Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Joosie200]

geekeep schreef op woensdag 5 oktober 2022 @ 14:12:
[Afbeelding]

Brrr, de 20-jaars rente kruipt al aardig richting de 5% zo. Verschil met 10-jaars én 30-jaars rente is overigens ook bijzonder weinig. Maakt het naar mijn mening wel lastiger te kiezen voor een van die drie. Zekerheid voor 30 jaar of hopen dat over 10 jaar we weer een rente-walhalla in gaan?

Ik kreeg van de hypotheek adviseur de vraag: hoe lang verwacht je in de woning te blijven wonen? Dat opa en oma met gemak 30/40 jaar op dezelfde plek blijven was iets van vroeger. Maar zoals job hoppen een ding is, gaat dat ook op voor de woning. Vaak zat verhuis je na X jaar. Of vanwege werk, scheiding, andere woonwensen.

En met de ontwikkeling 2010-2020 in het achterhoofd.. had je hem in 2010 30 jaar lang vastgezet tegen 4%, zag je dus de optie tot oversluiten tegen 1-1,5% aan je neus voorbij gaan. (of tegen fikse boete) Koos je voor 10 jaar en je had kunnen profiteren met een nieuw aanbod in 2020 tegen lagere tarieven. Iedereen die tussen 2019-2021 20/30 jaar vast kon kiezen voor 1-2% is spekkoper geweest. Dan zou het gek zijn om jezelf vast te zetten op 4/5% over een soortgelijke periode.

Dat de rentes nu flink omhoog gaan wil niet zeggen dat het continu zo blijft doorgaan. Die percentages van 4/5/6% zie ik persoonlijk als iets tijdelijks en niet 10 jaar of langer aanhouden. En dus ga ik voor mezelf bij een aanvraag voor een 10 jaar vast rentepercentage. Simpelweg omdat ze bij variabel moeten rekenen met 5% rekenrente, 5/7 jaar weinig verschilt. En dan extra aflossen 10 jaar lang. Zie ik in 2032 wel hoe de economie er weer voor staat. Tien jaar booming tussen 2012-2022. Dan tien jaar minder booming. Krijg je met hoog en laagconjunctuur. Dat wisselt elkaar af. Maar ik ga niet voor 20 of 30 jaar. In die periode heb je zat wisselingen tussen hoog en laagconjunctuur. En dus pak ik liever een omslag naar hoogconjunctuur mee icm lagere rentetarieven.

[Blik1984]

Joosie200 schreef op woensdag 5 oktober 2022 @ 12:44:
[...]


Liever reuring om de hoek wanneer ik er behoefte aan heb en voorzieningen dichtbij. Dan een roddel die het hele dorp doorgaat, minder voorzieningen en weinig reuring. Plus minder reistijd naar het werk. De stad blijft om die reden meer in trek dan het platteland voor mij als alleenstaande. De stad heeft ook betere verbindingen qua ov, autowegen. En ik ben nog wel opgegroeid op een boerderij het platteland. Die weinig voorzieningen, weekend doods want zondagsrust is heilig, belbus mis ik niet.

Dat we door corona lockdowns en behoefte aan meer ruimte het platteland herontdekt hebben is maar een tijdelijk fenomeen. Plus je zult altijd houden dat alleenstaanden en stelletjes zonder kinderen het prima vertoeven vinden in een stad. En dat een beginnend gezin meer de voorkeur heeft voor rust, ruimte, veel groen in de omgeving. Dus de voorkeur uitgaat naar de stad uit.


[...]


Aldus het Kadaster

Puur onderbuikgevoel dit, maar heb ook het idee dat er in de steden meer en meer in de verhuurmarkt terecht komt, en er dus automatisch minder kopers over zijn. Mede ook door de groei van de expat-markt de afgelopen 10 jaar

[Harrie_]

Joosie200 schreef op woensdag 5 oktober 2022 @ 12:44:
[...]
Liever reuring om de hoek wanneer ik er behoefte aan heb en voorzieningen dichtbij. Dan een roddel die het hele dorp doorgaat, minder voorzieningen en weinig reuring. Plus minder reistijd naar het werk. De stad blijft om die reden meer in trek dan het platteland voor mij als alleenstaande. De stad heeft ook betere verbindingen qua ov, autowegen. En ik ben nog wel opgegroeid op een boerderij het platteland. Die weinig voorzieningen, weekend doods want zondagsrust is heilig, belbus mis ik niet.

Dat we door corona lockdowns en behoefte aan meer ruimte het platteland herontdekt hebben is maar een tijdelijk fenomeen. Plus je zult altijd houden dat alleenstaanden en stelletjes zonder kinderen het prima vertoeven vinden in een stad. En dat een beginnend gezin meer de voorkeur heeft voor rust, ruimte, veel groen in de omgeving. Dus de voorkeur uitgaat naar de stad uit.
[...]

Dat snap ik op zich wel, maar we doen hier in dit topic wel erg vaak of mensen een keuze hebben tussen 'stad' en 'platteland' en dat dat feitelijk zou betekenen dat je de keuze hebt tussen een van de 4 grote steden of een dorp in een krimpgemeente ergens aan de grens.

Feitelijk gezien zijn er natuurlijk ontzettend veel dorpen die in de periferie liggen van een grote stad; dan krijg je meer huis/tuin voor je geld en moet je voor bepaalde voorzieningen 5 of 10 minuten extra reizen en maakt de reistijd voor je werk niets of bijna niets uit.

[Joosie200]

Blik1984 schreef op woensdag 5 oktober 2022 @ 14:30:
[...]


Puur onderbuikgevoel dit, maar heb ook het idee dat er in de steden meer en meer in de verhuurmarkt terecht komt, en er dus automatisch minder kopers over zijn. Mede ook door de groei van de expat-markt de afgelopen 10 jaar

Wat meespeelt qua verhuur is de doelgroep. Genoeg steden met universiteiten en hogescholen. En dus is er vanuit studenten en niet alleen buitenlandse studenten altijd vraag naar huisvesting. Dus los van expats voor regio Eindhoven, Rotterdam. Dan is het aantrekkelijk om een woning voor de verhuur te kopen. Maar gemeenten gaan hier nu actief zich mee bemoeien. Wel te laat want door Stef Blok werd de Nederlandse woningmarkt als af gezien en werden grootschalige verhuurders juist gepaaid om huizen op te kopen voor de verhuur.

En nu heb je Hugo de Jonge die actief ervoor zorgt dat verhuurders hun rendement zien krimpen omdat de huurprijzen dus sneller vallen onder reguliere huur. Wat dat betreft worden het interessante tijden. Hoeveel woningen worden uit de verhuur gehaald omdat het rendement tegenvalt bij lagere huurprijzen? Dus tja leuk zo'n nieuwe minister van wonen maar ambitieuze plannen hebben is 1, of het een positief effect heeft voor de woningmarkt valt nog maar te bezien.

[geekeep]

Joosie200 schreef op woensdag 5 oktober 2022 @ 14:29:
[...]


Ik kreeg van de hypotheek adviseur de vraag: hoe lang verwacht je in de woning te blijven wonen? Dat opa en oma met gemak 30/40 jaar op dezelfde plek blijven was iets van vroeger. Maar zoals job hoppen een ding is, gaat dat ook op voor de woning. Vaak zat verhuis je na X jaar. Of vanwege werk, scheiding, andere woonwensen.

En met de ontwikkeling 2010-2020 in het achterhoofd.. had je hem in 2010 30 jaar lang vastgezet tegen 4%, zag je dus de optie tot oversluiten tegen 1-1,5% aan je neus voorbij gaan. (of tegen fikse boete) Koos je voor 10 jaar en je had kunnen profiteren met een nieuw aanbod in 2020 tegen lagere tarieven. Iedereen die tussen 2019-2021 20/30 jaar vast kon kiezen voor 1-2% is spekkoper geweest. Dan zou het gek zijn om jezelf vast te zetten op 4/5% over een soortgelijke periode.

Dat de rentes nu flink omhoog gaan wil niet zeggen dat het continu zo blijft doorgaan. Die percentages van 4/5/6% zie ik persoonlijk als iets tijdelijks en niet 10 jaar of langer aanhouden. En dus ga ik voor mezelf bij een aanvraag voor een 10 jaar vast rentepercentage. Simpelweg omdat ze bij variabel moeten rekenen met 5% rekenrente, 5/7 jaar weinig verschilt. En dan extra aflossen 10 jaar lang. Zie ik in 2032 wel hoe de economie er weer voor staat. Tien jaar booming tussen 2012-2022. Dan tien jaar minder booming. Krijg je met hoog en laagconjunctuur. Dat wisselt elkaar af. Maar ik ga niet voor 20 of 30 jaar. In die periode heb je zat wisselingen tussen hoog en laagconjunctuur. En dus pak ik liever een omslag naar hoogconjunctuur mee icm lagere rentetarieven.

Mijn glazen bol zegt dat het waarschijnlijker is dat de rente over 10 jaar hoger is dan die 4% van nu, dan dat die over 10 jaar (weer) op 2% is. Een rente van 6% is niet eens zo heel gek voor de komende jaren. Kijk ook eens naar andere landen qua rente(ontwikkelingen) zou ik zeggen.


https://www.hypotheekshop...storische-hypotheekrente/

edit: ter aanvulling, juíst omdat die 10-, 20-, 30-jaars rentes zo weinig verschillen is het tientjeswerk qua maandlasten. Is dat het risico waard? En jobhoppen is geen argument als je een hypotheek kunt meeverhuizen.
edit2: een eventuele boeterente is aftrekbaar.

p.s. bovenstaande is géén financieel advies

Blik1984 schreef op woensdag 5 oktober 2022 @ 14:30:
[...]


Puur onderbuikgevoel dit, maar heb ook het idee dat er in de steden meer en meer in de verhuurmarkt terecht komt, en er dus automatisch minder kopers over zijn. Mede ook door de groei van de expat-markt de afgelopen 10 jaar

Uiteraard. Wij gaan de VS achterna, 2 banen om een huurwoning te (kunnen) betalen. Zonder sarcasme overigens. Tenminste, zolang dit soort politiek zoals de afgelopen 3 kabinetten door blijft gaan.

[ Voor 5% gewijzigd door geekeep op 05-10-2022 14:53 ]

[Joosie200]

Harrie_ schreef op woensdag 5 oktober 2022 @ 14:32:
[...]


Dat snap ik op zich wel, maar we doen hier in dit topic wel erg vaak of mensen een keuze hebben tussen 'stad' en 'platteland' en dat dat feitelijk zou betekenen dat je de keuze hebt tussen een van de 4 grote steden of een dorp in een krimpgemeente ergens aan de grens.

Feitelijk gezien zijn er natuurlijk ontzettend veel dorpen die in de periferie liggen van een grote stad; dan krijg je meer huis/tuin voor je geld en moet je voor bepaalde voorzieningen 5 of 10 minuten extra reizen en maakt de reistijd voor je werk niets of bijna niets uit.

Er is meer dan de randstad inderdaad. Sure verhoudingsgewijs wss meeste werkaanbod, grootste steden dus meeste voorzieningen. Maar ook de grootste prijzen tov buiten de randstad. En inderdaad: Utrecht voorbij betekent niet dat je in het moeras staat met niks aan voorzieningen. Je ziet ook duidelijk dat men het liefst uitwijkt naar dorpen/kernen aan de rand van een stad. Heb je het beste van beide: voorzieningen van de stad op fietsafstand, ruimte van platteland dichtbij.

Zelf vind ik het niet erg om op 10/15 minuten van een grote stad te zitten. Heb je een prima combinatie van voorzieningen als je ze nodig hebt, met de prijzen van buiten de stad. Maar ook dat is ontdekt. Utrecht werd te duur, dus men week uit naar Hilversum, Amersfoort, de Bilt, Nieuwegein. Die worden te duur dus men wijkt uit naar Ede/Wageningen/Veenendaal die kant uit.
Zwolle wordt te duur, dan heb je nog Kampen / Deventer als alternatief. Het bekende waterbedeffect.

geekeep schreef op woensdag 5 oktober 2022 @ 14:38:
[...]

Mijn glazen bol zegt dat het waarschijnlijker is dat de rente over 10 jaar hoger is dan die 4% van nu, dan dat die over 10 jaar (weer) op 2% is. Een rente van 6% is niet eens zo heel gek voor de komende jaren. Kijk ook eens naar andere landen qua rente(ontwikkelingen) zou ik zeggen.

[Afbeelding]
https://www.hypotheekshop...storische-hypotheekrente/

edit: ter aanvulling, juíst omdat die 10-, 20-, 30-jaars rentes zo weinig verschillen is het tientjeswerk qua maandlasten. Is dat het risico waard? En jobhoppen is geen argument als je een hypotheek kunt meeverhuizen.

Nou als ik die grafiek zo zie.. in tijden van stagflatie jaren 70: tussen 70-72 was het rond de 8%. Tussen 80-82 ging het weer naar 8%. Ja het wisselde nogal in de jaren 70 en 80. Maargoed om na 20 jaar rond de jaren 90 te kunnen shoppen zat je ook rond de 6-9% bandbreedte. Kortom ik hou liever de boete voor tussentijds opbreken laag door voor tien jaar te gaan dan voor twintig of dertig jaar.

