Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5

[Monkeydancer]

Rzaan schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 13:20:
Wij hebben serieus overwogen om dit huis te kopen.
Bouwpakket overigens.
Maar het moet ook op een toffe plek staan om tot zijn recht te komen.

[Afbeelding]

Huis neerplempen is een ding, zit je nog wel met de fundering, elektra en water. en de hele circus.

[Rzaan]

Ja, maar dat weet je (tenminste als je een beetje verstand hebt)
Maar dat is ook allemaal geen rocket science voor een aannemer.

Het onderhoud...dat is een ander verhaal. Niet moeilijk. Maar vaak en relatief duur.

[Rubbergrover1]

Caelorum schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 13:09:
@Rubbergrover1 misschien dat het in jouw regio anders is maar ik zie vooral de verdwaalde huis die "houtbouw" is met een hoop bakstenen erbij en een grote betonnen fundering eronder. Nergens zie ik betonnen palen worden gegoten en een volledig houten huis er bovenop.

En al helemaal niet in bestaande wijken of steden want dan past het niet in het aanzicht.

Dan heb je het dus over het uiterlijk. Dat is heel wat anders dan de bouwmethode.

[Caelorum]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 14:48:
[...]

Dan heb je het dus over het uiterlijk. Dat is heel wat anders dan de bouwmethode.

Die hebben gewoon met elkaar te maken. Als de hele wijk/stad van steen is met van die leuke rode bakstenen kan je wel een houten huis willen maar dan gaat het gewoon niet. Daar gaan echt zoveel mensen voorliggen.
Dan zit je al snel naar (delen van) nieuwe wijken te kijken en dat zie ik nog niemand doen, omdat het voor Nederland onbekend terrein is.

Ik zie ook verder de meerwaarde ook niet. Grootschalig betonbouw kunnen we ook met prefab doen. En die huizen kunnen ook goedkoop geproduceerd worden. Dat heeft het verleden al uitgewezen. Maak 5 of 6 woningtypes en plan en plemp van elk een stuk of 10.000 neer. Saai misschien, maar wel goedkoop, doordat je complete productielijnenkan opzetten voor elk type. Schaalvergroting, waardoor het goedkoper en sneller kan.
En minder bureaucratische rompslomp want er kunnen maar zoveel ambtenaren over exact dezelfde woning heen plassen.

Het vereist alleen een coördinatievermogen die we niet (meer) hebben op dit terrein.

[ Voor 3% gewijzigd door Caelorum op 27-04-2021 17:34 ]

[Vorkie]

Caelorum schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 17:33:
[...]

Die hebben gewoon met elkaar te maken. Als de hele wijk/stad van steen is met van die leuke rode bakstenen kan je wel een houten huis willen maar dan gaat het gewoon niet. Daar gaan echt zoveel mensen voorliggen.
Dan zit je al snel naar (delen van) nieuwe wijken te kijken en dat zie ik nog niemand doen, omdat het voor Nederland onbekend terrein is.

Ik zie ook verder de meerwaarde ook niet. Grootschalig betonbouw kunnen we ook met prefab doen. En die huizen kunnen ook goedkoop geproduceerd worden. Dat heeft het verleden al uitgewezen. Maak 5 of 6 woningtypes en plan en plemp van elk een stuk of 10.000 neer. Saai misschien, maar wel goedkoop, doordat je complete productielijnenkan opzetten voor elk type. Schaalvergroting, waardoor het goedkoper en sneller kan.
En minder bureaucratische rompslomp want er kunnen maar zoveel ambtenaren over exact dezelfde woning heen plassen.

Het vereist alleen een coördinatievermogen die we niet (meer) hebben op dit terrein.

In Almere hebben ze daar nu Nobelhorst voor;
https://nobelhorst.nl/over-nobelhorst/het-plan/

Best mooi in elkaar gezet allemaal. Van Tiny-House tot aan riante Villa, alles is er te vinden. Ook woningen in het hout, USA style, grote veranda's echt van alles wat.

[CVTTPD2DQ]

Caelorum schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 17:33:
Ik zie ook verder de meerwaarde ook niet. Grootschalig betonbouw kunnen we ook met prefab doen. En die huizen kunnen ook goedkoop geproduceerd worden. Dat heeft het verleden al uitgewezen. Maak 5 of 6 woningtypes en plan en plemp van elk een stuk of 10.000 neer. Saai misschien, maar wel goedkoop, doordat je complete productielijnenkan opzetten voor elk type. Schaalvergroting, waardoor het goedkoper en sneller kan.

CO₂-uitstoot van de bouwsector is ongeveer gelijk aan die van de hele bestaande gebouwde omgeving, voornamelijk vanwege beton. Dus ipv. duurzame huizen bouwen, zouden we ook alle bouwprojecten kunnen stilleggen: bespaart meer dan alle huizen van het gas af!

Niet dat dit gaat gebeuren, en ik denk ook niet dat beton snel gaat verdwijnen. Maar mocht je ineens meer houtbouw zien, dan weet je waarom.

[FunkyTrip]

Vorkie schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 17:44:
[...]


In Almere hebben ze daar nu Nobelhorst voor;
https://nobelhorst.nl/over-nobelhorst/het-plan/

Best mooi in elkaar gezet allemaal. Van Tiny-House tot aan riante Villa, alles is er te vinden. Ook woningen in het hout, USA style, grote veranda's echt van alles wat.

En natuurlijk het handjevol sociale huurwoningen in jaren 60-70 prefab stijl en met de kenmerkende sociale-huur-voordeur. Treurig...

[CVTTPD2DQ]

FunkyTrip schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 18:09:
En natuurlijk het handjevol sociale huurwoningen in jaren 60-70 prefab stijl en met de kenmerkende sociale-huur-voordeur. Treurig...

Sja, de modale Nederlander moet ook wonen. Maar er zijn genoeg gekke sociale woningbouwprojecten; jammer dat ze juist hier weer conservatief zijn geweest.

[Rubbergrover1]

Caelorum schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 17:33:
[...]

Die hebben gewoon met elkaar te maken. Als de hele wijk/stad van steen is met van die leuke rode bakstenen kan je wel een houten huis willen maar dan gaat het gewoon niet. Daar gaan echt zoveel mensen voorliggen.

Houtbouw gaat over de constructie. Een niet over het uiterlijk. Daar kun je ook een bakstenen (of baksteen-look) buitenlaag tegenaan planken. Net als dat betonbouw niet altijd een betonnen buitenlaag heeft.

Daarnaast worden er ook een hoop huizen gebouwd die geen baksteen uiterlijk hebben, maar bijvoorbeeld pleisterwerk. Zowel betonbouw als houtbouw.

Als je voor het criterium om te bepalen hoe vaak houtbouw wordt gebruikt alleen kijkt naar huizen met een houten uiterlijk, dan zul je die inderdaad niet veel tegenkomen. Maar huizen met een betonnen uiterlijk kon je waarschijnlijk net zo min nvaak tegen.

[VChunky]

Een reden voor houtbouw moet ook gewoon het tekort aan zand zijn
Maar dat is weer zo'n onderwerp wat deze generatie voor zich uit schuift.

[Rzaan]

Ik heb nog een hoop in mijn schoen...

Maar serieus... is dat echt een probleem, tekort aan zand?
Dat er te weinig cement dreigt te ontstaan dacht ik al ooit gezien te hebben op TV.
Maar zand?

[Caelorum]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 18:13:
[...]
Houtbouw gaat over de constructie. Een niet over het uiterlijk. Daar kun je ook een bakstenen (of baksteen-look) buitenlaag tegenaan planken. Net als dat betonbouw niet altijd een betonnen buitenlaag heeft.
[...]

Ik had het dan ook over volledig houten huizen. Houten constructie en houten muren buiten met eventueel gips binnen, maar daar kan ook net zo goed hout gebruikt worden. Die zijn echt een stuk zeldzamer in Nederlands. Ondanks dat ze ook hier prima zouden werken.
Dat soort huizen kan je als bouwpakket a la ikea kopen en laten verschepen op twee vrachtwagens naar Nederland. Een complete wijk zou je er ook nog wel mee kunnen bouwen en het iets milieubewuster op de boot verschepen.

De houten huizen zijn hier in de regio in ieder geval niet doorgedrongen. Maar de standaard hier is ook stijle daken, rood of zwarte bakstenen en hoge ramen. Daar past echt houtbouw niet tussen.

[Caelorum]

FunkyTrip schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 18:09:
[...]
En natuurlijk het handjevol sociale huurwoningen in jaren 60-70 prefab stijl en met de kenmerkende sociale-huur-voordeur. Treurig...

[Afbeelding]

Vind het iig nog ver verwijdert van dit https://nl.m.wikipedia.or...and%3ADrive-innwoning.jpg

Vind die woningen eigenlijk wel mooi. Iig niet zo'n knettersgrote voortuin waar je toch niets mee doet :-)

[Rubbergrover1]

Caelorum schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 18:19:
[...]

Ik had het dan ook over volledig houten huizen. Houten constructie en houten muren buiten met eventueel gips binnen, maar daar kan ook net zo goed hout gebruikt worden. Die zijn echt een stuk zeldzamer in Nederlands. Ondanks dat ze ook hier prima zouden werken.

Klopt, woningen met houten buitenkant zie je relatief weinig. Maar woningen met een betonnen buitenkant zie ik net zo weinig . Ik zou een beetje meer variatie daarin zeker niet verkeerd vinden.

Overigens kun je woningen met een andere buitenkant dan hout ook met zo goed als prefab bouwpakket verschepen. Daarvoor hoeft de woning dus niet volledig hout te zijn.

[Ypuh]

Rzaan schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 13:20:
Wij hebben serieus overwogen om dit huis te kopen.
Bouwpakket overigens.
Maar het moet ook op een toffe plek staan om tot zijn recht te komen.

[Afbeelding]

Zoiets lijkt me prachtig (al is dit wel meteen weer een joekel). Ik kan me niet herinneren dat ik ooit een houten huis in Nederland heb zien staan.

Brandveiligheid, gehorigheid etc. lijken me allemaal valide argumenten voor binnenstedelijk bouwen. Als je in de Randstad een groot plot koopt, ben je waarschijnlijk al zoveel geld kwijt dat je er ook geen kostenbesparend houten huis meer op hoeft te zetten. Complete nieuwe woonwijken van hout lijken me ook niet aan de orde, daar zit je bijna net zo dicht op elkaar als in de trein tegenwoordig.

Als ik echter naar Friesland, Groningen, Limburg, de kleinere dorpjes hier in de Betuwe kijk, daar is allemaal nog best veel ruimte en een lap grond nog wel te betalen (al zijn gemeentes ook héél voorzichtig met deze te verkopen). Huizen zijn ook een stuk ruimer opgezet en geluidsoverlast van de buren is daar niet aan de orde. Ik verwacht niet dat houtbouw een vervanger is van bestaande bouwmethoden, maar het zou toch best een toevoeging kunnen zijn?

[Rzaan]

Een vriend van me zit in de houtbouw.
Maar echt serieuze shizzle van gebouwen met vele etages.



Hij zei me dat als je goedkoper wil, dat je dan prefab houten huizen uit Slovenie, Slowakije en die kanten moet gaan kijken.
Heb ik niet gedaan, omdat ik blokhut-look verwacht en dat vind ik niks.

Die vriend van me zegt overigens dat houtbouw veel toekomst heeft.

[LED-Maniak]

Rzaan schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 19:45:

Die vriend van me zegt overigens dat houtbouw veel toekomst heeft.

Het is een prachtige manier omdat je co2 letterlijk in de huizen opslaat in plaats van in de grond(of juist genereert met beton). Ben je het huis zat, dan zet je er in korte tijd iets compleet nieuws.

[redwing]

Miks schreef op maandag 26 april 2021 @ 23:59:
[...]
Nee is niet het geval.

Het tekort van ruim 300k woningen is toch echt het totaal van mensen die een huis nodig hebben maar waarvoor er geen beschikbaar is. Mensen die al een huis hebben en willen verhuizen tellen hierbij niet mee. Het is nl. het verschil tussen het aantal huishoudens dat een woning nodig heeft en het aantal beschikbare woningen. Mensen die al een huis hebben tellen dus mee als 1 huidshouden dat een huis zoekt en hun huis als 1 beschikbare woning. Dus ongeacht of ze een huis zoeken of niet tellen ze als 1 huishouden dat een woning nodig heeft met daarbij 1 beschikbare woning. Oftewel precies neutraal.

[ Voor 9% gewijzigd door redwing op 27-04-2021 20:23 ]

[JanHenk]

Zo eenvoudig is het niet helaas.

Even een gedachtenexperiment. Wat denk je dat er gaat gebeuren als er die 300.000 woningen er morgen zouden staan?

Mijn gok, vooral omdat het is ongeveer 4% van de totale woningvoorraad; niet heel veel. Prijzen zullen wel stabiliseren, maar dalen..? Daarnaast, denk ik dat het vooral weer een "incentive" is voor verdere immigratie/bevolkingsgroei en krimp in omvang van huishoudens. Er is áltijd een "tekort" geweest namelijk. Hoe dat ook becijferd mag worden.

Daarnaast zijn er afgelopen jaren, procentueel, meer woningen bij gekomen dan het aantal inwoners is toegenomen. Zo groot is het vermeende tekort niet.


Het is vooral een kapitaalsprobleem. Met liberalisering en uitholling van de volkshuisvesting krijg je dit.

Ik hoorde laatst nog een discussie aan tussen drie mannen van middelbare leeftijd met hun schaapjes op het droge die achtereenvolgens ;
- steen en been klagen over hun spaarpot, dus ze hadden allen maar een paar woningen gekocht voor de verhuur en daarna;
- klagen dat een eigen woning voor hun zoon/dochter ver uit beeld is geraakt.

Waar gaat het mis? In die 4% op de totale woningvoorraad?

[Requiem19]

Er staan nu volgens Funda ongeveer 60.000 woningen te koop in Nederland, als dat er morgen ineens 360.000 zouden zijn, zou dat toch wel iets doen met de markt?

[VChunky]

Rzaan schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 18:18:
Ik heb nog een hoop in mijn schoen...

Maar serieus... is dat echt een probleem, tekort aan zand?
Dat er te weinig cement dreigt te ontstaan dacht ik al ooit gezien te hebben op TV.
Maar zand?

Jazeker, zand wat geschikt is om mee te bouwen is schaars. Helaas kunnen we beton en cement nog niet recyclen naar nieuw te gebruiken zand.
Achter de schermen is een ware oorlog gaande om zandbronnen te bemachtigen over de rug van minder bedeelden.

Hout vormt zich een stuk sneller dan goed zand, dus een goede vervanger

[JanHenk]

Requiem19 schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 21:08:
Er staan nu volgens Funda ongeveer 60.000 woningen te koop in Nederland, als dat er morgen ineens 360.000 zouden zijn, zou dat toch wel iets doen met de markt?

Natuurlijk, vast wel iets. Maar naar mijn mening is dat een tijdelijk effect, waarna het net zo hard weer op gaat lopen.

Er zijn vorig jaar trouwens 236.000 woningen verkocht (inclusief nieuwbouw, geloof ik) en dat is historisch gezien gewoon erg veel (dus veel aanbod) en alsnog is er een behoorlijke prijsstijging geweest.

Lost meer bouwen wel iets op?

[donald_dick]

Requiem19 schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 21:08:
Er staan nu volgens Funda ongeveer 60.000 woningen te koop in Nederland, als dat er morgen ineens 360.000 zouden zijn, zou dat toch wel iets doen met de markt?

In 2011 stonden er 260K te koop. Dat hebben we ook overleefd

[Requiem19]

donald_dick schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 22:00:
[...]

In 2011 stonden er 260K te koop. Dat hebben we ook overleefd

En wat gebeurde er met de prijzen toen...

