Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Ernst1914]

Ik ben vorig jaar terug naar Nederland verhuist na 12 jaar in het buitenland gewoond te hebben; op het laatst hadden we ook een koophuis wat we verkocht hebben, waardoor ik tussen de 3-4 ton zelf in kan leggen (afhangende of ik aandelen verkoop of niet).

Ik zit nu te twijfelen of ik A. Zo spoedig mogelijk voordat de hypotheekrente nog verder stijgt een huis te kopen; of B. Te wachten tot de nodige marktcorrectie plaatsvindt. Ik neig naar wachten en dan een mooi oud huis te kopen op een goede lokatie en dan qua energie-efficiëntie verbeteren. Mijn gok ik is dat komende Dec-Jan deze klasse huizen mogelijkerwijs meer in de verkoop zal gaan, terwijl er wellicht door de hoge energieprijzen, wat minder interesse voor is.

Qua lokatie zit ik te kijken naar Breda, met als alternatieven Tilburg, Den Bosch of Nijmegen. Het is nog niet zeker waar mijn vrouw werk gaat vinden in Nederland, vandaar dat Tilburg en Nijmegen iets minder aantrekkelijk zijn qua verbinding naar de Randstad.

Ik heb eens zitten kijken naar de snelheid waarmee huizenprijzen daalden in 2008-2013; dat ging toch best traag, bijna 5 jaar om ca 20% daling te realiseren. De huidige prijzen zijn zo absurd, dat ik toch wel 10% daling zou willen zien voor ik het serieus overweeg om te kopen. Kan dus nog wel even duren voordat ik wat vind. Wat zouden anderen in mijn situatie doen? Kopen of wachten?

[Lastmanstanding]

Ernst1914 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 10:49:
Ik heb eens zitten kijken naar de snelheid waarmee huizenprijzen daalden in 2008-2013; dat ging toch best traag, bijna 5 jaar om ca 20% daling te realiseren. De huidige prijzen zijn zo absurd, dat ik toch wel 10% daling zou willen zien voor ik het serieus overweeg om te kopen. Kan dus nog wel even duren voordat ik wat vind. Wat zouden anderen in mijn situatie doen? Kopen of wachten?

Mensen vonden de prijzen in 2008 ook absurd. Maar in prijs zakken was een stap te ver. Huizen waren toen vaak heel lang in de verkoop, ipv voor een lagere prijs gezet. Je zou helemaal gelijk kunnen hebben dat de prijzen wellicht snel dalen, maar het zou ook weer een trage daling kunnen zijn, of zoals bij corona, een vrije tijdelijke stilstand qua prijzen voordat ze weer omhoog ging. Niemand weet het.

In 2018 toen ik na 7 in het buitenland terugkeerde, zei iedereen dat de huizenprijzen zo hoog waren, dat ze zouden zeker weer een keer omlaag gaan. Toch wilde ik een huis, en inderdaad een huis gevonden dat "veel te duur" was maar toch in een hele fijne locatie was. Nou, ja, de huizen in de staat gaan nu voor veel, veel meer.

Ook heb ik in 2007 een eerste woning gekocht. Ja, toen gingen de prijzen omlaag. Maar dat ik geen last van, want ik hoefde toen niet te verkopen.

Persoonlijk zou ik (als iemand zonder huis) niet een daling afwachten. Koop maar iets in een mooie locatie waar je graag wil wonen voor minimaal 5 jaar. Komt een daling, nou ja, pech, maar geen crisis, want je bent toch tevreden. Maar ja, je moet het zelf weten hoe erg je het vindt om tijdelijk ergens te huren en het huizenmarkt af te wachten.

[Shadowhawk00]

Ernst1914 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 10:49:
Ik ben vorig jaar terug naar Nederland verhuist na 12 jaar in het buitenland gewoond te hebben; op het laatst hadden we ook een koophuis wat we verkocht hebben, waardoor ik tussen de 3-4 ton zelf in kan leggen (afhangende of ik aandelen verkoop of niet).

Ik zit nu te twijfelen of ik A. Zo spoedig mogelijk voordat de hypotheekrente nog verder stijgt een huis te kopen; of B. Te wachten tot de nodige marktcorrectie plaatsvindt. Ik neig naar wachten en dan een mooi oud huis te kopen op een goede lokatie en dan qua energie-efficiëntie verbeteren. Mijn gok ik is dat komende Dec-Jan deze klasse huizen mogelijkerwijs meer in de verkoop zal gaan, terwijl er wellicht door de hoge energieprijzen, wat minder interesse voor is.

Qua lokatie zit ik te kijken naar Breda, met als alternatieven Tilburg, Den Bosch of Nijmegen. Het is nog niet zeker waar mijn vrouw werk gaat vinden in Nederland, vandaar dat Tilburg en Nijmegen iets minder aantrekkelijk zijn qua verbinding naar de Randstad.

Ik heb eens zitten kijken naar de snelheid waarmee huizenprijzen daalden in 2008-2013; dat ging toch best traag, bijna 5 jaar om ca 20% daling te realiseren. De huidige prijzen zijn zo absurd, dat ik toch wel 10% daling zou willen zien voor ik het serieus overweeg om te kopen. Kan dus nog wel even duren voordat ik wat vind. Wat zouden anderen in mijn situatie doen? Kopen of wachten?

Lastig zeker in de plaatsen die jij noemt zijn woningen niet erg goedkoop zeker niet om te huren.
De vraag is wat is het ergste dat kan gebeuren? Als de waarde van woningen zakken en je hoeft niet te verkopen is het geen probleem. Als de rente stijgt en je gaat dan kopen kan je zelfs meer kwijt zijn,

En elke maand huur had je deels in aflossing kunnen steken ( deels is ook hypotheekrente ).
Stel dat de prijzen in 2 jaar tijd met 10% dalen, in die 2 jaar betaal je ook 24k aan huur.
En de vraag is ook wat kost verduurzamen nu en over 2 jaar.

Kijk wat je nu kan kopen en houd de markt in het oog, wekelijks funda checken. Als er echt iets moois bij zit kan je net zo goed kopen. Ik zou eerder wachten tot er een mooie woning voorbij komt en niet wachten tot de woningen hard gedaald zijn.

[sbmuc]

Ernst1914 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 10:49:
Ik ben vorig jaar terug naar Nederland verhuist na 12 jaar in het buitenland gewoond te hebben; op het laatst hadden we ook een koophuis wat we verkocht hebben, waardoor ik tussen de 3-4 ton zelf in kan leggen (afhangende of ik aandelen verkoop of niet).

Ik zit nu te twijfelen of ik A. Zo spoedig mogelijk voordat de hypotheekrente nog verder stijgt een huis te kopen; of B. Te wachten tot de nodige marktcorrectie plaatsvindt. Ik neig naar wachten en dan een mooi oud huis te kopen op een goede lokatie en dan qua energie-efficiëntie verbeteren. Mijn gok ik is dat komende Dec-Jan deze klasse huizen mogelijkerwijs meer in de verkoop zal gaan, terwijl er wellicht door de hoge energieprijzen, wat minder interesse voor is.

Qua lokatie zit ik te kijken naar Breda, met als alternatieven Tilburg, Den Bosch of Nijmegen. Het is nog niet zeker waar mijn vrouw werk gaat vinden in Nederland, vandaar dat Tilburg en Nijmegen iets minder aantrekkelijk zijn qua verbinding naar de Randstad.

Ik heb eens zitten kijken naar de snelheid waarmee huizenprijzen daalden in 2008-2013; dat ging toch best traag, bijna 5 jaar om ca 20% daling te realiseren. De huidige prijzen zijn zo absurd, dat ik toch wel 10% daling zou willen zien voor ik het serieus overweeg om te kopen. Kan dus nog wel even duren voordat ik wat vind. Wat zouden anderen in mijn situatie doen? Kopen of wachten?

Met de kennis van vandaag zou ik zeggen wachten.
De hypotheekrente zal nog meer stijgen en daarbij de huizenprijzen dalen. Combineer dat met de huidige energieprijzen die ook nog niet verwerkt zijn in de maximale hypotheken..
Realistisch gezien ben je nu zo honderden euro's meer kwijt maandelijks aan energie dan een jaar eerder.

STEL: In neem 50k bruto jaar inkomen kan ik volgens de hypotheker 223k lenen. Doe ik er een maandelijkse lening(*Energiekosten) bij van 500 euro dan kan ik nog maar 113k lenen...

Zeker niet volledig realistisch maar er moet zeker wel iets veranderen in de huidige mogelijkheden van maximale hypotheken.

[Ernst1914]

Het grootste euvel zijn de in zeer korte tijd zeer sterk gestegen hypotheekrentes. Ik wil niet meer dan max 300K lenen, gezien de hoge rentes - het is ook nog niet zeker dat mijn vrouw werk in NL zal vinden wat net zoveel betaald als haar huidige baan.

Bij een rente van 4,5% (wat ik zeker zal moeten betalen zelfs als ik vandaag een bod zou doen), kijk ik dan aan tegen maandlasten van 2352 per maand voor een 20-jarige hypotheek, bij 30 jarig 1935.

Maandlasten qua energie heb ik ook berekend voor mijn huidige huis; gemiddeld 720E per maand, uitschieter Januari 1350 gebaseerd op energieverbruik van vorig jaar Januari. Raad mensen op dit forum aan zo'n soort voorberekening ook eens te doen. Daarom mijn vermoeden dat het type huis wat ik omschreef plots in relatief grote getalen in de verkoop gezet gaat worden.

[Ernst1914]

Shadowhawk00 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 11:08:
[...]


Lastig zeker in de plaatsen die jij noemt zijn woningen niet erg goedkoop zeker niet om te huren.
De vraag is wat is het ergste dat kan gebeuren? Als de waarde van woningen zakken en je hoeft niet te verkopen is het geen probleem. Als de rente stijgt en je gaat dan kopen kan je zelfs meer kwijt zijn,

En elke maand huur had je deels in aflossing kunnen steken ( deels is ook hypotheekrente ).
Stel dat de prijzen in 2 jaar tijd met 10% dalen, in die 2 jaar betaal je ook 24k aan huur.
En de vraag is ook wat kost verduurzamen nu en over 2 jaar.

Kijk wat je nu kan kopen en houd de markt in het oog, wekelijks funda checken. Als er echt iets moois bij zit kan je net zo goed kopen. Ik zou eerder wachten tot er een mooie woning voorbij komt en niet wachten tot de woningen hard gedaald zijn.

Huren zijn inderdaad erg hoog en aanbod schaars. Ik betaal over een periode van 2 jaar 40K aan huur trouwens; enkel slechte opties in deze markt.

[sbmuc]

Eens! Wij waren aan het kijken naar een vrijstaande woning van 220M+ nog een souterrain van 100M2+. Ook nog eens E label... Verwarm je dat in 2021 ben je €300-400 per maand kwijt 2022 zal dat eerder €1200-1500 zijn...
En die bedragen zijn nog niet verwerkt in de vraagprijs... Huis staat sinds April te koop en ik verwacht nog wel een tijdje te koop zal staan...

[NACrat]

Ernst1914 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 11:13:
Het grootste euvel zijn de in zeer korte tijd zeer sterk gestegen hypotheekrentes. Ik wil niet meer dan max 300K lenen, gezien de hoge rentes - het is ook nog niet zeker dat mijn vrouw werk in NL zal vinden wat net zoveel betaald als haar huidige baan.

Bij een rente van 4,5% (wat ik zeker zal moeten betalen zelfs als ik vandaag een bod zou doen), kijk ik dan aan tegen maandlasten van 2352 per maand voor een 20-jarige hypotheek, bij 30 jarig 1935.

Maandlasten qua energie heb ik ook berekend voor mijn huidige huis; gemiddeld 720E per maand, uitschieter Januari 1350 gebaseerd op energieverbruik van vorig jaar Januari. Raad mensen op dit forum aan zo'n soort voorberekening ook eens te doen. Daarom mijn vermoeden dat het type huis wat ik omschreef plots in relatief grote getalen in de verkoop gezet gaat worden.

Kleine nuance op jouw berekening. Bij 4,5% rente en een looptijd van 20 jaar betaal je geen €2.352 maar net geen €1.900,-. Je lost ook af dus je het bedrag waar die 4,5% over wordt berekend wordt ook steeds kleiner.

Feit blijft wel dat je gewoon fors meer betaald dan nog geen jaar geleden. Ik heb hem eens berekend over 30 jaar. Maar over 3 ton betaal je met 4,5% rente gewoon maandelijks ruim € 140 meer dan wanneer je begin dit jaar voor 1,5% rente 4 ton zou lenen.

Zet dat dan ook af tegen de hoge energieprijzen dan wordt het inderdaad een heel lastig verhaal om dergelijke bedragen te kunnen lenen zonder een flink salaris.

[Jean-Bob]

Laapo schreef op zondag 2 oktober 2022 @ 09:08:
https://www.parool.nl/ams...ar-geaccepteerd~b7caf92e/


[...]


Artikel over de Amsterdamse woningmarkt. Die afwachtende houding van kopers is nu wellicht nog om te bekijken welke kant het op gaat met de prijzen. Als er een duidelijke daling in zicht is ontstaat er een koperstop, niemand wilt de eerste zijn die in een dalende markt koopt.

Ik vind het bijna bizar dat verkopers zoals uit dit artikel niet even een berekening maken zoals hierboven voordat ze een quote aan de krant geven. Je loopt gewoon te koop met je eigen onwetendheid toch?

Hier ook een mooie uit de Volkskrant van dit weekend:

‘Niet het feest dat ik had verwacht’
Zijn appartement in Amsterdam staat te koop en zijn volgende woning zoekt in Hans Huijnen (63) in Amersfoort, de stad waar de database-programmeur ook werkt. Hij heeft al vaak nagedacht over een rustiger stekkie dan de Amsterdamse binnenstad. ‘Met een huis dat ik al dertig jaar geleden heb gekocht denk je misschien dat ik een rijke stinkerd ben. Maar de verkoopprijs waar ik ooit op hoopte haal ik niet, denk ik. Het grote feest dat mij was beloofd zit er waarschijnlijk niet in.’

Met de economie ‘op trillen’ en de stijging van de hypotheekrente wordt het de komende maanden spannend op de huizenmarkt, denkt Huijnen. ‘Niet dat ik klaag hoor, maar de prijzen in Amsterdam zijn de laatste twee jaar nauwelijks meer gestegen. Om de stad heen, ook in Amersfoort, ging de stijging juist gewoon door. Vooral jonge gezinnen gaan door de hoge prijzen toch versneld de stad uit.’

30 jaar geleden gekocht. Waarschijnlijk gaat hij van minstens 3 ton overwaarde naar minstens 2,5 ofzo en de hypotheek zal al wel afgelost zijn. Bij die bedragen vallen de prijzen in Amersfoort alsnog in het niet. Waarom moeten mensen blijkbaar per se het gevoel hebben de hoofdprijs gewonnen te hebben?

Dit artikel: https://www.volkskrant.nl...open-huizen-dag~b668e705/

[ Voor 4% gewijzigd door Jean-Bob op 03-10-2022 11:58 ]

[sbmuc]

Omdat andere mensen in de buurt tot 6-8 maanden geleden dat soort bedragen / percentages /overbiedingen wel haalde. En de makelaars dat soort dingen nog steeds proberen te beloven aan verkopers.

En met welke makelaar ga jij in zee? De makelaar die het hoogste(en momenteel onrealistisch) bedrag beloofd.

[geekeep]

Ernst1914 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 11:13:
Het grootste euvel zijn de in zeer korte tijd zeer sterk gestegen hypotheekrentes. Ik wil niet meer dan max 300K lenen, gezien de hoge rentes - het is ook nog niet zeker dat mijn vrouw werk in NL zal vinden wat net zoveel betaald als haar huidige baan.

