Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Verwijderd]

Miks schreef op woensdag 27 oktober 2021 @ 22:08:
[...]
Als je wacht weet je zeker* dat je voor hetzelfde bedrag een groter huis kan kopen, mits de markt corrigeert. De markt corrigeert zich echter altijd dus verwacht ik niet dat dit problemen gaat opleveren.
Koop je wel een huis, dan is de kans groot dat je voor langere tijdvast zit aan een net-niet huis. Of dat je misschien helemaal nooit meer wooncariëre kan maken**.

Wat een onzin bij elkaar.
Zelfde opmerking had je eind jaren '90 kunnen maken en dan kwam je van een koude kermis thuis.

Niemand, helemaal niemand kan voorspellen dat huizenprijzen zeker gaan dalen.

Sterker nog, in de huidige markt is dat niet eens een logische te verwachten ontwikkeling.

[Miks]

Requiem19 schreef op woensdag 27 oktober 2021 @ 20:48:
[...]

Het advies was om niet te kopen en op een vakantiepark te gaan zitten wachten op de onvermijdelijke daling. Duur vakantiepark achteraf.

VVD, Daniël Koerhuis, is anders groot voorstander van het legaliseren van bewoning op vakantieparken. Dan is dat huisje op het vakantiepark juist de beste investering die je kan wensen!

nogmaals, een huis is geen investering.

[Miks]

Verwijderd schreef op woensdag 27 oktober 2021 @ 22:19:
[...]


Wat een onzin bij elkaar.
Zelfde opmerking had je eind jaren '90 kunnen maken en dan kwam je van een koude kermis thuis.

Niemand, helemaal niemand kan voorspellen dat huizenprijzen zeker gaan dalen.

Sterker nog, in de huidige markt is dat niet eens een logische te verwachten ontwikkeling.

Als jij iets onzin vindt, IS het geen onzin. Let dus op, ik voorspel helemaal niks, ik spreek mijn verwachting uit.

Vanwege wat precies is het geen logische verwachting?

[Miks]

Requiem19 schreef op woensdag 27 oktober 2021 @ 22:19:
[...]


Bewust niet kopen pak hem beet 1.5 jaar en blijven huren heeft het volgende effect gehad:

- zeer ws hogere lasten door huur ten opzichte van de woning die je had kunnen kopen
- de woning die je vorig jaar kon kopen is nu niet meer bereikbaar, want 15-20% gestegen
- waardestijging van 15-20% misgelopen

Is het goed dat de woningmarkt zo werkt? Nee, maar het is geen fomo, het is de realiteit.

Ja en wat als de huurder zijn geld opde beurs had gezet? Maak het plaatje dan compleet met de cost of capital.
Een koper dient namelijk eigen geld in te brengen.

Als je dit op crypto had gezet, drie jaar geleden, dan is het ook sterk gestegen in waarde.

Beetje makkelijk om achteraf met de wijsheid te gaan wapperen.

Daarnaast is ook al heel vaak besproken dat de waardestijging alleen een gevoel van rijkdom is, tenzij je naar het buitenland gaat, kleiner gaat wonen, of gaat _huren_ (maar dat is geld weggooien toch? )

[ Voor 10% gewijzigd door Miks op 27-10-2021 22:31 ]

[Requiem19]

Miks schreef op woensdag 27 oktober 2021 @ 22:26:
[...]


Ja en wat als de huurder zijn geld opde beurs had gezet? Maak het plaatje dan compleet met de cost of capital.
Een koper dient namelijk eigen geld in te brengen.

Als je dit op crypto had gezet, drie jaar geleden, dan is het ook sterk gestegen in waarde.

Beetje makkelijk om achteraf met de wijsheid te gaan wapperen.

Daarnaast is ook al heel vaak besproken dat de waardestijging alleen een gevoel van rijkdom is, tenzij je naar het buitenland gaat, kleiner gaat wonen, of gaat _huren_ (maar dat is geld weggooien toch? )

Ah, dus de huurder heeft 300k eigen vermogen? ;-). De woning is zo’n mooie ‘belegging’ omdat hij leveraged is, met vreemd vermogen is.

Daarnaast is de waardestijging natuurlijk wel zo handig omdat je dan in ieder geval niet op nul begint bij een volgende eigen woning.

En nee, het is geen achteraf gepraat: dit is exact wat ik 1.5 jaar geleden in een soortgelijke discussie met jou heb gezegd.

Botton line blijft voor mij dat als je kunt kopen, je dat vooral moet doen. Het is voordeliger dan huren en je lost af. De markt kun je niet voorspellen, dus daar moet je vooral niet teveel over nadenken.

[Verwijderd]

Miks schreef op woensdag 27 oktober 2021 @ 22:23:
[...]
Als jij iets onzin vindt, IS het geen onzin. Let dus op, ik voorspel helemaal niks, ik spreek mijn verwachting uit.

Vanwege wat precies is het geen logische verwachting?

Hoe is dit geen voorspellen?

"Als je wacht weet je zeker* dat je voor hetzelfde bedrag een groter huis kan kopen, mits de markt corrigeert. De markt corrigeert zich echter altijd dus verwacht ik niet dat dit problemen gaat opleveren."

Ja, de markt corrigeert altijd. Of althans, er komt altijd wel eens een daling. Maar als we van nu 100 eerst naar 200 gaan en dan naar 190 heb je je correctie te pakken die altijd komt maar je bent echt niet goedkoper uit.

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op woensdag 27 oktober 2021 @ 22:59:
Botton line blijft voor mij dat als je kunt kopen, je dat vooral moet doen. Het is voordeliger dan huren en je lost af. De markt kun je niet voorspellen, dus daar moet je vooral niet teveel over nadenken.

Exact.

En wat je ook zeker weet is dat de huur op termijn niet goedkoper gaat worden en de huizenprijs op termijn ook alleen maar hoger wordt (geen 15% per jaar, maar wel in lijn met (loon)inflatie).

[Masvic]

Requiem19 schreef op woensdag 27 oktober 2021 @ 20:48:
[...]

Wachten op ‘het moment’ is niet te doen. Dus wat ga je in de tussentijd doen?

Scheefwonen

[Miks]

Requiem19 schreef op woensdag 27 oktober 2021 @ 22:59:
[...]

Ah, dus de huurder heeft 300k eigen vermogen? ;-). De woning is zo’n mooie ‘belegging’ omdat hij leveraged is, met vreemd vermogen is.

Dan zijn we het daarover eens: een huis kopen is leveraged, en daarmee een risicovol product.

Hiermee zeg ik helemaal niks geks, want afgezien van een stel hier op het forum, is de DNB het met me eens. Zij stellen zelfs dat de huizenmarkt zo'n groot risico is, dat het een systeemrisico is.

De fors stijgende huizenprijzen en risicovol leengedrag vormen een systeemrisico, dat ook tijdens de coronapandemie verder is toegenomen.

https://www.dnb.nl/actuee...kwetsbaarheden-nemen-toe/

[ Voor 19% gewijzigd door Miks op 27-10-2021 23:38 ]

[Masvic]

Bijzonder hoe hier mensen zeker weten te voorspellen wat de woningmarkt gaat doen... Ik heb hier al meerdere keren uitgewijdt hoe puur een uitspraak van de regering de prijzen onmiddellijk kan laten zakken. Voordat er ook maar 1 wet is doorgevoerd kan het gebeuren. Lees de rapporten over de huizenmarkt in 2006 en je zult zien dat ook de knappe koppen bij de Rabobank ervan overtuigd waren dat de huizenprijzen zouden stijgen. Toen klapte de bubbel, en met behulp van heel veel steun van de centrale banken is de schade beperkt gebleven. Maar we hebben nu al twee aansluitende jaren bijzonder los monetair beleid gehad, beleid wat een belangrijke aanjager is van de stijging van de huizenprijzen. Maar met de snel oplopende inflatie worden de centrale banken binnenkort gedwongen om hier mee op te houden. Wordt dit beleid gedwongen om op te houden, in combinatie met effectief beleid vanuit de politiek, dan is het m.i. prima mogelijk dat de huizenprijzen zullen dalen in de komende jaren. Maar het blijft koffiedik kijken.

Over effectief beleid... Voor huizen die max 130k hebben gekost om neer te zetten wordt hier prima 350k betaald. Waarom denk je dat dat is? Dat komt doordat de prijs voor de grond waar het huis op staat kunstmatig hoog wordt gehouden door gemeentes. En daar kan de tweede kamer prima wat aan doen.

[ Voor 6% gewijzigd door Masvic op 27-10-2021 23:40 ]

[Sport_Life]

Miks schreef op woensdag 27 oktober 2021 @ 22:11:
[...]


Ja. Er is niet heel veel mis met huren op dit moment. Het adagium "huren is geld weggooien" resoneert nogal helaas. Mocht de markt instorten dan heeft een koper ook geld "weggegooid". En vervelender voor de koper: dit is vaak geld van de bank, wat de bank bij verkoop onder water best graag tegen woekerrentes* wil uitlenen.

* Is namelijk een private schuld, daarmee hoog risico voor de bank.

Waarom ga jij niet huren dan, toch veel slimmer?

[Verwijderd]

Masvic schreef op woensdag 27 oktober 2021 @ 23:26:
[...]


Scheefwonen

Dat is eigenlijk het beste om woon-risico in te dekken. Zowel huur als koop : scheef wonen.

Voor huur-scheef weten we allang, daar betaal je ook iets extra's voor. (zoals de correctie die je krijgt met teveel inkomen's bij sociale huur)

Maar koop-scheef : Heerlijk toch om een hypotheek à 400K te pakken, als je op basis van inkomen(s) 600K aankan. Goed dat je daar nog niet voor op de vingers wordt getikt(met een soort van scheve koper's tax), het mag nog gewoon!

[ Voor 9% gewijzigd door Verwijderd op 28-10-2021 00:50 ]

[Masvic]

Verwijderd schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 00:32:
[...]

Dat is eigenlijk het beste om woon-risico in te dekken. Zowel huur als koop : scheef wonen.

Voor huur-scheef weten we allang, daar betaal je ook iets extra's voor. (zoals de correctie die je krijgt met teveel inkomen's bij sociale huur)

Maar koop-scheef : Heerlijk toch om een hypotheek à 400K te pakken, als je op basis van inkomen(s) 600K aankan. Goed dat je daar nog niet voor op de vingers wordt getikt(met een soort van scheve koper's tax), het mag nog gewoon!

Breng ze nou niet op ideeën

[Requiem19]

Masvic schreef op woensdag 27 oktober 2021 @ 23:39:
Bijzonder hoe hier mensen zeker weten te voorspellen wat de woningmarkt gaat doen... Ik heb hier al meerdere keren uitgewijdt hoe puur een uitspraak van de regering de prijzen onmiddellijk kan laten zakken. Voordat er ook maar 1 wet is doorgevoerd kan het gebeuren. Lees de rapporten over de huizenmarkt in 2006 en je zult zien dat ook de knappe koppen bij de Rabobank ervan overtuigd waren dat de huizenprijzen zouden stijgen. Toen klapte de bubbel, en met behulp van heel veel steun van de centrale banken is de schade beperkt gebleven. Maar we hebben nu al twee aansluitende jaren bijzonder los monetair beleid gehad, beleid wat een belangrijke aanjager is van de stijging van de huizenprijzen. Maar met de snel oplopende inflatie worden de centrale banken binnenkort gedwongen om hier mee op te houden. Wordt dit beleid gedwongen om op te houden, in combinatie met effectief beleid vanuit de politiek, dan is het m.i. prima mogelijk dat de huizenprijzen zullen dalen in de komende jaren. Maar het blijft koffiedik kijken.

