Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[mmmmmark]

Sport_Life schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 18:35:
[...]

Waarom had jij een jaar geleden geen interesse dan?

Omdat er toen nog geen kind op komst was en mn appartement prima voldeed:)

[mmmmmark]

CornermanNL schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 18:00:
[...]


Interesse wellicht wel . Ze kregen waarschijnlijk de financiering niet rond.

3 jaar achter elkaar? Destijds was de prijs (per m2) overigens ook nog een stuk lager.

[Requiem19]

In de dagelijkse Nu.nl update, waar men de woningmarkt als topic wellicht het meest serieus neemt:

https://www.nu.nl/economi...dan-in-andere-landen.html

De Nederlandse huizenprijzen zijn sinds het begin van de coronacrisis met 11,3 procent gestegen. Dat is een stuk harder dan in andere landen, blijkt donderdag uit de Global House Price Index van onderzoeksbureau Knight Frank Research. In de 56 landen die daarin zijn meegenomen, zijn de huizenprijzen met gemiddeld 7,3 procent opgelopen.

Maar niet getreurd, het kan altijd nog erger - 32% in Turkije!

Nederland komt daarmee in de top tien van landen waar de huizenprijzen het snelst zijn gestegen. Op de eerste plek van die ranglijst staat Turkije, waar de prijzen in het afgelopen jaar met 32 procent zijn gestegen. Nieuw-Zeeland staat op de tweede plek met een prijsstijging van ruim 22 procent en Luxemburg volgt met een stijging van ruim 16 procent.

De stijging is niet alleen een Nederlands, fenomeen, maar echt een wereldwijde trend. Van de 56 landen zijn er maar 4 waar de woningprijzen niet gestegen zijn.

We hebben nu dus een duidelijke les geleerd. Als centrale overheden/banken de geldkraan volledig opendraaien is het effect vrij universeel dus - geld zoekt zijn weg naar vastgoed.

[CornermanNL]

mmmmmark schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 18:45:
[...]


3 jaar achter elkaar? Destijds was de prijs (per m2) overigens ook nog een stuk lager.

Blijkbaar wel , plus andere wensen en extra ruimte in de financiële situatie door overwaarde.

Je moet maar net op dat moment kunnen kopen , dat iets nu goedkoper of betaalbaar lijkt in de huidige situatie wil niet zeggen dat het 3 jaar geleden ook zo was. Toen was het niet betaalbaar of had men er om andere redenen geen trek in. En was het dus op dat moment te duur of had het product de verkeerde eigenschappen.

[mmmmmark]

CornermanNL schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 19:44:
[...]


Blijkbaar wel , plus andere wensen en extra ruimte in de financiële situatie door overwaarde.

Je moet maar net op dat moment kunnen kopen , dat iets nu goedkoper of betaalbaar lijkt in de huidige situatie wil niet zeggen dat het 3 jaar geleden ook zo was. Toen was het niet betaalbaar of had men er om andere redenen geen trek in. En was het dus op dat moment te duur of had het product de verkeerde eigenschappen.

Denk eerder dat mensen zich laten meeslepen en de trein niet willen missen nu, beetje als bitcoin. Idd lijkt nu wellicht een goede investering (en willicht is dat ook zo:) )

[ Voor 24% gewijzigd door mmmmmark op 03-06-2021 21:43 ]

[mmmmmark]

Requiem19 schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 19:04:
In de dagelijkse Nu.nl update, waar men de woningmarkt als topic wellicht het meest serieus neemt:

https://www.nu.nl/economi...dan-in-andere-landen.html


[...]


Maar niet getreurd, het kan altijd nog erger - 32% in Turkije!


[...]


De stijging is niet alleen een Nederlands, fenomeen, maar echt een wereldwijde trend. Van de 56 landen zijn er maar 4 waar de woningprijzen niet gestegen zijn.

We hebben nu dus een duidelijke les geleerd. Als centrale overheden/banken de geldkraan volledig opendraaien is het effect vrij universeel dus - geld zoekt zijn weg naar vastgoed.

Is die stijging in Turkije en lokala valuta, dieis ontzettend gezakt toch?

[Richh]

Requiem19 schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 19:04:
Maar niet getreurd, het kan altijd nog erger - 32% in Turkije!

Wat ongetwijfeld te maken heeft met de Turkse Lira, waar het niet zo heel erg best mee gaat
Inflatie is een serieus ding in Turkije. Ook daar wordt veel geld bijgedrukt, wat natuurlijk ook zijn weg in vastgoed weet te vinden.

Imho bewijst dit onderstaande stelling:

We hebben nu dus een duidelijke les geleerd. Als centrale overheden/banken de geldkraan volledig opendraaien is het effect vrij universeel dus - geld zoekt zijn weg naar vastgoed.

Eens
De vervolgvraag is: als ze hiermee stoppen, wat gebeurt er dan met het vastgoed?
En kunnen centrale banken hier zomaar mee stoppen?

Desalniettemin is het verschil tussen BE en NL toch nog wel aardig fors, trouwens.

[ANdrode]

Requiem19 schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 12:16:
[...]


Ik ga denk ik iets te off-topic hier, maar ik denk dat het beste is om te proberen zolang mogelijk fit en gezond te blijven. En onderdeel daarvan is ook je stress-factoren beperken. Een eigen woning kan op verschillende manieren behoorlijk wat meer stress geven...

offtopic:
Nee vijf jaar op rij meer prijsstijging van de huizen waar je naar keek/met minimale eigen inbrengkon kopen dan je netto inkomen geeft geen stress .

Zeker terwijl pensioenopbouw ook uitgehold is in dezelfde periode - lagere opbouw hakt er echt in.

[Requiem19]

ANdrode schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 21:56:
[...]

offtopic:
Nee vijf jaar op rij meer prijsstijging van de huizen waar je naar keek/met minimale eigen inbrengkon kopen dan je netto inkomen geeft geen stress .

Zeker terwijl pensioenopbouw ook uitgehold is in dezelfde periode - lagere opbouw hakt er echt in.

Sommige mensen kijken naar anderen om zichzelf te vergelijken. Dan ga je inderdaad een leven lang stress hebben.

Stel persoon x huurt, is prima gelukkig. Prima woning, prima maandlasten, prima prima prima.

Persoon Y heeft het nog beter door z’n koopwoning. Heeft persoon X het nu opeens slecht?

[ANdrode]

Requiem19 schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 22:08:
[...]


Sommige mensen kijken naar anderen om zichzelf te vergelijken. Dan ga je inderdaad een leven lang stress hebben.

Stel persoon x huurt, is prima gelukkig. Prima woning, prima maandlasten, prima prima prima.

Persoon Y heeft het nog beter door z’n koopwoning. Heeft persoon X het nu opeens slecht?

Als X en Y hetzelfde inkomen hebben dan wordt de eerste persoon inderdaad in een extreem negatieve positie gedwongen die veel handelingsvrijheid scheelt.

Eerder gaan werken? Een camper kopen van overwaarde? Met 150K tegen 1.5% gaan beleggen? Investeren voor comfort? Allemaal geen opties. Enorme opportunity cost. Ja dan heeft de een het "slecht".

---

Maar jij begon over stress. Ik denk dat uitgesloten worden uit de koopmarkt en zien dat het gat meer dan je netto jaarsalaris per jaar toeneemt stress veroorzaakt ja.

En dan is op basis van het gemiddelde - je hebt ook segmenten en regio's met outliers. 125K -> 200K zie je ook hier in de regio (dan is het wel ge-stuct en is er PVC in gegooid). Dat is dus voor lage inkomens de stap van "had de mogelijkheid tot koophuis" tot "dit is niet meer mogelijk".

offtopic:
Of woningbezit bij zulke inkomens aangemoedigd zou moeten worden? Ik denk van niet - maar wat betreft financiële planning is de optimale strategie (net zoals met aandelen) direct zo diep mogelijk er in springen en zo snel mogelijk herinvesteren

[Requiem19]

ANdrode schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 22:18:
[...]


Als X en Y hetzelfde inkomen hebben dan wordt de eerste persoon inderdaad in een extreem negatieve positie gedwongen die veel handelingsvrijheid scheelt.

Eerder gaan werken? Een camper kopen van overwaarde? Met 150K tegen 1.5% gaan beleggen? Investeren voor comfort? Allemaal geen opties. Enorme opportunity cost. Ja dan heeft de een het "slecht".

---

Maar jij begon over stress. Ik denk dat uitgesloten worden uit de koopmarkt en zien dat het gat meer dan je netto jaarsalaris per jaar toeneemt stress veroorzaakt ja.

En dan is op basis van het gemiddelde - je hebt ook segmenten en regio's met outliers. 125K -> 200K zie je ook hier in de regio (dan is het wel ge-stuct en is er PVC in gegooid). Dat is dus voor lage inkomens de stap van "had de mogelijkheid tot koophuis" tot "dit is niet meer mogelijk".

offtopic:
Of woningbezit bij zulke inkomens aangemoedigd zou moeten worden? Ik denk van niet - maar wat betreft financiële planning is de optimale strategie (net zoals met aandelen) direct zo diep mogelijk er in springen en zo snel mogelijk herinvesteren

De 2e persoon heeft het beter dan de eerste, maar de eerste heeft het nog steeds goed (als in, hij kan een prima leuk leven leiden).

Als jij het prima voor elkaar hebt, maar iemand anders beter, is het gevolg toch niet opeens dat je zelf in een waardeloze situatie zit?

Misschien vergelijken we allemaal iets teveel met anderen...

[ANdrode]

Requiem19 schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 22:24:
[...]
De 2e persoon heeft het beter dan de eerste, maar de eerste heeft het nog steeds goed (als in, hij kan een prima leuk leven leiden).

Als jij het prima voor elkaar hebt, maar iemand anders beter, is het gevolg toch niet opeens dat je zelf in een waardeloze situatie zit?

Misschien vergelijken we allemaal iets teveel met anderen...

Uitgesloten worden van een bepaalde situatie geeft stress.

De vermogensongelijkheid die daardoor ontstaat en bijbehorende handelingsruimte - of in praktische termen [als je het huis verkoopt en gaat huren] bijvoorbeeld 5-7 jaar eerder kunnen stoppen met werken zou je zelfs onrecht kunnen noemen. Het is in ieder geval een ontwikkeling in de maatschappij die ik behoorlijk toxisch vind.

[VChunky]

Requiem19 schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 22:24:
[...]

Misschien vergelijken we allemaal iets teveel met anderen...

Exact dit. Geluk is niets anders dan je verwachtingen minus de realiteit.

[Requiem19]

ANdrode schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 22:30:
[...]


Uitgesloten worden van een bepaalde situatie geeft stress.

De vermogensongelijkheid die daardoor ontstaat en bijbehorende handelingsruimte - of in praktische termen [als je het huis verkoopt en gaat huren] bijvoorbeeld 5-7 jaar eerder kunnen stoppen met werken zou je zelfs onrecht kunnen noemen. Het is in ieder geval een ontwikkeling in de maatschappij die ik behoorlijk toxisch vind.

Stress is persoonlijk he. Dus het geeft jou kennelijk stress - fair enough.

Ik zie het probleem meer in de groep die überhaupt geen goede woonruimte kan vinden. Bij je ouders moeten blijven wonen, of in een studentenhuis, of in een bizar dure huurwoning - dat zou mij stress opleveren. Niet dat m’n buurman het beter voor elkaar heeft. Good for him.

[Richh]

Requiem19 schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 22:38:
[...]


Stress is persoonlijk he. Dus het geeft jou kennelijk stress - fair enough.

Ik zie het probleem meer in de groep die überhaupt geen goede woonruimte kan vinden. Bij je ouders moeten blijven wonen, of in een studentenhuis, of in een bizar dure huurwoning - dat zou mij stress opleveren. Niet dat m’n buurman het beter voor elkaar heeft. Good for him.