Bij een rente van 4,5% (wat ik zeker zal moeten betalen zelfs als ik vandaag een bod zou doen), kijk ik dan aan tegen maandlasten van 2352 per maand voor een 20-jarige hypotheek, bij 30 jarig 1935.

Maandlasten qua energie heb ik ook berekend voor mijn huidige huis; gemiddeld 720E per maand, uitschieter Januari 1350 gebaseerd op energieverbruik van vorig jaar Januari. Raad mensen op dit forum aan zo'n soort voorberekening ook eens te doen. Daarom mijn vermoeden dat het type huis wat ik omschreef plots in relatief grote getalen in de verkoop gezet gaat worden.

300k hypotheek, 20j rente NHG ~4%:
€1423 bruto p/m

Stel, de prijzen zakken 10%:
270k, hypotheek, 20j rente NHG ~4%:
€1289 bruto p/m

Waarschijnlijker scenario is dat dan ondertussen de rente is gestegen is:
270k hypotheek, 20j rente NHG 5%:
€1449 bruto p/m

Zelfs als de prijs -20% (240k hypotheek) doet, is het met die 5% rente die al realistisch dichtbij komt alsnog:
€1288 bruto p/m

Met -20% in prijs en de rente van nu (4%) is het:
€1146 p/m

Met hogere hypotheken/duurdere huizen hakt een procentje erbij er nog harder in.

---

Ik heb hetzelfde afgevraagd qua afwachten vs kopen. Totdat ik ging spelen met allerlei scenario's zoals hierboven.
Vergeet ook niet: de rente is historisch gezien nog steeds relatief laag. Mensen vergelijken de rente nu met het absurde dal waar we vorig jaar in zaten. Als we over een paar jaar wellicht 6%-8% aantikken, sla je jezelf voor je kop. Net zoals degenen die meer dan 2 jaar terug niet gekocht hebben omdat de prijzen vast zouden gaan dalen. En, nu het overbieden op enkele regio's en instapklare huizen na wel echt klaar is, kun je mooi die leuke zak geld gebruiken voor verduurzaming of een lagere hypotheek.

---

Jean-Bob schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 11:58:
[...]
Hier ook een mooie uit de Volkskrant van dit weekend:

30 jaar geleden gekocht. Waarschijnlijk gaat hij van minstens 3 ton overwaarde naar minstens 2,5 ofzo en de hypotheek zal al wel afgelost zijn. Bij die bedragen vallen de prijzen in Amersfoort alsnog in het niet. Waarom moeten mensen blijkbaar per se het gevoel hebben de hoofdprijs gewonnen te hebben?

Dit artikel: https://www.volkskrant.nl...open-huizen-dag~b668e705/

Geweldig om te zien dat de factor 'emotie' (in de media) die ik maanden terug al voorspelde als dé reden van een mogelijke kentering nu realiteit is geworden.
Die OpenhuizenDag vindt eindelijk weer plaats omdat die enkele keren is uitgesteld vanwege corona, niet omdat de markt aan het veranderen is. Maja, zo'n krantenkop levert een boel minder sensatie op. En als ik links en rechts lees, valt de opkomst van die dag wel gruwelijk tegen. Uiteindelijk maakt het niet zoveel uit wat er gezegd wordt in de media, als het gros van de mensen elkaar vooral napraat qua berichtgeving.

[ Voor 22% gewijzigd door geekeep op 03-10-2022 12:55 ]

[BarendBotje]

geekeep schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 12:45:
[...]

300k hypotheek, 20j rente NHG ~4%:
€1423 bruto p/m

Stel, de prijzen zakken 10%:
270k, hypotheek, 20j rente NHG ~4%:
€1289 bruto p/m

Waarschijnlijker scenario is dat dan ondertussen de rente is gestegen is:
270k hypotheek, 20j rente NHG 5%:
€1449 bruto p/m

Zelfs als de prijs -20% (240k hypotheek) doet, is het met die 5% rente die al realistisch dichtbij komt alsnog:
€1288 bruto p/m

Met -20% in prijs en de rente van nu (4%) is het:
€1146 p/m

Met hogere hypotheken/duurdere huizen hakt een procentje erbij er nog harder in.

---

Ik heb hetzelfde afgevraagd qua afwachten vs kopen. Totdat ik ging spelen met allerlei scenario's zoals hierboven.
Vergeet ook niet: de rente is historisch gezien nog steeds relatief laag. Mensen vergelijken de rente nu met het absurde dal waar we vorig jaar in zaten. Als we over een paar jaar wellicht 6%-8% aantikken, sla je jezelf voor je kop. Net zoals degenen die meer dan 2 jaar terug niet gekocht hebben omdat de prijzen vast zouden gaan dalen. En, nu het overbieden op enkele regio's en instapklare huizen na wel echt klaar is, kun je mooi die leuke zak geld gebruiken voor verduurzaming of een lagere hypotheek.

---

[...]

Geweldig om te zien dat de factor 'emotie' (in de media) die ik maanden terug al voorspelde als dé reden van een mogelijke kentering nu realiteit is geworden.
Die OpenhuizenDag vindt eindelijk weer plaats omdat die enkele keren is uitgesteld vanwege corona, niet omdat de markt aan het veranderen is. Maja, zo'n krantenkop levert een boel minder sensatie op. En als ik links en rechts lees, valt de opkomst van die dag wel gruwelijk tegen. Uiteindelijk maakt het niet zoveel uit wat er gezegd wordt in de media, als het gros van de mensen elkaar vooral napraat qua berichtgeving.

Dus jij zou zeggen nu iets kopen nu het nog kan als starter of afwachten?

[Shadowhawk00]

BarendBotje schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 13:31:
[...]


Dus jij zou zeggen nu iets kopen nu het nog kan als starter of afwachten?

Uiteindelijk is het voor iedereen hier in het topic lastig om te beoordelen of het nu verstandig is of dat wachten verstandig is. We kunnen de toekomst gewoon niet voorspellen de prijzen kunnen snel dalen maar kunnen ook gelijk blijven of zelfs stijgen.

Persoonlijk zou ik in jou situatie gewoon kijken en beoordelen als je een huis vind wat echt aan je eisen voldoet wat je ervoor zou bieden. Misschien dalen de prijzen en verlies je op papier wat geld, maar dan zit je wel in een woning die aan je wensen voldoet. De huizenprijzen stijgen op langere termijn eigenlijk altijd wel weer.

[sprhnk]

BarendBotje schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 13:31:
[...]


Dus jij zou zeggen nu iets kopen nu het nog kan als starter of afwachten?

Nou hoe dit spelletje werkt is, als de betaalbaarheid toe neemt en het vertrouwen in de markt toeneemt dan kom je er als koper lastiger tussen. Tegenover nu wanneer het vertrouwen afneemt en de betaalbaarheid afneemt.

Ik zou zeggen dat kwa keuze en kans van slagen nu een goed moment is, maar kwa risico niet en die afweging moet je dan maken.

[spijkerhoofd]

BarendBotje schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 13:31:
[...]


Dus jij zou zeggen nu iets kopen nu het nog kan als starter of afwachten?

Dat is een lastige want er komt een tijd dat mensen die nu wachten tot de prijzen dalen weer gaan kijken als de prijzen gedaald zijn en het dus weer druk word. Drukte = hogere prijzen dus wie weet komt het overbieden weer terug. Punt is dat er nog steeds tekorten zijn qua huizen in zowel de lagere prijsklasses als in de hogere, alleen mensen wachten nu massaal.

[Shadowhawk00]

spijkerhoofd schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 13:40:
[...]

Dat is een lastige want er komt een tijd dat mensen die nu wachten tot de prijzen dalen weer gaan kijken als de prijzen gedaald zijn en het dus weer druk word. Drukte = hogere prijzen dus wie weet komt het overbieden weer terug. Punt is dat er nog steeds tekorten zijn qua huizen in zowel de lagere prijsklasses als in de hogere, alleen mensen wachten nu massaal.

Dat afwachten heeft natuurlijk wel voor een groep mensen gevolgen, de groep die een nieuw huis gekocht heeft maar hun oude woning nog niet verkocht. Want ja je kan beter tijdje wachten de woning verkoopt toch wel en is dan meer waard.
Die groep zal nu wel enige last hebben van hun bloeddruk als de levertijd van de 2e woning dichterbij komt en de oude woning geen kijker trekt.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 13:44:
[...]


Dat afwachten heeft natuurlijk wel voor een groep mensen gevolgen, de groep die een nieuw huis gekocht heeft maar hun oude woning nog niet verkocht. Want ja je kan beter tijdje wachten de woning verkoopt toch wel en is dan meer waard.
Die groep zal nu wel enige last hebben van hun bloeddruk als de levertijd van de 2e woning dichterbij komt en de oude woning geen kijker trekt.

Voor die groep wel, maar aan de andere kant hebben ze ook overwaarde van tig jaren en zal het merendeel(als ze al voor minder moeten verkopen) dit verschil nog wel kunnen financieren lijkt me. Je bent een oen als je nou tegen de max gaat zitten in die positie

[Verwijderd]

Het aanbod lijkt hier ook volledig ingekakt overigens. 7 objecten de afgelopen 7 dagen. Het lijkt nog wel zomervakantie.

En die OpenHuizenDag is er natuurlijk weer. Zal hier vast een succes worden met:

0

deelnemende woningen.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 13:59:
[...]

Voor die groep wel, maar aan de andere kant hebben ze ook overwaarde van tig jaren en zal het merendeel(als ze al voor minder moeten verkopen) dit verschil nog wel kunnen financieren lijkt me. Je bent een oen als je nou tegen de max gaat zitten in die positie

Een jaar geleden was de tendens heel anders, veel nieuwbouw projecten doen er meer dan 1 jaar over dus het kan heel goed zijn dat ze vorig jaar aan de max hebben gezeten en dat ze nu die woning toch echt wel moeten verkopen.
En geen kijkers betekend gewoon dat je de woning niet verkoopt, niet dat je voor minder verkoopt. Dat is best een spannende situatie om in te zitten.

[Nnoitra]

Verwijderd schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 14:02:
Het aanbod lijkt hier ook volledig ingekakt overigens. 7 objecten de afgelopen 7 dagen. Het lijkt nog wel zomervakantie.

En die OpenHuizenDag is er natuurlijk weer. Zal hier vast een succes worden met:

0

deelnemende woningen.

Dat was afgelopen zaterdag

[Verwijderd]

Nnoitra schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 14:09:
[...]

Dat was afgelopen zaterdag

O, ik dacht dat de enige deelnemende woning (met label dan op Funda) verkocht was....
Maar het is diep triest. Als dit zo doorzet, zitten we heel snel aan dat "totale slot" waar ik een beetje bang voor was. En dat is ook slecht nieuws voor veel nieuwbouw.

[sdk1985]

Shadowhawk00 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 08:27:
[...]


Ontsluiting het dorp uit en daarna? Veel werk is voornamelijk in de randstad dus hebben ze een direct trein verbinding of moet je overstappen en staat er op de snelweg niet dagelijks een lange file.

Ik geef alleen aan dat het niet zo makkelijk is als bouw gewoon ergens een nieuw dorp bij maar dat er veel meer bij komt kijken dan wat huizen bouwen.
Je kan ook prima binnen-stedelijk bouwen niets mis mee natuurlijk. Mensen willen toch graag in de stad wonen dus dan voldoe je wel aan de vraag.

Het idee dat iedereen in de randstad werkt is niet heel accuraat;

Ironisch genoeg zijn er zelfs grote delen van de randstad waar meer gewoond dan gewerkt wordt.


Maar goed, uiteindelijk maakt dit niet zo veel uit of men in de randstad werkt of niet. Het leven is immers geen computergame waarbij er bij nieuwe huizen spontaan inwoners spawnen. Die mensen die in de nieuwe huizen terecht komen wonen en werken al ergens. Om het even concreet te maken; iemand die nu in Breda woont en werkt in Rotterdam zal zichzelf nu verplaatsen met de trein of via de A16. Verhuist diezelfde persoon naar Zevenbergen dan verandert die realiteit niet. Het probleem dat jij voorziet is daarmee eigenlijk geen factor. Het is op zo'n locatie letterlijk een kwestie van bouwen. Verder was dit natuurlijk een redelijk willekeurig voorbeeld er zijn heel veel vergelijkbare locaties die best 2-3x groter kunnen worden zonder dat er hele gekke dingen hoeven te gebeuren qua provinciale infrastructuur.

(Overigens lijkt het erop dat jij zelf een echte Randstedeling bent? In dat geval is het wellicht handig te weten dat je in West Brabant met de auto overal vrij snel bent. Vaak sneller dan bijvoorbeeld in Rotterdam met het OV. Ik zou er zelf niet persé graag gaan wonen, maar zelfs vanuit Zevenbergen ben je in zo'n 20 minuten van deur to deur bij de bioscoop. In de randstad ben je snel meer tijd kwijt om ergens met OV te komen. Zelfs wanneer je in Charlois woont binnen 5 kilometer van de bioscoop dan doe je met OV er al langer over om bij Pathe de Kuip te komen. Binnen de randstad is het vaak vreselijk inefficient om jezelf te verplaatsen.)

[ Voor 3% gewijzigd door sdk1985 op 03-10-2022 14:39 ]

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 14:06:
[...]

Een jaar geleden was de tendens heel anders, veel nieuwbouw projecten doen er meer dan 1 jaar over dus het kan heel goed zijn dat ze vorig jaar aan de max hebben gezeten en dat ze nu die woning toch echt wel moeten verkopen.
En geen kijkers betekend gewoon dat je de woning niet verkoopt, niet dat je voor minder verkoopt. Dat is best een spannende situatie om in te zitten.

Ja voor hun(ik denk toch kleine groep) is het idd sneu.

[geekeep]

BarendBotje schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 13:31:
[...]


Dus jij zou zeggen nu iets kopen nu het nog kan als starter of afwachten?

Tjah, betalen vs risico afweging. Beetje zoals met verzekeren, waar Nederlanders best goed in zijn.

Mijn glazen bol zegt:
- Nieuwbouw op een zeer laag pitje komende jaren
- Aanbod bestaande bouw gaat komende maanden nog stijgen
- Prijzen zullen iets dalen
- Rente stijgt nog door
- Veel mensen zullen enkel (significant) in prijs zakken bij gedwongen verkoop

Dat slot waar @Verwijderd eerder over gesproken heeft is best waarschijnlijk. Zeker nu nieuwbouw opdroogt en financiering lastiger wordt. Denk eerlijk gezegd dat doorstromers met overwaarde het ook lastig krijgen, als er geen starters zijn om het oude huis te kopen. Zit je dan met je huizenwaarde gebaseerd op emotie.

[sdk1985]

geekeep schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 14:24:
[...]


Dat slot waar @Verwijderd eerder over gesproken heeft is best waarschijnlijk. Zeker nu nieuwbouw opdroogt en financiering lastiger wordt. Denk eerlijk gezegd dat doorstromers met overwaarde het ook lastig krijgen, als er geen starters zijn om het oude huis te kopen. Zit je dan met je huizenwaarde gebaseerd op emotie.

Ga je nu het economisch begrip schaarste het label emotie geven .

In de basis is wat we zien gedrag. Het (over)bieden is gedrag, een reactie van mensen op een bepaalde realiteit. Dit gedrag verklaren is waar economie over gaat. Emotie kan daar natuurlijk altijd een onderliggende factor zijn. In principe zelfs in het meest bekende concept van vraag en aanbod speelt emotie een rol. Immers wanneer iedereen volstrekt rationeel en alwetend zou zijn dan zou niemand meewerken aan het prijsopdrijvende effect. Tegelijkertijd is de voorspellende waarde van emotie natuurlijk 0. Of jij vrolijk uit bed stapt heeft geen verklarende waarde ten aanzien van hoeveel jij gaat overbieden. Variabelen als wat er geleend mag worden, hoeveel overwaarde er beschikbaar is en hoeveel spaargeld er op de bank staat zullen een stuk effectiever zijn .

geekeep schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 14:24:
[...]

