Jij hebt denk ik onder een rots geslapen want laatste kwartaal daalden de prijzen met een flink tempo.:
[...]
Bedankt en tot over 6 maanden dan maar weer he
Dat de huizenmarkt enorm traag en met flinke vertraging beweegt is zeker waar. Die hogere rente gaat pas echt effect op prijzen hebben na minstens een jaar en waarschijnlijk langer. Mensen passen niet zomaar hun prijzen aan.
/u/142011/crop65b383c6c6c2f_cropped.png?f=community)
/u/107447/crop5b90d228acf2c_cropped.png?f=community)
Er is jaren op rij alleen een stijgende lijn geweest, verwacht je echt dat dat in een kwartaal of zelfs jaar teniet gedaan wordt? Denk dat zelfs de meest pessimistische tweaker hier een daling van 6% in 1 kwartaal niet had voorspeld. Grootste (kwartaal) daling ooit gemeten volgens NVM...:
[...]
Oh dank je. Hadden ze dat nu maar behandeld bij mijn CFA…
6% stijging was tevens in kwartaal 1 2022, dus eigenlijk zitten we nu weer op het niveau van q4 2021. Destijds was de rente 1-1,5% (ik had 'm destijds 10/20j vast gezet voor resp. 1/1,5%
) . Nu is de rente 4-4,5% , dus je kunt ook stellen dat veel woningen nog steeds voor recordbedragen weggaan, als je kijkt naar de betaalbaarheid (maandlast). Alleen label F woningen in een dorp in Friesland of appartementen van 50m2 voor 450k in de grote steden wil niemand meer hebben (even gekscherend gezegd). Veel moderne woningen in de randstad gaan nog steeds hard.Als de prijzen nog 30% zakken is de betaalbaarheid ongeveer gelijk aan eind vorig jaar... Maar voordat de daling 30% is zijn we makkelijk 2 jaar verder (= >24k huur).
En als we in een recessie komen gaat de ecb de rente weer wat verlagen wat weer meteen een effect heeft op de huizenmarkt.. Daar komt nog even 10% loonstijging bij in 1,5-2 jaar - en wellicht de jaren daarna ook - prima recept voor weer een flinke stijging.
[ Voor 37% gewijzigd door Sport_Life op 26-11-2022 18:04 ]
PV: 9360 WP WZW/ONO | Warmtepomp: Toshiba Estia 8kW 3fase | A+++ | Zappi v2.1
Dat is enkel het geval als de inflatie(verwachting) tot onder de 2% daalt.:
[...]
6% stijging was tevens in kwartaal 1 2022, dus eigenlijk zitten we nu weer op het niveau van q4 2021. Destijds was de rente 1-1,5% (ik had 'm destijds 10/20j vast gezet voor resp. 1/1,5%
Als de prijzen nog 30% zakken is de betaalbaarheid ongeveer gelijk aan eind vorig jaar... Maar voordat de daling 30% is zijn we makkelijk 2 jaar verder (= >24k huur).
En als we in een recessie komen gaat de ecb de rente weer wat verlagen wat weer meteen een effect heeft op de huizenmarkt.. Daar komt nog even 10% loonstijging bij in 1,5-2 jaar - en wellicht de jaren daarna ook - prima recept voor weer een flinke stijging.
Zolang er geen harde recessie komt met ontslagen opgevolgd door (gedwongen) verkopen, verwacht ik inderdaad geen extreme daling. Heb het idee dat veel mensen de kredietcrisis voor ogen hebben met 30% daling vanaf 2008. Het scenario nu is heel anders.:
[...]
6% stijging was tevens in kwartaal 1 2022, dus eigenlijk zitten we nu weer op het niveau van q4 2021. Destijds was de rente 1-1,5% (ik had 'm destijds 10/20j vast gezet voor resp. 1/1,5%
Als de prijzen nog 30% zakken is de betaalbaarheid ongeveer gelijk aan eind vorig jaar... Maar voordat de daling 30% is zijn we makkelijk 2 jaar verder (= >24k huur).
En als we in een recessie komen gaat de ecb de rente weer wat verlagen wat weer meteen een effect heeft op de huizenmarkt.. Daar komt nog even 10% loonstijging bij in 1,5-2 jaar - en wellicht de jaren daarna ook - prima recept voor weer een flinke stijging.
Met inflatie van 10% en rente van 4% verdampt de hypotheek waar je bij staat. Ongeacht wat de huizenprijs doet. En inderdaad veel loonsverhogingen komende tijd.
Dat je andere lasten duurder worden heeft toch geen invloed op je hypotheek? Inflatie is alleen maar gunstig voor schulden als het om looninflatie gaat. En waarom een hogere rente zou leiden tot een verdampende hypotheek is mij ook niet geheel duidelijk...
Overigens hoeven ontslagen niet de driver te zijn voor gedwongen verkopen. Als de betaalbaarheid onder druk komt te staan kan dat ook een gedwongen verkopen betekenen.
Als de verwachting <2% is dan is de rente 2-3%, en (met name goed geïsoleerde) huizenprijzen +15-20% (= loonstijging) tov 2022.
Rente kan nog wel even stijgen, en als gevolg daarvan dalende huizenprijzen , maar uiteindelijk gaat de rente vroeg of laat toch weer naar 2-3% (dat is namelijk de enige taak vd ECB, aan de renteknop draaien) en dan is de vraag of dat over 2, 5 of 7 jaar is, maar dat betekent wel een flinke correctie in de huizenprijzen naar boven want dan moet de inflatie (loonstijging) nog verwerkt worden
.My 2cts
[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 26-11-2022 18:40 ]
PV: 9360 WP WZW/ONO | Warmtepomp: Toshiba Estia 8kW 3fase | A+++ | Zappi v2.1
Waarom naar 2-3%? Waarom niet naar 4-5%, die jarenlang gold als "de" risicovrije rente? Het is natuurlijk volstrekt arbitrair wat een "goede" instelling van de renteknop is, maar ik denk dat het aan alle excessen (onzinbedrijfjes, omhoogspuitende bitcoin) wel duidelijk is dat het rond Coronatijd echt te laag stond.:
Als de verwachting <2% is dan is de rente 2-3%, en (met name goed geïsoleerde) huizenprijzen +15-20% (= loonstijging) tov 2022.
Rente kan nog wel even stijgen, en als gevolg daarvan dalende huizenprijzen , maar uiteindelijk gaat de rente vroeg of laat toch weer naar 2-3% (dat is namelijk de enige taak vd ECB, aan de renteknop draaien) en dan is de vraag of dat over 2, 5 of 7 jaar is, maar dat betekent wel een flinke correctie in de huizenprijzen naar boven want dan moet de inflatie (loonstijging) nog verwerkt worden
Huren zullen veel sneller met inflatie mee stijgen. Met een koophuis zit je heel snel in een gunstige positie. Met stijgende inflatie zullen lonen ook stijgen. Dat zie je nu al gebeuren + een overheid die als Sinterklaas energie compensaties met een helicopter boven het land uitgooit. Waarvan slechts een zeer klein deel terecht komt bij mensen die het nodig hebben. Ik betaal dit jaar nada voor energie.:
[...]
Dat je andere lasten duurder worden heeft toch geen invloed op je hypotheek? Inflatie is alleen maar gunstig voor schulden als het om looninflatie gaat.
Omdat de ECB haar taak wilt uitvoeren zijnde de inflatie gemiddeld (!) op 2% houden. Dus de inflatie moet naar beneden = rente omhoog (hypotheekrente >5%). Straks zitten we in een recessie = rente omlaag (hypotheekrente <3%). En de ECB kan zichzelf weer een schouderklopje geven, want we zullen dankzij hun beleid uit de recessie komen.
Maar wat ze niet vertellen is dat die hele recessie/hyper inflatie/fluctuatie niet aanwezig was als er niet zo met geld was gestrooid..
en de rente gewoon stabiel op 3% was gebleven. Maar dan heeft de ECB geen instrumenten meer om in en uit een recessie te geraken...Als particulier kun je hier prima op anticiperen door een passende woning te kopen en bij hoge rente de rente kort vast te zetten, bij lage rente lang
. Wat de woning waard is ,is irrelevant (zolang maandlasten prima zijn, en dat is op dit moment niet in verhouding), want over 20 jaar is de historische aankoopprijs peanuts .
[ Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 26-11-2022 19:39 ]
PV: 9360 WP WZW/ONO | Warmtepomp: Toshiba Estia 8kW 3fase | A+++ | Zappi v2.1
/u/484429/crop5e4164a59f01c.png?f=community)
Dat ben ik wel met je eens, een reset op de huizenmarkt is ook best prima. Alleen als we straks echt hoge rentes krijgen (denk aan jaren 80) en een enorme klap op de huizenmarkt dan is dat voor sommige mensen wel echt heel erg vervelend, denk aan starters die duur huren (hoge rente/hoog risico dus kopen niet interessant) of mensen die uit elkaar gaan en >2021 gekocht hebben.
Maar ik hoor en lees om me heen nog teveel mensen die zogenaamd wachten op lagere prijzen (ook op tweakers een paar die alles verkocht hebben en zijn gaan huren en verwachten tegen 2013 prijzen een villa oid te kopen). Die groep houdt uiteindelijk de prijzen hoog als ze 1 voor 1 gaan kopen wanneer de prijzen wat zakken
. Maw er is zoveel geld de economie in gepompt dat er her en der best veel "op de plank" ligt. Vroeg of laat komt men erachter dat het alternatief namelijk huren helemaal niet gunstig is met een huurstijging van +5% per jaar en een verhuurder die weigert te isoleren of pv panelen te plaatsen 
[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 26-11-2022 22:32 ]
PV: 9360 WP WZW/ONO | Warmtepomp: Toshiba Estia 8kW 3fase | A+++ | Zappi v2.1
De NVM cijfers gaven in het eerste kwartaal 2022 een daling van 2,1% en in het tweede een stijging van 3,5%. Woningprijzen zijn nog steeds hoog, maar dus niet meer zo hoog als eind vorig jaar. De hypotheekrente is inderdaad 2 à 3 keer zo hoog als een jaar geleden en er is 80% meer aanbod (bij NVM-makelaars). Hierdoor zal de neerwaartse trend in de prijzen voorlopig nog wel aanhouden -wat dan weer niet direct samenhangt met een betere betaalbaarheid.:
[...]
