Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6

[Conrado]

Nee hoor, ik ben van een goed wijnjasr ergens uit de vorige eeuw
Overal zijn uitschieters te vinden…..

[t14wo]

Conrado schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 12:33:
Nee hoor, ik ben van een goed wijnjasr ergens uit de vorige eeuw
Overal zijn uitschieters te vinden…..

Dit zijn geen uitschieters. Deze 3 links komen van de eerste 20 huizen als ik filter op ALLE huizen in gemeente Eindhoven.

[Shadowhawk00]

t14wo schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 12:11:
[...]


Zit jij nog in 2018 met de prijzen?

Rijtjeswoningen in Eindhoven:

€4600 /m2
https://www.funda.nl/koop...5699-jan-luikenstraat-27/

€4000 /m2
https://www.funda.nl/koop...s-88194269-bredalaan-113/

€4800 /m2
https://www.funda.nl/koop...llem-de-zwijgerstraat-79/


*disclaimer: Ik heb geen idee of de wijken geliefd zijn, kom niet uit EHV.

De maximale prijzen zeggen natuurlijk niets over de gemiddelde prijzen. Natuurlijk zijn er extremen beide kanten op.
Die 3500 kan in de regio best goed kloppen eigenlijk.
Nieuwbouw hier in de straat ( iets buiten eindhoven ) zit op 2200/m2 ( dat is voor alleen het woongedeelte niet de tuin erbij )
Eindhoven is 50% duurder dan hier ( want 20km is echt heel veel waard ) dus 3k is daar eerder normaal dan 4k per M2

[geekeep]

Alledrie de voorbeelden zijn ook instapklaar, daar betaal je gewoon voor (en misschien zelfs extra met de huidige verbouwingsprijzen).

[Blik1984]

Conrado schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 11:31:
[...]

Zó zeg, in een gewilde wijk in Eindhoven ligt dat zo rond de 3.500. Voor luxe vrijstaand zo ongeveer 4.250.

Utrecht is voornamelijk locatie-gedreven. Ik denk dat de m2-prijs van een exact gelijke woning zo met 2.000 per m2 kan verschillen, afhankelijk van of je in centrum gaat wonen of op 15 min fietsen van de stad vandaan.

[Shadowhawk00]

Blik1984 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 12:45:
[...]


Utrecht is voornamelijk locatie-gedreven. Ik denk dat de m2-prijs van een exact gelijke woning zo met 2.000 per m2 kan verschillen, afhankelijk van of je in centrum gaat wonen of op 15 min fietsen van de stad vandaan.

Lijkt me een groot verschil, maar ik ben geen expert.
Persoonlijk zou ik dan gewoon even buiten utrecht gaan wonen in een grotere woning en dat stukje dan fietsen als ik zo nodig daar moet zijn. De helft van de prijs of 2x de ruimte voor een klein beetje extra fietsen.

[Blik1984]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 14:29:
[...]


Lijkt me een groot verschil, maar ik ben geen expert.
Persoonlijk zou ik dan gewoon even buiten utrecht gaan wonen in een grotere woning en dat stukje dan fietsen als ik zo nodig daar moet zijn. De helft van de prijs of 2x de ruimte voor een klein beetje extra fietsen.

Zoek maar eens op de prijsklasse 450-500k in Utrecht:
- 50% vh aanbod zit in de oppervlakte van 75-100 m2 (6.000 - 4.500 per m2).
- 25% op kleiner dan 75 m2 (6.000+ per m2)
- 25% zit op 100+ m2 (<4.500 per m2)

[Shadowhawk00]

Blik1984 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 15:13:
[...]


Zoek maar eens op de prijsklasse 450-500k in Utrecht:
- 50% vh aanbod zit in de oppervlakte van 75-100 m2 (6.000 - 4.500 per m2).
- 25% op kleiner dan 75 m2 (6.000+ per m2)
- 25% zit op 100+ m2 (<4.500 per m2)

Ik bedoelde je stelling dat het 2000/m2 scheelt als je 15 min uit het centrum zit. Dat verschil vond ik vrij groot dat is 1/3 van de prijs.

[Blik1984]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 15:15:
[...]


Ik bedoelde je stelling dat het 2000/m2 scheelt als je 15 min uit het centrum zit. Dat verschil vond ik vrij groot dat is 1/3 van de prijs.

Wat je dus ziet is dat de huizen <75 m2 in/rond het centrum zitten en de huizen >100 m2 op een flinke afstand vh centrum.

Zelfde budget, maar een heel andere prijs per m2

[Aomi]

Laapo schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 10:59:
[...]


-Mijn theorie- Een deel van het aanbod werd denk ik gewoon achter gehouden door verkopers die zo lang mogelijk uitstellen + veel doorstromers naar de vele nieuwbouw in de omgeving. Die uitstellers kwamen afgelopen maanden in actie en de doorstromers naar nieuwbouw halen hun verkoop naar voren. Samen met wat vraaguitval tikt dat best aan. Ben benieuwd hoe het er in de zomer aan toe gaat. Best wel kans dat het aanbod alsmaar blijft toenemen terwijl de vraag verder uitvalt ivm vakantie.

Aan de andere kant zou het ook kunnen zijn dat het na de zomer helemaal krapte wordt omdat alle huizen die op de nominatie stonden om verkocht te worden dan ineens verkocht zijn en er dan dus écht geen aanbod meer is.

[ObiTewodros]

farao34 schreef op woensdag 8 juni 2022 @ 13:28:
[...]


Dat is de marktwerking wat niet rationeel is, net als de beurs; emotie en sentiment spelen een grote rol.

Overigens heb ik ook de 2008-2013 dip meegemaakt en meer dan 20% onder water gestaan. Recent ons huidige huis met een flinke overwaarde verkocht, en een ander huis gekocht voor de helft van de verkoopprijs. Wij hebben bewust gekozen om deze woning maximaal te financieren vanwege (i) de lage rente, (oplopende) inflatie, de verwachting dat de HRA op korte/ middenlange termijn wordt afgeschaft onder druk EU, en prive voorkeuren voor beleggen/2e woning, waarbij we verwachten meer rendement te maken dan de inflatiepercentage. Ik zoek met name een mix van bedrijfsobl, dividendaandelen en commodities. Mocht de huizenmarkt een dip krijgen, kan ik deze assets eenvoudig liquide maken.

Ik denk dat veel starters die nu een woning kopen best wel afhankelijk zijn van HRA. Met de huidige rente moet je bij een eengezinswoning toch denken aan brutolasten van €2000,-. Als je HRA afhaalt kom je op rond €1600,- uit. Gaan de starters die nu een woning kopen straks niet in problemen raken als ze ineens €2000 euro per maand kwijt zijn ipv €1600?

[Emgeebee]

ObiTewodros schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 15:48:
[...]


Ik denk dat veel starters die nu een woning kopen best wel afhankelijk zijn van HRA. Met de huidige rente moet je bij een eengezinswoning toch denken aan brutolasten van €2000,-. Als je HRA afhaalt kom je op rond €1600,- uit. Gaan de starters die nu een woning kopen straks niet in problemen raken als ze ineens €2000 euro per maand kwijt zijn ipv €1600?

HRA zit natuurlijk verdisconteerd in de huizenprijs. Prijs wordt niet bepaald door de markt, maar door wat de kopende kant kan betalen. HRA werkt dus prijsopdrijvend. Schaf die af, en woningen worden goedkoper.

Excuus, starters die nu kopen schrijf je. Lezen is soms moeilijk.

[ Voor 5% gewijzigd door Emgeebee op 09-06-2022 15:52 ]

[supersoco80]

ObiTewodros schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 15:48:
[...]


Ik denk dat veel starters die nu een woning kopen best wel afhankelijk zijn van HRA. Met de huidige rente moet je bij een eengezinswoning toch denken aan brutolasten van €2000,-. Als je HRA afhaalt kom je op rond €1600,- uit. Gaan de starters die nu een woning kopen straks niet in problemen raken als ze ineens €2000 euro per maand kwijt zijn ipv €1600?

Ja, die gaan in de problemen raken.

mede om die reden kijken wij rond 2/3 van ons maximale bedrag. De maandlasten moeten draagbaar blijven

[Shadowhawk00]

Emgeebee schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 15:50:
[...]

HRA zit natuurlijk verdisconteerd in de huizenprijs. Prijs wordt niet bepaald door de markt, maar door wat de kopende kant kan betalen. HRA werkt dus prijsopdrijvend. Schaf die af, en woningen worden goedkoper.

De HRA word al afgebouwd, je kan die niet zomaar ineens afschaffen dat zou betekenen dat mensen die nu 1600 per maand betalen dan ineens 2000 betalen. Dat zijn best grote verschillen.
Overigens heeft de HRA ook een drempelbedrag waardoor veel overwaarde ook betekend dat je geen/minder HRA krijgt.

Overigens genoeg mensen die deels aflossingsvrij nemen om meer te kunnen lenen en daar geld de HRA niet voor. En voor veel beleggers zou dat natuurlijk ideaal zijn, die groep heeft geen HRA maar een daling van 5-10% van de prijzen betekend dat ze meer rendement krijgen. Kleinere investering tegen zelfde opbrengst.

[supersoco80]

Emgeebee schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 15:50:
[...]

HRA zit natuurlijk verdisconteerd in de huizenprijs. Prijs wordt niet bepaald door de markt, maar door wat de kopende kant kan betalen. HRA werkt dus prijsopdrijvend. Schaf die af, en woningen worden goedkoper.

Excuus, starters die nu kopen schrijf je. Lezen is soms moeilijk.

Schaf die af en iedereen die net een huis gekocht heeft staat onder water.

[Emgeebee]

supersoco80 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 15:53:
[...]


Schaf die af en iedereen die net een huis gekocht heeft staat onder water.

Jep, daarom is het ook zo ontiegelijk stom van de regering dat ze die HRA niet in de vuilnisbak gekieperd hebben toen de rente zo laag stond. In ieder geval voor nieuwe hypotheken.

Lagere prijzen, lagere subsidiekosten, minder grote prikkel om schulden aan te gaan, etc etc.

[farao34]

supersoco80 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 15:53:
[...]


Schaf die af en iedereen die net een huis gekocht heeft staat onder water.

Dat zal politiek niet haalbaar zijn en zal ongetwijfeld een overgangsregime worden ingevoerd. In Zweden of Denemarken is dit trouwens wel gebeurd in het verleden dacht ik.

Als de HRA wordt afgeschaft zal dit gepaard gaan met het afschaffen van de EWF en ongetwijfeld verlaging van het tarief van de 1e schijf van de inkomstenbelasting. Budgetneutraal maar wel EU proof.

[Rubbergrover1]

ObiTewodros schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 15:48:
[...]

Ik denk dat veel starters die nu een woning kopen best wel afhankelijk zijn van HRA. Met de huidige rente moet je bij een eengezinswoning toch denken aan brutolasten van €2000,-. Als je HRA afhaalt kom je op rond €1600,- uit. Gaan de starters die nu een woning kopen straks niet in problemen raken als ze ineens €2000 euro per maand kwijt zijn ipv €1600?