Over effectief beleid... Voor huizen die max 130k hebben gekost om neer te zetten wordt hier prima 350k betaald. Waarom denk je dat dat is? Dat komt doordat de prijs voor de grond waar het huis op staat kunstmatig hoog wordt gehouden door gemeentes. En daar kan de tweede kamer prima wat aan doen.

Ik zie ook eigenlijk niemand voorspellen dat de stijging op dezelfde voet blijft doorgaan.

Dus wie bedoel je?

[Requiem19]

Miks schreef op woensdag 27 oktober 2021 @ 23:36:
[...]


Dan zijn we het daarover eens: een huis kopen is leveraged, en daarmee een risicovol product.

Hiermee zeg ik helemaal niks geks, want afgezien van een stel hier op het forum, is de DNB het met me eens. Zij stellen zelfs dat de huizenmarkt zo'n groot risico is, dat het een systeemrisico is.


[...]

https://www.dnb.nl/actuee...kwetsbaarheden-nemen-toe/

Het is een risicovol product als je de verplichting die eruit volgt niet kunt nakomen.

Als je die verplichting wel kunt nakomen is het risico laag.

En dat is de grote denkfout. Hoe erg is het als je woning 50% minder waard wordt, maar je prima wilt blijven wonen in je huis?

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 00:32:
[...]

Dat is eigenlijk het beste om woon-risico in te dekken. Zowel huur als koop : scheef wonen.

Voor huur-scheef weten we allang, daar betaal je ook iets extra's voor. (zoals de correctie die je krijgt met teveel inkomen's bij sociale huur)

Maar koop-scheef : Heerlijk toch om een hypotheek à 400K te pakken, als je op basis van inkomen(s) 600K aankan. Goed dat je daar nog niet voor op de vingers wordt getikt(met een soort van scheve koper's tax), het mag nog gewoon!

Je mag uiteraard zo goedkoop wonen als je wilt, als je een 'marktconforme' prijs voor die woning betaalt. Maar het probleem is dus dat dit bij een hoop sociale huur niet het geval is. En dat die iets hogere procentuele huurstijging daar vaak pas op zeer lange termijn verandering in brengt, als het verschil tussen sociale huur en 'marktconforme' huur groot is.

Het is prima dat je met een inkomen van een miljoen in een huurwoning van 800 euro woont, als dat ook de huur is die gewoon commercieel en marktconform voor jouw woning geldt. Wat niet goed is, is als je 700 euro betaalt voor een woning die als commerciële, marktconforme huur 1400 zou moeten doen. En dan zet een paar procent hogere huurverhoging natuurlijk ook weinig zoden aan de dijk om die voormalige sociale huur recht te trekken.

[Requiem19]

Van FD:

De Nederlandsche Bank (DNB) stelt voor de eigen woning te verhuizen van box 1 naar box 3 van de inkomstenbelasting. Daar zullen slimmeriken die de weg kennen in de fiscale doolhof van profiteren, waarschuwt belastingadviseur Henk Bluemink. Het einddoel, een evenwichtigere belasting van het eigen huis, is volgens de econoom eenvoudiger te bereiken.
Bluemink is verbaasd over het voorstel van DNB om de eigen woning over te hevelen van de belasting op inkomen uit werk en woning naar de heffing op sparen en beleggen. Zijn verbazing gaat samen met ergernis over de onwetendheid die volgens hem achter het plan schuilgaat. 'Ik vraag me weleens af of deze mensen ooit een belastingaangifte hebben gedaan en dat vind ik zeer zorgelijk', zegt de man uit de praktijk.

Lees het volledige artikel: https://fd.nl/politiek/14...nkedIn#Echobox=1635233080

[ Voor 13% gewijzigd door Requiem19 op 28-10-2021 08:03 ]

[Sport_Life]

Verwijderd schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 00:32:
[...]

Dat is eigenlijk het beste om woon-risico in te dekken. Zowel huur als koop : scheef wonen.

Voor huur-scheef weten we allang, daar betaal je ook iets extra's voor. (zoals de correctie die je krijgt met teveel inkomen's bij sociale huur)

Maar koop-scheef : Heerlijk toch om een hypotheek à 400K te pakken, als je op basis van inkomen(s) 600K aankan. Goed dat je daar nog niet voor op de vingers wordt getikt(met een soort van scheve koper's tax), het mag nog gewoon!

Eigenlijk best vreemd, niet zozeer vanwege de hypotheek alswel dat veel hogere inkomens (en meerdere kinderen) kleine starterswoningen bezet houden. Ken er in mijn omgeving ook een aantal.
Zijn uiteindelijk keuzes die ieder voor zich maakt natuurlijk

[CVTTPD2DQ]

Sport_Life schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 08:15:
Eigenlijk best vreemd, niet zozeer vanwege de hypotheek alswel dat veel hogere inkomens (en meerdere kinderen) kleine starterswoningen bezet houden. Ken er in mijn omgeving ook een aantal.
Zijn uiteindelijk keuzes die ieder voor zich maakt natuurlijk

De vraag is wel, wat is dan een starterswoning?

Overigens vind ik het interessant dat iedereen zich focust op het inzakken van de huizenprijzen, alsof dat het meest akelige effect van een komende financiële crisis zou zijn.

Stel dat een volgende crisis gepaard gaat met massale werkloosheid, dan zijn juist de mensen die een betalingsachterstand oplopen op hun hypotheek van van 7-9x een modaal salaris de pineut.

[Sport_Life]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 09:16:
[...]


De vraag is wel, wat is dan een starterswoning?

Nou het betreft woningen die destijds zijn aangeschaft voor 200-300k (bij 4-5% rente), naar mijn idee een prijs die voor veel mensen binnen bereik valt (ook bij 2-4% rente ipv 1%). Die gaan nu weg voor 400-500k, wat gezien de lage rentestand qua maandlasten niet eens schrikbarend duur is, in mijn ogen.

Overigens vind ik het interessant dat iedereen zich focust op het inzakken van de huizenprijzen, alsof dat het meest akelige effect van een komende financiële crisis zou zijn.

Stel dat een volgende crisis gepaard gaat met massale werkloosheid, dan zijn juist de mensen die een betalingsachterstand oplopen op hun hypotheek van van 7-9x een modaal salaris de pineut.

Ik heb juist de indruk dat er vrij weinig mensen zich zorgen maken om het inzakken van de huizenprijzen. In dit topic is het 1 persoon in het bijzonder, van de 10-15? vaste posters.. Dus meer dan 90% ziet het niet inzakken binnen nu en enkele jaren, als dit topic representatief is voor de huizenmarkt. Dat verklaart denk ik ook wel waarom de huizenprijzen nog steeds zo hard stijgen.

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 09:32:

Nou het betreft woningen die destijds zijn aangeschaft voor 200-300k (bij 4-5% rente), naar mijn idee een prijs die voor veel mensen binnen bereik valt (ook bij 2-4% rente ipv 1%). Die gaan nu weg voor 400-500k, wat gezien de lage rentestand qua maandlasten niet eens schrikbarend duur is, in mijn ogen.
Maar misschien zit ik teveel met een

Beetje enthousiast om dat starterswoningen te noemen?

[Bumaa]

Requiem19 schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 06:59:
[...]

En dat is de grote denkfout. Hoe erg is het als je woning 50% minder waard wordt, maar je prima wilt blijven wonen in je huis?

Als je daar wilt blijven wonen is dat niet erg nee. Maar door de huidige gekte en doordat iedereen die maar mee wil doen met de huizenmarkt een huis koopt. Zitten er veel mensen in een maximaal gefinancieerd huis waar ze over een jaar of 5 alweer uit moeten in verband met een kinderwens.

Veel starters hebben moeite met het kopen van een woning, helemaal met een woning waar ze meer dan 10+ jaar kunnen blijven zitten en het gezin uitbreiden.

[Requiem19]

Bumaa schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 09:59:
[...]


Als je daar wilt blijven wonen is dat niet erg nee. Maar door de huidige gekte en doordat iedereen die maar mee wil doen met de huizenmarkt een huis koopt. Zitten er veel mensen in een maximaal gefinancieerd huis waar ze over een jaar of 5 alweer uit moeten in verband met een kinderwens.

Veel starters hebben moeite met het kopen van een woning, helemaal met een woning waar ze meer dan 10+ jaar kunnen blijven zitten en het gezin uitbreiden.

Dat is een andere discussie denk ik.

De ene discussie is ‘is een woning kopen die bij je past op dit moment verstandig’

De andere discussie is ‘is de huizenmarkt op dit moment gezond’ en/of ‘zou je een woning moeten kopen die niet bij je past ‘om maar een woning te hebben’’.

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 10:02:
[...]
De andere discussie is ‘is de huizenmarkt op dit moment gezond’ en/of ‘zou je een woning moeten kopen die niet bij je past ‘om maar een woning te hebben’’.

Dan kom je op het randje van speculeren op de huizenmarkt. Kan goed aflopen, kan in tranen eindigen.

Persoonlijk zou ik dan iets huren, zorgen dat je met z'n tweeën bent, werken aan je carrière en veel sparen.

[CVTTPD2DQ]

Sport_Life schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 09:32:
Ik heb juist de indruk dat er vrij weinig mensen zich zorgen maken om het inzakken van de huizenprijzen. In dit topic is het 1 persoon in het bijzonder, van de 10-15? vaste posters.. Dus meer dan 90% ziet het niet inzakken binnen nu en enkele jaren, als dit topic representatief is voor de huizenmarkt. Dat verklaart denk ik ook wel waarom de huizenprijzen nog steeds zo hard stijgen.

Ik denk dat het idee dat huizen nu overgewaardeerd zijn wel gemeengoed is. Een forse daling zoals in 2008 of de jaren '80 voorzien inderdaad minder mensen.

[RemcoDelft]

Sport_Life schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 09:32:
[...]
Ik heb juist de indruk dat er vrij weinig mensen zich zorgen maken om het inzakken van de huizenprijzen. In dit topic is het 1 persoon in het bijzonder, van de 10-15? vaste posters.. Dus meer dan 90% ziet het niet inzakken binnen nu en enkele jaren, als dit topic representatief is voor de huizenmarkt. Dat verklaart denk ik ook wel waarom de huizenprijzen nog steeds zo hard stijgen.

Ik denk dat "zorgen maken" over prijsdalingen niet het juiste woord is. Veel meer mensen maken zich zorgen over prijsstijgingen. Het zou een hele goede zaak zijn als de overheid stopt met bubbels blazen.

Ondertussen: https://nos.nl/artikel/24...uizenbezitter-onverzekerd
Klimaatverandering vergroot ook de kans op droogte, wat door het dalende grondwaterpeil kan leiden tot verzakking of zelfs instorting van huizen. In Nederland lopen naar schatting 800.000 woningen dat risico, terwijl er sinds vorig jaar geen enkele verzekeraar meer is die dat soort schade dekt. Zo'n schade bedraagt gemiddeld 64.000 euro.

[ Voor 3% gewijzigd door RemcoDelft op 28-10-2021 11:04 ]

[Requiem19]

Verwijderd schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 10:15:
[...]


Dan kom je op het randje van speculeren op de huizenmarkt. Kan goed aflopen, kan in tranen eindigen.

Persoonlijk zou ik dan iets huren, zorgen dat je met z'n tweeën bent, werken aan je carrière en veel sparen.

Yep.

Daarom is in mijn ogen ook de juiste toets voor jezelf 'is dit een goede woning voor me' en niet 'is dit een goede belegging voor me'.

