Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Harrie_]

Misschien moeten we de discussie m.b.t. het wel of niet geslaagd zijn van de flip van een pand wat nu te koop staat bewaren voor Wat er nou weer voor een pand te koop staat... - Deel 3

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op zondag 19 juni 2022 @ 16:49:
Misschien moeten we de discussie m.b.t. het wel of niet geslaagd zijn van de flip van een pand wat nu te koop staat bewaren voor Wat er nou weer voor een pand te koop staat... - Deel 3

Mee eens. Het ging er hier volgens mij vooral om dat de langere verkooptijd en daling van de vraagprijs niet alleen aan de markt ligt. Maar dat er in dit geval andere factoren kunnen zijn waarom een hoop mensen toch afknappen.

[Conrado]

Rabobank Research meldde vrijdag dat bestaande koophuizen dit jaar naar verwachting gemiddeld 16,1 procent duurder, gevolgd worden door 4,5 procent in 2023.

Een daling van de huizenprijzen sluiten ze niet uit, maar ze verwachten dat de prijzen voorlopig hoog blijven. Rabobank voorziet namelijk dat de werkloosheid ondanks een milde recessie laag blijft en dat kapitaalmarktrentes – waar de hypotheekrentes van zijn afgeleid – weer wat dalen

Bron: Huizenprijzen stijgen minder hard door rentestijging en onzekerheid

[ANdrode]

Conrado schreef op zondag 19 juni 2022 @ 17:29:
Rabobank Research meldde vrijdag dat bestaande koophuizen dit jaar naar verwachting gemiddeld 16,1 procent duurder, gevolgd worden door 4,5 procent in 2023.

Een daling van de huizenprijzen sluiten ze niet uit, maar ze verwachten dat de prijzen voorlopig hoog blijven. Rabobank voorziet namelijk dat de werkloosheid ondanks een milde recessie laag blijft en dat kapitaalmarktrentes – waar de hypotheekrentes van zijn afgeleid – weer wat dalen

Bron: Huizenprijzen stijgen minder hard door rentestijging en onzekerheid

Interessant dat de rabobank impliciet uit gaat van een dalende inflatie (want de reactie daarop drijft de renteverhoging).

[Compuhair]

ANdrode schreef op zondag 19 juni 2022 @ 18:36:
[...]


Interessant dat de rabobank impliciet uit gaat van een dalende inflatie (want de reactie daarop drijft de renteverhoging).

Het verbaast me dat ik zo weinig onderbouwing zie van hun voorspellingen.

[ColeJ]

[b]RemcoDelft schreef op zondag 19 juni 2022 @ 10:44

Dit is een enorme villa: https://www.funda.nl/koop...429382-scheepswerfkade-8/
[Afbeelding]

Haha die caravan. Lekker gewoon gebleven

[supersoco80]

Compuhair schreef op zondag 19 juni 2022 @ 19:02:
[...]


Het verbaast me dat ik zo weinig onderbouwing zie van hun voorspellingen.

Misschien een beetje een combi van wishfull thinking en paniek willen afzwakken?

[Masvic]

supersoco80 schreef op zondag 19 juni 2022 @ 21:30:
[...]


Misschien een beetje een combi van wishfull thinking en paniek willen afzwakken?

[sprhnk]

supersoco80 schreef op zondag 19 juni 2022 @ 21:30:
[...]


Misschien een beetje een combi van wishfull thinking en paniek willen afzwakken?

Mja het is achteraf natuurlijk makkelijker voorspellen, ik had eerlijk gezegd ook verwacht dat de woningen in onze buurt naar beneden zouden gaan maar het gaat nog als zoete broodjes en de poel van kopers is bij lange na niet op. Hier in de straat hebben buren na dag 2 de bezichtigingen stop gezet omdat hun vraagprijs al ruim over boden was. Logischerwijs zou de rente dit feestje moeten stoppen maar voorals nog zie ik het niet. Wellicht dat veel kopers ook denken liever nu nog instappen en iets kopen waar ik kan blijven of kan uitbouwen dan straks de financiering niet meer rond krijgen.

[Conrado]

supersoco80 schreef op zondag 19 juni 2022 @ 21:30:
[...]
Misschien een beetje een combi van wishfull thinking en paniek willen afzwakken?

Wat schiet de Rabo daar dan mee op...?

Een groepje denkt hier - misschien wel hoopt - dat het al fout gaat en dat de markt gaat instorten. Onder de streep wordt de wereldeconomie nu bepaald door incidenten: van Covid, via post-Covid tekorten, naar een oorlog, en energie boycot. Niemand kan dat voorspellen.
Tot die tijd vind ik de analyse van de Rabo interessant.

[Nuevocasa]

Conrado schreef op zondag 19 juni 2022 @ 22:45:
[...]


Wat schiet de Rabo daar dan mee op...?

Een groepje denkt hier - misschien wel hoopt - dat het al fout gaat en dat de markt gaat instorten. Onder de streep wordt de wereldeconomie nu bepaald door incidenten: van Covid, via post-Covid tekorten, naar een oorlog, en energie boycot. Niemand kan dat voorspellen.
Tot die tijd vind ik de analyse van de Rabo interessant.

Zolang er nog geen massaontslagen gaan komen zal het denk ik ook eerder gaan stabiliseren en niet enorm instorten. Met een krapte stijgen de lonen toch wat sneller. Wat dat betreft vind ik de analyse ook wel interessant.

[ObiTewodros]

Ik lees hier vaak dat mensen vanuit gaan dat de rente nog blijft stijgen. Waar wordt dat ik gebaseerd? Uiteindelijk zijn veel oorzaken van de rentestijging tijdelijk. Als die oorzaken volgende jaar niet meer spelen of minder hard meewegen, dan gaat de rente toch gewoon weer omlaag?

[Hbeez]

sprhnk schreef op zondag 19 juni 2022 @ 22:34:
[...]


Mja het is achteraf natuurlijk makkelijker voorspellen, ik had eerlijk gezegd ook verwacht dat de woningen in onze buurt naar beneden zouden gaan maar het gaat nog als zoete broodjes en de poel van kopers is bij lange na niet op. Hier in de straat hebben buren na dag 2 de bezichtigingen stop gezet omdat hun vraagprijs al ruim over boden was. Logischerwijs zou de rente dit feestje moeten stoppen maar voorals nog zie ik het niet. Wellicht dat veel kopers ook denken liever nu nog instappen en iets kopen waar ik kan blijven of kan uitbouwen dan straks de financiering niet meer rond krijgen.

Ik vind de kritische noot op het Rabobank artikel wel terecht eerlijk gezegd. Ze publiceren een artikel waarin ze tot op één decimaal nauwkeurig de stijging voorspellen voor de komende twee jaar, met ook nog een breakdown per provincie.

Dit soort publicaties krijgen typisch veel media-aandacht en kan daarmee bestwel wat invloed hebben op het vertrouwen in de woningmarkt, dus dan mag je er wat van verwachten. Maar de onderbouwing is vrij mager, bv dat "een boel andere economen ook een stijging verwachten", met een linkje naar RTL nieuws. Tuurlijk zijn er ontelbaar variabelen en veel onzekerheden, maar dan moeten de heren van de Rabobank dat laten terugkomen in de manier waarop ze voorspellen. Bv door een bredere range te nemen of getallen überhaupt achterwege te laten. Misschien zit er aan de achterkant een briljant model achter de voorspellingen maar ik vraag het me af.

Ze zullen het sowieso niet belangeloos publiceren en de vraag is hoe dat de objectiviteit ten goede komt. Ze voorspellen voor dit jaar een grotere stijging dan vorig jaar, in alle scenario's, wat gevoelsmatig erg optimistisch is.

[ Voor 6% gewijzigd door Hbeez op 20-06-2022 04:01 ]

[Requiem19]

Dat we nog kijken naar de voorspellingen van de banken… die hebben er zo vaak mega mega naast gezeten (zoals toen Corona begon).

Het sou interessant zijn om al die voorspellingen na te gaan en te checken wanneer ze ooit wel geklopt hebben.

[RemcoDelft]

Rabobank is de "goed" nieuws bank: ze verdienen enorm veel geld aan prijsstijgingen, en als ze met een persbericht mensen kunnen overhalen nog snel een schuld aan te gaan, stijgt de winst.

[Requiem19]

RemcoDelft schreef op maandag 20 juni 2022 @ 07:36:
Rabobank is de "goed" nieuws bank: ze verdienen enorm veel geld aan prijsstijgingen, en als ze met een persbericht mensen kunnen overhalen nog snel een schuld aan te gaan, stijgt de winst.

Jij denkt dus dat ze eigenlijk denken dat de markt gaat dalen, maar dat ze bewust liegen?

Dat gaat best wel ver namelijk.

[ColeJ]

Requiem19 schreef op maandag 20 juni 2022 @ 06:49:
Dat we nog kijken naar de voorspellingen van de banken… die hebben er zo vaak mega mega naast gezeten (zoals toen Corona begon).

Het sou interessant zijn om al die voorspellingen na te gaan en te checken wanneer ze ooit wel geklopt hebben.

Dit dus

Voorbeeld:

https://www.nu.nl/economi...n-2021-en-2022-dalen.html

[ Voor 13% gewijzigd door ColeJ op 20-06-2022 07:49 ]

[Rubbergrover1]

Conrado schreef op zondag 19 juni 2022 @ 22:45:
[...]
Niemand kan dat voorspellen.
Tot die tijd vind ik de analyse van de Rabo interessant.

Grappig, dat je eerst zegt dat niemand een en ander kan voorspellen maar tegelijk die voorspellingen wel interessant vindt .

Ik snap wel wat je bedoelt, de afwegingen die tot de voorspellingen leiden zijn uiteindelijk datgene wat het meest interessant is en waar het eigenlijk ook om gaat. Maar in de media wordt waarschijnlijk vooral naar de percentages gekeken. Terwijl je tussen de regels door ook kunt lezen dat ze daar ook zeer onzeker over zijn, omdat veel afhangt van hoe de rest van de wereld eruit gaat zien.

[Shadowhawk00]

Hbeez schreef op maandag 20 juni 2022 @ 03:59:
[...]


Ik vind de kritische noot op het Rabobank artikel wel terecht eerlijk gezegd. Ze publiceren een artikel waarin ze tot op één decimaal nauwkeurig de stijging voorspellen voor de komende twee jaar, met ook nog een breakdown per provincie.

Dit soort publicaties krijgen typisch veel media-aandacht en kan daarmee bestwel wat invloed hebben op het vertrouwen in de woningmarkt, dus dan mag je er wat van verwachten. Maar de onderbouwing is vrij mager, bv dat "een boel andere economen ook een stijging verwachten", met een linkje naar RTL nieuws. Tuurlijk zijn er ontelbaar variabelen en veel onzekerheden, maar dan moeten de heren van de Rabobank dat laten terugkomen in de manier waarop ze voorspellen. Bv door een bredere range te nemen of getallen überhaupt achterwege te laten. Misschien zit er aan de achterkant een briljant model achter de voorspellingen maar ik vraag het me af.

Ze zullen het sowieso niet belangeloos publiceren en de vraag is hoe dat de objectiviteit ten goede komt. Ze voorspellen voor dit jaar een grotere stijging dan vorig jaar, in alle scenario's, wat gevoelsmatig erg optimistisch is.

Banken hebben er veel belang bij dat de prijzen niet dalen, in een dalende markt gaan mensen minder snel een huis kopen dus verkoopt de bank geen hypotheken. En hun huidige portfolio word minder waard waardoor ze boekhoudkundig wat problemen hebben.
Het grotere gevaar voor de banken is echter als mensen bang worden dat banken gaan omvallen en hun spaargeld daar weghalen, want ja als iedereen deze week een groot deel contant opneemt zit de bank zonder geld.
Als ze een bailout nodig hebben houden de bankiers wel gewoon hun baan maar dan missen ze hun bonus en tja dat is natuurlijk een goed incentive om te voorkomen dat het fout gaat.

[ Voor 5% gewijzigd door Shadowhawk00 op 20-06-2022 09:01 ]

[Hbeez]

Requiem19 schreef op maandag 20 juni 2022 @ 06:49:
Dat we nog kijken naar de voorspellingen van de banken… die hebben er zo vaak mega mega naast gezeten (zoals toen Corona begon).

Het sou interessant zijn om al die voorspellingen na te gaan en te checken wanneer ze ooit wel geklopt hebben.

Bij deze - zoveel mogelijk de voorspellingen uit Q4 uit het voorgaande jaar of anders Q1 genomen. Opvallend genoeg zaten de banken afgelopen jaren structureel onder de werkelijke stijgingen.

[xiangpo]

Shadowhawk00 schreef op maandag 20 juni 2022 @ 09:00:
[...]


Banken hebben er veel belang bij dat de prijzen niet dalen, in een dalende markt gaan mensen minder snel een huis kopen dus verkoopt de bank geen hypotheken. En hun huidige portfolio word minder waard waardoor ze boekhoudkundig wat problemen hebben.
Het grotere gevaar voor de banken is echter als mensen bang worden dat banken gaan omvallen en hun spaargeld daar weghalen, want ja als iedereen deze week een groot deel contant opneemt zit de bank zonder geld.
Als ze een bailout nodig hebben houden de bankiers wel gewoon hun baan maar dan missen ze hun bonus en tja dat is natuurlijk een goed incentive om te voorkomen dat het fout gaat.

Waarom voorspelde ze dan tijdens corona dat de prijzen zouden dalen? Zie ook de link die @ColeJ plaatste. Ze voorspellen het eerder structureel verkeerd dan dat er een of ander complot is..

[eamelink]

ObiTewodros schreef op maandag 20 juni 2022 @ 00:26:
Ik lees hier vaak dat mensen vanuit gaan dat de rente nog blijft stijgen. Waar wordt dat ik gebaseerd?

Heel simpelweg is renteverhoging een middel van centrale banken om inflatie te bestrijden. Tot aan eerder dit jaar hielden centrale banken vol dat de inflatie tijdelijk was, en vooral komt door gestegen energieprijzen (die je niet echt met monetair beleid kan oplossen), maar nu zien we dat de inflatie ook andere sectoren bereikt en dus waarschijnlijk ook langer zal aanhouden. Dat vergroot de kans op meer rentestijgingen.

Uiteindelijk zijn veel oorzaken van de rentestijging tijdelijk. Als die oorzaken volgende jaar niet meer spelen of minder hard meewegen, dan gaat de rente toch gewoon weer omlaag?

Misschien, of misschien niet. Het gevaar van inflatie is dat het een beetje self-fulfilling is.

Werknemers zien of verwachten inflatie -> eisen meer loon -> werkgever verhoogt z'n prijzen -> inflatie
Consumenten zien of verwachten inflatie -> halen aankopen naar voren -> volle orderboeken -> producenten verhogen prijzen -> inflatie

Je ziet iets vergelijkbaars op de huizenmarkt als het gaat om de verwachting dat de prijzen gaan stijgen of dalen:
Verwachting dat prijzen dalen -> verkopers proberen zo snel mogelijk verkopen -> meer aanbod -> dalende prijzen
Verwachting dat prijzen dalen -> kopers stellen aankoop uit -> minder vraag -> dalende prijzen

En vice versa natuurlijk.

