Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op maandag 17 mei 2021 @ 10:53:
Je maakt de fout dalende rente met lage rente te verwarren. In Nederland is de koopmarkt niet zozeer ontploft door de lage rente, maar door de dalende rente. Als de komende decennia de rente in Nederland op dit niveau blijft, dan zullen de woningprijzen in Nederland ook kelderen.

Nu is het laatste jaar natuurlijk een bijzonder jaar, maar het afgelopen jaar zijn verschillende hypotheekrentes (waaronder 10 jaar NHG) zo goed als gelijk gebleven. Toch deden huizen +14% gemiddeld.

Overigens is de Nederlandse 10 jaars rente zeer langzaam aan het stijgen, en staat zelfs weer boven 0.

[Requiem19]

ANdrode schreef op maandag 17 mei 2021 @ 10:52:
[...]


Maar de opgaande marktcyclus is toch ook een politiek doel? Misschien niet van het electoraat - maar wel voor de lobbygroepen die de twee rechter coalitiepartijen representeren.

Anders was er al lang een advies (en dat nou CPB of DNB is) gevolgd.

Stijgingen van woningen lijkt inderdaad een (impliciet?) doel te zijn.

Maar de 'extreme' stijgingen lijken geen doel te zijn. Er zijn nu gebieden waar woningen 20% in waarde gestegen zijn in 1 jaar tijd. Dat is politiek ook voor niemand een doel (behalve misschien voor Van Haga ).

DNB heeft toch meerdere concrete adviezen gegeven over de woningmarkt? Zoals het zwaarder belasten van een eigen woning om het verschil met de huurmarkt te verkleinen (overigens m.i. ook weer een gekke oplossing: de kern zou zijn de huurmarkt toegankelijker te maken...).

[Shadowhawk00]

De stijging is op papier goed voor nederland want dan worden we meer waard.

Maar wat DNB roept is eigenlijk altijd maak het duurder voor mensen, dat lost het probleem niet op je eigen woning maak je geen winst uit die heb je om in te wonen.
Het hele idee van de eigen woning belasten terwijl je het onderhoud niet mag aftrekken is natuurlijk gewoon een gestoord plan. Net zoals dat je op spaargeld 4% rendement haalt dat klopt ook al lang niet meer.

Het enige wat dat gaat doen is de markt nog meer verstoren in het voordeel van de grote investeerders. Als je de maandlasten van een eigen woning maar hoog genoeg maakt moeten die wel verkocht worden aan grote investeerders, en die maakt het wel wat uit maar of je nu 5% of 2% rendement hebt het is een positief getal. En die verhogen de huren wel gewoon want mensen moeten toch wel huren. Want grote investeerders hebben dan als enige de mogelijkheid om die woningen wel te kopen voor de rest is het te duur.

Het enige wat helpt is meer woningen bouwen op plaatsen waar schaarste is. Dus dan moet daar gewoon de mogelijkheid voor komen. En zorgen dat er meer mobiliteit komt zodat er meer spreiding mogelijk is. Zodra je nu de randstad uit bent is er ook bijna geen OV meer. En het argument dat word minder gebruikt is wel deels waar maar iets wat er niet is kan je natuurlijk ook niet gebruiken.

[JanHenk]

Rubbergrover1 schreef op maandag 17 mei 2021 @ 10:53:
[...]

Je maakt de fout dalende rente met lage rente te verwarren. In Nederland is de koopmarkt niet zozeer ontploft door de lage rente, maar door de dalende rente. Als de komende decennia de rente in Nederland op dit niveau blijft, dan zullen de woningprijzen in Nederland ook kelderen.

Op zich ben ik het daarmee eens, dalende rente is katalysator. Een gelijkblijvende rente maakt dat rente geen factor meer is (ben het er niet mee eens dat het dan keldert, overigens).

Echter, de hypotheekrente in NL is ook al heel wat jaren laag, de 10-jaarsrente (de belangrijkste graadmeter, ook i.v.m. toetsrente) is tussen pak 'm beet 2017 en 2021 niet eens zoveel gedaald. De daling in hypotheekrente in de periode vanaf 2012 tot 2017 is een heel stuk steviger geweest, terwijl de gemiddelde woningprijzen indertijd niet zijn gestegen. Blijft wel een moeilijke indicator.

Even los van bovenstaande; een dalende rente is een katalysator van stijgende prijzen. Daar kunnen we het op zich wel over eens zijn. Maar de vraag is wel; wanneer houdt dit effect op?

Dus een rentedaling van 1% in 1 jaar zou zich kunnen verhouden tot stijgende prijzen voor 2 jaar, maar ook voor 3 of 4 jaar. Het is moeilijk om daar de vinger op te leggen.

[Tuttel]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 mei 2021 @ 10:36:
Dat is met bijna alle regels in nederland zo. Het zijn er te veel met te veel uitzonderingen en speciale regels voor kleine groepen. Het lijkt er gewoon op dat de ambtenaren zichzelf heel belangrijk willen maken door hun eigen regeltje of uitzondering te maken.

*Politiek

Los van de ambtelijke top die vrijwel geheel gepolitiseerd is, kan ik je verzekeren dat verreweg het grootste deel niets liever ziet dan een vereenvoudiging van onze stelsels. En daar liggen echt genoeg proposities voor klaar, maar die eindigen uiteindelijk allemaal complexer en/of als toevoeging ipv vervangen door het politieke gepolder met allerhande belangenorganisaties. Iedereen moet tevreden gesteld worden en inderdaad niemand mag er op achteruit gaan, dus er wordt nog van alles erbij in gefietst en uitzonderingen toegevoegd om elke individuele club die zich kan vertegenwoordigen iets te laten binnenhalen om uiteindelijk een nog complexer plan te hebben waar niemand écht voor is.

De illusie dat een compromis de beste uitkomst is voor het collectief...

[redwing]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 mei 2021 @ 11:17:
De stijging is op papier goed voor nederland want dan worden we meer waard.

Maar wat DNB roept is eigenlijk altijd maak het duurder voor mensen, dat lost het probleem niet op je eigen woning maak je geen winst uit die heb je om in te wonen.
Het hele idee van de eigen woning belasten terwijl je het onderhoud niet mag aftrekken is natuurlijk gewoon een gestoord plan. Net zoals dat je op spaargeld 4% rendement haalt dat klopt ook al lang niet meer.

Het enige wat dat gaat doen is de markt nog meer verstoren in het voordeel van de grote investeerders. Als je de maandlasten van een eigen woning maar hoog genoeg maakt moeten die wel verkocht worden aan grote investeerders, en die maakt het wel wat uit maar of je nu 5% of 2% rendement hebt het is een positief getal. En die verhogen de huren wel gewoon want mensen moeten toch wel huren. Want grote investeerders hebben dan als enige de mogelijkheid om die woningen wel te kopen voor de rest is het te duur.

Maar dat is het hele plan niet. Ze pleiten om de winst te belasten, niet om de kosten van het wonen zelf duurder te maken. De maandlasten willen ze dus helemaal niet veranderen en zolang je in je huis blijft wonen verandert er ook niets. Pas als je het huis gaat verkopen moet je over de winst belasting betalen en heb je dus minder geld over voor je volgende huis (of om op de bank te zetten). Dit geldt ook voor investeerders waardoor een huis als belegging minder interessant wordt. Maar dus ook dat het verschil tussen mensen die een huis kunnen kopen en mensen die geen huis kunnen kopen niet steeds groter wordt.

Het enige wat helpt is meer woningen bouwen op plaatsen waar schaarste is. Dus dan moet daar gewoon de mogelijkheid voor komen. En zorgen dat er meer mobiliteit komt zodat er meer spreiding mogelijk is. Zodra je nu de randstad uit bent is er ook bijna geen OV meer. En het argument dat word minder gebruikt is wel deels waar maar iets wat er niet is kan je natuurlijk ook niet gebruiken.

Alleen is dit niet een korte termijn oplossing. Terwijl zorgen dat er minder geld uitgegeven kan worden voor woningen dat wel is. Dus er moet weliswaar worden bijgebouwd, maar voor de kortere termijn zal er ook iets moeten gebeuren om de prijzenstijging te verminderen.

[Richh]

In onze hoofdstad gaan de huren blijkbaar omlaag. Je kan blijkbaar zelfs onderhandelen bij sommige verhuurders

Huren in Amsterdam goedkoper dan kopen? "Als je wil huren is nu het moment"

https://www.at5.nl/artike...il-huren-is-nu-het-moment

De daling van de huurprijzen komt met name door het vertrek van buitenlandse werknemers sinds het begin van de coronacrisis. "De expat-markt is op het moment minder dus er komen minder expats naar de stad. Daardoor staan de huizen die zij huren nu leeg", zegt Mitchel Mense van Koops Makelaardij.

"Een woning op de Zuidas is normaal in een paar weken weg, maar als je je nu aan de huurprijs vasthoudt kan het zomaar zijn dat het appartement één of twee maanden leegstaat", vertelt Mitchel. Daarom is er nu ook een daling in de huurprijzen. "Het is ongeveer 10% maar in het duurdere segment (boven €1500) kan het zelfs rond de 20% zijn."

Daarnaast heeft De Correspondent een mooi artikel over het verdelen van woonruimte onder verschillende leeftijdsgroepen (voordeuren). Samengevat: de babyboomers laten verhuizen lost heel wat op, echter zit iedereen muurvast door voornamelijk fiscale regeltjes.

https://decorrespondent.n...nd/2545901906625-48bfddfa

Inclusief de bevolkingspiramide die we niet vaak genoeg kunnen herhalen.

[ Voor 19% gewijzigd door Richh op 17-05-2021 12:19 ]

[XyritZz]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 mei 2021 @ 10:47:
Het grootste probleem is juist dat de politiek ingrijpt in de markt.

Stikstofregels waardoor minder gebouwd mocht worden. Hele projecten lagen stil.
Beperkte ruimte om te bouwen want CO2 en stikstof normen.
Duurder bouwen want energienormen.
Lagere rente, ECB is verlengstuk van de politiek, dus meer te lenen.
Bevolkingsgroei, dus meer vraag.

Gezien de history van ingrijpen en het erger maken zou het misschien beter zijn als de politiek eens minder ingrijpt en hun recente acties ongedaan maakt.

Daar ben ik het niet mee eens, het grote probleem is dat de politiek niet hard genoeg ingrijpt in de markt.

Bouwen, bouwen, bouwen en nog eens bouwen dat is wat de politiek ziet als oplossing voor de woningmarkt. Maar woningen zijn veel te interessant als investeringsobject waardoor ze opgekochte worden door personen die helemaal niet de intentie hebben er ooit in te wonen.

Dus door de bouwen ga je niet naar een gezonde vraag/aanbod balans. Het is zo rendabel om vastgoed te bezitten dat de vraag naar woningen bijna oneindig is. Iedereen die geld heeft voor een woning wil een woning kopen, want het rendeert beter dan je spaarrekening en heeft minder risico dan de aandelenmarkt op gaan.

Door veel harder in te grijpen kan de overheid veel meer invloed op de woningmarkt uitvoeren; de volledige waarde van een woning belasten alsof het vermogen is. Woningen die niet als primaire woonruimte gebruikt worden nog zwaarder belasten. Erfbelasting omhoog, erfenis als inkomen zien en in hoogste belastingschijf gooien zodat huisjesmelkers hun praktijken niet van generatie op generatie doorgeven.

Daarnaast zie je dat des te meer mogelijkheden er zijn voor het lenen van geld des te hoger de prijzen stijgen; dus beperk de leningen door met onmiddellijke ingang de HRA en alle andere "voordeeltjes" voor starters af te schaffen. Die voordeeltjes raken starters driedubbel kwijt door gestegen prijzen en is dus letterlijk een sigaar uit eigen doos.

Probleem is dat het allemaal heilige huisjes zijn voor de politiek, en dat ze simpelweg hun vingers er niet aan durven te branden.

[Requiem19]

Richh schreef op maandag 17 mei 2021 @ 11:47:
In onze hoofdstad gaan de huren blijkbaar omlaag. Je kan blijkbaar zelfs onderhandelen bij sommige verhuurders

Huren in Amsterdam goedkoper dan kopen? "Als je wil huren is nu het moment"

https://www.at5.nl/artike...il-huren-is-nu-het-moment

Yep...