Tjah, betalen vs risico afweging. Beetje zoals met verzekeren, waar Nederlanders best goed in zijn.

Mijn glazen bol zegt:
- Nieuwbouw op een zeer laag pitje komende jaren
- Aanbod bestaande bouw gaat komende maanden nog stijgen
- Prijzen zullen iets dalen
- Rente stijgt nog door
- Veel mensen zullen enkel (significant) in prijs zakken bij gedwongen verkoop

Klinkt logisch.

[ Voor 53% gewijzigd door sdk1985 op 03-10-2022 14:47 ]

[Shadowhawk00]

sdk1985 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 14:22:
[...]

Het idee dat iedereen in de randstad werkt is niet heel accuraat;
[Afbeelding]
Ironisch genoeg zijn er zelfs grote delen van de randstad waar meer gewoond dan gewerkt wordt.
[Afbeelding]

Maar goed, uiteindelijk maakt dit niet zo veel uit of men in de randstad werkt of niet. Het leven is immers geen computergame waarbij er bij nieuwe huizen spontaan inwoners spawnen. Die mensen die in de nieuwe huizen terecht komen wonen en werken al ergens. Om het even concreet te maken; iemand die nu in Breda woont en werkt in Rotterdam zal zichzelf nu verplaatsen met de trein of via de A16. Verhuist diezelfde persoon naar Zevenbergen dan verandert die realiteit niet. Het probleem dat jij voorziet is daarmee eigenlijk geen factor. Het is op zo'n locatie letterlijk een kwestie van bouwen. Verder was dit natuurlijk een redelijk willekeurig voorbeeld er zijn heel veel vergelijkbare locaties die best 2-3x groter kunnen worden zonder dat er hele gekke dingen hoeven te gebeuren qua provinciale infrastructuur.

(Overigens lijkt het erop dat jij zelf een echte Randstedeling bent? In dat geval is het wellicht handig te weten dat je in West Brabant met de auto overal vrij snel bent. Vaak sneller dan bijvoorbeeld in Rotterdam met het OV. Ik zou er zelf niet persé graag gaan wonen, maar zelfs vanuit Zevenbergen ben je in zo'n 20 minuten van deur to deur bij de bioscoop. In de randstad ben je snel meer tijd kwijt om ergens met OV te komen. Zelfs wanneer je in Charlois woont binnen 5 kilometer van de bioscoop dan doe je met OV er al langer over om bij Pathe de Kuip te komen. Binnen de randstad is het vaak vreselijk inefficient om jezelf te verplaatsen.)

Als je de grote van de vakjes ziet is dat ook niet heel erg eerlijk verdeeld. 10 vakjes in groot amsterdam en 1 vakje voor heel de regio nijmegen/den bosch. Als je de vakjes zelf mag indelen krijg je elk vakje met de kleur die je leuk vind natuurlijk.
Ik woon juist niet in de randstad ( al zou dat op dit moment misschien wel makkelijker zijn ) en was ook niet van plan daar te gaan wonen. Daarom juist ook mijn focus op infra/ontsluiting van gebieden. Leuk het OV maar 1x per 30 min betekend met 1 overstap al dat je altijd langer onderweg bent. Juist binnen de randstad is dat allemaal goed geregeld met regelmatige treinen, nachtnet, buslijnen (nachtbus ) en veel is binnen fiets bereik. Buiten de randstad is het of trein of bus, niet tussen 24:00-7:00 of anders met de auto.
Maar Video on Demand waarom nog naar de bioscoop gaan:)

[sdk1985]

Shadowhawk00 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 14:51:
[...]


Als je de grote van de vakjes ziet is dat ook niet heel erg eerlijk verdeeld. 10 vakjes in groot amsterdam en 1 vakje voor heel de regio nijmegen/den bosch. Als je de vakjes zelf mag indelen krijg je elk vakje met de kleur die je leuk vind natuurlijk.
Ik woon juist niet in de randstad ( al zou dat op dit moment misschien wel makkelijker zijn ) en was ook niet van plan daar te gaan wonen. Daarom juist ook mijn focus op infra/ontsluiting van gebieden. Leuk het OV maar 1x per 30 min betekend met 1 overstap al dat je altijd langer onderweg bent. Juist binnen de randstad is dat allemaal goed geregeld met regelmatige treinen, nachtnet, buslijnen (nachtbus ) en veel is binnen fiets bereik. Buiten de randstad is het of trein of bus, niet tussen 24:00-7:00 of anders met de auto.
Maar Video on Demand waarom nog naar de bioscoop gaan:)

Tja, CBS heeft die vakjes gemaakt hè .

Je kunt ook per gemeente kijken:

Overigens kun je natuurlijk als overheid altijd nog verplaatsing van werk stimuleren zoals dat richting Groningen is gedaan.

Betreft die treinen. Rotterdam lijkt mij ook met die 2x per uur prima te doen. Maar zo'n dienstregeling is geen vast gegeven dus ik snap even niet zo goed waarom je dat als probleem ziet. Je kunt altijd treinen verplaatsen wanneer de bevolking zich massaal ergens anders huisvest.

[hansvanhengel]

geekeep schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 12:45:
[...]

300k hypotheek, 20j rente NHG ~4%:
€1423 bruto p/m

Stel, de prijzen zakken 10%:
270k, hypotheek, 20j rente NHG ~4%:
€1289 bruto p/m

Waarschijnlijker scenario is dat dan ondertussen de rente is gestegen is:
270k hypotheek, 20j rente NHG 5%:
€1449 bruto p/m

Zelfs als de prijs -20% (240k hypotheek) doet, is het met die 5% rente die al realistisch dichtbij komt alsnog:
€1288 bruto p/m

Met -20% in prijs en de rente van nu (4%) is het:
€1146 p/m

Met hogere hypotheken/duurdere huizen hakt een procentje erbij er nog harder in.

Volgens mij zijn jouw berekeningen op basis van 30 jaar ipv 20 jaar.

[Shadowhawk00]

sdk1985 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 15:00:

Betreft die treinen. Rotterdam lijkt mij ook met die 2x per uur prima te doen. Maar zo'n dienstregeling is geen vast gegeven dus ik snap even niet zo goed waarom je dat als probleem ziet. Je kunt altijd treinen verplaatsen wanneer de bevolking zich massaal ergens anders huisvest.

Treinen 2x per uur is niet handig als je dan nog 2x moet overstappen. Het is mij al meermaals voorgekomen dat de trein net 5 min te laat was en ik dus overstap miste. Dat was toevallig naar een feestje dus incidenteel is dat niet zo erg maar als ik dagelijks met de trein zou gaan no way.

Collega van me gaat met het OV naar het werk ( trein + bus ) doet er bijna 2 uur over, ik moet verder rijden met de auto en doe het in 50 min. Voor mij zou het met de trein ongeveer 2.5 uur zijn.
Nope OV voor werk alleen als de verbinding direct is en de bestemming in de buurt van het station zit, anders is het gewoon niet werkbaar.

[sdk1985]

BarendBotje schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 13:31:
[...]


Dus jij zou zeggen nu iets kopen nu het nog kan als starter of afwachten?

Als speculant heb je momenteel een glazen bol nodig. De hoge rente drukken de leennormen en die drukken de prijzen. Er is door de combinatie rente en leennormen simpelweg minder geld in omloop om uit te geven aan huizen. Ondertussen worden de tekorten aan huizen steeds groter en de kosten voor arbeid en materiaal steeds hoger. Welk effect gaat winnen?

Ik zou vooral naar je privé situatie kijken. Wat is je risico? Ga je samen met iemand iets kopen, stel je huis wordt 100K minder waard, je gaat uit elkaar en je kunt niet de andere helft van de hypotheek overnemen. Dat wordt gedwongen verkoop en dat kan geld kosten. Koop jij in je 1tje een appartementje dan blijf je desnoods 10 jaar zitten. Meer iets voor een eigen topic .

[Rubbergrover1]

NACrat schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 09:26:
Om even te haken op Zevenbergen (al ga ik dan nu wellicht teveel de details in omdat het in principe maar een voorbeeld was), daar ligt al een groot nieuwbouw project op de plank. Zevenbergen Oost:

https://www.moerdijk.nl/zevenbergenoost

Daar moeten 2.600 woningen bijkomen de komende 10 jaar. En dan is er al een aantal jaar een ander groot project bezig genaamd de Bosselaar. Zijn ook 600 woningen.

Dus er wordt echt wel gebouwd in dergelijke dorpen. Het kost alleen veel tijd.

Volgens mij was het punt niet zozeer of ze wel of niet in Zevenbergen bouwen, maar was het meer een voorbeeld dat er best al wel plaatsen zijn waarbij de infrastructuur al goed op orde is en waarbij dat dus niet het probleem zou hoeven te zijn bij het aanleggen van een groot stuk nieuwbouw. Soms zijn dat juist plekken met betere verbindingen dan de zoveelste uitbreidingswijk in een stad waar de wegen nu al permanent vol staan.

[geekeep]

sdk1985 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 14:29:
[...]

Ga je nu het economisch begrip schaarste het label emotie geven .

In de basis is wat we zien gedrag. Het (over)bieden is gedrag, een reactie van mensen op een bepaalde realiteit. Dit gedrag verklaren is waar economie over gaat. Emotie kan daar natuurlijk altijd een onderliggende factor zijn. In principe zelfs in het meest bekende concept van vraag en aanbod speelt emotie een rol. Immers wanneer iedereen volstrekt rationeel en alwetend zou zijn dan zou niemand meewerken aan het prijsopdrijvende effect. Tegelijkertijd is de voorspellende waarde van emotie natuurlijk 0. Of jij vrolijk uit bed stapt heeft geen verklarende waarde ten aanzien van hoeveel jij gaat overbieden. Variabelen als wat er geleend mag worden, hoeveel overwaarde er beschikbaar is en hoeveel spaargeld er op de bank staat zullen een stuk effectiever zijn .


[...]

Klinkt logisch.

Hoeveel er geleend mag worden, hoeveel overwaarde er beschikbaar is en hoeveel spaargeld er op de bank staat is uiteindelijk óók emotie want:
- verstrekkers calculeren in wat de economie, waaronder wij dus als emotionele wezens, gaat doen en daarmee bepalen zij de rente.
- de overwaarde wordt bepaald door hoeveel iemand bereid is te betalen, waar we weer terug komen op de emotionele waarde.
- hoeveel spaargeld er op de bank staat is afhankelijk van keuzes die mensen (in het verleden) gemaakt hebben, waarbij een nieuwe tv, mobiel, videokaart, vakantie, kind, cadeautje of feestje allemaal een emotioneel aspect hebben.

Hell, zelfs de aandelenhandel vol rationele zakenmannetjes gaat vol in/out als ze maar verwachten dat iets omhoog of omlaag gaat. Noem je dat geen emotie..?

Dit schaarste noemen is het goedpraten van deze waanzinnige stijging die juist NIET gebaseerd is op rationaliteit, temeer omdat de prijs uit de pas is gelopen met de financiële haalbaarheid. Deze fuckup is een samenloop van omstandigheden geweest, waarbij het oppotten en weggeven van (gratis) geld tijdens corona veel mensen/bedrijven uit de wind heeft gehouden. Maar daar kunnen we nu met z'n allen de komende periode de "vruchten" van plukken...

p.s. een woning "schaars" noemen is hetzelfde als water nat noemen, volgens jouw eigen bron:

For a good to be considered nonscarce, it can either have an infinite existence, no sense of possession, or it can be infinitely replicated.

---

hansvanhengel schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 15:02:
[...]


Volgens mij zijn jouw berekeningen op basis van 30 jaar ipv 20 jaar.

https://www.hypotheekshop...sten-hypotheek-berekenen/
Looptijd van 30 jaar, met hypothetische rentewaardes van 20 jaar vast. Beetje de standaard qua maandlasten vergelijkingen. De calculator gaat waarschijnlijk uit van de resterende 10 jaar hypotheek met dezelfde rente inderdaad.

[ Voor 14% gewijzigd door geekeep op 03-10-2022 15:27 ]

[Rubbergrover1]

Ernst1914 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 11:13:
Het grootste euvel zijn de in zeer korte tijd zeer sterk gestegen hypotheekrentes. Ik wil niet meer dan max 300K lenen, gezien de hoge rentes - het is ook nog niet zeker dat mijn vrouw werk in NL zal vinden wat net zoveel betaald als haar huidige baan.

Het euvel is niet zozeer (of niet alleen) de rente, het grootste euvel is dat de woningprijzen 'achter blijven' bij de gestegen rente. Die hebben jarenlang behoorlijk met elkaar in verband gestaan, gecorrigeerd voor de loonstijgingen. Waardoor de woonlasten niet eens zo gek zijn gestegen. Maar de laatste ca. 2 jaar zijn de huizenprijzen door blijven stijgen terwijl de rente niet meer daalde. Of zelfs al steeg. Die fors hogere woonlasten zijn niet meer in verhouding met de rentestanden. Het zou mij zelf niet verbazen als dat binnenkort weer meer in verhouding komt. Dat je over een paar jaar in de maandlasten als percentage van je loon een stuk goedkoper uit bent dan nu.

[Fr33z]

Ernst1914 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 11:13:

Maandlasten qua energie heb ik ook berekend voor mijn huidige huis; gemiddeld 720E per maand, uitschieter Januari 1350 gebaseerd op energieverbruik van vorig jaar Januari. Raad mensen op dit forum aan zo'n soort voorberekening ook eens te doen. Daarom mijn vermoeden dat het type huis wat ik omschreef plots in relatief grote getalen in de verkoop gezet gaat worden.

ik pak dit er even uit: waarom zou dat een gevolg zijn van de hoge energielasten? Als ik nu ergens woon en de energielasten stijgen bizar dan kan ik het misschien niet meer betalen, maar dan heb ik een paar keuzes:

1. verwarming uit en doorbikkelen
2. proberen geld te lenen voor grote besparingsmaatregelen
3. de tent verkopen (laatste redmiddel, want waar ga je dan heen? naar al die kleine, goed geisoleerde flats die voor een habbekrats te koop/huur staan?)

Er gaat echt niet grootschalig iets in de verkoop vanwege de energiecrisis, de logica is er gewoon niet. Wel denk ik dat de waarde van dat soort woningen hard daalt, maar dat kan ook betekenen dat mensen juist nog meer klem zitten en dus niet gaan verkassen.

Dus nee, je kunt helaas niks zeggen over de ontwikkelingen en wat het beste is.

[Rubbergrover1]

Ernst1914 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 11:15:
[...]
Huren zijn inderdaad erg hoog en aanbod schaars. Ik betaal over een periode van 2 jaar 40K aan huur trouwens; enkel slechte opties in deze markt.

Maar je zit zo te zien te denken aan een woning van 6-7 ton, toch?
Bij een rente van 4,5% betaal je netto waarschijnlijk ongeveer 10k aan rente per jaar. Dat lijkt een stuk minder dan die 20k huur. Maar je steekt dan ook nog eens 3-4 ton eigen geld in de woning, waarbij je de rente of het rendement over dat geld dus ook misloopt. Dat zijn ook wel een paar duizend euro's. Tel daar nog wat kosten of reserveringen voor onderhoud bij op en de aankoopkosten van een woning en je komt al snel in de buurt van de 20k per jaar.

Als je voor die 20k per jaar een goede huurwoning kunt vinden die aan je smaak voldoet, dan lijkt mij dat op dit moment dus een betere keus dan 6-7 ton uitgeven aan de tombola van de huidige huizenmarkt.

[Shadowhawk00]

Rubbergrover1 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 15:28:
[...]

