Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[treative]

geekeep schreef op dinsdag 25 oktober 2022 @ 16:53:
[...]

De huizen op Funda met een WOZ hoger dan de verkoopprijs moet ik nog tegenkomen.

Mijn buren zitten hebben vorig jaar hun woning getaxeerd, de WOZ van dat jaar ligt echter zo'n 30% boven deze taxatie.

[Nnoitra]

treative schreef op dinsdag 25 oktober 2022 @ 21:05:
[...]


Mijn buren zitten hebben vorig jaar hun woning getaxeerd, de WOZ van dat jaar ligt echter zo'n 30% boven deze taxatie.

[hk]Maar als dat huis dan weer niet op Funda stond/staat.. Dan blijft het punt staan [/hk]

[ Voor 7% gewijzigd door Nnoitra op 26-10-2022 07:54 ]

[Miks]

Hele mooie grafiek die exact (met marge uiteraard) aangeeft hoeveel lucht er in de huizenprijzen zit. Voor degene die de link tussen huurprijs en koopprijs niet kennen: de huurprijs en de koopprijs zijn sterk aan elkaar gelieerd. Zo was dat in het verleden althans.





Op basis van bovenstaand zou de prijs (reeel) met 60% kunnen gaan zakken.

Als starter zou ik dus echt jezelf drie keer afvragen wat nu verstandig is.

En nu is het natuurlijk weer wachten op tweakers die mijn postgeschiedenis erbij pakken en iets zeggen als 'the boy who cried wolf'...

[ Voor 34% gewijzigd door Miks op 26-10-2022 00:07 ]

[rube]

@Miks Dit is wel specifiek Amsterdam, dat kun je niet doortrekken naar heel Nederland.
Bovendien kent Amsterdam verhoudingsgewijs veel sociale huur als ik het goed heb dus dat vertekend de boel wellicht.
Mogelijk dat huizenprijzen op dit moment in Amsterdam aan de hoge kant zijn, maar je kan ook eens kijken of de gemiddelde huur niet eigenlijk te laag is voor een stad als Amsterdam...?

[Lisadr]

Miks schreef op dinsdag 25 oktober 2022 @ 23:56:
Hele mooie grafiek die exact (met marge uiteraard) aangeeft hoeveel lucht er in de huizenprijzen zit. Voor degene die de link tussen huurprijs en koopprijs niet kennen: de huurprijs en de koopprijs zijn sterk aan elkaar gelieerd. Zo was dat in het verleden althans.

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Op basis van bovenstaand zou de prijs (reeel) met 60% kunnen gaan zakken.

Als starter zou ik dus echt jezelf drie keer afvragen wat nu verstandig is.

En nu is het natuurlijk weer wachten op tweakers die mijn postgeschiedenis erbij pakken en iets zeggen als 'the boy who cried wolf'...

Is er meer onderzoekdata? Ik vermoed dat ze sociale huur meenemen in hun grafiek, waardoor de relatie koop vs huur niet realistisch is.

[sprhnk]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 25 oktober 2022 @ 10:44:
[...]

Goede vraag, ik kan mij echter niet voorstellen dat ze het huisje met tuintje willen inruilen voor een appartement driehoog achter. Al kan ik mij voorstellen dat de change van de stad naar het platteland te groot kan zijn...

Gaat er meer om dat die stroom de stad uit nu gestopt is en waarschijnlijk vrij abrupt ook omdat het verkassen naar een groter vrijstaand huis samen met de energie stijging en de stad die weer op gang is het niet aantrekkelijk maakt.

Kortom de toevoer naar de stad blijft en nu blijven mensen weer langer in de stad rond hangen.

[sprhnk]

Miks schreef op dinsdag 25 oktober 2022 @ 23:56:
Hele mooie grafiek die exact (met marge uiteraard) aangeeft hoeveel lucht er in de huizenprijzen zit. Voor degene die de link tussen huurprijs en koopprijs niet kennen: de huurprijs en de koopprijs zijn sterk aan elkaar gelieerd. Zo was dat in het verleden althans.

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Op basis van bovenstaand zou de prijs (reeel) met 60% kunnen gaan zakken.

Als starter zou ik dus echt jezelf drie keer afvragen wat nu verstandig is.

En nu is het natuurlijk weer wachten op tweakers die mijn postgeschiedenis erbij pakken en iets zeggen als 'the boy who cried wolf'...

Mja het is meer dat als iemand altijd roept dat de prijzen gaan dalen, die persoon vanzelf een keer gelijk krijgt. Maar ja in het huidige geval heb je ruim 10 jaar ongelijk gehad als het om alleen om de prijs zou gaan. Voor de meeste kopers speelt wel meer dan alleen of een huis stijgt of daalt. Dus wat voegt het nou toe als je nu volledig arbitrair gelijk krijgt lijkt me dan niet echt een zie je wel moment hehe.

[Miks]

Lisadr schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 00:20:
[...]


Is er meer onderzoekdata? Ik vermoed dat ze sociale huur meenemen in hun grafiek, waardoor de relatie koop vs huur niet realistisch is.

En

rube schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 00:18:
@Miks Dit is wel specifiek Amsterdam, dat kun je niet doortrekken naar heel Nederland.
Bovendien kent Amsterdam verhoudingsgewijs veel sociale huur als ik het goed heb dus dat vertekend de boel wellicht.
Mogelijk dat huizenprijzen op dit moment in Amsterdam aan de hoge kant zijn, maar je kan ook eens kijken of de gemiddelde huur niet eigenlijk te laag is voor een stad als Amsterdam...?

Want je moet altijd veel geld meenemen om in een grote stad te kunnen wonen?

Ik denk dat je de bubbel in Amsterdam niet moet onderschatten. Dat er veel sociale huur is, toevallig het punt van jullie beiden, heb je ook in andere grote steden zoals Berlijn of Wenen, kan dus moeilijk de verklaring zijn. Zou ook zelfs een argument kunnen zijn waarom prijzen juist lager zouden liggen, omdat er een goed alternatief is (al is dit alternatief de afgelopen jaren instrumentarisch meer en meer de nek omgedraaid).

Kijk ook maar naar de bubbel index die onlangs is voorzien van een update.


https://www.ubs.com/globa...-estate-bubble-index.html

[ Voor 16% gewijzigd door Miks op 26-10-2022 05:49 ]

[Miks]

sprhnk schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 02:40:
[...]


Mja het is meer dat als iemand altijd roept dat de prijzen gaan dalen, die persoon vanzelf een keer gelijk krijgt. Maar ja in het huidige geval heb je ruim 10 jaar ongelijk gehad als het om alleen om de prijs zou gaan. Voor de meeste kopers speelt wel meer dan alleen of een huis stijgt of daalt. Dus wat voegt het nou toe als je nu volledig arbitrair gelijk krijgt lijkt me dan niet echt een zie je wel moment hehe.

Aha het is al tien jaar geworden inmiddels

offtopic:
Zo jammer dat zo'n discussie dan over de persoon gaat. Heb het dan liever over de inhoud

[ Voor 8% gewijzigd door Miks op 26-10-2022 05:43 ]

[Harrie_]

Miks schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 05:41:
[...]
Aha het is al tien jaar geworden inmiddels

offtopic:
Zo jammer dat zo'n discussie dan over de persoon gaat. Heb het dan liever over de inhoud

Nou van mij mag je prima (blijven) roepen dat markt gaat dalen, maar ik kan zulke uitspraken ook een beetje moeilijk plaatsen:

Miks schreef op dinsdag 25 oktober 2022 @ 23:56:
[...]
Op basis van bovenstaand zou de prijs (reeel) met 60% kunnen gaan zakken.
[...]

In welke dimensie? Zelfs na de crisis van 2008 hebben we bij lange na niet zulke prijsdalingen gezien, daar komt nog eens bovenop dat - hoewel er op het moment aardig wat 'lucht' in de markt zit - we nu ook te maken hebben met een superhoge inflatie en allerlei cao's die volgend jaar een klap salaris bijplussen teneinde weer een indirecte verruiming van de leennorm.

Een daling van woningprijzen met 60% gebeurt imho pas bij extreem uitzonderlijke situaties met een kans van 0,00001%: oorlog binnen de landsgrenzen, extreem natuurgeweld, de grootste economische crisis in de geschiedenis van de mensheid, etc.

[Miks]

Harrie_ schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 06:18:
[...]


maar ik kan zulke uitspraken ook een beetje moeilijk plaatsen:
[...]
In welke dimensie?

Kijk in de grafiek, dan zie je dat het verschil tussen koop en huur ~60%
Dus de dimensie op de y-as.

Zelfs na de crisis van 2008 hebben we bij lange na niet zulke prijsdalingen gezien

Dus? 60% is fors inderdaad, en nergens zeg ik dat dit een verwachting is... Dat percentage komt uit de grafiek rollen.

daar komt nog eens bovenop dat - hoewel er op het moment aardig wat 'lucht' in de markt zit - we nu ook te maken hebben met een superhoge inflatie en allerlei cao's die volgend jaar een klap salaris bijplussen teneinde weer een indirecte verruiming van de leennorm.

Daarmee kunnen de huren stijgen. Dus loopt het verschil daarmee wat in. Maar men beweert hier op het forum en daarbuiten dat de hogere lonen OOK reden is dat huizenprijzen verder zullen stijgen. Besef dat dan mogelijk het verschil koop-huur zoals in de grafiek niet kleiner hoeft te worden. En dat betekent nog steeds 60% "ruimte".
Daarnaast zijn de CAO ontwikkelingen nog ver, ver, ver onder de inflatie. Dus of de salarissen uberhaupt de groeispurt gaan maken, valt te bezien.

Een daling van woningprijzen met 60% gebeurt imho pas bij extreem uitzonderlijke situaties met een kans van 0,00001%: oorlog binnen de landsgrenzen, extreem natuurgeweld, de grootste economische crisis in de geschiedenis van de mensheid, etc.

Maar dat is jouw mening. De feiten laten zien dat de ruimte er wel is. Enkel op basis van de grafiek

En 0,00001% is echt heel klein. We hebben dergelijke prijsdalingen wereldwijd al een paar keer gezien. Bijvoorbeeld in Japan. Dus ik schat de kans wat hoger in. Ook omdat het nu niet heel erg is wanneer de prijzen flink afnemen, toch?

Kijk ook even naar de feiten: als startende eenverdiener kom je er bijna nergens nog tussen zonder steun. We hebben werkende armen (vaak ook met koophuis!). Voor velen hele hoge energielasten. De ECB reageert (te) traag en we hebben een oorlog op de drempel van de EU. Daarnaast struikel je over de crises in het binnenland. En de klimaatcrisis is nog niet ingeprijsd in de huizenmarkt. Ook zijn we verslaafd aan gratis geld, en weet niemand wat er om kan vallen als de rente het peil bereikt waarop het zou moeten staan. Niet een raar moment om je af te vragen hoe ver de huizenprijzen kunnen zakken.

[ Voor 19% gewijzigd door Miks op 26-10-2022 07:07 ]

[Rubbergrover1]

geekeep schreef op dinsdag 25 oktober 2022 @ 16:53:
[...]

De huizen op Funda met een WOZ hoger dan de verkoopprijs moet ik nog tegenkomen.

Dat is ook omdat de meest actuele woz waarde meestal een peildatum heeft van zo'n anderhalf jaar geleden. Met de prijsstijgingen van de laatste jaren is, zelfs bij een iets te hoge woz waarde, de verkoopprijs anderhalf jaar later vaak een stuk hoger dan die woz waarde.

[spijkerhoofd]

@Miks 60% zakken, ik vraag mij af of de prijzen meer dan 10 % gaan zakken, want, er is een groot personeelstekort, uitzender Randstad verwacht dat dit nog jaren zal aanhouden: https://www.nu.nl/economi...apte-op-arbeidsmarkt.html, de inflatie gaat ook gepaard met forse loonsverhogingen, er zijn structureel te weinig huizen, sinds 2008 kan niemand meer dan 99% van de woningwaarde lenen, de 100% aflossingsvrije hypotheken zijn er niet meer sinds 2008, en last but not least: er is een grote vergrijzing wat betekend dat er heel veel mensen zijn met een lage hypotheek of die zelfs hypotheekvrij wonen. De meeste mensen hebben dus geen enkele reden om te moeten verkopen. Ik denk eerder dat de huizenmarkt op slot gaat omdat er zeer weinig mensen willen verkopen en dus de krapte en de prijzen hoog blijven dan dat we meer dan 20 % daling gaan zien.

[Harrie_]

Miks schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 06:47:
[...]
Kijk in de grafiek, dan zie je dat het verschil tussen koop en huur ~60%
Dus de dimensie op de y-as.
[...]
Dus? 60% is fors inderdaad, en nergens zeg ik dat dit een verwachting is... Dat percentage komt uit de grafiek rollen.
[...]

Geen verwachting inderdaad maar je zeg wel dat de prijzen "(reëel) met 60% kunnen gaan zakken". Ik zet wel vraagtekens bij hoe reëel dat is; waarom zou de verhouding tussen huur en koop 0% moeten zijn? Ookal zie je een koopwoning niet als belegging, deze levert wel degelijk lange termijn rendement op o.b.v. waardestijging en daling in de maandlasten dus het lijkt me volkomen logisch dat er een verschil zit tussen koop en huur.

Miks schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 06:47:
[...]
Daarmee kunnen de huren stijgen. Dus loopt het verschil daarmee wat in. Maar men beweert hier op het forum en daarbuiten dat de hogere lonen OOK reden is dat huizenprijzen verder zullen stijgen. Besef dat dan mogelijk het verschil koop-huur zoals in de grafiek niet kleiner hoeft te worden. En dat betekent nog steeds 60% "ruimte".
Daarnaast zijn de CAO ontwikkelingen nog ver, ver, ver onder de inflatie. Dus of de salarissen uberhaupt de groeispurt gaan maken, valt te bezien.

[...]

Maar dat is jouw mening. De feiten laten zien dat de ruimte er wel is. Enkel op basis van de grafiek

En 0,00001% is echt heel klein. We hebben dergelijke prijsdalingen wereldwijd al een paar keer gezien. Bijvoorbeeld in Japan. Dus ik schat de kans wat hoger in. Ook omdat het nu niet heel erg is wanneer de prijzen flink afnemen, toch?

