Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[kx22]

https://www.funda.nl/koop...-42921648-mooieweg-106-a/

Denk dat ze hier wel heel graag van de woning af willen. Heb nog geen huis gezien zie 5x in prijs is verlaagd.
Als dit nou 3-4 maanden geleden 8t was, was het ongetwijfeld wel verkocht.

[Rubbergrover1]

kx22 schreef op vrijdag 11 november 2022 @ 19:45:
https://www.funda.nl/koop...-42921648-mooieweg-106-a/

Denk dat ze hier wel heel graag van de woning af willen. Heb nog geen huis gezien zie 5x in prijs is verlaagd.
Als dit nou 3-4 maanden geleden 8t was, was het ongetwijfeld wel verkocht.

Vreemd dat ze de woning volgens de omschrijving in 2018 vanaf casco opnieuw hebben opgebouwd, maar de woning toch slechts label B heeft.

Ik vind de ruimtes boven ook niet bepaald een luxe uitstraling geven. Vooral door de schuine daken vind ik het er niet heel ruim uit zien. Terwijl die 8 ton voor deze buurt volgens mij behoorlijk prijzig is.

[Timdows]

geekeep schreef op vrijdag 11 november 2022 @ 15:14:
[...]

Wel wat, toch

[Afbeelding]

Mooie tabel, waar heb je die vandaan?

[Nnoitra]

Timdows schreef op zaterdag 12 november 2022 @ 08:16:
[...]


Mooie tabel, waar heb je die vandaan?

https://huisverklikker.nl/
tweak:ers

[Rubbergrover1]

Nnoitra schreef op zaterdag 12 november 2022 @ 10:57:
[...]

https://huisverklikker.nl/
tweak:ers

Houd er wel rekening mee dat deze site puur de focus legt op dalingen. Je kunt dus bijvoorbeeld niet (meer) kijken hoe het aantal dalingen zich verhoudt tot het aantal stijgingen.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 12 november 2022 @ 11:05:
[...]

Houd er wel rekening mee dat deze site puur de focus legt op dalingen. Je kunt dus bijvoorbeeld niet (meer) kijken hoe het aantal dalingen zich verhoudt tot het aantal stijgingen.

Jammer dat dit puur en alleen gaat over de daling en niet het percentage waarmee gedaald is.
Als een woning van 2 miljoen 20% daalt komt hij in dat lijstje, als een woning van 400k 25% daalt niet. Terwijl juist dat laatste veel belangrijker is voor starters en voor de ontwikkeling van de markt.

Zeker huizen boven een bepaald bedrag zijn van de markt lost, die hebben eigenlijk een heel andere markt. Dat is een specifiek groepje mensen die het kan kopen.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 12 november 2022 @ 11:17:
[...]


Jammer dat dit puur en alleen gaat over de daling en niet het percentage waarmee gedaald is.
Als een woning van 2 miljoen 20% daalt komt hij in dat lijstje, als een woning van 400k 25% daalt niet. Terwijl juist dat laatste veel belangrijker is voor starters en voor de ontwikkeling van de markt.

Ik denk dat je de site niet hebt bekeken. Op de site staan namelijk 4 tabellen. De tweede tabel is juist een tabel met procentueel grootste dalers. En de derde tabel kun je filteren en daarna sorteren op de categorie die je wilt.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 12 november 2022 @ 11:40:
[...]

Ik denk dat je de site niet hebt bekeken. Op de site staan namelijk 4 tabellen. De tweede tabel is juist een tabel met procentueel grootste dalers. En de derde tabel kun je filteren en daarna sorteren op de categorie die je wilt.

Ik had de filter optie niet gezien inderdaad, mede omdat de eerste 2 tabellen dit niet hebben denk ik.

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 12 november 2022 @ 11:05:
Houd er wel rekening mee dat deze site puur de focus legt op dalingen. Je kunt dus bijvoorbeeld niet (meer) kijken hoe het aantal dalingen zich verhoudt tot het aantal stijgingen.

Wat zeggen dalingen of stijgingen?
Even een n=1 voorbeeld: hier in de wijk is een lange straat met allemaal dezelfde huizen. In 2021 werd er eentje aangeboden voor 580K, begin dit jaar een voor 600K. In september kwam er een op Funda voor 650K, die nu gezakt is naar 625K. Makelaars proberen van alles denk ik dan

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op zondag 13 november 2022 @ 12:57:
[...]

Wat zeggen dalingen of stijgingen?

Niet heel veel waarschijnlijk. Maar als je daarbij ook nog eens alleen de dalingen bekijkt en de stijgingen volledig buiten beschouwing laat, dan zegt het nog minder.

[sdk1985]

Conrado schreef op zondag 13 november 2022 @ 12:57:
[...]

Wat zeggen dalingen of stijgingen?
Even een n=1 voorbeeld: hier in de wijk is een lange straat met allemaal dezelfde huizen. In 2021 werd er eentje aangeboden voor 580K, begin dit jaar een voor 600K. In september kwam er een op Funda voor 650K, die nu gezakt is naar 625K. Makelaars proberen van alles denk ik dan

Je kunt beter naar de transactieprijzen kijken imo. De ene makelaar hanteert opzettelijk een te lage vraagprijs, de andere niet.

[Conrado]

sdk1985 schreef op zondag 13 november 2022 @ 17:46:
Je kunt beter naar de transactieprijzen kijken imo.

Eens! Alleen zover ik weet hebben we die hier niet zo 1-2-3 inzichtelijk.

[sdk1985]

Conrado schreef op zondag 13 november 2022 @ 22:38:
[...]

Eens! Alleen zover ik weet hebben we die hier niet zo 1-2-3 inzichtelijk.

Hmm je kunt voor een paar euro zo'n document kopen met transactie historie van een straat mocht je het echt willen weten. Heb dat zelf 1x gedaan. Wellicht zijn er ook tweakers met abonnementen.

[ Voor 4% gewijzigd door sdk1985 op 13-11-2022 22:40 ]

[Masvic]

Conrado schreef op zondag 13 november 2022 @ 22:38:
[...]

Eens! Alleen zover ik weet hebben we die hier niet zo 1-2-3 inzichtelijk.

En zijn erg vertraagd

[Laapo]

Artikel met veel van hetzelfde over Noord-Holland.

https://www.nhnieuws.nl/n...t-om-een-huis-te-verkopen

Het voorspellen van de toekomst van de woningmarkt blijft volgens Boelhouwer glazen bol kijken. "Het hangt bijvoorbeeld af van de oorlog in Oekraïne en hoe de economie zich ontwikkelt." Maar als de prijzen verder gaan dalen, dan dalen ze volgens Boelhouwer het eerst op de plekken waar ze het eerst zijn gestegen. "In Noord-Holland."

[Conrado]

CBS: beperkte krimp economie, consument blijft geld uitgeven

De Nederlandse economie is aan het krimpen. In het derde kwartaal liep de economie 0,2 procent terug ten opzichte van het tweede kwartaal. De belangrijkste oorzaak van de krimp zijn de lagere investeringen in woningen en infrastructuur.

[Richh]

Om maar even een veelgehoorde leus te debunken: "Het maakt niet uit of je nou nieuwbouw voor starters of voor doorstromers bouwt, want zolang er maar gebouwd wordt komen er door doorstroming wel weer huizen vrij".

Even los van dat je voor de kosten van 1 dure woning vaak 2 of 3 betaalbare woningen kan bouwen

CBS: Bijna helft bewoonde nieuwbouw zorgt voor doorstroom op de woningmarkt
Of anders gezegd:

29% van de nieuwbouw wordt nu gekocht door mensen die al een huis hebben, én dat huis aanhouden, en dus helemaal niet voor doorstroming zorgen. Dat is bijna 1 op 3.

Verder, mochten er mensen nog twijfelen of we nieuwbouw vooral voor hogere inkomens realiseren:
CBS: Helft nieuwbouw bewoond door huishoudens uit hogere inkomensklassen

[Richh]

sdk1985 schreef op zondag 13 november 2022 @ 17:46:
[...]

Je kunt beter naar de transactieprijzen kijken imo.

Da's het fijne, de boel verkoopt niet, dus er is nog geen transactie dus in de cijfertjes lijkt het alsof er nog weinig aan de hand is.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op dinsdag 15 november 2022 @ 13:33:
[...]

Da's het fijne, de boel verkoopt niet, dus er is nog geen transactie dus in de cijfertjes lijkt het alsof er nog weinig aan de hand is.

Dat effect heb je natuurlijk altijd als de markt verslechtert. Dus daarin zou er geen verschil moeten zijn met andere momenten van verslechterde markten.

[big bang]

Richh schreef op dinsdag 15 november 2022 @ 13:32:

29% van de nieuwbouw wordt nu gekocht door mensen die al een huis hebben, én dat huis aanhouden, en dus helemaal niet voor doorstroming zorgen. Dat is bijna 1 op 3.

Van de 60 duizend woningen die werden achtergelaten door de bewoning van nieuwbouw in 2020 kwamen er ruim 20 duizend niet vrij. Hier bleven familie en andere huisgenoten achter.

Dan gaat het bijvoorbeeld om huizen waarbij de ouders een nieuw huis kopen en een van de kinderen het oude huis koopt. Zolang die achterblijvers deel uit maakten van de groep woningzoekenden draagt dat natuurlijk wel degelijk bij aan de oplossing.

[Richh]

big bang schreef op dinsdag 15 november 2022 @ 14:21:
[...]


[...]


Dan gaat het bijvoorbeeld om huizen waarbij de ouders een nieuw huis kopen en een van de kinderen het oude huis koopt.

Dan is er gewoon sprake van een transactie, als de kinderen het kopen.

Zolang die achterblijvers deel uit maakten van de groep woningzoekenden draagt dat natuurlijk wel degelijk bij aan de oplossing.

Een aanzienlijk deel zal in buy-to-let vallen en dus in de verhuur gaan, waarmee uiteindelijk wel een woningzoekende 'geholpen' wordt.
Althans, puur qua woonbehoefte. De kloof tussen arm en rijk / het vermogensopbouwcomponent van de huizenmarkt laten we dan even buiten beschouwing.

[Conrado]

Richh schreef op dinsdag 15 november 2022 @ 13:33:
Da's het fijne, de boel verkoopt niet, dus er is nog geen transactie dus in de cijfertjes lijkt het alsof er nog weinig aan de hand is.

Jawel hoor, want de cijfers laten zien dat de transacties laag zijn
Dat is bijvoorbeeld precies wat de grootbanken eerder voorspeld hadden....

[CVTTPD2DQ]

Richh schreef op dinsdag 15 november 2022 @ 13:32:
29% van de nieuwbouw wordt nu gekocht door mensen die al een huis hebben, én dat huis aanhouden, en dus helemaal niet voor doorstroming zorgen. Dat is bijna 1 op 3.

Het CBS formuleert het op een manier die ik een beetje onduidelijk vind:

Van de 60 duizend woningen die werden achtergelaten door de bewoning van nieuwbouw in 2020 kwamen er ruim 20 duizend niet vrij. Hier bleven familie en andere huisgenoten achter.

[/quote]

Dat suggereert alsof 30% van de nieuwbouw door gescheiden mannen of vrouwen wordt betrokken. Dat lijkt me een nogal fors aantal gezien het meestal bescheiden budget na een echtscheiding. Gaat het CBS ervanuit dat als de oude woning wordt aangehouden, er vanzelfsprekend 'familie' in blijft wonen?

Ook dit vind ik wel een interessante formulering:

Per 100 bewoonde nieuwbouwkoopwoningen kwamen er 57 woningen vrij. Voor zowel huur overig als corporatie waren dit 40 vrijgekomen woningen per 100 bewoonde nieuwbouwwoningen.

Dit is een beetje de mythe van het "treintje", waarbij de duurste woning als een locomotief de goedkopere woningen achter zich aantrekt. In werkelijkheid is het natuurlijk andersom: de transacties van goedkopere woningen maken de uiteindelijke aankoop van de duurste woning mogelijk.

[Valorian]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 15 november 2022 @ 19:13:
[...]



Het CBS formuleert het op een manier die ik een beetje onduidelijk vind:

Van de 60 duizend woningen die werden achtergelaten door de bewoning van nieuwbouw in 2020 kwamen er ruim 20 duizend niet vrij. Hier bleven familie en andere huisgenoten achter.

[...]


