Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 18:52:
[...]

Bedoel je dat je hoopt/verwacht met de huidige woning 'winst' te maken? Ga je dan daarna kleiner of goedkoper wonen of hoe denk je die 'winst' om te zetten in cash (zonder lening)?

Nee, ik hoop er de komende jaren - achteraf gezien - voor een mooie prijs gewoond te hebben. Winst zou leuk zijn, want hierna gaan we vast weer kleiner wonen. Voorlopig ben ik lekker bezig met verduurzamen en verbeteren.

[burnedhardware]

Verwijderd schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 18:56:
[...]

Nee, ik hoop er de komende jaren - achteraf gezien - voor een mooie prijs gewoond te hebben. Winst zou leuk zijn, want hierna gaan we vast weer kleiner wonen. Voorlopig ben ik lekker bezig met verduurzamen en verbeteren.

En dan koop je het mooiste appartement dat je kan krijgen; over tig jaar of zo is het uiteindelijk een mooie nalatenschap voor de kinderen.

[koentjuh]

Sport_Life schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 18:52:
[...]

Bedoel je dat je hoopt/verwacht met de huidige woning 'winst' te maken? Ga je dan daarna kleiner of goedkoper wonen of hoe denk je die 'winst' om te zetten in cash (zonder lening)?

‘T is natuurlijk nooit zo zwart/wit. Ruim 1,5 jaar voordat we zijn verhuisd uit Utrecht hebben we nog een dakopbouw gerealiseerd. Hierdoor gingen we van 3 slaapkamers en 1 badkamer naar 5 en 2. Daardoor was het huis nog geschikt voor ons gezin (3 kinderen) en konden we onze verhuizing uit Utrecht nog zeker 1-2 jaar uitstellen. Die opbouw heeft ons geen windeieren gelegd, als ik de 2m kostprijs vergelijk met de opbrengst per m2 dan was en is een opbouw nog altijd een nobrainer.

Ik had stiekem de hoop dat we daardoor in Utrecht konden blijven, maar uiteindelijk brak het gebrek aan serieuze tuin en beneden ruimte ons alsnog op.

Story short; grote kans dat het huis anders naar een flipper was gegaan die alsnog een opbouw had gerealiseerd en de woning weer had verkocht tegen maximale prijs.

[Sport_Life]

koentjuh schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 19:01:
[...]


‘T is natuurlijk nooit zo zwart/wit. Ruim 1,5 jaar voordat we zijn verhuisd uit Utrecht hebben we nog een dakopbouw gerealiseerd. Hierdoor gingen we van 3 slaapkamers en 1 badkamer naar 5 en 2. Daardoor was het huis nog geschikt voor ons gezin (3 kinderen) en konden we onze verhuizing uit Utrecht nog zeker 1-2 jaar uitstellen. Die opbouw heeft ons geen windeieren gelegd, als ik de 2m kostprijs vergelijk met de opbrengst per m2 dan was en is een opbouw nog altijd een nobrainer.

Ik had stiekem de hoop dat we daardoor in Utrecht konden blijven, maar uiteindelijk brak het gebrek aan serieuze tuin en beneden ruimte ons alsnog op.

Story short; grote kans dat het huis anders naar een flipper was gegaan die alsnog een opbouw had gerealiseerd en de woning weer had verkocht tegen maximale prijs.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Maar we kochten niet om met zogenaamde winst te verkopen, was ook om 3 kinderen kwijt te kunnen in de woonkamer .

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 23-07-2022 19:14 ]

[Blik1984]

Sport_Life schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 19:11:
[...]


***members only***


Maar we kochten niet om met zogenaamde winst te verkopen, was ook om 3 kinderen kwijt te kunnen in de woonkamer .

Niet zo extreem als bij jou, maar mijn uitbouw kostte 20k en die brengt zo’n 40k op, en dan moet het huis nog gebouwd worden

[Verwijderd]

burnedhardware schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 18:58:
[...]

En dan koop je het mooiste appartement dat je kan krijgen; over tig jaar of zo is het uiteindelijk een mooie nalatenschap voor de kinderen.

Appartement? Ik wil niet meteen nee zeggen, misschien op de bovenste verdieping. Maar ik wordt nu al onrustig, denkend aan een VvE. Kan ook komen doordat ik anderhalve week gestopt ben met roken.

[Conrado]

Verwijderd schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 18:13:
[...]

Oei is Duitsland zo complex dan? (en ik had het over Duitsland)

Wat ik bedoel is dat we als NL-er ook veel makkelijker een aansluiting vinden met de Duitsers, dan met de Belgen...dat lijkt me wel zo onderhand duidelijk.

Qua cultuur sluiten we beter aan bij de Duitsers, dus schaam je er niet voor en koop net over de grens.
….
Verder zijn we toch 1 EU?

Ja we zijn één EU, dus je mag je in D of B vestigen.

Duitsland is een land dat super bureaucratisch is. Voor alles en nog wat heb je toestemming en stempels nodig, compleet met veel lastige formulieren. Tolerantie is nul daarbij.
Digitaal is het een ontwikkelingsland.Scholen, enzovoort zijn compleet anders,
In NL zijn huizen duur, in Duitsland of België zijn andere zaken weer duur.

Mijn dochter studeert in België, en ik sta steels versteld van de verschillen.
Één EU stopt echt bij de grens

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 18:13:
[...]

Oei is Duitsland zo complex dan? (en ik had het over Duitsland)

Wat ik bedoel is dat we als NL-er ook veel makkelijker een aansluiting vinden met de Duitsers, dan met de Belgen...dat lijkt me wel zo onderhand duidelijk.

Qua cultuur sluiten we beter aan bij de Duitsers, dus schaam je er niet voor en koop net over de grens.

Gewoon doen

(Voordat anderen weer gaan roepen (PoppieJoppie geneuzel) Nee in DE is nog ruimte zat en ik zou (net zoals ik) het overwegen om die kant op te gaan, Verder zijn we toch 1 EU?

Je kunt dan ook overwegen om aan de Nederlandse kant van de grens te blijven. Een groot deel van het prijsverschil zit hem namelijk in de 'afgelegenheid' van de gebieden die voor Nederlanders interessant zijn. Maar diverse gebieden aan de Nederlandse kant zijn net zo afgelegen én haast net zo laag in prijs.

[digifun]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 20:11:
[...]

Maar diverse gebieden aan de Nederlandse kant zijn net zo afgelegen én haast net zo laag in prijs.

Ook al lang niet meer. Ook daar is de gekte toegeslagen.

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 20:11:
[...]

Je kunt dan ook overwegen om aan de Nederlandse kant van de grens te blijven. Een groot deel van het prijsverschil zit hem namelijk in de 'afgelegenheid' van de gebieden die voor Nederlanders interessant zijn.

Psies, voor een lagere prijs heeft vaak een reden. Daarnaast lift je niet mee met ‘onze’ huizenmarkt.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 20:11:
[...]

Je kunt dan ook overwegen om aan de Nederlandse kant van de grens te blijven. Een groot deel van het prijsverschil zit hem namelijk in de 'afgelegenheid' van de gebieden die voor Nederlanders interessant zijn. Maar diverse gebieden aan de Nederlandse kant zijn net zo afgelegen én haast net zo laag in prijs.

Halfvrijstaand, 150m² voor 275k in Turnhout. In het nabijgelegen Tilburg kan dat ook, maar wel in een heel andere staat van onderhoud. De verschillen tussen Nederland en België zijn toch best wel fors. Verder weet ik niet of onze zuiderburen Turnhout (of Tilburg) als "afgelegen" plaats zouden zien.

Ik heb eerder het idee dat de redelijke prijzen in het nabije buitenland (met minder asociaal ruitmtelijk beleid) de opgefokte huizenmarkt in Nederland een beetje temperen. Dat verklaart ook de zeer redelijke prijzen in het dichtbevolkte Zuid-Limburg: zodra de prijzen te hoog de lucht in schieten, zoekt men het een paar kilometer verderop.

[Richh]

TheGhostInc schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 00:14:
Wat ik een interessant getal vind is de gemiddelde hypotheekschuld. Die loopt niet heel hard op, terwijl het gemiddelde bruto-inkomen en besteedbaar inkomen in dezelfde periode veel harder is opgelopen.
Voor heel Nederland is de totale hypotheekschuld veel beter betaalbaar geworden (los van de rente). En dat zie je terug in de Schuldrisico kengetallen.

Dat is niet heel erg gek trouwens, in een periode van dalende rente. Het oversluiten van een hypotheek van 6% (of hoger) naar 2% (of lager) heeft forse impact op de openstaande hypotheekschuld. Voornamelijk de grootste leeftijdscohort (50+) heeft dit de afgelopen periode kunnen doen. Een aanzienlijk deel van de bevolking zal dit hebben gedaan.

Daar doet een relatief kleine groep starters (veelal in de fors kleinere leeftijdscohort 25-35) die ongeveer gemiddeld 90% van de woningwaarde leent natuurlijk niet zoveel van af
Eigenlijk zou dit absolute getal sterk moeten afnemen in plaats van stabiel blijven, bij een sterk dalende rente in ~5 jaar tijd.

Gemiddelden vind ik sowieso best 'gevaarlijk' als we weten dat cijfers juist enorm breed uit elkaar liggen.

De meeste mensen kopen geen huis met alleen maar een hypotheek, de meeste mensen kopen een huis gedeeltelijk met kapitaal (van hun eigen of van ouders oid) of overwaarde. Die enorme instroom van kapitaal gaat echt niet zomaar stoppen

Dat geld gaat er alleen tegenaan gesmeten worden als:

• mensen de indruk hebben dat het 'nodig' is om te overbieden (als de media het heeft over 'afkoeling' zal dit afnemen).
• dit geld beschikbaar is. Daarbij is overwaarde afhankelijk van het geld wat starters inbrengen (zie punt hierboven). Het zou mij overigens weinig verbazen als de jubeltonnen deels uit overwaarde van de ouders bij oversluiten van de hypotheek zijn vrijgekomen (los van dat deze regeling sowieso stopt).

Begrijp me goed, ik denk ook niet dat dit 'zomaar' stopt hoor...

Dat is heel veel geld dat de woningmarkt instroomt zonder afhankelijkheid van rentestanden of de economie

...maar ik denk toch wel degelijk dat die zaken sterk meespelen en op middellange termijn impact hebben.

N=1 voorbeeldje wat betreft de economie, de woning die wij vorig jaar hebben aangekocht was niet mogelijk geweest zonder wat renderende crypto's de groep die eigen geld uit zo'n bron kan inzetten, verdampt ook tegen de huidge koersen Jongeren die meer dan 10% van de aan te kopen woning aan eigen geld inleggen / laten we zeggen >40k bezitten, hebben ongetwijfeld een deel in aandelen, ook die nemen nu in waarde af. Dat gaat afhankelijk van de belegging (bijvoorbeeld Netflix, Facebook, Snap, Tesla) maar zo om een paar duizend euro ten opzichte van de top.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 23-07-2022 22:39 ]

[Conrado]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 21:33:
[...]
Dat verklaart ook de zeer redelijke prijzen in het dichtbevolkte Zuid-Limburg: zodra de prijzen te hoog de lucht in schieten, zoekt men het een paar kilometer verderop.

De provincie zelf ziet dat anders: "Oorzaken zijn bekend, zoals de bevolkingskrimp, minder banen, lagere inkomens en nog veel meer."
En 'zoekt men het een paar kilometer verderop', betekent dus gewoon emigreren....

[Conrado]

Richh schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 22:18:
[...]

Dat is niet heel erg gek trouwens, in een periode van dalende rente. Het oversluiten van een hypotheek van 6% (of hoger) naar 2% (of lager) heeft forse impact op de openstaande hypotheekschuld.

Ehhh... nee toch?
Het oversluiten verbeterd natuurlijk de betaalbaarheid, maar laat de schuld niet afnemen. Los daarvan, de enorme waardestijging van recent gekochte huizen, heeft de schuld ook niet laten oplopen. Kortom, veel wordt uit 'eigen middelen' gefinancierd.

[Richh]

Conrado schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 22:39:
[...]

Ehhh... nee toch?
Het oversluiten verbeterd natuurlijk de betaalbaarheid, maar laat de schuld niet afnemen.

Als je dezelfde schuld financiert tegen een lagere rente, heb je absoluut gezien minder renteschuld. Je hoeft over de komende X jaren minder rente te betalen. Ook de rentelast vind ik onderdeel van de schuld die je aangaat bij een hypotheek, die moet je immers ook betalen. Bij hoge rentes is dat over 30 jaar gezien immers al snel >50% van het totaalbedrag wat de bank uiteindelijk verwacht dat je betaalt aan hypotheek.

Toegegeven, ik weet niet zeker of het CBS ook zo naar de term 'hypotheekschuld' kijkt.