De grote stijgingen zorgen ervoor dat veel mensen de woningmarkt als een beleggersmarkt gaan zien. Maar degenen die dat doen en zoals @Bumaa zegt een ongeschikte woning kopen, kunnen wel eens het hardst geraakt worden als er een kentering is.

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 10:25:
[...]


Ik denk dat het idee dat huizen nu overgewaardeerd zijn wel gemeengoed is. Een forse daling zoals in 2008 of de jaren '80 voorzien inderdaad minder mensen.

Wat is overgewaardeerd?

Als een huis kopen nog steeds goedkoper is dan hetzelfde huis huren in de vrije sector?

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 10:32:
Wat is overgewaardeerd?

Als een huis kopen nog steeds goedkoper is dan hetzelfde huis huren in de vrije sector?

Klopt. En ik denk dat je aan het scenario van @Requiem19 goed kunt rekenen: hoeveel maanden aflossing heb je nodig om een bepaald percentage daling op te vangen, en nog steeds goedkoper uit te zijn dan met wonen in een huurwoning. Met een 20% daling sta je met een rente van 1,2% bijvoorbeeld binnen 7 jaar weer boven water. En voor het grootste gedeelte van die tijd zul je lasten hebben die lager zijn dan die van een vergelijkbare huurwoning.

Daarom vind ik een belastingverhoging om eigenwoningbezit wat minder aantrekkelijk te maken ook niet ongewenst

Aan de andere kant hoor je mensen routineus zeggen dat de prijzen nergens meer over gaan, de nieuwssites koppen dagelijks dat de huizenmarkt overspannen is, etc. Dus het sentiment dat huizen overgewaardeerd zijn leeft wel.

[Verwijderd]

Ik maak me tegenwoordig absoluut niet druk over "het instorten van de huizenmarkt". De prijzen kunnen vandaag 15% dalen en dan staat ons huis nog niet eens onder water. Over een jaar zijn we weer verder met opknappen en verduurzamen én heb ik alweer een jaar afgelost. Dan heb ik alweer meer "ruimte" voor een crash. Ja, misschien krijg ik dan een risico-toeslag op de rente van 0,x%. Nou, die paar tientjes kan ik wel missen.

Als ik zou willen huren wat we nu hebben, dan loop ik helemaal leeg. En dan wonen wij nog niet eens heel uitbundig: 150 vierkante meter woonoppervlak, 300 vierkante meter perceel, twee-onder-1-kap.

Maar wat veel mensen niet door lijken te hebben, is dat er zo goed als niemand beter wordt van een crash. De rente gaat sky-hight op dat moment, dus huizen blijven onbetaalbaar en de markt gaat op slot. Alleen degene die op dat moment een huis kan kopen van een "sloeber" die heel veel pech heeft gehad en zo snel mogelijk van het huis af moet, is spekkoper.

Ik verwacht eigenlijk dat de rente grotendeels gaat bepalen wat er met de huizenprijzen gaat gebeuren. En ik denk ook, dat men de rente als insturment zal blijven gebruiken om de boel "onder controle" te houden. Een té grote prijscrash zou grote gevolgen hebben voor "het systeem". Dat wil niet zeggen dat men als doel heeft om de prijzen eeuwig hard door te laten stijgen, maar dat men zal willen voorkomen dat een "shock effect" het hele systeem omver dondert. Prijzen mogen dalen, maar binnen de perken.

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 10:56:
Daarom vind ik een belastingverhoging om eigenwoningbezit wat minder aantrekkelijk te maken ook niet ongewenst

Ja, want waarom zou je andere kant niet goedkoper maken.

Win/win in plaats van jij verliest want wij ook.

[Get!em]

Verwijderd schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 11:25:
Ik maak me tegenwoordig absoluut niet druk over "het instorten van de huizenmarkt". De prijzen kunnen vandaag 15% dalen en dan staat ons huis nog niet eens onder water.

De kopers die nu minimaal 2 jaar een huis hebben niet nee.
Risico ligt bij de starters die binnen 2 jaar na aankoop een crash voor de kiezen krijgen terwijl ze een hypotheek hebben op een huis waar ze wel die extra lucht moeten afbetalen.

Die zitten dan weer vast, verliezen geld bij doorverkopen binnen de hierboven berekende 7 jaar na crash, en betalen maandelijks de hoge aflossing (en bijbehorende rente).

[Moi_in_actie]

Verwijderd schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 11:25:
[...]

Ik verwacht eigenlijk dat de rente grotendeels gaat bepalen wat er met de huizenprijzen gaat gebeuren. En ik denk ook, dat men de rente als insturment zal blijven gebruiken om de boel "onder controle" te houden. Een té grote prijscrash zou grote gevolgen hebben voor "het systeem". Dat wil niet zeggen dat men als doel heeft om de prijzen eeuwig hard door te laten stijgen, maar dat men zal willen voorkomen dat een "shock effect" het hele systeem omver dondert. Prijzen mogen dalen, maar binnen de perken.

Een ineenstorting van de huizenmarkt door aan een paar knoppen te draaien zal inderdaad niet snel gebeuren en ook niet plots. Dingen veranderen zoals de HRA, overdrachtsbelasting, weer afschaffen van de jubelton en nog wat van die zaken gaat eerder zorgen voor een gedeeltelijke en geleidelijke afname van prijzen. En dat is ook prima.

De rente kan je als regering weinig aan doen, dat ligt aan de Europese en wereldeconomie. Dit zorgt er op zichzelf, indien de rentes weer gaan stijgen, ook niet voor dat de huizenmarkt ineenstort, dit zal ook geleidelijk verandering bewerkstelligen. Indirect kan het wel voor een grote klap zorgen, indien het gepaard gaat met slechte economische omstandigheden in Nederland. Nu kopen steeds meer mensen op 2 salarissen, kopen met het maximale wat ze kunnen besteden, korte rentevaste periode. Wanneer dan mensen door slechtere economische omstandigheden werkeloos worden, je in variabele hypotheekrente komt die ineens veel hoger is enzovoorts zullen er heel wat mensen in de problemen komen. Dit zou dan wel voor een forse klap kunnen zorgen, het is voor iedereen te hopen dat dit niet/zo min mogelijk gebeurd.

Dat de prijzen weer eens zullen dalen hoef je geen helderziende voor te zijn, huizenprijzen gaan altijd in een golfbeweging. Historisch gezien gaan ze op de lange termijn altijd omhoog, al is het al maar vanwege de normale inflatie, tussendoor heb je pieken en dalen. Nu zitten we in een piek (of we al op de piek zijn valt te bezien), dat we weer een keer wat gaan dalen is meer de vraag van wanneer dan of het gebeurt. Afhankelijk van hoe het komende kabinet (en eventueel die erna) omgaat met het herstel van de economie na Corona, milieuproblemen, zorgkosten, belastingstelsel hervormingen e.d. doe ik een wilde gok dat er binnen 3 tot 5 jaar wel eens een flinke daling kan komen indien in die tijd ook de rentes weer aanzienlijk stijgen (naar minimaal 2 tot 2.5%). Maar goed, het kan ook nog 8 jaar duren, de klap kan door tal van factoren groter of kleiner zijn, dat is heel lastig te voorspellen.

[Richh]

Verwijderd schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 11:31:
[...]


Ja, want waarom zou je andere kant niet goedkoper maken.

Omdat dat al jaren wordt geopperd en niemand het wil uitvoeren. Lobbygroepen zijn te sterk in politiek Den Haag. En nog erger: pensioenfondsen boeren heel goed bij de 'middenhuren'. Die zien hun vermogen gestald in vastgoed verdampen als ze de huren moeten verlagen. Straks gaan de boomers (wat langzamerhand een electorale meerderheid gaat worden) de straat op omdat hun pensioenen niet geindexeerd worden in tijden van relatief hoge inflatie. Dat geld moet nou eenmaal betaald worden door de jongere als je het vermogen van de oudere onbelast wilt laten.

Even als praktisch voorbeeld van de visie in Den Haag; op de 'woningmarktbeleid' website krijgen partijen als Vesteda de ruimte om hun visie te delen: https://www.woningmarktbe...nsegment-is-veel-behoefte

Ik denk dat veel voorstanders van (bijvoorbeeld) de eigen woning naar box 3 ook liever zien dat we eerst eens de huren omlaag gooien, en bijvoorbeeld de jubelton afschaffen en de HRA wat sneller afbouwen voor iedereen.

Tegelijkertijd is dat wensdenken wat al een jaar of 5 geopperd wordt. Het gebeurd toch maar niet.
Daarom is het niet gek dat mensen verder gaan kijken.

Win/win in plaats van jij verliest want wij ook.

Ik dacht juist dat jij hier regelmatig het besef deed landen dat 'iedereen rijk' uiteindelijk hetzelfde is als 'iedereen arm'. Win/win wordt ook door iemand gefinancierd.

Uiteindelijk is het geld wat je beschikbaar maakt door de rente te verlagen een keer op als je de rente niet verder kan verlagen.

[Laapo]

Get!em schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 11:40:
[...]


De kopers die nu minimaal 2 jaar een huis hebben niet nee.
Risico ligt bij de starters die binnen 2 jaar na aankoop een crash voor de kiezen krijgen terwijl ze een hypotheek hebben op een huis waar ze wel die extra lucht moeten afbetalen.

Die zitten dan weer vast, verliezen geld bij doorverkopen binnen de hierboven berekende 7 jaar na crash, en betalen maandelijks de hoge aflossing (en bijbehorende rente).

Doorstromers in afwachting van een nieuwbouwwoning zijn dan dubbel de Sjaak. Eng.

Ik zit in die situatie en het begint steeds minder comfortabel te voelen.

[Verwijderd]

Richh schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 11:56:
Ik dacht juist dat jij hier regelmatig het besef deed landen dat 'iedereen rijk' uiteindelijk hetzelfde is als 'iedereen arm'. Win/win wordt ook door iemand gefinancierd.

Juist niet. Dat is een middeleeuwse gedachte. De hele kapitalistische maatschappij is gebaseerd op win/win.

In het geval dat je huren gaat reguleren zal de rekening wel vallen bij een groep: namelijk beleggers die een lagere huur en rendement zullen moeten accepteren. Maar dat is meer een afroming van bovennormale winsten die profiteren van schaarste. En ook deels in het buitenland vallen.

[Rubbergrover1]

Get!em schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 11:40:
[...]


De kopers die nu minimaal 2 jaar een huis hebben niet nee.
Risico ligt bij de starters die binnen 2 jaar na aankoop een crash voor de kiezen krijgen terwijl ze een hypotheek hebben op een huis waar ze wel die extra lucht moeten afbetalen.

Die zitten dan weer vast, verliezen geld bij doorverkopen binnen de hierboven berekende 7 jaar na crash, en betalen maandelijks de hoge aflossing (en bijbehorende rente).

Precies. Als je al een paar jaar een koophuis hebt, heb je weinig risico bij een prijsdaling. (Uiteraard wel de overige standaardrisico's die bij een koopwoning horen.)

Maar de mensen die de laatste paar jaar een eerste woning hebben gekocht, lopen dubbel risico. Die hebben vaak nog weinig overwaarde opgebouwd én die hebben vaak niet de keus gehad om (zoals Requiem19 adviseerde) vooral een op de lange termijn 'geschikte' woning te kopen. Omdat de koopprijs daarvoor vaak niet bij de huidige leencapaciteit 'past'

[Verwijderd]

Laapo schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 12:50:
[...]


Doorstromers in afwachting van een nieuwbouwwoning zijn dan dubbel de Sjaak. Eng.

Ik zit in die situatie en het begint steeds minder comfortabel te voelen.