6% stijging was tevens in kwartaal 1 2022, dus eigenlijk zitten we nu weer op het niveau van q4 2021. Destijds was de rente 1-1,5% (ik had 'm destijds 10/20j vast gezet voor resp. 1/1,5%
:
[...]
Als de verwachting <2% is dan is de rente 2-3%, en (met name goed geïsoleerde) huizenprijzen +15-20% (= loonstijging) tov 2022.
Rente kan nog wel even stijgen, en als gevolg daarvan dalende huizenprijzen , maar uiteindelijk gaat de rente vroeg of laat toch weer naar 2-3% (dat is namelijk de enige taak vd ECB, aan de renteknop draaien) en dan is de vraag of dat over 2, 5 of 7 jaar is, maar dat betekent wel een flinke correctie in de huizenprijzen naar boven want dan moet de inflatie (loonstijging) nog verwerkt worden
My 2cts
Ik reageer maar even op deze twee reacties tegelijkertijd omdat je in beide een vrij exacte verhouding tussen rente en inflatie lijkt te impliceren. Die verhouding lijkt mij echter niet zo exact, als dat wel was zouden we namelijk niet jarenlang te lage inflatie hebben gehad en zouden we nu ook geen veel te hoge inflatie hebben. Ik ben zelf ook van mening dat het lage rente experiment van de afgelopen jaren ook heeft aangetoond dat inflatie aanwakkeren wat moeilijker is dan inflatie temperen. Ik zou dan ook verwachten dat de ECB in het vervolg wat voorzichtig is met het verlagen van de rente tot beneden het neutrale niveau (waarvan niemand natuurlijk weet wat dat is:
[...]
Omdat de ECB haar taak wilt uitvoeren zijnde de inflatie gemiddeld (!) op 2% houden. Dus de inflatie moet naar beneden = rente omhoog (hypotheekrente >5%). Straks zitten we in een recessie = rente omlaag (hypotheekrente <3%). En de ECB kan zichzelf weer een schouderklopje geven, want we zullen dankzij hun beleid uit de recessie komen.
Maar wat ze niet vertellen is dat die hele recessie/hyper inflatie/fluctuatie niet aanwezig was als er niet zo met geld was gestrooid..
Als particulier kun je hier prima op anticiperen door een passende woning te kopen en bij hoge rente de rente kort vast te zetten, bij lage rente lang
Wat de woning waard is ,is irrelevant (zolang maandlasten prima zijn, en dat is op dit moment niet in verhouding), want over 20 jaar is de historische aankoopprijs peanuts .
).En wat betreft die te lage inflatie: mijn initiele punt was dat de ECB letterlijk niets geeft om een recessie. Het mandaat van de ECB is prijsstabiliteit. Als we in een recessie komen, de werkloosheid bij naar 50% gaat maar de inflatie wel op 2% blijft, gaat de ECB niks doen. Ook huizenprijzen boeit de ECB niets. In de VS is dit wat anders, daar heeft de FED namelijk een duaal mandaat met ook een werkloosheidsdoelstelling.
/u/380683/crop5848673f28e5a.png?f=community)
Exact. Een aantal mensen blijft rooskleurig geloven dat alles straks weer richting het oude gaat (huizen, energie, inflatie). De kans op een stijgende rente is nu echter nog groter dan een dalende, temeer omdat onze economie nog lekker door pruttelt.:
[...]
[...]
Ik reageer maar even op deze twee reacties tegelijkertijd omdat je in beide een vrij exacte verhouding tussen rente en inflatie lijkt te impliceren. Die verhouding lijkt mij echter niet zo exact, als dat wel was zouden we namelijk niet jarenlang te lage inflatie hebben gehad en zouden we nu ook geen veel te hoge inflatie hebben. Ik ben zelf ook van mening dat het lage rente experiment van de afgelopen jaren ook heeft aangetoond dat inflatie aanwakkeren wat moeilijker is dan inflatie temperen. Ik zou dan ook verwachten dat de ECB in het vervolg wat voorzichtig is met het verlagen van de rente tot beneden het neutrale niveau (waarvan niemand natuurlijk weet wat dat is
En wat betreft die te lage inflatie: mijn initiele punt was dat de ECB letterlijk niets geeft om een recessie. Het mandaat van de ECB is prijsstabiliteit. Als we in een recessie komen, de werkloosheid bij naar 50% gaat maar de inflatie wel op 2% blijft, gaat de ECB niks doen. Ook huizenprijzen boeit de ECB niets. In de VS is dit wat anders, daar heeft de FED namelijk een duaal mandaat met ook een werkloosheidsdoelstelling.
@Sport_Life definieer "hoge" en "lage" rente. We zitten nog steeds onder het gemiddelde van de afgelopen 20 jaar..Als particulier kun je hier prima op anticiperen door een passende woning te kopen en bij hoge rente de rente kort vast te zetten, bij lage rente lang
Overigens zit de hypotheekrente altijd een marge bóven de marktrente, dus als we zoals beweerd naar een marktrente van 2-3% stabiliseren, zal het niet veel voordeliger worden dan de huidige hypotheekrentes..
En je denkt serieus dat een handjevol mensen die hun huis verkocht hebben en nu huren om straks hun slag te slaan de woningmarkt ook maar iets beïnvloeden?
Wat is onderstaande tenenkrommend trouwens:
https://nos.nl/l/2454165
1725 euro kale huur voor een uitgemolken 50-70m2, pardon my French maar krijg de t*ring.
[ Voor 3% gewijzigd door geekeep op 27-11-2022 21:10 ]
Tweede deel ben ik met je eens, dat verklaart ook waarom de ECB zo agressief de rente is gaan verhogen. Er zit m.i. wel een verband tussen de inflatie en de rente, alleen zit er veel vertraging op. Vergelijk het met een auto op de snelweg besturen waarbij de motor pas 2 minuten later reageert op het gaspedaal. Wat je dan krijgt is een soort pendelgedrag: je geeft gas, gebeurt niks, dus je geeft nog meer gas, ondertussen gaat de auto vooruit, maar doordat je teveel gas gaf gaat de auto te hard (= 2020/2021) , vervolgens trap je op de rem, maar ook hier weer vertraging dus als het te laat is (= recessie) gaat de rem er pas op.:
[...]
[...]
Ik reageer maar even op deze twee reacties tegelijkertijd omdat je in beide een vrij exacte verhouding tussen rente en inflatie lijkt te impliceren. Die verhouding lijkt mij echter niet zo exact, als dat wel was zouden we namelijk niet jarenlang te lage inflatie hebben gehad en zouden we nu ook geen veel te hoge inflatie hebben. Ik ben zelf ook van mening dat het lage rente experiment van de afgelopen jaren ook heeft aangetoond dat inflatie aanwakkeren wat moeilijker is dan inflatie temperen. Ik zou dan ook verwachten dat de ECB in het vervolg wat voorzichtig is met het verlagen van de rente tot beneden het neutrale niveau (waarvan niemand natuurlijk weet wat dat is
En wat betreft die te lage inflatie: mijn initiele punt was dat de ECB letterlijk niets geeft om een recessie. Het mandaat van de ECB is prijsstabiliteit. Als we in een recessie komen, de werkloosheid bij naar 50% gaat maar de inflatie wel op 2% blijft, gaat de ECB niks doen. Ook huizenprijzen boeit de ECB niets. In de VS is dit wat anders, daar heeft de FED namelijk een duaal mandaat met ook een werkloosheidsdoelstelling.
Je kunt imo beter op de cruise control rijden (een rente waarbij de economie stabiel blijft) en eventuele obstakels met het stuur ontwijken ipv gasgeven > remmen, gasgeven > remmen, enz,,
Of anders gezegd: waarom moest de rente zo laag in 2020/2021, een hypotheekrente van ~2-3% had veel minder FOMO opgeleverd denk ik. En dan had de hypotheekrente ook geen sprong van 100% hoeven maken.
Ondertussen zit ik met het meeste spaargeld aan de zijlijn te wachten tot de spaarrentes (deposito) verder stijgen , de 1 jaarsrente zit al ruim boven het niveau van mijn bruto hypotheekrente van 20j vast
. Dus de 'haves' van afgelopen jaren (goedkoop woning gekocht en lage rente) krijgen nu weer n cadeautje van de ECB.Note: ik praat hier vooral met mijn onderbuikgevoel
[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 27-11-2022 21:20 ]
PV: 9360 WP WZW/ONO | Warmtepomp: Toshiba Estia 8kW 3fase | A+++ | Zappi v2.1
/u/316174/crop5b26bc86bda66_cropped.png?f=community)
Haha ja WTF, hoe zo'n huisjesmelker ook denkt. 'Ja er zitten net nieuwe huurders in DUS hebben we de huren verhoogd' - dat is eigenlijk natuurlijk helemaal geen logische gevolgtrekking. Ik snap dat het gebeurd hè, maar die hele manier van denken moet echt de deur uit.
En dan huur je dus klaarblijkelijk een huisje van minder dan 70m2 zonder thermostatische douche? Guttegut, arme belegger, moet je helemaal een restpartij kraan kopen van €100? Omdat je anders misschien wel moet verkopen (oftewel verzilveren) waardoor een middeninkomen zelf vermogen op kan bouwen?
☀️ 4500wp zuid | 🔋MT Venus 5kW | 🚗 Tesla Model 3 SR+ 2020 | ❄️ Daikin 3MXM 4kW
Verwijderd
Lijkt me niet echt middeninkomen als ke zoiets kan huren maar meer expat afdeling..of je wil echt ergens midden in de hoofdstad zitten. Nou ja dan betaal je de volle mep en dan stem je er toch echt zelf mee in om te tekenen bij het huur-kruisje.(maar dan nogmaals : Dit is geen middeninkomens-groep beletten vermogen op te bouwen...die komen hier niet eens voor in aanmerking ):
[...]
Haha ja WTF, hoe zo'n huisjesmelker ook denkt. 'Ja er zitten net nieuwe huurders in DUS hebben we de huren verhoogd' - dat is eigenlijk natuurlijk helemaal geen logische gevolgtrekking. Ik snap dat het gebeurd hè, maar die hele manier van denken moet echt de deur uit.
En dan huur je dus klaarblijkelijk een huisje van minder dan 70m2 zonder thermostatische douche? Guttegut, arme belegger, moet je helemaal een restpartij kraan kopen van €100? Omdat je anders misschien wel moet verkopen (oftewel verzilveren) waardoor een middeninkomen zelf vermogen op kan bouwen?