[Requiem19]

Hbeez schreef op maandag 20 juni 2022 @ 09:02:
[...]


Bij deze - zoveel mogelijk de voorspellingen uit Q4 uit het voorgaande jaar of anders Q1 genomen. Opvallend genoeg zaten de banken afgelopen jaren structureel onder de werkelijke stijgingen.

[Afbeelding]

Thanks, leuk dat je dit gedaan hebt!

CBS = de werkelijke stijging neem ik aan?

Dan lijkt het erop dat de banken redelijk de trend volgden pre-corona. In een stabiele situatie kunnen ze dus in grotere lijnen wel redelijk zien welke kant het op beweegt, maar bij onverwachte ontwikkelingen hebben ze geen idee meer.

Althans, dat gold voor corona. De vraag is of het ook geldt voor een onerwachte oorlog op Europees grondgebied en een heftige inflatie.

[Shadowhawk00]

Requiem19 schreef op maandag 20 juni 2022 @ 09:22:
[...]


Thanks, leuk dat je dit gedaan hebt!

CBS = de werkelijke stijging neem ik aan?

Dan lijkt het erop dat de banken redelijk de trend volgden pre-corona. In een stabiele situatie kunnen ze dus in grotere lijnen wel redelijk zien welke kant het op beweegt, maar bij onverwachte ontwikkelingen hebben ze geen idee meer.

Althans, dat gold voor corona. De vraag is of het ook geldt voor een onerwachte oorlog op Europees grondgebied en een heftige inflatie.

Tja zodra we in een oorlog belanden dan is het gewoon "all bets are off" voor de huizenmarkt.
Hoewel in deze tijd oorlogen nooit echt onverwachts komen vaak zit daar een heel traject aan politiek aan vast aangezien niemand zit te wachten op een oorlog. Of het voortraject in de media komt is natuurlijk punt 2 maar het is er natuurlijk wel.

Ach ja zo lang de immigratie hoog blijft en het bijbouwen laag is het ook niet echt moeilijk voorspellen wat de huizenprijzen doen natuurlijk. Op langere termijn word het natuurlijk wel een gevaar voor de rest van de economie, als je net rond kan komen gaan luxe dingen ( als horeca) er het eerste aan.

[big bang]

Shadowhawk00 schreef op maandag 20 juni 2022 @ 09:28:
[...]
Op langere termijn word het natuurlijk wel een gevaar voor de rest van de economie, als je net rond kan komen gaan luxe dingen ( als horeca) er het eerste aan.

Dat is waar ik de eerste klappen verwacht. De horeca, reisbranche en evenementensector zijn sectoren waar snel op bespaard wordt en waar men veelal al geen spek meer op de botten heeft. De vraag is echter of dat die sectoren groot genoeg zijn om problemen te veroorzaken in de rest van de economie.

[Caelorum]

Hbeez schreef op maandag 20 juni 2022 @ 09:02:
[...]


Bij deze - zoveel mogelijk de voorspellingen uit Q4 uit het voorgaande jaar of anders Q1 genomen. Opvallend genoeg zaten de banken afgelopen jaren structureel onder de werkelijke stijgingen.

[Afbeelding]

Zo te zien is de ABN opgehouden met voorspellingen te doen en pakken ze gewoon de stijging in de CBS cijfers van het kwartaal jaar ervoor

[Shadowhawk00]

big bang schreef op maandag 20 juni 2022 @ 09:36:
[...]

Dat is waar ik de eerste klappen verwacht. De horeca, reisbranche en evenementensector zijn sectoren waar snel op bespaard wordt en waar men veelal al geen spek meer op de botten heeft. De vraag is echter of dat die sectoren groot genoeg zijn om problemen te veroorzaken in de rest van de economie.

Het word wel een soort sneeuwbal effect, hoewel ik verwacht dat de reisbranche het hardste geraakt gaat worden ( grote uitgave in 1 keer ) gaat de horeca als 2e geraakt worden. Dat zijn stiekem best veel banen en vaak zijn het ook best grote investeringen.
En als mensen het zien word het vertrouwen in de economie ook lager waardoor er minder gedacht word aan verhuizen en mensen eerder denken, laat ik maar blijven zitten en wat reserves opbouwen.

[MikeyMan]

big bang schreef op maandag 20 juni 2022 @ 09:36:
[...]

Dat is waar ik de eerste klappen verwacht. De horeca, reisbranche en evenementensector zijn sectoren waar snel op bespaard wordt en waar men veelal al geen spek meer op de botten heeft. De vraag is echter of dat die sectoren groot genoeg zijn om problemen te veroorzaken in de rest van de economie.

Dat zie je nu al. Paar keer uit eten geweest afgelopen weekends. Enerzijds te weinig personeel om de tent vol te boeken, anderzijds te weinig boekingen om uberhaupt winst te maken

[Waah]

MikeyMan schreef op maandag 20 juni 2022 @ 09:48:
[...]


Dat zie je nu al. Paar keer uit eten geweest afgelopen weekends. Enerzijds te weinig personeel om de tent vol te boeken, anderzijds te weinig boekingen om uberhaupt winst te maken

Tja, bij Horeca verbaast me dat ook niet. Want het zijn ook de Horeca die altijd sturen op grotendeels 0-uren contracten, zo min mogelijk willen betalen en die ook de klappen hebben gehad van Corona. Dat samen maakt het nu erg lastig voor de horeca.

Laat ik het zo stellen: Voor veel mensen die in de horeca werken is een huis kopen sowieso lastig door de combi contract-loon

[Shadowhawk00]

Waah schreef op maandag 20 juni 2022 @ 09:55:
[...]

Tja, bij Horeca verbaast me dat ook niet. Want het zijn ook de Horeca die altijd sturen op grotendeels 0-uren contracten, zo min mogelijk willen betalen en die ook de klappen hebben gehad van Corona. Dat samen maakt het nu erg lastig voor de horeca.

Laat ik het zo stellen: Voor veel mensen die in de horeca werken is een huis kopen sowieso lastig door de combi contract-loon

Veel mensen in de horeca zijn ook studenten dus die zijn nog niet zo bezig met een huis kopen.
Logisch dat ze met veel flexibele krachten werken, je terras zit nu eenmaal beter vol in de zomer dan in de winter. Het is heel erg seizoen gedreven.

Maar de kern vaste medewerkers ( koks, eigenaren ) daar zit wel de klap, maar zelfs bij de mensen met 0 uren, als er geen werk meer is voor studenten hebben die hogere schulden waardoor ze later een huis kunnen kopen.
Dus het duurder maken van wonen gaat wel effect hebben op de huizenmarkt maar meer omdat het een groot deel van de economie onder druk zet. Overigens worden huizen niet betaalbaarder door de andere kosten alleen goedkoper.

[Laapo]

Je kan bij een aantal banken je aanmelden voor een headsup mbt de rente ontwikkelingen.

Nu ben ik bij zo'n bank aangemeld, suprise: de rente gaat weer omhoog, nadat er vorige week nog een verhoging is aangekondigd.

Het wordt denk ik steeds meer tijd om uit te zoomen en het geheel te bekijken. Iets moet breken anders blijft de inflatie hoog. Indien woningprijzen niet dalen dan zijn renteverhogingen gewoon inflatieverhogend. Dat wakkert een loonprijs spiraal van jewelste aan.

[Smuggler]

eamelink schreef op dinsdag 14 juni 2022 @ 16:49:
[...]


Na vier weken gelijkblijvende rente bij Florius, weer een verandering!

Vier weken geleden wat Florius vrij duur; wellicht omdat ze druk waren, maar het kan ook strategie van ABN zijin geweest zoals @TheGhostInc opmerkte: TheGhostInc in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6" Sindsdien is de marktrente licht gestegen maar veranderde er bij Florius niks. Tot vandaag.

Vanaf komende donderdag is de 10-jaarsrente bij <65% LTV maar liefst 3.34%. Dat is een stijging van 30 basispunten, de hoogste stijging die we tot nu toe hebben gezien sinds begin april, al was hij toen relatief gezien hoger dan nu.

* Tot 20 januari 1.09%
* Vanaf 20 januari 1.19%
* Vanaf 27 januari 1.24%
* Vanaf 10 februari 1.39%
* Vanaf 17 februari 1.59%
* Vanaf 24 februari 1.69%
* Vanaf 3 maart 1.79%
* Vanaf 17 maart 1.84%
* Vanaf 24 maart 2.04%
* Vanaf 7 april 2.34%
* Vanaf 14 april 2.49%
* Vanaf 21 april 2.59%
* Vanaf 28 april 2.69%
* Vanaf 5 mei 2.84%
* Vanaf 12 mei 3.04%
* Vanaf 16 juni 3.34%

Max hypotheek bij deze tarieven (bij een enkel inkomen van 50k):

Bij 1.09% => max hypotheek 242999
Bij 3.04% => max hypotheek 231064
Bij 3.34% => max hypotheek 222456

We beginnen weer aan de ongunstige kant van het financieringslastpercentagebracket (3x woordwaarde) te komen! De rente is nu ruim verdrievoudigd ten opzichte van begin dit jaar en de maximale hypotheek bij dit inkomen gedaald met ruim acht procent.

Qua maandlasten, bij een hypotheek van 220k en zelfde WOZ-waarde:

Bij 1,09% bruto 717, netto (eerste jaar) 667
Bij 3,04% bruto 932, netto (eerste jaar) 730
Bij 3,34% bruto 968, netto (eerste jaar) 743

Dat begint bruto toch echt aan te tikken, ruim een derde meer aan maandlasten dan hetzelfde hypotheekbedrag in Januari.

Overigens is de Nederlandse 10-jaarsrente vandaag boven de 2% uitgekomen, dus het lijkt er voorlopig niet op dat de stijging gaat stoppen.

mag jij niet ook eerder updaten?

Normaal verhoogd ABN-amro (volgens mij ergens gelinkt aan florius), de rente altijd op vrijdag.

Nu gaan alle rentes al op woensdag met 0,4% omhoog.

edit: zelf nog even gekeken: de rente bij florius gaat inderdaad ook met 0,4% omhoog.
En inplaats van Donderdag doen ze het deze week op Dinsdag.

Dat is natuurlijk ook een optie, als je de rente niet harder wilt laten stijgen van 0,4% dan laat je hem gewoon vaker stijgen

[ Voor 5% gewijzigd door Smuggler op 20-06-2022 11:11 ]

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op maandag 20 juni 2022 @ 10:38:
Het wordt denk ik steeds meer tijd om uit te zoomen en het geheel te bekijken. Iets moet breken anders blijft de inflatie hoog. Indien woningprijzen niet dalen dan zijn renteverhogingen gewoon inflatieverhogend. Dat wakkert een loonprijs spiraal van jewelste aan.

Volgens mij gaan een heleboel mensen voorbij aan de achterliggende gedachte bij inflatie. Er is een vrij simpele reden waarom producten duurder worden, namelijk doordat de vraag groter is dan het aanbod. Het idee is dat enerzijds mensen minder afnemen doordat de prijzen gestegen zijn en anderzijds het aantrekkelijker wordt voor bedrijven om meer van die producten te leveren.

Als het aanbod niet of moeilijk omhoog kan, dan is het een vrij logisch gevolg dat mensen minder kunnen afnemen, totdat er een nieuw evenwicht ontstaat. Maar als je dan maatregelen gaat nemen om het toch mogelijk te maken dat mensen de zelfde hoeveelheid af blijven nemen, terwijl het aanbod niet toeneemt, dan kom je in de situatie dat de vraag steeds groter blijft dan het aanbod. En de prijzen dus alleen nog maar verder stijgen. Wat dat betreft zijn algemene maatregelen om bv de benzine goedkoper te maken juist contraproductief. In een normale situatie kan dat dus betekenen dat mensen andere keuzes moeten maken.
We zijn het niet meer gewend, maar eigenlijk is het dan dus logisch als 'men' minder gaat afnemen. Maatregelen om die effecten tegen te gaan leiden juist tot verergering van de situatie.

[kx22]

big bang schreef op maandag 20 juni 2022 @ 09:36:
[...]

Dat is waar ik de eerste klappen verwacht. De horeca, reisbranche en evenementensector zijn sectoren waar snel op bespaard wordt en waar men veelal al geen spek meer op de botten heeft. De vraag is echter of dat die sectoren groot genoeg zijn om problemen te veroorzaken in de rest van de economie.

Jawel, want met retail ging het al niet goed in de binnenstad. Daar in plaats van is veel horeca gekomen.
Binnenstad leeg = minder bezoekers = minder verkoop. Dus ook retailbanen staan extra op de tocht.
Met minder banen in de retail heb je ook gelijk minder opdrachten van bedrijven in de bouw onderhoud en IT.

Het zijn allemaal domino steentjes.

Uiteindelijk heeft corona alles versneld, maar ook alles kapot gemaakt.

[Conrado]

Requiem19 schreef op maandag 20 juni 2022 @ 09:22:
[...]
Dan lijkt het erop dat de banken redelijk de trend volgden pre-corona. In een stabiele situatie kunnen ze dus in grotere lijnen wel redelijk zien welke kant het op beweegt, maar bij onverwachte ontwikkelingen hebben ze geen idee meer.
.....
De vraag is of het ook geldt voor een onverwachte oorlog op Europees grondgebied.....

Jij kunt onvoorziene situaties of incidenten wel voorspellen dan

In mijn beleving zijn we in oorlog, niet fysiek met militairen, maar een economische oorlog. Putin cs zullen er alles aan doen om te proberen ons te destabiliseren.
We gaan dus nog wel even van incident naar incident.....

[Requiem19]

Conrado schreef op maandag 20 juni 2022 @ 12:06:
[...]

Jij kunt onvoorziene situaties of incidenten wel voorspellen dan

In mijn beleving zijn we in oorlog, niet fysiek met militairen, maar een economische oorlog. Putin cs zullen er alles aan doen om te proberen ons te destabiliseren.
We gaan dus nog wel even van incident naar incident.....

Het ontstaan van onvoorziene situaties kan niemand voorspellen.

Het effect van onvoorziene situaties kun je wel proberen te voorspellen. En daar schieten de banken dus tekort, vermoedelijk omdat hun modellen alleen goed werken in (economisch) stabiele situaties.

[geekeep]

Requiem19 schreef op maandag 20 juni 2022 @ 09:22:
[...]


Thanks, leuk dat je dit gedaan hebt!

CBS = de werkelijke stijging neem ik aan?

Dan lijkt het erop dat de banken redelijk de trend volgden pre-corona. In een stabiele situatie kunnen ze dus in grotere lijnen wel redelijk zien welke kant het op beweegt, maar bij onverwachte ontwikkelingen hebben ze geen idee meer.