Requiem19 schreef op [b]zondag 11 april 2021[/b] @ 20:22:
Interessante N=1 observatie:

Een kennis van mij moest heel snel op zoek naar een huurwoning voor haar zelf in Amsterdam. Ze kwam uit bij een appartement van 80m2 binnen de ring (oud west, A1 locatie). Deze stond twee maanden leeg. Verhuur prijs was ook gezakt van 1500 naar 1300 voordat zij hem nam. Dit was ook absoluut niet de enige optie...

Als je nu in Amsterdam woont en je zoekt woonruimte, sla je slag. De huurmarkt lijkt behoorlijk ingekakt te zijn doordat airbnb niet meer veel voorstelt en doordat de expats en masse thuis zijn gebleven. Dit zou ook zomaar z'n doorwerking kunnen hebben op de woningprijzen in Amsterdam...

[

[Verwijderd]

XyritZz schreef op maandag 17 mei 2021 @ 12:15:
[...]
Dus door de bouwen ga je niet naar een gezonde vraag/aanbod balans. Het is zo rendabel om vastgoed te bezitten dat de vraag naar woningen bijna oneindig is.

Nee, het is zo rendabel omdat er een tekort aan (vrije sector) huurwoningen is. Als je meer bouwt daalt de druk op huren ook en wordt buy-to-let ook minder interessant.

Maar vooralsnog is vrije sector huren heel erg duur in Nederland, vergeleken met het kopen van een huis.

De arbitrage van koophuis naar vrije sector huurwoning is dus (goede) marktwerking.

[Shadowhawk00]

Richh schreef op maandag 17 mei 2021 @ 11:47:
In onze hoofdstad gaan de huren blijkbaar omlaag. Je kan blijkbaar zelfs onderhandelen bij sommige verhuurders

Huren in Amsterdam goedkoper dan kopen? "Als je wil huren is nu het moment"

https://www.at5.nl/artike...il-huren-is-nu-het-moment

Logisch toch, er is gewoon veel minder vraag en mensen kunnen en willen de hoge prijzen niet betalen dus zakken de prijzen. Dat zal op wat langere termijn ook effect hebben op de rest van de huurmarkt en koopmarkt als de vraag minder blijft.

[Requiem19]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 mei 2021 @ 12:23:
[...]


Logisch toch, er is gewoon veel minder vraag en mensen kunnen en willen de hoge prijzen niet betalen dus zakken de prijzen. Dat zal op wat langere termijn ook effect hebben op de rest van de huurmarkt en koopmarkt als de vraag minder blijft.

Precies - dit laat (IMO) overigens wel zien dat er op de woningmarkt wel een duidelijke relatie is tussen vraag - en aanbod.

De vraag neemt af bij het aantal benodigde huurwoningen => prijs omlaag.

Ik zie veel argumenten dat dit niet zou spelen op de koopmarkt. Waarom zou dit zo anders werken dan op de huurmarkt?

[Shadowhawk00]

Requiem19 schreef op maandag 17 mei 2021 @ 12:25:
[...]


Precies - dit laat (IMO) overigens wel zien dat er op de woningmarkt wel een duidelijke relatie is tussen vraag - en aanbod.

De vraag neemt af bij het aantal benodigde huurwoningen => prijs omlaag.

Ik zie veel argumenten dat dit niet zou spelen op de koopmarkt. Waarom zou dit zo anders werken dan op de huurmarkt?

Sterker nog de huur en koopmarkt zijn met elkaar verweven. De prijs van een koopwoning voor een investeerder is gewoon bepaald door de huur die hij kan vragen. Word de huur minder dan word de waarde van de woning ook minder voor een investeerder. Dus dat haalt ook weer vraag op de koopmarkt weg alleen is dit niet iets wat even gebeurt het duurt wel een langere tijd.

[Richh]

Requiem19 schreef op maandag 17 mei 2021 @ 12:25:
[...]


Precies - dit laat (IMO) overigens wel zien dat er op de woningmarkt wel een duidelijke relatie is tussen vraag - en aanbod.

De vraag neemt af bij het aantal benodigde huurwoningen => prijs omlaag.

Ik zie veel argumenten dat dit niet zou spelen op de koopmarkt. Waarom zou dit zo anders werken dan op de huurmarkt?

Nouja, de 'vraag' is of de vraag naar koopwoningen wel voldoende kán afnemen om de prijzen te doen drukken. Dat is vooral het argument wat ik vaak wil maken op dit gebied.

[battler]

XyritZz schreef op maandag 17 mei 2021 @ 12:15:
[...]


Daar ben ik het niet mee eens, het grote probleem is dat de politiek niet hard genoeg ingrijpt in de markt.

Bouwen, bouwen, bouwen en nog eens bouwen dat is wat de politiek ziet als oplossing voor de woningmarkt. Maar woningen zijn veel te interessant als investeringsobject waardoor ze opgekochte worden door personen die helemaal niet de intentie hebben er ooit in te wonen.

Dus door de bouwen ga je niet naar een gezonde vraag/aanbod balans. Het is zo rendabel om vastgoed te bezitten dat de vraag naar woningen bijna oneindig is. Iedereen die geld heeft voor een woning wil een woning kopen, want het rendeert beter dan je spaarrekening en heeft minder risico dan de aandelenmarkt op gaan.

Door veel harder in te grijpen kan de overheid veel meer invloed op de woningmarkt uitvoeren; de volledige waarde van een woning belasten alsof het vermogen is. Woningen die niet als primaire woonruimte gebruikt worden nog zwaarder belasten. Erfbelasting omhoog, erfenis als inkomen zien en in hoogste belastingschijf gooien zodat huisjesmelkers hun praktijken niet van generatie op generatie doorgeven.

Daarnaast zie je dat des te meer mogelijkheden er zijn voor het lenen van geld des te hoger de prijzen stijgen; dus beperk de leningen door met onmiddellijke ingang de HRA en alle andere "voordeeltjes" voor starters af te schaffen. Die voordeeltjes raken starters driedubbel kwijt door gestegen prijzen en is dus letterlijk een sigaar uit eigen doos.

Probleem is dat het allemaal heilige huisjes zijn voor de politiek, en dat ze simpelweg hun vingers er niet aan durven te branden.

Ik snap je logica niet:

Zodra er meer woningen zijn gebouwd dan de vraag is, is het niet meer interessant als investeringsobject. Daarnaast zullen de huurprijzen dalen op het moment dat er keus is (zie je nu al gebeuren in Amsterdam). Op het moment dat de huurprijzen dalen is het ook een minder interessant investeringsobject.
Op het moment dat je de leeneisen strenger maakt dan behoud je helemaal dat het een interessant investeringsobject is. Tenslotte, niemand kan kopen dus je kan het gemakkelijk verhuren. Ja, de vermogende mensen kunnen kopen maar dan hebben de investeerders in ieder geval concurrentie, ook dit zal er voor zorgen dat het een minder interessant belegingsobject wordt.

[Rubbergrover1]

Richh schreef op maandag 17 mei 2021 @ 11:00:
[...]

Nu is het laatste jaar natuurlijk een bijzonder jaar, maar het afgelopen jaar zijn verschillende hypotheekrentes (waaronder 10 jaar NHG) zo goed als gelijk gebleven. Toch deden huizen +14% gemiddeld.

Overigens is de Nederlandse 10 jaars rente zeer langzaam aan het stijgen, en staat zelfs weer boven 0.

Er zit ook een bepaalde vertraging in dat effect. Ik gok dat de daling na volgend jaar zomer inzet als de rentestijging doorzet.

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op maandag 17 mei 2021 @ 11:24:
[...]
Echter, de hypotheekrente in NL is ook al heel wat jaren laag, de 10-jaarsrente (de belangrijkste graadmeter, ook i.v.m. toetsrente) is tussen pak 'm beet 2017 en 2021 niet eens zoveel gedaald. De daling in hypotheekrente in de periode vanaf 2012 tot 2017 is een heel stuk steviger geweest, terwijl de gemiddelde woningprijzen indertijd niet zijn gestegen. Blijft wel een moeilijke indicator.

Voor veel mensen die nu willen verhuizen geldt dat ze de huidige woning dus in die tijd met hogere rentes en lagere prijzen hebben gekocht. Dus die doorstromer heeft een forse overwaarde én kan bij verhuizing de zelfde hypotheek voor veel lagere maandlasten krijgen. Als de rentes langere tijd stabiel blijven, dan heb je steeds minder mensen in die situatie en dan komt dat vliegwiel tot stilstand.

[HellBeast]

De kans is veel groter dat de rentes omhoog gaan, dan dat er opeens veel meer huizen bijkomen. Dit zal resulteren in een korte hevige piek in vraagprijs/verkoopprijs wanneer de rente opeens gaat stijgen. Potentiele kopers zijn bang dat ze de gunstige lage rente mislopen en om die reden zal er nog meer worden overboden op het toch al beperkte aanbod huizen.

[Verwijderd]

De kans dat rente weer naar 4/5% gaan lijkt me veel kleiner dan dat er meer huizen bijgebouwd gaan worden.

Een rentestijging van 50/100bps heeft nauwelijks impact op prijzen.

[JanHenk]

Rubbergrover1 schreef op maandag 17 mei 2021 @ 12:58:
[...]

Voor veel mensen die nu willen verhuizen geldt dat ze de huidige woning dus in die tijd met hogere rentes en lagere prijzen hebben gekocht. Dus die doorstromer heeft een forse overwaarde én kan bij verhuizing de zelfde hypotheek voor veel lagere maandlasten krijgen. Als de rentes langere tijd stabiel blijven, dan heb je steeds minder mensen in die situatie en dan komt dat vliegwiel tot stilstand.

Exact mijn punt. Er zit een vertraging in dat effect. Maar het is moeilijk te voorspellen wanneer het vliegwiel minder hard gaat draaien en wanneer het tot stilstand komt. Die vertragende werking kan ook zomaar 4 à 5 jaar zijn, zelfs als de hypotheekrente al een jaar of wat weer stijgt...

HellBeast schreef op maandag 17 mei 2021 @ 13:06:
De kans is veel groter dat de rentes omhoog gaan, dan dat er opeens veel meer huizen bijkomen. Dit zal resulteren in een korte hevige piek in vraagprijs/verkoopprijs wanneer de rente opeens gaat stijgen. Potentiele kopers zijn bang dat ze de gunstige lage rente mislopen en om die reden zal er nog meer worden overboden op het toch al beperkte aanbod huizen.

Die kans is naar mijn mening helemaal niet zó groot. Dat zou een unicum zijn na 30 jaar van rentedalingen.

Oké, de NL'se kapitaalmarktrente voor 10-jaars obligaties is nu gestegen. Echter de basisrente van de ECB op de geldmarkt is sinds 2016 nog steeds 0%. Omdat ze de basisrente niet verder wil doen laten dalen, hebben op grote schaal staatobligaties ingekocht sindsdien. Na de coronapandemie is dat programma wederom op gang gekomen, omdat anders de staatsschulden van voornamelijk de zuidelijke eurolanden onhoudbaar zullen worden.

Ik zie zelf geen enkele reden voor een significante stijging van de rente op de kapitaalmarkten, dat zou geen goed doen aan de stabiliteit van de munt. De ECB heeft vast wel nog wel wat trucs in z'n arsenaal.

[ Voor 42% gewijzigd door JanHenk op 17-05-2021 13:33 ]

[Rubbergrover1]

HellBeast schreef op maandag 17 mei 2021 @ 13:06:
De kans is veel groter dat de rentes omhoog gaan, dan dat er opeens veel meer huizen bijkomen. Dit zal resulteren in een korte hevige piek in vraagprijs/verkoopprijs wanneer de rente opeens gaat stijgen. Potentiele kopers zijn bang dat ze de gunstige lage rente mislopen en om die reden zal er nog meer worden overboden op het toch al beperkte aanbod huizen.

Zeker. Het komende jaar zul je daarom eerst juist nog veel meer gekte op de markt krijgen, maar ik denk dat er over een jaar wel wat zand in de raderen zal komen.

[izdp]

Ik heb sterk de indruk dat de nieuwbouw, nog meer dan in het verleden, vooral koopwoningen betreft.
Actuele cijfers kon ik 1,2, 3 niet vinden.
Zolang er niet veel meer voor de huursector wordt gebouwd zal de druk op de koopwoningen blijven.
De ontwikkeling van Amsterdam kan je niet als leidend of als maatstaf gebruiken.
Zeker nu niet.

[Dirk1221996]

XyritZz schreef op maandag 17 mei 2021 @ 12:15:
[...]