Denk niet dat de stress zit in 'oh hij heeft het beter dan mij'.

Ik kan je wel vertellen dat ik het persoonlijk best lastig vind dat je jarenlang zuinig leeft, probeert stappen te zetten in je carrière (en daarin slaagt), daarnaast op andere manieren zoveel mogelijk geld te verdienen (en ook daarin slaagt), en dat je na 2 jaar actief funda F5'en nog steeds niet slaagt om een 'normale' koopwoning te kopen. Ondanks dat er inmiddels zelfs een tweede inkomen bij is gekomen in mijn geval.

Als je een periode van je leven inricht om een doel te bereiken, daarvoor targets stelt en deze targets haalt, maar je komt nog geen stap dichter bij primaire einddoel, dan levert dat natuurlijk wel stress op.
Waarom dan alle moeite gedaan? Zeker als de buurman zonder die moeite nu een dikke ton overwaarde heeft. Niks ten negatieve voor de buurman, maar je gaat je eigen levenskeuzes wel eens opnieuw op een rijtje zetten. Ik wel tenminste.

Natuurlijk is het nog veel vervelender voor wie echt in een dure huurwoning zit of heel graag bij hun ouders weg wilt / moet, dat snap ik wel hoor. Ik heb 3 jaar geleden erg veel geluk gehad dat ik weg kon en kon huren op het moment dat ik dat ook echt moest doen. Velen hebben deze keuze nu niet.
Maar de stress die het 2 jaar lang falen oplevert is eveneens verre van gezond.
Mijn huisarts weet hier wel van kan ik je vertellen

[ Voor 20% gewijzigd door Richh op 03-06-2021 23:09 ]

[Wilf]

Wat extra stress op kan leveren is survivorship bias van mensen die het wel is gelukt en dan gaan zeggen: “Had je maar {x of y}.”

Als je daar gevoelig voor bent ga je idd twijfelen over je leven en je keuzes als kind / tiener en wat die allemaal teweeg hebben gebracht.

Je hebt er allemaal niks aan want het verleden is geweest en de omstandigheden waren meestal ook wat ze waren. Verwijten over je kindertijd zijn een toxisch recept voor depressie (als je er gevoelig voor bent).

En iemand uitleggen dat dat niet rationeel is en dat je ze maar lekker moet laten zeuren helpt helaas niet

[Requiem19]

Nu.nl blijft maar bezig. Dit keer wat confirmation bias voor mij, want iemand zegt precies hoe ik er naar kijk .

In theorie is er niets mis met huren, zegt econoom Nic Vrieselaar, gespecialiseerd in de woningmarkt. "Je bent een stuk flexibeler, dus als je een baan krijgt of een relatie, kun je gemakkelijker verhuizen. Zeker als de huizenprijzen dalen, ben je niet zomaar van een koophuis af. Bovendien loop je niet het risico op dure reparaties en hoef je niet te investeren in onderhoud en verduurzaming."

Ideaal plaatje dus voor de jongvolwassene die nog niet weet wat hij wil, maar het addertje onder het gras is natuurlijk de huurprijs. "Dat je wat extra betaalt voor de flexibiliteit is logisch", aldus Vrieselaar. "Een verhuurder neemt huurderswerk uit handen, loopt natuurlijk risico en wil daarvoor een vergoeding. Maar je zou verwachten dat het dan iets meer geld kost dan de rente die je kwijt zou zijn, terwijl het in de Nederlandse woningmarkt momenteel normaal is dat je fors meer kwijt bent dan rente plus aflossing van een hypotheek. Daardoor is er scheefgroei ontstaan.

https://www.nu.nl/woningn...-in-plaats-van-huren.html

Huren is dus relatief gezien te duur in Nederland. Dat blijft volgens mij toch iets wat zich met name in Nederland afspeelt en in mindere mate in andere landen. Kortom, misschien moeten we eens over de grens kijken om te zien wat ze daar beter doen qua huurmarkt...

[Rubbergrover1]

Richh schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 22:49:
[...]

Denk niet dat de stress zit in 'oh hij heeft het beter dan mij'.

Ik kan je wel vertellen dat ik het persoonlijk best lastig vind dat je jarenlang zuinig leeft, probeert stappen te zetten in je carrière (en daarin slaagt), daarnaast op andere manieren zoveel mogelijk geld te verdienen (en ook daarin slaagt), en dat je na 2 jaar actief funda F5'en nog steeds niet slaagt om een 'normale' koopwoning te kopen. Ondanks dat er inmiddels zelfs een tweede inkomen bij is gekomen in mijn geval.

Als je een periode van je leven inricht om een doel te bereiken, daarvoor targets stelt en deze targets haalt, maar je komt nog geen stap dichter bij primaire einddoel, dan levert dat natuurlijk wel stress op.
Waarom dan alle moeite gedaan? Zeker als de buurman zonder die moeite nu een dikke ton overwaarde heeft. Niks ten negatieve voor de buurman, maar je gaat je eigen levenskeuzes wel eens opnieuw op een rijtje zetten. Ik wel tenminste.

Dus dan toch: oh, de buurman heeft het beter dan ik.

Dit schuurt trouwens allemaal ook dicht aan tegen het bekende lifestyle inflation. Dat je behoeften meegroeien met wat anderen in jouw (inkomens-)positie doen en kunnen. En dat je daarmee impliciet de meetlat legt bij de buren: o, zij kunnen dit-en-dat, dus dat zou ik ook moeten kunnen.

[Verwijderd]

In Berlijn hebben ze de maatregelen getroffen waar sommigen hier ook voor pleiten, het strikter reguleren van de huur.

https://www.bloomberg.com...be-the-disaster-we-feared

Dat resulteerde een beetje in de situatie die we in Nederland hebben, met een grote gereguleerde voorraad sociale woningen waar enorme wachttijden voor zijn en een kleine sector vrije huurwoningen waar prijzen heel hoog zijn.

"These data confirm what economists had warned about — and what’s been observed in other cities that dabbled in rent controls, such as San Francisco or Cambridge, Massachusetts. The caps represent a windfall to one group of tenants: those, whether rich or poor, who are already ensconced in regulated apartments. Simultaneously, they hurt all other groups — especially young people and those coming from other cities — by all but shutting them out of the market."

PS:
Ook confirmation bias hier

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 09:28:
[...]

Dus dan toch: oh, de buurman heeft het beter dan ik.

Dit schuurt trouwens allemaal ook dicht aan tegen het bekende lifestyle inflation. Dat je behoeften meegroeien met wat anderen in jouw (inkomens-)positie doen en kunnen. En dat je daarmee impliciet de meetlat legt bij de buren: o, zij kunnen dit-en-dat, dus dat zou ik ook moeten kunnen.

Nouja, zo zie ik het niet helemaal.

De stress zit hem vooral in het niet kunnen realiseren van je doel, ondanks dat je er je best voor doet en er ook veel voor laat (denk aan carrière keuzes). Ook als mijn spreekwoordelijke buurman geen koopwoning kon kopen, had ik nog steeds hetzelfde doel gehad

Overigens vind ik lifestyle inflation, waarbij je inderdaad je persoonlijke behoeften laat meegroeien met anderen in dezelfde positie, vooral iets vinden wat op jezelf slaat.

Zoals @Requiem19 de situatie origineel verwoorde, leek (imho) het net alsof mensen die hier stress van ondervinden niet de schuld bij hunzelf neerleggen, maar de schuld bij de 'buurman'. Alsof die 'teveel' krijgt. Ik denk niet dat dergelijke stress een basis kent in misgunning, zo zie ik het zelf in ieder geval niet.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 09:30:
In Berlijn hebben ze de maatregelen getroffen waar sommigen hier ook voor pleiten, het strikter reguleren van de huur.

https://www.bloomberg.com...be-the-disaster-we-feared

Dat resulteerde een beetje in de situatie die we in Nederland hebben, met een grote gereguleerde voorraad sociale woningen waar enorme wachttijden voor zijn en een kleine sector vrije huurwoningen waar prijzen heel hoog zijn.

"These data confirm what economists had warned about — and what’s been observed in other cities that dabbled in rent controls, such as San Francisco or Cambridge, Massachusetts. The caps represent a windfall to one group of tenants: those, whether rich or poor, who are already ensconced in regulated apartments. Simultaneously, they hurt all other groups — especially young people and those coming from other cities — by all but shutting them out of the market."

PS:
Ook confirmation bias hier

Het probleem zit hem daarbij vaak in de 'harde knip' tussen sociaal en vrije markt. Daardoor blijft 'iedereen' in de sociale woningen zitten en komt er niets bij, terwijl de commerciële partijen alleen nog willen bouwen voor de lucratieve 'vrije markt'. Dat is dus inderdaad vragen om moeilijkheden.

Tegelijk is Duitsland (behalve Berlijn etc. ) wel een voorbeeld van een land waar een grote huursector is en waar ook de commerciële partijen voor betaalbare woningen zorgen. Omdat de relatieve zekerheid dat iemand bv. 10 jaar in een bepaalde huurwoning kan en wil blijven wonen (en die daarom ook niet uitleeft) ook voor de verhuurder soms interessanter kan zijn dan de situatie van de hoogste huurprijs maar veel verloop en bijkomende kosten.

Zolang er geen kloof tussen sociaal en vrije markt komt, is dat dus juist een interessant voorbeeld van hoe het ook kan.

[Biggg]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 09:30:
In Berlijn hebben ze de maatregelen getroffen waar sommigen hier ook voor pleiten, het strikter reguleren van de huur.

https://www.bloomberg.com...be-the-disaster-we-feared

Dat resulteerde een beetje in de situatie die we in Nederland hebben, met een grote gereguleerde voorraad sociale woningen waar enorme wachttijden voor zijn en een kleine sector vrije huurwoningen waar prijzen heel hoog zijn.

"These data confirm what economists had warned about — and what’s been observed in other cities that dabbled in rent controls, such as San Francisco or Cambridge, Massachusetts. The caps represent a windfall to one group of tenants: those, whether rich or poor, who are already ensconced in regulated apartments. Simultaneously, they hurt all other groups — especially young people and those coming from other cities — by all but shutting them out of the market."

PS:
Ook confirmation bias hier

Volgens mij een stapje in de goede richting. Natuurlijk levert het ophogen van de liberalisatiegrens geen nieuwe woningen op. Dus ja, je krijgt wachtlijsten voor de betaalbare woningen en dat is vervelend. En de nieuwe woningen die nog wel vrij huur hebben zullen heel duur worden, al vraag ik me af of we niet nu al aan die limiet zitten.

Maar, je krijgt er ook wat voor terug:

• Mensen in bestaande oude woningen betalen niet langer de jackpot
• Mensen in die hele dure nieuwe woningen hebben wel degelijk een mooie nieuwe woning met moderne warmte- en geluids isolatie ipv een oude woning
• Beleggers kopen niet massaal de oude woningen op, waardoor ze beschikbaar komen voor aspirant bewoners

[FunkyTrip]

Requiem19 schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 22:08:
[...]


Sommige mensen kijken naar anderen om zichzelf te vergelijken. Dan ga je inderdaad een leven lang stress hebben.

Stel persoon x huurt, is prima gelukkig. Prima woning, prima maandlasten, prima prima prima.

Persoon Y heeft het nog beter door z’n koopwoning. Heeft persoon X het nu opeens slecht?

Het overgrote deel van de mensheid kijkt naar anderen om hun eigen geluk te bepalen. Daarom zijn mensen die 10x zo rijk zijn als een Afrikaan hier toch ongelukkig omdat ze zich vergelijken met de mensen in hun omgeving.

Persoon X zal in de loop van de tijd steeds meer ervaren dat hij aan het kortste eind trekt als persoon Y ineens zijn overwaarde gaat inzetten om allerlei levensvreugde-vergrotende uitgaven te doen die persoon X niet kan doen.

