Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[HereIsTom]

Laapo schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 17:07:
[...]


Die wachtlijsten bestaan omdat ergens besloten is om woningen toe te wijzen op basis van inschrijfduur. Ik heb ook twee van die inschrijvingen staan. Een vanaf mijn 18e in Utrecht en vanaf mijn 21ste in de regio Amsterdam. Als ik nu besluit parttime te gaan werken dan heb ik meteen een sociale huurwoning te pakken, binnen de ring in Amsterdam of ergens tegen de binnenstad aan in Utrecht. Goed uitgedacht systeem. De corporaties vinden het ook prima, die schrijven mijn totale inschrijfduur erbij, en brengen het jaarlijks rapport uit met als titel '16 jaar wachten voor een woning', om de noodzaak van hun bestaan nog eens te onderstrepen.

Dit is natuurlijk kolder dat je meteen een woning krijgt, zelfs met een urgentieverklaring moet je vaak nog minstens een jaar wachten tot er iets leeg komt.

[Ilmar]

Laapo schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 17:07:
[...]


Die wachtlijsten bestaan omdat ergens besloten is om woningen toe te wijzen op basis van inschrijfduur. Ik heb ook twee van die inschrijvingen staan. Een vanaf mijn 18e in Utrecht en vanaf mijn 21ste in de regio Amsterdam. Als ik nu besluit parttime te gaan werken dan heb ik meteen een sociale huurwoning te pakken, binnen de ring in Amsterdam of ergens tegen de binnenstad aan in Utrecht. Goed uitgedacht systeem. De corporaties vinden het ook prima, die schrijven mijn totale inschrijfduur erbij, en brengen het jaarlijks rapport uit met als titel '16 jaar wachten voor een woning', om de noodzaak van hun bestaan nog eens te onderstrepen.

Dat is natuurlijk behoorlijk onzin: de meeste corporaties hanteren inschrijfdatum óf laatste verhuizing als startdatum. Dus die 16 jaar bouw je alleen op als je sinds je 18e/21e ook niet meer verhuisd bent. Juist vanuit de gedachte dat je hoogstens vanaf dat moment op zoek bent naar een nieuwe woning. Ook wordt er steeds vaker een deel verhuurd obv loting. Maar dit zijn allemaal slechts verdeling-van-schaarste oplossingen. Zolang er > 100 inschrijvingen zijn op vrijkomende huizen kan je niet zeggen dat het probleem alleen artificieel is.

[Laapo]

HereIsTom schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 18:20:
[...]

Dit is natuurlijk kolder dat je meteen een woning krijgt, zelfs met een urgentieverklaring moet je vaak nog minstens een jaar wachten tot er iets leeg komt.

Laat ik het anders stellen, met een flink opgebouwde wachttijd waar ik helemaal niets voor heb hoeven doen sta ik vooraan in de rij. Zeker in Utrecht. En dat allemaal omdat ik op mijn 18e de tip van mijn rij instructeur kreeg om even een inschrijving te fixen bij Woningnet.

Dat is hoe de sociale woning voorraad, die maar liefst 30% van de complete woonvoorraad beslaat wordt aangeboden. Wie toevallig op jonge leeftijd zich heeft ingeschreven en wie al tig jaren een sociale huurwoning heeft, die maalt het eerst.

Het is ergens ook geruststellend. Als je qua inkomen maar voldoet dan kom je uiteindelijk wel een keer aan de beurt.

Het werkend koppel of gezin met één kostverdiener die 45k+ verdient is de Sjaak. Een koopwoning is alsmaar verder buiten bereik, en verder is er niets. Pech.

[Laapo]

Ilmar schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 18:33:
[...]


Dat is natuurlijk behoorlijk onzin: de meeste corporaties hanteren inschrijfdatum óf laatste verhuizing als startdatum. Dus die 16 jaar bouw je alleen op als je sinds je 18e/21e ook niet meer verhuisd bent. Juist vanuit de gedachte dat je hoogstens vanaf dat moment op zoek bent naar een nieuwe woning. Ook wordt er steeds vaker een deel verhuurd obv loting. Maar dit zijn allemaal slechts verdeling-van-schaarste oplossingen. Zolang er > 100 inschrijvingen zijn op vrijkomende huizen kan je niet zeggen dat het probleem alleen artificieel is.

Onzin? Ik heb nooit gebruik gemaakt van mijn inschrijvingen. Mijn eerste woning was onderhuur en daarna een koopwoning.

Die laatste verhuizing is natuurlijk ook een fijne voor de statistieken. Als je 20 jaar in een sociale huurwoning hebt gewoon en in jaar 21 besluit te verhuizen dan gaat de gemiddelde wachttijd weer een tik omhoog. Terwijl de werkelijke zoektijd veel korter is.

[Ilmar]

Laapo schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 18:35:
[...]

Dat is hoe de sociale woning voorraad, die maar liefst 30% van de complete woonvoorraad beslaat wordt aangeboden. Wie toevallig op jonge leeftijd zich heeft ingeschreven en wie al tig jaren een sociale huurwoning heeft, die maalt het eerst.

Het is ergens ook geruststellend. Als je qua inkomen maar voldoet dan kom je uiteindelijk wel een keer aan de beurt.

Dat lijkt mij nu juist een belangrijke functie van een basisvoorziening! En een van de gedachten achter 'wachttijd' was altijd dat je daarmee in feite slechts 1x in de zoveel tijd recht op een nieuwe woning opbouwd en voorkomt dat mensen permanent proberen door te schuiven naar de meest gewilde woningen.

Het werkend koppel of gezin met één kostverdiener die 45k+ verdient is de Sjaak. Een koopwoning is alsmaar verder buiten bereik, en verder is er niets. Pech.

Absoluut dát is een gigantisch probleem... maar dat lossen we niet op door het probleem te verplaatsen naar de sociale sector. De sociale sector, hoe gammel ook, werkt nog best redelijk... de duurdere koophuizen 'redt men zich wel' doordat er genoeg geld en leencapaciteit is. Daartussen zit een enorm gat.

Laapo schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 18:38:
[...]


Onzin? Ik heb nooit gebruik gemaakt van mijn inschrijvingen. Mijn eerste woning was onderhuur en daarna een koopwoning.

Die laatste verhuizing is natuurlijk ook een fijne voor de statistieken. Als je 20 jaar in een sociale huurwoning hebt gewoon en in jaar 21 besluit te verhuizen dan gaat de gemiddelde wachttijd weer een tik omhoog. Terwijl de werkelijke zoektijd veel korter is.

Wachttijd != zoektijd. Het is meer een soort puntensysteem waarbij je elke maand een punt opbouwt. Je kan in sommige situaties ook 'wachttijd' er bij krijgen of kwijt raken. In jouw geval bouw je waarschijnlijk 'punten' op vanaf het moment dat je in je koopwoning bent gaan wonen.

Maar voor de starter (die vanzelf niet veel wachttijd opgebouwd heeft) betekend het wel hoge instapbarriere.

[Laapo]

Ilmar schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 18:58:
[...]

Dat lijkt mij nu juist een belangrijke functie van een basisvoorziening! En een van de gedachten achter 'wachttijd' was altijd dat je daarmee in feite slechts 1x in de zoveel tijd recht op een nieuwe woning opbouwd en voorkomt dat mensen permanent proberen door te schuiven naar de meest gewilde woningen.


[...]

Absoluut dát is een gigantisch probleem... maar dat lossen we niet op door het probleem te verplaatsen naar de sociale sector. De sociale sector, hoe gammel ook, werkt nog best redelijk... de duurdere koophuizen 'redt men zich wel' doordat er genoeg geld en leencapaciteit is. Daartussen zit een enorm gat.


[...]

Wachttijd != zoektijd. Het is meer een soort puntensysteem waarbij je elke maand een punt opbouwt. Je kan in sommige situaties ook 'wachttijd' er bij krijgen of kwijt raken. In jouw geval bouw je waarschijnlijk 'punten' op vanaf het moment dat je in je koopwoning bent gaan wonen.

Maar voor de starter (die vanzelf niet veel wachttijd opgebouwd heeft) betekend het wel hoge instapbarriere.

De sociale sector is deel van het probleem. Wie oplossingen zoekt kan daar onmogelijk omheen. We hebben het over 2,4 miljoen woningen. Ondertussen maken we ons druk om pandjes prinsen en andere huisjesmelkers die hooguit een fractie bezitten vergeleken met het corporatiebezit.

Een behoorlijke groep sociale huurders zit met het probleem dat er geen doorstroming meer mogelijk is. Die gaan nergens meer heen en blijven die sociale huurwoning bewonen. Vaak kunnen ze ook niet binnen de sector verhuizen omdat het inkomen te hoog is. Ik ben er niet voor om deze huurders uit te roken met inkomensafhankelijke strafverhogingen zolang er geen alternatieven zijn. Ik zie wat dat betreft maar een oplossing en dat is de verkoop aan de huurders. Met de opbrengsten kunnen dan deels weer sociale huurwoningen gebouwd worden of middenhuurwoningen etc.

De sector ongemoeid laten of zelfs uitbreiden is bijna misdadig tegenover iedereen die niet in aanmerking komt voor sociale huur. En dat zijn ook gewoon mensen.

Verder is er natuurlijk wel een verschil tussen de werkelijke zoektijd en de wachttijd. Sinds kort zijn er regio's waar je een punt er bij krijgt als je actief reageert, maar dat gebeurt niet overal. En zelfs dan is het aantal punten dat je extra kunt scoren maar beperkt.

[lama83]

Laapo schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 19:20:
Verder is er natuurlijk wel een verschil tussen de werkelijke zoektijd en de wachttijd. Sinds kort zijn er regio's waar je een punt er bij krijgt als je actief reageert, maar dat gebeurt niet overal. En zelfs dan is het aantal punten dat je extra kunt scoren maar beperkt.

Je kan het ook anders doen: als je niet kan aantonen dat je er de volgende maand in kan, vervalt je inschrijving (blijkbaar is het dan niet noodzakelijk en zal 90% van het klantenbestand dat alleen maar wachttijd zit te verzamelen wegvallen).

Laapo schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 19:20: Ik zie wat dat betreft maar een oplossing en dat is de verkoop aan de huurders.

Als ik zie wat het voorbij komt zijn het marktconforme prijzen - weet niet of de gemiddelde sociale huurder dat direct op kan brengen in de vorm van koop.

[Voor 28% gewijzigd door lama83 op 19-10-2021 20:26]

[Requiem19]

Vanoverdegrens schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 18:07:
[...]


Duitsland?!
https://www.immobiliensco...aa74e&searchType=radius#/

Of deze:
https://www.immobiliensco...aa74e&searchType=radius#/

Die zijn 72 en 80k, dat is 2.5 tot 3x zo duur als de 30k die genoemd werd?

[Requiem19]

RemcoDelft schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 18:15:
[...]

Welk land niet zou ik haast zeggen. In Italie koop je huizen voor weinig, in Frankrijk ook, en dat zal in Spanje niet anders zijn.

Ik heb laatst nog gekeken om te kijken of emigreren een optie was, maar Italië is echt best prijzig in de bewoonde wereld.

[Valorian]

lama83 schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 20:21:
[...]


Je kan het ook anders doen: als je niet kan aantonen dat je er de volgende maand in kan, vervalt je inschrijving (blijkbaar is het dan niet noodzakelijk en zal 90% van het klantenbestand dat alleen maar wachttijd zit te verzamelen wegvallen).

Even uit interesse, want misschien begrijp ik je niet helemaal goed: Uit wat voor mensen zou die 90%-groep volgens jou dan bestaan? Mensen die nu teveel verdienen voor sociale huur maar voor de zekerheid vast tijd opsparen en dan later part time gaan werken om een goedkope woning te bemachtigen? Lijkt mij niet dat dat een hele grote groep is, zeker geen 90% van het bestand aan ingeschreven. Maar kan er naast zitten natuurlijk.

[Vanoverdegrens]

Requiem19 schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 20:38:
[...]


Die zijn 72 en 80k, dat is 2.5 tot 3x zo duur als de 30k die genoemd werd?

Met een inkomen van 30k kunnen kopen, niet 30k koopsom, als ik het goed begrepen heb.

[Bunk Hulkers]

Hey hebben jullie deze al gezien, eigenlijk wel een interessante uitleg:
'Onderbelichte problemen huizenmarkt: Wie profiteert het meeste van 'bouwen, bouwen, bouwen'?
YouTube: Onderbelichte problemen huizenmarkt: Wie profiteert het meeste van '...