Daar ben ik het niet mee eens, het grote probleem is dat de politiek niet hard genoeg ingrijpt in de markt.

Bouwen, bouwen, bouwen en nog eens bouwen dat is wat de politiek ziet als oplossing voor de woningmarkt. Maar woningen zijn veel te interessant als investeringsobject waardoor ze opgekochte worden door personen die helemaal niet de intentie hebben er ooit in te wonen.

Dus door de bouwen ga je niet naar een gezonde vraag/aanbod balans. Het is zo rendabel om vastgoed te bezitten dat de vraag naar woningen bijna oneindig is. Iedereen die geld heeft voor een woning wil een woning kopen, want het rendeert beter dan je spaarrekening en heeft minder risico dan de aandelenmarkt op gaan.

Door veel harder in te grijpen kan de overheid veel meer invloed op de woningmarkt uitvoeren; de volledige waarde van een woning belasten alsof het vermogen is. Woningen die niet als primaire woonruimte gebruikt worden nog zwaarder belasten. Erfbelasting omhoog, erfenis als inkomen zien en in hoogste belastingschijf gooien zodat huisjesmelkers hun praktijken niet van generatie op generatie doorgeven.

Daarnaast zie je dat des te meer mogelijkheden er zijn voor het lenen van geld des te hoger de prijzen stijgen; dus beperk de leningen door met onmiddellijke ingang de HRA en alle andere "voordeeltjes" voor starters af te schaffen. Die voordeeltjes raken starters driedubbel kwijt door gestegen prijzen en is dus letterlijk een sigaar uit eigen doos.

Probleem is dat het allemaal heilige huisjes zijn voor de politiek, en dat ze simpelweg hun vingers er niet aan durven te branden.

ik vindt erfbelasting wel moeilijk altijd.
juist de iets boven modale families worden hierdoor getroffen.

mijn oma laat vrij weinig achter op haar woning na, het is toch jammer dat we dan alsnog zoveel belasting betalen.

[Harrie_]

Dirk1221996 schreef op maandag 17 mei 2021 @ 15:20:
[...]


ik vindt erfbelasting wel moeilijk altijd.
juist de iets boven modale families worden hierdoor getroffen.

mijn oma laat vrij weinig achter op haar woning na, het is toch jammer dat we dan alsnog zoveel belasting betalen.

offtopic:
Niet helemaal het juiste topic voor discussie over erfbelasting, maar wat je zegt klopt wel. De modale (of iets boven-modale) mensen mogen bij een erfenis komen aftikken bij de fiscus, terwijl de écht vermogenden hun geld in BV's, trust funds, maatschappen, e.d. hebben zitten. De kinderen (of andere erfgenamen) zijn voor het overlijden al lang aangemerkt als (groot-)aandeelhouder en daarmee ontspringen ze effectief de dans als het om erfbelasting gaat...

[HellBeast]

Dirk1221996 schreef op maandag 17 mei 2021 @ 15:20:
[...]


mijn oma laat vrij weinig achter op haar woning na, het is toch jammer dat we dan alsnog zoveel belasting betalen.

Aan de andere kant, als jouw oma haar huis had verkocht en was gaan huren, dan had de belastingdienst al een groot deel geïncasseerd via andere typen belastingen. Linksom of rechtsom betaal je gewoon belasting.

[Rubbergrover1]

HellBeast schreef op maandag 17 mei 2021 @ 15:44:
[...]


Aan de andere kant, als jouw oma haar huis had verkocht en was gaan huren, dan had de belastingdienst al een groot deel geïncasseerd via andere typen belastingen. Linksom of rechtsom betaal je gewoon belasting.

Dan had oma elk jaar bij de verjaardagen van de (klein-)kinderen een leuk cadeau belastingvrij kunnen overmaken. Totdat het spaargeld gedecimeerd is tot een bedrag dat ze zelf nog zou willen opmaken. Dat is iets wat je toch behoorlijk vaak ziet.

[RemcoDelft]

Dirk1221996 schreef op maandag 17 mei 2021 @ 15:20:
[...]


ik vindt erfbelasting wel moeilijk altijd.
juist de iets boven modale families worden hierdoor getroffen.

mijn oma laat vrij weinig achter op haar woning na, het is toch jammer dat we dan alsnog zoveel belasting betalen.

Zonder de enorme prijsstijging die "oma" heeft meegemaakt (zeg maar prijzen in 60 jaar 500% harder gestegen dan de inflatie) zou het huis aanzienlijk minder waard geweest zijn, en de erfbelasting dus ook flink lager.
Oftewel het overheidsbeleid van de afgelopen 60 jaar zorgt er nog steeds voor dat de erfgenamen netto veel meer overhouden dan zonder restrictief grondbeleid en kunstmatige woningtekorten.

[Shadowhawk00]

RemcoDelft schreef op maandag 17 mei 2021 @ 16:08:
[...]

Zonder de enorme prijsstijging die "oma" heeft meegemaakt (zeg maar prijzen in 60 jaar 500% harder gestegen dan de inflatie) zou het huis aanzienlijk minder waard geweest zijn, en de erfbelasting dus ook flink lager.
Oftewel het overheidsbeleid van de afgelopen 60 jaar zorgt er nog steeds voor dat de erfgenamen netto veel meer overhouden dan zonder restrictief grondbeleid en kunstmatige woningtekorten.

Zo hard zijn de huizen eigenlijk niet eens gestegen vergeleken met de inflatie.
Ik heb even het huis van mijn moeder gebruikt dat is niet 100% representatief maar ok.
En inflatie van 3% over de afgelopen 30 jaar.
Inflatie zou het huis nu 2.4x de waarde moeten hebben. Het heeft nu ongeveer 4x de waarde dus dat is maar 1.5x zo veel.
In die 30 jaar is wel de verschuiving gekomen van 1 naar 2 verdieners waardoor mensen 1.5 tot 2x zo veel konden lenen voor hun woning. Mijn ouders kochten het huis op het salaris van mijn vader destijds.

Nu snap ik wel dat deze getallen niet 100% representatief zijn maar het zal ook geen extreme afwijking zijn van het gemiddelde. Zeker over 30 jaar, we hebben best veel ups en downs gehad in de prijzen in die tijd.
Natuurlijk zitten er veel regionale schommelingen in de woningmarkt waarbij er op bepaalde plaatsen de huizen veel sneller stijgen/dalen dan in andere regios.

[jopie]

Het klinkt hoog, maar in het geval dat je 400.000 als kind erft van je ouders betaal je:
Over de eerste €21.282 niets.
Over de €128.750 daarna 10% (is €12.875)
Daarna €400.000 - €21.282 - €128.750 = €249.968, daarover betaal je 20%. = €49.994

In totaal €49.994+12.875 = € 62.686, oftewel 15,7%.

In het geval dat je vastgoed erft en er wil wonen, en nu gehuurd zit / geen eigen geld/vermogen hebt, kun je dus een hypotheek afsluiten (lijkt me) om de €62.686 te betalen, en heb je daarna een huis in bezit.

Zo slecht vind ik het nog niet geregeld.

[Tuttel]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 mei 2021 @ 16:16:
[...]


Zo hard zijn de huizen eigenlijk niet eens gestegen vergeleken met de inflatie.
Ik heb even het huis van mijn moeder gebruikt dat is niet 100% representatief maar ok.
En inflatie van 3% over de afgelopen 30 jaar.
Inflatie zou het huis nu 2.4x de waarde moeten hebben. Het heeft nu ongeveer 4x de waarde dus dat is maar 1.5x zo veel.
In die 30 jaar is wel de verschuiving gekomen van 1 naar 2 verdieners waardoor mensen 1.5 tot 2x zo veel konden lenen voor hun woning. Mijn ouders kochten het huis op het salaris van mijn vader destijds.

Nu snap ik wel dat deze getallen niet 100% representatief zijn maar het zal ook geen extreme afwijking zijn van het gemiddelde. Zeker over 30 jaar, we hebben best veel ups en downs gehad in de prijzen in die tijd.
Natuurlijk zitten er veel regionale schommelingen in de woningmarkt waarbij er op bepaalde plaatsen de huizen veel sneller stijgen/dalen dan in andere regios.

Met betrekking tot de discussie over erfbelasting, kun je dit mijn inziens niet los zien van de fiscale voordelen die je hebt door vermogensopbouw in de vorm van je huis. In tegenstelling tot andere vormen van vermogensopbouw die evengoed met die inflatie te maken hebben, valt je huis niet in box 3. Denk ook aan hypotheekrente aftrek en zoiets als fiscaal voordelig je huis verbeteren. Zaken waar relatief minder belasting voor betaald wordt, oftewel waar we allemaal indirect méér belasting voor betalen.

Gevoelsmatig misschien weg te strepen als je daar zelf ook van kan genieten, maar dus te schever wanneer je niet de middelen hebt om fiscaal voordelig vermogen op te bouwen. Het is een aanjager van groeiende ongelijkheid waarbij een schamele erfbelasting die ongelijkheid ook nog eens wordt overgedragen naar de volgende generatie. Hoezo gelijke kansen? Vermogen concentreert zich alleen nog maar meer.

(Neemt niet weg dat de echt grote vermogens inderdaad buiten schot blijven en de huidige vorm van erfbelasting niet de ongelijkheid aanpakt daar waar het grote verschil zit. Desalniettemin is daar best nog wat te winnen.)

[Requiem19]

@Tuttel Wat is 'fiscaal voordelig' je huis verbeteren dan precies?

[Verwijderd]

Tuttel schreef op maandag 17 mei 2021 @ 16:43:
[...]
Gevoelsmatig misschien weg te strepen als je daar zelf ook van kan genieten, maar dus te schever wanneer je niet de middelen hebt om fiscaal voordelig vermogen op te bouwen. Het is een aanjager van groeiende ongelijkheid waarbij een schamele erfbelasting die ongelijkheid ook nog eens wordt overgedragen naar de volgende generatie. Hoezo gelijke kansen? Vermogen concentreert zich alleen nog maar meer.

Hoe kom je erbij dat vermogensongelijkheid groeit in Nederland? Laatste jaren daalt het juist weer en is op hetzelfde niveau als 30 jaar geleden.

Vroeguh was er pas echte vermogensongelijkheid.

[Maestro.mosjuh]

Shadowhawk00 schreef op maandag 17 mei 2021 @ 10:36:
[...]

De uitzonderingen voor starters zijn daar inderdaad een voorbeeld van, tot 35 betaal je minder overdrachtsbelasting dus iemand die tot zijn 34 huurt heeft korting iemand die tot zijn 35 huurt is de lul.

[...]

Dus die regeling is om 2 redenen slecht omdat het niet bereikt wat "je" zou willen:
- het drijft de prijzen op (dat zag iedereen behalve het kabinet al aankomen - natuurlijk gaat die vrijstelling direct in het aankoopbedrag zitten - verkoper blij, koper niet)
- het zorgt voor een groter FOMO gevoel: als "jongere" heb je nog meer het gevoel dat je voor je 35e moet kopen, want anders lukt het daarna nog minder makkelijk...

Dus in plaats van de situatie te verbeteren doet zo'n regeling het tegenovergestelde van wat er gepresenteerd wordt...

[LED-Maniak]

Requiem19 schreef op maandag 17 mei 2021 @ 16:48:
@Tuttel Wat is 'fiscaal voordelig' je huis verbeteren dan precies?

Isoleren, warmtepomp?

[TheGhostInc]

Rubbergrover1 schreef op maandag 17 mei 2021 @ 12:47:
Ik gok dat de daling na volgend jaar zomer inzet als de rentestijging doorzet.

Neem je daarbij mee dat er nog €42 miljard extra staat te trappelen om uit gegeven te worden?
Hoeveel gaat daarvan in de huizenmarkt terecht komen? En hoe lang blijft dat de markt ondersteunen?

En laten we reëel blijven, van 1% naar 2% rente, bij zeg €65k inkomen zorgt voor een daling van €14k (€336 -> €322k). De gemiddelde starter zal dergelijke bedragen aan het sparen zijn per jaar. Dus als we in een jaar van 1% -> 2% gaan, dan verwacht ik zeker onderin de markt echt nog geen beweging naar beneden. Hooguit dat de markt gelijk blijft en dat vraagprijs en verkoopprijs weer wat meer gaan aansluiten.

[Rubbergrover1]

LED-Maniak schreef op maandag 17 mei 2021 @ 16:55:
[...]

