Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[kx22]

Vanochtend toch 2 uiterste meegemaakt.
Ging bezichtigen naar een huis waar 6 bezichtigingen zijn gepland. Op mijn vraag wat de verwachting is dat de huis uiteindelijk verkocht zou worden, was de makelaar heel eerlijk. Alles rondom de vraagprijs voldoet al.
Hij zei dat er weinig kijkers waren en dat de markt gewoon anders is geworden. Gaat om een redelijk jonge woning met energielabel A. Huis ernaast is vorig jaar voor 50k meer verkocht, maar daar werd dus wel 100k overboden. Dat huis was echter wel een stuk moderner ingericht.
Hij verwachte niet dezelfde prijs te krijgen.

Ik dus mijn aankoopmakelaar gebeld en opdracht te geven om de vraagprijs neer te leggen.
Vanavond hoor ik wel hoe het zit en of het zin heeft om een bod neer te leggen.

----
Daarna voor de lol (toch een dagje vrij) een andere makelaar gebeld voor een huis die al een tijdje te koop stond. Huis stond te koop voor 675k, de verkopende partij wou volgens verkoopmakelaar een bedrag rond de 730-740. Nu hij al een maand te koop stond hoopte ik toe te happen voor wat minder. Maar nee, meneer heeft besloten om niet meer te verkopen, ondanks biedingen van iets minder dan 730k.
Meneer had er geen zin meer in om in de stress (ondanks dat hij genoeg biedingen kreeg, maar perse zijn prijs wilde krijgen).

Dus het kan nog wel, overbiedingen krijgen. Maarja wat is realistisch.

[Shadowhawk00]

kx22 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 14:33:

Dus het kan nog wel, overbiedingen krijgen. Maarja wat is realistisch.

Sommige mensen zijn gewoon niet realistisch of kunnen niet accepteren dat ze pech hebben en niet het maximum meer krijgen.

[r.e.s]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 15:14:
[...]


Sommige mensen zijn gewoon niet realistisch of kunnen niet accepteren dat ze pech hebben en niet het maximum meer krijgen.

Dit! Mijn schoonouders hadden ook een principe bedrag wat ze voor hun woning wouden krijgen 5 jaar geleden, het heeft uiteindelijk een jaar te koop gestaan en is verkocht voor het principe bedrag dankzij de stijgende huizenprijzen, echter mochten ze ook meer betalen voor hun nieuwe woning.

Broekzak vestzak denk ik dan

[supersoco80]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 15:14:
[...]


Sommige mensen zijn gewoon niet realistisch of kunnen niet accepteren dat ze pech hebben en niet het maximum meer krijgen.

Ik heb net even funda op 0 tot 50k boven onze vaste zoek-range gezet. Eens kijken wat er langer dan een paar weken op staat.

Holy sh*t wat durven sommigen mensen voor hun jaren 70 tussenwoninkje met energielabel D in een niet al te populaire wijk te vragen zeg. Wauw.

[geekeep]

kx22 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 14:33:
Vanochtend toch 2 uiterste meegemaakt.
Ging bezichtigen naar een huis waar 6 bezichtigingen zijn gepland. Op mijn vraag wat de verwachting is dat de huis uiteindelijk verkocht zou worden, was de makelaar heel eerlijk. Alles rondom de vraagprijs voldoet al.
Hij zei dat er weinig kijkers waren en dat de markt gewoon anders is geworden. Gaat om een redelijk jonge woning met energielabel A. Huis ernaast is vorig jaar voor 50k meer verkocht, maar daar werd dus wel 100k overboden. Dat huis was echter wel een stuk moderner ingericht.
Hij verwachte niet dezelfde prijs te krijgen.

Ik dus mijn aankoopmakelaar gebeld en opdracht te geven om de vraagprijs neer te leggen.
Vanavond hoor ik wel hoe het zit en of het zin heeft om een bod neer te leggen.

----
Daarna voor de lol (toch een dagje vrij) een andere makelaar gebeld voor een huis die al een tijdje te koop stond. Huis stond te koop voor 675k, de verkopende partij wou volgens verkoopmakelaar een bedrag rond de 730-740. Nu hij al een maand te koop stond hoopte ik toe te happen voor wat minder. Maar nee, meneer heeft besloten om niet meer te verkopen, ondanks biedingen van iets minder dan 730k.
Meneer had er geen zin meer in om in de stress (ondanks dat hij genoeg biedingen kreeg, maar perse zijn prijs wilde krijgen).

Dus het kan nog wel, overbiedingen krijgen. Maarja wat is realistisch.

Sjah, klinkt als iemand die even z'n huiswaarde wilde peilen. Alsof een normaal persoon een bedrag van 730k laat lopen vanwege 5k. Vraag mij af wat zijn makelaar vond van zo'n houding "ohnee, doe toch maar niet".

[Shadowhawk00]

r.e.s schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 15:20:
[...]


Dit! Mijn schoonouders hadden ook een principe bedrag wat ze voor hun woning wouden krijgen 5 jaar geleden, het heeft uiteindelijk een jaar te koop gestaan en is verkocht voor het principe bedrag dankzij de stijgende huizenprijzen, echter mochten ze ook meer betalen voor hun nieuwe woning.

Broekzak vestzak denk ik dan

Tja het is natuurlijk ook wat de hypotheek is, als je verlies moet nemen en je een restschuld over hebt dan kan je beter blijven zitten als je niet moet verhuizen.
Maar als je al een flinke winst hebt en het dus gewoon alleen principe is.

[coazter]

Huis stond te koop voor 675k, de verkopende partij wou volgens verkoopmakelaar een bedrag rond de 730-740.

Dat deze idioterie maar snel mag stoppen, meer verwachten dan de vraagprijs. Vraag dan meer.

[Aomi]

ObiTewodros schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 14:27:
[...]


Wanneer hadden jullie de hypotheek afgesloten?

Een half jaar geleden

[ANdrode]

geekeep schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 15:56:
[...]

Sjah, klinkt als iemand die even z'n huiswaarde wilde peilen. Alsof een normaal persoon een bedrag van 730k laat lopen vanwege 5k. Vraag mij af wat zijn makelaar vond van zo'n houding "ohnee, doe toch maar niet".

Boos.

Vrij geïrriteerd lijkt mij. Bij tekenen een paar K verdienen, bij wachten op een hoger bod in een lagere markt met geluk extra werk, met pech op korte termijn geen transactie meer.

[ Voor 3% gewijzigd door ANdrode op 10-06-2022 16:51 ]

[rufio64]

Aomi schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 13:31:
[...]

Wij hebben bewust voor een combinatie van annuïteiten en lineair gekozen, waardoor we eigenlijk altijd hetzelfde zullen blijven betalen, zelfs met het verdwijnen van de HRA

Ik begrijp nooit zo goed waarom mensen lineaire hypotheken afsluiten. Omdat je met annuïtair altijd lineair kan behalen, maar dan zonder de verplichting. Dwz: als het goed gaat doe je lineair, als het wat minder gaat houd je meer liquide en val je terug naar annuïtair.

De bredere discussie vind ik ook wat verwarrend. De inflatie eet je lening op, dat betekent dat vroeg veel aflossen in principe ongunstig is. Als in: de euro's nu zijn 'duurder' dan de euro's straks. Er wordt altijd aangestuurd op inflatie, dus meer liquide houden is een relatief veilige keuze. Met een buffer, gespaard en deels belegd, kun je zo best wat klappen opvangen.

Verder heb je enerzijds het feit dat huizenprijzen over lange tijd stijgen en anderzijds dat de hypotheeklast relatief omlaag gaat (zelfs als je alleen uitgaat van inflatie correctie), dat maakt het tweezijdig best gunstig om een huis te bezitten.

Dit wil overigens niet zeggen dat dit per se een goed systeem is, maar het werkt nu uit wel zo.

[sprhnk]

supersoco80 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 15:36:
[...]


Ik heb net even funda op 0 tot 50k boven onze vaste zoek-range gezet. Eens kijken wat er langer dan een paar weken op staat.

Holy sh*t wat durven sommigen mensen voor hun jaren 70 tussenwoninkje met energielabel D in een niet al te populaire wijk te vragen zeg. Wauw.

Welkom op de Nederlandse woningmarkt.. het was een beetje kip zonder kop werk eind vorig jaar. Als huizenbezitter zelf is het natuurlijk leuk toe kijken maar gezond is het niet.


Hier in Haarlem valt het me op dat de huizen boven de 500k nu naar beneden drukken bij herplaatsing op funda dan wordt dat verschil met een gezinswoning en 3 kamer starters huis 400-425 toch wel steeds krapper.

[Aomi]

rufio64 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 17:13:
[...]


Ik begrijp nooit zo goed waarom mensen lineaire hypotheken afsluiten. Omdat je met annuïtair altijd lineair kan behalen, maar dan zonder de verplichting. Dwz: als het goed gaat doe je lineair, als het wat minder gaat houd je meer liquide en val je terug naar annuïtair.

De bredere discussie vind ik ook wat verwarrend. De inflatie eet je lening op, dat betekent dat vroeg veel aflossen in principe ongunstig is. Als in: de euro's nu zijn 'duurder' dan de euro's straks. Er wordt altijd aangestuurd op inflatie, dus meer liquide houden is een relatief veilige keuze. Met een buffer, gespaard en deels belegd, kun je zo best wat klappen opvangen.

Verder heb je enerzijds het feit dat huizenprijzen over lange tijd stijgen en anderzijds dat de hypotheeklast relatief omlaag gaat (zelfs als je alleen uitgaat van inflatie correctie), dat maakt het tweezijdig best gunstig om een huis te bezitten.

Dit wil overigens niet zeggen dat dit per se een goed systeem is, maar het werkt nu uit wel zo.

Tsja, persoonlijke overwegingen uiteraard. Op deze manier was het maandbedrag heel goed te behappen en liep het maandbedrag over de gehele looptijd zelfs nog terug. Met een kinderwens in het vooruitzicht is dat wel zo prettig.

Met 100% annuïteit konden we 6 jaar geleden de rekening niet betalen. Je kan wel gokken op salarisverhoging en inflatie, maar dat is een gok die ook verkeerd uit kan pakken.

Nu we ivm de aankoop van een nieuwe woning een 3e leningdeel erbij hebben, hebben we idd wel bewust voor annuïteit gekozen.

[Valorian]

rufio64 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 17:13:
[...]


Ik begrijp nooit zo goed waarom mensen lineaire hypotheken afsluiten. Omdat je met annuïtair altijd lineair kan behalen, maar dan zonder de verplichting. Dwz: als het goed gaat doe je lineair, als het wat minder gaat houd je meer liquide en val je terug naar annuïtair.

De bredere discussie vind ik ook wat verwarrend. De inflatie eet je lening op, dat betekent dat vroeg veel aflossen in principe ongunstig is. Als in: de euro's nu zijn 'duurder' dan de euro's straks. Er wordt altijd aangestuurd op inflatie, dus meer liquide houden is een relatief veilige keuze. Met een buffer, gespaard en deels belegd, kun je zo best wat klappen opvangen.

Verder heb je enerzijds het feit dat huizenprijzen over lange tijd stijgen en anderzijds dat de hypotheeklast relatief omlaag gaat (zelfs als je alleen uitgaat van inflatie correctie), dat maakt het tweezijdig best gunstig om een huis te bezitten.

Dit wil overigens niet zeggen dat dit per se een goed systeem is, maar het werkt nu uit wel zo.

