Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Gigi]

Requiem19 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 09:24:
[...]


Als de huur 1900 is en de hypotheek 2000 is het toch juist een relatief eerlijke prijs?

- Huurder heeft geen onderhoudskosten. De vuistregel is dat deze kosten ongeveer 1% zijn van de woningwaarde, in dit geval dus 4.000 per jaar, oftewel 4000/12 = 333,33 per maand
- Geen OZB. In Rotterdam is dit 0,0701 van de WOZ waarde. Laat de WOZ voor het gemak op 400k staan in jouw geval => 280 euro per jaar = 280/12 = 25 euro per maand
- Geen risico op prijsdalingen in het geval er verkocht moet worden (scheiding/inkomensverlies). Laatste kwartaal was de daling al ongeveer 6% = 24.000 op 400k

De effectieve kosten voor de koper zijn dus 2000+333,33+25 (en wellicht nog wat kleine kosten) = ongeveer 2350. De huurder zit hier voor 1900 euro in EN heeft geen risico van prijsdalingen.

"Eerlijk". Voor een doodnormaal rijtjeshuis dat starterswoning zou moeten zijn, het volle bruto salaris van een starter vragen. Volgens mij is het Nibud daar niet mee eens.

Hoeveel was jouw eerste huur?

Zoals Adam Smith zei:

[Shadowhawk00]

Gigi schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 09:31:
[...]


"Eerlijk". Voor een doodnormaal rijtjeshuis dat starterswoning zou moeten zijn, het volle bruto salaris van een starter vragen. Volgens mij is het Nibud daar niet mee eens.

Hoeveel was jouw eerste huur?

Zoals Adam Smith zei:

[Afbeelding]

Voor een woning van 400k waar de kosten dus 2300+ per maand zijn maar 1900 per maand vragen dat is zelfs gewoon gestoord van een financieel oogpunt. Die huur zou minimaal 2500 moeten zijn.

De verhuurder kan er weinig aan doen dat die woning 400k waard is hij vraagt een zeer lage huur in relatie met de woning.

Dat jij vind dat het een starterswoning is en jij vind dat iemand het goedkoop zou moeten kunnen huren is een mening de feiten zijn echter anders. Woningwaarde = 400k, maandelijkse kosten rond de 2300. Huur 1900 dus dat is extreem goedkoop. Als je het zou kopen ben je meer kwijt.

[ Voor 13% gewijzigd door Shadowhawk00 op 27-10-2022 09:40 ]

[spijkerhoofd]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 09:38:
[...]

Voor een woning van 400k waar de kosten dus 2300+ per maand zijn maar 1900 per maand vragen dat is zelfs gewoon gestoord van een financieel oogpunt. Die huur zou minimaal 2500 moeten zijn.

De verhuurder kan er weinig aan doen dat die woning 400k waard is hij vraagt een zeer lage huur in relatie met de woning.

Ik vraag mij dan af of de woning niet gebruikt word om geld wit te wassen als ik eerlijk ben.

[Gigi]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 09:38:
[...]

Voor een woning van 400k waar de kosten dus 2300+ per maand zijn maar 1900 per maand vragen dat is zelfs gewoon gestoord van een financieel oogpunt. Die huur zou minimaal 2500 moeten zijn.

De verhuurder kan er weinig aan doen dat die woning 400k waard is hij vraagt een zeer lage huur in relatie met de woning.

Die verhuurder kan er wel wat aan doen, sterker nog, juist door verhuurders als deze zit je op een prijs van 400k.



Je kan het goed vergelijken met de PS5 scalpers.


Overigens is het geen mening, maar een feit dat betaalbare huisvesting een recht is die in de grondwet staat.

[ Voor 6% gewijzigd door Gigi op 27-10-2022 09:43 ]

[Shadowhawk00]

spijkerhoofd schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 09:40:
[...]

Ik vraag mij dan af of de woning niet gebruikt word om geld wit te wassen als ik eerlijk ben.

Of gewoon een investeerder die aan het einde van zijn investeringcycle zit ( pensioen ) en dus een veilige investering zoekt. Als je het geld hebt dan betaal je dus geen rente en dan maak je wel gewoon 3% winst.
Als jij maandelijks 1500 aan huur ontvangt na aftrek van kosten ( wel bruto ) dan kan is dat toch een leuke aanvulling op de AOW.

[Requiem19]

Gigi schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 09:31:
[...]


"Eerlijk". Voor een doodnormaal rijtjeshuis dat starterswoning zou moeten zijn, het volle bruto salaris van een starter vragen. Volgens mij is het Nibud daar niet mee eens.

Hoeveel was jouw eerste huur?

Zoals Adam Smith zei:

[Afbeelding]

Eerlijk ten opzichte van de kosten die de eigenaar van de woning heeft. Of anders gezegd, het is een redelijke prijs ten opzichte van de gemaakte kosten en het risico dat de eigenaar heeft.

Dat is een losstaande vraag van 'eerlijkheid in het algemeen'.

[Shadowhawk00]

Gigi schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 09:41:
[...]


Die verhuurder kan er wel wat aan doen, sterker nog, juist door verhuurders als deze zit je op een prijs van 400k.

[Afbeelding]

Je kan het goed vergelijken met de PS5 scalpers.

Hey als jij die woningen voor 200k kan verkopen moet je het doen hoor ik houd je niet tegen.

De verhuurder gaat niet kopen boven de marktprijs dus die bepalen de markt echt niet.
En leuk hoor plaatjes posten van mensen maar dat zijn natuurlijk gewoon geen argumenten.

Overigens grappig plaatje hoor maar die zegt letterlijk dat er geen huizen verhuurd zouden moeten worden dus dat alles koop zou moeten zijn. Leuk voor mensen in de bijstand wil je die dan onder een brug herbergen.

[ Voor 12% gewijzigd door Shadowhawk00 op 27-10-2022 09:46 ]

[xiangpo]

xiangpo schreef op zaterdag 22 oktober 2022 @ 11:41:
[...]


Is dat zo? Ik zie in Amsterdam genoeg huurhuizen voorbij komen waarbij het een veel betere deal is om te huren dan te kopen.

Zie bijvoorbeeld:
Deze woning die in de verkoop voor meer dan een miljoen weg zou gaan

Deze woning in oud-zuid met 2 slaapkamers en een tuintje.

Woning in de pijp met 2 slaapkamers

Strak afgewerkt appartement met 100m2 en 2 slaapkamers in oud-zuid. Zou in de verkoop ook wel voor 750k weg gaan.

En dit is nog maar een kleine selectie, zo’n grote uitzondering is het dus ook niet.

Als ik wat appartementen in Amsterdam laat zien die waarschijnlijk voor 600k+ verkocht zouden worden vind iedereen dit belachelijk hoge huurprijzen. Maar voor een rijtjeshuis van 4 ton word er verwacht dat 1900 huur goedkoop is en dat het eigenlijk wel 2500 zou moeten zijn

[Shadowhawk00]

xiangpo schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 09:46:
[...]


Als ik wat appartementen in Amsterdam laat zien die waarschijnlijk voor 600k+ verkocht zouden worden vind iedereen dit belachelijk hoge huurprijzen. Maar voor een rijtjeshuis van 4 ton word er verwacht dat 1900 huur goedkoop is en dat het eigenlijk wel 2500 zou moeten zijn

Nou ja die prijzen zijn ook belachelijk, maar dan eerder die 600k die je betaald voor de woning.

Als je kijkt naar de verhouding huur tegen de prijs van de woning is de prijs laag.
Als je kijkt prijs van de woning vs wat je krijgt dan is de prijs gewoon veel te hoog.

Maar hey als mensen liever 600k betalen voor een appartement dan 500 betalen voor een 2kapper is dat gewoon een keuze.

[CVTTPD2DQ]

Gigi schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 09:31:
"Eerlijk". Voor een doodnormaal rijtjeshuis dat starterswoning zou moeten zijn, het volle bruto salaris van een starter vragen. Volgens mij is het Nibud daar niet mee eens.

Nou, met 2000 euro bruto sta je óf aan het begin van je carrière, óf je hebt de verkeerde opleiding gevolgd, óf je werkt veel minder dan 40 uur. Misschien dat je daarmee een starter op de arbeidsmarkt bent, maar niet op de woningmarkt.

In een ideale wereld werkten we allemaal 20 uur, en konden we ruim wonen voor dat geld. Maar dat je met een paar euro boven het minimumuurloon een eigen huis kunt kopen is natuurlijk nooit mogelijk geweest.

[ocn]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 09:38:
[...]

Voor een woning van 400k waar de kosten dus 2300+ per maand zijn maar 1900 per maand vragen dat is zelfs gewoon gestoord van een financieel oogpunt. Die huur zou minimaal 2500 moeten zijn.

De verhuurder kan er weinig aan doen dat die woning 400k waard is hij vraagt een zeer lage huur in relatie met de woning.

Dat jij vind dat het een starterswoning is en jij vind dat iemand het goedkoop zou moeten kunnen huren is een mening de feiten zijn echter anders. Woningwaarde = 400k, maandelijkse kosten rond de 2300. Huur 1900 dus dat is extreem goedkoop. Als je het zou kopen ben je meer kwijt.

je weet dat de prijs van een gemiddelde woning al meer dan 400k is? En jij stelt dat er dus gemiddeld 2500 euro per maand gevraagd moet worden?

De denkfout die ik hier steeds zie, is de gedachte dat een huurprijs de kosten van een volle hypotheek plus winstmarge zou moeten compenseren. Als je een flinke hypotheek nodig hebt om uberhaupt een woning voor verhuur te moeten kopen ben je speculant, geen investeerder. Blijkbaar heb je dan zelf het geld niet voor zo'n woning. Als overheid zou ik dit ook normeren, huizen niet mogen verhuren als er nog een hypotheek op zit. Dan maar gedwongen verkopen.

[Gigi]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 09:57:
[...]


Nou, met 2000 euro bruto sta je óf aan het begin van je carrière, óf je hebt de verkeerde opleiding gevolgd, óf je werkt veel minder dan 40 uur. Misschien dat je daarmee een starter op de arbeidsmarkt bent, maar niet op de woningmarkt.

In een ideale wereld werkten we allemaal 20 uur, en konden we ruim wonen voor dat geld. Maar dat je met een paar euro boven het minimumuurloon een eigen huis kunt kopen is natuurlijk nooit mogelijk geweest.

Dat is niet waar. Ik heb mijn eerste huis in 2015 gekocht voor 115.000 euro. Dit was een 50m2 appartement in Amsterdam. Zelf verdiende ik toen 2300 euro. Dat lijkt me een heel nette prijs.

[Shadowhawk00]

ocn schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 10:01:
[...]

je weet dat de prijs van een gemiddelde woning al meer dan 400k is? En jij stelt dat er dus gemiddeld 2500 euro per maand gevraagd moet worden?

De denkfout die ik hier steeds zie, is de gedachte dat een huurprijs de kosten van een volle hypotheek plus winstmarge zou moeten compenseren. Als je een flinke hypotheek nodig hebt om uberhaupt een woning voor verhuur te moeten kopen ben je speculant, geen investeerder. Blijkbaar heb je dan zelf het geld niet voor zo'n woning. Als overheid zou ik dit ook normeren, huizen niet mogen verhuren als er nog een hypotheek op zit. Dan maar gedwongen verkopen.