Overigens lost men ook af op de hypotheek tegenwoordig, dus ook daaruit zou je verwachten dat de schuld afneemt. Blijkbaar lenen we vooral meer bij als we dat kunnen

Los daarvan, de enorme waardestijging van recent gekochte huizen, heeft de schuld ook niet laten oplopen. Kortom, veel wordt uit 'eigen middelen' gefinancierd.

Of aan de ene kant wordt er fors afgelost en aan de andere kant blijft men leningen aan gaan van >90% tweedelingen laten zich niet vangen in gemiddelden.

[ Voor 7% gewijzigd door Richh op 23-07-2022 22:53 ]

[Conrado]

Richh schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 22:46:
[...]
Toegegeven, ik weet niet zeker of het CBS ook zo naar de term 'hypotheekschuld' kijkt.

CBS: Hypotheekschulden in verband met de eigen woning. Dit betreft de stand van de schuld waarover rente is verschuldigd. Opgebouwde tegoeden voor de aflossing van de hypotheek via kapitaalsverzekeringen, spaar-, beleggingshypotheken en dergelijke zijn deels in mindering gebracht. Bron.

Richh schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 22:46:
Of aan de ene kant wordt er fors afgelost en aan de andere kant blijft men leningen aan gaan van >90% tweedelingen laten zich niet vangen in gemiddelden.

Fors aflossen valt nog wel mee. Zover ik weet, zijn door de overwaarde veel 1~2% hypotheken grotendeels aflossingsvrij afgesloten. Enkel het restant boven de 50% werd dan als aflossing meegenomen.

[Richh]

Conrado schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 23:03:
[...]

CBS: Hypotheekschulden in verband met de eigen woning. Dit betreft de stand van de schuld waarover rente is verschuldigd. Opgebouwde tegoeden voor de aflossing van de hypotheek via kapitaalsverzekeringen, spaar-, beleggingshypotheken en dergelijke zijn deels in mindering gebracht. Bron.

Die had ik ook gevonden, maar helaas is het me hieruit nog steeds onduidelijk of het nou inclusief of exclusief de rente is

Ik zou het heel raar vinden als het CBS hetzelfde kijkt naar 100k schuld met 10% rente (over 30 jaar een veelvoud van lasten, forse impact op besteding etc), dan naar 100k schuld met 2% rente.

Fors aflossen valt nog wel mee. Zover ik weet, zijn door de overwaarde veel 1~2% hypotheken grotendeels aflossingsvrij afgesloten. Enkel het restant boven de 50% werd dan als aflossing meegenomen.

De vraag is in dat geval dus ook, of de totaal te betalen rentekosten ook meetellen in de hypotheekschulden of niet.

[ Voor 22% gewijzigd door Richh op 23-07-2022 23:27 ]

[Conrado]

Richh schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 23:25:
[...]
Die had ik ook gevonden, maar helaas is het me hieruit nog steeds onduidelijk of het nou inclusief of exclusief de rente is

Dit is exclusief rente. Het gaat immers om het vermogen.
Ik begrijp jouw gedachte wel, maar rente is een (toekomstige) betalingsverplichting, waar als het goed is ook (toekomstig) inkomen tegenover staat. Het staat ook niet vermeldt bij het hypotheekregister van het kadaster.

Rente is verder ook wat lastig te kapitaliseren, want het kan sterk fluctueren en vervalt zodra de hypotheek eerder ingelost wordt.

[SL104]

Richh schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 23:25:
[...]

Die had ik ook gevonden, maar helaas is het me hieruit nog steeds onduidelijk of het nou inclusief of exclusief de rente is

De stand van de schuld, waarover rente verschuldigd is. Dat is dus de openstaande hypotheeksom, zonder de rente. Over de rente ben je immers geen rente verschuldigd. Dus 100k resterende hypotheek is voor het CBS 100k resterende hypotheek, ongeacht of daar 2% of 10% rente over betaald wordt

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 21:33:
[...]


Halfvrijstaand, 150m² voor 275k in Turnhout. In het nabijgelegen Tilburg kan dat ook, maar wel in een heel andere staat van onderhoud. De verschillen tussen Nederland en België zijn toch best wel fors. Verder weet ik niet of onze zuiderburen Turnhout (of Tilburg) als "afgelegen" plaats zouden zien.

Ik dacht meer aan Duitsland. Daar is de situatie volgens mij anders

[TheGhostInc]

Richh schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 22:46:
Toegegeven, ik weet niet zeker of het CBS ook zo naar de term 'hypotheekschuld' kijkt.

Ik denk dat niemand hier zo naar kijkt.
Hypotheekschuld is een schuld waar een hypptheek tegeover staat. Waar jij naar refereert is zoiets als de contante waarde van een schuld. Maar dan moet het CBS wel uitleggen hoe het werkt.

Ik krijg geen salaris, het bedrijf lost de arbeidsschuld bij mij af.

Richh schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 22:46:
Overigens lost men ook af op de hypotheek tegenwoordig, dus ook daaruit zou je verwachten dat de schuld afneemt. Blijkbaar lenen we vooral meer bij als we dat kunnen

Beetje jammer dit soort FUD. Ik kom met een partij linkjes en bronnen en jij komt met smillies, want het klopt niet met je beeld.

We zijn pas na 2013 begonnen met verplicht aflossen (wat alweer bijna lijkt afgeschaft).
Ik kan de grafiek niet vinden (heb al 2x gezocht), maar ik vermoed dat het DNB was die een grafiek heeft gemaakt die liet zien dat de hypotheekschuld ging pieken ergens in 2030 oid.
Immers veel 'oude' hypotheken zijn aflossingsvrij, die worden maar zelden omgezet naar annuïtair. Behalve bij verhuizen.
1x in de 20 jaar (en dit is de oudere generatie, die minder verhuist).

Richh schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 22:46:
Of aan de ene kant wordt er fors afgelost en aan de andere kant blijft men leningen aan gaan van >90% tweedelingen laten zich niet vangen in gemiddelden.

Lekker boeiend die tweedeling.

De vraag is/was, wat gebeurd op de woningmarkt, dat is sowieso een gemiddelde. Er zijn geen huizen voor starters en huizen voor doorstromers. 1 markt voor iedereen.

Feit is gewoon dat de hypotheek schuld nauwelijks groeit per huishouden. Minder dan 1% in 10 jaar. Daarnaast is de totale schuld t.o.v. ons BNP ontzettend gezakt.

Er zit vast wat lucht in die rare overbiedingsprijzen. Maar de basis van onze (koop) woningmarkt is fors verbeterd.
En vergeet niet, onderin de markt, waar waarschijnlijk veel starters aanwezig zijn hebben we ook nog NHG. We hebben nog een pot van miljarden euro's om ellende op te vangen.

In een jaar tijd hebben we misschien 50.000 woningen verkocht met LTV's >90%, tegen prijzen die fors hoger liggen dan het jaar ervoor. Daarmee moet er >10% van de prijs af om die 50.000 woningen onder water te krijgen. Mensen die net een jaar in hun huis wonen en niet willen verhuizen.

Zelfs bij 20% daling zit je op 2020-niveau en komt er 1 jaar aan verkopen bij. Dat zou dat 200.000 betekenen.
In 2008 -> 2014 gingen we naar 1,5 miljoen woningen onder water. Als we nu vol de ellende induiken moet je nog veel verder dalen om misschien een half miljoen woningen onder water te zetten.

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op zondag 24 juli 2022 @ 09:34:
[...]

Ik denk dat niemand hier zo naar kijkt.
Hypotheekschuld is een schuld waar een hypptheek tegeover staat. Waar jij naar refereert is zoiets als de contante waarde van een schuld. Maar dan moet het CBS wel uitleggen hoe het werkt.

Ik krijg geen salaris, het bedrijf lost de arbeidsschuld bij mij af.

[...]

Beetje jammer dit soort FUD. Ik kom met een partij linkjes en bronnen en jij komt met smillies, want het klopt niet met je beeld.

We zijn pas na 2013 begonnen met verplicht aflossen (wat alweer bijna lijkt afgeschaft).
Ik kan de grafiek niet vinden (heb al 2x gezocht), maar ik vermoed dat het DNB was die een grafiek heeft gemaakt die liet zien dat de hypotheekschuld ging pieken ergens in 2030 oid.
Immers veel 'oude' hypotheken zijn aflossingsvrij, die worden maar zelden omgezet naar annuïtair. Behalve bij verhuizen.
1x in de 20 jaar (en dit is de oudere generatie, die minder verhuist).

[...]

Lekker boeiend die tweedeling.

De vraag is/was, wat gebeurd op de woningmarkt, dat is sowieso een gemiddelde. Er zijn geen huizen voor starters en huizen voor doorstromers. 1 markt voor iedereen.

Feit is gewoon dat de hypotheek schuld nauwelijks groeit per huishouden. Minder dan 1% in 10 jaar. Daarnaast is de totale schuld t.o.v. ons BNP ontzettend gezakt.

Er zit vast wat lucht in die rare overbiedingsprijzen. Maar de basis van onze (koop) woningmarkt is fors verbeterd.
En vergeet niet, onderin de markt, waar waarschijnlijk veel starters aanwezig zijn hebben we ook nog NHG. We hebben nog een pot van miljarden euro's om ellende op te vangen.

In een jaar tijd hebben we misschien 50.000 woningen verkocht met LTV's >90%, tegen prijzen die fors hoger liggen dan het jaar ervoor. Daarmee moet er >10% van de prijs af om die 50.000 woningen onder water te krijgen. Mensen die net een jaar in hun huis wonen en niet willen verhuizen.

Zelfs bij 20% daling zit je op 2020-niveau en komt er 1 jaar aan verkopen bij. Dat zou dat 200.000 betekenen.
In 2008 -> 2014 gingen we naar 1,5 miljoen woningen onder water. Als we nu vol de ellende induiken moet je nog veel verder dalen om misschien een half miljoen woningen onder water te zetten.

Die onderkant, heeft idd de NHG(weet niet precies hoeveel kopers dat zijn) Hetgeen toch een behoorlijk vangnet is. De grens is 355K, denk dat je in een gevalletje van noodgedwongen verkoop er dan zonder kleerscheuren uitkomt.
Alles boven de 355K-NHG-grens noem ik eigenlijk geen starters-woningen, en ga je er zelf vol in en zijn er mssh ntrl andere verzekeringen die je kan afsluiten ivm inkomstenverlies.

En stel dat het dan fout gaat en we een zware terugval krijgen.(energiecrisis, recessie, werkeloosheid, nog meer oorlog...) Dan is ook weer die onderkant tot 355K weer interessant en bij gevolg zal hier weer meer vraag naar zijn.

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 24-07-2022 14:36 ]

[praliwi]

Verwijderd schreef op zondag 24 juli 2022 @ 14:29:
[...]

Die onderkant, heeft idd de NHG(weet niet precies hoeveel kopers dat zijn) Hetgeen toch een behoorlijk vangnet is. De grens is 355K, denk dat je in een gevalletje van noodgedwongen verkoop er dan zonder kleerscheuren uitkomt.
Alles boven de 355K-NHG-grens noem ik eigenlijk geen starters-woningen, en ga je er zelf vol in en zijn er mssh ntrl andere verzekeringen die je kan afsluiten ivm inkomstenverlies.

En stel dat het dan fout gaat en we een zware terugval krijgen.(energiecrisis, recessie, werkeloosheid, nog meer oorlog...) Dan is ook weer die onderkant tot 355K weer interessant en bij gevolg zal hier weer meer vraag naar zijn.

Die NHG grens wordt in 2023 opgerekt naar iets van 390k waarbij men eigenlijk zelfs naar 400k wil gaan geloof ik.

[sdk1985]

Sport_Life schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 19:11:
[...]


***members only***


Maar we kochten niet om met zogenaamde winst te verkopen, was ook om 3 kinderen kwijt te kunnen in de woonkamer .

Hoe bereken je die opbrengsten? Het impliceert nu dat je de totale extra waarde meetelt van de hele woning. Maar je wil natuurlijk alleen de toegevoegde extra waarde weten. Iets duidelijker stel met verbouwing was het +X, zonder verbouwing +Y. Of heb je al een rekensom gemaakt op basis van m2/m3 oid?

[Sport_Life]

sdk1985 schreef op zondag 24 juli 2022 @ 16:53:
[...]

Hoe bereken je die opbrengsten? Het impliceert nu dat je de totale extra waarde meetelt van de hele woning. Maar je wil natuurlijk alleen de toegevoegde extra waarde weten. Iets duidelijker stel met verbouwing was het +X, zonder verbouwing +Y. Of heb je al een rekensom gemaakt op basis van m2/m3 oid?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 19:24:
[...]

Appartement? Ik wil niet meteen nee zeggen, misschien op de bovenste verdieping. Maar ik wordt nu al onrustig, denkend aan een VvE. Kan ook komen doordat ik anderhalve week gestopt ben met roken.