@JanHenk ik denk dat de combi van bouwen, afbouwen fiscale prikkels en hogere rente de meest duurzame oplossing is.

[battler]

Hoeveel mensen wonen er nu in Nederland: ~17.5M
Geschat aantal inwoners in 2030: 18.3M
Geschat aantal inwoners in 2040: 19M
Geschat aantal inwoners in 2070: 20M

Conclusie: De komende jaren blijven de inwonersaantallen stijgen. De prognose loopt tot 2070 waarbij het onwaarschijnlijk is dat er een daling zal plaatsvinden. Ook als we kijken naar het aantal huishoudens dan zullen deze toenemen.
Aantal huishoudens 2020: 8M
Geschat aantal huishoudens 2030: 8.5M

Als het aantal huishoudens maar met 500K zal stijgen in de komende 10 jaar. We mikken op de bouw van 1M woningen in diezelfde periode, dus dat zou betekenen dat we over 5 jaar meer woningen per huishouden hebben dan nu.

Dit zegt nog niet zoveel over de huizenprijs want deze is van meer factoren afhankelijk maar zouden we hieruit de volgende conclusie kunnen trekken? Als het lukt om de komende 10 jaar 100K woningen per jaar te bouwen dan zijn er over 5 jaar meer woningen per huishouden beschikbaar dan nu.

[Miks]

redwing schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 20:18:
[...]

Het tekort van ruim 300k woningen is toch echt het totaal van mensen die een huis nodig hebben maar waarvoor er geen beschikbaar is. Mensen die al een huis hebben en willen verhuizen tellen hierbij niet mee. Het is nl. het verschil tussen het aantal huishoudens dat een woning nodig heeft en het aantal beschikbare woningen. Mensen die al een huis hebben tellen dus mee als 1 huidshouden dat een huis zoekt en hun huis als 1 beschikbare woning. Dus ongeacht of ze een huis zoeken of niet tellen ze als 1 huishouden dat een woning nodig heeft met daarbij 1 beschikbare woning. Oftewel precies neutraal.

Lees eerst maar eens het rapport waar die 300k vandaan komt. Praten we daarna verder.

[Miks]

battler schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 23:28:
Hoeveel mensen wonen er nu in Nederland: ~17.5M
Geschat aantal inwoners in 2030: 18.3M
Geschat aantal inwoners in 2040: 19M
Geschat aantal inwoners in 2070: 20M

Conclusie: De komende jaren blijven de inwonersaantallen stijgen. De prognose loopt tot 2070 waarbij het onwaarschijnlijk is dat er een daling zal plaatsvinden. Ook als we kijken naar het aantal huishoudens dan zullen deze toenemen.
Aantal huishoudens 2020: 8M
Geschat aantal huishoudens 2030: 8.5M

Als het aantal huishoudens maar met 500K zal stijgen in de komende 10 jaar. We mikken op de bouw van 1M woningen in diezelfde periode, dus dat zou betekenen dat we over 5 jaar meer woningen per huishouden hebben dan nu.

Dit zegt nog niet zoveel over de huizenprijs want deze is van meer factoren afhankelijk maar zouden we hieruit de volgende conclusie kunnen trekken? Als het lukt om de komende 10 jaar 100K woningen per jaar te bouwen dan zijn er over 5 jaar meer woningen per huishouden beschikbaar dan nu.

Dat met die huishoudens is als communicerende vaten: hoe meer huizen, hoe meer huishoudens.
Zie het als een snelweg: meer asfalt lost het fileprobleem ook niet zomaar op.

Stel je bouwt die huizen allemaal, dan loop je kans dat vermogenden gewoon een tweede huis kopen(!) - want 'het rendeert zo lekker' en 'oudedagvoorziening'.
Om iedereen onderdak te geven die men nodig heeft dien je dus meer te doen dan bouwen bouwen bouwen. Dit inzicht wil bij politici nog niet echt landen overigens - of men wil het niet weten.

Ook zie ik het mogelijke tekort (ik heb daar nog wel twijfels over!) en de huidige huizenprijzen als twee verschillende zaken die slechts matig met elkaar gecorreleerd zijn.

Zo zijn de huizenprijzen in de periode voor 2009 geïnflateerd door schuld en jubelstemming, zijn ze na 2012 geïnflatteerd door een vlucht van kapitaal en jubelstemming. We denken misschien dat de huizenmarkt vraag en aanbod is, maar dat is echt maar voor een heel klein deel het geval. Veel kleiner dan men veelal aanneemt.

Ik noem in dit kader ook graag het 1001-huis-eiland, waar er 1000 inwoners zijn elk in één huis en dus één huis dat leeg staat. Als 10% van de inwoners wil verhuizen dan zal dat ene huis wel 100 kijkers trekken. Maar ondanks de drukte op de kijkmomenten is er op dit eiland geen tekort aan huizen. De perceptie van tekort of overschot is compleet anders als iedereen éérst zijn eigen huis te koop zou zetten.

Hypothetisch geval? Nee. Want in Nederland zie je hetzelfde: men koopt eerst voordat men verkoopt. Ja, er zijn weinig te koop staande huizen, maar er zijn wel veel overdrachten. Zelfs net zoveel overdrachten als je zou verwachten in een normale (dus niet-overspannen) markt(!)

Hebben we echt veel meer huizen nodig? Ja, wel als we kijken naar de prognose van de bevolkingsontwikkeling. Maar dat is een behoorlijke glazen bol, en gezien we al jaren een hele kleine natuurlijke aanwas hebben is de groei alleen afkomstig van migratie. De vraag is dus of we migratie willen in dezelfde mate als voorgaande jaren. Dit maakt de bevolkingsprognose dus meteen een politiek vraagstuk... En geen feit of vaststaand gegeven. En daarmee dus ook de hoeveelheid te bouwen huizen.

[ Voor 19% gewijzigd door Miks op 28-04-2021 01:23 ]

[Grotbewoner]

Miks schreef op woensdag 28 april 2021 @ 01:05:
[...]


Dat met die huishoudens is als communicerende vaten: hoe meer huizen, hoe meer huishoudens.
Zie het als een snelweg: meer asfalt lost het fileprobleem ook niet zomaar op.

Stel je bouwt die huizen allemaal, dan loop je kans dat vermogenden gewoon een tweede huis kopen(!) - want 'het rendeert zo lekker' en 'oudedagvoorziening'.
Om iedereen onderdak te geven die men nodig heeft dien je dus meer te doen dan bouwen bouwen bouwen. Dit inzicht wil bij politici nog niet echt landen overigens - of men wil het niet weten.

Ook zie ik het mogelijke tekort (ik heb daar nog wel twijfels over!) en de huidige huizenprijzen als twee verschillende zaken die slechts matig met elkaar gecorreleerd zijn.

Zo zijn de huizenprijzen in de periode voor 2009 geïnflateerd door schuld en jubelstemming, zijn ze na 2012 geïnflatteerd door een vlucht van kapitaal en jubelstemming. We denken misschien dat de huizenmarkt vraag en aanbod is, maar dat is echt maar voor een heel klein deel het geval. Veel kleiner dan men veelal aanneemt.

Ik noem in dit kader ook graag het 1001-huis-eiland, waar er 1000 inwoners zijn elk in één huis en dus één huis dat leeg staat. Als 10% van de inwoners wil verhuizen dan zal dat ene huis wel 100 kijkers trekken. Maar ondanks de drukte op de kijkmomenten is er op dit eiland geen tekort aan huizen. De perceptie van tekort of overschot is compleet anders als iedereen éérst zijn eigen huis te koop zou zetten.

Hypothetisch geval? Nee. Want in Nederland zie je hetzelfde: men koopt eerst voordat men verkoopt. Ja, er zijn weinig te koop staande huizen, maar er zijn wel veel overdrachten. Zelfs net zoveel overdrachten als je zou verwachten in een normale (dus niet-overspannen) markt(!)

Hebben we echt veel meer huizen nodig? Ja, wel als we kijken naar de prognose van de bevolkingsontwikkeling. Maar dat is een behoorlijke glazen bol, en gezien we al jaren een hele kleine natuurlijke aanwas hebben is de groei alleen afkomstig van migratie. De vraag is dus of we migratie willen in dezelfde mate als voorgaande jaren. Dit maakt de bevolkingsprognose dus meteen een politiek vraagstuk... En geen feit of vaststaand gegeven. En daarmee dus ook de hoeveelheid te bouwen huizen.

Even een korte geschiedenis van de bevolkingsprognoses (en de reden dat VROM is ontbonden en de woningmarkt "af" zou zijn.

Waarom zou migratie teruglopen? Het is totaal taboe om er een limiet op te zetten en het speelt geen grote rol bij de verkiezingen (alleen wat gezeik over moslims van de populisten, maar niet over de onverwacht sterke bevolkingsgroei).

[ Voor 4% gewijzigd door Grotbewoner op 28-04-2021 01:50 ]

[Rubbergrover1]

Grotbewoner schreef op woensdag 28 april 2021 @ 01:48:
[...]


Even een korte geschiedenis van de bevolkingsprognoses (en de reden dat VROM is ontbonden en de woningmarkt "af" zou zijn. [Afbeelding]

Waarom zou migratie teruglopen? Het is totaal taboe om er een limiet op te zetten en het speelt geen grote rol bij de verkiezingen (alleen wat gezeik over moslims van de populisten, maar niet over de onverwacht sterke bevolkingsgroei).

Migratie is maar één factor bij de ramingen van de bevolkingsgroei. De lagere sterftekansen/stijgende verwachte gemiddelde resterende levensduur hebben behoorlijk veel impact op de 'uitstroom' van bevolking. Daarnaast leidt economische vooruitgang vaak ook tot een hoger geboortecijfer. Dat zal trouwens ook stijgen als het voor stelletjes makkelijker zou worden om een grotere woning te kopen...

[fisherman]

Requiem19 schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 21:08:
Er staan nu volgens Funda ongeveer 60.000 woningen te koop in Nederland, als dat er morgen ineens 360.000 zouden zijn, zou dat toch wel iets doen met de markt?

Nauwelijks. De doorsnee Nederlander neemt veel risoco met leningen en de schuld van het Nederlandse volk is bizar hoog in vergelijking met de rest van Europa. Kortom, de renre bepaalt de prijs van de woningen in Nederland. Zo is het altijd al geweest.

[Wilf]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 10:08:
[...]

Dat is slecht voor de verf, maar leidt op zich nog niet meteen tot rottende huizen. Dat risico heb je veel meer bij het druilerige Nederlandse klimaat.

In Bergen regent het 350 dagen per jaar; het Schotse weer trekt daar over ondertussen droogt Nederland langzaam op door gebrek aan regenval en grondwater waardoor anderhalf miljoen stenen en betonnen huizen dreigen te verzakken en open te scheuren.

[ Voor 11% gewijzigd door Wilf op 28-04-2021 07:09 ]

[Requiem19]

fisherman schreef op woensdag 28 april 2021 @ 05:23:
[...]


Nauwelijks. De doorsnee Nederlander neemt veel risoco met leningen en de schuld van het Nederlandse volk is bizar hoog in vergelijking met de rest van Europa. Kortom, de renre bepaalt de prijs van de woningen in Nederland. Zo is het altijd al geweest.

Grotendeels wel.

Maar stel dat jij nu 10x geboden hebt en 10x overboden bent geweest omdat er bij elke woning 25 andere bieders waren. De 11e keer ga je misschien wel een onwerkelijk groot bod doen om de woning maar te krijgen.

Dat effect wordt minder als je maar 3-4 andere bieders hebt met wie je strijdt.

[redwing]

Miks schreef op woensdag 28 april 2021 @ 00:52:
[...]


Lees eerst maar eens het rapport waar die 300k vandaan komt. Praten we daarna verder.

Misschien moet je dat zelf doen, mensen die al een huis hebben vallen niet onder die 300k. Tenzij het gaat om meerdere huishoudens op 1 adres, maar dan heb je het toch echt over huishoudens die zelf een huis willen hebben.

[redwing]

Miks schreef op woensdag 28 april 2021 @ 01:05:
[...]
Dat met die huishoudens is als communicerende vaten: hoe meer huizen, hoe meer huishoudens.
Zie het als een snelweg: meer asfalt lost het fileprobleem ook niet zomaar op.

Stel je bouwt die huizen allemaal, dan loop je kans dat vermogenden gewoon een tweede huis kopen(!) - want 'het rendeert zo lekker' en 'oudedagvoorziening'.

Als je voldoende huizen hebt en daarmee de markt weer in evenwicht is rendeert een huis helemaal niet meer. Het rendeert nu juist omdat er te weinig zijn en er schaarste is.

Om iedereen onderdak te geven die men nodig heeft dien je dus meer te doen dan bouwen bouwen bouwen. Dit inzicht wil bij politici nog niet echt landen overigens - of men wil het niet weten.

De 1e stap is bouwen, pas bij de 2e stap heeft het zin om meer te gaan doen.

Ook zie ik het mogelijke tekort (ik heb daar nog wel twijfels over!) en de huidige huizenprijzen als twee verschillende zaken die slechts matig met elkaar gecorreleerd zijn.

Tja, en daar ga je toch echt de mist in. De enige reden dat de prijs bepaald wordt door wat mensen kunnen bieden is omdat de vraag veel groter is dan het aanbod hebt.

Zo zijn de huizenprijzen in de periode voor 2009 geïnflateerd door schuld en jubelstemming, zijn ze na 2012 geïnflatteerd door een vlucht van kapitaal en jubelstemming. We denken misschien dat de huizenmarkt vraag en aanbod is, maar dat is echt maar voor een heel klein deel het geval. Veel kleiner dan men veelal aanneemt.

Precies zoals ik hierboven al zeg, de huizenprijzen worden bepaald door wat mensen kunnen bieden. En dat er problemen zitten in het financieringsstuk klopt helemaal. Die financiering is regelmatig verruimt waardoor mensen meer kunnen bieden, wat er alleen voor zorgt dat huizen duurder worden. Maar het simpele feit dat die prijs rechtstreeks afhangt van wat mensen kunnen bieden laat zien dat er een enorm tekort is.

Ik noem in dit kader ook graag het 1001-huis-eiland, waar er 1000 inwoners zijn elk in één huis en dus één huis dat leeg staat. Als 10% van de inwoners wil verhuizen dan zal dat ene huis wel 100 kijkers trekken. Maar ondanks de drukte op de kijkmomenten is er op dit eiland geen tekort aan huizen. De perceptie van tekort of overschot is compleet anders als iedereen éérst zijn eigen huis te koop zou zetten.

Alleen hebben we te maken met 950 huizen voor 1000 inwoners. Je voorbeeld slaat dus helemaal nergens op. Volgens de cijfers zou er op jouw eiland trouwens een overschot zijn van 1 huis en geen tekort.

Hypothetisch geval? Nee. Want in Nederland zie je hetzelfde: men koopt eerst voordat men verkoopt. Ja, er zijn weinig te koop staande huizen, maar er zijn wel veel overdrachten. Zelfs net zoveel overdrachten als je zou verwachten in een normale (dus niet-overspannen) markt(!)

Wel hypothetisch dus want we hebben meer huishoudens dan huizen, niet andersom. In jouw voorbeeld heb je nl. wel een goede markt en zal de prijs bepaald worden door wat de mensen willen bieden voor een huis. En niet door het max wat ze kunnen bieden omdat ze anders simpelweg geen huis hebben.

Hebben we echt veel meer huizen nodig? Ja, wel als we kijken naar de prognose van de bevolkingsontwikkeling. Maar dat is een behoorlijke glazen bol, en gezien we al jaren een hele kleine natuurlijke aanwas hebben is de groei alleen afkomstig van migratie. De vraag is dus of we migratie willen in dezelfde mate als voorgaande jaren. Dit maakt de bevolkingsprognose dus meteen een politiek vraagstuk... En geen feit of vaststaand gegeven. En daarmee dus ook de hoeveelheid te bouwen huizen.

