Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[SquareOne]

Miks schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 12:34:
[...]


Wat een nonsens. Het betreft geen pessimisme. De markt maakt zich schuldig aan ongeplaatst optimisme. Wel eens dat je je goed moet voorlichten.

Dus laat ik daar maar weer wat unbiased informatie delen:
Huren van een appartement was afgelopen kwartaal goedkoper (!!!) dan kopen. Nog zonder onderhoud of kosten koper meegenomen.
https://mobile.twitter.co...tatus/1281152886467178496

Confirmation Bias: "The tendency to search for, interpret, favor, and recall information that confirms or supports one's prior personal beliefs or values."
Overigens ben ik het met je eens dat de markt momenteel niet gezond is.

[ Voor 9% gewijzigd door SquareOne op 09-07-2020 12:45 ]

[Dane86]

Miks schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 12:22:
Niet alleen wil men niet instromen bij een huizenprijs die daalt, er komt ook extra veel aanbod bij. Dat laatste omdat de volgorde kopen - verkopen omdraait bij doorstromers.
De markt klapt dus vanzelf om in een kopersmarkt bij dalende prijzen.

Dus die max 2% daling van de prijzen, daar geloof ik geen moer van.

Mag het dan alleen stijgen of dalen? Een stabilisatie is geen optie? Denk je werkelijk dat als er meer betaalbare woningen komen dat mensen dan niet gaan kopen?

[nel!s]

Oh man, wat een topic ook. Hoe kun je nou weer bij een kwartaaldaling van 1,1% in een deelsegment van de woningmarkt conclusies gaan trekken dat huren goedkoper is dan kopen?

FD vandaag met nieuws dat het aanbod helemaal niet toeneemt, en de schaarste de prijzen verder omhoog stuwt. Maar goed, dat past niet in het verhaaltje van de doemdenkers hier.

[Piet_Piraat7]

Zolang de vraag hoog blijft en het aanbod laag zie ik de prijzen alleen maar stijgen. Corona lijkt nul effect te hebben hier op. Misschien als een groot deel van Nederland werkloos raakt en geen hypotheek kan betalen dat de prijzen omlaag gaan, maar ik betwijfel of dat echt met grote stappen gaat.

Enige wat de prijzen gaat drukken is fors bij bouwen en dat is door allerlei regeltjes heel moeilijk gemaakt.

[NNCi]

Mark31 schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 09:15:
[...]


Dit is echt niet slim, 60 % huur, betekend niet hetzelfde als 50 % koop.
Met koop moet je ook veel geld opzij leggen voor je huis te vernieuwen.
Ik bedoel,, voorbeeldje bij ons is het platdak op , lekt... kostten 1500 euro (en dan doe ik het zelf , bij uitbouw en bij schuur).
Vervolgens , Dakpannen zijn bijna op, isolatie is niet gedaan op het dak, dus gaan we ook dak isoleren + nieuwe dakpannen, kostten , een slordige 7 duizend euro..
Met huur betaal je dan 60% , van je inkomen, maar dan ben je klaar.. met koop betaal je in jou schets 50% , maar betaal je nog vele extras (en onderhoud huis ) en ook Gemeentelijke belastingen etc... dan kom je op veel meer dan 60% uit...
Vind het sowieso niet slim om 50% of meer te betalen aan Hypotheek.
Wij betalen 700 euro netto tov 3100 euro netto salaris per maand.. dus dat is een 25% van salaris.. dat is gezond.

Ik ben blij dat jullie zo betaalbaar kunnen wonen. Deze topic staat vol van die n= 1 voorbeelden.
Betaalbaar wonen wordt steeds minder vanzelfsprekend.

Starters kunnen in deze markt eigenlijk geen kant op.

Deze eengezinswoningen gebouwd door een sociale woningbouwcorporatie (!) zijn onlangs opgeleverd.
https://www.pararius.nl/projecten/noordbest-fase2
De maandelijkse huur is € 1579 - € 1599, excl servicekosten en de woningen zijn bijna allemaal verhuurd.
Verderop in de straat werden vergelijkbare woningen uit fase 1, dus 4 jaar ouder, voor €430.000 te koop aangeboden. Die woningen stonden slechts enkele weken te koop.

"Vind het sowieso niet slim om 50% of meer te betalen aan Hypotheek."
Als je jong bent en aan het begin van je carrière dan is dat een persoonlijke afweging die je moet maken.
Of de bank ook zo veel vertrouwen in je toekomstperspectieven heeft dat is een tweede

De discussie over koop vs huur is een paar weken geleden uitvoering op dit topic behandeld en wil ik niet opnieuw opstarten.

[RemcoDelft]

Piet_Piraat7 schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 13:13:
Zolang de vraag hoog blijft en het aanbod laag zie ik de prijzen alleen maar stijgen. Corona lijkt nul effect te hebben hier op. Misschien als een groot deel van Nederland werkloos raakt en geen hypotheek kan betalen dat de prijzen omlaag gaan, maar ik betwijfel of dat echt met grote stappen gaat.

Als de overheid de salarissen van 25% van de beroepsbevolking betaalt door tientallen miljarden te lenen stijgt de werkloosheid inderdaad niet zo hard. Ik had liever gezien dat de mensen die het echt nodig hebben zelf een lening konden nemen, en er niet straks collectief een enorm gestegen staatsschuld tegenover staat. Want het redden van de economie is een enorm duur geintje, terwijl de pandemie nog maar net begonnen is. En los van de pandemie was het sowieso al wachten op de volgende crisis doordat schulden sinds de schuldencrisis alleen maar zijn gestegen.
Ondertussen lees ik steeds vaker over zombiebedrijven, dat zijn bedrijven die allang failliet hadden moeten gaan, maar door de kunstige lage rente in leven worden gehouden. Gezonde bedrijven moeten concurreren met deze zombies, en het eind van't liedje is dat de economie enorm verzwakt.

[NNCi]

RemcoDelft schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 13:19:
[...]

Als de overheid de salarissen van 25% van de beroepsbevolking betaalt door tientallen miljarden te lenen stijgt de werkloosheid inderdaad niet zo hard. Ik had liever gezien dat de mensen die het echt nodig hebben zelf een lening konden nemen, en er niet straks collectief een enorm gestegen staatsschuld tegenover staat. Want het redden van de economie is een enorm duur geintje, terwijl de pandemie nog maar net begonnen is. En los van de pandemie was het sowieso al wachten op de volgende crisis doordat schulden sinds de schuldencrisis alleen maar zijn gestegen.
Ondertussen lees ik steeds vaker over zombiebedrijven, dat zijn bedrijven die allang failliet hadden moeten gaan, maar door de kunstige lage rente in leven worden gehouden. Gezonde bedrijven moeten concurreren met deze zombies, en het eind van't liedje is dat de economie enorm verzwakt.

Voor de samenleving en onze economie is het beter om de bubbel langzaam leeg te laten lopen dan in 1 klap te laten barsten.

[RemcoDelft]

NNCi schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 13:22:
[...]


Voor de samenleving en onze economie is het beter om de bubbel langzaam leeg te laten lopen dan in 1 klap te laten barsten.

Maar dat gebeurt nou juist niet: de bubbel wordt verder opgeblazen.
Ik vind juist de enorme veerkracht van de Amerikaanse economie ook wel wat hebben: het klapt snel in elkaar, maar start daarna ook razendsnel weer op. Dat ruimt juist de zombiebedrijven op, terwijl wij nu Italie achterna gaan met afhankelijkheid van steeds meer inflatie om de schulden betaalbaar te houden.

[ Voor 33% gewijzigd door RemcoDelft op 09-07-2020 13:34 ]

[gorgi_19]

RemcoDelft schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 13:19:
[...]

Als de overheid de salarissen van 25% van de beroepsbevolking betaalt door tientallen miljarden te lenen stijgt de werkloosheid inderdaad niet zo hard. Ik had liever gezien dat de mensen die het echt nodig hebben zelf een lening konden nemen, en er niet straks collectief een enorm gestegen staatsschuld tegenover staat. Want het redden van de economie is een enorm duur geintje, terwijl de pandemie nog maar net begonnen is. En los van de pandemie was het sowieso al wachten op de volgende crisis doordat schulden sinds de schuldencrisis alleen maar zijn gestegen.

Dan ga je echt heel hard crashen. Doel van de overheid is om bedrijven en consumenten een stuk vertrouwen te laten houden. Als iedereen massaal de hand op de knip gaat houden en (denkt) te gaan sparen, krijg je juist een self fulfilling prophecy.

Ondertussen lees ik steeds vaker over zombiebedrijven, dat zijn bedrijven die allang failliet hadden moeten gaan, maar door de kunstige lage rente in leven worden gehouden. Gezonde bedrijven moeten concurreren met deze zombies, en het eind van't liedje is dat de economie enorm verzwakt.

Dat staat volledig los van Corona. Dat is al jaren gaande; probleem ligt hierbij bij de ECB. Zij hanteren een voor Nederland lagere rente dan goed is, in verband met de zuidelijke landen.

RemcoDelft schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 13:33:
[...]

Maar dat gebeurt nou juist niet: de bubbel wordt verder opgeblazen.
Ik vind juist de enorme veerkracht van de Amerikaanse economie ook wel wat hebben: het klapt snel in elkaar, maar start daarna ook razendsnel weer op. Dat ruimt juist de zombiebedrijven op, terwijl wij nu Italie achterna gaan met afhankelijkheid van steeds meer inflatie om de schulden betaalbaar te houden.

(Huizen)bubbel kan je ook laten leeglopen door meer aanbod te creeeren, meer (betaalbare) woningen.
Amerika heeft ook een ander nadeel: je moet je sociale zekerheid dan ook een stuk gaan opgeven.

Ook als je kijkt naar de staatsschuld van Nederland, staat deze er nog niet slecht voor. Zeker niet in vergelijking met Italie. En inflatie, dat is juist het vreemde. Ondanks de massale geldcreatie, komt de inflatie niet echt naar voren.

[ Voor 24% gewijzigd door gorgi_19 op 09-07-2020 13:40 ]

[Jopie035]

gorgi_19 schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 11:44:
[...]

In (bijna) alle steden inderdaad zie je dat de appartementen minder in trek zijn, en ook voor een lagere prijs verkocht worden.

Heb gelezen dat appartementen juist het meest in waarde zijn gestegen de laatste maanden... weet even niet meer waar.

[gorgi_19]

Jopie035 schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 13:40:
[...]


Heb gelezen dat appartementen juist het meest in waarde zijn gestegen de laatste maanden... weet even niet meer waar.

Ik heb alleen gekeken naar het plaatje van de bronvermelding; ik was het niet eens met de algemene conclusie die hij trok. Ik heb niet gekeken naar andere / langdurige trends of breder qua bronnen, alleen wat in de tweet aangegeven was

[AceAceAce]

https://insights.abnamro....zaam-van-koers-verandert/

Recente woningmarktcijfers zijn gunstig, maar invloed van corona nog niet zichtbaar
Prijzen dit jaar +6%, volgend jaar -2%; aantal transacties dit jaar -5%, volgend jaar -10%
Verslechtering woningmarktsentiment eerste signaal van zwakkere vooruitzichten
Nieuwe hervormingsvoorstellen: merendeel leidt tot zwakkere waardestijging op lange termijn

Over de cijfers van o.a. NVM (volgens mij):

Het is echter de vraag of de cijferreeksen erg actueel zijn en de meest recente ontwikkelingen weerspiegelen. Deze zijn namelijk gebaseerd op de overdrachten bij notarissen, waardoor ze enkele maanden achterlopen. De recent gepubliceerde mei-cijfers gaan dus eerder over de maand februari, net voordat de coronacrisis toesloeg, dan over de maand mei. Wie wil weten wat er tijdens de lockdown is gebeurd, moet dus nog even geduld uitoefenen.

[ Voor 35% gewijzigd door AceAceAce op 09-07-2020 13:57 ]

[anandus]

RemcoDelft schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 13:33:
[...]

Maar dat gebeurt nou juist niet: de bubbel wordt verder opgeblazen.

Maar kan je überhaupt van een bubbel spreken?
Dat zou impliceren dat de prijzen onrealistisch hoog zijn en niet de waarde vertegenwoordigen.
Maar in een markt met zo'n beperkt aanbod en zo'n grote vraag zijn de prijzen best te rechtvaardigen.
Zeker met maatregelen als niet meer dan 100% hypotheek en het beperken van perverse prikkels, zoals HRA en aflosvrije hypotheken is daar minder gevaar voor onrealistische overwaardering.

Let wel. Ik vind het niet normaal dat een instapwoning 3 ton is, het is echt sneu dat dat de situatie is, maar ik vind het wel te verklaren door de toestand van de woningvoorraad. Er is een enorm scheve markt.

Dat de huizenmarkt een bubbel is, is denk ik, te kort door de bocht.
Het zijn hoge prijzen, ja, maar zolang men dat wil/moet betalen zijn het ook realistische prijzen.
Let wel: Ik zeg niet dat de huizenprijzen niet zullen dalen, huizenprijzen zullen in flux blijven, maar dat is iets heel anders dan een bubbel, waarmee je impliceert dat de prijzen onrealistisch hoog zijn.

[SixtyYen]

Miks schreef op woensdag 8 juli 2020 @ 16:11:
[...]


Mooie post, en de hierboven aangehaalde punchline is ook echt zoals ik het zie. Wordt nog steeds deze markt op gejaagd zelfs.

Dat er te weinig grond wordt vrijgegeven voor bouw... Ja... Ja... De hoeveelheid m² woning per Nederlander neemt niet af. Als we altijd maar groter gaan wonen kan je het hele land volbouwen en nog is er een woningtekort. Al gun ik iedereen een groot huis met een grote tuin. De echte oplossing is een herverdeling. Zeg maar in plaats van iedereen de woningmarkt op te jagen moeten we mensen uit te grote huizen jagen.
.

Nja, dat was niet het punt wat ik wilde maken. Er word te weinig bijgebouwd. Dat drijft prijzen op en daar zit een gecalculeerd belang achter, omdat die prijs met name op basis van de grond stijgt. Terwijl het juist de gemeentes zijn die de vrijgave van grond reguleren en het juist de gemeentes zijn die profiteren van een hogere prijs per m2.

Juist daarom is de trend al jaren dat kavels kleiner worden (meer huizen per m2, zelfde prijs per huis, is meer opbrengst). Mensen willen uiteindelijk het liefst een vrijstaande woning en het compromis is een rijtjeshuis/twee-onder-een-kap. Rij een moderne wijk binnen en je ziet het gelijk: voortuinen ter grootte van een postzegel en achtertuinen waar je, optimistisch gezegd, weinig onderhoud aan hebt (lees: klein). Dat was 40 jaar geleden echt anders. Zie ook: https://www.vastgoedmarkt...561-1194500108.1594293561

Daar kan je van vinden wat je wil, maar het huidige systeem heeft prikkels die simpelweg de prijzen van huizen opdrijven (ook aan de aanbod kant - niet alleen de vraag kant). Het bouwen van flats omdat je daarmee het land niet gaat volbouwen, veranderd daar niets aan. En dat probleem speelt al heel lang, ook voor de crisis van 2008. Toen waren de prijzen ook erg hoog en hadden we min of meer eenzelfde soort markt als nu (alleen waren toen de regels ruimer, nu hebben we hetzelfde effect door de lage rente). De reden dat de prijzen nu nóg hoger liggen, is prima verklaarbaar vanuit de (historisch) lage rente.

Dan de vervolgvraag: zullen de prijzen dalen? Jouw antwoord is ja. Dat is natuurlijk te verwachten wanneer de conjunctuur neergaat (gaat ook gebeuren dit of volgend jaar). Ik denk wel dat je jezelf de vraag moet stellen of de schaarste en prikkels die de prijs ook opdrijven, daarna weg zijn. Ik denk het niet, want dit probleem speelt al heel veel jaren.

