Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Maahes]

GateKeaper schreef op vrijdag 6 september 2019 @ 16:12:
Wat veel mensen hier lijken te vergeten, is dat we een hele hoop van deze "woningnood" zelf creëren. Ik woon in het noorden (Friesland), en krijg maar weinig mee van de problematiek.

Huizenprijzen stijgen hier niet extreem. Worden niet extreem snel verkocht, maar loopt nog wel gezond door. Ja, er is een wachtlijst voor sociale huur, maar dat is maanden werk, geen jaren.

Blijf gewoon uit die randstad weg.

Ik vind het ook onbegrijpelijk dat de randstad nog steeds zo'n aantrekkingskracht heeft op mensen uit de andere delen van het land. Waarom zou je van Limburg of Friesland naar de randstad willen? Volgens mij ga je er alleen maar op achteruit.

Ik denk toch dat het vooral te maken heeft met centralisatie van bedrijven en diensten, en daarmee de werkgelegenheid. Daarnaast zijn er een heleboel mensen die al hun hele leven in de randstad wonen. Het is niet niks om je hele sociale leven en werk achter te laten en elders opnieuw te beginnen.

[Anatidae]

Maahes schreef op vrijdag 6 september 2019 @ 16:26:
[...]


Ik vind het ook onbegrijpelijk dat de randstad nog steeds zo'n aantrekkingskracht heeft op mensen uit de andere delen van het land. Waarom zou je van Limburg of Friesland naar de randstad willen? Volgens mij ga je er alleen maar op achteruit.

Ik denk toch dat het vooral te maken heeft met centralisatie van bedrijven en diensten, en daarmee de werkgelegenheid. Daarnaast zijn er een heleboel mensen die al hun hele leven in de randstad wonen. Het is niet niks om je hele sociale leven en werk achter te laten en elders opnieuw te beginnen.

Misschien is Limburg of Friesland ook wel erg extreem. Ik kom uit het westen van Gelderland. Daar merk je dat de randstad steeds verder oprukt. Waar we eerst nog Veluwe/biblebelt waren, worden we nu soort aanhangsel van Utrecht/Amsterdam. Reistijd tot Amsterdam is relatief in verhouding met de kms.

Huizen in de dorpjes worden steeds meer weggekaapt door mensen uit Amersfoort. Die zelf in de stad geen kans omdat ze overboden worden door vluchtende Amsterdammers

[twain4me]

GateKeaper schreef op vrijdag 6 september 2019 @ 16:12:
Wat veel mensen hier lijken te vergeten, is dat we een hele hoop van deze "woningnood" zelf creëren. Ik woon in het noorden (Friesland), en krijg maar weinig mee van de problematiek.

tsja totdat de randstedelingen alleen nog in noordfriesland terecht kunnen .. en dan hebben jullie of jullie kinderen ook een probleem. en de vraag is dan, heb JIJ het dan zelf gecreëerd ja of nee?
Ja iedereen is een soort dominosteen in het geheel, maar daarmee veroorzaken we het omvallen an sich niet.

Blijf gewoon uit die randstad weg.

Hoeveel plek hebben jullie voor wijkagenten, schooljuffen, etc die hebben hier extreem veel moeite een fatsoenlijk huis te krijgen namelijk. En daarmee worden ze dus gestraft voor de beroepskeuze die ze hebben gemaakt. En als het dan gaat over dit soort maatschappelijk zeer belangrijke functies is het schandalig dat die dan kennelijk op de fiets vanuit noordfriesland moeten komen.

[kabeltjekabel]

klaaas schreef op vrijdag 6 september 2019 @ 09:42:
[...]


Je begrijpt dat we het nu over smaak hebben?

Dat is slechts ten dele zo.

klaaas schreef op vrijdag 6 september 2019 @ 09:42:
[...]
Je ziet de waarde van wat jij 'flutdetails' noemt niet in dus die moeten omwille van de efficientie / kosten geskipt worden, maar de kostenverhogende/arbeidsintensieve zaken die jij persoonlijk leuk vindt mogen wel.

De kosmetische details mogen inderdaad geskipt worden ten kosten van functionele details ja.

klaaas schreef op vrijdag 6 september 2019 @ 09:42:
[...]

Onzin. Bouwtechnisch zijn overstekken niet nodig en om de zon te weren kun je net zo goed een zonnescherm ophangen. Stuk minder arbeidsintensief.

Onzin. Met een zonwering voor de ramen heb je nog steeds de regen en zon op de muren, de zonwering houdt ook geen regen tegen en moet elke x jaar vervangen worden, in tegenstelling tot de overstek.

Señor Sjon schreef op vrijdag 6 september 2019 @ 10:25:
Dit is natuurlijk wel persoonlijk. Plafonds van 2.6 zijn logisch gezien ook nergens voor nodig. 2,4m hebben we ook jarenlang overleefd. Deuren van 230? Bij 210 hoeft 99,9% echt niet te bukken. Tot in de jaren '80 waren ze normaliter 2 meter. Ook hebben we nu luie (Duitse) trappen. De oude modellen icm een 2,4m plafond namen een stuk minder ruimte in. Huizen zijn groter en luxer geworden door function creep. Een spouwmuur gaat zomaar richting de 35-40cm dikte. Dat is ook al 10cm meer dan 25 jaar geleden. Kierdichting? Allemaal details die je niet ziet, maar waar wel tijd in gaat zitten.

Jarenlang? Die 2,4m terror is nog geen 20 jaar zo gebouwd, en toen heeft het Rijk er al een stokje voor gestoken. Loodverf, roken, niet-ontzwavelde benzine; hebben we ook jarenlang overleefd. Geen enkel argument om daar mee door te gaan. Die plafondhoogte is ook waarom ik Funda advertenties van huizen uit ~1990-2006 vrijwel altijd direct weer dichtklik. Een huis uit 1970 kan ik de spouw van laten volparelen, het dak zelf isoleren... maar van een huis uit de '90s krijg ik never nooit het plafond op een leefbare hoogte. Mijn zus (ietsje korter) heeft laatst wel zo'n huis gekocht... echt wat kut is dat. Het uitzettrapje moest horizontaal door de deuren heen... . Gelukkig niet veel nodig gehad, want zelfs werken in de centraaldoos ging gewoon zonder trapje. De badkamer had al een dubbele laag tegels en als ik daar naar binnen stapte schampte m'n haren het deurkozijn...

Spouwmuur wordt alleen fors dikker als je volhard in het gebruik van antieke isolatiematerialen waarbij je relatief weinig isolatiewaarde per cm hebt. Bijvoorbeeld steenwol ipv PIRplaat.

25 jaar geleden stelden de isolatie-eisen geen fluit voor. Van 1992-2012 is er niks veranderd qua eisen voor muur/vloer/dak isolatie.

Als je in 1992 de isolatie voor de muur (Rc 2,5) met steenwol deed... kun je nu voldoen aan de huidige eisen (Rc 4,5) bij dezelfde dikte muur als je PIR gebruikt.

Hoe stijl de trap is kan me verder weinig schelen, dat had van mij ook niet zo lui gehoeven. Maar de ouderen in de familie vinden het wel fijn. Sowieso sla ik naar boven toe altijd de oneven treden over. Zodoende kiert de trap hier alleen achterin de even treden, te zien aan een verkleuring van het tapijt aldaar.

[klaaas]

kabeltjekabel schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 18:27:
De kosmetische details mogen inderdaad geskipt worden ten kosten van functionele details ja.

De details van de hedendaagse woningen zijn functioneler dan ooit. Daar is amper wat in te winnen, hooguit met wat duurdere materialen. En daar voegen we dan vaak wat kosmetische zaken aan toe. Klopt. Ik begrijp dat jij dat liever niet hebt, maar is er behalve persoonlijke voorkeur een reden om dat niet te doen? Lossen we de problemen (of 1 probleem) van de woningmarkt op als we dat doen? Ik zie het niet.

Onzin. Met een zonwering voor de ramen heb je nog steeds de regen en zon op de muren, de zonwering houdt ook geen regen tegen en moet elke x jaar vervangen worden, in tegenstelling tot de overstek.

1) een overstek heeft slechts invloed op een klein deel van de gevel t.a.v. regen en zonlicht aangezien die over het algemeen niet loodrecht naar beneden komen. Ik ben speciaal voor jou vandaag even gestopt om de volgende foto te maken:



Ik weet niet precies wat er aan de hand is, maar het heeft iig met het overstek te maken. We hebben het dus over de 50cm direct onder de overstek waar de overstek van invloed is. Tamelijk minimaal.

2) onze gevels kunnen prima tegen regen en zon. Onze metselwerk gevels zijn tegenwoordig spouwmuren en slaan dus niet meer door bij een regenbui. Zon hebben ze al helemaal geen last van. Het weer heeft wel invloed op de kozijnen, maar wel of geen overstek maakt voor het onderhoudsinterval niet uit. Sowieso hebben tussen- en onderdorpels het meeste te lijden en die zitten buiten de 'invloedssfeer' van een overstek. Als je dan iets wilt verbeteren kun je beter kunststof of aluminium kozijnen nemen. Zoninstraling kan een probleem zijn met het oog op temperatuur, maar dat is met een zonnescherm beter te regelen. En als je die jaarlijks moet vervangen doe je echt iets verkeerd.

3) Als overstekken daadwerkelijk minder onderhoud zouden opleveren zouden woningcorporaties gek zijn op overstekken. Maar dat zijn ze niet. Daarbij moeten overstekken ook onderhouden worden (schilderwerk). Tenzij je er trespa tegenaan schroeft natuurlijk. Oerlelijk, maar als jij er graag in woont: be my guest.

Dus ik weet niet waar het idee vandaan komt dat overstekken functioneel beter zijn, maar dat is echt niet zo. Misschien in de jaren 30, maar zelfs toen was het vooral een esthetische keuze. Kantpannen waren in die tijd ook al gemeengoed.

Daarnaast noemde je hogere verdiepingen, maar waarom dat functioneler zou zijn heb je niet onderbouwd.

Spouwmuur wordt alleen fors dikker als je volhard in het gebruik van antieke isolatiematerialen waarbij je relatief weinig isolatiewaarde per cm hebt. Bijvoorbeeld steenwol ipv PIRplaat.

Kijk uit hè: PIR platen (harde isolatieplaten in z'n algemeenheid) zijn veel arbeidsintensiever en dat wilde je juist voorkomen...

25 jaar geleden stelden de isolatie-eisen geen fluit voor. Van 1992-2012 is er niks veranderd qua eisen voor muur/vloer/dak isolatie.

Dat is een behoorlijk misleidend statement. De eisen t.a.v. Rc-waardes zijn slechts de ondergrens en maar een onderdeel van de totale eisen t.a.v.de energiezuinigheid van een woning. Sinds 1995 (uit mijn hoofd) hebben we de EPC-eis voor de totale energiezuinigheid van een woning en die is in de loop der tijd meerdere malen aangescherpt.

[kabeltjekabel]

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 21:30:
[...]


De details van de hedendaagse woningen zijn functioneler dan ooit. Daar is amper wat in te winnen, hooguit met wat duurdere materialen. En daar voegen we dan vaak wat kosmetische zaken aan toe. Klopt. Ik begrijp dat jij dat liever niet hebt, maar is er behalve persoonlijke voorkeur een reden om dat niet te doen? Lossen we de problemen (of 1 probleem) van de woningmarkt op als we dat doen? Ik zie het niet.

De arbeidsuren die gaan in het maken van die onzinnige details zoals rijtjes in een boog kunnen gaan naar meer huizen in dezelfde uren.

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 21:30:
[...]

1) een overstek heeft slechts invloed op een klein deel van de gevel t.a.v. regen en zonlicht aangezien die over het algemeen niet loodrecht naar beneden komen. Ik ben speciaal voor jou vandaag even gestopt om de volgende foto te maken:

[Afbeelding]

Perfect voorbeeld van te kleine overstek.

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 21:30:
[...]
Ik weet niet precies wat er aan de hand is, maar het heeft iig met het overstek te maken. We hebben het dus over de 50cm direct onder de overstek waar de overstek van invloed is. Tamelijk minimaal.

Ja, omdat dit feitelijk geen overstek is.

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 21:30:
[...]
2) onze gevels kunnen prima tegen regen en zon. Onze metselwerk gevels zijn tegenwoordig spouwmuren en slaan dus niet meer door bij een regenbui. Zon hebben ze al helemaal geen last van. Het weer heeft wel invloed op de kozijnen, maar wel of geen overstek maakt voor het onderhoudsinterval niet uit. Sowieso hebben tussen- en onderdorpels het meeste te lijden en die zitten buiten de 'invloedssfeer' van een overstek. Als je dan iets wilt verbeteren kun je beter kunststof of aluminium kozijnen nemen. Zoninstraling kan een probleem zijn met het oog op temperatuur, maar dat is met een zonnescherm beter te regelen. En als je die jaarlijks moet vervangen doe je echt iets verkeerd.

Jah, duh, natuurlijk kunnen ze er tegen. Daar gaat het echter niet om. Je wilt in de zomer gewoon al die hitte niet = overstek. Je wilt ook de regen niet op de ramen = overstek. Ik heb ook niet gezegd dat de zonwering jaarlijks vervangen moet worden... maar elke "x" jaar.

Als ik het zelf mocht bouwen zou ik echt een joekel van een overstek doen zodat 's zomers automatisch op het heetste deel van de dag de zon niet op de ramen staat. Met al het geblaat over opwwarming, zonkracht en airco-verbruik kan ik ook niet wachten tot er meer EPC strafpunten komen voor het niet aanbrengen van zonwering. Dat schijnt (?) er nu ook al te zijn, maar dusdanig minimaal dat je 1 PV paneeltje extra legt en weer neutraal uit komt.

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 21:30:
[...]
3) Als overstekken daadwerkelijk minder onderhoud zouden opleveren zouden woningcorporaties gek zijn op overstekken. Maar dat zijn ze niet. Daarbij moeten overstekken ook onderhouden worden (schilderwerk). Tenzij je er trespa tegenaan schroeft natuurlijk. Oerlelijk, maar als jij er graag in woont: be my guest.

Die geven geen reet om het verbeteren van het binnenklimaat zolang dat niet wettelijk is vastgelegd (wat het niet is). Hier in de buurt komt een woningbouw in week 1 de ramen wassen, in week 2 het beton schoonspuiten en in week 3 de ramen nogmaals wassen. Niet de snuggerste mensen...