[pieturp]

Laapo schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 19:20:
[...]
De sociale sector is deel van het probleem. Wie oplossingen zoekt kan daar onmogelijk omheen. We hebben het over 2,4 miljoen woningen. Ondertussen maken we ons druk om pandjes prinsen en andere huisjesmelkers die hooguit een fractie bezitten vergeleken met het corporatiebezit.

In Amsterdam alleen al zijn de afgelopen twintig jaar meer dan 30.000 sociale huurwoningen verkocht. Ik zie in de verste verte geen daling in koopprijzen daar hoor! Hou op met te denken dat minder sociale huurwoningen een oplossing is.

Kort door de bocht: Huisjesmelkers willen simpelweg achteroverleunen en geld verdienen. Corporaties hoeven dat niet en kunnen dus meer betaalbare huisvesting aanbieden—die overigens in alle steden al vanwege politieke redenen, WOZ meetellen bijvoorbeeld, tegen de max. van het puntensysteem aanloopt!

Er is gewoon simpelweg een groep mensen die het geld niet bij elkaar kunnen sprokkelen om een huis te kopen. Laat staan om er nog meer te kopen om die dan te gaan verhuren.

Particuliere verhuur en speculatie is juist onderdeel van het probleem. Die 'paar' pandjesbazen en vastgoedreuzen maken dat snel rendement een doel is geworden in plaats van dat het om huisvesting van huurders gaat. Politieke wil om betaalbaarheid van woningen te garanderen ontbreekt. De wil om leennormen aan te scherpen ontbreekt. De wil om iets aan dit soort geldmachines te doen ontbreekt.

[Laapo]

pieturp schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 22:14:
[...]


In Amsterdam alleen al zijn de afgelopen twintig jaar meer dan 30.000 sociale huurwoningen verkocht. Ik zie in de verste verte geen daling in koopprijzen daar hoor! Hou op met te denken dat minder sociale huurwoningen een oplossing is.

Dat is maar goed ook. Met 40% sociale huurwoningen terwijl de stad heel veel goedbetaalde banen biedt. Ook nog op plekken die ronduit onbetaalbaar zijn, zelfs voor dik bovenmodaal verdienende stellen mag het vooral in Amsterdam echt wel minder.

In Amsterdam lijkt vooral een gebrek te zijn aan starterswoningen. Maar als je in de stad rond loopt dan stikt het juist van de kleine appartementen. Het overgrote deel in handen van woco's.

De prijzen hoeven helemaal niet te dalen. Het punt is dat wie vast zit in de sector om kan gaan naar eigenaar ipv huurder zonder daarvoor de reguliere koopsector te belasten en dat er uiteindelijk woningen beschikbaar zijn voor een grotere groep dan alleen 'kleine' inkomens.

We zitten nu met de bizarre situatie dat de werkenden moeten verhuizen naar Purmerend en Almere, terwijl iemand met een (bewust) kleiner inkomen of een bijstandsuitkering een prachtige wooncarriere kan maken in Amsterdam. Je begint met een sociale huurwoning in Noord, doet dan na een paar jaar West en eindigt aan ergens in de buurt van Artis in een benedenwoning met een tuintje. Een of twee lat-relaties erbij. Heerlijk. Sociaal vooral.

Wat Amsterdam betreft, alles binnen de ring verkopen, zsm, met de opbrengst kunnen ze dan 4x zoveel huizen bouwen ergens ten noorden van Purmerend en Almere. Daar kan niemand op tegen zijn lijkt me, toch meer sociale woningen..

[pieturp]

Laapo schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 23:14:
[...] terwijl iemand met een (bewust) kleiner inkomen of een bijstandsuitkering een prachtige wooncarriere kan maken in Amsterdam. Je begint met een sociale huurwoning in Noord, doet dan na een paar jaar West en eindigt aan ergens in de buurt van Artis in een benedenwoning met een tuintje. Een of twee lat-relaties erbij. Heerlijk. Sociaal vooral.

Mooi onderbuikgevoel beschrijf je hier. Gemiddeld wacht iemand in Amsterdam meer dan 13 jaar op een sociale huurwoning. En niks niet doorverhuizen daarna, maar gewoon achter aansluiten en opnieuw in de wacht.

Noem mij één reden waarom huizenprijzen wel zouden moeten stijgen, die niet te maken heeft met pure winst ten koste van een ander.

Het klinkt trouwens ook alsof je vindt dat er voor minder draagkrachtigen geen plek is in een stad. Ik hoop niet dat je dat ook echt bedoelt.

[Richh]

Ik heb hem hier nog niet zien langskomen, maar DNB heeft de ideeën betreft woning naar box 3 (toch een hot topic geloof ik? ) iets uitgebreider toegelicht: https://www.dnb.nl/actuel...r-box-3-wat-houdt-dat-in/

Goed om te weten dat DNB ook graag een overgangsperiode ziet en niks 'cold turkey' wilt doen, en ook dat DNB wel degelijk vind dat de rente een belangrijke speelbal is en toegeeft dat het - al dan niet beperkte - invloed daarop heeft. Hebben we die onduidelijkheid ook gelijk verholpen.

Volgens de doorrekeningen gaan velen er op vooruit. Er is een kleine groep die een beetje koopkracht moet inleveren. Als dat de eerder genoemde extreme uitzonderingen zoals 'modale inkomens met een afgeloste koopwoning van 1.8 miljoen ( )' betreft, dan lijkt me dat persoonlijk prima acceptabel. Sowieso heb ik onlangs in dit topic geleerd dat kleine tegenslagen alleen maar goed zijn

Desalniettemin begrijp ik niet hoe DNB als voordeel noemt dat het men hiermee ontmoedigd om veel te lenen. Of begrijp ik nu dat DNB de openstaande hypotheekschuld helemaal niet wil meerekenen? Dat zou ook verklaren waarom in eerdere communicatie werd benoemd dat jongeren met een hoge hypotheek slechter af zouden zijn.
Tegelijkertijd wordt er wel overwaarde benoemd als bedrag wat belast zal worden.

Zolang je de openstaande hypotheekschuld aftrekt van de woningwaarde moedig je juist extra lenen aan... Snapt iemand hoe DNB dit denkt te voorkomen in hun plannen?

[blep93]

Laat DNB zich lekker bezig houden met toezicht op banken. Hebben ze hun handen al vol aan.

Ik heb DNB nog niet zien onderbouwen hoe dat box3 plan ertoe leidt dat starters makkelijker een woning kunnen kopen.

[Richh]

blep93 schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 01:19:
Laat DNB zich lekker bezig houden met toezicht op banken. Hebben ze hun handen al vol aan.

Op een dergelijke reactie heeft DNB zelf bij voorbaat al gereageerd.
DNB is economisch adviseur van de overheid. Daarnaast is het onze taak om te zorgen voor de financiële stabiliteit in ons land. De problematiek op onze woningmarkt is van invloed op zowel onze economie als de financiële stabiliteit. Daarom brengen wij hier advies over uit.

Ik heb DNB nog niet zien onderbouwen hoe dat box3 plan ertoe leidt dat starters makkelijker een woning kunnen kopen.

Omdat deze specifieke maatregel ook niet is opgesteld om dat doel te halen. Wellicht wil je het artikel zelf ook lezen.

Om aan al deze problemen wat te doen, stellen wij een breed pakket aan maatregelen voor. De verhuizing van de eigen woning van box 1 naar box 3 is daar één van. Deze specifieke maatregel draagt bij aan een gelijke behandeling van huurders en kopers. Hierdoor draagt het bij een de groei van een volwaardiger en betaalbaarder vrije huursegment. Ook zullen de huizenprijzen minder hard stijgen, doordat het niet meer fiscaal wordt gestimuleerd om veel te lenen.

Ik snap zelf alleen nog niet hoe DNB dat laatste voor zich ziet met deze maatregelen; juist het hebben van veel schuld wordt hiermee aantrekkelijk.

[Voor 4% gewijzigd door Richh op 20-10-2021 01:37]

[RemcoDelft]

Ik zie de overheid wel in staat om de belastingbox leeftijdsafhankelijk te maken.

[Laapo]

Richh schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 01:16:
Ik heb hem hier nog niet zien langskomen, maar DNB heeft de ideeën betreft woning naar box 3 (toch een hot topic geloof ik? ) iets uitgebreider toegelicht: https://www.dnb.nl/actuel...r-box-3-wat-houdt-dat-in/

Goed om te weten dat DNB ook graag een overgangsperiode ziet en niks 'cold turkey' wilt doen, en ook dat DNB wel degelijk vind dat de rente een belangrijke speelbal is en toegeeft dat het - al dan niet beperkte - invloed daarop heeft. Hebben we die onduidelijkheid ook gelijk verholpen.

Volgens de doorrekeningen gaan velen er op vooruit. Er is een kleine groep die een beetje koopkracht moet inleveren. Als dat de eerder genoemde extreme uitzonderingen zoals 'modale inkomens met een afgeloste koopwoning van 1.8 miljoen ( )' betreft, dan lijkt me dat persoonlijk prima acceptabel. Sowieso heb ik onlangs in dit topic geleerd dat kleine tegenslagen alleen maar goed zijn

Desalniettemin begrijp ik niet hoe DNB als voordeel noemt dat het men hiermee ontmoedigd om veel te lenen. Of begrijp ik nu dat DNB de openstaande hypotheekschuld helemaal niet wil meerekenen? Dat zou ook verklaren waarom in eerdere communicatie werd benoemd dat jongeren met een hoge hypotheek slechter af zouden zijn.
Tegelijkertijd wordt er wel overwaarde benoemd als bedrag wat belast zal worden.

Zolang je de openstaande hypotheekschuld aftrekt van de woningwaarde moedig je juist extra lenen aan... Snapt iemand hoe DNB dit denkt te voorkomen in hun plannen?

Ik ga je teleurstellen. Binnen nu en een week werpt Rutte of Hoekstra zich op als redder der woningeigenaren, en gaat dit alles weer terug de la in. Inkoppertje lijkt me.

Als een grote groep er op vooruit gaat bestaat het risico dat ze met dat stukje vooruitgang de woningprijzen nog verder opjagen. Als de afschaffing van de overdrachtsbelasting zo wordt gezien dan zeker ook dit voordeel.

[Laapo]

pieturp schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 00:35:
[...]


Mooi onderbuikgevoel beschrijf je hier. Gemiddeld wacht iemand in Amsterdam meer dan 13 jaar op een sociale huurwoning. En niks niet doorverhuizen daarna, maar gewoon achter aansluiten en opnieuw in de wacht.

Noem mij één reden waarom huizenprijzen wel zouden moeten stijgen, die niet te maken heeft met pure winst ten koste van een ander.

Het klinkt trouwens ook alsof je vindt dat er voor minder draagkrachtigen geen plek is in een stad. Ik hoop niet dat je dat ook echt bedoelt.

Je hebt doorstroomwoningen met voorrang voor wie van sociaal naar sociaal verhuist. Maar goed, ook als men achteraan sluit kom je toch weer een keer aan de beurt. Hoeveel uitzicht heeft een gezin met 2,5x modaal op een woning binnen de ring in Amsterdam? En hoeveel uitzicht heeft een 'minder daadkrachtige'?

Die laatste komt gewoon een keer aan de beurt. De rest heeft precies 0 kans. Ik meen te hebben gelezen -kom ik nog op terug- dat als je naar de inkomens in en rondom Amsterdam kijkt, maar 20% een inkomen heeft waarmee je in aanmerking komt voor sociale huur. Maar de totale voorraad in Amsterdam is 40%.

Verder vind ik dus ook niet dat de prijzen per se moeten stijgen. Het liefst is het gewoon stabiel. Als de prijzen dan toch bewegen, dan liever omhoog. Dat is beter voor het algehele economische sentiment. Dalende prijzen zijn echt funest.

En die Lat relaties die ik benoem was niet vanwege een onderbuik gevoel. Daarmee wou ik nog even aanstippen dat samenwonen ongunstig is in het sociale systeem.

[blep93]

Richh schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 01:35:
Om aan al deze problemen wat te doen, stellen wij een breed pakket aan maatregelen voor. De verhuizing van de eigen woning van box 1 naar box 3 is daar één van. Deze specifieke maatregel draagt bij aan een gelijke behandeling van huurders en kopers. Hierdoor draagt het bij een de groei van een volwaardiger en betaalbaarder vrije huursegment. Ook zullen de huizenprijzen minder hard stijgen, doordat het niet meer fiscaal wordt gestimuleerd om veel te lenen.

Ik snap zelf alleen nog niet hoe DNB dat laatste voor zich ziet met deze maatregelen; juist het hebben van veel schuld wordt hiermee aantrekkelijk.

Dat. En hoe zorgt belasten van koopwoningen voor groei van een volwaardiger en betaalbaarder vrije huursegment?

Het riekt naar het toeschrijven naar een al lang gewenste "oplossing".