Vergeet niet dat er heel veel mensen zijn die wat je hier opschrijft al niet begrijpen, zelfs als het in jip en janneke taal wordt toegelicht. Om het “simpel” te maken zijn er daarom gewoon die twee “smaken” neergezet met bijbehorende tabelletjes en drie zinnetjes uitleg die de makelaar bij iedereen nog wel aan het verstand krijgt. Ik denk dat er genoeg mensen zijn die meer tijd besteden aan het uitzoeken wat voor televisie ze willen dan aan het inzicht proberen te krijgen in hun hypotheekvorm en de mogelijkheden die die vorm met zich mee brengt…

[rufio64]

Aomi schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 17:34:
[...]

Tsja, persoonlijke overwegingen uiteraard. Op deze manier was het maandbedrag heel goed te behappen en liep het maandbedrag over de gehele looptijd zelfs nog terug. Met een kinderwens in het vooruitzicht is dat wel zo prettig.

Met 100% annuïteit konden we 6 jaar geleden de rekening niet betalen. ...

Misschien begrijp ik je dan niet goed:
Bij een gelijke hypotheek is bij linear het maandbedrag toch in het begin juist hoger? Annuïtair is dan toch juist nog voordeliger om te doen de eerste jaren?

(Dat is mijn punt: een annuïtaire hypotheek is altijd gunstiger dan lineair omdat je de vrijheid hebt om het toch lineair te doen, maar niet de verplichting)

Wil overigens niets afdoen aan je keuze verder, dus zie het vooral als begripsvraag.

[Aomi]

rufio64 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 18:06:
[...]


Misschien begrijp ik je dan niet goed:
Bij een gelijke hypotheek is bij linear het maandbedrag toch in het begin juist hoger? Annuïtair is dan toch juist nog voordeliger om te doen de eerste jaren?

(Dat is mijn punt: een annuïtaire hypotheek is altijd gunstiger dan lineair omdat je de vrijheid hebt om het toch lineair te doen, maar niet de verplichting)

Wil overigens niets afdoen aan je keuze verder, dus zie het vooral als begripsvraag.

Bij annuïteit ga je toch van laag naar hoog en bij lineair van hoog naar laag?

Bij annuïteit moet je er dan maar op gokken dat je in de toekomst salarisverhoging krijgt (of dat je CAO goed meegroeit met de inflatie), zeker wanneer je in het begin al een maandbedrag hebt waar je nog maar net comfortabel bij bent.

100% lineair was bij ons niet te betalen de eerste paar jaar. Een combinatie van de 2 dus wel, daarom hebben we daarvoor gekozen. Op die manier daalde de maandlasten licht.

Nu met een extra deel annuïteit erbij blijven de maandlasten de komende 24 jaar hetzelfde. Dan zitten we nog 6 jaar met een kleine annuïteitenhypotheek.

[Citroentjuh]

Aomi schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 18:26:
[...]

Bij annuïteit ga je toch van laag naar hoog en bij lineair van hoog naar laag?

Bij annuïteit moet je er dan maar op gokken dat je in de toekomst salarisverhoging krijgt

Klinkt alsof je bedoelt dat het maandbedrag stijgt bij annuïtair? Dat klopt niet, het blijft gedurende de looptijd (tijdens de rentevaste periode uiteraard) gelijk. Alleen verhouding rente/aflossing verandert.

[indifined1]

Citroentjuh schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 18:55:
[...]

Klinkt alsof je bedoelt dat het maandbedrag stijgt bij annuïtair? Dat klopt niet, het blijft gedurende de looptijd (tijdens de rentevaste periode uiteraard) gelijk. Alleen verhouding rente/aflossing verandert.

Netto betaal je dan later iets meer omdat je in verhouding minder rente hebt en daardoor minder renteaftrek voor hetzelfde bruto bedrag

[PeaceNlove]

Citroentjuh schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 18:55:
[...]

Klinkt alsof je bedoelt dat het maandbedrag stijgt bij annuïtair? Dat klopt niet, het blijft gedurende de looptijd (tijdens de rentevaste periode uiteraard) gelijk. Alleen verhouding rente/aflossing verandert.

De hypotheekrente aftrek neemt anders wel naar mate de tijd verstrijkt af, dus je gaat in de toekomst wat meer belasting betalen en effectief nemen daardoor de lasten wat toe als ik het goed onthouden heb

[CVTTPD2DQ]

Valorian schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 18:03:
Vergeet niet dat er heel veel mensen zijn die wat je hier opschrijft al niet begrijpen, zelfs als het in jip en janneke taal wordt toegelicht.

Misschien is het een ongemakkelijke mening, maar als die mensen er zijn, vind ik eigenlijk dat ze geen hypotheek zouden mogen krijgen.

rufio64 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 18:06:
(Dat is mijn punt: een annuïtaire hypotheek is altijd gunstiger dan lineair omdat je de vrijheid hebt om het toch lineair te doen, maar niet de verplichting)

Je kunt natuurlijk hetzelfde stellen over de aflossingsvrije hypotheek. Annuitair, Lineair, het kan allemaal. Kies je eigen pad!

Aomi schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 18:26:
Bij annuïteit ga je toch van laag naar hoog en bij lineair van hoog naar laag?

Bij lage rentestanden (zoals we de afgelopen tijd hebben gehad) is het verschil in de uiteindelijke kosten ook maar heel klein. Maar bij 4% rente (recent nog 'normaal') is je eerste betaling bijna 30% hoger (en kun je dus 30% minder huis kopen), terwijl het over de hele looptijd van je hypotheek 'maar' 7% scheelt.

Ik heb ook voor annuitair gekozen; het kost me over de hele looptijd van mijn hypotheek (bruto) zo'n 30 euro p/m tov. lineair. Daar kan ik wel mee leven .

[Citroentjuh]

PeaceNlove schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 18:57:
[...]

De hypotheekrente aftrek neemt anders wel naar mate de tijd verstrijkt af, dus je gaat in de toekomst wat meer belasting betalen en effectief nemen daardoor de lasten wat toe als ik het goed onthouden heb

Klopt, ik had geen rekening gehouden met hypotheekrenteaftrek.

[Aomi]

PeaceNlove schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 18:57:
[...]

De hypotheekrente aftrek neemt anders wel naar mate de tijd verstrijkt af, dus je gaat in de toekomst wat meer belasting betalen en effectief nemen daardoor de lasten wat toe als ik het goed onthouden heb

Ja, dat kan wel. Is al 6 jaar geleden dat we die afsloten, ik weet het precieze verhaal niet meer.

Iig kwam de adviseur met een hoop tabelletjes met hoe de bruto en netto maandlasten eruit kwamen te zien over een periode van 30 jaar en daar hebben we toen gewoon de mooiste van uitgekozen (die toen het beste bij onze situatie en toekomstwensen paste).

[sprhnk]

Aomi schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 19:11:
[...]

Ja, dat kan wel. Is al 6 jaar geleden dat we die afsloten, ik weet het precieze verhaal niet meer.

Iig kwam de adviseur met een hoop tabelletjes met hoe de bruto en netto maandlasten eruit kwamen te zien over een periode van 30 jaar en daar hebben we toen gewoon de mooiste van uitgekozen (die toen het beste bij onze situatie en toekomstwensen paste).

De vraag is met die tabellen vooral naar hoe veel jaar je kijkt, zeker starters zitten doorgaans minder dan 7 jaar in hun eerste huis.

[Rubbergrover1]

sprhnk schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 19:24:
[...]


De vraag is met die tabellen vooral naar hoe veel jaar je kijkt, zeker starters zitten doorgaans minder dan 7 jaar in hun eerste huis.

Als die voor lineair hadden gekozen, dan hadden ze wel een flink stuk meer afgelost. Als ze in die tijd bij lineair bv 30% van de hypotheek hadden afgelost in plaats van 20% bij annuïtair, dan hadden ze een groter budget voor de volgende woning.

[FreakNL]

rufio64 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 18:06:
[...]


Misschien begrijp ik je dan niet goed:
Bij een gelijke hypotheek is bij linear het maandbedrag toch in het begin juist hoger? Annuïtair is dan toch juist nog voordeliger om te doen de eerste jaren?

(Dat is mijn punt: een annuïtaire hypotheek is altijd gunstiger dan lineair omdat je de vrijheid hebt om het toch lineair te doen, maar niet de verplichting)

Wil overigens niets afdoen aan je keuze verder, dus zie het vooral als begripsvraag.

Incorrect. Een lineaire hypotheek is over de gehele looptijd goedkoper. Als je niks doet verder. Vooral bij wat hogere rentestanden kan dat best wat uitmaken.

Dat gezegd hebbende.
Van een annuïteitenhypotheek kun je idd lineair maken. Maar als je dat geld over hebt kun je net zo goed gelijk lineair doen. Dan kun je er altijd nog lineair+ van maken.

[ Voor 3% gewijzigd door FreakNL op 10-06-2022 19:54 ]

[Aomi]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 19:33:
[...]

Als die voor lineair hadden gekozen, dan hadden ze wel een flink stuk meer afgelost. Als ze in die tijd bij lineair bv 30% van de hypotheek hadden afgelost in plaats van 20% bij annuïtair, dan hadden ze een groter budget voor de volgende woning.

Dat dus. We hadden nu na 6 jaar al zo'n 20% afgelost en dat samen met de gestegen woningwaarde maakt dat we nu een leuke stap konden maken.

[FreakNL]

Stel een risicomijdend persoon kiest in 2020 voor 30 jaar vast (2%) op een lening van 400.000 en verhuist nooit meer en past ook de rente niet aan.

Die heeft dan bij een annuïteitenhypotheek betaald;
532.252 bruto
484.485 netto

Bij lineair:
520.333 bruto
476.984 netto

[lama83]

Verwijderd schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 21:29:
[...]


Dit narratief heb ik ook enige tijd aangehouden, maar sinds ik me wat breder heb verdiept in de geopolitiek ben ik erachter gekomen dat het qua migratie en afspraken op internationaal niveau helaas niet zo simpel ligt. Dat gaat om grotere plaatjes zoals georganiseerde stromen om onrust en instabiele onhandelbare situaties te voorkomen.

Ja, daar heb je de 'oil for immigration' deal uit de jaren 70 bijvoorbeeld.

Daarnaast een fijn neoliberalistisch bewind die woningen op de eerste plaats als haven voor vermogen ziet en niet zozeer als eerste levensbehoefte voor het klootjesvolk. Waar je als nieuwkomer een land binnenstapt met eeuwenoude vermogende families, denk je dan dat die ongelijkheid veroorzaakt wordt door de nieuwkomers?

Bedoel meer dat de bestaande verdeling - wat redelijk in evenwicht was en isolement goed kan werken - op de schop gaat waardoor resources, sociale zekerheid, geld en huizen over meer mensen verdeeld moeten worden (als bepaald vermogen/resources voor 10 Jan Modaals nu ineens verdeeld moeten worden over 11... dan weet ik niet of alle Jans blij zullen zijn ). Ik weet niet in hoeverre mensen nadenken dat ze mogelijk met hun stem hun kroost minder kansen geeft door nog meer mensen toe te laten. Tenzij je selectie aan de poort doet zoals Canada: aan welke mensen hebben we behoefte en zorgt voor groei. Maar dit is wellicht iets voor een ander topic.

[CVTTPD2DQ]

FreakNL schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:01:
Stel een risicomijdend persoon kiest in 2020 voor 30 jaar vast (2%) op een lening van 400.000 en verhuist nooit meer en past ook de rente niet aan.

