Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[B-Bandit]

Zolang de rente blijft dalen zullen de prijzen blijven stijgen. Want er is nu eenmaal meer vraag dan aanbod en mensen kijken gewoon naar hun maandlasten.

Wij kopen binnenkort ook een woning voor een astronomisch bedrag maar kijken met name naar de vaste lasten en minder naar de prijs.

[ASW1]

Uitermate boeiend artikel op Follow the Money:

https://www.ftm.nl/artike...den&utm_source=linkbutton

Waarom wordt wonen zo duur?
Auteur Hans de Geus

Wie denkt dat de verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt bepalend is voor de flinke huurstijgingen die we de laatste jaren hebben gezien, heeft het volgens Hans de Geus bij het verkeerde eind. Er speelt iets anders, dat veel bepalender is.

Huren stijgen een stuk sneller dan onze inkomens. Hoe dat komt? Het lijkt een domme vraag: er is te weinig aanbod. Punt. Er moet dus gewoon meer gebouwd worden! Maar een tekort aan woningen was er tien jaar geleden ook. En twintig jaar geleden. En dertig. Om nog maar te zwijgen over vlak na de oorlog. Er speelt een ander dingetje, en dat dingetje heet beleid. Het komt door nieuwe spelregels dat de woonlasten, bewust of onbewust, zo omhoog zijn gejaagd.

Een kwart van ons inkomen mogen we aan wonen uitgeven, vindt het Nibud, ons nationaal huishoudboek’lijk geweten. Dat ging ons al nooit zo heel goed af, maar het lukt ons de laatste tijd steeds minder goed. De zogenoemde woonquote van huurders liep tot het jaar 2015 al richting de 40 procent. We mogen ervan uitgaan dat nu, 3 jaar later, de 40 procent al ruimschoots gepasseerd is.

Vraag je een econoom een prijs te duiden, dan heeft deze één standaard reflex: vraag en aanbod. Als prijzen stijgen, komt dit doordat de vraag toeneemt ten opzichte van het aanbod. Het maakt al die economen niet uit of het nou om de markt voor tomaten, zorgdiensten, arbeid of wonen gaat. Zo hebben ze de theorie geleerd en zo zullen ze die toepassen.

Maar spelregels doen er ook toe. Wat heet: een echte vrije markt zonder regels is een fata morgana. Een mythe. Het tegenovergestelde is waar: de essentie van een markt ligt in haar spelregels. Helemaal als het gaat om wonen.


Aanbod schiet altijd tekort

Het grootste deel van de waarde van woningen, en de kosten voor huurders, bestaat uit de grondprijs (getuige bijvoorbeeld de afkoopsommen voor erfpacht in Amsterdam). Grond maken ze niet meer bij, schijnt het. Op plekken waar mensen willen wonen zal dus altijd het aanbod tekort schieten. Dat maakt de woonmarkt er een die bij uitstek door de spelregels bepaald wordt. Bij het verklaren van woningprijzen hebben we niets aan een manier van analyseren die voor een grondstof als olie of maïs wellicht nog enigszíns van pas komt.

Laten we, voordat we op zoek gaan naar een aantal van die spelregels, eerst nog eens goed kijken wat er in feite nou aan het gebeuren is op de woningmarkt, die dus in feite geen markt is.


Onderpand voor lenen

Het lijkt wel of grond en stenen alle groei opzuigen — misschien wel méér dan dat — en dat is ook zo. De stofzuigers daarbij zijn de banken en beleggers, die de almaar stijgende hypotheekrente en huren incasseren. Want een andere eigenschap van grond is dat het niet slijt. Dit, plus de schaarste, maakt dat grond een ideaal onderpand voor banken vormt om leningen op te verstrekken. Zodanig dat 80 procent van het krediet tegenwoordig niet wordt gebruikt voor fabrieken en machines, maar voor vastgoedtransacties — in een giftige spiraal van almaar stijgende prijzen, hogere onderpandswaarde, hogere lening, et cetera.

Ter illustratie van de omvang van dit proces van ‘financialisatie’ ziet u hieronder de omvang van de Nederlandse bankbalansen als percentage van het BNP. Een groot deel van die bijna verdrievoudiging is toe te schrijven aan het financieren — en daarmee duurder maken — van vooral bestáánde stenen.


Nieuwe spelregels: deregulering

Hiermee is eigenlijk meteen verklapt wat dan de voornaamste nieuwe spelregels zijn waardoor u nu zo duur woont: deregulering van, met name, financiële diensten. Sinds de jaren ‘80 gingen we ineens gruwelen van alles wat het perfect functionerende ideaal van de compleet vrije markt in de weg stond. Dus werden die restricties één voor één opgeruimd, onder de liefkozende noemer ‘hervormen’.

Het meetellen van het partnerinkomen voor de berekening van de maximale hypotheek is een al vaak genoemde, specifieke invulling daarvan aan het einde van de jaren ’90. Dat is een maatregel die — het zij nog maar eens gezegd — er níet voor heeft gezorgd dat we gemiddeld mooier zijn gaan wonen. Wél is het effect ervan geweest dat het tweeverdienersschap van een mogelijkheid veranderde in een noodzaak — wilde je tenminste in staat zijn om met meer schuld tegen andere kopers op te bieden. Harder hollen om stil te staan, dus, en dat ‘groei’ noemen.


Huren omhoog, en een hoop pandjesbazen in één klap miljonair

Liberaliseren van voormalige sociale huurwoningen is een ander voorbeeld van andere spelregels, onder meer door de WOZ-waarde van woningen mee te laten tellen voor het aantal huurpunten. Huren omhoog, en een hoop pandjesbazen in één klap miljonair — een meer effectieve manier om snel de ongelijkheid te vergroten is haast niet denkbaar.

FTM beschreef recent op pregnante wijze een andere maatregel die de prijzen opjaagt: het uitponden van het voorheen gemeenschappelijk bezit der corporatiewoningen. Met een nationaal spaaroverschot van 10 procent en uitpuilende pensioenpotten, handelen we of we potverdikke zó om geld verlegen zitten dat we voorgoed en in één klap ons aan het begin van de twintigste eeuw omzichtig opgebouwde progressief erfgoed moeten liquideren.

Een voorbeeld van een relatief nieuwe spelregel is er een die het fenomeen ‘buy-to-let’ flink in de kaart speelt: banken die hebben verzonnen, en een toezichthouder die toestaat, dat ook beléggers een hypotheek kunnen krijgen voor de aankoop van een te verhuren woning, met als inkomensbasis de huurstroom. Met die extra vuurkracht tikken ze bij aankoop gewone bewoners nog makkelijker weg. Dezelfde bewoners die vervolgens noodgedwongen als húúrders de lasten van de lening en het rendement voor de belegger kunnen ophoesten. Daarmee graaft de huurder met terugwerkende kracht zijn eigen graf, want dankzíj de hoge huur kreeg de belégger van de bank zoveel geld mee. Dubbel genaaid.

Een laatste voorbeeld van een nieuwe spelregel: ouders die hun kind belastingvrij een ton kunnen schenken ten behoeve van het aflossen van de hypotheek — althans, dat was de bedoeling. In de praktijk is het gewoon extra huizen-koopkracht voor bevoorrechte kinderen. Wat op het eerste gezicht zo eerlijk en fijn lijkt — je kind een kontje geven bij die eerste stap op de woningmarkt — betekent dat de andere kindjes óf naast de pot piesen en huurslaaf blijven, dan wel zichzelf met een hogere hypotheek moeten opzadelen om aan bod te komen.


Wat nu?

Het jammere is dat economen tegenwoordig verleerd zijn de speciale status van grond als economisch fenomeen in acht te nemen. Hun klassieke vakbroeders, zoals David Ricardo, deden dat nog wél. Ze zagen in dat de boel nogal ontspoort als je geen oog hebt voor het feit dat qua ongelijkheid de duvel wel héél erg op de grote hoop schijt als de beschikbare lapjes grond eenmaal aan een kleine groep zijn uitgedeeld. Nota bene Adam Smith, die door liberalen wel vaker niet goed begrepen wordt, waarschuwde met dit in het achterhoofd dat de voornaamste taak van de overheid is de mínder-land-bedeelden (horigen en huurders dus) tegen de grondbezitters te beschermen.

Het gevolg is dat we aanbeland zijn in een situatie die erg lijkt op die van vóór 1890 in de VS, toen er een soortgelijke amechtige ‘grab for assets’ plaatsvond als nu bij ons in de grote steden. Want wie niet át, werd zelf gegeten, beschreef Henry George in zijn boek met de treffende titel Progress and Poverty (armoede ondanks vooruitgang — net als nu).

Op de progressieve revolutie die daarop volgde, en die bij ons rond 1900 onder meer erfpacht en de woningwet opleverde, is het voorlopig nog wachten. De recente mode onder de gangbare economen is eerder om zich verre van de grote politiek-economische onderwerpen te houden. Als het om de woningmarkt gaat, kijken onze topeconomen liever naar veilige doch speelse marktfutiliteitjes dan naar het hierboven beschreven ‘zware werk’ van ongelijkheid en woonarmoede.

[RemcoDelft]

Een paar weken terug las ik dat bouwers klagen over de gestegen bouwkosten: gemiddeld 167.000 euro per woning.
Gisteren las ik de gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning: 388.000 euro.

Er komt dus 221.000 euro bovenop de kosten van het bouwen van een huis. Zie daar de oorzaak van de enorme woningtekorten, torenhoge prijzen, piepkleine kavels en veel te veel bureaucratie.
We betalen de prijs van vrijstaande huizen voor massaproductie in rijtjeshuizen, en vrijwel iedereen heeft er op korte termijn op een of andere manier belang bij om dit nog duurder te maken.

De overheid heeft de grondwettelijke taak zich in te zetten voor voldoende woningbouw. Waar blijft een Urgenda-achtige rechtzaak om dat af te dwingen?

[Wilke]

Tussen die bouwkosten en verkoopprijs zitten o.a. de grondkosten. (En ja die zijn veel te hoog).

[kabeltjekabel]

anandus schreef op donderdag 9 januari 2020 @ 12:22:
[...]
Nou, niet perse, natuurlijk.

Er zijn vast mensen die een tweekamer-appartement kúnnen betalen, maar liever een rijtjeshuis willen met voor elk kind een eigen kamer, een bepaald aantal vierkante meters en een tuin, bijv.
Dus dan is het niet zo dat die mensen geen woning kunnen kopen, maar ze kunnen geen woning kopen die aan hun (misschien tegenwoordig te hoge?) eisenpakket voldoet.

Ja, vervelend he, al die mensen die iets willen wat voldoet aan de normen van tot 50 jaar voor hun geboortejaar en niet iets van woningwet 1905 (of daaromtrent).

[mierenfokker]

RemcoDelft schreef op donderdag 9 januari 2020 @ 20:18:
Een paar weken terug las ik dat bouwers klagen over de gestegen bouwkosten: gemiddeld 167.000 euro per woning.
Gisteren las ik de gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning: 388.000 euro.

Er komt dus 221.000 euro bovenop de kosten van het bouwen van een huis.

Voorbeeld: ons nieuwbouwhuis: v.o.n. Was 390k, grondkosten (gemeente Arnhem) was 200k. Dus meer dan het huis zelf.

[anandus]

kabeltjekabel schreef op donderdag 9 januari 2020 @ 22:29:
[...]


Ja, vervelend he, al die mensen die iets willen wat voldoet aan de normen van tot 50 jaar voor hun geboortejaar en niet iets van woningwet 1905 (of daaromtrent).

?
Ik zeg nergens dat ik dat 'vervelend' vind?

Het enige dat ik duid is dat mensen misschien tegenwoordig genoodzaakt kunnen zijn kritisch te kijken naar hun wensen als ze überhaupt een woning willen.

Er werd gesteld dat sommige mensen geen woning kunnen kopen, ik zeg dat ze wel een woning kunnen kopen, maar niet de woning die aan al hun wensen voldoet.

Sterker nog, ik weet redelijk zeker dat er nu al talloze woningen gekocht worden die eigenlijk in een wat normalere markt een tweede keus of niet eens een keus zouden zijn.

(Waar de woningwet uit 1905 vandaankomt begrijp ik niet helemaal? )

[Fraggert]

anandus schreef op donderdag 9 januari 2020 @ 23:34:
(Waar de woningwet uit 1905 vandaankomt begrijp ik niet helemaal? )

1902 in werking schijnbaar.

maar ik denk eerder dat @kabeltjekabel niet doelt op een exact jaartal maar meer dat er verouderde regelgeving is.

[ Voor 18% gewijzigd door Fraggert op 10-01-2020 08:01 ]

[MaStar]

Wellicht heb je de eerdere modbreaks hierover gemist? Señor Sjon in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5"

[ Voor 87% gewijzigd door Señor Sjon op 10-01-2020 15:17 ]

[Pizza_Boom]

anandus schreef op donderdag 9 januari 2020 @ 23:34:
Er werd gesteld dat sommige mensen geen woning kunnen kopen, ik zeg dat ze wel een woning kunnen kopen, maar niet de woning die aan al hun wensen voldoet.

Want met een gezin op een dusdanig oppervlakte gaan zitten dat je, wanneer je daar als werkgever eenzelfde aantal arbeidsmigranten neer zou zetten, je direct een rechtzaak aan je broek hebt wegens uitbuiting en weet ik veel wat allemaal, heeft natuurlijk nog heel erg veel met wensen te maken.

[Tjebakka]

MaStar schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 08:18:
[...]


Is een courtage interessant of beter gewoon vaste prijs?

Courtage is interessant als een makelaar er nog een lagere prijs dan de vraagprijs uit kan slepen. Tegenwoordig werken ze vrijwel allemaal op basis van fixed fee.

[redwing]

Zie eerdere modbreak.

Pizza_Boom schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 08:58:
[...]
Want met een gezin op een dusdanig oppervlakte gaan zitten dat je, wanneer je daar als werkgever eenzelfde aantal arbeidsmigranten neer zou zetten, je direct een rechtzaak aan je broek hebt wegens uitbuiting en weet ik veel wat allemaal, heeft natuurlijk nog heel erg veel met wensen te maken.

Waarom gaan we hier gelijk naar het extreme? In de meeste huizen kun je prima met een gezin wonen, alleen zullen dan b.v. de kinderen niet een eigen kamer hebben of heb je geen apart rommelhok. Het zijn echt niet allemaal 1 kamer-appartementjes.