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 21:30:
[...]
Dus ik weet niet waar het idee vandaan komt dat overstekken functioneel beter zijn, maar dat is echt niet zo. Misschien in de jaren 30, maar zelfs toen was het vooral een esthetische keuze. Kantpannen waren in die tijd ook al gemeengoed.

Waar het idee vandaan komt? Schone ramen, koele muren, minder zoninstraling op het heetst van de dag. Dat is gewoon functioneel.

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 21:30:
[...]
Daarnaast noemde je hogere verdiepingen, maar waarom dat functioneler zou zijn heb je niet onderbouwd.

Meer bergruimte, minder opgesloten gevoel = meer comfort.
Zie ook; https://www.nrc.nl/nieuws...-plafonds-7395307-a751035

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 21:30:
[...]

Kijk uit hè: PIR platen (harde isolatieplaten in z'n algemeenheid) zijn veel arbeidsintensiever en dat wilde je juist voorkomen...

Als ik zie in welk tempo dat hier in de buurt aangebracht wordt vs hoe vormloos die wolrollen zijn heb ik daar zo m'n twijfels bij.

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 21:30:
[...]

Dat is een behoorlijk misleidend statement. De eisen t.a.v. Rc-waardes zijn slechts de ondergrens en maar een onderdeel van de totale eisen t.a.v.de energiezuinigheid van een woning. Sinds 1995 (uit mijn hoofd) hebben we de EPC-eis voor de totale energiezuinigheid van een woning en die is in de loop der tijd meerdere malen aangescherpt.

De EPC eis is inderdaad aangescherpt, de minimum isolatie-eisen zoals gezegd niet. Alles voortkomend uit aangescherpte EPC eis (HR glas, HR ketel, dWTW, PV) kun je altijd achteraf nog toepassen. Even de muur of vloer beter isoleren is veel lastiger.

[ Voor 4% gewijzigd door kabeltjekabel op 07-09-2019 23:04 ]

[klaaas]

kabeltjekabel schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 23:00:
[...]
De arbeidsuren die gaan in het maken van die onzinnige details zoals rijtjes in een boog kunnen gaan naar meer huizen in dezelfde uren.

En over hoeveel winst hebben we het dan? Roep eens een percentage?

Perfect voorbeeld van te kleine overstek.
[...]
Ja, omdat dit feitelijk geen overstek is.
[...]
Jah, duh, natuurlijk kunnen ze er tegen. Daar gaat het echter niet om. Je wilt in de zomer gewoon al die hitte niet = overstek. Je wilt ook de regen niet op de ramen = overstek.

Moet ik echt een schemaatje gaan tekenen om te laten zien hoe beperkt de invloed van zo'n overstek is? Die warmte is enkel t.p.v. het glas een issue. En dan heb je op de begane grond echt niks meer aan je overstek. En als je een slaapkamer op het zuiden hebt zou ik ook zeker niet enkel vertrouwen op een gootoverstek.

Ik heb ook niet gezegd dat de zonwering jaarlijks vervangen moet worden... maar elke "x" jaar

.

Excuses. Verkeerd gelezend. Maar dan nog: hoe vaak wordt zonwering in de praktijk vervangen bij koopwoningen?

Als ik het zelf mocht bouwen zou ik echt een joekel van een overstek doen zodat 's zomers automatisch op het heetste deel van de dag de zon niet op de ramen staat. Met al het geblaat over opwwarming, zonkracht en airco-verbruik kan ik ook niet wachten tot er meer EPC strafpunten komen voor het niet aanbrengen van zonwering. Dat schijnt (?) er nu ook al te zijn, maar dusdanig minimaal dat je 1 PV paneeltje extra legt en weer neutraal uit komt.

Je weet het niet precies, maar je bent het er wel heel erg mee oneeens. Typisch. Maar prima dat jij dat wilt hoor. Maar ga niet doen of het objectief een veel betere keuze is.

Die geven geen reet om het verbeteren van het binnenklimaat zolang dat niet wettelijk is vastgelegd (wat het niet is).

Corporaties laten nu ook al TO berekeningen uitvoeren en zijn zich bewust van deze materie. Zonwering is dan eigenlijk altijd de meest voor de hand liggende keuze. Maar dat is in de verhuur nogal lastig omdat huurders daar dusdanig mee omgaan dat je idd elk jaar de boel kunt vervangen. (En ja, dat is een generalisatie. Mijn excuses richting de huurders die er wel fatsoenlijk mee omgaan) Helaas is dit niet op te lossen met een jaren 30 dakoverstek.

Hier in de buurt komt een woningbouw in week 1 de ramen wassen, in week 2 het beton schoonspuiten en in week 3 de ramen nogmaals wassen. Niet de snuggerste mensen...

Lekker incidenteel bewijs. Geregeld het beton schoonspuiten en 2 wekelijks de ramen wassen en dat regelt dan de corporatie? Dikke doei. Maar om daar dan wat tegenover te zetten: ik heb hier de glazenwasser al in geen 2 maanden gezien. Ene kant van de straat is huur andere kant koop. Geen van beiden hebben meer overstek dan een simpele bakgoot.

Waar het idee vandaan komt? Schone ramen, koele muren, minder zoninstraling op het heetst van de dag. Dat is gewoon functioneel.

Schone ramen lijkt me meer een esthetische keuze dan functioneel en er zal amper verschil zijn tussen een woning met en zonder overstekken. Als je bewijs hebt van het tegendeel dan zie ik dat graag. En koele muren zijn leuk, maar gesloten gevelvlakken hebben in de praktijk amper invloed op de opwarming van een woning.

Meer bergruimte, minder opgesloten gevoel = meer comfort.
Zie ook; https://www.nrc.nl/nieuws...-plafonds-7395307-a751035

Dat is tamelijk subjectief en een opinierend artikel (uit 1998!?) bewijst wat dat betreft ook niks. Zeker niet als daar feitelijke onjuistheden in staan. We bouwen tegenwoordig woningen met een vrije hoogte van minimaal 2,6m. Toon maar eens aan dat nog meer hoogte tot nog meer comfort leidt dan. En weeg dat dan ook af tegen de extra kuubs die we moeten verwarmen. En opbergruimte? Ik weet niet precies wat je aan het doen bent als je bovenop je kast van 2m structureel meer dan 60cm nodig hebt om je zooi op te bergen. Tijd om eens goed op te ruimen lijkt me.

Als ik zie in welk tempo dat hier in de buurt aangebracht wordt vs hoe vormloos die wolrollen zijn heb ik daar zo m'n twijfels bij.

Daar mag je je twijfels bij hebben maar de ankers die geboord moeten worden en de naden die achteraf afgedicht moeten worden kosten aanzienlijk meer tijd. Vraag maar eens aan een aannemer.

De EPC eis is inderdaad aangescherpt, de minimum isolatie-eisen zoals gezegd niet. Alles voortkomend uit aangescherpte EPC eis (HR glas, HR ketel, dWTW, PV) kun je altijd achteraf nog toepassen. Even de muur of vloer beter isoleren is veel lastiger.

Dat laatste is waar, maar dat neemt niet weg dat er wel degelijk stappen gemaakt zijn in het energiezuiniger maken van woningen. De woning uit 2015 die je koopt is aanmerkelijk energiezuiniger dan de woning uit 1995. Dat verschil wimpel je weg, maar is er wel degelijk.

[kabeltjekabel]

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 23:36:
[...]


En over hoeveel winst hebben we het dan? Roep eens een percentage?

Goede vraag, geen idee. Hoeveel voegt zo'n overbodig detail toe aan de leefbaarheid in de wijk? Heb je daar een percentage voor?

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 23:36:
[...]


Moet ik echt een schemaatje gaan tekenen om te laten zien hoe beperkt de invloed van zo'n overstek is? Die warmte is enkel t.p.v. het glas een issue. En dan heb je op de begane grond echt niks meer aan je overstek. En als je een slaapkamer op het zuiden hebt zou ik ook zeker niet enkel vertrouwen op een gootoverstek.

Je hoeft geen schema te tekenen over de beperkte invloed van een nihil-overstek. Een overstek van fatsoenlijk formaat houdt echter veel zon weg en houdt ook de regen van de ramen.

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 23:36:
[...]

Excuses. Verkeerd gelezend. Maar dan nog: hoe vaak wordt zonwering in de praktijk vervangen bij koopwoningen?

Meestal te weinig, waardoor de boel verloederd
Maargoed, de originele jaren '30 overstekken van houdt die niet onderhouden worden zien er ook niet uit.

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 23:36:
[...]

Je weet het niet precies, maar je bent het er wel heel erg mee oneeens. Typisch. Maar prima dat jij dat wilt hoor. Maar ga niet doen of het objectief een veel betere keuze is.

Inderdaad; ik weet de grote lijnen, niet de details.

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 23:36:
[...]

Corporaties laten nu ook al TO berekeningen uitvoeren en zijn zich bewust van deze materie. Zonwering is dan eigenlijk altijd de meest voor de hand liggende keuze. Maar dat is in de verhuur nogal lastig omdat huurders daar dusdanig mee omgaan dat je idd elk jaar de boel kunt vervangen. (En ja, dat is een generalisatie. Mijn excuses richting de huurders die er wel fatsoenlijk mee omgaan) Helaas is dit niet op te lossen met een jaren 30 dakoverstek.

Veelal omdat de jaren '30 overstekken beperkt zijn gebleven tot een riante goot. Als je het nog wat ruimer doortrekt krijg je een nog betere werking als zonwering.

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 23:36:
[...]

Lekker incidenteel bewijs. Geregeld het beton schoonspuiten en 2 wekelijks de ramen wassen en dat regelt dan de corporatie? Dikke doei.

Die tweede ronde ramen wassen was dan alleen omdat die vies waren geworden door het beton schoonspuiten de week ervoor...

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 23:36:
Maar om daar dan wat tegenover te zetten: ik heb hier de glazenwasser al in geen 2 maanden gezien. Ene kant van de straat is huur andere kant koop. Geen van beiden hebben meer overstek dan een simpele bakgoot.

Dus?

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 23:36:
[...]

Schone ramen lijkt me meer een esthetische keuze dan functioneel en er zal amper verschil zijn tussen een woning met en zonder overstekken.

Dat eerste; tja, ramen zelf zijn zeker ook esthetisch? Dat laatste; fout, daar zit wel degelijk een fors verschil tussen. Ik type dit vanuit een jaren '30 huis met relatief grote overstek. De enige ruiten die vies worden van de regen.... (naast dakramen) die van de erker (door het uitsteken effectief geen overstek) en die van de bijkeuken (geen overstek). Tenzij echt extreme wind blijven alle andere ramen gewoon droog bij regen.

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 23:36:
Als je bewijs hebt van het tegendeel dan zie ik dat graag. En koele muren zijn leuk, maar gesloten gevelvlakken hebben in de praktijk amper invloed op de opwarming van een woning.

Bij muren geldt gewoon dat de hoeveelheid warmte die naar binnendringt afhangt van het temperatuurverschil. Als je de bakstenen 50-60 graden stookt met de zon, komt er logischerwijs veel meer warmte naar binnen dan dat ze 30 graden zijn in de schaduw. Bij (HR) glas met zon er op gaat het inderdaad nog veel harder, maar van muren heb je meestal meer oppervlak.

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 23:36:
[...]

Dat is tamelijk subjectief en een opinierend artikel (uit 1998!?)

Uit 1998, correct; zo'n beetje het hoogtepunt van de 2,4m idiotie.

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 23:36:
bewijst wat dat betreft ook niks. Zeker niet als daar feitelijke onjuistheden in staan. We bouwen tegenwoordig woningen met een vrije hoogte van minimaal 2,6m.

Sinds 2006 ja. Zoals je zelf ook al gezien had was de column uit 1998, toen was dat wettelijk minimum nog geen 2,6m.

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 23:36:
Toon maar eens aan dat nog meer hoogte tot nog meer comfort leidt dan. En weeg dat dan ook af tegen de extra kuubs die we moeten verwarmen.

Heb je ook suggesties hoe dat ik zou moeten aantonen? Is dat dan een kleine steekproef onder familieleden, die allemaal een voorkeur lijken te hebben voor hoge plafonds? Het een na laatste huis wat gekocht is in de familie heeft plafonds van 3,5m (beneden) / 3,0m (boven). Dat is echt heerlijk. Je kunt gewoon springen zonder het plafond te raken. Ook niemand die zich aan de lamp stoot etc.

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 23:36:
En opbergruimte? Ik weet niet precies wat je aan het doen bent als je bovenop je kast van 2m structureel meer dan 60cm nodig hebt om je zooi op te bergen. Tijd om eens goed op te ruimen lijkt me.

Ik heb kasten van 2,36m
En ja, inderdaad best wel goed in het verzamelen dan spullen. Veel komt uiteindelijk weer van pas bij allerleid gelegenheden (zoals het renoveren van oude panden met hoog plafond ).

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 23:36:
[...]

Daar mag je je twijfels bij hebben maar de ankers die geboord moeten worden en de naden die achteraf afgedicht moeten worden kosten aanzienlijk meer tijd. Vraag maar eens aan een aannemer.

Zal dat eens doen. De laatste keer dat ik een opzichter sprak van een nieuwbouwproject vertelde hij me; "Ja, ik vind dat ook niks, ik woon zelf gewoon in een jaren '30 huis met overstek; schone ramen en schaduw... maarja, die malle architecten van tegenworodig he... ik bouw wat me opgedragen wordt... gelukkig hoef ik er zelf niet in te wonen."

klaaas schreef op zaterdag 7 september 2019 @ 23:36:
Dat laatste is waar, maar dat neemt niet weg dat er wel degelijk stappen gemaakt zijn in het energiezuiniger maken van woningen. De woning uit 2015 die je koopt is aanmerkelijk energiezuiniger dan de woning uit 1995. Dat verschil wimpel je weg, maar is er wel degelijk.

Nu schuif je zelf wat met jaartallen. 2015 zit namelijk >2012. Toen zijn de minimale Rc waarden opgehoogd naar 3,5/3,5/3,5. In 2015 is nog dat nog eens verhoogd naar het huidige 3,5 / 4,5 / 6,0

Het verschil tussen een woning volgens minimale eisen (na de aanpassing naar Rc 2,5) 1992 en dito 2012 (voor de aanpassing naar 3,5) is nihil. De reden omdat huis uit 1995 niet te kopen zit echter in het lage plafond

Sterker nog; een huis uit 2012 met fictieve hekserij qua duurzaamheid van stadsverwarming ben je slechter mee af dan een gasgestookt huis uit 1995...