Die heeft dan bij een annuïteitenhypotheek betaald;
532.252 bruto
484.485 netto

Bij lineair:
520.333 bruto
476.984 netto

Netto dus zo'n 20 euro per maand. In totaal is het inderdaad een redelijk bedrag, maar over een periode van 30 jaar (en op een totale afbetaling van bijna 500k) niet wereldschokkend.

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 19:33:
Als die voor lineair hadden gekozen, dan hadden ze wel een flink stuk meer afgelost. Als ze in die tijd bij lineair bv 30% van de hypotheek hadden afgelost in plaats van 20% bij annuïtair, dan hadden ze een groter budget voor de volgende woning.

Zelfs daar zit een afweging in; als ze met behulp van een annuitaire hypotheek meer hadden kunnen lenen, hadden ze verhoudingsgewijs meer geprofiteerd van de prijsstijgingen op de woningmarkt. En dat voordeel was in de afgelopen jaren een stuk groter dan het 'voordeel' van extra aflossen.

Eigenlijk is het de aflossingsvrij-vs-annuitair discussie in het klein, maar dan met nóg minder interessante verschillen.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 19:33:
[...]

Als die voor lineair hadden gekozen, dan hadden ze wel een flink stuk meer afgelost. Als ze in die tijd bij lineair bv 30% van de hypotheek hadden afgelost in plaats van 20% bij annuïtair, dan hadden ze een groter budget voor de volgende woning.

Nouja, als ze het ipv af te lossen gewoon op de spaarrekening hadden laten staan (bij hetzelfde uitgavepatroon zou dat het geval moeten zijn) is het eindresultaat hetzelfde

Het enige verschil is dat je bij een lineaire hypotheek over de gehele looptijd ietsje minder rentelasten hebt moeten betalen, maar zeker na de hypotheekrenteaftrek is dat verschil verwaarloosbaar, zeker als je kijkt naar 'extra mogelijkheden voor een nieuwe woning' die je dan na X jaar zou hebben.

[ Voor 7% gewijzigd door Richh op 10-06-2022 20:21 ]

[lama83]

Z___Z schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 09:10:
https://www.telegraaf.nl/...n-of-verhuizen-voor-bonus

Ik zie het al helemaal voor me, bejaarden die in een studentenhuis gaan wonen

Die vergoeding is echt schandalig... Je wordt je huis uitgejaagd... Zou financieel gezien beter zijn om het gewoon aan te houden totdat het echt niet meer kan. Tenzij je dus stenen liquide wilt maken en lekker cruises wilt maken ervan. Overigens gaan die hiuzen niet voor een lager tarief de markt op waardoor starters meer kans maken lijkt mij.

[ Voor 9% gewijzigd door lama83 op 10-06-2022 20:25 ]

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:18:
[...]
Zelfs daar zit een afweging in; als ze met behulp van een annuitaire hypotheek meer hadden kunnen lenen, hadden ze verhoudingsgewijs meer geprofiteerd van de prijsstijgingen op de woningmarkt. En dat voordeel was in de afgelopen jaren een stuk groter dan het 'voordeel' van extra aflossen.

De maximale lening ligt niet hoger bij een annuitaire lening. Bij de meeste mensen die voor lineair kiezen volgt de afweging om een deel lineair te kiezen ook pas ná de aanschaf van de woning, als helder is hoeveel de verschillende varianten kosten.

[Richh]

lama83 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:23:
[...]


Die vergoeding is echt schandalig...

Precies! De meest vermogende groep extra geld geven, dat is echt schanda....

Je wordt je huis uitgejaagd...

Euhm, wat? Niemand verplicht iets he. Niemand jaagt.

Er is een onderzoek gedaan dat sommige ouderen vrijwillig zelf willen verhuizen als je ze meer geld zou geven.

Waarbij ik het zelf vooral opvallend vind dat ze 5.000 of 10.000 al genoeg vinden bijkbaar is de huidige 'bonus' in de vorm van overwaarde die je verzilvert als je kleiner gaat wonen, onvoldoende. Nee, 5000 euro's extra, daarna kan het wél uit!

Kortom: wat mij betreft zetten we de overdrachtsbelasting voor 65-plussers per direct op 0% bij zelfbewoning, als ik het onderzoek goed begrijp maken we daar honderdduizenden gezinswoningen mee vrij voor gezinnen

[ Voor 34% gewijzigd door Richh op 10-06-2022 20:36 ]

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:25:
De maximale lening ligt niet hoger bij een annuitaire lening. Bij de meeste mensen die voor lineair kiezen volgt de afweging om een deel lineair te kiezen ook pas ná de aanschaf van de woning, als helder is hoeveel de verschillende varianten kosten.

Ik neem toch aan dat je eerst gaat uitrekenen wat je aan hypotheek kunt/wil betalen, of dat iig laat uitrekenen door een hypotheekadviseur, voordat je überhaupt naar huizen gaat kijken? Zeker de afgelopen tijd, waar je niet echt de tijd hebt om te treuzelen bij het uitbrengen van een bod.

Ook bij lage rentes zijn de verschillen initieel vrij fors. Ook bij 2% rente ben je initieel bij een lineaire hypotheek nog steeds 20% méér kwijt per maand dan bij een annuitaire.

[Rubbergrover1]

lama83 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:23:
[...]


Die vergoeding is echt schandalig... Je wordt je huis uitgejaagd...

Hoezo? Je wordt je huis toch helemaal niet uitgejaagd? Je krijgt alleen een extra vergoeding.

Zou financieel gezien beter zijn om het gewoon aan te houden totdat het echt niet meer kan. Tenzij je dus stenen liquide wilt maken en lekker cruises wilt maken ervan.

Dat lijkt mij juist een zeer goede reden om te willen verkopen. Daarnaast zijn er een hoop mensen die het gedoe (en de kosten) van onderhoud etc niet meer willen.

Ik ken best wat mensen die graag wat kleiner en dicht bij leeftijdsgenoten willen wonen, met daarbij ook wat gezamenlijke voorzieningen. Dus een klein huis, maar wel gezamenlijke ruimtes voor hobby's, tuinieren, muziek, lezen, whatever. Maar zulk soort woningen zijn niet voor iedereen beschikbaar. Initiatieven zoals een 'knarrenhof' spelen daar leuk op in.

[rufio64]

FreakNL schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 19:53:
[...]
Incorrect. Een lineaire hypotheek is over de gehele looptijd goedkoper. Als je niks doet verder. Vooral bij wat hogere rentestanden kan dat best wat uitmaken.

Dat gezegd hebbende.
Van een annuïteitenhypotheek kun je idd lineair maken. Maar als je dat geld over hebt kun je net zo goed gelijk lineair doen. Dan kun je er altijd nog lineair+ van maken.

Je hebt gelijk dat je bij linear het minste euro's betaald over de looptijd, echter, zie mijn oorspronkelijke bericht: die latere euro's zijn bij inflatie relatief goedkoper. Lineair komt onder aanname van inflatie minder gunstig uit, omdat de vroege euro's duur zijn dan de latere.
(Als dit niet duidelijk is kan ik wel een rekenvoorbeeld geven).

Maar dat was niet mijn punt: je bent altijd beter af met annuïtair omdat je de vrijheid hebt om te kiezen om alsnog lineair af te lossen. Waarom zou je je vastleggen op een verplichting met een lineaire hypotheek terwijl je daarmee juist meer risico neemt in het begin van de looptijd? De meeste mensen zijn dan juist financieel het kwetsbaarst. De vrijheid om te kiezen om even niet het lineaire aan te houden lijkt me dan juist heel gunstig.

[Compuhair]

Twee nagenoeg identieke woningen:

De eerste is zes weken geleden te koop aangeboden voor 925k: https://www.funda.nl/koop...13-ossip-zadkinestraat-6/

En de tweede zojuist voor maar liefst 14% minder, 795k: https://www.funda.nl/koop...1-pablo-picassostraat-45/

Natuurlijk, n=1. Maar ik vind dit wel een heel fors verschil. Zou de markt zo hard afkoelen?

[rufio64]

Aomi schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 19:55:
[...]

Dat dus. We hadden nu na 6 jaar al zo'n 20% afgelost en dat samen met de gestegen woningwaarde maakt dat we nu een leuke stap konden maken.

Op zich is dat natuurlijk heel fijn, maar: als je wat je bespaart had had belegd had je denk ik nog een wat grotere stap kunnen maken, gezien wat de aandelenmarkt heeft gedaan over die tijd

Fair point is dat je dat van te voren niet weet, en dat er op zich niets mis is met meer aflossen als je het kan en wilt missen. Plus de woningmarkt heeft het natuurlijk ook erg goed gedaan. Mooi dat het goed voor je heeft uitgepakt

[rufio64]

Aomi schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 18:26:
[...]

Bij annuïteit ga je toch van laag naar hoog en bij lineair van hoog naar laag?

Bruto daalt lineair en blijft annuïtair gelijk gedurende de looptijd. Netto neemt annuïtair licht toe door het beperken van de hypotheekrente aftrek, maar dat is nu niet veel meer, en lineair daalt.

[Laapo]

lama83 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:16:
[...]


Ja, daar heb je de 'oil for immigration' deal uit de jaren 70 bijvoorbeeld.


[...]


Bedoel meer dat de bestaande verdeling - wat redelijk in evenwicht was en isolement goed kan werken - op de schop gaat waardoor resources, sociale zekerheid, geld en huizen over meer mensen verdeeld moeten worden (als bepaald vermogen/resources voor 10 Jan Modaals nu ineens verdeeld moeten worden over 11... dan weet ik niet of alle Jans blij zullen zijn ). Ik weet niet in hoeverre mensen nadenken dat ze mogelijk met hun stem hun kroost minder kansen geeft door nog meer mensen toe te laten. Tenzij je selectie aan de poort doet zoals Canada: aan welke mensen hebben we behoefte en zorgt voor groei. Maar dit is wellicht iets voor een ander topic.

Wat is een 'oil for immigration' deal?

[Richh]

Compuhair schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:37:
Twee nagenoeg identieke woningen:

De eerste is zes weken geleden te koop aangeboden voor 925k: https://www.funda.nl/koop...13-ossip-zadkinestraat-6/

En de tweede zojuist voor maar liefst 14% minder, 795k: https://www.funda.nl/koop...1-pablo-picassostraat-45/

Natuurlijk, n=1. Maar ik vind dit wel een heel fors verschil. Zou de markt zo hard afkoelen?

Tja, dit prijssegment wordt voornamelijk betaald uit overwaarde en meer leenruimte door gedaalde rente. De overwaarde ontstaat ook deels door de extra leenruimte bij starters bij lage rentes. En die rentes zijn gestegen. Voor het gros van de kopers in dit prijssegment is een dergelijke woning opeens een heel stuk duurder per maand geworden, en dus de verhuizing een stuk minder aantrekkelijk.

Verder kan 925k woning best wel eens onderboden zijn gezien de relatief lange looptijd van langer dan 2 weken (wat 6 maanden geleden nog de norm was ) Dan snap ik wel dat je hem nu wat lager in de markt zet in de hoop op meer biedingen, en dus ook overbiedingen.
Verder valt die prijsdaling best mee, die is geen 14%. Gekeken naar de m2 prijs hebben we het over ongeveer de helft daarvan.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 10-06-2022 20:48 ]

[CVTTPD2DQ]

Compuhair schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:37:
Twee nagenoeg identieke woningen:

De eerste is zes weken geleden te koop aangeboden voor 925k: https://www.funda.nl/koop...13-ossip-zadkinestraat-6/

En de tweede zojuist voor maar liefst 14% minder, 795k: https://www.funda.nl/koop...1-pablo-picassostraat-45/

Natuurlijk, n=1. Maar ik vind dit wel een heel fors verschil. Zou de markt zo hard afkoelen?