Dan heb je het bij de huidige rentetarieven over een hypotheek van rond de 475k. Dat ligt ongeveer een halve ton boven de gemiddelde woningprijs, waarin dus ook de doorstromers worden meegerekend die in een fors hoger segment (kunnen) kijken. Lijkt mij dus niet de gemiddelde starter. Daarnaast, als je een hypotheek van deze orde van grootte kunt betalen, dan heb je ook een bijbehorend hoog inkomen dat je 400 euro hogere woonlasten zou moeten kunnen betalen.

Maar dit is sowieso niet zo relevant omdat nagenoeg niemand het heeft over cold turkey afschaffen van HRA, maar het altijd gaat om stapsgewijze verlaging.

[Rubbergrover1]

Blik1984 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 15:36:
[...]


Wat je dus ziet is dat de huizen <75 m2 in/rond het centrum zitten en de huizen >100 m2 op een flinke afstand vh centrum.

Zelfde budget, maar een heel andere prijs per m2

Dat verschil in prijs per m2 heb je ook in de zelfde buurt al. Omdat de meerkosten van die extra m2's veel lager zijn dan de 'eerste' m2's.

[Shadowhawk00]

Emgeebee schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 16:08:
[...]

Jep, daarom is het ook zo ontiegelijk stom van de regering dat ze die HRA niet in de vuilnisbak gekieperd hebben toen de rente zo laag stond. In ieder geval voor nieuwe hypotheken.

Lagere prijzen, lagere subsidiekosten, minder grote prikkel om schulden aan te gaan, etc etc.

Zo veel gaat het niet schelen zeker niet met de lage rente dus de prijzen blijven toch wel hoog alleen kunnen starters er dan zeker geen kopen.
Of je nu 100 of 20 kijkers en mogelijke kopers hebt maakt niet veel meer uit voor de prijs.
Ook voor de schulden tja je kan minder lenen maar goed iedereen zal toch maximaal moeten lenen om een huis te kopen.
En er is geen subsidie dus die kosten zijn al 0, veel lager gaan ze niet worden.

[Conrado]

Emgeebee schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 16:08:
[...]

Jep, daarom is het ook zo ontiegelijk stom van de regering dat ze die HRA niet in de vuilnisbak gekieperd hebben toen de rente zo laag stond. In ieder geval voor nieuwe hypotheken.

Lagere prijzen, lagere subsidiekosten, minder grote prikkel om schulden aan te gaan, etc etc.

Lager prijzen zijn alleen bereikbaar door het woningaanbod te vergoten; de rest zijn (tijdelijk effectieve) lapmiddelen die het kernprobleem - de schaarste aan de juiste woningen - niet wegneemt.

Dankzij overheid en Nibud is het max. leenbudget op een heel redelijk niveau, zodat overfinanciering en risicoleningen vermeden wordt.

[CornermanNL]

supersoco80 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 15:53:
[...]


Schaf die af en iedereen die net een huis gekocht heeft staat onder water.

Onzin, zeker met de huidige verplichte aflos component, en onder water is alleen een probleem als men moet verhuizen, eerder niet.

In 10 jaar is 1/3 van de schuld weg, dus als je de eerste paar jaar niet verplicht hoeft te verkopen is er niet veel aan de hand.

[Blik1984]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 16:16:
[...]

Dat verschil in prijs per m2 heb je ook in de zelfde buurt al. Omdat de meerkosten van die extra m2's veel lager zijn dan de 'eerste' m2's.

Dat klopt, maar omdat je naar een vrij kleine prijsklasse kijkt met toch een redelijk grote n (n=75), maar dus wel een enorm verschil ziet in m2. Kan dat grosso modo aan een paar factoren liggen, en dat zijn afwerkingsniveau, faciliteiten en locatie. Als je gaat filteren binnen de prijsklasse dan zul je zien dat de huizen <75m2 in principe in een dichte kring rond het centrum zullen zitten en de huizen >100 m2 daar juist relatief gezien in de stad Utrecht ver vanaf zullen zitten.

Uiteindelijk heeft alles invloed, maar in een stad is locatie gewoon wel de belangrijkste factor die een prijs per m2 definieert

[farao34]

Conrado schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 16:21:
[...]

Lager prijzen zijn alleen bereikbaar door het woningaanbod te vergoten; de rest zijn (tijdelijk effectieve) lapmiddelen die het kernprobleem - de schaarste aan de juiste woningen - niet wegneemt.

Dankzij overheid en Nibud is het max. leenbudget op een heel redelijk niveau, zodat overfinanciering en risicoleningen vermeden wordt.

Afschaffing HRA hoeft niet tot lagere huizenprijzen te leiden (zie Den/ZWE). Doel is om de prikkel om (excessief) te lenen tegen te gaan. Tegelijkertijd met netto hogere woonlasten zal dit gepaard gaan met netto hoger besteedbaar inkomen indien verlaging IB, ook voor niet huizenbezitters. Kosten HRA zijn 9 miljard (wordt elk jaar iets minder) en baten EWF 3.5 mijard voor de Staat.

[Shadowhawk00]

farao34 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 16:33:
[...]

Afschaffing HRA hoeft niet tot lagere huizenprijzen te leiden (zie Den/ZWE). Doel is om de prikkel om (excessief) te lenen tegen te gaan. Tegelijkertijd met netto hogere woonlasten zal dit gepaard gaan met netto hoger besteedbaar inkomen indien verlaging IB, ook voor niet huizenbezitters. Kosten HRA zijn 9 miljard (wordt elk jaar iets minder) en baten EWF 3.5 mijard voor de Staat.

ZE moeten als ze de HRA afschaffen ook gewoon EWF afschaffen. Je hebt veel kosten aan een woning en geen opbrengsten maar je moet wel belasting betalen over een willekeurig bedrag aan inkomsten.

[CornermanNL]

farao34 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 16:33:
[...]

Afschaffing HRA hoeft niet tot lagere huizenprijzen te leiden (zie Den/ZWE). Doel is om de prikkel om (excessief) te lenen tegen te gaan. Tegelijkertijd met netto hogere woonlasten zal dit gepaard gaan met netto hoger besteedbaar inkomen indien verlaging IB, ook voor niet huizenbezitters. Kosten HRA zijn 9 miljard (wordt elk jaar iets minder) en baten EWF 3.5 mijard voor de Staat.

Je hebt gelijk dat de HRA afschaffing niet tot lagere prijzen gaat leiden , maar de HRA veranderingen zijn niet ingegeven om het risico te verminderen, daar zijn de grote slagen al gemaakt.

Welke prikkel is er nu met een hypotheek precies om excessief te lenen ? De verplichte aflossing is er , de rentes zijn nog altijd historisch laag , de tijd van 100% aflossingsvrije hypotheken om maximaal te 'profiteren' van de HRA zijn verleden tijd.

De excessief lenen prikkels komen bij de pay day lending, de wehkamp achtigen in deze wereld. De privé lease constructies etc vandaan.

Niet meer van een hypotheek. Dus de afschaffing van de HRA gaat weinig tot niets doen aan verlaging van het risico , en gezien dat de meeste mensen relatief lang en tegen laag tarief hun hypotheek hebben en de oudere hypotheken een goed eind op weg zijn met aflossen.

[RemcoDelft]

CornermanNL schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 16:42:
[...]

Welke prikkel is er nu met een hypotheek precies om excessief te lenen ?

De lage rente is er een van. Wat zou het leuk zijn als het Nibud de leennormen zou aanpassen: lagere rente had ook gebruikt kunnen worden om de maximum hypotheekduur te verlagen. Dus niet de lage rente gebruiken om meer te bieden, maar de lage rente gebruiken om in 20 i.p.v. 30 jaar af te lossen. Hetzelfde met het meetellen van 2 salarissen: prima, maar dan los je in 15 jaar af i.p.v. 30. Hele simpele maatregelen hadden een enorme bubbel kunnen voorkomen, maar de belangen van enkelen liggen helaas anders.
Gek genoeg lijken niet veel mensen door te hebben dat meer betalen voor hetzelfde helemaal niet gunstig is.

[ Voor 15% gewijzigd door RemcoDelft op 09-06-2022 16:49 ]

[Conrado]

farao34 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 16:33:
[...]

Afschaffing HRA hoeft niet tot lagere huizenprijzen te leiden (zie Den/ZWE). Doel is om de prikkel om (excessief) te lenen tegen te gaan.

Je kunt al niet excessief lenen tgv de Nibud hypotheeknormen. De rest is simpelweg een nivellerende maatregel, er wordt niet voor niets over 'villasubsidie' in Den Haag gesproken.

[xiangpo]

https://www.nu.nl/economi...anger-kunnen-betalen.html

Eind april dit jaar hadden ongeveer 35.000 Nederlanders een betalingsachterstand van meer dan drie maanden op hun hypotheek voor de eigen woning, zegt het BKR. Daarmee is het aantal achterstanden gelijk aan begin 2010, zo blijkt uit de Hypotheekbarometer van de stichting. Rond de piek van de kredietcrisis in 2015 hadden bijna 90.000 Nederlanders een betalingsachterstand van minimaal drie maanden. Daarna werd de daling ingeze

[Shadowhawk00]

Ja de verwachting is dat met de huidige stijging van de kosten er vrij snel heel veel mensen in de problemen kunnen komen.

https://www.telegraaf.nl/...problemen-door-prijsdreun

Als dat er echt gaat komen gaat dat ook voor eventueel gedwongen verkopen zorgen, als dat mensen zijn die recent gekocht hebben dan zijn ze echt de lul.

[geekeep]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 17:02:
Ja de verwachting is dat met de huidige stijging van de kosten er vrij snel heel veel mensen in de problemen kunnen komen.

https://www.telegraaf.nl/...problemen-door-prijsdreun

Als dat er echt gaat komen gaat dat ook voor eventueel gedwongen verkopen zorgen, als dat mensen zijn die recent gekocht hebben dan zijn ze echt de lul.

Even realistisch gekeken, zoals ook in het artikel staat zullen dat huishoudens met een laag inkomen of uitkering zijn. De kans is zeer klein dat zij afgelopen jaar/jaren een huis hebben gekocht..
Eerder een (oud) huurhuis dat slecht geïsoleerd is, een verhuurder die niets wil verbeteren hieraan en de energietarieven dus extra pijn doen.

[farao34]

Conrado schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 16:48:
[...]

Je kunt al niet excessief lenen tgv de Nibud hypotheeknormen. De rest is simpelweg een nivellerende maatregel, er wordt niet voor niets over 'villasubsidie' in Den Haag gesproken.

De prikkel om (excessief) te lenen is wat de EU als bezwaar heeft aangebracht in het verleden en wat een huizenbubbel zou stimuleren en staat in principe los wat een nationale instelling als NIBUD verder als normen hanteert. Mede onder druk daarvan is men begonnen met de afbouw van de HRA. Alleen gaat dit veel te langzaam en niet ver genoeg volgens de EU en maande ze in mei nog Nederland om hier snel verdere stappen te ondernemen.