Dat kraantje, jaaa echt zielig, zum
[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 27-11-2022 22:18 ]
:strip_icc():strip_exif()/u/26612/droptikkels_icon.jpg?f=community){kind=icon}
Haha, en vervolgens ook de barmhartige samaritaan uithangen.... Alsof je iemand een gunst verleend wanneer je die elke maand weer 1700 euro afhandig maakt voor een middelmatig huisje.:
[...]
Haha ja WTF, hoe zo'n huisjesmelker ook denkt. 'Ja er zitten net nieuwe huurders in DUS hebben we de huren verhoogd' - dat is eigenlijk natuurlijk helemaal geen logische gevolgtrekking. Ik snap dat het gebeurd hè, maar die hele manier van denken moet echt de deur uit.
En dan huur je dus klaarblijkelijk een huisje van minder dan 70m2 zonder thermostatische douche? Guttegut, arme belegger, moet je helemaal een restpartij kraan kopen van €100? Omdat je anders misschien wel moet verkopen (oftewel verzilveren) waardoor een middeninkomen zelf vermogen op kan bouwen?
You're a leech, go fuck yourself.
Ik blijft dit soort redenaties erg interessant vinden. Ik zie jou en meer mensen er bijna vanuit gaan dat crashes op de huizenmarkt maar op een manier mogelijk zijn en dan moet het de 2008 variant zijn waarbij mensen massaal niet meer aan hun hypotheekbetalingen konden voldoen waardoor de hele boel in de gedwongen verkoop ging, de markt overspoeld werd met aanbod en de prijzen kelderden.
Laten we eens even in beschouwing nemen wat er de laatste 14 jaar gebeurd is.
Centrale banken hebben de economie non-stop gestimuleerd. Niet alleen door de basisrente zeer laag of zelfs negatief te maken, waardoor hypotheken als secundair product ook erg goedkoop werden, maar ook door schulden bij commerciële banken op te kopen waardoor deze losjes om konden gaan met zaken als risico management. Immers, de schulden werden direct die maand overgenomen door de centrale bank met eindeloos diepe zakken.
Het resultaat van met name de goedkope hypotheken was dat iedereen ineens meer kon bieden, en dat in een te krappe markt. Het resultaat was dat de huizenprijzen eerst langzaam, maar daarna steeds sneller begonnen te klimmen. Hierdoor ontstond bij huizenbezitters substantiële overwaarde, waarmee weer meer geboden kon worden, en dus de huizenprijzen verd er omhoog gingen, en dus ook de overwaarde, en dus ook meer geboden kon worden, en dus ook de huizenprijzen omhoog gingen, en dus ook de overwaarde enzovoorts enzovoorts. Een koopwoning in Nederland heeft een gemiddelde overwaarde van 175.000 euro
Dat financiële beleid gaat nu weer normaliseren. Veel mensen hebben totaal niet in de gaten dat de laatste 14 jaar een unicum zijn in de geschiedenis van het monetair centraal beleid. Een hypotheekrente van 5% of meer is historisch vele malen normaler dan, ookal zijn de mensen nu anders gewend.
Wat er nu gebeurt is dat de handen van centrale banken gedwongen worden de rentes weer op te schroeven. Met elke rentestap daalt het bedrag wat mensen kunnen bieden, en dus worden huizen minder waard, en dus hebben mensen minder overwaarde die ze in kunnen zetten voor het kopen van een andere woning, en dus worden huizen minder waard etc. etc.
De rente hoeft niet eindeloos verhoogd te worden om dit effect te bereiken.
Als we zo rond de 5% gaan stabiliseren (ookal denk ik dat we op middellange termijn van een paar jaar) ook nog wel rentes van 7% gaan zien, drukt dit het hypotheek plafond enorm.
De enige reden dat huizen nu kosten wat ze kosten is het feit dat iedereen en zijn moeder 4 ton kon bieden. Als dat bedrag terugloopt lopen de huizenprijzen evenredig mee.
Een correctie van 30% is niet eens bijna uitgesloten. Je ziet nu al dat het aanbod hard oploopt, het aantal kopers hard terugloopt en dat is nog voordat de recessie (die wat mij betreft met zekerheid komt) zich materialiseert.
Ik heb vrienden die in januari dit jaar dol enthousiast 6 ton hebben neergelegd voor een woning die in 2014 nog 380 kostte. Die hebben bij een correctie van 30% een probleem van 180.000 onderwater stand....daar helpt hun lage hypotheekrente niets bij. En dan zou je zeggen; ja boeiend. Zo lang ze niet willen of hoeven te verhuizen. Klopt, maar niemand gaat er vanuit te gaan scheiden, ziek te worden, een baan te verliezen of wat dan ook. Dat kan je overkomen. Om nog maar te zwijgen over het feit dat je nergens meer voor kunt lenen. Bij elke lening voor verbouwing of wat dan ook zal de bank tot de conclusie komen dat het onderpand al minder waard is dan je huidige lening en dus geen verdere ruimte bieden.
Mijn gevoel is dat mensen die in de laatste 2 jaar hebben gekocht allemaal dat risico lopen, en dat ze het tot op de dag van vandaag niet eens als risico zien. Veel mensen zijn met bruut geweld, maximale hypotheken strijdvaardig boven de vraagprijs aan het bieden geweest omdat ze in het onzin verhaaltje zijn getrapt dat huizenprijzen alleen maar omhoog zouden blijven gaan, er een effectieve krapte zou zijn en weet ik wat nog meer.
Ondertussen hebben de mensen die ons huis hebben gekocht 8 maanden na dato nog steeds hun eigen huis niet verkocht, ondanks dat ze al 90k in vraagprijs gedaald zijn, ontvang ik alweer flyers en online reclames voor nieuwbouw projecten en staan er elke maand meer huizen tegen een dalende prijs tendens online.
Lang verhaal kort, de huizenmarkt kan ook anders dan in 2008 crashen. Als je de vraag onder de markt uitslaat door lenen zo duur te maken dat de huidige prijzen niet meer in stand te houden zijn gaat het ook hard.
Uitingen via dit account zijn altijd een mening (zij het altijd van de weloverwogen variant). Ik vermeld dit niet altijd specifiek maar vind rust in het feit dat ik me dit realiseer.
Uiteraard heb je gelijk, er zijn genoeg andere manieren waardoor een crash kan ontstaan. Een energieprijs-crisis met hoge inflatie kan daar best wel voor zorgen. Al denk ik persoonlijk dat dat van vrij korte duur gaat zijn en een en ander weer gaat normaliseren (zie bijv de benzineprijzen op dit moment):
[...]
Ik blijft dit soort redenaties erg interessant vinden. Ik zie jou en meer mensen er bijna vanuit gaan dat crashes op de huizenmarkt maar op een manier mogelijk zijn en dan moet het de 2008 variant zijn waarbij mensen massaal niet meer aan hun hypotheekbetalingen konden voldoen waardoor de hele boel in de gedwongen verkoop ging, de markt overspoeld werd met aanbod en de prijzen kelderden.
Laten we eens even in beschouwing nemen wat er de laatste 14 jaar gebeurd is.
Centrale banken hebben de economie non-stop gestimuleerd. Niet alleen door de basisrente zeer laag of zelfs negatief te maken, waardoor hypotheken als secundair product ook erg goedkoop werden, maar ook door schulden bij commerciële banken op te kopen waardoor deze losjes om konden gaan met zaken als risico management. Immers, de schulden werden direct die maand overgenomen door de centrale bank met eindeloos diepe zakken.
Het resultaat van met name de goedkope hypotheken was dat iedereen ineens meer kon bieden, en dat in een te krappe markt. Het resultaat was dat de huizenprijzen eerst langzaam, maar daarna steeds sneller begonnen te klimmen. Hierdoor ontstond bij huizenbezitters substantiële overwaarde, waarmee weer meer geboden kon worden, en dus de huizenprijzen verd er omhoog gingen, en dus ook de overwaarde, en dus ook meer geboden kon worden, en dus ook de huizenprijzen omhoog gingen, en dus ook de overwaarde enzovoorts enzovoorts. Een koopwoning in Nederland heeft een gemiddelde overwaarde van 175.000 euro
Dat financiële beleid gaat nu weer normaliseren. Veel mensen hebben totaal niet in de gaten dat de laatste 14 jaar een unicum zijn in de geschiedenis van het monetair centraal beleid. Een hypotheekrente van 5% of meer is historisch vele malen normaler dan, ookal zijn de mensen nu anders gewend.
Wat er nu gebeurt is dat de handen van centrale banken gedwongen worden de rentes weer op te schroeven. Met elke rentestap daalt het bedrag wat mensen kunnen bieden, en dus worden huizen minder waard, en dus hebben mensen minder overwaarde die ze in kunnen zetten voor het kopen van een andere woning, en dus worden huizen minder waard etc. etc.
De rente hoeft niet eindeloos verhoogd te worden om dit effect te bereiken.
Als we zo rond de 5% gaan stabiliseren (ookal denk ik dat we op middellange termijn van een paar jaar) ook nog wel rentes van 7% gaan zien, drukt dit het hypotheek plafond enorm.
De enige reden dat huizen nu kosten wat ze kosten is het feit dat iedereen en zijn moeder 4 ton kon bieden. Als dat bedrag terugloopt lopen de huizenprijzen evenredig mee.
Een correctie van 30% is niet eens bijna uitgesloten. Je ziet nu al dat het aanbod hard oploopt, het aantal kopers hard terugloopt en dat is nog voordat de recessie (die wat mij betreft met zekerheid komt) zich materialiseert.
Ik heb vrienden die in januari dit jaar dol enthousiast 6 ton hebben neergelegd voor een woning die in 2014 nog 380 kostte. Die hebben bij een correctie van 30% een probleem van 180.000 onderwater stand....daar helpt hun lage hypotheekrente niets bij. En dan zou je zeggen; ja boeiend. Zo lang ze niet willen of hoeven te verhuizen. Klopt, maar niemand gaat er vanuit te gaan scheiden, ziek te worden, een baan te verliezen of wat dan ook. Dat kan je overkomen. Om nog maar te zwijgen over het feit dat je nergens meer voor kunt lenen. Bij elke lening voor verbouwing of wat dan ook zal de bank tot de conclusie komen dat het onderpand al minder waard is dan je huidige lening en dus geen verdere ruimte bieden.