Ik vind het toch wel vreemd dat iedereen een probleem met de VVE heeft, en vaak ook mensen die het hard roepen omdat ze verhalen gehoord hebben. Het is gewoon een groep eigenaren die allemaal evenveel te zeggen hebben en die samen dingen moeten regelen. ( aangenomen dat de appartementen even groot zijn )
Dus ja wil jij als enige een laadpaal in de kelder word dat lastig, zijn er het jaar daarom 10 die dat willen gaat het misschien wel door.
Bestuur is ook gewoon een keuze, deze hebben die functie vaak omdat niemand anders het wilde doen of omdat ze het gewoon goed doen en ook daar kan je jezelf gewoon verkiesbaar stellen.
Het zijn vaak ook gewoon je buren en de rest van de vergadering ook, als je echt problemen hebt ga met mensen praten dan kan je vaak veel oplossen.

[ Voor 7% gewijzigd door Shadowhawk00 op 24-07-2022 19:44 ]

[Verwijderd]

praliwi schreef op zondag 24 juli 2022 @ 15:07:
[...]


Die NHG grens wordt in 2023 opgerekt naar iets van 390k waarbij men eigenlijk zelfs naar 400k wil gaan geloof ik.

Zou zo maar kunnen dat die naar 400K gaat.

Maar stel dat we een mindere economische periode gaan krijgen en een echt doemscenario : Dan is er voor de meeste nog WW en daarna bijstandsuitkering. Blijkbaar hoef je niet altijd dan je huis uit. Want een huurwoning kan wel eens duurder zijn.
https://www.rijksoverheid...en-huis-recht-op-bijstand

[euchromatic]

Shadowhawk00 schreef op zondag 24 juli 2022 @ 19:42:
[...]


Ik vind het toch wel vreemd dat iedereen een probleem met de VVE heeft, en vaak ook mensen die het hard roepen omdat ze verhalen gehoord hebben.

Er is veel variatie: er zijn VVEs waar 3 van de 4 stemmen bij een huisjesmelker liggen, en er zijn VVEs met honderden individuele eigenaren. De VVE ervaring is dan niet te vergelijken.

Het pand van mijn appartement is de helft eigendom van een woningbouw, de andere helft zijn 40 particulieren, en daardoor heeft de VVE een heel eigen dynamiek. Maar onderhoud wordt goed gepland en adequaat uitgevoerd zonder dat ik er veel tijd aan kwijt ben, ook de kosten zijn lager dan als ik het zelf zou laten doen. Ik ben dus best tevreden.

Maar bij 'extra's' zoals zonnepanelen zijn er veel verschillende meningen waardoor iets gedaan krijgen lastig is en lang kan duren. Dat is niet slecht, je moet er gewoon mee leren omgaan.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op zondag 24 juli 2022 @ 20:40:
[...]

Zou zo maar kunnen dat die naar 400K gaat.

Maar stel dat we een mindere economische periode gaan krijgen en een echt doemscenario : Dan is er voor de meeste nog WW en daarna bijstandsuitkering. Blijkbaar hoef je niet altijd dan je huis uit. Want een huurwoning kan wel eens duurder zijn.
https://www.rijksoverheid...en-huis-recht-op-bijstand

Ja dat is natuurlijk ergens ook logisch, bijstand is er om te zorgen dat mensen rond kunnen komen. Het zou redelijk gestoord zijn om te zeggen je mag pas bijstand als je uitgaven een stuk stijgen. Daarmee maak je de situatie alleen maar erger voor veel verschillende partijen.

Tja als de economie gaat veranderen in of hyperinflatie of deflatie dan zou er best wel eens een zware economische tijd aan kunnen komen. Bij een hyperinflatie zijn wel meteen de overheidsschulden en de hypotheekschulden verdwenen, na ja voor het grootste deel.

[Conrado]

Verwijderd schreef op zondag 24 juli 2022 @ 20:40:
[...]
Maar stel dat we een mindere economische periode gaan krijgen en een echt doemscenario : Dan is er voor de meeste nog WW en daarna bijstandsuitkering.

Om dat doemscenario even in perspectief te zetten. Hieronder het aantal huishoudens dat moete heeft de hypotheek te betalen:


In de afgelopen crisis met relatief hoge werkloosheid waren dat er dus maximaal zo'n 110.000. Dat is circa 2,3% van alle huishoudens met een hypotheek (4,75 milj). Nu staat zowel de economie als het gemiddelde huishouden met hypotheek er beter voor,

Ik hoop dat HNG verder opgetrokken wordt, omdat het een goed betaalbare verzekering voor starters is.

[kx22]

Is er iemand die hier bijvoorbeeld voor een variabele rente "durft" te kiezen?
Bij de ABN is 10 jaar nu 3,71% (NHG). Op basis van history is dat gewoon laag, maar variabel is nog steeds erg laag met 1,35%. Tuurlijk zit hier een stuk risico in, maar het verschil is 2,36%

In januari was 10 jaar ongeveer 1.2% rente op 10 jaar. Variabel kan ik niet meer terugvinden, maar een gokje zal ongetwijfeld tussen de 0 en 1% zijn. Dus het verschil is minder groot.

Is het dan nu niet slim om de risico te nemen?
Bij het stijgen dat je dan tegen die tijd alsnog een termijnhypotheek afsluit.
Je hebt dan al maanden/jaren een voordeel gehad.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op zondag 24 juli 2022 @ 22:52:
[...]

Om dat doemscenario even in perspectief te zetten. Hieronder het aantal huishoudens dat moete heeft de hypotheek te betalen:
[Afbeelding]

In de afgelopen crisis met relatief hoge werkloosheid waren dat er dus maximaal zo'n 110.000. Dat is circa 2,3% van alle huishoudens met een hypotheek (4,75 milj).

En om dát weer even in perspectief te zien, in 2015 (het jaar van die piek) werden er in totaal ongeveer 205.000 woningen verkocht. Het aantal probleemgevallen was dus meer dan de helft van het aantal woningverkopen in het jaar. Als een behoorlijk deel van die probleemgevallen zou moeten verkopen, of de bank dat doet, waarbij ze niet heel veel anders kunnen doen dan kijken 'wat de gek ervoor geeft', dan kan dit dus een flinke impact hebben op de woningmarkt en op de woningprijzen. Die komen dan flink onder druk te staan.

Het is daarom niet alleen voor deze groep woningeigenaren in nood goed dat het aantal gedwongen verkopen laag blijft, maar ook voor de 'gewone' verkopers.

[Shadowhawk00]

Conrado schreef op zondag 24 juli 2022 @ 22:52:
[...]

Om dat doemscenario even in perspectief te zetten. Hieronder het aantal huishoudens dat moete heeft de hypotheek te betalen:
[Afbeelding]

In de afgelopen crisis met relatief hoge werkloosheid waren dat er dus maximaal zo'n 110.000. Dat is circa 2,3% van alle huishoudens met een hypotheek (4,75 milj). Nu staat zowel de economie als het gemiddelde huishouden met hypotheek er beter voor,

Ik hoop dat HNG verder opgetrokken wordt, omdat het een goed betaalbare verzekering voor starters is.

De grafiek loopt maar tot 2019, goed het geeft natuurlijk wel een indicatie maar in de afgelopen 2.5 jaar kan er veel veranderd zijn. Zeker met de oplopende inflatie waarbij boodschappen en energie toch flink gestegen zijn. En het zijn tegenwoordig ook gewoon mensen met een betaalde baan die in de problemen komen.
Top hypotheek + gestegen energieprijzen + gestegen kosten voedsel zijn alle 3 ook onderdelen waar je niet op kan bezuinigen.

Maar goed hopelijk valt het allemaal wel mee, niemand op het forum hier zit te wachten op een crisis.

[ConQuestador]

kx22 schreef op maandag 25 juli 2022 @ 08:33:
Is er iemand die hier bijvoorbeeld voor een variabele rente "durft" te kiezen?
Bij de ABN is 10 jaar nu 3,71% (NHG). Op basis van history is dat gewoon laag, maar variabel is nog steeds erg laag met 1,35%. Tuurlijk zit hier een stuk risico in, maar het verschil is 2,36%

In januari was 10 jaar ongeveer 1.2% rente op 10 jaar. Variabel kan ik niet meer terugvinden, maar een gokje zal ongetwijfeld tussen de 0 en 1% zijn. Dus het verschil is minder groot.

Is het dan nu niet slim om de risico te nemen?
Bij het stijgen dat je dan tegen die tijd alsnog een termijnhypotheek afsluit.
Je hebt dan al maanden/jaren een voordeel gehad.

Ja, ik.

Ik heb net een huis gekocht en ben met de hypotheek aan het wachten tot de rente laag genoeg is, of mijn deadline verstreken is (overdracht is half december, ik heb nog even dus).

Mijn plan is 33,3% aflossingsvrij variabel, en 66,6% 10 jaar vast. Dit scheelt me zo'n 150 euro per maand.
De hypotheekadviseur vond het eerst een beetje een "wild" plan, maar na overleg staat ie 100% achter mijn plan. De reden is heel simpel: Ik zie de variabele voorlopig de 3,6% niet voorbij gaan. En zelfs als de variabele naar 8% zou gaan, dan nog zou het maar 200 euro per maand duurder zijn dan nu vast zetten. Een risico dat ik wel durf te nemen aangezien ik 8% zo snel niet zie gebeuren.
Daar komt nog bovenop: We houden geld over, waarvan nu het grootste deel de lange termijn aandelen in gaat. Maar als de rente dik gaat stijgen gaat dat geld gewoon de hypotheek in, en los ik die variabele schuld in korte termijn af.

Kortom: Als je het risico kan dragen, is het absoluut interessant om mee te spelen. 100% van je hypotheek variabel doen vind ik zelf een te groot risico.

[kx22]

ConQuestador schreef op maandag 25 juli 2022 @ 08:54:
[...]

Ja, ik.

Ik heb net een huis gekocht en ben met de hypotheek aan het wachten tot de rente laag genoeg is, of mijn deadline verstreken is (overdracht is half december, ik heb nog even dus).

Mijn plan is 33,3% aflossingsvrij, en 66,6% 10 jaar vast. Dit scheelt me zo'n 150 euro per maand.
De hypotheekadviseur vond het eerst een beetje een "wild" plan, maar na overleg staat ie 100% achter mijn plan. De reden is heel simpel: Ik zie de variabele voorlopig de 3,6% niet voorbij gaan. En zelfs als de variabele naar 8% zou gaan, dan nog zou het maar 200 euro per maand duurder zijn dan nu vast zetten. Een risico dat ik wel durf te nemen aangezien ik 8% zo snel niet zie gebeuren.
Daar komt nog bovenop: We houden geld over, waarvan nu het grootste deel de lange termijn aandelen in gaat. Maar als de rente dik gaat stijgen gaat dat geld gewoon de hypotheek in, en los ik die variabele schuld in korte termijn af.

Kortom: Als je het risico kan dragen, is het absoluut interessant om mee te spelen. 100% van je hypotheek variabel doen vind ik zelf een te groot risico.

Dus je hebt 1/3e in variabel (je schrijft aflossingsvrij). Of bedoel je aflossingsvrij, maar daarvan de rente variabel?

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op maandag 25 juli 2022 @ 08:34:
[...]
Het aantal probleemgevallen was dus meer dan de helft van het aantal woningverkopen in het jaar. Als een behoorlijk deel van die probleemgevallen zou moeten verkopen...

Gelukkig is dat niet zo: van die 110.000 BKR-registraties - 3 mnd of meer achterstand - eindigden zo’n 2.800 (2,5%) in een executieveiling.
Tijdens de laatste crisis was dat slecht 0,6‰ van alle hypotheken.

[TheGhostInc]

Shadowhawk00 schreef op maandag 25 juli 2022 @ 08:42:
De grafiek loopt maar tot 2019, goed het geeft natuurlijk wel een indicatie maar in de afgelopen 2.5 jaar kan er veel veranderd zijn.

Toevallig het jaarverslag gelezen van NHG:
https://www.nhg.nl/media/..._jaarverslag-2021_def.pdf

Het aantal wanbetalingen/achterstanden is echt historisch laag aan het worden. En het aantal uitbetalingen is ook enorm laag. De instroom van probleemgevallen ging eind 2021 eerder omlaag dan omhoog.
Er zit nog een dikke 1,6 miljard in kas daar om eventuele 'probleempjes' op te lossen, pak je bijvoorbeeld 2008, toen gingen we net door de 500 miljoen heen. In 2021 was 67% van de aangevraagde hypotheken met NHG volgens hun jaarverslag. Wat betekent dat praktisch iedereen die start 'gewoon' NHG erbij pakt.

Het grote voordeel op dit moment is dat iedereen die structureel in de problemen kwam, gewoon zijn woning kon verkopen.
Dat was in 2008 wel anders, dan kocht je de woning en moest je eerst wachten op 10-20% waardestijging, want alle k.k. propte je bij de hypotheek erin. Ik vermoed dat zelfs de mensen die 100% of 106% LTV hebben eigenlijk weinig problemen hebben de woning snel te verkopen. Immers de meeste mensen knappen hun woning een beetje op of doen de duurzaamheidsverbeteringen. Misschien de plinten nog even tegen de muur plakken

Sinds 2008 is er echt een hoop veranderd aan de 'risico' kant van de woningmarkt.
Het enige wat DNB nog wil is naar 90% LTV, terwijl de markt zelf al voor 2/3 onder die 90% zit. Misschien zou het een goede optie zijn dat je LTI wat ingeperkt wordt als je boven de 90% LTV komt. Of, als we in NL toch wat verruiming van de leennormen willen, dat dat dan bij <90% LTV gebeurd.