[ Voor 23% gewijzigd door Señor Sjon op 10-01-2020 15:18 ]

[Scr33x0r]

Over die rente percentages en woningprijzen, uiteindelijk is voor mij het enige dat boeit wat ik maandelijks aan wonen betaal.

In 2008, net voor de crisis kocht ik een appartement met een hypotheek van iets meer dan 160k, dat was 802 euro bruto per maand met een rente van 5.3%..

3 jaar geleden kochten we dus ons huidige huis, 230k, 2.8% rente en 766 bruto per maand. Dat zelfde huis gaan we hopelijk dit jaar verkopen voor rond de 300-310k. Koop je nu onder dezelfde voorwaarden als ik dit huis (dus 115k aflossingsvrij, zie eerder berichten), dan is je bruto maandlast iets van 830.

Mijn huis is dus straks 60 euro per maand, bruto duurder geworden.. In 3 jaar tijd, valt me op die manier dus best mee?

[chrisO]

anandus schreef op donderdag 9 januari 2020 @ 23:34:
[...]
?
[..]

Er werd gesteld dat sommige mensen geen woning kunnen kopen, ik zeg dat ze wel een woning kunnen kopen, maar niet de woning die aan al hun wensen voldoet.

[...]

Wij zouden ook graag een woning willen kopen, maar een woning die voldoet aan onze eisen kunnen wij inderdaad niet betalen. Max hypotheek is ~240.000 en woningen die aan onze eisen voldoen kosten >300k.
Nu huren wij een woning die aan onze eisen voldoet en daarvoor mag ik elke maand wel effe 1050 Euro neerleggen en die maandelijkse huur stijgt ieder jaar verder.

[Scr33x0r]

chrisO schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 11:05:
[...]

Wij zouden ook graag een woning willen kopen, maar een woning die voldoet aan onze eisen kunnen wij inderdaad niet betalen. Max hypotheek is ~240.000 en woningen die aan onze eisen voldoen kosten >300k.
Nu huren wij een woning die aan onze eisen voldoet en daarvoor mag ik elke maand wel effe 1050 Euro neerleggen en die maandelijkse huur stijgt ieder jaar verder.

Ik vind dit dus best krom, als je naar mijn eerdere berekening kijkt. Nu neem ik deel aflossingsvrij mee, maar zelfs als je dat niet doet, kom je bruto op 1033 euro bij een woning van rond de 300k. Dan krijg je nog HRA en ben je dus eigenlijk goedkoper uit dan nu. Je hebt natuurlijk wel onderhoud etc waar je rekening mee moet houden, maar ergens is het wel krom.

[Tjebakka]

chrisO schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 11:05:
[...]

Wij zouden ook graag een woning willen kopen, maar een woning die voldoet aan onze eisen kunnen wij inderdaad niet betalen. Max hypotheek is ~240.000 en woningen die aan onze eisen voldoen kosten >300k.
Nu huren wij een woning die aan onze eisen voldoet en daarvoor mag ik elke maand wel effe 1050 Euro neerleggen en die maandelijkse huur stijgt ieder jaar verder.

Kijk even of je in aanmerking komt voor een BLG duurhuurhypotheek.

Bij ons komt dat nét niet uit op basis van ons huurbedrag. (1175 ex gwl)

[Vanoverdegrens]

mierenfokker schreef op donderdag 9 januari 2020 @ 23:05:
[...]


Voorbeeld: ons nieuwbouwhuis: v.o.n. Was 390k, grondkosten (gemeente Arnhem) was 200k. Dus meer dan het huis zelf.

Hoeveel m² heeft dat kavel?

[Richh]

Scr33x0r schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 11:03:
Over die rente percentages en woningprijzen, uiteindelijk is voor mij het enige dat boeit wat ik maandelijks aan wonen betaal.

En zo simpel is het ook.

Met 1 detail: als de rente stijgt, dalen de prijzen (en blijft de maandlast ongeveer gelijk, gecorrigeerd op inflatie).

Als je nu als starter, een startersappartement koopt, en je wil net als jou 8 jaar later de boel verkopen en iets groters kopen, dan blijf je mogelijk zitten met een restwaarde.
Ieder z'n eigen ding natuurlijk, maar hoewel ik nog best een jaar of 3 in een appartementje zou kunnen blijven, ga ik in deze markt echt geen appartement meer kopen. Zeker niet gezien de kosten/maandlasten regelmatig vrijwel gelijk zijn aan een nieuwbouwwoning, maar dat terzijde.

Scr33x0r schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 11:09:
[...]


Ik vind dit dus best krom, als je naar mijn eerdere berekening kijkt. Nu neem ik deel aflossingsvrij mee, maar zelfs als je dat niet doet, kom je bruto op 1033 euro bij een woning van rond de 300k. Dan krijg je nog HRA en ben je dus eigenlijk goedkoper uit dan nu. Je hebt natuurlijk wel onderhoud etc waar je rekening mee moet houden, maar ergens is het wel krom.

Aflossingsvrij is geen keuze meer voor starters. Nouja, het kan wel, heel lastig, maar het is gigantisch onaantrekkelijk omdat je geen HRA krijgt en geen NHG rentekorting.

Het is als starter hierdoor ook vrij lastig opbieden tegenover doorstromers die door overwaarde financieren tegen lagere maandlasten door de blijvende aflossingsvrije hypotheek.

Het is heel krom. Ik verdien netto >500 euro meer dan bij mijn vorige baan waarop ik destijds mijn huurcontract heb afgesloten (vrije sector, strenge inkomenseisen), maar nog altijd mag ik geen hypotheek van 900 euro pm afsluiten (zelfs bruto niet) terwijl mijn huur hoger is dan dat.

[ Voor 9% gewijzigd door Richh op 10-01-2020 14:28 ]

[Napo]

Richh schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 14:21:
Het is heel krom. Ik verdien netto >500 euro meer dan bij mijn vorige baan waarop ik destijds mijn huurcontract heb afgesloten (vrije sector, strenge inkomenseisen), maar nog altijd mag ik geen hypotheek van 900 euro pm afsluiten (zelfs bruto niet) terwijl mijn huur hoger is dan dat.

Dat is natuurlijk een vergelijking die mank gaat en dat is in dit topic, en overige hypotheektopics al meerdere keren naar voren gekomen. Onder andere maar niet limiterend: Bij waardebehoud heb je bij een koopwoning simpelweg onderhoudskosten die bovenop je hypotheek komen. Men kan je prima een hogere hypotheek geven maar ga jij dan nog de ruimte te hebben om te reserveren voor onderhoud?

quote: https://www.eigenhuis.nl/wonen/onderhoud/kosten#/

Gemiddeld € 300 per maand
Onderzoek van Vereniging Eigen Huis toont aan dat de onderhoudskosten gemiddeld € 300 per maand bedragen. De kosten van verbeteringen, zoals een opbouw of aanbouw, zijn daar buiten gelaten.

Huurkosten 1:1 vergelijken met hypotheeklasten gaat niet op en draagt enkel bij aan een scheve vergelijking. Hoewel ik natuurlijk wel bewust ben van het component aflossing die bij een hypotheek zit waar die bij een huurwoning mist

[gorgi_19]

Napo schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 14:43:
Huurkosten 1:1 vergelijken met hypotheeklasten gaat niet op en draagt enkel bij aan een scheve vergelijking. Hoewel ik natuurlijk wel bewust ben van het component aflossing die bij een hypotheek zit waar die bij een huurwoning mist

Je vergeet de inflatie / jaarlijkse verhogingen. Hypotheeklasten blijven (voor langere termijn) gelijk, terwijl de huur jaarlijks zal gaan stijgen.

[Napo]

gorgi_19 schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 14:45:
[...]

Je vergeet de inflatie / jaarlijkse verhogingen. Hypotheeklasten blijven (voor langere termijn) gelijk, terwijl de huur jaarlijks zal gaan stijgen.

En dat geeft des te meer aan dat je huurkosten niet 1:1 kan vergelijken met de hypotheeklasten
Ik vergeet wel meer componenten vandaar ik ook "onder andere" benoem, zeer zeker niet limitatief.

Aan beide woonvormen zitten voor en nadelen maar enkel kijken naar de huurprijs en de hypotheeklasten is jezelf voor de gek houden.

[Richh]

Napo schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 14:43:
[...]


Dat is natuurlijk een vergelijking die mank gaat en dat is in dit topic, en overige hypotheektopics al meerdere keren naar voren gekomen. Onder andere maar niet limiterend: Bij waardebehoud heb je bij een koopwoning simpelweg onderhoudskosten die bovenop je hypotheek komen. Men kan je prima een hogere hypotheek geven maar ga jij dan nog de ruimte te hebben om te reserveren voor onderhoud?

Huurkosten 1:1 vergelijken met hypotheeklasten gaat niet op en draagt enkel bij aan een scheve vergelijking. Hoewel ik natuurlijk wel bewust ben van het component aflossing die bij een hypotheek zit waar die bij een huurwoning mist

Tuurlijk. Dat was overigens niet mijn doel; ik wil helemaal niet zeggen dat het gelijk moet zijn.

Ik probeer aan te geven dat het gat nu wel heel erg groot is geworden. En ik denk dat je dat niet kan ontkennen

500 euro per maand is best wel wat om in onderhoud in je woning te stoppen. Volgens de bank moet het zelfs zo'n 600 euro per maand zijn

Laat ik het anders verwoorden dan; ik heb op bovenstaande manier aantoonbaar zo'n 1500 euro in m'n eentje beschikbaar om aan de factor 'wonen' te betalen als het zou moeten. Hoe groot mag de hypotheeklast in dat verhaal zijn? Volgens de bank zo'n 800 euro

Sowieso is het best gek dat er geen rekening mee wordt gehouden, of je nou een 1930 woning koopt of een nieuwbouwwoning. Want daar zit nogal wat verschil tussen qua onderhoud. De staat van de woning wordt, behalve in woningwaarde, niet meegenomen in de financiele ruimte van de koper.

Overigens, alle woningen waar we tot dusver op geboden hebben hebben allemaal bouwjaar >1990, meestal >2000. Als je het mij vraagt zijn oude woningen nog altijd veel te duur. Of nieuwe woningen zijn goedkoop net hoe je het bekijkt. We houden er in ieder geval echt wel rekening mee.
Ik zou best een 1930 woning aandurven, als die netto 250 euro per maand goedkoper is, maar basically is alles even duur in het segment <250k

[ Voor 6% gewijzigd door Richh op 10-01-2020 15:09 ]

[Napo]

Richh schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 15:04:
[...]
Sowieso is het best gek dat er geen rekening mee wordt gehouden, of je nou een 1930 woning koopt of een nieuwbouwwoning. Want daar zit nogal wat verschil tussen qua onderhoud. De staat van de woning wordt, behalve in woningwaarde, niet meegenomen in de financiele ruimte van de koper.

Tegenwoordig wel, indien je aan bepaalde criteria voldoet heb je de mogelijkheid om wat meer te kunnen lenen, nadeel is natuurlijk dat dit ook direct opgaat voor je concurent en het effectief weinig uit zal maken.

[Richh]

Napo schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 15:13:
[...]


Tegenwoordig wel, indien je aan bepaalde criteria voldoet heb je de mogelijkheid om wat meer te kunnen lenen, nadeel is natuurlijk dat dit ook direct opgaat voor je concurent en het effectief weinig uit zal maken.

De echte conclusie is dan ook dat huren gereguleerd moet worden omdat je te duur mag huren.
Uiteindelijk betalen mensen dat ook, omdat ze onderdak willen.

[DutchChelsea]

mierenfokker schreef op donderdag 9 januari 2020 @ 23:05:
[...]


Voorbeeld: ons nieuwbouwhuis: v.o.n. Was 390k, grondkosten (gemeente Arnhem) was 200k. Dus meer dan het huis zelf.

Arnhem is idd duur. Wij betaalden 171K voor de grond van nieuwbouw appartement en parkeerplaats.... Appartement dus he (toch erg blij mee, het kan ons niet snel genoeg opgeleverd worden)

[kabeltjekabel]

Napo schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 15:13:
[...]


Tegenwoordig wel, indien je aan bepaalde criteria voldoet heb je de mogelijkheid om wat meer te kunnen lenen, nadeel is natuurlijk dat dit ook direct opgaat voor je concurent en het effectief weinig uit zal maken.

Ja, een grijpstuiver extra voor je EPC 0,0 woning. Jaren 1900 vs 1980 maakt geen enkel verschil voor de hypotheek... wel voor de kosten.

[kabeltjekabel]

Fraggert schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 07:44:
[...]


1902 in werking schijnbaar.

maar ik denk eerder dat @kabeltjekabel niet doelt op een exact jaartal maar meer dat er verouderde regelgeving is.

Nee, ik steek de draak met het belachelijke vergelijken van "100 jaar geleden was het luxe, dus niet zeuren". Dat wordt dan wel niet zo expliciet gezegd, maar daar komt het wel op neer.

Als we zouden zeggen; vrouwen mogen vanaf de volgende verkiezing niet meer stemmen, want in 1902 was dat ook normaal dan zien we opeens wel allemaal dat dat belachelijk is. Of althans; het tegendeel is politiek incorrect. Maar dat je anderhalf keer modaal moet verdienen om een huis te kopen wat al niet aan de toenmalige normen voldeed toen je opa geboren werd vinden sommige mensen schijnbaar wel "normaal"

[Markprinsen]

Richh schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 15:04:
[...]

Tuurlijk. Dat was overigens niet mijn doel; ik wil helemaal niet zeggen dat het gelijk moet zijn.

Ik probeer aan te geven dat het gat nu wel heel erg groot is geworden. En ik denk dat je dat niet kan ontkennen

500 euro per maand is best wel wat om in onderhoud in je woning te stoppen. Volgens de bank moet het zelfs zo'n 600 euro per maand zijn

Laat ik het anders verwoorden dan; ik heb op bovenstaande manier aantoonbaar zo'n 1500 euro in m'n eentje beschikbaar om aan de factor 'wonen' te betalen als het zou moeten. Hoe groot mag de hypotheeklast in dat verhaal zijn? Volgens de bank zo'n 800 euro

Sowieso is het best gek dat er geen rekening mee wordt gehouden, of je nou een 1930 woning koopt of een nieuwbouwwoning. Want daar zit nogal wat verschil tussen qua onderhoud. De staat van de woning wordt, behalve in woningwaarde, niet meegenomen in de financiele ruimte van de koper.