In het topsegment zijn altijd minder kopers en verkopers actief, dus het is eigenlijk wel logisch dat de woningen wat langer te koop staan, en de prijsverschillen wat grilliger zijn. En het zijn inderdaad geen identieke woningen: zoals opgemerkt is de goedkopere ook 7% kleiner.

[Laapo]

Compuhair schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:37:
Twee nagenoeg identieke woningen:

De eerste is zes weken geleden te koop aangeboden voor 925k: https://www.funda.nl/koop...13-ossip-zadkinestraat-6/

En de tweede zojuist voor maar liefst 14% minder, 795k: https://www.funda.nl/koop...1-pablo-picassostraat-45/

Natuurlijk, n=1. Maar ik vind dit wel een heel fors verschil. Zou de markt zo hard afkoelen?

Heb ze door WL gehaald. De eerste zou in een bandbreedte moeten vallen van 828k-905k en de tweede 809k-883k.

Bij de eerste hebben ze flink bovenin de prijs gezeten, wat in de zeer goede tijden tot twee maanden terug vaak gebeurde en bij de tweede is er blijkbaar gekozen om een hele scherpe prijs neer te zetten..

Weet niet wat voor conclusie ik hieruit kan trekken. Eerste gedachte is, scherpe prijs, dan weet je zeker dat er in ieder geval biedingen binnen komen. Afkoeling dus.

[MaStar]

Je ziet nu dat mensen versneld hun huis te koop aanbieden, net als in mei 2020 toen Corona uitbrak en we een Lockdown in gingen.

Hoog aanbod is ook meer te bekijken voor woningzoekenden. Niet persé ideaal voor de verkoopprijs dus.

[sprhnk]

MaStar schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 21:36:
Je ziet nu dat mensen versneld hun huis te koop aanbieden, net als in mei 2020 toen Corona uitbrak en we een Lockdown in gingen.

Hoog aanbod is ook meer te bekijken voor woningzoekenden. Niet persé ideaal voor de verkoopprijs dus.

Dat zie ik hier in Haarlem ook alleen het zou wel leuk zijn om dat is in cijfers te zien. Ik doel dan op de hoeveelheid woningen. Is er ergens een soort grafiek van hoeveel te koop aangeboden woningen over een bepaalde periode.

[Verwijderd]

sprhnk schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 21:38:
[...]


Dat zie ik hier in Haarlem ook alleen het zou wel leuk zijn om dat is in cijfers te zien. Ik doel dan op de hoeveelheid woningen. Is er ergens een soort grafiek van hoeveel te koop aangeboden woningen over een bepaalde periode.

Bedoel je een soort van "paniek" grafiek? Dat zou wel interessant zijn om bepaalde ontwikkelingen van de laatste jaren in statistic te brengen, denk dat er teveel elementen zijn om een duidelijk beeld hiervan te schetsen. Het aantal variabelen is in 3 jaar best wel pittig, wispelturig te noemen...en kan nog steeds vandaag zelfs een rare draai krijgen.

Je zou maar hypotheek adviseur zijn dezer dagen...pfff zit je toch ook bijna burn-out, moeilijke klus

[ Voor 17% gewijzigd door Verwijderd op 10-06-2022 21:58 ]

[FreakNL]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:18:
[...]


Netto dus zo'n 20 euro per maand. In totaal is het inderdaad een redelijk bedrag, maar over een periode van 30 jaar (en op een totale afbetaling van bijna 500k) niet wereldschokkend.
[...]

Klopt maar elke euro is er toch 1?

Als je het gewoon kan betalen, waarom niet?

Ik heb ook een lineaire hypotheek , eet er geen boterham minder om.

[Scuderia110]

Lineair zou voor mij de voorkeur hebben (heb zelf grootste deel nog spaarhypotheken). Zeker als starter op 2 salarissen als je het kunt betalen, scheelt misschien niet veel, maar maandlasten dalen ipv stijgen.

Wat ook verder zal stijgen is de hypotheekrente, iemand hield florius hier bij, kan zomaar 20-30 basispnt bij komen komende wk.

[Jean-Bob]

sprhnk schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 21:38:
[...]


Dat zie ik hier in Haarlem ook alleen het zou wel leuk zijn om dat is in cijfers te zien. Ik doel dan op de hoeveelheid woningen. Is er ergens een soort grafiek van hoeveel te koop aangeboden woningen over een bepaalde periode.

https://twitter.com/Wonin...&t=46Qv25zoBpOwuzOseHHSHA

Als je in dat soort statistieken geïnteresseerd bent.

[sprhnk]

Verwijderd schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 21:51:
[...]

Bedoel je een soort van "paniek" grafiek? Dat zou wel interessant zijn om bepaalde ontwikkelingen van de laatste jaren in statistic te brengen, denk dat er teveel elementen zijn om een duidelijk beeld hiervan te schetsen.

Vast maar ik zou wel een paar leuke aannames kunnen toetsen.


1. Funda is meer bezocht door thuiswerkers
2. Het meest gebruikte filter is te koop sinds 1 dag
3. De verkoop tijd is daardoor sneller
4. Huizen komen sneller opnieuw op funda
5. Er zijn meer outliers in de winnende biedingen 2020-2021
6. Er zijn meer huizen verkocht per geef je maximale bod voor datum x
7. De prijzen voor vergelijkbare woningen liggen verder uit een door emotie bieden.
8. Het woning aanbod neemt toe sinds 2022
9. Funda wordt minder bezocht sinds corona minder actief is
10. Er wordt sinds de oorlog in oekraine meer gezocht op energie label
11. Huizen boven de 500k stijgen het snelst in dagen te koop en staan langer vanaf 2022
12. Er zijn meer mensen landelijk gaan wonen door het thuis werken

etc.. etc..

Je zou er hele leuke dingen mee kunnen doen. Ik zou op aannames concluderen dat je nu voor de koopjes in de hoek moet zoeken plus 500k, slecht geïsoleerd niet landelijk gelegen.

[FreakNL]

rufio64 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:34:
[...]


Je hebt gelijk dat je bij linear het minste euro's betaald over de looptijd, echter, zie mijn oorspronkelijke bericht: die latere euro's zijn bij inflatie relatief goedkoper. Lineair komt onder aanname van inflatie minder gunstig uit, omdat de vroege euro's duur zijn dan de latere.
(Als dit niet duidelijk is kan ik wel een rekenvoorbeeld geven).

Maar dat was niet mijn punt: je bent altijd beter af met annuïtair omdat je de vrijheid hebt om te kiezen om alsnog lineair af te lossen. Waarom zou je je vastleggen op een verplichting met een lineaire hypotheek terwijl je daarmee juist meer risico neemt in het begin van de looptijd? De meeste mensen zijn dan juist financieel het kwetsbaarst. De vrijheid om te kiezen om even niet het lineaire aan te houden lijkt me dan juist heel gunstig.

Daar ben ik het mee eens.

Aan de andere kant heb je natuurlijk met lineair ook het voordeel van inflatie. Plus nog een beetje…

Mensen die lineair kunnen betalen in jaar 1 tm 10 zijn dubbelop blij in jaar 11 tm 30… Ik vind het persoonlijk eigenlijk wel prettig dat mijn hypotheek steeds goedkoper wordt (in tegenstelling tot alle andere kosten). Elk jaar ben ik 12 euro goedkoper uit, dat is precies de gemiddelde stijging van mijn zorgpremie de laatste jaren

Overigens qua risico? Je zou zelfs kunnen beargumenteren dat dat risico op latere leeftijd juist hoger wordt….

Ik denk overigens dat er met beide vormen verder weinig mis is. Ik snap alleen dat gebash op lineair niet. Het is een prima keuze. Er komen echt niet veel mensen in de problemen omdat ze lineair hebben. Die problemen hebben ze dan waarschijnlijk ook bij annuïteit.

[ Voor 15% gewijzigd door FreakNL op 10-06-2022 22:07 ]

[Z___Z]

FreakNL schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:01:
Stel een risicomijdend persoon kiest in 2020 voor 30 jaar vast (2%) op een lening van 400.000 en verhuist nooit meer en past ook de rente niet aan.

Die heeft dan bij een annuïteitenhypotheek betaald;
532.252 bruto
484.485 netto

Bij lineair:
520.333 bruto
476.984 netto

Ik heb juist aflossingsvrij genomen omdat ik risico mijdend ben, annuïteit of lineair zou ik nu ook prima op kunnen brengen, maar mocht de economie tegenvallen en ik of mijn partner ontslagen worden, dan heeft aflossingsvrij veel meer lucht. Ook bespaart het een OVR, want wij kunnen beiden de hypotheek op 1 salaris dragen (niet volgens NIBUD).

Met de uitgespaarde aflossingen kan ik wel vrijwillig aflossen, de KDV betalen of een auto kopen

[Z___Z]

Scuderia110 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 22:02:
Lineair zou voor mij de voorkeur hebben (heb zelf grootste deel nog spaarhypotheken). Zeker als starter op 2 salarissen als je het kunt betalen, scheelt misschien niet veel, maar maandlasten dalen ipv stijgen.

Wat ook verder zal stijgen is de hypotheekrente, iemand hield florius hier bij, kan zomaar 20-30 basispnt bij komen komende wk.

Korte termijn is de vooruitzicht inderdaad dat de rente stijgt, maar het zou zomaar volgend jaar weer kunnen dalen. Angst is een slechte raadgever. Je ziet dat nu de rentes stijgen mensen hun 1 jaar of variabele rente lang gaan vastzetten, terwijl historisch gezien kort altijd goedkoper is op de lange termijn. Ik moet volgend jaar weer m’n 1 jaar verlengen, ging dit jaar van 1% naar 1,8% (auch) . Weet niet waarom je dan opeens 10 jaar vast wil zetten tegen 2,8%. Volgend jaar zullen we zien of ik goed of fout zit

[Ivow85]

Z___Z schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 22:04:
[...]


Met de uitgespaarde aflossingen kan ik wel vrijwillig aflossen, de KDV betalen of een auto kopen

Alleen vergeet je dat je die aflossingen niet uitspaart bij een aflossingsvrije hypotheek, maar dat je ze tegen betaling van rente doorschuift naar de toekomst. Tenzij je natuurlijk vrijwillig aflost.

En als je rente niet voor de hele looptijd vast staat, loop je door niet af te lossen ook nog veel groter risico op een (mogelijk) problematische stijging van maandlasten in de toekomst.

Misschien geldt het niet voor jou, maar veel mensen die voor aflossingsvrij kiezen hebben niet de discipline om de hypotheek in 30 jaar af te lossen, danwel de aflossing bij elkaar te sparen en deze aan het einde van de looptijd te voldoen.

[ Voor 33% gewijzigd door Ivow85 op 10-06-2022 22:15 ]

[FreakNL]

Leg het eens naast elkaar:
400.000 , 30 jaar lang rente betalen en aflossen
Vs
400.000, 30 jaar lang rente betalen en dan in 1 keer 400k aflossen.

Bij die eerste ben je goedkoper uit, in absolute euros.

Komt er echter hyperinflatie, dan is scenario 2 goedkoper…

Met gewone inflatie zit het ertussen in.

Tinten grijs

Persoonlijk zie ik weinig gevaar in 30 tot 50% aflossingsvrij. Maar 100% zou ik niet doen.

[ Voor 4% gewijzigd door FreakNL op 10-06-2022 22:24 ]

[Nuevocasa]

Ivow85 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 22:12:
[...]


