Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Richh]

Conrado schreef op maandag 7 november 2022 @ 18:01:
[...]

Ik wens je alle wijsheid toe, om dat moment - als het zich voordoet - dan straks te bepalen

Als huizenbezitter is het daar inmiddels te laat voor dat is niet waar het om gaat.

Conrado schreef op maandag 7 november 2022 @ 20:22:
[...]

2x modaal = Modaal huishouden

Een modaal huishouden verdient over het algemeen iets minder dan 2x modaal, het modale gezin bestaat namelijk niet uit 2 modale inkomens. Vaak werkt er eentje deeltijd, bijvoorbeeld.

[ Voor 36% gewijzigd door Richh op 07-11-2022 20:41 ]

[Sport_Life]

mierenfokker schreef op maandag 7 november 2022 @ 20:18:
[...]


Realitycheck is eerder waarom iemand met 2x modaal niet een “normale nieuwbouwwoning” kan kopen

En alle bestaande bouw maar platgooien ?

[Laapo]

Richh schreef op maandag 7 november 2022 @ 20:37:
[...]

Als huizenbezitter is het daar inmiddels te laat voor dat is niet waar het om gaat.


[...]

Een modaal huishouden verdient over het algemeen iets minder dan 2x modaal, het modale gezin bestaat namelijk niet uit 2 modale inkomens. Vaak werkt er eentje deeltijd, bijvoorbeeld.

Vind die inkomensdiscussies altijd zo troebel. Blijkt altijd weer dat er studenten en aow'ers bij zitten en andere ellende. Vervolgens zie je dat het ineens niet over modaal maar gemiddeld gaat en dat er niet gecorrigeerd wordt voor parttimers, of juist wel etc...

[Lisadr]

Richh schreef op maandag 7 november 2022 @ 15:38:
En hierom zijn huizenprijzenvoorspellingen moeilijk

https://www.ad.nl/politie...or-een-koophuis~a8cdce87/

De huizenprijzenstijgingen lijken langzamerhand toch echt af te vlakken / stabiliseren / om te slaan... en jawel: het is de regeringspartijen heel toevallig precies nu ein-de-lijk gelukt om door middel van subsidie méér geld in de koopwoningmarkt te stouwen

Meer geld -> hogere prijzen.
Dit zal ongetwijfeld weer deels de prijsdaling gaan dempen.

Tel dit eventjes op bij NHG, die grens is ook op 405k gezet. Ondanks dat het er juist op leek dat NHG minder snel moest stijgen omdat goedkopere leningen de prijzen kunnen stuwen, omdat de energierekening hoger was en omdat NIBUD sowieso zou kijken naar de hogere maandlasten - dat is uiteindelijk ook uitgekomen in meer leenruimte dus.

Oh wee oh wee dat huizen door middel van marktwerking betaalbaarder worden voor een modale Nederlander

Zowel landelijke als locale overheden hebben er belang bij dat de huizenprijzen niet dalen.

[Richh]

Laapo schreef op maandag 7 november 2022 @ 21:28:
[...]


Vind die inkomensdiscussies altijd zo troebel. Blijkt altijd weer dat er studenten en aow'ers bij zitten en andere ellende. Vervolgens zie je dat het ineens niet over modaal maar gemiddeld gaat en dat er niet gecorrigeerd wordt voor parttimers, of juist wel etc...

Daarom vind ik het relevanter om naar openbare CAO's te kijken, bijvoorbeeld die voor docenten, zorgmedewerkers of politieagenten.

Heb je ook geen laat van vertekende gemiddeldes.

[Shadowhawk00]

Lisadr schreef op maandag 7 november 2022 @ 21:33:
[...]


Zowel landelijke als locale overheden hebben er belang bij dat de huizenprijzen niet dalen.

Lokale overheden maakt het niet zo heel veel uit, voor de gemeentelijke heffingen is het gewoon een verdeelsleutel. Hoewel als je dure huizen hebt je waarschijnlijk ook mensen met veel inkomen in je gemeente hebt dus mogelijk connecties.

Als gemeente natuurlijk altijd handig als bepaalde regels niet voor jou gelden omdat je connecties hebt bij landelijke organisaties.

[G83]

Conrado schreef op maandag 7 november 2022 @ 00:14:
[...]

Succes met de verkoop! Maar, hoe kom je bij die 8% uit? Is je vraagprijs 8% lager, of is dat wat kopers bieden?

Dat van die interesse hoor ik meer. Het lijkt of iedereen even afwacht. De kopers hebben geen interesse en de verkopers doen ook niets. Mijn Funda zoekomgeving (ja, n=1) staat al drie maanden zo goed als stil.

De verkoopprijs zal zo'n 8 % lager zijn dan twee vrijwel identieke woningen in zelfde straat minder dan een half jaar geleden opbrachten. Toen stonden mensen nog in de rij om 75k tot een ton te overbieden, nu heb ik blij dat er met een klein bedrag is overboden...

[Rubbergrover1]

mierenfokker schreef op maandag 7 november 2022 @ 20:18:
[...]


Realitycheck is eerder waarom iemand met 2x modaal niet een “normale nieuwbouwwoning” kan kopen

Waarom zou diegene dat zonder enig eigen vermogen wel 'moeten' kunnen? Met een huishoudinkomen van twee keer modaal behoor je zeker niet tot de top van de inkomens. Ongeveer 40% van de huishoudens verdient meer. Daarnaast heeft een gemiddeld huishouden ook nog zo'n 65k vermogen. Als je dat ook niet hebt én in een wat duurder deel van het land wil wonen én een eengezinswoning wil hebben in plaats van een iets goedkoper appartement, dan vind ik het niet gek dat het lastig wordt om nieuwbouw te kopen. Aangezien dat gemiddeld een kleine 20% duurder is dan bestaande bouw.

[DarkFire1985]

Shadowhawk00 schreef op maandag 7 november 2022 @ 23:27:
[...]


Lokale overheden maakt het niet zo heel veel uit, voor de gemeentelijke heffingen is het gewoon een verdeelsleutel. Hoewel als je dure huizen hebt je waarschijnlijk ook mensen met veel inkomen in je gemeente hebt dus mogelijk connecties.

Als gemeente natuurlijk altijd handig als bepaalde regels niet voor jou gelden omdat je connecties hebt bij landelijke organisaties.

OZB is toch gewoon een lokale belasting die afhankelijk is van de waarde (WOZ) van de woning.

[Rubbergrover1]

DarkFire1985 schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 07:34:
[...]


OZB is toch gewoon een lokale belasting die afhankelijk is van de waarde (WOZ) van de woning.

Maar het bedrag dat per 1000 euro woningwaarde wordt gegeven varieert wel. Op het moment dat de gemiddelde woning twee keer zo duur wordt, wordt de ozb niet ook ineens twee keer zo hoog. En andersom. De tarieven worden in de regel zo bepaald dat de belasting per woning ongeveer gelijk blijft, op inflatiecorrectie na. Dus als de gemiddelde woningwaarde keldert, dan wordt simpelweg het ozb percentage verhoogd.

De lokale overheid heeft wat dat betreft dus weinig baat bij hoge of lage woningwaarde.

[BarendBotje]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 07:44:
[...]

Maar het bedrag dat per 1000 euro woningwaarde wordt gegeven varieert wel. Op het moment dat de gemiddelde woning twee keer zo duur wordt, wordt de ozb niet ook ineens twee keer zo hoog. En andersom. De tarieven worden in de regel zo bepaald dat de belasting per woning ongeveer gelijk blijft, op inflatiecorrectie na. Dus als de gemiddelde woningwaarde keldert, dan wordt simpelweg het ozb percentage verhoogd.

De lokale overheid heeft wat dat betreft dus weinig baat bij hoge of lage woningwaarde.

Ik denk eerlijk gezegd dat het niet een directe baat is die ze erbij hebben, meer achterliggend bij de achterban oid. Ik schat de kans groot dat het aandeel van de overheid (lokaal of centraal) dat een huis verhuurd meer dan 80% is.

[CVTTPD2DQ]

Valorian schreef op maandag 7 november 2022 @ 19:52:
Helemaal eens, een onzalig plan zoals ik al aangaf. In plaats van marktverstorende maatregelen zoals startersleningen, belastingkortingen en HRA áf te bouwen lijkt politiek vooral aan te sturen op korte termijn jubel-momentjes door er meer toe te voegen.

Dit is vooral een poging om de nieuwbouw aan de gang te houden. Nieuwbouw biedt op het moment nogal weinig waar voor je geld, en zal met de stijgende kosten van financiering waarschijnlijk als eerste uitvallen.

Aan de ene kant natuurlijk goed dat we eindelijk anticyclisch beleid krijgen. Aan de andere kant wordt het verkocht als redding van "de starter' op de huizenmarkt, wat het natuurlijk niet is.

Vooral omdat we een nogal rommelig beeld hebben van wat 'de starter' is, of zou moeten zijn. Is iemand van 55 die na jarenlang in een huurwoning heeft gewoond, na zijn echtscheiding een koopappartement wil kopen ook nog "een starter", of moet het echt een jong gezinnetje met een kinderwens zijn?

[ Voor 10% gewijzigd door CVTTPD2DQ op 08-11-2022 08:37 ]

[BarendBotje]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 08:36:
[...]


Dit is vooral een poging om de nieuwbouw aan de gang te houden. Nieuwbouw biedt op het moment nogal weinig waar voor je geld, en zal met de stijgende kosten van financiering waarschijnlijk als eerste uitvallen.

Aan de ene kant natuurlijk goed dat we eindelijk anticyclisch beleid krijgen. Aan de andere kant wordt het verkocht als redding van "de starter' op de huizenmarkt, wat het natuurlijk niet is.

Vooral omdat we een nogal rommelig beeld hebben van wat 'de starter' is, of zou moeten zijn. Is iemand van 55 die na jarenlang in een huurwoning heeft gewoond, na zijn echtscheiding een koopappartement wil kopen ook nog "een starter", of moet het echt een jong gezinnetje met een kinderwens zijn?

Ik kan mij voorstellen dat de doelgroep anders is. Die beste man van 55 gaat niet perse meer flink uitbreiden. Dus die man kan een appartement kopen oid wat minder groot is dan wat een startend stelletje zoekt.

Ik begin mij gewoon wat di gen af te vragen zoals; waarom moet een nieuwbouw woning zo duur zijn? En als dat zo is wat is de meerwaarde? Zolang deze meerwaarde achterblijft op het prijsverschil blijven we de huidige problemen houden.

Dus om wat schot in de zaak te krijgen kan je ofwel;

Nieuwbouw prijs verlagen

Ofwel;

Meerwaarde van nieuwbouw vergroten, dit gaat echter vaak hand in hand met een hogere prijs

Ik ben benieuwd naar een analyse van de kostenverdeling. Soort van flowchart van het land kopen van de boer tot aan de koop van de nieuwe bewoners. Dit zullen we nooit zien helaas.

Beste is denk ik als je een stuk grond zelf van de gemeente kan kopen ergens een weilandje tussen een woonwijk, dan zit je niet te ver van de bewoonde wereld maar heb je wel de marge van alles wat er tussen grond verkoop en oplevering in zit zelf in de hand. Het bouwbedrijf kan je zonder twee rechterhanden er niet tussenuit krijgen, maar als je het handig aanpakt kan je best een groot voordeel eruit halen..

Ga je dit uiteindelijk op grote schaal toepassen dan word je zelf project ontwikkelaar, dus nu heb ik hun business case omschreven. Zijn we niet te gewend geraakt aan dat alles geregeld wordt dat we nu voor de kosten opdraaien? Beetje zoals nu alles online bestellen en straks als we niet meer beter weten wordt ook dat ontiegelijk duur?(scheve vergelijking ik weet t…)

[Requiem19]

BarendBotje schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 08:48:
[...]


Ik kan mij voorstellen dat de doelgroep anders is. Die beste man van 55 gaat niet perse meer flink uitbreiden. Dus die man kan een appartement kopen oid wat minder groot is dan wat een startend stelletje zoekt.

Ik begin mij gewoon wat di gen af te vragen zoals; waarom moet een nieuwbouw woning zo duur zijn? En als dat zo is wat is de meerwaarde? Zolang deze meerwaarde achterblijft op het prijsverschil blijven we de huidige problemen houden.

Dus om wat schot in de zaak te krijgen kan je ofwel;

Nieuwbouw prijs verlagen

Ofwel;

Meerwaarde van nieuwbouw vergroten, dit gaat echter vaak hand in hand met een hogere prijs

Ik ben benieuwd naar een analyse van de kostenverdeling. Soort van flowchart van het land kopen van de boer tot aan de koop van de nieuwe bewoners. Dit zullen we nooit zien helaas.

Beste is denk ik als je een stuk grond zelf van de gemeente kan kopen ergens een weilandje tussen een woonwijk, dan zit je niet te ver van de bewoonde wereld maar heb je wel de marge van alles wat er tussen grond verkoop en oplevering in zit zelf in de hand. Het bouwbedrijf kan je zonder twee rechterhanden er niet tussenuit krijgen, maar als je het handig aanpakt kan je best een groot voordeel eruit halen..

Ga je dit uiteindelijk op grote schaal toepassen dan word je zelf project ontwikkelaar, dus nu heb ik hun business case omschreven. Zijn we niet te gewend geraakt aan dat alles geregeld wordt dat we nu voor de kosten opdraaien? Beetje zoals nu alles online bestellen en straks als we niet meer beter weten wordt ook dat ontiegelijk duur?(scheve vergelijking ik weet t…)

Zelf bouwen valt toch wel erg tegen, omdat je ook de schaalvoordelen van projectbouw mist.

Grootste kostenpost blijft echter de grond, daar zouden relatief eenvoudig grote stappen kunnen worden gemaakt.

[CVTTPD2DQ]

BarendBotje schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 08:48:
Ga je dit uiteindelijk op grote schaal toepassen dan word je zelf project ontwikkelaar, dus nu heb ik hun business case omschreven. Zijn we niet te gewend geraakt aan dat alles geregeld wordt dat we nu voor de kosten opdraaien? Beetje zoals nu alles online bestellen en straks als we niet meer beter weten wordt ook dat ontiegelijk duur?(scheve vergelijking ik weet t…)

Het is echt iets Nederlands, en op zich is er natuurlijk niets mis mee. Seriematig bouwen is goedkoper dan individueel bouwen, en niet iedereen heeft zin om "bouwheer" zoals onze zuiderburen dat zeggen, te worden.

Tegelijkertijd kunnen die projectontwikkelaars, met al hun kennis en schaalvoordelen, op het moment zelfs een klein appartementje niet onder de 350k opleveren.

En verder moet je natuurlijk wachten op de oplevering, en heb je als koper niets te kiezen, en nauwelijks rechten als het anders is dan verwacht.

Er is geen enkele andere markt die zo werkt, en ik zou wel eens een geschiedenis willen lezen hoe dit systeem in Nederland ontstaan is.

[BarendBotje]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 09:01:
[...]


Het is echt iets Nederlands, en op zich is er natuurlijk niets mis mee. Seriematig bouwen is goedkoper dan individueel bouwen, en niet iedereen heeft zin om "bouwheer" zoals onze zuiderburen dat zeggen, te worden.

Tegelijkertijd kunnen die projectontwikkelaars, met al hun kennis en schaalvoordelen, op het moment zelfs een klein appartementje niet onder de 350k opleveren.

En verder moet je natuurlijk wachten op de oplevering, en heb je als koper niets te kiezen, en nauwelijks rechten als het anders is dan verwacht.

Er is geen enkele andere markt die zo werkt, en ik zou wel eens een geschiedenis willen lezen hoe dit systeem in Nederland ontstaan is.

Ik ben meer aan het proberen te begrijpen waarom het zo duur moet zijn en/of is geworden. Als broekie die dit topic een aantal maanden volgt en voor belangrijke keuzes in het leven staat wil ik begrijpen waarom. Ik wil niet weten wat de prijs is, dat volgt uiteindelijk uit de waarom vraag.

