Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[c-nan]

Wij hebben in april 2021 ingeschreven voor een nieuwbouwwoning (550 inschrijvingen op 35 woningen), absurd. Gekocht voor 485.000 (128m2).

Juni van dit jaar, een nieuw project tegenover ons nieuwbouwwoning. Nog steeds niet alles verkocht, slechts 10 van de 18 woningen verkocht. Prijzen variëren tussen de 640.000 en 700.000 voor 148m2

[Axel]

Monkeydancer schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 13:55:
[...]


Je kan ook afwachtend zijn, maar als je bijvoorbeeld een gezinnetje wilt stichten, ga je niet even 5 of 10 jaar wachten voordat alles gestabiliseerd is. Klokje tikt uiteindelijk toch door.

Kan… de vraag is wat je dat oplevert. Time in the market beats timing the market.
We weten nu wat we kunnen (en wat we willen). En gezinnetje scenario gaat hier wel op inderdaad

[Axel]

Laapo schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 14:03:
[...]


Wat zou het 10jaars tarief zijn? Als het nauwelijks scheelt is 20 jaar vast een goedkope manier om wat meer zekerheid te kopen.

Weet niet meer precies wat het was, enkele weken geleden getekend en inmiddels alweer hard omhoog gegaan. Maar ging om een minimaal verschil, dus inderdaad extra zekerheid.

[keanu_]

c-nan schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 14:04:
Wij hebben in april 2021 ingeschreven voor een nieuwbouwwoning (550 inschrijvingen op 35 woningen), absurd. Gekocht voor 485.000 (128m2).

Juni van dit jaar, een nieuw project tegenover ons nieuwbouwwoning. Nog steeds niet alles verkocht, slechts 10 van de 18 woningen verkocht. Prijzen variëren tussen de 640.000 en 700.000 voor 148m2

Ja.. iedereen denkt nu wel 2x na om zo'n bedrag (met nog verwachte afwerking etc) nu neer te leggen.

[CVTTPD2DQ]

sprhnk schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 10:22:
Overigens hoge rentes kun je ook anders benaderen natuurlijk, zeker gepaard met hoge inflaties krijg je voor een relatief lage prijs een huis waarbij de inflatie je relatieve woonlast sneller opeet dan bij een lage inflatie en lage rente.

Stel je koopt nu een huis dan verwacht ik dat je hypotheek lasten naar verhouding vanaf dit punt harder zakken t.o.v. je inkomen dan 3 jaar geleden.

Ik vermoed dat de inflatie niet gaat doorzetten. Hoge energieprijzen zijn waarschijnlijk net zo goed als hoge rente in het beperken van de vraag. Als dat gebeurt koelt de arbeidsmarkt ook af, en dan is het snel afgelopen met de loonsverhogingen.

[CVTTPD2DQ]

Laapo schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 11:50:
Op dit moment is het nog mogelijk om 106% lenen als je een energiezuinige woning koopt of energiebesparende maatregelen treft.

Dit is nu wel een interessant knopje om aan te draaien voor komende jaren. Zeker als de prijzen dalen en het treffen van maatregelen alleen maar duurder wordt. 115% met een maximum van 30k oid zou veel passender zijn.

Soort van reddingsboei voor al die oude energielabel f-g woningen.

Daar was een itempje over op het nieuws; mensen die hun 'verduurzamingslening' gebruikten om een nieuwe dakkapel te laten bouwen. De bank heeft namelijk niet zoveel verstand van energiebesparende maatregelen.

En ik gooi deze er nog maar even in:



"energiezuinige woning" zegt eigenlijk helemaal niets.

[Laapo]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 14:24:
[...]


Daar was een itempje over op het nieuws; mensen die hun 'verduurzamingslening' gebruikten om een nieuwe dakkapel te laten bouwen. De bank heeft namelijk niet zoveel verstand van energiebesparende maatregelen.

En ik gooi deze er nog maar even in:

[Afbeelding]

"energiezuinige woning" zegt eigenlijk helemaal niets.

Ja, of aannemers zetten maar graag iedere gewenste omschrijving op de factuur. Misbruik zal je altijd houden. Betekent natuurlijk niet dat banken dan maar de deur openmoeten zetten voor dit soort fraudes.

Ik snap de kritiek wel op energielabels maar het is voor nu de enige objectieve manier om soortgelijke woningen te vergelijken. Uiteindelijk bepaalt de bewoner zelf hoeveel er gestookt wordt.

[fisherman]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 11:46:
[...]

En dat laatste is dus juist iets wat veel mensen niet hebben gedaan. Omdat die tienduizend(-en) euro's overbieden nauwelijks extra maandlasten opleverde. Terwijl het mislopen van een woning betekende dat je bij een volgende woning, een paar maanden later, weer veel meer dan die tienduizend(-en) euro's aan waardestijging zou moeten betalen. Dus beter nu een woning voor enkele tienduizenden boven de marktwaarde kopen dan over een paar maanden een woning voor een nog veel hogere marktwaarde kopen.

stylezzz schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 11:49:
[...]


En dat is nou net wat er niet gebeurd is. Er zijn er natuurlijk zat geweest die een woning gekocht hebben die voor 300k te koop stond, met een taxitiewaarde (en dus ook hypotheek) van rond dat bedrag waar dan toch mensen met 50k (of meer?) Aan het overbieden zijn geslagen om maar wat te hebben. Het overbieden lijkt al een stuk gedaan, kortom die 50k verdwijnt als eerste sneeuw voor de zon. Als die mensen nu moeten verkopen door gezinsuitbreiding, scheiding of ander onheil zullen ze veel vermogen verliezen.

Het is natuurlijk nooit heel slim geweest om meer dan de normale marktwaarde voor een huis te betalen. Dat zou ik in ieder geval nooit doen, maar goed dat is ieder zijn eigen keuze. Als de prijzen halveren kunnen die mensen in de problemen komen. Dat zou best een grote groep kunnen zijn.

Ik ben in ieder geval blij dat ik mijn eigen geld wat in mijn huis gestoken is altijd terug kan krijgen in geval van verkoop.

[franssie]

c-nan schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 14:04:
Wij hebben in april 2021 ingeschreven voor een nieuwbouwwoning (550 inschrijvingen op 35 woningen), absurd. Gekocht voor 485.000 (128m2).

Juni van dit jaar, een nieuw project tegenover ons nieuwbouwwoning. Nog steeds niet alles verkocht, slechts 10 van de 18 woningen verkocht. Prijzen variëren tussen de 640.000 en 700.000 voor 148m2

Dat is een stijging van grofweg 3k3 naar 4k3 per m2 ... 30% - ook zonder energie en inflatie zou dat al fors zijn.

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 13:25:
[...]


Die 6% moet wel bewezen worden besteed aan verduurzaming. 6% of max 9k. Voor iedereen goed. De bank heeft een beter onderpand, de klant een meer comfortabele woning en een lagere energierekening. Werkt prima. 9k is alleen wat magertjes tegenwoordig terwijl het juist nu veel meer kan schelen op de energierekening.

Die extra leenruimte 'krijg' je voor een energiezuiniger woning. Met daarbij als achterliggende gedachte niet alleen dat energiezuiniger beter is, maar ook dat meer lenen verantwoord is omdat je minder kwijt bent aan energie en zo meer budget overhoudt. Dat verschil wordt nu groter, maar vooral omdat je per m3/kWh meer aan energielasten kwijt bent. Het is dus niet zozeer dat je met een energiezuiniger woning nu meer bestedingsruimte hebt dan vroeger, het is eerder dat je met een minder energiezuinige woning minder bestedingsruimte hebt dan vroeger. Daarom zou ik zeggen: als je het (grotere) voordeel van een energiezuinige woning tot uiting wilt laten komen in de leennormen, dan zou dat eerder moeten inhouden dat de leennormen voor minder energiezuinige woningen lager worden en niet dat de leennormen voor energiezuiniger woningen hoger.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 14:24:
[...]


Daar was een itempje over op het nieuws; mensen die hun 'verduurzamingslening' gebruikten om een nieuwe dakkapel te laten bouwen. De bank heeft namelijk niet zoveel verstand van energiebesparende maatregelen.

En ik gooi deze er nog maar even in:

[Afbeelding]

"energiezuinige woning" zegt eigenlijk helemaal niets.

Ik vind dat dit plaatje juist wel laat zien dat een label een paar stapjes beter ook een lager verbruik geeft. Als je bv voor een stapje beter label 1 m3 minder gas per m2 woonoppervlak verbruikt, dan bespaart dat voor een gemiddelde woning rond de 10 kuub per maand. Dat gaf 'vroeger' ook al zo'n 100 euro per jaar minder energiekosten. En bij de huidige tarieven zit dat nog een stuk hoger.

Maar los van deze 'gemiddelde' cijfers voor de labels is het voor dat extra budget natuurlijk veel interessanter wat de genomen maatregelen opleveren. Dan heb je in de regel wel een behoorlijk concrete besparing in de energielasten. Iets relatief simpels als het glas voor HR++ glas vervangen geeft algauw 160-200 m3 besparing per jaar, bij een investering van een paar duizend euro. Dat zijn toch behoorlijke besparingen, die een wat hogere maandlasten voor de hypotheek wel compenseren.

[sprhnk]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 11:19:
[...]

Hogere rente heeft, los van de hogere maanlasten per geleende euro, ook tot gevolg dat mensen zich meer bewust zijn van de prijzen. In tijden van extreem lage rente was het tientjeswerk als je een paar tienduizenden euro's extra leende. En was een paar tienduizenden euro's overbieden dus ook niet echt iets om te veel bij stil te staan. Hogere prijs betekende vooral meer kans op de woning, en niet zozeer heel veel hogere maandlasten. Nu de rente weer wat normaler wordt, zien mensen ook dat een eventuele overbieding iedere maand toch wel serieus geld gaat kosten. En zullen ze daarin waarschijnlijk wel voorzichtiger, of in elk geval bewuster, mee om gaan. Alleen hierdoor al zul je een flinke daling krijgen in de (te) veel overboden woningen.

Precies dat, verder lees ik ook wat comments over mensen die hun rente hadden vast gezet voor 20 jaar bij 4,5%. Ik zou er geen medelijden mee hebben gezien zij ook een lagere fors lagere prijs hebben betaald.

[President]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 14:24:
"energiezuinige woning" zegt eigenlijk helemaal niets.

Het zegt wel wat, maar de mensen in een energiezuinige woning willen het misschien ook warmer hebben en stoken bijvoorbeeld ook de slaapkamers...

Kijk ik naar ons huis dan gebruikte de vorige eigenaar 1000 kuub gas op jaarbasis, wij gebruiken in hetzelfde huis (zonder wijzigingen in bouw) maar de helft...

[CVTTPD2DQ]

Laapo schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 14:53:
Ik snap de kritiek wel op energielabels maar het is voor nu de enige objectieve manier om soortgelijke woningen te vergelijken. Uiteindelijk bepaalt de bewoner zelf hoeveel er gestookt wordt.

Wellicht is het een objectieve manier, maar het is er een met weinig voorspellende waarde. Het is nogal interessant dat men 6% van de woningwaarde (of zoals in jouw voorstel, 15%) als extra krediet mogelijk maakt, terwijl er dus een 95% kan is dat die "zuinige" A-labelwoning een even hoge energierekening heeft als een G-labelwoning.

In het verleden zijn rechtszaken gevoerd tegen de overheid die regels maakte op basis van forfaitaire schattingen.

Hier is een ander idee: De kleinwoonhypotheek. De maximale hypotheek bij 100m² woonoppervlak wordt 100%, en vervolgens gaat er 5% vanaf bij elke 10m woonoppervlak die erbij komt. Eventueel mag er 10% bij voor woningen kleiner dan 75m².

In tegenstelling tot energielabel heeft woonoppervlak immers een sterke correlatie met de energierekening. Mensen die kleiner wonen hebben dus daadwerkelijk meer te besteden elke maand.

Ook is er een écht effect op het energieverbruik van de bebouwde omgeving, niet in de laatste plaats omdat het lekkappellen en zinloze uitbouwen ontmoedigt.

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 15:55:
Maar los van deze 'gemiddelde' cijfers voor de labels is het voor dat extra budget natuurlijk veel interessanter wat de genomen maatregelen opleveren. Dan heb je in de regel wel een behoorlijk concrete besparing in de energielasten. Iets relatief simpels als het glas voor HR++ glas vervangen geeft algauw 160-200 m3 besparing per jaar, bij een investering van een paar duizend euro. Dat zijn toch behoorlijke besparingen, die een wat hogere maandlasten voor de hypotheek wel compenseren.

In een redelijke wereld zou een extra lening voor energiebesparing vergezeld gaan van een berekening van een bouwkundige, inclusief een projectie van wat het per maand aan extra bestedingsruimte oplevert. Dan zouden mensen ook logische keuzes gaan maken, ipv. op basis van fabeltjes "Oud dubbel glas is lek, dat isoleert niet meer" dure ingrepen gaan doen.

Het probleem is alleen dat zo'n rapport waarschijnlijk al evenveel kost als de geheel beschikbare extra leenruimte.

[Axel]

sprhnk schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 17:43:
[...]


Precies dat, verder lees ik ook wat comments over mensen die hun rente hadden vast gezet voor 20 jaar bij 4,5%. Ik zou er geen medelijden mee hebben gezien zij ook een lagere fors lagere prijs hebben betaald.

Los van feit dat er geen medelijden nodig is, waarop baseer jij dat “zij” een fors lagere prijs hebben betaald?