Maar je zit zo te zien te denken aan een woning van 6-7 ton, toch?
Bij een rente van 4,5% betaal je netto waarschijnlijk ongeveer 10k aan rente per jaar. Dat lijkt een stuk minder dan die 20k huur. Maar je steekt dan ook nog eens 3-4 ton eigen geld in de woning, waarbij je de rente of het rendement over dat geld dus ook misloopt. Dat zijn ook wel een paar duizend euro's. Tel daar nog wat kosten of reserveringen voor onderhoud bij op en de aankoopkosten van een woning en je komt al snel in de buurt van de 20k per jaar.

Als je voor die 20k per jaar een goede huurwoning kunt vinden die aan je smaak voldoet, dan lijkt mij dat op dit moment dus een betere keus dan 6-7 ton uitgeven aan de tombola van de huidige huizenmarkt.

Voor een woning van 6-7ton betaal je geen 20k aan huur per jaar. Dan ga je sneller naar 60k per jaar.

[Denizli]

Shadowhawk00 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 15:29:
[...]

Voor een woning van 6-7ton betaal je geen 20k aan huur per jaar. Dan ga je sneller naar 60k per jaar.

Ik denk dat het tussen 20K en 60K inzit die huur. Woningen hier van 6-7 ton hebben een huurprijs van 2500/ 3000 euro per maand. Maar de huren zijn wel 6% gestegen. Als die trend doorzet gaat het volgens mij niet heel lang meer duren tot het inderdaad 60K kost.

[Nnoitra]

Rubbergrover1 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 15:28:
[...]

Maar je zit zo te zien te denken aan een woning van 6-7 ton, toch?
Bij een rente van 4,5% betaal je netto waarschijnlijk ongeveer 10k aan rente per jaar. Dat lijkt een stuk minder dan die 20k huur. Maar je steekt dan ook nog eens 3-4 ton eigen geld in de woning, waarbij je de rente of het rendement over dat geld dus ook misloopt. Dat zijn ook wel een paar duizend euro's. Tel daar nog wat kosten of reserveringen voor onderhoud bij op en de aankoopkosten van een woning en je komt al snel in de buurt van de 20k per jaar.

Als je voor die 20k per jaar een goede huurwoning kunt vinden die aan je smaak voldoet, dan lijkt mij dat op dit moment dus een betere keus dan 6-7 ton uitgeven aan de tombola van de huidige huizenmarkt.

Maar bij scenario 1 heb je wel 20k "uitgegeven" aan een huis, oftewel je hebt een investering gedaan.
In het andere scenario heb je 20k min of meer weggegeven want je hebt er niets tastbaars of (door)verkoopbaars voor terug gekregen. En je moet nog maar afwachten wat de huizenmarkt + rente over 2 jaar doet.

[Emgeebee]

Shadowhawk00 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 15:29:
[...]

Voor een woning van 6-7ton betaal je geen 20k aan huur per jaar. Dan ga je sneller naar 60k per jaar.

Kan je ook wat voorbeelden geven van een woning met woz 600k en een huur van 5000 euro per maand?

[sdk1985]

geekeep schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 15:16:
[...]

Hoeveel er geleend mag worden, hoeveel overwaarde er beschikbaar is en hoeveel spaargeld er op de bank staat is uiteindelijk óók emotie want:
- verstrekkers calculeren in wat de economie, waaronder wij dus als emotionele wezens, gaat doen en daarmee bepalen zij de rente.
- de overwaarde wordt bepaald door hoeveel iemand bereid is te betalen, waar we weer terug komen op de emotionele waarde.
- hoeveel spaargeld er op de bank staat is afhankelijk van keuzes die mensen (in het verleden) gemaakt hebben, waarbij een nieuwe tv, mobiel, videokaart, vakantie, kind, cadeautje of feestje allemaal een emotioneel aspect hebben.

Hell, zelfs de aandelenhandel vol rationele zakenmannetjes gaat vol in/out als ze maar verwachten dat iets omhoog of omlaag gaat. Noem je dat geen emotie..?

Dit schaarste noemen is het goedpraten van deze waanzinnige stijging die juist NIET gebaseerd is op rationaliteit, temeer omdat de prijs uit de pas is gelopen met de financiële haalbaarheid. Deze fuckup is een samenloop van omstandigheden geweest, waarbij het oppotten en weggeven van (gratis) geld tijdens corona veel mensen/bedrijven uit de wind heeft gehouden. Maar daar kunnen we nu met z'n allen de komende periode de "vruchten" van plukken...

Schaarste is niet zozeer goedpraten maar simpelweg een economische theorie die verklaart waarom we bepaald gedrag zien. Om even mee te gaan in jouw gedachte stroom; mensen betalen 'te veel' want ze hebben een emotie dat ze het persé willen hebben. Prima, alleen dit verklaart nog steeds de prijs niet. Immers dezelfde persoon zal minstens net zo veel waarde hechten aan zuurstof en daglicht. Daar hoef je echter geen hypotheek voor af te sluiten en al helemaal niet voor te overbieden simpelweg omdat zowel zuurstof als daglicht geen schaarse economische goederen zijn. Je bent hiervoor niet in concurrentie met anderen. De bekende quote achter het model van relatieve schaarste is "Humans want what they can't have". Iets moet schaars zijn voordat het persé willen hebben een prijsopdrijvend effect kan hebben.

Verder ben ik het met je eens dat het gratis geld een enorm prijsopdrijvend effect heeft gehad. Wanneer je voor 83 euro per maand 100.000 euro kunt lenen (1% aflossingsvrij) is het al snel niet meer relevant hoe duur je woning is. Uiteindelijk kijkt men vooral naar 'wat mag ik lenen' en dat werd steeds meer.

Overigens is er gezien het bovenstaande ook een periode geweest waarbij je als individu behoorlijk rationeel kon overbieden. De vraagprijzen bleven immers maar stijgen, dus het overbieden van gisteren werd de vraagprijs van morgen. Tegelijkertijd bleef de betaalbaarheid van die 'extreme prijzen' voor een grote groep heel goed. (Wat je daar ook van mag vinden). Kijk je rationeel naar de huizenprijzen dan kijk je als het goed is vooral naar je mogelijkheden (=maximale budget) en je effectieven maandlasten. Of er dan 200.000 euro of 800.000 op het prijskaartje staat is rationeel gezien minder relevant. Dat wordt pas relevant bij (gedwongen) verkoop.

[geekeep]

sdk1985 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 15:37:
[...]

Schaarste is niet zozeer goedpraten maar simpelweg een economische theorie die verklaart waarom we bepaald gedrag zien. Om even mee te gaan in jouw gedachte stroom; mensen betalen 'te veel' want ze hebben een emotie dat ze het persé willen hebben. Prima, alleen dit verklaart nog steeds de prijs niet. Immers dezelfde persoon zal minstens net zo veel waarde hechten aan zuurstof en daglicht. Daar hoef je echter geen hypotheek voor af te sluiten en al helemaal niet voor te overbieden simpelweg omdat zowel zuurstof als daglicht geen schaarse economische goederen zijn. Je bent hiervoor niet in concurrentie met anderen. De bekende quote achter het model van relatieve schaarste is "Humans want what they can't have". Iets moet schaars zijn voordat het persé willen hebben een prijsopdrijvend effect kan hebben.

Verder ben ik het met je eens dat het gratis geld een enorm prijsopdrijvend effect heeft gehad. Wanneer je voor 83 euro per maand 100.000 euro kunt lenen (1% aflossingsvrij) is het al snel niet meer relevant hoe duur je woning is. Uiteindelijk kijkt men vooral naar 'wat mag ik lenen' en dat werd steeds meer.

Overigens is er gezien het bovenstaande ook een periode geweest waarbij je als individu behoorlijk rationeel kon overbieden. De vraagprijzen bleven immers maar stijgen, dus het overbieden van gisteren werd de vraagprijs van morgen. Tegelijkertijd bleef de betaalbaarheid van die 'extreme prijzen' voor een grote groep heel goed. (Wat je daar ook van mag vinden). Kijk je rationeel naar de huizenprijzen dan kijk je als het goed is vooral naar je mogelijkheden (=maximale budget) en je effectieven maandlasten. Of er dan 200.000 euro of 800.000 op het prijskaartje staat is rationeel gezien minder relevant. Dat wordt pas relevant bij (gedwongen) verkoop.

Ik vind de term schaarste nogal hol omdat alles wat eindig is en een prijskaartje heeft een vorm van schaarste heeft.

Wat betreft zuurstof en licht spelen deze toevallig ook indirect een rol op de huizenmarkt. De meeste mensen willen namelijk een huis met zoveel mogelijk daglicht en een open, groene omgeving. Daarmee wordt zuurstof en daglicht in wezen ook "schaars" omdat niet ieder huis dezelfde hoeveelheid biedt en mensen daarin concurreren.

"Overigens is er gezien het bovenstaande ook een periode geweest waarbij je als individu behoorlijk rationeel kon overbieden. De vraagprijzen bleven immers maar stijgen, dus het overbieden van gisteren werd de vraagprijs van morgen. "
Volgens mij besef je hier niet dat dit een perfect symptoom van een bubbel is. We bieden meer omdat we verwachten dat het morgen nog meer waard is. Het is achteraf wellicht te rationaliseren, maar niet op dat moment aangezien oneindige stijging tegen alle rationele/economische wetten in gaat.

Maar eens, die jarenlange veel te lage rente is olie op het vuur geweest. Waarschijnlijk waren woningen in de afgelopen 5 jaar wat harder gestegen dan de decennia daarvoor, maar de extreme groei had makkelijk geremd kunnen worden als de ECB wat eerder aan de rem had getrokken.

[sdk1985]

geekeep schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 15:51:
[...]

Ik vind de term schaarste nogal hol omdat alles wat eindig is en een prijskaartje heeft een vorm van schaarste heeft.

Wat betreft zuurstof en licht spelen deze toevallig ook indirect een rol op de huizenmarkt. De meeste mensen willen namelijk een huis met zoveel mogelijk daglicht en een open, groene omgeving. Daarmee wordt zuurstof en daglicht in wezen ook "schaars" omdat niet ieder huis dezelfde hoeveelheid biedt en mensen daarin concurreren.

Dat klopt. Alleen zijn het dan wel eigenschappen van het huis dat opzichzefl zo'n schaars economisch goed is. Wanneer zonlicht op zichzelf een schaars economisch goed zou moeten worden dan moet je ervoor kunnen betalen om er meer van te krijgen. Wie weet als iemand een hele grote schaduw maakt en dan tegen betaling een gat maakt waar jij woont .

"Overigens is er gezien het bovenstaande ook een periode geweest waarbij je als individu behoorlijk rationeel kon overbieden. De vraagprijzen bleven immers maar stijgen, dus het overbieden van gisteren werd de vraagprijs van morgen. "
Volgens mij besef je hier niet dat dit een perfect symptoom van een bubbel is. We bieden meer omdat we verwachten dat het morgen nog meer waard is. Het is achteraf wellicht te rationaliseren, maar niet op dat moment aangezien oneindige stijging tegen alle rationele/economische wetten in gaat.

Ja en nee. Dit is zeker vragen om een bubbel met kans op een flinke daling.

Tegelijkertijd is de enige zekerheid dat met de tijd de prijzen altijd zullen stijgen. Daar wordt immers ons monetair beleid op afgestemd. Er moet áltijd inflatie zijn.


Huizen zijn natuurlijk geen tulpenbollen.

Maar eens, die jarenlange veel te lage rente is olie op het vuur geweest. Waarschijnlijk waren woningen in de afgelopen 5 jaar wat harder gestegen dan de decennia daarvoor, maar de extreme groei had makkelijk geremd kunnen worden als de ECB wat eerder aan de rem had getrokken.

Ondertussen is de ECB vooral bezig met het beteugelen van de inflatie. Men lijkt stiekem erg bang te zijn voor de voorspelde hyperinflatie. Gaat lastig worden omdat je met die hoge rentes ook de economie de nek om kunt draaien. Voor onze huizen prijzen zou een rente van 6+ % al een lastig verhaal worden maar niet acuut een recessie veroorzaken. In de VK is dit veel erger. Daar is het normaal om bijvoorbeeld 2 of 5 jaar af te spreken. Als je nu 2% betaalde en morgen naar 6% gaat dan is dat even schrikken. Op 350K betaal je dan ineens 14K meer per jaar. Dit samen met de gestegen prijzen voor voedsel, brandstof en energie... Kan best zijn dat je dan je hypotheek niet meer kunt betalen . Wanneer alles in 'foreclosure' (executie verkoop) gaat kun je je een domino effect krijgen. Gelukkig is de gemiddelde looptijd hier zo ver ik weet 30 jaar.

[ Voor 3% gewijzigd door sdk1985 op 03-10-2022 16:14 ]

[sdk1985]

Huizenmarkt koelt af: steeds meer jongeren kopen een huis

quote: https://www.rtlnieuws.nl/...theek-hypotheken-jongeren

Het lukt steeds meer jongeren om een huis te kopen. In de maanden juli tot en met september was er een afname in het aantal hypotheekaanvragen, maar jongeren tot 35 jaar wilden juist wel vaker een hypotheek.

De afkoelende woningmarkt werkt in hun voordeel, aldus De Hypotheker. "Daardoor stijgt het woningaanbod en steeds meer jonge huizenkopers lijken hierdoor weer een voet tussen de deur te krijgen, ook omdat er minder wordt overboden en ze minder eigen geld hoeven mee te nemen", zegt Carina Kloet, woordvoerder van De Hypotheker.

...
Het aantal hypotheekaanvragen door potentiële huizenkopers tot en met 35 jaar nam in het derde kwartaal toe met 13 procent in vergelijking met dezelfde periode van vorig jaar.

Verder staat er dat het gemiddelde hypotheekbedrag van 324K naar 309K is gedaald. Beperkte groei voor verbouwing en per provincie:

De daling van het gemiddelde hypotheekbedrag was het grootst in Limburg (-9 procent) en Noord-Holland (-8 procent).

In vier provincies steeg het gemiddelde hypotheekbedrag overigens: in Groningen (+7 procent), Drenthe (+5 procent), Overijssel (+2 procent) en Zeeland (+9 procent). Dit komt doordat de huizenprijzen in deze gebieden gunstiger zijn dan in de Randstad, aldus Kloet.

Er zijn nog wel flinke verschillen in het gemiddelde hypotheekbedrag. Zo is dat in Noord-Holland, ondanks de recente daling nog 350.000 euro, terwijl het in Zeeland (na de recente stijging) nog 'slechts' 265.000 euro is.

[Rubbergrover1]

Nnoitra schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 15:33:
[...]

Maar bij scenario 1 heb je wel 20k "uitgegeven" aan een huis, oftewel je hebt een investering gedaan.
In het andere scenario heb je 20k min of meer weggegeven want je hebt er niets tastbaars of (door)verkoopbaars voor terug gekregen. En je moet nog maar afwachten wat de huizenmarkt + rente over 2 jaar doet.

Daarom keek ik ook alleen naar het geld dat je echt kwijt bent. Die 20k waar ik het over had zijn alleen echte kosten/uitgaven. Geen aflossing etc. Die 20k heb je dus ook gewoon weggegeven. Daarnaast heb je uiteraard kans op waardestijging. Of op waardedaling. Maar dat is meer speculatief.

Wat ik aangeef is dat als de afweging is om een woning van 6-7 ton te kopen of 20k aan huur uit te geven, de totale kosten onder de streep voor die woning van 6-7 ton ook al wel rond de 20k zit. En dat je de beslissing dan beter op andere gronden kunt maken dan alleen op basis van het geld dat je per jaar "kwijt" bent.

[DHV]

Shadowhawk00 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 15:29:
[...]

Voor een woning van 6-7ton betaal je geen 20k aan huur per jaar. Dan ga je sneller naar 60k per jaar.

Op welke planeet?

Ik huur momenteel in Amsterdam centrum, 110m2, de vraagprijs per m2 in de buurt is 7700,-.
Huur is 21.000 per jaar, incl. parkeerplaats.

[Requiem19]

DHV schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 16:22:
[...]


Op welke planeet?