[CVTTPD2DQ]

BarendBotje schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 09:09:
Ik ben meer aan het proberen te begrijpen waarom het zo duur moet zijn en/of is geworden. Als broekie die dit topic een aantal maanden volgt en voor belangrijke keuzes in het leven staat wil ik begrijpen waarom. Ik wil niet weten wat de prijs is, dat volgt uiteindelijk uit de waarom vraag.

Meestal komt op deze vraag een antwoord over inhalige gemeenten die hun tekorten aanvullen door buitensporige bedragen te vragen voor het bouwrijp maken van grond.

Soms worden ook de schrijnende omstandigheden aangevoerd waarin projectontwikkelaars werken. De lage marges in de bouw, de hoge bijtelling op Maserati's, etc.

Zolang kopers die prijzen willen betalen is het een interessante vraag: stel dat de gemeente er 20000€ vanaf haalt, waarom zou de bouwer er dan geen 20000€ bovenop doen? Hoe minder de gemeente vraagt, hoe hoger de marge van de projectontwikkelaars. En tot voor kort waren mensen toch wel bereid het te betalen.

[Conrado]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 09:01:
Het is echt iets Nederlands, en op zich is er natuurlijk niets mis mee. Seriematig bouwen is goedkoper dan individueel bouwen, en niet iedereen heeft zin om "bouwheer" zoals onze zuiderburen dat zeggen, te worden.

En dat is vooral een gemiste kans, omdat - je scheef het al zelf - je bij een nieuwbouwhuis nul invloed hebt. Een aannemer bouwt een huis, jij bouwt jouw huis, da's een wereld van verschil. Ik ga deze maand starten met mijn bouw, precies zoals wij het willen.

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 09:01:
Tegelijkertijd kunnen die projectontwikkelaars, met al hun kennis en schaalvoordelen, op het moment zelfs een klein appartementje niet onder de 350k opleveren.

Omdat ze dat niet willen
De heren ontwikkelaars hebben werk zat, waarom je dan richten op projecten met minder omzet en dus marge? Het is als in de auto-industrie. Ze kunnen minder auto's bouwen door de tekorten, dus cancelen ze de kleine en instapmodellen.
Overigens, schaalvoordelen zijn heel beperkt omdat de marges van bouwstoffen beperkt zijn. Je kunt voordeel halen uit industrieel-achtig bouwen, maar dat gebeurt relatief weinig.

[Conrado]

BarendBotje schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 08:48:
Ik ben benieuwd naar een analyse van de kostenverdeling. Soort van flowchart van het land kopen van de boer tot aan de koop van de nieuwe bewoners. Dit zullen we nooit zien helaas.

Ja wel hoor

In dit draadje vind je daar best veel informatie over. Een tijdje gelden had iemand bouwland gevonden waar een bouwbestemming op mag komen. Je koopt dat de grond van een eigenaar en betaalt bij de gemeente voor de bouwbestemming. Geeft je een idee over hoeveel geld dat gaat....

[Get!em]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 10:28:
[...]


Meestal komt op deze vraag een antwoord over inhalige gemeenten die hun tekorten aanvullen door buitensporige bedragen te vragen voor het bouwrijp maken van grond.

Soms worden ook de schrijnende omstandigheden aangevoerd waarin projectontwikkelaars werken. De lage marges in de bouw, de hoge bijtelling op Maserati's, etc.

Zolang kopers die prijzen willen betalen is het een interessante vraag: stel dat de gemeente er 20000€ vanaf haalt, waarom zou de bouwer er dan geen 20000€ bovenop doen? Hoe minder de gemeente vraagt, hoe hoger de marge van de projectontwikkelaars. En tot voor kort waren mensen toch wel bereid het te betalen.

En toch vind ik het frappant dat de gemeenten hier op aangesproken worden in het topic. Ze hebben er wel een rol in bij het herbestemmen, maar de prijs uiteindelijk wordt door alle tussenliggende partijen flink opgeklopt. En projectontwikkelaars kunnen momenteel wel vooruit investeren in grond die nog agrarisch bestemd is, gemeenten niet meer (sinds de vorige crisis hebben veel gemeenten verlies geleden op <2008 aangekochte grond).

Lees dit artikel:
https://www.ftm.nl/artike...ikkelaars-verdienen-grond

De grond voor Rijnenburg (Utrecht, Nieuwegein, Maarssen) is veelal al in handen van projectontwikkelaars. De gemeente is er niet eens tussengekomen. Er is genoeg lobby om dit van agrarische bestemming om te zetten, met flink afwijkende belangen. Projectontwikkelaars willen natuurlijk het hoogste rendement, en dus geen windmolens, maar huizen.

[ Voor 6% gewijzigd door Get!em op 08-11-2022 11:24 ]

[kx22]

Valorian schreef op maandag 7 november 2022 @ 19:52:
[...]


Helemaal eens, een onzalig plan zoals ik al aangaf. In plaats van marktverstorende maatregelen zoals startersleningen, belastingkortingen en HRA áf te bouwen lijkt politiek vooral aan te sturen op korte termijn jubel-momentjes door er meer toe te voegen.

Wat is trouwens het voordeel van afschaffen/afbouwen van HRA?
Dat is toch een voordeel voor iedereen die een huis koopt? Ook voor starters.
Een beetje het rente<->koopwoning verhaal. Rente hoog is koopprijs laag.
HRA weg is koopprijs laag, maar je bruto bedrag wordt dan je netto bedrag.
Je bent dus per maand net zoveel kwijt?

[Harrie_]

kx22 schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 11:21:
[...]


Wat is trouwens het voordeel van afschaffen/afbouwen van HRA?
Dat is toch een voordeel voor iedereen die een huis koopt? Ook voor starters.
Een beetje het rente<->koopwoning verhaal. Rente hoog is koopprijs laag.
HRA weg is koopprijs laag, maar je bruto bedrag wordt dan je netto bedrag.
Je bent dus per maand net zoveel kwijt?

Daar zijn al hele boeken over volgeschreven. Hier een artikel uit alweer 2010 waar e.e.a. in staat uitgelegd, maar voor de goede orde quote ik hier even een stukje uit dat artikel:

De kosten van de hypotheekrenteaftrek bedragen 15 miljard (ruim drie keer de opbrengst van verhoging van de AOW-leeftijd). Deze koopsubsidie begunstigt (rijkere) huishoudens en vooral ook banken. Door de hypotheekrenteaftrek stijgen de huizenprijzen en daarmee door banken ontvangen rente. De ironie wil dat wanneer een huishouden een hypotheek neemt van 7 keer het bruto inkomen i.p.v. 3 ½ keer, huishoudens er nauwelijks op vooruit gaan. Het fiscale voordeel valt weg tegen hogere rentelasten, terwijl men in hetzelfde (duurdere) huis woont indien iedereen een hogere hypotheek neemt. Aldus geschiedde inderdaad de afgelopen decennia. De prijs/inkomens verhouding nadert zeven en de hypotheekschuld verdrievoudigde naar 540 miljard. De belastingontwijking komt direct ten goede aan banken (27 miljard rente inkomsten bij 5% rente).

[kx22]

Harrie_ schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 11:30:
[...]


Daar zijn al hele boeken over volgeschreven. Hier een artikel uit alweer 2010 waar e.e.a. in staat uitgelegd, maar voor de goede orde quote ik hier even een stukje uit dat artikel:


[...]

Maar datzelfde principe is toch ook met bedrijven?
Als een bedrijf geld leent van een bank/onderhands of waar dan ook, is de rente geheel aftrekbaar (dus nog meer dan bij HRA).
Zou het dan niet beter zijn dat ook bedrijven niet meer "gratis" kunnen lenen?

[Harrie_]

kx22 schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 11:35:
[...]


Maar datzelfde principe is toch ook met bedrijven?
Als een bedrijf geld leent van een bank/onderhands of waar dan ook, is de rente geheel aftrekbaar (dus nog meer dan bij HRA).
Zou het dan niet beter zijn dat ook bedrijven niet meer "gratis" kunnen lenen?

Nee want bedrijven maken winst, althans dat is de bedoeling. Het idee van belastingvoordelen voor bedrijven is dat deze meer geld gaan investeren waarbij de belastingvoordelen worden terugverdiend. Een bedrijf laat een pand bouwen, daardoor heeft een aannemer meer werk en betaalt daar dus weer belasting over. Datzelfde bedrijf gaat in dat nieuwe pand spullen produceren die geëxporteerd worden en daardoor komt er weer meer geld binnen, etc.

Bij hypotheekrenteaftrek is het een ander verhaal. Je betaalt € 1.000 aan hypotheek bij een lage rente, de rente stijgt waardoor dat bedrag wijzigt in € 1.300 waarvan je verolgens wel € 250 terugkrijgt in de vorm van HRA. Feitelijk gezien stroomt dat geld linea recta naar de bank/geldverstrekker.

[Richh]

BarendBotje schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 09:09:
[...]

Ik ben meer aan het proberen te begrijpen waarom het zo duur moet zijn en/of is geworden.

Vroegah betaalde het Rijk mee aan de aanleg van nieuwe wijken. Of het droogleggen van een volledige provincie. Daar leende het Rijk geld voor (waar de belastingbetaler van vandaag dus de rente over betaald middels de inkomensbelasting).
Want dat vond een meerderheid van de stemgerechtigden een goed idee er was woningnood en mensen wouden een huis.

Tegenwoordig is de tendens meer 'waarom zou ik betalen voor jou!?'.
Een nieuwbouwwoning kan misschien wel goedkoper opgeleverd worden dan bestaande bouw, maar dat zou betekenen dat een individu geld kan verdienen aan huizen...
Dat is natuurlijk niet eerlijk volgens een electorale meerderheid die daar grotendeels vroeger dus zelf van geprofiteerd heeft.

Daarnaast is het de afgelopen jaren beleid dat gemeenten meer verantwoordelijkheden krijgen. Zo zijn een paar jaar geleden jeugdzorg en de kosten van langdurig zieken toegewezen aan gemeenten ipv rijksoverheid. Echter, een gemeente heeft maar zeer beperkt de mogelijkheid om belasting te heffen om dat daadwerkelijk te betalen. Buiten de OZB en parkeerkaartjes zijn er maar weinig inkomensbronnen, en die zijn natuurlijk lang niet zo omvangrijk als loonbelasting of BTW.
Gelukkig is de bestemming van landbouwgrond naar bouwgrond omzetten in principe 'gratis', en daardoor een goed extra verdienmodel voor ze wat veel knaken opbrengt per transactie

Dit beleid heeft uiteindelijk gentrificatie als gevolg: rijke gemeenten waar maar weinig 'mensen met een rugzakje' wonen, hoeven minder gemeentelijke belastingen te heffen, waardoor die wijken rijker worden. Arme gemeenten waar veel zorgtaken betaald moeten worden door de gemeente, gaan opeens failliet en er wordt gesneden in diensten.

Persoonlijk vind ik het vooral heel raar dat je zo eigenlijk de belastingdruk zéér onregelmatig verdeeld (de nieuwbouwbewoner betaalt zo eigenlijk de jeugdzorg, de bewoner van bestaande bouw in dezelfde wijk niet) en bovendien is een dergelijk beleid niet houdbaar mochten vraag en aanbod ooit in balans komen (als er niemand bouwgrond koopt, hoe gaat een gemeende dan de rekening van langdurig zieken betalen?).

Maargoed, een electorale meerderheid vind dit klaarblijkelijk een goed plan, dus werkt het nu zo

[ Voor 8% gewijzigd door Richh op 08-11-2022 11:49 ]

[kraaitje]

Interessant artikel over de nieuwe leennormen voor 2023 met wat voorbeeldjes:

https://www.hypotheek-ren...in-2023-normen-berekening

[Richh]

kx22 schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 11:21:
[...]


Wat is trouwens het voordeel van afschaffen/afbouwen van HRA?

Dat jij en ik een paar miljard minder belasting hoeven te betalen.

Het is namelijk heel krom dat huurders in de vrije sector, die dolgraag een koopwoning zouden willen kopen, feitelijk een deel van hun salaris afstaan zodat anderen korting krijgen op een extra hoge lening, waardoor zij meer geld konden lenen voor een huis, waardoor die koopwoning duurder is geworden.

[kx22]

kraaitje schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 11:47:
Interessant artikel over de nieuwe leennormen voor 2023 met wat voorbeeldjes:

https://www.hypotheek-ren...in-2023-normen-berekening

Ja inderdaad leuk artikeltje.

Ze verzinnen regels zodat je meer kunt lenen (en minder kan uitgeven aan andere dingen).

Maximale hypotheek voor tweeverdieners
Tweeverdieners kunnen volgend jaar iets meer hypotheek krijgen. In 2023 telt het tweede inkomen namelijk voor 100% mee voor de hypotheek. Dit jaar is dat nog 90%.

en wat is dit dan?

Meer hypotheek voor een duurzaam huis
Neemt u energiebesparende maatregelen, dan mag de maximale hypotheek in 2023 worden opgerekt tot 106% van de woningwaarde.

Dus als ik een huis koop en zeg dat ik het ga verduurzamen (wat de meeste ook gaan doen) dan mag je 6% extra lenen? Maar als het een energielabel D is en ik zet alleen 2 zonnepaneeltjes erop, is dat dan al genoeg? Of moet het naar Energielabel A of B?
Want dit is natuurlijk wel heel makkelijk te omzeilen (wat ze niet erg vinden, want jij mag meer lenen = meer winst voor hun).
Er staat TOT, maar kunnen ze achteraf nog zeggen, nja je mag minder lenen omdat je te weinig zonnepanelen hebt gezet. Geef de rest maar terug?!

[ Voor 5% gewijzigd door kx22 op 08-11-2022 12:06 ]

[kraaitje]

kx22 schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 12:03:
[...]


Ja inderdaad leuk artikeltje.

Ze verzinnen regels zodat je meer kunt lenen (en minder kan uitgeven aan andere dingen).

[...]


en wat is dit dan?

[...]

Dus als ik een huis koop en zeg dat ik het ga verduurzamen (wat de meeste ook gaan doen) dan mag je 6% extra lenen? Maar als het een energielabel D is en ik zet alleen 2 zonnepaneeltjes erop, is dat dan al genoeg? Of moet het naar Energielabel A of B?
Want dit is natuurlijk wel heel makkelijk te omzeilen (wat ze niet erg vinden, want jij mag meer lenen = meer winst voor hun).
Er staat TOT, maar kunnen ze achteraf nog zeggen, nja je mag minder lenen omdat je te weinig zonnepanelen hebt gezet. Geef de rest maar terug?!

Ik denk dat je een verbouwlijst moet invullen voor verduurzamen, net als bij een bouwdepot. Als je kunt aantonen dat je bijv. 10 zonnepanelen neemt mag je dit extra lenen, boven op de 100%. Met een max van 106%

[Lisadr]

Shadowhawk00 schreef op maandag 7 november 2022 @ 23:27:
[...]


Lokale overheden maakt het niet zo heel veel uit, voor de gemeentelijke heffingen is het gewoon een verdeelsleutel. Hoewel als je dure huizen hebt je waarschijnlijk ook mensen met veel inkomen in je gemeente hebt dus mogelijk connecties.

Als gemeente natuurlijk altijd handig als bepaalde regels niet voor jou gelden omdat je connecties hebt bij landelijke organisaties.

Gaat de Onroerendezaakbelasting (OZB) niet via de gemeente? Hoe meer een woning waard is, hoe meer een gemeente ontvangt.

Heeft de gemeente niet grond die ze graag zo duur mogelijk willen verkopen? Meer vraag naar grond voor woningen door een woningtekort is aantrekleijker voor een gemeente.

[Z___Z]

Richh schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 11:45:
[...]

Vroegah betaalde het Rijk mee aan de aanleg van nieuwe wijken. Of het droogleggen van een volledige provincie. Daar leende het Rijk geld voor (waar de belastingbetaler van vandaag dus de rente over betaald middels de inkomensbelasting).
Want dat vond een meerderheid van de stemgerechtigden een goed idee er was woningnood en mensen wouden een huis.

Tegenwoordig is de tendens meer 'waarom zou ik betalen voor jou!?'.
Een nieuwbouwwoning kan misschien wel goedkoper opgeleverd worden dan bestaande bouw, maar dat zou betekenen dat een individu geld kan verdienen aan huizen...
Dat is natuurlijk niet eerlijk volgens een electorale meerderheid die daar grotendeels vroeger dus zelf van geprofiteerd heeft.