[blep93]

DNB: " Ook zijn er grote verschillen tussen kopers en huurders: een gezin dat huurt in de vrije sector, is financieel veel slechter af dan de buren met een koophuis. Dit komt doordat woningeigenaren fiscale voordelen hebben die huurders niet hebben, zoals de hypotheekrenteaftrek."

Los van het feit dat die fiscale voordelen er met de huidige rente niet zijn, is dat maar een heel klein deel van de oorzaken voor de verschillen in kosten.

Eigenlijk is het probleem dat vrije sector huurmarkt niet werkt en regulering nodig is daar.

Maar, DNB en IMF zijn uitermate pro-marktwerking en tegen regulering dat is een no-go.

[FunkyTrip]

Ilmar schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 18:33:
Zolang er > 100 inschrijvingen zijn op vrijkomende huizen kan je niet zeggen dat het probleem alleen artificieel is.

Het gaat inmiddels om 1000 inschrijvingen op vrijkomende huizen.

[Requiem19]

Wat ik niet zo goed begrijp van het DNB advies is dat de onderliggende aanname lijkt te zijn dat de prijzen van koopwoningen ad infinitum zullen stijgen.

In 2009-2014 waren er geen grote geluiden over de ongelijkheid tussen kopen en huren. De grootste druk die Nederland kreeg kwam vanuit de EU, waarbij een grote zorg was over de hoogte van de particulieren (woning)schulden in Nederland en de matig functionerende huurmarkt.

Stel de woningmarkt komt in een crisis (los van de fiscale plannen, gewoon een 2009-2014 crisis) -> wat zou dan het gevolg zijn van DNB's voorstel? Zou de woningmarkt dan niet nog harder op slot gaan?

Kortom: doet DNB niet aan symptoom bestrijding (het symptoon is dan de stijging), maar de echte onderligggende problemen lijkt DNB niet aan te pakken (lage rente, leennormen en gebrek aan woningbouw).

@Richh om op jouw eerdere vraag te antwoorden: DNB geeft nergens rekenschap van het gevolg dat Box 3 zorgt voor een prikkel om meer schulden te nemen. En niemand lijkt slim genoeg te zijn om die vraag voor te leggen aan DNB / Klaas Knot .

[michie1]

Richh schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 01:16:
Zolang je de openstaande hypotheekschuld aftrekt van de woningwaarde moedig je juist extra lenen aan... Snapt iemand hoe DNB dit denkt te voorkomen in hun plannen?

Ik vond dit (oude) verhaal van Bas Jacobs (erkend voorstander van het huis verschuiven naar Box 3) wel interessant.

Aflossing van de hypotheek is voordelig wanneer het belastingvoordeel van de renteaftrek τr – aftrektarief τ maal de hypotheekrente r – kleiner is dan de effectieve vermogensbelasting t in box 3: τr < t. Het bewijs staat onderaan deze blog. Hier zien we dat deze conditie van drie factoren afhangt: Wat is het aftrektarief τ in box 1? Wat is de hypotheekrente r die wordt betaald? En wat is het effectieve tarief van de vermogensbelasting t in box 3? Iemand met meer arbeidsinkomen zal in een hoger tarief vallen en meer profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Dat geldt ook wanneer de rente op de hypotheek groter is. Echter, wanneer iemand meer vermogen heeft in box 3, dan neemt de vermogensbelasting t toe, waardoor het misschien toch aantrekkelijk kan zijn om het eigen huis af te lossen. Hieruit volgt dat het nooit optimaal is om het eigen huis af te lossen wanneer er geen belasting wordt betaald in box 3, dus wanneer het vrije vermogen onder de belastingvrije drempel zit.

Volgens mij is dat punt (in 2017 nog als onwaarschijnlijk voorbeeld gebruikt) inmiddels wel bereikt. Overigens snap ik niet waarom hij de belastingvoordelen vergelijkt. Het lijkt mij dat het juist gaat om de kosten van de lening (dus de rente na aftrek) vs. de Box 3 belasting anderzijds.

Hier zie je zijn plannen voor het stimuleren van aflossen:

Alleen als het eigen huis naar box 3 wordt overgeheveld zou het niet langer meer uitmaken of het eigen huis met schuld of eigen geld is gefinancierd. Voor het weghalen van de prikkel om niet af te lossen zou het tarief van de hypotheekrenteaftrek nog verder moeten worden verminderd van 37% naar het 30%-tarief van box 3. Tegelijkertijd moet het forfaitaire rendement in box 3 vergelijkbaar zijn met de hypotheekrente. Of er zou een forfaitaire aftrek voor hypotheekrente moeten gelden, gebaseerd op het forfaitaire rendement in box 3.

Dwz. geen schuld van vermogen aftrekken, maar forfaitaire hypotheekrente van forfaitair rendement.

[Get!em]

blep93 schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 09:18:

Los van het feit dat die fiscale voordelen er met de huidige rente niet zijn, is dat maar een heel klein deel van de oorzaken voor de verschillen in kosten.

Vermogen / Overwaarde in een woning is onbelast, zie discussie.
Zou je eenzelfde vermogen als spaar of beleggingen hebben als huurder, dan betaal je jaarlijks VRH.
Oftewel, belasting voordeel voor koopwoning bezitters.

Hierdoor is de mobiliteit tussen huren en kopen dus laag. Immers: met overwaarde naar een huurhuis gaan is belasting ongunstig. Andersom, moet je tegenwoordig een aardige pot geld meenemen, die netjes elk jaar wordt afgeroomd.

[blep93]

Belasting ongunstig? Netto rendement na belasting van beleggingen is hoger dan in stenen laten zitten.

Maar gezien het kostenverschil tussen huren en hypotheeklasten (nog afgezien van de jaarlijkse huurverhogingen), waarom zou je dan uberhaupt doen?

Ook hier zullen belastingen maar een kleine rol spelen. Vrije sector huren zijn gewoon heel hoog. Dat zou je moeten aanpakken.

[Get!em]

Waarde stijging van diezelfde stenen van de afgelopen jaren vergeten? Is ook “rendement”.

Een koper heeft dat rendement, ongeacht overwaarde ( mits huis onderhouden). Huurder heeft voor een hoger maandbedrag datzelfde huis geen rendement, alleen jaarlijkse huurstijging.

[Voor 49% gewijzigd door Get!em op 20-10-2021 14:29]

[joerdj]

Get!em schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 14:14:
[...]

Vermogen / Overwaarde in een woning is onbelast, zie discussie.
Zou je eenzelfde vermogen als spaar of beleggingen hebben als huurder, dan betaal je jaarlijks VRH.
Oftewel, belasting voordeel voor koopwoning bezitters.

Met het belangrijke verschil dat spaarrekeningen / aandelen allemaal snel liquide zijn te maken.

Een overwaarde op je huis (in het algemeen) niet.

Daarnaast een probleem van een huis in Box 3 die nog getackeld moet worden is als er weer een crisis komt, krijgt men dan geld terug?

[NoInput]

Allemaal leuk en aardig, maar hoe precies helpt dit met meer aanbod aan betaalbare woningen creëren? Nu is het alleen een nieuwe bron van belasting, wat een prima politieke keuze kan zijn, maar ik snap niet hoe het huizenmarkt problemen oplost.

[Get!em]

Maak het een box 3 rendement belasting: alleen bij verkoop de berekening maken op de overwaarde. Is die nul of negatief: prima, heffing dus ook nul.

@NoInput niet direct, maar doorstroming bevorderen door mobiliteit tussen beide vormen gelijk te trekken kan een van de stappen zijn.

Overigens is een rendement belasting bij verkoop daar natuurlijk weer een rem op.

Wat dat betreft zou het goed zijn te kijken naar het mobiel krijgen van de babyboom generatie, zeker degene die in een groot vrijstaand huis wonen en ondertussen toe zijn aan thuiszorg. Thuiszorg wordt onbetaalbaar door alle verspreid wonende zorgbehoevenden.

[Voor 62% gewijzigd door Get!em op 20-10-2021 14:35]

[NoInput]

Get!em schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 14:31:
Maak het een box 3 rendement belasting: alleen bij verkoop de berekening maken op de overwaarde. Is die nul of negatief: prima, heffing dus ook nul.

@NoInput niet direct, maar doorstroming bevorderen door mobiliteit tussen beide vormen gelijk te trekken kan een van de stappen zijn.

Overigens is een rendement belasting bij verkoop daar natuurlijk weer een rem op.

Wat dat betreft zou het goed zijn te kijken naar het mobiel krijgen van de babyboom generatie, zeker degene die in een groot vrijstaand huis wonen en ondertussen toe zijn aan thuiszorg. Thuiszorg wordt onbetaalbaar door alle verspreid wonende zorgbehoevenden.

Dus het komt eigenlijk weer neer op wegpesten door het duurder te maken, in plaats van de alternatieven beter. De vraag naar eigen woning is relatief inelastisch als bejaardentehuizen en verzorgingsflats te ruk of duur zijn.

Dan kun je natuurlijk proberen de zorg beter te maken maar waarom zouden we als we ook de werkende middenklasse kunnen melken.

[Get!em]

Als ik hier in de omgeving kijk: alle dure appartementen zijn verkocht voordat er een heipaal de grond ingeslagen is. Er staan wachtrijen bij de info avonden.
Bouw er nog een paar van die, liefst in een verloederd centrum, en je krijgt die oude garde wel mobiel. Meer dan 4x winst: ze gaan uit hun gezinswoning, bevolken het centrum, wonen centraal (tbv zorg) en hebben geen apart ov nodig om bij de voorzieningen te komen.

[Rubbergrover1]

Get!em schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 14:47:
Als ik hier in de omgeving kijk: alle dure appartementen zijn verkocht voordat er een heipaal de grond ingeslagen is. Er staan wachtrijen bij de info avonden.
Bouw er nog een paar van die, liefst in een verloederd centrum, en je krijgt die oude garde wel mobiel. Meer dan 4x winst: ze gaan uit hun gezinswoning, bevolken het centrum, wonen centraal (tbv zorg) en hebben geen apart ov nodig om bij de voorzieningen te komen.

Volgens mij hebben veel beleidsmakers nog steeds het idee dat ouderen het liefst ergens in een buitenwijk achter de geraniums zitten, met uitzicht op hun toekomstige permanente bestemming. Dus ik vrees dat het nog wel een tijd duurt voordat je plan tot uitvoering komt.

[Get!em]

Hier binnen 5 jaar 5 complexen zeer luxe op loopafstand centrum, incl Jeu de boules baan.
En momenteel 4 torens (7-8verdiepingem en parkeerkelder) boven nieuw winkelcentrum in aanbouw. Dorp in randstad.

[blep93]

Get!em schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 14:27:
Waarde stijging van diezelfde stenen van de afgelopen jaren vergeten? Is ook “rendement”.

Een koper heeft dat rendement, ongeacht overwaarde ( mits huis onderhouden). Huurder heeft voor een hoger maandbedrag datzelfde huis geen rendement, alleen jaarlijkse huurstijging.

Buiten kijf dat huren duurder is en vrije sector veel te duur.

Maar daar ging het hier niet om, het ging erom of mensen hun overwaarde niet willen verzilveren omdat ze dan box3 belasting moeten gaan betalen.

Dan moet je jaarlijkse waardestijging woning (3% per jaar afgelopen 20 jaar) vergelijken met netto rendement van beleggingen.

[blep93]

Get!em schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 14:31:
Thuiszorg wordt onbetaalbaar door alle verspreid wonende zorgbehoevenden.

Het (niet zo doordachte) idee was dat thuiszorg goedkoper zou zijn.
Per direct afschaffen en heb je zorg nodig zijn daar centrale verzorgingstehuizen voor.

[Rubbergrover1]

Get!em schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 14:55:
Hier binnen 5 jaar 5 complexen zeer luxe op loopafstand centrum, incl Jeu de boules baan.
En momenteel 4 torens (7-8verdiepingem en parkeerkelder) boven nieuw winkelcentrum in aanbouw. Dorp in randstad.

Zulk beleid klinkt mij als muziek in de oren. Zo kun je veel woningen op korte afstand van de voorzieningen bouwen (en op relatief weinig m2) en mensen die meer behoefte aan ruimte hebben, die kunnen verder bij de voorzieningen vandaan wonen. Ideaal.

[Rubbergrover1]

blep93 schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 15:22:
[...]


Het (niet zo doordachte) idee was dat thuiszorg goedkoper zou zijn.
Per direct afschaffen en heb je zorg nodig zijn daar centrale verzorgingstehuizen voor.