Dat suggereert alsof 30% van de nieuwbouw door gescheiden mannen of vrouwen wordt betrokken. Dat lijkt me een nogal fors aantal gezien het meestal bescheiden budget na een echtscheiding. Gaat het CBS ervanuit dat als de oude woning wordt aangehouden, er vanzelfsprekend 'familie' in blijft wonen?

Even 'out of the box': Kan het niet zijn dat dit grote aandeel "huizen waar familie achterblijft" voortkomt uit het feit dat veel mensen ook nieuwbouw kopen als eerste eigen woning, en dus als relatief jong persoon vertrekken uit een huis waar vervolgens zijn/haar ouders achterblijven? Dat valt technisch ook onder deze formulering en lijkt mij logischer dan inderdaad een hoog nieuwbouw-na-scheiding verhaal. Just a thought?

[Richh]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 15 november 2022 @ 19:13:
Het CBS formuleert het op een manier die ik een beetje onduidelijk vind:

[...]

Dat suggereert alsof 30% van de nieuwbouw door gescheiden mannen of vrouwen wordt betrokken. Dat lijkt me een nogal fors aantal gezien het meestal bescheiden budget na een echtscheiding.

Sowieso een sterk verhaal. Als je gaat scheiden ga je natuurlijk niet 1.5 jaar wachten op een nieuwbouwwoning, dan wil je snel schakelen
30% lijkt mij heel sterk.

Of het budget 'bescheiden' is zal sterk verschillen. De meeste echtscheidingen zitten in de generaties die wellicht zelfs hypotheekvrij leven of in ieder geval veel hebben afbetaald en veel overwaarde hebben. Om dat door midden te delen, worden er hoge hypotheken afgesloten als dat mogelijk is.

Die 'papieren waarde' moet dan (voor de helft) opeens toch op tafel komen, en dan is de leenruimte waar het eigenlijk om draait, in sommige gevallen, helemaal niet zo bescheiden.

Gaat het CBS ervanuit dat als de oude woning wordt aangehouden, er vanzelfsprekend 'familie' in blijft wonen?

Precies, ik vind het maar een raar verhaal

Dit is een beetje de mythe van het "treintje", waarbij de duurste woning als een locomotief de goedkopere woningen achter zich aantrekt. In werkelijkheid is het natuurlijk andersom: de transacties van goedkopere woningen maken de uiteindelijke aankoop van de duurste woning mogelijk.

Exact!

[Valorian]

Richh schreef op dinsdag 15 november 2022 @ 19:36:
[...]


Precies, ik vind het maar een raar verhaal

Zie mijn reactie hierboven (over mensen van wie ouders in oude huis blijven wonen), klinkt dat niet plausibel?

[Richh]

Valorian schreef op dinsdag 15 november 2022 @ 19:24:
[...]


Even 'out of the box': Kan het niet zijn dat dit grote aandeel "huizen waar familie achterblijft" voortkomt uit het feit dat veel mensen ook nieuwbouw kopen als eerste eigen woning, en dus als relatief jong persoon vertrekken uit een huis waar vervolgens zijn/haar ouders achterblijven? Dat valt technisch ook onder deze formulering en lijkt mij logischer dan inderdaad een hoog nieuwbouw-na-scheiding verhaal. Just a thought?

Dat lijkt mij een hele bijzondere manier van data verzamelen. Het is logischer om naar gezinnen te kijken en naar een eerder woningbezit. Maargoed, het is erg onduidelijk, dat wel.

Hoe dan ook: het andere CBS artikel wat ik hier boven deelde laat in ieder geval zien hoe laag het nieuwbouwwoningbezit is onder jonge mensen en onder de niet-hogere inkomens.
Starters zijn vaak juist een combinatie: jong en waarschijnlijk een middeninkomen.

Dat maakt het voor mij zeer onwaarschijnlijk dat 30% van de nieuwbouw bewoond wordt door jongeren die net het ouderlijk huis hebben verlaten.

[Valorian]

Richh schreef op dinsdag 15 november 2022 @ 19:42:
[...]

Dat lijkt mij een hele bijzondere manier van data verzamelen. Het is logischer om naar gezinnen te kijken en naar een eerder woningbezit. Maargoed, het is erg onduidelijk, dat wel.

Hoe dan ook: het andere CBS artikel wat ik hier boven deelde laat in ieder geval zien hoe laag het nieuwbouwwoningbezit is onder jonge mensen en onder de niet-hogere inkomens.
Starters zijn vaak juist een combinatie: jong en waarschijnlijk een middeninkomen.

Dat maakt het voor mij zeer onwaarschijnlijk dat 30% van de nieuwbouw bewoond wordt door jongeren die net het ouderlijk huis hebben verlaten.

Daar heb je ook wel een punt inderdaad. 👌🏻

[Willy84]

Ik vind deze definitie:

Van de 60 duizend woningen die werden achtergelaten door de bewoning van nieuwbouw in 2020 kwamen er ruim 20 duizend niet vrij. Hier bleven familie en andere huisgenoten achter.

Op zich redelijk duidelijk.

Bij 20 duizend woningen bleef er dus iemand ingeschreven staan. Dat kan bij ouders zijn, studenten huis, hospitaverhuur, uit het buitenland, etc etc.

Dit soort onderzoeken wordt uitgevoerd middels grove dumps uit systemen zoals de BRP en Kadaster. Ze gaan echt niet handmatig woning voor woning bekijken of en zo ja wat de familierechtelijke relatie was tussen de persoon die nieuw ingeschreven staat in een nieuwbouwwoning en degene die is achtergebleven op het vorige inschrijfpunt. Vandaar ook de benaming ‘huisgenoot’ dat kan iedereen zijn.

[CVTTPD2DQ]

Valorian schreef op dinsdag 15 november 2022 @ 19:24:
Even 'out of the box': Kan het niet zijn dat dit grote aandeel "huizen waar familie achterblijft" voortkomt uit het feit dat veel mensen ook nieuwbouw kopen als eerste eigen woning, en dus als relatief jong persoon vertrekken uit een huis waar vervolgens zijn/haar ouders achterblijven? Dat valt technisch ook onder deze formulering en lijkt mij logischer dan inderdaad een hoog nieuwbouw-na-scheiding verhaal. Just a thought?

Er is ook nog een aparte categorie bewoners van nieuwbouw die geen woning achterlaat. Zelf ging ik er vanuit dat dat de groep was die vanuit het ouderlijk huis gelijk in nieuwbouw 'start', maar dat zouden natuurlijk ook expats zijn die gelijk een nieuwbouwwoning kopen. Hoewel me dat een nog ingewikkelder kunstje lijkt dan vanuit een scheiding een nieuwbouwwoning kopen.

Eerlijk gezegd vind ik de terminologie nogal onduidelijk.

Ik ben nu naar de excel sheet aan het kijken. Die is erg uitgebreid. Als ik over 2018 naar de cijfers kijk is het zo dat van de 52610 nieuw betrokken nieuwbouwwoningen 1755 (3,3%) betrokken wordt door iemand uit het buitenland. 6040 (11,4%) komen van paps en mams thuis in de nieuwbouw. 43950 (83%) woonden zelfstandig alvorens het nieuwe huis te betrekken. (waarvan weer 8335 uit een sociale huurwoning komen, en 12215 uit een vrije sector huurwoning). Er zijn nog 833 die vanuit 'overige huishoudens' een nieuwbouwwoning instromen. Ik weet niet wat dat zijn, maar mogelijk studentenhuizen of woongroepen.

Het 'vrijkomen' van woningen lijkt bepaald te worden op basis van de inschrijving bij de gemeente. De 22075 woningen die niet zijn vrijgekomen worden waarschijnlijk dus niet voor de verhuur aangehouden (wellicht verhuurd zonder inschrijving, maar hopelijk niet allemaal).

Het mysterie wordt eigenlijk alleen maar groter; mogelijk zit er een soort 'vertraging' in de cijfers, en betreft het voor een groot deel woningen die worden aangehouden tot de verhuizing compleet is.

[Laapo]

Richh schreef op dinsdag 15 november 2022 @ 19:36:
[...]

Sowieso een sterk verhaal. Als je gaat scheiden ga je natuurlijk niet 1.5 jaar wachten op een nieuwbouwwoning, dan wil je snel schakelen
30% lijkt mij heel sterk.

Of het budget 'bescheiden' is zal sterk verschillen. De meeste echtscheidingen zitten in de generaties die wellicht zelfs hypotheekvrij leven of in ieder geval veel hebben afbetaald en veel overwaarde hebben. Om dat door midden te delen, worden er hoge hypotheken afgesloten als dat mogelijk is.

Die 'papieren waarde' moet dan (voor de helft) opeens toch op tafel komen, en dan is de leenruimte waar het eigenlijk om draait, in sommige gevallen, helemaal niet zo bescheiden.

Alleen pauperkopers moeten 1,5-2,5jaar wachten. Sociale huurwoningen worden pas aangeboden na oplevering. Die komen er al helemaal slecht vanaf. Levert duidelijk minder woningen uit doorstroom op dan nieuwbouw koop.

[sdk1985]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 15 november 2022 @ 19:13:
[...]


Het CBS formuleert het op een manier die ik een beetje onduidelijk vind:

[...]

[/quote]

Dat suggereert alsof 30% van de nieuwbouw door gescheiden mannen of vrouwen wordt betrokken. Dat lijkt me een nogal fors aantal gezien het meestal bescheiden budget na een echtscheiding. Gaat het CBS ervanuit dat als de oude woning wordt aangehouden, er vanzelfsprekend 'familie' in blijft wonen?

Ook dit vind ik wel een interessante formulering:


[...]


Dit is een beetje de mythe van het "treintje", waarbij de duurste woning als een locomotief de goedkopere woningen achter zich aantrekt. In werkelijkheid is het natuurlijk andersom: de transacties van goedkopere woningen maken de uiteindelijke aankoop van de duurste woning mogelijk.

Mwa ik ken meerdere starters die begonnen zijn met een huis tussen de 400k en 550k (wel dubbel verdieners). Niet iedereen begint in een appartementje. Wel ken ik niemand waarbij het eerste huis een nieuwbouw woning betrof.

[sdk1985]

Richh schreef op dinsdag 15 november 2022 @ 19:36:
[...]


Die 'papieren waarde' moet dan (voor de helft) opeens toch op tafel komen, en dan is de leenruimte waar het eigenlijk om draait, in sommige gevallen, helemaal niet zo bescheiden.

Bedoel je dit andersom? Want die beperkte leenruimte van een enkel salaris zal bij hoge huizen prijzen ineens een probleem vormen. Hoeveel er is afgelost lijkt me daar niet relevant voor. De partij die vertrekt blijft moet de helft van de woning financieren.

[Richh]

sdk1985 schreef op dinsdag 15 november 2022 @ 22:24:
[...]

Bedoel je dit andersom? Want die beperkte leenruimte van een enkel salaris zal bij hoge huizen prijzen ineens een probleem vormen.

Nee, dit bedoel ik zeker niet andersom.

Statistisch gezien zijn de meeste scheidingen rond het 50e levensjaar. Zeg maar, de leeftijdscategorie waarbij de kinderen gaan studeren / uit huis gaan / in ieder geval minder thuis zijn.
Deze groep heeft 20-30 jaar geleden een huis gekocht tegen het toenmalige salaris. Het modale inkomen is inmiddels ruim 50% hoger dan toen, dus inmiddels is het leenvermogen van deze groep gigantisch toegenomen. Sterker nog: destijds kocht men een huis op een 'start'salaris, terwijl ze rond hun 50e aan het einde van hun salarisschaal zitten. Daar is dus júíst veel hypotheekruimte.
50ers zijn qua inkomen niet voor niks het meest welvarende leeftijdscohort van Nederland.

Het lijkt mij zeer logisch dat deze groep juist enorm veel 'onbenutte' leenruimte heeft. De grootste beperkende factor is dat hypotheekverstrekkers naar de pensioenleeftijd kijken. Het is daarmee volgens mij helemaal niet onrealistisch dat, zeker als het huis inmiddels zelfs hypotheekvrij is en er geen verdere sprake is van schulden, een enkel salaris 50% van die gestegen woningwaarde kan financieren.

Hoeveel er is afgelost lijkt me daar niet relevant voor. De partij die vertrekt moet de helft van de woning financieren.