Mijn gevoel is dat mensen die in de laatste 2 jaar hebben gekocht allemaal dat risico lopen, en dat ze het tot op de dag van vandaag niet eens als risico zien. Veel mensen zijn met bruut geweld, maximale hypotheken strijdvaardig boven de vraagprijs aan het bieden geweest omdat ze in het onzin verhaaltje zijn getrapt dat huizenprijzen alleen maar omhoog zouden blijven gaan, er een effectieve krapte zou zijn en weet ik wat nog meer.
Ondertussen hebben de mensen die ons huis hebben gekocht 8 maanden na dato nog steeds hun eigen huis niet verkocht, ondanks dat ze al 90k in vraagprijs gedaald zijn, ontvang ik alweer flyers en online reclames voor nieuwbouw projecten en staan er elke maand meer huizen tegen een dalende prijs tendens online.
Lang verhaal kort, de huizenmarkt kan ook anders dan in 2008 crashen. Als je de vraag onder de markt uitslaat door lenen zo duur te maken dat de huidige prijzen niet meer in stand te houden zijn gaat het ook hard.
Maar onderschat niet de hoeveelheid mensen die een flinke loonsverhoging krjgen en de mogelijke impact daarvan. er zijn hele volksstammen die er volgend jaar 10-20% in loon op vooruit gaan. Denk aan bijvoorbeeld iemand die bij een gemeente werkt, een trede erbij krijgt en ook nog eens 11% loonsverhoging. En dan is tegelijkertijd zijn pensioen ook nog eens met 12% gestegen.
Je vergeet echter wel een groep kopers met diepere zakken dan Jan modaal: investeerders. En dan heb ik het niet over die oom die "medeinvesteerder" is in een "huurobject" maar de grote jongens die tientallen/honderden panden bezitten.:
[...]
Ik blijft dit soort redenaties erg interessant vinden. Ik zie jou en meer mensen er bijna vanuit gaan dat crashes op de huizenmarkt maar op een manier mogelijk zijn en dan moet het de 2008 variant zijn waarbij mensen massaal niet meer aan hun hypotheekbetalingen konden voldoen waardoor de hele boel in de gedwongen verkoop ging, de markt overspoeld werd met aanbod en de prijzen kelderden.
Laten we eens even in beschouwing nemen wat er de laatste 14 jaar gebeurd is.
Centrale banken hebben de economie non-stop gestimuleerd. Niet alleen door de basisrente zeer laag of zelfs negatief te maken, waardoor hypotheken als secundair product ook erg goedkoop werden, maar ook door schulden bij commerciële banken op te kopen waardoor deze losjes om konden gaan met zaken als risico management. Immers, de schulden werden direct die maand overgenomen door de centrale bank met eindeloos diepe zakken.
Het resultaat van met name de goedkope hypotheken was dat iedereen ineens meer kon bieden, en dat in een te krappe markt. Het resultaat was dat de huizenprijzen eerst langzaam, maar daarna steeds sneller begonnen te klimmen. Hierdoor ontstond bij huizenbezitters substantiële overwaarde, waarmee weer meer geboden kon worden, en dus de huizenprijzen verd er omhoog gingen, en dus ook de overwaarde, en dus ook meer geboden kon worden, en dus ook de huizenprijzen omhoog gingen, en dus ook de overwaarde enzovoorts enzovoorts. Een koopwoning in Nederland heeft een gemiddelde overwaarde van 175.000 euro
Dat financiële beleid gaat nu weer normaliseren. Veel mensen hebben totaal niet in de gaten dat de laatste 14 jaar een unicum zijn in de geschiedenis van het monetair centraal beleid. Een hypotheekrente van 5% of meer is historisch vele malen normaler dan, ookal zijn de mensen nu anders gewend.
Wat er nu gebeurt is dat de handen van centrale banken gedwongen worden de rentes weer op te schroeven. Met elke rentestap daalt het bedrag wat mensen kunnen bieden, en dus worden huizen minder waard, en dus hebben mensen minder overwaarde die ze in kunnen zetten voor het kopen van een andere woning, en dus worden huizen minder waard etc. etc.
De rente hoeft niet eindeloos verhoogd te worden om dit effect te bereiken.
Als we zo rond de 5% gaan stabiliseren (ookal denk ik dat we op middellange termijn van een paar jaar) ook nog wel rentes van 7% gaan zien, drukt dit het hypotheek plafond enorm.
De enige reden dat huizen nu kosten wat ze kosten is het feit dat iedereen en zijn moeder 4 ton kon bieden. Als dat bedrag terugloopt lopen de huizenprijzen evenredig mee.
Een correctie van 30% is niet eens bijna uitgesloten. Je ziet nu al dat het aanbod hard oploopt, het aantal kopers hard terugloopt en dat is nog voordat de recessie (die wat mij betreft met zekerheid komt) zich materialiseert.
Ik heb vrienden die in januari dit jaar dol enthousiast 6 ton hebben neergelegd voor een woning die in 2014 nog 380 kostte. Die hebben bij een correctie van 30% een probleem van 180.000 onderwater stand....daar helpt hun lage hypotheekrente niets bij. En dan zou je zeggen; ja boeiend. Zo lang ze niet willen of hoeven te verhuizen. Klopt, maar niemand gaat er vanuit te gaan scheiden, ziek te worden, een baan te verliezen of wat dan ook. Dat kan je overkomen. Om nog maar te zwijgen over het feit dat je nergens meer voor kunt lenen. Bij elke lening voor verbouwing of wat dan ook zal de bank tot de conclusie komen dat het onderpand al minder waard is dan je huidige lening en dus geen verdere ruimte bieden.
Mijn gevoel is dat mensen die in de laatste 2 jaar hebben gekocht allemaal dat risico lopen, en dat ze het tot op de dag van vandaag niet eens als risico zien. Veel mensen zijn met bruut geweld, maximale hypotheken strijdvaardig boven de vraagprijs aan het bieden geweest omdat ze in het onzin verhaaltje zijn getrapt dat huizenprijzen alleen maar omhoog zouden blijven gaan, er een effectieve krapte zou zijn en weet ik wat nog meer.
Ondertussen hebben de mensen die ons huis hebben gekocht 8 maanden na dato nog steeds hun eigen huis niet verkocht, ondanks dat ze al 90k in vraagprijs gedaald zijn, ontvang ik alweer flyers en online reclames voor nieuwbouw projecten en staan er elke maand meer huizen tegen een dalende prijs tendens online.
Lang verhaal kort, de huizenmarkt kan ook anders dan in 2008 crashen. Als je de vraag onder de markt uitslaat door lenen zo duur te maken dat de huidige prijzen niet meer in stand te houden zijn gaat het ook hard.
Allicht dat er minder geld los te peuteren is voor hen met hogere marktrentes, maar zolang huren door blijven stijgen, komt er zelfs met een dalende markt weer een punt waarop verhuur interessant wordt voor degene waarbij het woning nr 421 is in hun portfolio.
En hoeveel zijn de lonen in 2023/2024 gestegen tov 2014? (Zie recente cao's).:
[...]
Ik blijft dit soort redenaties erg interessant vinden. Ik zie jou en meer mensen er bijna vanuit gaan dat crashes op de huizenmarkt maar op een manier mogelijk zijn en dan moet het de 2008 variant zijn waarbij mensen massaal niet meer aan hun hypotheekbetalingen konden voldoen waardoor de hele boel in de gedwongen verkoop ging, de markt overspoeld werd met aanbod en de prijzen kelderden.
Laten we eens even in beschouwing nemen wat er de laatste 14 jaar gebeurd is.
Centrale banken hebben de economie non-stop gestimuleerd. Niet alleen door de basisrente zeer laag of zelfs negatief te maken, waardoor hypotheken als secundair product ook erg goedkoop werden, maar ook door schulden bij commerciële banken op te kopen waardoor deze losjes om konden gaan met zaken als risico management. Immers, de schulden werden direct die maand overgenomen door de centrale bank met eindeloos diepe zakken.
Het resultaat van met name de goedkope hypotheken was dat iedereen ineens meer kon bieden, en dat in een te krappe markt. Het resultaat was dat de huizenprijzen eerst langzaam, maar daarna steeds sneller begonnen te klimmen. Hierdoor ontstond bij huizenbezitters substantiële overwaarde, waarmee weer meer geboden kon worden, en dus de huizenprijzen verd er omhoog gingen, en dus ook de overwaarde, en dus ook meer geboden kon worden, en dus ook de huizenprijzen omhoog gingen, en dus ook de overwaarde enzovoorts enzovoorts. Een koopwoning in Nederland heeft een gemiddelde overwaarde van 175.000 euro
Dat financiële beleid gaat nu weer normaliseren. Veel mensen hebben totaal niet in de gaten dat de laatste 14 jaar een unicum zijn in de geschiedenis van het monetair centraal beleid. Een hypotheekrente van 5% of meer is historisch vele malen normaler dan, ookal zijn de mensen nu anders gewend.
Wat er nu gebeurt is dat de handen van centrale banken gedwongen worden de rentes weer op te schroeven. Met elke rentestap daalt het bedrag wat mensen kunnen bieden, en dus worden huizen minder waard, en dus hebben mensen minder overwaarde die ze in kunnen zetten voor het kopen van een andere woning, en dus worden huizen minder waard etc. etc.
De rente hoeft niet eindeloos verhoogd te worden om dit effect te bereiken.
Als we zo rond de 5% gaan stabiliseren (ookal denk ik dat we op middellange termijn van een paar jaar) ook nog wel rentes van 7% gaan zien, drukt dit het hypotheek plafond enorm.
De enige reden dat huizen nu kosten wat ze kosten is het feit dat iedereen en zijn moeder 4 ton kon bieden. Als dat bedrag terugloopt lopen de huizenprijzen evenredig mee.
Een correctie van 30% is niet eens bijna uitgesloten. Je ziet nu al dat het aanbod hard oploopt, het aantal kopers hard terugloopt en dat is nog voordat de recessie (die wat mij betreft met zekerheid komt) zich materialiseert.