[Shadowhawk00]

TheGhostInc schreef op maandag 25 juli 2022 @ 09:28:
[...]

Toevallig het jaarverslag gelezen van NHG:
https://www.nhg.nl/media/..._jaarverslag-2021_def.pdf

Het aantal wanbetalingen/achterstanden is echt historisch laag aan het worden. En het aantal uitbetalingen is ook enorm laag. De instroom van probleemgevallen ging eind 2021 eerder omlaag dan omhoog.
Er zit nog een dikke 1,6 miljard in kas daar om eventuele 'probleempjes' op te lossen, pak je bijvoorbeeld 2008, toen gingen we net door de 500 miljoen heen. In 2021 was 67% van de aangevraagde hypotheken met NHG volgens hun jaarverslag. Wat betekent dat praktisch iedereen die start 'gewoon' NHG erbij pakt.

Het grote voordeel op dit moment is dat iedereen die structureel in de problemen kwam, gewoon zijn woning kon verkopen.
Dat was in 2008 wel anders, dan kocht je de woning en moest je eerst wachten op 10-20% waardestijging, want alle k.k. propte je bij de hypotheek erin. Ik vermoed dat zelfs de mensen die 100% of 106% LTV hebben eigenlijk weinig problemen hebben de woning snel te verkopen. Immers de meeste mensen knappen hun woning een beetje op of doen de duurzaamheidsverbeteringen. Misschien de plinten nog even tegen de muur plakken

Sinds 2008 is er echt een hoop veranderd aan de 'risico' kant van de woningmarkt.
Het enige wat DNB nog wil is naar 90% LTV, terwijl de markt zelf al voor 2/3 onder die 90% zit. Misschien zou het een goede optie zijn dat je LTI wat ingeperkt wordt als je boven de 90% LTV komt. Of, als we in NL toch wat verruiming van de leennormen willen, dat dat dan bij <90% LTV gebeurd.

Klopt dat de waardestijging van de afgelopen jaren heel veel heeft geholpen om te zorgen dat huizen meer waar zijn dan de lening. Maar het is natuurlijk wel heel makkelijk om te stellen dat mensen het huis kunnen verkopen. Maar dan? Zeker als je een gezin hebt zal die stap toch best groot zijn je moet immers ook weer nieuwe woonruimte zoeken.
Dus ja op papier is het een heel makkelijke keuze maar er speelt veel meer dan alleen het kunnen verkopen van de woning.

Overigens is NHG ook geen garantie, het is niet zo dat als je restschuld altijd kwijtgescholden word ze nemen vaak gewoon de restschuld over en dan krijg je een betalingregeling.

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op maandag 25 juli 2022 @ 09:22:
[...]

Gelukkig is dat niet zo: van die 110.000 BKR-registraties - 3 mnd of meer achterstand - eindigden zo’n 2.800 (2,5%) in een executieveiling.
Tijdens de laatste crisis was dat slecht 0,6‰ van alle hypotheken.

Gelukkig niet nee. Maar ik vind het wat kort door de bocht door te suggereren dat het wel meevalt met het aantal huishoudens met een betalingsachterstand, door dat te relateren aan het totaal aantal koopwoningen.

Overigens is een executieveiling echt het allerlaatste, en meest ongunstigste, station, als alle andere pogingen om de woning te verkopen al gestrand zijn. In de meeste gevallen zal de woning bij betalingsproblemen 'gewoon' verkocht worden, eventueel door de bank. Een executieveiling levert echt veel minder op. In dat perspectief vind ik 2800 executieveilingen nog behoorlijk veel (elke werkdag meer dan 10 veilingen).

[Conrado]

Rubbergrover1 schreef op maandag 25 juli 2022 @ 09:54:
[...]

Gelukkig niet nee. Maar ik vind het wat kort door de bocht door te suggereren dat het wel meevalt met het aantal huishoudens met een betalingsachterstand, door dat te relateren aan het totaal aantal koopwoningen.

Sorry, mijn fout. Ik dacht het aantal hypotheken als uitgangspunt te hebben. Dat is 70% daarvan. Dat maakt mijn percentages dus 1/3e hoger.

[ConQuestador]

kx22 schreef op maandag 25 juli 2022 @ 09:02:
[...]

Dus je hebt 1/3e in variabel (je schrijft aflossingsvrij). Of bedoel je aflossingsvrij, maar daarvan de rente variabel?

My bad: 1/3e variabel, 2/3e 10jaar vast. Gecombineerd heb je dan op dit moment zo'n 2,9%

[Shadowhawk00]

ConQuestador schreef op maandag 25 juli 2022 @ 10:40:
[...]

My bad: 1/3e variabel, 2/3e 10jaar vast. Gecombineerd heb je dan op dit moment zo'n 2,9%

Ja als je het risico kan lopen waarom niet, eigenlijk is vaste rente nemen net zoiets als verzekeren. Je betaald een premium om een risico af te dekken.

Als je het risico zelf kan dragen kan het zin hebben om het geld ergens anders in te steken.

[big bang]

Shadowhawk00 schreef op maandag 25 juli 2022 @ 10:54:
[...]


Ja als je het risico kan lopen waarom niet, eigenlijk is vaste rente nemen net zoiets als verzekeren. Je betaald een premium om een risico af te dekken.

Als je het risico zelf kan dragen kan het zin hebben om het geld ergens anders in te steken.

Het is niet alleen een verzekering, maar ook een speculatie. Al kun je het nog zo goed opvangen; als je verwacht dat de rente harder gaat stijgen dan dat de risico opslag dekt, zou ik hem alsnog lang vast zetten. @ConQuestador verwacht dat duidelijk niet (al houdt hij er wel rekening mee), en dat is ook prima natuurlijk. Mogelijk had hij december '21 daar een andere afweging in gemaakt

[ConQuestador]

big bang schreef op maandag 25 juli 2022 @ 11:20:
[...]

Mogelijk had hij december '21 daar een andere afweging in gemaakt

Klopt,

Sterker nog: Als de 10 jaars rente nu gaat dalen naar 3% dan ga ik waarschijnlijk niet meer gokken met de variabele, omdat de winst me dan te klein is.

Alles is een afweging tussen risico en opbrengst, en die afweging is per week anders.

[Conrado]

ConQuestador schreef op maandag 25 juli 2022 @ 11:46:
[...]
Alles is een afweging tussen risico en opbrengst, en die afweging is per week anders.

Prima! Dat klinkt als een plan; je hebt de risico’s helder en weet wat er kan gebeuren.

[kx22]

ConQuestador schreef op maandag 25 juli 2022 @ 11:46:
[...]

Klopt,

Sterker nog: Als de 10 jaars rente nu gaat dalen naar 3% dan ga ik waarschijnlijk niet meer gokken met de variabele, omdat de winst me dan te klein is.

Alles is een afweging tussen risico en opbrengst, en die afweging is per week anders.

Maar dan zit je toch met een probleem?
Je gaat dan niet de 1/3e alleen naar 10 jaar vast zetten, maar je gehele hypotheek.
Echter moet je dan een boete betalen, want 2/3e van je hypotheek is op basis van meer dan 3%.
Afhankelijk van de boete kan het dan ook niet zo interessant meer zijn.

[Rubbergrover1]

kx22 schreef op maandag 25 juli 2022 @ 12:50:
[...]


Maar dan zit je toch met een probleem?
Je gaat dan niet de 1/3e alleen naar 10 jaar vast zetten, maar je gehele hypotheek.

Waarom? Je kunt de rentevaste periode per hypotheekdeel aanpassen.

[geekeep]

TheGhostInc schreef op maandag 25 juli 2022 @ 09:28:
[...]

Toevallig het jaarverslag gelezen van NHG:
https://www.nhg.nl/media/..._jaarverslag-2021_def.pdf

Het aantal wanbetalingen/achterstanden is echt historisch laag aan het worden. En het aantal uitbetalingen is ook enorm laag. De instroom van probleemgevallen ging eind 2021 eerder omlaag dan omhoog.
Er zit nog een dikke 1,6 miljard in kas daar om eventuele 'probleempjes' op te lossen, pak je bijvoorbeeld 2008, toen gingen we net door de 500 miljoen heen. In 2021 was 67% van de aangevraagde hypotheken met NHG volgens hun jaarverslag. Wat betekent dat praktisch iedereen die start 'gewoon' NHG erbij pakt.

Het grote voordeel op dit moment is dat iedereen die structureel in de problemen kwam, gewoon zijn woning kon verkopen.
Dat was in 2008 wel anders, dan kocht je de woning en moest je eerst wachten op 10-20% waardestijging, want alle k.k. propte je bij de hypotheek erin. Ik vermoed dat zelfs de mensen die 100% of 106% LTV hebben eigenlijk weinig problemen hebben de woning snel te verkopen. Immers de meeste mensen knappen hun woning een beetje op of doen de duurzaamheidsverbeteringen. Misschien de plinten nog even tegen de muur plakken

Sinds 2008 is er echt een hoop veranderd aan de 'risico' kant van de woningmarkt.
Het enige wat DNB nog wil is naar 90% LTV, terwijl de markt zelf al voor 2/3 onder die 90% zit. Misschien zou het een goede optie zijn dat je LTI wat ingeperkt wordt als je boven de 90% LTV komt. Of, als we in NL toch wat verruiming van de leennormen willen, dat dat dan bij <90% LTV gebeurd.

Laten we niet voorbarig zijn door cijfers van een rapport uit 2021 te gebruiken om het (potentiële) risico op de woningmarkt te bagatelliseren. Feit blijft dat dit een jaar gaat zijn dat steeds meer mensen moeilijker rond gaan komen. Boodschappen gaan niet meer goedkoper worden, energielasten hooguit stabiliseren en tankstations/big oil lachen de ballen uit hun broek.

https://nos.nl/artikel/24...-op-de-knip-door-inflatie
Ik kan het blijven herhalen hier, maar blijkbaar heeft de gemiddelde tweaker oogkleppen op (of een selectieve kring aan contacten qua economische status). De Jan Modaal voelt de huidige inflatie gewoon keihard in de portemonnee.

Die 1.6 miljard is natuurlijk peanuts nu de gemiddelde huizenprijs bijna verdubbeld is sinds de vorige crisis. Tel daarbij op dat juist de kwetsbare starters 100% LTV geleend hebben op de absolute max van hun kunnen en dus snel 'onder water' komen te staan. De NHG grens is ook opgerekt in de loop der jaren, dus in absolute getallen vallen er meer hypotheken onder die garantie.
Ik zie net dat de pot in 2016 0.9m bedroeg, dus in vergelijking met de gestegen huizenprijzen en grotere hoeveelheid hypotheken valt die 1.6m van nu eigenlijk vies tegen. Rond die jaren (2016) lag het percentage NHG ook tussen de 70% en 80%, terwijl dat cijfer de laatste jaren consequent aan het dalen is (omdat een gemiddeld huis buiten de grens valt?). Kortom, het risico groeit..?
https://www.nhg.nl/media/...artaalcijfers-q4-2016.pdf

---

@kx22 --> Ervaring met huis kopen - Deel 8

[kx22]

Rubbergrover1 schreef op maandag 25 juli 2022 @ 12:59:
[...]

Waarom? Je kunt de rentevaste periode per hypotheekdeel aanpassen.

Maar dan heeft hij toch geen voordeel meer?
Nu is 1/3e variabel (dus elk moment aanpasbaar)
2/3e staat voor 10 jaar vast.
Als hij bij de 1/3e deel 10 jaar vast wil laten zetten tegen 3% rente, betaald hij nog steeds over de 2/3e de huidige 3,5%.

Dan is het verschil van 0,5%. Dat lijkt me nou niet heel interessant.

[Shadowhawk00]

kx22 schreef op maandag 25 juli 2022 @ 13:02:
[...]


Maar dan heeft hij toch geen voordeel meer?
Nu is 1/3e variabel (dus elk moment aanpasbaar)
2/3e staat voor 10 jaar vast.
Als hij bij de 1/3e deel 10 jaar vast wil laten zetten tegen 3% rente, betaald hij nog steeds over de 2/3e de huidige 3,5%.

Dan is het verschil van 0,5%. Dat lijkt me nou niet heel interessant.

Je mist zijn punt, hij heeft nu variabel omdat hij verwacht dat dit minder kost en dat als de rente heel hard stijgt dat hij dat risico wel kan dragen.
Mocht de rente dalen tot een bepaald niveau is het verschil tussen vastzetten of niet en het risico op een hogere rente anders verdeelt waardoor dan voor hem de balans beter is om het vast te zetten.
Die 2/3e is gewoon een zekerheid voor hem, hij wil geen extreem risico lopen en voor 2/3e is dat risico afgekocht door het vast te zetten tegen een hogere rente.