Overigens, alle woningen waar we tot dusver op geboden hebben hebben allemaal bouwjaar >1990, meestal >2000. Als je het mij vraagt zijn oude woningen nog altijd veel te duur. Of nieuwe woningen zijn goedkoop net hoe je het bekijkt. We houden er in ieder geval echt wel rekening mee.
Ik zou best een 1930 woning aandurven, als die netto 250 euro per maand goedkoper is, maar basically is alles even duur in het segment <250k

Jaren 30 woningen worden alleen maar duurder irt jaren 50, 60,70. Stevige bouw, authentiek, veel mensen blijven het mooi vinden en gewoon oersterk. Onze vrijstaande jaren 30 woning met 1000 kuub inhoud heeft energielabel A en ik betaal ca. 90 euro per maand aan GWL. En dan heb ik minder dan 10.000 euro geïnvesteerd in duurzame maatregelen.

Ik zou dus vooral kijken naar energielabel maar nog meer naar de daadwerkelijke energie maatregelen die zijn genomen in een jaren 30 huis.

En daarnaast; liever een ouder huis waar nog niks aan isolatie in zit dan een premie B woning waar alles half gedaan is (dunne spouw met wol gevuld, thermopane, paar cm dak isolatie, enz.)

[mierenfokker]

Vanoverdegrens schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 12:11:
[...]


Hoeveel m² heeft dat kavel?

290

[kabeltjekabel]

Markprinsen schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 19:40:
[...]

Jaren 30 woningen worden alleen maar duurder irt jaren 50, 60,70. Stevige bouw, authentiek, veel mensen blijven het mooi vinden en gewoon oersterk. Onze vrijstaande jaren 30 woning met 1000 kuub inhoud heeft energielabel A en ik betaal ca. 90 euro per maand aan GWL. En dan heb ik minder dan 10.000 euro geïnvesteerd in duurzame maatregelen.

Ik zou dus vooral kijken naar energielabel maar nog meer naar de daadwerkelijke energie maatregelen die zijn genomen in een jaren 30 huis.

En daarnaast; liever een ouder huis waar nog niks aan isolatie in zit dan een premie B woning waar alles half gedaan is (dunne spouw met wol gevuld, thermopane, paar cm dak isolatie, enz.)

Jaren '30 heeft een dunnere spouw dan die premiewoningen. Alhoewel in het geval van die premiewoningen met binnenspouwblad van gipsplaat je natuurlijk eenvoudig de spouw wat groter kunt maken...

5cm spouw volblazen met EPS parels geeft Rc van 1,8 of zoiets. Naja, energielabel A stelt op zich ook niet zoveel voor. Hoeveel zonnepanelen heb je misbruikt om het A label te halen ?

Jaren '00 heeft echter helemaal geen spouw en doorhangende balken die zijn opgelegd in de steensmuur. Dat is niet met €10.000 te fatsoeneren.

Maar goed, groot jaren '30 huis natuurlijk veel beter dan early 60s, zeker als het 60s ding alsnog houten vloeren heeft.

[Z___Z]

Leennorm verruimen heeft geen zin. Iedereen die nu in de prijsklasse tot 300k shopt, kan en straks in de prijsklasse 350k shoppen. Aangezien het aanbod niet verandert, zorgt dat alleen maar voor hogere prijzen. Het heeft alleen zin als alleen jouw leennorm relatief tot je peers hoger wordt. Dus eigenlijk moet iedereen blij zijn dat de leennorm vrij conservatief is.

[CVTTPD2DQ]

kabeltjekabel schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 19:35:
Nee, ik steek de draak met het belachelijke vergelijken van "100 jaar geleden was het luxe, dus niet zeuren". Dat wordt dan wel niet zo expliciet gezegd, maar daar komt het wel op neer.

Ik denk dat je best een punt hebt mbt. normen voor elektra-installaties, ventilatie en isolatie. Maar je hoeft echt niet verder terug dan de jaren '50 om gezinnen met 6, 7 kinderen op heel wat minder dan 100m2 te vinden. We hebben echt een korte tijd (jaren '90 en '00) gehad waarop de huizenmarkt echt vlot liep voor kopers. Moeten we daar altijd alles aan afmeten? Economische groei geeft ons van alles méér - behalve ruimte.

Markprinsen schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 19:40:
Jaren 30 woningen worden alleen maar duurder irt jaren 50, 60,70. Stevige bouw, authentiek, veel mensen blijven het mooi vinden en gewoon oersterk. Onze vrijstaande jaren 30 woning met 1000 kuub inhoud heeft energielabel A en ik betaal ca. 90 euro per maand aan GWL. En dan heb ik minder dan 10.000 euro geïnvesteerd in duurzame maatregelen.

Laat me eens weten hoe je dat geflikt hebt. Mijn jaren '60 woning heeft label D, maar ik zie voor 10k echt geen manier om naar 'A' te komen. Of heeft de vorige bewoner de woning al groots gestript en verbouwd?

[Markprinsen]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 20:55:
[...]


Ik denk dat je best een punt hebt mbt. normen voor elektra-installaties, ventilatie en isolatie. Maar je hoeft echt niet verder terug dan de jaren '50 om gezinnen met 6, 7 kinderen op heel wat minder dan 100m2 te vinden. We hebben echt een korte tijd (jaren '90 en '00) gehad waarop de huizenmarkt echt vlot liep voor kopers. Moeten we daar altijd alles aan afmeten? Economische groei geeft ons van alles méér - behalve ruimte.


[...]


Laat me eens weten hoe je dat geflikt hebt. Mijn jaren '60 woning heeft label D, maar ik zie voor 10k echt geen manier om naar 'A' te komen. Of heeft de vorige bewoner de woning al groots gestript en verbouwd?

Spouw van 9 cm met parels, HR++ zat er al in, 2 x L/L warmtepomp, 4600Wp zonnepanelen, 10cm PIR tegen het dakbeschot.

[kabeltjekabel]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 20:55:
[...]


Ik denk dat je best een punt hebt mbt. normen voor elektra-installaties, ventilatie en isolatie. Maar je hoeft echt niet verder terug dan de jaren '50 om gezinnen met 6, 7 kinderen op heel wat minder dan 100m2 te vinden. We hebben echt een korte tijd (jaren '90 en '00) gehad waarop de huizenmarkt echt vlot liep voor kopers. Moeten we daar altijd alles aan afmeten? Economische groei geeft ons van alles méér - behalve ruimte.

Nu kun je die 6-7 kinderen op dat enkele salaris al helemaal niet meer betalen. Dus wat meten we waar aan af?

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 20:55:
[...]


Laat me eens weten hoe je dat geflikt hebt. Mijn jaren '60 woning heeft label D, maar ik zie voor 10k echt geen manier om naar 'A' te komen. Of heeft de vorige bewoner de woning al groots gestript en verbouwd?

Stapel B-keus PIR, 5 bussen PUR voor de zolder; €1500
Voor 1500 minus 500 subsidie je spouw laten volblazen; €1000
HR ketel hing er natuurlijk al
Dagje tijgeren en van die tonzon folie onder de vloer; paar honderd ofzo?
€2000 HR glas in houten kozijn
€5000 aan PV het dak op

Klaar.

Markprinsen schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 21:21:
[...]


Spouw van 9 cm met parels, HR++ zat er al in, 2 x L/L warmtepomp, 4600Wp zonnepanelen, 10cm PIR tegen het dakbeschot.

Spouw van 9 cm? Dat is wel redelijk groot voor jaren '30.

En met HR++ er al in was het dus geen 'kaal' jaren '30 huis.

[Wuursj]

mierenfokker schreef op donderdag 9 januari 2020 @ 23:05:
[...]


Voorbeeld: ons nieuwbouwhuis: v.o.n. Was 390k, grondkosten (gemeente Arnhem) was 200k. Dus meer dan het huis zelf.

En het kan nog erger.
Kavels van <100m^2 waar een super standaard BAM rijtjeshuis op staat (116m^2) met geen super afwerking (pvc buis, opdekdeurtjes, bruynzeel keukenblokje, behangklaar). Samen >500k.
Laat zo'n huisje 200k kosten (en dat lijkt me nog ruim).
Dan kost de grond bruto 3k (!) per m^2, 1,5x zoveel als het huis dat er op staat...
Netto wat minder omdat de gemeenschappelijke tussenruimte en huisgebonden parkeerplek ook wat kost maar toch wel redelijk idioot te noemen.

[ Voor 5% gewijzigd door Wuursj op 10-01-2020 22:00 ]

[kabeltjekabel]

Wuursj schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 21:55:
[...]

En het kan nog erger.
Kavels van <100m^2 waar een super standaard BAM rijtjeshuis op staat (116m^2) met geen super afwerking (pvc buis, opdekdeurtjes, bruynzeel keukenblokje, behangklaar). Samen >500k.
Laat zo'n huisje 200k kosten (en dat lijkt me nog ruim).
Dan kost de grond bruto 3k (!) per m^2, 1,5x zoveel als het huis dat er op staat...
Netto wat minder omdat de gemeenschappelijke tussenruimte en huisgebonden parkeerplek ook wat kost maar toch wel redelijk idioot te noemen.

Vijf jaar geleden was dat 70K

EDIT: Kan natuurlijk niks meer terugvinden

[ Voor 3% gewijzigd door kabeltjekabel op 10-01-2020 22:11 ]

[Wuursj]

Precies. Dan is 200k ruim genomen toch? En dat komt niet alleen ten goede aan de warmtepomp denk ik zo

[CVTTPD2DQ]

kabeltjekabel schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 21:26:
Nu kun je die 6-7 kinderen op dat enkele salaris al helemaal niet meer betalen. Dus wat meten we waar aan af?

Sja, als ik de verhalen van m'n ouders hoor ... geen tv, cv, warm water of badkamer. 1x per week in bad (tobbe), later douchen voor een kwartje in het badhuis. Dieet dat naar moderne maatstaven nogal monotoon was (aardappels, aardappels aardappels), kleren met scheuren werden gewoon versteld (en doorgegeven naar broertjes en zusjes), vakantie vierde je thuis. Voor vervoer waren er drie fietsen voor het hele gezin, en uiteraard de benenwagen.

Tegenwoordig vinden we dit bijstandsniveau - of nog niet eens - maar mijn opa had gewoon een vaste baan. Wij maken tegenwoordig heel andere keuzes, maar ik vraag me af of het écht onmogelijk is om een gezin met zes kinderen te ondehouden.

kabeltjekabel schreef op vrijdag 10 januari 2020 @ 21:26:
Stapel B-keus PIR, 5 bussen PUR voor de zolder; €1500
Voor 1500 minus 500 subsidie je spouw laten volblazen; €1000
HR ketel hing er natuurlijk al
Dagje tijgeren en van die tonzon folie onder de vloer; paar honderd ofzo?
€2000 HR glas in houten kozijn
€5000 aan PV het dak op

HR+++ heeft een terugverdientijd die tegen de 20 jaar ligt, met kozijnen ruim 30. Spouw (minstens 8cm tenzij er uitzonderlijk dikke stenen gebruikt zijn) is gelukkig al volgepurd, net als de ondervloer. In de zolder hangt stramit, wat niet fantastisch isoleert, maar ook zolderisolatie minder aantrekkelijk maakt. Dat zijn een beetje de basisdingen die je nodig hebt om label 'D' te bereiken.

Maar ik zie op 'verbeterjehuis' dat ik met een paar zonnepanelen idd al naar energielabel 'A' zou gaan. Terwijl je dan eigenlijk je buren je stroomrekening laat betalen. Het stelt dus idd niet zoveel voor.

[Night-Reveller]

Binnenkort gaan we een bieding doen op een huis in Amsterdam. Wordt daar nog steeds overboden op de vraagprijs, over het geheel genomen?
En kan je een makelaar vertrouwen als hij zegt dat er nog andere bieders zijn en dat we wat meer moeten bieden?

[Grimmie187]

*edit*
Pardon, wrong topic!

[ Voor 96% gewijzigd door Grimmie187 op 13-01-2020 11:44 ]

[Señor Sjon]

Modbreak:

Mensen, dit is het topic over de WONINGMARKT, niet over de eigen keuzes of de markt in de doelregio waar men een huis wil kopen. Daar is nog steeds Ervaring met huis kopen - Deel 8 voor.

[Mesque]

Night-Reveller schreef op maandag 13 januari 2020 @ 11:13:
Binnenkort gaan we een bieding doen op een huis in Amsterdam. Wordt daar nog steeds overboden op de vraagprijs, over het geheel genomen?
En kan je een makelaar vertrouwen als hij zegt dat er nog andere bieders zijn en dat we wat meer moeten bieden?

Ik heb nu een paar bezichtigingen gehad ter oriëntatie en daarbij ook dit soort vragen (in het algemeen, dus niet over de specifieke woningen) aan de verkoopmakelaars gesteld. Zij noemden percentages van tussen de 5 en 10%, hierbij ging het om woningen in de prijsklasse 400-500k.

Ook wat vragen gesteld over het praktische nut van een aankoopmakelaar (met name omdat bezichtigingen e.d. wel vrij makkelijk zelf te regelen zijn) en kreeg met name te horen dat dit aan te bevelen is omdat (i) zowel de verkoper als de verkopende makelaar liever dealen met een aankoopmakelaar omdat dit o.a. veel vragen bij koper weghaalt en (ii) de aankoopmakelaar de markt goed kent een goed overzicht heeft van recente verkoopprijzen van soortgelijke woningen. Met die ervaring kan een aankoopmakelaar je een stuk concreter aanbevelen wat je zou moeten bieden om kans te maken.

Het valt me verder op bij bezichtigingen hoeveel niet-Nederlanders (lees: expats) er langskomen, had dat niet verwacht in deze prijsklasse.

[Simply1337]

--

[ Voor 104% gewijzigd door Simply1337 op 13-01-2020 12:57 ]

[Biohazzard21]

Mesque schreef op maandag 13 januari 2020 @ 11:41:
[...]


Ik heb nu een paar bezichtigingen gehad ter oriëntatie en daarbij ook dit soort vragen (in het algemeen, dus niet over de specifieke woningen) aan de verkoopmakelaars gesteld. Zij noemden percentages van tussen de 5 en 10%, hierbij ging het om woningen in de prijsklasse 400-500k.

Ook wat vragen gesteld over het praktische nut van een aankoopmakelaar (met name omdat bezichtigingen e.d. wel vrij makkelijk zelf te regelen zijn) en kreeg met name te horen dat dit aan te bevelen is omdat (i) zowel de verkoper als de verkopende makelaar liever dealen met een aankoopmakelaar omdat dit o.a. veel vragen bij koper weghaalt en (ii) de aankoopmakelaar de markt goed kent een goed overzicht heeft van recente verkoopprijzen van soortgelijke woningen. Met die ervaring kan een aankoopmakelaar je een stuk concreter aanbevelen wat je zou moeten bieden om kans te maken.

