Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[fisherman]

Fr33z schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 15:33:
[...]


ik probeer het te begrijpen maar het kwartje valt duidelijk niet. ik zie namelijk niet in hoe je blijbkaar een "werkelijke waarde" kunt bepalen en hoe dat dan anders is dan wat mensen betalen. En op basis van jouw definitie betekent dit dus dat je zeker in 50% van de gevallen gewoon geen huis kunt kopen want "er is te veel lucht in de prijzen". Dat is toch gewoon compleet onwerkbaar? Dus nee,ik geloof niet in je concept van lucht in de prijzen en werkelijke marktprijzen. Het blijft een raar iets maar huizen zijn blijkbaar voor veel mensen waard wat die mensen er voor betalen.

Er bestaat niet voor niets een reele huizenprijsindex. Ik verzin het niet zelf hoor. De reele prijs ligt ver van die van de waarde die we momenteel bereid zijn om te betalen.

[sdk1985]

fisherman schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 13:36:
[...]


Je leest mijn verhaal kennelijk niet echt. Je moet de echte marktwaarde zien als de prijs zonder lucht. Momenteel is die lucht tussen de 40 en 50%. Die lucht gaat er wellicht binnenkort weer helemaal uit als er weer een flinke crisis uitbreekt.
Je moet zorgen dat je nooit die lucht betaalt, want dan betaal je teveel. Zo simpel is het.

Hmm sinds 1950 is er twee keer een serieuze dip geweest. Volgens die systematiek zou je dan alleen op die twee momenten een huis moeten kopen; rond 1985 en rond 2010. Niet heel praktisch lijkt me. Uberhaupt vraag ik mij af of de betaalbaarheid in de jaren 80 wel zoveel beter was .

[sdk1985]

fisherman schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 16:02:
[...]


Er bestaat niet voor niets een reele huizenprijsindex. Ik verzin het niet zelf hoor. De reele prijs ligt ver van die van de waarde die we momenteel bereid zijn om te betalen.

Deze kan ik wellicht ophelderen; de reële huizenprijsindex is de huizenprijsindex gecorrigeerd voor inflatie. Zo kun je de prijzen tussen verschillende periodes 'eerlijker' met elkaar vergelijken. Het heeft niet te maken met hoeveel 'lucht' er in een woning zit. Het CBS: " Deze geeft aan of huizenprijzen zich anders
ontwikkelen dan het prijsniveau van andere goederen in de economie. ".

[Shadowhawk00]

koelkast schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 15:45:
[...]

Daarom vind ik het ook zo raar dat je bij verkoop van een woning de termijnbedragen moet opgeven. Naast dat het verbruik inderdaad een grote gedragscomponent heeft (wij verstoken met gezin van 5 in een hoekwoning net zoveel als een vergelijkbaar geisoleerd appartement dat half zo groot is!), slaat dat vaak nergens meer op tegenwoordig.

Ze kunnen beter het daadwerkelijke verbruik vragen, dat geeft tenminste nog *iets* van een indicatie.

Termijnbedrag zegt inderdaad helemaal niets, veel energiebedrijven zetten dat bedrag nu extreem hoog voor het geval dat. Mijn energieleverancier wilde aanvankelijk 25% van de totale jaarrekening per maand dus heeft me wat moeite gekost om dat terug te brengen naar 8.5% van de jaarrekening.
Ook verbruik zegt eigenlijk niet zo heel veel omdat dat ook veel over het gedrag zegt en niet over hoe zuinig de woning is.
Voor potentiele kopers geeft het natuurlijk wel een soort van indicatie wat voor woning ze hebben maar eigenlijk zou het energielabel dit al moeten doen. Dus of mensen geloven dat label niet ( niet vreemd het was voorheen ook gewoon onzin ) of ze hebben er gewoon geen beeld bij. En in beide gevallen heeft het label dus geen/weinig nut.

[geekeep]

Shadowhawk00 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 15:38:
[...]


De verhandelbaarheid is het probleem niet zo. Meer dat de vraag weinig elastisch is. In een gebied staan maar X woningen. Het is niet dat als er veel vraag is dat er dan ineens X+Y staan of dat je die even erbij zet. Daar is ruimte voor nodig en regelgeving. En dat maakt deze markt juist niet zo heel concurrerend.
Waar jij bij appels gewoon een week later 2x zo veel appels kan aanvoeren is dat bij een woning gewoon wat beperkter.
Er zijn bij een woning nog wat vormvereisten zoals notaris maar dat is ook alleen omdat het nogal een grote uitgave is en omdat het geregistreerd moet worden. Dit maakt het niet minder verhandelbaar je hebt alleen wat meer papierwerk.
Maar bij een auto moet je ook papierwerk regelen terwijl die ook gewoon vrij verhandelbaar zijn.

Da's toch precies wat er onder (niet) vrij verhandelbaar valt? Een huis valt niet zomaar bij te bouwen, waardoor vraag en aanbod weinig elastisch is.

Ik vind persoonlijk een notaris een enorm ouderwetse traditie waarbij vooral die kantoren zelf er beter van worden. Prijs vind ik een slecht argument als ik ook voor tienduizenden euro's online aankopen/aandelen kan aanschaffen en (bij wijze van) een tikkie kan betalen. Een auto kan ik met een code op het postkantoor overschrijven waar een medewerker wat in een systeem doorvoert, geen extra derde partij die daarvoor benodigd voor is.
De overdracht is puur een formaliteit en o.a. de monopolie van notarissen hierop maakt een woning niet vrij verhandelbaar zoals een banaan of vloerkleed. Als er een online portaal bestond waar men hun papierwerk kon uploaden om een huis te overdragen, zouden notarissen als sneeuw voor de zon verdwijnen en verwacht ik zelfs een kleine daling in huizenprijzen, omdat het nu "gedoe" is om een woning te verkopen.

fisherman schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 16:01:
[...]


Zoals ik al zei: de werkelijke prijs van huizen stijgt niet zo heel hard. Je kan het beste de inflatiecijfers ernaast leggen (en nee niet die van momenteel, maar de historische inflatie op de lange termijn, dat is 1,6% op jaarbasis.

Na een crisis heb je normaal gesproken 30% lucht dat uit de prijzen verdwijnt. Maar zoals ik al eerder schreef is dit door uitblijven van een crisis en hardere stijging dus tussen de 40 en 50%. Nieuwbouw bevat dus 50% lucht momenteel.

Bij de vorige crisis was dit dus een prijsdaling van 30%. Een gemiddelde woning was voor de vorige crisis in 2008 ongeveer 250k. Na de crisis, ongeveer in 2013 toen de lucht eruit was, was een gemiddeld huis dus 175k waard. De dip is dus eigenlijk de echte waarde van een woning. Die komt ook veel meer overeen met die van een woning in omringende landen. Je ziet dat prijzen van woningen ook veel dichterbij elkaar liggen van Nederland en omringende landen, gedurende een crisis.

Na inflatiecorrectie is die 175k ongeveer momenteel 201k waard, terwijl een gemiddelde woning momenteel ongeveer 420k kost (al is dat wel dalend natuurlijk).
Eigenlijk is dus min of meer alles wat je boven die 201k voor een gemiddeld huis betaalt lucht. Bij een crisis bestaat er een grote kans dat je dat kwijt bent.

Jouw berekeningen en redenaties bevatten een heleboel aannames. Achteraf gezien realiseerde de vorige crisis een daling van 20%-30%, maar je doet alsof dit een bepaalde norm is bij een crisis. Iedere dip is uniek, en de huidige heeft andere factoren ten grondslag dan die van 2008. Wie ben jij dan om te bepalen dat die lucht zo'n 30% was/is?

Sowieso bevat het inflatiecijfer ook een factor die "gewenst" wordt, oftewel kunstmatig gestuurd wordt. Als de ECB besluit dat 4% normaal is, vind jij dan ook dat huizen jaarlijks datzelfde cijfer moeten meestijgen?

[ Voor 34% gewijzigd door geekeep op 10-10-2022 16:11 ]

[fisherman]

sdk1985 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 16:06:
[...]

Deze kan ik wellicht ophelderen; de reële huizenprijsindex is de huizenprijsindex gecorrigeerd voor inflatie. Zo kun je de prijzen tussen verschillende periodes 'eerlijker' met elkaar vergelijken. Het heeft niet te maken met hoeveel 'lucht' er in een woning zit. Het CBS: " Deze geeft aan of huizenprijzen zich anders
ontwikkelen dan het prijsniveau van andere goederen in de economie. ".

De enorme inflatie van goederen moet je inderdaad ook helemaal los zien van de huizenprijzen. Daarom in mijn berekening ook gewoon een inflatie van 1,6 procent, het historische gemiddelde.

[Shadowhawk00]

geekeep schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 16:06:
[...]

Da's toch precies wat er onder (niet) vrij verhandelbaar valt? Een huis valt niet zomaar bij te bouwen, waardoor vraag en aanbod weinig elastisch is.

Ik vind persoonlijk een notaris een enorm ouderwetse traditie waarbij vooral die kantoren zelf er beter van worden. Prijs vind ik een slecht argument als ik ook voor tienduizenden euro's online aankopen/aandelen kan aanschaffen en (bij wijze van) een tikkie kan betalen. Een auto kan ik met een code op het postkantoor overschrijven waar een medewerker wat in een systeem doorvoert, geen extra derde partij die daarvoor benodigd voor is.
De overdracht is puur een formaliteit en o.a. de monopolie van notarissen hierop maakt een woning niet vrij verhandelbaar zoals een banaan of vloerkleed. Als er een online portaal bestond waar men hun papierwerk kon uploaden om een huis te overdragen, zouden notarissen als sneeuw voor de zon verdwijnen en verwacht ik zelfs een kleine daling in huizenprijzen, omdat het nu "gedoe" is om een woning te verkopen.

Notaris is vaak ook nodig omdat de woning vrij van hypotheek opgeleverd moet worden. Alleen kan je de hypotheek pas aflossen als de koper betaald heeft. Die zijn geld pas heeft als het huis is opgeleverd.
En je moet natuurlijk ergens die 10% waarborgsom stallen want anders heeft de koper ineens geen geld als die geen zin meer heeft om te kopen.

Je hebt wel een andere orde grote van bedrag 10k of 300k scheelt nogal wat. Bij huizen zitten er nog meer regels om mensen te beschermen zoals 3dagen bedenktijd ed.

[BB-One]

geekeep schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 16:06:
[...]

Da's toch precies wat er onder (niet) vrij verhandelbaar valt? Een huis valt niet zomaar bij te bouwen, waardoor vraag en aanbod weinig elastisch is.

Ik vind persoonlijk een notaris een enorm ouderwetse traditie waarbij vooral die kantoren zelf er beter van worden. Prijs vind ik een slecht argument als ik ook voor tienduizenden euro's online aankopen/aandelen kan aanschaffen en (bij wijze van) een tikkie kan betalen. Een auto kan ik met een code op het postkantoor overschrijven waar een medewerker wat in een systeem doorvoert, geen extra derde partij die daarvoor benodigd voor is.

En die medewerker op het postkantoor is juist die derde partij....

De overdracht is puur een formaliteit en o.a. de monopolie van notarissen hierop maakt een woning niet vrij verhandelbaar zoals een banaan of vloerkleed. Als er een online portaal bestond waar men hun papierwerk kon uploaden om een huis te overdragen, zouden notarissen als sneeuw voor de zon verdwijnen en verwacht ik zelfs een kleine daling in huizenprijzen, omdat het nu "gedoe" is om een woning te verkopen.

En jij denkt dat een akte van 600 euro veel invloed heeft op de verkoop van woningen? Ik zie het al voor me: "Fantastisch huis, goede prijs, ik zou het zo willen kopen, maar ja die notariskosten.... "

[geekeep]

Shadowhawk00 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 16:10:
[...]

Notaris is vaak ook nodig omdat de woning vrij van hypotheek opgeleverd moet worden. Alleen kan je de hypotheek pas aflossen als de koper betaald heeft. Die zijn geld pas heeft als het huis is opgeleverd.
En je moet natuurlijk ergens die 10% waarborgsom stallen want anders heeft de koper ineens geen geld als die geen zin meer heeft om te kopen.

Je hebt wel een andere orde grote van bedrag 10k of 300k scheelt nogal wat. Bij huizen zitten er nog meer regels om mensen te beschermen zoals 3dagen bedenktijd ed.

Allemaal bijzaak. Die waarborgsom kan ook ergens anders gestald worden. Bij de hypotheekverstrekker van de koper bijvoorbeeld, wat best een logische plek is.

Ik kan ook voor tonnen bitcoins kopen op dit moment, dus het argument prijs gaat alsnog niet op. Wat heeft de bedenktijd te maken met vrij verhandelbaar zijn? Ik heb ook recht op retour bij internetaankopen, dus ik zie het onderscheid niet.

BB-One schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 16:11:
[...]

En die medewerker op het postkantoor is juist die derde partij....

[...]

En jij denkt dat een akte van 600 euro veel invloed heeft op de verkoop van woningen? Ik zie het al voor me: "Fantastisch huis, goede prijs, ik zou het zo willen kopen, maar ja die notariskosten.... "

En nog tig andere locaties waar je je kenteken kunt overschrijven. Het postkantoor heeft geen monopolie op overschrijven. In theorie kan ik zelfs een kentekenloket openen. Plus, ze vragen een tientje ipv honderden euro's.

Ik heb het ook niet over de kosten van een notaris die invloed hebben, maar het gemak van er géén hebben en daarmee de bereidheid om te verkopen die mogelijk kan stijgen.

Rubbergrover1 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 16:21:
[...]

Wat iemand bereid is te betalen gaat bij huizen niet zozeer over de koopprijs, maar meer om maandlasten. En dan niet alleen wat mens betaalt aan de hypotheek, maar ook wat het "gebruik" van eigen geld of de overwaarde van de vorige woning 'kost'. Daarvoor is simpelweg kijken naar wat een woning als geheel annuïtair zou kosten best een redelijke vergelijkingsmaat.

Uiteraard komen daar nog allerlei andere zaken bij, zoals de staat van onderhoud, hoe 'instapklaar' een woning is en hoe geliefd de buurt is, vergeleken met bv 5 of 10 jaar geleden (en hoe dat in de toekomst gaat veranderen). Zodat het 'terecht' is als de ene woning hoger en de andere woning lager uit kan vallen. Maar uiteindelijk is het op de lange termijn simpelweg de vraag hoeveel van hun inkomen mensen bereid zijn maandelijks voor woonruimte te betalen. (En hoeveel ze kúnnen betalen.) Dat is iets wat op de lange termijn niet heel sterk of heel snel verandert.

Koopprijs volgt uit maandlasten of maandlasten volgen uit koopprijs? Potato, potato? Die twee zijn vice versa, toch?