Ik heb vrienden die in januari dit jaar dol enthousiast 6 ton hebben neergelegd voor een woning die in 2014 nog 380 kostte. Die hebben bij een correctie van 30% een probleem van 180.000 onderwater stand....daar helpt hun lage hypotheekrente niets bij. En dan zou je zeggen; ja boeiend. Zo lang ze niet willen of hoeven te verhuizen. Klopt, maar niemand gaat er vanuit te gaan scheiden, ziek te worden, een baan te verliezen of wat dan ook. Dat kan je overkomen. Om nog maar te zwijgen over het feit dat je nergens meer voor kunt lenen. Bij elke lening voor verbouwing of wat dan ook zal de bank tot de conclusie komen dat het onderpand al minder waard is dan je huidige lening en dus geen verdere ruimte bieden.
Mijn gevoel is dat mensen die in de laatste 2 jaar hebben gekocht allemaal dat risico lopen, en dat ze het tot op de dag van vandaag niet eens als risico zien. Veel mensen zijn met bruut geweld, maximale hypotheken strijdvaardig boven de vraagprijs aan het bieden geweest omdat ze in het onzin verhaaltje zijn getrapt dat huizenprijzen alleen maar omhoog zouden blijven gaan, er een effectieve krapte zou zijn en weet ik wat nog meer.
Ondertussen hebben de mensen die ons huis hebben gekocht 8 maanden na dato nog steeds hun eigen huis niet verkocht, ondanks dat ze al 90k in vraagprijs gedaald zijn, ontvang ik alweer flyers en online reclames voor nieuwbouw projecten en staan er elke maand meer huizen tegen een dalende prijs tendens online.
Lang verhaal kort, de huizenmarkt kan ook anders dan in 2008 crashen. Als je de vraag onder de markt uitslaat door lenen zo duur te maken dat de huidige prijzen niet meer in stand te houden zijn gaat het ook hard.
Wat was de rente in 2014 en januari 2022? (Lees betaalbaarheid).
Dat ontbreekt in je betoog. Ik ga je niet de les wijzen want je weet best goed waar je over praat, het valt me alleen op dat je van 1 (voor jouw gunstig, want je hebt cash en geen assets) scenario uitgaat. Alle andere scenario's negeer je .
Ik heb trouwens ook gekocht eind vorig jaar , moet wel heel gek lopen als we onder water komen te staan (50% ltv, restere rente 1-1,5%)
. En dat is inclusief grote verbouwing om gasloos te raken. Voor mij juist gunstig als de waarde wat zakt, want we hikken tegen de villataks aan..
Ik ken je tactiek en heb ongeveer hetzelfde vermogen (overwaarde, de andere helft gefinancierd), ben wel benieuwd in hoeverre jij financieel beter af bent wanneer je uiteindelijk een woning koopt. Ik denk dat het onderaan de streep elkaar niet zoveel zal ontlopen. Behalve wat ongemak en hogere kosten in jouw geval. (2x verhuizen, huurkosten, hogere kosten verbouwing, hogere rente en risico..).
Groot voordeel wat jij hebt is dat het aanbod veel groter is/wordt, mits je niet een enorm populaire woning zoekt (bv gasloos op een goede locatie). Maar financieel denk ik dat je zoveel kosten hebt gemaakt - en nog gaat krijgen, denk aan een keuken of pv panelen - dat het allemaal niet zoveel uitmaakt.
[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 28-11-2022 09:07 ]
PV: 9360 WP WZW/ONO | Warmtepomp: Toshiba Estia 8kW 3fase | A+++ | Zappi v2.1
/u/89193/crop5913059561374.png?f=community)
Mooi dat die dame ook heel ernstig in de camera kijkt om te vertellen dat het toch echt wel een probleem is als dat soort woningen (van € 1.725 kale huur) met het nieuwe puntenstelsel onder de 1k terecht komen; dan zijn ze niet meer rendabel en verdwijnen ze van de huurmarkt.
Misschien als die woningen 'noodgedwongen' verkocht moeten worden, kunnen ze eindelijk gekocht worden door dezelfde mensen die nu iedere maand die € 1.725 op moeten hoesten
Hoeder van het Noord-Meierijse dialect
Wel een beetje kort door de bocht toch?:
[...]
Mooi dat die dame ook heel ernstig in de camera kijkt om te vertellen dat het toch echt wel een probleem is als dat soort woningen (van € 1.725 kale huur) met het nieuwe puntenstelsel onder de 1k terecht komen; dan zijn ze niet meer rendabel en verdwijnen ze van de huurmarkt.
Misschien als die woningen 'noodgedwongen' verkocht moeten worden, kunnen ze eindelijk gekocht worden door dezelfde mensen die nu iedere maand die € 1.725 op moeten hoesten
Weet niet welke plaats het was maar met de huidige rente van 4,5% ofzo? Ben je voor een appartementen van €400.000,- al €1.500,- per maand kwijt aan alleen rente. Moet je de aflossing nog betalen, belasting, service kosten, etc.
Vrouw zei ook dat de. Huurprijs verhoogd was vanwege verduurzamende maatregelen?
Uiteraard is €1750 veel geld, maar als je in het centrum wil zitten ook weer niet zo gek toch?
Vorige woning sinds 2017 gasvrij zonder rekening van Liander. 2022 Doen we het kunstje opnieuw bij Enexis.
:strip_icc():strip_exif()/u/88308/tieinterceptor2%252070.jpg?f=community)
De bouwkosten zijn anders ook meer dan verdubbeld... EPC is BENG geworden, gasketel van ~1.500 euro werd een warmtepomp van 15k en de MV werd een WTW. Grofweg van 2.000 naar 20k voor alleen al die twee posten. Wet kwaliteitsborging is in aantocht en vooral voor kleine bouwers en projecten gaat dat een levensgroot probleem worden.
Er zijn genoeg mensen die een CV-ketel leasen omdat ze de ~1.500 euro voor vervanging niet kunnen of willen ophoesten. Laat staan als ze hun warmtepomp moeten laten vervangen...
This is my signature. There are many like it, but this one is mine.
Lease ketel is ook gezeik afkopen. Er is denk ik weinig verschil in kosten tussen ketel kopen + onderhoudscontract of een lease ketel. Beiden zijn een soort van vendor lock-in. Voordeel van een lease ketel is wel weer dat als hij stuk gaat, dit het probleem is van de eigenaar en niet van de bewoner.:
[...]
De bouwkosten zijn anders ook meer dan verdubbeld... EPC is BENG geworden, gasketel van ~1.500 euro werd een warmtepomp van 15k en de MV werd een WTW. Grofweg van 2.000 naar 20k voor alleen al die twee posten. Wet kwaliteitsborging is in aantocht en vooral voor kleine bouwers en projecten gaat dat een levensgroot probleem worden.
Er zijn genoeg mensen die een CV-ketel leasen omdat ze de ~1.500 euro voor vervanging niet kunnen of willen ophoesten. Laat staan als ze hun warmtepomp moeten laten vervangen...
Lease warmtepompen die zijn pas echt duur.
Je kunt je ook afvragen of je überhaupt zou moeten kopen als je dat niet kunt. Zeker als je een relatief kleine tegenslag van 1500 euro niet kunt dragen.:
[...]
Er zijn genoeg mensen die een CV-ketel leasen omdat ze de ~1.500 euro voor vervanging niet kunnen of willen ophoesten. Laat staan als ze hun warmtepomp moeten laten vervangen...
Vorige woning sinds 2017 gasvrij zonder rekening van Liander. 2022 Doen we het kunstje opnieuw bij Enexis.
zolang mensen goed betaald werk hebben en de lasten goed kunnen betalen zal het meevallen. Deel v.d. Mensen blijft eerder vast zitten in hun huis mobiliteit van de woningmarkt sneuvelt als eerste. Aantal starters woningen blijft krap. Er wordt te weinig gebouwd. De gruwelijke hoeveelheden geld die in de economie zijn gepompt verdwijnen ook niet zomaar. Aan de andere kant is er met een goed draaiende arbeidsmarkt natuurlijk wel vraag naar woningen door wisselen baan starten baan etc.:
[...]
Ik blijft dit soort redenaties erg interessant vinden. Ik zie jou en meer mensen er bijna vanuit gaan dat crashes op de huizenmarkt maar op een manier mogelijk zijn en dan moet het de 2008 variant zijn waarbij mensen massaal niet meer aan hun hypotheekbetalingen konden voldoen waardoor de hele boel in de gedwongen verkoop ging, de markt overspoeld werd met aanbod en de prijzen kelderden.
Laten we eens even in beschouwing nemen wat er de laatste 14 jaar gebeurd is.
Centrale banken hebben de economie non-stop gestimuleerd. Niet alleen door de basisrente zeer laag of zelfs negatief te maken, waardoor hypotheken als secundair product ook erg goedkoop werden, maar ook door schulden bij commerciële banken op te kopen waardoor deze losjes om konden gaan met zaken als risico management. Immers, de schulden werden direct die maand overgenomen door de centrale bank met eindeloos diepe zakken.
Het resultaat van met name de goedkope hypotheken was dat iedereen ineens meer kon bieden, en dat in een te krappe markt. Het resultaat was dat de huizenprijzen eerst langzaam, maar daarna steeds sneller begonnen te klimmen. Hierdoor ontstond bij huizenbezitters substantiële overwaarde, waarmee weer meer geboden kon worden, en dus de huizenprijzen verd er omhoog gingen, en dus ook de overwaarde, en dus ook meer geboden kon worden, en dus ook de huizenprijzen omhoog gingen, en dus ook de overwaarde enzovoorts enzovoorts. Een koopwoning in Nederland heeft een gemiddelde overwaarde van 175.000 euro
Dat financiële beleid gaat nu weer normaliseren. Veel mensen hebben totaal niet in de gaten dat de laatste 14 jaar een unicum zijn in de geschiedenis van het monetair centraal beleid. Een hypotheekrente van 5% of meer is historisch vele malen normaler dan, ookal zijn de mensen nu anders gewend.
Wat er nu gebeurt is dat de handen van centrale banken gedwongen worden de rentes weer op te schroeven. Met elke rentestap daalt het bedrag wat mensen kunnen bieden, en dus worden huizen minder waard, en dus hebben mensen minder overwaarde die ze in kunnen zetten voor het kopen van een andere woning, en dus worden huizen minder waard etc. etc.
De rente hoeft niet eindeloos verhoogd te worden om dit effect te bereiken.