[klaaas]

@kabeltjekabel Ik laat de overstekken en grotere hoogte maar voor wat het is. Volgens mij hebben we het nu echt over zaken die persoonlijke voorkeur zijn. Hoe vaak je de ramen wast (als je ze uberhaupt wast) is toch echt niet meer dan dat. Zet mijn moeder in een huis met overstekken van een meter en ze zal nog elke week de ramen willen wassen. Vrije hoogte is ook voorkeur. Natuurlijk zijn er mensen die hoger fijn vinden, maar er zijn er ook zat die 2,6m prima vinden. Het is niet dat mensen in die woningen structureel meer depressief zijn o.i.d. En voor de zonintreding hebben we een prima alternatief dat ook nog eens flexibel daar is toe te passen waar het nodig is (en waar je eventueel verder nog wilt). Dat jij dit pluspunten vind is helemaal prima en wat dat betreft is het ook fijn dat er variatie is. Zo hoef ik niet mee te betalen aan de extra kuubs en overstekken die jij zo belangrijk vindt 😉

Ik ga even verder in op de zaken die het onderwerp van dit topic raken nl. de woningmarkt.

Goede vraag, geen idee. Hoeveel voegt zo'n overbodig detail toe aan de leefbaarheid in de wijk? Heb je daar een percentage voor?

Dat is te makkelijk. Leefbaarheid is een subjectief begrip en daarmee al niet zomaar in een cijfer te vangen. En zo’n detail is onderdeel van het geheel en als zodanig niet afzonderlijk te beoordelen. Dat geldt voor jouw voorbeeld niet. Aannemers berekenen bij wijze van spreken op 2 cijfers achter de komma hoeveel langer een metselaar doet over een afwijkend detail. Dus op zich moet het niet heel ingewikkeld zijn om uit te rekenen hoeveel meer woningen we zouden kunnen bouwen zonder dat detail. Ik heb zo geen percentages in uren paraat, maar even ter indicatie: ik kreeg onlangs een begroting van een tussenwoning op mijn bureau met de mededeling dat er bezuinigd moest worden. Volgens de aannemer was er vooral in de metselwerkdetails geld te vinden. Alle afwijkende metselwerkdetails waren apart begroot en het totaal daarvan kwam op een kleine €1k. Totale kale bouwkosten waren €123k... Daar viel dus weinig te bezuinigen en daar valt dus ook niet veel tijdswinst te behalen. Daar komt nog bij dat de metselaar vaak niet op het kritieke pad zit in de planning. Als de kozijnen + glas er in zitten kan er binnen worden afgwerkt en kan de metselaar buiten lekker z’n ding doen.

Natuurlijk kun je aanvoeren dat het vaak niet op 1 klein ding zit en dat er meerdere ‘tijdsverspillende’ werkzaamheden zijn. Maar in veel gevallen zullen veel van die werkzaamheden parallel uitgevoerd kunnen worden dus de totale extra benodigde tijd zal niet de som van de verschillende onderdelen zijn.

En natuurlijk kun je zeggen dat alle kleine beetjes helpen. Maar dan ga je voorbij aan het feit dat personeelstekort maar 1 van de vele problemen is waardoor er niet meer haast gemaakt kan worden in de sector. Zo werd ik pas geconfronteerd met een levertijd van 42(!) weken voor bakstenen. Tja, dan valt die ene dag dat de metselaar langer bezig is natuurlijk volledig in het niet. En dan hebben we het nog niet eens over problemen op een heel ander niveau zoals slepende procedures en het hele stikstof verhaal.

Als je binnen de bouw zelf naar oplossing zou willen zoeken dan moet je denk ik eerder richting prefab bouw denken dan enkel het schrappen van details die jij onzinning vindt. Dan zou je echt met dezelfde hoeveelheid mensen meer kunnen bouwen. Daar wordt ook al wel mee geëxperimenteerd, maar staat nog echt in de kinderschoenen.

Tenslotte nog even de EPC: er zit wel degelijk een behoorlijk verschil tussen een woning uit 1992 en die van 2012. Een woning met een EPC van 0,6 (2011) heeft een gebouwgebonden energiegebruik dat 60% is van een woning met een EPC van 1,0 (2006) En als je bedenkt dat we in 1996 begonnen zijn met een EPC van 1,4... Toegegeven: dat is een theoretisch berekend verschil. Dat zal in de praktijk niet altijd zo uitkomen en ook per woningtype zal het verschillen. Maar het verschil is dermate groot dat dat niet te bagatelliseren is.

[kabeltjekabel]

Door wat details in het metselwerk te schrappen direct 0,8% besparen op de kale bouwkosten vind ik best de moeite.

klaaas schreef op zondag 8 september 2019 @ 21:55:
[...]

Tenslotte nog even de EPC: er zit wel degelijk een behoorlijk verschil tussen een woning uit 1992 en die van 2012. Een woning met een EPC van 0,6 (2011) heeft een gebouwgebonden energiegebruik dat 60% is van een woning met een EPC van 1,0 (2006) En als je bedenkt dat we in 1996 begonnen zijn met een EPC van 1,4... Toegegeven: dat is een theoretisch berekend verschil. Dat zal in de praktijk niet altijd zo uitkomen en ook per woningtype zal het verschillen. Maar het verschil is dermate groot dat dat niet te bagatelliseren is.

Dat is echt peanuts. Leg 9 PV panelen op het dak... en voila; EPC verlaging van 1,4 naar 1,0 gerealiseerd. Moet je natuurlijk niet zo'n kruisnok hebben, want dan past dat niet.

Zoals je zelf al zegt is het een theoretisch verschil. Opgebouwd volgens een model wat er niet vanuit gaat dat mensen vol aan de (mobiele..) airco gaan als het te warm wordt. Te weinig strafpunten voor te warme dagen... maar wel volle punten pakken voor maximale warmteaccumulatie in de winter... zo rolt de EPC norm. En als je dan al informatie vindt over zonwering en EPC... dan is het dat "bepaalde types zonwering helpen in het stookseizoen de warmte binnen te houden" en er zo EPC punten te halen valt.

Voor de woning van 1996 zullen ondertussen de CV ketel van toen (zonder condensering van rookgas bij tapwater) ook wel vervangen zijn en de afzuiging idem dito, dus daar pak je ook nog wat punten. Over een paar jaar zijn de houten kozijnen uit die tijd ook weggerot dus dan heb je zo'n beetje het laatste detail te pakken om de EPC gelijk te trekken met iets uit 2006. Muren, vloer, dak; allebei allemaal Rc 2,5.

[ANdrode]

kabeltjekabel schreef op maandag 9 september 2019 @ 02:34:
Voor de woning van 1996 zullen ondertussen de CV ketel van toen (zonder condensering van rookgas bij tapwater) ook wel vervangen zijn en de afzuiging idem dito, dus daar pak je ook nog wat punten. Over een paar jaar zijn de houten kozijnen uit die tijd ook weggerot dus dan heb je zo'n beetje het laatste detail te pakken om de EPC gelijk te trekken met iets uit 2006. Muren, vloer, dak; allebei allemaal Rc 2,5.

Toch zit er een behoorlijk verschil in de uitvoering van de vloer, het glas (en glasoppervlak), tochtdichtheid en mogelijk in ventilatiesysteem. En natuurlijk in de verwarming (HR met 70 graden aanvoertemperatuur tov LTV).

Kleine dingen maar 1996 en 2006 zijn echt niet vergelijkbaar wat betreft energieverbruik.

[Milo85]

Beetje off-topic, maar ik kwam voor het eerst de term 'verthuizen' tegen.

https://nos.nl/artikel/23...eren-woonwinkels-van.html

[kabeltjekabel]

ANdrode schreef op maandag 9 september 2019 @ 09:36:
[...]


Toch zit er een behoorlijk verschil in de uitvoering van de vloer,

In welk opzicht?

ANdrode schreef op maandag 9 september 2019 @ 09:36:
het glas (en glasoppervlak),

Ohja, dat zeker.

ANdrode schreef op maandag 9 september 2019 @ 09:36:
tochtdichtheid

Betwijfel ik zeer

ANdrode schreef op maandag 9 september 2019 @ 09:36:
en mogelijk in ventilatiesysteem.

Ja, een plastic Stork ipv Aluminium... of erger; een Itho

ANdrode schreef op maandag 9 september 2019 @ 09:36:
En natuurlijk in de verwarming (HR met 70 graden aanvoertemperatuur tov LTV).

Wat je vanzelf krijgt als je de ramen vervangt. Heck, zelfs familie met jaren '30 huis heeft effectief LTV... door isolatie vloer & spouw, een half dozijn voorzetruitjes, 20m tochstrip, vervangen grote ruiten en 5 kokers kit.

ANdrode schreef op maandag 9 september 2019 @ 09:36:
Kleine dingen maar 1996 en 2006 zijn echt niet vergelijkbaar wat betreft energieverbruik.

Allemaal miniscule wijzingen die in het niet vallen ten opzichte van de veel grotere wijziging naar de huidige minium isolatiewaarden voor dak/wand/vloer.

[ApexAlpha]

Milo85 schreef op maandag 9 september 2019 @ 09:50:
Beetje off-topic, maar ik kwam voor het eerst de term 'verthuizen' tegen.

https://nos.nl/artikel/23...eren-woonwinkels-van.html

Die brancheorganisatie / lobbyclub is zijn gewicht in goud waard als deze term nu inburgert en 'verthuizen' echt een ding wordt.

Op google van 2017 tot 1-08-2019 maar 6 hits op het woord. Sterk staaltje ondernemerschap van deze brancheorganisatie om dit concept in het nieuws te krijgen.

Zeker omdat mensen bij 'verhuizen' vaak niet schromen om tienduizenden euro's ertegenaan te gooien, en dan nu denken dat €8000 voor 'verthuizen' een goedkoop alternatief is.

[ Voor 13% gewijzigd door ApexAlpha op 09-09-2019 10:48 ]

[klaaas]

kabeltjekabel schreef op maandag 9 september 2019 @ 02:34:
Door wat details in het metselwerk te schrappen direct 0,8% besparen op de kale bouwkosten vind ik best de moeite.

Of je dat de moeite vind of niet boeit me niet zoveel. Jouw punt was dat het volgens jou zou leiden tot meer capaciteit om woningen te bouwen. Dat punt negeer je volkomen.

Dat is echt peanuts. Leg 9 PV panelen op het dak... en voila; EPC verlaging van 1,4 naar 1,0 gerealiseerd. Moet je natuurlijk niet zo'n kruisnok hebben, want dan past dat niet.

Zoals je zelf al zegt is het een theoretisch verschil. Opgebouwd volgens een model wat er niet vanuit gaat dat mensen vol aan de (mobiele..) airco gaan als het te warm wordt. Te weinig strafpunten voor te warme dagen... maar wel volle punten pakken voor maximale warmteaccumulatie in de winter... zo rolt de EPC norm. En als je dan al informatie vindt over zonwering en EPC... dan is het dat "bepaalde types zonwering helpen in het stookseizoen de warmte binnen te houden" en er zo EPC punten te halen valt.

Voor de woning van 1996 zullen ondertussen de CV ketel van toen (zonder condensering van rookgas bij tapwater) ook wel vervangen zijn en de afzuiging idem dito, dus daar pak je ook nog wat punten. Over een paar jaar zijn de houten kozijnen uit die tijd ook weggerot dus dan heb je zo'n beetje het laatste detail te pakken om de EPC gelijk te trekken met iets uit 2006. Muren, vloer, dak; allebei allemaal Rc 2,5.

Dat zijn aardig wat open deuren. Natuurlijk kun je de EPC verlagen door (extra) PV-panelen te plaatsen of door het vervangen van een ketel. En natuurlijk zijn er in oudere woningen zaken al aan vervanging toe. En natuurlijk gaat je energieverbruik omhoog als je een mobiele airco aanzet. Idem dito voor een wietplantage. Maar dat neemt niet weg dat woningen uit de genoemde jaren wel degelijk behoorlijk verschillen op het gebied van energiezuinigheid. Als je alles benadert vanuit het oogpunt van een potentiële koper (zoals jij lijkt te doen) dan snap ik je afwegingen wel, maar als je het algemeen en absoluut stelt klopt je bewering gewoon niet.

De oververhitting waar je nogal een punt van maakt kun je de (opstellers van de) EPC m.i. moeilijk aanrekenen. Dat is een relatief recent probleem (combinatie van veranderend klimaat en betere isolatie woningen) en het kost gewoon even tijd voordat dat omgezet wordt in regelgeving. Gelukkig komt dat er aan, dus dan zijn we weer een stapje verder. Wat natuurlijk niet betekent dat mensen niet alsnog hun energiegebruik gaan verhogen door elke graad temperatuursverschil weg te koelen…

[GeoStax]

[quote]kabeltjekabel schreef op maandag 9 september 2019 @ 10:06:
[...]

Ja, een plastic Stork ipv Aluminium... of erger; een Itho

[...]

Vanaf 2006 wordt altijd uitgegaan van gelijkstroom ventilatie ipv. wisselstroom bij de berekening van de Energie-index. Dat scheelt weer wattjes.

[kabeltjekabel]

GeoStax schreef op maandag 9 september 2019 @ 12:58:
[...]

Vanaf 2006 wordt altijd uitgegaan van gelijkstroom ventilatie ipv. wisselstroom bij de berekening van de Energie-index. Dat scheelt weer wattjes.

Grappig. Ik ken panden opgeleverd in 2007... met AC ventilatiebox.

[ Voor 22% gewijzigd door kabeltjekabel op 09-09-2019 18:53 ]

[GeoStax]

kabeltjekabel schreef op maandag 9 september 2019 @ 18:53:
[...]

Grappig. Ik ken panden opgeleverd in 2007... met AC ventilatiebox.

Ik ken panden die dit jaar worden opgeleverd met gasaansluiting!

[kabeltjekabel]

klaaas schreef op maandag 9 september 2019 @ 12:20:
[...]


Of je dat de moeite vind of niet boeit me niet zoveel. Jouw punt was dat het volgens jou zou leiden tot meer capaciteit om woningen te bouwen. Dat punt negeer je volkomen.

Die besparing van 0,8% op het metselwerk leidt logischerwijs tot het kunnen metselen van meer huizen in dezelfde hoeveelheid metselaar-uren. Of is nu opeens het arbeidstype "metselaar" niet schaars..?

klaaas schreef op maandag 9 september 2019 @ 12:20:
[...]