[ Voor 25% gewijzigd door geekeep op 10-10-2022 16:24 ]

[Rubbergrover1]

geekeep schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 15:32:
[...]
Wat iemand bereid is te betalen is een balans tussen vraag en aanbod, alleen is dat nu compleet uit z'n verband gerukt omdat men (wie dan ook) is gaan speculeren met huizen(waarden), wat vaak uitmondt in een bubbel. Of dat hier het geval is, weten we pas over een jaar of 5.

Wat iemand bereid is te betalen gaat bij huizen niet zozeer over de koopprijs, maar meer om maandlasten. En dan niet alleen wat mens betaalt aan de hypotheek, maar ook wat het "gebruik" van eigen geld of de overwaarde van de vorige woning 'kost'. Daarvoor is simpelweg kijken naar wat een woning als geheel annuïtair zou kosten best een redelijke vergelijkingsmaat.

Uiteraard komen daar nog allerlei andere zaken bij, zoals de staat van onderhoud, hoe 'instapklaar' een woning is en hoe geliefd de buurt is, vergeleken met bv 5 of 10 jaar geleden (en hoe dat in de toekomst gaat veranderen). Zodat het 'terecht' is als de ene woning hoger en de andere woning lager uit kan vallen. Maar uiteindelijk is het op de lange termijn simpelweg de vraag hoeveel van hun inkomen mensen bereid zijn maandelijks voor woonruimte te betalen. (En hoeveel ze kúnnen betalen.) Dat is iets wat op de lange termijn niet heel sterk of heel snel verandert.

[Requiem19]

fisherman schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 16:01:
[...]


Zoals ik al zei: de werkelijke prijs van huizen stijgt niet zo heel hard. Je kan het beste de inflatiecijfers ernaast leggen (en nee niet die van momenteel, maar de historische inflatie op de lange termijn, dat is 1,6% op jaarbasis.

Na een crisis heb je normaal gesproken 30% lucht dat uit de prijzen verdwijnt. Maar zoals ik al eerder schreef is dit door uitblijven van een crisis en hardere stijging dus tussen de 40 en 50%. Nieuwbouw bevat dus 50% lucht momenteel.

Bij de vorige crisis was dit dus een prijsdaling van 30%. Een gemiddelde woning was voor de vorige crisis in 2008 ongeveer 250k. Na de crisis, ongeveer in 2013 toen de lucht eruit was, was een gemiddeld huis dus 175k waard. De dip is dus eigenlijk de echte waarde van een woning. Die komt ook veel meer overeen met die van een woning in omringende landen. Je ziet dat prijzen van woningen ook veel dichterbij elkaar liggen van Nederland en omringende landen, gedurende een crisis.

Na inflatiecorrectie is die 175k ongeveer momenteel 201k waard, terwijl een gemiddelde woning momenteel ongeveer 420k kost (al is dat wel dalend natuurlijk).
Eigenlijk is dus min of meer alles wat je boven die 201k voor een gemiddeld huis betaalt lucht. Bij een crisis bestaat er een grote kans dat je dat kwijt bent.

Ok, dus je formule is eigenlijk 1,6% inflatiecorrectie.

Eigenlijk zeg je: ik negeer het volgende:

- Aantal inwoners vs aantal woningen
- Toegenomen looninkomsten
- Wijzigingen in rentepercentages

Ik kan geen goederen bedenken in de wereld die een intrinsieke waarde hebben. Zelfs simpele dingen als fruit zijn volledig afhankelijk van (externe) marktfactoren.

In het geval van woningen is de (markt)prijs afhankelijk van verschillende elementen, waaronder oa:

- Financieringscapaciteit
- (toegenomen) looninkomsten
- Schaarste
- Emoties (heb je vertrouwen in de economische toekomst)

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 16:25:
[...]
Ik kan geen goederen bedenken in de wereld die een intrinsieke waarde hebben. Zelfs simpele dingen als fruit zijn volledig afhankelijk van (externe) marktfactoren.

Inderdaad. Zowel in een markteconomie als in een planeconomie of een centraal geleide economie staan de verkoop prijzen van producten los van zaken als de productiekosten of andere "waarde"-maatstaven. In het ene geval bepaalt 'de markt' wat een product op dat moment waard wordt gevonden, in het andere geval bepaalt bv de overheid tegen welke prijs een product aangeschaft zou moeten kunnen worden. Zelfs een asset zoals goud is alleen waard wat het waard is omdat 'de markt' het dat waard vindt. Niet omdat het bepaalde intrinsieke waarde zou hebben.

[BB-One]

geekeep schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 16:19:
[...]

Allemaal bijzaak. Die waarborgsom kan ook ergens anders gestald worden. Bij de hypotheekverstrekker van de koper bijvoorbeeld, wat best een logische plek is.

En toen ging de hypotheekverstrekker failliet...

Ik kan ook voor tonnen bitcoins kopen op dit moment, dus het argument prijs gaat alsnog niet op. Wat heeft de bedenktijd te maken met vrij verhandelbaar zijn? Ik heb ook recht op retour bij internetaankopen, dus ik zie het onderscheid niet.


[...]

En nog tig andere locaties waar je je kenteken kunt overschrijven. Het postkantoor heeft geen monopolie op overschrijven. In theorie kan ik zelfs een kentekenloket openen. Plus, ze vragen een tientje ipv honderden euro's.

Ik heb het ook niet over de kosten van een notaris die invloed hebben, maar het gemak van er géén hebben en daarmee de bereidheid om te verkopen die mogelijk kan stijgen.

De vraag of je een notaris nodig hebt is op zich een legitieme vraag. Maar bij zoiets als een onroerend goed transactie komt meer kijken dan even het eigendom registreren.

Iemand anders kan dat wellicht ook doen, maar hoe zorg je er voor dat de kwaliteit op peil blijft? Je hebt dan iets nodig als een geregistreerde beroepsgroep. Het is al moeilijk genoeg om dat bij de beperkte groep van notarissen de kwaliteit goed te krijgen /houden. Laat staan als je dat vrij gaat geven. Want hoe weet iemand die geen verstand van zaken heeft dat hij koopt/krijgt waar hij recht op heeft? Dat zal toch iemand moeten controleren c.q. verantwoordelijk voor moeten zijn. Want een onroerend goed transactie is niet het kopen van een pakje boter.

[geekeep]

BB-One schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 16:32:
[...]

En toen ging de hypotheekverstrekker failliet...

[...]

De vraag of je een notaris nodig hebt is op zich een legitieme vraag. Maar bij zoiets als een onroerend goed transactie komt meer kijken dan even het eigendom registreren.

Iemand anders kan dat wellicht ook doen, maar hoe zorg je er voor dat de kwaliteit op peil blijft? Je hebt dan iets nodig als een geregistreerde beroepsgroep. Het is al moeilijk genoeg om dat bij de beperkte groep van notarissen de kwaliteit goed te krijgen /houden. Laat staan als je dat vrij gaat geven. Want hoe weet iemand die geen verstand van zaken heeft dat hij koopt/krijgt waar hij recht op heeft? Dat zal toch iemand moeten controleren c.q. verantwoordelijk voor moeten zijn. Want een onroerend goed transactie is niet het kopen van een pakje boter.

Dwing een derdenrekening af bij de verstrekker die bij faillissement onaantastbaar blijft voor curatoren en schuldeisers.

Ik wil het (ver)kopen ook niet downplayen tot een pakje boter, maar wel mijn ongenoegen uiten ten opzichte van sommige afhankelijkheden die de vrije verhandelbaarheid van een woning reduceren.
Wat mij betreft is een notaris een eeuwenoud overblijfsel van tijden die we beter achter ons moeten laten

[Jopie035]

fisherman schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 16:07:
[...]


De enorme inflatie van goederen moet je inderdaad ook helemaal los zien van de huizenprijzen. Daarom in mijn berekening ook gewoon een inflatie van 1,6 procent, het historische gemiddelde.

Lange termijn historische gemiddelde infaltie van 1.6%???



3.6%

[ Voor 17% gewijzigd door Jopie035 op 10-10-2022 16:48 ]

[Caelorum]

@geekeep de notaris doet nog twee andere belangrijke dingen die je lastig zonder ze doet:
1) toezien op de wwft, waarvoor in persoon komen en een paspoort laten zien, toch een drempel is tegen fraude.
2) zorgdragen dat alle partijen die het contract ondertekenen dit niet onder dwang doen en volledig begrijpen wat ze tekenen. Doorgaans zal de notaris dus ook het koopcontract doorlopen en vragen aan de aanwezigen of ze het begrijpen. Ga je vragend lopen kijken (zoals mijn vrouw 1x deed) krijg je het helemaal uitgelegd.

Ze hebben dus ook een beschermende functie. Of in ieder geval in zoverre dat iedereen weet wat ze doen (ook al is het soms dom) en dat het allemaal legaal/niet dubieus is.

En ik kan je zeggen dat ze dus soms heel irritant minutieus te werk kunnen gaan.

[Nnoitra]

geekeep schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 15:32:
[
Écht concurreren kan alleen bij een goed dat vrij verhandelbaar is, in de breedste zin van het antwoord. Zoals inderdaad bananen en pokemonkaarten. Een woning is verre van vrij verhandelbaar (denk alleen al aan de aspecten locatie, landelijke regelgeving en een vereiste notaris) en uniekheid. Van iedere woning is er maar één, wat inhoudt dat "de marktwaarde" eerder een achteraf berekening is binnen een bepaalde regio van bepaalde type woningen dan een werkelijke waarde. Precies zoals een makelaar altijd de prijs heeft bepaald, door te kijken naar vergelijkbare woningen in de omgeving.

Ben ik niet geheel met je eens.
Een huis binnen Nederland is best wel vrij verhandelbaar; ik kan zo geen beperking verzinnen waarom een huis niet gekocht of verkocht mag worden. Het is en blijft een object.
Zie reactie @Shadowhawk00 voor betere uitleg.
Dat "Van iedere woning is er maar één" snap ik ook niet echt wat je daar mee wilt zeggen; van een banaan, auto, caravan is er ook maar één dan?


De marktwaarde is geen achteraf berekening, de marktwaarde is wat er uiteindelijk voor betaald word. Dat is wat de markt het huis blijkbaar waard vind.
Die achteraf berekening bepaalt normaliter de vraagprijs, op basis van de op dat moment geldende marktwaarde van gelijkwaardige huizen.
Als men op een gegeven moment de vraagprijs niet meer wil betalen, gaat men onderbieden en zo daalt de marktwaarde weer. Omdat men prijs 'x' die verzameling opgestapelde stenen met een dak niet meer waard vind (om wat voor reden dan ook).

[Rubbergrover1]

geekeep schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 16:19:
Koopprijs volgt uit maandlasten of maandlasten volgen uit koopprijs? Potato, potato? Die twee zijn vice versa, toch?

Nee, want de maandlasten zijn niet alleen afhankelijk van de koopprijs, maar ook van bijvoorbeeld de rentestand. De meeste mensen willen bijvoorbeeld x-honderd euro per maand aan een woning uitgeven en daar rolt de koopprijs uit. Niet andersom.

[Hbeez]

Rubbergrover1 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 17:34:
[...]

Nee, want de maandlasten zijn niet alleen afhankelijk van de koopprijs, maar ook van bijvoorbeeld de rentestand. De meeste mensen willen bijvoorbeeld x-honderd euro per maand aan een woning uitgeven en daar rolt de koopprijs uit. Niet andersom.

Zoals ik het lees is dat ook precies wat @geekeep zegt, hij zegt dat maandlasten en koopprijs aan elkaar gekoppeld zijn en uit elkaar volgen. Jij zegt dat maandlasten niet alleen volgen uit koopprijs, maar dat wordt ook nergens beweerd.

[Joosie200]

Rubbergrover1 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 17:34:
[...]

Nee, want de maandlasten zijn niet alleen afhankelijk van de koopprijs, maar ook van bijvoorbeeld de rentestand. De meeste mensen willen bijvoorbeeld x-honderd euro per maand aan een woning uitgeven en daar rolt de koopprijs uit. Niet andersom.

Nou, voor velen is het meer: welk huis kan ik met de maximale hypotheek kopen.

Ik zoek met mijn totale budget in gedachten. Niet of ik daar nu voor 800/900/1000 euro per maand kwijt aan ben. Dat hangt af van het type krediet: annuïteit of lineair. Variabel, 10/20/30 jaar vastzetten. Hra dempt al een boel. En ik zie alleen de rentelasten als iets wat je kwjt raakt. Het aflosdeel gaat in je eigen stenen spaarpot. Dus die maandlasten zijn voor mij in elk geval niet doorslaggevend. En juist wel het prijskaartje en dus je bod. Want die bepaalt hoe hoog je maandlasten uit gaan vallen.

[geekeep]

Nnoitra schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 17:22:
[...]

Ben ik niet geheel met je eens.
Een huis binnen Nederland is best wel vrij verhandelbaar; ik kan zo geen beperking verzinnen waarom een huis niet gekocht of verkocht mag worden. Het is en blijft een object.
Zie reactie @Shadowhawk00 voor betere uitleg.
Dat "Van iedere woning is er maar één" snap ik ook niet echt wat je daar mee wilt zeggen; van een banaan, auto, caravan is er ook maar één dan?


De marktwaarde is geen achteraf berekening, de marktwaarde is wat er uiteindelijk voor betaald word. Dat is wat de markt het huis blijkbaar waard vind.
Die achteraf berekening bepaalt normaliter de vraagprijs, op basis van de op dat moment geldende marktwaarde van gelijkwaardige huizen.
Als men op een gegeven moment de vraagprijs niet meer wil betalen, gaat men onderbieden en zo daalt de marktwaarde weer. Omdat men prijs 'x' die verzameling opgestapelde stenen met een dak niet meer waard vind (om wat voor reden dan ook).

Omdat een banaan, auto of caravan verplaatst kan worden van Limburg naar Groningen, zonder tussenpartij of regels. Dát is vrij verhandelbaar. Aanbod en vraag komt elkaar tegemoet én als ik als verkoper merk dat de Kip caravan in trek is kan ik er morgen 10 extra bestellen bij de producent.

Ik denk dat we die marktwaardediscussie maar moeten laten rusten. Anders raken we verwikkeld in definitiekwesties (want o.a. 'marktprijs' is weer iets anders) en semantiek.
De initiële vraagprijs bepaalt overigens wel degelijk wat er geboden wordt (Wikipedia: Anchoring (cognitive bias)) en wat er dus uiteindelijk betaald wordt. Maar dan zijn we weer terug bij af. Ieder huis is uniek met een intrinsieke waarde onderhevig aan tijd en omstandigheden, dus uiteindelijk is het geen zwart/wit berekening maar inderdaad "wat een gek er voor geeft".

Rubbergrover1 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 17:34:
[...]

Nee, want de maandlasten zijn niet alleen afhankelijk van de koopprijs, maar ook van bijvoorbeeld de rentestand. De meeste mensen willen bijvoorbeeld x-honderd euro per maand aan een woning uitgeven en daar rolt de koopprijs uit. Niet andersom.