Dit gaat pas spelen als je de markt eerst in evenwicht hebt. Voorlopig lopen we jaren achter met bouwen.
Al jouw punten zouden kloppen als de markt in evenwicht zou zijn. Dat is ie niet en dus moet je eerst bouwen en daarna pas over jouw punten na gaan denken.

[JanHenk]

Requiem19 schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 22:10:
[...]


En wat gebeurde er met de prijzen toen...

@JanHenk ik denk dat de combi van bouwen, afbouwen fiscale prikkels en hogere rente de meest duurzame oplossing is.

De oplossing zal sowieso een combinatie van factoren moeten zijn.

Aan (beschikbaarheid van) nieuwbouw kunnen we gezamenlijk zeker wat doen. Aan de fiscale prikkels ook. Bij allebei zien we een richting de goede kant op.

Het helpt een beetje om de scherpe randjes van de markt af te halen. Wat mij betreft prima. Maar denk dan niet dat de starters daar mee zijn geholpen.


Hoge rente, echter, ontstaat niet uit het niets. Dat gaat gepaard met de olifant in de kamer waar niemand zich aan durft te branden, namelijk het evenwicht tussen belasting op arbeid en belasting op vermogensrendement.

Het is overigens sowieso heel moeilijk gebleken om een klimaat van al 30 jaar dalende rentes überhaupt stabiel te krijgen, laat staan ze te doen stijgen. Het is een precaire balans.

[Quadcheck]

Miks schreef op woensdag 28 april 2021 @ 01:05:
[...]

Ik noem in dit kader ook graag het 1001-huis-eiland, waar er 1000 inwoners zijn elk in één huis en dus één huis dat leeg staat. Als 10% van de inwoners wil verhuizen dan zal dat ene huis wel 100 kijkers trekken. Maar ondanks de drukte op de kijkmomenten is er op dit eiland geen tekort aan huizen. De perceptie van tekort of overschot is compleet anders als iedereen éérst zijn eigen huis te koop zou zetten.

Hypothetisch geval? Nee. Want in Nederland zie je hetzelfde: men koopt eerst voordat men verkoopt. Ja, er zijn weinig te koop staande huizen, maar er zijn wel veel overdrachten. Zelfs net zoveel overdrachten als je zou verwachten in een normale (dus niet-overspannen) markt(!)

Interessante voorbeeld dat eiland. Deze theorie zou eigenlijk iemands eens door moeten rekenen voor starters woningen. Hoe snel de krapte ontstaat als er elk jaar (zoals in de grote steden) 40% (en van de starterswo ningen waarschijnlijk nog wel meer) weggenomen wordt uit de pool doordat een investeerder het koopt.

Dan kan je beginnen met 10000 koopwoningen en 11000 mensen, met een vast gedeelte geïnteresseerd in kopen. Dan creëer je heel snel de krapte die we nu voelen.

Probleem zit erin dat de investeerders aan twee kanten werken. Het aantal koopwoningen wordt lager en het aantal geïnteresseerden wordt hoger door de hoge vrije sector huur.

Gooi dit bij elkaar en je hebt gekte.

[Requiem19]

Quadcheck schreef op woensdag 28 april 2021 @ 07:54:
[...]


Interessante voorbeeld dat eiland. Deze theorie zou eigenlijk iemands eens door moeten rekenen voor starters woningen. Hoe snel de krapte ontstaat als er elk jaar (zoals in de grote steden) 40% (en van de starterswo ningen waarschijnlijk nog wel meer) weggenomen wordt uit de pool doordat een investeerder het koopt.

Dan kan je beginnen met 10000 koopwoningen en 11000 mensen, met een vast gedeelte geïnteresseerd in kopen. Dan creëer je heel snel de krapte die we nu voelen.

Probleem zit erin dat de investeerders aan twee kanten werken. Het aantal koopwoningen wordt lager en het aantal geïnteresseerden wordt hoger door de hoge vrije sector huur.

Gooi dit bij elkaar en je hebt gekte.

Wat nou als op dat eiland er 1000 huizen staan en er zijn 1001 gezinnen, maar 1 iemand koopt 500 woningen en gaat ze verhuren?

Er 1 is nog steeds maar 1 fysieke woning tekort, maar een aantal bewoners wil juist kopen. Dat kan nu veel moeilijker. Is er nog steeds geen koopwoningen tekort?

En wat nu als een aantal gezinnen groter wordt, kinderen, hond etc. Ze willen graag verhuizen naar een grotere woning, maar dat kan niet want die grotere woningen zijn bezet en er wordt niets bijgebouwd...

Huizen zijn geen stokbroden lijkt me. Je kunt het dus ook niet aks commodity behandelen...

[JanHenk]

Grotbewoner schreef op woensdag 28 april 2021 @ 01:48:
[...]


Even een korte geschiedenis van de bevolkingsprognoses (en de reden dat VROM is ontbonden en de woningmarkt "af" zou zijn. [Afbeelding]

Waarom zou migratie teruglopen? Het is totaal taboe om er een limiet op te zetten en het speelt geen grote rol bij de verkiezingen (alleen wat gezeik over moslims van de populisten, maar niet over de onverwacht sterke bevolkingsgroei).

Leuke post trouwens, even een andere inslag. Historie helpt je vaak om te begrijpen hoe we nu in de huidige situatie terecht zijn gekomen.

offtopic:
Pro-migratie is trouwens een rechts thema. Het "helpt" (althans, de bedrijven, burgers hebben er niets aan) om de lonen in een land laag te houden, om druk op de woningmarkt te houden en op die manier ook nog eens rendement op het kapitaal te maken. Ik ben bij heel wat uitzendbureaus over de vloer geweest en allemaal maken ze gigantische winsten. Op zowel het uitlenen van "buitenlanders", maar onderschat ook niet de "beddenverhuur" waarmee ze de al lage lonen nog even afromen. In theorie is er een maximum wat ze daarvoor mogen vragen, maar in de praktijk houdt niemand zich er niet aan, vooral omdat er niet gehandhaafd wordt.

Het verbaasd me dan ook dat sociale politiek niet meer op anti-immigratie springt, want dat is juist een drijvende kracht achter de uitholling van de arbeidsbeloning.

Dat terzijde, even terug naar bovenstaande grafiek. Dit soort oude prognoses zijn waarop provincies hun woningmarktbeleid baseren. In mijn voormalige gemeente (Opsterland) mochten maximaal 400 (!) woningen in 10 jaar gebouwd worden. Dit quotum is opgelegd door de provincie, die zijn beleid baseert op dit soort prognoses. Men is simpelweg bang voor leegstand en kelderende woningprijzen. Tijd haalt het beleid echter in. Dat zien we wel aan de recente prijsstijging voor woningen, ook in Opsterland met liefst 25% in 1 jaar.

[battler]

Miks schreef op woensdag 28 april 2021 @ 01:05:
[...]

Stel je bouwt die huizen allemaal, dan loop je kans dat vermogenden gewoon een tweede huis kopen(!) - want 'het rendeert zo lekker' en 'oudedagvoorziening'.
Om iedereen onderdak te geven die men nodig heeft dien je dus meer te doen dan bouwen bouwen bouwen. Dit inzicht wil bij politici nog niet echt landen overigens - of men wil het niet weten.

Mijn enige conclusie was, over 5 jaar zijn er meer huizen per huishouden beschikbaar dan nu. We bouwen namelijk meer dan dat het aantal huishoudens/inwoners groeit per jaar.

Om even in te gaan op jouw verhaal waarbij we de aanname maken dat de woningen worden opgekocht door de vermogende Nederlanders en worden verhuurt.

1) Meer huizen dan huishoudens
2) keus voor de huishouden waar ze gaan huren.
3) Huurprijzen dalen
4) Woningen minder rendabel als investering
5) Verkocht voor verkoop (er zijn ook nog andere mogelijkheden).

Je maakt vrij veel aannames en stellingen in je tekst maar er mist een (feitelijke) onderbouwing.

[ Voor 9% gewijzigd door battler op 28-04-2021 08:58 ]

[Quadcheck]

Dan zeggen we hetzelfde toch? (Reactie op requiem)

Grootste probleem is niet het huizentekort van het totaal plaatje. Maar tekorten in de volgende sectoren:

- betaalbare vrije sector huur
- sociale huur
- koopwoningen

En zolang de trend is dat bovenstaande categorieën omgezet worden naar dure vrije sector huur, wordt het relatieve tekort alleen maar hoger.

Dit in combinatie met al het geld in de markt (beschikbare overwaarde en goedkoop lenen).

Dit maakt de markt ook zo gevaarlijk. Mocht de rente ooit significant (richting 4/5%, wat zeer onwaarschijnlijk is) stijgen, dan vallen alle factoren eerder genoemd achter elkaar weg:
1) investeerders gaan uit de markt omdat ze ergens anders rendement kunnen halen
2) tekort koopwoningen daalt
3) lenen wordt duur
4) overwaarde daalt door bovenstaande redenen

In dat geval zou je hetzelfde tekort hebben, maar wel een overschot aan koopwoningen. Dan krijgen we weer situaties zoals in 2008-2013.

Maar ja, niemand heeft de glazen bol, misschien komt de rente wel nooit meer boven de 2% zoals in Japan. Zodoende zelf alsnog ingestapt begin dit jaar, ook al ben ik me ervan bewust dat we nu in een heel gevaarlijke situatie zitten. Ik moet toch ergens met plezier wonen.

[Rzaan]

Miks schreef op woensdag 28 april 2021 @ 01:05:
Stel je bouwt die huizen allemaal, dan loop je kans dat vermogenden gewoon een tweede huis kopen(!) - want 'het rendeert zo lekker' en 'oudedagvoorziening'.

Daarmee onttrek je toch geen huizen aan het aantal bewoonbare woningen?
De verdeling van bezit is anders, maar dat tweede huis wordt toch gewoon door mensen bewoont?

[Metro2002]

Grotbewoner schreef op woensdag 28 april 2021 @ 01:48:
[...]


Even een korte geschiedenis van de bevolkingsprognoses (en de reden dat VROM is ontbonden en de woningmarkt "af" zou zijn. [Afbeelding]

Waarom zou migratie teruglopen? Het is totaal taboe om er een limiet op te zetten en het speelt geen grote rol bij de verkiezingen (alleen wat gezeik over moslims van de populisten, maar niet over de onverwacht sterke bevolkingsgroei).

Omdat bevolkingsgroei direct gerelateerd is aan het huizentekort. Je kunt niet oneindig huizen blijven bijbouwen.
Al die huizen hebben ook wegen ernaar toe nodig, schoon drinkwater (er zijn al gebieden in NL waar de waterbedrijven hebben aangegeven niet genoeg drinkwater te kunnen leveren mocht er een nieuwe wijk gebouwd worden) en we hebben ook grond nodig voor energieopwekking, natuur en landbouw, bovendien lopen we met de stikstofproblemen ook al tegen de grenzen van de natuur aan. Dat kun je allemaal doodleuk negeren maar of je dan nog in dit land wilt wonen is een tweede.

Een miljoen huizen erbij is ongeveer de complete bebouwing en infrastructuur van de provincie noord brabant erbij....

Dat we immigratie nodig hebben voor economische groei is ook een achterhaald idee van de VVD en politiek georienteerd. Je kunt ook inzetten op verregaande robotisering van productieprocessen bijvoorbeeld (zoals Duitsland het bv doet) maar mensen hierheen halen is nu eenmaal goedkoper en makkeijker voor de bedrijven en de negatieve effecten zijn niet hun probleem.

Of we een enorm woningtekort krijgen en of de overbevolking blijft toenemen is uiteindelijk een politieke keuze. Ik hoop dat onderwerp bij wat meer politieke partijen in het partijprogramma gaat komen.

Ik zie dan ook niet in waarom het een taboe zou zijn om een limiet in te stellen voor immigratie.

[JanHenk]

Quadcheck schreef op woensdag 28 april 2021 @ 08:56:

Maar ja, niemand heeft de glazen bol, misschien komt de rente wel nooit meer boven de 2% zoals in Japan.

Japanners hebben (ook) verzuimd om monetair beleid van de centrale bank op te volgen met belastinghervormingen. Dan ben je alleen maar aan het vechten om het überhaupt de "nul-lijn" stabiel te krijgen. Japan zit daar al decennia mee.

Wij hebben dan nog als complicerende factor dat wij te maken hebben met een gemeenschappelijke munt met landen met totaal verschillende uitgangspunten. Hogere kapitaalmarktrentes zou voor ons als land gunstig zijn, maar de zuidelijke landen met dezelfde munt gaan dan moord en brand schreeuwen.

Zie je de impasse? Japan-scenario is zeer waarschijnlijk (decennia van lage rente). En nee, daar zijn we als collectief niet bij gebaat.

[TMC]

redwing schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 20:18:
[...]

Het tekort van ruim 300k woningen is toch echt het totaal van mensen die een huis nodig hebben maar waarvoor er geen beschikbaar is. Mensen die al een huis hebben en willen verhuizen tellen hierbij niet mee. Het is nl. het verschil tussen het aantal huishoudens dat een woning nodig heeft en het aantal beschikbare woningen. Mensen die al een huis hebben tellen dus mee als 1 huidshouden dat een huis zoekt en hun huis als 1 beschikbare woning. Dus ongeacht of ze een huis zoeken of niet tellen ze als 1 huishouden dat een woning nodig heeft met daarbij 1 beschikbare woning. Oftewel precies neutraal.

Maar ook hierin zit natuurlijk subjectiviteit, namelijk wat is de definitie van 'nodig hebben'. Je zou kunnen stellen dat zolang je niet dakloos bent, je geen woning nodig hebt. In dat geval is de woningnood echt geen 300k.

Volgens dezelfde logica zou je kunnen zeggen dat er een groot tekort is aan villa's met zwembad: er is zeer veel vraag naar maar het is simpelweg niet te betalen voor 99% van de mensen. Conclusie: massaal villa's met met zwembad bijbouwen totdat de vraagprijs aceptabel wordt.

In de praktijk vertaalt dit zich naar mensen die op kamers wonen in Amsterdam, de meesten zullen heus wel een eigen huis willen maar in Amsterdam is dat simpelweg niet te betalen. Telt dit dan echt als een 'tekort' of zullen mensen gewoon moeten accepteren dat dit niet betaalbaar is en nooit gaat worden?

[ Voor 12% gewijzigd door TMC op 28-04-2021 09:26 ]

[redwing]

TMC schreef op woensdag 28 april 2021 @ 09:24:
[...]
Maar ook hierin zit natuurlijk subjectiviteit, namelijk wat is de definitie van 'nodig hebben'. Je zou kunnen stellen dat zolang je niet dakloos bent, je geen woning nodig hebt. In dat geval is de woningnood echt geen 300k.

Daar zit inderdaad een verschil van urgentie in, maar de huidige definitie van woningnood gaat er van uit dat een huishouden een huis wil hebben. En in de praktijk is dat natuurlijk ook het geval. Veel kinderen wonen b.v. nog thuis omdat ze geen huis kunnen kopen, maar er wel een graag zuden willen hebben. En dat is natuurlijk ook wat van belang is voor de markt omdat dat de daadwerkelijke vraag is.
En het is logisch dat de daklozen het grootste probleem zijn, maar ook dat zijn er nog steeds tienduizenden. En in de praktijk zul je toch eerst die thuiswonende kinderen aan een huis gaan helpen omdat die meer geld hebben. Die daklozen ga dus je pas oplossen als er daadwerkelijk genoeg woningen zijn voor iedereen.