De gemiddelde woning misschien wel maar de gemiddelde woning is geen starterswoning meer. Een gezinswoning is voor een single ook geen starterswoning en al helemaal niet als die single ook nog eens parttime werk want 2000 per maand is wel erg weinig.

De huurprijs moet de kosten van de woning dekken + een winstmarge voor de verhuurder want anders gaat die niet verhuren. Ik vind het geen denkfout om te verwachten dat als iemand geld investeerd en risico loopt dat die persoon daar dan een rendement van wil zien. Ik vind het een heel vreemde gedachte dat mensen wildvreemde zomaar moeten sponsoren omdat ze geld hebben. Huurders worden in nederland heel erg goed beschermd in tegenstelling tot andere landen en hebben heel veel rechten.
De huidige rentestand zal er gewoon voor gaan zorgen dat beleggers uit de verhuurmarkt gaan stappen, zeker de meer asociale verhuurders, als je snel geld wilt verdienen is de verhuurmarkt nu gewoon niet zo interessant meer.

Gigi schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 10:08:
[...]
Dat is niet waar. Ik heb mijn eerste huis in 2015 gekocht voor 115.000 euro. Dit was een 50m2 appartement in Amsterdam. Zelf verdiende ik toen 2300 euro. Dat lijkt me een heel nette prijs.

We zijn ook al 7 jaar verder. Denk niet dat je als starter nu dat zou verdienen en dat die woning nog 115k zal zijn nu.

[ Voor 11% gewijzigd door Shadowhawk00 op 27-10-2022 10:11 ]

[Napo]

xiangpo schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 09:46:
[...]


Als ik wat appartementen in Amsterdam laat zien die waarschijnlijk voor 600k+ verkocht zouden worden vind iedereen dit belachelijk hoge huurprijzen. Maar voor een rijtjeshuis van 4 ton word er verwacht dat 1900 huur goedkoop is en dat het eigenlijk wel 2500 zou moeten zijn

Hoe heeft dit ook maar iets te maken met de ontwikkeling van de huizenmarkt?

Een arbitrair appartement vergelijken met een rijtjeshuis waarvan een aantal varriabelen bekend zijn (verkoopprijs en huidige marktrente en derhalve een reeele kostprijs die gedekt moet worden)

Gigi schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 09:31:
[...]


"Eerlijk". Voor een doodnormaal rijtjeshuis dat starterswoning zou moeten zijn, het volle bruto salaris van een starter vragen. Volgens mij is het Nibud daar niet mee eens.

Tijden veranderen en zo ook de wensen van woningzoekende alsmede het aanbod dat er is. We kunnen lang staan klagen over de prijs van een simpele rijtjeswoning en/of appartement maar dat veranderd effectief niets aan de prijs. De tijden dat je gemakkelijk op één inkomen een rijtjeshuis kon kopen zijn ver achter ons (en zelfs vroeger was dat geen gegeven)

[Harrie_]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 08:13:
[...]

Juist niet. Het idee is juist dat de gemeentes (en ook de bouwbedrijven) gewoon de zelfde prijs krijgen als bij gewone koopwoningen. Dus dat daar geen incentive in zit om te kiezen voor koopwoningen in plaats van sociale huur. Maar die grond hoeft niet voor veel geld door de woningbouwvereniging te worden betaald, maar wordt door dat 'grondfonds' betaald. Dat deels uit erfpacht en deels uit overheidsfinanciering wordt gefinancierd.

Even los van de grondprijs betekent het bouwen van sociale huurwoningen voor een gemeente over het algemeen ook meer kosten m.b.t. handhaving, bijstand, afvalstoffendienst, etc.

[Shadowhawk00]

Harrie_ schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 10:10:
[...]


Even los van de grondprijs betekent het bouwen van sociale huurwoningen voor een gemeente over het algemeen ook meer kosten m.b.t. handhaving, bijstand, afvalstoffendienst, etc.

Dat is ook het grote probleem, de landelijke overheid krijgt belastinggeld maar de gemeente moet de bijstand betalen. En die krijgen daar geen extra budget voor. Dus als gemeente kan je kiezen tussen sociale woningbouw of normale woningen waarbij je in het eerste geval meer moet betalen aan uitkeringen en in het 2e geval niet. Tja dan is de keuze als gemeente logisch zo min mogelijk sociale woningen want dat kost alleen maar geld.

Alleen omdat de rijksoverheid de afgelopen jaren gewoon heeft lopen kloten, maar goed als ze dat niet hadden gedaan hadden we ook het geld uit groningen goed besteed in plaats van over de balk gesmeten.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 09:28:
[...]
Als de overheid het doet betekend dat niet dat er geen belastinggeld naartoe moet, je kan juist ideaal sturen op wanneer. Dus bouwsector heeft het zwaar dan bouwen we meer sociale huurwoningen, grote tekorten aan personeel dan bouwen we er wat minder. Of je kan zelfs eisen dat er bij het bouwen x% als stageplaats beschikbaar moet zijn om juist nieuw personeel meer kansen te geven.

Dan kan er in slechte tijden overheidsgeld bij en in goede tijden maakt het winst en gaat dat terug naar de overheid.

Ja, in een ideale wereld zou de overheid dat doen. Maar de laatste decennia is de overheid juist een ster in het procyclisch handelen. In mindere tijden vooral snijden in de uitgaven. En alleen als het te extreem lijkt te worden eens gaan denken aan 'crisismaatregelen'. Die dus eerst uitgewerkt moeten gaan worden en pas actief worden als het kwaad al is geschied. (En die ze deels met de eigen bezuinigingsdrift hebben veroorzaakt.)

Overigens zou er altijd evenveel geld binnen komen bij die afdeling. Per woning komt er evenveel binnen alleen bij huurders met lagere inkomens komt een deel van de overheid. Stel dat de huur 1000 euro is, mensen met een goede baan betalen 1000 euro, bijstand betaald 500 en de overheid betaald 500.
* bedragen als illustratie.

Die 500 euro "van de overheid naar de overheid" maakt het dus juist veel te makkelijk om het tegen elkaar weg te strepen. Als die "huurtoeslag" te hoog is en tegelijk de "overheidsbijdrage in de huur" lekker hoog is, dan streep je die makkelijk tegen elkaar weg. Zodat die overheids-WBV alsnog flink wordt gekort.

[Rubbergrover1]

ocn schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 10:01:
[...]

je weet dat de prijs van een gemiddelde woning al meer dan 400k is? En jij stelt dat er dus gemiddeld 2500 euro per maand gevraagd moet worden?

De denkfout die ik hier steeds zie, is de gedachte dat een huurprijs de kosten van een volle hypotheek plus winstmarge zou moeten compenseren.

2500 is wat hoog, maar 2000 zul je toch wel 'moeten' vragen. Als je alle kosten, zoals rentekosten van financiering, onderhoudskosten en belastingen etc. meeneemt in de huur, dan kom je op de lange termijn toch wel in de orde van grootte van 6% per jaar uit, dus zo'n 2000 per maand. En daar zit dan dus geen aflossing oid bij in.

[ocn]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 10:10:
[...]


De gemiddelde woning misschien wel maar de gemiddelde woning is geen starterswoning meer. Een gezinswoning is voor een single ook geen starterswoning en al helemaal niet als die single ook nog eens parttime werk want 2000 per maand is wel erg weinig.

De huurprijs moet de kosten van de woning dekken + een winstmarge voor de verhuurder want anders gaat die niet verhuren. Ik vind het geen denkfout om te verwachten dat als iemand geld investeerd en risico loopt dat die persoon daar dan een rendement van wil zien. Ik vind het een heel vreemde gedachte dat mensen wildvreemde zomaar moeten sponsoren omdat ze geld hebben. Huurders worden in nederland heel erg goed beschermd in tegenstelling tot andere landen en hebben heel veel rechten.
De huidige rentestand zal er gewoon voor gaan zorgen dat beleggers uit de verhuurmarkt gaan stappen, zeker de meer asociale verhuurders, als je snel geld wilt verdienen is de verhuurmarkt nu gewoon niet zo interessant meer.


[...]

We zijn ook al 7 jaar verder. Denk niet dat je als starter nu dat zou verdienen en dat die woning nog 115k zal zijn nu.

Ik zou stellen dat het onwenselijk is dat een langetermijn huurder voor hetzelfde bedrag zelf de hypotheek had kunnen aflossen, in plaats van de hypotheek van de verhuurder. De vraag is ook of je de aflossing op een verhuurhypotheek zou moeten meenemen in het kostenplaatje. Eigenlijk zou je alleen de rente, onderhoudskosten, belastingen en een beschaafde winstmarge hoeven dekken. Er van uitgaande dat de woning tot in oneindigheid in het bezit van een verhuurder blijft.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 10:16:
[...]
Dat is ook het grote probleem, de landelijke overheid krijgt belastinggeld maar de gemeente moet de bijstand betalen. En die krijgen daar geen extra budget voor. Dus als gemeente kan je kiezen tussen sociale woningbouw of normale woningen waarbij je in het eerste geval meer moet betalen aan uitkeringen en in het 2e geval niet. Tja dan is de keuze als gemeente logisch zo min mogelijk sociale woningen want dat kost alleen maar geld.

Dat is dus juist het gevolg van de afbraak van de sociale huur. En niet een reden daarvoor.

Een sociale huurwoning zou ook gewoon een woning moeten zijn voor iemand met een normaal modaal inkomen. Dus een plek waar ook de beginnende leraar/verpleegster/whatever een plek heeft. Die sociale woningbouw zorgt dan juist voor dat de mensen die die noodzakelijke banen willen vervullen ook ergens terecht kunnen. Een gemeente zou daarom juist blij moeten zijn met sociale woningbouw, omdat dat ook een voorwaarde is voor een goed stelsel van onderwijs, zorg etc.

Maar in de huidige constellatie is er vooral de associatie van sociale woningbouw met probleemgezinnen en bijstandstrekkers. Omdat dat na al het snijden in de sociale woningbouw bijna de enige groepen zijn die nog in een sociale woning kunnen zitten (beetje gechargeerd, natuurlijk).

[Harrie_]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 10:41:
[...]

Dat is dus juist het gevolg van de afbraak van de sociale huur. En niet een reden daarvoor.

Een sociale huurwoning zou ook gewoon een woning moeten zijn voor iemand met een normaal modaal inkomen. Dus een plek waar ook de beginnende leraar/verpleegster/whatever een plek heeft. Die sociale woningbouw zorgt dan juist voor dat de mensen die die noodzakelijke banen willen vervullen ook ergens terecht kunnen. Een gemeente zou daarom juist blij moeten zijn met sociale woningbouw, omdat dat ook een voorwaarde is voor een goed stelsel van onderwijs, zorg etc.

Maar in de huidige constellatie is er vooral de associatie van sociale woningbouw met probleemgezinnen en bijstandstrekkers. Omdat dat na al het snijden in de sociale woningbouw bijna de enige groepen zijn die nog in een sociale woning kunnen zitten (beetje gechargeerd, natuurlijk).

Dat is niet gechargeerd, dat is een feit. De inkomensgrens voor een sociale huurwoning ligt op ongeveer 40k. Een 'praktisch opgeleid' gezin waarvan de één fulltime werkt en de ander een dag of twee in de week gaat al snel over die 40k heen. Wat er aan doelgroep overblijft zijn dus alleenstaanden, statushouders en 'rugzakgezinnen'.