De rente beïnvloed weer de biedprijs (precies wat we nu zien, toch..) en de cirkel is weer rond. Of die cirkel nu linksom of rechtsom draait maak niet zoveel uit.

edit: ik denk ook dat bedenken wat je maandelijks kwijt wilt zijn en daarmee een biedprijs bepaalt eerder een luxe is, vooral met inbegrip van die extreme overwaardes.
Als je 2 ton overwaarde hebt en je 4 ton zelf kan financieren, heb je inderdaad de mogelijkheid om te kiezen tussen een woning van 2 ton of 6 ton en daarmee de vrijheid om je maandlasten te bepalen. Als je krap 2 ton financiering hebt en wat spaargeld voor kosten koper, kijk je wat jij maximaal mag/kan financieren. Gelukkig hebben we hierbij normen die bepalen wat nog verantwoord is om te kunnen dragen qua lening. Stel dat die regels er niet zijn, denk je dan dat mensen verstandig blijven budgetteren qua maandlasten of wordt er nóg hoger geboden met als resultaat mensen die 50%+ van hun inkomen kwijt zijn aan huisvesting? Ik denk namelijk dat laatste

[ Voor 25% gewijzigd door geekeep op 10-10-2022 18:28 ]

[Nnoitra]

geekeep schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 18:08:
[...]

Omdat een banaan, auto of caravan verplaatst kan worden van Limburg naar Groningen, zonder tussenpartij of regels. Dát is vrij verhandelbaar. Aanbod en vraag komt elkaar tegemoet én als ik als verkoper merk dat de Kip caravan in trek is kan ik er morgen 10 extra bestellen bij de producent.

Bij dezen zwaai ik af want ik krijg een beetje een "alternate facts" Déjà vu.
Een discussie voeren met iemand die z'n ideeën aan termen gaat toekennen werkt niet.

[Conrado]

Nnoitra schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 17:22:
Als men op een gegeven moment de vraagprijs niet meer wil betalen, gaat men onderbieden en zo daalt de marktwaarde weer. Omdat men prijs 'x' die verzameling opgestapelde stenen met een dak niet meer waard vind (om wat voor reden dan ook).

Helemaal met je eens, al zou ik 'wil betalen' in 'kan betalen'. Hoewel hier regelmatig gezegd wordt dat huizen te duur zijn, is er nog steeds de brede wil om dat te betalen. De hogere rentes maakt dat voor grotere groepen minder mogelijk.
Wat ik lastig inschatten vindt is hoe dat in de praktijk nu uitwerkt. Hier werd hier laatst voorgerekend dat het verschil best klein is.

[Nnoitra]

Conrado schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 19:54:
[...]

Helemaal met je eens, al zou ik 'wil betalen' in 'kan betalen'. Hoewel hier regelmatig gezegd wordt dat huizen te duur zijn, is er nog steeds de brede wil om dat te betalen. De hogere rentes maakt dat voor grotere groepen minder mogelijk.
Wat ik lastig inschatten vindt is hoe dat in de praktijk nu uitwerkt. Hier werd hier laatst voorgerekend dat het verschil best klein is.

Op zich kunnen zowel 'wil betalen' als 'kan betalen'.
Als je voor jezelf een maximum hypotheek budget opgesteld hebt, bijvoorbeeld. Als de prijzen blijven stijgen, pas je dan je budget aan of blijf je standvastig en ga je voor een kleiner huis / mindere locatie / slechter energie label / etc?
De druk om te verhuizen speelt dan natuurlijk ook mee; moet je of wil je.

[ Voor 4% gewijzigd door Nnoitra op 10-10-2022 20:03 ]

[geekeep]

Nnoitra schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 19:43:
[...]
Bij dezen zwaai ik af want ik krijg een beetje een "alternate facts" Déjà vu.
Een discussie voeren met iemand die z'n ideeën aan termen gaat toekennen werkt niet.

Typisch wel, aangezien de "alternate facts" mensen bij een vastlopende discussie niet verder komen dan "ha jij bent fout, doei".
Tot nu toe heb ik geen argumenten gehoord waarom een huis vrij verhandelbaar is behalve "dat het zo is". Dat jij de keuze hebt een huis te verkopen aan een bieder voor x prijs maakt het nog niet vrij verhandelbaar. Ik kan een hoop voorbeelden bedenken van objecten die voor prijs x van eigenaar veranderen maar niet vrij verhandelbaar zijn (kostbare kunst, wapens, organen, etc).

Menig tweaker hier weet dat ik graag bronnen gebruik, dus hierbij een niet-alternatieve bron

verhandelbaar
- dat je een zaak makkelijk kunt kopen en verkopen

https://nl.m.wiktionary.org/wiki/verhandelbaar
Let op het woord "makkelijk". Ik denk dat de eenvoud van een woningverkoop gezien de hoeveelheid personen en betrokken/vereiste partijen wel tegenvalt, niet?

Overigens is het feit dat wij geen reguliere btw betalen over een huis al genoeg bewijs dat het geen 'normaal' vrij te verhandelen goed zoals een banaan is.

[Laapo]

geekeep schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 20:34:
[...]

Typisch wel, aangezien de "alternate facts" mensen bij een vastlopende discussie niet verder komen dan "ha jij bent fout, doei".
Tot nu toe heb ik geen argumenten gehoord waarom een huis vrij verhandelbaar is behalve "dat het zo is". Dat jij de keuze hebt een huis te verkopen aan een bieder voor x prijs maakt het nog niet vrij verhandelbaar. Ik kan een hoop voorbeelden bedenken van objecten die voor prijs x van eigenaar veranderen maar niet vrij verhandelbaar zijn (kostbare kunst, wapens, organen, etc).

Menig tweaker hier weet dat ik graag bronnen gebruik, dus hierbij een niet-alternatieve bron

[...]

https://nl.m.wiktionary.org/wiki/verhandelbaar
Let op het woord "makkelijk". Ik denk dat de eenvoud van een woningverkoop gezien de hoeveelheid personen en betrokken/vereiste partijen wel tegenvalt, niet?

Overigens is het feit dat wij geen reguliere btw betalen over een huis al genoeg bewijs dat het geen 'normaal' vrij te verhandelen goed zoals een banaan is.

Ik betaal wel BTW over mijn woning.* De volle mep ook nog. Ik had stiekem ook een beetje gehoopt op een BTW verlaging in 2023 omdat dat duizenden euro's zou schelen.

*Excl grond.

[geekeep]

Laapo schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 20:36:
[...]


Ik betaal wel BTW over mijn woning.* De volle mep ook nog. Ik had stiekem ook een beetje gehoopt op een BTW verlaging in 2023 omdat dat duizenden euro's zou schelen.

*Excl grond.

Soit, nieuwbouw is natuurlijk een ander verhaal, ook omdat dat B2C betreft en die btw van bijv materiaal onder de streep gewoon verlegd wordt naar de koper. Je betaalt btw over de 'onderdelen' van een huis, en niet het huis als geheel. Ook getuige het feit dat je voor sommige werkzaamheden een ander tarief betaalt:
https://www.belastingdien...erkzaamheden_aan_woningen

En je geeft zelf al aan excl grond, waarbij een verkoopprijs C2C natuurlijk meestal inclusief grond is en de overdrachtsbelasting dat dan ook meeneemt in de berekening.

[Nnoitra]

geekeep schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 20:34:
[...]

Typisch wel, aangezien de "alternate facts" mensen bij een vastlopende discussie niet verder komen dan "ha jij bent fout, doei".
Tot nu toe heb ik geen argumenten gehoord waarom een huis vrij verhandelbaar is behalve "dat het zo is". Dat jij de keuze hebt een huis te verkopen aan een bieder voor x prijs maakt het nog niet vrij verhandelbaar. Ik kan een hoop voorbeelden bedenken van objecten die voor prijs x van eigenaar veranderen maar niet vrij verhandelbaar zijn (kostbare kunst, wapens, organen, etc).

Menig tweaker hier weet dat ik graag bronnen gebruik, dus hierbij een niet-alternatieve bron

[...]

https://nl.m.wiktionary.org/wiki/verhandelbaar
Let op het woord "makkelijk". Ik denk dat de eenvoud van een woningverkoop gezien de hoeveelheid personen en betrokken/vereiste partijen wel tegenvalt, niet?

Overigens is het feit dat wij geen reguliere btw betalen over een huis al genoeg bewijs dat het geen 'normaal' vrij te verhandelen goed zoals een banaan is.

En je gaat gewoon verder met je eigen interpretatie er door te drukken..
Om je eigen bron er even bij te pakken:

Zie je daar ergens het woord VRIJ staan, ik niet.

En makkelijk is subjectief, het is niet aan jouw te bepalen of de handelingen / hoeveelheid personen rondom het kopen/verkopen van een huis wel/niet makkelijk is.
De één laat een makelaar alles doen en heeft er geen werk van; makkie.
De ander verkoopt voor de 6e keer en doet het op auto-pilot; makkie.
Je hoeft niet door allerlei hoepels te springen om een huis te kopen/verkopen. Zolang je het geld kan krijgen of hebt en, een akkoord met de verkopen hebt wordt je niet beperkt. Je hoeft niet gescreend te worden, geen diploma's te halen, geen examens af te leggen, niets. Even langs de hypotheek adviseur, naar de notaris, handtekeningen zetten, klaar.

De Nederlandse Authoriteit voor Financiele Markten zegt onder andere dit _{(meer gericht op aandelen, maar goed)}:

Voor verhandelbaarheid is een drietal voorwaarden van belang: standaardisatie en
overdraagbaarheid van het deelnemingsrecht en ‘verhandel’ mogelijkheden

"Vrij verhandelbaar" in de aandelenmarkt zijn uitstaande aandelen van een onderneming die vrij op de beurs te verhandelen zijn

Grond is vrij verhandelbaar.
Ook fosfaat- en stikstofrechten zijn vrij verhandelbaar, lijkt me juist geen "makkie"..
Zelfs beschermde planten of dieren (of producten hiervan) zijn verhandelbaar. Is dat makkelijk, neen. In sommige gevallen moet je eerst een CITES-vergunning of CITES-certificaat zien te verkrijgen en binnen de is vaak nog een EU certificaat nodig.
Merk artikelen van buiten de Europese Economische Ruimte zijn pas vrij verhandelbaar als eenmaal door de merkhouder (of met zijn toestemming door een ander) voor het eerst binnen de EER in de handel gebracht. In eerste instantie ook niet makkelijk

_{Bronnen:
https://grondzakennederla...ond-altijd-weer-verkopen/
https://verkoopuwkavel.nl/veelgestelde-vragen/
https://www.gld.nl/nieuws...elf-stikstofrechten-kopen
https://www.kvk.nl/advies...n-en-invoervoorschriften/
https://www.afm.nl/~/prof...el-verhandelbaarheid.ashx}

Een site als wiktionary zou ik niet als enige bron opwerpen.
Zelfs de Dikke van Dale kent het woord niet. Het is gewoon een vorm van het woord verhandelen: handelen in; = verkopen.
Verhandelbaar is dus logischerwijs verkoopbaar


Ps: Van die hele hoop voorbeelden die je kunt bedenken, van objecten die voor prijs x van eigenaar veranderen maar niet vrij verhandelbaar zijn (kostbare kunst, wapens, organen, etc). Graag concrete voorbeelden/bronnen. En dan aangeven wat de reden is waarom ze niet vrij verhandelbaar zijn.
Kunnen we die redenen naast die van het kopen van een huis leggen. De hint die ik je geeft zijn alvast "illegaal", "wettelijk vastgelegd", "gereguleerd".

[ Voor 8% gewijzigd door Nnoitra op 10-10-2022 22:57 ]

[Requiem19]

geekeep schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 20:34:
[...]

Typisch wel, aangezien de "alternate facts" mensen bij een vastlopende discussie niet verder komen dan "ha jij bent fout, doei".
Tot nu toe heb ik geen argumenten gehoord waarom een huis vrij verhandelbaar is behalve "dat het zo is". Dat jij de keuze hebt een huis te verkopen aan een bieder voor x prijs maakt het nog niet vrij verhandelbaar. Ik kan een hoop voorbeelden bedenken van objecten die voor prijs x van eigenaar veranderen maar niet vrij verhandelbaar zijn (kostbare kunst, wapens, organen, etc).

Menig tweaker hier weet dat ik graag bronnen gebruik, dus hierbij een niet-alternatieve bron

[...]

https://nl.m.wiktionary.org/wiki/verhandelbaar
Let op het woord "makkelijk". Ik denk dat de eenvoud van een woningverkoop gezien de hoeveelheid personen en betrokken/vereiste partijen wel tegenvalt, niet?

Overigens is het feit dat wij geen reguliere btw betalen over een huis al genoeg bewijs dat het geen 'normaal' vrij te verhandelen goed zoals een banaan is.

Je weet dat een nieuwbouwwoning btw-belast is neem ik aan?

Als je er daarna nog een keer btw over zou berekenen bij doorverkoop krijg je btw over btw en dat is onwenselijk geacht vanuit de Wetgever.

Daarnaast zit er op geen enkele particuliere verkoop btw, ook niet op particulieren die een banaan verkopen.

[Rubbergrover1]

Joosie200 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 17:54:
[...]


Nou, voor velen is het meer: welk huis kan ik met de maximale hypotheek kopen.

Maar die leennormen voor de maximale hypotheek zijn dus juist vooral bepaald door hoeveel je 'maximaal' per maand aan de hypotheek zou mogen besteden. Die maandlasten zijn hier dus sturend, de leensom is volgend.

[geekeep]

Nnoitra schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 21:28:
[...]

En je gaat gewoon verder met je eigen interpretatie er door te drukken..
Om je eigen bron er even bij te pakken:
[Afbeelding]
Zie je daar ergens het woord VRIJ staan, ik niet.

En makkelijk is subjectief, het is niet aan jouw te bepalen of de handelingen / hoeveelheid personen rondom het kopen/verkopen van een huis wel/niet makkelijk is.
De één laat een makelaar alles doen en heeft er geen werk van; makkie.
De ander verkoopt voor de 6e keer en doet het op auto-pilot; makkie.
Je hoeft niet door allerlei hoepels te springen om een huis te kopen/verkopen. Zolang je het geld kan krijgen of hebt en, een akkoord met de verkopen hebt wordt je niet beperkt. Je hoeft niet gescreend te worden, geen diploma's te halen, geen examens af te leggen, niets. Even langs de hypotheek adviseur, naar de notaris, handtekeningen zetten, klaar.

De Nederlandse Authoriteit voor Financiele Markten zegt onder andere dit _{(meer gericht op aandelen, maar goed)}:

[...]