Althans, dat gold voor corona. De vraag is of het ook geldt voor een onerwachte oorlog op Europees grondgebied en een heftige inflatie.

Sjah, in het stabiele geval kan iedere Nederlander met wat middelbare school wiskunde een grafiek plotten met z'n TI-84 op de datapunten in het verleden. Hebben ze bij die banken niet juist slimme koppen rondlopen die in bepaalde alternatieve scenario's óók een (grove) voorspelling kunnen doen?

Het blijvend herhalen van het argument eerder in dit topic dat "er geen huizen bijgebouwd worden en de immigratie niet stopt" vind ik niet sterk genoeg om een verandering in de huizenmarkt te voorkomen. Zolang de rente blijft stijgen, daalt de financieringsruimte, punt. Leuk dat een verkoper dan in de wolken van begin 2022 blijft hangen en er in wat populaire steden nog koopkrachtige huizenzoekers zijn met een zak geld, maar dat droogt vanzelf op.

Zoals @eamelink al zei is het een beetje "self-fulfilling". Emotie gaat hand in hand met de richting van de markt.

[Shadowhawk00]

geekeep schreef op maandag 20 juni 2022 @ 12:18:

Het blijvend herhalen van het argument eerder in dit topic dat "er geen huizen bijgebouwd worden en de immigratie niet stopt" vind ik niet sterk genoeg om een verandering in de huizenmarkt te voorkomen. Zolang de rente blijft stijgen, daalt de financieringsruimte, punt. Leuk dat een verkoper dan in de wolken van begin 2022 blijft hangen en er in wat populaire steden nog koopkrachtige huizenzoekers zijn met een zak geld, maar dat droogt vanzelf op.

Alleen lost dat het probleem op de huizenmarkt ook niet op. Als huizen goedkoper worden maar tegelijk mensen minder kunnen lenen zijn de huizen toch nog onbetaalbaar.
Als huizen 400k kosten en je kan maar 350k betalen kan je het huis niet betalen.
Als datzelfde huis 200k kost en je kan maar 170k betalen kan je het huis ook niet betalen.

Alleen zal iemand waarvan zijn huis onder water staat misschien gewoon niet kunnen verkopen waardoor er gewoon wat meer stagnatie op de markt komt, en er een aantal mensen die moet verkopen zwaar de lul zijn.

De prijs is eigenlijk minder relevant dan de betaalbaarheid. En dat laatste veranderd eigenlijk niet.

[ Voor 9% gewijzigd door Shadowhawk00 op 20-06-2022 12:26 ]

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op maandag 20 juni 2022 @ 12:08:
[...]


Het ontstaan van onvoorziene situaties kan niemand voorspellen.

Het effect van onvoorziene situaties kun je wel proberen te voorspellen. En daar schieten de banken dus tekort, vermoedelijk omdat hun modellen alleen goed werken in (economisch) stabiele situaties.

Volgens mij valt dat wel mee. Het punt is vooral dat men misschien verwacht dat er één conclusie uitrolt die het meest waarschijnlijke resultaat oplevert. Maar je kunt niet simpelweg de scenario's optellen en middelen om een verwacht gemiddelde resultaat te krijgen.

Simpel voorbeeld, als scenario 1 is dat er een incident komt en de economie krimpt 10% en scenario 2 is dat er geen incident komt en de groei wordt 10%, dan kun je niet simpel zeggen: waarschijnlijk komen we op 0 uit. Het wordt immers óf plus 10% óf 10%. Als er dan 80% kans is dat er geen incident optreedt, dan zal de beste voorspelling worden dat er waarschijnlijk 10% groei komt.

Dat betekent niet dat er geen rekening wordt gehouden met scenario 2. Maar het betekent dat andere scenario's waarschijnlijker worden geacht.

[big bang]

Shadowhawk00 schreef op maandag 20 juni 2022 @ 12:25:
[...]


Alleen zal iemand waarvan zijn huis onder water staat misschien gewoon niet kunnen verkopen waardoor er gewoon wat meer stagnatie op de markt komt, en er een aantal mensen die moet verkopen zwaar de lul zijn.

Toch is dat laatste vooral wat de prijzen na 2008 deed dalen als ik me niet vergis. Nu staan er een stuk minder huizen onder water door de recente stijgingen en doordat 100% aflossingsvrij uit de gratie is gevallen. Uiteraard zitten de mensen die het afgelopen jaar hebben gekocht met 100% financiering nog in de gevarenzone, maar die groep zal kleiner zijn dan de groep die na 2008 in de problemen kwam*

*gezien er het afgelopen jaar weinig starters konden instromen kunnen er nu ook minder in de problemen komen, en de 100% aflossingsvrij perikelen zijn wel zo'n beetje de wereld uit.

[Requiem19]

Rubbergrover1 schreef op maandag 20 juni 2022 @ 12:29:
[...]

Volgens mij valt dat wel mee. Het punt is vooral dat men misschien verwacht dat er één conclusie uitrolt die het meest waarschijnlijke resultaat oplevert. Maar je kunt niet simpelweg de scenario's optellen en middelen om een verwacht gemiddelde resultaat te krijgen.

Simpel voorbeeld, als scenario 1 is dat er een incident komt en de economie krimpt 10% en scenario 2 is dat er geen incident komt en de groei wordt 10%, dan kun je niet simpel zeggen: waarschijnlijk komen we op 0 uit. Het wordt immers óf plus 10% óf 10%. Als er dan 80% kans is dat er geen incident optreedt, dan zal de beste voorspelling worden dat er waarschijnlijk 10% groei komt.

Dat betekent niet dat er geen rekening wordt gehouden met scenario 2. Maar het betekent dat andere scenario's waarschijnlijker worden geacht.

Ik bedoel dat in het geval van Corona je een duidelijk scenario hebt. Er is corona, er zijn lockdowns etc.

Met die kennis kregen banken het voor elkaar om te voorspellen dat er een daling zou komen, terwijl het de hoogste stijging ooit was.

[DutchManticore]

Mijn eerste post in dit topic. Ik wilde dit eerst in het beleggingsforum posten aangezien mijn beleggingsstrategie nauw samenhangt met de gevolgen op de huizenmarkt, en aangezien mijn posities ook in de huizenmarkt zitten. Ik ben er daar echter op gewezen dat ik niet teveel over de huizenmarkt moet spammen omdat er een apart topic voor is.

Eerst even wat achtergrond:

Ik denk dat er een huizenbubbel is, ontstaan door monteair beleid, die wereldwijd op het punt van knappen staat

Twee weken terug geen bids meer op de MBS in de VS. Logisch ook, want met MBS op 4% en inflatie op 8.9% (als je dat getal al gelooft...) garandeer je als investeerder dus een negatief rendement van 4.9% voor jezelf met het risico op defaults. Niet echt aantrekkelijk. Bij de huidige inflatie zou de rente op MBS (en dus hypotheek) naar 10%+ moeten om aantrekkelijk te zijn. De FED koopt nu nog dergelijke MBS'en onder het mom van quantitative easing maar de geld printer gaat zo in z'n achteruit en met quantitative tightening zijn er dus geen kopers meer. De hypotheekrente gaat nu echt als een raket stijgen in de VS om het systeem liquide te houden. Europa zal mee moeten om competitief te blijven dus ook hier gaan die rentes enorm hard doorstijgen.

De 30 jaars rente in Amerika staat nu al op 6.28% en gaat nog lang niet remmen.
https://www.cnbc.com/2022...cent-just-a-week-ago.html

Uitgaande van 400.000 aankoopwaarde:

• Bij 2.5% rente : $2030 per maand
• Bij 6.28% rente is dat al $2920 per maand
• Bij 8% rente is dat al $3385 per maand
• Bij 10% rente is dat al $3960 per maand

Het bedrag dat mensen met dezelfde inkomens zo nog kunnen bieden voor een woning gaat hard, hard, hard afnemen en dat betekent dat OF de huizenmarkt volledig op slot gaat en er geen huis meer verkocht wordt, of dat huizeneigenaren voor flink minder dan de principal van hun hypotheek moeten gaan verkopen en dus een flinke restschuld overhouden.

Er zijn altijd mensen die MOETEN verkopen. Overlijdens, relaties die stuklopen, werk dat zich verplaatst.
De huizenmarkt gaat echt keihard onderuit en iedereen die de laatste 3 jaar in tijden van lage rente en hoge prijzen heeft gekocht zit 30 jaar vast aan de woning of kan er alleen met een enorme restschuld uit.

Mijn voorspelling is dus dat er een huizencrash gaat komen die weliswaar flink anders is dan de crash van 2008, maar dat het resultaat hetzelfde is. Veel mensen onderwater, veel aanbod, weinig vraag en dus een flinke daling in de huizenprijzen.

Posities:

• Spaargeld verspreid over een 4 tal rekeningen voor maximale deposito garantie
• Huis verkocht met behoorlijke overwaarde, gaan nu tijdelijk huren. Plan om tijdens de crisis zo veel goedkoper en (bijna) zonder hypotheek terug te kopen.
• Gehele aandelen portfolio verkocht in November 2021 toen bleek dat de FED leden zouden gaan verkopen. SPY stond toen op $470, nu op $365
• Vreemd valuta rekening geopend en 60% van ons geld in dollars ondergebracht
• SPY puts met een strike van $260-300 en een expiry van 18 nov 2022 - 30 nov 2022

[DutchManticore]

Het was voor mij weer tijd om mijn onderzoek deze maand even te doen. Elke maand rond de 20e bel ik met een 5 tal makelaars in verschillende regio's van het land en ga ik bronnen af om te kijken hoe het er met de woningmarkt aan toe gaat.

Dit doe ik sinds September 2021.

Allereerst de NVM kwartaalanalyse van de woningmarkt

• Er werden bijna 29.000 woningen verkocht door NVM-makelaars, bijna 19% minder dan vorig jaar. Het zijn er 18% minder dan in het laatste kwartaal van 2021.
Het totale aantal woningen dat verkocht wordt neemt al twee kwartalen af. Q4 2021 werden er nog 35.703 woningen verkocht. Dat is te verwachten, zeker in dit kwartaal, met de snel oplopende rentekosten en de daarmee beschikbare hypotheekplafonds. De vraagprijs daalt nog niet aanzienlijk, (zoals te zien in de volgende bullet) dus de transactie snelheid neemt af. Dit is vooralsnog in de lijn der verwachting die ik heb. Mensen, ook die ik in mijn omgeving spreek, lijken toch de bui in de economie te zien hangen, en voelen de druk van de oplopende inflatie. We lijken wat voorzichtiger geworden met het doen van grote aankopen zoals woningen.

• De transactieprijs bedraagt 428 duizend euro, een prijsstijging in een jaar tijd van 13,7%. Wel is er een daling van 2,1% met een kwartaal eerder.
Zoals te zien blijven de huizenprijzen voorlopig nog erg hoog. In absolute zin, maar ook in relatieve zin ten opzichte van vorige jaar. Een jaar waarin de huizenprijzen ook al niet erg laag waren. Wel interessant is de lichte daling die nu is ingezet. Het is een relatief niet-noemenswaardige daling van 2,1% van €437.180 vorige kwartaal naar 428.000 nu. Een bedrag dat verklaarbaar is door de de rentestijging naar net geen 3% in de eerste kwartaal van dit jaar. Momenteel zit de 30 jaars rente voor een hypotheek op 4,8% dus ik verwacht in de volgende kwartaalcijfers van de NVM een verdere daling van de gemiddelde verkoopprijs.

• De verkooptijd van verkochte woningen bedraagt nu 24 dagen. Voor het vierde achtereenvolgende kwartaal ligt de verkooptijd tussen 22 en 24 dagen.
Lichte stijging, van 23 naar 24 maar wat mij betreft insignificant.

• 79% van alle woningen werd verkocht voor een prijs hoger dan de vraagprijs.
Dit is echt nog enorm, maar al wel lager dan het vorige kwartaal waarbij dit nog gold voor 83% van alle woningen. Dit is tekenend voor de krapte op de markt, gezien de hoge (wat mij betreft kunstmatige vraag). Ik verwacht gezien de renteontwikkelingen hier een flinke daling te zien in Q2 2022.

• Het koopwoningaanbod in Nederland ligt in vergelijking met een jaar geleden ruim 4% lager, maar in vergelijking met een kwartaal eerder juist 10% hoger. In totaal staan er aan het eind van het 1e kwartaal 2022 ruim 17.100 woningen te koop.
Dit is een interessante. In vergelijking met een kwartaal eerder zijn er 10% meer woningen beschikbaar gekomen, dit terwijl de rente hard oploopt en de hypotheekplafonds dalen. Ik verwacht hier een duidelijk prijsdrukkend effect van te zien in Q2 2022.

• De vraagprijs van de gemiddelde te koop staande woning komt uit op 469 duizend euro, 6,5% hoger dan een jaar eerder.
In Q4 2022 bedroeg dit bedrag nog 476.000. Opvallend dat de NVM hier geen nadruk legt op de ingezette daling. Waar de NVM in vorige rapporten wel expliciet sprak over een remming van de stijging laten zij het nu na om de voor het eerst zichtbare daling te erkennen. Merkwaardig, want dit is belangrijk voor het relativeren van de cijfers over hoeveel woningen boven vraagprijs verkocht worden en het sentiment bij makelaars. Daar kom ik zo nog op terug.

• De Nederlandse koopwoningmarkt blijft aanhoudend krap, maar is wel het afgelopen kwartaal wat ruimer geworden met een indicator van 1,8.
De krapte indicator was 1,3 in Q4 2022. Voor mensen die niet weten wat dat inhoudt, komt dat neer op een keuze uit 1,3 woningen per woningzoekende. Een stijging naar 1,8 is een significante kwartaalstijging die in de lijn van mijn verwachtingen ligt. Dit getal gaat wat mij betreft in Q2 2022 doorzetten.

• De instroomquote ligt zeer hoog. Er komen ruim 2 keer zo veel woningen te koop in het kwartaal als er dan het begin van het kwartaal te koop stonden.
Al ware het maar omdat de instroomsnelheid ook zo enorm gestegen is . Dit is eigenlijk een directe leading indicator voor de krapte indicator volgend kwartaal.

• De verkoopkans/snelheid van woningen is flink gestegen. 89% van de nieuw in aanbod gekomen woningen (in het 4e kwartaal 2021) is binnen 90 dagen verkocht.
Maar zoals we zien loopt het nog lekker door, en koopt de consument met de dalende prijzen en ondanks de hypotheekrente nog best lekker door. Gezien de 89% die boven de (gezakte) vraagprijs verkocht wordt staan de remmen er zeker nog niet vol op.