Ik huur momenteel in Amsterdam centrum, 110m2, de vraagprijs per m2 in de buurt is 7700,-.
Huur is 21.000 per jaar, incl. parkeerplaats.

110m2 in centrum Amsterdam, dat doe je goed!

[DHV]

Requiem19 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 16:28:
[...]


110m2 in centrum Amsterdam, dat doe je goed!

tijdens covid was de markt wel gunstig.

in het gebouw hiernaast staat nog wel iets vrij:
https://www.vesteda.com/n...mkade-528-amsterdam-13018

[Rubbergrover1]

Shadowhawk00 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 15:29:
[...]

Voor een woning van 6-7ton betaal je geen 20k aan huur per jaar. Dan ga je sneller naar 60k per jaar.

https://www.funda.nl/koop...uis-88198638-de-kaai-152/
Huis verkocht met vraagprijs 775k.
https://www.funda.nl/huur...uis-88333667-de-kaai-154/
Vergelijkbaar huis van de buren staat te huur voor 1900k. Is 22.800 per jaar.
Naar rato zou je dan voor een huis van 680k dus 20k per jaar betalen. Dat is dus niet echt heel afwijkend van de 6-7 ton waar het over ging.

[Emgeebee]

DHV schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 16:22:
[...]


Op welke planeet?

Ik huur momenteel in Amsterdam centrum, 110m2, de vraagprijs per m2 in de buurt is 7700,-.
Huur is 21.000 per jaar, incl. parkeerplaats.

Zelfde hier, Oostelijke Handelskade voor 1700pm een appartement van 115m2. Nu Utrecht centrum, 120m2 voor 1600pm. Ik zie Shadowhawk hier regelmatig reageren, maar meestal is het om de eigen mening maar te kunnen bevestigen dat kopen fantastisch is en huren geld weggooien. Of dat we niet moeten zeuren over de huidige woningmarkt, want je kan nog een flatje kopen in oost-drenthe als modaalverdiener.

[TwiSteD1]

bartws schreef op zondag 2 oktober 2022 @ 10:13:
Gisteren viel het aantal bezoekers bij het NVM Open huizen dag erg tegen. 0 bezoekers. Toch wel vreemd omdat de funda statistieken best goed gingen afgelopen week. Dit nadat op Funda het huis aangemeld stond voor deze dag. Nu is de vraagprijs bijna 7ton maar geen belangstelling doet toch wel een beetje pijn. Er moet iets tegenvallen maar ook de makelaar heeft geen idee wat daarvan de oorzaak kan zijn.

Het is vooral een schrikreactie bij veel mensen door de hoge inflatie en hoge rente, dat resulteert in risico-avers gedrag. Zoals hierboven beargumenteerd wordt is alles emotie, maar emotie bepaalt niet wat de starter/doorstromer maximaal aan hypotheek kan krijgen. We zitten nu midden in de "squeeze", de centrale bank gooit de rem erop met de hoge rente waardoor de hypotheekrentes ook stijgen. Een huis kopen met dalende rente is altijd leuker dan naar een huis kijken terwijl je de maandlasten met honderden euro's stijgen. Dus net als @sdk1985 zegt, een cost of living crisis, waardoor mensen hun hypotheek niet meer kunnen betalen en de banken omvallen, maar hopelijk komt het niet zover.

Weee!


Wel verontrustend om te lezen dat de starters nu voor een kortere rentevast periode kiezen. Als je een lagere rentepriode kiest zodat je net iets meer kunt lenen en de hypotheekrente blijft doorstijgen, dan heb je straks een probleem bij het oversluiten.

[TheGhostInc]

sdk1985 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 16:10:
Voor onze huizen prijzen zou een rente van 6+ % al een lastig verhaal worden maar niet acuut een recessie veroorzaken.

Als de bouw stilvalt heb je praktisch al een recessie te pakken.

TwiSteD1 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 16:36:
Dus net als @sdk1985 zegt, een cost of living crisis, waardoor mensen hun hypotheek niet meer kunnen betalen en de banken omvallen, maar hopelijk komt het niet zover.

Je koppelt nu wel 2-3 dingen heel snel aan elkaar.

Hoe hoger het inkomen, hoe makkelijker er te bezuinigen is. De klappen vallen (bijna altijd) onderin de markt, waar juist ook veel huurders zitten en bij huizen die 'toch wel verkopen'.
Het niet kunnen betalen van de hypotheek is de volgende stap, maar NL-ers zijn juist kampioen hypotheek betalen. Dat duurt echt nog wel even voordat executieverkopen significant gaan zijn.
En banken die omvallen? Uiteindelijk is de klant verantwoordelijk voor de schuld. Het afboeken van restschulden na een executie is weer veel later. En dan hebben we het even niet over NHG, dat gewoon een hele grote verzekering is tegen dit soort ellende is.

Ik wil niet teveel bagatelliseren, maar de huizenmarkt in NL gaat echt geen bank omtrekken.
En als ik naar mezelf kijk, gekocht in 2018 en nu een overwaarde van 45%. En dan weten ze nog niet eens dat de hut verbouwd is (anders loopt de WOZ-waarde nog verder omhoog). En ik heb zelfs een 'hoge' rente, hele volksstammen hebben overgesloten tegen percentages die we nu nauwelijks meer geloven en dan meteen 10-20 jaar vast.
Waar zit dan die 'enorme pijn' die dadelijk bij de banken komt te liggen? Dat de papieren waarde weg is?

[DHV]

Emgeebee schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 16:34:
[...]

Zelfde hier, Oostelijke Handelskade voor 1700pm een appartement van 115m2. Nu Utrecht centrum, 120m2 voor 1600pm. Ik zie Shadowhawk hier regelmatig reageren, maar meestal is het om de eigen mening maar te kunnen bevestigen dat kopen fantastisch is en huren geld weggooien. Of dat we niet moeten zeuren over de huidige woningmarkt, want je kan nog een flatje kopen in oost-drenthe als modaalverdiener.

Dan hebben we in waarschijnlijk hetzelfde gebouw gewoond


Over paar maanden wel weer over naar een koopwoning, niet oost-drenthe, wel een klein dorp. Qua woonlasten zal het niet veel schelen, maar qua ruimte wel

[TwiSteD1]

TheGhostInc schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 16:54:
[...]

Als de bouw stilvalt heb je praktisch al een recessie te pakken.


[...]

Je koppelt nu wel 2-3 dingen heel snel aan elkaar.

Hoe hoger het inkomen, hoe makkelijker er te bezuinigen is. De klappen vallen (bijna altijd) onderin de markt, waar juist ook veel huurders zitten en bij huizen die 'toch wel verkopen'.
Het niet kunnen betalen van de hypotheek is de volgende stap, maar NL-ers zijn juist kampioen hypotheek betalen. Dat duurt echt nog wel even voordat executieverkopen significant gaan zijn.
En banken die omvallen? Uiteindelijk is de klant verantwoordelijk voor de schuld. Het afboeken van restschulden na een executie is weer veel later. En dan hebben we het even niet over NHG, dat gewoon een hele grote verzekering is tegen dit soort ellende is.

Ik wil niet teveel bagatelliseren, maar de huizenmarkt in NL gaat echt geen bank omtrekken.
En als ik naar mezelf kijk, gekocht in 2018 en nu een overwaarde van 45%. En dan weten ze nog niet eens dat de hut verbouwd is (anders loopt de WOZ-waarde nog verder omhoog). En ik heb zelfs een 'hoge' rente, hele volksstammen hebben overgesloten tegen percentages die we nu nauwelijks meer geloven en dan meteen 10-20 jaar vast.
Waar zit dan die 'enorme pijn' die dadelijk bij de banken komt te liggen? Dat de papieren waarde weg is?

Je hebt helemaal gelijk, het was ook doemdenken, vandaar dat ik zei dat het hopelijk zover niet komt, al gaan de banken wel pijn leiden wanneer het tot executieverkopen komt. Maar een kanttekening hierbij is dat de gemiddelde verkoopprijs ruim boven de NHG-grens ligt, dus het gros van de huizen heeft die verzekering niet. En het zijn ook vooral de starters van de laatste jaren die een huis op de top gekocht hebben (met flink overbieden) en dus over 2-3 jaar in de problemen komen door hun korte rentevast periode. Dus de pech generatie gaat nog meer pech krijgen de komende tijd, de pech^2 generatie

[Eärendil]

sdk1985 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 14:22:
[...]

Zelfs wanneer je in Charlois woont binnen 5 kilometer van de bioscoop dan doe je met OV er al langer over om bij Pathe de Kuip te komen. Binnen de randstad is het vaak vreselijk inefficient om jezelf te verplaatsen.)

Voor een afstand van minder dan 5 km pak je ook gewoon de fiets, dan ben je er makkelijk binnen 20 minuten

[Rubbergrover1]

TwiSteD1 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 16:36:
[...]
Wel verontrustend om te lezen dat de starters nu voor een kortere rentevast periode kiezen. Als je een lagere rentepriode kiest zodat je net iets meer kunt lenen en de hypotheekrente blijft doorstijgen, dan heb je straks een probleem bij het oversluiten.

Vind ik niet echt verontrustend.
Als je er vanuit gaat dat de "hoge" rente tijdelijk is en de rente over 5 of 10 jaar lager (of niet veel hoger) dan nu is, dan is het een prima keus.
Als je er vanuit gaat dat de boel voor langere tijd hoog blijft, dan zal dit samenhangen met ook langere tijd hogere inflatie. En in dat geval zullen prijzen en je inkomen over 5 of 10 jaar een stuk zijn gestegen. Je inkomen misschien minder dan de inflatie, maar waarschijnlijk geen stilstand. Als je dan over 5 of 10 jaar hogere rente en een wat hogere maandlasten hebt, dan kun je dat met je gestegen inkomen ook prima betalen.

[geekeep]

TwiSteD1 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 17:06:
[...]

Je hebt helemaal gelijk, het was ook doemdenken, vandaar dat ik zei dat het hopelijk zover niet komt, al gaan de banken wel pijn leiden wanneer het tot executieverkopen komt. Maar een kanttekening hierbij is dat de gemiddelde verkoopprijs ruim boven de NHG-grens ligt, dus het gros van de huizen heeft die verzekering niet. En het zijn ook vooral de starters van de laatste jaren die een huis op de top gekocht hebben (met flink overbieden) en dus over 2-3 jaar in de problemen komen door hun korte rentevast periode. Dus de pech generatie gaat nog meer pech krijgen de komende tijd, de pech^2 generatie

Ik kan mij niet voorstellen dat een doorsnee starter voor een rentevaste periode van minder dan 10 jaar heeft gekozen. En dan nog is dat zijn/haar eigen risico geweest en is het een kwestie van "wie zijn billen brandt". In Engeland is een variabele rente kiezen inderdaad heel gebruikelijk en gaan er nu mensen failliet. Maar goed, daar hebben ze nog veel meer andere problemen dan enkel een hypotheek die niet te betalen is.

[TheGhostInc]

TwiSteD1 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 17:06:
Je hebt helemaal gelijk, het was ook doemdenken, vandaar dat ik zei dat het hopelijk zover niet komt, al gaan de banken wel pijn leiden wanneer het tot executieverkopen komt. Maar een kanttekening hierbij is dat de gemiddelde verkoopprijs ruim boven de NHG-grens ligt, dus het gros van de huizen heeft die verzekering niet. En het zijn ook vooral de starters van de laatste jaren die een huis op de top gekocht hebben (met flink overbieden) en dus over 2-3 jaar in de problemen komen door hun korte rentevast periode. Dus de pech generatie gaat nog meer pech krijgen de komende tijd, de pech^2 generatie

De gemiddelde LTV lag de afgelopen tijd bijna op 50%.
Heel veel huizenkopers hebben wel op hun top gekocht, maar een significant deel ingebracht door overwaarde of contanten. Die starters met 100% LTV zaten niet (zo ver) boven NHG, die hebben onderin de markt gekocht. En zelfs een starter zonder spaargeld is een uitzondering.

Dat maakt het plaatje ook zo complex, voor de banken is het risico eigenlijk al tijden veel lager dan vroeger. Er werd weleens geroepen dat we naar 80% LTV zouden moeten, maar de markt zelf zat al tijden gemiddeld op percentages daar flink onder.
En de lage rente heeft ervoor gezorgd dat iedereen die niet wilde verhuizen ondertussen ook flink lagere maandlasten heeft. De enorme piek aan over sluiters aan het begin van dit jaar was daar het bewijs van.

Ja, er zal best een plukje mensen zijn dat flink in de problemen komt. Dat is er altijd wel. Maar dingen als 'onder water komen' en enorme restschulden. Dat zal echt maar een klein clubje zijn als het überhaupt een ding gaat worden. Voor de banken is dat 'business as usual', je hebt altijd wel mensen die het laten komen tot een executie, tijdens economisch moeilijke tijden zijn dat er wat meer.

[Rubbergrover1]

TheGhostInc schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 17:28:
[...]
Ja, er zal best een plukje mensen zijn dat flink in de problemen komt. Dat is er altijd wel. Maar dingen als 'onder water komen' en enorme restschulden. Dat zal echt maar een klein clubje zijn als het überhaupt een ding gaat worden. Voor de banken is dat 'business as usual', je hebt altijd wel mensen die het laten komen tot een executie, tijdens economisch moeilijke tijden zijn dat er wat meer.

Maar dat "groepje" dat in de problemen zou komen is in iedere (woning-)crisis vooral het clubje mensen dat nog niet zo lang een woning heeft en wellicht ook nog niet een heel stabiel inkomen (of een stabiele relatie...) hebben. Dat zijn dus in de regel bijna altijd de mensen die nog geen overwaarde heeft opgebouwd en maximaal geleend heeft, zonder veel eigen geld. Ook in de situatie dat de markt niet een paar jaar flink gestegen is, was dat zo.

Het grote risico in de huidige markt is nu juist dat een heleboel (andere) mensen met gemak een forse prijsdaling kunnen hebben. Ik denk dat de meerderheid van de mensen een halvering van de huizenprijzen zonder problemen zou kunnen dragen. Dat betekent niet dat de prijzen met een gehalveerd zullen worden, maar dat betekent wel dat er geen grote 'natuurlijke' rem is die de prijsdaling enigszins inperkt. Stel dat de huizenprijzen dan toch zouden halveren, dan zijn er dus heel veel mensen die daar geen financiële problemen mee hebben. Maar tegelijk is dat groepje dat al wel in de risicocategorie zit en gevoelig is voor executie dan wel extra de pineut.

[geekeep]

Rubbergrover1 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 17:39:
[...]

Maar dat "groepje" dat in de problemen zou komen is in iedere (woning-)crisis vooral het clubje mensen dat nog niet zo lang een woning heeft en wellicht ook nog niet een heel stabiel inkomen (of een stabiele relatie...) hebben. Dat zijn dus in de regel bijna altijd de mensen die nog geen overwaarde heeft opgebouwd en maximaal geleend heeft, zonder veel eigen geld. Ook in de situatie dat de markt niet een paar jaar flink gestegen is, was dat zo.

Het grote risico in de huidige markt is nu juist dat een heleboel (andere) mensen met gemak een forse prijsdaling kunnen hebben. Ik denk dat de meerderheid van de mensen een halvering van de huizenprijzen zonder problemen zou kunnen dragen. Dat betekent niet dat de prijzen met een gehalveerd zullen worden, maar dat betekent wel dat er geen grote 'natuurlijke' rem is die de prijsdaling enigszins inperkt. Stel dat de huizenprijzen dan toch zouden halveren, dan zijn er dus heel veel mensen die daar geen financiële problemen mee hebben. Maar tegelijk is dat groepje dat al wel in de risicocategorie zit en gevoelig is voor executie dan wel extra de pineut.

