Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Señor Sjon]

@TheGhostInc het treintje in Nederland is niet een A-B-C constructie met meerdere doorverkopen op één dag.

Hier is het nu:
Treintje A

1. Je koopt een huis
2. Zet een huis te koop
3. Huis wordt verkocht
4. Nieuwe huis notaris
5. Oude huis notaris

Deze cyclus duurt meestel 3-6 maanden. We zagen hetzelfde in 2000-2006. Wat we in 2008-2014 zagen:
Treintje B

1. Zet een huis te koop
2. Huis wordt verkocht
3. Nieuw huis kopen.
4. Nieuwe huis notaris
5. Oude huis notaris

Wederom een cyclus, maar een onzekere looptijd en dan de andere kant op. Om van het ene treintje naar het andere treintje te gaan, praat je over zomaar een jaar verschil in het proces van overgang. Naar de tijd tot voor kort zagen we treintje A weer. Dat hebben we eerder gezien en werkt stagnerend op de koop/verkoopbereidheid.

Maar verder zijn dit externe factoren:

• Rente x3 in een jaar tijd, dus maandlasten stijgen explosief of voor dezelfde maandlast minder geld.
• Energielasten x4 in een jaar tijd (nieuw huis = vaak nieuw contract).
• Gierende inflatie voor prijzen van verbouwing e.d.
• Consumentenvertrouwen rock bottom.

[Deewop]

Even een vraagje tussendoor, hypothetische situatie: stel je hebt een jaar geleden een hypotheek van 400k 100% LTV genomen met 30 jaar rentevast op 1.5%.

Als de huizenprijzen dalen met 50% (extreem voorbeeld). Kan je dan je huis verkopen voor 200k en je hypotheek verhuizen naar een nieuw huis van 400k?

[Señor Sjon]

Deewop schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 11:32:
Even een vraagje tussendoor, hypothetische situatie: stel je hebt een jaar geleden een hypotheek van 400k 100% LTV genomen met 30 jaar rentevast op 1.5%.

Als de huizenprijzen dalen met 50% (extreem voorbeeld). Kan je dan je huis verkopen voor 200k en je hypotheek verhuizen naar een nieuw huis van 400k?

Hoe ga je die andere 200k dan betalen aan de bank? Want voor je nieuwe huis heb je dan 600k nodig en met 100% LTV moet je dus ergens 2 ton ophoesten.

Maar goed, deze vraag kan beter in PFSL gesteld worden.

[Joosie200]

Thenotorious schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 11:25:
[...]
Zit ongeveer in dezelfde situatie als starter maar dan met 1150 huur vs 1900 hypotheek (boven NHG), wat het voor mij iets spannender maakt. In je argumenten kan ik mij ook vinden, huur vs koop in huidige markt.

Mijn bod is vorige week geaccepteerd, (5% overboden), nog niets getekend wel een bouwtechnische keuring gehad waar nog wat dakreparaties de komende 3-5 jaar uit is gekomen. Nu met dit sentiment twijfel ik ook of het misschien een optie is om toch mijn bod in te trekken/terug naar de onderhandel tafel gaan en minder bieden. Of is dat een dick-move?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

En dus 1,5x duurder. Maar ik los dan ook meteen af, bouw geld op in de stapel stenen. Terwijl ik in een jaren 90 huurhuis zit die dus allang is afbetaald voor de verhuurder en ik help hem aan de winst.

Zelf heb ik ook 5% boven de vraagprijs geboden. Ben benieuwd met de berichten van vandaag in de media of de verkoper denkt: beter nu 5% meer dan over drie maanden niks extra's. Die 5% extra zit in mijn hypotheekbudget dus ben enkel kosten koper kwijt aan eigen geld. De dakkapellen behoeven onderhoud, maar daar hou ik rekening mee. Wil toch panelen op het dak knallen dus maar kijken hoe en wat.

Als verkoper zou ik het not done vinden. Hier heb je 5% boven je vraagprijs. Several hours later.... oh nee grapje toch niet. Want eigenlijk krabbel je dan terug. En dan nog: voor jou misschien geen 10 anderen meer, maar vast nog wel 1 of 2 andere bieders. Maar gelet op de NVM cijfers verschilt het per regio. Mijn regio waar ik kijk noteert een jaarlijkse prijsstijging van 8,6% maar tov afgelopen kwartaal een daling van 3,6%. In een jaar tijd is er 73% meer aanbod maar tov vorig kwartaal is het aanbod 2% gedaald.

[Rubbergrover1]

Deewop schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 11:32:
Even een vraagje tussendoor, hypothetische situatie: stel je hebt een jaar geleden een hypotheek van 400k 100% LTV genomen met 30 jaar rentevast op 1.5%.

Als de huizenprijzen dalen met 50% (extreem voorbeeld). Kan je dan je huis verkopen voor 200k en je hypotheek verhuizen naar een nieuw huis van 400k?

Even vanuit de theorie, als je een hypotheek hebt afgesloten van 4 ton, dan zul je daar inmiddels wel iets van hebben afgelost en zit je op bv 350k hypotheekschuld. Voor je nieuwe woning mag je dan inderdaad opnieuw 350k onder de oude voorwaarden lenen. Uiteraard wel alleen als de woning en je salaris dat toelaten.

Maar wat al genoemd is, je hebt het praktische punt dat als de verkoopopbrengst lager is dan de resterende hypotheekschuld, je die restschuld eerst zult moeten betalen. Op het moment dat je je woning bij de notaris verkoopt, zul je namelijk gelijk de resterende hypotheekschuld (in dit geval 350k) moeten betalen. Dat zak uit de verkoopopbrengst plus eigen geld moeten.

Dus als je (in dit voorbeeld) anderhalf ton eigen geld hebt, dan kan jouw scenario inderdaad.

[Thenotorious]

Joosie200 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 11:40:
[...]


***members only***
En dus 1,5x duurder. Maar ik los dan ook meteen af, bouw geld op in de stapel stenen. Terwijl ik in een jaren 90 huurhuis zit die dus allang is afbetaald voor de verhuurder en ik help hem aan de winst.

Zelf heb ik ook 5% boven de vraagprijs geboden. Ben benieuwd met de berichten van vandaag in de media of de verkoper denkt: beter nu 5% meer dan over drie maanden niks extra's. Die 5% extra zit in mijn hypotheekbudget dus ben enkel kosten koper kwijt aan eigen geld. De dakkapellen behoeven onderhoud, maar daar hou ik rekening mee. Wil toch panelen op het dak knallen dus maar kijken hoe en wat.

Als verkoper zou ik het not done vinden. Hier heb je 5% boven je vraagprijs. Several hours later.... oh nee grapje toch niet. Want eigenlijk krabbel je dan terug. En dan nog: voor jou misschien geen 10 anderen meer, maar vast nog wel 1 of 2 andere bieders. Maar gelet op de NVM cijfers verschilt het per regio. Mijn regio waar ik kijk noteert een jaarlijkse prijsstijging van 8,6% maar tov afgelopen kwartaal een daling van 3,6%. In een jaar tijd is er 73% meer aanbod maar tov vorig kwartaal is het aanbod 2% gedaald.

Ja dat is het ook een beetje bij mij, waardoor ik nog steeds twijfel: het huis is gewoon best wel duur waardoor de hypotheeklasten ook hoog zijn. Ik denk dat het voor mij een no-brainer zou zijn als het huis significant goedkoper was waardoor verschil tussen huur en koop ook stuk minder hoog was. Nu icm extra kosten bezit woning + energie, ben ik per maand zeker 1100 euro meer kwijt dan huur.

Woon je toevallig ook midden-brabant? :-)

[ObiTewodros]

Señor Sjon schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 11:34:
[...]

Hoe ga je die andere 200k dan betalen aan de bank? Want voor je nieuwe huis heb je dan 600k nodig en met 100% LTV moet je dus ergens 2 ton ophoesten.

Maar goed, deze vraag kan beter in PFSL gesteld worden.

PFSL?

[Señor Sjon]

Persoonlijke financiën, studie en loopbaan

@Joosie200 @Thenotorious Deze discussie kan in het hus kopen topic. Dit topic is niet voor de n=1 situaties en eigen transactie, maar voor de wonignmarkt als geheel.

[ Voor 59% gewijzigd door Señor Sjon op 06-10-2022 12:00 ]

[Joosie200]

Thenotorious schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 11:46:
[...]
Ja dat is het ook een beetje bij mij, waardoor ik nog steeds twijfel: het huis is gewoon best wel duur waardoor de hypotheeklasten ook hoog zijn. Ik denk dat het voor mij een no-brainer zou zijn als het huis significant goedkoper was waardoor verschil tussen huur en koop ook stuk minder hoog was. Nu icm extra kosten bezit woning + energie, ben ik per maand zeker 1100 euro meer kwijt dan huur.

Woon je toevallig ook midden-brabant? :-)

Voor wie niet zou goedkopere lasten een no brainer zijn? Ik zou eens het excel bestand van Nibud erbij pakken. Google Nibud financieringslastnormen of klik https://www.nibud.nl/onde...ncieringslastnormen-2022/. Kun je rekenen met hoger salaris, hogere rentepercentages, vraagprijzen etc. En nee, huur nu in Overijssel en wil kopen in Overijssel. Bevalt me prima hier.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 11:26:
[...]

Lastige daarvan is dat de maandlasten sterk afhangen van "de" hypotheekrente. En dat is geen universeel gegeven.

Dat is precies wat ik bedoel: op 1 as zowel de woningprijzen plotten en de hypotheekrente percentages.

[stylezzz]

Je zal een jaar terug maar 700K voor je tweekappertje hebben neergeteld in de euforie van de markt.

[Hielko]

stylezzz schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:10:
Je zal een jaar terug maar 700K voor je tweekappertje hebben neergeteld in de euforie van de markt.

Sta je nog steeds in de plus he... tov vorig jaar zijn de prijzen nog steeds +2%...

[geekeep]

Requiem19 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:04:
[...]


Dat is precies wat ik bedoel: op 1 as zowel de woningprijzen plotten en de hypotheekrente percentages.