De conjunctuur zal op enig moment ook weer omhoog gaan, en de prijzen zullen dan ook weer stijgen. Juist als starter kan je dan verwachten een courante categorie woning te hebben. Juist voor de doorstromers is het risico groter aangezien hun huizenprijs sneller buiten bereik zal zijn (voor dezelfde doelgroep). Als de rente alleen een opdrijvend factor was, dan had je natuurlijk over de gehele linie eenzelfde prijsdaling kunnen verwachten. Maar gezien de tekorten zullen mensen zich sneller tevreden stellen met een minder matchend huis. De middenklasse kan zich bedienen van een (minder) huis, de starter is compleet weggevaagd (scenario Amsterdam - daar zie je dergelijke tekorten in extremis, waarna je voor 100m2 gewoon 800k neertelt).

Maar dan nog, dat gaat allemaal over de prijs van huizen en niet over de prijs van wonen. Praktisch redenerend vanuit het perspectief van een koper nu: als die nu een huis koopt en de rente 20 jaar vastzet, dan is de kans heel groot dat hij/zij minder betaald dan wanneer hij/zij huurt (als dat al mogelijk is). Dat is een zekerheid die hij/zij aangaat voor 20 jaar. En dat is mijn inziens het grootste issue: er is geen alternatief voor de koopmarkt, tenzij je echt arm bent (sociale huur) of expat (door belastingvoordelen gefeteerde prijsopdrijvers van particuliere huur).

Als de woningmarkt gefixed zou moeten worden, dan zou de overheid moeten beginnen met de woningbouwcorporaties opnieuw op te tuigen (die ze zelf helemaal heeft leeggeroofd - met dank aan de PvdA die juist voor de werkende klasse had moeten zorgen - eerst met de brutering tijdens paars en vervolgens Wouter Bos met de heffing). Als een groter deel van de onderkant van de markt in een sociale huurwoning kan, dan haalt dat een deel van de druk van de startersmarkt weg. Dat zou op zichzelf al een prijs verlagend niveau moeten hebben.

Alles wijst echter op het tegendeel; met een D66, VVD en CDA stevig aan het roer worden de corporaties finaal de nek omgedraaid. Het gaat allemaal nog een stukje guurder worden aan de onderkant van de markt.

[Richh]

Dane86 schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 12:11:
[...]


Je gaat er vanuit dat mensen zin hebben om te wachten. Heel veel mensen betalen liever hetzelfde geld per maand aan hypotheek dan aan huur. Alleen er is te weinig aanbod. Zodra het iets zakt komt het gewoon weer in de pricerange van mensen die nu uberhaupt niks kunnen kopen en stijgt de vraag weer.

Dit is de reden waarom de eerste daling traag gaat, en men het eerste jaar 'slechts' 2% verwacht.
Ook nu neemt het aanbod sneller toe dan het aantal verkopen.

Verder zit er (naar mijn idee he) een fors verschil in de segmenten (<300k zal met stabiele hypotheekrentes niet serieus kunnen dalen, maar >700k zakt nu al) en in de locaties (rond een intercity treinstation nabij het centrum blijft altijd in trek, maar er zijn ook veel gebieden in Nederland waar een normaal modaal huis in 2012 een jaar lang te koop kon blijven staan omdat niemand er wou wonen, ondanks een goede prijs).
De prijsrange tussen 300k en 700k in de Vinexwijken (geen A-locatie, geen C-locatie), daar is veel lucht; ik zie niet in waarom daar geen 10% vanaf zou kunnen gaan.

De 150-300k woningen zullen sowieso nooit aan te slepen zijn omdat er teveel starters in dat segment last hebben van de woningnood.
Tegelijkertijd zie je juist de huurmarkt in de grote steden sneller reageren en zorgt het uitblijven van expats ook voor ruimte daar. Dat is heel afhankelijk van corona, dat wel.

Mijns inziens is de reden waarom het de afgelopen jaren zo snel steeg niet weggenomen. Sterker nog, corona (en stikfstof) versterkt die effecten alleen nog maar door minder bouw en vergunningen. Waarom denk je dat het gaat dalen?

Hoewel de woningnood zeer serieus is en inderdaad (vooral aan de onderkant van de markt) serieus genomen moet worden, was er natuurlijk ook al woningnood in 2010-2015. Toen daalden de prijzen ook. Omdat de woningmarkt een vertrouwensmarkt is

Ik denk dat veel mensen die hun baan kunnen kwijtraken vanwege corona niet per se in de markt zitten voor een huis van 4-6 ton.

Precies; dus wat kan er dan gebeuren met huizen van 4-6 ton?

En ik zie geen reden waarom mensen met overwaarde hun huis ineens zouden gaan dumpen tegen een veel lagere prijs.

Overwaarde bestaat alleen als een starter meer geld voor je huis betaalt dan dat de huidige bewoner heeft betaald. Daarvoor heb je starters nodig die en veel geld mogen lenen, hypotheekverstrekking dat niet te moeilijk is, vaste contracten enzo... en dat moet dan ook nog voor hetzelfde geld als een huur-appartementje, want als de starter doorheeft dat hetzelfde huis volgend jaar goedkoper is en er wellicht dan wel een vast contract inzit...

Maargoed, dat is mijn idee he niemand kan in de toekomst kijken.

[Maverick]

Dane86 schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 12:11:
[...]
Ik denk dat veel mensen die hun baan kunnen kwijtraken vanwege corona niet per se in de markt zitten voor een huis van 4-6 ton.

Je moet hier wel bij bedenken dat de mensen die een huis van 4-6 ton kopen nu in een huis wonen van 3 ton. Als de mensen die een huis van 3 ton kunnen kopen dat niet meer doen omdat ze hun baan kwijt zijn, dan verkopen die eigenaren hun huis niet en zullen dus ook niet doorstromen naar dat huis van 4-6 ton. Dan verkoop je zo'n huis ook niet meer natuurlijk. Valt allemaal niet opeens stil, maar als de onderkant van de markt stagneert, dan werkt dat door tot de bovenkant van de markt.

[NNCi]

Er worden doombeelden geschetst van prijsdalingen van 10%.
Dat komt overeen met het prijspeil uit 2018/2019.

Ik zie niet in wat daar zo erg aan is.
Lijkt mij eerder gezond voor de markt.

[Miks]

Daarom blijft het ook niet bij 10%. Of de 2% die de ABN voorspelt. Die 2% is echt wishful thinking als de economie zelf al met 8% krimpt.

[Anniedrew]

Miks schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 19:33:
Daarom blijft het ook niet bij 10%. Of de 2% die de ABN voorspelt. Die 2% is echt wishful thinking als de economie zelf al met 8% krimpt.

Ik heb er alle belang bij dat jouw voorspelling waarheid wordt als persoon die recent de overwaarde heeft verzilverd en tijdelijk huurt

[NNCi]

Miks schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 19:33:
Daarom blijft het ook niet bij 10%. Of de 2% die de ABN voorspelt. Die 2% is echt wishful thinking als de economie zelf al met 8% krimpt.

aan wat voor bandbreedte zit jij te denken?
Een dieptepunt zoals in 2013 gaan we verwacht ik niet meer krijgen.
Daar zijn de fundementale verschillen te groot.

[ Voor 16% gewijzigd door NNCi op 09-07-2020 19:45 ]

[Don Quijote]

Miks schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 19:33:
Daarom blijft het ook niet bij 10%. Of de 2% die de ABN voorspelt. Die 2% is echt wishful thinking als de economie zelf al met 8% krimpt.

Je wordt wel een beetje een vastlopende grammofoon. Vooralsnog oreer je al zes jaar hetzelfde, maar heb je er altijd naast gezeten. Naar jou luisteren had mij 300k(!!) in overwaarde gescheeld. Ik zie echt geen enkele reden om jouw onderbuik van “Het blijft niet bij 10%” meer te vertrouwen dan de economen bij ABN AMRO en andere financials.

[ANdrode]

NNCi schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 19:42:
[...]


aan wat voor bandbreedte zit jij te denken?
Een dieptepunt zoals in 2013 gaan we verwacht ik niet meer krijgen.
Daar zijn de fundementale verschillen te groot.

Sterk gebieds-afhankelijk.

We hebben in gebieden waar je in één maand een sociale huurwoning hebt (als je op alles reageert) een prijsstijging van 44% in vijf jaar gehad. Daar is geen intrinsiek tekort maar sentiment een sterke drijfveer.

Het gaat niet alleen om leenruimte maar ook om sentiment. Dat kan veel sterker veranderen dan leenruimte.

[Metro2002]

Piet_Piraat7 schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 13:13:
Zolang de vraag hoog blijft en het aanbod laag zie ik de prijzen alleen maar stijgen. Corona lijkt nul effect te hebben hier op. Misschien als een groot deel van Nederland werkloos raakt en geen hypotheek kan betalen dat de prijzen omlaag gaan, maar ik betwijfel of dat echt met grote stappen gaat.

Enige wat de prijzen gaat drukken is fors bij bouwen en dat is door allerlei regeltjes heel moeilijk gemaakt.

Of een hogere rente.

[nel!s]

Don Quijote schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 19:56:
[...]


Je wordt wel een beetje een vastlopende grammofoon. Vooralsnog oreer je al zes jaar hetzelfde, maar heb je er altijd naast gezeten. Naar jou luisteren had mij 300k(!!) in overwaarde gescheeld. Ik zie echt geen enkele reden om jouw onderbuik van “Het blijft niet bij 10%” meer te vertrouwen dan de economen bij ABN AMRO en andere financials.

Doet me denken aan Publieke Werken van Thomas Rosenboom waarin de tragische hoofdrol is weggelegd voor een mislukte vioolbouwer die een klein huisje in Amsterdam in bezit heeft met uitzicht op het centraal station. En hotelier dient zich aan om het rijtje huizen op te kopen en er een hotel neer te zetten. De vioolbouwer is het niet eens met de prijs, zelfs na verschillende verhogingen van het bod, en houdt voet bij stuk, zelfs als alle andere huizen in het rijtje verkocht en gesloopt zijn. Uiteindelijk bouwt de hotelier om het kleine huisje heen - het is nu Hotel Victoria en dat huisje staat et nog steeds. De vioolbouwer vergaat het niet zo best in het boek..

Maar goed, het grappige is dat andere, serieuzere kanalen in de categorie 'the end is neigh' zoals Epsilon Theory juist roepen dat real assets als vastgoed en commodities de asset classes zijn die door een voortschrijdende beweging naar modern monetary theory zeer sterk in waarde toe gaan nemen... Let op, op project syndicate hebben ze het nu over de case voor een rente van -3%..

[lemonhead]

Ook in 2011-2013 was er een tekort aan woningen en daalden de prijzen flink. Hoewel het tekort nu groter is en nog groter zal worden, lijkt het me niet zonder meer de bepalende factor in huizenprijzen. De dip in 2010-2014 kwam door een tijdelijk gebrek aan financieringsmogelijkheden door de financiële crisis, gevolgd door beperkingen in de leencapaciteit door overheidsbeleid. Zodra de leencapaciteit weer toenam door de dalende rente en krappere arbeidsmarkt, stegen de huizenprijzen ook weer.

Als er iets de huizenmarkt gaat laten instorten dan is het een stijgende rente, maar daarmee stort waarschijnlijk sowieso heel Europa in.

Overigens ben ik niet helemaal overtuigd van een extreem woningtekort, er staat bij een nieuwbouwproject in een dorp in de buurt 2 maanden na start verkoop nog steeds de helft van de woningen van 250.000-300.000 te koop nu (https://www.lithseland.nl/Het_project/Situatietekening/ ). Niet echt een optimale locatie, maar als je wanhopig op zoek bent naar een betaalbare woning ook niet het einde van de wereld, zeker met de prijsstijgingen in Den Bosch/Rosmalen op 15 minuten afstand. Er zit wellicht nog aardig wat flexibiliteit in het tekort om uit te wijken naar dit soort locaties.

[Wilf]

SixtyYen schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 14:09:
[...]

Nja, dat was niet het punt wat ik wilde maken. Er word te weinig bijgebouwd. Dat drijft prijzen op en daar zit een gecalculeerd belang achter, omdat die prijs met name op basis van de grond stijgt. Terwijl het juist de gemeentes zijn die de vrijgave van grond reguleren en het juist de gemeentes zijn die profiteren van een hogere prijs per m2.

Juist daarom is de trend al jaren dat kavels kleiner worden (meer huizen per m2, zelfde prijs per huis, is meer opbrengst). Mensen willen uiteindelijk het liefst een vrijstaande woning en het compromis is een rijtjeshuis/twee-onder-een-kap. Rij een moderne wijk binnen en je ziet het gelijk: voortuinen ter grootte van een postzegel en achtertuinen waar je, optimistisch gezegd, weinig onderhoud aan hebt (lees: klein). Dat was 40 jaar geleden echt anders. Zie ook: https://www.vastgoedmarkt...561-1194500108.1594293561

Daar kan je van vinden wat je wil, maar het huidige systeem heeft prikkels die simpelweg de prijzen van huizen opdrijven (ook aan de aanbod kant - niet alleen de vraag kant). Het bouwen van flats omdat je daarmee het land niet gaat volbouwen, veranderd daar niets aan. En dat probleem speelt al heel lang, ook voor de crisis van 2008. Toen waren de prijzen ook erg hoog en hadden we min of meer eenzelfde soort markt als nu (alleen waren toen de regels ruimer, nu hebben we hetzelfde effect door de lage rente). De reden dat de prijzen nu nóg hoger liggen, is prima verklaarbaar vanuit de (historisch) lage rente.

Dan de vervolgvraag: zullen de prijzen dalen? Jouw antwoord is ja. Dat is natuurlijk te verwachten wanneer de conjunctuur neergaat (gaat ook gebeuren dit of volgend jaar). Ik denk wel dat je jezelf de vraag moet stellen of de schaarste en prikkels die de prijs ook opdrijven, daarna weg zijn. Ik denk het niet, want dit probleem speelt al heel veel jaren.

De conjunctuur zal op enig moment ook weer omhoog gaan, en de prijzen zullen dan ook weer stijgen. Juist als starter kan je dan verwachten een courante categorie woning te hebben. Juist voor de doorstromers is het risico groter aangezien hun huizenprijs sneller buiten bereik zal zijn (voor dezelfde doelgroep). Als de rente alleen een opdrijvend factor was, dan had je natuurlijk over de gehele linie eenzelfde prijsdaling kunnen verwachten. Maar gezien de tekorten zullen mensen zich sneller tevreden stellen met een minder matchend huis. De middenklasse kan zich bedienen van een (minder) huis, de starter is compleet weggevaagd (scenario Amsterdam - daar zie je dergelijke tekorten in extremis, waarna je voor 100m2 gewoon 800k neertelt).

Maar dan nog, dat gaat allemaal over de prijs van huizen en niet over de prijs van wonen. Praktisch redenerend vanuit het perspectief van een koper nu: als die nu een huis koopt en de rente 20 jaar vastzet, dan is de kans heel groot dat hij/zij minder betaald dan wanneer hij/zij huurt (als dat al mogelijk is). Dat is een zekerheid die hij/zij aangaat voor 20 jaar. En dat is mijn inziens het grootste issue: er is geen alternatief voor de koopmarkt, tenzij je echt arm bent (sociale huur) of expat (door belastingvoordelen gefeteerde prijsopdrijvers van particuliere huur).

Als de woningmarkt gefixed zou moeten worden, dan zou de overheid moeten beginnen met de woningbouwcorporaties opnieuw op te tuigen (die ze zelf helemaal heeft leeggeroofd - met dank aan de PvdA die juist voor de werkende klasse had moeten zorgen - eerst met de brutering tijdens paars en vervolgens Wouter Bos met de heffing). Als een groter deel van de onderkant van de markt in een sociale huurwoning kan, dan haalt dat een deel van de druk van de startersmarkt weg. Dat zou op zichzelf al een prijs verlagend niveau moeten hebben.

Alles wijst echter op het tegendeel; met een D66, VVD en CDA stevig aan het roer worden de corporaties finaal de nek omgedraaid. Het gaat allemaal nog een stukje guurder worden aan de onderkant van de markt.