Volgens dezelfde logica zou je kunnen zeggen dat er een groot tekort is aan villa's met zwembad: er is zeer veel vraag naar maar het is simpelweg niet te betalen voor 99% van de mensen. Conclusie: massaal villa's met met zwembad bijbouwen totdat de vraagprijs aceptabel wordt.

Dat gaat niet werken, omdat het bouwen hiervan meer kost dan iemand kan betalen. En dat gaat natuurlijk nooit werken. Vegelijk het met auto's, er is er eentje voor iedereen, maar niet iedereen kan de dure merken betalen. Het gaat dus om een balans tussen wat mensen kunnen betalen en de soort huizen.

In de praktijk vertaalt dit zich naar mensen die op kamers wonen in Amsterdam, de meesten zullen heus wel een eigen huis willen maar in Amsterdam is dat simpelweg niet te betalen. Telt dit dan echt als een 'tekort' of zullen mensen gewoon moeten accepteren dat dit niet betaalbaar is en nooit gaat worden?

Nee, die tellen niet als een tekort (mits de kamer als apart appartement wordt gezien wat meestal wel het geval is). Het huidige tekort is dus echt het verschil tussen het totaal aan huishoudens vergeleken met het aantal beschikbare woningen. Er wordt niet gekeken of mensen wel in het huis zitten wat ze willen hebben. En ook al is dat natuurlijk ook een probleem, heeft die minder prio, maar bij het bijbouwen moet je er wel goed rekening mee houden. Nu zal Amsterdam altijd apart blijven omdat je in een stad nu eenmaal niet onbeperkt bij kunt bouwen. Het is dus logisch dat de prijzen daar hoger zijn dan elders.

Dus ook hier zijn het goede punten, maar punten die pas echt van belang worden als de markt in evenwicht is en iedereen dus een huis kan hebben. Je kunt beter mensen in een kleiner huis hebben dan ze willen, dan mensen die geen huis kunnen betalen. Dat kleiner huis kan nl. een probleem zijn, maar is het niet perse, terwijl dat geen huis kunnen betalen wel een direct probleem is.

[Requiem19]

TMC schreef op woensdag 28 april 2021 @ 09:24:
[...]
Maar ook hierin zit natuurlijk subjectiviteit, namelijk wat is de definitie van 'nodig hebben'. Je zou kunnen stellen dat zolang je niet dakloos bent, je geen woning nodig hebt. In dat geval is de woningnood echt geen 300k.

Volgens dezelfde logica zou je kunnen zeggen dat er een groot tekort is aan villa's met zwembad: er is zeer veel vraag naar maar het is simpelweg niet te betalen voor 99% van de mensen. Conclusie: massaal villa's met met zwembad bijbouwen totdat de vraagprijs aceptabel wordt.

In de praktijk vertaalt dit zich naar mensen die op kamers wonen in Amsterdam, de meesten zullen heus wel een eigen huis willen maar in Amsterdam is dat simpelweg niet te betalen. Telt dit dan echt als een 'tekort' of zullen mensen gewoon moeten accepteren dat dit niet betaalbaar is en nooit gaat worden?

Stel dat een gezin samenwoont in 1 huis, maar ze besluiten te scheiden. Natuurlijk kunnen de ouders dan samen blijven wonen, maar dat is niet echt een gezonde situatie. In feite zal 1 van de ouders dus ergens andere woonruimte moeten vinden.

Om 'huizen nodig te hebben' te koppelen aan 'kun je het betalen' lijkt me niet heel goed. Want dan worden er automatisch steeds minder huizen 'nodig' zodra de woningen duurder worden...

Ik zie ook je punt van het zwembad, maar wellicht moet je een 'woning nodig' dan afkaderen tot bepaalde basisvoorwaarden (x vierkante meter per persoon, y basale voorzieningen).

Zo vind ik een student die afgestudeerd is ook wel in de categorie woningzoekende: hij kan nog even blijven wonen in z'n studentenkamer, maar met een campuscontract zal hij of zij er toch op een gegeven moment uitmoeten. En ook als hij kan blijven wonen in z'n studentenkamer en dus 'woonruimte' heeft: hoe goed is het voor de samenleving als straks alle studenten tot hun 65e op 12m2 blijven wonen? Dat heeft toch wel erg veel sociaal onwenselijke effecten lijkt me...

[Valorian]

Hier in Utrecht zie je dat de prijzen zo hard gestegen zijn dat het segment voor midden-inkomens feitelijk hard verdwijnt. Zelfs tweeverdieners met allebei modaal inkomen kunnen geen eengezinswoning meer betalen. Als je die lijn doortrekt dan dreig je (zoals ook in het programma Pointer een paar dagen geleden nog eens mooi werd uitgelicht) een stad te creëren zonder middenklasse: er is dan slechts ruimte voor een groep die sociaal huurt en ruimte voor mensen met ver bovengemiddelde salarissen en/of spaargeld.

De vraag is, is dat een probleem? Nou ja, wel als je daarmee een enorm tekort krijgt aan leraren, politieagenten, verplegers, etc. die namelijk niet meer in de stad kunnen wonen en dus liever op een goedkopere plek vestigen zodat ze én een gezinnetje kunnen starten én geen enorme reistijd hebben naar werk.

Nu vraag ik mij af: Amsterdam loopt wat prijsstijgingen al jaren 'voor' op een stad als Utrecht. Hoe is de ontwikkeling daar? Is daar die middenklasse al bijna verdwenen? Ik kan mij voorstellen dat mensen een tijdje kunnen blijven hangen na een studie in gedeelde woningen maar zodra iemand met modaal salaris een gezinnetje wilt gaan ze dan massaal weg?

Geen waardeoordelen hierin hoor, maar vind het wel een interessante discussie: hoe zien de meest gewilde steden van NL er straks uit. Voor wie is er nog ruimte, en waar gaat het knellen? Je kan de hele stad als 'vraag en aanbod' beschouwen en accepteren dat het nu eenmaal niet voor iedereen weggelegd is om op een zeer gewilde plek te mogen wonen. Maar wat doe je dan met al die banen waar mensen niet voor willen reizen (want overal in zelfde vorm beschikbaar) maar die wel nodig zijn om een stad te laten functioneren?

[TMC]

redwing schreef op woensdag 28 april 2021 @ 09:41:
[...]

Nee, die tellen niet als een tekort (mits de kamer als apart appartement wordt gezien wat meestal wel het geval is). Het huidige tekort is dus echt het verschil tussen het totaal aan huishoudens vergeleken met het aantal beschikbare woningen. Er wordt niet gekeken of mensen wel in het huis zitten wat ze willen hebben. En ook al is dat natuurlijk ook een probleem, heeft die minder prio, maar bij het bijbouwen moet je er wel goed rekening mee houden. Nu zal Amsterdam altijd apart blijven omdat je in een stad nu eenmaal niet onbeperkt bij kunt bouwen. Het is dus logisch dat de prijzen daar hoger zijn dan elders.

Ik dacht altijd dat gedeelde wonen als 1 huishouden werden gezien terwijl deze potentieel allemaal hun eigen huis zoeken. Zeker in Amsterdam komt het veelvuldig voor dat mensen die zijn afgestudeerd nog jaren op kamers wonen. Worden deze mensen dan niet meegeteld als huishouden dat een huis nodig heeft? En hoe zit dit het met thuiswonende kinderen? Tellen die weer wel als een apart huishouden ondanks dat ze bij hun ouders wonen?

Requiem19 schreef op woensdag 28 april 2021 @ 09:46:
[...]


Stel dat een gezin samenwoont in 1 huis, maar ze besluiten te scheiden. Natuurlijk kunnen de ouders dan samen blijven wonen, maar dat is niet echt een gezonde situatie. In feite zal 1 van de ouders dus ergens andere woonruimte moeten vinden.

Om 'huizen nodig te hebben' te koppelen aan 'kun je het betalen' lijkt me niet heel goed. Want dan worden er automatisch steeds minder huizen 'nodig' zodra de woningen duurder worden...

Ik zie ook je punt van het zwembad, maar wellicht moet je een 'woning nodig' dan afkaderen tot bepaalde basisvoorwaarden (x vierkante meter per persoon, y basale voorzieningen).

Zo vind ik een student die afgestudeerd is ook wel in de categorie woningzoekende: hij kan nog even blijven wonen in z'n studentenkamer, maar met een campuscontract zal hij of zij er toch op een gegeven moment uitmoeten. En ook als hij kan blijven wonen in z'n studentenkamer en dus 'woonruimte' heeft: hoe goed is het voor de samenleving als straks alle studenten tot hun 65e op 12m2 blijven wonen? Dat heeft toch wel erg veel sociaal onwenselijke effecten lijkt me...

Mijn punt is idd dat je de definitie van 'tekort' moet afbakenen door een definitie van welke personen welke kwaliteit van wonen redelijkerwijs zouden moeten kunnen verwachten tegen welke prijs. De vraag naar betaalbare appartementen van 80m² met 2 of 3 slaapkamers in een grote stad zal namelijk oneindig zijn en daar kan je dus nooit tegenop bouwen.

[Requiem19]

TMC schreef op woensdag 28 april 2021 @ 09:59:
[...]
Ik dacht altijd dat gedeelde wonen als 1 huishouden werden gezien terwijl deze potentieel allemaal hun eigen huis zoeken. Zeker in Amsterdam komt het veelvuldig voor dat mensen die zijn afgestudeerd nog jaren op kamers wonen. Worden deze mensen dan niet meegeteld als huishouden dat een huis nodig heeft? En hoe zit dit het met thuiswonende kinderen? Tellen die weer wel als een apart huishouden ondanks dat ze bij hun ouders wonen?


[...]
Mijn punt is idd dat je de definitie van 'tekort' moet afbakenen door een definitie van welke personen welke kwaliteit van wonen redelijkerwijs zouden moeten kunnen verwachten tegen welke prijs. De vraag naar betaalbare appartementen van 80m² met 2 of 3 slaapkamers in een grote stad zal namelijk oneindig zijn en daar kan je dus nooit tegenop bouwen.

Volledig eens. En dat maakt het ook erg moeilijk om het 'tekort' te kwantificeren.

Wat in ieder geval niet klopt is - naar mijn mening - alleen kijken naar de huidige hoeveelheid huishoudens en de huidige hoeveelheid woonruimte.

Dan gaan we voorbij aan mensen die wel een dak boven hun hoofd hebben, maar redelijkerwijs een andere woonruimte zouden moeten krijgen op termijn.

[TMC]

Valorian schreef op woensdag 28 april 2021 @ 09:56:
Nu vraag ik mij af: Amsterdam loopt wat prijsstijgingen al jaren 'voor' op een stad als Utrecht. Hoe is de ontwikkeling daar? Is daar die middenklasse al bijna verdwenen? Ik kan mij voorstellen dat mensen een tijdje kunnen blijven hangen na een studie in gedeelde woningen maar zodra iemand met modaal salaris een gezinnetje wilt gaan ze dan massaal weg?

Geen waardeoordelen hierin hoor, maar vind het wel een interessante discussie: hoe zien de meest gewilde steden van NL er straks uit. Voor wie is er nog ruimte, en waar gaat het knellen? Je kan de hele stad als 'vraag en aanbod' beschouwen en accepteren dat het nu eenmaal niet voor iedereen weggelegd is om op een zeer gewilde plek te mogen wonen. Maar wat doe je dan met al die banen waar mensen niet voor willen reizen (want overal in zelfde vorm beschikbaar) maar die wel nodig zijn om een stad te laten functioneren?

Die is zeker verdwenen. Amsterdam is een zeer gesegregeerde stad: binnen de ring vooral (autochtone) hoogopgeleide tweeverdieners (twintigers, dertigers) of studenten/afgestudeerden die nog op kamers wonen. De meeste sociale huur zit veilig weggestopt in Zuidoost of Amsterdam-West en in Amsterdam-Noord heb je nog een paar klassieke Amsterdammers. De vraag is of dit wenselijk is, het antwoord lijkt mij nee.

Amsterdam wordt vaak een diverse stad genoemd, maar het straatbeeld is eigenlijk vrij homogeen omdat deze groepen nauwelijks mixen. In R'dam of DH is dit anders.

[ Voor 5% gewijzigd door TMC op 28-04-2021 10:06 ]

[TMC]

Requiem19 schreef op woensdag 28 april 2021 @ 10:02:
[...]


Volledig eens. En dat maakt het ook erg moeilijk om het 'tekort' te kwantificeren.

Wat in ieder geval niet klopt is - naar mijn mening - alleen kijken naar de huidige hoeveelheid huishoudens en de huidige hoeveelheid woonruimte.

Dan gaan we voorbij aan mensen die wel een dak boven hun hoofd hebben, maar redelijkerwijs een andere woonruimte zouden moeten krijgen op termijn.

Inderdaad. En andersom vraag ik mij sterk of af mensen die een betaalbaar appartement van 80 m² zoeken in Amsterdam niet onterecht worden meegeteld in het tekort. De definitie van het tekort lijkt me daarom een politieke keuze.

[Ypuh]

battler schreef op woensdag 28 april 2021 @ 08:56:
[...]


Mijn enige conclusie was, over 5 jaar zijn er meer huizen per huishouden beschikbaar dan nu. We bouwen namelijk meer dan dat het aantal huishoudens/inwoners groeit per jaar.

Vergeet niet dat er gemiddeld ook 15.000 woningen gesloopt worden jaarlijks. In het jaar 2007 (dieptepunt) werden er 49.000 woningen gebouwd. De 35.000 nieuwe woningen die er dan overblijven zijn nauwelijks om de immigratie bij te benen, laat staan onze eigen kinderen te huisvesten of het tekort in te lopen.

Met 69.000 woningen (2020) gaat het al iets de goede kant op, maar in dat tempo ben je nog ruim 10 jaar bezig om het tekort in te lopen en wordt er nog geen rekening gehouden met de groei van 500.000 woningen de komende 30 jaar.

Verder verwacht ik dat ons land nog harder zal groeien dan de voorspellingen. Nederland is mega populair onder immigranten/expats door het gunstige klimaat, werkomstandigheden, salarissen, levensstandaarden, belastingen, acceptatie van diversiteit etc. ook al weten we dat zelf vaak lastig te waarderen.

[ Voor 14% gewijzigd door Ypuh op 28-04-2021 10:10 ]

[Requiem19]

Valorian schreef op woensdag 28 april 2021 @ 09:56:
Hier in Utrecht zie je dat de prijzen zo hard gestegen zijn dat het segment voor midden-inkomens feitelijk hard verdwijnt. Zelfs tweeverdieners met allebei modaal inkomen kunnen geen eengezinswoning meer betalen. Als je die lijn doortrekt dan dreig je (zoals ook in het programma Pointer een paar dagen geleden nog eens mooi werd uitgelicht) een stad te creëren zonder middenklasse: er is dan slechts ruimte voor een groep die sociaal huurt en ruimte voor mensen met ver bovengemiddelde salarissen en/of spaargeld.

De vraag is, is dat een probleem? Nou ja, wel als je daarmee een enorm tekort krijgt aan leraren, politieagenten, verplegers, etc. die namelijk niet meer in de stad kunnen wonen en dus liever op een goedkopere plek vestigen zodat ze én een gezinnetje kunnen starten én geen enorme reistijd hebben naar werk.

Nu vraag ik mij af: Amsterdam loopt wat prijsstijgingen al jaren 'voor' op een stad als Utrecht. Hoe is de ontwikkeling daar? Is daar die middenklasse al bijna verdwenen? Ik kan mij voorstellen dat mensen een tijdje kunnen blijven hangen na een studie in gedeelde woningen maar zodra iemand met modaal salaris een gezinnetje wilt gaan ze dan massaal weg?