Ik denk dat zoiets pas nut heeft als we een paar kwartalen verder zijn, anders trek je nu vrij snel de conclusie dat met stijgende rentes de prijzen ook stijgen.

https://www.calcasa.nl/ni...ubbelen-in-half-jaar-tijd


Zoals je ziet ook in '05-'09 was een stijgende rente en stijgende huizenprijs. De jaren daarna een dalende rente en dalende woningprijs (2008 crisis uiteraard). Ik denk dat het lastig is hieruit conclusies te trekken, temeer omdat de woningmarkt normaliter traag reageert. Ik denk dat de algemene 'stemming' betreft de algehele economie+toekomst een grotere vinger in de pap heeft qua koop/bied bereidheid dan een procentje meer/minder rente.

[Shadowhawk00]

stylezzz schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:10:
Je zal een jaar terug maar 700K voor je tweekappertje hebben neergeteld in de euforie van de markt.

Met een rente van 1.5% voor 30 jaar vast heb je dan toch nog best een leuke prijs.

Als je nu datzelfde huis voor 600k zou kopen ben je met de huidige rente meer kwijt aan maandlasten.

Maar het is natuurlijk wel zuur als je woning over een paar maanden onder water komt te staan maar goed zolang je de lasten makkelijk kan opbrengen en je niet wilt verhuizen is er dan ook nog geen probleem

[stylezzz]

Hielko schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:12:
[...]

Sta je nog steeds in de plus he... tov vorig jaar zijn de prijzen nog steeds +2%...

Vorig kwartaal misschien. Inmiddels zijn we alweer even verder....

[Blik1984]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:15:
[...]


Met een rente van 1.5% voor 30 jaar vast heb je dan toch nog best een leuke prijs.

Als je nu datzelfde huis voor 600k zou kopen ben je met de huidige rente meer kwijt aan maandlasten.

Maar het is natuurlijk wel zuur als je woning over een paar maanden onder water komt te staan maar goed zolang je de lasten makkelijk kan opbrengen en je niet wilt verhuizen is er dan ook nog geen probleem

Ik zou me meer zorgen maken als het een nieuwbouwwoning betreft en je moet nog je huidige woning gaan verkopen. Kan zomaar zo zijn dat de eerdere getaxeerde waarde niet gehaald gaat worden en er dus een restschuld over blijft. En die nieuwbouwwoning heb je wel op de top vd markt gekocht.

Ik las ook een lokaal rapport van een makelaar hier in Utrecht, nieuwbouw is echt compleet stilgevallen de afgelopen 6 maanden. De bouw van woningen wordt alsmaar duurder, dus die prijs kan niet echt omlaag tenzij de gemeente een knieval doet in grondprijs. Maar consumenten zitten met de onzekerheid van een dalende markt en kunnen hun overwaarde niet ten gelde maken.

[Joosie200]

geekeep schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:14:
[...]
Ik denk dat de algemene 'stemming' betreft de algehele economie+toekomst een grotere vinger in de pap heeft qua koop/bied bereidheid dan een procentje meer/minder rente.

Ik denk dat het elkaar versterkt. Jje maximale hypotheek bepaalt in grote mate je budget. En je hypotheekruimte is gelieerd aan het rentepercentage. Verder is het aantal dat een jubelton of twee op zak heeft is niet zo groot. En je zult al spaargeld nodig hebben voor de kosten koper. En met een Credit Suisse als Lehman Brothers anno 2022 kunnen we best 2008-2009 imiteren. Nog even een stijging van prijzen jaar op jaar terwijl de hypotheekrente al van 1% naar 4% is gegaan. Een stilte voor de storm zo je wilt.

Mijn pa wijst me net op de NVM cijfers. Hij wordt bevestigd in zijn eigen gelijk. Zie je wel, enorme stijging is eruit. Nog even en we zetten een daling in. Wacht nou maar ff. Ik kan lang wachten zelfs bij een daling wanneer de hypotheekrente stijging nog niet is uitgeraasd. 185k bij 3% vs 175k bij 4% en 165k bij 5% betekent dat mijn budget krimpt maar de huizenprijzen niet direct volgen. En in de tussentijd pak ik dan wel 2/3x jaarlijkse huurverhogingen mee.

Dus of dat wachten mij nu zoveel oplevert. Ik denk het niet. Maandlasten komen op hetzelfde neer. En sparen heeft pas zin als je ook 4/5% of eigenlijk 6,5% rente krijgt gelijk aan de kerninflatie. Tot dat moment heb je weinig rente op rente effect. Een whopping 0,25% rente bij 17,25% inflatie is een lachertje.

[Ernemmer]

Blik1984 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:16:
[...]

Er valt gewoon voor niemand echt te juichen.

Mensen die geld op de bank hebben mogen best juichen nu, de stijgende rente heeft maar weinig impact en de dalende prijs is een mooi voordeel.

[ Voor 10% gewijzigd door Ernemmer op 06-10-2022 12:49 ]

[jurjen_g]

stylezzz schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:23:
[...]


Vorig kwartaal misschien. Inmiddels zijn we alweer even verder....

Nee, jaar op jaar is nog net in de plus, dus Q3 2022 is 2 procent stijging versus Q3 vorig jaar. Q3 versus Q2 dit jaar is de daling ingezet.

[Johan Bogle]

Ik koop liever tegen lage(re) prijs en hoge(re) interest. Interest is tijdelijk, maar je absolute schuld is bepalend voor uiteindelijke over- of onderwaarde.

Voor betaalbaarheid en maandlasten maakt het niet veel uit…

[TheGhostInc]

Señor Sjon schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 11:31:
@TheGhostInc het treintje in Nederland is niet een A-B-C constructie met meerdere doorverkopen op één dag.

Dat zijn dus gewoon geen treintjes. Anders kun je een auto of fiets ook een trein gaan noemen.

Een 'treintje' in de woningmarkt is een reeks huizen die verkocht worden, waarbij alle verkopen gekoppeld zijn. Het ontbreken van een schakel zorgt ervoor dat de andere transacties niet plaatsvinden. Net als bij een trein zijn de onderdelen gekoppeld. De laatste wagon komt niet morgen pas op het station of via een andere route.

Pas als een van de ontbindende voorwaarden in het koopcontract de verkoop van de oude woning bevat zal je kunnen spreken van een treintje. Maar dat is in Nederland een uitzondering.

Wat jij beschrijft is inderdaad het proces in Nederland, maar dat proces heeft alles te maken met vertrouwen. Onze woningmarkt kan daardoor in 2 versnellingen draaien:
Kopen voor verkopen, of verkopen voor kopen.
En we zien nu dat we (mogelijk) terugschakelen naar de andere versnelling.
Aan de andere kant koopt een collega net een huis (Q4) rond de komende NHG grens zonder zijn huidige woning verkocht te hebben. Dus blijkbaar zijn er ook nog mensen die kopen voor verkopen. In zijn situatie is de marge ook groot genoeg om zelfs in de ergste doemscenario's van dit topic nog uit te komen.

Maar de NLse markt kent geen treintjes, hooguit stokt de doorstroming of valt de vraag weg in een bepaald segment. Eigenlijk is de NLse markt meer een snelweg met auto's. Waarbij files kunnen ontstaan, maar waarbij je ook in een file kunt staan die eigenlijk niet voor jou is (je hoeft niet die afslag op die vaststaat)

[kw_nl]

Blik1984 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:28:
[...]


Ik zou me meer zorgen maken als het een nieuwbouwwoning betreft en je moet nog je huidige woning gaan verkopen. Kan zomaar zo zijn dat de eerdere getaxeerde waarde niet gehaald gaat worden en er dus een restschuld over blijft. En die nieuwbouwwoning heb je wel op de top vd markt gekocht.

Ik las ook een lokaal rapport van een makelaar hier in Utrecht, nieuwbouw is echt compleet stilgevallen de afgelopen 6 maanden. De bouw van woningen wordt alsmaar duurder, dus die prijs kan niet echt omlaag tenzij de gemeente een knieval doet in grondprijs. Maar consumenten zitten met de onzekerheid van een dalende markt en kunnen hun overwaarde niet ten gelde maken.

Ik zit dus in zo'n situatie. Vorig jaar twee onder een kap gekocht, nieuwbouw voor ruim 730k. Maar is toch niet echt de top, want hetzelfde type huis staat in een vervolgtraject voor 800k te koop.

Overigens hier geen problemen, niet maximaal geleend en van taxatie bedrag een flink bedrag afgehaald om safe te zitten. Mensen vonden ons toen wat overdreven voorzichtig, nu heb ik bijna geen stress met verkopen van mijn huidige huis

[Blik1984]

Ernemmer schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:49:
[...]


Mensen die geld op de bank hebben mogen best juichen nu, de stijgende rente heeft maar weinig impact en de dalende prijs is een mooi voordeel.

inflatie heeft natuurlijk wel een forse impact op de waarde van je spaargeld op de bank

[Blik1984]

kw_nl schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:57:
[...]

Ik zit dus in zo'n situatie. Vorig jaar twee onder een kap gekocht, nieuwbouw voor ruim 730k. Maar is toch niet echt de top, want hetzelfde type huis staat in een vervolgtraject voor 800k te koop.

Overigens hier geen problemen, niet maximaal geleend en van taxatie bedrag een flink bedrag afgehaald om safe te zitten. Mensen vonden ons toen wat overdreven voorzichtig, nu heb ik bijna geen stress met verkopen van mijn huidige huis

En worden die voor 800k ook verkocht? Ik merk dat bij mijn nieuwbouwproject de tweekappers die te koop staan voor 920k nog allemaal vrij zijn in latere fases.

[geekeep]

Joosie200 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:28:
[...]


Ik denk dat het elkaar versterkt. Jje maximale hypotheek bepaalt in grote mate je budget. En je hypotheekruimte is gelieerd aan het rentepercentage. Verder is het aantal dat een jubelton of twee op zak heeft is niet zo groot. En je zult al spaargeld nodig hebben voor de kosten koper. En met een Credit Suisse als Lehman Brothers anno 2022 kunnen we best 2008-2009 imiteren. Nog even een stijging van prijzen jaar op jaar terwijl de hypotheekrente al van 1% naar 4% is gegaan. Een stilte voor de storm zo je wilt.

Mijn pa wijst me net op de NVM cijfers. Hij wordt bevestigd in zijn eigen gelijk. Zie je wel, enorme stijging is eruit. Nog even en we zetten een daling in. Wacht nou maar ff. Ik kan lang wachten zelfs bij een daling wanneer de hypotheekrente stijging nog niet is uitgeraasd. 185k bij 3% vs 175k bij 4% en 165k bij 5% betekent dat mijn budget krimpt maar de huizenprijzen niet direct volgen. En in de tussentijd pak ik dan wel 2/3x jaarlijkse huurverhogingen mee.