Ons landje was lang uniek door het sociale woonstelsel; weinig radicalisatie, weinig ghetto’s, weinig aanslagen en no go-areas. Met de afbraak van het systeem krijgen wij ook Zweedse / Franse toestanden. Over guur gesproken…

Huizen zullen dan lokaal in de steden wel zéér goedkoop worden.

[Requiem19]

Je mag pas gaan praten als een 60-jarige als je 60 bent he

[Miks]

Don Quijote schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 19:56:
[...]


Je wordt wel een beetje een vastlopende grammofoon. Vooralsnog oreer je al zes jaar hetzelfde, maar heb je er altijd naast gezeten. Naar jou luisteren had mij 300k(!!) in overwaarde gescheeld. Ik zie echt geen enkele reden om jouw onderbuik van “Het blijft niet bij 10%” meer te vertrouwen dan de economen bij ABN AMRO en andere financials.

Classic ad-hominem. Want omdat ik al 4 jaar (ik viel nog best mee hoor in 2014) redenen aandraag waarom de huizenprijzen ongefundeerd zijn vertrouw je me niet. Daarbij volledig voorbij gaan aan het argument wat ik aandraag. Ga zo door zou ik zeggen.

Die economie, dat zijn jij en ik en al die anderen die aan de reëele economie bijdragen. Als die economie voor 8% instort, dan heeft dat gevolgen. Zo'n schok als wat er nu wordt voorspeld, door absoluut niet de minsten, heeft zelfs de kredietcrisis in 2008 niet veroorzaakt.

Maar ik begrijp dat het makkelijker is om mijn posthistorie erbij te pakken, mij weg te zetten net zoals @nel!s, als de hoofdrolspeler van een treurstuk, en vooral niet verder dan dat te kijken. En als jij daar gelukkiger van wordt dan moet je dat doen, al denk ik niet dat het echt veel bijdraagt aan deze discussie.

[Vorkie]

lemonhead schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 21:50:
Ook in 2011-2013 was er een tekort aan woningen en daalden de prijzen flink. Hoewel het tekort nu groter is en nog groter zal worden, lijkt het me niet zonder meer de bepalende factor in huizenprijzen. De dip in 2010-2014 kwam door een tijdelijk gebrek aan financieringsmogelijkheden door de financiële crisis, gevolgd door beperkingen in de leencapaciteit door overheidsbeleid. Zodra de leencapaciteit weer toenam door de dalende rente en krappere arbeidsmarkt, stegen de huizenprijzen ook weer.

Als er iets de huizenmarkt gaat laten instorten dan is het een stijgende rente, maar daarmee stort waarschijnlijk sowieso heel Europa in.

Overigens ben ik niet helemaal overtuigd van een extreem woningtekort, er staat bij een nieuwbouwproject in een dorp in de buurt 2 maanden na start verkoop nog steeds de helft van de woningen van 250.000-300.000 te koop nu (https://www.lithseland.nl/Het_project/Situatietekening/ ). Niet echt een optimale locatie, maar als je wanhopig op zoek bent naar een betaalbare woning ook niet het einde van de wereld, zeker met de prijsstijgingen in Den Bosch/Rosmalen op 15 minuten afstand. Er zit wellicht nog aardig wat flexibiliteit in het tekort om uit te wijken naar dit soort locaties.

Niet echt? Of gewoon geen optimale locatie?

Deze locatie hebben wij aangereden, bekeken, maar wat een drama, je moet 20km rijden, wat je 20-30 minuten kost in de spits naar Den Bosch. Nijmegen is ook 30-40 minuten.

Er zijn dan veel meer andere plekken die dichterbij of sneller / veiliger aanrijden, dus ik zou zeker niet op basis van dit project roepen dat "extreem" woningtekort niet bestaat.

Nieuwbouwprojecten in Geertruidenberg;
https://www.vanwanrooij.n...kwoningen-type-b-c-d-e-f/

Deze was in dezelfde maand al uitverkocht met lotingen etc... er is er zo te zien toevallig een terug in de verkoop geweest, maar die is alweer in optie.

https://www.verbrugge.com...erg/koop/project-20358--/

Deze ook erg kort te koop gestaan, allemaal verkocht.

Made, Prinsengaard:
https://www.prinsengaard.nl/woningen

Wat nog te koop staat zijn... 400k+ woningen.... voor 132m2 woonoppervlakte. Die patiowoningen? Die waren volgens mij al verkocht voordat ze online kwamen, ernstig tekort...

[Sport_Life]

Miks schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 22:40:
[...]
(ik viel nog best mee hoor in 2014)

Voorop gesteld: achteraf is makkelijk oordelen. Maar toch vind ik onderstaand "advies" met de kennis van nu best vermakelijk .

Miks schreef op dinsdag 2 december 2014 @ 18:01:

Met de huidige ontwikkelingen op de koopmarkt is het echt zo gek niet om te kiezen voor huren vanwege minder risico. We hebben namelijk nog aardig wat anabolen de markt ingegooid die eerst afgebouwd moeten worden (starterslening bijvoorbeeld), ook zijn de ontwikkelingen van buitenlandse banken op de Nederlandse hypotheekmarkt interessant. Afwachten heeft daarom wat mij betreft de voorkeur.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[FireAge]

Er zijn maar 2 belangrijke momenten in de huizenmarkt (indien geen gedwongen verkoop), het instapmoment en het uitstapmoment. Verder kunnen de prijzen het best zo laag mogelijk zijn.

Zelf in 2014 ingestap, na van 2008 - 2014 goedkoop gehuurd te hebben. Leek toen een goed moment, en achteraf top.



Maar dat is achteraf en de situatie nu hoeft niet gelijk te zijn.



Ik heb inderdaad volgens de eerste grafiek nu mijn huis zo'n 25% goedkoper gekocht dan als ik dat in 2008 gedaan had. Dus dat is zo'n 100k euro. Dat lijkt heel veel (en is het ook), maar in de praktijk als je het weg zet tegen de huidige rente valt het wel mee.

100k tegen 1% is 1000 euro per jaar. HRA erover, is het 600 per jaar oid. Dus 50 euro in de maand. Dus de vraag is, wil je zo lang wachten voor 50 euro in de maand. Want als 2008 zich herhaalt, duurt het 6 jaar om die 25% daling te realiseren. En die extra hypotheek (als je hem kan krijgen) wordt steeds minder waard. De geldpers staat vol aan, en sinds Corona is onze euro nog maar 93 cent waard. En we drukken nog door.
Dus je spaargeld wordt minder waard, maar je hypotheek ook.

*disclaimer
Alles volgens mijn meestal niet bescheiden mening, en voel je vrij me te corrigeren.

[Dane86]

Maverick schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 15:00:
[...]


Je moet hier wel bij bedenken dat de mensen die een huis van 4-6 ton kopen nu in een huis wonen van 3 ton. Als de mensen die een huis van 3 ton kunnen kopen dat niet meer doen omdat ze hun baan kwijt zijn, dan verkopen die eigenaren hun huis niet en zullen dus ook niet doorstromen naar dat huis van 4-6 ton. Dan verkoop je zo'n huis ook niet meer natuurlijk. Valt allemaal niet opeens stil, maar als de onderkant van de markt stagneert, dan werkt dat door tot de bovenkant van de markt.

Ik denk niet dat iedereen in de markt van 4-6 ton in een koophuis woont. Als ik om me heen kijk wonen de meeste mensen die ik ken in een huurhuis van 1400-1600 per maand en zijn die toch echt in de markt voor een eerste huis van 4-6 ton. Mede door de lage rente. Maar toch is het dringen in deze categorie op dit moment omdat de er weinig aanbod is en zwaar wordt overboden. Dat is dan wel in de grote steden, waar, hoe anders velen hier daar tegenaan kijken toch heel veel mensen willen wonen.

Mijn punt was meer dat ik en mijn vrienden maar al te graag op een huis duiken mocht er een beetje lucht komen. Een beetje lucht is in dit geval niet 30k hoeven overbieden. Maar die lucht kan in de steden alleen komen met meer aanbod. Waar eigenlijk geen ruimte voor is. Dit zijn allemaal mensen met een bovenmodale baan die ook hun baan niet gaan verliezen door corona. Toch hebben we geen koophuis.

Dus mocht het 5-10% dalen dat staat er een enorme rij mensen die duur huren klaar om daar graag gebruik van te maken. Dat zijn dus mensen die nu niet eens actief huizen bezoeken omdat het te veel tijd en energie kost en je geen enkele garantie hebt een huis te halen uit deze bestede tijd en energie.

Maar misschien leef ik in een bubbel. Dit is wel de situatie in Amsterdam en zeker ook in andere grote steden. Voor deze mensen is een huis buiten de stad simpelweg geen optie. Hoe goedkoop het daar ook is.

[Dane86]

lemonhead schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 21:50:
Ook in 2011-2013 was er een tekort aan woningen en daalden de prijzen flink. Hoewel het tekort nu groter is en nog groter zal worden, lijkt het me niet zonder meer de bepalende factor in huizenprijzen. De dip in 2010-2014 kwam door een tijdelijk gebrek aan financieringsmogelijkheden door de financiële crisis, gevolgd door beperkingen in de leencapaciteit door overheidsbeleid. Zodra de leencapaciteit weer toenam door de dalende rente en krappere arbeidsmarkt, stegen de huizenprijzen ook weer.

Als er iets de huizenmarkt gaat laten instorten dan is het een stijgende rente, maar daarmee stort waarschijnlijk sowieso heel Europa in.

Overigens ben ik niet helemaal overtuigd van een extreem woningtekort, er staat bij een nieuwbouwproject in een dorp in de buurt 2 maanden na start verkoop nog steeds de helft van de woningen van 250.000-300.000 te koop nu (https://www.lithseland.nl/Het_project/Situatietekening/ ). Niet echt een optimale locatie, maar als je wanhopig op zoek bent naar een betaalbare woning ook niet het einde van de wereld, zeker met de prijsstijgingen in Den Bosch/Rosmalen op 15 minuten afstand. Er zit wellicht nog aardig wat flexibiliteit in het tekort om uit te wijken naar dit soort locaties.

Zo'n project bewijst toch alleen maar dat extra bouwen alleen zin heeft als mensen er willen wonen. Het tekort is er misschien niet eens in absolute aantallen, maar wel op de juiste locatie.

Ik heb toch het idee dat dat heel erg onderschat wordt. Als je je hele leven in de stad hebt gewoond dan is dat jouw manier van leven en dan wil je daar een huis kopen. En daar betaal je graag wat meer voor. Mensen willen wonen waar ze willen wonen. En voor de een is dat begrip wat ruimer dan de ander. Anders hadden we niet eens steden gehad.

[Ivow85]

Dane86 schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 10:34:
[...]
Ik heb toch het idee dat dat heel erg onderschat wordt. Als je je hele leven in de stad hebt gewoond dan is dat jouw manier van leven en dan wil je daar een huis kopen. En daar betaal je graag wat meer voor. Mensen willen wonen waar ze willen wonen. En voor de een is dat begrip wat ruimer dan de ander. Anders hadden we niet eens steden gehad.

Op de populairste locaties zal altijd een tekort zijn aan betaalbare woningen. Simpelweg omdat er veel meer mensen op zo'n locatie willen wonen dan dat er plaats is om fatsoenlijke woningen te bouwen zonder de charmes van de locatie ernstig aan te tasten. Met als gevolg dat op die locatie, zeker in relatie tot minder gewilde locaties, de prijzen altijd torenhoog zullen zijn en er voor die locatie dus een tekort zal zijn aan 'betaalbare woningen'.

Het aantal woningen in de binnenstad kan nu eenmaal niet onbeperkt groeien zonder die gezellige en bruisende binnenstad ingrijpend aan te passen. Simpelweg omdat het er al sinds het jaar 1650 nagenoeg volledig volgebouwd is. De toevoegingen van woningen die er nog zijn in de binnenstad, komen voort uit bestemmingswijziging van percelen waarna een pand verbouwd wordt tot woningen of er sloop en nieuwbouw plaatsvindt. Los van het beperkte aantal locaties waar dit kan, ben je daarvoor ook afhankelijk van het vrij komen van die locaties.

En het aantal woningen bij dat leuke, mooie, rustige stukje natuur kan wat betreft ruimte wel uitgebreid worden, maar helpt de charme en daarmee gewildheid van de locatie om zeep.

[Bockelaar]

Miks schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 22:40:
[...]


Classic ad-hominem. Want omdat ik al 4 jaar (ik viel nog best mee hoor in 2014) redenen aandraag waarom de huizenprijzen ongefundeerd zijn vertrouw je me niet. Daarbij volledig voorbij gaan aan het argument wat ik aandraag. Ga zo door zou ik zeggen.

Die economie, dat zijn jij en ik en al die anderen die aan de reëele economie bijdragen. Als die economie voor 8% instort, dan heeft dat gevolgen. Zo'n schok als wat er nu wordt voorspeld, door absoluut niet de minsten, heeft zelfs de kredietcrisis in 2008 niet veroorzaakt.

Maar ik begrijp dat het makkelijker is om mijn posthistorie erbij te pakken, mij weg te zetten net zoals @nel!s, als de hoofdrolspeler van een treurstuk, en vooral niet verder dan dat te kijken. En als jij daar gelukkiger van wordt dan moet je dat doen, al denk ik niet dat het echt veel bijdraagt aan deze discussie.

als je al 6 jaar ongelijk hebt en allerlei "what if" negatieve scenario's oreert zou het je niet moeten verbazen dat mensen je niet meer geloven. Als je dat wel verbaast dan ehrm, wellicht tijd voor een goede sessie met een spiegel?
En waarschijnlijk als je het nog 6, of 60, jaar volhoudt krijg je vast wel een keer gelijk. De economie, en de huizenmarkt, beweegt nu eenmaal in golven.

[gorgi_19]

FireAge schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 08:58:
100k tegen 1% is 1000 euro per jaar. HRA erover, is het 600 per jaar oid. Dus 50 euro in de maand. Dus de vraag is, wil je zo lang wachten voor 50 euro in de maand. Want als 2008 zich herhaalt, duurt het 6 jaar om die 25% daling te realiseren. En die extra hypotheek (als je hem kan krijgen) wordt steeds minder waard. De geldpers staat vol aan, en sinds Corona is onze euro nog maar 93 cent waard. En we drukken nog door.
Dus je spaargeld wordt minder waard, maar je hypotheek ook.

*disclaimer
Alles volgens mijn meestal niet bescheiden mening, en voel je vrij me te corrigeren.

Die 100k moet uiteindelijk wel terugbetaald worden, dus als je annuitair rekent, kom je op 321,- per maand uit. Ik heb liever die 100k niet dan wel

Niettemin: wachten om te kopen op het laagste punt, zowel qua prijs als rente, is iets wat je alleen achteraf kan bepalen.

[Rubbergrover1]

Ivow85 schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 10:57:
[...]


Op de populairste locaties zal altijd een tekort zijn aan betaalbare woningen. Simpelweg omdat er veel meer mensen op zo'n locatie willen wonen dan dat er plaats is om fatsoenlijke woningen te bouwen zonder de charmes van de locatie ernstig aan te tasten. Met als gevolg dat op die locatie, zeker in relatie tot minder gewilde locaties, de prijzen altijd torenhoog zullen zijn en er voor die locatie dus een tekort zal zijn aan 'betaalbare woningen'.

Het aantal woningen in de binnenstad kan nu eenmaal niet onbeperkt groeien zonder die gezellige en bruisende binnenstad ingrijpend aan te passen. Simpelweg omdat het er al sinds het jaar 1650 nagenoeg volledig volgebouwd is. De toevoegingen van woningen die er nog zijn in de binnenstad, komen voort uit bestemmingswijziging van percelen waarna een pand verbouwd wordt tot woningen of er sloop en nieuwbouw plaatsvindt. Los van het beperkte aantal locaties waar dit kan, ben je daarvoor ook afhankelijk van het vrij komen van die locaties.