Daarnaast is het de afgelopen jaren beleid dat gemeenten meer verantwoordelijkheden krijgen. Zo zijn een paar jaar geleden jeugdzorg en de kosten van langdurig zieken toegewezen aan gemeenten ipv rijksoverheid. Echter, een gemeente heeft maar zeer beperkt de mogelijkheid om belasting te heffen om dat daadwerkelijk te betalen. Buiten de OZB en parkeerkaartjes zijn er maar weinig inkomensbronnen, en die zijn natuurlijk lang niet zo omvangrijk als loonbelasting of BTW.
Gelukkig is de bestemming van landbouwgrond naar bouwgrond omzetten in principe 'gratis', en daardoor een goed extra verdienmodel voor ze wat veel knaken opbrengt per transactie

Dit beleid heeft uiteindelijk gentrificatie als gevolg: rijke gemeenten waar maar weinig 'mensen met een rugzakje' wonen, hoeven minder gemeentelijke belastingen te heffen, waardoor die wijken rijker worden. Arme gemeenten waar veel zorgtaken betaald moeten worden door de gemeente, gaan opeens failliet en er wordt gesneden in diensten.

Persoonlijk vind ik het vooral heel raar dat je zo eigenlijk de belastingdruk zéér onregelmatig verdeeld (de nieuwbouwbewoner betaalt zo eigenlijk de jeugdzorg, de bewoner van bestaande bouw in dezelfde wijk niet) en bovendien is een dergelijk beleid niet houdbaar mochten vraag en aanbod ooit in balans komen (als er niemand bouwgrond koopt, hoe gaat een gemeende dan de rekening van langdurig zieken betalen?).

Maargoed, een electorale meerderheid vind dit klaarblijkelijk een goed plan, dus werkt het nu zo

Er is wel een verschil in het meebetalen aan het polderen van Flevoland en het subsideren van het kopen van een woning, waarbij de koper meteen bij de oplevering die subsidie kan incashen, omdat de koper onder de marktwaarde had gekocht. Je kocht in Lelystad echt geen huis onder de marktwaarde, de kookprijs lag lager dan de ontwikkelkosten, dat is niet hetzelfde.

Wat in 2009-2013 al vaak gezegd is. De overheid moet anticyclisch investeren. Dus ipv toen de hele bouwsector kapot te laten gaan, had de overheid de overcapaciteit in de bouw kunnen gebruiken om sociale huurwoningen te bouwen. Maarja privatisering van de WoCo's enzo...

[Richh]

Z___Z schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 12:28:
[...]

Er is wel een verschil in het meebetalen aan het polderen van Flevoland en het subsideren van het kopen van een woning, waarbij de koper meteen bij de oplevering die subsidie kan incashen, omdat de koper onder de marktwaarde had gekocht. Je kocht in Lelystad echt geen huis onder de marktwaarde, de kookprijs lag lager dan de ontwikkelkosten, dat is niet hetzelfde.

Ik denk dat een aanzienlijk deel van de starters goed geholpen zou zijn met de mogelijkheid tot het kopen van een woning voor enkel de ontwikkelkosten

Natuurlijk is het polderen van Flevoland overdreven, maar ik denk dat het punt wel duidelijk is. Als er nu een nieuw huizenblok gebouwd wordt liggen de kosten volledig bij de bewoners als het gaat om voorzieningen, wegenaanleg en verdere gemeentelijke kosten. Dat is eigenlijk best raar en een forse verandering tov vroeger.

Bovendien haalt het huidige systeem (nieuwbouw niet verkopen onder de 'marktwaarde') het volledig onmogelijk dat betaalbare nieuwbouw de prijs drukt. Er is hierdoor totaal geen belangstelling meer voor betaalbare huizen en de marktwerking wordt verstoord.

Wat in 2009-2013 al vaak gezegd is. De overheid moet anticyclisch investeren. Dus ipv toen de hele bouwsector kapot te laten gaan, had de overheid de overcapaciteit in de bouw kunnen gebruiken om sociale huurwoningen te bouwen. Maarja privatisering van de WoCo's enzo...

Klopt.

[geekeep]

Lisadr schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 12:16:
[...]


Gaat de Onroerendezaakbelasting (OZB) niet via de gemeente? Hoe meer een woning waard is, hoe meer een gemeente ontvangt.

Heeft de gemeente niet grond die ze graag zo duur mogelijk willen verkopen? Meer vraag naar grond voor woningen door een woningtekort is aantrekleijker voor een gemeente.

https://www.derbg.nl/misverstanden-rondom-de-woz-waarde/


WOZ omhoog = OZB tarief omlaag. Meestal zodanig dat de totale OZB verhoging in euro's de inflatie volgt.

[ Voor 7% gewijzigd door geekeep op 08-11-2022 12:40 ]

[Rubbergrover1]

BarendBotje schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 09:09:
[...]


Ik ben meer aan het proberen te begrijpen waarom het zo duur moet zijn en/of is geworden. Als broekie die dit topic een aantal maanden volgt en voor belangrijke keuzes in het leven staat wil ik begrijpen waarom. Ik wil niet weten wat de prijs is, dat volgt uiteindelijk uit de waarom vraag.

Het is vooral zo duur simpelweg omdat de mensen dat ervoor willen of kunnen betalen. Als mensen een bestaande woning bijvoorbeeld 4 ton waard vinden, dan vinden veel mensen een nieuwe of bijna nieuwe woning bv 450k waard. Omdat alles nog bijna nieuw is en je minder zorgen over onderhoud etc hebt. En de woning aan de nieuwste normen voldoet.

Als je die woning dan bijvoorbeeld voor 350k aanbiedt, dan heb je in no time de woningen verkocht, maar worden die een dag na oplevering, of zodra dat mag, alsnog die allerlei snel geld zoekers voor 450k in de verkoop gezet. Omdat de mensen die woning dat waard vinden. Zomaar goedkoper aanbieden van woningen, en daarmee feitelijk onder de marktprijs aanbieden, leidt dus vooral tot extra winst voor de eerste kopers. En niet tot een betere markt als geheel.

[geekeep]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 12:43:
[...]

Het is vooral zo duur simpelweg omdat de mensen dat ervoor willen of kunnen betalen. Als mensen een bestaande woning bijvoorbeeld 4 ton waard vinden, dan vinden veel mensen een nieuwe of bijna nieuwe woning bv 450k waard. Omdat alles nog bijna nieuw is en je minder zorgen over onderhoud etc hebt. En de woning aan de nieuwste normen voldoet.

Als je die woning dan bijvoorbeeld voor 350k aanbiedt, dan heb je in no time de woningen verkocht, maar worden die een dag na oplevering, of zodra dat mag, alsnog die allerlei snel geld zoekers voor 450k in de verkoop gezet. Omdat de mensen die woning dat waard vinden. Zomaar goedkoper aanbieden van woningen, en daarmee feitelijk onder de marktprijs aanbieden, leidt dus vooral tot extra winst voor de eerste kopers. En niet tot een betere markt als geheel.

Vandaar dus bij dat soort subsidieregelingen met 'gratis geld' simpelweg een zelfbewoningsplicht van 5 jaar eisen. Dan sluit je in ieder geval de profiteurs al buiten.

[Z___Z]

Richh schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 12:37:
[...]

Ik denk dat een aanzienlijk deel van de starters goed geholpen zou zijn met de mogelijkheid tot het kopen van een woning voor enkel de ontwikkelkosten

Natuurlijk is het polderen van Flevoland overdreven, maar ik denk dat het punt wel duidelijk is. Als er nu een nieuw huizenblok gebouwd wordt liggen de kosten volledig bij de bewoners als het gaat om voorzieningen, wegenaanleg en verdere gemeentelijke kosten. Dat is eigenlijk best raar en een forse verandering tov vroeger.

Bovendien haalt het huidige systeem (nieuwbouw niet verkopen onder de 'marktwaarde') het volledig onmogelijk dat betaalbare nieuwbouw de prijs drukt. Er is hierdoor totaal geen belangstelling meer voor betaalbare huizen en de marktwerking wordt verstoord.


[...]

Klopt.

Nee, nu worden nieuwbouwwoningen tegen de huidige marktwaarde verkocht. Dat dit alle ontwikkelingskosten van de hele wijk dekt plus eventueel wat winst voor de gemeente is alleen maar mooi meegenomen. Elke euro dat je een nieuwbouwwoning aanbied onder de marktwaarde is een directe subsidie naar de eerste bewoner. Dat lijkt me niet wenselijk.

Als er alleen maar dure nieuwbouw wordt verkocht is dit ten goede van de kwaliteit van de woningvoorraad in Nederland. De meeste kopers laten een andere woning achter. Dus zolang er vraag is naar dure woningen zou het dom zijn om goedkope woningen te bouwen.

Wat eventueel wel een goede subsidie van koopwoningen is, is het slopen kleine arbeiderswoningen dichtbij het centrum en deze vervangen voor moderne appartementen, waarbij de bewoners van de arbeiderswoningen, zonder kosten hun oude tochtige woning mogen inruilen voor een modern appartement. Als je dan meer woningen kan bouwen op dezelfde grond, kan de opbrengst van de overige woningen de kosten dekken van het bouwen. Binnenstedelijke ontwikkeling is IMHO sowieso beter dan alle polders in Noord/Zuid Holland vol te gaan bouwen.

[Nnoitra]

Richh schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 11:51:
[...]

Dat jij en ik een paar miljard minder belasting hoeven te betalen.

Da's de theorie.
In de praktijk gaan jij en ik (en de rest) daar natuurlijk niets van terug zien

[Rubbergrover1]

geekeep schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 12:46:
[...]

Vandaar dus bij dat soort subsidieregelingen met 'gratis geld' simpelweg een zelfbewoningsplicht van 5 jaar eisen. Dan sluit je in ieder geval de profiteurs al buiten.

Dan houd je die profiteurs buiten de deur, maar blijf je de situatie houden dat ze de woning feitelijk te goedkoop, onder de marktprijs, hebben gekregen. En ze die extra winst later bij eventuele verkoop zomaar in hun zak kunnen steken.

Dan zijn constructies waarbij je bij minder betalen ook minder krijgt m.i. veel logischer.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 12:37:
[...]
Natuurlijk is het polderen van Flevoland overdreven, maar ik denk dat het punt wel duidelijk is. Als er nu een nieuw huizenblok gebouwd wordt liggen de kosten volledig bij de bewoners als het gaat om voorzieningen, wegenaanleg en verdere gemeentelijke kosten. Dat is eigenlijk best raar en een forse verandering tov vroeger.

Maar dat is ook een gevolg van de maatschappelijke verandering/individualisering die je op alle gebieden ziet. Een grote wens van de meerderheid van het electoraat. 'We' willen veel minder collectieve regelingen en het delen van lasten en baten. Maar in plaats daarvan veel meer betalen voor wat je krijgt. Dus ook bij nieuwe wijken 'moeten' de kosten niet meer vanuit het grote geheel komen, maar veel meer moet het zijn dat dit uit bv kavelverkopen wordt betaald. Met als extreem doorgeschoten voorbeeld Oosterwold, waar de bewoners het grotendeels zelf maar moeten uitzoeken.

Bovendien haalt het huidige systeem (nieuwbouw niet verkopen onder de 'marktwaarde') het volledig onmogelijk dat betaalbare nieuwbouw de prijs drukt. Er is hierdoor totaal geen belangstelling meer voor betaalbare huizen en de marktwerking wordt verstoord.

Zeg je hier nou dat het huidig systeem van verkopen tegen de marktwaarde de marktwerking verstoort? Klinkt mij een beetje tegenstrijdig in de oren.

[Requiem19]

kx22 schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 11:35:
[...]


Maar datzelfde principe is toch ook met bedrijven?
Als een bedrijf geld leent van een bank/onderhands of waar dan ook, is de rente geheel aftrekbaar (dus nog meer dan bij HRA).
Zou het dan niet beter zijn dat ook bedrijven niet meer "gratis" kunnen lenen?

Een bedrijf kan (bijna) alle kosten in mindering brengen op het resultaat. Dat komt omdat de vennootschapsbelasting een winst belasting is. Dan moet dus eerst de winst worden vastgesteld, zodat daarover belasting kan worden afgedragen.

Bij HRA kunnen woningeigenaren de kosten voor de woning in aftrek brengen op hun belastbaar inkomen in box 1. Dat is op zich al vreemd, dat je kosten voor je woning in mindering mag brengen op je arbeidsinkomen. Daarnaast is het natuurlijk vreemd dat je wel je kosten in aftrek mag brengen, maar verder geen noemenswaardige belasting betaalt over je eigen woning.

HRA is niet logisch in die zin en is alleen bedacht om Nederlanders aan te moedigen een eigen woning te kopen. Het is z'n doel een beetje voorbijgeschoten ondertussen...

[geekeep]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 12:54:
[...]

Dan houd je die profiteurs buiten de deur, maar blijf je de situatie houden dat ze de woning feitelijk te goedkoop, onder de marktprijs, hebben gekregen. En ze die extra winst later bij eventuele verkoop zomaar in hun zak kunnen steken.

Dan zijn constructies waarbij je bij minder betalen ook minder krijgt m.i. veel logischer.

Volgens mij is dat in eigen zak steken van toepassing op iedere vorm van subsidie en precies het doel ervan, mensen aanzetten d.m.v. een financieel gewin/voordeel (al dan niet op de lange termijn).

Maar goed, ik heb het hier al vaker gehad over verdeling van geld. Je moet de vraagkant niet meer geld geven, maar voor de aanbodkant het onaantrekkelijk maken hoge prijzen te vragen. Belasting op overwaarde zou bijvoorbeeld een dempende factor kunnen zijn op de huizenprijzen.
Maar voordat de gemiddelde huizenbezitter (hier) in de stuip trekt, kunnen we het overheidsbudget (al dan niet lokaal) beter oprekken door bedrijfswinsten af te romen en dat terug in de maatschappij te stoppen in de vorm van lonen, natuur, veiligheid, zorg en wonen. Je weet wel, die dingen die men belangrijk vindt in het leven.

[Richh]

Z___Z schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 12:50:
[...]

Nee, nu worden nieuwbouwwoningen tegen de huidige marktwaarde verkocht. Dat dit alle ontwikkelingskosten van de hele wijk dekt plus eventueel wat winst voor de gemeente is alleen maar mooi meegenomen. Elke euro dat je een nieuwbouwwoning aanbied onder de marktwaarde is een directe subsidie naar de eerste bewoner. Dat lijkt me niet wenselijk.

Dat lijkt mooi meegenomen, maar heeft behoorlijke impact op hoe marktwerking invloed had kunnen hebben op de prijs. Zelfs áls bouwers dus goedkopere huizen kunnen bouwen, gaan ze niet gebouwd worden. Dát lijkt me niet wenselijk, en is wat mij betreft nog veel erger dan een kleine generatie starters die geluk heeft in de zeer korte tijd dat de prijzen nog niet mee gereageerd zijn.
We hebben in 5 jaar half Nederland een dikke ton overwaarde gegeven, wat is er precies zo onwenselijk aan een ton overwaarde voor het selecte aantal nieuwbouwkopers?

Zoiets is ook nog eens prima op te lossen met een non-speculatiebeding overigens...

Als er alleen maar dure nieuwbouw wordt verkocht is dit ten goede van de kwaliteit van de woningvoorraad in Nederland.

Niet als het vervolgens stiekem gewoon goedkope huizen zijn op hele dure grond.

De meeste kopers laten een andere woning achter. Dus zolang er vraag is naar dure woningen zou het dom zijn om goedkope woningen te bouwen.

De doorstromer haalt een aanzienlijk deel van de prijs van de aangekochte dure woning uit de overwaarde. Feitelijk betaalt een starter met zijn hypotheek voldoende voor een mooie nieuwbouwwoning, maar krijgt daarvoor een afdankertje wat de doorstromer achterlaat. Die doorstromer kan met het geld van de starter en een nieuwe hypotheek een nog duurdere woning kan kopen.