Isoleren, warmtepomp?

Leuke is dat veel van die subsidieregelingen voor huiseigenaren in het algemeen zijn. Dus zowel voor koophuizen als voor huurhuizen. De huurders kunnen daar dus net zo goed van meeprofiteren. Daarnaast zijn er nog andere specifieke regelingen , zoals de stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen (SAH) voor verhuurders.

[Requiem19]

LED-Maniak schreef op maandag 17 mei 2021 @ 16:55:
[...]

Isoleren, warmtepomp?

Ah, beetje babylonische spraakverwarring denk ik. Fiscaal betekent in mijn woordenboek altijd 'belastinggerelateerd'.

Maar gaat dus om subsidies bijvoorbeeld, terecht punt. Want ondanks @Rubbergrover1's opmerking, denk ik niet dat veel huurders van dergelijke regelingen gebruik zullen maken in hun huurwoningen...

[Rubbergrover1]

TheGhostInc schreef op maandag 17 mei 2021 @ 17:05:
[...]

Neem je daarbij mee dat er nog €42 miljard extra staat te trappelen om uit gegeven te worden?
Hoeveel gaat daarvan in de huizenmarkt terecht komen? En hoe lang blijft dat de markt ondersteunen?

Weinig. Het gaat per persoon om een paar duizend euro. Dus per huizenkoper stelt dat niet zo veel voor.

En laten we reëel blijven, van 1% naar 2% rente, bij zeg €65k inkomen zorgt voor een daling van €14k (€336 -> €322k). De gemiddelde starter zal dergelijke bedragen aan het sparen zijn per jaar. Dus als we in een jaar van 1% -> 2% gaan, dan verwacht ik zeker onderin de markt echt nog geen beweging naar beneden. Hooguit dat de markt gelijk blijft en dat vraagprijs en verkoopprijs weer wat meer gaan aansluiten.

Onderin de markt zal er eerst inderdaad nog weinig beweging zitten. maar degene die die woning verkoopt en naar een huis van 4 ton wil verhuizen, zal vervolgens geen 14k minder te besteden hebben, maar 14k minder hypotheek + 14k verkoopwaarde.En degene die die woning van 4 ton verkoopt en naar een woning van 5 ton gaat zal 28k minder verkoopwaarde krijgen (plus vermoedelijk een grotere daling in hypotheek omdat het inkomen waarschijnlijk ook al wat hoger ligt). En ga zo maar door. Hoe hoger de prijscategorie van de huizen, hoe groter het effect dus is.

En dat effect komt vervolgens als een boemerang terug. Als je op het nieuws hoort dat de gemiddelde woning 5 of 10% in waarde is gedaald, dan zal die starter ook eerder er vanuit gaan dat de prijzen van die goedkope woning 5-10% lager moet liggen. En dus nog weer minder willen uitgeven.

[Rzaan]

Op de Telegraag site verscheen zojuist een artikel met als strekking iets van 'het is niet de vraag OF de hypotheekrente gaat stijgen, maar WANNEER'.
Achter een paywall natuurlijk, maar op de site van Van Bruggen staat meer.
Want dat is de bron van dit artikel

https://www.vanbruggen.nl...otheekrenteverhogingsgolf

[Requiem19]

Rzaan schreef op maandag 17 mei 2021 @ 17:26:
Op de Telegraag site verscheen zojuist een artikel met als strekking iets van 'het is niet de vraag OF de hypotheekrente gaat stijgen, maar WANNEER'.
Achter een paywall natuurlijk, maar op de site van Van Bruggen staat meer.
Want dat is de bron van dit artikel

https://www.vanbruggen.nl...otheekrenteverhogingsgolf

Mooi toch?

[Rzaan]

Requiem19 schreef op maandag 17 mei 2021 @ 17:35:
Mooi toch?

Voor mij zeker.
Op zoek naar een ander huis en geen hypotheek nodig.
Hoop dat de gekte een beetje aan zijn eind komt.

[Bschnitz]

Rzaan schreef op maandag 17 mei 2021 @ 17:45:
[...]

Voor mij zeker.
Op zoek naar een ander huis en geen hypotheek nodig.
Hoop dat de gekte een beetje aan zijn eind komt.

ik wel, binnen 4 weken. Hopen dat ik nog net ik tijd ben....

[Rzaan]

Lijkt me stug dat het zo snel zal gaan.

Ik kreeg ook afgelopen week meldingen van mijn bank dat het bedrag waarover ze negatieve rente gaan rekenen, omlaag gaat van 250K naar 100K.
Nu lopen die banken misschien wat achter op de ontwikkelingen. Maar als zij snel een stijgende rente zouden zien, dan hadden ze die maatregelen misschien wel achterwege gelaten. Want klanten gaan toch elders rekeningen openen.

[Tuttel]

Requiem19 schreef op maandag 17 mei 2021 @ 16:48:
@Tuttel Wat is 'fiscaal voordelig' je huis verbeteren dan precies?

Rente aftrek voor geld dat je leent voor bijvoorbeeld een nieuwe keuken, warmtepomp en zelfs aanleg, onderhoud en inrichting van je tuin.

https://www.belastingdien...ng-onderhoud-eigen-woning

Verwijderd schreef op maandag 17 mei 2021 @ 16:51:
[...]


Hoe kom je erbij dat vermogensongelijkheid groeit in Nederland? Laatste jaren daalt het juist weer en is op hetzelfde niveau als 30 jaar geleden.

Vroeguh was er pas echte vermogensongelijkheid.

Vroeger toen je als horige nog voor je landheer werkte was het inderdaad nog kutter, heel goed opgemerkt.

Het licht er maar net aan hoe je de vermogensongelijkheid berekend. Veel discussie is er bijvoorbeeld altijd over of je pensioen moet meerekenen. Enerzijds is dat vermogen er wel degelijk en in Nederland ook aanzienlijk, anderzijds is het niet van jouw, vervalt het bij je dood en heb je er pas deels recht op bij je pensioen (bovendien is het niet eens meer een zekerheid). Valt van beide kanten iets over te zeggen, maar het wél meerekenen doet de Nederlandse positie goed; rekenen we onze pensioenen immers niet mee dan zijn we op de VS na het land met de grootste vermogensongelijkheid ter wereld.

Nu weet ik niet welke definitie jij hanteert en waar je vandaan hebt geplukt dat de vermogensongelijkheid op hetzelfde niveau zit als 30 jaar geleden wat ik best van je aan wil nemen, maar dat zegt natuurlijk helemaal niets als die ongelijkheid 30 jaar geleden ook al gigantisch was.

Ook heb je gelijk dat de afgelopen jaren deze de afgelopen jaren wat gedaald is, maar wederom weet je dat weer te poneren zonder enig perspectief van context. De vermogensongelijkheid stond namelijk op een top hoogte door de kredietcrisis. Van 2009 tot 2013 steeg de Gini-coëfficiënt van 0,78 naar 0,90. Een waarde van 1 vertegenwoordigd een verdeling waar één persoon/huishouden al het vermogen van ons land zou bezitten.

De reden dat ik dit aanhaal is omdat die crisis weeral bloot legde waar we kwetsbaar zijn. De sterke groei van de vermogensongelijkheid komt voornamelijk door de sterk daling van het vermogen van onze middenklasse. De huizenprijs stortte in en laat dat daar nou net de vermogensopbouw van onze middenklasse zitten.

Leuk voor de Gini-coefficient dat het nu weer aantrekt door de stijging van de huizenprijzen. Tegelijkertijd laat het onbelicht dat het de ongelijkheid juist vergroot tussen the haves and the have nots. Immers, heb je geen huis dan wordt de afstand alleen maar groter.

Hetzelfde beleid ligt namelijk ook ter grondslag achter de twijfelachtige koppositie als het aankomt op onze private schulden. We hebben onze mond vol van de Italianen en hun staatsschuld van richting de 160% van het bbp, maar wij hebben daarentegen een private schuldenberg van ruim 274% van het bbp. Dit betreft het totale private schuldratio, maar relatief gezien doen we het nóg slechter als we kijken naar de huishoudens. Binnen de EU zijn we dan het unieke geval waar de huishoudenschuld met 102% groter is dan ons bbp. Het EU gemiddelde ligt iets onder de 60%.

Relatief gezien doen we het met deze cijfers dus helemaal niet zo goed, maar daar steekt ons unieke fiscale stelsel achter. Het Nederlandse beleid stimuleert bijvoorbeeld dat bedrijven schulden maken voor fiscale doeleinden; een aantrekkelijk vestigingsklimaat of in andere woorden een belastingparadijs. Vergelijkbaar voor huishoudens heeft Nederland het fiscaal aantrekkelijk gemaakt door enerzijds de opbouw van hypotheekschulden en anderzijds het pensioensparen in box 1 te plaatsen.

Tot een zekere hoogte kun je beargumenteren dat er dus wel het nodige tegen elkaar weg te strepen valt. Echter zit dat "netto" vermogen wel vast in onze pensioenen en huizen waarvan de waarde zwaar onderhevig is aan de veranderingen op de woningmarkt en de aandelenbeurs. Daarbij zijn we ook extra kwetsbaar voor dezelfde volatiliteit omdat we relatief weinig spaargeld als buffer hebben door de afdrachten van onze hoge huishoudenschuld en het verplichte pensioen sparen.

Nu is dit allemaal niet nieuw en kan een dergelijk complex monster beleid best werken, maar cruciaal daarvoor is wel een voor vrijwel iedereen toegankelijke woningmarkt. Zonder toegang tot die fiscaal vriendelijke vorm van vermogensopbouw, gaat het heel snel met de groeiende ongelijkheid omdat het zichzelf versterkt zowel aan de flanken. De kosten voor de have nots gaan omhoog terwijl de lasten van de haves omlaag gaan terwijl alleen zij tegelijkertijd gebruik kunnen maken van de fiscale voordelen voor verdere vermogensgroei.

En dan gaan we nog voorbij aan de verandering in bijvoorbeeld de samenstelling van huishoudensschulden. Men ziet hierin een groeiend aandeel van niet hypothecaire leningen zoals consumptieve kredieten en studieleningen waarvan het aandeel momenteel het hardste stijgt, maar ook betalingsachterstanden en terugbetalingen van toeslagen. Ik vermoed dat men zich wel kan inbeelden dat niet elke groep of generatie hier evenredig door getroffen wordt.

Dus ja @Verwijderd, zo oppervlakkig als je het stelt heb je helemaal gelijk. Tegelijkertijd weet je de plank weer compleet mis te slaan en draag je bij aan het wegkijken van een steeds groter wordend probleem.

[Rubbergrover1]

Rzaan schreef op maandag 17 mei 2021 @ 17:26:
Op de Telegraag site verscheen zojuist een artikel met als strekking iets van 'het is niet de vraag OF de hypotheekrente gaat stijgen, maar WANNEER'.
Achter een paywall natuurlijk, maar op de site van Van Bruggen staat meer.
Want dat is de bron van dit artikel

https://www.vanbruggen.nl...otheekrenteverhogingsgolf

Dat grafiekje kwam al eerder voorbij
Richh in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5"
Weinig veranderd sinds vorige maand.

[ Voor 3% gewijzigd door Rubbergrover1 op 17-05-2021 18:45 ]

[battler]

@Tuttel @Verwijderd Ik denk dat discussies een stuk effectiever worden als er bronnen worden vermeld. Ik erger me hier al een langere tijd aan dat posts hier foutief zijn of niet kunnen worden gestaafd met data/bronnen. Dit is niet specifiek naar jullie maar is nu wel op jullie van toepassing.

[Fr33z]

Tuttel schreef op maandag 17 mei 2021 @ 16:43:
[...]


Met betrekking tot de discussie over erfbelasting, kun je dit mijn inziens niet los zien van de fiscale voordelen die je hebt door vermogensopbouw in de vorm van je huis. In tegenstelling tot andere vormen van vermogensopbouw die evengoed met die inflatie te maken hebben, valt je huis niet in box 3. Denk ook aan hypotheekrente aftrek en zoiets als fiscaal voordelig je huis verbeteren. Zaken waar relatief minder belasting voor betaald wordt, oftewel waar we allemaal indirect méér belasting voor betalen.

Fiscaal = de belastingheffing betreffend aldus Vandale.nl

Dus met fiscaal voordeling je huis verbeteren bedoel jij dingen als lager BTW tarief hoeven te betalen over isolatiewerkzaamheden, toch?