Dat zijn aardig wat open deuren. Natuurlijk kun je de EPC verlagen door (extra) PV-panelen te plaatsen of door het vervangen van een ketel. En natuurlijk zijn er in oudere woningen zaken al aan vervanging toe. En natuurlijk gaat je energieverbruik omhoog als je een mobiele airco aanzet. Idem dito voor een wietplantage. Maar dat neemt niet weg dat woningen uit de genoemde jaren wel degelijk behoorlijk verschillen op het gebied van energiezuinigheid. Als je alles benadert vanuit het oogpunt van een potentiële koper (zoals jij lijkt te doen) dan snap ik je afwegingen wel, maar als je het algemeen en absoluut stelt klopt je bewering gewoon niet.

Euh... die laatste vat ik niet helemaal. Dus als koper klopt het wel, maar algemeen niet?

Als ik een huis koop uit 1996, de afzuigbox vervang, de ketel vervang, de rotte kozijnen (+glas) vervang... wat heb ik dan inhoudelijk anders dan bij een huis uit 2006, op EPC-gebied?

klaaas schreef op maandag 9 september 2019 @ 12:20:
[...]
De oververhitting waar je nogal een punt van maakt kun je de (opstellers van de) EPC m.i. moeilijk aanrekenen. Dat is een relatief recent probleem (combinatie van veranderend klimaat en betere isolatie woningen) en het kost gewoon even tijd voordat dat omgezet wordt in regelgeving. Gelukkig komt dat er aan, dus dan zijn we weer een stapje verder. Wat natuurlijk niet betekent dat mensen niet alsnog hun energiegebruik gaan verhogen door elke graad temperatuursverschil weg te koelen…

Mooi. Ik kan niet wachten tot sommige energielabel B woonkassen voorzien worden van label S... van Sauna.

Die oververhitting is de opstellers van de norm wel degelijk kwalijk te nemen. Die hadden natuurlijk ook de moeite kunnen doen wat verder te kijken dan hun neus lang is.

Overigens is een groot deel van die hitte te bestrijden met een folie;
https://www.webshop-raamf...ilver-80x-hc-zonwering-82

Gezien de hoeveelheid gordijnen, alufolie en karton wat ik zie is dat bij nog niet veel mensen binnengedrongen.

[aicaramba]

Leuke video over de internationale huizenmarkt.

Conclusie. Voorlopig lijkt Oostenrijk het goed voor elkaar te hebben door zowat volledig van marktwerking af te stappen. Al zijn er wel een aantal nadelen/risico's.

[ Voor 31% gewijzigd door aicaramba op 10-09-2019 08:24 ]

[klaaas]

kabeltjekabel schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 02:10:
[...]
Die besparing van 0,8% op het metselwerk leidt logischerwijs tot het kunnen metselen van meer huizen in dezelfde hoeveelheid metselaar-uren. Of is nu opeens het arbeidstype "metselaar" niet schaars..?

Ik heb in een eerder reactie al aardig uitgebreid aangegeven waarom we m.i. met die 0,8% de oorlog niet gaan winnen. Misschien over het hoofd gezien?

Euh... die laatste vat ik niet helemaal. Dus als koper klopt het wel, maar algemeen niet?

Dat ik een standpunt snap wil niet zeggen dat het standpunt correct is. 2 verschillende dingen. Ik kan me voorstellen dat je met het oog op verduurzaming een woning uit de genoemde periode minder interessant vindt, omdat je liever een woning hebt die echt beter geïsoleerd is of juist een woning waar je alles nog moet doen en het dan ook goed kunt doen. En dat je wat dat betreft weinig verschil ziet tussen een woning uit 1996 en 2006 kan ik me ook nog voorstellen. Of het terecht is is een tweede, maar ik kan het begrijpen. Dat neemt echter niet weg dat een woning uit 2006 wel degelijk een stuk energiezuiniger is. Dat dat gerealiseerd is op een manier die jij niet interessant vindt is een ander verhaal.

Als ik een huis koop uit 1996, de afzuigbox vervang, de ketel vervang, de rotte kozijnen (+glas) vervang... wat heb ik dan inhoudelijk anders dan bij een huis uit 2006, op EPC-gebied?

Je bedoelt: als je een huis uit 1996 een upgrade geeft naar niveau 2006 wat dan nog het verschil is? Daarmee bewijs je feitelijk je eigen ongelijk. (Ik zou een huis uit 1996 met rottende kozijnen trouwens sowieso niet kopen. Dan is die woning totaal niet onderhouden en ben je ws met alleen de kozijnen niet klaar). Naast de onderdelen die je noemt heeft @ANdrode ook al de nodige punten genoemd die in de loop van de tijd veranderd zijn en effect hebben op de energiezuinigheid. Die mis je dan nog steeds.

Die oververhitting is de opstellers van de norm wel degelijk kwalijk te nemen. Die hadden natuurlijk ook de moeite kunnen doen wat verder te kijken dan hun neus lang is.

Zo zonder onderbouwing is het vooral een gevalletje koe in de kont kijken.

Overigens is een groot deel van die hitte te bestrijden met een folie;
https://www.webshop-raamf...ilver-80x-hc-zonwering-82

Gezien de hoeveelheid gordijnen, alufolie en karton wat ik zie is dat bij nog niet veel mensen binnengedrongen.

Yes! Overal spiegelende ramen! Dat kon er qua lelijkheid nog wel bij…
Zonder gekheid: buitenzonwering is nog altijd de betere optie (even los van uiterlijke zaken): bij folies heb je nog steeds een percentage zoninstraling terwijl je met buitenzonwering voorkomt dat de zon op het glas valt. Daarnaast profiteer je in de winterperiode van de opwarming door zoninstraling als je je zonnescherm niet laat zakken. Bij folies mis je dat effect. Tenzij je die er na de zomer weer afhaalt, maar dat zal niet het idee zijn 😉

[kabeltjekabel]

klaaas schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 10:01:
[...]


Ik heb in een eerder reactie al aardig uitgebreid aangegeven waarom we m.i. met die 0,8% de oorlog niet gaan winnen. Misschien over het hoofd gezien?

1K besparing is 1K besparing. Dat het niet tegelijkertijd een besparing in totale oplevertijd geeft staat daar los van.

klaaas schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 10:01:
[...]


Dat ik een standpunt snap wil niet zeggen dat het standpunt correct is. 2 verschillende dingen. Ik kan me voorstellen dat je met het oog op verduurzaming een woning uit de genoemde periode minder interessant vindt, omdat je liever een woning hebt die echt beter geïsoleerd is of juist een woning waar je alles nog moet doen en het dan ook goed kunt doen. En dat je wat dat betreft weinig verschil ziet tussen een woning uit 1996 en 2006 kan ik me ook nog voorstellen. Of het terecht is is een tweede, maar ik kan het begrijpen. Dat neemt echter niet weg dat een woning uit 2006 wel degelijk een stuk energiezuiniger is. Dat dat gerealiseerd is op een manier die jij niet interessant vindt is een ander verhaal.

Correct. Het is gerealiseerd op een manier die achteraf ook heel makkelijk te halen is. Zolang dat dan in locatie of prijs wordt afgedekt is er voor mij geen verschil. Al zitten ze allebei waarschijnlijk in de 2,4m categorie die ik sowieso boycot.

klaaas schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 10:01:
[...]

Je bedoelt: als je een huis uit 1996 een upgrade geeft naar niveau 2006 wat dan nog het verschil is? Daarmee bewijs je feitelijk je eigen ongelijk.

Gaat om het gemak waarmee dat gaat. Zo kun je zelfs een huis uit de jaren '30 redelijk eenvoudig upgraden naar HR++(+) ramen, de vloer isoleren of vervangen en de zolder isoleren. Maar qua muren blijft het steken bij Rc 1,8 met 50mm EPS parels in de spouw. Tenzij je voorzetwanden gaat doen, maar dat is veel ingrijpender. Ga je nog iets verder terug; een uit (19)00' zonder spouwmuren blijft hoe dan ook lastig, want je zit met de balken in de steensbuitenmuur; dat zijn en blijven koudebruggen.

klaaas schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 10:01:
(Ik zou een huis uit 1996 met rottende kozijnen trouwens sowieso niet kopen. Dan is die woning totaal niet onderhouden en ben je ws met alleen de kozijnen niet klaar).

Wat valt er verder nog te onderhouden aan zulke huizen?

klaaas schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 10:01:
Naast de onderdelen die je noemt heeft @ANdrode ook al de nodige punten genoemd die in de loop van de tijd veranderd zijn en effect hebben op de energiezuinigheid. Die mis je dan nog steeds.

De kierdichting volgt grotendeels vanzelf bij het eerder geschetste vervangen van ramen. Overigen was ook in 2006 daar nog niet bijster veel aandacht voor. Dan blijft er van de lijst niks over. Zie ook; kabeltjekabel in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5"

klaaas schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 10:01:
[...]

Zo zonder onderbouwing is het vooral een gevalletje koe in de kont kijken.

Het is gewoon een stukje van zelf nadenken. Er is gewoon dom gefocust op het verminderen van energieverbruik voor verwarmen. Tot kort geleden had milieucentraal ook nog op de website staan dat je absoluut geen zonwerende folie moest nemen... want daarvan ging je energierekening omhoog. Ik vraag me dan ook af of dat allemaal van die koudbloedige mensen zijn die het 's winters altijd 25 graden stoken.

klaaas schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 10:01:
[...]

Yes! Overal spiegelende ramen! Dat kon er qua lelijkheid nog wel bij…

Ziet er nogthans stukken beter uit dan in de rest van de buurt waar overal melkfolie (met luchtbellen) geplakt is en 's zomers oude lakens, stukken karton en aluminiumfolie voor de ramen gezet wordt.

klaaas schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 10:01:
Zonder gekheid: buitenzonwering is nog altijd de betere optie (even los van uiterlijke zaken): bij folies heb je nog steeds een percentage zoninstraling terwijl je met buitenzonwering voorkomt dat de zon op het glas valt.

De kunststof deur is 's zomers binnen warmer dan de ruit die er in zit en beplakt is met deze folie. Buitenzonwering is vaak een poreus doek dat ook nog genoeg doorlaat. Maar inderdaad; de overstek is te prefereren ja.

klaaas schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 10:01:
Daarnaast profiteer je in de winterperiode van de opwarming door zoninstraling als je je zonnescherm niet laat zakken. Bij folies mis je dat effect. Tenzij je die er na de zomer weer afhaalt, maar dat zal niet het idee zijn 😉

In de winter helpt de folie de warmte juist binnen te houden.
De winterperiode is voor mij maar twee weken, dus welke kWh die ik daar extra zou moeten stoken bespaar ik waarschijnlijk in tienvoud op de koeling.

[klaaas]

kabeltjekabel schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 10:51:
[...]
1K besparing is 1K besparing. Dat het niet tegelijkertijd een besparing in totale oplevertijd geeft staat daar los van.

Als je meer wilt bouwen met dezelfde hoeveelheid mensen (daar ging het om) is de bouwtijd ‘nogal’ essentieel. Of dat ook nog geld oplevert doet er in dat opzicht niet toe. Je lijkt trouwens alweer vergeten te zijn dat jouw voorstellen (keramische pannen, hogere verdiepingen en overstekken) niet alleen kostenverhogend zijn, maar ook meer arbeid (en dus tijd) kosten...

Wat valt er verder nog te onderhouden aan zulke huizen?

Ligt er een beetje aan wat voor huis het is hè. Maar ik zou niet graag een huis kopen als het de vorige bewoner gelukt is om in 20 jaar z’n kozijnen te laten verrotten. Dan doe je echt niks aan onderhoud.

De kierdichting volgt grotendeels vanzelf bij het eerder geschetste vervangen van ramen. Overigen was ook in 2006 daar nog niet bijster veel aandacht voor. Dan blijft er van de lijst niks over.

Het vervangen van de kozijnen is al een stroman. Je doet alsof dat vanzelfsprekend is voor een huis uit 1996, maar in werkelijkheid is dat natuurlijk de uitzondering. Ook het glas zal in veel gevallen nog prima zijn. Natuurlijk kun je ervoor kiezen om deze te vervangen, maar dat zijn geen zaken die je standaard moet doen voor een huis van die leeftijd. De rest van de punten wimpel je wel weg, maar je reactie laat duidelijk zien dat je niet echt weet waar het over gaat. Stuk voor stuk zijn het geen punten die grote verschillen veroorzaken, maar alles bij elkaar heeft het toch een behoorlijke invloed op de totale energiezuinigheid. Dat het voor jou onvoldoende is is prima, maar het wegwuiven is een teken van gebrek aan kennis.

Het is gewoon een stukje van zelf nadenken. Er is gewoon dom gefocust op het verminderen van energieverbruik voor verwarmen. Tot kort geleden had milieucentraal ook nog op de website staan dat je absoluut geen zonwerende folie moest nemen... want daarvan ging je energierekening omhoog. Ik vraag me dan ook af of dat allemaal van die koudbloedige mensen zijn die het 's winters altijd 25 graden stoken.

Dat bedoel ik. Makkelijk achteraf gepraat met de kennis van nu. Schieten we niks mee op.

Ziet er nogthans stukken beter uit dan in de rest van de buurt waar overal melkfolie (met luchtbellen) geplakt is en 's zomers oude lakens, stukken karton en aluminiumfolie voor de ramen gezet wordt.

Ik zie niet in waarom ik die opties tegen elkaar af zou moeten wegen als er een technisch en esthetisch betere oplossing is.

De kunststof deur is 's zomers binnen warmer dan de ruit die er in zit en beplakt is met deze folie. Buitenzonwering is vaak een poreus doek dat ook nog genoeg doorlaat. Maar inderdaad; de overstek is te prefereren ja.

Buitenzonwering is aantoonbaar effectiever dan zonwerend glas / folie. Vraag anders maar eens aan een installateur. En hoe zie je die overstekken t.a.v. je buurt precies voor je? Moeten al die mensen luifeltjes boven hun ramen schroeven? Grootscheeps verbouwen?

In de winter helpt de folie de warmte juist binnen te houden.
De winterperiode is voor mij maar twee weken, dus welke kWh die ik daar extra zou moeten stoken bespaar ik waarschijnlijk in tienvoud op de koeling.