Zelfs als prijzen 15% dalen ben je terug op het niveau van eind vorig jaar.

Alleen als je nu net op dit moment een duur nieuwbouwhuis koopt en je eigen woning nog niet verkoopt loop je wel een redelijk risico. Maar meestal gaat de omslag best geleidelijk.

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 12:50:
[...]


Doorstromers in afwachting van een nieuwbouwwoning zijn dan dubbel de Sjaak. Eng.

Ik zit in die situatie en het begint steeds minder comfortabel te voelen.

Tegelijk zijn er ook een hoop mensen die juist op deze manier speculatief denken een goede slag te slaan. Als je huis over 2 jaar 30% in waarde gestegen is, dan betaal je je nieuwbouwhuis tegen de huidige prijzen en verkoop je je bestaande woning over 2 jaar tegen een 30% hogere prijs.

(Keerzijde is dat dit natuurlijk ook omgekeerd kan werken. Dat je je huidige huis straks tegen een 30% lagere prijs moet verkopen.)

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 12:54:
Maar de mensen die de laatste paar jaar een eerste woning hebben gekocht, lopen dubbel risico. Die hebben vaak nog weinig overwaarde opgebouwd én die hebben vaak niet de keus gehad om (zoals Requiem19 adviseerde) vooral een op de lange termijn 'geschikte' woning te kopen. Omdat de koopprijs daarvoor vaak niet bij de huidige leencapaciteit 'past'

Nou, geen overwaarde opgebouwd door af te lossen maar prijsstijging hakt er aardig in.

Overwaarde, gekocht tegen gemiddelde prijs van versus nu
2018 40%
2019 30%
2020 20%

[Requiem19]

Verwijderd schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 12:58:
[...]


Nou, geen overwaarde opgebouwd door af te lossen maar prijsstijging hakt er aardig in.

Overwaarde, gekocht tegen gemiddelde prijs van versus nu
2018 40%
2019 30%
2020 20%

De extra dempende werking is dat je ieder jaar ook nog aflost.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 12:58:
[...]


Nou, geen overwaarde opgebouwd door af te lossen maar prijsstijging hakt er aardig in.

Overwaarde, gekocht tegen gemiddelde prijs van versus nu
2018 40%
2019 30%
2020 20%

Als de woningprijzen zoals 40 jaar geleden weer met 45% gaan dalen, dan ben je alsnog de pineut.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 13:03:
[...]

Als de woningprijzen zoals 40 jaar geleden weer met 45% gaan dalen, dan ben je alsnog de pineut.

Woningprijzen daalden geen 45% 40 jaar geleden hoor, eerder iets rond 35%. En je haalt gelijk het ergste voorbeeld ooit aan met stagflatie en recordhoge rentes.

En dan nog, je hebt je maandlasten vastgezet. Huurders hadden het toen ook niet lekker met jaarlijkse huurstijgingen rond de 7/8%.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 13:03:
[...]

Als de woningprijzen zoals 40 jaar geleden weer met 45% gaan dalen, dan ben je alsnog de pineut.

Alleen als je moet verkopen toch? Als je er blijft wonen, wat zou je dan concreet kunnen voelen van die daling? Hogere LTV dus hoger rente tarief wellicht?

Daarnaast: hoe snel daalde die 45% 40 jaar geleden? Was dat dan echt in bijvoorbeeld 1 jaar?

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 13:09:
[...]


Woningprijzen daalden geen 45% 40 jaar geleden hoor, eerder iets rond 35%. En je haalt gelijk het ergste voorbeeld ooit aan met stagflatie en recordhoge rentes.

De rente was toen al hoog, nu niet. Van 6% naar 12% heeft veel minder efffect dan van 1% naar 12% zou hebben.

[Bumaa]

RemcoDelft schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 13:15:
[...]

De rente was toen al hoog, nu niet. Van 6% naar 12% heeft veel minder efffect dan van 1% naar 12% zou hebben.

Sterker nog, in verhouding tot maandelijke lasten van de rente. Zou een stijging van 6% naar 12% gelijk zijn aan een stijging van 1% naar 2%. Als we naar 3% gaan is het al een verdrievoudiging van de rente maandlasten.

[Richh]

Verwijderd schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 12:51:
[...]


Juist niet. Dat is een middeleeuwse gedachte. De hele kapitalistische maatschappij is gebaseerd op win/win.

Als je iedereen gratis geld geeft, wordt het geld uiteindelijk minder waardevol. Er is geen win/win. Het is in the end het verdelen van de beschikbare taart. Ik zie niet hoe dat middeleeuws is en waar je dat op baseert.

Ik geloof niet in QE en ik denk ook niet dat QE hetzelfde is als een kapitalistische maatschappij.

In het geval dat je huren gaat reguleren zal de rekening wel vallen bij een groep: namelijk beleggers die een lagere huur en rendement zullen moeten accepteren. Maar dat is meer een afroming van bovennormale winsten die profiteren van schaarste. En ook deels in het buitenland vallen.

Precies. Dus win/win/lose

Het 'probleem' is dat die beleggers dus een relatief dikke vinger in de pap hebben, voornamelijk omdat er ook pensioenfondsen meespelen in het verhaal.

Hoe dan ook, nogmaals, ik zou er zelf groot voorstander van zijn.
Ik vrees echter dat we niet veel verder gaan komen dan een 'eenmalige' huurverlaging, een bevriezing, of misschien zelfs een verhoging van de huurtoeslag ofzo. Als er een pandemie uitbreekt, dan zorg je dat je geld toesteekt aan de bedrijven die huur betalen - want die moet wel betaald blijven. De huren verlagen is jammer genoeg een bittere pil die ze in Den Haagn niet willen.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 13:10:
[...]


Alleen als je moet verkopen toch? Als je er blijft wonen, wat zou je dan concreet kunnen voelen van die daling? Hogere LTV dus hoger rente tarief wellicht?

Het probleem is dus juist die tweetraps raket die ik benoemde: én nog relatief weinig overwaarde én noodgedwongen een niet-passende woning gekocht omdat de leennormen weinig andere keus bieden.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 13:25:
[...]

Het probleem is dus juist die tweetraps raket die ik benoemde: én nog relatief weinig overwaarde én noodgedwongen een niet-passende woning gekocht omdat de leennormen weinig andere keus bieden.

Maar het probleem materialiseert dan toch vooral als je moet verkopen?

[Jannibal23]

Requiem19 schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 13:10:
[...]
Alleen als je moet verkopen toch? Als je er blijft wonen, wat zou je dan concreet kunnen voelen van die daling? Hogere LTV dus hoger rente tarief wellicht?
...

Komt dat voor? Een correctie van het rentetarief door de hypotheeknemer omdat de LTV veranderd in het nadeel van de hypotheekgever?

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 13:29:
[...]


Maar het probleem materialiseert dan toch vooral als je moet verkopen?

Uiteraard. Zolang je niet op de top hebt gekocht... Voor een heleboel mensen is een beperkte prijsdaling dan ook geen probleem. Maar tegelijk is er ook een behoorlijke groep die flink in de problemen kan komen.

[Bumaa]

Requiem19 schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 13:29:
[...]


Maar het probleem materialiseert dan toch vooral als je moet verkopen?

Maar als starter met een niet passende woning is dit toch al redelijk vlot? De meeste zullen een kinderwens hebben.

Probleem nu zit hem vooral in dat door de hoge stijgingen in de markt, starters steeds later hun eerste huis kopen. Waar eerst een starter misschien 25 jaar was, kon hij nog prima 5-7 blijven zitten in zijn kleine appartement. Starters die nu in aanmerking komen voor dat kleine appartement zijn inmiddels al +-30 en kopen deels uit FOMO nu maar een klein appartement omdat ze niet in aanmerking komen voor een hypotheek voor een gezinswoning. Zij hebben dan de hoop in 3 jaar weer door te stromen naar een gezinswoning met hun overwaarde als zij een gezin willen stichten.

En N=1 in dit geval, maar ik zie dit nu wel in mijn omgeving gebeuren.

[ Voor 49% gewijzigd door Bumaa op 28-10-2021 13:38 ]

[Verwijderd]

Richh schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 13:22:
[...]

Als je iedereen gratis geld geeft, wordt het geld uiteindelijk minder waardevol. Er is geen win/win. Het is in the end het verdelen van de beschikbare taart. Ik zie niet hoe dat middeleeuws is en waar je dat op baseert.

Ik geloof niet in QE en ik denk ook niet dat QE hetzelfde is als een kapitalistische maatschappij.

a) Met QE geef je niet iedereen geld.
b) Bovendien is geld niet neutraal, als mensen positiever worden en meer gaan kopen/investeren groeit de reële economie alsnog.

Dat gezegd hebbende geloof ik ook niet dat QE werkt. Noch in negatieve, noch in positieve zin. De diverse onderzoeken van CB zelf geven al aan dat de impact op reële economie marginaal is.

[CVTTPD2DQ]

Bumaa schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 13:33:
Probleem nu zit hem vooral in dat door de hoge stijgingen in de markt, starters steeds later hun eerste huis kopen. Waar eerst een starter misschien 25 jaar was, kon hij nog prima 5-7 blijven zitten in zijn kleine appartement. Starters die nu in aanmerking komen voor dat kleine appartement zijn inmiddels al +-30 en kopen deels uit FOMO nu maar een klein appartement omdat ze niet in aanmerking komen voor een hypotheek voor een gezinswoning. Zij hebben dan de hoop in 3 jaar weer door te stromen naar een gezinswoning met hun overwaarde als zij een gezin willen stichten.

En N=1 in dit geval, maar ik zie dit nu wel in mijn omgeving gebeuren.

In mijn omgeving (collega's, familie, e.d.) is het eigenlijk onvoorstelbaar dat mensen voor hun dertigste een woning kopen. Altijd al zo geweest. Ik heb neven en nichten die inmiddels tegen de pensioengerechtigde leeftijd aanschuren, maar voor hen was het niet anders.

Ik wil graag aannemen dat het in bepaalde kringen (en gebieden) voorkomt, maar ik vraag me af in welke mate mensen hun verwachtingen afstemmen op een héél specifiek "vroeger", dat misschien ooit bestaan heeft aan de randgebieden van Nederland.

[Requiem19]

Bumaa schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 13:33:
[...]


Maar als starter met een niet passende woning is dit toch al redelijk vlot? De meeste zullen een kinderwens hebben.

Probleem nu zit hem vooral in dat door de hoge stijgingen in de markt, starters steeds later hun eerste huis kopen. Waar eerst een starter misschien 25 jaar was, kon hij nog prima 5-7 blijven zitten in zijn kleine appartement. Starters die nu in aanmerking komen voor dat kleine appartement zijn inmiddels al +-30 en kopen deels uit FOMO nu maar een klein appartement omdat ze niet in aanmerking komen voor een hypotheek voor een gezinswoning. Zij hebben dan de hoop in 3 jaar weer door te stromen naar een gezinswoning met hun overwaarde als zij een gezin willen stichten.

En N=1 in dit geval, maar ik zie dit nu wel in mijn omgeving gebeuren.

Zou wel interessant zijn om kwalitatieve data te hebben van hoeveel huishoudens in een 'ongeschikt' huishouden wonen.

Imo gaat het dan mis bij de keuze om een ongeschikte woning te kopen. Kennelijk is de keuze dan dus gedreven door het idee dat wonen deels een belegging is, waardoor 'je de boot niet wilt missen'.

Of en dat zal ik ongetwijfeld van jou horen, hebben deze gezinnen geen andere keuze omdat ze op dit moment al geen geschikte woonruimte hebben.