Geen waardeoordelen hierin hoor, maar vind het wel een interessante discussie: hoe zien de meest gewilde steden van NL er straks uit. Voor wie is er nog ruimte, en waar gaat het knellen? Je kan de hele stad als 'vraag en aanbod' beschouwen en accepteren dat het nu eenmaal niet voor iedereen weggelegd is om op een zeer gewilde plek te mogen wonen. Maar wat doe je dan met al die banen waar mensen niet voor willen reizen (want overal in zelfde vorm beschikbaar) maar die wel nodig zijn om een stad te laten functioneren?

Ik zat gisteren op de Funda waardechecker van ons huidige appartement te kijken. En dan zie je ook de prijsstijging die Funda berekent - volgens Funda is ons appartement nauwelijks meer waard geworden sinds augustus vorig jaar (2% ongeveer).

Ook de gemiddelde prijsstijging van Amsterdam ligt nu zo rond de 4-5%, ten opzichte van 15-20% in sommige stukken van de rest van het land. Kortom, de afvlakking is hier al lang en breed aan de gang. Wellicht precies om de reden die jij aankaart: er komt een moment dat een specifieke groep gegadigden niet meer kan meedoen.

Ik woon zelf in Bos en Lommer, dat is zeg maar nog net binnen de ring aan de west kant. En dit is nog steeds echt een multi-culturele buurt met een hele grote diversiteit eigenlijk... Als je kijkt naar andere buurten - zoals bijvoorbeeld de Pijp - dan zie je daar wellicht wel meer wat jij bedoelt: of sociale huur segment, studenten of zeer vermogende (jonge) mensen en wat minder er tussen in...

[redwing]

TMC schreef op woensdag 28 april 2021 @ 09:59:
[...]
Ik dacht altijd dat gedeelde wonen als 1 huishouden werden gezien terwijl deze potentieel allemaal hun eigen huis zoeken. Zeker in Amsterdam komt het veelvuldig voor dat mensen die zijn afgestudeerd nog jaren op kamers wonen. Worden deze mensen dan niet meegeteld als huishouden dat een huis nodig heeft? En hoe zit dit het met thuiswonende kinderen? Tellen die weer wel als een apart huishouden ondanks dat ze bij hun ouders wonen?

Dat soort studenten worden t/m 25 jaar niet meegeteld, boven de 25 worden ze gezien als een apart huishouden dat een huis zoekt. Hoe ze dat met thuiswonende kinderen doen weet ik eigenlijk niet. Want bij studenten zijn ze natuurlijk apart ingeschreven bij de gemeente, iets wat bij thuiswonende kinderen niet is. Ik weet wel dat die boven de 21 meegenomen worden voor de bijstandsnorm, dus ik zou verwachten dat daar iets soortgelijks wordt gedaan als bij de studenten, maar dat weet ik niet zeker en kan ik zo ook niet vinden.
Maar hoe dan ook zou dat hooguit een extra woningvraag zijn, dus voor de discussie hier niet zo heel erg van belang.

[...]
Mijn punt is idd dat je de definitie van 'tekort' moet afbakenen door een definitie van welke personen welke kwaliteit van wonen redelijkerwijs zouden moeten kunnen verwachten tegen welke prijs. De vraag naar betaalbare appartementen van 80m² met 2 of 3 slaapkamers in een grote stad zal namelijk oneindig zijn en daar kan je dus nooit tegenop bouwen.

Klopt, dus voor de vraag wat je moet en kunt bouwen is dit heel belangrijk. En voor een stad als Amsterdam zal dat waarschijnlijk betekenen dat je veel appartementen krijgt ondanks dat mensen liever een huis willen hebben.

[redwing]

TMC schreef op woensdag 28 april 2021 @ 10:05:
[...]
Inderdaad. En andersom vraag ik mij sterk of af mensen die een betaalbaar appartement van 80 m² zoeken in Amsterdam niet onterecht worden meegeteld in het tekort. De definitie van het tekort lijkt me daarom een politieke keuze.

Zoals gezegd worden die niet meegeteld. De telling is echt puur een vergelijking van het aantal huishoudens en het aantal beschikbare woningen. Daarbij wordt niet gekeken of iemand liever groter/kleiner of ergens anders zou willen wonen.

[CVTTPD2DQ]

Requiem19 schreef op woensdag 28 april 2021 @ 09:46:
Stel dat een gezin samenwoont in 1 huis, maar ze besluiten te scheiden. Natuurlijk kunnen de ouders dan samen blijven wonen, maar dat is niet echt een gezonde situatie. In feite zal 1 van de ouders dus ergens andere woonruimte moeten vinden.

(...)

Zo vind ik een student die afgestudeerd is ook wel in de categorie woningzoekende: hij kan nog even blijven wonen in z'n studentenkamer, maar met een campuscontract zal hij of zij er toch op een gegeven moment uitmoeten.

Ik denk dat niemand zal betwisten dat gescheiden koppels en studenten legitiem woningzoekend zijn. Maar dat doet de volgende vraag in mij opkomen: de overbiedgekte zie je op dit moment bij woningen in het hogere segment, die zonder overwaarde uit een vorig huis eigenlijk onbetaalbaar zijn. Dat zijn geen studenten of mensen die net een scheiding uit komen. En ook geen starters.

Doorstromers hebben eigenlijk per definitie geen 'woningnood'; het feit dat een hoop studenten/starters/alleenstaande ouders hun huis zouden willen kopen, betekent niets: niemand kan ze dwingen te verhuizen.

In welk opzicht heeft de woningnood, zoals die bestaat, iets te maken met de krapte en het overbieden op de huizenmarkt?

[Requiem19]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 28 april 2021 @ 10:19:
[...]


Ik denk dat niemand zal betwisten dat gescheiden koppels en studenten legitiem woningzoekend zijn. Maar dat doet de volgende vraag in mij opkomen: de overbiedgekte zie je op dit moment bij woningen in het hogere segment, die zonder overwaarde uit een vorig huis eigenlijk onbetaalbaar zijn. Dat zijn geen studenten of mensen die net een scheiding uit komen. En ook geen starters.

Doorstromers hebben eigenlijk per definitie geen 'woningnood'; het feit dat een hoop studenten/starters/alleenstaande ouders hun huis zouden willen kopen, betekent niets: niemand kan ze dwingen te verhuizen.

In welk opzicht heeft de woningnood, zoals die bestaat, iets te maken met de krapte en het overbieden op de huizenmarkt?

Ik weet niet of doorstromers geen woningnood hebben: ik woon nu op 60m2. Stel ik zou kinderen krijgen, dan is het toch legitiem om een grotere woning te willen in de moderne wereld? Of is dat een 'luxe' wens?

Ben trouwens wel benieuwd naar cijfers over de overbiedgekte: is het echt zo dat overbiedgekte meer plaatsvindt in het hogere segment? In mijn omgeving heb ik absoluut niet de indruk - juist de woningen in het lagere segment worden procentueel veel overgeboden als ik kijk naar collega's die het niet lukt om een huis te kopen (omdat ze overboden worden op woningen van 220 - 260k).

[Caelorum]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 28 april 2021 @ 10:19:
[...] Maar dat doet de volgende vraag in mij opkomen: de overbiedgekte zie je op dit moment bij woningen in het hogere segment, die zonder overwaarde uit een vorig huis eigenlijk onbetaalbaar zijn. Dat zijn geen studenten of mensen die net een scheiding uit komen. En ook geen starters.[...]

Eh? Woningen van 250K hier in de regio (veluwe) worden gewoon standaard met 10% op de vraagprijs overboden. Een lager bod dan dat is gewoon kansloos. Hoezo is dat dan niet al overbiedgekte? We zitten niet eens in de randstad en die zooi is al gaande.

Wat @Requiem19 zegt dus.

[redwing]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 28 april 2021 @ 10:19:
[...]


Ik denk dat niemand zal betwisten dat gescheiden koppels en studenten legitiem woningzoekend zijn. Maar dat doet de volgende vraag in mij opkomen: de overbiedgekte zie je op dit moment bij woningen in het hogere segment, die zonder overwaarde uit een vorig huis eigenlijk onbetaalbaar zijn. Dat zijn geen studenten of mensen die net een scheiding uit komen. En ook geen starters.

Doorstromers hebben eigenlijk per definitie geen 'woningnood'; het feit dat een hoop studenten/starters/alleenstaande ouders hun huis zouden willen kopen, betekent niets: niemand kan ze dwingen te verhuizen.

In welk opzicht heeft de woningnood, zoals die bestaat, iets te maken met de krapte en het overbieden op de huizenmarkt?

Door het tekort aan woningen heb je minder doorstroming waardoor er minder/amper woningen te koop staan. Dat heeft weer als gevolg dat er meerdere kopers voor elk huis zijn, ook in de hogere middensegmenten. En dat zorgt weer voor een markt waarbij er geboden wordt wat mensen kunnen bieden. De krapte zit dan ook in alle lagen mede door dat gebrek aan mogelijkheden om door te stromen.

Het is ten slotte normaal dat mensen gedurende hun leven vaak eerst groter en dan weer wat kleiner gaan wonen. Daarvoor moet je verhuizen, maar als er weinig huizen zijn, is de prijs daarvan wat de gek ervoor kan geven.

[noslen]

FunkyTrip schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 18:09:
[...]


En natuurlijk het handjevol sociale huurwoningen in jaren 60-70 prefab stijl en met de kenmerkende sociale-huur-voordeur. Treurig...

[Afbeelding]

https://www.funda.nl/nieu...ject-41390395-noackbuurt/
Dat lijkt hier wel op, met het verschil dat de vanafprijs (tussenwoning) 5 ton is

[Ypuh]

Valorian schreef op woensdag 28 april 2021 @ 09:56:
Nu vraag ik mij af: Amsterdam loopt wat prijsstijgingen al jaren 'voor' op een stad als Utrecht. Hoe is de ontwikkeling daar? Is daar die middenklasse al bijna verdwenen? Ik kan mij voorstellen dat mensen een tijdje kunnen blijven hangen na een studie in gedeelde woningen maar zodra iemand met modaal salaris een gezinnetje wilt gaan ze dan massaal weg?

Amsterdam heeft (net als Utrecht) een bepaalde aantrekkingskracht. Ik ken genoeg mensen van 25-35 die koste wat het kost in Amsterdam willen wonen. Onlangs nog een stelletje die samen 4x modaal verdienen en een tweekamer appartement van 70m2 voor ~7 ton gekocht hebben. Meesten (ik als dorpeling) zouden voor de helft van dat bedrag daar nog niet willen wonen.

Ander voorbeeld een vriendin waarvan ik verwachtte dat ze haar leven lang wel in/rond Amsterdam zou willen blijven, maar (voor mijn gevoel) de één op de andere dag een verhuisd is naar een vrijstaande kluswoning in een klein dorpje ergens in de Noordoostpolder.

Kortom; die nadrukkelijke wens om in een grote stad te wonen mag schijnbaar iets kosten, tot het moment dat blijkt dat zo'n stad eigenlijk onvoldoende te bieden heeft in een volgende levensfase. Iedereen heeft zo zijn of haar redenen om in Amsterdam te wonen, bijv. de acceptatie van homoseksualiteit. Anderzijds zie je dat de mensen die oorspronkelijk niet uit Amsterdam komen ook de eersten zijn die hun geluk toch weer elders zoeken en wanneer ze eenmaal aan een gezin beginnen, de grote stad met al z'n faciliteiten nauwelijks nog interessant vinden. Meeste die ik ken zijn zelfs 'blij' het leventje daar achter zich te kunnen laten, dus lang niet alle effecten lijken positief.

[Requiem19]

Jep... de typische lifecycle van een groot deel van de Amsterdamse woningmarkt is:

- Studeren, gedeelde woonruimte
- Afstuderen, nog steeds gedeelde woonruimte maar iets luxer
- Starter 2-3 jaar ervaring: met geluk eigen woonruimte (huur)
- Starter met relatie: eigen woonruimte (koop / huur)
- 5-8 jaar werkervaring+relatie: eigen koopwoning
- 9-15 jaar werkervaring: gezin -> meer woonruimte nodig -> Grotere woning in Noord Holland

Die fases zijn altijd al zo geweest, daar is niets nieuws aan denk ik. Maar nu verandert wel het moment waarop die fases plaatsvinden denk ik..

[pizzacabonara]

Valorian schreef op woensdag 28 april 2021 @ 09:56:
Hier in Utrecht zie je dat de prijzen zo hard gestegen zijn dat het segment voor midden-inkomens feitelijk hard verdwijnt. Zelfs tweeverdieners met allebei modaal inkomen kunnen geen eengezinswoning meer betalen. Als je die lijn doortrekt dan dreig je (zoals ook in het programma Pointer een paar dagen geleden nog eens mooi werd uitgelicht) een stad te creëren zonder middenklasse: er is dan slechts ruimte voor een groep die sociaal huurt en ruimte voor mensen met ver bovengemiddelde salarissen en/of spaargeld.

De vraag is, is dat een probleem? Nou ja, wel als je daarmee een enorm tekort krijgt aan leraren, politieagenten, verplegers, etc. die namelijk niet meer in de stad kunnen wonen en dus liever op een goedkopere plek vestigen zodat ze én een gezinnetje kunnen starten én geen enorme reistijd hebben naar werk.

Nu vraag ik mij af: Amsterdam loopt wat prijsstijgingen al jaren 'voor' op een stad als Utrecht. Hoe is de ontwikkeling daar? Is daar die middenklasse al bijna verdwenen? Ik kan mij voorstellen dat mensen een tijdje kunnen blijven hangen na een studie in gedeelde woningen maar zodra iemand met modaal salaris een gezinnetje wilt gaan ze dan massaal weg?

Geen waardeoordelen hierin hoor, maar vind het wel een interessante discussie: hoe zien de meest gewilde steden van NL er straks uit. Voor wie is er nog ruimte, en waar gaat het knellen? Je kan de hele stad als 'vraag en aanbod' beschouwen en accepteren dat het nu eenmaal niet voor iedereen weggelegd is om op een zeer gewilde plek te mogen wonen. Maar wat doe je dan met al die banen waar mensen niet voor willen reizen (want overal in zelfde vorm beschikbaar) maar die wel nodig zijn om een stad te laten functioneren?

Is ook een hele interessante discussie, de maatschappelijke impact van onbetaalbare woningen.

[Requiem19]

pizzacabonara schreef op woensdag 28 april 2021 @ 10:44:
[...]


Is ook een hele interessante discussie, de maatschappelijk impact van onbetaalbare woningen.

We kunnen alvast kijken naar landen als Nieuw Zeeland en steden zoals Vancouver om een voorproefje te krijgen van de (maatschappelijke) gevolgen.

Nederland is wel in de groep koplopers qua huizenprijzen, maar er zit nog wel een aardig groepje steden (en landen) boven ons waar het een stuk ernstiger is.

[Rubbergrover1]

TMC schreef op woensdag 28 april 2021 @ 09:24:
[...]
In de praktijk vertaalt dit zich naar mensen die op kamers wonen in Amsterdam, de meesten zullen heus wel een eigen huis willen maar in Amsterdam is dat simpelweg niet te betalen. Telt dit dan echt als een 'tekort' of zullen mensen gewoon moeten accepteren dat dit niet betaalbaar is en nooit gaat worden?

Doordat bv oud studenten langer op kamers blijven, komt er weer een tekort aan kamers voor nieuwe studenten. Voor het totale tekort aan woonruimte maakt dat dus niet uit. Of je nu zegt dat er een starterswoning tekort is, of dat er een doorstroomwoning tekort is, zodat die starterswoning niet vrij kan komen, of dat er een kamer tekort is, het maakt voor het tekort aan woonruimtes niet uit. In alledrie de situaties is er een tekort van een woonruimte.

Dus discussiëren over de vraag of je de gezochte starterswoning zou moeten meetellen of juist de gezochte kamer of juist de missende doorstroomwoning, het maakt voor het aantal niet uit.

