet kan inhuren dan betaal je meer en krijg je wel de juiste mensen. Er is lang een probleem geweest met geen vaste contracten en onzekere toekomst dus dan kiezen mensen het vak niet. Ik ken mensen die 6jaar geleden in de zorg geen vast contract konden krijgen, want misschien zijn ze over 2 jaar niet meer nodig.
Zelfde met onderwijs waar leraren ook heel lastig een baan konden krijgen, als je dan opeens tekort hebt loop je wel 4 jaar achter.

[geekeep]

Shadowhawk00 schreef op zondag 11 december 2022 @ 21:01:
[...]


Omdat de tekorten eigenlijk niet het probleem zijn van de mensen die het beleid maken. Overigens zijn veel wachtlijsten in de zorg veroorzaakt door verzekeraars. Die kopen X behandelingen in per jaar zijn die X op tja dan mag jij wachten. Zorgverleners moeten dat gewoon meer duidelijk maken aan de patienten.

Normaal gesproken werkt marktwerking voor gebrek aan arbeidskrachten, als je de mensen niet kan inhuren dan betaal je meer en krijg je wel de juiste mensen. Er is lang een probleem geweest met geen vaste contracten en onzekere toekomst dus dan kiezen mensen het vak niet. Ik ken mensen die 6jaar geleden in de zorg geen vast contract konden krijgen, want misschien zijn ze over 2 jaar niet meer nodig.
Zelfde met onderwijs waar leraren ook heel lastig een baan konden krijgen, als je dan opeens tekort hebt loop je wel 4 jaar achter.

Voorbeelden van "x behandelingen per jaar inkopen" en "geen vast contract krijgen" zijn precies symptomen van die "marktwerking" die je de lucht in prijst. Zonder overheidsbemoeienis had iedereen een tijdelijk nulurencontract gehad, want dat is lekker makkelijk plannen. Zonder overheidsbemoeienis was ons basispakket aan zorg compleet uitgehold, want dat is het goedkoopste.

Marktwerking is een sprookje dat bedrijven ons voorhouden, terwijl er slechts enkelen (de C-titels) beter van worden. Als marktwerking écht bestond dan zou een nutteloze manager nu een krantenwijk doen en een loodgieter/elektricien/installateur/zorgverlener/etc een salaris van €80 p/u krijgen (in loondienst).

[Shadowhawk00]

geekeep schreef op zondag 11 december 2022 @ 21:21:
[...]

Voorbeelden van "x behandelingen per jaar inkopen" en "geen vast contract krijgen" zijn precies symptomen van die "marktwerking" die je de lucht in prijst. Zonder overheidsbemoeienis had iedereen een tijdelijk nulurencontract gehad, want dat is lekker makkelijk plannen. Zonder overheidsbemoeienis was ons basispakket aan zorg compleet uitgehold, want dat is het goedkoopste.

Het probleem is dat het juist geen marktwerking is, als jij de optie hebt je te verzekeren en de verzekeraar moet duidelijk zijn hierover kies jij een andere verzekeraar. Maar omdat jij moet verzekeren en de verzekeraars onderling afspraken hierover maken die jou niet verteld worden heb je geen eerlijke markt.

Marktwerking werkt prima waar de consument zelf een geinformeerde keuze kan maken. In de zorg werkt het helemaal niet want je hebt geen vrije keuze en je krijgt maar halve informatie.

Op de arbeidsmarkt is er wel vrije keuze en werkt het vaak best prima. Tijdelijk 0 uren contract? Die mogen gewoon maar toch zie je dat niet echt in bijvoorbeeld de ICT, vreemd want waarom zou een bedrijf je dat niet geven? Misschien omdat ze dan niemand krijgen. Dat soort contracten geven bedrijven als ze genoeg mensen kunnen vinden, als er schaarste is worden de voorwaarden voor de mensen gewoon beter.

[psychodude]

geekeep schreef op zondag 11 december 2022 @ 20:27:
Huishoudens met tweeverdieners hadden weinig invloed op huizenprijzen gehad als ze het gewoon bij een bescheiden percentage hadden gehouden i.p.v. nu opeens volle bak laten meetellen. Maar hey, die huizen- en banenmarkt moet blijven draaien hè. Als er vanuit de politiek in de komende twee jaar geen uitzicht geboden gaat worden voor jongeren en betaalbare huisvesting verwacht ik een nieuwe krakersbeweging. Want geld is er genoeg, het gaat alleen de verkeerde kant op.

Tsja, er heeft nu eenmaal gewoon een flinke verschuiving plaatsgevonden in het modale inkomen van een huishouden.

Voorheen was het modale verzamelinkomen circa het modale inkomen van een enkelverdiener. Was je een tweeverdieners huishouden, dan had je het goed. Maar, daar stond dus tegenover dat je minder tijd met de kinderen kon doorbrengen, minder tijd voor het huishouden en onderhoud binnen en rondom het huis had, etc. Maar tegelijkertijd, kon je je dus vaak ook goed veroorloven om veel hiervan te laten doen.

Anno 2022, is tweeverdiener zijn de standaard. Verdien je dus beiden modaal, dan heb je dus nagenoeg gewoon een modaal inkomen als huishouden. Je hebt dus nog steeds de nadelen zoals deze zo'n 30 - 40 jaar geleden golden, minder tijd voor de kinderen, minder tijd voor het huis, etc. Maar niet meer die financiële voorsprong om dit te ondervangen.

En we volgen hierin gewoon de trend zoals deze binnen de VS ook al te zien was. Veel mensen met een beneden tot circa modaal inkomen, zelfs als tweeverdiener, redden het niet meer. De oplossing? Een tweede baan. En in de toekomst? Ach, de VS laat het voor wat dat betreft ook al zien, een derde baan, vierde baan. Gewoon 80 - 90 uur in de week gaan werken wil je binnen of rondom de grote stad blijven wonen. Moet je er maar voor over hebben.

We zien dit terug in niet enkel de huizenmarkt, maar ook gewoon in de kosten van levensstandaard daarbuiten. En de vraag is natuurlijk, hoe ver wil je als maatschappij hierin mee blijven gaan?

Maatschappelijk gezien lijkt er in ieder geval onder een deel van de jongere generatie een kentering te ontstaan. Minder werken, zelfs laagdrempelig het land verlaten en kiezen voor een meer ingetogen, maar meer betaalbaar bestaan elders. Maar dit gaat natuurlijk lang niet voor iedereen op. Het deel dat blijft, blijft veelal deze ratrace aanjagen.

[Conrado]

chrisborst schreef op zondag 11 december 2022 @ 14:46:
Dus er zijn eigenlijk maar 2 lange termijns oplossingen, 1) meer huizen bouwen want de vraag is er. 2) de maximale hypotheek geleidelijk omlaag brengen. Echter zal de jaren duren voordat de balans weer gevonden wordt.

Met 1) ben ik het direct roerend eens. We hebben een duidelijke woningbouw achterstand, en met de actuele bevolkingsgroei houden we met de huidige plannen - om over het werkelijke volume maar te zwijgen - de groei niet eens bij.
De 2) gaat m.i. niet werken omdat je daarmee de groep starters het hardste pakt, die hebben immers de meeste hypotheek nodig.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op zondag 11 december 2022 @ 22:10:
[...]
Marktwerking werkt prima waar de consument zelf een geinformeerde keuze kan maken. In de zorg werkt het helemaal niet want je hebt geen vrije keuze en je krijgt maar halve informatie.

Marktwerking werkt alleen prima in takken waar alternatieven zijn en waar het acceptabel is dat voor een groep mensen de dienst of het product onbereikbaar is. Daar is bij de woningmarkt geen sprake van, tenzij je het acceptabel zou vinden dat een groep mensen geen woning kan krijgen.

Voor de koopwoningen zou je, afhankelijk van je voorkeur, nog wel de vrije markt zijn werk kunnen laten doen, mits er voldoende huurwoningen beschikbaar zijn. In dat geval kun je het acceptabel vinden dat voor een groep mensen en koopwoning onbereikbaar is.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op maandag 12 december 2022 @ 06:23:
Marktwerking werkt alleen prima in takken waar alternatieven zijn en waar het acceptabel is dat voor een groep mensen de dienst of het product onbereikbaar is. Daar is bij de woningmarkt geen sprake van, tenzij je het acceptabel zou vinden dat een groep mensen geen woning kan krijgen.

Eens, iedereen zou een minimaal bruikbare woning moeten kunnen huren of kopen. Dus gewoon klein appartementje met basis keuken, douche, wc. En dat moet gewoon tegen een betaalbare prijs te huren zijn en/of te kopen.

Voor de koopwoningen zou je, afhankelijk van je voorkeur, nog wel de vrije markt zijn werk kunnen laten doen, mits er voldoende huurwoningen beschikbaar zijn. In dat geval kun je het acceptabel vinden dat voor een groep mensen en koopwoning onbereikbaar is.

Je moet hier wel mee gaan uitkijken dat je niet een situatie creeert waar mensen gesubsidieerd een huurwoning kunnen huren terwijl ze ruim voldoende inkomen hebben om deze ook aan de marktprijs te huren of te kopen. Voor huurwoningen kan er best een deel vrije markt zijn, luxe woningen worden ook verhuurd.

Het systeem wat nederland heeft is eigenlijk best goed hiervoor, alleen hebben ze verzaakt om te investeren in de sociale huurmarkt en tegelijk de koopmarkt het lastig gemaakt om te bouwen. En bewust de grenzen open gezet voor heel veel mensen zodat de vraag ook nog eens enorm is toegenomen.

[ANdrode]

Conrado schreef op zondag 11 december 2022 @ 23:27:
[...]
De 2) gaat m.i. niet werken omdat je daarmee de groep starters het hardste pakt, die hebben immers de meeste hypotheek nodig.

Je raakt de starters juist met veel leenruimte.
Hoge prijzen => starters betalen het uit-cashen van de oudere generatie
20k starterslening => alle starters kunnen 20k meer bieden.

Je ziet het nu door de hogere rente: De leenruimte krimpt en de prijzen dalen vrijwel direct.

[Sineplex]

Rubbergrover1 schreef op maandag 12 december 2022 @ 06:23:
[...]