Dat roept natuurlijk ook de vraag op wat een ongeschikte woning nu precies betekent. Heb je 150 m2 nodig voor een gezin, of kun je met een 3 kamer appartement van 60m ook uit te voeten? Dat is ook lastig omdat de normen in onze maatschappij daar ook wel flink in gewijzigd zijn ten opzichte van pak 'm beet de jaren 70.

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 14:22:
Imo gaat het dan mis bij de keuze om een ongeschikte woning te kopen. Kennelijk is de keuze dan dus gedreven door het idee dat wonen deels een belegging is, waardoor 'je de boot niet wilt missen'.

Zoals ik al opmerkte, zo gek is die gedachte niet. Laten we uitgaan van een ongeschikte koopwoning die even duur is als een even ongeschikte huurwoning. Dalen de prijzen blijvend 20% tov. het aankoopmoment, dan zit je 7 jaar vast aan die koopwoning voordat je 'break-even' bent tov. die equivalente huurwoning.

Blijven de prijzen gelijk, dan sta je in de plus na de paar maanden die je nodig hebt om de k.k. terug te verdienen.

Dit het effect van de lage rente. Bij een rente van 5% duurt het meer dan 10 jaar voordat je 'vrij' bent. Ik weet niet of er veel mensen hypotheken hebben afgesloten toen de rente op 13% stond, maar toen zou het 11 jaar hebben geduurd voordat je met aflossing de k.k. had terugverdiend.

[Shadowhawk00]

Interesante documentaire over de huizenprijzen alleen dan in de landen om ons heen.

In londen is het zo erg dat zielige milionairs geen huis meer kunnen kopen die worden opgekocht door miljardairs.

YouTube: How the rich get richer – money in the world economy | DW Documentary

[Get!em]

Requiem19 schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 14:22:
[...]

Imo gaat het dan mis bij de keuze om een ongeschikte woning te kopen. Kennelijk is de keuze dan dus gedreven door het idee dat wonen deels een belegging is, waardoor 'je de boot niet wilt missen'.

Waarom? Het leven, zeker van een starter gaat door een aantal fases heen, waar een ander type geschikte woning bij hoort. Moet die dan voor alle eerste fases een huurwoning hebben, of meteen een gezinswoning/koopwoning? Of kan een flexibele woningmarkt (geen winst/geen verlies bij switch tussen woonvormen huur/koop) bijdragen aan doorstroming naar een geschikte woning voor elke fase.

Een single starter, heeft misschien genoeg aan een 2 kamer appartement of zelfs studio. Krijg je een relatie (niet planbaar), dan ga je de volgende fase in. Moeten die dan meteen een gezinswoning gaan bezetten omdat ze misschien een kinderwens hebben in de toekomst (deels wensbaar, maar beperkt planbaar)? Moet dan tussen elk van die fases minimaal 5-7 jaar zitten? Of dan maar meteen een voor senioren geschikte gelijkvloerse woning of woning met potentie voor traplift?

[ZenMonkey]

Nav een aantal discussies op dit topic over of een starter op dit moment nou moet gaan huren en kopen, met een aantal argumenten heen en weer over voor en nadelen maar erg weinig kwantificatie heb ik besloten maar even te gaan rekenen mbv modelletjes in python.

Stel ik wil met mijn vrouw een toekomstbestendig huis voor de komende 20 jaar. We hebben een koophuis op het oog a 650k en een huurhuis a 1400 p/m (kaal). We hebben de financiele ruimte hiervoor en in het geval van huren kunnen we zelfs het geld dat we normaal de hypotheek zouden aflossen a 12k/jaar evt investeren in een indexfonds met een gemiddeld rendement van 5%.

Aannames kopen (kloppen deze grofweg? ik heb zelf geen koophuis):
- De rente kan voor 20 jaar vast op 1.7%
- HRA voordeel 2000 euro per jaar
- Onderhoud 4000 euro per jaar
- Verzekeringen / evt VVE / overige kosten 4000 euro per jaar
- Aflossing gemiddeld 1000 euro per maand

Aannames huren--> geen

Nu vraag ik me af, wanneer zijn we goedkoper uit en hoe houdt dit verband met de volgende factoren:
- Jaarlijkse waardeverandering koophuis (%)
- Jaarlijkse huur verhoging/verlaging (%)
- Wel of niet aflossen a 1000/maand
- Wel of niet investeren a 1000/maand

Hieronder de resultaten van mijn (grove) simulaties obv deze aannames:


Aantal dingen die mij opvallen:
- Stel zowel huur als koop gaat met 2% inflatie mee dan speelt de koper gewoon quitte! Zelfs nog met deze hoge prijzen. De huurder daarentegen is 4 ton kwijt, maar kan de schade aardig beperken door te investeren (als dat ook echt het beloofde 5% rendement oplevert)
-Aflossen maakt niet zo heel veel uit op het totaal plaatje waar investeren mogelijk meer op kan leveren (maar wel veel onzekerder is).
- Het verschil tussen -5% inflatie en +5% inflatie is gigantisch voor de koper, en een stuk kleiner voor de huurder. Al lijkt het onwaarschijnlijk dat +5% investeringsrendement blijft staan in een economie met -5% inflatie.
- Huren kost altijd geld, kopen levert in 1/3e van de range geld op.

Hoop dat dit wat meer kwantitatieve duidelijkheid schept in dit topic!

Mochten iemand commentaar hebben op de aannames laat het ajb weten, ik kan het model gemakkelijk opnieuw runnen met andere aannames! Of als er interesse is om een andere parameter space te exploreren

Edit: source code / notebookje : https://colab.research.go...t-0iW7B59kseW?usp=sharing

[ Voor 3% gewijzigd door ZenMonkey op 28-10-2021 17:21 . Reden: source code ]

[Verwijderd]

ZenMonkey schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 16:52:
Stel ik wil met mijn vrouw een toekomstbestendig huis voor de komende 20 jaar. We hebben een koophuis op het oog a 650k en een huurhuis a 1400 p/m (kaal).

Denk dat je huurhuis te goedkoop is, een vergelijkbaar huis zal je kunnen huren voor 2400/2500 euro pm?

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 17:36:
[...]


Denk dat je huurhuis te goedkoop is, een vergelijkbaar huis zal je kunnen huren voor 2400/2500 euro pm?

Als hij 2 huizen gezien heeft voor die prijzen dan zal het wel kloppen toch.

Maar bij een grondgebonden woning heb je geen VVE bijdrage en bij een appartement zit je onderhoud bij de VVE bijdrage. Dus dit is wel even relevant voor je berekening.

Ook is het zo bij een grondgebonden woning dat het onderhoud uitgaat van het laten doen. Kan jij zelf goed schilderen en wil je daar best 1 weekje vrij voor nemen ( of een aantal weekenden ) dan doet dat natuurlijk wel iets met de prijs van het onderhoud. Hoewel je eigenlijk jou uren mee zou moeten rekenen in de kosten.

Verder weet je nooit wat de markt gaan doen, zolang de ECB het huidige financiele beleid volhoud en veel andere banken dat ook doen ( VS ) dan zal je de komende tijd nog wel extreme prijsstijgingen krijgen. Zie link die ik hierboven gezet heb. Geld is gewoon veel te goedkoop, dus eigenlijk zitten we in een hyperinflatie alleen ontkennen we het met zijn allen.

[lama83]

RemcoDelft schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 10:28:
[...]

Ik denk dat "zorgen maken" over prijsdalingen niet het juiste woord is. Veel meer mensen maken zich zorgen over prijsstijgingen. Het zou een hele goede zaak zijn als de overheid stopt met bubbels blazen.

Ondertussen: https://nos.nl/artikel/24...uizenbezitter-onverzekerd
Klimaatverandering vergroot ook de kans op droogte, wat door het dalende grondwaterpeil kan leiden tot verzakking of zelfs instorting van huizen. In Nederland lopen naar schatting 800.000 woningen dat risico, terwijl er sinds vorig jaar geen enkele verzekeraar meer is die dat soort schade dekt. Zo'n schade bedraagt gemiddeld 64.000 euro.

Ja, dus die mensen die maar 'dom' geboden hebben zonder bouwkundige keuring kunnen nog verrassingen krijgen

[Mark31]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 14:21:
[...]


In mijn omgeving (collega's, familie, e.d.) is het eigenlijk onvoorstelbaar dat mensen voor hun dertigste een woning kopen. Altijd al zo geweest. Ik heb neven en nichten die inmiddels tegen de pensioengerechtigde leeftijd aanschuren, maar voor hen was het niet anders.

Ik wil graag aannemen dat het in bepaalde kringen (en gebieden) voorkomt, maar ik vraag me af in welke mate mensen hun verwachtingen afstemmen op een héél specifiek "vroeger", dat misschien ooit bestaan heeft aan de randgebieden van Nederland.

Ligt inderdaad net aan je locatie waar je woont.
Hier zijn er zat die voor hun 30e een huis kopen, kleine tussenwoningen van 90 vierkante meter woonoppervlak kan je hier voor 250-275 k kopen.
Is duur, maar niet onmogelijk.

[Mark31]

ZenMonkey schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 16:52:
Nav een aantal discussies op dit topic over of een starter op dit moment nou moet gaan huren en kopen, met een aantal argumenten heen en weer over voor en nadelen maar erg weinig kwantificatie heb ik besloten maar even te gaan rekenen mbv modelletjes in python.

Stel ik wil met mijn vrouw een toekomstbestendig huis voor de komende 20 jaar. We hebben een koophuis op het oog a 650k en een huurhuis a 1400 p/m (kaal). We hebben de financiele ruimte hiervoor en in het geval van huren kunnen we zelfs het geld dat we normaal de hypotheek zouden aflossen a 12k/jaar evt investeren in een indexfonds met een gemiddeld rendement van 5%.

Aannames kopen (kloppen deze grofweg? ik heb zelf geen koophuis):
- De rente kan voor 20 jaar vast op 1.7%
- HRA voordeel 2000 euro per jaar
- Onderhoud 4000 euro per jaar
- Verzekeringen / evt VVE / overige kosten 4000 euro per jaar
- Aflossing gemiddeld 1000 euro per maand

Aannames huren--> geen

Nu vraag ik me af, wanneer zijn we goedkoper uit en hoe houdt dit verband met de volgende factoren:
- Jaarlijkse waardeverandering koophuis (%)
- Jaarlijkse huur verhoging/verlaging (%)
- Wel of niet aflossen a 1000/maand
- Wel of niet investeren a 1000/maand

Hieronder de resultaten van mijn (grove) simulaties obv deze aannames:
[Afbeelding]

Aantal dingen die mij opvallen:
- Stel zowel huur als koop gaat met 2% inflatie mee dan speelt de koper gewoon quitte! Zelfs nog met deze hoge prijzen. De huurder daarentegen is 4 ton kwijt, maar kan de schade aardig beperken door te investeren (als dat ook echt het beloofde 5% rendement oplevert)
-Aflossen maakt niet zo heel veel uit op het totaal plaatje waar investeren mogelijk meer op kan leveren (maar wel veel onzekerder is).
- Het verschil tussen -5% inflatie en +5% inflatie is gigantisch voor de koper, en een stuk kleiner voor de huurder. Al lijkt het onwaarschijnlijk dat +5% investeringsrendement blijft staan in een economie met -5% inflatie.
- Huren kost altijd geld, kopen levert in 1/3e van de range geld op.

Hoop dat dit wat meer kwantitatieve duidelijkheid schept in dit topic!