Kijk ook even naar de feiten: als startende eenverdiener kom je er bijna nergens nog tussen zonder steun. We hebben werkende armen (vaak ook met koophuis!). Voor velen hele hoge energielasten. De ECB reageert (te) traag en we hebben een oorlog op de drempel van de EU. Daarnaast struikel je over de crises in het binnenland. En de klimaatcrisis is nog niet ingeprijsd in de huizenmarkt. Ook zijn we verslaafd aan gratis geld, en weet niemand wat er om kan vallen als de rente het peil bereikt waarop het zou moeten staan. Niet een raar moment om je af te vragen hoe ver de huizenprijzen kunnen zakken.

Dat klopt maar zie mijn opmerking hierboven. Ik sluit niet uit dat er een (flinke) daling aan zit te komen, maar 60% lijkt me wel wat overtrokken

[xiangpo]

spijkerhoofd schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 07:27:
@Miks 60% zakken, ik vraag mij af of de prijzen meer dan 10 % gaan zakken, want, er is een groot personeelstekort, uitzender Randstad verwacht dat dit nog jaren zal aanhouden: https://www.nu.nl/economi...apte-op-arbeidsmarkt.html, de inflatie gaat ook gepaard met forse loonsverhogingen, er zijn structureel te weinig huizen, sinds 2008 kan niemand meer dan 99% van de woningwaarde lenen, de 100% aflossingsvrije hypotheken zijn er niet meer sinds 2008, en last but not least: er is een grote vergrijzing wat betekend dat er heel veel mensen zijn met een lage hypotheek of die zelfs hypotheekvrij wonen. De meeste mensen hebben dus geen enkele reden om te moeten verkopen. Ik denk eerder dat de huizenmarkt op slot gaat omdat er zeer weinig mensen willen verkopen en dus de krapte en de prijzen hoog blijven dan dat we meer dan 20 % daling gaan zien.

Zelfs met de sterke arbeidsmarkt en het woningtekort zijn de prijzen in 3 maanden met 6% gedaald, die 10% gaat wel gehaald worden. 60% lijkt mij ook overdreven, maar het gaat zeker nog wel dalen. Neem ook gerust eens een kijkje in de verkoop en koopervaringen topics, hier zie je dat de huizenmarkt al om aan het slaan is naar een kopersmarkt. En genoeg mensen die uit paniek nu al hun huis willen verkopen met een passeerdatum die een jaar in de toekomst ligt.

[CVTTPD2DQ]

Harrie_ schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 06:18:
Een daling van woningprijzen met 60% gebeurt imho pas bij extreem uitzonderlijke situaties met een kans van 0,00001%: oorlog binnen de landsgrenzen, extreem natuurgeweld, de grootste economische crisis in de geschiedenis van de mensheid, etc.

Nou, in de jaren '80 hebben we een daling van bijna 50%, en daar zat toen geen enorme economische crisis achter. 0,00001% is eens in de miljoen jaar. Volgens mij komt een oorlog binnen de landsgrenzen wel vaker voor

Verder is het zo dat we nu al in een conflict met Rusland verwikkeld zijn dat kan escaleren, en we vrijwel jaarlijks steeds extremere weersomstandigheden zien.

Ik denk dat onze generatie iets teveel gewend is geraakt aan veiligheid en een onverstoorbare economie. Als je alleen al naar de vorige eeuw kijkt waren die dingen absoluut niet vanzelfsprekend.

[Harrie_]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 08:03:
[...]


Nou, in de jaren '80 hebben we een daling van bijna 50%, en daar zat toen geen enorme economische crisis achter. 0,00001% is eens in de miljoen jaar. Volgens mij komt een oorlog binnen de landsgrenzen wel vaker voor

Verder is het zo dat we nu al in een conflict met Rusland verwikkeld zijn dat kan escaleren, en we vrijwel jaarlijks steeds extremere weersomstandigheden zien.

Ik denk dat onze generatie iets teveel gewend is geraakt aan veiligheid en een onverstoorbare economie. Als je alleen al naar de vorige eeuw kijkt waren die dingen absoluut niet vanzelfsprekend.

Volgens mij gaat de vergelijking met de jaren '80 volledig mank. Je geeft aan dat er geen enorme economische crisis was maar Nederland zat toen in een zware recessie (dat kun je volgens mij ook uitleggen als een enorme economische crisis). Verder speelden er toen nog twee factoren mee die wezenlijk anders zijn dan de situatie nu:
• Voorafgaand aan de prijsdaling waren er enorme prijsstijgingen, die veel verder gingen dan de prijsstijgingen van de afgelopen paar jaar.
• Een LTV-ratio van ruim boven de 100% was toen 'normaal' in tegenstelling tot nu.

Nogmaals, ik denk ook dat we wel een klapper gaan zien maar als we gaan praten over percentages in de buurt van 50% dan zouden woningprijzen moeten inzakken tot onder het pré-2008 niveau. Alles kan inderdaad en misschien staan morgen de russen hier op de stoep, maar die what-if scenario's hebben in de 'ontwikkelingen op de huizenmarkt'-discussie maar zeer beperkt nut. We discussiëren hier geregeld over het type woningen dat gebouwd wordt en of dit wel de juiste zijn, maar volgens dezelfde retoriek kan ik ook wel de discussie aanzwengelen "waarom worden er geen woningen gebouwd met ondergrondse bunkers?". Misschien komen de Russen wel aanzetten met atoombommen en dan hebben we toch echt woningen met bunkers nodig...

[Shadowhawk00]

Harrie_ schreef op dinsdag 25 oktober 2022 @ 18:26:
Tegenwoordig gaan er vanuit gemeentes allerlei brieven rond met vragenlijsten waarbij je aan moet geven van wat voor 'luxe' je woning is voorzien en wat het afwerkingsniveau is om zodoende de WOZ juist te kunnen bepalen.

Mijn voorstel is gewoon een streep door dat hele systeem en een systeem waarbij je een brief krijgt waar min of meer het volgende in staat:

• Uit verkoopdata blijkt dat in uw wijk/regio/postcode de gemiddelde m²-prijs voor woonoppervlak x is en de gemiddelde m²-prijs voor het perceel y.
• Uw woning heeft volgens het kadaster a m² woonoppervlak en b m² perceeloppervlak.
• U krijgt van ons daarom een beschikking van € z
• Heeft uw woning of perceel een andere oppervlakte dan kunnen wij iemand sturen om uw oppervlak in te meten. Is de oppervlakte daadwerkelijk kleiner dan vergoeden wij deze kosten, is de oppervlakte gelijk of zelfs groter dan betaalt u de kosten van het inmeten alsook de verhoogde WOZ wanneer de oppervlakte groter blijkt te zijn.
• Bent u het niet eens met de gemiddelde m²-prijs omdat uw huis volgens u minder waard is vanwege een belabberd afwerkingsniveau? Dikke pech; in deze gemeente willen wij graag dat eigenaren hun woning netjes onderhouden, laat u het verkrotten of maakt u uw woning extreem smaakgevoelig waardoor deze minder waard is dan gemiddeld dan krijgt u geen 'korting' op uw WOZ-beschikking.

Allemaal leuk maar dan mag je eerst de wet aanpassen natuurlijk. Aangezien de WOZ waarde de waarde is waarvoor het object in de vrije markt verkocht zou kunnen worden. Dus leuk dat de gemeente vind dat iets als het aangepast word meer waard is maar dat is niet de huidige situatie.

Maar eigenlijk is het probleem niet de WOZ of de hoge kosten van bouwgrond dat is een reactie. Het grote probleem is dat de rijksoverheid allemaal taken naar gemeenten heeft geschoven zonder dat er budget voor is. En dat gaan ze nu weer doen met de asielzoekers. De gemeente moet alle kosten betalen maar krijgt niet meer budget of te weinig.
De oplossing is dan ook eerder om gewoon de overheid de taken terug te geven en het daar op te lossen dat is ook veel makkelijker omdat je dan aan schaalvergroting kan doen.

[Shadowhawk00]

Harrie_ schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 08:21:
[...]


Volgens mij gaat de vergelijking met de jaren '80 volledig mank. Je geeft aan dat er geen enorme economische crisis was maar Nederland zat toen in een zware recessie (dat kun je volgens mij ook uitleggen als een enorme economische crisis). Verder speelden er toen nog twee factoren mee die wezenlijk anders zijn dan de situatie nu:
• Voorafgaand aan de prijsdaling waren er enorme prijsstijgingen, die veel verder gingen dan de prijsstijgingen van de afgelopen paar jaar.
• Een LTV-ratio van ruim boven de 100% was toen 'normaal' in tegenstelling tot nu.

Nogmaals, ik denk ook dat we wel een klapper gaan zien maar als we gaan praten over percentages in de buurt van 50% dan zouden woningprijzen moeten inzakken tot onder het pré-2008 niveau. Alles kan inderdaad en misschien staan morgen de russen hier op de stoep, maar die what-if scenario's hebben in de 'ontwikkelingen op de huizenmarkt'-discussie maar zeer beperkt nut. We discussiëren hier geregeld over het type woningen dat gebouwd wordt en of dit wel de juiste zijn, maar volgens dezelfde retoriek kan ik ook wel de discussie aanzwengelen "waarom worden er geen woningen gebouwd met ondergrondse bunkers?". Misschien komen de Russen wel aanzetten met atoombommen en dan hebben we toch echt woningen met bunkers nodig...

De what if scenarios en het wens/doom denken zijn inderdaad niet erg zinnig voor de discussie.
Dat er een prijsdaling aan gaat komen dat verwachten we allemaal maar een aantal van de factoren die gezorgd hebben voor de prijsstijging zijn er natuurlijk nog wel.
De kosten voor bouwen zijn gestegen tov 2008, de salarissen zijn ook gestegen en de bevolking ook. En niet onbelangrijk de inflatie van de afgelopen 14 jaar. Die factoren blijven wel een rol spelen in de prijs van woningen dus ze zullen wel iets gaan dalen maar niet meer naar het niveau van 2008.

En als er een atoombom valt dan maakt die bunker ook niet veel uit. Leuk dat je de initiele bom overleeft maar hoe lang ga je het volhouden zonder eten

[CVTTPD2DQ]

Harrie_ schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 08:21:
Volgens mij gaat de vergelijking met de jaren '80 volledig mank. Je geeft aan dat er geen enorme economische crisis was maar Nederland zat toen in een zware recessie (dat kun je volgens mij ook uitleggen als een enorme economische crisis). Verder speelden er toen nog twee factoren mee die wezenlijk anders zijn dan de situatie nu:
• Voorafgaand aan de prijsdaling waren er enorme prijsstijgingen, die veel verder gingen dan de prijsstijgingen van de afgelopen paar jaar.
• Een LTV-ratio van ruim boven de 100% was toen 'normaal' in tegenstelling tot nu.

Een crisis herhaalt zich nooit twee keer op precies dezelfde manier, maar juist de crisis van de jaren '80 lijkt sterk op de huidige situatie. De geldkraan was lange tijd opengedraaid (volgens de toen geldende economische wetenschap een probaat middel om een crisis te beeindigen) met als voornaamste resultaat dat de inflatie steeg.

Het grootste verschil met nu is dat het werkloosheidscijfer nog steeds erg laag is. Maar de beroepsbevolking was in de jaren '80 fors groter dan nu, dus ik ben benieuwd of de verhouding werkenden tot niet-werkenden beter is geworden.

Dat van die >100% LTV begon (in mijn beleving) pas in de jaren '90, maar pin me er niet op vast. Ik weet niet of er in dit topic uberhaupt deelnemers zijn die zich deze periode als huizenbezitter hebben meegemaakt.

Harrie_ schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 08:21:
We discussiëren hier geregeld over het type woningen dat gebouwd wordt en of dit wel de juiste zijn, maar volgens dezelfde retoriek kan ik ook wel de discussie aanzwengelen "waarom worden er geen woningen gebouwd met ondergrondse bunkers?"

Je moet bouwen aan de toekomst die je graag wil zien, maar je voorbereiden op de toekomst die je vreest.

[Shadowhawk00]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 09:02:
[...]


Een crisis herhaalt zich nooit twee keer op precies dezelfde manier, maar juist de crisis van de jaren '80 lijkt sterk op de huidige situatie. De geldkraan was lange tijd opengedraaid (volgens de toen geldende economische wetenschap een probaat middel om een crisis te beeindigen) met als voornaamste resultaat dat de inflatie steeg.

Het grootste verschil met nu is dat het werkloosheidscijfer nog steeds erg laag is. Maar de beroepsbevolking was in de jaren '80 fors groter dan nu, dus ik ben benieuwd of de verhouding werkenden tot niet-werkenden beter is geworden.

Dat van die >100% LTV begon (in mijn beleving) pas in de jaren '90, maar pin me er niet op vast. Ik weet niet of er in dit topic uberhaupt deelnemers zijn die zich deze periode als huizenbezitter hebben meegemaakt.


[...]


Je moet bouwen aan de toekomst die je graag wil zien, maar je voorbereiden op de toekomst die je vreest.

Er zijn ook wel wat positievere situaties nu dan in 1980. Toen was het de norm dat de vrouw thuis was en de man voor het gezin zorgde. Dat zorgt dan wel dat als de man ontslagen werd dat het gehele inkomen weg viel. Nu is het veel meer de norm dat beide partners 80%(ongeveer ) werken dus bij ontslag valt er maar 50% weg van het inkomen. Dus meer risico spreiding.

DE grote hobby hypotheken zijn pas rond 1990-2000 echt begonnen. Daarvoor was eigenlijk heel normaal dat je liniear or annuitair afloste. Daarna zijn de banksparen/belegging/aflossingsvrij hypotheken gekomen om maar maximaal te profiteren van de HRA ( en tegelijk minder geld in de maand over de houden )
Tegelijk zijn ook in mijn beleving veel van de >100 LTV hypotheken gekomen en het opnemen van de overwaarde kwam nog wat later goed op gang. En dan voornamelijk voor nieuwe auto/vakantie en niet voor verbouwing.

[FunkyTrip]

Miks schreef op dinsdag 25 oktober 2022 @ 23:56:
Hele mooie grafiek die exact (met marge uiteraard) aangeeft hoeveel lucht er in de huizenprijzen zit. Voor degene die de link tussen huurprijs en koopprijs niet kennen: de huurprijs en de koopprijs zijn sterk aan elkaar gelieerd. Zo was dat in het verleden althans.