Als we zo rond de 5% gaan stabiliseren (ookal denk ik dat we op middellange termijn van een paar jaar) ook nog wel rentes van 7% gaan zien, drukt dit het hypotheek plafond enorm.
De enige reden dat huizen nu kosten wat ze kosten is het feit dat iedereen en zijn moeder 4 ton kon bieden. Als dat bedrag terugloopt lopen de huizenprijzen evenredig mee.
Een correctie van 30% is niet eens bijna uitgesloten. Je ziet nu al dat het aanbod hard oploopt, het aantal kopers hard terugloopt en dat is nog voordat de recessie (die wat mij betreft met zekerheid komt) zich materialiseert.
Ik heb vrienden die in januari dit jaar dol enthousiast 6 ton hebben neergelegd voor een woning die in 2014 nog 380 kostte. Die hebben bij een correctie van 30% een probleem van 180.000 onderwater stand....daar helpt hun lage hypotheekrente niets bij. En dan zou je zeggen; ja boeiend. Zo lang ze niet willen of hoeven te verhuizen. Klopt, maar niemand gaat er vanuit te gaan scheiden, ziek te worden, een baan te verliezen of wat dan ook. Dat kan je overkomen. Om nog maar te zwijgen over het feit dat je nergens meer voor kunt lenen. Bij elke lening voor verbouwing of wat dan ook zal de bank tot de conclusie komen dat het onderpand al minder waard is dan je huidige lening en dus geen verdere ruimte bieden.
Mijn gevoel is dat mensen die in de laatste 2 jaar hebben gekocht allemaal dat risico lopen, en dat ze het tot op de dag van vandaag niet eens als risico zien. Veel mensen zijn met bruut geweld, maximale hypotheken strijdvaardig boven de vraagprijs aan het bieden geweest omdat ze in het onzin verhaaltje zijn getrapt dat huizenprijzen alleen maar omhoog zouden blijven gaan, er een effectieve krapte zou zijn en weet ik wat nog meer.
Ondertussen hebben de mensen die ons huis hebben gekocht 8 maanden na dato nog steeds hun eigen huis niet verkocht, ondanks dat ze al 90k in vraagprijs gedaald zijn, ontvang ik alweer flyers en online reclames voor nieuwbouw projecten en staan er elke maand meer huizen tegen een dalende prijs tendens online.
Lang verhaal kort, de huizenmarkt kan ook anders dan in 2008 crashen. Als je de vraag onder de markt uitslaat door lenen zo duur te maken dat de huidige prijzen niet meer in stand te houden zijn gaat het ook hard.
Ik zie hier heel veel mensen voorspellingen doen van -30% maar als je de prognoses van de financiële instellingen bekijkt schatten ze het in op -2 tot -6% per jaar.
Rente naar 7% is natuurlijk wel een issue maar dat is meteen een 2008 scenario. Dan kunnen de Zuid Europese landen hun schulden niet meer betalen. En stort het hele zooitje weer in elkaar. En moet de rente weer richting nul om die landen te redden. Maar bij inflatie kan dat weer niet. De ECB heeft veel minder mogelijkheden om de rente te verhogen dan de FED.
In 2008 hebben we dicht bij een totale crash van het financiële systeem gestaan. Er zijn wel wat anekdotes van topmannen in de sector die hun vrouw naar de pin automaat hadden gestuurd omdat ze dachten dat er snel geen geld meer beschikbaar zou zijn. De situatie is op dit moment nog veel stabieler.
Dat ontbreekt in je betoog.
Nee dat heb ik al expliciet benoemd, in ofwel dit of het beleggingstopic. Die hogere lonen gaan geen stand houden, vormen zelfs voor zover ze al doorgang gaan vinden een extra recessie stimulans. Ondernemers hebben ook geen eindeloos diepe zakken en gaan nog veel harder gebukt onder de inflatie, hogere inkoopkosten, hogere energieprijzen en ga zo maar door. Met hoge sprongen in het salaris betekent dit dat meer ondernemers het niet zullen gaan redden, dat meer mensen hun baan verliezen, en dat mensen met een baan minder uren zullen maken. Daarnaast gaan de prijzen van de diensten en goederen die die ondernemers leveren omhoog om te compenseren voor de hogere loonkosten en ben je dus netto niets beter af of zelfs slechter. De koopkracht gaat het in ieder geval niet ten goede komen.
En goed dat je de betaalbaarheid aanhaalt. In de financiële wereld wordt veel gekeken naar de verhouding tussen modaal inkomen en de gemiddelde koopwoning prijs om daaruit een ratio te destilleren.
| 1995 | 2003 | 2008 | 2014 | 2022 | |
| Gemiddelde verkoopsom | €93.750 | €204.829 | €254.918 | €222.218 | €448.218 |
| Modaal inkomen | €22.235 | €28.500 | €31.500 | €33.000 | €40.000 |
| Ratio | 4.2 | 7.18 | 8.09 | 6.73 | 11.2 |
Van alle datapunten is 6.55 de gemiddelde ratio. Als we de huidige huizenprijzen in stand moeten houden, zouden de lonen dus moeten stijgen naar een modaal salaris van €68.430
. Ik denk niet dat het gaat helpen als we hier en daar 10% extra afgedongen hebben in de CAO's. Om nog maar af te wachten of dit überhaupt gaat materialiseren.Nee hoor, ik zit objecteif veilig met mijn inschatting dat huizen momenteel veel te duur zijn
En beetje vreemde manier van denken. Ik heb cash en geen assets en dus negeer ik volgens jou de feiten die me niet aanstaan. Of zou het soms zo zijn dat ik cash en assets heb OMDAT ik een analyse van de gehele markt heb gemaakt en op basis daarvan mijn posities gekozen heb.
Het moge toch duidelijk zijn dat ik niet selectief de feiten kies die bij mijn situatie past, maar dat ik in plaats daarvan juist mijn situatie heb gekozen.
Met 50% LTV loop je niet zoveel risico (even uitgaande dat je geen 100% hypotheekruimt hebt opgenomen voor de 50% die je niet cash in kon brengenIk heb trouwens ook gekocht eind vorig jaar , moet wel heel gek lopen als we onder water komen te staan (50% ltv, restere rente 1-1,5%)
Voor mij juist gunstig als de waarde wat zakt, want we hikken tegen de villataks aan..
) je rentepercentage is echter van geen enkele invloed op de kans om onderwater te komen staan. Je loopt wel risico dat je het ingebrachte spaargeld een deel gaat verbranden maar als je daar niet gevoelig voor bent is dat niet erg.Mijn gekozen posities waren onderdeel van een pakket, waarin ook het liquideren van mijn gehele aandelenportfolio zat, een sprong naar de dollar als opslag voor mijn cash en een redelijk aantal SPY puts.
Dit jaar zit ik op 30% gerealiseerd rendement op een behoorlijke som geld.
Het verhuizen kost 500 voor het huren van een busje per keer, en wat diesel. Dat is echt nihil.
De huurkosten zijn nu lager dan onze hypotheeklasten waren, al bouwen we nu geen equity op en is het geld daar wel 'weg'. Hogere rente hebben we geen last van, want we kopen zo hypotheekvrij van eigen geld en risico snap ik niet zo goed. Waar jij de kans hebt om 30% van je woningwaarde aan equity in te eten, heb ik het risico dat ik vandaag de dag een huis hypotheekvrij moet kopen als een grote correctie uitblijft en dus niet van grote prijsdalingen kan profiteren, en dan heb ik alleen de verhuiskosten/inspanning voor niets gehad.
En dan is het eigenlijk voor ons met het verkopen en kopen van een huis nog niet eens een euro spel geweest. Het doel was om voor ons 35e een afbetaald huis te hebben, in het segment dat wij voor ogen hebben. Al dalen de huizenprijzen maar 10% dan scheelt dat op een woning van 6 ton toch al behoorlijk.
[ Voor 13% gewijzigd door DutchManticore op 28-11-2022 14:05 ]
Uitingen via dit account zijn altijd een mening (zij het altijd van de weloverwogen variant). Ik vermeld dit niet altijd specifiek maar vind rust in het feit dat ik me dit realiseer.
Uitingen via dit account zijn altijd een mening (zij het altijd van de weloverwogen variant). Ik vermeld dit niet altijd specifiek maar vind rust in het feit dat ik me dit realiseer.
Uitingen via dit account zijn altijd een mening (zij het altijd van de weloverwogen variant). Ik vermeld dit niet altijd specifiek maar vind rust in het feit dat ik me dit realiseer.
Maar dan mis je nog steeds het hele punt dat ik probeer te maken. Als je een ander inzicht / mening hebt kan dat prima maar ik heb nog steeds het idee dat je niet begrijpt wat ik bedoel.
Huizenprijzen kunnen zoals in 2008 crashen omdat mensen hun lasten niet meer kunnen betalen.
Maar dat is slechts een van de mogelijkheden.
Als je het bedrag dat mensen met goedbetaalde banen kunnen bieden inperkt door hypotheekrentes die oplopen, dan dalen huizenprijzen ook zonder baanverlies. Mensen kunnen immers gewoon niet meer bieden.
Nogmaals, we zitten nu op 11.2 modaal jaarsalarissen als gemiddeld aankoopbedrag waar dat bij de datapunten die ik heb gepakt historisch gemiddeld op 6.55 zit.
Dat is alleen maar mogelijk omdat mensen door de lage hypotheekrentes extreem veel konden lenen, hun huizen meer waard werden, en dus ook enorme overwaarde waarmee ze nog meer konden bieden etc. Dat spel verandert nu. Mensen kunnen gewoon met een modaal salaris + overwaarde zo geen 455.000 meer bieden en dus moeten de huizenprijzen dalen om nog te kunnen verkopen. De markt gaat zo op slot.
En dan zijn er nog mensen die MOETEN verkopen door ziekte, scheiding, baanverlies of wat dan ook.
Dit zijn de mensen door wie de huizenprijzen zo gaan crashen. Immers je kunt volhouden dat jouw huis 455 op moet brengen, maar er is zo niemand meer die dat kan bieden en de gedwongen verkoop bij de buurman zorgt ervoor dat zijn huis voor 340 weggaat. Dan daalt ook de waarde van jouw huis die je tegen 1,2% op 455 hebt gefinancierd.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
:fill(white):gifsicle():strip_exif()/f/image/FGaiiJtXfYRt0FtTgEcbXRBc.gif?f=user_large)
Dus eerst hebben we de huizenprijzen opgedreven met lage (hypotheek)rentes.