Mochten iemand commentaar hebben op de aannames laat het ajb weten, ik kan het model gemakkelijk opnieuw runnen met andere aannames! Of als er interesse is om een andere parameter space te exploreren

Edit: source code / notebookje : https://colab.research.go...t-0iW7B59kseW?usp=sharing

HRA zou ik nooit bij de inkomsten berekenen, dat moet je zien als een extratje zo lang die er nog is.

[lama83]

Moi_in_actie schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 11:51:
[...]

De rente kan je als regering weinig aan doen

Ze hadden e.e.a. politiek knopen moeten doorhakken dan had de ECB haar mandaat niet tot in den treure zou moeten doorvoeren. ECB doet nu dingen omdat politiek gefaald heeft; bijv. fiscale stimulering, noord/zuid europa anders behandelen etc.

[burnedhardware]

ZenMonkey schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 16:52:
Nav een aantal discussies op dit topic over of een starter op dit moment nou moet gaan huren en kopen, met een aantal argumenten heen en weer over voor en nadelen maar erg weinig kwantificatie heb ik besloten maar even te gaan rekenen mbv modelletjes in python.

Stel ik wil met mijn vrouw een toekomstbestendig huis voor de komende 20 jaar. We hebben een koophuis op het oog a 650k en een huurhuis a 1400 p/m (kaal). We hebben de financiele ruimte hiervoor en in het geval van huren kunnen we zelfs het geld dat we normaal de hypotheek zouden aflossen a 12k/jaar evt investeren in een indexfonds met een gemiddeld rendement van 5%.

Aannames kopen (kloppen deze grofweg? ik heb zelf geen koophuis):
- De rente kan voor 20 jaar vast op 1.7%
- HRA voordeel 2000 euro per jaar
- Onderhoud 4000 euro per jaar
- Verzekeringen / evt VVE / overige kosten 4000 euro per jaar
- Aflossing gemiddeld 1000 euro per maand

Aannames huren--> geen

Nu vraag ik me af, wanneer zijn we goedkoper uit en hoe houdt dit verband met de volgende factoren:
- Jaarlijkse waardeverandering koophuis (%)
- Jaarlijkse huur verhoging/verlaging (%)
- Wel of niet aflossen a 1000/maand
- Wel of niet investeren a 1000/maand

Hieronder de resultaten van mijn (grove) simulaties obv deze aannames:
[Afbeelding]

Aantal dingen die mij opvallen:
- Stel zowel huur als koop gaat met 2% inflatie mee dan speelt de koper gewoon quitte! Zelfs nog met deze hoge prijzen. De huurder daarentegen is 4 ton kwijt, maar kan de schade aardig beperken door te investeren (als dat ook echt het beloofde 5% rendement oplevert)
-Aflossen maakt niet zo heel veel uit op het totaal plaatje waar investeren mogelijk meer op kan leveren (maar wel veel onzekerder is).
- Het verschil tussen -5% inflatie en +5% inflatie is gigantisch voor de koper, en een stuk kleiner voor de huurder. Al lijkt het onwaarschijnlijk dat +5% investeringsrendement blijft staan in een economie met -5% inflatie.
- Huren kost altijd geld, kopen levert in 1/3e van de range geld op.

Hoop dat dit wat meer kwantitatieve duidelijkheid schept in dit topic!

Mochten iemand commentaar hebben op de aannames laat het ajb weten, ik kan het model gemakkelijk opnieuw runnen met andere aannames! Of als er interesse is om een andere parameter space te exploreren

Edit: source code / notebookje : https://colab.research.go...t-0iW7B59kseW?usp=sharing

We hebben de bijzondere situatie dat de rente lager is dan de inflatie.
Stel je leent 100€, dan is de waarde van die lening straks nog maar 98€ en daarvoor heb je 1,7€ rente betaalt. Rente + lening is 99,7€, oftewel 30 ct gratis geld. En dat terwijl je huis sterker stijgt in waarde dan de inflatie.

[Verwijderd]

De waarde van de lening blijft gewoon 100 euro hoor.
Alleen je boodschappen worden duurder (en als je geluk hebt je salaris en/of pensioen ook).

[Z___Z]

burnedhardware schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 18:39:
[...]


We hebben de bijzondere situatie dat de rente lager is dan de inflatie.
Stel je leent 100€, dan is de waarde van die lening straks nog maar 98€ en daarvoor heb je 1,7€ rente betaalt. Rente + lening is 99,7€, oftewel 30 ct gratis geld. En dat terwijl je huis sterker stijgt in waarde dan de inflatie.

Klopt.

Er wordt altijd gedaan of huren heel duur is, maar als je alleen bent kan je in sommige gevallen beter huren en een huis kopen ernaast om te verhuren. Een eigen huis is een liability, geen asset. Een verhuurd huis is wel een asset.

[Z___Z]

Verwijderd schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 18:45:
De waarde van de lening blijft gewoon 100 euro hoor.
Alleen je boodschappen worden duurder (en als je geluk hebt je salaris en/of pensioen ook).

Als je salaris de inflatie niet bijhoudt, heb je sowieso een probleem op de lange termijn. Hypotheek is op dit moment gewoon gratis geld in netto contante waarde.
Gezien de grote inflatie die we waarschijnlijk tegemoet gaan zien, kan je maar beter netto schulden hebben dan netto contanten.

[Erik1]

Alleen huishoudens die volgend jaar meer gaan verdienen kunnen een hogere hypotheek afsluiten in 2022. Huishoudens die hetzelfde inkomen houden zullen iets minder kunnen lenen vanwege de gestegen inflatie. Dat schrijft het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) in het adviesrapport Financieringslastnormen 2022, dat de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vandaag aan de Tweede Kamer heeft aangeboden.

https://www.nibud.nl/bero...ncieringslastnormen-2022/

Het tweede inkomen mag volgend jaar ook voor 90% worden meegeteld net als dit jaar, in totaal dus geen hele grote verschillen in leenruimte ten opzichte van dit jaar.

[Verwijderd]

Z___Z schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 18:55:
[...]
Hypotheek is op dit moment gewoon gratis geld in netto contante waarde.

Denk dat je wat zaken door elkaar haalt.

[Verwijderd]

Z___Z schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 18:53:
[...]

Klopt.

Er wordt altijd gedaan of huren heel duur is, maar als je alleen bent kan je in sommige gevallen beter huren en een huis kopen ernaast om te verhuren. Een eigen huis is een liability, geen asset. Een verhuurd huis is wel een asset.

Wow.

[CVTTPD2DQ]

ZenMonkey schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 16:52:
Aannames kopen (kloppen deze grofweg? ik heb zelf geen koophuis):
- Aflossing gemiddeld 1000 euro per maand

Voor jou is dit het 'hoge' scenario, maar dit is aan de lage kant voor een woonhuis van 650k anno 2021. Je moet immers minstens de helft van de hypotheek binnen 30 jaar aflossen, en 325k / 360 is al 900 euro per maand gemiddeld over de hele hypotheekduur,

Met een volledig annuitaire hypotheek à 2300 euro bruto heb je na 20 jaar ongeveer 396000 euro van de schuld afgelost (1600 euro gemiddeld over de eerste 20 jaar), en 192500 euro aan rente betaald.

In het kleinste (toegestane) 'lage' scenario met 50% aflossingsvrij heb je 190000 (800 euro gemiddeld pm) afgelost, 96500 aan rente op het eerste deel, en 110500 op het aflossingsvrije deel betaald.

ZenMonkey schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 16:52:
Aannames huren--> geen

Je mag ook nog eens vermogensrendementsheffing aftikken over je aandelen.

Verandert dit alles iets wezenlijks aan je vergelijking? Waarschijnlijk niet.

[Rubbergrover1]

ZenMonkey schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 16:52:
Nav een aantal discussies op dit topic over of een starter op dit moment nou moet gaan huren en kopen, met een aantal argumenten heen en weer over voor en nadelen maar erg weinig kwantificatie heb ik besloten maar even te gaan rekenen mbv modelletjes in python.

Stel ik wil met mijn vrouw een toekomstbestendig huis voor de komende 20 jaar. We hebben een koophuis op het oog a 650k en een huurhuis a 1400 p/m (kaal). We hebben de financiele ruimte hiervoor en in het geval van huren kunnen we zelfs het geld dat we normaal de hypotheek zouden aflossen a 12k/jaar evt investeren in een indexfonds met een gemiddeld rendement van 5%.

Aannames kopen (kloppen deze grofweg? ik heb zelf geen koophuis):
- De rente kan voor 20 jaar vast op 1.7%
- HRA voordeel 2000 euro per jaar
- Onderhoud 4000 euro per jaar
- Verzekeringen / evt VVE / overige kosten 4000 euro per jaar
- Aflossing gemiddeld 1000 euro per maand

Aannames huren--> geen

Nu vraag ik me af, wanneer zijn we goedkoper uit en hoe houdt dit verband met de volgende factoren:
- Jaarlijkse waardeverandering koophuis (%)
- Jaarlijkse huur verhoging/verlaging (%)
- Wel of niet aflossen a 1000/maand
- Wel of niet investeren a 1000/maand

Hieronder de resultaten van mijn (grove) simulaties obv deze aannames:
[Afbeelding]

Aantal dingen die mij opvallen:
- Stel zowel huur als koop gaat met 2% inflatie mee dan speelt de koper gewoon quitte! Zelfs nog met deze hoge prijzen. De huurder daarentegen is 4 ton kwijt, maar kan de schade aardig beperken door te investeren (als dat ook echt het beloofde 5% rendement oplevert)
-Aflossen maakt niet zo heel veel uit op het totaal plaatje waar investeren mogelijk meer op kan leveren (maar wel veel onzekerder is).
- Het verschil tussen -5% inflatie en +5% inflatie is gigantisch voor de koper, en een stuk kleiner voor de huurder. Al lijkt het onwaarschijnlijk dat +5% investeringsrendement blijft staan in een economie met -5% inflatie.
- Huren kost altijd geld, kopen levert in 1/3e van de range geld op.

Hoop dat dit wat meer kwantitatieve duidelijkheid schept in dit topic!

Mochten iemand commentaar hebben op de aannames laat het ajb weten, ik kan het model gemakkelijk opnieuw runnen met andere aannames! Of als er interesse is om een andere parameter space te exploreren

Edit: source code / notebookje : https://colab.research.go...t-0iW7B59kseW?usp=sharing

In heb je verhaal niet helemaal nagerekend, maar je schetst wel in grote lijnen de huidige situatie op de woningmarkt. Dat je met voldoende tijd van leven bij koop altijd veel voordeliger uit bent. Uiteraard is die tijd meteen ook de factor die nogal belangrijk is in de afweging tussen kopen en huren.

En je zult waarschijnlijk ook in je model kunnen bekijken dat het effect van bijvoorbeeld een ton overbieden hooguit betekent dat je iets later quitte speelt. Maar dat het eigenlijk niet heel veel uitmaakt in de afweging of je voor de lange termijn zou kopen of huren. Dat maakt ook dat de bedragen die worden overboden zo uit de pan rijzen. Als je het geld hebt.

[ZenMonkey]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 07:29:
[...]

In heb je verhaal niet helemaal nagerekend, maar je schetst wel in grote lijnen de huidige situatie op de woningmarkt. Dat je met voldoende tijd van leven bij koop altijd veel voordeliger uit bent. Uiteraard is die tijd meteen ook de factor die nogal belangrijk is in de afweging tussen kopen en huren.

En je zult waarschijnlijk ook in je model kunnen bekijken dat het effect van bijvoorbeeld een ton overbieden hooguit betekent dat je iets later quitte speelt. Maar dat het eigenlijk niet heel veel uitmaakt in de afweging of je voor de lange termijn zou kopen of huren. Dat maakt ook dat de bedragen die worden overboden zo uit de pan rijzen. Als je het geld hebt.