[RemcoDelft]

Ik zat voor de gein eens te kijken naar huizen in Belgie. Voor een half miljoen koop je daar dit: https://www.zimmo.be/nl/as-3665/te-koop/huis/JUJ3G/
Wat me opviel is dat de de maandlasten worden uitgerekend, met daaronder de optie wat het kost om in 25, 20 of 15 jaar de schuld af te betalen. Dat zou voor Nederland ook heel goed zijn om in te voeren: als mensen toch eens massaal de lage rente zouden benutten om sneller af te lossen i.p.v. meer te lenen om tegen elkaar op te bieden zou vrijwel iedereen beter af zijn.

In Belgie heb je rond de 2 ton volop keus voor nieuwbouwhuizen. Maar in Nederland kunnen er ondanks de hoge prijzen ooit amper woningen gebouwd worden, en zeggen zelfs gemeenten ondertussen dat ze meer geld nodig hebben omdat 20.000% winst op de kavels niet genoeg is. Of zo.

[CVTTPD2DQ]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 09:28:
Dit schuurt trouwens allemaal ook dicht aan tegen het bekende lifestyle inflation. Dat je behoeften meegroeien met wat anderen in jouw (inkomens-)positie doen en kunnen. En dat je daarmee impliciet de meetlat legt bij de buren: o, zij kunnen dit-en-dat, dus dat zou ik ook moeten kunnen.

Het is ook een beetje lifestyle deflation ten opzichte van de afgelopen 10-20 jaar. Hoger opgeleide tweeverdieners die zijn opgegroeid met het idee dat ze ruim en vrijstaand zouden kunnen wonen, en nu merken dat ze amper de tussenwoning kunnen financieren die ooit gebouwd is voor lage inkomens.

[Metro2002]

ANdrode schreef op donderdag 3 juni 2021 @ 22:18:
[...]


Als X en Y hetzelfde inkomen hebben dan wordt de eerste persoon inderdaad in een extreem negatieve positie gedwongen die veel handelingsvrijheid scheelt.

Eerder gaan werken? Een camper kopen van overwaarde? Met 150K tegen 1.5% gaan beleggen? Investeren voor comfort? Allemaal geen opties. Enorme opportunity cost. Ja dan heeft de een het "slecht".

---

Dan heeft X het niet slechter maar Y het beter door de keuzes die hij heeft gemaakt.

Daar staat tegenover dat X geen zorgen heeft om eventuele waardedaling van zijn woning, hoeft hij zich geen zorgen te maken over de kosten van het vervangen van de CV ketel voor een warmtepomp of het maken van kosten voor extra isolatie. Ook een lekkend dak, rottende fundering of toch die betonrot die ineens de kop opsteekt zegt persoon X allemaal niks, die laat dat lekker oplossen door zijn verhuurder
Ook kan persoon X morgen besluiten te verhuizen omdat hij in een diepe crisis zijn baan is kwijtgeraakt en aan de andere kant van het land weer aan de slag kan. Hij zegt de huur op en verhuist terwijl persoon Y met zijn huis onderwater staat én zijn baan kwijtraakt. oei

Wie was er dan precies beter af?

En ja ik heb beide kanten van de medaille als huiseigenaar meegemaakt (fors verlies, dramatisch hoge onderhoudskosten maar ook leuke overwaarde zonder al te veel onderhoudskosten )

Geloof me dat ik een stuk rustiger sliep toen ik nog huurde in elk geval.

Het minst druk maakte ik me over mijn financiele toekomst toen ik een sociale huurwoning had, een paar duizend euro spaargeld had en geen auto had.

Het meest druk maak ik me momenteel, koopwoning, 2 auto's voor de deur, aandelenportefeuille, flink wat spaargeld en forse overwaarde door de helft van de hypotheek versneld af te hebben gelost.

Doe ik het dan nu beter? Financieel wel, qua kopzorgen niet

[ Voor 11% gewijzigd door Metro2002 op 04-06-2021 10:39 ]

[Moi_in_actie]

RemcoDelft schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 10:23:
Ik zat voor de gein eens te kijken naar huizen in Belgie. Voor een half miljoen koop je daar dit: https://www.zimmo.be/nl/as-3665/te-koop/huis/JUJ3G/

Is dat dan zo heel anders dan hier over de grens in Nederland? Huis is ruim, perceel niets bijzonders, wel vrij nieuw/strak uiterlijk. Maar het ligt ook maar een klein dorpje vlakbij Genk.

Kijk je wat je hier dan in Zuid-Limburg ziet, doet het er niet heel veel voor onder:
Huis 1: meer perceel, wat ouder van binnen, wel een stuk goedkoper
Huis 2: totaal andere stijl, perceel 3 keer zo groot en ook goedkoper
Huis 3: soortgelijkig huis (iets groter zelfs), mindere locatie mijn inziens, wel weer goedkoper.
Huis 4: oude gemoderniseerde boerderij, veel groter, 6 keer groter perceel, iets duurder.

Zijn allen verschillende type huizen, maar het is niet alsof er hier in Nederland niets voor een (mijn inziens) schappelijke prijs te koop is. De gekte qua huizenprijzen lijkt hier in Limburg al weer enigszins op zn retour, dat het in de Randstad (en grote delen van de rest van Nederland) nog qua prijzen absurd hoog is moge duidelijk zijn maar het is niet overal net zo erg. Ja, ook hier in Limburg zijn de prijzen gemiddeld nog hoog, zeker in bepaalde categoriën, maar steeds vaker kom je weer hele leuke huizen tegen voor een prima prijs.

[Rubbergrover1]

Moi_in_actie schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 10:40:
[...]

Is dat dan zo heel anders dan hier over de grens in Nederland? Huis is ruim, perceel niets bijzonders, wel vrij nieuw/strak uiterlijk. Maar het ligt ook maar een klein dorpje vlakbij Genk.

Dat was mijn gedachte ook, daar over de grens ben je niet bij voorbaat twee keer zo veel kwijt. Voor de zelfde doelgroep zou bijvoorbeeld https://www.funda.nl/koop...uis-41313338-ireneweg-40/ ook goed in aanmerking kunnen komen. Beetje raar gelegen, maar heeft wel een stuk meer grond.

[Harrie_]

Metro2002 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 10:35:
[...]
Danheeft X het niet slechter maar Y het beter door de keuzes die hij heeft gemaakt.

Dat vind ik wel erg kort door de bocht. In feite snijdt je nu een beetje het probleem aan waar @Richh mee te maken heeft, dat heeft vooral te maken met de juiste keuze maken op de juiste tijd, op de juiste plaats. Als het niet de juiste tijd en plaats is valt er weinig te kiezen.

Om aan te haken op bovenstaande voorbeeld; Y heeft wellicht op het dieptepunt in 2013 gekocht zonder studieschuld omdat Y nog gestudeerd heeft in de tijd van de prestatiebeurs. X is een aantal jaar jonger, heeft wel een studieschuld door het nieuwe leenstelsel en heeft nu pas de leeftijd bereikt dat een koopwoning een valide optie is, maar X kan het (vanwege de markt en de studieschuld) niet financieren.

Metro2002 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 10:35:
[...]
Ook kan persoon X morgen besluiten te verhuizen omdat hij in een diepe crisis zijn baan is kwijtgeraakt en aan de andere kant van het land weer aan de slag kan. Hij zegt de huur op en verhuist terwijl persoon Y met zijn huis onderwater staat én zijn baan kwijtraakt. oei
[...]

Dit argument hoor ik vaker maar vind ik eigenlijk een beetje een drogreden. Natuurlijk kent huren meer flexibiliteit dan kopen en er zijn tal van redenen te verzinnen om (op de korte termijn) te gaan huren. Dat hele 'relocation'-argument is op papier natuurlijk wel waar maar in de praktijk werkt dat wel even anders; de meeste mensen gaan niet zomaar even aan de andere kant van het land wonen om daar hun sociale kring opnieuw op te bouwen. Dan kun je natuurlijk zeggen "het is een keuze om dat niet te doen", maar volgens dezelfde retoriek is het überhaupt ook een keuze om hier in Nederland te kopen/huren; je kunt ook in Oost-Duitsland gaan wonen tegen 1/3e van je huidige maandlast of zelfs een stuk grond kopen in Namibië voor 300 euro en daar in een lemen hut gaan wonen...

[Requiem19]

Harrie_ schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 12:05:
[...]


Dit argument hoor ik vaker maar vind ik eigenlijk een beetje een drogreden. Natuurlijk kent huren meer flexibiliteit dan kopen en er zijn tal van redenen te verzinnen om (op de korte termijn) te gaan huren. Dat hele 'relocation'-argument is op papier natuurlijk wel waar maar in de praktijk werkt dat wel even anders; de meeste mensen gaan niet zomaar even aan de andere kant van het land wonen om daar hun sociale kring opnieuw op te bouwen. Dan kun je natuurlijk zeggen "het is een keuze om dat niet te doen", maar volgens dezelfde retoriek is het überhaupt ook een keuze om hier in Nederland te kopen/huren; je kunt ook in Oost-Duitsland gaan wonen tegen 1/3e van je huidige maandlast of zelfs een stuk grond kopen in Namibië voor 300 euro en daar in een lemen hut gaan wonen...

Ik weet niet of je dit argument op deze manier moet benaderen.

Vooral voor studenten die net klaar zijn is de eerste logische stap nog even te blijven wonen in de stad waar ze gestudeerd hebben (sociale kring, bijbaantje, stage). Dit is dus ook vaak niet gelijk de randstad, maar kan ook Maastricht zijn, Enschede, Eindhoven, Groningen etc. Een goede huurmarkt in die gebieden zou een net afgestudeerde makkelijker de 1e stap kunnen laten maken - want hoe zeker ben je op dat moment of je eerste baan ook gelijk raak is?

Wij zien in ieder geval veel werkstudenten (stagiairs ) die nog even blijven wonen in hun studentenstad zodat ze na 1-2 jaar als ze weten dat het bevalt, de stap maken naar bijvoorbeeld Rotterdam of Amsterdam.

Voor de wat jongere groep is de kans imo veel groter dat er nog wat verschuivingen komen in locatie. Huren is dan wel echt een uitkomst - zeker als de prijs er ook naar zou zijn.

[Rubbergrover1]

Requiem19 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 12:17:
[...]

Voor de wat jongere groep is de kans imo veel groter dat er nog wat verschuivingen komen in locatie. Huren is dan wel echt een uitkomst - zeker als de prijs er ook naar zou zijn.

Helemaal mee eens. In een gezonde markt zou huren een goed alternatief moeten zijn, juist voor als je nog niet toe bent aan definitief settelen. Hét probleem in de Nederlandse woningmarkt is dat huren voor veel mensen geen alternatief is omdat er veel te weinig huurwoningen zijn en de schaarse (geliberaliseerde) huurwoningen die wel vrij komen veel te duur zijn voor wie een normaal inkomen heeft.

Als mensen klagen dat ze geen huis kunnen kopen als ze geen bak eigen geld hebben, dan is mijn eerste reactie ook niet dat de koopmarkt verziekt is. Mijn reactie is dan juist dat eerder de huurmarkt zodanig verziekt is dat ook mensen met weinig of geen eigen geld zich op de koopmarkt (moeten) storten.

[Harrie_]

Requiem19 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 12:17:
[...]


Ik weet niet of je dit argument op deze manier moet benaderen.

Vooral voor studenten die net klaar zijn is de eerste logische stap nog even te blijven wonen in de stad waar ze gestudeerd hebben (sociale kring, bijbaantje, stage). Dit is dus ook vaak niet gelijk de randstad, maar kan ook Maastricht zijn, Enschede, Eindhoven, Groningen etc. Een goede huurmarkt in die gebieden zou een net afgestudeerde makkelijker de 1e stap kunnen laten maken - want hoe zeker ben je op dat moment of je eerste baan ook gelijk raak is?