Ik zie dus weinig risico als je daarnaast extra aflost in die tien jaar. Na tien jaar heb je sowieso 1/3e hra erop zitten en 1/3e al standaard afgelost. Het moet heel gek lopen wil je dan het restant van 2/3e opeens niet meer kunnen betalen omdat de rente zeg 3x zo hoog ligt. Dus ja het is een kwestie van risicobeheersing. Ben je risicomijdend en hou je het bij 1/30e inlossen jaarlijks kan 20/30 jaar het overwegen waard zijn als de maandbedragen op hetzelfde uitkomen. Maar 10 jaar vastzetten vind ik geen groot risico. Dat zou ik gaan voor variabel vinden. Laagste rentes maar ook de grootste kans op absurde stijgingen.

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op woensdag 5 oktober 2022 @ 14:32:
[...]


Dat snap ik op zich wel, maar we doen hier in dit topic wel erg vaak of mensen een keuze hebben tussen 'stad' en 'platteland' en dat dat feitelijk zou betekenen dat je de keuze hebt tussen een van de 4 grote steden of een dorp in een krimpgemeente ergens aan de grens.

Feitelijk gezien zijn er natuurlijk ontzettend veel dorpen die in de periferie liggen van een grote stad; dan krijg je meer huis/tuin voor je geld en moet je voor bepaalde voorzieningen 5 of 10 minuten extra reizen en maakt de reistijd voor je werk niets of bijna niets uit.

Klopt. Maar het was een reactie op de simpele algemene opmerking dat Nederland aangenamer zou zijn met minder mensen. Dat vind ik een behoorlijk simpele benadering, al is het dus maar dat er een hoop mensen juist bewust die drukte opzoeken.

En daarnaast zijn er een hoop plekken waar juist een tekort aan mensen is om het gewenste voorzieningenniveau op peil te houden. Voorzieningen variërend van scholen tot (ouderen-) zorg, OV, winkels, verenigingsleven om maar wat te noemen, hebben allemaal een minimale hoeveelheid mensen nodig om op peil te kunnen blijven. En in veel kleinere plaatsen wordt dat nu juist een probleem. In een hoop plaatsen zouden ze daarom juist gebaat zijn bij meer mensen.

Het grootste probleem zit m.i. dus niet in de hoeveelheid mensen, maar het gegeven dat de plaatsen waar de mensen willen wonen niet altijd overeen komen met de plaatsen waar mensen zouden kunnen wonen.

[geekeep]

Joosie200 schreef op woensdag 5 oktober 2022 @ 14:54:
[...]

Nou als ik die grafiek zo zie.. in tijden van stagflatie jaren 70: tussen 70-72 was het rond de 8%. Tussen 80-82 ging het weer naar 8%. Ja het wisselde nogal in de jaren 70 en 80. Maargoed om na 20 jaar rond de jaren 90 te kunnen shoppen zat je ook rond de 6-9% bandbreedte. Kortom ik hou liever de boete voor tussentijds opbreken laag door voor tien jaar te gaan dan voor twintig of dertig jaar.

Ik zie dus weinig risico als je daarnaast extra aflost in die tien jaar. Na tien jaar heb je sowieso 1/3e hra erop zitten en 1/3e al standaard afgelost. Het moet heel gek lopen wil je dan het restant van 2/3e opeens niet meer kunnen betalen omdat de rente zeg 3x zo hoog ligt. Dus ja het is een kwestie van risicobeheersing. Ben je risicomijdend en hou je het bij 1/30e inlossen jaarlijks kan 20/30 jaar het overwegen waard zijn als de maandbedragen op hetzelfde uitkomen. Maar 10 jaar vastzetten vind ik geen groot risico. Dat zou ik gaan voor variabel vinden. Laagste rentes maar ook de grootste kans op absurde stijgingen.

Vergis je niet dat met een annuïteitenhypotheek je na 10 jaar niet 1/3e hebt afgelost. In het begin is het rentedeel van de maandelijkse aflossing relatief groot. Met een standaard voorbeeld van 300k en 4% is het nog geen 20% die je hebt afgelost na 10 jaar.

--
@Joosie200 Overigens hangen de hypotheekrentes sterk samen met de kapitaalrentes. De ECB heeft al 2x een verhoging doorgevoerd dit jaar en gaat daarmee door:

Tot juli stond het depositotarief van de ECB nog op -0,5%. Nu is dat 0,75%. Begin september verhoogde de ECB de depositorente nog met 75 basispunten. Met deze ongekende grote stap maakt de ECB duidelijk dat zij de inflatiedreiging zeer serieus neemt. De ECB zegt terug te willen keren richting ‘neutraal niveau’, het niveau waarbij het rentetarief de economie stimuleert, noch afremt. Dit roept de vraag op waar dat neutrale niveau dan ligt. De ECB schat op 2%.

https://www.abnamro.nl/nl...eling-hypotheekrente.html
Om de extreem lage hypotheekrentes terug te krijgen moet de kapitaalrente weer richting (onder?) nulpunt draaien, aangezien een hypotheekverstrekker altijd de marktrente + risico-opslag aanhoudt. Hoe groot acht jij die kans?

[ Voor 25% gewijzigd door geekeep op 05-10-2022 16:13 ]

[ObiTewodros]

secret17 schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 09:27:
[...]


Ik ben persoonlijk ook heel erg benieuwd hoeveel mensen een paar maanden geleden een nieuwbouw woning hebben gekocht die ergens volgend jaar opgeleverd zal worden met een hypotheek die gebaseerd was op de fictieve overwaarde van dat moment. Ik zou hem wel knijpen eerlijk gezegd. Sterker nog, wij hadden onszelf ook bijna in die situatie begeven: ingeschreven voor een woning die met afbouw wel redelijk richting onze max ging, maarja, droomwoning op droomlocatie etc, dus we wilden die gok wel wagen. Helaas uitgeloot, maar als we het wel hadden gekregen dan was dat nu wel ff spannend geweest...

Overigens benieuwd hoe dat nu gaat. In diezelfde buurt in nu net weer een nieuwbouwwijk in de verkoop gegaan; allemaal in het wat hogere segment (650 voor tussenwoning tot 1.7M voor vrijstaand) en alle woning, bijna 70 in totaal, één dag na sluiting op inschrijving onder optie. Ik had eerlijk gezegd verwacht dat dat wat langer zou duren in deze periode, met name met de verkoop van eigen woning in gedachte, maar aan de andere kant snap ik de aantrekkingskracht van een ruime A+++ woning in een goede omgeving in deze tijd ook wel weer.

Bedoel je hoeveel mensen een nieuwbouwwoning hebben gekocht en niet een hypotheek hebben genomen op basis van de aankoopprijs maar op basis van wat de waarde zou zijn na 1 jaar?

[secret17]

ObiTewodros schreef op woensdag 5 oktober 2022 @ 15:21:
[...]
Bedoel je hoeveel mensen een nieuwbouwwoning hebben gekocht en niet een hypotheek hebben genomen op basis van de aankoopprijs maar op basis van wat de waarde zou zijn na 1 jaar?

Nee ik bedoelde hoeveel mensen een aantal maanden geleden een nieuwbouwwoning hebben gekocht met een overbruggingshypotheek ter grootte van de overwaarde die ze op dat moment op hun huidige woning hadden. Als je toen niet meteen verkocht hebt en de woning dan sterk in waarde daalt (zoals je nu overal ziet gebeuren) dan hou je een flinke restschuld over omdat je je overbruggingshypotheek niet kan aflossen met de opbrengst van de verkoop.

[Harrie_]

secret17 schreef op woensdag 5 oktober 2022 @ 15:28:
[...]


Nee ik bedoelde hoeveel mensen een aantal maanden geleden een nieuwbouwwoning hebben gekocht met een overbruggingshypotheek ter grootte van de overwaarde die ze op dat moment op hun huidige woning hadden. Als je toen niet meteen verkocht hebt en de woning dan sterk in waarde daalt (zoals je nu overal ziet gebeuren) dan hou je een flinke restschuld over omdat je je overbruggingshypotheek niet kan aflossen met de opbrengst van de verkoop.

De meeste hypotheekaanbieders houden een veiligheidsmarge aan en geven maximaal 90% van de getaxeerde woningwaarde als overbrugging, dus denk dat het niet zo'n vaart zal lopen...

[Joosie200]

geekeep schreef op woensdag 5 oktober 2022 @ 15:11:
[...]

Vergis je niet dat met een annuïteitenhypotheek je na 10 jaar niet 1/3e hebt afgelost.

--
@Joosie200 Overigens hangen de hypotheekrentes sterk samen met de kapitaalrentes. De ECB heeft al 2x een verhoging doorgevoerd dit jaar en gaat daarmee door:

aangezien een hypotheekverstrekker altijd de marktrente + risico-opslag aanhoudt. Hoe groot acht jij die kans?

Ik volg het nieuws net zo goed op de voet. Ik weet dat de ECB pas net begonnen is. En dat er idd een verband is tussen de tien jaars obligaties voor NL + risico opslag = hypotheekrente. Ik acht de kans dus groot dat de obligaties een knauw krijgen omdat de ECB gaat vernauwen / QT qua geldhoeveelheid en beschikbaarheid van goedkoop geld. En daarmee dus de 10 jaars voor NL nog hoger oploopt en banken dus los van risico's van aanhoudende oorlog, mogelijke nieuwe corona perikelen de rentes ook ophogen. Maar dat zie ik voor de korte termijn gebeuren. Lees tussen nu en 5 jaar.

De ECB kan maar zolang doordenderen met renteverhogingen. Als hun instrument om obligaties van NL/Dld te dumpen en die van Italië / Griekenland op te kopen geen soelaas bied krijg je een nieuwe eurocrisis want dan staat Zuid Europa aan de rand van een faillissement. En dus zal de ophoging van de hypotheekrentes ook stokken wanneer de ECB klaar is met ophogen.

En los hiervan zal het een economisch laagconjunctuur triggeren. Maar dat zal mijn inziens niet continu aanhouden. Tussen 2008-2013 was het hommeles, daarna trok de economie aan juist door die neergaande rentetrend. Nu loopt de boel af te koelen juist door een opgaande rentetrend. Maar dat krijgt vanzelf een omslag/pivot moment. Dat de havikken weer hun kist in gaan en de duiven weer het roer overnemen. En dus zie ik zo'n moment zich wel aandienen binnen nu en tien jaar. En ja dat is een gok met een bepaalde mate van risico. Want als koper heb je nul invloed op wat Lagarde of Knot beslist.

Wel kent de economie opgaande en neergaande trends. Niks blijft continu dezelfde trend vasthouden. Ik moet nog maar zien dat we na 30 jaar lang een neergaande rentetrend nu 30 jaar een opgaande trend gaan noteren. Daarvoor spelen er teveel andere belangen. Hetzelfde qua nieuwbouw. Met 2008 in het achterhoofd kan Hugo de ambitie hebben tot weet ik veel hoeveel woningen extra. Maar als de andere actoren (gemeenten, provincies, ontwikkelaars) geen zin hebben om dat spel mee te spelen komt er niks van terecht. En dus zal er vraag blijven naar de bestaande bouw. Al zal die vraag en aanbod uitvallen mochten we hypotheekrentes zien van 6-8% zonder dat de vraagprijs wijzigt. Vraag valt uit want te duur. Aanbod valt weg want doorstroming is geen optie als de vraag van starters wegvalt. Komt het bekende treintje gewoon tot stilstand.

En met dat alles blijf ik kiezen voor een 10 jaar vast zetten. Er verandert veel in een tien jaars termijn. Huizenprijzen verdubbelen, hypotheekrentes verviervoudigen, de euro/dollar pariteit is een feit, corona heeft impact gehad, Rusland/Oekraïne daarna. Persoonlijk heroverweeg ik dan mijn opties na 10 jaar. Zelfs al zou ik dan maar 20% hebben afgelost in totaal. Maar zo heeft iedereen zijn eigen overweging. Ik vind persoonlijk 4-5% vastzetten tegen 30 jaar nu geen aantrekkelijke optie. Jij wel want scheelt weinig in de maand. De keuze is reuze dus er is niet slechts een goed antwoord.

[Verwijderd]

Joosie200 schreef op woensdag 5 oktober 2022 @ 16:35:
[...]


Ik volg het nieuws net zo goed op de voet. Ik weet dat de ECB pas net begonnen is. En dat er idd een verband is tussen de tien jaars obligaties voor NL + risico opslag = hypotheekrente. Ik acht de kans dus groot dat de obligaties een knauw krijgen omdat de ECB gaat vernauwen / QT qua geldhoeveelheid en beschikbaarheid van goedkoop geld. En daarmee dus de 10 jaars voor NL nog hoger oploopt en banken dus los van risico's van aanhoudende oorlog, mogelijke nieuwe corona perikelen de rentes ook ophogen. Maar dat zie ik voor de korte termijn gebeuren. Lees tussen nu en 5 jaar.

De ECB kan maar zolang doordenderen met renteverhogingen. Als hun instrument om obligaties van NL/Dld te dumpen en die van Italië / Griekenland op te kopen geen soelaas bied krijg je een nieuwe eurocrisis want dan staat Zuid Europa aan de rand van een faillissement. En dus zal de ophoging van de hypotheekrentes ook stokken wanneer de ECB klaar is met ophogen.