En eens dat er slagen zijn gemaakt (aflossingsvrij beperken) waardoor het kredietrisico lager is dan in 2009. Feit is dat men nog steeds in NL een hoge LTV kan lenen (vgl met buitenland) en feit is ook dat met name starters maximaal aflossingsvrij lenen om hun woonlasten te drukken, waarbij het verlies op HRA voor lief nemen. Deze groep starters zal dus niet of nauwelijks worden geraakt door de afschaffing, net als de groep seniore woningbezitters zonder hypotheek.

[CVTTPD2DQ]

t14wo schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 12:11:
[...]


Zit jij nog in 2018 met de prijzen?

Rijtjeswoningen in Eindhoven:

€4600 /m2
https://www.funda.nl/koop...5699-jan-luikenstraat-27/

€4000 /m2
https://www.funda.nl/koop...s-88194269-bredalaan-113/

€4800 /m2
https://www.funda.nl/koop...llem-de-zwijgerstraat-79/


*disclaimer: Ik heb geen idee of de wijken geliefd zijn, kom niet uit EHV.

Veel jaren 30 buurten zijn in Eindhoven ten prooi gevallen aan de bommen of de sloopkogel. Toevallig of niet, de huizen die je hebt geselecteerd staan in Yupvriendelijke wijken. Behalve de Bredalaan, maar daar kun je snel de A2 op om heel hard uit Eindhoven weg te rijden. Daar heeft vast iemand geld voor over ...

[CornermanNL]

RemcoDelft schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 16:48:
[...]

De lage rente is er een van. Wat zou het leuk zijn als het Nibud de leennormen zou aanpassen: lagere rente had ook gebruikt kunnen worden om de maximum hypotheekduur te verlagen. Dus niet de lage rente gebruiken om meer te bieden, maar de lage rente gebruiken om in 20 i.p.v. 30 jaar af te lossen. Hetzelfde met het meetellen van 2 salarissen: prima, maar dan los je in 15 jaar af i.p.v. 30. Hele simpele maatregelen hadden een enorme bubbel kunnen voorkomen, maar de belangen van enkelen liggen helaas anders.
Gek genoeg lijken niet veel mensen door te hebben dat meer betalen voor hetzelfde helemaal niet gunstig is.

Meer bieden gaat niet met een hypotheek, je kan op een salaris maximaal x hypotheek krijgen. Daarmee kan je een huis kopen met een waarde. Wil je meer betalen dan de waarde dan moet je dat zelf meenemen. Lage rentes hebben prijzen zeker wel opgedreven, maar waarom zou je dan perse sneller moeten aflossen dan 30 jaar ? Wel risico verzeker je hier mee ten opzichte van de premie. Inflatie eet over tijd je schuld op. Waarom zou je dat sneller aflossen ?

Na een bepaalde grens is ieder alternatief in de markt duurder dan de koopwoning die je bezit. Door sneller af te moeten lossen loop je juist in de eerste jaren meer risico. Dus indien je moet verkopen is het risico groter niet kleiner.

Of de leen normen te soepel zijn ? Ik denk het niet, kunnen mensen zelf verstandiger omgaan met het besteedbaar inkomen na de vaste lasten ? Absoluut.

Maar versneld moeten aflossen doet niet veel aan het risicoprofiel en zou ik zeker niet aanraden. Vrijwillig er af en toe wat extra instorten , graag. Na een bepaalde grens , onzinnig duur.

[martin_v_z]

farao34 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 17:09:
[...]

De prikkel om (excessief) te lenen is wat de EU als bezwaar heeft aangebracht in het verleden en wat een huizenbubbel zou stimuleren en staat in principe los wat een nationale instelling als NIBUD verder als normen hanteert. Mede onder druk daarvan is men begonnen met de afbouw van de HRA. Alleen gaat dit veel te langzaam en niet ver genoeg volgens de EU en maande ze in mei nog Nederland om hier snel verdere stappen te ondernemen.

En eens dat er slagen zijn gemaakt (aflossingsvrij beperken) waardoor het kredietrisico lager is dan in 2009. Feit is dat men nog steeds in NL een hoge LTV kan lenen (vgl met buitenland) en feit is ook dat met name starters maximaal aflossingsvrij lenen om hun woonlasten te drukken, waarbij het verlies op HRA voor lief nemen. Deze groep starters zal dus niet of nauwelijks worden geraakt door de afschaffing, net als de groep seniore woningbezitters zonder hypotheek.

Als de hra nu direct zou worden afgeschaft. Gaan mensen dan niet juist vaker grote delen aflossing vrij lenen? Nu wordt het met een oplopende rente steeds minder aantrekkelijk om een deel aflossing vrij te lenen. Als de rente omhoog gaat en de hra vervalt dan heeft het minder zin om af te lossen.

[Harrie_]

CornermanNL schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 16:21:
[...]
In 10 jaar is 1/3 van de schuld weg, dus als je de eerste paar jaar niet verplicht hoeft te verkopen is er niet veel aan de hand.

Kleine correctie: met een lineaire hypotheek is na 10 jaar inderdaad 1/3e van de schuld ingelost, bij een annuïteitenhypotheek hypotheek beduidend minder. Exacte cijfers heb ik niet, maar volgens mij kiezen de meeste mensen - met name starters - voor annuïteiten.

[lama83]

Verwijderd schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 08:04:
Maarja het leven is ook niet gegarandeerd eerlijk of rechtvaardig, ongelijkheid zal er altijd wel blijven.

Daar kan je als overheid wel wat aan doen bijv. migratie aan banden leggen. Hoe minder mensen er zijn om de taart te verdelen hoe meer eenieder overhoud, qua welvaart en huizenmarkt.

[Z___Z]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 17:02:
Ja de verwachting is dat met de huidige stijging van de kosten er vrij snel heel veel mensen in de problemen kunnen komen.

https://www.telegraaf.nl/...problemen-door-prijsdreun

Als dat er echt gaat komen gaat dat ook voor eventueel gedwongen verkopen zorgen, als dat mensen zijn die recent gekocht hebben dan zijn ze echt de lul.

Denk niet dat de mensen die vorig jaar met 1% rente gekocht hebben in de problemen komen. De leennormen zijn gebaseerd op hogere lasten. De stijging naar 3% verhoogt de woonlasten veel meer dan de energieprijs stijging. Dus de mensen die dit jaar tegen max capaciteit een jaren 30 woning gefinancierd hebben tegen 3% rente zijn misschien wel de lul. Zeker als ze de energiekosten van die mooie karakteristieke jaren 30 woning onderschat hebben.

[Verwijderd]

lama83 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 20:25:
[...]


Daar kan je als overheid wel wat aan doen bijv. migratie aan banden leggen. Hoe minder mensen er zijn om de taart te verdelen hoe meer eenieder overhoud, qua welvaart en huizenmarkt.

Zijn er voor 2021 iets meer dan 100.000(weet niet dat dit inclusief 34.000 asielzoekers is)
Maar is een fors aantal
https://www.cbs.nl/nl-nl/...n%20dat%20er%20vertrokken.
https://www.cbs.nl/nl-nl/...ote%20vluchtelingenstroom.

[ Voor 21% gewijzigd door Verwijderd op 09-06-2022 21:07 ]

[Laapo]

martin_v_z schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 17:50:
[...]


Als de hra nu direct zou worden afgeschaft. Gaan mensen dan niet juist vaker grote delen aflossing vrij lenen? Nu wordt het met een oplopende rente steeds minder aantrekkelijk om een deel aflossing vrij te lenen. Als de rente omhoog gaat en de hra vervalt dan heeft het minder zin om af te lossen.

Bingo.

Het enige goede financiële advies in een situatie zonder HRA is om zoveel mogelijk aflosvrij te nemen. Niemand gaat zichzelf een onnodige aflosverplichting opleggen. Als de HRA er in 2018 af was geweest dan waren de huizenprijzen nu nog hoger geweest, omdat aflosvrij dan geen vies woord meer had geweest en men per honderdje in de maand bijna een ton meer kon lenen.

[Harrie_]

Z___Z schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 20:41:
[...]

Denk niet dat de mensen die vorig jaar met 1% rente gekocht hebben in de problemen komen. De leennormen zijn gebaseerd op hogere lasten. De stijging naar 3% verhoogt de woonlasten veel meer dan de energieprijs stijging. Dus de mensen die dit jaar tegen max capaciteit een jaren 30 woning gefinancierd hebben tegen 3% rente zijn misschien wel de lul. Zeker als ze de energiekosten van die mooie karakteristieke jaren 30 woning onderschat hebben.

Ik zie dat verschil niet zo tussen de groep die vorig jaar tegen 1% heeft gekocht en de mensen die nu tegen 3% kopen?

De stijging van 1% naar 3% zal inderdaad bruto wel wat harder drukken op de woonlasten, maar na aftrek van HRA praat je bij een hypotheek van 4 ton over een netto verschil van zo'n 100 euro.

Sterker nog; ik zie juist bij die 1% groep nog wel risico op de lange termijn; daar zitten ongetwijfeld mensen bij die de rente voor 10 jaar hebben vast staan. Wat gaan die doen als de rente over 10 jaar afloopt en ze hebben het overgrote deel van hun hypotheek nog overeind staan maar worden ineens met een véél hogere rentelast geconfronteerd.

[supersoco80]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 16:12:
[...]

Dan heb je het bij de huidige rentetarieven over een hypotheek van rond de 475k. Dat ligt ongeveer een halve ton boven de gemiddelde woningprijs, waarin dus ook de doorstromers worden meegerekend die in een fors hoger segment (kunnen) kijken. Lijkt mij dus niet de gemiddelde starter. Daarnaast, als je een hypotheek van deze orde van grootte kunt betalen, dan heb je ook een bijbehorend hoog inkomen dat je 400 euro hogere woonlasten zou moeten kunnen betalen.

Maar dit is sowieso niet zo relevant omdat nagenoeg niemand het heeft over cold turkey afschaffen van HRA, maar het altijd gaat om stapsgewijze verlaging.

400 bedoel je. niet 475.

[Laapo]

Harrie_ schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 21:03:
[...]


Ik zie dat verschil niet zo tussen de groep die vorig jaar tegen 1% heeft gekocht en de mensen die nu tegen 3% kopen?

De stijging van 1% naar 3% zal inderdaad bruto wel wat harder drukken op de woonlasten, maar na aftrek van HRA praat je bij een hypotheek van 4 ton over een netto verschil van zo'n 100 euro.

Sterker nog; ik zie juist bij die 1% groep nog wel risico op de lange termijn; daar zitten ongetwijfeld mensen bij die de rente voor 10 jaar hebben vast staan. Wat gaan die doen als de rente over 10 jaar afloopt en ze hebben het overgrote deel van hun hypotheek nog overeind staan maar worden ineens met een véél hogere rentelast geconfronteerd.

Daar hebben ze vast al over nagedacht. Of niet, maar kan het ze nu ook niet schelen. Voor hetzelfde geld dalen de rentes volgend jaar weer en krijgen ze geld toe in 2032.