[sbmuc]

Een hypotheek met NHG is overigens niet altijd voordelig. In 2015 hebben wij dit huis gekocht met NHG 3% rente. Vorig jaar wilde ik de rente aan laten passen ivm (extreme) overwaarde en dat ik nu in een lagere risico klasse zit ivm hoger inkomen. Maar dat kan dus niet omdat je met NHG al in de laagste risico klasse zit...

Lagere rente was niet alleen voordelig geweest voor de maandelijkse lasten maar vooral voor een nieuwe woning waar we naar zitten te kijken. Dan hadden we die lage rente mee kunnen nemen naar de nieuwe woning.

[NoepZor]

Maar als je met NHG in de laagste risicoklasse zit heb je toch al de laagste rente te pakken?

[Shadowhawk00]

sbmuc schreef op maandag 25 juli 2022 @ 14:05:
Een hypotheek met NHG is overigens niet altijd voordelig. In 2015 hebben wij dit huis gekocht met NHG 3% rente. Vorig jaar wilde ik de rente aan laten passen ivm (extreme) overwaarde en dat ik nu in een lagere risico klasse zit ivm hoger inkomen. Maar dat kan dus niet omdat je met NHG al in de laagste risico klasse zit...

Lagere rente was niet alleen voordelig geweest voor de maandelijkse lasten maar vooral voor een nieuwe woning waar we naar zitten te kijken. Dan hadden we die lage rente mee kunnen nemen naar de nieuwe woning.

Hoezo is dat niet voordelig? Je zit al in de laagste risico groep dus met de laagste rente. Hoe kan dat niet voordelig zijn dan?
Dus er viel niets aan te passen voor de risico groep.

Je had natuurlijk altijd de hypotheek tegen kosten kunnen oversluiten naar een lagere rente dat houd NHG niet tegen.

[badboyqxy]

Volgens mij haal je paar dingen door elkaar

Hypotheek rente meenemen is een apparte classuele waar je vaak wel kleine rente toeslag voor betaald ten opzichte van concurrenten die die regel er niet in hebben staan. Maar rente blijft rente

Je zit in laagste risico categorie want nhg en daar geld een rente periode voor.
Dat rente nu dalen stijgen staat er dus los van immers rente staat vast. Of dit nu wel of niet met nhg had gedaan maakt geen verschil. Enige is dat je nooit last hebt gehad van toeslag op rente door risico categorie immers is nhg per definitie minder dan 50 categorie.

Wat je wel kan doen is als je meer bent gaan verdienen.
Je hypotheek uitbreiden tegen nu geldende rente die dan miss lager is en daarmee hypotheek deel 1 versneld aflossen. Heeft ook nadelen dus verdiep je daar eerst in.

[Requiem19]

sbmuc schreef op maandag 25 juli 2022 @ 14:05:
Een hypotheek met NHG is overigens niet altijd voordelig. In 2015 hebben wij dit huis gekocht met NHG 3% rente. Vorig jaar wilde ik de rente aan laten passen ivm (extreme) overwaarde en dat ik nu in een lagere risico klasse zit ivm hoger inkomen. Maar dat kan dus niet omdat je met NHG al in de laagste risico klasse zit...

Lagere rente was niet alleen voordelig geweest voor de maandelijkse lasten maar vooral voor een nieuwe woning waar we naar zitten te kijken. Dan hadden we die lage rente mee kunnen nemen naar de nieuwe woning.

Ik ben benieuwd naar welke lagere risicoklasse je toe zou willen...

Even een oud plaatje (2016), maar hier zie je de risicoklasses tov het NHG tarief...

[jerh]

kx22 schreef op maandag 25 juli 2022 @ 08:33:
Is er iemand die hier bijvoorbeeld voor een variabele rente "durft" te kiezen?
Bij de ABN is 10 jaar nu 3,71% (NHG). Op basis van history is dat gewoon laag, maar variabel is nog steeds erg laag met 1,35%. Tuurlijk zit hier een stuk risico in, maar het verschil is 2,36%

In januari was 10 jaar ongeveer 1.2% rente op 10 jaar. Variabel kan ik niet meer terugvinden, maar een gokje zal ongetwijfeld tussen de 0 en 1% zijn. Dus het verschil is minder groot.

Is het dan nu niet slim om de risico te nemen?
Bij het stijgen dat je dan tegen die tijd alsnog een termijnhypotheek afsluit.
Je hebt dan al maanden/jaren een voordeel gehad.

Waarom zou je dat niet doen? Historisch gezien is kortlopend altijd goedkoper dan lange rente. En geen grote boetes om over te sluiten. Ik heb in 2015 de hele hypotheek variabel gedaan, wel in 4 delen gesplitst zodat ik alle kanten op kon. En de rente bleef dalen, heel prettig. In 2020 net na aanvang corona vastgezet voor 20 jaar, omdat de 20 jaars rente goedkoper was dan variabel. En mijn inschatting was dat het niet lager zou worden en het niks kostte om het vast te zetten.

Je moet je wel afvragen of je het kunt dragen als het duurder wordt, maar je begint met 2 procent verschil, die je dan gelijk kunt gebruiken om af te lossen....

[Blik1984]

NoepZor schreef op maandag 25 juli 2022 @ 14:16:
Maar als je met NHG in de laagste risicoklasse zit heb je toch al de laagste rente te pakken?

Je hebt duidelijk het voordeel van een NHG-hypotheek niet begrepen toen je hem afsloot, er is geen risicoklasse met NHG

[NoepZor]

Blik1984 schreef op maandag 25 juli 2022 @ 15:33:
[...]

Je hebt duidelijk het voordeel van een NHG-hypotheek niet begrepen toen je hem afsloot, er is geen risicoklasse met NHG

Dat snap ik, maar omdat het risico bij een NHG hypotheek zo laag is, komt deze vaak overeen met de laagste risicoklasse (of zelfs lager) van een non-NHG hypotheek. Ik snap de verbazing niet waarom NHG dan nadelig is (want je kunt geen klasse naar beneden). Je bent rentetechnisch dan al het voordeligst uit.

[redwing]

geekeep schreef op maandag 25 juli 2022 @ 13:02:
[...]

Laten we niet voorbarig zijn door cijfers van een rapport uit 2021 te gebruiken om het (potentiële) risico op de woningmarkt te bagatelliseren. Feit blijft dat dit een jaar gaat zijn dat steeds meer mensen moeilijker rond gaan komen. Boodschappen gaan niet meer goedkoper worden, energielasten hooguit stabiliseren en tankstations/big oil lachen de ballen uit hun broek.

https://nos.nl/artikel/24...-op-de-knip-door-inflatie
Ik kan het blijven herhalen hier, maar blijkbaar heeft de gemiddelde tweaker oogkleppen op (of een selectieve kring aan contacten qua economische status). De Jan Modaal voelt de huidige inflatie gewoon keihard in de portemonnee.

En toch zegt dat artikel dat er meer zijn die hun uitgaven in de gaten houden, maar net iets minder die echt problemen hebben/verwachten. Het ligt er maar net aan wat je verwacht dat er verder gaat gebeuren. Jouw schatting is net zo goed als die van ieder ander, waarbij sommigen zeggen dat we de ergste inflatie gehad hebben en weer anderen zeggen dat re nog een 2e klap gaat komen. Ik vind voor beide wel wat te zeggen.

Die 1.6 miljard is natuurlijk peanuts nu de gemiddelde huizenprijs bijna verdubbeld is sinds de vorige crisis. Tel daarbij op dat juist de kwetsbare starters 100% LTV geleend hebben op de absolute max van hun kunnen en dus snel 'onder water' komen te staan. De NHG grens is ook opgerekt in de loop der jaren, dus in absolute getallen vallen er meer hypotheken onder die garantie.

Die kwetsbare starters komen pas in de problemen als de huizenprijzen dalen en ze tegelijkertijd moeten verkopen. Voorlopig dalen die huizenprijzen nog niet, zijn ze verplicht een gedeelte af te lossen (dus ze staan minder snel onder water) en lijkt het wat banen betreft nog wel een tijdje goed te zitten.

Ik zie net dat de pot in 2016 0.9m bedroeg, dus in vergelijking met de gestegen huizenprijzen en grotere hoeveelheid hypotheken valt die 1.6m van nu eigenlijk vies tegen. Rond die jaren (2016) lag het percentage NHG ook tussen de 70% en 80%, terwijl dat cijfer de laatste jaren consequent aan het dalen is (omdat een gemiddeld huis buiten de grens valt?). Kortom, het risico groeit..?
https://www.nhg.nl/media/...artaalcijfers-q4-2016.pdf

Voor sommige zal dit inderdaad een iets groter risico betekenen, maar aangezien het aantal wanbetalingen nog steeds zeer laag is lijkt dat ook wel mee te vallen. Pak daarbij vooral dat dalende prijzen niet zorgen voor wanbetalingen. Eventueel dalende prijzen zorgen wel voor extra problemen voor degenen die het niet meer kunnen betalen. Maar dan kom je weer terug bij het lage aantal wanbetalingen en zal die impact best meevallen (niet voor individuele gevallen natuurlijk, maar voor Nederland als geheel)

[kx22]

jerh schreef op maandag 25 juli 2022 @ 15:30:
[...]


Waarom zou je dat niet doen? Historisch gezien is kortlopend altijd goedkoper dan lange rente. En geen grote boetes om over te sluiten. Ik heb in 2015 de hele hypotheek variabel gedaan, wel in 4 delen gesplitst zodat ik alle kanten op kon. En de rente bleef dalen, heel prettig. In 2020 net na aanvang corona vastgezet voor 20 jaar, omdat de 20 jaars rente goedkoper was dan variabel. En mijn inschatting was dat het niet lager zou worden en het niks kostte om het vast te zetten.

Je moet je wel afvragen of je het kunt dragen als het duurder wordt, maar je begint met 2 procent verschil, die je dan gelijk kunt gebruiken om af te lossen....

Dit is dus ook wat ik waarschijnlijk wil gaan doen.
Had dit nog effect op je leencapaciteit?
Want lagere rente = meer lenen, maar bij variabel, kan het alle kanten op.

[Blik1984]

NoepZor schreef op maandag 25 juli 2022 @ 15:39:
[...]


Dat snap ik, maar omdat het risico bij een NHG hypotheek zo laag is, komt deze vaak overeen met de laagste risicoklasse (of zelfs lager) van een non-NHG hypotheek. Ik snap de verbazing niet waarom NHG dan nadelig is (want je kunt geen klasse naar beneden). Je bent rentetechnisch dan al het voordeligst uit.

Sorry, ik heb de verkeerde gequote...

Had @sbmuc moeten zijn

[redwing]

NoepZor schreef op maandag 25 juli 2022 @ 15:39:
[...]


Dat snap ik, maar omdat het risico bij een NHG hypotheek zo laag is, komt deze vaak overeen met de laagste risicoklasse (of zelfs lager) van een non-NHG hypotheek. Ik snap de verbazing niet waarom NHG dan nadelig is (want je kunt geen klasse naar beneden). Je bent rentetechnisch dan al het voordeligst uit.

Ja, dus wat is daar nadelig aan dan? Had je dan liever wel een opslag gehad zodat je die nu kon laten weghalen Ik zie het iig niet als een nadeel dat ik de hele looptijd al minder betaal tov iemand die een hogere risico-klasse heeft en nu hetzelfde als mij zou gaan betalen.

En deze is dan ook voor @sbmuc natuurlijk

[ Voor 3% gewijzigd door redwing op 25-07-2022 16:01 ]

[TheGhostInc]

geekeep schreef op maandag 25 juli 2022 @ 13:02:
Die 1.6 miljard is natuurlijk peanuts nu de gemiddelde huizenprijs bijna verdubbeld is sinds de vorige crisis. Tel daarbij op dat juist de kwetsbare starters 100% LTV geleend hebben op de absolute max van hun kunnen en dus snel 'onder water' komen te staan. De NHG grens is ook opgerekt in de loop der jaren, dus in absolute getallen vallen er meer hypotheken onder die garantie.
Ik zie net dat de pot in 2016 0.9m bedroeg, dus in vergelijking met de gestegen huizenprijzen en grotere hoeveelheid hypotheken valt die 1.6m van nu eigenlijk vies tegen. Rond die jaren (2016) lag het percentage NHG ook tussen de 70% en 80%, terwijl dat cijfer de laatste jaren consequent aan het dalen is (omdat een gemiddeld huis buiten de grens valt?). Kortom, het risico groeit..?
https://www.nhg.nl/media/...artaalcijfers-q4-2016.pdf

Grappig hoe je jezelf tegenspreekt:
1.6 miljard is niet genoeg omdat de NHG grens is opgerekt, maar aan de andere kant daalt de NHG participatie waardoor het risico groeit in de markt. Is de NHG-pot nu te weinig, of hebben te weinig mensen NHG?