En los hiervan zal het een economisch laagconjunctuur triggeren. Maar dat zal mijn inziens niet continu aanhouden. Tussen 2008-2013 was het hommeles, daarna trok de economie aan juist door die neergaande rentetrend. Nu loopt de boel af te koelen juist door een opgaande rentetrend. Maar dat krijgt vanzelf een omslag/pivot moment. Dat de havikken weer hun kist in gaan en de duiven weer het roer overnemen. En dus zie ik zo'n moment zich wel aandienen binnen nu en tien jaar. En ja dat is een gok met een bepaalde mate van risico. Want als koper heb je nul invloed op wat Lagarde of Knot beslist.

Wel kent de economie opgaande en neergaande trends. Niks blijft continu dezelfde trend vasthouden. Ik moet nog maar zien dat we na 30 jaar lang een neergaande rentetrend nu 30 jaar een opgaande trend gaan noteren. Daarvoor spelen er teveel andere belangen. Hetzelfde qua nieuwbouw. Met 2008 in het achterhoofd kan Hugo de ambitie hebben tot weet ik veel hoeveel woningen extra. Maar als de andere actoren (gemeenten, provincies, ontwikkelaars) geen zin hebben om dat spel mee te spelen komt er niks van terecht. En dus zal er vraag blijven naar de bestaande bouw. Al zal die vraag en aanbod uitvallen mochten we hypotheekrentes zien van 6-8% zonder dat de vraagprijs wijzigt. Vraag valt uit want te duur. Aanbod valt weg want doorstroming is geen optie als de vraag van starters wegvalt. Komt het bekende treintje gewoon tot stilstand.

En met dat alles blijf ik kiezen voor een 10 jaar vast zetten. Er verandert veel in een tien jaars termijn. Huizenprijzen verdubbelen, hypotheekrentes verviervoudigen, de euro/dollar pariteit is een feit, corona heeft impact gehad, Rusland/Oekraïne daarna. Persoonlijk heroverweeg ik dan mijn opties na 10 jaar. Zelfs al zou ik dan maar 20% hebben afgelost in totaal. Maar zo heeft iedereen zijn eigen overweging. Ik vind persoonlijk 4-5% vastzetten tegen 30 jaar nu geen aantrekkelijke optie. Jij wel want scheelt weinig in de maand. De keuze is reuze dus er is niet slechts een goed antwoord.

Goede analyse Joosie200, complimentje van Bunkie hier

[Conrado]

[b]Joosie200 schreef op woensdag 5 oktober 2022 @ 16:35:
De ECB kan maar zolang doordenderen met renteverhogingen.
.....
En dus zal de ophoging van de hypotheekrentes ook stokken wanneer de ECB klaar is met ophogen.

De ECB heeft één belangrijke taak, en dat is een stabiel Euro-beleid met lage inflatie. Het gratis geld was bedoeld om uit de financiële crisis te komen, de lage hypotheek - en de gevolgen voor de woningmarkt voortkwamen - waren een onbedoelde bijwerking.
Andersom geldt dat ook: de ECB voert de rente versneld op om de inflatie onder controle te krijgen. De hoge hypotheek is opnieuw een bijwerking daarvan.

[antidote]

supersoco80 schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 07:56:
[...]


Ik ben wel benieuwd waar die steiging dat zit. Rondom Arnhem is het vrijwel volledig tot stilstand gekomen, het is zelfs uit mijn systeem gegaan om Funda te openen, terwijl ik dat een maand geleden nog volledig automatisch een aantal keer per dag deed en als eerste bij het opstaan (er wordt veel snachts op gezet).

Voor nadere informatie over de lokale woningmarkt(cijfers) zie www.nvm.nl. Op donderdag 6 oktober 2022 presenteert de NVM de cijfers over Q3-2022.

[Masvic]

Het treintje valt stil! Ja ja. Alle aannemers & projectontwikkelaars stoppen met bouwen? Alle bouwvakkers gaan met pensioen? Alle projectontwikkelaars gaan failliet? Of passen die zich aan aan de nieuwe realiteit (minder marge) of zelfs verlies (beter dan helemaal geen omzet draaien). Zelfs na de laatste financiele crisis werden er jaarlijks nog best wat huizen bijgebouwd.

Maar goed als ik een aantal tweakers hier moet geloven gaat er helemaal niemand in die woningen wonen, het treintje is immers stilgevallen. En iemand die een huis heeft gekocht met een lage hypotheekrente gaat NOOIT meer weg. Toch?



Hypotheekaanvragen in de US:

[ Voor 111% gewijzigd door Masvic op 06-10-2022 00:27 ]

[Lisadr]

Blik1984 schreef op woensdag 5 oktober 2022 @ 14:30:
[...]


Puur onderbuikgevoel dit, maar heb ook het idee dat er in de steden meer en meer in de verhuurmarkt terecht komt, en er dus automatisch minder kopers over zijn. Mede ook door de groei van de expat-markt de afgelopen 10 jaar

Dat is geen onderbuikgevoel maar een feit. Afgelopen jaren zijn er meer dan 100.000 expats erbij gekomen die voornamelijk huren, meer netto te besteden hebben (dankzij de 30% regeling). Hierdoor zijn ze interessant voor investeerders die massaal huizen zijn gaan opkopen in de grote steden om te verhuren aan expats.

[Hbeez]

Vanmiddag worden weer de NVM cijfers gepresenteerd, dus een goed moment om ook even het sentiment in dit topic te polsen met een poll. Wat is jullie verwachting?

Poll: Verkoopprijsontwikkeling Q3 t.o.v. Q2
• Minder dan -6%
• Tussen -6% en -4%
• Tussen -4% en -2%
• Tussen -2% en 0%
• Tussen 0% en 2%
• Tussen 2% en 4%
• Tussen 4% en 6%
• Meer dan 6%
<sup>Tussenstand:

Ook een poll maken? Klik hier</sup>

[ Voor 17% gewijzigd door Hbeez op 06-10-2022 06:54 ]

[kx22]

Hbeez schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 05:43:
Vanmiddag worden weer de NVM cijfers gepresenteerd, dus een goed moment om ook even het sentiment in dit topic te polsen met een poll. Wat is jullie verwachting?

Poll: Prijsontwikkeling Q3 t.o.v. Q2
• Minder dan -6%
• Tussen -6% en -4%
• Tussen -4% en -2%
• Tussen -2% en 0%
• Tussen 0% en 2%
• Tussen 2% en 4%
• Tussen 4% en 6%
• Meer dan 6%
^Tussenstand:
[Afbeelding]
^{Ook een poll maken? Klik hier}

De verkoopprijs? denk ik zeker in de -. De vraagprijzen echter....

[kx22]

geekeep schreef op woensdag 5 oktober 2022 @ 14:12:
[Afbeelding]

Brrr, de 20-jaars rente kruipt al aardig richting de 5% zo. Verschil met 10-jaars én 30-jaars rente is overigens ook bijzonder weinig. Maakt het naar mijn mening wel lastiger te kiezen voor een van die drie. Zekerheid voor 30 jaar of hopen dat over 10 jaar we weer een rente-walhalla in gaan?

Ondanks dat je weet dat tegenwoordig mensen niet meer lang op 1 plek zullen wonen (tenzij ze al 50+ zijn), is het verschil wel heel klein om het te laten liggen. Echter zegt die ook genoeg over de rente. Die is momenteel veel te "safe" ingezet door die verstrekkers.

4,7% op basis van historie is echt geen gekke rente. Vooral als je die vastzet op 20-30 jaar.
In 2016 had ik gekozen voor 10 jaar rente met 2,25. Mijn zusje koos 1 jaar later voor 20 jaar met een rente van 3.3%. Dat was bijna 1% verschil, terwijl de rentes toen nog dalend waren.

[TheGhostInc]

kx22 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 06:50:
[...]


De verkoopprijs? denk ik zeker in de -. De vraagprijzen echter....

Vraagprijzen zijn toch niet echt relevant?
Hooguit overbiedings %.

Aantal verkopen vind ik nog interessanter. Dat geeft aan of de huizenmarkt nog werkt. Valt het stil of blijven er huizen verkocht worden.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 5 oktober 2022 @ 15:11:
[...]

Klopt. Maar het was een reactie op de simpele algemene opmerking dat Nederland aangenamer zou zijn met minder mensen. Dat vind ik een behoorlijk simpele benadering, al is het dus maar dat er een hoop mensen juist bewust die drukte opzoeken.

En daarnaast zijn er een hoop plekken waar juist een tekort aan mensen is om het gewenste voorzieningenniveau op peil te houden. Voorzieningen variërend van scholen tot (ouderen-) zorg, OV, winkels, verenigingsleven om maar wat te noemen, hebben allemaal een minimale hoeveelheid mensen nodig om op peil te kunnen blijven. En in veel kleinere plaatsen wordt dat nu juist een probleem. In een hoop plaatsen zouden ze daarom juist gebaat zijn bij meer mensen.

Het grootste probleem zit m.i. dus niet in de hoeveelheid mensen, maar het gegeven dat de plaatsen waar de mensen willen wonen niet altijd overeen komen met de plaatsen waar mensen zouden kunnen wonen.

Er zouden gewoon minder problemen zijn met minder mensen. Denk aan CO2 uitstoot, stikstof, huizen. Maar ook dan blijf je houden dat er op bepaalde plekken veel meer mensen willen wonen dan dat daar aan woonruimte gerealiseerd kan worden, zonder de plaats onleefbaar te maken.

Volgens mij is het probleem van leraren en zorg juist een probleem in de randstad waar er juist heel veel mensen wonen. In andere gebieden zijn daar veel minder/geen problemen. Dus meer mensen betekend niet altijd meer voorzieningen je moet ze met meer mensen delen dus je hebt er ook veel meer van nodig.

We moeten af van het concept dat alles maar oneindig kan groeien, de economie en de wereldbevolking kunnen dat simpelweg gewoon niet. De economie kan je op papier nog wel laten groeien door inflatie want dan word het getal hoger maar het houd gewoon een keer op.

[ Voor 7% gewijzigd door Shadowhawk00 op 06-10-2022 08:21 ]

[Blik1984]

Ik gok op een lichte daling van 0 - -2%. Een stijging kan ik me eigenlijk bijna niet voorstellen, maar ik laat me graag verrassen

[wimjongil]

Gezien de geleende bedragen met ca. 4% zijn gedaald (HDN via https://www.telegraaf.nl/...theekadviseurs-is-voorbij) verwacht ik een zelfde daling in huizemprijzen.

[TheGhostInc]

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 00:07:
Het treintje valt stil! Ja ja. Alle aannemers & projectontwikkelaars stoppen met bouwen? Alle bouwvakkers gaan met pensioen? Alle projectontwikkelaars gaan failliet? Of passen die zich aan aan de nieuwe realiteit (minder marge) of zelfs verlies (beter dan helemaal geen omzet draaien). Zelfs na de laatste financiele crisis werden er jaarlijks nog best wat huizen bijgebouwd.

Natuurlijk wordt er nog gebouwd. Er zijn altijd mensen die nog geld hebben, woningcorporaties die huurhuizen gaan bouwen. Maar jouw interpretatie gaat er vanuit dat er weinig 'dal' is, maar dat is de verkeerde kant op geredeneerd. Er is te weinig 'piek'. We hadden zo 200.000 nieuwbouwwoningen kunnen slijten in een jaar. Maar er is te weinig grond, te weinig ontwikkelaars, te weinig bouwers etc.

De politiek roept al jaren dat we >100.000 woningen per jaar moeten neerzetten (en ik denk dat dat wel klopt). Maar zelfs in de absolute piekjaren halen we dat niet. De krapte op de markt wordt dus alleen maar groter. Daarmee blijft de 'druk omhoog'.
En nee, dat betekent niet dat de huizenprijzen altijd omhoog gaan, maar dat ze altijd hoger liggen dan in een markt waar vraag en aanbod wat beter aansluiten.

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 00:07:
Maar goed als ik een aantal tweakers hier moet geloven gaat er helemaal niemand in die woningen wonen, het treintje is immers stilgevallen

Er zijn *GEEN* treintjes in Nederland. Dat is een buitenlands gebeuren.
We hebben in Nederland wel doorstroming & leegstand, maar treintjes die niet gaan, dat hebben we niet.

Bijvoorbeeld in het VK:
Daar kopen 6 mensen van elkaar een huis. 's-ochtends vroeg ruimt iedereen zijn huis leeg, zet de spullen in een bus ('Man with a van') of opslag en rijdt naar de advocaat (inderdaad, geen notaris). Daar leggen ze al die koopcontracten op een rij en iedereen tekent daar ter plekke de overdracht. Soms wordt de advocaat dan natuurlijk gemachtigd.
Als 1 van de kopers 'in het treintje' niet kan tekenen doordat de financiering niet rond is, dan gaat het niet. Je weet dus niet wanneer je in je huis kunt, pas als alles rond is, gaat het treintje rijden.
Daarom dat daar heel anders wordt aangekeken tegen mensen zonder koopwoning. Die mensen zorgen ervoor dat een treintje begint te rijden. En als je dus koopt zonder eigen woning heb je een streepje voor.

Dat is dus echt compleet anders in Nederland met onze overbruggingshypotheken en 10% boete bij afzien van de koop etc.