Dus of dat wachten mij nu zoveel oplevert. Ik denk het niet. Maandlasten komen op hetzelfde neer. En sparen heeft pas zin als je ook 4/5% of eigenlijk 6,5% rente krijgt gelijk aan de kerninflatie. Tot dat moment heb je weinig rente op rente effect. Een whopping 0,25% rente bij 17,25% inflatie is een lachertje.

Eens. Die rentestijging gaat echt niet zo snel gecompenseerd worden met prijsdalingen, temeer omdat iedere daling weer een groep kopers aantrekt die nu dan toch de sprong waagt en er dus uiteindelijk een stabiele situatie bereikt wordt. Van de andere kant is -30% prijsdaling uitgespreid over de komende 2-3 jaren niet eens zo heel vergezocht/onrealistisch.

---

Ik vraag mij af wat mensen van de gedachtegang vinden dat huizenprijzen en hypotheekrentes een wisselwerking hebben i.p.v. de eenzijdige relatie hogere rente -> lagere prijzen.
Uiteindelijk wil een bank ook gewoon haar inkomsten gaande houden. Met lagere prijzen en gelijkblijvende rente dalen hun renteinkomsten onder de streep, dus om deze inkomsten te stabiliseren verhogen ze de rente. Enige maar is dat de hypotheekrente voornamelijk afhangt van de kapitaalrente, maar de marge die banken daarbovenop rekenen is hun eigen pakkie an.

[GerbenBK]

stylezzz schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:10:
Je zal een jaar terug maar 700K voor je tweekappertje hebben neergeteld in de euforie van de markt.

Zo lang je niet opeens (gedwongen) moet verkopen is er toch niets aan de hand? Daarnaast hebben veel van die mensen wellicht ook in de euforie van de markt verkocht en een eventuele overwaarde meegenomen naar die tweekapper van 700k en wonen ze daar met een hypotheek van < 500k.

[Blik1984]

Overigens vandaag weer waarde-overzicht van Funda, voor wat het waard is. -1,7% tov vorige maand, maand ervoor was het -2%. Even los van dat de woningwaarde zelf echt 15% te hoog is, heeft die de daling wel aardig te pakken

[Ernemmer]

Blik1984 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:59:
[...]


inflatie heeft natuurlijk wel een forse impact op de waarde van je spaargeld op de bank

Niet als de huizenprijzen tov je banksaldo dalen, het is niet zo dat er minder geld op de bank komt te staan als de inflatie hoog is. Andere producten worden duurder, maar als jij het geld voor een product wilt gebruiken dat goedkoper wordt, maakt de algemene inflatie niks uit.

[ Voor 17% gewijzigd door Ernemmer op 06-10-2022 13:06 ]

[Rubbergrover1]

geekeep schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:14:
[...]

Ik denk dat zoiets pas nut heeft als we een paar kwartalen verder zijn, anders trek je nu vrij snel de conclusie dat met stijgende rentes de prijzen ook stijgen.

https://www.calcasa.nl/ni...ubbelen-in-half-jaar-tijd
[Afbeelding]

Zoals je ziet ook in '05-'09 was een stijgende rente en stijgende huizenprijs. De jaren daarna een dalende rente en dalende woningprijs (2008 crisis uiteraard). Ik denk dat het lastig is hieruit conclusies te trekken, temeer omdat de woningmarkt normaliter traag reageert. Ik denk dat de algemene 'stemming' betreft de algehele economie+toekomst een grotere vinger in de pap heeft qua koop/bied bereidheid dan een procentje meer/minder rente.

Wel bijzonder dat dit grafiekje toch weer een iets ander beeld van de renteontwikkeling geeft dan een ander overzicht:

Maar misschien dat het verschil zit tussen of je kijkt naar specifiek de 10 jaars rente of dat je kijkt naar "de gemiddelde rente" in het algemeen. Daarin zitten immers ook andere factoren.

Maar in jouw rapport staat even verderop ook een grafiekje met maandlasten.

Waarbij je kunt zien dat de lasten van een annuïteitenhypotheek tot grofweg halverwege 2013 sterk daalde en rond 2017 weer redelijk ging stijgen. Wat op zich ook een prima 'natuurlijk' beeld is, dat de hypotheeklasten een beetje de loonontwikkeling volgen. Maar ergens in 2021 begon die stijging toch wat uit de hand te lopen. Wat een signaal is dat de prijzen toen dus pas echt uit de pas gingen lopen. Als je de logische trend van de laatste jaren zou doorzetten, dan zouden die maandlasten rond de 1400 moeten zitten. Maar het zit eerder in de buurt van 2000. Dat zou voor mij een teken zijn dat er eigenlijk wel 30% van de huizenprijzen af zou moeten.

[Jopie035]

Die spike in de grafiek is niet de huizenprijsstijging maar de rente.

[Safaci]

kw_nl schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:57:
[...]

Ik zit dus in zo'n situatie. Vorig jaar twee onder een kap gekocht, nieuwbouw voor ruim 730k. Maar is toch niet echt de top, want hetzelfde type huis staat in een vervolgtraject voor 800k te koop.

Overigens hier geen problemen, niet maximaal geleend en van taxatie bedrag een flink bedrag afgehaald om safe te zitten. Mensen vonden ons toen wat overdreven voorzichtig, nu heb ik bijna geen stress met verkopen van mijn huidige huis

Ik zit in hetzelfde schuitje. Tussen taxatie en overbrugging zit nog zo’n 60K, al is het stresslevel wel wat omhooggegaan.

[TheGhostInc]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:12:
Dat zou voor mij een teken zijn dat er eigenlijk wel 30% van de huizenprijzen af zou moeten.

Nee, er moet 30% af van de maandlasten.

Bijvoorbeeld de jubelton, spaargeld, startershypotheek, aflossingsvrije hypotheek etc. kunnen allemaal 'helpen' bij het drukken van de maandlasten. Het zal dus echt afhangen van de overheid wat zij aan maatregelen gaan doen om de markt vlot te trekken (of niet). Sta je 50% aflossingsvrij weer toe met HRA voor starters bijvoorbeeld.

Zo hebben we net allerlei beperkende maatregelen gekregen om de woning toewijzing te 'verbeteren', maar als dat effectief betekent dat woningen niet meer worden gebouwd, projecten worden uitgesteld etc. etc. dan zal dat de aanbod kant flink onderuit trekken.

Dus ergens is het ook gewoon afwachten wat de politiek gaat doen. De eerste signalen dat de markt echt kantelt hebben we nu. De NVM heeft de chocolade letter koppen alweer gemaakt.
Voor hetzelfde geld gaan we nu af op een 30% prijsdaling en trekt de regering vol aan de noodrem en zorgt ervoor dat dat beperkt blijft tot 10%. Of andersom, gaan we naar 10% toe, maar besluit de regering iets doms te doen en klappen we naar de 30%.

[kw_nl]

Blik1984 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:01:
[...]


En worden die voor 800k ook verkocht? Ik merk dat bij mijn nieuwbouwproject de tweekappers die te koop staan voor 920k nog allemaal vrij zijn in latere fases.

Allemaal onder optie:

https://schoemakerplantage.nl/nl/aanbod/grasbuurt-3/

Is volgens mij 2 weken geleden in de verkoop gegaan.

[kw_nl]

Safaci schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:22:
[...]

Ik zit in hetzelfde schuitje. Tussen taxatie en overbrugging zit nog zo’n 60K, al is het stresslevel wel wat omhooggegaan.

Eerlijk is eerlijk, we zouden eerst verkopen in de maart 2023. Maar ik zie de markt er niet beter op worden. Dus we zijn eerder gaan verkopen.

[TheGhostInc]

Safaci schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:22:
[...]

Ik zit in hetzelfde schuitje. Tussen taxatie en overbrugging zit nog zo’n 60K, al is het stresslevel wel wat omhooggegaan.

En hoeveel kosten kun je nog bezuinigen?

Ik ken genoeg nieuwbouwers die zo 50.000 euro kapot slaan op een tuin "10% van de woningwaarde"'. Toen mijn ouders hun huis kochten was het een pak graszaad, hark en een grasmaaier. De tuin is pas jaren later een keer grondig aangepakt. Bij een nieuwbouwhuis heb je natuurlijk niks, dan komt er nog een paar kuub grind bij en een goedkope afscheiding.

[Señor Sjon]

TheGhostInc schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:55:
[...]

Dat zijn dus gewoon geen treintjes. Anders kun je een auto of fiets ook een trein gaan noemen.

Een 'treintje' in de woningmarkt is een reeks huizen die verkocht worden, waarbij alle verkopen gekoppeld zijn. Het ontbreken van een schakel zorgt ervoor dat de andere transacties niet plaatsvinden. Net als bij een trein zijn de onderdelen gekoppeld. De laatste wagon komt niet morgen pas op het station of via een andere route.

Pas als een van de ontbindende voorwaarden in het koopcontract de verkoop van de oude woning bevat zal je kunnen spreken van een treintje. Maar dat is in Nederland een uitzondering.

Wat jij beschrijft is inderdaad het proces in Nederland, maar dat proces heeft alles te maken met vertrouwen. Onze woningmarkt kan daardoor in 2 versnellingen draaien:
Kopen voor verkopen, of verkopen voor kopen.
En we zien nu dat we (mogelijk) terugschakelen naar de andere versnelling.
Aan de andere kant koopt een collega net een huis (Q4) rond de komende NHG grens zonder zijn huidige woning verkocht te hebben. Dus blijkbaar zijn er ook nog mensen die kopen voor verkopen. In zijn situatie is de marge ook groot genoeg om zelfs in de ergste doemscenario's van dit topic nog uit te komen.

Maar de NLse markt kent geen treintjes, hooguit stokt de doorstroming of valt de vraag weg in een bepaald segment. Eigenlijk is de NLse markt meer een snelweg met auto's. Waarbij files kunnen ontstaan, maar waarbij je ook in een file kunt staan die eigenlijk niet voor jou is (je hoeft niet die afslag op die vaststaat)

Ik heb het niet over het treintje wat je ziet bij een transactie rondom dezelfde woning/kopers/verkopersgroep. Daar is aardig wat ophef over geweest met tot tien transacties op dezelfde dag, telkens 10-20k erbij. Ben even de naam kwijt van die fraude, maar een pand ging in een dag over de kop.