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Op basis van bovenstaand zou de prijs (reeel) met 60% kunnen gaan zakken.

Als starter zou ik dus echt jezelf drie keer afvragen wat nu verstandig is.

En nu is het natuurlijk weer wachten op tweakers die mijn postgeschiedenis erbij pakken en iets zeggen als 'the boy who cried wolf'...

En zet de bevolkingsgroei er eens onder (en wellicht interessanter, gemiddeld aantal bewoners per huis, of aantal huizen uitgezet tegen inwoners etc). Dat zal allemaal correleren met een sterke lijn omhoog of omlaag in het laatste stukje van het grafiek.

[Miks]

Harrie_ schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 07:43:
[...]


Geen verwachting inderdaad maar je zeg wel dat de prijzen "(reëel) met 60% kunnen gaan zakken". Ik zet wel vraagtekens bij hoe reëel dat is;

Je begrijpt dat ik met reëel bedoel dat het is gecorrigeerd voor inflatie? En dus niet de andere betekenis van het woord.

[Harrie_]

Miks schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 09:29:
[...]


Je begrijpt dat ik met reëel bedoel dat het is gecorrigeerd voor inflatie? En dus niet de andere betekenis van het woord.

Nee, bedankt voor de verheldering

[Miks]

FunkyTrip schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 09:13:
[...]


En zet de bevolkingsgroei er eens onder (en wellicht interessanter, gemiddeld aantal bewoners per huis, of aantal huizen uitgezet tegen inwoners etc). Dat zal allemaal correleren met een sterke lijn omhoog of omlaag in het laatste stukje van het grafiek.

Doe het zelf. Valt vies tegen kan ik je vertellen. We wonen steeds ruimer en het tekort was bijv. in de jaren 50-60 het grootst. De woningbouw houdt de bevolkingsgroei goed bij.

[kx22]

Mooi laat alles maar 60% zakken, kan ik meer opkopen.

[CVTTPD2DQ]

FunkyTrip schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 09:13:
En zet de bevolkingsgroei er eens onder (en wellicht interessanter, gemiddeld aantal bewoners per huis, of aantal huizen uitgezet tegen inwoners etc). Dat zal allemaal correleren met een sterke lijn omhoog of omlaag in het laatste stukje van het grafiek.

Dat wil de media je graag laten geloven, maar het aantal inwoners per woning beweegt niet zoveel, en vertoont een licht dalende trend.

Shadowhawk00 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 09:09:
Er zijn ook wel wat positievere situaties nu dan in 1980. Toen was het de norm dat de vrouw thuis was en de man voor het gezin zorgde. Dat zorgt dan wel dat als de man ontslagen werd dat het gehele inkomen weg viel. Nu is het veel meer de norm dat beide partners 80%(ongeveer ) werken

Ik weet niet welke jaren '80 jij je herinnert, maar het was bepaald niet 'de norm' dat vrouwen thuis bleven. Volgens het CBS was de arbeidsparticipatie onder vrouwen toen 40%, tegen 60% nu. Een mooie verbetering, maar ook geen enorme.

Wat misschien wel speelt: in de jaren '80 waren de werkende vrouwen de generatie die vooral huishoudschool mocht doen, of de secretaresseopleiding. Nog een erfenis uit de jaren '50 en '60, toen het hele systeem er op gericht was om vrouwen dom en afhankelijk van hun man te houden. Dat is nu wel heel anders.

[Miks]

spijkerhoofd schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 07:27:
@Miks 60% zakken, ik vraag mij af of de prijzen meer dan 10 % gaan zakken, want, er is een groot personeelstekort, uitzender Randstad verwacht dat dit nog jaren zal aanhouden: https://www.nu.nl/economi...apte-op-arbeidsmarkt.html,

Nou... Dat kan weleens tegenvallen:

Massaontslagen bij Philips en Aldel, de werkloosheid die voor het eerst sinds twee jaar weer stijgt, het vertrouwen van producenten en consumenten dat daalt: wat veel mensen al in hun portemonnee voelen blijkt inmiddels ook uit de officiële cijfers.

"Ik denk dat we voorbij het kantelpunt zijn en in een milde recessie zitten, waarvan we eigenlijk niet goed weten of hij zich verder gaat ontwikkelen richting een stevige recessie", zegt ING-hoofdeconoom Marieke Blom in Nieuwsuur.

https://nos.nl/nieuwsuur/...ilde-economische-recessie

De economische modellen zijn goed in dezelfde lijn doortrekken, maar niet in het maken van juiste inschattingen over kantelpunten. Zag je ook in 2008: Lehman viel en iedereen dacht dat het niks was.

[ Voor 8% gewijzigd door Miks op 26-10-2022 09:40 ]

[FunkyTrip]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 09:36:
[...]


Dat wil de media je graag laten geloven, maar het aantal inwoners per woning beweegt niet zoveel, en vertoont een licht dalende trend.

Dat beweegt niet zoveel? Dat is bijna gehalveerd sinds de jaren 60. Dat is extreem! Dat betekent dubbel zoveel huizen nodig tov de jaren 60 om hetzelfde aantal inwoners te voorzien van een huis.

[Shadowhawk00]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 09:36:
[...]


Dat wil de media je graag laten geloven, maar het aantal inwoners per woning beweegt niet zoveel, en vertoont een licht dalende trend.


[...]


Ik weet niet welke jaren '80 jij je herinnert, maar het was bepaald niet 'de norm' dat vrouwen thuis bleven. Volgens het CBS was de arbeidsparticipatie onder vrouwen toen 40%, tegen 60% nu. Een mooie verbetering, maar ook geen enorme.

Dat is voor alle vrouwen inderdaad, Maar wat de norm was bij kinderen was dat de vrouw thuis bleef. Toen ik naar de basisschool ging was overblijven iets speciaals, dat deed je heel soms en dat was misschien maar 15 kinderen op de hele school ( 8 klassen ) de rest ging thuis bij mama eten.
Dat is wel mijn N=1 ervaring maar ik weet niet beter dan dat de moeders van mijn vriendjes allemaal thuis waren.
Uiteraard werkte vrouwen voordat ze kinderen hadden wel gewoon maar daarna was het vaak huisvrouw. Maar goed dingen als BSO was toen ook nog lang niet overal gemeengoed.

Als je dat uitzet tegenover nu waar de scholen continu rooster hebben en de kinderen eigenlijk standaard naar de BSO gaan omdat de ouders beide werken is dat een heel groot contrast.

[DHV]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 09:47:
[...]

Dat is voor alle vrouwen inderdaad, Maar wat de norm was bij kinderen was dat de vrouw thuis bleef. Toen ik naar de basisschool ging was overblijven iets speciaals, dat deed je heel soms en dat was misschien maar 15 kinderen op de hele school ( 8 klassen ) de rest ging thuis bij mama eten.
Dat is wel mijn N=1 ervaring maar ik weet niet beter dan dat de moeders van mijn vriendjes allemaal thuis waren.
Uiteraard werkte vrouwen voordat ze kinderen hadden wel gewoon maar daarna was het vaak huisvrouw. Maar goed dingen als BSO was toen ook nog lang niet overal gemeengoed.

Als je dat uitzet tegenover nu waar de scholen continu rooster hebben en de kinderen eigenlijk standaard naar de BSO gaan omdat de ouders beide werken is dat een heel groot contrast.

weet niet hoe oud je bent, maar ik ben geboren in de late 80s en onze school had een continurooster en ik ging daarna naar de BSO, beide ouders werkten fulltime. was geen uitzondering.

[Meethenoob]

FunkyTrip schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 09:42:
[...]


Dat beweegt niet zoveel? Dat is bijna gehalveerd sinds de jaren 60. Dat is extreem! Dat betekent dubbel zoveel huizen nodig tov de jaren 60 om hetzelfde aantal inwoners te voorzien van een huis.

Nodig zijn ja, maar wie gaat de sociale huur woningen bouwen? voor 1000 euro p/m of minder??
Ze leggen er geld op toe, dus dit stropt.

Volgende probleem: je kan 1700 p/m sparen maar je kan volgens de bank maar 700 euro toen de rente laag was besteden. Nu is het waarschijnlijk 1000 euro nu de rente hoog is maar je kunt nog eens minder lenen.

Hey ik wil een huis en ergens wonen !

Maar de bank geeft geen geld, en goedkope huurwoningen worden niet gebouwd!

Wat nu?

Dus zolang de bank geen geld geeft kun je niks nada noppens ongeacht dat je ergens wilt wonen ( de vraag er is )

[FunkyTrip]

Miks schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 09:32:
[...]


Doe het zelf. Valt vies tegen kan ik je vertellen. We wonen steeds ruimer en het tekort was bijv. in de jaren 50-60 het grootst. De woningbouw houdt de bevolkingsgroei goed bij.

Net zag ik dus dat gemiddeld aantal bewoners per huis gehalveerd is tov de jaren 60. Neem aan dat dit in het verleden nog hoger lag. Dus dubbel zoveel huizen nodig, en dat met snelle bevolkingsgroei. Ik snap wel waarom die lijn zo sterk oploopt.

[Requiem19]

@DHV @Shadowhawk00

Altijd goed om gewoon cijfers erbij te halen voor dit soort discussies ipv 'de norm', of 'bij mij thuis'...

https://www.cpb.nl/sites/...8-Arbeidsparticipatie.pdf

[ Voor 93% gewijzigd door Requiem19 op 26-10-2022 10:00 ]

[Miks]

FunkyTrip schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 09:59:
[...]


Net zag ik dus dat gemiddeld aantal bewoners per huis gehalveerd is tov de jaren 60. Neem aan dat dit in het verleden nog hoger lag. Dus dubbel zoveel huizen nodig, en dat met snelle bevolkingsgroei. Ik snap wel waarom die lijn zo sterk oploopt.

Die huizen zijn niet nodig, we kunnen het ons permiteren heel ruim te wonen. We wonen, uitgedrukt in m² woonoppervlak, het ruimste in Europa.

Het is prettig om ruim te wonen, dat is waar. Maar het is ook een (beleids)keuze. Veel ouderen kunnen bijvoorbeeld beter niet bij elkaar in trekken vanwege de financiën. Het woningtekort is dus een verdelingsvraagstuk.

Je moet het tekort en de betaalbaarheid daarom ook echt als twee verschillende dingen zien. De onbetaalbaarheid ontstaat door veel meer factoren dan het tekort (of verdelingsvraagstuk). Ik durf zelfs te stellen dat ze nauwelijks gerelateerd zijn. Kijk nu maar wat er in China gebeurt.
Wat belangrijker is, is hoeveel iemand kan lenen.

[Harrie_]

Requiem19 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 09:59:
@DHV @Shadowhawk00

Altijd goed om gewoon cijfers erbij te halen voor dit soort discussies ipv 'de norm', of 'bij mij thuis'...

https://www.cpb.nl/sites/...8-Arbeidsparticipatie.pdf

[Afbeelding]

De grafiek laat zien dat pas vanaf ongeveer 1990 de arbeidsparticipatie van vrouwen boven de 40% schiet (en daarna in rap tempo toeneemt).

Rest wel de vraag, hoe moet ik dit precies interpreteren? Want onder de grafiek staat namelijk:

Noot: Dit betreft een historisch overzicht van de bruto arbeidsparticipatie volgens de vroegere nationale definitie: ten minste 12 uur werk per week onder de bevolking tussen 15 en 65 jaar. De cijfers van vóór 1950 en na 2013 zijn benaderd op basis van de bevolkingstotalen voor de leeftijden 20-64 jaar. Voor de rest van deze notitie is de huidige internationaal gebruikelijke definitie van arbeidsparticipatie gehanteerd: ten minste 1 uur werk per week onder de bevolking tussen de 15 en 75 jaar.

Is er nu sprake van arbeidsparticipatie als iemand minimaal 12 uur per week werkt of wanneer iemand 1 uur per week werkt? Dat maakt natuurlijk nogal een verschil.

Verder (en dan kom ik toch weer een beetje bij n=1 en 'bij mij thuis' ) waren er in mijn jeugd een hoop moeders die 1 of 1,5 dag per week werkten. Die dames worden in de cijfers hetzelfde vertegenwoordigd als een vrouw van nu die 32 of 40 uur werkt, maar het is natuurlijk nogal een wezenlijk verschil...

[Gigi]

Meethenoob schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 09:58:
[...]


Nodig zijn ja, maar wie gaat de sociale huur woningen bouwen? voor 1000 euro p/m of minder??
Ze leggen er geld op toe, dus dit stropt.

De overheid met de woning-cooperaties? We hebben het vaak over dure bouw, maar met prefab en automatisering is er rap te bouwen voor een economisch schaalbare manier. Je verbiedt verder de beleggers woningen te bouwen, en zo heb je gelijk minder concurrentie op grond en wordt het allemaal een stuk betaalbaarder.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 09:02:
[...]


Een crisis herhaalt zich nooit twee keer op precies dezelfde manier, maar juist de crisis van de jaren '80 lijkt sterk op de huidige situatie. De geldkraan was lange tijd opengedraaid (volgens de toen geldende economische wetenschap een probaat middel om een crisis te beeindigen) met als voornaamste resultaat dat de inflatie steeg.

Het grootste verschil met nu is dat het werkloosheidscijfer nog steeds erg laag is. Maar de beroepsbevolking was in de jaren '80 fors groter dan nu, dus ik ben benieuwd of de verhouding werkenden tot niet-werkenden beter is geworden.

De crisis van de jaren '80 komt na de 'boom' van de jaren '70. Toen in de jaren '70 de huizenprijzen extreem stegen (enigszins vergelijkbaar met de laatste jaren) was de werkloosheid juist ook heel laag (net als nu).
https://www.cbs.nl/nl-nl/...jaren-dertig-hoogste-ooit
De hoge werkloosheid kwam juist in de crisis van de jaren '80, toen ook de huizenprijzen al flink onderuit waren gegaan. Dat we nu een laag werkloosheidscijfer hebben zegt dus weinig over hoe de werkloosheid over 5 jaar is. Als de huizenprijzen wellicht ook enkele tientallen procenten gedaald zijn.

Dat van die >100% LTV begon (in mijn beleving) pas in de jaren '90, maar pin me er niet op vast. Ik weet niet of er in dit topic uberhaupt deelnemers zijn die zich deze periode als huizenbezitter hebben meegemaakt.