Het kost ook vooral weer extra tijd om een heel 'doorstroomtreintje' op te tuigen, puur omdat we starters niet gunnen dat ze een nieuwbouwhuis mogen bewonen? Je moet en zal de woningmarktladder moeten beklimmen, en anderen laten profiteren van jouw hogere hypotheekruimte!

Volgens mij is het veel efficiënter om gewoon te bouwen wat er direct nodig is.

Binnenstedelijke ontwikkeling is IMHO sowieso beter dan alle polders in Noord/Zuid Holland vol te gaan bouwen.

Dat is inderdaad een vraagstelling die zelfs in stemwijzers nog als 'of'-keuze gepresenteerd wordt. Why not both?

[ Voor 8% gewijzigd door Richh op 08-11-2022 13:40 ]

[Laapo]

Richh schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 11:51:
[...]

Dat jij en ik een paar miljard minder belasting hoeven te betalen.

Het is namelijk heel krom dat huurders in de vrije sector, die dolgraag een koopwoning zouden willen kopen, feitelijk een deel van hun salaris afstaan zodat anderen korting krijgen op een extra hoge lening, waardoor zij meer geld konden lenen voor een huis, waardoor die koopwoning duurder is geworden.

Het wordt pas krom als die huurders al die tijd hebben moeten lappen, maar nu ze eindelijk een woning kopen geen gebruik meer kunnen maken van de HRA. Want uit eerlijkheid en gelijkheid afgeschaft.

De vrije sector huurder van vandaag is de koper van morgen. Je kan die twee niet zo tegenover elkaar zetten.

En.. vergeet niet dat niemand dan nog geïnteresseerd is in een hypotheek met aflosverplichting.. voor het grote geheel ook niet handig.

[Richh]

Nnoitra schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 12:52:
[...]

Da's de theorie.
In de praktijk gaan jij en ik (en de rest) daar natuurlijk niets van terug zien

Nouja, de HRA kost gewoon miljarden, dat is de crux en die worden óók betaald door sociale huurders en vrije sector huurders.

Dat het geld wat vrijkomt ongetwijfeld weer in een ander gat in de begroting wordt geduwd, is niet per se negatief denk ik

Laapo schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 13:27:
[...]


Het wordt pas krom als die huurders al die tijd hebben moeten lappen, maar nu ze eindelijk een woning kopen geen gebruik meer kunnen maken van de HRA. Want uit eerlijkheid en gelijkheid afgeschaft.

Klopt. Maar voor het bewegen naar een beter systeem zal toch iemand de pijn moeten nemen. Ditzelfde argument kan je gebruiken voor de AOW en pensioenen, maar dat betekent niet dat die niet ook hervormd moeten worden.

vergeet niet dat niemand dan nog geïnteresseerd is in een hypotheek met aflosverplichting.. voor het grote geheel ook niet handig.

Helaas is dat waar inderdaad.

[ Voor 50% gewijzigd door Richh op 08-11-2022 13:31 ]

[Rubbergrover1]

geekeep schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 13:07:
[...]

Volgens mij is dat in eigen zak steken van toepassing op iedere vorm van subsidie en precies het doel ervan, mensen aanzetten d.m.v. een financieel gewin/voordeel (al dan niet op de lange termijn).

Die subsidies hoeven niet noodzakelijk een financieel gewin te betekenen, maar kunnen ook betekenen dat je in ruil voor een lagere koopprijs ook minder (toekomstige) voordelen krijgt.

Het doel kan zo dus ook zijn dat mensen een bepaald extra 'financieel gewin' niet krijgen, of niet nodig hebben, om het eigenlijke doel (woonruimte) te bereiken. Zodat je niet extra hoeft te betalen voor dat (toekomstige) financieel gewin. Daarvoor zijn uiteraard al diverse varianten voor. Bijvoorbeeld erfpacht (al dan niet met korting op de canon) voor de grond, zodat je niet onnodig extra voor de grond betaalt. Of deelkoop-constructies, waarbij je niet de hele woning bezit en bij toekomstige verkoop ook niet volledig meedeelt in de waardeverandering.

Er zijn zo best veel manieren te bedenken waarmee je de koopprijs lager maakt, maar tegelijk ook de waarde van wat je koopt verlaagt. Zodat je in feite toch gewoon een marktprijs betaalt. Maar daarbij niet betaalt voor zaken die niet direct samenhangen met het woongenot.

[geekeep]

Laapo schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 13:27:
[...]


Het wordt pas krom als die huurders al die tijd hebben moeten lappen, maar nu ze eindelijk een woning kopen geen gebruik meer kunnen maken van de HRA. Want uit eerlijkheid en gelijkheid afgeschaft.

De vrije sector huurder van vandaag is de koper van morgen. Je kan die twee niet zo tegenover elkaar zetten.

En.. vergeet niet dat niemand dan nog geïnteresseerd is in een hypotheek met aflosverplichting.. voor het grote geheel ook niet handig.

A. er zijn wel meer regelingen gekomen en gegaan. Uiteindelijk maak je beslissingen op basis van de huidige situatie. Men koopt bijv nog steeds een woning als >35-jarige, ondanks dat je dan de eventuele overdrachtsbelasting vrijstelling misloopt. Uiteindelijk maak je hopelijk toch gewoon een totaalplaatje van alle kosten op een bepaald moment en maakt dan een beslissing. Ik vind het ook niet "eerlijk" dat ik geen woning in de guldentijd heb kunnen kopen met een aflosvrije hypotheek.
B. niemand geïnteresseerd in een hypotheek met aflosverplichting omdat de HRA verdwijnt, hoezo dat?

---

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 13:31:
[...]

Die subsidies hoeven niet noodzakelijk een financieel gewin te betekenen, maar kunnen ook betekenen dat je in ruil voor een lagere koopprijs ook minder (toekomstige) voordelen krijgt.

Het doel kan zo dus ook zijn dat mensen een bepaald extra 'financieel gewin' niet krijgen, of niet nodig hebben, om het eigenlijke doel (woonruimte) te bereiken. Zodat je niet extra hoeft te betalen voor dat (toekomstige) financieel gewin. Daarvoor zijn uiteraard al diverse varianten voor. Bijvoorbeeld erfpacht (al dan niet met korting op de canon) voor de grond, zodat je niet onnodig extra voor de grond betaalt. Of deelkoop-constructies, waarbij je niet de hele woning bezit en bij toekomstige verkoop ook niet volledig meedeelt in de waardeverandering.

Er zijn zo best veel manieren te bedenken waarmee je de koopprijs lager maakt, maar tegelijk ook de waarde van wat je koopt verlaagt. Zodat je in feite toch gewoon een marktprijs betaalt. Maar daarbij niet betaalt voor zaken die niet direct samenhangen met het woongenot.

Ik snap 'm. Als ik de toekomst moet voorspellen, 'vrees' ik inderdaad steeds vaker dit soort constructies met o.a. erfpacht waar je onder de streep alsnog een halve huurder bent. Bezit ligt bij de overheid en de bedrijven, niet bij ons als gepeupel...

[ Voor 37% gewijzigd door geekeep op 08-11-2022 13:36 ]

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 13:05:
Zeg je hier nou dat het huidig systeem van verkopen tegen de marktwaarde de marktwerking verstoort? Klinkt mij een beetje tegenstrijdig in de oren.

Ja, zeer zeker, volgens mij is dat heel logisch.

Stel er zijn 2 bakkers, en zij hebben samen de prijzen zo opgedreven dat een brood nu €10 kost. Gek eigenlijk, want brood bakken is helemaal niet zo duur.
Dus je besluit als 3e bakker te beginnen. Je kan broden bakken voor €2. Echter: we hebben een wet dat broden alleen verkocht mogen worden 'tegen de marktwaarde'. En die is €10.

Hoe kan brood ooit goedkoper worden in zo'n markt?

Hoe gaan bouwbedrijven ooit investeren in machines die grootschalig prefab woningblokken uitpoepen? We geven te weinig bouwgrond uit om dat op te bouwen, en de winstmarge die zo'n fabriek oplevert komt toch niet ten goede aan de producent - maar aan degene die de bouwgrond uitgeeft.

De factor 'productieprijs' is volledig losgelaten in de bepaling van de uiteindelijke prijs. Natuurlijk heeft dat forse impact op marktwerking. Zo kunnen prijzen alleen maar omhoog, zolang je de uitgifte van bouwgrond maar schaars genoeg maakt.

[Laapo]

geekeep schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 13:33:
[...]

A. er zijn wel meer regelingen gekomen en gegaan. Uiteindelijk maak je beslissingen op basis van de huidige situatie. Men koopt bijv nog steeds een woning als >35-jarige, ondanks dat je dan de eventuele overdrachtsbelasting vrijstelling misloopt. Uiteindelijk maak je hopelijk toch gewoon een totaalplaatje van alle kosten op een bepaald moment en maakt dan een beslissing. Ik vind het ook niet "eerlijk" dat ik geen woning in de guldentijd heb kunnen kopen met een aflosvrije hypotheek.
B. niemand geïnteresseerd in een hypotheek met aflosverplichting omdat de HRA verdwijnt, hoezo dat?

A. Ik kan me wel een toekomst voorstellen zonder HRA. Regelingen worden gewijzigd of afgeschaft, dat is waar. Ging er om dat de huidige HRA als krom wordt beschouwd tov vrije sector huurders. Terwijl ook die vrije sector huurder op een gegeven moment een woning kan kopen en in aanmerking kan komen voor HRA. Afschaffen ja, kan, maar niet met eerlijkheid naar vrije sector huurders als argument....

B. Geen enkel rationeel denkend persoon wilt zo'n hypotheek. In ieder geval niet als je grip op het huishoudboekje hebt. Je kan altijd vrijwillig aflossen, dan ben je niet gehouden aan het aflosschema van de bank. Nu krijg je alleen HRA als je annuïtair of lineair aflost binnen 30jr. Er is dus een incentive om af te lossen conform hoe de fiscus dat bedacht heeft.

Die incentive vervalt als de HRA afgeschaft wordt. De maandlasten worden al hoog zat zonder HRA, dan kan je maar net zo goed zelf bepalen wanneer je extra wilt aflossen.

[ Voor 13% gewijzigd door Laapo op 08-11-2022 13:44 ]

[Z___Z]

Richh schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 13:21:
[...]

Dat lijkt mooi meegenomen, maar heeft behoorlijke impact op hoe marktwerking invloed had kunnen hebben op de prijs. Zelfs áls bouwers dus goedkopere huizen kunnen bouwen, gaan ze niet gebouwd worden. Dát lijkt me niet wenselijk, en is wat mij betreft nog veel erger dan een kleine generatie starters die geluk heeft in de zeer korte tijd dat de prijzen nog niet mee gereageerd zijn.
We hebben in 5 jaar half Nederland een dikke ton overwaarde gegeven, wat is er precies zo onwenselijk aan een ton overwaarde voor het selecte aantal nieuwbouwkopers?

Zoiets is ook nog eens prima op te lossen met een non-speculatiebeding overigens...


[...]

Niet als het vervolgens stiekem gewoon goedkope huizen zijn op hele dure grond.


[...]

De doorstromer haalt een aanzienlijk deel van de prijs van de aangekochte dure woning uit de overwaarde. Feitelijk betaalt een starter met zijn hypotheek voldoende voor een mooie nieuwbouwwoning, maar krijgt daarvoor een afdankertje wat de doorstromer achterlaat. Die doorstromer kan met het geld van de starter en een nieuwe hypotheek een nog duurdere woning kan kopen.

Het kost ook vooral weer extra tijd om een heel 'doorstroomtreintje' op te tuigen, puur omdat we starters niet gunnen dat ze een nieuwbouwhuis mogen bewonen? Je moet en zal de woningmarktladder moeten beklimmen!

Volgens mij is het veel efficiënter om gewoon te bouwen wat er direct nodig is.


[...]

Dat is inderdaad een vraagstelling die zelfs in stemwijzers nog als 'of'-keuze gepresenteerd wordt. Why not both?

Omdat je gratis geld geeft aan mensen die dan toevallig een nieuwbouw woning mogen kopen. Subsidie zou IMHO geen loterij moeten zijn. Dat mensen door marktwerking de afgelopen 5 jaar een ton overwaarde hebben gekregen is een kapot systeem, maar is niet bekostigd uit belastinggeld.

Er wordt gewoon niet goed nagedacht over subsidies door de overheid:
-Stufi lening maken was IMHO wel een goed idee, maar maak dan de aflossing ervan aftrekbaar van box 1. Dan betaalt de overheid uiteindelijk ook mee aan je studie, maar alleen aan mensen die daadwerkelijk ook inkomsten terugleveren aan de BV Nederland. Zou niet eens meer kosten dan Stufi
-EV aankoopsubsidie voor particulieren gelimiteerd potje (loterij), voor zakelijke lease rijders onbeperkte hoeveelhied
-Energieplafond, lekker energiemaatschappijen eerst verkopen aan het buitenland, vervolgens die buitenlandse partijen spekken met ons belastinggeld door volledige compensatie tussen hun vraagprijs en het plafond . Ik zou tegelijk met de compensatie de winst van deze energiemaatschappijen afromen met een nieuwe belasting.

[Laapo]

Foutje

[ Voor 99% gewijzigd door Laapo op 08-11-2022 13:43 ]

[Richh]

Z___Z schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 13:41:
[...]

Omdat je gratis geld geeft aan mensen die dan toevallig een nieuwbouw woning mogen kopen. Subsidie zou IMHO geen loterij moeten zijn. Dat mensen door marktwerking de afgelopen 5 jaar een ton overwaarde hebben gekregen is een kapot systeem, maar is niet bekostigd uit belastinggeld.

Ach ja, belastinggeld. Uiteindelijk is die opgepompte woningwaarde ook gewoon geld wat door een beperkt deel van de inwoners wordt betaald. Alleen loopt het toevallig eventjes niet via de fiscus.
Uiteindelijk draait het om een verdeling van de lasten, en dat is breder dan de term 'belasting'.
Dat systeem is trouwens deels kapot door dit principe, zie ook: Richh in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"

Hetzelfde geldt voor wat jij subsidie noemt. Als nieuwbouwhuizen verkocht worden voor de bouwwaarde, en grond verkocht wordt voor hetzelfde tarief als waar we ook landbouwgrond of zonneweides voor kunnen verkopen, is er helemaal geen sprake van 'subsidie'. Er is inderdaad wel sprake van een winst voor 1 partij (die koper), maar het loopt feitelijk ook hier niet via de fiscus, dus vind ik de term 'subsidie' incorrect.

Vind zelf beide situaties hierboven zeer vergelijkbaar met elkaar, en ik snap niet waarom een groot deel van Nederland deel 1 heel logisch vind en deel 2 heel moreel verwerpelijk

Ben het verder ook opzich wel met je eens (je moet niet met een loterij iemand meer mazzel geven dan de ander) maar de vraag is of het middel niet erger is dan de kwaal of vice versa defacto gebeurd er nu iets vergelijkbaars immers, een aanzienlijk deel van wat we nu nog 'marktwerking' noemen komt ook bij een select aantal geluksvogels en een select aantal pechvogels terecht.

Zelfde geldt ook voor de 'loterijen' mbt EV aankoopsubsidie. Ik ben het ook niet eens met de loterij, maar het is in de basis niet per se verkeerd dat we in stikstofland een aandrijflijn zonder directe stikstofuitstoot lichtelijk subsidiëren.

[ Voor 16% gewijzigd door Richh op 08-11-2022 13:56 ]

[geekeep]

Laapo schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 13:39:
[...]

B. Geen enkel rationeel denkend persoon wilt zo'n hypotheek. In ieder geval niet als je grip op het huishoudboekje hebt. Je kan altijd vrijwillig aflossen, dan ben je niet gehouden aan het aflosschema van de bank. Nu krijg je alleen HRA als je annuïtair of lineair aflost binnen 30jr. Er is dus een incentive om af te lossen conform hoe de fiscus dat bedacht heeft.

Die incentive vervalt als de HRA afgeschaft wordt. De maandlasten worden al hoog zat zonder HRA, dan kan je maar net zo goed zelf bepalen wanneer je extra wilt aflossen.