Dat eerste betwijfel ik en dat tweede: je moet niet alles op je eigen situatie betrekken. De winter waarover we het hebben is wat het ‘stookseizoen’ genoemd wordt. Globaal van oktober tot mei (al sloeg mijn CV vanmorgen ook al even aan). In die tijd heeft zoninstraling een positief effect op het energieverbruik doordat de kachel minder vaak aanslaat. Daar is gewoon aan te rekenen. Niks geen luchtfietserij. Besparen op koeling door folie doe je alleen in vergelijking met geen maatregelen tegen zoninstraling. Dat was niet het alternatief dat ik voorstelde.

[RobB_W]

klaaas schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 12:20:
Ligt er een beetje aan wat voor huis het is hè. Maar ik zou niet graag een huis kopen als het de vorige bewoner gelukt is om in 20 jaar z’n kozijnen te laten verrotten. Dan doe je echt niks aan onderhoud.

[...]

Het vervangen van de kozijnen is al een stroman. Je doet alsof dat vanzelfsprekend is voor een huis uit 1996, maar in werkelijkheid is dat natuurlijk de uitzondering. Ook het glas zal in veel gevallen nog prima zijn. Natuurlijk kun je ervoor kiezen om deze te vervangen, maar dat zijn geen zaken die je standaard moet doen voor een huis van die leeftijd.

Laat ik proberen grotendeels uit de discussie te blijven maar op dit punt even wat toevoegen: De woning die wij onlangs gekocht hebben is van 1994, maar vele kozijnen zijn al vervangen. Zelf ga ik er de komende periode ook een paar vervangen. In die periode was het redelijk gebruikelijk dat woningen met vurenhouten kozijnen werden uitgevoerd (ja echt). In de hoekverbindingen zaten "gaspillen?" die verrotting tegen moesten gaan. In de praktijk viel dit concept erg tegen. Dit speelt bij veel huizen die in de jaren 90 gebouwd zijn en kan bij slecht onderhoud dus zeker een tegenvaller opleveren.

[klaaas]

RobB_W schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 12:31:
[...]


Laat ik proberen grotendeels uit de discussie te blijven maar op dit punt even wat toevoegen: De woning die wij onlangs gekocht hebben is van 1996, maar vele kozijnen zijn al vervangen. Zelf ga ik er de komende periode ook een paar vervangen. In die periode was het redelijk gebruikelijk dat woningen met vurenhouten kozijnen werden uitgevoerd (ja echt) in de hoekverbindingen zaten "gaspillen?" die verrotting tegen moesten gaan. In de praktijk viel dit concept erg tegen. Dit speelt bij veel huizen die in de jaren 90 gebouwd zijn en kan bij slecht onderhoud dus zeker een tegenvaller opleveren.

Bedankt voor de aanvulling. Je hebt gelijk dat dit inderdaad voorkomt en ik drukte me wellicht wat te krachtig uit. Waar het me om gaat is dat het een misleidende voorstelling van zaken is dat je bij aankoop van een jaren 90 woning per definitie de kozijnen zou moeten vervangen waardoor je die onderdelen in 1 klap op een hoger niveau brengt.

[PageFault]

Maahes schreef op vrijdag 6 september 2019 @ 16:26:
[...]


Ik vind het ook onbegrijpelijk dat de randstad nog steeds zo'n aantrekkingskracht heeft op mensen uit de andere delen van het land. Waarom zou je van Limburg of Friesland naar de randstad willen? Volgens mij ga je er alleen maar op achteruit.

Ik denk toch dat het vooral te maken heeft met centralisatie van bedrijven en diensten, en daarmee de werkgelegenheid. Daarnaast zijn er een heleboel mensen die al hun hele leven in de randstad wonen. Het is niet niks om je hele sociale leven en werk achter te laten en elders opnieuw te beginnen.

Niet iedereen is gepensioneerd zou ik zeggen. Ik kom uit Groningen en daar is zero werk, zero. Het is mooi wonen in de provincies die je aangeeft, maar de werkgelegenheid houdt daar echt niet over, zeker niet voor mensen met een WO of HBO opleiding.

Ik ben meerdere keren rigoreus verhuisd, dat mensen vast gekluisterd zitten aan hun eigen wereldje, is meer een mentaliteitsprobleem. Iedereen kan het, je moet het wel willen. En als er geen acute noodzaak is, zie ik ook geen reden om te verkassen.

[euchromatic]

RobB_W schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 12:31:
[...]
In die periode was het redelijk gebruikelijk dat woningen met vurenhouten kozijnen werden uitgevoerd (ja echt) in de hoekverbindingen zaten "gaspillen?" die verrotting tegen moesten gaan. In de praktijk viel dit concept erg tegen. Dit speelt bij veel huizen die in de jaren 90 gebouwd zijn en kan bij slecht onderhoud dus zeker een tegenvaller opleveren.

In ons appartementencomplex uit '99 zitten kozijnen van gelamineerd en/of gevingerlast vurenhout. De opdrachgever (woningbouw) kreeg hier toen subsidie voor omdat het als duurzamer werd gezien dan gezaagd kernhout, hardhout of aluminium.

Op dit moment bestaan de kozijnen vooral uit vuller

[twisterNL]

PageFault schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 12:55:
[...]


Niet iedereen is gepensioneerd zou ik zeggen. Ik kom uit Groningen en daar is zero werk, zero. Het is mooi wonen in de provincies die je aangeeft, maar de werkgelegenheid houdt daar echt niet over, zeker niet voor mensen met een WO of HBO opleiding.

Ik ben meerdere keren rigoreus verhuisd, dat mensen vast gekluisterd zitten aan hun eigen wereldje, is meer een mentaliteitsprobleem. Iedereen kan het, je moet het wel willen. En als er geen acute noodzaak is, zie ik ook geen reden om te verkassen.

Geen werk in Groningen, daar ben ik het afgelopen jaar ook hard achter gekomen. Binnenkort wel beginnen, onder mijn niveau weliswaar. Wanneer ik een betaalbare woning in de Randstad heb gevonden ben ik weg hier. Nu ik in ieder geval werk heb heeft het minder haast naar dat gaat ook geen jaren meer duren.

[ Voor 5% gewijzigd door twisterNL op 10-09-2019 14:02 ]

[Brent]

twisterNL schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 14:01:
[...]

Wanneer ik een betaalbare woning in de Randstad heb gevonden

[PageFault]

twisterNL schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 14:01:
[...]

Geen werk in Groningen, daar ben ik het afgelopen jaar ook hard achter gekomen. Binnenkort wel beginnen, onder mijn niveau weliswaar. Wanneer ik een betaalbare woning in de Randstad heb gevonden ben ik weg hier. Nu ik in ieder geval werk heb heeft het minder haast naar dat gaat ook geen jaren meer duren.

Okay, klote man. De stad is mooi wonen, maar gewoon te weinig werk in de provincie.

Definieer betaalbaar

[twisterNL]

Brent schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 14:04:
[...]

Lotingwoningen zijn de komende tijd de enigste mogelijkheid, hé...
En anders is de bijstand financieel voordeliger dan werken in de Randstad.

[XWB]

Brent schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 14:04:
[...]

Hangt natuurlijk van de definitie van betaalbaar af, maar tussen de 300 - 350 k is er voldoende in de Randstad te vinden

[Piet_Piraat7]

Meer reistijd accepteren icm een thuiswerk dag kan ook schelen. Er is veel werk in Utrecht en een uur rijden vanaf Utrecht richting het Oosten zijn de huizen een stuk betaalbaarder. Het zal lang niet voor iedereen een optie zijn, maar met die almaar gekker wordende huizenmarkt in de randstand (voornamelijk) zal meer en meer reistijd normaler worden.

[twisterNL]

PageFault schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 14:06:
[...]


Okay, klote man. De stad is mooi wonen, maar gewoon te weinig werk in de provincie.

Definieer betaalbaar

Vandaag een artikel gelezen (open in incognito) over een complex waar ik eind vorig jaar een bezichtiging heb gehad. Kost inclusief G/W/L/I net over de 1000 euro (kale huur is 850). Ik zou er voor getekend hebben mits ik destijds werk had. Dat ketste allemaal op het laatste moment af... Nauwelijks betaalbaar maar goed maar beter dan de alternatieven voor dat bedrag. Je zit op een goede locatie, geen agressieve huisjesmelker als een marcel van hooijdonk en de woning was instapklaar, alleen je eigen spullen moet je nog naar binnen dragen. Ik had het ervoor over gehad wanneer ik met spoed op zoek zou zijn. Ik heb nu werk dus die verhuisdrang is iets minder, dus kijk nu naar sociale woningen welke verloot worden.

Nu is dit complex gebouwd onder het mom van 'studentenhuisvesting'. Daar is tijdens de bezichtiging met geen woord over gesproken. Er was zelfs een inkomenseis van 2,5x bruto. Studenten kunnen deze bedragen ook niet ophoesten maar hebben onder deze noemer de woningeisen omzeild.

[fonsoy]

Als je zo'n woning met het puntensysteem zou gaan tellen zou het me verbazen als die woningen daadwerkelijk als vrije sector huurwoning te verhuren zijn. Weet iemand welke maas in de wet hier gebruikt wordt? De kamers zijn simpel en klein. Dus ik zou zeggen dat ze sociaal zijn.

[wimjongil]

fonsoy schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 22:38:
Als je zo'n woning met het puntensysteem zou gaan tellen zou het me verbazen als die woningen daadwerkelijk als vrije sector huurwoning te verhuren zijn. Weet iemand welke maas in de wet hier gebruikt wordt? De kamers zijn simpel en klein. Dus ik zou zeggen dat ze sociaal zijn.

Door de huurprijs boven de limiet van sociale huur te zetten wordt het automatisch vrije sector. Helaas...

[twisterNL]

fonsoy schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 22:38:
Als je zo'n woning met het puntensysteem zou gaan tellen zou het me verbazen als die woningen daadwerkelijk als vrije sector huurwoning te verhuren zijn. Weet iemand welke maas in de wet hier gebruikt wordt? De kamers zijn simpel en klein. Dus ik zou zeggen dat ze sociaal zijn.

Het zou mij eerst ook verbazen maar toen ik de huurprijscheck ging doen vloog die studio van 30 vierkante meter met gemak de vrije sector in.
Doordat het puntensysteem herzien is en er COROP-gebieden geïntroduceerd zijn zorgt het ervoor dat elk nieuw opgeleverd hok automatisch in de vrije sector valt. Om even aan te geven, de maximale huurprijs stijgt dan van ongeveer 600 euro naar ongeveer 850 euro bij een WOZ-waarde van 150K met energielabel A (en is dus vrije sector).

[kabeltjekabel]

wimjongil schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 22:56:
[...]


Door de huurprijs boven de limiet van sociale huur te zetten wordt het automatisch vrije sector. Helaas...

Haha, nee. Dan moet je wel genoeg punten halen. Maar door hoge WOZ... fictief hoog energielabel, gewilde locatie... bladiebla... is dat al heel snel.

[Wilke]

wimjongil schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 22:56:
Door de huurprijs boven de limiet van sociale huur te zetten wordt het automatisch vrije sector. Helaas...

Dit is volledig onwaar.

[Metro2002]

Piet_Piraat7 schreef op dinsdag 10 september 2019 @ 14:10:
Meer reistijd accepteren icm een thuiswerk dag kan ook schelen. Er is veel werk in Utrecht en een uur rijden vanaf Utrecht richting het Oosten zijn de huizen een stuk betaalbaarder. Het zal lang niet voor iedereen een optie zijn, maar met die almaar gekker wordende huizenmarkt in de randstand (voornamelijk) zal meer en meer reistijd normaler worden.

Moet je ook maar kunnen betalen. Een uur rijden is toch al snel >50km weg en dat tikt echt behoorlijk aan qua reiskosten. Het probleem is dat zowel wonen als reizen echt idioot duur is in dit land.

[kabeltjekabel]

Sowieso; 8 uur per week in de auto zitten... ik ga liever elke dag overwerken en met de fiets naar het werk. Uren in zo'n koekblik zitten... jakkes. Ik ken die collega's. Jaja, het is fantastisch wonen daar verderop... en elke dag zeuren dat er weer file stond of dat ze geflitst waren, hun favoriete parkeerplek bezet was, etc. etc. etc.

[ Voor 39% gewijzigd door kabeltjekabel op 11-09-2019 09:53 ]

[Piet_Piraat7]

kabeltjekabel schreef op woensdag 11 september 2019 @ 09:50:
Sowieso; 8 uur per week in de auto zitten... ik ga liever elke dag overwerken en met de fiets naar het werk. Uren in zo'n koekblik zitten... jakkes.

Tja, dat zijn keuzes. Ik zit zelf 8 uur per week in de auto, maar woon wel goedkoop en ruim/groen. Moet er zelf weer niet aan denken in een druk gebied te wonen met een hogere hypotheek, ook al kan ik dan op de fiets.

[kabeltjekabel]

Piet_Piraat7 schreef op woensdag 11 september 2019 @ 09:53:
[...]


Tja, dat zijn keuzes. Ik zit zelf 8 uur per week in de auto, maar woon wel goedkoop en ruim/groen. Moet er zelf weer niet aan denken in een druk gebied te wonen met een hogere hypotheek, ook al kan ik dan op de fiets.

Meer reiskosten of hogere hypotheek... het laatste krijg je tenminste nog wat voor terug.

[GeeMoney]

kabeltjekabel schreef op woensdag 11 september 2019 @ 09:54:
[...]


Meer reiskosten of hogere hypotheek... het laatste krijg je tenminste nog wat voor terug.

Dat laatste is niet gegarandeerd en heb je tijdens de looptijd sowieso niets aan. Woonplezier natuurlijk wel, en speelt altijd.

[Piet_Piraat7]

kabeltjekabel schreef op woensdag 11 september 2019 @ 09:54:
[...]


Meer reiskosten of hogere hypotheek... het laatste krijg je tenminste nog wat voor terug.

Dat kun je niet zo makkelijk tegen elkaar wegstrepen. Als ik kijk wat mijn type woning meer per maand zou kosten in regio Utrecht dan ben ik alsnog een stuk goedkoper uit met die 8 uur reizen per week. Nu worden mijn reiskosten volledig gedekt door de werkgever, maar alsnog met een eigen auto rijden kom je een stuk goedkoper uit.

[twisterNL]

De gemeente Amsterdam is weer eens aan het falen geweest en heeft de deur open gelaten om allerlei 'verplichte diensten' en 'servicekosten' in de huurprijs te laten katapulten.