Het valt me verder op bij bezichtigingen hoeveel niet-Nederlanders (lees: expats) er langskomen, had dat niet verwacht in deze prijsklasse.

Klopt wel (deels). Met een aankoopmakelaar laat je zien dat je serieus bent en snelt kunt en wilt handelen. Daarentegen, wanneer iemand 10k meer biedt dan jou maakt niemand het maar wat uit dat je een aankoopmakelaar hebt.

[CVTTPD2DQ]

Mesque schreef op maandag 13 januari 2020 @ 11:41:
Ook wat vragen gesteld over het praktische nut van een aankoopmakelaar (met name omdat bezichtigingen e.d. wel vrij makkelijk zelf te regelen zijn) en kreeg met name te horen dat dit aan te bevelen is omdat (i) zowel de verkoper als de verkopende makelaar liever dealen met een aankoopmakelaar omdat dit o.a. veel vragen bij koper weghaalt en (ii) de aankoopmakelaar de markt goed kent een goed overzicht heeft van recente verkoopprijzen van soortgelijke woningen. Met die ervaring kan een aankoopmakelaar je een stuk concreter aanbevelen wat je zou moeten bieden om kans te maken.

Nu vraag ik me af of een aankoopmakelaar blij met ons was geweest als kopers - maandenlang proberen als eerste te reageren op bezichtigingen (want als je tot het einde van de dag wachtte waren de aanmeldingen 'vol' en greep je mis), tientallen keren niet geboden omdat de woning wel heel veel problemen had.

Mesque schreef op maandag 13 januari 2020 @ 11:41:
Het valt me verder op bij bezichtigingen hoeveel niet-Nederlanders (lees: expats) er langskomen, had dat niet verwacht in deze prijsklasse.

In welke prijsklasse had je ze wel verwacht? In 180-250k waren ze ook niet zeldzaam, da's een beetje wat expat-IT'ers met één inkomen kunnen redden.

[naitsoezn]

Mesque schreef op maandag 13 januari 2020 @ 11:41:
Het valt me verder op bij bezichtigingen hoeveel niet-Nederlanders (lees: expats) er langskomen, had dat niet verwacht in deze prijsklasse.

Ik ken eerlijk gezegd alleen maar expats die in deze prijscategorie shoppen . Dit zijn slimme mensen, die hier niet voor een paar weken zijn. Die hebben ook collegae die over de woningmarkt praten, en kunnen ook zelf Googlen (en, geloof het of niet, ook op fora als Tweakers uit kunnen komen). Die maken gewoon dezelfde overwegingen als anderen die in dezelfde situatie zitten

[ASW1]

Een interessant onderzoek naar de prijselasticiteit van woningprijzen bij extra aanbod(lees nieuwbouw).
https://reaction.life/hou...ppens-if-the-music-stops/
Conclusie is dat aanbod wel wat invloed heeft op de prijzen maar niet zoveel; de toevloed van kapitaal door lage rente is een veel grotere factor. Het is iets waar ik zelf ook meer en meer van overtuigd raak: dat de huidige problemen maar in zeer beperkte mate met nieuwbouw opgelost kunnen worden, domweg omdat die nieuwbouw ook peperduur wordt.
De onderkant van de potentiële kopersmarkt heeft te weinig toegang tot kapitaal en wordt de woningmarkt uitgedrukt, ze wonen nog wel maar in huizen van een ander en ze worden uitgeknepen met hoge huren terwijl het aandeel sociale woningbouw ook krimpt. Het is een zelfversterkend effect van ongelijkheid.

[JanHenk]

ASW1 schreef op maandag 13 januari 2020 @ 21:28:
Een interessant onderzoek naar de prijselasticiteit van woningprijzen bij extra aanbod(lees nieuwbouw).
https://reaction.life/hou...ppens-if-the-music-stops/
Conclusie is dat aanbod wel wat invloed heeft op de prijzen maar niet zoveel; de toevloed van kapitaal door lage rente is een veel grotere factor. Het is iets waar ik zelf ook meer en meer van overtuigd raak: dat de huidige problemen maar in zeer beperkte mate met nieuwbouw opgelost kunnen worden, domweg omdat die nieuwbouw ook peperduur wordt.
De onderkant van de potentiële kopersmarkt heeft te weinig toegang tot kapitaal en wordt de woningmarkt uitgedrukt, ze wonen nog wel maar in huizen van een ander en ze worden uitgeknepen met hoge huren terwijl het aandeel sociale woningbouw ook krimpt. Het is een zelfversterkend effect van ongelijkheid.

De tendens op de woningmarkt is een algemene bij het stimuleringsprogramma van de ECB. Het goedkope geld moet inflatie aanwakkeren. Even daar gelaten of dat nu wordt bereikt door ECB beleid of politiek (btw verhoging bijvoorbeeld)..
Wat vooral wordt bereikt met goedkoop kapitaal is een vlucht naar assets. Aandelen, huizen, maar ook de grondstoffen zoals goud staan op hoogtepunten.

De ironie is dus dat het goedkope kapitaal terecht komt bij mensen die vóór aanvang stimulering deze assets al in bezit hadden. De overwaarde is gigantisch, het rendement op aandelen is nog nooit zo hoog geweest, etc. Met andere woorden, het geld komt nauwelijks terecht in de reële economie. Zelfs de overheid, die leent tegen negatieve rente, durft dit niet om te zetten in maatregelen waarvan de burger daadwerkelijk vooruit gaat in inkomen.

Wat dat betreft is het "helikoptergeld" nog niet zo'n slecht idee. Dat geeft in ieder geval wat meer gelijkheid...

Kort gezegd zal het voor de starter de komende tijd niet eenvoudiger op worden. Verruiming van normen heeft geen zin. Dit heeft alleen maar verdere opwaartse druk tot gevolg.

Enkele voorstellen voor oplossingen:
Tijd voor een deltaplan ruimte. Akkerbouwers en veehouders houden kostbare ruimte bezet. Koop ze uit zodat ze elders een goed bestaan kunnen opbouwen en verkoop deze grond zonder (al te dikke) winsten. Haal de Gemeentes er tussenuit, die zien de "Grex" (grondexploitatie) vooral als lucratieve handel... Laat hier kwalitatieve woningen op bouwen en verhuur deze, via de lokale coöperatie. Vooral sociale maar ook middenhuur. De grens voor sociale huur moet tevens opgetrokken worden, omdat het alternatief (de koopwoning) ver buiten bereik is geraakt met de huidige maximale inkomensgrens.

Zomaar wat gedachtegangen...

[Valorian]

Night-Reveller schreef op maandag 13 januari 2020 @ 11:13:
Binnenkort gaan we een bieding doen op een huis in Amsterdam. Wordt daar nog steeds overboden op de vraagprijs, over het geheel genomen?
En kan je een makelaar vertrouwen als hij zegt dat er nog andere bieders zijn en dat we wat meer moeten bieden?

Nee. Je moet er vanuit gaan dat er een kansnis dat dat onzin is en vervolgens afwegen:
- hoe graag wil je het huis
- hoeveel tijdsdruk heb je om een huis te vinden
- hoeveel andere huizen gaan er nog langskomen
- wat vind je dit huis waard
- etc.

En vervolgens besluiten óf en zo ja hoeveel je extra gaat bieden. Dat blijft persoonljjk, enige garantie die je hebt is dat elke euro die je meer bied de kans wel zal vergroten dat je het huis krijgt. Maar het blijft een gokje.

Wat ik in utrecht veel zie bij vrienden is dat ze bieden op een huis, samen met 20 anderen, na één kijkdag, om vervolgens van de makelaar te horen “jullie horen bij de hoogste vijf bieders, en we willen iedereen de kans geven zijn bod nog te heroverwegen (lees: ik voer de druk op , kan er nog 10-20k bij?). Erg manupalitief, maar zo werkt helaas nu eenmaal de (randstedelijke) woningmarkt anno ‘20.

[Mesque]

naitsoezn schreef op maandag 13 januari 2020 @ 19:53:
[...]

Ik ken eerlijk gezegd alleen maar expats die in deze prijscategorie shoppen . Dit zijn slimme mensen, die hier niet voor een paar weken zijn. Die hebben ook collegae die over de woningmarkt praten, en kunnen ook zelf Googlen (en, geloof het of niet, ook op fora als Tweakers uit kunnen komen). Die maken gewoon dezelfde overwegingen als anderen die in dezelfde situatie zitten

Ja fair enough, ik stond er geloof ik gewoon niet zo bij stil dat expats überhaupt huizen kochten. Had meer het beeld dat ze vaak (via werkgever) in dure huurappartementen zitten. Maakt natuurlijk wel sense dat ook zij (naarmate ze langer in NL zijn en zich hier echt willen settlen) zich op de huizenmarkt begeven. En de huizenprijzen vallen vanuit het oogpunt van veel internationals best mee in Nederland, zelfs Amsterdam (als je dit vergelijkt met Australië, UK, US, Canada, Zwitserland etc).

[Night-Reveller]

-excuus verkeerde topic-

[ Voor 95% gewijzigd door Night-Reveller op 14-01-2020 09:37 ]

[ASW1]

Night-Reveller schreef op dinsdag 14 januari 2020 @ 09:11:
Wat zijn de meest voorkomende bieding-strategiën die men tegenkomt? Bijvoobreeld, worden mensen tegen elkaar uitgespeeld? Mag je 1 bod doen en daarna niet meer, wordt je gevraagd om nog 1 hoger bod te doen (eindbod), mag je oneindig opnieuw een bedrag neerleggen? Wat kan iemand verwachten wat vaak voorkomt?

Het blijft maar doorgaan hier in het verkeerde topic, post dit alsjeblieft hier: Ervaring met huis kopen - Deel 8
Dit topic is niet voor individuele ervaringen maar voor de woningmarkt in macro-economisch opzicht.

[TMC]

Mesque schreef op dinsdag 14 januari 2020 @ 09:00:
[...]


Ja fair enough, ik stond er geloof ik gewoon niet zo bij stil dat expats überhaupt huizen kochten. Had meer het beeld dat ze vaak (via werkgever) in dure huurappartementen zitten. Maakt natuurlijk wel sense dat ook zij (naarmate ze langer in NL zijn en zich hier echt willen settlen) zich op de huizenmarkt begeven. En de huizenprijzen vallen vanuit het oogpunt van veel internationals best mee in Nederland, zelfs Amsterdam (als je dit vergelijkt met Australië, UK, US, Canada, Zwitserland etc).

Dit is iets waar ik vaak aan moet denken wanneer mensen zeggen dat Nederlandse huizen onnodig duur zijn door beleid van de banken en overheid. Maar ongeacht welke set aan maatregelen je neemt, in welvarende westerse landen met vergelijkbare dichtheden en voorzieningen zijn de huizen ongeveer even duur als in Nederland of vaak zelfs duurder.

Of zijn er voorbeelden van welvarende Westerse landen met vergelijkbare economieën en levenstandaarden waar huizen 50% goedkoper zijn?

[Señor Sjon]

Meestal krijg je dan linkjes naar goedkope vrijstaande huizen in een Duits bergdorpje.

[Mfpower]

TMC schreef op dinsdag 14 januari 2020 @ 10:07:
[...]
Dit is iets waar ik vaak aan moet denken wanneer mensen zeggen dat Nederlandse huizen onnodig duur zijn door beleid van de banken en overheid. Maar ongeacht welke set aan maatregelen je neemt, in welvarende westerse landen met vergelijkbare dichtheden en voorzieningen zijn de huizen ongeveer even duur als in Nederland of vaak zelfs duurder.

Of zijn er voorbeelden van welvarende Westerse landen met vergelijkbare economieën en levenstandaarden waar huizen 50% goedkoper zijn?

Misschien niet, maar al die "welvarende" landen hebben (booming steden buiten beschouwing gelaten) last van neoliberaal beleid waarbij wonen gezien wordt als een normale markt ipv een fundamentele levensbehoefte. De race to the bottom is natuurlijk niet uniek voor Nederland, en die welvaart daalt voor een ieder (behalve misschien voor de bezitters). Dus mijn conclusie zou dan vooral zijn dat in die vergelijkbare landen in een zelfde soort spiraal zitten (het verdwijnen van de middenklasse), waarbij de welvaart minder wordt. Misschien moet je ook eens radar extra kijken van afgelopen december waar NL wordt vergeleken met Belgie waar in elk geval volgens de docu het probleem minder groot is.

[ocrammarco]

De hoogte van prijzen kunnen niet helemaal vergeleken worden met andere landen aangezien de uit door voortvloeiende kosten ook meegenomen moetenworden (alle belastingsmaatregelen HRA etc etc) ik zou dat toch ook wel per land willen zien, wat dus het wonen uiteindelijk kost.
Wat NL ook niet helemaal mee heeft en daarom zeer grillig dat de hypotheek schuld enorm is en nu echt gewoon niets kost om te financieren. Vijf jaar geleden werd al gezegd het kan niet lager maar is nu toch weer de helft lager. De huizenprijzen zijn wel omhoog gegaan maar netto zou ik evenveel huis kunnen betalen (even los van de inkomenstoets van de bank).

[ANdrode]

TMC schreef op dinsdag 14 januari 2020 @ 10:07:
[...]
Of zijn er voorbeelden van welvarende Westerse landen met vergelijkbare economieën en levenstandaarden waar huizen 50% goedkoper zijn?

Duitsland. Kleve, Gronau, ….

Vergelijkbaar deel van bruto inkomen aan woning betalen als in de randstad? San Francisco, New York, Geneve, …

[Olaf van der Spek]

ANdrode schreef op dinsdag 14 januari 2020 @ 18:04:
Vergelijkbaar deel van bruto inkomen aan woning betalen als in de randstad? San Francisco, New York, Geneve, …

Is dat geen scheve vergelijking?
Het gaat erom wat je daarna overhoudt en wat je daar mee kunt doen en kopen.

[ Voor 5% gewijzigd door Olaf van der Spek op 14-01-2020 18:37 ]

[Snowdog]

Olaf van der Spek schreef op dinsdag 14 januari 2020 @ 18:37:
[...]

Is dat geen scheve vergelijking?
Het gaat erom wat je daarna overhoudt en wat je daar mee kunt doen en kopen.