[Verwijderd]

fisherman schreef op vrijdag 7 oktober 2022 @ 21:56:
[...]


Een ton boven de de vraagprijs wil niet zeggen dat je ook daarnaast een ton onder die vraagprijs inbrengt. Dat betekent dat op zo'n huis dus 4 ton hypotheek zit. Als je een ton overbied, waarbij dat volledig bestaat uit spaargeld, zal dat echt niet het enige spaargeld van diegene zijn hoor.

Ja zo bedoel je : idd als je een ton kan overbieden en 1 ton extra voor de hypotheek te drukken, zal diegene best nog wel wat poen achter de hand houden voor wat hippe dingen : Verbouwen, inrichten ,houseparty, ect..

Dus zeg maar nog een extra ton die eraan opgaat...dan ga je al met 3 ton er vol in(Aankoop 7Ton, dus hypotheek 500K) : Zou niks voor mij zijn, maar goed, iedereen mag doen wat ie wil, we leven maar 1 keer :

Maar wie zijn dan toch die mensen?

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 18:39:
[...]
In een redelijke wereld zou een extra lening voor energiebesparing vergezeld gaan van een berekening van een bouwkundige, inclusief een projectie van wat het per maand aan extra bestedingsruimte oplevert. Dan zouden mensen ook logische keuzes gaan maken, ipv. op basis van fabeltjes "Oud dubbel glas is lek, dat isoleert niet meer" dure ingrepen gaan doen.

Er is een vrij overzichtelijk lijstje met maatregelen waarvoor je die maximale 6% extra leencapaciteit mag gebruiken. Als je bijvoorbeeld het geld wilt gebruiken voor HR++ glas, dan kun je wel een redelijke inschatting maken van hoe effectief/nuttig die maatregel in jouw geval is. Dat het in de woonkamer wel voordeel heeft, maar dat het geldverspilling is als je het in je fietsenschuurtje plaatst.

En vergeet niet, het is ook niet alsof je dat geld krijgt of zo. Het is alleen dat je voor het treffen van bepaalde maatregelen meer mag lenen. Dat zul je niet zomaar voor de lol doen, maar alleen als het zin heeft.

Daarnaast heb je de mogelijkheid voor extra lenen bij aanschaf van een A++ of betere woning. Daarvoor zijn de criteria wel iets minder natte-vinger dan het verschil tussen C en D. Ik denk dat de kans klein is dat je in een A++ woning meer verstookt dan in een label G woning, als je het zelfde stookgedrag houdt en de woning ook even groot is.

Die extra leencapaciteit krijg je dus niet zomaar even als je met wat slijmen bij de inspecteur je energielabel een tandje hoger krijgt, daar zitten wel behoorlijke criteria aan.

[kx22]

President schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 17:54:
[...]

Het zegt wel wat, maar de mensen in een energiezuinige woning willen het misschien ook warmer hebben en stoken bijvoorbeeld ook de slaapkamers...

Kijk ik naar ons huis dan gebruikte de vorige eigenaar 1000 kuub gas op jaarbasis, wij gebruiken in hetzelfde huis (zonder wijzigingen in bouw) maar de helft...

Precies.
Ik hoor bedragen in de energie topic van 600-700 euro per maand.
Ja met 3 euro per kuub gas en 1 euro per kWh is het zeker realistisch, maar dit zijn bedragen vaak gebaseerd op je verbruik van vorig jaar of het jaar daarvoor.
Ik heb een termijnbedrag van 325 euro, gebaseerd op mijn verbruik van vorig jaar. Echter verbruik ik dit jaar zoveel minder tov vorig jaar (zelfde maanden).

[sprhnk]

Axel schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 18:57:
[...]


Los van feit dat er geen medelijden nodig is, waarop baseer jij dat “zij” een fors lagere prijs hebben betaald?

Zucht jong nog of niet.. Ik doel op dat de periode dat de rente de laatste keer op 4,5% stond het 2012 was laten we zeggen q1 en de prijs op de bodem zat en daar tegenover 2 tot 3 keer over de kop gegaan is nu. Ik zou persoonlijk liever koper zijn op het prijs pijl van 2012 op 4,5% dan op 1% in 2022

Verder misschien ook nog even benadrukken dat mensen eerder kopen wanneer ze daar aan toe zijn in bepaalde een levens fase dan dat ze daadwerkelijk een macro economisch wel overwogen onderzochte beslissing maken. Je hebt geluk je hebt pech, het komt er op neer dat wanneer je aflost en geen gekke dingen doet je altijd wint.

[fisherman]

Verwijderd schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 20:06:
[...]
Maar wie zijn dan toch die mensen?

Als je die mensen niet kent, behoor je waarschijnlijk zelf niet tot die groep.

Ik doelde inderdaad op het feit dat alles in verhouding zal zijn. Een ton overbieden doe je inderdaad niet als je maar een ton eigen geld hebt.

[sprhnk]

kx22 schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 21:54:
[...]


Precies.
Ik hoor bedragen in de energie topic van 600-700 euro per maand.
Ja met 3 euro per kuub gas en 1 euro per kWh is het zeker realistisch, maar dit zijn bedragen vaak gebaseerd op je verbruik van vorig jaar of het jaar daarvoor.
Ik heb een termijnbedrag van 325 euro, gebaseerd op mijn verbruik van vorig jaar. Echter verbruik ik dit jaar zoveel minder tov vorig jaar (zelfde maanden).

Hehe helemaal mee eens, ik zit hier in een warme binnenstad met huis op het zuiden beschut van wind. Ik had 165ish kosten per maand en nu 300, tussenstand daadwerkelijk verbruik in kosten dit jaar is gemiddeld 24 euro per maand minder dan vorig jaar.

Overigens vooral principieel nu omdat ik vind dat iedereen dit jaar een steentje bij mag dragen de gas voorraad op peil te houden.

[Axel]

sprhnk schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 23:36:
[...]


Zucht jong nog of niet.. Ik doel op dat de periode dat de rente de laatste keer op 4,5% stond het 2012 was laten we zeggen q1 en de prijs op de bodem zat en daar tegenover 2 tot 3 keer over de kop gegaan is nu. Ik zou persoonlijk liever koper zijn op het prijs pijl van 2012 op 4,5% dan op 1% in 2022

Verder misschien ook nog even benadrukken dat mensen eerder kopen wanneer ze daar aan toe zijn in bepaalde een levens fase dan dat ze daadwerkelijk een macro economisch wel overwogen onderzochte beslissing maken. Je hebt geluk je hebt pech, het komt er op neer dat wanneer je aflost en geen gekke dingen doet je altijd wint.

Zucht, begrijpend lezen is ook een ding he

[Conrado]

keanu_ schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 13:48:
Ik ga van de week bij een woning kijken die net te koop is gezet. Overdracht kan pas vanaf aug 2023.
….
Nu nog snel verkopen tegen een betere prijs, want in 2023 gaan ze dit niet meer kunnen vragen.

Interessante gedachte. Maar draait het om; kun jij hier nu een hypotheek voor krijgen? Als dat lukt heb jij ook het voordeel van de lagere rente. Immers de rente drukt de prijs.
Tegelijk doet de inflatie direct in twee richtingen z’n werk

[Conrado]

xiangpo schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 10:00:
Genoeg verhalen van famillieleden gehoord die hun hypotheek voor 20-30 jaar vast gezet hadden bij 4-5% want hij was historisch laag op dat monent.

Dat werd toen door oa Vereniging Eigen Huis geadviseerd. 4~5% is nog steeds laag, maar wel wennen als we van 1,5% komen.

[Rubbergrover1]

fisherman schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 23:38:
[...]


Als je die mensen niet kent, behoor je waarschijnlijk zelf niet tot die groep.

Ik doelde inderdaad op het feit dat alles in verhouding zal zijn. Een ton overbieden doe je inderdaad niet als je maar een ton eigen geld hebt.

Dat hoeft helemaal niet. Het gros van de mensen dat fors kon overbieden deed dat met de overwaarde uit verkoop van de vorige woning. Als je 5 ton kunt lenen en 2 ton overwaarde hebt, dan kun je dus 7 ton aan de nieuwe woning besteden. Ook als er niets op de spaarrekening staat.

[fisherman]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 07:50:
[...]

Dat hoeft helemaal niet. Het gros van de mensen dat fors kon overbieden deed dat met de overwaarde uit verkoop van de vorige woning. Als je 5 ton kunt lenen en 2 ton overwaarde hebt, dan kun je dus 7 ton aan de nieuwe woning besteden. Ook als er niets op de spaarrekening staat.

Als je 5 ton kan lenen en 2 ton overwaarde hebt, dan ga je mij niet wijsmaken dat er mensen zijn die die 2 ton volledig voor overbieden hebben gebruikt en voor een huis met een vraagprijs van 5 ton dus 7 ton betaald hebben. Ik weet dat er mensen domme dingen kunnen doen, maar dat dit fout zou zijn snapt iedereen wel.

[Rubbergrover1]

fisherman schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 09:27:
[...]


Als je 5 ton kan lenen en 2 ton overwaarde hebt, dan ga je mij niet wijsmaken dat er mensen zijn die die 2 ton volledig voor overbieden hebben gebruikt en voor een huis met een vraagprijs van 5 ton dus 7 ton betaald hebben. Ik weet dat er mensen domme dingen kunnen doen, maar dat dit fout zou zijn snapt iedereen wel.

Nee, dat beweer ik ook nergens. Ik reageer slechts op het genoemde voorbeeld, waarbij voor een woning van 6 ton 7 ton werd betaald en 5 ton hypotheek genomen. De suggestie werd gedaan dat zo iemand die een ton overbiedt ook wel meer dan dat op zijn bank zou hebben. Terwijl het dus gewoon 100% overwaarde kan zijn en er verder niets op de bank staat.

Overigens staat dit ook los van wat de leencapaciteit van de koper is. Met de fiscale regel dat je voor volledige renteaftrek de volledige overwaarde moet gebruiken voor de nieuwe woning, is het helemaal niet zo raar dat de volledige overwaarde na verkoop en aankoop van de nieuwe woning, gebruikt is. En dat er dus weinig 'vrij' spaargeld overblijft.

[Magpie]

@fisherman Ik denk dat veel mensen inderdaad marge inbouwen bij het verhuizen naar een andere, duurdere woning. Zo hadden toch nog relatief veel mensen in mijn buurt hun woning direct verkocht, tijdje gehuurd en daarna de opgeleverde woning betrokken. Toch zie ik nu bij de laatste opleveringen in onze nieuwbouwwijk significant vaker dat de woning nog tijdens de bouw al te koop wordt aangeboden, terwijl de markt aan het verslechteren is. Ja, mogelijk ook andere oorzaken, maar het geeft mij toch ook de indruk dat hier soms te veel risico is genomen (gesterkt door de sterke stijgingen in 2020-2021).

[fisherman]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 09:43:
[...]

Nee, dat beweer ik ook nergens. Ik reageer slechts op het genoemde voorbeeld, waarbij voor een woning van 6 ton 7 ton werd betaald en 5 ton hypotheek genomen. De suggestie werd gedaan dat zo iemand die een ton overbiedt ook wel meer dan dat op zijn bank zou hebben. Terwijl het dus gewoon 100% overwaarde kan zijn en er verder niets op de bank staat.

Overigens staat dit ook los van wat de leencapaciteit van de koper is. Met de fiscale regel dat je voor volledige renteaftrek de volledige overwaarde moet gebruiken voor de nieuwe woning, is het helemaal niet zo raar dat de volledige overwaarde na verkoop en aankoop van de nieuwe woning, gebruikt is. En dat er dus weinig 'vrij' spaargeld overblijft.

O nu snap ik wat je bedoelt. Maar goed als je een huis koopt moet je ook kunnen sparen voor onderhoud. Als mensen niet kunnen sparen, kunnen ze beter ook geen huis kopen. Over het algemeen kunnen mensen die kunmem kopen ook wel sparen hoor.

[Rubbergrover1]

fisherman schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 09:49:
[...]


O nu snap ik wat je bedoelt. Maar goed als je een huis koopt moet je ook kunnen sparen voor onderhoud. Als mensen niet kunnen sparen, kunnen ze beter ook geen huis kopen. Over het algemeen kunnen mensen die kunmem kopen ook wel sparen hoor.

Dat kunnen ze wel. Maar het is verrassend hoe veel mensen dat niet doen. Ook (of misschien wel juist) de mensen met een goed inkomen. Dan is het aanpassen van het uitgavenpatroon om toch te sparen vaak best nog een klus.

[fisherman]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 10:02:
[...]

Dat kunnen ze wel. Maar het is verrassend hoe veel mensen dat niet doen. Ook (of misschien wel juist) de mensen met een goed inkomen. Dan is het aanpassen van het uitgavenpatroon om toch te sparen vaak best nog een klus.

Eigenlijk zou spaargedrag van minimaal een x aantal jaar ook meegenomen moeten worden in de criteria voor het verkrijgen van een hypotheek.

[Laapo]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 15:43:
[...]

Die extra leenruimte 'krijg' je voor een energiezuiniger woning. Met daarbij als achterliggende gedachte niet alleen dat energiezuiniger beter is, maar ook dat meer lenen verantwoord is omdat je minder kwijt bent aan energie en zo meer budget overhoudt. Dat verschil wordt nu groter, maar vooral omdat je per m3/kWh meer aan energielasten kwijt bent. Het is dus niet zozeer dat je met een energiezuiniger woning nu meer bestedingsruimte hebt dan vroeger, het is eerder dat je met een minder energiezuinige woning minder bestedingsruimte hebt dan vroeger. Daarom zou ik zeggen: als je het (grotere) voordeel van een energiezuinige woning tot uiting wilt laten komen in de leennormen, dan zou dat eerder moeten inhouden dat de leennormen voor minder energiezuinige woningen lager worden en niet dat de leennormen voor energiezuiniger woningen hoger.