Dezelfde projectontwikkelaars zitten zich nu af te vragen waarom de gemeente Amsterdam wantrouwig is geworden.

[kabeltjekabel]

GeeMoney schreef op woensdag 11 september 2019 @ 09:56:
[...]


Dat laatste is niet gegarandeerd en heb je tijdens de looptijd sowieso niets aan. Woonplezier natuurlijk wel, en speelt altijd.

Woonplezier in de auto?

Piet_Piraat7 schreef op woensdag 11 september 2019 @ 09:56:
[...]


Dat kun je niet zo makkelijk tegen elkaar wegstrepen. Als ik kijk wat mijn type woning meer per maand zou kosten in regio Utrecht dan ben ik alsnog een stuk goedkoper uit met die 8 uur reizen per week. Nu worden mijn reiskosten volledig gedekt door de werkgever, maar alsnog met een eigen auto rijden kom je een stuk goedkoper uit.

En dat is het rare... dat de overheid dat belastingvrij laat vergoeden om er vervolgens nog een schep belastinggeld voor de infra achteraan te gooien.

Het zou wat dat betreft logisch zijn als je dat mag inruilen voor het netto uitbetaald krijgen van extra werkuren die in de plaats van reistijd komen. Maarja... dat raakt natuurlijk weer de ziel van het heilige huisje "auto".

[GeeMoney]

kabeltjekabel schreef op woensdag 11 september 2019 @ 10:23:
[...]


Woonplezier in de auto?


[...]

Door dus de reistijd te accepteren heeft hij nu meer woonplezier, dat is iets wat natuurlijk altijd aanwezig is.
En zelf heb ik geen hekel aan auto rijden en het brengt mij zelfs wel ontspanning na een dag werken. De limiet ligt bij mij momenteel op een uur enkele reis maar dat is voor iedereen anders denk ik.
Ik heb dus besloten na 14 jaar om van ruim anderhalf uur enkele reis nu naar een klein uurtje te gaan.

[Señor Sjon]

twisterNL schreef op woensdag 11 september 2019 @ 10:02:
De gemeente Amsterdam is weer eens aan het falen geweest en heeft de deur open gelaten om allerlei 'verplichte diensten' en 'servicekosten' in de huurprijs te laten katapulten.

Dezelfde projectontwikkelaars zitten zich nu af te vragen waarom de gemeente Amsterdam wantrouwig is geworden.

Tsja, de parkeernorm is ook verplicht en stedenbouwkundig moet alles ondergronds in de natte drek waar Amsterdam op gebouwd is. Om te verwachten dat dat niks kost is wel heel naïef. Gezien de koopprijzen in de omgeving is het nog steeds relatief goedkoop.

En de gemeente Amsterdam? Als iets onbetrouwbaar is...

[Sport_Life]

Ik vind filerijden/reistijd niet meer van deze tijd. Ten opzichte van ruim 10 jaar geleden is het veel drukker op de snelwegen en bovendien is er veel meer vraag naar (hoog opgeleid) personeel, waardoor je niet per se naar een andere stad hoeft te forenzen. Plus daarbij dat veel werkgevers de afgelopen jaren de reiskosten vergoeding hebben versoberd, werkt allemaal niet mee. 10 jaar geleden kreeg men 19ct per km bij 1,50 aan de pomp, tegenwoordig is het nog steeds 19ct bij 1,70 aan de pomp en 10 jaar inflatie. Dus de benzine is 15% duurder geworden, onderhoud en aanschaf van de auto ook, maar de vergoeding is gelijk gebleven.

Toen ik als starter een baan zocht (ca 2009-2010) nam ik alles aan en ben werkelijk overal heengereden, zelfs tot aan Brussel. Nu wat jaren later ben ik veel kieskeuriger en is de max 15km, voorkeur is 10km afstand.

Mijn vrouw pakt ook de E-bike, we hebben wel een auto maar die gebruiken we alleen af en toe in het weekend.

En qua woning... dat is 175m2 op een kavel van 260m2. Volgens mij ruim boven gemiddeld voor een eengezinswoning.

[ Voor 38% gewijzigd door Sport_Life op 11-09-2019 11:20 ]

[Maahes]

Vandaag gaat de ECB de rente nog verder in het negatieve verlagen. Waarschijnlijk wordt er ook een extra pakket stimuleringsmaatregelen genomen (opkoopprogramma). Dit zal betekenen dat investeren in onder andere woningen aantrekkelijker wordt, en dus de woningprijzen verhogen.

Tegelijkertijd zullen pensioenen waarschijnlijk gekort moeten worden als gevolg van de dalende rente, maar dat is offtopic. Tenzij pensioenfondsen natuurlijk zouden investeren in woningen of woningbouw, dan is iedereen blij (en is het ontopic).

[ASW1]

Maahes schreef op donderdag 12 september 2019 @ 13:54:
Vandaag gaat de ECB de rente nog verder in het negatieve verlagen. Waarschijnlijk wordt er ook een extra pakket stimuleringsmaatregelen genomen (opkoopprogramma). Dit zal betekenen dat investeren in onder andere woningen aantrekkelijker wordt, en dus de woningprijzen verhogen.

Tegelijkertijd zullen pensioenen waarschijnlijk gekort moeten worden als gevolg van de dalende rente, maar dat is offtopic. Tenzij pensioenfondsen natuurlijk zouden investeren in woningen of woningbouw, dan is iedereen blij (en is het ontopic).

Ik zag het ook al ja, kan de hypotheekrente eigenlijk nog verder omlaag of zit daar een technisch minimum op?

Kwam net op funda een appartementje tegen in de 19e eeuwse ring van Amsterdam, van een woningbouwvereniging met koopvoorrang voor sociale huurders nota bene. Meer dan €8000/m², hoogste dat ik ooit gezien heb voor een dergelijke woning. Dat zijn centrumprijzen, maar in het centrum zie je steeds vaker de €10k/m² aangetikt worden. Voor wat het waard is N=1 https://www.funda.nl/koop...an-der-hoopstraat-81-iii/

[twisterNL]

ASW1 schreef op donderdag 12 september 2019 @ 19:55:
[...]

Ik zag het ook al ja, kan de hypotheekrente eigenlijk nog verder omlaag of zit daar een technisch minimum op?

Kwam net op funda een appartementje tegen in de 19e eeuwse ring van Amsterdam, van een woningbouwvereniging met koopvoorrang voor sociale huurders nota bene. Meer dan €8000/m², hoogste dat ik ooit gezien heb voor een dergelijke woning. Dat zijn centrumprijzen, maar in het centrum zie je steeds vaker de €10k/m² aangetikt worden. Voor wat het waard is N=1 https://www.funda.nl/koop...an-der-hoopstraat-81-iii/

Het gaat helemaal nergens meer over...

[twain4me]

ASW1 schreef op donderdag 12 september 2019 @ 19:55:
[...]

Ik zag het ook al ja, kan de hypotheekrente eigenlijk nog verder omlaag of zit daar een technisch minimum op?

dan maken we er gewoon obligaties van

https://www.nu.nl/geldzak...uziek-voor-nederland.html

[kabeltjekabel]

ASW1 schreef op donderdag 12 september 2019 @ 19:55:
[...]

Ik zag het ook al ja, kan de hypotheekrente eigenlijk nog verder omlaag of zit daar een technisch minimum op?

Kwam net op funda een appartementje tegen in de 19e eeuwse ring van Amsterdam, van een woningbouwvereniging met koopvoorrang voor sociale huurders nota bene. Meer dan €8000/m², hoogste dat ik ooit gezien heb voor een dergelijke woning. Dat zijn centrumprijzen, maar in het centrum zie je steeds vaker de €10k/m² aangetikt worden. Voor wat het waard is N=1 https://www.funda.nl/koop...an-der-hoopstraat-81-iii/

Verder wel net opgeknapte woning. Loze leidingen enzo.

[ASW1]

kabeltjekabel schreef op vrijdag 13 september 2019 @ 03:08:
Loze leidingen enzo.

[kabeltjekabel]

ASW1 schreef op vrijdag 13 september 2019 @ 08:31:
[...]

https://www.funda.nl/koop...hoopstraat-81-iii/#foto-9

> Leiding voor elektrisch koken

https://www.funda.nl/koop...oopstraat-81-iii/#foto-11

> Twee afgedopte dozen. Mooi voor netwerk / ..

[Oilman]

Halve opbouw WCD's, een keuken zonder apparatuur en dan het vooruitzicht dat je alles over een smalle steile strap naar 4 hoog mag proberen te sjouwen...

[Harmen]

Ontwikkelingen in Drenthe gaan ook de verkeerde kant op. Vraagprijzen rijzen de pan uit.
Zie af en toe woningen die mij wel aanstaan, helaas zal je dan nog veel moeten verbouwen.
Veel woningen hebben nog jaren 80 keukens en badkamers.

Huizen die 'af' zijn kosten in ons dorp vaak tussen de 250-300k. Prijzen zijn na mijn idee met 20-30% gestegen in 5 jaar tijd.

Momenteel woon ik een rijtjeshuis, wil ooit wel eens een stap maken naar 2 onder 1 kap.

[ Voor 11% gewijzigd door Harmen op 13-09-2019 09:30 ]

[ASW1]

kabeltjekabel schreef op vrijdag 13 september 2019 @ 08:40:


https://www.funda.nl/koop...oopstraat-81-iii/#foto-11

> Twee afgedopte dozen. Mooi voor netwerk / ..

Ik vermoed dat dat ISRA en CAI zijn maar nog zonder contactdozen.

Interessant is wel dat tot voor kort dit soort sociale huurwoningen nog verkocht werden in de originele staat, dus met gipsplatenplafond, cv-leidingen over die over de wanden lopen, opbouw wcd's met kabelgoten vanuit het plafond etc.
Dit hok is door de WBV zelf gerenoveerd met geen ander doel dan de verkoop. Blijkbaar loont dat, al vraag ik me serieus af of ze dit kwijtraken voor 8k per vierkante meter. Ook nog met antispeculatiebeding + zelfbewoning voorwaarden, dus direct in de verhuur gooien voor 1500 per maand gaat hem ook niet worden.

[kabeltjekabel]

ASW1 schreef op vrijdag 13 september 2019 @ 09:29:
[...]

Ik vermoed dat dat ISRA en CAI zijn maar nog zonder contactdozen.

Interessant is wel dat tot voor kort dit soort sociale huurwoningen nog verkocht werden in de originele staat, dus met gipsplatenplafond, cv-leidingen over die over de wanden lopen, opbouw wcd's met kabelgoten vanuit het plafond etc.
Dit hok is door de WBV zelf gerenoveerd met geen ander doel dan de verkoop. Blijkbaar loont dat, al vraag ik me serieus af of ze dit kwijtraken voor 8k per vierkante meter. Ook nog met antispeculatiebeding + zelfbewoning voorwaarden, dus direct in de verhuur gooien voor 1500 per maand gaat hem ook niet worden.

Dat beding is maar voor twee jaar.

Maar als dat 1500 huur kan opbrengen... WTF

[klaaas]

ASW1 schreef op donderdag 12 september 2019 @ 19:55:
Kwam net op funda een appartementje tegen in de 19e eeuwse ring van Amsterdam, van een woningbouwvereniging met koopvoorrang voor sociale huurders nota bene. Meer dan €8000/m², hoogste dat ik ooit gezien heb voor een dergelijke woning. Dat zijn centrumprijzen, maar in het centrum zie je steeds vaker de €10k/m² aangetikt worden. Voor wat het waard is N=1 https://www.funda.nl/koop...an-der-hoopstraat-81-iii/

Pfff... voor dat geld koop je hier een hele hoekwoning. En dan zeggen ze dat de markt hier al overspannen is..

[kabeltjekabel]

klaaas schreef op vrijdag 13 september 2019 @ 10:20:
[...]


Pfff... voor dat geld koop je hier een hele hoekwoning. En dan zeggen ze dat de markt hier al overspannen is..

Ik ken plekken waar je daarvoor de tussenwoning ernaast er ook bij krijgt , welliswaar ietwat vreemde bouw...

[klaaas]

kabeltjekabel schreef op vrijdag 13 september 2019 @ 10:25:
[...]


Ik ken plekken waar je daarvoor de tussenwoning ernaast er ook bij krijgt , welliswaar ietwat vreemde bouw...

En ook niet op een half uur treinen vanaf Utrecht gok ik ;-)

[kabeltjekabel]

klaaas schreef op vrijdag 13 september 2019 @ 10:35:
[...]


En ook niet op een half uur treinen vanaf Utrecht gok ik ;-)

Wel binnen een halfuur in de trein naar Utrecht

[ASW1]

Ik denk dat je het ook in het licht van dit soort artikelen moet zien:
https://www.parool.nl/ams...ls-in-amsterdam~b5bb9977/
Dit is natuurlijk maar een klein onderdeel van het grotere verhaal, maar toch, het zijn 250 man die met Londonse salarissen naar de hoofdstad komen en er waarschijnlijk geen moeite mee hebben om meer neer te tellen dan hun concurrenten op de woningmarkt, zolang het voor hen maar een stuk minder is dan wat ze in Londen betaalden.
Omdat de markt zo krap is werkt dit door op de hele markt is mijn overtuiging. Locals die niet mee kunnen met de prijzen worden verdrongen, wijken uit naar de regio en zorgen daar weer voor verdere stijging, etc.

[ApexAlpha]

Oilman schreef op vrijdag 13 september 2019 @ 09:12:
Halve opbouw WCD's, een keuken zonder apparatuur en dan het vooruitzicht dat je alles over een smalle steile strap naar 4 hoog mag proberen te sjouwen...

Het is een beetje off-topic maar al die haken bovenaan de woningen in Amsterdam zijn om spullen met een touw naar boven te tillen. Verhuizen in Amsterdam doe je niet via de trap.

Zie ook de 2e en 3e foto op Funda met het grote open verhuisraam.

[ Voor 7% gewijzigd door ApexAlpha op 13-09-2019 11:03 ]

[ASW1]

ApexAlpha schreef op vrijdag 13 september 2019 @ 11:03:
[...]


Het is een beetje off-topic maar al die haken bovenaan de woningen in Amsterdam zijn om spullen met een touw naar boven te tillen. Verhuizen in Amsterdam doe je niet via de trap.

Zie ook de 2e en 3e foto op Funda met het grote open verhuisraam.