Persoonlijke voorlopige conclusie:
Er zijn tekenen dat de remmen erop gaan maar absoluut nog niet van een crash.
Mijn persoonlijke verwachting is dat we Q3 pas het eerste echte kraken gaan horen en dat in Q4 de crash mainstream kennis begint te worden. Q1 2023 is dan het begin van de echte inzakking. Ik blijf de NVM rapportages nauwkeurig volgen om te kijken of mijn verwachtingen kloppen en of de ontwikkelingen zijn zoals ik had voorspeld. Zo niet, dan ben ik ten alle tijden klaar om bij te sturen. Voorlopig wijzig ik niets aan mijn posities.

Bronnen:
https://www.nvm.nl/media/...l-2021-13januari-2022.pdf
https://www.nvm.nl/media/...aal-2022-7-april-2022.pdf
https://www.nvm.nl/media/...land-1e-kwartaal-2022.pdf

Contact met makelaars

Zoals gezegd heb ik al maanden contact met een 5-tal makelaars verspreid door het hele land.
De makelaars zijn uitgekozen op het hebben van een breed portfolio (commercieel / woningen / ruraal / stedelijk) om een goed beeld te krijgen van de regio. Althans, zo goed mogelijk De NVM releast maar 1x per kwartaal de cijfers en geeft een vrij statische analyse. Ik wil ook contact met mensen 'op de werkvloer', niet alleen om leading indicator informatie te krijgen maar ook om het sentiment te peilen. Ik betaal de makelaars hiervoor niet en heb geen persoonlijke banden met ze.

Ik houd de samenvattingen kort en bondig. Ga niet alle aantekeningen delen, ook niet vanwege hun privacy.

Amsterdam:
Ziet de 'extreme' woningen met een hoge prijs/m2 langer te koop staan en ziet vooral deze kopers hard moeten zakken met de vraagprijs. En dan vaak wordt deze vraagprijs niet gehaald, verwacht dat deze trend gaat doorzetten, en denkt ook dat dit gaat doorsijpelen in het hoge en midden segment in de komende 12 maanden.

Utrecht:
Geeft aan actief na te moeten bellen in het midden en hoog segment. Heeft de indruk dat het allemaal nu duidelijk afremt. Krijgt veel mensen die zich druk maken over de oplopende hypotheekrente. Mensen zijn haastiger.

Arnhem:
Ziet de markt afremmen en maakt zich zorgen. Geeft aan ras pessimist te zijn. Prepare for the worst , hope for the best. Heeft vacatures voor personeel offline gehaald. Ze zijn toch niet te vinden en red het met de huidige workload prima met het bestaande personeel. Merkt dat het niet meer is zoals de laatste jaren en ziet een duidelijke afname in het aantal bezichtigingen en de sfeer bij kopers. FOMO gaat er een beetje af.

Eindhoven:
Ziet de stedelijke woningen nog hard gaan, de meer suburbane en rurale woningen remmen af.
Zit te twijfelen of hij wel op vakantie moet gaan dit jaar. "Nog maar even zoveel mogelijk verkoper en er hard aan trekken. Als het blijft afremmen kunnen we volgend jaar in alle rust op vakantie"

Leeuwarden:
Niet kunnen bereiken nog. Voicemail ingesproken, smsje ontvangen dat hij in de loop van de week nog wel even belt.

[NNCi]

Shadowhawk00 schreef op maandag 20 juni 2022 @ 12:25:
[...]


Alleen lost dat het probleem op de huizenmarkt ook niet op. Als huizen goedkoper worden maar tegelijk mensen minder kunnen lenen zijn de huizen toch nog onbetaalbaar.
Als huizen 400k kosten en je kan maar 350k betalen kan je het huis niet betalen.
Als datzelfde huis 200k kost en je kan maar 170k betalen kan je het huis ook niet betalen.

Alleen zal iemand waarvan zijn huis onder water staat misschien gewoon niet kunnen verkopen waardoor er gewoon wat meer stagnatie op de markt komt, en er een aantal mensen die moet verkopen zwaar de lul zijn.

De prijs is eigenlijk minder relevant dan de betaalbaarheid. En dat laatste veranderd eigenlijk niet.

Tijdens de vorige crises zag je dat projectontwikkelaars op een gegeven moment maar gingen bouwen voor starters tegen kostprijs. Immers die dat was de enige groep die tijdens een crises actief waren. De huizenbezitters hadden woningen die onder water stonden en slechts een klein deel van dit groep kon zich veroorloven om te bewegen. Maar voordat zover is verwacht is dat we minstens 5 jaar in een (zware) recessie moeten zitten.

[Compuhair]

DutchManticore schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:01:
Twee weken terug geen bids meer op de MBS in de VS.

Wat is MBS in de VS.

Via https://www.google.com/se...&sourceid=chrome&ie=UTF-8 vind ik alleen dingen over een bezoek van Mohammed bin Salman aan de VS.

[DutchManticore]

Compuhair schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:14:
[...]


Wat is MBS in de VS.

Via https://www.google.com/se...&sourceid=chrome&ie=UTF-8 vind ik alleen dingen over een bezoek van Mohammed bin Salman aan de VS.

Mortgage backed security.
Financieel instrument waarmee financierders hun uitgegeven leningen bundelen om ze aan investeerders en geldschieters te kunnen verhandelen zodat ze hun balans schoonvegen, zelf niet meer de houder van de schulden of het risico op default zijn, en weer verder kunnen met nieuwe hypotheken uitgeven.

[Lastmanstanding]

DutchManticore schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:01:
Mijn voorspelling is dus dat er een huizencrash gaat komen die weliswaar flink anders is dan de crash van 2008, maar dat het resultaat hetzelfde is. Veel mensen onderwater, veel aanbod, weinig vraag en dus een flinke daling in de huizenprijzen.

Posities:

• Spaargeld verspreid over een 4 tal rekeningen voor maximale deposito garantie
• Huis verkocht met behoorlijke overwaarde, gaan nu tijdelijk huren. Plan om tijdens de crisis zo veel goedkoper en (bijna) zonder hypotheek terug te kopen.
• Gehele aandelen portfolio verkocht in November 2021 toen bleek dat de FED leden zouden gaan verkopen. SPY stond toen op $470, nu op $365
• Vreemd valuta rekening geopend en 60% van ons geld in dollars ondergebracht
• SPY puts met een strike van $260-300 en een expiry van 18 nov 2022 - 30 nov 2022

De markt timen is erg moeilijk. Achteraf is het makkelijk te zien, maar op dat moment, erg moeilijk. In het algemeen ben je beter af als je probeert niet van de markt te winnen, maar mee te doen over een langere periode.

Mijn indruk van je is dat je vrij jong bent en nog niet een "crisis" heb meegemaakt met je eigen vermogen. Zou dat kunnen kloppen? Als je elke keer dat de economische omgeving piept en kraakt gaat liquideren, ben je aardig wat transactiekosten kwijt.

In 2009 ging ik voor het eerst beleggen. Omdat ik geld over had, niet omdat ik wist dat 2009 een mooie bodem was. In 2007 een huis gekocht. Was beter als dat in 2012/2013 was, maar ik had een huis nodig. You win some; you lose some.

Even over de huidige "crisis" die nog geen crisis is, wel ben ik met je eens dat dalende huizenprijzen een gevolg wordt van de huidige rente staan. Maar de huizenmarkt in NL beweegt langzaam. Er dat huizenprijzen flink gaan dalen, gaan eerst huizen langer te koop staan. Zelfs in 2007/2008 was het vrij normaal om te onderhandelen over een huis, en het was niet gewoon om meerdere bieders te hebben. Er is wel lucht in het systeem, maar afkoeling komt eerst, dan een opgesloten markt, dan pas de prijsdaling.

Ook heeft Europa weinig baat bij een extreme hoge rente. Zal niet komen, zonder de zuidelijke landen failliet te laten gaan. Amerika heeft sneller en extremer pieken en dalen. Hun huizenmarkt begint ook pas af te koelen. Ik vrees dat je best lang moet gaan wachten op een huizenmarkt bodem, dus ik hoop dat jullie huurwoning een fijne plek is voor de een aantal jaar.

[Compuhair]

DutchManticore schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:01:
Ik denk dat er een huizenbubbel is, ontstaan door monteair beleid, die wereldwijd op het punt van knappen staat

Thx voor je uitleg. Ik volg je lijn en ik ben ook van mening dat we allerlei mooi-weer-praatjes voorgeschoteld krijgen, om ervoor te zorgen dat er geen paniek uitbreekt. Zie bijvoorbeeld ook het eerdere bericht van Rabobank Research.

[ObiTewodros]

Lastmanstanding schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:29:
[...]


De markt timen is erg moeilijk. Achteraf is het makkelijk te zien, maar op dat moment, erg moeilijk. In het algemeen ben je beter af als je probeert niet van de markt te winnen, maar mee te doen over een langere periode.

Mijn indruk van je is dat je vrij jong bent en nog niet een "crisis" heb meegemaakt met je eigen vermogen. Zou dat kunnen kloppen? Als je elke keer dat de economische omgeving piept en kraakt gaat liquideren, ben je aardig wat transactiekosten kwijt.

In 2009 ging ik voor het eerst beleggen. Omdat ik geld over had, niet omdat ik wist dat 2009 een mooie bodem was. In 2007 een huis gekocht. Was beter als dat in 2012/2013 was, maar ik had een huis nodig. You win some; you lose some.

Even over de huidige "crisis" die nog geen crisis is, wel ben ik met je eens dat dalende huizenprijzen een gevolg wordt van de huidige rente staan. Maar de huizenmarkt in NL beweegt langzaam. Er dat huizenprijzen flink gaan dalen, gaan eerst huizen langer te koop staan. Zelfs in 2007/2008 was het vrij normaal om te onderhandelen over een huis, en het was niet gewoon om meerdere bieders te hebben. Er is wel lucht in het systeem, maar afkoeling komt eerst, dan een opgesloten markt, dan pas de prijsdaling.

Ook heeft Europa weinig baat bij een extreme hoge rente. Zal niet komen, zonder de zuidelijke landen failliet te laten gaan. Amerika heeft sneller en extremer pieken en dalen. Hun huizenmarkt begint ook pas af te koelen. Ik vrees dat je best lang moet gaan wachten op een huizenmarkt bodem, dus ik hoop dat jullie huurwoning een fijne plek is voor de een aantal jaar.

Wat is een "extreem hoge rente"? Historisch gezien lijkt de rente nu laag, maar de huizenprijzen zijn extreem hoog. Dus je kan de rente van vroeger niet vergelijken met die van nu.

Je kan ook zeggen:
Bij een lening van €250.000,- is een rente van 8% extreem hoog, maar bij een lening van €450.000,- is 5% al extreem hoog, want je betaalt dan ongeveer hetzelfde aan rente.

[NiGeLaToR]

@DutchManticore mooi overzicht!

Paar kanttekeningen/aanvullingen mijnerzijds:
- check in wijken of er weer te koop borden staan. Ik begin ze weer te zien en kreeg zelfs een folder van een makelaar met een 'aanbod'. Ik woon de regio Hoorn NH en in de hele omgeving hebben we periodes gehad dat er tot 1 miljoen euro misschien 5 huizen op funda stonden. In 2011, toen ik mijn vorige huis verkocht, waren het er 14 alleen al in onze straat. Extreem verschil.
- De term 'huizenmarktbubbel' is na decennia met deze situatie geen echt geschikte term: dit is onze huizenmarkt en zal dit voorlopig wel even blijven ook. De redenen die je kunt vinden waarom het niet snel veranderd zitten gek genoeg een beetje in de lijn van de reden waarom het uberhaupt al zo lang disfunctioneel is en het werkt aan twee kanten met enorme belangen en haperende concensuspolitiek.

Tenslotte vind ik je overzicht van posities intrigerend. Ik ken dat wel van de financiele crisis en vond het interessant om te zien dat sommige mensen jarenlang konden wachten op woongenot in de hoop een 'klapper' te maken oid. Niet helemaal door hebbende dat als ze nu al tevreden zijn het ze weinig meer levensgeluk brengt en dat als ze wel ontevreden zijn het dure jaren zijn - qua tijd. Voor de meeste mensen zou het vooral een kwestie zijn van een plan maken voor betaalbaarheid op termijn - dat kan zonder jouw risicovolle strategie.

[NiGeLaToR]

ObiTewodros schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:42:
[...]


Wat is een "extreem hoge rente"? Historisch gezien lijkt de rente nu laag, maar de huizenprijzen zijn extreem hoog. Dus je kan de rente van vroeger niet vergelijken met die van nu.

Je kan ook zeggen:
Bij een lening van €250.000,- is een rente van 8% extreem hoog, maar bij een lening van €450.000,- is 5% al extreem hoog, want je betaalt dan ongeveer hetzelfde aan rente.

Dat is toch de crux?

En bovendien: wat heb je liever? Zelfde huis met 250k @ 8% of 450k @ 5%?

spoiler: Mijn voorkeur:

Ik spaar 250k sneller bij elkaar dan 450k.

[DutchManticore]

Lastmanstanding schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:29:
[...]


De markt timen is erg moeilijk. Achteraf is het makkelijk te zien, maar op dat moment, erg moeilijk. In het algemeen ben je beter af als je probeert niet van de markt te winnen, maar mee te doen over een langere periode.

Mijn indruk van je is dat je vrij jong bent en nog niet een "crisis" heb meegemaakt met je eigen vermogen. Zou dat kunnen kloppen? Als je elke keer dat de economische omgeving piept en kraakt gaat liquideren, ben je aardig wat transactiekosten kwijt.

In 2009 ging ik voor het eerst beleggen. Omdat ik geld over had, niet omdat ik wist dat 2009 een mooie bodem was. In 2007 een huis gekocht. Was beter als dat in 2012/2013 was, maar ik had een huis nodig. You win some; you lose some.

Even over de huidige "crisis" die nog geen crisis is, wel ben ik met je eens dat dalende huizenprijzen een gevolg wordt van de huidige rente staan. Maar de huizenmarkt in NL beweegt langzaam. Er dat huizenprijzen flink gaan dalen, gaan eerst huizen langer te koop staan. Zelfs in 2007/2008 was het vrij normaal om te onderhandelen over een huis, en het was niet gewoon om meerdere bieders te hebben. Er is wel lucht in het systeem, maar afkoeling komt eerst, dan een opgesloten markt, dan pas de prijsdaling.

Ook heeft Europa weinig baat bij een extreme hoge rente. Zal niet komen, zonder de zuidelijke landen failliet te laten gaan. Amerika heeft sneller en extremer pieken en dalen. Hun huizenmarkt begint ook pas af te koelen. Ik vrees dat je best lang moet gaan wachten op een huizenmarkt bodem, dus ik hoop dat jullie huurwoning een fijne plek is voor de een aantal jaar.

Ik vind het feit dat je niet kunt timen een beetje een dooddoener. Dat is voor micro-economische ontwikkelingen zeker waar, maar macro-economische ontwikkelingen laten zich prima bespelen en plotten.
Cost averaging en als een konijn in de koplampen blijven zitten is niet de enige weg. Betekent wel dat je er een dagtaak van moet maken om de ontwikkelingen te volgen en bereid moet zijn snel te bewegen. Dat is niet voor iedereen weggelegd en niet iedereen heeft er zin in, maar dat is een tweede.