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 10:46:
[...]


Dat is niet gechargeerd, dat is een feit. De inkomensgrens voor een sociale huurwoning ligt op ongeveer 40k. Een 'praktisch opgeleid' gezin waarvan de één fulltime werkt en de ander een dag of twee in de week gaat al snel over die 40k heen. Wat er aan doelgroep overblijft zijn dus alleenstaanden, statushouders en 'rugzakgezinnen'.

Je doet het voorkomen alsof er alleen maar uitschot overblijft. Maar je kunt er ook anders naar kijken. Wat er wegvalt zijn tweeverdieners en alleenverdieners die al een tijd werken in een goede sector. En er zijn een heleboel 'normale' mensen die niet in die groep vallen.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 10:41:
[...]

Dat is dus juist het gevolg van de afbraak van de sociale huur. En niet een reden daarvoor.

Een sociale huurwoning zou ook gewoon een woning moeten zijn voor iemand met een normaal modaal inkomen. Dus een plek waar ook de beginnende leraar/verpleegster/whatever een plek heeft. Die sociale woningbouw zorgt dan juist voor dat de mensen die die noodzakelijke banen willen vervullen ook ergens terecht kunnen. Een gemeente zou daarom juist blij moeten zijn met sociale woningbouw, omdat dat ook een voorwaarde is voor een goed stelsel van onderwijs, zorg etc.

Maar in de huidige constellatie is er vooral de associatie van sociale woningbouw met probleemgezinnen en bijstandstrekkers. Omdat dat na al het snijden in de sociale woningbouw bijna de enige groepen zijn die nog in een sociale woning kunnen zitten (beetje gechargeerd, natuurlijk).

Wat de oorzaak van de huidige situatie is maakt niet veel uit op dit moment is het gewoon zo dat gemeenten liever mensen hebben die werken dan die een uitkering hebben.
Overigens kan het prima zonder sociale huur voor onderwijs/gezondheidszorg, dat salaris is goed genoeg om een woning te kunnen kopen. Alleen niet in de randstad en daarom zie je daar ook de grote tekorten ontstaan. Buiten de randstad zijn die tekorten veel minder een probleem.

ocn schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 10:39:
[...]
Ik zou stellen dat het onwenselijk is dat een langetermijn huurder voor hetzelfde bedrag zelf de hypotheek had kunnen aflossen, in plaats van de hypotheek van de verhuurder. De vraag is ook of je de aflossing op een verhuurhypotheek zou moeten meenemen in het kostenplaatje. Eigenlijk zou je alleen de rente, onderhoudskosten, belastingen en een beschaafde winstmarge hoeven dekken. Er van uitgaande dat de woning tot in oneindigheid in het bezit van een verhuurder blijft.

Voor de kosten van een huurwoning zou dat inderdaad moeten zijn, rentekosten + onderhoudskosten + risicoopslag + marge. De aflossing op de lening is eigenlijk gewoon winst voor de verhuurder.
De risico-opslag is in nederland natuurlijk wel een factor zeker omdat huurders gewoon kunnen stoppen met betalen en jij ze zonder rechtszaak dan niet uit de woning kan krijgen. Kost je zo 4maanden huur dus dat soort risico's moet je ook wel meenemen in de prijs.

Dat is ook de reden waarom je vaak 2 maanden huur borg moet betalen en moet aantonen dat je 3-4x de huur aan inkomen hebt bij veel verhuurders. Dan heb je weinig risico want er is altijd wel geld te halen.

[ Voor 4% gewijzigd door Shadowhawk00 op 27-10-2022 10:54 ]

[Harrie_]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 10:50:
[...]

Je doet het voorkomen alsof er alleen maar uitschot overblijft. Maar je kunt er ook anders naar kijken. Wat er wegvalt zijn tweeverdieners en alleenverdieners die al een tijd werken in een goede sector. En er zijn een heleboel 'normale' mensen die niet in die groep vallen.

Nou ik zou die mensen niet zomaar uitschot willen noemen, maar

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

En uit eigen ervaring (n=1) kan ik dat wel beamen.

[twowheeler]

kx22 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 23:42:
De focus wordt teveel gelegd op daling van de huizenprijzen. Maar die zijn gewoon inherent aan de rente.
In elke x aantal jaar heb je rente dat omhoog schiet en dan zullen mensen meer sparen dan uitgeven.
Dus dat de huizenprijzen na 6 jaar flink stijgen opeens dalen door hogere rente....ja daar hoef je geen prognoses of grafieken voor te kunnen lezen.

Door de hogere rente en onzekerheid in toekomstige HRA is het wachten op een daling helemaal niet verstandig. Zelfs als je al weet dat over 1 jaar de rente naar 10% gaat stijgen, kan je nu niks kopen omdat de prijzen nog niet hard genoeg zijn gedaald.

Sterker nog....
Als je een nieuwe huis hebt gekocht op basis van overbruggingshypotheek heb je 2 jaar lang de tijd om je oude huis te verkopen. Doe je dat niet...is de rente van de OBH volledig aftrekbaar.
Dus zullen mensen dit uitzitten en pas dan zullen de prijzen echt gaan dalen.

En 3 jaar lang roepen dat ooit iets niet goed gaat getuigd niet van kennis. Want in die 2,5 jaar is het wel omhoog gegaan. En 60% van de huizen afgaan is dus terug gaan naar 2010-2011. Gaat niet gebeuren, want dan moeten de salarissen ook omlaag.

Eens. Er wordt veel gefocust op de huizenprijzen, maar eigenlijk zouden we meer naar de maandlasten moeten kijken. Die veranderen niet of worden zelfs hoger.

Ook het punt van de salarissen kloppen. Men gaat meer verdienen, dus kan meer geboden worden op een huis. Ga je als verkoper dan je prijs verder omlaag gooien? Natuurlijk niet.

Er is nu gezien wat je voor een huis kan vangen, iedereen wil daar aan mee profiteren. Zolang er iemand is die het kan betalen blijven gaan we voor die prijzen huizen kopen en verkopen.

[rube]

ocn schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 10:39:
[...]
Ik zou stellen dat het onwenselijk is dat een langetermijn huurder voor hetzelfde bedrag zelf de hypotheek had kunnen aflossen, in plaats van de hypotheek van de verhuurder. De vraag is ook of je de aflossing op een verhuurhypotheek zou moeten meenemen in het kostenplaatje. Eigenlijk zou je alleen de rente, onderhoudskosten, belastingen en een beschaafde winstmarge hoeven dekken. Er van uitgaande dat de woning tot in oneindigheid in het bezit van een verhuurder blijft.

Dit dus:

Shadowhawk00 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 10:53:
[...]
Voor de kosten van een huurwoning zou dat inderdaad moeten zijn, rentekosten + onderhoudskosten + risicoopslag + marge. De aflossing op de lening is eigenlijk gewoon winst voor de verhuurder.
De risico-opslag is in nederland natuurlijk wel een factor zeker omdat huurders gewoon kunnen stoppen met betalen en jij ze zonder rechtszaak dan niet uit de woning kan krijgen. Kost je zo 4maanden huur dus dat soort risico's moet je ook wel meenemen in de prijs.

Dat is ook de reden waarom je vaak 2 maanden huur borg moet betalen en moet aantonen dat je 3-4x de huur aan inkomen hebt bij veel verhuurders. Dan heb je weinig risico want er is altijd wel geld te halen.

Maar als je dan een huis hebt van 400K a 5% rente = 1666 / maand + onderhoud + belastingen + management dan zit je wel op circa 2K per maand. Dus ook zonder aflossing mee te rekenen.

Als de investeerder dus geen 2K per maand kan krijgen, kan hij zijn geld beter uitlenen a 5% aan iemand die een huis wilt kopen. Veel makkelijker en over het algemeen veiliger voor de investeerder.

Conclusie is dus ook dat als koopprijzen te veel uit de pas gaan lopen met (toegestane) huurprijzen, zeker rekening houdend met de huidige stijgende rente, dat investeerders af gaan haken. Dat is dus ook wat we nu zien.

[ocn]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 10:53:

[...]

Voor de kosten van een huurwoning zou dat inderdaad moeten zijn, rentekosten + onderhoudskosten + risicoopslag + marge. De aflossing op de lening is eigenlijk gewoon winst voor de verhuurder.
De risico-opslag is in nederland natuurlijk wel een factor zeker omdat huurders gewoon kunnen stoppen met betalen en jij ze zonder rechtszaak dan niet uit de woning kan krijgen. Kost je zo 4maanden huur dus dat soort risico's moet je ook wel meenemen in de prijs.

Dat is ook de reden waarom je vaak 2 maanden huur borg moet betalen en moet aantonen dat je 3-4x de huur aan inkomen hebt bij veel verhuurders. Dan heb je weinig risico want er is altijd wel geld te halen.

Tja, de laatste 8 jaar is een verhuurwoning steeds meer als particuliere investering gezien, en al die particulieren met hun verhuurhypotheek moeten toch iedere maand aflossen op hun lening, en die kosten worden afgewenteld op de huurder. Dat is een onwenselijke ontwikkeling geweest waar de overheid had moeten ingrijpen (kan nog steeds).

[ocn]

rube schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 11:14:
[...]

Conclusie is dus ook dat als koopprijzen te veel uit de pas gaan lopen met (toegestane) huurprijzen, zeker rekening houdend met de huidige stijgende rente, dat investeerders af gaan haken. Dat is dus ook wat we nu zien.

Dat lijkt mij een uitstekende ontwikkeling (ik zou trouwens spreken van speculanten ipv investeerders). Daarmee komen de starters er weer een beetje tussen.

[ Voor 6% gewijzigd door ocn op 27-10-2022 11:15 ]

[rube]

ocn schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 11:15:
[...]
Dat lijkt mij een uitstekende ontwikkeling (ik zou trouwens spreken van speculanten ipv investeerders). Daarmee komen de starters er weer een beetje tussen.

Wellicht dat starters die willen kopen er "tussen komen". Maar dit soort projecten komen dus niet meer van de grond:
https://www.omroepwest.nl...derheid-kabinet-over-huur

En daardoor komt er uiteindelijk dus nog meer druk op de de huurmarkt, mogelijk ook de gehele woningmarkt. Want uiteindelijk minder huizen. Overigens maakt het niet uit of je het nu speculanten of investeerders noemt, als niemand meer investeert omdat er enig rendement te maken is gaan die 100K huizen per jaar er gewoon nooit komen (dat was sowieso al niet haalbaar).

Aanvulling: in het stuk staat dat ze met dat specifieke project al sinds 2016 bezig zijn en dan moeten ze nu nog gaan bouwen, als je dan al minimaal 8 jaar bezig bent voor je überhaupt kunt gaan verhuren, dan denk ik niet dat een dergelijke partij een speculant kan noemen.

[ Voor 13% gewijzigd door rube op 27-10-2022 11:23 ]

[ocn]

rube schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 11:21:
[...]

Wellicht dat starters die willen kopen er "tussen komen". Maar dit soort projecten komen dus niet meer van de grond:
https://www.omroepwest.nl...derheid-kabinet-over-huur

En daardoor komt er uiteindelijk dus nog meer druk op de de huurmarkt, mogelijk ook de gehele woningmarkt. Want uiteindelijk minder huizen. Overigens maakt het niet uit of je het nu speculanten of investeerders noemt, als niemand meer investeert omdat er enig rendement te maken is gaan die 100K huizen per jaar er gewoon nooit komen (dat was sowieso al niet haalbaar).