Of de LTV nou 110% of 90% is, als de huizenprijzen zo'n 50% dalen (orde van grootte van de daling van toen), dan kom je flink onder water te staan.

Tegelijk had je ook toen, net als nu, een grote groep onder de 50% of zonder hypotheek.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 09:47:
[...]

Dat is voor alle vrouwen inderdaad, Maar wat de norm was bij kinderen was dat de vrouw thuis bleef. Toen ik naar de basisschool ging was overblijven iets speciaals, dat deed je heel soms en dat was misschien maar 15 kinderen op de hele school ( 8 klassen ) de rest ging thuis bij mama eten.
Dat is wel mijn N=1 ervaring maar ik weet niet beter dan dat de moeders van mijn vriendjes allemaal thuis waren.
Uiteraard werkte vrouwen voordat ze kinderen hadden wel gewoon maar daarna was het vaak huisvrouw. Maar goed dingen als BSO was toen ook nog lang niet overal gemeengoed.

Als je dat uitzet tegenover nu waar de scholen continu rooster hebben en de kinderen eigenlijk standaard naar de BSO gaan omdat de ouders beide werken is dat een heel groot contrast.

Dat hangt veel meer af van waar je leeft dan van wanneer je leeft. Op de ene plek is het gebruikelijk dat bijna iedereen overblijft, op de andere plek is het juist gebruikelijk dat het gros van de kinderen een 'thuisblijfmoeder' heeft. Dat is nu zo en dat wat een paar decennia geleden ook zo.

Maar omdat die thuisblijfmoeders vaak meer in de periferie zijn en de tweeverdieners meer in de economische centra, heb je vanzelf dat ook het budget van die thuisblijf-mensen in de periferie totaal anders is dan het budget van de tweeverdieners in 'de stad'. (Gemiddeld gezien dan.)

[Rubbergrover1]

Gigi schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 10:57:
[...]


De overheid met de woning-cooperaties? We hebben het vaak over dure bouw, maar met prefab en automatisering is er rap te bouwen voor een economisch schaalbare manier. Je verbiedt verder de beleggers woningen te bouwen, en zo heb je gelijk minder concurrentie op grond en wordt het allemaal een stuk betaalbaarder.

Er wordt als best veel prefab gedaan. Waar het probleem meer in zit is dat die projecten vaak toch redelijk klein zijn en dat bij koopwoningen een hoop mensen toch een eigen draai aan die woning willen geven. Zodat je niet simpelweg 1000 nagenoeg identieke woningen in sneltreinvaart kunt produceren (in een beperkt aantal varianten), maar alsnog op tig plekken in het proces aanpassingen moet doen.

[Gigi]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 11:06:
[...]

Er wordt als best veel prefab gedaan. Waar het probleem meer in zit is dat die projecten vaak toch redelijk klein zijn en dat bij koopwoningen een hoop mensen toch een eigen draai aan die woning willen geven. Zodat je niet simpelweg 1000 nagenoeg identieke woningen in sneltreinvaart kunt produceren (in een beperkt aantal varianten), maar alsnog op tig plekken in het proces aanpassingen moet doen.

En daarom bouw je veel meer sociale huur: https://www.bnnvara.nl/jo...en-derderangs-huisvesting

Als je 1000 sociale huurwoningen bouwt, dan verlaag je de druk op de woningmarkt, immers minder mensen willen kopen. Dit is met visie en wil snel te bouwen.

[Shadowhawk00]

Harrie_ schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 10:49:
[...]


De grafiek laat zien dat pas vanaf ongeveer 1990 de arbeidsparticipatie van vrouwen boven de 40% schiet (en daarna in rap tempo toeneemt).

Rest wel de vraag, hoe moet ik dit precies interpreteren? Want onder de grafiek staat namelijk:


[...]


Is er nu sprake van arbeidsparticipatie als iemand minimaal 12 uur per week werkt of wanneer iemand 1 uur per week werkt? Dat maakt natuurlijk nogal een verschil.

Verder (en dan kom ik toch weer een beetje bij n=1 en 'bij mij thuis' ) waren er in mijn jeugd een hoop moeders die 1 of 1,5 dag per week werkten. Die dames worden in de cijfers hetzelfde vertegenwoordigd als een vrouw van nu die 32 of 40 uur werkt, maar het is natuurlijk nogal een wezenlijk verschil...

Staat ook in de tekst dat daarvoor de arbeids participatie ophield naar het huwelijk.
En inderdaad 1 uur in de week is al voldoende voor die grafiek.

Maar goed de definities veranderen wel vaker als het politiek beter uitkomt om een andere grafiek te hebben. Vrouwen moeten meer werken ok dan maken we ze pas vanaf 12uur in de week meetellen. Dan krijg je andere waarde waar je op kan sturen.
Fulltime is ook aangepast naar 32 uur ipv vroeger de 38-40 uur. Dus meer mensen werken fulltime.

Maar goed dat is eigenlijk dezelfde manier als het overbieden op de huizenmarkt. Je zet een woning voor 50k onder de waarde op de markt en als ze de waarde bieden is er 50k overboden.

Overigens zeg ik niet dat de getallen van CBS niet kloppen maar dat ze soms lastig 1op1 te vergelijken zijn omdat de definities van de getallen aangepast zijn door de tijd. En dat geeft heel gemakkelijk een vertekend beeld.

[Rubbergrover1]

Miks schreef op dinsdag 25 oktober 2022 @ 23:56:
Hele mooie grafiek die exact (met marge uiteraard) aangeeft hoeveel lucht er in de huizenprijzen zit. Voor degene die de link tussen huurprijs en koopprijs niet kennen: de huurprijs en de koopprijs zijn sterk aan elkaar gelieerd. Zo was dat in het verleden althans.

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Op basis van bovenstaand zou de prijs (reeel) met 60% kunnen gaan zakken.

Je hebt een grafiek die drie factoren door de tijd combineert. Op het moment dat er een trendbreuk in de grafiek is, concludeer je vervolgens dat één van die factoren afwijkt en dus logischerwijs straks gaat dalen. Terwijl het ook deels in de andere factoren kan zitten.

Even heel kort door de bocht worden de huren bijvoorbeeld ook kunstmatig laag gehouden. Ik zie de laatste decennia dat een hoop regelgeving wordt ingevoerd om maar te voorkomen dat huisjesmelkers "buitensporig hoge" huren gaan vragen. Dat is eerder symptoombestrijding, dat ze kunstmatig de huur drukken. Omdat ze niet willen dat de markt zijn werk doet (zoals in de koophuizenmarkt) nemen ze juist steeds meer kleine en grote maatregelen om deze huurmarkt aan banden te leggen. En de huren in te perken. Terwijl in mijn optiek in een 'normale' markt dus eigenlijk die huren ook veel hoger zouden "moeten" liggen.

Ook de inflatie is in mijn ogen al decennialang kunstmatig laag. Mede door de opkomst van internet is het bij steeds meer producten en diensten zo dat we steeds makkelijker een goedkopere variant van het zelfde kunnen kiezen. En dus de marge tussen wat een product kost en wat wij ervoor betalen sterk krimpt, op ieder gebied. Als de verkoopprijzen bv 2% stijgen, dan kan dat zijn dat de productiekosten 2% stijgen, maar het kan ook zijn dat het product zelf 10% in kosten stijgt (ik noem maar wat), maar dat we door vergelijkingssites en online bestellen de marge tussen fabrikant en het product thuis hebben tegelijk met 8% laten afnemen.

Eigenlijk wordt die inflatie op zo'n manier dus kunstmatig gedrukt, doordat we de duurdere producten steeds goedkoper kunnen aanschaffen. Omdat de reële huizenprijzen kijken naar de verhouding met die (weinig gestegen) verkoopprijzen, lijken de huizenprijzen zo dus ook enigszins kunstmatig hoog.

Naar mijn mening is het beeld van de grafiek dus wel hoe de markt nu is, maar is het niet zo dat het puur de huizenmarkt is die in een bubbel zit. Ik ben er wel van overtuigd dat die bubbel er is, maar dat dit ook komt doordat we op andere zaken onbewust flink hebben kunnen snijden in de kosten, en ook doordat we ook de huur steeds strenger aan banden leggen. Daarom denk ik niet dat het puur die huizenprijzen zijn die omlaag zullen gaan, maar dat het ook bv de inflatie is die een inhaalslag zal gaan maken. Zodat, zeker in reële termen, de daling van de koopprijzen een stuk kleiner zal worden.

[Rubbergrover1]

Gigi schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 11:10:
[...]


En daarom bouw je veel meer sociale huur: https://www.bnnvara.nl/jo...en-derderangs-huisvesting

Als je 1000 sociale huurwoningen bouwt, dan verlaag je de druk op de woningmarkt, immers minder mensen willen kopen. Dit is met visie en wil snel te bouwen.

Eens. Groot probleem van sociale huur is dat, mede door de jarenlange krimp, er nauwelijks woningen vrij komen en er daardoor vooral "probleemgevallen" wonen en kunnen gaan wonen. Je zult relatief veel mensen met een 'indicatie' moeten huisvesten in de sociale huur. En je krijgt een zelfselecterend effect dat "succesvolle" mensen verhuizen naar koop, en dat er vooral "minder succesvolle" mensen blijven wonen.

Terwijl dat vroeger (en ook nu in veel andere landen) heel anders was. Het zou mooi zijn als we ook in Nederland weer 'gewoon' voldoende sociale huurwoningen hebben voor de normale modale Nederlander. En dat het ook weer normaal wordt om gewoon in een sociale huurwoning te wonen en te blijven wonen. Daarvoor zou je dus wel flink extra woningen moeten gaan bouwen.

Overigens zit het probleem niet zozeer in de bouwkosten. Die liggen in de orde van grootte van de 1000 euro per m2. https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/83673NED/table Procentuele besparingen daarin hebben weinig impact op de totale prijs, je zou beter "iets" in de prijs van de bouwgrond kunnen doen. En vooral: in de bouwsnelheid/vergunningverlening etc.

[lama83]

supersoco80 schreef op dinsdag 25 oktober 2022 @ 10:57:
[...]


Ik heb jaren geleden de stap gemaakt van de stad (utrecht) naar het platteland (geïsoleerd dorpje op de Veluwe). Ik vond dat uiteindelijk fantastisch, maar je moet er wel tegen kunnen. In een saaiere omgeving (Flevoland/Noord-Holland/Groningen of in een stuggere omgeving (Zuid-Limburg, Twente (ja, echt)) zou ik het waarschijnlijk een hel gevonden hebben.

Ik kan mij er wat bij voorstellen. Op Tinder ook genoeg stedelijke 'hipster' dames die een leuk huisje op het platteland gescoord hebben, maar of ze helemaal blij zijn...

[lama83]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 11:54:
[...]

Eens. Groot probleem van sociale huur is dat, mede door de jarenlange krimp, er nauwelijks woningen vrij komen en er daardoor vooral "probleemgevallen" wonen en kunnen gaan wonen. Je zult relatief veel mensen met een 'indicatie' moeten huisvesten in de sociale huur. En je krijgt een zelfselecterend effect dat "succesvolle" mensen verhuizen naar koop, en dat er vooral "minder succesvolle" mensen blijven wonen.

Tja, je kan succesvol zijn in sociale huur, maar met de prijzen van koopwoningen heb je toch een probleem om door te stromen. Dus het loont ook niet echt om je best te doen qua carriere want dan krijg je weer een buitenproportionele huurverhoging (en mocht je het wel proberen: er is geen garantie dat je een jaar later wel een betaalbare koopwoning kan krijgen). Dus dan zou je sociale huur zonder inkomensrestricties moeten toestaan (zoals Weens model waarbij deze mensen met het geld dat ze overhouden de lokale economie stimuleren en in een beterbetaalde baan terechtkomen waar ze beter uit de verf komen en hun vaardigheden de samenleving beter ten goede komen) of betaalbare koop voor modaal+ fixen.

[ Voor 23% gewijzigd door lama83 op 26-10-2022 12:08 ]

[Gigi]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 11:54:
[...]

Eens. Groot probleem van sociale huur is dat, mede door de jarenlange krimp, er nauwelijks woningen vrij komen en er daardoor vooral "probleemgevallen" wonen en kunnen gaan wonen. Je zult relatief veel mensen met een 'indicatie' moeten huisvesten in de sociale huur. En je krijgt een zelfselecterend effect dat "succesvolle" mensen verhuizen naar koop, en dat er vooral "minder succesvolle" mensen blijven wonen.

Terwijl dat vroeger (en ook nu in veel andere landen) heel anders was. Het zou mooi zijn als we ook in Nederland weer 'gewoon' voldoende sociale huurwoningen hebben voor de normale modale Nederlander. En dat het ook weer normaal wordt om gewoon in een sociale huurwoning te wonen en te blijven wonen. Daarvoor zou je dus wel flink extra woningen moeten gaan bouwen.

Overigens zit het probleem niet zozeer in de bouwkosten. Die liggen in de orde van grootte van de 1000 euro per m2. https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/83673NED/table Procentuele besparingen daarin hebben weinig impact op de totale prijs, je zou beter "iets" in de prijs van de bouwgrond kunnen doen. En vooral: in de bouwsnelheid/vergunningverlening etc.

Ja absoluut! De bouwgrond is een groot probleem. Dat zei ik ook in mijn vorige reply. Er zijn wat hoopvolle stippen op de horizon, maar de politiek moet wel gewoon doorpakken.

[Rubbergrover1]

lama83 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 11:56:
[...]


Tja, je kan succesvol zijn in sociale huur, maar met de prijzen van koopwoningen heb je toch een probleem om door te stromen. Dus het loont ook niet echt om je best te doen qua carriere want dan krijg je weer een buitenproportionele huurverhoging (en mocht je het wel proberen: er is geen garantie dat je een jaar later wel een betaalbare koopwoning kan krijgen). Dus dan zou je sociale huur zonder inkomensrestricties moeten toestaan (zoals Weens model waarbij deze mensen met het geld dat ze overhouden de lokale economie stimuleren en in een beterbetaalde baan terechtkomen waar ze beter uit de verf komen en hun vaardigheden de samenleving beter ten goede komen) of betaalbare koop voor modaal+ fixen.