Er is in de NLse markt massaal overgesloten, rentegemiddeld en verhuisd tegen super lage rentestanden die ook nog eens lang vaststaan. De LTI is pas dit jaar en een beetje vorig jaar omhoog gegaan, de kopers daarvoor hebben allemaal gekocht met een lage(re) LTI.
Zelfs in 2021 heeft de helft van de starters nog een LTV lager dan 90%. En van alle kopers is het maar 1/3.

NHG gaat pas spelen als de verkoopprijs onder het hypotheekbedrag komt. Maar alle starters met NHG hebben 100% annuïtair of lineair. Dus die zijn braaf al aan het aflossen geslagen. En die aflossingseis is er al een tijdje. Iemand die in 2016 kocht is ondertussen al 5 jaar aan het aflossen. Als het een doorstromer is kan het 50% aflossingsvrij zijn, maar anders is het gewoon >15% aflossing.
Voor de koopmarkt lijken mensen te vergeten dat er enorme bedragen instromen. Elke maandaflossing is een beetje minder risico, overwaarde 'moet' in het nieuwe huis gestoken worden vanwege HRA en iedereen die wil verhuizen is druk aan het sparen.

Natuurlijk zullen er dadelijk 'zielige verhalen' komen, van mensen die hun huis hebben moeten verkopen. En dat is ook een persoonlijk drama. Maar de huizenmarkt zelf komt nu piepend en krakend tot stilstand, maar omlaag? Daarvoor moet die instroom van geld gaan stoppen. En dat is niet alleen maar overwaarde, maar dat is ook spaargeld & ander kapitaal van starters en aflossing. Volstrekt onvrijwillig heb ik zelf al meer dan 30.000 afgelost.

De komende tijd (vermoed ik) dat de belangrijkste indicator het sentiment gaat worden. Maar als er niet een complete economische reset komt, dan zal al snel de blik weer op de woningmarkt komen.
En 10% inflatie? Dan kun je maar beter een dikke schuld hebben

[geekeep]

TheGhostInc schreef op maandag 25 juli 2022 @ 16:13:
[...]

Grappig hoe je jezelf tegenspreekt:
1.6 miljard is niet genoeg omdat de NHG grens is opgerekt, maar aan de andere kant daalt de NHG participatie waardoor het risico groeit in de markt. Is de NHG-pot nu te weinig, of hebben te weinig mensen NHG?

Er is in de NLse markt massaal overgesloten, rentegemiddeld en verhuisd tegen super lage rentestanden die ook nog eens lang vaststaan. De LTI is pas dit jaar en een beetje vorig jaar omhoog gegaan, de kopers daarvoor hebben allemaal gekocht met een lage(re) LTI.
Zelfs in 2021 heeft de helft van de starters nog een LTV lager dan 90%. En van alle kopers is het maar 1/3.

NHG gaat pas spelen als de verkoopprijs onder het hypotheekbedrag komt. Maar alle starters met NHG hebben 100% annuïtair of lineair. Dus die zijn braaf al aan het aflossen geslagen. En die aflossingseis is er al een tijdje. Iemand die in 2016 kocht is ondertussen al 5 jaar aan het aflossen. Als het een doorstromer is kan het 50% aflossingsvrij zijn, maar anders is het gewoon >15% aflossing.
Voor de koopmarkt lijken mensen te vergeten dat er enorme bedragen instromen. Elke maandaflossing is een beetje minder risico, overwaarde 'moet' in het nieuwe huis gestoken worden vanwege HRA en iedereen die wil verhuizen is druk aan het sparen.

Natuurlijk zullen er dadelijk 'zielige verhalen' komen, van mensen die hun huis hebben moeten verkopen. En dat is ook een persoonlijk drama. Maar de huizenmarkt zelf komt nu piepend en krakend tot stilstand, maar omlaag? Daarvoor moet die instroom van geld gaan stoppen. En dat is niet alleen maar overwaarde, maar dat is ook spaargeld & ander kapitaal van starters en aflossing. Volstrekt onvrijwillig heb ik zelf al meer dan 30.000 afgelost.

De komende tijd (vermoed ik) dat de belangrijkste indicator het sentiment gaat worden. Maar als er niet een complete economische reset komt, dan zal al snel de blik weer op de woningmarkt komen.
En 10% inflatie? Dan kun je maar beter een dikke schuld hebben

Misschien verschillen wij van mening omdat ik het perspectief van de recente starter bekijk en niet de doorstromer of starter van 5 jaar terug. Lijkt mij namelijk ook niet de insteek van de NHG, mensen met reeds een zak geld aan overwaarde en/of lage LTV die zekerheid bieden..

Je gaat ook voorbij aan het feit dat het gros van de mensen (/starters) inderdaad annuïtair kiezen en de aflossing in absolute zin in het begin juist mínder is. Met een stijgende rente gaat dit effect alleen maar toenemen. Het risico op onder water staan neemt dan toe.
Daarbij zijn die "zielige verhalen" (beetje denigrerend hoor..) nou eenmaal werkelijkheid voor sommige mensen en kun je niet altijd je eigen toekomst bepalen. Ik verwacht daarbij wel degelijk een effect op de gehele markt als de gemiddelde starterswoning onder water komt te staan en daarmee de onderkant van de huizenmarkt stilvalt.

[Caelorum]

Je hebt gelijk dat de aflossing minder is in het begin, maar van mijn 900E maandelijkse betaling gaat er toch al ruim 650E naar de aflossing. Voordeel van lage hypotheekrente.

[TheGhostInc]

geekeep schreef op maandag 25 juli 2022 @ 17:24:
Ik verwacht daarbij wel degelijk een effect op de gehele markt als de gemiddelde starterswoning onder water komt te staan en daarmee de onderkant van de huizenmarkt stilvalt.

Maar dat is nu net het probleem met jouw redenatie.
De huizenmarkt valt stil, want de gemiddelde starterswoning staat onder water. Maar de gemiddelde starterswoning gaat niet onder water staan zonder dat de huizenmarkt stil valt. In 2008 was de kredietcrisis plus de overkreditering die werd gestopt beiden debet aan de crash.
Nu komt er misschien een recessie aan, maar we hebben na de corona crisis ook al gezien dat het maar net de vraag is of je daar door wordt geraakt. En een aangewakkerde inflatie zorgt voor geldontwaarding. Dus huizen worden ook goedkoper, schulden worden goedkoper, zonder dat er een euro vanaf hoeft.

De helft van de starters van 2021 nam 10% of meer aan kapitaal mee. Die komen niet zomaar onder water. Plus dat er maar een klein plukje kopers is dat daadwerkelijk tegen deze hoge prijzen heeft gekocht.
De andere kant van een gedaalde/vlakke markt is dat er een groep kopers op de markt komt die nu nog is afgehaakt, maar wacht totdat ze kunnen instappen.

Het duurde van 2008 tot 2013 om op de bodem te komen, dat is 5 jaar! En nu wordt er gepraat alsof ergens begin 2023 er 'even' 20% van de prijs afgaat.

[Sport_Life]

TheGhostInc schreef op maandag 25 juli 2022 @ 18:37:
[...]

Maar dat is nu net het probleem met jouw redenatie.
De huizenmarkt valt stil, want de gemiddelde starterswoning staat onder water. Maar de gemiddelde starterswoning gaat niet onder water staan zonder dat de huizenmarkt stil valt. In 2008 was de kredietcrisis plus de overkreditering die werd gestopt beiden debet aan de crash.
Nu komt er misschien een recessie aan, maar we hebben na de corona crisis ook al gezien dat het maar net de vraag is of je daar door wordt geraakt. En een aangewakkerde inflatie zorgt voor geldontwaarding. Dus huizen worden ook goedkoper, schulden worden goedkoper, zonder dat er een euro vanaf hoeft.

De helft van de starters van 2021 nam 10% of meer aan kapitaal mee. Die komen niet zomaar onder water. Plus dat er maar een klein plukje kopers is dat daadwerkelijk tegen deze hoge prijzen heeft gekocht.
De andere kant van een gedaalde/vlakke markt is dat er een groep kopers op de markt komt die nu nog is afgehaakt, maar wacht totdat ze kunnen instappen.

Het duurde van 2008 tot 2013 om op de bodem te komen, dat is 5 jaar! En nu wordt er gepraat alsof ergens begin 2023 er 'even' 20% van de prijs afgaat.

De stijging van 2020 tot 2021 was 20-24% , dus ik kan me best voorstellen dat de eerste 10-20% er zo af is.
Al is daar volgens mij nog geen sprake van, vrienden van ons hebben recent geboden op een kluswoning met 600k vraagprijs, die is verkocht voor 725k. Ik dacht dat het overbieden voorbij was, maar blijkbaar komt het nog voor.

[Compuhair]

Sport_Life schreef op maandag 25 juli 2022 @ 18:51:
[...]

Ik dacht dat het overbieden voorbij was, maar blijkbaar komt het nog voor.

Volgens mij waren de laatste berichten dat er minder hoog en minder vaak overboden werd.
Er zijn nog steeds heel veel woningen die heel snel verkocht worden. Ik heb geen cijfers jammer genoeg. Zou wel leuk zijn om iets te zien over hoe lang huizen te koop staan.

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op maandag 25 juli 2022 @ 18:51:
[...]

De stijging van 2020 tot 2021 was 20-24% , dus ik kan me best voorstellen dat de eerste 10-20% er zo af is.
Al is daar volgens mij nog geen sprake van, vrienden van ons hebben recent geboden op een kluswoning met 600k vraagprijs, die is verkocht voor 725k. Ik dacht dat het overbieden voorbij was, maar blijkbaar komt het nog voor.

Als de NHG ook richting 400K gaat in 2023, nou dan weet je het wel. Meer druk op die onderkant en daar een slagveld van overbieden, tot de laatste steen verkocht is. Wordt steeds krapper met die instap-voorraad.

En ook onder de instarters zit nog wel geld, zelfs als de jubel-ton 10% belast wordt.

[kx22]

Verwijderd schreef op maandag 25 juli 2022 @ 19:08:
[...]

Als de NHG ook richting 400K gaat in 2023, nou dan weet je het wel. Meer druk op die onderkant en daar een slagveld van overbieden, tot de laatste steen verkocht is. Wordt steeds krapper met die instap-voorraad.

En ook onder de instarters zit nog wel geld, zelfs als de jubel-ton 10% belast wordt.

Dat laatste gaat mensen inderdaad niet tegenhouden om een huis te kopen.
Idem met nu, rente is 4% ipv 1,2% in januari. En nog steeds kopen mensen een huis.
Dus of die jubelton nou met 10% of 30% wordt belast, ze kopen de huizen toch. Maar omdat de leencapaciteit nu iets minder is, gaan ze nu iets minder bieden.

Ik weet wat mijn maximale leencapaciteit is en ga daarom ook nu iets minder bieden gezien de rentestijging.

[Rubbergrover1]

kx22 schreef op maandag 25 juli 2022 @ 15:57:
[...]


Dit is dus ook wat ik waarschijnlijk wil gaan doen.
Had dit nog effect op je leencapaciteit?
Want lagere rente = meer lenen, maar bij variabel, kan het alle kanten op.

"Lagere rente = meer lenen" gaat niet altijd op. Dat geldt alleen als de rentevaste periode langer dan 10 jaar is. Als je de lening anders tegen 5% moet toetsen, dan zul je niet bepaald een hogere leencapaciteit hebben.

[Verwijderd]

kx22 schreef op maandag 25 juli 2022 @ 19:44:
[...]


Dat laatste gaat mensen inderdaad niet tegenhouden om een huis te kopen.
Idem met nu, rente is 4% ipv 1,2% in januari. En nog steeds kopen mensen een huis.
Dus of die jubelton nou met 10% of 30% wordt belast, ze kopen de huizen toch. Maar omdat de leencapaciteit nu iets minder is, gaan ze nu iets minder bieden.

Ik weet wat mijn maximale leencapaciteit is en ga daarom ook nu iets minder bieden gezien de rentestijging.

Hetgeen ook heel aannemelijk is en idd die rentestijging zal voor jou en andere instarters ook meespelen.
Heb je spaargeld en/of jubelton ter beschikking wordt het anders. Probleem is het hopen en wachten tot je een kans hebt. Ik hoorde vandaag dat de ECB de rente in september weer omhoog wil/daarna gefazeerd nog hoger om de infla.....ja en nou?

[TheGhostInc]

Sport_Life schreef op maandag 25 juli 2022 @ 18:51:
De stijging van 2020 tot 2021 was 20-24% , dus ik kan me best voorstellen dat de eerste 10-20% er zo af is.

Met dit soort stijgingen is het sowieso lastig om nog van een prijs of stijging per jaar te spreken. In Q1 kun je dadelijk +20% hebben in Q4 gaan we naar 0% volgens de voorspellingen.

Sport_Life schreef op maandag 25 juli 2022 @ 18:51:
Al is daar volgens mij nog geen sprake van, vrienden van ons hebben recent geboden op een kluswoning met 600k vraagprijs, die is verkocht voor 725k. Ik dacht dat het overbieden voorbij was, maar blijkbaar komt het nog voor.