Wij zien in ieder geval veel werkstudenten (stagiairs ) die nog even blijven wonen in hun studentenstad zodat ze na 1-2 jaar als ze weten dat het bevalt, de stap maken naar bijvoorbeeld Rotterdam of Amsterdam.

Voor de wat jongere groep is de kans imo veel groter dat er nog wat verschuivingen komen in locatie. Huren is dan wel echt een uitkomst - zeker als de prijs er ook naar zou zijn.

Klopt helemaal, daarom zei ik ook

Natuurlijk kent huren meer flexibiliteit dan kopen en er zijn tal van redenen te verzinnen om (op de korte termijn) te gaan huren.

Als je net afgestudeerd bent en je 'begint aan je wooncarrière' dan snap ik volkomen dat je - juist vanwege de flexibiliteit - gaat huren. Het gaat voor mij een beetje mank als dat argument geopperd wordt alsof je als 30 plusser (met partner en kinderen?) lekker flexibel bent met je huurwoning omdat je, in het geval van een crisis, je biezen kunt pakken en kunt verhuizen naar de andere kant van het land. Technisch kan dat natuurlijk maar in de praktijk is dat vaak ook niet echt een optie.

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 12:53:

Als je net afgestudeerd bent en je 'begint aan je wooncarrière' dan snap ik volkomen dat je - juist vanwege de flexibiliteit - gaat huren. Het gaat voor mij een beetje mank als dat argument geopperd wordt alsof je als 30 plusser (met partner en kinderen?) lekker flexibel bent met je huurwoning omdat je, in het geval van een crisis, je biezen kunt pakken en kunt verhuizen naar de andere kant van het land. Technisch kan dat natuurlijk maar in de praktijk is dat vaak ook niet echt een optie.

Een probleem is dan dus dat je in de huidige koopmarkt als 30 plusser moet concurreren met die net afgestudeerde. Die misschien wel wil huren, maar nog minder kans maakt op de huurmarkt dan op de koopmarkt en daarom ook gaat kopen.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 12:51:
[...]
Mijn reactie is dan juist dat eerder de huurmarkt zodanig verziekt is dat ook mensen met weinig of geen eigen geld zich op de koopmarkt (moeten) storten.

Tsja, niet zo gek natuurlijk als 90% van de huurmarkt afgesloten is voor werkende mensen met een normaal inkomen.

[Harrie_]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 13:40:
[...]

Een probleem is dan dus dat je in de huidige koopmarkt als 30 plusser moet concurreren met die net afgestudeerde. Die misschien wel wil huren, maar nog minder kans maakt op de huurmarkt dan op de koopmarkt en daarom ook gaat kopen.

Klopt, maar wat heeft dat te maken met het "huren geeft flexibiliteit, als er ooit een crisis..."-argument?

[Requiem19]

Harrie_ schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 12:53:
[...]


Klopt helemaal, daarom zei ik ook

[...]


Als je net afgestudeerd bent en je 'begint aan je wooncarrière' dan snap ik volkomen dat je - juist vanwege de flexibiliteit - gaat huren. Het gaat voor mij een beetje mank als dat argument geopperd wordt alsof je als 30 plusser (met partner en kinderen?) lekker flexibel bent met je huurwoning omdat je, in het geval van een crisis, je biezen kunt pakken en kunt verhuizen naar de andere kant van het land. Technisch kan dat natuurlijk maar in de praktijk is dat vaak ook niet echt een optie.

Er zijn ook redelijk wat 30+'ers voor dit geldt. Pas nog een 30+ collega dame die in Amsterdam huurde de afgelopen paar jaar, maar nu toch bedacht heeft naar een stad in het Oosten te willen verhuizen waar ze opgegroeid is.

Daarnaast heb je in de categorie Nederlanders die in het buitenland wil gaan werken ook weer een voorbeeld wellicht.

Stel dat een koopwoning all in 1000 eur per maand kost en een huurwoning 600 - dan zou het opeens een veel aantrekkelijkere optie zijn omdat je cashflow technisch een groot voordeel hebt. En daar zit het probleem in, er is niets van 600 euro. Ook niet van 700. Ook niet van.. ipv daarvan begint het een beetje bij 1300-1400 euro voor een beetje huurwoning in een centrale locatie in het land.

Misschien is dat ook wel een grote reden van de druk op de woningmarkt: iedereen die nu huurt probeert zsm te kopen omdat ze anders geld aan het verbranden zijn als een gek.

[Harrie_]

Requiem19 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 13:49:
[...]


Er zijn ook redelijk wat 30+'ers voor dit geldt. Pas nog een 30+ collega dame die in Amsterdam huurde de afgelopen paar jaar, maar nu toch bedacht heeft naar een stad in het Oosten te willen verhuizen waar ze opgegroeid is.

Daarnaast heb je in de categorie Nederlanders die in het buitenland wil gaan werken ook weer een voorbeeld wellicht.

Stel dat een koopwoning all in 1000 eur per maand kost en een huurwoning 600 - dan zou het opeens een veel aantrekkelijkere optie zijn omdat je cashflow technisch een groot voordeel hebt. En daar zit het probleem in, er is niets van 600 euro. Ook niet van 700. Ook niet van.. ipv daarvan begint het een beetje bij 1300-1400 euro voor een beetje huurwoning in een centrale locatie in het land.

Misschien is dat ook wel een grote reden van de druk op de woningmarkt: iedereen die nu huurt probeert zsm te kopen omdat ze anders geld aan het verbranden zijn als een gek.

Af en toe vraag ik me af waarom mijn posts altijd zo letterlijk worden genomen...

Ik heb het over 30+ (met partner en kinderen?), prima dat er anno nu single 30-plussers zijn die hebben gestudeerd tot ver in hun twintiger jaren en weet ik al wat niet meer. Het punt wat ik natuurlijk wil maken is dat flexibiliteit fijn is zolang je nog niet 'verankerd' zit aan een plek. Wanneer mensen een bepaalde leeftijd hebben (vul 'm zelf dan maar in) en bijv. een sociale kring hebben opgebouwd in de regio, familie hebben wonen in de regio, kinderen hebben (die naar school gaan), etc. dan pak je niet zomaar je hele hebben en houden op om 100km verder te gaan wonen. Dáár ging het om. Dat een voordeel van huren zou zijn dat je in het geval van een crisis aan de andere kant van het land kunt gaan wonen en werken. Ik blijf bij mijn punt dat dat voor verreweg de meeste mensen geen reële optie is.

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 13:49:
[...]

Ook niet van.. ipv daarvan begint het een beetje bij 1300-1400 euro voor een beetje huurwoning in een centrale locatie in het land.

Overdrijven blijft een vak hier.

Zo hoog zien die huren nu ook weer niet.

[Requiem19]

Harrie_ schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 13:58:
[...]


Af en toe vraag ik me af waarom mijn posts altijd zo letterlijk worden genomen...

Ik heb het over 30+ (met partner en kinderen?), prima dat er anno nu single 30-plussers zijn die hebben gestudeerd tot ver in hun twintiger jaren en weet ik al wat niet meer. Het punt wat ik natuurlijk wil maken is dat flexibiliteit fijn is zolang je nog niet 'verankerd' zit aan een plek. Wanneer mensen een bepaalde leeftijd hebben (vul 'm zelf dan maar in) en bijv. een sociale kring hebben opgebouwd in de regio, familie hebben wonen in de regio, kinderen hebben (die naar school gaan), etc. dan pak je niet zomaar je hele hebben en houden op om 100km verder te gaan wonen. Dáár ging het om. Dat een voordeel van huren zou zijn dat je in het geval van een crisis aan de andere kant van het land kunt gaan wonen en werken. Ik blijf bij mijn punt dat dat voor verreweg de meeste mensen geen reële optie is.

Misschien worden je posts zo letter genomen omdat je het vrij letterlijk opschrijft (en ook niet meldt dat je het over 30+'ers (met partner en kinderen hebt?) .

Dit was namelijk waar ik op reageerde (en dit vond ik vrij kort door de bocht):

Dit argument hoor ik vaker maar vind ik eigenlijk een beetje een drogreden. Natuurlijk kent huren meer flexibiliteit dan kopen en er zijn tal van redenen te verzinnen om (op de korte termijn) te gaan huren. Dat hele 'relocation'-argument is op papier natuurlijk wel waar maar in de praktijk werkt dat wel even anders; de meeste mensen gaan niet zomaar even aan de andere kant van het land wonen om daar hun sociale kring opnieuw op te bouwen. Dan kun je natuurlijk zeggen "het is een keuze om dat niet te doen", maar volgens dezelfde retoriek is het überhaupt ook een keuze om hier in Nederland te kopen/huren; je kunt ook in Oost-Duitsland gaan wonen tegen 1/3e van je huidige maandlast of zelfs een stuk grond kopen in Namibië voor 300 euro en daar in een lemen hut gaan wonen...

Persoonlijk denk ik dat je dit onderschat - er is een grote groep mensen die wel behoefte heeft aan flexibiliteit. Bijvoorbeeld ook doordat Nederlanders véél later kinderen krijgen en doordat er in de moderne economie veel meer job-hoppen gebeurt etc.

Wmb is die flexibiliteit iets waar veel behoefte aan is, maar is hij nu volkomen verkeerd geprijsd. Je kunt nu beter een huis kopen, lage maandlasten hebben en dan een jaar later met 11,3% stijging verkopen dan heel duur gaan huren...

Maar wat nu als dat huren opeens de helft zou zijn? Zou dan de hoeveelheid huizenzoekers nog hetzelfde zijn? I doubt it.

[Requiem19]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 14:00:
[...]


Overdrijven blijft een vak hier.

Zo hoog zien die huren nu ook weer niet.

https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/huurmarkt/

Gemiddelde huurprijs is 15 euro per m/2 in op centrale locaties. Dan zit je voor een appartement van 80m2 op 1200 eur (excl servicekosten etc?). En dan hebben we het nog niet over Amsterdam gehad (20 euro m/2).

Voor gestoffeerd hebben we het al over 20 euro m/2...

[Verwijderd]

In datzelfde rapport zie je dat NVM een marktaandeel heeft van 50% en dus een goed beeld oplevert van de ongeveer 100.000 nieuwe verhuren in vrije sector.

Gemiddeld bedrag was in Q1 dus 1115 voor een appartement en 1120 euro voor een eensgezinswoning.

[Harrie_]

Requiem19 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 14:03:
[...]
Misschien worden je posts zo letter genomen omdat je het vrij letterlijk opschrijft (en ook niet meldt dat je het over 30+'ers (met partner en kinderen hebt?) .

Dit was namelijk waar ik op reageerde (en dit vond ik vrij kort door de bocht):
[...]

Die post was ook weer een reactie waarin ik me (kennelijk) moest verduidelijken. De post ervoor had ik het over 30-plussers(met partner en kinderen?)

Requiem19 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 14:03:
[...]
Persoonlijk denk ik dat je dit onderschat - er is een grote groep mensen die wel behoefte heeft aan flexibiliteit. Bijvoorbeeld ook doordat Nederlanders véél later kinderen krijgen en doordat er in de moderne economie veel meer job-hoppen gebeurt etc.

Wmb is die flexibiliteit iets waar veel behoefte aan is, maar is hij nu volkomen verkeerd geprijsd. Je kunt nu beter een huis kopen, lage maandlasten hebben en dan een jaar later met 11,3% stijging verkopen dan heel duur gaan huren...

Maar wat nu als dat huren opeens de helft zou zijn? Zou dan de hoeveelheid huizenzoekers nog hetzelfde zijn? I doubt it.