Ik vind het ook helemaal geen probleem dat mensen met een hoger inkomen in die sociale huurwoning blijven wonen. Daarbij is het wel de vraag of het werkelijk het probleem is dat mensen een hogere huurverhoging krijgen, of dat het eerder zit in de perceptie van de huur. Vaak woon je in met de hogere huurverhoging nog behoorlijk voordelig, alleen 'voelt' het duurder. Omdat jouw huurverhoging hoger is dan die van de buurman.

[Deewop]

lama83 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 11:56:
[...]


Tja, je kan succesvol zijn in sociale huur, maar met de prijzen van koopwoningen heb je toch een probleem om door te stromen. Dus het loont ook niet echt om je best te doen qua carriere want dan krijg je weer een buitenproportionele huurverhoging (en mocht je het wel proberen: er is geen garantie dat je een jaar later wel een betaalbare koopwoning kan krijgen). Dus dan zou je sociale huur zonder inkomensrestricties moeten toestaan (zoals Weens model waarbij deze mensen met het geld dat ze overhouden de lokale economie stimuleren en in een beterbetaalde baan terechtkomen waar hun kennis/vaardigheden de samenleving beter ten goede komen) of betaalbare koop voor modaal+ fixen.

Erg jammer inderdaad. Met een hoog middeninkomen (56k+) in een sociale huurwoning gaat de huur straks jaarlijks met max 100 euro omhoog (tot de liberaliseringsgrens, hoewel het mij niet zou verbazen als daar in de toekomst aan gesleuteld gaat worden). Daarentegen gaat straks voor de laagste 500.000 inkomens de sociale huur in 2024 met gemiddeld 57 euro omlaag. Dat laatste is prima, ik gun het ze. Maar soms voelt het alsof de middeninkomens gewoon standaard de pineut zijn.

[ Voor 3% gewijzigd door Deewop op 26-10-2022 12:21 ]

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 12:17:
[...]

Ik vind het ook helemaal geen probleem dat mensen met een hoger inkomen in die sociale huurwoning blijven wonen. Daarbij is het wel de vraag of het werkelijk het probleem is dat mensen een hogere huurverhoging krijgen, of dat het eerder zit in de perceptie van de huur. Vaak woon je in met de hogere huurverhoging nog behoorlijk voordelig, alleen 'voelt' het duurder. Omdat jouw huurverhoging hoger is dan die van de buurman.

Als er genoeg huurwoningen zijn in de sociale sector is dat minder een probleem. En als de cooperaties zonder overheidsgeld gewoon break-even kunnen spelen zou het moeten kunnen.
Het gaat natuurlijk wel in tegen het idee dat de sterke schouders de zwaarste lasten dragen.

Maar op dit moment hebben we veel te weinig sociale huurwoningen, of gewoon woningen eigenlijk. Waardoor mensen absurde prijzen soms betalen voor een huurwoning en dan vind ik dat als iemand het goed kan betalen dat het eerlijker is dan om iemand die bijna geen inkomen heeft duur te laten huren.

[Rubbergrover1]

Deewop schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 12:18:
[...]


Erg jammer inderdaad. Met een hoog middeninkomen (56k+) in een sociale huurwoning gaat de huur straks jaarlijks met max 100 euro omhoog (tot de liberaliseringsgrens, hoewel het mij niet zou verbazen als daar in de toekomst aan gesleuteld gaat worden). Daarentegen gaat straks voor de laagste 500.000 inkomens de sociale huur in 2024 met gemiddeld 57 euro omlaag. Dat laatste is prima, ik gun het ze. Maar soms voelt het alsof de middeninkomens gewoon standaard de pineut zijn.

Die stijging van maximaal 100 euro geldt alleen voor huren waarbij de huur veel lager is dan wat volgens het puntensysteem zou mogen. Je moet immers binnen de grenzen van het puntensysteem blijven. Dan gaat het dus in de praktijk om mensen die én er al zo lang zitten dat ze een veel lagere huur hebben dan nieuwe huurders (ook als die een minimuminkomen hebben) én een veel hoger inkomen hebben waarbij een veel hogere huur 'past'. Lijkt me niet onredelijk dat die 'versneld' naar een iets hogere huur gaan. Een huur die dus nog steeds binnen de grenzen van het puntensysteem ligt.

[Napo]

Deewop schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 12:18:
[...]

Dat laatste is prima, ik gun het ze. Maar soms voelt het alsof de middeninkomens gewoon standaard de pineut zijn.

Middeninkomens is een redelijk ongedefineerde groep. De realiteit is wel dat als je geld op wil halen is het gemakkelijker om een beetje bij een grote groep op te halen ipv een hoop bij een kleine groep. Zo ook met tegemoetkomingen is het bijzonder duur om dat voor een grote groep te doen en overzienbaar voor een kleine groep.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 12:20:
[...]


Als er genoeg huurwoningen zijn in de sociale sector is dat minder een probleem. En als de cooperaties zonder overheidsgeld gewoon break-even kunnen spelen zou het moeten kunnen.
Het gaat natuurlijk wel in tegen het idee dat de sterke schouders de zwaarste lasten dragen.

Maar op dit moment hebben we veel te weinig sociale huurwoningen, of gewoon woningen eigenlijk.

Vraag is waarom dat zonder overheidsgeld zou moeten. Een van de redenen waarom er te weinig huurwoningen zijn zit hem er juist mede in doordat in Nederland er weinig financiële sturing is op de bouw van (huur-)woningen. Er is vooral blind een som geld voor de huurders.

Volgens mij is er bv in Oostenrijk een regeling die er (versimpeld) op neer komt dat er een procent van het inkomen aan heffing wordt geheven voor de bouw en renovatie van huurwoningen. Dat komt neer op een bedrag in de orde van grootte van een miljard per jaar. Daar doen de Bondslanden zelf nog een schepje bovenop, zodat er jaarlijks een paar miljard aan overheidsgeld in de verbetering van het huuraanbod wordt gestoken. Je krijgt zo een goed en betaalbaar huuraanbod, waar ook iedereen profijt van heeft (niet alleen de laatste inkomens). Daardoor is er ook voldoende draagvlak voor die regeling.

Dit zal in Nederland voorlopig niet werken. Maar ik denk dat je een eind zou kunnen komen als je bv de grond door een soort 'grond fonds' zou laten kopen, zodat woningbouwverenigingen zich om de woningen zelf kunnen bekommeren. Maak je de erfpacht voor de grond vervolgens afhankelijk van de huur, dan kun je krijgen dat sociale huur de grond gratis krijgt (of tegen lage prijs), terwijl bij hogere huur de erfpacht ook op gaat lopen.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 14:07:
[...]

Vraag is waarom dat zonder overheidsgeld zou moeten. Een van de redenen waarom er te weinig huurwoningen zijn zit hem er juist mede in doordat in Nederland er weinig financiële sturing is op de bouw van (huur-)woningen. Er is vooral blind een som geld voor de huurders.

Zodra er overheidsgeld naartoe moet is het niet heel eerlijk als iemand met een hoog inkomen daar gesubsidieerd mag wonen. Ik vind het prima om iemand die weinig inkomen heeft te steunen met goedkopere woning maar als je gewoon modaal of boven modaal verdient dan heb je geen subsidie meer nodig voor het wonen. Dan kan je gewoon marktconform huur betalen of kopen. Dat mag ook best een sociale huurwoning zijn maar dan wel voor een marktconforme prijs voor die woning.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 14:20:
[...]


Zodra er overheidsgeld naartoe moet is het niet heel eerlijk als iemand met een hoog inkomen daar gesubsidieerd mag wonen. Ik vind het prima om iemand die weinig inkomen heeft te steunen met goedkopere woning maar als je gewoon modaal of boven modaal verdient dan heb je geen subsidie meer nodig voor het wonen. Dan kan je gewoon marktconform huur betalen of kopen. Dat mag ook best een sociale huurwoning zijn maar dan wel voor een marktconforme prijs voor die woning.

Die huur mag (of moet) dan zeker marktconform zijn. De vraag is wel of de woningbouwvereniging ook een marktconforme prijs zou moeten betalen om die woning te bouwen.

Daarom vind ik dus dat je beter dat geld kunt steken in de bouw van die woningen. En niet in het verder subsidiëren van de huur die daarvoor gevraagd wordt.

[Miks]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 11:40:
[...]
Ook de inflatie...
[...]
Daarom denk ik niet dat het puur die huizenprijzen zijn die omlaag zullen gaan, maar dat het ook bv de inflatie is die een inhaalslag zal gaan maken. Zodat, zeker in reële termen, de daling van de koopprijzen een stuk kleiner zal worden.

De grafiek corrigeert voor inflatie...

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 14:29:
[...]

Die huur mag (of moet) dan zeker marktconform zijn. De vraag is wel of de woningbouwvereniging ook een marktconforme prijs zou moeten betalen om die woning te bouwen.

Daarom vind ik dus dat je beter dat geld kunt steken in de bouw van die woningen. En niet in het verder subsidiëren van de huur die daarvoor gevraagd wordt.

Kijk op dat punt zijn we het dus eens. Dat als je meer gaat verdienen dat je dan ook een hogere of marktconforme huur moet betalen.

Maar als je de woning cooperaties gewoon nationaliseerd en onder ministerie van volkshuisvesting zou zetten maakt het niet veel uit of je marktconforme prijs betaald om te bouwen. Je krijgt dat automatisch 21% korting op de materialen en rond de 90% korting op arbeid. Aangezien de belasting gewoon weer terugkomt bij de overheid betalen ze dus niet heel veel.

[Skyaero]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 12:20:
[...]
Als er genoeg huurwoningen zijn in de sociale sector is dat minder een probleem. En als de cooperaties zonder overheidsgeld gewoon break-even kunnen spelen zou het moeten kunnen.
Het gaat natuurlijk wel in tegen het idee dat de sterke schouders de zwaarste lasten dragen.

Woningcorporaties (niet 'cooperaties') krijgen geen geld van de overheid (meer). Dat is al enkele tientallen jaren zo. De overheid helpt woningcorporaties wel in die zin dat zij garant staan voor de leningen die ze aan moeten gaan, waardoor het rentepercentage van die leningen flink lager is.

Woningcorporaties moeten dus gewoon een business case maken bij het bouwen van een nieuwe woning. De woning wordt ook nog eens over een jaar of 40 afgeschreven. De huur ligt vast aan de hand van het puntenstelsel. Kun je dus precies uitrekenen wat een woning mag kosten.
[/quote]

Vraag is waarom dat zonder overheidsgeld zou moeten. Een van de redenen waarom er te weinig huurwoningen zijn zit hem er juist mede in doordat in Nederland er weinig financiële sturing is op de bouw van (huur-)woningen. Er is vooral blind een som geld voor de huurders.

Dat komt omdat de gemeenten daarin (op dit moment) leidend zijn. En sociale woningbouw levert niets op. Je verkoopt de grond (of eventueel pacht) tegen een lagere prijs dan dat je bij een commercieel project kan krijgen, haalt minder WOZ op door de lagere woningwaarde en krijgt met relatief meer kosten voor sociale en zorgtaken (bijv bijstand).

Financieel wil je als gemeente dus helemaal geen sociale woningbouw. Moet je natuurlijk op lange termijn wel mee oppassen, zie de grote steden in de Verenigde Staten waarin je in het dure 'centrum' geen diensten meer kunt krijgen omdat de 'blue collar' servicemensen er niet meer zijn.

Visie is hier het toverwoord. Het helpt daarbij niet dat er steeds meer en complexere taken bij de (slecht uitgeruste) gemeenten komen te liggen, zonder bijbehorende financiële middelen. Maar ja, visie is een woord dat in het woordenboek van het VVD, CDA en D66 voorkomt.

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 14:29:
[...]
De vraag is wel of de woningbouwvereniging ook een marktconforme prijs zou moeten betalen om die woning te bouwen.

Waar ga je een bouwbedrijf vinden die niet marktconform gaat bouwen?
Kijk, het kan allemaal wel wat efficiënter. Je hoeft niet voor elke straat aan nieuwe sociale woningen een compleet niet bouwontwerptraject op te zetten. De meeste sociale woningen lijken op elkaar.

Daar is in 2010-2015 ook best wat in geïnnoveerd. De grote bouwbedrijven hadden concepten, die een beetje leken op de kastconcepten van Ikea: enige vrijheid in te configureren, met name kleur, maar grotendeels standaard. En dan nog industrieel bouwen (en dus niet metselen op de bouwplaats) voor sneller resultaat met minder mensen en betere kwaliteit. Maar ja, moet je als woningcorporatie dus wel gewoon een kleur kiezen en geen bestek gaan voorschrijven waarin de wanddikte van een standleiding wordt gespecificeerd. Gelukkig is dat allemaal al wat verbeterd, maar er is nog een lange weg te gaan.

[sprhnk]

Miks schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 05:41:
[...]


Aha het is al tien jaar geworden inmiddels

offtopic:
Zo jammer dat zo'n discussie dan over de persoon gaat. Heb het dan liever over de inhoud

Het is niet mogelijk om inhoudelijk op je redenatie in te gaan omdat het geen echte these heeft die kunt toetsen. Je voorspelt niks concreets. Je redenatie is niet anders dan als de prijs van product x een lange tijd boven gemiddeld is gaat het dalen. Je maakt geen voorspelling of prognose hoe en wanneer, dus kun je altijd beweren dat je achteraf gelijk hebt (terwijl je dat dus al jaren niet hebt). Wat je in je post zou moeten zeggen is,

“ik zit er al jaren naast mijn voorspelling is niet uitgekomen en nu toevallig wel maar dat moment zag ik specifiek niet aankomen.”

Het voegt net zo min iets toe als je de redenatie andersom maakt de huizenprijs zal stijgen, op den duur gebeurd het wel weer, dikke duh.

Hoe, waarom wat en wanneer? Er zijn nu best veel leuke vraagstukken waar we theses mee kunnen doen.

Inflatie effect op de rente en ik welke verhouding?
Prijs effect in combinatie met langdurige hoge inflatie?
Loon ontwikkeling naast inflatie etc..

[geekeep]

Miks schreef op dinsdag 25 oktober 2022 @ 23:56:
Hele mooie grafiek die exact (met marge uiteraard) aangeeft hoeveel lucht er in de huizenprijzen zit. Voor degene die de link tussen huurprijs en koopprijs niet kennen: de huurprijs en de koopprijs zijn sterk aan elkaar gelieerd. Zo was dat in het verleden althans.