Nouja, met een vast aflosschema van de bank weet je juist waar je aan toe bent en kun je daarmee je huishoudboekje inrichten. Kijkend naar de hoeveelheid regelingen en hulp met schulden dat er aangeboden wordt, zijn mensen niet zo goed in zelf bepalen hoeveel je wilt aflossen. Want uiteindelijk is dat zo weinig mogelijk . Kijk maar naar die aflosvrije hypotheken die afliepen en hoeveel mensen er dachten "ohja, ik had moeten aflossen"..
Qua geld houdt de meerderheid van vastigheid en zekerheid, niet perse wat rationeel/financieel gezien de meest optimale keuze is. Da's o.a. de reden dat voor iedere scheet een verzekering te vinden is.

---

In ander nieuws; ik ben benieuwd in hoeverre de opleving van woningverkopen eind dit jaar m.b.t. de jubelton van invloed gaat zijn op de landelijke cijfers.
https://nos.nl/artikel/24...nel-nog-even-over-de-brug

Rijke Nederlanders maken snel nog even de zogeheten 'jubelton' over aan hun kinderen. Want vanaf 1 januari mag je deze belastingvrije 106.671 euro niet meer schenken aan iemand voor de koop van een huis of afbetalen van een hypotheek.

Verschillende notarissen zeggen dat ze nu meer klanten hebben dan voorheen. "Het begint echt storm te lopen", zegt de Rotterdamse notaris Aniel Autar. "Ik heb op een dag zo vier of vijf cliënten over de vloer hiervoor."

"Ik heb meer cliënten dan anders voor de jubelton", zegt ook notaris Mirjam Bos uit het Friese Grou. "Ook wel bijzonder is dat het soms om kinderen gaat die juist vanwege die schenking nu een huis zoeken. Zo van: laten we dan maar een huis kopen."

[ Voor 27% gewijzigd door geekeep op 08-11-2022 14:05 ]

[big bang]

geekeep schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 14:00:
[...]

In ander nieuws; ik ben benieuwd in hoeverre de opleving van woningverkopen eind dit jaar m.b.t. de jubelton van invloed gaat zijn op de landelijke cijfers.
https://nos.nl/artikel/24...nel-nog-even-over-de-brug

Beperkt. Indien de schenking nog dit jaar is, dient die binnen twee jaar aan een huis besteed te worden. Dat effect is dus uitgesmeerd over twee komende jaren.

[lama83]

Olie op het vuur?

"Op initiatief van het CDA wil de regering daar wat aan doen. De bedoeling is om Starters een subsidie van 75.000 te geven voor de aanschaf van hun eerste huis."

https://dvhn.nl/weekblade...van-de-week-28035160.html

Lokt dat mensen uit de (sociale) huur? Of juist niet omdat het niet van jezelf blijft (en wat je er mee mag doen)?

big bang schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 14:33:
[...]

Beperkt. Indien de schenking nog dit jaar is, dient die binnen twee jaar aan een huis besteed te worden. Dat effect is dus uitgesmeerd over twee komende jaren.

Bovendien geldt het niet de oudere groep (>40), die door beperkte loonstijging niet konden kopen en nu weer niet dus wellicht blijven die voor altijd in de (sociale) huur.

[ Voor 33% gewijzigd door lama83 op 08-11-2022 15:50 ]

[Lisadr]

geekeep schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 12:38:
[...]

https://www.derbg.nl/misverstanden-rondom-de-woz-waarde/
[Afbeelding]

WOZ omhoog = OZB tarief omlaag. Meestal zodanig dat de totale OZB verhoging in euro's de inflatie volgt.

Gebaseerd op het grafiek is hiet niet WOZ omhoog = OZB tarief omlaag. 2005 was het WOZ waarde ongeveer 200.000 met een OZB van ongeveerd 0,1. Nu is het 300.000 en 0,1. Dat is 1,5x meer inkomsten voor gemeenten. Sinds 2018 is de OZB gemiddeld rond de 0,10 terwijl de WOZ is gestegen van 250.000 naar 300.000

[CVTTPD2DQ]

Z___Z schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 13:41:
Er wordt gewoon niet goed nagedacht over subsidies door de overheid:

Eerlijk gezegd denk ik dat je een beetje naief bent in je aanname dat subsidies ter goeder trouw zijn.

Normaal gesproken, als je als individu, bedrijf of overheid een doel wil bereiken, dan maak je een plan, en kijk je naar welke middelen en termijn nodig zijn om dat plan te bereiken.

Lukt het niet, dan stuur je bij. Of je concludeert dat het doel niet haalbaar is.

Als je alle woningen van het gas af wil halen, dan zou je dus zo'n 260000 woningen per jaar moeten aanpassen.

Volgens het CBS zijn het ongeveer 6000 bestaande woningen per jaar. Goed, dat is over 2018 en 2019. Misschien dat dat tempo nog omhoog gaat.

Als je alle auto's in 2030 electrisch wil laten rijden moeten er elk jaar 800000 benzineauto's worden uitgeschreven. In de praktijk is het precies andersom, het wagenpark groeit met 150000 auto's per jaar(!), sneller dan het aantal inwoners. Hiervan is ongeveer een derde electtrisch.

Maar met subsidie kun je als overheid zeggen dat je "er wat aan gedaan hebt". En dat het niet gebeurd is, is de schuld van de onwillige burger die zijn verantwoordelijkheid niet neemt. Dat de overheid dat ook niet heeft gedaan wordt dan vergeten.

[Get!em]

lama83 schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 15:45:
Olie op het vuur?

"Op initiatief van het CDA wil de regering daar wat aan doen. De bedoeling is om Starters een subsidie van 75.000 te geven voor de aanschaf van hun eerste huis."

https://dvhn.nl/weekblade...van-de-week-28035160.html

Lokt dat mensen uit de (sociale) huur? Of juist niet omdat het niet van jezelf blijft (en wat je er mee mag doen)?


[...]

Bovendien geldt het niet de oudere groep (>40), die door beperkte loonstijging niet konden kopen en nu weer niet dus wellicht blijven die voor altijd in de (sociale) huur.

Rare kop: het is geen subsidie, het is een aanvullende lening. En als ik het goed lees, telt deze lening dus niet mee bij de maximale leennorm, omdat er geen tussentijdse aflossing is.
Bovendien moet je de lening als in bullet aflossing terugbetalen bij verkoop van de woning, en moet je ook een deel van je overwaarde/winst inleveren.

[geekeep]

Lisadr schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 16:43:
[...]


Gebaseerd op het grafiek is hiet niet WOZ omhoog = OZB tarief omlaag. 2005 was het WOZ waarde ongeveer 200.000 met een OZB van ongeveerd 0,1. Nu is het 300.000 en 0,1. Dat is 1,5x meer inkomsten voor gemeenten. Sinds 2018 is de OZB gemiddeld rond de 0,10 terwijl de WOZ is gestegen van 250.000 naar 300.000

Het tarief wordt per gemeente vastgesteld:
https://www.vastelastenbo...akbelasting-per-gemeente/
Vrijwel alle gemeentes hebben het tarief over de afgelopen 2 jaar verlaagt, terwijl huizenprijzen toch écht gestegen zijn.

Als je corrigeert voor inflatie (2%) en 2005 als nulpunt pakt is het inderdaad 1.02^17 = 1.40 = 40% gestegen, wat aardig in de buurt komt van jouw "1,5x meer". Sowieso is het tarief tot op 4 decimalen, omdat dat met zulke bedragen nogal uitmaakt onder de streep. Dus met "ongeveer 0.1" ga je te kort door de bocht, zeker als ik 2005 meer inschat als 0.12 dan 0.10.

[ Voor 5% gewijzigd door geekeep op 08-11-2022 17:18 ]

[Valorian]

Get!em schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 16:50:
[...]


Rare kop: het is geen subsidie, het is een aanvullende lening. En als ik het goed lees, telt deze lening dus niet mee bij de maximale leennorm, omdat er geen tussentijdse aflossing is.
Bovendien moet je de lening als in bullet aflossing terugbetalen bij verkoop van de woning, en moet je ook een deel van je overwaarde/winst inleveren.

Het is wel degelijk subsidie want doordat de lening renteloos is heeft de gebruiker x of zelfs xx jaar geen rentelasten over dit bedrag, wat uiteindelijk een behoorlijke besparing oplevert tov een normale lening met een normale marktconforme rente. Er is dus niet sprake van 75000 euro subsidie, maar er is wel degelijk subsidie. Bij het niet hoeven betalen van 4% rente per jaar heb je het bij 75k al over 3000 euro bruto op jaarbasis, ofwel zo’n 1800 euro netto na hra. Woont iemand tien jaar in die woning voor ie doorschuift en de 75k terugbetaalt dan heeft ie niet in dit rekenvoorbeeld 18k subsidie gehad.

PS: je hebt overigens gelijk dat de kop raar is zie ik nu, het is idd geen 75k subsidie. Eens.

[ Voor 4% gewijzigd door Valorian op 08-11-2022 17:19 ]

[Rubbergrover1]

lama83 schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 15:45:
Bovendien geldt het niet de oudere groep (>40), die door beperkte loonstijging niet konden kopen en nu weer niet dus wellicht blijven die voor altijd in de (sociale) huur.

Dat laatste zie ik nergens staan. Volgens mij is er helemaal geen leeftijdsgrens.

[Get!em]

Valorian schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 17:18:
[...]


Het is wel degelijk subsidie want doordat de lening renteloos is heeft de gebruiker x of zelfs xx jaar geen rentelasten over dit bedrag, wat uiteindelijk een behoorlijke besparing oplevert tov een normale lening met een normale marktconforme rente. Er is dus niet sprake van 75000 euro subsidie, maar er is wel degelijk subsidie. Bij het niet hoeven betalen van 4% rente per jaar heb je het bij 75k al over 3000 euro bruto op jaarbasis, ofwel zo’n 1800 euro netto na hra. Woont iemand tien jaar in die woning voor ie doorschuift en de 75k terugbetaalt dan heeft ie niet in dit rekenvoorbeeld 18k subsidie gehad.

PS: je hebt overigens gelijk dat de kop raar is zie ik nu, het is idd geen 75k subsidie. Eens.

Klopt, er zit wel een voordeel in, in de vorm van renteloosheid, maar bij eventuele waardestijging, lever je ook een deel weer in boven die 75000. Gezien waardestijging (woz? verkoopprijs? makelaars/taxatie rapport?) in het voorstel uiteraard nog niet gedefinieerd is, en ook niet hoeveel (bijv 20% van waardestijging?), kan het voordeel ook zomaar weg zijn.
Andersom zit in het voorstel wel ook opgenomen dat de 75k aflossing verminderd wordt bij waardedaling..

[assje]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 16:43:
Als je alle auto's in 2030 electrisch wil laten rijden moeten er elk jaar 800000 benzineauto's worden uitgeschreven. In de praktijk is het precies andersom, het wagenpark groeit met 150000 auto's per jaar(!), sneller dan het aantal inwoners. Hiervan is ongeveer een derde electtrisch.

Het doel is dat er alleen nog maar elektrische auto's verkocht worden in 2030.

[Lisadr]

geekeep schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 17:11:
[...]

Het tarief wordt per gemeente vastgesteld:
https://www.vastelastenbo...akbelasting-per-gemeente/
Vrijwel alle gemeentes hebben het tarief over de afgelopen 2 jaar verlaagt, terwijl huizenprijzen toch écht gestegen zijn.

Gebaseerd op jouw bron was het 0,1218% in 2020 en 0,1209% in 2021.

Terwijl de gemiddelde WOZ-waarde is gegaan van € 270.704 in 2020 naar € 290.466 in 2021

Gemiddeld is dat per woning gestegen van € 329,72 naar € 351,17. Dat is een stijging van 6,5% voor de gemeente. Zij hebben er belang bij als WOZ-waarden toenemen.

[geekeep]

Lisadr schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 17:33:
[...]


Gebaseerd op jouw bron was het 0,1218% in 2020 en 0,1209% in 2021.

Terwijl de gemiddelde WOZ-waarde is gegaan van € 270.704 in 2020 naar € 290.466 in 2021

Gemiddeld is dat per woning gestegen van € 329,72 naar € 351,17. Dat is een stijging van 6,5% voor de gemeente. Zij hebben er belang bij als WOZ-waarden toenemen.

Wat is precies het punt? Ze hadden ook die 0,1218% kunnen aanhouden. Uiteindelijk gaat het om tientjeswerk.

Wat dat betreft kun je beter discussiëren waarom een rijke gemeente als Gooise Meren op 0,0645% zit terwijl hun gemiddelde WOZ (blijkbaar) op nog geen 500k hangt... Een van de rijkste gemeentes in NL betaalt dus minder dan de gemiddelde woningbezitter.

p.s. ik voel er zelf weinig voor om een gemeente de zwarte piet toe te spelen betreft het heffen van belastingen. Vanuit de centrale overheid worden er steeds meer taken bij gemeentes gelegd zonder daarvoor budget te leveren. De "zoek het maar uit" boodschap met betrekking tot (jeugd)zorg, handhaving, coronasteun, bijstand, daklozen, migranten, bestemmingsplannen, afvalverwerking, riool, subsidies, stedelijke inrichting, etc.
Ik betaal 100x liever gemeentelijke belastingen dan inkomstenbelasting/btw, aangezien ik van die gemeentelijke bestedingen eerder iets terug zie in de regio waar ik woon.

[ Voor 24% gewijzigd door geekeep op 08-11-2022 18:03 ]

[Rubbergrover1]

Get!em schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 17:28:
[...]

Klopt, er zit wel een voordeel in, in de vorm van renteloosheid, maar bij eventuele waardestijging, lever je ook een deel weer in boven die 75000. Gezien waardestijging (woz? verkoopprijs? makelaars/taxatie rapport?) in het voorstel uiteraard nog niet gedefinieerd is, en ook niet hoeveel (bijv 20% van waardestijging?), kan het voordeel ook zomaar weg zijn.
Andersom zit in het voorstel wel ook opgenomen dat de 75k aflossing verminderd wordt bij waardedaling..

Aangezien het in samenwerking met koopstart is, zal de regeling wel grote gelijkenis hebben met de bestaande koopstart regelingen.

Overigens is het wat mij betreft niet heel erg van belang of je onder de streep achteraf financieel voordeel of nadeel van hebt. Doel van de regeling is namelijk niet een financieel voordeel. Het doel is simpelweg het kopen van een koopwoning mogelijk maken.

[Lisadr]

geekeep schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 17:53:
[...]

Wat is precies het punt? Ze hadden ook die 0,1218% kunnen aanhouden. Uiteindelijk gaat het om tientjeswerk.

Mijn punt is het oorspronkelijke bericht dat landelijke en lokale overheid er belang bij hebben dat huizenprijzen stijgen. Bij o.a. belastinginkomen (zoals OZB) en verkoop van grond.


Jij kijkt naar pecentages en ik kijk naar het totale bedrag. Er illustratie en volledig los van woningprijzen. 10% is minder dan 11%, maar 10% van 500 is meer dan 11% van 400.

[Maahes]

Lees ik dat nou goed? De nieuwe subsidie voor starters gaat om 40 miljoen euro? Dus dat gaat dan om zo'n 500 starters in heel Nederland?

[Valorian]

Get!em schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 17:28:
[...]

Klopt, er zit wel een voordeel in, in de vorm van renteloosheid, maar bij eventuele waardestijging, lever je ook een deel weer in boven die 75000. Gezien waardestijging (woz? verkoopprijs? makelaars/taxatie rapport?) in het voorstel uiteraard nog niet gedefinieerd is, en ook niet hoeveel (bijv 20% van waardestijging?), kan het voordeel ook zomaar weg zijn.
Andersom zit in het voorstel wel ook opgenomen dat de 75k aflossing verminderd wordt bij waardedaling..