Dat laatste is net andersom. De partij die wil blijven moet de helft van de woning financieren om de vertrekkende partij te betalen.
De vertrekkende partij kan vervolgens het geld van de achterblijver + de eigen leenruimte erbij opgeteld (!) benutten om een huis te kopen. Dat komt onder de streep éigenlijk neer op het leenvermogen van een dubbel inkomen op het hoogtepunt van de inkomensladder gut waar komt al dat geld toch vandaan he

Betreft de aflossing: als de hypotheek niet afgelost is, staat er nog deels een schuld open, die eveneens verdeeld moet worden. Bovendien moet de huidige hypotheek doorbetaald blijven worden, waardoor een nieuwe hypotheek minder hoog uit zal vallen.

Kortom, de aflossing is wel degelijk relevant op het totale geldbedrag wat de vertrekkende partij te besteden heeft. Dat bedrag is in bovenstaand scenario in ieder geval niet 'bescheiden', waar de discussie over begon

[CVTTPD2DQ]

sdk1985 schreef op dinsdag 15 november 2022 @ 22:22:
Mwa ik ken meerdere starters die begonnen zijn met een huis tussen de 400k en 550k (wel dubbel verdieners). Niet iedereen begint in een appartementje. Wel ken ik niemand waarbij het eerste huis een nieuwbouw woning betrof.

In 2018 ging ongeveer 11% van de nieuwbouwwoningen naar starters (dat vind ik nog veel trouwens!). In 50 gevallen (0,09% van alle nieuwbouw, niet van alle starters) betrof het een woning met een WOZ-waarde tussen de 450 en 550k. Ik vermoed dat het ook voor bestaande bebouwing best uitzonderlijk is om als starter iets van 400k+ op de kop te tikken, maar ik kan daar geen cijfers over vinden.

[Harrie_]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 16 november 2022 @ 07:54:
[...]


In 2018 ging ongeveer 11% van de nieuwbouwwoningen naar starters (dat vind ik nog veel trouwens!). In 50 gevallen (0,09% van alle nieuwbouw, niet van alle starters) betrof het een woning met een WOZ-waarde tussen de 450 en 550k. Ik vermoed dat het ook voor bestaande bebouwing best uitzonderlijk is om als starter iets van 400k+ op de kop te tikken, maar ik kan daar geen cijfers over vinden.

Komtie weer; wat is een starter? Mijn gevoel zegt ook dat het best uitzonderlijk is om als starter iets van 400k+ te kopen, maar dat komt ook omdat in mijn hoofd een starter iemand van 25 is. In realiteit zitten daar natuurlijk stellen tussen met 10+ jaar werkervaring die nu voor het eerst samen een woning kopen...

[CVTTPD2DQ]

Harrie_ schreef op woensdag 16 november 2022 @ 08:36:
Komtie weer; wat is een starter? Mijn gevoel zegt ook dat het best uitzonderlijk is om als starter iets van 400k+ te kopen, maar dat komt ook omdat in mijn hoofd een starter iemand van 25 is. In realiteit zitten daar natuurlijk stellen tussen met 10+ jaar werkervaring die nu voor het eerst samen een woning kopen...

Nou ben ik onduidelijk geweest. Die 11% en 0,09% gaan over de mensen die hun raceautodekbed gelijk verruilen voor een nieuwbouwwoning.

Van de 2560 nieuwbouwwoningen met WOZ tussen 450k en 550k gingen er 1005 naar mensen die eerder uit een koopwoning kwamen, 0 naar mensen uit het buitenland, 0 naar 'overige huishoudens', 730 naar mensen uit de vrije sectorhuur, 50 dus naar paps-en-mams starters, en 100 naar mensen uit een corporatiehuurwoning. 660 gingen naar zelfstandige huishoudens waarbij niet bekend is of ze eerder in een huur- of koopwoning woonden.

Overigens heb ik nog niet kunnen achterhalen of samenwoning apart wordt behandeld, of gelijk. Wat als de ene partner uit een woongroep komt, en de andere uit het ouderlijk huis?

[Harrie_]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 16 november 2022 @ 09:04:
[...]


Nou ben ik onduidelijk geweest. Die 11% en 0,09% gaan over de mensen die hun raceautodekbed gelijk verruilen voor een nieuwbouwwoning.

Van de 2560 nieuwbouwwoningen met WOZ tussen 450k en 550k gingen er 1005 naar mensen die eerder uit een koopwoning kwamen, 0 naar mensen uit het buitenland, 0 naar 'overige huishoudens', 730 naar mensen uit de vrije sectorhuur, 50 dus naar paps-en-mams starters, en 100 naar mensen uit een corporatiehuurwoning. 660 gingen naar zelfstandige huishoudens waarbij niet bekend is of ze eerder in een huur- of koopwoning woonden.

Overigens heb ik nog niet kunnen achterhalen of samenwoning apart wordt behandeld, of gelijk. Wat als de ene partner uit een woongroep komt, en de andere uit het ouderlijk huis?

En waar vallen mensen dan onder die uit een studentenkamer komen? Vrije sectorhuur of paps-en-mams?

[CVTTPD2DQ]

Harrie_ schreef op woensdag 16 november 2022 @ 09:06:
En waar vallen mensen dan onder die uit een studentenkamer komen? Vrije sectorhuur of paps-en-mams?

Ik zou zeggen overige huishoudens, want alle andere woonvormen worden "zelfstandige huishoudens" genoemd.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 16 november 2022 @ 09:04:
[...]


Nou ben ik onduidelijk geweest. Die 11% en 0,09% gaan over de mensen die hun raceautodekbed gelijk verruilen voor een nieuwbouwwoning.

Van de 2560 nieuwbouwwoningen met WOZ tussen 450k en 550k gingen er 1005 naar mensen die eerder uit een koopwoning kwamen, 0 naar mensen uit het buitenland, 0 naar 'overige huishoudens', 730 naar mensen uit de vrije sectorhuur, 50 dus naar paps-en-mams starters, en 100 naar mensen uit een corporatiehuurwoning. 660 gingen naar zelfstandige huishoudens waarbij niet bekend is of ze eerder in een huur- of koopwoning woonden.

Ik weet niet waar je de cijfers vandaan haalt, maar gaat dit over waar ze vandaan komen of over wat ze achterlaten? Bij het doorstroom onderzoek is bijvoorbeeld vooral gekeken welke woning er werd achtergelaten. Dat kan heel andere cijfers geven. Bij bv een scheiding wordt er vaak geen koop- of huurwoning achtergelaten, maar is de vertrekkende partner een 'starter' die niets achterlaat. Maar kijk je puur naar de situatie voordat diegene in de nieuwe woning trok, dan komt hij of zij vaak wel uit een koop - of huurwoning.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 16 november 2022 @ 09:26:
[...]

Ik weet niet waar je de cijfers vandaan haalt, maar gaat dit over waar ze vandaan komen of over wat ze achterlaten? Bij het doorstroom onderzoek is bijvoorbeeld vooral gekeken welke woning er werd achtergelaten.

Dit zijn de cijfers van het doorstroomonderzoek.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 16 november 2022 @ 09:43:
[...]


Dit zijn de cijfers van het doorstroomonderzoek.

Ik dacht dat het daar dus vooral ging om welke woning er wordt achtergelaten (en óf er een woning wordt achtergelaten). Niet zozeer over de woonsituatie die je ervoor had. Ik vraag me af waar in jouw lijstje de verbroken relaties onder vallen, waarbij 1 van beiden blijft wonen waar ze woonden en de ander als 'starter' op de woningmarkt komt. Valt die onder de 'raceautodekbed' categorie omdat ze geen woning achterlaten?

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 16 november 2022 @ 09:51:
Ik dacht dat het daar dus vooral ging om welke woning er wordt achtergelaten (en óf er een woning wordt achtergelaten). Niet zozeer over de woonsituatie die je ervoor had. Ik vraag me af waar in jouw lijstje de verbroken relaties onder vallen, waarbij 1 van beiden blijft wonen waar ze woonden en de ander als 'starter' op de woningmarkt komt. Valt die onder de 'raceautodekbed' categorie omdat ze geen woning achterlaten

De cijfers staan gewoon doorgelinkt vanuit het artikel, en dan zie je ook dat er vrij heldere gegevens zijn over de voormalige woonsituatie. Er wordt onderscheid gemaakt tussen "Onbekend", "Buitenland", "Thuiswonend", "Overig huishouden" (studentenhuizen/woongroepen?) en Zelfstandig (met onderverdeling koop / corporatiehuur / vrijesectorhuur).

Zelf zou ik verwachten dat bij een verbroken relatie, je uit een zelfstandig huishouden komt.

[lama83]

Gigi schreef op donderdag 10 november 2022 @ 12:57:
[...]


Prijzen hebben altijd maanden nodig om aan te passen aan de situatie. Ik zit in hetzelfde schuitje, maar ga nog even een jaartje een heel mooi high-end appartement huren in Amsterdam.

Hier in mijn regio Heiloo-Heemskerk-Castricum zie ik sommige huizen al echt 100k lager dan vorig jaar en ze worden nog steeds niet verkocht. De eerste ontslaggolven zijn begonnen, het kan dan heel snel gaan.


[...]


Shifting baseline syndrome. Deze woningen waren 3 jaar geleden 175.000.

Dat zou ook een nette prijs zijn voor Jan Modaal.

Er is geen reden waarom deze kleine woningen zoveel geld waard zouden zijn en zeer immoreel ten opzichte van de starters nu.

Dat meen je niet, 175k Dat is nog wel een reden om uit je sociale huurwoning te gaan. Paar jaar geleden was er zo'n artikel van 'als er gewoon 2015 prijzen waren dan hadden veel eenpersoonshuishoudens een appartementje gekocht als eerste koopwoning'. Toen ging het over max. 150k ofzo.

[Laapo]

https://www.nu.nl/economi...-rente-en-bouwregels.html

Meerdere factoren veroorzaken tegenwind bij de bouw van woningen. De hogere rente, de stikstofproblematiek en duurzaamheidseisen zitten bouwers dwars, schrijft ABN AMRO in een rapport over de bouwsector. Dat terwijl het kabinet wil dat er 900.000 woningen worden gebouwd om de woningnood aan te pakken.

Moment nadert dat we 'blij' mogen zijn met alles dat gebouwd wordt. Of het nu crisisflatjes zonder balkon met Frans balkon zijn of tweekappers voor 900k+..

[lama83]

Overseer10 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 11:11:
Ligt het aan mij of schetst de media een compleet ander beeld van de huidige situatie dan de werkelijkheid? Overal lees ik dat het consumentenvertrouwen een dieptepunt heeft bereikt, dat er steeds minder vaak wordt overboden en dat zelfs onderbieden de norm is geworden. Hoge rentes, hoge inflatie, hoge energieprijzen: de huizenmarkt zou zijn afgekoeld. Ook onze aankoopmakelaar zegt dat de tijd van hoge biedingen voorbij is.

Ben zelf sinds 2020 met mijn vrouw op zoek naar een koopwoning en afgelopen maandag voor de zoveelste keer een bod gedaan (ben gestopt met tellen). Daar ging iemand nog eens rustig met 50k overheen, om in totaal 70k over de vraagprijs heen te gaan.

Misschien ligt het aan de regio of aan de koopprijs, maar wij merken niks van die afgekoelde markt. Het gaat er hier (regio Groene Hart) nog net zo hard aan toe als 2 jaar geleden. Inmiddels zijn we beide 35 en hoewel we een goede baan hebben moeten we het nu opnemen tegen mensen met een flinke overwaarde én de volle mep aan overdrachtsbelasting betalen. Daar kunnen we gewoon niet tegenop. We houden de moed erin, maar het lijkt er steeds meer op dat wij nog voor lange tijd in deze sociale huurwoning zullen blijven zitten.

Het is gewoon zo'n uitzichtloze situatie.