Voor de woningmarkt zorgt dit ook voor een compleet andere dynamiek:
In de Nederlandse markt zal de markt nog een tijdje door bewegen. Immers mensen kunnen ook een tijdje dubbele lasten dragen, de oude woning in de verhuur zetten etc. Dalingen zijn veel minder abrupt, want de verkopen blijven wel lopen, zolang het sentiment maar niet te negatief is en ondertussen zijn er continu mensen die weer moeten (ver)kopen.
In 'treintjes'-markten is dat beeld compleet andersom, 1 starter die niet meer kan kopen is meteen stagnatie van de markt. De aantallen klappen dan meteen in elkaar, want alle andere verkopen in het rijtje gaan dan niet door. Daar kan soms zelfs de oplossing zijn dat de 'bovenste' de 'onderste' woning maar koopt.

De Nederlandse markt is dus niet (zomaar) te vergelijken met een buitenlandse markt. We hebben 'dempers' zoals HRA op de rente. We hebben NHG tegen grote verliezen. We hebben overbruggingshypotheken om vraag en aanbod in tijd bij elkaar te brengen.

[eamelink]

Ik heb gestemd op -4% tot -2%. Maar ik denk dat de waarde van huizen al wat verder gedaald is dan de verkoopprijs. De verkoopprijs zie je immers alleen voor de huizen waar een transactie tot stand is gekomen. Huizen die nu echt te duur in de markt staan worden niet verkocht. Maar dat zou je dan terug moeten zien in een dalend aantal transacties en een toenemend aantal te koop staande woninngen.

Ben benieuwd

[Shadowhawk00]

TheGhostInc schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 09:04:

De Nederlandse markt is dus niet (zomaar) te vergelijken met een buitenlandse markt. We hebben 'dempers' zoals HRA op de rente. We hebben NHG tegen grote verliezen. We hebben overbruggingshypotheken om vraag en aanbod in tijd bij elkaar te brengen.

Er zijn inderdaad te veel grote verschillen om markten te vergelijken met elkaar. Niet alleen door regels maar ook door mentaliteit en indeling van de landen zelf. Waar we in nederland 1 uur rijden vaak al heel ver vinden is het in andere landen normaal.
In veel landen mag je maar tot 80-90% lenen en dat is al jaren zo, hier konden we tot voor kort tot 110% lenen.
NHG zorgt ervoor dat het risico van banken helemaal 0 is voor starters, in veel andere landen is dat niet nodig want met maar 80% lening is het risico ook zo goed als 0.
Belastingregels zijn per land ook zo verschillend dat je deze niet zomaar kan vergelijken en al helemaal niet 1 regeling eruit halen en zeggen dit is waardoor er verschillen zijn.

Wat je wel merkt is dat de prijs voor grondstoffen wel aan elkaar gekoppeld is. Als hout duurder is dan betekend dat voor alle landen dat het duurder is hout te kopen en dus woningen duurder worden. Zelfde voor stenen.

[Shadowhawk00]

eamelink schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 09:10:
Ik heb gestemd op -4% tot -2%. Maar ik denk dat de waarde van huizen al wat verder gedaald is dan de verkoopprijs. De verkoopprijs zie je immers alleen voor de huizen waar een transactie tot stand is gekomen. Huizen die nu echt te duur in de markt staan worden niet verkocht. Maar dat zou je dan terug moeten zien in een dalend aantal transacties en een toenemend aantal te koop staande woninngen.

Ben benieuwd

Verkopen hangt niet alleen van de prijs af maar ook van het aantal huizen dat te koop staat in de regio van dat type. Als er 10 appartementen in hetzelfde complex te koop staan zal de prijs veel effect hebben. Maar als het een vrijstaande woning en een appartement zijn dan komt er veel meer bij kijken.

De woning moet ergens gewoon opvallen in Funda, net de juiste foto de juiste hoek of gewoon net andere meubels kunnen groot verschil maken. Rationeel weet je dat je er je eigen meubels in gaat zetten maar als een woning ingericht is naar ongeveer jou smaak dan trekt dat meer aan dat een woning met een heel andere smaak qua inrichting. Je ziet jezelf daar dan minder snel wonen en als er meer woningen te koop staan ga je misschien niet eens kijken.

[Harrie_]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 09:15:
[...]
Wat je wel merkt is dat de prijs voor grondstoffen wel aan elkaar gekoppeld is. Als hout duurder is dan betekend dat voor alle landen dat het duurder is hout te kopen en dus woningen duurder worden. Zelfde voor stenen.

En toch gaat ook die vlieger niet helemaal op. Ik kan me voorstellen dat bijv. vurenhout in Scandinavische landen, waar het gekapt wordt, goedkoper is dan hier. Daarnaast zijn er nog verschillen in belastingen en keurmerken; de FSC-instantie is al een tijdje in den Haag aan het lobbyen om hout met FSC-keur verplicht te krijgen in Nederland per 2025, dan zul je dadelijk zien dat wij hier verplicht zijn om 'duur' FSC-hout te gebruiken terwijl in allerlei Oost-Europese nog gewoon 'goedkoop' hout zonder keurmerk wordt gebruikt.

[TheGhostInc]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 09:15:
In veel landen mag je maar tot 80-90% lenen en dat is al jaren zo, hier konden we tot voor kort tot 110% lenen.

Helemaal eens met de rest, maar 110% is echt alweer heel lang geleden.
Dan hebben we het over meer dan 10 jaar geleden, of zelfs nog langer. Vanaf 2013 is het 106%, vanaf 2018% 100% en alleen nog 106% bij 6% duurzaamheidsverbeteringen. Wat ik, heel eerlijk gezegd, niet echt mee tel. Zo'n woningverbetering verdient zichzelf gewoon terug, of bij verkoop of tijdens het wonen.

Shadowhawk00 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 09:15:
Wat je wel merkt is dat de prijs voor grondstoffen wel aan elkaar gekoppeld is. Als hout duurder is dan betekend dat voor alle landen dat het duurder is hout te kopen en dus woningen duurder worden. Zelfde voor stenen.

Hier kun je het vergelijk met de energiemarkt wel maken.
De 'laatste' kWh bepaald de prijs voor de hele markt. Op dezelfde manier bepaald ook de kostprijs van een nieuw huis de prijs van de bestaande huizen. En als er een discrepantie ontstaat, dan gaat de markt reageren om dat op te lossen. Als bestaande woningen duurder zijn dan nieuwbouw gaat de bouwproductie omhoog en gaat iedereen uitbouwen, andersom als bestaande bouw goedkoper is dan nieuwbouw gaat de productie omlaag.

[Shadowhawk00]

TheGhostInc schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 09:31:
[...]

Helemaal eens met de rest, maar 110% is echt alweer heel lang geleden.
Dan hebben we het over meer dan 10 jaar geleden, of zelfs nog langer. Vanaf 2013 is het 106%, vanaf 2018% 100% en alleen nog 106% bij 6% duurzaamheidsverbeteringen. Wat ik, heel eerlijk gezegd, niet echt mee tel. Zo'n woningverbetering verdient zichzelf gewoon terug, of bij verkoop of tijdens het wonen.

Of je verduurzaming nu wel of niet belangrijk vind feit is dat als je 106% leent van de woningwaarde en je verkoopt de woning direct daarna dan kom je die 6% tekort. Als je die verduurzaming zelf zou moeten betalen dan had je geen tekort gehad.

Het verschil tussen 100% kunnen lenen of maar 80% maakt natuurlijk wel een verschil in de prijzen. En er zit best wel wat geheugen in de markt, tot 5 jaar geleden kon je dus 106% lenen zonder problemen dat is 26% van de woningwaarde meer dan bij de oosterburen.
Dat heeft wel een dempende werking op de stijging van de prijzen, waar hier het geld gratis was en je dus heel goedkoop een woning kon kopen ( als je naar maandlasten kijkt ) moet je in duitsland wel even 20% zelf inbrengen. Als huizen dus 100k stijgen moet iedereen 20k meer gespaard hebben.

[Joosie200]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 09:37:
[...]
Het verschil tussen 100% kunnen lenen of maar 80% maakt natuurlijk wel een verschil in de prijzen.

Komt nog bij dat je in Duitsland als koper de verkoopmakelaar diens courtage betaalt, los van notaris/hypotheeksadviseur. Dat maakt de kosten koper in Duitsland ook hoger zo rond de 10%. De drempel om te kopen is hoger, maar het aanbod van huur is ook groter. En dat het tig keer meer grondoppervlakte heeft helpt natuurlijk ook wel. Al blijven steden toch vaak geliefd door het aanbod van werk en voorzieningen.

Ik denk dat we te horen krijgen dat het aantal transacties nog verder afgenomen zijn, dat het aanbod nog meer is toegenomen, woningen langer te koop staan. En dat daarmee starters onder de 35 beter slagen nu het overbieden is getemperd. En de prijsontwikkeling verwacht ik tussen de 0 en -2%. Eerst zie je een afvlakking, voordat de daling zich laat zien in q4. Al zijn er vast regio's aan te wijzen die ondanks de trend nog wel zwarte cijfers kunnen schrijven.

[Rubbergrover1]

eamelink schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 09:10:
Ik heb gestemd op -4% tot -2%. Maar ik denk dat de waarde van huizen al wat verder gedaald is dan de verkoopprijs. De verkoopprijs zie je immers alleen voor de huizen waar een transactie tot stand is gekomen. Huizen die nu echt te duur in de markt staan worden niet verkocht.

Dat laatste is uiteraard een fenomeen dat je altijd hebt.

Wat de verkoopprijzen van afgelopen kwartaal betreft moet je niet vergeten dat het dus over de verkopen over het hele kwartaal gaat. Het gaat dus niet alleen om een peiling van de stemming ultimo Q3. Er zitten dus ook een hoop verkopen van een paar maanden geleden bij, toen nog veel minder mensen een wat negatieve stemming hadden. Het zou mij dus niets verbazen als de cijfers veel positiever uitvallen dan iedereen verwacht. (Waarop wel weer de kritiek zal komen dat er niets van klopt en de NVM voor eigen parochie preekt .)

[Blik1984]

Breaking news op NOS zelfs, -5,8% tov vorig kwartaal. Nog wel een klein plusje van 2% tov q3-2021

https://nos.nl/l/2447260

[ Voor 71% gewijzigd door Blik1984 op 06-10-2022 10:04 ]

[Masvic]

*memes zijn voor de HK*

[ Voor 51% gewijzigd door Señor Sjon op 06-10-2022 11:23 ]

[Blik1984]

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:05:
[Afbeelding]

[Afbeelding]

Joepie, de prijzen zijn met 6% gedaald, maar de rente met 100% gestegen. Echt iets om bij te gaan juichen. Alsof het nu makkelijker wordt om een huis te kopen…

[xiangpo]

Wauw en een daling van 8-9% in de regio groot-Amsterdam. En zoals al eerder gezegd in dit topic, dit betreft het hele kwartaal. Terwijl vooral in de laatste maand de stemming heel erg om geslagen lijkt te zijn.

[xiangpo]

Blik1984 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:09:
[...]


Joepie, de prijzen zijn met 6% gedaald, maar de rente met 100% gestegen. Echt iets om bij te gaan juichen. Alsof het nu makkelijker wordt om een huis te kopen…

Dit maakt het in ieder geval weer mogelijk om te sparen voor een huis.

[CryptoNL]

Zakken de huizenprijzen vanwege o.a. de rente OF staan/stonden deze woningen gewoonweg te hoog geprijsd?

[Shadowhawk00]

Hoewel niet vreemd is het artikel natuurlijk wel weinig zeggend.
Als er veel meer goedkopere woningen verkocht zijn dan een half jaar geleden dan daalt de gemiddelde verkoopprijs natuurlijk ook.
Zeker op landelijk niveau is dit gewoon heel lastig vergelijken. Je moet hiervoor echt lokaal gaan kijken wat doet de M2 prijs per regio en dan daar een % aan hangen.

[Masvic]

Blik1984 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:09:
[...]


Joepie, de prijzen zijn met 6% gedaald, maar de rente met 100% gestegen. Echt iets om bij te gaan juichen. Alsof het nu makkelijker wordt om een huis te kopen…

Salty much?

*knip*

[ Voor 46% gewijzigd door tweakduke op 06-10-2022 10:52 . Reden: Draagt niets bij aan een constructieve discussie ]

[kraaitje]

‘Gekte uit woningmarkt’: prijsdaling en verdubbeling aantal te-koopborden

https://archive.ph/4aFnQ#selection-545.5-545.78

Makelaars: huizenprijzen 5,8% gedaald ten opzichte van vorig kwartaal
https://archive.ph/x0pi4#selection-1055.0-1055.69

[ Voor 32% gewijzigd door kraaitje op 06-10-2022 10:21 . Reden: extra link ]

[Shadowhawk00]

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:10:
[...]


Salty much?

Denk eerder realistisch, leuk dat de prijzen dalen maar als de betaalbaarheid nog minder word heb je er natuurlijk niets aan.
Voor woningen zijn de maandlasten veel belangrijker dan de echte prijs. De maandlasten bepalen of je er kan wonen de prijs moet je alleen nog ergens zien te lenen.

Zeker met de huidige ontwikkelingen op de energie en rentemarkt is een daling van 6% grappig maar je schiet er niets mee op.