Thuiszorg is in veel gevallen ook veel goedkoper, met name als het maar tijdelijk nodig is of als het niet intensieve zorg is. Maar voor de relatief kleine groep mensen die jarenlang drie keer per dag hulp nodig hebben is het veel handiger om dat wel centraal te huisvesten.

[michie1]

Bunk Hulkers schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 22:12:
Hey hebben jullie deze al gezien, eigenlijk wel een interessante uitleg:
'Onderbelichte problemen huizenmarkt: Wie profiteert het meeste van 'bouwen, bouwen, bouwen'?
YouTube: Onderbelichte problemen huizenmarkt: Wie profiteert het meeste van '...

Met betrekking tot de huizenprijzen is de eerste theorie dat buy-to-let een vicieuze cirkel veroorzaakt: De WOZ wordt bepaald door de kopers, maar de WOZ bepaalt óók of de huurprijs boven de liberalisatiegrens valt. Investeerders kunnen dus door véél te betalen sociale huurwoningen boven de liberalisatiegrens drukken.

Het lijkt me dat dit effect begrensd zou moeten zijn door de vrije sectorhuur - het heeft immers geen voordelen om huizen die al in de vrije sector zitten nóg duurder te maken.

[Valorian]

michie1 schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 15:58:
[...]


Met betrekking tot de huizenprijzen is de eerste theorie dat buy-to-let een vicieuze cirkel veroorzaakt: De WOZ wordt bepaald door de kopers, maar de WOZ bepaalt óók of de huurprijs boven de liberalisatiegrens valt. Investeerders kunnen dus door véél te betalen sociale huurwoningen boven de liberalisatiegrens drukken.

Het lijkt me dat dit effect begrensd zou moeten zijn door de vrije sectorhuur - het heeft immers geen voordelen om huizen die al in de vrije sector zitten nóg duurder te maken.

Tsja... het hele 'liberalisatiegrens'-dingetje is natuurlijk sowieso niet meer relevant voor woningen in gewilde plekken. In Utrecht, Amsterdam, etc. zal je geen enkel appartement meer vinden welke überhaupt onder die grens valt. Het is hooguit nog relevant voor studio's in gedeelde woningen, die willen nog wel eens net onder de grens zitten. Maar zodra je een eigen 'voordeur' hebt (een vereiste voor huurtoeslag) gaat het vaak hard met de prijs.

In steden als Utrecht wordt overigens al toegewerkt naar een opkoop-voor-verhuur-verbod. Weet niet wat hier nu de status van is (bericht is van 2 sep):
https://www.rtvutrecht.nl...in-alle-wijken-weren.html

[Voor 4% gewijzigd door Valorian op 20-10-2021 16:13]

[Bunk Hulkers]

Dat puntensysteem ook! met bijhorende 'liberalisatiegrens'-dingetje : Leuk voor beleggers en/of verhuurders, maar heeft ook wel een prijsopdrijvend effect ntrl

[michie1]

Valorian schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 16:11:
Tsja... het hele 'liberalisatiegrens'-dingetje is natuurlijk sowieso niet meer relevant voor woningen in gewilde plekken. In Utrecht, Amsterdam, etc. zal je geen enkel appartement meer vinden welke überhaupt onder die grens valt. Het is hooguit nog relevant voor studio's in gedeelde woningen, die willen nog wel eens net onder de grens zitten. Maar zodra je een eigen 'voordeur' hebt (een vereiste voor huurtoeslag) gaat het vaak hard met de prijs.

Ik denk dat het lokaal zeker gebeurt, omdat je in principe maar één woning duur hoeft te verkopen om voor de hele buurt (of het hele flatgebouw) de WOZ omhoog te duwen.

Als verklaring voor de grote prijsstijgingen overal zie ik toch wat tekortkomingen.

[lama83]

Valorian schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 20:42:
[...]


Even uit interesse, want misschien begrijp ik je niet helemaal goed: Uit wat voor mensen zou die 90%-groep volgens jou dan bestaan? Mensen die nu teveel verdienen voor sociale huur maar voor de zekerheid vast tijd opsparen en dan later part time gaan werken om een goedkope woning te bemachtigen? Lijkt mij niet dat dat een hele grote groep is, zeker geen 90% van het bestand aan ingeschreven. Maar kan er naast zitten natuurlijk.

Bijvoorbeeld 18 jarigen die denken dat ze het nu al nodig hebben terwijl ze nog bij paps en mams wonen.

[DutchChelsea]

Ondertussen stelt ABN AMRO de verwachtingen bij: huizenprijs stijgt in 2022 niet met 5 procent, maar met 10 procent. (Bron: De Telegraaf)
Disclaimer: welke bank had het in de laatste twee jaar bij het rechte eind qua voorspellingen van de huizenmarkt?

[blep93]

https://www.mejudice.nl/a...3-geeft-veel-complicaties

Al jaren wordt geprobeerd de relatief gunstige fiscale behandeling van eigenwoningbezit te verminderen. Zeker nu, met de overspannen woningmarkt, staat dit hoog op de agenda. Een van de voorstellen is om overwaarde in Box 3 te gaan belasten.

Conclusie

Links of rechtsom, het belasten van ‘rendementen’ op de eigen woning gaat gepaard met talloze praktische complicaties die nog onderbelicht blijven terwijl de directe heilzame werking voor de woningmarkt twijfelachtig is. Eén ding is zeker. Leuker kunnen we het niet maken en makkelijker al helemaal niet.

[Trichoglossus]

Get!em schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 14:47:
Als ik hier in de omgeving kijk: alle dure appartementen zijn verkocht voordat er een heipaal de grond ingeslagen is. Er staan wachtrijen bij de info avonden.
Bouw er nog een paar van die, liefst in een verloederd centrum, en je krijgt die oude garde wel mobiel. Meer dan 4x winst: ze gaan uit hun gezinswoning, bevolken het centrum, wonen centraal (tbv zorg) en hebben geen apart ov nodig om bij de voorzieningen te komen.

De oude garde woont in deze omgeving al decennia lang in het centrum in hun gezinswoning. Niet echt een reden om te gaan verhuizen naar een nieuwe wijk verderop, waar de voorzieningen veel minder zijn. Nu is alles op loopafstand.

[soganta]

DutchChelsea schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 02:22:
Ondertussen stelt ABN AMRO de verwachtingen bij: huizenprijs stijgt in 2022 niet met 5 procent, maar met 10 procent. (Bron: De Telegraaf)
Disclaimer: welke bank had het in de laatste twee jaar bij het rechte eind qua voorspellingen van de huizenmarkt?

ABN AMRO in ieder geval niet:

Na jaren van prijsstijgingen en hoge transactieaantallen krijgt de woningmarkt momenteel een knauw. De maatregelen die nodig zijn om de verspreiding van het coronavirus te beteugelen, leiden tot een terugval van de economie. De werkloosheid neemt toe en de besteedbare inkomens staan onder druk. In combinatie met een verwachte stijging van de hypotheekrente zorgt dit voor een verslechtering van de betaalbaarheid van koopwoningen. Het aantal woningaankopen zal terugvallen, ook omdat beleggers pas op de plaats zullen maken. Als gevolg van de vraagterugval zal de tot voor kort nog zeer krachtige prijsstijging volgend jaar omslaan in een daling van het gemiddelde prijspeil. Met hoeveel valt op dit moment nog niet exact te zeggen.

7 april 2020.

Ik zou die voorspellingen lekker laten voor wat ze zijn.

[Rubbergrover1]

Trichoglossus schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 08:58:
[...]

De oude garde woont in deze omgeving al decennia lang in het centrum in hun gezinswoning. Niet echt een reden om te gaan verhuizen naar een nieuwe wijk verderop, waar de voorzieningen veel minder zijn. Nu is alles op loopafstand.

Reden te meer om, wat ger!em voorstelt, juist in dat centrum appartementen te bouwen. Want er zullen ook een hoop senioren tussen zitten die het gedoe dat een gezinswoning oplevert werk zat zijn, maar niet naar een andere wijk willen en daarom 'noodgedwongen' blijven zitten waar ze zitten.

[alexbl69]

blep93 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 08:47:
https://www.mejudice.nl/a...3-geeft-veel-complicaties

Al jaren wordt geprobeerd de relatief gunstige fiscale behandeling van eigenwoningbezit te verminderen. Zeker nu, met de overspannen woningmarkt, staat dit hoog op de agenda. Een van de voorstellen is om overwaarde in Box 3 te gaan belasten.

Conclusie

Links of rechtsom, het belasten van ‘rendementen’ op de eigen woning gaat gepaard met talloze praktische complicaties die nog onderbelicht blijven terwijl de directe heilzame werking voor de woningmarkt twijfelachtig is. Eén ding is zeker. Leuker kunnen we het niet maken en makkelijker al helemaal niet.

Deze regeling zal er nu de huizenprijzen naar een piek sprinten zeker niet komen. Na de huidige rally komt er ongetwijfeld weer een neerwaartse correctie.

Niet bepaald gunstig voor de overheid als deze correctie begint op het moment dat ze deze wet zouden introduceren .

[Willem30]

De lokale makelaar bij mij in het dorp sprak ik laatst en hij vertelde me dat hij zo goed als geen "voorraad" meer.

Zelf was ik als starter hoopvol op een nieuwbouwproject bij mij in de buurt. Helaas is de goedkoopste woning vanaf 370.000Euro. Dat is voor mij en mijn vrouw ondanks twee fulltime banen niet haalbaar.

[blep93]

alexbl69 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 09:30:
[...]

Deze regeling zal er nu de huizenprijzen naar een piek sprinten zeker niet komen. Na de huidige rally komt er ongetwijfeld weer een neerwaartse correctie.

Niet bepaald gunstig voor de overheid als deze correctie begint op het moment dat ze deze wet zouden introduceren .

Dat valt wel mee, "rendement" worden niet berekend tov de piek. Bijna alle huiseigenaren zullen wel dikke overwaarde hebben nu. Dat kleine percentage dat verkocht wordt op de piek niet, maar dat maakt nauwelijks uit.

[Rubbergrover1]

blep93 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 08:47:
https://www.mejudice.nl/a...3-geeft-veel-complicaties

Al jaren wordt geprobeerd de relatief gunstige fiscale behandeling van eigenwoningbezit te verminderen. Zeker nu, met de overspannen woningmarkt, staat dit hoog op de agenda. Een van de voorstellen is om overwaarde in Box 3 te gaan belasten.

Conclusie

Links of rechtsom, het belasten van ‘rendementen’ op de eigen woning gaat gepaard met talloze praktische complicaties die nog onderbelicht blijven terwijl de directe heilzame werking voor de woningmarkt twijfelachtig is. Eén ding is zeker. Leuker kunnen we het niet maken en makkelijker al helemaal niet.

Wel grappig dat hij allerlei zaken ook uit de teksten van Knot haalt, maar deze tegelijk benoemt als 'onderbelicht'.

[Shadowhawk00]

blep93 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 09:44:
[...]


Dat valt wel mee, "rendement" worden niet berekend tov de piek. Bijna alle huiseigenaren zullen wel dikke overwaarde hebben nu. Dat kleine percentage dat verkocht wordt op de piek niet, maar dat maakt nauwelijks uit.

Nou zodra je gekocht hebt en de prijzen dalen heb je dus ineens verlies en een negatief rendement. Nu heb je nog EWF wat gewoon de waarde van de woning belast. Als dat wegvalt mogen mensen ineens belasting betalen over een negatief getal. Dat gaat vast geen stemmen opleveren als het groot in de media komt dat mensen grote verliezen leiden, zwaar onder water staan en de belastingdienst het nog erger maakt.
Word een soort van toeslagen affaire deel 2 maar dan voor de partijen die dit ingevoerd hebben.

[Requiem19]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 12:35:
[...]


Nou zodra je gekocht hebt en de prijzen dalen heb je dus ineens verlies en een negatief rendement. Nu heb je nog EWF wat gewoon de waarde van de woning belast. Als dat wegvalt mogen mensen ineens belasting betalen over een negatief getal. Dat gaat vast geen stemmen opleveren als het groot in de media komt dat mensen grote verliezen leiden, zwaar onder water staan en de belastingdienst het nog erger maakt.
Word een soort van toeslagen affaire deel 2 maar dan voor de partijen die dit ingevoerd hebben.

Dan mag de overheid zich weer flink schrap gaan zetten, omdat we dan talloze rechtzaken gaan krijgen waarbij betoogt wordt dat het fictieve rendement niet haalbaar is.

DNB kan hier makkelijk vanalles over roepen vanuit een economisch perspectief, het zijn immers geen juristen. Des te jammerder dat ze zulke uitspraten niet eerst even toetsen met een overheidsonderdeel dat over wetgeving gaat.