Het treintje dat ik bedoel is het proces zelf. En als dat treintje stokt zie je bij een overspannen markt dat er geen nieuwe wagonnetjes komen omdat niemand een huis kan kopen en dus wacht met kopen voordat hij zijn eigen huis te koop zet. Dus de transacties nemen af, maar prijzen blijven hoog.

Het crisisproces is het ergste voor de mensen die aankochten, maar nog niet verkochten en dus in een neergaande markt terechtkomen en twee panden hebben. RTL4 heeft dat concept voor jaren uit kunnen melken.

[RemcoDelft]

kw_nl schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:24:
[...]

Allemaal onder optie:

https://schoemakerplantage.nl/nl/aanbod/grasbuurt-3/

Is volgens mij 2 weken geleden in de verkoop gegaan.

Ik word al claustrofobisch van de buitenruimte! Moet je kijken wat ze er allemaal in proppen: links staat iemand in z'n tuin van een meter, daarnaast loopt iemand naar z'n telefoon te kijken op het bakstenenpad. Vooraan iemand die z'n teckel gaat laten poepen, daarachter een stukje gras van een meter of 3 hooguit, wat taps afloopt. Vervolgens nog een pad, nog een paar meter gras, en daar binnenin een schommel gepropt. Ik tel al 12 mensen op iets wat best een leuke tuin zou zijn, als je het niet zou hoeven delen met 20 andere huizen.
Wat een armoe vanaf 580.000 euro!

[Señor Sjon]

@RemcoDelft Dat commentaar is voor het andere topic...

[Shadowhawk00]

TheGhostInc schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:27:
[...]

En hoeveel kosten kun je nog bezuinigen?

Ik ken genoeg nieuwbouwers die zo 50.000 euro kapot slaan op een tuin "10% van de woningwaarde"'. Toen mijn ouders hun huis kochten was het een pak graszaad, hark en een grasmaaier. De tuin is pas jaren later een keer grondig aangepakt. Bij een nieuwbouwhuis heb je natuurlijk niks, dan komt er nog een paar kuub grind bij en een goedkope afscheiding.

Klopt ik ken er ook genoeg die hun tuin laten aanleggen door een bedrijf die daar dan natuurlijk een nette rekening voor presenteert. En eigenlijk kan je de meeste dingen best zelf doen maar dan moet je wel even wat moeite doen. Betegelen misschien niet maar plantjes in de grond zetten is nou niet heel moeilijk.

Overigens zijn de sensatiekoppen er ook alweer in de online kranten.
Huizenprijzen nog nooit zo snel gedaald.
Huizenprijzen storten in.
Extreme daling huizenprijzen.
Dat zet natuurlijk wel de toon want veel mensen lezen de artikelen niet eens helemaal en alleen de kop blijft hangen.

[ Voor 14% gewijzigd door Shadowhawk00 op 06-10-2022 13:37 ]

[Rubbergrover1]

TheGhostInc schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:23:
[...]

Nee, er moet 30% af van de maandlasten.

Bijvoorbeeld de jubelton, spaargeld, startershypotheek, aflossingsvrije hypotheek etc. kunnen allemaal 'helpen' bij het drukken van de maandlasten. Het zal dus echt afhangen van de overheid wat zij aan maatregelen gaan doen om de markt vlot te trekken (of niet). Sta je 50% aflossingsvrij weer toe met HRA voor starters bijvoorbeeld.

Er zijn allerlei maatregelen te bedenken die de maandlasten lager kunnen maken, maar in grote lijnen is er op de lange termijn toch vooral een verband met wat een woning 10 jaar annuïtair zou kosten.

Als de gemiddelde woning tegen 10 jaar annuïtaire maandlasten 30% meer maandlasten zou geven, dan betekent dat inderdaad niet dat de daadwerkelijke maandlasten van een willekeurige koper 30% hoger zijn. Omdat het kan zijn dat er een zak geld belastingvrij gegeven kan worden. Of het kan zijn dat een hoop mensen een zak geld als overwaarde kunnen inbrengen. En zo zijn er nog vele andere factoren die de werkelijke maandlasten beïnvloeden. Maar naar mijn mening is de koopprijs die men in het algemeen bereid is om voor die gemiddelde woning te betalen, daar dus minder van afhankelijk.

[Get!em]

kw_nl schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:24:
[...]

Allemaal onder optie:

https://schoemakerplantage.nl/nl/aanbod/grasbuurt-3/

Is volgens mij 2 weken geleden in de verkoop gegaan.

Delft is dan ook een bijzondere locatie. Schreeuwend tekort aan grondgebonden gezinswoningen, veel hoogopgeleiden/hooginkomen op een beperkt gebied.

Ik ben overigens erg benieuwd hoe die wijk uiteindelijk wordt. Ik ken het voornamelijk als een plek van junks in een parkje nabij een fietstunnel waar gespuis ook snel kan vluchten. Nog los van de aparte situatie qua ondergrond (erg nat)..

RemcoDelft schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:33:
[...]

Ik word al claustrofobisch van de buitenruimte! Moet je kijken wat ze er allemaal in proppen: links staat iemand in z'n tuin van een meter, daarnaast loopt iemand naar z'n telefoon te kijken op het bakstenenpad. Vooraan iemand die z'n teckel gaat laten poepen, daarachter een stukje gras van een meter of 3 hooguit, wat taps afloopt. Vervolgens nog een pad, nog een paar meter gras, en daar binnenin een schommel gepropt. Ik tel al 12 mensen op iets wat best een leuke tuin zou zijn, als je het niet zou hoeven delen met 20 andere huizen.
Wat een armoe vanaf 580.000 euro!

Oost van de A13 zijn er nog veel meer van die wijken gebouwd die als voorbeeld dienden. En ja, gedeelde smart qua tuin is nodig: steeds meer mensen die de tuin uberhaupt niet meer inrichten en het wel makkelijk vinden dat het gezamenlijk/beheerd is.

Voor je idee van de buitenruimte schets hoe dat in de praktijk eruit ziet:
https://www.google.nl/map...m2!3d51.986637!4d4.493415

Dus containers, fietsen en zitgelegendheden moeten er nog bij in diezelfde ruimte... (en ohja, de stinkende rioolpomp*)


*ik zie in veel van die nieuwbouwwijken de rioolpompen op gekke plekken, voor voordeuren (want gezamenlijke tuin...), stinkend. En als er dan onderhoud/gerepareerd moet worden rijdt zo'n zware onderhoudswagen over alles heen en stinkt het die dag gigantisch. Er is blijkbaar gewoon geen plek meer om die netjes weg te werken. En dan hebben ze die door de rioolscheiding ook nog vaak onderbemeten, met als gevolg veel storingen en extra stank op de vuilwater pompen.

[ Voor 11% gewijzigd door Get!em op 06-10-2022 13:48 ]

[Richh]

Johan Bogle schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:54:
Ik koop liever tegen lage(re) prijs en hoge(re) interest.

Ik ook, maar die mogelijkheid moet maar net langs komen op het moment dat je in het huizenmarkttreintje moet stappen

[noslen]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:27:
[...]


Daarom die andere snap ik wel maar juist die 2 in noord holland vind ik vreemd. Zeker omdat ze op zichzelf staan. Daar ging het me om, die 2 komen niet overeen met de regio dus daarom is daar wat aan de hand ?

Het zijn 2 oranje enclaves in een gebied dat normaal erg blauw is. Ook een regio waar voorheen de grootste stijging te zien was samen met de vakjes er omheen.

Misschien veel tweede woningen daar die verkocht zijn?

[Joosie200]

Señor Sjon schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:33:
[...]


Ik heb het niet over het treintje wat je ziet bij een transactie rondom dezelfde woning/kopers/verkopersgroep. Daar is aardig wat ophef over geweest met tot tien transacties op dezelfde dag, telkens 10-20k erbij. Ben even de naam kwijt van die fraude, maar een pand ging in een dag over de kop.

ABC transacties komen voor en is zeker aanleiding om te kijken of de waarde wel klopt. Dus het kan duiden op zwart geld wit willen wassen. En dan heb je dus dat 1 pand tig keer aangekocht en verkocht worden. Maar niet het idee: starter is afhankelijk van de doorstromers, doorstromers zijn afhankelijk van de mensen die uitstappen. Want verkoop A (starter) en B (doorstromers) houd geen verband met de transactie B (doorstromers) en C (uitstappen) Die twee lopen gelijktijdig aan elkaar.

Toch is doorstromen wel degelijk lastiger als de rente nog even oploopt, het aanbod toeneemt en dus je fictieve overwaarde daalt. Zie maar door te stromen bij een lagere overwaarde dan waar je rekening mee hield. Of dat ie lager uitvalt dan het overbruggingskrediet dekt. En wat te denken van de starter die besluit de kat uit de boom te kijken. Want volgend kwartaal zet de daling door qua huizenprijzen dus die heeft geen haast.

En dat speelt wel degelijk op de Nederlandse huizenmarkt. Wat de overheid besluit te doen bepaalt dan weer of dit effect wordt verergerd of wordt gedempt. Allerlei maatregelen om krediet te beperken in een afkoelende markt verergert de boel alleen maar. Een stilvallende nieuwbouw verergert de boel.

Het Nederlandse treintje idee is meer: dan kun je in elk geval aan boord meerijden op de woningmarkt en dus je wooncarriere starten. De waarde daalt en of stijgt en dat heeft minder invloed als je de rente 20 of 30 jaar vast zet, je inkomen toeneemt, inflatie de schuld opeet. Want je uitgaven staan dan min of meer vast. En dan kun je als starter van tweede klasse upgraden naar eerste klasse zodat je in elk geval iets opbouwt.

[Señor Sjon]

De overheid kennende zal er wel weer een pro-cyclisch idee uit komen.

Vooralsnog zitten we aan alle kanten klem.

[Miks]

Mijn werk zit er grotendeels op. Ik heb lang genoeg gewaarschuwd wat er werkelijk aan de hand is op de woningmarkt.

Ben benieuwd hoe men nu gaat aankijken naar al het gespeculeer met woningen en welk bouwbedrijf als eerste omvalt vanwege grondposities. We zullen de komende tijd weinig meer vernemen van het huizentekort.

[Miks]

Señor Sjon schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:47:
De overheid kennende zal er wel weer een pro-cyclisch idee uit komen.

Vooralsnog zitten we aan alle kanten klem.