Daar heb je denk ik wel gelijk in. Wanneer huren de helft zou zijn zouden denk ik meer mensen voor huur kiezen onder het mom van 'dan kan ik volgend jaar of over een paar jaar nog kijken wat ik ga doen'. Dat gezegd hebbende; dan kom ik toch weer terug op dat argument dat je flexibel bent om naar de andere kant van het land te verhuizen en misschien spoort mijn wereldbeeld totaal niet met de werkelijkheid, maar:

Ik kom zelf (zoals wellicht inmiddels bekend hier ) uit de regio den Bosch. Na de middelbare school heb ik mijn klasgenoten uit zien waaieren over Nederland (zelf ben ik ook ergens gaan studeren). Nu ken ik best wel wat mensen die zijn gaan studeren in bijv. Utrecht. Sommigen daarvan zijn in Utrecht blijven plakken na hun studie, sommigen zijn (na verloop van tijd) terug verhuisd naar regio den Bosch en sommigen hebben zich gevestigd in de plaats/regio waar hun partner vandaan komt. Ik ken werkelijk niemand van hier die in bijv. Utrecht heeft gestudeerd, een partner heeft getroffen uit bijv. Venlo en is gaan wonen in Zwolle. Natuurlijk bestaan die mensen wel, maar ik denk dat dát aandeel zeer beperkt is. Door de boot genomen gaan mensen zich volgens mij lange termijn vestigen in de 'geboorte-regio' van zichzelf of van hun partner of in de stad/regio waar ze gestudeerd hebben.

En natuurlijk zijn er mensen die internationaal gaan werken en in het buitenland gaan wonen of bijv. vanuit Friesland naar regio Eindhoven komen omdat ze een technische master achter de rug hebben. Maar de gemiddelde Nederlander is nog steeds MBO opgeleid en die gaan volgens mij niet door het hele land verhuizen voor hun 'carrière' (nofi)

[ Voor 6% gewijzigd door Harrie_ op 04-06-2021 14:24 ]

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 14:14:
[...]
Door de boot genomen gaan mensen zich volgens mij vestigen in de 'geboorte-regio' van zichzelf of van hun partner of in de stad/regio waar ze gestudeerd hebben.

Uitgezonderd de grote steden in de Randstad. Ken er veel die daar wonen, maar niet geboren zijn en ook niet gestudeerd hebben.

[Requiem19]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 14:14:
In datzelfde rapport zie je dat NVM een marktaandeel heeft van 50% en dus een goed beeld oplevert van de ongeveer 100.000 nieuwe verhuren in vrije sector.

Gemiddeld bedrag was in Q1 dus 1115 voor een appartement en 1120 euro voor een eensgezinswoning.

In heel Nederland - of in centraal Nederland / de randstad?

[Harrie_]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 14:17:
[...]


Uitgezonderd de grote steden in de Randstad. Ken er veel die daar wonen, maar niet geboren zijn en ook niet gestudeerd hebben.

Daar heb je een punt, daar ken ik er ook wel een aantal van maar dan hebben de meesten (in mijn kring) wel een partner die uit de randstad komt...

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 14:25:
[...]


In heel Nederland - of in centraal Nederland / de randstad?

Als je perse in NH/ZH/UT wilt kijken komt het gemiddeld op 1200 euro.

Kijk je iets verder (Gelderland,Brabant,Flevoland) zit je op 900 euro.

Dus geen 1300/1400 euro.

[Harrie_]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 14:35:
[...]


Als je perse in NH/ZH/UT wilt kijken komt het gemiddeld op 1200 euro.

Kijk je iets verder (Gelderland,Brabant,Flevoland) zit je op 900 euro.

Dus geen 1300/1400 euro.

Laatst hadden we het hier ook al eens over de prijzen in den Bosch. Je loopt op de particuliere huurmarkt wel tegen hetzelfde probleem aan als op de koopmarkt; wanneer je reageert op een huurwoning van 900 euro zijn er veel meer gegadigden dan bij een huurwoning van 1400 euro. Die huurwoningen van 800/900 euro zijn er wel maar met 100+ potentiële kandidaten is daar ook bijna niet tussen te komen...

_{Disclaimer: in de 'stad' waar we het een aantal pagina's terug ook over hadden; als je bereid bent om in een (klein) dorp te gaan wonen ziet de markt er natuurlijk ook weer heel anders uit}

[ Voor 12% gewijzigd door Harrie_ op 04-06-2021 14:39 ]

[Requiem19]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 14:35:
[...]


Als je perse in NH/ZH/UT wilt kijken komt het gemiddeld op 1200 euro.

Kijk je iets verder (Gelderland,Brabant,Flevoland) zit je op 900 euro.

Dus geen 1300/1400 euro.

Die 1200 is idd wel echt een stuk minder dan 1300-1400 :-). En dan hebben we de gemiddelde huurprijzen van Amsterdam, Utrecht etc nog niet eens meegenomen.

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 14:38:
[...]


Laatst hadden we het hier ook al eens over de prijzen in den Bosch. Je loopt op de particuliere huurmarkt wel tegen hetzelfde probleem aan als op de koopmarkt; wanneer je reageert op een huurwoning van 900 euro zijn er veel meer gegadigden dan bij een huurwoning van 1400 euro. Die huurwoningen van 800/900 euro zijn er wel maar met 100+ potentiële kandidaten is daar ook bijna niet tussen te komen...

_{Disclaimer: in de 'stad' waar we het een aantal pagina's terug ook over hadden; als je bereid bent om in een (klein) dorp te gaan wonen ziet de markt er natuurlijk ook weer heel anders uit}

Nou, er worden per jaar dus zo'n 100.000 vrije sector huurwoningen verhuurd. En die 1100 is het gemiddelde van de gelukte huurtransacties, niet van alle bestaande woningen.

Gezien de scheve verdeling van prijzen (en bodem van 700 euro) zal de mediane prijs nog wel wat lager liggen.

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 14:40:
[...]


Die 1200 is idd wel echt een stuk minder dan 1300-1400 :-). En dan hebben we de gemiddelde huurprijzen van Amsterdam, Utrecht etc nog niet eens meegenomen.

Laatste keer dat ik keek lag Amsterdam in NH en Utrecht in Utrecht.

En, Rotterdam is ook heel leuk hoor.

De gemiddelde huur van nieuwe bewoners in vrije sector woningen in Amsterdam ligt inderdaad rond 1400 euro.

Dan heb je het dus over de duurste lokatie mogelijk.

Om dat nu als algemeen bedrag te noemen bedoelde ik met "overdrijven is ook een vak".

[ Voor 24% gewijzigd door Verwijderd op 04-06-2021 14:46 ]

[Harrie_]

Requiem19 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 14:40:
[...]
Die 1200 is idd wel echt een stuk minder dan 1300-1400 :-). En dan hebben we de gemiddelde huurprijzen van Amsterdam, Utrecht etc nog niet eens meegenomen.

Verwijderd schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 14:43:
[...]
Laatste keer dat ik keek lag Amsterdam in NH en Utrecht in Utrecht.
En, Rotterdam is ook heel leuk hoor.

Punt wat @Requiem19 volgens mij (terecht) wil maken is dat als de gemiddelde prijs in de provincie uitkomt op €1200 je waarschijnlijk een stuk hoger zit in de steden. In de gemiddelde prijs van NH zitten natuurlijk ook allerlei gare plaatsen zoals Anna Paulowna die gemiddelde huurprijs van de provincie naar beneden trekken.

[Requiem19]

Exact.

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 14:47:
[...]
Punt wat @Requiem19 volgens mij (terecht) wil maken is dat als de gemiddelde prijs in de provincie uitkomt op €1200 je waarschijnlijk een stuk hoger zit in de steden. In de gemiddelde prijs van NH zitten natuurlijk ook allerlei gare plaatsen zoals Anna Paulowna die gemiddelde huurprijs van de provincie naar beneden trekken.

Hoeveel vrije sector woningen denk je dat er in Anna Paulowna verhuurd worden elk jaar versus het aantal in Amsterdam of Haarlem?

Het gemiddelde zal een reflectie zijn van het aantal (nieuwe) inwoners.

[Metro2002]

Harrie_ schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 12:05:
[...]


Dat vind ik wel erg kort door de bocht. In feite snijdt je nu een beetje het probleem aan waar @Richh mee te maken heeft, dat heeft vooral te maken met de juiste keuze maken op de juiste tijd, op de juiste plaats. Als het niet de juiste tijd en plaats is valt er weinig te kiezen.

Je hebt inderdaad de juist tijd en plaats niet altijd voor het kiezen, ik kocht mijn eerste huis met een woekerpolis vlak voor de financiele crisis van 2008. Waarom? Omdat ik toen oud genoeg was om op mezelf te gaan wonen, ik niet in aanmerking kwam voor een (sociale) huurwoning en ik niet wist dat er een crisis aan zat te komen Een slechtere timing kon je niet hebben.

Ik ben de afgelopen 15 jaar 4 keer verhuisd, Alleen al aan overdrachtsbelasting heb je het dan over 23.000 euro aan kosten. Daar komen over die 15 jaar en 4 keer verhuizen de notariskosten en adviseurkosten (12.000 euro bij elkaar), hogere belastingen (zo'n 3000 euro), onderhoudskosten (zo'n 20k) en het waardeverlies op mijn eerste huis (35k) nog bij Omgerekend ruim 500 euro (!) per maand en dat is nog zónder ook maar 1 cent hypotheek te hebben betaald. Ben ik dan echt zoveel beter af dan een huurder? ?

Dit argument hoor ik vaker maar vind ik eigenlijk een beetje een drogreden. Natuurlijk kent huren meer flexibiliteit dan kopen en er zijn tal van redenen te verzinnen om (op de korte termijn) te gaan huren. Dat hele 'relocation'-argument is op papier natuurlijk wel waar maar in de praktijk werkt dat wel even anders; de meeste mensen gaan niet zomaar even aan de andere kant van het land wonen om daar hun sociale kring opnieuw op te bouwen.

Je kan het een drogreden vinden, dat is wel hét voordeel van huren. Nederlanders verhuizen gemiddeld 1 keer op 6 jaar dus dat is best regelmatig. Dan komt die flexibiliteit best van pas.
En dat is nog afgezien van de andere voordelen die ik hiervoor al aanhaalde. Het enige grote voordeel van kopen is de bescherming tegen de inflatie (de huizenprijzen stijgen mee met de inflatie) en het feit dat je je maandlasten lager kan krijgen door bv extra af te lossen en zelfs naar 0 kan krijgen (tot de overheid de regels weer veranderd).

Kopen of huren blijft een keuze en het ene is niet automatisch slimmer dan het andere.

Dan kun je natuurlijk zeggen "het is een keuze om dat niet te doen", maar volgens dezelfde retoriek is het überhaupt ook een keuze om hier in Nederland te kopen/huren; je kunt ook in Oost-Duitsland gaan wonen tegen 1/3e van je huidige maandlast of zelfs een stuk grond kopen in Namibië voor 300 euro en daar in een lemen hut gaan wonen...

Alles is een keuze en gezien het feit dat er net over de grens een complete Nederlandse kolonie woont in Belgie en Duitsland hebben er al genoeg die keuze gemaakt

[Harrie_]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 14:59:
[...]


Hoeveel vrije sector woningen denk je dat er in Anna Paulowna verhuurd worden elk jaar versus het aantal in Amsterdam of Haarlem?

Het gemiddelde zal een reflectie zijn van het aantal (nieuwe) inwoners.

Dat zullen er niet veel zijn, maar er is ook maar 1 Amsterdam en er zijn een hoop kleine plaatsen zoals Anna Paulowna. Dus als er in Amsterdam 1.000 woningen te huur worden aangeboden en in 200 plaatsjes 5 stuks per plaats dan middelt dat nog aardig uit...

[Harrie_]

Metro2002 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 15:47:
[...]
Je kan het een drogreden vinden, dat is wel hét voordeel van huren. Nederlanders verhuizen gemiddeld 1 keer op 6 jaar dus dat is best regelmatig. Dan komt die flexibiliteit best van pas.
[...]