Eens, maar ik denk dat de meeste starters die hier gebruik van maken al maximaal zelf lenen. Dus dit biedt ze de kans hoger in de markt te stappen. Verder geldt denk ik gewoon een percentage net als bij bijvoorbeeld koopgarant. Dus iemand die voor 300k zelf inlegt en de 75K erbij leent houdt zelf 80% van de waardevermeerdering bij verkoop. En bij daling geldt dan hetzelfde. Alleen wat bij zo’n systeem vaak gedoe oplevert is eigen inbreng in vorm van verbouwingen, kluswerk etc. En bij eerdere regelingen zat er ook wel eens een clausule aan vast dat de woningbouw bijvoorbeeld eerste terugkooprecht had voor taxatiewaarde, wat betekende dat je er niet het maximale uithaalde in een markt met gekte zoals nu. Maar er tegelijkertijd ook nooit mee bleef zitten. Dat was koopgarant, dit is weer anders. Maar reken er maar op dat ook hier weer allerlei haken en ogen aan zitten

[Conrado]

Maahes schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 20:28:
Lees ik dat nou goed? De nieuwe subsidie voor starters gaat om 40 miljoen euro? Dus dat gaat dan om zo'n 500 starters in heel Nederland?

Oké, dank voor de rekensom. Dat wordt dringen op de eerste dag van deze regeling

[geekeep]

Valorian schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 22:18:
[...]


Eens, maar ik denk dat de meeste starters die hier gebruik van maken al maximaal zelf lenen. Dus dit biedt ze de kans hoger in de markt te stappen. Verder geldt denk ik gewoon een percentage net als bij bijvoorbeeld koopgarant. Dus iemand die voor 300k zelf inlegt en de 75K erbij leent houdt zelf 80% van de waardevermeerdering bij verkoop. En bij daling geldt dan hetzelfde. Alleen wat bij zo’n systeem vaak gedoe oplevert is eigen inbreng in vorm van verbouwingen, kluswerk etc. En bij eerdere regelingen zat er ook wel eens een clausule aan vast dat de woningbouw bijvoorbeeld eerste terugkooprecht had voor taxatiewaarde, wat betekende dat je er niet het maximale uithaalde in een markt met gekte zoals nu. Maar er tegelijkertijd ook nooit mee bleef zitten. Dat was koopgarant, dit is weer anders. Maar reken er maar op dat ook hier weer allerlei haken en ogen aan zitten

Als ik zo'n regeling zou bedenken dan zou ik er in ieder geval een max aankoopprijs van 300k oid aan hangen, met dan een korting van 30k-50k (geen 75k). Op die manier zorg je ook dat het daadwerkelijk aan een "starterswoning" gespendeerd wordt, ipv een stelletje dat (op papier) net onder die 65k inkomen zit, nog een verlate jubelton meekrijgt en een 2-kapper met 75k korting verkrijgt. En ja, dan vallen die 400k woningen in <insert populaire stad> buiten de boot, maar that's life. Desalniettemin heeft deze regeling betrekking op nieuwbouw, wat qua totaalprijs sowieso al krap wordt voor een huishouden met max 65k inkomen.

[Richh]

Lisadr schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 18:32:
[...]


Mijn punt is het oorspronkelijke bericht dat landelijke en lokale overheid er belang bij hebben dat huizenprijzen stijgen. Bij o.a. belastinginkomen (zoals OZB) en verkoop van grond.

Vooral bij OZB is dat belang dus behoorlijk klein.

Een WOZ-stijging gaat vaak in combinatie met een verlaging van de rekensleutel, en vice versa, zoals duidelijk ook is aangegeven. Wat overblijft, zijn gemeentelijke belastingen die grofweg inflatiegecorrigeerd zijn. Wat bijzonder is, omdat er steeds meer taken aan gemeenten worden toegewezen.

Dat de landelijke overheid er belang bij heeft, en dat de verkoop van grond meer oplevert, ben ik met je eens.

[Richh]

Maahes schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 20:28:
Lees ik dat nou goed? De nieuwe subsidie voor starters gaat om 40 miljoen euro?

Klopt.

Dus dat gaat dan om zo'n 500 starters in heel Nederland?

Haha, je denkt toch niet dat ze jonge mensen echt 75.000 euro gaan geven dingen als de premie A-woningen waren van vroeger.

Het werkt iets anders; feitelijk verstrekken ze een renteloze lening (tot max 75k) die bij verkoop van de woning gewoon weer terugbetaald moet worden. En levert de woning meer op, dan moet er waarschijnlijk ook nog een deel daarvan afgestaan worden. Wat er gebeurd bij een prijsdaling is volgens mij nog niet duidelijk, maar dat soort details zijn allemaal nog vaag.

Die 40 miljoen is dus puur om de rente van dat leningdeel te financieren. Althans, zo zou het volgens mij moeten kunnen werken.
Hoeveel leningen daar uit te financieren zijn is nog niet duidelijk, maar het zijn er vast meer dan 500

[Autonoesis]

Belangrijkste is om huizen op rationele waarde te taxeren en niet op gebakken lucht. Nu worden krakkemikkige arbeidshutjes op postzegeltjes verkocht voor > €450.000 op populaire locaties. Reële taxatiewaarde is meestal de grond, die per locatie vastgesteld kan worden. En voor het huis zelf de actuele nieuwbouwkosten - afschrijving over de jaren + staat van onderhoud. Roerende zaken zoals keukens zijn in 10 jaar afgeschreven en moeten dus niet mee worden gerekend. Bij verkoop van het huis kan eventueel voor een afgesproken bedrag roerende zaken overgenomen. Ga je reeël taxeren zijn veel naoorlogse doortochtwoningen niet meer dan €100.000 waard. De waarde wordt met name door de onderliggende grond bepaald . Ben je bereid om er € 400.000 voor af te tikken, dan mag je het resterende bedrag uit eigen zak betalen. Alleen het getaxeerde rationele huiswaarde mag bij de hypotheeknemer op de balans staan. nu staat de emotionele waarde op de balans met alle gevolgen van dien. Ik denk dat de belangrijkste stap is in stabiliteit van de huizenprijzen. Dan is niet meer de leencapaciteit allesbepalend is voor de huizenprijzen maar het pand + locatie zelf.

De laatste twee jaar kapen mensen met te hoogste leencapaciteit alle huizen weg. Simpelweg de lage rente heeft kunstmatige een enorme hebzucht aangewakkerd waardoor Jan en alleman een redenen had om te verhuizen of een nieuw interieurtje te laten aanmeten. Dit in combinatie met een door Corona verstoorde supply chain heeft voor een enorme opdrijvingen van materiaalprijzen en uurtarieven gezorgd in de bouw. Maar laat we even duidelijk zijn, deze tarieven in de bouwwereld zijn niet het nieuwe normaal maar zijn veroorzaakt door de leengekte. Het gevaar is dat de bouwwereld deze tarieven wel als normaal gaat zien en daarop zijn toekomstige investeringen heeft gepland. In tegenstelling wat er al te vaak in de media wordt gesuggereerd, ben ik van mening dat er een overschot is aan personeel en productiecapaciteiten in de bouw. In het oosten van het land (Twente) zie en hoor ik dat de (ver)bouw aanvragen door zowel bedrijven als particulieren als pudding in elkaar zakken. Nu ken ik de situatie niet in de rest van het land maar als dit zo door gaat houd ik mijn hart vast voor de bouwsector.


Ik heb even snel een bierviltjesberekening gemaakt om te laten zien wat de werkelijke bouwkosten zijn van een tradioneel gebouwde rijtjeswoning met prefab kap en gevelelementen. Conform het bouwbesluit, aannemerstaal voor het mag niks kosten rijtjeswoningen. zijn de bouwkosten van +- 110m^2 die en masse overal en nergens worden neergeploft +- €120.000 bij bouwen op staal. Deze prijs is exclusief bouwleges, schuurtje badkamer en keuken. De laatste twee zijn vooral “Geschmacksache” . Maar dat betekent dat de onderliggende grond voor meer dan € 1000 m^2 wordt verkocht aan particulieren. Ergens moet er een partij tussen in zitten die er schatrijk van wordt en geloof mij maar dat is niet de aannemer die het vuile werk opknapt.

[Shadowhawk00]

Richh schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 11:45:
[...]

Vroegah betaalde het Rijk mee aan de aanleg van nieuwe wijken. Of het droogleggen van een volledige provincie. Daar leende het Rijk geld voor (waar de belastingbetaler van vandaag dus de rente over betaald middels de inkomensbelasting).
Want dat vond een meerderheid van de stemgerechtigden een goed idee er was woningnood en mensen wouden een huis.

Tegenwoordig is de tendens meer 'waarom zou ik betalen voor jou!?'.
Een nieuwbouwwoning kan misschien wel goedkoper opgeleverd worden dan bestaande bouw, maar dat zou betekenen dat een individu geld kan verdienen aan huizen...
Dat is natuurlijk niet eerlijk volgens een electorale meerderheid die daar grotendeels vroeger dus zelf van geprofiteerd heeft.

Daarnaast is het de afgelopen jaren beleid dat gemeenten meer verantwoordelijkheden krijgen. Zo zijn een paar jaar geleden jeugdzorg en de kosten van langdurig zieken toegewezen aan gemeenten ipv rijksoverheid. Echter, een gemeente heeft maar zeer beperkt de mogelijkheid om belasting te heffen om dat daadwerkelijk te betalen. Buiten de OZB en parkeerkaartjes zijn er maar weinig inkomensbronnen, en die zijn natuurlijk lang niet zo omvangrijk als loonbelasting of BTW.
Gelukkig is de bestemming van landbouwgrond naar bouwgrond omzetten in principe 'gratis', en daardoor een goed extra verdienmodel voor ze wat veel knaken opbrengt per transactie

Dit beleid heeft uiteindelijk gentrificatie als gevolg: rijke gemeenten waar maar weinig 'mensen met een rugzakje' wonen, hoeven minder gemeentelijke belastingen te heffen, waardoor die wijken rijker worden. Arme gemeenten waar veel zorgtaken betaald moeten worden door de gemeente, gaan opeens failliet en er wordt gesneden in diensten.

Persoonlijk vind ik het vooral heel raar dat je zo eigenlijk de belastingdruk zéér onregelmatig verdeeld (de nieuwbouwbewoner betaalt zo eigenlijk de jeugdzorg, de bewoner van bestaande bouw in dezelfde wijk niet) en bovendien is een dergelijk beleid niet houdbaar mochten vraag en aanbod ooit in balans komen (als er niemand bouwgrond koopt, hoe gaat een gemeende dan de rekening van langdurig zieken betalen?).

Maargoed, een electorale meerderheid vind dit klaarblijkelijk een goed plan, dus werkt het nu zo

Dit is ook het grootste probleem, want ik vraag me af of de meerderheid dit wel een goed plan vind.

De rijks-overheid heeft gewoon dure taken naar gemeenten afgestoten ipv zelf te doen, wat veel goedkoper kan, maar vervolgens niet het geld aan de gemeenten gegeven. Alleen selectieve gemeenten krijgen extra geld voor hobby projectjes ( wildbrug waar geen dier overheen loopt, tunnel voor 5km ) terwijl de rest van de gemeenten dus ergens geld vandaan moet halen om rond te komen.

De makkelijkste oplossing voor het probleem is dan ook om de taken weer terug te geven aan de rijksoverheid. Dan is het een stuk goedkoper waardoor we met zijn allen geld besparen en gemeenten hoeven geen extreme grondprijzen te vragen.
Maar dat lijkt de rijksoverheid niet te willen die willen voornamelijk moeilijke dingen afschuiven maar de beslissingsbevoegdheid wel zelf houden. Ik vraag me ook af in hoevere dit beleid bepaald word door het gekozen kabinet en hoeveel er bepaald word door de ongekozen top-ambtenaren.

Autonoesis schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 23:10:

Ik heb even snel een bierviltjesberekening gemaakt om te laten zien wat de werkelijke bouwkosten zijn van een tradioneel gebouwde rijtjeswoning met prefab kap en gevelelementen. Conform het bouwbesluit, aannemerstaal voor het mag niks kosten rijtjeswoningen. zijn de bouwkosten van +- 110m^2 die en masse overal en nergens worden neergeploft +- €120.000 bij bouwen op staal. Deze prijs is exclusief bouwleges, schuurtje badkamer en keuken. De laatste twee zijn vooral “Geschmacksache” . Maar dat betekent dat de onderliggende grond voor meer dan € 1000 m^2 wordt verkocht aan particulieren. Ergens moet er een partij tussen in zitten die er schatrijk van wordt en geloof mij maar dat is niet de aannemer die het vuile werk opknapt.

Zonder verdere onderbouwing dan alleen ik denk dat het zoveel kost zegt deze prijs natuurlijk niet heel erg veel. Maar wat houd je tegen om zelf een woning te bouwen? Je koopt de grond en regelt alles zelf steek jij toch ruim 200k in je eigen zak. Heeft een oud collega van mij ook gedaan alles zelf regelen, die had daar naast zijn werk nog bijna een fulltime baan aan ( puur bellen/bestellen/afspraken maken ).

[ Voor 15% gewijzigd door Shadowhawk00 op 09-11-2022 08:13 ]

[CornermanNL]

lama83 schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 15:45:
Olie op het vuur?

"Op initiatief van het CDA wil de regering daar wat aan doen. De bedoeling is om Starters een subsidie van 75.000 te geven voor de aanschaf van hun eerste huis."

https://dvhn.nl/weekblade...van-de-week-28035160.html

Lokt dat mensen uit de (sociale) huur? Of juist niet omdat het niet van jezelf blijft (en wat je er mee mag doen)?


[...]

Bovendien geldt het niet de oudere groep (>40), die door beperkte loonstijging niet konden kopen en nu weer niet dus wellicht blijven die voor altijd in de (sociale) huur.

Dit gaat mensen in de sociale huur niet in een koophuis krijgen , voor het overgrote deel. Die hebben te weinig leencapaciteit om voldoende hypotheek te krijgen, daar doet die 75k niets voor.

Plan van niks.

[Shadowhawk00]

CornermanNL schreef op woensdag 9 november 2022 @ 08:11:
[...]


Dit gaat mensen in de sociale huur niet in een koophuis krijgen , voor het overgrote deel. Die hebben te weinig leencapaciteit om voldoende hypotheek te krijgen, daar doet die 75k niets voor.

Plan van niks.

Klopt, hier hebben alleen de mensen wat aan die al een huis kunnen kopen of daar net onder zitten. Maar hey mensen kunnen 75k meer betalen voor je woning dus misschien de prijs maar verhogen met 75k.

Dit gebeurde ook toen mensen van 1 naar 2 verdiener gezinnen gingen, mensen konden ineens veel meer uitgeven aan een woning en de prijzen gingen gewoon omhoog. Al was dat wel iets rustiger omdat natuurlijk niet op 1 januari ineens elke vrouw begon met werken.

Allemaal dingen die de overheid doet die maar heel beperkt effect hebben, heel veel belastinggeld kosten ( maar goed dat is toch niet hun geld ) en waardoor ze de echte problemen niet aan hoeven pakken. Een structurele oplossing is te moeilijk maar nu kunnen ze tenminste roepen dat ze iets gedaan hebben.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 08:07:
[...]
Zonder verdere onderbouwing dan alleen ik denk dat het zoveel kost zegt deze prijs natuurlijk niet heel erg veel. Maar wat houd je tegen om zelf een woning te bouwen? Je koopt de grond en regelt alles zelf steek jij toch ruim 200k in je eigen zak. Heeft een oud collega van mij ook gedaan alles zelf regelen, die had daar naast zijn werk nog bijna een fulltime baan aan ( puur bellen/bestellen/afspraken maken ).

Daar zijn natuurlijk genoeg redenen voor. Belangrijkste reden is dat je niet zomaar op een stuk land van gaan bouwen. Voordat je een bouwkavel hebt ben je dus al een paar ton verder. En dan is dat voordeel dus ook grotendeels weg. Dat is volgens mij juist het punt, dat het huis zelf niet zo duur is (ligt kaal inderdaad rond de 1000 euro per m2), maar dat de bijkomende kosten zo hoog zijn.

Andere reden is dat de kavels waarop je zelf mag bouwen vaak kavels zijn voor een vrijstaande woning. Terwijl je dus veel handiger en efficiënter andere woningen kunt bouwen. Maar als simpele particulier is dat lastig te realiseren.