Je stelt daarna dat het een zero-sum game is: als ik te 'weinig' belasting betaal dan betalen we allemaal te 'veel'. Daar geloof ik dus niet zo in. Om het voorbeeld van BTW-tarief te nemen: als die regeling er niet was geweest had ik misschien de werkzaamheden niet uit laten voeren en was er dus geen BTW binnengekomen bij de belastingdienst en had ik het geld op de rekening laten staan of er eten van gekocht ofzo (nog lager BTW-tarief).

De verder aangehaalde maatregelen als warmtepomp en isolatie-subsidies zijn een heel ander verhaal --> dat heeft niks met belasting te maken en is dus niet fiscaal te noemen (vind die regeling ook ronduit ruk opgesteld, maar dat is een ruzie met RVO/de beleidsmakers)

[Verwijderd]

Tuttel schreef op maandag 17 mei 2021 @ 18:43:
[...]
Dus ja @Verwijderd, zo oppervlakkig als je het stelt heb je helemaal gelijk. Tegelijkertijd weet je de plank weer compleet mis te slaan en draag je bij aan het wegkijken van een steeds groter wordend probleem.

Jaja, het is een probleem, want dat staat in de (social) media?

Niet gestaafd door cijfers en onderzoeken, die het tegenovergestelde laten zien.

Tegen afgunst, jaloezie en pessimisme is geen kruid gewassen.

Gelukkig krijgen al die doemzeggers al eeuwenlang geen gelijk.

[izdp]

Vermogensongelijkheid? Lijkt me geen punt in NL.
Het zal me een worst wezen eerlijk gezegd.

Andere koek is de inkomensongelijkheid. Ontiegelijk veel belangrijker voor de coherentie van onze samenleving.
Dat was wat vroegah een stuk beter geregeld dan nu.
Dan hoeven we niet naar Brussel of enig ander buitenland te wijzen; deze ontwikkeling hebben we helemaal aan onszelf te danken.
En oh wat zijn we bang om aan de verkeerde kant van de streep te geraken en dat is net als een veel eerder vroegah.
Mag je raden wie daarvan profiteert ;-)

[battler]

@izdp Waarom is inkomensongelijkheid belangrijker dan vermogensongelijkheid (al dan niet met of zonder pensioen)? Wat was vroeger een stuk beter geregeld en wat was dan de relatie met samenleving?
Owja en bronnen?

[izdp]

@battler
Eh, als je zelf nu eerst eens even nadenkt?
Je mag het dan gerust weerleggen met jouw argumenten of feiten.

[ Voor 5% gewijzigd door izdp op 17-05-2021 20:16 ]

[battler]

@izdp Jij neemt toch een stelling in die niet opzichzelf evident is, in iedergeval niet voor mij. Daarnaast heb je heb je hem ook niet onderbouwt of gestaafd met enige data. Ik weet niet eens waar ik de discussie mee aan moet gaan.

[izdp]

Waarom reageer je dan in hemelsnaam?
Ik vind het overigens een verbluffend antwoord van je.
Alsof je maar een heel beperkt contact hebt met onze samenleving en vooral in je eigen bubbel leeft.

[battler]

Ik reageer omdat ik je stelling en jou beter wil begrijpen. Aangezien ik graag uit mijn bubbel wil komen

[izdp]

battler schreef op maandag 17 mei 2021 @ 20:46:
Ik reageer omdat ik je stelling en jou beter wil begrijpen. Aangezien ik graag uit mijn bubbel wil komen

Ok, ik ben een ex-werkgever en ben al op vrij jonge leeftijd gestopt met werken.
Dit omdat ik enkel nog maar kon verdienen over de ruggen van mijn werknemers en dat verdomde ik.
De oorzaak was dat massaal de CAO van onze bedrijfstak, net zoals in andere bedrijfstakken, werd verkracht naar de geest om de race to the bottom. Dit nog los van allerlei slimme constructies om dit te bereiken.
Ik kreeg op dit vlak geen enkele steun van mijn mede-bestuurleden van onze brancheorganisatie en, nog erger, niet van de vakbonden. Die belazerden hun leden waar ze bijstonden.
Waar het minimumloon nauwelijks voorkwam in onze tak van sport, werd het normaal.
Net zo normaal als het herinschalen wat op allerlei manieren vrij eenvoudig kon.
En net zo ging het in vele andere bedrijfstakken.
De tweedeling van onze maatschappij is geen verzinsel.
Tja, qua geld was ik al heel jong een kapitalist en qua opstelling werd ik door mijn collega's een communist genoemd.
Beviel me wel

[battler]

@izdp Bedankt voor de context maar ik snap nog steeds je stelling niet.

battler schreef op maandag 17 mei 2021 @ 20:12:
@izdp Waarom is inkomensongelijkheid belangrijker dan vermogensongelijkheid (al dan niet met of zonder pensioen)? Wat was vroeger een stuk beter geregeld en wat was dan de relatie met samenleving?
Owja en bronnen?

[izdp]

Tjee, omdat je van een inkomen moet leven met bijvoorbeeld kinderen die je ook fatsoenlijk wil kleden, voeden en alle kans wil geven voor een goede opleiding.
Dat is bijna niet te doen voor een hele groot geworden laag van onze bevolking.
Ze hebben elke toeslag bikkelhard nodig ook al werken ze 40 uur.
So what vermogen? Daar komen ze niet eens aan toe.
AOW en een pensioentje is voor hun al een walhalla voor later.
In die zin bekommeren ze niet om vermogen, maar om inkomen.
Vermogensongelijkheid is totaal onbelangrijk t.o.v. inkomensongelijkheid.
Bronnen mag je zelf opzoeken als je altijd je oren en ogen niet gebruikt hebt.
Kleine moeite, want er zijn er talloze.

[Caelorum]

Wat een manier van discussie voeren. Als je dit soort one-liners deponeert mag je die eerst zelf onderbouwen met bronnen.

[TMC]

izdp schreef op maandag 17 mei 2021 @ 20:35:
Waarom reageer je dan in hemelsnaam?
Ik vind het overigens een verbluffend antwoord van je.
Alsof je maar een heel beperkt contact hebt met onze samenleving en vooral in je eigen bubbel leeft.

Waarom blijkt dan uit die 'talloze' onderzoeken dat vermogensongelijkheid in Nederland veel groter is dan in andere landen en het met inkomensongelijkheid wel meevalt?

[Verwijderd]

TMC schreef op maandag 17 mei 2021 @ 21:49:
[...]
Waarom blijkt dan uit die 'talloze' onderzoeken dat vermogensongelijkheid in Nederland veel groter is dan in andere landen en het met inkomensongelijkheid wel meevalt?

Welke onderzoeken hebben we het dan over, want de onderzoeken die ik ken komen niet tot de conclusie dat de vermogensongelijkheid in Nederland zo groot is namelijk.

[izdp]

TMC schreef op maandag 17 mei 2021 @ 21:49:
[...]
Waarom blijkt dan uit die 'talloze' onderzoeken dat vermogensongelijkheid in Nederland veel groter is dan in andere landen en het met inkomensongelijkheid wel meevalt?

Dat beweer ik niet.
Zoals al gezegd vermogensongelijkheid zal me een worst wezen.

[Tuttel]

Fr33z schreef op maandag 17 mei 2021 @ 18:59:
[...]


Fiscaal = de belastingheffing betreffend aldus Vandale.nl

Dus met fiscaal voordeling je huis verbeteren bedoel jij dingen als lager BTW tarief hoeven te betalen over isolatiewerkzaamheden, toch?

Je stelt daarna dat het een zero-sum game is: als ik te 'weinig' belasting betaal dan betalen we allemaal te 'veel'. Daar geloof ik dus niet zo in. Om het voorbeeld van BTW-tarief te nemen: als die regeling er niet was geweest had ik misschien de werkzaamheden niet uit laten voeren en was er dus geen BTW binnengekomen bij de belastingdienst en had ik het geld op de rekening laten staan of er eten van gekocht ofzo (nog lager BTW-tarief).

De verder aangehaalde maatregelen als warmtepomp en isolatie-subsidies zijn een heel ander verhaal --> dat heeft niks met belasting te maken en is dus niet fiscaal te noemen (vind die regeling ook ronduit ruk opgesteld, maar dat is een ruzie met RVO/de beleidsmakers)

Nee die aanname werd ook al gemaakt voordat ik de onderstaande reactie plaatste. Ik ben bekend met de definitie van fiscaal en had het dan ook niet over de subsidies zoals de ISDE en SEEH, maar de rente aftrek in box 1 voor verbouwing/onderhoud eigen woning (=/=bouwdepot). Neemt niet weg dat er de nodige subsidies zijn (geweest) en zaken zoals de 'Energiebespaarlening' die, ondanks dat ze in theorie ook voor bewoners van huurwoningen toegankelijk zijn, toch echt vooral in het voordeel van woningeigenaren zijn.

De claim van een zero-sum game probeerde ik niet als zodanig te maken overigens. Ben het dan weer niet helemaal eens met hoe je het nu stelt, maar denk dat dat een discussie voor een andere keer is waar we wel uitkomen.

Tuttel schreef op maandag 17 mei 2021 @ 18:43:
Rente aftrek voor geld dat je leent voor bijvoorbeeld een nieuwe keuken, warmtepomp en zelfs aanleg, onderhoud en inrichting van je tuin.

https://www.belastingdien...ng-onderhoud-eigen-woning

battler schreef op maandag 17 mei 2021 @ 18:56:
@Tuttel @Verwijderd Ik denk dat discussies een stuk effectiever worden als er bronnen worden vermeld. Ik erger me hier al een langere tijd aan dat posts hier foutief zijn of niet kunnen worden gestaafd met data/bronnen. Dit is niet specifiek naar jullie maar is nu wel op jullie van toepassing.

Zeker en iets wat ik in de regel ook doe als je bijvoorbeeld een blik op mijn post-historie in bijvoorbeeld dit topic bekijkt. De ervaring leert echter dat een goed onderbouwde post met bronvermeldingen onevenredig veel moeite kost om vervolgens, in het beste geval als de bronnen al worden nageslagen, een discussie te krijgen op een irrelevant detail uit één van je bronnen waarmee men je hele post denkt te diskwalificeren. Om mijzelf enige moeite te besparen beperk ik het tot exact gebruik van getallen en termen zodat je met die combinatie als zoekterm eenvoudig de desbetreffende bron terug zou moeten vinden via Google.

Maar op verzoek ben ik de beroerdste niet, want ik onderschrijf je wens absoluut! Heb de voornaamste uit mijn geschiedenis geplukt en hieronder geplaatst. Zal vast enige overlap zijn of juist net nog iets ontbreken, maar heb dat je me dat gebrek aan inzet vergeeft.

https://www.oecd-ilibrary...ecd-countries_7e1bf673-en

https://longreads.cbs.nl/...d-in-inkomen-en-vermogen/
https://www.cbs.nl/nl-nl/...eetellen-pensioenvermogen

https://digitaal.scp.nl/ssn2020/inkomen/
https://www.wrr.nl/public...hoe-ongelijk-is-nederland
https://www.cpb.nl/public...id-in-nederland-2006-2013
https://www.cpb.nl/sturen...zien-vanuit-de-levensloop

https://economie.rabobank...ngelijkheid-in-nederland/
https://economie.rabobank...ulden-huizenhoog-risicos/
https://economie.rabobank...one-blijft-een-uitdaging/

[Fr33z]

Tuttel schreef op maandag 17 mei 2021 @ 22:31:
[...]


Nee die aanname werd ook al gemaakt voordat ik de onderstaande reactie plaatste. Ik ben bekend met de definitie van fiscaal en had het dan ook niet over de subsidies zoals de ISDE en SEEH, maar de rente aftrek in box 1 voor verbouwing/onderhoud eigen woning (=/=bouwdepot). Neemt niet weg dat er de nodige subsidies zijn (geweest) en zaken zoals de 'Energiebespaarlening' die, ondanks dat ze in theorie ook voor bewoners van huurwoningen toegankelijk zijn, toch echt vooral in het voordeel van woningeigenaren zijn.

[...]


[...]