Marktwerking werkt alleen prima in takken waar alternatieven zijn en waar het acceptabel is dat voor een groep mensen de dienst of het product onbereikbaar is. Daar is bij de woningmarkt geen sprake van, tenzij je het acceptabel zou vinden dat een groep mensen geen woning kan krijgen.

Voor de koopwoningen zou je, afhankelijk van je voorkeur, nog wel de vrije markt zijn werk kunnen laten doen, mits er voldoende huurwoningen beschikbaar zijn. In dat geval kun je het acceptabel vinden dat voor een groep mensen en koopwoning onbereikbaar is.

De discussie wordt ook regelmatig gevoerd in Duitsland, kijk naar Berlijn waar 85% van de bevolking in huurwoningen zit. Voornaamste redenen dat het daar onmogelijk is om een woning te kopen? Geen rentreaftrek van de belastinggrondslag, een hoge real estate transfer tax & een minimum eigen vermogen dat dikwijls ingebracht moet worden.

Nederland heeft binnen de EU een relatief hoog percentage "home ownership", mede doordat het bepaalde policies heeft die het bezit van een eigen woning stimuleert. Er heerst op dit forum een gezond optimisme om de woningmarkt te reguleren, maar ik ben vrij skeptisch over het vermogen van de overheid om zaken effectief aan te pakken en te veranderen zonder steun van developers en andere partijen. De overheid heeft simpelweg niet de resources en de expertise. Ik denk dat het aanbieden van betaalbare koopwoningen voor starters voltooid verleden tijd is, ongeacht wat ik of anderen daarvan vinden. Het vermogen van politici om zaken te veranderen wordt gewoon schromelijk overschat.

[Conrado]

ANdrode schreef op maandag 12 december 2022 @ 11:14:
Je ziet het nu door de hogere rente: De leenruimte krimpt en de prijzen dalen vrijwel direct.

Hoge rente heeft een ander effect; de leenruimte wordt wat beperkt, maar de maandlasten lopen hard op. Ik zie de prijzen ook nog niet echt dalen, hooguit aftoppen.

[Shadowhawk00]

Sineplex schreef op maandag 12 december 2022 @ 11:20:
[...]


De discussie wordt ook regelmatig gevoerd in Duitsland, kijk naar Berlijn waar 85% van de bevolking in huurwoningen zit. Voornaamste redenen dat het daar onmogelijk is om een woning te kopen? Geen rentreaftrek van de belastinggrondslag, een hoge real estate transfer tax & een minimum eigen vermogen dat dikwijls ingebracht moet worden.

Nederland heeft binnen de EU een relatief hoog percentage "home ownership", mede doordat het bepaalde policies heeft die het bezit van een eigen woning stimuleert. Er heerst op dit forum een gezond optimisme om de woningmarkt te reguleren, maar ik ben vrij skeptisch over het vermogen van de overheid om zaken effectief aan te pakken en te veranderen zonder steun van developers en andere partijen. De overheid heeft simpelweg niet de resources en de expertise. Ik denk dat het aanbieden van betaalbare koopwoningen voor starters voltooid verleden tijd is, ongeacht wat ik of anderen daarvan vinden. Het vermogen van politici om zaken te veranderen wordt gewoon schromelijk overschat.

Hangt wel redelijk af van je definitie van betaalbaar natuurlijk. Wat verdient een starter en wat kan deze kopen? En bedoelen we stelletjes of singles?. Zoals eerder al vermeld zag ik een nieuw project met woningen vanaf 240k en ik zie op funda ook woningen van 270k staan. Dat is voor stelletjes best te doen. En die nieuwbouw woningen waren 90M2 woon oppervlak dus dan zit je niet eens zo heel slecht.

[redwing]

Sineplex schreef op maandag 12 december 2022 @ 11:20:
[...]


De discussie wordt ook regelmatig gevoerd in Duitsland, kijk naar Berlijn waar 85% van de bevolking in huurwoningen zit. Voornaamste redenen dat het daar onmogelijk is om een woning te kopen? Geen rentreaftrek van de belastinggrondslag, een hoge real estate transfer tax & een minimum eigen vermogen dat dikwijls ingebracht moet worden.

Nederland heeft binnen de EU een relatief hoog percentage "home ownership", mede doordat het bepaalde policies heeft die het bezit van een eigen woning stimuleert. Er heerst op dit forum een gezond optimisme om de woningmarkt te reguleren, maar ik ben vrij skeptisch over het vermogen van de overheid om zaken effectief aan te pakken en te veranderen zonder steun van developers en andere partijen. De overheid heeft simpelweg niet de resources en de expertise. Ik denk dat het aanbieden van betaalbare koopwoningen voor starters voltooid verleden tijd is, ongeacht wat ik of anderen daarvan vinden. Het vermogen van politici om zaken te veranderen wordt gewoon schromelijk overschat.

Het vermogen om te veranderen wordt niet zo zeer overschat, maar wel de wil van politici om echt iets te veranderen. In principe kunnen ze heel veel dingen aanpakken, maar in de praktijk zie je dat ze vooral beslissingen nemen die goed zijn voor de bedrijven/banken. Je ziet het aan iedere keer weer de leenruimte te verruimen, de jubelton etc, het enige wat het doet is de prijzen opdrijven zonder het probleem op te lossen. En prijzen opdrijven is leuk voor de banken/bedrijven, maar juist slecht voor de partikulier.

[ANdrode]

Conrado schreef op maandag 12 december 2022 @ 11:26:
[...]

Hoge rente heeft een ander effect; de leenruimte wordt wat beperkt, maar de maandlasten lopen hard op. Ik zie de prijzen ook nog niet echt dalen, hooguit aftoppen.

Als ik nu een berekening doe zie ik twee effecten:

• Maximale leenruimte is fors gedaald
• Zowel netto als bruto maandlasten zijn fors gestegen

Ik kan gewoon minder voor een huis betalen nu. En ik wil de maximale leenruimte nu ook niet meer gebruiken. Hierdoor las je ook dat de prijzen in een kwartaal 5% gedaald waren

[lama83]

spijkerhoofd schreef op zondag 11 december 2022 @ 20:38:
[...]

Of erger, jongeren zullen, al dan niet tijdelijk, het land verlaten! Wellicht heeft ieder land wel iets, maar als je jong bent kan een ander land ontdekken een alternatief zijn als je thuisland je weinig kansen geeft. En met de forse personeelstekorten nu en in de toekomst kan een drainage van jong nieuw arbeidskrachten. Als we geen pespectief gaan bieden aan jonge mensen met betaalbare huur in het begin van iemands carriere zullen ze niet blijven of zullen ze parttime blijven werken, want er is geen beloning in het vooruitzicht is, waarom dan nog je best blijven doen in de grote mensen wereld? Waarom niet lang leven de lollen want je leeft maar een keer...

Daar zit wat in; van (vrije) tijd kan je eigenlijk nooit genoeg hebben; vraag het maar aan mensen die op sterven liggen.

Ik hoorde toevallig gisteren een podcast; daar werd o.a. hét woord voor 2023 'emigreren' genoemd vanwege alle lastenverzwaringen en toenemende belastingen.

Sineplex schreef op maandag 12 december 2022 @ 11:20:
Het vermogen van politici om zaken te veranderen wordt gewoon schromelijk overschat.

Zo'n zelfde strekking heeft Lex Hoogduin ook m.b.t. de politiek. De essentie is "ze doen hun best" maar in de praktijk hebben ze beperkte invloed want bepaalde factoren reageren steeds weer anders of er popt ineens een andere factor op.

[ Voor 22% gewijzigd door lama83 op 12-12-2022 11:35 ]

[psychodude]

Shadowhawk00 schreef op maandag 12 december 2022 @ 10:42:
[...]

Eens, iedereen zou een minimaal bruikbare woning moeten kunnen huren of kopen. Dus gewoon klein appartementje met basis keuken, douche, wc. En dat moet gewoon tegen een betaalbare prijs te huren zijn en/of te kopen.


[...]

Je moet hier wel mee gaan uitkijken dat je niet een situatie creeert waar mensen gesubsidieerd een huurwoning kunnen huren terwijl ze ruim voldoende inkomen hebben om deze ook aan de marktprijs te huren of te kopen. Voor huurwoningen kan er best een deel vrije markt zijn, luxe woningen worden ook verhuurd.

Het systeem wat nederland heeft is eigenlijk best goed hiervoor, alleen hebben ze verzaakt om te investeren in de sociale huurmarkt en tegelijk de koopmarkt het lastig gemaakt om te bouwen. En bewust de grenzen open gezet voor heel veel mensen zodat de vraag ook nog eens enorm is toegenomen.

Dit is natuurlijk niet enkel en alleen iets van Nederland. Maar een Europees breed probleem.

In belangrijke mate wordt dit overigens niet eens zozeer veroorzaakt door toegenomen vraag per se, maar hoofdzakelijk gewoonweg een slecht nationaal sturende hand in wat waar mag qua werkgelegenheid.

De woningmarkt zou je moeten laten volgen op basis van vraag en aanbod op lokaal niveau. Dat is prima. Maar vergunningen voor bedrijven zou veel meer vanuit de nationale overheid gereguleerd moeten worden. Dan kun je er namelijk veel meer op aansturen dat bedrijven zich niet enkel in clusters binnen of in nabijheid van de randstad vestigen. Op die manier kun je beter aansturen op werkgelegenheid buiten de randstad, en daarmee de bevolking veel beter over het land verdelen.

Op dit moment maken we tenslotte van maar een bijzonder klein deel van het land echt goed gebruik.

Nu is er natuurlijk ook wat voor te zeggen om dit te accepteren, en de rest zoveel mogelijk aan de natuur te laten behouden. Maar in dat geval, en ik heb dit al eerder gezegd, moeten we stoppen met de bouw van huizen in het westen. Huizen zijn weinig efficiënt. Het aantal personen dat je per vierkante meter kwijt kunt is bedroevend laag. Op de plaats van circa 6 huizen, waar je in de vorm van 4 gezinnen 24 mensen kwijt kunt, had je ook een woontoren met circa 250 appartementen voor zo'n 1000 mensen kwijt gekund.