Eerst maar eens zien hoe de markten en economieën deze eerste stijgingen slikken.

[digifun]

geekeep schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 17:08:
[...]

Even realistisch gekeken, zoals ook in het artikel staat zullen dat huishoudens met een laag inkomen of uitkering zijn. De kans is zeer klein dat zij afgelopen jaar/jaren een huis hebben gekocht..
Eerder een (oud) huurhuis dat slecht geïsoleerd is, een verhuurder die niets wil verbeteren hieraan en de energietarieven dus extra pijn doen.

Nee , ik zie zat gezinnen met kinderen om me heen die het moeilijk krijgen. Dat is macro economisch altijd al een segment geweest wat weinig koopkracht had.

Maar ook modaal en bovenmodaal krijgt steeds meer betalingsproblemen en niet alleen de mensen die boven hun stand leven en dat zijn er ook heel veel..

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 21:03:
[...]
Als de HRA er in 2018 af was geweest dan waren de huizenprijzen nu nog hoger geweest, omdat aflosvrij dan geen vies woord meer had geweest en men per honderdje in de maand bijna een ton meer kon lenen.

Nee hoor, want de maximale lening wordt niet hoger als je voor een stuk aflossingsvrij kiest. Bovendien zijn er al een hoop mensen die een stuk aflossingsvrij lenen.

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 08:04:
Had laatst een gesprekje met de buurman van hen, (eind 70) die altijd in de financiële sector heeft gewerkt. Toen hij mijn leeftijd had (eind 30) werkte hij 9 uren per dag, 5 dagen per week en vaker wel dan niet pakte hij dan de zaterdagen ook nog even mee voor de baas. Maar zijn vrouw hoefde dan weer niet te werken. En hij kon ook mooi op tijd met pensioen.

En nu pak je die 40 uur per week met overwerk en standby in het weekend, maar dan moet de vrouw ook werken, zonder dat je veel uitzicht hebt op het kopen van een woning (laat staan een tweekapper), of een pensioen op tijd.

Wat de boomers aan te rekenen is, is dat ze de samenleving hebben ingericht op een snel groeiende bevolking (met telkens een grotere groep 'gekkies' die het werk opknappen), terwijl ze hadden kunnen uitrekenen dat de grenzen in zicht zouden komen. En dat het nu aan de huidige generatie is om alles uit te kleden en betaalbaar te houden.

Shadowhawk00 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 08:19:
Recent de krant gelezen? 12.5% van de sociale huurwoningen willen ze naar statushouders. Dus ja dat zorgt voor een grotere wachtlijst. Als ruim 10% van de woningen niet beschikbaar is moet je langer wachten.

Het gaat om 4000 statushouders. Tussen 2013 en 2019 zijn 100000 sociale huurwoningen gesloopt of verkocht zonder dat er iets voor is teruggekomen. Onder andere door de partij van Hugo. We hadden elke statushouder 25 huizen kunnen geven, en dan hadden ze geen enkele woning hoeven bijbouwen.

Shadowhawk00 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 08:19:
Als je geen nederlander bent mag je niet stemmen dat is logisch, wij mogen ook op vakantie niet stemmen voor de lokale regering. Zo slecht zijn de regels niet blijkbaar zijn ze een stuk beter dan in het land van herkomst anders kwamen die mensen hier niet.

Ik weet niet wat jij op je vakantie doet, maar vermoedelijk niet je rug kapot werken in de brandende zon, of dozen smijten in een ijskoud magazijn. Als je goed genoeg bent om keihard te werken en belasting te betalen, ben je goed genoeg om te stemmen.

[Harrie_]

Laapo schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 21:06:
[...]


Daar hebben ze vast al over nagedacht. Of niet, maar kan het ze nu ook niet schelen. Voor hetzelfde geld dalen de rentes volgend jaar weer en krijgen ze geld toe in 2032.

Eerst maar eens zien hoe de markten en economieën deze eerste stijgingen slikken.

Ik heb ook geen glazen bol natuurlijk, dus het risico waar ik het over heb is ook maar 'giswerk' at best...

Punt was meer dat ik dat risico-verschil tussen die 1% en 3% groep niet zo zie, waar @Z___Z het over had.

[Verwijderd]

lama83 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 20:25:
[...]


Daar kan je als overheid wel wat aan doen bijv. migratie aan banden leggen. Hoe minder mensen er zijn om de taart te verdelen hoe meer eenieder overhoud, qua welvaart en huizenmarkt.

Dit narratief heb ik ook enige tijd aangehouden, maar sinds ik me wat breder heb verdiept in de geopolitiek ben ik erachter gekomen dat het qua migratie en afspraken op internationaal niveau helaas niet zo simpel ligt. Dat gaat om grotere plaatjes zoals georganiseerde stromen om onrust en instabiele onhandelbare situaties te voorkomen.

Het meest ironische van dit narratief is eigenlijk dat je door te stemmen op partijen die anti migratie zijn jezelf in de vingers snijdt qua sociaal beleid op de woningmarkt.

Ben het wel met je eens dat de overheid een minder passieve, meer sociale houding aan mag nemen ten opzichte van de schaarste op de woningmarkt, helaas is migratie als hoofdonderdeel hiervan een drogredenatie die niet zo simpel ligt als 1+1=2. Grenzen dicht en het is weer regenbogen en eenhoorns.

Wat er nu gebeurd is op de woningmarkt is een combinatie van vele factoren die opgeteld voor een 'fear of missing out' hetze hebben gezorgd. Inflatie, lage rente op leningen, weinig mogelijkheid tot doorstroom door vergrijzing, weinig sociale nieuwbouw... Allerlei factoren die hebben bijgedragen. Mensen raken in paniek en zijn bang dat ze de boot missen. Snufje schaarste erbij, huidige situatie tot gevolg.

Daarnaast een fijn neoliberalistisch bewind die woningen op de eerste plaats als haven voor vermogen ziet en niet zozeer als eerste levensbehoefte voor het klootjesvolk. Waar je als nieuwkomer een land binnenstapt met eeuwenoude vermogende families, denk je dan dat die ongelijkheid veroorzaakt wordt door de nieuwkomers?

Tja. Met zulke formules als bovenstaand krijg je de poppen wel aan het dansen. Maar wees niet bang, wanneer de boomers massaal het loodje beginnen te leggen komt er vast weer een boel taart in de schappen te liggen.

[JJ Le Funk]

Laapo schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 21:06:
[...]


Daar hebben ze vast al over nagedacht. Of niet, maar kan het ze nu ook niet schelen. Voor hetzelfde geld dalen de rentes volgend jaar weer en krijgen ze geld toe in 2032.

Eerst maar eens zien hoe de markten en economieën deze eerste stijgingen slikken.

het is koffiedik kijken maar de inflatie zal niet zomaar gaan dalen want het enige middel van de ECB is renteverhoging (dat kan alleen in kleine stapjes). De klappen van de corona periode zijn nog niet geïncasseerd en door de sancties met Rusland knallen de energieprijzen omhoog.
dus verwacht je daling van de huizenprijzen omdat de koopkracht hard daalt. Echter blijft de vraag naar woonruimte toenemen doordat de krapte niet zomaar kan worden opgelost/bijgebouwd, waardoor de huizenprijzen mogelijkerwijs in balans blijven of zelfs licht blijven stijgen.

[CVTTPD2DQ]

Harrie_ schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 19:00:
Kleine correctie: met een lineaire hypotheek is na 10 jaar inderdaad 1/3e van de schuld ingelost, bij een annuïteitenhypotheek hypotheek beduidend minder. Exacte cijfers heb ik niet, maar volgens mij kiezen de meeste mensen - met name starters - voor annuïteiten.

Met een rente van 1% heb je annuitair 30% van de schuld afgelost na 10 jaar
Met een rente van 3% heb je annuitair 25% van de schuld afgelost na 10 jaar
Met een rente van 5% heb je annuitair 19% van de schuld afgelost na 10 jaar
Met een rente van 10% heb je annuitair 10% van de schuld afgelost na 10 jaar

HTH

[Harrie_]

never mind; niet goed gelezen.

[ Voor 93% gewijzigd door Harrie_ op 09-06-2022 21:55 ]

[Laapo]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 21:23:
[...]

Nee hoor, want de maximale lening wordt niet hoger als je voor een stuk aflossingsvrij kiest. Bovendien zijn er al een hoop mensen die een stuk aflossingsvrij lenen.

Lang niet iedereen leent maximaal. Veel mensen lenen op basis van een bepaald maandbedrag dat ze in gedachten hebben. Als de aflosvrije hypotheek een standaard onderdeel van de hypotheek, omdat de HRA is afgeschaft, kun je veel meer besteden tegen dezelfde maandlasten. Allemaal binnen dezelfde normen.

[Verwijderd]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 21:40:
[...]


Met een rente van 1% heb je annuitair 30% van de schuld afgelost na 10 jaar
Met een rente van 3% heb je annuitair 25% van de schuld afgelost na 10 jaar
Met een rente van 5% heb je annuitair 19% van de schuld afgelost na 10 jaar
Met een rente van 10% heb je annuitair 10% van de schuld afgelost na 10 jaar

HTH

Geloof dat er als marge 4 of 5% genomen wordt bij het berekenen/draagkracht van je hypotheek, dus diegene die rond die 1% zitten van eind vorig jaar, zouden in principe die 5% over 10 jaar ook wel aankunnen.
Degenen die nu op het einde zitten van hun 10-jaarse, hadden al een 4% in 2012, dus voor hen zal het wel meevallen
https://www.rente.nl/hypo...q/hypotheekrente-historie

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 09-06-2022 22:08 ]

[ANdrode]

Laapo schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 21:58:
[...]


Lang niet iedereen leent maximaal. Veel mensen lenen op basis van een bepaald maandbedrag dat ze in gedachten hebben. Als de aflosvrije hypotheek een standaard onderdeel van de hypotheek, omdat de HRA is afgeschaft, kun je veel meer besteden tegen dezelfde maandlasten. Allemaal binnen dezelfde normen.

Hoor bij de starters meestal wat anders . Tot je ~5.5 ton kan financieren pakt men vaak de maximale lening gebaseerd op 100% van primaire inkomen + 80% van tweede (met dus de mogelijkheid om naar 32 uur te gaan).

[farao34]

Laapo schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 21:58:
[...]


Lang niet iedereen leent maximaal. Veel mensen lenen op basis van een bepaald maandbedrag dat ze in gedachten hebben. Als de aflosvrije hypotheek een standaard onderdeel van de hypotheek, omdat de HRA is afgeschaft, kun je veel meer besteden tegen dezelfde maandlasten. Allemaal binnen dezelfde normen.

Dat zou kunnen, dat de maximale component voor een aflossingsvrije hypotheek (post 2013) van ongeveer 50% van de woningwaarde wordt opgetrokken. Ik denk alleen dat dit ook gepaard zal gaan met een maximering van het totale leenbedrag (LTV) van bijv 80% zodat de risico's voor banken en particulieren beheersbaar blijven.

[Blik1984]

ANdrode schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 22:15:
[...]