[Biggg]

blep93 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 08:47:
https://www.mejudice.nl/a...3-geeft-veel-complicaties

Al jaren wordt geprobeerd de relatief gunstige fiscale behandeling van eigenwoningbezit te verminderen. Zeker nu, met de overspannen woningmarkt, staat dit hoog op de agenda. Een van de voorstellen is om overwaarde in Box 3 te gaan belasten.

Conclusie

Links of rechtsom, het belasten van ‘rendementen’ op de eigen woning gaat gepaard met talloze praktische complicaties die nog onderbelicht blijven terwijl de directe heilzame werking voor de woningmarkt twijfelachtig is. Eén ding is zeker. Leuker kunnen we het niet maken en makkelijker al helemaal niet.

Het is natuurlijk ook cirkel redenering. Een deel van de genoemde problemen wordt veroorzaakt omdat de huizenprijzen zo absurd hard stijgen. De huizenprijzen stijgen zo absurd hard o.a. omdat er geen druk op de politiek ligt om hier iets aan te doen, 60% van het electoraat zit in een koophuis en ondervindt geen hinder dat hun huis in waarde stijgt.
Vervolgens kunnen maatregelen die er toe kunnen leiden dat huizenprijzen minder hard stijgen niet worden ingevoerd, omdat dit problemen zou opleveren als de huizenprijzen wel heel hard stijgen.

Maar je kan het ook andersom zien: als deze 60% van het electoraat met koophuizen heel veel last heeft van stijgende huizenprijzen, dan is de druk op de politiek veel groter om maatregelen te nemen om te voorkomen dat huizen heel hard in waarde stijgen, waardoor deze stijging ook niet plaats vindt.

[michie1]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 12:35:
Nou zodra je gekocht hebt en de prijzen dalen heb je dus ineens verlies en een negatief rendement. Nu heb je nog EWF wat gewoon de waarde van de woning belast. Als dat wegvalt mogen mensen ineens belasting betalen over een negatief getal. Dat gaat vast geen stemmen opleveren als het groot in de media komt dat mensen grote verliezen leiden, zwaar onder water staan en de belastingdienst het nog erger maakt.

Flauwekul natuurlijk. Belasting wordt (in de plannen) geheven over WOZ - hypotheek. Als je onder water staat is dat negatief, dus betaal je geen belasting.

Shadowhawk00 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 12:35:
Word een soort van toeslagen affaire deel 2 maar dan voor de partijen die dit ingevoerd hebben.

Laten we een affaire waarbij selectief individuele burgers op oneigenlijke gronden (zoals een buitenlandse achternaam) extreem zijn benadeeld niet vergelijken met een scenario waarin huizenbezitters op basis van voor iedereen geldende regels belasting moeten betalen.

Biggg schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 13:55:
Vervolgens kunnen maatregelen die er toe kunnen leiden dat huizenprijzen minder hard stijgen niet worden ingevoerd, omdat dit problemen zou opleveren als de huizenprijzen wel heel hard stijgen.

Om te citeren uit de brede heroverwegingen Wonen van 2010:

Hoe geleidelijk een transitie ook is, de huizenprijzen passen zich snel aan, waardoor de bestaande huiseigenaren een vermogensverlies ervaren. In de huizenprijs zijn namelijk de toekomstige subsidies op de eigen woning verdisconteerd. Hoe geleidelijker de transitie, hoe langer subsidies in stand blijven, des te kleiner de huizenprijsdaling, maar ook deze kleinere daling manifesteert zich snel.

Maar ieder kind begrijpt natuurlijk dat als je 1,2% (of wat dan ook) over de woningwaarde aftikt elk jaar, dit woningen als investeringen minder rendabel maakt, en dus de prijzen onmiddelijk zal doen dalen. Behalve blijkbaar als je docent Finance bent aan de gerenommeerde Fontys University of Applied Sciences.

[Mark31]

Toch vanwege dit soort voorstellen neig ik weer op VVD te stemmen .

[NoInput]

Mark31 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 14:48:
Toch vanwege dit soort voorstellen neig ik weer op VVD te stemmen .

Je realiseert je dat die al meer dan 10 jaar aan het roer staan toch?

[michie1]

Mark31 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 14:48:
Toch vanwege dit soort voorstellen neig ik weer op VVD te stemmen .

Er is niets mis met stemmen in je eigen belang - zolang je maar zeker weet dat het in je eigen belang is.

[Mark31]

NoInput schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 14:53:
[...]


Je realiseert je dat die al meer dan 10 jaar aan het roer staan toch?

Klopt, had vorige week ook een artikel van het AD gestuurd hier.
Daarin kwam naar voren dat VVD en CDA hypotheekrenteaftrek zo wil behouden, D66 en CU willen ervan af.
VVD en CDA willen huizen nooit in Box3, CU wel, D66 wil dat (nog niet)

[Mark31]

michie1 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 15:00:
[...]


Er is niets mis met stemmen in je eigen belang - zolang je maar zeker weet dat het in je eigen belang is.

Als huizenbezitter is dat nogal gauw, 0 toeslagen buiten hypotheekrenteaftrek voor de verderest alleen lappen .

[NoInput]

michie1 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 15:00:
[...]


Er is niets mis met stemmen in je eigen belang - zolang je maar zeker weet dat het in je eigen belang is.

Mark31 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 15:22:
[...]

Klopt, had vorige week ook een artikel van het AD gestuurd hier.
Daarin kwam naar voren dat VVD en CDA hypotheekrenteaftrek zo wil behouden, D66 en CU willen ervan af.
VVD en CDA willen huizen nooit in Box3, CU wel, D66 wil dat (nog niet)

Dus de partij die 10 jaar aan het roer staat en de crisis deels veroorzaakt, of op zijn minst laat gebeuren, daar stem je op als er een voorstel is om uit die crisis te komen dat je niet aanstaat?

[Mark31]

NoInput schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 15:25:
[...]


[...]


Dus de partij die 10 jaar aan het roer staat en de crisis deels veroorzaakt, of op zijn minst laat gebeuren, daar stem je op als er een voorstel is om uit die crisis te komen dat je niet aanstaat?

Klinkt hard wat ik nu ga zeggen.
Maar voor eigenaren is er geen crisis.
In de 5 jaar dat we onze koopwoning hebben , zijn we elk jaar kwa koopkracht op voorruit gegaan.
Voor de huurders is het een crisis, maar een financiele crisis is er niet.

[Mark31]

NoInput schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 15:25:
[...]


[...]


Dus de partij die 10 jaar aan het roer staat en de crisis deels veroorzaakt, of op zijn minst laat gebeuren, daar stem je op als er een voorstel is om uit die crisis te komen dat je niet aanstaat?

Daarnaast waarom op een partij stemmen die je geld afhandig wil maken(extra belastingen)?
Is toch niet logisch , zou jezelf ook niet doen denk ik zo.

[NoInput]

Mark31 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 15:33:
[...]

Daarnaast waarom op een partij stemmen die je geld afhandig wil maken(extra belastingen)?
Is toch niet logisch , zou jezelf ook niet doen denk ik zo.

Jawel hoor, ik heb een koophuis en stem graag voor meer belasting als dat goed besteedt wordt. Dat gaat niet altijd even goed onder de VVD regering helaas.

Mark31 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 15:28:
[...]


Klinkt hard wat ik nu ga zeggen.
Maar voor eigenaren is er geen crisis.
In de 5 jaar dat we onze koopwoning hebben , zijn we elk jaar kwa koopkracht op voorruit gegaan.
Voor de huurders is het een crisis, maar een financiele crisis is er niet.

Vind het niet hard. Ik vind het kortzichtig. Je kunt zelf scheiden of je baan kwijtraken en huurder worden. Of kinderen krijgen die niet meteen kunnen kopen. Of vrienden. Of gewoon wat emphatie aan je medemens tonen.

Als je jou stelling doortrekt moet de overheid ook maar geen zorg meer betalen van belasting, immers ben ik momenteel niet ziek. Als je alleen maar kijkt naar wat je zelf nodig hebt en de rest kan er in stikken dan wordt het snel een heel vervelende samenleving.

[NoInput]

Neemt overigens niet weg dat ik het voordeel van dit specifieke voorstel van de DNB niet zie zonder aanvullende maatregelen.

[Biggg]

Mark31 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 15:28:
[...]


Klinkt hard wat ik nu ga zeggen.
Maar voor eigenaren is er geen crisis.
In de 5 jaar dat we onze koopwoning hebben , zijn we elk jaar kwa koopkracht op voorruit gegaan.
Voor de huurders is het een crisis, maar een financiele crisis is er niet.

Daarom is dat box3 voorstel nou juist goed, we dragen dan als samenleving gezamenlijk de pijn als huizenprijzen ontploffen. Nu is het slechts een probleem van de unlucky few, en de rest heeft een houding "couldn't care less, zo lang ik maar niet meer belasting hoef te betalen"..

[NoInput]

Biggg schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 15:44:
[...]


Daarom is dat box3 voorstel nou juist goed, we dragen dan als samenleving gezamelijk de pijn als huizenprijzen ontploffen. Nu is een slechts een probleem van de unlucky few, en de rest heeft een houding "couldn't care less, zo lang ik maar niet meer belasting hoef te betalen"..

Ben het niet eens met de VVD stemmer, maar ik zie niet hoe de kopers pijn laten dragen de huurders helpt. Misschien is dat eerlijk, maar dat voelt toch een beetje als bij iedereen een pink afzagen omdat er mensen zonder hand geboren zijn.

[Biggg]

NoInput schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 15:45:
[...]


Ben het niet eens met de VVD stemmer, maar ik zie niet hoe de kopers pijn laten dragen de huurders helpt. Misschien is dat eerlijk, maar dat voelt toch een beetje als bij iedereen een pink afzagen omdat er mensen zonder hand geboren zijn.

Nee, dat is ook niet de onderbouwing. De onderbouwing is "fiscale voordelen van woning bezit zorgen dat je een dief van eigen portemonnee bent als je geen huis koopt", dit leidt tot meer druk op de reeds schaarse woningen, want alle huurders voelen een druk om te kopen en vanaf daar start de spiraal "hogere prijzen -> FOMO -> hogere prijzen -> FOMO".

Doordat een groot deel van de samenleving hier in het geheel geen last van heeft, doet de politiek niks, want dat is politieke zelfmoord. De partij die het probleem in stand houdt krijgt alle stemmen.

[NoInput]

Biggg schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 15:49:
[...]


Nee, dat is ook niet de onderbouwing. De onderbouwing is "fiscale voordelen van woning bezit zorgen dat je een dief van eigen portemonnee bent als je geen huis koopt", dit leidt tot meer druk op de reeds schaarse woningen, want alle huurders voelen een druk om te kopen en vanaf daar een spiraal hogere prijzen -> FOMO -> hogere prijzen -> FOMO.

Doordat een groot deel van de samenleving hier in het geheel geen last van heeft, doet de politiek niks, want dat is politieke zelfmoord. De partij die het probleem in stand houdt krijgt alle stemmen.

Je gaat nooit zo hard kunnen belasten dat 30 jaar aflossen en dan een volledig huis aan vermogen hebben even aantrekkelijk is als 30 jaar huren. En dat is prima, ik gun iedere Nederlander een koopwoning en een eigen huis na 30 jaar trouw hypotheek betalen.

[Biggg]

NoInput schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 15:52:
[...]


Je gaat nooit zo hard kunnen belasten dat 30 jaar aflossen en dan een volledig huis aan vermogen hebben even aantrekkelijk is als 30 jaar huren. En dat is prima, ik gun iedere Nederlander een koopwoning en een eigen huis na 30 jaar trouw hypotheek betalen.

Dat hoeft ook niet, huren heeft (normaal gesproken) ook voordelen, zoals flexibiliteit etc. Een belastingdruk die in balans is tussen kopers en huurders is alles wat er wordt voorgesteld.. Dit lijkt me helemaal niet onredelijk.

[Sport_Life]

Mark31 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 15:28:
[...]


Klinkt hard wat ik nu ga zeggen.
Maar voor eigenaren is er geen crisis.
In de 5 jaar dat we onze koopwoning hebben , zijn we elk jaar kwa koopkracht op voorruit gegaan.
Voor de huurders is het een crisis, maar een financiele crisis is er niet.

Op welke manier heeft jouw koopwoning ervoor gezorgd dat je in koopkracht erop vooruit bent gegaan?

[Mark31]

Sport_Life schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 15:57:
[...]

Op welke manier heeft jouw koopwoning ervoor gezorgd dat je in koopkracht erop vooruit bent gegaan?

Elk jaar loonsverhoging waar je hypotheeklasten gelijk blijven.