Ben 34 jaar oud (weet niet of dat onder je definitie van jong valt) en actief in de beurs sinds mijn 18e. 2006 was mijn eerste jaar. Ik heb in de afgelopen bullrun niet bij elke tegenslag getraded en gewoon netjes vermogen opgebouwd door middel van dollar cost averaging in een overigens actief gemanaged portfolio. Er zaten wel ETFs bij, maar heb ook veel actief gehandeld.

Mijn indruk is, zoals ik in het beurstopic uitleg, dat we nu een historische omslag gaan zien in het monetair beleid. Daarin ga ik ook uitgebreid in op de moeilijkheden waarin Europa zich bevindt met de hoge deb-GDP ratio's voor de zuidelijke landen, België en Frankrijk, hetgeen ook de reden is waarom ik 60% van mijn cash in de dollar gestald heb. Ik verwacht dat de VS, ook met het privilege exorbitant, in deze verschuiving van monetair beleid veel sterker en adequater zal kunnen ingrijpen dan de met complexiteit overladen ECB.

Geen baat bij hoge rente zeg je?

Het scenario is eigenlijk een simpele dichotomie:
1. De ECB verhoogt de rente niet en laat de inflatie (niet alleen gestookt door de oorlog in Oekraine, maar ook zeker door het extreem inflationaire beleid van de afgelopen 14 jaar) doorlopen met als gevolg een heel pakket aan problemen. Zeker als de FED wel ingrijpt om de inflatie in de dollar in te perken (hetgeen ze vooralsnog actief doen). De markt zal dan bovenop de inflatie ook de Euro afstraffen met een voorkeur voor andere valuta waardoor de koopkrachtderving nog verder oploopt. Het faillissement van de probleemlanden binnen de Euro wordt voorkomen, maar met als neveneffect de potentiele dood van de euro zelf, een afname in de stevigheid van de geo-politieke positie van Europa nu, een zware welvaartsvermindering binnen Europa en ongetwijfeld politieke afstraffing.

2. De ECB verhoogt de rente wel en is net als de FED genoodzaakt met opzet een recessie te veroorzaken in een poging om de inflatie de kop in te drukken, de koopkracht te beschermen, overgewaardeerde assets (beurs, huizen, crypto etc) te laten krimpen en de geloofwaardigheid en relatieve waarde ten opzichte van de dollar en overige wereldvaluta te bewaren. Hiermee krijgen we net zoals in 2008 weer een Euro-schuldencrisis, discussies over het splitsen van de Euro in een Noord en Zuid variant voor meer granulair monetair beleid en het redden van de probleem landen door landen als Nederland met een relatief gezonde BBP om de euro te redden.

De ECB vangt momenteel volop kritiek voor het te laat en te weinig reageren op de gebeurtenissen in de markt, ook van mij.. Het besluit van afgelopen week om de opkoopprogramma'ss voor zwakke zuidelijke economieën door te zetten betekent een verruiming van het mandaat van de ECB en staat in de weg aan haar primaire taak; het beschermen van de Euro als valuta tegen inflatie.

Daarop gaat nog wel pushback komen, omdat wij als gezonde economieën daar gewoon de rekening voor dragen. Dat kan niet eindeloos doorgaan, ookal zijn speculanten daar op korte termijn wel tevreden mee te zien in de afname van rente divergentie.

Of ik jong ben weet ik dus niet, maar ik ben zeker geen naïeve hype sentiment trader die niet nadenkt over wat hij doet.

[ Voor 13% gewijzigd door DutchManticore op 20-06-2022 13:59 ]

[Lastmanstanding]

ObiTewodros schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:42:
[...]


Wat is een "extreem hoge rente"? Historisch gezien lijkt de rente nu laag, maar de huizenprijzen zijn extreem hoog. Dus je kan de rente van vroeger niet vergelijken met die van nu.

Je kan ook zeggen:
Bij een lening van €250.000,- is een rente van 8% extreem hoog, maar bij een lening van €450.000,- is 5% al extreem hoog, want je betaalt dan ongeveer hetzelfde aan rente.

Je had zelf over 10%. Dat is ongetwijfeld extreem. MIjn eerste hypotheek in 2007 was 5.1%. Heel hoog, maar niet extreem.



Ja, mensen zijn niet meer gewend om 4 tot 5% rente te betalen. Maar dat is niet historische gesproken extreem. 10% wel.

[ObiTewodros]

Ik maak mij zorgen over dat we door de instabiele economie een pech generatie krijgen: Starters die nu op de op de hoogtepunt kopen. Als datzelfde huis over 3 jaar minder kost omdat de rente weer gedaald is, of omdat de huizenprijzen gedaald zijn, dan zijn de starters van de toekomst dus minder kwijt aan hun huis. De starters van nu vallen dan onder de "pech generatie".

Inflatie groeit dan niet evenredig met de lasten van de kleine groep die nu hebben gekocht. Waardoor die groep in de toekomst het financieel zwaar gaat krijgen. Vooral als de HRA ook nog eens afgebouwd of afgeschaft is.

Denken jullie dat dit een reële scenario is?

[ObiTewodros]

NiGeLaToR schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:44:
[...]


Dat is toch de crux?

En bovendien: wat heb je liever? Zelfde huis met 250k @ 8% of 450k @ 5%?

spoiler: Mijn voorkeur:

Ik spaar 250k sneller bij elkaar dan 450k.

Ik zou ook liever voor 250k gaan. Maar mijn punt is meer dan mensen hier schrijven van mogelijke scenario dat de rente in de nabije toekomst extreem hoog is. Maar is de rente niet nu al extreem hoog icm de hoge huizenprijzen? Dus zitten we niet al in die scenario?

[Masvic]

Koopwoningmarkt koelt verder af: ‘Paniek omdat huis niet snel is verkocht’

https://www.ad.nl/wonen/k...nel-is-verkocht~a79f1a78/

[ObiTewodros]

Lastmanstanding schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:48:
[...]


Je had zelf over 10%. Dat is ongetwijfeld extreem. MIjn eerste hypotheek in 2007 was 5.1%. Heel hoog, maar niet extreem.

[Afbeelding]

Ja, mensen zijn niet meer gewend om 4 tot 5% rente te betalen. Maar dat is niet historische gesproken extreem. 10% wel.

Welke bedrag had jij geleend waar je 5,1% rente over moest betalen. Hoeveel had je moeten lenen voor datzelfde huis als je de prijzen van nu neemt? Dan is is 5,1% rente misschien al extreem hoog omdat het voor extreme lastenverzwaring zorgt.

[Masvic]

Koopwoningmarkt koelt verder af: ‘Paniek omdat huis niet snel is verkocht’

https://www.ad.nl/wonen/k...nel-is-verkocht~a79f1a78/

"Het aanbod bestaande woningen is sinds januari al met 67 procent toegenomen, terwijl het aantal verkopen achterblijft, zo blijkt uit cijfers van huizenplatform Funda. De betaalbaarheid staat dankzij de gestegen prijzen en hogere rente onder druk."

Klopt niet helemaal, het aanbod _beschikbare_ woningen is verdubbeld.

[NiGeLaToR]

ObiTewodros schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:54:
[...]

Ik zou ook liever voor 250k gaan. Maar mijn punt is meer dan mensen hier schrijven van mogelijke scenario dat de rente in de nabije toekomst extreem hoog is. Maar is de rente niet nu al extreem hoog icm de hoge huizenprijzen? Dus zitten we niet al in die scenario?

Nee, de huizenprijs is dan te hoog.

De rente is de rente en mijn insziens al een hele tijd kunstmatig te laag, met name door monetair beleid (nodig voor de zuidelijke landen bijv).

Maar ja, we zitten dus in dat scenario.

Overigens iedereen die verbaasd is of doet alsof heeft een paar pondjes boten op z'n hoofd. Je weet dat als de rente bijna 0 is hij alleen maar omhoog kan en je weet dat als de prijzen oneindig blijven groeien dat een keer stopt. Het is geen raketwetenschap, maar eerder psychologie - want wat je nu ziet in de berichtgeving 'paniek' is echt een lastige vorm van cognitieve dissonantie. Gelukkig heb je makelaars om je hierbij te helpen, toch?

[DutchManticore]

ObiTewodros schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:54:
[...]

Ik zou ook liever voor 250k gaan. Maar mijn punt is meer dan mensen hier schrijven van mogelijke scenario dat de rente in de nabije toekomst extreem hoog is. Maar is de rente niet nu al extreem hoog icm de hoge huizenprijzen? Dus zitten we niet al in die scenario?

Jij bepaalt je definitie van 'hoog' aan de hand van wat de afgelopen 14 jaar normaal is geweest.
Dat is een denkfout. Hoog of laag is een relatieve functie ten opzichte van welke rente er 'nodig' is.
De inflatie is momenteel zo'n 10%. In het hypothetische geval dat dat structureel zo blijft zal de rente naar 12-14% moeten om ten eerste een positief rendement op geen negatief rendement op geldleningen te garanderen, en het risico op defaults te dekken.

Niemand leent zijn geld uit als je er me zekerheid een negatief rendement op maakt, al helemaal niet als je ook nog het risico moet dragen dat mensen stoppen met betalen.

[Hbeez]

Masvic schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:58:
Koopwoningmarkt koelt verder af: ‘Paniek omdat huis niet snel is verkocht’

https://www.ad.nl/wonen/k...nel-is-verkocht~a79f1a78/

"Het aanbod bestaande woningen is sinds januari al met 67 procent toegenomen, terwijl het aantal verkopen achterblijft, zo blijkt uit cijfers van huizenplatform Funda. De betaalbaarheid staat dankzij de gestegen prijzen en hogere rente onder druk."

Klopt niet helemaal, het aanbod _beschikbare_ woningen is verdubbeld.

Neem je dan niet ook nieuwbouw mee? NVM kijkt alleen naar bestaande, beschikbare bouw >25m2 en dat was 17.100 in Q1 en vandaag (21474 woningen + 7499 appartementen) = 28.973 ofwel een stijging van ~70%.

[DutchManticore]

Lastmanstanding schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:48:
[...]


Je had zelf over 10%. Dat is ongetwijfeld extreem. MIjn eerste hypotheek in 2007 was 5.1%. Heel hoog, maar niet extreem.

[Afbeelding]

Ja, mensen zijn niet meer gewend om 4 tot 5% rente te betalen. Maar dat is niet historische gesproken extreem. 10% wel.

Plaats dan even een kaartje met een bredere x-as!



Rentes onder de 5% zijn juist historisch gezien extreem. Grappig, je zegt net zelf nog dat je denkt dat ik jong ben en me mogelijk te weinig bewust ben van historische ontwikkelingen maar dan moet je toch ook zien dat de laatste 14 jaar juist een ongekende periode van economische stimulatie en verruimend monetair beleid zijn geweest?

Een hypotheek rente van 5-10% is juist historisch normaler dan één van 2-5%

[ Voor 17% gewijzigd door DutchManticore op 20-06-2022 14:07 ]

[Lastmanstanding]

DutchManticore schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:47:
[...]
Ik vind het feit dat je niet kunt timen een beetje een dooddoener. Dat is voor micro-economische ontwikkelingen zeker waar, maar macro-economische ontwikkelingen laten zich prima bespelen en plotten.
Cost averaging en als een konijn in de koplampen blijven zitten is niet de enige weg. Betekent wel dat je er een dagtaak van moet maken om de ontwikkelingen te volgen en bereid moet zijn snel te bewegen. Dat is niet voor iedereen weggelegd en niet iedereen heeft er zin in, maar dat is een tweede.

Iedereen kijkt er anders naar. Als het mogelijk was om de markt te verslaan door een beetje nieuws te volgen, was dat al uitgevonden. Mijn zwager is een grote fondsmanager bij een bank. Miljoenen in zijn portfolio, best een hele slimme man die heel hard werkt. Hij weet het ook vaak genoeg niet, ondanks dat het weten is zijn hele dagtaak, ondanks dat hij al die speciale briefing boeken met onderzoek krijgt en doorleest. Als particulier kan je het echt beter? Of heb je een keertje geluk?

Ik verdien mijn boterhammen elders en heb door geld over te investeren (en goede betaald te worden) best wat vermogen bij elkaar "gespaard." Ja, de huurwoning die ik 10 jaar verhuurde ben ik erg blij vanaf, omdat ik verwacht dat de huizenmarkt niet omhoog gaat de komende jaar, maar of dat een goede beslissing was, weet ik pas achteraf.

Het blijft dat als je de markt kon timen, zou iedereen dat wel doen. Tijd en zin zijn de punt niet. Over het algemeen kan je niet van de markt winnen, dus je kan met je tijd en zin geluk hebben (of juist niet) maar niks doen en geld laten groeien is makkelijk en over een langere termijn zo goed als altijd een goede beslissing.

Je neemt aardig wat risico, met veel geld als dollars te sparen, een koopwoning te wisselen voor een huurwoning. Dat is allemaal best extreem. Het kan goed uitpakken ... high risk, high reward. Zelf hoef ik niet zo risicovol te handelen (vanwege hoge income en een hoge vermogen). Misschien pakt het voor je goed uit, maar het verbast met enigzins dat je al zo lang belegt en toch graag zulke risicos wil nemen. To each his own, en hoop dat het voor je grandeus uitpakt! (Ik blijf lekker doen wat ik al jaren doe)

[Lastmanstanding]

DutchManticore schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:03:
[...]


Plaats dan even een kaartje met een bredere x-as!

Dat is inderdaad een betere. Fijn dat je deze tegenkwam.

[NiGeLaToR]

@Lastmanstanding risicovol handelen zie je gek genoeg sinds de financiele crisis (resultaat van risicovol handelen) erg toenemen. Jongeren die speculeren liever dan ze sparen (crypto ftw) en dit in combinatie met flex arbeid maakt het voor de toekomst wel onzekerder.

Tegelijkertijd is dat niet zo erg als je de high risk - high reward aan kunt. Als je in de spiegel tegen jezelf kunt zeggen: als alles mis gaat en ik heb straks niets, komt het ook wel goed. Hoe hoger de 'risk', hoe minder mensen de 'reward' uiteindelijk krijgen.

Tis jammer dat mensen niet goed naar 10+ jaar kunnen kijken en dan een plan maken en dat gewoon uitvoeren en alleen bijsturen als het nodig is. Of mensen hebben geen plan of ze wisselen elke week van plan en dan lukt geen enkel plan.

Vind wel interessant om de persoonlijke voorbeelden erbij te lezen - mijn plan is uitgevoerd en weet nu alleen nog niet zo goed wat m'n volgende stap zou moeten worden

[DutchManticore]

Lastmanstanding schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:05:
[...]