We zijn klem gezet. Dit is moedwillig beleid!! Stef Blok wist exact wat hij deed!

[ Voor 5% gewijzigd door Miks op 06-10-2022 13:55 ]

[TheGhostInc]

Señor Sjon schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:47:
De overheid kennende zal er wel weer een pro-cyclisch idee uit komen.

Vooralsnog zitten we aan alle kanten klem.

Ik ben al lang blij dat we geen Engelse toestanden hebben.
Jaren hebben die alles stuk gemaakt met "Austerity" & "Live within your means". En nu gaan ze rustig door met "Trickle down economics"

[Stringer]

Safaci schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:22:
[...]

Ik zit in hetzelfde schuitje. Tussen taxatie en overbrugging zit nog zo’n 60K, al is het stresslevel wel wat omhooggegaan.

Ah lotgenoten

Misschien moeten we een clubje oprichten

[Señor Sjon]

Miks schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:54:
[...]


We zijn klem gezet. Dit is moedwillig beleid!! Stef Blok wist exact wat hij deed!

Klem als in:
- bouwproducten tientallen procenten duurder
- VON-prijzen die stagneren of dalen
- energieprijzen de lucht in
- rentes de lucht in
- inflatie de lucht in
- personeel om die eerdere bouwproducten in elkaar te zetten is er niet
- binnenstedelijke locaties (moeilijk en lang ontwikkelproces) nog steeds prio bij overheid.
- ergens moeten er 100k/woningen per jaar gebouwd gaan worden...
- boodschappenlijstjes wat bouwgrond allemaal moet dragen qua kosten.

Dus ja, aan de ontwikkel- en bouwkant zitten we redelijk klem.

[ Voor 4% gewijzigd door Señor Sjon op 06-10-2022 14:01 ]

[Johan Bogle]

Miks schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:53:
We zullen de komende tijd weinig meer vernemen van het huizentekort.

Evenals het ‘personeelstekort’. Er was nooit een tekort aan woningen, enkel te veel vraag (niemand leeft op straat)

[Jopie035]

Señor Sjon schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:00:
[...]


Klem als in:
- bouwproducten tientallen procenten duurder
- VON-prijzen die stagneren of dalen
- energieprijzen de lucht in
- rentes de lucht in
- inflatie de lucht in
- personeel om die eerdere bouwproducten in elkaar te zetten is er niet
- binnenstedelijke locaties (moeilijk en lang ontwikkelproces) nog steeds prio bij overheid.
- ergens moeten er 100k/woningen per jaar gebouwd gaan worden...
- boodschappenlijstjes wat bouwgrond allemaal moet dragen qua kosten.

Dus ja, aan de ontwikkel- en bouwkant zitten we redelijk klem.

Ik lees in het stuk van NVM dat ook de verkopen van nieuwbouwwoningen 33% lager is dan een jaar eerder.
Die 900,000 woningen t/m 2030 die de overhied wil, gaan er niet komen. Zeker de komende 3 jaar blijft de productie nog flink achter bij het streefgetal (>100,000).

[Shadowhawk00]

Johan Bogle schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:06:
[...]
Evenals het ‘personeelstekort’. Er was nooit een tekort aan woningen, enkel te veel vraag (niemand leeft op straat)

We hebben in nederland anders best een groep thuis en daklozen, en er komen elke maand een groep assielzoekers binnen die ook een woning willen hebben.
Dus om te stellen dat er niemand op straat leeft dan negeer je gewoon feiten.
Dus genoeg mensen die echt nog wel een woning nodig hebben en deze niet kunnen vinden.

[stylezzz]

jurjen_g schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:50:
[...]

Nee, jaar op jaar is nog net in de plus, dus Q3 2022 is 2 procent stijging versus Q3 vorig jaar. Q3 versus Q2 dit jaar is de daling ingezet.

Dat zeg ik toch? Q3 2022 is net wat hoger als Q2 2021, maar inmiddels zitten we in Q4... Kortom, inmiddels zijn die prijzen al verder gedaald en dus onder de vergelijking van Q3 2022/21 uitgekomen....

[Johan Bogle]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:08:
[...]

We hebben in nederland anders best een groep thuis en daklozen, en er komen elke maand een groep assielzoekers binnen die ook een woning willen hebben.

Ook die slapen niet op straat. Maar goed, semantische discussie. Asielzoekersprobleem heb je wel een punt. Deze onuitputtelijke stroom zal alleen maar groeien zolang de EU de wetten niet aanpast, alleen zie ik die niet meteen als concurrentie op de huizenmarkt. Dat is meestal meer een probleem voor sociale woningbouw.

[ Voor 11% gewijzigd door Johan Bogle op 06-10-2022 14:13 ]

[Señor Sjon]

100k hebben we al decennia niet gehaald en toen staken huizen nog een stuk simpeler in elkaar dan nu.

We toppen af op zo'n 70k woningen/jaar https://opendata.cbs.nl/#...t/81955NED/table?dl=21860

[fisherman]

Joosie200 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:28:
[...]


Verder is het aantal dat een jubelton of twee op zak heeft is niet zo groot.

Ik denk dat je je daarin vergist. Je mag trouwens veel vaker een jubelton ontvangen. Zolang de schenker iedere keer maar verschilt.

[jurjen_g]

stylezzz schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:12:
[...]


Dat zeg ik toch? Q3 2022 is net wat hoger als Q2 2021, maar inmiddels zitten we in Q4... Kortom, inmiddels zijn die prijzen al verder gedaald en dus onder de vergelijking van Q3 2022/21 uitgekomen....

Ah zo bedoel je. Maar daar zijn de cijfers nog niet van bekend, theoretisch zou het nog kunnen dat "vandaag" nog net een procentje hoger is dan vorig jaar 6 oktober. Ik verwacht zelf dat een heel duidelijke YTY daling pas in Q1 manifesteert. Q4 zou ik denken een 10-15 % onder Q3, maar dan is het denk ik nog steeds rond 0 als je kijkt naar Q4 vorig jaar. Q1 en begin Q2 dit jaar waren nog ff die belachelijke prijsstijgingen namelijk.

[Shadowhawk00]

Johan Bogle schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:13:
[...]
Ook die slapen niet op straat. Maar goed, semantische discussie. Asielzoekersprobleem heb je wel een punt. Deze onuitputtelijke stroom zal alleen maar groeien zolang de EU de wetten niet aanpast, alleen zie ik die niet meteen als concurrentie op de huizenmarkt. Dat is meestal meer een probleem voor sociale woningbouw.

Een deel slaapt dus wel degelijk op straat een deel niet. Maar goed die mensen hebben geen woning en hebben er wel een nodig. Of op zijn minst woonruimte die er nu niet is.
Dan zijn er ook nog mensen die nog met hun ex samenwonen omdat ze niets anders kunnen vinden.

Dus stellen dat er geen tekort aan woningen is dat is gewoon onjuist.

[Nnoitra]

stylezzz schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:12:
[...]


Dat zeg ik toch? Q3 2022 is net wat hoger als Q2 2021, maar inmiddels zitten we in Q4... Kortom, inmiddels zijn die prijzen al verder gedaald en dus onder de vergelijking van Q3 2022/21 uitgekomen....

Best knap om dat op basis van 6 dagen in Q4 te stellen. Hoeveel woningen zullen er al verkocht zijn?

[Señor Sjon]

fisherman schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:16:
[...]


Ik denk dat je je daarin vergist. Je mag trouwens veel vaker een jubelton ontvangen. Zolang de schenker iedere keer maar verschilt.

Over procyclisch gesproken, dat wordt ~27,5k komend jaar en het jaar erop is ie weg. Die had een jaar of 5 geleden al weg moeten zijn om weer inzetbaar te zijn in een toekomstige crisis.

[ Voor 12% gewijzigd door Señor Sjon op 06-10-2022 14:19 ]

[kraaitje]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:17:
[...]


Een deel slaapt dus wel degelijk op straat een deel niet. Maar goed die mensen hebben geen woning en hebben er wel een nodig. Of op zijn minst woonruimte die er nu niet is.
Dan zijn er ook nog mensen die nog met hun ex samenwonen omdat ze niets anders kunnen vinden.

Dus stellen dat er geen tekort aan woningen is dat is gewoon onjuist.

Goeie. Ik denk dat wanneer er goedkopere woningen in overvloed zouden zijn "aardig wat" mensen uit elkaar gaan :-)

[Joosie200]

fisherman schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:16:
[...]


Ik denk dat je je daarin vergist. Je mag trouwens veel vaker een jubelton ontvangen. Zolang de schenker iedere keer maar verschilt.

Daar ben ik van op de hoogte. Maar laat ik het zo stellen: ik ken weinig die en een 100k van de ouders / ooms krijgen en 100k van opa en oma bijvoorbeeld. Verder..

Señor Sjon schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:17:
[...]


Over procyclisch gesproken, dat wordt ~27,5k komend jaar en het jaar erop is ie weg. Die had een jaar of 5 geleden al weg moeten zijn om weer inzetbaar te zijn in een toekomstige crisis.

En daar doelde ik op met name. Het effect van de jubelton zakt weg. Blijft staan dat schenken nog steeds kan. En als je dan 106k schenkt in 2024 is het schenkbelasting betalen over 106 - 27,5 verhoogde vrijstelling. Voor de Sander Schimmelpenninck en Co beter gestelde families peanuts. Maar voor een doorsnee NL gezin niet.

[stylezzz]

jurjen_g schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:17:
[...]

Ah zo bedoel je. Maar daar zijn de cijfers nog niet van bekend, theoretisch zou het nog kunnen dat "vandaag" nog net een procentje hoger is dan vorig jaar 6 oktober. Ik verwacht zelf dat een heel duidelijke YTD daling pas in Q1 manifesteert. Q4 zou ik denken een 10-15 % onder Q3, maar dan is het denk ik nog steeds rond 0 als je kijkt naar Q4 vorig jaar. Q1 en begin Q2 dit jaar waren nog ff die belachelijke prijsstijgingen namelijk.

YoY bedoel je denk ik? Nee, dit kwartaal is natuurlijk nog glazen bol werk. Maar ik denk dat je wel heel erg op een roze wolk leeft als je Q4 een stijging verwacht van t.o.v. Q3 dit jaar. De rente is de afgelopen weken weer sterk opgelopen, het aanbod groeit met de dag....

[stylezzz]

Nnoitra schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:17:
[...]