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Op basis van bovenstaand zou de prijs (reeel) met 60% kunnen gaan zakken.

Als starter zou ik dus echt jezelf drie keer afvragen wat nu verstandig is.

En nu is het natuurlijk weer wachten op tweakers die mijn postgeschiedenis erbij pakken en iets zeggen als 'the boy who cried wolf'...

Ik roep hier al maanden dat de markt aan het afkoelen is/was, maar met een grafiek die als nulpunt het jaar 1620 gebruikt zijn de vergelijkingen op zijn minst twijfelachtig. Of wil je een hut uit de 17e/18e/19e eeuw serieus vergelijken met de woningen (+ hypotheken) van afgelopen decennia? Tevens jammer dat de grafiek maar tot 2020 loopt, aangezien dit jaar de huren al flink gestegen zijn (https://www.businessinsid...or-huurprijzen-juli-2022/) en de komende jaren de huurbevriezing tijdens de coronatijd ingehaald gaat worden.

Allicht dat er wat daling verwacht kan worden met de huidige rentes. Het overbieden is grotendeels wel klaar en het aanbod groeit. Tegelijkertijd verwachten we volgend jaar weer tienduizenden extra immigranten bovenop ons huidige woningtekort en de nieuwbouw stort zonder verandering qua omstandigheden gewoon keihard in. De kans op flinke protesten en anti-kraakbewegingen acht ik waarschijnlijker dan een dip van -60%.

[Lisadr]

Miks schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 05:39:
[...]


En


[...]


Want je moet altijd veel geld meenemen om in een grote stad te kunnen wonen?

Ik denk dat je de bubbel in Amsterdam niet moet onderschatten. Dat er veel sociale huur is, toevallig het punt van jullie beiden, heb je ook in andere grote steden zoals Berlijn of Wenen, kan dus moeilijk de verklaring zijn. Zou ook zelfs een argument kunnen zijn waarom prijzen juist lager zouden liggen, omdat er een goed alternatief is (al is dit alternatief de afgelopen jaren instrumentarisch meer en meer de nek omgedraaid).

Kijk ook maar naar de bubbel index die onlangs is voorzien van een update.

[Afbeelding]
https://www.ubs.com/globa...-estate-bubble-index.html

Geloof echt niet dan Dubai zo laag scoord en in verhouding undervalued is! Dit geeft mij weinig vertrouwen in het onderzoek zelf.

[Magpie]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 11:40:
[...]
....

Ook de inflatie is in mijn ogen al decennialang kunstmatig laag. Mede door de opkomst van internet is het bij steeds meer producten en diensten zo dat we steeds makkelijker een goedkopere variant van het zelfde kunnen kiezen. En dus de marge tussen wat een product kost en wat wij ervoor betalen sterk krimpt, op ieder gebied. Als de verkoopprijzen bv 2% stijgen, dan kan dat zijn dat de productiekosten 2% stijgen, maar het kan ook zijn dat het product zelf 10% in kosten stijgt (ik noem maar wat), maar dat we door vergelijkingssites en online bestellen de marge tussen fabrikant en het product thuis hebben tegelijk met 8% laten afnemen.

Eigenlijk wordt die inflatie op zo'n manier dus kunstmatig gedrukt, doordat we de duurdere producten steeds goedkoper kunnen aanschaffen. Omdat de reële huizenprijzen kijken naar de verhouding met die (weinig gestegen) verkoopprijzen, lijken de huizenprijzen zo dus ook enigszins kunstmatig hoog.

Marges van bedrijven zijn juist sterk toegenomen in de afgelopen decennia, dus het bovenstaande kan niet kloppen. De marges zijn toegenomen door globalisering (verplaatsen productie naar lage lonen landen) en in mindere mate door technologische vooruitgang (internet en automatisering/robotisering). Gekoppeld aan relatief lage kosten voor grondstoffen. De inflatie bleef juist laag door vraaguitval door demografische factoren, ouderen besteden minder. Maar dat was niet erg omdat marges op peil bleven of groeiden.

De demografische effecten op de groei van de vraag blijven. Maar voor de marges van bedrijven breken andere tijden aan. De globalisering is voor nu klaar door corona en het opkomen van middenstand in lage lonen landen met grote populatie. Grondstoffen/energie rijst de pan uit qua prijzen. Dus de marges moeten toenemen door robotisering, want arbeidsmarkt blijft krap door demografie.

Voor de huizenmarkt blijft mijn voorspelling dat als het tijdelijke stuwende effect van deze aanbod gedreven inflatie is uitgewerkt en de stimulering vanuit overheid stopt, dat er toch weer een periode van lage economische groei en daarmee lagere inflatie en daarmee lagere rente aanbreekt. Dat kan zo maar eens voor herstel kunnen zorgen van de huidige prijsdalingen. Voor de beurs kan het moeizamer worden als (ondanks lagere rente) de winstgevendheid gaat afnemen door dure arbeid en rem op globalisering. Maar goed, mijn voorspelling voor een andere!

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 14:29:
De vraag is wel of de woningbouwvereniging ook een marktconforme prijs zou moeten betalen om die woning te bouwen.

Waarom zou dat een andere prijs moeten zijn?

Sowieso is dat een zwak punt bij ieder overheidsingrijpen: Of je nu zonnecellen oversubsidieert, warmtepompen verplicht stelt of 'zomaar' 900K huizen wilt bouwen, het markteffect is hetzelfde: Door die druk nemen kosten snel toe....

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 17:35:
[...]

Waarom zou dat een andere prijs moeten zijn?

Omdat er een verhouding tussen kosten en de daarvoor benodigde huur is. Als je wilt dat er nieuwe huurhuizen komen met een huur die onder de liberaliseringsgrens ligt, dan moeten de kosten die de woningbouwverenigingen hiervoor moeten maken ook relatief beperkt zijn. Als de marktconforme prijs van zo'n woning flink hoger ligt, dan kunnen die niet voor een lage huur worden verhuurd als de woningbouwvereniging die volledige prijs zou moeten betalen.

Dus of je verhuurt tegen veel hogere prijs, of er wordt niet gebouwd, of een deel van de kosten moet op een andere manier worden gefinancierd.

[Rubbergrover1]

Skyaero schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 15:55:
[...]
Waar ga je een bouwbedrijf vinden die niet marktconform gaat bouwen?

Dat wil ik helemaal niet. Die bouwbedrijven moeten gewoon tegen een marktconforme prijs bouwen. Alleen zou de woningbouwvereniging niet de volledige marktconforme prijs voor grond plus woning moeten betalen, maar zou een deel van die kosten op andere manier gefinancierd kunnen worden.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 18:57:
[...]

Omdat er een verhouding tussen kosten en de daarvoor benodigde huur is. Als je wilt dat er nieuwe huurhuizen komen met een huur die onder de liberaliseringsgrens ligt, dan moeten de kosten die de woningbouwverenigingen hiervoor moeten maken ook relatief beperkt zijn. Als de marktconforme prijs van zo'n woning flink hoger ligt, dan kunnen die niet voor een lage huur worden verhuurd als de woningbouwvereniging die volledige prijs zou moeten betalen.

Dus of je verhuurt tegen veel hogere prijs, of er wordt niet gebouwd, of een deel van de kosten moet op een andere manier worden gefinancierd.

Klopt, maar je zou natuurlijk ook gewoon een 2 sporen huur beleid kunnen hebben. Waarbij mensen dus korting krijgen op de normale huurprijs afhankelijk van hun inkomen. En beperkingen op wat je mag inschrijven/huren. Alleenstaande mag dus niet inschrijven voor een gezinswoning.

Dan kan je als mensen van de woningbouw huren en een sociale huurwoning hebben toch nog rekening houden met de situatie en als iemand ineens van de bijstand naar een goede baan gaat kan je ook de huurkorting daar rekening mee laten houden.

Dat we moeten bouwen voor mensen met een kleiner inkomen lijkt me duidelijk maar mensen met een goed inkomen maken daar nu soms ook misbruik van en dat zou dan weer niet moeten mogen.

[Sineplex]

Valide punten. De combinatie van een te hoge grondprijs en toenemende bouwkosten door inflatie maken het een risico voor developers om "betaalbare" woningen (althans voor het lagere segment) neer te zetten. Als de overheid dat in ingrijpende mate wil/gaat reguleren, dan krijg je een totaal andere marktdynamiek d.w.z. puts market upside down met volatileit tot gevolg (en wellicht afnemende woningbouw).

In het algemeen hebben/gaan de minder grote developers het moeilijk krijgen.Logischerwijs gaat dat tot een monopoliepositie voor de grotere spelers leiden.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 19:24:
[...]
Klopt, maar je zou natuurlijk ook gewoon een 2 sporen huur beleid kunnen hebben. Waarbij mensen dus korting krijgen op de normale huurprijs afhankelijk van hun inkomen.

Maar wie moet die korting dan betalen? De huur moet wel gewoon de kosten voor de woning die de woningbouwvereniging maakt dekken. Als de woningbouwvereniging een zo lage huur moet vragen dat ze de totale kosten voor de woning niet kunnen dekken, dan zullen ze ofwel de woning niet bouwen, ofwel de kosten moeten deels uit andere middelen komen

Vandaar mijn suggestie dat bv de woningbouwvereniging de woning zelf betaalt (dat kan makkelijk door sociale huur worden betaald), maar dat bv de grond door een soort grondfonds (gefinancierd door de overheid) wordt gekocht. En dat er een erfpacht wordt geheven die afhankelijk is van de gevraagde huur. Lage erfpacht bij een lage huur, hogere erfpacht bij hogere huur. En uiteraard de huur wel inkomensafhankelijk.

[Verwijderd]

Miks schreef op dinsdag 25 oktober 2022 @ 23:56:


Op basis van bovenstaand zou de prijs (reeel) met 60% kunnen gaan zakken.

Als starter zou ik dus echt jezelf drie keer afvragen wat nu verstandig is.

Wishful thinking. Als de woningprijzen al met 20% dalen staat iedereen die naast de boot visste de afgelopen 10-15 jaar weer vooraan in de rij. En dat zijn er erg veel. Houd rekening met dat in de vorige crisis de huizen met "maar" 20% daalde en daarna mensen weer lekker gingen kopen. Bovendien komt de huidige daling door renteverhogingen van de centrale bank en die kunnen ze weer terugdraaien, zeker als ze de huizenmarkt moeten redden.

De realiteit is dat veel starters (bijna) maximaal moeten lenen (en minder letten op bruto/netto hypotheek). Een stel dat elk 50k verdiende kon voor de daling 571k lenen (1,6% 10j) en nu na een salarisverhoging van 10% [1] kan dat stel met 55k elk maarliefst 569k (4,64% 10j) lenen. Dat is weliswaar minder maar als je rekening houd met de gemiddelde huizenprijzsn daling van 5,8% kost die woning nog maar 538k waardoor dit stel nog 33k aan leencapciteit over heeft. Kortom, meer niet minder mensen kunnen (maar niet per se durven/willen) een woning kopen. Die hoge hypotheekrente kan je mogelijk herfinancieren zodra het weer zakt en zodra de rente weer zakt kan je ervan uitgaan dat je weer moet overbieden en concureren met een heleboel anderen. Een daling in de markt is gezond maar 60% zie ik niet gebeuren. En als dat wel gebeurt dan zorgt de VVD er wel voor dat mensen 2x een jubelton kunnen inzetten om die gemiddelde woning van 425k, nu 425-60%=170k kunnen kopen met 0 hypotheek en 30k op zak . Dan stijgen de prijzen weer.


[1] https://www.rijksoverheid...-een-keer-met-1015-omhoog

[Miks]

geekeep schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 16:35:
[...]

Ik roep hier al maanden dat de markt aan het afkoelen is/was, maar met een grafiek die als nulpunt het jaar 1620 gebruikt zijn de vergelijkingen op zijn minst twijfelachtig. Of wil je een hut uit de 17e/18e/19e eeuw serieus vergelijken met de woningen (+ hypotheken) van afgelopen decennia?

Dat is een rare stelling. Dan kan je prijzen van de '70s ook niet vergelijken met nu. Slaat echt als een tang op een varken. Want de vergelijking is niet zozeer koop toen vs nu, maar koop vs huur toen vs nu.

De cijfers over de jaren heen geven aan wat de trend is. Heeft dus niks met de kwaliteit van de woningen te maken, want die zit niet in de vergelijking.

[Miks]

sprhnk schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 16:24:
[...]


Het is niet mogelijk om inhoudelijk op je redenatie in te gaan omdat het geen echte these heeft die kunt toetsen. Je voorspelt niks concreets. Je redenatie is niet anders dan als de prijs van product x een lange tijd boven gemiddeld is gaat het dalen. Je maakt geen voorspelling of prognose hoe en wanneer, dus kun je altijd beweren dat je achteraf gelijk hebt (terwijl je dat dus al jaren niet hebt). Wat je in je post zou moeten zeggen is,

“ik zit er al jaren naast mijn voorspelling is niet uitgekomen en nu toevallig wel maar dat moment zag ik specifiek niet aankomen.”

Het voegt net zo min iets toe als je de redenatie andersom maakt de huizenprijs zal stijgen, op den duur gebeurd het wel weer, dikke duh.

Hoe, waarom wat en wanneer? Er zijn nu best veel leuke vraagstukken waar we theses mee kunnen doen.

Inflatie effect op de rente en ik welke verhouding?
Prijs effect in combinatie met langdurige hoge inflatie?
Loon ontwikkeling naast inflatie etc..

Pfff als er iets is wat ik probeer te brengen, is het wel de verdieping. Je haalt nu alleen mijn conclusie aan, zegt dat het geen these is. Categorie stropop.

En dan nog, “ik zit er al jaren naast mijn voorspelling is niet uitgekomen en nu toevallig wel maar dat moment zag ik specifiek niet aankomen.” < is ook geen these.

Je weet echt niet wat je aan het zeggen bent, noch heb je je ingelezen in welke dingen ik allemaal heb gezegd. Maar je bent me wel lekker aan het inkleuren met allerhande onwaarheden.

Nogmaals, het blijft bij jou een discussie op de man ipv de inhoud. Maar dat ben ik wel gewend hier.