Iedereen kijkt er anders naar. Als het mogelijk was om de markt te verslaan door een beetje nieuws te volgen, was dat al uitgevonden. Mijn zwager is een grote fondsmanager bij een bank. Miljoenen in zijn portfolio, best een hele slimme man die heel hard werkt. Hij weet het ook vaak genoeg niet, ondanks dat het weten is zijn hele dagtaak, ondanks dat hij al die speciale briefing boeken met onderzoek krijgt en doorleest. Als particulier kan je het echt beter? Of heb je een keertje geluk?

Ik verdien mijn boterhammen elders en heb door geld over te investeren (en goede betaald te worden) best wat vermogen bij elkaar "gespaard." Ja, de huurwoning die ik 10 jaar verhuurde ben ik erg blij vanaf, omdat ik verwacht dat de huizenmarkt niet omhoog gaat de komende jaar, maar of dat een goede beslissing was, weet ik pas achteraf.

Het blijft dat als je de markt kon timen, zou iedereen dat wel doen. Tijd en zin zijn de punt niet. Over het algemeen kan je niet van de markt winnen, dus je kan met je tijd en zin geluk hebben (of juist niet) maar niks doen en geld laten groeien is makkelijk en over een langere termijn zo goed als altijd een goede beslissing.

Je neemt aardig wat risico, met veel geld als dollars te sparen, een koopwoning te wisselen voor een huurwoning. Dat is allemaal best extreem. Het kan goed uitpakken ... high risk, high reward. Zelf hoef ik niet zo risicovol te handelen (vanwege hoge income en een hoge vermogen). Misschien pakt het voor je goed uit, maar het verbast met enigzins dat je al zo lang belegt en toch graag zulke risicos wil nemen. To each his own, en hoop dat het voor je grandeus uitpakt! (Ik blijf lekker doen wat ik al jaren doe)

Vandaar ook dat ik nu uitgebreid inzage geef in mijn posities en al sinds november vorige jaar actief post over mijn verwachtingen en de observaties track ten opzichte van wat ik voorspeld heb. Dan kunnen we over 12 maanden terugkijken en zien of ik het inderdaad even goed kon als je oom, of dat ik een domme particiulier was die geluk heeft gehad of de deksel op z'n neus kreeg.

Ik heb nooit gezegd dat met "een beetje het nieuws volgen' mijn strategie een aanrader is.
Zonder overstatement heb ik hier letterlijk een dagtaak aan. Ik ben statisticus, onderzoeksjournalist, monetair commentator en portfoliobeheerder in één hiervoor.

Ik heb ook niet gezegd dat wat ik doe weggelegd is voor iedereen. Bij veel mensen past het simpelweg niet in hun risico tolerantie, of ze zijn niet bereid de tijd en energie erin te steken, of ze zijn er simpelweg niet toe in staat. Dan is DCA in ETFs een prima alternatief, vooral blijven doen.

Probeer alleen niet zo dismissive te doen over mensen die wel actief hun portfolio beheren. Dat is met de juiste ingrediënten en instelling een prima strategie. Daarnaast weet je natuurlijk ook helemaal niet wat ik doe. Misschien werk ik ook wel bij een grote financiële instelling met een miljoenen portfolio in beheer

[ Voor 5% gewijzigd door DutchManticore op 20-06-2022 14:13 ]

[CVTTPD2DQ]

DutchManticore schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:01:
Uitgaande van 400.000 aankoopwaarde:

• Bij 2.5% rente : $2030 per maand
• Bij 6.28% rente is dat al $2920 per maand
• Bij 8% rente is dat al $3385 per maand
• Bij 10% rente is dat al $3960 per maand

Het bedrag dat mensen met dezelfde inkomens zo nog kunnen bieden voor een woning gaat hard, hard, hard afnemen en dat betekent dat OF de huizenmarkt volledig op slot gaat en er geen huis meer verkocht wordt, of dat huizeneigenaren voor flink minder dan de principal van hun hypotheek moeten gaan verkopen en dus een flinke restschuld overhouden.

HRA en leennormen zorgen in Nederland voor een sterke demping van dit effect (het is net alsof men al jaren eerder over dit scenario heeft nagedacht). We zullen ongetwijfeld dalende prijzen zien (gecorrigeerd voor inflatie). Maar ik betwijfel of het zo'n feest als in de VS gaat worden.

Wat niet wil zeggen dat oorlog, energieschaarste en hoge inflatie an sich niet genoeg zijn om de economie een forse klap te verkopen.

[DutchManticore]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:14:
[...]


HRA en leennormen zorgen in Nederland voor een sterke demping van dit effect (het is net alsof men al jaren eerder over dit scenario heeft nagedacht). We zullen ongetwijfeld dalende prijzen zien (gecorrigeerd voor inflatie). Maar ik betwijfel of het zo'n feest als in de VS gaat worden.

Wat niet wil zeggen dat oorlog, energieschaarste en hoge inflatie an sich niet genoeg zijn om de economie een forse klap te verkopen.

Waar denk je dat mijn dalende huizenprijzen hypothese vandaan komt? Leennormen gaan inderdaad voorkomen dat mensen die nu bij 2% voor €400k aan hypotheekruimte hadden, dat nog hebben als de rente op 6% of hoger staat.

Dat is de directe aanleiding voor de krach in de huizenprijzen die ik voorspel.
Ik ben helemaal niet bang dat huizenbezitters zoals in 2008 hun hypotheken niet meer kunnen voldoen. Iedereen heeft z'n hypotheek vastgezet op onder de 3%.

Deze crisis wordt precies het tegenovergestelde. De vraag gaat dit keer compleet onder de markt uitgeschoffeld worden. Het hypotheekplafond gaat op 60-70% van de huidige prijzen liggen waardoor transacties alleen mogelijk zijn als de prijzen met 40-30% dalen.

Iedereen die in de laatste 3-5 jaar een huis heeft gekocht gaat onderwater staan met het principal van hun lening. Dat betekent dat je vastzit in je woning tot deze afbetaald is, of de rentes weer dalen, of dat je alleen met een grote restschuld de markt weer op kunt.

[ Voor 28% gewijzigd door DutchManticore op 20-06-2022 14:21 ]

[Masvic]

Wat mij vooral opvalt is de hoeveelheid dom geld wat actief is op de beurs, en in crypto. Mensen die geen balans kunnen lezen maar wel denken te kunnen gokken of een aandeel gaat stijgen of zakken. Mensen die in crypto investeren maar niet het verschil weten tussen een blockchain, ledger of database...

Michael Burry tweette de volgende quotes uit "Dying of Money: Lessons of the Great German and American Inflations", over de val van de Mark:

“Speculation alone, while adding nothing to Germany’s wealth, became one of its largest activities. The fever to join in turning a quick mark infected nearly all classes... Everyone from the elevator operator up was playing the market.”
(Klinkt bekend, toch?)

“The life of the inflation in its ripening stage was a paradox which had its own unmistakable characteristics. One was the great wealth, at least of those favored by the boom. Many great fortunes sprang up overnight…"

“Almost any kind of business could make money. Business failures and bankruptcies became few. The boom suspended the normal processes of natural selection by which the nonessential and ineffective otherwise would have been culled out.”
(Er zijn nog nooit zo weinig faillisementen geweest als nu)

“The volumes of turnover in securities on the Berlin Bourse became so high that the financial industry could not keep up with the paperwork…and the Bourse was obliged to close several days a week to work off the backlog” #robinhooddown
(Gelukkig doet de IT veel van dit werk voor ons nu, maar tijdens GME/AMC perikelen werd de handel om de haverklap stilgelegd)

“all the marks that existed in the world in the summer of 1922 were not worth enough, by November of 1923, to buy a single newspaper or a tram ticket. That was the spectacular part of the collapse, but most of the real loss in money wealth had been suffered much earlier.”

Nu denk ik zeker niet dat we in een vergelijkbaar scenario zitten, maar er zijn wel wat opvallende overeenkomsten.

[Caelorum]

Zolang de overheid niet meegaat in de plannen zoals onlangs voorgesteld door de banken om dan maar (deels) het pensioen aan te spreken voor de lening voor een huis.

[Hbeez]

@DutchManticore Ik ben wel benieuwd op welke signalen je wacht om weer in te stappen / wanneer de bodem is bereikt? En of je sommetjes hebt gemaakt wat het verkopen/huren kost en hoeveel de woningprijzen zouden moeten dalen om je beoogde winst te maken?

Als ik het sommetje van Sport_Life erbij pak kost dit je zo'n 50k op basis van over een periode van 1 jaar verkopen/huren/aankopen, dan zou die woning van 600k dus zo'n 10% moeten dalen in 1 jaar tijd om breakeven te spelen? Je had het over potentiele winst van enkele tonnen, zet je dan in op een daling van >30% binnen 1 jaar tijd?

Hoe kijk je aan tegen alle prijsverhogende factoren? Die zijn er ook genoeg natuurlijk en dat is dan wel een risico voor je strategie.

[Richh]

NiGeLaToR schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:44:
[...]


Dat is toch de crux?

En bovendien: wat heb je liever? Zelfde huis met 250k @ 8% of 450k @ 5%?

spoiler: Mijn voorkeur:

Ik spaar 250k sneller bij elkaar dan 450k.

Een hoge rente is idd in het algemeen fijner, want:

• Die kan je op termijn oversluiten tegen lagere rentes (!)
• De schuld is makkelijker bij elkaar te sparen en zo versneld af te lossen.
• Bij een aflopende rentevaste periode is de kans groter dat je de (dan lagere) schuld tegen een aantrekkelijker rentetarief dient voort te zetten, in plaats van dat je een hogere schuld hebt waarvan de maandlasten ook nog stijgen.
• Zolang er HRA bestaat, zijn de netto extra kosten niet aanzienlijk.

Dat een hoge rente eigenlijk zo gek niet is, zeker als de rente over een periode van jaren langzaam daalt, is in de praktijk goed te zien aan de generaties die de afgelopen 15-30 jaar een huis hebben gekocht.

[geekeep]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:14:
[...]


HRA en leennormen zorgen in Nederland voor een sterke demping van dit effect (het is net alsof men al jaren eerder over dit scenario heeft nagedacht). We zullen ongetwijfeld dalende prijzen zien (gecorrigeerd voor inflatie). Maar ik betwijfel of het zo'n feest als in de VS gaat worden.

Wat niet wil zeggen dat oorlog, energieschaarste en hoge inflatie an sich niet genoeg zijn om de economie een forse klap te verkopen.

Welke demping heb je het dan over? De stijging in maandlasten? Precies zoals @DutchManticore zegt, met stijgende rentes/maandlasten kan er niks anders gebeuren dan dat prijzen zakken. De laatste jaren zijn hypotheeklasten in veel gevallen minder geweest dan huurlasten. Als woonlasten van koophuizen die van huurprijzen voorbij gaan, is de vraag naar koophuizen ook snel klaar.

Overigens kan ik mij ook wel vinden in zijn visie dat de ECB twee keuzes heeft; wel of niet de rentes laten stijgen. Velen hier denken dat het tweede geval niet gaat gebeuren omdat Zuid-Europa dan op z'n knieën gaat. Nou, in het alternatief gaat geheel Europa op z'n knieën..

[NiGeLaToR]

Richh schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:21:
[...]

Een hoge rente is idd in het algemeen fijner, want:

• Die kan je op termijn oversluiten tegen lagere rentes (!)
• De schuld is makkelijker bij elkaar te sparen en zo versneld af te lossen.
• Bij een aflopende rentevaste periode is de kans groter dat je de (dan lagere) schuld tegen een aantrekkelijker rentetarief dient voort te zetten, in plaats van dat je een hogere schuld hebt waarvan de maandlasten ook nog stijgen.
• Zolang er HRA bestaat, zijn de netto extra kosten niet aanzienlijk./]

Dat een hoge rente eigenlijk zo gek niet is, zeker als de rente over een periode van jaren langzaam daalt, is in de praktijk goed te zien aan de generaties die de afgelopen 15-30 jaar een huis hebben gekocht.

Dan is het toch eigenlijk van de zotte dat mensen zo hypen op die lage rente en oudere generaties piepen over de vroeger hoge rente? Het hele begrip van rente is defect.

Maargoed - ook met lage rente en hoge aankoopprijs kun je dingen bereiken, je moet alleen een plan maken en uitvoeren. Kan het niet vaak genoeg herhalen.

[Masvic]

Hbeez schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:02:
[...]


Neem je dan niet ook nieuwbouw mee? NVM kijkt alleen naar bestaande, beschikbare bouw >25m2 en dat was 17.100 in Q1 en vandaag (21474 woningen + 7499 appartementen) = 28.973 ofwel een stijging van ~70%.

In een nieuwbouwhuis kun je toch ook wonen? In ieder geval is dat ook aanbod waar uit gekozen wordt, beetje vreemd om dat weg te laten imo.

[Z___Z]

NiGeLaToR schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:44:
[...]


Dat is toch de crux?

En bovendien: wat heb je liever? Zelfde huis met 250k @ 8% of 450k @ 5%?

spoiler: Mijn voorkeur:

Ik spaar 250k sneller bij elkaar dan 450k.

Ligt eraan wat de inflatie is. Als de inflatie 2% is en de rente 1% betaal ik liever 450k, dan als de inflatie 2% is en de rente 4%. Bij een rente onder de inflatie krijg je in reeele zin geld toe op je lening, terwijl je bij een rente boven de inflatie je in reeele zin de rente je geld kost.

Bij 4% rente en 2% inflatie heeft het zin om af te lossen, bij 1% rente en 2% inflatie, kan je het beste niet aflossen en wil je in principe zoveel mogelijk lenen.

[Richh]

ObiTewodros schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:52:
Ik maak mij zorgen over dat we door de instabiele economie een pech generatie krijgen: Starters die nu op de op de hoogtepunt kopen. Als datzelfde huis over 3 jaar minder kost omdat de rente weer gedaald is, of omdat de huizenprijzen gedaald zijn, dan zijn de starters van de toekomst dus minder kwijt aan hun huis.

Dat hoeft niet, als de rentes voor die generatie weer hoger zijn, dan komen de maandlasten ongeveer met elkaar overeen.

Verder denk ik niet dat dit onder pech/gelukgeneraties valt. Daarvoor vind ik het toch te 'indirect'; het is hier niet zo dat er direct 1 regel direct duizenden euro's bepaalt; er zit toch iets meer achter hier. Wel zal het besteedbaar inkomen / vermogensverschil invloed hebben op de ruimte en mogelijkheden die verschillende profielen hebben, dat zeker.

[CVTTPD2DQ]

DutchManticore schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:17:
Waar denk je dat mijn dalende huizenprijzen hypothese vandaan komt? Leennormen gaan inderdaad voorkomen dat mensen die nu bij 2% voor €400k aan hypotheekruimte hadden, dat nog hebben als de rente op 6% of hoger staat.

Dat is zonder meer waar, maar heb je voor dat voorbeeld de Amerikaanse leennormen gebruikt, of de Nederlandse?