Best knap om dat op basis van 6 dagen in Q4 te stellen. Hoeveel woningen zullen er al verkocht zijn?

Nee, maar vergeet niet dat begin Q3 de hypotheekrentes nog even een daling in zette wat wellicht de markt nog wat opgeleukt heeft.

[Señor Sjon]

Joosie200 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:27:
[...]


Daar ben ik van op de hoogte. Maar laat ik het zo stellen: ik ken weinig die en een 100k van de ouders / ooms krijgen en 100k van opa en oma bijvoorbeeld. Verder..


[...]


En daar doelde ik op met name. Het effect van de jubelton zakt weg. Blijft staan dat schenken nog steeds kan. En als je dan 106k schenkt in 2024 is het schenkbelasting betalen over 106 - 27,5 verhoogde vrijstelling. Voor de Sander Schimmelpenninck en Co beter gestelde families peanuts. Maar voor een doorsnee NL gezin niet.

In 2024 is ie helemaal afgeschaft en zullen de familiebank constructies weer opgetuigd worden. Het idee is dat de ouderen hun grotendeels afbetaalde woning wel een tonnetje konden belasten met een goedkope hypotheek om zo hun kinderen op weg te helpen. En dat was weer ontstaan mede door het verplicht 100% aflossen.

En die regel blijft. We gaan trouwens over 9 jaar de eerste HRA-knopen zien aangezien toen de max 30 jaar HRA-regel 30 jaar oud wordt. Met annuïtarie leningen, scheidingen, hertrouwen, etc, etc is dat één groot Exceldrama.

[Masvic]

Señor Sjon schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:13:
100k hebben we al decennia niet gehaald en toen staken huizen nog een stuk simpeler in elkaar dan nu.

We toppen af op zo'n 70k woningen/jaar https://opendata.cbs.nl/#...t/81955NED/table?dl=21860

Gemiddeld duurt vergunning tot oplevering volgens mij twee jaar, dus de piek in opgeleverde nieuwbouwwoningen komt er nog aan

https://www.cbs.nl/nl-nl/...ieuwbouwwoningen-in-jaren

Ik denk dat er dus behoorlijk wat mensen momenteel op een nieuwbouwwoning zitten te wachten. En sommige hebben de keuze gemaakt om te wachten met het verkopen van het huis waar ze nu in wonen, ben benieuwd hoe dat afloopt en hoeverre we in de komende maand een mogelijk explosie van aanbod en prijsdalingen op Funda gaan zien.

[Shadowhawk00]

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:37:
[...]


Gemiddeld duurt vergunning tot oplevering volgens mij twee jaar, dus de piek in opgeleverde nieuwbouwwoningen komt er nog aan

https://www.cbs.nl/nl-nl/...ieuwbouwwoningen-in-jaren

Ik denk dat er dus behoorlijk wat mensen momenteel op een nieuwbouwwoning zitten te wachten. En sommige hebben de keuze gemaakt om te wachten met het verkopen van het huis waar ze nu in wonen, ben benieuwd hoe dat afloopt en hoeverre we in de komende maand een mogelijk explosie van aanbod en prijsdalingen op Funda gaan zien.

In hoever het een keuze is om te wachten is natuurlijk ook maar relatief. Als je 1.5 jaar moet wachten kan je wel meteen je huis verkopen maar wat ga je dan dat 1e jaar doen dat je geen woning hebt. Even tijdelijk huren is ook niet zo makkelijk te regelen.
Dit zit er nu wel aan te komen ja dat mensen met 2 woningen steeds meer stress gaan voelen over het verkopen van hun woning. Maar ik verwacht dat een deel toch wel de ontwikkeling volgt en hun woning al te koop aangeboden heeft.

[stylezzz]

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:37:
[...]


Gemiddeld duurt vergunning tot oplevering volgens mij twee jaar, dus de piek in opgeleverde nieuwbouwwoningen komt er nog aan

https://www.cbs.nl/nl-nl/...ieuwbouwwoningen-in-jaren

Ik denk dat er dus behoorlijk wat mensen momenteel op een nieuwbouwwoning zitten te wachten. En sommige hebben de keuze gemaakt om te wachten met het verkopen van het huis waar ze nu in wonen, ben benieuwd hoe dat afloopt en hoeverre we in de komende maand een mogelijk explosie van aanbod en prijsdalingen op Funda gaan zien.

Zeker. Hoe langer je wacht hoe meer je huis waard werd was natuurlijk het devies.... Maar inderdaad, sommigen zullen eieren voor hun geld gaan kiezen en gaan verkopen. Liever nu nog voor een redelijke prijs als over 1-2 kwartalen voor enkele 10K's minder zal de gedachte zijn.

[Providentia]

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:37:
[...]
Ik denk dat er dus behoorlijk wat mensen momenteel op een nieuwbouwwoning zitten te wachten. En sommige hebben de keuze gemaakt om te wachten met het verkopen van het huis waar ze nu in wonen, ben benieuwd hoe dat afloopt en hoeverre we in de komende maand een mogelijk explosie van aanbod en prijsdalingen op Funda gaan zien.

Ik denk niet dat dat effect binnen een maand zichtbaar wordt. De komende 1 a 2 kwartalen allicht wel. Op dit moment zullen veel mensen nog even de kat uit de boom kijken. De beslissing om je huis nu snel te verkopen en dan te huren is niet eenvoudig gemaakt, daar zitten ook vrij grote risico's aan.

Daar komt bij dat als je nu wil huren je de hoofdprijs betaald. Ik kan mij zo voorstellen dat voor veel mensen de huidige hypotheek een stuk lager zal zijn dan nu iets huren voor 6 tot 12 maanden. De kosten die dat met zich meebrengt zouden misschien het verlies in koopwaarde (gedeeltelijk) kunnen compenseren.

[Señor Sjon]

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:37:
[...]


Gemiddeld duurt vergunning tot oplevering volgens mij twee jaar, dus de piek in opgeleverde nieuwbouwwoningen komt er nog aan

https://www.cbs.nl/nl-nl/...ieuwbouwwoningen-in-jaren

Ik denk dat er dus behoorlijk wat mensen momenteel op een nieuwbouwwoning zitten te wachten. En sommige hebben de keuze gemaakt om te wachten met het verkopen van het huis waar ze nu in wonen, ben benieuwd hoe dat afloopt en hoeverre we in de komende maand een mogelijk explosie van aanbod en prijsdalingen op Funda gaan zien.

Dat zijn er maar 4k meer mochten ze in hetzelfde jaar allemaal gebouwd gaan worden.

[fisherman]

Señor Sjon schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:17:
[...]


Over procyclisch gesproken, dat wordt ~27,5k komend jaar en het jaar erop is ie weg. Die had een jaar of 5 geleden al weg moeten zijn om weer inzetbaar te zijn in een toekomstige crisis.

Het kan dan nog steeds aankomend jaar. Voor een ton heb je dan 4 schenkers nodig. en voor 2 ton 8 schenkers. Zo ging het voorheen ook als het meer dan een ton was. Het geld hoeft niet eens van de schenker zelf te komen. Het kan allemaal van 1 schenker die via meerdere schenkers aan dezelfde persoon schenkt. Althans, zo was het voorheen. Volgens mij is komend jaar alleen het bedrag verlaagd, dus zou het volgens dezelfde regels nog steeds op die manier kunnen.

[fisherman]

Joosie200 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:27:
[...]


Daar ben ik van op de hoogte. Maar laat ik het zo stellen: ik ken weinig die en een 100k van de ouders / ooms krijgen en 100k van opa en oma bijvoorbeeld. Verder..

Ik ken er genoeg hoor.

[Blik1984]

Miks schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:53:
Mijn werk zit er grotendeels op. Ik heb lang genoeg gewaarschuwd wat er werkelijk aan de hand is op de woningmarkt.

Ben benieuwd hoe men nu gaat aankijken naar al het gespeculeer met woningen en welk bouwbedrijf als eerste omvalt vanwege grondposities. We zullen de komende tijd weinig meer vernemen van het huizentekort.

Je hebt na 6 jaar eindelijk gelijk gekregen, de huizenmarkt is dalende

[Señor Sjon]

Blik1984 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 15:04:
[...]


Je hebt na 6 jaar eindelijk gelijk gekregen, de huizenmarkt is dalende

Iets met gebroken klokken.

[geekeep]

fisherman schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 15:02:
[...]


Het kan dan nog steeds aankomend jaar. Voor een ton heb je dan 4 schenkers nodig. en voor 2 ton 8 schenkers. Zo ging het voorheen ook als het meer dan een ton was. Het geld hoeft niet eens van de schenker zelf te komen. Het kan allemaal van 1 schenker die via meerdere schenkers aan dezelfde persoon schenkt. Althans, zo was het voorheen. Volgens mij is komend jaar alleen het bedrag verlaagd, dus zou het volgens dezelfde regels nog steeds op die manier kunnen.

Ik vraag mij heel erg af hoeveel die jubelton nou van invloed is op de huizenprijzen. Ik neem dat er geen cijfers van het aantal hypotheken met een schenking zijn, maar ik ken persoonlijk weinig mensen met ouders die een ton over hebben. En daarnaast, als die jubelton verdwijnt, komen de familiebanken/hypotheken weer terug dus linksom of rechtsom vinden de mensen met (te)veel geld toch wel een weg om belastingtechnisch voordelig te schenken.

edit; en het klinkt misschien cru, maar er zijn meer partijen die baat hebben bij hoge huizenprijzen dan partijen die er last van hebben. Ik ga het geen samenzwering noemen, maar er zullen vast vermogenden/machthebbenden zijn die een eventuele daling zover mogelijk tegen willen gaan of op z'n minst niet willen helpen.

[ Voor 13% gewijzigd door geekeep op 06-10-2022 15:16 ]

[Jopie035]

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:37:
[...]


Gemiddeld duurt vergunning tot oplevering volgens mij twee jaar, dus de piek in opgeleverde nieuwbouwwoningen komt er nog aan

https://www.cbs.nl/nl-nl/...ieuwbouwwoningen-in-jaren

Ik denk dat er dus behoorlijk wat mensen momenteel op een nieuwbouwwoning zitten te wachten. En sommige hebben de keuze gemaakt om te wachten met het verkopen van het huis waar ze nu in wonen, ben benieuwd hoe dat afloopt en hoeverre we in de komende maand een mogelijk explosie van aanbod en prijsdalingen op Funda gaan zien.