Aanvulling: in het stuk staat dat ze met dat specifieke project al sinds 2016 bezig zijn en dan moeten ze nu nog gaan bouwen, als je dan al minimaal 8 jaar bezig bent voor je überhaupt kunt gaan verhuren, dan denk ik niet dat een dergelijke partij een speculant kan noemen.

Het stoort me juist dat dit soort projecten allemaal voor de vrije sector verhuur worden gebouwd, ipv dat het koopappartementen worden. Maarja, de (Zweedse) ontwikkelaar wil de Nederlander eerst 10/15 jaar melken, totdat de onderhoudskosten te hoog worden, dan mogen de appartementen alsnog worden verkocht.

Ik denk dat er genoeg starters zijn die graag een dergelijk appartementje zouden kopen ipv huren namelijk.

De lage ECB rente van de afgelopen jaren is ook een gemiste kans voor onze overheid om tegen negatieve rente een woonfonds te creëren van waaruit dit soort projecten voorgefinancierd zouden kunnen worden (om het risico voor de projectonwikkelaar te beperken).

[ Voor 10% gewijzigd door ocn op 27-10-2022 11:28 ]

[Jopie035]

Voor de liefhebbers, mooie uitleg (en analyse) van de wat de plannen van Hugo gaan betekenen. Verhuurders gaan massaal uitponden en de nieuwbouw zal een flinke klap gaan krijgen.

https://nieuws.cbre.nl/hu...door-huurprijsregulering/

[Shadowhawk00]

ocn schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 11:25:
[...]

Het stoort me juist dat dit soort projecten allemaal voor de vrije sector verhuur worden gebouwd, ipv dat het koopappartementen worden. Maarja, de (Zweedse) ontwikkelaar wil de Nederlander eerst 10/15 jaar melken, totdat de onderhoudskosten te hoog worden, dan mogen de appartementen alsnog worden verkocht.

Misschien lange termijn investering? Veel pensioenfondsen doen dit ook trouwens.
Dan heb je gewoon 20 jaar lang een rendement van rond de 4-5% per jaar. En vervolgens als je moet gaan uitkeren verkoop je de woningen voor een extra boost. Overigens zijn dit soort grote beleggers niet de huisjesmelkers waar je vaak over hoort. Vaak worden dit soort woningen gewoon goed beheerd en goed onderhouden en tegen een redelijke prijs verhuurd.
Dat is wat anders dan huisjesmelkers die geen onderhoud plegen of een woning opsplitsen in 5 kamers en elke kamer voor de hoofdprijs verhuren.

[rube]

ocn schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 11:25:
[...]

Het stoort me juist dat dit soort projecten allemaal voor de vrije sector verhuur worden gebouwd, ipv dat het koopappartementen worden. Maarja, de (Zweedse) ontwikkelaar wil de Nederlander eerst 10/15 jaar melken, totdat de onderhoudskosten te hoog worden, dan mogen de appartementen alsnog worden verkocht.

Ik denk dat er genoeg starters zijn die graag een dergelijk appartementje zouden kopen ipv huren namelijk.

Tegen welke prijs? Want je ziet dat bouwers nu eigenlijk al veel projecten niet meer rond krijgen met een positieve marge en nog kunnen verkopen. Dat is overigens niet een beschuldiging van een partij maar wel de realiteit.

De lage ECB rente van de afgelopen jaren is ook een gemiste kans voor onze overheid om tegen negatieve rente een woonfonds te creëren van waaruit dit soort projecten voorgefinancierd zouden kunnen worden.

Ja, de overheid heeft al diverse keren aangetoond dat een lange termijn visie ontbreekt.

[ocn]

rube schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 11:31:
[...]

Tegen welke prijs? Want je ziet dat bouwers nu eigenlijk al veel projecten niet meer rond krijgen met een positieve marge en nog kunnen verkopen. Dat is overigens niet een beschuldiging van een partij maar wel de realiteit.

[...]

Ja, de overheid heeft al diverse keren aangetoond dat een lange termijn visie ontbreekt.

Een marktconforme prijs?

Als woningen te duur zijn om nog te verkopen, dan zal er goedkoper gebouwd moeten worden en/of genoegen moet worden genomen met minder winst. Arbeidskosten gaan vanzelf omlaag als het aantal projecten terugloopt (vraag/aanbod). Materiaalkosten lopen al terug.

[BarendBotje]

rube schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 11:31:
[...]

Tegen welke prijs? Want je ziet dat bouwers nu eigenlijk al veel projecten niet meer rond krijgen met een positieve marge en nog kunnen verkopen. Dat is overigens niet een beschuldiging van een partij maar wel de realiteit.

[...]

Ja, de overheid heeft al diverse keren aangetoond dat een lange termijn visie ontbreekt.

Welke schakel in de ketting van kale grond tot inwoner rijdt er in de dikste auto? Het is niet de boer die zijn grond verkoopt of de persoon die er gaat wonen.

[Shadowhawk00]

ocn schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 11:35:
[...]

Een marktconforme prijs?

Als woningen te duur zijn om nog te verkopen, dan zal er goedkoper gebouwd moeten worden en/of genoegen moet worden genomen met minder winst. Arbeidskosten gaan vanzelf omlaag als het aantal projecten terugloopt (vraag/aanbod). Materiaalkosten lopen al terug.

Leuk in theorie maar zo werkt het niet natuurlijk.
Materiaalkosten zijn internationale markt dus die prijzen kan je weinig aan doen.
Overheidsregels blijven ook gelijk dus de meerkosten daarvan heb je ook.
Arbeiders hebben vaak gewoon een contract dus die kosten gaan ook niet omlaag. Misschien wat ZZPers die kan uitknijpen.
Als je marge dan al minimaal is dan valt er weinig minder winst te maken voordat je break even gaat scoren of zelfs verlies maakt op een woning. Dus dan komen de projecten gewoon niet meer van de grond en word er gewoon niet meer gebouwd.

[BarendBotje]

BarendBotje schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 11:38:
[...]


Welke schakel in de ketting van kale grond tot inwoner rijdt er in de dikste auto? Het is niet de boer die zijn grond verkoopt of de persoon die er gaat wonen.

Daarop doorgaand:

De bouwers krijgen net genoeg om de lonen en materialen te bekostigen. De nieuwbouw prijs staat momenteel op een ath en de project ontwikkelaar staat daar nog tussen, deze heeft van iemand het grond gekocht die er ook de hoofdprijs voor durft te vragen. Dan zijn er al 2 rotte schakels, gooi daar nog PFAS & Stikstof, immigratie record, woekerende huur prijzen en NIMBY bij en je hebt een hele giftige cocktail. Dan hebben we het nog niet gehad over een mogelijke recessie en andere problemen, ergens moet er toch een concessie gedaan worden. Mijn voorstellen om dit een beetje uit de stront te trekken:

• Reguleren van het verkopen van een stuk grond
• Maximale marge van de project ontwikkelaar
• PFAS & stikstof even vergeten en maar even bouwen zonder daar moeilijk over te doen
• NIMBY's op een of andere manier even op hun plaats zetten (makkelijker gezegd dan gedaan)
• Huren reguleren (benieuwd of het Hugo gaat lukken met het plan dat er ligt)

[rube]

ocn schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 11:35:
[...]

Een marktconforme prijs?

Als woningen te duur zijn om nog te verkopen, dan zal er goedkoper gebouwd moeten worden en/of genoegen moet worden genomen met minder winst. Arbeidskosten gaan vanzelf omlaag als het aantal projecten terugloopt (vraag/aanbod). Materiaalkosten lopen al terug.

Prima. Blijkbaar hoeven we dan niets te doen, want er is genoeg vraag en alles kan dan tegen een marktconforme prijs gebouwd en verkocht worden. /s

[rube]

@barendbotje klinkt wel den beetje als China om eerlijk te zijn.

[Shadowhawk00]

BarendBotje schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 11:46:
[...]


Daarop doorgaand:

De bouwers krijgen net genoeg om de lonen en materialen te bekostigen. De nieuwbouw prijs staat momenteel op een ath en de project ontwikkelaar staat daar nog tussen, deze heeft van iemand het grond gekocht die er ook de hoofdprijs voor durft te vragen. Dan zijn er al 2 rotte schakels, gooi daar nog PFAS & Stikstof, immigratie record, woekerende huur prijzen en NIMBY bij en je hebt een hele giftige cocktail. Dan hebben we het nog niet gehad over een mogelijke recessie en andere problemen, ergens moet er toch een concessie gedaan worden. Mijn voorstellen om dit een beetje uit de stront te trekken:

• Reguleren van het verkopen van een stuk grond
• Maximale marge van de project ontwikkelaar
• PFAS & stikstof even vergeten en maar even bouwen zonder daar moeilijk over te doen
• NIMBY's op een of andere manier even op hun plaats zetten (makkelijker gezegd dan gedaan)
• Huren reguleren (benieuwd of het Hugo gaat lukken met het plan dat er ligt)

Of gewoon immigratie stoppen, gewoon referendum per gemeente of de bevolking het wel wil. Dan weet je zeker dat je ze plaatst waar draagvlak is en waar dus ruimte genoeg is. Geef je iedereen inspraak ipv alleen mensen met veel geld of goede connecties.
Heb je meteen veel minder last van NIMBY. Overigens zitten die voornamelijk bij de besluitvormers die willen het niet in hun buurt dus die plannen het ergens ver weg en gaan dan anderen de schuld geven.

Verkoop grond is al gereguleerd.
Maximale marge gaat in tegen de vrije markt, bovendien gaan die vanzelf naar beneden als er minder geld beschikbaar is.
Huren reguleren zijn ze al mee bezig.

[ocn]

rube schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 11:46:
[...]

Prima. Blijkbaar hoeven we dan niets te doen, want er is genoeg vraag en alles kan dan tegen een marktconforme prijs gebouwd en verkocht worden. /s

Als woningen te duur zijn, hoe zie jij het dan voor je dat ze betaalbaarder worden?

[rube]

ocn schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 12:09:
[...]
Als woningen te duur zijn, hoe zie jij het dan voor je dat ze betaalbaarder worden?

Voor sommigen mensen is huisvesting te duur. En dan kun je discussiëren wat te duur is etc. maar je kan niet stellen dat alle huizen voor iedereen te duur is. Voor sommigen zijn de eisen/wensen ook wellicht niet (meer) realistisch.

De oplossing heb ik ook niet aangezien ik er daarvoor niet voldoende van weet. Maar logisch redenerend: als je lagere prijzen wilt (voor sommigen groepen) moet je het aanbod vergroten of de vraag verkleinen. Als "de markt" dat blijkbaar niet kan, dan zal de overheid moeten zorgen dat er meer aanbod komt of de vraag kleiner gaat worden door het meer of volledig in eigen hand te gaan nemen. .
Een andere optie is om als overheid meer huurtoeslag geven en/of een kooppremie. Ik ben daar zelf geen voorstander van want dat is over het algemeen rondpompen van geld, maar goed, zo maak je huizen wel betaalbaarder (maar niet goedkoper!) voor de huurder/koper en het is waarschijnlijk wel relatief makkelijk te realiseren.

[geekeep]

Miks schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 20:17:
[...]