[Valorian]

Ypuh schreef op woensdag 28 april 2021 @ 10:33:
[...]

Amsterdam heeft (net als Utrecht) een bepaalde aantrekkingskracht. Ik ken genoeg mensen van 25-35 die koste wat het kost in Amsterdam willen wonen. Onlangs nog een stelletje die samen 4x modaal verdienen en een tweekamer appartement van 70m2 voor ~7 ton gekocht hebben. Meesten (ik als dorpeling) zouden voor de helft van dat bedrag daar nog niet willen wonen.

Ander voorbeeld een vriendin waarvan ik verwachtte dat ze haar leven lang wel in/rond Amsterdam zou willen blijven, maar (voor mijn gevoel) de één op de andere dag een verhuisd is naar een vrijstaande kluswoning in een klein dorpje ergens in de Noordoostpolder.

Kortom; die nadrukkelijke wens om in een grote stad te wonen mag schijnbaar iets kosten, tot het moment dat blijkt dat zo'n stad eigenlijk onvoldoende te bieden heeft in een volgende levensfase. Iedereen heeft zo zijn of haar redenen om in Amsterdam te wonen, bijv. de acceptatie van homoseksualiteit. Anderzijds zie je dat de mensen die oorspronkelijk niet uit Amsterdam komen ook de eersten zijn die hun geluk toch weer elders zoeken en wanneer ze eenmaal aan een gezin beginnen, de grote stad met al z'n faciliteiten nauwelijks nog interessant vinden. Meeste die ik ken zijn zelfs 'blij' het leventje daar achter zich te kunnen laten, dus lang niet alle effecten lijken positief.

Ik begrijp dat er aantrekkingskracht is en dat het 'iets mag kosten', maar waar ik dus benieuwd naar ben is in hoeverre de middenklasse (die NIET die 4x modaal verdient) aan het verdwijnen is. Dat er genoeg mensen zijn met veel vermogen die er wel terecht willen en kunnen is een feit, en voor sociale huur is ook een aanzienlijk deel van de woningvoorraad gereserveerd. Maar als we straks 20 jaar verder zijn, zijn er dan nog huishoudens met 1,5-2x modaal in de stad, en waar wonen die dan?

[Grotbewoner]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 28 april 2021 @ 04:17:
[...]

Migratie is maar één factor bij de ramingen van de bevolkingsgroei. De lagere sterftekansen/stijgende verwachte gemiddelde resterende levensduur hebben behoorlijk veel impact op de 'uitstroom' van bevolking. Daarnaast leidt economische vooruitgang vaak ook tot een hoger geboortecijfer. Dat zal trouwens ook stijgen als het voor stelletjes makkelijker zou worden om een grotere woning te kopen...

Daar heb ik ook nog een leuke grafiek over:

Er wordt hoge immigratie verwacht en hoge sterfte door de vergrijzing. Als er zoiets is als sociale cohesie dan zal deze flink dalen, lijkt me. Nederland wordt steeds meer een ieder-voor-zich globalistisch land, denk ik. Ik ben bang dat de hoge immigratie de hoge sterfte overtreft; netto blijft de bevolkingsgroei dus erg hoog. De druk op de woningmarkt zal groeien (als het CBS dit keer wel bij het goede eind zit, ze zijn in ieder geval wat minder conservatief). Ik heb zelf liever een leger land dan een voller land.

[noslen]

Grotbewoner schreef op woensdag 28 april 2021 @ 10:55:
[...]


Daar heb ik ook nog een leuke grafiek over: [Afbeelding]

Er wordt hoge immigratie verwacht en hoge sterfte door de vergrijzing. Als er zoiets is als sociale cohesie dan zal deze flink dalen, lijkt me. Nederland wordt steeds meer een ieder-voor-zich globalistisch land, denk ik. Ik ben bang dat de hoge immigratie de hoge sterfte overtreft; netto blijft de bevolkingsgroei dus erg hoog. De druk op de woningmarkt zal groeien (als het CBS dit keer wel bij het goede eind zit, ze zijn in ieder geval wat minder conservatief). Ik heb zelf liever een leger land dan een voller land.

Is die geboortegrafiek niet een beetje te optimistisch? Dat is nogal een trendverandering zeg, na de verticale lijn

[Grotbewoner]

noslen schreef op woensdag 28 april 2021 @ 10:57:
[...]


Is die geboortegrafiek niet een beetje te optimistisch? Dat is nogal een trend verandering zeg, na de verticale lijn

Lijkt mij ook het geval. De woningmarkt faciliteert een hogere natuurlijke aanwas niet echt.

[CVTTPD2DQ]

Caelorum schreef op woensdag 28 april 2021 @ 10:23:
Eh? Woningen van 250K hier in de regio (veluwe) worden gewoon standaard met 10% op de vraagprijs overboden. Een lager bod dan dat is gewoon kansloos. Hoezo is dat dan niet al overbiedgekte? We zitten niet eens in de randstad en die zooi is al gaande.

Zucht, ook in het hogere segment. Dat had ik er natuurlijk bij moeten zetten, want mensen triggeren weer op iets anders dan ik bedoelde.

redwing schreef op woensdag 28 april 2021 @ 10:26:
Door het tekort aan woningen heb je minder doorstroming waardoor er minder/amper woningen te koop staan. Dat heeft weer als gevolg dat er meerdere kopers voor elk huis zijn, ook in de hogere middensegmenten. En dat zorgt weer voor een markt waarbij er geboden wordt wat mensen kunnen bieden. De krapte zit dan ook in alle lagen mede door dat gebrek aan mogelijkheden om door te stromen.

Waarom is dat dan zo? Iemand die nu met gezin in een rijtjeshuis van 80m2 zit heeft toch een heel andere woning'nood' dan een student die z'n kamer uit moet, of een gescheiden vrouw/man? Daar zit toch een heel andere druk achter? Waarom is het dan net zo'n gekte in het hoge segment?

Requiem19 schreef op woensdag 28 april 2021 @ 10:43:
Jep... de typische lifecycle van een groot deel van de Amsterdamse woningmarkt is:

- Studeren, gedeelde woonruimte
- Afstuderen, nog steeds gedeelde woonruimte maar iets luxer
- Starter 2-3 jaar ervaring: met geluk eigen woonruimte (huur)
- Starter met relatie: eigen woonruimte (koop / huur)
- 5-8 jaar werkervaring+relatie: eigen koopwoning
- 9-15 jaar werkervaring: gezin -> meer woonruimte nodig -> Grotere woning in Noord Holland

Die fases zijn altijd al zo geweest, daar is niets nieuws aan denk ik. Maar nu verandert wel het moment waarop die fases plaatsvinden denk ik..

Dit is toch niet zo specifiek aan Amsterdam? Als ik in mijn omgeving kijk zie ik eigenlijk hetzelfde, met het verschil dat bij sommigen Studeren/Afstuderen bij hotel papa/mama plaatsvindt.

Requiem19 schreef op woensdag 28 april 2021 @ 10:23:
Ik weet niet of doorstromers geen woningnood hebben: ik woon nu op 60m2. Stel ik zou kinderen krijgen, dan is het toch legitiem om een grotere woning te willen in de moderne wereld? Of is dat een 'luxe' wens?

Het is geen onredelijke wens, alleen de noodzaak is anders. Ik ken ook mensen die al van 100m² komen, en klagen dat het dringen en overbieden is bij bezichtigingen. Waarom zijn doorstromers even manisch als mensen die 'moeten'?

[ Voor 11% gewijzigd door CVTTPD2DQ op 28-04-2021 11:07 ]

[Requiem19]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 28 april 2021 @ 11:04:
[...]


Zucht, ook in het hogere segment. Dat had ik er natuurlijk bij moeten zetten, want mensen triggeren weer op iets anders dan ik bedoelde.


[...]


Waarom is dat dan zo? Iemand die nu met gezin in een rijtjeshuis van 80m2 zit heeft toch een heel andere woning'nood' dan een student die z'n kamer uit moet, of een gescheiden vrouw/man? Daar zit toch een heel andere druk achter? Waarom is het dan net zo'n gekte in het hoge segment?


[...]


Dit is toch niet zo specifiek aan Amsterdam? Als ik in mijn omgeving kijk zie ik eigenlijk hetzelfde, met het verschil dat bij sommigen Studeren/Afstuderen bij hotel papa/mama plaatsvindt.

Ik denk dat het typisch is voor de grote randstad-studentensteden.

Als je het vergelijkt met Groningen of Maastricht bijvoorbeeld, zie je dat die trek uit de stad van studenten al veel eerder plaatsvindt dan in Amsterdam.

[redwing]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 28 april 2021 @ 11:04:
[...]
Waarom is dat dan zo? Iemand die nu met gezin in een rijtjeshuis van 80m2 zit heeft toch een heel andere woning'nood' dan een student die z'n kamer uit moet, of een gescheiden vrouw/man? Daar zit toch een heel andere druk achter? Waarom is het dan net zo'n gekte in het hoge segment?

Omdat iemand die in een rijtjeshuis zit alsnog een groter huis wil kopen. En hij heeft helaas maar weinig keuze en er zijn meer mensen die interesse hebben in diezelfde keuze. Zo iemand gaat dus kijken hoeveel hij kwijt kan zijn aan zijn huis en aangezien dat steeds meer wordt zal hij ook steeds meer bieden. Wat daarbij vooral meespeelt is dat je normaal gesproken kijkt naar je maandlasten en veel minder naar de hoogte van de schuld. Door de lage rente zijn die maandlasten laag en dus zullen ze veel bieden.

Daarmee heb je dus dat het huizentekort ervoor zorgt dat de prijs bepaald wordt door wat iemand kan betalen. En door de lage rente en de financieringsverruimingen kunnen mensen veel bieden. Je kunt dus de huizenprijs beteugelen door de financieringsruimte te verlagen, maar dat gaat niet je tekort oplossen.

[noslen]

Die tent cities zijn wel populair in Australië en Canada. Wat zou de aantrekkingskracht daarvan zijn? De vrijheid of de verbondenheid met de natuur? Of de flexibiliteit?
Benieuwd wanneer dit prachtige concept overwaait naar Amsterdam en omstreken

[Caelorum]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 28 april 2021 @ 11:04:
[...]
Zucht, ook in het hogere segment. Dat had ik er natuurlijk bij moeten zetten, want mensen triggeren weer op iets anders dan ik bedoelde.
[...]

Jouw bewoording deed toch echt vermoeden dat je alleen bij het hogere segment bedoelde. Vooral door de volgende zin die je er zelf bij hebt gezet:

[...]Dat zijn geen studenten of mensen die net een scheiding uit komen. En ook geen starters[...]

Misschien de volgende keer even goed nalezen of wat er staat ook is wat je wil vertellen

[Ypuh]

@Grotbewoner Wat mij vooral opvalt is hoe hoog het emigratie cijfer ook is. Daarnaast lijkt het geboorte cijfer mij vrij optimistisch, al kunnen de jongere generaties het niet uit blijven stellen natuurlijk.

Ook opvallend in mijn omgeving; het zijn vooral de leeftijdsgenoten (25-35) die niet gestudeerd hebben en/of niet in de stad wonen die kinderen hebben. Moet er zelf nog niet aan denken. Ga niet in een appartementje van 65m2 aan een gezin beginnen, dus voor we eenmaal zo ver zijn dat we een huis en stabiele omgeving hebben, loop je al tegen de 35-40.

[BoB_HenK]

Ypuh schreef op woensdag 28 april 2021 @ 11:38:
Ook opvallend in mijn omgeving; het zijn vooral de leeftijdsgenoten (25-35) die niet gestudeerd hebben en/of niet in de stad wonen die kinderen hebben.

Dit is toch iets van alle tijden? Hoe hoger opgeleid hoe minder kinderen waarbij de eerste ook op latere leeftijd komt. Zie o.a. deze CBS studie, vanaf hoofdstuk 3.4.

[FunkyTrip]

noslen schreef op woensdag 28 april 2021 @ 10:30:
[...]


https://www.funda.nl/nieu...ject-41390395-noackbuurt/
Dat lijkt hier wel op, met het verschil dat de vanafprijs (tussenwoning) 5 ton is

Ik vind dat echt anno 2021 een treurige bouwstijl. Op plaatjes ziet het er leuk uit, maar geef zo'n wijkje 10 jaar... Misschien dat de contrastrijke kleurstelling het een beetje zal redden.

[Ypuh]

BoB_HenK schreef op woensdag 28 april 2021 @ 11:57:
[...]


Dit is toch iets van alle tijden? Hoe hoger opgeleid hoe minder kinderen waarbij de eerste ook op latere leeftijd komt. Zie o.a. deze CBS studie, vanaf hoofdstuk 3.4.

Klopt, maar waar ik vooral op doelde is dat nu het kind-krijgen voor iedereen 5-10 jaar opschuift en studeren steeds normaler (vereist) wordt, het voor die laatste categorie wel heel laat begint te worden.

Van uitstel komt afstel zie je steeds vaker. Als je op je 28-30e nog bij je ouders woont, betekent dat vaak ook niet dat de volgende stap een eengezinswoning betreft. Vaak heb je het dan nog maar over een studiootje, en het verwijt van 'de jeugd is te verwend als het op starterswoningen aankomt' is hier ook al te vaak voorbij gekomen. Je eerste koopwoning moet schijnbaar ook maar een kluswoning van 60m2 zijn in een plaats waar je waarschijnlijk nog nooit eerder in je leven geweest bent.

Conclusie; ergens op je 30-35e moet je maar hopen op een stabiele relatie en dat het in 1x goed gaat, anders zijn biologisch gezien je kansen misschien al wel verkeken.

[CVTTPD2DQ]

redwing schreef op woensdag 28 april 2021 @ 11:11:
Omdat iemand die in een rijtjeshuis zit alsnog een groter huis wil kopen.

Even voor de duidelijkheid, omdat ik niet weet of je de laatste tijd hebt gekocht: Op het moment betekent dat dat je vroeg opstaat om funda en de facebookpagina's van makelaars uit de buurt te controleren. Vervolgens bel je zo snel mogelijk de makelaar, moet je proberen op korte termijn vrij te nemen van je werk (want makelaars hebben geen zin om buiten kantooruren bezichtigingen te regelen).

En dan moet je snel beslissen, vaak zonder de mogelijkheid van ontbindende voorwaarden: is het beter dan wat je nu hebt?

En dat telkens weer, maandenlang.

Daarom zeg ik, er is een verschil tussen willen en nood. Áls je al in een koophuis zit, kan ik me niet voorstellen dat je dit bizarre proces vrijwillig ondergaat.

[sbmuc]

FunkyTrip schreef op woensdag 28 april 2021 @ 12:05:
[...]


Ik vind dat echt anno 2021 een treurige bouwstijl. Op plaatjes ziet het er leuk uit, maar geef zo'n wijkje 10 jaar... Misschien dat de contrastrijke kleurstelling het een beetje zal redden.

idd, behoorlijk treurig... En dan woon je ook nog eens in soesterkwartier . Beetje ghetto/tokkies... Ik heb er gewoond ik ken het prima. Het is wel deels aan het opknappen. o.a. door dit soort projecten maar ik zou mijn kinderen hier niet willen laten opgroeien.

https://www.ad.nl/amersfo...emenbuurt-op-tv~a58814f7/. Dit is letterlijk 1 minuut lopen van dit nieuwbouw wijkje... Mag je voor 5 ton een huis naast de bloemenbuurt kopen en ook al allemaal verkocht, ik wens de nieuwe bewoners veel succes... Ik verwacht dat het allemaal import zal zijn en weinig Amersfoorters want die kennen de wijk .

[Sport_Life]

Ypuh schreef op woensdag 28 april 2021 @ 12:10:
[...]

Klopt, maar waar ik vooral op doelde is dat nu het kind-krijgen voor iedereen 5-10 jaar opschuift en studeren steeds normaler (vereist) wordt, het voor die laatste categorie wel heel laat begint te worden.