Tegelijkertijd is die "lucht" het kleinst in de starterswoningen precies omdat zij op de top zonder overwaarde gekocht hebben. Wat dat betreft zal de onderkant stabiel(er) blijven. De duurdere woningen zullen dan wellicht relatief harder zakken. Zit je dan met je verdampte waarde over een jaar of 5 in een f-label rijtjeshuis in de randstad.
Misschien is het (achteraf) voor al die overstappers dan financieel gezien verstandiger geweest de overwaarde in andere investeringen te stoppen dan een groter huis (+ bijbehorende hogere vaste lasten buiten de hypotheek).

[pentaw1nz]

Je leest steeds meer over huizen die langer te koop staan dan voorheen, maar in de nieuwbouw prijzen merk ik er nog niets van.

Recent folders ontvangen van een project hier in de buurt (twente)

2018 had ik ook interesse en werden de woningen gebouwd voor 290k v.o.n. en daar zat nog een keuken cheque in en standaard sanitair.

Op dit moment is de prijs 450k en zit er niet eens meer iets bij voor de badkamer of keuken.
Zijn nog niet eens NOM woningen. Wel een warmtepomp, maar dan met 3 schaampanelen.

Met de optie lijst er bij en dan een beetje de essentials er uit zoeken kom ik zo aan 500k voor een Kale twee onder 1 kapper van 160m2 op 300m2 kavel.

Absurde prijzen voor deze regio.
Voordat je er in zit en alles klaar is (binnen en buiten) ben je minstens 550k verder. Dan moet je nog oppassen ook.

[ Voor 3% gewijzigd door pentaw1nz op 03-10-2022 18:18 ]

[TheGhostInc]

Rubbergrover1 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 17:39:
[...]

Maar dat "groepje" dat in de problemen zou komen is in iedere (woning-)crisis vooral het clubje mensen dat nog niet zo lang een woning heeft en wellicht ook nog niet een heel stabiel inkomen (of een stabiele relatie...) hebben. Dat zijn dus in de regel bijna altijd de mensen die nog geen overwaarde heeft opgebouwd en maximaal geleend heeft, zonder veel eigen geld. Ook in de situatie dat de markt niet een paar jaar flink gestegen is, was dat zo.

Voor 2008 is er ook heel veel geld uit de woningmarkt getrokken om te consumeren. Dan ging de caravan ook gewoon de hypotheek in. Dat is nu echt wel anders, de overwaarde is grotendeels weer terug in de markt gestroomd, plus enorm veel contant geld, plus dat we nu zijn begonnen met aflossen. (Ondertussen ook alweer bijna 10 jaar).
Persoonlijk denk ik dat de financieringskant van de huizenmarkt echt compleet anders is dan 10-20 jaar geleden en daarmee is het ook wel lastig om te voorspellen. De meeste 'lucht' in de markt is toch echt gebaseerd op euro's. Je ziet dat ook aan de hypotheekschuld. De gemiddelde hypotheek in NL is nauwelijks hoger geworden.

Rubbergrover1 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 17:39:
Het grote risico in de huidige markt is nu juist dat een heleboel (andere) mensen met gemak een forse prijsdaling kunnen hebben. Ik denk dat de meerderheid van de mensen een halvering van de huizenprijzen zonder problemen zou kunnen dragen. Dat betekent niet dat de prijzen met een gehalveerd zullen worden, maar dat betekent wel dat er geen grote 'natuurlijke' rem is die de prijsdaling enigszins inperkt. Stel dat de huizenprijzen dan toch zouden halveren, dan zijn er dus heel veel mensen die daar geen financiële problemen mee hebben. Maar tegelijk is dat groepje dat al wel in de risicocategorie zit en gevoelig is voor executie dan wel extra de pineut.

Ten opzichte van 2008, waar je hypotheken van 120% zag en een daling van 20%, wat dus richting de 40% onder water ging, aflossingsvrij! Dan is zelfs een 40% daling in de markt nog minder pijnlijk, want door de verplichte aflossing 'komt het vanzelf goed'.

De natuurlijke rem is het gebrek aan vertrouwen. Alle mensen die 'aardig wonen' zullen blijven wonen en niet het risico durven nemen. Dus de markt gaat gewoon op slot. En er zijn heel veel mensen die nu niet kunnen kopen die wel aan het sparen zijn. Dalingen van >5% JoJ verwacht ik zelf dan ook niet. De recessie/ellende die ons nu te wachten staat is namelijk heel specifiek. We zitten nu in een energiecrisis, maar die gaat geen 5 jaar of langer aanhouden. En er is nog steeds een tekort aan personeel.
Het is een beetje als met Corona: de eerste reactie is wat paniekerig, maar waar de markt echt heen gaat?
Geen idee, een paar woningen die slecht in de markt liggen en dalen? Zet het door, blijven er woningen op de markt komen of valt dat stil? Blijven de starters kopen of rennen die dadelijk hard weg?
En aangezien de markt drijft op sentiment 'moeten' die vragen eerst beantwoord worden voordat de rest van het gepeupel daar weer op reageert.

Ik vermoed dat de laatste Rabobank voorspelling dan (deze keer ) gaat uitkomen: 2022 stuitert uit en 2023 een lichte daling. Maar dan zitten we dus al richting 2024 te praten. Misschien komt het VK dan bij de EU, is Rusland ondertussen een democratie en is er geen honger meer in de wereld

[Masvic]

https://fortune.com/2022/...an-stanley-fitch-ratings/

Wall Street: U.S. housing market to see the second-biggest home price decline since the Great Depression

[Cruiseganger]

Ik zie net op rentebox een hypotheekrente verhoging aankondiging per morgen van ING de 3de in 1 week tijd. Ik heb vooral aandacht voor de 20 jaar annuïteit LTV <55% en de 10 jaar met zelfde LTV aflossingsvrij. Ik heb namelijk precies een jaar geleden mijn zwager geadviseerd zijn hypotheek van ongeveer 530 K tussentijds over te sluiten ( wel met flinke boeterente maar deze was over 2021 voor hem nog geheel tegen 43% aftrekbaar) en dat heeft hij dus gedaan tegen 1,35% ( 20 jaar vast) en 1,15 % ( 10 jaar vast). Per morgen zijn de tarieven , precies 1 jaar later , 4,70% en 4,57%. Ik had vorig jaar wel het gevoel dat de tarieven ultra laag waren maar een verdrievoudiging binneb 12 maanden is natuurlijk ook historisch gezien bizar. Mijn zwager blij maar als hij nu ook had gemeld ( of ik had daarna gevraagd) dat hij vorig jaar al een variabel energiecontact had dan had ik hemt toen advies kunnen geven om deze langjarig ( 3 tot 5 jaar) vastleggen en achteraf nog blijer kunnen maken want zijn energierekening is wel bijna verdrievoudigd tov jaar geleden !

[Blik1984]

Cruiseganger schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 21:18:
Ik zie net op rentebox een hypotheekrente verhoging aankondiging per morgen van ING de 3de in 1 week tijd. Ik heb vooral aandacht voor de 20 jaar annuïteit LTV <55% en de 10 jaar met zelfde LTV aflossingsvrij. Ik heb namelijk precies een jaar geleden mijn zwager geadviseerd zijn hypotheek van ongeveer 530 K tussentijds over te sluiten ( wel met flinke boeterente maar deze was over 2021 voor hem nog geheel tegen 43% aftrekbaar) en dat heeft hij dus gedaan tegen 1,35% ( 20 jaar vast) en 1,15 % ( 10 jaar vast). Per morgen zijn de tarieven , precies 1 jaar later , 4,70% en 4,57%. Ik had vorig jaar wel het gevoel dat de tarieven ultra laag waren maar een verdrievoudiging binneb 12 maanden is natuurlijk ook historisch gezien bizar. Mijn zwager blij maar als hij nu ook had gemeld ( of ik had daarna gevraagd) dat hij vorig jaar al een variabel energiecontact had dan had ik hemt toen advies kunnen geven om deze langjarig ( 3 tot 5 jaar) vastleggen en achteraf nog blijer kunnen maken want zijn energierekening is wel bijna verdrievoudigd tov jaar geleden !

Jij wist een jaar geleden al dat de energieprijzen tot absolute reconrdhoogtes zou gaan? Doe mij ook zo'n glazen bol

[Cruiseganger]

Blik1984 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 21:26:
[...]


Jij wist een jaar geleden al dat de energieprijzen tot absolute reconrdhoogtes zou gaan? Doe mij ook zo'n glazen bol

Nee helaas niet, maar er was vorig jaar oktober al een redelijke tarief stijging in de markt ( tov juli/ aug 2021) en er waren best al wel wat energiebedrijven die in plaats van de standaard eenjarige contracten ( met cashback ) en driejarige contracten ook al met 5 jarige contracten kwamen. Omdat de jaarbonussen ( cash backs ) steeds lager werden en vooral degene met veel energiegebruik al bij relatief kleine stijging van destijds van de Kwh en m3 prijzen fors meer gingen betalen werd langjarig vastzetten ( afdekken ) al aantrekkelijk vooral omdat buiten het Oekraïne scenario om de voorspelling en trend al stijgende was doordat kolencentrales werden uitgefaseerd en steeds meer toe al duur gas moest worden gebruikt bij de opwekking. De stijging sindsdien is natuurlijk bizar , vooral vanaf eind februari 2022) en behalve misschien door een halve gare in Moskou met snode plannen voorzien !

[Laapo]

Blik1984 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 21:26:
[...]


Jij wist een jaar geleden al dat de energieprijzen tot absolute reconrdhoogtes zou gaan? Doe mij ook zo'n glazen bol

Je kan toch ergens een bepaald idee bij hebben? Ik heb ook wel eens goed gezeten met een verwachting. Ook wel eens verkeerd.

Eigenlijk hoef je niet eens te voorspellen wat er in de toekomst gebeurt, je moet alleen kunnen beseffen dat iets vandaag wel errug goedkoop is.

[Conrado]

ABN-AMRO: Korte rente stijgt en lange rente eerst omhoog, dan omlaag

"Een belangrijke variabele voor de risico-opslag is de risicobereidheid van beleggers op financiële markten. Die risicobereidheid is op dit moment beperkt in verband met de oorlogsdreiging. Dit vertaalt zich in een gemiddeld hogere risico-opslag."

"Volgens onze prognoses zal de 10-jaars staatsrente weer dalen zodra de inflatie afzwakt, richting 1,5% eind volgend jaar. Als dit inderdaad gebeurt, zal de 10-jaars hypotheekrente eerst oplopen en daarna omlaag gaan."

[Blik1984]

Laapo schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 21:43:
[...]


Je kan toch ergens een bepaald idee bij hebben? Ik heb ook wel eens goed gezeten met een verwachting. Ook wel eens verkeerd.

Eigenlijk hoef je niet eens te voorspellen wat er in de toekomst gebeurt, je moet alleen kunnen beseffen dat iets vandaag wel errug goedkoop is.

Ja, ik heb me 12 jaar geleden ook wel eens verdiept in bitcoin. Maar dat betekent niet dat ik vervolgens er een flink geldbedrag in heb gestopt. Tot korter dan een jaar geleden was het mantra gewoon nog dat je jaarlijks moet overstappen qua energiekosten wegens de jaarlijkse bonus en de lagere kosten.

[ Voor 12% gewijzigd door Blik1984 op 03-10-2022 22:09 ]

[sprhnk]

geekeep schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 17:53:
[...]

Tegelijkertijd is die "lucht" het kleinst in de starterswoningen precies omdat zij op de top zonder overwaarde gekocht hebben. Wat dat betreft zal de onderkant stabiel(er) blijven. De duurdere woningen zullen dan wellicht relatief harder zakken. Zit je dan met je verdampte waarde over een jaar of 5 in een f-label rijtjeshuis in de randstad.
Misschien is het (achteraf) voor al die overstappers dan financieel gezien verstandiger geweest de overwaarde in andere investeringen te stoppen dan een groter huis (+ bijbehorende hogere vaste lasten buiten de hypotheek).

Ik denk dat het wel mee valt met de starters, die blijven nog wel even zitten ten zij er iets onvoorzien gebeurd. Die zitten in jouw context 5 jaar heerlijk in woning waarvan de maandlasten alleen maar afnemen en hun inkomen stijgt Er is natuurlijk ook altijd een groep idioten die 3 hoog achter 8 ton voor 50m2 betaald.

In de huidige context van de markt ligt het directe risico elders. De doorstromers die al een duur nieuw huis hebben gekocht maar nog niet hebben verkocht, die zijn nu zwaar de pineut. Dan ga je zo van 2 ton overwaarde naar een financierings te kort.

Maar goed dit alles zijn korte termijn redenaties want trekt je het door naar 10-15 jaar lacht elke koper je doorgaans heel hard uit, als je begint met termen als verdampen van je vermogen.

[Laapo]

Blik1984 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 22:08:
[...]


Ja, ik heb me 12 jaar geleden ook wel eens verdiept in bitcoin. Maar dat betekent niet dat ik vervolgens er een flink geldbedrag in heb gestopt. Tot korter dan een jaar geleden was het mantra gewoon nog dat je jaarlijks moet overstappen qua energiekosten wegens de jaarlijkse bonus en de lagere kosten.

3 jaar vast was net zo goed een populaire keuze. Het is een beetje zoals met de hypotheekrente. Variabel is goedkoop, tot het niet goedkoop is. Voor zowel lang vast als kort of variabel valt wat te zeggen.

[sprhnk]

Laapo schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 22:48:
[...]


3 jaar vast was net zo goed een populaire keuze. Het is een beetje zoals met de hypotheekrente. Variabel is goedkoop, tot het niet goedkoop is. Voor zowel lang vast als kort of variabel valt wat te zeggen.

Of tot je energie leverancier failliet gaat.. die smaak hadden een hoop mensen ook nog.

[sdk1985]

Eärendil schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 17:11:
[...]


Voor een afstand van minder dan 5 km pak je ook gewoon de fiets, dan ben je er makkelijk binnen 20 minuten

Het ging even over het OV. Buiten de randstad pak je voor 5km de auto en dan ben je er binnen 10 minuten. In de randstad verlies je in mijn ervaring echt vreselijk veel reistijd. Ik keek er niet meer gek vanop wanneer ik binnen Rotterdam 40 minuten nodig had om van A naar B te komen.

[sdk1985]

Rubbergrover1 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 17:20:
[...]

Vind ik niet echt verontrustend.
Als je er vanuit gaat dat de "hoge" rente tijdelijk is en de rente over 5 of 10 jaar lager (of niet veel hoger) dan nu is, dan is het een prima keus.
Als je er vanuit gaat dat de boel voor langere tijd hoog blijft, dan zal dit samenhangen met ook langere tijd hogere inflatie. En in dat geval zullen prijzen en je inkomen over 5 of 10 jaar een stuk zijn gestegen. Je inkomen misschien minder dan de inflatie, maar waarschijnlijk geen stilstand. Als je dan over 5 of 10 jaar hogere rente en een wat hogere maandlasten hebt, dan kun je dat met je gestegen inkomen ook prima betalen.

In het verleden ging het 15 jaar omhoog en daarna 30 jaar omlaag. Je zou wel verwachten dat met die steeds hogere rentes de inflatie beteugeld wordt. Of het inkomen op dat moment gunstig is blijft voorlopig de vraag omdat de ontwikkelingen rondom de koopkracht niet positief zijn. Op individueel niveau zit je met hogere kosten voor voedsel, brandstof, goederen, enz. Op landelijk niveau heb je te maken met het wegvallen van de aardgas inkomsten en het wegjagen van de grotere bedrijven. Tegelijkertijd zal de energietransitie de prijs van energie permanent verhogen. Het hoeft niet te gebeuren maar het is niet heel gek wanneer we over 20 jaar gemiddeld genomen minder koopkracht hebben dan nu.

[Caelorum]

Blik1984 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 22:08:
[...]
Ja, ik heb me 12 jaar geleden ook wel eens verdiept in bitcoin. Maar dat betekent niet dat ik vervolgens er een flink geldbedrag in heb gestopt. Tot korter dan een jaar geleden was het mantra gewoon nog dat je jaarlijks moet overstappen qua energiekosten wegens de jaarlijkse bonus en de lagere kosten.