Het gaat uiteraard niet om de verhuizing maar om je kratje bier, de kinderwagen en 3 koters etc.

[ApexAlpha]

ASW1 schreef op vrijdag 13 september 2019 @ 11:10:
[...]

Het gaat uiteraard niet om de verhuizing maar om je kratje bier, de kinderwagen en 3 koters etc.

Denk niet dat je met 3 koters op 39m2 gaat wonen.. Maar goed je moet inderdaad een trap op als je 3 hoog woont. Woon zelf ook 3 hoog en het valt wel mee hoor. Als het kratje bier je echt tegenstaat is er altijd nog picnic / AH die bezorgen tot in de keuken.

[Señor Sjon]

ASW1 schreef op vrijdag 13 september 2019 @ 11:10:
[...]

Het gaat uiteraard niet om de verhuizing maar om je kratje bier, de kinderwagen en 3 koters etc.

En dat kan niet via een katrol omdat?

[twisterNL]

Een kwart van de huurders zit klem en heeft geen financiële buffers meer. Het is tijd echt tijd om die verhuurdersheffing af te schaffen en om goede, betaalbare woningen te bouwen.
Maar wat er gebeurd is dat er links een aalmoes komt van 100 miljoen korting op ver verhuurdersheffing terwijl er rechts een ATAD 300 miljoen aan extra lasten geeft.

[Napo]

twisterNL schreef op vrijdag 13 september 2019 @ 12:37:
Een kwart van de huurders zit klem en heeft geen financiële buffers meer.

Er zijn strenge regels rondom het verkrijgen van een hypotheek. Die moeten volgens Vliegenthart niet versoepeld worden zodat mensen met een laag inkomen ook een hypotheek kunnen krijgen.

Wel blij dat er een keer niet wordt geroepen om de regels voor een hypotheek te versoepelen/leenquota te vergroten. Iets wat te weinig naar voren komt, voornaamste bericht is dat het makkelijker moet worden om meer te lenen als oplossing voor "het probleem"

[ANdrode]

Napo schreef op vrijdag 13 september 2019 @ 13:08:
[...]
Wel blij dat er een keer niet wordt geroepen om de regels voor een hypotheek te versoepelen/leenquota te vergroten. Iets wat te weinig naar voren komt, voornaamste bericht is dat het makkelijker moet worden om meer te lenen als oplossing voor "het probleem"

Vind ik meestal wel zo bij dit soort stukken, maar deze keer minder:

Koopwoning geen oplossing
Moeten die huurders dan maar een huis kopen? Nee, zegt Vliegenthart. "Dat zou een verplaatsing van het probleem zijn." Daarmee doelt hij erop dat die mensen dan financieel klem komen te zitten in een koopwoning.

Er zijn strenge regels rondom het verkrijgen van een hypotheek. Die moeten volgens Vliegenthart niet versoepeld worden zodat mensen met een laag inkomen ook een hypotheek kunnen krijgen.

Meer goedkope woningen
Als oplossing moeten er meer goedkopere woningen komen. "Dit is echt een oproep aan de politiek en woningmarkt", zegt Vliegenthart. De huren moeten volgens hem worden aangepast naar betaalbaarheid. Op die manieren nemen de geldproblemen bij mensen af.

Overigens vind ik de netto buffer die Nibud aanraad op dit moment onrealistisch hoog: Dat spaar je niet met een minder dan modaal inkomen en een recent verhuurde woning [zodat de huur 589 is ipv 300 voor dezelfde woning als je er lang in zit].

[Metro2002]

ANdrode schreef op vrijdag 13 september 2019 @ 13:20:
[...]

Overigens vind ik de netto buffer die Nibud aanraad op dit moment onrealistisch hoog: Dat spaar je niet met een minder dan modaal inkomen en een recent verhuurde woning [zodat de huur 589 is ipv 300 voor dezelfde woning als je er lang in zit].

Je vind 3100 euro als buffer te hoog? Wait, whut??

Zelfs met een huur van bijna 600 euro moet dat met een minder dan modaal salaris echt wel lukken.
Al spaar je maar 100 euro per maand, dan nog heb je dat bedrag in 2,5 jaar bij elkaar.

_{Net even snel de gegevens in mijn budget geknald, zelfs met een minimumloon en een huur van 600 euro per maand zou ik nog > 200 euro per maand over houden. En dan heb ik ook nog een auto voor de deur staan en heb ik rekening gehouden met de jaarlijkse gemeentelijke lasten. Dan heb je die buffer dus in iets meer dan een jaar bij elkaar}

[ANdrode]

Metro2002 schreef op vrijdag 13 september 2019 @ 14:00:
[...]
_{Net even snel de gegevens in mijn budget geknald, zelfs met een minimumloon en een huur van 600 euro per maand zou ik nog > 200 euro per maand over houden. En dan heb ik ook nog een auto voor de deur staan en heb ik rekening gehouden met de jaarlijkse gemeentelijke lasten. Dan heb je die buffer dus in iets meer dan een jaar bij elkaar}

offtopic:
Ik heb een rekenvoorbeeld dat ik voor iemand heb gemaakt bijgewerkt. Voor hieronder: minimumloon van 1635 geeft 1451,56 netto, geen recht huursubsidie want > 17K bruto en zelfstandig. Gemeentelijke belastingen, waterschap, etc is meegenomen. Zorgverzekering na zorgtoeslag meegenomen. EUR 60 voor TV/internet meegenomen, mobiel abonnement niet.

Bij mimimumloon betaal je in veel gemeente ook daadwerkelijk de gemeentelijke lasten. Dat hakt er in (EUR 493/jaar). Net zoals blokverwarming (EUR 103/maand) en overige servicekosten (EUR 63 gemeenschappelijke elektra/tuinonderhoud/gemeenschappelijke ruimten).

offtopic:
Iemand hier ooit bij een huurwoning inzicht gevraagd in onderbouwing van servicekosten? Als student deden mijn buren dat wel, wat niet resulteerde in een onderbouwing van de servicekosten, enkel in een verpeste relatie met verhuurder.

Dit zijn kosten waar je niet echt voor kan kiezen: die lotingwoning accepteer je of je moet weer een onbepaalde tijd wachten.

Er blijft dan ongeveer EUR 500 over om van te leven, eten, kleding te kopen, vervoer, etc. Ik vind het knap om daarvan EUR 200 te sparen --- zelfs bij een erg zuinige levensstijl. Bij huursubsidie (en dus onder voltijd minimumloon) wordt het helemaal lastig om deze buffer op te bouwen.

Ik snap het écht dat mensen met minimumloon deze buffer niet hebben. Bij lager loon (of kinderen) helemaal. Moderne huurwoningen zijn in een slecht geval bizar duur door servicekosten en blokverwarming (in dat rekenvoorbeeld: EUR 126).

[ Voor 6% gewijzigd door ANdrode op 14-09-2019 14:52 ]

[kabeltjekabel]

ANdrode schreef op zaterdag 14 september 2019 @ 14:49:
[...]

offtopic:
Ik heb een rekenvoorbeeld dat ik voor iemand heb gemaakt bijgewerkt. Voor hieronder: minimumloon van 1635 geeft 1451,56 netto, geen recht huursubsidie want > 17K bruto en zelfstandig. Gemeentelijke belastingen, waterschap, etc is meegenomen. Zorgverzekering na zorgtoeslag meegenomen. EUR 60 voor TV/internet meegenomen, mobiel abonnement niet.

Wat? Waar reken je dan mee als toetsingsinkomen en wat als huur? Als je 22K toetsingsinkomen hebt en 600 euro huur, krijg je gewoon 161 euro huurtoeslag.

Die grens van 17K is voor hutjes van 350 euro per maand. Zelfs bij 400 euro per maand en 22K krijg je nog huurtoeslag.

Blokverwarming is voor iedereen een molensteen om de nek, het punt dat we dat eens moeten uitroeien ligt eigenlijk al ver achter ons..

[wimjongil]

kabeltjekabel schreef op woensdag 11 september 2019 @ 03:53:
[...]


Haha, nee. Dan moet je wel genoeg punten halen. Maar door hoge WOZ... fictief hoog energielabel, gewilde locatie... bladiebla... is dat al heel snel.

Wilke schreef op woensdag 11 september 2019 @ 06:42:
[...]


Dit is volledig onwaar.

Doen jullie dit testje van de overheid maar even...

[ASW1]

Interessante quote van de DNB in dut artikel: https://www.nu.nl/economi...-big-bazooka-van-ecb.html

Volgens Knot zijn er toenemende signalen van onder meer een verstoorde prijsvorming op financiële markten en "overmatig risicozoekend gedrag" op de huizenmarkt.

[ANdrode]

kabeltjekabel schreef op zaterdag 14 september 2019 @ 21:35:
[...]
Wat? Waar reken je dan mee als toetsingsinkomen en wat als huur? Als je 22K toetsingsinkomen hebt en 600 euro huur, krijg je gewoon 161 euro huurtoeslag.

offtopic:
Ok, fair. Ik heb de curves een keer bekeken en dacht dat het praktisch en harde step-functie was waar netto inkomen + huursubsidie daalt bij stijgend inkomen, valt dus wat mee ten opzichte van hoe ik het mij herinner.

Ter referentie ook de berekening huurtoeslag 2019 pdf.

Heb het gevoel dat er bewust alleen situaties genoemd worden in plaats van curves. Zo kan eenpersoons bij een bepaald inkomen meer toeslag krijgen dan meerpersoons iirc.

[Maahes]

ASW1 schreef op zondag 15 september 2019 @ 09:03:
Interessante quote van de DNB in dut artikel: https://www.nu.nl/economi...-big-bazooka-van-ecb.html

[...]

en dit risico zoekende gedrag is het gevolg van verkeerd beleid, zoals Knot ook aangeeft. Daarmee bedoel ik niet slechts het beleid dat resulteert in een tekort aan woningen, maar vooral het financiele en fiscale beleid. Als de hoge prijzen daadwerkelijk het fysieke tekort aan woningen reflecteren, hadden we dan in 2012 flink moeten slopen? (https://twitter.com/hansdegeus/status/1169511273933021184)

De bevolkingsgroei verloopt heel geleidelijk. Door liberalisatie en het koppelen van huurprijzen in het WWS aan de WOZ waarde creeer je een manische woningmarkt.

Verder heeft de regering op geen enkele manier passende maatregelen genomen die het gevolg zijn van het ECB rente beleid, en de herverdeling van welvaart die daar het gevolg van is (huizenbezitter versus huurder, belegger versus spaarder, etc). Met de nieuwe vermogensbelasting die vanaf 2022 in zal gaan wordt wel een stap in de goede richting gezet. Op termijn zal ook de eigen woning naar box 3 gaan, zoals door CPB wordt geadviseerd. Dan zal er geen onderscheid zijn tussen een huurder met 200k vermogen of een woningbezitter met een woning van 200k WOZ, en dat geeft stabiliteit op de woningmarkt.

[XWB]

Nou nou, Den Haag gaat scheefhuurders aanpakken.

quote: https://www.ad.nl/wonen/k...s-wel-de-pineut~a9c2bda4/

Ook komen er maatregelen tegen scheefwoners. Dat zijn mensen die eigenlijk te veel verdienen voor hun sociale huurwoning. De maandhuur van scheefwoners gaat jaarlijks met 50 tot 100 euro omhoog tot de maximale huur van 720 euro is bereikt. Wie twee keer modaal of meer verdient, gaat ook meer dan 720 euro betalen. De opbrengsten moeten corporaties uitgeven aan een huurverlaging voor mensen die juist weinig verdienen.

[twisterNL]

XWB schreef op dinsdag 17 september 2019 @ 11:22:
Nou nou, Den Haag gaat scheefhuurders aanpakken.


[...]

Maar een middenhuurwoning aanbieden is natuurlijk niet mogelijk want die zijn er gewoon niet.
Ordinaire manier van een zondebok aanwijzen.

[ Voor 4% gewijzigd door twisterNL op 17-09-2019 14:48 ]

[Señor Sjon]

Modbreak:

De zoveelste poging tot migratie is geëmigreerd naar: Groeistuipen van de Nederlandse bevolking

[ Voor 8% gewijzigd door Señor Sjon op 17-09-2019 15:11 ]

[Koeniepoenie]

TheGhostInc schreef op donderdag 5 september 2019 @ 22:00:
[...]

En dan gaan die huisbazen natuurlijk niet de huren verhogen?
Daarnaast word ik persoonlijk altijd erg moe van zo'n zondebok zoeken. Een goed werkende huurmarkt is ook gewoon nodig. Wat ga je doen als setje tweeverdieners die een jaar of 2-3 een huurwoning nodig hebben?
Als starter betaal je dan eerst een hogere huur, maar krijg je daarna de overdrachtsbelasting cadeau? Sigaar uit eigen doos dus.


[...]

Mwah, het hangt wel echt van de uitvoering af.
Zo betaal je normaal geen overdrachtsbelasting bij doorverkoop binnen 6 maanden. De eerste koper wordt hiervoor (vaak) gecompenseerd. Echter zal dat bij een starter dus anders liggen. Dan kan dus een starter effectief toch overdrachtsbelasting moeten betalen. Of de starter 'wil dat niet' en de verkoper gaat starters mijden.

Daarnaast hebben we het over 2%. Leuk cadeautje, maar met 7% jaar op jaar stijging is het alsof je een kwartaal eerder hebt gekocht. Dus effectief kun je dus net zo goed nu kopen als wachten totdat het van toepassing is. (Waarbij de prijzen waarschijnlijk zo'n 2% stijgen)

Het beste is NU kopen en > 1 januari 2019 de overdracht doen.
Dan heb je de oude prijs en misschien mazzel.
Maar zodra deze regeling er komt gaan de prijzen gewoon mee omhoog.
'O, je bent starter? Special price for you!'

"Het beste is NU kopen en > 1 januari 2020 de overdracht doen. "

Mijn huidige situatie lijkt op dit uit te draaien, ik kan alleen nergens in de Prinsjesdag stukken terugvinden of ze dit nu daadwerkelijk willen doen?

[ Voor 0% gewijzigd door Koeniepoenie op 17-09-2019 16:41 . Reden: 2019 => 2020 ]

[Señor Sjon]

Koeniepoenie schreef op dinsdag 17 september 2019 @ 15:48:
[...]


"Het beste is NU kopen en > 1 januari 2019 de overdracht doen. "

Ik denk dat je 2020 bedoelt.