Vergelijk het met loonsverhoging, leuk als je 5% krijgt maar als alles 10% duurder is geworden was je beter af in de oude situatie.

[ Voor 10% gewijzigd door Shadowhawk00 op 06-10-2022 10:14 ]

[Masvic]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:14:
[...]


Denk eerder realistisch, leuk dat de prijzen dalen maar als de betaalbaarheid nog minder word heb je er natuurlijk niets aan.
Voor woningen zijn de maandlasten veel belangrijker dan de echte prijs. De maandlasten bepalen of je er kan wonen de prijs moet je alleen nog ergens zien te lenen.

Zeker met de huidige ontwikkelingen op de energie en rentemarkt is een daling van 6% grappig maar je schiet er niets mee op.

*knip*
We spelen niet op de man.

[ Voor 8% gewijzigd door tweakduke op 06-10-2022 10:47 ]

[Blik1984]

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:10:
[...]


Salty much?

Waarom zou ik salty zijn? Omdat mijn huis op papier minder waard is geworden terwijl mijn maandlasten <700 euro zijn voor een huis van 200 m2 in Utrecht, en dat nog voor 19.5 jaar? Niet echt

Er valt gewoon voor niemand echt te juichen. Huizen zijn nog minder betaalbaar geworden dan ze al waren voor starters. De huizenmarkt is helemaal niet gebaat bij grote schommelingen, het zou een beetje zo moeten zijn als met inflatie, gewoon jaarlijks een paar procentjes omhoog.

Dit voelt een beetje als blij zijn met 5% salarisverhoging, terwijl de inflatie 15% is.

[RemcoDelft]

Blik1984 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:03:
Breaking news op NOS zelfs, -5,8% tov vorig kwartaal. Nog wel een klein plusje van 2% tov q3-2021

https://nos.nl/l/2447260

Nu de rente nog hoger dan de inflatie en we kunnen weer naar een gezonde economie. Moeten we alleen wel even de euro opsplitsen in noord en zuid.

[Inverted_World]

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:14:
[...]


*knip*

Waarom zo ongenuanceerd op de man spelen?

[ Voor 23% gewijzigd door tweakduke op 06-10-2022 10:47 . Reden: Quote aangepast ]

[Rob-T6]

Maar deze daling is in basis ook logisch.
Een stijging is ook niet vol te houden met 15% jaar op jaar. We blijven toch met zijn allen jaar op jaar kijken, wat betekend dat je eerst een jaar lang alleen maar grote plussen hebt. Na dat jaar worden de plussen weer veel minder.

Het lijkt mij meer op een stabilisatie, en het is natuurlijk ook van belang in hoeverre mensen de verkoop van hun huis naar voren hebben gehaald.
Er zijn veel mensen welke nieuwbouw hebben gekocht die de verkoop van hun huis uit angst voor dalende prijzen naar voren hebben gehaald.

Er worden op dit moment steeds minder vergunningen voor de nieuwbouw afgegeven, wat weer het aanbod in de toekomst beperkt.

[xiangpo]

Paralize_nl schreef op donderdag 7 juli 2022 @ 12:21:
[...]


Haha idd. Iedereen wacht op dat rapport, rapport strookt niet met verwachtingen, rapport deugt niet.

@Shadowhawk00 En nu het de andere kant op gaat lijkt hier ook weer hetzelfde gezegd te worden.

[Masvic]

xiangpo schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:17:
[...]


@Shadowhawk00 En nu het de andere kant op gaat lijkt hier ook weer hetzelfde gezegd te worden.

Ik dacht precies hetzelfde maar had geen zin om zo ver terug te zoeken in het topic.

[Joosie200]

RemcoDelft schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:16:
[...]

Nu de rente nog hoger dan de inflatie en we kunnen weer naar een gezonde economie. Moeten we alleen wel even de euro opsplitsen in noord en zuid.

De kerninflatie is 6,5% dus exclusief brandstof en energie. Komt vanzelf wel in de buurt.



Zoals verwacht regionaal nog wel wat verschillen. Maargoed tov vorig jaar een plus 2% valt weg tegen een inflatie van 17,5%. Zelfs de kerninflatie is 3x zo hoog.

[TheGhostInc]

Rob-T6 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:17:
Maar deze daling is in basis ook logisch.
Een stijging is ook niet vol te houden met 15% jaar op jaar. We blijven toch met zijn allen jaar op jaar kijken, wat betekend dat je eerst een jaar lang alleen maar grote plussen hebt. Na dat jaar worden de plussen weer veel minder.

Exact.
Mijn voorspelling was dat we deze stabilisatie rond 2020 al zouden hebben gehad, wat waarschijnlijk beter was geweest voor iedereen. Maar we zijn nog 2 jaar vol doorgeschoten met absurde stijgingen.

De grote vraag blijft, moeten we nog (ver) corrigeren, of krijgen we wat de Rabobank voorspelde, jaar op jaar in 2022 een klein plusje en 2023 een klein minnetje.

[Shadowhawk00]

Opvallend dat er 2 orangje vakjes zijn net naast amsterdam. Die had ik daar niet zo snel verwacht.

[Blik1984]

Inverted_World schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:16:
[...]


Waarom zo ongenuanceerd op de man spelen?

Ach ja, iemand mag kop van jut zijn. Masvic botst wel vaker met mensen in dit topic. Jammer dat het zo persoonlijk gemaakt wordt en de nuance in dit topic soms niet genoemd mag worden.

Eerst wordt het merendeel van de users beschuldigd dat ze geen empathie hebben voor starters. En als er empathie wordt getoond voor starters zijn we weer salty.

Feit is dat tov 1 jaar geleden de huizenprijzen vrij vlak zijn geblezen (2% stijging). Maar de hypotheekrente van 1.5% naar 4.5 is gestegen. Dat maakt een huis voor een starter natuurlijk verre van betaalbaar. Maar dat mag je niet zeggen blijkbaar

[Waah]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:21:
Opvallend dat er 2 orangje vakjes zijn net naast amsterdam. Die had ik daar niet zo snel verwacht.

Waar is de markt het meest oververhit geweest?
De hardste stijgers in het verleden zullen waarschijnlijk ook de sterkste dalers zijn.

Betaalbaar zal het niet snel worden das wat anders

[Joosie200]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:21:
Opvallend dat er 2 orangje vakjes zijn net naast amsterdam. Die had ik daar niet zo snel verwacht.

Haarlem oranje snap ik wel. Als Amsterdam te duur is Haarlem een prima alternatief. Als Haarlem ook te duur wordt tja waar ga je dan heen? Dat regio IJmuiden er dan ook bij staat vind ik curieus.

En tja Zeeuws Vlaanderen in de min. Net zo goed een uithoek als Zuid Limburg, Kop van Noord Holland of Oost Groningen. Niet gek dat de prijzen daar flink inzakken. Zou er zelf ook niet willen wonen

[Requiem19]

Hbeez schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 05:43:
Vanmiddag worden weer de NVM cijfers gepresenteerd, dus een goed moment om ook even het sentiment in dit topic te polsen met een poll. Wat is jullie verwachting?

Poll: Verkoopprijsontwikkeling Q3 t.o.v. Q2
• Minder dan -6%
• Tussen -6% en -4%
• Tussen -4% en -2%
• Tussen -2% en 0%
• Tussen 0% en 2%
• Tussen 2% en 4%
• Tussen 4% en 6%
• Meer dan 6%
^Tussenstand:
[Afbeelding]
^{Ook een poll maken? Klik hier}

Even het polletje erbij gepakt, maar 6% van de stemmers verwachtte een daling tussen de 4 en 6%. De meeste mensen verwachtte een lichte stijging of lichte daling. Laat toch weer leuk zien hoever we er altijd naast zitten .

[Sjurm]

kraaitje schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:13:
‘Gekte uit woningmarkt’: prijsdaling en verdubbeling aantal te-koopborden

https://archive.ph/4aFnQ#selection-545.5-545.78

Makelaars: huizenprijzen 5,8% gedaald ten opzichte van vorig kwartaal
https://archive.ph/x0pi4#selection-1055.0-1055.69

De toename van het aanbod herken ik hier in de buurt nog niet echt, er blijven heel weinig nieuwe woningen op Funda verschijnen

[Masvic]

Blik1984 schreef op donderdag 7 april 2022 @ 13:25:
[...]


Mwah, ik denk ook wel dat er een schokeffect inzit van de oorlog in Oekraïne. Merk toch wel wat paniek bij enkele mensen (o.a. mijn buren die de verkoop van hun huis 3 maanden naar voren hebben getrokken).

Persoonlijk denk ik dat het een tijdelijk effect is en dat prijzen weer omhoog zullen gaan, zij het niet zo extreem als de afgelopen 2 jaar.

[Caelorum]

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:14:
[...]


Kijk nog een keer naar mijn post en dan in de spiegel, zie je de clown makeup al verschijnen?

Met deze waardedaling zit mijn woning nog steeds net boven waarvoor ik hem heb gekocht (+5% ofzo). Zou ik echter dezelfde woningwaarde aannemen, dan zou je nu 400E meer in de maand kwijt zijn aan de hypotheek dan ik doe met mijn hypotheek van 16 maanden geleden. De waarde van de woning zal nog echt wel een 30% moeten zakken om straks met 5% rente eenzelfde maandelijkse last op te moeten leveren.

[Shadowhawk00]

Joosie200 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:24:
[...]


Haarlem oranje snap ik wel. Als Amsterdam te duur is Haarlem een prima alternatief. Als Haarlem ook te duur wordt tja waar ga je dan heen? Dat regio IJmuiden er dan ook bij staat vind ik curieus.

En tja Zeeuws Vlaanderen in de min. Net zo goed een uithoek als Zuid Limburg, Kop van Noord Holland of Oost Groningen. Niet gek dat de prijzen daar flink inzakken. Zou er zelf ook niet willen wonen

Daarom die andere snap ik wel maar juist die 2 in noord holland vind ik vreemd. Zeker omdat ze op zichzelf staan. Daar ging het me om, die 2 komen niet overeen met de regio dus daarom is daar wat aan de hand ?

Het zijn 2 oranje enclaves in een gebied dat normaal erg blauw is. Ook een regio waar voorheen de grootste stijging te zien was samen met de vakjes er omheen.

[eamelink]

Requiem19 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:24:
Even het polletje erbij gepakt, maar 6% van de stemmers verwachtte een daling tussen de 4 en 6%. De meeste mensen verwachtte een lichte stijging of lichte daling. Laat toch weer leuk zien hoever we er altijd naast zitten .

Tsja in Q2 bleken de prijzen verrassend hoog, en we laten ons geen twee keer beetnemen, dus waren we nu (te) conservatief

Ik ben benieuwd in hoeverre dit het 'startpunt' is van een langere tijd van daling, of alleen een gevolg van de hogere rente. Met 60k inkomen kon je in januari 289 lenen, en nu 261, een daling van ruim 9%. In dat licht bezien is de prijsdaling nog vrij laag.

De netto maandlasten voor zo'n hypotheek van ~260k zijn met ruim 17% gestegen. In dacht licht bezien is de prijsdaling helemaal nog vrij laag, maar maandlasten lijken een minder obstakel te vormen dan maximale lening voor de meeste kopers.

[ Voor 14% gewijzigd door eamelink op 06-10-2022 10:33 ]

[Blik1984]

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:25:
[...]

Fijn dat je een quote kan vinden waarin ik ongelijk heb. Ik schreeuw hier nergens van de daken dat ik dit altijd al had voorspeld. Ik geef enkel aan dat de juichstemming een beetje gek is.

Of moet een starter juichen dat die voor exact hetzelfde huis van 350.000 in 1 jaar 20% hogere maandlasten voor zijn kiezen krijgt

[Requiem19]

eamelink schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:30:
[...]


Tsja in Q2 bleken de prijzen verrassend hoog, en we laten ons geen twee keer beetnemen, dus waren we nu (te) conservatief

Ik ben benieuwd in hoeverre dit het 'startpunt' is van een langere tijd van daling, of alleen een gevolg van de hogere rente. Met 60k inkomen kon je in januari 289 lenen, en nu 261, een daling van ruim 9%. In dat licht bezien is de prijsdaling nog vrij laag.

In Groot Amsterdam is de daling al 8-9%. Waar het meeste lucht in de markt zat gaat het er ook het eerste uit lijkt het (logisch).

Dit soort berichten op zichzelf creereren ook weer een nieuwe realiteit bij kopers en verkopers. Verkopers die nu te koop moeten gaan zetten gaan heel nerveus worden. Kopers gaan minder bereid zijn om te overbieden.

Alleen al het nieuwsbericht zelf zorgt voor een effect op de woningmarkt. De daling zal - DENK IK - nu nog een klap harder worden ingezet.

[xiangpo]

Blik1984 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:31:
[...]

Of moet een starter juichen dat die voor exact hetzelfde huis van 350.000 in 1 jaar 20% hogere maandlasten voor zijn kiezen krijgt

Ik denk dat je hier zeker een punt hebt hoor, veel starters zijn met een daling/stijging van 2% alsnog gewoon slechter af door de hogere maandlasten. Echter was het voor veel starters een hopeloos uitzicht dat de prijzen met 10-20% wat neerkwam op een volledig netto jaarloon voor sommigen. Daar was gewoon niet tegen op te sparen. Nu de prijzen stabileseren en dalen, zorgt dat ervoor dat sparen voor een woning weer gaat lonen en ook een reeele optie aan het worden is.