Gemiddeld 1 keer per 6 jaar. En hoe vaak verhuizen ze meer dan 50 km verder? Dat zal iets minder frequent zijn dan 1 keer per 6 jaar...

[Metro2002]

Harrie_ schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 15:51:
[...]


Gemiddeld 1 keer per 6 jaar. En hoe vaak verhuizen ze meer dan 50 km verder? Dat zal iets minder frequent zijn dan 1 keer per 6 jaar...

Waar je heen verhuisd maakt niet uit, je hebt wel weer de overdrachtsbelasting, verhuiskosten, adviseurkosten, notariskosten, etc.

Dan is een paar honderd euro per maand extra aan huur kwijt zijn ineens niet zo'n heel duur meer als het lijkt

[jopie]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 14:59:
[...]


Hoeveel vrije sector woningen denk je dat er in Anna Paulowna verhuurd worden elk jaar versus het aantal in Amsterdam of Haarlem?

Het gemiddelde zal een reflectie zijn van het aantal (nieuwe) inwoners.

Mocht het een gewogen gemiddelde zijn dan valt de invloed van verafgelegen plekken waarschijnlijk wel mee.

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 13:46:
[...]


Klopt, maar wat heeft dat te maken met het "huren geeft flexibiliteit, als er ooit een crisis..."-argument?

In een normale huurmarkt is er (net als in een normale koopmarkt) keus uit duurdere en goedkopere woningen. Als huurder kun je dan na even zoeken in korte tijd een 'mindere' woning vinden, of eventueel in een ander deel van het land een woning vinden als dat moet. En woon je twee maanden later ergens anders, zonder zorgen over de vorige woning. En (ook niet onbelangrijk) zonder al te veel zorgen over of de nieuwe woning wel de juiste is of in de juiste buurt is. Als het niet bevalt, dan zou je ook weer redelijk eenvoudig naar een andere woning kunnen gaan. Zelfde bij (toekomstige) gezinsuitbreiding. Dan zou je in een gezonde markt ook binnen redelijke termijn een redelijke nieuwe huurwoning moeten kunnen vinden.

Helaas hebben we in Nederland al een paar decennia geen normale huurmarkt meer.

[Verwijderd]

Metro2002 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 15:47:
[...]
Nederlanders verhuizen gemiddeld 1 keer op 6 jaar dus dat is best regelmatig. Dan komt die flexibiliteit best van pas.

Mensen met een eigen woning maar 1 keer op 15/20 jaar. Inderdaad vanwege die hoge kosten die je al aanhaalt

Hetzelfde trouwens voor mensen in een sociale huurwoning.

[ Voor 7% gewijzigd door Verwijderd op 04-06-2021 16:07 ]

[Harrie_]

Metro2002 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 15:53:
[...]


Waar je heen verhuisd maakt niet uit, je hebt wel weer de overdrachtsbelasting, verhuiskosten, adviseurkosten, notariskosten, etc.

Dan is een paar honderd euro per maand extra aan huur kwijt zijn ineens niet zo'n heel duur meer als het lijkt

Dat maakt wel uit want ik heb het al een pagina lang over het argument dat een pré van een huurwoning zou zijn dat je makkelijker naar de andere kant van het land verhuist vanwege werk...

Als je van werkgever switcht en je blijft 'in de buurt' dan hoef je niet te verhuizen natuurlijk. Of je moet persé al je verplaatsingen per fiets willen doen, dan is 20km verderop gaan werken ineens wel een probleem zonder te verhuizen.

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 15:51:
[...]

Gemiddeld 1 keer per 6 jaar. En hoe vaak verhuizen ze meer dan 50 km verder? Dat zal iets minder frequent zijn dan 1 keer per 6 jaar...

https://www.cbs.nl/nl-nl/...egio-s-buiten-de-randstad

Van april tot en met december 2020 verhuisden 1,15 miljoen mensen, 6 procent meer dan in dezelfde periode van 2019. Bijna 6 op de 10 bleven in dezelfde gemeente wonen. 42 procent van de verhuisden vertrok naar een andere gemeente, in 2015 was het nog 40 procent. Bijna 140 duizend mensen, 12 procent van alle verhuisden, vertrokken naar een andere macroregio.

[Harrie_]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 16:14:
[...]


https://www.cbs.nl/nl-nl/...egio-s-buiten-de-randstad

Van april tot en met december 2020 verhuisden 1,15 miljoen mensen, 6 procent meer dan in dezelfde periode van 2019. Bijna 6 op de 10 bleven in dezelfde gemeente wonen. 42 procent van de verhuisden vertrok naar een andere gemeente, in 2015 was het nog 40 procent. Bijna 140 duizend mensen, 12 procent van alle verhuisden, vertrokken naar een andere macroregio.

Geen idee wat er met macroregio wordt bedoeld. Dat mensen naar een andere gemeente verhuizen zegt me niet zoveel. Ik heb in de afgelopen 15 jaar in 3 verschillende gemeentes gewoond; als ik vanuit mijn huidige huis (gemeente A) naar een van mijn vorige huizen rij (gemeente om vervolgens door te reizen naar een andere vorige woning (gemeente C) dan ben ik binnen een half uur uitgereden... Verhuizen naar een andere (buur-)gemeente is dus lang niet altijd vanwege werk maar eerder vanwege een aangepaste woonwens.

[Verwijderd]

Harrie_ schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 16:17:
[...]
Verhuizen naar een andere (buur-)gemeente is dus lang niet altijd vanwege werk maar eerder vanwege een aangepaste woonwens.

Denk dat dat inderdaad de meest gebuikelijke reden is. Naar je werk kun je altijd (iets verder) rijden in ruil voor meer ruimte en/of goedkoper wonen.

Oh wacht. De meest gebruikelijke reden is wat anders. Verandering van samenstelling huishouden. Samenwonen of scheiden of uit huis gaan. Reden van de helft van de verhuizingen.

[ Voor 18% gewijzigd door Verwijderd op 04-06-2021 16:44 ]

[Richh]

https://www.iex.nl/Column...s-worden-opgedrongen.aspx

Fysieke taxaties gaan volgende maand duurder worden, en daarnaast is er nogal wat ophef over modeltaxaties en desktaxaties.

Ik denk dat de auteur de spijker op zijn kop slaat met het volgende stuk:

Ik weet uit de praktijk dat bij zeer veel taxaties de taxatiewaarde wordt bepaald door de koopsom van de woning. Het is ook algemeen bekend dat kopers die een woning boven de vraagprijs hebben gekocht, een taxateur zoeken die de koopprijs wil taxeren.

Deze werkwijze heeft er voor gezorgd dat de huizenprijzen in een korte periode (paar jaar) ontzettend zijn gestegen. De taxatiewaarde is namelijk weer een startwaarde voor een gelijksoortige woning die te koop wordt gezet.

Hieronder een simpel voorbeeld:
Vraagprijs woning €300.000
Woning wordt verkocht voor €350.000
Taxatiewaarde woning €350.000

Vraagprijs gelijksoortige woning €360.000
Woning wordt verkocht voor €400.000
Taxatiewaarde woning €400.000
In bovenstaand voorbeeld stijgen gelijksoortige woningen in een korte tijd met €100.000 in prijs.

Dit zie ik ook letterlijk gebeuren in mijn omgeving als ik prijzen op WalterLiving volg.

Wat mij betreft schakelen we zsm over op desktaxaties only waar dan eventueel een fysieke taxateur tegen de hoofdprijs een kleine marge qua staat van onderhoud op mag loslaten.

Tegelijkertijd: is de waarde ook niet simpelweg letterlijk wat de hoogste bieder er voor wil geven?

Wellicht dat de prijsstijgingen hierdoor, icm FOMO en standaard 40k overbieden, wellicht ook te verklaren zijn. Er is geen rem meer op dit gebied, en eigenlijk kan je het de taxateurs niet eens kwalijk nemen, want niemand weet nog wat een woning eigenlijk 'waard' is.

[CVTTPD2DQ]

Richh schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 21:53:
Wat mij betreft schakelen we zsm over op desktaxaties only waar dan eventueel een fysieke taxateur tegen de hoofdprijs een kleine marge qua staat van onderhoud op mag loslaten.

Tegelijkertijd: is de waarde ook niet simpelweg letterlijk wat de hoogste bieder er voor wil geven?

Voor de bank is belangrijk wat de staat van het eventuele onderpand is bij gedwongen verkoop. Als hypotheekverstrekker zou ik altijd aandringen op een fysieke controle. Maar als de banken het ook al niets meer kan schelen, ach ...

[Kalentum]

Richh schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 21:53:

Wat mij betreft schakelen we zsm over op desktaxaties only waar dan eventueel een fysieke taxateur tegen de hoofdprijs een kleine marge qua staat van onderhoud op mag loslaten.

Tegelijkertijd: is de waarde ook niet simpelweg letterlijk wat de hoogste bieder er voor wil geven?

Wellicht dat de prijsstijgingen hierdoor, icm FOMO en standaard 40k overbieden, wellicht ook te verklaren zijn. Er is geen rem meer op dit gebied, en eigenlijk kan je het de taxateurs niet eens kwalijk nemen, want niemand weet nog wat een woning eigenlijk 'waard' is.

Ik snap niet dat banken die taxatie niet zelf doen. Bij hypotheekaanvraag kunnen ze een Calcasa rapport opvragen, kijken of de transactie daar niet teveel vanaf wijkt, en bij twijfel alsnog taxateur inschakelen.

[eamelink]

Richh schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 21:53:
Tegelijkertijd: is de waarde ook niet simpelweg letterlijk wat de hoogste bieder er voor wil geven?

Bijna wel ja! Dit is de definitie die de NVRT hanteert:

Marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang

Een taxateur die komt voor een hypotheek valt dus met z’n neus in de boter; het schatten van dat bedrag is een makkie; want de precieze situatie die hij moet schatten heeft nét plaatsgevonden!

Logisch dus dat de taxatiewaarde bijna altijd de verkoopwaarde is! Want dat is per definitie zo, als aan de andere voorwaarden voldaan is.

Dus waar kijkt de makelaar naar? Is de koper geen idioot? Stond het pand lang genoeg te koop en was het zichtbaar genoeg? Was er dwang? Is er prudent gehandeld? Als dat allemaal in orde is dan moet de taxatiewaarde wel de verkoopprijs zijn.

[Richh]

eamelink schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 23:11:
[...]


Bijna wel ja! Dit is de definitie die de NVRT hanteert:


[...]


Een taxateur die komt voor een hypotheek valt dus met z’n neus in de boter; het schatten van dat bedrag is een makkie; want de precieze situatie die hij moet schatten heeft nét plaatsgevonden!

Logisch dus dat de taxatiewaarde bijna altijd de verkoopwaarde is! Want dat is per definitie zo, als aan de andere voorwaarden voldaan is.

Dus waar kijkt de makelaar naar? Is de koper geen idioot? Stond het pand lang genoeg te koop en was het zichtbaar genoeg? Was er dwang? Is er prudent gehandeld? Als dat allemaal in orde is dan moet de taxatiewaarde wel de verkoopprijs zijn.

Precies.

Maarehh, als we dat als defenitie gaan stellen, dan ben ik benieuwd naar de argumentatie van die club waarom een taxatie überhaupt meer dan €100 moet kosten
Al zal NVRT het daar dan gek genoeg ook weer niet mee eens zijn gok ik zo...

[Harrie_]

@eamelink @Richh
NRVT = Nederlands Register Vastgoed Taxateurs
niet verwarren met
NVRT = Nederlandse Vereniging van ReïncarnatieTherapeuten

[Rubbergrover1]

Richh schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 21:53:

Tegelijkertijd: is de waarde ook niet simpelweg letterlijk wat de hoogste bieder er voor wil geven?