[ Voor 15% gewijzigd door Miks op 26-10-2022 20:26 ]

[Miks]

Verwijderd schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 20:13:
[...]


Wishful thinking. Als de woningprijzen al met 20% dalen staat iedereen die naast de boot visste de afgelopen 10-15 jaar weer vooraan in de rij. En dat zijn er erg veel. Houd rekening met dat in de vorige crisis de huizen met "maar" 20% daalde en daarna mensen weer lekker gingen kopen. Bovendien komt de huidige daling door renteverhogingen van de centrale bank en die kunnen ze weer terugdraaien, zeker als ze de huizenmarkt moeten redden.

Ik heb geen wish

Volgens mij draai je oorzaak en gevolg om. Juist het gratis geld, de lage rente, en de kapitaalinjecties en opkoopprogrammas heeft/hebben de markt uit het slop gehaald. Het vertrouwen volgde, dus niet andersom.

Ik zie nu eigenlijk de correctie die we veel eerder hadden moeten krijgen voor een gezonde, innovatieve economie die niet draait om assetbubbels.

Ik vraag me af hoe ver we de recessie induikelen en of de markt niet eindelijk gaat beseffen dat je lange termijn gericht geen grote winsten kan maken met de huizenmarkt. Stenen zijn namelijk altijd onderhevig aan de elementen.

En of iedereen straks klaar staat om te kopen? Never catch a falling knife... We zullen duseerst in rustig vaarwater moeten komen en daar lijkt echt nog lang geen sprake van.

[ Voor 8% gewijzigd door Miks op 26-10-2022 20:39 ]

[Laapo]

Gigi schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 11:10:
[...]


En daarom bouw je veel meer sociale huur: https://www.bnnvara.nl/jo...en-derderangs-huisvesting

Als je 1000 sociale huurwoningen bouwt, dan verlaag je de druk op de woningmarkt, immers minder mensen willen kopen. Dit is met visie en wil snel te bouwen.

Nee, nee nee. De bouwcapaciteit is al erg beperkt in dit land. Als je 1000 sociale woningen bouwt dan heb je 1000 koopwoningen niet gebouwd. Daarmee zijn 1000 huishoudens weer aangewezen op de sociale huur terwijl ze een koopwoning willen.

1/3e van de woningen is van een corporatie en valt onder sociale huur in dit land. De bezetting van die woningen is dramatisch. Steeds minder gezinnen, steeds meer alleenstaanden.

Jan modaal wilt met zijn gezin in een koopwoning zitten. Zo'n woning die dan grotendeels afgelost is richting het pensioen en die hij kan nalaten aan zijn kinderen.

Zo'n woning waar je een gaatje in de muur kunt boren omdat het van jou is. Die wilt helemaal geen sociaal huurhok met inkomensafhankelijke huurverhogingen tot aan het graf. Slecht plan.

[Sineplex]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 19:40:
[...]

Maar wie moet die korting dan betalen? De huur moet wel gewoon de kosten voor de woning die de woningbouwvereniging maakt dekken. Als de woningbouwvereniging een zo lage huur moet vragen dat ze de totale kosten voor de woning niet kunnen dekken, dan zullen ze ofwel de woning niet bouwen, ofwel de kosten moeten deels uit andere middelen komen

Vandaar mijn suggestie dat bv de woningbouwvereniging de woning zelf betaalt (dat kan makkelijk door sociale huur worden betaald), maar dat bv de grond door een soort grondfonds (gefinancierd door de overheid) wordt gekocht. En dat er een erfpacht wordt geheven die afhankelijk is van de gevraagde huur. Lage erfpacht bij een lage huur, hogere erfpacht bij hogere huur. En uiteraard de huur wel inkomensafhankelijk.

Denk je dat de gemeentes er vrolijk van worden? Die hebben ook een hoop grond in bezit die dan de facto minder waard wordt. Kunnen die de verliezen velen of accepteren? Ik weet niet hoeveel grond en hoeveel dat verlies zou zijn, but just thinking out loud .

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 18:57:
Omdat er een verhouding tussen kosten en de daarvoor benodigde huur is. Als je wilt dat er nieuwe huurhuizen komen met een huur die onder de liberaliseringsgrens ligt, dan moeten de kosten die de woningbouwverenigingen hiervoor moeten maken ook relatief beperkt zijn. Als de marktconforme prijs van zo'n woning flink hoger ligt, dan kunnen die niet voor een lage huur worden verhuurd als de woningbouwvereniging die volledige prijs zou moeten betalen.

Dat is toch een soort probleem dat de overheid zelf schept: een belangrijk deel bestaat uit de kosten van de grond. Een ander probleem is dat het decentraal wordt aangepakt met overal weer stedenbouwkundige visies en architecten. Waarom niet wat meer industrieel - bedoeld als standaardisatie - opgepakt...?

[wimjongil]

Verwijderd schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 20:13:
[...]


Wishful thinking. Als de woningprijzen al met 20% dalen staat iedereen die naast de boot visste de afgelopen 10-15 jaar weer vooraan in de rij. En dat zijn er erg veel. Houd rekening met dat in de vorige crisis de huizen met "maar" 20% daalde en daarna mensen weer lekker gingen kopen. Bovendien komt de huidige daling door renteverhogingen van de centrale bank en die kunnen ze weer terugdraaien, zeker als ze de huizenmarkt moeten redden.

De huizenmarkt redden is niet het mandaat van centrale banken, daar gaan ze echt niet de rentes voor verlagen.

Merk trouwens op dat die 60% dus reële huizenprijzen zijn. Als we nu een inflatie van 60% krijgen en gelijkblijvende huizenprijzen, zijn we er dus ook al. Al verhoogt de centrale bank de rente in zo'n scenario waardoor de huizenprijzen ook wat zullen dalen.

[xiangpo]

Huizenprijzen in de VS zijn volgens ING voor een tweede maand op rij gedaald en kunnen wel meer dan 20% dalen

[JJ Le Funk]

xiangpo schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 23:16:
Huizenprijzen in de VS zijn volgens ING voor een tweede maand op rij gedaald en kunnen wel meer dan 20% dalen

zit daar niet veel houtskeletbouw tussen op los zand? hoe vergelijkbaar is die markt eigenlijk.

[kx22]

De focus wordt teveel gelegd op daling van de huizenprijzen. Maar die zijn gewoon inherent aan de rente.
In elke x aantal jaar heb je rente dat omhoog schiet en dan zullen mensen meer sparen dan uitgeven.
Dus dat de huizenprijzen na 6 jaar flink stijgen opeens dalen door hogere rente....ja daar hoef je geen prognoses of grafieken voor te kunnen lezen.

Door de hogere rente en onzekerheid in toekomstige HRA is het wachten op een daling helemaal niet verstandig. Zelfs als je al weet dat over 1 jaar de rente naar 10% gaat stijgen, kan je nu niks kopen omdat de prijzen nog niet hard genoeg zijn gedaald.

Sterker nog....
Als je een nieuwe huis hebt gekocht op basis van overbruggingshypotheek heb je 2 jaar lang de tijd om je oude huis te verkopen. Doe je dat niet...is de rente van de OBH volledig aftrekbaar.
Dus zullen mensen dit uitzitten en pas dan zullen de prijzen echt gaan dalen.

En 3 jaar lang roepen dat ooit iets niet goed gaat getuigd niet van kennis. Want in die 2,5 jaar is het wel omhoog gegaan. En 60% van de huizen afgaan is dus terug gaan naar 2010-2011. Gaat niet gebeuren, want dan moeten de salarissen ook omlaag.

[Paralize_nl]

Ik hoop dat de huizenprijzen met 60% zakken (of meer) zoals Miks al jaren voorspeld en de rentes (spaar) naar 10-15% stijgen.

Dan kan ik met rente op spaargeld een mooi 2e pandje kopen voor bijna niks in de binnenstad voor de verhuur, woningnood wordt immers niet opgelost. Wellicht dan nog een erfenis voor 3e huis in buitenland en verder rentenieren.

Wanneer gaat dit gebeuren? Dan zet ik ‘t vast in mijn agenda als pensioendatum.

[Immutable]

He waarom wil niemand nou die oude isolatieloze, enkelglazige oude woningen kopen? Men sprak hier toch van dat men wel wil betalen voor het "karakter" van zo'n huis?

[spijkerhoofd]

Immutable schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 02:27:
He waarom wil niemand nou die oude isolatieloze, enkelglazige oude woningen kopen? Men sprak hier toch van dat men wel wil betalen voor het "karakter" van zo'n huis?

Hangt van de prijs af, sommige mensen verdienen niet zoveel dat ze 500K kunnen uitgeven aan een A label woning, maar zijn misschien wel hele handige mensen dat ze het meeste zelf kunnen doen. Dan kun je van een woning met karakter toch een zuinige woning maken. Kost wel heel veel geld natuurlijk, maar als de lage label woningen echt fors minder gaat kosten dan een A of B label kan het financieel voordeliger zijn...

[Verwijderd]

Als de huizenprijzen dalen zal dat denk ik voornamelijk relatief gebeuren t.o.v. de koopkracht van gewone volk. Ben je mooi klaar als wachter, als toko zoals BlackRock en dergelijke financiële investeringsreuzen die nog loaded zijn met geld van QE beleid afgelopen jaren voorbij komen en je jouw beoogde afgeprijsde droomhuis voor 2x huur aanbieden.

Paralize_nl schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 23:57:
Ik hoop dat de huizenprijzen met 60% zakken (of meer) zoals Miks al jaren voorspeld en de rentes (spaar) naar 10-15% stijgen.

Dan kan ik met rente op spaargeld een mooi 2e pandje kopen voor bijna niks in de binnenstad voor de verhuur, woningnood wordt immers niet opgelost. Wellicht dan nog een erfenis voor 3e huis in buitenland en verder rentenieren.

Wanneer gaat dit gebeuren? Dan zet ik ‘t vast in mijn agenda als pensioendatum.

Ik sluit ook alvast een max. persoonlijke lening af tegen huidige rentes als deze datum bekend is graag

offtopic:
On serious note ik prijs me aan één kant gelukkig met simpele voor eigen wonen huisje en me niet met ethisch rugzak op m'n schouder hoef te slapen, van huurders 80% inkomen uit te knijpen voor een ongeïsoleerd tochthok terwijl ik in zomerzon op Ibiza zou ronddobberen. Ben 'bang' dat ik toch niet genoeg koude kikker / zakelijk genoeg ingesteld voor ben om echte huisjesmelker ooit te kunnen zijn.

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 27-10-2022 07:26 ]

[walletje-w]

Lisadr schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 16:36:
[...]


Geloof echt niet dan Dubai zo laag scoord en in verhouding undervalued is! Dit geeft mij weinig vertrouwen in het onderzoek zelf.

Letterlijk onder de afbeelding staat gelijk de (korte) uitleg waarom Dubai fair valued is. Dus niet under valued maar zit in gezond vaarwater.

[CVTTPD2DQ]

Immutable schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 02:27:
He waarom wil niemand nou die oude isolatieloze, enkelglazige oude woningen kopen? Men sprak hier toch van dat men wel wil betalen voor het "karakter" van zo'n huis?

Is het zo dat niemand oude woningen wil kopen? Er zijn genoeg tegenvoorbeelden te vinden. Bijv dit huisje. Veel meer dan charme en locatie heeft het niet te bieden, maar vermoedelijk heeft iemand er meer dan 5000 EUR/m2 voor over.

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 20:38:
[...]


Nee, nee nee. De bouwcapaciteit is al erg beperkt in dit land. Als je 1000 sociale woningen bouwt dan heb je 1000 koopwoningen niet gebouwd.

Nee, nee nee. De praktijk is dat de prijs en doorlooptijd van die koopwoningen, zowel door alle maatwerk-aanpassingen en vaak de wens om 'groter' te bouwen, betekent dat de bouw van 1000 sociale woningen misschien 500 koopwoningen scheelt. Als de prioriteit bij kwantiteit en betaalbaarheid ligt, dan is de keus voor sociale woningen juist een logische keus.

[Rubbergrover1]

Sineplex schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 21:22:
[...]


Denk je dat de gemeentes er vrolijk van worden? Die hebben ook een hoop grond in bezit die dan de facto minder waard wordt. Kunnen die de verliezen velen of accepteren? Ik weet niet hoeveel grond en hoeveel dat verlies zou zijn, but just thinking out loud .

Juist niet. Het idee is juist dat de gemeentes (en ook de bouwbedrijven) gewoon de zelfde prijs krijgen als bij gewone koopwoningen. Dus dat daar geen incentive in zit om te kiezen voor koopwoningen in plaats van sociale huur. Maar die grond hoeft niet voor veel geld door de woningbouwvereniging te worden betaald, maar wordt door dat 'grondfonds' betaald. Dat deels uit erfpacht en deels uit overheidsfinanciering wordt gefinancierd.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 22:07:
[...]

Dat is toch een soort probleem dat de overheid zelf schept: een belangrijk deel bestaat uit de kosten van de grond.

Het probleem zit inderdaad grotendeels in de kosten van de grond, maar dat probleem wordt grotendeels door 'de markt' geschapen. Die er voor zorgt dat 'men' een bepaalde woning op een bepaalde plek veel meer waard vindt dan de bouwkosten voor die woning.

Een ander probleem is dat het decentraal wordt aangepakt met overal weer stedenbouwkundige visies en architecten. Waarom niet wat meer industrieel - bedoeld als standaardisatie - opgepakt...?

Dat is ook wat ik eerder ook voorstelde. Als je 1000 identieke woningen uit de fabriek laat rollen en op de zelfde plek neerzet, dan krijg je een saaie wijk die vanwege de eenzijdigheid grote kans heeft om probleemwijk te worden. Maar als je deze op 50 verschillende plaatsen bouwt, dan heb je toch niet het idee van eenheidsworst. Maar waar dit bij koopwoningen mis gaat, is dat die in de basis gestandaardiseerde woningen door meer- en minderwerk alsnog bijna maatwerk worden. (Plus dat men pas wil en kan bouwen als een groot deel verkocht is, zodat die woningen vooral in 'tranches' verkocht gaan worden.)

Dus als je met 50 gemeentes/bouwlocaties/woningbouwverenigingen samen bij een bouwer 1000 identieke woningen 'bestelt', dan kun je in een relatief snel tempo en voor relatief lage kosten een hoop woningen bouwen.