Alleen vergeet je dat je die aflossingen niet uitspaart bij een aflossingsvrije hypotheek, maar dat je ze tegen betaling van rente doorschuift naar de toekomst. Tenzij je natuurlijk vrijwillig aflost.

En als je rente niet voor de hele looptijd vast staat, loop je door niet af te lossen ook nog veel groter risico op een (mogelijk) problematische stijging van maandlasten in de toekomst.

Misschien geldt het niet voor jou, maar veel mensen die voor aflossingsvrij kiezen hebben niet de discipline om de hypotheek in 30 jaar af te lossen, danwel de aflossing bij elkaar te sparen en deze aan het einde van de looptijd te voldoen.

Na die 30 jaar vallen de lasten van het annuïtaire/ lineaire gedeelte weg. Bij 50/50 zijn die lasten een stuk hoger dan het aflossingsvrije gedeelte. Dus dat risico van niet kunnen betalen valt idd over het algemeen wel mee.

[eamelink]

FreakNL schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 21:56:
Klopt maar elke euro is er toch 1?

Nee, niet echt. Een euro nu is niet hetzelfde als een euro over een paar jaar, laat staan een euro over tientallen jaren. Bij een hogere inflatie is een lineaire hypotheek relatief minder gunstig.

Scuderia110 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 22:02:
Wat ook verder zal stijgen is de hypotheekrente, iemand hield florius hier bij, kan zomaar 20-30 basispnt bij komen komende wk.

Ja, die houd ik bij. Verrassend genoeg geen wijzigingen sinds 12 mei. Zo'n lange periode zonder wijzigingen hebben we niet meer gezien sinds eind januari. Dit ondanks dat de kapitaalmarktrente flink gestegen is sinds die tijd. Die rentewijziging van 12 mei was op 10 mei aangekondigd, en toen lag de NL tienjaarsrente op 1,29%. Inmiddels is die doorgestegen naar 1,825%.

Rond 12 mei zat Florius echt aan de dure kant van het spectrum, waarschijnlijk zat er dus een 'drukte-opslag' in de prijs, die er de afgelopen weken weer afgehaald is en zo de stijgende kapitaalmarktrente heeft gecompenseerd. Inmiddels zijn ze niet meer zo duur ten opzichte van andere aanbieders.

Het lijkt er echt op dat de afgelopen weken de drukte bij de hypotheeknemers is afgenomen en de marges zijn geslonken om marktaandeel te behouden. De NL 10-jaars rente is de afgelopen week met 25 basispunten gestegen dus het lijkt me erg waarschijnlijk dat er weer flinke verhogingen op stapel staan komende week en ook Florius komende dinsdag weer een verhoging aankondigt.

[Ivow85]

rufio64 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:34:
[...]
Lineair komt onder aanname van inflatie minder gunstig uit, omdat de vroege euro's duur zijn dan de latere.
(Als dit niet duidelijk is kan ik wel een rekenvoorbeeld geven).

Het is in mijn ogen niet juist om dit af te zetten tegen de daadwerkelijke inflatie. Om te weten of de eerdere of juist de latere afgeloste euro's duur zijn, moet je het huishoudinkomen corrigeren voor inflatie en dat tegenover de aflossingsbedragen en rente zetten. Voor een begin dertiger zal dat meestal in het voordeel van de annuïteitenhypotheek uitvallen. Maar voor iemand van 40+ kan het er al snel anders uit gaan zien met op een gegeven moment de wens om de laatste jaren van het werkzame leven minder te gaan werken en daarna een (sterk) verminderd pensioeninkomen.

[FreakNL]

@Nuevocasa

Ja dat klopt allemaal wel maar over 30 jaar vallen mijn lasten helemaal weg

Sterker nog, ik denk dat ik de 30 jaar niet eens volmaak.

Keuzes… Tinten grijs.

Maargoed, ik ben dan ook 65 na 30 jaar hypotheek. Jij misschien wel 10 jaar jonger. Maakt ook weer een verschil….

eamelink schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 22:25:
[...]


Nee, niet echt. Een euro nu is niet hetzelfde als een euro over een paar jaar, laat staan een euro over tientallen jaren. Bij een hogere inflatie is een lineaire hypotheek relatief minder gunstig.


[...]

Goed punt hoor. Maar zover had ik hem niet doorgedacht toen ik in 2014 mijn hypotheek afsloot. Oh well, ik ben toch al over het kantelpunt, mijn hypotheekbedrag is nu lager dan wanneer ik in 2014 volledig annuïteit had gekozen. En ik heb er niks voor hoeven laten de afgelopen 8 jaar.

[ Voor 52% gewijzigd door FreakNL op 10-06-2022 22:29 ]

[Verwijderd]

sprhnk schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 22:03:
[...]


Vast maar ik zou wel een paar leuke aannames kunnen toetsen.


1. Funda is meer bezocht door thuiswerkers
2. Het meest gebruikte filter is te koop sinds 1 dag
3. De verkoop tijd is daardoor sneller
4. Huizen komen sneller opnieuw op funda
5. Er zijn meer outliers in de winnende biedingen 2020-2021
6. Er zijn meer huizen verkocht per geef je maximale bod voor datum x
7. De prijzen voor vergelijkbare woningen liggen verder uit een door emotie bieden.
8. Het woning aanbod neemt toe sinds 2022
9. Funda wordt minder bezocht sinds corona minder actief is
10. Er wordt sinds de oorlog in oekraine meer gezocht op energie label
11. Huizen boven de 500k stijgen het snelst in dagen te koop en staan langer vanaf 2022
12. Er zijn meer mensen landelijk gaan wonen door het thuis werken

etc.. etc..

Je zou er hele leuke dingen mee kunnen doen. Ik zou op aannames concluderen dat je nu voor de koopjes in de hoek moet zoeken plus 500k, slecht geïsoleerd niet landelijk gelegen.

Klopt helemaal dat lijstje

De variabelen die nu ook nog eens meespelen : Rente/energie/banenbehoud/recessie/betaalbaarheid/politieke beslissingen(via her stemhokje)etc

[Requiem19]

FreakNL schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 22:23:
Leg het eens naast elkaar:
400.000 , 30 jaar lang rente betalen en aflossen
Vs
400.000, 30 jaar lang rente betalen en dan in 1 keer 400k aflossen.

Bij die eerste ben je goedkoper uit, in absolute euros.

Komt er echter hyperinflatie, dan is scenario 2 goedkoper…

Met gewone inflatie zit het ertussen in.

Tinten grijs

Persoonlijk zie ik weinig gevaar in 30 tot 50% aflossingsvrij. Maar 100% zou ik niet doen.

Je mist 1 punt: wat doe je met het geld dat je uitspaart bij een annuitaire of gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek?

Als je dat maandelijks in een ETF inlegt groeit je vermogen zeer waarschijnlijk harder dan je hypotheekrente.

Lineair is economisch gezien niet de beste keuze. Emotioneel kan het echter een prima keuze zijn.

[TheGhostInc]

eamelink schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 22:25:
Rond 12 mei zat Florius echt aan de dure kant van het spectrum, waarschijnlijk zat er dus een 'drukte-opslag' in de prijs, die er de afgelopen weken weer afgehaald is en zo de stijgende kapitaalmarktrente heeft gecompenseerd. Inmiddels zijn ze niet meer zo duur ten opzichte van andere aanbieders.

Sinds maart 2007 is Florius een handelsnaam van ABN AMRO Hypotheken Groep.

De verschillende labels in de markt zorgen er ook voor dat een label niet altijd even 'scherp' in de markt hoeft te staan. Ze werken met bandbreedtes waarbinnen ze willen zitten, per label, maar ook in totaal. 1 label zegt dus niet alles.
Het tweede is dat er hypotheekaanvragen in de pijplijn zitten. Daarvan staat de rente al vast. Als daar er meer of minder dan normaal van worden getekend krijg je ook ander gedrag.
We zagen topdrukte, dus mogelijk zijn er meer aanvragen ingeschoten omdat niet elke aanvraag snel genoeg terug zou komen, dat vertekent het beeld.
(De hypotheker kan aanvinken hoeveel offertes/rente aanboden ze willen, met 1 druk op de knop worden dat er een paar meer)

Wees voorzichtig met dit soort conclusies.

Ps. Ik zou een collega kunnen vragen hoe de vlag bij Florius erbij hangt. Helaas mag ik die info hier dan toch niet delen

[Conrado]

Ivow85 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 22:12:
[...]
Alleen vergeet je dat je die aflossingen niet uitspaart bij een aflossingsvrije hypotheek, maar dat je ze tegen betaling van rente doorschuift naar de toekomst. Tenzij je natuurlijk vrijwillig aflost.

Over vergeten gesproken, je moet ook de inflatie meenemen. Zowel hypotheek als rente inflateert aanzienlijk over die periode.

Dan is er nog iets anders: de overwaarde inflateert juist de goede kant op. Ik heb net een nieuwe aflossingsvrije hypotheek genomen omdat - mede dankzij overwaarde - de LTV voor mijn nieuwe huis < 50% is. Aflossen spekt eigenlijk alleen nog de erfenis

[rufio64]

FreakNL schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 22:03:
[...]
Ik denk overigens dat er met beide vormen verder weinig mis is. Ik snap alleen dat gebash op lineair niet. Het is een prima keuze.

Ik bash niet op lineair, sterker nog: als je het geld er voor over hebt vroeg in je hypotheek, om wat voor reden dan ook (gemoedsrust, etc ...) dan is er best wat voor te zeggen. Even los van het feit dat, zeker bij een lage rentestand, je met investeren een grote kans hebt op veel hoger rendement op wat je zou uitsparen als je het niet doet.

Alleen het punt dat ik probeer te maken is niet zozeer dat je niet lineair zou moeten aflossen, maar dat je geen lineaire hypotheek(deel) zou moeten vastleggen.

Als je annuïtair kiest kun je namelijk *alsnog* de lineaire lijn volgen door meer af te lossen en zo exact een lineaire hypotheek 'nabootsen' zonder dat je het per se *moet* inleggen.

Kom je dan door een omstandigheid, vroeg in je hypotheekloop, in de problemen, maar was je wel die lineaire lijn aan het volgen met extra aflossingen, dan kun je dat tijdelijk stopzetten en de annuïtaire lijn pakken.

Samenvattend: waarom zou je jezelf een verplichting opleggen van jaren terwijl je daar een vrije keuze (bij wijze van spreke: elke maand weer) in kan behouden? Dat mensen die keuze voor jarenlang vastzetten maken begrijp ik niet.

[TheGhostInc]

Compuhair schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:37:
Natuurlijk, n=1. Maar ik vind dit wel een heel fors verschil. Zou de markt zo hard afkoelen?

Of een andere strategie?
Hier in de straat kwam een woning te koop voor de marktprijs ipv een 'bieden vanaf'-prijs. Stond ook meteen veel langer te koop, maar is wel verkocht.

Overigens zou ik nu geen makelaar willen zijn. Je hoort steeds meer anekdotes. Recent weer eentje: woning waar €70k werd overboden, maar 3 biedingen binnenkwamen en de andere 2 biedingen op of net boven de vraagprijs zaten.

Nu zou ik toch geen foute autoverkoper makelaar willen zijn. De verkooptrucjes beginnen nu averechts te werken. De illusie wekken van veel bieders/kijkers en dan zonder een bod blijven. Of druk zetten met een deadline en dan 2 of 3 bezichtigingen hebben.

Ik ben benieuwd hoe de markt er in het najaar uitziet. Ik hoop alvast op weer een normaal verkoopproces met 2 bezichtigingen en voorbehouden bij aankoop. En een vraagprijs die de marktprijs zou moeten zijn.