En het aantal woningen bij dat leuke, mooie, rustige stukje natuur kan wat betreft ruimte wel uitgebreid worden, maar helpt de charme en daarmee gewildheid van de locatie om zeep.

Klopt, er zal wat dat betreft altijd schaarste zijn aan de 'beste' locaties. Het hangt er dan dus vanaf welke concessies je wilt doen en waar de prioriteiten van de kopers liggen. Wat echt onacceptabel is en wat alleen minder gewenst is. Voor de een is een halfuurtje reistijd geen probleem, de ander vindt dat vreselijk. Maar voor veel mensen hangt de wens ook samen met de prijs die daar aan hangt. Hoe sterk is bijvoorbeeld de wens voor een vrijstaand huis als de meerprijs 50k is? Of 2 ton? Of 5 ton? En hoeveel is een kwartier meer of minder reistijd je waard?

Als eengezinswoningen van 256k op een halfuurtje reistijd van twee redelijk grote steden (en een uur van Utrecht) niet als warme broodjes over de toonbank gaan, dan kan dat betekenen dat ofwel de prijs van die woningen te hoog is voor wat je ervoor terugkrijgt, ofwel dat de woningen in die steden juist te goedkoop zijn voor de waarde die ze bieden. Het hangt dan van je eigen perspectief welk van de twee je vindt dat er hier aan de hand is.

[Richh]

Wie koopt er nou een nieuwbouwhuis wat pas over een jaar klaar is (hoop je) terwijl de prijzen net gaan dalen

Daarbij zijn nieuwbouwhuizen vaak minder in trek door wie NU een huis zoekt; woningvraag van starters is toch vaak urgenter. Ook moet je wel de dubbele lasten kunnen betalen, nog buiten dat een extraatje achter de hand toch wel fijn is mocht er iets gebeuren.

Maar laten we vooral gaan concluderen dat een N=1 woningaanbod waarvoor je alsnog ruim anderhalf modaal inkomen nodig hebt bij een klein dorp in Brabant zonder snelweg of OV-verbindingen bewijst dat de woningen in Utrecht helemaal niet zo duur zijn

[Rubbergrover1]

Er wordt toch regelmatig geklaagd dat er zo weinig betaalbare woningen worden gebouwd. Maar de urgentie van betaalbare nieuwbouw is dus blijkbaar toch niet zo heel groot? Ok, dat is dan helder.

[MaStar]

nel!s schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 12:42:
FD vandaag met nieuws dat het aanbod helemaal niet toeneemt, en de schaarste de prijzen verder omhoog stuwt. Maar goed, dat past niet in het verhaaltje van de doemdenkers hier.

Bron / FD?
Prijzen stijgen nog steeds -is ook mijn ervaring overigens hier in de Randstad . Gekkenhuis en oververhit.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 13:45:
Er wordt toch regelmatig geklaagd dat er zo weinig betaalbare woningen worden gebouwd. Maar de urgentie van betaalbare nieuwbouw is dus blijkbaar toch niet zo heel groot? Ok, dat is dan helder.

"We kunnen niet meer betaalbaar wonen in de stad"
-> bouwt woning in noord-oost Groningen voor alsnog een vrij hoog bedrag en stelt in het midden van een pandemie dat het al 3 maanden niet is verkocht
-> conclusie: "er is helemaal geen vraag naar betaalbare woningbouw"

Komop zeg
Het randje van betaalbaarheid (260k is helemaal niet zo 'betaalbaar', zolang sociale huurhutten goedkoper zijn en je best behoorlijk moet verdienen voor zo'n hypotheek vind ik het niet betaalbaar) wordt enkel gehaald op de locaties waar de minste vraag is. Da's wel een juiste conclusie.

Want we bouwen alleen betaalbaar op plekken waar eigenlijk toch niet zoveel mensen willen wonen. Een vriend van me heeft afgelopen maand een nieuwbouw hoekwoning (>100m2) met oprit gekocht voor 220k in zuid-oost Drenthe. Volgens mij is dat ook nog niet uitverkocht, dus het is al N=2 voor 'er bestaat wel betaalbare woningbouw maar mensen willen niet'.

Hier in Zwolle, slechts een half uurtje verderop, rechtstreeks door de bouwgrond weilanden, wordt er helemaal niks onder de 250k nieuw gebouwd waarbij je >60m2 appartementoppervlakte hebt.
Onder de 300k vind je wellicht net nieuwbouw rijtjeswoning, aan de uiterste rand van de stad, zonder oprit, wat wel degelijk als zoete broodjes over de toonbank gaat.

Nee... in de steden bouwen we liever 500k-700k 'doorstroomwoningen' die alleen betaald kunnen worden door mensen met 200k overwaarde. Als het even kan met een mooie lap grond waar je ook makkelijk een flinke tweekapper had kunnen neerzetten, maargoed. Wie gaat daar wonen? Juist: degene die uit de Randstad vertrekt met dikke overwaarde. Hierdoor komt er geen doorstroming in de stad op gang en kan desalniettemin het waterbedeffect doorzetten zonder dat er betaalbare woningen aan de onderkant van de markt beschikbaar komen.

Dit geeft allemaal alleen maar aan dat betaalbaar bouwen helemaal niet zo onmogelijk is. Het kan prima, je hebt hier zelf ook wel eens wat woningen in Lelystad en Zeewolde geplaatst om het extra te onderschrijven.
Dus waarom plempen we diezelfde woningen niet neer in Almere en Zwolle? De plekken waar woningvraag is? Al vraag je een halve ton extra voor de grond (ipv 2 ton). Dáár zit de vraag (maar niet de opbrengsten van de gemeente). Maar in Almere en Zwolle bouwen we kastelen van ruim een half miljoen. Of appartementen waar je 1.5 tot 2 modale inkomens voor nodig hebt. Daar zit ook vraag, maar dan wél met mooie opbrengst voor de gemeente.

Precies die grondspeculatie werkt een systeem in de hand waardoor er in steden vrijwel niet betaalbaar gebouwd wordt (terwijl daar wel vraag naar is).

En het gaat niet eens om de nieuwbouw he, het gaat alleen maar om betaalbaar onderdak, of het nou koop of huur is.

[FireAge]

gorgi_19 schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 12:42:
[...]

Die 100k moet uiteindelijk wel terugbetaald worden, dus als je annuitair rekent, kom je op 321,- per maand uit. Ik heb liever die 100k niet dan wel

Dat is maar hoe je het bekijkt. Je kunt dit ook aflossingsvrij doen. Dan heb je een bepaalde hoeveelheid maandlasten die je betaald om beter te wonen.

En die 100k valt dan weg tegen de verkoop van je woning tegen de tijd dat je er weer uit gaat.

[Jopie035]

Richh schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 14:27:
[...]


Dus waarom plempen we diezelfde woningen niet neer in Almere en Zwolle? De plekken waar woningvraag is? Al vraag je een halve ton extra voor de grond (ipv 2 ton). Dáár zit de vraag (maar niet de opbrengsten van de gemeente). Maar in Almere en Zwolle bouwen we kastelen van ruim een half miljoen. Of appartementen waar je 1.5 tot 2 modale inkomens voor nodig hebt. Daar zit ook vraag, maar dan wél met mooie opbrengst voor de gemeente.

Precies die grondspeculatie werkt een systeem in de hand waardoor er in steden vrijwel niet betaalbaar gebouwd wordt (terwijl daar wel vraag naar is).

En het gaat niet eens om de nieuwbouw he, het gaat alleen maar om betaalbaar onderdak, of het nou koop of huur is.

Kavel (rechtstreeks van de gemeente) in Almere is 200k, hoe had je daar precies dat huis van < 260k gebouwd zien worden?

Zelf een povere hut kost 100k om te bouwen, dan zit je al op 300k (kostprijs)... zolang gemeenten de opbrengst van grond nodig hebben om de begroting sluitend te krijgen (ik gok alle gemeentes in de randstad), gaat bouwgrond voor de hoofdprijs.

[Richh]

Jopie035 schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 15:18:
[...]


Kavel (rechtstreeks van de gemeente) in Almere is 200k, hoe had je daar precies dat huis van < 260k gebouwd zien worden?

Zelf een povere hut kost 100k om te bouwen, dan zit je al op 300k (kostprijs)... zolang gemeenten de opbrengst van grond nodig hebben om de begroting sluitend te krijgen (ik gok alle gemeentes in de randstad), gaat bouwgrond voor de hoofdprijs.

Dat gaat dus niet, wat er precies voor zorgt dat betaalbaar bouwen in Almere onmogelijk is. De discussie tussen @Rubbergrover1 en ik ging over betaalbaar bouwen, wat alleen gebeurt op plekken waar niet zoveel mensen willen wonen, juist exact omdat die grondprijs zo hoog is

Vrijwel iedere gemeente heeft tekorten, de gemeente waarin die vriend van me een >100m2 hoekwoning met oprit kocht voor 220k verkeert op dit moment in een uitgavestop en staat al jaren vrij drastisch in het rood.
Volgens mij zijn de huizen precies het goedkoopste in die zogenoemde artikel 12 gemeenten, maargoed

Juist precies deze verkeerde prikkel (hoge grondprijs = goed, grond verkopen = slecht) moet weg bij gemeentes. De tekorten bij lagere overheden zijn gek als de hogere overheid jaar op jaar een begrotingsoverschot heeft.

Overigens is vooral het punt dat ik wil maken: grondspeculatie zorgt ervoor dat de woningen waar juist vraag naar is, financieel onhaalbaar wordt in de stad. En er is wel degelijk vraag naar betaalbare woningen, echter niet op de plekken waar ze nu gebouwd worden. Dit is een puur politieke beslissing.

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 10-07-2020 15:30 ]

[Miks]

MaStar schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 14:21:
[...]
Bron / FD?
Prijzen stijgen nog steeds -is ook mijn ervaring overigens hier in de Randstad . Gekkenhuis en oververhit.

Moah... Misschien even uit je bubbel stappen. Als je het hebt over appartementen, die stijgen niet echt, tenzij je in Randstad Rotterdam of Delft woont.



Als je deze cijfers naar een jaarlijkse trend gaat doorrekenen, dan zit Eindhoven als grootste uitglijder op -35%, #2 vastgoedbubbel Amsterdam is goed voor -20%. Redelijk ongekende prijsdalingen als je het mij vraagt.

Edit: per m² schijnt het allemaal wel mee te vallen. Dus de dalingen lijken voornamelijk gebaseerd op de verkoop van kleinere en dus goedkopere woningen.

https://www.ad.nl/wonen/p...n-iets-geks-zien~a4267e3b

[ Voor 27% gewijzigd door Miks op 10-07-2020 18:20 ]

[gorgi_19]

Miks schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 16:42:
[...]


Moah... Misschien even uit je bubbel stappen. Als je het hebt over appartementen, die stijgen niet echt, tenzij je in Randstad Rotterdam of Delft woont.

[Afbeelding]

Als je deze cijfers naar een jaarlijkse trend gaat doorrekenen, dan zit Eindhoven als grootste uitglijder op -35%, #2 vastgoedbubbel Amsterdam is goed voor -20%. Redelijk ongekende prijsdalingen als je het mij vraagt.

Je bent wel redelijk selectief om aan het gaan met cijfers. Om even dezelfde bron (https://mobile.twitter.co...tatus/1281149786855542785 en https://mobile.twitter.co...tatus/1281150700366573568) te pakken als jou en de omgekeerde redenering te volgen als jij doet:

"De prijs van vrijstaande woningen in Utrecht is gestegen afgelopen kwartaal met 7,4%. Ga je dit op jaarbasis doortrekken, dan kom je bijna op een stijging van 30% uit. Ongekende hysterie in Utrecht. Ook Den Haag doet mee aan de gekkigheid. Afgelopen kwartaal een stijgen van 4,9% voor een simpele tussenwoning. Bijna 20% op jaarbasis. Gekkigheid!"

[ Voor 15% gewijzigd door gorgi_19 op 10-07-2020 16:58 ]

[Miks]

gorgi_19 schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 16:54:
[...]

Je bent wel redelijk selectief om aan het gaan met cijfers. Om even dezelfde bron (https://mobile.twitter.co...tatus/1281149786855542785 en https://mobile.twitter.co...tatus/1281150700366573568) te pakken als jou:

"De prijs van vrijstaande woningen in Utrecht is gestegen afgelopen kwartaal met 7,4%. Ga je dit op jaarbasis doortrekken, dan kom je bijna op een stijging van 30% uit. Ongekende hysterie in Utrecht. Ook Den Haag doet mee aan de gekkigheid. Afgelopen kwartaal een stijgen van 4,9% voor een simpele tussenwoning. Bijna 20% op jaarbasis. Gekkigheid!"

Maakt nog steeds dat de notie "de huizenmarkt is oververhit in de randstad" niet geldig is. Voor niet-appartementen wel, voor appartementen niet.

[Jopie035]

iedereen kan er zijn eigen gelijk wel uit halen lijk me...

[Jopie035]

pick and chose!

https://www.nvm.nl/media/...hten-nederland-2020-2.pdf

[Requiem19]

We vroegen aan hoogleraar Woningmarkt van de TU Delft Peter Boelhouwer en Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), wat we de komende maanden van de woningmarkt kunnen verwachten.

Eerst die brandende vraag: wat gebeurt er de komende maanden met de woningprijzen?

"Dat is moeilijk te zeggen, want we weten niet precies wat de coronacrisis nog voor ons in petto heeft", zeg Boelhouwer. Hij schetst drie scenario's.

Het eerste: er komt geen tweede golf en in de loop van volgend jaar is er een vaccin. "Dan hebben we in de tweede helft van dit jaar met een wat hogere werkloosheid te maken en dat heeft tijdelijk effect op de vraag. Daardoor zullen de huizenprijzen wat langzamer stijgen. Maar in de loop van volgend jaar gaan we terug naar de normale situatie."

In het tweede scenario krijgen we met een tweede lockdown te maken. Daar zal de woningmarkt onder lijden, denkt Boelhouwer. "Er komt vraaguitval waardoor de prijzen dalen. Het vertrouwen daalt dan ook, waardoor de recessie verder doorzet en de economie volgend jaar niet direct zal herstellen. Dat duurt wat langer, maar daarna komt de uitgestelde vraag terug en schieten de huizenprijzen als een raket omhoog."

Tot slot het derde scenario: er komt geen vaccin en de huidige situatie duurt nog vijf jaar. "Dan zal de woningmarkt gedurende langere tijd behoorlijk geraakt worden", aldus de hoogleraar.

https://www.nu.nl/weekend...ansen-op-woningmarkt.html

Positieve voorspellingen, zelfs in het scenario met een 2e golf zien deze twee 'experts' maar een korte dip.

Geen idee hoe objectief deze twee zijn (die EIB directeur zal zeker zn eigen agenda hebben natuurlijk..) maar de teneur is hetzelfde als mijn visie (dus post ik het, want wie heeft er geen confirmation bias in z'n leven ).

Dus de rente blijft laag en er komt misschien een kleine prijsdaling aan. Is dat het moment voor starters om hun slag te slaan?

"Je ziet wel dat er voor starters op dit moment meer ruimte is op de woningmarkt", zegt Boelhouwer. "Ze hoeven niet meer met dertig anderen te bezichtigen. Maar of je nu moet kopen, hangt van je persoonlijke situatie af."

"Als je in een stabiele situatie met een vaste baan zit en je hebt een huis nodig, dan zou ik het nu aandurven. In het ergste geval dalen de woningprijzen nog wat verder." Volgens Boelhouwer is dat niet per se erg. Op termijn stijgen de prijzen wel weer, dus als je niet verhuist, heb je geen last van de lagere prijzen. En als je wel snel verhuist, is je volgende huis relatief goedkoper door de lagere prijzen.

Er is in ieder geval één groot voordeel als je nu koopt: "Door de lage hypotheekrente voor lange rentevaste perioden ben je voor lange tijd verzekerd van stabiele lasten."