Ik denk dat je eigenlijk inderdaad een soort van 'standaard levensstijl' zou moeten definieren en op basis daarvan een vergelijking zou moeten maken. Zelfs dat zegt nog altijd niet zoveel though, omdat net datgene waar jij belang aan hecht (of wat jij graag doet) net in dat ene land waarvan de index laag is duur zou kunnen zijn. Best lastig dus.

[TheGhostInc]

ANdrode schreef op dinsdag 14 januari 2020 @ 18:04:
[...]

Duitsland. Kleve, Gronau, ….

Dan zie je wat een land betekent. Nijmegen 170k inwoners, Kleve 50k. Dus als 1 op de 10 Nijmegenaren in Duitsland wilde wonen had de prijs er hetzelfde uitgezien.

Overigens ben ik terug uit het buitenland, ik zou niet zomaar 'over de grens' willen wonen. Teveel gezeik, nog los van de taal. Ga je je kind dan naar een NLse school brengen?
Blijkbaar is NL 'best wel wat waard'.
Ga je richting de grote Duitse steden dan vliegt de prijs ook omhoog. Familie in Frankfurt klagen ook al jaren over hoe onmogelijk wonen in de stad voor starters is.

Persoonlijk denk ik dat we ons compleet gek laten maken. Verkopers lijken steeds meer druk op kopers 'te willen zetten'. En waarom?
Alsof de prijs er zoveel beter van wordt door iedereen in 1 dag door je huis te jagen en daarna een bod in een envelope te laten doen.
De NVM zou daar ook een rol in kunnen spelen. Waarbij een woning bijvoorbeeld standaard een week op Funda 'moet' staan voordat er bezichtigingen zijn.
Of dat na een kijkavond de 5 partijen met het hoogste openingsbod een privè bezichtiging krijgen om daarna te gaan onderhandelen.
Ik bedoel, het is 'maar' de grootste/belangrijkste aankoop van je leven.

Het zou er alvast voor zorgen dat er meer keuze ontstaat. Want nu moet je elke avond op basis van een set fotootjes beslissen hoeveel het je waard is, terwijl dat veel beter werkt als je kunt vergelijken.

[ANdrode]

TheGhostInc schreef op dinsdag 14 januari 2020 @ 23:25:
[...]
Dan zie je wat een land betekent. Nijmegen 170k inwoners, Kleve 50k. Dus als 1 op de 10 Nijmegenaren in Duitsland wilde wonen had de prijs er hetzelfde uitgezien.

Ander fiscaal kader en ruimtelijke ordeningsbeleid waardoor het opblazen van de huizenprijzen weinig winnaars heeft. Dat we in Nederland zoveel willen lenen komt nog steeds door de leenruimte.

Overigens ben ik terug uit het buitenland, ik zou niet zomaar 'over de grens' willen wonen. Teveel gezeik, nog los van de taal. Ga je je kind dan naar een NLse school brengen?
Blijkbaar is NL 'best wel wat waard'.
Ga je richting de grote Duitse steden dan vliegt de prijs ook omhoog. Familie in Frankfurt klagen ook al jaren over hoe onmogelijk wonen in de stad voor starters is.

Voordeel van zo'n plaats is inderdaad dat kinderen over de grens naar school gaan .
En inderdaad: In grote steden is de huur veel hoger. Maar daar loopt het probleem niet door t/m 2x modaal (waar we in Nederland nu zijn).

Daarnaast heb je in bijvoorbeeld Duitsland meer lokale verschillen in salaris. Hier kan je met een lerarensalaris goed leven in Den Helder maar geen studio huren op 45 minuten reistijd van je werk in Amsterdam.

offtopic:
En als ze er zijn: link maar, ken wel geïnteresseerden in een huurstudio van < 750 700 (salariseis van 4x maandhuur) op minder dan 35 minuten totale reistijd van Amsterdam CS + 10 minuten fietsen in Amsterdam.

[ASW1]

Nou de kogel is door de kerk in Amsterdam, eigenbewoning wordt verplicht voor alle nieuwbouw, buy-to-let mag dus niet meer.
https://www.parool.nl/cs-bb80bcf3
Dit wordt bedongen in de erfpachtvoorwaarden. Absurd dat de woning en kapitaalmarkt door lokaal bestuur te lijf gegaan moet worden.
Veelzeggende quote uit het artikel: "Ook particulieren die al een woning bezitten, gaan na een bezoek aan hun financieel adviseur met hun overwaarde op jacht naar een tweede huisje, dat ze vervolgens verhuren. “Dat is echt een trend. Voor een woning van 50 vierkante meter kunnen ze elke maand 1300 tot 1500 euro huur vangen. Van de bank krijgen ze niets meer voor hun geld,"

Deze woningcrisis is niet het gevolg van te weinig nieuwbouw maar teveel aan kapitaal. De kloof tussen het bezittende vs niet-bezittende deel vd bevolking wordt steeds groter, en tegelijkertijd wordt het niet-bezittende deel steeds omvangrijker doordat men door al dan niet institutionele verhuurders uit de huizenmarkt wordt verdrukt.

[Mesque]

ASW1 schreef op woensdag 15 januari 2020 @ 13:44:
Nou de kogel is door de kerk in Amsterdam, eigenbewoning wordt verplicht voor alle nieuwbouw, buy-to-let mag dus niet meer.
https://www.parool.nl/cs-bb80bcf3
Dit wordt bedongen in de erfpachtvoorwaarden. Absurd dat de woning en kapitaalmarkt door lokaal bestuur te lijf gegaan moet worden.
Veelzeggende quote uit het artikel: "Ook particulieren die al een woning bezitten, gaan na een bezoek aan hun financieel adviseur met hun overwaarde op jacht naar een tweede huisje, dat ze vervolgens verhuren. “Dat is echt een trend. Voor een woning van 50 vierkante meter kunnen ze elke maand 1300 tot 1500 euro huur vangen. Van de bank krijgen ze niets meer voor hun geld,"

Deze woningcrisis is niet het gevolg van te weinig nieuwbouw maar teveel aan kapitaal. De kloof tussen het bezittende vs niet-bezittende deel vd bevolking wordt steeds groter, en tegelijkertijd wordt het niet-bezittende deel steeds omvangrijker doordat men door al dan niet institutionele verhuurders uit de huizenmarkt wordt verdrukt.

Niet eens enkel bij 'buy to let' ingeval van aankoop als nieuwbouwwoningen. De beperking geldt ook voor toekomstige eigenaren, lijkt me een goede ontwikkeling. Er zijn wel uitzonderingen ingebouwd zoals verhuur bij een tijdelijk vertrek naar het buitenland.

[ASW1]

Ik denk ook dat het een goede stap is, tegelijkertijd is het treurig dat het nodig is. Voor de bestaande woningvoorraad maakt het uiteraard niets uit.
Verschil is wel dat zodra dit is ingevoerd bijbouwen dan eindelijk wel helpt tegen de woningcrisis. Hoewel je je ook kunt afvragen hoeveel van die woningen straks gekocht worden met een zak geld van familie.

[Simply1337]

dus bestaande woningbouw met erfpachten die deze verplichting niet hebben worden voor beleggers interessanter... heeft dit niet geen markt opstuwende werking? Vooral met de gedachte dat er amper nieuwbouw gebouwd wordt...

[ASW1]

Er staan in Amsterdam best wat bouwprojecten op stapel voor het komende decennium

[kabeltjekabel]

ASW1 schreef op woensdag 15 januari 2020 @ 13:44:
Nou de kogel is door de kerk in Amsterdam, eigenbewoning wordt verplicht voor alle nieuwbouw, buy-to-let mag dus niet meer.
https://www.parool.nl/cs-bb80bcf3
Dit wordt bedongen in de erfpachtvoorwaarden. Absurd dat de woning en kapitaalmarkt door lokaal bestuur te lijf gegaan moet worden.
Veelzeggende quote uit het artikel: "Ook particulieren die al een woning bezitten, gaan na een bezoek aan hun financieel adviseur met hun overwaarde op jacht naar een tweede huisje, dat ze vervolgens verhuren. “Dat is echt een trend. Voor een woning van 50 vierkante meter kunnen ze elke maand 1300 tot 1500 euro huur vangen. Van de bank krijgen ze niets meer voor hun geld,"

Deze woningcrisis is niet het gevolg van te weinig nieuwbouw maar teveel aan kapitaal. De kloof tussen het bezittende vs niet-bezittende deel vd bevolking wordt steeds groter, en tegelijkertijd wordt het niet-bezittende deel steeds omvangrijker doordat men door al dan niet institutionele verhuurders uit de huizenmarkt wordt verdrukt.

Wat mij betreft een mooie regel, maar erfpacht an sich is dan wel weer wat raar. Een woning kopen en dan niet weten wat je over xx jaar aan erfpacht moet gaan betalen. Of hebben ze alle nieuwbouw met van die eeuwigdurende erfpacht?

[Mesque]

kabeltjekabel schreef op woensdag 15 januari 2020 @ 14:47:
[...]


Wat mij betreft een mooie regel, maar erfpacht an sich is dan wel weer wat raar. Een woning kopen en dan niet weten wat je over xx jaar aan erfpacht moet gaan betalen. Of hebben ze alle nieuwbouw met van die eeuwigdurende erfpacht?

Wat ik voorlopig voorbij heb zien komen heeft beiden opties in de aanbieding, dus VON met en zonder afgekochte eeuwigdurende erfpacht.

[twisterNL]

Mesque schreef op woensdag 15 januari 2020 @ 14:49:
[...]


Wat ik voorlopig voorbij heb zien komen heeft beiden opties in de aanbieding, dus VON met en zonder afgekochte eeuwigdurende erfpacht.

Die vallen nog onder een oude regeling. Bij nieuwe uitgiftes is afkoop van de erfpacht verplicht.

[TheGhostInc]

ANdrode schreef op woensdag 15 januari 2020 @ 06:59:
Ander fiscaal kader en ruimtelijke ordeningsbeleid waardoor het opblazen van de huizenprijzen weinig winnaars heeft. Dat we in Nederland zoveel willen lenen komt nog steeds door de leenruimte.

En doordat we die leenruimte tot 100+% gebruiken.
In NL ziet het koopprocess er grofweg uit als: 'wat is mijn max.' & 'wat kan ik max. voor mijn max. krijgen'.

Je bent al redelijk uitzonderlijk als je het omdraait en eerst de 'specs' van je huis opstelt en daarna gaat kijken wat je voor budget nodig hebt, wat dan uiteraard niet boven je max. moet liggen.
Ik kwam uit op ongeveer 75% van mijn max. en ja, ik had voor die extra 25% een veel groter/mooier/luxer/'rupsje nooit genoeg' huis kunnen krijgen.
En in 2008 was er geen probleem met de prijzen en de consumenten hebben >80% van de woningen gekocht in de tussentijd, dat waren we dus echt zelf. Maar zodra de trein vertrok met hogere prijzen voor iedereen, zat iedereen al weer aan boord. Nu een ton meer uitgeven aan een huis geeft over 5 jaar gewoon 25k meer 'winst'.

ANdrode schreef op woensdag 15 januari 2020 @ 06:59:
Voordeel van zo'n plaats is inderdaad dat kinderen over de grens naar school gaan .

Bedoel je nu dat je je kind graag Duits opvoedt? Ik niet. Of bedoel je dat je elke dag je kind graag met de auto naar school moet brengen? ik niet. (Leuk met z'n vriendjes spelen om de hoek)
Bijvoorbeeld: Mijn vrouw kan op de fiets naar het werk, dat scheelt 1 auto, dat scheelt dus honderden euro's per maand aan reiskosten & uren per maand aan tijd in de auto. Ik denk dat het net haalbaar is om in Duitsland te gaan wonen voor mij, maar ik betaal met liefde en plezier het dubbele voor mijn huis om in NL, naast werk & school, zonder reistijd te kunnen wonen. Is denk ik zelfs goedkoper.

ANdrode schreef op woensdag 15 januari 2020 @ 06:59:
Daarnaast heb je in bijvoorbeeld Duitsland meer lokale verschillen in salaris. Hier kan je met een lerarensalaris goed leven in Den Helder maar geen studio huren op 45 minuten reistijd van je werk in Amsterdam.

'Probleem' is dat je met 45 minuten reistijd van Amsterdam al 1 of zelfs 2 grote steden tegenkomt en dan 'begint de teller opnieuw'. Dus om met 45 minuten reistijd een goedkope plek te hebben, moet er 'de andere kant' op dus ook 45 minuten niks te vinden zijn. 90 minuten reistijd... dan zit je in Zwolle, ben je voorbij Utrecht & Amersfoort gekomen. Het heet niet voor niets randstad.
Kijk je naar Duitsland, dan is het niet zo moeilijk om grote gebieden te vinden die weinig druk vanuit de grote steden hebben. Kijk je bijvoorbeeld naar London, dan zit je in Milton Keynes nog steeds met enorme aantal mensen die in London werken en dat is gewoon meer dan een uur rijden zonder file. Vanaf Amsterdam gezien zit je dan in 's-Hertogenbosch, daar heb je in de regio echt wel aanbod.

Maar het probleem in de woningmarkt kent geen eenvoudige oplossing. Ik haal altijd Rotterdam erbij:
Rotterdam heeft heel veel meer goedkope woningen dan nodig is. We hebben welgeteld 125.000 huishoudens voor 165.000 beschikbare woningen (huur tot ruim 628 euro per maand, koop tot een WOZ-waarde van 122.000, red.). Van die overcapaciteit willen we de komende jaren bijna 20.000 woningen afhalen. Daarmee spelen we ook in op demografische ontwikkelingen. Wij bouwen voor de toekomst.
Als Rotterdam dit niet zou doen en er komen inderdaad 20.000 woningen 'leeg' of 'beschikbaar' (lees: wachttijd van een paar maanden ipv een paar jaar), welke 'vrije mensen' gaan daar dan in... bijvoorbeeld asielzoekers met een vaste verblijfsvergunning. En Amsterdam heeft 'uiteraard' geen enkele ruimte, dus voor je het weet is Rotterdam dan het afvoerputje van alles waar de rest van NL geen zin in heeft.
(Drugsverslaafden, asielzoekers, vrijgelaten gevangenen, 'blijf van mijn lijf'-verlaters en andere 'dure mensen'.)