[CornermanNL]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 08:17:
[...]


Klopt, hier hebben alleen de mensen wat aan die al een huis kunnen kopen of daar net onder zitten. Maar hey mensen kunnen 75k meer betalen voor je woning dus misschien de prijs maar verhogen met 75k.

Dit gebeurde ook toen mensen van 1 naar 2 verdiener gezinnen gingen, mensen konden ineens veel meer uitgeven aan een woning en de prijzen gingen gewoon omhoog. Al was dat wel iets rustiger omdat natuurlijk niet op 1 januari ineens elke vrouw begon met werken.

Allemaal dingen die de overheid doet die maar heel beperkt effect hebben, heel veel belastinggeld kosten ( maar goed dat is toch niet hun geld ) en waardoor ze de echte problemen niet aan hoeven pakken. Een structurele oplossing is te moeilijk maar nu kunnen ze tenminste roepen dat ze iets gedaan hebben.

Het valt steeds weer in het willen oplossen via de markt, zonder daarbij het heft in handen te willen nemen en ingrijpen op een markt die niet voldoende werkt in de richting van wat nodig is voor de meerderheid.

We zijn ver afgedreven van wat er bedoeld wordt met een inspanningsverplichting voor het recht op wonen.
We blijven erin trappen, dat de heilige marktwerking het wel oplost als we de 'zwakkeren' in die markt maar een steuntje in de rug verlenen. Maar dat werkt niet voor heel veel mensen.

We zien het keer op keer, op allerlei gebieden. Verregaande , oftewel te ver gaande , marktwerking verstoort het algemeen belang en de stabiliteit van belangrijke zaken als wonen , energie en zorg.

Toch is iedere 'maatregel' steeds weer ergens een paar euro's tegenaan gooien. Om maar niet met de poten in de klei te hoeven staan.

[CVTTPD2DQ]

Autonoesis schreef op dinsdag 8 november 2022 @ 23:10:
Belangrijkste is om huizen op rationele waarde te taxeren en niet op gebakken lucht. Nu worden krakkemikkige arbeidshutjes op postzegeltjes verkocht voor > €450.000 op populaire locaties. Reële taxatiewaarde is meestal de grond, die per locatie vastgesteld kan worden.
[...]

Ik ben het met het grootste deel van je relaas eens, behalve met het idee dat er zoiets is als een 'rationele' prijs. Waarde is altijd een subjectief begrip, en je zult een waardeschatting nooit kunnen loskoppelen van de markt.

Verder zou het voor veel huiseigenaren wel eens goed zijn om te zien wat de waarde is van hun woning, tov. de grond waarop de woning staat. Ik ben benieuwd of mensen dan nog zo enthousiast in renovaties en verfraaiingen zouden investeren.

[CornermanNL]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 9 november 2022 @ 08:40:
[...]


Ik ben het met het grootste deel van je relaas eens, behalve met het idee dat er zoiets is als een 'rationele' prijs. Waarde is altijd een subjectief begrip, en je zult een waardeschatting nooit kunnen loskoppelen van de markt.

Verder zou het voor veel huiseigenaren wel eens goed zijn om te zien wat de waarde is van hun woning, tov. de grond waarop de woning staat. Ik ben benieuwd of mensen dan nog zo enthousiast in renovaties en verfraaiingen zouden investeren.

In geval van de jaren 30 rijtjes woning is er weinig andere keuze , of je moet een hele rij slopen en nieuw bouwen. Of dat wenselijk is, is ook maar weer de vraag. Een echt goed gebouwde keuken kan ook veel langer mee dan de tegenwoordige 'norm' van 10 jaar. Het zijn de uitwassen van een verslaving aan consumptie die wij als samenleving hebben. En de fixatie op groei door het meten van cru gesteld de hoeveelheid troep die wij kopen.

Voor een huis hoeft het helemaal niet te betekenen dat het 'niets' waard is en je er niet met wat goede aanpassingen nog weer heel lang mee vooruit kan. Maar we moeten op alle gebied wat minder, dus kleiner wonen en minder troep verzamelen, dat kan prima in je kleine jaren 30 woning op een centrale locatie. Ook geen auto meer nodig

[Shadowhawk00]

CornermanNL schreef op woensdag 9 november 2022 @ 08:39:
[...]


Het valt steeds weer in het willen oplossen via de markt, zonder daarbij het heft in handen te willen nemen en ingrijpen op een markt die niet voldoende werkt in de richting van wat nodig is voor de meerderheid.

We zijn ver afgedreven van wat er bedoeld wordt met een inspanningsverplichting voor het recht op wonen.
We blijven erin trappen, dat de heilige marktwerking het wel oplost als we de 'zwakkeren' in die markt maar een steuntje in de rug verlenen. Maar dat werkt niet voor heel veel mensen.

We zien het keer op keer, op allerlei gebieden. Verregaande , oftewel te ver gaande , marktwerking verstoort het algemeen belang en de stabiliteit van belangrijke zaken als wonen , energie en zorg.

Toch is iedere 'maatregel' steeds weer ergens een paar euro's tegenaan gooien. Om maar niet met de poten in de klei te hoeven staan.

De marktwerking doet precies wat het verwacht word te doen. Alleen heeft de huizenmarkt gewoon een erg statisch aanbod waar niet makkelijk ingespeeld kan worden op de vraag.
Dat is bij veel markten ook zo maar daar is het minder een probleem, in de zomer kost een bakje aarbeien ook bijna niets rond de kerst betaal je zo 4x zo veel. Dat is marktwerking veel aanbod in de zomer weinig aanbod in de winter. Alleen een bakje aardbeien kan je ook zonder.
Woningen hebben ook aanbod maar dat kan je niet zomaar aanpassen, de vraag is gewoon hoog want de bevolking moet groeien, dus gaat de markt maximaliseren voor de winst. Alleen is het niet zo dat je even kan zeggen dan maar geen huis.

Wat de overheid de afgelopen jaren heeft gedaan is het beperken van het aanbod en tegelijk de vraag laten toenemen en de financiering aan de vraagkant laten toenemen. In elke markt zorgt dat gewoon voor stijgende prijzen. En zolang ze dit blijven doen gaat er weinig veranderen.

Hoewel marktwerking voor woningen beter is dan alles in overheids regie ( zie noord korea, oostblok landen) moet je wel zorgen als overheid dat de markt kan werken en dat je de zwakkeren in de markt beschermd. Dus ook zorgen dat er aanbod kan zijn en dat er genoeg sociale woningen zijn voor mensen die het nodig hebben.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 9 november 2022 @ 08:40:
[...]
Verder zou het voor veel huiseigenaren wel eens goed zijn om te zien wat de waarde is van hun woning, tov. de grond waarop de woning staat. Ik ben benieuwd of mensen dan nog zo enthousiast in renovaties en verfraaiingen zouden investeren.

Maar die grond is los ook niet zo veel waard. De waarde zit hem in de daaraan gekoppelde mogelijkheid om op de gewilde of gewenste locatie een huis te kunnen hebben met X m2 woonoppervlak. Dus even heel simpel, de waarde bestaat uit bv een ton voor de kale woning plus een halve ton voor afwerking plus een een paar duizend euro voor de grond plus een paar ton voor het recht om op die plek een woning van X m2 te kunnen hebben.

En hoeveel dat geheel waard is hangt vooral samen met hoeveel m2 woonruimte je krijgt of mag hebben op die gewilde locatie. (Met eventueel daarnaast of er de mogelijkheid is om te parkeren, welke mogelijkheid alleen al voor veel mensen ook al enkele 10k waard is.) En als je eenmaal een degelijk en net huis hebt van bv 100 of 150 m2, dan zul je met grote waarschijnlijkheid nog wel heel wat decennia op die locatie ook een woning van 100 of 150 m2 mogen blijven houden. Maar lang niet zeker is dat als je een woning van 100 m2 hebt, je die in de toekomst mag uitbreiden. En als de uitstraling van je huis ook wat 'tokkie' is, dan zal de gemeente ook eerder voor dat deel van de wijk andere plannen opstellen...

Daarom is de zekerheid dat er nu al extra m2 leefruimte zijn en een nette woning zo veel waard. En daardoor is de toegevoegde waarde van bv een uitbouw, opbouw, dakkapel, whatever ook zo hoog. En is die verbouwing juist zo veel meer waard dan de kosten van de verbouwing. Dat is dus juist precies de reden waarom die mensen zo enthousiast aan het verbouwen slaan.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 09:13:
Maar die grond is los ook niet zo veel waard. De waarde zit hem in de daaraan gekoppelde mogelijkheid om op de gewilde of gewenste locatie een huis te kunnen hebben met X m2 woonoppervlak.

Ja, de waarde van de grond is uiteraard inclusief het recht om een huis te hebben op die grond.

Rubbergrover1 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 09:13:
Maar lang niet zeker is dat als je een woning van 100 m2 hebt, je die in de toekomst mag uitbreiden. En als de uitstraling van je huis ook wat 'tokkie' is, dan zal de gemeente ook eerder voor dat deel van de wijk andere plannen opstellen...

Gebeurt dit uberhaupt? Onteigening bij binnenstedelijke ontwikkeling gebeurt sporadisch. Ik heb nog niet gehoord dat de gemeente besluit om een groot deel van iemands eigen woning te herontwikkelen.

[Shadowhawk00]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 9 november 2022 @ 09:50:
[...]


Ja, de waarde van de grond is uiteraard inclusief het recht om een huis te hebben op die grond.


Gebeurt dit uberhaupt? Onteigening bij binnenstedelijke ontwikkeling gebeurt sporadisch. Ik heb nog niet gehoord dat de gemeente besluit om een groot deel van iemands eigen woning te herontwikkelen.

Het probleem is dat die grond nogal beperkt is, de binnenstad van amsterdam heeft hoe je deze ook definieert een beperkte oppervlakte. Om even een voorbeeld te noemen. Die ruimte is eindig het aantal woningen dat er staat ook dus als er dan veel vraag is gaat de prijs omhoog. Niet voor niets dat ik een hoekwoning met 300m2 perceel heb voor de prijs waar je in utrecht een 70m2 appartementje voor koopt in de buitenwijk.

De waarde van de woning word veel meer bepaald door de locatie dan door de woning of de grond zelf.

Plannen wel als er bijvoorbeeld nieuwbouw komt of een projectontwikkelaar een oude school / zaal koopt om te bouwen. Onteigenen van een woning om er woningen te bouwen gaat je niet snel lukken. Het kan alleen bij een groot maatschappelijk belang en dat word lastig als je van een woonhuis een woonhuis maakt.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 9 november 2022 @ 09:50:
[...]


Ja, de waarde van de grond is uiteraard inclusief het recht om een huis te hebben op die grond.

Overigens is het wel grappig dat bij nieuwbouw de kavelprijzen vaak een min of meer vast bedrag per m2 hebben, terwijl je bij een groter kavel niet meteen een groter huis mag bouwen. 10% meer grond is vaak ook 10% duurder, wat het geheel van kavel + woning een stuk duurder maakt dan bij de buren. Maar bij verkoop van een bestaande woning levert de zelfde woning met 10% meer grond vaak niet een extreem hogere verkoopprijs op. Die extra meters zijn daarom dus vaak een slechte investering' en kun je beter in bv een uitbouw steken. Wat dan meteen ook verklaart waarom veel huizen op een postzegel-kavel staan.

Bij appartementen zie ik ook vaak een vergelijkbaar groot verschil tussen de prijzen van nieuwbouw en bestaande bouw. Bij nieuwbouw is er vaak min of meer een vaste prijs per m2, terwijl bij bestaande bouw een woning van 100 m2 vaak veel minder dan 25% duurder is dan een woning van 80 m2. Hier kun je dus volgens mij financieel gezien juist beter een kleiner nieuwbouwappartement kopen. (Of juist een heel groot penthouse-achtig appartement, omdat dan weer heel andere sentimenten spelen.)

Gebeurt dit uberhaupt? Onteigening bij binnenstedelijke ontwikkeling gebeurt sporadisch. Ik heb nog niet gehoord dat de gemeente besluit om een groot deel van iemands eigen woning te herontwikkelen.

Volgens mij heb je dat wel af en toe in 'slechte' en vaak vooroorlogse buurten, dat men daar nieuwe ontwikkelingen wil en daarom mensen uitkoopt. Maar uiteraard is het makkelijker als het om een huurcomplex gaat. Of als de eigenaren zelf ook willen meedoen aan die herontwikkeling.

(Overigens is het bij zulke herontwikkeling ook weer erg belangrijk hoeveel m2 woonruimte er eerst was. Want dat zelfde aantal m2 kun je zonder veel problemen weer opnieuw bouwen. Wat dus weer een extra reden is waarom uitbreiding van een woning zo veel waarde toevoegt.)

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 10:04:
Volgens mij heb je dat wel af en toe in 'slechte' en vaak vooroorlogse buurten, dat men daar nieuwe ontwikkelingen wil en daarom mensen uitkoopt. Maar uiteraard is het makkelijker als het om een huurcomplex gaat. Of als de eigenaren zelf ook willen meedoen aan die herontwikkeling.

(Overigens is het bij zulke herontwikkeling ook weer erg belangrijk hoeveel m2 woonruimte er eerst was. Want dat zelfde aantal m2 kun je zonder veel problemen weer opnieuw bouwen. Wat dus weer een extra reden is waarom uitbreiding van een woning zo veel waarde toevoegt.)

Uitkopen is iets heel anders dat onteigenen. In het eerste geval word iemand gewoon een aanbod gedaan wat hij niet kan weigeren. Ik heb nu geen behoefte om mijn woning te verkopen ik woon hier leuk maar als iemand mij 4x de waarde van de woning bied word het toch het overwegen waard.

Bij onteigenen krijg je gewoon de marktwaarde + kleine vergoeding en heb je niets te onderhandelen. Dat is geen aanbod dat is letterlijk je woning is nu niet meer van jou per datum x moet je weg zijn en hier is het geld.

Onteigenen word eigenlijk alleen gebruikt voor maatschappelijk grote projecten ( spoorlijn, snelweg, vliegveld ) waar er niet echt een andere keuze is.

[ Voor 6% gewijzigd door Shadowhawk00 op 09-11-2022 10:13 ]

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 10:11:
[...]


Uitkopen is iets heel anders dat onteigenen. In het eerste geval word iemand gewoon een aanbod gedaan wat hij niet kan weigeren. Ik heb nu geen behoefte om mijn woning te verkopen ik woon hier leuk maar als iemand mij 4x de waarde van de woning bied word het toch het overwegen waard.

Bij onteigenen krijg je gewoon de marktwaarde + kleine vergoeding en heb je niets te onderhandelen. Dat is geen aanbod dat is letterlijk je woning is nu niet meer van jou per datum x moet je weg zijn en hier is het geld.

Onteigenen word eigenlijk alleen gebruikt voor maatschappelijk grote projecten ( spoorlijn, snelweg, vliegveld ) waar er niet echt een andere keuze is.

Ik had het zelf ook niet over onteigenen. Daar kwam Michiel1 mee.

Ik zie wel regelmatig gebeuren dat gemeentes voor 'rotte kiezen' nieuwe plannen ontwikkelen. Dat was meer waar ik aan dacht. 'Nette' buurten met goed opgeknapte woningen blijven ongemoeid, voor buurten met woningen waar al lange tijd niets meer aan gebeurd is verschijnen herontwikkelingsplannen.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 10:30:
Ik zie wel regelmatig gebeuren dat gemeentes voor 'rotte kiezen' nieuwe plannen ontwikkelen. Dat was meer waar ik aan dacht. 'Nette' buurten met goed opgeknapte woningen blijven ongemoeid, voor buurten met woningen waar al lange tijd niets meer aan gebeurd is verschijnen herontwikkelingsplannen.

Wederom, waar gebeurt dat precies, anders dan in wijken die eigendom zijn van woningbouwverrenigingen?

En verder had je het over het risico dat de gemeente de wijk zou herontwikkelen. Dan neem ik aan dat het 'risico' is dat er iets met je woning of bezit gebeurt waar je als eigenaar eigenlijk geen zin in hebt. En dan kom je al snel bij onteigening uit.