Ik beschouw het als volgt. Als een G label woning op de geldende normen past, dan zou daarboven nog extra ruimte kunnen komen om te verduurzamen. Maar dan wel meer dan de huidige 9k, eerder zo'n 30. Met dan de veronderstelling dat het lage energielabel al reeds tot uiting is gekomen in de verkoopprijs en de huidige hoge lasten voor energie ook in de standaard normen verwerkt zitten.

Blijft dat voor woningen met een hoog verbruik de werkelijke energielasten hoger zijn dan volgens de normen, maar goed.. anders moet ook dat stelsel op de schop.

[CVTTPD2DQ]

fisherman schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 11:21:
Eigenlijk zou spaargedrag van minimaal een x aantal jaar ook meegenomen moeten worden in de criteria voor het verkrijgen van een hypotheek.

En dan ga je nat op het voorbeeld dat je eerst gaf; van je collega die thuis woont en meer dan 1000 euro per maand spaart omdat pappie en mammie nog voor zijn levensonderhoud opdraaien.

Vergelijk hem met een alleenstaande moeder die 5 jaar lang in een dure private huurwoning woont, en toch maandelijks 200 euro opzij kan leggen, dan is hij veel "verstandiger".

Toch denk ik dat die alleenstaande moeder veel beter kan budgetteren.

[ Voor 3% gewijzigd door CVTTPD2DQ op 09-10-2022 13:00 ]

[antidote]

JDx schreef op vrijdag 7 oktober 2022 @ 12:30:
Is er een schatting te maken of ergens op te vragen wat de WOZ-waarde 01-01-2022 is?

https://www.wozwaardeloket.nl/
gaat niet verder dan 01-01-2021

Of wordt dat pas in 2023 berekend? Kan je er gemiddeld een aantal procent bij op gooien het afgelopen jaar?

Het CBS berekent dit elk jaar: Gemiddelde WOZ-waarde van woningen in 2022 8,6 procent hoger Natuurlijk kan het gemiddelde van de wijk afwijken van het lokale gemiddelde, en de waardebepaling van jouw huis kan zelfs helemaal de andere kant uitgaan.

[Verwijderd]

fisherman schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 23:38:
[...]


Als je die mensen niet kent, behoor je waarschijnlijk zelf niet tot die groep.

Ik doelde inderdaad op het feit dat alles in verhouding zal zijn. Een ton overbieden doe je inderdaad niet als je maar een ton eigen geld hebt.

Klopt, ik hoor niet specifiek tot die groep : De groep die ik wel ken heeft huur en koop.
Geval van koop zit dat tussen de 250K en royaal 8 ton. Ik ken er geen 1 die 100K overboden heeft.

..en dan hebben de meesten nogal een vette spaarrekening en huis al hypotheekvrij(minimaal over de helft)

[Harrie_]

Verwijderd schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 15:05:
[...]
..en dan hebben de meesten nogal een vette spaarrekening en huis al hypotheekvrij(minimaal over de helft)

Bedoel je met minimaal over de helft de waarde van de hypotheek t.o.v. de waarde van de woning, waardoor ze eigenlijk een lage LTV hebben? Ik ken helemaal niemand onder de 50 die zijn hypotheek helemaal, bijna, of al meer dan de helft heeft afgelost

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 15:34:
[...]


Bedoel je met minimaal over de helft de waarde van de hypotheek t.o.v. de waarde van de woning, waardoor ze eigenlijk een lage LTV hebben? Ik ken helemaal niemand onder de 50 die zijn hypotheek helemaal, bijna, of al meer dan de helft heeft afgelost

de helft minimaal van de hypotheek(beetje leeftijd 50 tot 65..ook ouder maar die tel ik even niet mee, want de meesten al 65+ hypotheekvrij)
Rare vraag, die ik ookal Fischerman stelde, maar wie zijn dan die mensen die 100K kunnen overbieden? Om die speciale woning of op die locatie te kopen en die poen extra erin gooien om het maar te hebben...

Hetgeen ik hier eigenlijk van vind is dat je dan geen idee hebt wat geld is of kost of om die 100K bij elkaar te sparen. Dan heb je wrch een jubeltonnetje gehad. (dat jubeltonnetje van pa en of ma, hebben hun ook voor gewerkt en gespaart...die prop je dan ff in een overbieding...nounou dan ben je een held, echt oen 1ste klas ben je dan geweest)

[ Voor 35% gewijzigd door Verwijderd op 09-10-2022 15:57 ]

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 15:42:
Rare vraag, die ik ookal Fischerman stelde, maar wie zijn dan die mensen die 100K kunnen overbieden? Om die speciale woning of op die locatie te kopen en die poen extra erin gooien om het maar te hebben...

Hetgeen ik hier eigenlijk van vind is dat je dan geen idee hebt wat geld is of kost of om die 100K bij elkaar te sparen. Dan heb je wrch een jubeltonnetje gehad. (dat jubeltonnetje van pa en of ma, hebben hun ook voor gewerkt en gespaart...die prop je dan ff in een overbieding...nounou dan ben je een held, echt oen 1ste klas ben je dan geweest)

Vooropgesteld, "overbieden" tov. wat? De OZB-waarde? de vraagprijs? de taxatiewaarde? Ik heb in het verleden fors overboden op een woning tov. de vraagprijs. Het feit dat die woning voor een nóg hoger bod wegging suggereert dat de marktprijs een stuk hoger lag.

Maar het systeem werkt als volgt. Mensen van jouw generatie hebben niet alleen een half afgeloste hypotheek, maar vaak ook een huis dat één of zelfs tweemaal over de kop is gegaan. Dat komt door sukkels zoals ik, die dat geld er voor over hebben, en bereid zijn om voor dertig jaar werk in de zoutmijnen te tekenen om het te kunnen bekostigen.

Voor die generatie is het steeds normaler geworden om met een financieringsconstructie die overwaarde aan het kind te schenken. De jubelton is geboren. In mijn generatie (nou ja, iets jonger) ken ik mensen die het vanzelfsprekend vinden dat de ouders helpen. "Anders kom je er niet tussen".

Dus ja, ouders hebben in totaal misschien 1,5 ton voor het huis betaald, dat is nu 5 ton waard, dus die ton overwaarde die ze aan hun kids schenken is al bijna meer dan het bedrag waar ze zelf ooit voor hebben gewerkt. Waar komt die ton dan vandaan? Van de aanname dat er een nieuwe generatie sukkels is die de volle mep gaat willen betalen voor de kluswoning van de ouders.

Begrijp me ook niet verkeerd, er zijn ongetwijfeld hardwerkende mensen die een ton spaargeld hebben verzameld met schoenen poetsen en kranten bezorgen. Maar er is zeker ook sprake van een nieuwe speculatieve bubbel.

[Harrie_]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 16:33:
[...]


Vooropgesteld, "overbieden" tov. wat? De OZB-waarde? de vraagprijs? de taxatiewaarde? Ik heb in het verleden fors overboden op een woning tov. de vraagprijs. Het feit dat die woning voor een nóg hoger bod wegging suggereert dat de marktprijs een stuk hoger lag.

Maar het systeem werkt als volgt. Mensen van jouw generatie hebben niet alleen een half afgeloste hypotheek, maar vaak ook een huis dat één of zelfs tweemaal over de kop is gegaan. Dat komt door sukkels zoals ik, die dat geld er voor over hebben, en bereid zijn om voor dertig jaar werk in de zoutmijnen te tekenen om het te kunnen bekostigen.

Voor die generatie is het steeds normaler geworden om met een financieringsconstructie die overwaarde aan het kind te schenken. De jubelton is geboren. In mijn generatie (nou ja, iets jonger) ken ik mensen die het vanzelfsprekend vinden dat de ouders helpen. "Anders kom je er niet tussen".

Dus ja, ouders hebben in totaal misschien 1,5 ton voor het huis betaald, dat is nu 5 ton waard, dus die ton overwaarde die ze aan hun kids schenken is al bijna meer dan het bedrag waar ze zelf ooit voor hebben gewerkt. Waar komt die ton dan vandaan? Van de aanname dat er een nieuwe generatie sukkels is die de volle mep gaat willen betalen voor de kluswoning van de ouders.

Begrijp me ook niet verkeerd, er zijn ongetwijfeld hardwerkende mensen die een ton spaargeld hebben verzameld met schoenen poetsen en kranten bezorgen. Maar er is zeker ook sprake van een nieuwe speculatieve bubbel.

Dit inderdaad.

En daarbij zijn er natuurlijk ook zat situaties waarbij woningen expres laag ingeprijsd zijn om vooral veel overbiedingen te vangen. Het huis heeft dan een marktwaarde van 550k, wordt te koop gezet voor 500k. Koper biedt 600k en geeft de taxateur door dat ze het voor 600k gekocht hebben. De taxateur taxeert het vervolgens op 580k en er hoeft 'maar' 20k eigen geld in...

[Conrado]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 16:33:
Voor die generatie is het steeds normaler geworden om met een financieringsconstructie die overwaarde aan het kind te schenken. De jubelton is geboren. In mijn generatie (nou ja, iets jonger) ken ik mensen die het vanzelfsprekend vinden dat de ouders helpen. "Anders kom je er niet tussen".

Even wat cijfers van het CBS: "Woonschenkingen onder de verruimde vrijstelling van een ton hadden een bruto waarde van bijna 1,5 miljard euro. Hiervan ging bijna 0,5 miljard naar de 25- tot 30-jarigen. Voor dit type schenking geldt sinds 2017 dat de ontvanger (of diens wettelijke partner) maximaal 40 jaar oud mag zijn. "
en
"In 2017 bedroeg de gemiddelde waarde van een schenking onder deze vrijstellingsregeling 63,2 duizend euro. De helft van deze woonschenkingen had een waarde van 50 duizend euro of minder."

Volgens mij valt de invloed dus wel mee

[stylezzz]

Conrado schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 17:27:
[...]

Even wat cijfers van het CBS: "Woonschenkingen onder de verruimde vrijstelling van een ton hadden een bruto waarde van bijna 1,5 miljard euro. Hiervan ging bijna 0,5 miljard naar de 25- tot 30-jarigen. Voor dit type schenking geldt sinds 2017 dat de ontvanger (of diens wettelijke partner) maximaal 40 jaar oud mag zijn. "
en
"In 2017 bedroeg de gemiddelde waarde van een schenking onder deze vrijstellingsregeling 63,2 duizend euro. De helft van deze woonschenkingen had een waarde van 50 duizend euro of minder."

Volgens mij valt de invloed dus wel mee

Het is maar hoe je het bekijkt.... 1,5 miljard wat de woningmarkt instroomt om maar wat te kunnen kopen noem ik niet niks. (ik zie niet in het verhaal of die 1,5 miljard voor 2017 alleen is, of over een langere periode)

[Shadowhawk00]

antidote schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 14:19:
[...]

Het CBS berekent dit elk jaar: Gemiddelde WOZ-waarde van woningen in 2022 8,6 procent hoger Natuurlijk kan het gemiddelde van de wijk afwijken van het lokale gemiddelde, en de waardebepaling van jouw huis kan zelfs helemaal de andere kant uitgaan.

Hm als de WOZ waarde de waarde van een woning zou representeren dan betekend dit effectief dat de huizen in prijs gedaald zijn. Inflatie is namelijk rond de 15% dus als de huizen de inflatie niet bij houden dalen ze in waarde.
Alleen jammer dat het salaris de inflatie ook niet kan bijhouden dus effectief schiet je er niets mee op.

[CVTTPD2DQ]

Conrado schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 17:27:
[...]
Volgens mij valt de invloed dus wel mee

Op de hele huizenmarkt zal het inderdaad een schijntje zijn. Maar paps en mams gaan wel een schuld aan op basis van de marktprijs van het ouderlijk huis over 20, 30 jaar, die dan wordt opgebracht door mensen die nog eens voor dertig jaar bij het kruisje tekenen.

Oftewel, euro's die nu de huizenmarkt ingepompt worden gaan ergens medio 2060 worden 'verdiend'.

[fisherman]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 12:59:
[...]


En dan ga je nat op het voorbeeld dat je eerst gaf; van je collega die thuis woont en meer dan 1000 euro per maand spaart omdat pappie en mammie nog voor zijn levensonderhoud opdraaien.

Vergelijk hem met een alleenstaande moeder die 5 jaar lang in een dure private huurwoning woont, en toch maandelijks 200 euro opzij kan leggen, dan is hij veel "verstandiger".

Toch denk ik dat die alleenstaande moeder veel beter kan budgetteren.

Daar kan je allemaal rekening mee houden hoor. Ik noem het niet voor niets spaargedrag. Dat jij alleen kijkt naar de hoogte van de inleg wil niet zeggen dat ik dat zo bedoelde.

[fisherman]

Verwijderd schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 15:05:
[...]

Klopt, ik hoor niet specifiek tot die groep : De groep die ik wel ken heeft huur en koop.
Geval van koop zit dat tussen de 250K en royaal 8 ton. Ik ken er geen 1 die 100K overboden heeft.