Dat is een rare stelling. Dan kan je prijzen van de '70s ook niet vergelijken met nu. Slaat echt als een tang op een varken. Want de vergelijking is niet zozeer koop toen vs nu, maar koop vs huur toen vs nu.

De cijfers over de jaren heen geven aan wat de trend is. Heeft dus niks met de kwaliteit van de woningen te maken, want die zit niet in de vergelijking.

Koop/huur van (een strohut..?) 400 jaar geleden vergelijken met koop/huur nu, dát slaat als een tang op een varken. Vergelijken met de jaren '70 is dikke prima. Ik zou persoonlijk als ondergrens begin vorige eeuw nemen, toen volkshuisvesting wettelijk geregeld/gereguleerd begon te worden. En zoals gezegd, die grafiek loopt 2 (belangrijke) jaren achter waarin een huurbevriezing en hoog inflatiecijfer het e.e.a. nog wel (gaan) rechttrekken.
Zo gauw huizen een 10%-20% gaan dippen, zullen de grote investeerders in de rij staan om weer wat op te kopen, los van de huizenzoekers die al jaren misgegrepen hebben. Wat dat betreft denk ik eerder dat huurprijzen achter lopen, temeer omdat zelfs sociale huurprijzen flinke stappen kunnen gaan maken. De huur delen met huisgenoten wordt de norm.

[BarendBotje]

rube schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 11:48:
@barendbotje klinkt wel den beetje als China om eerlijk te zijn.

Al is het maar even om alles recht te trekken, het zijn allemaal tijdelijke uitkomsten totdat er betere oplossingen zijn

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 10:53:
[...]


Nou ik zou die mensen niet zomaar uitschot willen noemen, maar


***members only***

En uit eigen ervaring (n=1) kan ik dat wel beamen.

Weet ik. Maar dat is dus niet het gevolg van het feit dat het sociale huurwoningen zijn. Maar vooral het gevolg van dat je nauwelijks nog in een sociale huurwoning kunt wonen. Mede door de krimp van het woningbestand. Als het "uitschot" blijft zitten en de "normale" mensen doorstromen, en er voor de vrijkomende woningen ook nauwelijks ruimte is voor "normale" mensen, dan krijg je vanzelf dat je vooral "uitschot" in de woningen overhoud.

Dat ligt niet aan de sociale huur op zich, maar dat ligt aan het snijden in de sociale huur.

[Napo]

BarendBotje schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 11:46:
[...]


Daarop doorgaand:

De bouwers krijgen net genoeg om de lonen en materialen te bekostigen. De nieuwbouw prijs staat momenteel op een ath en de project ontwikkelaar staat daar nog tussen, deze heeft van iemand het grond gekocht die er ook de hoofdprijs voor durft te vragen. Dan zijn er al 2 rotte schakels, gooi daar nog PFAS & Stikstof, immigratie record, woekerende huur prijzen en NIMBY bij en je hebt een hele giftige cocktail. Dan hebben we het nog niet gehad over een mogelijke recessie en andere problemen, ergens moet er toch een concessie gedaan worden. Mijn voorstellen om dit een beetje uit de stront te trekken:

• Reguleren van het verkopen van een stuk grond
• Maximale marge van de project ontwikkelaar
• PFAS & stikstof even vergeten en maar even bouwen zonder daar moeilijk over te doen
• NIMBY's op een of andere manier even op hun plaats zetten (makkelijker gezegd dan gedaan)
• Huren reguleren (benieuwd of het Hugo gaat lukken met het plan dat er ligt)

Speculeren met grond is sowieso twijfelachtig maar een logisch gevolg van marktdenken. Niet zeggende dat publiek bezit beter is maar voor sommige zaken als grond zou het wellicht beter zijn. Een betrouwbare overheid is daarin cruciaal maar dat haalt in ieder geval wel een factor grondspeculatie weg.

De marge van de projectontwikkelaar zal niet snel een uitdaging zijn, zeker niet als zaken op inschrijving gaan. Daarbij de schakels die we al jaar en dag vooruit schuiven (natuur & klimaat) dat is uitstel van executie als je dat weer blijft doen, dat blijft een eeuwige keuze om een "crisis" op te lossen.

[Shadowhawk00]

Napo schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 12:40:
Speculeren met grond is sowieso twijfelachtig maar een logisch gevolg van marktdenken. Niet zeggende dat publiek bezit beter is maar voor sommige zaken als grond zou het wellicht beter zijn. Een betrouwbare overheid is daarin cruciaal maar dat haalt in ieder geval wel een factor grondspeculatie weg.

Dan moet je een overheid hebben die weet wat ze doen en die lange termijns visie hebben en betrouwbaar is.
Zolang de overheid een beetje met alle winden mee waait, een termijn heeft die niet meer dan 1 jaar is werkt dit gewoon niet.

De marge van de projectontwikkelaar zal niet snel een uitdaging zijn, zeker niet als zaken op inschrijving gaan. Daarbij de schakels die we al jaar en dag vooruit schuiven (natuur & klimaat) dat is uitstel van executie als je dat weer blijft doen, dat blijft een eeuwige keuze om een "crisis" op te lossen.

De schakel natuur en klimaat is ook een beetje overtrokken. Waarom hebben wij zo veel probleem met natura2000 gebieden omdat we heel veel kleine snippertjes hebben aangewezen. Dat leverde namelijk extra subsidie op vanuit de EU. Als we gewoon lange termijn visie hadden gehad dan hadden we een paar grote regios aangewezen en hadden we geen enkel probleem.
Zelfde met klimaat, CO2 uitstoot kan landelijk veel makkelijker naar beneden als de bevolking niet blijft groeien ( minder woningen, minder energie ) en als we gaan sturen op lokale producten.
Maar de overheid wil alles doen en op elk punt nummer 1 zijn ten koste van alles en dat werkt gewoon niet.
Zowel stikstof als CO2 crisis kan je gewoon administratief oplossen.

[Miks]

geekeep schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 12:31:
[...]

Koop/huur van (een strohut..?) 400 jaar geleden vergelijken met koop/huur nu, dát slaat als een tang op een varken. Vergelijken met de jaren '70 is dikke prima. Ik zou persoonlijk als ondergrens begin vorige eeuw nemen, toen volkshuisvesting wettelijk geregeld/gereguleerd begon te worden. En zoals gezegd, die grafiek loopt 2 (belangrijke) jaren achter waarin een huurbevriezing en hoog inflatiecijfer het e.e.a. nog wel (gaan) rechttrekken.
Zo gauw huizen een 10%-20% gaan dippen, zullen de grote investeerders in de rij staan om weer wat op te kopen, los van de huizenzoekers die al jaren misgegrepen hebben. Wat dat betreft denk ik eerder dat huurprijzen achter lopen, temeer omdat zelfs sociale huurprijzen flinke stappen kunnen gaan maken. De huur delen met huisgenoten wordt de norm.

Je begrijpt er echt helemaal niks van. En eigenlijk is alles dat je zegt over de grafiek onjuist. Die grafiek vergelijkt kopen vs huren. Er wordt geen vastgoed van honderden jaren geleden met nu vergeleken. En de grafiek loopt niet achter, is namelijk bijgewerkt met actuele cijfers Q3 2022.
Zie ook https://twitter.com/mkorevaar93

[Miks]

En waarom denkt iedereen dat de kopers in de rij zullen staan als de prijzen met 10% zijn gezakt?

Naar alle waarschijnlijkheid zijn de prijzen as we speak al 10% lager dan de top (officiele cijfers lopen altijd achter) en het lijkt er alleen maar op dat de markt steeds verder wegzakt.

[Shadowhawk00]

Miks schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 13:40:
En waarom denkt iedereen dat de kopers in de rij zullen staan als de prijzen met 10% zijn gezakt?

Naar alle waarschijnlijkheid zijn de prijzen as we speak al 10% lager dan de top (officiele cijfers lopen altijd achter) en het lijkt er alleen maar op dat de markt steeds verder wegzakt.

Vanaf een bepaald bedrag is verhuren natuurlijk beter omdat je dan meer rendement krijgt over de inleg.
Maar dat hangt heel erg af van wat voor regeltjes we krijgen omtrent te huur.
Zolang de prijzen dalen zal er weinig animo zijn om te kopen want "volgende maand is het minder waard" mensen wachten wel even. Zodra er zicht is dat de prijzen omhoog gaan dan staan mensen in de rij want "volgende maand is het meer waard"

[Miks]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 13:44:
[...]


Vanaf een bepaald bedrag is verhuren natuurlijk beter omdat je dan meer rendement krijgt over de inleg.

Ja en kijk dan nog eens naar het onderzoek van Korevaar: de huren liggen momenteel te laag om het kopen rendabel te maken (in historisch oogpunt). Dat verhuren met de huidige vastgoedwaarde was rendabel, vanwege het gratis geld - maar die tijd is voorbij!

[ Voor 6% gewijzigd door Miks op 27-10-2022 13:48 ]

[Shadowhawk00]

Miks schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 13:47:
[...]


Ja en kijk dan nog eens naar het onderzoek van Korevaar: de huren liggen momenteel te laag om het kopen rendabel te maken (in historisch oogpunt). Dat verhuren met de huidige vastgoedwaarde was rendabel, vanwege het gratis geld - maar die tijd is voorbij!

Klopt ik reageerde ook op de vraag waarom dat mensen roepen dat als de prijzen 10% dalen dat investeerders dan in de rij staan.
Persoonlijk verwacht ik dat de prijzen daarvoor veel meer moeten dalen en het gratis geld weer deels terug moet komen.
Wat dit wel doet is dat het mogelijk is dat huizen die vrij komen omdat de huurders eruit gaan in de verkoop komen. Maar dat hoeft natuurlijk niet zo te zijn. Als je lang lopende hypotheek hebt op je huurwoning heb je natuurlijk nog je oude rendement. Of als je de woning al 10+ jaar hebt dan heb je gekocht in de goedkope periode.

[Jopie035]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 13:53:
[...]


Klopt ik reageerde ook op de vraag waarom dat mensen roepen dat als de prijzen 10% dalen dat investeerders dan in de rij staan.
Persoonlijk verwacht ik dat de prijzen daarvoor veel meer moeten dalen en het gratis geld weer deels terug moet komen.
Wat dit wel doet is dat het mogelijk is dat huizen die vrij komen omdat de huurders eruit gaan in de verkoop komen. Maar dat hoeft natuurlijk niet zo te zijn. Als je lang lopende hypotheek hebt op je huurwoning heb je natuurlijk nog je oude rendement. Of als je de woning al 10+ jaar hebt dan heb je gekocht in de goedkope periode.

https://insights.cbre.nl/...op-historisch-kantelpunt/

Hier een uitstekende analyse over wat (o.a.) de regulering naar verwachting gaat doen met een deel van de huurmarkt.

[geekeep]

Miks schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 13:37:
[...]


Je begrijpt er echt helemaal niks van. En eigenlijk is alles dat je zegt over de grafiek onjuist. Die grafiek vergelijkt kopen vs huren. Er wordt geen vastgoed van honderden jaren geleden met nu vergeleken. En de grafiek loopt niet achter, is namelijk bijgewerkt met actuele cijfers Q3 2022.
Zie ook https://twitter.com/mkorevaar93

Het gaat om de relatie tussen kopen en huren, met als nulpunt het jaar 1620. Dus nogal wiedes dat die vergelijking met honderden jaren terug wordt gemaakt als dát je referentie is...