Het is in tijden van woning schaarste dan simpelweg niet langer te verdedigen om gehele wijken van huizen te blijven bouwen, waarvoor niet alleen meer natuur lokaal moet verdwijnen, maar nota bene ook op termijn enkel en alleen resulteert in het verder uitdijen van een stad tot de uiteindelijke proporties zoals we deze ook binnen bijvoorbeeld de VS kennen waar je eindeloze vlaktes aan suburbs hebt, zoals bijvoorbeeld Long Island New York; waar je eigenlijk vanaf East Hampton tegenwoordig al een aaneengesloten traject van buitenwijken kent over een afstand van 170 km tot Manhattan.

Conrado schreef op zondag 11 december 2022 @ 23:27:
De 2) gaat m.i. niet werken omdat je daarmee de groep starters het hardste pakt, die hebben immers de meeste hypotheek nodig.

Dit is natuurlijk niet helemaal waar. Want indien de starters het niet kunnen betalen, dan kunnen de mensen die hun huis willen verkopen er natuurlijk ook minder makkelijk vanaf en moet men uiteindelijk wel gaan zakken. De markt is tenslotte in zekere zin afhankelijk van de starters. Want ook indien je zelf wilt verhuizen naar een ruimere woning, moet je toch nog altijd je eigen woning waar je gestart bent, kwijt aan een volgende generatie.

Dus door te limiteren wat men kan lenen, en hierop geen grote toelages meer te laten bestaan, druk je over de gehele linie van starters het besteedbare vermogen voor deze bestemming. En dwing je eigenlijk af dat de woningmarkt over de gehele linie in prijs gaat zakken.

Sineplex schreef op maandag 12 december 2022 @ 11:20:
De discussie wordt ook regelmatig gevoerd in Duitsland, kijk naar Berlijn waar 85% van de bevolking in huurwoningen zit. Voornaamste redenen dat het daar onmogelijk is om een woning te kopen? Geen rentreaftrek van de belastinggrondslag, een hoge real estate transfer tax & een minimum eigen vermogen dat dikwijls ingebracht moet worden.

Een stad als Berlijn is juist het voorbeeld waarvoor regulering noodzakelijk is. In Berlijn is het eigenlijk al te ver heen. De prijzen zijn dusdanig exorbitant hoog dat je al snel afhankelijk bent van anderen als starter. Alleen een woning betrekken, is nagenoeg onbetaalbaar. Ook huur. Je concurrentie is namelijk niet een tweeverdiener. Nee, je concurrentie is een Wohngemeinschaft. Ook dit is gewoonweg een wisselwerking geworden tussen een oplopend bedrag dat men maar is gaan betalen voor leefruimte omdat er gaan max in bestond. En daarmee wonen dus simpelweg, als individu, eigenlijk onbetaalbaar is geworden.

Als land zou je dan ook eigenlijk gewoon tot strikte regulering moeten komen over wat een acceptabel maandelijkse huur is en wat voor leef standaard daar voor tegenover moet staan. En indien dit commercieel niet interessant is, hier dus als staat zelf in moeten voorzien.

Persoonlijk zou ik zeggen te denken aan 25 m2 per persoon, energielabel C op dit moment, tegenover een maximale woonquote van 33% van een modaal besteedbaar inkomen. Daarmee moeten we af van particuliere huren van ruim meer dan 1000 euro. Het niet kunnen kopen is dan tenslotte ook al direct iets minder relevant, want de voornaamste reden van kopen is nu tenslotte toch al snel dat je vaak een aanzienlijk deel van je inkomen ziet verdampen aan huur. Terwijl een dak boven je hoofd hebben in zekere zin toch een basisrecht zou moeten zijn. Niet enkel en alleen voor de minima waar nu reeds sociale huur voor bestaat, maar ook daarbuiten, waar de woonlasten afgelopen jaren explosief voor zijn gestegen.

Sure, beleggen in woonruimten wordt daarmee minder interessant. Maar vind ik persoonlijk ook van weinig betekenis. Woonrecht van anderen zou überhaupt geen verdienmodel moeten zijn. En er is dan natuurlijk altijd nog de koopmarkt voor mensen die per se echt iets unieks hebben en voor wie het eigen bezit van dusdanig meerwaarde is dat zij deze stap willen maken.

[HEY_DUDE]

Het is vrij eenvoudig starters een betere positie te geven. Overdrachtsbelasting voor die groep op nul zetten (zoals nu). Voor doorstromers op 10% of meer, die financieren dat maar uit hun overwaarde. Of de hypotheekrente aftrek voor doorstromers fors beperken. Heb je geen overwaarde dan kun je altijd nog huren bij verhuizing voor werk etc.

Er is gewoon nul, nul politieke wil of ambitie om dit op te lossen.

Voldoende bouwen in de Nederlandse situatie is een sprookje. Dr politiek gebruikt het voortdurend oals afleiding dat er wel aan een oplossing gewerkt wordt.

[Conrado]

psychodude schreef op maandag 12 december 2022 @ 11:43:
Dit is natuurlijk niet helemaal waar. Want indien de starters het niet kunnen betalen, dan kunnen de mensen die hun huis willen verkopen er natuurlijk ook minder makkelijk vanaf en moet men uiteindelijk wel gaan zakken. De markt is tenslotte in zekere zin afhankelijk van de starters.
....
En dwing je eigenlijk af dat de woningmarkt over de gehele linie in prijs gaat zakken.

Je hebt gelijk dat de markt (ook) afhankelijk is van starters. Echter met een limiet hef je de schaarste niet op, en blijft de druk hoog. Zolang er genoeg starters zijn, gaan degene met eigen middelen dan voor. Tenzij je de limiet zo stringent maakt dat de markt 'op slot' gaat.
....
Je kunt ook moeilijk dwingen, hooguit de belastingvoordelen beperken. En tja, die worden al beperkt.

[Conrado]

HEY_DUDE schreef op maandag 12 december 2022 @ 12:25:
Voor doorstromers op 10% of meer, die financieren dat maar uit hun overwaarde. Of de hypotheekrente aftrek voor doorstromers fors beperken.

Dan hoef je starters ook geen voordeel meer te geven want dan gaat de markt sowieso op slot

[HEY_DUDE]

Conrado schreef op maandag 12 december 2022 @ 12:31:
[...]

Dan hoef je starters ook geen voordeel meer te geven want dan gaat de markt sowieso op slot

De gemiddelde overwaarde van een huis is iets van 175k. Er is ruim voldoende financiële draagkracht bij huizenbezitters om dit te betalen. In de zero’s was de overdrachtsbelasting 6% en hadden we ook een gigantische huizenbubbel.

Claimen dat de markt dan sowieso op slot gaat geloof ik niet in. Past meer bij het politieke excuus om de problemen niet aan te pakken.

Redenen voor doorstromen zijn vaak verhuizen om werk, samenwonen of gezinsuitbreiding. Daarvoor zijn mensen prima bereid kosten te maken.

[Shadowhawk00]

HEY_DUDE schreef op maandag 12 december 2022 @ 12:25:
Het is vrij eenvoudig starters een betere positie te geven. Overdrachtsbelasting voor die groep op nul zetten (zoals nu). Voor doorstromers op 10% of meer, die financieren dat maar uit hun overwaarde. Of de hypotheekrente aftrek voor doorstromers fors beperken. Heb je geen overwaarde dan kun je altijd nog huren bij verhuizing voor werk etc.

Er is gewoon nul, nul politieke wil of ambitie om dit op te lossen.

Voldoende bouwen in de Nederlandse situatie is een sprookje. Dr politiek gebruikt het voortdurend oals afleiding dat er wel aan een oplossing gewerkt wordt.

Maakt het voor starters niet beter, dan gaan ze namelijk die 10% gewoon meer bieden om de woning te krijgen. En inderdaad als doorstromers die 10% moeten betalen dan blijven ze wel gewoon zitten dan kunnen starters helemaal nergens meer heen.

Het geeft geen enkel nut om de groep die eerder gekocht heeft te gaan bestraffen met allemaal belasting regeltjes alleen omdat ze niet hetzelfde nadeel hebben. Je kan beter de energie steken in een oplossing die starters helpt niet een die huizenbezitters het leven zuur maakt.
Zelfde als investeren in vastgoed niet rendabel meer is gaan bedrijven dat dus niet meer doen. Aangezien een groot deel van het huur aanbod en ook van de koopwoning is begonnen als investering in vastgoed door verzekeraars los je eigenlijk niets op maar maak je het alleen maar erger. Als er tekorten zijn wil je juist dat mensen in die markt stappen om de tekorten op te lossen.

[xiangpo]

Shadowhawk00 schreef op maandag 12 december 2022 @ 12:52:
[...]


Maakt het voor starters niet beter, dan gaan ze namelijk die 10% gewoon meer bieden om de woning te krijgen. En inderdaad als doorstromers die 10% moeten betalen dan blijven ze wel gewoon zitten dan kunnen starters helemaal nergens meer heen.

Het geeft geen enkel nut om de groep die eerder gekocht heeft te gaan bestraffen met allemaal belasting regeltjes alleen omdat ze niet hetzelfde nadeel hebben. Je kan beter de energie steken in een oplossing die starters helpt niet een die huizenbezitters het leven zuur maakt.

Die oplossing waar je het over hebt, zoals het bouwen van meer huizen, kan natuurlijk wel mooi gefinancieerd worden uit de opbrengsten van die 10%. Dus de starter heeft een betere positie dan voor invoering omdat hij 0 in plaats van 10% belasting betaald. Daarnaast kan het geld uit de 10% gebruikt worden voor woningbouw te stimuleren.

[HEY_DUDE]

Shadowhawk00 schreef op maandag 12 december 2022 @ 12:52:
[...]


Maakt het voor starters niet beter, dan gaan ze namelijk die 10% gewoon meer bieden om de woning te krijgen. En inderdaad als doorstromers die 10% moeten betalen dan blijven ze wel gewoon zitten dan kunnen starters helemaal nergens meer heen

En alle dure villa’s blijven leegstaan die wil niemand meer hebben? Ergo dit geeft een neerwaartse prijsdruk aan de bovenzijde. Dat mensen blijven zitten omdat ze weigeren een deel van hun overwaarde aan de belasting te geven, ik geloof er niet in.

Het geeft geen enkel nut om de groep die eerder gekocht heeft te gaan bestraffen met allemaal belasting regeltjes alleen omdat ze niet hetzelfde nadeel hebben. Je kan beter de energie steken in een oplossing die starters helpt niet een die huizenbezitters het leven zuur maakt.
Zelfde als investeren in vastgoed niet rendabel meer is gaan bedrijven dat dus niet meer doen. Aangezien een groot deel van het huur aanbod en ook van de koopwoning is begonnen als investering in vastgoed door verzekeraars los je eigenlijk niets op maar maak je het alleen maar erger. Als er tekorten zijn wil je juist dat mensen in die markt stappen om de tekorten op te lossen.