[Moi_in_actie]

blep93 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 08:47:
https://www.mejudice.nl/a...3-geeft-veel-complicaties

Al jaren wordt geprobeerd de relatief gunstige fiscale behandeling van eigenwoningbezit te verminderen. Zeker nu, met de overspannen woningmarkt, staat dit hoog op de agenda. Een van de voorstellen is om overwaarde in Box 3 te gaan belasten.

Conclusie

Links of rechtsom, het belasten van ‘rendementen’ op de eigen woning gaat gepaard met talloze praktische complicaties die nog onderbelicht blijven terwijl de directe heilzame werking voor de woningmarkt twijfelachtig is. Eén ding is zeker. Leuker kunnen we het niet maken en makkelijker al helemaal niet.

Toen ik bij dit stuk in het verhaal kwam begon ik er alweer genoeg van te krijgen:

Wie €1.000 aflost op de lening bouwt overwaarde op en die is niet belast maar stort die €1.000 op een spaarrekening en je krijgt te maken met Box 3. Zo kan een woning bezitter fiscaal vrij sparen, maar een huurder niet.

Waarom blijft men huren en kopen met elkaar vergelijken en blijft men dit als een van de speerpunten gebruiken om de koopmarkt maar zwaarder te belasten? Ik kan het wel blijven herhalen, maar kopen en huren zijn twee totaal verschillende zaken. Zullen we anders, voor de mensen die weinig te besteden hebben, ook een "hypotheektoeslag" in het leven roepen, net als de huurtoeslag?

En stel ik los met mijn spaargeld, waar ik al belasting over hebt betaald (op zn minst inkomstenbelasting, wellicht ook vermogensbelasting) extra af op mijn hypotheek, dan blijft mijn vermogen gelijk maar zou mijn rendement zijn toegenomen omdat er meer overwaarde is? Sterker nog, het is voor mij dan juist lastiger, omdat ik dat "rendement" dan pas zou kunnen verzilveren wanneer ik mijn huis verkoop; staat het op mijn spaarrekening kan ik direct naar de winkel gaan en er wat leuks van halen.
Ik denk dat wanneer het huis naar Box 3 zou verhuizen, mensen weer veel en veel meer gaan inzetten op aflossingsvrije hypotheken. Oftewel: de huizen-/hypotheekmarkt wordt weer een bubbel die na verloop van tijd een keer gaat knappen. Mensen doen het nu, soms noodgedwongen, als steeds meer omdat een 100% annuitaire of lineaire hypothekaire maandlast niet te betalen valt.

Het zou eerder logischer zijn om de overdrachtsbelasting te verhogen of in ieder geval daarbij rekening te houden met eventuele overwaarde (en dus ook onderwaarde). Dit zou echter weer als gevolg kunnen hebben dat woningverkopen flink afnemen ten tijde van hogere prijzen (het probleem nu nog meer vergroten), de vraag is of op den duur het verkopen bij lage huizenprijzen zou stimuleren (dan zou een overdrachtsbelasting o.b.v. overwaarde juist lager kunnen uitvallen) en dat dit in totaal een soort van communicerende vaten worden: prijzen laag, dus overdrachtsbelasting laag, verkopen stijgen > prijzen hoog, overdrachtsbelasting hoog, verkopen dalen etc.

Een geweldige, allesomvattende oplossing voor de hele problematiek heb ik nu ook zeker niet in pacht, alleen een paar dingen ben ik mij wel vrij zeker van:
- Huren en kopen zijn twee verschillende takken van sport, beiden hebben hun eigen problemen op dit moment
- Kopers "bestraffen" om huurders minder nadelig te laten lijken werkt niet
- Ten tijde van een crisis, op basis van alleen die situatie, een oplossing verzinnen schaadt mensen wanneer de tijden weer veranderen (rentes stijgen weer, huizenprijzen normaliseren weer wat enzovoorts).

Mark31 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 15:28:
[...]
Klinkt hard wat ik nu ga zeggen.
Maar voor eigenaren is er geen crisis.
In de 5 jaar dat we onze koopwoning hebben , zijn we elk jaar kwa koopkracht op voorruit gegaan.
Voor de huurders is het een crisis, maar een financiele crisis is er niet.

Laat ik daar dit even tegenover stellen:
- De WOZ waardes, die de basis vormen voor de OZB, zijn de laatste 5 jaren hard gestegen (5.9%, 8.3%, 8.6% en 7.3% vanaf 2017)
- Huren zijn in die periode met 1.6%, 2.3%, 2.5% en 2.9% gestegen
- Kosten voor onderhoud en verbetering aan het huis zijn eveneens flink gestegen (nieuwe CV ketel, prijzen van materialen en arbeid van loodgieters/aannemers/klussenbedrijven), allemaal kosten die een huurder niet heeft (zit indirect doorbelast in huurprijs).

Het probleem zit m niet in de voor- en nadelen van kopen of huren, puur in vraag&aanbod gecombineerd met specifieke handelingen van de regering (jubelton, vrijstelling overdrachtsbelasting, verhuurdersheffing, PFAS problematiek etc.) en grotere macro-economische aspecten zoals Covid (men kon geen geld besteden aan vakanties/feesten, dus maar geld aan het huis besteden) en de hele lage rentes. Door dit laatste loont sparen voor niemand, men kan meer lenen (voor de hypotheek) dus meer uitgeven dus hoger bieden, huizenprijzen zijn voorbij een drempel gegaan waardoor een hypotheek voor heel veel mensen niet meer op 1 salaris haalbaar is, dus gaat men 2 salarissen inzetten (wat mogelijk tot een verdubbeling van de mogelijke hypotheek kan leiden).

[Trichoglossus]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 09:14:
[...]

Reden te meer om, wat ger!em voorstelt, juist in dat centrum appartementen te bouwen. Want er zullen ook een hoop senioren tussen zitten die het gedoe dat een gezinswoning oplevert werk zat zijn, maar niet naar een andere wijk willen en daarom 'noodgedwongen' blijven zitten waar ze zitten.

Ik ken die senioren niet. Als ik naar m'n ouders kijk, die gaan echt niet verhuizen naar een flatje. Ze zijn gelukkig in hun woning waar ze al 50 jaar wonen, met tuintje van 500m2. Al hun kennissen in de gemeente denken er trouwens precies hetzelfde over. En de paar die wel naar een appartement zijn vertrokken, hebben daar inmiddels zoveel spijt van, dat ze weer aan het kijken zijn naar een eengezinswoning

[michie1]

Moi_in_actie schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 16:07:
En stel ik los met mijn spaargeld, waar ik al belasting over hebt betaald (op zn minst inkomstenbelasting, wellicht ook vermogensbelasting) extra af op mijn hypotheek, dan blijft mijn vermogen gelijk maar zou mijn rendement zijn toegenomen omdat er meer overwaarde is? Sterker nog, het is voor mij dan juist lastiger, omdat ik dat "rendement" dan pas zou kunnen verzilveren wanneer ik mijn huis verkoop; staat het op mijn spaarrekening kan ik direct naar de winkel gaan en er wat leuks van halen.

Je vermogen blijft gelijk. Op het moment is het zo dat je er ineens geen belasting over hoeft te betalen. Over een periode van 30 jaar draagt een huurder zo'n 30% van z'n startvermogen af aan de schatkist. Jij met je eigen huis: 0%.

Moi_in_actie schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 16:07:
Ik denk dat wanneer het huis naar Box 3 zou verhuizen, mensen weer veel en veel meer gaan inzetten op aflossingsvrije hypotheken. Oftewel: de huizen-/hypotheekmarkt wordt weer een bubbel die na verloop van tijd een keer gaat knappen. Mensen doen het nu, soms noodgedwongen, als steeds meer omdat een 100% annuitaire of lineaire hypothekaire maandlast niet te betalen valt.

De lasten bij een annuitaire hypotheek liggen juist historisch laag, dus dat het meer dan vroeger noodgedwongen is klinkt onwaarschijnlijk. Wel zorgt de lage rente ervoor dat het gemis van hypotheekrente over het aflossingsvrije deel minder geld 'kost'.

Moi_in_actie schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 16:07:
- Huren en kopen zijn twee verschillende takken van sport, beiden hebben hun eigen problemen op dit moment
- Kopers "bestraffen" om huurders minder nadelig te laten lijken werkt niet

Je draait het om. Huurders worden op dit moment fiscaal 'bestraft'.

[Voor 3% gewijzigd door michie1 op 21-10-2021 16:45]

[EXX]

michie1 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 16:44:
De lasten bij een annuitaire hypotheek liggen juist historisch laag, dus dat het meer dan vroeger noodgedwongen is klinkt onwaarschijnlijk. Wel zorgt de lage rente ervoor dat het gemis van hypotheekrente over het aflossingsvrije deel minder geld 'kost'.

Juist door de hele lage rente is het verschil in maandlast tussen een aflossingsvrije en annuitaire hypotheek redelijk groot. Deze lagere maandlast is groter dan het verlies van HRA, dus onder de streep heeft een aflossingsvrije hypotheek momenteel een lagere maandlast.

[EXX]

michie1 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 14:40:
Flauwekul natuurlijk. Belasting wordt (in de plannen) geheven over WOZ - hypotheek. Als je onder water staat is dat negatief, dus betaal je geen belasting.

DIt is allesbehalve zeker. Er zijn ook voorstellen om gewoon op basis van de WOZ waarde te belasten, onafhankelijk van de hypotheek die er nog op rust.

[Biggg]

EXX schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 17:17:
[...]

DIt is allesbehalve zeker. Er zijn ook voorstellen om gewoon op basis van de WOZ waarde te belasten, onafhankelijk van de hypotheek die er nog op rust.

Linkje?

Zou wel heel raar zijn. Op dit moment mag in je box 3 ook je schulden (e.g. studieschuld) van je vermogen aftrekken (met een drempel van 5k oid).

[Mark31]

Biggg schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 17:20:
[...]


Linkje?

Zou wel heel raar zijn. Op dit moment mag in je box 3 ook je schulden (e.g. studieschuld) van je vermogen aftrekken (met een drempel van 5k oid).

Lijkt mij ook dat dat niet kan in de huidige opzet Box 3,.

[michie1]

EXX schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 17:13:
Juist door de hele lage rente is het verschil in maandlast tussen een aflossingsvrije en annuitaire hypotheek redelijk groot. Deze lagere maandlast is groter dan het verlies van HRA, dus onder de streep heeft een aflossingsvrije hypotheek momenteel een lagere maandlast.

Helemaal gelijk. Alleen is het zo dat door strengere inkomensnormen en de lage rente mensen die een huis kunnen bemachtigen waarschijnlijk ook met een annuïtaire hypotheek lagere maandlasten hebben dan een paar jaar geleden (daar staat tegenover dat je een aantal jaar geleden makkelijker een huis, of een groter huis kon bemachtigen).

Dat er vaker dan vroeger voor een aflossingvrije hypotheek wordt gekozen komt waarschijnlijk omdat de optie nu voordeliger is, niet omdat men vaker dan vroeger door de hoge woonlasten in de financiële problemen komt.

[Moi_in_actie]

michie1 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 16:44:
[...]


Je vermogen blijft gelijk. Op het moment is het zo dat je er ineens geen belasting over hoeft te betalen. Over een periode van 30 jaar draagt een huurder zo'n 30% van z'n startvermogen af aan de schatkist. Jij met je eigen huis: 0%.

En die huurder zit niet "vast" aan een 30 jarig contract, die huurder hoeft ook niet ieder jaar OZB te betalen en heeft geen onderhoudskosten aan het huis wat grofweg 1% van de woningwaarde per jaar bedraagd. Heel simplistisch gerekend met een aflossing van 360k over 30 jaar is dat gemiddeld 12.000 per jaar. Sommigen zien dat als netto rendement. Echter, wanneer ik sowieso al 1% per jaar aan onderhoud kwijt ben is dat alweer 3600 euro en dit wordt ieder jaar door inflatie meer. Tel daar de OZB bovenop en nog alle andere kosten die je als huiseigenaar wel hebt en als huurder niet zoals een opstalverzekering en overlijdensrisicoverzekering en ineens is het al een stuk minder rooskleurig.
Dat je met een koopwoning op termijn iets terug ziet van je geld is een voordeel t.o.v. huren, maar dat is de prijs van huren waar je andere dingen voor terug krijgt (flexibiliteit, kans op huurtoeslag, geen kosten en kopzorgen over onderhoud etc.). En dat je pas echt profijt hebt van verkopen wanneer je daarna niets meer koopt en alleen gaat huren (pensionado verkoopt en gaat laatste jaren huren) heb ik ook al menig maal in dit topic toegelicht.