Zeker en iets wat ik in de regel ook doe als je bijvoorbeeld een blik op mijn post-historie in bijvoorbeeld dit topic bekijkt. De ervaring leert echter dat een goed onderbouwde post met bronvermeldingen onevenredig veel moeite kost om vervolgens, in het beste geval als de bronnen al worden nageslagen, een discussie te krijgen op een irrelevant detail uit één van je bronnen waarmee men je hele post denkt te diskwalificeren. Om mijzelf enige moeite te besparen beperk ik het tot exact gebruik van getallen en termen zodat je met die combinatie als zoekterm eenvoudig de desbetreffende bron vind.

Maar op verzoek ben ik de beroerdste niet, want ik onderschrijf je wens absoluut! Heb de voornaamste uit mijn geschiedenis geplukt en hieronder geplaatst. Zal vast enige overlap zijn of juist net nog iets ontbreken, maar heb dat je me dat gebrek aan inzet vergeeft.

https://www.oecd-ilibrary...ecd-countries_7e1bf673-en

https://longreads.cbs.nl/...d-in-inkomen-en-vermogen/
https://www.cbs.nl/nl-nl/...eetellen-pensioenvermogen

https://digitaal.scp.nl/ssn2020/inkomen/
https://www.wrr.nl/public...hoe-ongelijk-is-nederland
https://www.cpb.nl/public...id-in-nederland-2006-2013
https://www.cpb.nl/sturen...zien-vanuit-de-levensloop

https://economie.rabobank...ngelijkheid-in-nederland/
https://economie.rabobank...ulden-huizenhoog-risicos/
https://economie.rabobank...one-blijft-een-uitdaging/

bedankt voor de uitgebreide toevoeging. Ik kan je in zoverre volgen dat inderdaad hypotheekrente-aftrek enigzins toegankelijker maakt voor huiseigenaren om bepaalde verbouwingen ook nog fiscaal aantrekkelijk te doen. Nu denk ik dat het effect daarvan erg meevalt want het kost nog steeds geld om zoiets te doen (je hypotheeklening) maar door HRA kost het iets minder geld. Volgens mij is het vooral zo dat HRA gewoon echt een gedrocht is maar dat afschaffen te moeilijk is, dus dat blijft gewoon nog decennia dooretteren.

Verschil met een huurder is natuurlijk dat die sowieso geen toegang heeft tot krediet met hele lage rentepercentages (ALS hij/zij al iets aan zijn huurwoning zou willen verbeteren). Ik denk dus dat het verschil hier meer zit in toegang tot kapitaal dan het (kleine) effect van HRA.

Maar is uit al je bronnen nu het belangrijkste punt dat er in NL groeiende vermogensongelijkheid is? Dat we het slechter doen qua GINI-index?

[battler]

@Tuttel Bedankt! Een aantal van ons zullen niet reageren omdat we niet perse iets toe te voegen hebben maar ik probeer in ieder geval wel de bronnen te lezen.

[Ilmar]

izdp schreef op maandag 17 mei 2021 @ 22:06:
[...]


Dat beweer ik niet.
Zoals al gezegd vermogensongelijkheid zal me een worst wezen.

Één van de redenen waarom je vermogensongelijkheid wel zou moeten aantrekken, is dat in veel inkomensstatistieken 'vermogenswinst' niet als inkomen telt. Kortom, in de huidige omstandigheden heeft een rentenierende miljonair vrijwel geen inkomen (want 'inkomen uit vermogen' in de vorm van rente/dividend is laag, en waardestijging van aandelen/huizen/etc. telt niet als inkomen). Als je dus alleen naar inkomens kijkt mis je de top van de piramide en lijken we het wel heel aardig te doen.

En in Nederland is dat helemaal aan de orde, want ons belastingstelsel belast alles wat als 'inkomen' telt heel fatsoenlijk. Dus juist de de topinkomens ontbreken in de statistiek, die laten zo veel mogelijk geld in BVs ed. laten zitten en lenen daar dan van bijvoorbeeld.

[ Voor 3% gewijzigd door Ilmar op 17-05-2021 23:14 ]

[Tuttel]

Fr33z schreef op maandag 17 mei 2021 @ 22:38:
[...]

Maar is uit al je bronnen nu het belangrijkste punt dat er in NL groeiende vermogensongelijkheid is? Dat we het slechter doen qua GINI-index?

De bronnen hebben juist allemaal andere nuances, daarom plaats ik er ook niet één die het verhaal vertelt wat mij het beste uitkomt. De Gini-coefficient is een hele simpele metric die makkelijk te begrijpen is en zich prettig leent om bijvoorbeeld landen te vergelijken. Tegelijkertijd erg beperkt door de extreme simplificatie en daardoor kan het vanuit Nederlands perspectief een erg vertekenend beeld geven afhankelijk of je bijvoorbeeld pensioenen meeneemt. Daar valt een discussie over te voeren, maar helaas strand vaak daar dan de discussie ook zonder verder te kijken naar de implicaties van ons unieke/bizarre systeem.

Wat ik (denk ik) vooral probeer te duiden is dat we in Nederland een vrij uniek en daardoor relatief gezien extreem systeem hebben voor vermogensopbouw in huishoudens in onze woning. Een systeem dat voor ons werkt, huizen toegankelijk maakte en ons historisch gezien veel goeds heeft gebracht voor het overgrote deel van de bevolking. De balans van dat systeem is echter gestoeld op een toegankelijke gezonde woningmarkt, iets waar we het denk ik wel over eens zijn dat we daar niet meer over kunnen spreken.

Nu heeft dat systeem wel vaker gekraakte in de afgelopen decennia en zijn de problemen van de huizenmarkt op zichzelf niet zozeer nieuw, maar naar mijn idee niet met eenzelfde ernst van onderliggende problemen en verwevenheid met het gehele financiële systeem als waar we nu voor staan. Los van de externe uitdagingen zoals klimaat, corona en immigratie staat mijn inziens centraal de groeiende ongelijkheid die dit systeem verder aanjaagt, waar men door politieke marketing tegen elkaar wordt uitgespeeld en sowieso electoraal gezien door o.a. de huidige demografie men vooral conservatief wil behouden wat men heeft.

Dat zie je ook hier met enige regelmaat terug in bijvoorbeeld de afgunstige veeleisende starter en de hardwerkende huizenbezitter die de nodige risico's heeft genomen en nu ook eindelijk een beetje vermogen ziet renderen. Onderstaande spotprent vanuit een iets andere context, maar hetzelfde principe is van toepassing als ik hier iemand zie beweren dat vermogensongelijkheid totaal niet van belang is en we enkel naar inkomensongelijkheid zouden moeten kijken...

[Verwijderd]

Tuttel schreef op maandag 17 mei 2021 @ 22:31:
[...]
https://www.oecd-ilibrary...ecd-countries_7e1bf673-en

Dit is een mooi paper, kende hem nog niet.

Geeft goed aan hoe weinig betrouwbare data er is over vermogensopbouw en verdeling. Grote verschillen tussen vermogen op basis van OECD data en nationale statistieken (CBS). En ook tussen vermogensverdeling op basis OECD en CS onderzoeken.

In veel landen is het bijhouden van vermogen niet relevant voor belastingen dus wordt het niet zo nauwkeurig gedaan. En in veel landen wordt nogal wat verzwegen voor de overheid

Je kan niet concluderen dat in Nederland de vermogensongelijkheid groter is dan andere vergelijkbare landen. Zeker niet als je pensioenvermogen meetelt, wat in andere landen vaak prive moet worden gespaard.

Wat wel duidelijk is dat bijna overal de ongelijkheid in vermogens veel groter is dan de ongelijkheid in inkomens.

Interessante vraag is in hoeverre ongelijkheid in vermogen erger is dan ongelijkheid in inkomen als het gaat om de (on)gelijke startpositie van de volgende generatie.

[ Voor 40% gewijzigd door Verwijderd op 18-05-2021 00:01 ]

[Verwijderd]

Tuttel schreef op maandag 17 mei 2021 @ 23:29:
[...]
Wat ik (denk ik) vooral probeer te duiden is dat we in Nederland een vrij uniek en daardoor relatief gezien extreem systeem hebben voor vermogensopbouw in huishoudens in onze woning.

Juist niet. In landen met slecht ontwikkelde financiële systemen en pensioenstelsel is een eigen huis juist bijna de enige mogelijkheid voor huishoudens om vermogen op te bouwen.

Hier is het feitelijk niet eens zo belangrijk dat je huis is afbetaald als je met pensioen gaat, omdat het gaat tussen inkomen voor en pensionering klein is (en sommigen er zelfs netto op vooruit gaan).

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 00:03:
Hier is het feitelijk niet eens zo belangrijk dat je huis is afbetaald als je met pensioen gaat, omdat het gaat tussen inkomen voor en pensionering klein is (en sommigen er zelfs netto op vooruit gaan).

Aan de andere kant is het gewoon onmogelijk om als 65+-er een baan te krijgen. Sterker nog, veel arbeidscontracten hebben/hadden een harde einddatum erin staan van 65, terwijl het pensioen pas later begint.
In andere landen is dat eenvoudiger. In het VK zitten gewoon pensionado's achter de kassa. Zakcentje bijverdienen en veel doen het ook omdat ze het gewoon leuk vinden. Achter de geraniums zitten is ook niet alles. En een paar duizend euro/pond verdienen in een jaar is ook een mooie reis naar Australië bijvoorbeeld of een auto met private lease.

Dat vind ik wel leuk aan de discussies hier. Er wordt echt vanuit de huidige Nederlandse cultuur/situatie geredeneerd.
Paar grappige 'buitenlandse' voorbeeldjes die je amper in NL ziet:
Op kot bij een kotmadam (hospita)
Inwonende vrienden aan het begin van de woon carrière.
Huizencomplex met gezamenlijke verwarming (3-6 huizen)
80% LTV met daar bovenop extra leningen voor de rest,
Variabele rente hoger dan vaste rente.
Meerdere banen

[Shadowhawk00]

TheGhostInc schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 10:24:
[...]

Dat vind ik wel leuk aan de discussies hier. Er wordt echt vanuit de huidige Nederlandse cultuur/situatie geredeneerd.
Paar grappige 'buitenlandse' voorbeeldjes die je amper in NL ziet:

80% LTV met daar bovenop extra leningen voor de rest,

Is dat niet gewoon 100% LTV alleen in verschillende stukjes.
Of je nu 80% leent en 20% leent in 2 leendelen of 100% leent in 1 leendeel het maakt weinig uit.

Grootste verschil met veel landen is dat een hypotheek in nederland niet gekoppeld is aan de woning maar aan de persoon en de woning het onderpand is. Dus de bank loopt eigenlijk alleen bij een persoonlijk failliet risico.

In veel landen is de hypotheek gekoppeld aan de woning, dus de bank krijgt de woning en de eigenaar is altijd uit de schulden. Daar loopt de bank dus een veel groter risico bij waardedaling.

Dat kan dus best verklaren waarom in het buitenland je een hypotheek hebt voor 80% en de overige 20% als persoonlijke lening moet nemen. De bank loopt 20% minder risico.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 11:00:
[...]

Grootste verschil met veel landen is dat een hypotheek in nederland niet gekoppeld is aan de woning maar aan de persoon en de woning het onderpand is. Dus de bank loopt eigenlijk alleen bij een persoonlijk failliet risico.

Veel landen? In Europa hebben bijna alle landen het Nederlandse systeem. Ik ken alleen de VS waar je je sleutels kan inleveren en van je schuld af bent.

[Rubbergrover1]

TheGhostInc schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 10:24:
[...]

Aan de andere kant is het gewoon onmogelijk om als 65+-er een baan te krijgen.
...
Dat vind ik wel leuk aan de discussies hier. Er wordt echt vanuit de huidige Nederlandse cultuur/situatie geredeneerd.

Even terugkaatsen, in veel landen, vooral waar het sociaal stelsel wat minder ontwikkeld is, verdienen sowieso een hoop mensen hun geld niet met een 'baan', maar is het veel gebruikelijker dat je 'eigen baas' bent (positief uitgedrukt) of aan je eigen lot wordt overgelaten (negatief uitgedrukt). In Nederland zijn er volgens mij ook een hoop 'eigen bazen' die gewoon lekker nog wat doorwerken na de AOW datum. Maar dan meestal niet meer 40-60 uur per week.

Variabele rente hoger dan vaste rente.

Dat hangt sterk af van de verwachte renteontwikkeling op de geld- en kapitaalmarkt. Er zijn ook periodes in de tijd dat variabele rente ook in Nederland hoger is dan vaste rente. Of dat het verschil tussen lange en korte rente omgekeerd is dan nu.