Zolang er schaarste is kun je alleen maar maatregelen nemen om groepen te bevoordelen en te benadelen. Als je deze ongelijkheid wil opheffen; nogmaals die politieke wil is er niet.

Starters meer bevoordelen werkt ook niet omdat dat de prijs opdrijft en daarmee het probleem ook niet opgelost wordt. Benadelen drukt de prijs en heeft daarom meer kans om iets aan het probleem te doen.

[Shadowhawk00]

HEY_DUDE schreef op maandag 12 december 2022 @ 13:05:
[...]


En alle dure villa’s blijven leegstaan die wil niemand meer hebben? Ergo dit geeft een neerwaartse prijsdruk aan de bovenzijde. Dat mensen blijven zitten omdat ze weigeren een deel van hun overwaarde aan de belasting te geven, ik geloof er niet in.

Ouderen die nu groot wonen gaan nu al bijna niet kleiner wonen want dan moeten ze verhuizen, lastig, gedoe, koste geld, verandering van omgeving. En jij wilt aan die bezwaren ook nog eens een extra belastingheffing toevoegen.

De overheid kan zich beter inzetten om makkelijkere regelgeving te creëren voor woningbouw zodat ze niet eerst 3 jaar bezig zijn met vergunningen krijgen.

HEY_DUDE schreef op maandag 12 december 2022 @ 13:05:

Zolang er schaarste is kun je alleen maar maatregelen nemen om groepen te bevoordelen en te benadelen. Als je deze ongelijkheid wil opheffen; nogmaals die politieke wil is er niet.

Starters meer bevoordelen werkt ook niet omdat dat de prijs opdrijft en daarmee het probleem ook niet opgelost wordt. Benadelen drukt de prijs en heeft daarom meer kans om iets aan het probleem te doen.

Zolang er schaarste is moet je zorgen dat je die schaarste oplost, anders lost de markt het voor je op door de prijzen zo ver op te hogen tot vraag en aanbod weer in balans zijn.

Benadelen zal de prijs weinig beinvloeden, doorstromers kunnen minder kopen maar die zitten in een ander segment dan starters. En bovendien krijgen we dan weer van die regels tot 30jaar. Leuk en dan ben je wat later met relatie en dan mag je ineens wel de volle mep betalen want je bent 31.

[ Voor 39% gewijzigd door Shadowhawk00 op 12-12-2022 13:12 ]

[HEY_DUDE]

Shadowhawk00 schreef op maandag 12 december 2022 @ 13:10:
[...]


Ouderen die nu groot wonen gaan nu al bijna niet kleiner wonen want dan moeten ze verhuizen, lastig, gedoe, koste geld, verandering van omgeving. En jij wilt aan die bezwaren ook nog eens een extra belastingheffing toevoegen.
.

Laat die oudere dan vooral in een villa zitten en niet verkassen naar naar een starterswoning!

[HEY_DUDE]

Shadowhawk00 schreef op maandag 12 december 2022 @ 13:10:
[...]

Zolang er schaarste is moet je zorgen dat je die schaarste oplost, anders lost de markt het voor je op door de prijzen zo ver op te hogen tot vraag en aanbod weer in balans zijn.

Benadelen zal de prijs weinig beinvloeden, doorstromers kunnen minder kopen maar die zitten in een ander segment dan starters. En bovendien krijgen we dan weer van die regels tot 30jaar. Leuk en dan ben je wat later met relatie en dan mag je ineens wel de volle mep betalen want je bent 31.

In jouw posts komen alle argumenten voorbij om het probleem niet op te lossen. Welke de politiek ook altijd hanteert. Ik ben wat cynisch maar zie geen mogelijkheden om in Nederland de huizenbouw fors uit te breiden. De bevolking blijft harder groeien dan alle scenario”s van het CPB. Verwijzen naar huizenbouw als oplossing zie ik als onhaalbaar komende decennia. Dat is niet op voldoende schaal te realiseren.

In de huidige markt is de starter absoluut de klos. Er is totaal geen politieke ambitie om er wat aan te doen ten nadele van de (meestal riant voorzien van overwaarde) huizenbezitter. Want je mag ze niet straffen, huizenmarkt op slot, meer bouwen is de oplossing dit is geen echte oplossing. En nog wat van dat soort stokpaardjes. Ergo er gaat niet veel veranderen.

Nou ja als huizenbezitter / doorstromer geniet ik alle voordelen. De starters kunnen politiek geen vuist maken en zijn met te weinig en te divers. Hinten op iets doen aan hypotheekrente aftrek is al politieke zelfmoord in dit land. Ik zie deze tweedeling alleen maar toenemen.

[Shadowhawk00]

HEY_DUDE schreef op maandag 12 december 2022 @ 13:25:
In jouw posts komen alle argumenten voorbij om het probleem niet op te lossen. Welke de politiek ook altijd hanteert. Ik ben wat cynisch maar zie geen mogelijkheden om in Nederland de huizenbouw fors uit te breiden. De bevolking blijft harder groeien dan alle scenario”s van het CPB. Verwijzen naar huizenbouw als oplossing zie ik als onhaalbaar komende decennia. Dat is niet op voldoende schaal te realiseren.

De oplossing is om meer te bouwen en minder bevolkingsgroei. Voor beide is geen politieke wil waardoor het niet uitgevoerd gaat worden maar nederland is uiteindelijk gewoon een keer vol.
Niet meer bouwen zorgt voor nog grotere problemen, als je niet in iets wilt investeren dan gaat het achteruit. Net zoals de overheid jaren lang niet heeft willen investeren in de zorg en onderwijs en nu hebben we tekorten.

Meer belasting heffen lost het probleem niet op. De verdeling van het geld in nederland is veel beter dan die in omringende europese landen waar mensen vaak huren en het geld dus maar bij een klaar bedrijven zit. Hier zit het geld voornamelijk bij de huishoudens zelf.

Dingen als HRA afschaffen maakt het alleen maar duurder, de HRA is de afgelopen jaren afgebouwd dus volgens de theorie zouden huizen nu goedkoper moeten zijn dan 5 jaar geleden. We heffen immers meer belasting over huizen. Maar toch zijn huizen duurder geworden.
Dus laten we gewoon de belasting nog hoger maken want dan worden huizen vast goedkoper want ondanks dat praktijk bewezen heeft dat het niet werkt gaan we het gewoon nog eens proberen.
Dat is niet het probleem oplossen, dat is gewoon nieuwe problemen maken.

[ Voor 6% gewijzigd door Shadowhawk00 op 12-12-2022 13:40 ]

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 12 december 2022 @ 13:38:
[...]
De oplossing is om meer te bouwen en minder bevolkingsgroei. Voor beide is geen politieke wil waardoor het niet uitgevoerd gaat worden maar nederland is uiteindelijk gewoon een keer vol.
Niet meer bouwen zorgt voor nog grotere problemen, als je niet in iets wilt investeren dan gaat het achteruit.

Je hoeft niet per se meer te bouwen, je kunt ook anders bouwen. Dat biedt op veel plekken veel meer mogelijkheden dan op de zelfde manier door gaan met bouwen.

[Conrado]

HEY_DUDE schreef op maandag 12 december 2022 @ 12:49:
De gemiddelde overwaarde van een huis is iets van 175k. Er is ruim voldoende financiële draagkracht bij huizenbezitters om dit te betalen.

Wel ja, altijd makkelijk oordelen over de portemonnee van een ander

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op maandag 12 december 2022 @ 16:51:
Je hoeft niet per se meer te bouwen, je kunt ook anders bouwen. Dat biedt op veel plekken veel meer mogelijkheden dan op de zelfde manier door gaan met bouwen.

Is de huidige manier van bouwen dan remmend? Er moeten sowieso meer woon-eenheden komen, of dat eengezinswoningen met tuin moeten zijn is een tweede natuurlijk.

[HEY_DUDE]

Conrado schreef op maandag 12 december 2022 @ 17:39:
[...]

Wel ja, altijd makkelijk oordelen over de portemonnee van een ander

Sterkste schouders zwaarste lasten. Vind het gewoon bizar dat hier niet naar gekeken wordt. Bovenstaande zin is nog zo”n oneliner om elke kritiek op de huidige scheve situatie weg te wuiven.

[Conrado]

HEY_DUDE schreef op maandag 12 december 2022 @ 17:55:
Sterkste schouders zwaarste lasten. Vind het gewoon bizar dat hier niet naar gekeken wordt.

Jawel hoor
Echter, de politiek weegt dat anders omdat overwaarde niets met sterkste schouders te maken heeft. Zelfs aan het linker spectrum in de politiek vind je daar geen grote voorstanders van. Volt opperde het, en daar bleef het bij.

[spijkerhoofd]

HEY_DUDE schreef op maandag 12 december 2022 @ 17:55:
[...]


Sterkste schouders zwaarste lasten. Vind het gewoon bizar dat hier niet naar gekeken wordt. Bovenstaande zin is nog zo”n oneliner om elke kritiek op de huidige scheve situatie weg te wuiven.

Er is in het verleden veel naar gekeken, echter de sterkste schouders hebben ook de mogelijkheid om bij te zware belastinglast met hun sterke schouders te emigreren! Toen Hollande van Frankrijk de miljonairs tax invoerde kwam er een ware exodus van miljonairs naar het buitenland waar buurlanden van Frankrijk van geprofiteerd hebben.

Of zoals Thatcher ooit zei: “The problem with socialism is that you eventually run out of other people's money.”

[ANdrode]

Conrado schreef op maandag 12 december 2022 @ 18:32:
[...]

Jawel hoor
Echter, de politiek weegt dat anders omdat overwaarde niets met sterkste schouders te maken heeft. Zelfs aan het linker spectrum in de politiek vind je daar geen grote voorstanders van. Volt opperde het, en daar bleef het bij.

Iets dat evident een probleem aanpakt kan je als partij waar het meerendeel van het electoraat van de partij, of zelfs meerderheid van bezoekers van partijcongres door geraakt wordt gewoon niet noemen .