"Vrij verhandelbaar" in de aandelenmarkt zijn uitstaande aandelen van een onderneming die vrij op de beurs te verhandelen zijn

Grond is vrij verhandelbaar.
Ook fosfaat- en stikstofrechten zijn vrij verhandelbaar, lijkt me juist geen "makkie"..
Zelfs beschermde planten of dieren (of producten hiervan) zijn verhandelbaar. Is dat makkelijk, neen. In sommige gevallen moet je eerst een CITES-vergunning of CITES-certificaat zien te verkrijgen en binnen de is vaak nog een EU certificaat nodig.
Merk artikelen van buiten de Europese Economische Ruimte zijn pas vrij verhandelbaar als eenmaal door de merkhouder (of met zijn toestemming door een ander) voor het eerst binnen de EER in de handel gebracht. In eerste instantie ook niet makkelijk

_{Bronnen:
https://grondzakennederla...ond-altijd-weer-verkopen/
https://verkoopuwkavel.nl/veelgestelde-vragen/
https://www.gld.nl/nieuws...elf-stikstofrechten-kopen
https://www.kvk.nl/advies...n-en-invoervoorschriften/
https://www.afm.nl/~/prof...el-verhandelbaarheid.ashx}

Een site als wiktionary zou ik niet als enige bron opwerpen.
Zelfs de Dikke van Dale kent het woord niet. Het is gewoon een vorm van het woord handelen; iets kopen en verkopen.


Ps: Van die hele hoop voorbeelden die je kunt bedenken, van objecten die voor prijs x van eigenaar veranderen maar niet vrij verhandelbaar zijn (kostbare kunst, wapens, organen, etc). Graag concrete voorbeelden/bronnen. En dan aangeven wat de reden is waarom ze niet vrij verhandelbaar zijn.
Kunnen we die redenen naast die van het kopen van een huis leggen. De hint die ik je geeft zijn alvast "illegaal", "wettelijk vastgelegd", "gereguleerd".

Thanks, hier kunnen we wat mee.

"En makkelijk is subjectief, het is niet aan jouw te bepalen of de handelingen / hoeveelheid personen rondom het kopen/verkopen van een huis wel/niet makkelijk is."
Ook niet aan jou dan toch? Hoezo zijn langs de hypotheekadviseur gaan, een akkoord van de hypotheekverstrekker krijgen en verplicht bezoek bij de notaris geen "hoepels om doorheen te springen"? Het zijn voorwaarden voor het kunnen verhandelen van de woning.

De definitie van vrij verhandelbare aandelen geeft aan dat er ook niet-vrij verhandelbare aandelen zijn. Waarom is een woning dan vergelijkbaar met die vrij verhandelbare aandelen i.p.v. de niet-vrij verhandelbare aandelen? Ik vergelijk vrij verhandelbare aandelen vs niet- vrij verhandelbare aandelen eerder met caravans vs woningen. Als leek hoef ik bij de koop/verkoop van "vrije" aandelen namelijk niet door die hoepels heen die hierboven beschreven zijn...

Bijzondere voorbeelden noem je. Het merendeel toont juist aan dat er randvoorwaarden zijn voordat je "vrij" kan handelen. Grond is vrij verhandelbaar? Als er iets gereguleerd is, is het grond wel. Buiten de bestaande discussies over bestemmingsplannen waaruit blijkt dat grond nogal een geval apart is. Uit een van je eigen bronnen;

Alle percelen in ons aanbod (ontroerend goed) en de bijbehorende eigenaren staan vermeld in het Kadaster. Dat is een zelfstandig bestuursorgaan dat gereguleerd is door de overheid. Het onroerend goed kan alleen verkocht worden middels een notaris. Die dient dan ook te controleren of beiden partijen weten wat ze (ver)kopen.

Stikstofrechten? Door wie, een recentelijke uitzondering: boerenbedrijven. Kees Kroket van drie deuren verder zie ik dat namelijk als frietbakker niet doen. Daarnaast is het een enorm vaag/grijs gebied qua regelgeving en is veelal een NB-vergunning nodig. Kortom, niet "vrij verhandelbaar".

Kunnen we die redenen naast die van het kopen van een huis leggen. De hint die ik je geeft zijn alvast "illegaal", "wettelijk vastgelegd", "gereguleerd".

Want de overdracht van een woning is niet wettelijk vastgelegd en gereguleerd?

[Nnoitra]

geekeep schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 22:59:
[...]

Thanks, hier kunnen we wat mee.

"En makkelijk is subjectief, het is niet aan jouw te bepalen of de handelingen / hoeveelheid personen rondom het kopen/verkopen van een huis wel/niet makkelijk is."
Ook niet aan jou dan toch? Hoezo zijn langs de hypotheekadviseur gaan, een akkoord van de hypotheekverstrekker krijgen en verplicht bezoek bij de notaris geen "hoepels om doorheen te springen"? Het zijn voorwaarden voor het kunnen verhandelen van de woning.

De definitie van vrij verhandelbare aandelen geeft aan dat er ook niet-vrij verhandelbare aandelen zijn. Waarom is een woning dan vergelijkbaar met die vrij verhandelbare aandelen i.p.v. de niet-vrij verhandelbare aandelen? Ik vergelijk vrij verhandelbare aandelen vs niet- vrij verhandelbare aandelen eerder met caravans vs woningen. Als leek hoef ik bij de koop/verkoop van "vrije" aandelen namelijk niet door die hoepels heen die hierboven beschreven zijn...

Bijzondere voorbeelden noem je. Het merendeel toont juist aan dat er randvoorwaarden zijn voordat je "vrij" kan handelen. Grond is vrij verhandelbaar? Als er iets gereguleerd is, is het grond wel. Buiten de bestaande discussies over bestemmingsplannen waaruit blijkt dat grond nogal een geval apart is. Uit een van je eigen bronnen;

[...]


Stikstofrechten? Door wie, een recentelijke uitzondering: boerenbedrijven. Kees Kroket van drie deuren verder zie ik dat namelijk als frietbakker niet doen. Daarnaast is het een enorm vaag/grijs gebied qua regelgeving en is veelal een NB-vergunning nodig. Kortom, niet "vrij verhandelbaar".


[...]

Want de overdracht van een woning is niet wettelijk vastgelegd en gereguleerd?

Ik heb m'n best gedaan, ik geef het op. Geen zin om dat flatgebouw te slopen.
Succes d'r mee.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 22:09:
[...]

Maar die leennormen voor de maximale hypotheek zijn dus juist vooral bepaald door hoeveel je 'maximaal' per maand aan de hypotheek zou mogen besteden. Die maandlasten zijn hier dus sturend, de leensom is volgend.

Ik kan me vorig jaar nog een discussie herinneren van iemand die bij hoog en laag bleef volhouden dat de rente geen enkele invloed zou hebben op de huizenprijzen. Hij is nu wel van Tweakers verdwenen, ben z'n naam ook even kwijt. Ben wel benieuwd hoe hij er nu tegen aan kijkt.
Volgens mij werkt hij bij het CBS ofzo

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 10-10-2022 23:18 ]

[Sport_Life]

geekeep schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 22:59:
[...]

Grond is vrij verhandelbaar? Als er iets gereguleerd is, is het grond wel. Buiten de bestaande discussies over bestemmingsplannen waaruit blijkt dat grond nogal een geval apart is. Uit een van je eigen bronnen;

Grond is gewoon vrij verhandelbaar. Er kunnen beperkingen op zitten (pacht), vergelijkbaar met verhuurde panden, maar in principe kun je bij een boer aankloppen en zijn grond kopen (zal niet gebeuren want jij hebt er niks aan zolang het agrarische bestemming is en de boer heeft grond nodig voor z'n bedrijf... op papier dan).

Als jij die grond per se wil hebben dan is dat een transactie tussen 2 burgers (boer en jij) wat natuurlijk via de notaris gaat, maar als de boer volledig eigenaar is , dan is er niemand die dat kan tegenhouden.

[ Voor 15% gewijzigd door Sport_Life op 10-10-2022 23:29 ]

[marcelcee]

geekeep schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 16:41:
[...]

Dwing een derdenrekening af bij de verstrekker die bij faillissement onaantastbaar blijft voor curatoren en schuldeisers.

Ik wil het (ver)kopen ook niet downplayen tot een pakje boter, maar wel mijn ongenoegen uiten ten opzichte van sommige afhankelijkheden die de vrije verhandelbaarheid van een woning reduceren.
Wat mij betreft is een notaris een eeuwenoud overblijfsel van tijden die we beter achter ons moeten laten

Ik neem aan dat je hier bedoelde het beroep van notarissen inzake de aankoop/verkoop van woningen. Anders zou je wel een tamelijk kortzichtige kijk hebben op hun metier.
Overigens denk ik zelf dat een notaris juist bij kan dragen aan de verhandelbaarheid van woningen. (Ik houd me graag buiten het gekissebis over de definities). Mensen kunnen volgens mij namelijk vertrouwen ontlenen aan een onafhankelijke partij die van de (juridische) hoed en de rand weet. Vertrouwen dat er controles plaatsvinden, dat verplichtingen over en weer worden nagekomen. Vertrouwen dat het eigendom correct wordt doorgegeven/bijgehouden. Ja, bij zo een systeem zou ik eerder een woning kopen/verkopen dan als dat allemaal ontbreekt. En of je het nu notaris wilt noemen of een ‘onafhankelijke-partij-die-hetzelfde-doet’ maakt volgens mij niks uit. Maar het schrappen van deze aspecten lijkt mij juist averechts te werken voor de verhandelbaarheid. Mensen (zeker van oudere leeftijd) willen toch graag van een ander mens horen dat alles in orde is. Hoe kijk jij hiernaar?

[sdk1985]

geekeep schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 16:41:
[...]

Dwing een derdenrekening af bij de verstrekker die bij faillissement onaantastbaar blijft voor curatoren en schuldeisers.

Ik wil het (ver)kopen ook niet downplayen tot een pakje boter, maar wel mijn ongenoegen uiten ten opzichte van sommige afhankelijkheden die de vrije verhandelbaarheid van een woning reduceren.
Wat mij betreft is een notaris een eeuwenoud overblijfsel van tijden die we beter achter ons moeten laten

[Afbeelding]

De notaris kosten zijn niet perse leuk maar een notaris voegt wel waarde toe. De notaris regelt bijvoorbeeld het gedoe met de waarborgsom/garantstelling en beschermd daarmee de verkoper. De notaris regelt ook de verdeling van bijvoorbeeld gemeentelijke lasten. Verder schept de notaris, als het goed is, duidelijkheid over zaken als recht van overpad en eventuele andere restricties (zo mag ik op mijn grond geen varkenshouderij beginnen).

[sdk1985]

Sport_Life schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 23:17:
[...]

Ik kan me vorig jaar nog een discussie herinneren van iemand die bij hoog en laag bleef volhouden dat de rente geen enkele invloed zou hebben op de huizenprijzen. Hij is nu wel van Tweakers verdwenen, ben z'n naam ook even kwijt. Ben wel benieuwd hoe hij er nu tegen aan kijkt.
Volgens mij werkt hij bij het CBS ofzo

De logica die werd aangehaald was zo ver ik mij herinner dat bij hogere rente de overheid het percentage van het inkomen dat aan huislasten besteed mag worden verhoogd.

In de praktijk zijn de leennormen AFAIK naar beneden bijgesteld. Kon zo 1,2,3 alleen voor consumptief krediet vinden:

quote: https://www.geld.nl/nieuw...zenden-euros-minder-lenen

Voor dat laatste hanteren de kredietverstrekkers normbedragen die elk jaar worden vastgesteld door het NIBUD en de Vereniging van Financieringsmaatschappijen in Nederland (VFN). “Mede door de hoge inflatie zijn de normbedragen met gemiddeld 9,8% verhoogd, waardoor je van je inkomen meer moet overhouden om van te leven”, legt Bulthuis uit. “Dit betekent dat je onder de streep maandelijks minder overhoudt om je lening mee af te lossen, waardoor je dus minder mag lenen

[Wispe]

sdk1985 schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 00:01:
[...]

De notaris kosten zijn niet perse leuk maar een notaris voegt wel waarde toe. De notaris regelt bijvoorbeeld het gedoe met de waarborgsom/garantstelling en beschermd daarmee de verkoper. De notaris regelt ook de verdeling van bijvoorbeeld gemeentelijke lasten. Verder schept de notaris, als het goed is, duidelijkheid over zaken als recht van overpad en eventuele andere restricties (zo mag ik op mijn grond geen varkenshouderij beginnen).

En de geldverstrekker is (vaak) ook partij bij een transactie, dus hoezo onafhankelijkheid en onpartijdigheid? De notaris behartigt ook de belangen van de geldverstrekkers.

(Ben zelf actief in dat werkveld.)

[ Voor 4% gewijzigd door Wispe op 11-10-2022 07:08 ]

[CVTTPD2DQ]

Sport_Life schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 23:17:
[...]
Ik kan me vorig jaar nog een discussie herinneren van iemand die bij hoog en laag bleef volhouden dat de rente geen enkele invloed zou hebben op de huizenprijzen.

Da's niet helemaal eerlijk, volgens mij was zijn argument dat de doorstijgende huizenmarkt niet alleen kon worden verklaard door de dalende rente, en dat klopte ook wel, de huizenprijzen bleven doorstijgen lang nadat de rente zich had gestabiliseerd.

En nu de rente verhoogd is zijn de prijzen wel gedaald, maar er zijn natuurlijk een hoop andere verklaringen te bedenken waarom de economie een draai gemaakt zou kunnen hebben.

[Laapo]

Klaas Knot op RTL Z. Op de vraag over de gestegen rente en de huizenmarkt:

-Nederlandse woningmarkt kenmerkt zich als een van hoge toppen en diepe dalen.
-Wie vlak voor de top heeft gekocht wordt geconfronteerd met langdurige hoge LTV niveau's
-Maar 3% variabel, verder gemiddeld 16 jaar vast.
- Bepaalde life events kunnen mensen in de problemen brengen. Werkloosheid in combinatie met een aflopende rentevastperiode etc..


Uit de mond van knot:

*waanzinnige overbiedingen
*Gigantisch gestegen woningprijzen

Hij laat wel merken wat hij van de woningmarkt vindt..

[xiangpo]

Laapo schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 09:25:
Klaas Knot op RTL Z. Op de vraag over de gestegen rente en de huizenmarkt:

-Nederlandse woningmarkt kenmerkt zich als een van hoge toppen en diepe dalen.
-Wie vlak voor de top heeft gekocht wordt geconfronteerd met langdurige hoge LTV niveau's
-Maar 3% variabel, verder gemiddeld 16 jaar vast.
- Bepaalde life events kunnen mensen in de problemen brengen. Werkloosheid in combinatie met een aflopende rentevastperiode etc..


Uit de mond van knot:

*waanzinnige overbiedingen
*Gigantisch gestegen woningprijzen

Hij laat wel merken wat hij van de woningmarkt vindt..