Maar als je bijvoorbeeld in een kwetsbare sector werkt of het geen probleem vindt om nog een paar maanden in je huidige situatie te blijven zitten, dan adviseert Boelhouwer wat terughoudender te zijn en af te wachten hoe de coronacrisis afloopt.

[Wilf]

De huizenmarkt oordelen op een één kwartaal is hetzelfde als het klimaat beoordelen op één seizoen; je kan er wel een teken van verandering in zien maar of het écht doorzet zie je eigenlijk pas achteraf en over meerdere jaren.

@Miks Het lijkt nu alsof je door één koude winter roept dat er een ijstijd aankomt.

En tot zover gaat dan ook de vergelijking want in werkelijkheid zal de markt zeker gaan instorten, een keer, terwijl die ijstijd nog wel even duurt (de wereld warmt alleen maar op en zal, ironisch in deze context, op middellange termijn de aanleiding zijn voor de totale marktcollaps).

[NNCi]

Miks schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 16:42:
[...]


Moah... Misschien even uit je bubbel stappen. Als je het hebt over appartementen, die stijgen niet echt, tenzij je in Randstad Rotterdam of Delft woont.

[Afbeelding]

Als je deze cijfers naar een jaarlijkse trend gaat doorrekenen, dan zit Eindhoven als grootste uitglijder op -35%, #2 vastgoedbubbel Amsterdam is goed voor -20%. Redelijk ongekende prijsdalingen als je het mij vraagt.

Betekent dit niet gewoon dat de appartementen in Eindhoven en Amsterdam betaalbaarder aan het worden zijn?


starters (en beleggers) sla je slag

[Miks]

Ja deze worden betaalbaarder en dat is hard nodig.

Die winter @Wilf kan je natuurlijk op je vingers natellen. Een ongekende klap voor de economie, banken die zo'n klap helemaal niet aankunnen, rode vlag na rode vlag op de woningmarkt...
Tsja, je kan natuurlijk zeggen dat het nog geen winter is omdat we pas de eerste resultaten zien van een woningmarkt die op zijn gat valt. Toegegeven: als we bijvoorbeeld hypotheken met 40 jaar aflossing gaan krijgen en als de duurhuurhypotheek en de aflossingsvrije hypotheek een vlucht gaan nemen dan kunnen we deze crisis vrij goed stoppen op de woningmarkt.

Maar of dit echt heel waarschijnlijk is? Mijns insziens is de crisis pas begonnen, weet de beurs niet hoe ze dit in moeten prijzen (black swan, vandaar geen effect vooralsnog) en zitten we nu met alle steunmaatregelen in de fase waarin de motor is stilgevallen maar we staan nog niet stil. Ondertussen een flinke vraag naar goud en heel eerlijk denk ik niet dat het virus deze winter ons met rust zal laten.

[ Voor 6% gewijzigd door Miks op 10-07-2020 18:11 ]

[Rubbergrover1]

Richh schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 14:27:
[...]

Dit geeft allemaal alleen maar aan dat betaalbaar bouwen helemaal niet zo onmogelijk is. Het kan prima, je hebt hier zelf ook wel eens wat woningen in Lelystad en Zeewolde geplaatst om het extra te onderschrijven.
Dus waarom plempen we diezelfde woningen niet neer in Almere en Zwolle? De plekken waar woningvraag is? Al vraag je een halve ton extra voor de grond (ipv 2 ton). Dáár zit de vraag (maar niet de opbrengsten van de gemeente). Maar in Almere en Zwolle bouwen we kastelen van ruim een half miljoen. Of appartementen waar je 1.5 tot 2 modale inkomens voor nodig hebt. Daar zit ook vraag, maar dan wél met mooie opbrengst voor de gemeente.

Ja, je kunt het ook andersom zien. Waarom zou je alles voor een 'koopje' in Almere en Zwolle moeten plempen? Ik vind het prima dat de nieuwbouw op meer gewilde plekken voor de wat duurdere doorstroom-markt is. En dat je met een wat lager budget ofwel op een minder gewilde plek gaat wonen, ofwel wat mindere kwaliteit oudbouw koopt. Hoe meer nieuwbouw doorstroomwoningen, hoe meer 'tweedehands' woningen er ook weer vrij komen.

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 19:04:
[...]

Ja, je kunt het ook andersom zien. Waarom zou je alles voor een 'koopje' in Almere en Zwolle moeten plempen? Ik vind het prima dat de nieuwbouw op meer gewilde plekken voor de wat duurdere doorstroom-markt is. En dat je met een wat lager budget ofwel op een minder gewilde plek gaat wonen, ofwel wat mindere kwaliteit oudbouw koopt. Hoe meer nieuwbouw doorstroomwoningen, hoe meer 'tweedehands' woningen er ook weer vrij komen.

De reactie is regelmatig dat starters 'niet te hoge eisen' moeten hebben, de randstad is logischerwijs te duur, en er is ook te weinig ruimte om daar massaal te bouwen. Toch?

Zwolle en Almere zijn geen randstad en zijn omringd door (veel!) bouwgrond die al in bezit van gemeentes is. Maar blijkbaar zijn ook deze steden nog teveel gevraagd voor de bovenmodaal verdienende starter nee, alle starters moeten maar naar Lelystad en Oost-Groningen, succes met werk vinden en hopelijk koopt iemand het ooit van je over als je weg wil als het economisch even ruk gaat. Toegegeven, als men weigert betaalbaar te bouwen zullen die plekken in waarde toenemen, totdat daadwerkelijk volledig Nederland onbetaalbaar is.

Wat betreft doorstroming: de tweedehands woningen komen slechts beperkt vrij omdat een aanzienlijk deel van de nieuwbouw gevuld wordt door verhuizers uit de Randstad met veel overwaarde. Binnenstedelijk is er vrijwel geen doorstroming.

En we hebben toch maar beperkte ruimte, beperkte middelen en maar een beperkt aantal bouwvakkers? Waarom zouden we dan dure, grote woningen die veel arbeid en grond kosten bouwen? Terwijl je op diezelfde kavel een blok van 4 starterspostzegels kan zetten en dus ook meer woningzoekenden kan helpen?

Juist als je nieuwbouw voor starters realiseert, waar een doorstromer niet wil wonen, pak je het probleem (betaalbaar wonen voor jongeren) bij de wortel aan en verdwijnt ook de overwaarde bij insiders vanzelf, wat stabiliserend werkt voor de gehele 'markt', zowel omhoog als omlaag.
Al snap ik wel dat insiders daarom doodsbang zijn dat er huizen tegen de daadwerkelijke kostprijs in hun achtertuin gezet worden, want dat gaat ten koste van de overwaarde waar men 'zo hard voor gewerkt heeft' ofzoiets precies dat + gemeenten met geldtekort + dalende rentes die overwaardes mogelijk maken zijn de oorzaken van de huidige situatie. Dat is te doorbreken met goedkoop aanbod.

Verder is het vooral kortzichtig om alleen maar goedkoop te bouwen waar men toch niet wil wonen. Gentrificatie is het sleutelwoord.
Macro-economisch gezien biedt je door gentrificatie lower-class steden en higher-class steden. Maar: je hebt in iedere stad iedere inkomensgroep nodig; iemand moet het vuilnis halen. Ook maakt dit maakt het vestigen van bedrijven buiten de randstad nog onaantrekkelijker (liever in de higher class stad want daar zitten de beste mensen want die kunnen immers hun plek in de stad betalen), wat het effect alleen maar blijft versterken.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 10-07-2020 21:47 ]

[Jopie035]

55% van alle woningen in het zo gewilde Amsterdam is sociale huur... dus met de gentrification valt het volgens mij nog wel mee. Nieuwbouw moet van Ivens 40/40/20 dus heel erg snel veranderen doet dat allemaal niet.

[aschja]

Ik heb altijd geloofd dat de huizenmarkt voorlopig wel safe zat. Maar daar is vandaag wel verandering in gekomen. Op mijn werk zijn ze begonnen met een reorganisatie. Er konden vandaag 15 mensen vertrekken. Daar ben ik toch erg van geschrokken. Als dit bij andere bedrijven ook gaat plaatsvinden, dan gaan de huizenprijzen om den duur echt wel dalen.

[anandus]

aschja schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 20:44:
Ik heb altijd geloofd dat de huizenmarkt voorlopig wel safe zat. Maar daar is vandaag wel verandering in gekomen. Op mijn werk zijn ze begonnen met een reorganisatie. Er konden vandaag 15 mensen vertrekken. Daar ben ik toch erg van geschrokken. Als dit bij andere bedrijven ook gaat plaatsvinden, dan gaan de huizenprijzen om den duur echt wel dalen.

Dat ze binnenkort zullen dalen is, denk ik, iedereen het wel over eens. De grote vraag is of het gaat over een handvol procenten, of dat er een klap komt en er tien(tallen) procent(en) af gaat.

Ikzelf denk overigens het eerste.
Als de prijzen dalen staan mensen voor de vraag: Wachten tot de prijs nóg verder daalt of nu een huis pakken (met de lagere prijs) nu het (nog) kan.

Als er genoeg mensen optie 2 kiezen, dan zal dat de daling behoorlijk dempen.
Zeker als in het nieuws berichten komen dat de economie weer aantrekt.
Volgend jaar krijgen we enerzijds nieuwsberichten met "de huizenprijs is met X% gedaald" en anderzijds bericht met "de verwachte groei van de economie dit jaar is Y%"
Die combinatie kan ervoor zorgen dat mensen juist dán denken dat het een goed moment is om een 'betaalbaar' *kuch* huis te kopen voor het weer gaat stijgen (wat natuurlijk een selffulfilling prophecy is )

[Jopie035]

aschja schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 20:44:
Ik heb altijd geloofd dat de huizenmarkt voorlopig wel safe zat. Maar daar is vandaag wel verandering in gekomen. Op mijn werk zijn ze begonnen met een reorganisatie. Er konden vandaag 15 mensen vertrekken. Daar ben ik toch erg van geschrokken. Als dit bij andere bedrijven ook gaat plaatsvinden, dan gaan de huizenprijzen om den duur echt wel dalen.

Dat zou ook niet verwonderlijk zijn, als de werkloosheid langere tijd hoog is, dan ga je dan natuurlijk merken. Maar ook een recessie duurt veelal maar 2-3 kwartalen, dat geeft een dip maar geen kentering.

Dus meer aanbod, minder transacties, langere verkooptijden en na een aantal maanden zullen ook in bepaalde segmenten de prijzen te dalen.

Uiteindelijk allemaal een kwestie van hoelang een recessie aanhoudt, 2 kwartalen is te overzien...

Los van alle lokale economische narigheid valt per saldo het economische nieuws de afgelopen weken mee in Europa. Helemaal in de VS, al zou je door de gekleurde media in Europa wellicht anders denken.

[NNCi]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 19:04:
[...]
Ik vind het prima dat de nieuwbouw op meer gewilde plekken voor de wat duurdere doorstroom-markt is.

Laat die gemeentes maar de hoofdprijs vragen voor de A-locaties als dat nodig is om de WOZ voor de rest van de inwoners laag te houden.

Als gemeente snijd je jezelf in de vingers om in deze tijd de grondprijzen in de verkoop te doen om sociale woningbouw of starterswoningen mogelijk te maken, terwijl de bouwkosten zo hoog zijn. Dan krijg je als resultaat de postzegelwoningen van @Richh of studio's, die je straks niet aan straatstenen kwijt raakt. Je krijgt bijna medelijden met die kopers.

De markt gaat nu voor het makkelijke geld. In het segment van > € 350.000 valt momenteel gewoon meer te verdienen. Een koper van zo'n starterspostzegel verkoop je toch geen badkamer, keuken of uitbouw voor € 20.000 per onderdeel. Een ontwikkelaar, met een volle orderportefeuille, gaat zijn tijd niet verspillen aan een project waar weinig marge gemaakt kan worden.

Tijdens de crisis is het een ander verhaal.
Dan zie je dat bouwers projecten aannemen om hun vaste kosten te kunnen betalen en genoegen nemen met lagere marges of zelf kostendekkend tarieven.

Dat is het moment om kwalitatief goede sociale woningbouw en starterswoningen te bouwen. Starters zijn vrijwel de enigste groep die tijdens de recessie koopt. Ze worden niet beperkt door een woning die nog verkocht moet worden.

De tijd voor de starter komt nog wel.

[Jopie035]

NNCi schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 21:06:
[...]


De markt gaat nu voor het makkelijke geld. In het segment van > € 350.000 valt momenteel gewoon meer te verdienen. Een koper van zo'n starterspostzegel verkoop je toch geen badkamer, keuken of uitbouw voor € 20.000 per onderdeel. Een ontwikkelaar, met een volle orderportefeuille, gaat zijn tijd niet verspillen aan een project waar weinig marge gemaakt kan worden.

Vaak zorgen de duurdere woningen ervoor dat de sociale/betaalbare woningen betaalbaar blijven binnen een (groter) project.

[Z___Z]

Het is ook beter om duurdere woningen te bouwen, omdat je daarmee op langere termijn een hogere kwaliteit woningvoorraad hebt. Hier in de stad heb je echt heel veel gare woningen uit de jaren 50-80 van 60-80 m2 op kleine kavels. Echt zonde van de ruimte en allemaal in particulier bezit, waardoor je het ook niet kan plat gooien om er iets moois neer te zetten. Waarom iemand ooit bedacht heeft om zulke kleine grondgebonden woningen te bouwen?

[Jopie035]

Z___Z schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 21:30:
Het is ook beter om duurdere woningen te bouwen, omdat je daarmee op langere termijn een hogere kwaliteit woningvoorraad hebt. Hier in de stad heb je echt heel veel gare woningen uit de jaren 50-80 van 60-80 m2 op kleine kavels. Echt zonde van de ruimte en allemaal in particulier bezit, waardoor je het ook niet kan plat gooien om er iets moois neer te zetten. Waarom iemand ooit bedacht heeft om zulke kleine grondgebonden woningen te bouwen?

Heeft de vorige woningschaarste (na WO2) dat niet veroorzaakt?

Maar eens over die 50-80 woningen, die zouden tegen de grond moeten. Die stook je zonder gas niet meer warm als het nog eens echt winter wordt.

Mag hopen dat we niet weer dezelfde fout maken door massaal, goedkoop en dus in lage kwaliteit huizen gaan bouwen, maar ik vrees er een beetje voor.

[anandus]

Jopie035 schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 21:43:
[...]


Heeft de vorige woningschaarste (na WO2) dat niet veroorzaakt?

Maar eens over die 50-80 woningen, die zouden tegen de grond moeten. Die stook je zonder gas niet meer warm als het nog eens echt winter wordt.

Mag hopen dat we niet weer dezelfde fout maken door massaal, goedkoop en dus in lage kwaliteit huizen gaan bouwen, maar ik vrees er een beetje voor.

Het is ook weer een probleem, dat platgooien.

Het zijn kleine huisjes vaak (en regelmatig ook meerdere seperate woonlagen). De huizen die op die plek ervoor terugkomen zijn een stuk groter. Twee a drie gezinnen/bewoners vertrekken en er komt één gezin/bewoner voor terug.

Het is terecht hoor, bouwkwaliteit en isolatie is vaak om van te huilen.

[Jopie035]

anandus schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 21:58:
[...]

Het is ook weer een probleem, dat platgooien.

Het zijn kleine huisjes vaak (en regelmatig ook meerdere seperate woonlagen). De huizen die op die plek ervoor terugkomen zijn een stuk groter. Twee a drie gezinnen/bewoners vertrekken en er komt één gezin/bewoner voor terug.

Het is terecht hoor, bouwkwaliteit en isolatie is vaak om van te huilen.

Het zijn vooral die troosteloze portiekflatjes die van mij plat mogen. Onlangs zo'n (nota bene gerenoveerd) pareltje gezien voor 190k, en dan heb je dus een voorschot op de stookkosten van 103 euro per maand (voor 60 meters warm houden), wtf? Daar bovenop nog eens 135 euro VVE p/m.