Wellicht dat de prijsstijgingen hierdoor, icm FOMO en standaard 40k overbieden, wellicht ook te verklaren zijn. Er is geen rem meer op dit gebied, en eigenlijk kan je het de taxateurs niet eens kwalijk nemen, want niemand weet nog wat een woning eigenlijk 'waard' is.

Dit effect heb ik eerder ook al beschreven. En daar kun je nog bij optellen dat de mensen die een paar keer een woning mis zijn gelopen omdat ze geen 40k hebben overboden, bij een volgende woning waarschijnlijk 50k gaan overbieden om meer kans te maken. Of 60k.

Het effect versterkt zichzelf dus op twee manieren: de nieuwe referentie wordt hoger én het bedrag dat kopers willen overbieden wordt hoger. Maar iedereen weet ook dat dit een keer ophoudt... vraag is alleen wanneer.

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 16:17:
[...]


Geen idee wat er met macroregio wordt bedoeld.
...
Verhuizen naar een andere (buur-)gemeente is dus lang niet altijd vanwege werk maar eerder vanwege een aangepaste woonwens.

Daarom hebben ze dus ook het verschil tussen verhuizen naar een andere gemeente en verhuizen naar een andere macroregio. Verhuizen naar een andere gemeente kan ook zijn dat je slechts een straat verderop gaat wonen, verhuizen naar een andere macroregio betreft een verhuizing nar een echt andere woonomgeving.

[Harrie_]

Kalentum schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 22:54:
[...]


Ik snap niet dat banken die taxatie niet zelf doen. [...]

Precies dit. Je koopt een woning met vraagprijs 300k voor 350k. De hypotheekverstrekker geeft je een lening met die woning als onderpand; vervolgens is het de bedoeling dat je zelf iemand regelt die de werkelijke waarde van die woning inschat, waarbij je dus zelf opdrachtgever bent en de factuur betaalt.

En als je dan een taxateur regelt en mondeling de opdracht geeft om "minimaal op 340k te taxeren" komt er 345k uit en de hypotheekverstrekker slikt het als zoete koek. En de volgende woning 3 huizen verder gaat op basis van die prijs weer voor 360k, etc. Totaal pervers systeem als je het mij vraagt

[RemcoDelft]

Banken hebben helemaal geen belang bij een lagere taxatie. Als banken hun gang konden gaan, zouden ze gewoon weer 125% uitlenen. De overheid beperkt hoeveel ze mogen uitlenen, en alle banken gaan gewoon tot het maximum. Als ze in de problemen komen worden ze toch gered, dus tot die tijd is het makkelijk zo veel mogelijk winst maken.

Des te meer reden om de maximumhypotheek te verlagen tot 80% of minder.

[JanHenk]

De meeste objectieve kopers kijken wel waarvoor referentieobjecten daadwerkelijk zijn verkocht én maken een inschatting van de marktcondities.

Hier wordt nu gesteld dat taxaties de oorzaak zijn voor de opwaartse spiraal, maar dat lijkt me absoluut niet de oorzaak...

Het is niet aan taxateurs om recent verkochte objecten onder een goede marktconditie met meerdere bieders ineens af te waarderen, immers zoals @eamelink stelt doen ze juist prima werk.

Een vraagprijs is ook maar een vraagprijs en ook zeker niet gelijk aan de marktwaarde mi.

Even ter aanvulling...
Je kunt je wel afvragen of bij een inschrijving (wat nu veel plaatsvindt) de marktwaarde gelijk is het hoogste bod, wanneer het hoogste bod een outlier is. Daar zou een taxateur wel alert op moeten zijn en dat zijn ze wellicht te weinig.
Als alle biedingen om en nabij rond dezelfde waarde zitten, is dat m.i. de marktwaarde. Ongeacht de vraagprijs en/of hoeveel dat erboven is.

[ Voor 26% gewijzigd door JanHenk op 05-06-2021 11:24 ]

[Termi]

JanHenk schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 11:18:
De meeste objectieve kopers kijken wel waarvoor referentieobjecten daadwerkelijk zijn verkocht én maken een inschatting van de marktcondities.

Hier wordt nu gesteld dat taxaties de oorzaak zijn voor de opwaartse spiraal, maar dat lijkt me absoluut niet de oorzaak...

Het is niet aan taxateurs om recent verkochte objecten onder een goede marktconditie met meerdere bieders ineens af te waarderen, immers zoals @eamelink stelt doen ze juist prima werk.

Een vraagprijs is ook maar een vraagprijs en ook zeker niet gelijk aan de marktwaarde

Maar de taxatiewaarde wordt achteraf bepaald . Nu betaal je de overwaarde ten opzichte van de taxatiewaarde achteraf, die taxateur weet wat jij geboden hebt. En de taxateur wil jou ook niet 'naaien' dus zorgt er wel donders goed voor dat de taxatiewaarde wel hoger ligt.

Ik zou zeggen bepaal vooraf de taxatiewaarde en doe dat in een gesloten envelop bij de notaris. Na het biedingsproces gaat de envelop open en weet je wat je bij moet leggen Het verschil tussen jouw bod en de daadwerkelijke taxatiewaarde..Dan zal je de eerlijke overwaarde betalen. Kan je het niet betalen dan moet je annuleren tegen 10 % van de kosten.

[Rubbergrover1]

Harrie_ schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 10:57:
[...]


Precies dit. Je koopt een woning met vraagprijs 300k voor 350k. De hypotheekverstrekker geeft je een lening met die woning als onderpand; vervolgens is het de bedoeling dat je zelf iemand regelt die de werkelijke waarde van die woning inschat, waarbij je dus zelf opdrachtgever bent en de factuur betaalt.

Bij de andere optie kun je de situatie krijgen dat de bank de woningen lekker laag taxeert om bijvoorbeeld een mooie renteopslag te kunnen rekenen. Lijkt me ook niet echt wenselijk. Daarom is het idee van een 'neutrale' taxateur niet verkeerd. En daarom kun je ook niet zomaar een willekeurige Beun de Haas inhuren, maar moeten de taxateurs aan bepaalde eisen voldoen.

Maar uiteindelijk blijft het natuurlijk een momentopname en zeker bij een snel veranderende markt lastig tot een 'betrouwbare' waarde te komen.

[JanHenk]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 11:25:
[...]

Maar uiteindelijk blijft het natuurlijk een momentopname en zeker bij een snel veranderende markt lastig tot een 'betrouwbare' waarde te komen.

Dit is misschien wel de kern. Het blijft een momentopname. Het is niet aan de taxateur om een toekomstige waardedaling (of andersom, waardestijging) in te gaan prijzen in de waarde die ie afgeeft op het moment dat het betreffende object zojuist is verkocht.

Daarnaast zou de hypotheekverstrekker de taxateur dienen te voorzien én te betalen. Nu is de koper de opdrachtgever en het aloude gezegde; "wiens brood men eet, diens woord men spreekt" gaat dan op. In mijn voormalig vakgebied (audit) zouden we dat een bedreiging van de onafhankelijkheid noemen. Met validaties (NWWI) poogt men die bedreiging weg te nemen, maar wellicht is dat niet voldoende.

Neemt niet weg dat de problemen op de woningmarkt niet de schuld zijn van taxateurs, noch het aan de taxateurs is om op te lossen.

[DaYwaLkUr]

Ik zie nu ook woningen met een woz van 437k en een vraagprijs van 650k is dat nog van invloed? Dit is 200k erboven?

[CVTTPD2DQ]

JanHenk schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 11:41:
Daarnaast zou de hypotheekverstrekker de taxateur dienen te voorzien én te betalen. Nu is de koper de opdrachtgever en het aloude gezegde; "wiens brood men eet, diens woord men spreekt" gaat dan op. In mijn voormalig vakgebied (audit) zouden we dat een bedreiging van de onafhankelijkheid noemen. Met validaties (NWWI) poogt men die bedreiging weg te nemen, maar wellicht is dat niet voldoende.

Ik weet dat er, nog voor de kredietcrisis, veel te doen was over de manier waarop hypotheekverstrekkers ondoorzichtig allerlei kosten konden meefinancieren in de hypotheek. De klant hoefde geen cash voor advies te betalen, maar moest uiteindelijk wel die duizenden euro's extra over dertig jaar aflossen.

Het kan zijn dat de weeffout waarbij taxatie door de hypotheekgever werd betaald toen ontstaan is.

In een ideale wereld zouden deze kosten gewoon uit de rente moeten komen. Dan mag de hypotheekverstrekker zelf kiezen of ze geld vooraf uitgeven aan een taxatie, of liever wat extra risicoopslag bij het percentage tellen.

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 11:11:
Als ze in de problemen komen worden ze toch gered, dus tot die tijd is het makkelijk zo veel mogelijk winst maken.

Dat is allang niet meer zo, zie SNS.

Vraag is wel of management van een bank genoeg te verliezen heeft als het mis gaat.

Overigens is de waarde van het onderpand nu ook weer niet zo heel relevant (qua marge van 10% meer of minder), aangezien je hoofdelijk aansprakelijk bent voor de schuld. Als het alleen op onderpand gefinancierd zou worden kreeg je niet meer dan 50-70% van de koopprijs gefinancierd.

De verliezen van banken bij woninghypotheken voor eigenaar/bewoners zijn heel beperkt.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 11:25:
[...]
Bij de andere optie kun je de situatie krijgen dat de bank de woningen lekker laag taxeert om bijvoorbeeld een mooie renteopslag te kunnen rekenen. Lijkt me ook niet echt wenselijk.

Marktwerking door bij meerdere banken een offerte op te vragen helpt hier natuurlijk.

Het is niet zo dat banken het liefst geen hypotheken zouden verstrekken.

[RemcoDelft]

JanHenk schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 11:41:
[...]


Dit is misschien wel de kern. Het blijft een momentopname. Het is niet aan de taxateur om een toekomstige waardedaling (of andersom, waardestijging) in te gaan prijzen in de waarde die ie afgeeft op het moment dat het betreffende object zojuist is verkocht.

De bank daarentegen zou dat wel moeten inprijzen, dus als een huis van de ene op de andere dag 20% in "waarde" stijgt, kan het helemaal geen kwaad om de maximumhypotheek met 25% te verlagen. Het onderpand is tenslotte niet echt een onderpand als de "waarde" een dag later weer net zo hard daalt.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 12:15:
[...]
Overigens is de waarde van het onderpand nu ook weer niet zo heel relevant (qua marge van 10% meer of minder), aangezien je hoofdelijk aansprakelijk bent voor de schuld. Als het alleen op onderpand gefinancierd zou worden kreeg je niet meer dan 50-70% van de koopprijs gefinancierd.

Was het maar zo!

[CVTTPD2DQ]

JanHenk schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 11:18:
Je kunt je wel afvragen of bij een inschrijving (wat nu veel plaatsvindt) de marktwaarde gelijk is het hoogste bod, wanneer het hoogste bod een outlier is. Daar zou een taxateur wel alert op moeten zijn en dat zijn ze wellicht te weinig.
Als alle biedingen om en nabij rond dezelfde waarde zitten, is dat m.i. de marktwaarde. Ongeacht de vraagprijs en/of hoeveel dat erboven is.

Bij inschrijving zou je het op een na hoogste bod kunnen nemen. Dat is natuurlijk te manipuleren, maar waarschijnlijk niet makkelijker dan een taxateur nu.

Een taxatie lijkt me moeilijker in een kopersmarkt, als een woning meer dan een jaar te koop staat, en een toevallige geinteresseerde een bod doet wat ver onder de prijs ligt van een referentieobject.

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 12:27:
[...]
Was het maar zo!

Dat je maar 50-70% van de onderpand waarde gefinancierd kreeg?

Dan kan bijna niemand een huis kopen.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 13:13:
[...]


Dat je maar 50-70% van de onderpand waarde gefinancierd kreeg?

Dan kan bijna niemand een huis kopen.