Hoor bij de starters meestal wat anders . Tot je ~5.5 ton kan financieren pakt men vaak de maximale lening gebaseerd op 100% van primaire inkomen + 80% van tweede (met dus de mogelijkheid om naar 32 uur te gaan).

Starters hebben geen keus want geen overwaarde uit een ander huis en nauwelijks spaargeld. Alle andere mensen die nu een huis kopen hebben in principe overwaarde en hebben dus geen maximale hypotheek nodig

[ANdrode]

Blik1984 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 22:29:
[...]


Starters hebben geen keus want geen overwaarde uit een ander huis en nauwelijks spaargeld. Alle andere mensen die nu een huis kopen hebben in principe overwaarde en hebben dus geen maximale hypotheek nodig

En veel mensen houden hun vorige woning aan voor verhuur. Dan zit je ook praktisch tegen de grens van je financieringsruimte aan. Dit heb ik vooral tussen 2019 en nu veel gehoord.

[Verwijderd]

ANdrode schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 22:15:
[...]


Hoor bij de starters meestal wat anders . Tot je ~5.5 ton kan financieren pakt men vaak de maximale lening gebaseerd op 100% van primaire inkomen + 80% van tweede (met dus de mogelijkheid om naar 32 uur te gaan).

Die starters van de laatste(3) jaren, hebben minimaal toch 10 jaar vast, dus ik zie het probleem niet zo. Als we over een jaar op 5% zitten, zou je mssh al eens kunnen nadenken om evt extra af te lossen(meer werken, ga je ook op zaterdag aan de gaan...werk genoeg)

[praliwi]

Verwijderd schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 23:55:
[...]

Die starters van de laatste(3) jaren, hebben minimaal toch 10 jaar vast, dus ik zie het probleem niet zo. Als we over een jaar op 5% zitten, zou je mssh al eens kunnen nadenken om evt extra af te lossen(meer werken, ga je ook op zaterdag aan de gaan...werk genoeg)

Starters zijn vaak de stellen die op den duur kinderen krijgen, dan is het fijn als je een paar dagen minder kan gaan werken en dus niet aan een maximale hypotheek vast zit.

[sprhnk]

praliwi schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 06:24:
[...]


Starters zijn vaak de stellen die op den duur kinderen krijgen, dan is het fijn als je een paar dagen minder kan gaan werken en dus niet aan een maximale hypotheek vast zit.

En dan blijkt het in eens dat de opvang voor 2 kids 1500 per maand kost hehe.

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 21:58:
[...]


Lang niet iedereen leent maximaal. Veel mensen lenen op basis van een bepaald maandbedrag dat ze in gedachten hebben. Als de aflosvrije hypotheek een standaard onderdeel van de hypotheek, omdat de HRA is afgeschaft, kun je veel meer besteden tegen dezelfde maandlasten. Allemaal binnen dezelfde normen.

Na afschaffing van hypotheekrenteaftrek ga je binnen het maandbudget niet ineens meer leefruimte krijgen. Bij de zelfde annuïtaire lening van de maandlasten juist omhoog. Je kunt dan ofwel kiezen voor een lager annuïtair bedrag ofwel voor een (groter) deel aflossingsvrij. Waar je nu ook al voor kunt kiezen.

Grote verschil wordt dat je maximale lening bij het zelfde maandbedrag op dit moment juist hoger is, omdat je voor het deel annuïtair op dit moment lagere lasten hebt vanwege de aftrek. Om binnen je maandbedrag te blijven zul je na afschaffing van de hypotheekrenteaftrek dus juist een lager maximale hypotheek hebben.

[Rubbergrover1]

farao34 schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 22:17:
[...]

Dat zou kunnen, dat de maximale component voor een aflossingsvrije hypotheek (post 2013) van ongeveer 50% van de woningwaarde wordt opgetrokken. Ik denk alleen dat dit ook gepaard zal gaan met een maximering van het totale leenbedrag (LTV) van bijv 80% zodat de risico's voor banken en particulieren beheersbaar blijven.

Waarom zou het maximale aflossingsvrije deel opgetrokken worden? Lijkt me niet echt logisch.

Ik had het juist veel logischer gevonden als het maximale bedrag bv afhankelijk zou zijn van de ltv. Dat je alleen een stuk aflossingsvrij mag nemen als daar bv een even groot stuk eigen geld of overwaarde tegenover staat. Maar dat was blijkbaar een brug te ver ten tijde van het inperken van de beschikbare aflossingsvrije hypotheek.

(Bovendien geldt dat maximum van 50% ook alleen voor commerciële geldverstrekkers en kun je nog steeds onbeperkt 100% aflossingsvrij lenen, als je maar iemand vindt die je dat wil lenen (familie of BV). Dus zo zou je wel een nog grotere ongelijkheid in het systeem inbouwen.)

[CVTTPD2DQ]

Verwijderd schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 23:55:
Die starters van de laatste(3) jaren, hebben minimaal toch 10 jaar vast, dus ik zie het probleem niet zo. Als we over een jaar op 5% zitten, zou je mssh al eens kunnen nadenken om evt extra af te lossen(meer werken, ga je ook op zaterdag aan de gaan...werk genoeg)

Vaak conflicteert dit al met je huidige baan - en werkgevers die gewoon arbeidsuren betalen op zaterdag en zondag zitten meestal in de hoek van retail en horeca, waar minimumloon wordt verdiend. Zo'n fantastische optie is het niet.

ANdrode schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 22:15:
Hoor bij de starters meestal wat anders . Tot je ~5.5 ton kan financieren pakt men vaak de maximale lening gebaseerd op 100% van primaire inkomen + 80% van tweede (met dus de mogelijkheid om naar 32 uur te gaan).

En als je 50% aflossingsvrij hebt genomen heb je na 10 jaar dus zo'n 12,5-15% van je hypotheek afgelost. 10% daling in tien jaar is goed mogelijk. De groep starters die in de problemen zal komen is verhoudingsgewijs veel kleiner dan in 2008, maar het zal zeker voorkomen dat mensen door verlies van inkomen hun huis met verlies moeten verkopen.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 07:44:

En als je 50% aflossingsvrij hebt genomen heb je na 10 jaar dus zo'n 12,5-15% van je hypotheek afgelost. 10% daling in tien jaar is goed mogelijk. De groep starters die in de problemen zal komen is verhoudingsgewijs veel kleiner dan in 2008, maar het zal zeker voorkomen dat mensen door verlies van inkomen hun huis met verlies moeten verkopen.

Met een stuk aflossingsvrij wordt je leencapaciteit niet hoger, juist een fractie lager (niet-aftrekbare hypotheekdelen tellen 'zwaarder'). Ik hoor vooral klachten van starters dat de huidige huren veel te hoog zijn en dat kopen goedkoper is in de maandlasten. En dat de leennormen zo streng zijn, dat je maximale hypotheek zo veel lager is dan de huren. Ik zie dan vanuit het oogpunt van de maandlasten geen dringende reden om niet voor volledig annuïtair te kiezen. Dat doe je dan alleen omdat je het wel fijn vindt om meer geld 'vrij' te hebben.

Als je dan als starter zonder eigen geld al 'goedkoper' gaat wonen door voor een koophuis te kiezen én dan ook nog daarbij een stuk aflossingsvrij kiest én die extra besparing maandelijks over de balk te gooien, tsja, moet ik dan medelijden hebben als zo iemand over een paar jaar onder water zou komen te staan en het huis met verlies moet verkopen?

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 08:00:
Als je dan als starter zonder eigen geld al 'goedkoper' gaat wonen door voor een koophuis te kiezen én dan ook nog daarbij een stuk aflossingsvrij kiest én die extra besparing maandelijks over de balk te gooien, tsja, moet ik dan medelijden hebben als zo iemand over een paar jaar onder water zou komen te staan en het huis met verlies moet verkopen?

De kans is een stuk kleiner, maar het zal zeker voorkomen. Ik was vooral een scenario aan het bedenken, zonder daar meteen een moreel oordeel aan te hangen.

Of iets "zielig" is is meestal niet afhankelijk van hoe waarschijnlijk iets is, maar van de mate van controle die we er zelf over hebben. Inkomensverlies hebben we meestal niets over te zeggen; een te duur huis kopen wél.

Over mensen in huizen die diep onder water staan kun je een tv-programma maken. Mensen die jarenlang netjes hun veel te hoge huur betalen (en financieel slechter af zijn zonder in de schulden te komen) niet. Het is niet eerlijk.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 08:14:
[...]
Of iets "zielig" is is meestal niet afhankelijk van hoe waarschijnlijk iets is, maar van de mate van controle die we er zelf over hebben. Inkomensverlies hebben we meestal niets over te zeggen; een te duur huis kopen wél.

Mee eens. Maar ik zie bij weinig mensen de noodzaak om een stuk aflossingsvrij te nemen. Omdat de maandlasten door de leennormen al lager zijn dan bij huur en de leencapaciteit ook niet hoger wordt. Iemand die dan toch voor 50% aflossingsvrij kiest, die neemt willens en wetens een risico. En als je een risico neemt, dan kan dat verkeerd uitpakken.

Ik zie het in die zin dus meer als 'gegokt, maar verloren'.

[ANdrode]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 07:44:
[...]


Vaak conflicteert dit al met je huidige baan - en werkgevers die gewoon arbeidsuren betalen op zaterdag en zondag zitten meestal in de hoek van retail en horeca, waar minimumloon wordt verdiend. Zo'n fantastische optie is het niet.

En vergeet niet dat veel banen in de praktijk al meer dan 40 uur zijn

[CVTTPD2DQ]

ANdrode schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 08:55:
En vergeet niet dat veel banen in de praktijk al meer dan 40 uur zijn

Precies, leuk om een paar tientjes extra te verdienen in de horeca (minimumloon, maar wel de volle mep belasting), maar als je tegelijk on-call bent schuurt het wel.

[farao34]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 08:29:
[...]

Mee eens. Maar ik zie bij weinig mensen de noodzaak om een stuk aflossingsvrij te nemen. Omdat de maandlasten door de leennormen al lager zijn dan bij huur en de leencapaciteit ook niet hoger wordt. Iemand die dan toch voor 50% aflossingsvrij kiest, die neemt willens en wetens een risico. En als je een risico neemt, dan kan dat verkeerd uitpakken.

Ik zie het in die zin dus meer als 'gegokt, maar verloren'.

Bij starters zag je nu die noodzaak wel, om de maandlasten betaalbaar te houden. Overigens zijn er andere overwegingen die meespelen bij de keuze voor een deel aflossingsvrij te kiezen (familievermogen dat op middellange termijn vrij komt, sterke inkomenstijgingsverwachtingen). Overigens kan je altijd extra aflossen indien je dit wilt.

Uiteraard kan je in prive 100% aflossingsvrij lenen. Families en BV's zullen niet of dezelfde zekerheden willen stellen als banken.

[Z___Z]

https://www.telegraaf.nl/...n-of-verhuizen-voor-bonus

Ik zie het al helemaal voor me, bejaarden die in een studentenhuis gaan wonen

[CornermanNL]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 08:29:
[...]