EDIT deze dus: https://www.funda.nl/koop...1910258-oosterengweg-340/
en dan nog zo'n vage erfpachtconstructie ook...

Kantoren mogen (vanaf 2023?) niet meer gebruikt worden als kantoor indien het energielabel niet tenminste C is, dat zouden we voor woningen ook moeten doen. En veel woningen zijn niet rendabel te upgraden vermoed ik...

Niet dat het voor de korte termijn woningnood helpt

[ Voor 7% gewijzigd door Jopie035 op 10-07-2020 22:27 ]

[NNCi]

Jopie035 schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 21:09:
[...]

Vaak zorgen de duurdere woningen ervoor dat de sociale/betaalbare woningen betaalbaar blijven binnen een (groter) project.

Klopt alleen in tijde van grote schaarste en hoogconjunctuur werkt zo'n constructie. Vaak zie je dat de goedkopere woningen de slechtste ligging hebben of de sluitpost zijn zonder echt kwaliteit.

[NNCi]

Jopie035 schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 21:43:
[...]

Mag hopen dat we niet weer dezelfde fout maken door massaal, goedkoop en dus in lage kwaliteit huizen gaan bouwen, maar ik vrees er een beetje voor.

Duur ≠ kwaliteit
https://www.eigenhuis.nl/...ten-per-nieuwbouwwoning#/

[Arjan90]

Huizen worden ook in andere gemeenten gewoon onbetaalbaar, bij ons in de buurt (Steenwijk, half uurtje van Zwolle af) zie ik deze eerste hoekwoningen al rond de 3 ton voorbij komen. Het is te hopen dat de maatregelen die genomen zijn om betere LTV e.d. te forceren resulteren in een weerbaardere markt als er een langdurige economische crisis komt, zodat we niet de hier al genoemde tientallen procenten daling gaan meemaken. Zo'n vaart zal het echter niet lopen denk ik, hoewel het normaliseren van de markt wel echt nodig is. De huizenprijzen rijzen de pan uit en stijgen vele malen harder dan de inflatie en de lonen. Een hele ongezonde situatie die ervoor zorgt dat een woning voor starters compleet onhaalbaar is en blijft. Wat dat betreft goed dat ze willen kijken naar mogelijkheden voor een hogere hypotheek als je structureel hebt laten zien hogere huurlasten te kunnen betalen. Dan zijn er meer kansen voor starters, maar op de korte termijn vooral ook meer kopers met evenzoveel woningen.

[Miks]

De betere LTVs kunnen juist een daling van prijzen faciliteren. Even die theorie samenvatten:

Waar de markt tijdens de vorige crisis niet kon dalen (men kon niet lager gaan ivm onder water) en dus op slot ging, is er nu meer 'wisselgeld', met als gevolg dat de markt niet op slot hoeft te gaan in de mate van 2009-2014. De markt blijft daardoor in beweging en het prijsniveau vindt waarschijnlijk dus makkelijker/sneller de weg naar beneden.

Die flexibiliteit straalt ook weer uit naar de arbeidsmarkt - men is makkelijker in staat te verhuizen en daarmee een mogelijke mismatch op de arbeidsmarkt op te lossen. Wellicht zien we ook niet die scherpe daling in het aantal scheidingen - wat ook de boom-bust kan dempen... Het is dus op meer fronten goed dat we aflossingsvrij hebben aangepakt incl. de onmogelijkheid van LTV > 100%.

Maar, zo rooskleurig is het niet. De V in LTV is volledig losgezongen van de daadwerkelijke kosten voor een huis, en wordt volledig gebaseerd op wat men ervoor kan betalen. Grondprijs als sluitpost, weetjewel.
De V stijgt navenant met wat de gek ervoor kan geven. Komt er nieuw inzicht in wat V moet zijn, dan valt het kaartenhuis alsnog om. Oftewel, LTV is schijnzekerheid.

Voorbeeld zijn de in enkele posts hierboven genoemde slechte naoorlogse wijken die zijn gebouwd in de jaren gas-kost-niks. Als verduurzaming echt prio nummer uno wordt, dan vrees ik voor de Value. Want voor zo'n vrijstaand stookobject mag je dan flink je bitcoinwallet trekken - zowel bij sloop als wanneer verduurzaming uberhaupt technisch haalbaar is.
Er ontstaat ook nog een probleempje met de stijgende zeespiegel over een tiental jaar. Maar geen nood! Als 40% van Nederland onder water staat, betekent dit hogere prijzen voor een droge-voeten-krot.

Andere gevaren zijn misschien de trickledowns van de geldpersen. Wat gaan we zien als al dit geld versneld in de economie belandt? Bijvoorbeeld vanwege de vergrijzing en de daardoor vrijkomende pensioenen/erfenissen. We kunnen daardoor misschien zelfs sterke inflatie krijgen incl. hogere rentes.

Toegegeven, er zijn gelukkig nog politici. Zij zitten er voor de burger de banken. Deze dames en heren hebben gelukkig nog wat passende beleidsinstrumenten klaarliggen. Die verduurzaming kunnen we natuurlijk in een woninggebonden hypotheek stoppen met een looptijd van 100 jaar. En als we de pensioenleeftijd verder verhogen kan een starter ook best een hypotheek in 40 of 45 jaar aflossen. Aflossingsvrij maakt ons trouwens bij nader inzien ook wel blij. En vanwege het succes van de duurhuurhypotheek en de starterslening is er nu ook de doorstromerslening.

Nee, verder niks aan de hand.

[gorgi_19]

Miks schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 03:25:
De betere LTVs kunnen juist een daling van prijzen faciliteren. Even die theorie samenvatten:

Even een andere theorie samenvatten.

Waarde is wat de gek er voor geeft. Niet alleen bij huizen, dat is ook bij aandelen, auto's, brood, melk, vlees, groente en arbeid. Kan of wil je het niet betalen, dan neem je het niet, of neem je een alternatief. Daar is de huizenmarkt niets vreemds in.
De persoon (rechts- of natuurlijk) bepaalt dus de waarde wat hij er voor kan / wil betalen; dat is het waard.

Meer aanbod, meer alternatieven maakt aanbod, minder uniek, minder waarde wat iemand eraan gaat hechten; er zijn immers ook alternatieven voorhanden en hij kan makkelijker afwegen.

De waarde (value) wordt dus bepaalt door wat een persoon er voor wilt / kan geven.

Nu is het goed om eens te kijken naar alternatieven. Iemand wil ergens wonen. Welke alternatieven heeft hij? Hij kan huren, maar de huurprijzen liggen of hoog, of hebben een lange wachtlijst en zijn dus niet beschikbaar. Hetzelfde geldt voor kopen: hij heeft veel concurrenten voor de huizen die hij wilt hebben. Gevolg in een vrije markt: hogere prijs.

Het spel van vraag en aanbod bepaalt dus de prijs. Weinig aanbod, veel vraag: hogere prijs. Veel aanbod, weinig vraag, lagere prijs.

Je wilt zelf geforceerd een lagere evenwichtsprijs creëren door de vraagkant te beperken. Welke alternatieven geef je ze? De aanbodkant zal verminderen; voor hetzelfde geldt ga je mindere alternatieven krijgen, blijft alleen de gedwongen verkoop over die gaat aanbieden.
De huurmarkt met haar (hoge) prijzen is geen alternatief. Die houdt zijn norm van 4 - 4,5x het inkomen van iemand. Sociale huur kent lange wachtlijsten.

Jouw theorie creëert een markt van mensen die wel een eigen huis willen hebben (koop / huur), maar het niet kunnen krijgen. En je creëert veel minder aanbod, omdat je het minder aantrekkelijk maakt voor mensen om een huis aan te bieden. Je gooit een markt dus op slot.

Natuurlijk is er een relatie met de economie. Een groep mensen wordt angstig en gooit versnelt de woning op de markt (Extra aanbod). Een deel van de mensen durft niet meer te kopen en stelt uit (minder vragers). Expats vertrekken al dan niet tijdelijke, extra aanbod.

Dit zijn allemaal tijdelijke effecten die een woningmarkt niet gezonder maakt. Fundamenteel verandert er niks. Te weinig aanbod op de gewilde locaties, te veel vragers naar de betreffende woningen. Niet voor niets zijn woningtekorten ook regionaal gebonden.

Wil je de woningmarkt structureel veranderen, dan moet je kiezen voor minder (regionale) vragers en / of minder aanbod. Meer aanbod roept op weerstand, minder vragers durft de politiek beperkt aan. Gedwongen verhuizingen van bedrijven hebben in het verleden weinig succes opgeleverd. Minder vraag in een regio is ook lastig; bevolkingsgroei blijft een gegeven (zeker bij immigratie heb je sneller te maken met een extra woningbehoefte) en bijvoorbeeld alle universiteiten naar buiten de randstad verplaatsen zie ik ook nog niet zo snel gebeuren.
Misschien dat Corona de gebieden buiten de steden aantrekkelijker maakt (bijvoorbeeld vanwege thuiswerken) en dat zal de druk iets spreiden.

Extra bouwen binnen de steden zal de woningdruk voor dat type verlagen (en de prijs iets drukken); de andere typen zullen de druk nog steeds houden.

Die flexibiliteit straalt ook weer uit naar de arbeidsmarkt - men is makkelijker in staat te verhuizen en daarmee een mogelijke mismatch op de arbeidsmarkt op te lossen. Wellicht zien we ook niet die scherpe daling in het aantal scheidingen - wat ook de boom-bust kan dempen... Het is dus op meer fronten goed dat we aflossingsvrij hebben aangepakt incl. de onmogelijkheid van LTV > 100%.

De bereidheid om te verhuizen is ook beperkt. De sociale binding met de omgeving blijkt sterk te zijn. Kijk alleen maar naar de weerstand en extra leegloop bij de voorgenomen verhuizing van de militaire kazerne van Doorn naar Zeeland.
Pas als ook de individuele economische situatie iemand ertoe beweegt om te verhuizen, gaat die wil er ontstaan; men moet dan. Echter, de kans om in de randstad werk te vinden is groter dan buiten de randstad. Dit zal dus eerder druk geven op de woningmarkt binnen de randstad, dan er buiten.

Andere gevaren zijn misschien de trickledowns van de geldpersen. Wat gaan we zien als al dit geld versneld in de economie belandt? Bijvoorbeeld vanwege de vergrijzing en de daardoor vrijkomende pensioenen/erfenissen. We kunnen daardoor misschien zelfs sterke inflatie krijgen incl. hogere rentes.

Ik verwacht weinig. Als je ziet hoeveel geld er in de economie nu al wordt gepompt, met nauwelijks inflatie. Waarom zou het dan opeens wel naar voren komen? Verder is inflatie prima voor de huizenbezitters: de meeste rentes liggen onder de inflatie waardoor de schuld uitgehold wordt. Hun maandlasten blijven gelijk, terwijl lonen en prijzen (harder) doorstijgen. Huren stijgen jaarlijkse mee met de inflatie; dus het verschil tussen kopen en huren wordt ook jaarlijks groter.
Een hogere rente zal degelijk invloed hebben op de huizenprijzen, maar door de annuiteit wordt het effect op de maandlasten 'gedempt'

[ Voor 13% gewijzigd door gorgi_19 op 11-07-2020 06:57 ]

[Wilf]

NNCi schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 23:31:
[...]
Duur ≠ kwaliteit
https://www.eigenhuis.nl/...ten-per-nieuwbouwwoning#/

Als je ziet wat overall in bouwland misgaat met engineering en ontwerp, verkeerd gebruik van materialen, inferieure of ongezonde (gassende of microvezel) materialen, onprofessionele buitenlandse krachten, miscommunicatie door >3 talen op de vloer, instortende garages en gevaarlijke balkons denk ik dat het naïef is om te denken dat alles na 2000 geweldig is en alleen 1950 > 2000 verdacht en vaak slecht zoals je vaak hoort zeggen.

[Mark31]

Jopie035 schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 21:43:
[...]


Heeft de vorige woningschaarste (na WO2) dat niet veroorzaakt?

Maar eens over die 50-80 woningen, die zouden tegen de grond moeten. Die stook je zonder gas niet meer warm als het nog eens echt winter wordt.

Mag hopen dat we niet weer dezelfde fout maken door massaal, goedkoop en dus in lage kwaliteit huizen gaan bouwen, maar ik vrees er een beetje voor.

Ga toch fietsen.
Mijn huis van de jaren 70 gaat niet plat.
Wij betalen 109 euro per maand gas en licht nou daar ga je van failliet man, echt niet.
Daarnaast zit er meer accijns op tegenwoordig dan dat je daadwerkelijk voor gas betaald.
Essent kwam laatst ook tot de conclusie dat wij 210 euro per jaar daar aan kunnen besparen om energie zuinig te maken.
Niet rendabel dus, 210 euro per jaar 2100 euro in de 10 jaar na 50 jaar pas ongeveer 10-12 duizend euro maar dan ben ik er wss al niet meer.
Klimaatgekkies!

[ Voor 16% gewijzigd door Mark31 op 11-07-2020 07:26 ]

[Metro2002]

Jopie035 schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 21:43:
[...]


Heeft de vorige woningschaarste (na WO2) dat niet veroorzaakt?

Maar eens over die 50-80 woningen, die zouden tegen de grond moeten. Die stook je zonder gas niet meer warm als het nog eens echt winter wordt.

Mag hopen dat we niet weer dezelfde fout maken door massaal, goedkoop en dus in lage kwaliteit huizen gaan bouwen, maar ik vrees er een beetje voor.

Je weet duidelijk niet waar je over praat en het is lekker makkelijk roepen dat er maar huizen plat moeten omdat ze in jouw ogen minderwaardig zijn.
Jaren 80 woningen hebben vaak al energielabel c of b, zelfs die relatief goedkoop gebouwde premie a woningen.
Ik woon zelf in een jaren 60 flat van 85m2 met energielabel e en mijn totale energierekening is 100 euro per maand, maar liefst 25 euro daarvan zijn Stookkosten.(voorschot 50 euro) en dan heb ik zelfs nog meer dan genoeg opties tot betere isolatie, heb zelfs nog 1 kamer met enkel glas en er staat een oude boiler. Als ik ga investeren kan er zo nog 25 tot 30 euro per maand vanaf.
Nou wauw. Tijd om het plat te gooien inderdaad.

[ Voor 4% gewijzigd door Metro2002 op 11-07-2020 07:42 ]

[Arjan90]

gorgi_19 schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 06:45:
[...]

De bereidheid om te verhuizen is ook beperkt. De sociale binding met de omgeving blijkt sterk te zijn. Kijk alleen maar naar de weerstand en extra leegloop bij de voorgenomen verhuizing van de militaire kazerne van Doorn naar Zeeland.
Pas als ook de individuele economische situatie iemand ertoe beweegt om te verhuizen, gaat die wil er ontstaan; men moet dan. Echter, de kans om in de randstad werk te vinden is groter dan buiten de randstad. Dit zal dus eerder druk geven op de woningmarkt binnen de randstad, dan er buiten.

Ik heb het niet heel uitgebreid gevolgd, maar het voornaamste bezwaar was vnl. dat werkgelegenheid in de regio van Zeeland juist zeer beperkt was, waardoor behoud van werk voor de militairen wel verzekerd was echter was het voor de partners zeer moeilijk om werk te vinden binnen eigen expertise. Het sociale aspect kwam niet echt naar voren. Tegelijkertijd kun je die vergelijking natuurlijk wel doortrekken, als mijn vrouw in een krimpregio werk kan vinden in haar werkgebied maar ik juist niet, is de kans vrij klein dat we gaan verhuizen. Daarmee komt inderdaad uit wat je zegt: binnen de randstad is er meer werk te vinden, dus zal men vanuit behoefte aan zekerheid in die regio blijven of naar een andere reeds bevolkte regio verhuizen. Er zijn zoveel factoren die invloed hebben op de huidige woningmarkt en het vraag en aanbod, dat één oplossing onmogelijk is.

[Jopie035]

Metro2002 schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 07:40:
[...]