Afschaffen HRA, belasten eigen woning, kilometerheffing met spitsheffing zijn vanuit beleidsperspectief open deuren maar vrijwel onbespreekbaar.

spijkerhoofd schreef op maandag 12 december 2022 @ 18:42:
[...]

Er is in het verleden veel naar gekeken, echter de sterkste schouders hebben ook de mogelijkheid om bij te zware belastinglast met hun sterke schouders te emigreren! Toen Hollande van Frankrijk de miljonairs tax invoerde kwam er een ware exodus van miljonairs naar het buitenland waar buurlanden van Frankrijk van geprofiteerd hebben.

Laat ze gaan. Je zal wat extreem rijke inwoners die hier niet sterk geworteld zijn verliezen. Aan de andere kant zal een grote groep blijven.

"Waar je woont" verplaatsen is ingrijpender dan "waar je vermogen is".

Of zoals Thatcher ooit zei: “The problem with socialism is that you eventually run out of other people's money.”

Trickle down ftw! /s

[ Voor 33% gewijzigd door ANdrode op 12-12-2022 19:03 ]

[spijkerhoofd]

Conrado schreef op maandag 12 december 2022 @ 18:32:
[...]

Jawel hoor
Echter, de politiek weegt dat anders omdat overwaarde niets met sterkste schouders te maken heeft. Zelfs aan het linker spectrum in de politiek vind je daar geen grote voorstanders van. Volt opperde het, en daar bleef het bij.

Dat is niet zo gek want niemand kan er iets aan doen als de woningwaarde fors stijgt waardoor de overwaarde stijgt. Daarnaast, veel woningeigenaren zullen hun woning voor de helft aflossingsvrij maken zodat ze minder belasting betalen omdat de overwaarde fors minder is.

Laten we de renteaftrek afschaffen, maar geen belasting heffen op woning waar ze in wonen. Een woning hoort je geen kopzorgen te geven dus de eigen woning belasten voelt voor mij niet goed.

[Willy84]

Conrado schreef op maandag 12 december 2022 @ 11:26:
[...]

Hoge rente heeft een ander effect; de leenruimte wordt wat beperkt, maar de maandlasten lopen hard op. Ik zie de prijzen ook nog niet echt dalen, hooguit aftoppen.

Ik weet natuurlijk niet waar je woont/kijkt. Maar mijn observaties zijn dat vraagprijzen naar beneden worden bijgesteld. Vooral bij woningen boven de 500k. Ik zie dat diverse woningen die ‘geflipt’ zijn al 3 keer in prijs zijn verlaagd. Maar er komen weinig transacties tot stand. Bepaalde groep gaat snel mee met de realiteit en past de prijzen aan. Een (zo lijkt het) grotere groep blijft stug vasthouden aan een vraagprijs die bij 1,5% hypotheekrente al stevig te noemen was. Laat staan als hij boven de 4% staat.

Van de vorige crisis weten we dat mensen hun verkoopprijs niet willen of kunnen verlagen en liever 3 jaar of langer hun woning te koop laten staan of dan maar in de verhuur doen.

Als je als verkoper niet mee gaat in de nieuwe realiteit kan je ook betogen dat je woning feitelijk niet meer te koop staan (want niet realistisch geprijsd).

[spijkerhoofd]

ANdrode schreef op maandag 12 december 2022 @ 19:01:
[...]

Laat ze gaan. Je zal wat extreem rijke inwoners die hier niet sterk geworteld zijn verliezen. Aan de andere kant zal een grote groep blijven.

"Waar je woont" verplaatsen is ingrijpender dan "waar je vermogen is".

De sterkste schouders betalen al het meeste aan belasting dus waarom altijd meer vragen, het is zo links populistisch!

Ik vind dat we beter mensen moeten leren om niet altijd het handje van de overheid nodig hebben maar dat er van burgers verwachten dat ze zelf verantwoordelijkheid nemen over hun leven. De overheid hoeft niet overal over in te staan!

[spijkerhoofd]

Als we, terugkomend op de woningmarkt, ervoor zorgen dat er voor jongeren in het begin van hun carrière een sociale huurwoning klaar staat en dat ze na een paar jaar kunnen doorgroeien naar of als alleenstaande een appartement kunnen kopen of met zijn tweeën een eengezinswoning met tuintje kunnen kopen dan kun je een groot gedeelte van de problemen oplossen.

Dan hoeven we niet allerlei fratsen uithalen met het belasten van de eerste woning. De ideeen van Knot is een doekje om het bloeden want de velen huizenzoekers zullen niet makkelijker een woning kunnen kopen want er is gewoon te weinig aanbod.

[HEY_DUDE]

Conrado schreef op maandag 12 december 2022 @ 18:32:
[...]

Jawel hoor
Echter, de politiek weegt dat anders omdat overwaarde niets met sterkste schouders te maken heeft. Zelfs aan het linker spectrum in de politiek vind je daar geen grote voorstanders van. Volt opperde het, en daar bleef het bij.

Exact mijn originele punt. Het is niet ingewikkeld om wat te doen aan de positie van de starters, er is alleen een totaal gebrek aan politieke wil. En de politiek heeft natuurlijk een achterban met veel huiseigenaren.

[spijkerhoofd]

Willy84 schreef op maandag 12 december 2022 @ 19:27:
[...]

Ik weet natuurlijk niet waar je woont/kijkt. Maar mijn observaties zijn dat vraagprijzen naar beneden worden bijgesteld. Vooral bij woningen boven de 500k. Ik zie dat diverse woningen die ‘geflipt’ zijn al 3 keer in prijs zijn verlaagd. Maar er komen weinig transacties tot stand. Bepaalde groep gaat snel mee met de realiteit en past de prijzen aan. Een (zo lijkt het) grotere groep blijft stug vasthouden aan een vraagprijs die bij 1,5% hypotheekrente al stevig te noemen was. Laat staan als hij boven de 4% staat.

Van de vorige crisis weten we dat mensen hun verkoopprijs niet willen of kunnen verlagen en liever 3 jaar of langer hun woning te koop laten staan of dan maar in de verhuur doen.

Als je als verkoper niet mee gaat in de nieuwe realiteit kan je ook betogen dat je woning feitelijk niet meer te koop staan (want niet realistisch geprijsd).

Verschil met 2008 is dat woningen nu niet perse verkocht hoeven worden, er is een groot personeelstekort waardoor er geen sprake van een hoge werkloosheid komt, een groot gedeelte van de woningen worden bewoond door boomers die geen hypotheek er niet meer op hebben en gepensioneerd zijn. Dus gedwongen verkoop zal er niet bij zijn, dus het aanbod zal flink opdrogen waardoor de prijzen minder zal dalen. Meer bouwen is de enige oplossing om de prijzen naar beneden te brengen...

[HEY_DUDE]

spijkerhoofd schreef op maandag 12 december 2022 @ 19:34:
[...]

Ik vind dat we beter mensen moeten leren om niet altijd het handje van de overheid nodig hebben maar dat er van burgers verwachten dat ze zelf verantwoordelijkheid nemen over hun leven.

Laten we dan morgen de hypotheekrente aftrek afschaffen.

[CVTTPD2DQ]

psychodude schreef op maandag 12 december 2022 @ 11:43:
Nu is er natuurlijk ook wat voor te zeggen om dit te accepteren, en de rest zoveel mogelijk aan de natuur te laten behouden. Maar in dat geval, en ik heb dit al eerder gezegd, moeten we stoppen met de bouw van huizen in het westen. Huizen zijn weinig efficiënt. Het aantal personen dat je per vierkante meter kwijt kunt is bedroevend laag. Op de plaats van circa 6 huizen, waar je in de vorm van 4 gezinnen 24 mensen kwijt kunt, had je ook een woontoren met circa 250 appartementen voor zo'n 1000 mensen kwijt gekund.

Natuur? We hebben maar heel weinig 'natuur' in Nederland. Het meeste van wat we 'natuur' noemen is landbouwgrond.

Ik zou het eigenlijk om willen draaien: Waarom nog huizen bouwen in het westen op grond die, vrij uitzonderlijk voor Nederland, vruchtbaar is, en die bovendien over honderd jaar onder water staat? We hebben ongeveer honderd jaar om acht miljoen mensen te evacueren. Dat kan makkelijk, maar nieuwe woningen zouden we moeten bouwen op de dorre hoge zandgronden; als je wil boeren verhuis je maar naar het Westen!

psychodude schreef op maandag 12 december 2022 @ 11:43:
Het is in tijden van woning schaarste dan simpelweg niet langer te verdedigen om gehele wijken van huizen te blijven bouwen, waarvoor niet alleen meer natuur lokaal moet verdwijnen, maar nota bene ook op termijn enkel en alleen resulteert in het verder uitdijen van een stad tot de uiteindelijke proporties zoals we deze ook binnen bijvoorbeeld de VS kennen waar je eindeloze vlaktes aan suburbs hebt, zoals bijvoorbeeld Long Island New York; waar je eigenlijk vanaf East Hampton tegenwoordig al een aaneengesloten traject van buitenwijken kent over een afstand van 170 km tot Manhattan.

Ik denk dat we er ook eerlijk over moeten zijn dat we dit in Nederland helemaal niet zoveel beter doen. We hebben na de oorlog vrijwel enkel grondgebonden woningen gebouwd. De gemiddelde woon-werkafstand is in Nederland 22(!) km. Zelfs in de gemeente Amsterdam is het 16km.

Hoeveel is het in de "sprawling" VS? gemiddeld 20 miles. Net 30km, wat naar Nederlandse begrippen helemaal niet uitzonderlijk is. En de reistijd van woning naar werk is ongeveer hetzelfde. Wat wij een 'stad' noemen is in de VS gewoon een buitenwijk. Het onderscheid is veel kleiner dan we denken, en de kans dat we naar de "verkeerde" kant overhellen is aanzienlijk.

Verder kwam ik dit artikel tegen; gewoon een paar verdiepingen bovenop een bestaande flat bouwen. En je hebt gelijk het soort woningen waar behoefte aan is, op de plaats waar er behoefte is. Wegens de Nederlandse flatfobie hier natuurlijk nauwelijks toe te passen.

[Laapo]

Sineplex schreef op maandag 12 december 2022 @ 11:20:
[...]