Hij heeft van zijn mening over de huizenmarkt in Nederland nooit een geheim gemaakt. Klaas Knot is al langer kritisch, ook op het ECB beleid.

[Laapo]

xiangpo schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 09:38:
[...]


Hij heeft van zijn mening over de huizenmarkt in Nederland nooit een geheim gemaakt. Klaas Knot is al langer kritisch, ook op het ECB beleid.

Ja, da's waar inderdaad. Ook op faciliterend overheidsbeleid. Uit zijn toko kwamen ook de ideeën om de woning in box 3 te belasten etc..

[RemcoDelft]

Laapo schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 09:25:
-Nederlandse woningmarkt kenmerkt zich als een van hoge toppen en diepe dalen.

Ooit, zeg maar net na de 2e wereldoorlog, was het beleid lage woonlasten en loonmatiging. Dat hield onze economie concurrerend en 1 baan was genoeg om rond te komen. Na aanvankelijk grootschalige emigratie leidde grootschalige immigratie ertoe dat lonen laag bleven.
Nu hebben we nog steeds die lage lonen, maar hoge prijzen en een beleid gericht op zoveel mogelijk werken voor zoveel mogelijk mensen, waarbij vrijwel iedereen afhankelijk is van aftrekposten en toeslagen. En dankzij het rentebeleid veroorzaakt door de keuze om een munt te delen met inflatielanden is er van onze sterke economie ook steeds minder over. Ondertussen lijkt de politiek weer compleet niets te doen aan hun mooie verkiezingsplannen over het bouwen van een miljoen huizen, precies zoals iedereen allang kon zien aankomen. Juist nu huizenprijzen dalen zouden kavelprijzen harder moeten dalen om nieuwbouw op peil te houden.

[ Voor 6% gewijzigd door RemcoDelft op 11-10-2022 10:06 ]

[kx22]

Laapo schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 09:25:

- Bepaalde life events kunnen mensen in de problemen brengen. Werkloosheid in combinatie met een aflopende rentevastperiode etc..

Die snap ik even niet, als de rente laag bleef, dan kunnen bepaalde life events je toch ook in de problemen brengen?
En ja, je huis staat onder water als je over 2-3 jaar moet verkopen door een scheiding, want lagere verkoopprijs, maar dat was in de jaren 2008-2013 (of andere recessies) ook zo. Of wou Klaas Knot dat huizen elk jaar 1-2% stijgen en niet dalen?

En aflopende rentevastperiodes...ja de meeste die gigantisch hebben overboden, die hebben een 10-20-30 jarige hypotheek. Tegen die tijd zal het ongetwijfeld anders gaan. Denk dat iedereen van ons hier wel droomt van dat ze 20 jaar geleden een huis hadden gekocht. Dan betaal ik met plezier een rente van 5%. Want de overwaarde = x10.

[Rubbergrover1]

kx22 schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 10:20:
[...]


Die snap ik even niet, als de rente laag bleef, dan kunnen bepaalde life events je toch ook in de problemen brengen?

Uiteraard. Maar de combinatie van een life-event en gestegen rente leidt wel tot een dubbele financiële klap. Bij stabiele rente zou dat veel minder spelen en zou je maar één financiële klap krijgen.

Of wou Klaas Knot dat huizen elk jaar 1-2% stijgen en niet dalen?

Volgens mij zegt Knot weinig over wat hij wil, maar geeft hij vooral (reële) risico's. Maar uiteraard zal hij liever een stabiele, gematigde stijging zien in plaats van sterke pieken en dalen. Ik denk dat dat voor iedereen op de lange termijn het beste zou zijn.

[marcelcee]

kx22 schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 10:20:
[...]


Die snap ik even niet, als de rente laag bleef, dan kunnen bepaalde life events je toch ook in de problemen brengen?

Maar met gestegen rente is het nóg moeilijker om de financiering zelfstandig rond te breien. Je maandlasten moet je dus niet alleen zelfstandig betalen, die worden ook nog eens fors hoger voor het deel dat je je ex-partner moet uitkopen. Dit terwijl de marktwaarde van de woning nog behoorlijk hoog is (nu). Zo vatte ik het althans op.
Ik laat 'm toch staan ondanks dat @Rubbergrover1 me voor was

[ Voor 5% gewijzigd door marcelcee op 11-10-2022 10:28 ]

[kx22]

RemcoDelft schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 09:53:
[...]

Ooit, zeg maar net na de 2e wereldoorlog, was het beleid lage woonlasten en loonmatiging. Dat hield onze economie concurrerend en 1 baan was genoeg om rond te komen. Na aanvankelijk grootschalige emigratie leidde grootschalige immigratie ertoe dat lonen laag bleven.
Nu hebben we nog steeds die lage lonen, maar hoge prijzen en een beleid gericht op zoveel mogelijk werken voor zoveel mogelijk mensen, waarbij vrijwel iedereen afhankelijk is van aftrekposten en toeslagen. En dankzij het rentebeleid veroorzaakt door de keuze om een munt te delen met inflatielanden is er van onze sterke economie ook steeds minder over. Ondertussen lijkt de politiek weer compleet niets te doen aan hun mooie verkiezingsplannen over het bouwen van een miljoen huizen, precies zoals iedereen allang kon zien aankomen. Juist nu huizenprijzen dalen zouden kavelprijzen harder moeten dalen om nieuwbouw op peil te houden.

Als niemand kavels wil kopen gaan de prijzen vanzelf wel naar beneden. Idem met huizen. Dus eerst huizenprijzen omlaag en dan de kavels. Maargoed, hoe hard de kavels ook dalen, nieuwbouw ga je niet meer voor 250-300k krijgen. Net als dat mijn broodje nooit meer 1,25 is.

[RemcoDelft]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 10:27:
[...]
Volgens mij zegt Knot weinig over wat hij wil, maar geeft hij vooral (reële) risico's. Maar uiteraard zal hij liever een stabiele, gematigde stijging zien in plaats van sterke pieken en dalen. Ik denk dat dat voor iedereen op de lange termijn het beste zou zijn.

Bij de vorige crisis was het plan dan ook om hypotheeknormen strenger te maken zodra prijzen weer zouden stijgen, maar helaas waren ze dat compleet vergeten toen iedereen een paar jaarsalarissen per jaar rijker werd. De prijsstijging zou veel lager zijn geweest als de jubelton 5 jaar geleden was afgeschaft, de LTV was verlaagd naar 80% en de hypotheekduur was ingekort naar 25 jaar. Ik noem maar wat.

[RemcoDelft]

kx22 schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 10:34:
[...]


Als niemand kavels wil kopen gaan de prijzen vanzelf wel naar beneden.

De vorige crisis heeft wel laten zien dat dat niet waar is. Gemeenten bouwen liever minder dan dat ze afschrijven, met als hoogtepunt Almere waar kavels weer werden "teruggegeven" i.p.v. prijzen te verlagen.

Prijzen worden hoog gehouden door bouwvergunningen schaars te houden. Net zoals kavelprijzen nu ook veel te hoog zijn en het aanbod veel te klein is.

[ Voor 16% gewijzigd door RemcoDelft op 11-10-2022 10:42 ]

[kx22]

RemcoDelft schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 10:38:
[...]

De vorige crisis heeft wel laten zien dat dat niet waar is. Gemeenten bouwen liever minder dan dat ze afschrijven, met als hoogtepunt Almere waar kavels weer werden "teruggegeven" i.p.v. prijzen te verlagen.

Oh echt?
Want ik kon mij herinneren dat in mijn regio (oost van Utrecht) de nieuwbouwwoningen WEL goedkoper waren in 2015 dan in 2008. Ok N= 1, en moet ik ook wel erbij vermelden dat de huizen anders eruit zagen, maar qua m2 en perceel scheelde het niet veel.

Kan ook zijn dat een van de projecten niet op gemeentelijke grond was.

[Fr33z]

kx22 schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 10:34:
[...]


Als niemand kavels wil kopen gaan de prijzen vanzelf wel naar beneden. Idem met huizen. Dus eerst huizenprijzen omlaag en dan de kavels. Maargoed, hoe hard de kavels ook dalen, nieuwbouw ga je niet meer voor 250-300k krijgen. Net als dat mijn broodje nooit meer 1,25 is.

was het maar zo'n feest. Wat er eerder gebeurt is dat gemeentes gewoon minder grond/kavels gaan verkopen dan. We hebben een systeem waarin gemeentes heel stevig aan de knoppen draaien van kavelprijzen maar er ook sterk afhanelijk van zijn. Hele begrotingen tuimelen in elkaar en gemeentes gaan soms (bijna of zelfs helemaal) failliet als de caroussel afremd.... Dit is 1 van de stille tragedies van de woningmarkt helaas, we hebben iets gemaakt waarbij zoiets logisch als "ja bij minder vraag dalen de grondprijzen vanzelf" gewoon niet kan plaatsvinden, want dan moet de gemeente weer 40 miljoen uit de begroting schrappen waar al geen ruimte meer in zat.

[Napo]

Fr33z schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 10:53:
[...]

Dit is 1 van de stille tragedies van de woningmarkt helaas, we hebben iets gemaakt waarbij zoiets logisch als "ja bij minder vraag dalen de grondprijzen vanzelf" gewoon niet kan plaatsvinden, want dan moet de gemeente weer 40 miljoen uit de begroting schrappen waar al geen ruimte meer in zat.

Dat krijg je inderdaad als je éénmalige inkomsten gebruikt om projecten te financieren. Afwaarderen van grond wordt dan bijzonder lastig en moet je de pijn ergens gaan pakken.

De combinatie van verschillende zaken maakt het ook zo lastig. Grond is er niet in overvloed, materialen zijn duurder, arbeid is er onvoldoende en op zo'n manier komt er vrij lastig lucht in de markt. De stijgende rente helpt daarbij wel bij de enigszins dalende vraagprijs van bestaande bouw maar lost de uitdaging voor nieuwbouw niet op.

[RemcoDelft]

Napo schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 11:00:
[...]

Grond is er niet in overvloed

T.o.v. wat er gebruikt wordt voor nieuwbouw is grond er juist wel in overvloed. Ongeveer 0,01% van Nederland mag jaarlijks bebouwd worden, dat kan prima 0,03% worden en alle tekorten zijn ruim opgelost.
Als grond echt het probleem zou zijn, zouden grotere kavels duurder worden per meter i.p.v. goedkoper.

[Verwijderd]

kx22 schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 10:34:
[...]


Als niemand kavels wil kopen gaan de prijzen vanzelf wel naar beneden. Idem met huizen. Dus eerst huizenprijzen omlaag en dan de kavels. Maargoed, hoe hard de kavels ook dalen, nieuwbouw ga je niet meer voor 250-300k krijgen. Net als dat mijn broodje nooit meer 1,25 is.

Toevallig vandaag een artikel dat de gemiddelde prijs nieuwbouwhuis in tweede kwartaal boven 500.000 euro is gekomen.

https://www.nu.nl/economi...al-boven-500000-euro.html

Lijkt mij inderdaad onwaarschijnlijk dat ze in de toekomst 2 keer goedkoper worden. Zeker als je rekening houd met de gestegen materiaalkosten in Nederland (13,8% gestegen in 1 jaar tijd*) en Europa.

* https://opendata.cbs.nl/s...0444ned/table?fromstatweb

[sbmuc]

Tja, ze kunnen het zo duur maken als ze willen. Maar dat betekend niet dat het verkocht gaat worden. Sowieso niet in hetzelfde tempo als 6 maanden+ geleden.

Het voordeel is wel van nieuwbouw dat ze energiezuinig worden gebouwd. Ik zeg pas kopen wanneer ze weer aanbieden ook een nieuwe(fatsoenlijke) vloer, badkamer en keuken erin te plaatsen. Dan weet je dat ze echt moeite hebben met de verkoop

[Rubbergrover1]

kx22 schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 10:43:
[...]


Oh echt?
Want ik kon mij herinneren dat in mijn regio (oost van Utrecht) de nieuwbouwwoningen WEL goedkoper waren in 2015 dan in 2008. Ok N= 1, en moet ik ook wel erbij vermelden dat de huizen anders eruit zagen, maar qua m2 en perceel scheelde het niet veel.

Kan ook zijn dat een van de projecten niet op gemeentelijke grond was.

Ik heb vooral gezien dat gemeentes ander soort kavels gingen aanbieden. Dat ze bv in plaats van -ik noem maar wat- een duur kavel van 500 m² twee goedkopere kavels van 250 m² gingen aanbieden. Of dat ze bijvoorbeeld in plaats van een duur koopkavel het kavel in erfpacht gingen uitgeven. Maar ik heb weinig gezien dat het zelfde kavel veel in prijs verlaagd werd.

[kraaitje]

sbmuc schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 11:15:
Tja, ze kunnen het zo duur maken als ze willen. Maar dat betekend niet dat het verkocht gaat worden. Sowieso niet in hetzelfde tempo als 6 maanden+ geleden.

Het voordeel is wel van nieuwbouw dat ze energiezuinig worden gebouwd. Ik zeg pas kopen wanneer ze weer aanbieden ook een nieuwe(fatsoenlijke) vloer, badkamer en keuken erin te plaatsen. Dan weet je dat ze echt moeite hebben met de verkoop

Klopt. Wij kochten eind 2009 een nieuwbouwwoning die al maanden te koop stond. We konden toen zelfs 10.000 afdingen op de vraagprijs en we hoefde geen bouwrente te betalen.

Ik zeg niet dat dit weer kan gebeuren maar sluit niks uit. De rente was toen trouwens 5,2% voor 10 jaar vast :-)

Woning toen gekocht voor 350.000. Ze zijn nu > 600.000 waard.

[Joosie200]

Napo schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 11:00:
[...]
De combinatie van verschillende zaken maakt het ook zo lastig. Grond is er niet in overvloed, materialen zijn duurder, arbeid is er onvoldoende en op zo'n manier komt er vrij lastig lucht in de markt. De stijgende rente helpt daarbij wel bij de enigszins dalende vraagprijs van bestaande bouw maar lost de uitdaging voor nieuwbouw niet op.

Er is zeker sprake van een combinatie wat nieuwbouw zo lastig maakt. Maar er is genoeg grond alleen heeft het type grond waar behoefte aan is: bouwgrond te weinig aandeel in het totaal. En dat is een bewuste keuze.

https://longreads.cbs.nl/...derlandse-bodem-gebruikt/



Herbenoem 4% landbouwgrond naar bouwgrond en je hebt genoeg plekken om te bouwen. Blijft over het pfas/stikstofprobleem waar vandaag een uitspraak komt over het gebruik van de bouwvrijstelling. Dat zal nieuwbouw nog meer op slot gooien als er zoals verwacht een streep door gaat.

[Napo]

Joosie200 schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 11:53:
[...]

Herbenoem 4% landbouwgrond naar bouwgrond en je hebt genoeg plekken om te bouwen.