En dan kom je uit bij 'marktwerking'. Als het 'plebs' te makkelijk in je stad kan wonen, dan krijg je er teveel van en dat kost gewoon geld. Zeker in de randstad is er gewoon heel veel (probleem)concurrentie tussen steden. Met een handige 'pennestreek' schuif je zo het probleem bij de buren in de schoenen.
Je ziet dat ook bij daklozen: 'Stad X heeft te weinig slaapplaatsen voor daklozen', hier een treinritje naar stad Y. O, je wilt op het station slapen? Tja, (terroristische) dreiging, dus we sluiten het station 's-nachts, of je tussen 2:00 en 6:00 even ergens anders wilt slapen. O, buiten is het -10? Ik help je wel even in de trein naar stad Y. (En dan hopen dat ze niet terugkomen) Terwijl de veiligste plaats om te slapen is gewoon in het station, zeker met al die beveiligers en de deur dicht

[CVTTPD2DQ]

TheGhostInc schreef op woensdag 15 januari 2020 @ 15:54:
Kijk je naar Duitsland, dan is het niet zo moeilijk om grote gebieden te vinden die weinig druk vanuit de grote steden hebben. Kijk je bijvoorbeeld naar London, dan zit je in Milton Keynes nog steeds met enorme aantal mensen die in London werken en dat is gewoon meer dan een uur rijden zonder file. Vanaf Amsterdam gezien zit je dan in 's-Hertogenbosch, daar heb je in de regio echt wel aanbod.

Het nadeel van de kleinere gemeenten in Nederland is dat ze groot bouwen voor traditionele gezinnen. Appartementen zijn er niet, of veel minder dan in de steden. Met als gevolg dat je ook in Waalwijk of Schijndel niet terecht kunt als in Amsterdam werkende leraar.

[Wilke]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 15 januari 2020 @ 19:03:
Appartementen zijn er niet, of veel minder dan in de steden. Met als gevolg dat je ook in Waalwijk of Schijndel niet terecht kunt als in Amsterdam werkende leraar.

https://www.funda.nl/koop...6740-de-coubertinlaan-25/ ?

Volgens mij heb ik een, ok toegegeven, grotere variant van zo'n huis vandaag nog in het huizentopic voorbij zien komen voor anderhalf miljoen. Maar ook deze lijkt zo op het zicht best netjes qua keuken, vloertje, tuin hoeft weinig onderhoud. Dus waarom een appartement? De prijs is nog redelijk te doen IMO.

Ja is eengezinswoning, maar hoezo kun je daar niet alleen wonen dan?

[CVTTPD2DQ]

Wilke schreef op woensdag 15 januari 2020 @ 22:53:
Maar ook deze lijkt zo op het zicht best netjes qua keuken, vloertje, tuin hoeft weinig onderhoud. Dus waarom een appartement? De prijs is nog redelijk te doen IMO.

Ja is eengezinswoning, maar hoezo kun je daar niet alleen wonen dan?

Om de woning te financieren heb je (snel gecheckt bij de hypotheker) een bruto jaarinkomen van 48000 euro nodig. Anderhalf keer het modale salaris van 36000. Dus ja, de meeste alleenstaande Nederlanders kunnen daar niet wonen, en dan hebben we het niet alleen over startende jongeren.

Deze woning is dus te ruim en te mooi voor een alleenstaande; je zou hem kunnen splitsen, maar als je wil forenzen naar Amsterdam denk ik dat je dan dichter bij je werk iets beters kunt vinden.

Koopwoningen voor middensalarissen zouden tussen de 120k en 200k moeten zitten - en die vind je ook binnen anderhalf uur rijden van Amsterdam bijna nergens meer. De steden zijn te duur, en woningen in de dorpen zijn meestal veel te groot.

[Mark31]

Het probleem is dat je veel te weinig kan lenen ten opzichtten van je salaris.
Wij hebben 5 jaar geleden een huis gekocht, en aankoop bedroeg 205 duizend euro, we konden op dat moment een lening vragen voor 220 duizend euro, dus konden zelfs als we wilden meer lenen.
Niet gedaan aangezien ik al heel vroeg ben gaan werken dus eigengeld had, en dus hadden we zelfs een kleinere hypotheek dan de aanschafprijs (deel afbetaald ) en ook huis gerenoveerd.
Maar in deze nieuwe situatie heb ik ook nog eens bekeken hoeveel we nu zouden kunnen lenen, dat bedroeg slechts 175 duizend euro.
Dat is gewoon een gigantisch verschil, dat is een kleine 50 duizend euro, dan heb je ook niet veel kans om een huis te kopen.
Ik vind dat ze te extreem voorzichtig zijn met leningen uitgeven, ik snap dat je risicos moet mijden maar dit is extreem je moet je huis al in 30 jaar afbetalen dus daarmee vermijd je ook risicos, en je betaalt met deze lage rente ook nog eens in veel gevallen minder dan een huursom.
Daar ligt het kern van het probleem..

[Tjebakka]

Mark31 schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 09:59:
Het probleem is dat je veel te weinig kan lenen ten opzichtten van je salaris.
Wij hebben 5 jaar geleden een huis gekocht, en aankoop bedroeg 205 duizend euro, we konden op dat moment een lening vragen voor 220 duizend euro, dus konden zelfs als we wilden meer lenen.
Niet gedaan aangezien ik al heel vroeg ben gaan werken dus eigengeld had, en dus hadden we zelfs een kleinere hypotheek dan de aanschafprijs (deel afbetaald ) en ook huis gerenoveerd.
Maar in deze nieuwe situatie heb ik ook nog eens bekeken hoeveel we nu zouden kunnen lenen, dat bedroeg slechts 175 duizend euro.
Dat is gewoon een gigantisch verschil, dat is een kleine 50 duizend euro, dan heb je ook niet veel kans om een huis te kopen.
Ik vind dat ze te extreem voorzichtig zijn met leningen uitgeven, ik snap dat je risicos moet mijden maar dit is extreem je moet je huis al in 30 jaar afbetalen dus daarmee vermijd je ook risicos, en je betaalt met deze lage rente ook nog eens in veel gevallen minder dan een huursom.
Daar ligt het kern van het probleem..

Maar aan huren kleven voor een bank vrijwel geen risico's. Daarnaast worden de huizenprijzen nog hoger zodra mensen meer kunnen lenen dan nu.

[MrAcid]

Tjebakka schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 10:07:
[...]


Maar aan huren kleven voor een bank vrijwel geen risico's. Daarnaast worden de huizenprijzen nog hoger zodra mensen meer kunnen lenen dan nu.

Aan een hypotheek kleven voor een bank ook vrijwel geen risico's. Voordat een bank verlies maakt op een hypotheek moet het leven van de schuldenaar (woningeigenaar) echt volledig in de soep lopen. Én voor de woning moet schuld/waarde verhouding negatief zijn (want anders verkoopt de bank 'm uiteindelijk gewoon met winst). Zeker nu iedereen aflost op z'n hypotheek is die schuld/waarde-verhouding nagenoeg altijd positief.

Waarmee ik overigens niet direct wil pleiten voor veel ruimere leenmogelijkheden - want dat is weldegelijk een risico voor de woningeigenaren.

[Wilke]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 08:38:
Om de woning te financieren heb je (snel gecheckt bij de hypotheker) een bruto jaarinkomen van 48000 euro nodig. Anderhalf keer het modale salaris van 36000. Dus ja, de meeste alleenstaande Nederlanders kunnen daar niet wonen, en dan hebben we het niet alleen over startende jongeren.

Je hebt verdorie gelijk ja. En dat al bij een berekening met 10 jaar rentevast op 1,05%

Ik bedoel, zelfs al gaat de rente nog verder omlaag, dat maakt in absolute zin op dit punt bijna niks meer uit.

Komt natuurlijk deels doordat je volledig aflost in die 30 jaar. Je zou nog constructies kunnen bekijken met 50% aflossingsvrij (want die HRA is bij 1% rente toch al gerotzooi in de marge). Wat voor inkomen heb je dan nodig? Echter, dan weer geen NHG. Tja.

[Tjebakka]

MrAcid schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 10:22:
[...]

Aan een hypotheek kleven voor een bank ook vrijwel geen risico's. Voordat een bank verlies maakt op een hypotheek moet het leven van de schuldenaar (woningeigenaar) echt volledig in de soep lopen. Én voor de woning moet schuld/waarde verhouding negatief zijn (want anders verkoopt de bank 'm uiteindelijk gewoon met winst). Zeker nu iedereen aflost op z'n hypotheek is die schuld/waarde-verhouding nagenoeg altijd positief.

Waarmee ik overigens niet direct wil pleiten voor veel ruimere leenmogelijkheden - want dat is weldegelijk een risico voor de woningeigenaren.

Tell that to 2008 Er komt altijd weer een economisch minder goede tijd. Dát is het risico. Je kan niet in de toekomst kijken.

[Mark31]

Tjebakka schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 10:54:
[...]

Tell that to 2008 Er komt altijd weer een economisch minder goede tijd. Dát is het risico. Je kan niet in de toekomst kijken.

Met de kanttekening dat je verplicht bent af te lossen je hypotheek, dus je zal nooit extreem in de schulden terecht geraken als je al een x aantal jaar in je huis woont.
Ik had een Hypotheek van 185 duizend euro genomen, die bedraagt nu 165 duizend euro, dus 20 duizend afgelost.
En dat geld voor iedereen, iedereen moet aflossen die nu een huis koopt.
Dus die bangmakerij vind ik ongegrond , want vroeger lostten bijna niemand hun hypotheek af en kwamen ze daardoor ook onder water te staan met huizen.
Maar dat is al lang niet meer...

[Tjebakka]

Mark31 schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 11:25:
[...]

Met de kanttekening dat je verplicht bent af te lossen je hypotheek, dus je zal nooit extreem in de schulden terecht geraken als je al een x aantal jaar in je huis woont.
Ik had een Hypotheek van 185 duizend euro genomen, die bedraagt nu 165 duizend euro, dus 20 duizend afgelost.
En dat geld voor iedereen, iedereen moet aflossen die nu een huis koopt.
Dus die bangmakerij vind ik ongegrond , want vroeger lostten bijna niemand hun hypotheek af en kwamen ze daardoor ook onder water te staan met huizen.
Maar dat is al lang niet meer...

Het risico wordt gaanderweg natuurlijk minder. En hypotheekverstrekkers hebben zich al dan niet wettelijk behoorlijk afgeschermd van risico's. Dat ben ik met je eens. Maar als we naar het verleden kijken is dat alleen maar goed.

Voor de koper is het af en toe even balen dat je niet dezelfde mogelijkheden hebt als pak hem beet 10-15 jaar geleden. Maar het is ook van de zotte dat mensen destijds auto's en weet ik veel wat uit de (aflossingsvrije) hypotheek konden betalen.

[Mark31]

Tjebakka schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 11:29:
[...]

Het risico wordt gaanderweg natuurlijk minder. En hypotheekverstrekkers hebben zich al dan niet wettelijk behoorlijk afgeschermd van risico's. Dat ben ik met je eens. Maar als we naar het verleden kijken is dat alleen maar goed.

Voor de koper is het af en toe even balen dat je niet dezelfde mogelijkheden hebt als pak hem beet 10-15 jaar geleden. Maar het is ook van de zotte dat mensen destijds auto's en weet ik veel wat uit de (aflossingsvrije) hypotheek konden betalen.

Dat laatste ben ik met je eens, maar ik vind persoonlijk dat als je een bepaald bedrag aan huur kan betalen, dat je dat ook mag krijgen kwa hypotheek maar dat is mijn mening.
Maar dat het wel alleen een Hypotheek zou moeten krijgen hoeveel het huis ook daadwerkelijk waard is, en dat je dan zelf alleen kosten koper hoeft in te leggen.
Dan word het nog betaalbaar voor veel mensen, nu is het gewoon niet haalbaar.. het is ook niet eerlijk.
Stel ik had 5 jaar geleden geen huis gekocht, en wilde nu pas instappen?
Dan had ik never nooit geen huis kunnen kopen, maar Sociale huur zou ik ook niet in aanmerking komen, en dit verhaal geld voor heel veel mensen!
Die vallen straks tussen wal en schip, en zullen nooit een vermogen kunnen opbouwen, waardoor hun altijd 1-0 achterstaan...
Dat is echt gewoon niet eerlijk, want ook al zou er nu een crash komen, zeg dat de starterswoningen dan van 250-3 ton naar 2 ton -250 duizend gaan zakken (dus een halve ton in waarde gaan dalen ) dat is meestal met een crash, dat zou dus betekenen dat heel veel mensen dus nog steeds geen huis kunnen kopen vanwege deze beleid omtrend Hypotheken, want wat ik al zei, wij zouden nu rond de 175 duizend euro een hypotheekje kunnen krijgen, waar 5 jaar geleden nog 220 duizend.
Dus ook al crasht het, die groep die ongeveer evenveel verdienen dan mij (ik denk dat dat ongeveer het grootste groep is in Nederland ) die net boven het minimumloon verdienen, of zelfs het minimumloon dat zijn verruit de meeste, die vallen dus echt overal buiten, ook in de toekomst kunnen ze niks.
Of ze moeten tot hun 30e bij hun ouders blijven wonen , en vanuit daaruit dan een buffer gaan bouwen... ja licht er natuurlijk aan hoelang je dan al een relatie hebt, maar er zijn ook zat mensen die al veel eerder uit huis willen.
Op mijn 30e was ik en mijn partner al 11 jaar bij elkaar bijvoorbeeld.. dan wil je toch al lang op jezelf gaan wonen?
Dus dat word voor die generatie dan huren, kan je niks opbouwen, en zal je altijd in dat financiele kringetje blijven.
Terwijl als je wel net dat geluk hebt op het juiste moment kan instappen, of net het geluk hebt dat je net wat slimmer bent dan de andere waardoor je meer verdiend, dan kan je wel een huis kopen.
Dat is gewoon niet eerlijk...

[MrAcid]

Mark31 schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 11:39:
[...]

Dat laatste ben ik met je eens, maar ik vind persoonlijk dat als je een bepaald bedrag aan huur kan betalen, dat je dat ook mag krijgen kwa hypotheek maar dat is mijn mening.

1. De 'verantwoorde lasten' voor huur worden (in de vrije sector) volledig door de markt bepaald. Ik mag/kan mijn huis verhuren aan iemand die daar 80% van zijn maandinkomen aan kwijt is. Moet diegene dan ook zo'n hypotheek kunnen krijgen?
2. Een huurhuis loop je zo van weg, een koophuis (hypotheek) niet. Doe je dat wel, dan is het risico op verlies/lagere waarden nagenoeg volledig voor jou als koper. Dat kan mensen enorm in de problemen brengen. Dus logisch dat daar veel strengere eisen aan zitten.