[Verwijderd]

Bij de SNS waar mijn lening loopt is de variabele rente ook fors hoger dan de vaste rente.

[Metro2002]

izdp schreef op maandag 17 mei 2021 @ 21:30:
Tjee, omdat je van een inkomen moet leven met bijvoorbeeld kinderen die je ook fatsoenlijk wil kleden, voeden en alle kans wil geven voor een goede opleiding.
Dat is bijna niet te doen voor een hele groot geworden laag van onze bevolking.
Ze hebben elke toeslag bikkelhard nodig ook al werken ze 40 uur.
So what vermogen? Daar komen ze niet eens aan toe.
AOW en een pensioentje is voor hun al een walhalla voor later.
In die zin bekommeren ze niet om vermogen, maar om inkomen.
Vermogensongelijkheid is totaal onbelangrijk t.o.v. inkomensongelijkheid.
Bronnen mag je zelf opzoeken als je altijd je oren en ogen niet gebruikt hebt.
Kleine moeite, want er zijn er talloze.

Vermogensongelijkheid is inderdaad geen enorm probleem maar inkomensongelijkheid is dat in dit land óók niet. In bijna geen enkel ander land is het inkomen zo genivelleerd als in Nederland.
Het probleem ontstaat door de verschillen in de belastingen op inkomen. Krijg je inkomen uit arbeid dan betaal je je blauw (30-40%). Krijg je inkomen uit vermogen dan betaal je juist enorm weinig.(1,2% op je vermogen ongeacht hoeveel inkomen je daaruit ontvangt)

Juist daardoor krijg je die enorme verschillen in welvaart.

[Rubbergrover1]

Metro2002 schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 11:54:
[...]


Vermogensongelijkheid is inderdaad geen enorm probleem maar inkomensongelijkheid is dat in dit land óók niet.

Ook even een bijdrage in deze (op veel vlakken off-topic) discussie. Er is naar mijn mening in Nederland wel een behoorlijk verschil in behandeling tussen hoog inkomen en weinig vermogen enerzijds en laag inkomen en veel vermogen anderzijds. Met een laag inkomen loop je algauw duizenden euro's mis aan toeslagen als je spaarzaam bent en boven de vermogensgrens uitkomt. En voor het kopen of het huren van een woning wordt vooral naar het inkomen gekeken. Wat betekent dat je met een laag inkomen vaak alleen voor sociale huur in aanmerking komt, maar het aanbod daarin is schraal. Tenzij je écht een groot vermogen hebt en je koopwoning cash kunt betalen.

Andersom, als je een hoger inkomen en weinig vermogen hebt, dan is dat in Nederland zowel voor het kopen of het huren van een woning weinig relevant of je veel of weinig vermogen hebt (mits je voldoende hebt voor de k.k.). Je komt niet in aanmerking voor sociale huur, maar je kunt wel terecht op de iets minder schrale geliberaliseerde markt. En, vooral, je kunt er ook voor kiezen om op de koopmarkt te kijken.

Voor de huizenmarkt heeft het verschil tussen veel en weinig inkomen daarom veel meer impact dan veel of weinig vermogen.

[TheGhostInc]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 11:00:
Is dat niet gewoon 100% LTV alleen in verschillende stukjes.
Of je nu 80% leent en 20% leent in 2 leendelen of 100% leent in 1 leendeel het maakt weinig uit.

Totdat je de voorwaarden van die 2 delen naast elkaar zet. Soms is er een ander aflosregime, hogere rente, wordt het gezien als consumptie krediet (en beïnvloed dat je creditrating), valt het niet onder de hypotheekregels (fiscaal) etc.
Maar je bewijst precies mijn punt. Je probeert het te vertalen naar het Nederlandse systeem en af te doen als 'hetzelfde', terwijl er vooral ook gevoelsmatig/cultureel een verschil zit.

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 11:15:
Even terugkaatsen, in veel landen, vooral waar het sociaal stelsel wat minder ontwikkeld is, verdienen sowieso een hoop mensen hun geld niet met een 'baan', maar is het veel gebruikelijker dat je 'eigen baas' bent (positief uitgedrukt) of aan je eigen lot wordt overgelaten (negatief uitgedrukt). In Nederland zijn er volgens mij ook een hoop 'eigen bazen' die gewoon lekker nog wat doorwerken na de AOW datum. Maar dan meestal niet meer 40-60 uur per week.

Die kassajuf bij de supermarkt is echt geen ZZP-er.
Maar het gaat erom dat je in NL gewoon enorme leeftijdsdiscriminatie hebt op de arbeidsmarkt, vooral in de supermarkten en gedeeltelijk in de hospitality. Dat is cultureel prima aanvaard, terwijl andere landen daar echt andersom instaan.

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 11:15:
Dat hangt sterk af van de verwachte renteontwikkeling op de geld- en kapitaalmarkt. Er zijn ook periodes in de tijd dat variabele rente ook in Nederland hoger is dan vaste rente. Of dat het verschil tussen lange en korte rente omgekeerd is dan nu.

Grappig dat je het probeert te weerleggen cq. te verklaren, maar er is niks te verklaren:
https://www.moneysupermar...sCost&from=Help-me-choose
Repayments: 64 months of £699.67 at 2.85% (fixed), then 236 months of £771.14 at 3.96% (variable).

Maar je bewijst dus ook mijn punt. Het is ontzettend moeilijk om te accepteren dat een ander land op een andere manier werkt. En ergens zit daar ook het probleem met de huizenmarkt. Elke oplossing die niet past binnen onze cultuur wordt afgeschoten.

[Shadowhawk00]

Metro2002 schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 11:54:
[...]


Vermogensongelijkheid is inderdaad geen enorm probleem maar inkomensongelijkheid is dat in dit land óók niet. In bijna geen enkel ander land is het inkomen zo genivelleerd als in Nederland.
Het probleem ontstaat door de verschillen in de belastingen op inkomen. Krijg je inkomen uit arbeid dan betaal je je blauw (30-40%). Krijg je inkomen uit vermogen dan betaal je juist enorm weinig.(1,2% op je vermogen ongeacht hoeveel inkomen je daaruit ontvangt)

Juist daardoor krijg je die enorme verschillen in welvaart.

Juist ongeacht dus als je maar 2% rendement hebt betaal je 50+% aan belasting. Belasting op arbeid is ook niet zo vlak je hebt ook aftrekposten en redelijk wat drempels waardoor als je minder verdient je ook minder belasting betaald.
Overigens wil de overheid straks werken nog zwaarder gaan belasten voor veel mensen dus blijkbaar is er nog niet genoeg geknepen.

Bij vermogen heb je geen aftrekposten, heb je een jaar pech op de beurs en gaat je vermogen een negatief resultaat geven, pech je betaald toch gewoon belasting. Moet je de huizen laten renoveren of groot onderhoud doen gaat van je rendement af maar je betaal gewoon belasting alsof je 4% haalt.

Om vermogen echt rendement te laten maken moet je het inzetten voor bedrijven ( aandelen/leningen ed ) dus dat zorgt ook weer voor banen ( in theorie dan )

Maar eigenlijk gaat het hele stuk over vermogens ongelijkheid beetje offtopic voor de huizenmarkt. Ja het geeft een ongelijk speelveld maar er zijn zo veel factoren die mensen een ongelijk speelveld geven dat je het nooit eerlijk kan maken.

[Rzaan]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 12:13:
[...]

Ook even een bijdrage in deze (op veel vlakken off-topic) discussie.

Dit hele topic is vooral geworden tot het elkaar op politiek vlak vliegen afvangen.
Als woorden als 'oneerlijk' en 'eerlijk' te vaak voorkomen in berichten, weet je dat het niet meer om feiten gaat.

[TheGhostInc]

Rzaan schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 12:18:
Dit hele topic is vooral geworden tot het elkaar op politiek vlak vliegen afvangen.

Het topic heet 'ontwikkelingen op de huizenmarkt'.
Maar de afgelopen 4-5 jaar is er eigenlijk weinig gebeurd, de trend die ingezet is vanaf 2013 loopt door.

De enige ontwikkelingen zijn wat politieke escapades, wat symbolische maatregelen. En na afgelopen verkiezingen is er ook niet veel perspectief op serieuze maatregelen.
Dus de komende 5? jaar gaat er ook niet veel spannends gebeuren in de huizenmarkt, tenzij er buiten de huizenmarkt iets gaat gebeuren. Maar als een pandemie al geen impact heeft, dan weet ik het ook niet meer

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 12:13:
[...]

Grappig dat je het probeert te weerleggen cq. te verklaren, maar er is niks te verklaren:
https://www.moneysupermar...sCost&from=Help-me-choose
Repayments: 64 months of £699.67 at 2.85% (fixed), then 236 months of £771.14 at 3.96% (variable).

Maar je bewijst dus ook mijn punt. Het is ontzettend moeilijk om te accepteren dat een ander land op een andere manier werkt. En ergens zit daar ook het probleem met de huizenmarkt. Elke oplossing die niet past binnen onze cultuur wordt afgeschoten.

Het is niet gebruikelijk dat je na die 64 maanden daadwerkelijk overgaat op het hoge variabele tarief. Opnieuw rentevaste periode afspreken of nieuwe hypotheek nemen.

[Shadowhawk00]

TheGhostInc schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 12:35:
[...]

Het topic heet 'ontwikkelingen op de huizenmarkt'.
Maar de afgelopen 4-5 jaar is er eigenlijk weinig gebeurd, de trend die ingezet is vanaf 2013 loopt door.

De enige ontwikkelingen zijn wat politieke escapades, wat symbolische maatregelen. En na afgelopen verkiezingen is er ook niet veel perspectief op serieuze maatregelen.
Dus de komende 5? jaar gaat er ook niet veel spannends gebeuren in de huizenmarkt, tenzij er buiten de huizenmarkt iets gaat gebeuren. Maar als een pandemie al geen impact heeft, dan weet ik het ook niet meer

De pandemie heeft wel impact alleen duurt dat gewoon langer voordat je het merkt. Huur in Amsterdam is wat gedaald. Dat is best wel een trendbreuk waar het eerst 10%+ per jaar was is het nu 10%-. En aangezien veel huurcontracten voor 1jaar zijn merk je het effect pas met vertraging.

[pingkiller]

TheGhostInc schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 12:35:
[...]

Het topic heet 'ontwikkelingen op de huizenmarkt'.
Maar de afgelopen 4-5 jaar is er eigenlijk weinig gebeurd, de trend die ingezet is vanaf 2013 loopt door.

Dit topic is er vooral zodat dat alle doemvoorspellers kunnen roepen dat ze toch echt gelijk hadden als de markt een keer instort

[izdp]

Metro2002 schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 11:54:
[...]


Vermogensongelijkheid is inderdaad geen enorm probleem maar inkomensongelijkheid is dat in dit land óók niet. In bijna geen enkel ander land is het inkomen zo genivelleerd als in Nederland.
Het probleem ontstaat door de verschillen in de belastingen op inkomen. Krijg je inkomen uit arbeid dan betaal je je blauw (30-40%). Krijg je inkomen uit vermogen dan betaal je juist enorm weinig.(1,2% op je vermogen ongeacht hoeveel inkomen je daaruit ontvangt)

Juist daardoor krijg je die enorme verschillen in welvaart.

Dit is ook een antwoord op anderen qua vermogens.
Ik heb vermogen verkregen door abnormaal hard werken, abnormaal veel uren en een stukje ondernemerschap.
Als bedrijf en als persoon heb ik dat afgerekend met de fiscus tegen veel en veel hogere tarieven dan nu het geval is. Idem dito voor de premies.
De belasting op dat vermogen is geen 1,2% meer. Dat ging uit van 4% rendement tegen 30% belast.
Nu heb je schalen en is het een stuk meer.
Neem als voorbeeld 2kk. Tegen 4% was dit (even los van de vrijstelling) 80k x 30%= 24k.
Nu zit je rond de 65k en moet je er inderdaad niet aan denken dat je enkel spaart of slechts 4% rendement maakt.
Hopelijk heb ik geen ernstige fouten gemaakt, want dit soort sommetjes maak ik nooit.

Uiteraard zullen grotere vermogens het zich kunnen veroorloven om allerlei ingewikkelde belastingconstructies op te tuigen. Deze groep zal volgens mij maar beperkt zijn, al neemt het niet weg dat daar beter naar mag worden gekeken.
Kortom waarom moeten dergelijke vermogens nog zwaarder belast worden?