Dit is wel een bijzonder simplistische route naar een potentiele oplossing. Niet alle landbouwgrond is geschikt om te bebouwen noch gaat dat kosteneffectief zijn.

Ja, er zijn zeker plekken waar je gronden een andere bestemming kan geven en dat kan zeker helpen desondanks is niet enkel het veranderen van de bestemming een oplossing.

[Joosie200]

Napo schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 11:56:
[...]


Dit is wel een bijzonder simplistische route naar een potentiele oplossing. Niet alle landbouwgrond is geschikt om te bebouwen noch gaat dat kosteneffectief zijn.

Ja, er zijn zeker plekken waar je gronden een andere bestemming kan geven en dat kan zeker helpen desondanks is niet enkel het veranderen van de bestemming een oplossing.

Niet elke grond is geschikt nee. Maar het mes snijdt aan twee kanten. Combineer het met het plan om de piekbelasters uit te kopen en je kunt een winwin behalen. Gemeenten halen alleen liever nieuwe distributiecentra of Meta / Microsoft / Google binnen dan dat de voorkeur uitgaat naar meer bouwgrond. Want levert de gemeente meer op en zij hebben slechts op 1 moment profijt. Dus dat er sprake is van kijken voor welke bestemming je het meeste aan opbrengst binnen krijgt is logisch.

Maar dat komt dan weer omdat de rijksoverheid maar wat graag de gemeenten opzadelt met meer taken en minder budget uit het gemeentefonds. Dus zul je eigenlijk meer de discussie voeren: hoe wil je als land de ruimtelijke ordening regelen anno 2030/2050. En moet je niet kijken naar een fatsoenlijke verdeling van overheidstaken? Als de Raad van State vandaag ook een streep zet door de bouwvrijstelling gaan veel nieuwbouwprojecten ook in de koelkast. Dan kan De Jonge roeptoeteren wat ie wil met 100k woningen erbij in 10 jaar: zonder personeel en zonder dat projectontwikkelaars feitelijk uitvoering gaan geven schiet je er niks mee op.

Die discussie wordt te weinig gevoerd. De wijze waarop gemeenten worden gefinancieerd en hoe de overheid zaken delegeert. Zelf budget overhouden is niet iets waar gemeenten wat aan hebben. Want dan worden ze het jaar erop gekort. Want je kunt met minder budget toe. Niet zo gek dat men dan kijkt naar de gemeentegrondpolitiek en OZB als enig ander instrument.

[Caelorum]

Ik zat gisteren nog even te grasduinen tussen de documenten van het gemeentelijk archief over mijn woning (en de hele wijk). Dan kom je dus termen tegen als "uit rijksgeld gebouwde woningen", "welstandscommisie", enzovoorts. Echt een heel andere tijd. Maar wel 1 waarbij ze in een relatief kleine stad even een gebied aanwezen om 385 woningen te bouwen, 1964, en ze in 1970 alle woningen gebouwd hadden.
Het was ook de tijd, 1988, dat een huurder kon klagen over tocht in het huis, er een paar maanden later een specialist over de vloer liep en er in 1989 een aannemer was gevonden om in 5 maanden even alle woningen van compleet nieuwe energiezuinigere en luchtdichte gevels te voorzien, mechanische ventilatie + susboxen en extra isolatie van het platte dak.

Wat een verandering is er geweest in de afgelopen 30 jaar op het vlak van woningbouw en beheer.

[fisherman]

geekeep schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 16:06:
[...]

Jouw berekeningen en redenaties bevatten een heleboel aannames. Achteraf gezien realiseerde de vorige crisis een daling van 20%-30%, maar je doet alsof dit een bepaalde norm is bij een crisis. Iedere dip is uniek, en de huidige heeft andere factoren ten grondslag dan die van 2008. Wie ben jij dan om te bepalen dat die lucht zo'n 30% was/is?

Sowieso bevat het inflatiecijfer ook een factor die "gewenst" wordt, oftewel kunstmatig gestuurd wordt. Als de ECB besluit dat 4% normaal is, vind jij dan ook dat huizen jaarlijks datzelfde cijfer moeten meestijgen?

Geen aannames, gewoon kijken naar het verleden, zo simpel is het. Daarnaast zal een plotselinge inflatie van 4 procent niet opeens zorgen dat het gemiddelde veel hoger komt te liggen.

[fisherman]

Jopie035 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 16:46:
[...]


Lange termijn historische gemiddelde infaltie van 1.6%???

[Afbeelding]

3.6%

Lange termijn inflatie wordt inderdaad altijd 1,6 procent gehanteerd. Daar gaat dat plaatje weinig aan veranderen.

[geekeep]

marcelcee schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 23:42:
[...]

Ik neem aan dat je hier bedoelde het beroep van notarissen inzake de aankoop/verkoop van woningen. Anders zou je wel een tamelijk kortzichtige kijk hebben op hun metier.
Overigens denk ik zelf dat een notaris juist bij kan dragen aan de verhandelbaarheid van woningen. (Ik houd me graag buiten het gekissebis over de definities). Mensen kunnen volgens mij namelijk vertrouwen ontlenen aan een onafhankelijke partij die van de (juridische) hoed en de rand weet. Vertrouwen dat er controles plaatsvinden, dat verplichtingen over en weer worden nagekomen. Vertrouwen dat het eigendom correct wordt doorgegeven/bijgehouden. Ja, bij zo een systeem zou ik eerder een woning kopen/verkopen dan als dat allemaal ontbreekt. En of je het nu notaris wilt noemen of een ‘onafhankelijke-partij-die-hetzelfde-doet’ maakt volgens mij niks uit. Maar het schrappen van deze aspecten lijkt mij juist averechts te werken voor de verhandelbaarheid. Mensen (zeker van oudere leeftijd) willen toch graag van een ander mens horen dat alles in orde is. Hoe kijk jij hiernaar?

Wispe schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 07:02:
[...]


En de geldverstrekker is (vaak) ook partij bij een transactie, dus hoezo onafhankelijkheid en onpartijdigheid? De notaris behartigt ook de belangen van de geldverstrekkers.

(Ben zelf actief in dat werkveld.)

Behalve dat het nou eenmaal wettelijk is vastgelegd dat een notaris verplicht is, is er geen andere reden om zijn/haar werkzaamheden niet bij een andere partij te leggen. In theorie kan het ook een willekeurige ambtenaar met verstand van juridische/contractuele zaken bij een of ander overheidsloket zijn. Voeg daar een vast tarief (€xxx of % van koopsom) aan toe en we komen ergens. Tarieven die variëren tussen de €400 en €1400 voor een leveringsakte geven wel aan dat er een flinke marge/overhead in zit. Ik zeg niet dat het ooit de €10.75 van een kentekenoverschrijving gaat benaderen, maar je kan ook niet beweren dat iedere akte opnieuw uitgeschreven wordt. Allicht is er maatwerk nodig in sommige gevallen, net zoals auto's uit het buitenland halen meer werk/kosten met zich meebrengt.

Voor mensen die ondersteuning nodig hebben bestaan er makelaars en financieel/hypotheek adviseurs. Waarom zou die verantwoordelijkheid bij een notaris moeten liggen?

Overigens verstandig om buiten de definitiediscussie te blijven . Het was nogal bijzonder beschuldigd te worden van 'alternate facts' terwijl ik (en een beperkt aantal andere tweakers) hier veelal bronnen van grote kranten, banken en het CBS gebruiken in discussies/gedachtenwisselingen.

---

Blijkbaar een wijk in het Midden-Oosten (met kamelen, geen tukkers). Zou dit, onder het mom van snel/goedkoop bouwen, de toekomst van Nederlandse nieuwbouw zijn?


Ik denk dat standaardiseren wel een steeds grotere rol gaat krijgen om kosten te drukken. Maar dan hoogstwaarschijnlijk wel (ook) de hoogte in vanwege tekort aan grond.

---

fisherman schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 13:05:
[...]


Geen aannames, gewoon kijken naar het verleden, zo simpel is het. Daarnaast zal een plotselinge inflatie van 4 procent niet opeens zorgen dat het gemiddelde veel hoger komt te liggen.

Zo simpel is het niet aangezien iedere crisis uniek is en wat "het gemiddelde"/normaal is compleet afhankelijk is van de tijdspanne waarin je kijkt/rekent. Reken voor de grap maar eens de gemiddeldes uit van de periodes 1980-2000, 2000-2015, 2010-2022 of 1970-2022.
En het gaat niet over plotseling 4%, maar structureel een fictieve 4%. In jouw berekening stijgen huizen dan mee met die 4% inflatie.

[ Voor 9% gewijzigd door geekeep op 11-10-2022 13:20 ]

[Fr33z]

fisherman schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 16:02:
[...]


Er bestaat niet voor niets een reele huizenprijsindex. Ik verzin het niet zelf hoor. De reele prijs ligt ver van die van de waarde die we momenteel bereid zijn om te betalen.

het is wat trekken aan een dood paard maar toch nog ff 1 poging omdat het voor andere lezers interessant gaat zijn (het is duidelijk dat jij een overtuiging heb die ik nooit ga delen en andersom maar dat is soms zo). Ik ben even in de definities gedoken van het CBS over de "reeele huizenprijsindex".

"De reële huizenprijsindex (dit is de huizenprijsindex gecorrigeerd voor inflatie) is een nog
betere indicator voor de trend in huizenprijzen. Deze geeft aan of huizenprijzen zich anders
ontwikkelen dan het prijsniveau van andere goederen in de economie." (bron, p. 14)

Dus die index zegt helemaal niet wat jij denkt dat die zegt. Wat die index aangeeft is de verhouding tussen de huizenprijzen en de inflatie op diensten en goederen die het CBS meet in het CPI (daar dus geen huizenprijzen in zitten...). Je ziet in het rapport dat de reele huizenprijsindex in 2018 bijv. rond de 130 was. volgens jouw stelling is er dan dus 30% "lucht". volgens het CBS is het dan dus gewoon zo dat de prijzen van woningen 30% meer gestegen zijn dan de prijs van boter/kaas/eieren en de schilder die je kozijnen doet. Het zegt dus wel iets over de verhoudingen, maar absoluut niet over de intrinsieke/absolute/reele/whatever waarde van woningen.

Je kunt ook zeggen dat alle miljarden die de ECB geprint heeft juist vooral naar woningen zijn gegaan en minder naar eieren/kaas/schilders en dat de verschillende items dus verschillend reageren op bepaalde economische trends. Misschien is wat we nu zien wel precies andersom, dat de ontwikkeling van huizenprijzen even inhoudt en juist al het andere ff 20% duurder wordt. Daarmee wordt de reele huizenprijsindex voor 2022 ineens een stuk lager

TLDR: er is geen enkele manier om te zeggen dat er X% lucht in de markt zit want je blijft struikelen over wat nou een reele waarde van iets is

[Nnoitra]

geekeep schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 13:14:
[...]


[...]

Behalve dat het nou eenmaal wettelijk is vastgelegd dat een notaris verplicht is, is er geen andere reden om zijn/haar werkzaamheden niet bij een andere partij te leggen. In theorie kan het ook een willekeurige ambtenaar met verstand van juridische/contractuele zaken bij een of ander overheidsloket zijn. Voeg daar een vast tarief (€xxx of % van koopsom) aan toe en we komen ergens. Tarieven die variëren tussen de €400 en €1400 voor een leveringsakte geven wel aan dat er een flinke marge/overhead in zit. Ik zeg niet dat het ooit de €10.75 van een kentekenoverschrijving gaat benaderen, maar je kan ook niet beweren dat iedere akte opnieuw uitgeschreven wordt. Allicht is er maatwerk nodig in sommige gevallen, net zoals auto's uit het buitenland halen meer werk/kosten met zich meebrengt.

Voor mensen die ondersteuning nodig hebben bestaan er makelaars en financieel/hypotheek adviseurs. Waarom zou die verantwoordelijkheid bij een notaris moeten liggen?

Overigens verstandig om buiten de definitiediscussie te blijven . Het was nogal bijzonder beschuldigd te worden van 'alternate facts' terwijl ik (en een beperkt aantal andere tweakers) hier veelal bronnen van grote kranten, banken en het CBS gebruiken in discussies/gedachtenwisselingen.

---

Blijkbaar een wijk in het Midden-Oosten (met kamelen, geen tukkers). Zou dit, onder het mom van snel/goedkoop bouwen, de toekomst van Nederlandse nieuwbouw zijn?
[Afbeelding]

Ik denk dat standaardiseren wel een steeds grotere rol gaat krijgen om kosten te drukken. Maar dan hoogstwaarschijnlijk wel (ook) de hoogte in vanwege tekort aan grond.

---

[...]

Zo simpel is het niet aangezien iedere crisis uniek is en wat "het gemiddelde"/normaal is compleet afhankelijk is van de tijdspanne waarin je kijkt/rekent. Reken voor de grap maar eens de gemiddeldes uit van de periodes 1980-2000, 2000-2015, 2010-2022 of 1970-2022.
En het gaat niet over plotseling 4%, maar structureel een fictieve 4%. In jouw berekening stijgen huizen dan mee met die 4% inflatie.

Het was geen beschuldiging, het was een constatering.
Grappig dat je jezelf op de borst klopt vanwege je bron gebruik _{en meteen het gros hier beschuldigt dit niet te doen} en dan met wiktionary aankomen voor een woord dat zo niet eens in De Van Dale beschreven staat.

Maar je wilt dus een willekeurige ambtenaar de taken van een notaris over laten nemen, want dat kan wel.
What's next? De huisarts ook maar laten opereren? Want waarom zouden chirurgen daar monopolie op moeten hebben.
Verdiep je eerst eens in de rechten/plichten van aan notaris en wat er allemaal bij komt kijken.

En huizenbouw standaardiseren doen we in Nederland op zich ook al jaren; en je kunt moeilijk constateren dat het de prijzen drukt.
Ga eens naar een vinex wijk en spot de verschillen. Pak de plannen van een recente nieuwbouw wijk er bij en spot de verschillen.
Het gros van de nieuwbouw huizen zijn casco identiek.. Voor maatwerk betaal je extra.

Prefab daarentegen kan wel de kosten drukken.
Of de hoogte in gaan ook de kosten kan drukken.. Geen idee, is de grond voor een huis duurder dan de extra materialen/bouwkosten/veiligheidseisen voor een flat?

[marcelcee]

geekeep schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 13:14:
Voor mensen die ondersteuning nodig hebben bestaan er makelaars en financieel/hypotheek adviseurs. Waarom zou die verantwoordelijkheid bij een notaris moeten liggen?