Ik heb niet zoveel aan een twitter link van een universitair docent, maar als we dan toch zijn grafieken aan het cherrypicken zijn:

Lijkt aardig in de pas, niet..?

Op lange termijn dalen huizenprijzen fors bij stijgende rentes en volgen ze dus vooral de “kan-ook-huren-koper”. Maar de aanpassing kan op korte termijn verschillen en bijv. sneller gaan in regio’s waar leennormen minder bepalend zijn (bijv. als er veel beleggers zijn). (11/11)

Oftewel, het kan vriezen, het kan dooien.


https://twitter.com/MKore...&t=fulJxVctrAdJK0xZualWSA

Als de rente hard stijgt, daalt de huizenprijs (met inflatiecorrectie) meestal. Die daling is tot op heden nog beperkt maar kan verder doorzetten.
Die relatie is minder duidelijk als de inflatie hoog is, zoals in de jaren '70. Wel is de reele rente recent ook hard gestegen.

Goh, volgens mij is de inflatie nu ook aardig hoog.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 13:44:
[...]


Vanaf een bepaald bedrag is verhuren natuurlijk beter omdat je dan meer rendement krijgt over de inleg.
Maar dat hangt heel erg af van wat voor regeltjes we krijgen omtrent te huur.
Zolang de prijzen dalen zal er weinig animo zijn om te kopen want "volgende maand is het minder waard" mensen wachten wel even. Zodra er zicht is dat de prijzen omhoog gaan dan staan mensen in de rij want "volgende maand is het meer waard"

Dat is dus ook de reden waarom we "straks" ook een tijdje naar beneden 'doorschieten'. Mensen hebben dan nog de perceptie dat de prijzen nog flink aan het dalen zijn, terwijl er in feite al een vertraging in die daling zit en het einde van de daling in zicht komt. Maar door die vertraging gaat die daling dan nog een paar maanden door, terwijl andere factoren alweer op herstel duiden. Dat wordt dan het ideale moment om te kopen.

Beetje omgekeerd aan dat we nu nog een tijdje (flinke) prijsstijgingen hebben gehad dus.

[kx22]

Een huis opkopen en verhuren is nu interessanter dan ooit!
Zelfs als er geen daling is.

Spaarrekening is enorm laag (0,25% bij de ING)
Hypotheek gaat al richting de 5%.

Dus wat moeten beleggers doen? Panden tegen de hoofdprijs inkopen en verhuren.
Want een ieder die een huis WILT kopen betaald nu de hoofdprijs in maandelijkse lasten. Dan kan je beter huren en geen risico lopen.

[Shadowhawk00]

kx22 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 14:25:
Een huis opkopen en verhuren is nu interessanter dan ooit!
Zelfs als er geen daling is.

Spaarrekening is enorm laag (0,25% bij de ING)
Hypotheek gaat al richting de 5%.

Dus wat moeten beleggers doen? Panden tegen de hoofdprijs inkopen en verhuren.
Want een ieder die een huis WILT kopen betaald nu de hoofdprijs in maandelijkse lasten. Dan kan je beter huren en geen risico lopen.

Juist niet, op dit moment zijn de prijzen van de woningen veel te duur om te kopen waardoor je veel minder rendement hebt. Je maandhuur hangt niet af van de prijs waarvoor jij het gekocht hebt, als je dezelfde woning voor 30% minder kan kopen heb je meer rendement op het geld.
Bovendien moet je dan wel het geld hebben liggen op de bank want verhuur hypotheken dan leg je geld toe.
Voor rijke investeerders is het nu veel handiger om hypotheken te gaan verstrekken 5% rendement zonder risico.

[franssie]

Dat en de nieuwe wet van de Jonge met een cap op de max huur ... ik zie echt heel veel beleggingspandjes te koop in bijvoorbeeld Haarlem, maar die vraagprijzen dalen nog niet, aanbod is echter wel heel veel groter dan vorig jaar of daarvoor.

[Shadowhawk00]

franssie schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 14:38:
Dat en de nieuwe wet van de Jonge met een cap op de max huur ... ik zie echt heel veel beleggingspandjes te koop in bijvoorbeeld Haarlem, maar die vraagprijzen dalen nog niet, aanbod is echter wel heel veel groter dan vorig jaar of daarvoor.

Die wet gaat inderdaad best wel wat effect hebben op het segment wat daarin valt. De panden die al eerder in sociale segment zaten merken er niets van, die er nu ook boven zitten merk je ook weinig van.

De vraag is of ze meer aangeboden worden of dat ze minder snel gekocht worden natuurlijk. Eerst was er veel geld mee te verdienen, zeker met bijna gratis geld, dus gingen ze zo weg.

De prijs daalt vanzelf wel duur altijd eventjes voordat de markt reageert op effecten van buiten de markt.

[BarendBotje]

Jopie035 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 13:59:
[...]


https://insights.cbre.nl/...op-historisch-kantelpunt/

Hier een uitstekende analyse over wat (o.a.) de regulering naar verwachting gaat doen met een deel van de huurmarkt.

Hij houdt een betoog over hoe zielig het is voor de investeerders en maakt mensen bang. Nu snap ik dat er een kern van waarheid in zit, maar de bias zal onvermijdelijk enorm hoog zijn.

Met zijn 'maak beleggers deel van de oplossing', die zijn afgelopen jaren al deel van het probleem geweest, nu moet je ze niet betrekken bij de oplossing.

[ Voor 13% gewijzigd door BarendBotje op 27-10-2022 14:48 ]

[Shadowhawk00]

BarendBotje schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 14:47:
[...]


Hij houdt een betoog over hoe zielig het is voor de investeerders en maakt mensen bang. Nu snap ik dat er een kern van waarheid in zit, maar de bias zal onvermijdelijk enorm hoog zijn.

Met zijn 'maak beleggers deel van de oplossing', die zijn afgelopen jaren al deel van het probleem geweest, nu moet je ze niet betrekken bij de oplossing.

Elk artikel dat geschreven word heeft gewoon een bias, hoe hoog je die inschat hangt erg af van hoe ver je van de schrijver af staat.

Overigens hebben we die beleggers een aantal jaar terug zelf met regeltjes gelokt omdat toen de woningmarkt op slot zat. Dus ze zijn eigenlijk niet echt deel van het probleem geweest ze hebben gewoon gebruik gemaakt van het klunzen van onze overheid op het gebied van regelgeving.

[Conrado]

Rabobank: Daling huizenprijzen zet naar verwachting door

De kapitaalmarktrentes en in het kielzog daarvan de hypotheekrentes zijn sinds het verschijnen van ons Kwartaalbericht Woningmarkt in september nog sterker opgelopen. Wie nu een hypotheek afsluit, betaalt zo’n 3,0 tot 3,5 procentpunt meer rente dan begin dit jaar. Dat drukt het bedrag dat huizenkopers kunnen lenen en zorgt voor fors hogere maandlasten. Aangezien dit de vraag naar koopwoningen voor een belangrijk deel beïnvloedt, hebben wij onze verwachtingen voor de huizenprijzen en woningverkopen naar beneden bijgesteld. Voor 2023 gaan we er nu van uit dat de huizenprijzen gemiddeld 3,1 procent lager zijn dan dit jaar en in 2024 dalen ze met nog eens 2,0 procent.

[Requiem19]

0,75% erbij vanuit Frankfurt - dat zijn stevige stappen.

De Europese Centrale Bank (ECB) verhoogt zijn rente met 0,75 procentpunt. Het is al de derde verhoging in korte tijd. De Europese toezichthouder heeft in juli en september ook al verhogingen doorgevoerd. De ingrepen zijn nodig om de nog altijd hoge inflatie in toom te houden

Nu.nl

[Meethenoob]

Meethenoob schreef op dinsdag 27 september 2022 @ 16:37:
[...]


Zelf vind ik 5 % nog laag haha, verwacht 8 a 10 % rond maart / april.

50 punten ecb verhoging heeft 2 a 3 % rente stijging veroorzaakt ?
de 75 punten verhoging gaat nu weer wekelijks gevoeld worden. Door elke week de rente te verhogen met ongeveer 0,2 %? gok een stijging van 3 % boven op de rente van nu.
Plus de ecb wil de rente naar 2 % gooien volgens de ABN amro, die nu dus op 0,75 % staat.
Word nog leuk

Ps. China is ook een crisis aan de gang + evergrade is nog steeds een zinkend schip.
Ps. italie, griekenland en spanje staan er ook niet goed voor. ( is al lange tijd zo, dus de rente verhoging van het ecb zal een probleem worden )

Mijn glazen bol werkt

De ECB wil de inflatie in de EU op 2 procent houden. Maar daar zit het inflatiepercentage de laatste tijd zeer ruim boven. Hoe groot een eventuele vierde renteverhoging zal zijn, is nog niet duidelijk. Daarover beslist Lagarde later dit jaar.

[ Voor 13% gewijzigd door Meethenoob op 27-10-2022 15:37 ]

[Jopie035]

BarendBotje schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 14:47:
[...]


Hij houdt een betoog over hoe zielig het is voor de investeerders en maakt mensen bang. Nu snap ik dat er een kern van waarheid in zit, maar de bias zal onvermijdelijk enorm hoog zijn.

Met zijn 'maak beleggers deel van de oplossing', die zijn afgelopen jaren al deel van het probleem geweest, nu moet je ze niet betrekken bij de oplossing.

Er is niks zielig, hij betoogt dat regulering (naar zijn verwachting) leidt tot
- lagere huren voor een (klein) deel van de (nieuwe!) huurders
- veel minder aanbod in het segment 763-1000 euro (141-187 WWS punten) door uitponding
- waarschijnlijk hogere huren voor 'WWS > 187' woningen (optimalisatie WWS punten, verschuiving van aanbod)

De grote vraag is of dat bij elkaar een wenselijk of goed resultaat is.

[Lastmanstanding]

kx22 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 14:25:
Een huis opkopen en verhuren is nu interessanter dan ooit!
Zelfs als er geen daling is.

Spaarrekening is enorm laag (0,25% bij de ING)
Hypotheek gaat al richting de 5%.

Dus wat moeten beleggers doen? Panden tegen de hoofdprijs inkopen en verhuren.
Want een ieder die een huis WILT kopen betaald nu de hoofdprijs in maandelijkse lasten. Dan kan je beter huren en geen risico lopen.

Alsof een belegger alleen de keus heeft tussen een woning in de verhuur zetten of geld laten verdampen op een bankrekening.

In een markt met stabiele huizenprijzen, is de netto rendement (volgens de huidige belastingregeling en huursysteem) tussen de 3 en 5% in het algemeen. Er wordt straks meer belasting over verhuurinkomst betaald, al vanaf 2023, en de huursysteem wordt ook aangepakt. Zonder groei in de waarde van een woning, is verhuren in NL erg oninteressant qua rendement tegen de risico die je loopt.

[ Voor 6% gewijzigd door Lastmanstanding op 27-10-2022 15:56 ]

[Shadowhawk00]

Lastmanstanding schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 15:54:
[...]


Alsof een belegger alleen de keus heeft tussen een woning in de verhuur zetten of geld laten verdampen op een bankrekening.