Inderdaad ik vind het zelf ook schokkend. Eigenlijk had ik verwacht dat vanwege de hoge prijzen dat nieuwe woningeigenaren best snel de sjaak kunnen zijn, maar eigenlijk valt het reuze mee. Zelfs bij structurele jaarlijkse daling (niet heel waarschijnlijk want inflatie wordt kunstmatig positief gehouden) is de koper beter uit. En dat is over 20 jaar, over 30 jaar over meer loopt het natuurlijk al helemaal uit de klauwen.
En als het meezit en de prijzen stijgen gewoon met inflatie mee dan woon je gewoon voor 20 jaar gratis inclusief onderhoud etc. Dus nu snap ik de gekte een stuk beter en zou ik zelf ook een hypotheek van 7 ton aflsuiten als ik de middelen had (helaas heb ik die niet net zoals de meeste andere starters).

Ik heb je scenario nog even nagerekend: oeps ik krijg heel erg koorts van een bepaald huis met marktwaarde 650k maar door de gekte bied ik 700k of 750k. Nou het maakt niet eens zo gek veel uit op het totaalplaatje:


Dus wederom, de koop gekte is zo gek nog niet.

Ook, had ik in het vorige model, zoals @Verwijderd had aangegeven met een veels te lage huur gerekend. Een vergelijkbaar huis zou minimaal 2k/maand kosten. Maar ikzelf zou op de huurmarkt wel iets kleiner huren dan ik zou kopen dus voor de vergelijking zet ik hem nu op 1800. Hieronder het resultaat:
p/m

Ik heb trouwens het HRA voordeel naar beneden geschroefd naar 2000/jaar ipv 4000 adhv @Mark31 's comment

Broncode: https://colab.research.go...t-0iW7B59kseW?usp=sharing

[Verwijderd]

De plots geven nog wel een beetje vertekend beeld aangezien je 0% inflatie als neutraal midden hebt, waar dat eigenlijk 2% zou moeten zijn (conform doelstellingen CB).

De berekeningen kloppen niet helemaal aangezien je geen rekening houdt met annuiteit van de hypotheek (rente/aflossing/hra), kosten onderhoud/verzekering etc ook jaarlijks oplopen met inflatie. Er zit geen EWF in.

Maar geeft wel een aardig duidelijk plaatje van waarom kopen op lange termijn zoveel aantrekkelijker is dan huren.

[kgl]

Erik1 schreef op donderdag 28 oktober 2021 @ 19:28:

https://www.nibud.nl/bero...ncieringslastnormen-2022/

Het tweede inkomen mag volgend jaar ook voor 90% worden meegeteld net als dit jaar, in totaal dus geen hele grote verschillen in leenruimte ten opzichte van dit jaar.

Ik verbeter je even. Het tweede inkomen mag al sinds (minstens, waarschijnlijk eerder) 1995 voor de volle 100% meegeteld worden voor de berekening van de maximale hypotheek (bron: NHG voorwaarden en normen 1995, pagina 53 ). Enkel voor de bepaling van het financieringslastpercentage wordt het tweede inkomen voor 90% meegeteld (vanaf 2023 voor 100%), dat was in 1995 nog 0%.

Het financieringslastpercentage is simpel gezegd het percentage van het gezamelijk inkomen dat mag worden uitgegeven aan hypotheeklasten. Dit percentage is groter bij een hoger inkomen (en afhankelijk van de hypotheekrente). Het verschil in maximale hypotheek dat voorvloeit uit het voor een groter deel meetellen van het tweede inkomen voor de bepaling van het financieringslastpercentage is dus marginaal (temeer daar het Nibud de financieringslastpercentages erop aanpast).

We moeten echt af van de suggestie (die ook in de media steeds wordt gewekt) dat het meetellen van een tweede inkomen een recente wijziging is in de hypotheeknormen. Het wordt echt al minstens 26 jaar gedaan, dus we kunnen er wel eens over ophouden. (Gelukkig zal dat na 2023 wel gebeuren)

[alexbl69]

Het probleem in een notendop...

Rijtjeshuis in Amsterdam met simpele badkamer en keuken voor 2 miljoen euro te koop

En dan is je eerste gedachte... de verkoper zal wel een gelukszoeker zijn die hoopt dat er een gek voorbij komt die dit bedrag wel wil betalen.

Totdat je de WOZ waarde controleert op https://www.wozwaardeloket.nl/

En dan zie je ook dat de WOZ waarde van deze woning in 6 jaar tijd is gestegen van 1,07 miljoen naar 1,99 miljoen!!!

[joerdj]

alexbl69 schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 12:18:
Het probleem in een notendop...

Rijtjeshuis in Amsterdam met simpele badkamer en keuken voor 2 miljoen euro te koop

En dan is je eerste gedachte... de verkoper zal wel een gelukszoeker zijn die hoopt dat er een gek voorbij komt die dit bedrag wel wil betalen.

Totdat je de WOZ waarde controleert op https://www.wozwaardeloket.nl/

En dan zie je ook dat de WOZ waarde van deze woning in 6 jaar tijd is gestegen van 1,07 miljoen naar 1,99 miljoen!!!

Hoezo het probleem in een notendop?
Dit is een huis bij de Zuid-As en lijkt me niet echt een afspiegeling van de gehele huizenmarkt..

[Requiem19]

alexbl69 schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 12:18:
Het probleem in een notendop...

Rijtjeshuis in Amsterdam met simpele badkamer en keuken voor 2 miljoen euro te koop

En dan is je eerste gedachte... de verkoper zal wel een gelukszoeker zijn die hoopt dat er een gek voorbij komt die dit bedrag wel wil betalen.

Totdat je de WOZ waarde controleert op https://www.wozwaardeloket.nl/

En dan zie je ook dat de WOZ waarde van deze woning in 6 jaar tijd is gestegen van 1,07 miljoen naar 1,99 miljoen!!!

Tegelijkertijd was deze woning op het dieptepunt van de crisis 2014 (peildatum voor WOZ 2015) meer dan een miljoen waard.

In een zeer slechte markt was dit dus al een miljoenenwoning. Want een volledige woning in Amsterdam, met 207m2 en een tuin op een A+++ locatie.. ja, dat zal altijd aan de bovenkant van de markt zitten.

[Verwijderd]

Dat is wel echt een serieus bedrag wat je per maand moet aftikken aan hypotheek.

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 12:29:
In een zeer slechte markt was dit dus al een miljoenenwoning. Want een volledige woning in Amsterdam, met 207m2 en een tuin op een A+++ locatie.. ja, dat zal altijd aan de bovenkant van de markt zitten.

Je ziet ook allerlei details die aangeven dat het nooit een 'simpel' rijtjeshuis is geweest; de lichtkoepel met glas-in-lood, de trapleuning, het parket met inleg dat waarschijnlijk even oud is als het huis zelf.

De boven- en onderverdieping zijn uitgebouwd, maar als je bij de buren kijkt zie je dat deze huizen al bij oplevering zo'n 150-180m² waren. En als laatste een badkamer met bad én douche, wat nog steeds luxe is voor het gemiddelde rijtjeshuis in Boerenkoolstronkeradeel. Dat die wel wat voegenfris kan gebruiken is een tweede.

[Laapo]

alexbl69 schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 12:18:
Het probleem in een notendop...

Rijtjeshuis in Amsterdam met simpele badkamer en keuken voor 2 miljoen euro te koop

En dan is je eerste gedachte... de verkoper zal wel een gelukszoeker zijn die hoopt dat er een gek voorbij komt die dit bedrag wel wil betalen.

Totdat je de WOZ waarde controleert op https://www.wozwaardeloket.nl/

En dan zie je ook dat de WOZ waarde van deze woning in 6 jaar tijd is gestegen van 1,07 miljoen naar 1,99 miljoen!!!

De marktontwikkeling Amsterdam VS de rest. Het vlakt erg af. Een vraagprijs die ongeveer gelijk is aan de WOZ waarde is in bijna geheel Nederland een koopje.

[Rubbergrover1]

alexbl69 schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 12:18:
Het probleem in een notendop...

Rijtjeshuis in Amsterdam met simpele badkamer en keuken voor 2 miljoen euro te koop

En dan is je eerste gedachte... de verkoper zal wel een gelukszoeker zijn die hoopt dat er een gek voorbij komt die dit bedrag wel wil betalen.

Totdat je de WOZ waarde controleert op https://www.wozwaardeloket.nl/

En dan zie je ook dat de WOZ waarde van deze woning in 6 jaar tijd is gestegen van 1,07 miljoen naar 1,99 miljoen!!!

Met als interessante kanttekening dat de stijging van de woningwaarde voor deze woning daarmee lager is dan de gemiddelde stijging voor Amsterdam als geheel.

[Rubbergrover1]

ZenMonkey schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 11:42:
[...]


Inderdaad ik vind het zelf ook schokkend. Eigenlijk had ik verwacht dat vanwege de hoge prijzen dat nieuwe woningeigenaren best snel de sjaak kunnen zijn, maar eigenlijk valt het reuze mee.

Ik vind het juist helemaal niet schokkend. Ik ben ook al langer van mening dat de huidige huizenprijzen in relatie tot de bijbehorende maandlasten helemaal niet zo hoog zijn. Maar in dit topic is het volgens mij toch de minderheid die het daar mee eens is en is de communis opinio dat de huizen veel te duur zijn.

[ZenMonkey]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 13:12:
[...]

Ik vind het juist helemaal niet schokkend. Ik ben ook al langer van mening dat de huidige huizenprijzen in relatie tot de bijbehorende maandlasten helemaal niet zo hoog zijn. Maar in dit topic is het volgens mij toch de minderheid die het daar mee eens is en is de communis opinio dat de huizen veel te duur zijn.

Ik bedoelde eerder dat het schokkend goedkoop is om in een koophuis te wonen! Qua maandlasten zijn ze inderdaad helemaal niet te duur, en met een beetje geluk zelfs negatief (achteraf, na verkoop). Maar vanuit het perspectief van een starter, die met een modaal salaris nog geen 2 ton kan lenen zijn de huizen natuurlijk wel veel te duur. Niet qua maandlasten, maar simpelweg omdat ze niet zoveel mogen lenen.

En wat is dan het enige dat overblijft? Huren, met nog hogere lasten

Denk dat ik maar een hypotheek ga proberen te crowdfunden. Wie wil zijn geld aan mij uitlenen tegen 2.5% rente?

[kx22]

ZenMonkey schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 13:35:
[...]


Ik bedoelde eerder dat het schokkend goedkoop is om in een koophuis te wonen! Qua maandlasten zijn ze inderdaad helemaal niet te duur, en met een beetje geluk zelfs negatief (achteraf, na verkoop). Maar vanuit het perspectief van een starter, die met een modaal salaris nog geen 2 ton kan lenen zijn de huizen natuurlijk wel veel te duur. Niet qua maandlasten, maar simpelweg omdat ze niet zoveel mogen lenen.

En wat is dan het enige dat overblijft? Huren, met nog hogere lasten

Denk dat ik maar een hypotheek ga proberen te crowdfunden. Wie wil zijn geld aan mij uitlenen tegen 2.5% rente?

Als jij het in volledige bedrag in 10 jaar kan terugbetalen, zijn er genoeg investeerders die daar wel wat in zien.
Jij kan gewoon 9 jaar het houden en daarna verkopen. Bij overwaarde ben jij de winnaar. Bij onderwaarde ben je waarschijnlijk de loser van de eeuw.

[Z___Z]

kx22 schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 16:18:
[...]