Van uitstel komt afstel zie je steeds vaker. Als je op je 28-30e nog bij je ouders woont, betekent dat vaak ook niet dat de volgende stap een eengezinswoning betreft. Vaak heb je het dan nog maar over een studiootje, en het verwijt van 'de jeugd is te verwend als het op starterswoningen aankomt' is hier ook al te vaak voorbij gekomen. Je eerste koopwoning moet schijnbaar ook maar een kluswoning van 60m2 zijn in een plaats waar je waarschijnlijk nog nooit eerder in je leven geweest bent.

Conclusie; ergens op je 30-35e moet je maar hopen op een stabiele relatie en dat het in 1x goed gaat, anders zijn biologisch gezien je kansen misschien al wel verkeken.

Probleem (woningtekort) lost zichzelf dus een beetje op wil je zeggen op de hele lange termijn?

[noslen]

Sport_Life schreef op woensdag 28 april 2021 @ 12:47:
[...]

Probleem (woningtekort) lost zichzelf dus een beetje op wil je zeggen op de hele lange termijn?

Tegen die tijd treden de grote rivieren vaker buiten hun oevers, dus is er ook minder woonplek over

[redwing]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 28 april 2021 @ 12:17:
[...]
Even voor de duidelijkheid, omdat ik niet weet of je de laatste tijd hebt gekocht: Op het moment betekent dat dat je vroeg opstaat om funda en de facebookpagina's van makelaars uit de buurt te controleren. Vervolgens bel je zo snel mogelijk de makelaar, moet je proberen op korte termijn vrij te nemen van je werk (want makelaars hebben geen zin om buiten kantooruren bezichtigingen te regelen).

Ik weet hoe het gaat ja Niet persoonlijk, maar wel voor wat vrienden aan het meezoeken.

En dan moet je snel beslissen, vaak zonder de mogelijkheid van ontbindende voorwaarden: is het beter dan wat je nu hebt?

En dat telkens weer, maandenlang.

Daarom zeg ik, er is een verschil tussen willen en nood. Áls je al in een koophuis zit, kan ik me niet voorstellen dat je dit bizarre proces vrijwillig ondergaat.

Tja, en toch zijn er heel veel mensen die dit vrijwillig doen. Het is ten slotte de keuze tussen een huis welke te klein is geworden of om een andere reden niet meer voldoet en een huis waar je wel in wilt wonen. Dat mag best wat moeite kosten. Daarnaast ligt het er heel erg aan of je dit leuk vindt om te doen of juist niet. Ik kijk hier regelmatig naar Funda om te kijken wat er te koop is (zowel voor mijn eigen gezin als voor vrienden), puur omdat ik dat leuk vind. En het kan zelfs zomaar zijn dat ik echt iets leuks zie en besluit te bellen.

Als je iets anders wilt zul je er wat moeite voor moeten doen. Veel mensen zien dat niet als een probleem. Het is ten slotte iets waar je jaren plezier van hebt.

[Sport_Life]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 28 april 2021 @ 12:17:
[...]


Even voor de duidelijkheid, omdat ik niet weet of je de laatste tijd hebt gekocht: Op het moment betekent dat dat je vroeg opstaat om funda en de facebookpagina's van makelaars uit de buurt te controleren. Vervolgens bel je zo snel mogelijk de makelaar, moet je proberen op korte termijn vrij te nemen van je werk (want makelaars hebben geen zin om buiten kantooruren bezichtigingen te regelen).

En dan moet je snel beslissen, vaak zonder de mogelijkheid van ontbindende voorwaarden: is het beter dan wat je nu hebt?

En dat telkens weer, maandenlang.

Daarom zeg ik, er is een verschil tussen willen en nood. Áls je al in een koophuis zit, kan ik me niet voorstellen dat je dit bizarre proces vrijwillig ondergaat.

Van wat ik meekrijg van kennissen/buren (bij doorstromers): men zoekt woningen 50-100k onder de maximale leencapaciteit en biedt 50-60k over de vraagprijs (met overwaarde).
Vervolgens een schietgebedje dat 1) de woningmarkt niet de volgende dag instort en 2) de verkoop van de huidige woning niet tegenvalt.

Voorwaarde is dan wel dat er voldoende leencapaciteit is. Met minder dan 3-4x modaal zit een doorstromer muurvast in zijn (starters) woning. Afhankelijk van de regio, dit gaat over de grote steden/randstad.

Al met al een behoorlijke risicovolle exercitie welke is weggelegd voor een (klein) deel van de doorstromers.

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 28-04-2021 13:06 ]

[FunkyTrip]

Requiem19 schreef op woensdag 28 april 2021 @ 10:48:
[...]


We kunnen alvast kijken naar landen als Nieuw Zeeland en steden zoals Vancouver om een voorproefje te krijgen van de (maatschappelijke) gevolgen.

Nederland is wel in de groep koplopers qua huizenprijzen, maar er zit nog wel een aardig groepje steden (en landen) boven ons waar het een stuk ernstiger is.

Ik ging op zoek daar naar en kwam een artikel (uit 2012) tegen:

https://thiscitylife.tumb...s-losing-its-middle-class

Schijnt dat ze het nu wel door beginnen te krijgen, want recentere artikelen voor Vancouver zijn vaak 'mayor announces housing projects for middle class'

[ Voor 11% gewijzigd door FunkyTrip op 28-04-2021 13:04 ]

[TMC]

redwing schreef op woensdag 28 april 2021 @ 10:19:
[...]

Zoals gezegd worden die niet meegeteld. De telling is echt puur een vergelijking van het aantal huishoudens en het aantal beschikbare woningen. Daarbij wordt niet gekeken of iemand liever groter/kleiner of ergens anders zou willen wonen.

Toch mist er essentiële informatie. Want hoezo zijn er meer huishoudens dan woningen? Een huishouden is toch juist gedefinieerd als een groep mensen die in 1 woning woont? Hoe kan dat er meer huishoudens dan woningen zijn?

[TMC]

redwing schreef op woensdag 28 april 2021 @ 10:26:
[...]

Door het tekort aan woningen heb je minder doorstroming waardoor er minder/amper woningen te koop staan. Dat heeft weer als gevolg dat er meerdere kopers voor elk huis zijn, ook in de hogere middensegmenten. En dat zorgt weer voor een markt waarbij er geboden wordt wat mensen kunnen bieden. De krapte zit dan ook in alle lagen mede door dat gebrek aan mogelijkheden om door te stromen.

Het is ten slotte normaal dat mensen gedurende hun leven vaak eerst groter en dan weer wat kleiner gaan wonen. Daarvoor moet je verhuizen, maar als er weinig huizen zijn, is de prijs daarvan wat de gek ervoor kan geven.

Deze logica klopt niet. Het aantal transacties is namelijk juist heel hoog, hetgeen duidt op juist heel veel doorstroming i.p.v. weinig zoals jij zegt. Ook zijn er veel mensen met overwaarde waardoor doorstroming vrij makkelijk is.

De reden dat er weinig huizen te koop staan heeft te maken met de gemiddelde verkoopduur. Het aantal beschikbare woningen is namelijk evenredig met de gemiddelde verkoopduur. Aangezien huizen snel verkocht worden, staan er daarom weinig te koop. De root cause daarvan is m.i. de lage rente, stijgende prijzen en het feit dat er geen belasting wordt geheven op overwaarde. Een gebrek aan woningen zou ook kunnen, alleen dat blijkt nergens echt duidelijk uit anders dan de cijfers die het NVM presenteert.

Ik twijfel daarom nog steeds in hoeverre er nou echt te weinig huizen zijn.

[TwiSteD1]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 28 april 2021 @ 12:17:
[...]


Even voor de duidelijkheid, omdat ik niet weet of je de laatste tijd hebt gekocht: Op het moment betekent dat dat je vroeg opstaat om funda en de facebookpagina's van makelaars uit de buurt te controleren. Vervolgens bel je zo snel mogelijk de makelaar, moet je proberen op korte termijn vrij te nemen van je werk (want makelaars hebben geen zin om buiten kantooruren bezichtigingen te regelen).

En dan moet je snel beslissen, vaak zonder de mogelijkheid van ontbindende voorwaarden: is het beter dan wat je nu hebt?

En dat telkens weer, maandenlang.

Daarom zeg ik, er is een verschil tussen willen en nood. Áls je al in een koophuis zit, kan ik me niet voorstellen dat je dit bizarre proces vrijwillig ondergaat.

Los van dat het veel moeite kost, zit de huizenmarkt bijna op slot denk ik, mensen willen of kunnen niet doorstromen en misschien hebben veel mensen de hoop opgegeven. Er stonden afgelopen kwartaal maar 17.500 huizen te koop, bijna de helft van vorig jaar. Misschien zijn de huizenprijzen nu eindelijk te hoog geworden en slaat de huizenmarkt eind dit jaar om naar een kopersmarkt. Lage rente, flinke overwaarde, maar geen enkel huis te koop, je zou zeggen dat mensen graag door willen stromen, maar bijna niemand zet zijn huis te koop omdat ze er geen betaalbaar beter huis voor terug kunnen kopen.

Ypuh schreef op woensdag 28 april 2021 @ 12:10:
[...]

Klopt, maar waar ik vooral op doelde is dat nu het kind-krijgen voor iedereen 5-10 jaar opschuift en studeren steeds normaler (vereist) wordt, het voor die laatste categorie wel heel laat begint te worden.

Van uitstel komt afstel zie je steeds vaker. Als je op je 28-30e nog bij je ouders woont, betekent dat vaak ook niet dat de volgende stap een eengezinswoning betreft. Vaak heb je het dan nog maar over een studiootje, en het verwijt van 'de jeugd is te verwend als het op starterswoningen aankomt' is hier ook al te vaak voorbij gekomen. Je eerste koopwoning moet schijnbaar ook maar een kluswoning van 60m2 zijn in een plaats waar je waarschijnlijk nog nooit eerder in je leven geweest bent.

Conclusie; ergens op je 30-35e moet je maar hopen op een stabiele relatie en dat het in 1x goed gaat, anders zijn biologisch gezien je kansen misschien al wel verkeken.

Door de gentrificatie kom je er dus met 2-3 modale salarissen als lokale koper niet tussen. Tegenwoordig moet je dus een rijke yup zijn met goede carrière wil je een fatsoenlijke gezinswoning kopen en een gezin kunnen starten, laten die nou juist hun kinderwens juist vaak uit(af)stellen. Ik ken wel een paar jonge gezinnen noodgedwongen in een klein appartementje zitten omdat ze geen normale gezinswoning kunnen krijgen.

[HellBeast]

Nadat er onlangs in de media is verschenen dat er maar belasting moet worden geheven om zo de prijzen naar beneden te krijgen nemen veel mensen dit over als oplossing voor de hendendaagse huizenmarkt. Wat mij echter ontgaat is wat dit dan op zou moeten lossen. Het woningaanbod blijft net zo beperkt. De rente blijft net zo laag (op dit moment). Waarom zou een starter meer kans hebben op een woning als de verkoper meer belasting moet betalen op de overwaarde? Een doorstromer kijkt in de regel naar huizen in andere prijsklassen dan een starter. Als de potentiele doorstromer niet kan doorstromen, dan zal er ook geen starterswoning vrijkomen.

Ik kan mij daarnaast eerder voorstellen dat de prijs dan nog hoger wordt gezet door de verkopers om dat verlies (deels) te compenseren. Dus nog hogere prijzen.

Het is ook weer een zwaktebod met regeren. Belasting ergens op heffen om een probleem op te lossen. Erg Nederlands jammer genoeg.

[TMC]

HellBeast schreef op woensdag 28 april 2021 @ 13:38:
Nadat er onlangs in de media is verschenen dat er maar belasting moet worden geheven om zo de prijzen naar beneden te krijgen nemen veel mensen dit over als oplossing voor de hendendaagse huizenmarkt. Wat mij echter ontgaat is wat dit dan op zou moeten lossen. Het woningaanbod blijft net zo beperkt. De rente blijft net zo laag (op dit moment). Waarom zou een starter meer kans hebben op een woning als de verkoper meer belasting moet betalen op de overwaarde? Een doorstromer kijkt in de regel naar huizen in andere prijsklassen dan een starter. Als de potentiele doorstromer niet kan doorstromen, dan zal er ook geen starterswoning vrijkomen.

Als er belasting wordt geheven op overwaarde, wordt het minder aantrekkelijk om in huizen te investeren, hetgeen nu veel gebeurt. Daardoor valt er een deel van de vraag weg. Het aanbod blijft inderdaad net zo beperkt, maar als er minder vraag is hebben starters toch meer huizen om uit te kiezen.

HellBeast schreef op woensdag 28 april 2021 @ 13:38:
Ik kan mij daarnaast eerder voorstellen dat de prijs dan nog hoger wordt gezet door de verkopers om dat verlies (deels) te compenseren. Dus nog hogere prijzen.

Dat is volgens de wetten van de economie niet mogelijk. Je kan niet je prijzen verhogen terwijl de vraag daalt (en dat is het uitgangspunt).

HellBeast schreef op woensdag 28 april 2021 @ 13:38:
Het is ook weer een zwaktebod met regeren. Belasting ergens op heffen om een probleem op te lossen. Erg Nederlands jammer genoeg.

Vind het persoonlijk juist raar dat inkomen uit bron A niet belast wordt en inkomen uit bron B wel, terwijl het beide gewoon inkomsten zijn. Dit leidt tot scheefgroei en vermogensongelijkheid.

[redwing]

TMC schreef op woensdag 28 april 2021 @ 13:10:
[...]
Toch mist er essentiële informatie. Want hoezo zijn er meer huishoudens dan woningen? Een huishouden is toch juist gedefinieerd als een groep mensen die in 1 woning woont? Hoe kan dat er meer huishoudens dan woningen zijn?

Dan moet je kijken naar de definitie van een huishouden. Er is meer voor nodig dan in 1 woning te wonen om een huishouden te zijn. Je moet b.v. ook economisch 1 geheel zijn (b.v. getrouwd/gezin). 2 gezinnen die noodgedwongen in 1 huis wonen tellen dus als 2 huishoudens mee in de cijfers. Als je de documentatie hiervan doorleest zie je dat daar best goed over nagedacht is en dat er zoveel mogelijk harde data is gebruikt ipv politieke aannames.

TMC schreef op woensdag 28 april 2021 @ 13:19:
[...]
Deze logica klopt niet. Het aantal transacties is namelijk juist heel hoog, hetgeen duidt op juist heel veel doorstroming i.p.v. weinig zoals jij zegt. Ook zijn er veel mensen met overwaarde waardoor doorstroming vrij makkelijk is.
De reden dat er weinig huizen te koop staan heeft te maken met de gemiddelde verkoopduur. Het aantal beschikbare woningen is namelijk evenredig met de gemiddelde verkoopduur. Aangezien huizen snel verkocht worden, staan er daarom weinig te koop.

Klopt, ik zeg doorstroming, maar ik bedoel eigenlijk aantal huizen dat er op een willekeurig moment te koop staan. Daardoor heb je weinig keuze, zijn er veel gegadigden per huis en krijg je dus de druk aan de koperskant liggen.

De root cause daarvan is m.i. de lage rente, stijgende prijzen en het feit dat er geen belasting wordt geheven op overwaarde. Een gebrek aan woningen zou ook kunnen, alleen dat blijkt nergens echt duidelijk uit anders dan de cijfers die het NVM presenteert.

Ik twijfel daarom nog steeds in hoeverre er nou echt te weinig huizen zijn.

In een gezonde markt zou je meerdere huizen te koop hebben staan en zou er echt concurrentie zijn. Wat je nu echter ziet is dat de enige concurrentie die er is aan de kopers-kant zit bij kopers die tegen elkaar opbieden. Maar huizen die door een te hoge vraagprijs blijven staan zie je maar amper.