FD schreef in jul 2022 al over de enorme afname van de verkochte nieuwbouwhuizen.... minder dan 5,000 in het 2e kwartaal. 8,000 woningen werden er te koop gezet (-17%).

Links en rechts hoor ik al dat er een hoop projecten stil gelegd zijn, uitgesteld zijn of op een lager pitje staan. Met stijgende kosten en de eisen van Hugo (70% moet betaalbaar) komen er een hoop projecten niet tot startbouw.

[Safaci]

kw_nl schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:24:
[...]

Eerlijk is eerlijk, we zouden eerst verkopen in de maart 2023. Maar ik zie de markt er niet beter op worden. Dus we zijn eerder gaan verkopen.

Wij ook. Ik heb onze makelaar gecontacteerd en dit is hun antwoord: “Mijn advies is zo spoedig mogelijk te starten met de verkoop”.

[jeroenkb]

Señor Sjon schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 14:32:
[...]


IEn die regel blijft. We gaan trouwens over 9 jaar de eerste HRA-knopen zien aangezien toen de max 30 jaar HRA-regel 30 jaar oud wordt. Met annuïtarie leningen, scheidingen, hertrouwen, etc, etc is dat één groot Exceldrama.

En daar aan gekoppeld de 'real world' problematiek van de Woekerpolissen. Niet alleen meer op papier geen vermogensopbouw, maar nu in het echt ook te weinig om de hypotheek af te kunnen lossen (wat ooit het idee was)

[TheVMaster]

Safaci schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 15:29:
[...]

Wij ook. Ik heb onze makelaar gecontacteerd en dit is hun antwoord: “Mijn advies is zo spoedig mogelijk te starten met de verkoop”.

Hier ook, gelukkig staat ons huis nu alweer 4 weken te koop. Hadden initieel nog een paar maanden willen wachten, achteraf gezien hadden we het nog 1-2 maanden eerder moeten doen.

[Masvic]

Señor Sjon schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 15:05:
[...]

Iets met gebroken klokken.

We spelen het niet op de man hier

[Masvic]

Safaci schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 15:29:
[...]

Wij ook. Ik heb onze makelaar gecontacteerd en dit is hun antwoord: “Mijn advies is zo spoedig mogelijk te starten met de verkoop”.

Vandaag gecontacteerd of al eerder gedaan?

[geekeep]

TheVMaster schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 15:48:
[...]


Hier ook, gelukkig staat ons huis nu alweer 4 weken te koop. Hadden initieel nog een paar maanden willen wachten, achteraf gezien hadden we het nog 1-2 maanden eerder moeten doen.

Ben benieuwd of dit topic nu gaat veranderen in een "wij zitten financieel klem vanwege een veel te duur nieuw huis en een onverkoopbaar oud huis".
Er vanuit gaan dat de bomen tot de hemel blijven groeien is de slechtste leidraad ooit. Ik mag hopen dat een beetje financieel adviseur destijds wat marge in de financiering heeft voorgesteld en dit braaf is opgevolgd... En anders heeft menig starter weinig medelijden met de krokodillentranen van die doorstromers met tienduizenden euro's overwaarde/lucht.

[Blik1984]

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 15:49:
[...]


We spelen het niet op de man hier

Sommigen wel

[posttoast]

Safaci schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 15:29:
[...]

Wij ook. Ik heb onze makelaar gecontacteerd en dit is hun antwoord: “Mijn advies is zo spoedig mogelijk te starten met de verkoop”.

Het wordt allemaal wel een beetje een self-fulfilling prophecy op deze manier he

Onze nog te bouwen nieuwbouwwoning is ergens half/eind 2024 klaar. Ik moet mijn huidige woning nog te koop zetten, maar dat ga ik nu écht nog niet doen. Ik zal toch ergens moeten wonen en met mijn huidige lage hypotheeklast wordt huren minstens 3x zo duur per maand.

Ik neem vrij minimaal de overwaarde van mijn huidige huis mee als overbruggingskrediet. Uiteraard hoop ik mijn huis nog enigszins gunstig te kunnen verkopen, dat scheelt me straks in maandlasten. Maar goed, als deze inflatie nog even doorzet dan koop je straks 4 flessen wijn voor de prijs waar ik nu een hypotheek voor heb

Ik ga gewoon afwachten dus, je weet het toch allemaal niet.

[TheVMaster]

geekeep schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 15:53:
[...]

Ben benieuwd of dit topic nu gaat veranderen in een "wij zitten financieel klem vanwege een veel te duur nieuw huis en een onverkoopbaar oud huis".
Er vanuit gaan dat de bomen tot de hemel blijven groeien is de slechtste leidraad ooit. Ik mag hopen dat een beetje financieel adviseur destijds wat marge in de financiering heeft voorgesteld en dit braaf is opgevolgd... En anders heeft menig starter weinig medelijden met de krokodillentranen van die doorstromers met tienduizenden euro's overwaarde/lucht.

Ow, geen krokodillentranen hier hoor. En we hebben nog geen huis gekocht, hebben alleen een stuk grond. Mochten we er met de aannemer niet uitkomen, dan tekenen we de aanneemovereenkomst niet en verkopen we de grond. Geen enkel risico genomen hier. 😎 Lukt het allemaal wel, dan is er meer dan voldoende ruimte in de begroting om 20-30k minder voor ons bestaande huis te vangen.

Overigens is de financiering voor het nieuwe huis al helemaal rond tegen een rente (30 jaar vast) voor < 1,9% 😬

[ Voor 5% gewijzigd door TheVMaster op 06-10-2022 15:59 ]

[CornermanNL]

Het grootste probleem gaat niet zozeer de dalende prijzen zijn, maar eventuele ontslagen bij een verdieping van de recessie. Dan verliest de markt momentum, er zijn immers maar zoveel mensen die het geld kunnen lenen om te kopen. Dat gecombineerd met stijgende rentes maakt lenen gewoon moeilijker.

Meestal is er wel ruimte in de berekeningen, het is nu een daling van 6% dat moet nog wel te behappen zijn (misschien ben ik naïef )

Hopelijk voor de doorstromers naar nieuwbouw komt er snel een einde aan de materiaal tekorten en zitten ze niet al te lang met dubbele lasten.

[BekSide]

geekeep schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 15:09:
[...]

Ik vraag mij heel erg af hoeveel die jubelton nou van invloed is op de huizenprijzen. Ik neem dat er geen cijfers van het aantal hypotheken met een schenking zijn, maar ik ken persoonlijk weinig mensen met ouders die een ton over hebben. En daarnaast, als die jubelton verdwijnt, komen de familiebanken/hypotheken weer terug dus linksom of rechtsom vinden de mensen met (te)veel geld toch wel een weg om belastingtechnisch voordelig te schenken.

edit; en het klinkt misschien cru, maar er zijn meer partijen die baat hebben bij hoge huizenprijzen dan partijen die er last van hebben. Ik ga het geen samenzwering noemen, maar er zullen vast vermogenden/machthebbenden zijn die een eventuele daling zover mogelijk tegen willen gaan of op z'n minst niet willen helpen.

Afschaffen van de Jubelton gaat helemaal niets uitmaken. Sowieso was het lenen in familiebank constructie al gunstiger tegen een zo hoog mogelijke rente. Gaat nu dus alleen maar mee worden.

Met huidige rente tarieven is een lening verstrekken zonder onderpand van een 7% wel te doen. Lekker aftrekbaar, veel gunstiger dan schenken.

Regio Eindhoven merk ik nog weinig van een dalende markt.

[ocn]

posttoast schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 15:57:
[...]

Het wordt allemaal wel een beetje een self-fulfilling prophecy op deze manier he

Onze nog te bouwen nieuwbouwwoning is ergens half/eind 2024 klaar. Ik moet mijn huidige woning nog te koop zetten, maar dat ga ik nu écht nog niet doen. Ik zal toch ergens moeten wonen en met mijn huidige lage hypotheeklast wordt huren minstens 3x zo duur per maand.

Ik neem vrij minimaal de overwaarde van mijn huidige huis mee als overbruggingskrediet. Uiteraard hoop ik mijn huis nog enigszins gunstig te kunnen verkopen, dat scheelt me straks in maandlasten. Maar goed, als deze inflatie nog even doorzet dan koop je straks 4 flessen wijn voor de prijs waar ik nu een hypotheek voor heb

Ik ga gewoon afwachten dus, je weet het toch allemaal niet.

/remindme september 2024

[Requiem19]

posttoast schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 15:57:
[...]

Het wordt allemaal wel een beetje een self-fulfilling prophecy op deze manier he

Onze nog te bouwen nieuwbouwwoning is ergens half/eind 2024 klaar. Ik moet mijn huidige woning nog te koop zetten, maar dat ga ik nu écht nog niet doen. Ik zal toch ergens moeten wonen en met mijn huidige lage hypotheeklast wordt huren minstens 3x zo duur per maand.

Ik neem vrij minimaal de overwaarde van mijn huidige huis mee als overbruggingskrediet. Uiteraard hoop ik mijn huis nog enigszins gunstig te kunnen verkopen, dat scheelt me straks in maandlasten. Maar goed, als deze inflatie nog even doorzet dan koop je straks 4 flessen wijn voor de prijs waar ik nu een hypotheek voor heb

Ik ga gewoon afwachten dus, je weet het toch allemaal niet.

Persoonlijk zou ik de verschillende scenario's in Excel zetten en doorrekenen wat in elk scenario de meest gunstige optie is. Dan maak je voor jezelf een onderbouwde keuze, wat altijd beter is dan een onderbuik-keuze.

Het grote 'voordeel' ten opzichte van de vorige significante prijsdaling is dat jij nu - zeer ws - in ieder geval flink aflost. Vanaf vandaag gezien t/m eind 2024 is dat nog zo'n 2 jaar, ofwel 24 aflossingen. Dat dempt een restschuld-risico in ieder geval.

[posttoast]

ocn schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 15:59:
[...]

/remindme september 2024

Haha ja, ik zal niet ontkennen dat ik het niet vervelend vind. Maar goed, wat moet ik dan? En wat ik zei meende ik: het wordt wel een behoorlijke self-fulfilling prophecy op deze manier. "De huizenprijzen gaan omlaag" -> "Ik verkoop snel mijn huis" -> aanbod wordt groter -> de huizenprijzen gaan omlaag.

Requiem19 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 16:02:
[...]