[Rubbergrover1]

FreakNL schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 22:26:
Goed punt hoor. Maar zover had ik hem niet doorgedacht toen ik in 2014 mijn hypotheek afsloot.

Ik denk dat dit geldt voor veel mensen die voor lineair hebben gekozen, dat ze de inflatie niet mee hebben gerekend. Anders zouden veel mensen namelijk een andere keus hebben gemaakt . Als je de totale lasten over 30 jaar zou uitdrukken in bijvoorbeeld het aantal broden dat je er voor had kunnen kopen, dan komt annuïtair in de regel toch een stuk beter uit de rekensom.

Uiteraard hangt ook veel af van je persoonlijke (verwachte) financiële situatie in die 30 jaar. En vooral ook van je eigen discipline. Als je van jezelf weet dat je extra aflossingen goed kunt betalen, maar dat je dat niet uit jezelf zult doen, dan kan de 'dwang' van een lineaire hypotheek daarin helpen.

[CVTTPD2DQ]

FreakNL schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 21:56:
Klopt maar elke euro is er toch 1?

Als je het gewoon kan betalen, waarom niet?

Ik heb ook een lineaire hypotheek , eet er geen boterham minder om.

"Als je het kan betalen" is hier het sleutelwoord. Hier was annuitair vs. lineair ongeveer 800 vs. 1200 euro pm. 400 euro pm is voor ons het verschil tussen fatsoenlijk kunnen sparen, en bijna niet kunnen sparen. De eerste vijftien jaar zouden onze lasten bij lineair sowieso hoger zijn dan annuitair.

In een wat ouder huis in weinig bijgehouden staat, dat ook wel z'n gebreken begint te krijgen.

De totale besparing over de gehele looptijd? Zo'n 3000 euro, bruto - netto nog minder. Minder dan een tientje per maand. En die 3000 euro begin je pas terug te verdienen na 15 jaar, over een periode van 15 jaar.

Zijn de rentes hoog (en de prijzen laag) dan bespaart een lineaire hypotheek natuurlijk een smak met geld.

Als je bestedingsruimte vrij wil spelen voor 'later', en je kunt lineair betalen, dan zijn er ook alternatieven. Met 3% rente is een annuitaire hypotheek met een looptijd van 20 jaar initieel goedkoper(!) per maand dan een lineaire hypotheek van 30 jaar. Ook het totale (bruto) bedrag dat je betaalt is zo'n 7% lager. En ik zou me kunnen voorstellen dat het risico voor de bank ook een stukje lager is, wat mogelijk wordt uitgedrukt in een lager rentetarief.

[Harrie_]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 08:10:
[...]

Ik denk dat dit geldt voor veel mensen die voor lineair hebben gekozen, dat ze de inflatie niet mee hebben gerekend. Anders zouden veel mensen namelijk een andere keus hebben gemaakt . Als je de totale lasten over 30 jaar zou uitdrukken in bijvoorbeeld het aantal broden dat je er voor had kunnen kopen, dan komt annuïtair in de regel toch een stuk beter uit de rekensom.

Uiteraard hangt ook veel af van je persoonlijke (verwachte) financiële situatie in die 30 jaar. En vooral ook van je eigen discipline. Als je van jezelf weet dat je extra aflossingen goed kunt betalen, maar dat je dat niet uit jezelf zult doen, dan kan de 'dwang' van een lineaire hypotheek daarin helpen.

Dit laatste inderdaad ook. Ik ken niet zoveel mensen die vrijwillig extra geld inleggen; een beetje hetzelfde verhaal als al die ZZP'ers voor wie pensioen en verzekeringen ook vrijwillig zijn

[MaStar]

Compuhair schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:37:
Natuurlijk, n=1. Maar ik vind dit wel een heel fors verschil. Zou de markt zo hard afkoelen?

Natuurlijk niet. Afkoelen is wat minder verhit, maar zeker geen dalingen van 10% (nog) - dat is echt te vroeg. Vaak zijn het ook strategieën van de makelaar om zo'n huis goedkoop in de markt te zetten zodat er nog 100k wordt overboden.

1 zwaluw maakt nog geen zomer. En je moet je niet lekker maken met een dode mus. Jarenlang stijging kan omdraaien, maar echt niet in 3 maanden tijd.

Echte koopjesjagers zullen moeten afwachten. Volgend jaar weten we meer

[FreakNL]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 08:29:
[...]

Als je bestedingsruimte vrij wil spelen voor 'later', en je kunt lineair betalen, dan zijn er ook alternatieven. Met 3% rente is een annuitaire hypotheek met een looptijd van 20 jaar initieel goedkoper(!) per maand dan een lineaire hypotheek van 30 jaar. Ook het totale (bruto) bedrag dat je betaalt is zo'n 7% lager. En ik zou me kunnen voorstellen dat het risico voor de bank ook een stukje lager is, wat mogelijk wordt uitgedrukt in een lager rentetarief.

En dan ga je precies doen wat de meesten hier als nadeel van lineair benoemen;
Jezelf vastleggen op hoge lasten terwijl je dat ook had kunnen bereiken door 30 jaar te nemen en dan gewoon extra aflossen.

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 08:54:
[...]


Dit laatste inderdaad ook. Ik ken niet zoveel mensen die vrijwillig extra geld inleggen; een beetje hetzelfde verhaal als al die ZZP'ers voor wie pensioen en verzekeringen ook vrijwillig zijn

Klopt, daarom is niet alles wat puur rationeel in Excel de voordeligste optie is ook daadwerkelijk de beste optie zijn. En het grote verschil is dat als je de keus voor extra aflossen niet maakt, de situatie na 30 jaar nog steeds is dat je een afgeloste hypotheek hebt. Dat risico heb je wel bij bv de keus tussen annuïteiten/lineair en aflossingsvrij. Daarom zit er niet echt een groot extra risico in de keus voor annuïteiten ipv lineair.

[FreakNL]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 08:10:
[...]

Ik denk dat dit geldt voor veel mensen die voor lineair hebben gekozen, dat ze de inflatie niet mee hebben gerekend. Anders zouden veel mensen namelijk een andere keus hebben gemaakt . Als je de totale lasten over 30 jaar zou uitdrukken in bijvoorbeeld het aantal broden dat je er voor had kunnen kopen, dan komt annuïtair in de regel toch een stuk beter uit de rekensom.

Zoveel broden kan ik niet op…

Ach het is voor iedereen anders. Ik sloot af bij een hoge rente maar een lage schuld (180k) en toen scheelde het meer dan 15k over de gehele looptijd. Ik vind het nu meer dan prima en hou alsnog ook geld over voor ETFs, Crypto en verbouwingen en vakanties…

Ik heb een stuk meer spijt van mijn rentevaste keuze dan van mijn vorm. Daar heb ik pas geld weggegooid… (4% in 2014 20 jaar vast, in 2019 gemiddeld naar 3.4%).

Als ik variabel had gedaan vanaf 2014 had ik… Ik wil niet eens berekenen wat ik dan nu minder betaald had… Misschien al richting een afgelost huis

[ Voor 16% gewijzigd door FreakNL op 11-06-2022 09:05 ]

[CVTTPD2DQ]

FreakNL schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 09:00:
En dan ga je precies doen wat de meesten hier als nadeel van lineair benoemen;
Jezelf vastleggen op hoge lasten terwijl je dat ook had kunnen bereiken door 30 jaar te nemen en dan gewoon extra aflossen.

Dat klopt; uiteindelijk is het allemaal gewoon een afweging tussen risico, draagkracht, en de betaalverplichting waar je het meest prettig bij voelt. Ik denk dat wij vergeleken met de anderen in dit topic wat meer risico-avers zijn (en over het algemeen is men hier bull-ish op de huizenmarkt).

De voornaamste fout die in het verleden gemaakt is, is dat mensen er vanuit gingen dat de hypotheekadviseur het beste met ze voor had.

FreakNL schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 09:02:
Als ik variabel had gedaan vanaf 2014 had ik… Ik wil niet eens berekenen wat ik dan nu minder betaald had… Misschien al richting een afgelost huis

Het kan verkeren. Ik dacht bij 2,6% rente dat ik wel gek zou zijn om dat niet 20 jaar vast te zetten; zo laag wordt het nooit meer. Twee jaar later halveerde de hypotheekrente nog eens. Maar inmiddels klinkt die twintig jaar vast zo gek niet ...

[rufio64]

FreakNL schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 09:02:
[...]
Ik heb een stuk meer spijt van mijn rentevaste keuze dan van mijn vorm. Daar heb ik pas geld weggegooid… (4% in 2014 20 jaar vast, in 2019 gemiddeld naar 3.4%).

Ja, dat vind ik zelf dus ook vreemd aan het systeem, je instapmoment is heel bepalend voor je maandlasten, en dat draag je heel lang mee potentieel. Creëert enorme ongelijkheid potentieel, op iets dat waar je zelf weinig/geen invloed op hebt.

Vooraf is het optimum niet goed te bepalen, waardoor je dus eigenlijk altijd moet leren leven met de achter uitkomst.

Qua rente denk ik dat er weinig mensen zijn die voor een variabel tarief kiezen gezien je bij een grote schommelingen de verkeerde kant op wel echt makkelijk kopje onder gaat.

Anderzijds heb je het voordeel gehad van lagere prijzen (dan nu) met een hogere rente. Nu is de situatie min of meer omgekeerd.

Misschien zouden we minder naar prijzen en rentes moeten kijken en meer naar het totaalplaatje relatief aan inkomen (of gemiddeld inkomen in een bepaald jaar oid), dan komen we wat meer uit de 'oeh, de rente is hoog' en 'oeh, de prijzen zijn hoog' denken.

[Laapo]

eamelink schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 22:25:

Dit ondanks dat de kapitaalmarktrente flink gestegen is sinds die tijd. Die rentewijziging van 12 mei was op 10 mei aangekondigd, en toen lag de NL tienjaarsrente op 1,29%. Inmiddels is die doorgestegen naar 1,825%.

De NL 10-jaars rente is de afgelopen week met 25 basispunten gestegen dus het lijkt me erg waarschijnlijk dat er weer flinke verhogingen op stapel staan komende week en ook Florius komende dinsdag weer een verhoging aankondigt.

Bizar harde stijging. Lijkt niet te stoppen. Er was even sprake van een korte adempauze, maar dat is gauw ingelopen de afgelopen dagen.

De NL 10 jaars is nu hoger dan de rente op mijn huidige woning (loopt nog tot 2027) en op m'n nieuwbouwwoning, die loopt nog tot 2042. Dit biedt denk ik best wat mogelijkheden. Aan de ene kant gaat het ten koste van de verkoopopbrengst, aan de andere kant, als het nog even doorstijgt dan kan ik de overwaarde misschien wel beter gebruiken om een mandje aan obligaties aan te schaffen ipv aflossen.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 09:30:
[...]


Dat klopt; uiteindelijk is het allemaal gewoon een afweging tussen risico, draagkracht, en de betaalverplichting waar je het meest prettig bij voelt. Ik denk dat wij vergeleken met de anderen in dit topic wat meer risico-avers zijn (en over het algemeen is men hier bull-ish op de huizenmarkt).

Maat als je risico-avers bent, dan zou ik juist verwachten dat je je zo min mogelijk op bepaalde lasten vast zou leggen. De 'ideale' situatie zou dan in mijn optiek een hypotheek zijn die gegarandeerd aan het eind van de rit afbetaald is, maar die je tegelijk zo min mogelijk op bepaalde (hoge) maandelijkse betaalverplichtingen vastlegt. Dan zou in mijn optiek 30 jaar annuïteiten, met daarbij tussentijds extra aflossingen als je de ruimte hebt, toch de meest risico-averse optie zijn.