Blijkbaar zitten er nog genoeg mensen in de markt die op zoek zijn.

Volgens mij ligt het aantal transacties sowieso wat laag. Onze woningvoorraad is gegroeid, maar het aantal transacties blijft achter.
Hoeveel mensen willen wel verhuizen (ook horizontaal) maar vinden hun draai niet op de markt?
Ik heb ook even overwogen te gaan verhuizen, maar in zo'n overspannen markt is het gewoon niet leuk.

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op maandag 25 juli 2022 @ 21:04:
[...]

Met dit soort stijgingen is het sowieso lastig om nog van een prijs of stijging per jaar te spreken. In Q1 kun je dadelijk +20% hebben in Q4 gaan we naar 0% volgens de voorspellingen.

[...]

Blijkbaar zitten er nog genoeg mensen in de markt die op zoek zijn.

Volgens mij ligt het aantal transacties sowieso wat laag. Onze woningvoorraad is gegroeid, maar het aantal transacties blijft achter.
Hoeveel mensen willen wel verhuizen (ook horizontaal) maar vinden hun draai niet op de markt?
Ik heb ook even overwogen te gaan verhuizen, maar in zo'n overspannen markt is het gewoon niet leuk.

Klopt, ook dat horizontale verhuizen is risky (tuurlijk beperkt als je evt bereidheid / mogelijkheid hebt om de wissel-transactie aan te gaan) , maar mssh wel een ideaal moment om te onderhandelen.

[jerh]

kx22 schreef op maandag 25 juli 2022 @ 15:57:
[...]


Dit is dus ook wat ik waarschijnlijk wil gaan doen.
Had dit nog effect op je leencapaciteit?
Want lagere rente = meer lenen, maar bij variabel, kan het alle kanten op.

Had geen invloed voor mij. Ik had een LTV van 53 procent....

[Laapo]

jerh schreef op maandag 25 juli 2022 @ 22:10:
[...]


Had geen invloed voor mij. Ik had een LTV van 53 procent....

Het variabele deel wordt getoetst tegen 5% fictieve rente. Met voldoende ruimte in de lti geen probleem, de ltv doet er niet echt aan toe.

[Durant]

Misschien is de toenemende vergrijzing al langsgekomen. Ik vraag me af welke invloed deze gaat hebben. Natuurlijk stijgende zorgkosten, pensioenpot komt onder druk te staan en we zullen langer moeten doorwerken om alles betaalbaar te houden.Veel ouderen (ondernemers) zijn voor hun oude dag afhankelijk van hun spaargeld en dat gaat met deze inflatie hard achteruit.

Over ca. 20 jaar zal de vergrijzing op z'n piek zijn. Daarna zal de bevolking snel dalen ivm te weinig geboortes. Wel veel import momenteel.

Meer aanbod van woningen op termijn hierdoor. Doel is al meer woningen bouwen.

[Laapo]

Durant schreef op maandag 25 juli 2022 @ 22:42:
Misschien is de toenemende vergrijzing al langsgekomen. Ik vraag me af welke invloed deze gaat hebben. Natuurlijk stijgende zorgkosten, pensioenpot komt onder druk te staan en we zullen langer moeten doorwerken om alles betaalbaar te houden.Veel ouderen (ondernemers) zijn voor hun oude dag afhankelijk van hun spaargeld en dat gaat met deze inflatie hard achteruit.

Over ca. 20 jaar zal de vergrijzing op z'n piek zijn. Daarna zal de bevolking snel dalen ivm te weinig geboortes. Wel veel import momenteel.

Meer aanbod van woningen op termijn hierdoor. Doel is al meer woningen bouwen.

Ik denk dat iedere m2 aan woonruimte die hierdoor vrijkomt rap wordt ingevuld. Eerst de starters van nu en komende jaren die doorstromen naar de grotere woningen en arbeidsmigranten die de onderkant opvullen. Arbeidsmarkt, zelfde route. Zolang er werkgelegenheid is zal geen woning leeg staan.

[Rubbergrover1]

Durant schreef op maandag 25 juli 2022 @ 22:42:
Over ca. 20 jaar zal de vergrijzing op z'n piek zijn. Daarna zal de bevolking snel dalen ivm te weinig geboortes. Wel veel import momenteel.

Meer aanbod van woningen op termijn hierdoor. Doel is al meer woningen bouwen.

Grootte van de bevolking is wat anders dan het aantal huishoudens. Dus dat zegt niet alles over de vraag naar woningen.

[Baytep]

Yup @kx22, leencapaciteit wordt berekent op basis van de 10 jaars rente.
Wil je een kortere rentevast periode of variabel dan wordt de leencapaciteit (naar beneden) bijgesteld om voor het risico te compenseren.

[Durant]

@Laapo + @Rubbergrover1

Ik denk dat er door de toenemende vergrijzing nog meer vraag komt naar passende en levensloop bestendige woningen. Een traplift kan niet in elke woning. Daarbij nog drempels en plaats moeten hebben voor een scootmobiel oid. Velen hebben wellicht al een kamer beneden dat geschikt is om later een natte cel in te maken.

Ik las ook wat over opsplitsen van woningen vanwege de huidige woningkrapte. Sommige mensen doen dit al voor hun ouder(s) of kind.

De vergrijzing speelt wereldwijd. Nog te ver om de impact hiervan in te schatten op de economie, maar wordt zeker een factor denk ik. Minder werkenden blijven over in verhouding tot ouderen.

[Masvic]

Laapo schreef op maandag 25 juli 2022 @ 22:57:
[...]


Ik denk dat iedere m2 aan woonruimte die hierdoor vrijkomt rap wordt ingevuld. Eerst de starters van nu en komende jaren die doorstromen naar de grotere woningen en arbeidsmigranten die de onderkant opvullen. Arbeidsmarkt, zelfde route. Zolang er werkgelegenheid is zal geen woning leeg staan.

100%.

Wacht maar niet op vergrijzing. Allereerst willen "Ze" (denk aan grote bedrijven met veel laaggeschoold werk) zo veel mogelijk goedkope arbeiders in ons land en daarom zullen de poorten gewoon wijder open worden gezet als er te veel vergrijzing is. Zoals met de Turkse/Marrokaanse bevolking in het verleden ook is gebeurd.

Daarnaast is ons hele zorg- en pensioenstelsel gebouwd op de berekening dat jonge mensen financieel voor de ouderen zorgen.

Voor de rest is bijvoorbeeld de huizenmarkt ook berekend op oneindige bevolkingsgroei in Nederland. Mocht het afvlakken kan de bouw de boel inhalen, stort de bouw in, storten de huizenprijzen in, mensen onderwater etc etc...

Worden er geen kavels meer verkocht? Of voor teleurstellende bedragen? Dan krijgen de gemeentes de begroting niet meer rond...

En zo is het van essentieel belang dat het balletje oneindig blijft rollen. De vraag is, is dat houdbaar, of komen we ooit in een vergelijkbare situatie zoals China?

[CVTTPD2DQ]

Masvic schreef op dinsdag 26 juli 2022 @ 17:53:
En zo is het van essentieel belang dat het balletje oneindig blijft rollen. De vraag is, is dat houdbaar, of komen we ooit in een vergelijkbare situatie zoals China?

Japan zit natuurlijk al een tijdje in die situatie; de bevolking stijgt al 20 jaar niet meer, en zal de komende decennia waarschijnlijk dalen. Zo rampzalig lijkt het niet te zijn.

Wat in China gebeurd is, is wel uitzonderlijk. Daar zijn hele steden gebouwd zonder bewoners erin, puur om te voldoen aan de vraag vanuit de vastgoedbubbel. Een bijkomende factor daarin is dat huren streng gereguleerd zijn op een extreem laag niveau, zodat het voor veel speculanten voordeliger is om woningen leeg te laten staan, dan om ze te verhuren.

[Masvic]

Is voor de huizenbezitters van 1980-2000 toch niet zo leuk geweest.

[ Voor 57% gewijzigd door Masvic op 26-07-2022 18:12 ]

[CVTTPD2DQ]

Masvic schreef op dinsdag 26 juli 2022 @ 18:07:
Is voor de huizenbezitters van 1980-2000 toch niet zo leuk geweest.

Goed punt, dit is een huizenmarkttopic. In maatschappelijk opzicht zijn er natuurlijk veel ergere dingen dan speculanten en yuppen die geld verliezen.

In dat opzicht moet je je natuurlijk ook bedenken dat veel van de schaarste in Nederland kunstmatig is. De overheid kan eventueel met één pennestreek ons ruimtelijk beleid beter in lijn brengen met de ons omringende landen. En dan loopt de huizenmarkt óók leeg.

[Masvic]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 26 juli 2022 @ 18:11:
[...]


Goed punt, dit is een huizenmarkttopic. In maatschappelijk opzicht zijn er natuurlijk veel ergere dingen dan speculanten en yuppen die geld verliezen.

In dat opzicht moet je je natuurlijk ook bedenken dat veel van de schaarste in Nederland kunstmatig is. De overheid kan eventueel met één pennestreek ons ruimtelijk beleid beter in lijn brengen met de ons omringende landen. En dan loopt de huizenmarkt óók leeg.

Wat je veel in de US ziet is dat het huis gebruikt wordt als pinautomaat voor overige uitgaven, bijvoorbeeld een nieuwe auto, aandelen of erger nog, crypto. Ik denk wel dat in NL de overwaarde meestal meegenomen wordt het volgende huis i.p.v. dat er auto's oid van worden gekocht.

Het effect van huizenprijzen/aandelenkoersen op consumptie wordt ook wel het "wealth effect" genoemd https://www.investopedia.com/terms/w/wealtheffect.asp

The wealth effect posits that consumers feel more financially secure and confident about their wealth when their homes or investment portfolios increase in value.

They are made to feel richer, even if their income and fixed costs are the same as before.

Critics argue that increased spending leads to asset appreciation, not the other way around, and that only higher home values can be potentially linked to higher spending.

Dus het dalen van huizenprijzen zul je ook terug zien in de uitgaven.

[ Voor 4% gewijzigd door Masvic op 26-07-2022 18:16 ]

[Masvic]

Uiteindelijk is het denk ik wel een stuk lood om oud ijzer, omdat starters in een dergelijke situatie minder geld nodig hebben voor een woning, zullen ze wellicht meer geld over hebben.

Daarnaast denk ik dat je het concurrerend vermogen van een land om zeep helpt als je de huizenprijzen te hoog op laat lopen. Immers zal het loon met de huizenprijzen mee moeten stijgen, en op termijn zullen dan veel economische activiteiten zich verplaatsen naar landen waar mensen voor minder willen werken. En met de opmars van volledig remote werken lijkt het me lastig om te concurreren met lageloonlanden... Ik kan me best voorstellen dat bijvoorbeeld veel IT bedrijven steeds meer in het buitenland gaan zoeken, omdat wij NL'se IT-ers te veeleisend worden. De gemiddelde IT'er zal een steeds hoger salaris eisen omdat hij anders geen woning kan betalen.

[spijkerhoofd]

Masvic schreef op dinsdag 26 juli 2022 @ 18:15:
[...]


Wat je veel in de US ziet is dat het huis gebruikt wordt als pinautomaat voor overige uitgaven, bijvoorbeeld een nieuwe auto, aandelen of erger nog, crypto. Ik denk wel dat in NL de overwaarde meestal meegenomen wordt het volgende huis i.p.v. dat er auto's oid van worden gekocht.

Het effect van huizenprijzen/aandelenkoersen op consumptie wordt ook wel het "wealth effect" genoemd https://www.investopedia.com/terms/w/wealtheffect.asp


[...]


Dus het dalen van huizenprijzen zul je ook terug zien in de uitgaven.

De VS is ook een maatschappij waar status en schulden hand in hand gaan, helemaal toen lenen zo goed als gratis was, er zijn zelfs hele wijken waar mensen wonen die een duurdere auto hebben dan hun woonhuis. Je ziet nu ook dat de overheid aldaar steeds meer in de problemen komt door een gebrek aan geld, misschien was de verkiezing van Trump daar een reactie op. Steeds meer Amerikanen komen in de sociale problemen door de hoge schulden en het zeer slechte sociaal vangnet puur door een groot gebrek aan financiele opvoeding en het gebrek aan het heffen van forse belastingen.

Ik hoop niet dat wij daar naar toe gaan...

[spijkerhoofd]

Masvic schreef op dinsdag 26 juli 2022 @ 18:21:
Uiteindelijk is het denk ik wel een stuk lood om oud ijzer, omdat starters in een dergelijke situatie minder geld nodig hebben voor een woning, zullen ze wellicht meer geld over hebben.