Misschien een simpelere baan (wat ook een laaggeschoolde zou kunnen doen, dus een soort 'freeter') nemen zodat je geen extra huur hoeft te betalen (dat 'klemzit' straftarief van Hugo). Was vanochtend een nieuwsitem dat die 900 extra woningen door stijgende kosten van o.a. materialen niet meer haalbaar is (zie @Laapo ). En als je een kinderwens en een betaalbaar koophuis wilt, is het misschien handig om eens bij onze zuiderburen te kijken. Hopen dat het beter wordt is redelijk kansloos; ondertussen vliegt je leven aan je voorbij (en zullen vrienden wel slagen). En elk opgebouwd spaargeld is onderheving aan inflatie en belasting; lijkt vechten tegen de bierkaai. Iemand in een sociale huurwoning kan geen aanspraak maken op de 'duurhuur' mogelijkheid van de hypotheekverstrekker - dan zou je eerst moeten sparen maar dan loop je weer tegen het probleem van geldontwaarding en belasting aan. Een duurhuurder kan lekker op krediet gaan. Dus je kan ook nog gokken dat je via duurhuren een hogere hypotheek kan bemachtigen, maar zal mij niks verbazen dat je daarvoor 3 jaar duurhuur moet aantonen.

[ Voor 13% gewijzigd door lama83 op 16-11-2022 12:39 ]

[Gigi]

Wat een negativiteit.

Straks komt er heel veel grond bij van de grootgrondbezitters dat terug gaat naar de gemeenschap. Met veel meer prefab bouwen en een minder overhitte economie worden grondstoffen ook een stuk goedkoper. Het is een fabeltje dat dit niet op te lossen is.

Gewoon een beetje politieke wil en minder individualisme en we hebben zo weer betaalbare huizen.

[Richh]

Laapo schreef op woensdag 16 november 2022 @ 11:58:
https://www.nu.nl/economi...-rente-en-bouwregels.html


[...]


Moment nadert dat we 'blij' mogen zijn met alles dat gebouwd wordt. Of het nu crisisflatjes zonder balkon met Frans balkon zijn of tweekappers voor 900k+..

Dat is inderdaad wat de bouwlobby ons graag wil doen geloven

[kraaitje]

lama83 schreef op woensdag 16 november 2022 @ 12:01:
[...]


En als je een kinderwens en een betaalbaar koophuis wilt, is het misschien handig om eens bij onze zuiderburen te kijken.

Hier heb je wat aan

[lama83]

Richh schreef op woensdag 16 november 2022 @ 12:22:
[...]

Dat is inderdaad wat de bouwlobby ons graag wil doen geloven

Daar heb je wel een punt; als je het maar langzaam introduceert dan weet niemand straks meer beter... Tenzij er partijen met 'opschuddende' perspectieven komen en het anders willen doen.

[Masvic]

Gigi schreef op woensdag 16 november 2022 @ 12:14:
Wat een negativiteit.

Straks komt er heel veel grond bij van de grootgrondbezitters dat terug gaat naar de gemeenschap. Met veel meer prefab bouwen en een minder overhitte economie worden grondstoffen ook een stuk goedkoper. Het is een fabeltje dat dit niet op te lossen is.

Gewoon een beetje politieke wil en minder individualisme en we hebben zo weer betaalbare huizen.

Prijsniveau van bouwmaterialen, bouwgrond, bouwvakkers etc wordt made bepaald door de vraag. Nu is er minder vraag, want prijs is te hoog. Prijzen van bouwgrond, bouwvakkers en grondstoffen daalt. Daarna wordt het weer winstgevend en de cyclus herhaalt: dat is nou de marktwerking... In alle rapporten en nieuwsberichten die ik heb gelezen wordt dit niet genoemd en gaat men ervanuit dat alle bovengenoemde prijzen gelijk blijven. Was na 2008 ook niet zo. Bouwvakkers kunnen niet meer vragen wat ze willen. Zelfde voor grondspeculanten, gemeentes, leveranciers van bouwmaterialen... Die zakken liever in prijs dan helemaal niks meer te verkopen.

[Laapo]

Richh schreef op woensdag 16 november 2022 @ 12:22:
[...]

Dat is inderdaad wat de bouwlobby ons graag wil doen geloven

Bedoel meer, blij zijn met alles waar een koper voor te vinden is.

[Richh]

Laapo schreef op woensdag 16 november 2022 @ 12:38:
[...]


Bedoel meer, blij zijn met alles waar een koper voor te vinden is.

Het lijkt mij juist dat er tegen de huidige rentestanden en dalende FOMO (kortom: er wordt minder overwaarde meegenomen en de doorstromer heeft minder aanvullende hypotheekruimte, zeker tegen aantrekkelijke maandlasten) er veel minder interesse zal zijn in de 900k woningen.

Er zou juist veel meer betaalbaar gebouwd moeten worden, tussen de 200k en 400k. Daar is het veel makkelijker om een koper te vinden, daar is de grootste vraag en de grootste noodzaak.

[Laapo]

Masvic schreef op woensdag 16 november 2022 @ 12:35:
[...]


Prijsniveau van bouwmaterialen, bouwgrond, bouwvakkers etc wordt made bepaald door de vraag. Nu is er minder vraag, want prijs is te hoog. Grondspeculanten, aannemers en prijs van grondstoffen daalt. Daarna wordt het weer winstgevend en de cyclus herhaalt: dat is nou de marktwerking... In alle rapporten en nieuwsberichten die ik heb gelezen wordt dit niet genoemd en gaat men ervanuit dat alle bovengenoemde prijzen gelijk blijven. Was na 2008 ook niet zo. Bouwvakkers kunnen niet meer vragen wat ze willen. Zelfde voor grondspeculanten, gemeentes, leveranciers van bouwmaterialen... Die zakken liever in prijs dan helemaal niks meer te verkopen.

Voor een simpele particuliere koper blijft het moeilijk om de trekker over te halen als de woningmarkt in een dalende trend zit. Zeker als nieuwbouw relatief gezien duur blijft. De eigen woning brengt 2 jaar later misschien minder op, nieuwe woning direct onderwater.. al die onzekerheid is niet best, ook niet als nieuwbouw goedkoper wordt.

In een stijgende markt is het precies andersom.

[Laapo]

Richh schreef op woensdag 16 november 2022 @ 12:41:
[...]

Het lijkt mij juist dat er tegen de huidige rentestanden en dalende FOMO (kortom: er wordt minder overwaarde meegenomen en de doorstromer heeft minder aanvullende hypotheekruimte, zeker tegen aantrekkelijke maandlasten) er veel minder interesse zal zijn in de 900k woningen.

Er zou juist veel meer betaalbaar gebouwd moeten worden, tussen de 200k en 400k. Daar is het veel makkelijker om een koper te vinden, daar is de grootste vraag en de grootste noodzaak.

Al met al denk ik dat corporaties, mits ze de centen hebben, het gat gaan opvullen die de particuliere kopers achterlaten. Dat worden geen tweekappers dus. De vraag naar goedkope huur is oneindig, dat wordt wel opgevuld.

[Richh]

Laapo schreef op woensdag 16 november 2022 @ 12:45:
[...]


Voor een simpele particuliere koper blijft het moeilijk om de trekker over te halen als de woningmarkt in een dalende trend zit. Zeker als nieuwbouw relatief gezien duur blijft. De eigen woning brengt 2 jaar later misschien minder op, nieuwe woning direct onderwater.. al die onzekerheid is niet best, ook niet als nieuwbouw goedkoper wordt.

In een stijgende markt is het precies andersom.

Daarom zouden we nieuwbouwwoningen gewoon voor starters moeten bouwen. Die lopen helemaal geen risico met het al dan niet verkopen van de eigen woning en die overwaarde nodig hebben om een astronomisch bedrag bij elkaar te kunnen leggen.

Verder zou het ook helemaal niet raar moeten zijn dat nieuwbouw goedkoper is dan bestaande bouw. We hebben nu een mechanisme gemaakt waarbij nieuwbouw altijd voor de 'marktwaarde' verkocht wordt en dan de grond maar duurder moet worden om op een specifiek prijspunt uit te komen. Je zou ook 'gewoon' kunnen kijken wat een woning daadwerkelijk kost om te bouwen en kijken wat bijvoorbeeld landbouwgrond waard is.
Je voorkomt zo heel snel dat de 'nieuwe woning direct onder water' staat.

Los van dat het voor starters sowieso minder belangrijk is op korte termijn.

Laapo schreef op woensdag 16 november 2022 @ 12:50:
[...]


Al met al denk ik dat corporaties, mits ze de centen hebben, het gat gaan opvullen die de particuliere kopers achterlaten. Dat worden geen tweekappers dus. De vraag naar goedkope huur is oneindig, dat wordt wel opgevuld.

Het is te hopen dat ze inderdaad die centen hebben. Gelukkig hebben onze pensioenfondsen veel geld en investeren ze veel in woningbouw. Het zou fijn zijn als er dan eindelijk eens woningen gebouwd worden voor de doelgroep die nu de grootste pijn heeft.

[Masvic]

Laapo schreef op woensdag 16 november 2022 @ 12:45:
[...]


Voor een simpele particuliere koper blijft het moeilijk om de trekker over te halen als de woningmarkt in een dalende trend zit. Zeker als nieuwbouw relatief gezien duur blijft. De eigen woning brengt 2 jaar later misschien minder op, nieuwe woning direct onderwater.. al die onzekerheid is niet best, ook niet als nieuwbouw goedkoper wordt.

In een stijgende markt is het precies andersom.

In een stijgende markt wordt inderdaad bijna alles gerechtvaardigd: het is duur, ja, maar het wordt toch meer waard dus wat boeit het? Dat je tot je nek in de schulden zit of 6 ton hebt neergelegd voor een micro appartementje is niet relevant...

[Gigi]

En dat de gemiddelde burger geen starterswoning meer kan betalen is ook geen probleem, immers IK heb toch overwaarde.

/s

[Rubbergrover1]

Richh schreef op woensdag 16 november 2022 @ 12:53:
[...]
Verder zou het ook helemaal niet raar moeten zijn dat nieuwbouw goedkoper is dan bestaande bouw. ...
Je voorkomt zo heel snel dat de 'nieuwe woning direct onder water' staat.

In tegendeel. Als nieuwbouw goedkoper zou zijn dan bestaande bouw, dan zou niemand die bestaande bouw meer kopen. Je kunt dan immers beter simpelweg een nieuwe woning gaan bouwen, die goedkoper is en die je ook meteen naar eigen wens kunt maken. Dat betekent dus dat niemand ooit meer zijn huis kwijt zou raken. Dat lukt je alleen als je goedkoper bent dan wat een vergelijkbaar nieuwbouwhuis kost.

[Requiem19]

Nu ik zelf net een nieuwbouwtraject gedaan heb, ben ik benieuwd hoe starters dit zouden doen. De additionele kosten om een nieuwbouwwoning gereed te maken zijn vrij hoog. Je kunt dat eigenlijk alleen doen met flink wat eigen geld of flink wat overwaarde.

Naast de gebruikelijke zaken zoals een vloer, wanden en evt keuken/badkamer etc, heb je ook nog dingen zoals de bestrating, tuin, vitrage etc.

Met een bestaande woning waren we een stuk goedkoper uit geweest...

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 16 november 2022 @ 17:22:
[...]

In tegendeel. Als nieuwbouw goedkoper zou zijn dan bestaande bouw, dan zou niemand die bestaande bouw meer kopen. Je kunt dan immers beter simpelweg een nieuwe woning gaan bouwen, die goedkoper is en die je ook meteen naar eigen wens kunt maken.

Tja hey: zo werkt een vrije markt toch? "We" willen toch juist zo graag dat die huizenmarkt een vrije markt is?

Waarom hebben we dan de factor 'productiekosten' volledig uit het vrijemarktprincipe verbannen als het gaat om huizen? Dat is de crux

Als een nieuwe auto goedkoper zou zijn dan een tweedehands auto, gaat ook niemand meer tweedehands auto's kopen. Lijkt me super logisch. Uiteindelijk vinden de prijs, vraag en aanbod elkaar vanzelf wel.

Als we goedkoper nieuwe huizen zouden kunnen bouwen dan wat de gemiddelde vraagprijs op Funda is, dan zou de markt daar op moeten reageren, door als een malle huizen te bouwen. Want er valt geld te verdienen!
Dat principe zal terugmoeten als je een balans wil creeëren icm een woningmarkt die 'de markt' volgt zoals vele deelnemers van dit topic heel grag zouden willen.

Dat betekent dus dat niemand ooit meer zijn huis kwijt zou raken. Dat lukt je alleen als je goedkoper bent dan wat een vergelijkbaar nieuwbouwhuis kost.

Tuurlijk raakt men het wel kwijt, maar voor een lagere prijs als een vergelijkbare nieuwbouwwoning. Als ik hier een smartphone op V&A zet moet ik daar ook een lagere vraagprijs voor vragen, dan de nieuwprijs. Dat lijkt me heel normaal.