Je weet duidelijk niet waar je over praat en het is lekker makkelijk roepen dat er maar huizen plat moeten omdat ze in jouw ogen minderwaardig zijn.
Jaren 80 woningen hebben vaak al energielabel c of b, zelfs die relatief goedkoop gebouwde premie a woningen.
Ik woon zelf in een jaren 60 flat van 85m2 met energielabel e en mijn totale energierekening is 100 euro per maand, maar liefst 25 euro daarvan zijn Stookkosten.(voorschot 50 euro) en dan heb ik zelfs nog meer dan genoeg opties tot betere isolatie, heb zelfs nog 1 kamer met enkel glas en er staat een oude boiler. Als ik ga investeren kan er zo nog 25 tot 30 euro per maand vanaf.
Nou wauw. Tijd om het plat te gooien inderdaad.

Ik heb het niet over geld (of klimaat), maar over het feit (neem ik dan maar even aan) dat zonder gas veel huizen niet warm te krijgen zijn... (en ja, ik zie ook dat een van de heren graag gas wil behouden, en argumenten zijn kant op buigt). Waterstof zou een oplossing zijn.

https://www.ad.nl/wonen/b...koud-zonder-gas~a1e7c0f5/

[Wilf]

We gaan natuurlijk ook totaal voorbij aan het feit dat je (vroeger) cultuurverschillen {had | hebt} in steden en gebieden. Talen, dialecten, culturen. Er wordt zo makkelijk gedaan over migratie; gelukszoekers en/of vluchtelingen binnen de eigen grenzen, maar het kan wel voor een lelijke monocultuur zorgen die je al ziet ontstaan; regionale verschillen worden vervangen door generieke cultuur en de taal verpoldert snel (met prachtige taalpareltjes als ‘schwwwwl’ ipv school en de ‘wwwwwrrrr’ in plaats van regionale R-klanken - kijk eens naar het jeugdjournaal als je niet weet hoe poldernederlands klinkt).

Je kan er van denken wat je wil en ik heb hierin geen enkel recht van spreken als kind van Zuid-Hollandse grootstedelingen opgegroeid in Friesland en wonend en verknocht aan (provincie) Utrecht maar juist omdat ik veel laaggeschoold werk heb gedaan naast mijn studie zag ik wel hoe dit soort veranderingen (gentrificatie en cultuurverandering) een grote impact heeft op volkswijken, cohesie en leefbaarheid. Er gaat ook een boel kapot zo.

[anandus]

Metro2002 schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 07:40:
[...]


Je weet duidelijk niet waar je over praat en het is lekker makkelijk roepen dat er maar huizen plat moeten omdat ze in jouw ogen minderwaardig zijn.
Jaren 80 woningen hebben vaak al energielabel c of b, zelfs die relatief goedkoop gebouwde premie a woningen.
Ik woon zelf in een jaren 60 flat van 85m2 met energielabel e en mijn totale energierekening is 100 euro per maand, maar liefst 25 euro daarvan zijn Stookkosten.(voorschot 50 euro) en dan heb ik zelfs nog meer dan genoeg opties tot betere isolatie, heb zelfs nog 1 kamer met enkel glas en er staat een oude boiler. Als ik ga investeren kan er zo nog 25 tot 30 euro per maand vanaf.
Nou wauw. Tijd om het plat te gooien inderdaad.

De na-oorlogse noodwoningen zijn weldegelijk een ramp. Ik heb zelf in 2 van zulke woningen gewoond (beiden bestaan ze sinds kort niet meer). Bijvoorbeeld hier.
Die noodwoningen moesten snel uit de grond gestampt worden, er was sprake van een enorme bevolkingsexplosie.

Tussenmuren van een soort karton, geen isolatie, alles enkel glas, overal kieren (ik kon waar het dak op de muren rustte door een spleet naar buiten kijken ).
Lek als het regent. Meer dan eens een verstopt riool. En enorme stookkosten.
Het kostte de woningbouw dan ook bakken met geld omdat ze de hele tijd aan het repareren waren. Ik begrijp heel goed dat de woningen tegen de grond gingen, ze waren niet van deze tijd (niet alleen vanuit milieuoogpunt, maar ook vanuit mens-oogpunt. Een douche in de keuken, een slaapkamer (zonder deur) waar je niet kon staan, dat soort dingen.

Ik zou jaren 60- of 80-woningen trouwens niet daaronder scharen.

Wat wel prima was, is dat het op zich ideale eenpersoonswoningen waren. Volgens mij worden er tegenwoordig weinig woningen gebouwd met maar één slaapkamer.
(Al waren ze toendertijd natuurlijk gebouwd voor gezinnen).
Moet wel zeggen, het was eigenlijk qua oppervlakte zelfs voor een eenpersoonswoning iets te klein voor, 24m² totaal ofzo, maar qua idee verder prima.
Denk dat er een hoop starters een betaalbare woning met 1 slaapkamer zouden willen. Om een voet in de markt te krijgen.
Bouw tienduizenden eenslaapkamerwoningen voor (ik noem maar wat) 100k á 150k en ik denk dat je dan een hoop druk haalt van de huur- en koopmarkt. Doorstromers hebben er geen interesse in, want te klein. Maar ideaal voor starters.

[nel!s]

Mark31 schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 07:23:
[...]


Ga toch fietsen.
Mijn huis van de jaren 70 gaat niet plat.
Wij betalen 109 euro per maand gas en licht nou daar ga je van failliet man, echt niet.
Daarnaast zit er meer accijns op tegenwoordig dan dat je daadwerkelijk voor gas betaald.
Essent kwam laatst ook tot de conclusie dat wij 210 euro per jaar daar aan kunnen besparen om energie zuinig te maken.
Niet rendabel dus, 210 euro per jaar 2100 euro in de 10 jaar na 50 jaar pas ongeveer 10-12 duizend euro maar dan ben ik er wss al niet meer.
Klimaatgekkies!

Met alle respect (ahem) maar met deze houding klink je als een flat earther..


Kijk jij kinderen met droge ogen aan met je 'klimaatgekkies' verhaal? Zij moeten met je achtergelaten rotzooi leven. Elke zomer hittegolven, geopolitieke onrust, afbraak van natuurwaarde.

Weet je, ook al geloof je niets van klimaatverandering, zelf als r maar een 0,1% kans is dat de impact in de buurt gaat komen van wat er nu uit de modellen komt, dan moet je er alles aan doen om het te voorkomen. Heb je, zoals ik, niets met linkse propaganda en zware betutteling door moedertje staat, dan kun je je gewoon neutraal opstellen in dit debat en maatregelen nu zien als extreem goedkope verzekering voor jouw en andere kinderen. Daar hoef je geen Greta voor te heten.

En ja, de gebouwde omgeving is één van de grootste energie slurpers in de wereld. En NL loopt achter... er wordt bijvoorbeeld bijna nergens gehandhaafd op luchtdicht bouwen volgens bouwbesluit zodat bouwers er zwaar de kantjes vanaf lopen. Energie efficiënte is zo'n makkelijke slag die we kunnen maken, het brengt nog geld op ook. No brainer.

Mensen met nul besef van intergenerationele gerechtigheid en staartrisico's in complexe systemen, en die als lemmings moedwillig en trots bijdragen aan afbraak van gemeenschappen zijn mij een doorn in het oog.

[ Voor 7% gewijzigd door nel!s op 11-07-2020 09:09 ]

[anandus]

offtopic:
Laat het argument voor zichzelf spreken

[ Voor 62% gewijzigd door anandus op 11-07-2020 09:14 ]

[nel!s]

@anandus heb het aangepast.

Maar de flat earther is niet echt de juiste vergelijking. Enfin als jij je post weghaalt kraait er geen haan naar

[Mark31]

nel!s schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 08:43:
[...]


Met alle respect (ahem) maar met deze houding ga je de geschiedenisboeken in als de 21ste eeuwse variant van de collaborateur.

Kijk jij kinderen met droge ogen aan met je 'klimaatgekkies' verhaal? Zij moeten met je achtergelaten rotzooi leven. Elke zomer hittegolven, geopolitieke onrust, afbraak van natuurwaarde.

Weet je, ook al geloof je niets van klimaatverandering, zelf als r maar een 0,1% kans is dat de impact in de buurt gaat komen van wat er nu uit de modellen komt, dan moet je er alles aan doen om het te voorkomen. Heb je, zoals ik, niets met linkse propaganda en zware betutteling door moedertje staat, dan kun je je gewoon neutraal opstellen in dit debat en maatregelen nu zien als extreem goedkope verzekering voor jouw en andere kinderen. Daar hoef je geen Greta voor te heten.

En ja, de gebouwde omgeving is één van de grootste energie slurpers in de wereld. En NL loopt achter... er wordt bijvoorbeeld bijna nergens gehandhaafd op luchtdicht bouwen volgens bouwbesluit zodat bouwers er zwaar de kantjes vanaf lopen. Energie efficiënte is zo'n makkelijke slag die we kunnen maken, het brengt nog geld op ook. No brainer.

Het zal nu wel los gaan met mensen die mij vergelijking met collaborateurs te ver vinden gaan. Het zij zo, het is een stijlfiguur, maar mensen met nul besef van intergenerationele gerechtigheid en staartrisico's in complexe systemen, en als lemmings moedwillig en trots bijdragen aan afbraak maken de vergelijking in mijn optiek met de dag relevanter. En goedemorgen!

Ik geloof dat het klimaat verandert, ja maar dat doet het altijd al.
Het klimaat veranderde ook nog in de Dinosaurussen tijdperk dus veel is bla bla bla.
Dat het versneld gaat door de mens geloof ik wel, maar dat ze zeggen dat het alleen door de mens komt is een zware leugen.
Daarnaast zijn er ook Russische wetenschappers die beweren dat we in 2030-2040 naar de ijstijd terug gaan, geloof ik overigens ook niks van hoor daar niet van.
Ik vind het inderdaad propaganda, want zonder de mens zou de aarde ook steeds veranderen.
Dat zijn de feiten, die iedereen weet als je geschiedenis op school hebt gehad.

[Wilf]

Ja, alles verandert altijd maar door ons ingrijpen verandert het zeer radicaal op zeer korte tijdsspanne. Daarom kijk ik naar deze topic ook wel zeer relatief. Dit is echt een first world problems-topic wat al binnen 10-15 jaar ingehaald zou kunnen worden door de werkelijkheid. Als je geen kinderen hebt zou je kunnen denken “wat interesseert mij de toekomst nou” maar ‘de grap’ is dat we nu elk jáár radicale verschuivingen zien plaatsvinden die eerder werden gezien als iets wat na 150 jaar onveranderd beleid mogelijk zouden kunnen gebeuren.

[anandus]

Mark31 schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 09:13:
[...]


Ik geloof dat het klimaat verandert, ja maar dat doet het altijd al.
Het klimaat veranderde ook nog in de Dinosaurussen tijdperk dus veel is bla bla bla.
Dat het versneld gaat door de mens geloof ik wel, maar dat ze zeggen dat het alleen door de mens komt is een zware leugen.
Daarnaast zijn er ook Russische wetenschappers die beweren dat we in 2030-2040 naar de ijstijd terug gaan, geloof ik overigens ook niks van hoor daar niet van.
Ik vind het inderdaad propaganda, want zonder de mens zou de aarde ook steeds veranderen.
Dat zijn de feiten, die iedereen weet als je geschiedenis op school hebt gehad.

offtopic:
Niemand zegt dat het klimaat zonder de mens niet zou veranderen (niemand 'liegt' daarover ).
Het gaat vooral om de snelheid waarmee het verandert.
Het is een meetbare verandering die een hoge correlatie heeft met de toename van het gebruik van koolwaterstoffen door de mens en ook goed verklaarbaar is.
En omdat deze verandering door de mens veroorzaakt wordt (in tegenstelling tot bijv toegenomen tektonische activiteit) is het ook door de mens -deels- af te remmen om nog erger te voorkomen.

Maar verdere discussie hierover past prima in dit topic:
Het Klimaattopic

[nel!s]

@anandus goed, we gaan daar verder, maar dit soort op opmerkingen moeten ook in de topics waar ze voorbij komen worden aangepakt. Veel mensen lezen hier mee; die kunnen beïnvloed worden als ze geen zin hebben om een klimaat topic door te nemen, en dat weer verder verspreiden tijdens de vrijmibo etc..

[Miks]

Volgens mij haal je wat oorzaken door elkaar. Dat vertroebelt je betoog @gorgi_19. Even kort onder elkaar zetten.

gorgi_19 schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 06:45:
[...]

Waarde is wat de gek er voor geeft. Niet alleen bij huizen, dat is ook bij aandelen, auto's, brood, melk, vlees, groente en arbeid. Kan of wil je het niet betalen, dan neem je het niet, of neem je een alternatief. Daar is de huizenmarkt niets vreemds in.
De persoon (rechts- of natuurlijk) bepaalt dus de waarde wat hij er voor kan / wil betalen; dat is het waard.

Waarde, dus prijs, is wat de gek ervoor geeft. Check.

Het spel van vraag en aanbod bepaalt dus de prijs. Weinig aanbod, veel vraag: hogere prijs. Veel aanbod, weinig vraag, lagere prijs.

Vraag aanbod bepaalt de prijs. Oké, waar is de gek gebleven?

Natuurlijk is er een relatie met de economie. Een groep mensen wordt angstig en gooit versnelt de woning op de markt (Extra aanbod). Een deel van de mensen durft niet meer te kopen en stelt uit (minder vragers). Expats vertrekken al dan niet tijdelijke, extra aanbod.

Hè? Dus niet de gek of vraag/aanbod, maar angst (vertrouwen) veroorzaakt de prijs.

Wil je de woningmarkt structureel veranderen, dan moet je kiezen voor minder (regionale) vragers en / of minder aanbod.

En we gaan weer terug naar vraag/aanbod.

Wat is het nou? De gek, vraag/aanbod, vertrouwen of..?

Een hogere rente zal degelijk invloed hebben op de huizenprijzen, maar door de annuiteit wordt het effect op de maandlasten 'gedempt'

Aha, de rente doet er ook nog toe.
Wel prettig dat je het zo overzichtelijk maakt. Wat was het doel van jouw post ook alweer? Even opzoeken....

Even een andere theorie samenvatten.

Aha. Overzichtelijke theorie. Het is echt heel veel duidelijker geworden.

[Miks]

nel!s schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 09:33:
@anandus goed, we gaan daar verder, maar dit soort op opmerkingen moeten ook in de topics waar ze voorbij komen worden aangepakt. Veel mensen lezen hier mee; die kunnen beïnvloed worden als ze geen zin hebben om een klimaat topic door te nemen, en dat weer verder verspreiden tijdens de vrijmibo etc..

offtopic:
Met die redenering is het hek van de dam wat betreft inhoud van dit topic. Dan zou ik het ook over het prijsmodel van aandelen kunnen hebben zoals door @gorgi_19 wordt aangehaald.

[Rubbergrover1]

Jopie035 schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 08:23:
[...]


Ik heb het niet over geld (of klimaat), maar over het feit (neem ik dan maar even aan) dat zonder gas veel huizen niet warm te krijgen zijn... (en ja, ik zie ook dat een van de heren graag gas wil behouden, en argumenten zijn kant op buigt). Waterstof zou een oplossing zijn.

https://www.ad.nl/wonen/b...koud-zonder-gas~a1e7c0f5/

Dat verhaal is wel heel erg kort door de bocht. Ik ben het er mee eens dat de lage temperatuur warmtepompen die nu in het algemeen bij nieuwbouw worden gebruikt, voor oude huizen niet altijd de beste of meest logische oplossing zijn. Maar er zijn veel meer oplossingen. Bijvoorbeeld hoge temperatuur warmtepompen die ook in oude huizen een CV 1 op 1 kunnen vervangen. Iets minder zuinig (COP rond de 3,5) maar een prima oplossing als je van aardgas af wilt komen. En er zijn natuurlijk ook nog andere verwarmingsmethodes.