Ik redeneer precies andersom, maar kan het deel van je post wat ik nu weggelaten heb best een eind volgen. Zeker wat betreft het standaardwerk en automatiseren.
Maar volgens mij komen mensen eigenlijk van oudsher, zoals je ook eerder liet zien, terecht bij notarissen ipv dat ze bij een notaris moeten aankloppen. Inmiddels is dat laatste inderdaad het geval (ter bescherming lijkt me). Maar (heel) vroeger ging je (denk ik) naar degene die er het meeste verstand van had in de stad. Diegene kreeg meer vragen op dat vlak en ging zich daarop toeleggen. De notaris. Een financieel adviseur en makelaar komen vast een eind, maar qua opleiding en kennis kunnen zij zich in mijn ogen niet meten met een notaris. Vandaar dat hij/zij feitelijk nog steeds degene is met de meeste/beste kennis op dit vlak.

Dus omdat de notaris de meeste kennis heeft gaan mensen daar naartoe (en inmiddels ook verplicht). Hij kan veel beter aanpalende zaken overzien zoals een overlijden. Daarvoor ga ik niet naar een makelaar of financieel adviseur.

[Nnoitra]

marcelcee schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 14:00:
[...]

Ik redeneer precies andersom, maar kan het deel van je post wat ik nu weggelaten heb best een eind volgen. Zeker wat betreft het standaardwerk en automatiseren.
Maar volgens mij komen mensen eigenlijk van oudsher, zoals je ook eerder liet zien, terecht bij notarissen ipv dat ze bij een notaris moeten aankloppen. Inmiddels is dat laatste inderdaad het geval (ter bescherming lijkt me). Maar (heel) vroeger ging je (denk ik) naar degene die er het meeste verstand van had in de stad. Diegene kreeg meer vragen op dat vlak en ging zich daarop toeleggen. De notaris. Een financieel adviseur en makelaar komen vast een eind, maar qua opleiding en kennis kunnen zij zich in mijn ogen niet meten met een notaris. Vandaar dat hij/zij feitelijk nog steeds degene is met de meeste/beste kennis op dit vlak.

Dus omdat de notaris de meeste kennis heeft gaan mensen daar naartoe (en inmiddels ook verplicht). Hij kan veel beter aanpalende zaken overzien zoals een overlijden. Daarvoor ga ik niet naar een makelaar of financieel adviseur.

Niet alleen vanwege de meeste kennis.
Alle (kandidaat-)notarissen in Nederland en de overkoepelende Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) moeten zich houden aan de bepalingen van de Wet- en regelgeving notariaat.
De notaris is juridisch specialist. Je kunt ervan uitgaan dat alles in de akte juridisch klopt.
De identiteit en wilsbekwaamheid van de betrokkenen is door de notaris vastgesteld.
Een akte die is gemaakt door een notaris, geldt als bewijs in de rechtszaal.
Een akte kan nooit kwijtraken, want deze ligt in de (digitale) kluis bij de notaris.
En het Bureau Financieel Toezicht ziet erop toe dat een notariskantoor zich aan de regels houdt, integer handelt en verantwoord omgaat met geld dat cliënten tijdelijk bij de notaris stallen (derdengelden).

De notaris handelt grote impact zaken af, dat wil je niet aan een beunhaas die alle afleveringen van Suits of Ally McBeal heeft gezien overlaten.

[Rubbergrover1]

fisherman schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 13:05:
[...]


Geen aannames, gewoon kijken naar het verleden, zo simpel is het. Daarnaast zal een plotselinge inflatie van 4 procent niet opeens zorgen dat het gemiddelde veel hoger komt te liggen.

Je hebt het over 1 huizencrisis en constateert uit het gedrag tijdens die ene crisis dat dit het gedrag is dat "normaal gesproken" voor komt en dat de 'regel' is dat 30% lucht dat uit de prijzen verdwijnt. Terwijl bv in de jaren '70/80 de daling rond de 45% zat. Veel meer dus. En volgens mij was er halverwege jaren '90 (1994?) ook even een klein dipje, maar dat was dan juist weer een heel klein dipje. Die je eigenlijk niet terugziet in het grote geheel. In de jaren '50 deden de huizen het volgens mij ook even niet lekker, eigenlijk ook een huizencrisis? Dus tsja, wat is "normaal"

[sdk1985]

Fr33z schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 13:44:
[...]


het is wat trekken aan een dood paard maar toch nog ff 1 poging omdat het voor andere lezers interessant gaat zijn (het is duidelijk dat jij een overtuiging heb die ik nooit ga delen en andersom maar dat is soms zo). Ik ben even in de definities gedoken van het CBS over de "reeele huizenprijsindex".

"De reële huizenprijsindex (dit is de huizenprijsindex gecorrigeerd voor inflatie) is een nog
betere indicator voor de trend in huizenprijzen. Deze geeft aan of huizenprijzen zich anders
ontwikkelen dan het prijsniveau van andere goederen in de economie." (bron, p. 14)

Dus die index zegt helemaal niet wat jij denkt dat die zegt. Wat die index aangeeft is de verhouding tussen de huizenprijzen en de inflatie op diensten en goederen die het CBS meet in het CPI (daar dus geen huizenprijzen in zitten...). Je ziet in het rapport dat de reele huizenprijsindex in 2018 bijv. rond de 130 was. volgens jouw stelling is er dan dus 30% "lucht". volgens het CBS is het dan dus gewoon zo dat de prijzen van woningen 30% meer gestegen zijn dan de prijs van boter/kaas/eieren en de schilder die je kozijnen doet. Het zegt dus wel iets over de verhoudingen, maar absoluut niet over de intrinsieke/absolute/reele/whatever waarde van woningen.

Je kunt ook zeggen dat alle miljarden die de ECB geprint heeft juist vooral naar woningen zijn gegaan en minder naar eieren/kaas/schilders en dat de verschillende items dus verschillend reageren op bepaalde economische trends. Misschien is wat we nu zien wel precies andersom, dat de ontwikkeling van huizenprijzen even inhoudt en juist al het andere ff 20% duurder wordt. Daarmee wordt de reele huizenprijsindex voor 2022 ineens een stuk lager

TLDR: er is geen enkele manier om te zeggen dat er X% lucht in de markt zit want je blijft struikelen over wat nou een reele waarde van iets is

Had ik al gepost: sdk1985 in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6"

[ObiTewodros]

geekeep schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 13:14:
[...]


[...]

Behalve dat het nou eenmaal wettelijk is vastgelegd dat een notaris verplicht is, is er geen andere reden om zijn/haar werkzaamheden niet bij een andere partij te leggen. In theorie kan het ook een willekeurige ambtenaar met verstand van juridische/contractuele zaken bij een of ander overheidsloket zijn. Voeg daar een vast tarief (€xxx of % van koopsom) aan toe en we komen ergens. Tarieven die variëren tussen de €400 en €1400 voor een leveringsakte geven wel aan dat er een flinke marge/overhead in zit. Ik zeg niet dat het ooit de €10.75 van een kentekenoverschrijving gaat benaderen, maar je kan ook niet beweren dat iedere akte opnieuw uitgeschreven wordt. Allicht is er maatwerk nodig in sommige gevallen, net zoals auto's uit het buitenland halen meer werk/kosten met zich meebrengt.

Voor mensen die ondersteuning nodig hebben bestaan er makelaars en financieel/hypotheek adviseurs. Waarom zou die verantwoordelijkheid bij een notaris moeten liggen?

Overigens verstandig om buiten de definitiediscussie te blijven . Het was nogal bijzonder beschuldigd te worden van 'alternate facts' terwijl ik (en een beperkt aantal andere tweakers) hier veelal bronnen van grote kranten, banken en het CBS gebruiken in discussies/gedachtenwisselingen.

---

Blijkbaar een wijk in het Midden-Oosten (met kamelen, geen tukkers). Zou dit, onder het mom van snel/goedkoop bouwen, de toekomst van Nederlandse nieuwbouw zijn?
[Afbeelding]

Ik denk dat standaardiseren wel een steeds grotere rol gaat krijgen om kosten te drukken. Maar dan hoogstwaarschijnlijk wel (ook) de hoogte in vanwege tekort aan grond.

---

[...]

Zo simpel is het niet aangezien iedere crisis uniek is en wat "het gemiddelde"/normaal is compleet afhankelijk is van de tijdspanne waarin je kijkt/rekent. Reken voor de grap maar eens de gemiddeldes uit van de periodes 1980-2000, 2000-2015, 2010-2022 of 1970-2022.
En het gaat niet over plotseling 4%, maar structureel een fictieve 4%. In jouw berekening stijgen huizen dan mee met die 4% inflatie.

Waar moet je je hond uitlaten?

[geekeep]

ObiTewodros schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 14:52:
[...]

Waar moet je je hond uitlaten?

Hiero


Een belangrijkere vraag, gezien de vele auto vs OV discussies hier, is waar alle auto's zijn/komen in dit plaatje. Ik vermoed dan toch een buurtbus die iedereen 's ochtends ophaalt.

[marcelcee]

Nnoitra schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 14:10:
[...]

Niet alleen vanwege de meeste kennis.
Alle (kandidaat-)notarissen in Nederland en de overkoepelende Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) moeten zich houden aan de bepalingen van de Wet- en regelgeving notariaat.
De notaris is juridisch specialist. Je kunt ervan uitgaan dat alles in de akte juridisch klopt.
De identiteit en wilsbekwaamheid van de betrokkenen is door de notaris vastgesteld.
Een akte die is gemaakt door een notaris, geldt als bewijs in de rechtszaal.
Een akte kan nooit kwijtraken, want deze ligt in de (digitale) kluis bij de notaris.
En het Bureau Financieel Toezicht ziet erop toe dat een notariskantoor zich aan de regels houdt, integer handelt en verantwoord omgaat met geld dat cliënten tijdelijk bij de notaris stallen (derdengelden).

De notaris handelt grote impact zaken af, dat wil je niet aan een beunhaas die alle afleveringen van Suits of Ally McBeal heeft gezien overlaten.

offtopic:
Ik ben het zeker met je eens. Maar conceptueel gezien hoeft dit niet exclusief bij een notaris te liggen. Dat is nu wel zo en daar doelde, zo meen ik, @geekeep op.
In mijn vorige reactie gaf ik al aan waarom de notaris volgens mij diens positie van vandaag de dag inneemt. Jouw punten maken daar zeker onderdeel van uit. Maar om nu te denken dat dat ook niet anders zou kunnen, nee zo ver wil ik niet gaan.
Terug naar de huizenontwikkeling wat mij betreft

[Caelorum]

geekeep schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 15:16:
[...]


Hiero
[Afbeelding]

Een belangrijkere vraag, gezien de vele auto vs OV discussies hier, is waar alle auto's zijn/komen in dit plaatje. Ik vermoed dan toch een buurtbus die iedereen 's ochtends ophaalt.

elk huis op dat plaatje heeft een garage...

[ObiTewodros]

geekeep schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 15:16:
[...]


Hiero
[Afbeelding]

Een belangrijkere vraag, gezien de vele auto vs OV discussies hier, is waar alle auto's zijn/komen in dit plaatje. Ik vermoed dan toch een buurtbus die iedereen 's ochtends ophaalt.

Gelukkig zijn honden niet zo populair als huisdier in het midden oosten dan...

Naast dat alle huizen een garage hebben lijkt er voor ieder huis ook een vakje voor een auto te zijn.

Dit is trouwens de locatie: https://goo.gl/maps/YR3gtW5kFuR6Lb1H8

Andere vraag: Waarom zijn er bij sommige kruisingen rotondes en bij andere niet. Zou daar over nagedacht zijn of hebben ze paar rotondes voor de sier geplaatst?

[ Voor 31% gewijzigd door ObiTewodros op 11-10-2022 17:18 ]

[Verwijderd]

geekeep schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 13:14:
[.
Blijkbaar een wijk in het Midden-Oosten (met kamelen, geen tukkers). Zou dit, onder het mom van snel/goedkoop bouwen, de toekomst van Nederlandse nieuwbouw zijn?
[Afbeelding]

https://nad-al-sheba.ae/

Vanafprijs €900.000 euro. Koopje

[geekeep]

Verwijderd schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 17:14:
[...]


https://nad-al-sheba.ae/

Vanafprijs €900.000 euro. Koopje

Met een gemiddeld salaris van $85k per jaar(?) gaat dat nog best wel krap worden. Ik zie wel dat de renders daar net zo groen en vredig gemaakt worden als hier. En met die glazen puien draaien de airco's ook overuren.

[Greebs]

ObiTewodros schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 17:14:
[...]

Andere vraag: Waarom zijn er bij sommige kruisingen rotondes en bij andere niet. Zou daar over nagedacht zijn of hebben ze paar rotondes voor de sier geplaatst?

Op die hoofdweg kan je nergens naar links afslaan, dus die rotondes zijn de enige mogelijkheid om te keren en dus ook (indirect) naar links af te slaan.

[Wispe]

geekeep schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 13:14:
[...]


[...]

Voor mensen die ondersteuning nodig hebben bestaan er makelaars en financieel/hypotheek adviseurs. Waarom zou die verantwoordelijkheid bij een notaris moeten liggen?

Het zal je verbazen hoé dóm makelaars en hypotheekadviseurs zijn. Hun dommigheid leidt tot fouten.
Notarissen zijn daar veel deskundiger en gespecialiseerder in.

Er is een reden dat de notarissen Amsterdamse koopaktes opstellen.

Tarieven die variëren tussen de €400 en €1400 voor een leveringsakte geven wel aan dat er een flinke marge/overhead in zit.

Je betaalt voor de kwaliteit en service. Ik ken kantoren die voor 250 euro van A tot en met Z "kunnen" doen, maar 100% dat daar geen winst in zit (als je bedenkt wat het uurtarief van een notaris is om te passeren).

Je hebt eigenlijk geen idee hoeveel tijd A tot en met Z allemaal kost en wat ze/we allemaal moeten doen.
Maar dat geeft niet, ben het wel gewend.

[ Voor 32% gewijzigd door Wispe op 11-10-2022 18:22 ]

[Laapo]

geekeep schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 17:25:
[...]

Met een gemiddeld salaris van $85k per jaar(?) gaat dat nog best wel krap worden. Ik zie wel dat de renders daar net zo groen en vredig gemaakt worden als hier. En met die glazen puien draaien de airco's ook overuren.

Geen gemiddelde woning lijkt me.

[Wispe]

Nnoitra schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 14:10:
[...]

Niet alleen vanwege de meeste kennis.
Alle (kandidaat-)notarissen in Nederland en de overkoepelende Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) moeten zich houden aan de bepalingen van de Wet- en regelgeving notariaat.
De notaris is juridisch specialist. Je kunt ervan uitgaan dat alles in de akte juridisch klopt.
De identiteit en wilsbekwaamheid van de betrokkenen is door de notaris vastgesteld.
Een akte die is gemaakt door een notaris, geldt als bewijs in de rechtszaal.
Een akte kan nooit kwijtraken, want deze ligt in de (digitale) kluis bij de notaris.
En het Bureau Financieel Toezicht ziet erop toe dat een notariskantoor zich aan de regels houdt, integer handelt en verantwoord omgaat met geld dat cliënten tijdelijk bij de notaris stallen (derdengelden).