[Masvic]

Blik1984 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:31:
[...]


Fijn dat je een quote kan vinden waarin ik ongelijk heb. Ik schreeuw hier nergens van de daken dat ik dit altijd al had voorspeld. Ik geef enkel aan dat de juichstemming een beetje gek is.

Of moet een starter juichen dat die voor exact hetzelfde huis van 350.000 in 1 jaar 20% hogere maandlasten voor zijn kiezen krijgt

De goalposts worden hier telkens verplaatst, van stijging, naar stabilisering, naar lichte dip, en nu een daling van recordhoogte. En zelfs die daling wordt nog goedgepraat, ja maar ja maar... Je kan ook zeggen: Oh dit had ik niet verwacht.
Maar da's lastig.

[sugarlevi01]

Sjurm schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:25:
[...]

De toename van het aanbod herken ik hier in de buurt nog niet echt, er blijven heel weinig nieuwe woningen op Funda verschijnen

Ik wel. Ik krijg opeens van zoekopdrachten die vorig jaar zijn ingesteld, de laatste paar maanden steeds vaker pushmeldingen van funda, dat er iets dat aan mijn voorwaarden voldoet beschikbaar is gekomen.

Daarnaast keek ik laatst eens in mijn buurt, wat er beschikbaar is, want ik zag allemaal borden voor de open dag van afgelopen weekend (?). En boem, er is heel veel beschikbaar. Nog wel breed varierend van 1 miljoen tot een 7 ton, voor simpele jaren dertig rijwoningen. Maar hey...

Nog even lekker doorzetten met deze dalingen, vrede stichten met de ouders, en dan kan ik misschien ook eindelijk een keer upgraden naar een huisje met tuin. Misschien zelfs wel iets in de buurt, in plaats van 100 km verderop? Dat zou leuk zijn.

[Masvic]

sugarlevi01 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:34:
[...]


Ik wel. Ik krijg opeens van zoekopdrachten die vorig jaar zijn ingesteld, de laatste paar maanden steeds vaker pushmeldingen van funda, dat er iets dat aan mijn voorwaarden voldoet beschikbaar is gekomen.

Het aanbod stijgt enorm snel, zeker de afgelopen dagen. Dan heb ik het niet over aanbod specifiek bij jan peter in de achtertuin, maar gemiddeld in Nederland over alle prijsklassen gezien.

Het aanbod is over een paar weken verdrievoudigd t.o.v. Januari.

[RemcoDelft]

In 3 maanden genoeg onder water staan om er pas na 3 jaar aflossing weer bovenop te komen, en dit is (hopelijk!) pas het begin van de enorme correctie.

[Blik1984]

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:34:
[...]


De goalposts worden hier telkens verplaatst, van stijging, naar stabilisering, naar lichte dip, en nu een daling van recordhoogte. En zelfs die daling wordt nog goedgepraat, ja maar ja maar... Je kan ook zeggen: Oh dit had ik niet verwacht.
Maar da's lastig.

Als dat hetgene is dat je wilt horen. Ik had geen daling van ~6% verwacht, zoals eerder ook al gepost had ik een lichte daling van 0- -2% verwacht. IK HAD HET FOUT!

Beetje kinderachtig niet?

[Shadowhawk00]

Requiem19 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:33:
[...]


In Groot Amsterdam is de daling al 8-9%. Waar het meeste lucht in de markt zat gaat het er ook het eerste uit lijkt het (logisch).

Dit soort berichten op zichzelf creereren ook weer een nieuwe realiteit bij kopers en verkopers. Verkopers die nu te koop moeten gaan zetten gaan heel nerveus worden. Kopers gaan minder bereid zijn om te overbieden.

Alleen al het nieuwsbericht zelf zorgt voor een effect op de woningmarkt. De daling zal - DENK IK - nu nog een klap harder worden ingezet.

Dit soort berichten zorgt net als de berichten dat de prijzen stijgen voor een feedback loop die het effect versterkt. Waar we jaren lang gezien hebben dat mensen eerst kochten en toen verkochten want je verkoopt toch wel en de prijs stijgt en waar mensen ruim overboden want over 1 jaar is het huis dat wel waard gaat dat nu dus omslaan.

Dit soort berichten zorgt voor een tegengestelde reactie, mensen verkopen eerst want kopen lukt wel, waarom overbieden gewoon onder de vraagprijs over 6 maanden is het huis waarschijnlijk minder waard. Verkopers die dan maar 1-2% minder krijgen want dan zijn ze het kwijt.

De markt is veel emotie, een paar berichten en de tendens kan omslaan. Dat komt weer extra in het nieuws natuurlijk overdreven want sensatie verkoopt ( ook de andere kant op gebeurde dat ) en de tendens kan zomaar omslaan van +10 naar -10%. Dat ga je alleen niet direct terugzien omdat opleverdatum vaak 6maanden in de toekomst ligt maar daarna ga je het steeds sneller zien.

[Joosie200]

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:34:
[...]


Je kan ook zeggen: Oh dit had ik niet verwacht.
Maar da's lastig.

Ik had die +2% tov jaar q3 wel verwacht. Dat het nu landelijk tov vorig kwartaal een -5,8% zou doen had ik niet meteen verwacht. Maargoed na jaren met +15/+20% kan het sneller omslaan. Dus kan het wel verklaren (hogere inflatie, hogere energiekosten, verviervoudigen hypotheekrente)

Politici verpakken het liever in: met de kennis van de cijfers van vandaag had ik toen anders gehandeld. Hugo hoeft als woonminister enkel te kijken naar hoe Balkenende zich uit onverwachte situaties kon praten.

[Requiem19]

Die 10% daling in Groot Amsterdam zorgt wel gelijk voor een probleem bij 1 groep:

De groep die in deze regio een woning heeft, nieuwbouw gekocht heeft die over 1.5 jaar opgeleverd wordt en een overbruggingshypotheek hiervoor heeft. Die overbruggingshypotheken worden vaak gebaseerd op de huidige woningwaarde -10% 'voor de zekerheid'.

Die 10% marge is nu al verdampt, in 1 kwartaal. Dit kan vrij snel gaan leiden tot situaties waarin deze groep een restschuld heeft bij de verkoop van hun woning.

[Masvic]

Blik1984 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:39:
[...]


Als dat hetgene is dat je wilt horen. Ik had geen daling van ~6% verwacht, zoals eerder ook al gepost had ik een lichte daling van 0- -2% verwacht. IK HAD HET FOUT!

Beetje kinderachtig niet?

De reacties op het rapport zijn precies hetzelfde als de reacties op het rapport van een kwartaal geleden: alles proberen recht te praten. Het is bijna een reflex...

[xiangpo]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:10:
Hoewel niet vreemd is het artikel natuurlijk wel weinig zeggend.
Als er veel meer goedkopere woningen verkocht zijn dan een half jaar geleden dan daalt de gemiddelde verkoopprijs natuurlijk ook.
Zeker op landelijk niveau is dit gewoon heel lastig vergelijken. Je moet hiervoor echt lokaal gaan kijken wat doet de M2 prijs per regio en dan daar een % aan hangen.

Ook deze prijzen zijn in het rapport terug te vinden en dalen ook. Zie hieronder de cijfers van regio Groot-Amsterdam:

[Blik1984]

xiangpo schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:33:
[...]


Ik denk dat je hier zeker een punt hebt hoor, veel starters zijn met een daling/stijging van 2% alsnog gewoon slechter af door de hogere maandlasten. Echter was het voor veel starters een hopeloos uitzicht dat de prijzen met 10-20% wat neerkwam op een volledig netto jaarloon voor sommigen. Daar was gewoon niet tegen op te sparen. Nu de prijzen stabileseren en dalen, zorgt dat ervoor dat sparen voor een woning weer gaat lonen en ook een reeele optie aan het worden is.

Dat begrijp ik wel, een aanbetaling is makkelijker op te hoesten nu.

[Shadowhawk00]

xiangpo schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:41:
[...]


Ook deze prijzen zijn in het rapport terug te vinden en dalen ook. Zie hieronder de cijfers van regio Groot-Amsterdam:
[Afbeelding]

Ok mooi dan is het tenminste niet een sensatie artikel. Ik reageerde alleen wat ik las hier op het forum.

Persoonlijk had ik een minder sterke daling verwacht maar een hogere daling volgende kwartaal omdat je dan de getallen pas hebt van vorige kwartaal.

Requiem19 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:40:
Die 10% daling in Groot Amsterdam zorgt wel gelijk voor een probleem bij 1 groep:

De groep die in deze regio een woning heeft, nieuwbouw gekocht heeft die over 1.5 jaar opgeleverd wordt en een overbruggingshypotheek hiervoor heeft. Die overbruggingshypotheken worden vaak gebaseerd op de huidige woningwaarde -10% 'voor de zekerheid'.

Die 10% marge is nu al verdampt, in 1 kwartaal. Dit kan vrij snel gaan leiden tot situaties waarin deze groep een restschuld heeft bij de verkoop van hun woning.

Tja die groep zal dus snel proberen te verkopen, en desnoods nu verkopen met 12% verlies met de geachte dat het over 6 maanden wel eens 15% kan zijn. En een grote groep die hoopt dat het een tijdelijke dip is en die afwacht. En 1 van die 2 groepen gaat gelijk krijgen.

Overigens hoeft het niet te zijn dat die groep een restschuld heeft, het kan zijn dat ze niet voor 100% zijn gegaan en dat ze dus hogere maandlasten hebben omdat de hypotheek niet genoeg is om de nieuwe woning te kopen. Of in extremere gevallen moeten ze de koop van het nieuwbouwhuis afbreken met natuurlijk een boete omdat ze het gewoon niet meer kunnen betalen.

[ Voor 10% gewijzigd door Shadowhawk00 op 06-10-2022 10:46 ]

[Requiem19]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:44:
[...]


Tja die groep zal dus snel proberen te verkopen, en desnoods nu verkopen met 12% verlies met de geachte dat het over 6 maanden wel eens 15% kan zijn. En een grote groep die hoopt dat het een tijdelijke dip is en die afwacht. En 1 van die 2 groepen gaat gelijk krijgen.

Precies - er komen dus nu NOG meer huizen NOG sneller op de markt. Waarbij de verkopers NOG sneller bereid zijn om een lagere prijs te accepteren.

Deze hele situatie gaat nu als een katalysator werken die zichzelf versterkt als een rollende sneeuwbal. Vorig kwartaal 5,8% daling Q op Q. Dit kwartaal zou de rente significant kunnen stijgen, zal de onzekerheid toenemen door de winter / energieprijzen. Die 5.8% gaan we komend kwartaal ruimschoots overtreffen.

Ik verwacht een Q op Q daling van 10-15% in het huidige kwartaal.

[Blik1984]

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:40:
[...]


De reacties op het rapport zijn precies hetzelfde als de reacties op het rapport van een kwartaal geleden: alles proberen recht te praten. Het is bijna een reflex...

Want een daling van de huizenprijzen nuanceren met de belangrijkste achterliggende katalysator (de exploderende hypotheekrente) is "iets recht praten"? Het is toch gewoon een feit dat een huis niet betaalbaarder is geworden voor starters. De hypotheekrente gaat waarschijnlijk nog wel verder omhoog, de huizenprijzen zullen ook wel verder gaan dalen. maar dat maakt de situatie voor een starter met stijgende kosten in de vorm van huur en boodschappen er echt niet perse beter op.

[geekeep]

kx22 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 06:55:
[...]


Ondanks dat je weet dat tegenwoordig mensen niet meer lang op 1 plek zullen wonen (tenzij ze al 50+ zijn), is het verschil wel heel klein om het te laten liggen. Echter zegt die ook genoeg over de rente. Die is momenteel veel te "safe" ingezet door die verstrekkers.

4,7% op basis van historie is echt geen gekke rente. Vooral als je die vastzet op 20-30 jaar.
In 2016 had ik gekozen voor 10 jaar rente met 2,25. Mijn zusje koos 1 jaar later voor 20 jaar met een rente van 3.3%. Dat was bijna 1% verschil, terwijl de rentes toen nog dalend waren.

Exact. Als de rente voor 10, 20 en 30 jaar respectievelijk 3%, 4%, en 5% zou zijn, had ik @Joosie200 waarschijnlijk een heel andere persoonlijke visie op de hypotheekrentes voorgespiegeld. Maar precies nu die rentes zo dicht bij elkaar liggen, is een paar tientjes extra een hoop risicoafdekking voor de toekomst.

Mijn afwegingen:
- De ECB is nog lang niet klaar met verhogen. Ik heb al eerder een bron gepost dat ze van plan zijn richting de 2% te willen. De kapitaalrente staat nu op 0.75% en de hypotheekrente voor 10j hangt rond de 4.0%. In onzekere tijden verhogen banken vooral het risico van korte rentes, o.a. de 10-jarige dus. Ten opzichte van 20j en 30j bevat die 10j dus veel meer risico-opslag.
Op dit moment bevatten de kortere renteperiodes (die 10-jaars rente dus) wat tijdelijke extra risico-opslag vanwege inflatie, oorlog, energie, etc. Maar stel dat de hypotheekrente lineair volgt op de kapitaalrente, dan dendert die rente door tot minstens 10%. Haal daar wat van dat tijdelijke risico vanaf als we weer betere tijden in gaan en we komen op 6%-8%. Wie denkt nu werkelijk dat we ooit weer op 1%-2% voor 10-/20-jaar gaan komen?