Mee eens. Maar ik zie bij weinig mensen de noodzaak om een stuk aflossingsvrij te nemen. Omdat de maandlasten door de leennormen al lager zijn dan bij huur en de leencapaciteit ook niet hoger wordt. Iemand die dan toch voor 50% aflossingsvrij kiest, die neemt willens en wetens een risico. En als je een risico neemt, dan kan dat verkeerd uitpakken.

Ik zie het in die zin dus meer als 'gegokt, maar verloren'.

Aflossingsvrij kan een prima overweging zijn in een breder financieel plan, echter wordt het door veel mensen niet goed begrepen en alleen toegepast om de maandlasten zo naar beneden te drukken. Doe je het om het geld in een meer liquide beleggingsportefeuille te stoppen en daarmee op termijn het bedrag van de openstaande hypotheek bij elkaar te krijgen, dan is dat een prima overweging.

Net als met allerlei financiële zaken moet je wel weten wat je aangaat. En dat weten veel mensen simpelweg niet. Of ze denken het wel te weten maar hebben toch geen goed beeld van de risico's over tijd.

Voor de huizenmarkt an zich maakt het huidige 50% aflossingsvrije deel niet veel uit. Voorheen toen 100% nog mogelijk was kon je nog wel iets spelen met maandlasten en hypotheekbedrag om er wat extra uit te halen. Die tijden zijn reeds lang voorbij.

Laten we eerst maar eens af raken van het overbieden met 50k voor een gezinswoning en terug naar meer realistische prijzen. Overigens is 50k overbieden ook gewoon een cash injectie die de koper moet hebben liggen en niet gefinancierd kan worden. Als je die berg geld niet hebt, of niet kan bemachtigen via ouders etc is het gewoon zuur.

Ik denk dat het bij een komende economische recessie wel mee gaat vallen met de aantallen mensen die in de problemen komen. Vaak waren de maandlasten voor huren hoger dan erna, en zitten veel mensen die de laatste jaren hebben gekocht als starter in goede beroepsgroepen. De klappen komen terecht bij de flexibele kern van de arbeidsmarkt (alweer) en die hebben toch geen koopwoning.

[redwing]

CornermanNL schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 09:13:
[...]
Aflossingsvrij kan een prima overweging zijn in een breder financieel plan, echter wordt het door veel mensen niet goed begrepen en alleen toegepast om de maandlasten zo naar beneden te drukken. Doe je het om het geld in een meer liquide beleggingsportefeuille te stoppen en daarmee op termijn het bedrag van de openstaande hypotheek bij elkaar te krijgen, dan is dat een prima overweging.

Of omdat je door inflatie die restschuld wel geloofd. Ik heb bewust nog een gedeelte aflossingsvrij waar ik af en toe wat extra op aflos als dat zo uitkomt. Voor de rest geloof ik het wel en zolang de regering iedere keer regels en wetten aan het veranderen is, vind ik het wel een goed idee om standaard een schuld op het huis te hebben. Tegen de tijd dat het echt nadelig wordt ga ik wel meer aflossen.

Net als met allerlei financiële zaken moet je wel weten wat je aangaat. En dat weten veel mensen simpelweg niet. Of ze denken het wel te weten maar hebben toch geen goed beeld van de risico's over tijd.

Voor de huizenmarkt an zich maakt het huidige 50% aflossingsvrije deel niet veel uit. Voorheen toen 100% nog mogelijk was kon je nog wel iets spelen met maandlasten en hypotheekbedrag om er wat extra uit te halen. Die tijden zijn reeds lang voorbij.

Laten we eerst maar eens af raken van het overbieden met 50k voor een gezinswoning en terug naar meer realistische prijzen. Overigens is 50k overbieden ook gewoon een cash injectie die de koper moet hebben liggen en niet gefinancierd kan worden. Als je die berg geld niet hebt, of niet kan bemachtigen via ouders etc is het gewoon zuur.

Ligt aan de taxatie natuurlijk. Als het huis ook die 50k hoger getaxeerd wordt kun je het alsnog financieren.
Daarnaast blijf ik dat overbieden niet echt een goede maatstaf vinden. Veelal worden huizen al wat goedkoper in de markt gezet dan ze echt waard zijn, zodat er meer gegadigden zijn. Een gedeelte van het bedrag van de overbiedingen komt dus doordat het huis bewust goedkoper wordt geplaatst. Wat er echt overboden wordt is daarmee lastig te bepalen.

Ik denk dat het bij een komende economische recessie wel mee gaat vallen met de aantallen mensen die in de problemen komen. Vaak waren de maandlasten voor huren hoger dan erna, en zitten veel mensen die de laatste jaren hebben gekocht als starter in goede beroepsgroepen. De klappen komen terecht bij de flexibele kern van de arbeidsmarkt (alweer) en die hebben toch geen koopwoning.

De energieprijs zie ik ook als een veel groter risico, zeker omdat die vooral impact zal hebben op de mensen die minder geld hebben. Ik woon zelf b.v. in een jaren 30 huis, waarvan ik alle ramen heb voorzien van HR++, het dak geisoleerd, zonnepanelen geplaatst en overal airco's gehangen. Uiteindelijk verbruik ik daardoor nog maar 1000m3 gas en lever ik elektra terug. Als ik volledig op airco over ga, zal die 1000m3 nog halveren en zal ik misschien net wat elektra gaan verbruiken.
Kijk ik echter waarmee dit huis begon, was dat 2000m3 gas en 4000kWh elektra. Oftewel met de huidige prijzen een verschil tussen 400 euro per/maand en nog geen 100. Oftewel het geld dat ik er in heb gestopt, heb ik nu in een jaar of 4 terugverdient. Maar iemand die dat geld niet had, heeft dus ruim 3.5k per jaar aan extra kosten.

[Rubbergrover1]

farao34 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 09:01:
[...]

Bij starters zag je nu die noodzaak wel, om de maandlasten betaalbaar te houden.

Zijn dat de zelfde starters die klagen dat de huren veel te hoog zijn en dat het oneerlijk is dat de maximale hypotheeklasten veel lager zijn dan de huur die ze op dit moment betalen? Dan botst dat een beetje.

Daarnaast is 'betaalbaar' dan wel een behoorlijk rekbaar begrip. De normen zijn wel zo streng dat je het in principe annuitair zou moeten kunnen betalen. Als dat moeilijk wordt, dan komt dat vaak doordat de overige uitgaven te hoog zijn.

Overigens zijn er andere overwegingen die meespelen bij de keuze voor een deel aflossingsvrij te kiezen (familievermogen dat op middellange termijn vrij komt, sterke inkomenstijgingsverwachtingen).

Zeker, maar dat zijn dan dus bewuste risico's die je neemt.

[Rubbergrover1]

Z___Z schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 09:10:
https://www.telegraaf.nl/...n-of-verhuizen-voor-bonus

Ik zie het al helemaal voor me, bejaarden die in een studentenhuis gaan wonen

Er zijn volgens mij een hoop senioren die graag kleiner en 'zorgelozer' in een seniorencomplex zouden willen gaan wonen, maar die zijn nu ook weer niet in groten getale beschikbaar.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 09:13:
[...]


Aflossingsvrij kan een prima overweging zijn in een breder financieel plan, echter wordt het door veel mensen niet goed begrepen en alleen toegepast om de maandlasten zo naar beneden te drukken. Doe je het om het geld in een meer liquide beleggingsportefeuille te stoppen en daarmee op termijn het bedrag van de openstaande hypotheek bij elkaar te krijgen, dan is dat een prima overweging.

Net als met allerlei financiële zaken moet je wel weten wat je aangaat. En dat weten veel mensen simpelweg niet. Of ze denken het wel te weten maar hebben toch geen goed beeld van de risico's over tijd.

Precies. Met een aflossingsvrije hypotheek is op zich niets mis, als je weet waar je mee bezig bent. Maar als je aan de top van je kunnen zit met maximaal aflossingsvrij en vervolgens ook nog al je geld er doorheen jaagt, dan is dat niet echt handig.

Voor de huizenmarkt an zich maakt het huidige 50% aflossingsvrije deel niet veel uit. Voorheen toen 100% nog mogelijk was kon je nog wel iets spelen met maandlasten en hypotheekbedrag om er wat extra uit te halen. Die tijden zijn reeds lang voorbij.

Exact. Meer of minder aflossingsvrij maakt in de praktijk voor de huizenmarkt als geheel weinig uit. En het risico dat bij afschaffing van de renteaftrek meer voor aflossingsvrij gekozen wordt zal daarom ook niet echt tot hogere prijzen leiden.

[Shadowhawk00]

ANdrode schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 22:32:
[...]


En veel mensen houden hun vorige woning aan voor verhuur. Dan zit je ook praktisch tegen de grens van je financieringsruimte aan. Dit heb ik vooral tussen 2019 en nu veel gehoord.

Dat lukt je alleen als die vorige woning zo goed als hypotheekvrij is. Bovendien betaal je dan veel meer rente als je er een lening voor hebt en krijg je geen HRA en valt de woning in Box3.
Banken stellen best wel wat eisen aan een hypotheek voor verhuur en lang niet iedereen kan of wil daaraan voldoen.

Dus dat veel mensen het doen lijkt me sterk, er zijn er natuurlijk altijd enkelen die dat wel lukt maar dat is zeker niet de meerderheid.

[CornermanNL]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 09:53:
[...]


Dat lukt je alleen als die vorige woning zo goed als hypotheekvrij is. Bovendien betaal je dan veel meer rente als je er een lening voor hebt en krijg je geen HRA en valt de woning in Box3.
Banken stellen best wel wat eisen aan een hypotheek voor verhuur en lang niet iedereen kan of wil daaraan voldoen.

Dus dat veel mensen het doen lijkt me sterk, er zijn er natuurlijk altijd enkelen die dat wel lukt maar dat is zeker niet de meerderheid.

En het rendeert nu ook niet echt meer ten opzichte van andere categorieën , en er zit dan voor tonnen aan risico in 1 huis, en 1 huurder. Vastgoed is geen makkelijk spelletje, ook al lijkt het de laatste jaren wel zo natuurlijk. Hele volksstammen worden gekgemaakt met cursussen over hoe je zelf vastgoed baron kan worden en kan gaan rentenieren.

Als je het over onverantwoordelijk financieel advies hebt is dat wel een buitencategorie.

[Z___Z]

CornermanNL schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 10:06:
[...]


En het rendeert nu ook niet echt meer ten opzichte van andere categorieën , en er zit dan voor tonnen aan risico in 1 huis, en 1 huurder. Vastgoed is geen makkelijk spelletje, ook al lijkt het de laatste jaren wel zo natuurlijk. Hele volksstammen worden gekgemaakt met cursussen over hoe je zelf vastgoed baron kan worden en kan gaan rentenieren.

Als je het over onverantwoordelijk financieel advies hebt is dat wel een buitencategorie.