Vorig jaar juni zag ik de prijzen iets oplopen. Gezien ze vrij laag waren, het gedoe in Groningen en de problemen met het stroomnet ivm de energietransitie gekozen om 5 jaar vast te zetten. Week later gebeld om het om te zetten naar 3 jaar. De oorlog had ik niet zien aankomen, maar dat het zou stijgen zeker wel en iedereen die in die tijd nog een variabel contract afsloot zat een beetje te slacken IMO.

Overigens toen ook een 20 jaar hypotheekcontract vastgelegd op het bijna laagtepunt. Ik twijfelde nog over 30 jaar, maarja, mijn plan is sowieso eerder afgelost te hebben en 30 jaar kwam weer extra kosten bij.

[antidote]

Verwijderd schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 14:02:
Het aanbod lijkt hier ook volledig ingekakt overigens. 7 objecten de afgelopen 7 dagen. Het lijkt nog wel zomervakantie.

En die OpenHuizenDag is er natuurlijk weer. Zal hier vast een succes worden met:

0

deelnemende woningen.

Als je kijkt naar heel Nederland groeit het aanbod: aan het begin van de zomervakantie waren er rond de 70.000 koopwoningen beschikbaar op Funda. Dit daalde tijdens de vakantie tot 65.000 (cijfers van @Woningnieuws), op dit moment staan er ruim 74.000.

Verwijderd schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 14:13:
[...]

O, ik dacht dat de enige deelnemende woning (met label dan op Funda) verkocht was....
Maar het is diep triest. Als dit zo doorzet, zitten we heel snel aan dat "totale slot" waar ik een beetje bang voor was. En dat is ook slecht nieuws voor veel nieuwbouw.

Er is nu op nationaal niveau dus geen daling in het aanbod, dit is ook al aan het groeien vanaf het begin van het jaar. De omslag kan natuurlijk nog komen.
Als veel potentiële verkopers het idee krijgen dat verkoopprijzen dalen en verkooptijden langer worden, kan dat ertoe leiden dat er minder huizen in de verkoop komen. Dit hoeft nog geen slot op de markt te betekenen als het aantal kopers evenveel of meer daalt dan het aantal verkopers.
Een ander scenario is dat door dezelfde verwachtingen er juist meer aanbod komt. Als het idee is dat het moeilijker is om een huis te verkopen dan te kopen, en er onzekerheid is over de verkoopprijs, dan komt het weer in zwang om eerst te verkopen voordat je een nieuw huis koopt.
De nieuwbouwmarkt is denk ik al afgeschaald, voor de markt in bestaande woningen ben ik heel benieuwd wat er de komende twee maanden gaat gebeuren.

[Eärendil]

sdk1985 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 23:25:
[...]

Het ging even over het OV. Buiten de randstad pak je voor 5km de auto en dan ben je er binnen 10 minuten. In de randstad verlies je in mijn ervaring echt vreselijk veel reistijd. Ik keek er niet meer gek vanop wanneer ik binnen Rotterdam 40 minuten nodig had om van A naar B te komen.

Dus buiten de randstad mag je in die vergelijking wel de auto pakken i.p.v. het OV, maar binnen de randstad niet de fiets…

[supersoco80]

antidote schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 00:38:
[...]

Als je kijkt naar heel Nederland groeit het aanbod: aan het begin van de zomervakantie waren er rond de 70.000 koopwoningen beschikbaar op Funda. Dit daalde tijdens de vakantie tot 65.000 (cijfers van @Woningnieuws), op dit moment staan er ruim 74.000.


[...]

Er is nu op nationaal niveau dus geen daling in het aanbod, dit is ook al aan het groeien vanaf het begin van het jaar. De omslag kan natuurlijk nog komen.
Als veel potentiële verkopers het idee krijgen dat verkoopprijzen dalen en verkooptijden langer worden, kan dat ertoe leiden dat er minder huizen in de verkoop komen. Dit hoeft nog geen slot op de markt te betekenen als het aantal kopers evenveel of meer daalt dan het aantal verkopers.
Een ander scenario is dat door dezelfde verwachtingen er juist meer aanbod komt. Als het idee is dat het moeilijker is om een huis te verkopen dan te kopen, en er onzekerheid is over de verkoopprijs, dan komt het weer in zwang om eerst te verkopen voordat je een nieuw huis koopt.
De nieuwbouwmarkt is denk ik al afgeschaald, voor de markt in bestaande woningen ben ik heel benieuwd wat er de komende twee maanden gaat gebeuren.

Ik ben wel benieuwd waar die striving dat zit. Rondom Arnhem is het vrijwel volledig tot stilstand gekomen, het is zelfs uit mijn systeem gegaan om Funda te openen, terwijl ik dat een maand geleden nog volledig automatisch een aantal keer per dag deed en als eerste bij het opstaan (er wordt veel snachts op gezet).

[supersoco80]

antidote schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 00:38:
[...]

Als je kijkt naar heel Nederland groeit het aanbod: aan het begin van de zomervakantie waren er rond de 70.000 koopwoningen beschikbaar op Funda. Dit daalde tijdens de vakantie tot 65.000 (cijfers van @Woningnieuws), op dit moment staan er ruim 74.000.


[...]

Er is nu op nationaal niveau dus geen daling in het aanbod, dit is ook al aan het groeien vanaf het begin van het jaar. De omslag kan natuurlijk nog komen.
Als veel potentiële verkopers het idee krijgen dat verkoopprijzen dalen en verkooptijden langer worden, kan dat ertoe leiden dat er minder huizen in de verkoop komen. Dit hoeft nog geen slot op de markt te betekenen als het aantal kopers evenveel of meer daalt dan het aantal verkopers.
Een ander scenario is dat door dezelfde verwachtingen er juist meer aanbod komt. Als het idee is dat het moeilijker is om een huis te verkopen dan te kopen, en er onzekerheid is over de verkoopprijs, dan komt het weer in zwang om eerst te verkopen voordat je een nieuw huis koopt.
De nieuwbouwmarkt is denk ik al afgeschaald, voor de markt in bestaande woningen ben ik heel benieuwd wat er de komende twee maanden gaat gebeuren.

Ik ben wel benieuwd waar die steiging dat zit. Rondom Arnhem is het vrijwel volledig tot stilstand gekomen, het is zelfs uit mijn systeem gegaan om Funda te openen, terwijl ik dat een maand geleden nog volledig automatisch een aantal keer per dag deed en als eerste bij het opstaan (er wordt veel snachts op gezet).

[SL104]

Ook hier merk ik geen toename in aanbod (regio Amsterdam). Om me heen gaan mensen ook nog steeds op zoek naar een koophuis. Dit zijn allemaal mensen die nu huren in de vrije sector. Ze willen kopen om een grotere woning te hebben tegen lagere lasten.

De hard dalende markt waar sommigen op lijken te hopen, zie ik nog niet. Een beetje daling zou me overigens niet verbazen. Gestegen rente, onzekerheid over energieprijzen, het is allemaal al genoemd. Maar mensen moeten toch ergens wonen en voor de groep die nu duur huurt in de vrije sector is kopen in elk geval op dit moment nog steeds een aantrekkelijke optie.

[sbmuc]

supersoco80 schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 07:56:
[...]


Ik ben wel benieuwd waar die steiging dat zit. Rondom Arnhem is het vrijwel volledig tot stilstand gekomen, het is zelfs uit mijn systeem gegaan om Funda te openen, terwijl ik dat een maand geleden nog volledig automatisch een aantal keer per dag deed en als eerste bij het opstaan (er wordt veel snachts op gezet).

Er komen steeds huizen bij en de huizen worden minder snel verkocht dan dat ze erbij komen.
Funda stats("Beschikbaar"):
15 Feb 22: 19.000
5 Mei 22: 27.000
Nu: 47.284

Flink meer beschikbaar.

En ik merk ook dat huizen in een minder rap tempo beschikbaar komen. Wij waren ook aan het overwegen om te verkopen en kopen maar vanwege de onzekerheid in energie/hypotheekrente/markt toch niet gedaan.

[ObiTewodros]

https://m.nl.investing.co...rlands-10-year-bond-yield

Rente weer flink gedaald. Hoe zou het komen?

[secret17]

Shadowhawk00 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 14:06:
[...]

Een jaar geleden was de tendens heel anders, veel nieuwbouw projecten doen er meer dan 1 jaar over dus het kan heel goed zijn dat ze vorig jaar aan de max hebben gezeten en dat ze nu die woning toch echt wel moeten verkopen.
En geen kijkers betekend gewoon dat je de woning niet verkoopt, niet dat je voor minder verkoopt. Dat is best een spannende situatie om in te zitten.

Ik ben persoonlijk ook heel erg benieuwd hoeveel mensen een paar maanden geleden een nieuwbouw woning hebben gekocht die ergens volgend jaar opgeleverd zal worden met een hypotheek die gebaseerd was op de fictieve overwaarde van dat moment. Ik zou hem wel knijpen eerlijk gezegd. Sterker nog, wij hadden onszelf ook bijna in die situatie begeven: ingeschreven voor een woning die met afbouw wel redelijk richting onze max ging, maarja, droomwoning op droomlocatie etc, dus we wilden die gok wel wagen. Helaas uitgeloot, maar als we het wel hadden gekregen dan was dat nu wel ff spannend geweest...

Overigens benieuwd hoe dat nu gaat. In diezelfde buurt in nu net weer een nieuwbouwwijk in de verkoop gegaan; allemaal in het wat hogere segment (650 voor tussenwoning tot 1.7M voor vrijstaand) en alle woning, bijna 70 in totaal, één dag na sluiting op inschrijving onder optie. Ik had eerlijk gezegd verwacht dat dat wat langer zou duren in deze periode, met name met de verkoop van eigen woning in gedachte, maar aan de andere kant snap ik de aantrekkingskracht van een ruime A+++ woning in een goede omgeving in deze tijd ook wel weer.

[fisherman]

TheGhostInc schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 17:28:
[...]

De gemiddelde LTV lag de afgelopen tijd bijna op 50%.
Heel veel huizenkopers hebben wel op hun top gekocht, maar een significant deel ingebracht door overwaarde of contanten. Die starters met 100% LTV zaten niet (zo ver) boven NHG, die hebben onderin de markt gekocht. En zelfs een starter zonder spaargeld is een uitzondering.

Dat maakt het plaatje ook zo complex, voor de banken is het risico eigenlijk al tijden veel lager dan vroeger. Er werd weleens geroepen dat we naar 80% LTV zouden moeten, maar de markt zelf zat al tijden gemiddeld op percentages daar flink onder.
En de lage rente heeft ervoor gezorgd dat iedereen die niet wilde verhuizen ondertussen ook flink lagere maandlasten heeft. De enorme piek aan over sluiters aan het begin van dit jaar was daar het bewijs van.

Ja, er zal best een plukje mensen zijn dat flink in de problemen komt. Dat is er altijd wel. Maar dingen als 'onder water komen' en enorme restschulden. Dat zal echt maar een klein clubje zijn als het überhaupt een ding gaat worden. Voor de banken is dat 'business as usual', je hebt altijd wel mensen die het laten komen tot een executie, tijdens economisch moeilijke tijden zijn dat er wat meer.

Waar heb je gelezen dat de gemiddelde LTV 50% is? Ik heb wel mijn LTV momenteel op 30%, dus ver onder het gemiddelde. Maar mijn situatie is alles behalve standaard.
Een hoop van die overwaarde is sowieso lucht. Ga voor nieuwbouw uit van 50% en voor bestaande bouw van 40%. Dan ziet de gemiddelde LTV er opeens een heel stuk anders uit.
Dus als er een crisis uitbreekt en huizenprijzen weer zoals voorheen zakken, dan staan er een hoop huizen echt flink onder water. Op zich geen probleem zolang de hypotheek betaald wordt natuurlijk. De meeste mensen zullen daardoor ook niet in de problemen komen.

[Verwijderd]

fisherman schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 09:41:
[...]


Waar heb je gelezen dat de gemiddelde LTV 50% is?

Ik ben niet de persoon waarop je reageert maar:

https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/85162NED

Gemiddeld 49% in 2020. Dat zal nu hoogstwaarschijnlijk iets lager zijn door de stijging van afgelopen twee jaar.

[Rubbergrover1]

sdk1985 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 23:33:
[...]

In het verleden ging het 15 jaar omhoog en daarna 30 jaar omlaag. Je zou wel verwachten dat met die steeds hogere rentes de inflatie beteugeld wordt. Of het inkomen op dat moment gunstig is blijft voorlopig de vraag omdat de ontwikkelingen rondom de koopkracht niet positief zijn. Op individueel niveau zit je met hogere kosten voor voedsel, brandstof, goederen, enz. Op landelijk niveau heb je te maken met het wegvallen van de aardgas inkomsten en het wegjagen van de grotere bedrijven. Tegelijkertijd zal de energietransitie de prijs van energie permanent verhogen. Het hoeft niet te gebeuren maar het is niet heel gek wanneer we over 20 jaar gemiddeld genomen minder koopkracht hebben dan nu.

Ik ben het met je eens dat de kans vrij groot is dat over 20 jaar de koopkracht lager is dan nu. Maar dat zegt dus niets over hoeveel Euro's je ontvangt en uitgeeft. En dát is vooral relevant bij een eventuele renteherziening.

Ik verwacht niet dat als de inflatie 17% is, dit een jaar later ineens weer 1% of 2% zou zijn. Zelfs als geprobeerd wordt om niet in een loon-prijsspiraal terecht te komen en de lonen maar matig stijgen, zullen deze loonstijgingen de komende tijd toch hoger worden dan de jaren hiervoor, om toch iets van de inflatie te compenseren. Het zal daarom in mijn optiek niet zo zijn dat over 5 jaar de totale inflatie maar 25% is en de lonen bv maar 15% gestegen zijn. Ik denk dat de ECB die inflatie na een jaar met 17% niet zomaar meteen beteugeld heeft en dat het na 5 jaar toch eerder richting de 40% in totaal gaat. En de lonen dan eerder met bv 25% zullen zijn gestegen.

Met zulke veranderde lonen en uitgaven is het niet heel dramatisch als je een vergelijkbare stijging in hypotheeklasten zult krijgen.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 09:46:
[...]


Ik ben niet de persoon waarop je reageert maar:

https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/85162NED

Gemiddeld 49% in 2020. Dat zal nu hoogstwaarschijnlijk iets lager zijn door de stijging van afgelopen twee jaar.

Dat is overigens het zelfde percentage als voor de vorige huizencrisis. De situatie in zijn totaliteit is momenteel dus niet heel anders dan toen.

Maar vergeet niet dat het hier om alle woningbezitters gaat. Bij starters zal het flink hoger liggen, bij de "boomer-bejaarde" zal het lager of nul zijn. Een veel interessanter getal zou ik daarom vinden hoeveel procent van de huishoudens een LTV boven, bijvoorbeeld, 90% heeft. Dan kun je bekijken hoeveel mensen er risico lopen als de woningwaarde X% zou dalen.

Edit: ik zie na wat spelen met de data dat je die aantallen ook kunt bekijken. 268.400 huishoudens hebben een LTV groter dan 1 (knap met de huidige regels) en 252.600 tussen 90% en 100%. Dat zijn behoorlijk lage aantallen historisch gezien, vooral het percentage boven de 1. TUssen 90 en 100% zit vaak wel rond dat aantal, maar boven de 100% was in 2015 nog een miljoen hoger.