- Met een rente van 10 jaar kun je ook net de pech hebben precies weer in een rentepiek te zitten. Net als met een huis aankopen, is dit soort dingen onmogelijk te timen.

- Ik trek een vergelijk met de energiemarkt. Het devies was ieder jaar opnieuw afsluiten want welkomstbonus, prijsvechters, etc. Met de kennis van nu zijn we er achter dat we 99% zeker niet meer terug gaan naar die oude tarieven. Kortom, die mensen die 3 of 5 jaar hebben vastgezet zijn nu spekkoper terwijl ze voor gek verklaard werden want "duur"...
Mensen zijn nou eenmaal slecht in lange termijn denken, hebben een aversie tegen verlies en hebben moeite met het accepteren van een nieuwe situatie. Het "nieuwe normaal" gaat de komende decennia voor nog veel meer dingen behalve huizen en energie gelden.

xiangpo schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:09:
Wauw en een daling van 8-9% in de regio groot-Amsterdam. En zoals al eerder gezegd in dit topic, dit betreft het hele kwartaal. Terwijl vooral in de laatste maand de stemming heel erg om geslagen lijkt te zijn.

Meeste lucht dus de hardste klappen zullen in de Randstad gaan vallen.

CryptoNL schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:10:
Zakken de huizenprijzen vanwege o.a. de rente OF staan/stonden deze woningen gewoonweg te hoog geprijsd?

Waarom of/of en niet en/en? De wereld is geen boolean. De huizenmarkt bevat een heleboel factoren die de huidige gang van zaken bepalen.

Rob-T6 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:17:
Maar deze daling is in basis ook logisch.
Een stijging is ook niet vol te houden met 15% jaar op jaar.

De enige economische regel waar geen argument tegenin te brengen is .

[Masvic]

Blik1984 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:49:
[...]


Want een daling van de huizenprijzen nuanceren met de belangrijkste achterliggende katalysator (de exploderende hypotheekrente) is "iets recht praten"? Het is toch gewoon een feit dat een huis niet betaalbaarder is geworden voor starters. De hypotheekrente gaat waarschijnlijk nog wel verder omhoog, de huizenprijzen zullen ook wel verder gaan dalen. maar dat maakt de situatie voor een starter met stijgende kosten in de vorm van huur en boodschappen er echt niet perse beter op.

Stijgende kosten - en lonen. En dat laatste wat je nu noemt is dus ook een belangrijke reden dat de prijzen dalen, wat veel mensen hier lang hebben ontkend, want er is nog steeds een groot tekort en er wordt niet snel genoeg gebouwd. Maar wat we nu zien is dat ook terwijl er een tekort is op de huizenmarkt, de prijzen gewoon kunnen dalen.

Zelfs als de prijzen gelijk zouden blijven voor jaren, wordt dit vanzelf ingehaald door (al dan niet CAO) loonstijgingen. Gaat niet gebeuren overigens, maar ook wel een factor om over na te denken.

[Shadowhawk00]

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:52:
[...]


Stijgende kosten - en lonen. En dat laatste wat je nu noemt is dus ook een belangrijke reden dat de prijzen dalen, wat veel mensen hier lang hebben ontkend, want er is nog steeds een groot tekort en er wordt niet snel genoeg gebouwd. Maar wat we nu zien is dat ook terwijl er een tekort is op de huizenmarkt, de prijzen gewoon kunnen dalen.

Zelfs als de prijzen gelijk zouden blijven voor jaren, wordt dit vanzelf ingehaald door (al dan niet CAO) loonstijgingen. Gaat niet gebeuren overigens, maar ook wel een factor om over na te denken.

Zelfs bij een tekort aan aanbod kan de prijs dalen als de vraag wegvalt omdat de vragende kant het gewoon niet meer kan betalen. Dat zie je nu gebeuren maar met vertraging. Door de hogere kosten worden huizen nog minder betaalbaar dus uiteindelijk is er voor de huidige prijzen geen vraag meer.

Alleen krijgen we natuurlijk nog de factor emotie die meespeelt waardoor wat rationeel een kleine aanpassing zou moeten zijn ( zagen we hiervoor ook naar boven ) een groter aanpassing word omdat mensen bang zijn de boot te missen FOMO.
Dat kan 2 kanten op, voorheen was FOMO voornamelijk richting, als ik niet overbied mis ik het huis ( dus de kopende kant ) nu kan dat gaan omslaan naar FOMO, als ik nu niet verkoop raak ik nog meer geld kwijt (de verkopende kant )

En aangezien de mens nu eenmaal altijd zo heerlijk rationeel denkt en emoties nooit meespelen krijgen we natuurlijk geen extreme reacties. <sarcasm off>

[Thenotorious]

Vond dit artikel ook wel interessant: https://www.dnb.nl/algeme...per-dan-met-woningtekort/

Relatie tussen huizenprijzen & woningtekort.

[Requiem19]

Even een serieuze oproep:

Is er nog steeds niemand die een grafiekje gemaakt heeft (/kan maken), waarin zowel de woningprijsdalingen als de stijging van de maandlasten geplot worden?

Dan kun je namelijk heel mooi zien waar het 'crossover' punt is waarop woningen ECHT goedkoper aan het worden zijn.

[xiangpo]

Wel benieuwd hoe dit nu verder gaat uitpakken, als het verhaal in de media zoals nu omslaat zal het sentiment ook enorm gaan veranderen. Daarbij lijkt de overheid met alle maatregelen ook weer veels te laat. Afschaffen jubelton, nibud die leennormen gaat verkrappen, opkoopbescherming, regeluring middensegment. Allemaal factoren die ingevoerd gaan worden in een dalende markt.

[Blik1984]

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:52:
[...]


Stijgende kosten - en lonen. En dat laatste wat je nu noemt is dus ook een belangrijke reden dat de prijzen dalen, wat veel mensen hier lang hebben ontkend, want er is nog steeds een groot tekort en er wordt niet snel genoeg gebouwd. Maar wat we nu zien is dat ook terwijl er een tekort is op de huizenmarkt, de prijzen gewoon kunnen dalen.

Denk je nou echt dat er hier mensen zitten die naar cijfers kijken, een daling zien, en dat vervolgens gaan ontkennen

Ontkennen vs verwachten is echt een ontzettend groot verschil. En het is heel menselijk gedrag om te voorspellen dat een trend doorzet, dat is gewoon sentiment, en dat sentiment versterkt zichzelf vaak ook nog eens. Dat zag je vorig jaar met de stijgende huizenprijzen en dat zul je nu ook zien met de daling. Ik verwacht dat pas als de hypotheekrente enigszins gaat stabiliseren en niet meer met procenten op en neer gaat springen per kwartaal, we pas echt wat zinnigs kunnen gaan zeggen over de richting waarin de huizenprijzen zich gaan bewegen. Mij is wel duidelijk geworden dat de hypotheekrente hierin de grootste katalysator is.

[Shadowhawk00]

xiangpo schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 11:00:
Wel benieuwd hoe dit nu verder gaat uitpakken, als het verhaal in de media zoals nu omslaat zal het sentiment ook enorm gaan veranderen. Daarbij lijkt de overheid met alle maatregelen ook weer veels te laat. Afschaffen jubelton, nibud die leennormen gaat verkrappen, opkoopbescherming, regeluring middensegment. Allemaal factoren die ingevoerd gaan worden in een dalende markt.

Hm vooral die opkoopbescherming en de nieuwe regels voor verhuur komen nu in een tijd waarbij ze het effect van een dalende markt wel extreem kunnen beinvloeden ja.
Dit soort initiatieven zijn prima om een stijgende markt te beteugelen maar in een dalende markt wil je juist geen effecten die de prijzen nog verder onder druk zet.
Een daling van 10-25% is op zich nog wel te behappen. Een daling van 50% of meer dat gaat voor heel veel mensen toch echt wel problemen veroorzaken.

[geekeep]

Masvic schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:52:
[...]


Stijgende kosten - en lonen. En dat laatste wat je nu noemt is dus ook een belangrijke reden dat de prijzen dalen, wat veel mensen hier lang hebben ontkend, want er is nog steeds een groot tekort en er wordt niet snel genoeg gebouwd. Maar wat we nu zien is dat ook terwijl er een tekort is op de huizenmarkt, de prijzen gewoon kunnen dalen.

Zelfs als de prijzen gelijk zouden blijven voor jaren, wordt dit vanzelf ingehaald door (al dan niet CAO) loonstijgingen. Gaat niet gebeuren overigens, maar ook wel een factor om over na te denken.

Ja maar "huizentekort en salarisverhogingen zorgen voor behoud van de markt!". Althans, dat was het beeld van menig tweaker hier.

To be fair, de "correctie" was in Q2 al bezig, maar die cijfers zijn beïnvloed door de uitloop van de cijfers uit Q1. Wat dat betreft lopen die rapporten altijd achter de feiten aan.

Ik heb ook meermaals hier genoemd dat niet cijfers maar emotie (via de media) een van dé factoren in de huizenmarkt is die voorspelt waar we heen gaan. Het moge duidelijk zijn dat dit dus een negatieve trend gaat zijn.

[Blik1984]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 11:03:
[...]


Hm vooral die opkoopbescherming en de nieuwe regels voor verhuur komen nu in een tijd waarbij ze het effect van een dalende markt wel extreem kunnen beinvloeden ja.
Dit soort initiatieven zijn prima om een stijgende markt te beteugelen maar in een dalende markt wil je juist geen effecten die de prijzen nog verder onder druk zet.
Een daling van 10-25% is op zich nog wel te behappen. Een daling van 50% of meer dat gaat voor heel veel mensen toch echt wel problemen veroorzaken.

Zelfs in de financiële crisis van 2008-2013 zijn de huizenprijzen niet met 50% gezakt. Vooralsnog zijn er nog gewoon tekorten op de arbeidsmarkt en hebben we niet te maken met grootschalige werkloosheid. Dat heeft ook impact op de huizenmarkt.

Ik zie een daling van 50% alleen gebeuren bij een hypotheekrente van 10+% en/of een catastrofale gebeurtenis in de vorm van een grootschalige Europese oorlog, kernwapens, etc.,

[Lexus-vr]

Dit soort berichten zijn toch altijd weer ff wat minder als je net je huis te koop hebt staan.
We hebben gelukkig wel 15 bezichtigingen. Maar het maakt het inderdaad net even wat spannender allemaal

[stylezzz]

Blik1984 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 11:02:
[...]


Denk je nou echt dat er hier mensen zitten die naar cijfers kijken, een daling zien, en dat vervolgens gaan ontkennen

Ontkennen vs verwachten is echt een ontzettend groot verschil. En het is heel menselijk gedrag om te voorspellen dat een trend doorzet, dat is gewoon sentiment, en dat sentiment versterkt zichzelf vaak ook nog eens. Dat zag je vorig jaar met de stijgende huizenprijzen en dat zul je nu ook zien met de daling. Ik verwacht dat pas als de hypotheekrente enigszins gaat stabiliseren en niet meer met procenten op en neer gaat springen per kwartaal, we pas echt wat zinnigs kunnen gaan zeggen over de richting waarin de huizenprijzen zich gaan bewegen. Mij is wel duidelijk geworden dat de hypotheekrente hierin de grootste katalysator is.

Met enige regelmaat zie je toch posts voorbij komen met N=1 ervaringen dat bij henk en ingrid in hun wijk alles nog binnen 2 weken word verkocht met rijén (over)bieders voor de deur. We weten allemaal dat het landelijk er heel anders aan toe gaat.....

[Shadowhawk00]

Blik1984 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 11:05:
[...]


Zelfs in de financiële crisis van 2008-2013 zijn de huizenprijzen niet met 50% gezakt. Vooralsnog zijn er nog gewoon tekorten op de arbeidsmarkt en hebben we niet te maken met grootschalige werkloosheid. Dat heeft ook impact op de huizenmarkt.

Ik zie een daling van 50% alleen gebeuren bij een hypotheekrente van 10+% en/of een catastrofale gebeurtenis in de vorm van een grootschalige Europese oorlog, kernwapens, etc.,

In 2008-2013 heeft de overheid ook redelijk wat moeite gedaan om buitenlandse investeerders aan te trekken om woningen te gaan verhuren om zo vraag op te krikken. die optie is er nu niet.
En er is een aantal jaar een extreme stijging geweest dus een daling zou zo maar kunnen natuurlijk.

We zitten ook nog met een energiecrisis waarbij bedrijven ook al productie gaan stil leggen en horeca hun winsten ook zien verdampen door gestegen energieprijzen. Ja er zijn nu op papier veel banen maar ook dat kan snel omslaan.

En ja de optie tot een europese oorlog behoort natuurlijk altijd nog tot de opties, maar goed in geval van een kernoorlog zijn de huizenprijzen geen probleem meer. Dan is het grootste deel van het geld ook verdwenen want dat is digitaal, en de meeste PC's kunnen niet zo goed tegen EMP pulsen.