De discussie wordt ook regelmatig gevoerd in Duitsland, kijk naar Berlijn waar 85% van de bevolking in huurwoningen zit. Voornaamste redenen dat het daar onmogelijk is om een woning te kopen? Geen rentreaftrek van de belastinggrondslag, een hoge real estate transfer tax & een minimum eigen vermogen dat dikwijls ingebracht moet worden.

Nederland heeft binnen de EU een relatief hoog percentage "home ownership", mede doordat het bepaalde policies heeft die het bezit van een eigen woning stimuleert. Er heerst op dit forum een gezond optimisme om de woningmarkt te reguleren, maar ik ben vrij skeptisch over het vermogen van de overheid om zaken effectief aan te pakken en te veranderen zonder steun van developers en andere partijen. De overheid heeft simpelweg niet de resources en de expertise. Ik denk dat het aanbieden van betaalbare koopwoningen voor starters voltooid verleden tijd is, ongeacht wat ik of anderen daarvan vinden. Het vermogen van politici om zaken te veranderen wordt gewoon schromelijk overschat.

Nederland heeft een relatief hoog percentage mensen met een hypotheek en een extreem hoog percentage sociale huur. Waar geen sprake van is, is een hoog percentage home ownership.

https://ec.europa.eu/euro...tatistics/nl&oldid=498746

[Ivow85]

spijkerhoofd schreef op maandag 12 december 2022 @ 19:41:
[...]


Verschil met 2008 is dat woningen nu niet perse verkocht hoeven worden, er is een groot personeelstekort waardoor er geen sprake van een hoge werkloosheid komt, een groot gedeelte van de woningen worden bewoond door boomers die geen hypotheek er niet meer op hebben en gepensioneerd zijn. Dus gedwongen verkoop zal er niet bij zijn, dus het aanbod zal flink opdrogen waardoor de prijzen minder zal dalen. Meer bouwen is de enige oplossing om de prijzen naar beneden te brengen...

Ik hoop dat je gelijk hebt. Maar zo stellig als je hier bent, is wat mij betreft nogal voorbarig.

Ook in 2008 hoefden de meeste woningen niet perse meteen verkocht te worden. Ook voorafgaand aan die periode waren er in veel sectoren personeelstekorten.
Maar er zijn nu, net als toen, ook mensen die al een andere woning hebben gekocht en die de 'oude' woning nog moeten verkopen. Dat wordt écht wel "moeten" in de meeste gevallen. Ook gaan er dagelijks mensen dood, die daarbij een woning nalaten aan de erfgenamen. Die woningen kosten voor de erfgenamen maandelijks geld en de belastingdienst komt ook nog aankloppen voor de erfbelasting. Dus ook die woningen "moeten" verkocht worden.

Dat het nu nog om beperkte aantallen gaat zegt nog niet zo veel. Pas 5 jaar na '2008' was het dieptepunt bereikt.

[Napo]

Laapo schreef op maandag 12 december 2022 @ 19:53:
[...]


Nederland heeft een relatief hoog percentage mensen met een hypotheek en een extreem hoog percentage sociale huur. Waar geen sprake van is, is een hoog percentage home ownership.

https://ec.europa.eu/euro...tatistics/nl&oldid=498746

Je link laat niet zien wat je wilt laten zien?



Nederland zit daarin juist hoog in het woningbezit met hypotheek (bovenaan de lijst), wel weer laag voor woningen zonder hypotheek (onderaan de lijst). Gevolg van goedkoop geld met een onderpand? Niet per definitie goed of slecht, daar heb je meer context voor nodig.

Of wil je stellen home ownership met hypotheek geen home ownership is? Dat is dan meer een eigen gekozen definitie die je dan wat beter kan opschrijven

[JDx]

Zag hier het eerste vergelijkbare huis met mijn huis alweer voor 139, was tot vorige maand nog allemaal 160+

[Caelorum]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 12 december 2022 @ 19:42:
[...]

Hoeveel is het in de "sprawling" VS? gemiddeld 20 miles. Net 30km, wat naar Nederlandse begrippen helemaal niet uitzonderlijk is. En de reistijd van woning naar werk is ongeveer hetzelfde. Wat wij een 'stad' noemen is in de VS gewoon een buitenwijk. Het onderscheid is veel kleiner dan we denken, en de kans dat we naar de "verkeerde" kant overhellen is aanzienlijk.
[...]

Ik zie zoning rules en het bijkomstige verbod op mixed zoning niet zo snel hier in Europa gebeuren. Sterker nog. Zelfs de kleinste buitenwijk krijgt een winkel toegewezen, een bushalte en fietspaden en voetpaden aardoor je niet een uur moet omlopen naar het huis achter je! . Hoe gebrekkig ze ook zijn is dat iets wat je in naoorlogse wijken in de VS niet ziet (paar uitzonderingen daargelaten).
Komt nog bij dat je kinderen onbeheerd laten spelen in je voortuin al verboden is (zelfs als je toekijkt door het raam), wat de dynamiek van publieke speeltuinen ook compleet anders maakt.

[Verwijderd]

HEY_DUDE schreef op maandag 12 december 2022 @ 19:39:
[...]


Exact mijn originele punt. Het is niet ingewikkeld om wat te doen aan de positie van de starters, er is alleen een totaal gebrek aan politieke wil. En de politiek heeft natuurlijk een achterban met veel huiseigenaren.

Klopt, die politieke wil is er niet en huiseigenaren willen ook geen partij (coalitie of whatever) die al te rare fratsen gaat uithalen wat dat betreft.

[Laapo]

Napo schreef op maandag 12 december 2022 @ 20:03:
[...]


Je link laat niet zien wat je wilt laten zien?

[Afbeelding]

Nederland zit daarin juist hoog in het woningbezit met hypotheek (bovenaan de lijst), wel weer laag voor woningen zonder hypotheek (onderaan de lijst). Gevolg van goedkoop geld met een onderpand? Niet per definitie goed of slecht, daar heb je meer context voor nodig.

Of wil je stellen home ownership met hypotheek geen home ownership is? Dat is dan meer een eigen gekozen definitie die je dan wat beter kan opschrijven

Ik reageer op

Nederland heeft binnen de EU een relatief hoog percentage "home ownership"

Dat is niet het geval. Het eigen woningbezit in Nederland is niet bijzonder tov andere EU landen.

Wat wel bijzonder is, de hoge mate van hypotheken en de hoge mate van sociale huur. Zoals ik al had gesteld en jij daarna hebt weten te herhalen.

[Napo]

Laapo schreef op maandag 12 december 2022 @ 20:10:
[...]


Ik reageer op


[...]


Dat is niet het geval. Het eigen woningbezit in Nederland is niet bijzonder tov andere EU landen.

Wat wel bijzonder is, de hoge mate van hypotheken en de hoge mate van sociale huur. Zoals ik al had gesteld en jij daarna hebt weten te herhalen.

Je definitie van "home ownership" wijkt af van de norm. Ongeacht de hypotheeksituatie is de eigenaar alsnog de persoon. Zoals te zien in de data zo'n 60,4% (met hypotheek) + 9,7% zonder hypotheek.

spuit 11

[psychodude]

Conrado schreef op maandag 12 december 2022 @ 12:29:
[...]

Je hebt gelijk dat de markt (ook) afhankelijk is van starters. Echter met een limiet hef je de schaarste niet op, en blijft de druk hoog. Zolang er genoeg starters zijn, gaan degene met eigen middelen dan voor. Tenzij je de limiet zo stringent maakt dat de markt 'op slot' gaat.

Maar dit is nu toch niet anders?

Iemand met een huishoudinkomen van 90k bruto per jaar met jubelton gaat toch nog altijd voor iemand met een huishoudinkomen van 90k bruto per jaar zonder jubelton?

Als ook iemand met een huishoudinkomen van 90k bruto per jaar heeft meer te kiezen/bieden dan iemand met een 70k bruto per jaar huishoudinkomen?

Het is juist die extra ruimte die nu geboden wordt, zowel enigszins qua hypotheek maar ook zeker door financiële voordelen voor sommigen als de jubelton welk prijzen zo opdrijven. Met name dingen als laatstgenoemde zorgen er namelijk voor dat je de prijs aan het opdrijven bent boven een niveau dat gewoonlijk eigenlijk met het eigen inkomen te bekostigen zou zijn.

En ik kan ergens natuurlijk prima inkomen in het concept dat ouders hun kinderen in deze zouden mogen helpen, maar ik ben van mening dat hiermee geen kans ongelijkheid op de markt gecreëerd zou moeten worden. Oftewel, je maximale hypotheek zou enkel en alleen berust moeten zijn op het verzamelinkomen van het huishouden. En de jubelton zou hierop dus niet additief moeten werken om te kunnen overbieden. Maar zou ingezet mogen worden indien je dus het winnende bod hebt, en daarmee dus je eigen lasten achteraf beperkt.

Daarnaast, ben ik van mening dat het maximaal te lenen bedrag met een hypotheek eigenlijk eveneens te hoog is. Zeker, het is een eigen keuze om maximaal te gaan. Maar ergens natuurlijk ook niet. Want net als de inzet van de jubelton, zie je dat ook dit natuurlijk al snel gedaan wordt om überhaupt op de markt te komen.

En je ziet dit probleem dan ook met name terug binnen de mensen met de meest beperkte keuze op de woningmarkt. Want indien je een hypotheek van 600k kan afsluiten, is een hypotheek van 400k op vrijwillige basis natuurlijk ook een optie. Tegelijkertijd, indien 300k je max is, zit echt veel lager er vaak gewoon niet in en wordt je dus bijna altijd gedwongen maximaal in te zetten.

[franssie]

psychodude schreef op maandag 12 december 2022 @ 21:21:
[...]

<> Oftewel, je maximale hypotheek zou enkel en alleen berust moeten zijn op het verzamelinkomen van het huishouden. En de jubelton zou hierop dus niet additief moeten werken om te kunnen overbieden. Maar zou ingezet mogen worden indien je dus het winnende bod hebt, en daarmee dus je eigen lasten achteraf beperkt.<>

Helemaal mee eens, maar leg dat maar eens uit aan EDIT EDIT alle behalve die drie Beta politici in de tweede kamer. Alles wordt besloten op emotie en door influisteren dus tsja ...