[...]
De lasten bij een annuitaire hypotheek liggen juist historisch laag, dus dat het meer dan vroeger noodgedwongen is klinkt onwaarschijnlijk. Wel zorgt de lage rente ervoor dat het gemis van hypotheekrente over het aflossingsvrije deel minder geld 'kost'.

Het rente verhaal is wat ik al aanstipte een macro-economisch effect. Daarop, in een situatie van extremen waarin we nu verkeren, beleid maken zorgt ervoor dat in tijden van weer hoge rentes men weer onevenredig hard belast wordt.

[...]
Je draait het om. Huurders worden op dit moment fiscaal 'bestraft'.

Nogmaals, huren en kopen zijn twee totaal verschillende onderdelen. Worden huurders nu echt harder bestraft? Mensen die nu willen kopen moet ineens 30-80% meer ophoesten om eenzelfde woning te kopen vergeleken met een jaar of 5 geleden. Zijn in die tussentijd die huren dan ook met 30 tot 80% gestegen? Nee, verre van, hooguit met enkele procenten per jaar, zie ook mijn vorige reactie en met name de link daarbij. De getallen die ik noemde zijn de stijgingen die niet gecorrigeerd zijn op inflatie, gecorrigeerd is de stijging nog veel minder (staan op de website van de link beiden benoemd).

Ik zeg zeker niet dat de huurmarkt, en dus huurders, nu geen problemen hebben, absoluut niet. Huren zijn ook gestegen, men zit met woningcoörperaties die meer draaien om winst dan geld gebruiken voor onderhoud, rare constructies als de verhuurdersheffing en een maximum inkomen voor sociale huur, te weinig nieuwe huurwoningen enzovoorts. Maar men moet echt eens stoppen om de koopmarkt en woningeigenaren daar de schuld van in de schoenen te schuiven.

Ik vind het ook heel vreemd waarom men juist nu zeurt over verschillen (en vermeende nadelen) tussen kopen en huren. 5 of 6 jaar geleden waren de meeste problemen op de huurmarkt er ook al en waren huizenprijzen op de koopmarkt enorm laag. In die tijd was het verschil tussen kosten van huren en kopen nog groter. Inmiddels zijn de huren gestegen met een paar procent per jaar, huizenprijzen zijn soms verdubbeld en zelfs ondanks de lagere rentes is de hypotheeklast fors toegenomen, dus het kan niet anders dan dat het verschil kleiner is geworden. En juist nu gebruikt men dat als punt van "foei kopers"?

[Shadowhawk00]

michie1 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 14:40:

Maar ieder kind begrijpt natuurlijk dat als je 1,2% (of wat dan ook) over de woningwaarde aftikt elk jaar, dit woningen als investeringen minder rendabel maakt, en dus de prijzen onmiddelijk zal doen dalen. Behalve blijkbaar als je docent Finance bent aan de gerenommeerde Fontys University of Applied Sciences.

Alleen zijn huizen niet alleen een belegging maar een primaire levens behoefte. Dus nee dit gaat niets uitmaken voor de prijzen van huizen. Ja investeerders verliezen hun nadeel tegenover mensen die een huis kopen om in te wonen. Dus het word gunistiger om te investeren in huizen.
En die 1.2% tik je al af over je 2e huis dus je lost er weer niets mee op behalve dat je heel veel mensen dupeert. De investeerders verhogen de huur gewoon, en mensen met een eigen huis moeten extra aftikken.

Het gros van de nederlanders heeft er alleen maar nadeel van als de prijzen stijgen. Je betaald meer belasting en je hebt verder niets aan de papieren waarde van de woning. Voor iedereen is het beter als de prijzen gelijk blijven, behalve voor de overheid want die krijgt extra belasting binnen door de duurdere huizen.

[Bunk Hulkers]

Mark31 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 15:28:
[...]


Klinkt hard wat ik nu ga zeggen.
Maar voor eigenaren is er geen crisis.
In de 5 jaar dat we onze koopwoning hebben , zijn we elk jaar kwa koopkracht op voorruit gegaan.
Voor de huurders is het een crisis, maar een financiele crisis is er niet.

Helemaal mee eens : De politiek/overheid/kabinet(ten) hebben jaren lang verzuimd actie te ondernemen om de regelgeving wat ruimer te maken en zodoende de woningvoorraad op peil te houden.
Dat we nu in nauwe schoentjes zitten en dan de eigenaren maar eens ff gaan belasten(in wat voor vorm dan ook) slaat helemaal nergens op...daar krijg je nl geen extra woningen door, nee je gaat de boel verder ontwrichten. Trek maar een soort van delta-plan 2.0 uit de kast en bouw die woningen nou eens een keer. Dat is het enige middel om de woningmarkt te nivelleren.

[Bumaa]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 18:00:
[...]

Het gros van de nederlanders heeft er alleen maar nadeel van als de prijzen stijgen. Je betaald meer belasting en je hebt verder niets aan de papieren waarde van de woning. Voor iedereen is het beter als de prijzen gelijk blijven, behalve voor de overheid want die krijgt extra belasting binnen door de duurdere huizen.

Alleen toch maar goed dan dat er maatregelen genomen worden om de prijzen minder hard te laten stijgen of zelf te laten zakken?

Bunk Hulkers schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 18:50:
[...]

Trek maar een soort van delta-plan 2.0 uit de kast en bouw die woningen nou eens een keer. Dat is het enige middel om de woningmarkt te nivelleren.

Het woningtekort is het afgelopen jaar alleen maar afgenomen, hoe verklaar je dan de enorme prijsstijgingen?

[Bunk Hulkers]

Bumaa schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 19:37:
[...]


[...]


Het woningtekort is het afgelopen jaar alleen maar afgenomen, hoe verklaar je dan de enorme prijsstijgingen?

Schaarste denk ik dan of is er iets anders wat de oorzaak zou kunnen zijn?

[Shadowhawk00]

Bumaa schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 19:37:
[...]


Alleen toch maar goed dan dat er maatregelen genomen worden om de prijzen minder hard te laten stijgen of zelf te laten zakken?


[...]


Het woningtekort is het afgelopen jaar alleen maar afgenomen, hoe verklaar je dan de enorme prijsstijgingen?

Maar dat doen deze regels helemaal niet, die zorgen alleen dat bezitters van huizen meer belasting moeten betalen. Dus natuurlijk is dat niet goed. Mensen die nu 1 woning gekocht hebben hoger belasten zodat die mensen straks hun huis met verlies moeten verkopen zorgt alleen maar voor problemen.
Extra belasten zonder dat het enig positief effect heeft is nooit goed.

Woningtekort is er toch nog. En de lage rente zorgt ervoor dat mensen die ergens willen wonen wel moeten kopen. Er zit veel meer geld in de markt en beleggers gaan ook eerder een woning kopen omdat dat veilig beleggingen zijn. Dus ja de vraag schiet omhoog dus de prijs ook, en omdat de prijs omhoog gaat schiet de vraag omhoog. FOMO princiepe.

[Bumaa]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 19:55:
[...]

Maar dat doen deze regels helemaal niet,

Mensen die nu 1 woning gekocht hebben hoger belasten zodat die mensen straks hun huis met verlies moeten verkopen

Welke van de twee is het nou? Als de regels niet zouden helpen zou ook niemand hun huis met verlies moeten verkopen.

[Shadowhawk00]

Bumaa schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 20:01:
[...]


Welke van de twee is het nou? Als de regels niet zouden helpen zou ook niemand hun huis met verlies moeten verkopen.

Je bent standaard al 2% overdachtsbelasting kwijt. En gedwongen verkoop is vaak niet positief voor de waarde van die specifieke woning.

Maar meer belasting heffen op eigen woning gaat echt niets doen aan de aanschafprijs van je eigen woning.
Het zorgt gewoon voor minder besteedbaar inkomen dus minder luxe voor een grote groep mensen. Het is niet alsof mensen kunnen zeggen, hey een huis is duur laat ik maar gewoon nergens gaan wonen.

[Bumaa]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 20:12:
[...]


Je bent standaard al 2% overdachtsbelasting kwijt. En gedwongen verkoop is vaak niet positief voor de waarde van die specifieke woning.

Maar meer belasting heffen op eigen woning gaat echt niets doen aan de aanschafprijs van je eigen woning.
Het zorgt gewoon voor minder besteedbaar inkomen dus minder luxe voor een grote groep mensen. Het is niet alsof mensen kunnen zeggen, hey een huis is duur laat ik maar gewoon nergens gaan wonen.

Als je zo snel gedwongen je huis moet verkopen, dan zat je ook wel heel overleveraged. Dan zullen deze mensen nu ook wel hun huis moeten verkopen met de stijgende energieprijzen. En ook al blijkt dat deze maatregelen niet direct zorgen voor een daling van de aanschafprijs, misschien zorgt het op zijn minst voor een rem op de stijging en kan het vrijgekomen geld gebruikt worden om aan andere oplossingen te werken. Niets doen is ook geen optie meer.

[michie1]

Moi_in_actie schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 17:38:
En die huurder zit niet "vast" aan een 30 jarig contract, die huurder hoeft ook niet ieder jaar OZB te betalen en heeft geen onderhoudskosten aan het huis wat grofweg 1% van de woningwaarde per jaar bedraagd. Heel simplistisch gerekend met een aflossing van 360k over 30 jaar is dat gemiddeld 12.000 per jaar. Sommigen zien dat als netto rendement. Echter, wanneer ik sowieso al 1% per jaar aan onderhoud kwijt ben is dat alweer 3600 euro en dit wordt ieder jaar door inflatie meer. Tel daar de OZB bovenop en nog alle andere kosten die je als huiseigenaar wel hebt en als huurder niet zoals een opstalverzekering en overlijdensrisicoverzekering en ineens is het al een stuk minder rooskleurig.

Daarom zul je voor een huurwoning meestal een hogere huur per maand betalen dan wat je aan kale hypotheek kwijt bent voor dezelfde woning. Maar de discussie over het belasten van de eigen woning gaat (m.i.) niet over het 'gelijk' trekken van de economische positie van kopers en huurders. Het gaat over het gelijk trekken van de rechtspositie van kopers en huurders. Waarom hebben kopers toegang tot een fiscale faciliteit die huurders niet mogen gebruiken?

Moi_in_actie schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 17:38:
Nogmaals, huren en kopen zijn twee totaal verschillende onderdelen. Worden huurders nu echt harder bestraft? Mensen die nu willen kopen moet ineens 30-80% meer ophoesten om eenzelfde woning te kopen vergeleken met een jaar of 5 geleden. Zijn in die tussentijd die huren dan ook met 30 tot 80% gestegen? Nee, verre van, hooguit met enkele procenten per jaar, zie ook mijn vorige reactie en met name de link daarbij. De getallen die ik noemde zijn de stijgingen die niet gecorrigeerd zijn op inflatie, gecorrigeerd is de stijging nog veel minder (staan op de website van de link beiden benoemd).

Je vergelijking gaat mank op meerdere manieren. Woningprijzen an sich zeggen niks over woonlasten, want de rente is immers tegelijkertijd fors gedaald. Tegelijkertijd heeft stijging van de WOZ-waarde nauwelijks (nou goed, via het EWF) invloed op de woonlasten van bestaande kopers, terwijl de huurstijiging over de hele linie geldt. Een 2% gemiddelde huurstijging heeft een veel grotere invloed op het besteedbaar inkomen van mensen dan een stijging van de woningprijzen met 30 of zelfs 80%.

Maar belangrijker: dit gaat over de rechtvaardiging van fiscaal beleid, niet over wat de marktprijzen doen. De overheid belast het vermogen van huurders wel, maar van kopers niet. Waarom?

[Bunk Hulkers]

Bumaa schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 20:16:
[...]


Als je zo snel gedwongen je huis moet verkopen, dan zat je ook wel heel overleveraged. Dan zullen deze mensen nu ook wel hun huis moeten verkopen met de stijgende energieprijzen. En ook al blijkt dat deze maatregelen niet direct zorgen voor een daling van de aanschafprijs, misschien zorgt het op zijn minst voor een rem op de stijging en kan het vrijgekomen geld gebruikt worden om aan andere oplossingen te werken. Niets doen is ook geen optie meer.

Denk dat er maar weinig zijn die in de benarde positie komen om te verkopen(scheiding, failliet, etc ff buitengelaten...maar dat was er altijd al om in de probs te komen)

[HMR90]

michie1 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 20:25:
[...]


Daarom zul je voor een huurwoning meestal een hogere huur per maand betalen dan wat je aan kale hypotheek kwijt bent voor dezelfde woning. Maar de discussie over het belasten van de eigen woning gaat (m.i.) niet over het 'gelijk' trekken van de economische positie van kopers en huurders. Het gaat over het gelijk trekken van de rechtspositie van kopers en huurders. Waarom hebben kopers toegang tot een fiscale faciliteit die huurders niet mogen gebruiken?