Nu stijgen de hypotheekrentes maar we hoeven ons geen zorgen te maken omdat veel mensen overwaarde hebben, en geen variabele rentes...
Waarop Amerikanen massaal hun overwaarde gaan uitcashen tegen variabele rente omdat ze hun uitgavenpatroon niet willen aanpassen bij hoge inflatie en stijgende kosten.
Echt waar wat een wereld haha.
[ Voor 31% gewijzigd door DutchManticore op 28-11-2022 14:30 ]
Uitingen via dit account zijn altijd een mening (zij het altijd van de weloverwogen variant). Ik vermeld dit niet altijd specifiek maar vind rust in het feit dat ik me dit realiseer.
Daarbij ga je er heel snel overheen wáárom centrale banken dat hebben gedaan.
Ik ga even wat kort door de bocht, maar toch:
De aanhoudende rentedaling is er geweest omdat men vond dat de economie gestimuleerd moest worden, omdat er te weinig groei was, zeker na afloop van de crisis. Groei [van het BBP] ontstaat namelijk door meer productie en diensten (iets wat overigens zeer slecht rijmt met vergrijzing), ofwel kan je het kunstmatig aanwakkeren door geld lenen heel goedkoop te maken / valuta te devalueren, om consumptie waar men eerst nog 'voor gaat sparen' door inflatie en goedkoop lenen, naar voren te trekken. Bijkomend voordeel is dat je hoge schulden van landen, bedrijven en consumenten, kan door laten betalen zonder teveel impact op het besteedbaar budget.
Overigens moet men het de jaren daarna gewoon gaan afbetalen, dus eigenlijk is kunstmatig aanwakkeren altijd een heel slecht idee. Je legt de rekening in de toekomst, met alle onzekerheid van dien. Zie ook de laatste zin van deze post
Nu zie je 'opeens' dat er inflatie ontstaat. En dus trappen centrale banken op de rem door de rente te verhogen, zolang er inflatie is.
Daarbij is het belangrijk om te weten hoe inflatie berekend wordt. Het is belangrijk om op te merken dat het inflatiemandje zeer afhankelijk is van energieprijzen. En overigens vrijwel niet kijkt naar huizen- en huurprijzen. Inflatie is een procentueel verschil tussen nu en 1 jaar geleden.
Hoe gaat dat nu verder?
De energieprijzen zijn nu aan het dalen. En anders worden ze door het prijsplafond in ieder geval afgeremd. Hierdoor zullen huishoudens niet een heel veel hogere energierekening gaan krijgen dan, ik noem maar wat, juli 2022.
Natuurlijk, dan zullen andere prijzen nog wel even doorstijgen, zeker nu we een soort loon-prijsspiraal zijn gestart. Maar midden volgend jaar zullen er gegarandeerd weer schouderklopjes aan centrale banken worden uitgedeeld dat de inflatie nog 'maar' 5% is ofzoiets. Dan zijn de prijzen dus nog altijd net zo hoog, maar de inflatie is niet meer zo ernstig.
Daarmee verdwijnt de sterke wil om de rente te verhogen.
En dat terwijl de kernredenen waarom we de afgelopen 14 jaar zo in het 'rentedaling'-verhaaltje zijn gelopen (vergrijzing -> weinig groei, hoge schuldenberg die telkens opnieuw gefinancierd moet worden) feitelijk nog altijd niet zijn opgelost. Ik zie dus ook niet in waarom dat nu opeens anders gaat worden, en waarom de rentestijging nu gaat aanhouden (tenzij, zie laatste zin van deze post).
Het klopt dat de afgelopen 14 jaar een unicum waren. Tegelijkertijd: het is een situatie die je niet heel makkelijk terug kan draaien. Het terugdraaien van de rente naar >5% heeft als implicatie dat er een paar huizenbezitters onder water komen.
Sowieso: de situatie 'vergrijzing' gecombineerd met een democratie waarin de meerderheid straks (bijna) gepensioneerde is, is eveneens een unicum. Ik denk niet dat dat veranderd kan worden
Om daar verder op in te gaan: de toetsrente bij variabele hypotheken is 5%; de leenruimte zal ook daarboven dus niet ontzettend veel verder dalen. Natuurlijk gaat men uiteindelijk de maandlasten niet meer accepteren, maar de ruimte om zo'n lening aan te gaan zal blijven.
We zitten nu al bijna op die 5%, de inkomens zullen short-term ook nog wat stijgen... al met al denk ik dat de hypotheekruimte niet veel verder zal afnemen. De politieke wil daartot is er ook niet, sterker nog: de lobby voor meer extra leningen (al dan niet in een soort premiewoningvorm) is alweer aangeslingert
Want dat is dus precies de vraag.
Een denkbeeldig stel waarvan de een 40.000 per jaar verdiend en de ander 35.000 per jaar, kon bij 1.5% ongeveer 4 ton lenen inderdaad (389k). Bij een rente van 5% is dat 343k, oftewel ~50k minder, oftewel grofweg 12% prijsdaling. Dat is aanzienlijk veel minder dan 30%.
Nu ben ik het volledig met je eens mbt het 'overwaarde-kaartenhuis' wat bij voornamelijk duurdere woningen (600k en hoger) een belangrijke pijler is voor de betaalbaarheid, ik snap wel dat je dan ~30% verwacht.
Maar bij de woningen die nu 200-300k kosten denk ik niet dat de prijsdaling zo groot zal zijn; de leenruimte neemt lang niet zo ver af en de vraag blijft bestaan.
Er zijn immers nog altijd veel jongeren met een goed inkomen die een eigen huisje willen zonder dat ze op enige vorm dan ook betaalbaar kunnen huren.
Die lage hypotheekrente heeft wel een voordeel: de maandlasten zijn, ook na afbouw HRA, behoorlijk behapbaar na X jaar in je hypotheekafbetaling. Dat is wel degelijk een voordeel
Maar inderdaad, deze groep is vooral de lul bij gedwongen verhuizing (dat is een heel naar risico, idd) of bij een nodige verhuizing, bijvoorbeeld omdat de starterswoning te klein was (wat ook heel oneerlijk is gezien het gehamer op avocado toast-achtige verhaaltjes).
Het is niet waar dat je nergens meer voor kan lenen. Bij een kredietbeoordeling kijkt men naar de maandlasten, niet naar het onderpand wat er tegenover staat. Een lening tbv energiebesparing of een private lease auto zijn geen probleem.
Bij verbouwingen gaat de (verwachte) taxatiewaarde in de weg zitten, dat klopt en kan heel vervelend worden, maar door de lagere maandlasten is er (als het goed is) wel relatief meer spaarruimte. Daarnaast willen geldverstrekkers je natuurlijk maar wat graat meer geld lenen. Bij langdurige forse prijsdalingen zal er ook politieke wil ontstaan om de 'leen meer geld!!!'-knop weer in te drukken. Helaas.
Begrijp me goed: dit ben ik volledig met je eens. Echter, ik denk dat de voorgespiegelde prijsdalingen iets overdreven zijn, voornamelijk bij de lagere prijsklassen. Belangrijkste is dat de kernoorzaak van lage rentes feitelijk nog altijd niet is opgelost, en dat het mij helemaal niks zou verbazen dat we over X jaar weer terug gaan vallen in de economische situatie die je een unicum noemt
Tenzij centrale banken logisch gaan redeneren / naar de toekomst kijken, bepalen dat het de afgelopen jaren niet goed ging en/of bepalen dat het inflatiemandje eigenlijk van geen kant klopt
dan kan dit hele betoog de prullenbak in.
☀️ 4500wp zuid | 🔋MT Venus 5kW | 🚗 Tesla Model 3 SR+ 2020 | ❄️ Daikin 3MXM 4kW
Uitingen via dit account zijn altijd een mening (zij het altijd van de weloverwogen variant). Ik vermeld dit niet altijd specifiek maar vind rust in het feit dat ik me dit realiseer.
Klopt en niet voor het eerst:
[...]
Dan heb ik je verkeerd begrepen denk ik
. Jij denkt dat ik een causaal verband leg tussen historische data en toekomstige ontwikkelingen. Terwijl ik in feite toekomstige ontwikkelingen met hun eigen causa prima omschrijf, en dan vervolgens vergelijk met historische data.Dus even heel simpel;
Signaleren dat huidige data afwijkt van historische data =/= beweren dat huidige data terug moet naar historische data omdat het afwijkt
[ Voor 198% gewijzigd door DutchManticore op 28-11-2022 17:03 ]
Uitingen via dit account zijn altijd een mening (zij het altijd van de weloverwogen variant). Ik vermeld dit niet altijd specifiek maar vind rust in het feit dat ik me dit realiseer.
Wat is de relevantie dan?:
[...]
Klopt en niet voor het eerst
Dus even heel simpel;
Signaleren dat huidige data afwijkt van historische data =/= beweren dat huidige data terug moet naar historische data omdat het afwijkt
‘Het weer was dit jaar anders dan vorig haar’.
No shit sherlock? :-).
Als je een gemiddelde neemt moet je natuurlijk wel alle jaren nemen vanaf 1995 tot 2022 , of op z'n minst gelijke intervallen (5 jaar bv), dus 1995-2000-2005, etc maar niet 1995-2003-2008-2014-2022.:
[...]
Dat ontbreekt in je betoog.
Nee dat heb ik al expliciet benoemd, in ofwel dit of het beleggingstopic. Die hogere lonen gaan geen stand houden, vormen zelfs voor zover ze al doorgang gaan vinden een extra recessie stimulans. Ondernemers hebben ook geen eindeloos diepe zakken en gaan nog veel harder gebukt onder de inflatie, hogere inkoopkosten, hogere energieprijzen en ga zo maar door. Met hoge sprongen in het salaris betekent dit dat meer ondernemers het niet zullen gaan redden, dat meer mensen hun baan verliezen, en dat mensen met een baan minder uren zullen maken. Daarnaast gaan de prijzen van de diensten en goederen die die ondernemers leveren omhoog om te compenseren voor de hogere loonkosten en ben je dus netto niets beter af of zelfs slechter. De koopkracht gaat het in ieder geval niet ten goede komen.
En goed dat je de betaalbaarheid aanhaalt. In de financiële wereld wordt veel gekeken naar de verhouding tussen modaal inkomen en de gemiddelde koopwoning prijs om daaruit een ratio te destilleren.