Dit even als zijsprong om, los van het klimaatverhaal, aan te geven dat er geen technische noodzaak is om hierom oudere huizen af te schrijven of aan het gas te houden.

[NiGeLaToR]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 10:11:
[...]

Dat verhaal is wel heel erg kort door de bocht. Ik ben het er mee eens dat de lage temperatuur warmtepompen die nu in het algemeen bij nieuwbouw worden gebruikt, voor oude huizen niet altijd de beste of meest logische oplossing zijn. Maar er zijn veel meer oplossingen. Bijvoorbeeld hoge temperatuur warmtepompen die ook in oude huizen een CV 1 op 1 kunnen vervangen. Iets minder zuinig (COP rond de 3,5) maar een prima oplossing als je van aardgas af wilt komen. En er zijn natuurlijk ook nog andere verwarmingsmethodes.

Dit even als zijsprong om, los van het klimaatverhaal, aan te geven dat er geen technische noodzaak is om hierom oudere huizen af te schrijven of aan het gas te houden.

Bovendien is het devies dan ook altijd: isoleren. En dat is soms lastig of duur, aan de andere kant, woning niet isoleren draagt alleen maar bij aan de totale afschrijving van de woning. Dat er een categorie kan overblijven waar sloop de enige optie is kan ook uiteraard.

Het is opmerkelijk hoeveel mensen een mening hebben, zich vastbijten in een paar negatieve verhalen en zo besluiten dat het nooit kan werken. Ik heb het gewoon zelf gedaan: lucht-lucht warmtepomp in ons 2006 huis geplaatst en daar afgelopen winter het huis mee verwarmd. 5kW airco bleek genoeg om de 16kW verwarmer te vervangen. En het was uiteraard niet enorm koud, maar gek genoeg werkte de airco alleen niet lekker in de mist.

Dus soms is het ook een kwestie van pionieren, ervaring opdoen, maatwerk zoeken. Ik denk dat de fixatie op de lucht-water oplossingen ook te groot is, volgens mij kun je in veel woningen meer bereiken met lucht-lucht oplossingen.

[Mark31]

NiGeLaToR schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 10:18:
[...]


Bovendien is het devies dan ook altijd: isoleren. En dat is soms lastig of duur, aan de andere kant, woning niet isoleren draagt alleen maar bij aan de totale afschrijving van de woning. Dat er een categorie kan overblijven waar sloop de enige optie is kan ook uiteraard.

Het is opmerkelijk hoeveel mensen een mening hebben, zich vastbijten in een paar negatieve verhalen en zo besluiten dat het nooit kan werken. Ik heb het gewoon zelf gedaan: lucht-lucht warmtepomp in ons 2006 huis geplaatst en daar afgelopen winter het huis mee verwarmd. 5kW airco bleek genoeg om de 16kW verwarmer te vervangen. En het was uiteraard niet enorm koud, maar gek genoeg werkte de airco alleen niet lekker in de mist.

Dus soms is het ook een kwestie van pionieren, ervaring opdoen, maatwerk zoeken. Ik denk dat de fixatie op de lucht-water oplossingen ook te groot is, volgens mij kun je in veel woningen meer bereiken met lucht-lucht oplossingen.

Wij gaan ook airco kopen voor boven en beneden.
Die man beweerde inderdaad dat stoken met de airco in de winter goedkoper is dan gas.
Klopt dat?

[NiGeLaToR]

Mark31 schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 10:26:
[...]


Wij gaan ook airco kopen voor boven en beneden.
Die man beweerde inderdaad dat stoken met de airco in de winter goedkoper is dan gas.
Klopt dat?

Voor ons vooralsnog wel, alleen is dit echt volledig afhankelijk van je situatie van verwarmen, isolatie en gewenst comfort niveau.

Qua kosten kun je stellen dat je met Nederlands gas zo'n 7kWh stroomgebruik aan warmte per kuub gas kunt opwekken.
Dat is bij een COP van 1. Maar als je een COP van 3,5 haalt, heb je dus 2kWh stroom nodig voor 7kW aan warmte. 2kWh is goedkoper dan 1 m3 gas.

Maar: je rendement van je totale verwarmingsysteem is bepalend. Dus louter op basis van de gasprijs kun je met stroom goedkoper stoken, alleen of het comfort in jouw woning goed zal zijn etc. is de vraag.
Verder heb ik mijn installatie niet gekocht voor een optimale terugverdientijd. Ik wilde gewoon op stroom kunnen verwarmen (en koelen) en heb nu feitelijk een hybride systeem. Voor douche en warm water gebruiken we zo'n 25m3 gas per maand. Ik verwacht zo'n 300m3 op jaarbasis. Dat stukje eruit wordt nog lastig in onze woning.

Edit:

Kijk je dus naar de woningmarkt als geheel en de ontwikkeling daarop zou het fijn zijn als er een routekaart kwam voor verschillende type woningen. Je hebt nu eenmaal te maken met huizen van verschillende generaties bouwkwaliteit - de een moet eerst een renovatie, de ander kan meteen van gas, of eerst deels van gas af. En de oplossingen zijn veelal niet zo ingewikkeld, maar het ontbreekt installateurs vaak aan wat kennis en fantasie over de toepassingsmogelijkheden. Ik heb onze oplossing samen met een enthousiaste installateur geengineerd, maar dat kostte met wel een half jaartje puzzelen en oa hier m'n licht opsteken. Dit concept past nu in alle huizen in de buurt, tot op zekere hoogte.

[ Voor 22% gewijzigd door NiGeLaToR op 11-07-2020 10:40 ]

[Ivow85]

Jopie035 schreef op vrijdag 10 juli 2020 @ 21:43:
[...]


Heeft de vorige woningschaarste (na WO2) dat niet veroorzaakt?

Maar eens over die 50-80 woningen, die zouden tegen de grond moeten. Die stook je zonder gas niet meer warm als het nog eens echt winter wordt.

Mag hopen dat we niet weer dezelfde fout maken door massaal, goedkoop en dus in lage kwaliteit huizen gaan bouwen, maar ik vrees er een beetje voor.

Juist vanaf de jaren 50/60 is het zonder al te ingrijpende maatregelen prima naar label B te krijgen (met gas, zonder zonnepanelen).

HR++ of triple glas (2500 euro indien kozijnen goed zijn)
Vloerisolatie (1500 euro)
Spouwisolatie (1500-2000 euro)
Alleen goede dakisolatie is ofwel ingrijpend voor de binnenzijde (kapverdieping moet dan opnieuw afgetimmerd en afgewerkt worden), ofwel redelijk kostbaar middels de warm-dak methode waarvoor dus een nieuw dak nodig is.

Als bovenstaande is toegepast, dan kan het huis wat eerst met radiatoren van 80 graden verwarmd werd wel warm gestookt worden met water van 50-60 graden in de radiatoren. En dan komt het al heel dicht bij wat met een 'gewone' warmtepomp haalbaar is. Weliswaar tegen een lager rendement dan bij stoken op echt lage temperatuur, maar het huis wordt wel gewoon warm.

Indien kozijnen al slecht zijn, kun je dat niet tot de kosten voor verduurzamen rekenen. Die zouden dan immers toch al vervangen moeten worden en dan is de stap van enkel naar HR++ of drielaags glas financieel geen onoverkomelijke stap.

Probleem is alleen dat in deze onderkant van de huizenmarkt veel mensen wonen die moeite zullen hebben met zelfs maar de 1500 euro voor vloerisolatie bijeen te sparen, laat staan dat ze geld bij elkaar kunnen leggen voor het hele pakket. Dat is dan echter geen eigenschap van de woning die het verduurzamen onmogelijk maakt. En dat is ook niet iets wat opgelost wordt met het sloop+nieuwbouw. Want de nieuwbouw zal duurder zijn dan wat de bewoners als uitkoopsom voor het oude huis zullen ontvangen, waarmee de nieuwbouw dus óók onbetaalbaar is voor de groep bewoners van deze woningen.

[Rubbergrover1]

NiGeLaToR schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 10:37:
[...]
Kijk je dus naar de woningmarkt als geheel en de ontwikkeling daarop zou het fijn zijn als er een routekaart kwam voor verschillende type woningen. Je hebt nu eenmaal te maken met huizen van verschillende generaties bouwkwaliteit - de een moet eerst een renovatie, de ander kan meteen van gas, of eerst deels van gas af. En de oplossingen zijn veelal niet zo ingewikkeld, maar het ontbreekt installateurs vaak aan wat kennis en fantasie over de toepassingsmogelijkheden.

Maar juist die diversiteit maakt dat je niet met een simpele routekaart kunt werken. Het zal toch maatwerk worden. Maar het probleem zit inderdaad vaak in het gebrek aan kennis en ervaring (en de snelle veranderingen in de Nederlandse markt). Hoe weet je welke installateur weet waarover hij spreekt en welke installateur maar wat doet? Ik weet zelf vanuit de theorie dat er heel veel mogelijk is, maar ik weet niet welke installateurs daar in meedenken. Daarom heb ik mijn woning veel minder aangepast dan ik zou willen.

[Rubbergrover1]

Ivow85 schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 10:53:
[...]

Probleem is alleen dat in deze onderkant van de huizenmarkt veel mensen wonen die moeite zullen hebben met zelfs maar de 1500 euro voor vloerisolatie bijeen te sparen, laat staan dat ze geld bij elkaar kunnen leggen voor het hele pakket. Dat is dan echter geen eigenschap van de woning die het verduurzamen onmogelijk maakt. En dat is ook niet iets wat opgelost wordt met het sloop+nieuwbouw. Want de nieuwbouw zal duurder zijn dan wat de bewoners als uitkoopsom voor het oude huis zullen ontvangen, waarmee de nieuwbouw dus óók onbetaalbaar is voor de groep bewoners van deze woningen.

Goed punt. En dat is iets wat je waarschijnlijk in de toekomst veel meer zult krijgen. Vanwege de hele volksstammen die negeren dat woonlasten uit veel meer bestaat dan alleen de hypotheek en puur op basis van vergelijking tussen maandhuur en hypotheeklasten en koopwoning kopen. Want zo veel onderhoud heeft een woning toch niet nodig...? Dus waarom zou je daarvoor reserveren?

[Miks]

Wat dus meteen het punt onderschrijft dat de huidige prijzen geen rekening houden met toekomstige happenings zoals de onafwendbare verduurzamingsslag.

[JustDutch]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 10:59:
[...]

Maar juist die diversiteit maakt dat je niet met een simpele routekaart kunt werken. Het zal toch maatwerk worden. Maar het probleem zit inderdaad vaak in het gebrek aan kennis en ervaring (en de snelle veranderingen in de Nederlandse markt). Hoe weet je welke installateur weet waarover hij spreekt en welke installateur maar wat doet? Ik weet zelf vanuit de theorie dat er heel veel mogelijk is, maar ik weet niet welke installateurs daar in meedenken. Daarom heb ik mijn woning veel minder aangepast dan ik zou willen.

Er zijn al voldoende aannemers die voor woningen uit een bepaalde periode een generieke oplossing hebben. En, dat wordt in de praktijk ook toegepast. Punt is niet zozeer dat woningen uit een bepaalde periode onderling zoveel verschillen. Punt is wel dat woningen in de loop der tijd aangepast wordt. Als het allemaal corporatiewoningen zijn, dan is het vrij eenvoudig, die zijn veel hetzelfde. Is het particulier bezit, dan wordt het anders. Maar ook daar is best wel een behoorlijke overlap en is als je slim bent best wel een vorm van collectief individueel maatwerk te standaardiseren. Dat zit dan vaak niet in de installaties, maar juist de bouwkundige aanpassingen.

[Miks]

@JustDutch wat is collectief individueel maatwerk?
Een rijtje huizen allemaal beplakken met piepschuim, maar wel elk huis ander plaatwerk? Of hoe moet ik dat voor me zien?

[ Voor 10% gewijzigd door Miks op 11-07-2020 11:14 ]

[JustDutch]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 11:05:
[...]

Goed punt. En dat is iets wat je waarschijnlijk in de toekomst veel meer zult krijgen. Vanwege de hele volksstammen die negeren dat woonlasten uit veel meer bestaat dan alleen de hypotheek en puur op basis van vergelijking tussen maandhuur en hypotheeklasten en koopwoning kopen. Want zo veel onderhoud heeft een woning toch niet nodig...? Dus waarom zou je daarvoor reserveren?

Kijk, dat is nu het mooie van de toekomst. We weten niet wat die brengt, en wat de impact is. Je kunt namelijk ook prima een scenario bedenken dat juist nu niets doen het meest duurzame is.Het enige dat je hoeft te doen is de basisaanname los te laten dat energie schaars en duur is. Als we meer energie opwekken dan dat we gebruiken, dan wordt energie gratis (is nu al vaak het geval). En als energie gratis is, waarom zou je dan nog schaarse middelen/ materialen verspillen aan het isoleren van je woning, complexe installaties e.d.. Hoe basaler de woning, hoe duurzamer.
Dus, misschien zijn de mensen die nu juist niets doen wel het slimst van allemaal. Gewoon wachten op wat er komt en als uiteindelijk er een betaalbare oplossing is, dan pas inspringen.

[Rubbergrover1]

Miks schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 11:08:
Wat dus meteen het punt onderschrijft dat de huidige prijzen geen rekening houden met toekomstige happenings zoals de onafwendbare verduurzamingsslag.

Ik denk dat dit wel in een lagere koopprijs voor oudere woningen verdisconteerd zit, maar dat veel kopers vooral kijken naar de lagere prijs. En niet naar de reden waarom die prijs zo lager is.
Dus vooral meer m2 voor het zelfde geld zien. En dat veel kopers van nieuwere woningen er onterecht vanuit gaan dat ze niet/weinig voor onderhoud hoeven te reserveren, "want ze hebben toch een nieuwbouwwoning".

[JustDutch]

Miks schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 11:14:
@JustDutch wat is collectief individueel maatwerk?
Een rijtje huizen allemaal beplakken met piepschuim, maar wel elk huis ander plaatwerk? Of hoe moet ik dat voor me zien?

Zo zou je het kunnen zien.
Persoonlijk dacht ik vooral aan, 70% van de gevel is bij een rijtje woningen hetzelfde, 30% wijkt af (individueel uitbouwtje, erkertje etc ). Dan is het maatwerk alleen de oplossing voor het afwijkende deel en de rest kan overal (collectief) hetzelfde blijven. Hetzlefde voor de installatie. De basislayout van de woningen is vaak gelijk (collectieve oplossing), je hebt alleen een afwijking op capaciteit, dat is prima schaalbaar op te lossen (individueel maatwerk).
Maar, je kunt natuurlijk ook de gebruikte materialen aan de buitenkant een individuele keuze maken (bijvoorbeeld verschillende materialen,kleuren, etc). Gaat nog een stapje verder.

[Rubbergrover1]

JustDutch schreef op zaterdag 11 juli 2020 @ 11:19:
[...]
Dus, misschien zijn de mensen die nu juist niets doen wel het slimst van allemaal. Gewoon wachten op wat er komt en als uiteindelijk er een betaalbare oplossing is, dan pas inspringen.

Dat is een beetje de houding van iemand die nooit een computer koopt, omdat je weet dat er over een jaar weer een betere is en je dus beter een jaar kunt wachten.

Maar ik ben het met je eens dat voor de toekomst energieverbruik niet het probleem is, maar dat brandstofverbruik het probleem is. Om dat te verminderen kun je ofwel zuiniger omgaan met de energie, ofwel andere energiebronnen gebruiken. Omdat je dat laatste niet van de ene op de andere dag voor elkaar krijgt, zul je voorlopig ook het eerste moeten doen.

En om tot die betere toekomstige oplossingen te komen, zul je 'als samenleving' wel tussenstappen moeten maken. Om die stappen te maken zullen er toch voldoende mensen moeten zijn die al "dit jaar die computer kopen". Anders komt die betere 'computer' er volgend jaar alsnog niet. Daarom zijn bepaalde stimuleringen of regelgeving nodig.