Als je als huurder zo'n smak geld hebt (50.000/100.000 ligt aan je gezins samenstelling) moet je een huis kopen
Beleggen of iig iets met dat geld doen wat rendeert, dat kan je ook want het zit niet in stenen

[Moi_in_actie]

michie1 schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 20:25:
[...]


Daarom zul je voor een huurwoning meestal een hogere huur per maand betalen dan wat je aan kale hypotheek kwijt bent voor dezelfde woning. Maar de discussie over het belasten van de eigen woning gaat (m.i.) niet over het 'gelijk' trekken van de economische positie van kopers en huurders. Het gaat over het gelijk trekken van de rechtspositie van kopers en huurders. Waarom hebben kopers toegang tot een fiscale faciliteit die huurders niet mogen gebruiken?

Dus volgens jou gaat het er niet om of mensen een woning, zij het huur danwel koop, kunnen betalen, maar alleen om behulp van welke hulpmiddelen dit mogelijk wordt gemaakt? Want als dat zo is, en dingen zoals de HRA vaak worden bekritiseerd, zullen we dan ook per direct alle huurtoeslag afschaffen? Want dat is voor sommige mensen een compensatie van (ruim) meer dan 50% van hun maandlasten. En nee, hier zou ik zeker niet op willen aansturen, huurtoeslag is er met name om de minima een overbrugging van kosten te geven zodat ze ook een minimale woontoestand kunnen hebben.

Ik snap ook niet wat je met "rechtspositie" wilt aanhalen. Niemand in Nederland dwingt je om te kopen of te huren, die keuze is aan jezelf. Echter, door je eigen financiële situatie, persoonlijke voorkeur, huidige situatie in je leven of wat dan ook ga je kopen of huren. Huren en kopen zijn twee verschillende dingen, dus dat daar andere voorwaarden op van toepassing zijn is heel normaal. Dit is hetzelfde wanneer ik een auto koop of lease.

[...]
Je vergelijking gaat mank op meerdere manieren. Woningprijzen an sich zeggen niks over woonlasten, want de rente is immers tegelijkertijd fors gedaald. Tegelijkertijd heeft stijging van de WOZ-waarde nauwelijks (nou goed, via het EWF) invloed op de woonlasten van bestaande kopers, terwijl de huurstijiging over de hele linie geldt. Een 2% gemiddelde huurstijging heeft een veel grotere invloed op het besteedbaar inkomen van mensen dan een stijging van de woningprijzen met 30 of zelfs 80%.

Leuk dat je zegt dat mijn vergelijking mank gaat, maar zelf negeer je heel toevallig wel zaken als onderhoud aan een koopwoning, wat de laatste jaren heel hard in kosten gestegen is. Probeer nog maar eens een dak te laten isoleren, een platdak te vervangen een nieuwe keuken te laten plaatsen. Die prijzen/kosten zijn heel wat meer dan 2 of 3% gestegen per jaar. Heb zelf dit jaar een offerte laten opmaken voor een garagedak te vervangen bij dezelfde firma waar een vriend het vorig jaar heeft laten doen. De prijs was voor mij ineens, teruggerekend naar hetzelfde aantal vierkante meters, 60% hoger. Dakreparatie of vervanging in het huurhuis noodzakelijk? Bel de huurbaas of woningvereniging en die regelen het wel, ik mag een paar duizend euro aftikken.

Maar belangrijker: dit gaat over de rechtvaardiging van fiscaal beleid, niet over wat de marktprijzen doen. De overheid belast het vermogen van huurders wel, maar van kopers niet. Waarom?

Huh? Iemand die huurt krijg loon, wat belast wordt, betaald daarvan zijn/haar huur. Ik krijg loon en betaal daarvan mijn hypotheek en alle andere lasten/kosten verbonden aan het huis. Voor de gein eens gekeken naar 2 redelijk vergelijkbare huizen hier in de buurt, in dezelfde wijk (andere straat wel), beiden 2-onder-1 kap, allebei een garage met nette oprit, 110-120m2 woonruimte en 300-350m2 perceel. De een is huur, de ander koop, huur iets kleiner maar woning is wel 38 jaar jonger en in veel nettere staat van onderhoud.

Huurwoning: 900 euro de maand, geen extra servicekosten.

Koopwoning: 240k vraagprijs, zal wel voor wat meer gaan, zeg 250k. Hypotheek op die woning is netto (HRA dus al verrekend) rond de 775 euro de maand (let op: dit wordt jaarlijks meer). OZB voor de koopwoning is ongeveer 500 euro dit jaar (42 euro per maand), huurwoning betaald 0 (berekend op website van gemeente zelf).
Rekenend met 1% onderhoud per jaar aan de koopwoning (en naar deze woning kijkende is dat eerder initieel minimaal 15-20k om het op dezelfde afwerking te krijgen) heb je dus nog 2500 euro per jaar, oftewel 208 euro per maand. Overlijdensrisicoverzekering kost een euro of 7 de maand, opstalverzekering (zonder iets erbij) zo'n 20 euro per maand.

Totaal per maand gerekend: huren is 900 euro (zit alles bij). Kopen: 1052 euro met HRA, zonder is het om en nabij de 1100 euro de maand. En eigenlijk moet er nog minimaal 15k vooraf in de koopwoning gestoken worden in een nieuwe badkamer, stucwerk, nieuwe vloerbedekking/laminaat, mogelijk nieuwe CV (bouwjaar 2008) en algeheel onderhoud.
Ja... ik denk echt dat we die koper enorm extra moeten belasten, want hij heeft het zoveel beter

En nog even terugkomend op deze uitspraak:

Een 2% gemiddelde huurstijging heeft een veel grotere invloed op het besteedbaar inkomen van mensen dan een stijging van de woningprijzen met 30 of zelfs 80%.

Een woning als de koopwoning die ik bekeken heb, die nu voor 240k in de markt staat en hoogstwaarschijnlijk voor meer dan dat verkocht wordt, was een jaar of 3 geleden wellicht net 180-190k waard. Dat had destijds, in 2018 met zeg 2.5% rente (wat toen heel normaal was) je netto maandlasten van zo'n 620 euro. Oftewel, voor diezelfde woning moet je nu 155 euro extra per maand betalen aan hypotheek, een stijging van 25% in 3 jaar tijd. Huren stegen, volgens het CBS en waarschijnlijk 2.4% over 2021, over die periode met 8% (100% * 1.025 * 1.029 * 1.024 = 108%). Hmm... maar die koper heeft wel lekker recht op HRA van een paar tientjes per maand, toch?

[Miks]

Zo te lezen worden enkele koopwoningbezitters zenuwachtig.

[Bunk Hulkers]

Miks schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 21:32:
Zo te lezen worden enkele koopwoningbezitters zenuwachtig.

Nee niet echt, want dnb kan wel wat rapporteren/voorstellen, maar daar gaat het wrch bij blijven (mssh ook wel een beetje in de rol om te waarschuwen, de taak om het een beetje nr beneden te praten...ntrl om de NL A+status of waar zitten we, niet teveel kwaad te doen..ja, dat is het dan)

Knot moet gewoon een keer roepen en verder zal het demissionair kabinet er verder helemaal niks mee doen

[Voor 35% gewijzigd door Bunk Hulkers op 21-10-2021 21:58]

[Bumaa]

Moi_in_actie schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 21:23:
[...]


Ik snap ook niet wat je met "rechtspositie" wilt aanhalen. Niemand in Nederland dwingt je om te kopen of te huren, die keuze is aan jezelf. Echter, door je eigen financiële situatie, persoonlijke voorkeur, huidige situatie in je leven of wat dan ook ga je kopen of huren. Huren en kopen zijn twee verschillende dingen, dus dat daar andere voorwaarden op van toepassing zijn is heel normaal. Dit is hetzelfde wanneer ik een auto koop of lease.

Indirect worden er genoeg mensen gedwongen om tegen hoge prijzen te huren juist omdat ze niet kunnen kopen? Dat is dus juist net het probleem.. Je moet in de huidige markt minimaal 70k+ verdienen wil je een klein tochtig flatje uit de jaren 50 met een hoge vve willen kopen (https://www.funda.nl/koop...t-42565111-oudenoord-519/). En dan heb ik overbieden nog niet eens meegerekend.

Moi_in_actie schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 21:23:
[...]

Koopwoning: 240k vraagprijs, zal wel voor wat meer gaan, zeg 250k. Hypotheek op die woning is netto (HRA dus al verrekend) rond de 775 euro de maand (let op: dit wordt jaarlijks meer). OZB voor de koopwoning is ongeveer 500 euro dit jaar (42 euro per maand), huurwoning betaald 0 (berekend op website van gemeente zelf).
Rekenend met 1% onderhoud per jaar aan de koopwoning (en naar deze woning kijkende is dat eerder initieel minimaal 15-20k om het op dezelfde afwerking te krijgen) heb je dus nog 2500 euro per jaar, oftewel 208 euro per maand. Overlijdensrisicoverzekering kost een euro of 7 de maand, opstalverzekering (zonder iets erbij) zo'n 20 euro per maand.

Totaal per maand gerekend: huren is 900 euro (zit alles bij). Kopen: 1052 euro met HRA, zonder is het om en nabij de 1100 euro de maand. En eigenlijk moet er nog minimaal 15k vooraf in de koopwoning gestoken worden in een nieuwe badkamer, stucwerk, nieuwe vloerbedekking/laminaat, mogelijk nieuwe CV (bouwjaar 2008) en algeheel onderhoud.
Ja... ik denk echt dat we die koper enorm extra moeten belasten, want hij heeft het zoveel beter

En dan nog even de 50 a 60% aflossing van die 1100 af halen. Dat is precies waar het hele probleem om ging aangezien dat dus het verkapte belastingvrije vermogen opbouwen betreft.

[Moi_in_actie]

Bumaa schreef op donderdag 21 oktober 2021 @ 21:39:
[...]


Indirect worden er genoeg mensen gedwongen om tegen hoge prijzen te huren juist omdat ze niet kunnen kopen? Dat is dus juist net het probleem.. Je moet in de huidige markt minimaal 70k+ verdienen wil je een klein tochtig flatje uit de jaren 50 met een hoge vve willen kopen (https://www.funda.nl/koop...t-42565111-oudenoord-519/). En dan heb ik overbieden nog niet eens meegerekend.

Ik vergelijk 2 gelijkwaardige woningen in Zuid-Limburg, jij komt aan met iets in de Randstad. Dat daar de prijzen veel hoger zijn heeft niets, maar dan ook niets te maken met de verhoudingen tussen koop en huur, maar alles met vraag en aanbod. De vraag is daar in Utrecht schijnbaar veel groter, dus gaan de prijzen omhoog.

En in zowat elke vorige post van mij heb ik al aangegeven dat de huurmarkt zeker problemen heeft, zoals rare regels over inkomensgrenzen voor de huur. Want ja, het is gek dat je als alleenstaande maximaal 44.655 euro mag verdienen om in een sociale huurwoning te wonen, maar je met dat inkomen nu heel lastig aan een woning komt (geeft ongeveer 205k hypotheek).
Kunnen ze veel beter zeggen: als je niet kunt/wilt kopen, dan mag je met een hoger inkomen in de sociale huur zitten, tegen een kleine opprijs van de huur. Maar nee, dan ben je nu aangewezen op de vrije huurmarkt, waar het aanbod al helemaal laag is en de vraag heel hoog. Dat is een probleem van de huurmarkt, daar moet wat aan gedaan worden, maar dat doe je niet door te zeggen "boehoe, die persoon die gekocht heeft moet maar boeten".

[...]

En dan nog even de 50 a 60% aflossing van die 1100 af halen. Dat is precies waar het hele probleem om ging aangezien dat dus het verkapte belastingvrije vermogen opbouwen betreft.

En reken jij dan ook even met het verschil tussen die 900 en 1100 van koop en huur, die 200 euro per maand die de huurder bespaard, wat zonder enig rendement over 30 jaar 72.000 euro bespaard? En reken je dan ook even met de er nog bijkomende overdrachtsbelasting, hypotheekkosten en makelaarkosten voor de koper? Dat is minimaal weer zo'n 8000-9000 euro voor de koper (5k overdracht a 2%, 1500 hypotheekkosten en 1500-2500 aan makelaarskosten) die je iedere keer dat je verhuisd van koop > koop mag betalen?
Gooi het voor de gein eens hier in de berekentool: 8000 startkapitaal (besparing kosten kopen huis), 200 euro per maand (besparing voorbeeld huur / hypotheek) voor 30 jaar en neem 6% rendement (geen gekke waarde voor beleggen op de lange termijn) en je krijgt 241.799 euro uit.