[ Voor 2% gewijzigd door franssie op 12-12-2022 22:06 . Reden: tsjeu - dat was echt helemaal verkeerd verwoord .... ]

[psychodude]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 12 december 2022 @ 19:42:

Natuur? We hebben maar heel weinig 'natuur' in Nederland. Het meeste van wat we 'natuur' noemen is landbouwgrond.

Ik zou het eigenlijk om willen draaien: Waarom nog huizen bouwen in het westen op grond die, vrij uitzonderlijk voor Nederland, vruchtbaar is, en die bovendien over honderd jaar onder water staat? We hebben ongeveer honderd jaar om acht miljoen mensen te evacueren. Dat kan makkelijk, maar nieuwe woningen zouden we moeten bouwen op de dorre hoge zandgronden; als je wil boeren verhuis je maar naar het Westen!

We hebben geen oerbossen in Nederland, maar we hebben natuurlijk best wel wat gemaakte natuur, en ook dat is toch weer natuur. Zeker des te meer, des te langer we het met rust laten en dus niet vol bouwen .

Maar verder eens met de gedachte om het liefst meer werkgelegenheid buiten de randstad te creëren. Vandaar dat toevoegen van woonruimte binnen de randstad ook meer als plan B geschreven was.

CVTTPD2DQ schreef op maandag 12 december 2022 @ 19:42:


Ik denk dat we er ook eerlijk over moeten zijn dat we dit in Nederland helemaal niet zoveel beter doen. We hebben na de oorlog vrijwel enkel grondgebonden woningen gebouwd. De gemiddelde woon-werkafstand is in Nederland 22(!) km. Zelfs in de gemeente Amsterdam is het 16km.

Hoeveel is het in de "sprawling" VS? gemiddeld 20 miles. Net 30km, wat naar Nederlandse begrippen helemaal niet uitzonderlijk is. En de reistijd van woning naar werk is ongeveer hetzelfde. Wat wij een 'stad' noemen is in de VS gewoon een buitenwijk. Het onderscheid is veel kleiner dan we denken, en de kans dat we naar de "verkeerde" kant overhellen is aanzienlijk.

Verder kwam ik dit artikel tegen; gewoon een paar verdiepingen bovenop een bestaande flat bouwen. En je hebt gelijk het soort woningen waar behoefte aan is, op de plaats waar er behoefte is. Wegens de Nederlandse flatfobie hier natuurlijk nauwelijks toe te passen.

In Nederland is de situatie toch niet geheel vergelijkbaar. De suburbs binnen de VS zijn veelal niet vergelijkbaar met bijvoorbeeld de randstad. Onze gemiddelde reistijden zijn ook op heel andere keuzes gebaseerd. Wat je in Nederland ziet is dat hier een veelal vrijwillige component in zit waardoor dit oploopt. Denk bijvoorbeeld aan het wonen in Den Haag, werken in Rotterdam. Wonen in Utrecht, werken in Amsterdam. Of zelfs wonen in Utrecht, werken in Rotterdam.

Je woont dan niet in een buitenwijk, je woont dan gewoon in een andere stad. Dat kan diverse redenen hebben. Daar kunnen we met zijn allen wat van vinden. Persoonlijk zou ik het nooit doen. Maar kijk ik naar directe collega's, dan doet zo'n 75% dit. Kijken we puur pragmatisch, indien iedereen in Nederland in de nabijheid van werk zou gaan wonen, liggen onze reisafstanden natuurlijk nog vele malen lager dan binnen de VS.

Maar we zien hier natuurlijk wel een verschuiving ontstaan. Niet alleen doordat het qua woongebied uitbreidt, maar ook omdat het in de vorm waarin het uitbreidt, steeds meer op dat van de suburbs in de VS gaat lijken. Dat wel zeggen, zeer minimale voorzieningen binnen deze gebieden van uitbreiding. Dus binnen de stadsgrenzen, oplopende reisafstanden naar werkgelegenheid, winkelgelegenheid, etc. En waarom? Zodat we in de zoveelste straat een tuintje hebben, een huisje hebben, etc? Het is ontzettend zonde van de ruimte, de schaarse stukken onbebouwd gebied die we hier nu nog hebben; of dit nu landbouwgrond is of niet. Want eenmaal bebouwd, gaat het tenslotte niet snel terug naar de natuur.

[Verwijderd]

franssie schreef op maandag 12 december 2022 @ 21:24:
[...]

Helemaal mee eens, maar leg dat maar eens uit aan die drie Beta politici in de tweede kamer. Alles wordt besloten op emotie en door influisteren dus tsja ...

In principe is de hypotheeknemer beter af(minder risico) met de deal waar een jubelton erinkomt. Die staat op een huis van zeg 450K niet zo snel onder water.

[franssie]

Verwijderd schreef op maandag 12 december 2022 @ 21:38:
[...]

In principe is de hypotheeknemer beter af(minder risico) met de deal waar een jubelton erinkomt. Die staat op een huis van zeg 450K niet zo snel onder water.

Ik had het helemaal verkeerd verwoord in mijn eerdere reactie.

[Conrado]

psychodude schreef op maandag 12 december 2022 @ 21:21:
Daarnaast, ben ik van mening dat het maximaal te lenen bedrag met een hypotheek eigenlijk eveneens te hoog is. Zeker, het is een eigen keuze om maximaal te gaan. Maar ergens natuurlijk ook niet. Want net als de inzet van de jubelton, zie je dat ook dit natuurlijk al snel gedaan wordt om überhaupt op de markt te komen.

En je ziet dit probleem dan ook met name terug binnen de mensen met de meest beperkte keuze op de woningmarkt. Want indien je een hypotheek van 600k kan afsluiten, is een hypotheek van 400k op vrijwillige basis natuurlijk ook een optie. Tegelijkertijd, indien 300k je max is, zit echt veel lager er vaak gewoon niet in en wordt je dus bijna altijd gedwongen maximaal in te zetten.

Dat is van alle tijden: toen ik startte ging ik ook voor (nagenoeg) maximaal. Andere tijd, andere bedragen maar het effect blijft hetzelfde. We hebben nu gelukkig een soort van 'redelijke' limiet, opgesteld door het NIBUD die overkreditering voorkomt..

[Verwijderd]

franssie schreef op maandag 12 december 2022 @ 22:14:
[...]

Ik had het helemaal verkeerd verwoord in mijn eerdere reactie.

Oow ja, zo bedoel je het :-)

[antidote]

Conrado schreef op maandag 12 december 2022 @ 11:26:
[...]

Hoge rente heeft een ander effect; de leenruimte wordt wat beperkt, maar de maandlasten lopen hard op. Ik zie de prijzen ook nog niet echt dalen, hooguit aftoppen.

Vraagprijzen of verkoopprijzen? De vraagprijs zie ik hier ook nog niet echt dalen. Wel lijkt het overbieden op te houden in juli: in mei-juni waren er verkoopprijzen van 0% tot 12% boven de vraagprijs, vanaf juli werd er verkocht rond de vraagprijs, 1 of 2 procent daarboven of beneden. Alleen door niet meer overbieden gaan er al procenten van de prijs af.

[technoaddict]

In deze 'nieuwbouwwijk' in Wageningen staan aardig wat huizen te koop die nu, zo lijkt het, niet zo snel meer verkocht raken. Deze huizen zijn 3 tot 5 jaar oud, gasloos, en hebben veelal geen energiekosten (meeste huizen hebben zonnepanelen). Je zou denken dat juist deze woningen nog in trek moeten zijn, maar ook hier lijkt dat niet het geval meer te zijn.
Onze 2 onder 1 kap hebben wij ook 5 jaar geleden gekocht voor zo'n 360k. Een half jaar geleden zou de verkoopprijs kijkende naar soortgelijke woningen het dubbele zijn geweest. Maar dat gaat het nu echt niet worden. Later vandaag komt een makelaar langs om een waardebepaling te doen van onze woning aangezien wij mogelijk een bod willen doen op een ander huis. Ben zeer benieuwd naar wat de makelaar gaat zeggen.

[Conrado]

antidote schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 00:16:
[...]

Vraagprijzen of verkoopprijzen? De vraagprijs zie ik hier ook nog niet echt dalen.

Vraagprijs natuurlijk, transactieprijzen zijn lastig te achterhalen. Echter, volgens Funda is mijn huis (n=1) ongeveer 1% in waarde gezakt.

[Rubbergrover1]

psychodude schreef op maandag 12 december 2022 @ 21:21:
[...]
En ik kan ergens natuurlijk prima inkomen in het concept dat ouders hun kinderen in deze zouden mogen helpen, maar ik ben van mening dat hiermee geen kans ongelijkheid op de markt gecreëerd zou moeten worden. Oftewel, je maximale hypotheek zou enkel en alleen berust moeten zijn op het verzamelinkomen van het huishouden. En de jubelton zou hierop dus niet additief moeten werken om te kunnen overbieden. Maar zou ingezet mogen worden indien je dus het winnende bod hebt, en daarmee dus je eigen lasten achteraf beperkt.

Bijzonder voorstel. Die verhoogde schenking is na het moment van schenking gewoon onderdeel van het vermogen van de kopers. Als je stelt dat die verhoogde schenking in mindering zou moeten worden gebracht op de maximale hypotheek, dan zeg je in feite dat het eigen geld van de mensen in mindering moet worden gebracht op de maximale hypotheek. Als je dat consequent doorvoert, dan kom je uiteindelijk in de situatie dat het koophuis dat mensen kunnen kopen nooit duurder zou mogen worden dan wat ze op basis van het inkomen aan hypotheek zouden kunnen krijgen. Tenzij ze in de situatie zijn dat hun eigen geld hoger is dan de maximale hypotheek die ze kunnen krijgen. Dat zal wel een interessante woningmarkt opleveren, maar ik weet niet of het echt de richting is die we op zouden moeten of willen gaan.

[Rubbergrover1]

psychodude schreef op maandag 12 december 2022 @ 21:34:
In Nederland is de situatie toch niet geheel vergelijkbaar. De suburbs binnen de VS zijn veelal niet vergelijkbaar met bijvoorbeeld de randstad. Onze gemiddelde reistijden zijn ook op heel andere keuzes gebaseerd. Wat je in Nederland ziet is dat hier een veelal vrijwillige component in zit waardoor dit oploopt. Denk bijvoorbeeld aan het wonen in Den Haag, werken in Rotterdam. Wonen in Utrecht, werken in Amsterdam. Of zelfs wonen in Utrecht, werken in Rotterdam.