Ik zou zeggen: denk nog eens goed na over die 'mening'.

Mark31 schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 11:39:
[...]
Terwijl als je wel net dat geluk hebt op het juiste moment kan instappen, of net het geluk hebt dat je net wat slimmer bent dan de andere waardoor je meer verdiend, dan kan je wel een huis kopen.
Dat is gewoon niet eerlijk...

Tja. Communisme is een heel mooi systeem, maar doe mij maar een (sociale) vorm van kapitalisme.

[ Voor 20% gewijzigd door MrAcid op 16-01-2020 13:01 ]

[bite]

Mark31 schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 11:39:
[...]
Dat laatste ben ik met je eens, maar ik vind persoonlijk dat als je een bepaald bedrag aan huur kan betalen, dat je dat ook mag krijgen kwa hypotheek maar dat is mijn mening.
Maar dat het wel alleen een Hypotheek zou moeten krijgen hoeveel het huis ook daadwerkelijk waard is, en dat je dan zelf alleen kosten koper hoeft in te leggen.

Hoeveel is het huis daadwerkelijk waard dan? is dat niet zoals met alles 'wat de gek er voor geeft'? met de kanttekening dat het een schaars goed en ook nog eens een primaire levensbehoefte is. De waarde zal dan veelal zijn wat een koper kan betalen. Idem voor huurwoningen.

Dan word het nog betaalbaar voor veel mensen, nu is het gewoon niet haalbaar.. het is ook niet eerlijk.
Stel ik had 5 jaar geleden geen huis gekocht, en wilde nu pas instappen?

Blijkbaar is het voor genoeg mensen betaalbaar, anders wordt het niet verkocht; vraag een aanbod.
Ik vind het ook niet eerlijk dat lui een paar woningen verderop veel mooier wonen en een Tesla Model x rijden waarvoor ze dmv zakelijke aanschaf relatief weinig kosten hebben. Moeten we dat eerlijk maken? (nah, eigenlijk best tevreden, woon op zich prima, brood op de plank etc)

Dan had ik never nooit geen huis kunnen kopen, maar Sociale huur zou ik ook niet in aanmerking komen, en dit verhaal geld voor heel veel mensen!
Die vallen straks tussen wal en schip, en zullen nooit een vermogen kunnen opbouwen, waardoor hun altijd 1-0 achterstaan...

Van 2007 tot 2017 werkte ik in de randstad, maar no-way dat ik daar kon wonen met mijn salaris. Dan lees ik in het nieuws dat over een bijstandsmoeder die het moeilijk heeft maar wel voor weinig huur in Amsterdam kan wonen. Ook weer die oneerlijkheid, of niet? Je moet rijk zijn of geen cent te makken hebben en veel geluk met uitkering of als statushouder.

[...]
Dus dat word voor die generatie dan huren, kan je niks opbouwen, en zal je altijd in dat financiele kringetje blijven.
Terwijl als je wel net dat geluk hebt op het juiste moment kan instappen, of net het geluk hebt dat je net wat slimmer bent dan de andere waardoor je meer verdiend, dan kan je wel een huis kopen.
Dat is gewoon niet eerlijk...

Ik heb collega's die financieel gezien geluk hebben. Die zijn rond de 50 a 60 jaar, huis wellicht afbetaald en een fikse overwaarde. Die hebben dus een leuk salaris opgebouwd, lage woonlasten en kunnen flink wat geld hebben als ze de overwaarde kunnen verzilveren.
Zelf heb ik een koophuis gehad, in 2007 (ver) buiten de randstad gekocht want zag geen mogelijkheid te huren en moest toch iets. Toen was er crisis en kon er niet weg omdat ik een restschuld niet kon betalen. Vorig jaar verkocht en nu huur ik (edit: vrije sector van coöperatie). Dat is relatief duur maar als ik het vergelijk met kopen: kopers kosten, onderhoud, verzekering, belasting, gebonden aan een locatie of dan verkoopkosten en wat met je privacy als je hele interieur op Funda staat voor de verkoop? Nee zoals met alles voor- en nadelen.
Graag zou ik betaalbaarder huren en op een andere manier vermogen opbouwen dan in vastgoed. Dat doe ik deels wel in de pensioenpot maar andere opties om bijvoorbeeld van je bruto loon te kunnen sparen zoals voor een huis, studie en andere kosten van kinderen, of wat dan ook zou toch mooi zijn.

[kabeltjekabel]

Wilke schreef op woensdag 15 januari 2020 @ 22:53:
[...]


https://www.funda.nl/koop...6740-de-coubertinlaan-25/ ?

Volgens mij heb ik een, ok toegegeven, grotere variant van zo'n huis vandaag nog in het huizentopic voorbij zien komen voor anderhalf miljoen. Maar ook deze lijkt zo op het zicht best netjes qua keuken, vloertje, tuin hoeft weinig onderhoud. Dus waarom een appartement? De prijs is nog redelijk te doen IMO.

Ja is eengezinswoning, maar hoezo kun je daar niet alleen wonen dan?

Anderhalf keer modaal voor een woning met (waarschijnlijk) allemaal houten vloeren, fictief energielabel, ijskoude vloer, halfrotte vloerbalken en een niet-bruikbare 2e verdieping dus. CV ketel is van 1998, dus die gaat ook binnenkort de pijp uit.

Dit moest gekocht worden met een enkel startsalaris basisonderwijs dus? Dat gaat niet werken he, niet zonder ruime halve ton van de ouders. En dan werken in Amsterdam?

[Z___Z]

https://indebuurt.nl/utre...het-merwedekanaal~131898/

Wat denken we van deze ontwikkeling in Utrecht. Ik denk zelf dat het de nieuwe Bijlmer fiasco van de 21e eeuw wordt. In de Bijlmer was ook het idee om autoverkeer en voetgangers van elkaar te scheiden. Wat als resultaat had dat er geen sociale controle meer was 's nachts en de voetgangersgebieden 's nachts dus erg gevaarlijk werden.

Voetgangers only gebieden werken IMHO alleen op locaties die 's avonds nog levendig zijn, zoals het centrum van Amsterdam.

En 1 parkeerplaats op de 3 woningen, waarbij 55% van de woningen hogere vrije sector koop/huur wordt? Betekent dit dat de sociale huurwoningen zowieso geen aanspraak maken op een parkeerplek? Een woning zonder parkeermogelijkheid buiten het centrum is alleen interessant voor yuppen en expats.
Deelauto is leuk voor mensen die af en toe een auto nodig hebben, maar waar gaat je bezoek de auto neerzetten dan?

[smurfinmark]

Mark31 schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 11:39:
[...]

Dat laatste ben ik met je eens, maar ik vind persoonlijk dat als je een bepaald bedrag aan huur kan betalen, dat je dat ook mag krijgen kwa hypotheek maar dat is mijn mening.
Maar dat het wel alleen een Hypotheek zou moeten krijgen hoeveel het huis ook daadwerkelijk waard is, en dat je dan zelf alleen kosten koper hoeft in te leggen.
Dan word het nog betaalbaar voor veel mensen, nu is het gewoon niet haalbaar.. het is ook niet eerlijk.
Stel ik had 5 jaar geleden geen huis gekocht, en wilde nu pas instappen?
Dan had ik never nooit geen huis kunnen kopen, maar Sociale huur zou ik ook niet in aanmerking komen, en dit verhaal geld voor heel veel mensen!
Die vallen straks tussen wal en schip, en zullen nooit een vermogen kunnen opbouwen, waardoor hun altijd 1-0 achterstaan...
Dat is echt gewoon niet eerlijk, want ook al zou er nu een crash komen, zeg dat de starterswoningen dan van 250-3 ton naar 2 ton -250 duizend gaan zakken (dus een halve ton in waarde gaan dalen ) dat is meestal met een crash, dat zou dus betekenen dat heel veel mensen dus nog steeds geen huis kunnen kopen vanwege deze beleid omtrend Hypotheken, want wat ik al zei, wij zouden nu rond de 175 duizend euro een hypotheekje kunnen krijgen, waar 5 jaar geleden nog 220 duizend.
Dus ook al crasht het, die groep die ongeveer evenveel verdienen dan mij (ik denk dat dat ongeveer het grootste groep is in Nederland ) die net boven het minimumloon verdienen, of zelfs het minimumloon dat zijn verruit de meeste, die vallen dus echt overal buiten, ook in de toekomst kunnen ze niks.
Of ze moeten tot hun 30e bij hun ouders blijven wonen , en vanuit daaruit dan een buffer gaan bouwen... ja licht er natuurlijk aan hoelang je dan al een relatie hebt, maar er zijn ook zat mensen die al veel eerder uit huis willen.
Op mijn 30e was ik en mijn partner al 11 jaar bij elkaar bijvoorbeeld.. dan wil je toch al lang op jezelf gaan wonen?
Dus dat word voor die generatie dan huren, kan je niks opbouwen, en zal je altijd in dat financiele kringetje blijven.
Terwijl als je wel net dat geluk hebt op het juiste moment kan instappen, of net het geluk hebt dat je net wat slimmer bent dan de andere waardoor je meer verdiend, dan kan je wel een huis kopen.
Dat is gewoon niet eerlijk...

Wat mensen vaak vergeten, is dat je gemiddeld per maand ongeveer 300 EUR aan onderhoudskosten voor een woning kwijt bent (gemiddeld dus, nogal afhankelijk van de woning) en dat je ook meer aan verzekeringen en belastingen kwijt bent.

Dit wordt gemakshalve vergeten in veel van dit soort beredeneringen.

[Wilke]

kabeltjekabel schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 14:47:
Anderhalf keer modaal voor een woning met (waarschijnlijk) allemaal houten vloeren, fictief energielabel, ijskoude vloer, halfrotte vloerbalken en een niet-bruikbare 2e verdieping dus. CV ketel is van 1998, dus die gaat ook binnenkort de pijp uit.

Dit moest gekocht worden met een enkel startsalaris basisonderwijs dus? Dat gaat niet werken he, niet zonder ruime halve ton van de ouders. En dan werken in Amsterdam?

Nee je hebt gelijk, zoals in dit topic al vaker geconcludeerd, de woning"markt" is idd goed stuk.

[kabeltjekabel]

smurfinmark schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 16:30:
[...]


Wat mensen vaak vergeten, is dat je gemiddeld per maand ongeveer 300 EUR aan onderhoudskosten voor een woning kwijt bent (gemiddeld dus, nogal afhankelijk van de woning) en dat je ook meer aan verzekeringen en belastingen kwijt bent.

Dit wordt gemakshalve vergeten in veel van dit soort beredeneringen.

Wat nog vaker wordt vergeten is de huurverhoging. Dus waar je hypotheekbedrag elk jaar 2% lager wordt door inflatie, gaat je huur gewoon 1:1 mee omhoog. OZB, verzekeringen etc. gaan natuurlijk ook mee omhoog, maar het basisbedrag dus niet.

Na 30 jaar a 2,35% is je huur in €'s dan verdubbeld en je koophuis afbetaald.

Onderhoud kun je vaak (deels) zelf doen, en wat je zelf doet, doe je een soort van zwart. De onderhoudskosten zijn inderdaad groter als je een krot koopt, wat dat probleem van niet kunnen kopen nog wat erger maakt.

[ Voor 18% gewijzigd door kabeltjekabel op 16-01-2020 17:55 ]

[Mark31]

smurfinmark schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 16:30:
[...]


Wat mensen vaak vergeten, is dat je gemiddeld per maand ongeveer 300 EUR aan onderhoudskosten voor een woning kwijt bent (gemiddeld dus, nogal afhankelijk van de woning) en dat je ook meer aan verzekeringen en belastingen kwijt bent.

Dit wordt gemakshalve vergeten in veel van dit soort beredeneringen.

Dat is net wat je wilt.
Wij leggen slechts 200 euro per maand opzij om te sparen voor onderhoud kosten van het huis meer hebben wij niet.
Maar ik klus zelf veel in huis waardoor je enorm in de kosten bespaart.
Daarnaast onze hypotheek rente aftrek gaat ook geheel naar dat potje toe.
Dus wij sparen een +-3500 euro per jaar voor onderhoud, als je dat uit laat besteden kom je tekort met dat bedrag als je het zelf doet kom je een heel eind.
Voorbeeld, platdak buren schuur hebben zei laten maken voor 1000 euro.
Zelf gemaakt hier voor de helft van het geld.

[bite]

kabeltjekabel schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 17:53:
[...]
Wat nog vaker wordt vergeten is de huurverhoging. Dus waar je hypotheekbedrag elk jaar 2% lager wordt door inflatie, gaat je huur gewoon 1:1 mee omhoog. OZB, verzekeringen etc. gaan natuurlijk ook mee omhoog, maar het basisbedrag dus niet.

Na 30 jaar a 2,35% is je huur in €'s dan verdubbeld en je koophuis afbetaald.

En min of meer verplicht je leven inrichten in en om dat woonadres omdat je daar mogelijk 'tig jaar moet wonen? Dan het idee 'starterswoning' ja, vermogen opbouwen en steeg bijna gegarandeerd in waarde uhuh tot het eens tegenzit maar ook als dat niet zo is stijgt die volgende woning mogelijk meer in waarde gestegen dus wie heeft daar het voordeel van?

Ik ken mensen die dat zo hebben gedaan, huis bezitten en geen schuldenaar meer zijn. Gewoon echt huiseigenaar zou wel fijn zijn en wellicht genoeg over om vervelende klussen uit te besteden. Daarentegen ook die "huren van de bank" en hun hypotheek (groten)deels aflossingsvrij hebben; huis stijgt immers minstens met inflatie mee in waarde dus je schuld verminderd... Ik had ook eens een levenhypotheek met beleggingen was een mooi verhaal. Lijkt me goed dat dat beleid is veranderd.

Onderhoud kun je vaak (deels) zelf doen, en wat je zelf doet, doe je een soort van zwart. De onderhoudskosten zijn inderdaad groter als je een krot koopt, wat dat probleem van niet kunnen kopen nog wat erger maakt.

Klopt, en welke woningen zijn er nog het meest betaalbaar? die waar het nodige aan moet gebeuren denk ik.
Mijn vorige woning was er een met een mooie geschiedenis van voor 1900. Het nodige in geïnvesteerd als badkamer, cv, isolatie, vloer vervangen en alsnog financieel onder water. Dan kwam de regering met het idee "iedereen moet van het aardgas af" Mijn gezin gebruikte de verwarming veel (jong kind thuis), totaal 1500 m3 in het kleine huis en dat moet met een warmtepomp gaan gebeuren? Toen het beter ging dacht ik daaag, dat is voor de volgende. Nu verbruik ik minder in een huis dat qua woonoppervlak dubbel zo groot is; wat meer ruimte was dan ook wel de voornaamste reden om te willen verhuizen.