[redwing]

Requiem19 schreef op woensdag 16 november 2022 @ 17:26:
Nu ik zelf net een nieuwbouwtraject gedaan heb, ben ik benieuwd hoe starters dit zouden doen. De additionele kosten om een nieuwbouwwoning gereed te maken zijn vrij hoog. Je kunt dat eigenlijk alleen doen met flink wat eigen geld of flink wat overwaarde.

Naast de gebruikelijke zaken zoals een vloer, wanden en evt keuken/badkamer etc, heb je ook nog dingen zoals de bestrating, tuin, vitrage etc.

Met een bestaande woning waren we een stuk goedkoper uit geweest...

Tel je dan bij die bestaande woning ook alle extra's mee, of neem je dan wel genoegen met hoe die is? Want mijn ervaring is dat zo'n beetje iedereen begint met verbouwen (muren opnieuw, nieuwe vloer), en ook bestrating/tuin/vitrage is zelden aanwezig op een manier zoals je zou willen.

Dus ook bij bestaande bouw ben je over het algemeen heel snel door je budget heen

[Richh]

Requiem19 schreef op woensdag 16 november 2022 @ 17:26:
Nu ik zelf net een nieuwbouwtraject gedaan heb, ben ik benieuwd hoe starters dit zouden doen. De additionele kosten om een nieuwbouwwoning gereed te maken zijn vrij hoog. Je kunt dat eigenlijk alleen doen met flink wat eigen geld of flink wat overwaarde.

Naast de gebruikelijke zaken zoals een vloer, wanden en evt keuken/badkamer etc, heb je ook nog dingen zoals de bestrating, tuin, vitrage etc.

Met een bestaande woning waren we een stuk goedkoper uit geweest...

Veel starterswoningen hebben geen tuin of überhaupt bestrating op eigen grond
En als dat wel zo is: de tuin kan toch wel een jaartje wachten? Onze bestaande woning heeft een tegeltuin, we wonen er nu een jaar en daar is ook nog niks aan gebeurd andere prioriteiten.

Keuken en badkamer zitten over het algemeen gewoon bij de prijs in.
Ja, dan krijg je een huismerk kraan en witte halfhoge tegels in je badkamer, en een standaard keuken van niveau Keukenconcurrent. En dat is prima.
Ik vermoed dat jij vooral veel geld hebt uitgegeven aan een extra mooie badkamer en keuken, die ver boven een startersbadkamer en starterskeuken uit springen. Een starter hoeft geen extra kamer, taatsdeur, een uitbouw, een dakkapel, extra stroom/waterpunten of een van de talloze opties die tegenwoordig bij nieuwbouwprojecten worden verkocht voor de hoofdprijs.

De starter die in de vrije sector gaat huren, haalt ook gewoon een laminaatvloertje bij de Praxis, een pot verf bij de Hornbach, gordijntjes van de Kwantum en wat lampen bij de Ikea, gaat een week of 2 prutsen en kan daarna gewoon in z'n hut gaan wonen. Dat kost afhankelijk van hoeveel je bij de kringloop weghaalt, met wat meubeltjes, ook zo 5.000 of 10.000 euro. Dat is bij startersnieuwbouw niet anders

For what it's worth: ik ken mensen bij wie dat ook daadwerkelijk het geval was.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 16-11-2022 17:47 ]

[Requiem19]

Richh schreef op woensdag 16 november 2022 @ 17:44:
[...]

Veel starterswoningen hebben geen tuin of überhaupt bestrating op eigen grond
En als dat wel zo is: de tuin kan toch wel een jaartje wachten? Onze bestaande woning heeft een tegeltuin, we wonen er nu een jaar en daar is ook nog niks aan gebeurd andere prioriteiten.

Keuken en badkamer zitten over het algemeen gewoon bij de prijs in.
Ja, dan krijg je een huismerk kraan en witte halfhoge tegels in je badkamer, en een standaard keuken van niveau Keukenconcurrent. En dat is prima.
Ik vermoed dat jij vooral veel geld hebt uitgegeven aan een extra mooie badkamer en keuken, die ver boven een startersbadkamer en starterskeuken uit springen. Een starter hoeft geen extra kamer, taatsdeur, een uitbouw, een dakkapel, extra stroom/waterpunten of een van de talloze opties die tegenwoordig bij nieuwbouwprojecten worden verkocht.

De starter die in de vrije sector gaat huren, haalt ook gewoon een laminaatvloertje bij de Praxis, een pot verf bij de Hornbach, gordijntjes van de Kwantum en wat lampen bij de Ikea, gaat een week of 2 prutsen en kan daarna gewoon in z'n hut gaan wonen. Dat is bij startersnieuwbouw niet anders

For what it's worth: ik ken mensen bij wie dat ook daadwerkelijk het geval was.

Ja, alles kan. Je kunt natuurlijk ook gewoon een kluswoning kopen en er gewoon in gaan wonen met minimale middelen.

Ik ben wel benieuwd wat de totale kosten waren van de mensen die jij kent die een nieuwbouwwoning gekocht hebben en hem met minimale middelen hebben ingericht :-).

Gemiddeld bedragen deze in ieder geval 9% van de VON prijs van je woning. Bij een (starters)nieuwbouwwoning van 300k, hebben we het dan al over ongeveer 30k.

https://www.hypotheker.nl...an%20je%20nieuwe%20woning.

[ Voor 4% gewijzigd door Requiem19 op 16-11-2022 17:51 ]

[wfvanputten]

Requiem19 schreef op woensdag 16 november 2022 @ 17:26:
Nu ik zelf net een nieuwbouwtraject gedaan heb, ben ik benieuwd hoe starters dit zouden doen. De additionele kosten om een nieuwbouwwoning gereed te maken zijn vrij hoog. Je kunt dat eigenlijk alleen doen met flink wat eigen geld of flink wat overwaarde.

Naast de gebruikelijke zaken zoals een vloer, wanden en evt keuken/badkamer etc, heb je ook nog dingen zoals de bestrating, tuin, vitrage etc.

Met een bestaande woning waren we een stuk goedkoper uit geweest...

Idem hier. Op een VON van 500k incl. meerwerkopties staat de teller inmiddels op zo'n 125k extra, totaal dus 625k (25%). En dan doen we niks geks. Keuken 23, badkamer meerwerk 5, vloeren 15,5, muren 12, plafond 11, tuin 12,5, raambekleding 10, timmerman 7,5, trap 4, etc. Wel ook nieuwe inrichting, meubels en lampen (20+). Gaat om een grote tussenwoning (164m2) op een kaveltje van 141m2

Edit: ik moet er wel eerlijk bijzeggen dat indien we ons vorige huis minder goed hadden verkocht we wellicht andere keuzes hadden gemaakt (-50k).

[ Voor 9% gewijzigd door wfvanputten op 16-11-2022 17:58 ]

[big bang]

Requiem19 schreef op woensdag 16 november 2022 @ 17:51:
[...]

Gemiddeld bedragen deze in ieder geval 9% van de VON prijs van je woning. Bij een (starters)nieuwbouwwoning van 300k, hebben we het dan al over ongeveer 30k.

De luxe die men zich permitteert bij een nieuwbouwwoning is prima, maar imho geen onderdeel van de woningnood.

Bestaande bouw en nieuwbouw met elkaar vergelijken gaat vaak niet op, al is het maar om de locatie. Op de meest gewilde plekken bouwen we nu (vaak) geen herenhuizen meer.

[Richh]

Requiem19 schreef op woensdag 16 november 2022 @ 17:51:
[...]


Ja, alles kan. Je kunt natuurlijk ook gewoon een kluswoning kopen en er gewoon in gaan wonen met minimale middelen.

Dan woon je toch wel degelijk een stuk onveiliger dan in een nieuwbouwwoning met behangklare muren en een kale betonvloer zou ik zeggen?

Constructie-dingen oplossen is altijd veel meer gezeik en veel meer werk dan wat aankleding. Een nog ongebruikte slaapkamer zonder verlichting is een stuk minder vervelend dan een trap die er uit moet of een meterkast die vervangen moet worden.

Ik ben wel benieuwd wat de totale kosten waren van de mensen die jij kent die een nieuwbouwwoning gekocht hebben en hem met minimale middelen hebben ingericht :-).

Het is niet aan mij om uitgaven van anderen te delen. Maar laat ik het dan anders zeggen: je kan het toch gewoon heel makkelijk invullen?

Doe de vloeroppervlakte keer €5, een paar honderd euro aan potten verf, een paar honderd euro aan gordijntjes die je op maat laat maken.
Paar van deze hippe dingen aan het plafond: https://www.ikea.com/nl/n...hanglamp-zwart-s39291767/ en klaar is kees. Voor €2000-€3000 kom je een heel eind.

Ik ben vooral benieuwd welke onverwachte kosten jij aan je nieuwbouwwoning hebt gehad waardoor je denkt dat het voor starters onmogelijk is om een nieuwbouwwoning 'woonklaar' te maken na oplevering.

Gemiddeld bedragen deze in ieder geval 9% van de VON prijs van je woning. Bij een (starters)nieuwbouwwoning van 300k, hebben we het dan al over ongeveer 30k.

Even los van dat 300k al discussieerbaar is

Gemiddeld: dus dat is inclusief de vele doorstromers met overwaarde die lekker veel extra opties kunnen aanvinken.
Gaan we vervolgens het lijstje van de hypotheker af, dan is het vooral een kwestie van keuzes.

• Stuken, schilderen of behangen: een stukadoor iedere kamer inclusief plafond laten doen, is een heel stuk duurder dan je behangklaar opgeleverde muur behangen.
• Badkamer en keuken zitten heel vaak bij de prijs in, ofwel een voucher, welke in principe genoeg is voor een basiskeuken of basisbadkamer.
• Tuinaanleg en erfafscheiding, if any at all, kan je prima uitstellen. Anders kost een paar meter schutting je ook de kop niet, en die deel je met je buren.
• Aansluiten op voorzieningen, dat is bij de standaard projectrijwoning praktisch altijd al geregeld. Er zijn niet veel starters die zelfbouwen en dat is ook helemaal niet wat je wilt als je grootschalig starterswoningen moet bouwen.
• Verhuizen, vaak hebben starters nog weinig meubels. Busje huren kost je 100 euro voor een dag.
• Inrichting: kan je zo gek maken als je zelf wilt.
• Meerwerk, verbeteringskosten: dat moet je helemaal niet willen in een starterswoning.

Eigenlijk alles uit dat lijstje is ook het geval bij bestaande bouw...

Dat je snel een paar duizend euro nodig hebt (5 tot 10k) dat klopt, maar dat mag je ook verwachten van iemand die een huis koopt. Überhaupt verhuizen/op jezelf wonen kost ook al wat.

Daarom is het dan ook zo moreel verwerpelijk dat vrije sector huren zo duur is, jongeren moeten namelijk wel dat bedrag bij elkaar kunnen sparen.

[ Voor 9% gewijzigd door Richh op 16-11-2022 18:17 ]

[Laapo]

Requiem19 schreef op woensdag 16 november 2022 @ 17:26:
Nu ik zelf net een nieuwbouwtraject gedaan heb, ben ik benieuwd hoe starters dit zouden doen. De additionele kosten om een nieuwbouwwoning gereed te maken zijn vrij hoog. Je kunt dat eigenlijk alleen doen met flink wat eigen geld of flink wat overwaarde.

Naast de gebruikelijke zaken zoals een vloer, wanden en evt keuken/badkamer etc, heb je ook nog dingen zoals de bestrating, tuin, vitrage etc.

Met een bestaande woning waren we een stuk goedkoper uit geweest...

Je kan alles aanklikken op de meerwerklijst en dan neemt de bank uiteindelijk het totaalbedrag als marktwaarde. Bij nieuwbouw, indien de koopsom bv 450.000 is en je neemt nog 100k aan meerwerk op dan is de marktwaarde 550k en kun je dat lenen. Terwijl bij bestaande bouw de taxatie met verbouwing misschien maar op 500 uitkomt waardoor er nog 50 uit eigen zak bij moet.

En de rest moet je dan gewoon lappen, lijkt me. Bij onze eerste nieuwbouwwoning kwam het bonnetje op 35k mee gefinancierd meerwerk (uitbouw, dakkapel, vloerverwarming etc) en 30k voor het stofferen, keukenupgrade, tuin.