Persoonlijk zou ik de verschillende scenario's in Excel zetten en doorrekenen wat in elk scenario de meest gunstige optie is. Dan maak je voor jezelf een onderbouwde keuze, wat altijd beter is dan een onderbuik-keuze.

Het grote 'voordeel' ten opzichte van de vorige significante prijsdaling is dat jij nu - zeer ws - in ieder geval flink aflost. Vanaf vandaag gezien t/m eind 2024 is dat nog zo'n 2 jaar, ofwel 24 aflossingen. Dat dempt een restschuld-risico in ieder geval.

Ik treed hier liever niet teveel in detail, maar ik heb echt een behoorlijke overwaarde op mijn woning. Het is echter wel zo dat, toen ik mij inschreef voor dat nieuwbouwproject, die overwaarde in het achterhoofd had om daarmee straks de schuld van mijn nieuwe woning direct flink te kunnen beperken (en daarmee mijn maandlasten). De kans is nu vrij aanwezig dat dát hem wellicht niet gaat worden.

Doorrekenen heb ik al een beetje gedaan (juist omdat ik niet vanuit onderbuik beslissingen wil nemen), maar het vervelende is dat je de toekomst gewoon niet kunt voorspellen. Laten we, voor het gemak, even zeggen dat nu gaan huren mij € 1000 per maand meer gaat kosten. Dat zou dus betekenen dat mijn huis € 24K in waarde kan zakken voor ik gunstiger uit ben. En dat is inderdaad nog los van het feit dat ik nu aan het aflossen ben, en als ik aan het huren ben niet. En ja, ik ben me er echt wel van bewust dat € 24K in prijs zakken niet onrealistisch is. Maar de toekomst laat zich behoorlijk lastig voorspellen.

Edit: niet dat het iemand hier persé iets aangaat, maar toch voor de volledigheid: de overwaarde op mijn woning zit hem voor een heel groot deel in het feit dat ik in het verleden veel extra heb afgelost. Ik ben van mijn vorige woning (een appartement) naar mijn huidige woning (een eengezinswoning) op zo'n beetje het meest ongunstige moment van de afgelopen 20 jaar verhuisd en heb daarbij aardig wat verlies gemaakt. Dus nee, ik ben niet de cliché huiseigenaar die de afgelopen jaren in z'n handjes heeft zitten wrijven over de stijgende woningprijzen, ik heb een behoorlijke tijd onder water gestaan.

[ Voor 76% gewijzigd door posttoast op 06-10-2022 16:15 ]

[kraaitje]

posttoast schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 15:57:
[...]

Het wordt allemaal wel een beetje een self-fulfilling prophecy op deze manier he

Onze nog te bouwen nieuwbouwwoning is ergens half/eind 2024 klaar. Ik moet mijn huidige woning nog te koop zetten, maar dat ga ik nu écht nog niet doen. Ik zal toch ergens moeten wonen en met mijn huidige lage hypotheeklast wordt huren minstens 3x zo duur per maand.

Ik neem vrij minimaal de overwaarde van mijn huidige huis mee als overbruggingskrediet. Uiteraard hoop ik mijn huis nog enigszins gunstig te kunnen verkopen, dat scheelt me straks in maandlasten. Maar goed, als deze inflatie nog even doorzet dan koop je straks 4 flessen wijn voor de prijs waar ik nu een hypotheek voor heb

Ik ga gewoon afwachten dus, je weet het toch allemaal niet.

Dit klinkt echt precies als ik erover denk. Ergens eind volgend jaar is ons nieuwe huis klaar. Ik wacht het rustig af. Je weet het inderdaad niet.

[geekeep]

TheVMaster schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 15:58:
[...]


Ow, geen krokodillentranen hier hoor. En we hebben nog geen huis gekocht, hebben alleen een stuk grond. Mochten we er met de aannemer niet uitkomen, dan tekenen we de aanneemovereenkomst niet en verkopen we de grond. Geen enkel risico genomen hier. 😎 Lukt het allemaal wel, dan is er meer dan voldoende ruimte in de begroting om 20-30k minder voor ons bestaande huis te vangen.

Gelukkig wel verstandig gepland dus . De opmerking was ook niet perse persoonlijk gericht, maar meer in het algemeen. De afgelopen maanden is de "arme starter" hier vooral weggewuifd als "tja vraag en aanbod, vroegah was het ook moeilijk, koop een bouwval". En nu het speelveld eindelijk wat eerlijker wordt, stroomt het vol met mensen die een huis te verkopen hebben en hier afgelopen twee kwartalen amper/niet te zien waren. Wel typisch gedrag overigens, mensen vinden vervelende situaties allemaal wel prima, totdat ze er zelf last van krijgen (NIMBY, etc).

[Requiem19]

geekeep schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 16:06:
[...]

Gelukkig wel verstandig gepland dus . De opmerking was ook niet perse persoonlijk gericht, maar meer in het algemeen. De afgelopen maanden is de "arme starter" hier vooral weggewuifd als "tja vraag en aanbod, vroegah was het ook moeilijk, koop een bouwval". En nu het speelveld eindelijk wat eerlijker wordt, stroomt het vol met mensen die een huis te verkopen hebben en hier afgelopen twee kwartalen amper/niet te zien waren. Wel typisch gedrag overigens, mensen vinden vervelende situaties allemaal wel prima, totdat ze er zelf last van krijgen (NIMBY, etc).

Het spiegelbeeld gaat ook precies gebeuren; we gaan hier steeds minder klagende starters zien als de trend zich doorzet .

[geekeep]

Requiem19 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 16:11:
[...]


Het spiegelbeeld gaat ook precies gebeuren; we gaan hier steeds minder klagende starters zien als de trend zich doorzet .

Mwah, we zullen zien. Met:
- de aankomende strengere regels qua financiering
- het feit dat een tweede persoon steeds meer meetelt in de financiering dus een alleenstaande met 1-0 achterstaat
- nieuwbouw op instorten staat en überhaupt onbetaalbaar voor starters is (zelfs appartementen)
- stijgende rentes
- duurder uit zijn met renovatie/verbouwing dan x jaar geleden
- aankomende recessie
- etc.

is dat nog geen gedane zaak qua eerlijk speelveld met degene die al een huis bezitten denk ik.

[Requiem19]

CornermanNL schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 15:58:
Het grootste probleem gaat niet zozeer de dalende prijzen zijn, maar eventuele ontslagen bij een verdieping van de recessie. Dan verliest de markt momentum, er zijn immers maar zoveel mensen die het geld kunnen lenen om te kopen. Dat gecombineerd met stijgende rentes maakt lenen gewoon moeilijker.

Meestal is er wel ruimte in de berekeningen, het is nu een daling van 6% dat moet nog wel te behappen zijn (misschien ben ik naïef )

Hopelijk voor de doorstromers naar nieuwbouw komt er snel een einde aan de materiaal tekorten en zitten ze niet al te lang met dubbele lasten.

Het is niet 'maar' een daling van 6%, het is een daling van 6% kwartaal op kwartaal. Volgens de media is dit de grootste daling die ooit gemeten is kwartaal op kwartaal.

Om het even in perspectief te zetten, als we de komende 4 kwartalen dezelfde daling houden, zitten we op een jaar op jaar daling van rond de 22%.

Startprijs: 100.000 op 1 oktober 2022

- 94.000 op 1 januari 2023
- 88.360 op 1 april 2023
- 83.054 op 1 juli 2023
- 78.075 op 1 oktober 2023.

Verschil jaar op jaar = 21,925 => 22%

[Blik1984]

CornermanNL schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 15:58:

Hopelijk voor de doorstromers naar nieuwbouw komt er snel een einde aan de materiaal tekorten en zitten ze niet al te lang met dubbele lasten.

Ik heb niet het idee dat nieuwbouwprojecten stilliggen wegens tekort aan materialen. Tenminste, ons nieuwbouwproject heeft nergens last van en het lijkt erop dat de eerste huizen van de huidige fase binnen een jaar worden opgeleverd

[Twam]

geekeep schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 16:18:
[...]

Mwah, we zullen zien. Met:
- de aankomende strengere regels qua financiering
- het feit dat een tweede persoon steeds meer meetelt in de financiering dus een alleenstaande met 1-0 achterstaat
- nieuwbouw op instorten staat en überhaupt onbetaalbaar voor starters is (zelfs appartementen)
- stijgende rentes
- duurder uit zijn met renovatie/verbouwing dan x jaar geleden
- aankomende recessie
- etc.

is dat nog geen gedane zaak qua eerlijk speelveld met degene die al een huis bezitten denk ik.

Op instorting staande nieuwbouw is nooit grappig

Dat gezegd hebbende heb ik liever een wat hogere rente en een lagere koopprijs dan andersom: de rente kan later weer dalen, die prijs tik je in 1 keer af.

[Jopie035]

Blik1984 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 16:28:
[...]


Ik heb niet het idee dat nieuwbouwprojecten stilliggen wegens tekort aan materialen. Tenminste, ons nieuwbouwproject heeft nergens last van en het lijkt erop dat de eerste huizen van de huidige fase binnen een jaar worden opgeleverd

Ik kan je verzekeren dat het voor veel projecten wel geldt, niet per se omdat het materiaal er niet is, maar omdat een bouwer niet weet wat ze er uiteindelijk voor moet betalen. Omdat niemand de prijs wil/kan garanderen loopt alles in de poep. Prijsgarantie kan je wel krijgen van de bouwer, maar dat betekent dat er 20% op de bouwprijs geplust wordt.

Zie ook steeds vaker nieuwbouwprojecten zonder een vaste prijs, maar met een prijsindicatie of prijsrange. Afwentelen van het prijsrisico naar de eindkoper.

[Requiem19]

Jopie035 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 16:33:
[...]


Ik kan je verzekeren dat het voor veel projecten wel geldt, niet per se omdat het materiaal er niet is, maar omdat een bouwer niet weet wat ze er uiteindelijk voor moet betalen. Omdat niemand de prijs wil/kan garanderen loopt alles in de poep. Prijsgarantie kan je wel krijgen van de bouwer, maar dat betekent dat er 20% op de bouwprijs geplust wordt.

Zie ook steeds vaker nieuwbouwprojecten zonder een vaste prijs, maar met een prijsindicatie of prijsrange. Afwentelen van het prijsrisico naar de eindkoper.

Heb je daar voorbeelden van?

Volgens mij is dat niet comform de voorwaarden van bijvoorbeeld woningborg...