..en dan hebben de meesten nogal een vette spaarrekening en huis al hypotheekvrij(minimaal over de helft)

Met meerdere jubeltonnen hoef je niet altijd overboden te hebben op een huis. Het ligt eraan wanneet je gekocht hebt. Ik heb bijvoorbeeld zelfs nog 5k onder de vraagprijs betaald voor mijn huidige woning in 2018. Als je niet hebt hoeven overbieden kan je zo die jubeltonnen gebruiken voor direct aflossen of een leuke verbouwing.

[Harrie_]

fisherman schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 18:32:
[...]


Met meerdere jubeltonnen hoef je niet altijd overboden te hebben op een huis. Het ligt eraan wanneet je gekocht hebt. Ik heb bijvoorbeeld zelfs nog 5k onder de vraagprijs betaald voor mijn huidige woning in 2018. Als je niet hebt hoeven overbieden kan je zo die jubeltonnen gebruiken voor direct aflossen of een leuke verbouwing.

Ook als hebt moeten overbieden wordt een jubelton gebruikt voor direct aflossen of verbouwen?

[fisherman]

Harrie_ schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 19:14:
[...]


Ook als hebt moeten overbieden wordt een jubelton gebruikt voor direct aflossen of verbouwen?

Zols gezegd zijn er weinig mensen die meerdere jubeltonnen als overbieding gebruikt hebben. Ik ga trouwens er vanuit dat niemand dat gedaan heeft.

[Fr33z]

fisherman schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 15:10:
[...]


[...]


Het is natuurlijk nooit heel slim geweest om meer dan de normale marktwaarde voor een huis te betalen. Dat zou ik in ieder geval nooit doen, maar goed dat is ieder zijn eigen keuze. Als de prijzen halveren kunnen die mensen in de problemen komen. Dat zou best een grote groep kunnen zijn.

Ik ben in ieder geval blij dat ik mijn eigen geld wat in mijn huis gestoken is altijd terug kan krijgen in geval van verkoop.

ik vind deze wel interessant omdat het steeds gaat over "overbieden", jubelton etc etc. Het lijkt me dat de meeste mensen hier voorbijgaan aan wat definitie-kwesties, vooral wat de marktprijs van een woning nou is.

In bovenstaande quote staat "nooit meer dan de normale marktwaarde betalen". Klinkt slim, maar hoe doe je dat dan? newsflash: je gaat gewoon nooit precies 1 marktwaardde vast kunnen stellen van een woning.

ik snap dat je blij bent met het feit dat je je geld waarschijnlijk terug krijgt bij verkoop, maar dat is vooral een functie van 1 ding: eerder kopen de veel anderen.

Ook het stuk hierboven qua jubeltonnen en overbieden vind ik geinig. "Je gaat er vanuit dat niemand jubelton gebruikt om over te bieden". Sja, geld is nogal vloeibaar en uitwisselbaar, dus het maakt niet uit of je het toekent aan deel A of deel B van een woning. Uiteindelijk is er alleen dit:

koopsom ---> manieren om die koopsom op tafel te leggen. Meestal is dat met hypotheek en dan heb je dus te maken met taxaties etc, daarbij aanvullend met eigen geld dat uit allemaal bronnen kan komen (verkoop eerder huis, jubelton, zelf gespaard etc)

[ Voor 19% gewijzigd door Fr33z op 09-10-2022 19:54 ]

[rube]

Verwijderd schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 15:42:
[...]
....Rare vraag, die ik ookal Fischerman stelde, maar wie zijn dan die mensen die 100K kunnen overbieden? Om die speciale woning of op die locatie te kopen en die poen extra erin gooien om het maar te hebben...

Hetgeen ik hier eigenlijk van vind is dat je dan geen idee hebt wat geld is of kost of om die 100K bij elkaar te sparen. Dan heb je wrch een jubeltonnetje gehad......

Het is maar een klein percentage, maar in absolute aantallen zijn er best wat mensen die gewoon erg goed verdienen (100k+) in loondienst, als zzp'er, of eigen bedrijf. Dan kun je met goed sparen en beleggen in 10, 15 of 20 jaar flink wat vermogen opbouwen. En dan ben je dus nog maar 35-55 jaar.

En ja, dan is 100K best prima te doen om over te bieden (inderdaad, overbieden tov wat?). Vooral als je dat huis, of eigenlijk die locatie, gewoon wilt hebben. Hoeft echt geen jubeltonnetje van hardwerkende familie aan te pas zijn gekomen.

Overigens hebben wij in 2018 zelf ook wel eens flink overboden, gewoon omdat wij het meer waard vonden dan de vraagprijs. Maar dat was lang geen ton. Iemand anders vond het nog meer waard en kon het kopen. Uiteindelijk zelf een ander huis gekocht in 2019 waarbij we nog 5k van de vraagprijs afkregen....

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 16:33:
[...]


Vooropgesteld, "overbieden" tov. wat? De OZB-waarde? de vraagprijs? de taxatiewaarde? Ik heb in het verleden fors overboden op een woning tov. de vraagprijs. Het feit dat die woning voor een nóg hoger bod wegging suggereert dat de marktprijs een stuk hoger lag.

Maar het systeem werkt als volgt. Mensen van jouw generatie hebben niet alleen een half afgeloste hypotheek, maar vaak ook een huis dat één of zelfs tweemaal over de kop is gegaan. Dat komt door sukkels zoals ik, die dat geld er voor over hebben, en bereid zijn om voor dertig jaar werk in de zoutmijnen te tekenen om het te kunnen bekostigen.

Voor die generatie is het steeds normaler geworden om met een financieringsconstructie die overwaarde aan het kind te schenken. De jubelton is geboren. In mijn generatie (nou ja, iets jonger) ken ik mensen die het vanzelfsprekend vinden dat de ouders helpen. "Anders kom je er niet tussen".

Dus ja, ouders hebben in totaal misschien 1,5 ton voor het huis betaald, dat is nu 5 ton waard, dus die ton overwaarde die ze aan hun kids schenken is al bijna meer dan het bedrag waar ze zelf ooit voor hebben gewerkt. Waar komt die ton dan vandaan? Van de aanname dat er een nieuwe generatie sukkels is die de volle mep gaat willen betalen voor de kluswoning van de ouders.

Begrijp me ook niet verkeerd, er zijn ongetwijfeld hardwerkende mensen die een ton spaargeld hebben verzameld met schoenen poetsen en kranten bezorgen. Maar er is zeker ook sprake van een nieuwe speculatieve bubbel.

Ik wist niet dat de jubbelton daar vandaan komt, ik dacht dat het vrij spaargeld van ouders of schenker was.

[sdk1985]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 16:33:
[...]


Vooropgesteld, "overbieden" tov. wat? De OZB-waarde? de vraagprijs? de taxatiewaarde? Ik heb in het verleden fors overboden op een woning tov. de vraagprijs. Het feit dat die woning voor een nóg hoger bod wegging suggereert dat de marktprijs een stuk hoger lag.

Maar het systeem werkt als volgt. Mensen van jouw generatie hebben niet alleen een half afgeloste hypotheek, maar vaak ook een huis dat één of zelfs tweemaal over de kop is gegaan. Dat komt door sukkels zoals ik, die dat geld er voor over hebben, en bereid zijn om voor dertig jaar werk in de zoutmijnen te tekenen om het te kunnen bekostigen.

Voor die generatie is het steeds normaler geworden om met een financieringsconstructie die overwaarde aan het kind te schenken. De jubelton is geboren. In mijn generatie (nou ja, iets jonger) ken ik mensen die het vanzelfsprekend vinden dat de ouders helpen. "Anders kom je er niet tussen".

Dus ja, ouders hebben in totaal misschien 1,5 ton voor het huis betaald, dat is nu 5 ton waard, dus die ton overwaarde die ze aan hun kids schenken is al bijna meer dan het bedrag waar ze zelf ooit voor hebben gewerkt. Waar komt die ton dan vandaan? Van de aanname dat er een nieuwe generatie sukkels is die de volle mep gaat willen betalen voor de kluswoning van de ouders.

Begrijp me ook niet verkeerd, er zijn ongetwijfeld hardwerkende mensen die een ton spaargeld hebben verzameld met schoenen poetsen en kranten bezorgen. Maar er is zeker ook sprake van een nieuwe speculatieve bubbel.

Wat mij betreft dramatiseer je dit voorbeeld.

Even meegaande in je voorbeeld. Dat huis is 500K waard, de oude hypotheek wordt geheractiveerd voor 100K. Dat geld gaat 'gratis' naar het kind. Dan zit er daarna 100K schuld op het huis van 500K. Tegen de tijd dat ouders overlijden wordt dat verwerkt in de erfenis. Mocht er eerder verkocht worden dan wordt de hypotheek simpelweg beëindigd en verrekend tegen de dan geldende marktprijs. Op dit moment zou er dan netto 400K uit die woning komen. Dus ook dan is er geen probleem. Dit kun je IMO geen speculatieve bubbel noemen. Wanneer dat huis minder dan 100K waard is hebben we hele andere problemen. Zelfs dan kan het nog verrekend worden in de erfenis en als dat heel ongunstig uitpakt kun je de erfenis weigeren. Dan gaat de bank het huis verkopen en zijn verlies nemen (allemaal heel erg onrealistisch voor deze bedragen).

Het voorbeeld dat jij beschrijft is eigenlijk een manier om de leennorm op te rekken. Maar dit wordt gedaan door er een tweede onderpand bij te betrekken. Dus risicovol is het voor de bank niet. (Verder vraag ik mij af op welke schaal dit is toegepast. Daarvoor heb je wel een goede relatie met je kinderen nodig en het wordt snel oneerlijk als je dit maar voor één kind kan/wil toepassen.)

[ Voor 10% gewijzigd door sdk1985 op 09-10-2022 20:08 ]

[Conrado]

CVTTPD2DQ schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 18:21:
Op de hele huizenmarkt zal het inderdaad een schijntje zijn. Maar paps en mams gaan wel een schuld aan op basis van de marktprijs van het ouderlijk huis over 20, 30 jaar, die dan wordt opgebracht door mensen die nog eens voor dertig jaar bij het kruisje tekenen.

Oftewel, euro's die nu de huizenmarkt ingepompt worden gaan ergens medio 2060 worden 'verdiend'.

Dat zijn allemaal aannames. Hier wordt makkelijk even over 'paps en mans' gesproken die het financieren, maar het gaat om grote verplichtingen. En ouders willen ook geen kind voortrekken. Geen idee hoe ze dat allemaal regelen, maar ik zou me toch even achter de oren krabben voordat ik er aan begon.

[sdk1985]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 07:50:
[...]

Dat hoeft helemaal niet. Het gros van de mensen dat fors kon overbieden deed dat met de overwaarde uit verkoop van de vorige woning. Als je 5 ton kunt lenen en 2 ton overwaarde hebt, dan kun je dus 7 ton aan de nieuwe woning besteden. Ook als er niets op de spaarrekening staat.

Is dat niet erg semantisch? Bij elke verhuizing kun je bekijken hoeveel geld je wil verplaatsen van/naar je woning. Bied je in dit voorbeeld 500K en leen je 500K dan komt de resterende 200K op je spaarrekening terecht.

[sdk1985]

fisherman schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 15:10:
[...]


[...]


Het is natuurlijk nooit heel slim geweest om meer dan de normale marktwaarde voor een huis te betalen. Dat zou ik in ieder geval nooit doen, maar goed dat is ieder zijn eigen keuze. Als de prijzen halveren kunnen die mensen in de problemen komen. Dat zou best een grote groep kunnen zijn.

Ik ben in ieder geval blij dat ik mijn eigen geld wat in mijn huis gestoken is altijd terug kan krijgen in geval van verkoop.

Nou wie in 2019 meer dan de marktwaarde betaalde zat in 2020 hoogst waarschijnlijk alweer onder de marktwaarde. Dus wie is er slimmer; de persoon die in 2019 'te veel' betaalde of de persoon dat niet wilde en in 2020/2021 nog veel meer per m2 betaalde?

fisherman schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 15:10:
Ik ben in ieder geval blij dat ik mijn eigen geld wat in mijn huis gestoken is altijd terug kan krijgen in geval van verkoop.

Is dat wel zo? Je koopt een huis van 400K met 100K eigen geld en 300K hypotheek. De markt zakt en het huis is nog 300K waard. Jij verkoopt. Je hypotheek van 300K wordt ingelost en er wordt 0 euro uitgekeerd. Je eigen geld is dan toch weg?

Eigen geld in de woning steken is IMO vooral nuttig om te besparen op je woonlasten, zeker wanneer je dan aflossingsvrij kunt gaan. Daarnaast kun je eventueel het geld speculatief inzetten door een woning te kopen die duurder is dan wat je mag lenen op basis van de leennormen. De afgelopen jaren heb je een flink rendement gehad op dat extra geld, meer dan op de spaarrekening. Om het concreet te maken; ben je 100K duurder gaan kopen dan heb je in de basis al snel 15% per jaar rendement gehad op die 100K. Had je het op de bank laten staan dan had dat geld 0% gedaan.

[Conrado]

sdk1985 schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 20:24:
Bied je in dit voorbeeld 500K en leen je 500K dan komt de resterende 200K op je spaarrekening terecht.

Ja dat kan, alleen mag je dan 200K minder HRA doorberekenen...

[rube]

Conrado schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 20:45:
[...]

Ja dat kan, alleen mag je dan 200K minder HRA doorberekenen...

En dat is in sommige gevallen gunstiger.

[Conrado]

rube schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 20:47:
En dat is in sommige gevallen gunstiger.