Had ik een bestaande woning gekocht was ik waarschijnlijk een klap meer kwijt geweest.

[Shadowhawk00]

Gigi schreef op woensdag 16 november 2022 @ 13:58:
En dat de gemiddelde burger geen starterswoning meer kan betalen is ook geen probleem, immers IK heb toch overwaarde.

/s

Dat valt wel mee, het is gewoon een probleem als mensen geen starterswoning meer kunnen kopen dat zie je in de randstad al waar er een tekort aan leraren is omdat ze nergens kunnen wonen.

Maar het is ook geen oplossing om te roepen "ik heb toch geen woning dus die mensen moeten extra belast worden", want daar worden starterswoningen niet betaalbaarder door.

Er moeten gewoon meer woningen gebouwd worden en afhankelijk van de regio moet je kijken wat daar gewenst is. Een vrijstaande villa in amsterdam is niet zo handig want de ruimte is daar schaars, een groot flatgebouw in een klein dorpje is het ook niet. Gewoon kijken waar is er in die regio veel vraag naar en ga dat bouwen. Of mix het, een aantal goedkope "huur" flats, een aantal rijtjes en een aantal 2kappers. Kan prima binnen een project.

Aan de ene kant heb je doorstromers die een woning achter laten aan de andere kant heb je ook starters die een kleine woning willen hebben. En ook starters die vinden dat ze een woning van 600k verdienen en het belachelijk vinden dat ze dat niet kunnen betalen. Laten we voor die eerste 2 groepen gewoon bouwen.

[CVTTPD2DQ]

wfvanputten schreef op woensdag 16 november 2022 @ 17:51:
Idem hier. Op een VON van 500k incl. meerwerkopties staat de teller inmiddels op zo'n 125k extra, totaal dus 625k (25%). En dan doen we niks geks.

Sja, wat jij "niks geks" vindt is dus ongeveer de helft van de complete aanschafprijs van onze woning. En dan behoren wij nog tot de groep die - relatief gezien - vrij veel verdient en zich een eigen woning kan veroorloven.

Ik mag toch hopen dat mensen snappen dat dit niet de norm is voor zelfs de bovenmodaal verdienende helft van Nederland. En dat starters, als ze zich al een nieuwbouwwoning kunnen veroorloven, over het algemeen andere keuzes zullen maken.

[Gigi]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 16 november 2022 @ 18:38:
[...]


Dat valt wel mee, het is gewoon een probleem als mensen geen starterswoning meer kunnen kopen dat zie je in de randstad al waar er een tekort aan leraren is omdat ze nergens kunnen wonen.

Maar het is ook geen oplossing om te roepen "ik heb toch geen woning dus die mensen moeten extra belast worden", want daar worden starterswoningen niet betaalbaarder door.

Er moeten gewoon meer woningen gebouwd worden en afhankelijk van de regio moet je kijken wat daar gewenst is. Een vrijstaande villa in amsterdam is niet zo handig want de ruimte is daar schaars, een groot flatgebouw in een klein dorpje is het ook niet. Gewoon kijken waar is er in die regio veel vraag naar en ga dat bouwen. Of mix het, een aantal goedkope "huur" flats, een aantal rijtjes en een aantal 2kappers. Kan prima binnen een project.

Aan de ene kant heb je doorstromers die een woning achter laten aan de andere kant heb je ook starters die een kleine woning willen hebben. En ook starters die vinden dat ze een woning van 600k verdienen en het belachelijk vinden dat ze dat niet kunnen betalen. Laten we voor die eerste 2 groepen gewoon bouwen.

Jij leeft echt in een andere wereld.

[wfvanputten]

Ik heb dan ook wel twee linkerhanden en moet alles inkopen.

De prijzen vielen ons gewoon tegen, en nogmaals, we doen echt niks bijzonders...

Ben je wel gezegend met twee rechterhanden en kan je de materialen goed inkopen dan kan het zeker goedkoper. Ik zou echter zeker rekenen op 10% van de VON prijs.

[Sport_Life]

wfvanputten schreef op woensdag 16 november 2022 @ 17:51:
[...]


Idem hier. Op een VON van 500k incl. meerwerkopties staat de teller inmiddels op zo'n 125k extra, totaal dus 625k (25%). En dan doen we niks geks. Keuken 23, badkamer meerwerk 5, vloeren 15,5, muren 12, plafond 11, tuin 12,5, raambekleding 10, timmerman 7,5, trap 4, etc. Wel ook nieuwe inrichting, meubels en lampen (20+). Gaat om een grote tussenwoning (164m2) op een kaveltje van 141m2

Edit: ik moet er wel eerlijk bijzeggen dat indien we ons vorige huis minder goed hadden verkocht we wellicht andere keuzes hadden gemaakt (-50k).

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 16-11-2022 21:06 ]

[Grunwold]

wfvanputten schreef op woensdag 16 november 2022 @ 17:51:
[...]


Idem hier. Op een VON van 500k incl. meerwerkopties staat de teller inmiddels op zo'n 125k extra, totaal dus 625k (25%). En dan doen we niks geks. Keuken 23, badkamer meerwerk 5, vloeren 15,5, muren 12, plafond 11, tuin 12,5, raambekleding 10, timmerman 7,5, trap 4, etc. Wel ook nieuwe inrichting, meubels en lampen (20+). Gaat om een grote tussenwoning (164m2) op een kaveltje van 141m2

Edit: ik moet er wel eerlijk bijzeggen dat indien we ons vorige huis minder goed hadden verkocht we wellicht andere keuzes hadden gemaakt (-50k).

Dan ben je toch een beetje een luxe paardje, dat heeft niet zozeer met een nieuwbouwwoning te maken of niet. Zo ben ik uitgekomen:

- VON woning : 240k
- keuken : 12k
- meerwerk voor bad : 3k
- vloeren : 5k
- plafond : 0k
- timmerman : 0k
- tuin : 8k
- raambekleding : 0.5k
- trap : 0.1k (schuren, lik witte verf)
- meubels : 5k
- alle verfspullen incl verf, wandschuurmachine, vliezen laten doen: 7k

a 281k euro.

144m2 woning en 146m2 kavel.

[Requiem19]

Richh schreef op woensdag 16 november 2022 @ 18:09:
[...]

Dan woon je toch wel degelijk een stuk onveiliger dan in een nieuwbouwwoning met behangklare muren en een kale betonvloer zou ik zeggen?

Constructie-dingen oplossen is altijd veel meer gezeik en veel meer werk dan wat aankleding. Een nog ongebruikte slaapkamer zonder verlichting is een stuk minder vervelend dan een trap die er uit moet of een meterkast die vervangen moet worden.


[...]

Het is niet aan mij om uitgaven van anderen te delen. Maar laat ik het dan anders zeggen: je kan het toch gewoon heel makkelijk invullen?

Doe de vloeroppervlakte keer €5, een paar honderd euro aan potten verf, een paar honderd euro aan gordijntjes die je op maat laat maken.
Paar van deze hippe dingen aan het plafond: https://www.ikea.com/nl/n...hanglamp-zwart-s39291767/ en klaar is kees. Voor €2000-€3000 kom je een heel eind.

Ik ben vooral benieuwd welke onverwachte kosten jij aan je nieuwbouwwoning hebt gehad waardoor je denkt dat het voor starters onmogelijk is om een nieuwbouwwoning 'woonklaar' te maken na oplevering.


[...]

Even los van dat 300k al discussieerbaar is

Gemiddeld: dus dat is inclusief de vele doorstromers met overwaarde die lekker veel extra opties kunnen aanvinken.
Gaan we vervolgens het lijstje van de hypotheker af, dan is het vooral een kwestie van keuzes.

• Stuken, schilderen of behangen: een stukadoor iedere kamer inclusief plafond laten doen, is een heel stuk duurder dan je behangklaar opgeleverde muur behangen.
• Badkamer en keuken zitten heel vaak bij de prijs in, ofwel een voucher, welke in principe genoeg is voor een basiskeuken of basisbadkamer.
• Tuinaanleg en erfafscheiding, if any at all, kan je prima uitstellen. Anders kost een paar meter schutting je ook de kop niet, en die deel je met je buren.
• Aansluiten op voorzieningen, dat is bij de standaard projectrijwoning praktisch altijd al geregeld. Er zijn niet veel starters die zelfbouwen en dat is ook helemaal niet wat je wilt als je grootschalig starterswoningen moet bouwen.
• Verhuizen, vaak hebben starters nog weinig meubels. Busje huren kost je 100 euro voor een dag.
• Inrichting: kan je zo gek maken als je zelf wilt.
• Meerwerk, verbeteringskosten: dat moet je helemaal niet willen in een starterswoning.

Eigenlijk alles uit dat lijstje is ook het geval bij bestaande bouw...

Dat je snel een paar duizend euro nodig hebt (5 tot 10k) dat klopt, maar dat mag je ook verwachten van iemand die een huis koopt. Überhaupt verhuizen/op jezelf wonen kost ook al wat.

Daarom is het dan ook zo moreel verwerpelijk dat vrije sector huren zo duur is, jongeren moeten namelijk wel dat bedrag bij elkaar kunnen sparen.

Ik denk dat als je het echt heel minimaal doet, je inderdaad met 10.000 er net aan komt (en dan doe je niets aan je tuin). Dat kan dan dus alleen bij projecten waar de keuken al bij zit, wat niet altijd het geval is (ik kreeg zelf een woning zonder keuken bijvoorbeeld). Badkamer zit er altijd bij inbegrepen, dat is een woningborg standaard.

Wat men vooral onderschat zijn simpelweg de prijzen die nu gerekend worden voor alles wat je uitbesteedt. Het is schrikken wat een paar meter schutting laten plaatsen kost, zelfs als je de kosten deelt met je buren.

Als die 10k er doorheen is, waar ga je dan je meubels etc van kopen?

Ik volg het projectnieuwbouw topic al ruim 2 jaar hier en ik heb in ieder geval nog geen enkele tweaker voorbij zien komen die het meerwerk bij 10k kon houden...

[Mr0BB]

Grunwold schreef op woensdag 16 november 2022 @ 21:09:
[...]


Dan ben je toch een beetje een luxe paardje, dat heeft niet zozeer met een nieuwbouwwoning te maken of niet. Zo ben ik uitgekomen:

- VON woning : 240k
- keuken : 12k
- meerwerk voor bad : 3k
- vloeren : 5k
- plafond : 0k
- timmerman : 0k
- tuin : 8k
- raambekleding : 0.5k
- trap : 0.1k (schuren, lik witte verf)
- meubels : 5k
- alle verfspullen incl verf, wandschuurmachine, vliezen: 7k

a 281k euro.

144m2 woning en 146m2 kavel.

Zijn natuurlijk allemaal keuzes, net hoe luxe je het wil en wat bestedingsruimte is. Toch merk ik dat het vies tegenvalt. Wij doet toch ook niet heel gek maar komen toch ook op posten uit als

- keuken: 45k
- vloeren: 15k
- meerwerk badkamer 10k
- tuin 35k
- wandafwerking 15k
- elektra 6k
- deuren, trappen 10k

Zit je dus ook heel rap op ruim 130k nog los van ruwbouw opties. Gaat dan om 175m2 oppervlak en 350m2 perceel

En dan komen zaken als raambekleding, meubels etc ook nog om de hoek kijken. Met nieuwbouw ben je lang niet klaar met de kale prijs, wil je het een beetje afwerken.

[Requiem19]

Mr0BB schreef op woensdag 16 november 2022 @ 22:23:
[...]


Zijn natuurlijk allemaal keuzes, net hoe luxe je het wil en wat bestedingsruimte is. Toch merk ik dat het vies tegenvalt. Wij doet toch ook niet heel gek maar komen toch ook op posten uit als

- keuken: 45k
- vloeren: 15k
- meerwerk badkamer 10k
- tuin 35k
- wandafwerking 15k
- elektra 6k
- deuren, trappen 10k

Zit je dus ook heel rap op ruim 130k nog los van ruwbouw opties. Gaat dan om 175m2 oppervlak en 350m2 perceel

En dan komen zaken als raambekleding, meubels etc ook nog om de hoek kijken. Met nieuwbouw ben je lang niet klaar met de kale prijs, wil je het een beetje afwerken.