Je woont dan niet in een buitenwijk, je woont dan gewoon in een andere stad.

Dat is in de meeste metropolen in de VS toch niet anders? Dacht je dat wat 'wij' zien als bijvoorbeeld Los Angeles 1 stad was? Dat is ook gewoon een conglomeratie van een aantal steden. Met ieder een eigen karakter. En andersom wordt voor buitenlanders een groot deel van Nederland ook gewoon als voorstad van Amsterdam gezien.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op maandag 12 december 2022 @ 17:41:
[...]

Is de huidige manier van bouwen dan remmend? Er moeten sowieso meer woon-eenheden komen, of dat eengezinswoningen met tuin moeten zijn is een tweede natuurlijk.

Ja, de manier waarop nu vaak gebouwd wordt is zeker remmend. Op meerdere manieren. Het sterke individualisme maakt de bouw traag. De relatief grote benodigde grondoppervlak maakt dat relatief veel grond bouwrijp moet worden gemaakt en er ook relatief veel infrastructuur moet worden aangelegd. De relatief grote vloeroppervlak van veel woningen maakt dat voor het zelfde aantal bewoners veel meer grond, materialen en bouwtijd benodigd is. En ook het simpele principe dat bij koopwoningen pas begonnen wordt als een project voor bv 70% verkocht is, zorgt er ook voor dat er niet snel wordt doorgepakt met het bouwen van woningen. Om maar een paar factoren te benoemen.

[CVTTPD2DQ]

Caelorum schreef op maandag 12 december 2022 @ 20:07:
Ik zie zoning rules en het bijkomstige verbod op mixed zoning niet zo snel hier in Europa gebeuren.

Als ik het 'bestemmingsplan' noem ipv. 'zoning', herken je het dan? Probeer maar eens een supermarkt te openen in je rijtjeshuis, en kijk hoe dat valt bij de gemeente. Wel doen we het inderdaad beter qua buurtsupers e.d.

Maar qua auto-afhankelijkheid van woon-werkverkeer doen we het net zo slecht als de VS.

psychodude schreef op maandag 12 december 2022 @ 21:34:
In Nederland is de situatie toch niet geheel vergelijkbaar. De suburbs binnen de VS zijn veelal niet vergelijkbaar met bijvoorbeeld de randstad. Onze gemiddelde reistijden zijn ook op heel andere keuzes gebaseerd. Wat je in Nederland ziet is dat hier een veelal vrijwillige component in zit waardoor dit oploopt. Denk bijvoorbeeld aan het wonen in Den Haag, werken in Rotterdam. Wonen in Utrecht, werken in Amsterdam. Of zelfs wonen in Utrecht, werken in Rotterdam.

Je woont dan niet in een buitenwijk, je woont dan gewoon in een andere stad. Dat kan diverse redenen hebben. Daar kunnen we met zijn allen wat van vinden. Persoonlijk zou ik het nooit doen. Maar kijk ik naar directe collega's, dan doet zo'n 75% dit.

Natuurlijk zit er een vrijwillige component in. De wetmatigheid is dat mensen een reistijd van ongeveer 30 minuten (enkele reis) acceptabel vinden. Is de reistijd kleiner, dan gaan ze kijken of ze mooier/goedkoper kunnen wonen, en of er niet een betere baan op iets grotere afstand is. Wordt de tijd een stuk groter, dan gaan mensen pas overwegen om "een baan dichter bij huis" te zoeken. Op termijn convergeert het allemaal naar ongeveer een halfuur.

De reistijd is afhankelijk van het vervoermiddel. Een half uur is 8km met de fiets, maar misschien wel 50km met de auto, en 70km met de trein (en dat is heel zichtbaar in Japan, waar het kwalitatief goede openbaar vervoer net zo goed voor 'sprawl' zorgt). De Amerikanen rijden dezelfde auto's als wij, en hebben net zulk goed asfalt; het is gewoon logisch dat ze ongeveer dezelfde woon-werkafstanden kennen.

Als we de woon-werkafstand als samenleving zouden willen verkleinen (en dat gaat niet gebeuren, want de halve bevolking gelooft dat autorijden ineens wél okee is als je heilige koe electrisch is opgeladen op je eigen oprit), dan zouden we moeten ophouden overal ruim baan te bieden aan de auto.

[Napo]

Verwijderd schreef op maandag 12 december 2022 @ 21:38:
[...]

In principe is de hypotheeknemer beter af(minder risico) met de deal waar een jubelton erinkomt. Die staat op een huis van zeg 450K niet zo snel onder water.

En ook dit is deels een probleem in de Nederlandse markt. De hypotheeknemer loopt een bijzonder klein risico in Nederland. Binnen de NHG-grenzen, als de hypotheekgever daar gebruik van maakt, is het risicoprofiel bijzonder laag. Buiten de NHG is het risicoprofiel alsnog bijzonder laag. Als de taxatie laat zien dat de hypotheeknemer het aan mag gaan dan staan alle seinen op groen ondanks dat het wellicht niet de verstandigste lening is.

In het geval dat de hypotheekgever niet aan zijn verplichtingen voldoet en er een gedwongen verkoop is dan werkt het nog steeds zo dat de hypotheekgever met een restschuld blijft zitten (Niet zeggende dat dit onterecht is) en de hypotheeknemer kan vrij lang bezig blijven met het terughalen van het uitgeleende bedrag. Wellicht vindt er wat afschrijving plaats. Dat risico mag mijn inziens beter verdeeld worden.

[antidote]

Conrado schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 08:12:
[...]

Vraagprijs natuurlijk, transactieprijzen zijn lastig te achterhalen. Echter, volgens Funda is mijn huis (n=1) ongeveer 1% in waarde gezakt.

Voor de transactieprijzen gebruik ik een gratis Walter Living account. Dat loopt net zoals het Kadaster wel een aantal maanden achter; er zijn nu prijzen uit het tweede en derde kwartaal in beeld, en nog niet allemaal. Meer actuele informatie hebben alleen de makelaars. De woningwaarde van Funda moet (net als die van WL) denk ik met een flink aantal korreltjes zout worden genomen.

[Willy84]

Ja, de transactieprijzen druppelen vanzelf door. Het valt me vooral op hoeveel woningen er dagelijks ‘nieuw’ geplaatst worden die al vaker te koop zijn aangeboden en dus al maanden te koop staan. Vaak gaat er wat van de (hoge) vraagprijs af. Stappen van -25k zijn niet ongebruikelijk in het hogere segment. Zolang je daarna een duurdere woning koopt die ook goedkoper is hoeft dat natuurlijk geen probleem te zijn. Heb je afgelopen 2 jaar gekocht en moet je nu verkopen dan ben je wel de spreekwoordelijke Sjaak natuurlijk. En ja, er zijn altijd mensen die moeten verkopen. Vanwege overlijden, baanverlies, ziekte einde relatie, etc. Dus uiteindelijk zullen die transacties die wel doorgaan de trend en daarmee de waardebepaling van de hele voorraad beïnvloeden.

[Caelorum]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 08:42:
[...]
Als ik het 'bestemmingsplan' noem ipv. 'zoning', herken je het dan? Probeer maar eens een supermarkt te openen in je rijtjeshuis, en kijk hoe dat valt bij de gemeente. Wel doen we het inderdaad beter qua buurtsupers e.d.
[...]

Waarbij je compleet voorbij gaat aan wat ik zei: Er is niet zoiets als de zoning rules zoals ze die in de VS hebben, en dan met name omdat wij hier wel mixed use toestaan. Dat laatste is wat het zo compleet anders maakt in de VS. Hier kan je gewoon een rijtjeswoning naast een flat naast een villa naast een winkel plaatsen. Dat alles is, uitzonderingen daar gelaten, niet mogelijk in de VS.
En dat "kleine" verschil is waarom zelfs een stad, welke als buitenwijk zou worden gezien in de VS, hier compleet anders is. Daar zou het alleen maar eengezinswoningen zijn met allemaal een verplicht grasveld voor en een garage er aan vast voor je SUV. Naast die wijk komt dan een school of twee en dan daarnaast een winkelcentrum. Uiteraard allemaal alleen per auto bereikbaar, want de afstanden zijn te groot. Hier in Nederland plannen ze gerust een losstaande woning, naast een rij rijtjeswoningen, naast een miniflat, met een school ertussen en een winkelcentrum midden in de wijk. De gemiddelde reisafstand is daardoor ook een stuk korter (niet woon-werk overigens), want je hoeft de wijk niet uit voor de meeste dagelijkse dingen (behalve wederom werk waarschijnlijk).

Ik zeg overigens niet dat het goed of slecht is, maar er is wel echt een wezenlijk verschil in hoe we hier de ruimte plannen ten opzichte van de meeste staten in de VS. (Al zie je daar ook langzaam een verandering).

[Rubbergrover1]

Napo schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 08:42:
[...]


En ook dit is deels een probleem in de Nederlandse markt. De hypotheeknemer loopt een bijzonder klein risico in Nederland. Binnen de NHG-grenzen, als de hypotheekgever daar gebruik van maakt, is het risicoprofiel bijzonder laag. Buiten de NHG is het risicoprofiel alsnog bijzonder laag. Als de taxatie laat zien dat de hypotheeknemer het aan mag gaan dan staan alle seinen op groen ondanks dat het wellicht niet de verstandigste lening is.

In andere landen worden die risico's op andere manieren ingeperkt. Bijvoorbeeld door een veel lagere ltv te hanteren. Of door bv een pmi te vragen (soort Amerikaanse nhg verzekering). Zo heel uniek is de Nederlandse hypotheekmarkt nou ook weer niet.

[Napo]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 13 december 2022 @ 13:25:
[...]

In andere landen worden die risico's op andere manieren ingeperkt. Bijvoorbeeld door een veel lagere ltv te hanteren. Of door bv een pmi te vragen (soort Amerikaanse nhg verzekering). Zo heel uniek is de Nederlandse hypotheekmarkt nou ook weer niet.

Hoe worden de risicos van de hypotheeknemer in Nederland beperkt buiten LTI & LTV? Het systeem faciliteert daarin met de restschuld die bij de hypotheekgever blijft bij het geval van in default gaan. Mijn inziens mag een hypotheeknemer daar een rol in spelen