[Rubbergrover1]

wimjongil schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 22:13:
[...]


De huizenmarkt redden is niet het mandaat van centrale banken, daar gaan ze echt niet de rentes voor verlagen.

Merk trouwens op dat die 60% dus reële huizenprijzen zijn. Als we nu een inflatie van 60% krijgen en gelijkblijvende huizenprijzen, zijn we er dus ook al. Al verhoogt de centrale bank de rente in zo'n scenario waardoor de huizenprijzen ook wat zullen dalen.

Dat is wat ik bij die grafiek benoemde. Er komen 3 factoren samen (huizenprijzen, huurprijzen en inflatie) en dan kan het afwijken van 1 van de grafieken dus een indicatie van meerdere zaken zijn. Vooral omdat de inkomens de laatste decennia sterk achter zijn gebleven (iets van 20-30%) bij de productiestijging, zou een 'inhaalslag' in die inkomens (wat kan leiden tot een loon-prijs spiraal) ook tot een inhaalslag in inflatie kunnen leiden.

[Soepstengel]

Recent hebben we ons huis verkocht aan een investeerder die het huis gaat verhuren. Huis is verkocht voor rond de 4 ton, doodnormaal rijtjeshuis in Zuid-Holland dichtbij Rotterdam en Den Haag. Van de week is ons huis alvast aangemeld om te verhuren, vraagprijs ongeveer 1900 euro per maand excl G/W/L. Dat duurt dus iets korter dan 18 jaar met continue verhuren voordat die investering eruit is, kosten en huur stijgingen niet meegenomen. Zeker als je bedenkt dat een hypotheek voor deze woning rond de 2000 euro per maand zal liggen is dit echt heel scheef.

Ik vind het eigenlijk bizar dat dit kan. Hoe meer ik erover nadenk hoe meer ik van mening ben dat vrije sector huur aan banden moet worden gelegd of gewoon helemaal niet gedaan moet worden. Weer een woning van de markt af dat wellicht voor een starter interessant zou zijn geweest. Uiteraard hadden wij er ook voor kunnen kiezen om dit niet te verkopen aan investeerders, echter hadden we niet bepaald veel keuze en anders hadden ze wel een ander huis gevonden.

[Rubbergrover1]

Immutable schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 02:27:
He waarom wil niemand nou die oude isolatieloze, enkelglazige oude woningen kopen? Men sprak hier toch van dat men wel wil betalen voor het "karakter" van zo'n huis?

Er zijn genoeg mensen die zulke huizen willen kopen, hoor. Maar bij de koop van een woning is het in de regel een afweging tussen woning-locatie-charme-kosten. Daarbij neem je dus de hogere kosten van een oude woning op de koop toe, als alles goed in verhouding is. Maar de (te verwachten) extra kosten voor met name energie worden nu gewoon een stuk hoger ingeschat dan een paar jaar geleden. Zodat de overige kosten lager moeten worden om het in evenwicht te houden. Dus dan moet de verkoopprijs van die woningen (in verhouding tot de prijzen van een moderne woning) ook een stuk omlaag. En als de verkopers dat niet willen, dan zullen ze het moeilijker krijgen om de woning te kunnen verkopen.

[s020506]

Soepstengel schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 08:45:
Recent hebben we ons huis verkocht aan een investeerder die het huis gaat verhuren. Huis is verkocht voor rond de 4 ton, doodnormaal rijtjeshuis in Zuid-Holland dichtbij Rotterdam en Den Haag. Van de week is ons huis alvast aangemeld om te verhuren, vraagprijs ongeveer 1900 euro per maand excl G/W/L. Dat duurt dus iets korter dan 18 jaar met continue verhuren voordat die investering eruit is, kosten en huur stijgingen niet meegenomen. Zeker als je bedenkt dat een hypotheek voor deze woning rond de 2000 euro per maand zal liggen is dit echt heel scheef.

Ik vind het eigenlijk bizar dat dit kan. Hoe meer ik erover nadenk hoe meer ik van mening ben dat vrije sector huur aan banden moet worden gelegd of gewoon helemaal niet gedaan moet worden. Weer een woning van de markt af dat wellicht voor een starter interessant zou zijn geweest. Uiteraard hadden wij er ook voor kunnen kiezen om dit niet te verkopen aan investeerders, echter hadden we niet bepaald veel keuze en anders hadden ze wel een ander huis gevonden.

Je huurt voor minder dan dat je anders voor je hypotheek zou betalen, en je hebt verder geen omkijken naar onderhoud of belastingen. En je bent flexibel. Wat is hier mis mee?

[CVTTPD2DQ]

Soepstengel schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 08:45:
Zeker als je bedenkt dat een hypotheek voor deze woning rond de 2000 euro per maand zal liggen is dit echt heel scheef.

Volgens mij is nog steeds de helft van die hypotheek afbetaling die in je eigen broekzak terecht komt. Het is scheef, maar volgens mij niet in het voordeel van de verhuurder.

Soepstengel schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 08:45:
Weer een woning van de markt af dat wellicht voor een starter interessant zou zijn geweest.

Wij zijn rond ons 40e gestart; de rente was een stuk lager dan nu, en ons budget was rond de 2 ton. Ik denk niet dat er veel starters zijn die tegen de huidige rente 4 ton kunnen lenen.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 19:40:
[...]

Maar wie moet die korting dan betalen? De huur moet wel gewoon de kosten voor de woning die de woningbouwvereniging maakt dekken. Als de woningbouwvereniging een zo lage huur moet vragen dat ze de totale kosten voor de woning niet kunnen dekken, dan zullen ze ofwel de woning niet bouwen, ofwel de kosten moeten deels uit andere middelen komen

Vandaar mijn suggestie dat bv de woningbouwvereniging de woning zelf betaalt (dat kan makkelijk door sociale huur worden betaald), maar dat bv de grond door een soort grondfonds (gefinancierd door de overheid) wordt gekocht. En dat er een erfpacht wordt geheven die afhankelijk is van de gevraagde huur. Lage erfpacht bij een lage huur, hogere erfpacht bij hogere huur. En uiteraard de huur wel inkomensafhankelijk.

Waarom niet gewoon die woningen in beheer van de overheid hebben. Dan kan je ipv huursubsidie rond lopen pompen gewoon de korting geven. Je hebt automatisch korting op de bouwkosten omdat alle belasting die je betaald je terugkrijgt en de rest je ook belasting over heft.

[Sport_Life]

Immutable schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 02:27:
He waarom wil niemand nou die oude isolatieloze, enkelglazige oude woningen kopen? Men sprak hier toch van dat men wel wil betalen voor het "karakter" van zo'n huis?

Omdat die woningen met name in trek zijn bij jonge stellen en singles en die hikken nu tegen 5% rente aan obv >90% financiering. Los van gwe.

[Mawlana]

s020506 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 08:54:
[...]


Je huurt voor minder dan dat je anders voor je hypotheek zou betalen

Bij de volgende huurverhoging wordt dat wel gecorrigeerd hoor. Hypotheeklasten blijven gelijk (afhankelijk van de rentevaste periode), maar de huur gaat vrolijk omhoog.

[Shadowhawk00]

Soepstengel schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 08:45:
Recent hebben we ons huis verkocht aan een investeerder die het huis gaat verhuren. Huis is verkocht voor rond de 4 ton, doodnormaal rijtjeshuis in Zuid-Holland dichtbij Rotterdam en Den Haag. Van de week is ons huis alvast aangemeld om te verhuren, vraagprijs ongeveer 1900 euro per maand excl G/W/L. Dat duurt dus iets korter dan 18 jaar met continue verhuren voordat die investering eruit is, kosten en huur stijgingen niet meegenomen. Zeker als je bedenkt dat een hypotheek voor deze woning rond de 2000 euro per maand zal liggen is dit echt heel scheef.

Ik vind het eigenlijk bizar dat dit kan. Hoe meer ik erover nadenk hoe meer ik van mening ben dat vrije sector huur aan banden moet worden gelegd of gewoon helemaal niet gedaan moet worden. Weer een woning van de markt af dat wellicht voor een starter interessant zou zijn geweest. Uiteraard hadden wij er ook voor kunnen kiezen om dit niet te verkopen aan investeerders, echter hadden we niet bepaald veel keuze en anders hadden ze wel een ander huis gevonden.

Tja je kiest er zelf voor om aan een investeerder te verkopen dat had je ook niet kunnen doen. Blijkbaar was dit voor jou de beste keuze. En er is verder niets mis mee, als hij een huurder vind waarom zou dat dan een probleem zijn? genoeg expats die voor die prijs kunnen huren maar die niet willen kopen omdat ze niet vast willen zitten.

Vrije sector huur zit al aan banden alleen boven een bepaald segment niet meer, maar dan nog zijn er redelijk wat regels waar een verhuurder aan moet voldoen. Het is hier geen VS waar de verhuurder zomaar alles mag doen.

Mawlana schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 09:03:
[...]

Bij de volgende huurverhoging wordt dat wel gecorrigeerd hoor. Hypotheeklasten blijven gelijk (afhankelijk van de rentevaste periode), maar de huur gaat vrolijk omhoog.

Uiteraard tot het maximum waarmee het verhoogd mag worden.

Maar als je 200k of misschien zelfs wel 400k op de bank hebt staan is die woning kopen dus een goede belegging. 5% rendement ongeveer dat krijg je op een spaarrekening niet en het is wel veiliger dan de aandelenmarkt.

[ Voor 14% gewijzigd door Shadowhawk00 op 27-10-2022 09:09 ]

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 09:01:
[...]


Waarom niet gewoon die woningen in beheer van de overheid hebben. Dan kan je ipv huursubsidie rond lopen pompen gewoon de korting geven. Je hebt automatisch korting op de bouwkosten omdat alle belasting die je betaald je terugkrijgt en de rest je ook belasting over heft.

Ik zie daar twee bezwaren in. Ten eerste maak je het met het de facto afschaffen van de huurtoeslag onmogelijk om particulier met huurtoeslag te huren. Iets wat nu ook best veel gebeurt en wat m.i. ook mogelijk zou moeten zijn/blijven.
Tweede bezwaar vind ik dat je op deze manier voor de financiën een soort procyclisch beleid introduceert. Op het moment dat er veel vraag naar sociale huur is en er veel sociale huurders zijn, dan komt er minder geld binnen om woningen te bouwen. Op het moment dat een groot deel boven de grens zit, stroomt er meer geld binnen, terwijl je misschien juist niet zo veel nieuw hier te bouwen.

[Requiem19]

Soepstengel schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 08:45:
Recent hebben we ons huis verkocht aan een investeerder die het huis gaat verhuren. Huis is verkocht voor rond de 4 ton, doodnormaal rijtjeshuis in Zuid-Holland dichtbij Rotterdam en Den Haag. Van de week is ons huis alvast aangemeld om te verhuren, vraagprijs ongeveer 1900 euro per maand excl G/W/L. Dat duurt dus iets korter dan 18 jaar met continue verhuren voordat die investering eruit is, kosten en huur stijgingen niet meegenomen. Zeker als je bedenkt dat een hypotheek voor deze woning rond de 2000 euro per maand zal liggen is dit echt heel scheef.

Ik vind het eigenlijk bizar dat dit kan. Hoe meer ik erover nadenk hoe meer ik van mening ben dat vrije sector huur aan banden moet worden gelegd of gewoon helemaal niet gedaan moet worden. Weer een woning van de markt af dat wellicht voor een starter interessant zou zijn geweest. Uiteraard hadden wij er ook voor kunnen kiezen om dit niet te verkopen aan investeerders, echter hadden we niet bepaald veel keuze en anders hadden ze wel een ander huis gevonden.

Als de huur 1900 is en de hypotheek 2000 is het toch juist een relatief eerlijke prijs?

- Huurder heeft geen onderhoudskosten. De vuistregel is dat deze kosten ongeveer 1% zijn van de woningwaarde, in dit geval dus 4.000 per jaar, oftewel 4000/12 = 333,33 per maand
- Geen OZB. In Rotterdam is dit 0,0701 van de WOZ waarde. Laat de WOZ voor het gemak op 400k staan in jouw geval => 280 euro per jaar = 280/12 = 25 euro per maand
- Geen risico op prijsdalingen in het geval er verkocht moet worden (scheiding/inkomensverlies). Laatste kwartaal was de daling al ongeveer 6% = 24.000 op 400k

De effectieve kosten voor de koper zijn dus 2000+333,33+25 (en wellicht nog wat kleine kosten) = ongeveer 2350. De huurder zit hier voor 1900 euro in EN heeft geen risico van prijsdalingen.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 27 oktober 2022 @ 09:19:
[...]

Ik zie daar twee bezwaren in. Ten eerste maak je het met het de facto afschaffen van de huurtoeslag onmogelijk om particulier met huurtoeslag te huren. Iets wat nu ook best veel gebeurt en wat m.i. ook mogelijk zou moeten zijn/blijven.

Tweede bezwaar vind ik dat je op deze manier voor de financiën een soort procyclisch beleid introduceert. Op het moment dat er veel vraag naar sociale huur is en er veel sociale huurders zijn, dan komt er minder geld binnen om woningen te bouwen. Op het moment dat een groot deel boven de grens zit, stroomt er meer geld binnen, terwijl je misschien juist niet zo veel nieuw hier te bouwen.

Je kan het in ieder geval voor die woningen makkelijker regelen. Maar inderdaad moet je ook gewoon van andere partijen sociaal moeten kunnen huren met toeslag.

Als de overheid het doet betekend dat niet dat er geen belastinggeld naartoe moet, je kan juist ideaal sturen op wanneer. Dus bouwsector heeft het zwaar dan bouwen we meer sociale huurwoningen, grote tekorten aan personeel dan bouwen we er wat minder. Of je kan zelfs eisen dat er bij het bouwen x% als stageplaats beschikbaar moet zijn om juist nieuw personeel meer kansen te geven.

Dan kan er in slechte tijden overheidsgeld bij en in goede tijden maakt het winst en gaat dat terug naar de overheid.
Overigens zou er altijd evenveel geld binnen komen bij die afdeling. Per woning komt er evenveel binnen alleen bij huurders met lagere inkomens komt een deel van de overheid. Stel dat de huur 1000 euro is, mensen met een goede baan betalen 1000 euro, bijstand betaald 500 en de overheid betaald 500.
* bedragen als illustratie.