Ik denk dat dit nu typisch een onderwerp is wat mensen alleen begrijpen als ze het zelf meegemaakt hebben. Althans, dat geldt voor mijzelf en als ik het zo lees ook voor veel anderen.

Natuurlijk hoef je geen keuken van 45k, maar als er geen keuken bij zit en je die zelf moet kopen ben je in 2022 (2023 al bijna, nieuwe verhoging van prijzen incoming) op z'n minsttttt 6-7k kwijt. En dan moet je misschien nog eea laten verleggen qua aansluitingen vanuit de bouw, hoppa, weer 3k kwijt.

Stopcontactje erbij vanuit de bouw, hoppa 350 euro. Wil je CAT6 boven in je werkkamer, hoppa 400 euro voor een aansluiting.

Het is niet normaal wat de prijzen in de bouw zijn. En het is niet normaal wat iedereen rekent om iets bij je te komen doen. Het enige alternatief is alles extreem budget inkopen en alles zelf doen. Het aantal mensen dat dat allemaal zelf kan is zeer beperkt..

[Grunwold]

Requiem19 schreef op woensdag 16 november 2022 @ 22:27:
[...]


Ik denk dat dit nu typisch een onderwerp is wat mensen alleen begrijpen als ze het zelf meegemaakt hebben. Althans, dat geldt voor mijzelf en als ik het zo lees ook voor veel anderen.

Natuurlijk hoef je geen keuken van 45k, maar als er geen keuken bij zit en je die zelf moet kopen ben je in 2022 (2023 al bijna, nieuwe verhoging van prijzen incoming) op z'n minsttttt 6-7k kwijt. En dan moet je misschien nog eea laten verleggen qua aansluitingen vanuit de bouw, hoppa, weer 3k kwijt.

Stopcontactje erbij vanuit de bouw, hoppa 350 euro. Wil je CAT6 boven in je werkkamer, hoppa 400 euro voor een aansluiting.

Het is niet normaal wat de prijzen in de bouw zijn. En het is niet normaal wat iedereen rekent om iets bij je te komen doen. Het enige alternatief is alles extreem budget inkopen en alles zelf doen. Het aantal mensen dat dat allemaal zelf kan is zeer beperkt..

Alleen die CAT6 kabel kun je ook voor a 20 euro zelf trekken door een loze leiding. Daar is niet veel ervaring voor nodig, maar wel wat zorgvuldigheid. Alleen dat al scheelt je a 380 euro.
Zelf de muren schuren en impregneren scheelt je al veel geld als je zelf niet durft te vliezen (ik durfde dat niet omdat ik helemaal niet kan vliezen)..
Het is eigenlijk niet zo heel moeilijk, maar je moet er wel een beetje moeite voor willen doen.
(of in de toekomst a -100k onder water willen staan omdat je lui bent).

[eamelink]

wfvanputten schreef op woensdag 16 november 2022 @ 19:22:
Ik heb dan ook wel twee linkerhanden en moet alles inkopen.

De prijzen vielen ons gewoon tegen, en nogmaals, we doen echt niks bijzonders...

Ben je wel gezegend met twee rechterhanden en kan je de materialen goed inkopen dan kan het zeker goedkoper. Ik zou echter zeker rekenen op 10% van de VON prijs.

Pfff, ik klink vast als een boomer (ben ik niet hoor) maar dit is wel hééél passief. Heel begrijpelijk dat iemand niet zelf aan elektra gaat lopen klooien en dat uitbesteedt (ook al is er veel goed zelf te doen). Logisch dat de meeste mensen zelf geen badkamer plaatsen. Maar echt niemand hoeft ‘een schutting te laten plaatsen’ of z’n huis te ‘laten schilderen’ of een eenvoudige vloer te ‘laten leggen’. Je hebt geen twee linkerhanden, maar gewoon een linker en een rechter net als bijna iedereen en je bent echt prima in staat om de gratis kaartjes met zo-doe-je-dat bij de Gamma of de Hornbach uit het rek te trekken of om even YouTube open te slaan om te leren hoe je dat doet, of hier op GoT om advies te vragen.

En begrijp me niet verkeerd, ik vind het echt he-le-maal prima als je een schutting laat plaatsen, een vloer laat leggen of je huis laat schilderen maar dat is echt voor het overgrote deel gewoon een keuze waar je gemakkelijk ook voor zelf doen zou kunnen kiezen

[Requiem19]

Grunwold schreef op woensdag 16 november 2022 @ 22:40:
[...]


Alleen die CAT6 kabel kun je ook voor a 20 euro zelf trekken door een loze leiding. Daar is niet veel ervaring voor nodig, maar wel wat zorgvuldigheid. Alleen dat al scheelt je a 380 euro.
Zelf de muren schuren en impregneren scheelt je al veel geld als je zelf niet durft te vliezen (ik durfde dat niet omdat ik helemaal niet kan vliezen)..
Het is eigenlijk niet zo heel moeilijk, maar je moet er wel een beetje moeite voor willen doen.
(of in de toekomst a -100k onder water willen staan omdat je lui bent).

Mijn bouwer wilde geen loze leidingen trekken naar de bovenste verdieping....

(loze leiding was overigen ook gewoon 200 euro per stuk (!)).

Maar het wordt wel heel erg een nieuwbouw topic zo, sorry .

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op woensdag 16 november 2022 @ 22:27:
Natuurlijk hoef je geen keuken van 45k, maar als er geen keuken bij zit en je die zelf moet kopen ben je in 2022 (2023 al bijna, nieuwe verhoging van prijzen incoming) op z'n minsttttt 6-7k kwijt. En dan moet je misschien nog eea laten verleggen qua aansluitingen vanuit de bouw, hoppa, weer 3k kwijt.

Stopcontactje erbij vanuit de bouw, hoppa 350 euro. Wil je CAT6 boven in je werkkamer, hoppa 400 euro voor een aansluiting.

Maar is dat geen voorbeeld van hoe je uitgaven groeien naar het formaat van je budget? Als je het geld niet hebt is de keuze snel gemaakt. Dan maar geen CAT6 in je werkkamer. Dan maar een stopcontactje op een
onhandige plek. Dan maar een vloer van 5e/m2 ipv 50e/m2. Dan maar de muren op de bovenverdieping niet afwerken.

Je hebt overigens gelijk dat bouwers slim inspelen op de situatie (jonge mensen die ineens een flinke zak geld van hun toekomstige zelf krijgen, *en* niet kunnen rondshoppen om te zien of iemand het goedkoper kan). Maar dat betekent niet dat je geen alternatief hebt.

[Grunwold]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 16 november 2022 @ 23:00:
[...]

Dan maar de muren op de bovenverdieping niet afwerken.

Die zijn verbazingwekkend goed af te werken met goede latex met een goede voorbewerking zonder veel kosten.

[Requiem19]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 16 november 2022 @ 23:00:
[...]


Maar is dat geen voorbeeld van hoe je uitgaven groeien naar het formaat van je budget? Als je het geld niet hebt is de keuze snel gemaakt. Dan maar geen CAT6 in je werkkamer. Dan maar een stopcontactje op een
onhandige plek. Dan maar een vloer van 5e/m2 ipv 50e/m2. Dan maar de muren op de bovenverdieping niet afwerken.

Je hebt overigens gelijk dat bouwers slim inspelen op de situatie (jonge mensen die ineens een flinke zak geld van hun toekomstige zelf krijgen, *en* niet kunnen rondshoppen om te zien of iemand het goedkoper kan). Maar dat betekent niet dat je geen alternatief hebt.

De muren van die nieuwbouwwoningen zijn tegenwoordig zo goed geïsoleerd dat het maar de vraag is of je wifi van de meterkast beneden voldoende signaal heeft in het gehele huis.

Is de keuze dan maar geen internet op je 1e (en evt 2e) verdieping?

[Grunwold]

Requiem19 schreef op woensdag 16 november 2022 @ 22:50:
[...]


Mijn bouwer wilde geen loze leidingen trekken naar de bovenste verdieping....

(loze leiding was overigen ook gewoon 200 euro per stuk (!)).

Maar het wordt wel heel erg een nieuwbouw topic zo, sorry .

Klopt, ik had de mazzel van een loze leiding naar de zolder en een doorgetrokken stopcontact die ik zelf uitgebreid heb . Ik wil alleen aangeven dat het wel mogelijk is om in te leveren op de luxe zonder dat je hoeft in te leveren op de luxe, als je er de tijd voor neemt.

[Richh]

Requiem19 schreef op woensdag 16 november 2022 @ 22:27:
[...]

Ik denk dat dit nu typisch een onderwerp is wat mensen alleen begrijpen als ze het zelf meegemaakt hebben. Althans, dat geldt voor mijzelf en als ik het zo lees ook voor veel anderen.

Uiteindelijk worden er allerlei kostenposten genoemd die wij in onze bestaande woning ook tegen zijn gekomen. Daarvan hebben we de benedenverdieping ook geheel gestript, leidingen verlegd, stucen, pvc, nieuwe keuken, nieuwe raambekleding, nieuwe meubels. Dat heeft ons ook tienduizenden euro's gekost en we hebben nog niet eens alles gehad.
Ik snap ook heus wel dat de 'gemiddelde nieuwbouwkoper' die kosten óók zal maken.

Maar de 'gemiddelde nieuwbouwkoper' is veelal een doorstromer met (tot voor kort) door overwaarde en lage rentes een vaak zeer riant budget. Die betalen de hoofdprijs voor een mooi huis en hebben daar logischerwijs verwachtingen bij. Natuurlijk ga je geen IKEA laminaat in je tweekapper leggen.
Een starter is een heel andere doelgroep dan de huidige gemiddelde nieuwbouwkoper, en die staat daarmee gewoon voor andere keuzes en mogelijkheden.

Als ze maar willen, dan kán je voor <10k in principe heel ver komen. Als we nieuwbouw willen realiseren voor starters, dan is dat de consequentie.

En ik ben van mening dat ze daarmee beter af zijn dan met een gemiddelde bestaande woning waar alles net precies aan vervanging toe is. Daar hebben ze feitelijk gewoon hetzelfde geld voor nodig. En daarom is een betaalbare huurwoning met spaarruimte ook zo belangrijk.

Requiem19 schreef op woensdag 16 november 2022 @ 22:20:
[...]


Ik denk dat als je het echt heel minimaal doet, je inderdaad met 10.000 er net aan komt (en dan doe je niets aan je tuin).

Precies, dat is toch perfect voor een starter?

Wat men vooral onderschat zijn simpelweg de prijzen die nu gerekend worden voor alles wat je uitbesteedt. Het is schrikken wat een paar meter schutting laten plaatsen kost, zelfs als je de kosten deelt met je buren.

Dat klopt, de crux zit hier in 'uitbesteden'. Dat kost bizar veel geld

Wil je dingen nét wat luxer, dan lopen de prijzen exponentieel op. PVC laten plakken kost een veelvoud van zelf een laminaatvloertje klikken. Stucen kost een veelvoud van zelf behangen. En daardoor kán het allemaal wel goedkoop, maar daar kies je natuurlijk niet voor als je een andere keuze hebt.

Als je moeite hebt met een laminaatvloer leggen of een lamp ophangen wordt het lastig, maar dan is zelfs een huurwoning betrekken lastig, want daar moet je dat ook gewoon zelf doen.

Als die 10k er doorheen is, waar ga je dan je meubels etc van kopen?

Van de kringloop / Marktplaats?
We hebben het toch over starters? Zouden ze in een huurwoning ook doen. Als het goed is houden ze elke maand wat centjes over en kunnen de mooie meubels later worden gekocht. Door de aflossing hoeft er in ieder geval minder gespaard te worden dan bij een huurwoning

Ik volg het projectnieuwbouw topic al ruim 2 jaar hier en ik heb in ieder geval nog geen enkele tweaker voorbij zien komen die het meerwerk bij 10k kon houden...

Ik ken ook maar weinig starters die bestaande bouw kopen die het met een dergelijk budget lukt. Vaak wordt dat ook niet gedaan omdat er meer financiele ruimte ís.
Maar in principe kán het wel.

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op woensdag 16 november 2022 @ 23:06:
De muren van die nieuwbouwwoningen zijn tegenwoordig zo goed geïsoleerd dat het maar de vraag is of je wifi van de meterkast beneden voldoende signaal heeft in het gehele huis.

Is de keuze dan maar geen internet op je 1e (en evt 2e) verdieping?