Het was tot vorig jaar wel de enige categorie waar je zo hard leveraged in kan zitten als particulier tegen hele lage financieringskosten en met kers op de taart 0% belasting. Woning voor de gereduceerde WOZ waarde (die al achterloopt op de marktwaarde) tegen 70% gefinancierd (aftrekbaar in box 3), waardoor je netto 0 euro in Box 3 hoeft mee te tellen.

[Shadowhawk00]

CornermanNL schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 10:06:
[...]


En het rendeert nu ook niet echt meer ten opzichte van andere categorieën , en er zit dan voor tonnen aan risico in 1 huis, en 1 huurder. Vastgoed is geen makkelijk spelletje, ook al lijkt het de laatste jaren wel zo natuurlijk. Hele volksstammen worden gekgemaakt met cursussen over hoe je zelf vastgoed baron kan worden en kan gaan rentenieren.

Als je het over onverantwoordelijk financieel advies hebt is dat wel een buitencategorie.

Of het wel of niet rendabel is hangt af van de situatie, maar de stelling dat veel mensen hun 1e huis aanhouden als ze naar het 2e huis gaan daar reageerde ik op.
Het kan best rendabel zijn als de woning hypotheekvrij is ( bitcoins, belegging, erfenis ) omdat het een vrij stabiele vorm van inkomen is mits je goede huurders hebt. Alleen is er maar een kleine groep particulieren die dit kan doen. Het zijn voornamelijk grote beleggers of bedrijven die huizen verhuren.

Z___Z schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 10:10:
[...]

Het was tot vorig jaar wel de enige categorie waar je zo hard leveraged in kan zitten als particulier tegen hele lage financieringskosten en met kers op de taart 0% belasting. Woning voor de gereduceerde WOZ waarde (die al achterloopt op de marktwaarde) tegen 70% gefinancierd (aftrekbaar in box 3), waardoor je netto 0 euro in Box 3 hoeft mee te tellen.

Met een dito risico want bij waardedaling kan je ook niet uitstappen het geld zit dan dus wel vast en een slechte huurder kost je de marge van het hele jaar.
En ja wel 0% belasting maar wel rond de 2.5% rente op het grootste deel van de woning.
En natuurlijk ongeveer 1% aan onderhoudskosten ( vaak via de VVE )
En dan moet je die 30% wel gewoon hebben liggen ik ken niet veel mensen die even 60k op hun rekening hebben staan.

[ Voor 30% gewijzigd door Shadowhawk00 op 10-06-2022 10:18 ]

[Z___Z]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 10:15:
[...]


Of het wel of niet rendabel is hangt af van de situatie, maar de stelling dat veel mensen hun 1e huis aanhouden als ze naar het 2e huis gaan daar reageerde ik op.
Het kan best rendabel zijn als de woning hypotheekvrij is ( bitcoins, belegging, erfenis ) omdat het een vrij stabiele vorm van inkomen is mits je goede huurders hebt. Alleen is er maar een kleine groep particulieren die dit kan doen. Het zijn voornamelijk grote beleggers of bedrijven die huizen verhuren.


[...]

Met een dito risico want bij waardedaling kan je ook niet uitstappen het geld zit dan dus wel vast en een slechte huurder kost je de marge van het hele jaar.
En ja wel 0% belasting maar wel rond de 2.5% rente op het grootste deel van de woning.
En natuurlijk ongeveer 1% aan onderhoudskosten ( vaak via de VVE )
En dan moet je die 30% wel gewoon hebben liggen ik ken niet veel mensen die even 60k op hun rekening hebben staan.

Mee eens hoor, het is alleen rendabel als je echt een starters appartement achter zou laten. die 30% is dan natuurlijk gewoon een deel van je overwaarde, dus hoef je niet te hebben liggen.

Vorig jaar toen de huizen 20% goedkoper waren en verhuurhypotheken maar 2% rente waren, plus de hefboom, was het rendement op eigen vermogen (dus op die 60k) niet heel slecht, maar inderdaad wel veel risico.
Met de laatste stijging van 20% van afgelopen jaar erbij en de rentestijging voor verhuur naar 4% is het al helemaal niet meer rendabel om te gaan verhuren. Enige manier om nu nog rendabel je oude huis te verhuren is je oude bewonershypotheek aanhouden en zonder dit de bank te vertellen je huis verhuren. Maar goed dan neem je wel het risico dat de bank je hypotheek wil opzeggen. Als je niet tijdig kan herfinancieren ben je dan de lul.

[ObiTewodros]

farao34 schreef op woensdag 8 juni 2022 @ 13:28:
[...]


Dat is de marktwerking wat niet rationeel is, net als de beurs; emotie en sentiment spelen een grote rol.

Overigens heb ik ook de 2008-2013 dip meegemaakt en meer dan 20% onder water gestaan. Recent ons huidige huis met een flinke overwaarde verkocht, en een ander huis gekocht voor de helft van de verkoopprijs. Wij hebben bewust gekozen om deze woning maximaal te financieren vanwege (i) de lage rente, (oplopende) inflatie, de verwachting dat de HRA op korte/ middenlange termijn wordt afgeschaft onder druk EU, en prive voorkeuren voor beleggen/2e woning, waarbij we verwachten meer rendement te maken dan de inflatiepercentage. Ik zoek met name een mix van bedrijfsobl, dividendaandelen en commodities. Mocht de huizenmarkt een dip krijgen, kan ik deze assets eenvoudig liquide maken.

Ik denk dat veel starters die nu een woning kopen best wel afhankelijk zijn van HRA. Met de huidige rente moet je bij een eengezinswoning toch denken aan brutolasten van €2000,-. Als je HRA afhaalt kom je op rond €1600,- uit. Gaan de starters die nu een woning kopen straks niet in problemen raken als ze ineens €2000 euro per maand kwijt zijn ipv €1600?

Harrie_ schreef op donderdag 9 juni 2022 @ 21:03:
[...]


Ik zie dat verschil niet zo tussen de groep die vorig jaar tegen 1% heeft gekocht en de mensen die nu tegen 3% kopen?

De stijging van 1% naar 3% zal inderdaad bruto wel wat harder drukken op de woonlasten, maar na aftrek van HRA praat je bij een hypotheek van 4 ton over een netto verschil van zo'n 100 euro.

Sterker nog; ik zie juist bij die 1% groep nog wel risico op de lange termijn; daar zitten ongetwijfeld mensen bij die de rente voor 10 jaar hebben vast staan. Wat gaan die doen als de rente over 10 jaar afloopt en ze hebben het overgrote deel van hun hypotheek nog overeind staan maar worden ineens met een véél hogere rentelast geconfronteerd.

Van welk hypotheekbedrag ben je hier uitgegaan? Want bij 3 ton kom ik op netto 190 euro extra. bij 4 ton 250 euro extra.

[geekeep]

ObiTewodros schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 10:53:
[...]


Ik denk dat veel starters die nu een woning kopen best wel afhankelijk zijn van HRA. Met de huidige rente moet je bij een eengezinswoning toch denken aan brutolasten van €2000,-. Als je HRA afhaalt kom je op rond €1600,- uit. Gaan de starters die nu een woning kopen straks niet in problemen raken als ze ineens €2000 euro per maand kwijt zijn ipv €1600?
[...]

Van welk hypotheekbedrag ben je hier uitgegaan? Want bij 3 ton kom ik op netto 190 euro extra. bij 4 ton 250 euro extra.

Hoe kom je bij €2000 bruto maandlasten voor starters? Dan zit je aan een hypotheek van ruim 450k en een gezamenlijk inkomen van bijna 90k (dus beiden vér bovenmodaal inkomen).

[CVTTPD2DQ]

redwing schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 09:35:
[...]
Kijk ik echter waarmee dit huis begon, was dat 2000m3 gas en 4000kWh elektra. Oftewel met de huidige prijzen een verschil tussen 400 euro per/maand en nog geen 100. Oftewel het geld dat ik er in heb gestopt, heb ik nu in een jaar of 4 terugverdient. Maar iemand die dat geld niet had, heeft dus ruim 3.5k per jaar aan extra kosten.

Ik zit ongeveer in die situatie; zodra ik in de gelegenheid kom gaat er inderdaad een lading isolatie tegen het dak (door allerlei redenen helaas een kostbare zaak). Aan de andere kant zou het niet in me opkomen om 4000kWh per jaar aan stroom te gebruiken, en weet ik met een zuinig afgestelde thermostaat het verbruik ook tot zo'n 1000m³ per jaar te beperken.

Ik denk dat je de mensen met betalingsrisico door de energierekening in twee kampen kunt opdelen; degenen die gewoon echt arm zijn, in een matig geisoleerde huurwoning wonen, maar zodanig weinig bestedingsruimte hebben dat elke stijging van de energierekening al te veel is.

En dan de mensen die een heel groot, oud huis bezitten. Denk aan oude woonboerderijen waarvan de stal bij de woonruimte is getrokken, middeleeuwse panden met steensmuren, etc. Kastelen die ooit gebouwd zijn met het idee dat er genoeg knechten zouden zijn om hout te hakken en dienstmeisjes om de haarden brandend te houden.

[Rubbergrover1]

ObiTewodros schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 10:53:
Van welk hypotheekbedrag ben je hier uitgegaan? Want bij 3 ton kom ik op netto 190 euro extra. bij 4 ton 250 euro extra.

Bij 4 ton woningwaarde en 4 ton hypotheek heb je bij afgerond 40% IB tarief bij 1% rente 1213 maandlasten annuitair en bij 3% rente 1346 maandlasten annuitair als je nog 30 jaar te gaan hebt. Verschilt dus 133 euro.

Als je de rente 10 jaar vast had staan en daarna overgaat naar 3% rente, bij gelijke WOZ waarde, dan had je na 10 jaar bij 1% rente netto 1253 netto maandlasten en ga je met 3% rente naar 1332 netto maandlasten. Verschil nog maar 80 euro.

[Rubbergrover1]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 11:17:
[...]
En dan de mensen die een heel groot, oud huis bezitten. Denk aan oude woonboerderijen waarvan de stal bij de woonruimte is getrokken, middeleeuwse panden met steensmuren, etc. Kastelen die ooit gebouwd zijn met het idee dat er genoeg knechten zouden zijn om hout te hakken en dienstmeisjes om de haarden brandend te houden.

Voor een hoge gasrekening hoef je niet zo extreem te gaan. Spouwmuren werden bijvoorbeeld pas sinds de jaren 20 algemeen toegepast, maar nog lang niet overal. Er zijn dus een hoop vooroorlogse woningen met een steensmuur. Niet alleen middeleeuwse panden. Met een beetje vooroorlogse tussenwoning kun je op die manier zo richting 4000 kuub gas per jaar gaan. Als de gasprijs dan 1½ euro per kuub hoger wordt, dan schieten je maandlasten dus wel leuk met 500 euro omhoog.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 11:26:
[...]

Voor een hoge gasrekening hoef je niet zo extreem te gaan. Spouwmuren werden bijvoorbeeld pas sinds de jaren 20 algemeen toegepast, maar nog lang niet overal. Er zijn dus een hoop vooroorlogse woningen met een steensmuur. Niet alleen middeleeuwse panden. Met een beetje vooroorlogse tussenwoning kun je op die manier zo richting 4000 kuub gas per jaar gaan. Als de gasprijs dan 1½ euro per kuub hoger wordt, dan schieten je maandlasten dus wel leuk met 500 euro omhoog.