[Blik1984]

stylezzz schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 11:08:
[...]


Met enige regelmaat zie je toch posts voorbij komen met N=1 ervaringen dat bij henk en ingrid in hun wijk alles nog binnen 2 weken word verkocht met rijén (over)bieders voor de deur. We weten allemaal dat het landelijk er heel anders aan toe gaat.....

Het gebeurt ook gewoon nog, ook in Utrecht waar de prijzen ~6% zijn gedaald. Dat zegt echter niks over de uiteindelijke verkoopprijs. Het extreme overbieden op gewilde locaties/huizen is nu een stuk minder dan pak em beet 6 maanden geleden. De iets hogere vraagprijs kan dit niet compenseren blijkbaar

[Verwijderd]

Hier lokaal zie je ook duidelijk dat het even klaar is. Vandaag en gisteren nog 0 nieuw aanbod. Dinsdag: 1 object.

Volgens mij is iedereen zich momenteel aan het ingraven.

[geekeep]

Blik1984 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 11:12:
[...]


Het gebeurt ook gewoon nog, ook in Utrecht waar de prijzen ~6% zijn gedaald. Dat zegt echter niks over de uiteindelijke verkoopprijs. Het extreme overbieden op gewilde locaties/huizen is nu een stuk minder dan pak em beet 6 maanden geleden. De iets hogere vraagprijs kan dit niet compenseren blijkbaar

Ik kan overigens iedereen ook aanraden de rapporten per regio te bekijken:
https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/

Er zijn namelijk best grote verschillen, dus om de Nederlandse markt als een geheel te beschouwen is vrij lastig. In sommige regio's is bijvoorbeeld een fikse daling van overbiedingspercentages te zien, in andere regio's zijn voornamelijk rijtjeshuizen en appartementen gezakt in prijs, de vierkantemeterprijs is in bijv Amsterdam flink gezakt maar op andere plekken stabiel, etc, etc.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:24:
[...]


Even het polletje erbij gepakt, maar 6% van de stemmers verwachtte een daling tussen de 4 en 6%. De meeste mensen verwachtte een lichte stijging of lichte daling. Laat toch weer leuk zien hoever we er altijd naast zitten .

Ik heb geen idee hoe de prijzen in Q3 "normaal" zich verhouden tot de prijzen in Q2. Dus ik kan dan ook lastig mijn idee over de huidige huizenmarkt extrapoleren naar een verwachting van het prijsverloop tussen Q2-2022 en Q3-2022.

[Joosie200]

geekeep schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:50:
[...]
Mijn afwegingen:
- De ECB is van plan richting de 2% te willen. De kapitaalrente staat nu op 0.75% en de hypotheekrente voor 10j hangt rond de 4.0%. Haal daar wat van dat tijdelijke risico vanaf als we weer betere tijden in gaan en we komen op 6%-8%. Wie denkt nu werkelijk dat we ooit weer op 1%-2% voor 10-/20-jaar gaan komen?

- Ik trek een vergelijk met de energiemarkt. Het devies was ieder jaar opnieuw afsluiten want welkomstbonus, prijsvechters, etc. De mensen die 3 of 5 jaar hebben vastgezet zijn nu spekkoper terwijl ze voor gek verklaard werden want "duur"...

Ik volg je zeker qua uitgangspunt. De ECB volgt de FED en hun stip op de horizon is 2%. Dan komt er dus nog 1,25% aan verhoging bij tov nu. De gap tussen de huidige ECB stand en de hypotheekrente is nu: 4-0,75 = 3,25% marge bij een tien jaars termijn. Als er nog 1,25% aan verhoging bij gaat komen (verwacht ik zeker en wellicht wel 2%) zit je dan na een ECB stijging van +1,25% dus op een hypotheekrente van 5,25-5,50%. Zit je toch beter op 4,25-4,50% twintig jaar vast.

Dus ja dan is de kans klein dat we ooit weer zakken tot 1-1,5%. Want dan moet de ECB rente weer op negatief tot 0% komen. Ik wil maar zeggen dat het qua hypotheekruimte niet zo gek veel scheelt voor mij of ik 4,01% of 5,51% aan hypotheekrente kwijt ben. Komt door die gekke Nibud brackets. Pas bij 6+% hypotheekrente ga ik een flink verschil merken (11% minder hypotheek). Maar als ik in de tussentijd ook extra aflos zou ik na 10 jaar met 6% rente op soortgelijke percentages uitkomen tov mijn inkomen als nu. En dan moet ik maar zien of we 10 magere jaren krijgen, niemand kan de toekomst voorspellen. Het kan slechter uitvallen, beter uitvallen of min of meer gelijk.

Overigens was ik er eentje die jaarlijks cashback op cashback stapelde in de energiemarkt. Was voordeliger dan een 3 jaar of 5 jaar contract. Maar die cashback verdween langzaam aan van +300 euro naar +200 euro naar +100 euro. En vorig jaar oktober was het weg bij de meeste energiemaatschappijen. Ik zag de gasprijs toen al oplopen en toen heb ik mijn contract voor 3 jaar vastgezet. Dus ik ben spekkoper qua energie.

Maar mijn woonlasten zijn wel 1,5x zo duur geworden als ik een koopwoning vergelijk met mijn huurprijs nu. Dat was in januari nog gelijk aan elkaar. Tegelijkertijd.. met een aanpassing aan inflatie van huur +5% jaarlijks zou ik na 3 huurverhogingen op hetzelfde bedrag uitkomen als mijn bruto hypotheekbedrag. En ja je hebt eigen onderhoud, ozb, opstalverzekering als extra kosten. Tegelijkertijd los ik af en verdwijnt dat geld niet in de zakken van mijn verhuurder maar in de stenen.

Dus daarom ondanks een +10% prijsstijging in de regio waar ik nu kijk tov vorig jaar heb ik toch geboden op een kluswoning. Ik zit nog twee jaar tegen lage energietarieven bij Greenchoice. Dus ik heb als ik de gelukkige koper ben twee jaar de tijd voor isolatie en verduurzaming. Voor hetzelfde geld kan ik dan na afloop van mijn huidige contract beter neuzen in het day ahead energietopic met een PV installatie op het dak. De markt timen gaat me toch niet lukken, maar ik spaar dan wel in stenen op wat anders mijn verhuurder zou hebben gehad.

Op de vraag wie dus nu nog durft te bieden: starters. Risico met NHG is nul, jubelton kan nog ingezet worden, nog snel die 2% overdrachtsbelasting willen besparen (al heb ik dat voordeel niet meer. Blijf die 35 jaar grens arbitrair gekozen vinden) En al zou je hypotheekbedrag inmiddels 1k zijn. Beter 1k aan hypotheek dan 2k aan huurprijs in de vrije sector. Of 750 hypotheek vs 1.5k vrije sectorhuur.

[Blik1984]

geekeep schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 11:17:
[...]

Ik kan overigens iedereen ook aanraden de rapporten per regio te bekijken:
https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/

Er zijn namelijk best grote verschillen, dus om de Nederlandse markt als een geheel te beschouwen is vrij lastig. In sommige regio's is bijvoorbeeld een fikse daling van overbiedingspercentages te zien, in andere regio's zijn voornamelijk rijtjeshuizen en appartementen gezakt in prijs, de vierkantemeterprijs is in bijv Amsterdam flink gezakt maar op andere plekken stabiel, etc, etc.

Had ik inderdaad al bekeken. Toevallig loopt Utrecht aardig in de pas met het gemiddelde, namelijk -6,4 op transactieprijs en -5,8 op transactieprijs per m2. Percentage overbieden gezakt van 85% naar 67%

[Thenotorious]

Joosie200 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 11:20:
[...]


Ik volg je zeker qua uitgangspunt. De ECB volgt de FED en hun stip op de horizon is 2%. Dan komt er dus nog 1,25% aan verhoging bij tov nu. De gap tussen de huidige ECB stand en de hypotheekrente is nu: 4-0,75 = 3,25% marge bij een tien jaars termijn. Als er nog 1,25% aan verhoging bij gaat komen (verwacht ik zeker en wellicht wel 2%) zit je dan na een ECB stijging van +1,25% dus op een hypotheekrente van 5,25-5,50%. Zit je toch beter op 4,25-4,50% twintig jaar vast.

Dus ja dan is de kans klein dat we ooit weer zakken tot 1-1,5%. Want dan moet de ECB rente weer op negatief tot 0% komen. Ik wil maar zeggen dat het qua hypotheekruimte niet zo gek veel scheelt voor mij of ik 4,01% of 5,51% aan hypotheekrente kwijt ben. Komt door die gekke Nibud brackets. Pas bij 6+% hypotheekrente ga ik een flink verschil merken (11% minder hypotheek). Maar als ik in de tussentijd ook extra aflos zou ik na 10 jaar met 6% rente op soortgelijke percentages uitkomen tov mijn inkomen als nu. En dan moet ik maar zien of we 10 magere jaren krijgen, niemand kan de toekomst voorspellen. Het kan slechter uitvallen, beter uitvallen of min of meer gelijk.

Overigens was ik er eentje die jaarlijks cashback op cashback stapelde in de energiemarkt. Was voordeliger dan een 3 jaar of 5 jaar contract. Maar die cashback verdween langzaam aan van +300 euro naar +200 euro naar +100 euro. En vorig jaar oktober was het weg bij de meeste energiemaatschappijen. Ik zag de gasprijs toen al oplopen en toen heb ik mijn contract voor 3 jaar vastgezet. Dus ik ben spekkoper qua energie.

Maar mijn woonlasten zijn wel 1,5x zo duur geworden als ik een koopwoning vergelijk met mijn huurprijs nu. Dat was in januari nog gelijk aan elkaar. Tegelijkertijd.. met een aanpassing aan inflatie van huur +5% jaarlijks zou ik na 3 huurverhogingen op hetzelfde bedrag uitkomen als mijn bruto hypotheekbedrag. En ja je hebt eigen onderhoud, ozb, opstalverzekering als extra kosten. Tegelijkertijd los ik af en verdwijnt dat geld niet in de zakken van mijn verhuurder maar in de stenen.

Dus daarom ondanks een +10% prijsstijging in de regio waar ik nu kijk tov vorig jaar heb ik toch geboden op een kluswoning. Ik zit nog twee jaar tegen lage energietarieven bij Greenchoice. Dus ik heb als ik de gelukkige koper ben twee jaar de tijd voor isolatie en verduurzaming. Voor hetzelfde geld kan ik dan na afloop van mijn huidige contract beter neuzen in het day ahead energietopic met een PV installatie op het dak. De markt timen gaat me toch niet lukken, maar ik spaar dan wel in stenen op wat anders mijn verhuurder zou hebben gehad.

Op de vraag wie dus nu nog durft te bieden: starters. Risico met NHG is nul, jubelton kan nog ingezet worden, nog snel die 2% overdrachtsbelasting willen besparen (al heb ik dat voordeel niet meer. Blijf die 35 jaar grens arbitrair gekozen vinden) En al zou je hypotheekbedrag inmiddels 1k zijn. Beter 1k aan hypotheek dan 2k aan huurprijs in de vrije sector. Of 750 hypotheek vs 1.5k vrije sectorhuur.

Zit ongeveer in dezelfde situatie als starter maar dan met 1150 huur vs 1900 hypotheek (boven NHG), wat het voor mij iets spannender maakt.

In je argumenten kan ik mij ook vinden, huur vs koop in huidige markt.

Mijn bod is vorige week geaccepteerd, (5% overboden), nog niets getekend wel een bouwtechnische keuring gehad waar nog wat dakreparaties de komende 3-5 jaar uit is gekomen.

Nu met dit sentiment twijfel ik ook of het misschien een optie is om toch mijn bod in te trekken/terug naar de onderhandel tafel gaan en minder bieden. Of is dat een dick-move?

[ Voor 5% gewijzigd door Thenotorious op 06-10-2022 11:26 ]

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:59:
Even een serieuze oproep:

Is er nog steeds niemand die een grafiekje gemaakt heeft (/kan maken), waarin zowel de woningprijsdalingen als de stijging van de maandlasten geplot worden?

Dan kun je namelijk heel mooi zien waar het 'crossover' punt is waarop woningen ECHT goedkoper aan het worden zijn.

Lastige daarvan is dat de maandlasten sterk afhangen van "de" hypotheekrente. En dat is geen universeel gegeven.

In dit topic komt af en toe wel een vergelijking voorbij. Ik heb zelf regelmatig gekeken naar de woonlasten op wat "willekeurige" momenten, met een "willekeurige" tienjaars hypotheekrente. Mijn idee (dat ook wel min of meer door de cijfers wordt bevestigd) is namelijk dat de annuïtaire maandlasten bij 10 jaar vast van een gemiddelde woning op de lange termijn een sterk verband heeft met de loonontwikkeling. En dat uit de combinatie van inkomen en rentestand dus een 'logische' prijs voor de gemiddelde woning rolt. Daaruit blijkt onder meer dat rond 2013 de huizen echt duidelijk veel goedkoper waren en dat tot ongeveer 2019-2020 de prijzen niet exorbitant zijn gestegen, maar dat de stijgingen nadien juist wel veel hoger zijn dan verwacht.