Dat heeft meer te maken met de constructie. Ik woon in een wat ouder huis, maar de verdiepingsvloeren zijn van massief gewapend beton ipv. kanaalplaat zoals in nieuwbouw. Geloof me, daar komt ook geen signaal door. En loze leidingen heb ik ook niet, tijdens de bouw vonden ze drie groepen goed genoeg.

Daar zijn gewoon oplossingen voor. Ethernet over Power werkt prima. Zolang je twee contactdozen op dezelfde fase hebt lus je moeiteloos je internet naar de andere verdiepingen. Kost maar een fractie van wat de bouwer vraagt om cat6 aan te leggen.

[CVTTPD2DQ]

Richh schreef op woensdag 16 november 2022 @ 23:45:
Als ze maar willen, dan kán je voor <10k in principe heel ver komen. Als we nieuwbouw willen realiseren voor starters, dan is dat de consequentie.

En ik ben van mening dat ze daarmee beter af zijn dan met een gemiddelde bestaande woning waar alles net precies aan vervanging toe is. Daar hebben ze feitelijk gewoon hetzelfde geld voor nodig. En daarom is een betaalbare huurwoning met spaarruimte ook zo belangrijk.


[...]
..]

Uiteindelijk worden er allerlei kostenposten genoemd die wij in onze bestaande woning ook tegen zijn gekomen. Daarvan hebben we de benedenverdieping ook geheel gestript, leidingen verlegd, stucen, pvc, nieuwe keuken, nieuwe raambekleding, nieuwe meubels. Dat heeft ons ook tienduizenden euro's gekost en we hebben nog niet eens alles gehad.
Ik snap ook heus wel dat de 'gemiddelde nieuwbouwkoper' die kosten óók zal maken.

Hebben we het nog steeds over 'de zielige starter'? Want ik ben voorstander van betaalbare woonruimte voor iedereen.

Maar als het argument is "er moet betaalbare nieuwbouw komen komen voor starters, want dan zijn ze voordeliger uit dan als ze een bestaand huis compleet renoveren" dan wordt het mij te gortig.

Betaalbare woonruimte betekent niet dat alles (ver)nieuw(d) moet zijn. Ik zie niet in waarom de totaalrenovatie / nieuwbouw het referentiekader zou moeten zijn van hoe we in Nederland wonen.

De tijd dat een 'oud huis' geen CV of badkamer had ligt ook al een tijd achter ons. Er zijn maar heel weinig woningen in Nederland waar je bij bewoning zou kunnen spreken over een mensonwaardige situatie.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op woensdag 16 november 2022 @ 22:20:
[...]
Als die 10k er doorheen is, waar ga je dan je meubels etc van kopen?

Waarom zou je per se nieuwe meubels moeten kopen na een verhuizing? Woon je nu dan in een kale bunker zonder inrichting?

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 17 november 2022 @ 07:14:
[...]

Waarom zou je per se nieuwe meubels moeten kopen na een verhuizing? Woon je nu dan in een kale bunker zonder inrichting?

Een deel van de starters woont of in een studentenkamer, of bij hun ouders.

We hebben het over minimalistisch hier, maar ik neem aan dat iemand die alleen een bed en een bureau heeft wel iets meer nodig heeft in een starterswoning. .

[Rubbergrover1]

Mr0BB schreef op woensdag 16 november 2022 @ 22:23:
[...]


Zijn natuurlijk allemaal keuzes, net hoe luxe je het wil en wat bestedingsruimte is. Toch merk ik dat het vies tegenvalt. Wij doet toch ook niet heel gek maar komen toch ook op posten uit als

- keuken: 45k
- vloeren: 15k
- meerwerk badkamer 10k
- tuin 35k
- wandafwerking 15k
- elektra 6k
- deuren, trappen 10k

Daar zit een hoop bias in van wat je 'niet heel gek' vindt. Een keuken van 45k is bijvoorbeeld bepaald niet standaard. En ook 35k voor de tuin is behoorlijk bovengemiddeld en zal in de regel vooral een hoop extra nice to haves hebben die jullie, omdat het budget het toestaat, kunnen kiezen. Maar die voor veel mensen niet echt noodzakelijk zijn. Ook 10k uitgeven aan 'betere' deuren en trappen is eerder een luxeprobleem dan dat het zulke noodzakelijke kosten zijn.

Je hoeft uiteraard zeker niet voor het goedkoopste van het goedkoopste te gaan, maar er is nog wel een hoop ruimte tussen een gewoon afgewerkt huis en een huis waar je 130k aan de afwerking besteedt.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op woensdag 16 november 2022 @ 17:26:
Nu ik zelf net een nieuwbouwtraject gedaan heb, ben ik benieuwd hoe starters dit zouden doen. De additionele kosten om een nieuwbouwwoning gereed te maken zijn vrij hoog. Je kunt dat eigenlijk alleen doen met flink wat eigen geld of flink wat overwaarde.

Naast de gebruikelijke zaken zoals een vloer, wanden en evt keuken/badkamer etc, heb je ook nog dingen zoals de bestrating, tuin, vitrage etc.

Met een bestaande woning waren we een stuk goedkoper uit geweest...

Een hoop van die kosten zitten in de woning zelf en kun je gewoon meenemen in de hypotheek. Daar hoef je dus niet meteen een flinke zak eigen geld of overwaarde voor te hebben.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 17 november 2022 @ 07:30:
[...]

Een hoop van die kosten zitten in de woning zelf en kun je gewoon meenemen in de hypotheek. Daar hoef je dus niet meteen een flinke zak eigen geld of overwaarde voor te hebben.

Dat is zeker zo, maar kunnen starters dat dan bovenop de toch al hoge VON ook nog financieren??

[big bang]

Als we een standaard rijtjeshuis gezinswoning nemen, zeg 3 slaapkamers + zolder, dan is daar vaak ook geen ruimte voor een bad; een keuken zonder wijnkoelkast en inbouw koffiezet apparaat en geen cat6 naar iedere slaapkamer.

En toch is dat de soort woning waar heel veel behoefte aan is. Tuintje voor de zandbak en een fietsenschuurtje en klaar.

Ik snap dat, als je de mogelijkheden hebt, je gelijk kabels in alle richtingen laat trekken en dat het fijn is om een keuken niet volgens de standaard indeling hoeft te nemen of een bad laat plaatsen. Echter zijn dat luxe zaken tov waar veel mensen naar op zoek zijn.

Als er geen keuken in zit: tel ca 6k op bij de von voor een ikea keuken in een rijtjes huis. Maar iedere wandafwerking boven spachtelputz en vloer boven klik pvc (volgens mij goedkoopste vloerverwarming compatibel oplossing) is luxe, en geen onderdeel van de woningnood.

Vooral doen als je het geld er voor hebt, maar als je net een nieuwbouwwoning kunt veroorloven voor von(+ evt keuken)+5k dan zou ik die stap wel aandurven. En dan heb je de eerste 10 jaar weinig onderhoud en energiekosten.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op woensdag 16 november 2022 @ 17:35:
[...]

Tja hey: zo werkt een vrije markt toch? "We" willen toch juist zo graag dat die huizenmarkt een vrije markt is?

Waarom hebben we dan de factor 'productiekosten' volledig uit het vrijemarktprincipe verbannen als het gaat om huizen? Dat is de crux

Dat is juist hoe een vrije markt werkt. Daar is de prijs die je betaalt, of bereid bent te betalen, in zekere zin los van de productiekosten. Mensen betalen geen 2 euro voor een fles cola omdat water, suiker en smaakstoffen zoveel kosten, maar omdat ze bereid zijn dat te betalen.

Tuurlijk raakt men het wel kwijt, maar voor een lagere prijs als een vergelijkbare nieuwbouwwoning. Als ik hier een smartphone op V&A zet moet ik daar ook een lagere vraagprijs voor vragen, dan de nieuwprijs. Dat lijkt me heel normaal.

Precies, dat is mijn punt. Daarmee haal je dus precies je redenering onderuit dat het niet raar zou moeten zijn dat nieuwbouw goedkoper is dan bestaande bouw. Dat zou in je analogie namelijk betekenen dat je het ook niet raar zou vinden als die tweedehands smartphone duurder zou zijn dan een nieuwe.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op donderdag 17 november 2022 @ 07:32:
[...]


Dat is zeker zo, maar kunnen starters dat dan bovenop de toch al hoge VON ook nog financieren??

Dat ligt dan aan de woningprijs waar ze naar kijken. Het zou namelijk logisch zijn als je niet zou zoeken naar woningen die kaal al je volledige leenruimte verbruiken.

Probleem is uiteraard dat er dan wel nieuwbouwwoningen moeten zijn die ruim binnen je leenruimte vallen. Als die er niet zijn, dan moet je naar iets anders zoeken.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op donderdag 17 november 2022 @ 07:26:
[...]


Een deel van de starters woont of in een studentenkamer, of bij hun ouders.

We hebben het over minimalistisch hier, maar ik neem aan dat iemand die alleen een bed en een bureau heeft wel iets meer nodig heeft in een starterswoning. .

Dat is zeker zo. Maar dat hoeft niet meteen in de tienduizenden euros te lopen.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 17 november 2022 @ 07:43:
[...]

Dat ligt dan aan de woningprijs waar ze naar kijken. Het zou namelijk logisch zijn als je niet zou zoeken naar woningen die kaal al je volledige leenruimte verbruiken.

Probleem is uiteraard dat er dan wel nieuwbouwwoningen moeten zijn die ruim binnen je leenruimte vallen. Als die er niet zijn, dan moet je naar iets anders zoeken.

En het cirkeltje is rond - want daar gaat het natuurlijk precies om.

Nieuwbouwwoningen kosten (veel) meer geld dan het op het 1e gezicht lijkt. Je zult dus meer moeten financieren dan de kale aankoopprijs en je zult vermoedelijk meer eigen geld nodig hebben dan bij een bestaande woning.

Daarnaast is nieuwbouw relatief duurder dan bestaande bouw, zoals je hierboven zelf ook beargumenteert.

Die combinatie maakt het minder geschikt voor starters.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op donderdag 17 november 2022 @ 07:52:
[...]


En het cirkeltje is rond - want daar gaat het natuurlijk precies om.

Nieuwbouwwoningen kosten (veel) meer geld dan het op het 1e gezicht lijkt. Je zult dus meer moeten financieren dan de kale aankoopprijs en je zult vermoedelijk meer eigen geld nodig hebben dan bij een bestaande woning.

Daarnaast is nieuwbouw relatief duurder dan bestaande bouw, zoals je hierboven zelf ook beargumenteert.

Die combinatie maakt het minder geschikt voor starters.

Klopt, helemaal mee eens. Daarom is specifiek heel veel voor starters bouwen m.i. ook niet de weg om in te slaan.

Uiteraard is het voor de diversiteit in een wijk wel goed dat er ruimte is voor verschillende groepen. Daarbij zul je waarschijnlijk ook graag een groepje starters willen bedienen. Maar dan moet je er dus voor zorgen dat die woningen zo laag geprijsd zijn, dat ze ook na afwerking nog betaalbaar zijn. En dan kom je al snel uit op veel kleinere woningen (dus vaak ook assistenten) en/of constructies met erfpacht, koopstart etc. Wat ik overigens helemaal niet verkeerd vind.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 17 november 2022 @ 07:14:
[...]

Waarom zou je per se nieuwe meubels moeten kopen na een verhuizing? Woon je nu dan in een kale bunker zonder inrichting?

Wat ik veel schokkender vind zijn de prijzen voor de tuin. Dat je niet technisch bent daar kan ik nog wel inkomen maar een tuin aanleggen daar is weinig technisch aan.
Zeker als je de grote van tuintjes ziet bij nieuwbouw woningen die heb je voor paar 100 euro toch gewoon aangelegd. Zeker als je beetje verstandig bent en de planten in het najaar koopt als ze in de aanbieding zijn bij het tuincentrum.
Waar komen die bedragen als 5-8k voor een tuin vandaan? Gaan jullie echt een hectare beplanten ofzo?

Als je van een kleine woning komt of van je ouders dat je dan wat nieuwe meubels nodig hebt kan ik inkomen. Je gaat samenwonen dan wil je niet 2x een 1persoons bed plaatsen toch. En 2 kratjes bier om op te zitten is leuk voor een student maar dat houd op.

[Caelorum]

@Shadowhawk00 bestrating en hekwerk vermoed ik.