Je bedoelt: dan kan alleen iemand met voldoende eigen geld een huis kopen. Lijkt mij op zich geen verkeerde situatie.

[Koekfabriek]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 17:19:
[...]

Je bedoelt: dan kan alleen iemand met voldoende eigen geld een huis kopen. Lijkt mij op zich geen verkeerde situatie.

Ja wat is voldoende eigen geld, in de Nederlandse context zou het dan toch wel echt betekenen dat starters het (bijna) onmogelijk wordt gemaakt.

Het lijkt mij onwenselijk en mochten we daar naar toe gaan zal het toch wel in kleine stapjes moeten met een hoop overige maatregelen.

[Monkeydancer]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 17:19:
[...]

Je bedoelt: dan kan alleen iemand met voldoende eigen geld een huis kopen. Lijkt mij op zich geen verkeerde situatie.

Het zijn gigantische bedragen om te sparen. Paar duizend euro opzij leggen per maand is niet voor iedereen weggelegd.

[Rubbergrover1]

Koekfabriek schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 17:36:
[...]

Ja wat is voldoende eigen geld, in de Nederlandse context zou het dan toch wel echt betekenen dat starters het (bijna) onmogelijk wordt gemaakt.

Het lijkt mij onwenselijk en mochten we daar naar toe gaan zal het toch wel in kleine stapjes moeten met een hoop overige maatregelen.

Mee eens dat je dit niet van het ene op het andere moment kunt doen. Maar het als dat de maximale hypotheek in kleine stapjes naar 100% gedaald is, zou je die daling gewoon in het zelfde tempo kunnen door laten lopen tot 90-80-70%.

Ik ben het met je eens dat er ook een hoop andere maatregelen getroffen moeten worden. Bijvoorbeeld de verziekte huurmarkt reïncarneren. Maar dat is iets wat sowieso moet gebeuren.

[ANdrode]

Metro2002 schreef op vrijdag 4 juni 2021 @ 10:35:
[...]
Dan heeft X het niet slechter maar Y het beter door de keuzes die hij heeft gemaakt.

Of X heeft het beter door de keuzes die Y niet gehad heeft omdat X in 2015 kon kopen en Y jonger was. Of dat Y een opleiding heeft afgemaakt en X niet. Waardoor Y nu later een serieuze relatie kan vasthouden, levensfases opschuiven, tijdens thuiswerken meer stress heeft vanwege ruimtegebrek etc.

Parallel daaraan zorgt FOMO voor druk om nu direct te handelen en een versterking van het cyclische gedrag van de woningmarkt.

offtopic:
En bedankt aan degenen die denken dat ik deze positie heb omdat het over mezelf gaat. Nope. Je kent mij niet: Het gaat mij om het stuk ongelijkheid in de maatschappij - helemaal voor mensen met minder privileges dan ik. En mijn grootste financiële misser is in eind 2010/begin 2011 niet in bitcoin stappen

[Richh]

DaYwaLkUr schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 11:55:
Ik zie nu ook woningen met een woz van 437k en een vraagprijs van 650k is dat nog van invloed? Dit is 200k erboven?

Dat is normaal tegenwoordig. Regelmatig worden ze nog flink overboden ook

WOZ heeft nergens invloed op.

Ondertussen schieten de bureautjes waar je bezwaar kan maken tegen een te hoge WOZ als paddestoelen uit de grond, wonderbaarlijk genoeg

[ Voor 6% gewijzigd door Richh op 05-06-2021 17:59 ]

[Kalentum]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 11:25:
[...]

Bij de andere optie kun je de situatie krijgen dat de bank de woningen lekker laag taxeert om bijvoorbeeld een mooie renteopslag te kunnen rekenen. Lijkt me ook niet echt wenselijk. Daarom is het idee van een 'neutrale' taxateur niet verkeerd. En daarom kun je ook niet zomaar een willekeurige Beun de Haas inhuren, maar moeten de taxateurs aan bepaalde eisen voldoen.

Maar uiteindelijk blijft het natuurlijk een momentopname en zeker bij een snel veranderende markt lastig tot een 'betrouwbare' waarde te komen.

Maar de bank heeft die taxatie vooral nodig om bizarre hypotheken te voorkomen. Een hypotheek van 6 ton op een woning die 4 ton waard is.

Het risico op hypotheken is erg laag (zie ook 2006 toen hypotheken werden verkocht in een dalende markt). Voor 80% van de transacties is een taxatie van 700 euro echt onzin.

[Verwijderd]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 17:19:
[...]

Je bedoelt: dan kan alleen iemand met voldoende eigen geld een huis kopen. Lijkt mij op zich geen verkeerde situatie.

Terug naar de situatie dat maar 20%-30% van de mensen een koophuis bezit en de rest de rijke verhuurders moet spekken?

Denk niet dat de meerderheid van de Nederlanders daar gelukkiger van word.

[unezra]

Verwijderd schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 18:30:
[...]
Terug naar de situatie dat maar 20%-30% van de mensen een koophuis bezit en de rest de rijke verhuurders moet spekken?

Denk niet dat de meerderheid van de Nederlanders daar gelukkiger van word.

Waarom is het in onder andere België en Ierland de norm dat je flink eigen geld mee neemt, en zou het in Nederland een probleem zijn?

Ik denk dat een van de maatregelen die genomen moet worden, het afschaffen van de HRA is en het verlagen van de leen norm. Flink. En niet over 30 jaar, maar gewoon, volgend jaar.

Voor een deel van de mensen zal pijn doen (opeens staat hun huis onder water en/of moeten ze nog een paar jaar wachten), maar tegelijkertijd denk ik dat alleen met ingrijpende maatregelen de prijzen uiteindelijk omlaag te krijgen zijn.

Marktwerking werkt niet. Dat drijft de prijzen alleen maar op.

[Richh]

unezra schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 18:34:
[...]


Waarom is het in onder andere België en Ierland de norm dat je flink eigen geld mee neemt, en zou het in Nederland een probleem zijn?

Omdat jongeren die nu 1000-1500 euro huur betalen, en dan kijk ik voornamelijk naar de eenverdieners, helemaal geen kans hebben om vermogen op te bouwen. Wat je dan wel opeens nodig hebt.

In veel andere landen, zoals België, bestaat een functionerende huurmarkt en kan je prima een appartementje huren voor prijzen die in Nederland als 'sociale huur' bestempeld zouden worden, waar je per definitie geen toegang tot hebt als je een iets bovenmodaal inkomen hebt.

Als je jongeren een redelijke kans wil geven, moet je eerst de huurmarkt aanpakken en dit een jaar of 5-10 laten uitbalanceren.
Denk daarbij dat een huurwoning maximaal (rentekosten + onderhoudskosten + risicoopslag) mag kosten, waarbij vooral dus het weglaten van het aflossingscomponent de kern is. Dat is dé aanjager van scheve vermogensopbouw tussen jongere mensen en vastgoedbeleggers.

Voor mij persoonlijk geldt: per direct die HRA afschaffen en per direct LTV naar 90% ofzo maar dat lijkt me voor heel Nederland per direct een zeer slecht plan.

[unezra]

@Richh Nja, de kern van het probleem is vooral dat de prijzen zo hoog zijn, omdat we het met zijn allen betalen. Zowel huur als koop.

Stopt morgen iedereen met die hoge prijzen betalen, zijn overmorgen de prijzen lager.

Maar dat gebeurt niet, want iedereen laat zich gek maken en betaald tóch, want als jij het niet doet, doet een ander het wel. Dus houden we effectief zelf onze eigen ellende in stand.

Wij kunnen het niet, de huizenbezitters doen het niet, dus moet de overheid ingrijpen óf moeten we accepteren dat we in deze ellende blijven zitten.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 18:30:
[...]


Terug naar de situatie dat maar 20%-30% van de mensen een koophuis bezit en de rest de rijke verhuurders moet spekken?

Dat hoeft niet maar 20-30% te zijn.

Maar daarom moet de huurmarkt ook vooral flink aangepakt worden. Daarin weer investeren en de puntentabel plus maximale prijzen ook voor een stuk boven de huidige liberaliseringsgrens laten gelden.

[Richh]

unezra schreef op zaterdag 5 juni 2021 @ 18:58:
@Richh Nja, de kern van het probleem is vooral dat de prijzen zo hoog zijn, omdat we het met zijn allen betalen. Zowel huur als koop.

Stopt morgen iedereen met die hoge prijzen betalen, zijn overmorgen de prijzen lager.

Maar dat gebeurt niet, want iedereen laat zich gek maken en betaald tóch, want als jij het niet doet, doet een ander het wel. Dus houden we effectief zelf onze eigen ellende in stand.

Wij kunnen het niet, de huizenbezitters doen het niet, dus moet de overheid ingrijpen óf moeten we accepteren dat we in deze ellende blijven zitten.

Dat ben ik volledig met je eens, maar dat betekent niet dat je het op de manier die je voorstelt zou moeten oplossen naar mijn mening.

"Iedereen laat zich gek maken", maar hierbij moet je wel bedenken dat er regelmatig geen alternatieven bestaan. Onderdak is een primaire levensbehoefte.

De 'pijn' neerleggen bij wie nu al een paar jaar, regelmatig ondanks een prima inkomen, er probeert tussen te komen, en precies diegene nog een paar jaar extra laten wachten tot de maatregelen effect beginnen te krijgen? Dat vind ik best flauw. Ik denk dat je die pijn beter op een andere wijze kan verdelen.

Als je de huurmarkt oplost en zeer streng reguleert, zal dat ook druk van de koopmarkt afhalen (mensen kiezen voor huren ipv kopen, beleggers zullen zich minder op de huurmarkt focussen en wellicht zelfs een aandeel van hun vastgoedbeleggingen verkopen, wat het aanbod op de koopmarkt vergroot). Dat is een maatregel die bij een heel andere doelgroep pijn doet, en wel de groep die er de afgelopen jaren het beste op geboerd heeft + bewust het beleggingsrisico is aangegaan.

Als je daarnaast de belangenverstrengeling in grondpolitiek bij gemeentes oplost en serieus hoge bouwtargets zet, dan denk ik persoonlijk dat je een heel eind komt

Nogmaals, laten we de HRA afschaffen en de LTV verlagen, maar simpelweg niet in 1 klap.

[CornermanNL]

De hoogste van de prijzen is niet alleen het probleem , het achterblijven van de lonen moet ook meegenomen worden , net als het niet bouwen op behoefte maar op winstmaximalisatie. En pas gaan bouwen bij 70% verkocht. Dat heeft een hoop tekorten opgeleverd.

Grosso modo zijn de prijzen wellicht geeneens zo hoog in de koopmarkt. Maar waren ze wellicht laag tot een jaar of 5 terug.

Huren zou voor ieder wat wils moeten kunnen verschaffen immers er is vraag genoeg naar betaalbaar wonen op verschillende samenstellingen van huishouden. Waarom werkt dat principe niet ? Geen sturing , dus alles komt terecht op de koopmarkt , en daar is het heel druk momenteel.

Iedereen is zo’n beetje goedkoper uit met kopen , los van het bezit en dus de restwaarde. Die ook nog substantieel is.

De vlijtige spaarder die niet durft te beleggen in aandelen wil een paar woningen verhuren , die staat te dringen , de starters , de ouderen die wellicht een appartement willen. Zouden voorheen lekker in een 55 plus aanleun flat gaan zitten , die zijn er niet meer.

En nu kan het omdat er groter groepen nu wel leencapaciteit hebben of toch al het spaargeld erin pompen omdat het op de spaarrekening niets opbrengt.

En ondertussen vraagt men zich af waarom we weer een echt ministerie van wonen nodig hebben , nergens voor nodig toch. Markt kost het op , nee de markt beweegt zich binnen de gestelde grenzen naar maximale winst.

En daarom kan je voor 40 m2 appartement 1100 euro vragen, terwijl de richtlijn ongeveer 500 aangeeft.