In een markt met stabiele huizenprijzen, is de netto rendement (volgens de huidige belastingregeling en huursysteem) tussen de 3 en 5% in het algemeen. Er wordt straks meer belasting over verhuurinkomst betaald, al vanaf 2023, en de huursysteem wordt ook aangepakt. Zonder groei in de waarde van een woning, is verhuren in NL erg oninteressant qua rendement tegen de risico die je loopt.

Dat gaat pijnlijk worden voor de huurders, want de belastingdienst verwacht dat je 5.3% rendement maakt dus de huur moet dat 5.3% van de WOZ + onderhoud + risico worden. Want je denkt toch niet dat verhuurders dit zelf gaan betalen die verhoging gaat gewoon naar de huurder toe in de vorm van huurverhoging. Als ze niet gewoon een rechtszaak aanspannen omdat het bedrag gewoon niet klopt.

[Lastmanstanding]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 16:02:
[...]

Dat gaat pijnlijk worden voor de huurders, want de belastingdienst verwacht dat je 5.3% rendement maakt dus de huur moet dat 5.3% van de WOZ + onderhoud + risico worden. Want je denkt toch niet dat verhuurders dit zelf gaan betalen die verhoging gaat gewoon naar de huurder toe in de vorm van huurverhoging. Als ze niet gewoon een rechtszaak aanspannen omdat het bedrag gewoon niet klopt.

Daarom verhuur ik geen huis meer Dit jaar ging de huurders uit en was het verkocht. Rendement was niet echt geweldig buiten de groei van de waarde van het huis (dat was dan wel weer lekker). Zo makkelijk is het ook weer niet om kosten door te rekenen naar de huurders, aangezien de maximale huurverhoging ligt vast en voor kleine verhuurders de kosten van wisselen van huurder (om een hogere huur te vragen) een flinke hap uit je rendement haalt.

Misschien na de komende crisis is het wel weer interessant om een woning te kopen voor verhuur. Nu is niet de tijd.

[Miks]

geekeep schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 14:00:
[...]



Het gaat om de relatie tussen kopen en huren, met als nulpunt het jaar 1620. Dus nogal wiedes dat die vergelijking met honderden jaren terug wordt gemaakt als dát je referentie is...

Ik heb niet zoveel aan een twitter link van een universitair docent, maar als we dan toch zijn grafieken aan het cherrypicken zijn:
[Afbeelding]
Lijkt aardig in de pas, niet..?

[...]

Oftewel, het kan vriezen, het kan dooien.

[Afbeelding]
https://twitter.com/MKore...&t=fulJxVctrAdJK0xZualWSA

[...]


Goh, volgens mij is de inflatie nu ook aardig hoog.

Het enige dat in de pas loopt, zijn de gekapitaliseerde huren. Maar de rente loopt op, ergo onderschrijf je daarmee dat de prijzen evenredig moeten instorten aan de stijging van de rente. Lees het zo: huren laag want rente laag. En dat is dus het punt! De koopprijzen(hoog) lopen uit de pas met de huren (laag).

Verder heb ik maar niet gelezen, want dat gezeur over cherrypicken slaat ook nergens op.

[ Voor 5% gewijzigd door Miks op 27-10-2022 16:35 ]

[Miks]

Jopie035 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 13:59:
[...]


https://insights.cbre.nl/...op-historisch-kantelpunt/

Hier een uitstekende analyse over wat (o.a.) de regulering naar verwachting gaat doen met een deel van de huurmarkt.

Niet om het rapport te diskwalificeren, maar deze partij is niet bepaald onafhankelijk.

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 20 oktober 2022 @ 09:07:
[...]

Ik vind het altijd zo'n kortzichtige redenering dat zuid Europa zo'n grote schuld heeft en dat daarom de rente niet zou 'mogen' stijgen. Ja, veel zuid Europese landen hebben een hoge staatsschuld, maar in andere landen is de private schuld juist weer veel hoger. Zoals in Nederland. En een rentestijging heeft juist ook door die private schulden grote gevolgen voor de inwoners. En daarmee ook voor het land.

Ik kan zo snel geen actuele data geven, maar de situatie een paar jaar geleden geeft wel een indicatie.
https://economie.rabobank...eke-schuldenproblematiek/
[Afbeelding]
Nederland heeft in dit grafiekje aan publieke plus private schuld samen ongeveer 300% van het BBP uitstaan. Bij een land als Italië zit je iets boven 250%. Lager dus dan Nederland. En 'probleemland' Griekenland zit met een percentage iets boven de 300% in de zelfde orde van grootte als Nederland.

Groot verschil is er uiteraard wel voor de overheidsfinanciën. Op het moment dat de rentelasten stijgen, dan zal een land als Griekenland ofwel flink in de uitgaven moeten snijden, ofwel de belastingen verhogen. Op die manier wordt het leven indirect duurder voor de inwoners. Terwijl in Nederland een rentestijging voor de overheidsfinanciën veel minder impact heeft, maar des te meer directe impact kan hebben op de inwoners. Doordat bv. hypotheken veel duurder worden. Uiteindelijk kan dat dus veel meer impact hebben op de kosten van leven voor de inwoners.

Toch is zuid Europa de reden dat de ECB de rente nu met'maar' 0,75% verhoogt. Hoger zal een te grote schok geven.

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 15:25:
0,75% erbij vanuit Frankfurt - dat zijn stevige stappen.


[...]


Nu.nl

Dat zag ook helemaal niemand aankomen

[Miks]

Echt veel te weinig gezien de inflatie. Moet naar 10% of meer als je het mij vraagt.

[ColeJ]

kx22 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 14:25:
Een huis opkopen en verhuren is nu interessanter dan ooit!
Zelfs als er geen daling is.

Spaarrekening is enorm laag (0,25% bij de ING)
Hypotheek gaat al richting de 5%.

Dus wat moeten beleggers doen? Panden tegen de hoofdprijs inkopen en verhuren.
Want een ieder die een huis WILT kopen betaald nu de hoofdprijs in maandelijkse lasten. Dan kan je beter huren en geen risico lopen.

Je zegt het zelf al, hypotheek richting de 5%. Een vastgoedhypotheek dus nog een stukje hoger. Hoe ga je daar ooit winst op draaien? Dan nog niet eens gesproken over alle regelging omtrent verhuur de komende jaren.

Nee, hoe het interessanter dan ooit kan zijn is voor mij een raadsel. Dat was juist toen de rente <1% was.

[champion16]

Requiem19 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 15:25:
0,75% erbij vanuit Frankfurt - dat zijn stevige stappen.


[...]


Nu.nl

En ik geloof dat de volgende 0.5% verhoging al is aangekondigd.

[Requiem19]

Misschien moeten we een polletje maken over wat er gaat gebeuren met de hypotheekrentes komende tijd .

[Masvic]

champion16 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 17:10:
[...]


En ik geloof dat de volgende 0.5% verhoging al is aangekondigd.

Nee

[Masvic]

Requiem19 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 17:14:
Misschien moeten we een polletje maken over wat er gaat gebeuren met de hypotheekrentes komende tijd .

Kijken of we het beter kunnen?

[champion16]

Masvic schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 17:17:
[...]


[Afbeelding]

Kijken of we het beter kunnen?

Ah mooi, zij zat toch ook bij een Nederlands programma rond die tijd te verkondigen dat het onwaarschijnlijk was? En een paar maanden later was alles anders...

[Sport_Life]

Miks schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 16:45:
Echt veel te weinig gezien de inflatie. Moet naar 10% of meer als je het mij vraagt.

Als jij dat zegt dan zal het ergens in 2032 wel gebeuren

[geekeep]

Miks schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 16:32:
[...]


Het enige dat in de pas loopt, zijn de gekapitaliseerde huren. Maar de rente loopt op, ergo onderschrijf je daarmee dat de prijzen evenredig moeten instorten aan de stijging van de rente. Lees het zo: huren laag want rente laag. En dat is dus het punt! De koopprijzen(hoog) lopen uit de pas met de huren (laag).

Verder heb ik maar niet gelezen, want dat gezeur over cherrypicken slaat ook nergens op.

Dat cherrypicken slaat op andere grafieken uit jouw eigen bron die precies het tegenovergestelde beweren:
- huizenprijzen en vrije huren lopen in de pas
- de relatie tussen rente en woningprijzen is er niet als de inflatie hoog is

Kortom, twee situaties waarbij jouw bewering niet gestaafd wordt aan de werkelijkheid. Wie zegt dat huizenprijzen hoog zijn en niet juist de huren laag?

Daarnaast ga je compleet voorbij aan het feit dat er tig andere factoren (buiten "de huur") spelen die van invloed op de woningmarkt zijn:
- inflatie
- energieprijzen
- oorlog
- arbeidsmarkt
- mogelijke recessie
- globalisering en buitenlandse investeerders
- coronamaatregelen die hun invloed hadden en nog steeds hebben
- een markt- en hypotheekrente die vrij lang ongekend laag is geweest
- materiaalkosten die flink gestegen zijn
- nieuwbouw die op instorten staat
- tweeverdieners die steeds meer de norm zijn geworden

[Wispe]

Lastmanstanding schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 15:54:
[...]


Er wordt straks meer belasting over verhuurinkomst betaald, al vanaf 2023,

Niet waar. Is recentelijk uitgesteld naar 2026.

[Paralize_nl]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 10:36:
[...]

2500 is wat hoog, maar 2000 zul je toch wel 'moeten' vragen. Als je alle kosten, zoals rentekosten van financiering, onderhoudskosten en belastingen etc. meeneemt in de huur, dan kom je op de lange termijn toch wel in de orde van grootte van 6% per jaar uit, dus zo'n 2000 per maand. En daar zit dan dus geen aflossing oid bij in.

Ik mag toch aannemen dat een investeerder niet een 100% hypotheek nodig heeft maar het of direct cash aftikt of een heul lage hypotheek en dus praktisch geen rente.

[Sport_Life]

Rabobank verlaagt de hypotheek tarieven met 0,05-0,1% vanaf maandag.
Eindejaarsrun?

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 27-10-2022 18:49 ]

[Lisadr]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 16:02:
[...]

Dat gaat pijnlijk worden voor de huurders, want de belastingdienst verwacht dat je 5.3% rendement maakt dus de huur moet dat 5.3% van de WOZ + onderhoud + risico worden. Want je denkt toch niet dat verhuurders dit zelf gaan betalen die verhoging gaat gewoon naar de huurder toe in de vorm van huurverhoging. Als ze niet gewoon een rechtszaak aanspannen omdat het bedrag gewoon niet klopt.

Of ze vinden mensen die bereid zijn om te betalen. Of ze verkopen hun woning. Verhuurder hebben jarenlang winst kunnen maken, nu is het tijd om de huizenmarkt te stabiliseren.

Voorbeeld:
Neem een appartement van 80 m2 in Rotterdam. Gekocht in 2017 voor 260.000 euro met een rente van 2,6% en nu 460.000 euro waard. Dat is al veel meer dan 5,3% rendement per jaar bij leegstand. Realistisch is dat het verhuurd is. Huurprijs 20.000 euro per jaar erbij en je hebt een zeer hoog rendement. 5 jaar lang!

Er zijn investeerders met een paar tot een paar duizend van dit soort woningen die hier veel geld aan hebben verdiend de afgelopen jaren. Geen medelijding dat ze nu moeten leven met minder winst. Ze kunnen ervoor kiezen om het te verkopen.

[kx22]

ColeJ schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 16:58:
[...]