Ja, dat klopt. Het is gunstiger als je bijvoorbeeld een lening wilt die niet aan HRA eisen voldoet. Bij 1,5% is dat best te bedenken, bij 5% wordt dat een wat duurdere grap

[Conrado]

fisherman schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 15:10:
Ik ben in ieder geval blij dat ik mijn eigen geld wat in mijn huis gestoken is altijd terug kan krijgen in geval van verkoop.

Verkoop is inderdaad altijd mogelijk. Maar wat dan..? Je wilt toch ergens leuk wonen?

[Rubbergrover1]

sdk1985 schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 20:24:
[...]

Is dat niet erg semantisch? Bij elke verhuizing kun je bekijken hoeveel geld je wil verplaatsen van/naar je woning. Bied je in dit voorbeeld 500K en leen je 500K dan komt de resterende 200K op je spaarrekening terecht.

Dat kán inderdaad. Maar vaak kozen die mensen dan toch er voor om de volledige overwaarde in de nieuwe woning te stoppen, ook omdat je anders een niet aftrekbare lening krijgt. En dan heb je dus precies de situatie die geschetst wordt, dat iemand wel 2 ton in de woning stopt, maar dat dit niets zegt over eventueel extra spaargeld.

[Hbeez]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 21:18:
[...]

Dat kán inderdaad. Maar vaak kozen die mensen dan toch er voor om de volledige overwaarde in de nieuwe woning te stoppen, ook omdat je anders een niet aftrekbare lening krijgt. En dan heb je dus precies de situatie die geschetst wordt, dat iemand wel 2 ton in de woning stopt, maar dat dit niets zegt over eventueel extra spaargeld.

Maar de discussie ging niet over spaargeld, maar over eigen geld, waar overwaarde bij de verkoop van een woning onder valt.

Daarnaast zijn er ook genoeg die afgelopen jaren de overwaarde niet meenamen naar de nieuwe woning omdat vanwege de lage rente de hypotheekrenteaftrek < de VRH besparing was.

[Sport_Life]

Verwijderd schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 15:42:
[...]

de helft minimaal van de hypotheek(beetje leeftijd 50 tot 65..ook ouder maar die tel ik even niet mee, want de meesten al 65+ hypotheekvrij)
Rare vraag, die ik ookal Fischerman stelde, maar wie zijn dan die mensen die 100K kunnen overbieden? Om die speciale woning of op die locatie te kopen en die poen extra erin gooien om het maar te hebben...

Hetgeen ik hier eigenlijk van vind is dat je dan geen idee hebt wat geld is of kost of om die 100K bij elkaar te sparen. Dan heb je wrch een jubeltonnetje gehad. (dat jubeltonnetje van pa en of ma, hebben hun ook voor gewerkt en gespaart...die prop je dan ff in een overbieding...nounou dan ben je een held, echt oen 1ste klas ben je dan geweest)

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 17% gewijzigd door Sport_Life op 10-10-2022 08:05 ]

[antidote]

Shadowhawk00 schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 17:56:
[...]


Hm als de WOZ waarde de waarde van een woning zou representeren dan betekend dit effectief dat de huizen in prijs gedaald zijn. Inflatie is namelijk rond de 15% dus als de huizen de inflatie niet bij houden dalen ze in waarde.
Alleen jammer dat het salaris de inflatie ook niet kan bijhouden dus effectief schiet je er niets mee op.

Het gaat hier om de WOZ-waarde per 1 januari 2022, en de gemiddelde stijging vanaf begin 2021 met 8,6%. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen ging in 2021 met 9,3% omhoog. Daar stond een inflatie van 2,7% tegenover.

Voor 2022 zal wat je aangeeft zeker opgaan, uitgaande van 15% inflatie en met 2% gestegen verkoopprijzen (NVM-rapport Q3) .

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 22:36:
[...]


***members only***

Ja dat is een mooie deal en er zijn altijd wel kopers te vinden die het er voor over hebben.

[Rubbergrover1]

Hbeez schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 21:28:
[...]


Maar de discussie ging niet over spaargeld, maar over eigen geld, waar overwaarde bij de verkoop van een woning onder valt.

Mijn reactie was op de opmerking dat "alles in verhouding zal zijn. Een ton overbieden doe je inderdaad niet als je maar een ton eigen geld hebt." Terwijl dat dus helemaal niet zo hoeft te zijn. Juist omdat de huizenmarkt de laatste jaren zo belangrijk was, was het vaak zo dat verkopers veel overwaarde hadden, maar tegelijk ook al die overwaarde weer nodig hadden om een nieuwe woning te kunnen kopen. Die verhouding kon vaak juist wel ontzettend schreef liggen.

Overigens is er altijd nog een hoop discussie over wat "de waarde" is, hoe de vraagprijs zich tot de woningwaarde verhoudt en wanneer overbieden daadwerkelijk (ver) boven de marktwaarde uit zou gaan

[ Voor 12% gewijzigd door Rubbergrover1 op 10-10-2022 06:18 ]

[Harrie_]

Fr33z schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 19:52:
[...]


ik vind deze wel interessant omdat het steeds gaat over "overbieden", jubelton etc etc. Het lijkt me dat de meeste mensen hier voorbijgaan aan wat definitie-kwesties, vooral wat de marktprijs van een woning nou is.

In bovenstaande quote staat "nooit meer dan de normale marktwaarde betalen". Klinkt slim, maar hoe doe je dat dan? newsflash: je gaat gewoon nooit precies 1 marktwaardde vast kunnen stellen van een woning.

ik snap dat je blij bent met het feit dat je je geld waarschijnlijk terug krijgt bij verkoop, maar dat is vooral een functie van 1 ding: eerder kopen de veel anderen.

Ook het stuk hierboven qua jubeltonnen en overbieden vind ik geinig. "Je gaat er vanuit dat niemand jubelton gebruikt om over te bieden". Sja, geld is nogal vloeibaar en uitwisselbaar, dus het maakt niet uit of je het toekent aan deel A of deel B van een woning. Uiteindelijk is er alleen dit:

koopsom ---> manieren om die koopsom op tafel te leggen. Meestal is dat met hypotheek en dan heb je dus te maken met taxaties etc, daarbij aanvullend met eigen geld dat uit allemaal bronnen kan komen (verkoop eerder huis, jubelton, zelf gespaard etc)

Dit inderdaad. Ik noemde hier boven al een voorbeeld ter illustratie van het feit dat woningen de afgelopen jaren bewust wat laag zijn ingeprijsd om zoveel mogelijk overbiedingen te krijgen. Er wordt m.b.t. die jubelton vaak net gedaan of mensen dan 100k gaan overbieden en dat het verschil tussen de vraagprijs en de koopprijs (die 100k) dan met de jubelton gevuld wordt. In werkelijkheid wordt de woning na acceptatie van het bod getaxeerd door koper en komt de getaxeerde waarde in veel gevallen natuurlijk in de buurt van het bod te liggen. Als er voldoende financieringsruimte m.b.t. de hypotheek is dan hoeft natuurlijk niet de volledige overbieding gefinancieerd te worden vanuit een jubelton.

Volgens mij wordt er te vaak ten onrechte een verband gelegd tussen de hoogte van de overbieding en de jubelton

[Joosie200]

Harrie_ schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 07:33:
[...]
Volgens mij wordt er te vaak ten onrechte een verband gelegd tussen de hoogte van de overbieding en de jubelton

Dat hangt idd af of het nodig is om het verschil tussen koopprijs/taxatieprijs en de maximale hypotheek te overbruggen. De meeste hebben genoeg ruimte qua hypotheek om daar uit het bod te financieren. En dan kun je 100k of meteen vervroegd aflossen en lagere maandlasten realiseren. Of 100k apart houden voor verbouwbudget icm een bouwdepot 6% van je hypotheek.

Tegelijkertijd is het nou net de jubelton op zich geweest die het voor velen mogelijk heeft gemaakt om het verschil tussen max hypotheek en taxatieprijs te kunnen overbruggen. En dus wel dat kant en klaar huis te kunnen kopen bijvoorbeeld. En dus kun je boven je stand kopen. Het is extra lucht of olie op het vuur geweest zo je wil. Want hoe hoger de biedruimte van starters hoe makkelijker doorstromers hun overwaarde konden benutten. Nul overdrachtsbelasting, jubelton, allerhande instrumenten maakten deze hausse mogelijk.

Ik vraag me af of het CBS elke koper met 100k op zak een enquête heeft gestuurd: gebruikt u uw eigen middelen voor a) versnelde aflossing b) verschil overbruggen tussen hypotheek en taxatieprijs c) verbouwbudget d) anders: all the above.

Had ik een jubelton gehad dan zou het merendeel wel ingezet worden om het verschil tussen de maximale hypotheek en taxatieprijs te overbruggen. Wat overblijft als verbouwbudget. Maar de luxe van versneld aflossen zou ik me niet kunnen veroorloven.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 06:15:
[...]

Overigens is er altijd nog een hoop discussie over wat "de waarde" is, hoe de vraagprijs zich tot de woningwaarde verhoudt en wanneer overbieden daadwerkelijk (ver) boven de marktwaarde uit zou gaan

Er zijn meerdere definities mogelijk. Wat mij betreft is het de waarde die meerdere kopers bereid zijn te betalen. Wij hadden meerdere biedingen rond hetzelfde bedrag zitten, dus dat is dan ook de waarde op dat moment. Die vriend van mij dacht aanvankelijk 500k te vangen (dat was ook de taxatie, waarschijnlijk gebaseerd op transacties in het verleden en wat naar boven afgerond), uiteindelijk een paar biedingen rond de 450k. Dan is dat wat mij betreft de waarde, ook al schrijft een taxateur 500k op.

Mijn vrouw kijkt daar heel anders naar. Zij kijkt naar de maandlasten en hoe dat in verhouding staat tot het inkomen. Zo kun je ook woningen met elkaar vergelijken. Bij een goedkopere woning zijn de maandlasten lager en bij een duurdere woning zijn de lasten hoger. Ergens ligt een soort "break-even-point" waarbij de gewenste woning overeenkomt met de gewenste lasten. Zo hebben we woningen gezien waarvan de prijs (veel) lager was, maar omdat die woning veel minder mooi was, was die woning in haar ogen 'duurder' dan de woning die we uiteindelijk gekocht hebben. Veelal waren dat woningen die verbouwd waren naar smaak van vorige eigenaren.
Op zich geen verkeerd uitgangspunt, aangezien de waarde totaal niet relevant is zolang je niet hoeft te verkopen.

[ Voor 27% gewijzigd door Sport_Life op 10-10-2022 08:24 ]

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 07:33:
[...]


Dit inderdaad. Ik noemde hier boven al een voorbeeld ter illustratie van het feit dat woningen de afgelopen jaren bewust wat laag zijn ingeprijsd om zoveel mogelijk overbiedingen te krijgen. Er wordt m.b.t. die jubelton vaak net gedaan of mensen dan 100k gaan overbieden en dat het verschil tussen de vraagprijs en de koopprijs (die 100k) dan met de jubelton gevuld wordt. In werkelijkheid wordt de woning na acceptatie van het bod getaxeerd door koper en komt de getaxeerde waarde in veel gevallen natuurlijk in de buurt van het bod te liggen. Als er voldoende financieringsruimte m.b.t. de hypotheek is dan hoeft natuurlijk niet de volledige overbieding gefinancieerd te worden vanuit een jubelton.

Volgens mij wordt er te vaak ten onrechte een verband gelegd tussen de hoogte van de overbieding en de jubelton

Bovendien zegde de vraagprijs vorig jaar niet zo veel en was het vaak niet anders dan "dit is de vanafprijs" (ten behoeve van een hogere courtage voor de makelaar) terwijl vroeger het meer een "dit is wat we ervoor willen hebben prijs" was.

In mijn ogen moeten we af van de definitie "overbieden". We kunnen beter zeggen het bod was X% boven de (naar de dag van het bod) geïndexeerde WOZ waarde.

Hypothetische situatie vorig jaar:
WOZ (01-01-2020): 400k
WOZ geïndexeerd (21-07-2021): 440k
Vraagprijs: 340k
Uiteindelijke bod: 441k

Reactie nu: wow er is 101k overboden!
Reactie voorgesteld: Er is 1k/0,2% boven de geïndexeerde WOZ waarde geboden. Een redelijke deal voor zowel koper als verkoper

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 10-10-2022 08:40 ]

[Shadowhawk00]

sdk1985 schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 19:58:
[...]

Wat mij betreft dramatiseer je dit voorbeeld.

Even meegaande in je voorbeeld. Dat huis is 500K waard, de oude hypotheek wordt geheractiveerd voor 100K. Dat geld gaat 'gratis' naar het kind. Dan zit er daarna 100K schuld op het huis van 500K. Tegen de tijd dat ouders overlijden wordt dat verwerkt in de erfenis. Mocht er eerder verkocht worden dan wordt de hypotheek simpelweg beëindigd en verrekend tegen de dan geldende marktprijs. Op dit moment zou er dan netto 400K uit die woning komen. Dus ook dan is er geen probleem. Dit kun je IMO geen speculatieve bubbel noemen. Wanneer dat huis minder dan 100K waard is hebben we hele andere problemen. Zelfs dan kan het nog verrekend worden in de erfenis en als dat heel ongunstig uitpakt kun je de erfenis weigeren. Dan gaat de bank het huis verkopen en zijn verlies nemen (allemaal heel erg onrealistisch voor deze bedragen).