[Rubbergrover1]

rufio64 schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 09:31:
[...]


Ja, dat vind ik zelf dus ook vreemd aan het systeem, je instapmoment is heel bepalend voor je maandlasten, en dat draag je heel lang mee potentieel. Creëert enorme ongelijkheid potentieel, op iets dat waar je zelf weinig/geen invloed op hebt.

Dat is maar ten dele waar. Juist omdat de huizenprijzen en de rente een behoorlijke omgekeerd verband hebben, gaat een hoge rente op het moment van aanschaf van de woning vaak gepaard met een relatief lage aanschafprijs. Zodat er juist best wel een nivellerend effect in de maandlasten zit op het moment van aankoop.

De crux zit hem er in dat je een groot voordeel kunt behalen als je aanschaft in een tijd van hoge rente en de rente na afloop van de rentevaste periode een stuk lager is. En andersom kun je een flink nadeel hebben als de rente gestegen is.

Misschien zouden we minder naar prijzen en rentes moeten kijken en meer naar het totaalplaatje relatief aan inkomen (of gemiddeld inkomen in een bepaald jaar oid), dan komen we wat meer uit de 'oeh, de rente is hoog' en 'oeh, de prijzen zijn hoog' denken.

Ja, dat is de boodschap die ik ook regelmatig verkondig. Dat op veel momenten in de tijd de maandlasten die bij de koopprijzen behoren helemaal niet zo afwijkend zijn.
(Uiteraard zijn er uitzonderingen, zoals juist de periode 2013-2014, toen de prijzen wat naar beneden waren 'doorgeschoten' en je relatief goedkoop kon kopen en de laatste ca 2 jaar toen de prijzen wat naar boven waren doorgeschoten en je relatief duur kocht. Daarom zou een correctie nu ook niet zo vreemd zijn.)

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 09:45:
[...]


Bizar harde stijging. Lijkt niet te stoppen. Er was even sprake van een korte adempauze, maar dat is gauw ingelopen de afgelopen dagen.

De NL 10 jaars is nu hoger dan de rente op mijn huidige woning (loopt nog tot 2027) en op m'n nieuwbouwwoning, die loopt nog tot 2042. Dit biedt denk ik best wat mogelijkheden. Aan de ene kant gaat het ten koste van de verkoopopbrengst, aan de andere kant, als het nog even doorstijgt dan kan ik de overwaarde misschien wel beter gebruiken om een mandje aan obligaties aan te schaffen ipv aflossen.

Als je dan nog overwaarde overhoudt

[FreakNL]

rufio64 schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 09:31:
[...]

..

Misschien zouden we minder naar prijzen en rentes moeten kijken en meer naar het totaalplaatje relatief aan inkomen (of gemiddeld inkomen in een bepaald jaar oid), dan komen we wat meer uit de 'oeh, de rente is hoog' en 'oeh, de prijzen zijn hoog' denken.

In die zin prijs ik me dan weer wel gelukkig. Huis gekocht voor 180k (marktwaarde toen 200k, maar stond al tijdje te koop, was ook wel een opknapper). Nog 50/60k eigen geld ingestoken, maar nu wel een hypotheekje van <140k op een marktwaarde van 400k (nu nog, ik verwacht dat dit normaliseert naar 325/350k).

Dus zelfs met de lage rentestanden van begin dit jaar was ik alsnog meer kwijt geweest aan hypotheek als ik dit huis begin 2022 had gekocht. 400k tegen 1% = 1287 bruto (begin dit jaar) en 375k tegen 2% = 1386 bruto (huidige situatie).

Ik begon in 2014 met 1050 bruto (4% rente), inmiddels is dat gezakt naar 850 bruto (deels lineaire hypotheek en een keer rentemiddeling gedaan).

Het is allemaal timing, maar die timing is vooral een flinke portie geluk.

[Laapo]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 10:45:
[...]

Als je dan nog overwaarde overhoudt

Dat vooropgesteld natuurlijk. Maar zonder overwaarde sowieso geen aflossing, en geen obligatie. Ltv van de huidige woning is 27%, als ik de overbrugging er nog bij tel, 59%. Dit is dan wel tov de best verkochte vergelijkbare woning. Blijft er nog wat over dan geeft dat wel wat interessante mogelijkheden.

[CVTTPD2DQ]

Toevallig zag ik dit interview met Mervyn King, voormalig hoofd van de Britse centrale bank. Hij ziet inflatie als een fenomeen van massapsychologie: zolang mensen dénken dat er inflatie zal komen, stellen ze daar hun prijzen en verwachtingen op in, en dat maakt het werkelijkheid.

Zijn recept voor het beeindigen van inflatie is precies dat van Paul Volcker in de jaren '70: ineens hard de rente omhoog gooien, en niet in kleine stapjes van een half procent.

Ik weet niet in hoeverre dat gedachtengoed in Frankfurt gedeeld wordt, maar het is misschien wel goed om ons in te stellen op een situatie waarin huizen heel lang te koop staan, omdat de verwachtingen van verkopers en de financieringsmogelijkheden van kopers vér uit elkaar liggen.

Ik heb het idee dat we in zekere zin nu al een "renteschok" in de huizenmarkt zien; kopers zullen de kat uit de boom kijken of de rente toch niet omlaag gaat. Of totdat de huizenprijzen door de gedaalde rente normaliseren.

Zelf bereid ik me eigenlijk wel voor op de situatie dat mijn woning binnenkort onderwater zal staan.

[FreakNL]

Je woning onder water? Dan moet er wel heel wat gebeuren of je moet net op de woningmarkt zijn gestapt?

De doorstromers die nu op de top gekocht hebben misschien voor “teveel” gekocht maar zullen niet snel onder water komen omdat ze niet volledig gefinancierd hebben.

[ Voor 18% gewijzigd door FreakNL op 11-06-2022 12:23 ]

[PLAE]

Waarom ik voor lineair heb gekozen destijds is om een soort sneeuwbaleffect te creëren. Iedere maand daalt je te betalen hypotheekbedrag een beetje. Het verschil tussen het startbedrag en huidige maandbedrag gaat apart om extra mee af te lossen. Zo ben je in iets meer dan 15 jaar (zeg ik even uit mijn hoofd, heb de excel niet bij de hand) ipv 30 jaar hypotheekvrij. Maar met de dalende rentes en stijgende prijzen vond ik het idee wel langzamerhand minder belangrijk worden. Net als dat ik als broekie onvoldoende nadacht over het effect van inflatie. Achteraf had ik het wel net zo gedaan denk ik.

[lama83]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 11:51:
Toevallig zag ik dit interview met Mervyn King, voormalig hoofd van de Britse centrale bank. Hij ziet inflatie als een fenomeen van massapsychologie: zolang mensen dénken dat er inflatie zal komen, stellen ze daar hun prijzen en verwachtingen op in, en dat maakt het werkelijkheid.

Lagarde wil ook dat ze niet alleen de inflatie temmen maar ook de verwachtingen ervan (zodat mensen dat argument niet inzetten bij salarisonderhandelingen / loosverhogingen i.v.m. loon-prijsspiraal):

https://www.rtlnieuws.nl/...id-aan-zet-bij-bestrijden

Geen idee of hen dat gaat lukken nu het al zo uit te hand gelopen is

Ik weet niet in hoeverre dat gedachtengoed in Frankfurt gedeeld wordt, maar het is misschien wel goed om ons in te stellen op een situatie waarin huizen heel lang te koop staan, omdat de verwachtingen van verkopers en de financieringsmogelijkheden van kopers vér uit elkaar liggen.

Ik heb het idee dat we in zekere zin nu al een "renteschok" in de huizenmarkt zien; kopers zullen de kat uit de boom kijken of de rente toch niet omlaag gaat. Of totdat de huizenprijzen door de gedaalde rente normaliseren.

Zelf bereid ik me eigenlijk wel voor op de situatie dat mijn woning binnenkort onderwater zal staan.

Ik ken meerdere die nu maar eens gaan wachten en kijken wat er gebeurt voordat ze instappen. Dus wachten op lagere huizenprijzen en meer eigen vermogen inbrengen bij hogere rente.

[ Voor 33% gewijzigd door lama83 op 11-06-2022 12:49 ]

[CVTTPD2DQ]

FreakNL schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 12:19:
Je woning onder water? Dan moet er wel heel wat gebeuren of je moet net op de woningmarkt zijn gestapt?

2019, dus misschien 10-20% onder de 'top', maar als we echt rentestappen gaan zien zoals in de jaren '70, gaan de prijzen met heel wat meer dalen.

[FreakNL]

Ja maar in de tussentijd hebt je ook afgelost toch?

[sprhnk]

FreakNL schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 12:19:
Je woning onder water? Dan moet er wel heel wat gebeuren of je moet net op de woningmarkt zijn gestapt?

De doorstromers die nu op de top gekocht hebben misschien voor “te veel” gekocht maar zullen niet snel onder water komen omdat ze niet volledig gefinancierd hebben.

Gaat sneller dan je denkt, er zijn toch aardig wat mensen die nieuwbouw gekocht hebben maximaal gefinancierd op basis van hun overwaarde en hun huis nog moeten verkopen. Als je overwaarde voor verkoop verdampt sta je misschien niet direct onderwater maar je krijgt het niet meer rond. Dan hebben we het nog niet over termen zoals in de jaren 70. Maar hier in haarlem zie je nu behoorlijke verschillen tussen eind 2021 en nu.

[Verwijderd]

sprhnk schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 13:20:
[...]


Gaat sneller dan je denkt, er zijn toch aardig wat mensen die nieuwbouw gekocht hebben maximaal gefinancierd op basis van hun overwaarde en hun huis nog moeten verkopen. Als je overwaarde voor verkoop verdampt sta je misschien niet direct onderwater maar je krijgt het niet meer rond. Dan hebben we het nog niet over termen zoals in de jaren 70. Maar hier in haarlem zie je nu behoorlijke verschillen tussen eind 2021 en nu.

Ja idd, kan nog akelig uitpakken

[praliwi]

sprhnk schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 13:20:
[...]


Gaat sneller dan je denkt, er zijn toch aardig wat mensen die nieuwbouw gekocht hebben maximaal gefinancierd op basis van hun overwaarde en hun huis nog moeten verkopen. Als je overwaarde voor verkoop verdampt sta je misschien niet direct onderwater maar je krijgt het niet meer rond. Dan hebben we het nog niet over termen zoals in de jaren 70. Maar hier in haarlem zie je nu behoorlijke verschillen tussen eind 2021 en nu.

Maximaal financieren met overwaarde is vaak met max. 90% van de overwaarde, dus er is wat speling hoor.

En ben jij toevallig op zoek naar een woning in Haarlem?

[CVTTPD2DQ]

FreakNL schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 12:58:
Ja maar in de tussentijd hebt je ook afgelost toch?

In drie jaar tijd los je lineair ongeveer zo'n 10% af, annuitair iets minder Dus nee, heel veel daling kun je niet incasseren.

Nu denk ik dat het allemaal wel losloopt, maar als je de afgelopen 3-4 jaar 'starter' bent geweest zou ik er niet vanuit gaan dat je de komende tijd kunt doorstromen.

[Valorian]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 15:17:
[...]


In drie jaar tijd los je lineair ongeveer zo'n 10% af, annuitair iets minder Dus nee, heel veel daling kun je niet incasseren.