[Shadowhawk00]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 9 november 2022 @ 10:37:
[...]


Wederom, waar gebeurt dat precies, anders dan in wijken die eigendom zijn van woningbouwverrenigingen?

En verder had je het over het risico dat de gemeente de wijk zou herontwikkelen. Dan neem ik aan dat het 'risico' is dat er iets met je woning of bezit gebeurt waar je als eigenaar eigenlijk geen zin in hebt. En dan kom je al snel bij onteigening uit.

Nou ja ze kunnen de buurt anders indelen, veel minder parkeerplaatsen, een appartementencomplex in de straat bouwen zonder parkeerplaatsen. Dan doen ze niets met je woning maar het is toch heel irritant als je niet meer in de buurt kan parkeren en je geen visite meer kant ontvangen.

[ocn]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 08:17:
[...]


Klopt, hier hebben alleen de mensen wat aan die al een huis kunnen kopen of daar net onder zitten. Maar hey mensen kunnen 75k meer betalen voor je woning dus misschien de prijs maar verhogen met 75k.

Dit gebeurde ook toen mensen van 1 naar 2 verdiener gezinnen gingen, mensen konden ineens veel meer uitgeven aan een woning en de prijzen gingen gewoon omhoog. Al was dat wel iets rustiger omdat natuurlijk niet op 1 januari ineens elke vrouw begon met werken.

Allemaal dingen die de overheid doet die maar heel beperkt effect hebben, heel veel belastinggeld kosten ( maar goed dat is toch niet hun geld ) en waardoor ze de echte problemen niet aan hoeven pakken. Een structurele oplossing is te moeilijk maar nu kunnen ze tenminste roepen dat ze iets gedaan hebben.

Het is inderdaad voor mensen met een ontoereikend salaris <65.000) om ze net dat beetje extra te geven zodat ze een woning tussen 280.001-355.000 kunnen kopen. Daarmee worden de mensen die tussen 65.001-90.0000 verdienen en ook een huis in die prijsklasse zoeken weer verdrukt. Waterbed effect.

[CVTTPD2DQ]

ocn schreef op woensdag 9 november 2022 @ 10:56:
Het is inderdaad voor mensen met een ontoereikend salaris <65.000) om ze net dat beetje extra te geven zodat ze een woning tussen 280.001-355.000 kunnen kopen. Daarmee worden de mensen die tussen 65.001-90.0000 verdienen en ook een huis in die prijsklasse zoeken weer verdrukt. Waterbed effect.

Maar ze krijgen de 'bonus' enkel als ze nieuwbouw kopen, en daarom denk ik dat dat het eigenlijke doel van de regeling is: de vraag naar nieuwbouw op peil houden, onder de inkomensgroep die tevreden is met wat de heren projectontiwkkelaars voor <350k bieden (dwz. een galerijflatje van 50-60m2)

Als structurele inkomenssteun voor de huizenmarkt is het natuurlijk onzinnig.

[Overseer10]

Ligt het aan mij of schetst de media een compleet ander beeld van de huidige situatie dan de werkelijkheid? Overal lees ik dat het consumentenvertrouwen een dieptepunt heeft bereikt, dat er steeds minder vaak wordt overboden en dat zelfs onderbieden de norm is geworden. Hoge rentes, hoge inflatie, hoge energieprijzen: de huizenmarkt zou zijn afgekoeld. Ook onze aankoopmakelaar zegt dat de tijd van hoge biedingen voorbij is.

Ben zelf sinds 2020 met mijn vrouw op zoek naar een koopwoning en afgelopen maandag voor de zoveelste keer een bod gedaan (ben gestopt met tellen). Daar ging iemand nog eens rustig met 50k overheen, om in totaal 70k over de vraagprijs heen te gaan.

Misschien ligt het aan de regio of aan de koopprijs, maar wij merken niks van die afgekoelde markt. Het gaat er hier (regio Groene Hart) nog net zo hard aan toe als 2 jaar geleden. Inmiddels zijn we beide 35 en hoewel we een goede baan hebben moeten we het nu opnemen tegen mensen met een flinke overwaarde én de volle mep aan overdrachtsbelasting betalen. Daar kunnen we gewoon niet tegenop. We houden de moed erin, maar het lijkt er steeds meer op dat wij nog voor lange tijd in deze sociale huurwoning zullen blijven zitten.

Het is gewoon zo'n uitzichtloze situatie.

[Requiem19]

Overseer10 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 11:11:
Ligt het aan mij of schetst de media een compleet ander beeld van de huidige situatie dan de werkelijkheid? Overal lees ik dat het consumentenvertrouwen een dieptepunt heeft bereikt, dat er steeds minder vaak wordt overboden en dat zelfs onderbieden de norm is geworden. Hoge rentes, hoge inflatie, hoge energieprijzen: de huizenmarkt zou zijn afgekoeld. Ook onze aankoopmakelaar zegt dat de tijd van hoge biedingen voorbij is.

Ben zelf sinds 2020 met mijn vrouw op zoek naar een koopwoning en afgelopen maandag voor de zoveelste keer een bod gedaan (ben gestopt met tellen). Daar ging iemand nog eens rustig met 50k overheen, om in totaal 70k over de vraagprijs heen te gaan.

Misschien ligt het aan de regio of aan de koopprijs, maar wij merken niks van die afgekoelde markt. Het gaat er hier (regio Groene Hart) nog net zo hard aan toe als 2 jaar geleden. Inmiddels zijn we beide 35 en hoewel we een goede baan hebben moeten we het nu opnemen tegen mensen met een flinke overwaarde én de volle mep aan overdrachtsbelasting betalen. Daar kunnen we gewoon niet tegenop. We houden de moed erin, maar het lijkt er steeds meer op dat wij nog voor lange tijd in deze sociale huurwoning zullen blijven zitten.

Het is gewoon zo'n uitzichtloze situatie.

Het ligt er ook aan in wat voor segment je zoekt. Als jullie alleen kijken instapklare gasloze woningen van 2-3 jaar oud, zal de concurrentie inderdaad nog wel groot zijn. Als je gaat kijken naar wat oudere woningen etc, zul je nu meer kans maken dan pak hem beet een jaar geleden.

De media - en ook wij hier - doen alsof de huizenmarkt uniform is: alsof alle wetten en regels op alle gebieden van de woningmarkt van toepassing zijn. Dat is helemaal niet zo, binnen de woningmarkt zelf heb je enorme verschillen.

Maar die nuance aanbrengen is natuurlijk veel te ingewikkeld voor het grote publiek, dus roeptoetert de media lekker generieke dingen.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 9 november 2022 @ 10:37:
[...]


Wederom, waar gebeurt dat precies, anders dan in wijken die eigendom zijn van woningbouwverrenigingen?

En verder had je het over het risico dat de gemeente de wijk zou herontwikkelen. Dan neem ik aan dat het 'risico' is dat er iets met je woning of bezit gebeurt waar je als eigenaar eigenlijk geen zin in hebt. En dan kom je al snel bij onteigening uit.

Dan bieden ze dus een "marktwaarde", die dankzij de verbouwingen veel hoger of juist lager kan zijn.

[Overseer10]

Requiem19 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 11:14:
[...]


Het ligt er ook aan in wat voor segment je zoekt. Als jullie alleen kijken instapklare gasloze woningen van 2-3 jaar oud, zal de concurrentie inderdaad nog wel groot zijn. Als je gaat kijken naar wat oudere woningen etc, zul je nu meer kans maken dan pak hem beet een jaar geleden.

De media - en ook wij hier - doen alsof de huizenmarkt uniform is: alsof alle wetten en regels op alle gebieden van de woningmarkt van toepassing zijn. Dat is helemaal niet zo, binnen de woningmarkt zelf heb je enorme verschillen.

Maar die nuance aanbrengen is natuurlijk veel te ingewikkeld voor het grote publiek, dus roeptoetert de media lekker generieke dingen.

Dat is het hem juist. We hebben enorm veel water bij de wijn gedaan. Gasloze woningen slaan we al over, zeker als ze al in een modern jasje zijn gestoken. Bouwjaar, energielabel, wel of geen isolatie, het maakt ons eigenlijk al niet meer uit. Specifieke wensen, zoals welke richting de tuin op staat bijvoorbeeld, hebben we al helemaal geschrapt. En hoe meer we verdienen, hoe meer we zelf ook kunnen en willen aanpakken, zolang het maar geen bouwval is. Maarja, wat voor de een een bouwval is is voor de ander instapklaar.

[Shadowhawk00]

Overseer10 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 11:11:
Ligt het aan mij of schetst de media een compleet ander beeld van de huidige situatie dan de werkelijkheid? Overal lees ik dat het consumentenvertrouwen een dieptepunt heeft bereikt, dat er steeds minder vaak wordt overboden en dat zelfs onderbieden de norm is geworden. Hoge rentes, hoge inflatie, hoge energieprijzen: de huizenmarkt zou zijn afgekoeld. Ook onze aankoopmakelaar zegt dat de tijd van hoge biedingen voorbij is.

Ben zelf sinds 2020 met mijn vrouw op zoek naar een koopwoning en afgelopen maandag voor de zoveelste keer een bod gedaan (ben gestopt met tellen). Daar ging iemand nog eens rustig met 50k overheen, om in totaal 70k over de vraagprijs heen te gaan.

Misschien ligt het aan de regio of aan de koopprijs, maar wij merken niks van die afgekoelde markt. Het gaat er hier (regio Groene Hart) nog net zo hard aan toe als 2 jaar geleden. Inmiddels zijn we beide 35 en hoewel we een goede baan hebben moeten we het nu opnemen tegen mensen met een flinke overwaarde én de volle mep aan overdrachtsbelasting betalen. Daar kunnen we gewoon niet tegenop. We houden de moed erin, maar het lijkt er steeds meer op dat wij nog voor lange tijd in deze sociale huurwoning zullen blijven zitten.

Het is gewoon zo'n uitzichtloze situatie.

Je zit natuurlijk in het duurste stukje van nederland zo ongeveer. Maar overbieden zegt helemaal niets over de waarde of de huidige markt. Als iemand zijn woning van 400k te koop zet voor 350 en hij krijgt een bod van 400k is er dan 50k overboden of is de marktwaarde betaald?

Media houden er wel van om extremen op te zoeken overigens en om sensatie te creeren. Jou situatie is hetzelfde als die van vorig jaar. Maar woningen die onder de waarde worden verkocht dat is nieuw hip en happening dus daar focussen ze op.

Als je je wereldbeeld alleen uit de media zou halen dan krijg je een heel vertekend beeld van de werkelijkheid. Alleen extremen worden uitgelicht en worden tot nationale standaard verheven. Doen we hier in dit topic overigens ook.

[Sport_Life]

Overseer10 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 11:30:
[...]


Dat is het hem juist. We hebben enorm veel water bij de wijn gedaan. Gasloze woningen slaan we al over, zeker als ze al in een modern jasje zijn gestoken. Bouwjaar, energielabel, wel of geen isolatie, het maakt ons eigenlijk al niet meer uit. Specifieke wensen, zoals welke richting de tuin op staat bijvoorbeeld, hebben we al helemaal geschrapt. En hoe meer we verdienen, hoe meer we zelf ook kunnen en willen aanpakken, zolang het maar geen bouwval is. Maarja, wat voor de een een bouwval is is voor de ander instapklaar.

Welke woning is met 70k overboden?
Woon zelf ook op de locatie waar jij zoekt en de zogenaamde parels gaan nog wel hard, maar er zitten ook woningen bij die minder gaan, achterstallig onderhoud of ongunstige ligging.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 11:33:
[...]
Maar overbieden zegt helemaal niets over de waarde of de huidige markt. Als iemand zijn woning van 400k te koop zet voor 350 en hij krijgt een bod van 400k is er dan 50k overboden of is de marktwaarde betaald?

Ik denk dat hier inderdaad de kern zit. Heeft @Overseer10 gekeken naar voor hoeveel huizen in de buurt verkocht zijn? Was dat meer of minder dan hij geboden heeft? 0-20k verschil tussen het hoogste en een na hoogste bod kan ik nog begrijpen onder het mom van emotioneel bieden. Maar als het verschil 50k tussen @Overseer10 en het winnende bod is twijfel ik toch echt aan of het bod wel serieus genoeg was.

Buiten dat hebben sommige mensen nog een hypotheekente die ze kunnen meenemen. Het verschil in betaalde rente tussen 20k overbieden en 70k overbieden bij een oude rente is dan initieel "slechts" 71 euro per maand (50000*1,7%/12=70.83). Sommige mensen kunnen dan besluiten om iets meer te bieden als ze het echt graag willen.

In dit geval zou ik overwegen om een aankoopmakelaar te nemen. Die kan je vertellen wat de woning waard is en met welk bod je het beste kan bieden om genoeg kans te maken.

Zoals Shadowhawk al aangeeft zegt de vraagprijs niet zo veel. Ik kan een woning namelijk ook voor 1 euro te koop zetten en dan zien de meeste Funda bezoekers de advertentie. Dat is ook het hele idee achter een lage vraagprijs: veel kijkers waardoor het de illusie van schaarste veroorzaakt waardoor mensen meer bieden.

[ Voor 21% gewijzigd door Verwijderd op 09-11-2022 12:24 ]

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 9 november 2022 @ 11:03:
[...]


Maar ze krijgen de 'bonus' enkel als ze nieuwbouw kopen, en daarom denk ik dat dat het eigenlijke doel van de regeling is: de vraag naar nieuwbouw op peil houden, onder de inkomensgroep die tevreden is met wat de heren projectontiwkkelaars voor <350k bieden (dwz. een galerijflatje van 50-60m2)

Buiten de grote steden kun je wel iets meer dan dat krijgen, hoor. Maar de bedoeling is inderdaad bewust om relatief kleine en goedkope woningen te bouwen, juist om er doorstroming in te voeren en het aanbod voor starters ook op termijn beter te maken. Een beetje vergelijkbaar met de hat/Van Dam eenheden van vroeger: zo klein dat veel mensen vanzelf doorstromen.

De laatste jaren is nieuwbouw volgens mij vooral groot en duur of heel klein (studios etc) tegen een erg hoge prijs per m2 (en vaak voor de verhuur). Als ze op deze manier de bouw van betaalbare koopwoningen waar je ook als stel fatsoenlijk kunt beginnen kunnen stimuleren, dan lijkt mij dat prima.

[Overseer10]

Verwijderd schreef op woensdag 9 november 2022 @ 12:17:
[...]


Ik denk dat hier inderdaad de kern zit. Heeft @Overseer10 gekeken naar voor hoeveel huizen in de buurt verkocht zijn? Was dat meer of minder dan hij geboden heeft? 0-20k verschil tussen het hoogste en een na hoogste bod kan ik nog begrijpen onder het mom van emotioneel bieden. Maar als het verschil 50k tussen @Overseer10 en het winnende bod is twijfel ik toch echt aan of het bod wel serieus genoeg was.

Buiten dat hebben sommige mensen nog een hypotheekente die ze kunnen meenemen. Het verschil in betaalde rente tussen 20k overbieden en 70k overbieden bij een oude rente is dan initieel "slechts" 71 euro per maand (50000*1,7%/12=70.83). Sommige mensen kunnen dan besluiten om iets meer te bieden als ze het echt graag willen.

In dit geval zou ik overwegen om een aankoopmakelaar te nemen. Die kan je vertellen wat de woning waard is en met welk bod je het beste kan bieden om genoeg kans te maken.

Wij hebben ook een aankoopmakelaar. Het huis stond de koop voor 375 en naar verwachting zou de woning de 400 aantikken. Dat hebben wij dus ook geboden (net iets onder onze max). Het ging overigens om een woning uit 2017, ±100m2. Niks bijzonders (niet gasloos o.i.d.) maar wel instapklaar.

Een aankoopmakelaar kan maar zoveel doen. Een jaar geleden zou hij geadviseerd hebben om flink meer dan wat wij geboden hebben over te bieden, maar de markt is nu zo dat er geen touw aan vast te knopen is. Vergelijkbare woningen in de regio zijn de afgelopen tijd ook voor onder de vraagprijs weg gegaan, naar zijn zegge. We hebben in elk geval niet zomaar iets geboden.