Het voorbeeld dat jij beschrijft is eigenlijk een manier om de leennorm op te rekken. Maar dit wordt gedaan door er een tweede onderpand bij te betrekken. Dus risicovol is het voor de bank niet. (Verder vraag ik mij af op welke schaal dit is toegepast. Daarvoor heb je wel een goede relatie met je kinderen nodig en het wordt snel oneerlijk als je dit maar voor één kind kan/wil toepassen.)

Nu is het voor een hypotheek van 100k nog vrij makkelijk om dit te krijgen en de maandlasten te betalen. Maar niet bij iedereen is het natuurlijk zo makkelijk om even 100k bij te lenen. De ouders hebben dan wellicht een lage hypotheek maar vaak wel extra kosten aan onderhoud en in deze tijd energie.
Het kunnen lenen van 100k extra voor de kinderen is niet iets automatisch wat altijd zomaar kan met een eigen woning met overwaarde. En zeker als je meerdere kinderen hebt gaat dat vrij snel lastig worden want je kan moeilijk kind A wel 100k geven en kind B niet.

Overigens mocht het huis minder dan 100k worden dan kan je in theorie inderdaad de erfenis weigeren. Dat gaat de bank dat niet leuk vinden. Maar Banken mogen als private onderneming jou ook weigeren. Nu heb je altijd wel recht op een basis bankrekening maar dat is niet altijd erg handig.
Als je de erfenis weigert krijg je overigens ook niets dus ook geen aandenkens die je wel wilt hebben ( foto's, schilderijen) dus dit heeft wel vrij veel nadelen. Maar het kan wel.

[Requiem19]

Interessant stukje uit een NOS artikel:

Bij lagere woningwaardes bestaat ook de kans dat er weer meer huizen onder water komen te staan. Uit een analyse van de DNB blijkt dat als de huizenprijzen 20 procent zou dalen bij 8 procent van de huiseigenaren de hun hypotheekschuld hoger is dan de waarde van hun huis.

Dat gaat om een paar honderdduizend huishoudens. Vooral jonge huizenbezitters hebben relatief hoge hypotheekschulden.

[ Voor 18% gewijzigd door Requiem19 op 10-10-2022 09:19 ]

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 09:07:
[...]


Nu is het voor een hypotheek van 100k nog vrij makkelijk om dit te krijgen en de maandlasten te betalen. Maar niet bij iedereen is het natuurlijk zo makkelijk om even 100k bij te lenen. De ouders hebben dan wellicht een lage hypotheek maar vaak wel extra kosten aan onderhoud en in deze tijd energie.

Daarom zal het nu ook een stuk minder vaak gaan voorkomen dan bv vorig jaar. Zowel vanwege de energielasten als vanwege de gestegen rente. Maar vorig jaar kon je tegen minimale rente flink bijlenen en speelden de hoge energielasten nog niet zo. Overigens is de verhoogde schenking bijna nooit de maximale ton, maar ligt het vaak veel lager.

Vergeet trouwens niet dat het best vaak voorkomt dat de ouders nog 'gewend' zijn aan het betalen van de maandelijkse hypotheeklasten, maar op een gegeven moment, na 30 jaar, van (een groot deel van) de hypotheeklasten af zijn. En dat de extra lasten voor de extra lening dus in veel gevallen daardoor ook prima opgevangen kunnen worden.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 08:13:
[...]


Bovendien zegde de vraagprijs vorig jaar niet zo veel en was het vaak niet anders dan "dit is de vanafprijs" (ten behoeve van een hogere courtage voor de makelaar) terwijl vroeger het meer een "dit is wat we ervoor willen hebben prijs" was.

In mijn ogen moeten we af van de definitie "overbieden". We kunnen beter zeggen het bod was X% boven de (naar de dag van het bod) geïndexeerde WOZ waarde.

Hypothetische situatie vorig jaar:
WOZ (01-01-2020): 400k
WOZ geïndexeerd (21-07-2021): 440k
Vraagprijs: 340k
Uiteindelijke bod: 441k

Reactie nu: wow er is 101k overboden!
Reactie voorgesteld: Er is 1k/0,2% boven de geïndexeerde WOZ waarde geboden. Een redelijke deal voor zowel koper als verkoper

Jammer dat het achteraf niet te doen is maar dit zou wel een veel beter beeld geven wat de markt en hoeveel er overboden word. Nu zegt de WOZ waarde niet heel veel maar dit zegt veel meer dan de vraagprijs.

Alleen voor de krantenkoppen doet het zo weinig, 50k overboden staat natuurlijk veel beter boven een krantenkop dan 1k overboden. Krantenkoppen zijn ook gewoon clickbaits.

Rubbergrover1 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 09:19:
[...]

Daarom zal het nu ook een stuk minder vaak gaan voorkomen dan bv vorig jaar. Zowel vanwege de energielasten als vanwege de gestegen rente. Maar vorig jaar kon je tegen minimale rente flink bijlenen en speelden de hoge energielasten nog niet zo. Overigens is de verhoogde schenking bijna nooit de maximale ton, maar ligt het vaak veel lager.

Vergeet trouwens niet dat het best vaak voorkomt dat de ouders nog 'gewend' zijn aan het betalen van de maandelijkse hypotheeklasten, maar op een gegeven moment, na 30 jaar, van (een groot deel van) de hypotheeklasten af zijn. En dat de extra lasten voor de extra lening dus in veel gevallen daardoor ook prima opgevangen kunnen worden.

Klopt dat ze de kosten gewent zijn maar na 30jaar zitten die mensen tegen hun pensioen aan te kijken en zullen ze ook misschien al minder gaan werken of van plan zijn minder te gaan werken. Dus dat telt dan weer tegen het nemen van een extra hypotheek.

[ Voor 30% gewijzigd door Shadowhawk00 op 10-10-2022 09:22 ]

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 09:20:
[...]


Jammer dat het achteraf niet te doen is maar dit zou wel een veel beter beeld geven wat de markt en hoeveel er overboden word. Nu zegt de WOZ waarde niet heel veel maar dit zegt veel meer dan de vraagprijs.

Alleen voor de krantenkoppen doet het zo weinig, 50k overboden staat natuurlijk veel beter boven een krantenkop dan 1k overboden. Krantenkoppen zijn ook gewoon clickbaits.

Dat is ook iets wat je alleen achteraf kunt bepalen. Je weet pas achteraf hoe die WOZ geïndexeerd zou moeten worden. Daar komt bij dat het verloop van de verkoopprijzen nu juist ook bepalend is voor het verloop van de WOZ waarde. Dus zal de conclusie worden dat gemiddeld iedere woning voor de marktwaarde is gekocht. En zal tegelijk de conclusie waarschijnlijk worden dat, vanwege de spreiding in verkoopprijzen, grofweg de helft van de woningen onder de werkelijke woningwaarde en grofweg de helft van de woningen boven de werkelijke woningwaarde verkocht is.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 09:24:
[...]

Dat is ook iets wat je alleen achteraf kunt bepalen. Je weet pas achteraf hoe die WOZ geïndexeerd zou moeten worden. Daar komt bij dat het verloop van de verkoopprijzen nu juist ook bepalend is voor het verloop van de WOZ waarde. Dus zal de conclusie worden dat gemiddeld iedere woning voor de marktwaarde is gekocht. En zal tegelijk de conclusie waarschijnlijk worden dat, vanwege de spreiding in verkoopprijzen, grofweg de helft van de woningen onder de werkelijke woningwaarde en grofweg de helft van de woningen boven de werkelijke woningwaarde verkocht is.

Ik bedoel meer dat je nu niet meer kan gaan achterhalen wat het zou moeten zijn van de afgelopen 2 jaar omdat het te veel werk zou zijn. Dit kan je prima bij de verkoop indexeren maar achteraf van enkele 10000 objecten gaan doen is gewoon heel veel werk zonder dat er dan iets zinnigs uit komt.

WOZ is overigens niet de werkelijk woningwaarde, WOZ is gewoon een schatting van de gemeente voor waarvoor de woning verkocht zou kunnen worden. Nog niet eens een taxatie maar een schatting.

[ Voor 8% gewijzigd door Shadowhawk00 op 10-10-2022 09:27 ]

[fisherman]

Fr33z schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 19:52:
[...]


ik vind deze wel interessant omdat het steeds gaat over "overbieden", jubelton etc etc. Het lijkt me dat de meeste mensen hier voorbijgaan aan wat definitie-kwesties, vooral wat de marktprijs van een woning nou is.

In bovenstaande quote staat "nooit meer dan de normale marktwaarde betalen". Klinkt slim, maar hoe doe je dat dan? newsflash: je gaat gewoon nooit precies 1 marktwaardde vast kunnen stellen van een woning.

ik snap dat je blij bent met het feit dat je je geld waarschijnlijk terug krijgt bij verkoop, maar dat is vooral een functie van 1 ding: eerder kopen de veel anderen.

Ook het stuk hierboven qua jubeltonnen en overbieden vind ik geinig. "Je gaat er vanuit dat niemand jubelton gebruikt om over te bieden". Sja, geld is nogal vloeibaar en uitwisselbaar, dus het maakt niet uit of je het toekent aan deel A of deel B van een woning. Uiteindelijk is er alleen dit:

koopsom ---> manieren om die koopsom op tafel te leggen. Meestal is dat met hypotheek en dan heb je dus te maken met taxaties etc, daarbij aanvullend met eigen geld dat uit allemaal bronnen kan komen (verkoop eerder huis, jubelton, zelf gespaard etc)

Ik beweer nergens dat jubeltonnen niet gebruikt worden om te overbieden. Niemand zal zijn volledige vermogen gebruiken om het bedrag boven de marktprijs te bieden, dat is wat ik beweer. Iemand die een jubelton volledig gebruikt heeft om boven de marktwaarde te bieden, zal daarnaast echt meerdere tonnen eigen geld hebben. Ook de schenker van de jubelton zal echt niet blij zijn als de ontvanger dat in het luchtledige gooit.

Die marktprijs is niet heel lastig te bepalen trouwens. Daarvoor moet je kijken naar de waarde van de huizen in het verleden en de prijsstijging/daling ervan. Daardoor zou je kunnen weten dat bij nieuwbouw er ongeveer 50% lucht in zit en bij bestaande bouw 40%. Het moment dat die lucht ontstaat in de prijzen is redelijk makkelijk te bepalen adhv het verleden dus.

[fisherman]

sdk1985 schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 20:44:
[...]

Nou wie in 2019 meer dan de marktwaarde betaalde zat in 2020 hoogst waarschijnlijk alweer onder de marktwaarde. Dus wie is er slimmer; de persoon die in 2019 'te veel' betaalde of de persoon dat niet wilde en in 2020/2021 nog veel meer per m2 betaalde?


[...]

Is dat wel zo? Je koopt een huis van 400K met 100K eigen geld en 300K hypotheek. De markt zakt en het huis is nog 300K waard. Jij verkoopt. Je hypotheek van 300K wordt ingelost en er wordt 0 euro uitgekeerd. Je eigen geld is dan toch weg?

Zoals ik hierboven al schreef moet je kijken naar de historie van de prijzen om de normale marktwaarde te bepalen. Natuurlijk stijgt door inflatie bijvoorbeeld die waarde wel, maar niet zo hard als dat dat de afgelopen jaren gebeurd is.
Zolang je niet boven de echte waarde van een huis koopt, kan je daar gewoon flink veel geld in steken zonder risico dat ooit te verliezen.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 09:20:
[...]


Jammer dat het achteraf niet te doen is maar dit zou wel een veel beter beeld geven wat de markt en hoeveel er overboden word. Nu zegt de WOZ waarde niet heel veel maar dit zegt veel meer dan de vraagprijs.

Alleen voor de krantenkoppen doet het zo weinig, 50k overboden staat natuurlijk veel beter boven een krantenkop dan 1k overboden. Krantenkoppen zijn ook gewoon clickbaits.

De WOZ zou je kunnen indexeren met de CBS huizenprijzenindex. Of een onafhankelijke taxatie doen. Het ging er bij mij meer om dat de vraagprijs zo laag als je wilt ingezet kan worden en dat het nietszeggend is. Als iemand voor een miljoenenwoning 1 euro als vraagprijs neerzet vind ik "er is 1 miljoen overboden" niet echt de situatie goed beschrijven. Een WOZ waarde of taxatiewaarde naast het bod neerleggen is niet perfect maar geeft de werkelijkheid veel beter weer.

Hiermee zorg je er bovendien voor dat mensen niet nog eens een aantal 10k boven de huidige waarde gaan zitten puur en alleen omdat ze via via iemand kennen die 100k had overboden. Mensen bieden dan gewoon wat de woning waard is en daarmee vermijd je risicovolle hypotheken.

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 09:20:
[...]
Klopt dat ze de kosten gewent zijn maar na 30jaar zitten die mensen tegen hun pensioen aan te kijken en zullen ze ook misschien al minder gaan werken of van plan zijn minder te gaan werken. Dus dat telt dan weer tegen het nemen van een extra hypotheek.

Zeker mee eens. Tegelijk hebben ze daardoor vaak al vrij helder hoe hun (financiële) toekomst eruit ziet en of er ruimte is, en hoeveel. Uiteraard zijn er ook een heleboel mensen die die ruimte niet hebben. Maar het totaal aantal schenkingen is dan ook een behoorlijk klein percentage van het totaal aantal huishoudens. Het is niet de standaard van iedere ouder dat er een zak geld naar de kinderen gaat.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 09:50:
[...]


De WOZ zou je kunnen indexeren met CBS huizenprijzenindex.