Zoals ik al zei is het simpele feit dat de lage rente en de makkelijke financiering zorgen voor zo'n stijging al een heel duidelijk teken dat er teveel vraag en te weinig aanbod is. Kijk naar b.v. auto's, daar gaan de EV prijzen ook niet de lucht in, ondanks dat ze niet aan te slepen zijn. Maakt een fabrikant zijn auto's nl. te duur zullen de mensen overstappen naar een ander merk die goedkoper is. En dat is wat je in elke markt wilt hebben.

Dus je moet hier 2 dingen uit elkaar houden. Aan de ene kant heb je te weinig woningen waardoor de prijs bepaald wordt door wat iemand er voor kan geven. Dit zorgt niet noodzakelijk voor een prijsstijging omdat dit beperkt wordt door wat iemand kan betalen.
Maar aan de andere kant wordt wat mensen er voor kunnen geven ook steeds hoger. Gedeeltelijk kunstmatig (ruimere financiering, lage rentes, schenking, HRA, startersleningen), maar gedeeltelijk ook doordat het effect zich versterkt (duurdere huizen=meer overwaarde=meer geld voor het volgende huis).

En dat laatste zorgt dus voor de sterke stijgingen van de prijzen, maar dat is alleen maar mogelijk doordat er te weinig huizen zijn. Want als je met 10 gegadigden de keuze hebt uit 15 woningen zullen die mensen niet maximaal bieden op een huis. Dan krijg je juist dat die woningen hun prijzen zo aanpassen dat hun huis verkocht wordt.

[redwing]

TMC schreef op woensdag 28 april 2021 @ 13:43:
[...]
Als er belasting wordt geheven op overwaarde, wordt het minder aantrekkelijk om in huizen te investeren, hetgeen nu veel gebeurt. Daardoor valt er een deel van de vraag weg. Het aanbod blijft inderdaad net zo beperkt, maar als er minder vraag is hebben starters toch meer huizen om uit te kiezen.

Niet echt, want een investeerder gaat niet zelf in dat huis wonen maar die verkoopt of verhuurd hem weer waardoor het huis wel weer door een huishouden wordt bewoond. Het enige probleem is dat die investeerder geld wil verdienen en daarmee de huizen dus sneller duurder worden. Het verandert echter niets aan de vraag en het aanbod.

[perspectivebass]

TMC schreef op woensdag 28 april 2021 @ 13:43:
[...]
Als er belasting wordt geheven op overwaarde, wordt het minder aantrekkelijk om in huizen te investeren, hetgeen nu veel gebeurt. Daardoor valt er een deel van de vraag weg. Het aanbod blijft inderdaad net zo beperkt, maar als er minder vraag is hebben starters toch meer huizen om uit te kiezen.

[...]
Dat is volgens de wetten van de economie niet mogelijk. Je kan niet je prijzen verhogen terwijl de vraag daalt (en dat is het uitgangspunt).
[...]
Vind het persoonlijk juist raar dat inkomen uit bron A niet belast wordt en inkomen uit bron B wel, terwijl het beide gewoon inkomsten zijn. Dit leidt tot scheefgroei en vermogensongelijkheid.

Maar overwaarde op mijn woning is geen inkomen. Hooguit op moment van verkoop, maar als de overwaarde is gecreëerd door aflossing is het nog steeds geen inkomen. En waarom moet ik belasting betalen op geen wat ik heb afgelost?

We hebben al een land met een hoge belastingdruk voor middeninkomens. Laat die inkomens nu ook vaak al een huis bezitten.

Grootste deel van de huizenmarkt heeft immers al een huis en zijn echt niet allemaal gezinnen met een boven modaal inkomen.

[Ypuh]

HellBeast schreef op woensdag 28 april 2021 @ 13:38:
Het is ook weer een zwaktebod met regeren. Belasting ergens op heffen om een probleem op te lossen. Erg Nederlands jammer genoeg.

Meestal ben ik het eens met dat het oneerlijk voelt dat je mensen 'straft' i.p.v. dat je goed gedrag beloont. Er zijn talloze voorbeelden zoals bijtelling op elektrische auto's en salderen en energie waar ik me afvraag waarom ze goed gedrag eerst stimuleren om vervolgens te belasten.

Nu ik wat ouder en wijzer ben en iets verder kijkt dan het oerinstinct 'ze proberen me te naaien', moet ik concluderen dat wanneer er bovengemiddeld veel mensen opeens besluiten gebruik te maken van zoiets, de regeling doorgaans iets té gunstig is en verkeerde mensen profiteren. Er hebben de laatste jaren iets téveel mensen geprofiteerd van de verkoop van gesubsidieerde zonnepanelen, dure Tesla's (of nog erger, die Mitsubishi Outlander) en nu de woningmarkt. Er is al tig keer aangegeven dat de enkele huizenbezitter nauwelijks profiteert van die overwaarde, het zijn dus met name de beleggers, projectontwikkelaars, huisjesmelkers en overheid zelf(!) die de vruchten plukken van dit beleid.

Het ligt een beetje aan de vorm, maar er is wat mij betreft niets mis met wat meer evenwicht creëren door belastingen, zodat niet alleen kapitaalkrachtige mensen kunnen profiteren en de gewone burger de markt uit prijzen. Net als dat het wat mij betreft geen zin heeft om de mensen onderaan de ladder te belasten voor hun oude diesels om zo meer Tesla's op de weg te krijgen (wat gewoon een dikke sportwagen is met dito verbruik).

[eeeeeee]

Belasting heffen op overwaarde heeft ook nog eens het effect dat verhuizen lastiger wordt voor de normale burger - verhuizen naar een vergelijkbare, even dure woning ergens anders wordt dan opeens een stuk duurder als allebei de huizen in waarde gestegen zijn.

Ook wordt naar een grote woning verhuizen duurder. Het is in dat geval zelfs beter om te beginnen met (duur)huren en pas de huizenmarkt in te stappen als je de woning kan betalen die je echt wil hebben tot je pensioen, in plaats van iets tijdelijks kopen en te gaan verhuizen als je kinderen krijgt.

Als een belegger een huis koopt puur als investering, en daarna verkoopt + de overwaarde casht, is dat inderdaad inkomen en zou je een zaak kunnen maken om dat te belasten - maar voor particulieren die er zelf wonen is het voor mij wat kort door de bocht en heeft het vervelende neveneffecten (naast dat de partij die er mee komt er waarschijnlijk geen stemmen mee gaat winnen).

[CVTTPD2DQ]

redwing schreef op woensdag 28 april 2021 @ 12:57:
Als je iets anders wilt zul je er wat moeite voor moeten doen. Veel mensen zien dat niet als een probleem. Het is ten slotte iets waar je jaren plezier van hebt.

Ten overvloede, dit is geen klimaat waarin je goede beslissingen maakt waar je nog jarenlang plezier van hebt. Je kunt nu niet op je gemak bezichtigen, laat staan twee keer. Er is geen ruimte voor bouwkundige keuringen of grote verbouwplannen. Dit is misschien een economisch klimaat waar mensen die 'spontaan' beslissen zich prettig bij voelen.

En daarom geloof ik dat het oorzakelijk verband andersom is: de lage rentes jagen de vraag aan. Overwaarde zorgt er voor dat mensen zich rijk "voelen". Starters staan nu te dringen voor woningen die in een normaal economisch klimaat onverkoopbaar zouden zijn. Doorstromers hebben nu het gevoel dat ze weg kunnen, en drijven daarmee de vraag op.

[Richh]

eeeeeee schreef op woensdag 28 april 2021 @ 14:36:
Belasting heffen op overwaarde heeft ook nog eens het effect dat verhuizen lastiger wordt voor de normale burger - verhuizen naar een vergelijkbare, even dure woning ergens anders wordt dan opeens een stuk duurder als allebei de huizen in waarde gestegen zijn.

Maar waarom stijgen de huizen in waarde? Wellicht gebeurt dat juist ook omdat er zoveel overwaarde in wordt gepompt.

Ik denk dat je, door het belasten van overwaarde, zal zien dat huizen in het doorstroomsegment in waarde zullen dalen. En dat het defacto helemaal niet zoveel moeilijker wordt om door te stromen.

Uiteindelijk wordt de prijs bepaald door de hoogste bieder. Doorstromers concurreren vooral met andere doorstromers. Als alle doorstromers iets minder budget hebben...

Ook wordt naar een grote woning verhuizen duurder. Het is in dat geval zelfs beter om te beginnen met (duur)huren en pas de huizenmarkt in te stappen als je de woning kan betalen die je echt wil hebben tot je pensioen, in plaats van iets tijdelijks kopen en te gaan verhuizen als je kinderen krijgt.

Ik ben van mening dat je, getuige de extreem lage rente nu + dat de 'property ladder' voornamelijk mogelijk is zolang de rentes maar dalen, sowieso al zoiets moet doen.

Als een belegger een huis koopt puur als investering, en daarna verkoopt + de overwaarde casht, is dat inderdaad inkomen en zou je een zaak kunnen maken om dat te belasten - maar voor particulieren die er zelf wonen is het voor mij wat kort door de bocht en heeft het vervelende neveneffecten (naast dat de partij die er mee komt er waarschijnlijk geen stemmen mee gaat winnen).

Met het verschillend belasten van beleggers en bewoners denk ik ook dat je een groot probleem weghaalt. Ik denk dat nu wel duidelijk is dat de overdrachtsbelasting te weinig voorstelt om zo'n verschil te maken.

Daarnaast is het electorale gewicht inderdaad bij de huizenbezitters, wat iedere aanpassing in het systeem bemoeilijkt.

[Ilmar]

HellBeast schreef op woensdag 28 april 2021 @ 13:38:
Nadat er onlangs in de media is verschenen dat er maar belasting moet worden geheven om zo de prijzen naar beneden te krijgen nemen veel mensen dit over als oplossing voor de hendendaagse huizenmarkt. Wat mij echter ontgaat is wat dit dan op zou moeten lossen. Het woningaanbod blijft net zo beperkt. De rente blijft net zo laag (op dit moment). Waarom zou een starter meer kans hebben op een woning als de verkoper meer belasting moet betalen op de overwaarde? Een doorstromer kijkt in de regel naar huizen in andere prijsklassen dan een starter. Als de potentiele doorstromer niet kan doorstromen, dan zal er ook geen starterswoning vrijkomen.

Ik kan mij daarnaast eerder voorstellen dat de prijs dan nog hoger wordt gezet door de verkopers om dat verlies (deels) te compenseren. Dus nog hogere prijzen.

Het is ook weer een zwaktebod met regeren. Belasting ergens op heffen om een probleem op te lossen. Erg Nederlands jammer genoeg.

Het grootste maatschappelijke probleem is niet eens zozeer het tekort... dat is van alle tijden, en zolang elke ~30 jarige een min-of-meer (binnen een zekere bandbreedte) gelijke kans heeft op een huis, verlengt dat alleen de 'zoektijd' een beetje, iedereen komt er op een gegeven moment wel tussen.

Miz is het grootste probleem de enorme ongelijkheid die er in de huidige situatie aan het ontstaan is: de woningmarkt wordt rap alleen toegankelijke voor mensen die op het juiste moment voldoende kapitaal tot beschikking hebben, terwijl hele groepen buiten de boot gaan vallen zonder dat er een duidelijke inhaalroute is. Daar zou een belasting op de vermogenswinst van het huis juist een rem op kunnen zijn.

Bovendien zou een belasting op de vermogenswinst het ineens óók in het belang van de grote groep huizenbezitters maken om de prijzen enigszins redelijk te houden. Nu is het bij wijze van spreke zo dat een grote groep staat te juichen om hoe rijk ze 'virtueel' zijn, terwijl anderen die prijs betalen. Wanneer de waardestijging belast is, is er ineens een gezamenlijk kostenpost waar ook een gezamenlijke oplossing voor gezocht kan worden.

[redwing]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 28 april 2021 @ 14:41:
[...]
Ten overvloede, dit is geen klimaat waarin je goede beslissingen maakt waar je nog jarenlang plezier van hebt. Je kunt nu niet op je gemak bezichtigen, laat staan twee keer. Er is geen ruimte voor bouwkundige keuringen of grote verbouwplannen. Dit is misschien een economisch klimaat waar mensen die 'spontaan' beslissen zich prettig bij voelen.

Nee hoor, als ik echt een ander huis wil ga ik rondkijken, weet ik waar/wat voor huis ik wil en koop ik iets dat ook aan die eisen voldoet. En dan ben ik er niet blij mee dat het zo snel moet, maar dan heb ik echt wel weer een huis dat aan mijn eisen voldoet.

Want als jij in een huis zit dat je te klein vindt, zou je dan echt blijven zitten omdat je bang bent dat je straks een groter huis koopt waar je niet blij mee bent? Ik schat dat je dan toch bij de minderheid hoort en dat mensen die willen en kunnen verhuizen toch echt een ander huis zullen kopen.

En daarom geloof ik dat het oorzakelijk verband andersom is: de lage rentes jagen de vraag aan. Overwaarde zorgt er voor dat mensen zich rijk "voelen". Starters staan nu te dringen voor woningen die in een normaal economisch klimaat onverkoopbaar zouden zijn. Doorstromers hebben nu het gevoel dat ze weg kunnen, en drijven daarmee de vraag op.

Ik geloof dat de lage rentes het probleem verergeren. Ik geloof er alleen niets van dat die de kern van het probleem vormen. Zouden er nu voldoende huizen zijn, zouden die lage rentes er vooral voor zorgen dat mensen groter zouden gaan wonen. En dan zouden de starterswoningen dus eerder goedkoper worden dan enorm stijgen. Verder zouden er dan voor iedereen meerdere woningen zijn waar ze tussen kunnen kiezen en hoeven ze dus ook niet maximaal te bieden.

Vandaar ook dat ik zeg dat bijna alle punten die in dit topic genoemd worden zeker van toepassing zijn op de huizenmarkt, maar dat er voor nu maar 1 probleem is dat met kop en schouders boven de rest uitsteekt. En zolang die niet aangepakt wordt zul je altijd een markt hebben waar de vraag groter is dan het aanbod en de prijs dus bepaald worden door wat iemand ervoor kan betalen. En dat wil dus niet zeggen dat de prijzen niet net zo goed kunnen dalen, want als mensen om wat voor reden dan ook niet minder financiële ruimte krijgen, dalen de prijzen net zo hard weer mee.

Dit betekent trouwens ook dat je de huizenprijzen kunt laten dalen door simpelweg de eisen voor een hypotheek te verhogen waardoor mensen minder hypotheek kunnen krijgen. Of je kunt ook de winst belasten waardoor je de mensen die speculeren weg krijgt, maar waardoor ook mensen die naar een ander huis gaan minder overwaarde hebben. Dit lost het tekort echter niet op, maar is wel de snelste manier om de huidige problemen te verminderen.

[ Voor 8% gewijzigd door redwing op 28-04-2021 15:06 ]

[BernardV]

TwiSteD1 schreef op woensdag 28 april 2021 @ 13:37:
[...]

.... Er stonden afgelopen kwartaal maar 17.500 huizen te koop, bijna de helft van vorig jaar. Misschien zijn de huizenprijzen nu eindelijk te hoog geworden en slaat de huizenmarkt eind dit jaar om naar een kopersmarkt....

Als ik naar de cijfers van het kadaster kijk zijn er ongeveer 66k woningen verkocht in het eerste kwartaal (bron: https://www.kadaster.nl/z...dashboard/aantal-woningen)
Wat ik in mijn omgeving de laatste tijd al een paar keer heb gezien is dat er een woning verkocht wordt die niet op funda of de site van de makelaar heeft gestaan, dus fundacijfers zijn sowieso niet betrouwbaar.