Als jij het in volledige bedrag in 10 jaar kan terugbetalen, zijn er genoeg investeerders die daar wel wat in zien.
Jij kan gewoon 9 jaar het houden en daarna verkopen. Bij overwaarde ben jij de winnaar. Bij onderwaarde ben je waarschijnlijk de loser van de eeuw.

Als je een deel van de woning crowdfund, dan kan je het niet meer bij de bank lenen. Ik denk dat tenzij je als crowdfunder NHG garantie krijgt op die lening niet veel mensen tegen 2,5% voor 10 jaar vast aan een particulier gaat uitlenen.

[kx22]

Z___Z schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 17:02:
[...]

Als je een deel van de woning crowdfund, dan kan je het niet meer bij de bank lenen. Ik denk dat tenzij je als crowdfunder NHG garantie krijgt op die lening niet veel mensen tegen 2,5% voor 10 jaar vast aan een particulier gaat uitlenen.

Hoe groter de risico, hoe hoger de percentage.
Als ik geld leen aan een particulier die een huis koopt, vervolgens contractueel kan vastleggen dat wanneer hij het huis niet kan betalen, ik de eigenaar word. Dan is de risico miniem.
De investeerder heeft dan letterlijk onderpand.

Als bewoner ben je goed beschermd in Nederland. Als geldschieter heb je een pand erbij.
Hoe je de bewoner eruit krijgt weet ik niet. Maar dat lijkt me hetzelfde als bij de bank.

Hypotheek aftrek maakt weinig uit bij 2,5% en de verwachting is dat dit ook verdwijnt.

[Z___Z]

kx22 schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 17:11:
[...]


Hoe groter de risico, hoe hoger de percentage.
Als ik geld leen aan een particulier die een huis koopt, vervolgens contractueel kan vastleggen dat wanneer hij het huis niet kan betalen, ik de eigenaar word. Dan is de risico miniem.
De investeerder heeft dan letterlijk onderpand.

Als bewoner ben je goed beschermd in Nederland. Als geldschieter heb je een pand erbij.
Hoe je de bewoner eruit krijgt weet ik niet. Maar dat lijkt me hetzelfde als bij de bank.

Hypotheek aftrek maakt weinig uit bij 2,5% en de verwachting is dat dit ook verdwijnt.

Het probleem is dat je eerst met wanbetalingen zit, vervolgens met gerechtelijke stappen om als schuldeiser uiteindelijk het onderpand te kunnen toe-eigenen. En dat voor een schamel rendement van 2,5%. Dan kan je beter zelf het huis kopen en verhuren. Loop je hetzelfde risico, maar tegen een veel hoger rendement, gezien je het huis kan financieren ipv out of pocket te betalen.

Meeste crownfunding leveren ~6%+ rendement op. Is dan wel een gokje waard, maar 2,5%....

[Livi]

kgl schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 12:16:
[...]


Ik verbeter je even. Het tweede inkomen mag al sinds (minstens, waarschijnlijk eerder) 1995 voor de volle 100% meegeteld worden voor de berekening van de maximale hypotheek (bron: NHG voorwaarden en normen 1995, pagina 53 ). Enkel voor de bepaling van het financieringslastpercentage wordt het tweede inkomen voor 90% meegeteld (vanaf 2023 voor 100%), dat was in 1995 nog 0%.

Het financieringslastpercentage is simpel gezegd het percentage van het gezamelijk inkomen dat mag worden uitgegeven aan hypotheeklasten. Dit percentage is groter bij een hoger inkomen (en afhankelijk van de hypotheekrente). Het verschil in maximale hypotheek dat voorvloeit uit het voor een groter deel meetellen van het tweede inkomen voor de bepaling van het financieringslastpercentage is dus marginaal (temeer daar het Nibud de financieringslastpercentages erop aanpast).

We moeten echt af van de suggestie (die ook in de media steeds wordt gewekt) dat het meetellen van een tweede inkomen een recente wijziging is in de hypotheeknormen. Het wordt echt al minstens 26 jaar gedaan, dus we kunnen er wel eens over ophouden. (Gelukkig zal dat na 2023 wel gebeuren)

Plus dat het achterliggende idee zo achterhaald is, dat de ophef naar mijn idee behoorlijk ongepast is.

De oude regeling was er namelijk, omdat vrouwen ontslagen werden, zodra ze gingen trouwen en kinderen kregen. Als vrouw was je tot 1956 handelingsonbekwaam. Laat dat even tot je doordringen... De helft van de volwassen Nederlandse bevolking handelingsonbekwaam, wat betekende dat zij geen eigen bankrekening mochten hebben of openen, laat staan dat ze een huis mochten kopen, of daaraan bijdragen.

Waarom er dan nu zoveel ophef is dat beide inkomens meetellen van de volwassenen die het huis samen kopen is wel heel wrang. Voelt voor mij hetzelfde als dat je zou zeggen dat het inkomen van iemand van kleur niet mee mag tellen bij het kopen van een huis.

[kx22]

Z___Z schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 17:20:
[...]

Het probleem is dat je eerst met wanbetalingen zit, vervolgens met gerechtelijke stappen om als schuldeiser uiteindelijk het onderpand te kunnen toe-eigenen. En dat voor een schamel rendement van 2,5%. Dan kan je beter zelf het huis kopen en verhuren. Loop je hetzelfde risico, maar tegen een veel hoger rendement, gezien je het huis kan financieren ipv out of pocket te betalen.

Meeste crownfunding leveren ~6%+ rendement op. Is dan wel een gokje waard, maar 2,5%....

Je kan inderdaad dan beter zelf kopen.
Maar bij crowdfunding met 6-8% zijn het vaak BV's dus de risico is vele malen groter.

[Laapo]

ZenMonkey schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 13:35:
[...]

Denk dat ik maar een hypotheek ga proberen te crowdfunden. Wie wil zijn geld aan mij uitlenen tegen 2.5% rente?

Voor een crowdfund verhuurhypotheek staan ze in de rij tegen 5%+ op sameningeld.nl. Dan moet een eigen woning tegen iets minder ook wel kunnen denk ik.

[Verwijderd]

Livi schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 17:51:
Waarom er dan nu zoveel ophef is dat beide inkomens meetellen van de volwassenen die het huis samen kopen is wel heel wrang. Voelt voor mij hetzelfde als dat je zou zeggen dat het inkomen van iemand van kleur niet mee mag tellen bij het kopen van een huis.

Nee, de (op zich correcte) redenering erachter is dat je bij twee inkomens een hoger risico hebt dat het inkomen daalt (doordat iemand zijn baan verliest) dan bij 1 inkomen.

Simpel voorbeeld:

Kans dat je je baan houdt is 95%.

Voor eenverdiener is de kans op werkloosheid dan 1-95% = 5%

Kans dat tweeverdieners allebei hun baan houden is 95%*95%= 90.25%

Dus kans dat minimaal 1 van de twee werkloos wordt is 9.75%.

Heeft verder niets te maken met man/vrouw.

[RemcoDelft]

alexbl69 schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 12:18:
Het probleem in een notendop...

Rijtjeshuis in Amsterdam met simpele badkamer en keuken voor 2 miljoen euro te koop

En dan is je eerste gedachte... de verkoper zal wel een gelukszoeker zijn die hoopt dat er een gek voorbij komt die dit bedrag wel wil betalen.

Totdat je de WOZ waarde controleert op https://www.wozwaardeloket.nl/

En dan zie je ook dat de WOZ waarde van deze woning in 6 jaar tijd is gestegen van 1,07 miljoen naar 1,99 miljoen!!!

Toch leuk dat je als KLM gezagvoerder met 30 jaar ervaring en een vliegende partner na afbetaling van je pilotenschuld samen net een rijtjeshuis bij elkaar kan lenen in Amsterdam!

[AllesKan]

RemcoDelft schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 20:00:
[...]

Toch leuk dat je als KLM gezagvoerder met 30 jaar ervaring en een vliegende partner na afbetaling van je pilotenschuld samen net een rijtjeshuis bij elkaar kan lenen in Amsterdam!

Als je al 30 jaar met je partner al heel de wereld bent overgevlogen, en je wilt daarna nog steeds perse in hartje Amsterdam wonen verdien je ook niet beter he...

[Z___Z]

alexbl69 schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 12:18:
Het probleem in een notendop...

Rijtjeshuis in Amsterdam met simpele badkamer en keuken voor 2 miljoen euro te koop

En dan is je eerste gedachte... de verkoper zal wel een gelukszoeker zijn die hoopt dat er een gek voorbij komt die dit bedrag wel wil betalen.

Totdat je de WOZ waarde controleert op https://www.wozwaardeloket.nl/

En dan zie je ook dat de WOZ waarde van deze woning in 6 jaar tijd is gestegen van 1,07 miljoen naar 1,99 miljoen!!!

Sensatie nieuws/clickbait is dit, een rijtjeshuis van 200m2 een gewoon rijtjeshuis noemen. Ook nog op loopafstand van de Zuidas, dus de prijs is niet gek voor iemand die 80 uur per week werkt en 20k/maand binnenhaalt prima te betalen toch. Als je zoveel werkt wil je niet ook nog tijd verliezen aan forenzen.

[Verwijderd]

Z___Z schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 20:21:
[...]

Sensatie nieuws/clickbait is dit, een rijtjeshuis van 200m2 een gewoon rijtjeshuis noemen. Ook nog op loopafstand van de Zuidas, dus de prijs is niet gek voor iemand die 80 uur per week werkt en 20k/maand binnenhaalt prima te betalen toch. Als je zoveel werkt wil je niet ook nog tijd verliezen aan forenzen.

Nou, kleine 11k netto per maand. Alleen al aan hypotheek dikke 6k netto per maand, maar je krijgt niet eens een volledige hypotheek voor 2mln (excl. paar ton verbouwingskosten).

[Z___Z]

Verwijderd schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 20:26:
[...]


Nou, kleine 11k netto per maand. Alleen al aan hypotheek dikke 6k netto per maand, maar je krijgt niet eens een volledige hypotheek voor 2mln (excl. paar ton verbouwingskosten).

200m2 dus waarschijnlijk met gezin, dus vrouw verdient vast ook een beetje geld. En al paar jaar onderweg op de Zuidas, dus waarschijnlijk een appartement in het centrum gehad en verkocht met 500k overwaarde. Amsterdam is gewoon niet representatief voor de rest van Nederland.

Doet verder niets aan af dat er een probleem is op de woningmarkt, maar niet in dit segment, was sowieso nooit betaalbaar was voor Jan 2x2x modaal.

[Livi]

Verwijderd schreef op vrijdag 29 oktober 2021 @ 19:52:
[...]


Nee, de (op zich correcte) redenering erachter is dat je bij twee inkomens een hoger risico hebt dat het inkomen daalt (doordat iemand zijn baan verliest) dan bij 1 inkomen.

Simpel voorbeeld:

Kans dat je je baan houdt is 95%.

Voor eenverdiener is de kans op werkloosheid dan 1-95% = 5%

Kans dat tweeverdieners allebei hun baan houden is 95%*95%= 90.25%

Dus kans dat minimaal 1 van de twee werkloos wordt is 9.75%.

Heeft verder niets te maken met man/vrouw.

Als je als alleenstaande je baan kwijt bent, of ziek wordt, dan heb je direct een probleem. Met z'n tweeën sta je sterker, want je kunt problemen van de ander opvangen en je bent veel flexibeler. Het ene jaar kun je samen 30-30 werken, het volgende jaar 40-20 en met 40-0 red je het waarschijnlijk ook wel een tijdje als de ander een ww uitkering krijgt.

Al die mogelijkheden heb je niet als alleenstaande.