Die weer gebaseerd is op de verkoopprijzen. En zo is het cirkeltje rond. Biedt iedereen een kwart meer dan de vorige WOZ-waarde, dan zal de CBS huizenprijzen index ook met een kwart stijgen. En dan gaan de WOZ-waardes in die systematiek dus ook met een kwart stijgen. Gevolg is dat iedereen precies heeft geboden wat de woning waard is.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 09:50:
[...]


De WOZ zou je kunnen indexeren met de CBS huizenprijzenindex. Of een onafhankelijke taxatie doen. Het ging er bij mij meer om dat de vraagprijs zo laag als je wilt ingezet kan worden en dat het nietszeggend is. Als iemand voor een miljoenenwoning 1 euro als vraagprijs neerzet vind ik "er is 1 miljoen overboden" niet echt de situatie goed beschrijven. Een WOZ waarde of taxatiewaarde naast het bod neerleggen is niet perfect maar geeft de werkelijkheid veel beter weer.

Hiermee zorg je er bovendien voor dat mensen niet nog eens een aantal 10k boven de huidige waarde gaan zitten puur en alleen omdat ze via via iemand kennen die 100k had overboden. Mensen bieden dan gewoon wat de woning waard is en daarmee vermijd je risicovolle hypotheken.

Ja ik snap wel wat je wilt doen met je post, en ik vind het ook een veel beter manier dan dat nu in de media gedaan word. En als we dat aan het begin van deze extreme stijging hadden gedaan was de tendens misschien niet zo ver doorgeschoten als nu. Maar achteraf kan je daar helaas niet zo veel mee.

De huizenmarkt is heel veel emotie en perceptie van mensen dus als er ipv de koppen van 50k overboden had gestaan dat huizen weg gingen aan de marktwaarde dan had dat best wel impact gehad.

Je zou nu ook een artikel kunnen maken dat de effectieve prijs van huizen met 7% is gedaalt aangezien de inflatie rond de 15% zit en de huizen maar met 8% gestegen zijn. Bron = ergens hierboven.
Dat zou ook best wel voor paniek kunnen zorgen. Terwijl een artikel met huizen met 8% gestegen juist het andere beeld geeft. Terwijl beide eigenlijk gewoon kloppen.

[ Voor 11% gewijzigd door Shadowhawk00 op 10-10-2022 10:06 ]

[Fr33z]

fisherman schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 09:39:
[...]


Zoals ik hierboven al schreef moet je kijken naar de historie van de prijzen om de normale marktwaarde te bepalen. Natuurlijk stijgt door inflatie bijvoorbeeld die waarde wel, maar niet zo hard als dat dat de afgelopen jaren gebeurd is.
Zolang je niet boven de echte waarde van een huis koopt, kan je daar gewoon flink veel geld in steken zonder risico dat ooit te verliezen.

Ja joh, jij hebt de methode om een echte marktprijs te bepalen dus, gaaf wel . Natuurlijk is "marktwaarde" een vluchtig iets maar je kunt wel stellig iets semi-analytisch neerzetten maar dat maakt het nog niet waar.

Zoals anderen ook al aangaven: stel iemand koopt in 2019 iets voor +30% op de WOZ-waarde met een flinke overbieding, dan denk je volgens jouw methode "oh shit dit is niet de echte marktwaarde". Maar anderhalf jaar later zijn alle huizen in die straat voor meer verkocht en zit de persoon uit 2019 dus gewoon prima.

Dus nee, jouw aanpak klinkt leuk maar gaat er hier niet in. Je ziet gewoon duidelijk dat er ook een kant aan de huizenmarkt is die heel emotioneel/niet-rationeel is en dat beinvloed de prijzen minstens zo sterk als een soort overtuiging over de "echte" marktwaarde.

[geekeep]

fisherman schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 09:29:
[...]


Ik beweer nergens dat jubeltonnen niet gebruikt worden om te overbieden. Niemand zal zijn volledige vermogen gebruiken om het bedrag boven de marktprijs te bieden, dat is wat ik beweer. Iemand die een jubelton volledig gebruikt heeft om boven de marktwaarde te bieden, zal daarnaast echt meerdere tonnen eigen geld hebben. Ook de schenker van de jubelton zal echt niet blij zijn als de ontvanger dat in het luchtledige gooit.

Die marktprijs is niet heel lastig te bepalen trouwens. Daarvoor moet je kijken naar de waarde van de huizen in het verleden en de prijsstijging/daling ervan. Daardoor zou je kunnen weten dat bij nieuwbouw er ongeveer 50% lucht in zit en bij bestaande bouw 40%. Het moment dat die lucht ontstaat in de prijzen is redelijk makkelijk te bepalen adhv het verleden dus.

Ik denk dat er echt wel kinderen zijn die vers afgestudeerd een tonnetje van paps/mams meekrijgen om wijs te investeren in een huis. Iemand die net de arbeidsmarkt betreedt, heeft geen tonnen op zijn/haar rekening.

De 'marktprijs' is wel degelijk uit de lucht gegrepen. Met "kijken naar huizen in het verleden en de stijging/daling ervan" was je afgelopen twee jaar echt nat gegaan en had je de woning zwaar onderschat qua waarde. Een letterlijke quote van een verkoopmakelaar begin dit jaar die zich eerlijk gezegd versprak: "ik heb maar één bod nodig en het is eigenlijk wat een gek er voor geeft". Gezien haar geschrokken blik besefte ze toen dat ze ons indirect hartstikke gek noemde.

De waarde in een taxatierapport komt 'toevallig' in 99% van de gevallen overeen met de biedprijs. Vergelijkbare huizen die erbij getrokken worden zijn praktisch altijd appels en peren vanwege locatie, inrichting, onderhoud en andere aspecten die niet 1-op-1 te vergelijken zijn. Het is niet alsof je de harde specs van twee smartphones vergelijkt, dus het blijft altijd natte vinger werk.

Als je iemand 10 jaar geleden had gezegd dat zijn/haar woning zou verdubbelen in prijs had diegene je vierkant uitgelachen. Zoals ik al vaker gezegd heb hier, de waarde van een huis is grotendeels emotie. Als iedereen in Nederland vandaag besluit om alle vraagprijzen en biedingen te halveren, is dat dus de nieuwe marktprijs. Wat ligt er dan precies aan de basis van jouw marktprijs?

[fisherman]

Fr33z schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 11:15:
[...]


Ja joh, jij hebt de methode om een echte marktprijs te bepalen dus, gaaf wel . Natuurlijk is "marktwaarde" een vluchtig iets maar je kunt wel stellig iets semi-analytisch neerzetten maar dat maakt het nog niet waar.

Zoals anderen ook al aangaven: stel iemand koopt in 2019 iets voor +30% op de WOZ-waarde met een flinke overbieding, dan denk je volgens jouw methode "oh shit dit is niet de echte marktwaarde". Maar anderhalf jaar later zijn alle huizen in die straat voor meer verkocht en zit de persoon uit 2019 dus gewoon prima.

Dus nee, jouw aanpak klinkt leuk maar gaat er hier niet in. Je ziet gewoon duidelijk dat er ook een kant aan de huizenmarkt is die heel emotioneel/niet-rationeel is en dat beinvloed de prijzen minstens zo sterk als een soort overtuiging over de "echte" marktwaarde.

Je leest mijn verhaal kennelijk niet echt. Je moet de echte marktwaarde zien als de prijs zonder lucht. Momenteel is die lucht tussen de 40 en 50%. Die lucht gaat er wellicht binnenkort weer helemaal uit als er weer een flinke crisis uitbreekt.
Je moet zorgen dat je nooit die lucht betaalt, want dan betaal je teveel. Zo simpel is het.

[fisherman]

geekeep schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 13:04:
[...]

Ik denk dat er echt wel kinderen zijn die vers afgestudeerd een tonnetje van paps/mams meekrijgen om wijs te investeren in een huis. Iemand die net de arbeidsmarkt betreedt, heeft geen tonnen op zijn/haar rekening.

De 'marktprijs' is wel degelijk uit de lucht gegrepen. Met "kijken naar huizen in het verleden en de stijging/daling ervan" was je afgelopen twee jaar echt nat gegaan en had je de woning zwaar onderschat qua waarde. Een letterlijke quote van een verkoopmakelaar begin dit jaar die zich eerlijk gezegd versprak: "ik heb maar één bod nodig en het is eigenlijk wat een gek er voor geeft". Gezien haar geschrokken blik besefte ze toen dat ze ons indirect hartstikke gek noemde.

De waarde in een taxatierapport komt 'toevallig' in 99% van de gevallen overeen met de biedprijs. Vergelijkbare huizen die erbij getrokken worden zijn praktisch altijd appels en peren vanwege locatie, inrichting, onderhoud en andere aspecten die niet 1-op-1 te vergelijken zijn. Het is niet alsof je de harde specs van twee smartphones vergelijkt, dus het blijft altijd natte vinger werk.

Als je iemand 10 jaar geleden had gezegd dat zijn/haar woning zou verdubbelen in prijs had diegene je vierkant uitgelachen. Zoals ik al vaker gezegd heb hier, de waarde van een huis is grotendeels emotie. Als iedereen in Nederland vandaag besluit om alle vraagprijzen en biedingen te halveren, is dat dus de nieuwe marktprijs. Wat ligt er dan precies aan de basis van jouw marktprijs?

Nee, ook met die theorie was je niet nat gegaan hoor. De lucht zag je iedere keer verder toenemen. Tov van de vorige crisis is de werkelijke prijs van een woning niet heel ver gestegen. Dus alles wat je tov van die prijs betaalt is eigenlijk teveel. Dat is momenteel dus tussen de 40 en 50%.

[absurdsmash]

Verwijderd schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 09:50:
[...]


De WOZ zou je kunnen indexeren met de CBS huizenprijzenindex. Of een onafhankelijke taxatie doen. Het ging er bij mij meer om dat de vraagprijs zo laag als je wilt ingezet kan worden en dat het nietszeggend is. Als iemand voor een miljoenenwoning 1 euro als vraagprijs neerzet vind ik "er is 1 miljoen overboden" niet echt de situatie goed beschrijven. Een WOZ waarde of taxatiewaarde naast het bod neerleggen is niet perfect maar geeft de werkelijkheid veel beter weer.

Ik dacht dat je inderdaad de WOZ kan indexeren met de huizenprijzen index voor een ok inschatting van de waarde. En dat het op die manier nog wel enigszins 'iets' zegt. Maar soms is het verschil percentueel gigantisch:





Maar soms ook niet:

[ Voor 7% gewijzigd door absurdsmash op 10-10-2022 13:48 ]

[Requiem19]

fisherman schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 13:36:
[...]


Je leest mijn verhaal kennelijk niet echt. Je moet de echte marktwaarde zien als de prijs zonder lucht. Momenteel is die lucht tussen de 40 en 50%. Die lucht gaat er wellicht binnenkort weer helemaal uit als er weer een flinke crisis uitbreekt.
Je moet zorgen dat je nooit die lucht betaalt, want dan betaal je teveel. Zo simpel is het.

Hoe werkt jouw formule precies om de hoeveelheid 'lucht' vast te stellen?

[Shadowhawk00]

fisherman schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 13:36:
[...]


Je leest mijn verhaal kennelijk niet echt. Je moet de echte marktwaarde zien als de prijs zonder lucht. Momenteel is die lucht tussen de 40 en 50%. Die lucht gaat er wellicht binnenkort weer helemaal uit als er weer een flinke crisis uitbreekt.
Je moet zorgen dat je nooit die lucht betaalt, want dan betaal je teveel. Zo simpel is het.

Nogal overdreven want dan negeer je gewoon inflatie die we elk jaar hebben. Geld word minder waard elk jaar huizen blijven hun waarde houden dus hetzelfde huis kost 1 jaar later gewoon meer.
Dat we nu extreme stijgingen gehad hebben is wel zo maar 50% is extreem, eerder rond de 25-30%

[Jopie035]

Ik hou me aanbevolen voor een formule of anders een theorie over hoeveel lucht in de prijs zit.

Kan er zelf wel een paar bedenken... maar laat me graag verrassen.

[sbmuc]

fisherman schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 13:36:
[...]


Je leest mijn verhaal kennelijk niet echt. Je moet de echte marktwaarde zien als de prijs zonder lucht. Momenteel is die lucht tussen de 40 en 50%. Die lucht gaat er wellicht binnenkort weer helemaal uit als er weer een flinke crisis uitbreekt.
Je moet zorgen dat je nooit die lucht betaalt, want dan betaal je teveel. Zo simpel is het.

Eens er zit veel "lucht" in de huizenmarkt. Of dat 40-50% is betwijfel ik, maar een hoop is het zeker. Maar zeggen dat je nooit die lucht moet betalen is natuurlijk een beetje vreemd, dat betekend dat niemand had moeten kopen afgelopen jaren. Voor veel mensen is dat niet realistisch. Scheidingen / Kinderen / samenwonen etc etc.

Wij hebben redelijk "geluk" gehad dat we in 2015 een huis hebben kunnen kopen dus momenteel maximaal lucht hebben. Maar als wij nu het juiste huis hadden gevonden(zijn zoekende) dan zouden wij gewoon kopen. Tja, in een pech geval betaal je 20-40% meer dan een huis waard zou zijn wanneer de markt gecorrigeerd zou zijn. Ik vind dat niet heel erg, ik koop een huis om in te wonen en niet om te verhandelen.