[Koeniepoenie]

Señor Sjon schreef op dinsdag 17 september 2019 @ 16:02:
[...]

Ik denk dat je 2020 bedoelt.

Ha ja, klopt, copy-pasta foutje

[kabeltjekabel]

ANdrode schreef op zondag 15 september 2019 @ 10:17:
[...]

offtopic:
Ok, fair. Ik heb de curves een keer bekeken en dacht dat het praktisch en harde step-functie was waar netto inkomen + huursubsidie daalt bij stijgend inkomen, valt dus wat mee ten opzichte van hoe ik het mij herinner.

Ter referentie ook de berekening huurtoeslag 2019 pdf.

Heb het gevoel dat er bewust alleen situaties genoemd worden in plaats van curves. Zo kan eenpersoons bij een bepaald inkomen meer toeslag krijgen dan meerpersoons iirc.

Tuurlijk, want met curves krijg je allemaal rare zooi zichtbaar zoals in bepaalde gevallen netto inleveren als je meer gaat verdienen...

Maar daar is ook weer een ander topic voor.... Het (on)bestaan van het middeninkomen
Maar waarschijnlijk wel policor OK, dus zal wel blijven staan.

Señor Sjon schreef op dinsdag 17 september 2019 @ 15:09:
[modbreak]De zoveelste poging tot migratie is geëmigreerd naar: Groeistuipen van de Nederlandse bevolking[/]

Uitgezet om precies te zijn

[ Voor 12% gewijzigd door kabeltjekabel op 17-09-2019 17:59 ]

[Sport_Life]

XWB schreef op donderdag 5 september 2019 @ 20:18:
Het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters klinkt wel heel interessant. Misschien toch maar even wachten met kopen

Voor die 2% ? Dat is echt peanuts bij de prijsstijgingen van afgelopen jaren.
Dat betekent dus dat starters 2% meer te besteden hebben. Dat is op een starterswoning zo'n 5k, dat gaat echt het verschil niet maken in een segment waarbij 20-50k overboden wordt.

Het idee is dat starters voordeel hebben tov doorstromers, maar die 2% voordeel is te weinig om er echt iets aan te hebben.

Daarbij worden de echte starterswoningen direct 2% duurder.. schiet dus ook niet op. Zelfde effect als een renteverlaging, dat effect slaat 1 op 1 door op de woningprijzen.
De enige die er beter van worden zijn de doorstromers uit het starterssegment die nu 2% kunnen bijplussen (en daardoor de doorstroomwoningen ook , kortom woningprijzen zullen met 2% stijgen).

[ Voor 61% gewijzigd door Sport_Life op 17-09-2019 18:20 ]

[Maahes]

Sport_Life schreef op dinsdag 17 september 2019 @ 18:14:
[...]
Voor die 2% ? Dat is echt peanuts bij de prijsstijgingen van afgelopen jaren.
Dat betekent dus dat starters 2% meer te besteden hebben. Dat is op een starterswoning zo'n 5k, dat gaat echt het verschil niet maken in een segment waarbij 20-50k overboden wordt.

Het idee is dat starters voordeel hebben tov doorstromers, maar die 2% voordeel is te weinig om er echt iets aan te hebben.

Daarbij worden de echte starterswoningen direct 2% duurder.. schiet dus ook niet op. Zelfde effect als een renteverlaging, dat effect slaat 1 op 1 door op de woningprijzen.
De enige die er beter van worden zijn de doorstromers uit het starterssegment die nu 2% kunnen bijplussen (en daardoor de doorstroomwoningen ook , kortom woningprijzen zullen met 2% stijgen).

Die 2% is daardoor nog niet nutteloos. Deze korting op de transactiekosten gaat inderdaad in een stijging van woningprijzen terecht komen, maar er is nog een groep actief op de woningmarkt. Dat zijn de beleggers. In vroegere tijden was beleggen in woningen niet bijzonder aantrekkelijk om twee redenen:
- Er was elders net zo goed rendement te halen (aandelen, obligaties)
- Een belegger kan geen gebruik maken van hypotheekrenteaftrek
Vooral dat laatste maakt nogal een verschil bij een rente van bijvoorbeeld 6%.

Doordat de rente zo hard gedaald is, is er effectief een gelijk speelveld tussen beleggers en starters. Het grootste deel van de kosten gaat toch niet meer in de rente zitten. De overdrachtsbelasting voor de starters gunstiger te maken dan voor de beleggers, is dus een maatregel om de balans weer wat meer te herstellen.

Maar je hebt wel gelijk dat 2% veel te weinig is om echt van invloed te zijn.

[Sport_Life]

Maahes schreef op dinsdag 17 september 2019 @ 19:20:
[...]


De overdrachtsbelasting voor de starters gunstiger te maken dan voor de beleggers, is dus een maatregel om de balans weer wat meer te herstellen.

Het gaat om ca 5k in de meeste gevallen (starterssegment)......... Dat is wisselgeld voor een beetje belegger.

[ Voor 50% gewijzigd door Sport_Life op 17-09-2019 19:25 ]

[Maahes]

Sport_Life schreef op dinsdag 17 september 2019 @ 19:24:
[...]

Het gaat om ca 5k in de meeste gevallen (starterssegment)......... Dat is wisselgeld voor een beetje belegger.

Ja, mee eens. Het is ook jammer om te zien dat de overdrachtsbelasting voor beleggers niet verhoogd is.

[ANdrode]

Maahes schreef op dinsdag 17 september 2019 @ 19:29:
[...]
Ja, mee eens. Het is ook jammer om te zien dat de overdrachtsbelasting voor beleggers niet verhoogd is.

Overdrachtsbelasting voor beleggers heeft ook geen effect. Bij de prijsstijgingen van de laatste jaren zou hij echt een orde grootte hoger moeten zijn.

Wat wel zou werken is gemeentelijke belastingen verhogen voor objecten die verhuurd zijn. Kan je uitsplitsen naar onder vrije sector grens en boven vrije sector grens. En mogelijk wegstrepen tegen verhuurdersheffing.

Maar hierin heeft men geen zin. Er is geen prikkel om bestaande belangen aan te raken [en door demografische opbouw is er geen electorale druk om dit te doen]. Wat betreft woningmarkt komt men weg met veel woorden en geen effectieve beleidsverandering.

offtopic:
Wat wel echt een verandering kan introduceren zijn de tekorten bij gemeenten door (NRC) trap-op-trap-af principe die dit dekken via OZB

[Maahes]

ANdrode schreef op dinsdag 17 september 2019 @ 20:38:
[...]


Overdrachtsbelasting voor beleggers heeft ook geen effect. Bij de prijsstijgingen van de laatste jaren zou hij echt een orde grootte hoger moeten zijn.

Wat wel zou werken is gemeentelijke belastingen verhogen voor objecten die verhuurd zijn. Kan je uitsplitsen naar onder vrije sector grens en boven vrije sector grens. En mogelijk wegstrepen tegen verhuurdersheffing.

Maar hierin heeft men geen zin. Er is geen prikkel om bestaande belangen aan te raken [en door demografische opbouw is er geen electorale druk om dit te doen]. Wat betreft woningmarkt komt men weg met veel woorden en geen effectieve beleidsverandering.

offtopic:
Wat wel echt een verandering kan introduceren zijn de tekorten bij gemeenten door (NRC) trap-op-trap-af principe die dit dekken via OZB

Ik heb niet gezegd hoeveel de belasting voor beleggers verhoogd moet worden. ;-) Als je maar hoog genoeg maakt heeft het echt wel effect.

Ze zouden inderdaad ook eens kunnen beginnen met een vorm van belasting heffen, bijvoorbeeld over de huurinkomsten.

Er zijn echt tal van passende maatregelen te noemen die in dit topic ook allemaal al eens benoemd zijn. We moeten gewoon onder ogen zien dat het electoraal gewoon geen zin heeft. Dat wordt door de politiek natuurlijk niet op die manier uitgesproken, want het zou onethisch overkomen, maar zo is het natuurlijk wel gewoon. ;-)

[ANdrode]

Maahes schreef op dinsdag 17 september 2019 @ 20:56:
[...]
Er zijn echt tal van passende maatregelen te noemen die in dit topic ook allemaal al eens benoemd zijn. We moeten gewoon onder ogen zien dat het electoraal gewoon geen zin heeft. Dat wordt door de politiek natuurlijk niet op die manier uitgesproken, want het zou onethisch overkomen, maar zo is het natuurlijk wel gewoon. ;-)

Met toenemende kosten van zorg en AOW (voorspeld: +-20% van bruto binnenlands product) is er wel vrijwel geen andere uitweg dan woning ook belasten.

offtopic:
Zorgkosten: 174 miljard in 2040, AOW 6% van BBP (SVB) in 2040.

Geloof overigens dat langdurige zorg/wat door gemeente betaald wordt niet in getallen van RIVM terugkomt, dat gaat via gemeentefonds.

[ Voor 8% gewijzigd door ANdrode op 17-09-2019 21:22 ]

[Echt niet.]

Wordt die overdrachtsbelasting nu eigenlijk echt afgeschaft voor starters? Ik heb van tevoren een hoop geruchten gehoord in die richting, maar heb geen bevestiging kunnen vinden.

Dat gezegd hebbende: wat lopen jullie te zeuren dat het afschaffen niks toevoegt? Het maakt het verschil dat ik een paar duizend euro zo handje contantje in mijn zak kan houden.
_{of zou kunnen, ware het niet dat ik net iets te vroeg koop...}

[kabeltjekabel]

ANdrode schreef op dinsdag 17 september 2019 @ 20:38:
[...]

Maar hierin heeft men geen zin. Er is geen prikkel om bestaande belangen aan te raken [en door demografische opbouw is er geen electorale druk om dit te doen]. Wat betreft woningmarkt komt men weg met veel woorden en geen effectieve beleidsverandering.

offtopic:
Wat wel echt een verandering kan introduceren zijn de tekorten bij gemeenten door (NRC) trap-op-trap-af principe die dit dekken via OZB

Mag deze sectie subsectie van demografie wel besproken worden hier

[Onbekend]

Echt niet. schreef op dinsdag 17 september 2019 @ 22:36:
Dat gezegd hebbende: wat lopen jullie te zeuren dat het afschaffen niks toevoegt? Het maakt het verschil dat ik een paar duizend euro zo handje contantje in mijn zak kan houden.
_{of zou kunnen, ware het niet dat ik net iets te vroeg koop...}

Starters kijken vaak nog altijd naar de prijs "kosten koper", en nooit naar de totaalprijs inclusief belastingen en notariskosten. Een aangezien ze nu al geen huis kunnen vinden, zal dat voor later niets veranderen.

Voorbeeldje: Een starter kan inclusief hypotheek bijvoorbeeld max. € 160.000, -- uitgeven aan een huis. Als de overdrachtsbelasting nu 2% is en straks 0%, betekent dat hij straks € 3.200,-- minder kwijt is. Als hij op Funda nu het filter op huizen tot en met € 163.200,-- zou zetten, zijn er niet ineens veel meer huizen zichtbaar.

Het enige wat je er mee opschiet is dat mensen gemakkelijker willen verhuizen omdat er minder kosten aan zitten. Maar huizen worden daarmee niet ineens goedkoper door.....

[Valorian]

Echt niet. schreef op dinsdag 17 september 2019 @ 22:36:
Wordt die overdrachtsbelasting nu eigenlijk echt afgeschaft voor starters? Ik heb van tevoren een hoop geruchten gehoord in die richting, maar heb geen bevestiging kunnen vinden.

Wat je ook gehoord hebt, het is sowieso niet 100% zeker want het moet nog door de kamer goedgekeurd worden voor het ook echt doorgevoerd kan worden. Volgens mij zag ik ergens langskomen dat er "eind 2019 een soort van plan wordt neergelegd", dus voor nu is er nog niets zeker, maar de voornemens zijn er.

Dat gezegd hebbende: wat lopen jullie te zeuren dat het afschaffen niks toevoegt? Het maakt het verschil dat ik een paar duizend euro zo handje contantje in mijn zak kan houden.
_{of zou kunnen, ware het niet dat ik net iets te vroeg koop...}

Ik denk dat mensen die aangeven dat afschaffen niks toevoegt vooral bedoelen dat het de starter niet heel veel meer mogelijkheden geeft om te kopen. Op een huis van 250K betekent het dat je 5000 euro in je zak kan houden als starter, dat is natuurlijk altijd mooi meegenomen en betekent misschien een jaartje minder sparen voor je je eerste huis kan kopen. Maar het hele woningnood probleem (met name in randstad) en de exorbitante prijsstijgingen verdwijnen er niet door. Sterker nog, door aan deze knop te draaien geef je mensen meer mogelijkheden (net zoals je dat doet met startersleningen, belastingvrije schenkingen, etc.) dus theoretisch zou de prijs er juist nog verder van stijgen. Daarmee betaal je indirect als starter voor je eigen besparing. Even overdreven natuurlijk

[sanderb]

Het betekent vooral dat je als starter die 5k niet uit eigen geld op tafel hoeft te leggen.
Het maakt dus wel degelijk uit. Niet direct voor de prijs van het huis, maar wel voor het bedrag dat je gespaard moet hebben.

Mensen met minder spaargeld komen dus iets makkelijker op de markt. Dat kan dan wel weer voor hogere prijzen zorgen..er is dan immers nog meer vraag

Vroeger was die ob dan wel 6%, maar toen kon je die nog meefinancieren . Als starter is dat toch een aanslag op je spaarpotje dat je liever uitgeeft aan de verf en de uitzet /meubels

[sambalbaj]

sanderb schreef op woensdag 18 september 2019 @ 00:26:
Het betekent vooral dat je als starter die 5k niet uit eigen geld op tafel hoeft te leggen.
Het maakt dus wel degelijk uit. Niet direct voor de prijs van het huis, maar wel voor het bedrag dat je gespaard moet hebben.

Mensen met minder spaargeld komen dus iets makkelijker op de markt. Dat kan dan wel weer voor hogere prijzen zorgen..er is dan immers nog meer vraag

Vroeger was die ob dan wel 6%, maar toen kon je die nog meefinancieren . Als starter is dat toch een aanslag op je spaarpotje dat je liever uitgeeft aan de verf en de uitzet /meubels

Die paar k komt linea recta weer bovenop de vraagprijs.
Starters zijn toch in de markt voor de woningen van mensen die toe zijn aan een tweede woning en dat als starter voor dezelfde woning nog wel moesten betalen.