Volgens mij is de nivellering een stuk minder geworden globaal, maar wel een grotere groep neerwaarts qua inkomstenontwikkeling.
Dus grotere verschillen tussen de laagste en hoogste inkomens en meer lagere inkomens.
Dat moet te vinden zijn bij het CBS en zal ik eens induiken.

[Verwijderd]

izdp schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 13:37:
[...]

Neem als voorbeeld 2kk. Tegen 4% was dit (even los van de vrijstelling) 80k x 30%= 24k.
Nu zit je rond de 65k en moet je er inderdaad niet aan denken dat je enkel spaart of slechts 4% rendement maakt.
Hopelijk heb ik geen ernstige fouten gemaakt, want dit soort sommetjes maak ik nooit.

Je zit er best wat naast.

2020
In je eentje betaal je 27k. Met een partner 23k.

2021
alleenstaand 30k, met partner 26k.

[izdp]

Kijk, ernstige fout dus.
Verkeerd (dubbel) ingevoerd bij berekenhet.
Mijn excuus.

[Wowhead]

Ik weet niet of deze link al gedeeld was.

https://www.nrc.nl/nieuws...uis-koopt-dat-moet-anders

[ Voor 15% gewijzigd door Wowhead op 18-05-2021 15:36 ]

[JanHenk]

Al 3x inmiddels

[Miks]

pingkiller schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 13:14:
[...]


Dit topic is er vooral zodat dat alle doemvoorspellers kunnen roepen dat ze toch echt gelijk hadden als de markt een keer instort

Nou nee.

Uitzonderingen daargelaten bestaat het topic ook uit goed onderbouwde discussies. Daarmee helpt het topic ook in het doorprikken van de dogma's (denk aan 'bouwen bouwen bouwen' of 'je gooit je geld weg als je huurt') van de belangenclubs/lobbyisten die de media domineren. En de daarmee gepaard gaande zeer slecht onderbouwde nieuwsartikelen.

En natuurlijk is het leuk als je gelijk hebt in of de markt nou bubbelt of niet. Belangrijker is waarom iemand dit denkt. Daar is ruimte genoeg voor in dittopic.

Daarnaast is het ook leuk om door dit topic af en toe tien jaar terug in de tijd te kunnen stappen dmv de posthistorie.

Edit: hier weer waarom 'bouwen bouwen bouwen' niks zal oplossen aan de veel te hoge prijzen.

Tussen 2011 en 2019 kwamen er in België bijna 400.000 nieuwe woningen bij. Dat berekende de Nationale Bank van België (NBB) op vraag van De Standaard. Er kwamen wel maar 235.000 huishoudens bij.

Toch stijgen in België de prijzen.

https://www.hln.be/binnen...ot-aan-woningen~a7c21d40/

[ Voor 29% gewijzigd door Miks op 18-05-2021 20:31 ]

[Verwijderd]

Miks schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 19:59:
[...]

Toch stijgen in België de prijzen.

https://www.hln.be/binnen...ot-aan-woningen~a7c21d40/

Maar minder hard in de periode toen er minder huizen gebouwd werden. En minder hard dan in Nederland waar er minder huizen bijkwamen.

Het is evident dat meer bouwen leidt tot minder krapte en minder prijsdruk. Dat blijkt ook uit economisch onderzoek en modellen van CPB.

Maar er hangt natuurlijk veel vanaf *waar* je die extra huizen bouwt.

[Requiem19]

In veel discussies zie je tegenwoordig polarisatie.

Iemand wil gelijk hebben/krijgen met 1 argument: 'meer bouwen helpt niet'. 'Het is alleen de rente'.

Zou het niet mogelijk zijn dat het een combinatie van (onder andere) deze elementen is? Misschien is meer bouwen wel minder belangrijk dan de rente, maar dat betekent niet direct dat het geen rol speelt.

Ik zie daarom ook veel meer in een holistische aanpak:

- Huurmarkt reguleren en toegankelijk maken voor 750 - 1250 budget
- Rente geleidelijk verhogen / leencapaciteit in kleine stapjes terugbrengen (ieder jaar een procent eraf?)
- Meer bouwen
- (debatable: belasting op verkoopwinst (boven een bepaalde behoorlijk hoge drempel).

Zo een geïntegreerde aanpak is m.i. veel sterker dan in je eigen enkelzijdige dogma te blijven zitten.

[Rzaan]

Afgelopen zaterdag waren er op NPO Radio 1 een aantal interviews met deskundigen over de woningnood.
Daar werden nog wel wat meer oplossingen genoemd.
Het is gewoon een waaier van factoren die ons mogelijk uit de problemen gaat helpen.
Eén van de geinterviewden was de bedenker van de Vinex-wijken en die gaf bijvoorbeeld aan dat het bouwen van nieuwe Vinex-wijken in ieder geval niet de oplossing is.

[MacbookProx]

Je wilt inderdaad geen hele wijken op al erg grote steden zetten volgens mij, dan krijg je van die slaapwijken, die zo ver weg zijn van het centrum, is er eigenlijk amper binding, voorzieningen zitten in een soort lelijke mall.

Volgens mij zijn er zat kleine steden/dorpen die een prima kern hebben, maar waar de nieuw te bouwen schil om de kern en bestaande bouw prima groter kan en alsnog 1 geheel is.

[Sport_Life]

Rzaan schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 21:57:
Afgelopen zaterdag waren er op NPO Radio 1 een aantal interviews met deskundigen over de woningnood.
Daar werden nog wel wat meer oplossingen genoemd.
Het is gewoon een waaier van factoren die ons mogelijk uit de problemen gaat helpen.
Eén van de geinterviewden was de bedenker van de Vinex-wijken en die gaf bijvoorbeeld aan dat het bouwen van nieuwe Vinex-wijken in ieder geval niet de oplossing is.

Ik herinner me een interview met deskundigen uit 2012. Zij waren het allemaal eens dat nu (2012) kopen absoluut geen goed idee was. De prijzen zaten nog lang niet op het dieptepunt, zouden nog met 30% dalen. Dat was ook het sentiment in deze reeks.

Sindsdien hoor en lees ik dergelijke berichten met een hele grote korrel zout.

Het kan ook alle kanten op gaan, persoonlijk denk ik dat de betaalbaarheid (rente) de oorzaak is van FOMO/Tina etc en dus de hoge woningprijzen. Maarja dat is ook maar een mening natuurlijk..

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 18-05-2021 22:26 ]

[Verwijderd]

Requiem19 schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 21:50:
- Huurmarkt reguleren en toegankelijk maken voor 750 - 1250 budget

Hoe wil je dit doen zonder meer te bouwen en zonder enorme wachtlijsten te creëren?

[Biggg]

Verwijderd schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 22:34:
[...]


Hoe wil je dit doen zonder meer te bouwen en zonder enorme wachtlijsten te creëren?

Volgens mij kunnen we wel concluderen dat hogere huren / huizenprijzen niet automatisch leidt tot meer huizen, dat heeft de afgelopen jaren ons wel geleerd. Lagere / reguleerde huren gaan dus ook niet automatisch tot minder huizen leiden. Wel tot goedkopere huizen.

Meer bouwen leidt wel tot kortere wachtlijsten. Hoe? Meer bouwgrond vrijgeven voor lagere prijzen door gemeentes, bouwen buitenstedslijk toestaan, afschaffen verhuurdersheffing, zorgen dat beleggers alleen op nieuwe woningen nog een goed rendement kunnen maken etc..

[Miks]

Requiem19 schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 21:50:
In veel discussies zie je tegenwoordig polarisatie.

Iemand wil gelijk hebben/krijgen met 1 argument: 'meer bouwen helpt niet'. 'Het is alleen de rente'.

Zou het niet mogelijk zijn dat het een combinatie van (onder andere) deze elementen is? Misschien is meer bouwen wel minder belangrijk dan de rente, maar dat betekent niet direct dat het geen rol speelt.

Ik zie daarom ook veel meer in een holistische aanpak:

- Huurmarkt reguleren en toegankelijk maken voor 750 - 1250 budget
- Rente geleidelijk verhogen / leencapaciteit in kleine stapjes terugbrengen (ieder jaar een procent eraf?)
- Meer bouwen
- (debatable: belasting op verkoopwinst (boven een bepaalde behoorlijk hoge drempel).

Zo een geïntegreerde aanpak is m.i. veel sterker dan in je eigen enkelzijdige dogma te blijven zitten.

Je vergeet dat je juist tegenstellingen nodig hebt om tot nieuwe inzichten te komen. Polarisatie, partijen met tegengestelde meningen, daar is in beginsel niks mis mee. We hoeven het in dit forum niet eens te worden.

Want het zogenaamde 'redelijke midden' heeft ook consequenties. Namelijk dat je nooit extreme maatregelen kan inzetten/bediscussieren - die soms ook gewoon hard nodig zijn. En dat met 'het is een mix' of 'iedereen heeft een beetje gelijk' dus altijd ergens in het midden uitkomt - ook al is daar van alles mis mee.

Nogmaals, het mag schuren (want maakt glans) en tegenstellingen zijn wat mij betreft oké mits onderbouwd. Dat laatste, daar ontbreekt het af en toe nog weleens aan zoals ook al eerder door anderen aangekaart.

[Miks]

Verwijderd schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 20:47:
[...]


Maar minder hard in de periode toen er minder huizen gebouwd werden. En minder hard dan in Nederland waar er minder huizen bijkwamen.

Hoe kom je tot deze conclusies? Klopt volgens mij niet? Want na de crisis werd er in Belgie ook minder gebouwd én stegen de prijzen niet.

[Verwijderd]

Biggg schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 23:23:
[...]
Lagere / reguleerde huren gaan dus ook niet automatisch tot minder huizen leiden. Wel tot goedkopere huizen.

Lagere huren gaat wel degelijk leiden tot minder huuraanbod. Beleggers gaan hun huurhuizen verkopen aan eigenaar/bewoners.

Maar los daarvan, vraag gaat omhoog want wie wil niet tegen goedkope huur wonen, en aanbod blijft hetzelfde (of eigenlijk, wat ik dus denk, gaat omlaag). Dan krijg je dus enorme wachtlijsten. En minder verhuizingen. Dus nog minder aanbod. En als starter nog steeds geen kans op een betaalbare woning.

[Requiem19]

Miks schreef op woensdag 19 mei 2021 @ 00:27:
[...]


Je vergeet dat je juist tegenstellingen nodig hebt om tot nieuwe inzichten te komen. Polarisatie, partijen met tegengestelde meningen, daar is in beginsel niks mis mee. We hoeven het in dit forum niet eens te worden.

Want het zogenaamde 'redelijke midden' heeft ook consequenties. Namelijk dat je nooit extreme maatregelen kan inzetten/bediscussieren - die soms ook gewoon hard nodig zijn. En dat met 'het is een mix' of 'iedereen heeft een beetje gelijk' dus altijd ergens in het midden uitkomt - ook al is daar van alles mis mee.

Nogmaals, het mag schuren (want maakt glans) en tegenstellingen zijn wat mij betreft oké mits onderbouwd. Dat laatste, daar ontbreekt het af en toe nog weleens aan zoals ook al eerder door anderen aangekaart.

Wat jij zegt gaat over hoe wij in Nederland tot een compromis komen op bestuurlijk niveau. Wat ik zeg is dat de theorieën te enkelvoudig zijn en alles proberen terug te voeren op 1 oplossing.

En dan wordt het een constante strijdt hier voor velen om hun gelijk te krijgen over hun monomane theorie. Leuk die pseudo onderbouwingen, maar the proof remains in the pudding.

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op dinsdag 18 mei 2021 @ 22:34:
[...]


Hoe wil je dit doen zonder meer te bouwen en zonder enorme wachtlijsten te creëren?

Volgens mij zit de crux op twee punten. Enerzijds dat woningbouwverenigingen niet of nauwelijks die groep mogen bedienen en dus ook niet mogen bouwen voor die groep. Terwijl de woningen in deze iets duurdere klasse volgens mij sneller tegen een prijs verhuurd kunnen worden die zowel voor huurder als verhuurder gunstig is. Anderzijds moesten/moeten woningbouwverenigingen voor de financiering van nieuwbouw te vaak ook woningen verkopen. Nieuwbouw betekent daarom vaak niet meer huurwoningen, maar vooral vervanging van huurwoningen.