Ik zou nu vooral geen maximale hypotheek aangaan. Als je net gaat samenwonen bijvoorbeeld is dat gewoon vragen om problemen... Als het dan uitgaat en je huis is 20%(of zelfs 10%) minder waard...

[Nnoitra]

Om die discussie maar ff af te kappen

De marktwaarde van een product is de prijs waartegen het verhandeld zou worden in een concurrerende markt

Marktwaarde is gewoon het bedrag dat iets bij verkoop kan opbrengen. En door diverse factoren, ligt dat bedrag nu gewoon een stuk hoger dan 3 jaar geleden.

Als een banaan morgen opeens €4,- kost en ze worden nog steeds volop verkocht, dan is de marktwaarde gewoon die €4,-. Als die banaan over een jaar nog maar €2 kost, is dat weer de marktwaarde.
Dat geldt voor huizen net zo.
Er gaan ook pokemon kaarten over de toonbank voor 3 ton, ook dat is blijkbaar de marktwaarde.


En dat de marktwaarde van een huis kan dalen; ja, natuurlijk kan dat.
Is dat erg, heb je daar last van? Pas als je moet verkopen. Tot die tijd kan de WOZ weer wat zakken.

sbmuc schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 14:07:
Ik zou nu vooral geen maximale hypotheek aangaan. Als je net gaat samenwonen bijvoorbeeld is dat gewoon vragen om problemen... Als het dan uitgaat en je huis is 20%(of zelfs 10%) minder waard...

Als je daar rekening mee gaat houden, moet je je weliicht afvragen of je wel samen een huis moet kopen

[ Voor 43% gewijzigd door Nnoitra op 10-10-2022 14:23 ]

[praliwi]

Nnoitra schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 14:19:
Om die discussie maar ff af te kappen

[...]


[...]
Als je daar rekening mee gaat houden, moet je je weliicht afvragen of je wel samen een huis moet kopen

Laat ik het zo zeggen; als je er geen rekening mee houdt wat dat zou betekenen dan ben je m.i. erg dom bezig. Niemand die een huis koopt verwacht uit elkaar te gaan; toch gebeurt dat gewoon heel vaak.

[kraaitje]

praliwi schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 15:03:
[...]


Laat ik het zo zeggen; als je er geen rekening mee houdt wat dat zou betekenen dan ben je m.i. erg dom bezig. Niemand die een huis koopt verwacht uit elkaar te gaan; toch gebeurt dat gewoon heel vaak.

Daarom kun je ook beter alleen een huis kopen :-)

[geekeep]

fisherman schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 13:38:
[...]


Nee, ook met die theorie was je niet nat gegaan hoor. De lucht zag je iedere keer verder toenemen. Tov van de vorige crisis is de werkelijke prijs van een woning niet heel ver gestegen. Dus alles wat je tov van die prijs betaalt is eigenlijk teveel. Dat is momenteel dus tussen de 40 en 50%.

40% tot 50%? Waar is dat op gebaseerd? En hoe wil jij jouw berekening bepalen in het geval van negatieve lucht? Een daling die toeneemt? Een woning waar je te weinig voor betaalt? Want in dat geval is dat ook een vicieuze cirkel, als je voorgaande dalingen meeneemt in de huidige waarde. Of mag/kan dat niet, een woning die daalt in prijs? Tijden veranderen, zo ook regels en wensen waardoor mensen ander soort woningen prefereren.
Wat iemand bereid is te betalen is een balans tussen vraag en aanbod, alleen is dat nu compleet uit z'n verband gerukt omdat men (wie dan ook) is gaan speculeren met huizen(waarden), wat vaak uitmondt in een bubbel. Of dat hier het geval is, weten we pas over een jaar of 5.

Nnoitra schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 14:19:
Om die discussie maar ff af te kappen

[...]

Marktwaarde is gewoon het bedrag dat iets bij verkoop kan opbrengen. En door diverse factoren, ligt dat bedrag nu gewoon een stuk hoger dan 3 jaar geleden.

Als een banaan morgen opeens €4,- kost en ze worden nog steeds volop verkocht, dan is de marktwaarde gewoon die €4,-. Als die banaan over een jaar nog maar €2 kost, is dat weer de marktwaarde.
Dat geldt voor huizen net zo.
Er gaan ook pokemon kaarten over de toonbank voor 3 ton, ook dat is blijkbaar de marktwaarde.


En dat de marktwaarde van een huis kan dalen; ja, natuurlijk kan dat.
Is dat erg, heb je daar last van? Pas als je moet verkopen. Tot die tijd kan de WOZ weer wat zakken.

Je slaat wel een belangrijk aspect van jouw definitie van marktwaarde over:

(..) in een concurrerende markt

Écht concurreren kan alleen bij een goed dat vrij verhandelbaar is, in de breedste zin van het antwoord. Zoals inderdaad bananen en pokemonkaarten. Een woning is verre van vrij verhandelbaar (denk alleen al aan de aspecten locatie, landelijke regelgeving en een vereiste notaris) en uniekheid. Van iedere woning is er maar één, wat inhoudt dat "de marktwaarde" eerder een achteraf berekening is binnen een bepaalde regio van bepaalde type woningen dan een werkelijke waarde. Precies zoals een makelaar altijd de prijs heeft bepaald, door te kijken naar vergelijkbare woningen in de omgeving.

En p.s. wel belangrijk om te melden:

Marktwaarde is een begrip dat verschilt van de marktprijs. De marktprijs is de prijs waartegen men transacties kan verrichten, terwijl de marktwaarde volgens theoretische normen de echte onderliggende waarde is. Het concept wordt het vaakst gebruikt in inefficiënte markten of onevenwichtige situaties waarin heersende marktprijzen geen weerspiegeling zijn van de werkelijke onderliggende marktwaarde. Voor een marktprijs die gelijk is aan de marktwaarde, moet de markt informatief efficiënt zijn en moeten rationele verwachtingen prevaleren.

Wikipedia: Marktwaarde

[ Voor 11% gewijzigd door geekeep op 10-10-2022 15:35 ]

[Fr33z]

fisherman schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 13:36:
[...]


Je leest mijn verhaal kennelijk niet echt. Je moet de echte marktwaarde zien als de prijs zonder lucht. Momenteel is die lucht tussen de 40 en 50%. Die lucht gaat er wellicht binnenkort weer helemaal uit als er weer een flinke crisis uitbreekt.
Je moet zorgen dat je nooit die lucht betaalt, want dan betaal je teveel. Zo simpel is het.

ik probeer het te begrijpen maar het kwartje valt duidelijk niet. ik zie namelijk niet in hoe je blijbkaar een "werkelijke waarde" kunt bepalen en hoe dat dan anders is dan wat mensen betalen. En op basis van jouw definitie betekent dit dus dat je zeker in 50% van de gevallen gewoon geen huis kunt kopen want "er is te veel lucht in de prijzen". Dat is toch gewoon compleet onwerkbaar? Dus nee,ik geloof niet in je concept van lucht in de prijzen en werkelijke marktprijzen. Het blijft een raar iets maar huizen zijn blijkbaar voor veel mensen waard wat die mensen er voor betalen.

[Shadowhawk00]

geekeep schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 15:32:

Écht concurreren kan alleen bij een goed dat vrij verhandelbaar is, in de breedste zin van het antwoord. Zoals inderdaad bananen en pokemonkaarten. Een woning is verre van vrij verhandelbaar (denk alleen al aan de aspecten locatie, landelijke regelgeving en een vereiste notaris) en uniekheid. Van iedere woning is er maar één, wat inhoudt dat "de marktwaarde" eerder een achteraf berekening is binnen een bepaalde regio van bepaalde type woningen dan een werkelijke waarde. Precies zoals een makelaar altijd de prijs heeft bepaald, door te kijken naar vergelijkbare woningen in de omgeving.

De verhandelbaarheid is het probleem niet zo. Meer dat de vraag weinig elastisch is. In een gebied staan maar X woningen. Het is niet dat als er veel vraag is dat er dan ineens X+Y staan of dat je die even erbij zet. Daar is ruimte voor nodig en regelgeving. En dat maakt deze markt juist niet zo heel concurrerend.
Waar jij bij appels gewoon een week later 2x zo veel appels kan aanvoeren is dat bij een woning gewoon wat beperkter.
Er zijn bij een woning nog wat vormvereisten zoals notaris maar dat is ook alleen omdat het nogal een grote uitgave is en omdat het geregistreerd moet worden. Dit maakt het niet minder verhandelbaar je hebt alleen wat meer papierwerk.
Maar bij een auto moet je ook papierwerk regelen terwijl die ook gewoon vrij verhandelbaar zijn.

[ Voor 6% gewijzigd door Shadowhawk00 op 10-10-2022 15:40 ]

[koelkast]

keanu_ schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 13:48:
Ik ga van de week bij een woning kijken die net te koop is gezet. Overdracht kan pas vanaf aug 2023.
Nu kan dat natuurlijk allemaal redenen hebben, zal het de makelaar gaan vragen, maar mijn onderbuiksgevoel zegt:
Nu nog snel verkopen tegen een betere prijs, want in 2023 gaan ze dit niet meer kunnen vragen.

Wij hebben 2 weken geleden ons huis verkocht, omdat we een nieuwbouwwoning hebben gekocht. Die is pas in april 2023 klaar, datum nu mei/juni 2023 voor overdracht.
Veel belangstelling, gelukkig nog nét voor alle onrust nu in de media verkocht voor een mooie prijs (jaren 30 in middelgrote stad dichtbij centrum). Is ook tijdens bezichtigingen gezegd dat we naar nieuwbouw gaan. Niet zo gek hoor, hoeft niet zo te zijn.

[Shadowhawk00]

koelkast schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 15:39:
[...]

Wij hebben 2 weken geleden ons huis verkocht, omdat we een nieuwbouwwoning hebben gekocht. Die is pas in april 2023 klaar, datum nu mei/juni 2023 voor overdracht.
Veel belangstelling, gelukkig nog nét voor alle onrust nu in de media verkocht voor een mooie prijs (jaren 30 in middelgrote stad dichtbij centrum). Is ook tijdens bezichtigingen gezegd dat we naar nieuwbouw gaan. Niet zo gek hoor, hoeft niet zo te zijn.

Gefeliciteerd, ik neem aan dat dit toch wel voor wat rust zorgt nu je weet dat alles voor 95% geregeld is en dat je zo goed als zeker bent van alle financiele zaken.

[koelkast]

President schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 17:54:
[...]

Het zegt wel wat, maar de mensen in een energiezuinige woning willen het misschien ook warmer hebben en stoken bijvoorbeeld ook de slaapkamers...

Kijk ik naar ons huis dan gebruikte de vorige eigenaar 1000 kuub gas op jaarbasis, wij gebruiken in hetzelfde huis (zonder wijzigingen in bouw) maar de helft...

Daarom vind ik het ook zo raar dat je bij verkoop van een woning de termijnbedragen moet opgeven. Naast dat het verbruik inderdaad een grote gedragscomponent heeft (wij verstoken met gezin van 5 in een hoekwoning net zoveel als een vergelijkbaar geisoleerd appartement dat half zo groot is!), slaat dat vaak nergens meer op tegenwoordig.

Ze kunnen beter het daadwerkelijke verbruik vragen, dat geeft tenminste nog *iets* van een indicatie.

[koelkast]

Shadowhawk00 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 15:42:
[...]


Gefeliciteerd, ik neem aan dat dit toch wel voor wat rust zorgt nu je weet dat alles voor 95% geregeld is en dat je zo goed als zeker bent van alle financiele zaken.

Juist, dat heeft ons aanvankelijk veel onrust bezorgd. Ik was (toch een beetje doemdenkend) het huis al verhuurklaar aan het maken, voor het geval dat het niet verkocht zou worden. Dan had ik in ieder geval de foto's van de makelaar kunnen gebruiken .
Overigens heeft al dat geklus en verfwerk uiteindelijk ook veel gescheeld, het huis was daardoor zo ongeveer 'instapklaar'.

[fisherman]

Requiem19 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 13:53:
[...]


Hoe werkt jouw formule precies om de hoeveelheid 'lucht' vast te stellen?

Zoals ik al zei: de werkelijke prijs van huizen stijgt niet zo heel hard. Je kan het beste de inflatiecijfers ernaast leggen (en nee niet die van momenteel, maar de historische inflatie op de lange termijn, dat is 1,6% op jaarbasis.

Na een crisis heb je normaal gesproken 30% lucht dat uit de prijzen verdwijnt. Maar zoals ik al eerder schreef is dit door uitblijven van een crisis en hardere stijging dus tussen de 40 en 50%. Nieuwbouw bevat dus 50% lucht momenteel.

Bij de vorige crisis was dit dus een prijsdaling van 30%. Een gemiddelde woning was voor de vorige crisis in 2008 ongeveer 250k. Na de crisis, ongeveer in 2013 toen de lucht eruit was, was een gemiddeld huis dus 175k waard. De dip is dus eigenlijk de echte waarde van een woning. Die komt ook veel meer overeen met die van een woning in omringende landen. Je ziet dat prijzen van woningen ook veel dichterbij elkaar liggen van Nederland en omringende landen, gedurende een crisis.

Na inflatiecorrectie is die 175k ongeveer momenteel 201k waard, terwijl een gemiddelde woning momenteel ongeveer 420k kost (al is dat wel dalend natuurlijk).
Eigenlijk is dus min of meer alles wat je boven die 201k voor een gemiddeld huis betaalt lucht. Bij een crisis bestaat er een grote kans dat je dat kwijt bent.