Dat soort van slecht geïsoleerde (klus)woningen, zonder spouwmuren worden dan weer interessant voor kopers met 2 rechter handen. Grofweg kan je stellen dat een verduurzaming van zo'n pand 50% materiaal /50% werkloon is.

[redwing]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 11:26:
[...]
Voor een hoge gasrekening hoef je niet zo extreem te gaan. Spouwmuren werden bijvoorbeeld pas sinds de jaren 20 algemeen toegepast, maar nog lang niet overal. Er zijn dus een hoop vooroorlogse woningen met een steensmuur. Niet alleen middeleeuwse panden. Met een beetje vooroorlogse tussenwoning kun je op die manier zo richting 4000 kuub gas per jaar gaan. Als de gasprijs dan 1½ euro per kuub hoger wordt, dan schieten je maandlasten dus wel leuk met 500 euro omhoog.

Of pak de matig geisoleerde huizen met beneden dubbel glas, maar boven nog niets gedaan. Zodra je dan met kinderen zit die oip hun kamer huiswerk moeten maken heb je al een probleem. Beneden stook je het dan 19 graden, terwijl het boven binnen de kortste keren weer 10 graden is. Die verwarming springt dan niet meer aan (want beneden blijft de warmte aardig hangen), dus pak je boven een elektrische kachel (airco is te duur). Doe dat dagelijks een paar uur met een paar kinderen en je elektraverbruik schiet omhoog.

Dus dit is echt een klasse-probleem, maar dan eentje die al bij een veel lager nivo-verschil begint dan de meeste dingen. Want zoals ik hierboven al zei, 'verdien' ik doordat ik kon verduurzamen nu ruim 300 euro per maand tov iemand die dat niet kon doen.
Ik zie dat hier zelfs met de buren bij onze 2-1 kapper, die zijn er later komen wonen en zijn nu alles aan het isoleren, maar het energieverbruik is met eenzelfde soort gezin bij hun nu nog ruim het dubbele.

[Harrie_]

ObiTewodros schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 10:53:
[...]


Ik denk dat veel starters die nu een woning kopen best wel afhankelijk zijn van HRA. Met de huidige rente moet je bij een eengezinswoning toch denken aan brutolasten van €2000,-. Als je HRA afhaalt kom je op rond €1600,- uit. Gaan de starters die nu een woning kopen straks niet in problemen raken als ze ineens €2000 euro per maand kwijt zijn ipv €1600?
[...]

Van welk hypotheekbedrag ben je hier uitgegaan? Want bij 3 ton kom ik op netto 190 euro extra. bij 4 ton 250 euro extra.

4 ton, zoals in de post staat

Ik heb het over het verschil de eerste jaren. Naarmate er meer wordt afgelost wordt het verschil natuurlijk groter omdat er minder HRA wordt genoten.

[Aomi]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 11:17:
[...]
knip

En dan de mensen die een heel groot, oud huis bezitten. Denk aan oude woonboerderijen waarvan de stal bij de woonruimte is getrokken, middeleeuwse panden met steensmuren, etc. Kastelen die ooit gebouwd zijn met het idee dat er genoeg knechten zouden zijn om hout te hakken en dienstmeisjes om de haarden brandend te houden.

Je hoeft er niet eens een woonboerderij voor te bezitten.
Mijn schoonouders betaalden altijd rond de 200/250 euro per maand aan energie, met nog 3 kinderen in huis.
Die zijn nu alle drie uit huis maar betalen nu rond de 600 euro per maand aan energie.
En die wonen in een (vrij grote) jaren '60/'70 2/1 kapper waar eigenlijk sinds de bouw nooit meer wat aan gedaan is (en zeker niet op isolatiegebied).

[CVTTPD2DQ]

redwing schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 11:37:
Of pak de matig geisoleerde huizen met beneden dubbel glas, maar boven nog niets gedaan. Zodra je dan met kinderen zit die oip hun kamer huiswerk moeten maken heb je al een probleem. Beneden stook je het dan 19 graden, terwijl het boven binnen de kortste keren weer 10 graden is. Die verwarming springt dan niet meer aan (want beneden blijft de warmte aardig hangen), dus pak je boven een elektrische kachel (airco is te duur). Doe dat dagelijks een paar uur met een paar kinderen en je elektraverbruik schiet omhoog.

Dat is ook een beetje de oplossing die je kiest. Raamfolie kost ongeveer een tientje, en dan heb je hetzelfde effect als dubbel glas. Dat heb ik met de ramen gedaan die nog enkel glas zijn. Iets minder mooi, maar wel veel goedkoper dan nieuwe kozijnen en ruiten laten plaatsen.

[ObiTewodros]

-

[ Voor 154% gewijzigd door ObiTewodros op 10-06-2022 12:26 ]

[ObiTewodros]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 11:21:
[...]

Bij 4 ton woningwaarde en 4 ton hypotheek heb je bij afgerond 40% IB tarief bij 1% rente 1213 maandlasten annuitair en bij 3% rente 1346 maandlasten annuitair als je nog 30 jaar te gaan hebt. Verschilt dus 133 euro.

Als je de rente 10 jaar vast had staan en daarna overgaat naar 3% rente, bij gelijke WOZ waarde, dan had je na 10 jaar bij 1% rente netto 1253 netto maandlasten en ga je met 3% rente naar 1332 netto maandlasten. Verschil nog maar 80 euro.

Kijk je voor de maandlasten naar de eerste maand? Want bij een annuïteitenhypotheek gaat je netto maandlasten alleen maar omhoog.

Jaar	1%	3%	Verschil
1	1218	1350	132
15	1275	1550	275
30	1341	1740	399

Eerste maand is dan niet echt representatief voor het daadwerkelijk verschil in maandlasten.

Totaal netto 1%: 460.000
Totaal netto 3%: 550.000

90.000/360 = 250 euro per maand extra.

[ObiTewodros]

Harrie_ schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 11:40:
[...]


4 ton, zoals in de post staat

Ik heb het over het verschil de eerste jaren. Naarmate er meer wordt afgelost wordt het verschil natuurlijk groter omdat er minder HRA wordt genoten.

Daarom vind ik het zo misleidend dat mensen alleen naar het eerste jaar kijken. Je krijg een beter beeld van hoeveel je extra kwijt bent als je het verschil in netto totaal deelt door 360.

Uiteraard krijg je ook te maken met inflatie en is 300 euro na 30 jaar minder waard dan 300 euro nu. Maar toch vind ik het scheef om naar alleen naar het eerste jaar te kijken.

[ Voor 15% gewijzigd door ObiTewodros op 10-06-2022 12:32 ]

[redwing]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 12:21:
[...]
Dat is ook een beetje de oplossing die je kiest. Raamfolie kost ongeveer een tientje, en dan heb je hetzelfde effect als dubbel glas. Dat heb ik met de ramen gedaan die nog enkel glas zijn. Iets minder mooi, maar wel veel goedkoper dan nieuwe kozijnen en ruiten laten plaatsen.

Ik kan je garanderen dat dat hier niet gewerkt had. Ten eerste isoleert raamfolie een heel stuk minder, maar als de kozijnen aan alle kanten lucht doorlaten doet die folie ook niet zoveel. En dan kun je gaan klooien met tochtstrips, maar ook dat werkt niet zo goed in een huis waar geen enkele hoek recht is

Punt is gewoon dat als je geld hebt om dit soort dingen op te knappen, je het heel snel terugverdient en daarna winst hebt. Heb je dat geld niet blijf je echter betalen.

[geekeep]

ObiTewodros schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 12:31:
[...]


Daarom vind ik het zo misleidend dat mensen alleen naar het eerste jaar kijken. Je krijg een beter beeld van hoeveel je extra kwijt bent als je het verschil in netto totaal deelt door 360.

Uiteraard krijg je ook te maken met inflatie en is 300 euro na 30 jaar minder waard dan 300 euro nu. Maar toch vind ik het scheef om naar alleen naar het eerste jaar te kijken.

Sjah, met domweg een (hevig onderschatte) inflatie van 2% zit je na 30 jaar al op ruim +80%. Dan is die +28% in netto hypotheeklasten over drie decennia niet zo spannend toch? En de rente is nou eenmaal een vast gegeven op een bepaald moment en geen optie. Uiteindelijk snapt iedereen wel dat een lage hypotheek én lage rente het meest gunstig is.

[Rubbergrover1]

ObiTewodros schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 12:27:
[...]


Kijk je voor de maandlasten naar de eerste maand? Want bij een annuïteitenhypotheek gaat je netto maandlasten alleen maar omhoog.

Ik kijk inderdaad voornamelijk naar de maandlasten aan het begin of op het moment van de rentewijziging. Want dát is relevant voor de vraag of mensen in de problemen komen door een rentestijging. Daar ging het hier namelijk om. Niet om de open deur dat je in totaal veel meer kwijt bent bij een hogere rente.

[ObiTewodros]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 12:43:
[...]

Ik kijk inderdaad voornamelijk naar de maandlasten aan het begin of op het moment van de rentewijziging. Want dát is relevant voor de vraag of mensen in de problemen komen door een rentestijging. Daar ging het hier namelijk om. Niet om de open deur dat je in totaal veel meer kwijt bent bij een hogere rente.

Dit begrijp ik niet, waarom is dat relevant en niet wat je maandlasten na 5 of 10 jaar zijn bij een rentestijging? Als je nu al aan je salarisplafond zit kan het best dat je niet acuut in de problemen komt, maar het na 10 jaar niet meer kan betalen. Inflatie geeft geen garanties.

[Rubbergrover1]

ObiTewodros schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 13:08:
[...]


Dit begrijp ik niet, waarom is dat relevant en niet wat je maandlasten na 5 of 10 jaar zijn bij een rentestijging? Als je nu al aan je salarisplafond zit kan het best dat je niet acuut in de problemen komt, maar het na 10 jaar niet meer kan betalen. Inflatie geeft geen garanties.

Omdat de stijging in maandlasten door een hogere rente een grote lastenverzwaring in een keer geeft. En een stijging in maandlasten ten gevolge van de dalende renteaftrek veel geleidelijker gaat.

[Aomi]

ObiTewodros schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 12:27:
[...]


Kijk je voor de maandlasten naar de eerste maand? Want bij een annuïteitenhypotheek gaat je netto maandlasten alleen maar omhoog.

Wij hebben bewust voor een combinatie van annuïteiten en lineair gekozen, waardoor we eigenlijk altijd hetzelfde zullen blijven betalen, zelfs met het verdwijnen van de HRA

[ObiTewodros]

Aomi schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 13:31:
[...]

Wij hebben bewust voor een combinatie van annuïteiten en lineair gekozen, waardoor we eigenlijk altijd hetzelfde zullen blijven betalen, zelfs met het verdwijnen van de HRA

Wanneer hadden jullie de hypotheek afgesloten?