1995 2003 2008 2014 2022 Gemiddelde verkoopsom €93.750 €204.829 €254.918 €222.218 €448.218 Modaal inkomen €22.235 €28.500 €31.500 €33.000 €40.000 Ratio 4.2 7.18 8.09 6.73 11.2
Van alle datapunten is 6.55 de gemiddelde ratio. Als we de huidige huizenprijzen in stand moeten houden, zouden de lonen dus moeten stijgen naar een modaal salaris van €68.430
De uitkomst/ratio zul je allereerst moeten corrigeren met de factor tweeverdieners (1995), FL > EUR (2000), etc.
Dan nog laat 2008-2014 zien dat het 6 jaar duurde om de ratio met 1,36 te laten zakken, en jij verwacht dat de ratio met 6,55 zakt in... 2-3 jaar tijd? Stel dat de ratio met 6,55 zakt dan zijn we - gebaseerd op het verleden - bijna 29 jaar verder (6.55/1.36 * 6).
Anders gezegd: waarom zouden prijzen nu in 2 jaar tijd met een ratio van 6.55 zakken, terwijl het bij de vorige crisis 6 jaar duurde om 1.36 te zakken?
Nogmaals, je doet echt enorm veel aannames waarvan ik me heel erg afvraag hoe groot de kans is dat een dergelijke situatie zich voordoet (ratio naar 6.55 bijvoorbeeld), ik denk dat de kans enorm klein is dat jij straks je mooie woning met >30% prijsverlaging kunt oppikken, en als het al gebeurt zul je jaren moeten huren wat 1) geld kost en 2) waarbij je woongenot inlevert.
ITV is <50% (dus praktisch op 1 inkomen) en dat daalt ieder jaar... , onze verhoging cf CAO is hoger dan de rente die we de komende 20 jaar betalen:
[...]
Met 50% LTV loop je niet zoveel risico (even uitgaande dat je geen 100% hypotheekruimt hebt opgenomen voor de 50% die je niet cash in kon brengen
[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 28-11-2022 17:27 ]
PV: 9360 WP WZW/ONO | Warmtepomp: Toshiba Estia 8kW 3fase | A+++ | Zappi v2.1
Uitingen via dit account zijn altijd een mening (zij het altijd van de weloverwogen variant). Ik vermeld dit niet altijd specifiek maar vind rust in het feit dat ik me dit realiseer.
Ja als je het niet erg vindt heb ik het even beperkt gehouden en niet op mijn vrije dag van de afgelopen 30 jaar datapunten verzameld om te gebruiken in een discussie die iedereen maar halfbakken leest. We wisselen op hoog niveau van gedachten en ik deel daarbij wat selecties uit data die ik laagdrempelig kan delen om een punt te maken.
Ik heb mijn strategie allang gekozen op basis van uitgebreid onderzoek en zoveel mogelijk objectieve datapunten.. Het is leuk om hier nog even van gedachten en inzichten te wisselen maar ik heb niet de illusie dat we hier nu ineens allemaal op één lijn gaan komen met zijn allen.
Er wordt beweerd dat ik afwijking van historische data zie als reden en causatie voor correctie
Slecht gelezen. Ik heb ook niet beweerd dat de ratio met 6,55 moet zakken in 2-3 jaar tijd?
Ik heb niet gezegd dat de ratio naar 6.55 MOET haha. Kommop nu even. Ik zeg als je kijkt naar deze arbitraire datapunten is het gemiddelde 6.55, we zitten nu op 11.2. Dat is om een indicatie te geven lieve mensen. Je denkt toch niet echt dat ik hier met het idee zit dat ik ga wachten tot die ratio 6.55 is voordat ik weer wat ga kopen en het precies probeer te timen alsof het exacte wetenschap is?
Er zijn ook hele goede redenen waarom die ratio überhaupt historisch oploopt. Huizen worden steeds duurder, hebben steeds meer geavanceerde technologie aan boord. Het enige wat ik wilde signaleren is dat 11.2 wel erg hoog is in vergelijking met de rest van de datapunten.
De kans is inmiddels al 100% dat ik zo een mooie woning hypotheekvrij op kan pikken. Het huis dat we verkocht hebben is inmiddels al een stuk minder waard geworden dus we hebben daar alle equity and overwaarde maximaal benut door uit te cashen. Daarnaast heb ik een prima rendement op mijn bearish posities gehaald en hebben we nu voldoende spaargeld om per direct hypotheekvrij te kopen als we dat zouden willen.
We wachten nu alleen nog maar af voor verdere dalingen om zoveel mogelijk voor ons geld te krijgen.
Kondigen centrale banken aan dat de rentes morgen weer naar 1% gaan dan kopen we direct en is er niets overboord. We wachten rustig af, kijken naar de ontwikkelen en bepalen dan wanneer we kopen. Het doel is om voor ons 35e hypotheekvrij in een huis te zitten dat ons bevalt, het gaat niet om de laatste euro winst of maximaal timen.
De totale winst van onze beslissing om te verkopen, en de beursposities is vandaag de dag een paar ton.
(Waarbij ik bij winst op het huis uitga van het verschil tussen onze verkoopprijs, en wat de woning volgens onbetrouwbare flutwebsites nu waard is.) Het is een huis uit 1880 met energielabel G dus die waarde is behoorlijk geraakt gezien de energeprijzen nu...
Huren kost ons 850 per maand, met alle respect een flutbedrag en daarvoor hebben we een prima appartement met uitzicht over de uiterwaarden van de Rijn. Mijn woongenot is nu al prima en wordt zo alleen nog maar beter als ik zo hypotheekvrij zit
Uitingen via dit account zijn altijd een mening (zij het altijd van de weloverwogen variant). Ik vermeld dit niet altijd specifiek maar vind rust in het feit dat ik me dit realiseer.
Ik weet echt niet hoe vaak je nog nodig hebt te horen dat ik dus geen causaal verband leg tussen de afwijkingen met historische waarden en de richting of het ontstaan van toekomstige ontwikkelingen. Ik heb het nu drie keer expliciet uitgelegd en je komt gewoon weer terug haha.Ik heb geen behoefte om te gaan ontdekken bij de hoeveelste keer herhalen het kwartje valt. Ik heb (vooral in het beleggen topic) enorme ritsen tekst gepost met argumentatie over waarom ik denk dat dingen gaan gebeuren, met welke aanleiding en reden.
Je kunt nu blijven proberen om vol te houden dat ik een simpele ziel ben die zegt "oh kijk anders dan vroeger dus moet terug" met opmerkingen in de ruimte die 'aan niemand specifiek gericht zijn' maar daarmee laat je vooral zien dat je het of niet begrijpt of niet wilt begrijpen en in beide gevallen zie ik geen toegevoegde waarde voor de discussie. Zelf weten hoor maar ik laat ik nu lekker zitten
[ Voor 19% gewijzigd door DutchManticore op 28-11-2022 18:09 ]
Uitingen via dit account zijn altijd een mening (zij het altijd van de weloverwogen variant). Ik vermeld dit niet altijd specifiek maar vind rust in het feit dat ik me dit realiseer.
Edit: je hebt gelijk - laat maar :-).:
[...]
Ik weet echt niet hoe vaak je nog nodig hebt te horen dat ik dus geen causaal verband leg tussen historische waarden en (de richting van) toekomstige ontwikkelingen. Ik heb het nu drie keer expliciet uitgelegd en je komt gewoon weer terug haha.Ik heb geen behoefte om te gaan ontdekken bij de hoeveelste keer herhalen het kwartje valt. Ik heb (vooral in het beleggen topic) enorme ritsen tekst gepost met argumentatie over waarom ik denk dat dingen gaan gebeuren, met welke aanleiding en reden.
Je kunt nu blijven proberen om vol te houden dat ik een simpele ziel ben die zegt "oh kijk anders dan vroeger dus moet terug" met opmerkingen in de ruimte die 'aan niemand specifiek gericht zijn' maar daarmee laat je vooral zien dat je het of niet begrijpt of niet wilt begrijpen en in beide gevallen zie ik geen toegevoegde waarde voor de discussie. Zelf weten hoor maar ik laat ik nu lekker zitten
[ Voor 9% gewijzigd door Requiem19 op 28-11-2022 17:54 ]
:strip_exif()/u/48440/crop6130a5af754ae_cropped.webp?f=community)
De vakbonden eisen >10% loonsverhoging, maar het bod van werkgevers komt daar meestal niet in de buurt. Bijv. de genoemde gemeenteambtenaren:
:no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/hyNzCFmkhxmgxJwJMzw2p4LD.jpg?f=user_large)
Dit soort mensen zijn niet de norm voor alle verhuurders natuurlijk. Het zet natuurlijk wel de toon voor de discussie maar is niet altijd terecht. Persoonlijk wil ik niet hiermee vergeleken ( ik verhuur 1 andere woning ) worden want kom op 1700 voor 70M2 dat slaat nergens op.:
[...]
Mooi dat die dame ook heel ernstig in de camera kijkt om te vertellen dat het toch echt wel een probleem is als dat soort woningen (van € 1.725 kale huur) met het nieuwe puntenstelsel onder de 1k terecht komen; dan zijn ze niet meer rendabel en verdwijnen ze van de huurmarkt.
Misschien als die woningen 'noodgedwongen' verkocht moeten worden, kunnen ze eindelijk gekocht worden door dezelfde mensen die nu iedere maand die € 1.725 op moeten hoesten
Natuurlijk kan je altijd de discussie aangaan wat is een eerlijke huur maar het puntensysteem is daarvoor best handig. Als ze 800-900 per maand vragen voor die woning is het nog redelijk veel.
Ik heb ook helemaal geen probleem met het plan om de punten door te trekken tot 1000 euro ( al is dat misschien nog aan de lage kant ) want dat is een redelijke huur voor de meeste huizen.
Als bedrijven dit niet rendabel kunnen verhuren betalen ze of te veel rente-kosten of er zit en te dure makelaar tussen of ze willen gewoon te veel winst maken. Die vrouw ziet haar inkomsten wel afnemen als ze huur ineens van 1700 naar 900 gaat, dat is wel even slikken maar nu vragen ze gewoon veel te veel voor die woning.
[ Voor 12% gewijzigd door Shadowhawk00 op 28-11-2022 18:17 ]
Dit topic is gesloten.