Nu denk ik dat het allemaal wel losloopt, maar als je de afgelopen 3-4 jaar 'starter' bent geweest zou ik er niet vanuit gaan dat je de komende tijd kunt doorstromen.

Als je in 2019 gekocht hebt dan is dat al snel zo’n 30+ % onder de top (alleen 2021 al was 20% gemiddeld), als je dan ook nog eens zo’n 10% hebt afgelost dan kan je al een enorme klap “opvangen” voor je onderwater staat. Komt bij dat terwijl de markt afkoelt je nog steeds blijft aflossen. Maar goed, theoretisch kan het inderdaad zo zijn dat je alsnog onder water komt te staan. Iets waar je je vervolgens niet zoveel zorgen over hoeft te maken als je gewoon een huis hebt gekocht waar je even in vooruit kan, én een beetje stabiele situatie hebt qua werk en buffer en indien van toepassing relatie.

[Harrie_]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 09:30:
[...]
Dat klopt; uiteindelijk is het allemaal gewoon een afweging tussen risico, draagkracht, en de betaalverplichting waar je het meest prettig bij voelt. Ik denk dat wij vergeleken met de anderen in dit topic wat meer risico-avers zijn (en over het algemeen is men hier bull-ish op de huizenmarkt).
[...]

Ik denk sowieso dat de users in dit topic/subforum veel beter snappen hoe een hypotheek werkt, wat de pro's en cons zijn van verschillende keuzes, etc. dan de gemiddelde consument. De meeste vrienden en collega's die ik spreek snappen helemaal niets van de hypotheek(vorm) die ze hebben en ik ken er verschillende die bij het afsluiten van een hypotheek gewoon zonder blikken of blozen bij hun 'huisbank' binnen lopen

Iemand hier zei laatst iets in de trant van "de meeste mensen staan langer stil bij het koffiezetapparaat wat ze gaan kopen dan bij hun hypotheek" en volgens mij denkt dat de lading wel zo'n beetje...

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 09:30:
Het kan verkeren. Ik dacht bij 2,6% rente dat ik wel gek zou zijn om dat niet 20 jaar vast te zetten; zo laag wordt het nooit meer. Twee jaar later halveerde de hypotheekrente nog eens. Maar inmiddels klinkt die twintig jaar vast zo gek niet ...

In 2017 vastgezet voor 30 jaar tegen 2,65%

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 10:10:
[...]

Maat als je risico-avers bent, dan zou ik juist verwachten dat je je zo min mogelijk op bepaalde lasten vast zou leggen. De 'ideale' situatie zou dan in mijn optiek een hypotheek zijn die gegarandeerd aan het eind van de rit afbetaald is, maar die je tegelijk zo min mogelijk op bepaalde (hoge) maandelijkse betaalverplichtingen vastlegt. Dan zou in mijn optiek 30 jaar annuïteiten, met daarbij tussentijds extra aflossingen als je de ruimte hebt, toch de meest risico-averse optie zijn.

Precies mijn 'tactiek', toen ik 'm trouwens vast zette voor 30 jaar adviseerde de adviseur van de Hypotheker om dat vooral niet te doen. Toen ik 'm vroeg waarom niet, was zijn uitleg dat niemand dat deed

Inmiddels ben ik wel weer zoveel wijzer - mede door mijn aanwezigheid hier - dat ik ook nooit meer geld zou verkwisten aan een hypotheekadviseur, maar dat terzijde

[sprhnk]

praliwi schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 15:04:
[...]


Maximaal financieren met overwaarde is vaak met max. 90% van de overwaarde, dus er is wat speling hoor.

En ben jij toevallig op zoek naar een woning in Haarlem?

Hier in de straat zit er 100k verschil tussen de laatste 2 verkochte woningen, ruim 5 ton vs 4 ton. Vrij vergelijkbaar ik vond dat best extreem.

Haha ik ben straks wel op zoek maar niet om te kopen zal een tijdelijk huis worden, het huidige plan is om uitgebuit te worden door een aannemer. Dus we hebben een paar offertes waar we er 1 van moeten kiezen. Maar ik volg het wel omdat in mijn nabijheid zowel kopers als verkopers bezig zijn.

Maar goed voor mensen zoals ik is het allemaal een luxe probleem, want iedereen die wat langer geleden gekocht heeft. Zit op Staatsloterij niveau winst hier. Echter als je wat langer mee gaat weet je ook dat -30% niet onmogelijk is.

Ik ben inderdaad erg skeptisch momenteel over een positieve uitkomst op de woningmarkt. Het komt allemaal erg fragiel.

[FreakNL]

Harrie_ schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 15:48:
[...]


[...]


In 2017 vastgezet voor 30 jaar tegen 2,65%


[...]


Precies mijn 'tactiek', toen ik 'm trouwens vast zette voor 30 jaar adviseerde de adviseur van de Hypotheker om dat vooral niet te doen. Toen ik 'm vroeg waarom niet, was zijn uitleg dat niemand dat deed

Inmiddels ben ik wel weer zoveel wijzer - mede door mijn aanwezigheid hier - dat ik ook nooit meer geld zou verkwisten aan een hypotheekadviseur, maar dat terzijde

Ik vind 30 jaar vast ook wel heel erg lang en meestal is het niet voordeliger dan 20+10, uitgaande van lineair of annuïteiten. Behalve dan misschien voor de mensen die het onder de 2% vastgezet hebben in 2021.

In die zin moet in hem wel gelijk geven.

Heel veel mensen maken die 30 jaar ook helemaal niet vol, dus dan heb je teveel rente betaald. Als mijn rentevaste periode in 2038 afloopt heb ik nog een resterende looptijd van 6 jaar en nog een restschuld van 36k. Ik verwacht dat rond die tijd in 1 keer aflossen tot de mogelijkheden behoort. Misschien zelfs eerder, gezien de inflatie.

[ Voor 17% gewijzigd door FreakNL op 11-06-2022 16:10 ]

[sprhnk]

FreakNL schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 10:53:
[...]


In die zin prijs ik me dan weer wel gelukkig. Huis gekocht voor 180k (marktwaarde toen 200k, maar stond al tijdje te koop, was ook wel een opknapper). Nog 50/60k eigen geld ingestoken, maar nu wel een hypotheekje van <140k op een marktwaarde van 400k (nu nog, ik verwacht dat dit normaliseert naar 325/350k).

Dus zelfs met de lage rentestanden van begin dit jaar was ik alsnog meer kwijt geweest aan hypotheek als ik dit huis begin 2022 had gekocht. 400k tegen 1% = 1287 bruto (begin dit jaar) en 375k tegen 2% = 1386 bruto (huidige situatie).

Ik begon in 2014 met 1050 bruto (4% rente), inmiddels is dat gezakt naar 850 bruto (deels lineaire hypotheek en een keer rentemiddeling gedaan).

Het is allemaal timing, maar die timing is vooral een flinke portie geluk.

Eens je koopt doorgaans omdat je toevallig ergens moet wonen, baan, vrouw, kids etc.. vaak helemaal niet zo gepland of getimed. Echter ik ben het niet helemaal eens dat het geluk de situatie waar we nu inzitten is puur wanbeleid. Als je 15 jaar geleden als advies voor je Finance scriptie had aanbevolen om vergeven obligaties zelf op te kopen om zo geld in het systeem te Pompen was je met pek en veren de universiteit uit gezet. Dit is nu standaard beleid en de effecten er van zijn voornamelijk dat jongere generaties extreme schulden aangaan en oudere generaties hun vermogen zien exploderen.

[mitsumark]

FreakNL schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 16:05:
[...]


Ik vind 30 jaar vast ook wel heel erg lang en meestal is het niet voordeliger dan 20+10, uitgaande van lineair of annuïteiten.

In die zin moet in hem wel gelijk geven.

Heel veel mensen maken die 30 jaar ook helemaal niet vol, dus dan heb je teveel rente betaald. Als mijn rentevaste periode in 2038 afloopt heb ik nog een resterende looptijd van 6 jaar en nog een restschuld van 36k. Ik verwacht dat rond die tijd in 1 keer aflossen tot de mogelijkheden behoort. Misschien zelfs eerder, gezien de inflatie.

Mee eens, tegen de tijd dat je 20 jaar vaste rente is afgelopen is je schuld ook ruim gehalveerd, eventueel hogere rente maakt dan niet zoveel meer uit en de kans dat je die 20 jaar hogere rente (van 30 jaar vast) terugverdient lijkt me nihil.

[ Voor 57% gewijzigd door mitsumark op 11-06-2022 16:10 ]

[sprhnk]

mitsumark schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 16:09:
[...]

Mee eens, tegen de tijd dat je 20 jaar is afgelopen is je schuld ook ruim gehalveerd, eventueel hogere rente maakt dan niet zoveel meer uit en de kans dat je die 20 jaar hogere rente (en 30 jaar vast) terugverdient lijkt me nihil.

Dat denk ik niet perse maar ik gok dat je na 20 jaar al 10 jaar ergens anders woont

[FreakNL]

Een vriend van me kocht in 2015 een woning die zeker niet zijn eindstation zal zijn (alhoewel hij er nu nog wel woont) en zette de rente 30 jaar vast tegen 5.3%

Ik weet niet of hij inmiddels heeft kunnen middelen.

[FreakNL]

sprhnk schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 16:10:
[...]


Dat denk ik niet perse maar ik gok dat je na 20 jaar al 10 jaar ergens anders woont

Ik woon hier nu 8 jaar en ik ga niet meer weg, of er moet iets heel geks gebeuren. Niet iedereen verhuist binnen 10 jaar.

[Rubbergrover1]

Valorian schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 15:32:
[...]
Maar goed, theoretisch kan het inderdaad zo zijn dat je alsnog onder water komt te staan. Iets waar je je vervolgens niet zoveel zorgen over hoeft te maken als je gewoon een huis hebt gekocht waar je even in vooruit kan, én een beetje stabiele situatie hebt qua werk en buffer en indien van toepassing relatie.

Dat is uiteraard de kern van het probleem bij onder water staan. Niet zozeer dat je onder water staat, maar dat er zich een situatie voordoet waardoor je moet verkopen, ondanks dat je onder water staat. Dat wordt dan soms nog verergerd doordat de potentiële kopers dan ook pas op de plaats maken. En je het risico loopt dat je akkoord moet gaan met een bod dat ver onder de dan al lage marktprijs ligt.

[Harrie_]

FreakNL schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 16:05:
[...]


Ik vind 30 jaar vast ook wel heel erg lang en meestal is het niet voordeliger dan 20+10, uitgaande van lineair of annuïteiten. Behalve dan misschien voor de mensen die het onder de 2% vastgezet hebben in 2021.

In die zin moet in hem wel gelijk geven.

Heel veel mensen maken die 30 jaar ook helemaal niet vol, dus dan heb je teveel rente betaald. Als mijn rentevaste periode in 2038 afloopt heb ik nog een resterende looptijd van 6 jaar en nog een restschuld van 36k. Ik verwacht dat rond die tijd in 1 keer aflossen tot de mogelijkheden behoort. Misschien zelfs eerder, gezien de inflatie.

Mijn planning is om in deze woning m'n pensioen te bereiken, maar ik weet ook niet wat de toekomst brengt. Ik wil die hypotheek hoe dan ook gewoon mee kunnen nemen. Ook als ik en mijn vrouw uit elkaar zouden gaan en ik moet het alleen rooien, dan is het wel fijn dat je die resterende tijd nog de 'lage' rente behoudt en niet solo een nieuwe hypotheek af moet sluiten op 1 salaris tegen de dan geldende rente (van misschien wel 5% of zelfs 8%?)