Daarnaast denk ik dat je het concurrerend vermogen van een land om zeep helpt als je de huizenprijzen te hoog op laat lopen. Immers zal het loon met de huizenprijzen mee moeten stijgen, en op termijn zullen dan veel economische activiteiten zich verplaatsen naar landen waar mensen voor minder willen werken. En met de opmars van volledig remote werken lijkt het me lastig om te concurreren met lageloonlanden... Ik kan me best voorstellen dat bijvoorbeeld veel IT bedrijven steeds meer in het buitenland gaan zoeken, omdat wij NL'se IT-ers te veeleisend worden. De gemiddelde IT'er zal een steeds hoger salaris eisen omdat hij anders geen woning kan betalen.

Onze ITers verdienen niet zoveel hoor vergeleken met andere landen, en de groep ITers is zeer gering vergeleken met de rest van de beroepsbevolking. Ik denk dat wij Zwitserland achterna gaan met een heel hoge lonen en dito prijzen, en dat kunnen wij goed oplossen om net zoals de Zwitsers goede handelsproducten te hebben. Onze IT dienstverlening kan een grote rol spelen in de wereld van IT zoals we dat al decennia doen, de basis ligt er(ik noem een ASML...).

[Verwijderd]

Masvic schreef op dinsdag 26 juli 2022 @ 18:21:
Uiteindelijk is het denk ik wel een stuk lood om oud ijzer, omdat starters in een dergelijke situatie minder geld nodig hebben voor een woning, zullen ze wellicht meer geld over hebben.

Daarnaast denk ik dat je het concurrerend vermogen van een land om zeep helpt als je de huizenprijzen te hoog op laat lopen. Immers zal het loon met de huizenprijzen mee moeten stijgen, en op termijn zullen dan veel economische activiteiten zich verplaatsen naar landen waar mensen voor minder willen werken. En met de opmars van volledig remote werken lijkt het me lastig om te concurreren met lageloonlanden... Ik kan me best voorstellen dat bijvoorbeeld veel IT bedrijven steeds meer in het buitenland gaan zoeken, omdat wij NL'se IT-ers te veeleisend worden. De gemiddelde IT'er zal een steeds hoger salaris eisen omdat hij anders geen woning kan betalen.

Op zich zou dat geen slecht idee zijn om nog meer IT-service naar het buitenland te verplaatsen, als dat daar goedkoper kan, why nut? Er is al heel veel productie (of half-fabrikaat etc)verplaatst naar lage loonlanden en als dat rendabel is ; Prima.

Maar nu is opeens die versnelling nodig inzake woningbouw en energietransitie ..tja ,we komen nu tech- handjes tekort. Dus zal je mensen moeten aantrekken die daar een mooi salaris voor gaan krijgen, anders doen ze het niet.

Dat dan de IT-er minder gaat verdienen dan de bouwvakker is gewoon marktwerking. De bouwvakker gaat wel een woning kunnen kopen en de IT-er zit in de WW of mag tegen een hongerloon aan de gang.

Hup ; Omscholen

[Masvic]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 26 juli 2022 @ 18:30:
[...]

Ik denk dat wij Zwitserland achterna gaan met een heel hoge lonen en dito prijzen, en dat kunnen wij goed oplossen om net zoals de Zwitsers goede handelsproducten te hebben.

Ik verwacht ook dat dit het geval is, echter zie je in de US dat een groot deel van de startup/tech scene zich al verplaatst heeft vanuit Californie naar Texas. Zoals Apple, Oracle, Tesla, Nestle... Onder andere vanwege hoge huisvestingskosten (en de hogere lonen die je daardoor moet betalen).

https://www.forbes.com/si...ttention/?sh=41bae9dc2327

En er zitten ook in NL een boel multinationals (ik werk zelf bij een MAGMA bedrijf) waar ik al opmerk dat bepaalde divisies worden verhuisd naar landen zoals Servie en Ierland.

Natuurlijk is de VS geen Nederland, en zijn de meeste bedrijven niet eens in staat om te verhuizen...

[CVTTPD2DQ]

Masvic schreef op dinsdag 26 juli 2022 @ 18:15:
Wat je veel in de US ziet is dat het huis gebruikt wordt als pinautomaat voor overige uitgaven, bijvoorbeeld een nieuwe auto, aandelen of erger nog, crypto. Ik denk wel dat in NL de overwaarde meestal meegenomen wordt het volgende huis i.p.v. dat er auto's oid van worden gekocht.

Het effect van huizenprijzen/aandelenkoersen op consumptie wordt ook wel het "wealth effect" genoemd https://www.investopedia.com/terms/w/wealtheffect.asp

Wederom, als Japan ons voorland is, is dat dan zo erg? De gemiddelde Japanner is bepaald niet tot de bedelstaf vervallen. Misschien moeten we ons eens wat minder druk maken om economische groei: het is duidelijk dat we er allemaal niet veel gelukkiger of gezonder van worden.

spijkerhoofd schreef op dinsdag 26 juli 2022 @ 18:30:
Onze IT dienstverlening kan een grote rol spelen in de wereld van IT zoals we dat al decennia doen, de basis ligt er(ik noem een ASML...).

Nou haal je twee dingen door elkaar: de grote dominante IT-dienstverleners, die in NL vooral bekend zijn van overheidsprojecten met gigantische budgetoverschrijdingen, en de machines van ASML (waar toevallig software in zit, gelukkig niet ontwikkeld door die IT-dienstverleners)

[spijkerhoofd]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 26 juli 2022 @ 21:19:
[...]


Nou haal je twee dingen door elkaar: de grote dominante IT-dienstverleners, die in NL vooral bekend zijn van overheidsprojecten met gigantische budgetoverschrijdingen, en de machines van ASML (waar toevallig software in zit, gelukkig niet ontwikkeld door die IT-dienstverleners)

Ik denk dat je twee dingen door elkaar haalt, de overheidsdienstverleners met voornamelijk consultensie en de softwarebedrijven die software hebben draaien over de hele wereld, zelfs in de VS. Denk Afas, Betty Blocks of de Elastic search. Of de ver vooruitstrevende banken met hun complexe software. Wij hebben prima softwarebedrijven hier zitten en onze research is al decennia top. Waarom denk je dat Nederland als 2e land aangesloten werd op het wereld wijde web?

[ColeJ]

kx22 schreef op maandag 25 juli 2022 @ 19:44:
[...]


Dat laatste gaat mensen inderdaad niet tegenhouden om een huis te kopen.
Idem met nu, rente is 4% ipv 1,2% in januari. En nog steeds kopen mensen een huis.
Dus of die jubelton nou met 10% of 30% wordt belast, ze kopen de huizen toch. Maar omdat de leencapaciteit nu iets minder is, gaan ze nu iets minder bieden.

Ik weet wat mijn maximale leencapaciteit is en ga daarom ook nu iets minder bieden gezien de rentestijging.

En dan weer elke keer naast de pot pissen omdat er iedere keer wel iemand is die niet minder is gaan bieden?

[Conrado]

Sport_Life schreef op maandag 25 juli 2022 @ 18:51:
[...]

De stijging van 2020 tot 2021 was 20-24% , dus ik kan me best voorstellen dat de eerste 10-20% er zo af is.

ABN heeft in haar Juli-rapportage alle zaken meegenomen die hier ook voorbij komen - hogere rente, grotere onzekerheid, hogere energierekening, aanscherping Nibud, enzovoort - en toch verwachten ze een groei van 16% dit jaar en 3,5% volgend jaar. Die 10-20% is er niet zomaar af.

[Blik1984]

Conrado schreef op dinsdag 26 juli 2022 @ 23:03:
[...]

ABN heeft in haar Juli-rapportage alle zaken meegenomen die hier ook voorbij komen - hogere rente, grotere onzekerheid, hogere energierekening, aanscherping Nibud, enzovoort - en toch verwachten ze een groei van 16% dit jaar en 3,5% volgend jaar. Die 10-20% is er niet zomaar af.

We zitten nu op 2,5%? Dan moet er de tweede helft van dit jaar wel iets significants gaan veranderen om op die 16% uit te komen. Denk alleen dat een fors dalende hypotheekrente dit kan bewerkstelligen (en dat zou best kunnen, aangezien de kapitaalmarktrente in 1 maand tijd met 0,8% is gezakt, en dat nog nauwelijks in de hypotheekrentes terug te zien is). Maar als dat niet gebeurt zie ik niet waar de resterende 13-14% groei vandaan zou moeten komen.

Voor de geïnteresseerden: https://www.abnamro.nl/nl...rktmonitor-juli-2022.html

[ Voor 6% gewijzigd door Blik1984 op 26-07-2022 23:27 ]

[Sport_Life]

kx22 schreef op maandag 25 juli 2022 @ 19:44:
[...]


Dat laatste gaat mensen inderdaad niet tegenhouden om een huis te kopen.
Idem met nu, rente is 4% ipv 1,2% in januari. En nog steeds kopen mensen een huis.
Dus of die jubelton nou met 10% of 30% wordt belast, ze kopen de huizen toch. Maar omdat de leencapaciteit nu iets minder is, gaan ze nu iets minder bieden.

Ik weet wat mijn maximale leencapaciteit is en ga daarom ook nu iets minder bieden gezien de rentestijging.

Uit je bericht begrijp ik dat jij op zoek bent naar een (doorstroom) woning? Je zegt dat je 'iets' minder gaat bieden, dan denk ik aan enkele tienduizenden euro's minder. Maar bij de rentestijging van 1,2% naar 4% gaan de maandlasten bij 'iets' minder bieden toch behoorlijk omhoog ? Accepteer je dan hogere maandlasten (dus eigenlijk een hogere koopprijs incl rente) dan je zou hebben in januari?

[Sport_Life]

Blik1984 schreef op dinsdag 26 juli 2022 @ 23:22:
[...]


We zitten nu op 2,5%? Dan moet er de tweede helft van dit jaar wel iets significants gaan veranderen om op die 16% uit te komen. Denk alleen dat een fors dalende hypotheekrente dit kan bewerkstelligen (en dat zou best kunnen, aangezien de kapitaalmarktrente in 1 maand tijd met 0,8% is gezakt, en dat nog nauwelijks in de hypotheekrentes terug te zien is). Maar als dat niet gebeurt zie ik niet waar de resterende 13-14% groei vandaan zou moeten komen.

Ik wilde een bericht typen maar je was me voor .
@Conrado Enige aanvulling mijnerzijds is dat banken er ook weleens naast zitten:
ABN woningmarkt monitor november 2012:

Hieronder een aantal conclusies uit de nieuwe Woningmarktmonitor van de ABN AMRO bank:

De korte opleving van de huizenmarkt in juni is al snel in de kiem gesmoord door de tegenvallende resultaten in het derde kwartaal De woningmarkt ondervindt hinder van de zwakke economische situatie in binnen- en buitenland Ondanks de verbeterde betaalbaarheid is de woningmarkt in historisch perspectief nog hoog gewaardeerd De nieuwe regering beperkt de hypotheekrenteaftrek, maar biedt tevens de mogelijkheid om de rente op restschuld af te trekken Het valt te bezien of hypotheekgevers met een restschuld kunnen profiteren van deze laatste regeling ABN AMRO houdt vast aan de oorspronkelijke prijs- en transactieprognoses omdat de aanpassing van de renteaftrek beperkt is De creatie van de ministerpost voor wonen door de VVD en de PvdA sluit aan bij de trend van centralisatie van het woonbeleid De marktwerking op de huurmarkt verbetert, doordat de hoogte van de huur wordt gekoppeld aan de waarde van de woning Hoewel banken uiterst voorzichtig zijn met krediet verstrekken, neemt het hypotheekvolume vooralsnog toe De woningvoorraad blijft krap door de terugval van de woningbouw

En natuurlijk nog een aantal mooie afbeeldingen:

Overigens opmerkelijk dat er toen al wel gesproken werd over een krappe woningvoorraad.

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 26-07-2022 23:37 ]

[Conrado]

Blik1984 schreef op dinsdag 26 juli 2022 @ 23:22:
[...]
We zitten nu op 2,5%? Dan moet er de tweede helft van dit jaar wel iets significants gaan veranderen om op die 16% uit te komen.

Hoe kom je op 2,5%...?
@Sport_Life We kijken vooruit, natuurlijk kan de toekomst anders uitpakken

[ Voor 13% gewijzigd door Conrado op 26-07-2022 23:42 ]

[Sport_Life]

Conrado schreef op dinsdag 26 juli 2022 @ 23:40:
[...]

Hoe kom je op 2,5%...?
@Sport_Life We kijken vooruit, natuurlijk kan de toekomst anders uitpakken

Nou ik neem die voorspellingen van banken met een korrel zout. Zijn vaak verklaringen die een kind ook kan bedenken (rente is hoger, energie duurder etc), dus weinig vernieuwend. Zie mijn quote uit 2012 waar al in staat dat de woningvoorraad laag is en de bouw achter blijft, dan zou je (met de kennis van nu) verwachten dat een analist bij ABN scherp is en denkt , hè dat kan weleens zorgen voor een ommekeer. Bijzonder dat niemand die link legde . Of in ieder geval niet zo sterk dat het op (korte) termijn voor een stijging zal zorgen.

[ Voor 7% gewijzigd door Sport_Life op 26-07-2022 23:55 ]