[ Voor 18% gewijzigd door Rubbergrover1 op 04-10-2022 09:57 ]

[TheGhostInc]

fisherman schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 09:41:
Waar heb je gelezen dat de gemiddelde LTV 50% is?

https://www.tudelft.nl/bk...e/monitor-koopwoningmarkt

Helaas missen de grafieken in Q1 & Q2 van 2022, maar pak je het rapport van Q4 2021, dan staat daar de LTV van de aanvragen.
Ik was iets te optimistisch, we zaten Q4 op 59,1%
Maar kijk vooral ook even hoe dit getal historisch was, vlak na de crisis zaten we nog heel hoog, maar ondertussen zitten we historisch laag.
Ook de LTI is al heel lang rond de 3,5. Wat betekent dat we veel weerbaarder zijn geworden tegen inkomen verlies.

Na 2008 is er echt heel flink gesleuteld aan de financieringskant van de markt.

[Thenotorious]

Wij zitten ook in dubio of wij een huis moeten kopen als starters, of blijven huren om de boel ''af te wachten''
Onze huidige situatie:

• Huren energiezuinige nieuwbouw appartement op top locatie in de stad, voor €,- p.m.
• Met de huurverhoging vanaf aankomende juli + nieuwe energiekosten, houden we met onze huidige salaris ongeveer €,- (ik) & €,- (vriendin) over.

Dan het huis waarbij het bod al is geaccepteerd:

• Gerenoveerde jaren 30 woning met energielabel D. Zolder kan nog geïsoleerd worden, misschien spouwmuurisolatie + zonnepanelen.
• Aankoopsom van €+ verduurzaming van 9k = €hypotheek in totaal
• Uitgaande van een rente van 4,6% --> €,- bruto maandelijkse kosten
• Gas / Water / Licht schatting (met prijsplafond) --> €.- p.m.
• Aanvaarding vanaf maart 2023
• In deze situatie houd ik ongeveer €,- pm over & mijn vriendin ongeveer €,-.

Nu zitten wij dus al 4 dagen in dubio of we de aankoop moeten afbreken of toch moeten doorzetten.

[ Voor 3% gewijzigd door Thenotorious op 06-10-2022 22:32 ]

[TheGhostInc]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 09:52:
Edit: ik zie na wat spelen met de data dat je die aantallen ook kunt bekijken. 268.400 huishoudens hebben een LTV groter dan 1 (knap met de huidige regels) en 252.600 tussen 90% en 100%. Dat zijn behoorlijk lage aantallen historisch gezien, vooral het percentage boven de 1. TUssen 90 en 100% zit vaak wel rond dat aantal, maar boven de 100% was in 2015 nog een miljoen hoger.

LTV groter dan 1 kan bijvoorbeeld ook een duurzaamheidslening zijn. Dan kun je tot 106% gaan.

Daarnaast is het natuurlijk altijd de vraag hoe deze getallen exact tot stand komen. Mijn bank corrigeert de LTV pas als ik een brief die kant op stuur. En ik heb recent een desktoptaxatie gedaan die fors boven de WOZ waarde uitkwam (logisch, andere peildatum). Ik ben heel benieuwd hoe mijn WOZ waarde zich gaat verhouden tov die taxatie.

We zijn fors boven het prijsniveau van 2008 uitgekomen. Het aantal mensen die toen op de piek hebben gekocht zijn ondertussen al bijna allemaal weer boven water. En, niet onbelangrijk, er zijn ook hypotheekvormen die slecht uit deze getallen komen. Een beleggingshypotheek waarbij de beleggingen niet duidelijk tegenover de hypotheek staan. Dan kan het zijn dat er eigenlijk al geen schuld meer is, maar dat de originele schuld (vanwege HRA) ruim boven de woningwaarde zit.

[nMad]

Thenotorious schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 10:24:
Wij zitten ook in dubio of wij een huis moeten kopen als starters, of blijven huren om de boel ''af te wachten''
Onze huidige situatie:

• Huren energiezuinige nieuwbouw appartement op top locatie in de stad, voor €1150,- p.m.
• Met de huurverhoging vanaf aankomende juli + nieuwe energiekosten, houden we met onze huidige salaris ongeveer €1150,- (ik) & €1080,- (vriendin) over.

Dan het huis waarbij het bod al is geaccepteerd:

• Gerenoveerde jaren 30 woning met energielabel D. Zolder kan nog geïsoleerd worden, misschien spouwmuurisolatie + zonnepanelen.
• Aankoopsom van €367k + verduurzaming van 9k = €375k hypotheek in totaal
• Uitgaande van een rente van 4,6% --> €1928,- bruto maandelijkse kosten
• Gas / Water / Licht schatting (met prijsplafond) --> €360.- p.m.
• Aanvaarding vanaf maart 2023
• In deze situatie houd ik ongeveer €700,- pm over & mijn vriendin ongeveer €550,-.

Nu zitten wij dus al 4 dagen in dubio of we de aankoop moeten afbreken of toch moeten doorzetten.

Waarom ga je uit van de bruto maandelijkse kosten? Netto maandbedrag start met €1.368 (maar zal wel oplopen gedurende de looptijd v.d. hypotheek).

En je lost in eerste jaar circa €6k per jaar af op je hypotheek. Dit loopt ook steeds verder op, na 10 jaar is dit al circa €10k per jaar. Ik zou de rentekosten en aflossing wel gescheiden van elkaar houden met de vergelijking.

Je moet het financieel natuurlijk wel kunnen dragen.

[Releases]

Thenotorious schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 10:24:
Wij zitten ook in dubio of wij een huis moeten kopen als starters, of blijven huren om de boel ''af te wachten''
Onze huidige situatie:

• Huren energiezuinige nieuwbouw appartement op top locatie in de stad, voor €1150,- p.m.
• Met de huurverhoging vanaf aankomende juli + nieuwe energiekosten, houden we met onze huidige salaris ongeveer €1150,- (ik) & €1080,- (vriendin) over.

Dan het huis waarbij het bod al is geaccepteerd:

• Gerenoveerde jaren 30 woning met energielabel D. Zolder kan nog geïsoleerd worden, misschien spouwmuurisolatie + zonnepanelen.
• Aankoopsom van €367k + verduurzaming van 9k = €375k hypotheek in totaal
• Uitgaande van een rente van 4,6% --> €1928,- bruto maandelijkse kosten
• Gas / Water / Licht schatting (met prijsplafond) --> €360.- p.m.
• Aanvaarding vanaf maart 2023
• In deze situatie houd ik ongeveer €700,- pm over & mijn vriendin ongeveer €550,-.

Nu zitten wij dus al 4 dagen in dubio of we de aankoop moeten afbreken of toch moeten doorzetten.

Lekker doorgaan met de aankoop toch.
Je stort nu elke maand alleen maar geld weg wat je nooit meer terug krijgt.

[eamelink]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 09:47:
Ik verwacht niet dat als de inflatie 17% is, dit een jaar later ineens weer 1% of 2% zou zijn.

Mwoah, het kan zomaar negatief zijn volgend jaar rond deze tijd. Energie levert een dusdanige bijdrage dat als de prijs van energie sterk zou terugvallen - en wellicht zelfs wat industriële prijzen mee omlaag neemt - we zomaar onder de nul kunnen uitkomen

[Fr33z]

Releases schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 10:35:
[...]


Lekker doorgaan met de aankoop toch.
Je stort nu elke maand alleen maar geld weg wat je nooit meer terug krijgt.

en maakt daarvoor ook minstens 15-20k aan kosten voor de aankoop, waarna je maandlasten een stuk hoger worden (zeker als je ook nog onderhoud en extra belasting meerekent).

Ik snap de terughoudendheid wel, er is alleen financieel niet 1 waarheid te vinden in zo'n situatie. Kun je het goed dragen en vind je het niet erg om er mogelijk een paar jaar extra te moeten wonen omdat de markt instort dan kun je kopen. Vind je flexibel zijn belangrijk, ja dan zou ik niet kopen.

[supersoco80]

Releases schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 10:35:
[...]


Lekker doorgaan met de aankoop toch.
Je stort nu elke maand alleen maar geld weg wat je nooit meer terug krijgt.

Doet ie met de aankoop ook in de vorm van rente. Minder misschien, naar wel met veel meer risico.

Ik zit ruwweg in dezelfde situatie als hij en twijfel ook enorm.

[BekSide]

supersoco80 schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 10:41:
[...]


Doet ie met de aankoop ook in de vorm van rente. Minder misschien, naar wel met veel meer risico.

Ik zit ruwweg in dezelfde situatie als hij en twijfel ook enorm.

Rente en aflossing gescheiden houden van elkaar. Ook wel rekening houden met onderhoud + OZB die je nu wel krijgt en als huurder niet hebt?

Daarnaast stiekem ook wel rekening houden met dat de huur alleen maar omhoog zal gaan en je kosten dus alleen maar hoger worden door de jaren heen, waar je lasten die je hebt als je koopt alleen maar lager worden.

10% inflatie eroverheen per jaar voor een aantal jaren ook gunstig met een bak schuld tov. huur.

[Thenotorious]

Fr33z schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 10:41:
[...]


en maakt daarvoor ook minstens 15-20k aan kosten voor de aankoop, waarna je maandlasten een stuk hoger worden (zeker als je ook nog onderhoud en extra belasting meerekent).

Ik snap de terughoudendheid wel, er is alleen financieel niet 1 waarheid te vinden in zo'n situatie. Kun je het goed dragen en vind je het niet erg om er mogelijk een paar jaar extra te moeten wonen omdat de markt instort dan kun je kopen. Vind je flexibel zijn belangrijk, ja dan zou ik niet kopen.

We zitten nog onder de 35j en 400k grens dus betalen wel iets minder aan kosten qua aankoop, rond de 10k wss dus nog steeds significant.

Heb ook 5% overboden op de woning dus ergens heb ik ook het gevoel dat ik teveel aan het betalen ben in deze markt, maar volgens onze makelaar is de woning met gemak 385k waard, en kan deze ook voor zoveel getaxeerd worden op dit moment.

Alternatief is idd om een goedkoper huis te vinden op korte termijn (op dit moment komt er niets te koop) onder bijv. de NHG grens, of gewoon wat langer gaan afwachten en kijken hoe het zich ontwikkeld, met alle gevolgen van dien (dus ook hoger huur wss 8% per jaar).

[geekeep]

Fr33z schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 10:41:
[...]


en maakt daarvoor ook minstens 15-20k aan kosten voor de aankoop, waarna je maandlasten een stuk hoger worden (zeker als je ook nog onderhoud en extra belasting meerekent).

Ik snap de terughoudendheid wel, er is alleen financieel niet 1 waarheid te vinden in zo'n situatie. Kun je het goed dragen en vind je het niet erg om er mogelijk een paar jaar extra te moeten wonen omdat de markt instort dan kun je kopen. Vind je flexibel zijn belangrijk, ja dan zou ik niet kopen.

Een bepaalde investeerder zei ooit;
"be fearful when others are greedy, and greedy when others are fearful.”

eamelink schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 10:38:
[...]


Mwoah, het kan zomaar negatief zijn volgend jaar rond deze tijd. Energie levert een dusdanige bijdrage dat als de prijs van energie sterk zou terugvallen - en wellicht zelfs wat industriële prijzen mee omlaag neemt - we zomaar onder de nul kunnen uitkomen

Precies. @Rubbergrover1 beseft wellicht niet dat inflatie altijd jaar-op-jaar basis is, dus ten opzichte van de maand het jaar ervoor. Als de inflatie volgend jaar in deze maand op bijvoorbeeld 5% hangt zou dat (ongeveer) 22% ten opzichte van 2021 zijn, wat ongelooflijke waanzin is. Dus zijn gestelde fictieve 40% totale inflatie in 5 jaar tijd, dan is een tonnetje verdampte overwaarde een van je laatste problemen...

[fisherman]

Verwijderd schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 09:46:
[...]


Ik ben niet de persoon waarop je reageert maar:

https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/85162NED

Gemiddeld 49% in 2020. Dat zal nu hoogstwaarschijnlijk iets lager zijn door de stijging van afgelopen twee jaar.

Dat is dus voornamelijk een hoop lucht. Dat verdampt dus in een klap als er een crisis uitbreekt. Dat percentage moet je dus met een hele grote korrel zout nemen.

[Blik1984]

Thenotorious schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 10:24:
Wij zitten ook in dubio of wij een huis moeten kopen als starters, of blijven huren om de boel ''af te wachten''
Onze huidige situatie:

• Huren energiezuinige nieuwbouw appartement op top locatie in de stad, voor €1150,- p.m.
• Met de huurverhoging vanaf aankomende juli + nieuwe energiekosten, houden we met onze huidige salaris ongeveer €1150,- (ik) & €1080,- (vriendin) over.

Dan het huis waarbij het bod al is geaccepteerd:

• Gerenoveerde jaren 30 woning met energielabel D. Zolder kan nog geïsoleerd worden, misschien spouwmuurisolatie + zonnepanelen.
• Aankoopsom van €367k + verduurzaming van 9k = €375k hypotheek in totaal
• Uitgaande van een rente van 4,6% --> €1928,- bruto maandelijkse kosten
• Gas / Water / Licht schatting (met prijsplafond) --> €360.- p.m.
• Aanvaarding vanaf maart 2023
• In deze situatie houd ik ongeveer €700,- pm over & mijn vriendin ongeveer €550,-.

Nu zitten wij dus al 4 dagen in dubio of we de aankoop moeten afbreken of toch moeten doorzetten.

Ik zou doorzetten, aan dat prijsplafond ga je niet komen als je een beetje zuinig bent met zijn 2en en in je maandlastenoverzicht zit ook een flink stuk aflossing meegenomen. Daarnaast neem je al direct voorzorgsmaatregelen waardoor je makkelijk van een label D naar label A/B gaat komen.

De betaalbaarheid van woningen gaat echt niet 1-2-3 beter worden de komende jaren met de huidige inflatie, en als je blijft huren weet je ook 1 ding zeker en dat is dat die huur ieder jaar weer wat duurder gaat worden. Terwijl je bij je annuitaire lening je ook zeker weet dat je jaarlijks ieder jaar iets meer aflost van je schuld. Daarnaast lijkt het nu misschien een beetje krap, maar over 2 jaar is dat al heel anders als jullie allebei 2x een loonsverhoging hebben gehad.

Kopen is bijna nooit easeypeasy geweest qua maandlasten, de eerste paar jaar zijn bijna altijd even doorbikkelen, maar na een paar jaar wordt het een makkie.

[fisherman]

TheGhostInc schreef op dinsdag 4 oktober 2022 @ 10:01:
[...]

https://www.tudelft.nl/bk...e/monitor-koopwoningmarkt

Helaas missen de grafieken in Q1 & Q2 van 2022, maar pak je het rapport van Q4 2021, dan staat daar de LTV van de aanvragen.
Ik was iets te optimistisch, we zaten Q4 op 59,1%
Maar kijk vooral ook even hoe dit getal historisch was, vlak na de crisis zaten we nog heel hoog, maar ondertussen zitten we historisch laag.
Ook de LTI is al heel lang rond de 3,5. Wat betekent dat we veel weerbaarder zijn geworden tegen inkomen verlies.

Na 2008 is er echt heel flink gesleuteld aan de financieringskant van de markt.

Er is flink gesleuteld, maar een hoop cijfers zijn door de gestegen huizenprijzen niet echt te vertrouwen.
Daarnaast bestaat er nog steeds HRA en zijn er nog steeds aflossingsvrije hypotheken. Die 2 zaken hadden al lang verdwenen moeten zijn. Er is nog steeds een hele grote groep die daardoor in de problemen gaat komen. HRA door het verdwijnen ervan en aflossingsvrije hypotheken juist door het blijven bestaan daarvan.
Maar goed, we kunnen niet allemaal in de toekomst kijken wat de economie gaat doen. Maar historisch gezien weten we wel de consequenties die een recessie of wereldwijde crisis met zich mee brengt. Ook gaan mensen er heel onterecht vanuit dat alles daarna weer vrolijk opkrabbelt. Dat is helemaal niet zo vanzelfsprekend.