[DutchManticore]

Hbeez schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:20:
@DutchManticore Ik ben wel benieuwd op welke signalen je wacht om weer in te stappen / wanneer de bodem is bereikt? En of je sommetjes hebt gemaakt wat het verkopen/huren kost en hoeveel de woningprijzen zouden moeten dalen om je beoogde winst te maken?

Als ik het sommetje van Sport_Life erbij pak kost dit je zo'n 50k op basis van over een periode van 1 jaar verkopen/huren/aankopen, dan zou die woning van 600k dus zo'n 10% moeten dalen in 1 jaar tijd om breakeven te spelen? Je had het over potentiele winst van enkele tonnen, zet je dan in op een daling van >30% binnen 1 jaar tijd?

Hoe kijk je aan tegen alle prijsverhogende factoren? Die zijn er ook genoeg natuurlijk en dat is dan wel een risico voor je strategie.

Dat heb ik zeker gedaan. Ik zet inderdaad in op een daling van ruim boven de 10% binnen nu en 12 maanden.

Daarnaast is mijn winst niet zo goed alleen in euro's uit te drukken.
Als het allemaal gaat zoals ik verwacht (en ik heb er een dagtaak aan om in de gaten te blijven houden wat er gebeurt en of ik mijn plan bij moet stellen) ga ik er ook in levensgenot en levensstandaard flink op vooruit. We hadden nu een middenklasse woning. Na de krach verwacht ik een hoge-segment woning te kunnen kopen, die dan ook nog eens zonder hypotheek aangekocht kan worden.

Voor de goede orde; de cashpositie die we nu hebben is bijna 600k.
Verder stijgen gaan de prijzen niet meer doen. Dat is simpelweg onmogelijk omdat de huidige marktwaarde van de woningen al boven de hypotheekplafonds zitten en de rente simpelweg niet lager kan dan dat deze al geweest is.

De perfecte storm van hoge spaartegoeden, negatieve rente en het opkopen van schulden door centrale banken is voorbij, met een beetje inzicht en verstand van het monetair beleid is het duidelijk dat in het meest negatieve scenario de prijzen stabiliseren op dit niveau en in het meest gunstige scenario de prijzen een flinke duikeling moeten gaan maken.

[ Voor 18% gewijzigd door DutchManticore op 20-06-2022 14:35 ]

[NiGeLaToR]

Z___Z schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:25:
[...]

Ligt eraan wat de inflatie is. Als de inflatie 2% is en de rente 1% betaal ik liever 450k, dan als de inflatie 2% is en de rente 4%. Bij een rente onder de inflatie krijg je in reeele zin geld toe op je lening, terwijl je bij een rente boven de inflatie je in reeele zin de rente je geld kost.

Bij 4% rente en 2% inflatie heeft het zin om af te lossen, bij 1% rente en 2% inflatie, kan je het beste niet aflossen en wil je in principe zoveel mogelijk lenen.

Dat is in mijn ogen een totaal ridicule redenatie en precies wat ik bedoel met risicovol speculeren sinds de financiele crisis die precies om dit gedachtengoed is ontstaan (met de aflossingsvrije hypotheek oa).

Om te beginnen blijft inflatie nooit gelijk. Verder is aflossen nog altijd minder rente betalen - over de gehele looptijd. Maar dat lijkt wel verworden tot een vies iets - 'want de rente is zo laag'. Je zit toch met een schuld.

[Richh]

NiGeLaToR schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:24:
[...]


Dan is het toch eigenlijk van de zotte dat mensen zo hypen op die lage rente en oudere generaties piepen over de vroeger hoge rente? Het hele begrip van rente is defect.

Dat klopt inderdaad, ik snap altijd bijzonder weinig van het counter-argument "ja maar wij hadden een hele hoge rente". Juist die dalende rente heeft zo ontzettend veel welvaart gebracht.

Maargoed - ook met lage rente en hoge aankoopprijs kun je dingen bereiken, je moet alleen een plan maken en uitvoeren. Kan het niet vaak genoeg herhalen.

Natuurlijk wat @Z___Z ook zei: als de inflatie erg hoog is (en voor een tijdje ook hoog blijft), kán veel geld lenen best wel aantrekkelijk zijn bij een lage rente, in de praktijk, qua resterende koopkracht.

[CVTTPD2DQ]

Masvic schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:20:
Wat mij vooral opvalt is de hoeveelheid dom geld wat actief is op de beurs, en in crypto. Mensen die geen balans kunnen lezen maar wel denken te kunnen gokken of een aandeel gaat stijgen of zakken. Mensen die in crypto investeren maar niet het verschil weten tussen een blockchain, ledger of database...

Mervyn King (zie youtube interview een paar posts terug) zag dit ook als verklaring voor de lage economische groei in het algemeen (ondanks de vele cryptomiljonairs): a rising tide raises all boats. Geen enkele kansloze IT-startup, life coach of marginale fabrikant gaat failliet in dit klimaat. Dus we gaan allemaal jarenlang door met 'leuke' dingen doen met weinig rendement en lage efficiëntie.

[Hbeez]

DutchManticore schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:28:
[...]


Dat heb ik zeker gedaan. Ik zet inderdaad in op een daling van ruim boven de 10% binnen nu en 12 maanden.

Daarnaast is mijn winst niet zo goed alleen in euro's uit te drukken.
Als het allemaal gaat zoals ik verwacht (aan de hand van mijn nauwe monitoring) ga ik er ook in levensgenot en levensstandaard flink op vooruit. We hadden nu een middenklasse woning. Na de krach verwacht ik een hoge-segment woning te kunnen kopen, die dan ook nog eens zonder hypotheek aangekocht kan worden.

Voor de goede orde; we cashpositie die we nu hebben is bijna 600k.

Stel dat dat uitkomt (of met de kennis van nu), had je dan niet liever alsnog een max hypotheek genomen a (bv) 600k tegen 1.5% rente met verhuisregeling? Stel de rente stijgt door naar 5-6% waardoor alle woningen met 20% zakken binnen 1 jaar tijd.

Dan was situatie A: huidige woning van 600k gezakt naar 500k, deel onderwater cash aflossen bij verkoop (100k). Als je droomhuis dan van 750k naar 600k was gezakt, was de eindsituatie een hypotheek van 600k a 1.5% + 500k op de bank (en je bent schijnbaar actief belegger dus neem aan dat je graag wat middelen hebt).
Situatie B: huidige situatie - wachten tot droomwoning van 750k naar 600k en dan cash aflossen, geen liquide positie meer. Voor elke euro die je niet cash aflost moet je dus tegen 5-6% lenen.

Voor iemand met een appetite voor high risk/high reward klinkt hypotheekvrij als ultieme einddoel een beetje tegenstrijdig

[DutchManticore]

Masvic schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:20:
Wat mij vooral opvalt is de hoeveelheid dom geld wat actief is op de beurs, en in crypto. Mensen die geen balans kunnen lezen maar wel denken te kunnen gokken of een aandeel gaat stijgen of zakken. Mensen die in crypto investeren maar niet het verschil weten tussen een blockchain, ledger of database...

Nou dit.

Ik heb in het afgelopen jaar werkelijk mensen met bedragen in de markt zien smijten alsof ze beursexpert zijn die dan instappen op historisch astronomische PE ratio's, die komen met pricetargets voor een exit waarbij de marketcap zo groot zou zijn als de totale omvang van de hele industrie waarin het bedrijf actief is en die in dezelfde zin beweren dat CocaCola ($60 per aandeel) ongeveer de helft waard is van Apple ($130 per aandeel).

Geen enkel benul van het feit dat je aandeelprijzen niet zomaar kunt vergelijken en dat je toch echt het aantal uitstaande aandelen moet meenemen om tot een marketcap te komen.

De markt (inclusief alle assets; beurs, huizen, auto's) staat bol van het domme geld dat zonder enig benul maar groene lijntjes najaagt. Gewoon pijnlijk om naar te kijken.

Ook dat is direct het gevolg van het monetaire beleid. Er was geld in overvloed en iedereen heeft geld gestopt in snel opwaarderende assets om de boot niet te missen.

"As soon as your cabdriver starts giving you stocktips it's time to get the hell out of the market"

[Lastmanstanding]

DutchManticore schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:11:
[...]
Misschien werk ik ook wel bij een grote financiële instelling met een miljoenen portfolio in beheer

Klopt, maar ik verwacht geen prof trader te vinden op een amateur trading site zijn strategie uit te leggen tijdens trading uren. Mijn fout misschien.

Eerder verwacht ik een technisch aangelegd IT-er die werkt en heeft veel vrijheid om zijn uren in te delen op zo een site te vinden.

Maar inderdaad zou ik misschien de verkeerde aannamens.

Ik wens je zeker succes met je strategie. Het is echt gedurft en op zich een leukere manier van risico nemen dan cryptos kopen.

[Sport_Life]

DutchManticore schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:28:
[...]


Dat heb ik zeker gedaan. Ik zet inderdaad in op een daling van ruim boven de 10% binnen nu en 12 maanden.

Die 10% is er inmiddels al vanaf volgens mij. T/m Q1 2022 werd er gemiddeld 10% overboden, dat is er nu zeker vanaf. Als jij nog hebt weten te verkopen 10% boven de waarde - en dat is je gelukt volgens mij sinds je maart hebt verkocht, dan is je eerste 40-60k al verdient.
Ik zie op Funda vergelijkbare vraagprijzen tov eind vorig jaar, dus prijzen zijn niet gestegen als gevolg van hogere vraagprijzen (voor zover ik kan zien).

Vandaar: ik vind het geen voorspelling, maar een actuele stand van zaken door te zeggen dat je 10% daling verwacht .

[..]
Na de krach verwacht ik een hoge-segment woning te kunnen kopen, die dan ook nog eens zonder hypotheek aangekocht kan worden.

Voor de goede orde; de cashpositie die we nu hebben is bijna 600k.
[..]

Voor de goede orde: je telt nu de opbrengst van aandelen bij de winst van de woning op, dat is verwarrend. Ik begreep dat je winst op de woning ongeveer de helft was.

Definieer "hoge segment"? Dat is behoorlijk regio afhankelijk. Als je verwacht dat je een vrijstaande woning met grote tuin in de (rand)stad kunt kopen voor 528k in 2025 (600k minus 3x 24k huur), dan denk ik dat je je wensen moet bijstellen. Met die 528k koop je denk ik een iets betere woning dan je had (prijsdaling), maar je wilt waarschijnlijk een stapje hoger ('hoge segment'), dus dan ontkom je er waarschijnlijk niet aan 100k-200k bij te lenen.
Kortom ik verwacht dat je de behaalde 'winst' straks kwijt bent aan een rente van 3-5% ipv 1-1,5%.
Waardoor je maandlasten nagenoeg gelijk of zelfs hoger zijn als je in maart met de (nog) lage rentestanden een stap had gemaakt.

In cijfers de impact van de rente voor een woning uit het 'hoge segment' buiten de randstad die na 3 jaar 20% in prijs is gedaald:
In 2022 kon je kopen: 600k (cash) + 300k aflossingsvrij 1,5% rente = 900k (375 bruto/netto maandlasten)
In 2025 kun je kopen: 528k (cash) + 200k aflossingsvrij 4,0% rente = 728k (666 bruto/netto maandlasten)

Bewust aflossingsvrij, enerzijds voor het gemak, aan de andere kant omdat we beide weten wat 1) de inflatie (loonstijging) gaat doen komende 20 jaar en 2) ik verwacht dat het in de toekomst fiscaal gezien slimmer is niet alles af te lossen ).

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 20-06-2022 15:07 ]

[Richh]

DutchManticore schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:17:
[...]


Waar denk je dat mijn dalende huizenprijzen hypothese vandaan komt? Leennormen gaan inderdaad voorkomen dat mensen die nu bij 2% voor €400k aan hypotheekruimte hadden, dat nog hebben als de rente op 6% of hoger staat.

Dat is de directe aanleiding voor de krach in de huizenprijzen die ik voorspel.
Ik ben helemaal niet bang dat huizenbezitters zoals in 2008 hun hypotheken niet meer kunnen voldoen. Iedereen heeft z'n hypotheek vastgezet op onder de 3%.

Deze crisis wordt precies het tegenovergestelde. De vraag gaat dit keer compleet onder de markt uitgeschoffeld worden. Het hypotheekplafond gaat op 60-70% van de huidige prijzen liggen waardoor transacties alleen mogelijk zijn als de prijzen met 40-30% dalen.

Laat ik voorop stellen dat ik dit mantra al een jaar of 3-4 zit te roeptoeteren in dit topic

Iedereen die in de laatste 3-5 jaar een huis heeft gekocht gaat onderwater staan met het principal van hun lening. Dat betekent dat je vastzit in je woning tot deze afbetaald is, of de rentes weer dalen, of dat je alleen met een grote restschuld de markt weer op kunt.

Ik zeg om precies deze reden al tijden dat je, áls je een woning gaat kopen bij lage rentes, je een woning moet kopen waar je langere tijd in kan blijven wonen.

Maargoed, inmiddels heb ik geleerd dat er wel een aantal factoren meespelen die het een en ander iets zullen dempen.

Het klopt dat er bij een stijgende rente, minder leenruimte ontstaat en dat daardoor de prijzen zullen moeten dalen. Echter, deze is in Nederland minder sterk dan in andere landen. De HRA en leennormen zorgen voor een iets andere verdeling.

Maar ja: restschuld financieren kost veel geld, en beperkt het geld wat aan de nieuwe woning besteed kan worden. Inderdaad; de overwaarde die de afgelopen jaren olie op het vuur was, zo gaat restschuld straks de prijzen drukken. Echter: tegenwoordig is aflossing verplicht; heel veel jonge mensen lossen zo'n 3% van hun woningwaarde per jaar af. De daling moet dus aanzienlijk groter zijn dan 3% voordat die restschuld echt pijn gaat doen. En dan moeten diegenen ook nog eens 'verplicht' moeten verhuizen door omstandigheden.
Ik betwijfel of die groep groot genoeg zal worden, om de prijzen met de genoemde 30-40% te laten dalen.

Dat dat over een paar jaar tijd (los van dat het overbiedingssysteem eraf gaat) best de prijzen kan drukken met 10%, of misschien wel 20%, dat ben ik met je eens. Dat je met een aanzienlijke cashpositie nu 'uitstapt', kan ik me voorstellen.
Ook voor starters zal de situatie aantrekkelijker worden: instappen bij een hoge rente is vaak aantrekkelijk als de rente in de jaren daarna weer daalt. Ook heb je minder last van vermogende doorstromers en is er meer balans tussen vraag en aanbod.

Maar voor die genoemde 30-40% daling, daarvoor zie ik (nog) niet voldoende indicatoren.