De notaris handelt grote impact zaken af, dat wil je niet aan een beunhaas die alle afleveringen van Suits of Ally McBeal heeft gezien overlaten.

Daarnaast met 4 jaar bachelor, 1 jaar master en 3 jaar beroepsopleiding vooraan af.
Laat het maar een makelaar of een hypotheekadviseur doen idd.

[Verwijderd]

Op zich wel goed, NHG optrekken

https://www.nu.nl/economi...-volgend-jaar-omhoog.html

[Get!em]

kw_nl schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:24:
[...]

Allemaal onder optie:

https://schoemakerplantage.nl/nl/aanbod/grasbuurt-3/

Is volgens mij 2 weken geleden in de verkoop gegaan.

Bijzonder. Lees net het artikel in de NRC vandaag. Je mag in die buurt dus niet de zolderverdieping als slaapkamer inrichten.

Vanwege de geluidsoverlast A13 die buiten de norm is.

https://www.nrc.nl/nieuws...n-te-veel-herrie-a4144714

[Mawlana]

Verwijderd schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 20:38:
Op zich wel goed, NHG optrekken

https://www.nu.nl/economi...-volgend-jaar-omhoog.html

Mensen kunnen dus 50k meer bieden op woningen van rond de 350k. Jeej.

Dit gaat gewoon een prijsopdrijvend effect hebben.

[kx22]

Get!em schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 21:17:
[...]

Bijzonder. Lees net het artikel in de NRC vandaag. Je mag in die buurt dus niet de zolderverdieping als slaapkamer inrichten.

Vanwege de geluidsoverlast A13 die buiten de norm is.

https://www.nrc.nl/nieuws...n-te-veel-herrie-a4144714

Wie gaat dat ooit controleren dan? Als ik daar een bed wil neerzetten...

[kx22]

https://www.funda.nl/koop...r-een-kapwoning-bouwnr-4/

620k voor een 2 onder 1 kapper in Twello. Inrichten en wat uitbouw en je zit al aan de 700k.
Succes met verkopen...

[Nnoitra]

Mawlana schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 21:22:
[...]

Mensen kunnen dus 50k meer bieden op woningen van rond de 350k. Jeej.

Dit gaat gewoon een prijsopdrijvend effect hebben.

Hoe zie je dat voor je?
Het is niet zo dat de (loon afhankelijke) maximaal verkrijgbare hypotheek met 50k omhoog gaat.

[Verwijderd]

Mawlana schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 21:22:
[...]

Mensen kunnen dus 50k meer bieden op woningen van rond de 350k. Jeej.

Dit gaat gewoon een prijsopdrijvend effect hebben.

Nee zo niet, maar als je met NHG afsluit of oversluit, zit je toch wat safer als zonder. Dat deze collectieve "verzekering" van 355K of zoiets naar 415K is gegaan lijkt me dan ook weer een signaal dat er meer in de collectieve pot zit en alles onder de €415K relatief safe zit. Waarom zouden ze het anders doen . NHG is geen overheid hè

[geekeep]

Verwijderd schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 22:09:
[...]

Nee zo niet, maar als je met NHG afsluit of oversluit, zit je toch wat safer als zonder. Dat deze collectieve "verzekering" van 355K of zoiets naar 415K is gegaan lijkt me dan ook weer een signaal dat er meer in de collectieve pot zit en alles onder de €415K relatief safe zit. Waarom zouden ze het anders doen . NHG is geen overheid hè

Opzich allemaal niet zo gek, aangezien NHG grofweg de gemiddelde huizenprijs volgt.
De jaren na de crisis is de grens afgebouwd, om de afgelopen jaren dus weer te stijgen:

https://economie.rabobank...randeringen-nhg-in-kaart/

Grote kans dat de grens weer terug zakt als we een echte dip gaan zien komend jaar.

Edit: uiteindelijk is het natuurlijk ook zo dat hoe hoger de grens, hoe meer mensen de garantie (kunnen) afsluiten en er dus meer geld in de pot belandt.

[ Voor 8% gewijzigd door geekeep op 11-10-2022 22:30 ]

[Mawlana]

Nnoitra schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 21:46:
[...]

Hoe zie je dat voor je?
Het is niet zo dat de (loon afhankelijke) maximaal verkrijgbare hypotheek met 50k omhoog gaat.

Het lijkt me dat de hypotheekrente lager is met NHG dan zonder NHG (tenzij je flink wat eigen geld meeneemt). Dat zorgt voor lagere maandlasten?

Verder kan ik me goed voorstellen dat mensen - ondanks hun ruimere leencapaciteit - niet meer willen bieden dan de NHG-grens, puur voor wat zekerheid. Deze groep mensen kan straks dus 50k meer bieden (het eea afhankelijk van taxatie, maar dat is een wassen neus hebben we gemerkt).

Of zie ik iets over het hoofd?

[Verwijderd]

Mawlana schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 22:35:
[...]

Het lijkt me dat de hypotheekrente lager is met NHG dan zonder NHG (tenzij je flink wat eigen geld meeneemt). Dat zorgt voor lagere maandlasten?

Verder kan ik me goed voorstellen dat mensen - ondanks hun ruimere leencapaciteit - niet meer willen bieden dan de NHG-grens, puur voor wat zekerheid. Deze groep mensen kan straks dus 50k meer bieden (het eea afhankelijk van taxatie, maar dat is een wassen neus hebben we gemerkt).

Of zie ik iets over het hoofd?

Op die manier idd wel, kunnen dan 50K meer bieden

Wat eigenlijk ook wel extra verwarrend is : Huizenprijzen nu -6% , NHG van 355K naar 415K
Dus stel dat dat huis van 450K -6% er nu net wel onder zal vallen, volgend jaar mssh niet meer, want kan zijn dat de NHG dan weer terug op 355K staat
Maarja, als je hem dan toch hebt afgesloten op 415K, kunnen ze dat niet meer terugdraaien in jou persoonlijke situatie lijkt mij.

[ Voor 24% gewijzigd door Verwijderd op 11-10-2022 22:48 ]

[Nnoitra]

Mawlana schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 22:35:
[...]

Het lijkt me dat de hypotheekrente lager is met NHG dan zonder NHG (tenzij je flink wat eigen geld meeneemt). Dat zorgt voor lagere maandlasten?

Verder kan ik me goed voorstellen dat mensen - ondanks hun ruimere leencapaciteit - niet meer willen bieden dan de NHG-grens, puur voor wat zekerheid. Deze groep mensen kan straks dus 50k meer bieden (het eea afhankelijk van taxatie, maar dat is een wassen neus hebben we gemerkt).

Of zie ik iets over het hoofd?

Bij de inkomenstoets maakt de adviseur gebruik van de zogenaamde financieringslastpercentages zoals deze in de wet zijn opgenomen. Met de financieringslastpercentages wordt bepaald welk percentage van je inkomen je maximaal mag gebruiken voor de hypotheeklasten. De financieringslastpercentages variëren met het inkomen en de rentestand. Hoe hoger jouw inkomen, hoe meer je kunt lenen.

Dus ja, met een lagere rente kun je meer lenen. Maar of dat 50k meer is, hangt af van je inkomen en de rente.
Het verschil in NHG / niet-NHG rente is dermate klein, dat je leencapaciteit volgens mij nooit met 50K omhoog kan gaan.

Dat is ook niet het doel van de NHG; meer kunnen lenen. Het is een stuk zekerheid wat ze bieden.

[Mawlana]

Nnoitra schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 23:15:
[...]


Dat is ook niet het doel van de NHG; meer kunnen lenen. Het is een stuk zekerheid wat ze bieden.

Mensen kunnen nu tot 355k met een stuk zekerheid (en iets lagere maandlasten) lenen. Wie nu 400k zou kunnen lenen maar toch die zekerheid wil, is gebonden aan die 355k. Straks mogen ze dus 50k meer uitgeven.

Het zal me niets verbazen als woningen die nu rond 350k geprijsd zijn duurder zullen worden en/of dat kopers bereid zijn iets meer uit te geven.

[kw_nl]

Get!em schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 21:17:
[...]

Bijzonder. Lees net het artikel in de NRC vandaag. Je mag in die buurt dus niet de zolderverdieping als slaapkamer inrichten.

Vanwege de geluidsoverlast A13 die buiten de norm is.

https://www.nrc.nl/nieuws...n-te-veel-herrie-a4144714

Klopt, wordt kopers duidelijk verteld bij de aankoop. Staat ook in onze koopovereenkomst. Zit zelfs een boete bij van uit m’n hoofd 30k.

Het gaat er dan vooral erom dat je het huis later niet mag verkopen met slaapkamers op zolder.

[JDx]

Joosie200 schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 12:09:
[...]


Niet elke grond is geschikt nee. Maar het mes snijdt aan twee kanten. Combineer het met het plan om de piekbelasters uit te kopen en je kunt een winwin behalen. Gemeenten halen alleen liever nieuwe distributiecentra of Meta / Microsoft / Google binnen dan dat de voorkeur uitgaat naar meer bouwgrond. Want levert de gemeente meer op en zij hebben slechts op 1 moment profijt. Dus dat er sprake is van kijken voor welke bestemming je het meeste aan opbrengst binnen krijgt is logisch.

Maar dat komt dan weer omdat de rijksoverheid maar wat graag de gemeenten opzadelt met meer taken en minder budget uit het gemeentefonds. Dus zul je eigenlijk meer de discussie voeren: hoe wil je als land de ruimtelijke ordening regelen anno 2030/2050. En moet je niet kijken naar een fatsoenlijke verdeling van overheidstaken? Als de Raad van State vandaag ook een streep zet door de bouwvrijstelling gaan veel nieuwbouwprojecten ook in de koelkast. Dan kan De Jonge roeptoeteren wat ie wil met 100k woningen erbij in 10 jaar: zonder personeel en zonder dat projectontwikkelaars feitelijk uitvoering gaan geven schiet je er niks mee op.

Die discussie wordt te weinig gevoerd. De wijze waarop gemeenten worden gefinancieerd en hoe de overheid zaken delegeert. Zelf budget overhouden is niet iets waar gemeenten wat aan hebben. Want dan worden ze het jaar erop gekort. Want je kunt met minder budget toe. Niet zo gek dat men dan kijkt naar de gemeentegrondpolitiek en OZB als enig ander instrument.

Ze zijn hier in Emmen al jaaaaren bezig met een nieuwe woonwijk, de plannen zijn keer op keer gewijzigd en volgens mij is na 10/15 jaar nog steeds maar 1/3e van de planning bebouwd.

Het oorspronkelijke plan qua grootte van de wijk is inmiddels gehalveerd, er is wel een basisschool volgens mij, maar het geplande (kleine) winkelcentrum is er ook nooit gekomen.

Er is dus echt wel genoeg grond om huizen op te bouwen, mensen moeten zich gewoon wat meer verspreiden over het land.

Rood was het plan, de eerste woning stond er in 2006, nu staat dit er.



Wikipedia: Delftlanden

Volgens mij was het nieuwe treinstation Emmen-Zuid ook bewust daar gebouwd.

[KoudeAardbei]

JDx schreef op woensdag 12 oktober 2022 @ 06:53:
[...]


Ze zijn hier in Emmen al jaaaaren bezig met een nieuwe woonwijk, de plannen zijn keer op keer gewijzigd en volgens mij is na 10/15 jaar nog steeds maar 1/3e van de planning bebouwd.

Het oorspronkelijke plan qua grootte van de wijk is inmiddels gehalveerd, er is wel een basisschool volgens mij, maar het geplande (kleine) winkelcentrum is er ook nooit gekomen.

Er is dus echt wel genoeg grond om huizen op te bouwen, mensen moeten zich gewoon wat meer verspreiden over het land.

Rood was het plan, de eerste woning stond er in 2006, nu staat dit er.

[Afbeelding]


Wikipedia: Delftlanden

Helaas verwachten ze dat Emmen een krimpgemeente gaat worden. Of dat een self fulfilling prophecy is; geen idee.

Heb gelukkig nog net op tijd (lees: rente ~2%, afgelopen februari) een nieuwbouw project kunnen scoren in de Delftlanden, nog een jaartje geduld voor het klaar is

[JDx]

KoudeAardbei schreef op woensdag 12 oktober 2022 @ 06:56:
[...]


Helaas verwachten ze dat Emmen een krimpgemeente gaat worden. Of dat een self fulfilling prophecy is; geen idee.

Heb gelukkig nog net op tijd (lees: rente ~2%, afgelopen februari) een nieuwbouw project kunnen scoren in de Delftlanden, nog een jaartje geduld voor het klaar is

Ja dat kan, maar ik hoor de politiek daar nooit over, bedrijven/werkgelegenheid meer spreiden over het land?

Hoor wel steeds verhalen over nieuwe wijken op plekken die over 50 jaar onder water staan

Sneller en goedkoper bouwen? Misschien toch af zien van een luxe wijk en er wat laagbouw flats neer zetten zoals vroeger in Emmermeer is gedaan. Alleen dan niet laten verpauperen

Ik woon zelf in Angelslo, ook een redelijk verloederde arme wijk en ik krijg hier zelfs nog briefjes in de brievenbus of ik mijn huis niet wil verkopen. Er is en blijft een tekort aan goedkope woningen.

mijn huisje van 109k (2006) laatst door meerdere makelaars al geschat op 160-170k

[ Voor 4% gewijzigd door JDx op 12-10-2022 07:01 ]

[JDx]

Ook het gezeur over er zijn geen woningen of de wachtlijsten zijn 10+ jaar vind ik soms een beetje een luxe probleem, iedereen wil op hetzelfde plekje wonen.

Na 6 jaar Den Haag kreeg ik werk in Hoogeveen en kon nog niet terug in mijn eigen huis (ivm huurder), binnen 5 maanden had ik een sociale woning in een klein dorpje aan de Duitse grens.

Ik ben nu exact een jaar ingeschreven bij de lokale woningbouwvereniging en als mijn hypotheek afloopt in 2036 en ik kan geen nieuwe hypotheek krijgen, kan ik in ieder geval kiezen

[Harrie_]

JDx schreef op woensdag 12 oktober 2022 @ 07:00:
[...]
mijn huisje van 109k (2006) laatst door meerdere makelaars al geschat op 160-170k

offtopic:
Dat is toch wel een indicatie dat het om een extreem incourante regio gaat...

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op dinsdag 11 oktober 2022 @ 17:14:
[...]


https://nad-al-sheba.ae/

Vanafprijs €900.000 euro. Koopje

Het zijn volgens mij ook ruime woningen met ca 350 m2 woonoppervlak. Per m2 zit je dan niet heel duur. En de 'postzegelkavels' zijn ook nog steeds iets van 500 m2. Niet echt heel klein. Maar in de vae zul je vanwege het klimaat sowieso waarschijnlijk niet zo veel gebruik maken van je tuin.