Je zegt het zelf al, hypotheek richting de 5%. Een vastgoedhypotheek dus nog een stukje hoger. Hoe ga je daar ooit winst op draaien? Dan nog niet eens gesproken over alle regelging omtrent verhuur de komende jaren.

Nee, hoe het interessanter dan ooit kan zijn is voor mij een raadsel. Dat was juist toen de rente <1% was.

Niet als je het geld al hebt liggen.

Als je vorig jaar een huis kocht om te verhuren, moest je opboksen tegen de bank, want met 1% rente had je lagere maandlasten dan bij 5%.
Dus het verschil is nu kleiner geworden tussen koop en huur.

Iemand met geld en die niet weet wat hij ermee moet kan tevreden zijn met 4% rendement.

En betreft de regelgeving:
Is het ooit voorgekomen dat een regel ervoor heeft gezorgd dat er minder kansen zijn gekomen voor mensen met geld?
Gemeente Utrecht besloot ergens in 2008-2010 dat mijn ouders niet meer zonder vergunning aan kamerverhuur mochten doen. Dus alle 4 studenten moesten weg. Nadat de studenten afgestudeerd waren en toch weg wilde hebben we het gewoon te huur aangeboden voor 100 euro minder. Er kwam zoveel interesse op af dat we het alsnog voor de zelfde prijs konden verhuren.
Waarom? TEKORT.

Gaat dat nu veranderen? Er is nog steeds een tekort. Daarnaast zijn de regels voornamelijk voor te hoge prijzen als 6m2 kamer voor 600 euro. Maar een huis van 500k voor 2000 euro verhuren met een goede energielabel....denk dat je straks daar nog meer voor mag vragen.

Maar we zullen zien. Ik zie nog steeds dat beleggers huizen kopen (ze bieden wel minder dan de vraagprijs, want geen emotie bij aankoop)

[ Voor 37% gewijzigd door kx22 op 27-10-2022 19:26 ]

[Miks]

geekeep schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 17:30:
[...]

Dat cherrypicken slaat op andere grafieken uit jouw eigen bron die precies het tegenovergestelde beweren:
- huizenprijzen en vrije huren lopen in de pas
- de relatie tussen rente en woningprijzen is er niet als de inflatie hoog is

Kortom, twee situaties waarbij jouw bewering niet gestaafd wordt aan de werkelijkheid. Wie zegt dat huizenprijzen hoog zijn en niet juist de huren laag?

Daarnaast ga je compleet voorbij aan het feit dat er tig andere factoren (buiten "de huur") spelen die van invloed op de woningmarkt zijn:
- inflatie
- energieprijzen
- oorlog
- arbeidsmarkt
- mogelijke recessie
- globalisering en buitenlandse investeerders
- coronamaatregelen die hun invloed hadden en nog steeds hebben
- een markt- en hypotheekrente die vrij lang ongekend laag is geweest
- materiaalkosten die flink gestegen zijn
- nieuwbouw die op instorten staat
- tweeverdieners die steeds meer de norm zijn geworden

Maak je nou een grapje? Letterlijk al deze factoren (nou wellicht bij inflatie zit het anders) worden door de wijze van analyse/vergelijking gecanceld of doen er niet toe voor de conclusie. En je begrijpt denk ik niet dat huur≠gekapitaliseerde huur.

[Miks]

Sport_Life schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 18:48:
Rabobank verlaagt de hypotheek tarieven met 0,05-0,1% vanaf maandag.
Eindejaarsrun?

Bron?

[Rubbergrover1]

Miks schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 21:19:
[...]


Bron?

Ik gok rentebox. Daar staat de verlaging in elk geval vermeld. (Overigens tussen een heleboel stijgingen van andere maatschappijen.)

[ Voor 28% gewijzigd door Rubbergrover1 op 27-10-2022 21:25 ]

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 18:48:
Rabobank verlaagt de hypotheek tarieven met 0,05-0,1% vanaf maandag.
Eindejaarsrun?

Zal wel door de kapitaalmarktrente komen. Die staat inmiddels al 0,6% lager dan de top een week terug:

https://m.nl.investing.co...ond-yield-historical-data

Best opvallend gezien de ECB juist een flinke (0,75%) renteverhoging doorvoerde vandaag.

[Laapo]

Verwijderd schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 21:37:
[...]


Zal wel door de kapitaalmarktrente komen. Die staat inmiddels al 0,6% lager dan de top een week terug:

https://m.nl.investing.co...ond-yield-historical-data

Best opvallend gezien de ECB juist een flinke (0,75%) renteverhoging doorvoerde vandaag.

De korte en lange rente raken steeds meer losgezongen van elkaar.

Blijkbaar wordt dit stuk wel vaker gemist. Het gaat vooral over de korte rente terwijl de lange rente juist het meest interessant is voor de woningmarkt.

[Laapo]

https://www.abnamro.com/r...erpe-daling-huizenprijzen

Heel uitgebreid artikel. Hier en daar volgens mij wat onhandig vertaald uit het Engels. Onderstaande is Eurozone breed.

Een model van de ECB kan een goede manier bieden om de potentiële daling van de huizenprijzen in de eurozone in te schatten. Uit de modeluitkomsten van de ECB blijkt dat de woningdynamiek in de eurozone zeer gevoelig is voor veranderingen in de hypotheekrente. Het model van de ECB schat namelijk dat een stijging van de hypotheekrente met 1 procentpunt ten opzichte van het historisch lage niveau van de afgelopen jaren, na ongeveer twee jaar kan leiden tot een daling van de huizenprijzen met ongeveer 9%. Aangezien wij verwachten dat de hypotheekrente tegen het einde van het jaar in totaal met ongeveer 2 procentpunten zal stijgen, zou dit een daling van de huizenprijzen in de eurozone met ongeveer 18% betekenen.

[ Voor 6% gewijzigd door Laapo op 27-10-2022 23:49 ]

[Lastmanstanding]

Wispe schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 17:57:
[...]


Niet waar. Is recentelijk uitgesteld naar 2026.

Vermogensaanwasbelasting is uitgesteld. Vanaf 2023 is de leeg waarde ratio al afgeschaft, dus er is meteen al meer belasting te betalen voor verhuurders.

[Wispe]

Lastmanstanding schreef op vrijdag 28 oktober 2022 @ 05:11:
[...]


Vermogensaanwasbelasting is uitgesteld. Vanaf 2023 is de leeg waarde ratio al afgeschaft, dus er is meteen al meer belasting te betalen voor verhuurders.

Klopt, maar dat is niet wat je zei.

[Lastmanstanding]

Wispe schreef op vrijdag 28 oktober 2022 @ 07:25:
[...]

Klopt, maar dat is niet wat je zei.

Het is letterlijk precies wat ik zei: Er wordt straks meer belasting over verhuurinkomst betaald, al vanaf 2023

[Wispe]

Lastmanstanding schreef op vrijdag 28 oktober 2022 @ 07:31:
[...]


Het is letterlijk precies wat ik zei: Er wordt straks meer belasting over verhuurinkomst betaald, al vanaf 2023

Misschien hanteer jij een eigen definitie voor "verhuurinkomst", volgens Google bestaat dat woord niet en is het logisch dat men dat leest als "verhuurinkomsten". Daarover betaal je vanaf 2023 geen belasting, nu ook niet.

[Jopie035]

Miks schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 16:37:
[...]


Niet om het rapport te diskwalificeren, maar deze partij is niet bepaald onafhankelijk.

Klopt, maar interessanter is... wat is aan de analyse niet goed? Snijdt toch aardig hout in mijn ogen.

Sterker nog ik zie ook bepaalde zaken gebeuren in de praktijk (misschien anecdotisch allemaal)... veel nieuwbouw (vooral hoogbouw) valt stil, hele projecten stoppen omdat een deel niet rond te rekenen is (bijv. Feijenoord park), verkoop van nieuwbouw gaat slecht, flinke prijsstijgingen ondanks vaste prijsafspraken, Oekraine clausules in contracten.
Een a.s. OVB verhoging, opheffen FBI regime en extra reguleren van mid huurmarkt maken het alleen nog maar erger. Veel projecten komen niet of veel later tot start bouw... Ik hoor al dat het aantal nieuwe woningen dit jaar amper 50k zal zijn, en ook de jaren erop blijft het ver achter bij de ca. 100k die nodig is.

Huizenprijzen gaan zeker dalen de komende tijd (door de rente), maar het onderliggende probleem wordt juist groter...

[Rubbergrover1]

Jopie035 schreef op vrijdag 28 oktober 2022 @ 09:08:
[...]


Klopt, maar interessanter is... wat is aan de analyse niet goed? Snijdt toch aardig hout in mijn ogen.

Sterker nog ik zie ook bepaalde zaken gebeuren in de praktijk (misschien anecdotisch allemaal)... veel nieuwbouw (vooral hoogbouw) valt stil, hele projecten stoppen omdat een deel niet rond te rekenen is (bijv. Feijenoord park), verkoop van nieuwbouw gaat slecht, flinke prijsstijgingen ondanks vaste prijsafspraken, Oekraine clausules in contracten.
Een a.s. OVB verhoging, opheffen FBI regime en extra reguleren van mid huurmarkt maken het alleen nog maar erger. Veel projecten komen niet of veel later tot start bouw... Ik hoor al dat het aantal nieuwe woningen dit jaar amper 50k zal zijn, en ook de jaren erop blijft het ver achter bij de ca. 100k die nodig is.

Huizenprijzen gaan zeker dalen de komende tijd (door de rente), maar het onderliggende probleem wordt juist groter...

Volgens mij meng je hier nu twee zaken door elkaar. Dat rapport gaat volgens mij vooral over (de effecten van) regulering, terwijl je 'anecdotische' voorbeelden vooral te maken hebben met de verdere economische situatie.

Overigens zijn er wel meer onderzoeken over de effecten van wel of geen regulering. Even heel kort door de bocht betekent minder regulering dat er meer huizen beschikbaar komen, maar dat die huizen tegelijk veel duurder zijn en voor een groot deel van de mensen niet te betalen zijn. Iets waar je ook niet zo veel mee opschiet.

[Jopie035]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 28 oktober 2022 @ 09:56:
[...]

Volgens mij meng je hier nu twee zaken door elkaar. Dat rapport gaat volgens mij vooral over (de effecten van) regulering, terwijl je 'anecdotische' voorbeelden vooral te maken hebben met de verdere economische situatie.

Zeker is er vermeniging, maar het is nu niet meer helemaal los van elkaar te zien.

Op moment dat je onzekerheid hebt over je toekomstige huurstroom (hoe gaat de indexering van gereguleerde woningen in de toekomst?), dat je 2-3% extra OVB verlies moet nemen bij levering object, in een markt die toch al onzeker is, dan ga je dus even niet acquireren als grote belegger. Ergo er worden minder woningen gebouwd... en niet alleen minder huurwoningen, maar alle woningen omdat beleggers vaak een project mogelijk maken (afzet garantie),

[Richh]

Miks schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 16:45:
Echt veel te weinig gezien de inflatie. Moet naar 10% of meer als je het mij vraagt.

Daar los je de oorzaak van de hoge inflatie (dure energie) niet mee op, dus ik begrijp niet helemaal waarom dat 'moet'
Ik zou ook niet weten waarom centrale banken een dergelijk beleid zouden uitvoeren. Een dermate hoge rente heeft namelijk ook veel nadelige effecten.