Los van dat je er vanuit moet gaan dat de rente stijgt en hoog blijft. Dit is zeker geen garantie. De ECB wil nu de inflatie omkeren, maar als straks Zuid-Europa weer failliet dreigt te gaan, dan moet er opnieuw een keuze gemaakt worden. Als er straks een oorlog gefinancierd moet worden, of (ik noem maar wat) er moet meer geld komen voor de energietransitie, dan kan die rente ook wel weer dalen.

Ook kan het beleid van de ECB onvoldoende impact hebben op de inflatie; we doen wel eens alsof een hoge rente dat oplost, maar dat is uiteindelijk niet per definitie een gevolg. Een mogelijke loon-prijsspiraal en jarenlange hoge inflatie, kunnen ook de schulden doen weg-ebben en eveneens een prijsdaling in de weg zitten.

[ObiTewodros]

Richh schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:21:
[...]

• Zolang er HRA bestaat, zijn de netto extra kosten niet aanzienlijk./]

Als je alleen naar het eerste jaar kijkt (bij annuïtair) misschien. Maar over het gehele looptijd kan het een flink verschil zijn. Bij een hypotheek van 4 ton is het verschil tussen 2% en 4% uiteindelijk netto ongeveer 1 ton. dat is gemiddeld een lastenverzwaring van 280 euro per maand. Daarvan kan ik toch 2 keer per maand een wagyu steak eten

[RemcoDelft]

DutchManticore schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:01:
Mijn eerste post in dit topic.

Ga hier vooral mee door

[Richh]

ObiTewodros schreef op maandag 20 juni 2022 @ 15:12:
[...]

Als je alleen naar het eerste jaar kijkt (bij annuïtair) misschien. Maar over het gehele looptijd kan het een flink verschil zijn. Bij een hypotheek van 4 ton is het verschil tussen 2% en 4% uiteindelijk netto ongeveer 1 ton. dat is gemiddeld een lastenverzwaring van 280 euro per maand. Daarvan kan ik toch 2 keer per maand een wagyu steak eten

Goed punt; ik moet toegeven dat ik niet had gedacht dat het verschil toch nog best behoorlijk zou zijn. Heb de boel even nagerekend met https://www.berekenhet.nl...ale-kosten-hypotheek.html

[ObiTewodros]

Z___Z schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:25:
[...]

Ligt eraan wat de inflatie is. Als de inflatie 2% is en de rente 1% betaal ik liever 450k, dan als de inflatie 2% is en de rente 4%. Bij een rente onder de inflatie krijg je in reeele zin geld toe op je lening, terwijl je bij een rente boven de inflatie je in reeele zin de rente je geld kost.

Bij 4% rente en 2% inflatie heeft het zin om af te lossen, bij 1% rente en 2% inflatie, kan je het beste niet aflossen en wil je in principe zoveel mogelijk lenen.

Dit kan ik niet helemaal volgen, kan je het nader uitleggen?

[ObiTewodros]

Richh schreef op maandag 20 juni 2022 @ 15:19:
[...]

Goed punt; ik moet toegeven dat ik niet had gedacht dat het verschil toch nog best behoorlijk zou zijn. Heb de boel even nagerekend met https://www.berekenhet.nl...ale-kosten-hypotheek.html

Maar zoals mensen eerder in dit topic terecht hebben opgemerkt: Door inflatie is die 280 euro over 10 jaar misschien peanuts. In de eerste jaren zal het verschil tussen 2% en 4% niet zo heel hoog zijn.

[Z___Z]

ObiTewodros schreef op maandag 20 juni 2022 @ 15:39:
[...]

Dit kan ik niet helemaal volgen, kan je het nader uitleggen?

Als je 100 euro leent waarmee je 100 broden kan kopen leent en als rente elk jaar 1 euro moet betalen en inflatie is 2%, dan heb je na 1 jaar een schuld van 99 broden (100 + 1 rente -2 inflatie). Dus zonder aflossen is je schuld in reeële waarde (brood) minder geworden. In absolute Euro’s niet natuurlijk. Dit principe werkt zolang je zelf reële waarde toevoegt aan de economie en die waarde gelijk blijft. Inflatie is alleen een probleem voor mensen die geen reële waarde toevoegen, zoals gepensioneerden.

[farao34]

DutchManticore schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:43:
[...]


Nou dit.

Ik heb in het afgelopen jaar werkelijk mensen met bedragen in de markt zien smijten alsof ze beursexpert zijn die dan instappen op historisch astronomische PE ratio's, die komen met pricetargets voor een exit waarbij de marketcap zo groot zou zijn als de totale omvang van de hele industrie waarin het bedrijf actief is en die in dezelfde zin beweren dat CocaCola ($60 per aandeel) ongeveer de helft waard is van Apple ($130 per aandeel).

Geen enkel benul van het feit dat je aandeelprijzen niet zomaar kunt vergelijken en dat je toch echt het aantal uitstaande aandelen moet meenemen om tot een marketcap te komen.

De markt (inclusief alle assets; beurs, huizen, auto's) staat bol van het domme geld dat zonder enig benul maar groene lijntjes najaagt. Gewoon pijnlijk om naar te kijken.

Ook dat is direct het gevolg van het monetaire beleid. Er was geld in overvloed en iedereen heeft geld gestopt in snel opwaarderende assets om de boot niet te missen.

"As soon as your cabdriver starts giving you stocktips it's time to get the hell out of the market"

Een mooi onderbouwde analyse van je visie op de huizenmarkt en je strategie op de financiele markten. Zoals je al aangaf, zijn er niet heel mensen die de kennis, tijd en de middelen hebben om dit actief te managen. Daarnaast zijn de markten ook niet te voorspellen. De aandelenkoersen bodemden in 2009 ver voordat de huizenmarkt in Nederland de bodem bereikte. Dit proces kan dus jaren duren. De vraag is of mensen hiervoor het geduld hebben en persoonlijke omstandigheden die tot keuzes dwingen veel belangrijker zijn.

Ik zit straks echter in bijna dezelfde situatie als jij, alleen niet bewust voor gekozen maar meer door de omstandigheden gebracht. Huis verkocht met flinke overwaarde, gaan huren met dien verstande dat wij tevens een huis hebben gekocht voor de helft van de verkoopprijs (LAT relatie). 80% gefinancieerd tegen gemidddeld 2.05 % rente, 20 jaar vast.

De uitdaging is nu om safe havens te bepalen die enigzins rendement geven. Ik denk aan aan mix van cash, staatsobl, dividend aandelen en ETF's op grondstoffen. Ik heb geen zin om in exotische producten te beleggen.

Op het moment dat de huizenmarkt verder omslaat, kunnen we met goed fatsoen een huis kopen met eigen middelen en zijn we niet afhankelijk van de rentestand.

Overigens hoor ik nu alweer geluiden over renteverlagingen en QE in de US.. dus of de rentecurve deze lijn gaat voortzetten is maar de zeer de vraag en afhankelijk van andere inflatoire factoren (voedseltekorten, geopolitiek, klimaatcrises etc).

[Shadowhawk00]

Z___Z schreef op maandag 20 juni 2022 @ 15:46:
[...]

Als je 100 euro leent waarmee je 100 broden kan kopen leent en als rente elk jaar 1 euro moet betalen en inflatie is 2%, dan heb je na 1 jaar een schuld van 99 broden (100 + 1 rente -2 inflatie). Dus zonder aflossen is je schuld in reeële waarde (brood) minder geworden. In absolute Euro’s niet natuurlijk. Dit principe werkt zolang je zelf reële waarde toevoegt aan de economie en die waarde gelijk blijft. Inflatie is alleen een probleem voor mensen die geen reële waarde toevoegen, zoals gepensioneerden.

Inflatie is een probleem zolang je meer geld hebt dan schulden, het is heel handig als je veel schulden hebt maar weinig geld.
Dus lege spaarrekening + hoge schulden inflatie is top.
Maar weinig schulden en wel een spaarpotje inflatie is kut.

Daarom moet de inflatie ook redelijk hoog blijven namelijk veel overheden lenen veel geld als dit elk jaar minder waard word is dat ideaal.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:14:
[...]
Wat niet wil zeggen dat oorlog, energieschaarste en hoge inflatie an sich niet genoeg zijn om de economie een forse klap te verkopen.

De economie is juist gebaat bij veranderingen. Stilstand is achteruitgang.

Volgens mij zijn oorlogen voor bedrijven in de gebieden waar de strijd niet woedt, juist goede aanjagers van de omzet en voor de economie. En de hele energietransitie betekent voor de burgers waarschijnlijk wel kosten, maar die miljarden die de transitie gaat kosten geeft ook juist een hoop mogelijkheden voor bedrijven.

[Rubbergrover1]

ObiTewodros schreef op maandag 20 juni 2022 @ 13:52:
Ik maak mij zorgen over dat we door de instabiele economie een pech generatie krijgen: Starters die nu op de op de hoogtepunt kopen. Als datzelfde huis over 3 jaar minder kost omdat de rente weer gedaald is, of omdat de huizenprijzen gedaald zijn, dan zijn de starters van de toekomst dus minder kwijt aan hun huis. De starters van nu vallen dan onder de "pech generatie".

Uiteraard. En over een paar jaar zul je juist de situatie krijgen dat niemand meer een huis 'durft' te kopen en dat de huizenprijzen ten opzichte van de rentestand flink naar beneden doorgeslagen zijn.

Overigens kunnen de starters er ook profijt bij hebben als ze een heel lage rente voor lange tijd hebben vastgezet. En een verhuisregeling hebt. Dan is de woningwaarde wellicht gedaald, maar misschien dat je aan maandlasten nog steeds goedkoper uit bent dan een nieuwe koper die tegen veel hogere rente moet afsluiten. Uiteraard valt of staat een en ander ook met de vraag of je onder water staat of niet.

[DutchManticore]

Hbeez schreef op maandag 20 juni 2022 @ 14:43:
[...]


Stel dat dat uitkomt (of met de kennis van nu), had je dan niet liever alsnog een max hypotheek genomen a (bv) 600k tegen 1.5% rente met verhuisregeling? Stel de rente stijgt door naar 5-6% waardoor alle woningen met 20% zakken binnen 1 jaar tijd.

Dan was situatie

A:
huidige woning van 600k gezakt naar 500k
Deel onderwater cash aflossen bij verkoop (100k).

Droomhuis dan van 750k naar 600k was gezakt,
Hypotheek van 600k a 1.5% + 500k op de bank (en je bent schijnbaar actief belegger dus neem aan dat je graag wat middelen hebt).
Situatie B: huidige situatie - wachten tot droomwoning van 750k naar 600k en dan cash aflossen, geen liquide positie meer. Voor elke euro die je niet cash aflost moet je dus tegen 5-6% lenen.

Voor iemand met een appetite voor high risk/high reward klinkt hypotheekvrij als ultieme einddoel een beetje tegenstrijdig

Van deze berekening klopt echt helemaal niets.
Je rekent in beide gevallen met cashreserves die uitgaan van de opbrengsten van de verkoop van de woning. Als ik niet verkocht had, heb ik ook geen 500k op de bank staan he. Daarnaast trek je dan ook niet de 100k af die ik kwijt was geweest aan het onder water verkopen na de crash.

Daarnaast:
1. Onze originele hypotheek was niet meeverhuisbaar onder dezelfde voorwaarden.
2. Onze vorige hypotheek was ook al bijna afbetaald. Wij hechten enorm aan het leven zonder schulden. Verrast je misschien gezien je denkt dat ik nu erg high-risk/high-reward ben maar we leven relatief zuinig, spenderen minder dan de helft van ons maandelijks inkomen en sparen de rest of stoppen het in onze woning.
3. Je schrijft na de krach maar 16% af op de waarde van mijn woning en 20% op de nieuwe, dat zou wel bijzonder gunstig zijn. Het is zeer waarschijnlijk dat mijn middenklasser (bedoeld voor middeninkomens) veel harder in waarde zakt met de snel dalende hypotheekplafonds dan de huizen aan de bovenkant van de markt.

Stel; gaan zo voor 500k een woning kopen die nu voor 750k+ in de markt staat.
Dat doen we met cash die we nu hebben gespaard plus de 280k overwaarde op de verkoop van ons huis, plus de equity die we nu bij verkoop zo weer uit ons huis hebben gehaald.

Dan hebben we dus geen middenklassenwoning van 320k (ja, wij hebben een huis dat we voor 320k gekocht hebben, verkocht voor 588 en een beetje) maar een hoge segmentswoning. Compleet hypotheekvrij. We houden een goed gevulde spaarrekening en kunnen nu maandelijks ons complete hypotheekbudget dollar-cost-average weer in de beurs leggen.

Dan heb ik ook eventuele returns op mijn SPY put posities niet meegerekend en ga ik uit van een 100% loss daarop.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op maandag 20 juni 2022 @ 12:45:
[...]


Ik bedoel dat in het geval van Corona je een duidelijk scenario hebt. Er is corona, er zijn lockdowns etc.

Met die kennis kregen banken het voor elkaar om te voorspellen dat er een daling zou komen, terwijl het de hoogste stijging ooit was.

Dat is dus precies zo'n scenario uit mijn voorbeeld. Corona had ook kunnen leiden tot veel onzekerheid en een flinke hapering in de aankopen, waarna de boel zou kunnen klappen. Gelukkig heeft het andere scenario zich voorgedaan, doordat de verschillende overheden kordaat optraden, waarbij ze mede door de lage rente bijna carte blanche kregen om willekeurige miljardenverslindende steunmaatregelen te nemen die ze nodig achtten. Zodat het vertrouwen bleef.

Dat zijn dus bijna twee tegenpolen, waarbij het zeer waarschijnlijk was dat het één van beide richtingen op zou gaan. En waarbij het zeer onwaarschijnlijk was dat er een tussenweg zou zijn.

[Hbeez]

DutchManticore schreef op maandag 20 juni 2022 @ 15:57:
[...]


Van deze berekening klopt echt helemaal niets.
Je rekent in beide gevallen met cashreserves die uitgaan van de opbrengsten van de verkoop van de woning. Als ik niet verkocht had, heb ik ook geen 500k op de bank staan he. Daarnaast trek je dan ook niet de 100k af die ik kwijt was geweest aan het onder water verkopen na de crash.

Berekening klopt wel maar wat er bedoeld werd was dat je niet zou blijven zitten, maar kopen in hetzelfde segment (horizontaal verhuizen) ipv te huren, en zo de overwaarde liquide maken + nieuwe/gunstigere hypotheek aan kunnen gaan met lage rente & verhuisregeling, gericht op een daling van de woningmarkt. Hierdoor was je veel minder gevoelig geweest voor de schommelingen van de woningmarkt, door een positie te houden verzekert tegen verdere stijging, en door de ruime cashpositie tevens ruimte om in te stappen bij een crash.

Of die 600k naar 500k of 480k daalt maakt niet zoveel uit. Waarom je verwacht dat een middenklasse woning harder daalt dan het hogere segment ontgaat me, aangezien het hogere segment vaak een 'luxe-keuze' is (gefinancierd door overwaarde uit het middensegment).