Het vrije tijd verruilen voor klussen lijkt ook wel erg veel op werk waar je normaal voor wordt betaalt en net als werk toch uren waarin je niet wat anders nuttigs of leuks kan gaan doen. Al lijkt mij er niets mis mee als je er goed in bent en het misschien wel een hobby is.

Als ik mijn huurwoning kon kopen voor iets meer dan de woz zeg 200K, zou best gunstig zijn qua marktwaarde nu. Aldus berekenhet.nl:
Advies/bemiddelingskosten hypotheek € 1.500
Kosten NHG € 1.459
Taxatiekosten € 500
Overdrachtsbelasting € 4.000
Notariskosten € 1.000 +
Totale kosten € 8.459.

Dat zou dan nog 2K sparen zijn en die pakweg 8K ben ik dan meteen weer kwijt. Dan betaal ik ipv huur minder aan hypotheek etc en los ik een 400/maand af. - ben er nog eens aan gaan rekenen is het over 22 maanden quitte spelen. Dan verkoop dat kostte voor mijn vorige woning 2,5K plus nog wat voor doorhalen van de hypotheek; nog een half jaar sparen. Dus ca 30 maanden en dan begint het wat op te leveren. Dat zou meevallen maar die financiële buffer zit dan in het huis en is wellicht nog wat optimistisch gerekend qua aankoopprijs.
Intussen zal die wtw ventilatie wel wat aan vervanging toe zijn en CV ketel mogelijk idem; weet het niet zeker maar wellicht zijn die nog van de bouw in '07.
Qua reparaties in een afgelopen half half jaar paar kleine dingen. Die online aangemeld, datum/tijd gekozen, komt iemand langs die het repareert. Gezondheid laat het ook niet toe om te klussen dus dat het dat het allemaal geregeld wordt vind ik wel prettig want dat was anders met o.a. het schilderwerk uitbesteden wat echt moest wel wat een tegenvaller geweest. Hopelijk gaat dat in de toekomst weer goed en dan in een volgende crisis een mooie aankoop zien te doen. Weet nog van die rente net onder de 5%, "veel lager wordt het niet hoor, die rente zal toch wel weer gaan stijgen dus zet maar lang vast" en menigeen betaalt nu teveel Bij ing voor 20 jaar met nhg 1,66%. Vind het ook nu als huurder vind ik het interessant om te volgen.
Zomaar een quote om ff captain hindsight uit te hangen maar ergens ook met verbazing want hoe kan je nou als niet zijnde financieel-analist nou een goed plan maken ipv een gok te wagen want dat pakte de vorige keer niet goed uit

9 juli 2007
AMSTERDAM – Volgens de analisten van ABN Amro zal de Europese Centrale Bank de rente verhogen tot 5%. Naar verwachting zal dit percentage halverwege volgend jaar gehaald worden aldus de analisten in de dagelijkse nieuwsbrief Global FX Daily van ABN Amro.

Volgens de analisten ontwikkelt de economie in de eurozone zich buitengewoon voorspoedig. 'De mooie groeicijfers begonnen in de exportsector maar zijn nu ook doorgetrokken tot de investeringen, de werkgelegenheid en zo langzamerhand zelfs van de consumentenbestedingen.'

Natuurlijk hebben deze ontwikkelingen ook hun keerzijde. Door de zo goed als volledige benutting van de productiecapaciteit wordt de inflatiedruk groter. 'Dat zorgt ervoor dat de ECB de rente verder zal verhogen, tot 5% halverwege volgend jaar.'

https://www.hypotheekrent...te-stijgt-naar-5-procent/

[ Voor 4% gewijzigd door bite op 16-01-2020 20:52 ]

[CVTTPD2DQ]

kabeltjekabel schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 14:47:
[...]
Anderhalf keer modaal voor een woning met (waarschijnlijk) allemaal houten vloeren, fictief energielabel, ijskoude vloer, halfrotte vloerbalken en een niet-bruikbare 2e verdieping dus. CV ketel is van 1998, dus die gaat ook binnenkort de pijp uit.

Dit moest gekocht worden met een enkel startsalaris basisonderwijs dus? Dat gaat niet werken he, niet zonder ruime halve ton van de ouders. En dan werken in Amsterdam?

Als ik in Amsterdam zou werken zou ik niet in Waalwijk gaan wonen - ook in Alkmaar heb je vergelijkbare woningen in deze prijscategorie.

Ik stel voor, in plaats van dat deze woning gerenoveerd wordt met vloerverwarming, visgraatparket en taatsdeuren maakt iemand er twee simpele maisonettes van. 2x 150k is bijna een ton winst, en die beginnende leraar is er meer mee geholpen, tegen de tijd dat die een gezinswoning zoekt heeft hij/zij hopelijk een partner om een gezin mee te beginnen. We hoeven echt Hong Kong niet na te bouwen om meer mensen te huisvesten.

Mark31 schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 11:39:
Of ze moeten tot hun 30e bij hun ouders blijven wonen , en vanuit daaruit dan een buffer gaan bouwen... ja licht er natuurlijk aan hoelang je dan al een relatie hebt, maar er zijn ook zat mensen die al veel eerder uit huis willen.

Jonge stellen met twee inkomens hebben meestal nog die optie. Wat denk je van oudere mensen die na een echtscheiding alleen moeten wonen, stelletjes waarbij een van de partners niet kan werken of niet werkt, jongeren die niet bij hun ouders kunnen / willen wonen?

MrAcid schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 13:00:
[...]
Tja. Communisme is een heel mooi systeem, maar doe mij maar een (sociale) vorm van kapitalisme.

Van HRA tot NHG tot rentestanden, heeft de overheid altijd ingegrepen in de woningmarkt. Nu doen alsof de behaalde winsten persoonlijke verdiensten zijn ipv. puur geluk is natuurlijk waanzin.

Z___Z schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 14:49:
Wat denken we van deze ontwikkeling in Utrecht. Ik denk zelf dat het de nieuwe Bijlmer fiasco van de 21e eeuw wordt. In de Bijlmer was ook het idee om autoverkeer en voetgangers van elkaar te scheiden. Wat als resultaat had dat er geen sociale controle meer was 's nachts en de voetgangersgebieden 's nachts dus erg gevaarlijk werden.

Het fiasco van de Bijlmer is - mede vanwege het unieke karakter van de wijk - heel erg op de ruimtelijke ordening gegooid, ipv. te erkennen dat er ook andere aspecten meespeelden, niet in de laatste plaats het feit dat de bevolking van Amsterdam juist daalde in de jaren '70. Je moet de reputatie ook zien tegen de achtergrond van Amerikaanse hoogbouwprojecten als Pruitt-Igoe die in dezelfde tijd echt verslonsden op een manier die we in Nederland niet hebben gekend.

Voel jij sociale controle vanuit auto's als je 's nachts over straat loopt? Ik niet.

Z___Z schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 14:49:
En 1 parkeerplaats op de 3 woningen, waarbij 55% van de woningen hogere vrije sector koop/huur wordt? Betekent dit dat de sociale huurwoningen zowieso geen aanspraak maken op een parkeerplek? Een woning zonder parkeermogelijkheid buiten het centrum is alleen interessant voor yuppen en expats.
Deelauto is leuk voor mensen die af en toe een auto nodig hebben, maar waar gaat je bezoek de auto neerzetten dan?

N=1, maar het valt me op dat in mijn (stadse) rijtjeswoningen wijk bijna altijd veel lege parkeerplekken zijn. Dat is niet anders te verklaren dan dat de bewoners het blijkbaar zonder auto kunnen redden. Zoveel Yuppen hebben we hier niet, en ook expats kom ik hier niet echt tegen.

[Deewop]

bite schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 19:46:


Als ik mijn huurwoning kon kopen voor iets meer dan de woz zeg 200K, zou best gunstig zijn qua marktwaarde nu. Aldus berekenhet.nl:
Advies/bemiddelingskosten hypotheek € 1.500
Kosten NHG € 1.459
Taxatiekosten € 500
Overdrachtsbelasting € 4.000
Notariskosten € 1.000 +
Totale kosten € 8.459.

Kosten van NHG, Taxatie, bemiddeling hypotheek en notariskosten zijn toch fiscaal aftrekbaar?

Weet nog van die rente net onder de 5%, "veel lager wordt het niet hoor, die rente zal toch wel weer gaan stijgen dus zet maar lang vast"

Voorspellingen zijn inderdaad lastig. De waardestijging van huizen "zou toch echt gaan afkoelen" in 2019 (https://www.businessinsid...2019-2010-trend-koelt-af/).Voorspelling van slechts 4.5% waardestijging. Dat werd uiteindelijk 7%. De voorspelling van dit jaar is wederom "slechts" 4.5%. Ben benieuwd. https://www.hypotheek-ren...rkt-huizenprijzen-in-2020

[kabeltjekabel]

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 21:13:
[...]


Als ik in Amsterdam zou werken zou ik niet in Waalwijk gaan wonen - ook in Alkmaar heb je vergelijkbare woningen in deze prijscategorie.

Ik stel voor, in plaats van dat deze woning gerenoveerd wordt met vloerverwarming, visgraatparket en taatsdeuren maakt iemand er twee simpele maisonettes van. 2x 150k is bijna een ton winst, en die beginnende leraar is er meer mee geholpen, tegen de tijd dat die een gezinswoning zoekt heeft hij/zij hopelijk een partner om een gezin mee te beginnen. We hoeven echt Hong Kong niet na te bouwen om meer mensen te huisvesten.

En hoe had je gedacht de binnenmuren opeens enigsinds geluidsdicht te krijgen?

Slopen dat krot.

[ Voor 12% gewijzigd door kabeltjekabel op 16-01-2020 21:32 ]

[CVTTPD2DQ]

kabeltjekabel schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 21:31:
[...]


En hoe had je gedacht de binnenmuren opeens enigsinds geluidsdicht te krijgen?

Slopen dat krot.

Ook prima, als er dan kleinere woningen met hogere dichtheid en een lager prijskaartje voor in de plaats komen. We houden in Nederland (helemaal in deze discussie) heel erg vast aan het scenario van jonge tweeverdieners die ruimte willen voor hun koters. Da's allang niet meer de enige groep waarvoor gebouwd moet worden.

[bite]

Deewop schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 21:26:
[...]
Kosten van NHG, Taxatie, bemiddeling hypotheek en notariskosten zijn toch fiscaal aftrekbaar.

Ja, is ook zo, dus voor die kosten gaat er een 40% vanaf. Ik vind het toch een sigaar uit eigen doos als je overdrachtsbelasting betaalt. Zou die nog weer terug gaan naar 6%? in 2011 "De overdrachtsbelasting gaat van 6 naar 2 procent. Zoals verwacht heeft het kabinet dat besloten. De maatregel geldt voor een jaar, zei minister Donner van Binnenlandse Zaken in een toelichting."

[rube]

Mark31 schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 11:25:
[...]
Met de kanttekening dat je verplicht bent af te lossen je hypotheek, dus je zal nooit extreem in de schulden terecht

En dat geld voor iedereen, iedereen moet aflossen die nu een huis koopt.

Pst, 50% aflossingsvrij is nog wel mogelijk hoor.

[kabeltjekabel]

bite schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 23:00:
[...]

Ja, is ook zo, dus voor die kosten gaat er een 40% vanaf. Ik vind het toch een sigaar uit eigen doos als je overdrachtsbelasting betaalt. Zou die nog weer terug gaan naar 6%? in 2011 "De overdrachtsbelasting gaat van 6 naar 2 procent. Zoals verwacht heeft het kabinet dat besloten. De maatregel geldt voor een jaar, zei minister Donner van Binnenlandse Zaken in een toelichting."

Welk ander 2e hands goed moet je belasting over betalen als je het verhandelt?

[bite]

offtopic:
Stel dat je hout koopt als particulier, daar een meubel van maakt, dus meerwaarde creëert(?) naja geen idee, ben geen fiscalist of iets dergelijks maar wie weet joh, soms blijft een regeling veel langer bestaan dan ze zeggen of wordt er opeens wat nieuws bedacht en moeten we misschien onze tweedehands verkopen doorgeven bij de belastingaangifte. Ik dacht wel wat is het toch met voorspellingen van menselijk handelen als het om rente of belastingen gaat maar eigenlijk heel logisch want waar kan je op vertrouwen. Heb je met spoed een woning gekocht in 2011 wegens de korting, is de overheid gewoon van 'weet je wat, het blijft nog minstens 8 jaar of wie weet toch niet, we zien wel'

[ Voor 12% gewijzigd door bite op 17-01-2020 00:48 ]

[kabeltjekabel]

bite schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 00:41:

offtopic:
Stel dat je hout koopt als particulier, daar een meubel van maakt, dus meerwaarde creëert(?) naja geen idee, ben geen fiscalist of iets dergelijks maar wie weet joh, soms blijft een regeling veel langer bestaan dan ze zeggen of wordt er opeens wat nieuws bedacht en moeten we misschien onze tweedehands verkopen doorgeven bij de belastingaangifte. Ik dacht wel wat is het toch met voorspellingen van menselijk handelen als het om rente of belastingen gaat maar eigenlijk heel logisch want waar kan je op vertrouwen. Heb je met spoed een woning gekocht in 2011 wegens de korting, is de overheid gewoon van 'weet je wat, het blijft nog minstens 8 jaar of wie weet toch niet, we zien wel'

Tja, afgaan op de overheid is altijd problematisch. Toen de AOW werd ingevoerd door Drees zei hij er bij dat de AOW leeftijd "natuurlijk" mee moest stijgen met de levensverwachting. Nou... dat heeft nog lang geduurd. _{En maar zagen over die pensioengaten toen die leeftijd eindelijk ging schuiven.}

[ Voor 4% gewijzigd door kabeltjekabel op 17-01-2020 02:13 ]

[CVTTPD2DQ]

kabeltjekabel schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 23:49:
[...]
Welk ander 2e hands goed moet je belasting over betalen als je het verhandelt?

*pssst*, eigenlijk ben je over bijna alle tweedehandsgoederen BTW verschuldigd, het wordt voor particuliere verkopers alleen niet gehandhaafd.